REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA DEFENSA

UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL

DE LA FUERZA ARMADA

NÚCLEO MIRANDA, EXTENSIÓN OCUMARE DEL TUY

INGENIERÍA CIVIL 601 DIURNO

MANTENIMIENTO GENERAL DE OBRAS CIVILES

OCUMARE DEL TUY, ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

MANTENIMIENTO DE LOS SISTEMAS

DE AIRE ACONDICIONADO

Y DE LOS SISTEMAS DE ASCENSORES

PROFESOR: BACHILLERES:

ING. NEIKERVI GONZÁLEZ APONTE CAROLINA C.I.: 25.230.795

CORNEJO JORGE C.I.: 23.609.291

OCUMARE DEL TUY, OCTUBRE DE 2015

MANTENIMIENTO

Son los trabajos que se deben realizar de forma cíclica, sus tareas deben tener

como objetivos la conservación física y funcional de un edificio a lo largo de su vida

útil.

Existen dos tipos de mantenimientos, el preventivo y el correctivo. El

preventivo como su nombre lo indica previene cualquier inconveniente que pueda

ocurrir en la vida útil de las edificaciones evitando así que esta cumpla los objetivos

para la cual se diseñó. El correctivo trata de corregir aquellos errores que ya presenta

la edificación para así lograr extender su vida útil hasta el máximo y conservar su

patrimonio arquitectónico.

El mantenimiento preventivo tiene la posibilidad de ser programado en el

tiempo y, por lo tanto, evaluado económicamente. Está destinado, como su nombre

indica, a la prevención, teniendo como objetivo el control “a priori” de las

deficiencias y problemas que se puedan plantear en el edificio debido al uso natural

del mismo. El mantenimiento corrector comprende aquellas operaciones necesarias

para hacer frente a situaciones inesperadas, es decir, no previstas ni previsibles. Las

reparaciones y sustituciones físicas y/o funcionales son operaciones típicas de este

tipo de mantenimiento.

El mantenimiento comprende los trabajos de carácter preventivo o planificado

que se realizan periódicamente en las edificaciones y viviendas durante su vida útil

para conservar las propiedades y capacidades funcionales, subsanar las deficiencias o

afectaciones que son provocadas por la acción del uso, agentes atmosféricos o su

combinación, sin que sus elementos componentes fundamentales sean objeto de

modificación o sustitución parcial o total.

Dentro de los trabajos que el mantenimiento comprende, pueden citarse los

siguientes: pintura, arreglo de desconchados y fisuras superficiales en revoques y

enlucidos, rejuntado en soladura de azotea, sustitución de tejas, impermeabilización

de áreas de cubiertas, fijaciones de losas de piso o zócalo, engrase de bombas de agua

o de otros motores, limpieza de tanques y cisternas, limpieza de tanques sépticos,

destupición de instalaciones hidráulicas y sanitarias, colocación de zapatillas en

llaves, ajustes de válvulas, ajustes de interruptores eléctricos, ajustes de puertas y

ventanas, reposición de vidrios y herrajes, entre otros. Estos trabajos en dependencia

de cuando se empleen podrán considerarse preventivos o correctivos.

Se puede plantear que las correcciones serán más durables, más efectivas, más

fáciles de ejecutar y mucho más económicas, cuanto antes son ejecutadas, para esto se

dividen las etapas de construcción y de uso en cuatro períodos. Estos períodos se

corresponden con el de diseño, el de ejecución propiamente dicha, el del

mantenimiento preventivo efectuado antes de los tres primeros años, y el del

mantenimiento correctivo efectuado posterior al surgimiento de los problemas.

Una interpretación adecuada de cada uno de estos períodos puede ser la que se

muestra a continuación:

Proyecto: Toda medida a nivel de diseño con el objetivo de aumentar la

protección y durabilidad de la estructura, por ejemplo, aumentar el espesor

del recubrimiento del refuerzo, reducir la relación agua-cemento del concreto,

especificar tratamientos protectores superficiales, entre otros.

Ejecución: Toda medida fuera del proyecto, tomada durante la ejecución

propiamente dicha, incluyendo en ese mismo período la obra recién

construida, implica un costo cinco veces superior al costo que se hubiese

ocasionado si esta medida hubiera sido tomada a nivel de diseño, para lograr

el mismo grado de protección y durabilidad de la estructura.

