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INTRODUCCION
Los vertiginosos cambios que se han presentado en el sector Inmobiliario,
especialmente en la actividad Valuatoria, como resultado del desbarajuste del
modelo económico imperante ,han obligado a un reacomodamiento de las fuerzas
económicas que mueven todo el aparato productivo, y siendo el Sector
Inmobiliario uno de sus pilares fundamentales, es obvio, que no puede ser ajeno a
esos cambios.
La expedición de nuevas normas que regulan la actividad Valuatoria, la creación
del REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES, controlado por la
Superintendencia de Sociedades, La aprobación de la Ley de Ordenamiento
Territorial y el Impuesto de Plusvalía entre otros, obligan a una continua
investigación por parte de los profesionales valuadores, para que el resultado de
su trabajo sea una poderosa herramienta al momento de tomar decisiones
inmobiliarias.
El presente trabajo recopila las experiencias profesionales del autor, presentadas
en forma clara y precisa, con ejemplos prácticos en la mayoría de los casos. Las
propuestas metodológicas nuevas, planteadas en el desarrollo de los diferentes
capítulos, tienden a llenar vacíos existentes, como en el caso del avalúo de Zonas
Comunales Construidas y sin Construir, Zonas Comunales de Uso Exclusivo, En la
Propuesta del POTENCIAL DE DESARROLLO, se hace evidente su aplicación ya
que las ciudades como forma planificada de expandirse y crecer, solo pueden
hacerlo en altura. La metodología sugerida para Cultivos, es muy práctica, pues
es valida para cultivos Permanentes y Transitorios. El trabajo de Avalúos Masivos
ha probado su valía en todo el territorio nacional, en trabajos tan importantes como
la Conexión Vial Aburra-Río Cauca en Antioquia (alrededor de 25.000 avalúos),
Ampliación de la Vía Batallón-Puente la Libertad en Manizales (12.000 avalúos
aproximadamente) y en la Vía Buganvilles - Las Palmas (7000 avalúos
aproximadamente). Las variaciones planteadas en Avalúos Industriales y las
propuestas hechas para Good Will y Valor en Marcha, difieren sustancialmente de
lo propuesto por el Ingeniero brasileño Pellegrini, hace algunos años, la
presentación simultanea de ambas opciones metodológicas, permitirá al lector
tomar sus propias conclusiones.
Como un aporte adicional a la actividad valuatoria, al final del libro se ha incluido
un Glosario de términos, que a juicio del autor, deben ser conocidos por todos los
avaluadores, ya que esos vocablos, hacen parte del bagaje cultural de aquellos
dedicados a realizar Avalúos, en forma profesional.
El lector debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de valor sustentables, es
una de las disciplinas más complejas, que lleva implícita una enorme
responsabilidad y compromiso ético y profesional, lo cual obliga a poseer un vasto
conocimiento multidisciplinario, pero también constituye uno de los mundos del
saber, más interesantes y apasionantes.
Finalmente, se recomienda analizar la disponibilidad de información antes de
tomar una decisión sobre la aplicación de una Metodología Valuatoria
determinada. Las propuestas metodológicas aquí planteadas, pueden o no ser
aplicadas por el lector. Los posibles errores cometidos en la presentación de las
distintas metodologías solo son imputables al autor y en ningún caso
comprometen a nadie más.
EL AUTOR.
GENERALIDADES
Los términos valor, precio y costo, siempre han estado sujetos a diferentes
interpretaciones, y en no pocos casos, se han confundido sus significados, por lo
que es conveniente precisar cada uno de ellos. De manera sucinta, se pueden
definir:
Precio.
Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a un
vendedor, por un determinado bien o servicio.
Costo.
Óptica del Consumidor/Comprador:
Es el precio pagado, más todos los otros gastos en que incurre un comprador, en
la adquisición de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que
pago por la adquisición de la nueva propiedad.
Óptica del Productor/Vendedor:
Es la cantidad total, expresada en moneda, que un vendedor ha invertido para la
producción de un determinado bien o servicio, sin adicionarle aún su margen de
ganancia, o comercialización.
Valor
Es un término subjetivo usado en teoría económica para indicar la importancia que
el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores, y
por ello, se habla de: valor sentimental, valor histórico, valor de mercado, valor
contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesoriales, fiscales o de registros,
valor intangible, plusvalía, justiprecios, etc.
Según el gran diccionario enciclopédico visual (editado por Zamora). Valor Es “Lo
que vale una persona o cosa”, según el Diccionario Pequeño Larousse Ilustrado,
son sinónimos de valor: importancia, precio y por precio según el mismo
Diccionario, se entiende el valor en que se estima algo.
Nota : Usualmente se consideran sinónimos precio y valor. El precio es un hecho
real, el valor es una estimación de lo que el precio debería ser.
Valor de Mercado.
Existiendo un bien, un servicio, o una propiedad, el valor de mercado, es el valor
máximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente
interesado y deseoso de vender y sin estar forzado a hacerlo, puede obtener de
un comprador, también interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes
pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta, y de la utilidad de la
propiedad sujeta a negociación.
1. CLASES DE VALOR
Por valor se entiende, en términos generales, el grado de utilidad o aptitud de las
cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.
En términos económicos, no todos los bienes son deseables en igual grado y el
orden de preferencia que se establece entre ellos, origina el valor, que es la
resultante de una apreciación comparativa entre 2 o más bienes.
1.1. Elementos del Valor
1.1.1. La Necesidad: Para que halla valor, se requiere en primer termino, que
exista una necesidad, individual o colectiva, real o imaginaria, pues de otro modo,
no se explicaría que el sujeto se esforzase en procurar medios con que
satisfacerla.
1.1.2. La Utilidad: El bien de que se trata debe ser útil, es decir, capaz de
satisfacer alguna necesidad.
1.1.3. El Costo: Es preciso que el bien tenga un costo, es decir, que en su
obtención deba gastarse tiempo, esfuerzo o dinero, pues si puede disponerse de
él libremente, desaparece todo interés en la apreciación comparativa.
1.1.4. El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia,
fundada o no, que el individuo tiene acerca de que un bien es apto para satisfacer
una determinada necesidad.
1.2. Concepciones Del Valor.
En el mercado existen diferentes concepciones de valor: Valor de Cambio y Valor
de Uso.
1.2.1. Valor de Cambio.
Es la relación existente entre dos bienes susceptibles de ser cambiados. El valor
de cambio no existe si el bien no posee utilidad, pues nadie cambiaría una cosa
útil, por otra que carece de utilidad.
En términos de Avalúo, el Valor de Cambio, es la cantidad de dinero que se
obtendría por un bien (Mueble o Inmueble, Tangible o Intangible), si se fuese a
vender en un mercado abierto, siempre y cuando exista demanda por el bien
ofrecido.
El valor determinado en el Avalúo, es el precio por el cual se efectuaría una
operación de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de
valores de la Propiedad Raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las
partes tenga ventaja sobre la otra, obrando ambas libres de toda necesidad y
urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.
Es claro, que en esta definición de valor de cambio en términos de la Actividad
Valuatoria, se integran perfectamente la necesidad, la utilidad, el costo y el
conocimiento de la utilidad.
1.2.2. Valor de Uso.
El Valor de Uso se identifica con la utilidad, es subjetivo e Individual, es el valor
que el hombre confiere a las cosas de acuerdo con lo que para él significan y que
el Individuo aisladamente le atribuye. En términos Valuatorios, el Valor de Uso, se
aplica a bienes inmuebles con usos especiales individuales y de utilidad particular.
Mide el valor en razón del uso específico al que se destina la propiedad, se aplica
especialmente en Avalúos Industriales.
Nota : Pese a que todavía no se habla en términos reales de los procesos
valuatorios, es pertinente aclarar que en la fijación de valores, objetivo final del
avaluó, no se cuantifican valores sentimentales, pues ello es imposible
1.2.3. Similitud de Valores.
El valor de Uso puede ser igual al valor de Cambio, en situaciones especiales
como:
• La propiedad está satisfaciendo una demanda económica para el servicio
que presta (Por ejemplo los parques cementerios).
• Se cuenta con una administración eficiente.
• No es viable cambiar la destinación del inmueble (Todo cambio de uso esta
sujeto a la normatividad vigente).
• El uso del predio continuará constante en el tiempo (Es poco probable por
ejemplo, que un parque cementerio cambie su destinación en el tiempo).
Un ejemplo claro de situaciones en las cuales se pueda observar la diferencia
entre Valor de Cambio y Valor de Uso, es el siguiente:
Un terreno con numerosas corrientes de agua tiene valor diferente para un
Urbanizador y para una Empresa productora de alcoholes, mientras que para el
urbanizador, las corrientes de agua tienen un valor mínimo, pues impiden el
desarrollo arquitectónico total del predio, para la Empresa productora de
alcoholes, esas mismas corrientes de agua, tienen un altísimo valor, pues
abaratan el proceso productivo de alcoholes.
1.3 Escuelas Valuatorias.
Existen en el mercado dos Escuelas valuatorias: La Escuela Polivalente y la
Monovalente.
1.3.1. Polivalente.
Considera que el valor del bien ésta predeterminado por el uso específico que se
dará a la información Valuatoria, es decir, el fin determina el precio, si el inmueble
se va a vender tiene un precio, si el inmueble se va a donar tiene otro precio, si el
inmueble se va a rematar tiene otro precio.
Esta teoría no parece lógica, pues el bien motivo del avalúo, no ha sufrido ningún
cambio en sus características físicas y su valor es independiente de la finalidad
del proceso valuatorio, pues si se aceptare la validez de ese aserto, se
subjetivisaria mucho mas la actividad valuatoria, y el avaluador debería entonces
preguntarse, si el valor de los bienes es función directa de la probable utilidad del
informe valuatorio, situación a todas luces carente de sustento técnico,
adicionalmente tendría también incidencia en la fijación de precios situaciones
tales como ¿Quién contrata los servicios valúa torios, un hombre o una mujer? ¿Si
es una mujer, es joven o mayor? ¿Es fea o bonita? ¿Robusta o delgada?.
1.3.2 Monovalente.
Considera acertadamente, que el bien solo posee un valor, independientemente
de la finalidad y/o requerimiento del trabajo valuatorio.
1.4 Principios Generales en la Valoración de Bienes
El conocimiento de todos los factores que contribuyen a generar el valor de un
bien, es indispensable para determinar el justo precio de ese bien. Los principios
básicos de valor están Interrelacionados, y su relativa importancia, varia
dependiendo de las condiciones locales particulares. Estos principios pueden
definirse así:
1.4.1. Principio de Anticipación.
El valor es fijado en atención a los beneficios futuros o ingresos futuros derivados
de una propiedad, entendiendo que una entidad o persona física, están dispuestos
a pagar por un bien un monto anticipado, equivalente a los beneficios futuros que
recibirá por el uso y disfrute de dicho bien, esto es, el avaluador deberá conocer
qué ha ocurrido en el pasado y estimará que ocurrirá en el futuro y cuáles son las
repercusiones posibles de obtener. Debe tomar en cuenta, por ejemplo, los
ingresos pasados, el estatus o decadencia de la ciudad y del vecindario, y los
precios a los cuales están siendo vendidas o rentadas propiedades similares, para
estimar sus posibles beneficios futuros.
1.4.2. Principio de Cambio.
Según este principio, el valor de mercado nunca es constante. Está sujeto tanto al
efecto de las fuerzas externas a la propiedad, como a las fuerzas internas. Las
primeras son las fuerzas económicas, sociales, gubernamentales, entre otras; las
fuerzas internas se refieren a la depreciación, conservación, mejoras, uso de
suelo, tamaño, forma, etc., por lo mismo, se establece que el valor de mercado
estimado, es válido únicamente para el día en que se lleva a efecto la valuación.
1.4.3. Principio de Competencia.
De este principio se deriva que donde hay ganancias sustanciales, se crea la
competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia dañina,
disminuyendo las utilidades.
1.4.4. Principio de Conformidad.
Es el valor máximo de un inmueble; se logra cuando en el sector está presente un
grado razonable de homogeneidad social y económica, y el sujeto tiene
características concordantes con ese grado.
1.4.5. Principio de Contribución.
Plantea que el valor de un agente de producción, que suele ser un componente de
una propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total de la
propiedad.
El principio de contribución se interrelaciona con los principios de equilibrio y de
productividad excedente.
1.4.6. Principio de Crecimiento, Equilibrio y Decline.
Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan
que toda propiedad pasa por tres etapas:
Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta.
Equilibrio: cuando el sector está prácticamente saturado y las propiedades
parecen sufrir pocos cambios.
Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en
tanto que la demanda por ellas disminuye. A la declinación generalmente sigue un
renacimiento.
1.4.7. Principio de Equilibrio.
Este principio señala que los agentes de producción (trabajo, coordinación, capital
y tierra) están estrechamente relacionados con los principios de contribución y de
productividad excedente, con los cuales deberán mantener un sano equilibrio
económico.
1.4.8. Principio de Mayor y Mejor Uso.
El mayor y mejor uso para un bien, es aquel que siendo físicamente posible,
legalmente permitido y económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien
que se está valuando.
1.4.9. Principio de Oferta y Demanda.
Consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda, y está
determinado por los siguientes fenómenos: El aumento de población con poder
adquisitivo en una zona, incrementará la demanda, y el incremento en el costo del
dinero, reducirá la demanda o viceversa
1.4.10. Principio de Homogeneidad o Conformidad.
Establece que el valor de mercado llega a su máximo desarrollo, en los lugares
en que se logra un grado razonable de homogeneidad económica y social, como
por ejemplo, en zonas comerciales, cuyos usuarios tienen un promedio
homogéneo de actividades, nivel de ingresos, educación, actitudes.
1.4.11. Principio de Productividad Excedente.
La productividad excedente, es el ingreso neto que queda después de haber
deducido los Costos de los agentes de producción, como son el trabajo, la
administración y el capital. Entonces, el ingreso que se obtiene por la tierra, es
productividad excedente.
1.4.12. Principio de Períodos Crecientes y Declinantes.
Son las condiciones utilizadas en la práctica valuatoria. Se basa en las siguientes
etapas de un bien inmueble: integración, equilibrio, desintegración y renovación.
1.4.13. Principio de Progresión Y Regresión.
La Progresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto, es asociado con
objetos del mismo tipo, pero mejores. En el caso específico de inmuebles,
podemos ejemplificar este principio, con un edificio que tuviera un valor medio de
$20 millones, y se encontrara entre edificios que valen $50 millones La progresión
consiste en la manera en que se beneficia el valor del primer edificio, al estar
asociada con los más costosos.
La Regresión en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de determinado,
valor, que podría ser, por ejemplo, $50 millones, dentro de un corredor con una
clasificación menor, o sea, en una avenida donde los edificios valen menos; así, la
regresión se manifiesta en la disminución del valor del edificio de mayor calidad.
El principio de progresión y de regresión está interrelacionado con el principio de
homogeneidad o conformidad.
1.4.14. Principio de Sustitución.
Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por
el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El más probable
costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica,
tiende a establecer el Valor Justo de Mercado.
1.4.15. Principio de Uso Consistente.
Es una teoría económica, que sostiene que un bien inmueble en transición a otro
uso, o analizándolo bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deberá avaluarse
considerando un uso para la tierra, y otro distinto para las mejoras o
construcciones, sino un mismo uso para ambos.
1.5. Herramientas y Conocimientos Básicos Del A valuador.
La Actividad Valuatoria es una ciencia Multidisciplinaria, que implica algunas veces
formación de Equipos de trabajo, compuestos por Ingenieros, Arquitectos,
Topógrafos, Abogados, Economistas, Analistas Financieros, Agrónomos,
Contadores, Dibujantes, Agentes y Corredores Inmobiliarios, con cuyos aportes y
conceptos, se determina el valor probable de un bien, en un tiempo prudencial y
en condiciones de Mercado Abierto.
Cuando por los costos que implica reunir un buen equipo de trabajo, ello es
imposible, el Avaluador debe conocer una serie de elementos que le permitan
visualizar en una forma integral, la determinación del valor del bien motivo del
Avalúo.
• Conocimiento de Plan de Desarrollo y del Plan de Ordenamiento Territorial
del Municipio donde se trabaja, pues ellos marcan las pautas que regirán el
futuro desarrollo de la ciudad, los usos del suelo, las zonas Suburbanas,
tendencias de crecimiento, ampliaciones del Perímetro Urbano,
disponibilidad de servicios y ampliación de la infraestructura vial, entre
otros aspectos.
• Acuerdos de Usos del Suelo, para conocer el potencial de desarrollo que el
inmueble posee, según su destinación y posibilidades de explotación
económica, los usos permitidos, complementarios y/o restringidos que el
bien tuviere o pudiese llegar a tener.
• El Código de Construcciones y Urbanismo, para determinar Índices de
Ocupación, Índices de Construcción, Tipo de Aislamientos, Alturas Mínimas
y Máximas permitidas, Retrocesos, Voladizos, etc.
• Conocimiento e Interpretación de Planos Prediales, Topográficos y
arquitectónicos, Estructurales, Hidráulicos y Eléctricos, para conocer
ubicaciones, alinderamientos, Topografía, diseño y distribución de Áreas.
Los planos prediales se refieren a las manzanas catastrales, que son
representaciones planimétricas del terreno, sobre las cuales se señalizan
los predios que componen la citada manzana.
Los planos topográficos son aquellos que relacionan áreas (planimetría) y
alturas (altimetría), las cuales se analizan según la disposición de las
curvas de nivel. En la medida en que las curvas estén más o menos
unidas, indican un terreno plano o escarpado.
Los planos arquitectónicos determinan la ubicación del predio de acuerdo al
barrio o zona, en ellos se ubican las plantas (espacios determinados por
paredes), cortes (transversal y longitudinales, con el fin de aclarar los
detalles de altura) cimentación (constituyen el sustento real de la
estructura), fachadas (Imagen exterior del inmueble), cubierta (establece
el tipo y los detalles del tejado).
Planos estructurales, relacionan el sistema que se utiliza para sostener y
mantener la edificación en pie, se caracterizan por que contienen vigas,
columnas, placas, escaleras y todos sus detalles.
Planos hidráulicos y sanitarios, muestran los sistemas de conducción de
agua potable y los desagües de aguas sucias.
Planos eléctricos, detallan el sistema eléctrico del inmueble, en algunos
casos también relacionan los sistemas de telefonía, citofonía y antenas de
televisión.
• Sistemas de Construcción, que le permitan calificar por lo menos tipo de
cimentaciones, cubiertas, fachadas, pisos, mampostería, cocina y baños,
materiales, estado de conservación, instalaciones eléctricas e hidráulicas,
carpintería, acabados y algunas especificaciones técnicas.
• Conceptos elementales de Ingeniería Económica y Matemáticas
Financieras, entre los cuales se puede contar Interés, Inflación,
Devaluación, Actualizaciones, Capitalizaciones, Índices de Precios,
Sistemas de Financiación y Tasas de Interés.
• Elementos Estadísticos, que permitan calcular tendencias históricas del
comportamiento de los precios de la tierra, de un sector especifico de la
ciudad, interpretar los resultados de las investigaciones económicas
realizadas en la zona de ubicación del bien motivo del avaluó, y que
permitan la aplicación de Medidas de Tendencia Central tales como la
Moda, la Mediana, la Media Aritmética, la Media Geométrica y la Desviación
Estándar.
• Conocimientos de Vías y Topografía (planimetría y altimetría) para
relacionar distancias y relieves del plano al terreno, definición de linderos,
forma del lote, de las vías es necesario conocer su tipo y especificaciones,
las posibilidades de ampliación y prolongación, plan vial al que pertenece.
• Elementos básicos de Fotointerpretación, pues de la adecuada
interpretación de fotografías aéreas, se pueden obtener datos sobre
construcciones, linderos, infraestructura vial y de servicios, tendido de redes
eléctricas, centros de atracción económica, etc.
• Principios de Economía: Pues el conocimiento del esquema económico
imperante, permite interpretar adecuadamente las leyes de oferta y
demanda de bienes, en el momento en que se realiza el avalúo.
• Catastro, ya que este es el inventario de bienes inmuebles pertenecientes
al estado y a los particulares, adicionalmente permite obtener y analizar
tendencias de precios en las zonas Geoeconómicas, definidas por el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi y los catastros independientes.
• Técnicas de investigación, ya que la recolección de los datos de
investigaciones directas e indirectas, son fuente de acopio de innumerables
datos.
• Tramites de Notariado y Registro, indispensables para la correcta
interpretación de la información obtenida en las horas de protocolo y
necesarios para una adecuada asesoría integral.
1.6. Consideraciones Valuatorias.
Los valores comúnmente utilizados, en la valoración de inmuebles, son:
1.6.1. Valor Comercial o de Mercado.
Es el precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría
en la fecha del avalúo, entre un comprador y un vendedor, actuando por voluntad
propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de
exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos
pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Se considera que el valor comercial
representa el precio justo para la operación entre el comprador y el vendedor.
Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios: valor físico o neto
de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de
los ingresos) y valor comparativo de mercado.
1.6.2. Valor Físico.
Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo, y se determina a partir del costo de
reposición a nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vetustez, respecto de
su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros
elementos de depreciación.
1.6.3. Valor de Capitalización.
Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales, a las
utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de riesgo.
Es decir, se estima el valor de una propiedad, dividiendo los ingresos netos
anuales de operación, que produce la misma, entre la tasa de capitalización
adecuada.
1.6.4. Valor Comparativo de Mercado.
Es el resultado homologado de una investigación de mercado de valores de
bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente,
activo, amplio, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y
equitativas entre la oferta y la demanda.
1.6.5. Valor de Negocio en Marcha.
Es el valor de una empresa como un todo, sujeto a la utilidad o servicio potencial
adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvalía y
potencialidades, tangibles e intangibles
1.6.6. Valor de los Intangibles.
Es el valor determinado en el Enfoque de Ingresos, como negocio en marcha,
adicional al valor de los activos tangibles. Depende de activos intangibles tales
como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.
1.6.7. Valor Presente.
Es el valor en el presente, que se obtiene de descontar los flujos de efectivo
periódicos futuros, por la aplicación de la tasa de descuento o de rentabilidad
ofrecida por las alternativas de inversión comparables, que también puede ser el
costo del capital.
1.7. Aspectos Técnicos.
1.7.1. De los Enfoques Valuatorios.
En la mayoría de los avalúos, es factible la aplicación de cuando menos Dos, de
los tres enfoques comúnmente aceptados en la práctica Valuatoria, es decir, el
Comparativo de Mercado, el de Costos y el de Ingresos.
Con el análisis y ponderación de los indicadores de valor obtenidos con cada
enfoque, el avaluador puede estimar el Valor Comercial. No obstante, es en
función del Uso y del Propósito del bien a avaluar, la mayor pertinencia para la
aplicación de todos o alguno(s) de ellos.
1.7.1.1. Enfoque Comparativo de Mercado.
Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de
bienes comparables al bien pora valuar, tratando de conocer los valores de
operaciones cerradas, analizando la oferta y la demanda, para poder llegar a un
indicador que permita establecer el precio más probable de compra para dicho
bien. Se basa igualmente, en los principios de Sustitución, y de la Oferta y de la
Demanda.
1.7.1.2. Enfoque de Costos.
Se basa en la estimación del costo de reproducción o de reposición de un bien
igual, o de características semejantes al bien analizado a la fecha del avalúo; al
resultado de esta estimación se le denomina Valor de Reposición a Nuevo
(V.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará negativamente, por los
diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso, y
así se obtiene el Valor Físico, también llamado Valor Neto de Reposición. (V.N.R.).
Se fundamenta en la teoría económica del Principio de Sustitución. En el caso de
inmuebles, es un método mixto, debido a que adiciona el valor de mercado del
terreno, con los costos de reposición o reproducción de las mejoras, como son:
construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias y elementos
accesorios.
Establece que el valor de un bien, es comparable al costo de reposición o
reproducción de uno igualmente deseable, y con utilidad o funcionalidad
semejante, a aquél que se avalúa, considerando todas aquellas condiciones que
pueden influir en el valor de cada uno de los bienes.
1.7.1.3. Enfoque de Ingresos.
Este enfoque, basado en el Principio de Anticipación, se aplica a los bienes
susceptibles de una explotación económica, y cuyas expectativas de ingresos,
previsiblemente proporcionarán en el futuro, el valor del bien. Asimismo considera
el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por avaluar, y es
generalmente medido a través de la capitalización de los ingresos.
El valor que se obtiene, por ejemplo, al aplicar la capitalización directa del monto
de una renta, se le denomina generalmente, como Valor de Capitalización de
Rentas (tratándose de inmuebles).
1.7.2. Valor de Capitalización.
Es la cantidad que se requiere para generar rendimientos financieros iguales, a las
utilidades (renta neta después de deducciones) que produce la renta de un bien,
en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad
dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la misma, entre
la tasa de capitalización adecuada.
1.7.3. Enfoque del Valor Residual.
Es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos de un inversionista,
que adquiere un bien inmueble, para desarrollar en él, un proyecto de
aprovechamiento del mismo, de acuerdo con las características físicas del terreno,
del uso del suelo permitido y de la viabilidad técnica, jurídica, social, económica y
financiera del proyecto.
1.7.4. Enfoque del Flujo de Efectivo Descontado (FED).
Es el procedimiento usado para calcular el valor presente, o los beneficios de un
flujo de efectivo, a futuro. Las aplicaciones más usadas del análisis FED son: la
tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). Ambas son técnicas
usadas para la evaluación económica de proyectos de inversión.
1.7.5. Elaboración del Documento Valuatorio.
La preparación del informe escrito es un aspecto esencial de avaluó; de nada sirve
hacer una buena inspección de campo y una buena investigación de valores, si lo
que se plasma en el documento, carece de suficientes elementos técnicos y que
estos sean justificantes de la apreciación; es decir, este informe debe incluir todos
los aspectos incidentes en la determinación del valor, tanto de la zona, como del
inmueble en sí.
Debe ser redactado en una forma descriptiva, clara, simple y ordenada, dado que
va dirigido a servidores públicos, o personas que no necesariamente conocen de
la técnica de avalúos, de tal manera, que su lectura presente una idea cabal de lo
que se está avaluando. Por minuciosa que haya sido la labor de campo y de
oficina, perderá relevancia, si el avaluador no alcanza a transmitir sus impresiones
y juicios en un informe exacto, lógico y convincente.
La extensión y las características del informe dependerán, naturalmente, de la
clase e importancia del bien a avaluar.
Al formular el informe, el avaluador debe ser conciso, evitando aspectos sin
importancia y situaciones contradictorias, pero sin convertirse en fuente de
retórica, su sintaxis debe ser correcta, y conviene evitar tecnicismos de dominio
del avaluador, y en todo caso, presentar una explicación breve de los términos
técnicos empleados.
SUELOS
2. ¿QUE SE ENTIENDE POR SUELO?
� Por suelo se entiende la superficie de la tierra.
� Terreno en que viven o pueden vivir las plantas.
� Superficie artificial que se hace para que el piso esté sólido y llano.
� Piso de un cuarto o vivienda.
� Terreno edificable.
� Territorio de una nación.
� El suelo es la base de la producción agropecuaria, constituye el sustrato
donde se asientan construcciones y vías.
Dada la multiplicidad de funciones que cumple el suelo, es difícil construir una
definición de suelo que se adapte a todos los puntos de vista. Las primeras
definiciones de suelo, hacían énfasis en su utilidad para las actividades
agropecuarias, aunque paulatinamente, fueron incorporando conceptos
concernientes a su función como parte de la naturaleza.
El suelo se conceptúa como un cuerpo natural, con un desarrollo constante en
espacio y tiempo, situado en la corteza terrestre, constituido por una fase líquida
(solución del suelo), una gaseosa y una sólida (materiales minerales y orgánicos);
que sustenta vegetación y que se forma por la interacción continua y simultánea
del material a partir del cual se origina, del clima imperante, del tipo de vegetación
(incluida la fauna) propia de la región y las condiciones particulares del relieve.
Las definiciones más actualizadas adoptan una visión más general, consideran al
suelo como “un sistema complejo, polifuncional, abierto, polifacético y estructural
desarrollado en la superficie de la litosfera”.
El Suelo, es también, la capa más superficial de la corteza terrestre, que resulta
de la descomposición de las rocas, por los cambios bruscos de temperatura y por
la acción del agua, del viento y de los seres vivos.
El proceso mediante el cual los fragmentos de roca se hacen cada vez más
pequeños, se disuelven o van a formar nuevos compuestos, se conoce con el
nombre de meteorización .
Los productos rocosos de la meteorización se mezclan con el aire, agua y restos
orgánicos provenientes de plantas y animales para formar suelos. Luego el suelo
puede ser considerado como el producto de la interacción entre la litosfera, la
atmósfera, la hidrosfera y la biosfera. Este proceso tarda muchos años, razón por
la cual los suelos son considerados recursos naturales no renovables. En el suelo
se desarrolla gran parte de la vida terrestre, en él crece una gran cantidad de
plantas, y viven muchos animales.
2.1. Componentes del Suelo
Se pueden clasificar en inorgánicos , como la arena, la arcilla, el agua y el aire; y
orgánicos , como los restos de plantas y animales. Uno de los componentes
orgánicos de los suelos es el humus. El humus se encuentra en las capas
superiores de los suelos y constituye el producto final de la descomposición de los
restos de plantas y animales, junto con algunos minerales; tiene un color de
amarillento a negro, y confiere un alto grado de fertilidad a los suelos
2.2. Fases del Suelo.
2.2.1. Fase Sólida: Comprende, principalmente, los minerales formados por
compuestos relacionados con la litosfera, como sílice o arena, arcilla o greda y cal.
También incluye el humus.
2.2.2. Fase Líquida: Comprende el agua de la hidrosfera, que se filtra por entre las
partículas del suelo.
2.2.3. Fase Gaseosa: Tiene una composición similar a la del aire que respiramos,
aunque con mayor proporción de dióxido de carbono ). Además, presenta un
contenido muy alto de vapor de agua. Cuando el suelo es muy húmedo, los
espacios de aire disminuyen, al llenarse de agua.
2.3. Propiedades y Textura de los Suelos
Entre las propiedades de los suelos se encuentran: El color, distribución del
tamaño de las partículas, consistencia, textura, estructura, porosidad, humedad,
densidad, PH, materia orgánica, capacidad de intercambio iónico, sales solubles y
óxidos.
Las propiedades físicas de los suelos, dependen de la composición mineralógica,
de la forma y del tamaño de las partículas que lo forman y del ambiente que los
rodea. El tamaño, la forma y la composición química de las partículas, determinan
la permeabilidad, la capilaridad, la cohesión y otras propiedades resultantes de la
combinación de todos los integrantes del suelo.
Otra propiedad física de los suelos que hay que considerar, es la temperatura, que
tiene como fuente principal la irradiación solar.
Las propiedades físicas permiten conocer mejor las actividades agrícolas
fundamentales como el laboreo, la fertilización, el drenaje, la irrigación, la
conservación de suelos y agua, así como, el manejo adecuado de los residuos
cosechas. Tanto las propiedades físicas como las químicas, biológicas y
mineralógicas determinan, entre otras, la productividad de los suelos.
2.3.1. Clases de Textura de los Suelos.
La textura general de un suelo depende de las proporciones de partículas de
distintos tamaños que lo constituyen. Las partículas del suelo se clasifican como
arena, limo y arcilla. Las partículas de arena tienen diámetros entre 2 y 0,05 m.m,
las de limo entre 0,05 y 0,002 m.m, y las de arcilla son menores de 0,002 m.m.
En general, las partículas de arena pueden verse con facilidad y son rugosas al
tacto. Las partículas de limo apenas se ven sin la ayuda de un microscopio y
parecen harina cuando se tocan. Las partículas de arcilla son invisibles si no se
utilizan instrumentos y forman una masa viscosa cuando se mojan.
Textura: Es la cantidad relativa expresada en % de arena, %de limo y % de arcilla
contenida en una porción de suelo.- Este término se refiere a las diferentes
proporciones de separados en la fracción mineral del suelo, denominándose de la
siguiente manera:
Arenas: si sus tamaños son de 2.00 a 0.05mm de diámetro.
Limos: si sus tamaños son de 0.05 a 0.002mm de diámetro.
Arcillas: Si sus tamaños son menores de 0.002mm de diámetro.
De acuerdo con el separado que domine en el suelo, éste recibe un nombre
especial; así como por ejemplo si domina la arena, el suelo se denomina arenoso
o liviano; si domina la arcilla se denomina arcilloso; si denomina el limo se
denomina limoso, si hay una mezcla adecuada de los tres separados se le domina
franco o mediano.
Para determinar el % de arena, limo y arcilla se utilizo un cilindro de 1000cc y se le
aplicó 40grs de la muestra pero esto puede variar de acuerdo con la ley de
STOKES que dice o establece, que las partículas que recorre se diferencian de la
siguiente manera:
a. Todas las arenas sedimentadas, se utiliza un hidrómetro para determinar la
densidad, la cual mide desde cero a 60gr por litro. Para saber la
concentración en un litro de agua, se toma un hidrómetro con agua pura
mide cero grados, y se le aplico partículas de arena y siguió midiendo cero
grados; pero se puede medir en el momento que las partículas se
encuentran en suspensión.
b. Todos los limos sedimentados en 120 minutos (2 horas) otra vez se midió
con el hidrómetro e indicó la temperatura y se detectó el % arcilla y limo.
La separación de las partículas de mayor tamaño, es un proceso que se puede
realizar directamente utilizando una serie de tamices, el problema se presenta en
la terminación de las partículas más finas (limo y arcilla). Para ello, se utiliza el
método de sed8imentación basado en la ley de STOKES, que dice " que la
velocidad de caída de las partículas esféricas en un medio fluido es proporcional al
cuadrado del radio de dichas partículas
Los suelos muestran gran variedad de aspectos, fertilidad y características
químicas en función de los materiales minerales y orgánicos que lo forman. El
color es uno de los criterios más simples para calificar las variedades de suelo. La
regla general, aunque con excepciones, es que los suelos oscuros son más fértiles
que los claros. La oscuridad suele ser resultado de la presencia de grandes
cantidades de humus.
A veces, sin embargo, los suelos oscuros o negros, deben su tono a la materia
mineral o a humedad excesiva; en estos casos, el color oscuro no es un indicador
de fertilidad.
Los suelos rojos o castaño-rojizos suelen contener una gran proporción de óxidos
de hierro (derivado de las rocas primigenias) que no han sido sometidos a
humedad excesiva. Por tanto, el color rojo es, en general, un indicio de que el
suelo está bien drenado, no es húmedo en exceso y es fértil.
Los suelos amarillos o amarillentos tienen escasa fertilidad. Deben su color a
óxidos de hierro que han reaccionado con agua y son de este modo señal de un
terreno mal drenado.
Los suelos grisáceos pueden tener deficiencias de hierro u oxígeno, o un exceso
de sales alcalinas, como carbonato de calcio.
2.4. Clases De Suelos
La Ley 388 de Julio 18 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial) clasifica el suelo
en:
2.4.1. Suelo Urbano.
Constituye el suelo limitado por el perímetro urbano, definido mediante acuerdo
municipal, las áreas del territorio Distrital o Municipal destinadas a usos urbanos
por el Plan de Ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes
primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y
edificación, según sea el caso. Podrán pertenecer a esta categoría aquellas
zonas con procesos de urbanización incompletos, comprendidos en áreas
consolidadas con edificaciones, que se definan como áreas de Mejoramiento
Integral en los Planes de Ordenamiento Territorial.
Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y
podrán incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningún caso, el
perímetro urbano podrá ser mayor que el denominado perímetro de servicios
públicos o sanitarios. Además, el perímetro urbano se delimitó siguiendo
elementos físicos factibles de localizar y de reconocer en campo, como son las
vías, cuerpos de agua, topografía natural del terreno, etc.
El perímetro de servicios es la delimitación del área urbana de la ciudad que
incluye el área urbana desarrollada y área de desarrollo o en vía de consolidación,
dotados de la infraestructura básica, en las cuales todos los predios tienen
disponibilidad inmediata de los servicios públicos domiciliarios de acueducto,
alcantarillado, aseo, energía eléctrica, telefonía y distribución de gas domiciliario,
regulados por la Ley 142 de 1994 y normas reglamentarias.
Forman parte del suelo urbano los terrenos e inmuebles que se encuentran
localizados dentro del perímetro de servicios públicos domiciliarios de acueducto y
alcantarillado.
2.4.1.1. Clasificación de los Usos Urbanos del Suelo.
Dentro del perímetro urbano se han zonificado los diferentes usos del suelo:
Comercial, Residencial, Industrial, Dotacional, Urbanizables no urbanizados,
Urbanizados no edificados, No urbanizables, Financieros, Industriales,
Parqueaderos y depósitos, de Protección Ambiental, de Servicios a la Comunidad,
Educativo, Recreativo y Deportivo.
• Predios Comerciales. Son predios comerciales aquellos en los que se
ofrecen, transan o almacenan, bienes y servicios.
• Predios Residenciales. Son predios residenciales los destinados
exclusivamente a la vivienda habitual de las personas.
• Predios Dotacionales. Se incluyen los predios que en el Plan de
Ordenamiento Territorial, hayan sido definidos como equipamientos
colectivos de tipo educativo, cultural, salud, bienestar social y culto;
equipamientos deportivos y recreativos como estadios, coliseos, plaza de
toros, clubes campestres, polideportivos, canchas múltiples y dotaciones
deportivas al aire libre, parques de propiedad y uso público; equipamientos
urbanos básicos tipo seguridad ciudadana, defensa y justicia,
abastecimiento de alimentos como mataderos, frigoríficos, centrales de
abastos y plazas de mercado, recintos feriales, cementerios y servicios
funerarios, servicios de administración pública, servicios públicos y de
transporte. Para el suelo rural incluye los predios que en el Plan de
Ordenamiento Territorial hayan sido definidos como dotacionales
administrativos, de seguridad, de salud y asistencia, de culto y educación y
de gran escala incluyendo los predios de carácter recreativo.
• Predios Urbanizables no Urbanizados. Son predios pertenecientes al suelo
urbano, que pueden ser desarrollados urbanísticamente y que no han
adelantado un proceso de urbanización.
• Predios Urbanizados no Edificados. Son predios en los cuales se culminó el
proceso de urbanización, y que no han adelantado un proceso de
construcción o edificación.
Entiéndase por predio no edificado al que encuadre en cualquiera de los
siguientes supuestos:
a. Al predio urbano que se encuentre improductivo, es decir, cuando
encontrándose en suelo urbano, no esté adecuado para tal uso (para
ser utilizado con fines habitacionales, comerciales, de prestación de
servicios, industriales, dotacionales o cuyas áreas constituyan
jardines ornamentales o se aprovechen en la realización de
actividades recreativas o deportivas).
b. Al predio urbano cuyas construcciones o edificaciones tengan un
área inferior al 20% al área del terreno y un avalúo catastral, en el
que su valor sea inferior al veinticinco por ciento (25%) del valor del
terreno.
Se exceptúan de la presente definición, los inmuebles que se ubiquen en
suelo de protección, las áreas verdes y espacios abiertos de uso público, y
los estacionamientos públicos debidamente autorizados y en operación.
• Predios no Urbanizables. Son aquellos predios, que por su localización no
pueden ser urbanizados, tales como los ubicados por debajo de la cota de
la ronda de río, o por encima de la cota de servicios
• Predios Financieros. Son predios financieros aquellos donde funcionan
establecimientos de crédito, sociedades de servicios financieros,
sociedades de capitalización, entidades aseguradoras e intermediarios de
seguros y reaseguros, conforme con lo establecido en el Capítulo I, del
Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.
• Predios Industriales. Son predios industriales, aquellos donde se
desarrollan actividades de producción, fabricación, preparación,
recuperación, reproducción, ensamblaje, construcción, transformación,
tratamiento y manipulación de materias primas para producir bienes o
productos materiales. Incluye los predios donde se desarrolle actividad
agrícola, pecuaria, forestal y agroindustrial.
• Depósitos y Parqueaderos. Se entiende por depósito, aquellas
construcciones diseñadas o adecuadas para el almacenamiento de
mercancías, o materiales hasta de 30 metros cuadrados de construcción.
Se entiende por parqueadero, aquellos predios utilizados para el
estacionamiento de vehículos. Para ambos casos no clasificarán aquí los
inmuebles en que se desarrollen las actividades antes mencionadas, con
fines comerciales o de prestación de servicios, y que no sean accesorios a
un predio principal.
• Predios no Urbanizables. Son aquellos predios que por su localización no
pueden ser urbanizados tales como los ubicados por debajo de la cota de la
ronda de río o por encima de la cota de servicios.
2.4.2. Suelo de Expansión Urbana.
Constituido por la porción del territorio municipal destinado a la futura expansión
urbana, que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del Plan de
Ordenamiento, según lo definan los Programas de Ejecución.
La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la
ciudad y a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de
transporte, de servicios públicos domiciliarios, áreas libres, parques y
equipamiento colectivo de interés público o social.
Dentro de la categoría de Suelo de Expansión, podrán incluirse áreas de
desarrollo concertado, a través de procesos que definan la conveniencia y las
condiciones para su desarrollo, mediante su adecuación y habilitación urbanística
a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo, estará condicionado a la
adecuación previa de las áreas programadas.
Durante la vigencia del Plan, el suelo de expansión que sea dotado de redes
matrices de servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado y energía
así como de vías de acceso y principales se incorporarán a la categoría de suelo
urbano, siempre y cuando cuenten con la totalidad de estas dotaciones.
NOTA: Los predios que hagan parte del suelo de expansión se acogerán a las
clasificaciones del suelo rural hasta tanto culminen los planes parciales que los
incluyan en el suelo urbano.
2.4.3 Suelo Rural.
Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones
de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de
explotación de recursos naturales y actividades análogas.
• Pequeña propiedad rural destinada a la producción agropecuaria: Son
predios pertenecientes a la pequeña propiedad rural los ubicados en los
sectores rurales del Distrito, destinados a la agricultura o ganadería y que,
por razón de su tamaño y el uso de su suelo, sólo sirven para producir a
niveles de subsistencia. En ningún caso califican dentro de esta categoría
los predios de uso recreativo.
2.4.4. Suelo Suburbano.
Constituyen esta categoría, las áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que
se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad,
diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser
objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad o de densidad,
garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de
conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994,
podrán formar parte de esta categoría los suelos correspondientes a los
corredores urbanos interregionales.
Los municipios y distritos deberán establecer las regulaciones complementarias
tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos es éstas áreas,
sin que previamente se surta el proceso de incorporación al suelo urbano, para lo
cual, deberán contar con la infraestructura vial y redes de energía, acueducto y
alcantarillado requerida para este tipo de suelo.
2.4.5. Suelo de Protección.
Constituido por las zonas y áreas de terreno localizadas dentro de cualquiera de
las anteriores clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o
ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la
construcción de infraestructuras para la provisión de servicios públicos
domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable, para la
localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de
urbanizarse.
Se consideran como Suelos de Protección, los siguientes:
� Áreas de aptitud forestal.
� Áreas de protección a nacimientos de corrientes naturales de agua.
� Retiros a corrientes naturales de agua.
� Zonas de alto riesgo no recuperable y otras áreas de protección.
� Áreas ecológicas y otras Áreas de Importancia Ambiental y Paisajística.
� Áreas de reserva para la ubicación de servicios públicos.
2.5. Elementos Incidentes en el Valor de Los Lotes.
Por lote en términos valuatorios, se entiende una porción de terreno
claramente delimitada.
2.5.1. Ubicación.
Se refiere a la situación geográfica del bien dentro de un plano general de la
ciudad, determinada por la nomenclatura asignada a la propiedad, igualmente a la
ubicación con respecto a la cuadra, a la esquina de mayor valor, a la manzana,
factores que inciden en la valorización final.
2.5.2. Forma.
Hace referencia a la figura exterior del lote, se clasifica en forma regular o
irregular, y es elemento altamente incidente en el valor de un lote, pues de ella
depende en alto grado, el desarrollo potencial del bien.
2.5.3 Frente.
Se considera como frente, la extensión superficiaria que el lote posee sobre la vía
principal, aunque es pertinente aclarar, que existen lotes con frente sobre vía
principal y sobre vías secundarias.
2.5.4. Fondo.
Se define como la extensión superficiaria considerada entre el frente principal del
predio y su lindero posterior.
2.5.5 Relación frente - fondo.
El lote tipo es aquel que tiene como fondo, dos veces el frente (6 mts. de frente,
por 12 mts. de fondo, por ejemplo) Esta relación 1:2, define el futuro desarrollo del
lote, ya que con ella, se obtiene el máximo aprovechamiento de espacios.
2.5.6. Relieve.
Son las elevaciones o irregularidades de una superficie de terreno, considerada en
su totalidad.
2.5.7. Pendiente.
Es una característica importante en el uso y manejo de los suelos. Es la
resultante de dividir la diferencia de altura entre 2 puntos, alto y bajo, por la
distancia horizontal entre ellos, expresada en porcentaje: (Grafica No. 1)
Grafica No. 1
h 1
h 2
d
2.5.7.1. Clasificación de Terrenos Según Pendiente.
Plano 0 a 1%
Ligeramente plano 1 al 3%
Moderadamente inclinado 3 al 7%
Inclinado 7 al 12%
Fuertemente inclinado 12 al 25%
Escarpado 25 al 50%
Muy escarpado pendientes superiores <50%
2.5.8. Potencial de Desarrollo.
Es la posibilidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son, las
construcciones. Su importancia radica en la necesidad que existe de desarrollar
verticalmente las ciudades.
Los suelos urbanos valen por su posibilidad presente o futura como lugar de
construcción, por eso, este elemento de valor es tan importante.
2.5.9. Derecho de Superficie.
Podría definirse, como el desarrollo arquitectónico en altura, viable para realizar en
el predio, es decir, la densificación de la construcción, es factor determinante del
valor, pues es evidente la escasez de tierra urbana urbanizable, existente en las
ciudades.
2.5.10. Vías de acceso.
Hace relación a la posibilidad de ingresar al lote desde cualquier punto de la
ciudad. Si se llega por vía pavimentada, destapada o carreteable, si permite el
ingreso directo de vehículos o no. de vehículos.
2.5.11. Entorno.
Hace referencia a la vecindad inmediata del bien.
2.5.12. Composición Geológica.
Permite determinar si el suelo esta formado o en proceso de formación, y su
naturaleza.
2.5.13. Factores Ambientales.
Se refiere específicamente a los definidos en el Código de Recursos Naturales,
tales como el Retiro de Quebrada, por ejemplo, y otros tales como la
contaminación (Olfativa, Auditiva y/o Visual), que se genera en predios cercanos a
Rellenos Sanitarios, Hospitales y/o Cementerios.
2.5.14. Afectaciones.
Se entiende por afectación, cualquier impedimento para lograr el máximo
desarrollo arquitectónico, que el predio puede llegar a tener, a la luz de la
normatividad existente. Si el lote es rural, se deben analizar además los siguientes
factores:
2.5.15. Aguas.
Superficies territoriales ocupadas por ríos, lagos, quebradas, nacimientos, se debe
relacionar si su existencia es temporal (como consecuencia del invierno) o
permanente, de su existencia depende el valor de las tierras rurales, pues estas
valen por su posibilidad presente o futura como generador de renta agropecuaria.
2.5.16. Clasificación agrológica.
Para los suelos rurales, las condiciones agrológicas definen su capacidad de uso,
explotación y manejo. La clasificación agronómica y/o agrológica, aparte de
analizar las condiciones físicas y químicas del suelo, tiene en cuenta variables
como relieve, pendientes, drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los
suelos, discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad, erosión, textura,
profundidad efectiva y nivel de fertilidad.
2.5.16.1. Drenaje.
Es la rapidez con que el suelo evacua el agua que cae sobre el, sin la intervención
del ser humano
Tipos de drenaje:
• Drenaje sanitario: Se llama drenaje del baño sanitario al que transporta los
desechos líquidos de casas, comercios y fábricas no contaminantes. En
algunas ciudades son dirigidos a plantas depuradoras para su
potabilización y reutilización.
• Drenaje pluvial: Se conoce como drenaje pluvial al que conduce el agua
lluvia, a lugares donde se organiza su aprovechamiento.
En muchas localidades no se realiza la diferenciación entre drenaje sanitario y
pluvial y todo el material recolectado, es concentrado al mismo destino.
Según el tipo de drenaje, los suelos se puede clasificar en:
• Suelos con Drenaje natural: Es la rapidez con que los suelos se secan
después de recibir una gran cantidad de agua, sin que el hombre haya
realizado obras de adecuación. Es una característica que depende de las
condiciones del clima, ubicación, permeabilidad. El drenaje natural puede
clasificar los suelos en:
• Suelos excesivamente drenados: El agua del suelo se retira muy
rápidamente, son generalmente litosoles muy escarpados o tienen texturas
arenosas o muy porosas, no muestran ningún tipo de moteado, la mayoría
de la lluvia se pierde y no son aptos para la mayoría de cultivos corrientes.
• Suelos bien drenados: El agua se retira con facilidad pero no con rapidez,
retiene cantidades óptimas de agua para crecimiento vegetal. Tienen
texturas medias.
• Suelos Moderadamente bien drenados: El agua se remueve con cierta
lentitud, de modo que el perfil permanece mojado durante periodos cortos
aunque importantes, generalmente no se inunda. Para cultivos estaciónales
o anuales, no se necesita establecer avenamientos, pero pueden
presentarse condiciones desfavorables a cultivos de árboles.
• Suelos Imperfectamente drenados: El agua es eliminada del suelo con
lentitud suficiente para mantenerlo mojado durante periodos apreciables de
tiempo, capa Friática alta. Los cultivos estaciónales están restringidos a una
sola época del año, los cultivos arbustivos sufren por drenaje imperfecto.
• Suelos Pobremente drenados: El agua es removida tan lentamente que el
suelo permanece mojado por largos periodos de tiempo. El agua friática
esta generalmente en la superficie o cerca de ella, durante una parte
considerable del año. Ocurre en áreas planas o con ligeras depresiones, es
imposible cultivar en la mayor parte del tiempo, necesita drenaje adicional.
• Suelos Muy pobremente drenado: El agua se elimina del suelo tan
lentamente que el nivel friático permanece en la superficie o sobre ésta, la
mayor parte del tiempo. Ocurre en lugares deprimidos, en riegos cauces o
están frecuentemente encharcados. Muy húmedo para cultivos, excepto
arroz.
• Suelos con Drenaje externo: Es la rapidez con que el agua se escurre por la
superficie del terreno.
• Suelos con Drenaje interno: Es la rapidez con que el agua se mueve dentro
del terreno.
2.5.16.2. Encharcamiento.
En los suelos planos, en ocasiones el exceso de agua lluvia que demora en
infiltrarse, produce encharcamientos o empozamientos, asociados con suelos de
estructura masiva, texturas muy finas presencia de capas impermeables.
2.5.16.3. Permeabilidad.
Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad del
movimiento del agua a través de los espacios porosos.
2.5.16.4. Discontinuidad.
Son todos los factores que dificultan el laboreo de las tierras, y demandan una
inversión adicional para la normal explotación económica del predio. En este caso
se anotarán las fallas naturales del terreno, tales como zanjas, piedras,
barrancos.
2. 5.16.5. Retención de Humedad.
Es la capacidad que tiene el suelo para contener determinada cantidad de agua,
de acuerdo a su textura y composición.
2.5.16.6. Pedregosidad.
Se refiere a la proporción relativa de piedras mayores de 25mm. de diámetro, que
se encuentran dentro o sobre el predio.
2.5.16.7. Erosión.
Desgaste de la superficie del suelo por la acción del agua, el viento y el hombre.
Según el grado de erosión, esta se clasifica en:
• Erosión Ligera: Las pérdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo
laminar.
• Erosión Moderada: Las pérdidas de suelo están entre el 25 y 75% de la
capa superficial, es claramente apreciable.
• Erosión Severa: El suelo superficial ha sido removido prácticamente todo,
presenta cárcavas superficiales y algunas profundidades.
• Erosión muy Severa: Los perfiles del suelo han sido totalmente destruidos.
2.5.16.8. Textura.
La combinación de las arenas, limos y arcillas se llama textura. Se determinará en
el campo cualitativamente al tacto. (Pesada, mediana, liviana)
El suelo puede dividirse apropiadamente en tres fases: sólida, líquida y gaseosa.
La fase sólida constituye aproximadamente el 50% del volumen de la mayor parte
de los suelos superficiales y consta de una serie de partículas inorgánicas y
orgánicas cuyo tamaño y forma varían considerablemente. La distribución
proporcional de los diferentes tamaños de partículas minerales determina la
textura de un suelo determinado. Los tamaños de las partículas minerales y la
proporción relativa de los grupos por tamaños, varían considerablemente entre los
suelos, pero no se alteran fácilmente en un suelo determinado. Así, la textura del
suelo se considera una de las propiedades básicas.
Tamaños de las partículas del suelo.
Todos los suelos minerales constan de una mezcla de partículas o agrupaciones
de partículas de tamaños similares. En varios países se han desarrollado sistemas
para clasificar las partículas. En la siguiente tabla se describe la clasificación que
utiliza en los Estados Unidos, El Departamento de agricultura, basada en los
límites de diámetro en milímetros.
Clasificación de las partículas del suelo según el United States Departament of Agriculture
Nombre de la partícula. Límites de diámetro en mm.
Arena 0.05 - 2.0
Arena muy Gruesa 1.00 - 2.0
Arena Gruesa 0.5 - 1.0
Arena mediana 0.25 - 0.5
Arena Fina 0.10 - 0.25
Arena Muy fina 0.05 - 0.10
Limo 0.002 - 0.05
Arcilla Menor que 0.002
La determinación de la distribución de las partículas de diferentes tamaños en los
suelos, se llama análisis mecánico . Existen varias técnicas para determinar el
porcentaje de distribución de las partículas, según su tamaño, pero la mayor parte
de ellas, suponen la completa dispersión de las partículas en agua (por lo general,
conteniendo un detergente), separación en categorías por tamaños y cálculos de
los porcentajes de cada categoría, según su peso. Estos métodos se basan en el
principio de las partículas suspendidas en el agua, tienden a sedimentarse, en
relación con su tamaño. Las fracciones de arena se sedimentan muy rápidamente
y se separan en grupos arbitrarios, por medio del cernido. Los métodos del
hidrómetro (Bouyoucos 1927), y de la pipeta (Baver, 1956), son los mas
ampliamente utilizados, para determinar las fracciones de limo y arcilla.
La textura se refiere al tamaño de las partículas que tiene un suelo . Hay 5
texturas básicas:
• Textura arcillosa: Un suelo con textura arcillosa, es aquel en el que
predomina la arcilla. Piense en un fango como lo más arcilloso que hay.
• Textura Arenosa: El suelo de textura arenosa, tiene sobre todo arena. La
playa sería el ejemplo extremo.
• Textura Franco: En un suelo con textura franca abunda el limo. Es algo
intermedio a los dos anteriores. Ni es arcilloso, ni es arenoso. Son suelos
francos típicos los de las vegas de los ríos.
• Textura franco-arcillosa: Entre arcilloso y franco. Tiene bastante arcilla pero
también lleva mucho limo. De arena, poca.
• Textura franco-arenosa: Entre franco y arenoso.
¿Y qué son la arcilla, la arena y el limo menciona do? Partículas minerales que
se diferencian en su tamaño
• Arcilla: son partículas minerales que miden menos de 0,001 milímetros.
Toda partícula mineral que haya en el suelo y mida menos de 0,001
milímetros, es arcilla.
• Limo: son partículas minerales de entre 0,001 milímetros y 0,01
milímetros.
• Arena: son partículas minerales de entre 0,01 y 0,1 milímetros.
Suelos arenosos: (suelos de arena)
Drenan muy bien, no se encharcan.
- Buena aireación para las raíces.
- Se secan demasiado pronto.
- Retienen muy poco el agua y hay que regar con bastante frecuencia.
- Retienen muy poco los nutrientes minerales (Nitrógeno, Potasio, etc.). Por tanto
son secos y pobres en elementos fertilizantes.
- A los céspedes les va muy bien un suelo arenoso.
- Mejora: aportar materia orgánica , por ejemplo, estiércol. La materia orgánica da
cohesión a los suelos arenosos.
Si añades estiércol, aporta 2 kg/m2; si añades turba, 0,5 a 1 kg/m2.
• Suelos arcillosos (suelos de arcilla)
- Pesados de labrar.
- Con tendencia a compactarse.
- Se encharcan con las lluvias o con el riego.
- Positivo es que son ricos en nutrientes (tienen amplios "bolsillos").
- Mejora: aportar materia orgánica, por ejemplo, estiércol. La materia orgánica
esponja a los arcillosos.
Si se añade estiércol, aporta 2 kg/m2; si añade turba, 0,5 a 1 kg/m2.
Si el suelo es muy arcilloso, además de la materia orgánica también es
recomendable distribuir arena de río, entre 15 y 30 Kg/m2.
En suelos arcillosos se debe incorporar cada año una buena cantidad de compost,
turba o estiércol bien descompuesto para hacerlos más aireados y esponjosos.
2.5.16.9. Profundidad Efectiva.
Es la profundidad a la cual pueden llegar las raíces de las plantas, sin obstáculos
o químicos de ninguna naturaleza, tales como arenas sueltas, rocas o presencia
de sales, se clasifican en:
Muy superficiales : Menos de 25 cm.
Superficiales : Entre 25 y 50 cm.
Moderadamente profundos : Entre 50 y 90 cm.
Profundos : Entre 90 y 150 cm.
Muy profundos : Más de 150 cm.
2.5.16.10. Nivel de Fertilidad.
Esta relacionado con aspectos químicos, tales como PH, saturación de Aluminio,
capacidad catiónica de cambio, carbono orgánico, fósforo, potasio, sales y/o sodio.
Un suelo fértil es el que tiene buena cantidad de nutrientes. (Nitrógeno, fósforo,
potasio, calcio, magnesio), los suelos de mas fertilidad son aquellos que tienen
acumulación de sales y no perjudican en una u otra forma la germinación, el
crecimiento y producción de los cultivos, se clasifica en buena, regular y mala.
Según el I.G.A.C. se mide en los primeros 50 cm. de profundidad.
2.5.16.11. Existencia, conservación, explotación y protección de los recursos
naturales.
Pues es obvio que la existencia de ellos puede limitar y/o aumentar su potencial
de desarrollo.
2.5.16.12. Cercanía a zonas de manejo especial o de conservación de los
recursos naturales renovables.
Cuando se esta cerca de una de estas zonas, se limita el potencial de desarrollo
del bien motivo del avalúo.
2.5.16.13. Administración, modalidad de la explotación y formas de tenencia.
2.6. Clasificación de los Suelos Rurales.
De acuerdo con las características de los Suelos, por su Capacidad de Uso,
Explotación y manejo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, ha definido 8
clasificaciones para los suelos rurales del país, llegando la clasificación a ser tan
detallada, que se da a nivel de vereda, de tal manera, que a medida que aumenta
el grado numérico, disminuye la calidad del suelo para uso, explotación y manejo.
Los suelos de la clase I, por ejemplo, no tienen ninguna limitación para una
explotación intensiva, mientras que los suelos de clase VIII, son nulos para
cualquier explotación agrícola.
La Descripción de las 8 Clases de Suelo, propuesta por el IGAC es:
2.6.1. Suelo clase I.
Suelos con relieve plano, ligeramente plano o casi plano, pendientes inferiores al
3%, sin erosión o con erosión ligera, como máximo en un 10% del área, profundos
o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no interfieren las labores de la
maquinaria, sin problemas de salinidad, si esta se presenta debe ser ligera y fácil
de corregir en forma permanente y en ocurrencia no mayor del 10% del área.
Suelos bien drenados, sin peligro de inundaciones, los encharcamientos, si se
presentan, no ocasionarían daños en los cultivos, retención de agua alta a módica,
permeabilidad lenta a moderada, nivel de fertilidad moderada a alto.
Son suelos aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y
permanentes, requieren las usuales prácticas de manejo, empleo de fertilizantes,
correctivos. Abonos, rotación de cultivos, prevención de erosión.
2.6.2. Suelo clase II.
Suelos con relieve igual a los de la clase I, moderadamente inclinados a
ondulados, con pendientes inferiores a 12%, sin erosión o con erosión ligera en un
máximo del 20% del área. Moderadamente profundos a muy profundos, sin
piedras o con piedras que no imposibilitan las labores de la maquinaria. Si hay
suelos salinos a salinos sodios no deben afectar más del 20% del área y ser
fácilmente corregibles. Aunque la corrección no sea permanente. Drenaje natural
bueno a moderado o imperfecto.
Encharcamientos, si se presentan, con duración no mayor de 15 días, por ciclos
de invierno y que no ocasionan mayores daños a los cultivos, inundaciones
ocasionales, si se presentan, de muy corta duración en invierno riguroso y no
mayores de 1 a 2 días, no producen daños de consideración, retención de
humedad muy alta a mediana, permeabilidad lenta, moderadamente lenta, rápida,
moderadamente rápida, nivel de fertilidad moderado, moderadamente alta a alta,
por las pequeñas limitaciones que ocurren en está clase, la elección de cultivos
transitorios y permanentes no es tan amplia como en la clase I, estos suelos
requieren práctica de manejo más cuidadosos que los de la clase I, aunque fáciles
de aplicar. En ocasiones será necesario establecer drenajes, prevenir y controlar
la erosión más cuidadosamente.
2.6.3. Suelo clase III.
Suelos con relieve similar a la clase II, con los siguientes rangos; fuertemente
inclinados a fuertemente ondulados, con pendientes que no exceden el 25%,
erosión hasta de tipo ligero en no más del 30% del área, de tipo moderado en
áreas inferiores al 10%, profundidad efectiva superficial a muy profunda, sin
piedras hasta pendientes del 12% y pedregosas en pendientes del 12 al 25%
La salinidad no excede al 30% del área para suelos salinos o salino sódico. El
drenaje natural excesivo, bueno a moderado, imperfecto o pobre.
Encharcamientos ocasionales en periodos de tiempo cortos, con un lapso máximo
de 30 días acumulados por año. Retención de aguas baja, medianamente rápida,
rápida a muy rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Tiene varias limitaciones
más altas que las de la clase II que inciden en la selección de los cultivos, requiere
práctica de manejo y conservación de aplicación rigurosa, control de erosión y de
agua, drenajes, fertilización, recuperación de áreas salinas o salino sódicas.
2.6.4. Suelo clase IV.
Suelos con pendiente similares a los de la clase III. Erosión con grados más altos
que los anteriores, así: ligera hasta el 40%, moderada hasta el 20%, severa hasta
el 10%, profundidad efectiva muy superior a muy profunda, pedregosidad similar a
la clase III, salinidad hasta un 40% para suelos salinos sódicos. Drenaje natural
desde excesivo hasta pobremente drenados, encharcamientos ocasionados en 2
ciclos por año, hasta por 60 días acumulados, inundabilidad hasta por 60 días
acumulados por año, retención de agua excesivamente alta, muy alta,
moderadamente lenta, moderadamente rápida, rápida y muy rápida.- nivel de
fertilidad muy bajo a alto. Por las limitaciones tan severas la elección de cultivos es
muy restringida.
Requiere prácticas de manejo y conservación más rigurosa y algo difíciles de
aplicar.
2.6.5. Suelo clase V.
Suelo de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendiente inferiores al
3%, sin erosión o poco significativa, muy superficiales, excesivamente pedregosos
y, rocosos en la superficie, que imposibilitan el empleo de maquinaria. Drenaje
natural excesivo a muy pobremente drenado. Inundaciones con duración de 6 a 8
meses, retención de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a muy
rápida, nivel de fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son tan
severas que no es práctica la habilitación de esas tierras. Su uso esta limitado
principalmente a pastos, bosques o núcleos de árboles y de vida silvestre.
2.6.6. Suelo clase VI.
Suelos con relieve similar a la case IV. De relieve escarpado a fuertemente
quebrado, pendientes del 25 al 50%. El área puede estar afectada por erosión
ligera hasta el 80%, moderada hasta el 30% y severa hasta el 20%. Profundidad
efectiva muy superficial a muy profunda, pedregosidad y rocosidad nula a
excesiva, salinidad hasta un 60% para suelos salinos y salino sódico, drenaje
natural excesivo a muy pobre, encharcamientos hasta de 90 días acumulados por
año.
Inundaciones entre 2 a 4 meses por año, retención de humedad excesiva a muy
baja, permeabilidad muy lenta a muy rápida. Nivel de fertilidad muy alto a muy
bajo, son suelos con aptitud especial para el pastoreo con buen manejo de
potreros o cultivos permanentes y bosques. Se pueden encontrar sectores
limitados en donde es posible explotarlos con cultivos limpios de subsistencia por
las limitaciones tan severas, las medidas de conservación y manejo deben ser
especiales y muy cuidadosas.
2.6.7. Suelo clase VII.
Suelos similares a los de la clase VI, son escarpados, con pendiente mayores al
50%. La erosión es más grave que en los suelos de clase VI, pueden estar
afectados por erosión hasta un 100% del área. Moderada hasta 70%, muy severa
50%. Muy superficiales a muy profundos. Pedregosidad y rocosidad nula a
excesiva. Suelos salinos a salino sódicos hasta el 70% del área. Drenaje natural
desde excesivo a muy pobre.
Encharcamientos hasta 120 días acumulados año. Las inundaciones de 4 a 6
meses año. Retención de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a
rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Por las limitaciones tan graves que
presentan, su uso se limita a la vegetación forestal u en las áreas de pendiente
menos abruptas o potreros con muy cuidadoso manejo. En general requiere un
manejo extremadamente cuidadoso, especialmente en relación con la
conservación de las cuencas hidrográficas.
2.6.8. Suelo clase VIII.
Suelos con las más severas limitaciones, corresponden generalmente a pendiente
muy escarpadas y excesiva pedregosidad y rocosidad, muy superficiales, si
planos son improductivos en razón de una o varias de las siguientes limitaciones:
suelos salinos, salino sódicos o rocosos playas de arena, manglares, inundaciones
por más de 8 meses al año, deberá protegerse la vegetación natural existente,
con miras a la protección de las cuencas hidrográficas y de vida silvestre.
Nota 1.
Para efectos de establecer la clase agronómica, el perito deberá considerar los
estudios de suelo que existan del predio o de la zona (si existen) o de otros
predios similares ubicados en la zona, o el de zonas homogéneas físicas,
realizados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, teniendo en cuenta el año
en que se realizó el estudio y verificar si se han presentado o no cambios, si se
presentan, se establecerá mediante inspección ocular la clase de suelo respectiva,
teniendo como premisas los conceptos anteriores, si ello es imposible, se recurre
al Ingeniero de Suelos.
Por Zonas Homogéneas Físicas, se entiende el espacio geográfico de una
región, con características similar en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos
térmicos, vías, uso, destino económico u otras variables que permitan diferenciar
estas áreas de las adyacentes
Nota 2 .
Se debe tener en cuanta que la condición agronómica puede cambia por obras de
infraestructura, por ejemplo, en los suelos salinos, el establecimiento de un
drenaje adecuado, permite eliminar por lavado las sales solubles, volviendo
nuevamente a ser suelos normales, se pueden construir diques para controlar
inundaciones.
Nota 3 .
Es importante aclarar que en la medida en que aumenta el número del suelo,
disminuye su potencialidad, así por ejemplo, el mejor suelo, es el suelo Clase I y el
de menor Potencialidad, es el Suelo Clase VIII.
Nota 4 .
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, ha realizado el estudio de suelos de todo
el País, llegando incluso al nivel de Corregimientos y Veredas. Es posible adquirir
el estudio de suelos de los diferentes Departamentos y Ciudades del País, en sus
instalaciones.
2.7. Elementos Incidentes en el Valor de las Construccio nes.
Por construcción se entiende todo aquello que simultáneamente tenga cubierta y
cerramiento. Son elementos incidentes en su valor:
2.7.1. Materiales.
Son los elementos que constituyen los inmuebles y pueden recibir toda clase de
formas. Es lógico suponer que se debe presentar diferencia de precios entre dos
inmuebles, uno construido en madera y otro construido en concreto. Se debe
tener especial cuidado en todos los procesos constitutivos de la construcción:
• Preliminares : Son las actividades con las cuales se inicia el proceso de
construcción de la vivienda y tienen como fin preparar el terreno donde se
va a levantar la edificación y además trasladar al terreno la ubicación o
localización exacta de la futura construcción
En síntesis, el tema describe el proceso para ubicar, limpiar y replantear el in
mueble, siempre partiendo de un plano ya diseñado, según recomendaciones de
las anteriores guías y aprobado por las oficinas de planeación o curadurías
urbanas del municipio en el cual se esté desarrollando la vivienda; para el caso
que nos ocupa, tomaremos un plano de eje típico de una casa pequeña de un
piso.
Están constituidos por el descapote, cerramiento del lote, el replanteo (localización
de ejes), excavaciones o rellenos.
• Cimentación : La parte mas externa de la corteza terrestre esta recubierta
por una capa de materiales blandos, que se constituye en la comúnmente
llamada tierra y que carece de resistencia para sostener el peso de las
construcciones, que sobre ella se levanten, sin ceder ni deformarse. Para
evitar que esto ocurra, se abren zanjas, que se rellenan de materiales duros
y compactos. La cimentación es la base de la construcción, va enterrada y
dependiendo de la clase de terreno, pueden ser superficiales o sencillas,
profundas y en algunos casos combinados. La estructuración de la
cimentación reviste características y técnicas muy diferentes, dependiendo
de la naturaleza del terreno sobre el cual se trabaja y la edificación que se
pretenda construir, el proceso comprende las siguientes etapas: excavación
manual o con maquina, base en recebo (arena menuda mezclada con
piedra triturada y que sirve para dar firmeza), ciclópeo (mezcla de piedra y
concreto), zapata (mezcla de elementos y cantidades especificas, arena,
gravilla, hierro y cemento, normalmente se utiliza en suelos compactos),
viga de amarre (su función es la distribución de cargas horizontales).
Cimentación
Venecia es quizás uno de los ejemplos más notables de la cimentación por medio de pilotes de madera.
Venecia es quizás uno de los ejemplos más notables de la cimentación por medio
de pilotes de madera.
Se denomina cimentación a la parte de la estructura cuya misión es transmitir las
cargas de la edificación al suelo. Debido a que la resistencia del suelo es,
generalmente, menor que los pilares o muros que soportará, el área de contacto
entre el suelo y la cimentación será proporcionalmente más grande que los
elementos soportados (excepto en suelos rocosos muy coherentes).
Tipos de Cimentación
� Superficiales: Son aquellas que apoyan en las capas superficiales o poco
profundas del suelo, por tener éste suficiente capacidad portante o por
tratarse de construcciones de importancia secundaria y relativamente
livianas. En estructuras importantes, tales como puentes, las
cimentaciones, incluso las superficiales, se apoyan a suficiente profundidad
como para garantizar que no se producirán deterioros. Las cimentaciones
superficiales se clasifican en:
� Apoyo en puntos aislados: zapatas.
� Apoyo de tipo continuo: zapas de muros, zapatas corridas y losas de
cimentación, también denominadas plateas de fundación.
� Semiprofundas: Excavando uno de los pozos de cimentación para un
puente. El tubo de hormigón (concreto) se va hundiendo a medida que se
excava. En este caso se llegó a 24 m de profundidad.
Pozos de cimentación o caissons: Son en realidad soluciones intermedias entre
las superficiales y las profundas, por lo que en ocasiones se catalogan como
semiprofundas. Algunas veces estos deben hacerse bajo agua, cuando no puede
desviarse el río, en ese caso se trabaja en cámaras presurizadas.
Arcos de ladrillo sobre machones de hormigón o mampostería.
Muros de contención bajo rasante: no es necesario anclar el muro al terreno.
� Profundas:
� Pilotes: Son elementos de cimentación esbeltos que se hincan (pilotes de
desplazamiento prefabricados) o construyen en una cavidad previamente
abierta en el terreno (pilotes de extracción ejecutados in situ). Antiguamente
eran de madera, hasta que en los años 1940 comenzó a emplearse el
hormigón.
� Micropilotes, son una variante del sistema anterior, que frecuentemente
constituyen una cimentación semiprofunda.
� Pantallas: es necesario anclar el muro al terreno.
� Pantallas isostáticas: con una línea de anclajes
� Pantallas hiperestáticas: dos o más líneas de anclajes.
� Estructuras: Conjunto de elementos debidamente dispuestos entre si,
sujetos a esfuerzos diversos, destinados a soportar cargas o pesos
exteriores. Se utiliza el hormigón que es la combinación de hierro y
concreto, el concreto es la mezcla de cemento, gravilla, agua y arena. Esta
estructura le da soporte a cada uno de los elementos que conforman la
edificación, es la encargada de trasladar las cargas a la cimentación, donde
finalmente son absorbidas por el terreno.
Hay dos tipos de estructura: Verticales (muros de carga y columnas),
Horizontales (vigas: Elemento en madera y/o metálico, sirven para sostener
estructuras, viguetas: hierro en doble t para el mismo fin, placa: elemento
estructural horizontal ubicado entre piso y piso, pueden ser macizas o
aligeradas, de diferentes materiales o espesores, plaquetas: elemento
individual que forma parte de un sistema estructural aligerado.
� Mampostería: Capitulo de la construcción donde se realiza el levantamiento
de muros (paredes), las hay de cerramiento (tapias), divisorios (paredes),
de carga (muros). Se clasifican también de acuerdo al material con el que
construyen: piedra (sillar o mampuestos), adobe (aglomerados, tapias),
cerámicos (ladrillos, bloques), cemento (bloques), de acuerdo a la forma en
que se instalan los ladrillos, se les da el nombre de Soga (lado mas largo),
Tizón (lado ancho), Sardinel (de canto).
� Fachada: Es la vista de la construcción por el frente, o por cualquiera de
sus lados, siempre y cuando no exista construcción aledaña, en ella se
puede apreciar la puerta de acceso, ventanas, antejardín etc.
� Pañetes: Capa superficial que se sobrepone sobre el muro, con el fin de
darle la apariencia de acabados, la mezcla que se usa para ello es
cemento, arena y agua, según su textura se habla de pañetes lisos, rústicos
y sabaneros.
� Desagües: Canalizan los desechos líquidos de la construcción hacia
alcantarillados y/o pozos sépticos. Comprenden las siguientes actividades:
excavación manual, instalación de tubería, instalación de accesorios, cajas
de inspección, acometida y/o pozo.
� Instalaciones Hidráulicas y sanitarias: En este capitulo se instalan las redes
de agua potable y las bajantes de aguas negras. Actualmente se utiliza
tubería de PVC. con especificaciones especiales para cada una de ellas.
Normalmente van instaladas dentro de las paredes y dentro de las placas,
para que no se vean, son parte de este capitulo los puntos de agua
(caliente y fría), instalación de rejillas, instalación de aparatos sanitarios
(estos pueden ser muy costosos, dependiendo de la clase de cerámica y
línea), instalación de tanques y registros, red de suministro (acometidas) y
bajantes de aguas negras.
� Instalaciones Eléctricas: Corresponde a este capitulo la instalación de redes
eléctricas, los aparatos (tomas, salidas, lámparas), las cajas (circuitos,
contadores), la acometida. En el comercio existen diferentes clases y
calidades de tuberías y cables.
� Cubierta: Son techos en Eternit, teja, barro, asbesto, madera y concreto,
que protegen cualquier espacio de las inclemencias del tiempo. Se
construyen de diferente forma y requieren de estructuras en madera o
metálica.
� Pisos: Constituyen las superficies externas sobre las cuales hay
desplazamiento en las viviendas. Para que tengan buenos acabados en los
primeros pisos, se requiere realizar una excavación, colocar una base en
recebo (compacto), colocación de polietileno (impermeabiliza), placa
(contrapiso), mortero de velación, superficie de desplazamiento (baldosa,
cemento, madera, tapete etc.,,,), y finalmente el guarda escoba.
� Enchape: Es el recubrimiento que se utiliza para proteger las paredes tanto
interior como exteriormente (revoque, estuco, pintura, granito, baldosa,
cerámica, mármol). Solo se pueden enchapar columnas colocadas en
muros de 15 cm, el ancho del enchape no debe ser mayor de 5 cm y el área
mínima debe ser de 200 cm.
� Pintura: Es el acabado final de la mampostería, se realiza sobre: paredes
(estuco, pintura), madera (tintilla y pintura), metal (anticorrosivo y pintura).
� Cielorraso: Superficie decorativa empleada para embellecer la estructura,
pueden ser en madera, yeso, carraplast, fibra de vidrio, etc.
� Carpintería: Trata todo lo relaciona con trabajos en madera (marcos,
puertas interiores, closet, pasamanos, muebles de baño, bibliotecas) y
lamina (ventanas, puerta principal, puerta de garaje).
� Acabados: Hacen referencia al embellecimiento de la obra y los terminados
finales, que hacen que cada construcción tenga características particulares,
se consideran aquí los vidrios, espejos, cerraduras, divisiones de baño,
tanque de agua, calentador, cocina integral, etc.
2.7.2. Estado De Conservación.
Hace referencia a las condiciones de habitabilidad que posee el predio, que no
presente ninguna incomodidad o peligro, como consecuencia del deterioro
producido por el uso a través de los años.
2.7.3. Vetustez.
Define la edad de construcción del inmueble. Generalmente se considera como
vida útil de un inmueble, un lapso de tiempo comprendido entre 50 y 100 años,
dependiendo de los materiales de construcción, su adecuado mantenimiento y la
destinación del inmueble.
Nota:
En el mercado existen unas tablas que cuantifican combinadamente el estado de
conservación y la vetustez de los predios, estas tablas fueron elaboradas por los
tratadistas Fitto y Corvinni, que asumen factores de afectación negativa, que debe
ser aplicada sobre todos los inmuebles, como consecuencia del paso de los años
y su estado de conservación.
TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO
Estados Condiciones físicas Clasificación
normal
Coeficiente.
Depreciación.
1
NUEVO
No ha sufrido ni necesita
reparaciones
Óptimo-O 1,00
Muy bueno-MB 0,99
2
REGULAR
Requiere o ha recibido
reparaciones sin importancia
Bueno B 0,975
Intermedio-I 0,920
3 Requiere reparaciones
Simples Regular-R 0,820
Deficiente-D 0,660
4 Requiere reparaciones
importantes Malo-M 0,470
5 Requiere muchas
reparaciones importantes Muy Malo-MM 0,250
Sin Valor = Valor de
Demolición Demolición-DM 0,135
• Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha
sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo.
• Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o
ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de
fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y
techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o
puertas y otros.
• Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere
reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos,
cielos, ventanería, y otros.
• Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere
reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos,
cielos, instalaciones mecánicas, y otros.
• Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere
de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas
en poco tiempo, estará en estado de demolición.
El autor tiene serias dudas sobre la posibilidad de aplicación de las mencionadas
tablas, pues en ellas, se asume que el paso del tiempo necesariamente implica
deterioro, lo cual no siempre es valido, pues hoy se puede recibir un inmueble en
obra gris y en un lapso determinado de cinco años, las características físicas del
predio en ese momento, serán mejores a las que el inmueble tenia en su momento
de adquisición. El autor sugiere que se analicen conjuntamente el estado de
conservación y la vetustez a la luz de las condiciones de seguridad que el
inmueble ofrece para las actividades que se desarrollen en el.
2.7.4. Factor de Vecindad.
Se plantea respecto a su entorno inmediato, dependiendo de las principales vías
del sector (avenidas, paralelas), de los centros de atracción económica, de las
instituciones educativas, de atención hospitalaria, institucional, de policía y centros
culturales, deportivos y recreacionales.
2.7.5. Diseño.
Elemento altamente incidente en la determinación final del valor de una
construcción, pues de el depende la luz solar, la distribución interior del inmueble y
la resistencia de los materiales frente a los vientos. En términos generales, el
diseño es la ciencia por medio de la cual se plasman ideas en planos, para la
elaboración de un diseño se debe tener en cuenta las características del terreno y
las normas de la zona.
En el análisis del diseño el avaluador debe considerar el área del bien
(determinante para el manejo de los espacios), la zona y su ubicación (el estado,
norma para cada zona en las cuales se divide la ciudad), los servicios (se debe
tener certeza sobre su factibilidad de instalación), la luz natural (el proyecto debe
orientarse según sus necesidades).
2.7.6. Rentabilidad.
Se cuantifica teniendo como base los ingresos que genere el bien, por cualquier
concepto: Arriendo, Publicidad.
2.7.7. Ubicación en altura.
No es lo mismo en términos de valor, un bien ubicado en un primer piso que en un
cuarto nivel, pues la contaminación auditiva y visual es diferente, lo mismo que las
cargas hidráulicas
2.7.8. Uso actual y posible.
Se considera como uso a la destinación signada a un local y / o edificación en
general, que conforman la estructura urbana y se clasifica de acuerdo con su
actividad específica.
2.7.9. Sistemas de transporte.
La existencia o no de sistemas de transporte masivo, o la posibilidad de acceder al
predio con los sistemas tradicionales de transporte.
2.7.10. Expectativas de Valorización.
Es un elemento dado por el desarrollo del entorno a causa de la ejecución de una
obra de interés público, ejecutada por el municipio, el departamento o la nación.
Se deben consultar el Plan de Desarrollo y el Plan de Ordenamiento Territorial del
municipio al cual pertenece el inmueble, para determinar aquellas obras en
proceso o proyectadas en forma inmediata, en corto tiempo y a largo plazo.
2.7.11. Servicios Públicos.
Si existe disponibilidad y / o limitaciones para el desarrollo de las acometidas o la
implementación de los servicios públicos es muy costosa.
2.7.12. Acabados.
Toda construcción arquitectónica debe tener su propio sello, obtenido mediante los
acabados, elemento constitutivo esencial del precio final, se consideran como
sencillos, modernos y de lujo.
2.7.13. Estratificación.
Es un parámetro que cuantifica la tarifa básica de los servicios públicos
domiciliarios, sin embargo, para definirlo se califican la fachada, la cubierta, la
cocina, los baños y los ambientes interiores, estos son elementos que definen el
valor de las construcciones.
Nota 1.
Existen elementos incidentes simultáneamente en el valor de las construcciones y
los lotes, su análisis dependerá del sentido común, la experiencia y el
conocimiento del avaluador. Adicionalmente, es importante resaltar que existen
algunos elementos incidentes en el valor de los inmuebles, que por no ser común
a todos, no deben dejar de relacionarse, tal es el caso, de Factores Ambientales
(Cercanía a un relleno sanitario, por ejemplo), Retiro de Quebrada (Se exige una
zona de 30 metros, contados a partir del borde superior del cauce, en los cuales
solo se permite recreación pasiva o reforestación) y otros que el avaluador definirá
en su visita a terreno.
Nota 2.
Los elementos incidentes en el valor de los bienes, deben ser analizados
conjuntamente y no en forma individual, pues ello permite caer en equívocos, por
ejemplo, un bien ubicado en el norte de Bogota, tiene un valor distinto a un lote
ubicado en el sur, pero por este solo factor de ubicación, no se puede concluir que
un bien valga mas o menos que el otro, se puede concluir si que poseen valores
diferentes.
2.8. Clasificación de los Bienes Inmuebles.
Por inmueble se entiende todo bien que la Ley no considera mueble: Edificios,
tierras, minas etc. Son fijos y no pueden trasladarse, también son llamados bienes
raíces, bienes muebles, son aquellos que pueden trasladarse de un sitio a otro sin
ningún impedimento.
Inmueble , tienen esta consideración todos aquellos bienes, como casas o fincas,
que son imposibles de trasladar sin ocasionar daños a los mismos, porque forman
parte de un terreno o están anclados (pegado o clavado) a él. Viene de la palabra
inmóvil
Los Bienes Inmuebles se clasifican en Bienes Urbanos y Rurales.
2.8.1. Urbanos.
Son todos aquellos que están ubicados dentro del perímetro Urbano del
municipio, el cual es definido mediante acuerdo municipal.
2.8.2. Rurales.
Son todos aquellos que están ubicados fuera del perímetro Urbano del municipio
y dentro del perímetro rural, el cual es definido mediante acuerdo municipal,
adicionalmente están por fuera del perímetro de servicios.
2.9. Clasificación de las Construcciones por su Destinac ión.
2.9.1. Vivienda.
Construcciones dedicadas a la morada o habitación, estas pueden ser:
• Unifamiliares. Pueden ser viviendas tipo, en urbanizaciones perfectamente
planeadas o desarrollos habitacionales heterogéneos, es decir, no
uniformes, desarrollos individuales.
• Bifamiliares. Normalmente son inmuebles de dos plantas, con Reglamento
de Propiedad Horizontal.
• Multifamiliares. Inmuebles de alta densidad ocupacional, edificaciones de
diferentes especificaciones, distintos diseños arquitectónicos, máximo
aprovechamiento de espacios y regidos por un Reglamento de Propiedad
Horizontal.
