Limites y Limitaciones
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1
Universidad de Costa Rica
Facultad de Derecho
Catedra de Derecho Constitucional
Derecho Constitucional IV
Límites y limitaciones a la propiedad privada en el Derecho
Urbanístico.
Estudiante
Youser Arias Piedra
Profesor
Dr. Oscar González Camacho
II Ciclo - 2015
2
Índice.
Introducción--------------------------------------------------------------------------------------------3
Historia y fundamento de la propiedad privada-------------------------------------------
3
Origen e historia de los límites y limitaciones---------------------------------------------4
Diferenciación entre límites y limitaciones------------------------------------------------------
8
Limites----------------------------------------------------------------------------------------------8
Limitaciones--------------------------------------------------------------------------------------
10
Interés social de la propiedad como legitimante de los límites y limitaciones--------
11
Propiedad privada y derecho urbanístico------------------------------------------------------
14
Límites y limitaciones en el derecho urbanístico actual-------------------------------
16
Análisis de la legitimación de las municipalidades de regular límites y
limitaciones---------------------------------------------------------------------------------------
22
Conclusiones-----------------------------------------------------------------------------------------23
Bibliografía--------------------------------------------------------------------------------------------25
3
Introducción
En el presente trabajo vamos a abarcar los temas de los límites y limitaciones
sobre la propiedad privada con énfasis especial en el derecho urbanístico,
sabemos que este es un tema con gran amplitud y trataremos de abarcarlo de la
manera más amplia posible con el fin de poder dilucidar con mayor exactitud toda
la problemática jurídica que confluye alrededor del tema. Creemos necesario antes
de empezar a realizar el fondo del trabajo, definir de antemano algunos aspectos
que nos pueda ayudar a tener una mejor claridad de lo discutido en el presente
escrito. Queremos iniciar explicando el origen de la propiedad privada y su
fundamento jurisdiccional y social; posteriormente trataremos de abarcar el origen
e historia de los límites y limitaciones a la propiedad y hacerlo específicamente en
cuestiones del derecho urbanístico.
Historia y fundamento de la propiedad privada
El derecho a la propiedad es un derecho de gran antigüedad el cual mediante el
proceso de irradiación del derecho ha llegado a nuestro ordenamiento jurídico, sin
embargo, este derecho ha ido mutando con el tiempo hasta convertirse en lo que
es hoy. El derecho a la propiedad es regulado en nuestra constitución
específicamente en el artículo 45, pero dicha regulación no es original de nuestra
constitución política, sino que el derecho a la propiedad ha existido durante un
gran periodo de tiempo de nuestra civilización, a tal punto que podemos vincularlo
con la antigua Roma.
4
Es necesario aclarar que en la Roma antigua el derecho de propiedad podía
considerarse como un derecho absoluto sobre el predio en cuestión y no se
aceptaba injerencia del exterior, era únicamente el propietario el titular de todo
derecho sobre el bien, a tal punto que llego a considerarse una potestad dada por
el orden público de manera negativa, cuando nos referimos a que era dado de
manera negativa queremos decir que el orden público no daba la potestad como
tal al propietario, sino, obligaba a los terceros a abstenerse de cualquier injerencia
sobre la propiedad privada. Iglesias nos expone en su libro algunas ideas de cómo
se consideraba la propiedad privada en el derecho romano antiguo, el cual
establece que se refería a un señorío del propietario sobre la cosa. (Iglesia, 2001)
A este criterio se ha referido el autor ya mencionado estableciendo las condiciones
de la propiedad en la antigua Roma, dice el autor:
En la primera hora fue el poder. Y el poder se proyectó sobre las cosas con
fuerza superior y distinta a la que es propia de la avanzada idea
patrimonialística. El <<yo mando>> precedió a cualquier noción de ejercicio
de un derecho timbrado por la nota económica –absorbente y
decisivamente definidora– de <<patrimonio>> (Iglesias, 2001)
Lo que el autor nos quiere decir en el texto anterior, es, no había derecho en la
antigua Roma que tuviera más peso que el derecho a la propiedad siendo este un
derecho absoluto que se ejercitaba con toda autonomía por parte del propietario,
sin embargo, en los años posteriores este derecho iba a empezar a ser diezmado
por las cuestiones de las limitaciones y limites que nos atañen en este trabajo.
Lo que a nosotros concierne podemos concluir este apartado con la idea de que la
propiedad privada se fundamenta en un principio de libertad de las personas y la
consecuente radiación de esta libertad a todo bien o derecho que fuera de la
persona que es libre, es decir, la propiedad privada no es más que una
representación en el espacio de la libertad que gozaban las personas en la antigua
Roma y en principio esta libertad de disposición es a su vez una limitación a las
potestades de imperio del orden público en cuestión. Consecuentemente, hasta
este punto, podemos decir que cualquier injerencia que tuviese el estado en la
5
propiedad privada sería una injerencia en el ámbito de la libertad y de la privacidad
de la persona, rompiendo así los principios en los que se fundó la civilización
Romana antigua.
Origen e historia de los límites y limitaciones
Nuevamente para poder hablar de los orígenes y la historia de los límites y las
limitaciones a la propiedad privada es necesario remontarse a la antigua Roma, a
pesar de lo que mencionamos en párrafos anteriores sobre la absolutidad de la
propiedad privada en Roma. Sabemos que la propiedad privada en Roma no fue
algo que perduro por mucho tiempo, pues, rápidamente se hizo necesario imponer
algunas limitaciones a este derecho absoluto sobre la propiedad con el fin de
satisfacer las necesidades de los demás dueños.
