LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE BOGOTÁ IX SIMPOSIO ...
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Curso de desarrollo profesionalDIMENSIÓN JURÍDICA DE LAS
POLÍTICAS DE SUELO
Medellín (Colombia), Mayo 2-6 de 2011
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Adquisición pública de sueloAlternativas a la expropiación
María Mercedes Maldonado C.Profesora e investigadora Instituto de Estudios
Urbanos, Universidad Nacional de Colombia
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CESIONES (¿Donaciones?)
• Porciones de suelo que tienen el deber de ceder los propietarios de suelo cuando promueven una actuación de urbanizaciónpara poder construir
• Se destinan a la conformación de vías, espacio público o equipamientos
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CESIONES
• Discusiones desde el punto de vista jurídico:
• ¿Constituyen una expropiación sin indemnización?
• ¿Proceden para espacios locales o de proximidad solamente o también para vías o equipamientos generales –externos a la actuación?
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• CESIONES
• Son obligatorias pero no gratuitas
• Consisten en una contraprestación que debe cumplir el propietario por la autorización de construir
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• Urbanizar es más una obligación que un derecho
• Las cesiones hacen parte del proceso de urbanización - conversión de suelo rural en urbano: Parcelación
• o reurbanización –o transformación de espacios urbanos
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• División entre espacios públicos y privados
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Cesiones
• Extensión superficiaria de las cesiones
• ¿Cómo se determina?
• Porcentajes • Estándares – Puede ser en relación con el
número de viviendas, de personas o de Mt2 construidos
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• ¿O una combinación entre un porcentaje mínimo que adiciona según estándares?
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Cesiones
• Criterio de calidad de vida que justifica la obligación urbanística
• Destinación efectiva al espacio público
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Cesiones – problemas de su determinación mediante porcentajes
• Ejemplo: Operación Usme (800 has brutas) - Cálculo de necesidades de suelo para equipamientos educación
Se tiene en cuenta: • No. de niños en edad escolar por hogar• Distribución etarea de la población en Usme• Mts 2 de construcción por niño• Suelo requerido• En Usme se requieren por lo menos 70 hectáreas
para equipamientos educativos
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CÁLCULOS DE ESTÁNDARES MESA REGIONAL, APLICADO A OPERACIÓN USME
TEMA Descripción / Un Indicador/Habitantes Cupos Area Predio
M2 Area Total Ha
Preescolar 1/1500 90 800 15,20 Primaria 1/4250 500 2.500 16,76 Secundaria 1/6800 1.000 8.000 33,53 Capacitación Superior 1/34000 1.000 50.000 41,91
Puestos de Salud 1/6000 390 1,85
Centros de Salud 1/15000 1.230 2,34 Hospital Nivel 1 1/300.000 8.250 0,78
TOTAL 112,38
Tramites y Pagos 1/50.000 10.000 5,70 Servicios de Justicia 1/100.000 10.000 2,85
TOTAL 8,55
TOTAL GENERAL 120,93
Educación
Salud
Institucional
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CÁLCULO DE SUELO PARA EQUIPAMIENTOS
POT de Bogotá
ANU = 601 Ha x 8% = 48,08 Ha / 200.000 Hab. = 2,4 m2/Hab.
Mesa Regional – Operación Nuevo Usme
ANU = 601 Ha x 20% = 120,93 Ha / 200.000 Hab. = 6 m2/Hab.
