1

1

MANUAL DE CONVIVENCIA CONJUNTO RESIDENCIAL LA FUENTE-LA

FELICIDAD

El presente Manual de Convivencia hará parte integrante del Reglamento de

Propiedad Horizontal, y sus normas serán de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, residentes en el Conjunto a cualquier título, visitantes y

empleados y/o contratistas del conjunto.

INTRODUCCION

El propósito de este Manual es expresar en forma clara y sencilla las normas de

convivencia que deben aplicar en el Conjunto. Las normas aquí descritas deben ser de conocimiento de todos, y seguidas de una manera constructiva y armónica.

La convivencia es la acción de convivir, convivir es “vivir en compañía” de otro u otros de forma armónica, entendiendo que cada uno tiene un espacio que merece

ser respetado, y que la dignidad humana estará por encima de cualquier otro interés.

El Régimen de Propiedad Horizontal, ley 675 de 2001, en su artículo 2, hace

referencia sobre la convivencia pacífica y solidaridad social: “los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores ”. El artículo 3, de la misma Ley señala: “El respeto de la dignidad humana, debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como la de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la Ley” Las actuaciones de la Asamblea General de Propietarios o del Consejo de

Administración tendientes a la imposición de sanciones por el incumplimiento a las disposiciones de éste Manual de Convivencia o del Reglamento de Propiedad

Horizontal garantizan el debido proceso, el derecho de defensa, de contradicción y de impugnación.

Este Manual de Convivencia, condensa las normas elementales a que debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada. Es necesario entender que

nuestras acciones tienen que ver con las de los demás y que por tanto es imperioso que ajustemos nuestra conducta a unas normas generales que

contribuyan al fortalecimiento de las relaciones de vecindad, basados en el respeto, la tolerancia, la amistad y la solidaridad, como una forma para construir la sociedad que queremos.

2

TITULO I

EL CONJUNTO RESIDENCIAL LA FUENTE-LA FELICIDAD ACOGE LOS SIGUIENTES PRINCIPOS Y REGLAS DE CONVIVENCIA

A) PRINCIPIOS GENERALES PARA LA CONVIVENCIA

1. El respeto a la Dignidad Humana.

2. La convivencia pacífica y la solidaridad social.

3. El respeto al medio ambiente, a la naturaleza y al entorno.

4. La honestidad, tolerancia y equidad.

5. El reconocimiento, acatamiento y el respeto por la Autoridad.

6. La garantía del Debido Proceso.

B) REGLAS BÁSICAS QUE DEBEMOS APRENDER PARA LA CONVIVENCIA

SOCIAL

1) No Agredir al Otro. Esta es la Base de todo modelo de convivencia social.

2) Discutir y defender nuestro punto de vista sin maltratar u ofender al otro.

3) Expresar nuestros puntos de vista, pero también escuchar el de los otros, así habrá reconocimiento mutuo.

4) Reconocer que los demás son diferentes y pueden ser nuestro complemento o nuestro opositor, pero no nuestro enemigo.

5) Aprender a Comunicarnos. Esta es la Base de la autoafirmación personal y

grupal. 6) Reconocer que el medio básico del reconocimiento es la conversación.

7) Recordar que una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir.

8) Aprender a interactuar. Esta es la Base de los modelos de relación social.

9) Lograr la decisión de grupo a través de la concertación.

10) Debemos buscar la participación directa o indirecta de todos a los que va a comprometer la decisión.

3

11) Debemos aprender a cuidarnos y a cuidar nuestro entorno. Esta es la Base

de la autoestima y el respeto.

12) Debemos rechazar los actos violentos contra nosotros mismos y los demás.

13) No hacer justicia por mano propia. 14) Debemos preservar y hacer buen uso de los recursos naturales.

15) Y por último, comprender que nuestros saberes y conocimientos son tan

válidos e importantes como los de los otros.

TTITULO II

CAPITULO I

DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES DE LOS PROPIETARIOS

DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA FUENTE-LA FELICIDAD

DERECHOS ARTÍCULO 1. Los derechos y las obligaciones de los Propietarios son todos los

Consagrados en las normas Legales y Constitucionales vigentes, en las disposiciones enunciadas en el Reglamento de Propiedad Horizontal del

“CONJUNTO RESIDENCIAL LA FUENTE-LA FELICIDAD” y en el presente Manual de Convivencia.

ARTÍCULO 2. Cada propietario tendrá sobre su unidad privada un derecho de dominio exclusivo regulado por las normas generales del Código Civil y leyes

complementarias, y por las especiales que consagra el Régimen de Propiedad Horizontal, Ley 675 de 2001, aceptando las restricciones que este impone expresa

y tácitamente. ARTÍCULO 3. De conformidad con el Reglamento de Propiedad Horizontal y el

presente Manual de Convivencia, los copropietarios tendrán sobre los bienes de uso común derecho a:

a) Servirse de los bienes comunes siempre que lo haga según la naturaleza y

destino ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios y usuarios.

b) Disfrutar de los bienes de uso común aprobados por la Asamblea o el Consejo de Administración.

4

c) Solicitar de la Administración cualquiera de los servicios que esta deba prestar

de acuerdo con lo estatuido por la Asamblea, el Consejo de Administración y este Reglamento.

d) Participar en las deliberaciones de la Asamblea General de Copropietarios con

voz y voto. e) Elegir y ser elegido miembro del Consejo de Administración o del Comité de

Convivencia, siempre y cuando se encuentre a paz y salvo por todo concepto y no tener quejas por convivencia.

f) Ejecutar por su cuenta las obras y actos urgentes que exija la conservación y

reparación de los bienes comunes del conjunto cuando no lo haga oportunamente el administrador, y exigir el reintegro de lo que le corresponda a los demás propietarios en los gastos comprobados.

g) Solicitar al Administrador la expedición de un Paz y Salvo cuando se realice el

cambio o transferencia de tenedor o propietario de un bien privado.

h) Examinar los libros de contabilidad del conjunto, siempre y cuando lo solicite en los plazos y términos previstos en la Ley.

i) Participar en las diversas actividades que organice la administración y las demás que como ciudadano le confiere la Constitución y la Ley.

j) Ser informado con la debida anticipación sobre las nuevas disposiciones adoptadas por el Consejo de Administración y/o la Administración, que

tengan que ver con derechos, deberes, obligaciones y/o prohibiciones para los Copropietarios y residentes.

OBLIGACIONES

ARTÍCULO 4. Dar estricto cumplimiento al Reglamento de Propiedad Horizontal, al Manual de Convivencia y a las decisiones adoptadas por los órganos de la

Administración.

ARTÍCULO 5. Pagar puntualmente las cuotas de Administración aprobadas por la Asamblea General de Propietarios.

ARTÍCULO 6. El retardo en el cumplimiento del pago de las expensas o cuotas de administración causará intereses de mora equivalentes a una y media veces el

interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia financiera. Lo anterior de conformidad con el artículo 50 del Reglamento de Propiedad Horizontal.

5

ARTÍCULO 7. Mantener asegurada su unidad privada contra riesgo de incendio y

terremoto por un valor que permita su reconstrucción, y pagar las primas del seguro correspondiente. Art. 55 del Reglamento de Propiedad Horizontal

ARTÍCULO 8. Asistir a las Asambleas de Propietarios. En caso de no poder asistir

justificar su ausencia y hacerse representar preferiblemente por otro Propietario mediante poder escrito dirigido a la administración, el cual será válido para la reunión que lo motivó, de lo contrario será sancionado con multa.

ARTÍCULO 9. La permanencia en la Asamblea debe ser hasta el final, por tal

motivo se llamará a lista al terminar la reunión y se tomará como inasistencia el retiro de la reunión antes de haber concluido, esto para evitar traumatismos

administrativos al no poder decidir sobre todos los asuntos requeridos por falta de quórum. Concordante con el artículo 40, numeral 12, del Reglamento de Propiedad Horizontal.

ARTÍCULO 10. Para mayor transparencia, agilidad y comodidad para los

asistentes durante el desarrollo de las Asambleas, el Administrador establecerá fórmulas y reglas que faciliten estos procesos.