Cuando se tienen muchas personas que gozan de un poder absoluto sobre algo
se genera rápidamente conflictos entre estas personas, esto debido a que cada
una de las personas tiene un poder absoluto sobre algo y tarde o temprano este
poder absoluto va a entrar en conflicto con el poder absoluto de otra persona,
entonces, nace aquí un conflicto que debemos solucionar ¿si dos personas gozan
de un poder absoluto sobre su respectiva propiedad y estos poderes entran en
conflicto, como podemos dar solución al conflicto sin diezmar el poder de una de
las dos personas?
La pregunta anterior simplemente no tiene una respuesta que pueda satisfacer a
ambas partes, por cuestiones simplemente naturales no se puede satisfacer a dos
personas con intereses opuestos entre sí. Lo que queda entonces es diezmar el
derecho de una persona para satisfacer el derecho de otra persona, pero esto
significaría que estaríamos limitando la propiedad de una de las personas,
efectivamente es aquí donde surgen originalmente los límites y limitaciones a la
propiedad.
Como ya pudimos deducir, era el estado el que debía encargarse de dar solución
a estos conflictos, imponiendo con su poder de imperio las cuestiones necesarias
6
con el fin de suplir las necesidades de cada uno de los habitantes, está claro que
el estado debía, necesariamente, recurrir a la imposición de cargas en contra de
una de las personas en conflicto con el fin de satisfacer la necesidad del otro,
claramente no se le imponía limitaciones al estado de como determinar quién era
la persona que debía sufrir las cargas en cuestión, por lo cual en ese periodo de
tiempo tan temprano se dejaba a criterios de oportunidad el definir quién sería el
que debía sufrir los gravámenes sobre su propiedad.
Posteriormente se fue desarrollando con más certeza las cuestiones de los límites
y limitaciones a la propiedad privada, se empezaron a crear institutos abstractos
con el fin de que todo propietario que se encontrara en los mismos supuestos de
hecho se encontraran obligados a permitir las limitaciones en su propiedad.
Ejemplo de lo anterior seria las servidumbres rusticas que Iglesias define así:
La antigua servidumbre rustica -el paso, el acueducto- es usus, termino
siempre conexo al de potestas, y se adquiere por el usus. En el caso de
servidumbre rustica -la que permite el paso a través de la finca de otro o
bien la conducción de agua desde la finca de otro a la mía-, usus se refiere
al ejercicio de hecho de un poder, y también al poder mismo, una vez
consumada la capio, el asimiento o dominación titulada y definida, por el
manus. (Iglesias, 2001)
Podemos ver en lo que nos menciona el autor uno de los principales límites que
aún se conservan en el derecho contemporáneo, se trata de la servidumbre de
paso o acueducto, estos límites son definidos únicamente a los propietarios
específicos y no necesariamente debe recaer sobre cualquier persona que se
encuentre en condiciones específicas aunque lo pueda hacer, pues, si hay dos
propietarios y uno necesita la servidumbre y se cumplen los presupuestos
entonces el otro propietario debe permitir la servidumbre sobre su propiedad.
Debemos dejar claro que estos límites y limitaciones a la propiedad no constituyen
en si una eliminación a la propiedad del que soporta estos gravámenes, es decir,
la propiedad sigue siendo de la persona que soporta los límites y limitaciones, más
aun este únicamente traspasa lo que se podría considerar un derecho de uso
7
sobre propiedad ajena, lo que conlleva es que la persona beneficiaria del graven
no puede ejercer sobre esta como propietario, sino, únicamente como poseedor
de un derecho sobre el bien. Ni en la antigua Roma, ni en el derecho
contemporáneo se acepta que la propiedad se enajene producto de los límites y
limitaciones que se le imponga, y cuando estos gravámenes enajenen ya sea de
manera directa o indirecta se estaría entonces ante una expropiación y no así ante
un límite o una limitación, por lo cual la propiedad deberá ser indemnizada.
Hemos tratado ya el origen de las limitaciones a la propiedad privada, sin
embargo, lo que nos interesa precisamente en este trabajo es tratar el tema de los
límites y limitaciones que tienen como fundamente el interés público, los límites y
limitaciones que hemos tratado hasta aquí tiene como fundamento el goce privado
que las personas tiene sobre su propiedad, empero, sabiendo que nuestra
constitución política en su artículo 45 legitima estos gravámenes sobre la
propiedad en cuestiones de interés público, resulta de interés supremo analizar el
origen de este cambio ideológico que legitima la limitación a la propiedad privada.
Este tema en cuestión lo trataremos con mayor plenitud en las posteriores
páginas, sin embargo, consideramos de vital importancia definir desde este
momento los orígenes que dan una legitimación a los límites y limitaciones que
constituye el interés social, este origen lo podemos encontrar en la Francia
postrevolucionaria con la Declaración de los Derechos del Hombre y del
Ciudadano de 1789, la cual en su artículo 17 establece el interés social de la
limitación a la propiedad privada, sin embargo, en el mismo artículo se sustenta la
hipótesis de una propiedad inviolable, solamente se acepta limitaciones cuando el
interés público así lo necesite.1
Este principio fue recabado en nuestra constitución en el ya mencionado artículo
45, es cual establece la posibilidad de afectar la propiedad privada siempre y
cuando el interés público sea comprobado, dándole nuevamente un carácter
1 Artículo 17: Por ser la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie puede ser privado de ella,
salvo cuando la necesidad pública, legalmente comprobada, lo exija de modo evidente, y con la
condición de haya una justa y previa indemnización.