2.9.1.1. Clasificación de las Construcciones por Estrato.
La estratificación es una calificación solo aplicable a inmuebles dedicados a
vivienda Se caracteriza por estar diseñada y construida de acuerdo al nivel
socioeconómico de la zona y de sus propietarios, pueden ser:
• Inquilinatos: Viviendas donde conviven varias familias cada una en una
pieza (habitación), tienen que compartir el (los) baños, el lavadero y el patio
de ropas, la cocina es una habitación donde cada familia instala su
cocineta, el comedor y la sala es en la habitación; estos Inquilinatos son por
lo general casas viejas y grandes que las adecuan para este fin. Están
constituidos por viviendas en obra negra, generalmente en diferentes
materiales o desechos de obras, pueden ser casas independientes,
viviendas en construcción y con un alto grado de hacinamiento. Pueden
disponer de algunos servicios públicos, están ubicados en la periferia
urbana, disponen de vías públicas algunas sin pavimentar, y escasos
medios de transporte.
• Casas y Apartamentos de Estrato 1 y 2 (Medio bajo): Son viviendas de
interés social, con áreas entre de 35 M2 y 65 M2, constan de una o dos
alcobas pequeñas, sala - comedor, un baño y cocina con lavadero incluido.
Están constituidas por viviendas técnicamente planeadas, casas
independientes, con fachadas revocadas, poseen todos los servicios
públicos, en algunos casos con gas domiciliario, poseen vías pavimentadas
y un mejor servicio de transporte.
• Casas y Apartamento de Estrato 3 y 4 (Medio - medio): Inmuebles con
áreas entre 65 M2 y 90 M2, constan de dos o tres alcobas, dos baños, sala-
comedor, cocina y zona de lavandería (Patio de ropa). Son casas
independientes, con todos los servicios públicos. Constituyen conjuntos
residenciales, con un buen diseño arquitectónico, amoblamientos
comunales, con muros en ladrillo o bloque de cemento, revocados y
pintados, con techos en teja de asbesto - cemento, o teja de barro o placa
impermeabilizada.
• Casas y Apartamento de Estrato 5 y 6 (medio- alto y alto): Viviendas con
áreas de más de 90 M2. Sus características son el confort, la elegancia y
la amplitud, tienen acabados muy costosos, dos o más parqueaderos y se
encuentran localizados en barrios residenciales, con porterías
permanentes. Son grandes mansiones con amplios jardines o
apartamentos lujosos, con comodidades adicionales, poseen todos los
servicios, amplías zonas verdes, sociales y de recreación, estructuras en
concreto, cumpliendo todos los requisitos del Código Sismo-resistente con
cielorraso en placa aligerada, hermoso diseños arquitectónicos.
2.9.2. Institucionales.
Corresponde a inmuebles que desarrollan una función de interés público.
Básicamente se refiere a instituciones educativas.-
2.9.3 .Comerciales.
Pueden ser locales individuales o centros comerciales, desarrollando todas las
gamas del comercio organizado.
Se caracterizan por ser el lugar donde se venden productos y servicios, esta
actividad se realiza en unos locales, la gran mayoría están ubicados con frente al
público que transita por los andenes de las vías, otros se encuentran localizados
dentro de centros comerciales:
2.9.4. Locales en Centros Comerciales.
Donde la actividad comercial es predominante, los hay desde 4 M2 (tipo San
Andresito), hasta locales como el almacén Súper ley en el Centro Comercial
UNICENTRO de Bogotá. Donde las ventas se hacen por departamentos y puede
llegar a medir más de 10.000 M2.
2.9.4.1. Locales con Frente a Vías Públicas.
Son locales construidos en los primeros pisos de los edificios, que por su
ubicación sobre vías transitadas, se les permite desarrollar comercio; o locales
que se construyen en 1 o 2 pisos que por lo general, son casas antiguas
reformadas.
2.9.4.2. Locales en Aeropuertos, Terminales y Parques.
Por lo general son concesiones a uno o varios años, se diferencian por que la
actividad comercial es secundaria.
2.9.4.3. Industriales.
Hacen referencia a bodegas de almacenamiento de productos terminados y zonas
de producción.
Se divide en tres grupos:
• Pequeña Industria: Se realiza en locales y pequeñas bodegas, su impacto
ambiental es bajo, por tal motivo se le ve muy frecuentemente
compartiendo uso con vivienda.
• Mediana Industria: Requiere de aislamientos y servicios específicos,
comparte el área muchas veces con las oficinas, se encuentra localizados
en barrios predeterminados para tal fin, últimamente se han construido
parques industriales, donde varias industrias comparten vías de acceso,
celaduría, cerramiento y otros servicios comunitarios.
• Grandes Industrias: Su diseño debe ser acomodado a las exigencias
propias de la producción, se encuentran localizadas en su mayoría en
zonas suburbanas.
2.9.5. Oficinas.
Es el lugar donde se realizan actividades colectivas o individuales de trabajo,
pueden ser:
• Individuales: Oficinas donde se organizan 1 o 2 escritorios, los servicios son
comunitarios.
• Compartidas: Varias oficinas comparten secretaria, mensajero, aseo y
vigilancia, dentro de una misma área.
• Empresariales: Ocupan grandes áreas, separadas por módulos de acuerdo
a secciones o departamentos, requieren de pisos y edificios completos para
realizar su actividad.
• Consultorios: Por su actividad, pueden estar ubicados en clínicas y centros
médicos, por lo general, deben ser diseñados los espacios de acuerdo a la
actividad (especialización) a que correspondan.
2.9.6. Edificios Inteligentes.
Los avances científicos en la electrónica y en los sistemas computarizados, nos
permiten una gran gama de posibilidades en confort, eficiencia y seguridad para
las oficinas. Los sistemas más usados en nuestro medio y que se utilizan como
gancho de venta de estos edificios son: Circuito cerrado de televisión, sistemas
contra incendio, sistemas de seguridad electrónicos, sistemas de ventilación y luz
programables, sonido estereofónico y ambiental, antenas y T.V. cable, Internet,
fax, y otros incluidos dentro el mismo precio de la oficina.
AVALUOS
En este momento el lector esta en capacidad de entender, que la Ingeniería de
Tasaciones y/o Avalúos, es una especialidad compleja, que involucra una gama
de disciplinas, y que requiere que el especialista posea un amplio conjunto de
conocimientos, no solo en el área de la ingeniería, construcción, arquitectura,
planificación urbana, estadística, matemáticas financieras, etc.; Si no también,
conocimientos actualizados de muchas áreas de las ciencias sociales, y
humanísticas, tales como: aspectos jurídicos, cultura tributaria, sociología,
psicología, mercadeo, contabilidad, administración, metodología de investigación,
economía, econometría, y muchas más.
Es importante comprender que todo proceso valuatorio, entiéndase avalúo,
constituye un trabajo de investigación, que lleva implícito la aplicación y
combinación de metodologías científicas, y algunas otras empíricas, tratando de
integrar criterios lo más objetivos posible y universalmente aceptados. Todo ello,
con la finalidad de proporcionar una opinión inteligente o un juicio fundamentado,
del rango en el cual se encuentra el valor de un determinado bien, para una fecha
específica.
El acto mismo de avaluar no crea valor. El Avaluador, profesionalmente
capacitado y éticamente consolidado, no tiene la posibilidad de realizar una
tasación que se pueda considerar exacta. Todo Avaluó, en esencia es una
estimación. Así pues, que el avaluador en su trabajo de investigación, lo que
puede concluir, es que con un grado significativo de probabilidad, el valor del bien
en estudio, se encuentra comprendido entre un límite inferior y uno superior.
En países con economías sólidas y estables, por lo general poseen mercados
llamados de “competencia perfecta”, en los cuales hay una correspondencia entre
los términos precio y valor. En la práctica, en nuestros mercados, y en especial el
inmobiliario, generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. De esta
manera, y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado, en un
momento determinado, se puede apreciar con gran frecuencia, transacciones que
implican variaciones del valor de un determinado bien, que están en un
determinado porcentaje, ya sea hacia abajo o hacia arriba, del valor tasado de
referencia, y que desde el punto de vista técnico, son perfectamente sustentables.
Todo avalúo es un trabajo de investigación, por medio del cual un tasador
proporciona una opinión técnica e inteligente, del valor de un determinado bien, o
de una propiedad, y que generalmente, se expresa a través de una declaración
escrita para una fecha específica (Informe de Avalúo).
3. ¿QUÉ ES UN AVALÚO?
Aunque en el mercado existen numerosas definiciones de avaluó, y pese a que el
Gran Diccionario Enciclopédico Visual, define avaluó como: Valuar, valuación, en
términos inmobiliarios se podría definir así:
Un avaluó es un proceso técnico, lógico y coherente que permite analizar,
procesar e interpretar información inmobiliaria, obtenida mediante investigaciones
directas e indirectas, para determinar el valor comercial más probable de un bien,
en términos monetarios, en un mercado abierto y en condiciones normales.
Es un proceso técnico, lógico y coherente , pues en el proceso valuatorio, no
se toman decisiones arbitrarias, por el contrario, ellas están definidas dentro del
marco conceptual económico, de los elementos constitutivos del valor de un bien.
Que permite analizar, procesar e interpretar información inmobiliaria, ya que
la información obtenida es sometida a una cuidadosa depuración, teniendo como
base la comparación con información existente y la aplicación de Medidas de
Tendencia Central, como la Media Aritmética, la Media Geométrica, la Desviación
Estándar y el Coeficiente de Variación.
Obtenida mediante Investigaciones Directas e Indire ctas. Por
Investigaciones Directas se entiende el conocimiento que se posea sobre
negociaciones reales de inmuebles similares, efectuadas en la zona de ubicación
del inmueble motivo del avalúo y comparables a el, efectuadas en el ultimo año.
Por Investigaciones Indirectas se asume la información obtenida mediante
periódicos, avisos publicitarios, Lonjas, CAMACOL, Instituto Geográfico y Oficinas
de Catastros Independientes, en las horas de Protocolo de las Notarias y en las
oficinas de Registro de Instrumentos Públicos y en general a todas aquellas
entidades que puedan dar información sobre el comportamiento del mercado
inmobiliario
Para Determinar el valor mas probable de un bien , ya que el avalúo es una
herramienta de trabajo, pues el valor del avalúo no es necesariamente el valor de
negociación, ya que en esta, entran una serie de factores externos al avalúo
mismo, tales como la forma de pago, la necesidad que se tenga del bien, la moda,
la habilidad de las personas involucradas en la negociación, etc.
En términos monetarios , pues se debe recibir como pago el valor establecido en
la negociación y en la moneda previamente acordada entre las partes, es posible,
que parte del pago se halla acordado en especies
En un mercado abierto, es decir, si se oferta un bien, es lógico suponer la
existencia de una potencial demanda
Y en condiciones normales , esto significa que no existen ventajas de ninguna de
las partes en la hipotética negociación, y que ambas actúan libres de cualquier tipo
de presión o condicionamiento.
El valor determinado en el avalúo, “Es el precio por el cual se efectuaría una
operación de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de
valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las
partes tuviera una mayor fuerza sobre la otra, actuando ambas partes libres de
toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda”.
El valor comercial determinado en el proceso valuatorio, es el valor probable y
justo en el mercado, si el inmueble se ofreciera en venta, es importante destacar
que el avalúo NO mide el valor sentimental o afectivo, pues este es incalculable.
3.1. Antecedentes del Avalúo.
• Una considerable porción de la riqueza en el mundo, ya sea privada,
corporativa o pública, consiste en bienes inmuebles, muebles e
intangibles. La magnitud de esta riqueza ha creado la necesidad de
realizar avalúos para el soporte de decisiones pertinentes al uso y
disposición de dichos bienes.
• En el pasado, los avalúos eran simples opiniones de valor expresadas
por los propietarios o comerciantes dedicados a la venta o
administración de sus propiedades.
• En la compleja economía actual, tales "avalúos" han llegado a ser
algo más que una simple opinión. Un avalúo profesional es más
que una opinión . Se requiere de una búsqueda selectiva de datos en
las diferentes áreas de mercado, recopilación sistemática de datos,
aplicación apropiada de técnicas analíticas de cálculo, y la
experiencia, conocimiento y juicio necesario para desarrollar una
conclusión razonable que resuelva el problema.
• Un juicio profesional es un factor crítico. Aún cuando la valuación no
es una ciencia exacta, un método científico es aplicado en el proceso
de valuación.
• El avaluador competente reúne y selecciona información relevante,
aplicando su experiencia en el proceso de la información, mantiene
completa objetividad, alta ética y desarrolla una válida conclusión. Al
final, el/la valuador reconoce e identifica la diferencia entre una
opinión personal y un juicio profesional. Una estimación de mercado
refleja acciones y actitudes de mercado. Las posiciones personales
quedan fuera de lugar.
3.2. Aspectos que se deben tener presente en la Elabora ción de un
Avalúo.
Se deben considerar cuatro aspectos; Físico, Jurídico, Económico y Político o
Normativo.
3.2.1. Aspecto Físico.
Es la identificación de los linderos del inmueble sobre documentos gráficos
(planos, fotografías aéreas), para tener la certeza del predio motivo del avalúo y
poder realizar el recorrido físico del terreno. También comprende a la descripción
y clasificación de las edificaciones.
3.2.2. Aspecto Jurídico.
Permite definir claramente la relación entre el sujeto activo del derecho,
(propietario o poseedor) y el sujeto pasivo (inmueble) por medio de la
identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y
registro, o matrícula inmobiliaria, para determinar el modo de adquisición del bien
motivo del avalúo y la ficha catastral del predio respectivo.
NOTA.
No es función del avaluador determinar la legalidad o no de la información jurídica
presentada durante el proceso valuatorio, la información jurídica, es más
informativa que técnica.
3.2.3. Aspecto Político o Normativo.
Se refiere a la observación y cumplimiento de normas de Planeación Urbana y
Rural, Medio Ambiente y en general, la correcta aplicación de la normatividad
vigente.
Es uno de los aspectos mas importantes en el proceso valuatorio, pues aquellas
construcciones que estén por fuera de la norma, no pueden ser avaluadas
(Articulo 31 Decreto 1420 de Julio 24 de 1998),Diferente a las construcciones que
carecen de licencia, pero que están dentro de la norma, adicionalmente la
normatividad define el Potencial de Desarrollo del predio, y es pertinente recordar
que la forma técnica del crecimiento de las ciudades, es su crecimiento en altura,
por lo que el Potencial es elemento fundamental dentro del proceso valuatorio.
3.2.4. Aspecto Económico.
Consiste en la determinación del valor del inmueble, diferenciando el valor de los
terrenos y el valor de la edificación, si el inmueble es un bien simple. Si el predio
esta sometido al régimen de Propiedad Horizontal, deben ser avaluados en forma
individual el terreno privado, el terreno comunal, el área construida privada, el área
construida comunal, las obras de ornato y embellecimiento, los garajes y el
Potencial de Desarrollo, si existiere, Si el predio es rural, debe avaluarse el
terreno, cuyo costo siempre debe darse en condiciones de civilización, las
construcciones, los cultivos (aquí se incluye toda la actividad agropecuaria), y el
Potencial de Desarrollo si existiera. Si el predio es Industrial debe valuarse en
forma individual el terreno, las construcciones (sujetas siempre al Código de
Seguridad Industrial), la Maquinaria y el Equipo, el Good Will y el Valor en
Marcha, amen de toda la propiedad intelectual que posea la Industria, (patentes
por ejemplo).
3.3. Importancia de los Avalúos.
Los avalúos pueden ser solicitados para:
• Adjudicaciones: Proceso mediante el cual se declara que un bien
corresponde a una persona natural o jurídica.
• Análisis de Riesgos Industriales: Determinación de posibles contingencias
en un proceso productivo.
• Arrendamiento: Cálculo del costo de cesión en el usufructuó de un bien por
un tiempo determinado, mediante el pago de una renta, sin que ello
implique la perdida de su propiedad.
• Cálculos de Obsolescencia: Determinar económicamente las ventajas y
desventajas comparativas del bien objeto del Avalúo, sobre bienes de
referencia, que siempre deben ser los mas modernos existentes en el
mercado, preferiblemente de la misma marca (Obsolescencia tecnológica y
funcional).
• Compra-venta: Fijación del probable valor de negociación de un bien.
• Reestructuración de Pasivos: Permite presentar alternativas para asumir las
obligaciones financieras de la Industria y/o Empresa, en el tiempo.
• Contabilidad Financiera: Permite cuantificar las necesidades reales para la
reposición de equipos, en ella se refleja la inversión que la empresa tiene
en un bien determinado.
• Control de Activos: Suministra un análisis serio y objetivo de la situación de
una Industria y/o empresa.
• Dación en Pago: Permite finalizar obligaciones financieras contraídas,
mediante la entrega de un bien.
• Determinación de Perdidas en Siniestros: Se toma como base el valor
asegurado del bien, y sobre éste, se calcula el costo de reparar los daños
causados al bien y originados en el siniestro.
• Cálculo de Impuestos: Cuantificación de gravámenes que tengan por base
de liquidación, el valor de los activos.
• Garantías Hipotecarias: Para determinar la posibilidad de permitir que un
bien sirva de garante, de cualquier obligación financiera.
• Fusiones y Escisiones: Permite la unión de varias Industrias y/o Empresas,
en beneficio de una de ellas, por absorción o creación de una nueva que
sustituya a las existentes. También se da el caso contrario: Rompimiento.
• Liquidaciones: Operación que tiene por objeto la desaparición de la
Empresa y/o Industria por cesión de labores, quiebra o reforma.
• Seguros: Son una medida de protección de la Industria y/o Empresa ante la
posibilidad de ocurrencia de un Siniestro.
3.4. Métodos de Avalúo.
Pese a que existen métodos valuatorios de aceptación universal, en aras de
minimizar la posibilidad de ocurrencia de un error, independientemente de la
exactitud del método empleado y de la veracidad de la información básica, el autor
sugiere el empleo de por lo menos dos métodos en la realización de cualquier
avaluó.
Para la selección de la metodología científica más idónea en la investigación
valuatoria, el profesional tasador toma en consideración en primera instancia,
obviamente el bien objeto de avaluó y sus características generales; las
condiciones del mercado que rigen en ese momento; el alcance de la
investigación; el nivel de rigor que se exige, entre otros aspectos y seguidamente,
evalúa la disponibilidad y factibilidad de recolección de la información, que
requiere para realizar dicha investigación. Una vez realizado este análisis
preliminar, se escoge entre los métodos disponibles universalmente aceptados, ya
sean los llamados métodos directos o indirectos o una combinación de ellos, si
fuera necesario.
También es importante puntualizar la importancia de la metodología científica, ya
que el avaluador se apoya en ella y en su estructura para canalizar
adecuadamente el estudio del bien objeto de investigación; para planificar y
realizar el trabajo de campo, y las inspecciones de rigor; para recolectar, procesar
y analizar los datos necesarios; para interpretar, explicar y concluir acerca de los
resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa investigación.
Llegado este momento, la pregunta es por qué las cosas en general, los bienes y
los servicios tienen valor.
La respuesta es relativamente simple: porque el hombre les atribuye valor. Ahora
bien, ¿por que el hombre les atribuye valor?. Esa si que es una respuesta nada
simple, y que tiene que ver directamente con la naturaleza misma del ser humano,
con su forma de organización social, y con la capacidad de relacionarse e
interactuar. Sin entrar en muchas consideraciones o en profundidades
humanísticas, precisemos entonces que el hombre tiene necesidades,
expectativas y aspiraciones, que requieren ser satisfechas y esto lo conduce a un
proceso complejo de valorización, en primera instancia, y consecuentemente lo
lleva a establecer los valores. Más allá de estas consideraciones, se debe tener
presente, que el hombre es el único animal que transforma su medio ambiente,
para satisfacer sus propios requerimientos y que además dentro de esos
requerimientos, en muchas ocasiones, también está lo superfluo.
Otro aspecto importante lo constituye la normativa jurídica, el marco legal y el
estado de derecho. En Colombia, la Constitución Nacional, establece que la
propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera
exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley (Propiedad
Privada). De allí se desprenden infinidad de condiciones, que influyen
directamente sobre el valor de las propiedades, que serían motivo de interesantes
análisis, y que no son contemplados en este libro, por razones obvias de tiempo.
Hay métodos que se pueden emplear indistintamente para el avalúo de lotes y de
construcciones.
3.4.1 Métodos Valuatorios para Lotes.
Por lote se entiende el inmueble perteneciente a una persona natural o jurídica,
situado en un mismo municipio, definido claramente.
3.4.1.1 Método Tradicional.
Consiste en la aplicación de los conocimientos básicos que posee el Avaluador,
sobre comportamiento de precios de la tierra, para un sector determinado de la
ciudad, carece de sustento lógico y coherente, pues no media ningún tipo de
investigación ni aplicación metodológica, el conocimiento que se posee es
empírico. Es el menos recomendado.
3.4.1.2. Método de Mercado o Comparación.
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir
del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al objeto del avalúo, tales ofertas y transacciones, deberán ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
(Resolución 762,Art 1. emanada del I.G.A.C.).
Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes
comparables, existentes en un mercado abierto; se basa en la investigación de la
demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones
de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos,
permiten al avaluador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el
empleo de este método, se basa en que un inversionista no pagará más por una
propiedad, que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de
utilidad comparable, disponible en el mercado.
Ya aplica cierta metodología y análisis, pues compara por lo menos tres lotes
similares, de los cuales se conoce su precio de negociación, al lote motivo del
avaluó. Esta similitud debe ser por lo menos en forma, tamaño, topografía, vías,
de acceso, entorno inmediato, y ubicación. El lote motivo del avalúo tendrá como
valor, el promedio de los lotes analizados, este método busca establecer el valor
comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes en
la zona. Aunque tampoco es el más adecuado, por lo menos, es más confiable
que el tradicional. Tiene como base el estudio del mercado de la propiedad raíz en
la zona, por ello es recomendable analizar:
Estado de la oferta y la demanda en el sector: Cantidad y movimiento de
propiedades en venta, Numero de lotes vacantes en el sector, Lotes en proceso
de construcción.
Descripción de las propiedades vendidas: Detalles físicos del lote, características
positivas y/o negativas en comparación con el inmueble que se avalúa,
Rentabilidad.
Condiciones de la venta: Fecha, Tiempo en que duro ofrecida, Situación
económica general en la fecha de negociación, Necesidad o razón de la venta,
Forma de pago.
Ejemplo:
Se conocen las dimensiones, forma, tamaño, topografía, vías de acceso, entorno
inmediato, ubicación y precios de los Lotes A, B y C, se pretende avaluar el lote D,
cuya área es de 450 Metros Cuadrados. Aplicando esta metodología, se procede
de la siguiente manera:
Lote A: Valor M2 $ 25.000
Lote B: Valor M2 $ 30.000
Lote C: Valor M2 $ 31.000
Promedio M2 = 000.273
000.81 =
Valor Lote D = 450 x $ 27.000= $ 12.150.000.
NOTA.
Como se ve claramente, por la simpleza del método, no se incurre en ningún
proceso de homogenización, ya que se asume la ubicación en una misma zona,
tampoco se realizan ajustes estadísticos.
3.4.1.3. Método de Renta.
Si un inmueble o en general un bien, produce una renta periódica, el valor de
dicho inmueble o bien, puede estimarse en función de la capitalización a valor
presente de esa renta. Este método se soporta en los conceptos de la matemática
financiera, teniendo como factores determinantes el período de capitalización y la
tasa de descuento a ser utilizada. A través de este método no se obtienen valores
de mercado. Siempre es preferible la utilización de los métodos directos, en la
medida que existan referenciales suficientes para la utilización del método
comparativo.
En algunos países, existe legislación en referencia al control de los cánones de
arrendamientos de inmuebles. Estas legislaciones aunque tratan de alguna
manera de mantener en ciertos rangos el monto máximo de los alquileres y así
evitar cierta especulación, también introducen distorsiones importantes que
enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de alquileres. En nuestro país, el
máximo canon de arrendamiento anual, se establece en función de un porcentaje
del valor del inmueble. Esto ha hecho que en cierta medida se aplique este
método a veces indiscriminadamente. Es importante ser muy cauteloso en la
aplicación de esta metodología, ya que no aplica para todos los casos y en la
mayoría produce resultados no satisfactorios.
Cuantifica los Ingresos que el lote motivo del avaluó puede generar, en un tiempo
determinado y así calcular su valor. En otras palabras, mide los Ingresos que el
inmueble se espera produzca en un futuro, para determinar hoy, el precio probable
del bien.
Si un inmueble o en general un bien, produce una renta periódica, el valor de
dicho inmueble o bien, puede estimarse en función de la capitalización a valor
presente de esa renta. Este método se soporta en los conceptos de la matemática
financiera teniendo como factores determinantes, el período de capitalización y la
tasa de descuento a ser utilizada. A través de este método no se obtienen valores
de mercado. Siempre es preferible la utilización de los métodos directos, en la
medida que existan referenciales suficientes para la utilización del método
comparativo.
Esta técnica Valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del
avalúo, mediante la comparación de los ingresos de otros inmuebles semejantes
en características físicas, de uso y ubicación, o determinando los incrementos
anuales que en los ingresos se puedan generar, mediante un análisis del mercado
inmobiliario o por incrementos ordenados por ley.
Al momento de analizar los ingresos generados por el inmueble, estos deben ser
tomados de documentos contables legales, y se debe analizar también:
a. Contratos que regulen la posibilidad de generar ingresos, tales como contratos
de arrendamiento y publicidad, estos contratos deben haber sido suscritos en el
ultimo año y no deben estar por encima de los topes legales, en caso contrario, se
tomara como base de la cuantificación de ingresos el tope máximo legal permitido.
Los ingresos deben estar actualizados. Para realizar el avalúo de un bien por el
Método de Renta, existen varias concepciones:
3.4.1.3.1. Método de Renta, Tasa de Capitalización.
Por Tasa de Capitalización se entiende la relación que hay entre los ingresos que
genera en un año el inmueble y su precio de venta, es decir:
T de C = ventadeecios
añoengeneradosIngresos
Pr
La metodología sugiere:
Obtenga una tasa de capitalización representativa del sector donde esta ubicado
el inmueble motivo del avaluó. Esto implica, que se debe conocer de otro lote
similar al avaluado, los ingresos que generaba y su precio de venta. Por sector se
entiende la extensión superficiaria que se genera considerando el bien motivo del
avaluó, el centro de una circunferencia de 20 cuadras de diámetro, dependiendo
de la homogeneidad del sector, el diámetro se reducirá o ampliara.
Determine los ingresos del bien motivo del avaluó, esta información la suministra
la persona natural o jurídica, que contrata los servicios valuatorios de la empresa.
Divida los Ingresos que genera el Inmueble motivo del avalúo, con la tasa de
capitalización obtenida para el sector. El valor resultante, es el valor del Inmueble
por el método de Renta Tasa de Capitalización.
Ejemplo.
Obtenga una Tasa de Capitalización representativa del sector.
Para ello es necesario conocer de la zona, por lo menos, un inmueble que se halla
vendido recientemente y conocer también cuanto generaba de renta.
Se investigó que un inmueble similar al que origina el avalúo, fue vendido por $
100.000.000 y generaba ingresos anuales por $ 12.000.000.
T de C = ventadeecios
añoengeneradosIngresos
Pr
Tasa de capitalización = 000.000.100$
000.000.12$
Tasa de Capitalización Obtenida = 0.12
b. El inmueble que se pretende avaluar genera unos ingresos anuales de
$10.000.000.o0.
c. Precio del Inmueble Avaluado.
Se relaciona la tasa de capitalización obtenida con los ingresos que genera el bien
motivo del avaluó.
cionCapitalizadeTasa
generadosIngresos
Entonces:
Valor del Inmueble = 12.0
000.000.100$
Valor del Inmueble = $ 83.333.333
El Valor del Inmueble seria $ 83.333.333
3.4.1.3.2. Método de Renta. Multiplicador de Ingresos Brutos.
Por Multiplicador de Ingresos Brutos se entiende la relación entre el precio de
venta de un inmueble y los ingresos que generaba en un tiempo de un año.
Multiplicador de Ingresos Brutos = generadosIngresos
VentadeecioPr
Continuemos con los datos del ejemplo anterior
Multiplicador = 000.000.12$
000.000.100$
Multiplicador = 8.33
El Multiplicador de Ingresos Brutos es de 8.33
Para su aplicación esta metodología propone:
1. Obtenga un Multiplicador de Ingresos Brutos promedio (mínimo tres
predios), lo que significa que se debe conocer de 3 inmuebles similares al
que se pretende avaluar, los ingresos que cada bien generaba y su precio
de venta.
2. El precio del Inmueble motivo del Avalúo, es el producto del Multiplicador de
Ingresos Brutos promedio, por los Ingresos que genera el Inmueble en un
año.
3. De acuerdo a la exigencia metodológica, se requiere por lo menos otros dos
Multiplicadores de Ingresos Brutos.
Suponga que obtuvo información de otros dos inmuebles similares al avaluado y
que este genera $13.000.000 anuales de ingresos, se obtienen los Multiplicadores
faltantes. Toda la información se sintetiza en el siguiente cuadro:
INMUEBLE INGRESOS
GENERADOS ($)
PRECIO DE VENTA
($)
MULTIPLICADOR
DE INGRESOS
A 120000.000 100.000.000 8.33
B 10.000.000 83.333.333 8.33
C 11.000.000 95.000.000 8.63
A AVALUAR 13.000.000 ?
a. Se obtiene ahora el Multiplicador de Ingresos Bruto Promedio, así:
Multiplicador Promedio = 3
29.25
Multiplicador Promedio = 8.43
b. Se obtiene el Valor del inmueble, de la siguiente manera:
Se multiplica el valor de los ingresos generados por el bien en un periodo
de un año, por el valor del Multiplicador Bruto Promedio, así:
Valor del Inmueble = $ 13.000.000 x 8.43.
Valor del Inmueble por el Método de Renta Multiplicador de Ingresos Brutos
es igual a = $ 109.590.000
NOTA.
Estas metodologías son de difícil aplicación en el país, por las dificultades que
implica la obtención de la información en terreno, y de las pocas garantías que en
términos de veracidad su recolección ofrece.
3.4.1.3.3. Método de Renta WR.
El ingeniero William Robledo Giraldo , propone la siguiente metodología:
Determine los Ingresos Anuales que genera el Inmueble. Se parte de la
información cierta que sobre los ingresos generados por el bien, suministra su
propietario.
Los Ingresos deben cuantificarse para un periodo de cinco años. El incremento
generado en los Ingresos de un año respecto al siguiente, se calcula según el
conocimiento que se tenga de la actividad inmobiliaria. Hay que anotar sin
embargo, que los ingresos no se refieren solamente a ingresos generados por
concepto de canon de arrendamientos, sino a todos los ingresos que genere el
inmueble por cualquier concepto, publicidad por ejemplo.
El tiempo de cinco años en la medición de los ingresos, lo asume el Ingeniero
Robledo, basado en una premisa universalmente aceptada en Ingeniería
Económica y consistente, en que proyecciones a un lapso mayor de tiempo, son
Inconsistentes, adicionalmente, en la evaluación económica de proyecto, el punto
de retorno se da al cabo del quinto año.
La formula para realizar la proyección económica es la tradicional:
VF = Vp ( )nIp+1
VF = Valor Futuro
Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los años en
cuestión
Ip = Efecto combinado de Inflación y Devaluación de los últimos 5 años.
Esta información la suministra el Banco de la Republica a través de su
Departamento de Investigaciones Económicas (Estadística), en caso contrario,
puede calcularse aplicando la formula universal de combinación de intereses que
consiste:
Ip = (1-inflación) (1- perdida de poder adquisit ivo) – 1.
La inflación y la pérdida de poder adquisitivo empleada en el cálculo, es el
promedio individual de los últimos 5 años.
n = Año al cual se va a Proyectar.
Continuemos con el mismo inmueble del ejemplo anterior, es decir, genera un
ingreso de $ 13.000.000 anuales y para efectos de aplicación metodológica, se
asume un incremento del 10% anual. Sin embargo, este incremento se da como
consecuencia de la oferta y la demanda, (inmuebles dedicados al Comercio y a la
Industria), para inmuebles dedicados a vivienda, el incremento anual se fija por
decreto. (El estado permite incrementos anuales equivalentes al 90% del índice de
precios al consumidor, certificado por el DANE), Todo ello, complementado por el
sentido común y el conocimiento del avaluador. Para el ejemplo, el Ip, se calculo y
dio como resultado 0.1936, Entonces:
2004 = 13.000.000 ( )51936.01+ = 31.494.694
2005 = 14.300.000 ( )41936.01+ = 29.024.936
2006 = 15.730.000 ( )31936.01+ = 26.748.852
2007 = 17.303.000 ( )21936.01+ = 24.651.254
2008 = 19.033.000 ( )11936.01+ = 22.717.788
∑= 524.637.134
Se puede asumir como factor de incertidumbre el 10%, por lo tanto, se afectaría el
valor obtenido en $13.463.752. Entonces
Valor Inmueble por Renta W.R. = $134.637.524 - $13.463.752.
Valor Inmueble por Renta W.R.=$ 121.173.772.
Nota .
Para poder comparar los Procesos de Renta, se deben realizar los cálculos con
información real, pues los valores de los ejemplos son supuestos y por facilidad
operativa, en el caso de la metodología W.R., se asumió como incremento un
porcentaje constante del 10%, que no corresponde a la realidad.
Es importante aclarar que el Ip (Efecto Combinado de Inflación y Devaluación de
los últimos cinco años, lo suministra el Departamento de Investigaciones
Económicas del Banco de la República)
3.4.1.4. Método Residual.
Es una variante más compacta y práctica del método evolutivo, y es bastante útil,
en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente al
terreno de un inmueble, y no se puede aplicar el método de comparación directa,
por no existir referenciales de terrenos suficientes o actualizados. A través de este
método, se estima el valor del terreno, conociendo previamente el valor total del
inmueble, y el de las construcciones, en función del factor de comercialización
para el momento del avalúo.
VI = (VT + VC) x FC
Siendo:
VI: Valor de Mercado del inmueble
VT: Valor del Terreno
VC: Valor de las Construcciones.
FC: Factor de Comercialización
Si se conoce VI, VC, y se estima a través de un análisis el FC, podríamos obtener
el Valor del Terreno:
VT = VI / FC - VC
Otro Enfoque del Método Residual.
Esta basado en las tendencias promedio de las incidencias de costos de los
diferentes capítulos de las construcciones, en la evaluación económica de
proyectos de construcción.
La Metodología consiste en cuantificar todos los costos incidentes en la ejecución
de un proyecto de construcción, de forma tal, que solo quede un residuo, que
corresponde al valor del Lote. Tiene su base, en la determinación del Probable
Valor de Venta de un Proyecto de construcción, obtenido a través del
conocimiento que se tenga de la zona donde esta ubicado el bien motivo del
avalúo, este conocimiento, debe tener como base la normatividad vigente y el
mayor y mas rentable uso del predio, a este valor, se restan Costos Directos e
Indirectos de la construcción, Financieros, de Administración, Utilidades e
Imprevistos, quedando solamente, el valor correspondiente al Lote. Los
porcentajes de incidencia de cada ítem, puede variar de un proyecto a otro, pero
los sugeridos en el ejemplo fueron definidos por la Sociedad Colombiana de
Arquitectos y son los más aceptados.
Es obvio suponer que para determinar el precio probable de venta de un Proyecto
de Construcción, se debe haber realizado un estudio de mercado, que permita
definir el mayor y mejor uso del Lote, el área a construir y el precio de venta del
metro cuadrado.
La máxima área de construcción depende del municipio donde esta ubicado el
bien motivo del avaluó, en condiciones normales, esta se obtiene por la siguiente
formula:
Área construible = Área del lote X Índice de ocupac ión X Índice de
construcción.
Índice de Ocupación es la máxima utilización que del lote puede hacerse para el
primer piso.
Índice de construcción: Es la densificación de la construcción. Ambos índices
están definidos para cada uno de los distintos sectores de la ciudad, se adoptan
mediante acuerdo del Consejo Municipal y se relacionan para los distintos barrios
en el Acuerdo de usos del suelo.
Se sugiere para el ejemplo, un lote con área de 5000 mt2, un Índice de Ocupación
de 80% y un Índice de Construcción de 5, entonces para aplicar el Método
Residual, se tendría:
Área construible = 5.000 Metros * 5 = 25.000
Para el ejemplo se asume que el área construible es de 20.000 M2, el área del
Lote es de 5.000 M2 y el Valor de Venta de Construcción es de $ 1.000.000 por
M2.
Precio Probable de Venta = $ 25.000’000.000
Costos Directos = $ Representa el 50 % del
Precio probable de Venta
Costos Indirectos = $ Entre un 10% y 20% del
Precio Probable de Venta
Costos de Administración = $ Entre un 4% y 6% del Precio
Probable de Venta
Costos Financieros = $ Entre un 3% y 5% del Precio
Probable de Venta.
Costos de Imprevistos y =$ Entre un 10% y 15% del
Utilidades Precio Probable de Venta.
Si se asume para cada ítem, la mitad del rango sugerido, se tendría:
Costos Directos 50%
Costos Indirectos 15%
Costos de Administración 5%
Costos Financieros 4%
Imprevistos y Utilidades 13%
TOTAL 87%
Los Costos Directos son los que tienen que ver con el desarrollo específico del
proyecto, tales como Estudio de Suelos, Excavaciones, Cimentaciones,
Mampostería, Cubierta, Acabados, etc.
Los Costos Indirectos hacen referencia a Licencias Seguros, Planos y dirección
Arquitectónica, Honorarios, conexión de servicios, impuestos etc.
El 87% del Precio Probable corresponde a los ITEM descritos, el 13% de Residuo,
corresponde al Valor del Lote, y son en pesos $ 3.250’000.000.
El Valor Metro Cuadrado (M2) sería $ 650.000
Un ejemplo real con porcentajes específicos de la aplicación del método Residual,
es el siguiente
DESARROLLO POTENCIAL METODO RESIDUAL
DATOS BASICOS
DIRECCIÓN Esperanza 1
CODIGO DE SECTOR 10260110032
NORMA DE USO I-RE-1 Dcto.
1020/97
ÁREA BRUTA M 2 33.00
PROYECCION DE VENTAS
ÁREA PRIVADA DE
APARTAMENTOS M2
62
AREA CONSTRUIDA DE
APARTAMENTOS M2
69.44
NUMERO DE APARTAMENTOS 1
NUMERO DE APARTAMENTOS
EN PLANTA
0
NUMERO DE PISOS 5
VALOR M2 DE APARTAMENTOS
$
800,000
VALOR TOTAL DEL PROYECTO 63,360,000
ANALISIS DE COSTOS
COSTOS DIRECTOS VR
UNITARIO $
%/VENTAS VR TOTAL $
URBANISMO SOBRE AREA UTIL 0 0.00% 0
CONSTRUCCION 400,000 56% 35,481,600
CONSTRUCCION CESION TIPO B 200,000 4.69% 2,970,000
TOTAL COSTOS DIRECTOS 61% 38,451,600
COSTOS INDIRECTOS
GENERALES PORCENT % %/VENTAS VR TOTAL $
LICENCIA 0.22% 0.13% 84,594
SEGUROS 0.10% 0.06% 38,452
IMPUESTOS 0.10% 0.06% 38,452
SERVICIOS 2.00% 1.21% 769,032
TOTAL GENERALES 930,529
HONORARIOS PORCENT % %/VENTAS VR TOTAL $
TOPOGRAFIA 0.05% 0.03% 19,226
ESTUDIO DE SUELOS 0.30% 0.18% 115,355
DISEÑO 0.30% 0.18% 115,355
DISEÑO
ESTRUCTURAS
0.25% 0.15% 96,129
DISEÑO
HIDROSANITARIO
0.19% 0.12% 73,058
DISEÑO ELECTRICO 0.26% 0.16% 99,974
INTERVENTORIA 5.00% 3.03% 1,922,580
PRESUPUESTO
PROGRAMACION
0.30% 0.18% 115,355
TOTAL HONORARIOS 2,557,031
OTROS COSTOS INDIRECTOS PORCENT % %/VENTAS VR TOTAL $
GERENCIA DE OBRA 2.50% 2.50% 1,584,000
COSTOS VENTAS, COMISIONES,
PUBLICIDAD
3.00% 3.00% 1,900,800
NOTARIALES 1.50% 1.50% 950,400
FINANCIEROS 16.00% 9.71% 6,152,256
TOTAL OTROS COSTOS
INDIRECTOS
10,587,456
TOTAL COSTOS INDIRECTOS 22.21% 14,075,016
TOTAL COSTOS 52,526,616
DETERMINACION DEL VALOR
DE TERRENO
VENTAS MENOS COSTOS 10,833,384
VALOR LOTE MAS 30 % COSTOS
DIRECTOS
14,765,664
UTILIDAD MINMA ESPERADA 2,657,819
UTILIDAD 12% 7,603,200
VALOR COMERCIAL DEL LOTE 5.10% 3,230,184
VALOR M2 DE LOTE
COMERCIAL
$ 97,884
3.4.1.5. Método Del Potencial de Desarrollo.
Esta metodología fue desarrollada por el Ingeniero WILLIAM ROBLEDO
GIRALDO , para su aplicación, es fundamental entender el Concepto de Potencial
de Desarrollo y Derecho de Superficie.
• Potencial de Desarrollo: Es la capacidad que el suelo tiene de soportar
accidentes, estos son las construcciones.
• Derecho de Superficie: Desarrollo en Altura que un predio puede obtener de
acuerdo a los usos del suelo y a su ubicación.
El Derecho de Superficie esta limitado por el Índice de Ocupación y el Índice de
Construcción.
• Índice de Ocupación: Es el área utilizable en el primer piso para el futuro
desarrollo.
• Índice de Construcción: Es el producto del índice de ocupación, aplicado
para cada lote, por el desarrollo en altura permitido por la normatividad
vigente.
Estos dos índices se obtienen del código de construcción y urbanismo de cada
municipio, y están definidos para cada división Político-Administrativa en que se
encuentre zonificada la ciudad: Comunas, Alcaldías Menores, Sectores etc.
Las metodologías tradicionales no han cuantificado el Potencial de Desarrollo,
olvidando la premisa generalmente aceptada que dice “La tierra urbana vale por
su posibilidad presente o futura como lugar de construcción”.
Adicionalmente la Ley 388 de 1.998 que reglamenta los Planes de Ordenamiento
Territorial, reconoce como elemento generador de Plusvalía, el cambio de
normatividad que permite incrementar la altura de construcción en una zona
determinada, como se pretende entonces, desconocer este parámetro
fundamental en la Actividad Valuatoria?.
La Propuesta del Ingeniero Robledo Giraldo, para cuantificar el Potencial de
Desarrollo, tiene cuatro rangos.
a. Cuando el Lote no tiene ningún desarrollo arquitectónico, en este caso, el
Potencial de Desarrollo equivale al 50% del valor determinado para el Lote,
por cualquier metodología. Ejemplo:
Avaluando un Lote de 500 M2, sin ningún desarrollo arquitectónico, el valor
fijado inicialmente fue de $ 40.000.00.A este valor hay que sumarle el
Potencial de Desarrollo, según la propuesta del Ingeniero Robledo , para
este caso especifico, es del 50%,es decir, $ 20.000.000 = $ 60.000.000.
b. Cuando el Lote tiene una construcción inferior al 30% del área total
construible,
Se determina el área total construible, que es igual al área del Lote por
Índice de Construcción, por el Índice de Ocupación
AREA DE CONSTRUCCIÓN = A Lote * IC
Para el Ejemplo se asume que el Índice de Ocupación es de 0.8 (80%) y el
Índice de Construcción es de 4
AC = 500 M2 x x4 = 2000 M2, Es la máxima Área Construible.
Para aplicar el segundo caso, supongamos que el Lote tiene una
construcción de 300 M2.
Entonces se determina si esa área es inferior al 30% del Área Total
Construible.
Si el 100% 2.000 M2
X 300 M2
X = %152000
300100
2
2 =×
M
M
En este caso el Potencial de Desarrollo es igual al 30% de la Sumatoria del
Valor del Lote y el Valor de la Construcción.
Suponga el Valor de la Construcción a $ 200.000 M2 (Este valor se ha
obtenido previamente)
El Avaluador Tradicional, dirá que el valor del Inmueble es igual al Valor del
Lote más el Valor de la Construcción.
Avalúo Tradicional = $ Lote + $ Construcción
A.T = $ 40.000.000 + $ 60.000.000 = $ 100.000.000
W.R = $ 100.000.000 +0.3 (100.000.000)
W.R = $ 100.000.000 + $ 30.000.000 = $ 130.000.000
c. Cuando el Lote tiene un Área Construida entre el 30% y el 75% del Área
Total Construible, entonces el Potencial de Desarrollo equivale al 10% de la
sumatoria del Valor del Lote y la Construcción.
Avalúo Tradicional = $ Lote + $ Construcción
AT = $ 40.000.000 + $ Construcción
Suponga que para este caso, el Área Construida es de 900 M2
Sí el 100% 2000 M2
X 900 M2
X = %452000
900100
2
2 =×
M
M
El porcentaje de construcción esta en el rango propuesto para el tercer
caso.
A. Tradicional = $ Lote + $ Construcción
A.T. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 = $ 220.000.000
Avalúo W.R = $ Lote + $ Construcción + Potencial de Desarrollo
A.W.R. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 + P. d D.
A.W.R. = $ 220.000.000 + $ 22.000.000
A.W.R = $ 242.000.000
d. Cuando el Área Construida es superior al 75% del Área Total Construible.
En este caso, el Potencial de Desarrollo se considera nulo.
Algunos tratadistas sostienen que el valor determinado para el lote (por
M2) debe ser ajustado por profundidad, forma, y frente, aunque el autor
cree que estos ajustes no son lógicos, pues a su juicio, parten de una
premisa errónea, (que homogeniza en una zona el valor metro cuadrado
de terreno, desconociendo que ello solo es valido en avalúos masivos,
formaciones y actualizaciones catastrales, determinación del beneficio
predial imputable a la ejecución de un proyecto de interés público),
considerando el valor metro cuadrado de un predio patrón, valor al cual le
hacen los supuestos ajustes por profundidad, forma y frente, según estos
tratadistas, un lote puede afectarse simultáneamente por estos 3
factores, no por ello, se puede desconocer su existencia, estos tratadistas
sostienen que:
3.5. Influencia de la Profundidad.
Siguiendo los estudios presentados por Gorriarán y Pellegrino, los investigadores
en avalúos fueron hallando ciertos parámetros para identificar el valor que se
debía aplicar a un lote de acuerdo con su profundidad. La teoría básica indica que
el valor unitario del lote va disminuyendo a medida que se aleja de la calle y se
profundiza. Los metros más valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los
metros menos valiosos, son los del extremo profundo.
Para el autor, lo anterior no es del todo cierto ni se cumple para todos los casos,
se puede dar por ejemplo, que en una zona de usos múltiples, los predios
destinados a vivienda, con frente sobre una vía tipo V-0, o V-1, tendrán mayor
valor en aquella zona más alejada de la calle, pues en la zona colindante con la
vía se dará una alta contaminación auditiva y visual.
Los primeros Avaluadores norteamericanos y europeos establecieron diferentes
criterios y de acuerdo con estos, se estableció una formula matemática para
cuantificar cada uno de esos factores:
3.5.1. Criterio Hoffman.
Asume para los lotes urbanizados, que los dos tercios de su valor total se
concentran en la primera mitad del lote, en la otra mitad se obtiene el tercio
restante del valor.
Matemáticamente y haciendo relaciones de valor, el factor de profundidad de
Hoffman se expresa así:
FCH = 415.0
avaluaraInmuebleFondo
TipoFondo
Comentario del Autor (W.R.):
Se entiende por fondo tipo, el fondo que más se repite en la zona y el factor
resultante de la expresión matemática anterior, se aplica sobre el valor metro
cuadrado de ese mismo lote tipo, MENUDA CONTRADICCION, pues todos los
avalúos son distintos y ya se explicó por que no se pueden homogenizar los
precios.
Sin embrago, para ilustración del lector, podría considerarse el siguiente ejemplo:
El fondo tipo en un sector cualquiera de la ciudad de Bogota, es de 50 Mts2 y el
valor M2 promedio en la zona es de $200.000.00. Se debe aplicar el criterio
Hoffman en un lote cuyo fondo es de 90 Mts2, como se debería proceder:
FCH = 7835.090
50415.0
=
Factor de Afectación por fondo = 0.7835
Valor M 2 = $200.000.00 X 0.7835 = $156.700.00
3.5.2. Criterio Harper.
Según Harper, la primera cuarta parte del lote posee la mitad del valor total del
lote, y las otras tres cuartas partes tienen la otra mitad del valor del lote, se
deduce que Harper da más valor a los primeros metros del lote y castiga más a los
últimos metros.
Otros tratadistas interpretan a Harpper, así: “El valor por metro cuadrado en un
lote de terreno, decrece en relación con la profundidad del terreno y en proporción
a la raíz cuadrada de su fondo.
La expresión matemática sería:
FCHR = 5.0
avaluaraInmuebleFondo
TipoFondo
NOTA.
El autor W.R. sostiene que para Avalùos individuales, no es posible homogenizar
predios, y es una premisa de aceptación universal aquella que dice: El valor de la
tierra urbana depende de su posibilidad presente o futura como lugar de
construcción.
Para ilustración del lector, y continuando con las mismas dimensiones del lote, su
corrección según Harper, seria:
7453.060
505.0
=
Factor de Afectación por fondo = 0.7453
Valor M 2 = $200.000.00 X 0.7453 = $149.060.00
3.5.3. Criterio 1/3 - 2/3
Este criterio asume que en el primer tercio del lote se tiene la mitad del valor total,
en los 2/3 restantes se tendría la otra mitad del valor.
Su expresión matemática sería:
FC 1/3 – 2/3 = 369.0
avaluaraInmuebleFondo
TipoFondo
Continuando con las dimensiones del ejemplo tratado, se tendría:
8051.090
50369.0
=
Factor de Afectación por fondo = 0.8051
Valor M 2 = $200.000.00 * 0.7453 = $161.020.00
Nota del Autor (W.R).
Para el criterio Harpper y el 1/3 - 2/3 se plantean las mismas objeciones que para
Hoffman.
3.5.4. Influencia de la Forma.
Es obvio suponer, que no todos los lotes tienen una forma regular, pero no por
ello, deben se afectados negativamente, el autor considera que lo importante es
analizar el predio con todos los elementos constitutivos de valor como una
unidad, y adicionalmente, definir su mayor y mejor uso, que no necesariamente,
esta condicionado a la forma del predio, sin embargo, lo mismo que para la
profundidad, existen tratadistas que afirman la necesidad de hacer correcciones
cuando el predio no tiene una forma regular, por ello el autor los reseña, tomando
el lector la decisión de aplicarlos o no.
Consideran algunos que la irregularidad de los lotes, debe ser castigada con un
factor que esta dado por: “La raíz cuadrada de la relación del área regular (ar) del
lote, sobre el área total (at), siendo ar el área del mayor rectángulo que puede
inscribirse dentro de la forma del lote”, su expresión matemática seria:
FC = lotedelárea
regularárea
3.5.5. Criterio del Fondo Ficticio.
Cuando la irregularidad del predio no es muy marcada, se puede asumir que el
lote es regular, pero cuando es muy irregular, se aplica el criterio del fondo
equivalente o ficticio:
FF = A
S
S = Área del lote
A = Frente del lote
Otra manera, es descomponer la figura irregular del lote, en la sumatoria de
figuras regulares, obteniéndose así un resultado aproximado.
Ejemplo: Se pretende afectar por fondo un lote que posee un área de 1.000 Mts2,
con un frente principal de 200 Mts. Calcular la afectación por fondo ficticio, si el
valor promedio en la zona se calculo en $350.000.
FF = 2.01000
200 =
Entonces: 100 - 0.2 = 0.8
Valor metro cuadrado: $350.000 * 0.8 = $280.000
3.5.6. Influencia del Frente.
El Instituto Brasileño de Avalúos y Peritazgos (IBAPE) relaciona en una expresión
matemática, el frente del lote tipo con el frente del predio motivo del avalúo, siendo
esta la siguiente:
A = Frente del inmueble que se avalúa.
AR= Frente del lote tipo de la zona.
Ejemplo:
Calcular la afectación por frente que habría que aplicar a un lote con frente de 64
Mts, si el frente del lote tipo en la zona es de 100 Mts.
Entonces:
1 - 0.282842 = 0.717158
Si el valor sigue siendo el mismo del ejemplo anterior, es decir $350.000, se tiene
Valor metro cuadrado:
0717158 * $350.000 = $251.005
NOTA.
Según algunos tratadistas, es posible aplicar la afectación de profundidad, forma y
fondo simultáneamente, el efecto combinado se obtendría como el producto de
todos los factores, obteniéndose un factor único, el cual se multiplicaría por el
valor metro cuadrado del predio tipo, obteniéndose así, el valor metro cuadrado
del predio avaluado.
Ejemplo: Se tiene un valor metro cuadrado a $350.000. Si el predio debe ser
afectado por profundidad, forma y fondo, asumiendo para cada uno de estos
elementos el valor determinado anteriormente, se tendría:
Efecto total combinado = Efecto profundidad * Efecto forma * Efecto fondo
Efecto TC = 0.8624 * 0.8 * 0.717158 = 0.494781647
Valor metro cuadrado: $350.000 * 0.494781647 = $173.173.58
NOTA. No parece lógico que un lote pierda más del 50% de su valor, por
afectaciones de profundidad, forma y fondo, el autor ratifica que el valor de un lote
debe ser analizado, a la luz de todos los elementos constitutivos de valor, y no de
algunos pocos.
3.6. Criterio General.
Los lotes urbanos valen por su posibilidad presente o futura como lugar de
construcción y los lotes rurales, valen por su posibilidad presente o futura, como
generador de renta agropecuaria, aunque últimamente, se esta manejando
también como elemento de valor en los lotes rurales, el concepto de turismo
ecológico.
3.7. Premisas no siempre Aplicables en el Avaluó d e Lotes.
El autor considera por lo expuesto, que las siguientes premisas no siempre deben
tomarse como una verdad evidente, y reitera por el contrario, la recomendación
fruto de su experiencia profesional, de analizar todos los componentes de valor
como un todo.
• No se debe afectar el valor de un lote por su profundidad, respecto a un
frente determinado.
• No se debe afectar el valor de un lote por su forma.
• No se debe afectar el valor de un lote por su frente.
En estos tres casos es evidente, que lo importante es definir el mayor y mejor uso
del lote, a la luz de la normatividad vigente y obtenerse su valor por el método
residual.
No se debe afectar el valor de un bien por la influencia de la proporción,
entendiendo por esta la relación fondo / frente, aunque algunos diseñadores
urbanos sostienen que el lote ideal arquitectónicamente hablando, es el que tiene
una relación 1:2, es decir, tiene de frente la mitad de su fondo, sin embargo, si un
lote no cumple con esa relación, no quiere decir por eso que no tenga valor.
No se debe afectar el valor de un predio por su tamaño, la creencia generalizada
de asumir que en la medida en que aumente el tamaño de un predio, su valor
disminuye, no siempre es correcta. Tampoco es válido pensar en la disminución
de la demanda por el tamaño del predio lo que pasa es que grandes extensiones
de terreno, tienen un mercado potencial específico.
No se debe afectar el valor de un lote por su ubicación esquinera, con el
argumento de poseer dos frentes, pues en un posible desarrollo arquitectónico,
será necesario hacer cesiones y retiros por ambos frentes.
No existen lotes con pendientes promedio, se debe clarificar que una parte del
bien posee una pendiente determinada, y el resto del lote tiene una pendiente
distinta, es erróneo afirmar: “el lote tiene una pendiente promedio del 10%”.
El avaluador no debe realizar mediciones físicas, pues su trabajo consiste en
determinar el valor probable de un bien, no medirlo, el área del bien debe ser
tomada de alguno de los documentos suministrados (escritura, certificado de
tradición y/o boletín catastral). Esto no implica que el avaluador no pueda realizar
levantamientos físicos, pero si los realiza, este trabajo tiene honorarios
independientes
El Ing. William Robledo no desconoce la importancia de estos factores como
elementos incidentes del valor, pero afirma que considerados en forma individual
pueden desvirtuar la unidad del avalúo, y su sola existencia, no es condición
necesaria ni suficiente para afectar el valor de un lote.
3.8. Métodos de Avalúo para Construcción.
Por construcción se entiende en términos valuatorios, todo aquello que posea
simultáneamente cubierta y cerramiento. Si se carece de alguno de estos
elementos, lo que se obtiene entonces es una obra civil.
3.8.1. Método Tradicional.
Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.
3.8.2. Método de Mercado y/o Comparación.
Es un método directo cuya filosofía se basa en la comparación del bien que es
objeto de investigación, con bienes que sirvan de referencia (referenciales), es
decir, lo más similares posible, en cuanto a sus características tanto intrínsecas
como extrínsecas. Así pues, se tiene la necesidad de analizar entre muchas otras:
Características del Inmueble.
• Superficie de terreno Ubicación – Situación - Localización
• Superficie de construcción Nivel de Consolidación
• Nivel de equipamiento Dinámica Urbana
• Estado de conservación del conjunto Calidad Ambiental
• Estado de conservación del bien Zonificación y Usos
• Edad de la construcción Accesibilidad
• Calidad de los acabados. Servicios de Redes
• Tipología Servicios de Equipamiento
• Mejoras y ventajas particulares, otras
3.8.2.1. Homogeneización de Datos. Siempre surge la inquietud, que por más que se quiera, en la gran mayoría de los
casos, los datos recolectados que van a conformar la muestra de análisis, son
siempre en mayor o menor medida, datos de inmuebles con características
heterogéneas. Entonces se hace indispensable la utilización de un proceso de
homogeneización de los datos o referenciales, con respecto al inmueble a tasar.
Antes de continuar es conveniente definir el significado de lo que representa un
referencial
Referencial o Referenciales.
Con este término se define a cada operación de compra – venta de inmuebles,
debidamente protocolizada, en la oficina de registro público respectiva y que en
general debe constar de la siguiente información para que sea confiable:
a. Fecha de Registro.
b. El número del expediente y el número del tomo en donde quedó registrado,
en la oficina de registro respectiva.
c. Tipología del Inmueble (apartamento, casa-terreno, aparto-quinta, local
comercial, oficina, terreno, u otros).
d. Localización del inmueble (Estado, Municipio y Parroquia).
e. Situación del Inmueble (Zona, Urbanización, Calle, Avenida, Sector, otros.).
f. Ubicación e identificación del Inmueble (Conjunto residencial, manzana,
parcela, piso, número del inmueble, otros.).
g. Precio Transado y/o estimado por el registro.
h. Área(s) del Inmueble.
i. Precio unitario transado.
j. Identificación del Comprador y del Vendedor.
k. Otros Datos de interés (financiamiento, hipotecas, daciones en pago,
pactos de retracto, venta de derechos, otros).
Siguiendo con el tema de la homogeneización de datos, existen dos (2)
procedimientos para hacerlo.
3.8.2.2. Homogeneización Tradicional o Semi-Empírica.
Se realiza a través de formulas y criterios ampliamente utilizados, pero que
pudieran no adaptarse a todas las situaciones. Generalmente se aplican estos
criterios para ajustar los datos.
3.8.2.3. Criterio de Actualización – Contemporaneidad o ajuste por tiempo.
Los referenciales obtenidos en el Registro correspondiente, pueden o no, ser de
fecha cercana a la del avalúo, por lo tanto se requiere actualizarlos, y esto se hace
trayendo a valor presente, por medio de la aplicación de conceptos de matemática
financiera, el precio unitario de los referenciales. Conociendo la ecuación que
permite calcular el valor a futuro, de una suma de dinero colocada a una tasa de
interés, en un periodo determinado, se tiene:
Va = Vr x (1+ i) n
Donde:
Va = Valor actualizado a la fecha del avalúo del precio unitario del
referencial.
Vr = Valor del precio unitario del referencial para la fecha del registro.
i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo.
n= Números de períodos considerados.
Y en donde el factor (1+ i) n= FcF = Factor de Corrección por Fecha
3.8.2.4. Criterio de Ajuste por Área.
Se Sabe que el valor unitario (PU) de un inmueble, es función inversa de la
magnitud de su área, en la mayoría de los casos, a mayor área, menor precio
unitario, y viceversa. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas áreas no
superen una diferencia de ± 30%, al compararla con el área del inmueble a
avaluar. En caso de no conseguir referenciales que cumplan esta condición, es
necesario corregir por área, y pueden utilizarse las siguientes fórmulas:
Fórmula de Meyer: Plantea dos fórmulas cuya aplicación depende de sí el área del
referencial es mayor o menor, que la del inmueble objeto del avalúo, no debería
ser utilizada para diferencia de áreas muy grandes.
Área del referencial menor, que el área del inmueble a valuar: Aref < Ainm
FcA = [ 1 – (Ainm / Aref) * X ] + X.
Área del referencial mayor, que el área del inmueble a avaluar: Aref > Ainm
FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] – X
Donde:
FcA = Factor de corrección por área
Aref = Área del referencial
Ainm= Área del inmueble objeto del avalúo
X = porcentaje de afectación entre el 5% y el 10%.
Fórmula Empírica:
Otro criterio al respecto es el siguiente:
FcA = 25.0*
Ainm
Aref
FcA = (Aref/Ainm) 0,25
Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%, es decir,
_Ainm – Aref _
_ 0,30
Ainm
o
FcA = (Aref/Ainm) 0,125
Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir,
_Ainm – Aref _
> 0,30
Ainm
3.8.2.5. Criterio de Ajuste por Fuente.
En el caso que se requiera la utilización de datos provenientes de la oferta
existente, usualmente se le aplica un factor de ajuste por negociación, entre el
0,80 hasta 1,00. Equivaliendo este último valor, a los datos provenientes de los
registros, o en el caso que se este muy seguros que el vendedor tiene blindado el
valor y no es susceptible de negociación. De todas formas los datos provenientes
de la oferta disponible siempre deben ser analizados muy cuidadosamente, ya que
generalmente, estas negociaciones se realizan con planes de pagos, pueden ser
proyectos en pre-venta y convendría entonces, conocer el valor de contado del
mismo. Resumiendo
FcFO = Factor Oferta = 0,80 a 1,00
FcFR = Factor Registro 1,00
3.8.2.6. Otros criterios.
Existen muchos otros criterios de homogeneización, que se utilizan en Ingeniería
de Tasaciones, tales como: Ajuste por frente, por profundidad, por zonificación,
por esquina o varios frentes, por equipamiento, por topografía, por accesibilidad,
por calidad ambiental, etc.
3.8.2.7. Homogeneización Científica.
Se realiza a través de modelos particulares sustentados en la inferencia
estadística - análisis de regresión lineal - que permite observar el comportamiento
de las variables estudiadas. En esencia, graficando los valores de los precios
unitarios de inmuebles (variable dependiente) en función de la variable
independiente escogida (frente, fondo, fecha, año de construcción, ubicación, etc.)
se puede obtener información valiosa acerca del comportamiento del mercado
inmobiliario estudiado, como lo son el tipo de curva que lo rige, ya sea lineal,
exponencial, polinómica, u otra; su pendiente o intensidad, su tendencia, el rango
de dispersión de los datos, entre otras
3.8.3. Pasos para obtener el valor de un inmueble a través del Método de
Comparación Directa.
Como se observa, hasta el momento el proceso valuatorio es más complejo de lo
que la mayoría de las personas pueden imaginar. La complejidad en el análisis
dependerá también del nivel de rigor exigido: Expedito, Normal, Riguroso o
inclusive Especial. En una significativa proporción los Informes de Avalúo que
circulan en el mundo inmobiliario se consideran en un Nivel de Rigor Normal, en
donde se aplican modelos determinísticos para el tratamiento de los datos
apoyados en la estadística descriptiva y con un número de referenciales
preferiblemente mayor a quince (15). Tomando en consideración estos
comentarios de seguidas. Se resumen los pasos para la aplicación del presente
método:
a. Estudio preliminar del inmueble objeto de avalúo y su entorno.
b. Análisis del expediente respectivo – Documentos de Propiedad,
Condominio, Hipotecas, Catastro, Tradición Legal, Solicitante, Propietarios,
etc.
c. Inspección del inmueble - levantamiento in situ de características, planos,
croquis, fotos.
d. Observación de su entorno – Factores de Localización, otros datos.
e. Investigación de Campo - Oficina de registro correspondiente. Recolección
de referenciales de Compra - venta de inmuebles similares de la zona.
f. Análisis y depuración inicial de los referenciales.
g. Determinación de la tasa de variación intermensual inmobiliaria.
h. De ser necesario elaborar matriz de comparación de sectores – Matriz de
Vecindario.
i. Corrección de los referenciales por fecha, área, ubicación, etc.
(Homogeneización).
j. Determinación de los precios unitarios corregidos (Bs. / m2).
k. Aplicación Estadística Descriptiva - Medida de tendencia central de la
muestra y su respectivo estimador y rango de dispersión.
l. Obtención del valor del Inmueble – Conclusión del Tasador para la fecha
del informe.
m. Elaboración, Redacción, Edición e Impresión del Informe.
3.8.3.1. Ejemplo de Aplicación del Método de Comparación Directa.
(Construcciones).
Problema:
Un cliente solicita realizar un avalúo de un apartamento, del cuál es propietario
para afianzar una operación de crédito personal, ante una entidad financiera para
obtener un préstamo como capital de trabajo en su actividad profesional. El
inmueble esta ubicado en la Urb. Los Mangos de Cali y tiene una superficie de
56,80 m2; consta de 2 habitaciones; 2 baños; 1 puesto de estacionamiento; Salón-
Comedor; Cocina italiana con tope de granito; Área de lavandero; Pisos y baños
de cerámica de primera; closets de madera; puertas de vidrio en los baños; Puerta
principal en madera maciza y protector de seguridad, Ventanas panorámicas;
Molduras de yeso en techo de sala; etc.
Solución. No hay duda que para poder realizar el objetivo descrito, en el punto e –
Investigación de Campo / Recolección de Referenciales -, es indispensable tener
cubiertos los puntos a, b, y c; y por supuesto, no se puede obviar el estudio del
entorno del inmueble (punto d) para poder establecer los criterios de
levantamiento de la materia prima: la data registral y/o la data de ofertas, es decir,
los referenciales.
Entonces antes de continuar vamos a ver, cuales serían las posibles fuentes
primarias de información, donde se pueden obtener, como realizar la búsqueda,
que información interesa y se debe levantar, que criterios se aplican para
seleccionar o rechazar referenciales (proceso de depuración), que otras fuentes
alternativas hay a disposición y cuales serían sus bondades y sus limitaciones.
3.8.4. Método de Renta.
• Tasa de Capitalización: Aplica el mismo criterio que el empleado para el
avalúo de lotes.
• Renta Multiplicador de Ingresos Brutos: Aplica el mismo criterio que el
empleado para el avalúo de lotes.
• Renta W.R.: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de
lotes.
3.8.5. Método de Reposición.
Se busca dar una aproximación al costo de reemplazar o construir una propiedad
de características iguales a la que se está avaluando. Se pretende establecer el
valor comercial de un inmueble a partir de calcular el costo total de construcción a
precios de hoy, de un inmueble similar al avaluado, afectando su valor por estado
de conservación, vetustez y vida útil. En el análisis del estado de conservación es
importante resaltar el deterioro físico del inmueble, si es reparable, cual es su
costo, determinar su proyección de uso, Factores determinantes en su estado de
conservación son la Obsolescencia Técnica y Funcional. El Método de Reposición
se puede realizar por ITEM o por Procesos.
3.8.5.1. Reposición por Ítem.
Es el método más exacto pero es muy dispendioso, consiste en cuantificar cada
uno de los elementos necesarios en la construcción de un inmueble y
multiplicarlos por su valor individual de mercado, incrementado en el costo de la
mano de obra, la sumatoria de todos los elementos constituye el valor del
Inmueble por el Método de Reposición por Ítem. Es Lógico suponer que este valor
tendrá afectaciones positivas o negativas según su estado de conservación y
vetustez.
En el Mercado existen programas que clasifican todos los ítem que intervienen en
una construcción (En algunos casos pueden superar las 300), pero también es
necesario conocer la cantidad de obra.
3.8.5.2. Reposición por Procesos.
Es el más usado pues también es muy preciso. Consiste básicamente en
cuantificar los procesos de la construcción, perfectamente definidos, mediante
investigaciones directas e indirectas, para llegar a obtener el precio por metro
cuadrado de construcción.
En términos generales se puede hablar de Preliminares, Cimentación, Desagües
e Instalaciones Subterráneas, Mampostería, Estructura en Concreto, Cubierta,
Pisos, Enchapes, instalaciones Hidráulicas, Instalaciones Eléctricas, Carpintería,
Aparatos Sanitarios, Cerrajería, Vidrios, Equipos Especiales. Para la aplicación de
este método es muy importante la consulta de revistas especializadas como
CONSTRUDATA, Guía Inmobiliaria, Boletines de Camacol, Publicaciones de las
diferentes Lonjas y Constructoras Privadas, sin olvidar el Estudio de Mercado que
debe realizar el propio Avaluador.
NOTA.
El fundamento real de este proceso, es la hipotética cuantificación de las
reparaciones locativas que requiriese la construcción motivo del avaluó y este
valor, se descuenta del costo MT2 nuevo obtenido en las investigaciones
realizadas por el perito.
Formato Para la Descripción de las Construcciones
Para la correcta descripción de la construcción, es necesario implementar un
formato de recolección de la información en terreno, el autor sugiere el empleo del
formato de calificación, implementado por Instituto Geográfico:
CALIFICACION DE EDIFICACIONES
1. ESTRUCTURA RESIDEN
CIAL
INDUSTRIAL/
COMERCIAL
1.1. ARMAZON PUNTOS PUNTOS
A B C A B C
MADERA 0 4*
PREFABRICADO 1 8*
LADRILLO, BLOQUE 2 12*
CONCRETO HASTA TRES PISOS 4 22*
CONCRETO CUATRO O MAS PISOS 6 22*
1.2. MUROS
MATERIALES DE DESECHO, ESTERILLA 0 0*
BAHAREQUE, ADOBRE, TAPIA MADERA 1 1*
MADERA 2 2*
CONCRETO PREFABRICADO 3 3*
BLOQUE, LADRILLO 4 4*
1.3. CUBIERTA
MATERIALES DE DESECHO, TELAS ASFALTICAS 1 1*
ZINC, TEJA DE BARRO, ETERNIT RUSTICO 3 3*
ENTREPISO (CUBIERTA
PROVISONAL)PREFABRICADO
6 6*
ETERNIT O TEJA DE BARRO (CUBIERTA SENCILLA) 9 9*
AZOTEA, ALUMINIO, PLACA SENCILLA CON ETERIT
O TEJA DE BARRO
13 13*
PLACA IMPERMEABILIZADA CUBIERTA LUJOSA U
ORNAMENTAL
16 16
1.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
2. ACABADOS PRINCIPALES RESIDEN
CIAL
INDUSTRIAL/
COMERCIAL
2.1 FACHADAS PUNTOS PUNTOS
A B C A B C
POBRE 0 2*
SENCILLA 2 4*
REGULAR 4 6*
BUENA 6 8
LUJOSA 8 12
2.2. CUBRIMIENTO MUROS
SIN CUBRIMIENTO 0 0*
PAÑETE, PAPEL COMUN, LADRILLO PRENSADO 1 2*
ESTUC, CERÁMICA, PAPEL FINO 2 3
MADERA, PIEDRA ORNAMETAL 3 5
MARMOL, LUJOSOS, OTROS 4 7
2.3. PISOS
TIERRA PISADA 0 0*
CEMENTO, MADERA BURIDA 2 3*
BALDOSA COMUN DE CEMENTO, TABLON LADRILLO 3 5*
LISTON MACHIEMBRADO 4 7
TABLETA, CAUCHO ACRILICO, GRENITO, BALDOSA
FINA
6 9*
PARQUET, ALFOMBRA, RETAL DE MARMOL
(GRANITO PEQUEÑO)
8 11
RETAL DE MARMOL, MARMOL, OTROS LUJOSOS 9 13
2.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
3. BAÑO RESIDEN
CIAL
INDUSTRIAL/
COMERCIAL
3.1. TAMAÑO PUNTOS PUNTOS
A B C A B C
SIN BAÑO 0
PEQUEÑO 1
MEDIANO 2
GRANDE 3
3.2. ENCHAPES
SIN CUBRIMIENTO 0
PAÑETE, BALDOSA COMÚN DE CEMENTO 1
BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2
BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3
CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4
MARMOL, ENCHAPE LUJOSO 5
3.3. MOBILIARIO
POBRE 0 0
SENCILLO 3 3
REGULAR 6 6
BUENO 9 9
LUJOSO 11 16
1.4. CONSERVACION
MALO 0
REGULAR 2
BUENO 4
EXCELENTE 5
SUBTOTAL
4. COCINA RESIDEN
CIAL INDUSTRIAL/
COMERCIAL
4.1. TAMAÑO PUNTOS PUNTOS
A B C A B C
SIN COCINA 0
PEQUEÑA 1
MEDIANA 2
GRANDE 3
4.2. ENCHAPES
SIN CUBRIMIENTO 0
PAÑETE, BALDOSA DE CEMENTO 1
BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2
BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3
CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4
MARMOL, ENCHAPE LUJOSO. 5
4.3. MOBILIARIO
POBRE 0 0*
SENCILLO 2 3*
REGULAR 3 5*
BUENO 4 7
LUJOSO 6 9*
4.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
SUBTOTAL
TOTAL RESIDENCIAL
Y M (1,2,3,4)
COMERCIAL
5. COMPLEMENTO INDUSTRIA
5.1. CERCHAS PUNTOS
A B C
MADERA 6*
METALICA LIVIANA 12*
METALICA MEDIANA 22*
METALICA PESADA 34*
ALTURA 6*
SUBTOTAL
TOTAL INDUSTRIAL M (1,2,5)
6. GENERALES
6.1. NUMERO
TOTAL DE PISOS
DE HABITACIONES
DE BAÑOS
DE LOCALES
AÑO DE CONSTRUCCION
ESTRATO No.
OBSERVACIONES:
EDIFICACIONES VARIAS
DESTINO DESCRIPCION
SERVIDUMBRES:
FIRMA DEL PROPIETARIO O
POSEEDOR
FECHA
DIA MES AÑO
NOTA.
El avaluador puede consultar también los formatos de calificación de
construcciones de las Lonjas, CAMACOL, Oficinas particulares o diseñar su propio
formato.
3.8.6. Método de Comparación de Costos de Reproducción y/o Método del Costo.
Es otro método directo, a través del cuál, se puede estimar el costo de las
construcciones, es decir, las mejoras que el hombre le incorpora, de forma
permanente a un terreno. Existen dos variantes principales de este método:
a. basado en el estudio del presupuesto detallado de obra, indudablemente
más preciso pero también más laborioso y que se deberá realizar en caso
de que el nivel de rigor así lo exija
b. basado en el costo directo unitario, el cual es más expedito ya que se
apoya en información ya existente de los costos de construcción según
tipologías y estándares constructivos, generalmente disponibles y
actualizados trimestralmente. A éste último le prestaremos nuestra atención
en este módulo y para ello vamos a presentar la formulación que nos
permitirá obtener el valor de las construcciones:
Vc = Cr – D
Cr = Cd + Ci
D = (Cr – Vs) x Fd
Siendo:
Vc = Valor de la Construcción
Cr = Costo de Reproducción del bien objeto de estudio
Cd = Costo Directo Unitario
Ci = Costos Indirectos
D = Depreciación Física
Vs = Valor de Salvamento
Fd = Factor de Depreciación
Integrando las tres igualdades tenemos:
Vc = (Cd + Ci) – (Cd + Ci – Vs) x Fd
3.8.6.1. Costos Directos.
Cualquier costo de producción que es directamente identificable en el producto
final. Son los costos asociados directamente con la producción física de un bien,
tales como materiales o de mano de obra.
Total de costos del proyecto de construcción o mejoras atribuibles al contratista
por concepto de mano de obra, materiales y equipo a instalarse en el proyecto,
costos relacionados con propiedad u operación de equipo pesado, y subcontratos
de obras.
Existen organizaciones serias y reconocidas (CAMACOL, otras) que proporcionan
generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios, o también
llamados costos básicos unitarios, por tipología de inmueble y su correspondiente
estándar constructivo (sea bajo, normal o alto).
En estos costos directos unitarios ($. / m2) estarían incluidos: materiales, equipos,
mano de obra, impuesto al valor agregado o IVA.
Para obtener el Costo directo de construcción:
Cd = Cdu x Ac
Cd = Costo Directo de Construcción
Cdu = Costo Directo Unitario ($. / m2)
Ac = Área de la Construcción
3.8.6.2. Costos Indirectos.
Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien, que no
se pueden identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de
financiamiento, los impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos
administrativos y los gastos legales.
Corresponden a conceptos como fianzas, seguros, oficinas y almacenes en el
proyecto, utilidades en el proyecto, equipo y servicios de seguridad en el proyecto,
instalaciones sanitarias, vehículos de motor asignados al proyecto, herramientas
eléctricas, limpieza del proyecto, seguridad y control de tránsito, salarios de
personal administrativo y técnico asignado al proyecto, costo indirecto de la
compañía constructora, y ganancia y contingencia del contratista. No incluye
costos por concepto de gastos suntuosos o que puedan considerarse como de
lujo, o bien, artículos, suministros o servicios cuyos precios cotizados sean
mayores que aquellos que normalmente se cotizan en el mercado en el momento
de la adquisición o la compra de los mismos cuando exista un producto sustituto
más barato e igualmente duradero, que pueda servir al mismo fin con igual
resultado.
Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la
estructura de costos de construcción física, no solo son significativos, sino
necesarios e indispensables, para la materialización final del proyecto, allí deben
incluirse los costos de:
• Estudios Preliminares (Mercado; Factibilidad Técnica, Económica y
Financiera; Avalúos; otros)
• Anteproyecto – Proyecto
• Estudios Geotécnicos o de Suelos
• Control Técnico
• Inspección
• Financiamiento
• Seguros y Fianzas
• Asesoramiento Jurídico
• Administración General
• Imprevistos
• Impuestos Varios: Construcción, dotaciones, incorporaciones, inspección,
habitabilidad, otros
• Utilidad Empresarial
• Otros
Obviamente, para un promotor inmobiliario, es imperativo conocer, monitorear y
controlar con un alto grado de precisión estos costos, pero para efectos de nuestro
objetivo podemos de una manera mas practica y simplificada conocer el rango de
los costos indirectos estimándolos como un porcentaje del costo directo de
construcción, que podría fluctuar entre el 25% al 70%, así tendríamos:
Ci = (0,25 a 0.70) x Cd
3.8.6.3 .Valor de Salvamento.
Se incluye este término en función de que una vez consumida la vida útil de una
construcción, la misma siempre tendrá un valor remanente, rescate o de
salvamento, siempre y cuando no esté en ruinas, en cuyo caso no solo perderá su
valor de salvamento sino que, el propietario tendrá a cuestas los costos de
demolición y bote. Por lo general se acepta que los costos de salvamento se
ubiquen entre el 5% y el 10%, inclusive podrían llegar hasta el 20%, del costo de
reproducción.
Vs = (0,05 a 0,20) x Cr
3.8. 6.4. Depreciación. Factor de Depreciación.
Descenso en el valor de una propiedad debido al uso, deterioro u obsolescencia.
Puede ocurrir por causas que no alteran la utilidad natural o intrínseca de las
cosas (disminución de la demanda o aumento de la oferta, superproducción, etc.),
o por deterioro de las cosas o disminución de dicha utilidad (avería, haber pasado
de moda, invención de otro bien similar por igual precio o más barato, aunque sea
de igual clase y calidad, etc.)
Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien, ocasionada por el uso, el
deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia
económica (externa). En contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones
periódicas, hechas para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor)
de un activo, durante un período establecido.
Reducción del valor contable o de mercado de un activo. Representa un gasto no
erogable, por lo que no afecta el flujo de fondos de la empresa.
Es la pérdida de valor de un bien (construcciones, maquinarias, equipos, etc.)
debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación
física). También existen otras causas un tanto más subjetivas de evaluar que las
constituyen la inadecuación, inadaptabilidad, la obsolescencia mecánica y
tecnológica (depreciación funcional).
Es la pérdida de valor de un bien (construcciones, maquinarias, equipos, etc.)
debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación
física). También existen otras causas un tanto más subjetivas de evaluar que las
constituyen la inadecuación, inadaptabilidad, la obsolescencia mecánica y
tecnológica (depreciación funcional). En la Ingeniería de Tasaciones existen
variados métodos para determinar el factor de depreciación física Fd, entre ellos:
3.8.6.4.1. Método de Depreciación de La Línea Recta.
Fd = V
E
Fd = E / V
Siendo:
E: Edad real o aparente de la construcción en años.
V: Vida útil probable en años. Periodo máximo durante el cual se espera
que el activo cumpla con la función para la cual fue diseñado.
Generalmente se aceptan valores razonables entre 40 a 70 años.
3.8.6.4.2. Método de Depreciación de La Parábola de Kuentzle
Fd = (E / V)2
3.8.6.4.3. Método de Depreciación de Ross.
Fd = ½ x [(E / V) + (E / V) 2]
Es decir la media aritmética de los dos métodos anteriores
3.8.6.4.4. Método de Depreciación de Heidecke.
Su factor de depreciación depende de manera exclusiva del estado de
conservación del inmueble bajo las siguientes cuatro premisas:
• La pérdida de valor por depreciación, no puede ser revertida con gastos de
mantenimiento.
• Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su durabilidad
• Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciación es
menor y regular
• Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su depreciación
se incrementa mucho más rápido
Según el criterio de Heidecke
Coeficiente (C) de Heidecke:
� Estado 1 Nuevo 0,00%.
� Estado 1,5 Entre nuevo y regular 0,32%.
� Estado 2 Regular 2,52%.
� Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%.
� Estado 3 Reparaciones sencillas 18,10%.
� Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 33,20%.
� Estado 4 Reparaciones importantes 52,60%.
� Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%.
� Estado 5 Sin Valor 100,00%
3.8.6.4.5. Método de Depreciación Mixto.
Combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación.
Según Rubens Alves Dantas (ver bibliografía recomendada) el método mixto que a
su parecer produce mejores resultados es la combinación del método de Ross con
el criterio de Heidecke, pudiendo obtenerse el factor de depreciación final a través
de:
Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) * C
Para el caso particular de este módulo se considera este método el más práctico
dado que el factor ya se encuentra tabulado en función de la relación al porcentaje
de edad y vida útil probable y su condición o estado de conservación. Ver tabla de
depreciación en anexos.
3.8.6.4.6. Nuevo Método de Depreciación de Ingeniería.
Solo para efectos de conocimiento general existe otro criterio, quizás más técnico,
en el sentido, que trata de estimar el coeficiente C de Heideck, en función de la
inspección detallada del inmueble y la evaluación de todos y cada uno de los
capítulos que componen el presupuesto de obra.
Ejemplo de Aplicación del Método del Costo aplican do Ross-Heidecke para
la Depreciación.
Problema:
Se quiere determinar el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la
Urb. Agua Blanca, Parroquia San José del Municipio Valencia, Estado Carabobo;
construida en el año 1981 con acabados de primera y en un estado actual de
conservación muy bueno. Tiene un área útil de construcción de 550 m2 y un área
de parcela de 2.200 m2. A la misma se le han realizado reparaciones recientes
significativas como nuevas tuberías de aguas blancas y remodelación de salas de
baño y cocina.
Solución.
El valor del terreno se analiza a través del método de comparación directa de
terrenos similares ya estudiado.
El valor de la construcción se obtendrá aplicando los siguientes pasos:
Datos adicionales disponibles:
Costo Directo Unitario: $ 839.348,69 $. / m2 (FUENTE SERIA Y ACTUALIZADA o
PRESUPUESTO)
Costos Indirectos: 30 % de Cd
Valor de Salvamento: 20% de Cr
Vc = Cr – D
Cr = Cd + Ci
D = (Cr – Vs) x Fd
Cálculo Costo de Reproducción
Cd = 839.348,69 $ / m2 x 550 m2 = $ 461.641.779,50 .
Ci = 0,30 x Cd = 0,30 x 461.641.779,50 =$ 138.492.533,85 .
Cr = 461.641.779, 50 + 138.492.533,85 = $ 600.134.313,35
Cr = $ 600.134.313,35.
Cálculo de la Depreciación.
Edad de Inmueble = 25 años (1981)
Vida Útil = 70 años
%36%71.353571.070
25 ≅===V
E
E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%
Suponemos Estado 2 de conservación según Heidecke (C = 2,52%)
Entrando en la tabla con las premisas anteriores obtenemos:
Fd = 0,264 (26,4%)
D = (Cr – Vs) x Fd
D = ($600.134.313, 35 - ($ 600.134.313,35 * 0,20)) * 0,264
D = ($600.134.313,35 – $120.026.862,67) x 0,264
D = 480.107.450,68 x 0,264 = $126.748.366,98.
D = $126.748.366,98.
Cálculo del Valor de la Construcción
Vc = $600.134.313,35 - $126.748.366,98
Vc = $ 473.385.946,37.
Comentarios adicionales acerca de la Depreciación O btenida
Se Sabe que el monto de la Depreciación fue de $126.748.366,98.