ARTÍCULO 11. Por cada apartamento podrá intervenir una sola persona y se contabilizara un solo voto, independientemente de cuantos sean los condueños del

inmueble, esto para garantizar la participación de todos los propietarios que deseen intervenir. Lo anterior de conformidad con lo señalado en los Parágrafos

Primero y Tercero del artículo 58 del Reglamento de Propiedad Horizontal. ARTÍCULO 12. La inasistencia a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias será

sancionada por el administrador con multa equivalente a Una (1) cuota de administración en el momento de la Asamblea, por cuanto abstenerse de participar

en la Asamblea de Copropietarios puede ocasionar perjuicios para toda la comunidad por falta quórum a la hora de tomar decisiones para el buen desarrollo

de la administración. ARTÍCULO 13. En caso de alquiler el propietario del apartamento deberá

entregarlo encortinado o por lo menos con velos, y con calentador instalado, esto con el fin de evitar el mal aspecto de las fachadas cuando se colocan cortinas

improvisadas con sábanas multicolores y sin las medidas adecuadas, y evitar que los arrendatarios instalen duchas eléctricas, lo cual por razones técnicas y de

seguridad está prohibido de manera expresa. Concordante con los numerales 7, 16 y 18 del artículo 41 del Reglamento de Propiedad Horizontal.

ARTÍCULO 14. El incumplimiento a las normas del Manual de Convivencia por parte del arrendatario será causal para exigir al propietario la cancelación del

contrato de arrendamiento.

6

ARTÍCULO 15. Los propietarios deben mantener informada a la Administración acerca de su dirección y cualquier modificación en el uso, goce y disposición de su

vivienda y el nombre del nuevo propietario, residente, o arrendatario.

ARTÍCULO 16. El propietario o morador que se ausente dejando deshabitada su vivienda por más de tres días, deberá avisar por escrito a la administración, dejando un número telefónico para el caso de una emergencia.

ARTÍCULO 17. La Administración le hará entrega a cada Propietario de un Manual

de Convivencia, sea en medio escrito, magnético o digital y se dejará constancia escrita del recibo del mismo. Para el caso de los arrendatarios cada propietario se

hará responsable de la entrega del Manual, ya sea directamente o a través de la agencia de arrendamientos o quien haga sus veces.

ARTÍCULO 18. En caso de reuniones en los apartamentos, después de las 10:00 p.m., cualquier sonido emitido debe ser solo audible al interior de su vivienda para

no perturbar a los vecinos.

ARTÍCULO 19. Tener especial cuidado de no hacer ruido sobre los pisos, con acciones como el taconeo, saltos, descarga o deslizamiento de objetos, escándalos, gritos etc., a altas horas de la noche o la madrugada.

ARTÍCULO 20. Los electrodomésticos deben ser utilizados razonablemente así

sea durante el día, recuerde que los espacios entre las viviendas son mínimos y se siente el ruido estrepitoso. Así mismo, se debe controlar el volumen o sonido de los aparatos acústicos tales como equipos de sonido, radios, televisores, teatros en

casa o instrumentos musicales, aparatos de limpieza, o cualquier aparato que perturbe la tranquilidad de los residentes, en especial los vecinos aledaños de la

vivienda.

ARTÍCULO 21. Permitir la entrada a su Unidad de dominio privado al administrador o al personal autorizado por este, encargado de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos en beneficio de los bienes comunes o de los demás

bienes privados. Concordante con el numeral 4, del artículo 40, del Reglamento de Propiedad Horizontal.

ARTÍCULO 22. Comunicar al Administrador todo caso de enfermedad infecciosa

y desinfectar su bien de dominio privado conforme las exigencias de las autoridades de higiene. Concordante con el numeral 8 del artículo 40 del Reglamento de Propiedad Horizontal. Bajo ninguna circunstancia deben eliminarse

las rejillas instaladas en cocina y lavandería para ventilación.

ARTÍCULO 23. No se deben realizar modificaciones sin la aprobación de GAS

7

Natural, ni se deben eliminar las rejillas instaladas en cocina y lavandería para

ventilación. Los menores no deben manipular registros de gas o gasodomésticos.

ARTÍCULO 25. Debe realizarse la revisión, calibración y mantenimiento preventivo de las instalaciones de GAS, dentro de los términos indicados. Las

conexiones en caso de mantenimiento deben ser ejecutadas por una firma idónea avalada por GAS NATURAL

ARTÍCULO 26. Debe evitarse excesiva agua para el lavado de baños y cocina. El propietario o tenedor está obligado a hacer la reparación inmediata de los daños

que se produzcan en su vivienda y que puedan ocasionar daño o perjuicio a sus vecinos, en caso de ocurrencia debe repararlos o indemnizarlo.

PROHIBICIONES U OBLIGACIONES DE NO HACER. ART 41, RPH

Todas las prohibiciones aquí plasmadas son las contenidas en el artículo 41 del RPH.

ARTÍCULO 27. Por razones técnicas y de seguridad está prohibido a los

propietarios y/o tenedores de las viviendas instalar duchas eléctricas. (Falta grave.) ARTÍCULO 28. Las unidades de la Copropiedad se destinarán única y

exclusivamente para vivienda familiar, por lo tanto no podrán enajenarse o destinarse para usos distintos a los autorizados por el Reglamento de Propiedad

Horizontal y el Manual de Convivencia, o usos prohibidos por la Ley o las Autoridades. (Falta grave)

ARTÍCULO 29. No podrán celebrarse contratos de arriendo con personas de mala conducta, la cual será calificada por el Consejo de Administración.

(Entiéndase conductas contrarias a la moral y a las sanas costumbres.) Concordante con el N. 1 y 14 literal a) del RPH (Falta grave)

ARTÍCULO 29. Está prohibido arrojar basuras, telas, materiales duros o insolubles, arena, tierra, y en general todo elemento que pueda obstruir cañerías

de lavamanos, lavaplatos, sifones o conductos, sanitarios ni al ducto o patio interior. Además del mal aspecto y de atentar contra el medio ambiente, ocasiona

la proliferación de plagas y riesgos de inundación al tapar los sifones. En el evento de ocurrir algún daño por trasgresión de esta disposición, el infractor responderá

de todo perjuicio que cause y correrán por su cuenta los gastos que demanden dichas reparaciones. (Falta Grave)

ARTÍCULO 30. Está prohibido arrojar basuras u objetos por las ventanas, a los bienes comunes o a los bienes privados, además de mal aspecto puede causar

accidentes a los transeúntes. (Falta grave)

8

ARTÍCULO 31. No se podrán colgar o sacudir prendas, tapetes, u otros

elementos en las ventanas, estas conductas son antiestéticas y van en detrimento

de la buena imagen de la copropiedad. ( Falta grave).

ARTÍCULO 32. No se podrán colocar avisos, afiches o carteles en las ventanas,

puertas de acceso, exceptuando cuando el apartamento se esté promocionando

para alquiler o venta. En todo caso, el Consejo de Administración podrá

reglamentar el tamaño y las características de dichos avisos o letreros. (Falta

Leve).

ARTÍCULO 33. Los Copropietarios deberán abstenerse de efectuar modificaciones

internas de índole estructural a la vivienda privada no contempladas en los planos

y que puedan afectar la seguridad, solidez y sanidad del conjunto, de hacerlo dará

lugar a la responsabilidad civil que se derive de tales actos y podrá ser demandado

por quienes se sientan directamente afectados por las reformas o por el

representante legal del Conjunto Residencial. (Falta Grave).

ARTÍCULO 34. No se podrá variar en alguna forma las fachadas del conjunto, quedando prohibidas cambiar el tipo de ventanas o vidrios o aumentar o disminuir

el número de aquellos. Medidas Administrativas o Policivas. (Falta grave). ARTÍCULO 35. No se podrá instalar máquinas o equipos susceptibles de causar

daño en las instalaciones o molestar a los vecinos, como antenas de radio, radio aficionado o radar toda vez que estas interfieren las comunicaciones de las

unidades de dominio privado. Numeral 8, Art. 41 del Reglamento de Propiedad Horizontal. Falta Grave. Multa y acción judicial o policiva si no cesa la perturbación.

ARTÍCULO 36. Impedir o dificultar la conservación y reparación de bienes comunes. N. 4 art. 41 RPH. Falta Grave. Multa y acción judicial o policiva si no cesa

la perturbación.

ARTÍCULO 37. Está prohibido almacenar o conservar en las viviendas privadas, en las zonas comunes o en los parqueaderos del conjunto residencial, sustancias

húmedas, infectas, insalubres, corrosivas o sustancias explosivas, pólvora o inflamables que pongan en riesgo la seguridad de los propietarios. (Falta grave) Multa y el retiro de los materiales por parte de la administración.

ARTÍCULO 38. Por seguridad, se prohíbe colocar materos en puntos fijos,

corredores y ventanas, puede ocasionar accidentes, y en caso de evacuación dificulta la salida rápida. Falta Leve. Amonestación. Si no cesa la perturbación Multa.