Mantenimiento Preventivo: Toda medida tomada con antelación y previsión,

durante la eliminación del moho ácido y la limpieza de la fachada, resanes y

remedios de las superficies expuestas, pinturas con barnices hidrofugantes,

renovación y construcción de botaguas, goteras, pretiles y otras medidas de

protección.

Mantenimiento Correctivo: Corresponde a los trabajos de diagnóstico,

pronóstico, reparación y protección de las estructuras que ya presentan

manifestaciones patológicas, o sea corrección de problemas evidentes.

Además podemos plantear que el usuario del inmueble juega un papel

importante en la realización de los mismos cuando este no depende de personal

especializado, entre estas tareas pueden citarse: limpieza de las azoteas, pintura de

interiores y exteriores, entre otros. Aquellas en las que el usuario del inmueble no sea

capaz de llevarlas a cabo es necesario que se solicite un especialista para su

ejecución.

MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

Es la conservación de la estructura, instalaciones, acabados y elementos que lo

conforman para darle una mayor durabilidad. En ella, se realizan los siguientes

procedimientos:

Asegurar el orden, la limpieza y

la conservación en buen estado

de uso de los diferentes espacios

en las instalaciones del edificio.

Realizar pequeñas reparaciones

y facilitar la realización de

operaciones de mantenimiento o

reparación por parte de los

especialistas correspondientes.

Realizar, bajo supervisión, pequeñas intervenciones de albañilería y pintura

para el mantenimiento y reparación de las instalaciones generales del edificio.

Se reparan pequeñas grietas en paredes y techos utilizando diferentes tipos de

materiales más comúnmente empleados; además se realizan pequeñas

reparaciones de escayola en molduras y techos.

Se realizan pequeñas reparaciones con azulejos y baldosas. (Si tienen)

Se realizan pequeñas intervenciones de pintado en diferentes superficies y con

diferentes tipos de pinturas.

Realizar, bajo supervisión, pequeñas intervenciones de fontanería para el

mantenimiento y reparación de las instalaciones generales del edificio o local.

Se realiza la reparación y en su caso la sustitución de grifos o llaves de corte,

válvulas y radiadores de agua y elementos constituyentes de cisternas

domésticas.

Realizar, bajo supervisión, pequeñas intervenciones de carpintería para el

mantenimiento y reparación de las instalaciones generales del edificio o local

a su cargo.

Se realiza la reparación y en su caso la sustitución de sistemas de cierre de

puertas y ventanas, tales como cerraduras, manillas, bisagras, entre otros.

Se realizan los procedimientos necesarios para el ajuste de puertas y ventanas

tales como cepillado, serrado y lijado.

Se realizan diferentes tipos

de empalmes con madera

tales como ingletes,

escuadras, uniones en cruz,

entre otros.

Se realizan pequeñas

labores de pintado y

barnizado de maderas.

Realizar, bajo supervisión, pequeñas intervenciones de electricidad para el

mantenimiento y reparación de las instalaciones generales del edificio o local.

Se identifican los cuadros eléctricos de maniobra tales como, alumbrado,

fuerza, calefacción, aire acondicionado, entre otros.

Se manipulan exteriormente los cuadros eléctricos de su competencia para el

conexionado y des conexionado de las diferentes instalaciones.

Se verifica el estado de los diferentes elementos de las instalaciones eléctricas

a su cargo y se realiza el mantenimiento preventivo de aquellos elementos

susceptibles del mismo.

Se realiza la reparación y /o sustitución,

en su caso, de elementos de una

instalación eléctrica sencilla, tales

como: luminarias, interruptores,

conmutadores, enchufes y fusibles.

Principios básicos de albañilería,

fontanería, pintura, carpintería y

electricidad. Normas de Seguridad e

Higiene. Equipos y elementos de protección personal.

Asegurar el correcto funcionamiento de los servicios de limpieza.

Se comprueba el estado de limpieza de las instalaciones a su cargo y, cuando

proceda, se informa a la persona responsable de las posibles contingencias.

Se comprueba, en su caso, el correcto funcionamiento de los servicios de

recogida y reciclado de basuras.

Asegurar el correcto funcionamiento de los sistemas y elementos de

seguridad, tales como: alarmas, puertas, cerramientos, entre otros.