Donde el Factor de Depreciación Fd obtenido por la tabla fue de 0,264.
Verificar si eso es correcto y que otras informaciones se pueden obtener:
Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C
FdRoss = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ]
E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%
FdRoss = 0,242
Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciación adicional por estado de
conservación de:
FdHeidecke = (1 - FdRoss) * C = (1 – 0,242) * C = 0,758 x C
FdHeidecke = 0,758 x C
Como C = 2,52% (Estado de conservación 2)
Entonces la depreciación adicional por estado de conservación es:
FdHeidecke = 0,758 x C = 0, 0191
FdHeidecke = 0, 0191
Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0, 242 + 0, 0191 = 0, 2611
Fd = 0, 2611 este sería el valor exacto por cálculo, que es muy parecido al
obtenido por la tabla de 0,264
La diferencia entre ambos valores está en que para entrar en la tabla se redondeó
el resultado de la relación:
%36%71.353571.070
25 ≅===V
E
3.8.7. Método Evolutivo.
En forma general, los métodos indirectos se fundamentan en el método evolutivo,
que en esencia, corresponde a un análisis de negocio, para determinar la
factibilidad técnica, económica y financiera de una determinada inversión
inmobiliaria por realizar, o para determinar las condiciones actuales de una
inversión inmobiliaria ya realizada.
VI = VT + I + U
Siendo:
VI = Valor de Mercado del inmueble
VT = Valor del Terreno
I = Valor de la Inversión Total en la Construcción
U = Utilidad o Ganancia del Inversionista
3.8.8. Método Involutivo.
No es otro que la aplicación del método evolutivo para la obtención del valor del
terreno. Es uno de los más complejos pero también más interesantes, ya que en él
intervienen todos y cada uno de los principios básicos de valoración que vimos en
un comienzo. Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipotético
compatible con dichos principios; análisis de escenarios: pesimistas-satisfactorios-
optimistas e ideales; planificación prospectiva en función de las variables
macroeconómicas y de riesgo y sus probables variaciones; análisis de
sensibilidad; evaluación velocidad de ventas; determinación del valor presente
neto, tasa interna de retorno, y muchas otras consideraciones:
VT = VI - ( I + U )
Siendo:
VI = Valor de Mercado del inmueble
VT = Valor del Terreno
I = Valor de la Inversión Total en la Construcción
U = Utilidad o Ganancia del Inversionista
3.9. Avaluó de Construcciones Sometidas al Régimen de Propiedad
Horizontal.
Régimen jurídico instaurado para regular las relaciones jurídicas que se dan entre
los distintos copropietarios de un inmueble en el que cada propietario dispone en
exclusiva de un derecho de propiedad sobre los elementos arquitectónicos
situados en el interior de su piso, y de un derecho de copropiedad sobre el
conjunto de elementos comunes que componen el inmueble. Se estructura en este
régimen de propiedad las relaciones jurídicas de los propietarios de un inmueble
dividido por pisos.
Es necesario aclarar que los bienes comunes definidos en el Reglamento de
Propiedad Horizontal, son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que
impide su comercialización en forma independiente y esto influye en su valor
comercial, así sean de uso exclusivo.
En condiciones normales, un inmueble sometido al Régimen de Propiedad
Horizontal, esta compuesto por:
� Área Construida Privada.
� Área Construida Comunal.
� Lote Privado.
� Lote Comunal.
� Zona Comunal de Uso Exclusivo.
� Potencial de Desarrollo.
� Garaje.
Es importante entonces, cuantificar el aporte individual de esos elementos al valor
total del bien.
3.9.1. Avalúo de Construcciones Privadas.
Estas pueden ser avaluadas por cualquiera de los métodos explicados
anteriormente. (Se recomienda reposición o renta).
3.9.2. Avalúo de Construcciones Comunales.
Su necesidad de avalúo individual tiene una razón lógica: Pago de la Prima del
Seguro.
El Ingeniero William Robledo Giraldo, ha desarrollado la siguiente propuesta
metodológica:
Obtenga el Coeficiente de Copropiedad. Esta información se toma del Reglamento
de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga que este es de 3.4%
Defina las zonas comunales construidas y su área. Esta información se toma del
Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo se asumen que estas son:
Casetas de celaduría, zonas de circulación, escaleras, espacios de los
ascensores, gimnasio y salón de reuniones. Área Total = 4.500 Mts2
Determine la zona comunal construida de mayor área. Esta información se toma
del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el presente caso se asume que el
área de mayor construcción es el salón de reuniones, con un área de 600 Mts2.
Avalué por cualquier método la zona seleccionada con mayor área. Para el
ejemplo, 600 Mts2.
La zona avaluada (Se empleo el método de reposición), dio como resultado final
$500.000 Mts2.
Cuantifique el coeficiente de área, se procede de la siguiente manera:
Si el 100% equivale a 4500 Mts2
3.4 X
X = %100
%4.34500 2 ×Mts
X = 153 Mts 2
Valor Total Construcción Comunal = 153 * $500.000 = $76.500.000
NOTA: Si se quiere ser más exacto en el avalúo de las zonas comunales
construidas, este procedimiento debe ser aplicado en cada una de las zonas
definidas: Casetas de celaduría, zonas de circulación, escaleras, espacios de los
ascensores, gimnasio y salón de reuniones. Sin embargo, la experiencia
profesional del ingeniero Robledo Giraldo, permite concluir que avaluando la zona
comunal construida de mayor área, se obtiene un valor muy cercano a la realidad.
3.9.3. Avalúo de Lotes Privados.
Se procede aplicando cualquiera de las metodologías descritas anteriormente.
Solo debe tenerse cuidado en el momento de cuantificar el coeficiente de área. Se
procede de la siguiente manera:
Si el 100% equivale a 3000 Mts2
3.4 X
X = %100
%4.33000 2 ×Mts
X = 102 Mts2
Suponga que la aplicación del método valuatorio, determino que el valor metro
cuadrado lote privado vale a $300.000.
En consecuencia el valor del lote privado será:
$300.000 * 102 Mts2 = $30.600.000
3.9.4. Avalúo de Lotes Comunales.
El Ingeniero Robledo Giraldo propone la siguiente metodología:
Defina el área del lote comunal. Esta información se obtiene del Reglamento de
Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga 3.600 Mts2
Obtenga el coeficiente de área. Esta información se obtiene del Reglamento de
Propiedad Horizontal. Se asume el mismo 3.4%
Cuantifique el coeficiente de área. Se procede así:
Si el 100% equivale a 3600 Mts2
3.4 X
X = %100
%4.33600 2 ×Mts
X = 122.4 Mts2
Asemeje precios. Esto significa que el valor obtenido por Mts2 para el lote
privado, se asume para el lote comunal. La razón de ello, es que geológicamente
las características de ambos suelos son iguales.
Valor lote comunal perteneciente a esa unidad = 1 22.4 Mts2 * $300.000 =
$36.720.000
NOTA.
Se afirmo anteriormente que los bienes comunes definidos en el Reglamento de
Propiedad Horizontal, son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que
impide su comercialización en forma independiente y esto influye en su valor
comercial, a si sean de uso exclusivo. Realmente con el procedimiento anterior, lo
que se pretende es cuantificar el valor adicional que la unidad privada obtiene por
la existencia de zonas comunales sin construir, ya que en el sentido tradicional de
la propiedad, este suelo carecería de valor por las limitaciones de comercialización
y uso.
3.9.5 .Avalúo de Zonas Comunales de Uso Exclusivo.
Es valido también aclarar, que lo que se pretende es determinar el valor adicional
que su existencia genera. Es lógico pensar que si existen dos inmuebles
exactamente iguales, en todas sus características físicas, pero uno de ellos carece
de zona comunal de uso exclusivo, este, tendrá un menor valor que aquel. El
ejemplo típico de las zonas comunales de uso exclusivo, son las terrazas.
Plantea el ingeniero Robledo Giraldo, dos opciones:
Cuando la zona comunal de uso exclusivo es mayor al área construida privada,
así:
� Área comunal de uso exclusivo: 150 Mts2
� Área construida privada: 100 Mts2
Valor total área construida privada: $150.000.000
La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 20%
del valor total del área construida privada.
Valor adicional = $30.000.000
Cuando la zona comunal de uso exclusivo es menor al área privada.
� Área comunal de uso exclusivo: 150 Mts2.
� Área construida privada: 60 Mts2.
Valor total área construida privada: $150.000.000
La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 10%
del valor total del área construida privada.
Valor adicional = $15.000.000
Sin embargo, en este caso concreto, para que se genere este valor adicional, es
necesario que el área comunal de uso exclusivo, corresponda a por lo menos el
40% del área total construida privada. (Para el ejemplo, el 40% de 150 mt2 es 60).
3.9.6. Avaluó del Potencial de Desarrollo.
Es posible que el inmueble tenga una altura inferior a la permitida por la norma, en
este caso, se debería calcular el potencial (Según el escenario, no hay que olvidar
la propuesta del Ingeniero Robledo Giraldo , que contempla 4 posibles
escenarios).
3.9.7. Avalúo de Parqueaderos.
Tomando como base la experiencia del autor, este recomienda, un simple análisis
de mercado para obtener su valor, salvo en aquellos sectores, en los cuales la
escasez de parqueaderos sea manifiesta, donde se recomienda aplicar un método
de reposición o de renta.
3.9.8. Avalúo total del Inmueble de Propiedad Horizontal.
El avalúo total del bien, corresponde a la sumatoria total de los avalúos parciales,
es decir, valor de la construcción privada + valor de la construcción comunal +
valor de lote privado + valor del lote comunal + valor zonas comunales de uso
exclusivo + valor de potencial de desarrollo + parqueadero.
3.10. Premisas no siempre Aplicables en el Avaluó de Con strucciones.
El paso del tiempo no implica siempre pérdida de valor, pues el inmueble ha
podido sufrir reparaciones que lo asemejan a construcciones nuevas,
adicionalmente, el estado de conservación del bien, depende de su buen uso. El
autor recomienda analizar cuidadosamente el concepto de “Depreciación”
mediante el cual algunos tratadistas asocian vetustez (edad del inmueble) con
deterioro.
El valor determinado en el avalúo, no es necesariamente el valor de la
negociación, pues en esta influyen muchos elementos, tales como: la forma de
pago, la necesidad y apetencia del bien y la habilidad de los negociadores.
De lo anterior se deduce que el avaluador no debe preocuparse de si el bien se
vende o no por el valor determinado en el avalúo, pues esto es definitivamente un
problema de mercado.
El valor del inmueble determinado en el avalúo, depende de para que se requiera:
venta, hipoteca, permuta, seguro, donación. Esto no es lógico ni real, pues los
elementos integrantes del valor no han cambiado, en consecuencia el valor del
inmueble es único.
Asumir en el avalúo de Propiedades sometidas al Régimen de Propiedad
Horizontal, como valor para el garaje, el 50% del valor del área privada. Esta
premisa tampoco es valedera para primeros pisos y mezanines El autor
recomienda en cambio, un simple estudio económico en la zona para determinar
su valor.
3.11. Informe del Avalúo.
No existe regla alguna, ni se han adoptado por parte de los Avaluadores formas
precisas y estandarizadas, para la redacción de los documentos que contienen
sus opiniones y conclusiones sobre el avalúo de un bien. El informe debe ser
suficientemente claro para que cualquier persona lo lea y lo entienda, su forma y
extensión puede variar, dependiendo de las necesidades y requerimientos del
cliente, del tipo de la propiedad en estudio y de la habilidad y facilidad del
avaluador para comunicar y exponer sus opiniones. En cierto sentido, el informe
señala la forma y el criterio que el avaluador ha utilizado en el análisis e
información de los datos concernientes al bien avaluado, para finalmente arribar al
probable precio del bien. El informe es también, un reflejo del conocimiento y
comprensión que posee el avaluador, de los factores económicos imperantes y de
los principios y técnicas del proceso valuatorio, así como de su habilidad
profesional, para utilizar e interpretar la información conocida y de su capacidad de
discernimiento, para determinar la incidencia de los diferentes factores de
valorización o desvalorización presentes, para derivar finalmente en una opinión
sobre el valor del bien inmueble en cuestión.
El contenido sugerido, aunque el lector es libre de adoptarlo, ampliarlo y/o
modificarlo, es el siguiente:
3.12. Informe.
� Tabla de Contenido.
� Consideraciones Generales. Se relaciona el método empleado, las
fuentes consultadas y describe brevemente la forma como se determinó el
valor de la propiedad. Se presenta a continuación el contenido de un
modelo de informe de avalúo, valido para predios urbanos y rurales, solo
que en uno u otro caso, se eliminaran algunos parámetros.
� Memoria Descriptiva.
1. Propietario.
2. Ubicación geográfica del municipio.
3. Ubicación del predio dentro del municipio.
4. Ubicación del predio según división político administrativa (comuna,
localidad, alcaldía, sector)
5. Descripción del sector en el cual se ubica la propiedad.
6. Servicios públicos del sector y del predio.
7. Nivel social y económico del sector, estratificación.
8. Vías de acceso al sector y al predio.
9. Zonificación del sector según El Plan de Desarrollo del Municipio y el Plan
de Ordenamiento Territorial.
10. Espacio público circundante al predio.
11. Sistema de transporte que van al sector.
12. Usos del suelo según el Código de Construcciones y Urbanismo vigente en
cada municipio.
� Aspectos Jurídicos.
1. Titulación.
2. Matricula Inmobiliaria.
3. Ficha catastral.
4. Servidumbres.
5. Gravámenes.
� Linderos y Áreas.
1. Del lote
2. Linderos según escritura pública.
3. Linderos según carta catastral.
4. Linderos según visita.
5. Área lote según escritura pública.
6. Área lote según carta catastral
7. Área según levantamiento topográfico
8. Área construida.
Es necesario aclarar, que las áreas oficiales según resolución 2555 de 1988
(por la cual se reglamenta la formación, actualizada de la formación y
conservación del Catastro Nacional) son las determinadas por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi. Cuando hay discrepancia apreciable en las
áreas, debe hacerse un proceso aclaratorio y sugerir levantamiento de
planos por profesionales expertos.
Es importante aclarar que las ciudades de Bogotá, Cali y Medellín y el
Departamento de Antioquia, poseen catastros propios e independientes del
Instituto Geográfico.
� Características Generales del Predio.
Se detalla todo lo referente al inmueble.
� Del Lote
1. Forma.
2. Topografía.
3. Frente promedio.
4. Fondo promedio.
5. Relación frente - fondo.
6. Frente sobre vía.
7. Ubicación en la manzana.
8. Potencial de desarrollo.
Si el predio es rural, deben calificarse además los siguientes factores:
1. Pendiente.
2. Drenaje.
3. Encharcamiento.
4. Permeabilidad.
5. Discontinuidad.
6. Retención de humedad.
7. Pedregosidad.
8. Erosión.
9. Textura.
10. Profundidad efectiva.
11. Nivel de fertilidad.
12. pH.
13. Existencia de Aguas.
14. Tipo de suelo.
15. Fuentes de agua.
16. Tipo de cultivos
� De la Construcción.
1. Cimentación.
2. Estructura.
3. Fachada.
4. Cubierta.
5. Mampostería.
6. Pisos.
7. Cielorrasos.
8. Baños.
9. Cocina.
10. Instalaciones eléctricas.
11. Instalaciones hidráulicas.
12. Carpintería.
13. Ventanas.
14. Puertas.
15. Acabados.
16. Conservación.
17. Vetustez.
18. Numero de pisos.
19. Distribución de la construcción
� Sustentación del Avalúo.
1. Expectativas de valorización.
2. Indicadores económicos de la fecha.
� Metodología.
1. Memoria de cálculos.
� Cuadro de Valores, Análisis Comercial .
1. Valor metro cuadrado terreno.
2. Área terreno.
3. Valor terreno.
4. Potencial de desarrollo.
5. Valor total terreno.
6. Valor metro cuadrado construcción.
7. Área construcción.
8. Valor construcción.
9. Valor garaje.
10. Valor total avalúo
� Anexos
1. Anexo fotográfico.
2. Anexo cartográfico.
3. Cuadro de cálculos
4. Acreditaciones
� Bibliografía.
3.12.1. Formato Avalúo Inmueble en Propiedad Horizontal.
Contenido
I Información Básica.
II. Titilación.
III. Características Generales del Sector de Localización.
IV. Reglamentación Urbanística.
V. Características Generales del Terreno.
VI. Características Generales de Construcción del Edificio.
VII. Características Generales de Construcción del Área Privada
VIII. Consideraciones Generales.
IX. Avalúo Comercial.
X. Indicadores Económicos.
XI. Anexos.
XII. Bibliografía.
I. Información Básica.
1.1 Tipo De Inmueble.
1.2 Municipio.
1.3. Dirección.
1.3.1 Localización.
1.3.2 Barrio o Urbanización.
1.3.3 Alcaldía Menor.
1.4 Destilación Actual del Inmueble.
1.5 Documentos Suministrados.
1.6 Fecha Visita.
1.7 Fecha Informe.
II. Titulación.
2.1 Propietario.
2.2 Titulo de Adquisición.
2.3 Folio de Matricula Inmobiliaria.
2.4 Registro Catastral.
2.5 Reglamento de Propiedad Horizontal.
2.6 Fuentes.
2.7 Observaciones Jurídicas.
2.8 Uso Actual.
III. Características Generales del Sector de Localizació n.
3.1 Delimitación del Barrio o Urbanización.
Norte:
Sur:
Oriente:
Occidente:
3.2 Actividades Predominantes.
3.2.1 Del Sector.
3.3 Tipos de Edificación.
3.3.1 Del Sector.
3.4 Estratificación.
3.5 Vías de Acceso e Influencia del Sector.
3.5.1 Características Generales.
3.5.2 Estado de Conservación.
3.6 Vía Frente a la Propiedad.
3.6.1 Identificación.
3.6.2 Características Generales.
3.6.3 Estado de Conservación.
3.7 Infraestructura Urbanística.
3.7.1 Vías.
3.7.2 Andenes.
3.7.3 Sardineles.
3.7.4 Alumbrado Publico.
3.7.5 Parques.
3.7.6 Redes de Servicios Públicos.
3.8 Transporte Público.
3.9 Actividad Edificadora.
3.10 Perspectivas de Valorización.
3.11 Comentarios Generales.
IV. Reglamentación Urbanística.
4.1 Acuerdos y/o Decretos Reglamentarios.
4.2 Área de Actividad.
4.3 Tratamiento.
4.4 Usos Permitidos.
4.5 Afectaciones.
4.5.1 Viales.
4.5.2 De Servicios.
V. Características Generales Del Globo De Terreno.
5.1 Identificación Urbanística.
5.2 Cabida Superficiaria del Globo de Terreno.
5.2.1 Fuente.
5.2.2 Área Proporcional según Coeficiente.
5.3 Forma Geométrica.
5.4 Frente.
5.5 Fondo (Promedio).
5.6 Relación Frente – Fondo.
5.7 Relieve.
VI. Características Generales de Construcción del Edificio.
6.1 Generalidades.
6.1.1 Áreas de Construcción.
6.1.1.1 Fuente.
6.1.2 Numero de Pisos y Niveles.
6.1.3 Distribución.
6.1.4 Edad de la Edificación.
6.1.5 Categoría de los Acabados.
6.1.6 Estado de Conservación.
6.2 Especificaciones Constructivas.
6.2.1 Cimentación.
6.2.2 Estructuras.
6.2.3 Estructura de la Cubierta.
6.2.4 Cubierta.
6.2.5 Acabados Fachada.
6.2.6 Entrepisos.
6.2.7 Mampostería.
6.2.8 Ventanearía.
6.2.9 Puertas Exteriores.
6.2.10 Escaleras.
6.2.11 Acabados Zonas Exteriores.
6.2.12 Altura (S) Libres (S).
6.2.13 Luz entre Columnas.
6.2.14 Enumeración y Descripción Equipamiento Especial.
6.3 Descripción de Acabados.
Por Dependencias o Grupos.
6.3.1 -----------------------------------
6.3.1.1 Pisos.
6.3.1.2 Muros.
6.3.1.3 Techos.
6.3.1.4 Otros.
6.3.2 ------------------------------------
6.3.2.1 Pisos.
6.3.2.2 Muros.
6.3.2.3 Techos.
6.3.2.4 Otros.
VII. Características Generales de Construcción de la Unidad Privada
(Propiedad Horizontal).
7.1 Generalidades (Del Edificio o Conjunto).
7.1.1 Tipo.
7.1.2 Nombre.
7.1.3 Destino (S).
7.1.4 Numero de Pisos.
7.1.5 Numero de Unidades por Planta.
7.1.6 Numero de Unidades Totales.
7.1.7 Edad de la Edificación.
7.1.8 Categoría de los Acabados.
7.1.9 Estado de Conservación.
7.2 Especificaciones Constructivas.
7.2.1 Pisos.
7.2.2 Mampostería.
7.2.3 Acabados.
7.2.4 Entrepisos.
7.2.5 Carpintería.
7.2.6 Ventanearía.
7.2.7 Instalaciones Eléctricas.
7.2.8 Instalaciones Hidráulicas.
7.2.9 Baños.
7.2.10 Cocina.
7.2.11 Puerta de Acceso.
7.2.12 Estado de Conservación.
7.2.13 Escaleras.
7.2.14 Acabados.
7.2.14.1 Acabados Halles.
7.2.14.2 Acabados Zonas Exteriores.
7.3. Particularidades de la (S) Unidad (Es).
7.3.1. Ubicación de la (S) Unidad (Es) dentro del Conjunto.
7.3.2. Área de la (S) Unidad (Es).
7.3.3. Linderos.
7.3.4. Coeficiente de Copropiedad.
7.3.5. Valor Cuota de Administración.
7.3.6. Distribución.
VIII. Consideraciones Generales.
IX. Avalúo Comercial.
9.1 Área Lote Privado.
9.2 Valor Metro Cuadrado.
9.3 Valor Lote Privado.
9.4 Área Lote Comunal.
9.5 Valor Metro Cuadrado.
9.6 Valor Total Lote Comunal.
9.7 Valor Total Lote.
9.8 Área Construida Privada.
9.9 Valor Metro Cuadrado.
9.10 Valor Área Construida Privada.
9.11 Área Construida Comunal.
9.12 Valor Metro Cuadrado.
9.13 Valor Área Construida Comunal.
9.14 Valor Total Construcción.
9.15 Valor Zona Comunal de Uso Exclusivo.
9.16 Valor Parqueadero.
9.17 Valor Total Avalúo.
X. Indicadores Económicos.
XI. Anexos.
11.1 Anexo Cartográfico.
11.2 Fotográfico.
11.3 Memoria de Cálculos.
XII. Bibliografía.
12.1 Fotocopia Credenciales.
12.2 Fecha Y Firma.
AVALUOS URBANOS.
4.1. Definición
Un Avalúo Urbano es aquel que se realiza sobre un predio urbano (Lote y/o lote y
construcción), es decir, el inmueble se encuentra ubicado dentro del perímetro de
servicios del municipio. En el avalúo quedarán comprendidos el valor de los
terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial de desarrollo.
El comportamiento de los precios del suelo es difícil de predecir, sin embargo, en
la gran mayoría de trabajos realizados en Colombia, se concluye que las tierras
urbanas siempre se valorizan, como consecuencia de una oferta cada vez más
escasa (cada vez es menor la cantidad de áreas urbanas urbanizables), de un
crecimiento económico de las ciudades, del aumento de la población, de la
imposibilidad de reproducir la tierra. Se presenta entonces, en condiciones
normales de mercado abierto, una oferta escasa y una demanda creciente, que
eleva los precios en términos reales, valorizando permanentemente los terrenos
urbanos.
La única forma posible de romper ese desequilibrio, es ampliando el perímetro
urbano o construyendo en altura, para el primer caso, esa solo sería una solución
transitoria, pues se dispondría de más tierra urbanizable, pero se generarían
problemas de tendido de redes de servicio público, insuficiencia de Infraestructura
vial y sistemas de transporte, por mencionar solo algunos. Adicionalmente, se
estaría reduciendo la frontera agrícola, pues la ampliación del perímetro urbano
solo es posible disminuyendo el perímetro rural.
En el segundo caso, la solución es más racional, pues se estaría aprovechando
una condición inherente al mismo suelo y que se conoce como Potencial de
Desarrollo o Potencial de Uso, elemento de gran importancia y valor dentro de las
técnicas valuatorias modernas, que ha originado todo un método de Avalúo Para
Lotes, denominado: Avalúos por Potencial de Uso o Desarrollo.
4.2. Avalúos por Potencial de Desarrollo.
Por Potencial de Desarrollo se entiende la posibilidad que el suelo tiene de
soportar accidentes: Las construcciones. Su desarrollo esta basado en la
posibilidad de desarrollar un predio en altura, o dicho de otra manera, en el
número de pisos que se puedan construir sobre el lote, a la luz de la normatividad
vigente.
El método es de suma importancia, pues ya algunos planificadores aseguran que
en la segunda década del siglo XXI, superados algunos problemas técnicos de
cimentación y estabilidad, se podrán construir torres con altura de 3.000 Mts y que
podrán albergar a 600.000 personas, algo así, como si toda la población actual de
Manizales se pudiera ubicar en un solo edificio.
Para avaluar un predio por este método, es importante conocer el código de
Construcción y Urbanizaciones del municipio en el cual está ubicado el inmueble,
pues este, define los usos del suelo permitidos en cada una de las zonas o
comunas en que se halla dividida la ciudad.
Este método de Avalúo acepta como premisa fundamental la Máxima Utilización
Posible del Espacio Urbano (Principio de mayor y mejor uso), es necesario
conocer las Normas de Ordenamiento Urbano (Usos del suelo, clasificación y
calificación).
Adicionalmente, se deben conocer conceptos tales como Perímetro Urbano. “Es
la poligonal que delimita las Áreas urbanas de la ciudad, para la cual se
establecen normas especificas, buscando un ordenamiento territorial de la
vivienda, de los servicios públicos, de la red vial, de los servicios sociales;
permitiendo satisfacer adecuadamente a la comunidad que allí habita”.
4.2.1. Índice de construcción.
Es la relación existente entre el área máxima que se permite construir y el área
del lote, es un término numérico, sin unidades, y depende de la zona.
4.2.2. Índice de Ocupación.
Es la relación existente entre el área máxima a ocupar por la construcción en el
primer piso y el área total del lote, es un término numérico sin unidades y depende
de la zona.
Es la proporción máxima de área útil que se puede ocupar con edificaciones y
estacionamientos, en el primer piso.
Si existe por ejemplo un lote de 900 M2 como un índice de Construcción de 3,7 y
un Índice de Ocupación de 0,9, el área total construible, se obtendría de la
siguiente manera:
Índice de Ocupación = 0,9 x 900 M2 = 810 M2
Índice de Construcción = 3,7 x 900 M2=3.330 M2
Quiere eso decir, que el área máxima de construcción es 3.330. M2, que tendría
que ser distribuida en el número de pisos a construir y el número de unidades
habitacionales diseñadas. De esta área total, es claro, que en el primer piso solo
podrían construirse 810 M2
Es claro, que para el empleo de este método valuatorio, se requiere la
colaboración de por lo menos un ingeniero.
El proceso empieza con una visita al predio para determinar la topografía y la
forma del lote, fundamento de la obtención del área utilizable, dependiendo de la
ubicación de la propiedad, se registra un índice de ocupación y un índice de
construcción, se consulta el uso del suelo permitido en el sector, tomándose la
decisión para desarrollar un proyecto especifico, el código de construcciones dirá
si se puede o no desarrollar proyectos de vivienda unifamiliar, bifamiliar,
Multifamiliar aislado o Multifamiliar conjunto, si puede o no desarrollarse proyectos
de uso comercial y de servicios, de uso industrial, de uso institucional,
conservación ambiental o de usos mixtos.
Definido el proyecto ha desarrollar, se calculan las áreas de cesión. Existen dos
tipos de cesiones:
• CESIONES TIPO A, es la cesión al municipio, sin costo alguno, de
terrenos para uso publico como parques, áreas verdes, plazoletas,
continuidad vial, etc.
• CESIONES TIPO B, son áreas de uso comunal dentro de un conjunto
residencial, con destino a los salones comunales, parqueaderos y / o
polideportivos.
Estas áreas de cesión son un porcentaje determinado del área Total urbanizable y
varías según la ciudad.
En la ciudad de Manizales, el Área de Cesión se determina por fórmula
matemática, y con base en el número de habitantes del futuro desarrollo
urbanístico, así:
2M2 por habitante para zonas verdes.
1,9 M2 por habitante para zonas de servicios comunales.
Se considera 4,45 habitantes por vivienda.
Áreas de Cesión: Unifamiliar y Bifamiliar.
Áreas Verdes = ( )viviendasdeViviendateHabi
M#
45.4
tan
200 2 ××
Área de Cesión: Multifamiliar
Áreas Verdes =
××××...
...tan1.4
tan
0.2 2
PVA
OICILA
Vivienda
tesHabi
teHabi
M
Área Comunal =
××××...
...tan1.4
tan
9.1 2
PVA
OICILA
Vivienda
tesHabi
teHabi
M
A.V.P. = Área de Vivienda promedio.
A.L. = Área Lote.
I.C. = Índice de Construcción.
I.O. = Índice de Ocupación.
Para otro tipo de Urbanizaciones como comercio, industria, bodegas o similares,
se cederá el 20% del Área Neta Urbanizable; 10% Área Verde y 10% Área
comunal.
Es importante recalcar que el Área Construible, se obtiene del área del lote
urbanizable, es decir, la obtenida del Área Total del lote, menos las Áreas de
Cesión.
Área Urbanizable: Área Lote - Área de Cesión.
Área Construible: Área obtenida al aplicar el Índice de Ocupación al Área
Urbanizable y el Área obtenida se multiplica por el Índice de construcción.
Ejemplo:
Se tiene un lote construible en su totalidad con un área de 23.602,47 M2, si la
cesión es del 8%. Cuál será el área construible.
Áreas de Cesión = 219.888.11000
847.607.23M=×
Área Urbanizable = 2714.2119.888.147.602.23 M=−
Si el Índice de Ocupación del Sector es 0,8 y el Índice de construcción es 3.5
tenemos:
Área Construible = 5.37.071447.21 ××
Área Construible = 2200.53 M
Como el método utilizado para realizar el avalúo se llama Potencial de Uso o
Desarrollo, se deben incluir los costos de todos lo proceso individuales
involucrados en el desarrollo del proyecto.
En esta etapa del proceso es de vital importancia la ayuda del arquitecto y del
ingeniero, para realizar el cálculo de los costos. Son también herramientas
indispensables para una adecuada fijación de precios los boletines publicados
trimestralmente por la Cámara Colombiana de Construcción (CAMACOL) y la
revista CONSTRUDATA, pues ellos ilustran el precio promedio de los materiales
existentes en el mercado, también se consulta la oferta y la demanda.
Se realiza luego una relación detallada de todos aquellos costos en los cuales se
incurriría (Estudios de Diseño y Construcción, obtención de licencia, construcción
propiamente dicha, discriminada cada ITEM, en términos individuales y su valor
total, impuestos, porcentaje de publicidad, pago de comisiones para vender el
proyecto), esta sumatoria de costos será restada a la supuesta suma a recaudar
por concepto de venta, determinándose así la posible RENTABILIDAD del
proyecto.
El formato general para un avalúo por potencial de desarrollo (También llamado
Residual) puede ser el siguiente:
4.3. Método del Cálculo Potencial de Desarrollo
Ubicación geográfica del inmueble:
Dirección.
Comuna: Barrio:
Propietario:
Acuerdo reglamentario:
INFORME GENERAL DEL TERRENO
Relieve: Forma:
Área: Frente: Fondo:
Antejardines área:
Número de pisos: Área por pisos:
Número de unidades por piso:
Aislamientos: Lateral Posterior
Voladizos: Área pisos No. Patios
ESTACIONAMIETOS REQUERIDOS
Públicos Privados 1 x cada M2
Áreas comunes Área de cesión
Índice de ocupación
Índice de Construcción
Área vendible
Valor total ventas
Valor total terreno Precio M2
Valor total construcción Precio M2
RELACION COSTOS DEL PROYECTO
Valor estimado del proyecto
Valor estimado del terreno Precio M2
Valor estimado de la construcción Precio M2
Área total construida
Costos directos
Costos indirectos: Usualmente están entre en 20 y 25% de los costos
directos.
Total costos de construcción:
Costo total de inversión
Costos financieros:
Costo total proyecto:
Valor estimado de ventas:
Costo publicidad:
Porcentaje sobre ventas:
Valor costo de ventas:
Valor neto de ventas:
Utilidad del proyecto:
CALCULO DE POTENCIAL DE UN PREDIO EN EL BARRIO CHIC O (BOGOTÁ).
NORMA URBANISTICA ARG-024ª: Área de Actualización con tratamiento
residencia general, con altura máxima permitida 4 pisos
y tipología de aislamiento aislada. (Aislamiento en los
dos costados).
Aislamiento posterior 5,00 mts, retroceso 4,00 mts,
aislamiento lateral 3,00 mts.
USOS: Vivienda unifamiliar, multifamiliar; complementarios
institucional de influencia local, oficinas.
USO DETERMINADO: Oficinas.
ALTURA PLANTEADA: Sótano, cinco pisos y pasillos. Sótano y primer piso
para parqueaderos, los otros para oficinas.
AREA LOTE 1.310,00 M2 (35, 40 mts * 37, 00 mts)
AREA CONSTRUIDA PISO TIPO
2º AL 4º PISO 850,00 M2 (2.550,00 M2)
AREA QUINTO PISO 820,00 M2 (820,00 M2)
AREA ALTILLO 560,00 M2 (560,00 M2)
TOTAL AREA CONSTRUIDA (3.655 M2)
AREAS COMUNES 7% DEL ÁREA TOTAL CONSTRUIDA (275,00 M2)
AREA NETA VENDIBLE 3.655,00 M2
GARAJES VENDIBLES 82 (1 * C/50,00 M2)
VALOR PROMEDIO M2 OFICINAS DEL SECTOR $ 1.700.000
VALOR PROMEDIO GARAJE DEL SECTOR $ 6.000.000
INGRESOS BRUTOS POR VENTA DEL PROYECTO
VALOR TOTAL VENTAS OFICINAS $ 6.213.500.000
# DE OFICINAS * AREA OFICINA X VALOR M2
VALOR TOTAL GARAJES $ 492.000.000
TOTAL INGRESOS
VALOR METRO CUADRADO TERRRENO SECTOR $ 870.200
VALOR TOTAL VENTAS TERRRENO $ 1.139´962.000
VALOR TOTAL VENTAS $ 7.845´462.000
RELACIÓN COSTO DEL PROYECTO
Valor estimado del proyecto
Valor compra del terreno $ 524´000.000
Precio M2 $ 400.000
Valor estimado de la construcción $ 3.289.500.000
Precio M2 $ 900.000
Costos indirectos $ 762.700.000
Costo total de inversión $ 4.576.200.000
Costos financieros $ 915.240.000
VALOR COSTO DE VENTAS $ 470.727.720
Costo Publicidad $ 350.000.000
Costo total proyecto $ 5.491.440.000
Valor estimado de ventas $ 7´845.462.000
Costo publicidad $ 350.000.000
Porcentaje sobre ventas 6 %
Valor costo de ventas $ 470.727.720
Valor de ventas $ 820.727.720
Costo Total Proyecto $ 6.312.167.720
Utilidad del proyecto $ 1.533.294.280
(Sin impuesto)
4.4. METODO COMPARATIVO.
Si al predio motivo del Avalúo, no se le aplica el método del Potencial de
Desarrollo, se puede avaluar por el Método Comparativo. Para lo cual se sigue el
siguiente proceso:
Reconocimiento general del Inmueble que se va a Avaluar.
Determinación del Área del lote y del Área construida (mediante un simple.
Levantamiento), se debe verificar que las Áreas que figuran en la Escritura y las
que entrega el Respectivo Catastro (que son las Áreas oficiales) coincidan. Si las
Áreas no coinciden, se debe iniciar un proceso de verificación de Áreas en el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Se determina el inmueble y/o los inmuebles tipo, que sirve de base comparativa.
Posteriormente se procede a la descripción de las características de la
construcción (Materiales empleados, cimentación, conservación, acabados,
vetustez, destinación, etc.), que permitan enmarcar al inmueble en una categoría
específica (según estratificación).
Luego se realizan las investigaciones directas. (Obtención de datos de
negociaciones recientes en el sector, de inmueble similares en Áreas de terreno y
construcción), también se debe realizar un estudio de mercado, para obtener
tendencia de comportamiento de los precios de la tierra.
El siguiente ejemplo ilustra mejor el caso:
Se tienen 2 inmuebles similares al que se está Avaluando, cuyos precios de venta
investigados, se relacionan a continuación:
Valor mt 2
Construcción
Valor total
Construcción
Valor mt 2
Lote
Valor total
Lote
Valor total
Inmueble
Precio 1 590.000 11.800.000 210.000 21.000.000 32.800.000
Precio 2 600.000 10.800.000 200.000 18.000.000 28.800.000
$ mt2. $ Total. $mt2 $ total $ total Inmueble
Const. Const. Lote Lote
Precio 1 590.000 11´800.000 210.000 21´000.000 32´800.000
Precio 2 600.000 10´800.000 200.000 18´000.000 28´800.000
Podría tomarse como precio del Avalúo, el promedio de esas 2 operaciones reales
en el sector.
Si se quiere tener una mayor certeza en la fijación del precio, se recurre a las
investigaciones indirectas, es decir, aquellas que se realizan en las oficinas de
registro Notarial. Entidades bancarias. Lonjas Inmobiliarias y en todas aquellas
dependencias que puedan tener información sobre transacciones de propiedad
raíz, los precios así obtenidos se actualizan a la fecha, utilizando el IPC Nacional
del último año.
Este valor se compara con el obtenido de los promedios (Investigación Directa) y
analizando las condiciones del mercado Inmobiliario del momento, se toma la
decisión sobre el valor final del inmueble.
No se debe olvidar en el análisis del mercado, la situación de la economía
Nacional, afectada por condiciones de orden público.
4.4.1. Ejemplo de Avalúo Realizado por el Método Comparativo y de Renta.
CONSIDERACIONES GENERALES.
En el avalúo se hace la descripción de una propiedad y la condición de la
propiedad bajo la consideración del avaluador, su utilidad para un propósito
especifico y/o su valor monetario, siendo este, el precio por el cual se efectuaría
una operación de compraventa, en un mercado abierto, entre personas
conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que
ninguna de las partes tuviera ventaja sobre la otra, dentro de un equilibrio de
oferta y demanda.
En un avalúo bien investigado y cuidadosamente documentado, las partes
interesadas en la venta, arriendo, hipoteca u otra transacción encuentran en el una
ayuda en el proceso de tomar una decisión.
La conclusión más importante de los trabajos realizados en Colombia sobre
avalúos, es que las tierras urbanas siempre se valorizan, es decir crece el precio
por encima de la inflación, como resultado de las leyes de oferta y la demanda.
En las ciudades Colombianas la demanda que esta dada por el crecimiento
económico de la ciudad y por el aumento poblacional, es siempre creciente, por
esto la actividad constructora se mantiene en ascenso. De otra parte la oferta es
escasa, ya que la tierra no se reproduce y la única manera de aumentar la oferta
es incrementando el perímetro urbano y construyendo en altura.
Como consecuencia ante una demanda creciente y una oferta escasa, los precios
suben en términos reales, valorizándose así continuamente los terrenos urbanos.
El valor de la propiedad se estima primordialmente por el método de aproximación
del valor, por comparación directa del mercado, por el método de aproximación al
costo o de reposición y por el método de ingreso. Los tres métodos de
aproximación para evaluar hacen uso de conceptos básicos de propiedad raíz y
toman a consideración ciertos principios económicos que influyen en el valor de la
propiedad.
Para el presente avalúo el método empleado en la determinación de valores es el
comparativo, consistente en un juicioso análisis de los precios de oferta y
demanda, transacciones comerciales adelantadas recientemente en la zona, y de
los comportamientos históricos de los precios del suelo, adicionado con los
Métodos de Reposición y Renta.
Por último certifico que personalmente visite y califique el predio motivo del
presente avalúo, que no tengo ningún interés económico en él, que lo aquí
expresado es correcto según mi leal saber y entender, que el avalúo fue hecho sin
ningún tipo de presión, que los conceptos emitidos solo me son imputables y por lo
tanto me comprometen y que el precio fijado sería adecuado para iniciar cualquier
posible negociación, pues es representativo del mercado inmobiliario actual en la
ciudad de Bogota.
1. MEMORIA DESCRIPTIVA.
1.1. PROPIETARIO
ROSALBA PASTRANA.
1.2. UBICACIÓN GEOGRAFICA DEL MUNICIPIO.
El Distrito Capital de Bogotá, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera
Oriental de los Andes a 2.640 Mts de altura sobre el nivel del mar.
Area total : 1.732 Km2
Area Urbana : 421 Km2
Área Rural : 1.311 Km2
Clima : Homogéneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril,
y Mayo.
Temperatura media anual de 14ºC.
Longitud : 74º 4´ Oeste Greenwich.
Latitud : 4º 35´ Norte.
Límites : Norte: Municipio de Chía.
Oriente: Cerros orientales y los municipios de La Calera,
Choachi, Ubaque, Chipaque, Une y Gutiérrez.
Sur: Departamentos de Meta y Huila.
Occidente: Río Bogotá, y municipios de la cabecera,
Venecia, San Bernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate,
Soacha, Mosquera, Funza y Cota.
Árbol : Caucho sabanero.
Escudo : Lo otorgó Carlos V para el nuevo reino de Granada. El
águila simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la
intrepidez.
Bandera: Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adoptó
oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos franjas
horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia,
clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa libertad, salud y
caridad.
Himno : Se adoptó mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto
por Pedro Medina Avendaño y musicalizado por Roberto Pineda
Duque.
División Político Administrativa: La Ciudad está regida por un alcalde Mayor y 2º
alcaldías menores, que es el número de localidades en las cuales se
divide la Ciudad.
1.3. UBICACIÓN DEL PREDIO DENTRO DEL MUNICIPIO.
El predio motivo del avalúo se ubica en el Sector Occidental de la Ciudad, en el
Barrio San Fernando, Localidad de Barrios Unidos y se distingue con el número
49-72 de la Calle 73 y el numero 73-00 de la Carrera 50, de la actual
nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogotá.
1.4. UBICACIÓN DEL PREDIO SEGÚN SECTOR.
El inmueble se ubica en el Barrio San Fernando en el Occidente de La Ciudad.
1.5. DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE.
El inmueble al momento de realizar la visita (Enero 19 de 2005), se encuentra
destinado al Uso Residencial y Comercial (1 piso local).
1.6. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO.
Copia Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de 1998 de la Notaria 2 del
Circulo de Bogota.
Copia de Matrícula Inmobiliaria 050C-00173178.
Copia Certificado Catastral 73 49 14
1.7. PROPOSITO DEL AVALUO.
Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo éste el
precio por el cual se efectuaría una operación de compra - venta, entre personas
conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que
ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de
oferta y demanda.
2. ASPECTOS JURIDICOS.
2.1. TITULACION.
El inmueble motivo del avalúo, se adquirió mediante compraventa directa según
Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de 1998 de la Notaria 2 del
Circulo de Bogota.
2.2. MATRICULA INMOBILIARIA.
050C-00173178
2.3. FICHA CATASTRAL .
73 49 14
2.4. GRAVAMENES.
Según la información suministrada por su propietario, el inmueble no presenta
ningún tipo de gravamen.
NOTA: Este análisis no corresponde a un estudio de títulos.
3. LINDEROS.
Se encuentran descritos en la Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de
1998 de la Notaria 2 del Circulo de Bogota.
4. AREA.
4.1. AREA DEL LOTE.
60 Metros Cuadrados.
4.2. AREA DE LA CONSTRUCCION.
180 Metros cuadrados.
4.3. FUENTE.
Certificado pago de Impuesto Predial.
5. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALI ZACION.
5.1. DELIMITACION DEL BARRIO.
Norte : Calle 76
Sur : Calle 72
Oriente : Carrera 50
Occidente : Avenida calle 68
5.2. ACTIVIDADES PREDOMINANTES DEL SECTOR.
Residencial general y zonas limitadas de Comercio y Servicios.
5.3. TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR
Edificaciones institucionales, locales comerciales, y viviendas modificadas.
5.4. ESTRATIFICACION.
El sector es mayoritariamente estrato 3.
5.5. VIAS DE ACCESO AL SECTOR.
En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Calle 72 y Calle 68, en sentido Norte
– Sur y viceversa La Avenida 68.
5.5.1. TIPO DE VÍA.
Son vías de tipo V-O, es decir Avenidas de 2 Calzadas y 6 carriles.
5.5.2. ESTADO DE CONSERVACION.
Bueno.
5.6. VIA FRENTE A LA PROPIEDAD.
El predio tiene frente sobre la Calle 73 y la Carrera 50.
5.7. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA.
5.7.1. VIAS.
En buen estado
5.7.2. ANDENES
En buen estado
5.7.3. SARDINELES.
En buen estado.
5.7.4. ALUMBRADO PUBLICO.
Bueno, postes de iluminación situados a distancias adecuadas.
5.7.5. REDES DE SERVICIOS PUBLICOS.
El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios públicos.
5.8. TRANSPORTE PÚBLICO.
El sector no cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros, pero sobre
la Avenida calle 72 y Calle 68 existen rutas de transporte de pasajeros en buses,
busetas y colectivos, que permiten llegar sin inconvenientes al predio.
5.9. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION.
Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Económico Nacional, es
decir, puede variar entre un 10 y 15% anual.
5.10. COMENTARIOS GENERALES.
Zona con área de Actividad Múltiple. El sector financiero cuenta con algunas
oficinas de los principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de
atención como la Clínica Pastrana, La seguridad depende de La Décima Segunda
Estación y los CAI del Modelo y las Ferias, complementada con numerosas
empresas de vigilancia privada. El sector se ha desarrollado básicamente como
una zona residencial que cuenta con buenas obras de infraestructura pública y de
servicios públicos. El comercio juega papel preponderante en la cotidianidad del
sector, pasando desde el comercio informal hasta el especializado en el corredor
comercial de la Avenida 68 y calle 68. La actividad Institucional y de Servicios es
importante, contando con un gran numero de Colegios Distritales.
6. REGLAMENTACION URBANISTICA.
6.1. ACUERDOS Y / O DECRETOS REGLAMENTARIOS.
Acuerdo 6 de 1990.
6.2. AREA DE ACTIVIDAD.
Residencial
6.3. USOS PERMITIDOS.
Residencial General, Tipología 3 y 4. Comercial Zonal
7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.
7.1. TIPO DE INMUEBLE.
Urbano.
7.2. FORMA.
Regular.
7.3. TOPOGRAFIA.
Plana en toda su extensión.
7.4. FRENTE.
Sobre la Calle 73 y la carrera 50.
7.5. DISPOSICION DEL INMUEBLE.
Esquinero.
8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION.
8.1. NÚMERO DE PISOS.
3 Pisos.
8.2. DISTRIBUCION DEL INMUEBLE.
Primer piso: Local comercial, habitación, cocina, baño y zona de ropas.
Segundo Piso: Salón, habitación amplia con closet, cocina, patio y baño.
Tercer piso: Salón comedor, habitación amplia, cocina integral, baño, patio,
por este se accede a la terraza.
8.3 . VETUSTEZ.
20 años aproximadamente
8.3. ESTADO DE CONSERVACION
Bueno.
8.4. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION.
Cimentación : Ciclópeo-tradicional
Estructura: Pórticos en Concreto.
Cubierta: Placa impermeabilizada.
Fachada: Ladrillo a la vista.
Cielorraso: Madera y placa.
Mampostería: Estucada, pintada y bloque.
Ventanearía: Marco metálico y vidrió plano transparente.
Puertas exteriores: Metálicas
Pisos: Baldosa, cemento, granito y tapete.
Baños: Enchape corriente.
Cocinas : Tradicional e integral.
Pintura: Estuco y vinilo.
Acabados: Sencillos.
9. AVALUO COMERCIAL.
9.1. MÉTODO DE MERCADO.
Después de realizar un recorrido por la zona, se encontraron las siguientes
ofertas de inmuebles similares al avaluado:
• Calle 73 No. 51-16 Área Terreno: 75 M2. Área Construcción: 210 M2,
información suministrada en el sitio por el señor Felipe Ríos, Valor Oferta:
$105.000.000.00. Valor M2 integral: $500.000.00
• Carrera 50 No. 72-21 Área Terreno: 96 M2. Área Construcción: 120 M2,
información suministrada por la Inmobiliaria Panamericana, Valor Oferta:
$70.000.000.00. Valor M2 integral: $583.000.00
• Calle 72 No. 49-30 Área Terreno: 120 M2. Área Construcción: 300 M2,
información suministrada en el numero celular: 3103200749, Valor Oferta:
$140.000.000.00. Valor M2 integral: $466.000.00.
• Calle 71 No. 52-27 Área Terreno: 200 M2. Área Construcción: 130 M2,
información suministrada en el Teléfono: 2116607, por el señor Carlos
Robledo. Valor Oferta: $80.000.000.00. Valor M2 integral: $615.385.00
Nota: El promedio valor M2 integral en la zona es de $541.100.00.
Como se desconoce la tendencia de precios para el valor M2 terreno, se recurre a
encuestas realizadas a personas conocedoras del mercado en la zona.
Las encuestas base fueron:
Ever Marín (ing. Catastral) a $400.000.00 Metro Cuadrado.
Lina Castillo (ing. Catastral) a $350.000.00 Metro Cuadrado.
Liz Castillo a $320.000.00 Metro Cuadrado.
Jaime Rosas (Ing. Civil) a $300.000.00 Metro Cuadrado
William Robledo (Ing. Catastral) a $300.000.00 Metro Cuadrado
Media Aritmética: X = (1670000 / 5) = 334.0 00
Desviación Estándar:
S = ( )
1
1 2
−−∑
N
XX
1. (400.000 – 334.000)² = 4356
2. (350.000 – 334.000)² = 256
3. (320.000 – 334.000)² = 196
4. (300.000 – 334.000)² = 1156
5. (300.000 - 334.000)² = 1156
S = 1780
Coeficiente de Variación:
V = (S / X) * 100
V = (1780 /33400) 100 = 5.32
Valor Asumido Terreno $350.000.00
9.2. MÉTODO DE REPOSICIÓN. (Solo es aplicable a con strucciones).
9.2.1. VALOR MT2 TERRENO.
$ 350.000.00.
9.2.2. AREA DE TERRENO.
60 Metros Cuadrados.
9.2.3. VALOR COMERCIAL TERRENO.
$21.000.000 .00
9.3. VALOR MT2 CONSTRUCCIÓN 1 PISO (LOCAL).
$350.000.00.
9.3.1. AREA DE CONSTRUCCION 1 PISO.
60 metros cuadrados
Fecha: Numero Avalúo
Municipio: Bogota D. C. Fecha Avalúo
Dirección :
Urbanización: Área Construida M2 60.00
Valor de Reposición M 2
Costos Directos 80% $250.000
Costos Indirectos 20% $50.000
Costos Totales de la
Construcción
100% $300.000
Costos Administrativos y
Financieros
15% $45.000
Gran Total de Costos $345.000
Valor Reposición Obra
Nueva
$20.700.000
Utilidad del Constructor 10% $2.070.000
Valor Total Construcción
(Obra Nueva)
$22.770.000
Depreciación por Edad y Conservación (tabla de Fitt o y Corvini)
Vida útil o Técnica Años 100.00%
Edad Aproximada Años 10
Vida Remanente Años 90
Porcentaje de edad a
depreciar
95%
Estado de Conservación (De 1 a 5) 1
Depreciación Acumulada 5.50% $1.252.350
Determinación Valor actual de la Construcción
Valor de reposición obra
nueva
$22.770.000
Menos depreciación
acumulada
$1.252.350
Subtotal $21.517.650
Valor de la construcción $21.517.650
Valor por M2 $358.628
Valor Adoptado por M 2 $350.000
9.3.2. VALOR TOTAL CONSTRUCCION 1 PISO.
$21.000.000.00
9.4. VALOR MT2 CONSTRUCCIÓN 2 Y 3 PISO.
$300.000.00.
9.4.1. AREA DE CONSTRUCCION 2 Y 3 PISO.
120 Metros cuadrados.
9.4.2. VALOR TOTAL CONSTRUCCION 2 Y 3 PISO.
$36.000.000.00
9.5. VALOR TOTAL AVALUO METODO DE REPOSICION.
$78.000.000.00
9.6. METODO DE RENTA
Se parte de el Canon de arrendamiento mensual para inmuebles similares al
avaluado, como este tiene usos mixtos, se asume un incremento anual del 10%. El
método empleado es el sugerido por el Ingeniero William Robledo Giraldo, que
dice:
$830.000.00 X 12 X 2.41 = $24.003.600.00 + 10 %
$913.000.00 X 12 X 2.02 = $ 22.131.120.00 + 10%
$1.004.300.00 X 12 X 1.69 = $20.367.204.00 + 10%
$1.104.730.00 X 12 X 1.42 = $18.824.599 .00 + 10%
$1.215.203.00 X 12 = $14.582.436 .00
Σ = $ 99.908.959.00
Nota: Para el terreno se asume un valor M2 de $350.000.00 y del método de renta
y de reposición, se obtiene su promedio como valor definitivo del avalúo, entonces:
Valor Avalúo Método de Reposición = $78.000.000.00
Valor Avalúo Método de Renta = $ 99.908.959.00.
9.7. VALOR DEFINITIVO AVALUO
OCHENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y CUA TRO MIL
CUATROCIENTOS OCHENTA PESOS M/CTE. ($88.954.480.00).
10. METODOLOGIA EMPLEADA.
Para la fijación de precios, se empleo una combinación de metodologías de
aceptación universal, estas fueron: Reposición, Renta y Mercado. Se
complemento este proceso con investigaciones directas e indirectas, que dieron
como consecuencia una tendencia histórica de comportamiento de los precios de
la tierra en el sector, se realizó también un análisis de precios unitarios en revistas
especializadas como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se
consulto la opinión de profesionales especializados y la base de datos de W.R
INGENIEROS AVALUADORES.
11. SUSTENTACIÓN DEL AVALUO.
Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes
raíces está bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación,
pues los bienes raíces no pueden separarse de donde están ubicados, el futuro
económico del área, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o
futura como lugar de construcción, el uso actual y posible del predio, pues el valor
de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.
Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la
categoría de los servicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la
geometría del predio, las obras en ejecución y proyectadas, los usos del suelo, su
posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los materiales
de construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayor y mejor uso, el
diseño arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la estratificación y el
entorno.
12. BIBLIOGRAFIA.
Acuerdo 6 de 1.990
“AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS” William Robledo.
BASE DE DATOS DE “W.R. INGENIEROS AVALUADORES”
Copia Escritura publica
Copia certificado catastral.
13. ANEXOS.
FOTOGRAFICO
Atentamente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
Ingeniero Catastral y Geodesta
Mat. Prof. No. 2522249646 Cundinamarca.
M.A.P. No. 0158
AVALUOS RURALES
Por predio rural se entiende todo inmueble ubicado por fuera del perímetro urbano.
(El perímetro urbano de cada municipio es definido mediante acuerdo municipal).
Usualmente, en los Avalúos Rurales se consideran como elementos Valuatorios la
Tierra, las Construcciones y los Cultivos (Permanentes y transitorios), También
son elementos Valuatorios Maquinaria Y Equipo, el Good Will y el Valor en
Marcha. Podría decirse entonces, que los Avalúos Rurales son AVALUOS
INDUSTRIALES ESPECIALES Y como factores importantes del avalúo se
consideran El Físico, el económico, El Político y el Social.
El Aspecto Físico consiste en la identificación de los linderos del terreno y las
construcciones asentadas sobre el, se deben describir las construcciones y
clasificar el terreno y sus cultivos.
Para la correcta descripción del Aspecto Físico, se deben adelantar las
siguientes actividades:
5.1. Revisión de la Información Existente.
Comprende el nombre del predio, ubicación y estudio de los títulos respectivos. En
la ubicación se hará relación al departamento, municipio, corregimiento y vereda a
los cuales pertenece el predio.
• Delimitación del predio y sus colindantes.
5.1.2. Levantamiento topográfico (Planimetría), de ser posible, para garantizar
plenamente el área y la forma del predio.
5.1.3. Plancha cartográfica con la ubicación del predio motivo del Avalúo
5.1.4. Área, breve descripción del relieve y las pendientes
5.1.5. Vías de acceso al predio, relación de vías internas, descripción de
servidumbres (si existen) y cercas.
5.1.6. Clasificación agrológica, según su capacidad de uso, explotación y manejo.
La clasificación agronómica, aparte de analizar las condiciones físicas y químicas
del suelo, tiene en cuenta variables como relieve, pendientes, drenaje natural,
encharcamiento o inundabilidad de los suelos, discontinuidad, retención de
humedad, pedregosidad, erosión, textura, profundidad efectiva y nivel de fertilidad
(Ver elementos incidentes en el valor de los lotes rurales).
5.2. Consulta de Información Adicional.
Se debe recurrir a todas las instituciones oficiales o privadas, que puedan dar
información sobre la ficha catastral, avalúo catastral y periodo de vigencia de la
formación y actualización catastral (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Catastro
independiente en los municipio de Cali, Medellín, Santa fe de Bogotá y el
departamento de Antioquia, oficinas de valorización municipal y Departamental).
Estudio de suelos y zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómica (Instituto
Geográfico Agustín Codazzi y sus publicaciones de las respectivas regiones,
oficinas independientes de Catastro), aunque es bueno aclarar que en algunos
municipio del país, la actualización catastral se encuentra muy atrasada, razón por
la cual las definiciones de zonas Geoeconómica no es muy confiable. Avalúos
anteriores del predio o de otros predios ubicados en la misma zona geográfica
(Instituto geográfico Agustín Codazzi, aunque este da avalúos catastrales y no
comerciales, oficinas de finca raíz, lonjas Inmobiliarias).
Lo recomendable antes de la visita física al inmueble, es el acopio de toda la
información posible del predio, que permita al avaluador formarse una idea del
predio a avaluar.
NOTA.
Si reunir la información necesaria para efectuar el avalúo no es posible (la
información reunida es insuficiente o no existe ninguna información previa del
inmueble), se debe recurrir a la Fotointerpretación (las fotografías aéreas se
consiguen en el instituto Geográfico Agustín Codazzi, o en las oficinas de catastro
de las ciudades de Cali, Medellín, Santa fe de Bogotá y el Departamento de
Antioquia, según sea la región donde se ubica el predio motivo del Avalúo), de la
correcta Foto interpretación se deduce el relieve, las pendientes, la hidrografía, la
vegetación, construcciones, vías internas y de acceso, identificación y
localización de los linderos y forma del predio a avaluar, área, condiciones
agrológicas del suelo y cercas.
Si tampoco existen las fotografías aéreas, hay que empezar a elaborar la
información pertinente, partiendo del levantamiento topográfico.
5.3. Visita Física al Predio.
Hace relación a la inspección ocular que el perito efectúa en el predio. Es un
recorrido minucioso de todo el inmueble, realizando un informe individual y
detallado del terreno y de las construcciones. Esta labor se simplifica, cuando
previamente se imprimen formatos de recolección de la información básica en
terreno.
En el avalúo de los lotes se deben considerar los siguientes aspectos (ver capitulo
II): Ubicación, vías de acceso, servicios públicos. Relación frente- fondo, potencial
de desarrollo, composición geológica, existencia de cultivos permanentes o
semipermanentes, si son tierras de labor irrigadas o no, si son tierras con maleza
o improductivas, si poseen o no aguas.
En el avalúo de las construcciones, se deben analizar los siguientes tópicos (ver
capitulo II): Materiales de construcción, acabados, vecindad, el uso actual y
posible, posibilidad de valorización y sistemas de transporte.
Se deben relacionar todas las mejoras, maquinaria y equipo fijos instalados y que
tengan que ver con la producción y productividad del predio (ver capitulo V Avalúo
de maquinarias y equipos).
5.4. Investigación en la Zona de Ubicación del Pr edio.
Se debe realizar un rápido recorrido por la zona en la cual se ubica el inmueble,
para conocer la existencia de servicios públicos, el nivel social y económico. Las
vías de comunicación y los sistemas de transporte, la infraestructura educativa,
Hospitalaria y cultural, las condiciones de seguridad y orden público, elementos
importantes en la asignación de valores.
También es importante realizar un estudio de mercado, para conocer tendencias
históricas de comportamiento de los precios de la tierra rural (Investigaciones
directas e indirectas).
5.5. Determinación de Precios.
Para la determinación de precios, el avaluador analizará e interpretará la
información obtenida, las fuentes consultadas y decidirá según su criterio cual
metodología o metodologías debe emplear para la obtención de los resultados
finales. Es probable que el avaluador deba emplear una combinación de varias
metodologías, o que tenga que emplear una metodología diferente para cada uno
de los elementos constitutivos del inmueble.
• Avalúo de Terrenos Rurales.
• Avalúo de Construcciones.
• Avalúo de Cultivos.
• Avalúo de Good Will.
• Avalúo de Valor En Marcha.
Los terrenos y las construcciones, pueden ser avaluados por cualquiera de los
métodos descritos en los capítulos previos.
5.6. Propuesta Metodológica para el Avalúo de Cul tivos.
Determinación del tipo de cultivo.
a. Vida útil del cultivo y su edad de producción.
b. Densificación del cultivo por Hectárea (esta información la suministran las
diferentes agremiaciones agrícolas).
c. Calculo de la producción promedio por hectárea (se obtiene de multiplicar el
producido promedio de cada árbol por e número de árboles sembrado por
hectárea (se consulta la respectiva asociación agrícola).
d. El producido promedio por hectárea se convierte a la medida usual de
comercialización de cada producto (Kls, cargas, etc.), y se multiplica por el
número de hectáreas dedicadas a la producción de ese producto y este
valor por el precio de venta de C/unidad.
e. Se determina el costo de producción de cada cultivo por hectárea (este
costo es el resultado de la sumatoria de inversiones en semillas, abonos,
labores de mantenimiento, costos financieros y mano de obra) y luego se
multiplica por el número de hectáreas dedicadas a ese cultivo.
f. Al valor obtenido como ingresos brutos para cada cultivo (valor obtenido
para cada cosecha en el ITEM E), se resta el costo de producción para
cada cultivo. (Obteniéndose así la rentabilidad del cultivo por cosecha).
Este procedimiento se realiza para cada cultivo y por cosecha, de todos los
productos sembrados en el predio.
Se calcula el costo de la producción faltante con los Índices proyectado del
I.P.C. (la producción faltante se obtiene de restar a la vida útil del cultivo la
edad actual del mismo y este tiempo se multiplica por la rentabilidad
individual de cada cultivo. Es valido aclarar que si quedan de vida útil del
cultivo, por ejemplo, 3 años y el cultivo en cuestión da 2 cosechas por año,
la rentabilidad se multiplica por 6 y no por 3), esta situación es
coherente con los avalúos urbanos en los cuales, la actividad
Valuatoria moderna, considera dentro del avalúo el valor del derecho
de superficie (derecho de superficie es el desarrollo arquitectónico en altura
viable para ejecutar en el predio, es decir, el número de pisos que se
pueden construir, es factor determinante del valor, pues es evidente la
cada vez más escasa tierra urbanizable existente en las ciudades.
Ejemplos claros de desarrollo en alturas se tiene en ciudades como
Shangai y Tokio, ciudad esta donde se planea construir para principios del
siglo XXI, previa solución de algunos problemas técnicos, una torre con
3.000 mts de altura y que albergaría una población de alrededor de
600.000 habitantes. Algo así como toda la ciudad de Manizales
acomodada en esa mole).
g. El valor actual del cultivo se obtiene de restar del valor faltante de
producción el valor producido. Es importante resaltar que dependiendo del
sitio de ubicación del cultivo, se debe manejar un factor de incertidumbre
(atraso y/o adelanto del régimen de lluvias, por ejemplo), proporcionado por
la respectiva agremiación y/o asociación de productores.
NOTA.
Esta metodología es aplicable a avalúos de cultivos transitorios y permanentes.
5.7. Ejemplo Avalúo de un Cultivo.
Es claro que realmente lo que se avalúa en el cultivo, es una expectativa de
producción
Determinar el Avalúo de un Cultivo de Café, en su tercer año, si el área sembrada
es de 8 Has. Y es un cultivo tecnificado al sol.
A. Tipo de cultivo : Permanente
B. Vida útil del cultivo : 7 años
C. Densificación del cultivo : 5.142 plantas/Ha.
D. Producción Promedio por Ha.
Año 1 : 0
Año 2 : 62 @/Ha
Año 3 : 140 @/Ha
Año 4 : 165 @/Ha
Año 5 : 180 @/Ha
Año 6 : 204 @/Ha
Año 7 : 130 /Ha
E. Producción promedio por cargas.
Carga de 125 Kgs.
Multiplico las arrobas por 25 lbs. que tiene cada arroba, este resultado lo divido
por 2 y obtengo Kgs. por Ha y finalmente este resultado lo divido por 125 Kls. para
obtener las cargas, y se multiplica por l número de Has sembradas, y este valor
por $ 188.290 que es el precio de la carga.
Año 1 : 0
Año 2 = KgrsLbs
Lbs
Lbs
Lbs775
2
1551
2
25*62 ==
ascKgrs
Kgrsarg2.6
125
775 =
Y como son 8 Has.
62 cargas/Ha x 8 Has= 496 cargas
496 cargas x $188.290 =$93´391.840
Año 3 : 140 cargas x 8 Ha x 188.290 = $210.884.800
400.838.3648362.253$arg180
362.253$)16,0́1(416.218
)1(:⇒:5
120.309´288$8416.218$arg165
416.218$)6,01(290.188⇒
)1(:⇒:4
1
1
=
==
+
=
=+=
=+
Haxxasc
Vf
IpVpVfAño
Haxxasc
Vf
IPVPVfAño
N
N
Para obtener los precios de producción en los años siguientes tomamos como
I.P.C. el 16 % para todos los años
Año 6 Vf = ( )nIpVp +1
Vf = ( ) 900.293$16.01362.253 1 =+
204 cargas * $ 293.900 * 8 Ha = $ 478,644.800
Año 7 Vf = ( )nIpVp +1
Vf = ( ) 924.340$16.01900.293 1 =+
130 cargas * $ 340.924 * 8 Ha = 354,560.960
F- Costo de producción total.
1er. Año:
Instalación del cultivo : $ 1´382.600
Mano de obra : $ 786.900
Insumos : $ 595.700
Planteos y desyerbas : $ 402.300
Mano de obra : $ 396.600
Insumos : $ 5.700
Fertilizante : $ 267.100
Mano de obra : $ 129.100
Insumos : $ 138.000
Labores de sostenimiento : $ 77.300
Mano de obra : $ 58.000
Insumos : $ 19.300
Administración : $ 350.602
Prestaciones sociales : $ 20.709
Gastos financieros : $ 427.526
Total costos por Ha : $ 5´087.357
Total costos cultivo : $ 40´689.856
2do año:
Planteos y desyerbas : $ 279.900
Mano de obra : $ 275.000
Insumos : $ 4.300
Fertilización : $ 307.200
Mano de obra : $ 75.800
Insumos : $ 231.400
Labores de sostenimiento : $ 83.300
Mano de obra : $ 79.100
Insumos : $ 4.200
Control broca : $ 193.656
Administración : $ 350.602
Impuesto Predial : $ 20.709
Prestaciones sociales : $ 13.625
Gastos financieros : $ 173.781
Recolección y pos cosecha : $ 544.300
Mano de obra : $ 456.300
Insumos y transporte : $ 88.000
Total costos por Ha : $ 3.181.173
Total costos cultivos : $ 25.449.384
3er año:
Planteos y desyerbas : $ 239.800
Mano de obra : $ 235.500
Insumos : $ 4.300
Fertilización : $ 332.100
Mano de obra : $ 94.800
Insumos : $ 237.300
Labores de sostenimiento : $ 30.100
Mano de obra : $ 30.100
Control broca : $ 387.311
Administración : $ 350.602
Impuesto Predial : $ 20.709
Prestaciones sociales : $ 16.323
Gastos financieros : $ 199.115
Recolección y pos cosecha : $ 1´229.200
Mano de obra : $ 1´030.400
Insumos y transporte : $ 198.800
Total costos por Ha : $ 4´636.460
Total costos cultivos : $ 37´091.680
Se determinan costos solo hasta el 3er año, pues en ese momento es que se
realiza el avalúo del cultivo.
AÑO EGRESO INGRESO RENTABILIDAD
1 40´698.856 0
2 25´449.384 93´391.840
3 37´091.680 210.884.880
4 *39´281.648 280.309.120
5 41´390.448 36.484.208
6 44´761.648 47.964.466
7 33´236.760 35.456.096
*Los gastos de los años 4, 5, 6, y 7 no se desglosan, pero lo datos consignados se
tomaron de un informe de costos de producción de café en la zona central
cafetera.
Total egresos = $261´910.424
Total ingresos = $ 721´490.530
Diferencia = $ 450´580.106
Rentabilidad promedio Hectárea = $ 402.303
Valor del cultivo = $ 609´290.810
Si se considera como factor de incertidumbre, el 10%, entonces el valor final del
avalúo del cultivo de café, seria:
Valor final: $609.290.810 - $60.929.081 = $548.361. 729
NOTA.
Es posible que la solicitud sea determinar el probable valor de negociación, se
sugiere verificar la vida útil restante del cultivo (para terminar la vida útil del cultivo
faltan 4 años), se debe “Castigar” el valor determinado con un porcentaje
equivalente al promedio del interés pagado por las corporaciones de ahorro y
vivienda (pues ese es le interés mínimo de oportunidad) más 10 puntos, que se
toman por estar el cultivo en plena producción (Valor en marcha).
Si el promedio de interés es del 25% se suman 10 puntos, entonces el valor se
castigaría en 35%
Valor cultivo = 548.361.729 - 35 %
Valor Cultivo = 548.361.729 - 191.926.605 = $356.435.124
5.8. Ejemplo Modelo de Informe de un Avalúo Rura l.
1. Consideraciones generales del avalúo
Se relaciona el método empleado, las fuentes consultadas y describe brevemente
la forma como se determino el valor de la propiedad.
2. Memoria descriptiva
2.1. Nombre del propietario
2.2. Ubicación geográfica del municipio
2.3. Ubicación del predio dentro del municipio
2.4. Ubicación del predio por corregimiento
2.5. Ubicación del predio por vereda
2.6. Descripción del sector
2.7. Existencia de servicios públicos
2.8. Vías de acceso al zona
2.9. Vías de acceso al predio
2.10. Usos de suelo
3. Aspecto jurídico.
3.1. Titulación
3.2. Matricula inmobiliaria
3.3. Ficha catastral
3.4. Afectaciones y gravámenes
4. Linderos y áreas.
4.1. Linderos según escritura
4.2. Linderos según carta catastral
4.3. Linderos según visita
4.4. Área del lote según escritura
4.5. Área del lote según levantamiento
4.6. Área construida
4.7. Área anexos
Es necesario aclarar, que las áreas oficiales según resolución 2555 de 1988
(por la cual se reglamenta la formación, actualizada de la formación y
conservación del Catastro Nacional) son las determinadas por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi. Cuando hay discrepancia en las diferentes áreas
debe hacerse un proceso aclaratorio y sugerir levantamiento de planos por
profesionales expertos.
5. Características generales del lote.
5.1. Topografía del lote
5.2. Relación frente - fondo del lote
5.3. Forma del lote
5.4. Existencia de aguas
5.5. Drenajes
5.6. Nivel de encharcamientos
5.7. Nivel de permeabilidad
5.8. Discontinuidad
5.9. Pedregosidad
5.10. Erosión
5.11. Textura del suelo
5.12. Nivel de fertilidad
5.13. Tipo de suelo
5.14. Cercanía a los centros de atracción económica
5.15. Tipo de cultivo
5.16. Número de cosecha por año
5.17. Edad del cultivo
5.18. Vida productiva del cultivo
5.19. Densidad del cultivo
5.20. Producción promedio por Ha
5.21. Área cultivada
5.22. Promedio total cultivo
6. Características generales de la construcción .
6.1. Cimentación
6.2. Muros
6.3. Cielos rasos
6.4. Cubierta
6.5. Fachada
6.6. Pisos
6.7. Baños
6.8. Cocina
6.9. Instalaciones Hidráulicas
6.10. Instalaciones eléctricas
6.11. Materiales predominantes en la construcción
6.12. Acabados
6.13. Vetustez
6.14. Estado de conservación
7. Maquinaria y equipo.
7.1. Tipo de equipo
7.2. Vida útil del equipo
7.3. Reparaciones preventivas y/o correctivas
7.4. Variantes técnicas del equipo
7.5. Vida estimada del equipo
7.6. Método de depreciación
7.7. Cuota de salvamento
7.8. Valor a depreciar
7.9. Valor de sustitución del equipo
7.10. Calculo del Good Will
7.11. Calculo del Valor en Marcha
8. Sustentación del avalúo.
8.1. Para el lote
8.2. Para la construcción
8.3. Para los anexos
8.4. Para los equipos
9. Cuadro de valores.
9.1. Valor mt2 lote
9.2. Valor total lote
9.3. Valor mt2 construcción
9.4. Valor total constricción
9.5. Valor mt2 construcción anexos
9.6. Valor total construcción anexos
9.7. Valor total cultivos
9.8. Valor total avalúos
10. Indicadores Económicos.
11. Recomendaciones y conclusiones.
12. Documentación empleada.
13. Cuadro de cálculo.
14. Documentos examinados .
15. Bibliografía.
AVALUOS MASIVOS
Por Avalúos Masivos se entiende el proceso que permite extrapolar información
para un gran número de predios, teniendo como base valores obtenidos mediante
avalúos físicos en terreno, de un número representativo de inmuebles, del total de
predios que se pretende avaluar.
6.1. Metodología para la Elaboración de Avalúos Mas ivos.
Los Avalúos Masivos se emplean en Catastro y en determinación de
Contribuciones de Valorización.
La Resolución 2555 de 1.988 por la cual se reglamenta la Formación,
Actualización de la Formación y Conservación del Catastro Nacional, define el
Catastro como el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los
bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de
lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica y el Avalúo
Catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenidos mediante
investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El Avalúo Catastral de
cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados
independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidas.
Por Formación Catastral se entiende el proceso por medio del cual se obtiene la
información correspondiente a los predios de un territorio o jurisdicción de la
Unidad Político-administrativa denominada municipio, teniendo como base sus
aspectos físico, jurídico, fiscal y económico, con el fin de lograr los objetivos
generales del Catastro.
Los Avalúos de Formación Catastral se obtendrán por Zonas Homogéneas Físicas
y Geoeconómicas, teniendo en cuenta los valores unitarios para edificaciones y
terrenos.
Por Zona Homogénea Física se entiende el espacio geográfico de una región con
características similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos térmicos,
vías, uso, destino económico, u otras variables que permitan diferenciar éstas
áreas de las adyacentes. La clasificación de las tierras para la determinación de
las Zonas Homogéneas Físicas Rurales, se obtiene con fundamento en las
condiciones agrológicas, topográficas, climatológicas de los suelos y en su
capacidad y limitaciones de uso y manejo.
Por Zona Homogénea Económica, a la luz de la misma resolución (2555 de
Septiembre 28 de 1.988), se entiende el espacio geográfico de una región con
características similares en cuanto a su precio.
Los inmuebles, por su ubicación se clasificarán en predios urbanos y rurales.
El estudio que permite establecer el valor en el mercado inmobiliario de cada uno
de los predios de una determinada región, comprende las etapas denominadas
identificación predial, determinación de Zonas Homogéneas Físicas, Zonas
Homogéneas Económicas, determinación de valores Unitarios y liquidación de los
Avalúos
Para los avalúos masivos, requeridos en formaciones y actualizaciones
catastrales, lo mismo que en la determinación del beneficio predial producido por
obras de interés público, se puede utilizar la metodología combinada de las zonas
geoeconómicas y la nivelación primaria de precios. La metodología es la
siguiente:
6.1.1. Nivelación Urbana.
Se procede a fijar las Zonas Geofísicas, que son espacios geográficos de una
región con características similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos
térmicos, vías, uso, destinos económicos y otras variables que permiten
diferenciar estas áreas de las adyacentes.
Para las zonas homogéneas físicas urbanas se tendrán en cuenta las condiciones
topográficas y de uso, como su destino económico.
La clasificación de las tierras para la determinación de las zonas homogéneas
físicas rurales se obtendrá con fundamento en las condiciones agrológicas,
topográficas, climáticas de los suelos y en su capacidad y limitaciones de uso y
manejo.
Para la determinación de unas correctas zonas geofísicas se requiere un amplio
conocimiento de la zona donde se realizarán los avalúos. Se pueden determinar
sobre un plano actualizado del sector a Escala 1:10.000.
Una vez determinadas las zonas homogéneas físicas o geográficas, se procede a
definir las Zonas Geoeconómicas o Zonas Homogéneas Económic as:
Se entiende por puntos de investigación económica a aquellos seleccionados
dentro del área urbana o rural del municipio para establecer valores unitarios del
terreno, mediante el análisis de información directa e indirecta de precios en el
mercado inmobiliario.
6.1.2. Localización de los Puntos de Análisis.
Para la selección de los puntos de análisis en el sector rural hay que tener en
cuenta:
� Topografía.
a. Condiciones agrológicas.
b. Productividad de la tierra.
c. Existencia de cultivos permanentes, semipermanentes o de pancoger.
d. Servidumbres.
e. Aguas.
f. Uso actual y posible.
g. Vías de acceso.
h. Cercanía a los centros de consumo.
El número de los puntos de análisis en la zona rural depende de la extensión del
área en estudio.
El valor determinado para éstos puntos de análisis, los asume Catastro para toda
la Zona Homogénea Geoeconómica. Para el Avalúo de las construcciones, se
requiere la visita individual de todos los predios para dar una calificación individual
y acertada (Ver formato de calificación de construcciones de El Instituto
Geográfico).
El investigador catastral está en la obligación de visitar todos los predios objetos
de formación o actualización catastral, para dar una calificación objetiva y real, a
las construcciones existentes. Dependiendo del puntaje asignado a la
construcción, se dará un valor, a mayor calificación mayor valor de la construcción.
Los valores para los puntajes han sido definidos previamente por Catastro.
El Avalúo Catastral en consecuencia, será el valor asignado al terreno por el
método de Zonas Geoeconómicas más el valor de la construcción, obtenido
mediante el puntaje.
Finalmente, en la Formación y en la Actualización de la Formación Catastral Rural,
se debe entregar como mínimo, los siguientes documentos:
• Cartas del conjunto del territorio municipal en la escala adecuada, según su
extensión con el deslinde municipal, el perímetro rural, delimitación y
numeración de los corregimientos y veredas, Zonas Homogéneas físicas
(usos del suelo, vías, aguas, valores potenciales, pendientes) y las
fotografías aéreas correspondientes, Zonas Homogéneas Geoeconómicas
con sus respectivos valores unitarios.
• Tabla de valores unitarios para las construcciones según su tipificación.
• Ficha predial para cada inmueble o mejoras por edificación.
• Relación de números prediales utilizados por corregimiento y vereda.
• Carta predial para el municipio en las escalas que permitan la identificación
de los inmuebles.
• Índice de vuelo para las fotografías aéreas.
• Fotos aéreas con delimitaciones prediales y su respectiva relación.
• Estadísticas de los comportamientos de los precios de la tierra.
• Índices listas o archivos en medios magnéticos, de propietarios o
poseedores.
6.2. Avalúos Masivos para Obras de Interés Público Financiadas por la
Contribución de Valorización.
Para los Estudios de Beneficio Predial necesarios en la determinación de la
Contribución de Valorización, por la ejecución de obras de interés público, la
situación es distinta.
Por Valorización se entiende la contribución real y obligatoria que pagan los
propietarios de los predios beneficiados con la ejecución de una obra de interés
público.
Es una Contribución, pues es estacionaria en el tiempo, a diferencia del Impuesto,
que es permanente.
Es real porque recae en el sujeto pasivo de la propiedad: El propietario.
Es obligatoria, ya que es de forzosa aceptación.
A la luz de la normatividad vigente, Decreto 1604 del 24 de Junio de 1.966, con su
Decreto reglamentario 1394 de 1.970 y el Decreto 1804 de Julio 15 de 1.966, para
que se origine el cobro de la Contribución de Valorización, se debe presentar un
incremento en el valor de los predios ubicados en la zona de influencia del
proyecto, como consecuencia directa e imputable a la ejecución del proyecto, para
ello se recomiendan varios métodos, siendo el más claro y lógico el método del
doble avalúo. Para ello, se deben ejecutar dos avalúos: Uno en las condiciones
actuales, es decir, sin que el proyecto se ejecute, otro, como si el proyecto
estuviera ejecutado, la diferencia de avalúos, corresponde al incremento en el
valor de la tierra, como consecuencia directa e imputable a la ejecución del
proyecto.
El cobro de la Contribución de Valorización, se justifica en la incapacidad del
estado para satisfacer las necesidades de sus gobernados y en que nadie, puede
enriquecerse ociosamente como consecuencia de obras ejecutadas por el
Estado.
La propuesta metodológica del Ingeniero William Robledo Giraldo, se basa en la
combinación del método de Zonas Geoeconómicas y la nivelación Primaria de
Precios. Esta se define de la siguiente manera:
1. Definición de la Zona de Citación. Por Zona de Citación se entiende la
extensión superficiaria hasta donde se supone llega el beneficio predial
imputable a la ejecución de un proyecto. Para su definición, se procede así:
• Sobre un plano de la Región, a escala adecuada, se localiza el proyecto
motivo del estudio.
• Sobre el plano se localizan los accidentes geográficos más representativos
de la zona, tales como montañas, quebradas, Ríos y otros.
• Se señala todo el sistema vial, desde las arterias principales hasta los rieles
y caminos.
• Se demarca la cobertura de los servicios públicos, de acuerdo con el
proyecto.
• Se realiza la visita a la región para completar el plano con las
observaciones de campo.
• Se analiza la indiferencia en los costos de transporte, comparando las vías
existentes con el proyecto.
• Si el proyecto es vial, normalmente las vías similares al proyecto,
constituyen el límite de la Zona de Citación.
• De acuerdo con el tipo de proyecto, se demarca el área en la que se estima
tiene influencia, de acuerdo con la experiencia y proyectos similares
ejecutados.
2. Demarcación de las Zonas Geofísicas. Sobre la Zona de Citación, se
marcan las Zonas Geofísicas, en la medida de lo posible y siempre y
cuando no estén desactualizados, se trasladan las Zonas Geofísicas
definidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en caso contrario, se
deben marcar las Zonas Geofísicas definidas por los ejecutores del
estudio. El número de Zonas Geofísicas depende de la Homogeneidad de
la Zona.
3. Demarcación de las Zonas Geoeconómicas. Sobre las Zonas Geofísicas
definidas, y previo reconocimiento de las mismas, se trazan las Zonas
Geoeconómicas, es claro que aún no se han desarrollado avalúos, por lo
tanto, estas zonas se marcan por experiencia de los avaluadores y su
conocimiento de la zona.
4. Determinación de los Puntos de Análisis: se seleccionan según el criterio
expuesto anteriormente.
6.2.1. Nivelación Primaria de Precios.
Para las nivelaciones se debe procesar estadísticamente pos datos obtenidos en
las investigaciones directas e indirectas.
Investigaciones Directas : Origen de los datos.
a. Compra de terrenos.
b. Venta de terrenos.
c. Conocimientos de compra-ventas
d. Intermediaciones.
e. Apreciación directa.
Investigaciones Indirectas:
Es esta una fuente inagotable de datos, se puede hacer una compilación de datos
escritúrales, teniendo en cuenta la información de compra-venta que reposa en los
archivos de las oficinas de registro, si el movimiento de propiedad raíz es intenso,
se puede investigar hasta tres años atrás. Los precios resultantes serán
actualizados conforme a los índices de fluctuación económica del movimiento de
la propiedad raíz de acuerdo con la siguiente metodología:
a. De los precios de compra-venta se descontarán los correspondientes a
construcciones, cultivos, maquinaria, instalaciones, basados en los valores
que corresponden a estos, cuando existen, en caso contrario se calculan en
el año correspondiente a la transacción.
b. Sobre el valor del terreno propiamente dicho entrarán a operar los
coeficientes por frente y perímetro, si es urbano, y los de clase de tierra,
tamaño y explotación, si es rural, para ambos casos obtener el precio
unitario inicial que es el que se trata de actualizar.
c. Los coeficientes se calcularán únicamente con los precios de investigación
directa, los cuales servirán para llevar los precios de compra-venta a las
condiciones patrones.
d. Para el estudio de índices de incremento se debe tener cuidado de escoger
uno o varios predios que hayan sido materia de compra-venta en los años
estudiados, pues el ideal sería poder medir la variación que un mismo
inmueble haya tenido. Pero si esto no se consigue, se deben seleccionar
predios que tengan igual o similar situación con relación a los centros de
atracción económica.
e. Si las medianas de los precios iniciales de terreno tomadas de las
transacciones de los años estudiados son por ejemplo:
1990 $41.690
1991 $47.410
1992 $55.500
1993 $63.000
1999 $70.000
1995 $71.000
Se establecen las siguientes relaciones, porcentajes e índices de incremento.