Ejemplo CRITERIOS PARA EL CÁLCULO
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Cesiones en densificación
• Cobro de cesiones locales en los procesos de redesarrollo o densificación
• Posibilidades de implementación: • El Plan de ordenamiento define un porcentaje
obligatorio o un estándar (xxx Mt2 por habitante o por Mt2 de construcción)
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Cesiones en densificación
• Como no se puede establecer en el mismo terreno el propietario puede pagar en dinero
• Establecido de acuerdo con el avalúo catastral• O con un precio comercial que se establezca
por zonas
• Los dineros van a un fondo cuenta independiente, que no hace parte de los ingresos corrientes
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Cesiones en densificación
• O a un fideicomiso dirigido por una junta público-privada
• El Plan define zonas donde se utilizarán los recursos provenientes de las cesiones y ubica zonas para parques o equipamientos
• Se compran los terrenos y se realizan las obras
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Cesiones o aportes de suelo para vías, parques o equipamientos de carácter general
• Vías arterias o generales
• Espacio público o equipamientos externos a la actuación
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Cesiones para vias arterias o estructurantes
• Opción 1: Se establece una cesión igual para cualquier tipo de terreno – Por ejemplo un 7%
• Se puede entregar el suelo en la misma zona del proyecto – si coincide con el trazado vial
• O un pago en dinero a un fondo que se encarga de comprar el suelo
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• Las obras se pueden financiar con contribución de mejoras o hacer una distribución similar del costo de las obras de manera equitativa entre todos los propietarios
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• Otra alternativa
• - Se calcula todo el suelo necesario para las vías arterias o estructurantes y para parques y equipamientos también de carácter general
• Ejemplo: en un área de 450 hectáreas puede ser 50 hectáreas
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- La extensión superficiaria total (aproximadamente 50 hectáreas) se distribuye entre el suelo correspondiente al área útil y las cesiones serán calculadas de la siguiente manera:
• Ejemplo para una ciudad colombiana, se deben establecer cálculos y criterios particulares en cada caso
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Uso Obligación – Cesión urbanística
Viivienda interés prioritario (Menos de US 18.000)
No aporta
VIS (entre US 18.000 y 36.000)
0,10 Mt2 de suelo por cada metro cuadrado construido
Vivienda entre US36.000 y US 90.000
0,20 Mt2 de suelo por cadametro cuadrado construido
Vivienda de más de US 90.000
0.50 Mts2 por cada metro cuadrado construido
Comercio en zonas de VIS y VIP
0.25 Mts2 por cada metro cuadrado construido
Comercio , servicios, industria
1 Mts2 por cada metro cuadrado construido
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TABLA PARA LA APLICACIÓN DE APORTES DE SUELO, DECRETO PLANES PARCIALES DE BOGOTÁ
Cesiones urbanísticas obligatorias
PRODUCTO INMOBILIARIO TIPO
VIVIENDA PRECIO VIVIENDA
SMMLV
I.C. Resultante
/ ANU
Cesión mínima
local (% de ANU)
Cesión de suelo para
componentes de cargas generales
(M2/Ha ANU)
VIVIENDA MINIMA 0 50 1,0 25% 0
VIP 50 65 1,0 25% 0
VIS 65 135 0,8 25% 0
TIPO 3 135 170 1,0 25% 833
TIPO 4 170 300 1,2 25% 1250
TIPO 5 300 540 1,4 25% 1667
TIPO 6 >540 1,4 25% 1667
COMERCIO
ZONAL Hasta 2.000 m2 0,4 25% 1000
URBANO 2.000 a 6.000 m2 0,6 25% 2000
METROPOLITANO Mas de 6.000 m2 0,6 25% 2000
SERVICIOS
1,0 25% 1600
INDUSTRIA
0,5 25% 1000
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Explicación al cuadro: ANU: Quiere decir Area neta urbanizable, o sea área bruta menos suelo destinado a áreas protegidas y vías, espacios libres y equipamientos estructurantes
El precio de las viviendas está indicado en salarios mínimos legales mensuales (Para 2011 equivale ese salario a US 280)
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EJEMPLO, tomado de una presentación de la Secretaria de Planeación de Bogotá
1. DEFINICIÓN DE LOS BENEFICIOS CON BASE EN LA NORMATIVA Y EL MERCADO
•Uso: VIVIENDA Área Neta Urbanizable: 10.000 m2•Área construida: 16.000 m2 Área útil: 6.000 m2•Precio de venta: 200 SMLV
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EJEMPLO
2. CLASIFICACIÓN SEGÚN PRODUCTO INMOBILIARIO TIPO
Cesiones urbanísticas obligatorias
PRODUCTO INMOBILIARIO TIPO
VIVIENDA PRECIO VIVIENDA
SMMLV
I.C. Resultante
/ ANU
Cesión mínima
local (% de ANU)
Cesión de suelo para