8
esencial a la propiedad privada y aceptando solo limitaciones de carácter social
con los cuales se pueda satisfacer un interés superior de la colectividad.2
Concluimos así este apartado, queda demostrado que la propiedad privada es un
derecho que se le ha dado a las personas a lo largo de las personas y representa
uno de los pilares más importantes de la libertad del ser humano, impone también
limitaciones al poder público sobre las injerencias que este puede hacer en el
marco de libertades de las cuales gozan todas las personas.
Definimos además el hecho de que la propiedad privada permite el
establecimiento de gravámenes sin que estos represente la enajenación de la
propiedad en cuestión y que estos límites se dieron en un primer momento para
satisfacer interés privados, sin embargo, estos límites y limitaciones fueron
evolucionando con el fin de dar cabida a la afectación por interés social de la
propiedad.
Diferenciación entre límites y limitaciones
Mucho hemos hablado en este trabajo de límites y limitaciones, sin embargo, aun
no queda claro cuál es la diferencia entre estos dos términos, por lo cual
tomaremos este capítulo para definir lo más certeramente estas diferencias y
poder hacer así de mejor compresión al lector este trabajo.
Mucho se ha hablado del tema de los límites y limitaciones a la propiedad privada,
más aun no se ha podido en establecer con claridad las diferencias de estos
términos, la doctrina de derecho público y la jurisprudencia nacional no han podido
hacer una clara distinción de ambos termino, pues, resulta de esencial necesidad
el establecer estas diferencias haciendo uso de lo que se ha establecido en la
doctrina y jurisprudencia, amalgamando estos criterios creemos que podremos
lograr definir de manera clara las diferencias entre ambos términos.2 Artículo 45: La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés
público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley. En caso de guerra o
conmoción interior, no es indispensable que la indemnización sea previa. Sin embargo, el pago
correspondiente se hará a más tardar dos años después de concluido el estado de emergencia.
9
Límites
Los límites han sido definidos por la doctrina como la frontera de la posibilidades
que tiene el propietario con respecto a su propiedad, es decir, como ya hemos
mencionado en páginas anteriores, la propiedad privada no tiene un carácter
absoluto en su aprovechamiento y uso, al menos en el derecho actual la propiedad
se encuentra con limites en su goce y disfrute, por lo cual, un propietario no está
en posibilidad de hacer uso de su propiedad de manera irrestricta, si se le
permitiese hacer estaríamos cayendo en un error de grandes magnitudes, pues, la
propiedad privada se convertiría en un estado soberano en el cual las personas
están legitimadas para hacer lo que quiere con ellas.
La Sala Constitucional se ha referido ya al tema de los límites, establece dicho
órgano jurisdiccional que los derechos fundamentales aceptan límites a su
ejercicio, siendo el derecho a la propiedad, el cual se encuentra consagrado en
nuestra carta magna, no de esos derechos fundamentales que aceptan los límites,
la Sala nos dice que los límites no se imponen por circunstancias específicas, sino
que los límites a la propiedad son intrínsecos al derecho de propiedad,
diferenciándolo así de las limitaciones que si son impuestas por circunstancias
específicas que son de interés regular.3
Es decir, los límites a la propiedad no son más que el sustento de esta, no son
imposiciones específicas dadas por el estado, sino que es requisito esencial para
el eficaz uso de la propiedad privada. No se podría aceptar un derecho a la
propiedad privada que no esté limitado por sí mismo en su contenido y sus
alcances. Claro está, estos límites no son definidos de manera iusnaturalista, sino,
se debe alcanzar una objetivación de estos límites mediante legislación, sin
3 Estos límites se refieren al derecho en sí, es decir, a su contenido específico, de manera tal que la
Constitución al consagrar una libertad pública y remitirla a la ley para su definición, lo hace para
que determine sus alcances. No se trata de restringir la libertad cuyo contenido ya se encuentra
definido por la propia Constitución, sino únicamente de precisar, con normas técnicas, el contenido
de la libertad en cuestión. (Sentencia 4857-94)
10
embargo, estas legislaciones van dirigidas hacia todas las personas por igual y no
hace distinciones, se trata de la voluntad del soberano para fijar los límites del
derecho a la propiedad que gozaran todas las personas.
Entonces, los límites a la propiedad privada no significa una injerencia del estado
como tal, sino, es el interés social que impone hacia todas las personas que gocen
de la propiedad privada límites con el fin de que todos los propietarios puedan
gozar de su propiedad sin tener que soportar injerencias indeseadas de parte de
terceros, al limitar las cosas que se puede hacer con la propiedad se está
contribuyendo a legitimar la propiedad privada en cuestión, pues, si se imposibilita
que las personas puedan ejercer de manera irrestricta su propiedad se podría
propiciar que este disfrute sin límites afecte la propiedad de las demás personas,
entonces, podemos decir que estamos antes medidas preventivas para poder
garantizar de la manera más amplia el disfrute de la propiedad privada.
Limitaciones
Distinto es el tema de las limitaciones a la propiedad, no se trata aquí de delimitar
el ámbito de acción que tienen las personas con respecto a su propiedad, sino, se
trata de limitaciones que se le imponen a personas especificas con el fin de
satisfacer una necesidad ulterior de la sociedad, estas limitaciones son las que
realmente regula la constitución en su artículo 45 estableciendo que por interés
público se podrá imponer limitaciones a la propiedad privada, no se trata entonces
de simples fronteras al uso de la propiedad, sino, se trata de limitaciones
concretas que se imponen a personas que se subsumen en un presupuesto de
hecho.