AÑO RELACIONES PORCENTAJES INDICES DE
INCREMENTO
1990
1991 47.410/41.690 113.72 13.72
1992 55.500/47.410 117.06 17.06
1993 63.000/55.500 113.51 13.51
1994 70.000/63.000 111.11 11.00
1995 71.000/70.000 101.43 1.4
TOTAL 56.69
TOTAL 56.83
INDICE PROMEDIO 56.83/5=11.34
Formula
( )nA rCC += 1*
Fórmula en la que:
CA = PRECIO UNITARIO ACTUALIZADO (AÑO NIVELACIÓN)
C = PRECIO UNITARIO AÑO
r = INDICE DE INCREMENTO PROMEDIO
N = NÚMERO DE AÑOS
Si se quiere actualizar el precio de compra-venta de 1992 se tiene:
6.2.2. Procesamiento de Datos.
C93 = ( ) 801.68$34.111*500.55 2 =+
La mayor parte de las informaciones que se reciben y utilizan para encontrar el
precio de la tierra, son adquiridas por sistemas en donde entran variables de
índole humana. De esta manera nuestros datos adolecen de distorsiones, bien por
mala apreciación de la realidad o por fenómenos y sentimientos humanos como
sería una mala venta, una compra de ocasión y otra variable que en el caso de la
generalización de la elaboración de una nivelación primaria de precio, es imposible
tener en cuenta.
Se sabe por estadística que los fenómenos en donde influyen factores de índole
humana y de azar, siguen una distribución normal, es decir, que el mayor número
de datos se agrupan alrededor de un valor y en menor número se dispersa hacia
los extremos.
Existen diferentes métodos para encontrar el valor más representativo de un
conjunto de datos, tales como las medidas de tendencia central (media aritmética,
media geométrica, mediana, moda) y las medidas de dispersión (cuartiles,
desviación, coeficiente de variación).
Procesados los datos, se conjugarán las investigaciones directas e indirectas.
6.2.3. Avalúo Físico de los Puntos de Análisis.
Los avalúos se realizan sobre los terrenos, pues la tierra es el único elemento
susceptible de valorización
6.2.4. Adopción de Precios.
En aquellos puntos de nivelación en donde no se encuentren datos de compra-
venta o transacciones y tampoco de un sitio cercano, se adoptará como precio
definitivo la mediana o un valor que esté dentro de los límites del intervalo.
6.4.5.1. Interpolación de Precios.1
Adoptados los precios en los puntos de nivelación, se determinarán los precios de
esquina, utilizado el concepto de resistividad, teniendo en cuenta los ejes de
influencia económica.
Resistividad: Es la variación del precio por unidad de longitud y se obtiene con la
siguiente expresión
R = ( )
d
VaVb −
ba →
FÓRMULA EN LA QUE:
ba → = a tiende a b
Va = Valor del terreno en el punto a
Vb = Valor del terreno en el punto b
d = Distancia entre los puntos a y b
El valor de cualquier punto entre a y b será entonces igual al valor en el punto a,
más el producto de la resistividad por la distancia entre a y el mencionado punto.
Vx = Va + VabX
Fórmula en la que:
Va = Valor en le punto a
Vx = Valor en un punto cualquiera entre a y b
X = Posición del punto o distancia que lo separa de a.
Con el proceso matemático de la resistividad se pretende ejecutar los avalúos de
un alto número de predios, su base es la realización de los avalúos de los puntos
de análisis.
Como estos se ubican dentro de una misma Zona Geoeconómica, se procede a
trazar figuras geométricas regulares (usualmente triángulos) cuyos vértices son los
puntos de análisis (valor mts2 terreno). La diferencia de precios no debe exceder el
30 %, pues el proceso perdería exactitud, si se tuviera por ejemplo:
TRIANGULO 1 = ABC
TRIANGULO 2 = BCD
TRIANGULO 3 = CDE
TRIANGULO 4 = DEF
TRIANGULO 5 = EFG
Como se ha realizado previamente el avalúo de los vértices A, B, C, D, E, F Y G,
se puede obtener el valor mt2 en cada uno de los vértices (Punto de Análisis). Hay
que tener cuidado que ninguno de los precios/mt2 de los vértices sea superior a
los demás en un porcentaje del 30%, hecha esa verificación se procede a obtener
la resistividad para cada lado de los triángulos, para efectos del ejemplo, se
asume los siguientes valores:
A = $120.000 B = $115.000 C = $100.000
D = $ 90.000 E = $120.000 F = $110.000
G = $130.000
6.2.5. Resistividad.
1
2
3
4
5
F
D
A
C
E G
B
Resistividad =Dad
VbVa −
dAB= 150 mts dAC=130 mts dCB=250 mts
dBD= 550 mts dCC=600 mts dCE=220 mts
dED= 550 mts dDF=210 mts dEF=500 mts
dEG= 220 mts dGF=230 mts
La resistividad se calcula para cada lado, así:
Triángulo 1 con vértices A,B,C.
RAC = 33.33150
000.115000.120 =−=
−dad
VbVa
RAC = 92.76130
000.100000.120 =−=
−dad
VbVa
RBC = 20250
000.100000.115 =−=
−dbc
VcVb
Es importante aclarar que la Resistividad, no tiene unidades.
El proceso se repite para todos los lados de todos lo triángulos, (el lector calculará
las otras resistividades como ejercicio).
Como las zonas geoeconómicas y sobre éstas los puntos de análisis se trazan
sobre planos prediales, es lógico suponer que en cada lado de los triángulos hay
numerosos predios. Para efectos del ejemplo, suponga que le triángulo 1 tiene los
siguientes predios:
B
A f
e
d
c
b
a
C
Lado CB= predio a, b, c, d, e y f.
Para calcular el valor mt2 de cada uno de esos predios (avalúos), se procede así:
Va = Vc + RCB dac
La fórmula anterior tiene en Vc = el valor del vértice C, RCB = resistividad
calculada del lado CB, dca = distancia del punto medio del predio a al vértice C.
Las distancias medias de los predios a los vértices se miden sobre el plano. Si se
mide la resistividad del vértice con precio mayor al vértice con precio menor, el
producto de la resistividad de la línea por la distancia del punto medio del predio al
vértice en cuestión, se resta.
Si por el contrario, se mide del vértice de predio menor al mayor, se considera el
valor absoluto de esa diferencia y el producto descrito se suma al precio del
vértice menor para obtener el precio del precio a; matemáticamente el proceso es:
Precio del predio a=Vc+RCB dac
230 210 190 120 80 20
Distancia del punto medio de a c=20 mts
Va=100.000+20*20=Va=$100.400/mt²
Si la medida se toma de B a=230 mts
Va=Vb-RCB dad
Va=115.000-20*230=110.400
NOTA: la resistividad no puede ser negativa. Si la diferencia de precio es negativa,
se toma el resultado en valor absoluto para que el proceso no se altere.
Verificando la resistividad en la línea CB, del mismo triángulo 1
RBC = 250
5000
250
000.115000.100 −=−=
−dbc
VbVc
Se toma el valor absoluto de la diferencia, se tiene entonces:
RBC = 20250
5000=
Como se ve perfectamente, la resistividad es Independiente, del sentido en que
se calcule.
Distancia del punto b al Vértice c = 80 mts.
Distancia del punto c al Vértice c = 120 mts.
Distancia del punto d al Vértice c = 190 mts.
Distancia del punto e al Vértice c = 210 mts.
Distancia del punto f al Vértice c = 230 mts.
Valor de b = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(80)
Vb = 101.600
Valor de c = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(120)
Vb = 102.400
Valor de d = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(190)
Vb = 103.800
Valor de e = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(210)
Vb = 104.200
Valor de f = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(230)
Vb = 104.600
NOTA.
Los valores obtenidos por resistividad en cada lado, deben estar dentro del
intervalo considerado, para el caso del ejemplo, el máximo valor es $115.000/ mt2
y el valor mínimo es $100.000. Es decir, los valores de los predios que estén en le
lado BC, tendrán que estar dentro de esos valores.
Para una mejor comprensión, el lector podrá suponer conformación, número de
predios y distancias medias de los lados de los otros triángulos a sus respectivos
vértices.
NOTA: Un punto de análisis puede ser vértice de varios triángulos, la única
condición que se debe cumplir, es que los precios determinados no pueden tener
una diferencia de precios entre si, superior al 30 %.
Todos los precios de los predios que conformen los lados de cualquier figura
geométrica, se calculan mediante el proceso de resistividad.
Para calcular los precios de los predios interiores de las figuras geométricas
definidas, se parte del supuesto según el cual, todos los eventos en los que
interviene el ser humano, se agrupan alrededor de un valor central, por eso se
ejecutan los siguientes pasos:
1. Se obtiene la media aritmética de los precios de los vértices del triángulo en
cuestión (para el presente ejemplo, triángulo 1).
2. Se obtiene la media geométrica de los valores de los vértices del triángulo.
3. Se obtiene la media aritmética de las medias obtenidas, es decir, la media
aritmética de 1 y 2.
4. Se obtiene la media geométrica de las medias obtenidas, o sea, de 1 y 2.
5. Se obtiene la media aritmética de las medias de las medias y este valor es el
que se toma para todos los predios interiores. Vale decir la media aritmética
de 4 y 5 numéricamente sería:
Valor de los vértices: A = $120.000
B = $115.000
C = $100.000
1. Media Aritmética = 667.1113
000.100000.115000.120 =++
2. Media Geométrica = 333.111000.100*000.115*000.1203 =
3. Media Aritmética = 500.1112
333.111667.111 =+
4. Media Geométrica de las medias = 417.111500.111*333.111 =
5. Media Aritmética de las madias de las medidas =
458.1112
417.111500.111 =+
El valor para todos los predios interiores que hubiere en el triángulo 1, será de
$111.458 /mt2
Este proceso se repite para todos los triángulos obteniendo de esta manera los
avalúos de todos los predios. Sin embargo, pueden presentarse situaciones como
la siguiente:
1
A B
C
2
Los predios A, B, y C aparentemente pertenecen a los triángulos 1 y 2, el lector se
preguntará en cual triángulo procesa los predios. La respuesta es simple, para la
resistividad no hay inconveniente, pues ésta, se mide en términos absolutos, en
consecuencia, el valor es el mismo independientemente de que vértice sirva como
punto de partida. Para determinar, si el predio es perimetral o interno, el avaluador
decidirá sobre su ubicación, teniendo presente, que cantidad de área tiene el
predio en el perímetro o al interior de la figura geométrica, decidiendo, por donde
se encuentre mayor cantidad de área.
Todos los predios de la zona involucrada en el estudio deben estar relacionados
en el proceso de resistividad, bien como parte de un lado o como predio interior.
El proceso puede ser aparentemente interminable pero realmente todo se reduce
a ejecutar los avalúos de los puntos de análisis, definir las figuras geométricas a
emplear, medir las distancias entre los vértices, calcular la resistividad de cada
línea y medir la distancia del punto medio del predio al vértice sobre el cual se
determinan los precios. La parte operativa se obtiene mediante un simple
programa de computador.
En aquellos sectores que tienen una alta densificación predial (zonas urbanas),
por la exactitud del método que detecta variaciones en precios mínima, se sugiere
tomar grupos representativos de predios, hacer un solo cálculo de resistividad y a
ese grupo de predios, darle un valor similar.
6.2.6. Confección de las curvas de Isoprecios.
Con los valores situados en la mayoría de las esquinas, se hará la representación
gráfica de la nivelación, uniendo los puntos de igual precios por medio de curvas,
éstas servirán para adoptar valores en los lugares donde no se consideren
necesarios hacer investigaciones.
6.2.7. Verificación de los Precios de Nivelación.
Calculados los precios de la nivelación primaria, se determinará una muestra,
consistente en seleccionar aquellos predios en los cuales por sus condiciones
respecto a compra-venta pueden utilizarse para efectuar la confrontación de la
nivelación respecto a los puntos de análisis.
6.2.8. Nivelación Rural.
Cobijan áreas constituidas por series limitadas de predios o predios de gran
extensión y para ellas deberá seguirse el siguiente orden:
a. Documentación: Dentro del proceso a seguir en la nivelación primaria de
precios, se hace necesaria la utilización de ciertos elementos, los cuales
proporcionan una ayuda complementaria, tales elementos son: cartografía,
Cartas o Planchas de Restitución del Instituto Geográfico, Fotografías
Aéreas, Estudios Agrológicos.
b. Reconocimiento General De La Zona : En base a la documentación
gráfica obtenida y preliminares al proceso de identificación predial, se
efectuará un reconocimiento general de la zona, con el propósito de
actualizar las cartas o planos, complementando los datos y vías públicas,
topografía, clases de tierras y de analizar los diversos factores que
puedan influir en la nivelación primaria de precios tales como centros de
atracción económica, usos actuales del terreno, sistemas de
comunicación, etc. Este reconocimiento en asocio de la mencionada
documentación gráfica presentará gran aporte en la localización preliminar
de los puntos de nivelación.
c. Fijación Preliminar De Los Puntos: Con el propósito de determinar y
localizar las zonas de atracción económica existentes en el sector se hace
necesario fijar una serie preliminar de puntos los cuales deben cubrir la
totalidad del sector. En la fijación de los puntos de investigación se debe
observar una serie de aspectos que puede facilitar la correcta distribución
de éstos en general, como aquellos lugares en los cuales se presentan
variaciones económicas del terreno, entre los principales aspectos se
pueden anotar:
� Vías Públicas: Comprendiendo la importancia que tienen las vías
públicas en el desarrollo de una región, se hace necesaria su
clasificación para efectos de relacionarlas con la nivelación, en lo
que respecta a la influencia que tienen éstas en la distribución de
los puntos de investigación.
� Centros de Atracción Económica: Se deberá tener especial cuidado
de localizar algunos puntos en aquellos lugares que ejerzan
atracción económica sobre la región tales como caseríos, núcleos
recreacionales, de compra-venta de productos, etc.
� Características Agrológicas: Contando con los estudios de suelos,
se fijarán puntos teniendo en cuanta que deben localizarse
cubriendo la generalidad de clases de tierra existentes en el
municipio.
6.2.9. Varios.
a. Sitios en los que se observa cambios bruscos y considerables en la
topografía, haciendo relación con la facilidad de acceso a las vías
cercanas.
b. Lugares adyacentes a aeropuertos o estaciones férreas, terminales de
transporte intermunicipal.
c. Sitios cercanos a ciénagas, ríos o lagunas que de una u otra forma puedan
ser afectados por inundaciones transitorias.
d. Zonas en las cuales la base de estudios escriturarios determine la
existencia de concentraciones recientes de compra-ventas.
e. Demás sitios en los cuales se observa puedan existir cambios bruscos en
los precios del terreno, con relación al conjunto del sector.
6.2.10. Explotación de las Tierras.
Se debe desarrollar un estudio sobre el estado de explotación económica en que
se encuentra la zona, con el fin de poder determinar un estado patrón de
explotación que sea predominante en el sector. El objetivo que se persigue al
buscar un patrón de explotación, es el de realizar la nivelación bajo una misma
condición.
6.2.11. Procesamiento de Datos.
Una vez obtenida la información que se requiere en el desarrollo de la nivelación
primaria de precios, se entrará a procesar los datos con el fin de poder determinar
las tres principales características, a saber:
a. Precios unitarios del terreno en los puntos de inve stigación: Para la
obtención del precio unitario más representativo en cada uno de los puntos
fijados, se sigue el mismo proceso empleado en la zona urbana.
b. Zonas de atracción económica: Dependiendo de la ubicación que posea
un predio dentro del municipio, el precio de la tierra será cotizado por un
mayor o menor valor, indicando esto que existen centros alrededor de los
cuales se concentran predios que pueden tener precios unitarios de sus
tierras, los cuales sean homogéneos. La cantidad de estos centros de
concentración depende directamente del número de predios existentes,
como de las diversas categorías de las fuentes de atracción económica
existentes en el sector, los cuales quedarán resumidos en todos los casos
en tres: Zonas de máxima atracción, Zona de media atracción, Zona de
mínima atracción. Es obvio deducir que aquellos valores de la tierra, que
sean superiores al resto del conjunto, estarán concentrados en la
denominada “Zona de máxima atracción”. Ahora bien, para poder localizar
un punto de determinada zona, hay que definir los límites dentro de los
cuales se encuentra ubicada cada una de estas zonas, observando el
siguiente procedimiento: obtenido en cada uno de los puntos preliminares,
el precio unitario en base al área y productividad, se escogerá entre estos
los dos cuyos valores sean los máximos y mínimos, la diferencia entre
estos dos valores determina el 100%. Para efectos de nuestra clasificación
será dividida de acuerdo al siguiente cuadro.
Siendo 100% = Diferencia = Valor máximo – Valor mínimo.
El porcentaje que corresponde a cada zona será:
Máxima Atracción, entre 0 y 40%
Media Atracción, entre 41 y 70%
Mínima Atracción. Entre 71 y 100%
NOTA.
Dentro de una zona en particular, pueden existir diferentes clases de tierras, y una
tierra mala o de baja calidad, puede hacer que el precio de ésta se encuentre en
igual situación o por debajo del de una tierra buena o de alta calidad, localizada en
la zona de la mala atracción media y mínima. Para este efecto, dentro de cada
zona de atracción, esta debe ser dividida en tres clases de tierras: alta, media y
baja, y la distribución de puntos dentro de cada una de estas se hace observando
el procedimiento que a continuación se detalla: una vez determinados los límites
superior e inferior de cada zona de atracción, se determinaran las condiciones
inherentes a cada punto seleccionado y dependiendo de ellas se clasifican en la
alta, media y baja (condiciones inherentes son aquellas como la pendiente, tipo de
suelo, condiciones agrológicas, nivel freático, etc.).
6.2.12. Calculo de Coeficientes.
Coeficiente de clase: Al zonificar el sector en función de su atracción económica,
se están determinando concentraciones prediales, en donde para cada una de
ellas consideramos que el precio unitario de sus tierras observa un mínimo
comportamiento respecto de una zona determinada (máxima, media, mínima),
llevamos un predio al nivel patrón, el precio unitario de su tierra no tendrá
variaciones considerables desplazándolo de un lugar a otro.
Ahora bien, para llevar cada predio al nivel patrón, se hace necesario la utilización
de ciertos coeficientes, los cuales son previamente determinados en función del
tamaño, clase de tierra y la explotación predominante, dicha utilización se hará en
forma general para las tres zonas de atracción en lo que respecta al tamaño.
6.2.13. Demarcación Gráfica de las Zonas de Atracción.
Tal vez el capítulo de mayor cuidado a realizar, dentro del proceso de nivelación
primaria de precios, sea la determinación gráfica de las zonas económicas, pues
se debe tener en cuenta lo siguiente:
a. Primero se deben graficar las zonas homogéneas físicas.
b. Determinación de zonas geoeconómicas.
c. Situación de puntos de análisis.
d. Con base en los puntos de análisis, determinación de zonas de atracción
económica (máxima, media, mínima), y dentro de ellas las tierras de alta,
media y baja.
6.2.14. Determinación de los Precios.
Procesados los datos resultantes de la investigación económica y llevados estos a
las condiciones del patrón, se determinará para cada punto el precio unitario
correspondiente.
6.2.15. Memoria de la Nivelación.
Al entregar en forma definitiva la memoria de la nivelación primaria de precio, esta
deberá comprender los siguientes aspectos:
a. Monografía del municipio: Datos históricos, información geográfica,
aspectos económicos, equipamiento urbano.
b. Característica económica: Centros internos y externos de atracción
económica, de acuerdo con su influencia: descripción, intensidad y
categoría del comercio, la industria, la agricultura, presupuestos
municipales, etc.
c. Edificaciones: Ritmo de la construcción durante los dos últimos años.
d. Movimiento de la propiedad raíz: Cantidad de transacciones y valor de
estas (pueden ser los dos últimos años).
e. Investigaciones económicas: Procesamiento de los datos y cálculos de
los precios de la nivelación.
La metodología combinada de zonas geoeconómicas y nivelación primaria de
precios se empleo por primera vez en Colombia, en el Estudio del Beneficios
Predial de la obra 0336 mejoramiento vial Batallón. Puente la Libertad, en la
ciudad de Manizales, por parte de la Unidad Técnica de Gestión y Desarrollo de
proyectos del instituto de valorización de Manizales, IMVAMA, con excelentes
resultados.
Como se está realizando un estudio de Beneficio Predial para el cobro de la
Contribución de Valorización y éste se obtiene, como la diferencia de dos avalúos,
uno en las condiciones actuales y otro como si el proyecto estuviera ejecutado, se
ha obtenido entonces, el avalúo de todos los predios en las condiciones actuales,
es decir, sin construir el proyecto. Se deben ejecutar ahora, los avalúos de los
predios como si el proyecto estuviera ejecutado.
La experiencia del Ingeniero William Robledo Giraldo, desarrollada en la dirección
de proyectos viales a nivel nacional, cuya inversión se recuperó con la
Contribución de Valorización, ha permitido confeccionar los siguientes cuadros:
INFORMACIÓN OBTENIDA
PUNTO UBICACIÓN ZONA GEOFISICA ZONA
GEOECONOMICA
AREA ( HA) AVALUO
INICIAL
(En Miles)
1 Ver. Rosas 3 1 28.4 164.000
6 Ver. La Negra 5 2 34.6 185.000
2 Ver. El Puente 7 4 65.2 350.000
7 Ver. Leona 4 9 7.5 40.000
El formato anterior permite visualizar el avalúo de todos los puntos de análisis,
sobre éstos valores, se aplican las Medidas de Tendencia Central, para obtener el
valor de los predios internos a las figuras geométricas seleccionadas. Para los
predios perimetrales, se aplica el concepto de Resistividad. Hechos estos
procesos, el formato reflejaría el avalúo de todos los predios que componen la
zona de citación seleccionada.
6.2.16. Avalúos con Proyecto
Como es lógico suponer, el proyecto aún no se ha desarrollado, lo que implica
realizar algunas abstracciones, para obtener el valor de los Puntos de Análisis
como si el proyecto estuviera construido, y repetir el proceso con las Medidas de
Tendencia Central y la Resistividad, para obtener así, el avalúo de todos los
predios afectados por el proyecto, como si éste ya se hubiese construido.
Los elementos a analizar, son los siguientes:
� Tendencia Histórica del Comportamiento de los Preci os: Se procede de la
misma manera que en la Nivelación Primaria de Precios. Como mínimo se
debe analizar 5 años, en la medida en que el número de años analizados sea
mayor, mayor también será la exactitud. Se toma el índice promedio
establecido.
� Cambio de Uso: La experiencia demuestra que la ejecución de un proyecto de
interés público, normalmente vías, cambia la destinación económica de los
predios: un predio residencial o recreativo, puede tornarse comercial o
industrial. Se asigna un porcentaje equivalente al área que por la construcción
del proyecto cambie de uso. La experiencia de trabajos de valorización en
Colombia demuestran que cuando un predio cambia su destinación en un
porcentaje de hasta el 20%, su valor se incrementa hasta en un 35%.
� Derecho de Superficie: Al cambiarse la destinación económica de un predio,
es lógico suponer, que su posibilidad de desarrollo en altura varíe también. Se
considera un porcentaje igual al área cuya destinación económica cambió.
� Otros Elementos Incidentes de Valor : La historia de la valorización en
Colombia, demuestra que cuando se ejecuta un proyecto de interés público,
normalmente vías, se mejora sustancialmente el transporte público, se da un
ahorro importante en los tiempos de desplazamiento, aumenta la cobertura de
los servicios públicos, la seguridad y el entorno inmediato al proyecto, lo que
necesariamente se refleja en precios. El Ingeniero William Robledo Giraldo
sugiere que en éste Item no se considere menos de un 10% (esta sugerencia
se da como fruto de la experiencia profesional del Ingeniero)
El análisis de éstas variables se debe reflejar en el siguiente formato:
PUNTO AREA AVAL.
INICIAL
TENDENCIA CAMBIO
DE USO
DERECHO
SUPERFICIE
OTROS VALORIZACION AVALUO
FINAL
1 28.4 164.000 10% 10% 10% 15% 55% 254.000
6 34.6 185.000 15% 15% 10% 10% 50% 277.000
2 65.2 350.000 20% 20% 10% 20% 60% 560.000
7 7.5 40.000 10% 105 10% 10% 50% 60.000
El resultado de la casilla de valorización se obtiene de sumar los porcentajes
obtenidos por Tendencia de Crecimiento Histórico de los precios de la tierra
(Tendencia), Cambio de Uso, Derecho de Superficie y Otros, así para el punto No.
1 la sumatoria es 20 + 10 + 10 + 15 = 55%.
El resultado del Avalúo Final, es el porcentaje de valorización obtenido más el
avalúo inicial. Dicho porcentaje de valorización se calcula teniendo como base el
avalúo inicial. Ejemplo: Para el punto No. 1 el porcentaje de valorización fue del
55%, y su avalúo inicial $164.000.000.00, sobre éste valor se calcula el porcentaje
de valorización, es decir, 55% que equivale a $90.200.000.00 por lo tanto el
Avalúo Final es la sumatoria de estos valores: $254.200.000.00.
El beneficio predial imputable a la ejecución del proyecto es el porcentaje de
valorización: 55% o su equivalente en pesos: $90.200.000.00.
No hay que olvidar que la tendencia histórica de crecimiento de los precios de la
tierra, el cambio de uso, el derecho de superficie y otros elementos incidentes de
valor, se analizan sobre los puntos de análisis. Una vez hecho el proceso sobre
todos los puntos de análisis, se aplican las medidas de tendencia central para
obtener el beneficio predial de todos los predios internos a las figuras geométricas
seleccionadas, y el concepto de resistividad, para obtener el beneficio predial de
todos los predios perimetrales, con lo cual, se obtendría el avalúo de todos los
predios como si el proyecto estuviera construido.
AVALUOS ESPECIALES
7. DEFINICIÓN.
Son avalúos practicados sobre propiedades de uso especial, cuya destinación y
equipamiento los hace distintos de todos los demás, por lo tanto, la posibilidad de
comercialización es limitada ante la escasez de oferta en el mercado inmobiliario
ya que están equipadas, acondicionadas y usadas para un propósito especifico,
además presentan dificultades de adaptación para otro uso, por las limitaciones de
diseño.
Los Avalúos Especiales se practican sobre inmuebles como Teatros, Estadios,
Hospitales, Condominios, Cementerios, Iglesias y catedrales, expendios de
Gasolina (bombas).
Los Avalúos Especiales, son distintos de los llamados AVALÚOS
ADMINSITRATIVOS , pues por estos se entiende: “ El valor comercial asignado a
un inmueble, ejecutado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, directamente o
por contrato con avaluadores particulares y para los fines de establecer si una
vivienda o grupo de viviendas pueden ser consideradas de interés social (Art. 44
ley 9/89), para estimar los perjuicios por afectación (Art. 37 ley 9/89), para recibir
en donación inmuebles (decreto 222(83 Art. 176)), y en general todos aquellos
que no sean para compra voluntaria o expropiación, regulados por los artículos
10, 11, 12, 18 y 27 de la ley 9 de 1989” y los AVALUOS ADMINISTRATIVOS
ESPECIALES , que son los practicados a inmuebles urbanos y suburbanos para
adquisición por Enajenación voluntaria o expropiación”. El valor del avalúo
Administrativo Especial es el valor comercial o de mercado existente o asignable
al precio antes de la acción o intención manifiesta y reciente del estado,
actualizado por el IPC. Del DANE.
7.1. Avaluó de Hoteles
Un hotel es un edificio planificado y acondicionado para albergar a las personas
temporalmente, y que permite a los viajeros, alojarse durante sus
desplazamientos. Los hoteles proveen a los huéspedes de servicios adicionales
como restaurantes, piscinas y guarderías. Algunos hoteles tienen servicios de
conferencias y animan a grupos a organizar convenciones y reuniones en su
establecimiento.
Los hoteles están normalmente, clasificados en categorías, según el grado de
confort y el nivel de servicios que ofrecen. En cada país pueden encontrarse las
categorías siguientes:
Estrellas (de 1 a 5, exceptuando el Burj al-Arab, calificado con 7 estrellas)
Letras (de E a A)
Clases (de la cuarta a la primera)
Diamantes y "World Tourism".
Estas clasificaciones son exclusivamente nacionales, el confort y el nivel de
servicio, pueden variar de un país a otro, para una misma categoría y se basan en
criterios objetivos: amplitud de las habitaciones, cuarto de baño, televisión, piscina,
etc.
A nivel empresarial, al hotel se le puede considerar una empresa tradicional, se
utiliza a menudo el término "industria hotelera" para definir al colectivo, su gestión
se basa en el control de costos de producción, y en la correcta organización de los
recursos (habitaciones) disponibles, así como en una adecuada gestión de las
tarifas, muchas veces basadas en cambios de temporada (alta, media y baja) y en
la negociación para el alojamiento de grupos de gente, en oposición al alojamiento
individual.
En los últimos años están apareciendo nuevas formas de gestionar hoteles,
basadas en técnicas conocidas en otros ámbitos, como el condominio o el time
sharing, pero no es todavía, un sistema generalizado.
Hay que añadir que en muchos países se consideran hoteles a los balnearios,
hoteles Resort y los llamados hoteles hospital, y se les aplican las clasificaciones
anteriores de calidad, confort y servicios.
7.1.1. Características Especiales en el Avaluó de Hoteles.
El valor de un hotel depende del éxito en atraer y retener una clientela, que resulte
en una Operación provechosa, esto es: habilidad para ingresos. Una tasación no
es simplemente un resumen del valor de activos tangibles, incluyendo lote,
mejoras al edificio, muebles accesorios y equipo; es un estimativo del valor de la
propiedad completa del hotel, considerándolo como una unidad operacional.
El avaluador da consideración al costo de reproducción menos depreciación y a la
comparación en ventas de hoteles similares, pero él está especialmente
interesado en el análisis y aprovechamiento de probables ingresos por operación,
o de rentas por arrendamiento. El avaluador debe reconocer y mediar con éstos
sistemas, debe tener un conocimiento cabal de los procedimientos de enfoque de
ingresos y debe estar familiarizado con la operación y manejo de distintos tipos de
hoteles, así como los servicios que éstos ofrecen.
El manejo y reputación de un hotel, son factores importantes en su operación y se
reflejan en la tarifa de las habitaciones, en el tiempo de ocupación de las mismas y
en el ingreso neto.
Capitalizar el ingreso neto actual de un hotel con operación en el pasado, puede
ser o no ser, una indicación justa de su valor. Luego de un cuidadoso estudio de
localización del hotel, el avaluador estima el ingreso neto que la propiedad debe
producir bajo un manejo eficiente y normal. Si el ingreso neto actual producido por
la operación del pasado está por debajo de la que razonablemente se anticipa en
el futuro, el avaluador podrá descubrir que el récord pasado fue el resultado de un
manejo ineficiente e indiferente.
El avaluador deberá ajustar entonces su valor hacia arriba, basado en un manejo
normal y eficiente. Si el ingreso neto actual ha sido más alto, que el producido por
hoteles similares, pero bien administrados, y es el resultado de un manejo
superior. El perito puede concluir que el valor señalado por el ingreso neto actual,
está por encima del valor del mercado de la propiedad. En esta última situación, el
avaluador puede ajustar su valoración por debajo de la valoración anticipada en un
manejo normal y eficiente. La cantidad del ajuste de la naturaleza y continuidad de
los factores que provocaron un ingreso alto en el pasado.
7.1.2. Clasificación de los Hoteles.
La contabilidad de hoteles operando a través de toda la nación o en un área
relativamente grande, clasifican los hoteles en transitorios o residenciales, con
más de quinientas habitaciones o con menos de quinientas, plan europeo o plan
americano. Los hoteles más pequeños, tales como el hotel típico comercial con
150 habitaciones o menos, frecuentemente con combinaciones con residentes
transitorios y permanentes o semipermanentes. Muchas de las tarifas y de las
estadísticas publicadas, están basadas en el plan europeo, esto es, sin incluir las
comidas. El avaluador puede confrontarse con el problema de hoteles operando
bajo el plan americano en el que se incluyen todas o algunas comidas a menos
que se indiquen esta discusión se refiere al plan europeo, cuyos tipos de hoteles
se clasifican en:
� Hoteles comerciales.
� Hoteles para residentes permanentes.
� Hoteles en carreteras y en aeropuertos.
� Moteles.
� Hoteles de temporada.
� Hoteles de recreación.
7.1.3. Naturaleza del Valor en el Avaluó de Hoteles.
Al avaluador le interesa el valor en el mercado incluyendo muebles, accesorios y
equipo, como toda unidad y como una inversión constante a largo término.
El Avaluador puede llegar a conclusiones en cuanto al valor en el mercado del
hotel en determinada fecha, basado principalmente en su habilidad de generar
ingresos. Debe considerar no sólo su carácter especial, construcción y condición;
sino también todos sus activos tangibles e intangibles. El valor del hotel en el
mercado, incluyendo el terreno, edificio, mejoras, muebles. Accesorios y equipo,
Good Will y Valor en Marcha, considerados como una unidad, es el valor presente
de todos los derechos para beneficio futuro.
7.1.4. Concepto del Mejor y más Provechoso Uso.
El mejor uso de la propiedad del hotel, es el uso que producirá la gran avalancha
de ingreso neto en el futuro. Esto puede envolver cambios radicales en el tipo de
operación y alteraciones de la propiedad física.
El mejor y más provechoso uso de la propiedad de un hotel, usualmente es una
continuación del mismo tipo de operación que en el pasado, usando la planta
física como está o como un mínimo de cambios.
7.1.5. Factores que Afectan el Valor
El valor de un hotel está basado esencialmente en su producción de ingresos, que
puede anticiparse por las operaciones en el futuro. Los factores que afectan el
poder de la ganancia en la propiedad de un hotel pueden ser agrupados así:
Localización y vecindad. Debe hacerse un cuidadoso estudio de la ciudad donde
está localizado el hotel y el área que lo rodea, es esencial para llegar a una
conclusión en cuanto al mejor uso de la propiedad del hotel y consecuentemente
las posibilidades de generar altos ingresos.
El avaluador debe buscar respuesta a algunas de las siguientes preguntas:
� Población: aumento o disminución.
� Nivel de ingresos de la población: alto o bajo.
� Gobierno municipal.
� Impuestos.
� Servicios disponibles; gas, alcantarillado, luz, teléfono.
� Transporte.
� Competencia.
7.1.6 .Características de la propiedad.
Satisfecho consigo mismo en cuanto a la localización debe considerar el tipo de la
propiedad del hotel bajo el análisis de utilidad del sector. El avaluador debe
estimar qué gastos serán justificados para cambios y mejoras en los activos
físicos.
Las siguientes son algunas de las preguntas que deben analizarse:
� ¿Se necesita el hotel en su ubicación?
� ¿Está el edificio bien construido?
� ¿Requiere de ampliación o remodelación?
� ¿Su tamaño es el deseable en su ubicación?
� ¿El tamaño de las habitaciones es satisfactorio?
� ¿Están los equipos de aire acondicionado, calefacción y ascensores en
buen estado?
� ¿Está el mobiliario y accesorios en buen estado?
7.1.7. Factores Operacionales.
Las siguientes preguntas relacionadas con la operación de un hotel son
importantes para el inversionista y deben ser consideradas por el avaluador.
� Ingreso: cuantas habitaciones están disponibles y cuales son sus tarifas.
� Cual ha sido el récord de desocupación y cual el de ingreso y gastos de
operación en los últimos años.
� Gerencia: ¿ha sido el récord de ingreso neto, resultado de una buena
administración?.
� Empleados y salarios: ¿son eficientes? sino lo son, ¿hay otros empleados
entrenados disponibles?.
� Deben los salarios subir o bajar para una operación eficiente?
� Ocupación: Qué tiempo se queda el huésped en promedio? Hay huéspedes
permanentes o semipermanentes, viajan solos la mayoría de los huéspedes
o es mayor la ocupación de habitaciones dobles?
� Cuál es el ingreso promedio del huésped potencial?
7.1.8. Información Requerida.
7.1.8.1. Fuentes y Naturaleza de Información.
Se debe conocer todo el proceso de mantenimiento, operación y evaluación. El
avaluador debe estar enterado de las condiciones regionales, nacionales e
internacionales, que hacen que la gente viaje y por tanto provocan la demanda de
habitaciones en el hotel.
Las estadísticas en las operaciones hoteleras pueden ayudar mucho, pero el
perito debe conocer también de:
a. Reglamentos gubernamentales.
b. Usos del suelo.
7.1.8.2. Información Específica Relacionada con la Propiedad del Hotel.
La que incluye edad, carácter, condición y potencialidad del hotel y los registros de
operación que estén disponibles.
a. Planos estructurales y arquitectónicos del hotel y planos actualizados en
caso de haber sufrido alguna remodelación.
b. Sector; uso de la tierra en zonas aledañas.
c. Activos fijos y tangibles, hará una visita ocular del sitio para conocer edad,
características, condición y su construcción.
d. Activos intangibles, tales como actitud de gerente, asistentes y empleados
eficiencia en cocina, calidad de comidas y servicios de comedor, rasgos
atrayentes del bar y comedores etc.
e. Registro de operaciones, debe conocerse el resultado de pérdidas y
ganancias actualizado y preparado por contador, de los últimos cinco
años, estos documentos serán utilizados para estimar ingresos futuros y
gastos.
f. Información sobre operaciones comparables, si es posible el avaluador
debe tratar de conocer la información anterior de la competencia.
7.2. Método de avalúo.
El uso de los tres métodos para avaluar, costo, ingreso y mercado tiende a reducir
errores en la conclusión final del avaluador, si es posible, el avaluador debe reunir
la información basado en:
1. Costo de reposición, menos la depreciación.
2. Capitalización del ingreso neto estimado del hotel.
3. Evidencia de ventas de hoteles similares o comparables.
7.2.1. Método de costo.
Valorar usando el método de costo es reponer el costo nuevo menos la
depreciación, la cual incluye no sólo el deterioro físico sino también la
obsolescencia de la propiedad.
Es conveniente hacer ciertas reflexiones en relación con la depreciación sobre el
valor nuevo de las edificaciones, obras exteriores y complementarias, así como la
obsolescencia económica que pueden tener.
En cuanto a lo primero no hay dificultad, ya que la depreciación por edad, estado
de conservación y/o deterioro que tengan las edificaciones, están tabuladas por
diversos tratadistas, y queda a criterio del perito establecer los porcentajes de
castigo.
Puede darse el caso de áreas con un deterioro mayor, como suele suceder en
cocinas, lavanderías, áreas de mantenimiento, sistemas de comunicación,
ascensores, etc., que sufren demasiado deterioro por el tráfico constante e intensa
actividad a que son sometidos; y por tanto, su depreciación tendrá que ser mayor.
El perito deberá avaluar aquellas áreas con mayor deterioro que el normal a fin de
poder hacer las correcciones del caso y determinar el valor razonable y justo,
pudiendo para ello, trabajar selectivamente según las áreas o bien con criterio de
ponderación y establecer un porcentaje global.
La Obsolescencia es otra causa de la depreciación, viene a ser la causa de la
pérdida del valor que experimenta el bien en razón de su uso económico negativo
o la pérdida del valor frente a bienes con nuevas tecnologías y mejoras en su
diseño construcción, se puede hablar de:
• Obsolescencia funcional: que es el resultado de defectos en el diseño o
cambios a través de los años en los aspectos estructurales, materiales o
diseños obsoletos a la luz de los estándares comunes, pudiendo ser
corregidos o no.
• Obsolescencia económica: es el efecto adverso de los factores externos
cuya influencia produce un resultado económico negativo imposible de
corregir.
7.2.2. Método del ingreso (Capitalización y/o renta).
Es necesario clarificar que durante el año, el sector hotelero presenta tres ciclos
claramente definidos:
• Temporada baja
• Temporada media
• Temporada alta
De cada una de ellas, debe obtenerse la rentabilidad promedio, posteriormente se
obtiene la rentabilidad promedio anual (ponderada), teniendo claridad en que los
hoteles tardan por lo menos cinco años, en alcanzar su máximo nivel de
producción. Lo que finalmente se pretende es determinar las utilidades futuras, en
términos del valor presente, siendo fundamental determinar el número de años en
los cuales se obtiene el retorno de la inversión por medio de las utilidades.
La tasa de capitalización, es la relación entre los ingresos que genera el bien
motivo del avalúo, y su valor. Para el caso especifico del hotel, esta relación se
puede considerar entre el ingreso por habitación y el valor del hotel por habitación.
Una vez se determina la tasa de descuento, esta se aplica sobre la proyección de
las utilidades, para traerlas a valor presente neto (generalmente se proyecta a
cinco años)
7.2.3. Método de mercado.
La confiabilidad de este método, depende de la calidad y veracidad de la
información obtenida, de inmuebles similares al avaluado, se basa en el valor que
un comprador estaría dispuesto a pagar, por un bien comparable y que le
generase una utilidad igual.
En el sector hotelero no siempre es posible obtener información de mercado, pues
los hoteles son diferentes por construcción, diseño, ubicación, vetustez, mobiliario
y calidad de los servicios que prestan.
7.3. Avalúo de Condominios y Multifamiliares.
Aunque no hay diferencias jurídicas de fondo, y comúnmente suelen confundirse
ambos términos, por CONDOMINIO se entiende la propiedad de un inmueble en
común, con derechos y reglamentos de propiedad, y por MULTIFAMILIARES,
los predios o inmuebles que están regidos o para cuya utilidad se cuenta con un
reglamento de propiedad Horizontal.
Por CONDOMINIO se entiende una forma de propiedad en la cual los individuos
compran y se convierten en propietarios de una unidad de vivienda en un complejo
de múltiples unidades; el propietario también comparte responsabilidad financiera
por las áreas comunes.
EDIFICACIONES MULTIFAMILIARES. Edificación con tres o más unidades de
vivienda en una misma parcela, que tienen servicios comunes, tales como
accesos, circulación, bajantes de basura, estacionamientos, acometidas de
servicios, etc.
En ambos casos hay que tener en cuenta los siguientes parámetros:
• Los diversos pisos de una edificación y los apartamentos de cada piso
cuando sean independientes, y las diferentes unidades habitacionales
pueden pertenecer a distintos propietarios.
• Se entiende por áreas comunes aquellas áreas necesarias para un correcto
usufructo y goce del inmueble y cuya propiedad pertenece a todos los
dueños de unidades habitacionales, son indivisibles (terrenos, cimientos,
inmuebles, instalaciones generales de calefacción, energía eléctrica,
alcantarillado, etc.)
• El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional
al área de su unidad habitacional.
• Cada propietario debe contribuir con su cuota parte para la administración y
mantenimiento del conjunto, salvo los propietarios del primer piso que no
contribuyen al mantenimiento de escaleras y ascensores.
• Cada propietario puede disponer a su libre albedrío de su propiedad, sin
consentimiento ajeno pero en condiciones normales.
Para el avalúo de un predio tipo condominio, debidamente reglamentado o un
inmueble sujeto a propiedad Horizontal, se establece un precio por metro
cuadrado para el área privada, luego se determina que valor corresponde al
coeficiente de terreno y de áreas comunes (tomadas del Reglamento de propiedad
raíz) y se les asignara el valor, se avalúa después el parqueadero privado que
corresponda a cada unidad habitacional y está sumatoria es la que corresponde al
avalúo individual de cada predio.
Hay que considerar que las áreas privadas pueden o no estar construidas, para el
primer caso se considera como elementos valuatorios los materiales de
construcción, los acabados, la distribución del inmueble, la vetustez, el estado de
conservación, la ubicación del condominio o multifamiliar y dentro de este, la
localización del predio.
El uso actual y posible, las posibilidades de valorización, los accesos y vías del
condominio o multifamiliar y el sistema de transporte.
Para el segundo caso los factores incidentes son la ubicación, las vías de acceso,
los servicios públicos, la relación frente-fondo. El potencial de desarrollo, la
composición geológica y la existencia de agua.
Son elementos a considerar también el valor de la inversión, la cercanía a los
centros de atracción económica, la zona de influencia del predio y las condiciones
de seguridad imperantes, el posible cambio de uso y destinación económica y el
factor de vecindad.
Lo recomendable para un buen avalúo de estos predios es le empleo del método
valuatorio de renta combinado con el de reposición. Se recomienda el empleo del
método de la renta pues los condominios y multifamiliares campestres no son
sitios habituales de residencia, pues se visitan 2 ó 3 veces por año, y se pueden
volver generadores de ingresos mediante el arrendamiento.
Para el informe final del avalúo, se puede utilizar cualquier modelo de informe de
los propuestos anteriormente.
7.4. Avalúo de Hospitales y Clínicas.
Por Hospitales y Clínicas se entienden aquellos lugares donde se realiza
tratamiento médico y se práctica operaciones de cirugía a personas que lo
requieren y para cumplir su objetivo tienen unos equipamientos que los hacen
distintos de los demás inmuebles.
Un hospital (del lat. hospitālis), es un lugar donde se atiende a los enfermos, para
proporcionar el diagnóstico y tratamiento que necesitan. Existen diferentes tipos
de hospitales, según la clase de patologías que atienden: hospitales generales,
hospitales psiquiátricos, geriátricos, materno-infantiles, etc.
También se llama clínica al hospital o lugar donde personal sanitario diagnostica y
trata a personas con problemas de salud.
7.4.1. Como una contribución al país, La Asociación Colombiana de
Arquitectos e Ingenieros Hospitalarios , elaboró un esquema general del
proceso integral de proyectos de inversión en Infraestructura Hospitalaria. La
metodología presenta un esquema para inversionistas e instituciones estatales,
pero sus principios pueden aplicarse a instituciones privadas, semioficiales o
mixtas.
La propuesta de ACAIH , con pequeñas modificaciones no es nada distinto de la
determinación del valor por aproximación al Costo de Reposición. Por considerarlo
importante, el autor muestra toda la propuesta, desde la evaluación misma de la
inversión hospitalaria hasta la división y avalúo propiamente dicho.
En forma general la propuesta metodológica, es la siguiente:
1. Identificación de necesidades: Establecer la demanda de servicios de
Salud y la evaluación de la infraestructura existente.
2. Programa Médico Arquitectónico: Calcular servicios a prestar y
elaboración de listados de ambientes y áreas en mts2.
3. Alternativas de Solución Física: Realización de propuestas y calculo
aproximado de costos
4. Estudio de Factibilidad: Determinan la viabilidad técnica del proyecto
5. Financiación: Elaboración de por lo menos dos opciones de financiación.
6. Estudios técnicos: Todo lo concerniente al diseño.
7. Planta física y dotación: Ejecutar la obra civil y entregar la dotación.
Esta primera parte de la propuesta, corresponde a la determinación de la
necesidad o no, de ejecutar la inversión en infraestructura hospitalaria.
El avalúo de los Hospitales y Clínicas, está compuesto por el avalúo individual de
los siguientes elementos constitutivos de valor:
� Terreno.
� Construcciones.
� Maquinaria y Equipo.
� Good Will.
� Valor en Marcha
Para el avalúo del terreno de los Hospitales y Clínicas, se emplea cualquiera de
los métodos explicados anteriormente (ver avalúo de lotes).
Para el avalúo de la construcción de los Hospitales y Clínicas, la propuesta de
ACAHI, sugiere dividir el Hospital en áreas, dependiendo de su función y
equipamiento. El avalúo de los Hospitales y Clínicas, por ser un avalúo especial,
es un avalúo en el cual el EQUIPAMIENTO DE CADA UNA DE LAS AREAS EN
LAS QUE SE DIVIDE EL HOSPITAL, HACE PARTE DEL AVALU O TOTAL, ES
DECIR, SE DEBE AVALUAR LA CONSTRUCCION Y LOS BIENES MUEBLES
QUE COMPONEN SU EQUIPAMIENTO.
En cada una de las diferentes áreas en que se divide el hospital, el avaluador
debe preguntarse ¿“éste bien mueble es necesario para que ésta área cumpla su
función”? En caso afirmativo, el mueble debe ser avaluado como parte integral del
área en cuestión. Si la respuesta es negativa, el avaluador debe relacionar ese
bien en un anexo, pero NUNCA COMO PARTE INTEGRAL DEL INFORME
VALUATORIO.
Las áreas en las cuales ACAHI propone dividir el Hospital o la Clínica, son
divisiones lógicas, pues cada una de las áreas cumple una función distinta y los
materiales de construcción, acabados y condiciones de asepsia, son distintas.
Estas áreas son:
AREA 1: Compuesta por la administración con gerencia, sala de juntas,
administración, oficinas de apoyo en aspectos financieros, personal, programas
de salud, centro de comunicaciones.
Consulta externa, consulta médica y odontológica especializada, unidad de
recepción, información, citas médicas, estadística, apoyo de enfermería, nutrición,
trabajo social, farmacia y comunicaciones. Esterilización, recibo de material,
esterilización de elementos, depósito y entrega de material, servicios de
diagnóstico y tratamiento, imagenología, laboratorio clínico y patológico.
AREA 2: Urgencias, consultorios, procedimientos, cirugía menor, hidratación,
salas de observación, apoyo de enfermería y coordinación
AREA 3: Servicio Quirúrgico y obstetricia, áreas de preparación, vestieres,
quirófanos, recuperación y apoyo de enfermería.
AREA 4: Hospitalización, habitaciones compartidas e individuales, enfermería y
sus áreas de apoyo, centro de distribución de alimentos, consultorios de piso,
servicios higiénicos, servicios religiosos.
AREA 5: Morgue
AREA 6: Servicio general, cocina, lavandería, almacén, depósitos, mantenimiento,
máquinas, subestación y plantas de emergencia, aíre acondicionado.
AREA 7: Obras externas, circulación y zonas verdes.
Debido a la complejidad del trabajo valuatorio, es recomendable un ordenamiento
y división del equipo técnico encargado de ejecutar el trabajo, en la medida de lo
posible, la visita de las instalaciones y el reconocimiento de los equipos, debe
hacerse en compañía de un médico.
Es importante recordar que para el diseño y construcción de Hospitales y Clínicas,
debe seguirse unos requerimientos mínimos exigidos por el Ministerio de Salud.
Es necesario obtener copia del último inventario de equipos electromecánicos y
hospitalarios, con su respectiva clasificación. También se debe poseer año de
adquisición de los equipos, vida útil, costo de adquisición, especificaciones
técnicas, condiciones de mantenimiento. Reparaciones hechas a los equipos,
nombre del fabricante, país de origen. Con esta información es posible determinar
la vida futura de los equipos, seleccionar el método más adecuado para obtener la
depreciación acumulada de los equipos y el valor del bien a la fecha del avalúo.
NOTA.
LOS BIENES FUNGIBLES NO DEBEN SER AVALUADOS POR SU MISMA
CONDICION DE FUNGIBLES.
EL AVALÚO DE LA MAQUINARIA Y EQUIPO, GOOD WILL Y VALOR EN
MARCHA, SE TRATARA EN EL CAPITULO CORRESPONDIENTE A AVALUOS
INDUSTRIALES.
7.4.2. Otro Enfoque Metodológico para el Avalúo de Hospitales y Clínicas.
Algunos tratadistas basados en su experiencia profesional, han implementado una
propuesta metodológica diferente para el avalúo de Hospitales y Clínicas. Aunque
no existen grandes diferencias con ACAHI, el autor considera saludable dar a
conocer ésta propuesta.
El objetivo del avalúo de Hospitales y Clínicas es lograr una estimación razonable
de mercado con base en el Costo de Reposición, o Reemplazo del bien, al Valor
del Mercado Inmobiliario y a su Valor de Recapitalización de la Renta, mediante
una conciliación de ellos o un promedio ponderado.
Las etapas que se explican son las genéricas para el proceso valuatorio, son:
1. Definición del problema: En ésta etapa se definen los parámetros bajo los
cuales se acometerá el avalúo. Se analizan las posibles fuentes de
consulta y las herramientas necesarias para ejecutar correctamente el
trabajo.
2. Trabajos preliminares y logística valuatoria: Se obtiene la información
existente (Avalúos anteriores, inventarios, información contable,
reglamentaciones, planos, facturas de compra de equipos, cartas de
nacionalización, pólizas de seguro, historia del mantenimiento mecánico
de los equipos), también se implementa en ésta etapa la logística
valuatoria, la división de los equipos técnicos, mecanismos de control y la
forma de procesar, analizar e interpretar la información.
3. Visita física: Permite la recolección de datos físicos sobre los elementos
constitutivos de valor. Por lo general, se han diseñado previamente unos
formatos que permiten obtener directamente la información necesaria del
terreno, las construcciones y los equipos.
4. Procesamiento de la información: Se consultan las fuentes definidas
previamente, se constata la información obtenida en la visita de campo y
se obtienen las aproximaciones al valor de Costo de Reposición, Valor de
Mercado y Capitalización de la Renta.
5. Elaboración del informe: Se relaciona el Método empleado para el avalúo,
se describen los parámetros empleados en la fijación de precios y se hace
la sustentación de ellos. Este informe constituye la memoria valuatoria del
trabajo.
7.4.2.1. Proceso Valuatorio.
Se debe destacar que el trabajo valuatorio es complejo, debido a las diferentes
instalaciones y edificaciones que pueden componer una Clínica u Hospital, es
recomendable, un ordenamiento y división del trabajo entre los avaluadores. Con
relación a la edificación, se sugiere el tratamiento por separado para cada edificio,
con la denominación ordenada de las áreas que lo conforman, así como las
edades y sobre todo los estados de conservación.
En el área de equipamiento es conveniente dividirlos en los siguientes rubros:
� Equipo electromecánico. Constituido por:
� Ascensor.
� Equipo sanitario.
� Aire acondicionado.
� Planta de tratamiento de agua.
� Bomba y equipo neumático.
� Cocina y lavandería.
� Ambulancias y vehículos.
� Equipamiento Medico – Hospitalario.
� Equipo de rayos X y radio – terapia.
� Centro quirúrgico y obstétrico.
� Central de esterilización.
� Equipos de anestesia.
� Equipo dental.
� Instrumental quirúrgico.
� Equipo de cuidados intensivos.
� Incubadoras.
� Muebles clínicos de acero.
� Equipo material de farmacia.
� Equipamiento Muebles y Enseres
Al inicio del trabajo valuatorio, se debe obtener del propietario, el listado de lo que
corresponde a equipo electromecánico y hospitalario, de acuerdo al inventario y
según su clasificación. Por lo general, la clasificación contable del inventario difiere
de la que se propone, pero los avaluadores deben hacer el ordenamiento de todos
los equipos obtenidos del listado de auditoria o del listado de contabilidad y
clasificarlos bajo esa codificación, que permite la identificación rápida de
cualquiera de los equipos materia del avalúo.
También se debe pedir al propietario del Hospital o Clínica, la siguiente
información:
Con respecto a los equipos año de adquisición, valor de adquisición, condición del
mantenimiento, y reparaciones ha la que ha sido sometido el equipo.
Con ésta información el avaluador está en posibilidad de contar con los datos
necesarios para estimar la vida futura del equipo, estimar la depreciación
calculada y el valor del bien a la fecha. Es de suma importancia, el nombre del
fabricante de los equipos médicos hospitalarios, por cuanto existen diversidad de
fabricantes y calidades variadas dentro de grandes rangos.
Revisar con el departamento de mantenimiento los registros de operación,
reparaciones, tipo de mantenimiento y control, que se ha dado a los equipos
durante su vida efectiva. En caso de no existir estos registros, debe ser tratado
con el jefe de mantenimiento o con los operarios que trabajen en ese
mantenimiento o con los operarios que trabajan en ese departamento.
Luego de éstas reflexiones se puede afirmar que la valuación de una clínica debe
ser efectuada por un equipo profesional experimentado, buscando la asesoría de
Ingenieros Civiles, Ingenieros Electrónicos, Ingenieros Mecánicos, Ingenieros
Sanitarios, Ingenieros Catastrales, Médicos con experiencia en planificación de
hospitales y programación de equipos, Contadores, Analistas Económicos y en fin,
un equipo multidisciplinario.
Básicamente se debe disponer de los planos generales de las instalaciones, en
caso contrario, será necesario efectuar levantamientos.
7.5. Propuesta Metodológica del Arquitecto Carlos A lberto Robledo.
En su proyecto de grado, el Arquitecto Robledo, propone el avaluó individual de
cada una de las zonas que componen un Hospital, independientemente de su
magnitud y su área de cobertura, este se divide en cinco grandes zonas:
Consulta externa.
Área por excelencia ambulatoria, que además de la zona de consultorios médicos,
pertenece a ésta zona, los consultorios de inyectología, vacunación, además de
un área muy importante para el hospital como la zona de urgencias. Las
urgencias se dividen en dos áreas principales, una el área blanca que está
compuesta por consultorios, salas de observación, hidratación, etc. Aunque las
salas de hidratación tienden a desaparecer o su uso puede ser opcional ante la
aparición de las sales hidratantes. Y un área roja compuesta por curaciones,
pequeña cirugía, rayos x portátil, baño para pacientes, etc. En el área blanca
están todos los espacios que no producen sangre siendo áreas relativamente
tranquilas; en el área roja, se concentran heridos, traumatizados y todos aquello
procedimientos que pueden generar sangre.
Servicios intermedios.
Se conoce también esta área con el nombre de ayudas de diagnóstico y
tratamiento y necesariamente está compuesta por los servicios de imagenología o
rayos X (cuarto de revelado, oficina de radiólogo), laboratorios y fisioterapias,
farmacia y opcionalmente la morgue (depósito de cadáveres y sala de autopsias),
que dependiendo de la magnitud del hospital puede ser opcional.
Administración.
Compuesta por las áreas de gobierno científico y administración del edificio,
además de la dirección; corresponden a este sector ciertas oficinas tales como
sindicatura, contabilidad, adquisiciones, personal y está dentro de esta área la
zona de información, archivo y estadística. Pertenecen también a este sector los
servicios de confort de personal que puede ser opcional tales como biblioteca,
auditorio, cafetería, etc.
Hospitalización.
Se define esta zona de servicio como el área hotelera del hospital. Se pueden
presentar tres tipos de alcobas según las necesidades de la comunidad, estas
son, individuales, colectivas y de aislamiento. También hacen parte de este sector
la estación de enfermería, compuesta por trabajo sucio, limpio, zona de ropas,
tratamientos, baños de enfermeras y mostrador de atención. Esta área debe estar
dotada de espacio para visitas, baños de visitantes, zonas de aseo, cocinas de
piso, parqueaderos para camillas y sillas de ruedas. Además de la zona
quirúrgica, que la conforman los vestieres, zona de esterilización, limpieza, zonas
de recuperación, trabajo de parto, sala de partos y quirófanos.
Servicios generales.
Allí se ubican los servicios de cocina, lavandería, sala de máquinas, calderas,
suministro de gases, subestaciones eléctricas, almacén, vestieres, depósito de
basuras, cuarto de aseo, incinerador, talleres, etc.
PROGRAMA ARQUITECTÓNICO.
SERVICIO UNIDAD AMBIENTE AREA EN M 2
HOSPITAL LOCAL TOTAL
Recepción 5,17
Sala de espera 21,24
Cons. Gineco-obstetricia con
baño
24,3
Cons. Odontológico con baño 20
Cons. Medicina gral. Con baño 14,81
Cons. Enfermería con baño 16,7
Cons. Trabajo social con baño 20,4
baño hombres 3
CONSULTA
EXTERNA
baño mujeres 3
128,53
AMBULATORIOS
URGENCIAS Recepción 5,1
Sala de espera 8,1
Trabajo limpio 12
Trabajo sucio 18
Sala de observación 24,5
Descanso de personal 15,5
Baño personal 3,8
Baño público 1,5
88.5
Total Serv. Ambulatorios 217
Laboratorio 24, 5
Sala de espera 5 LAB. CLÍNICO
Toma de muestras 14
43, 5
Sala de espera 33, 5
Sala de rayos X 18, 5
Cuarto de revelado 2, 5 IMAGENOLOGÍA
Oficina de radiólogo 7, 8
62, 3
Depósito 9, 3 FARMACIA
Oficina 8, 1
17, 4
Depósito de cadáveres 2, 5 MORGUE
Sala de autopsias 50
52, 5
INTERMEDIOS
Total Servicios Intermedios 175, 7
Sala de espera 33,5
Estación de Enfermería 28,9
Sala juego de niños 50,5
Pediatría 46,58
HOSPITALIZACIÓN
Hospitalización adultos 178
337,48
Vestier masculino 14,74
Vestier femenino 14,74
Esterilización 16,56
Limpieza 12,69
Recuperación 14,1
Trabajo de partos 14,1
Quirófanos 23,5
Sala de partos 23,5
QUIRÚRGICOS
Parqueadero de camillas 5,17
139,1
HOSPITALARIOS
Total Serv. Hospitalarios 476.58
Oficina director y juntas 20,28
Secretaria, contabilidad,
pagaduría
22,72
Sala de conferencias 66
Archivo, estadística 20,13
DIRECCIÓN
Sala de espera, áreas libres 36
ADMINISTRATIVOS
Total Serv. Administrativos 165,13
ALMACÉN Oficina y depósito 55
55
Lavado, secado, planchado 25 LAVANDERÍA
Costura, ropa sucia y limpia 25
50
Preparación y cocción 31,5
Cuarto frío carnes 4,9
Cuarto frío verduras 3,3
Depósito víveres 8
Despensa diaria 5,5
Vestier hombres 26,68
COCINA
Vestier mujeres 26,68
106,56
Taller de carpintería 33,6
taller de pintura 33,6
Taller de plomería 33,6
Depósito de basuras 10,35
Depósito de equipos y
herramientas
26,28
Cuarto de Aseo 14,5
MANTENIMIENTO
Incinerador 10,35
162,8
Planta de emergencia 19,7
Subestación eléctrica 19,7 SALA DE
MÁQUINAS Gases medicinales 8
GENERALES
TOTAL SERV. GENERALES 373,84
Cafetería 30.5
Biblioteca 27,6
Baño publico hombres 17,6
Baño publico mujeres 17,6
Depósitos 47,36
AREAS COMUNES
Patio cubierto 97,9
TOTAL AREAS COMUNES 249,22
TOTAL HOSPITAL LOCAL 1786
CIRCULACIONES 25% 446,5
GRAN TOTAL HOSPITAL
LOCAL
2232,5
7.6. Avalúo de Servidumbres.
7.6.1. Definición.
Servidumbre Predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un
predio, en utilidad de otro predio, de distinto dueño.
La servidumbre es una carga o gravamen, que debe soportar un predio o bien
inmueble, denominado sirviente y a su vez el predio que recibe los beneficios o
utilidades de la carga impuesta al predio sirviente, se llama dominante.
7.6.2. División de las Servidumbres.
• Por su Origen : Las servidumbres se clasifican en Naturales, Legales y
Voluntarias.
• Naturales : Son naturales las “Que provienen de la natural situación de los
lugares” (Art. 888 C. C.). Son las que resultan de la acción de la naturaleza,
que se generan sin que la actividad humana haya contribuido para ello. Así
por ejemplo, las aguas que corren por cauces naturales y que atraviesan un
predio, crean una servidumbre natural en la medida en que lleguen hasta
otro predio de diferente dueño. La servidumbre natural por excelencia es la
de derrame de aguas lluvias, donde el predio inferior está sujeto a recibir
las aguas que descienden del predio superior. (Art. 891 C. C.) 46.
• Legales : Como su nombre lo indica, las servidumbres legales son las
resultantes de las prescripciones o reglamentaciones legales,
fundamentadas en el uso público o en la utilidad de los particulares. Se rige,
salvo disposición en contrario, por los principios generales de la
servidumbre, sin perjuicio de las obligaciones que consagran los artículos
897 a 936 del Código Civil para cada una de ellas.
En el evento en que el dueño del predio sirviente se oponga a la
constitución de la servidumbre el propietario del predio dominante tiene la
posibilidad de exigirla a través de las vías judiciales. Las servidumbres
legales pueden ser tanto de utilidad pública como de utilidad privada.
• Voluntarias: Nacen de la voluntad de las partes y sólo están limitadas por
las normas del orden público, la moral y las buenas costumbres.
7.6.3. Servidumbre Minera.
Son servidumbres legales que se establecen con el fin de impulsar y facilitar la
industria minera tanto para la exploración y explotación de minas como el
beneficio, de transformación, fundición, transporte y embarque de minerales; son
exclusivamente de interés público aunque se impongan a favor de los particulares,
por expresa disposición del Articulo 13 del Código de Minas.
Las servidumbres mineras adicionalmente gozan de la facultad de construir,
instalar y conservar las obras y los equipos necesarios para el desarrollo de la
industria minera y en una etapa de exploración y explotación se impondrán tantas
servidumbres como sean necesarias para el desarrollo de la actividad.
La actual regulación de las servidumbres mineras está consagrada en el Decreto
2655 de 1988, que mantiene el espíritu del anterior Código. Las normas del
estatuto minero deben aplicarse preferencialmente frente a las servidumbres
mineras.
7.6.3.1. Legislación Vigente.
La servidumbre petrolera se rige básicamente por el Código de Petróleos, que a
su vez toma como modelo al Código de Minas para regular el tema de las
servidumbres.
El Código de Petróleos tiene algunas normas que lo adicionan como es el caso del
decreto 1886 de 1954 y el Decreto 805 de 1947. Ante la inexistencia de norma
específica que reglamente el tema de las servidumbres se debe acudir al Código
Civil Colombiano.
Paralelamente hay leyes que se relacionan con el tema de la servidumbre
petrolera en aspectos muy específicos, como es el caso de la Ley 142 de 1994
sobre servicios públicos domiciliarios aplicable a gasoductos en etapa de
distribución por ser un servicio público y las leyes 160 de 1994 y 418 de 1997, que
regula el tema de los baldíos de la Nación.
Las servidumbres se encuentran armónicamente articuladas, pero es indudable la
necesidad de una modernización de algunas normas del Código de Petróleos, de
tal manera que se ajusten más a la realidad y a las necesidades que cada día la
industria petrolera enfrenta.
7.6.4. Concepto de servidumbre durante la construcción del oleoducto y/o
gasoducto.
Al principio fue muy acogido porque se pagaba el mismo valor en todos los puntos
del recorrido de la tubería, a los particulares, este criterio de pago único fue
difundido, a pesar de no ser técnico, pero actualmente ha sido cuestionado por los
propietarios por razones como la presunta devaluación que sufre el predio por
tener la servidumbre, la magnitud real de los daños a mediano y largo plazo y el
valor de la servidumbre no consulta el valor diferencial de la tierra de las diferentes
zonas del país.
7.6.4.1. Las Compañías multinacionales.
Por su parte las multinacionales, tienen muy clara su filosofía de negociación de
tierras, a continuación se expondrán los principales criterios:
• Desarrollar todas las labores tendientes a realizar con eficacia la
construcción y el mantenimiento de los oleoductos, y demás obras que
sean necesarias en la industria petrolera.
• Pagar los daños y negociar las servidumbres, a precios comerciales dentro
de su presupuesto.
• Se paga el precio justo, para resarcir los perjuicios causados por la
constitución de la servidumbre manteniendo el equilibrio en un área
determinada. Se rigen por el principio de equidad, de tal manera que los
propietarios o poseedores se sientan debidamente compensados.
• Mantener buenas relaciones con los propietarios de los predios para evitar
conflictos que puedan repercutir en el desarrollo de las obras. De otra parte
se acostumbra realizar el pago de la servidumbre incluido en un solo pago,
dicho pago incluye el 70% para daños, conformado por el daño emergente
y el lucro cesante y el 30% para indemnizar el valor de la servidumbre.
• Consultan el valor comercial de la tierra, a las entidades oficiales dedicadas
al fomento y crédito agropecuario de los avalúos de la zona y a la
producción promedio, para establecer los rangos mínimos y máximos a
pagar por concepto de daños servidumbres.
Como puede apreciarse, los principios que orientan la valoración de predios son
los mismos tanto para el sector público como el privado y las sumas que se pagan
por concepto de servidumbres tienen un carácter indemnizatorio, es decir no
incrementa sin justa causa el patrimonio de los propietarios de los predios.
El problema real radica en establecer ese justo valor a pagar por concepto de
servidumbres y para ello lo ideal sería desarrollar un criterio único de avalúo, tema
que se desarrolla a continuación.
7.6. 5. Criterios Utilizados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Desde 1983 se adoptó el criterio de las Zonas Físicas Homogéneas, con el objeto
de implementar los avalúos masivos. Este criterio es el que actualmente desarrolla
el Decreto 1420 de 1998.
El Decreto 1420/98, tiene como objeto señalar las normas, procedimientos,
parámetros y criterios para la elaboración de avalúos, por los cuales se
determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los
siguientes eventos: Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa, Adquisición
de inmuebles por enajenación voluntaria, Adquisición de inmuebles a través del
proceso de expropiación judicial, entre otras.
Actualmente ECOPETROL está desarrollando un criterio metodológico para la
implementación de las indemnizaciones por concepto de las servidumbres.
Parte de la utilización de una metodología de avalúos masivos y específicamente
en las Zonas Homogéneas Físicas, en virtud de las cuales se hace una división
del espacio físico, en zonas relativamente homogéneas para sus características.
Se toman los valores conceptuados por El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o
aplicando el principio general de las indemnizaciones, se establecen unas
variables que ayuden a estructurar la afectación de la zona.
Es indispensable para establecer el monto de la indemnización, conocer el grado
de afectación real del inmueble que conserva el propietario respectivo, de la franja
de terreno que se gravará.
Es total la afectación y deberá indemnizarse de forma total, es decir el 100% del
valor comercial de la referida franja.
Estos son algunos casos de afectación total:
1. Las zonas del ecosistema frágil.
2. Predios en zonas rurales explotadas con árboles de raíz profunda, por
comprometer la seguridad física de la tubería; lo mismo se predica de las
construcciones de carácter permanente.
3. Si el área afectada de un predio es superior al 70% del área total del
inmueble.
La afectación parcial, se refleja en el evento de que el terreno tenga una
destinación agropecuaria y el propietario conserva el usufructo sobre la franja, se
indemniza teniendo en cuenta la indemnización básica definida para la
cuantificación de la variable propiedad privada e incrementada con el resultado de
multiplicar el valor comercial de la franja por el índice ponderado de afectación que
se establece como la suma índice de afectación por valor comercial prorrateado
por el 70% y el índice de afectación por pendiente prorrateado por el 30%.
Existe una afectación intermedia para los predios rurales con otros usos para este
caso se tomó como criterio que la indemnización sea el resultado de la interacción
de tres variables: La propiedad privada, la pendiente y el valor potencial. La
cuantificación se realiza tomando como indemnización mínima el equivalente de la
propiedad privada, incrementada en el monto equivalente a ponderar el valor
comercial unitario por el índice de pendientes y el índice de valor potencial.
Pero lo realmente trascendental de este acápite es la creación de un criterio
técnico y objetivo para hallar el valor justo de las indemnizaciones, que a futuro
pueden ser adoptados por las petroleras, las ciencias auxiliares y el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, facilitándose así el ejercicio de la industria.
7.6.6. Procedimiento para la Imposición de Servidumbres Petroleras por parte de
ECOPETROL.
Existe un procedimiento especial, conocido como de imposición de servidumbre y
reglamentado por el Decreto 222 de1983 (Artículos 108 a 113) que son los únicos
que no derogó la actual ley de contratación administrativa Ley 80 de 1993 por
disposición expresa de su Artículo 81. Procedimiento al cual solo ECOPETROL
puede acudir en caso de imposición de servidumbres, por su carácter de empresa
Industrial y comercial del Estado.
El Decreto 222 de 1983, referente al régimen de contratación administrativa en sus
artículos 108 a 113 y contempla dos posibilidades:
7. 6.6.1. Ocupación Temporal.
Los propietarios de predios tienen la obligación de permitir que estos sean
ocupados temporalmente con el objeto de establecer la servidumbre. Esta
ocupación durará el tiempo estrictamente necesario, con el menor daño posible
para el predio. El propietario del bien deberá ser notificado por escrito de la
necesidad de dicha ocupación temporal. Este aviso contendrá la determinación del
tiempo que tomará la ocupación y la de la extensión de terreno que se afectará. Y
además se invitará al propietario para que establezca con la empresa oficial el
valor respectivo. Se utilizarán para este efecto, peritos designados por la Caja de
Crédito Agrario Industrial y Minero (Hoy en día por el Banco Agrario) o por el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Y en su defecto por cualquier Lonja de
propiedad.
Si el propietario no acepta la indemnización o se niega a la ocupación pasado un
mes de la fecha de la comunicación, la entidad pública interesada ocupará el
predio con el apoyo de la autoridad competente. En el caso que se produjeren
perjuicios al propietario del predio, por razón de esta ocupación, ellos se estimarán
con base en los procedimientos señalados por el Código Contencioso
Administrativo.
7.6.6.2. Imposición Propiamente Dicha.
El artículo 111 del Decreto 222 de 1983, expresamente manifiesta que los predios
”deberán soportar todas las servidumbres legales que sean necesarias para la
construcción, montaje, instalación, mejoras, adiciones, conservación,
mantenimiento y restauración de las obras públicas”. La decide el juez
competente, según la cuantía o valor de la indemnización a que tentativamente
hubiere lugar. Por consiguiente, al presentar la demanda, la entidad interesada
pondrá a disposición del juzgado la suma que estime como indemnización y que
deba pagarse al propietario del predio. Una vez admitida la demanda, se le dará
traslado al propietario, del bien, por tres días para que la conteste.
En el caso en que dos días después de proferido el auto que ordena el traslado de
la demanda, este no se haya podido notificar, se efectuará el emplazamiento del
demandado y propietario del bien, en la forma que establece el inciso 2 del artículo
452 del C. de P. C.
Pero en todo caso dentro de los dos días siguientes de la presentación de la
demanda, el juez deberá practicar una inspección judicial sobre el predio afectado
y autorizará la imposición provisional de la servidumbre, siempre que así sea
solicitado por la entidad demandante.
El juez designará peritos que fijen el monto de la indemnización y en la sentencia
precisará con toda claridad la clase de servidumbre de que se trata. La sentencia
judicial que ponga fin a la controversia de ser positiva, ordenará la obligación el
propietario del predio renuente, a soportar la servidumbre y a permitir su ejercicio.
Esta acción tiene importancia porque es el reflejo del concepto consistente en
darle el carácter de servidumbre administrativa. Aquí el Estado aplica con todo el
poder que le ha sido concedido, los principios de utilidad pública e interés social
consagrado en la constitución.
7.6.6.3. Procedimiento para la Imposición de la Servidumbre Petrolera por Parte
de las Compañías Privadas.
Esta reglamentado por el Decreto 1886 de 1954, en sus artículos 5 y siguientes,
regulando las situaciones en que se necesario ocupar de forma transitoria o de
forma permanente predios donde se desarrollarán actividades propias de la
industria de petróleos. Se paga la debida indemnización, pero en caso de
renuencia del dueño o del ocupante de los terrenos el explorador o explotador
deberá consignar en la Caja Colombiana de Ahorros, hoy Banco Agrario, el valor
de la indemnización.
Cumplidos estos requerimientos, consignada la indemnización o efectuado el pago
al damnificado, el explorador o explotador podrá iniciar inmediatamente los
trabajos y su ejecución no podrá impedirse a pesar de hacer uso del recurso de
revisión del avalúo; el alcalde a su vez prestará todo el apoyo necesario al
industrial del petróleo para el desarrollo de su actividad sin ningún obstáculo.
Estas normas se aplicarán tanto a los exploradores y explotadores de petróleo,
como a los empresarios de oleoductos por la ocupación permanente o por daños
en plantaciones y mejoras y también a los exploradores superficiales por las
ocupaciones transitorias.
Como se puede apreciar la acción de imposición es una en esencia, persigue el
mismo fin, facilitar el desarrollo de actividades de utilidad pública y de interés
general.
La diferencia radica en las leyes aplicables dependiendo de quien es el explorador
o explotador en cada caso. Si se trata de ECOPETROL se rige por el Código de
Petróleos y el Decreto 1886 de 1954 y adicionalmente pueden aplicar el Decreto
222 de 1983 y si por otra parte el interesado es un particular o las compañías
privadas deberán regirse por el Código de Petróleos y el Decreto 1886 de 1954.
7.6.6.4. Proceso de cálculo.
Se pueden dar las siguientes variables:
7.6.6.4.1. Ampliación de servidumbres.
En este caso hay una variación del ancho de la franja, para lo cual debe
demostrarse la existencia registral (mediante escritura) del gravamen.
Preferiblemente debe adjuntarse el avalúo que antecede al que se está
elaborando, indicando una addenda y adjuntar dicha carátula. Dentro de este
apartado deben anotarse los siguientes puntos:
• Año en que se gravó la propiedad.
• Finca sobre la cual se estableció el gravamen (propietario y numero
de inscripción de la finca madre), aclarando la relación con la actual
finca especialmente en casos de servidumbres trasladadas.
• El porcentaje de afectación pagado, el área de la servidumbre
establecida, el área de servidumbre nueva (equivalente a la
ampliación).
7.6.6.4.2. Cambios de dirección de la franja de servidumbre:
Cuando se realiza un cambio en la dirección de una servidumbre establecida es
posible con el consentimiento del propietario realizar una permuta por la porción
de servidumbre nueva, debe de realizarse el siguiente procedimiento:
• Debe determinarse el valor de los derechos cedidos de la
servidumbre considerando el área total afectada (la porción nueva y
parte de la servidumbre establecida), y determinarse el daño
causado al remanente de la propiedad bajo esta nueva condición.
• Es necesario determinar los derechos adquiridos de la servidumbre
establecida y daño al remanente, para ello debe utilizarse el mismo
porcentaje de afectación y el mismo factor de ubicación
considerados en la primer indemnización, debe aplicarse el mismo
valor unitario que se utilizó en la determinación anterior, esto para
considerar el valor del dinero en el tiempo y traer a valor presente
este monto.
• Debe realizarse la diferencia de las valoraciones anteriores, en cuyo
caso pueden presentarse tres situaciones:
Que el monto por las condiciones nuevas de la servidumbre sea mayor que el
monto de las condiciones anteriores (traídas a valor presente), en este caso al
propietario debe indemnizársele por esta diferencia.
Si el monto por las condiciones nuevas de la servidumbre es menor que el monto
de las condiciones anteriores (traídas a valor presente), por conveniencia entre
ambas partes (ICE-propietario) se realiza un avalúo para cambiar la escritura de
constitución del gravamen sin necesidad de reconocer monto alguno por esta
permuta, considerando el nuevo trazo y liberando la porción de servidumbre no
requerida.
En el caso de que el propietario no acepte la permuta en cualquiera de las
condiciones anteriores, se debe indemnizar por la nueva área reconociendo el
valor de los derechos cedidos, y el valor del daño al remanente.
7.6.6.4.3. Limitaciones.
Por razones de seguridad de las obras de transmisión, y en razón de las
necesarias previsiones para expansión y labores de operación y mantenimiento,
en los corredores de las líneas, los prestatarios del servicio de transmisión no
deberán permitir el ejercicio de las siguientes actividades:
• Construcción de casas de habitación, oficinas, comercios,
instalaciones educativas, deportivas y agropecuarias.
• Siembra extensiva de cultivos que periódicamente puedan ser
quemadas Siembra de cultivos anegados.
• Permanencia de vegetación, que en su desarrollo final se aproxime a
cinco metros de los cables conductores más bajos estando estos en
condiciones de carga máxima o de contingencia.
• Movimientos de tierra que por acumulación eleven o alteren el nivel
natural del suelo.
• Almacenamiento de materiales inflamables o explosivos.
• Acumulación de materiales u otros objetos que se aproximen a cinco
metros de los cables conductores más bajos, cuando éstos se
encuentren en condiciones de carga máxima o contingencia.
En caso de planear una excavación en las cercanías de las estructuras de soporte
de las líneas de conducción, deberá antes consultar al Instituto Costarricense de
Electricidad.
Se debe permitir el acceso a funcionarios del Instituto Costarricense de
Electricidad, para el mantenimiento de la obra.
7.6.6.4.4. Valor Unitario.
Debe indicarse el valor unitario del terreno expresado en pesos por hectárea o
pesos por metro cuadrado asignado al inmueble que se está valorando, como
resultado de la investigación de valores en la zona de influencia, tomando en
consideración la oferta y la demanda. Adicionalmente debe indicarse los valores
unitarios que aplican sobre las mejoras, cuando estás sean adquiridas o
afectadas, también debe mencionarse la metodología aplicada para la
determinación del valor y las principales características valorizantes o
desvalorizantes de los bienes en cuestión.
En el caso de servidumbres debe determinarse el porcentaje de afectación de
acuerdo con el uso de la franja de servidumbre al momento de la inspección y a
las limitaciones impuestas por la constitución del derecho y a la manera en que se
ve restringida la actividad económica en este sector y su potencial a corto o
mediano plazo. También aplica en este caso la indemnización por el daño que se
le causa al remanente de la propiedad y para el cálculo de este monto se utiliza la
fórmula multifactorial, debe además reconocerse el establecimiento de sitios de
torre de acuerdo a su ubicación.
7.6.6.4.5. Avalúo.
Es el resumen final de cada uno de los rubros estipulados, por lo tanto debe
indicarse la operación matemática realizada para la obtención de esos resultados.
El monto total debe ser expresado tanto en números como en letras, finalmente se
anota la fecha de la inspección, el tipo de cambio del dólar americano a la fecha
de inspección, el nombre y la firma del perito valuador.
7.6.6.4.6. .Memoria de Cálculo.
De acuerdo con el tipo de avalúo y a las consideraciones a valorar dentro del
mismo se tienen los siguientes casos:
� Para adquisiciones.
� Para servidumbres.
� Para ampliaciones de servidumbre.
� Para permuta de servidumbre
7.7. Metodologías.
Dentro de las metodologías aplicables para la valoración de servidumbres,
tenemos las siguientes:
7.7.1. Cálculo de la Servidumbre.
El monto de indemnización por los derechos de servidumbre es el resultado de la
sumatoria de los siguientes elementos:
Monto de indemnización = DC + DR + T o + C
Donde
DC = Derechos cedidos.
DR = Daño remanente.
To = Valor de los sitios de torre.
C = Valor de las construcciones o mejoras.
7.7.2. Cálculo de los derechos de servidumbre (DC).
DC=AS x VUS x Area Cedida/ Area Total (%)
Donde:
AS = Área de la franja de terreno o servidumbre. VUS = Valor unitario de la franja de servidumbre.
El “VUS” es el valor unitario de la franja de servidumbre, este dato puede
ser el valor promedio de la finca o un valor especifico para esta área.
Respecto al porcentaje de afectación (%AF), se aplica de acuerdo con el criterio
del perito, y está en relación directa con las limitaciones que se le imponen a la
franja de servidumbre.
DR= VT-VL-VR
Donde:
DR = Daño Remanente
VT = Valor total del inmueble antes de realizar la segregación
VL = Valor del lote segregado
VR = Valor del remanente (Predio Matriz ya segregado)
Es muy importante que la determinación de los valores en cada caso se realice
utilizando la misma metodología. Si el monto del daño al remanente da un valor
positivo significa que no hay afectación de la finca madre por la segregación en
cuyo caso no se realiza una indemnización adicional por este concepto y solo se
reconoce el valor del terreno segregado.
7.7.2.1. Valor de los sitios de torre (TO)
El valor por el establecimiento de cada sitio de torre, depende de la ubicación del
mismo en la propiedad y de su interferencia con respecto al uso del suelo.
7.7.3 .Desarrollo del cálculo
Monto de indemnización = DC + DR + T o + C
Calculo DC:
DC=AS x VUS.
7.7.4. Ejemplo de Cálculo de Servidumbre.
Desarrollo del cálculo
Monto de indemnización = DC + DR + T o + C
Calculo DC:
DC=AS x VUS DC = 3.1265 X $65.000.000.00 X 1.5 = $304.833.750.00
Calculo DR:
DR = VT-VL-VR VT = 206.4547 Ha X $26.000.000.00 = $5367.822.200.00 VL = $304.833.750.00 VR = 203.3283 X 20.000.000.00 = $4066.566.000.00 DR = $996.422.450.00
Calculo Tº: Tº = Para el presente calculo, se asume el 10% del valor total del área
intervenida, pues realmente, las posibilidades de generar renta de la franja
en cuestión, es nula
Tº = $30.483.375.00 Valor total de la servidumbre:
Monto de indemnización = DC + DR + To + C
= $304.833.750.00 + $996.422.450.00 + $30.483.375.00 + 0
= $1331.739.575.00
NOTA: Para la variable c que es el valor de las construcciones o mejoras de da
valor de cero (0), pues no posee ninguna de estas.
Valor final calculo de servidumbres MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTOS T REINTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO PESOS M/CTE.
Atentamente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO Ingeniero Catastral y Geodesta P. No. 2522249646 C.N.D. M.A.P. No. 0158
7.8. Avalúo de Intangibles. 7.8.1. Definición de Activos Intangibles.
a. Calificativo de todo aquello que no tiene una presencia corpórea o física,
pero se representan mediante documentos, contratos, acuerdos o
descripciones y que no están destinados por la empresa para su venta.