Se comprueba el estado de los elementos de cierre, seguridad y accesos a las

instalaciones.

Se realiza el conexionado de alarmas, en su caso, y/o la apertura y cierre de

los locales de su competencia.

Se comprueban y almacenan en el lugar correspondiente los manuales, llaves,

llaves especiales y demás elementos auxiliares necesarios para estas

instalaciones.

Asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones de climatización.

Se verifica el estado de los elementos constituyentes de las instalaciones de

climatización (aire acondicionado, calefacción, entre otros).

Se realiza, cuando así esté determinado, el mantenimiento preventivo de

dichas instalaciones.

Se realiza, cuando así se determine, pequeñas intervenciones de reparación

y/o sustitución de elementos

constituyentes de las

instalaciones de climatización.

Mantenimiento de techos.

Reparación de techos y terrazas.

Impermeabilización de frentes.

CLASIFICACIÓN DEL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

Los mantenimientos pueden clasificarse atendiendo a tres factores: el tipo de

obra, el propietario del inmueble y el momento en que se realiza el mismo.

Atendiendo al tipo de obra puede considerarse:

Mantenimiento de obras nuevas:

El que se realiza en ciclos previstos desde el momento en que

se elabora el proyecto y que debe aplicarse tan pronto concluye la

construcción.

Mantenimiento de obras viejas existentes:

El que debe comenzar su aplicación después que se han

efectuado las reparaciones o reconstrucciones requeridas para eliminar

los desperfectos existentes.

Según el propietario del inmueble se definen:

Mantenimiento privado:

El que debe realizar de

forma continua y por medios

propios el usuario de un

edificio.

Mantenimiento estatal:

El que se realiza por los

organismos del Estado en obras de uso social como escuelas,

hospitales, puentes, carreteras, acueductos, presas, entre otros.

Teniendo en cuenta el momento en que se realiza se consideran:

Mantenimiento preventivo:

El que debe ser previsto por el profesional al realizar el

proyecto de una obra.

Mantenimiento correctivo:

El que se planifica ejecutar en las construcciones para evitar al

máximo los deterioros.

Sin embargo, en ocasiones se propone una interesante clasificación del

mantenimiento y la reparación de viviendas:

Mantenimiento ordinario:

Comprende todos aquellos trabajos periódicos sobre elementos

comunes o privativos que según las características técnicas del edificio se han

de realizar con motivo de su utilización y del envejecimiento y desgaste de sus

sistemas de protección e instalaciones por la acción ordinaria de la agresividad

ambiental y del propio envejecimiento de los materiales empleados en su

construcción.

Reparaciones extraordinarias:

Comprenden aquellos trabajos necesarios a efectuar en los edificios

cuando se produzcan las situaciones siguientes:

Averías extraordinarias derivadas de la acción anormal de agentes

climatológicos o ambientales.

Desperfectos extraordinarios derivados de la vejez anticipada de los

componentes, instalaciones, etc. del edificio a causa de efectos y vicios

ocultos en el diseño o la calidad de la construcción.

A su vez, se plantean que los trabajos de mantenimiento pueden clasificarse

en función de la zona en la cual van a realizarse.

Trabajo de mantenimiento

ordinario sobre los elementos

comunes:

Aquellos trabajos

periódicos que según las

características técnicas del edificio

se han de realizar con motivo de su

utilización y/o del envejecimiento

y desgaste de sus sistemas de

protección e instalaciones por la acción ordinaria de la agresividad ambiental

y del propio envejecimiento de los materiales empleados en su construcción.

Trabajo de mantenimiento ordinario sobre elementos privativos:

Cualquier trabajo motivado por la acción ordinaria de la agresividad

ambiental y del propio envejecimiento de los materiales empleados en su

construcción, si bien referidos al interior de las viviendas, en las que

habitualmente la incidencia del sistema de utilización es enorme a la hora de

evaluar la necesidad de la periodicidad y alcance de los trabajos.

Por otra parte, hay una clasificación de acuerdo con los objetivos, complejidad

y costos del mantenimiento, dividiéndolos en las siguientes categorías:

Mantenimiento simple o habitual:

Pueden considerarse desde los trabajos tan simples como la limpieza

periódica de determinados elementos con el fin de eliminar el polvo, la

humedad y los agentes erosionantes o agresivos, etc., hasta la reposición o

reparación de determinados componentes de la edificación; por ejemplo,

sustitución de lámparas, interruptores y otros elementos de la instalación

eléctrica, pintura, reparación o reposición de herrajes, carpintería, cristales,

tejas, entre otros.

