Manual de la Vivienda Accesible - nchousing.org · Cada recurso y política de la vivienda...

Manual de la

Vivienda

Accesible

agosto de 2009

Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte (North Carolina Housing Coalition)

PO Box 347

Raleigh, NC 27602

Teléfono: 919-881-0707

Fax: 919-881-0350

www.nchousing.org

Impreso en Agosto de 2009

Para solicitar una copia de esta publicación, contactarse con la Coalición para la Vivienda de Carolina

del Norte, teléfono 919-881-0707. El documento está disponible también en el sitio Web de la

Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte en www.nchousing.org.

MANUAL DE LA VIVIENDA ACCESIBLE

Tabla de Contenido

En Memoria i

Mensaje del Director Ejecutivo iii

Prefacio y Reconocimientos v

CAPITULO 1: ¿QUÉ ES UNA VIVIENDA ACCESIBLE?

Introducción……………………………………………………………………………………… 1

Definición de Vivienda Accesible………………………………………………………………. 1

¿Qué es una Vivienda de Apoyo?................................................................................................. 4

Necesidad de una Vivienda Más Accesible……………………………………………….……. 5

Apoyo para la Vivienda Accesible…………………………………………………………..….. 6

Agencias Importantes………………………………………………………………….…..……. 7

CAPITULO 2: VIVIENDAS DE RENTA

Introducción……………………………………………………………………………….…….. 9

Su Presupuesto para la Vivienda…………………………………………….…...….. 9

Términos Básicos…………………………………………….………………………………….. 10

Opciones para Renta de Viviendas………………………………………………...…………… 11

Viviendas a Precio de Mercado…………………………………………..……..…… 11

Viviendas Subsidiadas…………………….……………………………………...….. 11

Acceso a Viviendas de Renta Accesible……….……………………………………......……..... 12

Ubicación de Viviendas...………………….………………………………..….…… 12

Viviendas Compartidas……………….…………………………………………..…. 12

Proceso de Aplicación…………….………………………………………….......….. 14

Costos de Mudanza…………………….………………………………………..…… 15

Cómo Completar Aplicaciones de Renta……………….……………………..…..… 16

Arreglos Razonables…………………………………….………………………………...….…. 17

Cómo ser un Buen Inquilino y Evitar el Desalojo………….………………………………...... 17

CAPITULO 2 – continuación

Descripción de Programas de Subsidios de Viviendas …………………………..……......... 17

Viviendas Públicas……………..………………………………………………..... 17

Programa de Vales para Elección de Viviendas (Sección 8)……………………... 19

Viviendas de Renta Subsidiada de Propiedad Privada………………….………… 22

Viviendas de Renta Subsidiada de Propiedad Privada del Departamento de HUD 22

o Asistencia para Renta de Viviendas de Proyecto – Programa de Vales para

Elección de Viviendas ……………………………………….…………….... 22

o Programa Sección 811…………………..………………….………………... 23

o Programa Sección 202..…………………………..…………..……….……... 23

o Programa de McKinney para la Asistencia de Vivienda para Personas Sin

Techo…………………………………………………………………………. 24

Otras Viviendas de Renta Subsidiada de Propiedad Privada………..……………. 25

o Programa de Desarrollo Rural del Departamento de USDA…………………. 25

o Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos….…….……... 26

o Programa de Objetivos y Llaves……………………………………………… 27

CAPÍTULO 3: LO BÁSICO DE LA IGUALDAD EN LA VIVIENDA

Introducción……………………………………………………………………….…………... 29

Definición de Personas con Discapacidades……………….……………………... 30

¿Qué es Necesario Según la Ley?............................................................................ 30

Arreglos Razonables……………………………………………….…..………....................... 31

Pedido de Arreglos Razonables…………………………………………………… 31

Pedido de Arreglos Razonables al Aplicar para Viviendas de Renta...…………… 33

Modificaciones Razonables……………………………………………………..…………..... 34

Pedido de Modificaciones Razonables………………………….………………… 34

¿Quién Paga por las Modificaciones?...................................................................... 34

Estándares de Modificaciones………………………………………….…………. 35

Cumplimiento de las Leyes de Igualdad en la Vivienda……………………………………. 35

CAPÍTULO 4: PROPIEDAD DE VIVIENDAS

Introducción………………………………………………………………………………... 37

Términos Básicos…………………………………………………………………………... 37

¿Estoy Listo para Comprar una Vivienda?........................................................................ 39

Asesores de Vivienda…………………………………………..……………… 40

Programas para Compradores de Primera Vivienda………………………….………... 40

Hipotecas para Compradores de Primera Vivienda………………..….……….. 40

Asistencia para Pago Inicial y Segundas Hipotecas ………………….......…… 41

Certificados de Crédito para Hipoteca………………………………………... 41

Programa de Préstamo Directo Sección 502 del Departamento de USDA…… 42

Programa de Garantía de Préstamo para Viviendas Unifamiliares del

Departamento de USDA……………………………………………………….. 42

Sección 8 Propiedad de Viviendas………………………………………………………... 43

Hábitat para la Humanidad…………………………………………………………..…... 44

Cuentas de Desarrollo Individual …………………………………………………….….. 44

Compra de Viviendas Prefabricadas…………………………………………...………… 45

Permanencia en la Vivienda………………………………………………………………. 46

Prevención de Ejecución Hipotecaria………………………………………….. 46

o Línea de Atención HOPE para Propietarios de Vivienda………………..... 46

o Proyecto contra la Ejecución Hipotecaria…………………………………. 47

o Proyecto contra la Ejecución Hipotecaria del Comisionado Bancario de

Carolina del Norte…………………………………………………………. 48

o Programa del Departamento de HUD para Viviendas Más Accesibles ...… 49

o Programa de Protección del Hogar y Fondo para Préstamos de Carolina

del Norte …………………………………………………………………... 50

Programas de Restauración, Modificaciones, y Asistencia para Energía…....... 53

Hipotecas Revertidas ………………………………………………………….. 57

Tabla de Contenido - continuación

CAPITULO 5: INFLUENCIA EN LA POLÍTICA DE LA VIVIENDA

Introducción……………………………………………………………………………… 59

Creación de Campañas de Concientización Pública……………………………...…… 59

Evaluación de Necesidades de la Vivienda……………………………….……………. 60

Participación en Planes de Vivienda…………………………………………....……… 63

Plan Consolidado …………………………………………………………… 64

Plan Consolidado y Plan de Acción Anual………………………………..… 65

Plan para la Agencia de Administración de Viviendas Públicas…………….. 66

Plan de Asignación Calificado………………………………………………. 67

Espectro de Asistencia………………………………………………...……... 68

Apoyo de las Políticas de la Vivienda .............................................................................. 69

Política Estatal de la Vivienda….…………………………………………… 69

Apoyo Federal de la Vivienda….…………………………………..……….. 72

APENDICES

Apéndice A: Información de Contactos de Agencias y Organizaciones Estatales y

Nacionales para Viviendas Accesibles………………………….……….. 77

Apéndice B: Servicios Legales en Carolina del Norte…..………………………….…. 79

Apéndice C: Información de Contacto de Consejos y Comisiones de Relaciones

Humanas de Carolina del Norte……….………...………………………... 81

Apéndice D: Ejemplo de Presupuesto……………..…………………………………..... 83

Apéndice E: Ejemplo de Aplicación para una Vivienda de Renta………..………......... 85

Apéndice F: Leyes para Terratenientes e Inquilinos de Carolina del Norte...…….......... 89

Apéndice G: Estándares para el Desalojo y Terminación de Inquilinos con Vales para

Elección de Vivienda (Sección 8) ……………………………………….. 97

Apéndice H: Estándares para el Desalojo de Viviendas Públicas…….…………......…. 99

Apéndice I: Recursos para la Prevención de Ejecución Hipotecaria………….….…… 101

Apéndice J: Programas del Departamento de HUD con Cobertura de Planes

Consolidados……………………………..………………………………. 105

Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte ▪ i

El presente Manual fue desarrollado en respuesta a una necesidad

básica de información de viviendas expresada por participantes de

las sesiones de viviendas durante la Conferencia de Derechos a las

Discapacidades del 2006. Keisha Lee, uno de los miembros

fundadores de la Red de Acción para las Discapacidades de

Carolina del Norte, facilitó dichas sesiones y fue una defensora

apasionada y entendida respecto de la vivienda y los servicios para

personas con discapacidades, particularmente aquellas en áreas

rurales. Se la extrañará profundamente entre los movimientos para

la vivienda accesible y derechos a las discapacidades. Este Manual

está dedicado a Keisha Lee como reconocimiento por el legado

continuo de su vida y su trabajo.

En Memoria

Keisha Lee

1969-2007

ii ▪ Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte

Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte ▪ iii

Mensaje del Director Ejecutivo

La Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte es una organización con membresía, privada y sin

fines de lucro que lucha por una vivienda decente accesible para residentes de Carolina del Norte con bajos

y medianos ingresos, lo cual promueve la autodeterminación y la creación de comunidades estables.

La idea de este Manual de la Vivienda vino del Grupo de Trabajo para la Vivienda durante la Conferencia de Derechos a las Discapacidades del 2006 en Charlotte, Carolina del Norte. El grupo

consistía de defensores, proveedores de servicios profesionales, líderes del gobierno estatal y defensores

voluntarios, quienes reconocieron que la vivienda era uno de los problemas más importantes para personas

con discapacidades. Ellos querían un recurso central para ayudar a que la información de la vivienda sea

más accesible así como dejar abrir el paso para que todas las personas con discapacidades puedan

involucrarse en la influencia de las políticas de la vivienda. El Manual fue publicado en el 2007 con un

enfoque en que el mismo esté accesible para todas las personas en necesidad de asistencia para la vivienda,

ofreciéndolo en Braille, en letras grandes y por Internet en forma de texto. En 2008 hemos actualizado toda

la información en la Segunda Edición del Manual, el cual también incluye una versión en Español para

servir aún a más personas.

Necesitamos a todas aquellas personas que están luchando para encontrar recursos de vivienda

necesarios así como aquellos que están proveyendo los recursos para ser defensores activos de la

vivienda. Cada recurso y política de la vivienda enumerada en el Manual fue creado como resultado del

apoyo de la vivienda. Cada agencia estatal y federal enumerada es influenciada por el apoyo de la vivienda

por sus fondos, planificación y proceso de reglamentación. Si bien mucho se ha logrado, no debería

sorprender a ninguno que lea este manual que aún falta mucho por hacer.

Quiero agradecer personalmente a John Niffenegger por su trabajo en compilar, redactar y editar tanto la

primera como la segunda edición de este recurso. Estamos orgullosos de haber producido esta Manual de la

Vivienda y esperamos que el mismo sea una herramienta valiosa para encontrar recursos de vivienda

necesarios. También esperamos que el mismo sea un vehículo para aumentar el apoyo por personas con

discapacidades y sus defensores para lograr la expansión de recursos en viviendas accesibles, y la mejora

de políticas de la vivienda a nivel local, estatal y federal.

La Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte es una organización con membresía con más de 1,500

miembros individuales y organizativos a lo largo del estado. Si usted está interesado en apoyar nuestro

trabajo, por visitar nuestro sitio Web www.nchousing.org.

Chris Estes, Director Ejecutivo

Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte

Trabajamos para aumentar la inversión en viviendas accesibles de calidad para que las familias e individuos que trabajan, las personas con discapacidades, las personas en crisis, y las personas mayores de edad con un ingreso fijo puedan vivir con oportunidad y dignidad. Estas poblaciones nunca estarán bien atendidas por el mercado de viviendas privadas sin intervención debido a sus

ingresos limitados y/o sus necesidades especiales. También hacemos recomendaciones para políticas de la vivienda que mejoran la efectividad de los recursos de la vivienda, protegen a los

consumidores y mejoran los resultados de hogares con bajos ingresos.

iv ▪ Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte

Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte ▪ v

Prefacio

El Manual de la Vivienda está diseñado para proveer información y recursos importantes básicos, los

cuales toda persona con discapacidades, sus defensores, familias, y proveedores de servicio pueden

utilizar para comprender mejore el sistema de la vivienda y así poder ayudar a tratar las necesidades de

vivienda de las personas con discapacidades.

Se ha intentado proporcionar una cantidad suficiente de detalle sin abrumar al lector. Debido a la

cantidad de información contenida, sin embargo, el lector podrá encontrar que algunos capítulos serán

más apropiados a su situación actual que otros. También se ha hecho un gran esfuerzo para

proporcionar información general de antecedentes e incluir descripciones actualizadas de programas,

montos monetarios e información de los contactos para recursos específicos de Carolina del Norte.

Este Manual de la Vivienda también se encuentra disponible en formato electrónico para bajarlo en

forma gratuita del sitio Web de la Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte. Visite

www.nchousing.org y haga clic en la opción del menú que indica Research & Publications

(Investigación y Publicaciones) y Affordable Housing Primer (Manual de la Vivienda Accesible).

Actualmente están disponibles en Braille, Español letra normal y grande, en archivos de PDF y

también en documentos básicos de texto. También disponibles en www.nchousing.org encontrará

lazos para todos los sitios Web y documentos electrónicos mencionados en el Manual.

Reconocimientos

La mayor parte de la información contenida en el presente ha sido recogida y es una síntesis de la

información disponible por parte de las siguientes organizaciones. Particularmente queremos

reconocer el trabajo de Technical Assistance Collaborative en Boston, Massachusetts. Si bien

muchos de sus escritos están referenciados directamente en el texto, durante muchos años su trabajo

han informado e inspirado el esfuerzo de expandir las oportunidades de vivienda para personas con

discapacidades. Animamos a aquellos lectores interesados en un trato más detallado de los tantos

temas tratados en el Manual, a que visiten su sitio Web en www.tacinc.org. En el Apéndice A se

podrá encontrar información de contactos más detallada para estas y otras organizaciones.

Fannie Mae

www.fanniemae.com

Coalición Nacional para la Vivienda para

Personas de Bajos Ingresos

www.nlihc.org

Coalición de la Vivienda de Carolina del Norte

www.nchousing.org

Agencia de Financiación para Viviendas de

Carolina del Norte

www.nchfa.com

Technical Assistance Collaborative

www.tacinc.org

Departamento de Viviendas y Desarrollo

Urbano de los Estados Unidos

www.hud.gov

Los fondos para la segunda edición del presente Manual fueron otorgados por el Consejo de

Discapacidades de Desarrollo de Carolina del Norte.

http://www.nchousing.org/


http://www.tacinc.org/

http://www.fanniemae.com/

http://www.nlihc.org/


http://www.nchfa.com/

http://www.tacinc.org/

http://www.hud.gov/

vi ▪ Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte

Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte ▪ 1

INTRODUCCIÓN

La vivienda es una necesidad humana. Para muchos, incluso personas con discapacidades,

encontrar viviendas accesibles de calidad es difícil. Se han desarrollado varios programas para

ayudar a tratar la necesidad de viviendas, pero localizar y comprender estos programas y sus

requisitos puede ser difícil.

En este Manual usted encontrará información pertinente a la vivienda accesible, incluyendo cómo

obtener viviendas accesibles y cómo buscar apoyo para más viviendas accesibles en la

comunidad.

Este capítulo se enfoca en las definiciones de vivienda accesible y viviendas de apoyo, la

necesidad de más viviendas accesibles y la importancia de agencias de vivienda.

DEFINICIÓN DE VIVIENDAS ACCESIBLES

De acuerdo al Departamento de Viviendas y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos

(HUD), una vivienda accesible es una vivienda que cuesta a su ocupante (dueño o inquilino)

no más del 30% de los ingresos brutos mensuales del hogar. Al calcular los costos de vivienda

usted debe incluir no solo el pago de la renta o la hipoteca, sino también los costos de servicios

públicos y, cuando corresponda, impuestos a la propiedad inmueble, seguro de propiedad, tasas de

renta de parque o lote de casas móviles, cuota de la asociación de dueños de propiedades, y/o

cuotas de condominio.

Es importante tomar nota que no debido a que la definición de vivienda accesible del

Departamento de HUD está basada en ingresos, “vivienda accesible” es un término relativo. Lo

que se considera accesible puede variar de condado a condado, o aún de área rural a área urbana

dentro de un condado. El Departamento de HUD establece límites de ingresos para localidades a

lo largo del país para poder dirigir recursos de vivienda hacia hogares con niveles de ingreso

particulares. Por ejemplo, desde 1998, 75% de los vales para Elección de Viviendas (vales de

sección 8) deben ser distribuidos a hogares con ingresos están por debajo del 30% de los ingresos

medios del área. (Consultar la sección de Cómo Varían los Objetivos de Ingresos por Localidad y

Entendiendo los Ingresos Medios de un Área en las páginas que siguen.)

¿QUÉ ES UNA VIVIENDA ACCESIBLE?

CAPÍTULO 1

Capítulo 1: ¿Qué es una Vivienda Accesible?

2 ▪ Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte

La siguiente tabla enumera las cifras de ingresos de dos localidades en Carolina del Norte:

Raleigh-Cary, un área de altos ingresos, y el Condado de Robeson, un área de bajos ingresos. Una

persona soltera con un ingreso anual de o menos de $10,450 (30% del ingreso medio del área)

calificaría como un ingreso extremadamente bajo en el Condado de Robeson, pero en el área de

Raleigh-Cary, el 30% del ingreso medio del área es substancialmente más alto a $16,150. Dadas

las diferencias de ingresos medios, la accesibilidad varía entre las dos áreas.

Información de ingresos tomada del Departamento de HUDUser en www.huduser.org.

Para personas con un nivel de Ingreso de Seguridad Suplementario (SSI) ($674/mes en el

2009), sin importar en dónde vivan, el costo de viviendas accesibles se mantiene igual – 30%

del ingreso de Seguridad Suplementario ($202 por mes).

Cómo Varían los Objetivos de Ingresos por Localidad

Área de Raleigh-Cary

(Niveles de Ingreso del 2009 – área de altos ingresos)

Condado de Robeson

(Niveles de Ingreso del 2009 – área de altos ingresos)

Persona soltera (% del Ingreso Medio del Área)

Ingreso Medio: $53,800 Bajos ingresos (80%): $43,050 Muy bajos ingresos (50%): $26,900

Extremadamente bajos ingresos (30%): $16,150

Persona soltera (% del Ingreso Medio del Área)

Ingreso Medio: $34,900 Bajos ingresos (80%): $27,950 Muy bajos ingresos (50%): $17,450

Extremadamente bajos ingresos (30%): $10,450

Costos de Vivienda Accesible Mensuales para una Persona Soltera

a un Nivel de Ingresos Medio: $1,345

Costos de Vivienda Accesible Mensuales para una Persona Soltera

a un Nivel de Ingresos Medio: $873

Ingreso de Seguridad Suplementario (SSI): $8,088 o 15% del medio

Ingreso de Seguridad Suplementario (SSI): $8,088 o 15% del medio

Costos de Vivienda Accesible Mensuales para una Persona Soltera a un Nivel de SSI:

$202

Costos de Vivienda Accesible Mensuales para una Persona Soltera a un Nivel de SSI:

$202

Capítulo 1: ¿Qué es Vivienda Accesible?


Entendiendo los Ingresos Medios de un Área

Los ingresos medios de un área proveen información acerca de áreas geográficas

tales como condados, mediante la división de hogares de igual tamaño en dos partes

iguales basándose en el ingreso. La primera mitad de hogares gana medio de la mitad

del ingreso medio del área y la otra mitad gana más.

Para entender cómo calcular los ingresos medios de un área, imagínese un condado que

sólo cuenta con diez hogares. Coloque los diez hogares en línea comenzando con el hogar

de ingresos más bajos y terminando con el hogar de ingresos más altos. Ahora busque el

punto medio entre las mitades inferiores y superiores de los hogares.

$9,000 $10,000 $25,000 $32,000 $40,000 $41,000 $45,000 $46,000 $50,000 $70,000

$40,500

Para este condado imaginario, los ingresos medios de un área equivalen a $40,500, ya que

este es el punto medio entre el quinto y sexto hogar que más ingresos gana.

El Departamento de Viviendas y Desarrollo Urbano (HUD) calcula los ingresos

medios de un área según regiones geográficas a lo largo de país, anualmente y divide

los hogares en las siguientes categorías:

Bajos ingresos: hogares que ganan igual o menos que un 80% de los

ingresos medios de un área.

Muy bajos ingresos: hogares que ganan igual o menos que un 50% de los

ingresos medios de un área.

Extremadamente bajos ingresos: hogares que ganan igual o menos que un

30% de los ingresos medios de un área.

Cómo Utilizan los Programas de Vivienda los Ingresos Medios de un área

Los Programas de Vivienda están dirigidos a recursos de vivienda para personas de bajos,

muy bajos y extremadamente bajos ingresos en comparación con otras personas de la

misma área. Para hacer esto, los programas típicamente dicen algo como ―Nuestro

Programa sirve a hogares con ingresos de menos del 30% de los ingresos medios de un

área.‖

Para encontrar los ingresos medios de un área, vaya al sitio Web del HUD en

www.huduser.org/datasets/il/il2009/select_Geography_mfi.odb o visite

www.nchousing.org, y haga clic en Research & Publications/Affordable Housing Primer.

http://www.huduser.org/datasets/il/il2009/select_Geography_mfi.odb




¿QUÉ ES UNA VIVIENDA DE APOYO?

Viviendas de Apoyo y Viviendas de Soporte son dos términos ampliamente utilizados, y para

algunos, los dos términos tienen diferentes significados. En este Manual, los términos se utilizan

intercambiablemente. La diferencia más importante se encuentra en los modelos de viviendas –

apoyados y soportados – y modelos basados

en instalaciones que históricamente han estado

disponibles para personas con discapacidades.

Bajo el modelo basado en instalaciones, las

personas con discapacidades son “ubicadas”

en un lugar basado en instalaciones,

dependiendo del diagnóstico o evaluación

realizado por profesionales referente a la

necesidad de supervisión o asistencia. Los

residentes entregan la mayor parte de sus

ingresos a cambio de alojamiento, comidas y

servicios provistos. El costo del “cuidado” de los resientes es probablemente pagado por una

entidad pública basado en una tarifa diaria o mensual. Con el modelo basado en instalaciones, las

personas se encuentran frecuentemente amontonadas, según su diagnóstico, en lugares de grandes

congregaciones.

A través de las últimas décadas, nuestra interpretación de las discapacidades ha incrementado y la

protección de los derechos civiles de las personas con discapacidades ha sido codificada dentro de

la ley (consultar el Capítulo 3), ha habido un cambio en la forma de pensar acerca de dónde y

cómo las personas con discapacidades deberían vivir. En 1999, la decisión de la Corte Suprema de

los Estados Unidos respecto del caso Olmstead reafirmó los derechos de las personas con

discapacidades a vivir en sus comunidades, y encontró que el “aislamiento injustificado” de estar

limitado a una institución es una violación de los derechos bajo la Ley para Ciudadanos con

Discapacidades.

La vivienda de apoyo ha evolucionado hacia un modelo de vivienda reconocido, preferido por

personas con discapacidades. Según este modelo, las personas eligen a dónde vivir; sin embargo,

en realidad, aún quedan demasiado pocas opciones. La vivienda es decente, segura, accesible, y al

alcance de sus ingresos. El ocupante tiene los derechos y responsabilidades de un inquilino o

dueño, es decir, pueden vivir allí siempre y cuando cumplan con sus obligaciones como inquilinos

o dueño de propiedad. Los servicios y apoyos – “detallados” desde donde la persona vive–, se

ofrecen en función de la personal, son flexibles y están diseñados para cumplir con las

necesidades de la persona.

“La Vivienda de Apoyo es un modelo de

Vivienda que permite a las personas con

discapacidades elegir, adquirir y mantener

exitosamente una vivienda decente, segura y

accesible, ligada a una variedad de servicios

de apoyo individualizados y flexibles.”

-Colaboración de Asistencia Técnica



Los servicios y apoyos que puede necesitar una persona para ser exitosa en la comunidad, variarán

de acuerdo a su situación particular, pero la necesidad de unidades de vivienda accesibles y al

alcance de la comunidad es más común a lo largo de la población.

LA NECESIDAD DE UNA VIVIENDA MÁS ACCESIBLE

Más de dos millones de residentes de Carolina del Norte gastan más del 30% del ingreso bruto

mensual familiar en costos de vivienda. Esto incluye más de 300,000 hogares que gastan más de

la mitad de sus ingresos en la vivienda. Si bien los costos de vivienda continúan subiendo, los

salarios han fallado en seguirle el ritmo (Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte,

Campaña para la Vivienda de Carolina: FAQs).

Los residentes de Carolina del Norte que enfrentan el más grande desafío de encontrar

viviendas accesibles son aquellas personas en el nivel más bajo de ingresos, ganando un 30%

o menos que el ingreso medio del área. En este nivel se incluyen aquellos que dependen del

Ingreso de Seguridad Suplementario (SSI) o Seguro de Discapacidades de Seguridad Social

(SSDI) como sus fuentes de ingreso principales.

Si bien investigadores y profesionales médicos han demostrado repetidamente que aún aquellos

adultos con discapacidad severa pueden llevar una vida exitosa en sus propios hogares, el obtener una

vivienda decente y accesible permanece un desafío. Demasiados adultos con discapacidades, sin

importar la edad – y particularmente aquellos que dependen de los créditos de SSI – carecen de

ingresos suficientes para poder acceder a una vivienda. De acuerdo al reporte Colaboración de

Asistencia Técnica, Priced Out en 2008, las personas con discapacidades que reciben créditos

federales por discapacidades continúan siendo las personas económicamente más pobres de la nación.

En diciembre del 2008, 208,457 residentes de Carolina del Norte estaban recibiendo SSI,

incluyendo 186,099 residentes de Carolina del Norte con discapacidades. En enero del 2009, SSI

provee $674 por mes por persona y $1,011 por pareja. Utilizando los estándares de vivienda

accesible del Departamento de HUD – que los hogares no deberían gastar más del 30% de

sus ingresos en gastos de vivienda – las personas que reciben créditos de SSI pueden pagar

$202 por mes en gastos de vivienda (renta o hipoteca más servicios públicos).

Para poder pagar la renta promedio de un apartamento modesto de dos cuartos en el estado de

Carolina del Norte, una persona debe ganar $12.62 por hora o $2,187 por mes (Reporte Out of Reach

del 2009). Esto significa que una persona que depende únicamente de SSI ($674 por mes en 2009)

necesita unos $1,513 adicionales por mes para poder pagar un apartamento modesto de dos cuartos.

A fin de poder rentar un apartamento modesto, las personas con estos ingresos extremadamente

bajos necesitan algún tipo de subsidio de renta.



APOYO PARA LA VIVIENDA ACCESIBLE

Cuando apoyamos la vivienda accesible, nos referimos a viviendas bien construidas y bien

administradas y mantenidas para personas y familias de ingresos bajos y moderados

(generalmente 80% o más bajo que el ingreso medio del área). Esta vivienda es financiada

frecuentemente por subsidios federales, estatales y/o gobiernos locales.

Desafortunadamente, el unir a la palabra vivienda los términos “accesible”, “bajos ingresos”, y

“subsidiados” puede conjurar imágenes aterradoras de proyectos deteriorados de los años 1960,

habitados por personas que contribuyen con el “deterioro” de la sociedad. Los mismos tipos de

miedos surgen cuando las personas se enteran que se están construyendo viviendas para personas

con discapacidades– amenaza a la seguridad, declive de los valores de la propiedad, etc. Estos

miedos crean una actitud de “No En Mi Patio Trasero” (NIMBY, por sus siglas en inglés) las

cuales pueden generar mayores obstáculos en el logro de viviendas adecuadas para todos.

A fin de combatir estos miedos, ¡todos deben apoyar las viviendas accesibles y a las personas

que las necesitan! El apoyo puede presentarse de muchas maneras, pero sin ello no podemos

asegurar los recursos y políticas necesarias para responder adecuadamente a las necesidades de

personas de bajos ingresos y particularmente de personas con discapacidades.

Existen cuatro maneras principales de influenciar las políticas de la vivienda: promover la

concientización pública, conducir evaluaciones de necesidad de vivienda, apoyar las políticas de

viviendas y participar en la planificación estratégica. Las cuatro son vitales y están

directamente conectadas a los recursos y reglas cubiertas por este Manual.

Para obtener mayor información respecto de qué es lo que puede hacer para involucrarse en el

apoyo de la vivienda, consultar el Capítulo 5: Influencia en la Política de la Vivienda.



AGENCIAS IMPORTANTES

Existen muchas agencias y organizaciones a lo largo del estado que desarrollan, administran,

defienden y asisten a personas a encontrar viviendas accesibles, pero las siguientes agencias están

consideradas como las fundadoras principales de la vivienda accesible:

Agencia de Financiación para Viviendas de Carolina del Norte (NC Housing Finance Agency),

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (US Dept of Housing

and Urban Development), y

Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (US Dept of Agriculture).

Cada agencia es tratada debajo. (Consultar el Apéndice A para obtener un detalle de los contactos

de la agencia.)

Agencia de Financiación para Viviendas de Carolina del Norte

La Agencia de Financiación para Viviendas de Carolina del Norte (NCHFA) es una agencia

pública autónoma. La misión de NCHFA es crear oportunidades de viviendas accesibles para

residentes de Carolina del Norte cuyas necesidades no están satisfechas por el mercado de

viviendas. Desde su creación en 1973 por la Asamblea General, NCHFA ha proporcionado

financiación a más de 191,000 viviendas y apartamentos accesibles valuados a casi $11 billones.

NCHFA provee financiación a través de la venta de bonos exentos de impuestos y la

administración de programas fiscales crediticios, federales y estatales, el programa federal

HOME, el Fondo Fiduciario de la Vivienda de Carolina del Norte, y otros programas. Al utilizar

estos recursos y sus ganancias, NCHFA:

provee préstamos para permitir a dueños de propiedades a riesgo de ejecución hipotecaria

que se queden en sus hogares;

ofrece hipotecas de bajo costo y asistencia en el pago inicial para compradores de la

primera vivienda;

financia la construcción y restauración de viviendas y apartamentos accesibles construidos

por gobiernos locales, organizaciones sin fines de lucro y dueños privados;

financia la construcción de viviendas de apoyo para personas con necesidades especiales;

financia la restauración de viviendas deficientes ocupadas por sus dueños;

ayuda a organizaciones sin fines de lucro, gobiernos locales y guía a organizaciones

regionales en el desarrollo de viviendas de emergencia, de transición y permanentes para

personas sin techo y/o con discapacidades; y

administra contratos de asistencia para

proyectos del Departamento de HUD de renta

para 24,000 apartamentos de propiedad

privada a nivel estatal Para saber más acerca de NCHFA visite

www.nchfa.com o llame al 919-877-5700.

Conozca más acerca de NCHFA




Para encontrar la información de contacto de su oficina de Desarrollo Rural local visite www.rurdev.usda.gov/nc/do-list.htm o www.nchousing.org, y haga clic en Research & Publications/Affordable Housing Primer.

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) administra

programas de vivienda federales mayores y desarrolla políticas nacionales de vivienda. A nivel

estatal y local, las Agencias para la Vivienda Pública administran la mayoría de los programas de

HUD como el Programa de Vivienda Pública y el Programa de Vales para Elección de Viviendas

(Sección 8). Una Agencia para la Vivienda Pública (PHA) es una organización que contrata

directamente con HUD para administrar el Programa de Vales para Elección de Viviendas.

Departamento de Agricultura de los Estados Unidos

El Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) administra a Desarrollo Rural –

programas de vivienda específicamente para residentes rurales. El objetivo de Desarrollo Rural es

de incrementar la disponibilidad de viviendas de calidad en áreas rurales del país. Desarrollo

Rural promueve y financia actividades de vivienda incluyendo:

propiedad de viviendas;

restauración de viviendas;

asistencia en la renta para inquilinos de viviendas multifamiliares;

viviendas para trabajadores del campo;

viviendas multifamiliares; y

instalaciones comunitarias

Para encontrar la información de contacto de su PHA local visite www.hud.gov/offices/pih/pha/contacts/states/nc.cfm o www.nchousing.org, y haga clic en Research & Publications/Affordable Housing Primer.

Encuentre Información de Contacto de su PHA

Encuentre Información de Contacto de su Oficina de Desarrollo Rural

http://www.rurdev.usda.gov/nc/do-list.htm


http://www.hud.gov/offices/pih/pha/contacts/states/%0bnc.cfm



INTRODUCCIÓN

Existen varios factores que deben ser considerados al decidir qué tipo de vivienda es la adecuada

para usted. Lo más importante es considerar sus ingresos versus el costo de la vivienda. Dados sus

ingresos, ¿qué tipo de vivienda puede usted comprar? El Departamento de Vivienda y Desarrollo

Urbano de los Estados Unidos (HUD) y la mayoría de los prestamistas recomiendan gastar no más

del 30% de los ingresos familiares brutos (antes de los impuestos) en gastos de vivienda, lo cual

incluye la hipoteca o renta y otros gastos como por ejemplo servicios públicos. Para aquellas

personas que dependen del Ingreso de Seguridad Suplementario (SSI), el encontrar viviendas

accesibles es un reto muy grande.

Este capítulo le proporcionará información para ayudarlo a entender las opciones de viviendas de

renta y los gastos asociados con la renta. También se le proveerá información acerca de cómo

encontrar viviendas de rentar, los requisitos básicos que todas las personas deben cumplir al aplicar

para una vivienda de renta.