Esta categoría incluye:
Bienes económicos inmateriales de propiedad de una persona, empresa u
organización, tales como patentes, marcas, derechos de llave, etc.
b. El Derecho de uso o de usufructo que posee una persona, empresa u
organización sobre bienes económicos, materiales, derecho que no puede
ser transferido.
Ejemplo de intangibles son los diseños industriales, el fondo de comercio,
patentes, marcas, derechos de llave, el "crédito mercantil".
Capital intangible Elementos no materiales que contribuyen a la producción de
bienes y servicios futuros.
Capital social Valor comercial actual de la planta, el equipo, inventarios y activo
intangible de una empresa.
La mayoría de las empresas cuentan con alguno, o algunos de los siguientes
bienes: Una marca reconocida en el mercado, una cartera de clientes, contratos a
largo plazo, propiedad intelectual, propiedad industrial -cláusulas de no
competencia, tecnología de punta, regalías, acciones de la compañía, marcas
registradas, derechos de autor, innovaciones tecnológicas, diseño de software.
Es por eso que se hace indispensable pensar en el avalúo de estos bienes, de
este proceso se obtienen los siguientes beneficios:
• Aumento directo del patrimonio.
• Conocer el valor real de su empresa
• Reconocimiento anticipado del Good will, crédito mercantil.
• Facilita la adquisición o venta de un negocio.
• Justifica el exceso del costo sobre el valor en libros.
• Apoya el defecto del costo sobre el valor en libros.
7.8.1.1. Aspectos Básicos para la Identificación y Avalúo de Bienes Intangibles.
Los activos intangibles de la organización, si son gestionados y medidos
convenientemente, se transforman en una fuente de ventaja competitiva
sostenible, capaz de proporcionar valor organizativo, y traducirse en beneficios
importantes.
Según la Norma Internacional de Contabilidad 38 – Activos Intangibles, "un activo
intangible se caracteriza porque es un activo identificable, sin substancia física, y
que se destina para ser utilizado en la producción o suministro de bienes o
servicios, para arrendamiento a terceros o para fines administrativos.
7.8.1.2. Contenido del Avalúo de los Bienes Intangibles
Generales
• Descripción detallada de los bienes intangibles objeto del avaluó.
• Descripción del conjunto específico de los derechos legales de la propiedad
sujeta al avalúo.
• Establecimiento de la fecha del estudio del avalúo.
• Determinación del tipo de valor que se busca, con motivo del estudio de
avalúo, y bajo que premisa se determinará.
Premisas alternativas del valor
Valor en uso: como parte de una empresa en marcha.
El valor contributivo del bien intangible, como parte de un conjunto de bienes
intangibles y tangibles de una empresa, capaz de producir ingresos.
Valor en el lugar, como parte de conjunto de valores.
El bien intangible está en funcionamiento; es parte de un conjunto de bienes que
están listos para uso, pero que actualmente no participan en la producción de
ingresos.
Identificación de bienes intangibles
• Tiene que ser posible su identificación específica y sujeta a descripción
reconocible.
• Debe tener existencia y protección legal.
• Tiene que ser sujeto al derecho de propiedad privada, y esta propiedad
tiene que ser legalmente transferible.
• Debe existir alguna evidencia o manifestación tangible de la existencia del
bien intangible (contrato, licencia o documento de registro)
• Tiene que haber sido creado, en un tiempo identificable, o como resultado
de un evento identificable.
• Tiene que ser sujeto a destrucción o a terminación de su existencia, en un
tiempo identificable, o como resultado de un evento identificable.
Atributos adicionales
• Tiene que generar alguna cantidad medible de beneficio a su dueño.
• El beneficio económico puede representar un ingreso, o una disminución de
los costos o gastos.
• Debe resaltar el valor de otros bienes con los que esta relacionado, los
otros bienes pueden ser propiedades tangibles y bienes raíces.
Clasificación de bienes intangibles
• El cliente (lista de clientes)
• Contrato (suministrador contrae favorablemente)
• Proceso de datos (software)
• Humana capital (fuerza de trabajo entrenada y organizada)
• Comercialización (marcas registradas y nombres comerciales)
• Ubicación (intereses de arrendamiento)
• Crédito comercial (concepto de empresas en marcha)
• Propiedad intelectual (derechos de autor y patentes)
7.8.1.3. Documentos que se deben proporcionar con motivo de los Estudios del
Avalúo de Bienes Intangibles:
• Relación detallada de los bienes intangibles, objeto de (los) estudio (s) de
avaluó.
• Por cada bien intangible, la documentación que acredite la propiedad legal
y su vigencia.
• Determinación de la fecha de (los) estudio (s) de avalúo. Se indique si el
bien intangible se esta explotando, esta en funcionamiento, genera ingresos
o reduce costos o gastos.
• Recursos humanos o materiales necesarios para la obtención del beneficio
económico, indicando el costo que origina y el ingreso por cada unidad.
• Relación que indique la capacidad de producción mensual en unidades,
presupuesto de ventas de unidades, por lapsos de diez años, indicando los
precios de venta en cada uno de ellos, a partir del año en que se inicio la
explotación.
• Mercado que se abarca o se pretende abarcar.
• Costo de producción de cada una de las unidades, por el lapso de diez
años, a partir de la fecha de inicio, así como el porcentaje sobre ventas, que
representan los gastos de venta y administración, necesarios para la
promoción y administración normal de las unidades, por los años
inicialmente indicado.
• Estados financieros oficiales de la empresa, de los últimos seis años.
• Balance general
• Estado de resultados
• Estado de costos de producción
• Del renglón de ventas y costos de ventas, deberá proporcionarse número
de unidades, y precio de cada producto vendido, en cada uno de los años
7.8.2. Avalúo de Software. Los equipos de cómputo están constituidos por dos tipos de elementos: el
hardware y el software. El hardware representa todos los elementos físicos que la
integran, mientras que el software, por el contrario, tiene que ver con sus
componentes lógicos.
Básicamente, se habla de software, para referir a todos aquellos programas y
procedimientos, que la computadora es capaz de leer, ya que están escritos en
lenguaje máquina, y que por eso permite que ésta pueda operar. Para ser más
específicos, hay una definición de la IEEE, según la cual software es “la suma
total de los programas de cómputo, procedimientos, reglas documentación y datos
asociados que forman parte de las operaciones de un sistema de cómputo”.
Hay diversos tipos de software: de sistema, operativo y de programación. El
software de sistema, es aquel que permite el funcionamiento del hardware, y en él
se incluye el sistema operativo, los controladores de dispositivos, los servidores y
Las herramientas de diagnostico. El software de programación le brinda al
programador los elementos para poder escribir los programas en lenguaje
máquina, y utilizar diversos tipos de programación, como por ejemplo, los
compiladores e interpretes, los editores de texto, etc. Y por último, el software de
aplicación, que son los que utiliza el usuario, para realizar una o más tareas, en
cualquier tipo de actividad: aplicaciones ofimáticas, software educativo, bases de
datos, archivos de datos, videojuegos, etc.
El software también adopta distintas formas, que pueden variar desde el código
fuente (que es el texto creado por el programador) hasta el código objeto (es la
traducción a lenguaje máquina del código fuente que realiza un compilador para
que pueda ser leído por la computadora).
En cuanto a la creación, desarrollo y modificación que pueden realizarse sobre el
software, entra en juego lo que se conoce como software libre o propietario. El
primero, el software libre, es aquel en el que los usuarios tienen libertad para
poder ejecutar, copiar y modificar el software. Mientras que esto no sucede con el
que es de propietario ya que acá solamente pueden hacer estas acciones los
creadores o dueños de la licencia del software.
7.8.2.1. Capitalización del Software como un Activo Intangible.
Un bien adquiere la calidad de activo cuando, conforme con las directrices de la
normatividad internacional, cumple dos requisitos:
a. Sea probable que cualquier beneficio económico asociado con la partida
llegue a o salga de la empresa, y la partida tenga un costo o valor que
pueda ser medido con fiabilidad. Todos los activos deben seguir los
criterios generales de reconocimiento, beneficios económicos y fiabilidad
de medición; los intangibles deben cumplir unas características adicionales
para su registro efectivo.
b. Identificabilidad del activo. Esta característica se da cuando el activo:
• Es separable, susceptible de ser separado o escindido de la entidad
y vendido, cedido, dado en operación, arrendado o
intercambiado, ya sea individualmente o junto con el contrato,
activo o pasivo con los que guarde relación.
• Surge de derechos contractuales o de otros derechos legales, con
independencia de que esos derechos sean transferibles o separables
de la entidad o de otros derechos u obligaciones.
c. Control de la entidad sobre el recurso. La entidad posee el control sobre
un activo intangible cuando:
d. tiene el poder de obtener los beneficios económicos futuros que proceden
de la explotación individual o conjunta del activo, o de su desapropiación
(venta).
ii. puede restringir el acceso de terceras personas a los beneficios que se
deriven del activo.
El IAS 38 establece que los activos intangibles se reconocerán inicialmente
por el costo. El costo de adquisición de un activo intangible incluye:
e. el precio de adquisición, más las erogaciones asociadas a la compra
Los criterios establecidos para la valoración del activo intangible son válidos para
todos los activos de la entidad, incluso propiedades, planta y equipo, como lo
detalla el IAS 16, y propiedades de inversión, según el IAS 40, entre
La característica del activo intangible es la Identificabilidad, lo que lo hace
independiente y distinguible de los otros activos, y el control que la entidad tiene
sobre él.
El IAS 38 establece los criterios básicos de "fase de investigación" y "fase de
desarrollo" en la determinación de los activos intangibles generados internamente,
con las siguientes conclusiones:
"No se reconocerán activos surgidos de la fase de investigación. Los desembolsos
por investigación se reconocerán como gastos del período en el que se incurran".
Un activo surgido en la fase de desarrollo, podrá ser reconocido si cumple con las
siguientes condiciones:
a. Técnicamente, es posible completar la producción del activo intangible de
forma que puede estar disponible para su utilización o venta,
b. la intención de completar el activo intangible en cuestión, para usarlo o
venderlo,
c. existe la capacidad para utilizar o vender el activo intangible,
d. se determina la forma en que el activo intangible vaya a generar
beneficios económicos futuros,
e. existe disponibilidad de los adecuados recursos técnicos, financieros o de
otro tipo, para completar el desarrollo y para utilizar o vender el activo
intangible, y deterioro.
f. existe la capacidad para valorar, de forma fiable, el desembolso atribuible
al activo intangible durante su desarrollo.
El activo intangible, posterior a la fecha de medición inicial, podrá medirse
conforme a dos modelos: de costo y de reevaluación.
El modelo del costo lo establece como la medición del costo de adquisición o
generación interna menos la amortización acumulada y el importe acumulado de
las pérdidas por deterioro de valor. El concepto de pérdida por deterioro de valor lo
trata el IAS 36 "Deterioro del valor de los activos"; se entiende como la diferencia
entre el valor en libros y el importe recuperable de un activo. Este último es el
mayor entre el valor de uso (generación interna) y el valor de venta neto.
El modelo de reevaluación establece que la contabilización del activo será por su
valor razonable, menos la amortización acumulada y el importe acumulado de
pérdidas por deterioro.
La vida útil y susceptible de amortización del activo deberá ser finita, bajo ninguna
razón puede contabilizarse un activo intangible con vida infinita; en ocasiones se
puede determinar una vida finita pero indefinida. El cálculo de la vida útil se puede
determinar por referencia al tiempo o unidades de producción. Los activos con
vida útil indefinida no se amortizan
A su vez la IAS38 impone como condiciones que exista la probabilidad de que los
beneficios económicos futuros correspondientes al activo lleguen a la empresa y
que el coste del activo pueda ser medido con fiabilidad, con lo que confirma la
condición de que el software esté en capacidad de ser vendido.
Amortización
La IAS38 establece su amortización usando como regla general el método de
línea recta.
En todos los casos se admite la depreciación excepcional, si se determina que el
intangible, ha perdido su valor.
7.8.3. Método de Amortización
El método de amortización utilizado debe reflejar el patrón de consumo y de
utilización, por parte de la empresa, de los beneficios económicos derivados del
activo; si esto no puede ser determinado de forma segura, debe adoptarse el
método lineal de amortización (línea recta). La cuota de amortización calculada
deber ser cargada como gasto del período.
7.8.4. Avalúo.
Otra forma de modificar el valor en libros de un activo intangible y sin tener que
hacer salidas de efectivo, es a través de su avalúo; la IAS38 en el párrafo 64 dice
que el importe del avalúo se fijará por referencia a un mercado activo.
El avalúo no deberá ser selectivo, es decir, que si un software ha sido avaluado
todos los demás de su clase deberán ser avaluados, a menos que no exista un
mercado activo para dichos elementos.
Es de recordar que un avalúo no precisamente implica un aumento en el valor del
activo, ya que éste también puede disminuir.
7.8.4.1. Ejemplo de Avalúo de Software.
Solicitud del avalúo.
El avalúo Es solicitado por el POLITECNICO GRANCOLOMBIANO , con el
propósito de determinar el valor de estos activos.
Avaluadores. “W.R. INGENIEROS AVALUADORES” Ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO.
Introducción.
La industria informática crece a pasos acelerados en el mundo entero y se ha
convertido en el principal motor de innovación, mejoramiento y productividad de
los diferentes sectores de la economía. El mercado mundial de Nuevas
Tecnologías de la Información y las Comunicaciones (NTIC) alcanzó en el 2006 la
cifra de 3.4 trillones de dólares, de los cuales cerca de un trillón pertenecen a
software, servicios y gastos internos de las compañías.
Definición
El Sistema de Información Académico (SIA) y el sistema de Apoyo Financiero al
Estudiante (DAFE) son herramientas que apoyan el registro, los procesos y la
gestión de las tareas y procesos de las unidades financieras y académicas de
instituciones de educación superior, facilita procedimientos y controles a las
actividades.
El sistema es de carácter operativo, procedimental de gestión; con este sistema
se procesan, almacenan, controlan y administran los diferentes procedimientos
académicos y financieros de la institución y es unas herramientas en la toma de
decisiones tanto administrativas, académicas y financieras de estudiantes.
Objetivo El objetivo del sistema es ofrecer una solución integral para la administración,
registro y control de la información de los estudiantes desde la admisión hasta
la culminación del plan de estudios y proceso de egresado, se pretende con el
Sistema de Información mantener una base de datos de la información de la
organización para que sea utilizada por las diferentes unidades organizacionales y
compartan la información sin redundancia, garantiza a las unidades que forman
parte de la organización claridad y veracidad ya que son dueños de su
información.
Modificación del software
En ocasiones, las empresas pueden necesitar incurrir en costos, de cuantía
considerable, para modificar los sistemas de aplicaciones informáticos existentes,
ya sea por causas tecnológicas o legales.
Los desembolsos posteriores, en los que se incurra tras la adquisición de un activo
intangible o de su terminación por parte de la empresa, deben ser tratados como
cargos al Estado de Resultados del período en el que se incurra en ellos, salvo
que sea probable que tales desembolsos permitan a los programas informáticos
producir beneficios económicos futuros, adicionales a los inicialmente previstos
para el rendimiento normal del mismo, y que dichos desembolsos puedan ser
medidos y atribuidos al activo deforma fiable.
Es decir, que independientemente de que estos gastos sean o no de gran
magnitud, se considerarán como gasto del período, cuando los trabajos de
recuperación o mantenimiento se hayan llevado a cabo para permitirle al software
funcionar como inicialmente se esperaba que lo hiciera, tras cambios tecnológicos
o legales.
Deterioro de los software
Importe recuperable de un activo: es el mayor valor entre su precio de venta neto y
su valor de uso.
Importe depreciable de un activo: es su costo histórico, o el importe que lo
sustituya en los estados financieros, una vez deducido su valor residual.
Pérdida por deterioro: es la cantidad en que excede al valor en libros de un activo,
a su importe recuperable.
La IAS38 exige reconocer una pérdida por deterioro siempre que el valor en libros
del activo en cuestión sea mayor que su importe recuperable. Esta pérdida debe
tratarse como un cargo en el estado de resultados si los activos en cuestión se
contabilizan por su precio de adquisición o costo de producción, y como una
disminución de las cuentas superávit por reevaluación si el activo se contabiliza
por su reevaluación.
La empresa debe evaluar, en cada fecha de cierre del balance, si existe algún
indicio de deterioro del valor de sus activos. Si se detectase algún indicio, la
empresa deberá estimar el valor recuperable del activo en cuestión.
Si existiera algún indicio de que un activo puede haber deteriorado su valor, el
importe recuperable del mismo se deberá estimar para el activo individualmente
considerado.
Software desarrollado
Cuando el software es desarrollado internamente, la medición inicial debe hacerse
a su costo de producción, es decir, la suma de los desembolsos incurridos, desde
el momento en que el software cumple las condiciones para su reconocimiento.
Adicionalmente de be analizarse:
• Técnicamente, es posible completar su producción, de forma que
pueda estar disponible para su utilización o su venta.
• Su intención de completar el software en cuestión, para usarlo o
venderlo.
su capacidad de utilizar o vender el software.
• La forma en que vaya a generar probables beneficios económicos en
el futuro.
• La disponibilidad de recursos técnicos, financieros o de otro tipo para
completar el desarrollo.
• Su capacidad para evaluar, de forma fiable, el gasto atribuido al
software durante su desarrollo. Esto obliga a una contabilización
detallada por cada proyecto de desarrollo.
Amortización Vida útil.
• Para establecer la vida útil de un software, se deben tomar en cuenta los cambios tecnológicos frecuentes. De forma general, debe tenerse en cuenta la (IAS38).
• El uso esperado del software por parte de la empresa, así como si podría
ser gestionado de forma eficiente por otro equipo distinto.
• Los ciclos típicos de vida del producto, así como la información pública disponible sobre estimaciones de la vida útil de software similares que tengan una utilización parecida.
• La incidencia de la obsolescencia técnica, tecnológica o de otro tipo.
La estabilidad de la industria en la que se va a operar, así como los cambios en la demanda de mercado. Que se quiere con el sistema. Sobre prospectos
• Información Académica Centralizada. • Integración con los Sistemas de Administración.
• Organización de Procesos.
Se requieren mínimo dos tecnólogos en sistemas. Sueldo promedio actual $850.000.00 cada uno. Total mensual $1.700.000.00 Factor Prestacional : 42% = $714.000.00 Valor total mensual: $2.414.000.00 Portal de estudiantes
� Actualización de datos. � Consulta de horarios. � Inscripción de asignaturas. � Adición y cancelación de asignaturas. � Consulta de notas. � Inscripción cursos intersemestrales. � Inscripción registros. � Inscripción grados. � Estados de cuenta. � Pago matriculas. � Solicitud y pago de certificados. � Pago de cursos y derechos
Se requiere mínimo una secretaria (sueldo promedio $500.000.00), dos técnicos en sistemas (sueldo promedio $850.000.00 cada uno), (ingeniero de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.00).
Valor pago mensual: $4.000.000.00 Factor prestacional: 42% $1.680.000.00 Valor total mensual: $5.680.000.00 Portal de aspirantes
� Registro y seguimiento. � Inscripción a programas. � Consulta admitidos
Se requieren mínimo dos técnicos en sistemas (sueldo promedio $850.000.00 cada uno) Valor pago mensual: $1.700.000.00 Factor prestacional: 42% $714.000.00 Valor total mensual: $2.414.000.oo Portal Docentes
� Registro y contenido. � Ingreso de notas. � Consulta horarios. � Actualización de datos. � Evaluación y encuestas
Se requieren mínimo tres secretarias (sueldo promedio $500.000.00), un técnico en sistemas (sueldo promedio $850.000.00 cada uno), (ingeniero de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.00) Valor pago mensual: $4.200.000.00 Factor prestacional: 42% $1.764.000.00. Valor total mensual: $5.964.000.00 Sistema académico.
� Gestión, registro y control. � Gestión, horarios y salones. � Gestión inscripción y administración. � Gestión académica.
� Gestión financiera estudiantil. � Gestión docente. � Plaza docente y nomina
Se requieren mínimo tres secretarias (sueldo promedio $500.000.00), un técnico en sistemas (sueldo promedio $850.000.00), (ingeniero de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.00) Valor pago mensual: $4.200.000.00 Factor prestacional: 42% $1.764.000.00 Valor total mensual: $5.964.000.00 Financiación estudiantil (dafe). Módulos
� Gestión de seguimiento. � Gestión de cartera. � Erp administrativa. � Gestión de recaudo. � Gestión orden de pago y facturación. � Gestión acuerdos de pago
Se requieren mínimo dos secretarias (sueldo promedio $500.000.00), un técnico en sistemas (sueldo promedio $850.000.00), (ingeniero de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.00). Valor pago mensual: $3.650.000.00. Factor prestacional: 42% $1.533.000.00 Valor total mensual: $5.183.000.00 Integración con otros sistemas Se requiere mínimo una secretaria (sueldo promedio $500.000.00), dos ingenieros de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.00) Valor pago mensual: $4.100.000.00
Factor prestacional: 42% $1.722.000.00
Valor total mensual: $5.822.000.00
Valor total inoperabilidad del sistema de software mensual
$33.441.000.00
NOTA.
Cuando se habla de inoperabilidad del sistema, se hace referencia explicita al
dinero que el Politécnico Grancolombiano tendría que desembolsar, si no tuviese
el software.
Costo del desarrollo del software
El desarrollo y puesta en operación del software tardo aproximadamente siete (7)
años, discriminados así:
Diseño y migración. 2.5 años.
En este proceso intervinieron cinco (5) ingenieros. Tres ingenieros con dedicación
parcial del 60% y dos con dedicación exclusiva.
Ingenieros de Diseño (2): $3.000.000.00 mensual cada uno.
Ingenieros de Producción (3): $2.500.000.00 mensual cada uno
Total: $10.500.000.00
Factor prestacional: $4.410.000.00
Valor total: $14.910.000.00
Pruebas y migración. 1 año
En este proceso intervinieron cuatro (4) ingenieros. Dos ingenieros con dedicación
parcial del 60% y dos con dedicación exclusiva.
Ingenieros de Diseño (2): $3.000.000.00 mensual cada uno.
Ingenieros de Producción (2): $2.500.000.00 mensual cada uno
Total: $9.000.000.00
Factor prestacional: $3.780.000.00
Valor total: $12.780.000.00
Producción y Desarrollo. 4 años
En este proceso intervinieron tres (3) ingenieros. Un ingeniero con dedicación
parcial del 60% y dos con dedicación exclusiva.
Ingenieros de Diseño (2): $3.000.000.00 mensual cada uno.
Ingeniero de Producción (1): $2.500.000.00 mensual cada uno.
Total: $7.500.000.00
Factor prestacional: $3.150.000.00
Valor total: $10.650.000.00
El Director General del Proyecto , tuvo una dedicación parcial del 60%, con un
sueldo parcial de $3.000.000.00
Valor total desarrollo mensual: $41.340.000.00
Valor anual desarrollo del software: $496.080.000. 00
Tiempo promedio de desarrollo: siete (7) años.
Si se asume para la proyección económica, un efecto combinado de inflación y perdida de poder adquisitivo, del 12% anual, se tiene: Vf = Vp (1+Ip) ⁿ =
Vp = ( )nIp
Vp
+1
Vp = Vf/(1+Ip) ⁿ Valor desarrollo Software Para el año 2006 = $496.080.000.00. Para el año 2005 = $442.928.571.00 Para el año 2004 = $395.471.938.00 Para el año 2003 = $353.099.945.00 Para el año 2002 = $315.267.808.00 Para el año 2001 = $281.489.114.00 Para el año 2000 = $251.329.566.00 Para la indexación se asume el IPC, certificado por el DANE: 2005 = 4.85 2004 = 5.5
2003 = 6.49 2002 = 6.99 2001 = 7.65 2000 = 8.75 2006 = $496.080.000.00 2005 = $486.934.521.00 2004 = $464.379.512.00 2003 = $454.080.611.00 2002 = $441.972.823.00 2001 = $438.072.316.00 2000 = $452.114.505.00 ∑ 00.288.634.3233
VALOR TOTAL SOFTWARE: TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y TRES MILLONES SEISCIE NTOS TREINTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO PESO S M/CTE. Conclusiones
Sin duda, la primera conclusión, es la dificultad inherente a tales tipos de activos,
que conllevan dosis de subjetividad muy importantes, asociados a la problemática
de la valoración, aspecto este crucial pero no abordado definitivamente por las
diversas normativas. Prueba palpable de ello es la continua revisión a que tales
criterios se ven sometidos por la normativa, con cambios de criterio continuados
que toman y retoman lo abandonado y vuelto a tomar en consideración una y otra
vez. Este efecto está asociado, sin duda alguna, a la marcha de las empresas y,
por tanto a la de la economía en general.
Salvada esta cuestión de carácter general, no abordada, específicamente en la
normativa, podemos establecer las siguientes conclusiones particulares:
1. En relación con el concepto de inmaterial, parece claro que se contemplan
los siguientes requisitos:
� Carencia de sustancia física.
� Identificabilidad.
� Control.
� Contribución a ingresos futuros.
2. En relación con el reconocimiento y valoración conviene resaltar la
diferencia establecida entre activos adquiridos y generados internamente, y
la diferencia de criterios valorativos, considerablemente más dificultosa en
el segundo caso, sin que pueda decirse que existe un criterio definido y
homogéneo al respecto. Particularmente indefinidos quedan los criterios de
valor de mercado y, sobre todo, los de general aceptación.
3. Los criterios de amortización se notan enormemente influenciados por los
intereses que priman en cada momento en las empresas, en donde se
observa una gran flexibilidad a la hora de establecer el criterio por cada
empresa. La IASC prácticamente coincide en los criterios a la hora de
establecer la vida útil y período de amortización de estos bienes.
4. En Colombia no existe cultura de registrar el software como un activo y las
normas no resultan suficientemente claras en ese sentido. Esto es causa y
efecto a la vez de que no exista una fuerte protección legal al producto de
software.
Atentamente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO M. P. No. 2522249646 CND M. AVALUADOR PROFESIONAL No. 158
7.9. Calculo del Daño Emergente y Lucro Cesante.
Daño emergente: Detrimento o disminución de valor derivada del incumplimiento
de una obligación. Es la destrucción o pérdida material de los bienes, lo que se
traduce en una disminución patrimonial para la persona que lo sufre.
Lucro cesante: Utilidad o ganancia que una persona deja de obtener por la
actuación de otra, y que genera la responsabilidad de ésta en orden a su abono.
El Código Civil Colombiano, en su Art. 1614” Entiéndese por daño emergente el
perjuicio o la pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de
haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y
por lucro cesante , la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia
de no haberse cumplido la obligación, o cumplida imperfectamente, o retardado su
cumplimiento“.
El Articulo 20 de la Resolución 762 de Octubre 23 de 1998 del Instituto Geográfico
Agustín Codazzi, establece: “Si el bien se va a adquirir y se realiza el avalúo a
valor comercial de ese momento teniendo en cuenta el comportamiento del
mercado en la zona o subzona, sin tener en cuenta la restricción que lo puso en
condiciones especiales de mercado, en dicho valor estará incluido el valor de la
compensación.
Ley 388 Articulo 67, Indemnización y forma de pago…….. , Se deberá indicar el
valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será
igual al avalúo comercial, que se utilizará para los efectos previstos en el Articulo
61 de la Ley 388, igualmente se precisaran las condiciones para el pago del precio
indemnizatorio…..”.
Para su determinación se ha de tener en cuenta la ganancia que deja de percibir
el propietario del inmueble por el no pago del valor comercial desde el momento
en que hizo entrega del predio, teniendo como fecha de partida el 18 de Julio de
2004, fecha en la cual se expide el Acuerdo 005, por medio del cual se declara de
utilidad publica, el bien motivo del avalúo.
Para efectos de su cálculo se asume como capital, el valor determinado para el
bien, calculado a partir del valor actual del inmueble, considerando el IPC
certificado por el DANE, para cada uno de los años.
7.9.1. Ejemplo de Cálculo del Daño Emergente y el Lucro Cesante.
Se asume que se realizo el avalúo de un bien, cuyo valor fue $1249.844.250.00
Por lo anterior el daño emergente, será el equivalente al monto del avalúo
realizado a la fecha (Octubre de 2007), es decir la suma de:
$1249.844.250.00
Para su determinación, se ha de tener en cuenta la ganancia que deja de percibir
el propietario del inmueble, por el no pago del valor comercial desde el momento
en que hizo entrega del predio, teniendo como fecha de partida el 18 de Julio de
2004, fecha en la cual se expide el Acuerdo 005, por medio del cual se declara de
utilidad publica, el bien motivo del avalúo.
Para efectos de su calculo se asume como capital, el valor determinado para el
bien, calculado a partir del valor actual del inmueble $1249.844.250.00,
considerando el IPC certificado por el DANE, para cada uno de los años.
Para su cálculo, se asume como el mínimo interés de oportunidad, el DTF
Promedio que será constante y del 10% para cada uno de los años, partiendo del
año 2004 hasta el 31 de Diciembre del año 2007.
Vf = Vp (1+Ip) ⁿ
Vp = ( )nIp
Vf
+1
Para 2004: Valor del predio $1091.996.217.00
Rentabilidad: $348.947.411.00.
Para 2005: Valor del Predio: $1140.917.647.00
Rentabilidad: $268.717.138.00
Para 2006: Valor del predio: $1196.252.153.00
Rentabilidad: $197.620.855.00
Para 2007 a 31 de Diciembre : $1249.844.250.00
Rentabilidad: $124.984.425.00
Valor previo daño emergente
$940.269.829.00
NOTA: Se asume como grado de incertidumbre el 30%, por lo tanto, el daño
emergente real es $658.188.880.00
VALOR FINAL AVALUO:
$658.188.880.00 Daño Emergente
$1249.844.250.00 Lucro Cesante
$1249.844.250.00 Valor Terreno
TOTAL: $3157.877.380.00
7.10. Concepto de Good Will.
Good will (Crédito Mercantil, Renombre Comercial)
Crédito mercantil es el valor presente del exceso de utilidades futuras estimadas,
con el rendimiento normal de los activos netos identificables Diferencia entre el
valor en libros de una empresa y su valor de mercado. Un bien intangible que
refleja un potencial aumento de ingreso; la diferencia entre el valor de continuidad
de una firma, que se encuentra en negociaciones de venta, basado en su
potencial de ganancias y el valor de sus activos. Existencia de un mercado
cautivo, que garantiza la existencia de la empresa en el tiempo.
En cuanto al concepto de Good Will que “...corresponde al buen nombre que tiene
un establecimiento comercial, negocio o compañía frente a los demás y al público
en general”. (Conceptos 1988 - 1990, Tomo IX - Pág. 64). También se afirma que
“...ha sido definido como el valor actual o capitalizado de las ganancias futuras
estimadas en una
Empresa establecida, con exceso de los resultados normales que pudieran
razonablemente presumirse realizados por una empresa nueva”. (Revista Escuela
de Administración de Negocios, mayo-agosto de 1988, en estudio de Clara Elena
Castillo Flores, Pág. 36).
El Good Will, es un anglicismo que significa o hace referencia al buen nombre de
una empresa, producto, servicio, persona, etc.
El buen nombre o prestigio que tiene una empresa o establecimiento frente a
terceros, es un activo de gran valor, puesto que ese buen nombre le permite
obtener clientes, proveedores, créditos, etc.
El buen nombre, coloca a una empresa en posición ventajosa frente a la
competencia, facilitándole su incursión o sostenimiento en el mercado.
Permitiéndole también, mejores ventas y en muchos casos, a precios un poco mas
altos, puesto que el consumidor siempre está dispuesto pagar un poco mas por
tener un producto de “marca”, lo que indudablemente le permite tener una mejor
rentabilidad.
El Good Will, es un intangible, que puede ser estimado en dinero en la medida en
que se pueden medir los beneficios futuros de su prestigio y buen nombre.
7.10.1. Clases, rubro contable bajo el cual se incorpora y métodos para calcularlo.
La valoración del “Goodwill”. O valoración Fondo de Comercio, se refiere
esencialmente al intangible de la sociedad. El Goodwill es el buen nombre, el
prestigio, la posición de que goza una sociedad en el mercado.
Para determinar el valor del Good Will, la Superintendencia de Industria y
comercio ha considerado que:
‘(…) Entre los diversos elementos que se conjugan para determinarlo, cabe
destacar, además de la proyección de los beneficios futuros, la existencia de
bienes incorporales, tales como la propiedad industrial, fórmulas químicas,
procesos técnicos; la excelente ubicación en el mercado, la experiencia, la buena
localización, la calidad de la mercancía o del servicio, el trato dispensado a los
clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la estabilidad laboral de los
mismos, la confianza que debido a un buen desempeño gerencial se logre crear
en el sector financiero. En fin, el artículo 33 del decreto 554 de 1942, enumeró
algunos otros factores a considerar como ‘constitutivos del Good-Will comercial o
industrial’, al paso que, posteriormente, el decreto 2650 de 1993, aludió a su
registro contable bajo el nombre de ‘Crédito Mercantil’, indicando que allí se
registra ‘el valor adicional pagado en la compra de un ente económico activo,
sobre el valor en libros o sobre el valor calculado o convenido de todos los activos
netos comprados, por reconocimiento de atributos especiales tales como el buen
nombre, personal idóneo, reputación de crédito privilegiado, prestigio por vender
mejores productos y servicios y localización favorable… También registra el
crédito mercantil formado por el ente económico, mediante la estimación de las
futuras ganancias en exceso de lo normal, así como la valorización anticipada de
la potencialidad del negocio
7.10.1.2. Good Will estimado o creado.
Como su nombre lo indica es el originado en la misma compañía (Art. 74 del
Decreto 624 de 1989) y se contabiliza debitando “Good Will- Avalúo Oficial” y
acreditando la cuenta Superávit – Good Will - Avalúo Oficial”.
El Good Will formado, es el que toda empresa ha forjado con el transcurso de los
años, el cual es más difícil de calcular, puesto que no se ha invertido dinero en
forma directa para la formación del Good Will, sino que ha sido el producto, ha
sido la consecuencia indirecta del trabajo de toda la empresa.
No se puede considerar como un aumento de capital. Para su registro se debe
tener en cuenta la clase de Good Will, que corresponda en los términos descritos
en el punto anterior, valga decir, que sólo en el estimado se afectaría la cuenta de
patrimonio, pero en ningún caso se puede llevar como un mayor valor de capital.
Cabe manifestar que en nuestro derecho mercantil no existe propiamente un
método específico consagrado para evaluar el Good Will. Sin embargo, las obras
de contabilidad que se ocupan del tema, presentan tres métodos para calcular el
good will formado, denominados así:
• Fórmula de Capitalización
• Fórmula de Anualidades
• Fórmula de Hoskold...”.
También considera el CONSEJO, indispensable ilustrar con el Diccionario para
Contadores de Eric L. Kohler que define “Crédito (o Plusvalía) mercantil (good will)
1. Valor actual de los ingresos netos futuros esperados, en exceso de una
ganancia normal, sobre una inversión en activos tangibles.
Para concretar un poco más el tema, es necesario traer los aspectos generales
contenidos en las normas contables colombianas, específicamente del Decreto
2649 de 1993 que dice:
“ART 10.- Valuación o medición. ... Valor presente o descontado es el que
representa el importe actual de las entradas o salidas netas en efectivo, o en su
equivalente, que generaría un activo o un pasivo, una vez hecho el descuento de
su valor futuro...”.
“ART 66.- Activos intangibles. Son activos intangibles los recursos obtenidos por
un ente económico que, careciendo de naturaleza material, implican un derecho o
privilegio susceptible de oponer a terceros,... tales como... crédito mercantil...”
El Good Will comprado, es el que es adquirido por la empresa a otra empresa. Fue
un tercero quien desarrolló y forjó el buen nombre y el prestigio de determinada
marca, que luego es adquirida por la empresa. En este caso, la determinación de
su valor es muy sencillo, puesto que se pagó un determinado monto por ello.
7.10.1.3 .Good Will Comercial.
Es la calidad de mercado cautivo existente, hace referencia a la recordación de la
marca, el tipo de clientela, el posicionamiento en el mercado, la calidad de los
productos y el prestigio del cual goza el Negocio. Esos factores deben generar una
utilidad adicional y por encima de la media de esa clase de establecimientos
comerciales. También se le suele llamar Fondo del Comercio. Surge de la
capacidad de distribución, producción y las marcas de una empresa
7.10.1.4. Good Will Industrial.
Analiza la tecnología de una empresa en función a otras similares y en función a la
relación de su capacidad tecnológica y resultados, bajo métodos de “benchmark” o
comparación de resultados de sociedades similares entre s
7.10.1.5. Good Will Financiero.
Analiza la relación de la sociedad con bancos o entidades financieras con
proveedores y bolsa de valores
7.10.1.6. Good Will Político.
Es aquel que analiza la calidad de relación que la empresa tiene con las
autoridades, como el Estado, jueces, superintendencia o entes de regulación y
otros.
7.10.1.7. Good Will Público.
Analiza como el usuario conceptúa al empresario y cual es su imagen frente al
público.
Ahora bien, haciendo alusión a cada uno de los aspectos planteados, se puede
concluir:
• Desde el punto de vista financiero, los entes económicos pueden estimar e
incorporar como activo intangible, el crédito mercantil utilizando los flujos de
caja descontados, siempre y cuando el avalúo haya sido elaborado por una
firma con idoneidad profesional, solvencia moral, experiencia e
independencia, empleando factores razonables.
• El valor económico de un ente se refiere a la capacidad de aportar una
corriente de flujo de efectivo después de impuestos y el método más
utilizado actualmente para hacerlo es el de la valuación de los flujos futuros
de efectivo potenciales descontados y sus riesgos asociados.
El valor del crédito mercantil debe entenderse como la diferencia entre el valor
económico de la empresa así determinado y el valor contable, más las
valorizaciones de los activos a la fecha de estudio y elaboración del avalúo
técnico, que debe contabilizarse en el rubro de Superávit de Capital y no en el de
Valorizaciones.
Este criterio fue definido claramente en el Plan Único de Cuentas para los
comerciantes, modificado por el Decreto 2650 de 1993, al considerar en la
descripción de la cuenta 1605 que “También registra el crédito mercantil formado
por el ente económico, mediante la estimación de las futuras ganancias en exceso
de lo normal, así como de la valorización anticipada, de la potencialidad del
negocio”.
7.10.2. Determinación del valor del Good-Will.
Para calcular el valor del intangible Good-Will, debe hacerse una proyección de los
flujos de caja, sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortización de la
deuda, durante un plazo justo; dicha proyección se puede definir con base en
criterios como avances tecnológicos, grado de deterioro de los activos productivos,
la posibilidad de aparición de productos sustitutos, etc.
Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo
en cuenta aspectos como la inflación, devaluación y aumento o disminución en el
número de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada será
una tasa de oportunidad de mercado, que contemple el riesgo de acuerdo con la
naturaleza del negocio, y debe ser convenida entre las partes que analizan la
transacción. Debe tenerse presente que a medida que aumente la tasa de
descuento, disminuye el valor del intangible ‘’Good-Will’’, en igualdad de las
demás condiciones.
Esquema del flujo de caja
Compañía X
Flujo de caja del negocio
Ingresos por ventas
$ XXX
Costos variables
$ XXX
Margen de Contribución
$ XXX
- Costos Fijos.
$ XXX
Depreciación
$ XXX
Utilidad antes de impuestos
$ XXX
Impuestos.
$ XXX
Utilidad después de impuestos
+ Depreciación
$ xxxxx
Flujo de caja.
$ XXX
Como puede observarse, el flujo de caja del negocio (no del inversionista), es
similar al estado de resultados, pero difieren en que el primero es con base en
EFECTIVO y el segundo con base en CAUSACION; El estado de resultados
incluye intereses y el flujo de caja no, y en el flujo de caja, la depreciación hace las
veces de escudo fiscal, con el fin de ahorrar impuestos.
Ahora bien, se debe calcular el Good-Will con base en el flujo de caja y no con
base en el estado de resultados, por que al adquirir un activo, se espera que este
genere beneficios en efectivo, y que sean independientes del grado de
endeudamiento que dicho activo tenga, debido a que el hecho de tener o no
acreencias, no afecta para nada los ingresos y costos operativos, que en ultima
instancia, son los que determinan el concepto de Good-Will del negocio.
7.10.3 .Ejercicio práctico para calcular el valor comercial de un negocio.
Se presentan los estados financieros y la información adicional requerida para
proyectar durante cinco (5) años, la situación financiera de la compañía W.R.
LTDA.
ACTIVOS VALOR EN LIBROS
VALOR COMERCIAL
PASIVOS VALOR EN LIBROS
VALOR COMERCIAL
Caja 100 100
Cuentas por Cobrar
80 Cuentas por Pagar
300 300
Provisión de Cartera
(20) Pasivos Laborales
200 200
Cuentas por
Cobrar
60 50 Deuda a
Largo Plazo
400 400
Inventarios 300
Protección
Inventarios
(50) Total Pasivo
900 900
Inventarios 250 400
Propiedades 600 1000 Patrimonio
Planta 400 Capital 200
Depreciación
Planta
(400) Utilidades
Retenidas
10
Planta Neto 0 500 Superávit por
Valoración
100
Equipo 250
Depreciación Equipo
(150) Total Patrimonio
310 1,350
Equipo Neto 100 200
Valorizaciones
100 0
TOTAL ACTIVO
1,210 2,250 Total Pasivo y
Patrimonio
1,1210 2,250
Cuentas de Orden
500 0 Cuentas de orden por
Contra
500 0
COMPAÑIA J.R. LTDA. ESTADO DE RESULTADOS
Enero 01 a Diciembre 31 de 19XX
Ingresos por ventas 2,000
- Costos Variables (1,100)
Margen de Contribución 900
- Costos Fijos (400) (Incluye $20 de Depreciación)
Utilidad Antes de Intereses e Impuestos 500
- Intereses (350)
Utilidad Antes de Impuestos 150
- Impuestos (30%) (45)
Utilidad Neta 105
- Reparto de Utilidades (95)
Utilidades Retenidas 10
INFORMACION ADICIONAL
1. Los ingresos y los costos se incrementaran en un 25% anual, durante 5
años.
1. El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera en el
siguiente año.
1. El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el mismo período.
1. La depreciación será de $20 anuales durante cada uno de los 5 años.
1. La Tasa de Oportunidad del mercado es del 32% anual.
Con base en la información anterior, se proyectan los flujos de caja anuales
durante 5 años.
COMPAÑIA J.R. LTDA.
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
1992 1993 1994 1995 1996
Ingresos por Ventas (1) 2,310 3,062.50 3,828.12 4,785.15 5,981.44
Costos Variables (2) (1,375) (1,718.75) (2,148.44) (2,685.55) (3,356.94)
Margen de Contribución 935 1,343.75 1,679.68 2,099.60 2,624.50
Costos Fijos (3) (495) (613.75) (762.19) (947.73) (1,179.67)
Utilidad Antes de Impuestos 440 730 917.49 1,151.87 1,444.83
Impuestos (30%) (132) (219) (275.25) (345.56) (436.45)
Utilidad Después de
Impuestos
308 511 642.24 806.31 1,011.38
Más Depreciación 20 20 20 20 20
FLUJO DE CAJA 328 531 662.24 826.31 1,011.38
7.10.3.1. Calculo del Good-Will.
Para el calculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del interés
compuesto, así: VF = VP (1+i) n de donde VP = VF / (1+i) n
VF = VP ( )ni+1
VP = ( )ni
VF
+1 OJO abajo
( ) ( ) ( ) ( ) ( )
72.365,1$32.132.132.132.132.1
38.011,131.82624.6625313285432
=++++
NOTAS:
(1) Para el año uno,
Las ventas serán: 2,000 x 1.25 * 0.9 + 60 = $2,310
Para el año dos,
Las ventas serán: 2,000 x (1.25)2 x 0.9 + 250 = $3,062.50
(2) Para el año uno
Los costos variables serán: $1,100 x 1.25 = $1,375
Para el año uno los costos variables serán: $1,375 x 1.25 = $1,718.75
(3) Para el año uno los costos fijos serán: $380 x 1.25 + 20 = $495
Para el año dos los costos fijos serán: $380 x (1.25)2 + 20 = $613.75
En conclusión, el valor justo a pagar por la compañía J. R. LTDA. es de $3,615.72,
representados por $2,250 del valor del activo neto en el mercado más $1,365.72
del intangible Good-Will.
Es importante anotar que la cifra antes mencionada, solo servirá como base de
negociación, debido a que existen factores cualitativos que afectan el valor
comercial de un negocio, como por ejemplo: riesgos de cambios políticos,
económicos, tecnológicos; alteración en los gustos y preferencias del consumidor
final de los bienes y servicios que produce la empresa; concentración del
conocimiento en la producción o mercadeo del producto en cabeza de alguna
persona en particular, la calidad del personal de la organización y cualquier otro
fenómeno que afecte la percepción que del negocio tiene el mercado.
7.10.3.2. Contabilización del Good-Will.
Por tratarse de un bien que carece de sustancia física se debe registrar como un
intangible y la contrapartida como superávit del patrimonio, de conformidad con el
decreto 2650/93 Plan Único de Cuentas (PUC) para comerciantes sería:
1605 Crédito Mercantil
3215 Crédito Mercantil
16 Intangibles (1 Activo) y 32 Superávit de capital (3 Patrimonio).
Para el ejercicio desarrollado sería:
1605 CREDITO MERCANTIL....................... $1,365.72
3215 CREDITO MERCANTIL...................................................... $1,365.72
7.10.4. Capitalización de un Activo Intangible.
Introducción
Las normas Colombianas de contabilidad, aceptan a los intangibles como activos,
denominándolos activos fijos y dándoles un tratamiento muy similar al de los fijos
tangibles.
Según esta norma se incluyen en esta categoría los bienes no materiales que se
poseen por las entidades para llevar a cabo las actividades operativas. Su
característica fundamental es que no adoptan forma corpórea y sólo son visibles
en el instrumento legal que justifica el derecho a su usufructo. Se registran sólo si
se ha tenido que pagar algún costo de adquisición o desarrollo para obtenerlos. En
algunos casos se amortizan, lo que equivale a recuperar lo invertido mediante su
absorción como costos o gastos.
Incluyen entre otros, patentes, marcas de fábricas, nombres comerciales,
franquicias, propiedad intelectual, arrendamiento financiero con opción de compra,
programas computacionales, etc.
En lo referente a las guías y normas de control interno, se obvia por completo a los
intangibles, lo que los sitúa en una posición de desventaja frente a otros activos
que muchas veces aportan menos valor a la organización.
Es a partir de este análisis, que se considera una necesidad en Colombia, registrar
un activo intangible que reúna los requisitos establecidos por las normas. Esto por
un lado contribuye a dar más valor a las empresas, y por otro, sienta las bases
para la protección legal de estos productos.
En este sentido la norma Colombiana es muy similar a las otras consultadas,
admitiendo tantos los activos comprados, como los adquiridos como parte de un
negocio y los generados internamente. No obstante, en este último caso no
impone condiciones definiendo únicamente que se valoren a su costo de
producción real.
El marco conceptual para la preparación y presentación de estados financieros del
IASB, reconoció en 1989 la existencia de los intangibles y lo relacionó en el
párrafo 56: "muchos activos, como por ejemplo las propiedades, planta y equipo,
son elementos tangibles. Sin embargo, la tangibilidad no es esencial para la
existencia del activo; así las patentes y los derechos de autor, por ejemplo, tienen
la cualidad de activos".
Un bien adquiere la calidad de activo cuando, conforme con las directrices de la
normatividad internacional, cumple dos requisitos:
a. Sea probable que cualquier beneficio económico asociado con la partida llegue
a o salga de la empresa.
b. la partida tenga un costo o valor que pueda ser medido con confiabilidad.
Todos los activos deben seguir los criterios generales de reconocimiento,
beneficios económicos y fiabilidad de medición; los intangibles deben cumplir unas
características adicionales para su registro efectivo.
a. Identificabilidad del activo. Esta característica se da cuando el activo es
separable, susceptible de ser separado o escindido de la entidad y vendido,
cedido, dado en operación, arrendado o intercambiado, ya sea individualmente o
junto con el contrato, activo o pasivo con los que guarde relación. Surge de
derechos contractuales o de otros derechos legales, con independencia de que
esos derechos sean transferibles o separables de la entidad o de otros derechos u
obligaciones.
b. Control de la entidad sobre el recurso. La entidad posee el control sobre un
activo intangible cuando tiene el poder de obtener los beneficios económicos
futuros que proceden de la explotación individual o conjunta del activo, o de su
desapropiación (venta), puede restringir el acceso de terceras personas a los
beneficios que se deriven del activo.
El IAS 38 establece que los activos intangibles se reconocerán inicialmente por el
costo. El costo de adquisición de un activo intangible incluye el precio de
adquisición, más las erogaciones asociadas a la compra.
Los criterios establecidos para la valoración del activo intangible son válidos para
todos los activos de la entidad, incluso propiedades, planta y equipo, como lo
detalla el IAS 16, y propiedades de inversión, según el IAS 40.
El IAS 38 establece los criterios básicos de "fase de investigación" y "fase de
desarrollo" en la determinación de los activos intangibles generados internamente,
con las siguientes conclusiones:
"No se reconocerán activos surgidos de la fase de investigación. Los desembolsos
por investigación se reconocerán como gastos del período en el que se incurran".
Un activo surgido en la fase de desarrollo podrá ser reconocido si cumple con las
siguientes condiciones:
a. Técnicamente, es posible completar la producción del activo intangible de forma
que puede estar disponible para su utilización o venta,
b. La intención de completar el activo intangible en cuestión, para usarlo o
venderlo,
c. Existe la capacidad para utilizar o vender el activo intangible,
d. Se determina la forma en que el activo intangible vaya a generar beneficios
económicos futuros.
e. Existe disponibilidad de los adecuados recursos técnicos, financieros o de otro tipo, para completar el desarrollo y para utilizar o vender el activo intangible, y deterioro.
f. Existe la capacidad para valorar, de forma fiable, el desembolso atribuible al activo intangible durante su desarrollo.
El activo intangible, posterior a la fecha de medición inicial, podrá medirse conforme a dos modelos: de costo y de reevaluación.
El modelo del costo lo establece como la medición del costo de adquisición o
generación interna, menos la amortización acumulada y el importe acumulado de
las pérdidas por deterioro de valor. El concepto de pérdida por deterioro de valor lo
trata el IAS 36 "Deterioro del valor de los activos"; se entiende como la diferencia
entre el valor en libros y el importe recuperable de un activo. Este último es el
mayor entre el valor de uso (generación interna) y el valor de venta neto.
La vida útil y susceptible de amortización del activo deberá ser finita, bajo ninguna
razón puede contabilizarse un activo intangible con vida infinita; en ocasiones se
puede determinar una vida finita pero indefinida. El cálculo de la vida útil se puede
determinar por referencia al tiempo o unidades de producción. Los activos con
vida útil indefinida no se amortizan
A su vez la IAS38 impone como condiciones que exista la probabilidad de que los
beneficios económicos futuros correspondientes al activo lleguen a la empresa y
que el coste del activo pueda ser medido con fiabilidad, con lo que confirma la
condición de que el intangible esta en capacidad de ser vendido.
7.10.4.1. Ejemplo de valoración de intangibles.
Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener
beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el
concurso de diversos elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura,
maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles (Posicionamiento de la
marca, existencia de un mercado cautivo, posición dominante en el mercado,
fidelidad y recordación a una marca). Generalmente sus utilidades se producen
por la prestación de servicios. En el caso específico de AMERICANA DE CARGA
LTDA , estos se originan en la captación de recursos por concepto de: Realización
de todas las operaciones y actos de comercio, sobresalen:
• Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportación o
cargas de importación, emitir, recibir, del exterior los documentos de
transporte propios de su actividad, todos los negocios relativos a la
intermediación en la prestación de los servicios de transporte de carga
aérea, marítimo y terrestre, nacional e internacional, asesorias en
importaciones y exportaciones, representación de firmas extranjeras en el
país y nacionales en el exterior.
La teoría financiera plantea que el objetivo del negocio es maximizar el valor del
patrimonio de los accionistas, de manera que las decisiones financieras, la
estrategia de la compañía, y el valor de la empresa estén interconectados, se
estudiara el hecho que el valor de la empresa esta directamente relacionado con
decisiones de la gerencia tales como: Proyectos en que se invierte, políticas de
expansión, como se financian y cual es la política de distribución de utilidades.
Es importante resaltar, que todo esquema de valoración implica incertidumbre, en
estas circunstancias la contabilidad financiera es la mejor herramienta para
vencerla, por medio de la Ley comercial (Código de Comercio), reflejada en los
principios contables (Decretos reglamentarios del Código de Comercio), puede
adoptar el costo histórico como criterio de la estimación del valor.
Los procedimientos contables de registrar valorizaciones de activos, lista de
clientes, acreditación ante entidades de Control, calidad del servicio prestado,
tratan de cerrar la brecha entre los costos históricos y los valores de mercado.
Pero esto no siempre tiene éxito, por que priman los principios contables y las
normas fiscales sobre las realidades del mercado y los ciclos de la economía, por
ello es necesario, realizar una valoración de la empresa con otros criterios
diferentes, a los que usa la contabilidad para reportar el valor del patrimonio de la
empresa.
7.10.4.1.1. Fases del proceso de la valoración de la empresa.
• LA COMPAÑÍA: AMERICANA DE CARGA LTDA
Se realiza un análisis del contexto general de la Empresa.
• AMERICANA DE CARGA LTDA , identificado con Nit: 860.524.802-1,
domiciliada en la ciudad de Bogota.
• OBJETO SOCIAL
Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportación o
cargas de importación, emitir, recibir, del exterior los documentos de
transporte propios de su actividad, todos los negocios relativos a la
intermediación en la prestación de los servicios de transporte de carga
aérea, marítimo y terrestre, nacional e internacional, asesorias en
importaciones y exportaciones, representación de firmas extranjeras en el
país y nacionales en el exterior
• Representante Legal: Fernando Gomez Zapata. C.C. 19.312.488 de
Bogotá.
7.10.4.1.2. Concepto del negocio.
• El negocio de la empresa es la prestación de servicios y Asesorias de
transporte aéreo, marítimo y terrestre, lo mismo que las representaciones
legales de otras Firmas nacionales e internacionales.
• El valor de la empresa depende de la renta en efectivo que produce, de la
vida útil de sus activos, de la tasa de crecimiento esperada, de sus flujos de
efectivo y del posible riesgo asociado con sus flujos futuros.
• Cuando se avalúa una Empresa, se esta avaluando la posibilidad de
renunciar a disfrutar del flujo de caja, pues financieramente existe una
relación directa entre el valor de una empresa y potencial de generación de
flujo de caja.
• Ingresos Operacionales (Diciembre 31 de 2006): $289.539.975.00,
7.10.4.1.3. Posicionamiento estratégico.
La base de la estrategia es la innovación permanente en la prestación de los
servicios de transporte de carga aérea, marítimo y terrestre, nacional e
internacional, asesorias en importaciones y exportaciones, representación de
firmas extranjeras en el país y nacionales en el exterior.
7.10.4.1.4. Capital social.
$68.000.000.00, divididos en 14.166.66 Cuotas, con un valor nominal de
$4.800, cada una.
El negocio de la Empresa es satisfacer las necesidades de sus clientes en todo lo
relacionado con el transporte de mercancías y representaciones legales.
7.10.4.1.5. Estrategia corporativa.
Las consideraciones de estrategia gerencial que sigue y seguirá AMERICANA DE
CARGA LTDA , para los próximos años, en su plan de negocios son:
� Mantener y mejorar su saneamiento financiero.
Profundizar las ventajas competitivas abriendo nuevos mercados.
Sostener e incrementar el margen operacional
Fortalecer las competencias del equipo gerencial, administrativo y técnico, a
través de capacitación permanente en el área.
Como áreas de oportunidad se identifican:
La probable aprobación de los Tratados de Libre Comercio con EE.UU., Chile y
Centro –América.
Las políticas de integración Latinoamericana con sus diferentes tratados y que
propenden en el mediano plazo, por la eliminación de fronteras (situación similar a
la que actualmente vive el Continente Europeo).
La existencia de un mercado potencial de alrededor de 700.000.000 de personas.
Las cuantiosas inversiones presupuestadas por el Gobierno Nacional, en la
ampliación y mejoramiento de toda la infraestructura portuaria del país.
Consolidación en el mercado Nacional, aprovechando sus 23 años de existencia
en el mercado, respaldado por altos estándares de calidad.
7.10.4.1.6. Diagnostico Financiero la Empresa.
Se trata de identificar hechos, tendencias históricas y reconocer la situación actual
de los resultados y de la posición financiera de la empresa, básicamente se
analizan los resultados financieros de los años 2003, 2004, 2005, 2006 y 2007,
cuya base son los ingresos operacionales del mes de diciembre de 2007, como
resultado de la administración, operación, implementación y mantenimiento de los
procesos técnicos y de comercialización, ejecutados por la empresa.
7.10.4.1.7. Flujo de Caja y Creación de Valor.
El objetivo de este análisis es identificar el concepto de valor, definir indicadores
de creación de valor, basados en el flujo de caja libre, el flujo de accionistas y el
flujo de dividendos, reconocer el impacto de la estructura de capital de la empresa
y del costo de capital de accionistas, sobre el valor presente del flujo de caja libre.
7.10.4.1.8. Concepto Financiero del Valor.
El patrimonio contable no mide el valor para el inversionista, debido a que esta
estimado con fundamento en el principio contable del costo histórico. Por eso es
necesario, para estimar el valor de mercado de tal patrimonio, realizar una
valoración de la compañía con otros criterios diferentes a los que usa la
contabilidad para reportar los estados financieros.
El recurso del cual dispone la empresa para atender sus exigencias financieras es
la caja. La cancelación de dividendos, de intereses, de impuestos y los pagos de
facturas de los proveedores y nomina de los trabajadores y personal docente, se
atienden con los recursos de caja de la Institución. De esta manera, la generación
de caja es la evidencia fundamental de la creación de valor en los negocios, en
otras palabras, el valor de la empresa se deriva de la capacidad de generar caja,
con la cual satisfacer y suplir sus necesidades de efectivo, para asegurar la
supervivencia y crecimiento de la misma.
7.10.4.1.9. Flujo Libre de la Empresa.
Para medir la creación de valor se trabaja con los conceptos de flujo operacional
EBITDA y el flujo libre operacional de la empresa.
Para cuantificar el flujo operacional EBITDA, se parte de la utilidad operacional de
la empresa como fuente de generación de caja a través del margen de utilidad
operacional. Pero como en la utilidad operacional se deducen costos y gastos
operacionales del negocio, que son causaciones contables que no van contra la
caja, estos valores se suman a la utilidad operacional y esta primera medición de
caja es el flujo operacional EBITDA.
Flujo operacional EBITDA = Utilidad Operacional + Depreciaciones +
Amortización de diferidos + Provisiones EBITDA 2002: $231.955.444.0 + $8.630.738.00 + $0.00 + $3.120.948.00 EBITDA 2002: $243.707.713.00 EBITDA 2003: $190.095.112.00 + 15.167.453.00 + $ 0.00 + 3.214.261.00. EBITDA 2003: $ 208.476.826.00
EBITDA 2004: $220.673.707.00 + $17.420.471.00 + $ 8.900.105.00 + $ 0.00
EBITDA 2004: $ 246.994.283.00 EBITDA 2005: $ 228.781.110.00 + $ 24.991.557.00 + $ 4.566.464.00 + $ 6.378.979.00 EBITDA 2005: $ 264.718.811.00 EBITDA 2006: $ 243.418.306.00 + $ 1.035.492.00 + $7.180.788.00 + $ 0.00 EBITDA 2006: $ 251.634.586.00 EBITDA 2007: Se nota un crecimiento ponderado del 1.57% EBITDA Proyectado a 2007: $ 255.585.525.00
7.10.4.1.10. Flujo de caja libre. Se parte del flujo operacional EBITDA que mide toda la caja bruta generada por la
rentabilidad operacional del negocio y es el resultado de la suma de la utilidad
operacional, más depreciaciones y amortizaciones, más cambios en el capital de
trabajo. Al valor así obtenido se le debe restar la sumatoria de inversiones en
activos fijos mas impuestos.
Se entiende por activo fijo, con base en la definición dada en el artículo 64 del
Decreto 2649 de 1.993, aquel bien mueble o inmueble cuya vida útil es mayor a un
año, no está destinado para la venta dentro del giro normal de la actividad
económica de la empresa y se usa con la intención de emplearlo en forma
permanente en la producción de otros bienes y servicios, para arrendar o
simplemente para el uso administrativo de la entidad.
Este flujo de caja libre operacional mide el efectivo generado por la empresa antes
de pagar intereses, amortización de capital de deudas (si existen) y pago de
dividendos, por esta razón las entidades con derecho sobre este flujo son dos.
Bancos y Accionistas.
$ 36.334.103.00
7.10.4.1.11. Métodos de valoración.
• Valor presente del flujo futuro de utilidades: Este método refleja
el desarrollo gerencial y las políticas que halla seguido la
administración de la empresa.
De acuerdo con este concepto, una empresa vale por las utilidades
que pueda producir en el futuro.
Para conocer el flujo futuro de ingresos netos, es necesario proyectar la empresa
para un periodo adecuado, la forma de realizar las proyecciones es la siguiente:
• Establecer fuentes de información.
• Definición de parámetros.
• Investigación del ambiente socioeconómico futuro.
• Definir el periodo de tiempo proyectado.
• Establecer criterios de crecimiento.
• Investigar estructuras de costos.
• Elaboración de las proyecciones físicas y financieras. Las primeras
muestran el comportamiento futuro de la empresa en costos de
nomina, compra de equipos, material didáctico y reparaciones
locativas, que muestran el comportamiento futuro de la empresa en
unidades monetarias.
Construcción del flujo neto de caja.
Para estimar el valor actual de los flujos futuros de caja, se recurre al concepto
financiero del valor presente. El tipo de interés que se usa, para llegar al valor
presente de la caja es la tasa de descuento.
La tasa de descuento es un costo de oportunidad, los fondos que los accionistas
tienen invertidos en la empresa, también podrían estar invertidos en otra
compañía.
Para el cálculo del valor presente neto de las utilidades proyectadas, se toma
como tasa de descuento, el interés mínimo de oportunidad (el que ofrece el
sistema financiero para depósitos a término fijo), que hoy 03 de Diciembre es
8.65%.
Es importante aclarar que la empresa motivo del avalúo, es una empresa con
utilidades y flujos de caja positivos, por lo tanto, es una empresa cuya proyección
arroja sobre una base razonable unas utilidades operacionales y flujo de caja
positivo, razón por la cual los flujos y las tasas de descuento se pueden proyectar
razonablemente.
Consideraciones Especiales
• En la época actual (Diciembre de 2007), el rendimiento mínimo esperado en
dollares por un inversionista internacional en los Estados Unidos, se
estima que no puede ser inferior al 12.2 anual corriente, para que el
negocio represente un atractivo como tasa de oportunidad (rendimiento
nominal promedio en 10 años 1996-2006, para un inversionista en la Bolsa
de Valores de New York, en el sector Tecnológico según Fortune 500.
• La prima de riesgo para Colombia se estima en 7.8 % anual corriente por el
tipo de país receptor de la inversión. Esta prima se puede estimar como la
diferencia entre la tasa de interés a la cual capta en dollares en el exterior
a largo plazo el gobierno colombiano, frente a la tasa que paga la tesorería
de los Estados Unidos (Bonos del tesoro) para plazos semejantes.
• La prima de liquidez se estima por tratarse de una empresa cerrada que no
presenta liquidez en mercado por bolsa de valores. Esta prima se estima en
4% anual corriente, alrededor de la mitad de la prima por riesgo país.
• El costo de los recursos propios de un inversionista a largo plazo, en un
país con los riesgos de Colombia y en una circunstancia de iliquidez
bursátil, puede estimarse como un costo corriente en dollares del 23.2%
anual (Este costo incluye una inflación norteamericana aproximada del 2%
anual).
• El costo corriente para un accionista en Colombia se puede estimar en un
33.05% anual con un inflación local promedio esperad del 8.0% anual.
( ) ( )[ ]{ }108.01*2320.01 −++
2007 Utilidades Reales y Proyectadas: $ 28.214.888.00 Crecimiento Promedio: 88.05% Valor Real para el Cálculo: $ 28.214.888.00
Valor Presente Neto = Valor Futuro 888.214,280865.01
888.214.28 =+
V.P.N. = $ 25.968.604.00 Capital Social =$ 68.000.000.00 Interés = Capital * % de Utilidad * Tiempo
NOTA.
Se conoce la utilidad proyectada en el año, cuyo valor presente neto es:
$25.968.604.00, adicionalmente se conoce la rentabilidad mínima esperada por el
inversionista de 33.05% por lo tanto, el valor de la empresa, es igual al capital que
en esas condiciones, genere esa utilidad.
Entonces:
00.988.573.78$3305.0
00.604.968.25 =
Al valor obtenido, se le debe adicionar los dineros disponibles en tesorería, que a
30 de Diciembre de 2006, suman $ 36.334.103.00, por lo tanto:
7.10.4.1.12. Valor parcial de la empresa = $ 78.573.688.00 + $36.334.103.00 Valor parcial de la empresa = $ 114.907.791.00
Debe cuantificarse ahora el conjunto de elementos inmateriales que rodean la
organización comercial. Es un haz de imponderables surgidos del esfuerzo de un
empresario para obtener éxito en su negocio, para dotarlo de una capacidad súper
ganadora que suele ser reforzada con otros factores como: Derechos de
propiedad intelectual, posicionamiento, inscripción en registro Secretaria de
Educación, calidad y cantidad del mercado cautivo, clientela, fama, prestigio,
probabilidad de que antiguos clientes continuaran con la empresa, conexiones con
firmas prestigiosas, organización empresarial, el derecho a recibir los probables
súper rendimientos futuros de la empresa.
Para este cálculo se emplean las capitalizaciones de las utilidades generadas
durante cinco años por la Institución, debido a que a través del tiempo han
conquistado mercado y clientela, quien compra el derecho a utilizar una marca se
beneficia de los intangibles de una empresa.
Vf = Vp * (1+Ip) ⁿ
Vf = $ 35.377.926.00 * (1+0.2312)5 = $ 100.086.477.00 Rentabilidad real: $64.708.551.00 Valor parcial de la empresa $ 179.616.342.00
7.10.4.1.13. Factor de comercialización. Para este tipo de negocio, usualmente se maneja entre el 20 % y el 30%. Para el presente caso se toma el 25%, es decir: $ 44.904.086.00
Depende de: La promoción de la Institución El estudio del mercado es la clave inicial, si no hay alumnos se termina la Institución. Estudios de Factibilidad, costos de producción, precios de matriculas y pensiones, Capital necesario, utilidades esperadas, rentabilidad sobre el capital invertido. Posibilidades de vinculación de otros inversionistas. Credibilidad de la Institución. Gestión comercial. Tiempos de consolidación. Posibilidades de expansión y conquista de nuevos alumnos Innovaciones tecnológicas Determinación de tiempos mínimos para el retorno de la inversión. Valor en marcha.
7.10.4.1.14. Valor de la empresa por Valor Presente del Flujo Futuro de utilidades:
$ 224.520.428.00
En los Estados Unidos, existe una práctica comercial de compañías
multinacionales, para sus adquisiciones de empresas en países emergentes, al
estimar el orden de magnitud del valor de la firma como:
Un indicador estadístico para estimar el orden de magnitud del valor de la firma
como múltiplo de la utilidad operacional (EBITDA).
7.10.4.1.15. Valor de la Empresa por Múltiplo de Utilidad Operativa =6X a 8X,
Donde X = EBITDA El EBTIDA es la utilidad operacional promedio del negocio.
Valor de la firma por múltiplo de utilidad operativa = $243.106.4449.00 * 6 = $ 1458.638.663.00 NOTA. Si se toma el promedio financiero de los tres procesos empleados: flujo libre de la empresa. Valor presente del flujo futuro de utilidades y valor por múltiplo de utilidad operativa, se tiene:
7.10.4.1.16 Valor final de la empresa: $644.931.226.
SON: SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MILLONES NOVECIE NTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS PESOS M/CTE.
7.10.5. Cuantificación de los Activos Intangibles.
Las utilidades de la empresa en el último lustro son:
2002 $ 41.474.825.oo
2003 $ 88.492.296.oo 313.36
2004 $ 26.730.869.oo 69.79
2005 $ 5.187.712.oo 80.59
2006 $ 15.003.929.oo 189.05
Promedio de crecimiento 88.05%. Proyección de utilidades con incremento del 88.05%
2007 $ 28.214.888.00
2008 $ 53.058.098.00
2009 $ 99.775.753.00
2010 $ 187.628.303.00
2011 $ 352.835.024.00
El Valor Presente se calcula al año de 2007, descontando el patrimonio proyectado al 19.2% anual, tasa que ganaría el capital puesto a interés en condiciones normales.
V.P. = ( )ni
U
+1
U= Utilidades Proyectadas
I= Tasa de Interés Anual.
n= Numero de años
Se aplica entonces la Actualización para cada año. Así
2007 $ 23.670.208.00
2008 $ 44.511.827.00
2009 $ 83.704.491.00
2010 $ 157.406.295.00
2011 $ 296.002.537.00
Se comparan las utilidades proyectadas con el valor real, año por año.
2007 $ 4.544.680.00
2008 $ 8.546.271.00
2009 $ 16.071.262.00
2010 $ 30.222.008.00
2011 $ 56.832.487.00
Se procede así:
Sumatoria de los 5 años del calculo, proyectados a ese tiempo con la tasa de
interés vigente hoy (Febrero 4 /08), que es de 9.3%.
V.F. = ( )
2
5093.01.. +PV
V.F.= V.P. (1+0.093)5
2
V.F=( ) ( )
∑+++++
2
5093.01487.832.56222008.30071262.16546271.8544680.4
V.F.= Σ(4.544680+8.546271+16.071262+30.222008+56.832.487.) (1+0.093)5 =
2
V.F.= 89.406.905.
NOTA.
El valor definitivo de los Activos intangibles de la EMPRESA AMERICANA DE
CARGA, es el promedio de las 2 proyecciones:
Valor Final Intangibles: $ 89.406.905.00
SON: OCHENTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SEIS MIL
NOVECIENTOS CINCO PSESOS M/CTE
NOTA.
El valor total de la empresa, es de $644.931.226.00 y el Valor de los intangibles es
de: $89.406.905.00, lo que equivale al 13.86%
7.10.5.1 .Cuantificación porcentual de las licencias en el valor total de los intangibles. Según las tendencias históricas de comportamiento de las licencias, se puede
concluir hoy, que su participación porcentual, a diciembre de 2007.es la siguiente:
Certificación BASC 7.88% $ 7.045.264.00
Certificación ISSO 38.02% $ 33.992.506.00.
Certificación IATA 52.34% $ 46.795.574.00
7.10.6. Conclusiones. Sin duda, la primera conclusión es la dificultad inherente al avalúo de tales
activos, que conllevan dosis de subjetividad muy importantes, asociados a la
problemática de la valoración, aspecto este crucial pero no abordado
definitivamente por las diversas normativas. Prueba palpable de ello es la continua
revisión a que tales criterios se ven sometidos por la normativa, con cambios de
criterio continuados que toman y retoman lo abandonado y vuelto a tomar en
consideración una y otra vez. Este efecto está asociado, sin duda alguna, a la
marcha de las empresas y, por tanto a la de la economía en general.
Salvada esta cuestión de carácter general, no abordada, específicamente en la
normativa, podemos establecer las siguientes conclusiones particulares:
1. En relación con el concepto de inmaterial, parece claro que se contemplan los
siguientes requisitos:
� Carencia de sustancia física.
� Identificabilidad.
� Control.
� Contribución a ingresos futuros.
2. En relación con el reconocimiento y valoración conviene resaltar la diferencia
establecida entre activos adquiridos y generados internamente, y la diferencia de
criterios valorativos, considerablemente más dificultosa en el segundo caso, sin
que pueda decirse que existe un criterio definido y homogéneo al respecto.
Particularmente indefinidos quedan los criterios de valor de mercado y, sobre todo,
los de general aceptación.
3. Los criterios de amortización se notan enormemente influenciados por los
intereses que priman en cada momento en las empresas, en donde se observa
una gran flexibilidad a la hora de establecer el criterio por cada empresa. La IASC
prácticamente coincide en los criterios a la hora de establecer la vida útil y período
de amortización de estos bienes.
Atentamente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO Ingeniero Catastral y Geodesta P. No. 2522249646 C.N.D. M.A.P. No. 0158
7.11. Avalúo para el Cálculo del Canon de Arrendami ento
“Arriendo es el precio bajo determinadas condiciones de cesión o adquisición
temporal de un bien económico, sea bien de producción o de consumo.”
Arrendar. Ceder o adquirir el uso o aprovechamiento temporal de cosas, obras o
servicios, a cambio de un precio y de su devolución en perfecto estado tras la
extinción del contrato de arrendamiento:
7.11.1. Metodología para Determinar el arriendo inmobiliario.
7.11.1.1. Método de Renta.
Se determina el valor del capital inmueble.
• Valor del Capital-Mejoras-Capital construcción. Se realiza el avalúo de la
construcción. Se aplica el método del costo de reposición, y se cuantifican
las afectaciones necesarias por edad, conservación y obsolescencia.
• Valor del Capital-Terreno. El terreno vale por su posibilidad de construcción,
según la normatividad vigente, estableciendo su mayor aprovechamiento.
Se puede definir matemáticamente un coeficiente de aprovechamiento del
terreno, así:
Ca = eConstruiblMaximaÁrea
construidaÁrea
• Cuando se tiene usos comerciales en primer piso, y usos diferentes en
pisos superiores, la renta se determina por el peso diferencial, que debe
absorber el terreno en el primer piso. Usualmente este peso es equivalente
al 50%.
Se determina a través de las siguientes tasas compuestas:
d = Depreciación del bien. En condiciones normales se aplica la
depreciación lineal.
V = Tasa de vacancia. Corresponde al periodo en que no se arrienda
i = Costo del dinero. Se puede expresar como la tasa del D.T.F.
r = Rentabilidad esperada de la inversión.
7.11.1.2. Ejemplos de cálculo de canon arrendamiento.
Para local 101
Para el presente caso se propone:
a. Depreciación: Se estima la vida útil del bien en 200 años, por su
mantenimiento y adecuaciones permanentes y no se considera valor de
salvamento. Se asume como capital el 70% del valor determinado en el
avalúo.
mensuales18.6400.2
000.280.484.1 =
b. Tasa de vacancia: De acuerdo con la experiencia se puede asumir como
tiempo de renta el 90%. Luego la Tasa de vacancia es del 10%. Se debe
aplicar a i+r.
i= Costo del dinero o tasa de interés a cobrar por el capital invertido
r=Rentabilidad esperada de la inversión.
0.1 (74.16 + 18) = 9.22
c. Tasa de Interés Comercial: D.T.F. Hoy es de 9.05
d. Tasa de Rentabilidad Adicional: Corresponde a la tasa de utilidad que se
espera obtener por encima del interés comercial, incluye el margen de
riesgo del negocio, se asume el 10%
Arrendamiento = a+b+c+d
a = 6.63
b = 9.22
c = 9.05
d =10.0
Total = 6.63+9.75+9.05+10 = 34.9% Anual
Renta = 1.484.280.000.00 * 34.9 % = $518.013.720.00 / 12
Renta Mensual = $ 43.167.810.00
Renta Presuntiva: $14.842.800.00 (Usualmente se asume el 1.0% del
valor determinado como capital, ($1.484.280.000.00).
$14.842.800.00
Valor promedio del canon de arrendamiento mensual:
$29.005.305.00
Porcentaje de incertidumbre del 20%
Canon definitivo
$23.204.244.00
Calculo de canon arrendamiento para local 201 Para el presente caso se propone:
a. Depreciación: Se estima la vida útil del bien en 200 años, por su
mantenimiento y adecuaciones permanentes y no se considera valor de
salvamento. Se asume como capital el 65% del valor determinado en el
avalúo.
mensual95.4400.2
200.427.189.1 =
b. Tasa de vacancia: De acuerdo con la experiencia se puede asumir como
tiempo de renta el 90%. Luego la Tasa de vacancia es del 10%. Se debe
aplicar a i+r.
i= Costo del dinero o tasa de interés a cobrar por el capital invertido
r=Rentabilidad esperada de la inversión.
0.1 (59.47 + 18) = 7.74
c. Tasa de Interés Comercial: D.T.F. Hoy es de 9.05.
d. Tasa de Rentabilidad Adicional: Corresponde a la tasa de utilidad que se
espera obtener por encima del interés comercial, incluye el margen de
riesgo del negocio, se asume el 10%
Arrendamiento = a+b+c+d
a = 4.95
b = 7.74
c = 9.05
d = 10.0
Total = 4.95 + 7.74 + 9.05 + 10 = 31.74% Anual
Renta =1.189.427.200 .00 * 31.74 % = 12
00.193.524.377
Renta Mensual = $ 31.460.349.00
Renta Presuntiva: $11.894.272.00 (usualmente se asume el 1.0% del valor
determinado como capital, $1.189.427.200.00).
$11.894.272.000.00
Valor promedio del canon de arrendamiento mensual:
$21.677.310.00
Porcentaje de incertidumbre del 25%
Canon definitivo
$16.257.983.00
Calculo de canon arrendamiento para local 301
Para el presente caso se propone:
a. Depreciación: Se estima la vida útil del bien en 200 años, por su
mantenimiento y adecuaciones permanentes y no se considera valor de
salvamento. Se asume como capital el 60% del valor determinado en el
avalúo.
mensuales29.4400.2
600.029.1 =
Tasa de vacancia: De acuerdo con la experiencia se puede asumir como
tiempo de renta el 90%. Luego la Tasa de vacancia es del 10%. Se debe
aplicar a i+r.
i= Costo del dinero o tasa de interés a cobrar por el capital invertido
r=Rentabilidad esperada de la inversión.
0.1 (51.48 + 18) = 6.95
Tasa de Interés Comercial: D.T.F. Hoy es de 9.05
Tasa de Rentabilidad Adicional: Corresponde a la tasa de utilidad que se
espera obtener por encima del interés comercial, incluye el margen de
riesgo del negocio, se asume el 10%
Arrendamiento = a+b+c+d
a = 4.29
b = 6.95
c = 9.05
d =10.0
Total = 4.29++6.95+9.05+10 = 30.29% Anual
Renta =1.029.600 .00 * 30.29 % = 12
00.840.865.311$
Renta Mensual = $ 25.988.820.00
Renta Presuntiva = $10.296.000.00 (Usualmente se asume el 1.0% del
valor determinado como capital, $1.029.600.00).
$18.142.410.00
Valor promedio del canon de arrendamiento mensual:
$18.142.410.00
Porcentaje de incertidumbre del 30%
Canon definitivo
$12.699.687.00
Calculo de canon arrendamiento para oficina 501.
Para el presente caso se propone:
a. Depreciación: Se estima la vida útil del bien en 15O Años, por su
mantenimiento y adecuaciones permanentes y no se considera valor de
salvamento. Se asume como capital el 70% del valor determinado en el
avalúo.
mensuales89.31800
00.035.70 =
b. Tasa de vacancia: De acuerdo con la experiencia se puede asumir como
tiempo de renta el 90%. Luego la Tasa de vacancia es del 10%. Se debe
aplicar a i+r.
i= Costo del dinero o tasa de interés a cobrar por el capital invertido
r=Rentabilidad esperada de la inversión.
0.1 (46.68 + 18) = 6.47
c. Tasa de Interés Comercial: D.T.F. Hoy es de 9.32
d. Tasa de Rentabilidad Adicional: Corresponde a la tasa de utilidad que se
espera obtener por encima del interés comercial, incluye el margen de
riesgo del negocio, se asume el 10%
Arrendamiento = a+b+c+d
a = 3.89
b = 6.47
c = 9.05
d =10.0
Total = 6.47+9.32+9.05+10 = 29.41% Anual
Renta =70.035.500 .00 * 30.29 % = 12
00.753.213.21$
Renta Mensual = $1.767.813.00
Renta Presuntiva : $840.426.00 (Usualmente se asume el 1.2% del valor
determinado como capital, $70.035.500.00).
$840.000.00
Valor promedio del canon de arrendamiento mensual:
$1.304.119.00
Porcentaje de incertidumbre del 20%
Canon definitivo
$1.043.296.00.
NOTA. Es claro que en la medida en que el bien se eleva, se cuantifica de manera
diferente la vida útil del bien, la renta presuntiva y el nivel de incertidumbre
7.12. Avalúo de Bosques
7.12.1. Generalidades.
Los propietarios y usuarios de los bosques, saben desde siempre, que éstos les
brindan una amplia variedad de beneficios ambientales, además de bienes
inestimables como la madera, las fibras, las plantas comestibles y medicinales y
los animales de caza. Los servicios ambientales más conocidos de los bosques,
son la protección de las cuencas hidrológicas, la recreación y la belleza del
paisaje.
La pérdida de los servicios ambientales que los bosques proveen, es una de las
razones principales por las que la deforestación es causa de preocupación.
Muchos de estos valiosos servicios no se intercambian en el mercado y, por lo
tanto, no son tomados en cuenta, se requiere un buen entendimiento de cuáles
son los servicios ambientales, que puede ofrecer un bosque, quiénes se
benefician de dichos servicios y bajo qué condiciones lo hacen, así como entender
la manera en que cambian dichos servicios, cuando se pierden o se degradan los
bosques. Sólo con un conocimiento más detallado será posible (y a fin de cuentas,
justificable), el establecimiento de mecanismos de mercado, con los cuales se
pretende preservar estos beneficios.
Los tres principales servicios ambientales, que se estima los bosques
proporcionan; son:
� La protección de las cuencas hidrológicas;
� La conservación de la biodiversidad; y
� La captación de carbono.
Por supuesto, los bosques brindan muchos otros beneficios, incluyendo dos
servicios ambientales, que no se detallan en el presente estudio: el uso recreativo
de los bosques y su aporte a la belleza del paisaje. Dichos servicios, que “se
venden” efectivamente, mediante empresas de ecoturismo, en las entradas de los
parques y en los mercados de bienes raíces residenciales, se describen en otros
textos (véase, por ejemplo, Adamowicz et al. 1996; Garrod y Willis, 1992; Landell-
Mills y Porras, 2002; Mantua et al, 2001; Roper y Park, 1999).
El propósito de este comentario, es dar una relación de los intentos más recientes
por crear mercados, para los tres servicios ambientales ya mencionados. se da un
breve resumen de los métodos que pueden usar los avaluadores, para estimar
dichos valores.
7.12.2. El valor de un bosque y su valoración.
Existen muchas maneras de clasificar los beneficios que brindan los bosques y
otros ecosistemas naturales. Uno de los marcos de referencia más difundidos es
el de los valores forestales. Dicho método, distingue entre los beneficios que se
aprovechan localmente, y los que se acumulan a escala nacional, o incluso
mundial. Por otra parte, se puede fijar la atención, en la distinción que existe entre
los valores privados y los valores públicos, o entre los valores “instrumentales” y
valores “intrínsecos” (Pearce y Pearce, 2001).
Sea cual fuere el instrumento para clasificar los beneficios forestales, la mayoría
de los autores, destacan los servicios ambientales o “ecológicos” como una de las
razones más importantes para conservar los bosques, o para administrarlos con
más esmero. De hecho, el grado en que se mantienen los servicios ambientales
forestales, es uno de los criterios principales para distinguir entre los regímenes de
administración más sustentables y los regímenes menos sustentables (Higman et
al, 1999).
Los servicios ambientales forestales, parecen ser regalos de la naturaleza, que no
requieren para mantenerlos, más que proteger al bosque mismo. No obstante, la
conservación o la mejora de los servicios ambientales, muchas veces exigen que
se sacrifiquen otros valores, y usos de suelo competitivos, como la explotación de
maderas preciosas o la conversión de tierras boscosas en tierras agrícolas
(Barbier y Burgess, 1997; Lippke y Bishop, 1999). Esto plantea la cuestión de si el
sacrificio vale la pena. La respuesta depende de la importancia relativa de los
servicios ambientales, en comparación con los usos y beneficios del bosque, y en
la medida en que se puedan obtener múltiples beneficios de un solo sitio. Es
importante hacer notar, que puede darse el caso en que los diferentes servicios
ambientales, no siempre sean compatibles, lo que conduce a decisiones difíciles
acerca de cuáles servicios tienen más importancia.
7.12.3. Valoración de los servicios ambientales forestales.
Con el fin de ayudar a los administradores de recursos, a evaluar las ventajas
comparativas, de los usos competitivos de las tierras boscosas, los economistas
han elaborado un conjunto de métodos, para estimar el valor de los servicios
ambientales (y otros beneficios forestales) en términos monetarios. Dado que en la
mayor parte del mundo, no se comercian los servicios ambientales forestales en
general, no es posible medir su valor directamente, mediante los precios del
mercado. Por lo tanto, el esfuerzo para estimar su importancia económica, muchas
veces requiere de métodos indirectos.