El costo promedio de las operaciones que se contemplan en este

mantenimiento puede oscilar entre el 2 y el 5 % del costo total de la

edificación; pueden realizarse por los propios usuarios o personal

especializado.

Mantenimiento medio:

Consiste en la reparación de partes no fundamentales de la edificación

para prolongar su vida útil y evitar deterioros más graves. Debe realizarse por

personal especializado en este tipo de trabajo. El costo promedio oscila entre

el 10 y el 15 % del costo total de la edificación.

Mantenimiento complejo:

Consiste en la reparación compleja o la sustitución de elementos

fundamentales de la edificación; por ejemplo, elementos portantes principales

y otros componentes estructurales de importancia. Debe realizarse por

personal especializado; su costo promedio varía del 25 al 30 % del costo total

de la edificación.

COSTOS DE MANTENIMIENTO Y USO DE EQUIPAMIENTO

Son más importantes los costos de mantenimiento y uso durante la vida útil

del edificio que los de construcción o instalación e incluso, mucho más difíciles de

prever pues en gran medida, el mantenimiento que se hará generalmente no será de

tipo preventivo sino correctivo. Es decir llevándose a cabo cuando se presenten los

defectos y afectando (lo que es más grave aún) no sólo a la instalación en sí misma

sino también a las partes componentes del edificio que la contiene. La falta de

mantenimiento de los espacios ocasionará que, a corto plazo que el edificio deje de

cumplir sus funciones mientras que una instalación sin conservación permanente o

reparación inmediata puede tornarlo no sólo inhabitable en horas sino también causar

daños mucho más onerosos que el costo de la parte de la instalación deteriorada en sí

misma.

Los costos de mantenimiento pueden disminuir en dependencia de la rapidez y

precisión con que se aplique el Programa de Mantenimiento. Además estos costos son

útiles en dos sentidos, evalúan resultados internos de mantenimiento y comparan la

inversión con los resultados operativos de la empresa. Pero para conocer los costos de

mantenimiento se debe lograr unir conceptos administrativos y técnicos que

expliquen el origen de los trabajos de mantenimiento, conocer las distribuciones

internas, consumos puntuales, picos, partes intervenidas con frecuencia, causas de

fallas y encontrar la relación acción-causa-efecto.

El costo total de toda edificación depende de varios factores. En esta clase se

abordan estos factores y se plantea que el costo global hay que considerarlo como la

suma de los gastos que genera un edificio a lo largo de su vida, incluyendo la primera

inversión, los gastos diferidos de mantenimiento y funcionamiento y los costos

indirectos de equipamientos colectivos. El costo global puede determinarse de la

siguiente manera:

COSTO GLOBAL =

COSTO INICIAL + COSTO DE MANTENIMIENTO + COSTO INDIRECTO

Dentro del costo de mantenimiento se encuentran los mantenimientos

programados (Preventivo), las reparaciones no programadas (Correctivo), el

funcionamiento (explotación) y el costo de limpieza. Al costo inicial se asocia al

costo de terreno y urbanización, al costo de proyecto, al costo de construcción y al

costo de tasas de impuestos. El costo indirecto no es más que el de equipamientos, el

de servicios comunitarios, el de intervenciones en el entorno y las contribuciones

especiales en servicios colectivos.

Se puede observar como los costos de mantenimiento de un edificio se

analizan o se tienen en cuenta a la hora de sacar o calcular el costo global de una

obra.

Existe además una ley que estima los costos diferentes que representan la

corrección de los defectos en las diferentes etapas de la vida de un edificio, esta ley se

denomina Ley de los cinco de Sitter. Esta consta de cinco etapas o fases, estas son:

Fase de proyecto:

Toda medida tomada a nivel de diseño con el objetivo de aumentar la

protección y la durabilidad de la estructura, como por ejemplo, aumentar el

espesor del recubrimiento de la armadura de refuerzo, reducir la relación

agua/cemento del hormigón o aumentar la resistencia del hormigón (R´bk),

especificar cementos, aditivos y ciertas adiciones con características

especiales, o tratamientos protectores de superficie, y otras tantas implica un

costo que puede ser asociado al número 1.