9

ARTÍCULO 39. Sostener en los muros medianeros y techos cargas y pesos excesivos, introducir maderos o hacer huecos de cavidad en los mismos, y en

general ejecutar cualquier obra que atente contra la solidez de la edificación o contra el derecho de los demás. Medidas Administrativas o Policivas falta grave -

Multa ARTÍCULO 40. Instalar rejas de seguridad en las ventanas diferentes al diseño

uniforme indicado por la administración provisional o el Consejo de Administración. Literal B N. 9 ART. 41 RPH. Falta Grave.

ARTÍCULO 41. No se podrá jugar, montar en bicicletas, karts, patines y demás

elementos similares en las zonas de parqueo. En caso de accidente, al infractor a un tercero o a los vehículos, los padres y/o acudientes del menor responderán por los daños que se lleguen a presentar. Adicionalmente el guarda retendrá los

elementos utilizados en dichas conductas. Para su devolución el menor y sus padres o acudientes deberán asistir a una charla pedagógica sobre convivencia, o

pagar la multa. Literal B N. 6, Art. 41 RPH. Sanción (Amonestación, o Decomiso si no atiende la observación inmediatamente.

ARTÍCULO 42. Está prohibida la modalidad de arrendamiento de los apartamentos por días u horas. Falta Grave.

CAPITULO II

ASEO, USO Y CONSERVACIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES

ARTÍCULO 43. Los bienes de uso común deberán ser utilizados según su naturaleza y destino ordinario con el cuidado y decoro necesarios.

ARTÍCULO 44. Los propietarios y/o usuarios están obligados a velar por la

integridad y conservación de los bienes y áreas comunes con el máximo de diligencia y cuidado, responderán hasta por la culpa leve en el ejercicio de sus derechos. La culpa leve conforme al Artículo 63 del código civil: “es la falta de aquella diligencia que los hombres emplean ordinariamente en los negocios propios”.

ARTÍCULO 45. Todo residente se hará responsable por los daños que cause él o

sus invitados a los bienes comunes; estos daños serán valorados y facturados por la Administración al residente, previa notificación por escrito. En cualquier circunstancia, el residente al autorizar el ingreso de un visitante es responsable del

comportamiento de su visita, la cual deberá someterse al presente Manual de Convivencia.

10

ARTÍCULO 46. El mantenimiento de las zonas comunes está dentro de las

funciones de la Administración, existiendo el compromiso y la responsabilidad de todo residente de no arrojar basuras en dichas áreas.

ARTÍCULO 47. Las áreas comunes de los Edificios, como, escaleras, pasillos y

ascensores no podrán ser utilizados como zonas de esparcimiento, juego o recreación, ingerir alcohol o fumar, escuchar música a alto volumen, o cualquier acto que pueda perturbar la tranquilidad y sosiego de los residentes.

ARTÍCULO 48. Las basuras deben ser clasificadas e introducirse en bolsas

separadas de conformidad con las Directivas de la Administración Distrital y demás normas sobre reciclaje y protección del medio ambiente y llevarse al depósito de

basuras. ARTÍCULO 49. Las zonas comunes y zonas de circulación, pasillos, salón

comunal, ascensores, parqueaderos, y demás áreas comunes deben permanecer libres y despejadas para el cómodo desplazamiento de las personas, evitar riesgo

de accidentes y facilitar la salida rápida en caso de evacuación.

CAPITULO III

REPARACIONES LOCATIVAS

ARTÍCULO 50. Los trabajos en las unidades privadas han de realizarse en días

hábiles dentro de los horarios permitidos. El propietario o residente tiene la obligación de informar a la administración con al menos un (1) día de antelación sobre la necesidad de realizar las obras al interior de la unidad privada, respetar

los horarios establecidos para las mismas, autorizar expresamente a los trabajadores que realizaran la obra identificándolo plenamente y dar a conocer a

los mismos las obligaciones y los horarios establecidos para tal fin, así como la normatividad para el manejo de escombros, aseo de las zonas comunes y uso de

ascensores. ARTÍCULO 51. El horario para adelantar reparaciones locativas será de las 8:00

A.M a las 5:00 P.M., de lunes a viernes en días hábiles, y los sábados 8:00 a 1:00 p.m. El propietario del bien deberá hacerse cargo del adecuado depósito de los

escombros de acuerdo a la normatividad de la ciudad. El propietario y/o contratista es responsable de utilizar la debida protección para evitar el daño a zonas

comunes, al igual que de su limpieza. ARTÍCULO 52. Los Propietarios deberán abstenerse de efectuar modificaciones

internas de índole estructural a la vivienda privada no contempladas en los planos y que puedan afectar la seguridad, solidez y sanidad del conjunto. Tampoco se

podrán realizar modificaciones a la fachada exterior del Edificio, incluyendo las

11

ventanas, de hacerlo dará lugar a la responsabilidad civil que se derive de tales

actos y podrá ser demandado por quienes se sientan directamente afectados por las reformas o por el representante legal del Conjunto Residencial.

CAPITULO IV

SOBRE LA TENENCIA DE ANIMALES DOMÉSTICOS

ARTÍCULO 53. La tenencia de animales domésticos estará regulada por el presente Manual de Convivencia, en concordancia con las normas de los Códigos

Nacional y Distrital de Policía. La falta de higiene correspondiente a excrementos de perros, gatos, aves de corral y otros animales en áreas comunes, ladridos y

ruidos exagerados que interrumpan la tranquilidad y seguridad de los residentes serán objeto de sanciones por parte de la administración. (Falta grave).

ARTÍCULO 54. Los propietarios de animales domésticos se hacen responsables de todo daño o lesión que estos llegaren a causar y deben llevar o movilizar su

mascota con las medidas preventivas y de seguridad establecidas por las autoridades competentes.

ARTÍCULO 55. Quien tenga mascota debe registrarla en la administración, existiendo el compromiso de aportar anualmente el correspondiente certificado de

vacunas.

ARTÍCULO 56. Se prohíbe la tenencia de mascotas que no sean comúnmente consideradas como animales domésticos o de aquellos que en alguna medida puedan poner en peligro la integridad de los residentes o visitantes.

ARTÍCULO 57. Los dueños y/o tenedores de animales domésticos y mascotas

deben recoger y depositar en los lugares y recipientes de basura, los excrementos que se produzcan durante su desplazamiento por las áreas comunes. Las mascotas

no podrán dejarse en zonas comunes bajo ninguna circunstancia. ARTÍCULO 58. En ningún caso los animales domésticos o mascotas podrán

realizar sus necesidades fisiológicas en las zonas comunes. En caso de registrarse algún incidente de esta clase, el dueño o tenedor se hace responsable y deberá

limpiar y lavar la zona afectada. (Ley 746 de 2002).

CAPITULO V

ENTRADA Y SALIDA DE TRASTEOS

ARTÍCULO 59. Sin excepción todo propietario y/o arrendatario para poder

realizar la mudanza deberá estar a paz y salvo por todo concepto con la

12

Administración, tanto cuotas ordinarias como extraordinarias, parqueaderos y

multas.

ARTÍCULO 60. Todo trasteo, tanto entrada como salida, deberá comunicarse por escrito a la Administración con antelación de tres (3) días hábiles y depositar

previamente una suma equivalente a 1/3 salario mínimo legal mensual vigente, con el cual se garantizará la reparación de los daños que legaran a presentarse, ocasionados por el trasteo, a los bienes y áreas comunes, depósito que será

devuelto una vez se realice la revisión por parte del Administrador, y se constate que no hubo daños que requieran alguna reparación. No se permite el ingreso de

vehículos pesados o camiones de mudanzas.

ARTÍCULO 61. El empleado de portería para permitir la entrada o salida del trasteo exigirá el correspondiente de paz y salvo y depósito expedido por la Administración, y solo se podrá realizar en el horario establecido de 8:00 a.m. a

5:00 pm., de lunes a sábado. Los domingos y festivos no se permitirán trasteos y mudanzas.

CAPITULO VI

DE LA SEGURIDAD INTERNA DE LOS RESIDENTES Y LA COPROPIEDAD

ARTÍCULO 62. Por seguridad los niños pequeños deben ir acompañados siempre de sus padres o personas responsables.

ARTÍCULO 63. Queda prohibida la entrada de vehículos de servicio público como taxis o colectivos a la copropiedad, excepto en caso de personas con total

limitación para su desplazamiento.

ARTÍCULO 64. Queda expresamente prohibido el ingreso a la copropiedad para el personal que se dedique a ventas ambulantes.