Los métodos de valoración económica, por lo general, tratan de medir la demanda
de consumo en términos monetarios, es decir, la disposición a pagar de los
consumidores, por recibir un beneficio no comerciable, o su disposición a aceptar
una compensación monetaria, por la pérdida de dicho beneficio. De manera
deliberada, los métodos de valoración expresan la utilidad derivada de los bienes y
servicios, no comerciables, en términos de transacciones de mercado. Se
considera que de esta manera, se ofrece un reflejo confiable de las preferencias
relativas de los productores y consumidores, respecto a diferentes bienes y
servicios.
Las técnicas para estimar los valores ambientales, varían en cuanto a su validez
teórica, y grado de aceptación entre los economistas, de la información que dichas
técnicas necesiten, y de lo fácil que resulte usarlas, así como del grado en que se
hayan aplicado en distintos países (y quizá, de la relevancia que hayan tenido). De
la misma manera, que hay diferentes métodos para clasificar los valores
forestales, también hay diversas maneras de agrupar los métodos de valoración
económica.
Existe una sencilla diferencia entre los métodos que obtienen las estimaciones del
valor a partir de la conducta de los consumidores en el mercado (“preferencias
reveladas”) y los métodos que dependen de las respuestas de los consumidores a
preguntas directas (“preferencias declaradas”). El primer grupo, incluye a una serie
de métodos de valoración indirecta, tales como los métodos de costo-viaje, precios
hedónicos y bienes sustitutos, además de los métodos que expresan valores
económicos, en términos de su impacto en los costos de producción de los bienes
comerciables, o en los costos de sustitución (Pearce et al. , 1999). (2) Los
métodos de preferencia declarada más generalizados, son la valoración
contingente y los experimentos de preferencia (Adamowicz et al, 1994, 1998;
Mitchell y Carson, 1989; Carson, 1991; Carson et al. , 1994). Los métodos para
valuar los beneficios ambientales, aparecen en numerosas publicaciones
recientes. Asimismo, existe una vasta y creciente literatura empírica para valorar
los beneficios forestales no maderables, y las opciones de uso de suelo. Se
pueden encontrar ejemplos para virtualmente todo tipo de beneficios forestales y
para la mayoría de los métodos de valoración.
7.12.4 .Valoración de la biodiversidad.
Al igual que los demás servicios ambientales, y de hecho igual que la mayoría de
los recursos naturales, la medida y el valor de la biodiversidad, dependen del sitio
en el que se encuentra. Sin embargo, al contrario de la protección de las cuencas,
los beneficiarios o “consumidores” de la biodiversidad, a menudo están muy
dispersos. Existe evidencia de que la demanda de la biodiversidad, se concentra
en los países relativamente prósperos, donde no sólo hay más conciencia y
preocupación públicas, por la conservación de la naturaleza sino también más
capacidad de pagar por ella (Kramer et al, 1995; Pearce et al, 1999: Walsh et al,
1990).
Además del valor puro de existencia, otra justificación frecuentemente citada,
como recurso para salvar los ecosistemas naturales, es el potencial o “valor de
opción” que representa el material genético natural, o los compuestos que ocurren
naturalmente (los metabolitos orgánicos) para la investigación farmacéutica y la
aplicación de nuevos fármacos (Pearce y Puroshothaman, 1992; Pearce y Morán,
1994; Ruitenbeek, 1989). A fin de cuentas, toda la industria biotecnológica, todavía
en pañales, depende de la existencia de la vasta biblioteca natural de información
genética y química, aún por explorar.
Los primeros estudios del valor comercial potencial de un fármaco todavía no
descubierto, que se podría perder a consecuencia de la extinción de una especie,
arrojaron estimaciones que variaban entre unos pocos dólares y varios millones.
Adger et al. (1995) y Kumari (1995a), por ejemplo, estiman el valor de producción
de un fármaco extraído de una planta en función de muchas variables, incluyendo
el número de especies vegetales en los bosques, la probabilidad de que una
especie proporcione un fármaco comercial (la “tasa de aciertos”), las regalías
pagadas a las empresas de exploración, la proporción que se paga al país donde
se encuentra la planta, y el valor promedio de los medicamentos.
Desafortunadamente, existe poca información de estos parámetros que están al
alcance de la mayoría de los países, así que las estimaciones resultantes del valor
de la biodiversidad, varían en ocasiones de manera exagerada. Según las
evaluaciones hechas, varían los valores reportados cada año desde solamente
US$0.20/ha (el mínimo reportado por Howard, 1995) hasta $695/ha (el máximo
reportado por Kumari, 1995a).
Simpson et al. (1996) y Barbier y Aylward (1996) revisaron la metodología y los
resultados de algunos de los primeros estudios, y derivaron sus propias
estimaciones del valor farmacéutico de las especies marginales (o la muestra
biótica) y el valor máximo de preservar tierras en los lugares identificados como
los más atractivos respecto a su biodiversidad. En estos casos, se usó información
detallada de los costos de investigación y desarrollo farmacéutico, para estimar el
valor neto del producto silvestre, en lugar de sencillamente aplicar el valor
comercial del producto final, como se hizo en algunos estudios anteriores. Las
estimaciones modestas que resultaron, reflejan un mejor entendimiento de la
dificultad de encontrar información genética, o compuestos químicos en
organismos silvestres, que sean útiles comercialmente (es decir, la baja “tasa de
aciertos” de los esfuerzos de investigación), además de darse cuenta de que sólo
una pequeña porción del valor comercial de un medicamento, o producto nuevo,
se puede atribuir al medio ambiente. Se agrega la mayor parte del valor más
adelante, durante los procesos de pruebas, refinación, trámites de permisos
reglamentarios, producción y comercialización. Ambos estudios arrojan valores de
unos pocos dólares por hectárea, insuficientes por sí mismos, para justificar el
cambio del uso de suelo actual, pero quizá significativos al sumarlos a otros
valores no cuantificables económicamente de la conservación.
Otros valores de la biodiversidad incluyen la aplicación de sustancias químicas
nuevas en la agricultura o en la industria, además de la información genética
silvestre, que es un almacén de información de la genética vegetal y de la
selección. Por ejemplo, Evenson (1990) utiliza datos de las mejoras en las
variedades de arroz y los cambios de la productividad durante el periodo de 1959-
1984, para estimar los beneficios del uso de material genético en plantas de arroz
silvestre, a fin de mejorar la productividad del arroz cultivado. La estimación
resultante de US$74 millones expresados en valor actual, es relativamente
modesta, pero realista con el mérito adicional de basarse en datos históricos y no
hipotéticos.
Los intentos de estimar el valor futuro de la biodiversidad son especulativos,
principalmente, debido a la incertidumbre de los ingresos y preferencias en el
futuro, además de los cambios tecnológicos. La experiencia reciente, sugiere que
la innovación técnica, reduce rápidamente el valor del material silvestre, una vez
que se haya aislado la información genética o química, que éste contiene
(frecuentemente a un costo bajo). Los procesos químicos, industriales y agrícolas
modernos, permiten que las empresas y los granjeros, produzcan material
adicional (en la granja, el laboratorio o la fábrica) sin tener que recurrir a la vida
silvestre. Estas son buenas noticias, en el sentido de que hay menos riesgo de
sobreexplotar los recursos silvestres, aunque también limita el valor que se pueda
atribuir a la biodiversidad en su estado natural. Distingue entre los diferentes
beneficios, en términos de si éstos contribuyen directa o indirectamente al
bienestar humano, y si involucran o no el consumo de los recursos naturales
(Pearce et al, 1989; Munasinghe y Lutz, 1993). Este marco de referencia incluye,
generalmente, cuatro categorías de valor: los valores de uso directo, los de uso
indirecto, los de opción y los de no uso. Se define al valor económico total (VET)
de cualquier uso de suelo, como la suma de los valores que lo componen, siempre
y cuando sean comparables entre sí.
En estos casos, los servicios ambientales forestales, tales como la protección de
las cuencas hidrológicas, se clasifican como valores de uso indirecto en vista del
papel que juegan en apoyar y proteger la actividad económica y la propiedad.
Además de estos valores, se considera que la biodiversidad, tiene el valor de
opción debido a su papel futuro, aunque incierto, como fuente de información
genética para la industria bioquímica (Barbier y Aylard, 1996). La biodiversidad
también puede tener un valor de no uso, en tanto que las personas valoren el
hecho de saber que una especie o un ecosistema, estén siendo preservados, aun
cuando no se espere verlos o usarlos alguna vez.
Otro enfoque para calcular el valor es con base en la escala geográfica o
política
7.12.5. Los valores del bosque.
Los bosques producen un gran número de valores diferentes. Las tres categorías
básicas que se identifican, son:
• Valores de uso directos . Se incluyen en esta categoría, todas las
situaciones en las que los usuarios derivan el valor directamente del
bosque. Hay usos consumativos, como la extracción de madera, frutos,
forraje, animales para carne o para piel, y usos no consumativos, como el
turismo en la naturaleza, la fotografía de la vida silvestre, los estudios
científicos del bosque.
• Valores de uso indirectos. Incluye los valores que van anexos a los
servicios ambientales, como la protección de las cuencas y del suelo, la
retención de carbono, la protección de la biodiversidad.
• Valores de uso pasivos (de existencia, opción y legado). En esta
categoría, se incluyen los valores asignados a los bosques meramente
porque existen, o los de mantenerlo para futuras opciones de uso, o el
legado a futuras generaciones.
En las actuales discusiones sobre los valores del bosque, frecuentemente
se menciona la distinción entre beneficios o valores locales, nacionales y
globales, asociados con los bosques. Específicamente,
• Beneficios o valores locales, generalmente referidos a mercancías y
servicios, cuyos beneficios son derivados por el usuario real del bosque.
Ejemplos: la leña usada o vendida por una familia, los frutos, nueces y otros
productos no maderables, recolectados por una comunidad para la venta, o
para su propio consumo; la madera cosechada y vendida por un leñador, la
experiencia recreativa de un individuo.
• Beneficios o valores nacionales, estatales o provinciales , referidos a
aquellos cuyos valores de uso indirectos, son principalmente capturados
más allá del uso local del bosque. Los ejemplos incluyen los beneficios de
la protección de las cuencas, los del hábitat de vida silvestre, algunos
beneficios de la protección de la biodiversidad. Algunos de ellos pueden
tener un incremento internacional.
• Beneficios o valores “globales ”. Se entiende por tales principalmente, a
los que reciben los individuos que viven fuera de la nación soberana que los
produce, pero en todo caso, son potencialmente para cualquiera. Un
ejemplo de ello, es la retención del carbono. El mundo entero se beneficia
de ella, aun cuando es producida mediante la gestión local del bosque. En
suma, la distinción entre beneficios o valores locales, nacionales y globales,
depende de quién captura esos valores, que resultan de los cambios
debidos a la gestión local y nacional del bosque. En sentido operativo, no
necesariamente los tres son mutuamente excluyentes.
Existen métodos para derivar estimaciones de cada tipo de valor. Sin embargo,
antes de discutirlos, es preciso que nos preguntemos: ¿por qué y cuándo
necesitamos estimar los varios valores del bosque?
7.12.5.1. El valor de un bosque y su valoración.
Existen muchas maneras de clasificar los beneficios que brindan los bosques y
otros ecosistemas naturales. Uno de los marcos de referencia más difundidos
distingue entre los diferentes beneficios en términos de si éstos contribuyen
directa o indirectamente al bienestar humano y si involucran o no el consumo de
los recursos naturales (Pearce et al, 1989; Munasinghe y Lutz, 1993). Este marco
de referencia incluye, generalmente, cuatro categorías de valor: los valores de uso
directo, los de uso indirecto, los de opción y los de no uso. Se define al valor
económico total (VET) de cualquier uso de suelo como la suma de los valores que
lo componen, siempre y cuando sean comparables entre sí.
En estos casos, los servicios ambientales forestales tales como la protección de
las cuencas hidrológicas, se clasifican como valores de uso indirecto en vista del
papel que juegan en apoyar y proteger la actividad económica y la propiedad.
Además de estos valores, se considera que la biodiversidad tiene el valor de
opción debido a su papel futuro, aunque incierto, como fuente de información
genética para la industria bioquímica (Barbier y Aylard, 1996). La biodiversidad
también puede tener un valor de no uso en tanto que las personas valoren el
hecho de saber que una especie o un ecosistema estén siendo preservados, aun
cuando no se espere verlos o usarlos alguna vez.
Otro enfoque para calcular el valor es con base en la escala geográfica o política
de los valores forestales. Dicho método distingue entre los beneficios que se
aprovechan localmente y los que se acumulan a escala nacional o incluso
mundial. Por otra parte, podemos fijar nuestra atención en la distinción que existe
entre los valores privados y los valores públicos, o entre los valores
“instrumentales” y valores “intrínsecos” (Pearce y Pearce, 2001).
Sea cual fuere el instrumento para clasificar los beneficios forestales, la mayoría
de los autores destacan los servicios ambientales o “ecológicos” como una de las
razones más importantes para conservar los bosques o para administrarlos con
más esmero. De hecho, el grado en que se mantienen los servicios ambientales
forestales, es uno de los criterios principales para distinguir entre los regímenes de
administración más sustentables y los regímenes menos sustentables (Higman et
al, 1999).
Los servicios ambientales forestales parecen ser regalos de la naturaleza que no
requieren para mantenerlos más que proteger al bosque mismo. No obstante, la
conservación o la mejora de los servicios ambientales muchas veces exigen que
se sacrifiquen otros valores y usos de suelo competitivos, como la explotación de
maderas preciosas o la conversión de tierras boscosas en tierras agrícolas
(Barbier y Burgess, 1997; Lippke y Bishop, 1999). Esto plantea la cuestión de si el
sacrificio vale la pena. La respuesta depende de la importancia relativa de los
servicios ambientales en comparación con los usos y beneficios del bosque y en la
medida en que se puedan obtener múltiples beneficios de un solo sitio. Es
importante hacer notar que puede darse el caso de que los diferentes servicios
ambientales no siempre sean compatibles, lo que conduce a decisiones difíciles
acerca de cuáles servicios tienen más importancia.
7.12.5.2. Los valores del bosque en un contexto de toma de decisiones.
Aparte de las razones académicas, las estimaciones del valor de los bosques –
sean ellas positivas o negativas – son usadas en la toma de decisiones sólo si
existen los mecanismos, o están siendo contemplados, para hacer que los valores
asociados con una decisión sean relevantes para quien la toma y para aquellos a
quienes representa (sean individuos, una compañía, una comunidad o una
nación). Con el fin de hacer relevantes los valores, los mecanismos deben
asegurar que esas partes capturan los valores positivos (beneficios) y pagan por
los negativos (costes) que se producen debido a sus decisiones. De otro modo, los
valores (positivos o negativos) no entrarán, probablemente, en la decisión.
Habiendo dicho lo anterior, al mismo tiempo debemos hacer notar que:
• Factores no monetarios, como el “coste” psicológico de no conformarse a
las presiones o los “beneficios” de la reputación por hacer un servicio a la
sociedad, pueden entrar entre los que afectan la decisión tomada por un
individuo;
• En el caso de un gobierno nacional, quienes pagarán o saldrán ganando
serán los ciudadanos a los que representa aquél que ha tomado la decisión;
• En el presente, no hay mecanismos establecidos que aseguren que los
valores globales son tomados en cuenta en las decisiones nacionales. A
veces, los economistas hablan de beneficios no capturados y de costes no
pagados como “externalidades”, v.g. el impacto de una decisión que está
fuera del contexto en el que se ha tomado la decisión. Por ejemplo, un
individuo, propietario forestal, generalmente no captura los beneficios de la
protección de la biodiversidad. Por ello, hay pocas razones para que ese
individuo desee comprender la magnitud de los valores implícitos ni para
que los considere como parte de la decisión tomada por otros. Esos valores
también tienen poco significado, en general, para una nación que no tiene
facilidades para la bioprospección ni para contar con una industria
farmacéutica. Sin embargo, si el individuo o la nación puede vender los
derechos a la bioprospección – como se ha hecho en Costa Rica –
entonces el valor de la biodiversidad puede adquirir una gran importancia
en las decisiones relativas a los bosques.
Lo mismo vale para el lado de los costes. Al tomar decisiones sobre el uso de un
bosque, los propietarios puede que no se preocupen por los daños de la erosión
aguas abajo (que es un coste para otros) resultantes del aclareo de su bosque, a
menos que exista algún mecanismo (pago directo regulación o normativa fiscal)
que haga que los propietarios aguas arriba tomen en cuenta el daño que provocan
aguas abajo al remover el bosque de su propiedad 1.
En suma, podemos decir que los valores del bosque adquieren significación en la
toma de decisiones en un contexto den el que los valores positivos son capturados
por quien toma la decisión y los negativos (los costes) son pagados por él mismo.
Un punto que vale la pena mencionar es que un coste evitado es un beneficio, y
un beneficio perdido es un coste para la sociedad. Una cierta simetría debe ser
admitida al observar los valores. Muchos beneficios asociados con la protección
del bosque son pérdidas evitadas, y deberían incluirse en el análisis del mismo en
que debería ser incluido cualquier otro valor positivo.
7.12.5.3. Todos los valores económicos dependen del contexto.
Un factor fundamental que ensombrece una visión simplista de los valores del
bosque en su uso para la toma de decisiones es el hecho de que no hay un
conjunto absolutamente correcto de valores para ninguna decisión. Por lo tanto,
dentro del contexto de las decisiones que toma un país sobre el
1 Algunos apuntarán rápidamente que muchos propietarios forestales, por ser
buenos ciudadanos, deliberadamente tomarán en cuenta, en sus decisiones, los
daños potenciales que esas decisiones pueden provocar aguas abajo, incluso si
no tuvieran que pagar multas por los daños ni pagar para prevenirlos. De modo
similar, muchos países protegerán sus bosques de alta biodiversidad, aun cuando
no sean los beneficiarios directos de la biodiversidad protegida, y algunos países
tomarán en cuenta en sus decisiones la retención de carbono, aun cuando no
sean ellos los principales beneficiarios.
La cuestión es, puesto que el propietario o el gobierno ya han decidido que la
protección vale la pena por alguna razón (presiones, ética, etc) y sin relación con
las magnitudes de los valores de que se trate, ¿hay alguna necesidad de gastar
tiempo y esfuerzo para cuantificar esos valores particulares en términos
monetarios, ya que no han de influir en una decisión fundada en la ética o en
alguna otra razón comparable?
uso de los bosques, el bien intencionado ecologista de la ciudad puede tener en
mente un conjunto de valores muy diferente de los que tiene un agricultor de corta
y quema cuando contempla el próximo trozo de bosque que va a talar para
sobrevivir. A su vez, el leñador comercial puede tener un tercer conjunto de
valores para el mismo bosque, distinto a los anteriores. El responsable de tomar
una decisión ha de escoger, en un contexto político, la importancia relativa que se
debe dar a cada conjunto de valores y a sus componentes. Este es un punto de
gran importancia, que a menudo se olvida en las discusiones académicas (ver
recuadro 1).
Los valores económicos también son relativos en otro sentido contextual. El valor
que se asigna a un determinado cambio biofísico debe estar relacionado con el
contexto y con la localización de ese cambio. Por ejemplo, podemos pensar en
dos proyectos de control de la erosión que implican exactamente el mismo número
de cambios físicos – plantación de árboles, aterrazamiento, labranza del contorno
– sobre el mismo número de hectáreas. Ambos proyectos reducen la erosión y el
flujo de sedimento es equivalente. Pero a un proyecto se le asigna un valor
económico muy superior al que se asigna al otro proyecto. ¿Por qué?
7.12.6 .Estimación de los Valores del Bosque: Medidas y Técnicas.
Hasta aquí, se ha observado la naturaleza de los valores del bosque y los
contextos dentro de los cuales resultan relevantes, para la toma de decisiones.
Ahora, es necesario la concentración en los valores económicos, los más
comunes que se toman en cuenta en la toma de decisiones.
7.12.6.1. ¿Qué técnicas son mejores para obtener información sobre el valor
económico?
Se utilizan comúnmente tres medidas de los valores económicos, asociados con
los cambios. Son los precios de mercado, los precios subrrogados o por
delegación, y los valores hipotéticos. El Cuadro 1 ofrece una visión global de las
categorías, las técnicas y ejemplos de cada una de ellas. Una discusión más
detallada puede encontrarse en Gregersen et al. 1995, Kengen (próximo a
aparecer) y en referencias citadas en estas publicaciones.
La más común y observable medida del valor económico –Los precios de
mercado, se derivan a través de transacciones en el mercado y aportan una
potente herramienta para el análisis económico. Estas medidas de valor se
desarrollan en los mercados por la interacción de la demanda por (es decir la
voluntad de pagar por) y la oferta de (la voluntad de vender la mercancía o
servicio en cuestión. El precio de mercado, es establecido a través de la
negociación entre el comprador y el vendedor y, por tanto, representa un valor de
cambio.
Una medida diferente es el “valor de uso”, que refleja lo que cada comprador está
dispuesto a pagar. Varía de un individuo a otro, aun cuando todos paguen el
mismo precio de mercado. Así, por ejemplo, el precio de mercado pagado (valor
de cambio) por un viaje de ecoturismo, a un parque natural de Kenia, puede estar
muy por debajo de lo que un consumidor particular está realmente dispuesto a
pagar (valor de uso) por el viaje. Puede que muchos de los participantes en ese
viaje estén, por tanto, capturando unos beneficios significativos, que no se reflejan
en las decisiones de las compañías de safaris de ofrecer viajes de ecoturismo. Al
mismo tiempo, en un mercado competitivo, y en decisiones que implican sólo
pequeños cambios relativos, al tamaño del mercado, el precio de mercado suele
ser una buena medida de la voluntad de pagar por ese producto adicional.
En algunas circunstancias, los precios reales a los que las mercancías son
compradas y vendidas, no reflejan el ideal de mercado libre entre compradores y
vendedores, ambos plenamente informados.
En su lugar, se observan precios administrados, como cuando un gobierno fija un
techo o un mínimo para determinadas mercancías o servicios. Durante años, los
economistas, han desarrollado distintos modos de corregir los precios de mercado,
en aquellos casos en que no son un buen reflejo de lo que ocurriría en un mercado
libre.
En otros casos, los precios de mercado no existen. Por ejemplo, una plantación de
leña, está siendo considerada en un área donde no ha habido un mercado para la
leña, y donde usualmente se quema keroseno. El economista puede usar el precio
establecido para el keroseno, como una medida de valor subrrogada de la leña,
convirtiendo, claro está, la leña y el keroseno en valores comunes de calorías, o,
en el caso de la retención del carbono, se puede usar el valor cuantificable de los
daños impedidos, al liberar una tonelada menos de carbono en la atmósfera, como
una medida por delegación del valor de una tonelada adicional de carbono,
almacenada en el bosque. E incluso en otros casos, no están disponibles precios
subrrogados ni por delegación; los economistas han desarrollado varios medios de
estimar los hipotéticos valores, que usan en sus análisis, generalmente bajo la
etiqueta de “valoración contingente”. La controversia rodea la validez y utilidad de
estas medidas, pero aun así, se han hecho progresos en la elaboración de
técnicas adecuadas.
7.12.6.2 .Como presentar la información sobre el valor para la toma de decisiones.
A menos que la información presentada, sea fácilmente comprensible, relevante y
disponible en plazo y manera adecuados, probablemente, no será usada en la
toma de decisiones. Los economistas tienden a pensar en la validez técnica de las
medidas que usan, y en la solidez conceptual y teórica de los métodos que
emplean, para estimar el valor. Pero no menos importante es la preocupación que
sienten los responsables de tomar una decisión por la relevancia, la oportunidad y
la credibilidad de la información que reciben
7.13. Comentarios Generales.
Los propietarios y usuarios de los bosques, saben desde siempre que éstos les
brindan una amplia variedad de beneficios ambientales, además de bienes
inestimables como la madera, las fibras, las plantas comestibles y medicinales y
los animales de caza. Los servicios ambientales más conocidos de los bosques
son la protección de las cuencas hidrológicas, la recreación y la belleza del
paisaje.
La pérdida de los servicios ambientales que los bosques proveen, es una de las
razones principales por las que la deforestación es causa de preocupación.
Muchos de estos valiosos servicios no se intercambian en el mercado y, por lo
tanto, no son tomados en cuenta cuando se toman decisiones relacionadas con la
administración de los bosques.
Una introducción a los tres principales servicios ambientales que se estima que los
bosques proporcionan; a saber:
� La protección de las cuencas hidrológicas;
� La conservación de la biodiversidad; y
� La captación de carbono.
Por supuesto, los bosques brindan muchos otros beneficios, incluyendo dos
servicios ambientales que no se detallan en el presente estudio: el uso recreativo
de los bosques y su aportación a la belleza del paisaje. Dichos servicios, que “se
venden” efectivamente mediante empresas de ecoturismo, en las entradas de los
parques y en los mercados de bienes raíces residenciales, se describen en otros
textos (véase, por ejemplo, Adamowicz et al, 1996; Garrod y Willis, 1992; Landell-
Mills y Porras, 2002; Mantua et al, 2001; Roper y Park, 1999).
El propósito de este libro es dar una relación de los intentos más recientes por
crear mercados para los tres servicios ambientales ya mencionados. Este capítulo
tiene que ver con la naturaleza misma de los servicios y su relación con el manejo
forestal. También proporciona ejemplos de estudios empíricos que pretenden
medir los servicios ambientales forestales en términos económicos dentro del
contexto más amplio del valor económico total de los bosques y, por último, se da
un breve resumen de los métodos que pueden usar los economistas para estimar
dichos valores.
Valoración de los servicios ambientales forestales
Con el fin de ayudar a los administradores de recursos a evaluar las ventajas
comparativas de los usos competitivos de las tierras boscosas, los economistas
han elaborado un conjunto de métodos para estimar el valor de los servicios
ambientales (y otros beneficios forestales) en términos monetarios. Dado que en la
mayor parte del mundo no se comercian los servicios ambientales forestales en
general, no es posible medir su valor directamente mediante los precios del
mercado. Por lo tanto, el esfuerzo para estimar su importancia económica muchas
veces requiere de métodos indirectos.
Los métodos de valoración económica por lo general tratan de medir la demanda
de consumo en términos monetarios, es decir, la disposición a pagar de los
consumidores por recibir un beneficio no comerciable, o su disposición a aceptar
una compensación monetaria por la pérdida de dicho beneficio. De manera
deliberada, los métodos de valoración expresan la utilidad derivada de los bienes y
servicios no comerciables en términos de transacciones de mercado. Se considera
que de esta manera se ofrece un reflejo confiable de las preferencias relativas de
los productores y consumidores respecto a diferentes bienes y servicios (1).
Las técnicas para estimar los valores ambientales varían en cuanto a su validez
teórica y grado de aceptación entre los economistas, de la información que dichas
técnicas necesiten y de lo fácil que resulte usarlas, así como del grado en que se
hayan aplicado en distintos países (y quizá, de la relevancia que hayan tenido). De
la misma manera que hay diferentes métodos para clasificar los valores forestales,
también hay diversas maneras de agrupar los métodos de valoración económica.
Existe una sencilla diferencia entre los métodos que obtienen las estimaciones del
valor a partir de la conducta de los consumidores en el mercado (“preferencias
reveladas”) y los métodos que dependen de las respuestas de los consumidores a
preguntas directas (“preferencias declaradas”). El primer grupo incluye a una serie
de métodos de valoración indirecta, tales como los métodos de costo-viaje, precios
hedónicos y bienes sustitutos, además de los métodos que expresan valores
económicos en términos de su impacto en los costos de producción de los bienes
comerciables o en los costos de sustitución (Pearce et al. , 1999). (2) Los métodos
de preferencia declarada más generalizados son la valoración contingente y los
experimentos de preferencia (Adamowicz et al, 1994, 1998; Mitchell y Carson,
1989; Carson, 1991; Carson et al. , 1994). Los métodos para valuar los beneficios
ambientales aparecen en numerosas publicaciones recientes. (3) Asimismo, existe
una vasta y creciente literatura empírica para valorar los beneficios forestales no
maderables y las opciones de uso de suelo. Se pueden encontrar ejemplos para
virtualmente todo tipo de beneficios forestales y para la mayoría de los métodos de
valoración.
Ahora haremos una descripción más detallada de los tres servicios ambientales
forestales que nos interesan en particular en este libro: la protección de las
cuencas hidrológicas, la conservación de la biodiversidad y la captación de
carbono.
Los servicios de protección de las cuencas hidrológicas
Se asocia cada vez más a los bosques con una diversidad de servicios
ambientales prestados en las cuencas hidrológicas, los cuales incluyen:
• La regulación del ciclo hidrológico del agua, es decir, el mantenimiento del
caudal durante la temporada de secas y el control contra inundaciones;
• La conservación de la calidad del agua, es decir, la reducción al mínimo de
la carga de sedimentos, la carga de nutrientes (por ejemplo, de fósforo y
nitrógeno), la carga de substancias químicas y de salinidad;
• El control de la erosión del suelo y la sedimentación;
• La reducción de la salinidad del suelo o la regulación de los niveles
freáticos; y
• El mantenimiento de los hábitats acuáticos (por ejemplo, la reducción de la
temperatura del agua mediante la sombra sobre ríos o corrientes, el
aseguramiento de restos adecuados de madera y hábitat para las especies
acuáticas).
Muchas veces se insiste en que dichos servicios son lo suficientemente
importantes para los consumidores de agua y los habitantes cuenca abajo como
para justificar la conservación o plantación de bosques, sobre todo en las tierras
con altas pendientes y a lo largo de un río o corriente (Myers, 1997).
Desafortunadamente, dichas declaraciones rara vez se basan en estimaciones o
mediciones detalladas de los impactos que ocasionan las alteraciones que se
hagan a los bosques o fuera de ellos. Los pocos estudios detallados existentes,
revelan que los impactos de los bosques en la cantidad y calidad del agua,
erosión, sedimentación, niveles freáticos y productividad acuática, dependen de
muchas características específicas al sitio, incluyendo el terreno, la composición
del suelo, las especies arbóreas, la mezcla de vegetación, el clima y los
regímenes administrativos (Calder, 1999).
Además, la naturaleza y el valor de los servicios de las cuencas hidrológicas no
sólo dependen de las características del bosque mismo, sino también de la
cantidad y las características de los beneficiarios. Dos bosques idénticos
proporcionarán servicios de agua muy diferentes si un bosque se encuentra en
una cuenca muy poblada y el otro en una zona despoblada. Se puede argumentar
que los servicios que proporciona el primer bosque valen más porque son más las
personas que resultan beneficiadas de ellos. También, las diferencias de ingresos
pueden afectar el valor relativo de los diferentes servicios forestales, en la medida
en que el valor refleje la capacidad de pago de las personas y su disposición
marginal a pagar.
7.14. Avalúos de Inmuebles de Conservación Arquit ectónica e Histórica.
7.14.1. Definición de Bienes Culturales . Tomado del Convenio para la protección
de los Bienes Culturales en caso de conflicto armado, La Haya, UNESCO 1954,
primer texto, en el aparecen definidos con este término con carácter internacional:
“Son Bienes Culturales:
• Los bienes, muebles o inmuebles, que tengan gran importancia para el
patrimonio cultural de los pueblos, tales como los monumentos de
arquitectura, de arte o de historia, religiosos o seculares, los campos
arqueológicos, los grupos de construcciones que por su conjunto ofrezcan
un gran interés histórico o artístico, las obras de arte, manuscritos, libros y
otros objetos de interés histórico, artístico o arqueológico, así como las
colecciones científicas y las colecciones importantes de libros, de archivos
o de reproducciones de los bienes antes definidos.
• Los edificios cuyo destino principal y efectivo sea conservar o exponer los
bienes culturales muebles definidos en el apartado a), tales como los
museos, las grandes bibliotecas, los depósitos de archivos, así como los
refugios destinados a proteger en caso de conflicto armado los bienes
culturales muebles definidos en el artado a). (c) Los centros que
comprendan un número considerable de bienes culturales definidos en los
apartados a) y b), que se denominarán centros monumentales”.
Documento: Decreto 327 de 1992 Alcalde Mayor
Temas del Documento: (6)
Tema: AREAS DE CONSERVACIÓN ARQUITECTONICA Y URBANÍ STICA
Sub.Tema: Tratamiento
Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservación Arquitectónica a inmuebles localizados en el área urbana del Distrito, dicta normas de manejo, señala definiciones, campo de aplicación, listado de inmuebles, elementos de espacio público, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos, patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trámites administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones.
Tema: ESPACIO PUBLICO
Sub. Tema: Elementos
Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservación Arquitectónica a inmuebles localizados en el área urbana del Distrito, dicta normas de manejo, señala definiciones, campo de aplicación, listado de inmuebles, elementos de espacio público, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos, patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trámites administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones.
Tema: INMUEBLES DE CONSERVACIÓN ARQUITECTONICA
Sub. Tema: Exención Pago de Impuestos
Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservación Arquitectónica a inmuebles localizados en el área urbana del Distrito, dicta normas de manejo, señala definiciones, campo de aplicación, listado de inmuebles, elementos de espacio público, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos, patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trámites administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones.
Tema: INMUEBLES DE CONSERVACIÓN ARQUITECTONICA
Sub. Tema: Tratamiento
Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservación Arquitectónica a inmuebles localizados en el área urbana del Distrito, dicta normas de manejo, señala definiciones, campo de aplicación, listado de inmuebles, elementos de espacio público, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos, patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trámites administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones.
Tema: INMUEBLES DE CONSERVACIÓN ARQUITECTONICA
Sub. Tema: Usos
Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservación Arquitectónica a inmuebles localizados en el área urbana del Distrito, dicta normas de manejo, señala definiciones, campo de aplicación, listado de inmuebles, elementos de espacio público, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos, patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trámites administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones.
Tema: MONUMENTOS NACIONALES
Sub. Tema: Intervención y Tratamiento de Conservaci ón
Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservación Arquitectónica a inmuebles localizados en el área urbana del Distrito, dicta normas de manejo, señala definiciones, campo de aplicación, listado de inmuebles, elementos de espacio público, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos, patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trámites administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones.
14.3. Avalúo Capitolio Nacional.
1. OBJETIVO.
Establecer, mediante investigación metódica, el valor comercial en términos monetarios del edificio ubicado en la Calle 10 No. 7 – 51 Capitolio Nacional.
2. FECHA DE PRESENTACIÓN Y VIGENCIA
El presente estudio de avalúo es presentado hoy 10 de junio de 2005 y de acuerdo con el artículo 19 del Decreto 1420 del 24 de julio de 1998, tiene una
vigencia de un (1) año a partir de la fecha siempre y cuando las características físicas generales del inmueble y su entorno permanezcan iguales. Para efectos contables, los “Principios de Contabilidad Generalmente aceptados” reglamentados en el Decreto Número 2649 establecen en su artículo Número 63 que la actualización de activos deberá hacerse al menos una vez cada tres años mediante avalúo comercial. Por tanto, contablemente el presente informe de avalúo permitirá establecer el valor comercial del Capitolio Nacional para el año de 2005; para los años de 2006 y 2007 se deben efectuar los correspondientes ajustes teniendo en cuenta que la valorización de la propiedad raíz difiere del índice de inflación. Dado lo anteriormente expuesto, desde el punto de vista contable se requeriría avaluar nuevamente el Capitolio Nacional para el mes de junio de 2008.
3. MEMORIA DESCRIPTIVA 3.1. Tipo de inmueble.
Edificio de tres (3) pisos, terraza y sótano no sometido a Régimen de
Propiedad Horizontal.
3.2. Propietario
La Nación.
3.3. Ubicación geográfica del municipio
El Distrito Capital de Bogotá, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera
Oriental de los Andes a 2.640 m. de altura sobre el nivel del mar.
Area total 1.732 Km2
Area Urbana 421 Km2
Área Rural 1.311 Km2
Clima Homogéneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril, y Mayo.
Temperatura media anual de 14ºC
Longitud 74º 4´ Oeste Greenwich.
Latitud 4º 35´ Norte
Límites Norte: Municipio de Chía.
Oriente: Cerros orientales y los municipios de La Calera,
Choachí, Ubaque, Chipaque, Une y Gutiérrez.
Sur: Departamentos de Meta y Huila. Occidente: Río Bogotá, y municipios de la cabecera, Venecia, san Bernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate, Soacha, Mosquera, Funza y Cota.
Árbol Caucho sabanero.
Escudo Lo otorgó Carlos V para el nuevo reino de Granada. El águila simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la intrepidez.
Bandera Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adoptó oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos franjas horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia, clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa libertad, salud y caridad.
Himno Se adoptó mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto por Pedro Medina Avendaño y musicalizado por Roberto Pineda Duque.
División Político
Administrativa
La Ciudad está regida por un alcalde Mayor y 20 alcaldías menores, que es el número de localidades en las cuales se divide la Ciudad.
3.4. Ubicación del predio dentro del municipio
El predio motivo del avalúo se ubica en el centro de la ciudad, en el Barrio
Centro Administrativo, de la localidad 17 (La Candelaria), y se distingue con
el número 7-51 de la Calle 10, actual nomenclatura urbana del Distrito
Capital de Bogotá.
3.5. Ubicación del predio según sector
El inmueble se ubica entre las Carreras 8 y 7, en el Barrio Centro
Administrativo, Localidad 17 (La Candelaria), costado Sur de la Plaza de
Bolívar.
3.6. Características generales del sector de locali zación
3.61. Delimitación del barrio.
Norte : Calle 12 Sur : Calle 7 Oriente : Carrera 5 Occidente : Carrera 9
3.6.2. Actividades predominantes del sector
La zona de ubicación del inmueble es conocida como Centro
Administrativo, pues en él encontramos el Palacio de Nariño, El
Capitolio Nacional, la Plaza de Nariño, el Palacio Liévano y la Plaza de
Ayacucho por citar solo algunos.
3.6.3. Tipo de edificaciones del sector
Institucionales con alturas que varían entre dos (2) y 12 pisos, locales
y centros comerciales, viviendas modificadas, viviendas multifamiliares
y, especialmente, inmuebles dotacionales e institucionales.
3.6.4. Estratificación
El sector es mayoritariamente estrato 2.
3.6.5. Vías de acceso al sector
En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Avenida Calle 13 y la
Avenida Calle 7, en sentido Norte – Sur y viceversa, Las Carreras 6,
7 y 9.
3.6.6. Tipos de vía
Son vías de tipo V-2, es decir vías de dos (2) y tres (3) carriles y V-6,
una calzada y dos (2) carriles.
3.6.7. Estado de conservación de las vías
Bueno.
3.6.8. Vía frente a la propiedad
El Edificio cuenta con cuatro fachadas y tiene frente norte sobre La
Plaza de Bolívar, sur sobre la Plaza de armas del Palacio de Nariño,
oriente sobre la carrera 7, y occidente sobre la Carrera 8.
3.6.9. Infraestructura urbanística
3.6.9.1. Vías: En buen estado
3.6.9.2. Andenes: En buen estado
3.6.9.3. Sardineles: En buen estado.
3.6.9.4. Alumbrado público: Bueno, postes de iluminación situados a distancias adecuadas.
3.6.9.5. Redes de servicios públicos: El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios públicos.
3.6.9.6. Transporte público: El sector cuenta con el sistema masivo de transporte de pasajeros “TRANSMILENIO”, el cual cuenta en el sector con la estación Museo del Oro, también existen rutas de transporte de pasajeros en buses, busetas y colectivos, que permiten llegar sin inconveniente al predio.
3.6.9.7. Perspectivas de valorización: Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Económico Nacional, es decir, puede variar entre un 10 y 15% anual.
3.6.9.8. Comentarios generales: Zona con área de actividad múltiple. El sector financiero cuenta con algunas oficinas de los principales Bancos. La salud se encuentra cubierta por los Hospitales San Juan de Dios y Franklin Delano Roosevelt. La seguridad esta a cargo del Departamento de Policía Bacatá y la Estación de Policía Germania, complementada con numerosas empresas de vigilancia privada. El sector se ha desarrollado básicamente como una Zona Administrativa, Comercial e Institucional con buenas obras de infraestructura y de servicios públicos. El comercio juega un papel preponderante en la cotidianidad del sector, pasando desde el comercio puntual hasta el altamente especializado de centros comerciales.
Es importante anotar la magnífica infraestructura hotelera que presenta el sector, pues en la zona se encuentran la mayoría de hoteles de cinco estrellas de la capital. Adicionalmente, el sector presenta una altísima actividad cultural teniendo en cuenta que encontramos el Teatro Colon y el Camarín del Carmen así como diversos grupos y centros culturales juveniles reforzados por la intensa actividad universitaria del sector; su actividad turística también es importante ya que el Museo del Oro se localiza en el Parque Santander, siendo importantes también la Casa del Florero, La Catedral Primada y todo el centro del poder nacional representado en la Casa de Nariño y el Capitolio Nacional. La actividad institucional es sobresaliente puesto que allí se encuentran instaladas universidades tales como La Salle, Los Andes, El Externado, La América y la Distrital, entre otras.
3.7. Normatividad urbanística de acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial
El Acuerdo 6 de 1990 y el Decreto Reglamentario No. 678 de 1994 definen la manzana catastral correspondiente al Capitolio Nacional como subárea CH-M-03-3, es decir de Conservación Histórica, actividad múltiple, tipología de uso 03 y altura máxima de tres (3) pisos permitiendo los siguientes usos:
Principal � Vivienda � Institucional de influencia local, zonal y metropolitano
Compatibles � Comercio de cobertura local (IA y IB) y zonal (IIA y IIB) � Oficinas � Industria de bajo impacto (Clase I) � Estacionamientos en altura
Plano Consulta de Norma de Uso – S.I.N.U. P.O.T. – Departamento Administrativo de Planeación Distrital
4. ASPECTOS JURÍDICOS. 4.1. Titulación.
Los títulos de propiedad del bien motivo del avalúo los protocolizó La Nación
por Declaración de Propiedad emanada de la Presidencia de la República el
10 de junio de 1964 e inscrita al respectivo folio de matrícula inmobiliaria bajo
la radicación No. 38142 el 19 de junio de 1991.
4.2. Matrícula inmobiliaria
050C – 01265948 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro
4.3 Ficha Catastral
9 7 1
4.4. Gravámenes Según la información obtenida, el inmueble no presenta gravámenes.
4.5. Fuente informativa.
Certificado Catastral (Anexo No. 1)
Certificado de Tradición y Libertad (Anexo No. 2)
La información de este capítulo ha sido desarrollada con base en el
Certificado Catastral y el Certificado de Tradición y Libertad anexos y no
corresponde a estudio de títulos.
5. LINDEROS De acuerdo con el Certificado de Tradición y libertad expedido por la Oficina de
Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro, los linderos del Capitolio
Nacional son: Por el Norte: en 88,40 metros con el eje de la calle 10 colindando
con la Plaza de Bolívar. Por el Oriente: en 94,85 metros con la carrera 7. Por el
Sur: en 92,60 con la calle 9 (antes) hoy con la Plazoleta de Armas del Palacio de
Nariño. Por el Occidente: en 95,10 metros con la carrera 8.
6. AREAS
Se deja expresa constancia de las inconsistencias encontradas en la información
de áreas referentes al Capitolio Nacional así:
• En el Certificado de tradición y Libertad se encuentra un área de terreno de
11.300 m2.
• En los planos arquitectónicos se encuentra un área de terreno de 8.592,80
m2 y 19.586,80 m2 de construcción.
• En el Certificado Catastral se encuentran áreas diferentes a las ya
enunciadas
Teniendo en cuenta que el Capitolio Nacional es un inmueble de carácter oficial y
que, de acuerdo con la Resolución No. 2555 del 28 de septiembre de 1985
expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (I.G.A.C), las medidas
oficiales corresponden a las del Catastro Municipal. Por tanto para el presente
informe de avalúo se trabajará con las áreas correspondientes al Certificado
Catastral no sin antes sugerir al Honorable Senado de la República se hagan las
mediciones respectivas y se corrijan los documentos que sea necesario.
6.1. Área del terreno
8.595,24 M2
6.2. Área de la construcción
42.728.40 M2
6.3. Fuente informativa
Certificado Catastral.
7. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PREDIO
7.1. Tipo de inmueble
Urbano
7.2. Forma
Regular.
7.3. Topografía
Plana en toda su extensión
7.4. Frente
Sobre las Carreras 7 y 8, sobre la Plaza de Bolívar y Plazoleta de armas del
Palacio de Nariño.
7.5. Disposición del inmueble
Lote esquinero con cuatro (4) frentes resultado de ocupar toda la manzana.
8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION
8.1. Número de pisos
3 Pisos con sótano, semisótano y terraza.
8.2. Distribución del inmueble
Sótano: Sede social Cámara, Sede social Senado, salones reservados, cocinas,
centro de información, sala de exposiciones, baños, hall de ascensores y cárcamo.
• 1er. piso: Salón Elíptico, Salón Cámara, Salón Boyacá, Hall de Acceso,
Atención del Ciudadano, Secretaria General, Prensa, Salón de Apoyo, Hall
Elíptico, Cafés, Patios y Baños.
• 2do. piso: Hall de escalera, Presidencia de Cámara, Presidencia Senado, I
Vicepresidencia Cámara, I Vicepresidencia Senado, II Vicepresidencia
Cámara, II Vicepresidencia Senado, Protocolo, Salón de Protocolo, Leyes,
Relataría y Grabación Senado, Relataría y Grabación Cámara y Baños.
• 3er. piso: Oficinas administrativas de Cámara y Senado, Policía Nacional,
Oficina Min. Defensa, Circuito cerrado de televisión, Baños Cocinetas,
depósitos, Instalaciones aire acondicionado y Video-prensa.
9.3. Vetustez
159 años. Teniendo en cuenta que la construcción comenzó en 1846.
9.4. Estado de conservación
Bueno.
9.5. Especificaciones de construcción
Cimentación En piedra zonga pegada con argamasa de cal
Estructura � Mampostería de ladrillo militar y piedra con anchos entre 0,80 m y 1,20 m.
� Muros en sillares de piedra Cubierta � Placa en concreto impermeabilizada y vidrio
� Teja de barro española sobre estructura de teja metálica
Fachada � Sillares en piedra a la vista � Enchapes de piedra blanca y piedra muñeca
Cielorraso Remate de los muros en cornisas de yeso, placa de entrepiso.
Mampostería � Pintura en caseína y vinilo sobre estuco � Sillares a la vista, piedra blanca y piedra muñeca.
Ventanearía Marcos en madera y vidrio plano transparente.
Puertas exteriores Hierro forjado
Pisos � Mármol de diferentes calidades y colores � Listón de madera. Visiblemente maltratado por las
recientes obras de cableado estructurado. � Losas de enchape de piedra en los patios
Baños Enchapes en mármol y cerámicas itálicas. Se destaca la batería de orinales American Standard en el segundo piso.
Carpintería Metálica y madera
Puertas interiores Madera a doble altura.
Barandas En hierro forjado y aluminio
Pintura Estuco, caseína y vinilo
Acabados Sencillos y de lujo
Instalaciones hidráulicas y sanitarias
Acometidas hidráulicas en cobre y sanitarias en P.V.C.
Instalaciones eléctricas
Cada oficina dispone de varias instalaciones con polo a tierra y luz blanca. Tubería de conduit.
8.6. Destinación actual del inmueble
Al momento de realizar la visita (Abril 27 de 2005), se encuentra destinado al Uso
Institucional. Funciona en el bien motivo del avalúo una parte administrativa e
institucional del Congreso de la República (Cámara y Senado), cuyas oficinas
ocupan totalmente el inmueble.
Cabe anotar que las amplias circulaciones del tercer piso han sido disminuidas al
serles instaladas divisiones modulares acondicionadas como oficinas.
8.7. Documentos suministrados para el avalúo
� Certificado Catastral. (Anexo No. 1).
� Original Certificado de Tradición No.050C-01265948. (Anexo No. 2)
8.8. Propósito del avalúo
Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo éste el
precio por el cual se efectuaría una operación de compra - venta, entre personas
conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que
ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de
oferta y demanda.
Es importante tener en cuenta que por la destinación, el uso y el equipamiento del
Capitolio Nacional éste cuenta con un mercado muy restringido.
9. CONSIDERACIONES GENERALES
Con el objeto de dar un justo precio al inmueble objeto del presente informe,
además de los estudios ya mencionados se han tenido en cuenta, entre otros, los
siguientes factores:
� El tratarse de un inmueble UNICO en el país � La excelente ubicación general del edificio dentro de la ciudad.
� Las excelentes vías de comunicación.
� La poca demanda que para este tipo de inmuebles existe en el mercado.
� El sector y su desarrollo urbanístico
� La incidencia de la normatividad vigente. Aunque el Capitolio Nacional es
un inmueble cuyo lote está completamente desarrollado, la normatividad tiene directa incidencia en cuanto al entorno que puede generarse alrededor de él.
� El uso actual del inmueble
� Su estado de conservación
10. AVALÚO COMECIAL 10.1. Aproximaciones a la valoración económica del Capitolio Nacional
10.1.1. La calificación de interés histórico y artístico, ha sido establecida por el
Gobierno Nacional al declararlo como Monumento Nacional mediante el
Decreto Ley 1584 del 11 de agosto de 1975.
10.1.2. El Valor Artístico se genera en el Capitolio Nacional por su estética,
calidad del diseño y de la ejecución de la obra, por su peculiar
concepción de volúmenes y espacios, detalles constructivos específicos,
definición de texturas y colores y los materiales utilizados en su
construcción.
10.1.3. El Valor Histórico es el proyectado por la relación del Capitolio Nacional
con una época y los dos siglos diferentes en los cuales se construyó. Así
mismo, por su directa relación con innumerables acontecimientos y
personajes claves de la reciente historia colombiana.
10.1.4. El Valor Artístico del Capitolio Nacional, a semejanza de otras
construcciones, puede ser considerado como un valor adicional sumado
a su valor material y el Valor Histórico, puede operar como un
multiplicador del Valor Material, o de la suma de este con su Valor
Artístico.
10.1.5. Resulta obvio que al determinar el Valor Histórico del Capitolio Nacional,
participan todos los elementos de la construcción original,
adicionalmente, habría que considerar el valor de las restauraciones
posteriores a la época.
10.1.6. El Capitolio Nacional se considera como un bien de interés Cultural,
Artístico e Histórico, razón por la cual no tiene un mercado abierto.
10.1.7. El Capitolio Nacional es un bien público, es insustituible, único e
irrepetible, no tiene precio ni valor, por tanto no hay patrón de mercado
para compararlo.
10.1.8. En términos generales, el concepto correcto del valor del Capitolio
Nacional, es una expresión de su valor neto, es decir, el beneficio del
valor menos el costo de oportunidad de los recursos ligados a su
existencia, su uso y el disfrute que el bien produce en los individuos. En
términos económicos, el valor neto es la suma de los excedentes y de
renta, generados por la disponibilidad del bien.
10.1.9. El beneficio es una medida de la utilidad total, o del nivel de satisfacción,
generado por un bien. Se mide en términos económicos.
10.1.10. El precio es la cantidad de dinero que los individuos estarían dispuestos
a pagar, por disfrutar del Capitolio Nacional.
10.1.11. El excedente corresponde a la diferencia entre el beneficio medido en
pesos y lo que paga cada individuo por su disfrute.
10.1.12. Renta es la diferencia entre el Valor de Oportunidad de un bien cuya
oferta es fija y el mayor valor obtenido por el bien que carece de un
mercado abierto.
10.1.13. El Costo de Oportunidad del Capitolio es la diferencia entre el beneficio
total que la sociedad recibe de él y los beneficios alternativos que
podrían ser producidos por tales recursos, empleados en una actividad
económica diferente. El costo de oportunidad también puede ser
calculado a partir de los recursos ordinarios destinados al mantenimiento
del Capitolio.
10.1.14. El efecto multiplicador del Capitolio Nacional (Plus valor Histórico) será
expresamente determinado como un componente del beneficio
económico, pues es cierto que su ubicación en el centro Histórico de la
ciudad atrae al flujo turístico con el consiguiente desarrollo que todas sus
actividades implican.
10.2. Metodología empleada.
Teniendo en cuenta las características muy particulares del Capitolio Nacional,
éste será avaluado por tres (3) métodos diferentes para proceder a promediar y
obtener un valor definitivo.
Los tres (3) diferentes métodos definidos en la Resolución No. 762 del 23 de
octubre de 1988 expedida por el I.G.A.C. son:
10.2.1. Método de renta.
Cuantifica los ingresos que el inmueble pueda generar en un tiempo determinado
y así calcular su valor. En otras palabras, mide los ingresos que el inmueble se
espera produzca en un futuro para determinar hoy su precio probable.
Esta técnica valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del
avalúo, mediante la comparación de los ingresos de otros inmuebles semejantes
en características físicas, de uso y ubicación, o determinando los incrementos
anuales que en los ingresos se puedan generar mediante un análisis del mercado
inmobiliario o por incrementos ordenados por ley. Los ingresos deben estar
actualizados. Para realizar el avalúo de un bien por el Método de Renta, existen
varias concepciones.
El ingeniero William Robledo Giraldo, propone la siguiente metodología:
• Determine los ingresos anuales que genera el Inmueble. Se parte de la
información cierta que sobre los ingresos generados por el bien, suministra
su propietario o la investigación de mercado.
• Los ingresos deben cuantificarse para un periodo de cinco años. El
incremento generado en los ingresos de un año respecto al siguiente, se
calcula según el conocimiento que se tenga de la actividad inmobiliaria. Hay
que anotar sin embargo, que los ingresos no se refieren solamente a
aquellos generados por concepto de canon de arrendamiento, sino a todos
los ingresos que genere el inmueble por cualquier concepto, publicidad por
ejemplo.
• El tiempo de cinco años en la medición de los ingresos, lo asume el
Ingeniero Robledo, basado en una premisa universalmente aceptada en
Ingeniería Económica en que proyecciones a un lapso mayor de tiempo,
son inconsistentes. Adicionalmente, en la evaluación económica de
proyecto el punto de retorno se da al cabo del quinto año.
• La formula para realizar la proyección económica es la tradicional:
VF = Vp (1 + Ip) n
VF = Valor Futuro
Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los años en
cuestión
Ip = Efecto combinado de Inflación y Devaluación de los últimos 5
años. Esta información la suministra el Banco de la Republica a través
de su Departamento de Investigaciones Económicas (estadística) y
actualmente equivale a 0,1927. La inflación y la pérdida de poder
adquisitivo empleada en el cálculo, es el promedio individual de los
últimos 5 años.
n = Número del año al cual se va a proyectar (1 a 5).
10.2.2. Método comparativo o de mercado.
“Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a
partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto del avalúo” Artículo 1º. de la Resolución No. 762 del 23
de octubre de 1998 expedida por el I.G.A.C.
10.2.3. Método combinado de potencial de desarrollo y reposición a nuevo.
El método de potencial de desarrollo permite establecer el precio comercial de un
lote a partir del mayor y mejor uso que se le pueda dar de acuerdo con la
normatividad vigente. El método de reposición a nuevo se utiliza para establecer el
valor de una construcción calculando cuanto costaría a, precios de hoy, volverlo a
construir y aplicarle una depreciación acumulada dependiendo de su edad y su
estado de conservación. El formato de calificación de construcciones, de
aceptación universal, con mínimas variaciones de forma es el siguiente:
CAPITULOS %
Cimentación-Estructura 32.00 %
Cubierta 9.00%
Mampostería 10.00%
Instalaciones Eléctricas 5.00%
Instalaciones Hidráulicas 5.00%
Pisos y Enchapes 10.00%
Pañetes 7.00%
Cielorrasos 3.00%
Carpintería Metálica 5.00%
Carpintería de Madera 2.00%
Pinturas 7.00%
Cocina 3.00%
Baños 2.00%
VALORES TOTALES 100.00%
Al combinar estos dos métodos se establece el valor comercial del inmueble
calculando, por un lado, el valor del terreno y, por el otro, el valor de las
construcciones para, posteriormente, sumarlas.
10.3. Cálculo del avalúo comercial por el método de renta
Aunque de acuerdo con la destinación y equipamiento actual del inmueble, no
existe posibilidad de percibir emolumento alguno por el usufructo de las oficinas
y/o salones, se parte de los hipotéticos ingresos generados por el Capitolio
Nacional teniendo en cuenta las condiciones del mercado inmobiliario para
oficinas en la zona. Se asume un incremento anual del 10% sobre los hipotéticos
ingresos
La capacidad de generar renta del Capitolio Nacional, podría suponerse por canon
de arrendamiento. Para determinar los ingresos probables por arrendamiento de
oficinas, se realizaron investigaciones directas, con los siguientes resultados:
DIRECCIÓN AREA CANON MENSUAL
Vr. MENSUAL
DEL M2
Calle 17 No. 9-21 pisos 3 y 5 60 M2 $ 390.000.00 $ 6.500.00
Calle 17 No. 8-90 Oficina 701
Edificio Soto Pombo
85 M2 765.000.00 9.000.00
Carrera 12 No. 10-48 Of. 302 90 M2 495.220.00 5.500.00
Carrera 6 No. 14-80 Of. 310 +
garaje – Edificio Antonio Nariño
110 M2 1.100.000.00 10.000.00
Carrera 8 No. 13-61 Of. 1102 + garaje – Edificio BIC
54 M2 648.000,00 12.000,00
Calle 12 No. 5-32 Of. 206 Edificio Corkidi
40 M2 600.000,00 15.000,00
Valor promedio M 2 oficina arrendamiento zona. $9.667.00
Por tanto 42.728,4 M2 a razón de $10.000,00 cada uno arroja la suma de $427.284.000,00 mensuales.
El método empleado es el sugerido por el Ingeniero William Robledo Giraldo, que dice:
Año 2005 $ 427.284.000,00 * 12 * 2.41 $ 12.357.053.280,00
Año 2006 $ 470.012.400,00 * 12 * 2.02 $ 11.393.100.570,00
Año 2007 $ 517.013.640,00 * 12 * 1.69 $ 10.485.036.610,00
Año 2008 $ 568.715.004,00 * 12 * 1.42 $ 9.690.903.668,00
Año 2009 $ 501.600.660,00 * 12 $ 6.824.580.048,00
Valor total por el método de renta $ 50.750.674.1 76.00
10.4. Cálculo del avalúo comercial por el método co mparativo o de mercado
De acuerdo con la Resolución 762, emanada del Instituto Geográfico Agustín
Codazzi, en Octubre 23 de 1998, Articulo 9, consulta a profesionales avaluadores
o encuestas: Cuando para la realización de un avalúo se acuda a encuestas, es
necesario tener en cuenta que ellas deben realizarse a personas expertas en finca
raíz, por que no hay información de transacciones recientes de inmuebles
similares, la información obtenida debe someterse a procedimientos estadísticos y
debe hacerse para unidades de área. El equipo técnico realizó encuestas directas
a profesionales expertos en finca raíz y conocedores del sector de ubicación del
bien, se encuesto solicitando dar un valor integral de oficina. Los encuestados y
los resultados base, fueron los siguientes:
NOMBRE PROFESION TELEFONO VALOR M2
William Robledo Ing. Catastral 5447511 $1.200.000
Liz Castillo A. Ing. Catastral 5489634 $1.300.000
Hernando Clavijo Arquitecto 5426313 $1.300.000
Alexandra Gutiérrez Ing. Catastral 2954761 $1.200.000
Felipe Ríos Arquitecto 2126205 $1.200.000
Media Aritmética: X = (6.200.000 / 5) = 1.240.0 00
Desviación estándar (Se omiten ceros por manejo)
1. (1.400.000 – 1.440.000)² = 1600
2. (1.500.000 – 1.440.000)² = 3600
3. (1.500.000 - 1.440.000)² = 3600
4. (1.400.000 – 1.440.000)² = 1600
5. (1.400.000 – 1.440.000)² = 1600
S = ( )
30004
12000
1
1 2
==−−∑
n
XX
S = ∑ (X1-X) ² = 12000 = 3000
N-1 4
Coeficiente de Variación:
V = 42.2100*124000
3000100* =
=
X
S
V = (S / X) * 100 = (3000/ 124000) * 100 = 2.42
Valor M2 Integral: $ 1.240.000.00
Área Total Construida 42.728.40 M2
Valor total por el método de mercado $ 52.983.216 .000,00
10.5. Cálculo del avalúo comercial por el método co mbinado de potencial de desarrollo y reposición a nuevo
1 Área Bruta 8.595,24 M2
2 Afectaciones 10% 859,52 M2
3 = 1-2 Área Urbanizable 7.735,72 M2
4 Áreas de Cesión Tipo A 0 M2
5 = 3-4 Área Neta Urbanizable 7.735,72 M2
6 Índice de ocupación 90,0 %
7 Índice de construcción 5,0
8= 5*6*7 Total Área Vendible 34.810,74 M2
9 Precio por M2 $ 1.400.000,00
10 = 8*9 VALOR TOTAL PROYECTO $ 48.735.036.000.00
11=10*0.32 COSTOS Urbanismo (32%)
15.595.211.520.00
12=10*0.06 Licencia (6%) 2.924.102.160,00
13=10*0.08 Est. Técnicos (8%) 3.898.802.800,00
14=10*0.09 Financieros (9%) 4.386.153.240.00
15=10*0.06 Ventas/Pub. (6%) 2.924.102.160.00
16=10*0.15 Utilidad (15%) 7.310.255.400.00
17=10*0.13 Admón./Impr. (13%) 6.335.554.680.00
18 ∑11..17 Total Costos $ 43.374.182.040.00
19= 10-18 Valor Lote 5.360.853.960.00
20=19 / 1 Valor M2 623.700,00
21 Afectación Positiva 26.300,00
22=20+21 Valor Asumido por M2 650.000.00
23 = 22*1 Valor Total del Lote $ 5.586.906.000.00
VALOR DE REPOSICIÓN A NUEVO
Costos Directos 80% $ 820.000,oo
Costos Indirectos 20% 164.000,oo Costo total X M2
100% 984.000,oo Costos Administrativos 10% (C. totales) 98.400,oo
Costos Financieros 14% (C. totales) 137.760,oo
Utilidad del Constr. 11.8% 166.120,oo Costo de reposición * M 2 $1.400.000,oo
Depreciación por edad y conservación (Tabla de Fitt o y Corvinni)
Vida útil o técnica No se establece Vetustez 156 años
Vida remanente Incalculable % de edad a depreciar 0 %
Estado de conservación Rango: 1, 0 a 5,0 donde : 1,0 Excelente estado 2,0 Buen estado 3,0 Regular estado 4,0 Mal estado 5,0 Muy mal estado
1.0
Depreciación acumulada. En razón a que la última remodelación se llevó a cabo en 1991, se tomará el factor equivalente a un inmueble tipo 1 con 24 años de antigüedad.
14.92 %
Determinación del valor comercial de la construcció n
Costo total de reposición M2 $ 1.400.000,00 Depreciación acumulada $ 208.880,00 Factor de comercialización (Neg.) $ 91.120,00 Valor adoptado por M2 $ 1.100.000,00
Avalúo total de la construcción $1.100.000 X 42.728,40 M2
$ 47.001.240.000,00
Cálculo del avalúo por el método combinado
Vr. Terreno por potencial de desarrollo $ 5.586.906.000.00
Vr. Construcción por reposición a nuevo $ 47.001.240.000,00
Total avalúo comercial por el método combinado (Terreno + construcción)
$ 52.588.146.000,00
10.6. Determinación del Avalúo Comercial del Capito lio Nacional
VALOR HISTÓRICO. Se considera una cuantificación económica general.
En ella se incluye el Valor Histórico por razón de antigüedad (tiene relación directa
con la antigüedad del bien e inversa con el numero de bienes inmuebles de la
misma tipología), su relación con acontecimientos y personajes (Por haber sido
escenario de grandes acontecimientos) y su Valor Histórico respecto a la ciudad
(El Capitolio fue adoptado por el pueblo Colombiano como sinónimo de
democracia).
Establecer el rango para las distintas causas del Valor Historio y de sus efectos
cuantitativos, es complejo, no obstante, existen recomendaciones metodológicas
que lo asimilan al PLUSVALOR.
En el texto “Valoración del Patrimonio Arquitectónico y Cultural”, publicado por la
Universidad Politécnica de Valencia, cuyos autores son los Avaluadores Vicente
Caballer, Maria Dos Anjos Ramos, José Angel Rodríguez, Jesús Rodríguez y
María Petra Santisteban, sugieren que el valor histórico debe estar entre el 200%
y el 400% del valor físico obtenido para el bien, sin ningún tipo de consideración
histórica y/o artística. Para el presente caso se asume su valor promedio, es decir,
el 300%.
VALOR ARTÍSTICO . El análisis del valor estrictamente Artístico de una obra,
radica básicamente en dos cuestiones:
� La peculiaridad de su composición y diseño.
� La calidad de la ejecución formal.
No existe un proceso metodológico que permita llegar a conclusiones precisas
respecto a su cuantificación.
Un planteamiento razonable que conduce a resultados verosímiles y prudentes,
esta sugerido en el texto “Valoración del Patrimonio Arquitectónico y Cultural”,
publicado por la Universidad Politécnica de Valencia, cuyos autores son los
Avaluadores Vicente Caballer, María Dos Anjos Ramos, José Ángel Rodríguez,
Jesús Rodríguez y María Petra Santisteban: “Calcular el valor de los inmuebles
mediante el sistema de análisis de terreno y construcciones, acotando la
fluctuación del valor final entre el 110% y el 150% para la mayoría de los casos y
hasta el 200% para los casos mas extremos. Es decir, que el valor artístico se
situaría entre el 10% y el 50% del valor del suelo más el de la construcción”. Para
el presente caso se asume el 30%, que es el promedio.
En razón a que fueron empleados tres (3) métodos valuatorios que arrojan cada
uno de ellos un valor diferente pero con márgenes tolerables, el valor base para el
avalúo comercial será determinado por el promedio de ellos, es decir:
METODOLOGÍA EMPLEADA VALOR RESULTANTE
Método de Renta $ 50.750.674.176.00
Método de mercado $ 52.983.216.000,00
Método Combinado $ 52.588.146.000,00
PROMEDIO $ 52.107.345.392,00
VALOR HISTORICO 300% $ 156.322.036.176,00
VALOR ARTÍSTICO 30% $ 15.632.203.618,00 Valor Total Avalúo Comercial
$ 224.061.585.186,00
Son: DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL SESENTA Y UN MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL CIENTO OCHENTA Y SE IS PESOS M/CTE. ($224.061.585.186.00).
11. SUSTENTACIÓN DEL AVALUO
Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes
raíces está bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación,
pues los bienes raíces no pueden separarse de donde están ubicados, el futuro
económico del área, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o
futura como lugar de construcción, el uso actual y posible del predio, pues el valor
de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.
Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la
categoría de los servicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la
geometría del predio, las obras en ejecución y proyectadas, los usos del suelo, su
posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los materiales
de construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayor y mejor uso, el
diseño arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la estratificación y el
entorno.
12. CERTIFICACIÓN
Certifico que la documentación en la cual se apoya el presente informe (Escrituras,
certificados de Libertad, levantamientos topográficos, etc.) fue suministrada por el
solicitante ó por las Entidades públicas y/o privadas correspondientes y no soy
responsable de su veracidad.
Cordialmente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO.
Ingeniero Catastral y geodesta. R.A.P. 001. Lonja Nacional de Ingenieros
Avaluadores.
DUVERNEY SÁNCHEZ ANDRADE
C.C. 79.293.523 de Bogotá Registro Matrícula No. M-0301-04 Registro Nacional
de Avaluadores Profesionales
R.N.A. 03048455 Superintendencia de Industria y Comercio
13. ANEXOS
Anexo No. 1. Boletín Catastral
Anexo No. 2. Certificado de Tradición y Libertad
Anexo No. 3. Plano de ubicación
Anexo No. 4. Planos arquitectónicos
Anexo No. 5. Memoria fotográfica
Anexo No. 6. Fotocopia de la Matrícula de Avaluador Profesional
Anexo No. 7. Fotocopia del Registro Nacional de Avaluadores (R.N.A.)
de la Superintendencia de Industria y Comercio
14. BILIOGRAFÍA Y OTRAS FUENTES
BORRERO Ochoa, Oscar A. Avalúos De Inmuebles y Garantías. Multiletras Editores Ltda. Bogotá, 2002
CABALLER Mellado , Vicente. Valoracion del Patrimonio Arquitectónico y Cultural. Universidad Politécnica de Valencia. Valencia (España), 1999.
CORRADINE, Alberto. Historia de la Arquitectura Colombiana. Biblioteca de Cundinamarca. Bogotá, 1989.
MONUMENTOS NACIONALES DE COLOMBIA SIGLO XIX. Catálogo publicado por Colcultura. Bogotá, 1994.
NIÑO Murcia , Carlos. Arquitectura y Estado. Universidad Nacional. Bogotá, 1991.
PATIÑO de Borda , Mariana. Monumentos Nacionales de Colombia. Editorial Escala. Bogotá 1985.
PIETRO Cantini . Semblanza de un Arquitecto. Cantini Ardila, Jorge Ernesto. Editorial Presencia. Bogotá, 1990.
RESTAURAR PARA EL FUTURO. CAPITOLIO NACIONAL. Conconcreto S.A., (firma constructora encargada de los trabajos de restauración del Capitolio entre 1991 y 1993). Publicación de tiraje limitado. Diversos autores. Bogotá, 1994. Litografía Arco.
REVISTA NACIONAL DE COLOMBIA. EL CAPITOLIO Y THOMAS REED. Academia Colombiana de Historia. Vol. 2, No. 37. Bogotá, julio 19 de 1913, pág.164.
REVISTA PROA No. 138. LA PLAZA DE BOLIVAR. Bogotá, septiembre de 1959.
ROBLEDO Giraldo , William. Avalúos, Generalidades y Métodos. Bogotá, 2004.
ROBLEDO Giraldo , William. Avalúos Metodologías Prácticas. Editar S.A. Manizales, 1998.
TRIMIÑO Arango , Guillermo. Capitolio Nacional. Reseña Histórica. Documento de trabajo. Bogotá, 1991.
Acuerdo 6 de 1.990 y Decretos Reglamentarios
Base de Datos de “DeltAvaluos”
Base de datos Lonja de Ingenieros Avaluadores
Base de Datos W.R. Ingenieros Avaluadores
Corporación La Candelaria
Decreto 1420 del 24 de julio de 1998
Decreto 2649 de diciembre 29 de 1993
Departamento Administrativo de Catastro Distrital
Departamento Administrativo de Planeación Distrital (www.dapd.gov.co)
Escrituras Públicas
Honorable Senado de la República
� Dirección Administrativa.
� División Jurídica.
� División de Bienes y Servicios.
� Sección de Presupuesto.
� Mantenimiento
Instituto Geográfico Agustín Codazzi (www.igac.gov.co)
Ministerio de la Cultura
� Monumentos Nacionales
Resolución 2555 del 28 de septiembre de 1985 (I.G.A.C.)
Resolución 762 del 23 de octubre de 1988 (I.G.A.C.)
7.15. Documento Especial ECOPETROL. Indemnización por Concepto de
Daños.
Afectaciones Transitorias. CRITERIO METODOLOGICO.
INTRODUCCIÓN
La Gestión Inmobiliaria tiene como función el garantizar el acceso oportuno a los
derechos inmobiliarios que requiere la Empresa en sus labores de construcción,
operación, mantenimiento y abandono de actividades, a través de la suscripción
de acuerdos conciliados con los titulares de los referidos derechos, con base en
principios de equidad y transparencia y el cumplimiento de la ley, así como la
eficiente y eficaz administración de los mismos, generando valor, satisfacción en
sus clientes y mejoramiento continuo.
En desarrollo de esta función, es necesario debe indemnizar todos los daños y
perjuicios que se causen en las propiedades de los terceros afectados como
consecuencia de la construcción, mantenimiento y operación de la infraestructura de
la Empresa.
La indemnización de perjuicios comprende, según el Código Civil, el daño emergente
y el lucro cesante; el primero consiste en la disminución o pérdida de un derecho,
del que se ha lesionado con la construcción de la obra, y el segundo es esa misma
pérdida proveniente de la no adquisición del derecho que debía adquirirse. Sin
embargo, para que un perjuicio pueda ser objeto de indemnización, se necesita el
cumplimiento de dos condiciones: que pueda determinarse su cuantía y que sea
real.
7.15.1. Clases de Afectación Predial
Se considera que para acometer la indemnización de los daños y perjuicios
causados con ocasión de la obra, es importante clasificar las afectaciones de la
siguiente forma:
� Afectaciones transitorias.
� Afectaciones permanentes
Las afectaciones transitorias están constituidas por las mejoras afectadas
(cultivos, pastos, cercas, edificaciones, etc.), inicialmente durante la apertura del
derecho de vía y posteriormente con la ejecución de las obras en sí. Para su
cuantificación se deben tener en cuenta los costos de instalación, sostenimiento y la
rentabilidad esperada durante los períodos de ocupación por la por la construcción (4
a 6 meses) y recuperación de la producción a su estado normal.
De otra parte se encuentra que las afectaciones permanentes , que hacen
referencia a todas aquellas restricciones que de manera permanente tiene que
soportar el predio por la instalación y operación de la infraestructura petrolera, lo cual
corresponde a lo que tradicionalmente se denomina indemnización por servidumbre.
En el presente documento se analiza la metodología para la indemnización de las
afectaciones transitorias, de las fuentes de información y su nivel de confiabilidad
en lo que hace referencia a rendimientos y a precios y sobre las decisiones que
adoptó el equipo de trabajo para determinar las tablas con base en las cuales se
adelantará la mencionada indemnización para la Gestión Inmobiliaria de
ECOPETROL.
De conformidad con las políticas para la Gestión Inmobiliaria de ECOPETROL, el
criterio metodológico adoptado está orientado por principios de equidad y
transparencia y dando aplicación a la Ley. El principio de equidad se entiende
como la retribución monetaria proporcional a las afectaciones reales en los predios
por la construcción, operación y mantenimiento de la infraestructura petrolera, así
como con el hecho que, independientemente del nivel económico, cultural o
religioso de los propietarios, en igualdad de circunstancias (tipo de cultivo,
productividad, etc.), estos recibirán proporcionalmente al área afectada el mismo
dinero por la indemnización. Por su parte, el principio de transparencia pretende
que, las partes que intervienen en la indemnización e incluso, terceros
interesados, conozcan claramente los criterios técnicos y económicos que
sustentan los pagos, los cuales propenden por la objetividad en la gestión.
Para el cálculo de la indemnización de los productos agropecuarios, acordes con
los principios de equidad y transparencia, se debe tener en cuenta la real
afectación que reportan los productores. En este orden de ideas, al revisar los
precios base para la indemnización, es necesario determinar los costos de
instalación y sostenimiento y los precios de venta, descontando, en términos
generales, el factor de comercialización (cuando se configura) y si se pretende ser
más rigurosos, los costos de recolección y empaque, dado que el agricultor no va
a incurrir en ellos.
7.15.2. Metodología
7.15.3. Clasificación de los Cultivos por su Period o Vegetativo
Los cultivos se pueden clasificar por su periodo vegetativo, es decir por el tiempo
que transcurre entre la germinación y la muerte de la planta, y el número de
cosechas que puede dar ese cultivo durante dicho periodo. En general la
clasificación más conocida divide los cultivos entre permanentes,
semipermanentes y transitorios. Para el presente trabajo y en aras de hacer
práctico el método, se redujo la clasificación a cultivos permanentes y transitorios,
dado que el comportamiento de los cultivos semipermanentes se puede asimilar al
de los permanentes.
7.15.3.1. Cultivos Transitorios
Son los que por su genética o por razones de tipo técnico, se obtiene una sola
cosecha en su periodo vegetativo, el cual es de un año o menos, ejemplo: Maíz,
Papa.
7.15.3.2. Cultivos Permanentes
Son los que su periodo vegetativo es mayor a un año y durante el mismo tiene
lugar más de una cosecha, ejemplo: Caña, Café y Mango.
7.15.4. Criterio Metodológico Propuesto
El Criterio propuesto debe ser técnico, de sencilla aplicación, que se ajuste a la
información disponible en las entidades del sector agropecuario y en los mercados
locales y que represente en forma real, el comportamiento de los precios en el
mercado.
Los valores de indemnización propuestos no son de manera alguna impuestos
arbitrariamente por la Empresa, por el contrario, responden a la real afectación
que se configura sobre los predios así como a la realidad de los mercados locales
de cada uno de los productos; conforme con esto, si algún propietario considera,
con base en fundamentos técnicos, que el comportamiento de su cultivo es
diferente al propuesto por ECOPETROL, respecto de los rendimientos y/o los
precios, se procederá a la revisión correspondiente y si se encuentra justificada la
consideración del propietario, se implementarán los correctivos necesarios. De
esta manera se pretende dar aplicación al principio de respeto a los propietarios y
sus propiedades.
Como se ha mencionado anteriormente, las afectaciones transitorias que por la
construcción y/u operación de un oleoducto, se causan sobre predios de particulares,
hacen referencia a las mejoras propiamente dichas, esto es, cultivos (transitorios y
permanentes), y construcciones de carácter permanente (corrales, establos,
viviendas, etc.).
Con base en el inventario conjunto que se realiza con el propietario o su
representante y el funcionario delegado por ECOPETROL, se determina la clase y
cantidad de bienes que se afectan en cada caso particular y con fundamento en los
criterios que a continuación se presentan, se define la indemnización
correspondiente.
7.15.5. Indemnización En Cultivos Permanentes
El criterio a tener en cuenta en la determinación de la indemnización de cultivos
permanentes en términos generales consiste en retribuirle al dueño de las mejoras
afectadas, las inversiones en la instalación y sostenimiento del cultivo hasta el
momento en que el mismo empieza a producir y el lucro cesante en este mismo
periodo. A continuación presentamos un diagrama de flujo de las inversiones e
ingresos esperados en esta clase de cultivos:
a. Comportamiento antes de la construcción de la obra: Existen tanto costos de
sostenimiento como ingresos que representan la actividad agropecuaria
tradicional en dicha franja de terreno.
IA IB
A B
b. Comportamiento durante la construcción de la obra: evento en el cual sobre
la franja de terreno no se ejecuta ninguna actividad agropecuaria; el tiempo de
duración de la obra oscila entre 4 y 6 meses; es decir, para el propietario no
existen ni ingresos ni costos de ninguna índole por concepto de la actividad
agropecuaria B c Período en el que existe lucro Cesante
c. Comportamiento de reinstalación: fase en la cual el propietario debe incurrir
en los costos de instalación y sostenimiento y no existe producción, debido a
que aún los cultivos se encuentran en crecimiento. Por consiguiente no hay
ingresos. (culminada la obra, se comienza a contar el tiempo de la primera
cosecha del cultivo).
0 1 2 3
Período en el que existe lucro Cesante
ci cs1 cs2 cs3 ....................... csn
d. Comportamiento de recuperación de la cosecha: fase en la cual las plantas
comienzan generar producción, y por consiguiente el propietarios vuelve al
ciclo normal de obtener ingresos y desde luego incurrir en costos normales de
sostenimiento.
4 5 6 7
. . . . n
cs4 cs5 cs6 cs7 .
. . . csn
Reuniendo los comportamientos descritos anteriormente tenemos el siguiente
diagrama de flujo, del cual obtenemos la fórmula:
snsssssssisBsA CCCCCCCCCOBRACC
NCBA
.........
........76543210
7654321
↓↓↓↓↓↓↓
↑↑↑↑
I IA IB I4 I5 I6 I7
A B C 0 1 2 3 4 5 5 7 .......... N
csA csB OBRA ci cs1 cs2 cs3 cs4 cs5 cs6 cs7 ........... csn
7.16. Fórmula General:
IH = Ci + k1 Cs + k2 (P * Pv - Cs)
Donde:
IH = Indemnización por hectárea
Ci = Costo de instalación o establecimiento por hectárea
(preparación del terreno, semillas, plántulas, mano de obra, etc).
k1 = Periodo en los cuales se incurre en costos de sostenimiento
Cs = Costos de sostenimiento por hectárea.
k2 = Número de años en los cuales se configura lucro cesante
P = Producción por hectárea
Pv = Precio de venta
Normalmente
k2 = k1 + 1
Luego de realizar la sustitución de k1, la fórmula inicial queda de la siguiente forma:
IH = Ci + k2 (P * Pv) - Cs
De acuerdo con los términos de la ecuación planteada, la indemnización es
calculada por hectárea, no obstante con base en la densidad de siembra, estos
valores pueden ser llevados a valor de planta y/o árbol. Si se desea ser riguroso en
la aplicación de las técnicas de avalúo debe considerarse que el estado fitosanitario
de cada cultivo se ve reflejado en la producción esperada y en su precio de venta.
Adicional a la indemnización sobre el cultivo propiamente dicho, deben evaluarse las
condiciones de riego y todas aquellas adecuaciones de carácter permanente que
pudieren resultar afectadas con la construcción de la obra, para cuya determinación
de valores se recomienda el costo de reposición.
7.17. Indemnización de Cultivos Semestrales
El diagrama de flujo de esta clase de cultivos es de la siguiente forma:
P*Pv
0 1
ci
Fórmula General
IH = Ci + ((P * Pv)- Ci)
IH = P * Pv
Donde:
IH = Indemnización por hectárea
Ci = Costo de instalación o establecimiento
P = Producción por hectárea
Pv = Precio de venta
Para este análisis se parte del presupuesto que la construcción en cada predio dura
aproximadamente entre 4 y 6 meses y que, en consecuencia solo se afectará una
cosecha. Siendo estrictos debe evaluarse con posterioridad a la construcción de la
obra, en un determinado predio, los siguientes aspectos, que eventualmente
configurarían un lucro cesante:
1. El periodo real de ocupación de la franja de terreno durante la construcción.
2. La época en la que quede disponible la citada franja : esto debido a que si el
propietario puede disponer de la franja luego que haya pasado el periodo de
siembra en la región (que esta relacionado con lluvias, etc.), se configuraría
un perjuicio adicional para él.
3. Si sobre la franja se han realizado obras de protección geotécnica que
impliquen la no utilización de la misma en términos agropecuarios
(estableciendo el periodo de afectación).
En estos casos, la fórmula de indemnización es de la siguiente forma:
IH = P * Pv + k1 ((P * Pv)- Ci)
Siendo k1 el número de periodos adicionales en que no fue posible usufructuar la
franja de terreno. La indemnización correspondiente configura un reajuste a la
indemnización inicial y se hará una vez concluyan las obras y se entregue el predio
al propietario mediante acta.
De esta clase de cultivos se hará especial énfasis en los pastos, dado que éstos
tienen una dinámica especial, pues la afectación por la construcción de la
infraestructura petrolera en este caso se puede extender más allá de los límites del
derecho de vía, como se indica más adelante.
La fórmula general para calcular la indemnización sobre la franja es:
IH = Ci + Tr (Vpm * Cc )
Donde
IH = Indemnización por hectárea
Ci = Costos de instalación o establecimiento
Tr = Tiempo de recuperación del cultivo
Vpm = Valor del pastaje mensual en la región
Cc = Capacidad de carga
Ahora bien, para reconocer la afectación adicional, más allá de los límites del
derecho de vía se tienen dos opciones:
1. Determinar la capacidad de carga de la totalidad del potrero y pagar el
pastaje por el tiempo de ocupación real y recuperación de la franja del
derecho de vía.
2. Pagar la construcción de una cerca de alambre provisional a lado y lado del
derecho de vía, incluyendo en su cuantificación el dinero suficiente para los
materiales y la mano de obra. De acuerdo con la experiencia se ha visto que
es más conveniente tanto para el propietario quien puede seguir
usufructuando el resto del potrero como para la Empresa el reconocimiento
de cercas.
Es frecuente que los finqueros traten de argumentar la afectación en términos de
reconocimiento de la producción en leche o de la pérdida de peso (rendimiento en
Kg/Ha/año), pero en estos eventos se están involucrando dos factores de
producción, el tipo de terreno y la clase del ganado y dado que ellos pueden
continuar con su explotación por medio de relocalización, no se configuraría
afectación sobre el segundo. No obstante lo anterior, en cada caso particular se
debe evaluar la afectación real que reporta el predio y al momento de determinar la
indemnización debe tenerse especial cuidado de no realizar dobles pagos, p.e.,
Pastaje y cercas, etc.
7.18. Indemnización de Mejoras de Carácter Permanen te
Esta clase de mejoras se indemnizan por su costo de reposición como nuevo, una
vez determinada la parte realmente afectada.
Si se trata de una edificación, la indemnización debe considerar los siguientes
aspectos:
� Los materiales.
� La mano de obra.
� El transporte de los materiales.
Adicionalmente y dependiendo de la celeridad con que se requiera disponer del
espacio sobre el cual está la construcción, se debe reconocer un monto para
sufragar los gastos de arrendamiento durante el tiempo que dura la construcción de
la nueva edificación.