Fase de ejecución:

Toda medida fuera del proyecto, tomada durante la fase de ejecución

propiamente dicha, incluyendo en ese período la obra recién construida,

implica un costo 5 (cinco) veces superior al costo que representaría tomar una

medida equivalente en la fase de proyecto, para poder obtener el mismo nivel

final de protección, durabilidad o vida útil de la estructura. Un ejemplo típico

sería la decisión protección del acero de la armadura.

Fase de mantenimiento preventivo:

Toda medida tomada con antelación y previsión, durante el período de

uso y mantenimiento de la estructura, puede ser asociada a un costo 5 (cinco)

veces menor que aquel necesario para la corrección de los problemas

generados a partir de una intervención no preventiva tomada con precedencia

a la manifestación explícita de problemas patológicos. Al mismo tiempo

estará asociada a un costo 25 (veinticinco) veces superior a aquel que habría

ocasionado una decisión de proyecto para la obtención de mismo “grado” de

protección y durabilidad de la estructura.

Fase de mantenimiento correctivo:

Corresponde a los trabajos de diagnóstico, pronóstico, reparación,

refuerzo y protección de las estructuras que ya perdieron su vida útil de

proyecto y presentan manifestaciones patológicas, o sea corrección de

problemas evidentes. A estas actividades se puede asociar un costo 125

(ciento veinticinco) veces superior al costo de las medidas que podrían y

deberían haber sido tomadas en la fase de diseño y que implicarían el mismo

nivel de durabilidad y protección que se estime para esa obra después de la

intervención correctiva.

Según Sitter, autor de esta ley de costos tan ampliamente citada en

bibliografías específicas del tema, aplazar una intervención significa aumentar los

costos directos en progresión geométrica de razón 5 (cinco), lo que torna aún más

actual el conocido refrán popular “no dejes para mañana lo que puedes hacer hoy”,

por cinco veces menos.

MANTENIMIENTO DE LOS SISTEMAS DE AIRE ACONDICIONADO

El mantenimiento preventivo y correctivo de un aire acondicionado le

permitirá conservarlo por más tiempo haciendo un saneamiento de estos equipos. Este

le asegurara la prevención, la detección y la corrección de fallas de todo sistema de

aire acondicionado, como resultado se le agrega el rompimiento de ciclos bacterianos,

conservación bajo ambiente especial controlado y ventilación mecánica.

HERRAMIENTAS Y UTILES UTILIZADOS EN EL MANTENIMIENTO DEL

AIRE ACONDICIONADO

En este mantenimiento preventivo se utilizan las siguientes herramientas y

utensilios:

Un bactericida de alto espectro para romper los ciclos contaminantes.

Una manguera para el lavado de tapas, rejillas, filtros de aire, entre otros.

Paño o trapo, jabón líquido,

cepillo y atomizador para limpiar

y secar rincones de poco alcance.

Medidor de voltaje para su

verificación de corriente.

Linterna para revisión de

motores.

Anticorrosivo para pintar partes internas.

Liquido desincrustante.

MANTENIMIENTO DEL AIRE ACONDICIONADO

Esto comprende:

Toma de datos iniciales:

Esta labor se desempeña

bajando el aire acondicionado y

chequeando su temperatura, fallas

internas de ambiente, posible

recalentamiento, entre otros. Así

se sabrá cuál es su problema inicial o

prevención que hay que tener para que esto no ocurra.

Retirar tapas de servicio:

Esta parte del mantenimiento se realiza de forma muy suave con un

destornillador o llave según el tipo de aire acondicionado.

Retirar filtros:

Al retirar los filtros del

aire se debe tener mucho cuidado

de no romper o soltar cables

internos.

Corriente eléctrica:

Se verifica la toma de

corriente y medición de voltaje

para su estable funcionamiento.

Lavado de serpentines:

El lavado de serpentines de evaporador y condensador se hará con un

paño húmedo frotando cada rincón de estos para quitar exceso de polvo y

suciedad.

Lavado de bandejas:

El lavado de bandejas de conteo y drenaje se hará con suavidad y

cuidado de no partir sus partes.

Lavado de filtros de aire:

Frotando cada una de las aletillas del filtro del aire se obtendrá máxima

limpieza y buen funcionamiento del aire al momento de su uso.