Su Presupuesto para la Vivienda

Antes de comenzar a buscar su vivienda, usted debe tener una buena idea de cuánto dinero usted

puede gastar en la vivienda. Es importante pensar en la renta y en los servicios públicos al calcular

su presupuesto para la vivienda. Los inquilinos son casi siempre responsables de pagar la factura de

la luz, el gas, el agua y el teléfono. Estos gastos

hacen que los costos de vivienda mensuales sean más

altos que la renta solo. Como resultado del costo de

los servicios públicos, es posible que las unidades de

renta más viejas con rentas más bajas cuesten más

que las unidades de renta más nuevas con rentas más

altas. Por ejemplo, una casa móvil con poco

aislamiento, vieja y mal construida, rentada a $300

por mes y con un promedio de facturas de

calefacción y aire acondicionado de $200, terminará

costando más que un apartamento más nuevo y con mejor aislamiento en donde se paga una renta de

$400 por mes, con un promedio de facturas de calefacción y aire acondicionado de $75 por mes.

Una buena regla general para calcular su presupuesto para la vivienda es de gastar no más

que el 30% de sus ingresos brutos (antes de impuestos) en gastos de vivienda (renta más

servicios públicos). Desafortunadamente, no existen suficientes viviendas accesibles para personas

y familias de bajos ingresos. Como consecuencia, muchas personas gastan mucho más del 30% de

sus ingresos en la vivienda.

VIVIENDA DE RENTA

CAPÍTULO 2

Multiplique sus ingresos mensuales

brutos por 0.3 para determinar a qué

equivale el 30% de sus ingresos.

Consejos

Útiles

Capítulo 2: Vivienda de Renta


TÉRMINOS BÁSICOS

Al rentar un apartamento usted debe también estar preparado para pagar los gastos iniciales de la

mudanza. Estos costos varían dependiendo del tipo de vivienda de renta que usted está buscando y

las políticas de administración de propiedad de las empresas y terratenientes. (Consultar el

Apéndice D para ver un ejemplo de un presupuesto mensual.)

Vivienda de Fácil Acceso: unidades de

vivienda que están diseñadas y construidas

para ser útiles para personas con impedimentos

físicos.

Hogares: un término levemente definido que

puede variar dependiendo de la administración

del proyecto, y se refiere a miembros de la

familia y otros que viven bajo el mismo techo.

Programa de Vales para Elección de

Viviendas (Sección 8): un programa de

asistencia para la vivienda financiado por el

gobierno federal y administrado por Agencias

de Vivienda Pública locales (PHA) u otras

agencias administradoras en donde hogares de

muy bajos ingresos reciben vales como ayuda

para cubrir gastos de vivienda.

Viviendas de Renta a Precio de Mercado: viviendas de propiedad privada las cuales se

rentan al precio que el dueño o terrateniente

considere razonable, lo cual es dictado

normalmente por el mercado o la economía

local y varía según la ubicación.

Costos de Mudanza: costos adicionales que

deben ser pagados antes de mudarse dentro de

la vivienda y puede incluir tarifas como

depósitos de seguridad y servicios públicos.

Vivienda Pública: urbanización de vivienda

de propiedad de y administrada por las

Agencias de Vivienda Pública locales (PHA).

Agencias de Vivienda Pública (PHA): organizaciones que contratan al Departamento

de Vivienda y Desarrollo Urbano de los

Estados Unidos para administrar el Programa

de Vales para Elección de Viviendas (Sección

8) a nivel estatal o local. Algunas de estas

agencias también son Autoridades de

Vivienda Pública.

Autoridades de Vivienda Pública:

organizaciones creadas por leyes estatales con

el fin de proveer viviendas subsidiadas y

pertenecer y operar unidades de vivienda

pública. Dentro de las amplias reglas federales

las agencias PHA tienen la flexibilidad de

operar sus programas para satisfacer mejor las

necesidades locales. Algunos ejemplos de esa

flexibilidad incluyen si la agencia PHA

establecerá preferencias para ciertas

poblaciones, cómo establecerán los estándares

de pago, etc. Las políticas y procedimientos

deben ser documentados en el Plan

Administrativo de PHA. (Consultar el

Capítulo 5 para obtener más información

acerca de los Planes Administrativos de la

agencia PHA.)

Aplicación de renta: formulario o formularios

que los terratenientes solicitan que posibles

inquilinos completen a fin de proporcionar

información acerca de los ingresos del

inquilino, antecedentes crediticios,

antecedentes de renta, y antecedentes

criminales.

Vivienda Compartida: situación de vivienda

en donde los costos de vivienda se comparten

con compañeros de cuarto.

Vivienda Subsidiada: vivienda en la cual se

provee al constructor de la vivienda, al dueño

de la propiedad o al inquilino algún tipo de

incentivo económico en forma de pago directo

o crédito fiscal.

Subsidio: incentivo económico provisto al

constructor de la vivienda, al dueño de la

propiedad o al inquilino, en forma de pago

directo o crédito fiscal.



OPCIONES PARA RENTA DE VIVIENDAS

Viviendas de renta a Precio de Mercado

La mayoría de las viviendas de renta enumeradas en periódicos, incluyendo apartamentos, casas

móviles o casas prefabricadas, dúplex, y viviendas unifamiliares, se consideran viviendas de

renta a precio de mercado. Las viviendas de renta a precio de mercado son viviendas de

propiedad privada con rentas determinadas según lo que el dueño o terrateniente considere

razonable. Respecto a qué es lo que se considera razonable, esto es dictado por el mercado o

economía local y varía según la ubicación. Las unidades de precio de mercado por lo general no

son accesibles para hogares de bajos ingresos, particularmente para aquellas personas que viven al

nivel de Ingresos de Seguridad Suplementario (SSI). Para encontrar una vivienda que es accesible,

muchos hogares de bajos ingresos deben buscar viviendas con rentas subsidiadas.

Rentas Subsidiadas

Un subsidio, ligeramente definido, es un incentivo económico provisto al constructor de la

vivienda, al dueño de la propiedad o al inquilino, en forma de pago directo o crédito fiscal.

Existen tres tipos principales de subsidios para la vivienda:

subsidios para el desarrollo;

subsidios para el desarrollo con asistencia en la renta o asistencia operativa; y

subsidios de renta individual.

Un subsidio para el desarrollo ocurre cuando la construcción, adquisición o restauración de un

edificio es subsidiada. Como resultado, las rentas son más bajas que el precio de mercado. Sin

asistencia en la renta adicional, sin embargo, muchas de estas unidades aún no son accesibles para

personas con ingresos extremadamente bajos. Algunos ejemplos de propiedades con subsidio para

el desarrollo incluyen:

Propiedades de Vivienda con Crédito Fiscal de Bajos Ingresos;

Propiedades del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) y de

Desarrollo Rural; y

Algunas construcciones de HUD más viejas de propiedad privada.

Un subsidio para el desarrollo con asistencia en la renta o asistencia operativa ocurre cuando

la construcción, adquisición o restauración de un edificio es subsidiada y una parte del costo de la

renta o asistencia operativa se encuentra disponible para asegurar que la vivienda es accesible para

hogares de bajos ingresos. Algunos ejemplos de propiedades con subsidios para el desarrollo con

asistencia en la renta o asistencia operativa son:

Viviendas Públicas;

Programas McKinney de Viviendas Permanentes de Apoyo; y

Desarrollos de Programas Sección 811 y 202.



El último tipo de subsidio es el subsidio de renta individual utilizado por personas para rentar

viviendas en el mercado privado de renta. Con este tipo de subsidio, los inquilinos reciben vales

mensuales portátiles para ayudarles a pagar los gastos de vivienda. Los vales permanecen con las

personas y no están ligados a ninguna urbanización de vivienda en particular. Algunos ejemplos de

subsidios de renta individual incluyen:

Programa de Vales para Elección de Viviendas (Sección 8)

Programas McKinney de Asistencia para personas Sin Techo.

Mayor información acerca de estos y otros desarrollos subsidiados de la vivienda podrán

encontrarse al final de este capítulo.

Acceso a Viviendas de Renta Accesible

Ubicar la Vivienda

Viviendas de precio de mercado pueden ser ubicadas a través de inmobiliarias, anuncios del

periódico, Internet y de boca en boca. Las viviendas compartidas frecuentemente pueden ser ubicadas

de boca en boca y contestando anuncios de búsqueda de compañeros de cuarto o cuartos en renta. Las

viviendas subsidiadas, sin embargo, son más difíciles de encontrar. El Internet es un buen recurso

para ubicar viviendas subsidiadas. (Referirse a la siguiente página con sitios Web para ayudarlo a

encontrar viviendas de renta subsidiadas en Carolina del Norte.)

El ubicar viviendas accesibles - unidades diseñadas y construidas para ser útil a personas

con impedimentos físicos - puede ser desafiante. El inventario de viviendas accesibles es

limitado, pero se está expandiendo. Muchos de los recursos de Internet enumerados en la siguiente

página incluyen información acerca de unidades de fácil acceso. Las personas con discapacidades

tienen también el derecho a solicitar modificaciones razonables al aplicar para viviendas de renta para

mejorar el acceso a la unidad o al edificio a fin de satisfacer las necesidades de la persona. (Para

obtener mayor información acerca de Modificaciones Razonables consultar el Capítulo 3.)

Vivienda Compartida

La vivienda compartida puede ser una manera económica de establecerse para poder ahorrar el dinero

necesario para mudarse a su propio lugar. La renta publicada en los anuncios de búsqueda de

compañeros de cuarto o renta de cuarto generalmente incluye el costo de los servicios públicos. Las

personas que contestan anuncios de vivienda compartida generalmente no deben pagar depósitos. El

unirse con otros también lo puede ayudar a distribuir el costo de la vivienda de precio de mercado. La

diferencia de precio entre un apartamento de un cuarto y uno de dos cuartos es generalmente muy

pequeña. El combinar dos ingresos puede hacer que un apartamento de dos cuartos sea más cómodo.

La mayoría de las viviendas subsidiadas no están disponibles para compañeros de cuarto que no están

disponibles a menos que califiquen como “miembro del hogar.” Las políticas de lo que constituye un

miembro del hogar, un término ligeramente definido, se refiere a miembros de familia y otros que

viven bajo el miso techo, variando de acuerdo al administrador del proyecto.



RECURSOS DEL INTERNET PARA VIVIENDAS SUBSIDIADAS

BUSQUEDA DE VIVIENDAS EN CAROLINA DEL NORTE: Un nuevo servicio,

www.nchousingsearch.org, está ahora disponible en todo el estado. Este servicio anima a los

terratenientes que tengan unidades disponibles a que los publiquen en el sitio, permitiéndole a usted que busque según disponibilidad de apartamentos por localidad. Algunas unidades proveen detalles de acceso.

COALICION DE VIVIENDAS DE CAROLINA DEL NORTE: Guía de Recursos para Viviendas

específica para cada condado que está publicada en www.nchousing.org en donde usted puede hacer

clic en Individual Housing Assistance (Asistencia de Vivienda Individual) desde el menú de la izquierda. Seleccione Housing by Location (Viviendas por Localidad) y elija su condado.

AGENCIA DE FINANANCIACION DE VIVIENDA DE CAROLINA DEL NORTE: Ir a

www.nchfa.com. Bajo Forms and Resources (Formularios y Recursos) cerca de la esquina superior

derecha de la pantalla, elija Affordable Apartment Locator (Localizador de Apartamento Accesible) desde el menú desplegable. El Localizador de Apartamentos Accesibles le proveerá información acerca de urbanizaciones con Viviendas con Crédito Fiscal de Bajos Ingresos por condado. Usted también podrá buscar por criterios como propiedades familiares o para la tercera edad, disponibilidad de asistencia para renta, y/o duchas sin borde/marco. Haga clic en Search (buscar) para obtener una lista de propiedades.

DIVISION DE SERVICIOS PARA MAYORES DE EDAD Y ADULTOS DE CAROLINA DEL

NORTE (DAAS): El localizador de Viviendas para Mayores de Edad de DAAS

(www.ncdhhs.gov/aging) publica muchos de los recursos descriptos arriba, e incluye también

propiedades de vivienda con Crédito Fiscal de Bajos Ingresos más viejas construidas antes del 2000. Estos son recursos predominantemente para personas de más de 55 años de edad, aunque muchos de ellos también estarán disponibles para personas con discapacidades de cualquier edad. Haga clic en Housing (Viviendas), y luego haga clic en Elder Housing Locator Service (Servicio Localizador de Viviendas para Mayores de Edad).

DEPARTAMENTO DE VIVIENDAS Y DESARROLLO URBANO DE LOS ESTADOS UNIDOS:

Ir a www.hud.gov. Desde la página principal hacer clic en Renting (Rentas) en la derecha, lo que lo

llevará a la página de rentas. Usted podrá buscar de acuerdo a los siguientes tipos de viviendas de HUD subsidiadas:

Viviendas subsidiadas de propiedad privada. Hacer clic en search for an apartment (buscar un apartamento), luego escoja NC de la lista de estados. Elija un área por ciudad, condado, o código postal para obtener la lista de todas las propiedades de viviendas accesibles de propiedad privada.

Viviendas Públicas y Programa de Vales para Elección de Vivienda (Asistencia basada en la renta del inquilino) - sección. Haga clic en public housing agency (agencia de viviendas públicas). Elija North Carolina de la lista o mapa para ver todas las agencias PHA y agencias que administran la Sección 8. Encuentre su ciudad o pueblo.

No se incluye la vivienda permanente con asistencia continua, vivienda financiada por bonos, Viviendas para Personas con SIDA (HOPWA), o viviendas financiadas mediante la Subvención en Bloque para el Desarrollo Comunitario (CDBG).

DESARROLLO RURAL: El Programa de Desarrollo Rural del Departamento de Agricultura de los

Estados Unidos financia propiedades multifamiliares y para personas mayores de edad en comunidades rurales, las cuales también se abren para personas con discapacidades. Ir a www.rurdev.usda.gov. En

el lado izquierdo de la pantalla hacer clic en List of Apartment Complexes (Lista de Complejos de Apartamentos). Buscar por ciudad, código postal, nombre de la propiedad, o compañía administradora. La lista resultante de urbanizaciones Departamento de USDA tiene información específica de las propiedades.

http://www.nchousingsearch.org/



http://www.ncdhhs.gov/aging

http://www.hud.gov/

http://www.rurdev.usda.gov/



El Proceso de Aplicación

El ubicar viviendas accesibles es sólo el primer paso para encontrar un lugar en donde vivir. Las

personas con frecuencia enfrentan barreras adicionales

relacionadas con el proceso de aplicación. Las leyes de

Igualdad en la Vivienda prohíben la discriminación en la

vivienda basándose en raza, color, género, religión,

nacionalidad, discapacidades o estado familiar (ya sea que

usted tenga niños o no), pero es perfectamente legal que un

proveedor de viviendas, aún un proveedor de viviendas

públicas, rechace una aplicación de vivienda que tenga

malos antecedentes de renta, mal crédito o antecedentes

criminales. Debido a que existen tan pocas viviendas

decentes y accesibles, los proveedores de vivienda pueden

ser bien selectivos.

Los terratenientes y las compañías administradoras de

propiedades tienen diferentes procesos de aplicación, pero

existen ciertos componentes comunes los cuales usted debe estar preparado para tratar. Los

mismos incluyen requisitos de ingresos, verificación de antecedentes criminales, y la habilidad de

pagar los costos iniciales asociados con la mudanza. Si usted llegara a reprobar algunos de estos

requisitos, su aplicación de renta puede ser rechazada. (Consultar el Apéndice E para ver un

ejemplo de la aplicación de renta.)

Terratenientes privados y compañías de administración de propiedades con frecuencia tienen

políticas para requisitos de ingresos, los cuales requieren que los candidatos tengan suficientes

ingresos para ser aceptados como inquilinos. Con frecuencia, el ingreso mensual de un inquilino

debe ser entre 2 1/2 y 3 veces la renta mensual. Por ejemplo, si usted encuentra un apartamento a

precio de mercado que se renta por $600 al mes, el terrateniente puede requerir que sus ingresos

mensuales sean entre $1,500 y $1,800.

Las viviendas subsidiadas también tienen requisitos de ingresos. Estos requisitos típicamente

están diseñados para asegurarse que sus ingresos no están por encima de los límites de ingreso de

ese programa de subsidio en particular. Más adelante en este capítulo encontrará información

detallada acerca de requisitos de ingresos para viviendas subsidiadas, dentro de las descripciones

de los diferentes programas de vivienda.

Los terratenientes y administradores de propiedad típicamente requieren las siguientes

verificaciones de antecedentes: historial de renta, historial crediticio e historial criminal. Si bien

los terratenientes y los administradores de propiedad toman la responsabilidad por obtener la

información de la verificación de antecedentes, ellos normalmente pasan los gastos de dicha

información a los candidatos mediante el cobro de tasas de aplicación.

Componentes Comunes

de Aplicaciones de

Renta

Requisitos y verificación de ingresos

Verificación de antecedentes crediticios

Verificación de antecedentes de renta

Verificación de antecedentes criminales



Costos de Mudanza

Los candidatos para renta deben estar preparados para pagar por anticipado todos los gastos antes

de la mudanza. Los depósitos de seguridad pueden costar tanto como dos meses de renta, pero se

reembolsan a la hora de mudarse de la vivienda, dependiendo de la condición de la unidad de

renta y de toda renta no pagada al terrateniente. En el presente, la

ley en Carolina del Norte no regula la variedad de tarifas, ya sea

por adelantado o mensuales, que los terratenientes cobran además

de la renta y los depósitos de seguridad. Las tarifas para mascotas

son un ejemplo de una tarifa adicional común. Si usted tiene un

animal de servicio, usted puede requerir arreglos especiales para

que la tarifa para mascotas sea exenta de pago. (Consultar el

Capítulo 3 para obtener mayor información acerca de Arreglos

Razonables.)

Las viviendas a precio de mercado típicamente tienen los gastos

de mudanza más caros. Los gastos de mudanza en viviendas

subsidiadas y compartidas pueden ser considerablemente más

bajos.

Para viviendas a precio de mercado deberá pagar la tarifa de aplicación (hasta $30). Además de

pagar el primer mes de renta por adelantado, usted deberá pagar un depósito de seguridad

(típicamente un mes de renta), y depósitos para establecer los servicios públicos. Dependiendo del

tamaño de cada unidad y su costo, sus antecedentes con la compañía de servicios públicos o su

habilidad de hacer que alguien le salga de aval para los servicios públicos, usted podrá necesitar

entre $800 y $2,000 en mano para rentar el apartamento a precio de mercado.

Para viviendas subsidiadas, es posible que no haya una tarifa de aplicación. Usted deber pagar el

primer mes y el depósito de seguridad, pero en viviendas con asistencia de renta en donde la renta

se basa en un 30% de sus ingresos, el monto a pagar debe ser igual a la proporción de renta que

usted paga en lugar del total de la renta de la unidad.

A menos que los servicios públicos hayan sido incluidos por el dueño de la propiedad e incluidos

en la renta, usted deberá establecer estos servicios en su nombre. Los depósitos de servicio

públicos cuestan lo mismo que a las personas que rentan viviendas a precio de mercado.

Los costos de mudanza de viviendas compartidas dependen del acuerdo de la vivienda. Si usted

contestó un anuncio de pedido de compañero de cuarto o renta de cuarto en un apartamento o una

casa, típicamente no hay tarifas de aplicación y a usted no se le pedirá que pague depósito de

seguridad o tarifas de conexión de servicios públicos. Si usted y un compañero de trabajo están

rentando un apartamento, todos los gastos de mudanza iniciales se comparten. Los gastos de

mudanza son la mitad de lo que debería pagar si usted se hubiera mudado a una vivienda solo.

Costos de

Mudanza

Tarifas de aplicación

Tarifas para mascotas

Otras tarifas

Primer mes de renta

Depósito de seguridad (generalmente igual a 1 mes de renta)

Tarifas de conexión de servicios públicos y depósitos



Completando las Aplicaciones

Es importante ser honesto acerca de usted mismo al aplicar para viviendas. La mayoría de los

proveedores de vivienda harán una verificación crediticia y/o criminal cuando usted aplique. Si

usted no ha sido completamente honesto en su aplicación, ellos no solo rechazarán su aplicación

sino que además podrá perder su derecho a apelar.

Un reporte de crédito puede ser “arreglado” con el paso del tiempo. Usted puede establecer un

plan de pagos para sus acreedores y eliminar la deuda, comenzar a establecer crédito en su

nombre y ser puntual con sus pagos. Usted debe comenzar a hacer esto antes de aplicar para una

vivienda.

Un historial de renta malo es más difícil de corregir. Si usted recibió una vivienda de la Autoridad

de Vivienda Pública en el pasado y se fue debiendo dinero, usted deberá primero saldar esa deuda

antes de que se lo considere nuevamente para una vivienda. Si un terrateniente anterior lo desalojó

y usted fue a la corte, probablemente exista un antecedente público del desalojo que aparecerá en

la verificación de antecedentes. La mayoría de los lugares le pedirían referencias de renta. Es

mejor verificar con un terrateniente anterior antes de incluirlo como una referencia. Si usted no

tiene una buena referencia de renta o nunca rentó en su nombre, dígaselo al administrador de

propiedades de antemano.

La mayor cantidad de proveedores de vivienda requiere una verificación de antecedentes

criminales, tiene una regla de “prohibición a delincuentes” y es muy reacios a rentar a personas

con antecedentes criminales. Sin embargo, las políticas varían ampliamente entre administradores

de propiedad individuales en cuanto a los tipos de cargos prohibidos o permitidos y en cuanto a

cuán reciente fueron los cargos.

Muchas de las barreras enumeradas anteriormente pudieran ser una oportunidad para solicitar

arreglos razonables, en caso que usted tuviera una discapacidad y los problemas con su historial

de crédito, historial de renta, o historial criminal estuvieran conectados con su discapacidad.

Si su habilidad para completar cualquier aplicación

está restringida por una discapacidad, solicite arreglos

razonables para hacer la aplicación más accesible

para usted.

¡Consejo útil!



Consultar el Apéndice B para ver el listado de Servicios Legales en Carolina del Norte o viste

www.legalaidnc.org.

ARREGLOS RAZONABLES

Las leyes de Igualdad en la Vivienda prohíben la discriminación en la vivienda por la raza, color,

género, religión, nacionalidad, discapacidades o estado familiar de una persona. Para personas con

discapacidades, las leyes dan un paso muy importante más allá, haciendo ilegal que los

proveedores de viviendas NO hagan “arreglos razonables” en reglas, políticas y

procedimientos, si de hacerlo permitiría que una persona con discapacidades tenga acceso,

mantenga o disfrute la vivienda que se encuentra disponible. Si usted puede demostrar que

existe una conexión entre su discapacidad y su inhabilidad de cumplir con los requisitos de la

aplicación, usted puede pedir que la política de la aplicación sea modificada para acomodarse a su

situación. (Consultar el Capítulo 3 para obtener más información acerca de Arreglos

Razonables.)

Cómo Ser un Buen Inquilino y Evitar el Desalojo

Es importante pagar la renta a tiempo, conservar su unidad y seguir las reglas detalladas en su

contrato de renta a fin de evitar ser desaojado. Si usted tiene, o prevé tener problemas para pagar

la renta, es mejor que se comunique con su terrateniente por anticipado e intente establecer un

acuerdo de pagos. Los inquilinos viviendo en viviendas subsidiadas compartidas tienen las

mismas protecciones que cualquier inquilino bajo las Leyes de Terratenientes-Inquilinos de

Carolina del Norte, pero también pueden tener protecciones adicionales bajo las reglas que cubren

el programa de subsidio particular que los está asistiendo. En los Apéndices F, G y H se

encuentran breves descripciones de las Leyes de

Terratenientes-Inquilinos de Carolina del Norte,

estándares de desalojo y terminación para

inquilinos del Programa de Vales para Elección de

Viviendas (Sección 8), y estándares de Agencias de

Viviendas Públicas para desalojos. Es importante

notar que estos materiales no reemplazan a un

consejo legal. Si usted está enfrentando un desalojo o la pérdida de su subsidio, es

importante que conozca sus derechos legales. Contáctese con su oficina de Ayuda Legal para

obtener asistencia.

DESCRIPCIONES DE PROGAMAS DE VIVIENDA SUBSIDIADAS

VIVIENDA PUBLICA

Las urbanizaciones de Viviendas Públicas son financiadas por el Departamento de Vivienda y

Desarrollo Urbano (HUD), pero son propiedad de y administradas por las Agencias de Vivienda

Pública locales (PHA). A lo largo del país, existen más de un millón de unidades de viviendas

públicas en urbanizaciones que van desde cuadras de varios edificios de apartamentos con dos o

tres pisos edificados en los 1930, hasta torres de pisos de los 1960 y 1970, y las más recientes, a

menor escala, y más distribuidas urbanizaciones de hoy. Los inquilinos de Viviendas Públicas,

Encuentre una Oficina de Ayuda Legal



hogares elegibles de bajos ingresos incluyendo personas

mayores, personas discapacitadas y sus familias,

típicamente pagan un 30% de sus ingresos hacia costos

de vivienda. La Vivienda Pública está limitada para

grupos familiares y personas de bajos recursos. Si usted

es elegible, el PHA verificará sus referencias para

asegurase que usted y los miembros de su hogar son

buenos inquilinos. Cada PHA tiene su propio criterio

de control y puede rechazar la admisión de cualquier

candidato cuyos hábitos y prácticas se crea puedan

tener efectos negativos en otros inquilinos o en el

ambiente del proyecto. Si usted cree que ha sido

negado la admisión por razones relacionadas con su

discapacidad, debería pedir arreglos razonables.

(Consultar el Capítulo 3 para obtener mayor información respecto de Arreglos Razonables).

Su renta, al cual se refiere como Pago de Total del Inquilino (TTP), se basa en el ingreso bruto

anticipado de su hogar menos los descuentos, si hubiera alguno. Las regulaciones actuales de

HUD permiten que la agencia PHA excluya las siguientes mensualidades del ingreso anual: $480

por cada dependiente; $400 por cualquier persona mayor en el hogar o una persona con

discapacidades; y algunas deducciones médicas para hogares encabezados por personas mayores o

personas discapacitadas. Es importante notar que “hogar” es un término levemente definido

que puede variar dependiendo de la administración del proyecto y que se refiere a los

miembros de la familia y otros que viven bajo el mismo techo. El ingreso anual del hogar es el

ingreso total anticipado de todas las fuentes recibidas por la cabeza de hogar y su esposo/a, y cada

miembro adicional de 18 años o mayores.

En general, usted puede estar en una vivienda pública siempre y cuando cumpla con las reglas del

contrato y el programa. Estas reglas requieren la re-certificación anual de sus ingresos, así como

la inspección de su unidad. Si al momento de la re-certificación, los ingresos de su hogar han

aumentado al punto de ser suficiente para obtener una vivienda en el mercado público, la agencia

PHA determinará si su hogar puede permanecer en vivienda pública o no. A usted no se le será

requerido mudarse a menos que haya una propiedad accesible disponible para usted en el mercado

privado.

Si usted está interesado en aplicar para una vivienda pública, visite

www.hud.gov/offices/pih/pha/contacts/states/nc.cfm para encontrar la información de contacto de

su PHA local o visite www.nchousing.org, y haga clic en Research & Publications/Affordable

Housing Primer.

If you are interested in applying for public housing, visit www.hud.gov/offices/pih/pha/contacts/

states/nc.cfm to find contact information for your local PHA or visit www.nchousing.org, and click

on Research & Publications/Affordable Housing Primer.

A Dónde Aplicar para Viviendas Públicas

Elegibilidad para Vivienda

Pública se basa en:

1. Ingresos brutos anuales del

hogar

2. Calificación como persona mayor, persona con discapacidades, u otro miembro calificado del hogar

3. Ciudadanía Americana o estado migratorio elegible.

http://www.hud.gov/offices/pih/pha/contacts/states/nc.cfm


http://www.hud.gov/offices/pih/pha/contacts/%0bstates/nc.cfm

http://www.hud.gov/offices/pih/pha/contacts/%0bstates/nc.cfm




Visite el sitio Web de Colaboración de Asistencia Técnica en

http://www.tacinc.org/Docs/HH/Sect8_2ndEd.pdf y lea la ―Section 8

Made Simple” (Sección 8 Explicada en Términos Simples) o visite

www.nchousing.org y haga clic en Research & Publications /

Affordable Housing Primer.

PROGRAMA DE VALES PARA ELECCIÓN DE VIVIENDAS (SECCION 8)

El Programa de Vales para la Elección de Viviendas (Sección 8) permite a hogares de muy

bajos ingresos elegir y contratar una segura, decente y accesible vivienda de renta de

propiedad privada. El programa se financia por el gobierno federal y se administra por Agencias

de Vivienda Pública (PHA) u otras agencias administradoras, pero se utiliza en viviendas de

propiedad y está administrada por personas privadas o empresas. Con este tipo de asistencia a la

renta, las personas con

discapacidades pueden elegir

una vivienda que satisface

sus necesidades y

preferencias. Debajo hay una

breve descripción del Programa de

Vales para la Elección de Viviendas

(Sección 8).

Los hogares con ingresos muy bajos, hogares con ingresos que están por debajo del 50% del

ingreso medio del área y unas cuantas categorías específicas de hogares con ingresos de hasta el

80% del ingreso medio del área, son elegibles para aplicar para los Vales para la Elección de

Vivienda. De acuerdo a las leyes federales actuales, desde 1998, por lo menos un 75% de Vales para

la Elección de Vivienda deben ir a hogares con un ingreso menor al 30% del ingreso medio del área.

Los hogares aplican en la agencia PHA local o agencia que administra este programa. Aquellos

hogares que se encuentren elegibles serán colocados en una lista de espera. Cuando un hogar

elegible se posiciona en el primer lugar de la lista de espera de los Vales para la Elección de

Vivienda, la agencia emite un Vale para la Elección de Vivienda.

Debido a que la demanda de asistencia para la vivienda generalmente excede los recursos limitados

disponibles a través de HUD y las agencias PHA locales, es común tener largos períodos de espera

(como ser 2 a 3 años), y en algunas áreas las listas de espera están cerradas. Si la lista de espera en

su área está abierta y usted califica para esta

asistencia, usted debería aplicar. Anticipando

que puede llegar a llevar años antes que su

nombre aparezca primero en la lista, usted

debe asegurase de proveer a la agencia su

dirección en donde usted, un miembro del

hogar o un amigo seguramente seguirán

viviendo en el futuro. Si usted se mudó

desde que presentó su aplicación y no

responde a los avisos enviados por PHA,

usted será retirado de la lisa de espera.

Información sobre Vales para la Elección de Viviendas

Solicite un arreglo razonable para tener toda la

correspondencia de PHA enviada a una tercera

parte para asegurase que se tome acción

pronta de toda la correspondencia.

¡Consejo útil!

http://www.tacinc.org/Docs/HH/Sect8_2ndEd.pdf




Visite www.hud.gov/offices/pih/pha/contacts/index.cfm para encontrar

el agente administrador del Programa de Vales para la Elección de Vivienda (Sección 8) o visitewww.nchousing.org, y haga clic en Research & Publications/Affordable Housing Primer.

Basado en el tamaño de su

hogar, al portador de los vales

le será dado un estándar de

pago, el máximo monto que se

le puede pagar para la renta y

los servicios públicos. HUD

permite que la agencia PHA

establezca este momento entre el 90 y el 110% de la renta de Mercado Equitativo. El estándar de

pago se basa en el porcentaje de lo que HUD considera como Renta de Mercado Equitativo

(FMR, por sus siglas en inglés) en esa localidad particular.

La renta de Mercado Equitativo es determinada anualmente por HUD, basado en el mercado de

renta local y en lo que cuesta en esa zona rentar y proveer los servicios públicos para una unidad

modesta. Por ejemplo, en 2009 la renta de Mercado Equitativo (FMR) de un apartamento de dos

cuartos en Charlotte era de $757 mientras que la renta de Mercado Equitativo de un apartamento de

dos cuartos en la zona de Hickory-Lenoir-Morganton era de $614. Una localidad con tan pocas

viviendas accesibles puede tener un estándar de pago de 110% del FMR para permitir a los

portadores de vales que tengan más

opciones de unidades, mientras que una

localidad con muchas viviendas de renta

accesible disponibles puede establecer el

pago estándar al 90% del FMR.

Si una persona con discapacidades no es

capaz de encontrar una vivienda

apropiada a ese precio, puede pedir que

los arreglos razonables aumenten a un

monto más alto. Una PHA puede aprobar

hasta el 110% de la renta Equitativo de

Mercado por sí misma, y puede pedir

aprobación de HUD para un monto

mayor si fuera necesario. (Para obtener

mayor información de los Arreglos

Razonables consultar el Capítulo 3.)

Las reglas de la Sección 8 también

permiten una unidad más grande a

alguien que necesita asistencia con

residencia. Los ingresos del asistente no

cuentan como ingreso total del hogar.

Dónde Aplicar para los Vales para Elección de Vivienda

Programa de Vales para la Elección de

Viviendas

Reglas para el Asistente con Residencia

La agencia PHA debe:

permitir que el asistente con residencia sea parte del arreglo razonable si fuera necesario;

excluir los ingresos del asistente con residencia al calcular los ingresos del hogar; y

proporcionar una unidad con cuarto más grande para acomodar al asistente con residencia.