7.18. Indemnización de Maderables
A continuación se presenta el método específico para proceder con la indemnización
de maderables, en el cual se parte de la definición de una o varias parcelas de
prueba (de acuerdo con el grado de variación de las especies), que corresponden a
una superficie normalmente de 40 metros de largo por 20 metros de ancho (800
m2), en la cual se realiza un inventario considerando las especies de diámetro
comercial, la altura y la finalidad, según sean para madera o leña. Posteriormente se
determina el volumen de madera en la parcela y con base en los precios locales, se
procede a valorizar el volumen calculado.
Teniendo en cuenta que la comercialización normalmente se hace por piezas de
madera, y que la indemnización es por árbol en pie, al valor del mercado debe
descontarse lo correspondiente a aserrada y transporte.
Fórmula General
I = (V * Vmm ) - Ca - Ct
Donde
IH = Indemnización por árbol
V = Volumen de madera
Vmm = Valor de la madera en el mercado
Ca = Costos de aserrada
Ct = Costos de transporte
La fórmula para calcular el volumen es la siguiente:
V = (DAP2)*(ππππ/4) * (hc)
Donde
DAP = Diámetro del árbol a altura de pecho
π/4 = 0,7854
hc = Altura comercial
Considerando que la madera se comercializa en pieza, tenemos:
1 pieza = 0,10 mt x 0,10 mt x 3,00 mt
1 pieza = 0,03 m2
En este sentido, para calcular el número de piezas se tiene que,
Nº de piezas = 03.0
V
7.19. Indemnización de Cuerpos de Agua
El permanente interactuar con el sector agropecuario determina un alto grado de
conscientización del impacto causado por la afectación de un cuerpo de agua en una
finca y es precisamente por esto que dentro de los criterios de trazado, en la medida
que son identificados, se establece el mecanismo más adecuado para su protección,
en el evento en que técnicamente sea inevitable su afectación, en el evento en que
técnicamente sea inevitable su afectación.
Sin embargo, cuando como consecuencia de la construcción de un oleoducto
(término genérico), se afecta un cuerpo de agua, teniendo en cuenta que no existen
metodologías específicas para determinar el valor del mismo, que obedezcan a
criterios técnicos y socialmente aceptados, se ha establecido con el objeto de darle
una solución a la indemnización, desde una óptica funcionalista y como manera de
aproximación al resarcimiento del perjuicio, que se trabaje con valores de reposición
de un sistema alternativo así:
7.19.1. Aljibes
Se debe proceder a determinar las horas de máquina requeridas para construir otro
aljibe de igual capacidad y características y a establecer los procedimientos
necesarios para ponerlo en funcionamiento en el menor tiempo posible, por ejemplo
la impermeabilización del fondo con una capa de arcilla, alguna obra civil que sea
necesario reponer, etc. Una vez determinados los ítems requeridos se investiga en la
zona su valor unitario y se procede a la totalización de valor de indemnización.
7.19.2. Pozos Profundos
Cuando se afecta un pozo profundo deben establecer sus características así:
� Profundidad.
� Capacidad (medida en litros/segundo).
� Diámetro.
� Revestimiento de sus paredes (anillo de concreto y/o gres, etc.).
El valor de indemnización será equivalente al costo de perforación de un nuevo
pozo, incluyendo los estudios si fuere el caso, determinado con las empresas que
prestan este servicio en la zona.
7.19.3. Nacimientos de Agua.
Para indemnizar la afectación de un nacimiento de agua se han pensado dos
alternativas, que deben ser evaluadas en su oportunidad y en cada caso en
concreto, desde el punto de vista técnico y económico. Una de ellas es la
construcción de un pozo profundo, a partir de la estimación de la capacidad del
nacimiento de agua y la otra opción es un sistema de acueducto, que consiste
básicamente en determinar otro nacimiento cercano y reconocer lo pertinente para la
conducción (manguera) y la construcción de un reservorio cercano al sitio en el cual
se localizaba el nacimiento.
Si el nacimiento de agua se encuentra en un predio distinto del indemnizado, se
procederá a obtener del propietario el permiso correspondiente y si es necesario,
se acordará el valor por concepto de servidumbre de acueducto.
7.20. Insumos de Trabajo
Los precios y los rendimientos son los insumos básicos para la implementación
del criterio metodológico propuesto.
Respecto de los precios no puede desconocerse que el comportamiento de los
mercados, con base en los cuales se determinan los precios de comercialización
de los productos, responde a fenómenos sociales, que no se ajustan a modelos
matemáticos preestablecidos. Con el objeto de lograr una mejor aproximación a la
tendencia del mercado, en el criterio propuesto se han consultado diversas fuentes
de información y se realizó un análisis estadístico del comportamiento de los
precios en los últimos cinco años.
Los precios de cosecha de los productos agrícolas, son en mayor o menor grado
de tipo estacional, de tal forma que en la mayoría de los casos las diferencias son
apreciables entre precios tomados en diferentes épocas del año. Dichos precios
son tan sensibles que, en un mercado determinado se pueden apreciar
variaciones importantes entre los días de la semana e incluso entre las horas del
día. A manera de ejemplo, a continuación se presenta una gráfica que muestra el
comportamiento de precios de la arveja en vaina, en el mercado de Corabastos
durante 1.995.
Precios Promedios Mensuales de Arveja CORABASTOS 1.995
0
5001000150020002500
Ene Mar May Jul Sep Nov
M E S E S
Pre
cios
$/k
g
Gráfico 1: Ejemplo de comportamiento de precios de productos agrícolas
Los agricultores frente a esta oscilación de precios, se defienden de la variación
de los mismos de diferentes maneras: con el uso de silos de almacenamiento,
atrasando o adelantando la cosecha, realizando siembras escalonadas, etc.
En lo que hace referencia a los rendimientos, considerando que responden a
tendencias históricas en cada zona determinada, se trabaja con los promedios y
los máximos, los cuales, para su aplicación en cada cultivo, dependen del estado
fitosanitario y de desarrollo. Al momento de analizar los rendimientos en el sector
agropecuario se han tenido en cuenta, entre otras las siguientes consideraciones:
� El grado de tecnificación del cultivo.
� Que para un mismo producto, los rendimientos pueden diferir de acuerdo
con las características de la zona agroecológica en la cual se localice.
� Los adelantos tecnológicos recientes que permitan inferir cambios sobre
los promedios históricos en cada zona.
En los casos en que no fue posible determinar rendimientos confiables, se recurrió
al de otros sectores con características agroecológicas equivalentes e incluso a
otras fuentes que permitieran determinar dicha información.
Al igual que para el caso de los rendimientos, se dio mayor importancia a los
precios de comercialización establecidos en los mercados locales y, cuando no fue
posible obtener datos confiables, se recurrió a algunas fuentes secundarias.
Adicionalmente se revisó la tendencia histórica de precios en los grandes centros
de comercialización.
7.20.1. Obtención y Recolección de la Información.
En este trabajo se utilizaron las siguientes fuentes de información: Cifras oficiales
de Corabastos, encuestas en la zona, datos de Unidades Regionales de
Planificación Agrícola (URPAS) y las Unidades Municipales de Asistencia Técnica
Agropecuaria (UMATAS), boletines de federaciones de productores e información
de otros proyectos.
7.20.1.1. Encuestas y Visita a Plazas de Mercado
Se llevaron a cabo encuestas dirigidas a negociantes de las plazas de mercado,
funcionarios de las UMATAS y de las Secretarías de Agricultura, con el fin de
obtener los datos base en la zona. Así mismo se practicaron algunas visitas a las
plazas de mercado de los municipios en el área de influencia del proyecto, al
momento de iniciar el mercado, con el propósito de indagar sobre los precios
directamente con los productores, antes de iniciar el ciclo de intermediación.
7.20.1.2. Corabastos
Se extractó información del libro Comportamiento de Precios Mercado mayorista
1991 - 1995, publicado por la Corporación de Abastos de Bogotá S.A. -
CORABASTOS y de boletines mensuales del año 1.997 de la misma corporación.
Dado que el mercado de Corabastos es un mercado mayorista, al cual concurren
productos de diferentes partes del país, los precios obtenidos en él están
afectados por lo que antes se denominó el factor de comercialización o
intermediación. Con el fin de aplicar un juicio, que permita seleccionar un precio
que cumpla con el criterio de obtener un valor justo para cada producto agrícola y
que además, no tenga en cuenta el índice de comercialización, se construyó un
histograma de frecuencia de precios.
Sinembargo como los precios tienden a aumentar año a año, se construyó un
histograma de frecuencia de los Índices de Precios para cada producto agrícola.
Los índices de precios corresponden a la razón entre cada precio mensual y el
promedio anual. A continuación se muestra un ejemplo de este histograma para el
cultivo de arveja.
FRECUENCIA DE INDICE DE PRECIOS DE ARVEJA - CORABASTOS 1.991 - 1995
0
5
10
15
20
25
10 30 50 70 9011
013
015
017
019
0
I n d i c e s
Fre
cuen
cias
Gráfica 2: Histograma de Frecuencia de Índice de Pr ecios de Arveja
obtenidos en Corabastos entre 1.991 y 1.995.
En el anterior gráfico, en el eje de las Y se encuentra la frecuencia expresada en
porcentaje en que ocurren los diferentes índices de precios expresados; en el eje
de las X, los rangos de índices de precios. Así en los rangos de índices de precios
entre 0 y 10, entre 11 y 20, entre 21 y 30, entre 31 y 40 y entre 41 y 50 no se
encuentra ninguna frecuencia de índice de precios, mientras que en el rango de
por ejemplo 121 y 130 hay un 5% de ocurrencia de ese rango de índice de
precios.
A partir de la información anterior, y con el fin de determinar el precio adecuado,
se construyeron histogramas de frecuencia acumulada de índices de precios para
cada cultivo. A continuación se presenta una gráfica con el histograma de
frecuencia acumulado para los precios de Arveja obtenidos en Corabastos.
ARVEJA - INDICE DE PRECIOS ACUMULADO 1991 - 1995 - CORABASTOS
0
20
40
60
80
100
120
1 21 41 61 81 101
121
141 161 181
Indice
Fre
cuen
cia
Gráfica 3: Histograma de Frecuencia Acumulada de Ín dice de Precios de
Arveja, Fuente Corabastos - 1.991 y 1.995.
El anterior gráfico muestra que los índices de precios entre 0 y 50, no presentan
ninguna frecuencia, mientras que los índices de precios entre 51 y 60, se presenta
una frecuencia acumulada de 1.6%, lo que quiere decir que índices de precios
entre 51 y 60 o menos ocurren en el 1.6% de las veces en el año para el cultivo de
arveja. Los índices de precios entre 61 y 70 presentan una frecuencia acumulada
de 11.6%, lo que significa que un índice de precios de 65 (promedio entre 60 y
70) o uno menor ocurre en un 11.6% de las veces en el año.
Llevando a cabo un análisis similar, que intenta descontar el índice de
comercialización del producto de una parte y por otra asegurar un precio con una
determinada probabilidad de ocurrencia, se determinó elegir el índice de precios
que coincida con una probabilidad de un 70%. De tal manera el índice de precios
elegido o uno menor ocurre en el 70% de las veces en el mercado de Corabastos.
Este índice de precios así elegido presenta una reducción debida al índice de
comercialización de un 45.7% ponderado. Para el caso de arveja éste índice es de
105.
Para convertir estos índices a precios actualizados, se tomó el promedio de índice
de precios del mes de Abril del presente año, para cada producto - el más
actualizado en el momento -, se llevó a cabo la relación entre el índice elegido y el
índice promedio de Abril (Ver Tablas 3 y 4). Por último se multiplicó esta relación
con el precio real del mes de Abril. El resultado de esta operación corresponde al
precio máximo posible que ocurre en un 70% de las veces en el mercado de
Corabastos y que tiene una corrección debida al factor de comercialización de un
45.7%.
7.20.1.3. UMATAS - URPAS
Las Unidades Municipales de Asistencia Técnica Agropecuaria - UMATA,
recopilan información sobre rendimientos, costos de instalación, sostenimiento y
precios de venta de los productos en su jurisdicción, a través de formularios
elaborados por los técnicos y con la ayuda de los productores.
Dicha información es remitida a las URPAS, en las cuales es consolidada a nivel
regional y complementado en reuniones de trabajo, a las cuales asisten
representantes del sector, entre otros el ICA, CORPOICA , Federaciones de
productores, y profesionales del campo. Como resultado de estos trabajos se
publican boletines mensuales y un resumen anual que corresponde a las
Evaluaciones Agropecuarias Municipales.
7.20.1.4. ICA - CORPOICA
Se extractó información de estas entidades, de boletines y escritos técnicos.
7.20.1.5. ASOCIACIONES Y FEDERACIONES
Información obtenida de resúmenes anuales y escritos técnicos.
7.21. Otros Proyectos
Se consultaron datos de precios de indemnización, rendimientos de cultivos y
precios de los mismos, de listados de otros proyectos, especialmente los
correspondientes a Gasoductos de reciente construcción.
7.22. Calificación De La Información Recopilada.
La información recopilada se calificó de acuerdo al grado de confiabilidad respecto
de los rendimientos y los precios así: se asignó un valor de “buena información” a
la información determinada en la zona y en Corabastos, un valor de “información
media” a la obtenida en otras zonas comparables y un valor de “Poca o Nula
Información” a la obtenida de otros proyectos. Las tablas 3 y 4, muestran ésta
clasificación tanto para cultivos transitorios como para permanentes.
7.23 Decisión Sobre Rendimientos.
Considerando que cada cultivador, al momento de tomar la decisión de inversión
sobre el cultivo, lo hace bajo la expectativa de obtener los mejores rendimientos,
dado que de ello depende en la mayoría de los casos su sustento, que en principio
coloca en el cultivo el máximo esmero posible, de tal suerte que el rendimiento del
cultivo va a depender únicamente de las condiciones climáticas y de alguna plaga
inesperada, se estableció como criterio para el proyecto, trabajar con los
rendimientos promedios y máximos en el área de influencia.
Con base en la información recopilada en las diferentes fuentes, se deben
elaborar tablas, en las cuales se indican los rendimientos adoptados para los
diferentes cultivos. Se recomienda que, al momento de procesar la información, se
le dé mayor peso a la información recopilada en la zona y descartar aquellos
datos que presenten un comportamiento atípico bien sea por defecto o por exceso.
En el evento de que alguna región presentara un comportamiento diferente
respecto de los demás municipios del área de influencia, se recomienda trabajarla
de manera independiente, dando aplicación a los principios de equidad y
transparencia definidos inicialmente.
No obstante lo anterior, si se llegare a presentar algún cultivo con rendimientos
excepcionalmente superiores (de lo cual se pueda aportar prueba), se trabajará de
manera independiente, de forma tal que su propietario no resulte lesionado por la
intervención de la Empresa en la zona.
Finalmente se debe indicar que corresponde al buen criterio del funcionario
encargado de la gestión inmobiliaria, asignar el rendimiento adecuado para el
cultivo en evaluación, de acuerdo al estado de desarrollo fitosanitario y de
crecimiento.
7.24. Decisión sobre Precios.
Al igual que en el caso de los rendimientos, se deben elaborar tablas, en las
cuales se resuman las tendencias de precios de las diferentes fuentes de
información. Para el análisis de dicha información se recomienda asignar mayor
peso a la información de la zona y a la de Corabastos (descontado el factor de
comercialización). Es importante considerar como criterio regulador de precios, las
cifras obtenidas en CORABASTOS, revisando todas aquellas que presenten una
desviación superior al 30% respecto del promedio de las demás fuentes de
información, a fin de responder, en forma real a la tendencia de los precios en el
mercado.
7.25. Información Complementaria para Cultivos Perm anentes.
Adicionalmente, para el caso de los cultivos permanentes, se debe considerar en
las tablas algunos datos complementarios como el número de periodos en los
cuales se configura el lucro cesante, los costos de instalación, sostenimiento y las
densidades de siembra.
7.26. Procedimiento para Pagos
El procedimiento para esta clase de pagos esta contenido en el documento ECP-
VFA-UFT-01 de fecha 23 de febrero de 2006, el cual se encuentra publicado en la
página IRIS.
AVALUOS INDUSTRIALES
¿Que es una Industria y que una Empresa?
Por INDUSTRIA se entiende el conjunto de actividades orientadas a las primeras
y posteriores transformaciones de los productos naturales y su ulterior envasado y
transporte. También se entiende por industria el conjunto de operaciones
necesarias para la transformación de materias primas en productos terminados,
pasando por la producción, almacenamiento y distribución de bienes económicos
tangibles. En otras palabras, los recursos físicos son transformados, fabricados y
ensamblados para formar otros bienes físicos.
Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los
Bienes de consumo , destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus
necesidades y los Bienes de producción, destinados a producir otros bienes,
como por ejemplo, máquinas y herramientas.
Se han acuñado 2 términos:
• Pequeña industria: Es la dedicada a usos de consumo, los edificios para
está categoría de industrias son edificios de uso corriente, con inversión
relativamente pequeña en maquinaria y equipo.
• Industria pesada : Se refiere a Industrias que tratan grande cantidades de
productos brutos para convertirlos en productos semielaborados y
usualmente se construyen para larga duración.
Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los
Bienes de consumo , destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus
necesidades y los Bienes de producción , destinados a producir otros bienes,
como por ejemplo, máquinas y herramientas.
Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener
beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el
concurso de diversos elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura,
maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles. Generalmente sus
utilidades se producen por la prestación de servicios.
8.1.1 .Definición de maquinaria y equipo.
Por maquinaria se entiende, un implemento mecánico genérico, que se usa en
procesos de fabricación, y que implica la transformación de un material o producto.
Toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria. En su concepción
mas simple, maquina es todo aquello que por lo menos transforma la dirección de
una fuerza. Por Ejemplo, una polea.
Por equipo se entiende un término genérico, con el que se definen las facilidades
físicas disponibles para la producción, incluyendo la instalación y servicios
auxiliares, que en su conjunto se diseñan y fabrican para propósitos generalmente
industriales, sin importar el método de instalación, y sin excluir aquellos rubros de
mobiliarios y dispositivos necesarios, para la administración y operación de la
empresa.
Esto quiere decir que los equipos incluyen a la maquinaria, pero hay equipos que
no son maquinaria (por ejemplo los de transporte, cómputo, entre otros).
Pueden darse varias condiciones:
� Bienes que están instalados y en operación.
� Bienes que están instalados, pero que no están en operación.
� Bienes que no están instalados.
� Desinstalados y armados.
� Desinstalados y desarmados.
� Pueden ser funcionales.
� Para considerarlos como partes, o chatarra.
En cualquiera de estas condiciones, deberán considerarse los fletes y gastos de
importación, aplicables en su caso
8.2. Propósito de los Avalúos Industriales.
En términos generales, el propósito de cualquier avalúo es obtener una opinión
sobre el valor de un bien, teniendo como base algunos parámetros económicos y
técnicos.
El valor tiene muchas definiciones, se habla de valor comercial (Avalúo
Comercial), valor contable (Avalúo Contable), valor asegurable (Avalúo para
Seguros). Sin embargo, los Avalúos Industriales se basan en premisas
fundamentales:
1. El valor de todo bien, para un momento dado, es ÚNICO, cualquiera que
sean los fines para los cuales es avaluado.
2. La estimación del valor presente, se basa en la expectativa de beneficios
futuros (valor residual).
8.2.1. Factores que afectan el avalúo industrial
Condiciones Socioeconómicas de un País.
Las alteraciones prolongadas del orden público en una determinada región, tienen
altísima incidencia económica en el valor de los equipos, pues se altera el
equilibrio normal del mercado.
Políticas Fiscales.
Las exenciones o gravámenes que existen en algunas legislaturas, se reflejan
necesariamente en el valor de los Equipos.
Modelos Económicos Imperantes.
Los costos de los Equipos Industriales en Sistemas Económicos Proteccionistas
son diferentes a aquellos en Sistemas donde se impone el libre juego de la oferta
y la demanda.
Tipos de Crédito Disponible.
Los costos financieros deben ser analizados cuidadosamente, pues las tasas de
interés terminan por incidir en el valor final de los Equipos Industriales.
Inflación y Devaluación.
Por Inflación se entiende el desequilibrio económico caracterizado por el alza
general de precios y que proviene del aumento del papel moneda. Su efecto
implica pérdida de poder Adquisitivo de la moneda.
8.3. Etapas para los Avalúos Industriales.
En el presente Procedimiento, se establecen en forma documental, las bases que
permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las
directrices básicas, para la ejecución de trabajos de valuación para estimar el valor
de maquinaria, equipo y herramienta, incluyendo equipo de transporte (vehículos
terrestres, aeronaves, embarcaciones y de otro tipo),
Es práctica usual, que el valor de una máquina o equipo, se estime con base en el
análisis de las características intrínsecas (marca, capacidad, edad, estado,
obsolescencia tecnológica y/o funcional, entre otros) y extrínsecas (ubicación,
instalación, obsolescencia económica, tipo de cambio dólar-peso, entre otros)
inherentes al bien, a la verificación de bienes comparables en el mercado que
corresponda, y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes.
El proceso valuatorio se puede resumir en los siguientes Ítems:
8.3.1. Definición del problema.
8.3.2. Visita y Reconocimiento del Bien.
Es conveniente hacer un recorrido general de la planta, para determinar cual debe
ser la forma más correcta, rápida y eficaz a seguir en la inspección de los equipos.
Es conveniente seguir el diagrama de Flujo del Proceso de Producción, también
se puede realizar la inspección sección por sección, en lo posible, por grupo de
equipos, ello permite presentar avalúos parciales, lo cual es de gran utilidad para
la empresa que solicita el estudio.
Es la etapa en la cual el avaluador debe revisar físicamente los bienes en estudio,
y observar, investigar y analizar todos aquellos elementos que les agregan o
restan valor a los mismos, incluyendo todos los elementos de demérito y
obsolescencia aplicables.
La inspección del equipo, y la información que se obtenga en el campo, deberá
considerar el Uso, Propósito y Finalidad que se le dará al avalúo.
Si se trata de un Valor en Uso, el avalúo se realizará considerando unidades
mínimas indivisibles (UMI), y en este caso, se deberá analizar con especial
cuidado en verificar como está conformada la UMI a la que pertenece el equipo,
cuales son los elementos aplicables a ésta, las instalaciones comunes, si existen
cuellos de botella, cual es la capacidad requerida del equipo (puede ser diferente a
la real), cuales son las obsolescencias aplicables, entre otros.
La etapa de la inspección del equipo, se puede resumir así:
• Identificación del equipo. Normalmente todos los equipos traen una
plaqueta diseñada por el fabricante, ésta tiene número de serie, modelo y
país fabricante.
• Descripción del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que
hacen parte del equipo, especificando su uso y funcionamiento
Nota. Deberá recabar los datos de placa y número de serie, verificar la capacidad
nominal y real del bien, y comparar la información contra la documentación que le
fue proporcionada, y en caso de que haya diferencias o dudas que hagan presumir
que lo que se inspeccionó pudiera no corresponder al bien a valuar, o que no
exista físicamente algún bien relacionado en el inventario que le fue
proporcionado, deberá informarlo a quien le solicitó el servicio. Verificar si se le
han hecho adiciones al equipo básico para mejorarlo, cuales han sido estas, su
costo, su resultado, y qué tanta aceptación tienen estas mejoras y/o adiciones en
el mercado
• Diseño especial. Verificar si se trata de un equipo de diseño y construcción
especial, y si es el caso verificar su productividad, sus componentes, su
construcción, entre otros aspectos, para poder estimar su vida útil y su
valor.
• Instalación. Verificar la forma en que está instalado, como es su
cimentación, alimentación eléctrica, tuberías de proceso, servicio, entre
otras características.
• Uso. Verificar el uso que se le está dando, o que se le haya dado al bien, y
compararlo con el uso para el que fue diseñado, pues puede ser que se
haya abusado, o se haya utilizado menos de lo normal, lo que repercute
en la edad efectiva y la vida útil remanente.
• Adaptaciones extraordinarias requeridas. Verificar si las características de
diseño del equipo, lo hacen aplicable de una manera amplia, o si tiene o
requiere alguna adición, modificación, o adaptación para que pueda ser
operable, que no le agrega valor.
• Mantenimiento. Verificar el tipo de mantenimiento que se le ha dado al
equipo, si únicamente es cuando falla (solo mantenimiento correctivo), si
hay mantenimiento con un programa preventivo documentado (si hay
bitácoras, deberá revisarlas), quién le da el mantenimiento (distribuidor de
fábrica, personal interno, contratista externo, entre otros), qué tipo de
refacciones se usan (originales o adaptadas).
• Mantenimiento típico. Verificar cual es la forma típica en que se le da
mantenimiento al equipo (por ejemplo, distribuidor de fábrica para
garantizar exactitud). Esto es muy importante para equipos especializados,
que pierden la garantía de certificación, cuando el mantenimiento se los da
alguien diferente al proveedor original (por ejemplo, en el caso de un
microscopio atómico o un automóvil comprado en una agencia).
• Disponibilidad de refacciones. Investigar si se pueden conseguir en el
mercado las refacciones e insumos necesarios para la correcta operación
del equipo en cuestión, y si los costos de estos son razonables.
• Reparaciones mayores. Verificar en el campo, si se le han hecho
reparaciones generales al equipo, cuando se le hicieron, quién se las hizo
(representante de fábrica, contratista externo, personal interno), cuanto
costaron las mismas, que tipo de refacciones se usaron (originales de
fábrica, hechas en la planta, substitutos no de fábrica, entre otras) y qué
garantía se tuvo de la reparación. Esto se requiere para estimar
debidamente la edad efectiva del bien, y su vida útil remanente.
• Avances tecnológicos. Verificar cual ha sido el avance de la tecnología con
respecto al bien que se valúa, y en su caso, que medidas se deberán
tomar para ponerlo al día (por ejemplo, actualización de sistemas de
medición y control en una planta industrial).
• Problemas de operación. Verificar cual es la capacidad nominal del
equipo, y la que realmente está dando, la generación de desperdicios, los
tiempos muertos, si hay exceso de consumo de energía, o exceso de
mano de obra para la operación , entre otras situaciones, ver si se ha
hecho un análisis de los problemas técnicos y de operación, y determinar
si estos tienen solución, y cuanto costaría el remediarlos (costo de la cura
de la obsolescencia funcional), y del costo anual adicional, al normal que
representa el seguir operando con los problemas existentes.
• Costo de desinstalación. En su caso, verificar si habría costos importantes
de desinstalación aplicables al caso, para poder llevar el equipo a otro
lado.
• Contaminación. Deberá verificarse si el bien en estudio, está limpio y libre
de contaminación, de no ser así, y en aquellos casos en que sea
necesario, deberá investigarse y considerarse el costo de limpieza y
descontaminación.
• Operación del equipo. Observar al equipo operando, y entrevistarse con el
operador y el personal de mantenimiento a cargo, o si no está operando,
verificar desde cuando, y qué protección se le ha dado (si está bajo techo
o a la intemperie, en medio hostil o corrosivo, si se engrasó y/o protegió, si
se arranca periódicamente, entre otras situaciones).
• Equipo Nacionalizado. A través de la revisión de la documentación
correspondiente, verificar si ha sido importado legalmente al país, o se
encuentra mediante importación temporal, entre otros
- Materiales. Obviamente, dependen del tipo de trabajo que realiza la Maquinaria.
- Propiedades Eléctricas: Cualidades esenciales de los materiales para atraer,
rechazar y/o transmitir energía. Se pueden manifestar por medio de fenómenos
caloríficos o químicos.
- Resistencia Eléctrica: Dificultad que opone un material conductor de Energía al
paso de una corriente.
- Resistencia Mecánica: Fuerza que se opone al movimiento de una máquina y
ha de ser vencida por la inercia, ésta resistencia, disminuye el efecto útil de la
máquina.
- Resistencia al Desgast e: Oposición del material a consumirse poco a poco por
el uso o el roce.
- Resistencia a la Corrosión: Posibilidad de los materiales de perder sus
propiedades físicas y químicas, debido a su desgaste como consecuencia del
rompimiento.
- Conductibilidad Eléctrica: Un conductor es un material por el cual puede
transferirse carga eléctrica. Aislador es un material que se resiste al flujo de carga.
Semiconductor es un material intermedio en su capacidad para llevar o transportar
carga.
- Características de Fundición y Forja: Por Fundir se entiende el proceso de
vaciar en moldes el metal derretido y por Forja, el proceso de endurecimiento de
esos metales.
- Posibilidades de Desplazamiento y Antifricción: Por Desplazamiento, se
entiende la propiedad que los equipos tienen para que por su superficie se
muevan materiales sin objetar resistencia y por Fricción, la oposición a que un
cuerpo se mueva estando en contacto con otro, esta oposición es consecuencia
de la adhesión de una superficie a la otra y por la trabazón de las irregularidades
en las superficies en roce.
- Rigidez. Inflexibilidad del material, se asemeja a la dureza.
- Maleabilidad: Propiedad del material que permite forjarlo en láminas de distintos
espesores.
- Elasticidad: Un cuerpo elástico se define como aquel que puede recuperar su
forma y tamaño original, cuando la fuerza que lo deforma, deja de actuar.
- Dilatación Lineal: El efecto más común que produce un cambio de temperatura,
es un cambio en el tamaño con pocas excepciones, todas las sustancias
aumentan su tamaño cuando la temperatura aumenta. El cambio en alguna
dimensión del sólido se llama dilatación lineal.
- Diseño de la Maquina : El diseño es la actividad creativa, consistente en
determinar las características exteriores de los equipos. Es lógico, que en
muchos casos, las labores que los equipos desarrollan determinan su diseño. Se
debe analizar la apariencia del equipo, su peso y volumen, su calidad de
producción y la naturaleza del mercado.
- Tipo de Combustible: Los equipos industriales pueden funcionar con
electricidad, Gas, gasolina, ACPM, vapor de agua etc.
- Mecanismos Articulados: Pueden ser barras fijas, tuberías y sus accesorios.
- Instalaciones Eléctricas e Hidráulicas: Hace referencia a la forma de
conducción de la electricidad al motor y al manejo de los fluidos.
- Motores: Por motor se entiende aquel tipo o aparato que transforma en energía
mecánica otras clases de energía.
- Sistemas de Lubricación: Lubricación es el procedimiento mediante el cual se
engrasa o aceita un equipo, tratando de minimizar el desgaste de sus partes.
- Sistemas de Enfriamiento: Mecanismos que permiten mantener la temperatura
adecuada del equipo.
- Marca del Equipo : por marca se entiende el distintivo que el fabricante coloca a
los productos de su industria, dependiendo de su reconocimiento y
posicionamiento en el mercado, se deriva su agenciamiento, es decir, la
posibilidad de conseguir repuestos originales.
- País Fabricante del Equipo : El grado de Industrialización de un país, es casi
siempre sinónimo de calidad de los equipos que produce.
- Grado de Comercialización : Refleja la aceptación en el mercado del equipo. Es
consecuencia lógica de su marca y lugar de fabricación.
- Obsolescencia Técnica: Se mide teniendo una visión conjunta de la evolución
de los instrumentos o maquinaria y técnicas exclusivas de una industria
determinada. Ejemplo claro se presenta en la informática, un Computador es
obsoleto técnicamente en 1 año. Equipos de navegación aeronáutica,
envasadoras, etc.
- Obsolescencia Mecánica : Se refiere al rendimiento mecánico, consecuencia
lógica del desgaste normal de cada parte de los equipos.
- Eficiencia mecánica: En una máquina simple, se realiza trabajo de entrada por
la aplicación de una fuerza única y la máquina realiza trabajo de salida, por medio
de otra fuerza única, durante ésta operación ocurren tres procesos:
a. Se suministra trabajo a la máquina.
b. Se realiza trabajo en contra de la fricción.
c. La máquina realiza trabajo útil o de salida. La eficiencia de la máquina, se
puede medir comparando su trabajo de salida contra el trabajo que se le
suministra.
Eficiencia Mecánica = Trabajo de salida
Trabajo de entrada
La eficiencia siempre será un número comprendido entre cero y uno, es práctica
común, expresar ésta cantidad decimal en términos porcentuales. Este dato suele
estar definido en los catálogos suministrados por el fabricante de los equipos, en
caso contrario, es fácilmente calculable, por ejemplo, una máquina que realiza 40
julios de trabajo, cuando se le suministran 80, tiene una eficiencia del 50%
Eficiencia Mecánica = 40 Julios = 0.5 = 50%
80 Julios
La máquina ideal tendrá una eficiencia mecánica del 100%.
- Condiciones de Severidad.
Son las condiciones máximas admisibles de trabajo, generalmente los equipos
están diseñados para funcionar hasta un límite superior de trabajo, especificado
por el fabricante, si la máquina opera por encima de éste límite, lo más probable
es que sufra un deterioro acelerado, entregue resultados no confiables o en caso
extremo, daños irreparables. Algunos equipos traen en su placa de datos, las
condiciones máximas admisibles de operación, así por ejemplo, los equipos de
precisión electrónica deben trabajar a una temperatura específica, de 18 °C, si
operan a una temperatura distinta, su grado de precisión disminuye. Para las
calderas y compresores, se especifica la máxima presión y temperatura que
admiten.
- El Grado de Severidad.
Es un factor determinante en la productividad y en la vida útil de las máquinas,
especialmente en aquellas cuyo alto grado de precisión se consigue sólo con
métodos modernos electrónicos y mandos especiales de microprocesadores, lo
cual exige que éstas permanezcan en espacios cerrados y en condiciones
ambientales atmosféricas totalmente controladas en lo referente a temperatura,
humedad y limpieza del aire. El avaluador industrial también debe tener en cuenta
la compatibilidad química de los materiales y el tratamiento o adecuación de los
mismos para que no deterioren los equipos, por ejemplo, el agua de alimentación
de las calderas debe tratarse químicamente para eliminar su acidez, exceso de
aire, dureza (dificultas para obtener espuma con el jabón)etc. causantes de la
corrosión o incrustaciones en las cubiertas y tubos de las mismas, disminuyendo
consecuentemente su eficiencia y vida económica útil.
- Programa de Mantenimiento.
La vida económica útil de las máquinas y equipos depende en sumo grado del
programa de mantenimiento al que estén sujetas.
Por Mantenimiento se entiende el Procedimiento mediante el cual se tratan de
conservar las características físicas y técnicas del equipo, en forma constante a
través del tiempo. El propósito del mantenimiento, es reducir las posibilidades de
que se presenten fallas en el funcionamiento de los equipos, con lo cual se
aumenta la confiabilidad en la cadena productiva y obviamente, reparar daños,
cuando se presenten.
� Mantenimiento Correctivo: Hace referencia a la reparación del equipo, es
muy costosa, pues obliga a parar los equipos sin una programación
establecido previamente.
� Mantenimiento Preventivo: Es el que se hace antes de que se presente la
falla, se origina en la implementación de rigurosos procedimientos de
comprobación e inspección, permite planear la parálisis de los equipos, por
lo general, es más económico que el correctivo.
� Mantenimiento Rutinario: Es el mantenimiento general que se hace a los
equipos, el ejemplo típico, es la lubricación y la limpieza.
� Mantenimiento Predictivo: Es una innovación en el mantenimiento de
Equipos Industriales, se realiza mediante trabajos programados que
permiten deducir el estado de los equipos y en consecuencia, determinar la
necesidad de reparación. Ejemplo: medir frecuencias de vibración.
- Montaje Electromecánico.
El montaje de una máquina debe ajustarse estrictamente a las reglamentaciones
indicadas en los planos y manuales suministrados por el fabricante y debe ser
ejecutado por personal experimentado.
Para su avalúo, los Equipos Industriales se clasifican por grupos homogéneos y
unidades completas, adicionalmente, se deben analizar y describir la ubicación de
los Equipos en la planta y dentro del ciclo productivo, el nombre del Equipo, El
modelo, La serie, su capacidad, Nombre y datos del Proveedor, Año de fabricación
del Equipo, Dimensiones y características técnicas, tipo de trabajo que desarrolla y
su intensidad.
8.3.3. Características técnicas de los equipos.
Se debe relacionar como mínimo, el rendimiento del equipo, característica que
indica la rapidez de producción o eficiencia, para prestar un servicio determinado,
esto es importante, pues permite comparar el equipo con los existentes en el
mercado.
8.3.3.1. Del entorno referente al bien en estudio. Identificación del mercado aplicable para la comercialización.- Verificar quienes
pueden ser los posibles compradores, quién pueden ser el usuario final, los
revendedores, o los potenciales compradores nacionales o internacionales, entre
otros.
Zona para comercialización.- Para valores en intercambio, verificar en qué medida
el bien puede ser adecuado para la zona en que se que se encuentra, o si por
alguna razón, debiera ser comercializado en una zona diferente (por ejemplo, una
trilladora demasiado grande para el centro del país, que solo sería de interés en el
noroeste, lo que implicaría un costo por fletes y maniobras a deducir de su costo
total).
Problemas ambientales.- Verificar si existe algún problema de contaminación o
ecológico, o sí ha habido algún requerimiento por autoridad competente, relativo al
cumplimiento de normas ecológicas o ambientales, derivado de la operación del
equipo que se avalúa, y si se ha hecho alguna estimación del costo que originaría
corregir el problema (costo de la cura de la obsolescencia externa).
Asimismo, verificar en campo si hay o ha habido problemas sociales derivados de
la operación del equipo que se avalúa.
Fletes, maniobras y accesos.- Verificar si el costo de los fletes para llevar el
equipo del lugar de fabricación, hasta el lugar en que se está usando, es
anormalmente alto (por ejemplo, equipos que deben ser probados en fábrica para
poder garantizarlos, y que por el exceso de dimensiones, pudieran requerir
desmontar y volver a montar puentes.).
Medio ambiente en que opera.- Verificar si el medio ambiente general (por
ejemplo, zonas costeras) o específico en que opera el bien (por ejemplo,
atmósferas ácidas en plantas químicas) es agresivo y le afecta en su vida útil y
operación.
8.3.4. Documentos Necesarios para el Avalúo.
El avaluador deberá recibir el expediente técnico (la documentación procedente,
solicitud de servicio y orden de trabajo), y realizar una revisión y análisis preliminar
de la información en oficina, con el fin de considerar los alcances de la
investigación, y recopilación de todos los elementos necesarios, para lograr una
mejor inspección de campo. Una vez recopilados e identificados todos los
documentos base, se procederá a realizar un análisis de cada uno de ellos, tales
como:
� Inventario detallado, localización y ubicación de los bienes (pueden estar en
varios lugares).
� Revisión de facturas, especificaciones, información técnica, legal (por
ejemplo tenencias, pedimentos de importación, certificados y dictamen
técnico cuando sean aplicables) documentos sobre aspectos ambientales y
planos, entre otros.
� Uso autorizado y restricciones (por ejemplo emisiones al medio ambiente
y su cumplimiento).
Algunos de los documentos a solicitar son necesarios para acreditar el valor de
reposición y la propiedad de los equipos, determinar la ubicación exacta de los
bienes, ampliar la descripción de los equipos, entre otros son los siguientes:
Certificado de Constitución y Gerencia.
Con el fin de conocer número de matrícula, domicilio, objeto social de la Industria,
representante legal, reformas del Acta y vigencia de la empresa. La Escritura de
Constitución, sirve para determinar la ubicación del inmueble donde se encuentran
los bienes objeto del avalúo, especificando claramente sus linderos y su destino
económico industrial.
8.3.4.2. Certificado de Cámara y Comercio.
Para conocer el objeto social de la industria y su representante legal.
8.3.4.3. Pólizas de Seguros.
Sobre éste documento se debe determinar claramente los riesgos que cubre
(robo, incendio), el número de la Póliza o contrato de seguro, la compañía
aseguradora o beneficiaria, el valor asegurado, la fecha de vencimiento.
8.3.4.4. Contratos de reserva de dominio sin tenencia.
Para la identificación del equipo y determinar máquinas en pignoración, si las hay.
8.3.4.5. Facturas de compra de las máquinas y equipos objeto del avalúo.
(Si existen), con los correspondientes manifiestos de importación (si fueron
importados). De éstos documentos se extraen costos, fechas de adquisición, casa
representante, país de origen y firma constructora del equipo, derechos
arancelarios, impuesto a las ventas y otros si se causan, descripción detallada de
la mercancía.
8.3.4.6. Cartas de Nacionalización.
Este documento permite garantizar la legalidad de los equipos motivo del avalúo.
8.3.4.7. Catálogos y manuales de operación.
Son útiles para determinar las especificaciones y características técnicas del
equipo, funcionamiento del equipo, tipo de mantenimiento al cual debe someterse
y en general, normas y sugerencias para su montaje mecánico y eléctrico.
8.3.4.8. Otros.
Aquí se hace referencia a todos los documentos existentes y que puedan servir
para la realización del avalúo. (Avalúos Anteriores por Ejemplo).
8.4. Obtención y clasificación de los datos necesa rios para el avalúo.
Separación de los datos generales y específicos de los equipos motivo del Avalúo.
8.5. Análisis e interpretación de la información ob tenida ,
Datos de compra ventas, solicitud de cotizaciones, información de revistas
especializadas.
8.6. Elementos motivo del avalúo
8.6.1. El avalúo del Terreno sobre el cual se levanta la Construcción Industria.
8.6.2. El avalúo de la Construcción.
8.6.3. El avalúo de la Maquinaria y Equipo.
8.6.4. El avalúo del Good Will.
8.6.5. El Avalúo del Valor en Marcha.
8.6.6. El Avalúo de otros Intangibles de la industria.
Entre estos intangibles se pueden considerar el Nombre de la Industria y la marca
de los productos que elabora, su posicionamiento en el mercado, las formulas y
patentes que tenga legalmente registradas la, la rentabilidad, etc.
8.7. Decisiones administrativas.
Son decisiones tomadas por la dirección o Gerencia de la Industria y deben ser
respetadas y aceptadas por el avaluador. Estas son: Vida Útil del Equipo, Método
de Depreciación y Cuota de Salvamento.
8.7.1. Método de Depreciación.
Por depreciación se entiende la perdida de valor del equipo por cualquier causa.
Como existen varios métodos de depreciación (Línea recta, de la suma de los
años de vida útil, por citar solo algunos.). La dirección de la empresa debe definir
el método a emplear.
En Colombia se emplea la Depreciación En Línea (Pues para efectos fiscales es
la única que acepta la administración de Impuestos Nacionales, si se quiere
emplear otro sistema de Depreciación, se debe solicitar permiso previamente),
aunque no parece un sistema muy lógico y técnico, pues no puede sufrir la misma
depreciación un equipo de un año de instalado, que cuando hallan transcurrido 5
años.
El método de depreciación llamado Suma De Los Años de Vida Útil , parece ser
más coherente, se procede así:
Se establece la vida útil del artículo (Definida por el fabricante o mediante una
decisión administrativa)
Se determina la cuota de salvamento
Al valor original del equipo (actualizado a pesos de hoy), se le resta el valor de la
cuota de salvamento y este es el valor a depreciar. Por cuota de salvamento se
entiende el porcentaje del valor original que se considera recuperable, después
del equipo cumplir su vida útil. Es una decisión netamente administrativa y
depende entre otros, del mantenimiento hecho al equipo.
Se suman luego los años determinados como vida útil, por ejemplo, de 10 años,
entonces se suma 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=55
El resultado de la sumatoria es el divisor de la cantidad a depreciar, si la cantidad
a depreciar es de $50´ se divide 50´ entre 55, obtenemos como constante
909.090,0
Para obtener la cantidad a depreciar en el primer año, se multiplica la constante
por 1, si es para el segundo año, la constante se multiplica por 2, y así
sucesivamente, al finalizar todo el proceso, la sumatoria de las depreciaciones
anuales debe dar el valor considerado originalmente como Valor a Depreciar.
En este método pareciera existir mas justicia, pues en la medida en que el Equipo
gana obsolescencia, mayor es la depreciación.
8.7.2. Vida Útil.
Por esta se entiende, el tiempo que duraría en óptimas condiciones de producción
el equipo, normalmente esta definida por el fabricante, aunque esta también
depende del grado de industrialización del país donde se trabaja. Por ejemplo, en
Estados Unidos el ciudadano medio, cambia vehículo cada 3 años, en el Oriente
Medio, el ciudadano promedio cambia vehículo cada año, en Colombia el
ciudadano común obtiene un vehículo en toda su vida productiva. El propietario
puede determinar una vida útil para el equipo, distinta a la definida por el
fabricante.
La vida útil también se puede definir como el período de tiempo durante el cual el
bien es económicamente productivo, Por ejemplo: a medida que una máquina es
utilizada, la mayor parte de sus piezas están sometidas a desgaste, a pesar de
que un adecuado mantenimiento, puede hacer que ese desgaste sea más lento,
las piezas componentes de la máquina alcanzan un grado de desgaste en el cual
fallan y es necesario su reemplazo. Este fenómeno se hace más frecuente a
medida que la máquina va envejeciendo. Si se analizan estadísticas de los costos
de operación, se observará que al cabo de cierto tiempo, el costo por hora de
utilización del equipo, el cual incluye los costos de mantenimiento, se hacen
mayores, en relación con el costo por hora promedio del equipo hasta ese
momento.
Este aumento en el costo de operación del equipo hace que la operación del
mismo ya no sea rentable para la empresa y se dice entonces que la máquina ha
llegado al final de su vida útil económica, y en ese momento es más rentable
reemplazar el equipo viejo por un equipo nuevo.
La vida útil que alcanza un equipo depende, obviamente, de las condiciones de
operación, intensidad de trabajo, tipo de equipo, función desarrollada y
mantenimiento recibido.
8.7.3. Cuota de Salvamento.
Es la cantidad de dinero que se puede recuperar del valor original del equipo, una
vez este cumple su vida útil.
8.7. Definición del método valuatorio Para cada uno de l os elementos del
Avalúo.
8.8. Este depende de la Información obtenida en la visita de campo, de las
características técnicas de los equipos y de la información suministrada por
la empresa.
Existen tres parámetros para la realización de un avalúo de maquinaria, equipo y
herramienta, indicador de valor físico o neto de reposición (Enfoque de Costos),
indicador de valor de capitalización de rentas (Enfoque de Ingresos) e indicador de
valor de mercado (Enfoque Comparativo de Mercado).
En la práctica Valuatoria de este tipo de bienes, se observa que la aplicación de
los tres enfoques para todos los casos no es procedente, sino que debe analizarse
la aplicabilidad de cada uno de ellos, de acuerdo a las características principales
del bien por avaluar, y si alguno de ellos no es aplicable, el avaluador podrá no
usarlo, pero deberá justificar las razones del porqué no se utilizó.
Por ejemplo, para el caso de chatarra, el único enfoque aplicable es el
comparativo de mercado, y se tiene que explicar el por que no se utilizan los otros
dos enfoques en el trabajo valuatorio. Cuando apliquen, el avaluador de bienes, al
trabajar en el avalúo de maquinaria y equipo, utilizará el Enfoque Comparativo de
Mercado y el Enfoque de Costos, en este caso, descontando las obsolescencias
internas y externas aplicables (entre estas últimas deben considerarse la
económica y la ambiental).
En aquellos casos en que halla un mercado activo de rentas, podría emplear
también el Enfoque de Ingresos, conocido como método de capitalización directa o
método de capitalización del rendimiento, siempre y cuando, se pueda hacer una
correcta asignación del ingreso y de los costos asociados.
Para el caso de que se requieran valores en uso, deberá tomarse en cuenta la
unidad mínima indivisible (UMI) de la que forma parte el equipo, si existen cuellos
de botella, cual es la capacidad requerida del equipo (podría ser menor que la
real), cuales son las obsolescencias aplicables al uso y el lugar actual de
ubicación del bien (pueden ser diferentes que las del caso de intercambio), entre
otros.
8.8.1. Método de Reposición. (Análisis del Costo.)
En este enfoque, se parte del Costo de Reposición o Reproducción Nuevo del
equipo por avaluar, de acuerdo a su capacidad nominal (para el caso de valores
en intercambio), o de la capacidad en uso necesaria (para el caso de valores en
uso), en su caso rebajando del precio cotizado, los descuentos normales
aplicables, y se le descuentan los deméritos por edad, estado de conservación, las
obsolescencias funcional y económica que pudiera tener dicho bien
Procedimiento para el Cálculo.
� Definir los elementos que comprenden el valor de reposición.
� Recopilar la información técnica.
� Determinar el valor de Reposición. Se emplea alguno de los métodos
conocidos. Actualización del Valor Histórico por Índices.
� Consiste en la actualización del valor histórico, mediante la aplicación de
índices que reflejan el efecto sobre el valor de la inflación en el país (para
equipos nacionales), y el efecto combinado de la inflación en el país de
origen, con la devaluación del peso frente a la moneda de dicho país, (para
equipos extranjeros).
8.8.1.1. Cotización del equipo substituto
Se deberá obtener la cotización del equipo mas moderno que se esté fabricando,
de la misma capacidad nominal con el fabricante original. En caso de que el
fabricante ya no esté produciendo el mismo equipo, o de que no se pueda obtener
la información del mismo, deberá cotizarse un substituto, y deberá obtenerse
información de cuales son las diferencias en capacidad, productividad, entre otras.
Si no pudiera obtenerse la información del fabricante original, serán aceptables
cotizaciones de equipos de una calidad equivalente. Si la capacidad del equipo
cotizado es diferente al del avalúo, deberá hacerse un ajuste por costo-capacidad
como sigue:
Costo objeto = Costo cotizado x (capacidad objeto/c apacidad cotizado) x
El exponente X debe de obtenerse de la experiencia del mercado, y haberse
calculado dentro del rango de capacidades dentro del cual estén las capacidades
del objeto y la del cotizado.
Si la calidad del equipo cotizado es relevantemente diferente de la del objeto, hay
que hacer un ajuste en proporción directa a lo que serían los costos de cotización
para esas calidades diferentes (obtenidos de la experiencia del mercado).
En todo caso, deberá verificarse cuales son los descuentos normales aplicables
(aquellos que se obtienen por pago de contado para el volumen de compra
implicado en la valuación, para cualquier comprador que hiciera la compra, sin
incluir negociaciones extraordinarias no aplicables a este caso en un mercado
abierto).
Si el equipo fuera de un diseño especial, deberá obtenerse planos, y si no se
hubieran proporcionado planos, si esto es aplicable deberá hacerse un
levantamiento de los componentes del equipo, y costearlo. Al costo directo así
obtenido deberá agregársele el costo de la ingeniería, los indirectos y la utilidad
que un fabricante normalmente tendrá para ese tipo de equipos.
Para la valuación de plantas de proceso, se puede aceptar el uso de los costos
proporcionados por firmas de ingeniería y proyectos que den este servicio.
Todos los costos son sin I.V.A. y así se debe de mencionar en el reporte. De esta
manera siempre se podrá agregar dicho I.V.A. en aquellos casos en que este no
sea recuperable.
2.6.2.2. Fletes seguros, impuestos y gastos de importación (en su caso).
Debe de verificarse cuales fletes son aplicables (nacionales y/o en el extranjero),
cual es la fracción arancelaria y dependiendo del origen del equipo substituto
cuales serían los seguros, impuestos y gastos de importación aplicables.
2.6.2.3. Mejoras del equipo por valuar (comparado con el cotizado).
Si el equipo que se valúa tuviera algunas mejoras o accesorios que el substituto
no tiene (o el substituto tuviera unas que el bien objeto no tiene), deberá obtenerse
el costo de estas diferencias, el cual deberá agregarse (o deducirse) al del equipo
cotizado.
2.6.2.4. Costos de Instalación
Para el caso de que el avalúo deba de incluir la instalación, deberán de
considerarse todos los costos y gastos de la misma, incluyendo cimentaciones,
estructuras, tuberías eléctricas y mecánicas hasta las líneas tróncales, entre otras,
incluyendo pruebas y arranque.
Para plantas de proceso se podrán usar factores multiplicadores de Lang (un
factor general para toda la planta ) o Hand ( un factor para cada tipo de equipo)
para llegar al costo instalado que considere la ingeniería, mano de obra,
materiales de instalación, costos de pruebas y arranque, entre otras, partiendo del
costo de los equipos sin instalar. Si se hace así, deberá ponerse especial cuidado
en soportar debidamente los factores usados, ya que pueden presentar una
amplia variabilidad.
Si se trata de valores en uso, adicionalmente deberán considerarse los costos y
gastos referentes a las instalaciones comunes de la UMI (unidad mínima
indivisible) a la que pertenece el equipo, por ejemplo cimentaciones comunes,
alumbrado general, entre otros.
2.6.2.5. Inspección del equipo.
Durante la inspección en campo debe verificarse todo lo que se ha mencionado en
las secciones 2.4.1 y 2.4.2, y las referentes al bien objeto en la sección 2.5. De la
información que se obtenga de los proveedores de equipo del usuario, y la opinión
del valuador, se estimará cual es la vida útil normal a considerar.
2.6.2.6. Demérito por edad
En función del uso que se le ha dado al equipo (puede ser mayor o menor al
normal) debe estimarse cual es la edad efectiva del mismo, y comparándola con la
vida útil total, se puede estimar el factor de demérito por edad, de la siguiente
manera:
Demérito = edad efectiva/vida útil total.
Al calcular de esta manera el demérito por edad se estaría estimando el valor que
el bien tiene de acuerdo a su edad efectiva, considerando que se encuentra en
buen estado de funcionamiento.
Con respecto a la vida útil total de los equipos, esta puede variar de industria a
industria (e inclusive de empresa a empresa o aún dentro de la misma empresa)
dependiendo de su uso, ubicación, localización, y la información que proporcionan
los fabricantes, los usuarios y la experiencia del valuador deben ser tomados en
cuenta en la determinación de estas.
En México no existe una publicación única ni oficial que muestre cuales son las
vidas útiles a usarse en los avalúos de maquinaria, equipo y herramienta.
En el Anexo II se muestra la lista de vidas útiles que puede ser usada como guía
para plantas petroquímicas, fue consensuada entre 5 empresas y usada para
valuar 25 plantas petroquímicas.
En el Anexo III se muestra la lista de vidas útiles que puede ser usada como guía
para Ingenios Azucareros, fue consensuada entre 6 empresas y usada para valuar
26 Ingenios Azucareros.
En el Anexo IV se muestra una lista de rangos de vidas útiles para maquinaria en
general, que fue preparada por el Colegio de Ingenieros Mecánicos y Electricistas
para 341 tipos de equipos.
Con estos 3 anexos se tiene una guía, que puede ser usada con el criterio
suficiente y considerando las peculiaridades de cada equipo a valuar, adecuando
en caso específico los datos que aparecen en la lista (por ejemplo la vida útil de
bombas para plantas petroquímicas es de 20 años, pero las bombas que manejan
ácido sulfúrico solo tienen una vida útil de 5 años).
2.6.2.7. Demérito por estado de conservación
Dependiendo del estado observado del equipo, habrá casos en los que se
requerirán reparaciones para corregir algún problema para llevar al equipo a la
condición de buen estado de funcionamiento correspondiente a su edad efectiva
(el problema es curable), u otros en los que no es factible económicamente hacer
la corrección (el problema no es económicamente curable).
La información de los problemas de operación, y los costos de corrección
mencionados, deben de investigarse durante la inspección física, y deducirse del
costo de reposición nuevo (ya sea instalado o no), para equipos nuevos se
deducirá al 100 %, pero para el caso de equipos usados el valuador deberá
analizar qué porcentaje de deducción es aplicable.
2.6.2.8. Obsolescencia Funcional (por causas internas).
Es posible que el equipo no esté dando su capacidad, o en comparación con el
equipo substituto esté consumiendo demasiada energía, teniendo baja
productividad, generando demasiado desperdicio, entre otros aspectos.
Alguno de estos problemas puede ser corregible a un determinado costo (es
curable), o habrá otro(s) que no son económicamente curables. Si el problema es
curable, se deduce el costo de la cura.
Si el problema no es curable, se deberá considerar su efecto en el valor
descontando el flujo de efectivo debido a los costos excesivos por el periodo de la
vida útil remanente del equipo, a la tasa real de descuento aplicable, con lo que se
tendrá el valor presente antes de impuestos, y luego quitarle el efecto del ISR y la
participación de los trabajadores en las utilidades (PTU) para llegar al valor de la
obsolescencia después de impuestos, la que deberá deducirse del valor del
equipo.
2.6.2.9. Obsolescencia Económica (por causas externas).
En algún caso, habrá requerimientos de autoridad competente para corregir algún
problema de contaminación (por ejemplo hollín que sale de las chimeneas de las
calderas de ingenios azucareros), y deberá verificarse esta información, y los
costos de corrección (costo de la cura).
Habrá casos en los que la solución a algún problema externo no sea
económicamente factible, y se deba trabajar con él (por ejemplo alto costo de la
materia prima o de los fletes de la misma o del producto terminado) y no sean
curables.
Para el caso de valores en intercambio deberán considerarse las obsolescencias
económicas de tipo general que existan para cualquier lugar (por ejemplo
cumplimiento de normas ambientales generales) y para cualquier uso.
Además, los equipos con el tiempo se vuelven menos deseables para el mercado,
lo que origina una obsolescencia económica, que es difícil de cuantificar por el
Enfoque de Costos.
Para el caso de valores en uso, deberán considerase todas las obsolescencias
económicas que apliquen para el lugar en que está el equipo, y el uso actual que
se le está dando.
La forma de calcular y deducir las obsolescencias económicas es de la misma
manera como se ha mencionado para la obsolescencia funcional.
Con todo esto el indicador de valor por medio del Enfoque de Costos, se obtiene
como sigue:
Costo del equipo (o su substituto equivalente) nuevo
+ Fletes y seguros.
+ Impuestos y gastos de importación.
= Costo del equipo puesto en planta.
- Ajuste por capacidad menor en su caso (empleando método de costo
capacidad).
+- Costo de las mejoras adicionales
= Costo del equipo substituto con las mejoras del objeto.
Si el equipo se va a valuar instalado.
+ Costo de instalación (incluye pruebas y arranque).
= Costo del equipo substituto instalado.
= COSTO DE REPOSICION O REPRODUCCION NUEVO
- Demérito por edad.
- Demérito curable por estado.
- Demérito no curable por estado.
= Costo del equipo substituto después de demérito físico.
- Obsolescencia funcional curable.
- Obsolescencia funcional no curable.
= Costo del equipo substituto después de demérito físico
Y obsolescencia funcional.
- Obsolescencia económica curable.
- Obsolescencia económica no curable.
= Costo del equipo descontando todos los deméritos, incluyendo la
depreciación y obsolescencias.
8.8.1.1. Conceptos Económicos necesarios en el proceso valuatorio.
Inflación. Es la tendencia generalizada y continua de incremento de los precios
dentro de la economía interna de un país.
Su efecto implica que el poder adquisitivo de una unidad monetaria disminuye con
el tiempo.
Para medir los efectos de la inflación en el valor de los bienes existen los Índices
de Precios.
Los Índices de Precios muestran los cambios de los precios en el tiempo, referidos
a un año base y asociados a un lugar geográfico determinado y a una clase de
bienes o grupo de bienes. Por lo tanto, es claro que muestran un comportamiento
promedio de los precios de un grupo de bienes, y no el comportamiento específico
de un bien en particular, por lo que al utilizar los índices de precios para actualizar
valores sobre períodos de tiempo muy prolongados (más de 10 años) se pueden
involucrar desviaciones importantes en los cálculos.
Devaluación. Para el avalúo de bienes extranjeros es importante tener en
consideración la variación del valor relativo de la moneda nacional con la del país
de origen de los bienes.
Una moneda puede perder valor con respecto a la del otro país, caso en el cual se
dice que se devalúa; la situación contraria, es decir cuando se valoriza con
relación a la otra moneda, se denomina devaluación.
La variación del valor de la moneda de cada país no es aleatoria, sino que está
regulada por el Sistema Monetario Internacional.
El Sistema Monetario Internacional es el marco de reglas, regulaciones y
convenciones que gobiernan las relaciones financieras entre las naciones.
El Sistema de Tipo de cambio es parte fundamental del Sistema Monetario
Internacional y se ocupa de establecer las normas a utilizar para fijar las
diferencias entre las monedas de diferentes países.
Los tipos de cambio o equivalencias de las monedas de los países puede variar de
diferentes formas.
Ajustable:
Los países pueden alterar su valor de paridad “fija” cuando es necesario para
corregir un desequilibrio fundamental.
De Banda Amplia:
El tipo de cambio es reflexible dentro de los límites amplios (banda amplia), pero
se le impide moverse fuera de ella.
Devaluación Gota a Gota:
El tipo de cambio varía constantemente pero en cantidades muy pequeñas.
Flotación Controlada:
Se fija una tendencia a largo plazo alrededor de la cual, hasta cierto límite, se
permite que varíen los tipos de cambio.
En Colombia se tiene un patrón de referencia frente al dólar americano, y se sigue
un proceso de devaluación gota a gota, con el propósito de promover las
exportaciones y hacerlas competitivas en el comercio internacional.
La tasa de cambio del peso frente a otras monedas es definido por el tipo de
cambio del dólar con relación a éstas.
8.8.2. Aplicación Del Método De Índices.
Bienes Nacionales. Para bienes nacionales se multiplica el valor de la referencia
(valor histórico) por el factor resultante de dividir el índice de precios actual por el
índice de precios del año de referencia:
VR = G * N
VR = Valor actualizado
G = Valor de referencia
N = Factor de tendencia de costos
= Índice actual / Índice año de referencia.
Ejemplo 1:
Se desea actualizar el valor de reposición de un bien de fabricación nacional que
costó $45.000.000.00 en diciembre de 1.990.
Índice de precios Dic. 1.990 = 100.o
Índice de precios Sept. 1.994 =164.2
N = 164.2 / 100 = 1.642
VR= G * N = 1.642 = $ 73.890.000.00
Ejemplo 2:
Se desea actualizar el valor de una edificación construida en 1.991, que tuvo un
costo de $50.000.000.00.
Índice de precios 1.991 = 155.32
Índice de Precios Sep. 1.994 = 305.36
N = 305.6 / 155.32 = 1.966
VR = G * N = $50.000.000.00 * 1.966 = 98.300.000.00
Bienes Extranjeros o Importados.
Para bienes de origen extranjero se debe considerar por un lado el efecto de la
inflación en el país de origen, mediante el Factor de Tendencia de Costos (N)
correspondiente (calculado con los índices de Precios de ese país), y por otro
lado, el efecto de la devaluación o revaluación del peso frente a la moneda del
país de origen del bien.
Para involucrar el efecto de la variación del tipo de cambio se utiliza el factor de
Tipo de Cambio (C), calculado como se indica a continuación:
C = Tipo de cambio actual / tipo de cambio fecha de referencia
Entonces: VR = G * N * C
G = Valor de referencia
N = Factor de tendencia de costos país de origen
C = Factor de Tipo de Cambio
Ejemplos.
Se desea actualizar el valor de un bien fabricado en EEUU, que tuvo un valor de
adquisición de $75.000.000.00 en agosto de 1.990.
Índice de precios Agosto 1.990 = 100.o
Índice de precios Sept. 1.994 = 111.4
Tipo de cambio Agosto 1.990 = $511
Tipo de cambio Sept. 1.994 = $ 816.08
VR = G* N * C
G = $75.000.000.OO
N = 111.4 / 100 = 1.114
C = 816.08 / 511 = 1.597
VR = $75.000.000.OO * 1.114 * 1.597 = $113.429.350.OO
8.8.3. Método Comparativo.
Consiste en la investigación con fabricantes, proveedores o representantes de los
fabricantes, en el país o en el exterior, del valor de los bienes de similares
características.
Para el caso de construcciones existen algunas estadísticas de entidades como
CAMACOL, CENAC, CONSTRUDATA, que publican información especializada
sobre costos de construcción. En este caso se deben adecuar los valores unitarios
de metro cuadrado construido, calculados para prototipos de construcción, a las
características específicas de la construcción objeto del avalúo.
En el caso de maquinaria y equipos, si se logra obtener una cotización de un
equipo exactamente igual a aquel que se está avaluando, se tiene una información
muy confiable; sin embargo, si la marca o el modelo ya no son fabricados,
situación bastante común, se deben involucrar en el análisis factores como calidad
relativa entre el equipo cotizado y el que es objeto del avalúo, nivel de tecnología,
trayectoria de la marca, etc.
8.8.4. Método de Costo de Fabricación o Presupuesto.
Consiste en la determinación del valor de un bien mediante el análisis del costo de
sus elementos constructivos, la mano de obra involucrada en su fabricación, los
materiales y equipos necesarios, y en general todos los costos de fabricación.
Este método especialmente útil para determinar el valor de construcciones,
equipos que no involucran mucha tecnología como tanques y recipientes e
instalaciones como redes eléctricas, neumáticas, tuberías de vapor o agua, etc.
que se construyen para suplir necesidades específicas.
8.8.5. Calculo del Valor Actual.
Se ha definido el valor actual, como valor de reposición menos una depreciación,
entendiendo el concepto de depreciación, como la pérdida del valor ocasionada
por la utilización (desgaste, deterioro, etc.) del equipo, es decir, la depreciación
debe depender de: tiempo de empleo del equipo, intensidad de trabajo,
mantenimiento, condiciones de operación.
Para determinar el valor actual del bien, se debe restar al valor de reposición, el
demérito correspondiente al desgaste por el uso a que éste está sometido el
equipo.
La determinación de éste demérito, debe ser realizada técnica y objetivamente,
analizando los factores que intervienen en el proceso de desgaste o deterioro de
un bien, y la incidencia que tiene cada uno en dicho proceso.
El modelo matemático fue desarrollado, con el propósito de contar con una
metodología suficientemente válida desde el punto de vista técnico, pero también
de sencilla aplicación y sobre todo fácil de explicar.
La utilización de un modelo matemático de éstas características ha permitido, de
otra parte, implementar aplicaciones sistematizadas que facilitan el procesamiento
de la información y agilizan la realización del cálculo de los deméritos y por
consiguiente del valor actual, para grupos de bienes numerosos.
8.8.5.1. El Valor Residual.
Es el valor que conserva el bien una vez cumplida su vida útil. Es decir, que a
pesar de que la operación del bien ya no es considerada rentable, el bien
conserva aún el valor de mercado o precio en las condiciones en que se
encuentra. La magnitud de dicho valor con relación al valor de reposición
dependerá del tipo de bien de que se trate y el estado en que se encuentre.
A continuación se presenta el modelo matemático desarrollado por el Ingeniero
Germana Noguera Camacho, en el modulo de avalúos de Maquinaria y Equipo, en
el diplomado de avalúos, realizado por la Lonja de Profesionales Avaluadores
(LONPA) y la Universidad Sur Colombiana, facultad de ingeniería, en el año de
1.999.
8.8.5.2. Modelo Matemático. Decremento del valor actual con el tiempo.
E Vu T
V = Valor
T = Tiempo
VA = Valor actual
VR = Valor de reposición
Vr = Valor Residual
E = Edad
7.4.9.5.3 Ecuación del Valor Actual
VR - (E/Vu) (VR - Vr), para O <<<< E <<<< Vu
(1) VA = Vr Para E Vu
En la ecuación (1) del Valor Actual, se puede observar que si la edad del bien es
cero (E=O), entonces el valor actual es igual al valor de reposición, y así mismo, si
V VR VA
la edad es igual a la vida útil (E = Vu), entonces el valor actual, corresponde al
valor residual y lo mismo en el caso de edades superiores a la vida útil.
El demérito corresponde al segundo término de la ecuación (1), en el caso en que
la edad es inferior a la vida útil, esto es:
Demérito o depreciación = (E / Vu) (VR - Vr)
Se observa también que en el caso en que la edad es cero (E = 0), el demérito es
cero. Por el contrario, la magnitud máxima del demérito se obtiene cuando la edad
es igual a la vida útil (E = Vu), en el cual el demérito es (VR - Vr), en caso de que el
valor residual sea cero (Vr = 0), entonces el monto de la depreciación es igual al
valor de reposición y en consecuencia el valor actual del equipo es cero.
8.8.6. Método de Mercado. Modelo Matemático II.
Es frecuente encontrar en el mercado máquinas que han superado la vida útil
definida por el fabricante, dos y más veces, ello se origina en el
reacondicionamiento sistemático que se da a los equipos. Esta aparente
contradicción, se supera obteniendo como vida remanente del equipo, la diferencia
entre la edad del equipo y su vida útil.
Para la aplicación del modelo matemático en la obtención del valor del equipo, el
mantenimiento debe ser calificado porcentualmente, ésta calificación se otorga en
la visita física y depende del estado de conservación y funcionamiento del equipo
en el momento de la inspección. La depreciación, se califica en función de la vida
útil estimada para la máquina, el mantenimiento dado, la intensidad de trabajo y
las condiciones de severidad y operación del equipo.
El valor de la depreciación se obtiene mediante la fórmula:
FD = 0.2 + (0.8 x 1-E )
Vu x M
FD: Factor de depreciación
0.2: Cuota de salvamento
E : Edad, cantidad de años que tiene la máquina
Vu: Vida útil definida por el fabricante
M : Mantenimiento (calificación dada en la visita)
El valor comercial del equipo se obtiene aplicando la siguiente fórmula
matemática:
Vc = Vr x C x FD x R
Donde:
Vc: Valor comercial actual del equipo
Vr: Valor de reposición
C : Cantidad, se refiere el número de equipos iguales inspeccionados
FD: Factor de Depreciación obtenido mediante la aplicación de la
fórmula
R : Realización, se califica porcentualmente y depende del grado de
comercialización del bien, considerando la potencial demanda y los
sectores de mercado a donde puede dirigirse la oferta del equipo, su nivel
tecnológico, su grado de obsolescencia, la situación actual y las
perspectivas económicas y financieras del país.
-Proporción del Valor Residual.
Es la relación que existe entre el valor residual del bien al final de su vida útil y el
valor de reposición del mismo. Es decir:
P = Vr / VR
8.8.6.1. Factor de Demerito.
Es un factor que permite obtener el monto del demérito al multiplicarlo por el valor
de reposición.
Factor de demérito = (E / Vu) (1 - P)
Ecuación del Valor Actual
Valor del equipo = V R x Factor de demérito
NOTA. En el caso en que la edad del bien supere la vida útil económica del
mismo, las expresiones a utilizar serían las siguientes:
VA = Vr = VR x P
Demérito = (V R - Vr)= VR (1 - P)
-Fijación de Valores.
El avalúo total del bien corresponde a la sumatoria de los avalúos parciales de los
componentes de la industria: Terreno, construcciones, maquinaria y equipo, valor
en marcha y Good Will.
8.9. Elaboración del informe.
El informe debe ser lo suficientemente claro, para que cualquier persona al leerlo,
lo entienda.
8.10. Precisiones valuatorias.
Pese a que el resultado del Avalúo, es independiente del propósito para el cual se
elabora, es posible que un mismo bien tenga valores diferentes, igualmente
correctos. Un Equipo industrial puede representar para una Industria un valor
competitivo, pues hace que ella marche delante de su competencia,
representando una alta inversión, pero puede ser de un valor mínimo en términos
contables, o poco apreciado por una Industria que no tenga la infraestructura
necesaria para su debida explotación. El ejemplo típico de valores diferentes de un
mismo equipo industrial, se da en lo referente a los seguros. El Valor Comercial
del equipo puede ser de 100 unidades y estar asegurado por 120 unidades
(Supraseguro) o por 80 Unidades (Infraseguro).
8.11. Avalúos con Propósitos Contables .
El Decreto 2649 de 1.993, Reglamenta la Contabilidad en Colombia y en su
Artículo 64 establece la realización de Avalúos Técnicos Contables de los Activos
correspondientes a Propiedades, Planta y Equipo.
Sin embargo, no hay que perder de vista que la Contabilidad es el arte de llevar
cuentas en forma exacta, lo que permite presentar resultados financieros. Pero los
valores contables no reflejan la estructura organizacional de la Industria, ni su
participación en el mercado, ni las características de la oferta y la demanda de los
bienes Avaluados. Adicionalmente, la manipulación de ciertas cuentas como la
Depreciación puede presentar resultados no confiables: la subestimación de la
depreciación, de los Equipos, puede originar unas sobre utilidades que mostrarían
una Industria de altísima rentabilidad para los Socios.
En síntesis, por Avalúos Contables se entiende aquellos Avalúos que reflejan en
los Estados Financieros, la inversión que la Industria realizó en ellos, pero que
ningún caso, el valor de comercialización del equipo.
Un ejemplo claro de ésta situación es el siguiente: Un vehículo tiene una vida útil
de 10 años, por Depreciación Acumulada, al cabo de éste tiempo, el vehículo sólo
tendría como valor, su Cuota de Salvamento, pero obviamente éste no es su valor
de Realización.
Valor del vehículo : 1.000 Unidades
Vida útil : 10 años
Cuota de salvamento : 10%
Valor a Depreciar = Valor del vehículo - Cuota de
Salvamento. = 1.000 U - 100 = 900 U.
Valor del vehículo al cabo de 10 años: 100 Unidades (valor Contable).
Pero es lógico suponer, que comercialmente el vehículo vale más de 90 Unidades.
8.11.1. Ventajas de los avaluos contables.
• Permiten realizar análisis objetivos de la situación Financiera de la
Empresa, lo que permite una adecuada toma de decisiones.
• Determinan las necesidades reales de Reposición de Equipos, permitiendo
allegar los recursos necesarios para ello.
• Eliminan la distorsión Originada por la desactualización del valor de los
Activos.
• Cuantifican las Inversiones realizadas por la Industria en sus equipos.
8.12. Avalúos Para La Obtención De Seguros.
Por Seguro se entiende un contrato en virtud del cual una persona o sociedad
(ASEGURADOR), asume un riesgo que debe recaer sobre otra persona
(ASEGURADO), a cambio del pago de una cantidad de dinero (PRIMA). En
consecuencia, los Seguros son una medida de protección de la Industria frente a
la posibilidad de ocurrencia de un siniestro y son la estimación del valor en el cual
la Industria los cuantifica, ante la probabilidad de ocurrencia del Siniestro: A mayor
riesgo, mayor cobertura y mayor prima. Los Avalúos cuyo objeto son la
determinación de un Seguro, aunque el valor obtenido es el comercial, permiten
determinar de forma real y objetiva, la suma por la cual debe Asegurarse el
Equipo, evitando de paso las figuras de Infraseguro y Supraseguro.
El Código de Comercio en sus artículos 1101 y siguientes, es claro en lo atinente a
Seguros.
8.14. Avalúo Individual de los Componentes de la In dustria.
8.14.1. Terreno.
El Avalúo de un terreno Industrial, se Avalúa por cualquier método: Comparación,
Mercado, Potencial de desarrollo o Residual. Lo único que los diferencia del
Avalúo de un lote urbano es que al valor obtenido para el terreno, se deben sumar
todas las adecuaciones hechas en el mejoramiento de su infraestructura durante
el último año, así, éstas se hubieren realizado por fuera del perímetro del terreno
propiamente dicho, la única limitante que se da, es que estas adiciones no deben
superar el valor inicial del terreno y deben haber sido hechas en el último año.
Ejemplo:
Valor del terreno
5.000 Unidades
Vía en malas condiciones
TERRENO DE LA INDUSTRIA
PUERTO DE EMBARQUE
Si la Industria invierte 8.000 Unidades en el mejoramiento de la vía, aunque como
se ve claramente en el gráfico, ésta inversión, está por fuera del perímetro del
terreno de la Industria, al valor del terreno obtenido inicialmente, es decir, 5.000
Unidades, sólo puede ser adicionado éste valor, es decir, 500 Unidades, en
consecuencia, el valor del terreno será de 5.500 unidades, el resto de la inversión,
debe haberse reflejado como una VALORIZACIÓN del terreno y necesariamente
estar incorporada al valor obtenido inicialmente.
8.14.2. Construcciones.
Las Construcciones Industriales se avalúan por cualquier método conocido:
Comparación o de Mercado, Reposición a Nuevo o Sustitución, Renta. La
diferencia respecto al Avalúo de una construcción Urbana, radica en que la
Construcción Industrial, debe ser sometida al Código de Seguridad Industrial y las
fallas que presente respecto al citado Código, (su costo de adecuación), debe ser
restado al valor fijado inicialmente para la construcción.
Ejemplo :
El Código de Seguridad Industrial dice que las escaleras de circulación externa
deben tener como mínimo 2,5 Mts. de ancho, si las escaleras de circulación
externa de la construcción de la Industria motivo del Avalúo, sólo poseen un ancho
de 1,70 Mts., al valor de la Construcción fijado inicialmente, hay que restar el costo
de Adecuación de la escalera a 2,5 Mts. El Código de Seguridad Industrial dice
que debe haber una batería de baños por cada 25 empleados, si sólo existe en la
construcción una batería de baños por cada 40 empleados, al valor inicial fijado
para la construcción, se debe restar el costo de adecuar baterías de baños para
cada 25 empleados. El Código de Seguridad Industrial dice que la máxima
distancia permitida entre cualquier operario y la puerta de salida más alejada, no
debe ser superior a 25 Mts, si existiera una distancia mayor, el costo de
adecuación a esa distancia, debe ser restada del valor inicial fijado para la
Construcción.
En conclusión, toda violación al Código de Seguridad Industrial, (su costo de
adecuación) debe ser restado del valor fijado inicialmente para la construcción. En
consecuencia, es obligatorio consultar el Código de Seguridad Industrial para el
Avalúo de Construcciones Industriales.
8.14.3. Maquinaria y Equipo.
Por Maquinaria se entiende el conjunto de Máquinas para un fin determinado y por
Máquina, el Conjunto de elementos destinados a recibir y transformar energía. Los
límites de ésta definición son muy amplios, ya que abarcan desde los dispositivos
constituidos por un solo elemento, que no admiten simplificación, hasta los más
complejos, formado por miles de elementos. En su expresión más simple,
Máquina, es todo aquello que por lo menos, cambia la dirección de una fuerza, por
ejemplo, una polea o un tornillo. También se defina como un mecanismo que
transmite la aplicación de una fuerza a trabajo útil.
Por Equipo se entiende una agrupación de utensilios, Instrumentos y aparatos
esenciales para la realización de un trabajo.
En una máquina simple, se realiza trabajo de entrada por la aplicación de una
fuerza única y la máquina realiza trabajo de salida por medio de otra fuerza única,
durante esta operación ocurren 3 procesos:
1. Se suministra trabajo a la máquina.
2. Se realiza trabajo en contra de la fricción.
3. La máquina realiza trabajo útil o de salida y la eficiencia de la máquina se
puede medir comparando su trabajo de salida contra el trabajo que se le
suministra.
Eficiencia = EntradadeTrabajo
SalidadeTrabajo
La eficiencia definida en la anterior ecuación, siempre será un número
comprendido entre 0 y 1.
NOTA. Este ítem es muy importante, pues prácticamente define el valor del
equipo, es función directa del valor, así A mayor eficiencia mecánica, mayor valor.
Los equipos nuevos tienen una Eficiencia mecánica del 100%(Realmente la mayor
eficiencia obtenida, ha sido del 98%, sin embargo, se utiliza el 100%, para los
cálculos). Si por ejemplo, una maquina tiene una eficiencia mecánica del 42%, eso
implica, que el máximo valor del equipo, es el 42% de lo que vale el equipo nuevo.
Es práctica común expresar esta cantidad decimal en términos porcentuales, es
fácilmente calculable. Por ejemplo, una máquina que realiza 40 julios de trabajo,
cuando se lo suministran 80 julios de trabajo, tiene una eficiencia del 50%:
Eficiencia = %50100*5.05.080
40 == perojulios
julios
Para el avalúo de Maquinaria y Equipo, se debe analizar también:
8.14.3.1. Equipo Automotor.
Este equipo se refiere exclusivamente a los vehículos, entendiendo por éstos,
aquellos equipos que se mueven por intermedio de un motor. Para el Avalúo de
los vehículos, se deben analizar los siguientes parámetros:
• Clase de Vehículo: Hace referencia al tipo de vehículo: Camioneta,
Automóvil, Camión.
• Marca: Distintivo colocado por el fabricante: FORD, MAZDA, CHEVROLET.
• Línea: Describe la característica específica del vehículo: 4x4, doble cabina,
sedan, coupe.
• Modelo: Se refiere al año en el cual fue construido el vehículo: 1.996,
1.998, 2000.
• Color. Impresión que hace en la retina del ojo la luz reflejada por el
vehículo: Rojo, Azul.
• Carrocería: Caja del vehículo: Cabinadas, Pick Up.
• Capacidad del Vehículo: Hace referencia al tonelaje del vehículo (sí es de
carga) o al número de pasajeros.
• Edad del Vehículo: Se relaciona con el tiempo de uso del vehículo: 2 años,
5 años.
• Combustible: Elemento vital para el funcionamiento del vehículo: Gasolina
A.C.P.M., Gas.
• Transmisión: Comunicación del movimiento de un elemento a otro dentro
del motor del vehículo, puede ser sencilla o doble.
• Kilometraje: Recorrido hecho por el vehículo en su vida útil.
• Chasis: Armazón que sostiene el motor y la carrocería del vehículo:
conserva la línea original, soldado, no ha sido chocado.
• Llantas: Cerco de hierro o de goma que rodea las ruedas de un vehículo,
también se define como la corona de la rueda sobre la que se aplica el
neumático: Nuevas, buen estado, lisas, etc.
• Motor: Comunica el movimiento al vehículo mediante la transformación en
energía mecánica de otras clases de Energías: Buen estado, reparado.
• Caja: Elemento que encierra los engranajes de los cambios de velocidad en
el vehículo: buena, reparada, normal.
• Frenos: Dispositivo que sirve para detener o moderar la velocidad del
vehículo; de Disco.
• Sistema Eléctrico: Se compone de arranque (mecanismo para poner en
funcionamiento el motor). Fusibles: (hilo o chapa metálica, que colocado en
un circuito eléctrico interrumpe la corriente, si ésta es excesiva). Luces
(sirven para iluminar la vía por la cual circula el vehículo, pueden ser altas,
bajas, direccionales, de estacionamiento, reversa, de parqueo, de techo)
• Interior del Vehículo: Se relaciona el Estado de la cojinería, tableros e
indicadores
• Estado del Vehículo: Se considera el vehículo como un todo, aunque
depende del adecuado uso del mismo.
• Mantenimiento: Procedimiento mediante el cual se tratan de conservar las
características físicas y técnicas del vehículo en forma constante, se dirá si
ha sido preventivo o correctivo.
• Grado de Comercialidad: Se refiere al posicionamiento que en el mercado
ha obtenido el vehículo, debido a la marca y el agenciamiento.
8.14.3.1.1. Formato empleado para el avalúo de vehículos, es el siguiente:
A. INFORMACION GENERAL
BIEN OBJETO DEL AVALUO: Se define el tipo de vehículo a avaluar
OBJETO DEL AVALUO: Conocer los aspectos económicos del mercado que
establecen e inciden en el valor comercial del mencionado vehículo, con el fin de
ser tenido en cuenta en transacciones comerciales.
B. DOCUMENTOS FACILITADOS
Se relacionan los documentos suministrados para el avalúo del vehículo.
C. DESCRIPCION DE LOS VEHICULOS
CLASE DE VEHICULO:
MARCA:
LINEA
MODELO
COLOR
TIPO DE CARROCERIA
PLACAS No.
MANIFIESTO O ACTA No.
MOTOR No.
CHASIS No.
NUMERO DE PUERTAS
CAPACIDAD
EDAD DEL VEHICULO
COMBUSTIBLE
TRANSMISION
RECORRIDO
D. EVALUACION
ESTADO FISICO
PINTURA
CARROCERIA
CHASIS
LLANTAS
INTERIOR
INDICADORES
SISTEMA ELECTRICO
• Arranque
• Fusible
• Batería
• Luces altas
• Luces bajas
• Direccionales
• Stops
• Luces de reversa
• Luces de parqueo
• Luz de techo
MOTOR
CAJA
FRENOS
ACCESORIOS
MANTENIMIENTO
ESTADO ACTUAL
DEL VEHICULO
GRADO DE OBSOLESCENCIA.
La vida útil de un vehículo, está determinada casi exclusivamente por su desgaste
físico en relación con su edad.
GRADO DE COMERCIALIDAD.
Tiene en cuenta factores técnicos como mantenimiento, estado mecánico y
eléctrico del vehículo, obsolescencia tecnológica, probable vida útil, porcentaje de
salvamento y el tiempo de uso.
Mediante la aplicación de estos factores al valor de reposición, se determina el
valor neto del vehículo con las debidas fluctuaciones de la oferta y la demanda, lo
que induce a tener en cuenta un factor por comerciabilidad. Por lo anterior y
teniendo en cuenta las características de demanda en nuestro medio, el vehículo
en cuestión tiene un mercado abierto y vigente, existiendo actualmente un nivel de
oferta y demanda bueno, por tal motivo la comercialización actual se considera a
mediano plazo, siempre y cuando las condiciones operativas sean favorables.
E. FACTORES DE EVALUACION
Los factores que se tuvieron en cuenta para asignar el valor al vehículo. Se
podrían relacionar los siguientes:
a. Valor de Reposición o Sustitución del vehículo, obtenido en base a la
investigación del mercado a nuevo y usado.
b. Criterios de Avalúo como la vida útil, mayor y mejor uso, estado
operacional, valor de salvamento, depreciación, nivel de oferta y demanda,
nivel de comercialización etc.
F. AVALUO
Se relaciona el valor determinado para el bien motivo del avalúo.