Revisión de motores:

En esta parte del

mantenimiento se realiza una

revisión interna con linterna

Al motor, compresor y motor

ventilador del aire

acondicionado impidiendo

cualquier falla de este.

Revisión de circuitos eléctricos:

Se verifica la conexión de cada uno de los circuitos del sistema y se

hace una verificación de no tener posibles cortos.

Lubricación de motores:

Se hace una limpieza a los motores de ventilación en cada una de sus

aletillas.

Desincrustación de serpentines:

En este paso se le agrega

un líquido desincrustante para

facilitarnos el desarme de estos.

Cuando lo requiere

Pintura en partes internas:

Se pinta suavemente con

anticorrosivo.

Impermeabilización de bandejas:

Esta última labor comprende el cubrimiento de partes internas y partes

externas del aire acondicionado para evitar humedad u otros daños. Por último

se le agregan tapas de servicio, serpentines u otros filtros para su nuevo

funcionamiento.

MANTENIMIENTO DE LOS SISTEMAS DE ASCENSORES

Los procesos que se deben realizar y que se pueden ver en las instrucciones de

mantenimiento de ascensores para mantener un artefacto de este tipo bajo el mejor

cuidado posible, se reflejará no solo en el funcionamiento del mismo, sino también en

la vida útil y la duración del ascensor, además un buen mantenimiento hará que el

mismo no presente fallas, o al menos no tantas como podría hacerlo un ascensor que

no recibe mantenimiento de ningún tipo, aunque esto es prácticamente imposible

teniendo en cuenta que existen reglamentaciones en las cuales es obligatorio realizar

al ascensor ciertos procesos de mantenimiento para evitar accidentes en los cuales se

puedan ver involucradas personas que utilicen el ascensor.

Las instrucciones de

mantenimiento de ascensores pueden

abarcar muchas partes, o muchos

sistemas que componen un elevador,

es decir, mantenimientos a la parte

mecánica, mantenimientos a la parte

electrónica, o eléctrica, o

simplemente a la estructura del

ascensor en sí, es decir, los

componentes de la cabina, u otros

elementos, como los botones de comando instalados en cada piso, o en la cabina

misma. Además debemos tener en cuenta que muchos ascensores cuentan con una

sala de máquinas en las cuales se encuentras ciertos elementos que son esenciales

para el funcionamiento del ascensor.

Ya que desde estas salas prácticamente se puede controlar la cabina en casos

de emergencia y además en las mismas se encuentra todo el sistema operativo, por lo

que es de extrema importancia también realizar los procesos de mantenimientos

adecuados a estos sistemas.

Es importante mencionar que la gran mayoría de los ascensores instalados en

toda clase de edificios, ya sea de tipo residencial, un edificio de oficinas o hasta un

hotel, cuentan con un servicio técnico especializado en el miso, que también tiene sus

propias instrucciones de mantenimiento preventivo de ascensores de la clase que

encontramos en el edificio, ya que es muy importante mencionar que existen muchas

clases de ascensores, y cada uno de los mismos requiere de sus propios procesos de

cuidado.

Para empezar se debe de tener en cuenta la diferencia entre ascensores

hidráulicos y eléctricos, que radica en la manera en la cual obtienen energía para su

movimiento, que al ser una utilizando la electricidad, y otra mediante el uso de

aceites que proporcionan movimiento, esto es denominado oleodinámica, los

ascensores cuentan con estructuras totalmente distintas.

Aunque quien lo utiliza no lo nota, ya que solo ve una cabina regular que

asciende y desciende de forma vertical a lo largo de un edificio, para quienes cuentan

con las instrucciones de mantenimiento preventivo de ascensores es muy importante

saber de qué tipo de ascensor se trata, ya que ambos requieren procesos de

mantenimiento muy distintos.

Mientras que los ascensores eléctricos requieren de una revisión de todo su

sistema eléctrico, los ascensores hidráulicos, que es como se denominan a los que

utilizan la oleodinámica, requieren por supuesto cambio de aceite, revisión de la

estructura mecánica, que igualmente es muy importante en ambos tipos de

ascensores, ya que al fin y al cabo sin importar la forma de energía que utilicen para

el movimiento, se requieren de muy precisas instrucciones de mantenimiento

preventivo de ascensores en su parte mecánica, que consta de los cables que lo

sostienen, y el conjunto de elementos que permiten que los cables tiren o suelten el

ascensor de acuerdo a la maniobra que tenga indicada la cabina para realizar.