ARTÍCULO 65. El ingreso de servicios a domicilio se autoriza siempre y cuando utilicen la entrada peatonal, se anuncie previamente indicando el sitio de donde

viene y sea autorizado por el responsable que solicitó el servicio. Se podrá solicitar que el empleado del servicio a domicilio deje un documento en portería. Si no

presenta un documento no será autorizado su ingreso y el residente deberá bajar a la portería a recibir su domicilio.

ARTÍCULO 66. En vacaciones o ausencias prolongadas, los propietarios o residentes deberán informar a la administración dicho evento, con el fin de

establecer el control de acceso al apartamento.

13

ARTÍCULO 67. Por seguridad y sentido de pertenencia con el CONJUNTO, los

propietarios y/o residentes deberán informar a la administración o portería la presencia de personas extrañas o en actitudes sospechosas.

ARTÍCULO 68. No se permite la modalidad de arrendamiento de los

apartamentos por días u horas. ARTÍCULO 69. Las personas que pueden entrar libremente a cualquier hora son

los propietarios o tenedores de las unidades privadas, de acuerdo con el registro de propietarios y/o tenedores que se lleva en la Administración, el cual debe ser

notificado al personal que atiende la portería.

ARTÍCULO 70. Todo paquete que salga del conjunto en poder de una persona diferente al propietario o tenedor de unidad privada, debe ser autorizado por el propietario y/o tenedor de la unidad visitada. Los hijos de los propietarios o

residentes no podrán sacar ningún elemento como equipos y electrodomésticos sin autorización de sus padres.

ARTÍCULO 71. Las empleadas de servicio no podrán salir con paquetes sin ser

autorizadas por los propietarios y/o residentes, y pueden ser requisadas a la salida (bolsos y paquetes).

ARTÍCULO 72. El personal de servicio de los apartamentos no puede permanecer en las áreas comunes, portería, ni en la zona peatonal de acceso a los Edificios en

reunión a ninguna hora. ARTÍCULO 73. El irrespeto tanto de obra como de palabra, y desacatamiento a

las órdenes del personal de vigilancia y portería en razón de su labor será considerado como (Falta Grave).

CAPÍTULO VII

DE LA PORTERÍA Y ACCESO A LOS EDIFICIOS

ARTÍCULO 74. El servicio de portería es prestado por una firma de vigilancia privada, las veinticuatro (24) horas del día, los siete (7) días de la semana.

Cualquier queja con respecto a este servicio debe ser dirigida a la Administración.

ARTÍCULO 75. La portería es un sitio de acceso restringido, destinado solo para el vigilante. Los guardas deben aplicar en el trato con los habitantes del Conjunto y sus visitantes, reglas de educación, amabilidad y respeto.

ARTÍCULO 76. En la portería se recibirá la correspondencia y encomiendas de

tamaño pequeño, las de gran tamaño deberán ser recibidas directamente por el

14

propietario o residente.

ARTÍCULO 77. Por ningún motivo les está permitido leer o dejar leer a terceros la

correspondencia, revistas o periódicos que hubiesen sido dejados para los Residentes, ya que esto se considera como violación de correspondencia, así como

mantener estricto cuidado con la entrega de la correspondencia, de modo que no se presenten pérdidas o entregas equivocadas a otros Residentes.

ARTÍCULO 78. Toda persona que llegue a la copropiedad debe ser identificada plenamente y no podrá ingresar hasta tanto no haya sido autorizado su ingreso

por el propietario o residente a donde se dirige. En todo caso la autorización de ingreso debe darla un adulto.

ARTÍCULO 79. Para los funcionarios de servicios públicos o autoridades jurisdiccionales que lleguen a la copropiedad, el portero deberá exigir la

identificación respectiva y confirmar su veracidad antes de permitir el acceso al conjunto.

ARTÍCULO 80. Las visitas que reciba el personal de servicio doméstico de las

unidades privadas no puede permanecer en el área de portería ni en las áreas comunes, sus visitas serán atendidas en el apartamento donde trabajan si el propietario lo autoriza, en caso contrario serán atendidas fuera del Conjunto

ARTÍCULO 81. Las puertas de acceso a los Edificios deberán permanecer

cerradas en todo momento. La portería bajo ninguna excusa debe permanecer sola. Los guardas deben aplicar todas las medidas de seguridad y de vigilancia permanente en el conjunto para asegurar la tranquilidad de sus moradores.

Parágrafo Las puertas de acceso al Conjunto y a los Edificios, cuentan con

dispositivos electrónicos y los residentes deben ingresar utilizando la tarjeta magnética que les haya sido entregada. A los visitantes se les prestará una tarjeta

exclusiva para visitantes una vez autorizado su ingreso por parte del propietario o residente la cual debe ser devuelta a la salida.

ARTÍCULO 82. El empleado de portería cuenta con autorización amplia y suficiente para llamar la atención a toda persona que ejerza alguna actividad no

permitida o expresamente prohibida en el presente Manual de Convivencia.

ARTÍCULO 83. El empleado de Portería deberá dar aviso inmediato a la Administración de todo daño, anomalía o irregularidad de la cual tenga conocimiento en el ejercicio de sus funciones.

15

ARTÍCULO 84. El citófono sólo puede ser manipulado por el Portero. Estos

aparatos no son para llamadas personales sino para llamadas exclusivas de interés de los copropietarios por lo tanto las comunicaciones deben ser breves.

ARTÍCULO 85. Para el retiro de un bien privado por parte de terceros, los

residentes deben entregar autorización escrita en portería. ARTÍCULO 86. El personal de vigilancia y portería, no podrá suministrar

información de propietarios, tenedores o usuarios mientras no sean autorizados, y por ningún motivo el portero podrá enseñar apartamentos para venta o arriendo.

ARTÍCULO 87. No está permitido guardar en la portería, armas, joyas, y en

general todo tipo de bienes de propietarios o usuarios, y si ello ocurriese será bajo la responsabilidad del propietario o usuario de la unidad privada.

ARTÍCULO 88. Los porteros deben conservar buena imagen, aseo y orden en la portería. El baño y la cocineta para su uso deben mantenerse en condiciones

higiénicas óptimas, el desaseo en estas zonas se considerará como una falta a las labores básicas de sus funciones.

ARTÍCULO 89. La cocineta de la portería está destinada exclusivamente para que los vigilantes y empleados del Conjunto calienten sus alimentos. Por lo tanto, está

prohibido su uso a los residentes del conjunto.

ARTÍCULO 90. El personal de portería y vigilancia deberá aportar todo lo que este a su alcance para cumplir y hacer cumplir las normas contenidas en el Reglamento de propiedad Horizontal y en el presente Manual de Convivencia.

CAPITULO VIII

PARQUEADEROS ART. 8 RPH

El Conjunto Residencial La Fuente cuenta con 68 parqueaderos comunales, 10 parqueaderos de Visitantes y 2 para Discapacitados.

Los parqueaderos comunales según lo aprobado por la Asamblea General Ordinaria

del 10 de marzo del 2012, serán asignados por medio de sorteo, y por periodos de seis meses, periodo de tiempo que puede ser modificado por el Consejo de

Administración de llegar a considerar su conveniencia y mayor favorabilidad para todos los potenciales beneficiarios.

ARTÍCULO 91. El procedimiento para la realización del sorteo de asignación de parqueaderos lo establecerá el Consejo de Administración.

16

ARTÍCULO 92. Para participar en el sorteo el solicitante deberá estar a Paz y

Salvo con el pago de la administración, cumplir con el reglamento de propiedad horizontal, el Manual de Convivencia y en general mantener una buena

convivencia, y presentar los documentos requeridos por la administración como son:

Fotocopia de la tarjeta de propiedad a nombre del solicitante. Cédula de ciudadanía.

SOAT.

Estar registrado en la Base de Datos de la Administración. Foto del vehículo.

ARTÍCULO 93. Las personas que soliciten asignación de parqueadero Azul deberán demostrar documentalmente su condición para ser beneficiario de este especial parqueadero.

ARTÍCULO 94. La asignación de parqueaderos se hará en primer lugar a los

solicitantes propietarios residentes en el conjunto, y en segundo lugar a los arrendatarios de acuerdo a la disponibilidad.

ARTÍCULO 95. El Valor del uso del parqueadero será el fijado por la Asamblea General según presupuesto aprobado.

ARTÍCULO 96. Se asignará un solo parqueadero para carro o para moto, pero no

para los dos usos. El beneficiario de asignación de parqueadero que deje que su inmueble entre en mora de más de un mes perderá el derecho y se le asignará a

otro solicitante que se encuentre en turno para asignación. ARTÍCULO 97. Los parqueaderos para visitantes, catalogados así en el

reglamento de Propiedad Horizontal, estarán disponibles para las visitas de sus familiares o amigos desde las 9:00 AM hasta las 8:00 PM. El consejo de

Administración analizará la conveniencia según la demanda de uso, de asignar en las noches algunos parqueaderos de visitantes a residentes solicitantes.