La agencia PHA puede:

verificar al asistente con residencia tal y como verifica a otros miembros del hogar;

rechazar a una persona en particular como asistente con residencia basado en actos criminales y actividades relacionadas con drogas; y

establecer políticas razonables para asistentes con residencia tales como qué documentación será necesaria para aprobar a un pariente como asistente con residencia.

(Hoja Informativa para Asistentes con Residencia y el Programa de Vales para la Elección de Vivienda,” www.tacinc.org.)




Una vez recibido el vale, la persona o grupo familiar debe encontrar una unidad que satisfaga sus

necesidades. Si el grupo familiar encuentra una unidad que cuyos costos (renta más servicios

públicos) se encuentran dentro de los estándares de pago, en donde el terrateniente está dispuesto

a trabajar con el Programa de Vales para Elección de Vivienda, y el apartamento cumple con los

estándares de calidad de vivienda, la agencia PHA ejecutará un contrato para el Pago para

Asistencia de Vivienda (HAP) con el dueño de la propiedad. Este contrato autoriza a PHA a

realizar pagos de subsidio por parte del grupo familiar recibiendo la asistencia Si una persona con

una discapacidad tiene problemas para encontrar una unidad que satisfaga sus necesidades dentro

del período adjudicado, podrá solicitar una extensión como un arreglo razonable. (Para obtener

más información acerca de Arreglos Razonables consultar el Capítulo 3.)

La participación de terratenientes en el Programa de Vales para la Elección de Viviendas es

voluntaria. En general, a los terratenientes NO se les exige que acepten inquilinos que posean

Vales para Elección de Vivienda. Las propiedades de Vivienda con Crédito Fiscal de Bajos

Ingresos son una excepción. A los administradores de propiedades con Crédito Fiscal se les exige

que acepten inquilinos que califican que posean Vales para Elección de Vivienda.

El pago de subsidio es la diferencia entre el costo de la unidad, la renta más la mensualidad para

servicios públicos, y lo que el grupo familiar puede pagar, generalmente un 30% de su ingreso

mensual ajustado. Los ingresos del grupo familiar son los ingresos totales anticipados de todas las

fuentes de ingreso recibidas por la cabeza del grupo familiar y su esposo/a, y cada miembro

adicional de la familia que tenga 18 años de edad o más. Las regulaciones actuales del HUD

requieren que la agencia administradora efectúe ajustes a los ingresos del grupo familiar,

excluyendo ciertos montos antes de calcular la porción correspondiente al inquilino: $480 para

cada dependiente; $400 para cada persona mayor en el grupo familiar o toda persona

discapacitada; y algunos descuentos para hogares encabezados por personas mayores o personas

discapacitadas.

A fin de poder aumentar las opciones de vivienda, el nuevo Programa de Vales para Elección

de Vivienda (Sección 8) permite que los inquilinos paguen hasta el 40% de sus ingresos en gastos

de renta. La contribución mínima del inquilino para la renta y los servicios públicos es aún del

30% de los ingresos mensuales ajustados del grupo familiar, pero bajo el nuevo pago máximo

total del inquilino, los hogares pueden elegir pagar hasta el 40% de sus ingresos en renta y

servicios públicos. El pago máximo del inquilino debe ser calculado y aprobado por la agencia

PHA o la agencia administradora e incluido en el contrato de HAP Todo pago adicional por parte

del inquilino hacia el terrateniente no está permitido.

Los Vales para Elección de Viviendas son portátiles. Si el hogar se encuentra al corriente con el

programa y elige mudarse al finalizar el contrato, el vale se muda con él. El Programa de Vales

para Elección de Viviendas está también diseñado para permitir que los hogares se muden a otras

jurisdicciones de agencias PHA siempre y cuando las agencias PHA que cubren la zona en donde



el hogar desea mudarse sean económicamente capaz de proveer la asistencia. Las agencias PHA

pueden establecer una política que requiere que un hogar con asistencia reciente vivan dentro de

la jurisdicción de la agencia PHA por una cantidad de tiempo específico, siempre y cuando no

exceda un año.

Las personas con discapacidades que necesitan mudarse fuera de la jurisdicción de la agencia

PHA debido a un problema relacionado con sus discapacidades pueden solicitar que el período de

espera de un año sea cancelado como un arreglo razonable. (Consultar el Capítulo 3 para obtener

mayor información relacionada con los Arreglos Razonables.)

VIVIENDAS DE RENTA SUBSIDIADA DE PROPIEDAD PRIVADA

En viviendas de renta subsidiada de propiedad privada, se ha proporcionado algún tipo de

asistencia financiera o subsidio para la construcción del edificio, y en algunos casos puede haber

también alguna asistencia para la renta o gastos operativos para algunas de las unidades. Muchas

de estas propiedades han sido construidas utilizando fondos del Departamento de Viviendas y

Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). La siguiente información describe los cuatro

tipos de viviendas de renta subsidiada de propiedad privada del Departamento de HUD.

Viviendas de renta Subsidiada de Propiedad Privada de HUD

Asistencia para Renta de Viviendas de Proyecto – Programa de Vales

para Elección de Viviendas

La asistencia para renta de viviendas de proyecto (PBRA, por sus siglas en inglés) es un

programa en donde la asistencia para renta está ligada a un edificio particular o unidades

particulares dentro de una urbanización más

grande, la cual se opera por entidades privadas

sin fines de lucro. El dueño tiene un contrato con

la Agencia de Vivienda Pública (PHA) por una

cantidad específica de unidades. Los candidatos

calificados puestos en la lista de espera de la

agencia PHA son referidos a la propiedad o las

propiedades mantienen su propia lisa de espera.

Los inquilinos calificados son verificados por la

agencia administradora de acuerdo a su criterio

de verificación particular.

La porción de la renta del inquilino se calcula

utilizando reglas similares al Programa de Vales

para Elección de Vivienda (Sección 8). Los

inquilinos deben pagar el 30% de sus ingresos ajustados para la renta más los servicios

públicos, y el programa PBRA cubre la diferencia entre la porción de la renta para la renta del

Portabilidad de Vales para Elección

de Vivienda

Los hogares pueden llevarse los vales con

ellos cuando se mudan, siempre y cuando:

Cumplan con los requisitos de las políticas de ocupación iniciales

Informen por anticipado a la agencia PHA acerca de la mudanza

Interrumpan en forma legal el contrato existente

Encuentren viviendas aprobadas con base del Programa de Vales para Elección de Viviendas en la nueva ubicación.



Encuentre viviendas de renta subsidiaria del programa HUD en su área

inquilino y el monto de renta real establecido. El programa PBRA no es portátil en caso que el

inquilino decida moverse. Una característica muy importante del Programa de Vales para

Elección de Vivienda de PBRA es que permite al inquilino que ha vivido en la unidad durante

por lo menos un año, y que ha cumplido con las obligaciones del contrato, que solicite un

subsidio portátil para inquilinos para que puedan mudarse a otro lugar.

Programa Sección 811: Viviendas de Apoyo para Personas con

Discapacidades

El programa Sección 811 permite que personas con discapacidades vivan independientemente

en la comunidad al aumentar el inventario de viviendas de renta accesibles ligadas a la

disponibilidad de servicios de apoyo. El programa también provee asistencia para renta de

viviendas de proyecto y gastos operacionales, los cuales cubren la diferencia entre los costos

operacionales de la unidad aprobados por el Departamento de HUD y la contribución del

inquilino para la renta (30% de su ingreso).

Para poder vivir en una vivienda de Sección 811, una familia (la cual puede consistir de una

persona soltera calificada) debe tener ingresos muy bajos (menos del 50% del ingreso medio

del área), y por lo menos un miembro de la familia debe tener 18 años de edad o más y tener

una discapacidad. El programa Sección 811 es uno de los pocos programas de vivienda

Federal en donde se permite que el dueño ofrezca sus unidades de vivienda a un grupo

con una discapacidad en particular; sin embargo, si hubiera una vacante, cualquier otra

persona calificada que tenga una discapacidad puede vivir allí.

Programa Sección 202: Viviendas de Apoyo para Personas Mayores

El programa Sección 202 ayuda a expandir el inventario de viviendas independientes

accesibles con acceso a servicios de apoyo para personas mayores. El programa es similar al

Programa Sección 811. La ocupación de la Sección 202 está abierta para toda familia de muy

bajos ingresos formada de por lo menos una persona que tenga al menos 62 años de edad a la

hora de la ocupación inicial. Las políticas de la edad de otros miembros de la familia varían de

acuerdo al plan de administración de la propiedad 202 particular.

La asistencia para viviendas de proyecto (PBRA) es provista con el fin de cubrir la diferencia

entre los costos operativos de la unidad aprobados por el Departamento de HUD y la

contribución para la renta del inquilino.

Visite www.hud.gov/apps/section8/step2.cfm?state=NC%2CNorth+Carolina para encontrar

viviendas de renta subsidiaria de propiedad privada del programa HUD en su área o visite

www.nchousing.org, y haga clic en Research & Publications/Affordable Housing Primer.

http://www.hud.gov/apps/section8/step2.cfm?state=NC%2CNorth+Carolina




Programas de McKiney para la Asistencia para las personas sin techo

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) tiene una

cantidad de programas de vivienda subsidiadas para personas y familias sin techo. El

Programa de Vivienda de Apoyo, el Programa de McKinney de Albergue y Cuidado, y el

Programa de Restauración Moderada con Ocupación de Cuartos para Una Persona (SRO por

sus siglas en inglés) son tratados debajo.

El Programa de McKinney para la Asistencia de Vivienda está diseñado para promover el

desarrollo de viviendas y servicios de apoyo para asistir a personas sin techo en la transición

fuera de la vida en la calle y permitirles vivir lo más independientemente posible. El programa

de Vivienda de Apoyo sostiene viviendas de transición en donde el período de la estadía está

limitado a dos años o menos y las viviendas de apoyo permanentes para personas sin techo

con discapacidades en donde el inquilino puede vivir mientras cumpla con los términos y

condiciones del contrato y cumpla con los requisitos del programa relacionados con el

subsidio (verificación de ingresos, inspecciones, etc.).

El Programa de McKinney de Albergue y Cuidado (S+C por sus siglas en inglés) está

diseñado para proveer vivienda y acceso a una gama de servicios comunitarios de apoyo a

largo plazo para personas con discapacidades a través de la provisión de asistencia para la

renta. El programa permite una gran variedad de opciones de vivienda. La asistencia para la

renta está disponible de manera de asistencia para el inquilino, asistencia para la renta por un

patrocinador, y asistencia para la renta de viviendas de proyecto. Los inquilinos pagan

típicamente un 30% de sus ingresos en gastos de vivienda. El programa de Albergue y

Cuidado cubre la diferencia entre la renta mensual del apartamento y los servicios públicos y

la porción de la renta del inquilino.

Asistencia de renta tipo S+C para el inquilino: es muy similar al Programa de Vales

para Elección de Vivienda (Sección 8), ya que los inquilinos usan la asistencia de S+C

para rentar unidades de terratenientes privados.

Asistencia de renta tipo S+C para un patrocinador: es controlado por una

organización sin fines de lucro, referida como el “patrocinador”. El patrocinador renta

el apartamento y luego subrenta las unidades a inquilinos elegibles.

Asistencia de renta tipo S+C para viviendas de proyecto: está ligada a unidades o

edificios particulares. El inquilino viviendo en la unidad tiene el crédito de asistencia

únicamente mientras viva en esa unidad particular.

El Programa de Restauración Moderada con Ocupación de Cuartos para Una Persona

(SRO) provee asistencia para la renta para personas sin techo en conexión con las unidades de

vivienda de SRO para restauración moderada. Las unidades de vivienda SRO contienen



unidades para ser ocupadas por una persona. Las unidades individuales de SRO pueden

contener áreas para preparación de comida, baños o ambos.

Bajo el Programa SRO, el Departamento de HUD entra en un acuerdo con las Agencias de

Vivienda Pública (PHA) en conexión con la restauración de propiedades residenciales.

Cuando la restauración de un SRO es completada, una agencia PHA hace pagos de asistencia

de renta de la Sección 8 a los dueños participantes (es decir, terratenientes) por parte de las

personas sin techo que rentan las viviendas. Los pagos de asistencia de renta cubren la

diferencia entre una porción del ingreso del inquilino (normalmente 30%) y la renta de la

unidad.

Las viviendas financiadas por el Departamento de HUD y el programa de McKinney de

Asistencia para Personas Sin Techo son de propiedad privada y son operadas por

organizaciones comunitarias y organizaciones sin fines de lucro que trabajan con programas

de Asistencia Continua (CoC por sus siglas en inglés) locales. (Consultar el Capítulo 5 para

obtener mayor información acerca del proceso de Asistencia Continua.)

Otras Viviendas de Renta Subsidiada de Propiedad Privada

Programa de Desarrollo Rural del Departamento de USDA

El Programa de Desarrollo Rural del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos

(USDA) construye viviendas accesibles en áreas rurales y ha financiado más de 620

comunidades de apartamentos diferentes en Carolina del Norte de más de 24,000 unidades de

apartamentos. Muchas de estas urbanizaciones también tienen asistencia para renta de

viviendas en proyectos para asegurarse que los residentes de bajos ingresos pueden pagar las

rentas. Los candidatos calificados pagan no más del 30% de los ingresos del grupo familiar

para unidades de Desarrollo Rural con acceso al Programa de Asistencia de renta del

Departamento de USDA.

Su oficina local de CoC podrá darle más información acerca de los Programas de Asistencia para Personas Sin Techo. Para encontrar información de contacto de su oficina de CoC, visite www.dhhs.state.nc.us/homeless/pdfs/COC_contactlist.pdf o www.nchousing.org, y haga clic en

Research & Publications/Affordable Housing Primer.

Información de Programas de McKinney para la Asistencia de Vivienda para Personas Sin Techo

Para encontrar Propiedades de Desarrollo Rural en su área, vaya a www.rurdev.usda.gov. En el lado izquierdo de la pantalla hacer clic en List of Apartment Complexes (Lista de Complejos de Apartamentos). Buscar por ciudad, código postal o nombre de la propiedad.

Encuentre Propiedades de Desarrollo Rural

http://www.dhhs.state.nc.us/homeless/pdfs/COC_contact


http://www.rurdev.usda.gov/



Encuentre Propiedades con Crédito para la Vivienda

Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos

El programa de desarrollo de viviendas accesibles más grande del país no es el programa del

Departamento de HUD sino un programa implementado por agencias estatales de financiación

de viviendas de acuerdo con regulaciones de la Hacienda Pública (IRS, por sus siglas en

inglés). Promulgada como parte de la Ley de Reforma Impositiva de 1986, este Programa de

Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (Crédito para la Vivienda) es un vehículo por

el cual el gobierno federal financia la construcción de nuevas viviendas de renta y la

adquisición y restauración de viviendas de renta existentes para hogares de bajos ingresos.

Las agencias estatales de financiación de vivienda asignan créditos para la vivienda a

promotores inmobiliarios de viviendas de bajos ingresos. Estos promotores inmobiliarios

venden los créditos a inversores, quienes reciben una reducción de dólar por dólar en sus

impuestos federales. Los promotores inmobiliarios luego utilizan el dinero recaudado a través

de la venta de créditos para ayudar a financiar el desarrollo y construcción de las unidades de

apartamentos accesibles.

Dentro de los límites de regulaciones de la agencia IRS, los estados tienen permitido estipular

criterios de asignación específicos para la concesión de créditos fiscales. Se requiere que los

estados desarrollen Planes de Asignación Calificados (QAP, por sus siglas en inglés) los

cuales identifican y priorizan las necesidades de vivienda. (Consultar el Capítulo 5 para

obtener mayor información acerca de los QAP.) En Carolina del Norte, la Agencia de

Financiación para Viviendas de Carolina del Norte administra el programa de Créditos para la

Vivienda y monitorea que las propiedades con Crédito para Vivienda cumplan con las

regulaciones de la agencia IRS.

A fin de calificar para los Créditos para la Vivienda, las unidades deben ser accesibles y

ocupadas por hogares con ingresos equivalentes o por debajo de 60% del ingreso medio del

área. Si bien muchos estados, incluyendo Carolina del Norte, requieren poner objetivos con

porcentajes más bajos (aún más bajos que el 30% en algunos condados), la mayoría de las

Propiedades con Crédito para la Vivienda no son accesibles para personas con ingresos

extremadamente bajos a menos que exista la disponibilidad de algún tipo de asistencia para la

renta o gastos operativos.

Los dueños de Propiedades con Crédito para la Vivienda deben aceptar candidatos

calificados que tengan Vales para Elección de Viviendas (vales de Sección 8). Además,

algunas Propiedades con Crédito para la Vivienda también deben tener algún tipo de

asistencia para vivienda en proyecto.

Para encontrar Propiedades con Crédito para la Vivienda en su área visite www.nchfa.com y utilice el

Apartment Locator (Localizador de Apartamentos), el cual identifica unidades accesibles.




Para obtener mayor información respecto del Programa de Objetivos y Llaves llamar al Departamento de Salud y Servicios Humanos de Carolina del Norte al 919-733-4534 o llamar a la Agencia de Financiación para Viviendas de Carolina del Norte al 919-877-5700.

Programa de Objetivos y Llaves

Programa de Objetivos y Llaves

Desde el 2004, el 10% de las unidades del Programa de Crédito para la Vivienda de Carolina

del Norte ha sido dirigido hacia personas con discapacidades. El Programa de Llaves provee

asistencia para renta y gastos operativos para personas con discapacidades que vive en

Propiedades con Crédito para la Vivienda. El Programa de Llaves es un programa de

subsidio tipo puente, el cual asiste a inquilinos con discapacidades y de bajos ingresos hasta

que reciban sus Vales para Elección de Vivienda.

El objetivo del Programa de Llaves es de proveer oportunidades de vivienda para personas con

discapacidades que enfrentan barreras más allá de las económicas. Candidatos elegibles para

el Programa de Objetivos y Llaves posiblemente necesiten acceso continuo a servicios de

apoyo a fin de obtener y mantener la vivienda en su comunidad. Por esta razón, el acceso a

unidades elegibles del Programa de Llaves se obtiene a través de Agencias de Referencia

Aprobadas y del Departamento de Salud y Servicios Humanos (DHHS, por sus siglas en

inglés).

Las Agencias de Referencia Aprobadas – agencias de servicios humanos participantes en

comunidades locales a lo largo de Carolina del Norte – han firmado un Acuerdo de

Participación en Referencias de Agencias, han sido entrenados en políticas y procedimientos

del programa, y se han comprometido a proveer acceso continuo a servicios de apoyo a las

personas que son referidas al programa durante el proceso de aplicación y renta. Todas las

referencias se envian al Departamento de DHHS para su revisión y seguimiento antes de

enviarse a la administración de la propiedad.


INTRODUCCIÓN

Las leyes de Igualdad en la Vivienda hacen que sea ilegal la discriminación en la vivienda

basándose en raza, color, género, religión, nacionalidad, discapacidades o estado familiar de una

persona. Para personas con discapacidades, estas leyes dan un paso más allá e incluyen provisiones

que permiten arreglos razonables y modificaciones para que las personas con discapacidades puedan

vivir y disfrutar la vivienda y las áreas comunes. Las siguientes son las tres leyes federales

principales y una ley estatal de Igualdad en la Vivienda, se aplican a personas con discapacidades.

La Ley de Igualdad en la Vivienda, promulgada en 1968 y modificada en 1988, prohíbe la

discriminación basándose en raza, color, género, religión, estado familiar, o discapacidades y

requiere que los terratenientes hagan arreglos y modificaciones razonables para inquilinos con

discapacidades.

La Ley de Ciudadanos con Discapacidades de 1990 (ADA, por sus siglas en inglés) prohíbe

la discriminación basándose en discapacidades en los programas financiados por el gobierno,

incluso programas de vivienda, y obliga a que las oficinas de renta y otros negocios locales

utilizados por el público ofrezcan fácil acceso a las personas con discapacidades.

La Ley de Restauración de 1973 (Sección 504) prohíbe la discriminación en programas de

vivienda financiados por el gobierno federal.

La Ley de Igualdad en la Vivienda de Carolina del Norte es sustancialmente equivalente a

la Ley federal de Igualdad en la Vivienda.

Las personas con discapacidades enfrentan muchos obstáculos para obtener viviendas, desde

barreras arquitectónicas hasta económicas y personales. Las leyes de Igualdad en la Vivienda

reconocen estas barreras e incluyen mandatos importantes que expanden las opciones y

oportunidades de vivienda para personas con discapacidades. Dependiendo de cuándo una unidad de

vivienda de renta fue construida, y si ciertos fondos federales fueron utilizados para la construcción,

pueden ser aplicables algunas o todas las leyes de Igualdad en la Vivienda. Mientras que las leyes de

Igualdad en la Vivienda cubren todas las clases protegidas arriba mencionadas y si bien otras leyes y

ordenanzas locales pueden ser aplicables, este capítulo tiene el propósito de servir como un breve

repaso de las preacciones de Igualdad en la Vivienda para inquilinos con discapacidades.

CAPÍTULO 3

LO BÁSICO DE LA IGUALDAD EN LA VIVIENDA

La mayoría de la información incluida en este capítulo proviene de Fair Housing for Tenants with Disabilities: Understanding Reasonable

Accommodations and Reasonable Modifications (Igualdad en la Vivienda para Inquilinos con Discapacidades: Comprendiendo los Arreglos

Razonables y las Modificaciones Razonables) (2008 Edición Actualizada) – éste es un recurso excelente, el cual se encuentra disponible sin costo

alguno en www.nchfa.com/Rental/Mreasonableaccommod.aspx. También podrá pedir una versión impresa llamando a NCHFA al número 919-

877-5700.

Capítulo 3: Lo Básico de la Igualdad en la Vivienda


Definición de Personas con Discapacidades

No todas las leyes y programas financiados por el gobierno utilizan la misma definición de

“discapacidades.” En cuanto a Igualdad en la Vivienda se refiere, la definición de discapacidades

incluye a:

personas con impedimentos físicos o mentales que limitan sustancialmente una o más

actividades principales de la vida cotidiana;

personas con antecedentes de haber tenido tal impedimento; o

personas consideradas de tener tal impedimento, ya sea que tenga el impedimento o no.

Las siguientes personas no están incluidas en la definición de discapacidades de la ley de Igualdad

en la Vivienda:

personas actualmente involucradas en el uso ilegal de substancias controladas;

personas cuya estancia como inquilino constituiría una “amenaza directa” hacia la salud o

seguridad de otras personas; y

personas cuya estancia como inquilino podría causar un daño físico sustancial hacia la

propiedad de otras personas.

¿Qué es Necesario Según la Ley?

Es ilegal que los terratenientes rechacen la aplicación de renta de un candidato por su

discapacidad. Los terratenientes no pueden preguntar a las personas que estén aplicando para una

vivienda de renta si ellos tienen una discapacidad, ni pueden preguntar información general que se

refiere a estas discapacidades. La única excepción a esta regla es cuando la vivienda designada es

para personas con discapacidades o para personas con una discapacidad en particular. En estas

situaciones, el terrateniente puede verificar que el candidato cumple con la calificación de

discapacidades para la vivienda, pero no puede hacer preguntas adicionales acerca de la naturaleza

o alcance de la discapacidad, sin importar si el candidato está recibiendo servicios o tomando

medicamentos, etc.

Las leyes de Igualdad en la Vivienda también prohíben la discriminación en los términos o

condiciones de viviendas de renta y en la provisión de servicios o instalaciones por la

discapacidad del inquilino. Los inquilinos con discapacidades deberían poder utilizar y disfrutar

de las instalaciones del edificio y los servicios como inquilinos sin discapacidades. Para asegurase

que así suceda, las leyes de Igualdad en la Vivienda dan a los inquilinos con discapacidades el

derecho de solicitar arreglos razonables y modificaciones razonables.

Las personas con discapacidades son responsables de solicitar arreglos razonables o

modificaciones razonables si las necesitaran. Los proveedores de vivienda no tienen la

obligación de ofrecer arreglos razonables o modificaciones razonables.



ARREGLOS RAZONABLES

Los arreglos razonables son cambios de reglas, políticas, prácticas o servicios para otorgar a

personas con discapacidades una igualdad de oportunidades para utilizar y disfrutar la unidad de

vivienda, incluso las áreas de uso público y uso común. La necesidad de un arreglo razonable

puede surgir en el momento en que una persona está aplicando o se le está negando una vivienda,

durante la renta, o para evitar el desalojo. Los inquilinos son responsables de solicitar arreglos

razonables cada vez que sea necesario. El terrateniente no tiene que anular la política o regla por

completo, pero puede proporcionar arreglos para un candidato al hacer una modificación para esa

situación.

El pedido de un arreglo debe ser razonable, lo que

significa que el pedido no debe causar una “carga

excesiva” o resultar en un “cambio fundamental”

en la naturaleza del programa de vivienda. Una

carga excesiva es un costo financiero o

administrativo poco razonable demostrado al

comparar los costos administrativos y financieros

regulares de operación, los recursos financieros

generales disponibles para el terrateniente y los

costos de realizar dicho arreglo. Un cambio

fundamental es un arreglo que podría cambiar la operación básica o naturaleza de los servicios

provistos al modificar, eliminar o agregar considerablemente los servicios que el terrateniente

provee. Es responsabilidad del terrateniente el demostrar que los arreglos solicitados resultarían

en una carga excesiva o cambio fundamental.

Pedido de Arreglos Razonables

El solicitar arreglos razonables es tan simple para el inquilino o futuro inquilino como pedir al

terrateniente que haga una excepción a la regla, política, práctica o servicio basado en la

necesidad relacionada con su discapacidad. No es necesario que el inquilino utilice el término

“arreglo razonable” al hacer un pedido. Tampoco es necesario que el pedido sea hecho por

escrito, aunque se recomienda que las personas sí lo hagan. (Consultar la próxima página para

ver el ejemplo de un pedido.) Los pedidos de arreglos razonables pueden ser hechos durante el

proceso de aplicación para la renta, durante la renta, o para evitar el desalojo.

Los arreglos razonables son cambios de reglas, políticas,

prácticas o servicios para otorgar a personas con

discapacidades una igualdad de oportunidades para utilizar y

disfrutar la unidad de vivienda, incluso las áreas de uso público

y uso común.



Al hacer un pedido de arreglo razonable, el

inquilino le está informando al terrateniente

que tiene una discapacidad. El terrateniente

está en su derecho de pedir al inquilino que

verifique su discapacidad y que los arreglos

solicitados son necesarios. No se permite que

el terrateniente haga al inquilino ninguna otra

pregunta respecto de la naturaleza de la

discapacidad, a menos que sea para asegurase

que los problemas del inquilino del pasado han

sido tratados adecuadamente.

¡Consejo útil!

Haga sus pedidos de arreglo y modificaciones razonables

por escrito.

Ejemplo de Pedido de Arreglo Razonable

Fecha

Nombre del Administrador del Edificio Dirección Estimado (nombre del administrador de la propiedad/dueño), Vivo en el apartamento No. X en X. Tengo una discapacidad que me impide poder X. Estoy solicitando arreglos razonables. He adjuntado una verificación de X de mis discapacidades y las limitaciones funcionales que experimento así como que el arreglo que necesito es para compensar por mi discapacidad. Estoy solicitando este arreglo para poder usar y disfrutar totalmente mi hogar. Por favor responda a mi pedido por escrito dentro de los próximos diez días hábiles. Si tuviera alguna pregunta relacionada con mi pedido, por favor comuníquese conmigo. Espero su respuesta y agradezco su atención en este asunto.

Sinceramente,

Firma



Pedido de Arreglos Razonables al Aplicar para Viviendas de Renta

Es común que los terratenientes utilicen un proceso de aplicación para verificar a las personas que

piensan pueden no ser buenos inquilinos. Los terratenientes con frecuencia no rentarán a personas

con mal crédito o con antecedentes criminales. El mal crédito y los antecedentes criminales son

barreras comunes que muchas personas enfrentan al buscar viviendas, incluyendo las personas

con discapacidades. Si hubiera un nexo o conexión entre la discapacidad de la persona y

problemas como mal crédito o un antecedente criminal, se puede hacer un pedido de arreglos

razonables.

Los siguientes son ejemplos de problemas relacionados con las discapacidades que pueden crear

problemas para personas buscando vivienda.

Mary tenía una enfermedad grave que interrumpió su empleo y la llevó a la bancarrota.

John tenía una enfermedad mental no tratada que creó un período de gastos personales

descontrolados que afectaron su antecedente crediticio.

Samuel ha tenido una enfermedad mental no tratada que lo llevó a vivir en la calle y ha sido

condenado por traspaso de propiedad, vagabundeo y asalto.

Ya que existe una conexión entre las discapacidades de Mary, John, y Samuel y el mal historial

crediticio o antecedentes criminales, las tres personas deberían pedir arreglos razonables si son

rechazados inicialmente por estos problemas. Al considerar el pedido de arreglo razonable durante

el proceso de verificación, el terrateniente debe considerar las circunstancias y hechos.

Nuevamente, antes de hacer un arreglo, el terrateniente está en su derecho de verificar su

discapacidad, establecer que los arreglos son necesarios y solicitar garantías que los problemas del

inquilino del pasado han sido adecuadamente tratados. Los siguientes son ejemplos de garantías

que Mary, John y Samuel podrían dar.

Después que Mary se declaró en bancarrota, ella pagó sus deudas a tiempo.

John está recibiendo tratamiento psicológico para su enfermedad mental y está en

cumplimiento con un plan de pago.

Samuel no ha sido declarado culpable de un crimen desde que comenzó a tomar sus

medicamentos para tratar su enfermedad.



MODIFICACIONES RAZONABLES

El ubicar viviendas con acceso fácil − viviendas diseñadas y construidas para ser útiles para

personas con impedimentos móviles y sensoriales − puede ser

desafiante. Si se necesita una unidad con acceso fácil, las personas

deben dejarlo claro durante el proceso de aplicación. Las personas con

discapacidades tienen el derecho de solicitar una modificación

razonable si estuvieran aplicando para una vivienda que no tiene

unidades de acceso fácil o viven actualmente en una unidad y sus

necesidades de acceso han cambiado. Una modificación razonable es un

cambio en la configuración física del interior de una unidad de

vivienda, espacios comunes o áreas de estacionamiento de viviendas de

renta.

Pedido de Modificaciones Razonables

El hacer pedidos de modificación razonable es muy similar a hacer un pedido de arreglo

razonable. El pedir una modificación razonable es tan simple como el inquilino o futuro inquilino

le pida al terrateniente que le permita una modificación basada en la necesidad relacionada con su

discapacidad.

Así como el pedido de un arreglo razonable, no es necesario que el pedido sea hecho por escrito;

sin embargo, es altamente recomendable que las personas lo hagan. Debido a que las

modificaciones razonables requieren cambios de la estructura física de la unidad o pareas

comunes, las responsabilidades del terrateniente de pagar por dichas modificaciones razonables

difieren de los arreglos razonables.

¿Quién Paga por las Modificaciones?

Típicamente, los inquilinos son responsables de pagar las modificaciones, pero éste no es siempre

el caso. Existen ciertas situaciones en donde el terrateniente es responsable por el pago de las

modificaciones, dependiendo de cuándo fue construido el edificio y de si fue construido con

ciertos fondos federales.

1. Si la propiedad fue desarrollada, aunque sea en parte, con fondos federales, el

terrateniente debe pagar por la modificación, siempre y cuando no cause problemas

financieros administrativos significantes a la propiedad.

2. Si un edificio estaba listo para ocuparse por primera vez después del 13 de marzo de 1991,

es sujeto a la Ley de Igualdad en la Vivienda (FHA) y debe ser físicamente de fácil acceso

de acuerdo a los estándares de FHA. Si la modificación solicitada es necesaria porque el

edificio está fuera de cumplimiento con la Ley de Igualdad en la Vivienda, los dueños son

económicamente responsables de todos los gastos necesarios para que la propiedad

cumpla con esos requisitos. El hecho de que el edificio fue aprobado por un inspector de

Una modificación razonable es un

cambio en la distribución física del interior de una

unidad de vivienda, espacios comunes

o áreas de estacionamiento de

viviendas de renta



La mayoría de la información incluida en este capítulo proviene de Fair Housing for Tenants with Disabilities:

Understanding Reasonable Accommodations and Reasonable Modifications (Igualdad en la Vivienda para

Inquilinos con Discapacidades: Comprendiendo los Arreglos Razonables y las Modificaciones Razonables) (2008

Edición Actualizada) – éste es un recurso excelente, el cual se encuentra disponible sin costo alguno en

www.nchfa.com/Rental/Mreasonableaccommod.aspx. También podrá pedir una versión impresa llamando a NCHFA

al número 919-877-5700.

Si usted cree que sus derechos de Igualdad en la Vivienda han sido violados, contáctese con su oficina de Ayuda Legal de Carolina del Norte al 919-856-2564 o consulte los Apéndices A, B y C para obtener

mayor información acerca de agencias locales que ofrecen asistencia con asuntos relacionados con la Igualdad en la Vivienda.

edificios y ha recibido un Certificado de Ocupación no prueba que el edificio cumple con

los requisitos de Igualdad en la Vivienda.

3. Si la propiedad no fue construida con fondos federales y cumple con los estándares

mínimos de accesibilidad requerida por la ley, entonces el inquilino debe pagar por las

modificaciones.