Las instrucciones de mantenimiento preventivo

de ascensores puede abarcar muchas áreas o partes de

este artefacto, de todas maneras es muy importante que

se lleven a cabo periódicamente todos los procesos, ya

sea de mantenimiento de la cabina, de la parte mecánica

o eléctrica que son totalmente fundamentales, o de la

sala de máquinas, también muy importante. En caso de

que el ascensor que se encuentre instalado en el edificio

no cuente con un servicio mecánico especial que sea

provisto por la empresa que se dedicó a instalar el

ascensor.

Siempre se pueden encontrar muchos

especialistas de ascensores que cuentan con todos los procesos e instrucciones de

mantenimiento preventivo de ascensores de todo tipo, ya sea que cuenten con

sistemas operativos diferentes, o que se trate de ascensores especiales como sucede

con los panorámicos, o los montacargas utilizados en construcciones para elevar a

pisos muy altos materiales y herramientas de construcción, así como también obreros

que trabajen en la edificación. Las instrucciones de mantenimiento preventivo de

ascensores por supuesto variaran, pero la gran mayoría de las empresas o de servicios

técnicos profesionales se encuentran totalmente capacitados para realizar cualquier

tipo de proceso, de todas maneras es importante que a la hora de instalar un ascensor

consultar con la empresa que tipos de servicios mecánicos ofrecen, y en caso de no

ofrecer que den recomendaciones acerca de esto. Por ello es que las instrucciones de

mantenimiento preventivo de ascensores son tan importantes a la hora de adquirir e

instalar un elevador.

El no exceder la carga, cuidar la cabina y no forzar los mecanismos del

aparato son responsabilidad de los propietarios

y usuarios. La conservación en buen estado de

los ascensores es una obligación de la

comunidad de propietarios que debe velar por

el perfecto funcionamiento de estos aparatos.

No obstante, como para ello debe valerse de

una empresa de mantenimiento que realice las

revisiones oportunas de forma que se cumplan

todas las condiciones técnicas de seguridad,

muchas veces se delega toda la responsabilidad

a la empresa y se dejan de lado las advertencias

de los técnicos sobre su regulación y ejecución.

Así, pues, es casi una constante que la

carga máxima prevista, en la práctica, sea

excedida y los desniveles en las paradas sean

pronunciados debido a que las modificaciones

hacen insuficiente la resistencia del aparato. De

este modo se alteran negativamente las condiciones de funcionamiento y en ocasiones

se hace necesaria la intervención de personal de mantenimiento para la reposición.

Estos inconvenientes suelen afectar a los usuarios al privarlos del servicio del

ascensor, porque el hábito indebido de exceder el peso a transportar, trae

consecuencias peores que la señalada, que van desde la repercusión económica -ya

que genera un desgaste prematuro e incorrecto de la instalación- hasta graves

problemas que eventualmente pueden comprometer la seguridad de los usuarios y

hasta atentar contra la vida.

No son pocas las veces que por exceso de peso se origina la deformación de

algún elemento de la cabina, y aunque las consecuencias suelen plantearse como

imprecisas, siempre pueden dar resultados graves. Por tanto, para una prestación

razonable y adecuada utilización, la carga máxima no debe superar la indicada.

Todo usuario debe saber que

ninguna puerta de los ascensores debe

abrirse si en ese nivel no se encuentra la

cabina detenida; ni tampoco es

conveniente, para su detención, colocar

el pie en su extremo inferior, porque

estas actuaciones ponen en riesgo el

funcionamiento apropiado y el cuidado

que debe prodigarse a estos elementos.

Actuar anticipadamente. Dentro

del conjunto de dispositivos que componen la instalación de un ascensor hay algunos

que hacen a la seguridad y están destinados a actuar sólo en emergencias, es decir,

cuando otros componentes -los de acción permanente e imprescindibles para el uso-

por alguna razón fallan y ponen en peligro al equipo y a los usuarios.