ARTÍCULO 99. El uso del parqueadero de visitantes tendrá cobro después de tres horas de uso. La tarifa y forma de control será reglamentada por el Consejo de

Administración.

ARTÍCULO 99. El vehículo de visita que haya permanecido en el parqueadero las tres horas y que ingrese por segunda vez a la copropiedad en el mismo día, ya no tendrá el beneficio de las tres horas y deberá pagar el uso del parqueadero.

ARTÍCULO 100. Los vehículos deben quedar debidamente cerrados y con su

respectiva seguridad. De igual forma las motocicletas con sus candados respectivos.

17

ARTÍCULO 101. El propietario o tenedor de un vehículo o motocicleta, será

responsable de cualquier daño que cause con el mismo, a una persona o a otro automotor o a un área común, y será reportado por el vigilante al Administrador y

registrado en el libro de novedades del día, para la correspondiente amonestación sanción, pago o reparaciones a que hubiere lugar, de ser necesario deberá avisar a

las autoridades competentes para dirimir los conflictos que por este motivo se presenten.

ARTÍCULO 102. No se permite utilizar los parqueaderos para estacionamiento indefinido de vehículos averiados, chocados, o indocumentados en el Conjunto,

estos deberán ser llevados a los sitios correspondientes por sus dueños o tenedores, y en caso de no efectuarse, se le dará aviso a las autoridades de

tránsito para que tomen las medidas a que haya lugar. ARTÍCULO 103. Los vehículos deben ser parqueados en los sitios asignados, y

con sus respectivas seguridades. Debe evitarse el uso del pito dentro del conjunto ya que es un factor de contaminación auditiva.

ARTÍCULO 104. Los parqueaderos son exclusivamente para el parqueo temporal

de los vehículos, en ellos no están permitidas labores de lavado, mantenimiento, reparaciones mecánicas, depósito, zonas de juego o prácticas deportivas. En todo caso, todo daño, suciedad y demás que sobrevengan por estas acciones serán

corregidas de inmediato por el responsable. Entiéndase por igual autos y motos.

ARTÍCULO 105. No se permitirá el parqueo de vehículos diferentes al autorizado en el parqueadero asignado sin previa autorización de la persona que ostenta el derecho de utilización.

ARTÍCULO 106. La velocidad máxima permitida en los parqueaderos es de 10 km

por hora. Los vehículos deben ser parqueados de manera que los gases emanados por el mismo no ocasionen malestar a los residentes y en el evento de una

emergencia no dificulten la salida de los demás vehículos. (Torre 4) ARTÍCULO 107. En caso de daño a un vehículo por imprudencia de un menor, las

sanciones, multas o acciones legales serán responsabilidad de sus padres o de las personas que hagan sus veces.

ARTÍCULO 108. Si el daño fuera ocasionado por una persona mayor, esta será

responsable por sí misma, y en caso de no llegar a un amigable acuerdo o conciliación el afectado y podrá interponer las acciones legales a que hubiere lugar.

ARTÍCULO 109. No está permitido usar los parqueaderos como depósitos, para almacenar muebles, enseres, materiales de construcción, materiales inflamables

18

etc, por el grave riesgo que implica al reducir la visibilidad y desorden que

producen.

ARTÍCULO 110. En los parqueaderos no se podrán lavar los vehículos o realizar

mantenimientos o reparaciones mecánicas. En el evento de que se presenten

fallas mecánicas de un automotor en las áreas del Conjunto Residencial, efectué

las reparaciones mínimas y absolutamente necesarias para retirarlo o trasladarlo al

taller correspondiente para una reparación definitiva. (Falta Leve)

ARTÍCULO 111. El vigilante no permitirá el ingreso de vehículos diferentes al

parqueadero que se le asigno, sin previa autorización de la persona que lo utiliza.

ARTÍCULO 112. Se prohíbe montar en moto o vehículos motorizados dentro del

conjunto residencial, sólo podrán hacerlo para entrar o salir del mismo y tener en

cuenta que la velocidad máxima permitida en los parqueaderos ha de ser 10 km

por hora.

ARTÍCULO 113. Si el beneficiario de parqueadero no atiende las observaciones

verbales o escritas del administrador o Consejo de Administración, perderá el

derecho de uso del mismo.

ARTÍCULO 114. Está prohibido estacionar buses, busetas y en general vehículos

cuyo tamaño y peso no esté acorde con el uso de vivienda.

ARTÍCULO 115. Los vehículos deben estacionarse dentro de la demarcación.

ARTÍCULO 116. Todos los vehículos con parqueadero asignado ingresaran al

conjunto por medio de la tarjeta de proximidad que se les entregara en cada

sorteo y serán responsables de esta. 25. La perdida de la tarjeta de

proximidad vehicular tendrá un costo de $20.000°° Veinte mil pesos. El tenedor de

la tarjeta tendrá 5 días calendario para reponerla, si al cabo del 6 día no ha

realizado la reposición, perderá el acceso al parqueadero. Si pasados 10 días

calendario no se ha repuesto la tarjeta perderá el uso del parqueadero y será

asignado a otro usuario y el valor de la tarjeta será cargado a la cuota de

Administración del inmueble.

CAPITULO IX

DEL USO DE LOS ASCENSORES

ARTÍCULO 117. Está prohibido utilizar los ascensores para el transporte de

materiales de construcción. En ningún caso se podrá sobrepasar la capacidad

19

indicada en cada uno de ellos, ni en peso total ni en número de personas,

exigiéndose las responsabilidades correspondientes a que hubiera lugar en caso de uso abusivo de estos ascensores. Quien infrinja esta prohibición cubrirá los gastos

a que hubiere lugar en caso de daño, y adicionalmente se le calificará como falta grave.

ARTÍCULO 118. Por seguridad los menores de 12 años no deben utilizar los ascensores sin la compañía de personas mayores, de hacerlo cualquier accidente o

daño sufrido por el menor será de la absoluta responsabilidad de los padres o tutores del menor.

ARTÍCULO 119. Se debe tener especial cuidado con los controles de mando,

estos no son para jugar, no se deben retener los ascensores sin justificación, y deben permanecer en óptimas condiciones de aseo y conservación, no se debe botar basura al piso ni regar líquidos, ensuciar escribir, rayar o romper los

protectores, paredes o espejos. El que les cause daño directa o indirectamente será responsable del costo de su reparación. (Falta Grave)

ARTÍCULO 120. En ningún caso se podrá ocupar el ascensor de forma

permanente o continuada, dejando sin servicio al resto de los vecinos. (Falta grave).

TÍTULO III

DE LAS SANCIONES

Es obligación fundamental para los propietarios y tenedores a cualquier título de

las viviendas privadas el cumplimiento oportuno e integral del Régimen de Propiedad Horizontal -ley 675 de 2001, de la adecuación del Reglamento de

Propiedad Horizontal, del reglamento de Convivencia y de las decisiones adoptadas por los Órganos de la Administración.

El sistema de sanciones establecido en el presente Manual de Convivencia tiene por objeto buscar la seguridad y tranquilidad de la comunidad por medio de

normas claras y concretas de los derechos y obligaciones de hacer o no hacer que como propietarios y residentes nos asisten por vivir en comunidad.

Por lo tanto, la única finalidad de las sanciones aquí establecidas es la prevención

y corrección de los actos, omisiones o hechos que perturben la tranquilidad y los derechos de los demás Propietarios y/o Residentes. “Porque el derecho de cada uno termina donde comienza el derecho del otro”. ARTÍCULO 121. Objeto de las Sanciones. Prevenir actos o conductas que

atenten contra la tranquilidad y seguridad de los residentes, así como reparar el

20

daño o perturbación sufrida por la persona en su integridad, tranquilidad o sus

bienes.

ARTÍCULO 122. CLASES DE SANCIONES:

a) Amonestación Verbal o escrita, personal o pública en cartelera. b) Multa. c) Decomiso.

d) Restricción al uso y goce de los bienes de uso común. e) Cobro de Intereses moratorios.

f) Reparación de daños causados a terceros o a los bienes comunes. g) Sanciones de tipo judicial o policivo.

ARTÍCULO 123. CRITERIOS PARA LA IMPOSICIÓN DE LA SANCIÓN. Se valorará la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las

circunstancias atenuantes, atendiendo criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la

reincidencia.