Estándares de Modificaciones

Si el inquilino paga por los cambios, el terrateniente puede requerir que el trabajo sea efectuado

apropiadamente, que todos los códigos de edificación y arquitectura sean satisfechos y que un

contratista certificado sea el que realice el trabajo. El terrateniente puede también requerir que al final

del período de renta, la modificación sea removida y que la unidad sea restaurada a su condición

original, pero sólo si la modificación interferirá con el uso de la unidad de un futuro inquilino.

Muchas modificaciones, como ser la instalación de barras de apoyo o el ensanche de puertas, no

interfieren con el uso de un futuro inquilino. Si el cambio es sustancial y el inquilino no puede ofrecer

garantías relacionadas con el pago de la restauración, el terrateniente puede requerir que el inquilino

haga depósitos en una cuenta de ahorro con intereses que quedará en custodia. Los acuerdos de

depósitos en custodia se redactarán por escrito y serán firmados por el inquilino y el terrateniente.

CUMPLIMIENTO DE LAS LEYES DE IGUALDAD EN LA VIVIENDA

La falta de cumplimiento de las leyes de Igualdad en la Vivienda puede acarrear consecuencias

negativas significantes para las empresas de administración y dueños, incluyendo:

daños reales a un inquilino, incluyendo dolor y sufrimiento;

desagravio por mandato judicial, el cual puede cubrir actividades comerciales futuras, como el

prevenir que una empresa compre complejos de apartamentos;

multas civiles de $10,000 por la primer ofensa; y

daños punitivos.

Encuentre Más Información Acerca de Igualdad en la Vivienda

Obtenga Ayuda con Quejas de Igualdad en la Vivienda


INTRODUCCIÓN

En este capítulo examinaremos la propiedad de viviendas y trataremos las consideraciones que

deben tomarse al decidir si ésta es la más apropiada opción de vivienda dada su situación

económica y personal actual, así como la información que le ayudará a quedarse en su hogar. En

el Apéndice A se podrá encontrar mayor información de contactos para las organizaciones o

programas mencionados a lo largo del Manual.

TÉRMINOS BÁSICOS

Hipoteca: Préstamo obtenido para comprar

propiedades inmuebles. La “hipoteca” en sí es

un gravamen (reclamo legal) en la vivienda o

propiedad, el cual asegura la promesa de pago de

la deuda. Todas las hipotecas tienen dos

características en común: capital e interés.

También se incluye en el pago mensual de la

hipoteca el dinero que se abona para una cuenta

de fondos en custodia (ver debajo).

Capital se refiere a la porción del pago

mensual que reduce el saldo restante de la

hipoteca.

Intereses son los honorarios pagados por el

préstamo del dinero.

Hipotecas con Tasas de Interés por Debajo

del Mercado Hipoteca que tiene una tasa de interés reducida,

la cual como consecuencia aumenta su

capacidad de compra.

Cuenta de Fondos en Custodia: Cuenta en

donde una porción del pago de su hipoteca se

retiene para cubrir gastos de impuestos

inmobiliarios, seguro inmobiliario y seguro

hipotecario (si fuera necesario).

Pago Inicial: Una porción de los fondos del

comprador que se usa como parte de pago en la

compra de un inmueble. Los pagos iniciales

pueden provenir de cuentas de ahorro, cuentas

corrientes, acciones y bonos, pólizas de seguro

de vida y regalos del cliente.

Seguro Hipotecario: Generalmente, si el pago

inicial es menos del 20% del precio de compra

del inmueble, se requiere seguro inmobiliario. El

seguro inmobiliario es emitido por una empresa

privada o por una agencia gubernamental como

ser la Administración Federal de la Vivienda.

Los prestamistas pueden requerir que se efectúe

el pago de la prima equivalente a un año al

momento de cierre de la hipoteca, pero hay

productos de seguros hipotecarios que no

requieren el pago completo al momento de

cierre de la hipoteca.

Seguro Inmobiliario: Póliza de seguro

inmobiliario que incluye la cobertura de seguro

de responsabilidad personal en caso de que

alguien sea lesionado en la propiedad, así como

cobertura por pérdida o daño a una propiedad

personal por robo u otros eventos, y cobertura

para viviendas para proteger la propiedad en

caso de incendio, robo, daño por agua, y otros

peligros.

Si la vivienda que usted quiere comprar está

ubicada cerca del agua, usted podrá obtener

seguro contra inundaciones como parte de

protección de la propiedad. Es posible que se

requiera seguro contra inundaciones en ciertas

áreas. Consulte a su agente inmobiliario o

prestamista para obtener más información.

Los prestamistas podrán requerir el pago de la

prima total del primer año al momento de cierre

de la hipoteca o antes. Los prestamistas podrán

PROPIEDAD DE VIVIENDAS

CAPÍTULO 4

Capítulo 4: Propiedad de Viviendas


agregar el costo del seguro a los pagos de

hipoteca mensuales y mantener esta porción del

pago en una cuenta de fondos en custodia. Los

prestamistas pagarán la factura del seguro de la

cuenta de fondos en custodia, cuando se reciba

la notificación de prima por parte de la agencia

de seguros.

Segunda Hipoteca: Hipoteca adicional que

tiene un gravamen (reclamo legal) en posición

subordinada con respecto a la primer hipoteca.

Una segunda hipoteca frecuentemente representa

la diferencia entre el precio del inmueble y la

primera hipoteca, más el pago inicial. El ser

ofrecida a través de programas de vivienda

accesible a veces se le llama “hipoteca blanda

segunda”.

Cierre: Reunión formal en donde la propiedad

de la vivienda se transfiere del vendedor al

comprador. También se lo conoce como el cierre

y la reunión consiste del comprador(es), el

vendedor(es), los abogados si hubieran, ambos

agentes inmobiliarios un representante del

prestamista, y el agente de cierre. El propósito es

de asegurase que la propiedad esté física y

legalmente lista para transferirse al comprador.

Costos de cierre: Gastos adicionales al precio

de la propiedad, los cuales se pagan al momento

de cierre y generalmente incluyen gastos de

constitución de préstamo, honorarios de

abogado, impuestos, un monto destinado para la

cuenta de fondos en custodia y gastos para la

obtención del seguro de título e inspección.

Título: Documento legal que sirve de evidencia

de los derechos de una persona para ser

propietario de una propiedad.

Búsqueda de Título: Verificación en los

antecedentes públicos para asegurarse que el

vendedor es el propietario legal de la propiedad

e identificar todo gravamen o reclamo en contra

de la propiedad.

Seguro de Título: Seguro que protege al

prestamista (póliza del prestamista) o al

comprador (póliza del comprador) contra

pérdidas surgidas por defectos en el título los

cuales no hayan sido enumerados en el reporte o

abstracto del título.

Gastos de Constitución de Préstamo: Una

tarifa, a veces llamadas “punto” o “puntos” la

cual cubre los costos administrativos de la

constitución del préstamo. Frecuentemente se

expresa en forma de porcentaje del préstamo y la

tarifa varía de acuerdo al prestamista.

Generalmente, el comprador paga esta tarifa.

Inspección: El prestamista puede requerir que

un inspector conduzca una inspección en la

propiedad. Esta es también una protección para

el comprador. Normalmente el comprador paga

los honorarios del inspector, pero a veces puede

ser pagada por el vendedor.

Reporte de Crédito: Es un registro de sus

deudas y pagos, compilados por las diferentes

agencias de crédito. Las agencias de crédito

adquieren esta información en compañías de

tarjetas de crédito, bancos, tiendas

departamentales y otras firmas. Otros términos

relacionados con el crédito incluyen:

Antecedente crediticio muestra lo bien que

usted ha pagado sus deudas pasadas.

Capacidad es su habilidad económica para

pagar sus deudas.

Capital es el dinero para pagos iniciales y

costos de cierre.

Colateral protege al prestamista en caso de

que usted no pueda pagar el préstamo.

Visite el sitio Web del Departamento de HUD en www.hud.gov/offices/hsg/sfh/res/sc3secta.cfm

para obtener más información acerca de estos términos, o www.nchousing.org y haga clic en

Research & Publications/Affordable Housing Primer.

Encuentre Más Información Acerca de Términos Relacionados con

la Propiedad de Vivienda

http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/res/sc3secta.cfm




¿ESTOY LISTO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA?

El comprar una vivienda es una gran inversión. Existen beneficios en ser propietario, pero el ser

dueño de un inmueble también trae responsabilidades

adicionales.

Usted es responsable del mantenimiento interior y

exterior y reparaciones tales como el techo,

ventanas, jardín, carpetas, plomería y pintura.

Usted es responsable de pagar todos los impuestos

y seguros.

Usted podrá necesitar comprar artículos del hogar

como electrodomésticos, podadoras de césped y

herramientas para el jardín.

Mantener una vivienda puede llevar mucho tiempo y puede ser costoso. Cuando cosas como

el aire acondicionado se rompen, usted debe pagar para arreglarlas.

Si bien existen programas diseñados para ayudar a que la compra de una vivienda sea más fácil, todos

los programas tienen requisitos de ingreso. A fin de calificar para una hipoteca inmobiliaria, ya sea

que usted esté utilizando los servicios de un programa de compra de vivienda o no, los prestamistas

tienen requisitos de ingresos anuales. Como regla general, la mayoría de los prestamistas requieren un

ingreso anual de por lo menos $20,000. Usted también debe tener cierta cantidad en ahorros

(normalmente de por lo menos $1,000) para ayudar a cubrir los gastos iniciales. Los prestamistas

también requieren un historial crediticio limpio de por lo menos 12 meses, lo que significa que usted

debe haber pagado su renta y otras facturas a tiempo y no tiene ningún juicio pendiente.

Calificaciones Básicas para Hipotecas de Vivienda

12 meses de crédito limpio

$20,000 en ingresos

mínimos anuales

$1,000 como mínimo de

ahorros

¿Cómo Sé si Estoy Listo para Comprar un Hogar?

Hágase las siguientes preguntas:

¿Tengo una fuente de ingresos estable? ¿He sido empleado en forma regular durante por lo menos los últimos 2 ó 3 años? Mis ingresos actuales, ¿son fiables?

¿Tengo buenos antecedentes de pago de mis facturas?

¿Tengo algunas deudas a largo plazo pendientes, como pagos por compra de autos?

¿Tengo dinero ahorrado para un pago inicial?

¿Tengo la capacidad de pagar la hipoteca todos los meses, más los costos adicionales?

Si usted responde “sí” a estas preguntas, usted puede estar listo para comprar su propia

vivienda y debería hablar con su Asesor de Vivienda.



Asesores de Vivienda

Si usted piensa que comprar una vivienda es la mejor opción para usted o si quisiera obtener más

información acerca de si es una opción razonable, usted puede beneficiarse de reunirse con un

Asesor de Vivienda. Los Asesores de Vivienda proveen asistencia a clientes – normalmente

aquellas personas que están pensando en comprar – al ayudarlos a tratar problemas de vivienda

actuales, mejorar sus condiciones de vivienda, y bosquejar y lograr objetivos de vivienda.

PROGRAMAS PARA COMPRADORES DE PRIMERA VIVIENDA

Si usted es un comprador de primera vivienda y su nivel de ingreso lo ha dejado afuera del

mercado de vivienda, usted puede calificar para un programa para compradores de primera

vivienda de la Agencia de Financiación para Viviendas de Carolina del Norte (NCHFA). Si usted

cumple con los requisitos de ingreso de la agencia NCHFA, los cuales varían de condado a

condado y están basados en el tamaño de la familia, usted puede ser elegible para:

Una hipoteca de bajo interés;

La asistencia para pago inicial de hasta $8,000 o una segunda hipoteca de hasta $25,000; o

Un Certificado de Crédito Hipotecario.

Hipotecas para Compradores de Primera Vivienda

La Agencia de Financiación para la Vivienda de Carolina del Norte ofrece hipotecas con tasa de

interés fija a 30 años por parte de varias fuentes, incluyendo la Administración Federal de la Vivienda,

(FHA), Asuntos de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés), y el Departamento de Agricultura de los

Estados Unidos (USDA), así como hipotecas convencionales con bajas tasas de interés disponibles a

través de prestamistas participantes para compradores de primera vivienda calificados. Una Hipoteca

para Compradores de Primera Vivienda puede bajar su tasa de interés en un 1% y posteriormente

aumentar su poder de compra. Los pagos iniciales son normalmente de entre un 0% y un 3.5% del

precio de venta. Para los compradores calificados, ciertas hipotecas ofrecen un 100% de financiación,

lo que significa que no requiere un pago inicial.

Para contactarse con un Asesor de Vivienda en su área, llame a la Association of Housing Counselors

(Asociación de Asesores de Vivienda) en cuidado de The Affordable Housing Group (Grupo de Viviendas

Accesibles) al 704-258-2302 o visite www.affordablehousinggroup.org. También se puede encontrar a

Asesores de Vivienda locales en los sitios Web del Departamento de HUD y NCHFA. Visite el

Departamento de HUD en www.hud.gov/local/nc/homeownership/hsgcounseling.cfm o visite la

Agencia de NCHFA en http://www.nchfa.com/nonprofits/HRChousingcounseling.aspx.

Encuentre un Asesor de Vivienda

http://www.affordablehousinggroup.org/



Asistencia para Pago Inicial y Segundas Hipotecas

Los compradores de inmuebles para la vivienda que necesitan ayuda con el pago inicial y los

costos de cierre pueden calificar para segundas hipotecas sin intereses y con pago deferido de

hasta $8,000. Para calificar para la asistencia de pago inicial, sus ingresos y el precio de venta del

inmueble deben estar dentro de los límites que son más bajos que aquellos necesarios para las

primeras hipotecas y no proveen asistencia para el pago inicial.

Usted puede calificar también para asistencia a través de ciertas agencias sin fines de lucro o

gubernamentales que ofrecen préstamos para segundas hipotecas deferidas de hasta $25,000 para

la compra de viviendas recientemente construidas. Los fondos se encuentran disponibles para

compradores de viviendas elegibles que aplican a través de agencias locales bajo el Programa de

Fondo Común para Préstamos para Viviendas Nuevas de la agencia NCHFA. La segunda hipoteca

está dirigida hacia compradores de vivienda con ingresos por debajo del 80% del ingreso medio

del área.

Los compradores con ingresos por debajo del 80% del ingreso medio del área que trabajan en

grupos de autoayuda como Hábitat para la Humanidad, pueden también calificar para asistencia

para segundas hipotecas hasta $25,000. Los fondos se encuentran disponibles para compradores

de vivienda elegibles que aplican a través de organizaciones que pertenezcan al Fondo Común de

Préstamos de Autoayuda de la agencia NCHFA, el cual es financiado por el Fondo de Inversiones

de la Vivienda de Carolina del Norte.

Certificados de Crédito para Hipoteca

La agencia NCHFA también puede ayudarlo a través del Certificado de Crédito para Hipoteca

(MCC, por sus siglas en inglés). Un MCC es un crédito fiscal autorizado por el Congreso para

asistir a compradores de vivienda con ingresos moderados.

Si bien todos los propietarios de vivienda pueden solicitar deducciones de impuestos detalladas

por intereses pagados sobre hipotecas, un MCC permite que usted dé un paso más allá. Un MCC

reduce la responsabilidad fiscal en un porcentaje del interés que usted paga sobre la hipoteca. Si

usted califica para un MCC, usted puede solicitar un crédito fiscal del 20% del interés pagado

sobre la hipoteca en su impuesto federal sobre la renta. Usted puede ahorrar hasta $2,000 por año

en impuestos federales, lo que puede destinar al pago de la hipoteca. Un MCC puede ser utilizado

para pagar cualquier tipo de hipoteca, incluso algunas hipotecas con tasa de interés variable; sin

embargo, no se puede utilizar con la Hipoteca para Compradores de Primera Vivienda de la

agencia NCHFA.

Para obtener más información acerca de programas para compradores de primera vivienda

tratados arriba, contáctese con la agencia NCHFA al 919-877-5700 o visite www.nchfa.com.

Encuentre Más Información acerca de Programas para Compradores de Primera Vivienda



Para aprender más acerca de los Programas de Préstamos del Departamento de USDA visite

www.rurdev.usda.gov/nc/do-list.htm.

Programa de Préstamos Directo Sección 502 del Departamento de USDA

El Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) tiene un Programa de Préstamos

Directo – Sección 502 – el cual provee a personas con ingresos bajos y muy bajos la oportunidad

de adquirir, edificar, rehabilitar, mejorar o trasladar viviendas en áreas rurales. El período estándar

para el préstamo de Sección 502 es de 33 años. Sin embargo, los préstamos pueden ser efectuados

a un período más corto, y en algunos casos por 38 años. Se encuentran disponibles pagos de

subsidios para algunos prestatarios para que puedan reducir los pagos mensuales del préstamo.

En resumen, para ser elegible para un préstamo de Sección 502, los candidatos deben:

Tener un ingreso ajustado que iguala o es menos que el límite de ingresos bajos aplicable

necesario para la aprobación del préstamo;

Tener un ingreso ajustado que iguala o es menos que el límite de ingresos moderado

aplicable para préstamos asumidos o préstamos para la compra de propiedades REO;

No poder obtener crédito suficiente en otras fuentes;

Estar de acuerdo a ocuparse personalmente de la vivienda;

Cumplir con los requisitos para ciudadanos o personas que no son ciudadanos pero son

elegibles;

Tener la capacidad legal de incurrir en obligaciones con un préstamo que no están

suspendidas o excluidas de participar en programas Federales; y

Demuestran tanto la disposición y la habilidad de pagar el préstamo.

Programa de Préstamo Garantizado para Viviendas Unifamiliares del

Departamento de USDA

El objetivo del programa de préstamo garantizado para la vivienda rural es de asistir a los hogares

elegibles en la adquisición de viviendas seguras, decentes e higiénicas en zonas rurales al

garantizar préstamos que de otro modo no se ofrecerían sin una garantía. Las garantías están

limitadas a préstamos para candidatos con ingresos que no exceden los límites de ingreso

moderados.

Programas de Préstamo del Departamento de USDA



SECCIÓN 8 PROPIEDAD DE VIVIENDA

Desde 1999, el Departamento de la Vivienda y

Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD)

ha incluido una opción de propiedad de vivienda en

el Programa de Vales para Elección de Viviendas

(Sección 8) para permitir que la asistencia sea

utilizada para que hogares calificados de bajos

ingresos puedan convertirse en propietarios de

vivienda. Las reglas del Departamento de HUD

permiten que las Agencias de Vivienda Pública

(PHA) que administran programas de Sección 8

entablen una opción para propiedad de

vivienda, pero no es obligatoria. Visite

www.hud.gov/offices/pih/programs/hcv/homeow

nership o consulte el cuadro de la izquierda para

encontrar agencias de PHA de Carolina del Norte

que ofrecen actualmente este programa.

Si usted participa actualmente en el Programa de

Vales para Elección de Viviendas, su agencia PHA

local participa en el programa de vales de propiedad

de vivienda, y usted cumple con los requisitos de

ingreso, usted puede ser elegible para este

programa.

Si bien las agencias PHA no están obligadas a

ofrecer la opción de propiedad de vivienda, ellas

pueden ser obligadas a proveer esta opción a toda

persona calificada que tenga una discapacidad,

como un arreglo razonable. La solicitud de dicho

arreglo puede ser realizada cuando una persona con

discapacidades necesita una unidad de fácil acceso

pero dicha unidad de renta no se encuentra

disponible. (Consultar el Capítulo 3 para obtener

mayor información sobre Arreglos Razonables.)

Para determinar el monto del subsidio para hipoteca

ofrecido, la agencia PHA utiliza su programa de

pago de vales normal. No hay límite de tiempo para recibir asistencia bajo este programa para un

hogar encabezado por una persona mayor o por una persona discapacitada. Para todas las demás

familias, existe un período límite de 15 años, si la hipoteca inicial incurrida para financiar la compra de

la casa tiene un término que es de 20 años o más largo. Para todos los otros casos, el término máximo

de asistencia para la propiedad de vivienda es de 10 años.

Agencias Públicas de Vivienda de Carolina

del Norte que Ofrecen Programas de

Propiedad de Vivienda de Sección 8

Autoridad de la Vivienda de Asheville 828-258-1222

Autoridad de la Vivienda del Condado de Chatham

919-542-3742

Asociación de Desarrollo de Zonas de Choanoke

252-539-4155

Acción Comunitaria de la Costa, Inc. 252-223-1630

Autoridad de la Vivienda de Durham 919-683.1551

Agencia de Servicios Humanos del Este de Carolina del Norte

910-347-2151

Four County Community Services 252-537-0552

Autoridad de la Vivienda de Gastonia 704-864-6771

Autoridad de la Vivienda de Greensboro 336-275-8501

Autoridad de la Vivienda de Greenville 252-329-4004

Autoridad de la Vivienda de Hickory 828-328-5373

Autoridad de la Vivienda de High Point 336-887-2661

Isothermal 828-287-2281

Autoridad de la Vivienda de Kinston 252-523-1195

Autoridad de la Vivienda de Laurinburg 910-276-2582

Mountain Projects, Inc. 828-452-1447

Consejo Gubernamental del Noroeste de Piedmont

336-761-2111

Autoridad de la Vivienda de la Región del Noroeste

828-264-6683

Autoridad de la Vivienda de Rocky Mount 252-977-3141

Programa de Acción Comunitaria de Sandhills, Inc.

910-947-5675

Autoridad de la Vivienda de Sanford 919-776-7655

Autoridad de la Vivienda de Statesville 704-872-9811

Twin Rivers Opportunities, Inc. 252-637-3599

Acción Comunitaria del Oeste de Carolina del Norte, Inc.

828-693-1711

Consejo Gubernamental del Oeste de Piedmont

828-264-6683

Autoridad de la Vivienda de Wilmington 910-341-7700

Autoridad de la Vivienda de Winston-Salem 336-727-8500

http://www.hud.gov/%0Boffices/pih/programs/hcv/homeownership

http://www.hud.gov/%0Boffices/pih/programs/hcv/homeownership



Para obtener más información acerca de Hábitat para la Humanidad por favor contáctese con su

filial local. La información de contacto puede ser hallada en www.habitat.org/cd/local.

HABITAT PARA LA HUMANIDAD

Hábitat para la Humanidad Internacional es una organización privada sin fines de lucro con más

de 1,500 afiliados en los Estados Unidos y más de 80 afiliados en Carolina del Norte. El objetivo

de Hábitat es de eliminar las viviendas pobres al otorgar a familias la oportunidad de mejorar sus

condiciones de vida. Las familias elegidas para participar en el programa tienen vivienda pero

viven en condiciones de calidad inferior o inadecuada y son incapaces de obtener una vivienda

accesible en el mercado privado a pesar de tener un ingreso estable.

Las familias no sólo compran sus viviendas sino que también se les exige que ayuden a construir sus

casas y las casas de otras familias de Hábitat como parte de su acuerdo del “derecho por trabajo”.

A fin de calificar para una vivienda de Hábitat, una familia debe completar un proceso de aplicación el

cuál incluye asistir a una orientación, una verificación de ingresos y crédito, una entrevista en la

oficina, una verificación de antecedentes criminales, verificación de historial laboral, verificación de

historial de renta, y una entrevista con dos miembros de la Comisión de Selección de Familia en la

residencia actual del candidato. Los miembros del comité proveen a la Comisión Directiva un reporte

de la necesidad de vivienda del candidato, su capacidad de pago y su disponibilidad para acompañar, y

la Comisión tomará la decisión de aprobar al candidato o no para su participación en el programa.

Aquellos que son aprobados deben proporcionar por lo menos 85 horas de trabajo en su casa durante

su construcción. El proceso de aplicación lleva entre tres y seis meses y los requisitos del derecho de

trabajo llevan de tres a nueve meses. Desde la fecha de la orientación hasta la hora del cierre de la

vivienda, el proceso lleva por lo general un año.

CUENTAS DE DESARROLLO INDIVIDUAL

Basadas en la idea de que todas las personas deben tener acceso a las herramientas económicas

utilizadas por las personas más adineradas, las Cuentas de Desarrollo Individual (IDA, por sus siglas

en inglés) combinan asesoría de presupuesto y crédito con un programa de igualación de ahorros para

ayudar a personas y familias de bajos ingresos a acumular su activo. Estas cuentas con igualación de

ahorros son similares a los planes de 401(k), pero pueden ser utilizados con una amplia gama de

propósitos como comprar la primera vivienda, pagar educación universitaria o comenzar un pequeño

negocio. Todos los participantes del programa IDA deben inscribirse en programas de

entrenamiento de competencia económica como una condición para recibir la igualación de

fondos. Los programas IDA son financiados con fuentes públicas y privadas y son implementadas a

través de organizaciones comunitarias en asociación con una institución financiera la cual guarda los

depósitos.

Hábitat para la Humanidad

http://www.habitat.org/cd/local

http://www.habitatcharlotte.org/facts-faqs.htm#top

http://www.habitatcharlotte.org/facts-faqs.htm#top



Si está pensando en comprar una vivienda prefabricada, visite el sitio web de la Coalición para la

Vivienda de Carolina del Norte en www.nchousing.org/housing_issues_nc/manufactured_housing

y lea nuestro Guía del Consumidor para Casas Prefabricada/Consumer’s Guide to

Manufactured Housing o llame al 919-881-0707 para pedir una copia.

COMPRA DE VIVIENDAS PREFABRICADAS

Para muchos residentes de Carolina del Norte, especialmente aquellos en áreas rurales, el comprar

una vivienda incluirá el mirar viviendas prefabricadas o de código de acuerdo con el departamento de

HUD. Una vivienda prefabricada (también llamada "casa móvil") es un tipo de vivienda que es

construida en una fábrica de acuerdo a los estándares de código del Departamento de Vivienda y

Desarrollo Urbano de los Estados Unidos. Una casa completa, o secciones de ella, pueden ser

transportadas a un minorista para su exposición y luego venta. La vivienda tiene un marco estructural

o chasis que apoya la unidad de completa de paredes, pisos y techo. Debajo tiene una suspensión

completa de semirremolque con ruedas, ejes y frenos para ser transportada al sitio de la vivienda.

Una casa prefabricada es diferente a una casa rodante porque la casa rodante puede ser remolcada

detrás de un auto. Las casas prefabricadas no están construidas para viajar no pueden ser

remolcadas por el auto de la familia. Estas están construidas como residencias permanentes; sin

embargo, pueden ser transportadas a diferentes sitios por compañías de mudanza profesionales.

Mucha gente compra casas prefabricadas debido al costo más bajo de la compra y el

mantenimiento. Existe una ventaja notable en la compra de casas prefabricadas y es que

loscompradores sienten que tienen una vivienda instantánea. Las casas prefabricadas son

particularmente populares en el Sur. En Carolina del Norte, las casas prefabricadas llegaban al

38% de nuevas viviendas en los 1990, y actualmente forman parte del 18% de nuestro inventario

de viviendas habitadas.

Sin embargo, existen muchas desventajas asociadas con las casas prefabricadas. Un aspecto

negativo es que las casas prefabricadas, a menos que estén colocadas encima de una fundación,

son consideradas propiedad personal (como autos) en lugar de bienes raíces, y su valor se deprecia

(disminuye) con el tiempo en lugar de apreciarse (aumenta) como una vivienda tradicional.

Para obtener más información contáctese con The IDA and Asset Building Collaborative of

North Carolina (La IDA y Colaboración de Acumulación de Activos de Carolina del Norte) al

919-341-6418 o visite www.ncidacollaborative.org.

Cuentas de Desarrollo Individual

Encuentre Más información acerca de Casas Prefabricadas




PERMANENCIA EN LA VIVIENDA

Si usted es dueño de su vivienda, lo último que desea es tener que dejar su propiedad como

resultado de préstamos depredadores, ejecución hipotecaria, problemas de accesibilidad en la

vivienda o condiciones de deterioro. Esta sección cubrirá varios programas diseñados para

ayudarlo a prevenir a perder su hogar. (Para obtener más información acerca del proceso de

ejecución hipotecaria, consultar el Apéndice I.)

Prevención de Ejecución Hipotecaria

A la primera señal de problemas económicos, los dueños de viviendas deben contactarse con

un Asesor de Vivienda. (Consultar la sección de Asesores de Vivienda en este capítulo para

obtener información acerca de cómo encontrar un asesor de vivienda o contáctese con la

Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte al 919-881-0707.) Usted no tiene que esperar

hasta que sus tasa de interés se reestablezca o aumente, o hasta que usted ya se haya atrasado en

sus pagos. Al buscar ayuda temprano, usted puede aumentar su posibilidad de tener más opciones

disponibles.

En estas situaciones, un asesor de vivienda puede ayudarlo:

Revisar su situación financiera y determina qué opciones se encuentran disponibles para

usted.

Recomendar qué tipo de arreglos le conviene más a usted y su familia, basado en sus

circunstancias.

Llamar al prestamista junto con usted o en nombre suyo y tratar un plan de trabajo.

Protegerlo de problemas crediticios futuros antes de atrasarse demasiado en los pagos de

su hipoteca.

Darle información acerca de servicios y programas en su área que provean asistencia

financiera, legal, médica o de otro tipo. Servir a clientes de todos los niveles de ingresos o costo de la vivienda.

Los servicios de asesoría para la vivienda son GRATUITOS.

Un buen asesor le ayudará también a crear un plan de presupuesto mensual para asegurase que usted

cumpla con todos sus gastos mensuales. Su plan financiero personal le mostrará claramente cuánto

dinero tiene usted disponible para efectuar el pago de la hipoteca. Este análisis le ayudará a usted y a su prestamista a determinar si el programa de pagos reducido o retrasado le puede ayudar.

Línea de Atención HOPE para Propietarios de Vivienda

La línea de Atención HOPE para Propietarios de Vivienda es un servicio gratuito provisto por la

Fundación para la Preservación de la Propiedad de Vivienda con el fin de ayudar a propietarios de

vivienda a lo largo del país que están luchando para evitar una ejecución hipotecaria. Al llamar a la

línea de Atención HOPE usted tendrá acceso a asesores nacionales aprobados por el Departamento de

HUD quienes están preparados para proveerle 45 minutos de asesoría para la vivienda para examinar



los detalles y analizar su situación financiera actual, establecer objetivos y un plan de acción para

poder seguir adelante y recomendar las mejores opciones para usted. En algunos casos, podrán iniciar

una conferencia telefónica entre el asesor, usted y el prestamista para encontrar la mejor manera de

resolver su situación para que no pierda su hogar.

Antes de llamar a la Línea de Atención HOPE, prepare o recoja una lista con todos sus

gastos mensuales y tenga a mano el estado de cuenta de su hipoteca junto con el número de

su préstamo hipotecario.

Los asesores de la Línea de Atención HOPE pueden ser localizados por número de teléfono

llamando al 888-995-HOPE (4673). Ellos operan 24 horas al día, 7 días a la semana.

Proyecto contra la Ejecución Hipotecaria de Ayuda Legal de Carolina del

Norte y Pisgah, Centro de Protección Financiera, Proyecto de Prevención

de Tierras y Servicios Legales del Sur de Piedmont

El Proyecto contra le Ejecución Hipotecaria incluye un “equipo” de abogados y personal de las

oficinas de Ayuda Legal de Carolina del Norte (y otras organizaciones de servicios legales) a lo

largo de Carolina del Norte y que se especializan en la ley de ejecución hipotecaria y préstamos

depredadores.

Si usted piensa que puede estar en riesgo de una ejecución hipotecaria, piensa que algo no estaba

bien cuando firmó el cierre de compra o refinanciación de su vivienda, o si puede contestar “sí” a

cualquiera de las siguientes preguntas, usted puede haber sido víctima de una hipoteca o préstamo

inapropiado.

¿Alguna de las siguientes circunstancias aplican para usted?

¿Se encuentra usted en una peor situación económica que antes de refinanciar o sacar

la segunda hipoteca?

¿Alguien le prometió una hipoteca/préstamo pero se dio cuenta que usted tenía una

hipoteca/préstamo diferente al momento o después de firmar los documentos?

¿Tiene usted un pago irrazonablemente alto al final o durante el término de la

hipoteca/préstamo?

Su cuota mensual o tasa de interés, ¿son más altas que lo que deberían ser?

¿Habían muchas tarifas incluidas en su hipoteca/préstamo?

¿Tenía usted altos costos de cierre al firmar su hipoteca/préstamo?

Durante el cierre de la hipoteca/préstamo, ¿firmó usted algún documento en blanco o

incompleto?

Su prestamista, ¿incluyó información de su hipoteca/préstamo que no sea verdadera?

¿Encontró confusa a la hipoteca/préstamo y no tenía a nadie a quién confiar que le

pueda explicar?

¿Sacó usted una segunda hipoteca para hacer mejoras en la vivienda que eran

incompletos o mal preparados?

¿Incluye su hipoteca/préstamo muy altos pagos de seguro?

¿Va usted a ser multado o cobradas multas por pagos incluso si pagara la hipoteca en

su totalidad más temprano?

Su hipoteca/préstamo, ¿fue refinanciado o cambiado hacia otro prestamista sin su conocimiento o consentimiento?



Si es así, por favor recolecte sus papeles y llame a la oficina central de Ayuda Legal de Carolina

del Norte al número gratuito 866-219-5262 para ver si califica para recibir asistencia del Proyecto contra la Ejecución Hipotecaria.