La Sala Constitucional se ha referido también al tema de las limitaciones, la sala
nos menciona que las limitaciones para que sean legitimas deben estar
establecidas en la constitución o al menos esta debe permitir que se impongan por
11
la vía legislativa, este último es nuestro caso, el articulo 45 define que se podrán
imponer limitaciones a la propiedad cuando el interés público así lo requiera.4
Entonces, queda claro que las limitaciones y limites si tienen diferenciaciones
importantes, por un lado los limites constituyen el marco en el cual el propietario
puede actuar, estos límites fundamentados en la coexistencia de los derechos
fundamentales de todas las personas, es decir, si permitiéramos el ejercicio
irrestricto de la propiedad privada este ejercicio terminaría afectando derechos
fundamentales de las personas. Por otro lado vemos las limitaciones como
imposiciones que hace el estado con el fin de satisfacer un interés público, estas
limitaciones van dirigidas a un grupo determinado o determinable de personas, es
decir, ciertas personas deben soportar estos gravámenes con el fin de garantizar a
la colectividad la satisfacción de un interés superior. Las limitaciones están
fundamentadas en que el interés colectivo debe privar sobre los intereses
individuales.
Interés social de la propiedad como legitimante de los límites y limitaciones
Es necesario realizar un análisis de la legitimación que tiene los límites y
limitaciones a la propiedad privada en el derecho actual. Es claro el hecho de que
cualquier decisión del estado debe estar legitimada para poder ser válida, esto es
uno de los principales principios de un estado de derecho, es decir, se quiere
eliminar de las decisiones estatales el arbitrio del funcionario, por lo cual, tanto los
límites y las limitaciones a la propiedad deben tener una legitimación valida que
haga de ellas algo aceptable por la sociedad.
4 Las limitaciones se refieren al ejercicio efectivo de las libertades públicas, es decir, implican por sí
mismas una disminución en la esfera jurídica del sujeto, bajo ciertas condiciones y en
determinadas circunstancias. Por esta razón constituyen las fronteras del derecho, más allá de las
cuáles no se está ante el legítimo ejercicio del mismo. Para que sean válidas las limitaciones a los
derechos fundamentales deben estar contenidas en la propia Constitución, o en su defecto, la
misma debe autorizar al legislador para imponerlas, en determinadas condiciones. (Sentencia
4857-94)
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Ya hemos mencionado en nuestro trabajo algunos criterios que legitiman la
posibilidad de estos gravámenes, también hemos mencionado la evolución que
han tenido por lo cual queremos recordar brevemente estas legitimaciones; en un
primer momento en la antigua Roma pudimos ver que las legitimaciones que se le
daba a los límites y limitaciones eran básicamente de carácter privado, esto quiere
decir que las limitaciones no eran por el interés público, sino que se basaban en el
interés de proteger la propiedad de las personas, es decir, permitir que todas las
personas pudieran gozar plenamente de su derecho a la propiedad, esto nos
recuerda un poco a la definición moderna del termino limite, básicamente lo que se
hizo en Roma fue constituir los límites que los propietarios tenían con respecto a
su propiedad, esto no quiere decir que no se dieran limitaciones como lo
entendemos ahora, sin embargo, estas limitaciones no iban dirigidas a satisfacer
un interés colectivo, sino más bien a satisfacer el derecho de propiedad absoluta
de un privado.
En lo que respecta a las limitaciones de carácter social, mencionamos que ellas
tienen su origen en al Francia postrevolucionaria específicamente con la
declaración que ya citamos en este trabajo, es aquí donde se da la legitimación a
las limitaciones inspirados en el interés colectivo. En este estado de la historia no
era ya el satisfacer intereses individuales una legitimante para poder poner
limitaciones a la propiedad, era necesario que hubiera un interés social
debidamente comprobado.
En Costa Rica seguimos la tesis de que es necesario que haya un interés público
comprobado para poder establecer limitaciones, así se refiere el artículo 45 de la
constitución, sin embargo, como ya mencionamos con respecto a los límites que
se le imponen a la propiedad privada responde a otros intereses, más aún
podemos decir que los limites que se le imponen a la propiedad privada en nuestro
país, responde realmente a la protección que da el estado al disfrute del derecho
fundamental de la propiedad privada, es decir, el fundamento legitimante para
imponer límites a la propiedad en Costa Rica es precisamente el asegurar que se
dé una coexistencia del derecho en las personas, esto quiere decir que se permite
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imponer límites al disfrute de la propiedad con el fin de asegurar que no se
transgredan los derechos de los demás ciudadanos.
Con respecto a los límites de la propiedad privada, la jurisprudencia es clara en
definir que el estado debe procurar poner las fronteras que las personas tienen
con respecto a su derecho, esto con el fin de poder asegurar que todas las
personas puedan gozar de manera igualitaria su derecho, es decir, la Sala
Constitucional es consistente en aceptar que un derecho irrestricto devengara en
conflictos entre las personas que ostenten el mismo derecho, en este caso el
derecho a la propiedad si este se tomara como un derecho absoluto dejaría de
manera abierta la posibilidad de que se generara conflictos.5 En razón a lo anterior
queda más que claro la vital necesidad de definir los límites que tiene una persona
con su derecho, pues nunca se podrá ejercitar un derecho de tal forma que afecte
el ejercicio de los derechos de otros.