Es el caso de los botones de alarma, a los que muchas veces se les desatiende,

ya que, en condiciones normales de uso del ascensor son innecesarios. Lo dramático

es descubrir que están fuera de servicio o actúan defectuosamente en el momento en

que la coyuntura los convierte en protagonistas, refiere. Por esta razón, se debe

efectuar un mantenimiento preventivo y no esperar una emergencia. Precisamente,

“es la diferencia que hay entre que se actúe o no anticipadamente, lo que determina la

posibilidad de un accidente o evitarlo y el daño o no a pasajeros y equipos”.

De aquí el valor de comprender que

cada uno de los elementos es prioritario

para el funcionamiento seguro de la

instalación y, ante la menor falla, proceder a

la reparación o reemplazo según

corresponda, por intermedio de empresas

capacitadas. En este sentido, recomienda

elegir con cuidado la que mejor se adecue a

las necesidades del condominio y exigir

periódicamente el control de buen

funcionamiento. Finalmente, se recomienda

evitar reemplazos que no se ajusten estrictamente, desde el punto de vista de las

características técnicas y de calidad, a los del diseño original.

No exceder la carga, cuidar la

cabina y no forzar los mecanismos del

aparato son responsabilidad de los

propietarios y usuarios. La conservación

en buen estado de los ascensores es una

obligación de la comunidad de propietarios

que debe velar por el perfecto

funcionamiento de estos aparatos. No

obstante, como para ello debe valerse de

una empresa de mantenimiento que realice

las revisiones oportunas de forma que se

cumplan todas las condiciones técnicas de

seguridad, muchas veces se delega toda la responsabilidad a la empresa y se dejan de

lado las advertencias de los técnicos sobre su regulación y ejecución.

Así, pues, es casi una constante que la carga máxima prevista, en la práctica,

sea excedida y los desniveles en las paradas sean pronunciados debido a que las

modificaciones hacen insuficiente la resistencia del aparato. De este modo se alteran

negativamente las condiciones de funcionamiento y en ocasiones se hace necesaria la

intervención de personal de mantenimiento para la reposición. Estos inconvenientes

suelen afectar a los usuarios al privarlos del servicio del ascensor, porque el hábito

indebido de exceder el peso a transportar, trae consecuencias peores que la señalada,

que van desde la repercusión económica -ya que genera un desgaste prematuro e

incorrecto de la instalación- hasta graves problemas que eventualmente pueden

comprometer la seguridad de los usuarios y hasta atentar contra la vida.

No son pocas las veces que por exceso de peso se origina la deformación de

algún elemento de la cabina, y aunque las consecuencias suelen plantearse como

imprecisas, siempre pueden dar resultados graves. Por tanto, para una prestación

razonable y adecuada utilización, la carga máxima no debe superar la indicada.

Todo usuario debe saber que ninguna puerta de los ascensores debe abrirse si

en ese nivel no se encuentra la cabina detenida; ni tampoco es conveniente, para su

detención, colocar el pie en su extremo inferior, porque estas actuaciones ponen en

riesgo el funcionamiento apropiado y el cuidado que debe prodigarse a estos

elementos.

De aquí el valor de comprender que cada uno de los elementos es prioritario

para el funcionamiento seguro de la instalación y, ante la menor falla, proceder a la

reparación o reemplazo según corresponda, por intermedio de empresas capacitadas.

En este sentido, recomienda elegir con cuidado la que mejor se adecue a las

necesidades del condominio y exigir periódicamente el control de buen

funcionamiento. Finalmente, se recomienda evitar reemplazos que no se ajusten

estrictamente, desde el punto de vista de las características técnicas y de calidad, a los

del diseño original.

BIBLIOGRAFÍA

MANTENIMIENTO DEL AIRE ACONDICIONADO.

Moncada J., Moreno D., Quintero K. A. y Rujeles B. Mayo de 2010.

http://es.slideshare.net/guest4709eb/manual-de-mantenimiento-del-aire-

acondicionado.

Consultado el 15 de Septiembre de 2015.

INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO DE ASCENSORES.

Grupo Páginas Amarillas CANTV. Junio de 2010.

http://www.pac.com.ve/index.php?option=com_content&view=article&catid=

67&Itemid=76&id=4834

Consultado el 15 de Septiembre de 2015.

MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS.

Chunc Juan. Junio de 2010.

http://es.slideshare.net/paviruchi/mantenimiento-de-edificios.

Consultado el 15 de Septiembre de 2015.