Proyecto contra la Ejecución Hipotecaria del Comisionado Bancario de

Carolina del Norte

El Comisionado Bancario de Carolina del Norte puede actuar como intermediario entre

prestatarios y prestamistas, con el objetivo de aumentar la cantidad de prestatarios que reciben

modificación de préstamos.

Para calificar, el préstamo tiene que haber sido originado entre el 1 de enero de 2005 y el 31 de

diciembre de 2007. Además, debe ser un préstamo con tasa no preferencial, ocupado por el

propietario y la vivienda tiene que ser la residencia principal del propietario.

En estos casos, el prestamista o agente de préstamo debe enviar un aviso de ejecución hipotecaria

45 días antes de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. El aviso debe contener la

siguiente información:

Un detalle de los montos vencidos todo otro cargo que debe ser abonado;

Información de recursos disponible para el prestatario para evitar le ejecución

hipotecaria;

Información de contacto que el prestatario puede usar para localizar al prestamista o

agente de préstamo a fin de tratar opciones de modificación;

Información de contacto de por lo menos una oficina del Departamento de HUD local

aprobada por la agencia de asesoría; y

La dirección y número de teléfono del sector de quejas del consumidor de la Oficina

del Comisionado Bancario de Carolina del Norte (NCOCB, por sus siglas en inglés).

Dentro de los 3 días de haber enviado el aviso de ejecución hipotecaria, el recaudador debe presentar

información electrónicamente del préstamo en cuestión en la Oficina Administrativa de la Corte. La

NCOCB inmediatamente referirá al prestatario a una red establecida de asesores de vivienda a lo

largo del estado para recolectar información detallada relacionada con el préstamo, la propiedad y las

finanzas del prestatario. El personal legal de NCCOB conducirá una revisión legal del préstamo para

determinar si la modificación del préstamo puede prevenir la ejecución hipotecaria.

Si NCCOB concluye que la modificación puede prevenir la ejecución hipotecaria, se le notificará

al recaudador, al propietario de la vivienda, a la Oficina Administrativa de la Corte y se extenderá

la fecha de presentación de ejecución hipotecaria permitida por 30 días adicionales. Para

determinar si un préstamo se beneficiará de una modificación, la NCOCB considerará criterios

como información completa del préstamo, los esfuerzos de mitigación de pérdida del recaudador

de la hipoteca, y la capacidad e interés del prestatario en permanecer en su hogar.

Presentación de una Queja

Si usted determina que la compañía con la cual usted tiene una queja está regulada por el

Comisionado Bancario de Carolina del Norte, o si no estuviera seguro, puede contactarse con el

Comisionado de Bancos de Carolina del Norte llamando al 919-733-3016 y preguntando por la



División de Quejas del Consumidor. Podrá encontrar información adicional aquí:

www.ncforeclosurehelp.org/StateForeclosurePreventionProject.aspx

Programa del Departamento de HUD para Viviendas Más Accesibles

El programa del Departamento de HUD para Viviendas Más Accesibles (MHA) es parte del plan

de estímulo del Presidente Obama para encarrilar el mercado de la vivienda. A través del

Programa MHA, las familias pueden ser elegibles para refinanciar o modificar sus préstamos en

pagos que son accesibles ahora y en el futuro.

Refinanciación de Viviendas Más Accesibles

Aquellos prestatarios elegibles que están al día en el pago de sus hipotecas, pero que no han

podido sacar ventaja de las tasas de interés actuales porque sus viviendas han disminuido de valor,

pueden tener ahora la oportunidad de refinanciar.

Usted podrá ser elegible para el Programa de Refinanciación de Viviendas Accesibles si:

Usted es el dueño ocupante de una vivienda de entre una y cuatro unidades;

El préstamo de su propiedad pertenece o es titulado por Fannie Mae o Freddie Mac;

Al momento de aplicar usted está al corriente de sus pagos hipotecarios (al corriente

quiere decir que no se ha retrasado por más de 30 días en un pago hipotecario en los

últimos 12 meses o, si ha tenido el préstamo por menos de 12 meses, que nunca se ha

salteado un pago);

Usted piensa que el monto que usted debe de la hipoteca es igual o levemente menos

que el costo actual de su vivienda;

Usted tiene ingresos insuficientes como para pagar las nuevas cuotas hipotecarias; y

La refinanciación mejorará la capacidad de pago o estabilidad de su préstamo a largo

plazo.

Durante el proceso de aplicación, su prestamista le dará un “Estimado de Buena Fe”, el cual

incluye su nueva tasa de interés, la cuota hipotecaria y la cantidad que usted pagará durante la

duración del préstamo. Compare esto con los términos de su préstamo actual. Si no es una mejora,

la refinanciación no debe ser lo adecuado para usted. También debe considerar que el refinanciar

de un préstamo con tasa variable y uno con tasa fija, o eliminar riesgos más altos de préstamos

como pagos de interés únicamente o pagos finales mayores también proveerá estabilidad a largo

plazo, ya que no deberá preocuparse que su tasa de interés aumente.

Modificación de Viviendas Más Accesibles

El Programa de Modificación de Viviendas Más Accesibles está diseñado para ayudar a

compradores de vivienda que están luchando para pagar las cuotas hipotecarias mensuales que son

superiores al 31% de su ingreso bruto mensual. Este programa no está limitado para prestatarios

con préstamos de propiedad de, y asegurados por Fannie Mae y Freddie Mac. Cualquier

prestamista/recaudador puede participar en este programa, aunque es voluntario.

Para ser elegible para el Programa de Modificación de Viviendas Más Accesibles usted debe:

Ser propietario-ocupante de una propiedad de entre una y cuatro unidades;

http://www.ncforeclosurehelp.org/StateForeclosurePreventionProject.aspx



Tener un saldo de capital impago que es igual o menor a $729,750 para una propiedad de

entre una y cuatro unidades (existe un límite más alto para propiedades de dos a cuatro

unidades);

Tener un préstamo que fue originado el 1 de enero de 2009 o antes;

Tener una cuota hipotecaria (incluyendo impuestos, seguro, y cuota de Asociación de

Propietarios) que es mayor al 31% de sus ingresos brutos mensuales (antes de impuestos); y

Tener una cuota hipotecaria que no alcanza a pagar, tal vez por un cambio considerable en sus ingresos o gastos.

El Programa de Modificación de Viviendas Más Accesibles ayuda a reducir las tasas de interés y

pagos mensuales de los prestatarios a un nivel que ellos pueden pagar. El plan permite a los

prestamistas que lleguen a un nivel de capacidad de pago en una variedad de maneras, incluyendo la reducción de tasas de interés, extensión de términos o reduciendo el capital.

Contacte a su recaudador de préstamos o asesor de vivienda para averiguar si usted es elegible

para el Programa de Viviendas Más Accesibles, a pesar de que la participación por parte de su

prestamista es voluntaria. Si usted tiene preguntas adicionales, también puede comunicarse con la

Línea de Atención HOPE™ para Propietarios de Vivienda llamando al 1-888-995-HOPE (4673) o

en www.makinghomeaffordable.gov.

Programa de Protección del Hogar y Fondo para Préstamos de Carolina del

Norte

Si usted perdió su trabajo, el Programa de Protección del Hogar y Fondo para Préstamos de

Carolina del Norte (HPP, por sus siglas en inglés) puede ayudarlo a conservar su hogar. El HPP

ayuda a trabajadores que pierden sus empleos por las condiciones económicas tan cambiantes.

Puede proveer un préstamo para pagar su hipoteca mientras usted busca otro trabajo o se capacita

para uno nuevo, y asesoría para ayudarlo a entender las diferentes opciones y planificar el

próximo paso. Financiado por la Asamblea General de Carolina del Norte, los préstamos se

ofrecen a través de la Agencia de Financiación para la Vivienda de Carolina del Norte (NCHFA)

en asociación con organizaciones de asesoría para la vivienda que sirven a los 100 condados.

Tenga Cuidado con Las Estafas de Rescate de Ejecución Hipotecaria ¡La Ayuda es Gratuita!

Nunca deberá pagar honorarios por asistencia o información acerca de programas gubernamentales

federales, estatales y locales provistas por su prestamista o asesor de vivienda aprobado por el

Departamento de HUD.

Tenga cuidado de toda persona u organización que pida cobrar honorarios a cambio de servicios de

asesoría para la vivienda o modificación de un préstamo moroso. No pague – ¡¡pegue la vuelta!!

Tenga cuidado de cualquiera que diga que puede “salvar” su vivienda si le transfiere la escritura de su

casa. No firme sobre la escritura de su propiedad a ninguna organización o persona a menos que usted

esté negociando directamente con su compañía hipotecaria para que le perdone la deuda.

Nunca realice pagos de su cuota hipotecaria a nade que no sea su compañía hipotecaria sin su

aprobación.

¡Nunca pague a una compañía para que lo ayude durante una crisis por ejecución hipotecaria a menos

que sea un abogado que usted contrató personalmente para representarlo a usted y no el estafador que le

dice que le pague a él la cuota hipotecaria mientras ellos resuelven sus asuntos por usted!

http://www.makinghomeaffordable.gov/



¿Cómo Funciona?

Los propietarios aplican a través de una agencia de asesoría para la vivienda participante local,

quien evalúa su situación y determina su elegibilidad para asistencia de HPP y explora otras

opciones de prevención de ejecución hipotecaria (consultar la lista de agencias de asesoría para

la vivienda en el Apéndice I).

Si usted califica para HPP, la agencia de asesoría para la vivienda le ayudará a aplicar para recibir

asistencia. Usted puede recibir un préstamo de hasta $24,000 sin intereses. Los fondos serán

utilizados para pagar su hipoteca y gastos relacionados, como seguro de propiedad, cuota de

Asociación de Propietarios e impuesto a la propiedad hasta por 24 meses. No será necesario

ningún pago por 15 años, a menos que su propiedad sea vendida, refinanciada o ya no sea su

residencia principal.

Usted puede recibir ayuda en una de las siguientes formas:

Asistencia única para ponerse al día con la hipoteca;

Asistencia a corto plazo (hasta 9 meses) mientras busca trabajo;

Asistencia a largo plazo (hasta 24 meses) mientras participe en un programa de

entrenamiento aprobado.

Cuando su aplicación para HPP haya sido completada y recibida, NCHFA colocará un

aplazamiento de la ejecución hipotecaria hasta por 120 días. El aplazamiento temporal previene

que la compañía dueña de su préstamo ejecute la hipoteca de su hogar o que tome otras acciones

legales mientras su aplicación de préstamo se encuentra bajo revisión.

Por favor tome nota que la determinación de elegibilidad para un préstamo de HPP de la agencia de

asesoría no garantiza asistencia alguna; la agencia NCHFA aprueba o rechaza todos los préstamos.

Si usted recibe un préstamo de HPP, la agencia NCHFA efectuará los pagos hipotecarios por usted y

abonará otras facturas relacionadas con la hipoteca. Estos pagos serán enviados directamente a los

acreedores. Cuando la recaudación de los préstamos ha sido usada para pagar obligaciones en

nombre suyo, usted podrá retomar el pago de las cuotas hipotecarias por cuenta suya.

Para ser elegible para un préstamo HPP usted debe:

Ser residente legal de los Estados Unidos con una vivienda en Carolina del Norte la cual es

su residencia principal;

Haber perdido su trabajo debido a cambios en las condiciones de la economía;

Tener una hipoteca garantizada por bienes raíces;

Tener un historial de crédito hipotecario satisfactorio antes de perder su trabajo.

La asistencia es provista en orden de llegada mientras que haya fondos disponibles.

Para obtener más información acerca de HPP, por favor contáctese con la agencia NCHFA al 919-

877-5700 o al www.nchfa.com.




¡LOS PRÉSTAMOS DEPREDADORES SON ILEGALES

EN CAROLINA DEL NORTE!

El término Préstamos Depredadores se utiliza para describir una variedad de

prácticas de préstamos que arrancan la riqueza o ingresos de un prestatario. Los

préstamos depredadores normalmente son mucho más costosos que la

justificación del riesgo asociado con el préstamo. Algunas características

préstamos depredadores incluyen, pero no se limitan a tarifas excesivas u

ocultas, cargos por productos innecesarios, tasas de interés altas, términos

diseñados para atrapar a los prestatarios en deuda, y refinanciaciones que no

proveen ningún beneficio neto al prestatario. Si usted siente que ha sido víctima

de un préstamo depredador, puede contactar a las siguientes agencias para

obtener asistencia.

Centro de Promoción del Préstamo Responsable www.responsiblelending.org

919-313-8500

Centro de Justicia de Carolina del Norte www.ncjustice.org

919-856-2570

Oficina del Fiscal General de Carolina del Norte

www.ncdoj.com 1-877-5-NOSCAM

Comisionado Bancario de Carolina del Norte www.ncforeclosurehelp.org/StateForeclosurePreventionProject.aspx

919-733-3016

http://www.responsiblelending.org/index.html

http://www.ncjustice.org/

http://www.ncdoj.com/

http://www.ncforeclosurehelp.org/StateForeclosurePreventionProject.aspx



Programas de Restauración, Modificaciones, y Asistencia para Energía

Asociación de Prevención del Desplazamiento de Hogares

Si su vivienda necesita modificaciones para el fácil acceso para permitirle continuar viviendo en

ella después de una lesión o enfermedad, usted podrá ser elegible para una asistencia bajo la

Asociación de Prevención del Desplazamiento de Hogares (DPP). La agencia NCHA provee

fondos para este propósito a través de

oficinas regionales del Programa de

Vivienda Independiente. El Programa de

Vivienda Independiente es una unidad de la

División de Restauración Vocacional del

Departamento de Salud y Servicios

Humanos de Carolina del Norte. El DDP también puede asistir a propietarios de bajos ingresos

con niños que han sido envenados con plomo y son menores de 6 años de edad. Los propietarios

deben contactarse con el departamento de salud pública local si el niño ha sido afectado por

pintura a base de plomo.

Programa de Restauración de Viviendas Unifamiliares de NCHFA

Si su vivienda necesita reparaciones mayores y su ingreso es menos del 80% del ingreso

medio del área, usted puede ser elegible para el Programa de Restauración de Viviendas

Unifamiliares de NCHFA (SFR). NCHFA cuenta con fondos disponibles para agencias

gubernamentales locales y sin fines de lucro para facilitar la restauración comprensiva de

viviendas unifamiliares de propiedad

de y ocupadas por personas mayores o

discapacitadas. Si usted califica,

recibirá un préstamo diferido y sin

interés para pagar por la restauración

necesaria de su vivienda. La

organización local que provee el préstamo contratará y supervisará el trabajo por usted.

Programa de Reparaciones Urgentes

Si usted necesita reparaciones de emergencia y sus ingresos están por debajo del 50% del ingreso

medio del área, usted puede ser elegible para el Programa de Reparaciones Urgentes de la Agencia

de Financiación para la Vivienda (URP) – la cual es financiada a través del Fondo Fiduciario de la

Vivienda de Carolina del Norte. Los

gobiernos locales y agencias sin fines

de lucro administran el programa URP

para ayudar a los hogares a corregir

condiciones de vivienda que amenacen

la vida o seguridad de una persona,

como ser fallas de sistemas sépticos, sistemas de calefacción peligrosos, o pisos podridos. El

programa también paga por modificaciones para el fácil acceso de la vivienda para permitir que las

personas continúen viviendo en ella después de una lesión o enfermedad. Los propietarios de

viviendas pueden calificar para una subvención a través del programa URP, si usted es una persona

mayor, discapacitada, madre/padre soltero, tiene un grupo familiar de cinco personas o más o tiene

niños en su hogar con niveles elevados de plomo en la sangre.

Para obtener más información contactarse con NCHFA al 919-877-5700 o visite www.nchfa.com.

Asociación de Prevención del Desplazamiento

de Hogares

Visite www.nchfa.com/Homebuyers/HOrepairs.aspx para

obtener más información o llame a NCHFA al 919-877-5700.

Programa de Restauración de Viviendas Unifamiliares

Para obtener más información comuníquese con NCHFA al 919-877-

5700 o visite www.nchfa.com/Homebuyers/HOrepairs.aspx

Programa de Reparaciones Urgentes


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Programa de Préstamos y Subvenciones para la Reparación de

Viviendas del Departamento de USDA

El Departamento de Agricultura de

los Estados Unidos (USDA) cuenta

con un Programa de Préstamos y

Subvenciones para la Reparación de

Viviendas – Sección 504 – para

ayudar a propietarios ocupantes de

viviendas modestas unifamiliares ubicadas en zonas rurales y que cuentan con bajos ingresos para

poder reparar dichas viviendas. Los fondos de préstamo se encuentran disponibles para

reparaciones que mejorarán o modernizarán una vivienda, la harán más segura o más higiénica o

eliminará peligros sanitarios y de seguridad. Para propietarios de vivienda de 62 años o más que

no puedan pagar el préstamo, se encuentran disponibles fondos de subvenciones para eliminar

peligros sanitarios o de salud o remodelar viviendas para hacerlas de más fácil acceso para los

miembros del hogar con discapacidades. Las personas pueden aplicar al programa en una oficina

del Departamento de USDA local.

Programa de la Administración de Veteranos para la Modificación y

Mejoramiento de Estructura de Hogares

El programa de la Administración de Veteranos para la Modificación y Mejoramiento de

Estructura de Hogares ayuda a pagar por mejoras para el fácil acceso en viviendas. Los veteranos

que tienen una calificación de discapacidad del 50% o más o que están siendo tratados por una

discapacidad conectada con su servicio militar pueden aplicar para este programa en el centro

médico de Administración de Veteranos local.

Servicios para la Vivienda y de Mejoramiento de Propiedades de

Carolina del Norte

La División de Servicios para Personas Mayores y (DAAS, por sus siglas en inglés) provee

servicio de apoyo –incluyendo Servicios para la Vivienda y de Mejoramiento de propiedades –

dirigidas hacia personas de 60 años de edad o mayores con la mayor necesidad económica o

social. Estos servicios pueden hacer una diferencia vital en la vida de personas mayores que

desean llevar una vida independiente en una vivienda segura y accesible y están disponibles a

través de las Agencias para Personas Mayores regionales.

Para obtener más información visite www.rurdev.usda.gov/nc/do-list.htm.

Programa de Préstamos y Subvenciones para la

Reparación de Viviendas del Departamento de USDA

Para obtener más información visite www.appc1.va.gov/directory/guide/region.asp?ID=1006 o

www.nchousing.org, y haga clic en Affordable Housing Primer.

Programa de la Administración de Veteranos para la

Modificación y Mejoramiento de Estructura de Hogares

Acceda a los Servicios para la Vivienda y de Mejoramiento de Propiedades a través de las Agencias para Personas

Mayores. Para encontrar una Agencia para Personas Mayores en su zona visite www.ncdhhs.gov/aging. Haga

clic en Area Agencies on Aging en el listado a la izquierda de la página y elija el condado en donde usted vive.

Servicios para la Vivienda y de Mejoramiento de Propiedades

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http://www.appc1.va.gov/directory/guide/region.asp?ID=1006


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Los Servicios para la Vivienda apoyan la vida independiente al proveer opciones como

asesoría para hipotecas revertidas, información acerca de relaciones entre el terrateniente y el

inquilino y opciones y localidades disponibles para viviendas. Los Servicios de

Mejoramiento de Vivienda ayudan a resolver problemas de salud y seguridad que afectan a

hogares u otras áreas adyacentes a hogares al proveer:

Instalación de artículos de seguridad;

reparaciones y mejoras pequeñas en la vivienda; o,

modificaciones con el fin de mejorar el fácil acceso a la vivienda.

En ciertos casos se pueden proveer electrodomésticos y muebles básicos, los cuales

promueven una vida independiente.

Préstamos Comunitarios de Duke para el Uso de Energía en la Vivienda

Los clientes de Duke Energy de ciertas áreas pueden recibir asistencia por parte de

proveedores de servicios de restauración de vivienda cercanos bajo el Préstamos

Comunitarios de Duke para el Uso de Energía en la Vivienda (HELP, por sus siglas en

inglés.) Las organizaciones

locales y regionales conocidas

como “miembros”, utilizarán los

fondos de HELP– junto con

fondos de otros programas de

restauración como el Paquete de

Ayuda para Desarrollo (CDBG,

por sus siglas en inglés), HOME, y el Programa de Restauración de Viviendas Unifamiliares

(SFR)– para restaurar en forma comprensiva cada vivienda calificada y hacerlas más

eficientes en energía.

Fondos de Energía para el Vecino de Progress Energy

Los Fondos de Energía para el Vecino, conocido anteriormente como Proyecto Compartir,

es un programa de asistencia de Progress Energy para proveer asistencia a clientes

pasando. El fondo ayuda a

cubrir facturas de energía de

viviendas, ya sea que la

vivienda funcione

completamente con

electricidad o con gas, carbón,

aceite, madera o querosén para

su calefacción. En Carolina del

Norte, el fondo también ayuda

a apoyar la Operación Alivio de Ventiladores, la cual provee ventiladores durante los

meses del verano para personas mayores y otras personas con necesidades especiales.

Para obtener más información contáctese con NCHFA al 919-877-5700 o

visite www.nchfa.com/Nonprofits/HRRdukehome.aspx.

Préstamos Comunitarios de Duke

para el Uso de Energía en la Vivienda

Fondos de Energía para el Vecino de Progress Energy

Para obtener más información contáctese con el

Departamento de Servicios Sociales local del condado en

donde usted vive (listado bajo agencias gubernamentales en

la guía telefónica) o llame a CARELINE al 1-800-662-7030.

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Visite www.dhhs.state.nc.us/oeo/WAP/FY2008-09_WAPDirectory_121608.pdf o www.nchousing.org, y haga

clic en Research & Publications/Affordable Housing Primer para encontrar una lista de las 33 agencias que

administran estos programas en comunidades a lo largo del estado.

Programa de Asistencia para Climatización de Carolina del Norte

El Programa de Asistencia para Climatización está diseñado para ayudar a ciudadanos con bajos

ingresos a ahorrar energía y reducir sus gastos a través de la instalación de materiales

conservadores de energía, la implementación de medidas de eficiencia energética en sus hogares y

educación energética. Aquellos hogares con climatización ahorran aproximadamente $300 anuales

en costos de energía. Además del objetivo de mejorar la eficiencia energética, el programa se

esfuerza para crear un ambiente seguro y cómodo en la vivienda para las familias atendidas.

Las familias con ingresos que están por debajo del 150% del nivel de pobreza o aquellas que

reciben asistencia en efectivo bajo la Asistencia Temporal para Familias (TANF, por sus siglas en

inglés) o Ingreso de Seguridad Suplementario (SSI) son elegibles para servicios de climatización.

(Al 2009, el Nivel Federal de Pobreza para una persona es de $10,830). Se da prioridad a la

asistencia de personas mayores, personas con discapacidades y familias con niños.

El Programa de Asistencia para Climatización se implementa en todos los condados del estado a

través de treinta y tres codestinatarios. El personal conduce auditorías de energía y lleva a cabo

pruebas de diagnóstico para determinar la existencia de infiltración de aire, pérdida de calor y

niveles de monóxido de carbono e identificar medidas recomendadas de conservación de energía,

seguridad y salud. Las medidas tomadas deben incluir cierre hermético de aire, aislamiento de

áticos, paredes y pisos, cierre hermético e aislamiento de conductos, envoltorio del calentador de

agua, y otras medidas generales de desperdicio de calor.

Programa de Reparación y Reemplazo de Calefacción y Aire

El Programa de Reparación y Reemplazo de Calefacción y Aire Acondicionado funciona en

conjunto con el Programa de Asistencia para Climatización a fin de reparar y/o reemplazar

sistemas de calefacción y aire ineficiente en viviendas de familias con bajo ingreso, especialmente

personas mayores, personas con discapacidades y familias con niños. La elegibilidad para el

programa es la misma que para el Programa de Asistencia para Climatización.

Los sistemas de calefacción y aire en toda vivienda climatizada se evaluan profesionalmente para

determinar los niveles de monóxido de carbono y diagnosticar la eficiencia de su funcionamiento.

Basadas en resultados de evaluaciones, las medidas se toman para corregir deficiencias.

A Dónde Aplicar para el Programa de Asistencia para Climatización de

Carolina del Norte y el Programa de Reparación y Reemplazo de Calefacción y

Aire

http://www.dhhs.state.nc.us/oeo/WAP/FY2008-09_WAPDirectory_121608.pdf




NCHFA mantiene una lista de Asesores de Vivienda Certificados para Hipotecas Revertidas en

http://www.nchfa.com/Nonprofits/HRChousingcounseling.aspx o llame a NCHFA al 919-877-5700.

Hipotecas Revertidas

Las hipotecas revertidas se han puesto muy populares en los últimos años como una fuente de

ingreso de ciudadanos mayores. Una hipoteca revertida es un préstamo garantizado por la equidad

de una vivienda que no necesita ser pagado sino hasta la finalización del término del préstamo, lo

cual es normalmente cuando el propietario no ocupa más su hogar como su residencia principal, la

vende o fallece.

Si usted obtiene una hipoteca revertida, usted seguirá siendo el responsable del mantenimiento,

seguro e impuestos de la vivienda durante el período del préstamo. Usted puede utilizar el dinero

de la hipoteca revertida de la manera que quiera. A usted no se le podrá vender o desocupar la

vivienda si el dinero recibido del préstamo excede el valor de la vivienda. Además, en caso de su

fallecimiento y su esposo/esposa es el garante del préstamo, él o ella no podrá ser obligado a

vender la casa siempre y cuando ocupe la casa como su lugar principal de residencia.

Cuando el prestatario (y todo garante) fallece, el saldo del préstamo más todo interés acumulado

ahora deberá ser pagado. Sus herederos pueden pagar el préstamo y conservar la vivienda, o

vender la vivienda y pagar el préstamo, y quedarse con el saldo. Si el préstamo excede el valor de

la propiedad, sus herederos deberán no más que el valor de la propiedad sin reclamos adicionales

que puedan ser efectuados contra ellos o contra la propiedad.

Para calificar para una hipoteca revertida, usted y su garante deben:

tener por lo menos 62 años de edad;

ser propietarios de su vivienda sin deuda (o con muy poca deuda pendiente); y

ocupar su hogar como residencia principal.

Según regulaciones federales, si usted aplica para un préstamo hipotecario revertido, usted debe

recibir asesoría por parte de un asesor de vivienda certificado por el estado quien lo ayudará a

comprender las implicaciones de su elección. No existe cargo alguno por este servicio.

Encuentre un Asesor de Vivienda Certificado para Hipotecas Revertidas

Capítulo 5: Influencia en la Política de la Vivienda


INTRODUCCIÓN

Como se indica en el Capítulo 1, cuando hacemos recomendaciones para viviendas accesibles, nos

referimos a viviendas bien construidas y bien administradas/mantenidas para personas y familias

con ingresos bajos a moderados (generalmente 80% y menos que el ingreso medio del área).

Según fue tratado en capítulos

previos, estas viviendas son

financiadas normalmente con

subsidios gubernamentales

federales, estatales y/o locales.

Existen cuatro maneras

principales de influenciar las

políticas de la vivienda, y

debemos ser activos en todas

ellas si queremos lograr el tipo

de cambio que sabemos es

necesario.

1. PROMOVER LA CONCIENTIZACIÓN PÚBLICA

Con el esfuerzo de llamar la atención hacia problemas que giran alrededor de las viviendas

accesibles, es importante incrementar la concientización pública a todos los – local, estatal, y

federal – acerca de estos problemas, de una forma regular y continua. Existen muchos problemas

que deben ser tratados, los cuales incluyen la educación de las personas acerca de la necesidad de

viviendas accesibles, la reducción de los miedos asociados con las viviendas accesibles, y el

contrarrestar los obstáculos más comunes para el desarrollo de viviendas accesibles.

Al comunicarnos regularmente con medios de comunicación, legisladores, grupos de apoyo y

proveedores de servicios, fomentamos un nivel de entendimiento que llevará a la acción por parte

de los funcionarios políticos. Esto es crítico para que, cuando entremos votos importantes en

INFLUENCIA EN LA POLÍTICA DE LA VIVIENDA

CAPÍTULO 5

4. Apoyar las políticas de la vivienda

3. Participar en la Planificación de la Vivienda

2. Conducir evaluaciones de necesidad de la vivienda

1. Promover la concientización pública

Afectan las Políticas de

Vivienda

4 Maneras Principales de Influenciar

las Políticas de la Vivienda

La mayor parte la información incluida en este capítulo puede ser encontrada en el Manual

de Comunicación de la Vivienda de la Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte, el

cual puede ser bajado en formato de PDF de www.nchousing.org/research_publications.



Contáctese con la Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte al 919-881-0707 o visite www.nchousing.org.

temas de la vivienda, ellos ya cuenten con la información correcta y entiendan la importancia para sus

comunidades.

Es también importante comunicarse regularmente con agencias estatales y locales, la comunidad

religiosa, y aquellos en los campos de la salud, bienestar social y educación, así también como el

público en general. Estas agencias de servicio público deben poder articular de qué manera la falta de

viviendas accesibles impacta sus problemas. Hemos encontrado que mucha gente está interesada en

terminar con el problema de las personas sin techo, ayudar a personas con discapacidades, asistir a las

mujeres a escapar de la violencia doméstica, o apoyar a las personas mayores que viven de un ingreso

fijo, pero no apoyan las viviendas más accesibles. Estos grupos deben ser sus aliados en la educación

de los funcionarios políticos y del público acerca de por qué las viviendas accesibles son vitales, y así

poder responder exitosamente a estos problemas.

Cada vez que usted tenga una experiencia exitosa con un residente, urbanización, evento o cualquier

cosa relacionada con viviendas accesibles en su comunidad, genere un comunicado de prensa o

contáctese con sus medios de comunicación local. Si usted va a celebrar la apertura de un local o va a

presentar un premio, asegúrese que sus legisladores locales, estatales y federales estén presentes junto

con los medios de comunicación.

Usted no tiene que estar trabajando en algo relacionado con la vivienda o con servicios

humanos para participar. Como un ciudadano y defensor, usted puede escribir a los periódicos

locales cada vez que hay un artículo relacionado con la vivienda. Escriba para apoyar un

acontecimiento positivo o para desafiar una historia negativa o incompleta.

Usted también puede presentarse en las reuniones del consejo de la ciudad o del comisionado del

condado en apoyo a las viviendas accesibles cada vez que haya un voto o discusión que las impactará.

Esto es especialmente cierto para residentes y vecinos. Los funcionarios políticos deben escuchar de

aquellos que viven en estas viviendas si queremos que entiendan por qué deberían apoyar estas

viviendas. Personas de comunidades aledañas también son críticas porque usted puede disipar los

mitos acerca de cómo las urbanizaciones de viviendas hacer caer el valor de propiedades, causan más

crímenes y otras formas de “NIMBYismos”. (No en mi patio trasero).

2. CONDUCIR EVALUACIONES DE

NECESIDAD DE VIVIENDA

Al acercarse a los funcionarios políticos acerca

de la expansión de oportunidades de vivienda,

usted probablemente se encontrará con preguntas

como “¿Cuál es la necesidad?” o “¿De cuántas

personas estamos hablando?” El recolectar información relacionada con las necesidades de vivienda

de las personas con discapacidades y utilizar esta información para educar al público y a los

funcionarios políticos, es una importante herramienta para promover la concientización de la

comunidad e influenciar las políticas de la vivienda.

Encuentre Información Respecto al

apoyo de la Vivienda Accesible




En última instancia, la recolección de información de las necesidades de la vivienda es responsable de

los gobiernos locales. Cada pueblo o ciudad debe evaluar su área y cada condado debe cubrir las áreas

a su alrededor.

Una muy buena pregunta para promover el apoyo de la vivienda es: “¿cuándo fue la última vez que se

efectuó una evaluación de necesidades y cuáles fueron los resultados?” Si ya han pasado más de cinco

años, entonces se debería efectuar una nueva.

El objetivo de conducir una evaluación de necesidades de vivienda es de ayudar a las comunidades a

tratar necesidades de vivienda críticas mediante:

dar a conocer a las comunidades exactamente cuáles son las necesidades;

asistir a los oficiales en la asignación de prioridades para la identificación de las necesidades

de vivienda; y

facilitar el desarrollo de políticas, programas y estrategias de la vivienda apropiadas.

A las comunidades que reciben fondos para programas federales de vivienda a través de un Plan

Consolidado se les requiere que conduzcan evaluaciones de necesidad de vivienda durante el proceso

de planificación para varios segmentos de la población, incluyendo personas con discapacidades. Los

defensores, sin embargo, no deben depender únicamente de la información recolectada por los

oficiales responsables de la planificación.

Las discusiones conducidas durante la planificación de vivienda, y relacionadas con las

necesidades de vivienda de las personas con discapacidades son frecuentemente incompletas

e imprecisas. Es esencial una participación preactiva por parte de la comunidad defensora de

personas con discapacidades para así proveer los datos de la evaluación de necesidades a fin de

asegurar que los planes de vivienda locales describen y tratan adecuadamente estas necesidades.

Es muy importante que los defensores y agencias de discapacidades tengan datos sobre la necesidad no

cumplida – cuántas personas no pueden obtener vales, vivienda, servicios, no tienen techo, se

encuentran en instituciones, etc. Estas “necesidades” son críticas para ayudar a la gente a entender cuál

es el costo de no contar con viviendas adecuadas, de fácil acceso, accesibles en precio, así como

también son muy importantes en el establecimiento de orden de prioridades y planificación de hogares

que sirven a personas con discapacidades.