En relación a las limitaciones la Sala Constitucional ha sido más clara al abarcar el
tema, define la Sala que es menester imponer limitaciones a la sociedad para
poder satisfacer las necesidades colectivas, es decir, la Sala mantiene la tesis de
que los intereses colectivos deben permanecer por encima de los intereses
individuales.6 Por lo cual el interés colectivo legitima las limitaciones que se le
5 Los derechos fundamentales de cada persona deben coexistir con todos y cada uno de los
derechos fundamentales de los demás; por lo que en aras de la convivencia se hace necesario
muchas veces un recorte en el ejercicio de esos derechos y libertades, aunque sea únicamente en
la medida precisa para que las otras personas los disfruten en iguales condiciones. (Sentencia
4857-94)6 …La anterior cita es extensa en ilustrar cómo esta Sala Constitucional ha ponderado el derecho a
la propiedad privada en su función social, para admitir el establecimiento de ciertas prohibiciones e
implantación de deberes, que deben ser observadas por el propietario para poder explotar la
propiedad forestal privada, la cual únicamente se puede hacer a través de los respectivos planes
de manejo, tramitando los permisos respectivos para el aprovechamiento del recurso forestal
(véase la sentencia de esta Sala No. 2006-17126). Está claro que la manera en que ha
evolucionado el concepto de propiedad privada, conlleva una mayor responsabilidad con la
explotación del bien, se ha superado el concepto clásico de dominio, de la posesión, uso y goce,
transformación y disposición del bien, sin más límites que la voluntad. Por las razones apuntadas
en el antecedente citado, el interés del Estado y de la comunidad internacional se encamina por
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puedan imponer a una propiedad, pues el interés colectivo deberá privar de
cualquier interés privado, nunca podríamos aceptar que un interés privado debe
ser respetado a ultranza, más aun cuando el proteger este derecho pueda afectar
el derecho de muchas más personas.
Podemos concluir este apartado diciendo que el tema de los límites y limitaciones
a la propiedad privada ha sido casi siempre legitimado con el interés público en
casos de las limitaciones y en caso de los límites es legitimado con la protección al
goce de los derechos fundamentales con igualdad por parte de todas las
personas, es decir, queda más que legitimado estas imposiciones que se hacen a
la propiedad, pues si no se hiciera así no podríamos asegurar una convivencia
social adecuada, más aun estaríamos entrando a un juego en el cual la persona
con más poder impondría sus interés a los demás, llegando a una especie de
dictadura de los derechos, por lo contrario el poder limitar los derechos de las
personas en función del interés colectivo viene a revalidar la posición democrática
del derecho.
Propiedad privada y derecho urbanístico
La propiedad privada ya es un tema que hemos tratado a lo largo de este trabajo,
ahora debemos abarcar el tema del derecho urbanístico y su relación con la
propiedad privada.
El derecho urbanístico es una rama del derecho con reciente aparición, sin
embargo, esto no quiere decir que las normas correspondientes al derecho
urbanístico no existieran desde antes de la creación de la rama en sí.
Debemos definir antes que es lo que entendemos por derecho urbanístico con el
fin de entender la relación del esta rama del derecho con el derecho fundamental a
resguardar los recursos naturales, otorgándoles protección y preservación para el uso de
generaciones presentes y futuras. En similar sentido, otra sentencia de esta Sala No. 1997-04350
establece con meridiana claridad que la propiedad privada en su concepción de derecho individual
debe complementarse con su función social, que no es sino en el interés social…. (Sentencia
7137-07)
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la propiedad privada, para esto seguiremos el criterio de Martínez, este autor
considera que el derecho urbanístico es una rama de derecho que establece las
normas que regularan el adecuado uso del espacio en la ciudades y regula la
forma en cómo se deben desarrollar estos asentamientos urbanos.
En nuestra opinión el derecho urbanístico es: el conjunto de normas
jurídicas, cuyo objeto es regular las conductas de los seres humanos que
inciden con el funcionamiento de las ciudades, para la adecuada
organización de su territorio y correcta operación de los servicios públicos,
con la finalidad de otorgar a sus moradores el hábitat requerido por la
dignidad de la humanidad. (Martínez, s.f)
Ya definido el concepto del derecho urbanístico es de esencial importancia
establecer que muchas de las regulaciones que hace el derecho urbanístico se
tratan realmente de límites y limitaciones a la propiedad privada, encontramos
aquí el primer acercamiento que tiene la propiedad privada con el derecho
urbanístico. Debemos tomar en cuenta que el derecho urbanístico a pesar de ser
una rama joven del derecho sus normas no lo son tanto, es decir, a pesar de que
no existía la rama como ahora, las normas de derecho urbanístico existieron
desde la antigua Roma
Es en Roma donde se empiezan a dar las primeras regulaciones de derecho
urbanístico, regulaciones que constituían realmente limitaciones a la propiedad
privada de carácter urbano, cuando decimos que se trataban sobre las
propiedades de carácter urbano lo que queremos decir es que aquí es donde se
presentaba la necesidad de imponer estas limitaciones, pues, en Roma la
propiedad era esencialmente rural y no era necesario imponer ciertas limitaciones
a la propiedad rural.
Dra. Roxana Sánchez Boza nos dice en su artículo que el derecho urbanístico en
la antigua Roma no tuvo gran desarrollo por lo que ya mencionamos, en Roma la
propiedad privada era meramente de carácter rural, por lo cual no fue necesario
desarrollar el derecho urbanístico en el derecho romano, sin embargo, queda claro
que si se dieron desarrollos de establecimientos urbanos en Roma por lo cual
16
podemos concluir con que efectivamente se dieron limitaciones a la propiedad
urbana y a esto se refiere la autora en las siguientes palabras:
De ellas nos interesaron básicamente las limitaciones relacionadas con el
ejercicio del derecho de propiedad en las zonas urbanas, ya fuera porque
existían construcciones cercanas, pertenecientes a diferentes dueños y
sobre las cuales refieren los autores consultados, según también las
fuentes del Derecho Romano en que éstos se basaron. (Sánchez, 2007)
Queda claro que aunque de manera incipiente, en el derecho romano se
empezaron a dar las limitaciones de carácter urbano con el fin de poner en orden
las construcciones que se dieron en ese periodo de la época.