ARTÍCULO 124. CRITERIOS PARA LA TASACIÓN DE LAS MULTAS

a) Que sea ejemplarizante.

b) Justa. c) Proporcionada.

ARTÍCULO 125. Se amonestará verbalmente por primera vez cuando la falta sea considerada LEVE. La segunda vez de la comisión de la misma falta la

amonestación se hará por escrito y pública en la cartelera, recordando al infractor que una segunda reincidencia constituye falta grave y será sancionada con multa

y/o la pérdida o restricción de los derechos relacionados con la falta, citando cuales.

ARTÍCULO 126. La reincidencia de las conductas consideradas como falta leve se convertirá en falta grave y dará lugar a la aplicación de multas sucesivas.

ARTÍCULO 127. Cuando la falta sea considerada GRAVE, se sancionará con multa

la primera vez y si reincide se duplicara el valor de la multa cada vez que reincida.

ARTÍCULO 128. Se sancionará con Una (1) cuota de administración vigente al momento de cometerse la infracción, cuando la falta sea grave y no esté contemplada para esa falta otra clase de sanción.

ARTÍCULO 129. De conformidad con el artículo 59, numeral 2 de la Ley 675 de

2001, la reincidencia dará lugar a la aplicación de multas sucesivas duplicado su

21

valor cada vez que reincida, en ningún caso la multa puede pasar de 10 cuotas de

administración, acumuladas.

ARTÍCULO 130. Para las faltas graves que den lugar a la pérdida o restricción de derechos contemplados en el presente Manual de Convivencia, el administrador

informará al Consejo de Administración, quien aplicando las reglas del debido proceso analizará el caso y decidirá sobre la sanción a aplicar.

ARTÍCULO 131. La sanción impuesta por el Consejo de Administración podrá ser recurrida en revisión ante la Asamblea General dentro del mes siguiente a la

imposición de la sanción, la cual decidirá en la siguiente reunión ordinaria u extraordinaria que se realice; siendo ella el máximo órgano podrá ratificar, revocar

o modificar la sanción. No obstante el recurso, la sanción se aplicará hasta tanto no sea revocada por la Asamblea cuando esta se reúna con el cuórum necesario para decidir.

ARTÍCULO 132. La restricción se hará solo al uso y goce de bienes de uso común

no esenciales. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.

ARTÍCULO 133. Cuando las medidas contempladas en el presente Manual no sean suficientes para garantizar la armonía y tranquilidad de los residentes se

acudirá a las acciones de tipo policivo, por infracciones que sean remediables a través de estas vías y contempladas en el código Nacional de Policía.

PROCEDIMIENTO PARA LA APLICACIÓN DE SANCIONES.

ARTÍCULO 134. Ejecución de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. Artículo 61. Ley 675/01. El administrador será el responsable de

hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.

ARTÍCULO 135. Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1° del artículo 18 ley 675/01, la policía y demás autoridades competentes deberán acudir

de manera inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios. (Perturbación a la tranquilidad, riesgo contra la estabilidad o

seguridad del edificio o afectación de la salud)

ARTÍCULO 136. Las actuaciones de la Asamblea General o del Consejo de Administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de

defensa, contradicción e impugnación

22

ARTÍCULO 137. En caso de infracción de alguna norma del presente Manual de

Convivencia, el Administrador aplicará la correspondiente sanción, cuando haya lugar a queja o solicitud de intervención por parte de los afectados, o de oficio por

el administrador en ejercicio de sus funciones, siguiendo el siguiente procedimiento:

1. Notificación. El Administrador requerirá por escrito al presunto infractor. El requerimiento deberá contener la descripción del hecho o conducta perturbadora

objeto de aplicación de la sanción, la gravedad de la infracción, el daño causado si se ha producido y si ha habido reincidencia; se indicará también la posible sanción

y el plazo para la respuesta o descargos.

2. El hecho debe ser comprobado por parte de la Administración mediante la práctica de cualquier medio probatorio legalmente aceptado.

3. El presunto infractor tendrá tres (3) días hábiles para la presentación de sus descargos de manera escrita.

4. Con toda la información recopilada, el administrador evaluará la respuesta a los

cargos formulados junto con las pruebas, teniendo en cuenta la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán los criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones

contempladas en el presente Manual, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. Y determinará si hay lugar a sanción, según esté

contemplada en el Manual de Convivencia. 5. Lo anterior sin perjuicio de las funciones del Comité de Convivencia quien en

caso de conflicto entre los residentes o estos y el administrador podrá proponer fórmulas de arreglo o conciliación si las partes lo solicitan.

6. El Consejo de Administración decidirá en primera instancia sobre las sanciones

que tengan que ver con la pérdida o restricción de derechos, y en segunda instancia los demás casos que sean apelados dentro de los términos señalados para ello, informando al infractor mediante comunicación escrita sobre la decisión.

7. La Asamblea General revisará las sanciones impuestas por el consejo de

Administración que hayan sido recurridas dentro de los términos establecidos para

ello, no obstante la sanción se aplicará hasta tanto no sea revocada por dicho

órgano.

8. Los recursos de apelación en segunda instancia ante el Consejo de

Administración se interpondrán dentro de los 5 días siguientes a la aplicación de la

sanción por parte del administrador.

23

9. Los recursos en revisión ante la Asamblea General se interpondrán dentro del

mes siguiente a la imposición de la Sanción.

10. Los recursos se presentan ante el administrador, y este dará traslado al

Consejo de Administración para que decida en la siguiente reunión que se lleve a

cabo o lo presente a la siguiente Asamblea según sea el caso.

ARTÍCULO 138. Cuando la sanción consista en multa, y no sea cancelada por el infractor, se le facturará en el próximo periodo junto con las demás deudas que

este tenga para con la Administración. Si después de tres facturaciones aún persiste el no pago de dicha sanción, está podrá cobrarse por vía judicial, esto sin

perjuicio de la pérdida del derecho de uso de parqueadero cuando sea beneficiario del mismo.

ARTÍCULO 139. La imposición de toda sanción deberá estar suficientemente motivada, la Administración será la responsable de hacer efectivas las sanciones

impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.

ARTÍCULO 140. Las controversias que se presenten entre el Administrador y los residentes de la copropiedad serán dirimidos por el Comité de Convivencia.

ARTÍCULO 141. Si el infractor reincide con falta calificada como grave, la Administración queda facultada para interponer una querella policial al propietario

o residente infractor dependiendo de la clase de falta, esto sin perjuicio de la restricción de uso de bienes comunes si fuere el caso.

ARTÍCULO 142. Todas las prohibiciones contempladas en el presente Manual calificadas como falta GRAVE serán sancionadas con multa, esto sin perjuicio de

las acciones judiciales o policivas a que haya lugar si no cesa inmediatamente la perturbación.

ARTÍCULO 143. Las sanciones serán aplicadas no solo por la realización de conductas consideradas como prohibidas u obligaciones de no hacer, sino a todas

las que de una u otra manera vulnere las disposiciones contempladas en el presente Manual convivencia como sería el incumplimiento a las obligaciones de

hacer, contenidas en los diferentes capítulos de ente Manual.

ARTÍCULO 144. Multas inmediatas. Las siguientes faltas al Manual de Convivencia serán objeto de aplicación de multa inmediata, la cual se incluirá en el siguiente recibo de administración. Para imponer dichas multas basta con un

medio probatorio simple. Serán consideradas infracciones que dan aplicación a multas inmediatas las siguientes:

24

a) Inasistencia a las Asambleas: La inasistencia a cualquier Asamblea General

Ordinaria o Extraordinaria de propietarios conlleva la aplicación de una multa inmediata, equivalente a Una (1) de la cuota de Administración

vigente.

b) Irrupción a la seguridad y/o a la tranquilidad de los habitantes del Conjunto, equivalente a Una (1) cuota de Administración vigente. (Escándalos o actos de inseguridad)

c) El uso de cualquier área común de los edificios, como halls, pasillos,

portería, parqueaderos, como zonas de esparcimiento, juego o recreación, etc, en cuanto atentan contra la tranquilidad y seguridad de los habitantes.

Si al primer llamado de atención por parte del personal de vigilancia no es corregida la falta y se persiste en ella. Multa equivalente a Una (1) cuota de Administración vigente.

ARTÍCULO 145. Impugnación de decisiones, se exceptúan de la impugnación las

decisiones por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. De conformidad con lo preceptuado en el parágrafo

del artículo 49, de la Ley 675 de 2001.