Los siguientes puntos describen algunos aspectos importantes al conducir una evaluación de

necesidades de vivienda específicos para las personas con discapacidades.

Una evaluación de necesidades debe cubrir a personas con todo tipo de discapacidades y debe ser

apoyada por la mayor cantidad de defensores de discapacidades, vivienda, personas sin techo, y

otras organizaciones de la comunidad como sea posible. Esto tendrá un impacto mucho mayor que

la evaluación de necesidades, la cual solo captura un segmento de la población de personas con

discapacidades y solo un segmento de la comunidad defensora.



La evaluación de necesidades es una herramienta educativa y de apoyo, no un fin en sí mismo. Evite

recolectar información elaborada la cual usted pueda no tener la capacidad de actualizar o mantener.

Un resumen de una página que presenta los temas clara y concisamente es más efectivo que treinta

páginas de análisis de información (y tiene más probabilidades de ser leído).

Coloque las necesidades de vivienda de las personas con discapacidades dentro del contexto más

amplio de necesidades de vivienda accesible de su área. “El panorama completo” puede ser una

introducción efectiva para temas específicos que enfrentan las personas con discapacidades. La

Agencia de Financiación para Viviendas de Carolina del Norte ha compilado información

específica de cada condado, la cual puede ser encontrada en su sitio Web en

www.nchfa.com/Forms/index.aspx.

Una evaluación de necesidad de viviendas para personas con discapacidades debe educar a la

audiencia con la realidad de las personas con discapacidades que viven del Ingreso de Seguro

Suplemental (SSI) y su relación con la capacidad de compra de una vivienda. No asuma que su

audiencia entiende que la barrera principal para obtener una vivienda que tienen las personas

con discapacidades es frecuentemente no su discapacidad sino sus ingresos extremadamente

bajos (consultar el Capítulo 1). Usted puede encontrar la cantidad de adultos que reciben SSI en su

condado en www.ssa.gov/policy/docs/statcomps/ssi_sc/2008/nc.html.

Una evaluación de necesidades debe incluir una inspección de recursos de vivienda locales que

está al alcance de personas que viven al nivel de SSI (los programas de renta que tratamos en el

Capítulo 2). Para ilustrar que los recursos existentes no son adecuados para satisfacer las

necesidades, incluya la información de tasas de vacantes de estas propiedades y la cantidad de

tiempo y estado de las listas de espera.

Use esta información de fuentes existentes, como su Análisis de Brechas en la Asistencia

Continua, las necesidades de vivienda de personas sin techo con discapacidades, las listas de

espera para servicios residenciales, etc., que puedan estar disponibles.

Para aumentar su evaluación con los números que no han sido compilados actualmente en un lugar

en específico, posiblemente sea necesario trabajar a lo largo de su coalición local. Desarrolle una

estrategia para identificar a las personas con discapacidades que necesitan viviendas accesibles

pero que no se encuentran actualmente aseguradas en la información de una lista de espera. Esto

puede incluir adultos con discapacidades que están:

o viviendo en casa con sus padres mayores;

o sin techo;

o residiendo en una vivienda de calidad inferior; y

o viviendo en residencias de la tercera edad o establecimientos de cuidado para

adultos, pero que podrían vivir independientemente si tuvieran disponible el

acceso de apoyo para conseguir una vivienda a su alcance de pago y de fácil

acceso.

http://www.ssa.gov/policy/docs/statcomps/ssi_sc/%0B2008/nc.html



3. PARTICIPE EN LA PLANIFICACIÓN DE VIVIENDAS

Si bien la inversión del gobierno federal en viviendas accesibles ha disminuido considerablemente a lo

largo de las últimas décadas, es aún quien financia principalmente el desarrollo y operación de

viviendas accesibles. En la mayoría de los casos, en lugar de proveer fondos directos para actividades

en particular, la financiación federal ahora fluye hacia estados y comunidades locales en forma de

paquete de ayuda o asignaciones, en donde sr administran a nivel estatal o local. La ley y regulaciones

Federales establecieron los propósitos y actividades permitidas para los fondos, pero dentro de estas

reglas las localidades tienen una cantidad de discreción considerable en cuanto a cómo se utilizarán los

fondos.

El acceso a estos fondos requiere que los estados y localidades asuman varios procesos de

planificación estratégicos para informar su proceso de decisiones. Para asegurase que estas decisiones

locales reflejen las necesidades de la comunidad, estos procesos también deben ofrecer una

oportunidad de participación para los ciudadanos. Históricamente, las necesidades de vivienda de

personas con discapacidades han estado insuficientemente representadas en muchos de estos procesos.

Para asegurase que una porción justo de los recursos se utiliza para cumplir con las necesidades de las

personas con discapacidades, es importante aprender acerca de las actividades de planificación

estratégicas.

Existen cuatro iniciativas principales, las cuales se requieren para la planificación estratégica, las

cuales cubren diferentes programas que sirven a hogares de bajos y moderados ingresos. Juntas cubren

la mayoría de las actividades de vivienda, construcción, renovación, preservación y asistencia para

residentes individuales y son financiadas con fondos federales. Los cuatro planes comparten aspectos

en común muy importantes. Primero, deben responder a la necesidad de vivienda actual de TODOS

los hogares con bajo y moderado ingreso, incluso las personas con discapacidades. Segundo, estos

planes están ubicados en donde las localidades presentan sus decisiones respecto de qué actividades de

vivienda accesible asumirán, y quién recibirá el beneficio. Finalmente, al unirse, juntos tiene el

potencial de proveer un marco de política de vivienda coordinado y comprensivo. Estas cuatro

iniciativas de planificación estratégica son:

el Plan de Consolidado de cinco años (ConPlan), el cual incluye un Plan de Acción Anual;

el Plan de Administración de Agencias de Vivienda Pública (Plan PHA);

el Plan de Asignación Calificada (QAP); y

el Programa de Asistencia Continua.

(Para obtener más información acerca de planes estratégicos en Carolina del Norte, consultar la

tabla en página 75.)

La mayoría de la información incluida en las siguientes secciones fue editada de otro material

detallado disponible en la Guía del Defensor/Advocate’s Guide de la Coalición para la Vivienda de

Personas de Bajos Ingresos (NLIHC). La Guía se encuentra disponible en el sitio Web de NLIHC Web

en www.nlihc.org.



Plan Consolidado

Las más grandes asignaciones de dinero para la vivienda para el estado y gobiernos locales del

Departamento de HUD para actividades de desarrollo de viviendas accesibles y comunidades

estatales y locales están cubiertas por el Plan Consolidado (el ConPlan). Las jurisdicciones deben

preparar, presentar y ser aprobado por el Departamento de HUD su ConPlan de 5 años antes de

poder recibir los fondos y presentar un reporte de progreso y Plan de Acción Anual. Toda unidad

de gobierno local que recibe fondos para programas como CDBG, ESG, HOME, y/o HOPWA

directamente del Departamento de HUD debe presentar un ConPlan. Cada estado debe también

presentar un ConPlan, el cual cubre todas las comunidades dentro del estado. A nivel local, el

departamento de planificación o desarrollo comunitario es generalmente el responsable de

coordinar la preparación del ConPlan. A nivel estatal, el ConPlan de Carolina del Norte es

desarrollado por la División de Asistencia Comunitaria de Carolina del Norte (DCA) dentro del

Departamento de Comercio de Carolina del Norte.

El ConPlan es una herramienta de apoyo potencialmente útil para dirigir fondos hacia actividades

más beneficiosas para personas de bajos ingresos porque las jurisdicciones deben proveer e

incentivar la participación pública, particularmente de aquellas personas de bajos ingresos.

Los programas de vivienda accesible que son controlados por el ConPlan incluyen:

Paquete de Ayuda para Desarrollo (CDBG);

Programa de Asistencia para Albergues de Emergencia (ESG);

Programa de Asociación de Inversiones HOME (HOME); y

Oportunidades de Vivienda para Personas con SIDA (HOPWA).

(Ver Apéndice J para obtener las descripciones de estos 4 programas del Departamento de HUD)

Los Elementos Principales del ConPlan incluyen:

La Evaluación de Necesidades de Vivienda para los próximos cinco años, los cuales incluyen lo

siguiente:

las necesidades de vivienda de todas las categorías de ingresos, tipo de familia, y tipo de

vivienda (ya sea que el hogar renta o es propietario);

la necesidad de Vivienda Pública y Vales para la Elección de Vivienda (Sección 8);

el número de personas que tienen una carga de costos de vivienda (pagan más del 30% o

50% de sus ingresos), así como aquellas personas en viviendas de baja calidad o con

demasiadas personas en ella;

las necesidades de la vivienda para personas con discapacidades y las necesidades de

apoyo para esa discapacidades;

las necesidades de vivienda de víctimas de violencia doméstica; y

la naturaleza y alcance de las personas sin techo y aquellas al riesgo de vivir sin techo.



El Análisis de Mercado de la Vivienda requiere la descripción de características vitales del

mercado de vivienda, tales como la oferta de vivienda, demanda de vivienda y condición y costo

de vivienda, incluyendo:

establecimientos y servicios para personas sin techo e inventario de vivienda disponible

para servir a las personas con discapacidades;

desarrollo de Viviendas Públicas y la cantidad y condición de unidades de viviendas

públicas y asistidas;

unidades actualmente asistidas por fondos federales y estatales los cuales pueden ser

perdidos por alguna razón; y

estimación de la cantidad de edificios vacantes o abandonados y si están en condiciones

para ser restaurados.

El Plan Estratégico debe ser preparado por lo menos cada cinco años. Debe presentar los

objetivos específicos de la jurisdicción en términos que pueden ser medidos y un cronograma de

tiempo estimado para su logro. El Plan Estratégico debe mostrar las prioridades de una

jurisdicción para la distribución de fondos entre varias necesidades y vecindarios.

La Estrategia Contra la Pobreza es una descripción de objetivos, programas y políticas para la

reducción de la cantidad de personas con ingresos por debajo del nivel de pobreza. También

requiere una declaración de cómo se coordinarán programas de vivienda accesible con otros

programas y el grado al cual se reducirá la cantidad de personas en pobreza.

Pintura a Base de Plomo El Plan Estratégico debe enumerar acciones para reducir el peligro de

pintura con plomo.

Igualdad en la Vivienda Cada año la jurisdicción debe certificar que se encuentra “avanzando

afirmativamente hacia la igualdad en la vivienda." Esto quiere decir que ha completado un

Análisis de Impedimentos (AI) a elección de la Igualdad en la Vivienda, y que está tomando

acciones apropiadas para superar los efectos de estos impedimentos.

Plan de Acción del Plan Consolidado Anual

Los estados y gobiernos locales a los que se les requiere redactar un ConPlan deben también

escribir Planes de Acción anuales. El desarrollo de un Plan de Acción es una gran oportunidad

para que los defensores participen en la planificación cada año en lugar de una vez cada cinco

años. En realidad, gobiernos estatales y locales deben buscar participación de los ciudadanos al

redactar Planes de Acción anuales.



En general, los Planes de Acción describen actividades que se llevarán a cabo dentro de los

próximos 12 meses y los recursos disponibles para realizarlos. Los gobiernos estatales y locales

deben también hacer un resumen de los comentarios y puntos de vista de los ciudadanos y

describir sus esfuerzos para ampliar la participación publica.

Plan de Administración de Agencias de Vivienda Pública (Plan PHA)

Desde 1998 todas las agencias de vivienda pública (PHA) deben presentar anualmente un “Plan

PHA” al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). El Plan

PHA consiste en un Plan con un resumen de los objetivos del PHA para el año entrante, así como

un documento comprensivo describiendo la misión del PHA para servir a hogares con bajos

ingresos y de qué manera se utilizarán los fondos de capital para viviendas públicas. El PHA debe

dar lugar a la opinión de los residentes y de la comunidad y tomar en consideración los puntos de

vista al desarrollar estos planes y políticas pero no se les requiere que adopten ninguno de los

comentarios de residentes u otras personas.

El PHA debe anunciar en donde estará disponible el Plan PHA y debe conducir una audiencia

pública con aviso anticipado de por lo menos 45 días. Luego de considerar los comentarios de

residentes y otras personas, el PHA debe presentar su plan al Departamento de HUD por lo menos

75 días antes del comienzo del año fiscal.

El Departamento de HUD aprobará un Plan PHA a menos que el plan sea ilegal, incompleto o

inconsistente con la información y los datos disponibles en el Departamento de HUD. También se

requiere bajo los estatutos del Plan PHA el establecimiento de una o más Juntas Asesoras de

Residentes compuestas por residentes de viviendas públicas y participantes de programas de

vales. El PHA debe consultar con su Junta Asesora de Residentes e incluir en su Plan PHA

una copia de las recomendaciones de la junta y una descripción de cómo se tratarán dichas

recomendaciones. El proceso de aprobación del Plan PHA se maneja en la oficina local del

Departamento de HUD. Una vez que el Departamento de HUD ha aprobado un Plan PHA

publicará el Plan PHA aprobado en su sitio Web para Planes PHA:

www.hud.gov/offices/pih/pha/approved/.

Si bien los PHA no están obligados a adoptar las recomendaciones de la Junta Asesora de

Residentes u otros, el proceso de planificación es una oportunidad para que los defensores

persuadan a que el PHA haga cambios en sus planes o políticas antes de presentarlo al

Departamento de HUD. Los resultados más deseados probablemente resultarán de planes PHA

que han sido persuadidos a cambiar sus planes o políticas, como resultados de los comentarios

efectuados durante una audiencia pública o reuniones u otra interacción que los defensores han

tenido con el PHA durante el proceso del Plan PHA.

Los defensores de la vivienda pueden obtener una copia del borrador del Plan PHA una vez que el

PHA lo haga disponible, y puede revisar cualquier documento de antecedentes que el PHA debe



hacer disponible. Los defensores de la vivienda que también participen en la audiencia pública

pueden solicitar reuniones con el PHA en relación a asuntos cubiertos por el Plan PHA.

Plan de Asignación Calificada (QAP)

El Programa de Crédito Fiscal para la Vivienda de Personas de Bajos Ingreso requiere que las

agencias de asignación estatales que concedan Créditos para la Vivienda a promotores inmobiliarios

de acuerdo al Plan de Asignación Calificada (QAP, por sus siglas en inglés). Cada QAP estatal

detalla este criterio de selección así como las prioridades de vivienda del estado, y cómo se utilizará

el Programa de Crédito para la Vivienda para satisfacer estas necesidades. Los QAP generalmente

incluyen también las fechas límites para presentar la aplicación, estructura de tarifas y requisitos y

estándares para la aplicación. En Carolina del Norte, este programa se administra por la Agencia de

Financiación para la Vivienda de Carolina del Norte (www.nchfa.com).

El proceso de aprobación del QAP provee a los grupos interesados un programa con la mejor

oportunidad de influencia en el tipo de vivienda que se asigna en los Créditos para la Vivienda

dentro de un estado específico. Los defensores pueden utilizar una audiencia pública o proceso de

comentarios públicos para animar a la agencia encargada de la asignación para que dé prioridad a

ciertos tipos de urbanización (es decir, asegurar el acceso a la vivienda a las personas con

discapacidades) así como urbanizaciones en ubicaciones mal atendidas. La naturaleza pública del

proceso de aprobación de QAP permite que los defensores trabajen junto con las agencias

estatales que asignan los Créditos para la Vivienda para que los créditos estén asignados de una

manera que cumplirá con los intereses de los más necesitados.

El criterio de selección que debe incluirse en un QAP válido bajo el IRS son los siguientes:

desarrollo del sitio, características de necesidades de vivienda, características del desarrollo

(incuso si el desarrollo incluye el uso de viviendas existentes como parte del plan de

revitalización), características del patrocinador, población de los residentes con necesidades

especiales, listas de espera para viviendas públicas, población de los residentes o personas con

niños, y proyectos con la intención de posible propiedad por parte del inquilino.

La intención del QAP estatal es de proveer orientación concreta a constructores de viviendas de

renta multifamiliares en cuanto al tipo de vivienda más necesitado en cada estado. En general, las

agencias encargadas de la asignación crean incentivos para ciertos tipos de vivienda al ofrecer

puntos dentro de sus QAP. Los constructores deben obtener altos puntajes en sus aplicaciones de

Crédito para la Vivienda al incorporar más de las prioridades identificadas por el estado.

En Carolina del Norte, así como casi todos los estados, la demanda de Créditos para la Vivienda

exceden ampliamente los montos asignados para el estado. El proceso de QAP permite que el estado

se asegure de asignar sus escasos Créditos para la Vivienda para así satisfacer mejor sus necesidades




de vivienda. La ley federal requiere que los QAP den prioridad a los proyectos que sirven a hogares

con más bajos ingresos y se mantendrán accesibles por la mayor cantidad de tiempo.

Algunos estados cuentan con otros fondos “separados” dentro del Programa de Crédito para la

Vivienda para incentivar la creación de ciertos tipos de vivienda. Por ejemplo, desde 2004 el QAP

de Carolina del Norte ha incluido un requisito que las propiedades construidas con Créditos para

la Vivienda dirijan el 10% del total de sus unidades en el edificio hacia hogares encabezadas por

personas con discapacidades con ingresos que están por debajo del 30% del ingreso medio del

área. Más recientemente, hemos dado aumentos considerables a la cantidad de unidades accesibles

para personas con ingresos extremadamente bajos a través del Programa de Vivienda 400 y el

Programa Llaves.

El Programa de Vivienda 400 recibe fondos de la asignación del Fondo Fidecomiso para la

Vivienda de Carolina del Norte y dirige todos sus fondos hacia la construcción o restauración de

unidades designadas para servir a personas con discapacidades. El Programa Llaves se administra

por el Departamento de Salud y Servicios Sociales de Carolina del Norte en asociación en la

Agencia Financiadota de la Vivienda de Carolina del Norte y provee el subsidio operativo para

estas unidades accesibles para que sean de renta accesible para personas con bajos ingresos.

Atención Continua

El proceso de Atención Continua fue desarrollado en 1994 para que las comunidades alrededor

del país utilicen un solo proceso de planificación comprensivo al aplicar para el Fondo de

Asistencia de McKinney-Vento para los sin Techo del Departamento de HUD, cuya fuente

principal de financiación está dirigida a satisfacer las necesidades de personas y familias sin

techo. La Atención Continua no es una ley codificada sino una política del Departamento de HUD

dirigida a unir a todos los jugadores de la comunidad – agencias gubernamentales, proveedores de

servicios y defensores – para que estén presentes cuando las comunidades crean planes y

desarrollan programas para prevenir y finalizar con el problema de las personas sin techo.

El objetivo de la Asistencia Continua es de crear un plan anual para tratar el problema de las

personas sin techo. Para ello, Asistencia Continua debe intentar definir el alcance de este

problema en la comunidad, desarrollar un inventario de los recursos que se encuentran

actualmente disponibles para tratarlo e identificar brechas en los servicios y establecer un orden

de prioridades para las necesidades que no están siendo satisfechas.

La participación en el programa de Asistencia Continua es una de las únicas maneras de que los

defensores impulsen a su comunidad a recibir fondos federales para la vivienda y servicios de

apoyo dirigidos a personas sin techo. Los cuerpos locales que se encuentran preparando el "Plan



de Diez Años para Terminar con el Problema de las Personas Sin Techo" también son buenos

lugares para que los defensores influyan en la política de las personas sin techo.

4. APOYO DE LAS POLITICAS PARA LA VIVIENDA

Como se mencionó en la introducción, cada recurso enumerado en este Manual existe porque los

defensores de la vivienda han luchado por su creación. El diseño de políticas a nivel estatal y

federal es donde usted puede a hacer el mayor impacto en la financiación, reglas y políticas

relacionadas con recursos de vivienda disponibles en su comunidad. Es importante entender

cuales programas se financian a qué niveles del gobierno (la mayoría de los fondos para la

vivienda vienen del gobierno federal) y donde se encuentran las mayores oportunidades de

impacto en cuanto a cómo se asignarán esos fondos (reglas de elegibilidad, preferencias, etc. Se

pueden establecer a nivel federal, estatal o local).

Sin embargo, hay muchas otras decisiones importantes sobre políticas además de los fondos. Las

leyes pueden ser cambiadas en relación a temas de terratenientes/inquilinos y protección al

consumidor en la compra de viviendas y préstamos. La Coalición para la Vivienda de Carolina del

Norte trabaja duro para mantenerse al día con estos temas de políticas y mantener informados a

nuestros miembros cuando surjan oportunidades de apoyo.

No podemos influir a quienes diseñan las políticas sin su ayuda. Oficiales elegidos y

gubernamentales deben escuchar de usted si queremos lograr los tipos de cambios necesarios para

mejorar las oportunidades de vivienda para personas con discapacidades. Los siguientes temas de

vivienda son importantes en el diseño de políticas para las personas con discapacidades.

Política de la Vivienda Estatal

La Asamblea General es elegida cada dos años en años pares. El primer año se reúnen para

cumplir con lo que se llama “Sesión Larga” – desde fines de enero hasta que se finalice el

presupuesto y se vote por levantar la sesión (normalmente fines de julio o agosto pero a veces más

tiempo.) El segundo año regresan en abril para una “Sesión Corta” para pasar una actualización

del presupuesto y votar por todo proyecto de ley que haya sido pasada en uno o ambos cuerpos

(Casa o Senado) durante la primera sesión.

Debajo encontrará una serie de temas importantes en los cuales la Coalición para la Vivienda de

Carolina del Norte trabaja cada año en la Asamblea General.

Fondo Fidecomiso para la Vivienda de Carolina del Norte

El Fondo Fideicomiso para la Vivienda de Carolina del Norte es el recurso de financiación estatal

para viviendas accesibles de Carolina del Norte más relevante. Fue creado por la Asamblea

General en 1987 para beneficiar a hogares de muy bajos ingresos (por debajo del 50% del ingreso

medio del área) y hogares extremadamente bajos (debajo del 30% del ingreso medio del área). El



Fondo Fidecomiso para la Vivienda se administra por la Agencia de Financiación para Agencias

para la Vivienda de Carolina del Norte, una agencia pública independiente, la cual paga todos los

gastos administrativos del Fondo Fidecomiso para la Vivienda.

El Fondo Fideicomiso para la Vivienda de Carolina del Norte actualmente se utiliza para

construir viviendas para personas con discapacidades, personas mayores, y residentes de

Carolina del Norte con ingresos bajos y moderados. Provee fondos para la vivienda y sirve a

aquellos viviendo en albergues para personas sin techo para quienes van a ser propietarios de

una vivienda por primera vez. El Fondo Fideicomiso ha mejorado viviendas en cada uno de

los 100 condados de Carolina del Norte y ha ganado premios nacionales por la manera en que

custodia el dinero estatal, el cual se utiliza en su totalidad para pagar costos de viviendas

tradicionales. Sin embargo, los recursos de los Fondos Fideicomiso para la Vivienda actuales

aún se quedan cortos respecto de la necesidad de vivienda. Este programa efectivo necesita

más dinero para asegurar viviendas accesibles para personas con discapacidades, familias con

empleo y personas mayores. Un compromiso substancial de fondos recurrentes para el Fondo

Fideicomiso para la Vivienda ayudará a hacer realidad el sueño de contar con viviendas

accesibles para más residentes de Carolina del Norte.

El Fondo Fideicomiso para la Vivienda es el recurso para la vivienda más flexible de Carolina

del Norte – capaz de financiar propiedades para la vivienda y apartamentos de renta,

construcciones nuevas, restauraciones y reparaciones de emergencia. El Fondo Fideicomiso para

la Vivienda también provee fondos para financiar viviendas para personas sin techo, personas

con discapacidades y otras. Además, El Fondo Fideicomiso para la Vivienda provee la más

grande fuente del estado para la financiación de reparaciones de emergencia y modificaciones

para el acceso fácil para permitir a personas mayores y propietarios de viviendas de bajos

ingresos con discapacidades para que puedan continuar viviendo en sus hogares.

Campaña Carolina para la Vivienda

Debido a los fondos insuficientes disponibles para el Fondo Fideicomiso para la Vivienda, la

Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte trabajó junto con otras organizaciones del

estado incluyendo al Centro de Justicia de Carolina del Norte, United Way de Carolina del

Norte, La Coalición de Carolina del Norte para Terminar con el problema de los Sin Techo,

Asociación de Banqueros de Carolina del Norte, AARP-NC, ARC de NC, Consejo para las

Personas Mayores de Carolina del Norte, y la Agencia de Financiación para la Vivienda de

Carolina del Norte para crear la “Campaña Carolina para la Vivienda.”

El objetivo de la campaña es de lograr una financiación anual y continua de $50 millones para

el Fondo Fideicomiso para la Vivienda de Carolina del Norte. Ha sido promocionada por más

de 150 organizaciones y empresas y ha logrado incrementos en el Fondo Fideicomiso para la

Vivienda de $3 millones en el 2004 a $17 millones en el 2008.



Para obtener información y para averiguar cómo apoyar al Fondo Fideicomiso para la Vivienda de Carolina del Norte y a la Campaña Carolina para la Vivienda visite www.housingcarolina.org o llame a la Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte al 919-881-0707. Para obtener mayor información acerca de la Iniciativa 400 para la Vivienda visite la Agencia de Financiación para la Vivienda de Carolina del Norte en www.nchfa.com.

La mayor parte del incremento viene de la creación de la Iniciativa 400 para la Vivienda. Este

programa recibió inicialmente más de $10 millones en fondos para el Fondo Fideicomiso para la

Vivienda para crear 400 unidades de viviendas de renta accesibles para personas con

discapacidades. Más importante aún, el Departamento de Salud y Servicios Humanos de Carolina

del Norte también ha recibido $1.2 millones para financiar el Programa Llaves, el cual provee el

subsidio operativo necesario para hacer que estas unidades sean accesibles para personas con

discapacidades cuyos ingresos son tan bajos como el SSI (Ingreso de Seguridad Suplementario).

¡La Campaña es un esfuerzo continuo y necesita su apoyo!

Programa de Protección del Hogar

Según se trató en el Capítulo 4, el Programa de Protección del Hogar es financiado por la

Asamblea General para proveer servicios de asistencia y asesoría para la vivienda para

propietarios de vivienda que han perdido sus empleos sin ser responsables de ello. A través

de los últimos años, los defensores han presionado para mantener los fondos de este programa y

expandir la cantidad de condados a los cuales sirve. Ahora funciona en todo el estado y recibe $3

millones en fondos continuos. Continuaremos apoyando la expansión del programa e incluir otras

áreas que impactan las ejecuciones hipotecarias como ser el divorcio y problemas de salud.

Legislación para la Igualdad en la Vivienda

Los cambios en la Ley de Igualdad en la Vivienda de Carolina del Norte han impactado la

accesibilidad de las viviendas para personas con discapacidad. Los defensores han hecho

varios intentos de modificar la Ley para que incluya fuentes de ingreso como una clase

protegida para personas con discapacidades y personas mayores, pero todavía no han podido

alcanzar el éxito. Nuestro objetivo es agregar esta protección, la cual permite a los poseedores

de vales que renten cualquier unidad a precio de mercado que sea accesible para ellos.

Recientemente, nuestros esfuerzos de apoyo dieron como resultado la modificación de la Ley

para incluir viviendas accesibles como una clase protegida, las cuales harán más difícil que los

gobiernos locales nieguen el desarrollo de viviendas accesibles nuevas o reparadas.

Ley para Terratenientes e Inquilinos

Existe una sección extensa dedicada a la ley para Terratenientes e Inquilinos en los estatutos

generales de Carolina del Norte. Dada la gran cantidad de personas con discapacidad que

rentan sus viviendas, los cambios en estas leyes pueden tener un impacto significante en la

vida de inquilinos. Algunos cambios en leyes incluyen el aviso de venta, reglas para los

depósitos, multas, estándares de vivienda y requisitos de terratenientes.

Apoye el Fondo Fideicomiso para la Vivienda de Carolina del Norte

http://www.housingcarolina.org/




En el 2009, nos ocupamos de ayudar a pasar estándares para la renta de viviendas en todo el

estado. Por primera vez, inquilinos del estado cuentan con una base para presentar quejas

relacionadas con la calidad de sus unidades, sin importar en dónde vivan.

Viviendas Prefabricadas

Para muchas personas en áreas rurales de Carolina del Norte, el rentar o ser propietario de una

vivienda significa vivir en viviendas prefabricadas o unidades que siguen códigos del

Departamento de HUD. En nuestro estado, las viviendas que siguen códigos del

Departamento de HUD se regulan por el Departamento de Seguros de Carolina del Norte,

División de Viviendas Prefabricadas. En los últimos años, los defensores se han ocupado de

ayudar a pasar protecciones para el consumidor en la venta de códigos para la vivienda del

Departamento de HUD, así como también protecciones para inquilinos para aquellos que son

propietarios de sus viviendas pero rentan terrenos en parques comunitarios.

La Coalición para la Vivienda ha asistido recientemente en la conversión de un parque de

viviendas prefabricadas en un fideicomiso inmobiliario, preservando así la comunidad de los

residentes. Ahora estamos trabajando para ayudar en la conversión de otros parques de

viviendas prefabricadas a cooperativas de propiedad de inquilinos, lo cual conservará los

hogares de los residentes y les permitirá tener un capital que puedan vender si deciden

mudarse.

Apoyo Federal para la Vivienda

Ya que la mayoría del dinero para el desarrollo de viviendas proviene del gobierno federal, usted

querrá prestar atención a lo que está sucediendo en Washington, DC respecto de las políticas de

vivienda, sumar su voz en las áreas

que tiene un impacto particular en la

vivienda para personas con

discapacidades. Debajo se

encuentran los temas más

importantes que se encuentran bajo

consideración respecto de política

de vivienda y fondos que impactan la vivienda de personas con discapacidades.

Fondo Fideicomiso Nacional para la Vivienda

Por varios años, la Coalición Nacional para la Vivienda para Personas con Bajos Ingresos ha

liderado una Campaña para establecer el Fondo Fideicomiso Nacional para la Vivienda.

Finalmente en 2008, el Congreso ha pasado una legislación que creará el Fondo Fideicomiso

Para obtener más información acerca de Temas Federales

de la Vivienda visite www.nchousing.org y haga clic en

Federal Advocacy.

Temas Federales de la Vivienda




Nacional para la Vivienda. Es importante entender que aún se necesita apoyo para que el

Fondo Fideicomiso reciba fondos adecuados.

A fin de que el Fondo Fideicomiso Nacional para la Vivienda pueda recibir el tipo de fondos

que necesitamos aquí en Carolina del Norte, debe financiarse con $1 billón. Comenzará a un

monto mucho más bajo y necesitamos su ayuda para presentar el caso al Congreso respecto de

por qué es necesario recibir más fondos.

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos

(HUD)

El Departamento de HUD es el destinatario más grande de fondos federales para la vivienda.

Los dos programas más importantes que se enfocan en el Apoyo Federal para la Vivienda son

el Programa de Vales para la Elección de Vivienda (Sección 8) y los fondos y reglas de las

Autoridades de Vivienda Pública.

El Programa de Vales para Elección de Vivienda (Sección 8) es financiado y regulado por

la Sección Ocho de la Ley de Vales para la Renta (SEVRA, por sus siglas en inglés). Esta

porción de legislación puede agregar más fondos para vales de renta y cambiar las reglas de

elegibilidad, requisitos y otras reglas del programa.

Las Autoridades de Vivienda Pública (PHA) tienen la tarea de proveer una mayoría

considerable de unidades a hogares de muy bajos ingresos (aquellos hogares con ingresos

menores al 30% del ingreso medio del área). Por eso, manejan recursos significantes para

viviendas accesibles para personas con discapacidades. Los fondos para PHA impactan sus

presupuestos operativos y de mantenimiento, los cuales a su vez impactan la calidad de vida

de los residentes. Así mismo, las reglas y regulaciones impactan la dirección de los ingresos,

planificación, operación, presupuesto y otros temas importantes. En los últimos años, las

Autoridades de Vivienda Pública han sido provistas de fondos gravemente más bajos y han

enfrentado dificultades para administrar y mantener sus propiedades.

Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA)

A pesar de estar mayormente asociado con alimentos y agricultura, el Departamento de USDA es

la fuente más grande de financiación para programas de vivienda en zonas rurales. Administran

programas que proveen subsidios para renta de viviendas así como también préstamos directos y

garantizados para asistencia en la propiedad de viviendas. Cada año, el Congreso vota por la

financiación y reglas de estos programas, lo cual es un recurso importante para incrementar las

oportunidades de vivienda en zonas rurales de Carolina del Norte.



CONTACTESE CON SUS LEGISLADORES Y HAGA UN SEGUIMIENTO

DE LOS PROYECTOS DE LEY

Para encontrar a sus legisladores de Carolina del Norte y su información de

contacto, viste el sitio Web de la Asamblea General en www.ncleg.net. En este

sitio, usted también podrá ver los proyectos de ley y las leyes estatales y podrá

escuchar las reuniones de la cámara y los comités.

Para encontrar legisladores federales y su información de contacto, visite el sitio

Web de la Coalición Nacional de la Vivienda para Personas de Bajos

Ingresos en www.nlihc.org. Ellos también tienen información de proyectos de

ley y leyes federales de la vivienda.

Para obtener información de legislaturas y temas relacionados con viviendas

rurales visite el sitio Web del Consejo de Asistencia a la Vivienda

www.ruralhome.org.