Más adelante el código napoleón tomara las limitaciones que se venían dando en
el derecho romano, sin embargo, debemos tomar en cuenta que el código
napoleón fue desarrollado en una etapa histórica muy distinta donde si se le dio
mayor importancia al derecho urbanístico, es decir, al desarrollo de las ciudades.
Posteriormente con la aceptación del interés social de la propiedad se vendrían a
imponer más límites y limitaciones a la propiedad en cuestión.
Vamos a proceder a nombrar algunas de los límites y de las limitaciones que se
podían encontrar en el derecho romano, precisamente vamos a nombrar las
concernientes al derecho urbanístico.
El derecho romano, prohibía a los dueños de fundos construir hasta la línea
divisoria con el fundo vecino, es decir, debía dejar un área específica entre ambos
fundos, además de que se impedía que los dueños construyeran a más de una
determinada altura, cuestiones como la iluminación de las construcciones estaba
también limitada, la demolición de construcciones no se podía hacer sin el
respectivo permiso, así mismo en la época tardía de Roma las construcciones
debían tener una forma arquitectónica que había sido definida con anterioridad.
Estos son algunos ejemplos de las limitaciones que se impusieron en la antigua
Roma relevante al derecho urbanístico.
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Como ya podemos observar el derecho urbanístico y la propiedad privada tienen
una relación muy estrecha, esto debido a que el derecho urbanístico precisamente
lo que busca es limitar los poderes de los propietarios con respecto a sus
propiedades con el fin de poder ordenar la convivencia social y permitir a todos el
máximo disfrute de sus derechos.
Límites y limitaciones en el derecho urbanístico actual
Para poder definir claramente cuáles son los límites y limitaciones en derecho
urbanístico actual debemos recordar que nuestro derecho se ha fundado con base
al derecho romano, por lo cual nuestro derecho tiene en si recogidos muchos
principios del derecho romano y en este caso el derecho urbanístico nacional tiene
recogido muchos de los límites y limitaciones que fueron desarrollados en Roma y
en épocas posteriores.
En nuestro país como ya mencionamos el sustento constitucional se da en el
artículo 45 de la constitución que permite el establecimiento de las limitaciones a
la propiedad, pero este principio como ya también mencionamos no es producto
de la creatividad de los constituyentes, sino, que es producto de los avances
históricos que se dieron en el tema, claro está que en el derecho urbanístico es en
unos de los temas que se da con más importancia el tema de los límites y
limitaciones, y además debemos recordar que la legislación correspondiente se
sustenta en los principios constitucionales ya mencionados por lo cual podemos
dejar claro que estas limitaciones tienen su legitimación en la constitución.
La jurisprudencia nacional nos ha dado sus aportes de gran valor, por ejemplo, la
Sala Constitucional en una de sus resoluciones nos menciona que el derecho de
propiedad está limitado por cuestiones de urbanismo, pero, estas limitaciones no
son absolutas para cualquier tipo de propiedad, sino, que define la propiedad en
tipos definiendo la Sala tres tipos de propiedad: la urbana, la rural y la industrial.
Cada uno de los tipos de propiedad tiene límites y limitaciones que se comparten
pero a su vez tienen límites y limitaciones específicos para cada uno de sus tipos,
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por lo consiguiente vamos a tratar de abarcar algunos de los límites y limitaciones
que son comunes a todos los tipos de propiedad, pues si tratásemos de abarcar
los límites y limitaciones de los distintos tipos de propiedad creemos que perdería
el sentido del presente trabajo.7
Debemos aclarar previamente a empezar a delimitar algunos de los límites y
limitaciones que se dan por el derecho urbanístico en nuestro país, que, estos
límites y limitaciones son dados por la Ley de Planificación Urbana, esta ley al
imponer límites y limitaciones a la propiedad privada debió ser aprobada por
mayoría calificada de la Asamblea Legislativa con el fin de que sea constitucional,
pues el artículo 45 de la constitución y jurisprudencia de la Sala Constitucional así
lo establecen. Sin embargo, pese a lo ya mencionado, la Ley de Planificación
Urbana no se encarga de imponer directamente los límites y limitaciones a la
propiedad privada, sino, que delega en algunos órganos y entes la posibilidad de
definir cuáles serán los límites y las limitaciones que se impondrán. Esta
delegación ha dado mucho de qué hablar, pues, algunas personas consideran que
se trata de una delegación inconstitucional a las municipalidades, sin embargo,
más adelante abarcaremos este tema con mayor profundidad.
Entre los principales límites y limitaciones que imponen la ley ya mencionada y
que van dirigidos a todos los tipos de propiedad podemos encontrar los siguientes:
7 En esta evolución del concepto de la propiedad y consecuentemente del derecho de propiedad,
han colaborado en gran medida el fenómeno urbano y la ordenación del urbanismo,
determinándole un nuevo contenido, distinto del tradicional. Así, la propiedad urbana está sujeta a
una serie de características, por ejemplo: 1. es una propiedad delimitada (linderos, medianería,
propiedad volumétrica tercera dimensión) ; 2. está sometida a un destino determinado, definido en
un plan regulador o reglamento de zonificación, fin que no es cambiable por el propietario, sino que
es limitable y regulado por las autoridades respectivas gobiernos locales, en primera instancia; 3. el
uso de la propiedad es restrictivo y a veces obligatorio; 4. la propiedad desempeña un rol particular,
inclusive de carácter temporal, por cuanto se mueve dentro de la vigencia de un plan regulador, por
lo que siendo el plan modificable por la autoridad, los usos de la propiedad podrían también ser
cambiados; 5. en este sentido, las limitaciones impuestas a la propiedad por un plan regulador
deben entenderse como limitaciones lícitas. (Sentencia 4857-94)
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La propiedad como lo menciona la Sala en su resolución, es una propiedad
delimitada, esto quiere decir que la propiedad debe estar debidamente señalada
con linderos, medianería y propiedad volumétrica.