componentes de cargas generales
(M2/Ha ANU)
VIVIENDA MINIMA 0 50 1,0 25% 0
VIP 50 65 1,0 25% 0
VIS 65 135 0,8 25% 0
TIPO 3 135 170 1,0 25% 833
TIPO 4 170 300 1,2 25% 1250
TIPO 5 300 540 1,4 25% 1667
TIPO 6 >540 1,4 25% 1667
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AVEN
IDA
B
OYA
CÁ
EJEMPLO
PLANES PARCIALES DE SUBA
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PLAN PARCIAL TOMILLAR
17753 M2
PLAN PARCIAL CERRITO
4940 M2
PLAN PARCIAL ALTAMIRA
3755 M2
PLAN PARCIAL SIRENA
3043 M2
CARGAS GENERALES
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• Otra alternativa: Transferencia de derechos de construcción y desarrollo
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Ejemplo: Un proyecto de redesarrollo basado en un gran parque y equipamientos
El ámbito total de reparto
Todos los suelos localizados dentro del área delimitada de la operación: 1,585,765 m2
(158.5 Ha) y se divide en dos tipos de zonas: Generadoras de derechos transferibles, que tiene una extensión de 42.3 has y Receptoras, con una extensión de 116.2 has.
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• A los terrenos localizados en las zonas generadoras se les asigna un Índice de construcción - IC de 1 calculado sobre toda el área
• Así se calculan los derechos transferibles, porque los propietarios no podrán usar ese índice ya que sus terrenos se destinan a parques
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• y a los terrenos localizados en las zonas receptoras un IC básico de 1.2 sobre área útil actual.
• La diferencia tiene por objeto financiar las cargas locales
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• La edificabilidad total resultante de los índices de edificabilidad asignados a las dos zonas es de 1,802,661 m2, y para efectos de una distribución equitativa del precio del suelo, se descompone así:
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• 1.377.890 m2 para el conjunto de propietarios de inmuebles receptores (con un I.C de 1.2)
• 422.875 m2 para el conjunto de propietarios de las áreas generadoras
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• No obstante, la norma permite una edificabilidad máxima de 2,758,203 m2.
• IC máximo: 3 – Existe un margen suficiente para generar demanda por los derechos transferibles
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• Incluso cuando se hayan utilizado los derechos de los propietarios de las zonas generadoras el municipio puede vender directamente los derechos y obtener recursos para realizar las obras del parque
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AMBITO DE REPARTO
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CASTAÑEDA ARQUITECTOS ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ
I C D R
DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁContrato 488 de 2008 REFORMULACIÓN
ÁREAS GENERADORAS Y RECEPTORAS DE DERECHOS TRANSFERIBLES DE CONSTRUCCIÓN
Áreas Generadoras (IC 1.0 sobre la totalidad del área)
Áreas Receptoras (IC 1.185 sobre área útil)
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• Se otorga, en términos de gestión del suelo, un índice básico: Ejemplo índice de construcción de 0,5 o de 1 sobre área útil
• Pero la norma asigna un índice máximo de 3
• El propietario que quiera construir más de 0,5 o de 1 debe comprar a la municipalidad el adicional
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• Cada metro cuadrado de edificabilidad, clasificado en usos y en suelo que compre lo paga al valor residual – o incidencia sobre el suelo de construir ese metro cuadrado adicional
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ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ
C D RIPOSIBLES ESCENARIOS DE TRANSFORMACIÓN 1
DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁContrato 488 de 2008 REFORMULACIÓN
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CASTAÑEDA ARQUITECTOS ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ
C D RIPOSIBLES ESCENARIOS DE TRANSFORMACIÓN 4
DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁContrato 488 de 2008 REFORMULACIÓN
“UNA CENTRALIDAD URBANA VERDE E INTEGRADORA, GENERADORA DE MÚLTIPLES OPORTUNIDADES”
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CASTAÑEDA ARQUITECTOS ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ
I C D R
DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁContrato 488 de 2008 REFORMULACIÓN
MEGAPARQUE: Paseo del río
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CASTAÑEDA ARQUITECTOS ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ
EQUIPAMIENTOS, SERVICIOS Y VIVIENDA ALREDEDOR DEL PARQUE I C D R