Para obtener información de temas relacionados con proyectos de ley de la

vivienda en Raleigh y en Washington, visite la Coalición para la Vivienda de

Carolina del Norte en www.nchousing.org.

.

www.ncleg.net


http://www.ruralhome.org/




RESUMEN DE PLANES ESTRATEGICOS DE VIVIENDA

Nombre Del

Plan

Resumen General Quién lo Presenta Información de Contacto

Plan Consolidado

(ConPlan)

Plan comprensivo de 5 años que contiene una evaluación de necesidades de vivienda, un plan estratégico de 5 años y objetivos de 1 año.

Cualquier unidad gubernamental local o programa CDGB, ESG, HOME, y/o HOPWA recibiendo fondos directos para HUD. Cada estado debe presentar su propio ConPlan.

Para obtener más información acerca del ConPlan de Carolina del Norte, visite el sitio Web de la División de Asistencia Comunitaria de Carolina del Norte en www.ncdca.org/plan/ o llamar al 919-733-2850. Resúmenes de

algunos ConPlan también están disponibles en el sitio Web del Departamento de HUD en www.hud.gov/states.html.

Plan de Acción Anual

Un plan de vivienda estratégico anual que es un requisito para el ConPlan. Describe las actividades que tendrán lugar en los próximos 12 meses y los recursos disponibles para hacerlo.

Cualquier unidad de gobierno que requiere la presentación de un ConPlan.

Para obtener más información acerca de los Planes de Acción anuales de Carolina del Norte, visite el sitio Web de la División de Asistencia Comunitaria de Carolina del Norte en www.ncdca.org/plan/ o llamar al 919-733-2850.

Plan de Vivienda Pública

(Plan PHA)

Un documento comprensivo de 5 años que describe la misión general de la Agencia de Vivienda Pública para servir a familias con muy bajos ingresos y las actividades que se emprenderán para cumplir con las necesidades de vivienda de estos hogares.

Agencias de Vivienda Pública

Para obtener más información

acerca de los planes PHA,

contacte a su PHA local. Para

encontrar información de contacto

de su PHA local, visite el sitio Web

del Departamento de HUD en

www.hud.gov/

offices/pih/pha/contacts/

states/nc.cfm.

Plan de Asignación Calificada

(QAP)

Un plan estratégico anual que describe cómo los Programas de Crédito Fiscal para la Vivienda de los de ingresos bajos serán utilizados para cumplir con las necesidades y prioridades del estado.

Agencias Estatales de Financiación para Viviendas

Para obtener más información acerca del Plan de Asignación Calificada de Carolina del Norte, llame a la Agencia de Financiación para Viviendas de Carolina del Norte al 919-877-5700 o visite www.nchfa.com/Rental/ RD2009qap.aspx y baje el plan.

Asistencia Continua (CoC)

Un plan estratégico comunitario que trata el problema de las personas sin techo y sirve como aplicación para el Departamento de HUD para los recursos de Asistencia para las personas sin techo de McKinney.

Si bien no es requerido por ley, el Departamento de HUD anima a las comunidades buscando fondos de McKinney que presenten un plan

Para obtener más información acerca del programa de Asistencia Continua para su comunidad, visite www.hud.gov/offices/cpd/homeless/programs/cont/coc/nc/index.cfm.

http://www.ncdca.org/plan/

http://www.hud.gov/states.html


http://www.hud.gov/%0Boffices/pih/pha/contacts/%0Bstates/nc.cfm



http://www.nchfa.com/Rental/%20RD2009qap.aspx

http://www.nchfa.com/Rental/%20RD2009qap.aspx

Apéndice A


Apéndice A: Información de Contacto de Agencias y Organizaciones

Nacionales de Viviendas Accesibles

AGENCIAS Y ORGANIZACIONES DE CAROLINA DEL NORTE

Asociación de Asesores de la Vivienda/Association of Housing

Counselors c/o Grupo de Viviendas Accesibles 1300 Baxter Street, Suite 215 Charlotte, NC 28204 Teléfono: 704-342-3316 Fax: 704-376-8709 www.affordablehousing group.org Centro para Préstamos Responsables/Center for Responsible Lending

302 West Main Street Durham, NC 27701 Teléfono: 919-313-8500 www.responsiblelending.org Oficina de Asociación de Fannie Mae de Carolina del Norte/ Fannie Mae NC Partnership

112 South Tryon Street Suite 1100 Charlotte, NC 28284 Teléfono: 704-344-6960 Fax: 704-344-6970 www.fanniemae.com Oficina de Freddie Mac de Carolina del Norte/Freddie Mac NC Offfice

132 Copper's Trail Wilmington, NC 28411 Teléfono: 910-686-7904 www.freddiemac.com Colaboración de IDA y Acumulación de Activos de Carolina de Norte/IDA and Asset-Building Collaborative of NC

PO Box 27386 Raleigh, NC 27611 Teléfono: 919-341-6418 Fax: 919-510-0509 www.ncidacollaborative.org

Oficina Administrativa de Ayuda Legal de Carolina del Norte/Legal Aid of NC Administrative Office

224 South Dawson Street Raleigh, NC 27601 Teléfono: 919-856-2564 Fax: 919-856-2120 www.legalaidnc.org Asociación de CDC de Carolina de Norte/NC Association of CDCs

3109 Poplarwood Ct., Ste. 209 Raleigh, NC 27604 Teléfono: 919-831-9710 Fax: 919-831-9728 www.ncacdc.org Coalición para el Fin de los Sin Techo de Carolina del Norte/NC Coalition to End Homelessness

PO Box 27692 Raleigh, NC 27611 Teléfono: 919-755-4393 www.ncceh.org Iniciativa de Desarrollo Comunitario de Carolina del Norte/NC Community Development Intiative, Inc

2209 Century Drive, 2nd Floor PO Box 98148 Raleigh, NC 27624 Teléfono: 919-828-5655 Fax: 919-834-8018 www.ncinitiative.org División de Servicios para los Mayores y Adultos de Carolina del Norte/NC Division of Aging & Adult Services

2101 Mail Service Center Raleigh, NC 27699-0443 Teléfono: 919-733-3983 Fax: 919-733-0443 www.ncdhhs.gov/aging

División de Asistencia Comunitaria de Carolina del Norte/NC Division of Community Assistance

301 N. Wilmington St. 4301 Mail Service Center Raleigh, NC 27601 Teléfono: 919-733-4151 Fax: 919-733-0443 www.dca.commerce.state.nc.us División de Salud Pública de Carolina de Norte Rama de Cuidado del Sida/NC Division of Public Health AIDS Care Branch 1902 Mail Service Center Raleigh, NC 27699-1902 Teléfono: 919-733-7301

Fax: 919-733-1020 www.epi.state.nc.us/epi/hiv/aidscare

División de Servicios Vocacionales de Rehabilitación de Carolina del Norte Sección de Servicios Comunitarios/NC Div Of Voc Rehab Services Community Services Section

2801 Mail Services Center Raleigh, NC 27699-2801 Teléfono: 919-855-3579 Fax: 919-733-7968 http://dvr.dhhs.state.nc.us Coalición para la Vivienda de Carolina del Norte/NC Housing Coalition

PO Box 347 Raleigh, NC 27602 Teléfono: 919-881-0707 Fax: 919-881-0350 www.nchousing.org

http://www.responsiblelending.org/


http://www.freddiemac.com/

http://www.ncidacollaborative.org/

http://www.legalaidnc.org/

http://www.ncacdc.org/

http://www.ncceh.org/

http://www.ncinitiative.org/

http://www.dca.commerce.state.nc.us/

http://www.epi.state.nc.us/epi/hiv/aidscare

http://dvr.dhhs.state.nc.us/

http://dvr.dhhs.state.nc.us/


Apéndice A


Agencia de Financiación de la Vivienda de Carolina del Norte/NC Housing Finance Agency

Dirección Postal PO Box 28066 Raleigh, NC 27611-8066

Dirección Física: 3508 Bush Street Raleigh, NC 27609-7509 Teléfono: 919-877-5700 or 800-393-0988; Para personas con impedimentos auditivos marcar 711 para Servicios de Relevo de Carolina del Norte. www.nchfa.com

Centro de Justicia de Carolina del Norte/NC Justice Center

224 S. Dawson St. Raleigh, NC 27601 Teléfono: 919-856-2570 Fax: 919-856-2175 www.ncjustice.org

Oficina de Oportunidad Económica /Office of Economic Activity

222 North Person Street 2013 Mail Service Center Raleigh, NC 27601 Teléfono: 919-715-5850 Fax: 919-715-5855 www.dhhs.state.nc.us/oeo

Departamento de Agricultura de Estados Unidos Oficina Estatal de Carolina del Norte/US Dep of Agriculture NC State Office

Servicios de Viviendas Rurales 4405 Bland Road Raleigh, NC 27609 Teléfono: 919-873-2060 Fax: 919-873-2075 www.rurdev.usda.gov/nc/

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos Oficina de Greensboro/US Department of Housing and Urban Development Greensboro Field Office

1500 Pinecroft Road, Suite 401 Greensboro, NC 27407-3838 Teléfono: 336-547-4000; TTY: 336-547-4054- Servicios de Relevo de Carolina del Norte: 711 (Voz/TTY) Fax: 336-547-4138 www.hud.gov/local/index.cfm? state=nc Centro para la Salud Mental de Bazelon Ley de la Salud/Bazelon Center for Mental Health Law

1101 15th Street, NW Suite 1212 Washington, DC 20005 Teléfono: 202-467-5730 Fax: 202-223-0409 www.bazelon.org Centro de Prioridades en Presupuesto y Políticas/Center on Budget and Policy Priorities

820 First Street, NE, Suite 510 Washington, DC 20002 Teléfono: 202-408-1080 Fax: 202-408-1056 www.cbpp.org Consorcio para Ciudadanos con Discapacidades/Consortium for Citizens with Disabilities

1660 L Street, NW, Ste. 700 Washington, DC 20036 Teléfono: 202-783-2229 Fax: 202-783-8250 www.c-c-d.org Corporación para Viviendas de Apoyo/Corporation For Supportive Housing

1518 K Street, NW, Suite 206 Washington, DC 20005 Teléfono: 202-393-1948 Fax: 202-393-4664 www.csh.org

Consejo de Asistencia para la Vivienda/Housing Assitance Council

1025 Vermont Ave., N.W. Suite 606 Washington, D.C. 20005 Teléfono: 202-842-8600 Fax: 202-347-3441 www.ruralhome.org Alianza Nacional para Terminar con los Sin Techo/National Alliance to End Homelessness

1518 K Street NW, Suite 410 Washington, DC 20005 Teléfono: 202-638-1526 www.endhomelessness.org Coalición Nacional para la Vivienda de Personas con Bajos Ingresos/National Low Income Housing Coalition

727 15th Street, NW, 6th Floor Washington, DC 20005 Teléfono: 202-662-1530 Fax 202-393-1973 www.nlihc.org Colaboración de Asistencia Técnica/Technical Assistance Collaborative (TAC)

31 St. James Ave., Ste. 710 Boston, MA 02116 Teléfono: TTY 617-266-5657 Fax: 617-266-4343 www.tacinc.org

AGENCIAS Y ORGANIZACIONES NACIONALES


http://www.ncjustice.org/

http://www.dhhs.state.nc.us/oeo


Apéndice B


Apéndice B: Servicios Legales en Carolina del Norte

A. Abogados:

1. Ayuda Legal de Carolina del Norte– 919-856-2564 – Provee servicios legales en forma gratuito a personas de bajos ingresos a lo largo de Carolina del Norte. www.legalaidnc.org

2. Otros proveedores de servicios legales:

a. Asheville/Oeste de Carolina del Norte Servicios Legales de Pisgah 800-489-6144 www.pisgahlegal.org

b. Charlotte/Oeste-Centro de Carolina del Norte

Servicios Legales del Sur de Piedmont 704-376-1600

800-438-1254 (Afuera del Condado de Mecklenburg) 800-247-1931 (Español) www.lssp.org c. Condados de Forsyth, Davie, Iredell, Surry, Stokes y Yadkin Sociedad de Asistencia Legal del Noroeste de Carolina del Norte 910-725-9166 800-660-6663

3. Centro de Justicia de Carolina del Norte – 919-856-2570 – Provee servicios legales en

forma gratuita a personas con bajos ingresos en temas que impactan asuntos de litigio y políticas. www.ncjustice.org

B. Investigadores de Igualdad en la Vivienda:

1. Comisión de Relaciones Humanas de Carolina del Norte – 919-789-5930 o 866-324-

7474 – Agencia estatal de Carolina del Norte que investiga reclamos de discriminación y hace cumplir la Ley de Igualdad en la Vivienda de Carolina del Norte.

C. Entidades Gubernamentales:

1. Oficina del Fiscal General del Estado – Protección del Consumidor – 919-716-6000

2. Agencias Locales para el Cumplimiento de Código

http://www.legalaidnc.org/

http://www.pisgahlegal.org/

http://www.lssp.org/

Apéndice B


Apéndice C


Apéndice C: Información de Contacto de Consejos y

Comisiones de Relaciones Humanas con

Personal Asalariado (Agosto 2009)

COMISIÓN DE RELACIONES HUMANAS DE CAROLINA DEL NORTE/

NC HUMAN RELATIONS COMMISSION

1318 Mail Service Center Raleigh, NC 27699-1318

(919) 789-5930 866-324-7474

Relaciones Humanas de Asheville-

Buncombe

Bob Smith, Director 175 Bingham Rd. Asheville, NC 28806 (828) 255-5953 [email protected] (Condado Buncombe)

Departamento de Relaciones Comunitarias

de Charlotte-Mecklenburg

Willie Ratchford, Director 606 E. Trade St. Charlotte, NC 28202 (704) 336-2195 [email protected] (cubre el Condado de Mecklenburg excepto pueblos)

Consejo de Relaciones Humanas del

Condado de Cabarrus

Andy Simmons, Director 16 Church Street North East Concord, NC 28025 (704) 795-3537 www.cbc-cabarus.org

Relaciones Humanas del Condado de

Duplin

Warren Helper, Director 310 West Main Street Wallace, NC 28466 (910) 296-2193 [email protected]

Relaciones Humanas de Durham

Yvonne Pena, Director 101 City Hall Plaza Durham, NC 27701 (919) 560-4107 [email protected] (solo cubre la ciudad de Durham)

Relaciones Humanas de Fayetteville

Ron McElrath, Director City Hall-433 Hay Street Fayetteville, NC 28301 (910) 433-1696 [email protected]

Relaciones Humanas del Condado de

Gaston

PO Box 1578 Gastonia, NC 28053-1578 (704) 866-3692

Asuntos Comunitarios de Goldsboro

LaTerrie Ward, Director PO Drawer A 214 North Center Street Goldsboro, NC 27530 (919) 580-4359 [email protected]

Relaciones Humanas de Greensboro

Anthony Wade, Director PO Box 3136 City-County Complex 1 Governmental Plaza Greensboro, NC 27834 (336) 373-2038 [email protected] (cubre los límites da la ciudad de Greensboro)

Relaciones Humanas de Greenville

Cassandra Daniels, Director PO Box 7207 Greenville, NC 27835 (252) 329-4494 [email protected]

Apéndice C


Relaciones Humanas de High Point

Alvena Heggins, Director PO Box 230 High Point, NC 27261 (336) 883-3124; [email protected]

Relaciones Humanas de Lexington

Jean Thompson, Director 28 West Center Street Lexington, NC 27292 (336) 248-3955; [email protected]

Departamento de Recursos Humanos de

Lumberton

Laney Sapp, City Clerk 501 East 5

th Street

Lumberton, North Carolina 28359 (910) 671-3807 [email protected]

Relaciones Humanas de Wilmington-New

Hanover

Carl Byrd, Director County Administrative Building 801 Princess Street, Suite 101 Wilmington, NC 28401-4026 (910) 341-7171 [email protected] (cubre el Condado de New Hanover)

Relaciones Humanas del Condado Orange

Shoshanna Smith, Director 501 W. Franklin St. Suite 104 Hillsborough, NC 27516 (919) 960-3875 [email protected] (cubre el Condado de Orange)

División de Recursos Humanos de Raleigh

Hardy Watkins, Director PO Box 590 Raleigh, NC 27603 (919) 831-6101 [email protected]

Relaciones Humanas de Rocky Mount

Loretta Braswell, Director PO Box 1180 Rocky Mount, NC 27802 (252) 972-1181; [email protected]

Comisión de Relaciones Humanas del

Condado de Salisbury Rowan

Melissa Taylor, Staff Director 132 N. Main Street Salisbury, NC 28144 Office (704) 638-5229 [email protected]

Relaciones Humanas de Wilson

Veronica Creech, Director PO Box 10 Wilson, NC 27893 (252) 399-2308

Relaciones Humanas de Winston-Salem

Wanda Allen-Abraha, Director PO Box 2511 Winston-Salem, NC 27102 (336) 727-2429 (solo cubre la ciudad de Winston-Salem) [email protected]

mailto:[email protected]

Apéndice D


Apéndice D: Ejemplo de

Presupuesto

Esta tabla es un ejemplo de un presupuesto

personal mensual.

Usted puede ingresar su información en los

espacios en blanco o calcular su presupuesto

personal visitando

www.personalbudgeting.com.

Fíjese que este ejemplo de presupuesto tiene

un ingreso neto (es decir, existe un resto de

dinero después de que todos los gastos han

sido pagados). Es posible que usted termine

teniendo una pérdida neta, lo cual no es una

buena situación. Si este es su caso, usted

debería pensar en qué puede hacer para

aumentar sus ingresos, disminuir sus gastos

o ambos.

Por

ejemplo

Escriba sus datos aquí

Ingresos

Cheque de pago 1 $ 2,000

Cheque de pago 2 $ 1,500

Otro $ 500

Ingreso total (sumar todo ingreso) $ 4,000

Gastos

Hipoteca $ 950

Carros $ 600

Seguro - Auto $ 150

Seguro - Vida $ 60

Gastos médicos/ Seguro $ 200

Préstamos a plazos $ 125

Teléfono $ 75

Utilidades - Gas/Agua/Luz $ 125

Comestibles/Abarrotes $ 250

Entretenimiento $ 250

Gasolina para Carros $ 100

Gastos totales (sumar todo gasto) $ 2,885

INGRESO NETO (restar el gasto total del ingreso total) $ 1,115

Ingreso netoNET INCOME

Cálculo para el Presupuesto Personal

Budget Calculator

http://www.personalbudgeting.com/

Apéndice D


Apéndice E


Apéndice E: Ejemplo de Aplicación de Renta de Vivienda

Fecha de la Aplicación Fecha Deseada de

Ocupación

Tipo y Tamaño del Apartamento Deseado (No. de cuartos, etc.)

Información Personal Nombre Completo del Aplicante/Candidato

Fecha de Nacimiento

No. Seguro Social

No. de Licencia de Conducir/Estado

Nombre Completo del Co-aplicante

Fecha de Nacimiento

No. Seguro Social

No. Licencia de Conducir/Estado

Nombre Completo de los Demás Residentes

Relación con Usted Fecha de Nacimiento

¿Cuántas mascotas posee Usted u otros ocupantes?

Tipo de Mascota, Raza, Peso y Edad

¿Cómo se enteró de nuestra propiedad?

Antecedentes de Residencia Dirección Actual

Teléfono Actual

Fechas Desde

Hasta

Terrateniente o Empresa Hipotecaria Actual

Teléfono

Pago Mensual

$ Motivo de la Mudanza

Dirección Previa

Fechas Desde

Hasta

Terrateniente o Empresa Hipotecaria Actual

Teléfono

Pago Mensual

$ Motivo de la Mudanza

Apéndice E


Información Laboral Empleador Actual

Fechas Desde

Hasta

Dirección del Empleador

Teléfono

Puesto

Supervisor

Salario Bruto Mensual

$

Empleador Anterior

Fechas Desde

Hasta


Teléfono

Puesto

Supervisor


$

Empleador del co-aplicante

Fechas Desde

Hasta


Teléfono

Puesto

Supervisor


$

Información Adicional Cantidad Total de Vehículos (Incluyendo Vehículos de la Empresa)

Marca/Modelo

Año Color No. Patente y Estado

Marca/Modelo

Año Color No. Patente y Estado

Otro Coche, Motocicleta, etc.

Ingreso Mensual Total Bruto del Hogar

$

Apéndice E


Si hubieran otras fuentes de ingreso que usted quisiera que consideremos, por favor enumere los ingresos, fuente

de ingreso y persona (Bancario, Empleador, etc.) a quién podríamos contactar para obtener información. Usted

NO tiene que declarar toda pensión alimenticia, manutención o ingreso anual de su esposo/esposa a menos que

usted quiera que lo consideremos en esta aplicación.

Monto

$ Por Fuente Teléfono

Monto

$ Por Fuente Teléfono

Comentarios

Alguna vez usted o el co-aplicante:

¿Han sido demandados por falta de pago de la renta?

¿Han sido desalojados o se les ha pedido que se muden?

¿Han interrumpido un acuerdo o contrato de renta?

¿Han sido demandados por daños de una propiedad de renta?

¿Se han declarado en bancarrota?

En caso de una Emergencia Personal, Informar a:

Nombre

Relación

Dirección

Teléfono de la Casa

Teléfono del Trabajo

Por la presente aplico para un apartamento y certifico que esta información es correcta. Autorizo a que ustedes se

contacten con cualquier referencia que he enumerado. También autorizo a que ustedes obtengan mi reporte de

crédito de consumidor por parte de su agencia de reporte de crédito, lo cual aparecerá como una solicitud de

información en mis antecedentes.

Firma del Candidato/ Aplicante

Fecha

Firma del Co-aplicante

Fecha

Si usted está aplicando por correo o fax, por favor envíe la aplicación completada y firmada utilizando la

información de contacto provista. Si está aplicando por correo electrónico, baje, complete y envíe la aplicación

como archivo adjunto a la dirección [email protected]. Los candidatos que envían la aplicación por

correo electrónico pueden dejar la firma en blanco pero deben proveer un número de contacto para que la

Empresa de Apartamentos pueda confirmar su identidad antes que la aplicación sea procesada.

No. de Teléfono del Candidato/Aplicante que Aplicó por Correo Electrónico

Mejor Hora para Llamar

Apéndice E


Apéndice F


Apéndice F: Leyes para Terratenientes e Inquilinos de

Carolina del Norte

Conozca sus Derechos y Responsabilidades: Un Breve Repaso

Preparado en diciembre de 2006

William D. Rowe, Asesor General Centro de Justicia de Carolina del Norte/NC Justice Center

P.O. Box 28068 Raleigh, NC 27611

(919) 856-2177 [email protected]

I. Comprenda de dónde provienen sus derechos y responsabilidades

Existen dos lugares en donde usted puede consultar para determinar cuáles son sus derechos y responsabilidades. Primero, está la ley de Carolina del Norte. Algunas de las leyes son obligatorias y no pueden ser modificadas, aún si todos están de acuerdo, mientras otras leyes sí pueden ser cambiadas si todos están de acuerdo. Segundo, está el acuerdo de renta. Su contrato de renta explica a qué se compromete cada parte y controla el comportamiento de ambas partes. Por la mayor parte, esta información repasa las leyes de Carolina del Norte con las que usted debe cumplir y no pueden ser modificadas por su contrato de renta. Este resumen está diseñado sólo como referencia y no para servir como substituto de consejo legal o para establecer una relación entre abogado y

cliente.

II. Leyes Básicas para Viviendas Adecuadas

Carolina del Norte requiere que tanto el terrateniente como el inquilino tomen responsabilidades para asegurar que la propiedad se mantiene en condiciones adecuadas de vivienda para humanos. Revisaremos estas responsabilidades ahora.

A. ¿Qué debe hacer el terrateniente respecto de reparaciones?

1. Obedecer el Código Local para la Vivienda. La mayoría de las ciudades y algunos condados han pasado una ley la cual se llama código para la vivienda. Esta ley indica qué condiciones deben ser provistas y mantenidas, incluso algunos artículos como instalaciones de agua caliente y fría sin pérdidas, mosquiteros para las ventanas, paredes, techos y pisos sin agujeros, cerraduras en las puertas y otras necesidades básicas. Aquellas ciudades y condados que no tienen un código para la vivienda tendrán un departamento de inspección cuyas tareas incluyen inspeccionar unidades e informar a los propietarios e inquilinos acerca de las reparaciones necesarias. El departamento de inspección también será responsable de hacer cumplir el código local para la vivienda. La falta de efectuar dichas reparaciones puede dar como resultado la clausura de las instalaciones, las cuales no se podrán rentar hasta que las reparaciones hayan sido efectuadas.

2. Efectuar toda reparación necesaria para que las instalaciones sean adecuadas y habitables.

3. Mantener el equipamiento de plomería, calefacción, higiene y electricidad en condiciones de funcionamiento buenas y seguras.

Apéndice F


4. Si el terrateniente provee electrodomésticos como cocina o refrigerador, deberá repararlos en caso de ser necesario para su funcionamiento apropiado.

5. Mantener las escaleras, pasillos y otras áreas comunes en edificios de apartamentos y dúplex en condiciones seguras.

6. Instalar detectores de humo.

B. ¿Qué debe hacer el inquilino en relación a reparaciones?

1. Mantener el lugar tan limpio y seguro como sea posible. Deshacerse de la basura de una manera limpia y segura. Mantener la plomería (inodoros, fregadero, tina) lo más limpia posible.

2. Informar al terrateniente acerca de las reparaciones necesarias.

3. No dañe la propiedad. Si el inquilino o un visitante daña la propiedad, el inquilino será responsable. Esto significa que el terrateniente podrá cobrar al inquilino por las reparaciones.

C. Consecuencias de no efectuar las reparaciones.

1. Los inquilinos pueden demandar al dueño o terrateniente y/o al agente y recuperar:

a) Daños equivalentes a la diferencia entre el valor justo de la renta de la propiedad libre de defectos y el valor justo de la renta de la propiedad en su condición defectuosa (―reducción de renta‖);

b) La posible reducción de renta (ordenar que la renta sea a un costo menor debido a la condición de la unidad);

c) Triplicar los daños (tres veces el costo de los daños actuales) y los honorarios de abogados si las condiciones de la propiedad y el acuerdo entre las partes son elevados a nivel de actos injustos y deshonestos por parte del terrateniente; y

d) Medida cautelar, requiriendo que el terrateniente efectúe las reparaciones.

2. El código local para la vivienda puede pedir que la propiedad sea retirada del mercado. Se podrán aplicar multas y/o cargos de responsabilidad criminal.

III. Manejo del dinero: Prestar atención a los detalles

Existen dos leyes que requieren que los terratenientes manejen el dinero de los inquilinos con un detalle particular. Primero, existen requisitos para el manejo de depósitos de seguridad. Segundo, existen requisitos para el cobro de multas por pagos atrasados.

DEPOSITOS DE SEGURIDAD (N.C.G.S. 42-50)

A. ¿Cuánto puede cobrar un terrateniente en concepto de depósito de seguridad?

1. Si el inquilino paga su renta todas las semanas, el terrateniente puede solicitar dos semanas de renta como depósito.

2. Si el inquilino paga su renta todos los meses y no hay contrato por escrito, el terrateniente puede solicitar un mes y medio de renta como depósito.

3. Si el inquilino tiene un contrato por más de un mes el terrateniente puede cobrar dos meses de renta como depósito.

Apéndice F


B. ¿Qué debe hacer el terrateniente en relación a los depósitos de seguridad?

1. Informar por escrito al inquilino el nombre del banco en donde se encuentra el depósito de seguridad o el nombre y la dirección de la compañía de seguros que provee un bono para cubrir el depósito de seguridad, si no fuera un banco en Carolina del Norte; y

2. Una vez que el inquilino se mude por cualquier motivo, (incluso desalojo), el terrateniente debe entregar al inquilino una lista por escrito de todos los puntos que se han deducido del depósito y rembolsar el resto al inquilino. El terrateniente tiene treinta (30) días desde el momento en que el inquilino se haya mudado para proporcionar un detalle provisorio, y sesenta (60) días para entregar el detalle completo y el reembolso correspondiente.

C. ¿Cuándo puede el terrateniente guardar todo o parte del depósito de seguridad?

1. Si el inquilino debe renta atrasada, se puede deducir la cantidad que se debe.

2. Si el inquilino ha dañado la propiedad más que el uso y desgaste normal, el terrateniente puede deducir el costo de la reparación.

3. Si el inquilino interrumpe el contrato y el terrateniente pierde la renta o incurre en gastos para encontrar un nuevo inquilino, se puede quedar con el monto actual de la pérdida.

4. Si el inquilino ha sido desalojado a través de la corte, el terrateniente puede deducir los gastos de la corte del depósito de seguridad.

MULTAS POR PAGOS ATRASADOS (N.C.G.S. 42-46)

A. ¿Cuándo puede cobrar un terrateniente en concepto de multas por pagos atrasados? Sólo cuando la renta ha sido abonado cinco o más días después del vencimiento.

B. ¿Cuánto se puede cobrar? $15.00 o 5% de la renta mensual, el monto que sea más alto.

C. ¿Cuánto se puede cobrar si se viven en una Vivienda Subsidiada? Cinco por ciento de la porción de la renta que paga el inquilino. Por ejemplo, si la renta es de $500 por mes y la Sección 8 paga $400 por mes, el inquilino paga $100 por mes, la multa por pagos atrasados es $15, lo cual es mayor al 5% de los $100 o $5.00.

D. ¿Cuánto más se puede cobrar si la renta se paga semanalmente? Las multas por pagos atrasados no pueden exceder $4 o 5% del pago de la renta.

E. Las multas por pagos atrasados pueden ser impuestas solo una vez por cada pago atrasado de la renta.

F. Las multas por pago atrasado no pueden ser deducidas del pago de la renta haciendo que el inquilino se haya atrasado en el pago de la renta.

IV. Desalojo El desalojo de un inquilino requiere que un terrateniente siga el proceso estipulado por las leyes de Carolina del Norte. Los terratenientes no deben tomar asuntos en sus propias manos. Los terratenientes no pueden cambiar las cerraduras, desconectar los servicios públicos o tomar acciones que obliguen al inquilino a mudarse a menos que sea un proceso judicial de la corte de Carolina del Norte.

COMO PUEDE UN TERRATENIENTE DESALOJAR LEGALMENTE. (N.C.G.S. 42-25.9)

Apéndice F


A. Algunos tipos de desalojos por terratenientes son ilegales. Un terrateniente puede desalojar legalmente a un inquilino sólo con una orden de la corte. El terrateniente no podrá desalojar al cambiar una cerradura, cortar la electricidad, el gas, el agua, desconectar la calefacción o cualquier otra forma que no sea a través de la corte.

B. ¿Por cuáles motivos puede ser desalojado un inquilino?

Existen cuatro motivos para el desalojo:

A. Falta de Pago de la renta B. Quedarse después que el contrato de renta ha finalizado C. Ruptura del contrato D. Ciertas actividades criminales

Aquellos inquilinos que estén enfrentando un desalojo deben buscar ayuda legal. (Consultar la Sección VIII. Recursos.)

C. ¿Cómo funcionan los desalojos por la corte?

El terrateniente debe presentar un reclamo legal en la corte. Este reclamo debe ser entregado al inquilino por el sheriff. Junto al reclamo se deberá adjuntar la citación judicial que indica al inquilino la fecha, horario y lugar para presentarse en la corte, generalmente dentro de los diez días de la presentación del reclamo en la corte.

Si el terrateniente o el inquilino pierde en la corte, él o ella tendrá el derecho a apelar por un nuevo juicio en la Corte de Distrito dentro de los diez días por escrito o comunicárselo a la corte mientras el terrateniente se encuentra presente que se desea apelar. El costo de la apelación debe ser abonado dentro de los 20 días después del juicio. El costo de la apelación puede no ser aplicado si el inquilino demuestra que no puede pagarlo. Existe un formulario, ―Petition to Sue/Appeal as an Indigent,‖ (Petición para Demandar/Apelar como Indigente) el cual debe ser completado y presentado ante el Secretario de la Corte. Las personas que reciben Cupones Alimenticios (Food Stamps), Asistencia Temporal para Familias Necesitadas (Temporary Assistance to Needy familias-- TANF) o Ingresos de Seguridad Suplementario (SSI) califican automáticamente para no abonar los costos de apelación.

Si el inquilino no apela, el terrateniente puede recibir la orden del Sheriff para desalojar al inquilino. Este desalojo por parte del Sheriff generalmente ocurre dentro de aproximadamente 15 días de la audiencia judicial.

D. ¿Puede un inquilino quedarse en la propiedad mientras el caso está siendo apelado en la Corte de Distrito?

Si. El inquilino puede obtener una ―permanencia por ejecución‖ al firmar y presentar un formulario con el Secretario de la Corte que diga que el abonará la renta al Secretario cuando llegue la fecha de vencimiento y abonará la renta que se encuentra atrasada, a menos que el Juez de primera instancia encuentre que el monto en disputa o el inquilino han apelado como ―indigentes.‖

E. ¿Puede un terrateniente aceptar la renta y aún así desalojar al inquilino?

No. Si el terrateniente procede con el desalojo, no podrá aceptar el pago de la renta por

parte del inquilino. Si lo hiciera, el inquilino puede denunciar que el terrateniente ha

perdonado la interrupción de pago y renunciado la brecha así el inquilino gana el caso.