Uno de las limitaciones más importantes que impone la ley es el plan regulador,
este plan debe ser realizado por la municipalidad en cuestión y define entre otras
cosas el destino de la propiedad, normalmente en zonas rurales el plan regulador
establece límites de altitud para construir, cuando nos referimos a límites de altitud
no nos referimos a la altitud que debe tener la construcción en sí, sino, a que no
se permita construir superado un nivel de altitud territorial, es decir, en palabras
sencillas el plan regulador puede buscar que no se construya en zonas
montañosas.
De igual forma se permite que los planes reguladores se dispongan de los límites
de altura de las edificaciones, si una municipalidad en cuestión no quiere tener
edificios muy altos, pueden imponer en su plan regulador el límite de altura.
Otro de los criterios utilizados como limites en la ley es el hecho de que en
muchos casos la propiedad debe ser utilizada de manera obligatoria, es decir, no
se permite que la persona tenga una propiedad sin ninguna utilidad, a nuestro
parecer esto es un criterio que difiere claramente con el derecho de propiedad y el
ámbito de libertad de las personas, pues, le estaríamos dando el poder al estado
de que gestione nuestras propiedades a su gusto.
Debemos entender que muchos de los límites y limitaciones que se imponen
actualmente en nuestro país a la propiedad privada están regulados en los planes
reguladores, pues es la misma ley que le da la potestad a las municipalidades de
hacerlo. Además de los planes reguladores existen otros cuerpos urbanísticos que
establecen límites y limitaciones a la propiedad privada urbanística. Vamos a tratar
de abarcar algunas limitaciones específicas en lo siguiente:
El alineamiento
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Entendido como la fijación de la línea que divide el suelo privado edificable de los
espacios públicos como calles, parques, plazas, zonas verdes, áreas libres
comunales, entre otros.
Este se establece como restricción al derecho de propiedad en virtud del
Reglamento de Construcciones que establece la obligación de dejar espacio para
la división entre el comienzo de la propiedad privada y el espacio público de vía
pública urbana. (Montero & Mora, 2013)
De igual manera el artículo 18 de la Ley de Construcciones y el artículo 33 de la
Ley Forestal, cuando se trata de ríos, manantiales o cualquier cause de dominio
público en zonas protegidas. Así como la obligación de reservar una zona de al
menos 50 metros en los lagos y embalses naturales. (Montero & Mora, 2013)
La zonificación
En virtud de esta se establecen diferentes usos del suelo dentro de un espacio
previamente determinado. Incluso, en algunas ocasiones establece reservas de
uso para un destino especial. El suelo se divide, a saber, en residencial, comercial,
institucional, industrial y de reserva; algunos, además, le añaden el agrario. En el
país, por lo general se hace zonificación de tipo mixta, para así permitir a las
Municipalidades el desarrollo de distintas actividades dentro del mismo sector del
cantón. (Montero & Mora, 2013)
La cobertura o coeficiente de edificabilidad
En los casos de espacios edificables, esta limitación establece cuánto se puede
construir. En el Reglamento de Construcciones se establece que a falta de plan
regulador, no se puede construir más de un 75% del lote. Si el lote es esquinero,
es un 80%. Cuando se trata de uso comercial en las dos primeras plantas si se
permite la cobertura total. Esto para que corra el agua por medio de zonas de
filtración natural. (Montero & Mora, 2013)
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Altura de las edificaciones
Los planes reguladores pueden establecer alturas máximas para las
construcciones. La falta de regulación de la Municipalidad es suplida por el
Reglamento de Construcciones del IDA donde se establece que la altura de la
edificación no excederá una vez y media el ancho promedio de la calle hacia la
que da frente. Al respecto, se debemos traer a colación el artículo 28 de la Ley de
Construcciones, según el cual, junto con la Ley de Aviación Civil artículo 96, existe
una potestad reglamentaria a favor de la Dirección General de Aviación Civil, para
otorgar permisos de construcción en zonas que se encuentren cerca de un campo
de aviación. En estos casos es la Dirección General De Aviación Civil la
competente para otorgar el respetivo permiso de construcción, según la altura
permitida. (Montero & Mora, 2013)
Demoliciones y excavaciones
Al respecto es necesario tomar en cuenta que la demolición es y excavaciones no
son posibles de realizar sin previa venia municipal que así las considere. Para
llevar a cabo una excavación es requisito la obtención del permiso municipal que
así lo estipule. (Montero & Mora, 2013)
Hemos mencionamos algunos de los puntos que establecen límites y limitaciones
a la propiedad privada, vale la pena decir que esto puntos son concernientes en su
mayoría a cualquier tipo de propiedad tanto urbana, rural o industrial, sin embargo,
sabemos que existen criterios diferenciadores que se aplican específicamente a
cada tipo de propiedad pero con el fin de no hacer este trabajo interminable hemos
decidido abarcar algunos de los límites y limitaciones que son comunes a todos
los tipos.
Bien, podemos terminar este apartado diciendo que la propiedad privada ha tenido
un sinfín de límites y limitaciones, cada uno de ellos tienen un sustento en querer
mejor la convivencia de las personas, así como lo demuestra el derecho
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urbanístico, lo que se quiere es lograr un adecuado uso de la propiedad que
permita a todas las personas desenvolverse lo más satisfactoriamente posible por
lo cual, creemos que es de gran importancia que el estado tome el poder de
organizar el crecimiento de los asentamientos urbanos y que haga uso de sus
poderes dados por la constitución, precisamente sobre este punto queremos
terminar nuestros trabajo, queremos analizar la legitimación que tienen los
gobiernos locales para imponer estos límites y limitaciones a la propiedad, tema
que abarcaremos a continuación.