TÍTULO IV

ORDEN JERÀRQUICO DE LOS ORGANOS ADMINISTRATIVOS DEL

CONJUNTO RESIDENCIAL LA FUENTE (Art. 56 y 57 RPH) La Asamblea General

El Consejo de Administración El Administrador.

Cada uno de los órganos de administración tiene las facultades específicas

señaladas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, así:

ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS

ARTÍCULO 146. La Asamblea General de Propietarios es la máxima autoridad del

Conjunto Residencial LA FUENTE, y está integrada por todos los Propietarios. Se reúne como mínimo una vez al año. Art. 58 - 72 RPH

ARTÍCULO 147. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y,

en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona

jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y

25

aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La

convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

ARTÍCULO 148. La Asamblea General se reunirá en forma extraordinaria cuando

las necesidades imprevistas o urgentes del conjunto así lo ameriten, por convocatoria del Administrador, del Consejo de Administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo

menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

ARTÍCULO 149. FUNCIONES DE LA ASAMBLEA ( Art. 71. RPH)

Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo

Administrativo y el Administrador.

Aprobar el presupuesto anual del conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de

imprevistos, cuando fuere el caso.

Nombrar y remover libremente a los miembros del Comité de Convivencia para períodos de un año.

Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, al Revisor

Fiscal para los períodos de un año.

Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.

Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división cuando fuere el caso, y decidir en caso de duda, sobre el

carácter de esencial o no de un bien común.

Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la ley 675/01.

Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración,

sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en el Régimen de Propiedad Horizontal y en el Reglamento de

propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo Reglamento de Propiedad

Horizontal y/o Manual de Convivencia.

Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica.

26

Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con

cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la ley 675 de 2001.

Revisar las decisiones del Consejo de Administración sobre imposición de

sanciones, pudiendo confirmarlas, modificarlas o revocarlas

Las demás funciones fijadas en la ley 675 de 2001, los Decretos reglamentarios de la misma, el Reglamento de Propiedad Horizontal y el

presente Manual de Convivencia.

La Asamblea General podrá delegar en el Consejo de Administración, las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo. De conformidad

con el Parágrafo del Artículo 38 del Régimen de Propiedad horizontal.

EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. Art. 73- 76 RPH El Consejo De Administración: es un órgano intermedio entre la asamblea y el

administrador, con funciones de control, dirección e interpretación. Estará integrado cinco (5) miembros principales y cinco (5) suplentes personales elegidos

por la Asamblea General, los cuales deberán ser Propietarios de unidades privadas. PARÁGRAFO PRIMERO art. 73. RPH. No podrá ser miembro del Consejo de

Administración quien no sea Copropietario del Conjunto. Los miembros del Consejo de Administración deben ser ejemplo de buenos

ciudadanos por lo que se espera de ellos un comportamiento ejemplar en todas sus actuaciones y conductas de buena convivencia, por lo mismo no podrán ser

elegidos quienes incumplan las disposiciones del Manual de Convivencia o el Reglamento de Propiedad Horizontal.

ARTÍCULO 150. FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. Art. 76 RPH

1. Tomar las determinaciones en orden a que la persona jurídica cumpla sus

fines, de acuerdo con lo previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

2. El Consejo de Administración deberá aprobar previamente los actos o

contratos que pretenda celebrar el administrador cuando su cuantía sea superior a cuatro (4) salarios mínimos legales mensuales.

3. Asistir a las reuniones programadas para conocer la evolución de la

Administración, los programas que se deben adelantar, los problemas que se estén presentando en el conjunto y revisar la ejecución presupuestal.

4. Llevar a las reuniones las iniciativas e inquietudes que les hayan formulado

27

los copropietarios junto con la posible solución.

5. Dictar reglamentos de convivencia los cuales serán de obligatorio

cumplimiento para todos los residentes y personal que labore en el conjunto. Numeral 4. y Parágrafo del art. 76 RPH

6. Seleccionar y Contratar al Administrador de la Copropiedad.

7. Vigilar la Administración del Conjunto.

8. Proponer a la Asamblea programas viables y sustentados para mejoras o reparaciones en los bienes comunes.

9. Autorizar al Administrador para la contratación de empresas o profesionales

cuando se requiera su participación, sin que ello implique sustituirlo en sus

funciones y responsabilidades.

10. Autorizar al administrador para la convocatoria a las distintas formas de Asamblea o reuniones extraordinarias.

11. Poner en consideración de la Asamblea General de propietarios el

presupuesto presentado por el Administrador

12. Examinar y aprobar en primera instancia los informes de ingresos y egresos

que presente el Administrador y las cuentas y balances que se han de presentar a consideración de la Asamblea General de Propietarios.

13. Rendir anualmente a la Asamblea un informe de sus actividades.

14. Acompañar y colaborar con el administrador en los requerimientos que se hagan a los copropietarios o tenedores morosos por el incumplimiento de

sus obligaciones.

15. Ejercer las funciones que le delegue la Asamblea General, cumplir y hacer

cumplir las decisiones de esta.

16. En General ejercer todas aquellas funciones que no estén adscritas a otros organismos o funcionarios administrativos.

17. Darse su propio Reglamento.

ARTÍCULO 151. El Consejo de Administración podrá dictar Manuales de Convivencia que serán de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios y

residentes del conjunto, sin perjuicio de las demás facultades que el Reglamento

28

de Propiedad Horizontal y la Ley le Confieren. PARÁGRAFO PRIMERO: Art. 76

ARTÍCULO 152. La inobservancia a las disposiciones de los Manuales de

Convivencia que dicte el consejo de Administración hará responsable al propietario o residente que los incumpla, de las sanciones no pecuniarias. De conformidad con

el Reglamento de Propiedad Horizontal y la Ley. Parágrafo segundo Art. 76 RPH

EL ADMINISTRADOR ART. 77-80 RPH

ARTÍCULO 153. El Administrador es el representante legal de la persona jurídica del conjunto Residencial LA FUENTE. Tiene facultades de: ejecución, conservación,

representación y recaudo, o sea que con ejecución a las leyes y costumbres comerciales y civiles, reúne en si funciones jurídicas de mandatario, depositario, gerente, secretario y tesorero, susceptibles de ejercicio personal único o delegable

parcialmente bajo su responsabilidad, previo consentimiento del Consejo de Administración.

ARTÍCULO 154. Los actos y contratos que celebre el administrador en ejercicio

de su mandato, se radicaran en cabeza del Conjunto Residencial LA FUENTE, siempre y cuando se ajuste a La ley al Reglamento.

ARTÍCULO 155. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR ART. 78 RPH. Según la Ley 675 de 2001 las siguientes son las funciones básicas para los

administradores de Propiedad Horizontal:

1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a

su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes

al nuevo ejercicio anual, incluyendo primas de seguros.

2. Llevar bajo su responsabilidad, los libros de Actas de la Asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al conjunto.

3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes, las Actas de la

Asamblea General y del Consejo de Administración, preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe

para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

4. Llevar la contabilidad del conjunto.

29

5. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona

jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos, a los fines autorizados por la

Asamblea General de Propietarios.

6. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

7. Cobrar y recaudar las cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y

cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando

oportunamente el cobro judicial de las mismas.

8. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al Reglamento de

Propiedad Horizontal aprobadas por la Asamblea General de propietarios, e inscribir ante la entidad los actos relacionados con la existencia y

representación legal de la persona jurídica.

9. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

10. Notificar a los propietarios de bienes privados, las sanciones impuestas en su contra por la Asamblea General o el Consejo de Administración, por

incumplimiento de obligaciones.

11. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones

previstas en esta Ley 675 de 2001, en el Reglamento de Propiedad Horizontal, el presente Manual de Convivencia y en cualquier reglamento

interno expedido por la Asamblea General o el Consejo de Administración, una vez se encuentren ejecutoriadas.

12. Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto

cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de

dominio particular.

13. Solicitar al Consejo de Administración autorización para celebrar actos o contratos cuya cuantía sea superior a cuatro (4) salarios mínimos.

14. Las demás funciones previstas en la Ley, el Reglamento de Propiedad

Horizontal, el presente Manual de Convivencia, así como las que defina la

Asamblea General de Propietarios.

30

ARTÍCULO 156. Las personas que voluntariamente deseen apoyar la realización

de actividades y/o programas para los habitantes del conjunto lo harán bajo la coordinación del Administrador, ya que son funciones propias de la administración,

y él es el responsable ante la Asamblea, el Consejo de Administración y los Entes de Control.

CAPITULO V

EL REVISOR FISCAL

ARTÍCULO 157. El conjunto de uso residencial podrá contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la Asamblea General de Propietarios. En este caso, el revisor fiscal

podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto y será elegido por la Asamblea General de Propietarios para un periodo de un año.