F. ¿Qué le pasa a la propiedad de un inquilino después de un desalojo?

Si el inquilino es desalojado a través del proceso de la corte y el terrateniente tiene los muebles y vestimenta del inquilino bajo candado dentro de la vivienda, el inquilino tendrá diez días para retirarlos desde el momento en que se colocó el candado. El inquilino debe contactarse con el terrateniente y arreglar una hora durante horas de trabajo normales u otro momento para retirar su propiedad. Si el inquilino no retirar su propiedad dentro de

Apéndice F


esos diez días, el terrateniente puede deshacerse de la propiedad de la manera que considere necesario.

Cuando el inquilino solo rente un espacio para una casa prefabricada, él o ella tendrá 21 días en lugar de 10 días para retirar la casa prefabricada del lote rentado.

V. Cuando un inquilino busca hacer cumplir sus derechos Cuando un inquilino busca hacer cumplir sus derechos, el terrateniente no puede responder al intentar desalojarlo. Dicha acción es ilegal y el terrateniente puede tener que pagar por daños al inquilino.

DESALOJO COMO REPRESALIA (N.C.G.S. 42-37.1)

A. Las siguientes actividades de inquilinos están protegidas por ley: 1. Quejarse o solicitar que el terrateniente efectúe reparaciones;

2. Quejarse con un inspector de vivienda, departamento de salud u otra agencia gubernamental acerca de la necesidad de reparaciones o condiciones insalubres;

3. Todo reclamo hacia un terrateniente por parte de un inspector de vivienda, departamento de salud u otra agencia gubernamental;

4. Todo intento honesto por parte del inquilino para hacer cumplir sus derechos bajo el contrato o bajo ley estatal o federal, tales como presentar una demanda, y

5. Todo intento honesto de organizar, unir o involucrarse con cualquier grupo de personas que estén intentando ayudar a inquilinos.

B. El desalojo es un remedio si el inquilino ha interrumpido el contrato: Un terrateniente no puede desalojar a un inquilino como represalia por realizar cualquiera de estas actividades protegidas por la ley. Sin embargo, el terrateniente sí puede llevar a cabo el desalojo por falta de pago de la renta o por interrumpir el contrato de cualquier otra forma, si el contrato dice que el inquilino puede ser desalojado por esa violación específica.

C. ¿Cuáles son las consecuencias por desalojar a un inquilino como represalia por haber realizado una actividad protegida por la ley?

Un inquilino podría recuperar la posesión de la vivienda y puede demandar por daños monetarios. Estos daños pueden incluir la pérdida de propiedad personal, pérdida de salarios, costo de la mudanza de las pertenencias, sufrimiento mental y otros daños.

VI. Protecciones para Víctimas de Violencia Doméstica, Asalto Sexual o Acecho

(Aplica a contratos ingresados o renovados después del 1 de octubre de 2005) Las víctimas de violencia doméstica, asalto sexual o acecho pueden tener ciertas protecciones y derechos que otros inquilinos no tienen.

A. ¿Quién está cubierto y cuáles son estas protecciones y derechos? 1. ―Inquilino protegido‖ significa un inquilino o miembro del hogar que es víctima de

violencia doméstica bajo el Capítulo 50B de los Estatutos Generales o asalto sexual o acecho bajo el Capítulo.14 de los Estatutos Generales. (G.S. 42-40)

2. No discriminación – (G.S. 42-42.2) – Un terrateniente no podrá terminar, no renovar un contrato, rehusarse a firmar un contrato de renta o tomar represalias basado sustancialmente en (i) el estado del inquilino, candidato o miembro del hogar de víctima de violencia doméstica, asalto sexual o acecho, o (ii) porque el inquilino o candidato tenga un antecedente de haber finalizado con un acuerdo de renta bajo G.S. 42-45.1.

Apéndice F


3. Cambio de cerraduras – (G.S. 42-42.3) – Un terrateniente puede cambiar las cerraduras después de haber recibido un pedido en formal oral o escrita por parte de un ―inquilino protegido‖ o el inquilino lo podrá hacer si el terrateniente no lo hiciera, de la siguiente manera:

a. Si el autor del crimen no es un inquilino en la misma unidad de vivienda, no se necesita documentación alguna y las cerraduras deben ser cambiadas dentro de las 48 horas de haberse presentada la notificación.

b. Si el autor del crimen es un inquilino en la misma unidad de vivienda, el inquilino protegido debe proveer al terrateniente una copia de la orden de la corte prohibiendo la entrada al autor del crimen en la unidad y el terrateniente tiene 72 horas para cambiar las cerraduras.

c. Una vez que el terrateniente ha sido provisto con la orden de la corte ordenando al autor del crimen que esté alejando de la unidad de vivienda, el terrateniente no tiene la obligación de permitir su acceso a menos que la corte permita su acceso para que retire sus objetos personales, y el terrateniente no tendrá responsabilidad alguna en caso de cumplir con la ley.

d. El autor del crimen excluido se mantendrá responsable bajo los términos del contrato por los gastos de renta o daños a la unidad de vivienda.

e. El inquilino protegido lleva la responsabilidad del cambio de la cerradura y deberá proveer una llave al terrateniente si el inquilino quisiera cambiar la cerradura por cuenta propia.

D. Terminación del Acuerdo de Renta Antes de Tiempo – (G.S. 42-45.1) Todo ―inquilino protegido‖ podrá terminar con el acuerdo de renta al proveer al terrateniente un aviso por escrito efectivo a por los menos 30 días después de la recepción del aviso.

1. El aviso al terrateniente debe ser acompañado por: (i) una copia de la orden de protección válida, que no sea una orden extra-oficial; (ii) una orden criminal restringiendo su contacto con el ―inquilino protegido‖; o (iii) una tarjeta del ―Programa de Confidencialidad de Domicilio‖ emitida de acuerdo con el G.S. 15C-4.

2. Una víctima de violencia doméstica o asalto sexual debe proveer al terrateniente una copia del plan de seguridad que recomienda su reubicación provista por un programa de violencia doméstica o asalto sexual.

3. Al terminar un acuerdo de renta, el ―inquilino protegido‖ será responsable de la renta, prorrateada hasta la fecha efectiva del aviso de terminación.

4. El autor del crimen excluido de la unidad de vivienda y otros inquilinos en la unidad de vivienda permanecerán responsables por la renta y los daños a la unidad.

VII. Viviendas Pública y Subsidiadas

Aquellos inquilinos que residan en viviendas públicas o viviendas subsidiadas tienen algunos derechos que inquilinos quienes residen en viviendas privadas no tienen.

Las leyes federales dictan de qué manera se calcula la renta y de qué manera se eligen y desalojan los inquilinos. De qué derechos gozan los inquilinos depende en gran parte del tipo de vivienda con asistencia federal en la cual vive el inquilino. Esta es un área compleja de la ley. Consultar los recursos para obtener asistencia debajo.

VIII. Recursos Consultar los Apéndices A y B para obtener información de contacto.

Apéndice F


Anexo al Apéndice F: Cambios Recientes en la Ley para

Terratenientes e Inquilinos de Carolina del Norte

Leyes Básicas para Viviendas Adecuadas Una nueva ley de Carolina del Norte requiere que todos los terratenientes reparen ―dentro de un período de tiempo razonable basado en la gravedad de la condición‖ las siguientes ―condiciones inminentemente peligrosas:‖ a. Cableado inseguro. b. Pisos inseguros. c. Techos y cielos inseguros. d. Chimeneas y tiros inseguros. e. Falta de agua potable. f. Falta de cerraduras que funcionen en todas las puertas que lleven al exterior de la unidad.

g. Ventanas rotas o falta de cerraduras que funcionen en todas las ventanas de la planta baja.

h. Falta de calefacción en todas las áreas habitables. i. Falta de inodoros que funcionen.

j. Falta de tinas o duchas que funcionen. k. Infestación de ratas como resultado de defectos en la estructura.

l. Exceso de agua estancada, aguas residuales o problemas de inundación causados por pérdidas de plomería, drenado inadecuado, lo cual contribuye con la infestación de mosquitos o moho.

Inquilinos en Propiedades con Ejecución Hipotecaria Una nueva ley federal, parte de la ―Ley del 2009 para Ayudar a que las Familias Rescaten sus Hogares‖ (Pub. L.111-22), aplican a toda venta de propiedad con ejecución hipotecaria o propiedad residencial entre el 20 de mayo de 2009 y 31 de diciembre de 2012, y controla de qué manera los ―inquilinos de buena fe‖ pueden ser desalojados después de la venta de propiedades con ejecución hipotecaria. Antes del 20 de mayo de 2009, en Carolina del Norte un inquilino residiendo en una propiedad vendida por ejecución hipotecaria, podía ser desalojado por el nuevo dueño sin ninguna audiencia de la corte siempre y cuando se haya provisto un aviso. Este ya no es el caso.

a. La ley requiere que los compradores de propiedades con ejecución hipotecaria tomen posesión de la propiedad ―sujeto a‖ el término restante de todo vale para alquiler de Sección 8 y el contrato o alquiler a buena fe con su Pago de Asistencia para la Vivienda (HAP) correspondiente de cualquier propiedad de renta residencial con ejecución hipotecaria, y (1) aviso de 90 días para la terminación de dicha renta, y (2) toque el terrateniente utilice el proceso de la Corte de Carolina del Norte para dicho desalojo.

b. Renta en Buena Fe: (1) no incluye al dueño anterior, o al hijo, esposo/a o padres del dueño anterior; (2) debe ser el resultado de una transacción en condiciones de igualdad; y (3) requiere un recibo de renta que no es considerablemente menor al valor justo de mercado.

c. Si los ocupantes de propiedades de residencias rentadas con ejecución hipotecaria no son usuarios de vales de la Sección 8 u otra renta a buena fe, aplicará la ley de Carolina del Norte. Ver debajo. Esto generalmente será para casos en donde el dueño anterior o su familia están viviendo en una propiedad o permite que alguien permanezca en la propiedad a una renta reducida.

1. Propiedad con menos de 15 unidades de renta a. El aviso de venta por ejecución hipotecaria será enviada por correo al

inquilino por lo menos 20 días antes de la venta.

Apéndice F


b. El inquilino tiene el derecho de terminar con el contrato de renta después de recibir el aviso de venta por ejecución hipotecaria al dar al terrateniente un aviso por escrito de al menos 10 días después de la fecha del aviso de venta.

c. El comprador de la propiedad con ejecución hipotecaria debe dar un aviso de 10 días al inquilino antes de obtener una orden de posesión por parte del Secretario de la Corte.

2. Propiedad con más de 15 unidades de renta a. El comprador de la propiedad con ejecución hipotecaria debe dar un

aviso de 30 días al inquilino antes de obtener una orden de posesión por parte del Secretario de la Corte (N.C.G.S. 45-21.29(k)(5)). No se requiere ningún otro aviso.

Otros Costos Autorizados Una nueva ley en Carolina del Norte permite que los terratenientes cobren ciertos gastos por el desalojo de un inquilino.

a. Tarifa por Presentación del Reclamo: Un contrato puede permitir una tarifa por presentación de reclamo de $15.00 o 5% de la renta mensual, el que sea mayor, si el terrateniente presenta un reclamo por Sumario de Desalojo.

b. Tarifa por Aparición en la Corte: Un contrato puede permitir una tarifa de por aparición en la corte del 10% de la renta mensual si el terrateniente gane en la Corte de Reclamos Pequeños en un Reclamo por Sumario de Desalojo o por Dinero Pendiente de Pago.

c. Tarifa por Segundo Juicio: Un contrato puede permitir una tarifa por el segundo juicio del 12% de la renta mensual para un juicio nuevo seguido por una apelación a la decisión del juez de primera instancia y el terrateniente gana el segundo juicio.

d. Cuando la renta es subsidiada, las tarifas autorizadas arriba mencionadas están basadas únicamente en la porción de la renta del inquilino.

e. Se permite que un terrateniente reclame sólo una de las tarifas arriba descritas. f. Las tarifas arriba descritas no podrán ser deducidas de pagos de renta posteriores de

manera de hacer que el inquilino se atrase en pago de la renta.

Apéndice G


Apéndice G: Estándares de Desalojo y Terminación para

Inquilinos con Vales para Elección de Vivienda (Sección 8)

Los derechos y responsabilidades de terratenientes e inquilinos que participan en el

Programa de Vales para Elección de Viviendas (Sección 8) se regulan por el mismo tipo de

leyes que aplican a la relación entre terratenientes e inquilinos privados.

Así como otros inquilinos, quienes posean vales de la Sección 8 pueden ser desalojados por

el dueño de la propiedad de renta. La Autoridad de la Vivienda no desaloja a inquilinos que

posean vales de la Sección 8.

Sin embargo, existen reglas adicionales que afectan el desalojo de inquilinos con vales de

Sección 8. Durante el término inicial del contrato y toda extensión del contrato, un

terrateniente puede desalojar únicamente si:

el inquilino viola grave y repetidamente los términos y condiciones del contrato;

el inquilino viola una ley federal, estatal o local relacionada con la ocupación del

inquilino en la unidad rentada;

el inquilino, miembro del hogar, invitado u otra persona bajo el control del inquilino

comete un crimen amenazando la salud, seguridad o placer tranquilo de las

personas que residen en viviendas cercanas;


comete un crimen violento en o cerca de la vivienda;


comete un crimen relacionado con drogas en o cerca de la vivienda;

el inquilino o miembro del hogar abusa el alcohol y este abuso del alcohol amenaza

la salud, seguridad o placer tranquilo de las personas que residen en viviendas

cercanas;

el inquilino o miembro del hogar viola una condición de libertad condicional estatal o

federal;

el inquilino huye para evitar ser acusado o encarcelado luego de haber sido convicto

por un delito grave; o

por otra buena causa.

Durante el primer año del término del contrato, el dueño no podrá desalojar al inquilino para

utilizar la unidad con motivos personales, familiares o no residenciales o por una razón

comercial o económica como ser la venta o renovación de la propiedad o para rentar la

unidad a un valor mayor.

Apéndice G


Al finalizar el término del contrato, el terrateniente puede elegir terminar con el contrato o no

renovarlo, sin causa alguna.

El dueño de una propiedad debe dar al inquilino un aviso por escrito especificando los

motivos para la terminación de la renta, los cuales pueden ser incluidos en al aviso de

desocupación o el reclamo presentado en la corte. El terrateniente debe entregar una copia

del aviso de desocupación a la Autoridad de la Vivienda.

El terrateniente no podrá desalojar por motivos de que la Autoridad de la Vivienda no haya

efectuado un pago de asistencia a la vivienda.

Cuando un inquilino es desalojado por una violación grave del contrato la Autoridad de la

Vivienda debe proponer la terminación de la participación de la familia en el programa de

vales de la Sección 8, pero la Autoridad de la Vivienda puede decidir no hacerlo.

Terminación de los Vales para Elección de la Vivienda (Sección 8)

La Autoridad de la Vivienda no podrá terminar con los vales de una familia sin antes

presentar información de los motivos por los cuales se ha propuesta la terminación, así

como dar la oportunidad para una audiencia.

En algunos casos, la Autoridad de la Vivienda puede decidir continuar la asistencia si ciertas

condiciones son cumplidas, como el retirar de la vivienda al miembro del hogar responsable

de la actividad criminal o el completar un programa de rehabilitación de abuso de químicos.

Si el inquilino pierde el juicio del sumario de desalojo por no haber aparecido en la corte, la

Autoridad de la Vivienda no podrá cancelar la entrega de vales sin antes demostrar los

motivos que apoyen el desalojo durante la audiencia de terminación.

Una familia desalojada cuyos vales de asistencia no han sido cancelados tiene derecho a

recibir vales para ubicar otra residencia.

Apéndice H


Apéndice H: Estándares para Desalojo de Viviendas

Públicas

La agencia PHA puede terminar con la renta SOLAMENTE por:

(i) Violaciones GRAVES o REPETIDAS de términos MATERIALES del contrato, tal como la falta de pago de la renta, o

(ii) Otra buena causa.

¿Qué significa ―otra buena causa‖? Definitivamente es toda actividad criminal, abuso de alcohol que amenaza la salud y seguridad de residentes y empleados de la Agencia PHA, declaraciones materiales faltas hechas a la Agencia PHA para obtener admisión, rehusarse a aceptar los nuevos términos del contrato y la falta de cumplimiento con los requisitos de servicios comunitarios (25 CFR 966.4 (2)). Pero hay más. Pero, ¿qué mas? Eso varía.

Luego de muchos casos judiciales, algunas áreas se destacan para poder determinar qué es ―otra buena causa‖:

1. Ya que el derecho a ocupar viviendas públicas existe, debe haber más de una

infracción menor, y el daño debe ser comparado con la pérdida de esa unidad de la familia. Más de un juzgado ha notado que las viviendas públicas pueden ser la última esperanza de muchos para obtener viviendas seguras e higiénicas, el cuál es el objetivo explícito de las viviendas públicas.

2. Debe haber algún tipo de ―control‖ por parte del inquilino en relación a las presuntas acciones.

3. Generalmente, existe un ―derecho a la cura,‖ el cuál es el derecho a corregir un problema para evitar el desalojo.

Apéndice I


Apéndice I


Apéndice I: Recursos para la Prevención de la Ejecución Hipotecaria

Este Apéndice ofrece información adicional relacionada con el proceso actual de ejecución hipotecaria, así como también recursos adicionales. Según se ha mencionado en el Capítulo 4, a la primera señal de dificultades económicas usted debe contactarse con un asesor de vivienda (la información de contactos locales se encuentra al final de este Apéndice).

Proceso Típico para una Ejecución Hipotecaria: Desde el Retraso en los

Pagos hasta la Subasta Actual de su Hogar

Primer mes de falta de pago – su prestamista se contactará con usted ya sea por correo o por teléfono. (Un asesor de vivienda puede ayudar.)

Segundo mes de falta de pago – su prestamista probablemente comenzará a llamarlo para hablar acerca de por qué usted no ha efectuado sus pagos. Es importante que usted tome las llamadas telefónicas. Hable con su prestamista y explíquele su situación y qué está haciendo para intentar resolverlo. En este momento, usted podría efectuar un pago para prevenir llegar los tres meses de retraso. (Un asesor de vivienda puede ayudar.)

Tercer mes de falta de pago – después de no haber pagado por tres meses, usted recibirá una carta de su prestamista detallando el monto de la morosidad y que tiene 30 días para ponerse al corriente con la hipoteca. Esto se llama ―Carta de Demanda‖ o ―Aviso de Avance‖. Si usted no paga el monto especificado o efectúa algún tipo de arreglo para una fecha determinada, el prestamista puede comenzar el procedimiento de ejecución hipotecaria. Ellos probablemente no aceptarán menos del monto total pendiente de pago sin efectuar algún tipo de arreglo al usted recibir esta carta. Usted aún tiene tiempo para resolverlo con su prestamista. (Un asesor de vivienda aún lo puede ayudar.)

Las cartas de los prestamistas Dejarán de Llegar- La compañía hipotecaria no le enviará más cartas. Ahora depende completamente de usted en contactarse con ellos lo antes posible o a través de un asesor de vivienda certificado del Departamento de HUD. A menos que usted actúe rápidamente, su vivienda será vendida en una subasta en la fecha especificada. Nota: La cantidad total de días de morosidad (90, 120, 180) depende de su compañía hipotecaria.

Los abogados se hacen cargo – Una tercera parte o ―fiduciario‖ (típicamente un abogado) se hace cargo de su cuenta morosa si usted no ha pagado el monto total pendiente de pago o ha efectuado algún tipo de arreglo. Usted ahora ha incurrido honorarios de abogados como parte de su morosidad. El abogado le enviará un Aviso de Morosidad estableciendo que su propiedad será vendida. La fecha de venta es la fecha actual de la ejecución hipotecaria. Usted será informado de esta fecha por correo, el Sheriff le entregará un aviso en mano o lo colocará en su puerta, y la venta puede ser anunciada en el periódico local. El tiempo entre la Carta de Demanda y el Aviso de Avance y la venta actual varía según cada estado. En algunos estados, puede ser tan rápido como 2 ó 3 meses. Esta no es la fecha de la mudanza pero el final se acerca. Usted tiene hasta la fecha de la venta para efectuar arreglos con su prestamista, pagar el monto total pendiente de pago, incluyendo los honorarios de abogados.

Período de Redención – después de la fecha de venta, usted puede ingresar en un período de redención, el cual en Carolina del Norte es de 10 días después de la venta. Usted todavía puede reclamar su hogar pero deberá pagar el saldo de la hipoteca pendiente y todos los gastos incurridos durante el proceso de ejecución hipotecaria.

Apéndice I


Todas las fechas son estimadas y varían de acuerdo con su compañía hipotecaria. La cantidad total de día de morosidad (90, 120, 180) depende de su compañía hipotecaria.

Conozca sus Opciones

Plan de Pagos – Distribuir los pagos atrasados entre unos cuantos meses, normalmente no más de 12 ó 24 meses.

Abstención- Similar al Plano de Pagos en donde el prestamista acepta un plan de pagos mensual durante varios meses, permitiendo que el prestatario se ponga al corriente.

Modificación – Este plan consiste en más trabajo y puede reducir una tasa de interés fija, cambiar el término de su préstamo de 30 a 40 ó 50 años, o agregar el monto moroso al monto actual y reamortizarlo (o reprogramar sus pagos).

Reclamo Parcial- Usted podrá obtener un segundo préstamo del Departamento de HUD para poder ponerse al corriente, el cual será pagado una vez que el primer préstamo haya sido abonado. Esta opción está disponible sólo para préstamos hipotecarios asegurados por la FHA.

Seguridad de FHA – Un programa diseñado para ofrecer a propietarios de vivienda la oportunidad de refinanciar con una hipoteca garantizada de la agencia FHA, con una tasa de interés preferente después de haber ―puesto a cero‖ su tasa de interés hipotecario variable.

Ley de Alivio Civil para los Miembros del Servicio – Usted podrá tener derecho a algunas protecciones contra ejecución hipotecaria si usted se encuentra actualmente o ha estado dentro de los últimos tres (3) meses en servicio militar Y se unió al servicio después de haber firmado la escritura que ahora se encuentra en ejecución hipotecaria.

Refinanciación – El prestamista le ofrecerá un nuevo préstamo el cual podrá agregar a un prestatario adicional. Debe haber equidad adecuada en la propiedad. Esto no puede realizarse si el valor de la vivienda es menor al monto que se le debe al prestamista.

Bancarrota – Capítulo 13 – El presentarse en bancarrota le permitirá pagar su deuda atrasada a lo largo de período de tiempo o plan de pagos que usted proponga—cinco años en algunos casos. En esta situación usted deberá tener suficientes ingresos para poder pagar por lo menos la cuota de su hipoteca actual al mismo tiempo que paga la deuda atrasada.

Opciones Si Usted Decide No Conservar Su Hogar

Vender la Propiedad – La mejor opción si el prestatario no puede pagar las cuotas de la hipoteca y la vivienda vale más que la cantidad que se debe. Otras consideraciones incluyen la condición de la vivienda y cuánto tiempo usted tenga disponible.

Asunción- Si usted encuentra a otro prestatario que esté dispuesto y calificado para hacerse cargo de su hipoteca y de su vivienda, él podrá asumir su hipoteca. El nuevo prestatario debe cumplir con los criterios del prestamista.

Escritura en Lugar de Ejecución Hipotecaria – En algunos casos el prestamista aceptará tomar su propiedad en lugar de hacerlo responsable del préstamo hipotecario. Esto requiere aprobación de los inversionistas. Esta opción será considerada, en la mayoría de los casos, sólo una vez que la propiedad ha estado en el mercado por más de 90 días. Pueden haber consecuencias impositivas.

Venta Corta – Cuando el prestamista debe más de lo que vale la propiedad, puede que sea mejor vender la propiedad. El prestamista y la compañía aseguradora deben ponerse de acuerdo para aceptar la cancelación de la deuda a un monto menor. El dueño de la propiedad original podrá recibir el formulario 1099 para ingresos sujeto a impuestos por el monto del pago incompleto.

Ejecución Hipotecaria – Esta es a veces la única opción que un prestatario puede aceptar. Después de cinco años, el prestatario podrá calificar nuevamente para una hipoteca. También existen consecuencias impositivas y desafíos crediticios por la ejecución hipotecaria.

Apéndice I


Apéndice J


Apéndice J: Programas y Planes Consolidados Cubiertos

por el Departamento de HUD

Según fue descrito en el Capítulo 5, el presentar un Plan Consolidado es un requisito

esencial necesario para que estados y comunidades locales puedan recibir fondos para

paquetes de ayuda para los siguientes programas descritos. Muchas ciudades grandes y

varias regiones dentro del estado reciben fondos directamente del Departamento de HUD y

por lo tanto deben presentar sus propios Planes Consolidados. El estado en conjunto es

cubierto por el Plan Consolidado estatal.

Las reglas federales permiten una gama de actividades elegibles para los cuatro

programas, es decir actividades que se permiten bajo las reglas. Los requisitos de la

Planificación Consolidada para conducir evaluaciones de necesidad y un proceso de

aporte público son diseñados para asistir a las localidades en la dirección de sus

fondos, dentro de los límites de las actividades elegibles establecidas por las reglas

federales, para sus necesidades y prioridades particulares identificadas.

Paquete de Ayuda para el Desarrollo Comunitario (CDBG)

Los fondos del CDBG se utilizan para apoyar a las comunidades en la provisión de viviendas

y un ambiente adecuado para la vivienda, y para expandir oportunidades económicas. Por lo

menos un 70 por ciento de los fondos de CDBG deben ser utilizados para beneficiar a

hogares con bajos y moderados ingresos.

Bajo las reglas federales, las actividades permitidas del CDBG incluyen:

adquisición de propiedad con propósitos públicos;

construcción o reconstrucción de calles, instalaciones de agua y cloacas, centros

en vecindarios, establecimientos de recreación, y otros trabajos públicos;

demolición;

restauración de edificios públicos y privados;

servicios públicos;

planificación de actividades;

asistencia para entidades sin fines de lucro para actividades de desarrollo

comunitario; y

asistencia para entidades privadas y con fines lucrativos para realizar actividades

de desarrollo económico (incluyendo la asistencia a micro emprendimientos).

En Carolina del Norte, la División de Asistencia Comunitaria del Departamento de Comercio

administra los fondos del CDBG para actividades de desarrollo comunitario, mientras que los

fondos para actividades de desarrollo económico se administran por el Centro de

Apéndice J


Financiación Comercial del Departamento. En el 2008, Carolina del Norte recibió más de

$60 millones en fondos para el CDBG. Los fondos ayudan a los gobiernos locales a mejorar

los barrios residenciales en deterioro, apoyan los servicios públicos y establecen

instalaciones de agua y cloacas y proveen asistencia a los negocios. La concesión

categórica es financiada a través de una competencia o en una forma no competitiva.

Apoyo para Albergues de Emergencia (ESG)

El programa ESG está diseñado para ayudar a los estados y comunidades locales a cumplir

con las necesidades básicas de albergue y servicios para personas sin techo, a la vez de

prevenir que más personas y familias pierdan sus hogares.

Bajo reglas federales las actividades permitidas por el ESG incluyen:

renovación, restauraciones grandes o conversión de edificios para su uso como

albergues de emergencia;

hasta un 30 por ciento en servicios esenciales para personas sin techo;

hasta un 30 por ciento en esfuerzos para la prevención de personas sin techo; y

costos operativos de albergues tales como mantenimiento, seguro, servicios

públicos, renta y muebles.

El Programa de ESG de Carolina del Norte se administra por la Oficina de Oportunidades

Económicas del Departamento de Salud y Servicios Humanos de Carolina del Norte. En el

2009, Carolina del Norte anticipa recibir $2.5 millones en recurso a través del programa de

ESG, los cuales son distribuidos a albergues de emergencia y establecimientos de transición

de vivienda a lo largo del estado, a fin de operar estas instalaciones, ofrecer servicios

sociales y ayudar a prevenir la falta de techo.

Programa de Asociación de Inversiones (HOME)

El Programa HOME es un programa de apoyo que utiliza fondos federales para

jurisdicciones participantes. Las jurisdicciones locales son ciudades más grandes y

consorcios de comunidades más pequeñas (llamadas ―jurisdicciones participantes‖).

Bajo reglas federales, los fondos de HOME pueden ser utilizados para las siguientes

actividades:

producción de viviendas de renta y préstamos y subvenciones para la

restauración de viviendas;

asistencia para compradores de primera vivienda;

préstamos para propietarios de viviendas para la restauración; y

asistencia para la renta para inquilinos (contratos renovables de dos años).

Todas las viviendas desarrolladas con fondos de HOME deben ser utilizados para servir a

personas y familias de bajos y muy bajos ingresos. Para viviendas de renta, por lo menos un

90 por ciento de los fondos de HOME deben beneficiar a familias cuyos ingresos están por

debajo del 60 por ciento del ingreso medio del área; el restante 10 por ciento debe beneficiar

Apéndice J


a familias con ingresos por debajo del 80 por ciento del ingreso medio del área. Los estados

individuales o jurisdicciones participantes pueden tener requisitos de ingresos menores a

quién dirigir sus fondos de HOME.

Para incentivar el desarrollo de viviendas accesibles por parte de organizaciones sin fines de

lucro, un mínimo del 15 por ciento de los fondos HOME de una jurisdicción deben ser

dedicados para viviendas que se desarrollan por organizaciones de desarrollo de viviendas

comunitarias (CHDOs). Una CHDO es un tipo especial de organizaciones sin fines de lucro y

sólo tienen un significado dentro del contexto del Programa HOME del Departamento de

HUD. Generalmente definida, una CHDO es una organización sin fines de lucro basada en

la comunidad que tiene el personal con la capacidad de ser propietario, administrar y/o

patrocinar viviendas accesibles.

El Programa estatal HOME de Carolina del Norte es administrado por la Agencia de

Financiación para la Vivienda de Carolina del Norte. En el 2008, Carolina del Norte ha

recibido $19 millones en recursos a través del programa HOME. La Asamblea General

Estatal ha asignado $1.6 millones en fondos públicos no federales para igualar los fondos

federales de HOME.

Oportunidades de Vivienda para Personas con SIDA (HOPWA)

El Programa HOPWA financia viviendas y servicios para personas viviendo con VIH/ SIDA y

sus familias, cuyos ingresos están por debajo del 80 por ciento del ingreso medio del área.

Los fondos ayudan a departamentos de salud locales, organizaciones de servicio para el

SIDA y otras agencias de proveedores interesadas en cumplir con las necesidades de

vivienda de personas que viven con el SIDA o enfermedades relacionadas, y sus familias.

Bajo reglas federales, las actividades elegibles para el HOPWA incluyen:

información de viviendas y servicios de referencia;

adquisición, restauración y renta de propiedad;

asistencia para la renta de viviendas de proyecto o inquilinato;

actividades de prevención para los sin techo;

servicios de apoyo;

costos operativos de vivienda; y

asistencia técnica, incluyendo la identificación de recursos.

El Programa HOPWA es distribuido bajo una fórmula basada en información de vigilancia

del SIDA provista por los Centros para el Control y Prevención de Enfermedades. La fórmula

asigna el 90 por ciento de los fondos de HOPWA para estados y ciudades elegibles, de

parte de su área metropolitana. El diez por ciento de fondos HOPWA restante se asigna en

una competencia.

Apéndice J


El Programa estatal de HOPWA de Carolina del Norte se administra por la Unidad de

Cuidado del SIDA en el Departamento de Salud y Servicios Humanos. En el 2009, Carolina

del Norte anticipa recibir casi $2.4 millones en recursos a través del programa HOPWA.

Estos fondos, junto con otros recursos privados y no federales, fueron disponibles para tratar

las necesidades de vivienda de personas con VIH/ SIDA.

Para obtener información detallada acerca de cómo se utilizan estos fondos bajo el Plan

Consolidado Estatal de Carolina del Norte, usted puede acceder a los reportes del

programa, el Plan de Acción Anual, y el Plan Consolidado de Carolina del Norte en el sitio

Web de la División de Asistencia Comunitaria de Carolina del Norte en

www.ncdca.org/plan o llamar al 919-733-2850.

Para obtener información acerca de los Planes Consolidados para las diferentes

comunidades que reciben fondos directamente del Departamento de HUD, contáctese con la

oficina de desarrollo comunitario de esta comunidad. La lista de comunidades recibiendo

estos fondos se encuentra disponible en www.hud.gov/offices/

cpd/about/budget/budget09/states/nc.xls.

Un resumen con algunos Planes Consolidados a lo largo del país también se pueden

encontrar en el sitio Web del Departamento de HUD en www.hud.gov/states.html.

Lo anterior es una síntesis de la información tomada del Reporte Anual de Evaluación de Rendimiento

Consolidado de Carolina del Norte, información del sitio Web de la División de Asistencia Comunitaria

de Carolina del Norte (www.ncdca.org), y el Foro Regional de la Vivienda: Una Guía de Asistencia

Técnica para Recursos y Estrategias de la Vivienda (2003) de la Colaboración de Asistencia Técnica.

La misma se encuentra disponible para ser bajada del sitio Web en

www.tacinc.org/Pubs/housingpubs.htm.


http://www.hud.gov/offices/%0Bcpd/about/budget/budget09/states/nc.xls

http://www.hud.gov/offices/%0Bcpd/about/budget/budget09/states/nc.xls

http://www.hud.gov/states.html

http://www.tacinc.org/Pubs/housingpubs.htm

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