Análisis de la legitimación de las municipalidades de regular límites y
limitaciones.
Mucho se ha hablado en el área académica de este tema, muchos prestigiosos
juristas consideran que el hecho de que las limitaciones deban hacerse a nivel
legal como lo obliga la constitución es un impedimento constitucional para que las
municipalidades puedan regular estos límites y limitaciones de la propiedad
privada, la tesis de estos juristas es que la única legitimada para realizar estas
regulaciones es la asamblea legislativa así como lo impone el artículo 45 de la
constitución, sin embargo, a nuestro criterio este fundamento no es del todo cierto
pues hay dos modos de ver la posibilidad de que las municipalidades regulen
estas limitaciones y ambas son tan validas que así ha sido aceptado por la Sala
Constitucional.
La primera tesis que da fundamento a la posibilidad de que las municipalidades
hagan esta función se basa únicamente en el poder reglamentario de las mismas,
la ley de planificación urbana que fue adoptada conforme a las disposiciones de
45 establece la posibilidad de que las municipalidades puedan regular de manera
más casuística las cuestiones de las limitaciones de la propiedad, esto se debe
hacer realizando un plan regulador que regirá en todo el cantón, en principio
podemos considerar que esto es lo más deseable, pues, es la municipalidad de
cada cantón la que conoce las necesidades del mismo, por lo cual no deberíamos
tener interés en que la Asamblea Legislativa regule de manera general las
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limitaciones que se impondrán a la propiedad, sino, darle las potestades
reglamentarias a las municipalidades para que estas lo hagan. Bajo este criterio
que aquí sostenemos no se trata realmente de darle potestades legislativas a las
municipalidades, sino más bien de darle potestades reglamentarias de una ley
general y abstracta, lo anterior dicho legitima el criterio de que realmente no es
inconstitucional el hecho de darle estas potestades a las municipalidades.
La otra tesis que sostiene la posibilidad de que las municipalidades regulen los
límites y las limitaciones a la propiedad es el hecho de que es la misma
constitución que le da esa potestad, en el artículo 169 de la constitución se
establece que serán los gobiernos locales los encargados de la administración de
los intereses y servicios locales de cada cantón, es decir, este articulo englobaría
las potestades de las municipalidades de darse los planes reguladores con los
fines de satisfacer los intereses locales, por lo cual tampoco podemos decir que
sea inconstitucional el hecho de que las municipalidades pueden regular estos
criterios.
Actualmente el criterio va dirigido en un plano sintético de ambas tesis, es decir, la
jurisprudencia ha dicho que ambos criterios son válidos, sin embargo, es menester
analizarlos en conjunto para poder definir claramente las potestades que tienen las
municipalidades, en fin, podemos decir que no se trata de medidas
inconstitucionales y que están apegadas a los principios que establece la
constitución. (Sentencia 4857-94)
Conclusiones
Queda establecido en este trabajo la historia que ha recorrido el tema de los
límites y limitaciones de la propiedad privada, siendo uno de los institutos más
antiguos del derecho, pues, es claro que con la aparición del derecho de
propiedad en las sociedades romanas se iba a dar necesariamente la necesidad
de regular este derecho con el fin de que no hubiera un uso excesivo de este y
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esta imperiosa necesidad nos ha obligado a ir recogiendo y desarrollando con más
virtud este instituto hasta nuestros días.
La necesidad de regular el uso de la propiedad es palpable, como lo dejamos claro
en el trabajo, la propiedad privada debe ser limitada con el fin de que el ejercicio
de un derecho no influya negativamente en el ejercicio de un derecho de otra
persona, lo cual nos obliga a limitar el uso de la propiedad con el fin de poder
asegurar la coexistencia de todos los derechos de las personas por igual.
De mayor interés es este tema en las sociedades modernas, precisamente en los
desarrollos urbanos modernos, pues, el crecimiento que tiene la población mundial
nos ha obligado a tomar medidas necesarias que puedan asegurar la satisfacción
del derecho de propiedad a todas las personas por igual, sería catastrófico si cada
persona en las grandes ciudades pudiera hacer lo que quiera con sus
propiedades.
Las limitaciones a la propiedad por intereses colectivos es uno de los grandes
avances del estado social de derecho, el poder limitar la propiedad de una
persona con el fin de satisfacer la necesidad publica ha resultado de vital
importancia en la actualidad, pues, en cuestiones como el medio ambiente, por
ejemplo, no podemos permitir que el interés individual de explotar una propiedad
menoscabe el interés colectivo de un ambiente sano.
Finalmente consideramos de vital importancia el haber logrado trasladarles a las
municipalidades la posibilidad de regular estos temas, pues así aseguramos que
realmente por cuestiones de las principales características de cada cantón puedan
darse planes reguladores distintos que estén dirigidos a satisfacer el interés
público, terrible seria si por limitar estas potestades a las municipalidades, sea la
Asamblea Legislativa la única que pueda hacer planes reguladores, eliminando asi
el dinamismo que debe tener estos con el fin de adaptarse a las nuevas
necesidades de cada cantón, además de que sería poco probable hacer un plan
regulador que pueda ser ejercido eficientemente en cada cantón del país.
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Bibliografía
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Derecho Romano actualidad y extensión por influencia del derecho urbano.
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Sentencia 4857-94 (SALA CONSTITUCIONAL DE LA CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA 1994).
Sentencia 7137-07 (SALA CONSTITUCIONAL DE LA CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA 2007).