CONCURSO DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁContrato 488 de 2008
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Reajuste de terrenos
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REAJUSTE DE TIERRAS
• (1) Designación de áreas específicas donde es obligatoria o posible la asociación entre propietarios de suelo
• (2) Formulación de un plan –parcial- que defina los espacios para usos colectivos (areas protegidas, vías, áreas recreativas, equipamientos sociales) y los destinados a desarrollos constructivos
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REAJUSTE DE TIERRAS• (3) Estimación del costo de urbanizar y del
precio final de los lotes que se destinan a la edificación
• 4) Determinación del porcentaje de lotes que serán vendidos para financiar la urbanización, por una agencia especializada o por un fideicomiso
• (5) Pago a los propietarios de tierra con lotes urbanizados. No se destinan recursos presupuestales ni a comprar suelo ni a financiar la urbanización
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REAJUSTE DE TIERRAS
• Puede ser desarrollado directa y voluntariamente por los propietarios
• O ser establecido de manera obligatoria por la autoridad pública
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Reajuste de terrenos
• Consiste en englobar diversos lotes de terreno para luego subdividirlos en forma más adecuada y dotarlos de obras de infraestructura urbana básica, tales como vías, parques, redes de acueducto, energía eléctrica y teléfonos.
• Puede incluir cesiones locales y generales
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Integración inmobiliaria
• Proyectos de integración inmobiliaria en zonas, áreas e inmuebles clasificadas como de desarrollo, redesarrollo y renovación urbana, con el objeto de reunir o englobar distintos inmuebles para subdividirlos y desarrollarlos, construirlos, o renovarlos y enajenarlos
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Ejecución
• Entidades privadas o asociaciones público-privadas adelantan los proyectos relacionados con estos inmuebles mediante acuerdos de asociación, contratos de sociedad o fideicomisos que celebren con los propietarios de las tierras
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• Al propietario se le paga el inmueble aportado más las utilidades o participaciones que genere el proyecto preferiblemente con los lotes restantes de la subdivisión, provistos de la infraestructura urbana básica, o en inmuebles construidos dentro del proyecto respectivo
• La entidad gestora puede venderlos en su nombre y pagarle
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• Valor inicial de los inmuebles: según la situación y normas antes de la operación.
¿Qué se paga al propietario?
Precio final del suelo Menos los costos de su urbanización o reurbanización
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• ¿Cómo se establece el precio final del suelo?
• Como un promedio de los distintos usos y edificabilidades autorizados
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• Supongamos un suelo rural
• Precio antes: US 1/ Mt2
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CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADO
Tipo de uso Área útil
Valor por m2US
TotalUS
Res. V.I.P. con actividad econoc 350.000 40 14.000.000
Residencial. V.I.P. 500.000 30 15.000.000Comercio Local 485.417 80 38.833.360Residencial V.I.S. 900.000 75 67.500.000Comercial 300.000 200 60.000.000Residencial 550.000 130 71.500.000Equipamentos 231.420 60 13.885.200Industria 150.961 40 6.038.440Otros 137.333 60 8.239.980TOTAL : 601 hectáreas 3.605.131 294.996.980
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Distribución de cargas y beneficios
• Area total: 800 hectáreas• Area neta urbanizable: 601 hectáreas• Area útil: 360 hectáreas
• Costo de urbanización: US 40 por Mt2 de área neta urbanizable: US 204.400.000
• Valor total suelo • urbanizado: US 295.000.000
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Distribución de cargas y beneficios
• Diferencia:
• Valor suelo urbanizado – Costo urbanización: • US 54.596.980
• Valor al que se paga cada metro cuadrado de suelo del área neta urbanizable: US 9
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• Todos reciben lo mismo independientemente
Del uso final del suelo que aporta, puede ser área protegida, parque, vivienda social del menor precio, comercio o vivienda de altos ingresos
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• Una plusvalía de US 8/Mt2 de área neta urbanizable y de US 6,80/Mt2 sobre el área total
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• Derecho de preferencia