ARTÍCULO 158. FUNCIONES DEL REVISOR FISCAL

1) Cerciorarse de que las operaciones que se celebren o cumplan por cuenta de la administración se ajustan a los estatutos, a las decisiones de la Asamblea Genera y

del Consejo de Administración.

2) Dar oportuna cuenta por escrito, a la Asamblea en caso de advertir presuntas irregularidades en los órganos de la Administración.

4) Velar por que se lleven regularmente la contabilidad y las Actas de las reuniones de la Asamblea.

5) Inspeccionar asiduamente los bienes de la Comunidad y procurar que se tomen

oportunamente las medidas de conservación o seguridad de los mismos. 6) Practicar las inspecciones y solicitar los informes que sean necesarios para

establecer un control permanente sobre los estados financieros.

7) Autorizar con su firma cualquier balance que se haga, con su dictamen o informe correspondiente.

8) Convocar a la Asamblea o al Consejo de Administración a reuniones extraordinarias cuando lo juzgue necesario.

9) Cumplir las demás atribuciones que le señalen las leyes o los estatutos y las

que, siendo compatibles con las anteriores, le encomiende la Asamblea General o

31

el Consejo de Administración.

DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS Art. 94 RPH

ARTÍCULO 159. Estarán a cargo del Comité de Convivencia, el cual estará

integrado por un número mínimo de tres (3) miembros elegidos por la Asamblea General de Propietarios o por el Consejo de Administración por delegación, para un periodo de un año.

ARTÍCULO 160. La función principal de este comité es la de actuar como

mediador en las controversias originadas entre los residentes del Conjunto o entre estos y los Órganos de Dirección y Control de la Persona Jurídica.

ARTÍCULO 161. El Comité de Convivencia podrá proponer fórmulas de arreglo tendientes a lograr un acuerdo amistoso entre las personas involucradas en la

controversia, en procura del bienestar de la comunidad; para lo cual debe indagar sobre los hechos y convocar a las partes en conflicto presentando fórmulas de

arreglo para dar una solución prudente y cordial, a fin de disminuir las tensiones y desavenencias entre los residentes o entre estos y el Consejo de Administración o

el Administrador. ARTÍCULO 162. El Comité de Convivencia podrá mediante programas o espacios

pedagógicos fortalecer las relaciones armónicas entre los residentes fomentando la solidaridad, y así mejorar la calidad de vida de los habitantes del Conjunto.

ARTÍCULO 163. El Comité de Convivencia deberá presentar informes periódicos de su actuar al Consejo de Administración. Este comité no podrá imponer

sanciones.

ARTÍCULO 164. Los miembros del Comité de Convivencia deben ser ejemplo de buenos ciudadanos por lo que se espera de ellos un comportamiento ejemplar en

todas sus actuaciones y conductas de buena convivencia, por lo mismo no podrán ser elegidos quienes incumplan las disposiciones del Manual de Convivencia y/o el Reglamento de Propiedad Horizontal.

En Bogotá a los 2 días del mes de marzo de 2013, la Asamblea General de Propietarios del Conjunto Residencial La Fuente- La Felicidad, aprueba el presente

Manual de Convivencia, el cual regirá a partir de la fecha y renueva cualquier otro documento que existiese para este propósito que le sea contrario.

32

PROPUESTAS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN A CONSIDERACIÓN

DE LA ASAMBLE GENERAL.

PRIMERA PROPUESTA.

1. Respetuosamente se somete a consideración de la Asamblea General facultar al Consejo de Administración para recibir y aceptar las renuncias de los miembros del

Consejo de Administración que habiendo sido elegidos por la Asamblea General presentaren posteriormente renuncia escrita, o para relevarlos por abandono de

sus cargos. La anterior, solicitud se hace en razón a las situaciones vividas al interior del

Consejo de Administración respecto al abandono de los cargos y en otros casos las renuncias presentadas en forma irrevocable por varios miembros del Consejo, lo

cual le generó incertidumbre en dicho órgano, en el sentido de si podía o no aceptar tales renuncias o excluir a quienes abandonaron los cargos para los cuales fueron elegidos, y recomponerse como organización para cumplir con los fines de

la persona jurídica, sin extralimitarse en sus funciones.

Y, teniendo en cuenta que sería muy desgastante y oneroso celebrar una asamblea con el quórum decisorio necesario cada vez que un miembro del Consejo

de Administración presenta renuncia o abandona el cargo, pues siendo un cargo adhonorem no se puede obligar a nadie a permanecer en él, pero tampoco dicho órgano administrativo puede quedar amarrado.

2. Igualmente se somete a consideración de la Asamblea General que como

sanción para quienes hayan abandonado sus cargos o hayan presentado renuncia no puedan ser elegidos miembros del Consejo de Administración durante los tres

periodos o años siguientes al abandono o renuncia del cargo. Toda vez, que cuando se acepta un cargo para el cual ha sido elegido, se asume un compromiso

33

de responsabilidad.

3. Se sugiere además, que las personas que se postulen para el Consejo de

Administración o Comité de Convivencia, sean preferiblemente residentes en el Conjunto, esto sin desconocer ni mucho menos los derechos de todos los

propietarios, solo que en la práctica quienes no residen en el conjunto, de una parte terminan abandonando sus cargos y por otra desconocen las problemáticas y necesidades de la comunidad sobre la cual deben tomar decisiones.

SEGUNDA PROPUESTA.

Respetuosamente se somete a consideración de la Asamblea General, con base en

las facultades contenidas en el parágrafo del artículo 38 del Régimen de Propiedad Horizontal delegar en el Consejo de Administración la elección y remoción del Comité de Convivencia.

En razón a que siendo el Consejo de Administración el órgano administrativo

encargado de hacer cumplir las decisiones de la Asamblea, y de examinar los informes que le debe presentar el comité de convivencia sobre sus actuaciones,

esto facilitaría la intervención del consejo ante dicho comité cuando se estime necesario y no tener que esperar a que se reúna la asamblea, ya que en la práctica la remoción de un miembro se vuelve casi imposible.

La anterior, solicitud se hace por la necesidad sentida durante el periodo que está

terminando, en donde el Consejo se sintió limitado para actuar ante las situaciones presentadas con el funcionamiento del Comité de Convivencia, el cual tuvo muchos inconvenientes por falta de reglas claras y por el desconocimiento de sus

funciones, razón por la cual en repetidas oportunidades algunos de sus miembros solicitaron la intervención del Consejo de Administración para dirimir sus conflictos

internos y desacuerdos entre los miembros de dicho Comité.

Para lo cual el Consejo de Administración se sintió impotente para tomar decisiones por temor a extralimitarse en sus funciones. Pues en oportunidades, se presentaron quejas personales utilizando el nombre del comité de convivencia, e

incumpliendo disposiciones contempladas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, llegando a perturbar la administración, conductas inaceptables y menos

en quienes tienen como función principal procurar las relaciones armónicas entre la comunidad.

Este comportamiento inapropiado desde luego no fue de todos los miembros de dicho Comité, el cual fue muy proactivo en la realización de eventos, los cuales

fueron apoyados por el Consejo y la Administración.

34

Consideraciones para los postulantes al comité de Convivencia Y Consejo de

Administración.

Vocación de servicio

Disponibilidad de tiempo. Actitud Democrática y conciliadora.

INDICE GENERAL

Introducción

TITULO I

Principios Y Reglas De Convivencia

a) Principios Generales Para La Convivencia b) Reglas Básicas Que Debemos Aprender Para La Convivencia Social

TITULO II

CAPÍTULO I Derechos

Obligaciones De Hacer Prohibiciones U Obligaciones De No Hacer

CAPÍTULO II

Aseo, Uso Y Conservación De Las Áreas Comunes

CAPÍTULO III

Reparaciones Locativas

CAPÍTULO IV Sobre La Tenencia De Animales Domésticos

CAPÍTULO V

35

Entrada Y Salida De Trasteos

CAPÍTULO VI

De La Seguridad Interna De Los Residentes Y La Copropiedad

CAPÍTULO VII

De La Portería Y Acceso A Los Edificios

CAPITULO VIII

Parqueaderos

CAPITULO IX

Del Uso De Los Ascensores

TÍTULO III De Las Sanciones

Procedimiento Para La Aplicación De Sanciones.

TÍTULO IV

Orden Jerárquico De Los Órganos Administrativos .

Asamblea General De Propietarios

El Consejo De Administración. El Administrador

CAPITULO V

El Revisor Fiscal

CAPITULO VI

De La Solución De Conflictos