Cordialmente,
8.14.1.2. Ejemplo.
1. INFORMACION GENERAL
BIEN OBJETO DE AVALUO: Se trata de un vehículo de servicio particular.
OBJETO DEL AVALUO: Conocer los aspectos económicos del mercado que
establecen e inciden en el valor comercial del mencionado vehículo, con el fin
de ser tenido en cuenta en transacciones comerciales.
2. DOCUMENTOS FACILITADOS
3. Para el vehículo objeto de avalúo no se facilitaron los respectivos
documentos de propiedad y seguro obligatorio.
3. DESCRIPCION DE LOS VEHICULOS
CLASE DE VEHICULO : Camioneta
MARCA : Chevrolet
LINEA : 2300 4X4 doble cabina
MODELO : 1997
COLOR : Desconocido
TIPO DE CARROCERIA : Cabinada
PLACAS No. : Desconocidas
MANIFIESTO O ACTA No. : Desconocido
MOTOR No. : Desconocido
CHASIS : Desconocido
NUMERO DE PUERTAS : 4
CAPACIDAD : 1 Tn. Aprox.
EDAD DEL VEHICULO : 1 año
COMBUSTIBLE : Gasolina
TRANSMISION : Doble
RECORRIDO : Desconocido
4. EVALUACION.
ESTADO FISICO: No se pudo observar sin embargo por la edad y
características se presume que esta en aceptable estado.
PINTURA: Se presume esta en aceptable estado, con el deterioro normal de
acuerdo a su actividad.
CARROCERIA: No se observo, sin embargo se asume que esta en buen estado,
sin evidenciar desajustes severos
CHASIS: No se observo, se asume que conserva la línea y se encuentra en buen
estado, sin haber sido chocado o volcado aparatosamente.
LLANTAS: Se estima que tiene una vida útil promedio 50%.
INTERIOR: Teniendo en cuenta la edad se asume que está en aceptable estado.
INDICADORES: Teniendo en cuenta la edad, tipo de vehículo y considerando que
el nivel de mantenimiento a que ha sido sometido es el normalmente exigido se
presume que la mayoría de los indicadores funcionan.
SISTEMA ELECTRICO
Arranque : Se considera normal
Fusibles : Se considera normal
Batería : Se considera normal
Luces altas : Se considera normal
Luces bajas : Se considera normal
Direccionales : Se considera normal
Stops : Se considera normal
Luces de reserva : Se considera normal
Luces de Parqueo : Se considera normal
Luz de techo : Se considera normal
MOTOR: No se observó, sin embargo considerando la edad y tipo de vehículo se
presume que puede estar reparado y en normal funcionamiento.
CAJA : Se asume que está en normal funcionamiento siempre y cuando halla sido
sometido al normal mantenimiento correctivo y preventivo exigido por todo
vehículo, que asegure su funcionamiento.
FRENOS: Se asumen que están en normal funcionamiento siempre y cuando
hallan sido sometidos al normal mantenimiento preventivo y correctivo.
ACCESORIOS: Se considera que son estándar
MANTENIMIENTO: Desconocido, sin embargo se considera que ha sido sometido
al normal nivel de mantenimiento correctivo y preventivo exigido por todo vehículo,
que asegure su funcionamiento.
ESTADO ACTUAL DEL VEHICULO: En líneas generales se considera aceptable.
GRADO DE OBSOLESCENCIA La vida útil de un vehículo, esta determinada casi
exclusivamente por su desgaste físico en relación con su edad. Para el caso en
particular se estima que estos vehículos en nuestro mercado poseen una
obsolescencia tecnológica baja.
GRADO DE COMERCIALIDAD Tiene en cuenta factores técnicos como
mantenimiento, estado mecánico y eléctrico del vehículo, obsolescencia
tecnológica, probable vida útil, porcentaje de salvamento y el tiempo de uso.
Mediante la aplicación de estos factores al valor de reposición, determinamos el
valor neto del vehículo con las debidas fluctuaciones de la oferta y la demanda lo
que nos induce a tener en cuenta un factor por comerciabilidad. Por lo anterior y
teniendo en cuenta las características de demanda en nuestro medio, el vehículo
en cuestión tiene un mercado abierto y vigente, existiendo actualmente un nivel de
oferta y demanda bueno, por tal motivo la comercialización actual se considera a
mediano plazo, siempre y cuando las condiciones operativas sean favorables.
FACTORES DE VALUACION
Los factores que se tuvieron en cuenta para asignar el valor al vehículo fueron los
siguientes:
a. Valor de reposición o sustitución del vehículo, obtenido basándose en la
investigación del mercado a nuevo y usado.
b. Criterios de avalúo como vida útil, tiempo de vida, mayor y mejor uso, estado
operacional, valor de salvamento depreciación, nivel de oferta y demanda, nivel de
comercialización, etc.
AVALUO
LUV 2300 4X4 1997 DOBLE CABINA $18.500.000.00
TOTAL VALOR $18.500.000.00
SON: DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE.
Cordialmente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
MP2522249646CND
Matricula Avaluador 158
8.15. EJEMPLO DE AVALUO DE EQUIPOS INDUSTRIALES
ORDENADO POR: MAGNOPHARMA LTDA.
UBICACIÓN DEL EQUIPO: CARRERA 17 N. 60-41
Bogotá, D. C. 04 de julio de 2008
1. SOLICITUD DEL AVALUO
El avalúo de la Maquinaria Industrial de MIP INGENIEROS, fue solicitado por
el señor ALFONSO SILVA , con el propósito de determinar el valor de dicho
elemento
AVALUADORES
La inspección se adelantó durante el mes de julio de 2008, por el Ingeniero
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO identificado con el Registro Profesional M
P No 2522249646 CND y Matricula de Avaluador No. 01, expedida por la Lonja
Nacional de Ingenieros Avaluadores.
1.2. RESULTADO
A continuación se presenta el informe del avalúo de la Maquinaria.
1.4. METODOLOGIA.
El proceso de avalúo ha sido realizado en concordancia con los requisitos
establecidos para la valoración de activos, en el decreto 2649, del 29 de Diciembre
de 1993, por el cual se regula la contabilidad en general.
2. INFORMACION DE LA EMPRESA
NOMBRE : MIP INGENIEROS “MANEJO INTEGRAL DE
PROYECTOS”
DOMICILIO : Calle 71ª N. 22-14
3. METODOLOGIA DEL AVALUO
3.1. PROPIETARIO DE LOS EQUIPOS INDUSTRIALES
MIP INGENIEROS “MANEJO INTEGRAL DE PROYECTOS
3.2. PROPOSITO DEL AVALÚO
En términos generales el propósito de cualquier avalúo es obtener una opinión
sobre el valor de un bien, teniendo como base algunos parámetros económicos y
técnicos, en un mercado abierto y en condiciones normales.
3.3. ETAPAS PARA LOS AVALUOS INDUSTRIALES
El proceso valuatorio realizado, se puede resumir en los siguientes Ítems:
- Definición del problema: Avalúo de equipo (Sistema de Ventilación Mecánica)
- Elementos motivo del Avalúo: Equipo de suministro y extracción de aire.
- Maquinaria y Equipo a avaluar: Sistema de Ventilación: suministra y extrae aire
necesario para ventilar y mantener en buenas condiciones ambientales los
espacios del laboratorio destinados al procesamiento y fabricación de diversos
productos
- Obtención y Clasificación de los datos necesarios para el Avalúo: se realizó en
la visita física.
- Separación de los datos generales y específicos del bien: proceso realizado en
oficina.
- Análisis de Documentos Legales y Técnicos. Algunos de los documentos a
solicitar que son necesarios para acreditar el valor de reposición y la propiedad
de los equipos, determinar la ubicación exacta de los bienes, ampliar la
descripción de los equipos.
- Análisis e Interpretación de la Información Obtenida: Datos de compra ventas,
solicitud de cotizaciones, información de revistas especializadas.
Adicionalmente se obtuvo información de la base de datos de la empresa WR
INGENIEROS AVALUADORES.
- Decisiones Administrativas: Son decisiones tomadas por la dirección o
Gerencia de la Industria y deben ser respetadas y aceptadas por el avaluador.
Estas son: Vida Útil del Equipo, Método de Depreciación y Cuota.
- La etapa de la inspección del equipo, se puede resumir así:
• Identificación del equipo. Normalmente todos los equipos traen una plaqueta
diseñada por el fabricante, ésta tiene número de serie y modelo.
• Descripción del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que
hacen parte del equipo, especificando su uso y funcionamiento
• Características técnicas de los equipos. Se debe relacionar como mínimo, el
rendimiento del equipo, característica que indica la rapidez de producción o
eficiencia, para prestar un servicio determinado, esto es importante, pues
permite comparar el equipo con los existentes en el mercado. La eficiencia
mecánica. En una máquina simple, se realiza trabajo de entrada por la
aplicación de una fuerza única y la máquina realiza trabajo de salida, por medio
de otra fuerza única.
• Condiciones máximas admisibles de trabajo: generalmente los equipos están
diseñados para funcionar hasta un límite superior de trabajo, especificado por
el fabricante, si la máquina opera por encima de éste límite, lo más probable es
que sufra un deterioro acelerado, entregue resultados no confiables o en caso
extremo, daños irreparables. Algunos equipos traen en su placa de datos, las
condiciones máximas admisibles de operación, así por ejemplo, los equipos de
precisión deben trabajar a una temperatura específica.
4. DEFINICIÓN DEL MÉTODO VALUATORIO
Este depende de la Información obtenida en la visita de campo, de las
características técnicas de los equipos y de la información suministrada por la
empresa.
Para el presente avalúo, se emplea una combinación del método de mercado,
reposición y valor residual.
5. AVALÚO DEL EQUIPO
SISTEMA DE VENTILACIÓN MECÁNICA: Suministro y extr acción de aire
Marca: GILYCO
País Fabricante: Colombia
Modelo: CGS245
Características: Equipo mecánico para el suministro y extracción de aire en
espacios cerrados.
Unidad de Suministro de Aire :
Caudal: 7.100 pies cúbicos x minuto
Motor Trifásico de 3,5 HP
Presión: 3,5”
Velocidad:
685 RPM
Unidad de Extracción de Aire:
Caudal:
6850 pies cúbicos x minuto
Motor:
1,5 HP
Presión:
1,5”
Velocidad: 529 RPM
Material: Láminas de acero, coold roll y laminas galvanizadas
Mantenimiento: lubricación mensual, cambio de componentes cada 2 años,
cambio de filtros cada 6 meses.
Combustible: Electricidad.
Condiciones de severidad: 24 Horas.
Factor de comercialización: Alto.
Grado de obsolescencia: Mínimo.
Vetustez: Menos de 1 año
Eficiencia mecánica: 96%.
6. VALOR TOTAL AVALUO EQUIPO MÁQUINA SOPLADORA
SON: SESENTA Y SIETE MILLONES DE PESOS M/CTE. ($67. 000.000.00)
7. SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO
La premisa fundamental en el avalúo de equipos industriales, es que su valor
depende básicamente de su grado de operabilidad, su factor de comercialización y
la existencia posible de un potencial mercado.
Para el caso presente, se hicieron análisis especiales debido al valor residual de
los equipos, máxime el estado de postración del modelo económico imperante. La
toma de datos se hizo en forma directa.
Las fuentes de consulta investigadas fueron la base de datos de la empresa,
Avalúos de otras empresas, cotizaciones de equipos, revistas especializadas y
avisos clasificados.
Se analizaron adicionalmente el grado de obsolescencia técnica, mecánica y
funcional, su estado de conservación y métodos de mantenimiento, su mayor y
mejor uso, su vetustez y probable vida residual.
El valor determinado en el avalúo, es el resultado de una combinación del
método de reposición y el método de mercado, valor obtenido mediante el
análisis de características como tipo de fabricación, país de origen, capacidad,
dimensiones, obsolescencia técnica y funcional, grado de comercialización,
mantenimiento, tipo de trabajo desarrollado por el equipo, condiciones de
severidad, eficiencia mecánica, estado actual, sistema de depreciación.
Para la obtención del valor comercial se conjuga ron varios análisis,
teniendo como norte la formula
Vc = Vr * Cantidad * O * R
Donde
Vc = Valor comercial
Vr = Valor de Reposición
O = Depreciación
R = Realización
NOTA: Para los factores incidentes en la obtención del valor comercial de los
equipos se manejaron porcentajes promedios de la industria, haciendo claridad en
que el mercado del usado con ese grado de obsolescencia es muy dinámico.
Atentamente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO Ingeniero Catastral y Geodesta M.P. No. 2522249646 C.N.D. M.A.P. No. 0158
8.17. Modelo de informe general de un avalúo i ndustrial.
El contenido del informe final de un avalúo industrial puede ser el siguiente:
8.17.1. Consideraciones generales del avalúo
1. Memoria descriptiva
1.1. Solicitante y/o propietario.
1.2. Ubicación geográfica del municipio
1.3. Ubicación del predio dentro del municipio
1.4. Ubicación del predio por comuna
1.5. Descripción del sector
1.6. Servicios públicos existentes y posibilidades de ampliación
1.7. Nivel social y económico del sector
1.8. Vías de acceso al sector y al predio
1.9. Tipo de vías. Posibilidad de soportar alto flujo de vehículos de carga
1.10. Posibilidad de estacionamiento
1.11. Usos del suelo industrial circundantes
1,12. Nivel de contaminación visual y auditiva
1.13. Facilidad de exportación
2. Aspectos jurídicos
2.1. Titulación
2.2. Matricula inmobiliaria
2.3. Ficha catastral
2.4. Tipo de industria
2.5. Generalidades tributarias
3. Linderos y áreas.
3.1. Según escritura
3.2 Según carta catastral
3.3. Según visita
3.4. Área del lote
3.5. Área construida zona administrativa
3.6. Área construida zona de instalación de equipos
3.7. Área zona de bodegas
3.8. Área total construida.
5. Característica generales del lote
4.1. Topografía.
4.2. Forma.
4.3. Frente principal
4.4. Fondo principal
4.5. Relación frente-fondo
5. Características generales de la construcción.
5.1. Cimentación
5.2. Muros
5.3. Cielos rasos
5.4. Cubierta
5.5. Fachada
5.6. Pisos
5.7. Baños
5.8. Cocina
5.9. Instalaciones hidráulicas
5.10. Instalaciones eléctricas
5.11. Materiales predominantes en la construcción
5.12. Acabados
5.13. Vetustez
5.14. Estado de conservación
1. Maquinaria y equipos.
6.1. Tipo de maquinas y/o equipo
6.2. Fabricante
6.3. País de origen
6.4. Vida útil del equipo determinada por el fabricante
6.5. Mantenimiento
6.6. Correctivo
6.7. Preventivo
6.8. Rutinario
6.9. Predictivo
6.10. Variaciones técnicas del equipo
6.11. Valor original del equipo
6.12. Vida activa del equipo
6.13. Método de depreciación
6.14. Cuota de salvamento
6.15. Descripción del equipo
6.16. Materiales del equipo
6.17. Propiedades eléctricas
6.18. Resistencia eléctrica
6.19. Resistencia mecánica
6.20. Resistencia al desgaste
6.21. Resistencia a la corrosión
6.22. Conductibilidad eléctrica
6.23. Características de fundición y forja
6.24. Posibilidades de desplazamiento y antifricción
6.25. Rigidez
6.26. Maleabilidad
6.27. Elasticidad
6.28. Dilatación lineal
6.29. Diseño de la maquina
6.30. Tipo de combustible
6.31. Mecanismos Articulados
6.32. Mecanismo de elevación
6.33. Uniones
6.34. Tuberías y accesorios
6.35. Instalaciones eléctricas
6.36. Instalaciones Hidráulicas
6.37. Calderas
6.38. Turbinas
6.39. Condensadores
6.40. Eyectores de aire
6.41. Motores
6.42. Sistemas de enfriamiento
6.43. Sistemas de lubricación
6.44. Equipo de fundición
6.45. Bombas y compresores
6.46. Instrumentos de control
6.47. Maquinas calculadoras
6.48. Funcionamiento
6.49. Características básicas de funcionamiento
7. Equipo automotor
7.1. Fecha de compra
7.2. Fabricante
7.3. Modelo
7.4. Manifiesto de aduana
7.5. Valor original del vehículo
7.6. Tiempo de uso
7.7. Kilómetros recorridos
7.8. Vida útil definida por el fabricante
7.9. Reparaciones
7.10. Variaciones técnicas
7.11. Vida útil estimada para el vehículo
7.12. Método de depreciación
7.13. Cuota de salvamento
7.14. Descripción del vehículo
7.15. Marca
7.16. Modelo
7.17. Carrocería
7.18. Color
7.19. Motor
7.20. Chasis
7.21. Serie
7.22. Puertas
7.23. Capacidad
7.24. Placas
7.25. Servicio
7.26. Línea
7.27. Transmisión
7.28. Kilometraje
7.29. Llantas
7.30. Motor
7.31. Caja
7.32. Frenos
7.33. Sistema eléctrico
7.34. Interior del vehículo
7.35. Mantenimiento
7.36. Estado del vehículo
7.37. Grado de comercialización
8. Valor en marcha.
8.1. Consideraciones.
8.2. Good Will.
8.3. Consideraciones.
8.4. Cuadro de valores.
8.5. Área del lote.
8.6. Valor Mts2 lote.
8.7. Valor total lote.
8.8. Área construcción.
8.9. Valor Mt2 construcción.
8.10. Valor total construcción.
8.11. Valor maquinaria y equipo.
8.12. Valor en marcha.
8.13. Valor good will.
8.14. Valor total avalúo. Se hace la sumatoria de los valores determinados a los
terrenos, construcciones, anexos, maquinaria y equipo, valor en marcha y
good will, el valor así obtenido es el valor total de la industria
8.15. Sustentación del avalúo
8.16. Para el lote
8.17. Para las construcciones
8.18. Para los equipos y maquinaria
8.19. Para valor en marcha
8.20. Para good will
8.21. Indicadores económicos
8.22. Recomendaciones y conclusiones
8.23. Documentación de cálculo
8.24. Documentos examinados
8.25. Anexos
8.26. Fotográfico
8.27. Cartográfico
8.28. Matriculas profesionales
8.29. Honorarios
8.30. Bibliografía
CAPITULO 9
VALORACION DE EMPRESAS.
Introducción.
Para valorar una compañía, es necesario combinar los conocimientos de
ingeniería financiera, contabilidad, administración de negocios, economía,
derecho y otras profesiones.
Valorar económicamente una empresa, es proyectar los flujos de caja futuros para
determinar la generación de efectivo, y dar a conocer al inversionista la
recuperación de su capital.
La valoración de una sociedad, que se plantea en numerosas ocasiones, requiere
la aplicación de métodos de valoración que normalmente contemplan los
siguientes conceptos:
• El valor sustancial de la empresa
• El fondo de comercio (Good-Will)
El valor sustancial, viene determinado por la diferencia entre el activo real de la
empresa, y su pasivo exigible, aplicando criterios de valoración de precios de
mercado.
El concepto fondo de comercio, surge de la consideración de la empresa como
“negocio en marcha” y por tanto, de su capacidad de generar beneficios futuros.
Tanto las cifras utilizadas para el cálculo del valor sustancial, como del fondo de
comercio, requieren un estudio preliminar, realizado de acuerdo con unos criterios
específicos, que garanticen la fiabilidad de la información que se va a utilizar en el
método específico de valoración que se establezca.
El Good-Will traduce “clientela o buen nombre”, los clientes se dirigen
voluntariamente a este establecimiento, debido a la calidad del servicio prestado y
a su reputación. Es el factor específico de un negocio, que ha sabido labrarse un
nombre, un puesto, una clientela y una red de relaciones corresponsales de toda
clase, sin que tales elementos puedan materializarse. Al Good-Will de los clientes
se agrega el favor o confianza de los proveedores, empleados y el conjunto de
quienes mantienen relaciones con el establecimiento.
9.1. Definición.
La empresa es la unidad económico-social en la que el capital, el trabajo y la
dirección, se coordinan para realizar una producción socialmente útil, de acuerdo
con las exigencias del bien común. Los elementos necesarios para formar una
empresa son: capital, trabajo y recursos materiales.
En general, se entiende por empresa, al organismo social integrado por elementos
humanos, técnicos y materiales, cuyo objetivo natural y principal, es la obtención
de utilidades, o bien, la prestación de servicios a la comunidad, coordinados por
un administrador, que toma decisiones en forma oportuna, para la consecución de
los objetivos para los que fueron creadas. Para cumplir con este objetivo la
empresa combina naturaleza y capital.
En Derecho es una entidad jurídica, creada con ánimo de lucro y está sujeta al
Derecho mercantil. En Economía, la empresa es la unidad económica básica,
encargada de satisfacer las necesidades del mercado, mediante la utilización de
recursos materiales y humanos. Se encarga, por tanto, de la organización de los
factores de producción, capital y trabajo.
9.2. Finalidades económicas y sociales de la empres a.
La empresa es la institución clave de la vida económica, manifestación de la
creatividad y libertad de las personas. Esencialmente, es un grupo humano al que
unos hombres le aportan capital, otros, trabajo y, otros más, dirección, con las
finalidades económicas consiguientes:
Finalidad económica externa, que es la producción de bienes o servicios, para
satisfacer necesidades de la sociedad.
Finalidad económica interna, que es la obtención de un valor agregado, para
remunerar a los integrantes de la empresa. A unos, en forma de utilidades o
dividendos, y a otros, en forma de sueldos, salarios y prestaciones. Esta finalidad,
incluye la de abrir oportunidades de inversión, para inversionistas y de empleo,
para trabajadores. Se ha discutido mucho si una de estas dos finalidades está por
encima de la otra. Ambas son fundamentales, están estrechamente vinculadas y
se debe tratar de alcanzarlas simultáneamente. La empresa está para servir a los
hombres de afuera (la sociedad) y a los hombres de adentro (sus integrantes).
Las finalidades sociales de la empresa, son las siguientes:
• Finalidad social externa, que es contribuir al pleno desarrollo de la
sociedad, tratando que en su desempeño económico, no solamente no se
vulneren los valores sociales y personales fundamentales, sino que en lo
posible, se promuevan.
• Finalidad social interna, que es contribuir, en el seno de la empresa, al
pleno desarrollo de sus integrantes, tratando de no vulnerar valores
humanos fundamentales, sino también promoviéndolos.
La empresa, además de ser una célula económica, es una célula social. Está
formada por hombres y para hombres. Está insertada en la sociedad a la que sirve
y no puede permanecer ajena a ella. La sociedad le proporciona la paz y el orden
garantizados por la ley, y el poder público; la fuerza de trabajo y el mercado de
consumidores; la educación de sus obreros, técnicos y directivos; los medios de
comunicación y la llamada infraestructura económica. La empresa recibe mucho
de la sociedad y existe entre ambas una interdependencia inevitable. Por eso, no
puede decirse que las finalidades económicas de la empresa, estén por encima de
sus finalidades sociales. Ambas están también indisolublemente ligadas entre sí y
se debe tratar de alcanzar unas, sin detrimento o aplazamiento de las otras.
Esto es lo que se conoce como responsabilidad social empresarial, el rol que la
empresa tiene para con la sociedad, que va más allá de la mera producción y
comercialización de bienes y servicios, sino que también implica el asumir
compromisos con los grupos de interés, para solucionar problemas de la sociedad.
9.3. Elementos que componen la empresa.
Una empresa combina tres factores, que son:
• Factores activos: empleados, propietarios, sindicatos, bancos, etc.
• Factores pasivos: materias primas, transporte, tecnología, conocimiento,
contratos financieros, etc.
• Organización: coordinación y orden entre todos los factores y las áreas.
9.3.1. Factores activos.
Personas físicas y/o jurídicas (entre otras, entidades mercantiles, cooperativas,
fundaciones, etc.) constituyen una empresa, realizando entre otras, aportes de
capital (sea puramente monetario, sea de tipo intelectual, patentes, etc.). Estas
"personas" se convierten en accionistas de la empresa.
Participan, en sentido amplio, en el desarrollo de la empresa:
• Administradores.
• Clientes.
• Colaboradores.
• Fuentes financieras.
• Accionistas.
• Proveedores.
• Trabajadores.
9.3.2. Factores pasivos.
Todos los que son usados por los elementos activos, y ayudan a conseguir los
objetivos de la empresa. Como la tecnología, las materias primas utilizadas, los
contratos financieros de los que dispone, etc.
9.3.3. Organización y coordinación.
Dentro de las organizaciones, las competencias son utilizadas para potencializar el
capital humano, en pos de los objetivos del puesto, área y organización; como
también desarrollar al ser humano
9.4. Clasificación de las Empresas.
9.4.1. Por sectores económicos:
• Extractivas: Dedicadas a explotar recursos naturales.
Ejemplo: Cerrejón, ECOPETROL, Minas de Oro del Chocó.
• Servicios: Entregarle sus servicios o la prestación de estos a la comunidad.
Ejemplo: Clínicas, salones de belleza, transportes.
• Comercial: Desarrolla la venta de los productos terminados en la fábrica.
Ejemplo: Cadenas de almacenes Ley, La 14, Carrefour etc.
• Agropecuaria: Explotación del campo y sus recursos.
Ejemplo: Hacienda, agroindustria.
• Industrial: Transforma la materia prima en un producto terminado.
Ejemplo: Acerías Paz del Río, Ingenio Risaralda.
9.4.2. Por su tamaño.
• Grande: Su constitución se soporta en grandes cantidades de capital, un
gran número de trabajadores y el volumen de ingresos al año, su número
de trabajadores excede a 100 personas. Ejemplo: Comestibles, Bavaria.
• Mediana: Su capital, el número de trabajadores y el volumen de ingresos
son limitados y muy regulares, número de trabajadores superior a 20
personas e inferior a 100.
Pequeñas: Se dividen a su vez en.
• Pequeña: Su capital, número de trabajadores y sus ingresos son muy
reducidos, el número de trabajadores no excede de 20 personas.
• Micro: Su capital, número de trabajadores y sus ingresos solo se establecen
en cuantías muy personales, el número de trabajadores no excede de 10
(trabajadores y empleados).
• Famiempresa: Es un nuevo tipo de explotación en donde la familia es el
motor del negocio convirtiéndose en una unidad productiva.
9.4.3 Por el origen del capital.
• Público: Su capital proviene del Estado o Gobierno. Ejemplo: Alcaldía de
Pereira, Gobernación de Risaralda.
• Privado: Son aquellas en que el capital proviene de particulares. Ejemplo:
Sociedades comerciales.
• Economía Mixta: El capital proviene una parte del estado y la otra de
particulares. Ejemplo: Bancafé, La Previsora S.A.
9.4.4. Por la explotación y conformación de su capital.
• Multinacionales: En su gran mayoría el capital es extranjero y explotan la
actividad en diferentes países del mundo (globalización). Ejemplo:
PETROBRAS
Grupos Económicos: Estas empresas explotan uno o varios sectores, pero
pertenecen al mismo grupo de personas o dueños. Ejemplo :Sindicato
Antioqueño.
• Nacionales: El radio de atención es dentro del país normalmente tienen su
principal en una ciudad y sucursales en otras.
Locales: Son aquellas en que su radio de atención es dentro de la misma
localidad.
9.4.5. Por el pago de impuestos.
• Personas Naturales: El empresario como Persona Natural es aquel
individuo que profesionalmente se ocupa de algunas de las actividades
mercantiles, la Persona Natural se inscribe en la Cámara de Comercio,
igualmente se debe hacer con la Matrícula del Establecimiento Comercial.
Están obligados a pagar impuestos, su declaración de renta aquí le
corresponde a trabajadores profesionales independientes y algunos que
ejercen el comercio. Los libros que se deben inscribir ante Cámara y
Comercio son: Libro de Registro de Operaciones Diarias, Libro de
Inventario y de Balances y Libro Mayor y de Balances. ·
• Sucesiones Ilíquidas: En este grupo corresponde a las herencias o legados
que se encuentran en proceso de liquidación.
Régimen Simplificado: Pertenecen los comerciantes que no llenan
requisitos que Exige la DIAN. Ejemplo: Las pequeñas tiendas, no están
obligados a llevar contabilidad.
• Régimen Común: Empresas legalmente constituidas y sobrepasan las
limitaciones del régimen simplificado, deben llevar organizadamente su
contabilidad.
• Gran Contribuyente: Agrupa el mayor número de empresas con capitales e
ingresos compuestos en cuantías superiores a los miles de millones de
pesos. Son las más grandes del país.
9.4.6. Por el número de propietarios.
• Individuales: Su dueño es la empresa, por lo general es él solo quien tiene
el peso del negocio.
• Unipersonales: Se conforma con la presencia de una sola Persona Natural
o Jurídica, que destina parte de sus activos para la realización de una o
varias actividades mercantiles. Su nombre debe ser una denominación o
razón social, seguida de la expresión "Empresa Unipersonal" o de la sigla
"E. U.", si no se usa la expresión o su sigla, el contribuyente responde con
todos sus bienes aunque no estén vinculados a la citada empresa.
• Sociedades: Todas para su constitución exigen la participación como dueño
de más de una persona lo que indica que mínimo son dos (2) por lo general
corresponden al régimen común.
9.4.7. Por la función social.
• Con Ánimo de Lucro: Se constituye la empresa con el propósito de explotar
y ganar más dinero.
• Trabajo Asociado: Grupo organizado como empresa para beneficio de los
integrantes E.A.T.
• Sin Ánimo de Lucro: Aparentemente son empresas que lo más importante
para ellas es el factor social de ayuda y apoyo a la comunidad.
• Economía Solidaria: En este grupo pertenecen todas las cooperativas sin
importar a que actividad se dedican lo más importante es el bienestar de los
asociados y su familia.
9.4.8. Otra clasificación de las empresas.
Existen numerosas diferencias entre unas empresas y otras. Sin embargo, según
en qué aspecto se analicen, se pueden clasificarlas de varias formas. dichas
empresas, además cuentan con funciones, funcionarios y aspectos disímiles, a
continuación se presentan los tipos de empresas según sus ámbitos.
9.4.8.1. Según la actividad económica que desarrolle.
• Del sector primario, básicamente extractivas, que crean la utilidad de los
bienes al obtener los recursos de la naturaleza (agrícolas, ganaderas,
pesqueras, mineras, etc.).
• Del sector secundario, que centra su actividad productiva al transformar
físicamente unos bienes en otros más útiles para su uso. En este grupo se
encuentran las empresas industriales y de construcción.
• Del sector terciario (servicios y comercio), con actividades de diversa
naturaleza, como comerciales, transporte, turismo, asesoría, etc.
9.4.8.2. Según la forma jurídica.
Atendiendo a la titularidad de la empresa y la responsabilidad legal de sus
propietarios. Podemos distinguir:
• Empresas individuales: si solo pertenece a una persona. Esta puede
responder frente a terceros con todos sus bienes, es decir, con
responsabilidad ilimitada, o sólo hasta el monto del aporte para su
constitución, en el caso de las empresas individuales de responsabilidad
limitada o EIRL. Es la forma más sencilla de establecer un negocio y suelen
ser empresas pequeñas o de carácter familiar.
• Empresas o sociedades: constituidas por varias personas. Dentro de esta
clasificación están: la sociedad anónima, la sociedad colectiva, la sociedad
en comandita, la sociedad de responsabilidad limitada o cooperativas, u
otras organizaciones de economía social.
9.4.8.3. Según su dimensión.
No hay unanimidad entre los economistas a la hora de establecer qué es una
empresa grande o pequeña, puesto que no existe un criterio único para medir el
tamaño de la empresa. Los principales indicadores son: el volumen de ventas, el
capital propio, número de trabajadores, beneficios, etc. El más utilizado suele ser
según el número de trabajadores. Este criterio delimita la magnitud de las
empresas de la forma mostrada a continuación:
• Microempresa si posee menos de 10 trabajadores.
• Pequeña empresa: si tiene menos de 50 trabajadores.
• Mediana empresa: si tiene un número entre 50 y 250 trabajadores.
• Gran empresa: si posee más de 250 trabajadores.
9.4.8.4. Según su ámbito de actuación.
En función del ámbito geográfico en el que las empresas realizan su actividad, se
pueden distinguir
• Empresas locales.
• Regionales.
• Nacionales
• Multinacionales
• Transnacionales
• Mundial
9.4.8.5. Según la titularidad del capital.
• Empresa privada: si el capital está en manos de particulares
• Empresa pública: si el capital y el control está en manos del Estado
• Empresa mixta: si la propiedad es compartida
• Empresa de autogestión: si el capital está en manos de los trabajadores
9.4.8.6. Según la cuota de mercado que poseen las empresas.
• Empresa aspirante: aquélla cuya estrategia va dirigida a ampliar su cuota
frente al líder y demás empresas competidoras, y dependiendo de los
objetivos que se plantee, actuará de una forma u otra en su planificación
estratégica.
• Empresa especialista: aquélla que responde a necesidades muy concretas,
dentro de un segmento de mercado, fácilmente defendible frente a los
competidores y en el que pueda actuar casi en condiciones de monopolio.
Este segmento debe tener un tamaño lo suficientemente grande como para
que sea rentable, pero no tanto como para atraer a las empresas líderes.
• Empresa líder: aquélla que marca la pauta en cuanto a precio,
innovaciones, publicidad, etc., siendo normalmente imitada por el resto de
los actuantes en el mercado.
• Empresa seguidora: aquélla que no dispone de una cuota suficientemente
grande como para inquietar a la empresa líder.
9.5. Comentarios Generales.
La necesidad de valorar las empresas es cada día más necesaria, debido
fundamentalmente al aumento de fusiones y adquisiciones de los últimos años. Se
puede definir la valoración de la empresa, como el proceso mediante el cual se
busca la cuantificación de los elementos que constituyen el patrimonio de una
empresa, su actividad, su potencialidad o cualquier otra característica de la misma
susceptible, de ser valorada. La medición de estos elementos no es sencilla,
implicando numerosas dificultades técnicas.
Al valorar una empresa, se pretende determinar un intervalo de valores
razonables, dentro del cual estará incluido el valor definitivo. Se debe partir de la
idea de que el valor es solamente una posibilidad, mientras que el precio es una
realidad. Las mayores diferencias entre precio y valor, suelen generarse por las
relaciones de mercado entre compradores y vendedores.
Una valoración, es una estimación del valor, que nunca llevará a determinar una
cifra exacta y única, sino que ésta, dependerá de la situación de la empresa, del
momento de la transacción y del método utilizado.
Una valoración, es una estimación del valor, que nunca llevara determinar una
cifra exacta y única, sino que esta, dependerá de la situación de la empresa, del
momento de la transacción y del método utilizado.
En el mundo de los negocios, existe una pregunta muy importante, cuya respuesta
genera toda clase de opiniones, porque involucra una serie de factores internos y
externos, tangibles e intangibles, económicos, sociales, tecnológicos, productivos,
laborales, legales, de mercado y es ‘’ ¿CUANTO VALE MI EMPRESA ?’’.
El valor comercial de una empresa, debe determinar en cualquier situación, el
análisis e interpretación de la situación financiera del negocio, y cuando se
analiza, el esfuerzo al emprender un negocio, o una empresa.
Para darle el valor a una empresa, se puede recurrir a elementos cuantitativos y
cualitativos, partiendo de aquellos cuantificables, como son el balance general,
estado de resultados, la información sobre proyección de ingresos y costos. La
información contable tiene como característica, el agrupar cuentas, cuya cifra son
una combinación entre el pasado, presente y futuro; por lo tanto, la cantidad que
arroja como resultado, no puede ser el valor comercial de la empresa.
Entonces, si el sistema de información contable no dice en realidad, cuanto vale
una empresa, ¿como se puede determinar su valor?. Una empresa vale por su
capacidad de generar beneficios futuros (Good-Will), adicionalmente, de lo que
posee en un momento determinado, es decir, una empresa vale por sus activos
netos, mas el valor presente de sus beneficios futuros.
El proceso que se debe seguir para determinar el valor comercial de una empresa
es el siguiente:
VALOR DEL ACTIVO NETO: Consiste en encontrar el valor comercial de los
activos saneados, y restarle el valor de los pasivos ajustados.
Con respecto de los activos saneados, se debe analizar cada una de las cuentas,
teniendo presente estas observaciones:
CAJA Y BANCOS: La cantidad que aparece en el balance general esta en valores
comerciales, aunque se debe confirmar que aun exista en el momento de realizar
la valuación.
INVERSIONES: Deben ajustarse al precio de mercado, al momento de la
valuación, teniendo en cuenta valorizaciones por intereses, devaluación y las
comisiones que se deben de pagar para hacerlas efectivas. Para el caso de las
acciones, o los bonos convertibles obligatoriamente en acciones, debe hacerse un
análisis cuidadoso de todos y cada uno de ellos.
CUENTAS POR COBRAR: Debe analizarse los vencimientos, y con base en la
calidad de cada una de ellas, protegerlas según el grado de garantía que se tenga
sobre las mismas.
INVENTARIOS: Se debe dividir en materias primas, producto en proceso y
producto terminado, y fijar el valor por el cual podrían venderse en el mercado en
el estado en que se encuentran. El método de valoración de inventarios (PEPS,
UEPS, Promedio Ponderado) y la provisión para inventarios, que aparece en el
balance general, carecen de importancia. Por tanto, el valorar el inventario puede
ser un trabajo muy dispendioso, por la cantidad de artículos y la posible
exclusividad de ellos en el mercado.
ACTIVOS FIJOS Y OTROS ACTIVOS: Para la propiedad, planta y equipo, se
debe consultar a avaluadores expertos, que determinan su valor,
independientemente de que estén incorporados a un negocio específico. En este
rubro, se pueden presentar dificultades, como maquinaria que no se encuentre en
el mercado, pero que es vital para el funcionamiento del negocio.
VALORIZACIONES Y CUENTAS DE ORDEN: No se incluyen en la determinación
del valor comercial de los activos.
Respecto a los pasivos ajustados, se debe hacer un análisis de los vencimientos
de cada uno de ellos, para determinar el plazo promedio de vencimiento, que
servirá como aspecto cualitativo, en la determinación del valor comercial de la
empresa. Adicionalmente, se debe calcular aquellos pasivos contingentes, que no
estén incorporados en el balance general, y legalizar un documento con los
antiguos propietarios, en el cual se comprometan a hacerse cargo de aquellos
pasivos generados en periodos anteriores, y que se presenten luego de concluido
el periodo de negociación.
9.6. Porqué se valora una empresa.
Los motivos pueden ser internos, es decir, la valoración está dirigida a los
gestores de la empresa y no para determinar su valor, para una posterior venta.
Los objetivos de estas valoraciones, pueden ser los siguientes:
• Conocer la situación del patrimonio
• Verificar la gestión llevada a cabo por los directivos
• Establecer las políticas de dividendos
• Estudiar la capacidad de endeudamiento.
• Reestructuración de capital
• Herencia, sucesión, etc.
• Adquisiciones o ventas de empresas
• Fusiones
• Establecimiento de acuerdos de compraventa
• Capitalización de una empresa
• Valoración de activos intangibles (fondo de comercio)
• Obtención de líneas de financiación
• Valoraciones patrimoniales
• Valoraciones fiscales
• Compraventa de acciones
• Herencias
• Confirmación de otras valorizaciones. “Segunda opinión”
• Valoración de paquetes accionariales minoritarios
• Suspensiones de pagos.
Las razones externas están motivadas por la necesidad de comprobar y demostrar
el valor de la empresa, ante terceros. Normalmente, se tiene la finalidad de vender
la empresa o parte de ella, realizar operaciones de MBO (“Management Buy Out”)
y LBO (“Leveraged Buy Out”), solicitar deuda o para fusiones y adquisiciones.
• Transmisión de propiedad: Puede tratarse de una transmisión de la
totalidad de la empresa, o de una parte de la misma. Puede dar lugar a dos
valores: el teórico por acción, que es el valor de la empresa, dividido por en
número de acciones que componen el capital social, y el práctico, que viene
dado por la cuota de poder que otorga el paquete de acciones comprado.
• MBO y LBO: En este caso, se trata de la adquisición de la empresa, por un
grupo de inversionistas de forma especial. En el caso de MBO, el grupo
esta compuesto por el “Management”, el cual esta comprando las acciones,
eliminando de esta forma la división de dueños y decisión de la empresa.
En el caso de que la empresa sea pública, es decir cotizando en la bolsa de
valores, esta cambia a privada, y deja de cotizar en la bolsa. En el caso de
LBO, la empresa es adquirida por una gran cantidad de deuda (Leveraged
= apalacamiento).
• Fusiones y adquisiciones: En este caso, el valor de la empresa se crea por
pronósticos de flujos de caja futuros. La parte vendedora no puede saber el
valor que le genera la adquisición de la nueva empresa, por lo que pedirá
una precio muy por encima del precio actual.
• Capacidad de endeudamiento: Para la solicitud de préstamos se toman dos
factores de vital importancia: a) la estructura de capital y b) los pronósticos
de flujos de caja.
9.7. Fuentes de Consulta
Hace referencia a la disponibilidad, veracidad y oportunidad de la información
necesaria para la ejecución del trabajo de valoración. Hay 2 grandes fuentes de
información.
En el proceso de valoración de empresas se pueden utilizar muchos modelos,
dependiendo del sujeto que valora y la finalidad con que lo hace. Sin entrar en
discernir cuáles son las virtudes e inconvenientes de cada uno de ellos, se acepta
como más idóneos los basados en descuentos de flujos económicos. Con
independencia de modelo que se utilice, en todo proceso de valoración, se
necesitan fuentes de información lo más objetivas posibles acerca de la empresa,
a fin de comparar con un eventual precio de mercado el valor que ésta pueda
tener para cada sujeto decisor, ya sea en mercados organizados o en la
negociación privada. No es en la búsqueda y tratamiento de dicha información
donde entra en juego la situación o interés de cada agente (comprador potencial o
vendedor), sino en la posterior formulación de métodos valorativos, donde se
utilizará de un modo u otro las cantidades objetivamente obtenidas. Así pues,
antes de aplicar cualquier método de valoración hará falta cuantificar una serie de
circunstancias referentes a la empresa, unas más cuantitativas que otras y
muchas de ellas, además, en forma prospectiva. Sin el trascendental proceso de
cuantificación, cualquiera de las pretenciosas fórmulas de valoración de empresas
o de acciones no deja de ser una entelequia. Es más, los métodos considerados
teóricamente más adecuados son los que más padecen la dificultad de estimar las
variables de que constan. Para todos y cada uno de los modelos formulados, sus
detractores han objetado como principal inconveniente la dificultad de concretar
las estimaciones o las mediciones de hechos cualitativos. La escasez de
información es la principal causa de la imperfección en los mercados y la
consecuencia, a su vez, de imperfecciones en los mercados en que se adquiere.
9.7.1. Fuentes de Información Directas
Son las que se obtienen directamente de la empresa objeto de la valoración,
formuladas por los miembros de ésta, y elaborada a cargo de la entidad, con los
recursos de que dispone. Incluye la que se expresa oralmente o por escrito y,
lógicamente, suelen ser más accesibles a la persona que pone en venta la
empresa o sus acciones, que al potencial comprador.
La principal ventaja para éstos, es el carácter confidencial o privilegiado que tiene
dicha información, en relación con aquellas disponibles para agentes externos.
Para éstos, el principal inconveniente, que pueden tener las fuentes de tipo
directo, es su subjetividad, debida a la parcialidad de quien la elabora.
El análisis de las Cuentas Anuales, es de las fuentes internas, las que más se
utilizan, tanto por compradores como vendedores, exceptuando algunos casos de
inversores particulares, en acciones, ante Ofertas Públicas de Venta. En general,
el carácter reglamentado de dichos documentos, les confiere gran objetividad, y
sobre todo, una publicidad garantizada, aunque no exenta de costos para
interesados externos. Permiten entre otras operaciones, el análisis de la cuenta de
deudores (solventes, insolventes, dudoso cobro, etc.) y la de acreedores
(inminentes, a corto plazo, preferentes, subordinados, etc.), la consulta de los
saldos y características de los depósitos, mantenidos en bancos y cajas de ahorro,
para clasificarlos en función de su disponibilidad inmediata.
El valor de los seguros, proporciona información fiable, ya que es suministrada por
expertos profesionales. Se encuentran en poder exclusivo de la empresa, aunque
en un proceso de negociación, pueden darse a conocer a otros interesados.
De la misma forma, se puede permitir la observación directa, consistente en la
realización de visitas personales a las instalaciones, para conocer las
características físicas del negocio, revisar información y completar datos.
La declaración de renta, es una relación escrita de los elementos patrimoniales de
la empresa, firmada y sellada por su apoderado o propietario,
El portafolio de inversiones de la empresa, puede ser sometido a comprobación
cuantitativa, sin apenas costos, mediante la aplicación de cotizaciones actuales
(precio de liquidación), para aquellas empresas participantes o emisoras de títulos,
que estén admitidas a cotización en los mercados bursátiles.
9.7.2. Fuentes de Información Indirectas.
Este tipo de información es suministrado por terceras personas. Su utilidad es
verificar la información obtenida antes, por otros medios. Tienen un costo explícito,
habitualmente expresado en tarifas, y superior, en general, al de las fuentes de
información directas.
Los Registros de la Propiedad, acreditan la titularidad de los bienes inmuebles que
aparecen en balance, e informan sobre las cargas o gravámenes que pesa sobre
ellos. Es conveniente la comprobación de la situación registral, incluso si se ha
accedido a las escrituras de propiedad, porque puede ocurrir, que existan
anotaciones posteriores, al otorgamiento de las mismas.
De los datos que ofrece el Registro Mercantil, se puede extraer información acerca
de los accionistas de la sociedad, su grado de concentración, la composición del
Consejo de Administración, el capital suscrito y desembolsado, y la identidad de
los representantes y apoderados de la compañía, así como sus estatutos. En
estos últimos, pueden detectarse ciertas cláusulas que restrinjan la transmisión
total, o parcial de la empresa. Esta posibilidad es relevante en el caso de
empresas privatizadas, aunque el tema de la “acción de oro” permanece
contencioso a la fecha de esta publicación. En el Registro Mercantil, se pueden
obtener estados de años anteriores, a fin de comprobar la veracidad de la
evolución que los dueños actuales de la empresa hayan manifestado mostrar en
determinadas magnitudes (cuota de mercado, rentabilidad, etc.).
9.8. Problemática de la Valoración.
En la valoración de activos y empresas, los modelos de cálculo más sencillos,
basados en masas patrimoniales, son considerados también los más incorrectos,
por no considerar como activos los intangibles. Los modelos basados en el valor
actual de flujos futuros de renta, son más idóneos, desde el punto de vista teórico,
aunque son también los menos exactos, pues dependen de la estimación, en
términos probabilísticos de dichas corrientes, así como de la tasa de descuento
para cada periodo.
Por la intangibilidad de los servicios que el conocimiento ha de prestar a la
empresa, la problemática de su cuantificación, puede deducirse de la estimación
de incrementos de renta, derivados de la utilización de ese factor. Como se ha
dicho, subsiste la controversia sobre la separación real de tales elementos, así
que la única alternativa es intentar avaluar, de una forma externa, el conjunto de
activos intangibles, bajo la denominación de “fondo de comercio. Para ello, se
utiliza a veces la diferencia entre el valor teórico de la empresa, y su capitalización
bursátil, en caso de que sus acciones estén admitidas a cotización, en mercados
organizados. En cualquiera de los casos, la valoración es ambigua y se pueden
alegar distintos problemas de medición. En principio, para todos los activos,
incluidos los tangibles, se puede defender cierta relación numérica entre su valor
de reposición y el resultado de la siguiente estimación:
( ) ( )∑ ∑ +−
+=
n n
k
ormacionladeCoste
k
esperadosientosntoconocimiendelestimadoValor
11
11 1
inf
1
dimRe
Para las estimaciones globales de intangibles, las cantidades están siempre
basadas en fenómenos de mercados. Normalmente, los mercados de capitales
son imperfectos y muy inestables, y es muy difícil estimar las cotizaciones de un
día para otro. En caso de no existir cotización oficial, el valor es aún más volátil,
pues en las negociaciones entre dos partes, influyen factores más relacionados
con el azar, que con el valor del negocio, como son las dotes negociadoras en una
operación determinada. Resolver la otra parte de la identidad, tampoco es fácil, ya
que no existen elementos cuantificables, que permitan estimar qué parte de los
rendimientos futuros, serán un incremento debido a la inversión en conocimiento.
Por otra parte, el cálculo del valor de dichas partidas supone un costo y una
incertidumbre adicionales, que de alguna forma, también deben ser registrados,
deducidos del valor estimado para el intangible. El costo de la información abarca
su obtención, tratamiento, difusión, aprendizaje, reciclaje, etc., teniendo en cuenta
el tiempo requerido para ello. Por eso, los incrementos de beneficio obtenidos con
su aplicación llevan el costo de oportunidad K, por unidad de tiempo.
En cuanto a la aleatoriedad de las previsiones, se puede recoger definiendo los
rendimientos y costos futuros en términos probabilísticos. Los ingresos previstos,
se definirían mediante una regresión, con variables cuantificables (patentes
conseguidas, premios recibidos, contratos firmados, etc.) de índole positiva y los
costos, en función de otros factores (gastos en I+D o en formación, coste
administrativo, etc.):
Conocimiento = ( ) ( )∑ ∑
→ →
=+
+−+
+n
i
n
iii k
eteelementos
k
eingresosdeosTer
1 1 1
cos
1
min
Conocimiento = ( )∑
→
++
−n
iik
CostesIngresos
1 1ε
9.9. Como valorar una empresa
El tema del valor ha venido siendo fundamental en la Ciencia Económica, desde
que ésta se diera por inaugurada con Adam Smith y su distinción entre “valor de
uso” y “valor de cambio”, lo cual otorgaba a los bienes económicos una cualidad
intrínseca y otra externa, dependiente de varias voluntades. David Ricardo dio la
siguiente definición: El valor de una cosa es la cantidad de cualquier otra cosa,
por la que podrá cambiarse... Esa otra es normalmente el dinero, tema también
crucial en la Teoría Económica
Las transacciones en que se valoran empresas, consisten normalmente, en
trasmitir la propiedad de la totalidad o parte de un negocio, o del capital, o en el
cambio de titularidad de las acciones de una compañía. La adquisición o venta de
acciones, puede implicar la toma o pérdida de control en la empresa, y la potestad
de disponer de los bienes y negocios, que nuevamente tendrán que ser valorados
(tasación o peritación) para transmitirlos o traspasarlos respectivamente. Así pues,
encontraremos dos tipos de valoración, con distinta problemática: La de los
pasivos y la de los activos de la empresa.
Es preciso definir, antes de nada, los dos conceptos que se ponen en relación.
Son conceptos económicos fundamentales, aunque no siempre quedan definidos
de forma exacta.
Estructura financiera: También se la llama estructura de capital o de pasivo. Es la
composición del pasivo, más concretamente, la capacidad de endeudamiento.
Presenta dos modalidades, aunque ambas se pueden poner en relación entre sí.
La segunda, que expresa la proporción de deuda en el pasivo total (equivalente al
activo total) es la que da una idea más comprensible del concepto de
endeudamiento.
Valor de la empresa: Se han utilizado dos acepciones totalmente distintas y, a
menudo, en los manuales y otros textos, no es fácil suponer a cuál de ellas nos
estamos refiriendo. Puede ser definido, como valor para el accionista o como
pasivo total. Según se pretenda valorar una u otra de las magnitudes, será más
indicado uno u otro concepto, de capacidad de endeudamiento. También estas
dos modalidades están muy relacionadas entre sí.
V = RP para el acci onista
V = RP + PE para accionistas y acreedores
La primera definición es la más utilizada en la actualidad, aunque la segunda, se
utilizó durante varias décadas, para explicar la hipótesis de la irrelevancia, que
afirma que dicho valor es invariable ante cambios en la estructura financiera.
9.10. Métodos de valoración.
El uso de cada uno de los métodos de valoración, además de perspectivas
diferentes de lo que se quiere valorar del activo, implica un valor diferente de éste.
Las empresas son activos financieros complejos, porque es comúnmente
aceptado, que son más (o en algunos casos menos) que la suma de los activos
que las componen. Esto significa, en primera instancia, que no hay un único
modelo que se vaya a aplicar; de hecho, hay una serie de formas de valorar y sus
resultados no son iguales. En segundo término, aun si se utiliza el mismo método,
el proceso incluye varios pasos en los cuales el avaluador tendrá que tomar
decisiones acerca de las variables de entrada y, por supuesto, éstas dependerán
de su criterio y juicio personal. Por último, cuando se trata de valoraciones
realizadas con el fin de hacer una compra o venta, la empresa, como mínimo,
tendrá dos valores: el de quien la desea comprar, que por lo general, será el
menor, y el valor de negociación, que tenderá a ser el mayor.
Los modelos asociados con la rentabilidad futura, que buscan establecer el valor
de la firma, de acuerdo con lo que se supone serán sus resultados en el futuro. Su
aplicación supone hacer proyecciones, que en muchos casos no resultan ciertas,
pero que responden a la lógica de que lo que realmente interesa a un comprador,
o vendedor de una firma, que no es lo que ya pasó, sino los posibles resultados
futuros. Dentro de ellos están los flujos de caja descontados, valor de mercado y
modelos de opciones (real options).
Los métodos más comunes de valoración de empresas son los siguientes:
9.10. Métodos de valoración.
9.10.1. Método del Valor Sustancial
VE= ∑activos
El valor sustancial corresponde al valor real de los medios de producción,
independientemente de la forma en que estén financiados, es decir, estaría
constituido por el valor real de todos los bienes y derechos utilizados. No se están
considerando los bienes no operativos, ni la estructura financiera de la empresa.
El método representa la inversión que debería efectuarse para construir una
empresa en idénticas condiciones. Normalmente, se considera el valor sustancial
como el valor mínimo de la empresa.
Fórmula: Valor sustancial bruto = Activos operativos totales
Valor sustancial neto = Activos operativos totales - Pasivos
Balance
Activos Circulantes 200 Pasivos 250
Activo fijos 300 Capital Contable 250
Total Activos 500 Total Pasivos +Capital Contable 500
Valor sustancial bruto (Total de capital) = 500
Valor sustancial neto (Capital Contable) = 500 -250 = 250.
9.10.2. Beneficios Descontados.
VE = f (E [Utilidades])
El método de beneficios descontados, al igual que el DCF, se orienta del lado de
la utilidad, es decir, de las ganancias o flujos de caja esperadas en el futuro, y no
del valor actual de la empresa, como lo hace el método sustancial.
En este método, se calcula el valor de una empresa, descontando los beneficios
que se esperan en el futuro. El valor depende por consiguiente de los beneficios
futuros, del horizonte temporal de valoración y de la tasa de riesgo con la cual se
descuenta, y dependiendo de la situación de un ingreso por liquidación esperado.
Este método puede ser muy detallado o muy general, dependiendo como se
pronostiquen los beneficios. Existen dos alternativas de pronosticar:
• Se hace un pronostico muy detallado año por año, lo cual da un
resultado muy exacto.
• Se toman beneficios a perpetuidad constantes. En este segundo,
caso se puede crear un escenario de ganancias futuras, o tomar los
beneficios pasados y suponer que el futuro sea igual. Por lo general,
se hace una combinación de los dos métodos. Para los primeros 3 o
5 años, se hace un pronóstico muy exacto, y para el futuro se calcula
un beneficio a perpetuidad. El peligro de crear escenarios futuros, es
que el futuro es incierto, y por consiguiente, lleva un alto grado de
riesgo de hacer un pronóstico sobre-optimista o –pesimista, lo cual
lleva a resultados erróneos.
El valor de la empresa, o mejor dicho del capital social de la empresa, se calcula
de la siguiente manera:
Valor de la Empresa = ∑CapitaldelRiesgodeTasa
esperadosBeneficios
Valor de la Empresa = Suma (Beneficios esperados / tasa de riesgo del capital
social)
VE = U / r
Donde:
VE = Valor de la empresa
U = Utilidades de la empresa
r = interés que los empresarios esperan de este tipo de negocio.
Si suponemos que la empresa tiene un crecimiento de beneficios constante g, la
fórmula cambiaría a:
Valor de la Empresa = Suma (Beneficios esperados / tasa de riesgo del capital
social – crecimiento de beneficios constante g)
VE = gr
U
−
VE = U / r - g
9.10.2.1. Otro enfoque. Modelo de flujo de efectivo descontado (bodenhorn).
Iguala el capital contable de una empresa, como el valor presente de todos los
flujos futuros de efectivo, entre los accionistas y la empresa. Estos flujos de
efectivo, se materializan en forma de dividendos, recompras de aciones o ventas
adicionales de acciones entre los accionistas.
El modelo propone tres variables: Inversión inicial del accionista, la riqueza
esperada del accionista al final del período, y la riqueza real del accionista, al final
del período.
W1 = CF1 + P1
W1 = Riqueza real
CF1 = Flujo de efectivo real durante el período 1
P1 = precio real de mercado de la acción al final del período 1
P = ik
CFi
)1( +
P = es la inversión inicial
CFi = es el flujo neto de efectivos anticipados a un plazo
K = es la tasa de descuento del mercado
(W1) = 1)1( ++ ik
CFi
(W1) = Es la riqueza esperada
CFi y K indican valores. El primero es el flujo neto esperado.
9.10.2.2. Modelo del enfoque de inversión-oportunidad (solomon). El valor de mercado de los valores de una empresa es la suma de los valores
descontados:
P = V1 + V2
Donde
P = Es el valor de mercado de las acciones de la empresa.
V1 = es el valor presente de las utilidades constantes de los activos
actualmente mantenidos por la empresa a perpetuidad.
V2 = es el valor presente de las utilidades provenientes de todas las
oportunidades futuras de inversión emprendidas por la empresa.
9.10.2.3. Método del camino aleatorio. (Cuantitativo).
Los cambios en los precios no pueden pronosticarse, a partir de la información
histórica o actual. Parte de dos supuestos:
• Los cambio sucesivos en el precio, son independientes.
• Ocurren conforme a cierta distribución de probabilidad
El primer supuesto habla de que la información disponible en un período, no
puede emplearse para predecir cambios en los precios, en períodos
subsecuentes.
El segundo supuesto, indica que los parámetros de distribución de probabilidad,
sean estacionarios, a lo largo del tiempo.
9.10.3. Métodos Mixtos.
9.10.3.1. Valor medio.
VE = ( )[ ]
( )
++∑
ba
UtilidadesEfbActivosa **
VE = (a* + b * f(E[Utilidades]))/ (a+b )
El valor medio, es una combinación de los dos métodos anteriores. Se supone que
el valor sustancial, es el valor mínimo de la empresa, es decir, lo que se recibiría
por los activos, si estos se vendieran por separado. Sin embargo, una empresa
tiene más valor en su conjunto, que el valor sustancial, ya que el conjunto de
activos crea beneficios a futuro. El valor de beneficios descontados, se toma como
un valor máximo. Su valor se puede pronosticar sin mayor dificultad para los
siguientes 2 o 3 años, sin embargo, entre más grande sea el horizonte de tiempo,
más inexacto se vuelve, y puede crear un valor totalmente irreal.Por consiguiente,
el valor real de la empresa, será algo entre estos dos valores.
No hay una fórmula universal para calcular el valor medio. Esto depende de
factores culturales e históricos, de cómo se calcula.
Los procesos mas usados, son:
Alemania = ( )
2
*1tan*1 sDescontadoBeneficioscialSusValor +
Suiza = ( )
3
*2tan*1 sDescontadoBeneficioscialSusValor +
Alemania: (1 * Valor Sustancial + 1 * Beneficios descontados) / 2
Suiza: (1 * Valor Sustancial + 2 * Beneficios descontados) / 3
9.10.3.2. Nuevos Métodos
Los métodos que se verán a continuación, consideran a la empresa como un
proyecto de inversión. Por lo tanto, su valor se determina por los rendimientos
futuros, que se esperan obtener. En una empresa, la rentabilidad esperada, está
directamente relacionada con los beneficios que se esperan generar. Estos
métodos se basan en la búsqueda del valor de la empresa, a través de la
estimación de los flujos de fondos futuros, que sean capaces de generar. Estos
flujos de fondos, se descontaran a una tasa de descuento, en función del riesgo
que conlleve la inversión.
9.10.3.3. Parámetros comunes para estos métodos
9.10.3.3.1. Flujo de fondos
Es el conjunto de flujos generados disponibles, para remunerar a los accionistas o
prestamistas, una vez se han realizado las inversiones necesarias.
9.10.3.3.2. Tasa de actualización
Para poder expresar estos flujos futuros, en términos corrientes, hay que
transformarlos a valor actual. Para ello, se aplica la tasa de actualización, que
tiene en cuenta el riesgo de la empresa (Beta), la inflación, el apalancamiento
financiero.
9.10.3.3.3. Horizonte temporal de la valoración
Es la cantidad de períodos a los que se espera evaluar la empresa. Entre más
períodos se tome, más difícil es el pronóstico exacto de los flujos de fondos.
9.10.4. Valor residual
Es el valor atribuido a la empresa, a partir del último período específicamente
proyectado. Se podría definir como una renta perpetua. En la práctica, se suele
calcular mediante la actualización de los flujos esperados, a partir del final del
horizonte temporal, utilizado en las previsiones, con lo que se estaría
considerando una renta infinita.
Siendo:
VR = Valor Residual
FC = Flujo del último año proyectado.
g = Crecimiento del flujo a partir del año n.
k = Tasa de actualización
Así pues, se puede definir el valor de una empresa como:
Siendo:
VE = valor de la empresa
CF = Flujos de fondos generados en dicho período
VR = Valor residual de la empresa en el año n
k = Tasa de descuento.
Tipo de flujos de fondos Tasa de descuento correspondiente
FCF [Flujo de fondos libres (Free Cash
Flor) ]
WACC [Coste ponderado de los recursos
(Weighted Costo f Capital)]
Cfac [Flujo disponible para los accionistas] Ke [Rentabilidad exigida a los accionistas]
CFd [Flujo disponible para la deuda] Kd [Rentabilidad exigida a la deuda
CCF [Flujos de caja de capital] WACC antes de impuestos
El flujo de fondos libres, permite obtener directamente el valor de la empresa.
Tiene en cuenta tanto el fondo disponible para la deuda, como el disponible para
los accionistas.
9.10.5. Descuento de flujo de caja libre (DCF: Discounted Cash Flow)
VE = f (E [FCF])
Es el flujo de fondos operativos, es decir, el generado por las operaciones, sin
tener en cuenta la deuda financiera, después de impuestos. Este método, mide lo
que queda disponible en la empresa, después de haber hecho frente a la
reinversión de activos necesarios y a las necesidades operativas de fondos.
Para determinar los flujos futuros, hay que realizar un pronóstico del dinero que se
obtendría y que se debe pagar en cada período. Los flujos de caja libre, se
calculan tomando el flujo de caja operativo, y restándole las inversiones, a los
activos circulantes y fijos. Con esto, se obtienen los Flujos libres de caja a capital
+ pasivos (Entity Approach). Si a este resultado, se le resta los intereses, así como
la variación de la deuda, se obtienen los flujos libre de caja a capital social (Equito
Approach).
Normalmente, se hace un pronóstico detallado para 5 o 10 años, y después se
toma un valor residual.
Los flujos de caja libre, se calculan de la siguiente manera:
Ventas
� Costo de ventas = Beneficio bruto
� Gastos de ventas + Gastos amortizables + otros ingresos = Beneficio antes
de impuestos e intereses (EBIT)
� EBIT-Impuestos = Beneficios después de impuestos (NOPAT)
� NOPAT+ Gastos de amortización = Flujo de caja bruto
Este flujo de caja libre tiene que ser descontado, con la tasa de descuento
existente en el momento de la valoración.
El costo de capital, representa la tasa mínima de rendimiento de un proyecto de
inversión. Es la combinación del costo de los fondos ajenos y de los fondos
propios, ponderado por el peso que tiene cada uno, dentro del balance de la
empresa:
WACCS = ( )( )
DE
EKesDKd
++− *1**
WACCs =
Siendo:
D = Valor de la deuda
E = Valor del capital contable
Kd = Costo de la deuda antes de impuestos (es el costo promedio de la
deuda)
s = Tasa impositiva
Ke = Rentabilidad exigida por los accionistas (es la parte más difícil, ya que
no existe una obligación de pagar un interés dado.)
El valor de la empresa es:
DCF = ( )∑
→ +
b
ii
i
WACCs
FCF
1 1
DCF =
DCF = Valor de la empresa
FCF = Flujo de caja libres (Free Cash Flow)
La diferencia de calcular el DCF:
• Método Bruto o Entity
se calcula los FCF antes de intereses a capital y pasivos totales de la empresa y
se descuenta con el WACCs. A este resultado se le resta la deuda.
• Método Neto o Equito
Se calcula los FCF después de intereses y cambios en la deuda. Stos FCF se
descuentan con el interés exigido por los accionistas.
DCF-bruto (Entity) – Deuda = DCF-neto (Equito)
En el uso cotidiano se prefiere el método bruto (entity), ya que es mucho más
informativo, además que dice el valor de la deuda.
9.10.5.1. Ejemplo.
Del balance de la empresa W.R. se puede obtener la siguiente información:
Deuda: 200 Capital social: 300 Estructura de capital: 2/3 (200/300) Kd: 6% Ke: 12% s: 0%
NOPAT (FCF a perpetuidad): 48
WACC = (6% * 200 + 12% * 300) / 500 = 9,6%
Caso 1: Método Bruto o Entity
Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6…
NOPAT 48 48 48 48 48 48
+ Amortización 30 30 30 30 30 30
Flujo de caja operativo 78 78 78 78 78 78
./. Inversiones en activos 30 30 30 30 30 30
Flujo de caja libre (Entity-
Approach)
48 48 48 48 48 48
Valor residual al final del año 5
(9,6%)
500
Valor Presente (9,6%) 43,8 40 36,5 33,3 30,4
Valor Presente del Valor Residual 316,2
Total valor Presente (1-5) 183,8
Total valor Residual 316,2
DCF-bruto (a valor total de la
empresa)
500
./. Deuda 200
DCF-neto (a capital social) 300
Caso 2: Método Neto o Equity
Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6…
NOPAT 48 48 48 48 48 48
+ Amortización 30 30 30 30 30 30
Flujo de caja operativo 78 78 78 78 78 78
./. Inversiones en activos 30 30 30 30 30 30
./. Intereses (6% de 200) 12 12 12 12 12 12
Flujo de caja libre (Equito-
Approach)
36 36 36 36 36 36
Valor residual al final del año 5
(12 %)
300
Valor Presente (12 %) 32,1 28,7 25,6 22,9 20,4
Valor Presente del Valor Residual 170,2
Total valor Presente (1-5) 129,8
Total valor Residual 170,2
DCF-neto (a capital social) 300
9.10.6. Valor Económico Añadido (EVA: Economic Value Added-Approach)
VE = f (rentabilidad, E[FCF])
Debido a que hoy en día las empresas cotizan en la bolsa, basan su estrategia,
principalmente, en la consecución de dos premisas: maximizar el beneficio y
maximizar el precio de sus acciones. Este método trata de juntar los métodos
basados en flujos de caja y la contabilidad actual.
La idea general es de comparar el rendimiento obtenido (ROIC) con el costo de
capital promedio (WACC). Si el ROIC es más grande que el WACC se esta
generando valor. Esta diferencia (GAP) es multiplicado por el capital invertido (IC).
ROIC = NOPAT / IC
EVA = (ROIC –WACC) * IC
Para que el EVA de los resultados esperados, hay que hacer conversiones como:
� Amortizar Investigación y Desarrollo � Eliminar las reservas silenciosas (sobreamortozación y depreciación de
activos) � Incluir contratos de largo plazo de leasing
Entre otros.
EJEMPLO:
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
a Capital Invertido (IC) 300 280 260 240 300 280
b NOPAT 20 30 40 70 30 40
c = b/a ROIC 6,6 % 10,7 % 15,4 % 29,2 % 10 % 14,3 %
d WACC 10% 10% 10% 10% 10% 10%
e = c – d Diferencia -3,3% 0,7% 5,4% 19,2% 0% 4,3%
f = e * a EVA - 10 2 14 46 0 12
9.10.7 Beneficio Económico (EP: Economic Profit).
VE = f (rentabilidad, E[FCF])
La diferencia del EP al EVA, es que no se hacen conversiones.
9.10.8. Método de Opciones Reales
Una opción es un contrato que confiere el derecho, pero no la obligación, de
comprar o vender un determinado activo subyacente (“undelying asset”), a un
precio de ejercicio. Las opciones de compra se les llaman Call y a las de venta se
les llaman Put. Las opciones se dividen en opciones financiera y opciones reales.
Las opciones financieras se negocian en mercados organizados, o en mercados
OTC (“Over the Counter”). Una opción real, se encuentra en un proyecto de
inversión, cuando existe alguna posibilidad futura de actualización, al conocerse la
resolución de alguna incertidumbre actual.
Las opciones reales más comunes, que se deben tener en cuenta en el momento
de valorar una empresa, son:
� Ampliar / reducir el proyecto
� Aplazar la inversión
� Utilizar la inversión para usos alternativos
Factores que afectan a las opciones reales:
� Valor esperado de los flujos
� Costo de la inversión
� Tasa de descuento
� Volatilidad de los flujos esperados
� Tiempo hasta el ejercicio
� Mantenimiento de la opción
� Su valor depende de la revalorización esperada de los flujos.
Los dos métodos de valoración de opciones, tanto reales como financieras, más
comúnmente utilizados son los siguientes:
� Método binomial
� Fórmula Black / Acholes.
9.10.9. Modelos de valoración relativa por medio de múltiplos.
9.10.9.1. Conceptos básicos.
La valoración relativa, consiste en encontrar el valor de una empresa, usando
resultados de valoraciones de empresas del mismo sector o sectores similares. A
la información extraída de valoraciones anteriores, que sirve de base para calcular
la nueva valoración, se le llama múltiplo.
Los múltiplos proceden principalmente de dos fuentes: de valoraciones realizadas
por medio de flujos de caja descontados de otras empresas, o de los valores de
mercado de empresas transadas en bolsa. En este último caso, se supone que el
precio de la acción refleja consistentemente las expectativas del mercado, sobre
su comportamiento financiero.
El procedimiento para la valoración por medio de múltiplos es relativamente
sencillo: consiste en definir el múltiplo dependiendo de la información disponible,
de las características del sector, y del tipo de compañía dentro del sector; observar
sus limitaciones, y por último, aplicarlo. Por ejemplo, si se desea valorar una
compañía productora de cervezas en Colombia, se puede tomar como ejemplo el
valor de Bavaria S. A. usando como múltiplo el valor de la empresa (tomada como
su capitalización bursátil) contra sus utilidades, de manera que el múltiplo se
define como:
Donde PER, es el promedio del múltiplo de valoración en un período determinado;
Vt, el valor de mercado de la empresa en el período t, y Ut, la utilidad de la
empresa en t.
Para el caso de Bavaria S. A., la información básica para el cálculo de PER, es la
utilidad trimestral de la empresa, durante el período diciembre de 1998-diciembre
de 2002 y su capitalización bursátil en el mismo período
El más común de los modelos de valoración relativa, es el price earnings ratio, o
relación precio-ganancia (PER); sin embargo, se pueden encontrar otros múltiplos
basados, en diferentes indicadores Relación precio sobre ventas: de operación;
entre ellos:
Relación precio sobre EBITDA:
Relación precio sobre EBIT:4
Relación precio sobre ventas:
Relación precio sobre flujo de caja libre n (FCL):
En general, se puede crear un múltiplo sobre casi cualquier indicador de
operación. De hecho, se han creado múltiplos específicos para industrias
(Damodaran, 2001), entre los cuales se encuentran, por ejemplo:
Relación precio sobre número de suscriptores (NS)-empresas de televisión por
suscripción y de servicios de acceso a internet:
Relación precio sobre visitantes al sitio web (NWEB)-empresas de internet:
Relación precio sobre barriles de reserva (BR)-empresas petroleras:
9.10.9.2. Conclusiones.
Desde el punto de vista de la economía financiera, la distinción entre una
pequeña, mediana y gran empresa, no radica en su tamaño ni en su número de
trabajadores, sino en su pertenencia o no al mercado de capitales.
La valoración de una empresa debe hacerse considerando que la vida de la
empresa es ilimitada, siendo imprescindible por tanto sumar al valor actual de las
rentas estimadas el valor de continuación.
Es muy probable que el mismo negocio tenga valores diferentes para personas
distintas, sin que esto implique error por parte de alguno, normalmente se obtienen
rangos de precios, pero se debe tratar que sean estrechos.
Los factores que se tienen en cuenta para determinar el Good-Will fuera de los
beneficios futuros, pueden ser todos los bienes incorporales como propiedad
industrial, fórmulas químicas, procesos técnicos, marcas de fábrica, patentes,
propiedad literaria y artística, la generación de utilidades, optima posición en el
mercado, la experiencia, la buena localización, la calidad de la mercancía o
servicio, el trato a los clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la
estabilidad laboral de los mismos, la confianza que debido a un buen desempeño
gerencial se logre crear en el sector financiero.
Para tener una buena aproximación del valor, se requiere disponer de información
suficiente y cierta, y un conocimiento del sector o sectores en que interviene.
La valoración de un negocio se compone de dos elementos: La deuda y el capital
propio.
V = D + C,
donde D es el valor de mercado de la deuda y C es el valor de mercado del capital
propio.
La mezcla de conocimientos de diversas profesiones, está afectada por aspectos
subjetivos como por ejemplo la interpretación del RIESGO, por tanto, los
resultados pueden ser diversos para cada persona, y esto no implica que sea un
error.
9.11. Caso de Estudio: Universidad de Antioquia
En 1987, el Centro de Investigación y Consultorías Administrativas de la U de A.
recolectó información en junio y julio de ese año, entrevistando a ejecutivos
financieros de 138 empresas de la ciudad, clasificadas por sectores: Bancos,
Servicios personales y sociales, papel imprenta y editoriales, Seguros, Comercio y
Hoteles, Construcción, Alimentos bebidas y tabacos, etc.
En la entrevista, daban varios temas y por cada tema varias opciones de
respuestas. Las conclusiones de algunos temas en promedio se desarrollan a
continuación y en dicho orden de inclinación por parte de los ejecutivos
financieros.
EL OBJETIVO FINANCIERO : Maximizar las utilidades; Garantizar la
supervivencia de la empresa; lograr un adecuado nivel de endeudamiento y
maximizar la rentabilidad del patrimonio.
JERARQUIZACIÓN DE LAS ÁREAS DE LA EMPRESA : Mercadeo, Calidad,
Financiera, Personal, Producción, Costos-Beneficio Social, Sistematización y
Exportación
FACTORES MAS ADECUADOS PARA MEDIR LA RIQUEZA DE PRO PIEDAD:
Valor comercial de la empresa; Fuerza de distribución, tamaño del mercado y
participación; Crecimiento en el valor intrínseco de la acción.
CRITERIOS PARA VALORAR LOS ACTIVOS DE LA EMPRESA: Precios de
Reposición; Precios de Mercado; Valor en libros Ajustado.
CRITERIOS PARA VALORAR ACCIONES
Valor intrínseco; valor financiero y precios del mercado.
FACTORES QUE INCIDEN EN EL VALOR DE LAS ACCIONES
RELACIONADOS CON LA EMPRESA
• Control general
• Expectativas
• Capital
• Informes gerenciales
• Actividad económica y sector industrial
• Imagen de la empresa
• Aspectos laborales
• Calidad de la administración, honestidad, imagen
• Historia de la empresa
• Recursos humanos y tecnológicos
RELACIONADOS CON LA GESTION FINANCIERA
• Solidez
• Rentabilidad
• Utilidades
• Utilidades por acción
• Rendimiento del Dividendo Sobre el valor de la inversión en activos
• Relación dividendos/precios
• Liquidez
• Nivel de endeudamiento
• Costos financieros
• Perspectivas de la valorización
• Valor de los activos
• Valor de la acción en bolsa frente al valor intrínseco
• Política de dividendos
• Valor de la compañía
• Valor comercial
RELACIONADAS CON EL MERCADO DE LA EMPRESA
• Sector al que pertenece
• Calidad de los productos
• Fuerza de distribución, tamaño del mercado, participación
RELACIONADO CON EL MERCADO DE CAPITALES
• Información disponible
• Especulación
• Competencia de otros valores
• Oferta y demanda
• Oportunidades de inversión
• Concentración de la propiedad accionaria
• Transparencia del mercado
RELACIONADOS CON POLITICAS GUBERNAMENTALES
• Impuestos
• Incentivos Fiscales
• Política económica
TEORIA AL RESPECTO
El valor del mercado de la empresa lo determinan factores como la tasa de
rendimiento sobre la inversión, el pago de dividendos, el costo de capital, la
estructura de capital, etc. Y que el rango de valores de estas variables lo
condicionan elementos externos como el producto, los factores de producción y
los mercados financieros.
TEORIA DE LA VALUACIÓN DE VALORES
El estudio sobre la valuación de los precios de las acciones es fundamental para
entender el mecanismo que permite ala transferencia de la propiedad corporativa
en una economía de mercado. También es útil para fusiones, consolidaciones y
adquisiciones.
Existen dos modelos: El Cuantitativo y el Cualitativo
� MODELO CUANTITATIVO : Parte de la premisa de que las acciones
inversionistas y de los vendedores de valores pueden explicarse en
términos de ciertas variables cuantificables y sus relaciones.
� MODELO CUALITATIVO : Se basa en patrones históricos de relaciones
previo-volumen y en la sicología del mercado, tienen cuenta las
circunstancias políticas, económicas, nacionales e internacionales. A veces
este método sirve de base para explicar las desviaciones inesperadas de
los precios calculados en el modelo cuantitativo.
9.11.2. Enfoques Metodológicos:
Existen tres enfoques metodológicos:
9.11.2.1. Técnico (Cualitativo) Los precios de los valores dependen de la ley de
la oferta y la demanda que a su vez está supeditada por otros factores diversos y
complejos desde la perspectiva del análisis. Se le atribuye este método a los
corredores de bolsa y se considera como herramienta comercial en el corto plazo.
Por ejemplo: Los precios de los valores se definen por oferta y demanda y si
presentan el siguiente comportamiento:
Un FONDO REDONDO indica tendencia a la baja de volumen y precio. Indica una OPORTUNIDAD DE COMPRA y firmeza de precios en las acciones.
9.11.2.2. Fundamentalista (Cuantitativo) Los precios se determinan y pueden
predecirse a partir de las expectativas del inversionista respecto a los valores que
ciertas variables presentarán en períodos futuros. Posee los siguientes modelos:
• Modelo de Dividendos
• Modelo de Valuación de Utilidades
• Modelo de Flujo de Efectivo descontado
• Modelo de Inversión-Oportunidad
• Modelo de Costo de Capital
9.11.2.2.1. Modelo de Dividendos (Gordon Y Shapiro).
El valor presente del mercado de un valor es la suma de la corriente de dividendos
esperada, del valor.
P = (1+b) r A / K - r b
A = es el total de activos de la empresa
1 - b = es la tasa de distribución
r = es la tasa que anticipa la empresa de crecimiento
b = es la tasa que anticipa la empresa de retención corriente.
K = es la tasa de descuento del mercado
P = D / K - g
La Figura CABEZA-HOMBROS, donde una onda triple cuya cresta central es mayor a las otras dos indica VENDER.
donde D es el dividendo por acción y G la tasa de crecimiento en los dividendos.
Ejemplo: El señor Lukas va a determinar el precio de las acciones del LUFY
LTDA., asesorado por una firma de finanzas llega a las siguientes conclusiones:
a. Dividendos $2, Tasa de descuento de mercado 20%, crecimiento de
dividendos 15%:
b. P = 2 / 0.2 -.15 = $40 El señor Lukas concluye que puede ofrecer $40 por
acción en 100 acciones de LUFY LTDA. Pero la afirma de finanzas le indica
que las acciones están actualmente a $50, por lo tanto debe revisar sus
cálculos o abandonar las acciones por sobre valuación.
9.11.2.2.2. Modelo de Valuación de Utilidades
El valor de mercado de un valor lo determina el valor presente de todas las
utilidades futuras.
Pt = Et - It / (1+K)t
Pt = es el precio de mercado de la acción en el período T
Et = son las ganancias por acción ene l período T
It = es la inversión por acción en el período T
K = es la tasa de descuento del mercado
Ejemplo: Una empresa espera anualmente utilidades de $8, de los cuales espera
retener $5 anuales para reinvertida, la tasa de descuento subjetiva que el
inversionista atribuye a la compañía es del 12%
P = 8 -5 / (1+0.12)t = 3 / 0.12 = $25 “a perpetuidad”
Ejemplo: El señor Lukas desea invertir en LUFY LTDA., si su rango de precios por
acción es entre $16 a $20. La inversión sería por dos años. Hace dos años las
utilidades de dicha empresa fueron $6 y las utilidades de reinversión $4. El año
pasado fueron $7 y $5 se reinvirtieron. El señor Lukas espera que la compañía
continuará con un pago de dividendos de $2 y espera una tasa de rendimiento
sobre inversión del 11%. Por tanto esta dispuesto a comprar 100 acciones de
LUFY LTDA. Y a conservaras durante 2 años siempre y cuando gane un mínimo
del 11%.
P = E1-I1 + E2-I2 + P2
(1+k) (1+k)2 (1+k)2
P=2
222211
)1()1()1( k
P
k
IE
k
IE
−+
−−+
−−
P = 8-6 / 1.11 + 9-7/(1.11)2 + 18 / (1.11)2 = 1.80+ 1.62 +14.61 = 18.03
El valor de mercado de las acciones es $17.25 y Lukas decide invertir en las $100
acciones.
NOTA. Hasta aquí la investigación de la Universidad de Antioquia.
9.12. EL MODELO GORDON.
El MODELO GORDON, es una metodología utilizada por los administradores y
gerentes financieros, para evaluar el valor teórico de la empresa
El MODELO GORDON, es un modelo teórico, que se basa en la suposición de
que el valor de la empresa, es igual al valor actual de todos los dividendos futuros,
que se paguen durante la vida de la empresa, que se supone sea infinita.
Excelencia aplicativa
Este Modelo de avalúo, para la mayoría de financieros, es el mejor, por que toma
la empresa como un todo, en el tiempo
La expresión básica, para calcular el valor de la empresa en un momento
determinado es:
P= D0(1+g)1/(1+Ke)1 + D0(1+g)2/(1+Ke)2 + .... + D0(1+g)µ/(1+Ke)µ
P= DO(1+g) ++ 1)1(
1Ke
DO(1+g) ++ 2)1(
2Ke
…+DO(1+g)nKe
n
)1( +
Donde:
P = Precio por acción de acciones comunes.
Di (i= 1, µ) = El dividendo por acción previsto en el año i.
Ke = Tasa de capitalización de capital contable.
g = Utilidades anuales previstas y tasa de crecimiento del dividendo
El MODELO GORDON toma como suposición que los dividendos y las utilidades
crecen en igual proporción. Esta suposición es cierta solamente en casos en que
una empresa distribuya anualmente un porcentaje fijo de sus utilidades, es decir
una razón de pagos fijos.
Si se supone una tasa de crecimiento constante se obtiene la expresión del valor
teórico de una acción de capital:
P = D1 / Ke - g
El problema al utilizar este modelo está en la dificultad de calcular la tasa de
capitalización contable (ke) y las utilidades con su tasa de crecimiento.
La tasa de capitalización del capital contable se puede calcular utilizando los
rendimientos en utilidades que es la inversa de la razón precio-utilidades, es decir
las utilidades por acción divididas entre el precio en el mercado por acción.
Otra manera de calcular dicha tasa es sustituir los datos del dividendo histórico,
precios de la acción y tasas de crecimiento en:
{P(1+Ke) / (1+g)} - P = D0 - {D0(1+g)µ/(1+Ke)µ}
P =( )
( )
++−=−
++
µµ
Ke
gDOP
g
KeP
11
11
y utilizar la tasa de capitalización con base histórica que resulte al despejar el
MODELO GORDON para el precio de los valores.
El MODELO GORDON es uno de los modelos de valuación que se citan más
comúnmente y es mucho mejor que otras medidas del valor de una empresa.
La tasa de crecimiento del dividendo se puede apreciar utilizando los valores
históricos del dividendo por acción para calcular la tasa compuesta de crecimiento
anual.
El MODELO GORDON que capitaliza los rendimientos futuros de la empresa
durante una vida supuestamente infinita, es el método más correcto teóricamente
ya que considera a la empresa como un negocio en marcha y no utiliza valores de
activos o precios en el mercado como anexos en el proceso de valuación.
En lugar de ello, supone que el valor de la empresa es igual al valor descontado
de todos los rendimientos futuros.
APLICACIÓN DEL MODELO GORDON
Con la resolución de un problema, el cual puede ser muy frecuente para los
gerentes y administradores financieros podemos darnos cuenta de su
aplicabilidad.
Una compañía ha calculado que sus dividendos en el año siguiente será de $0.65
por cada acción.
Al realizar estudios con base en sus datos históricos y con las expectativas que
tiene para el futuro, espera que su tasa de crecimiento en dividendos sea del 7.5%
para cada año subsiguiente, la tasa a la cual los accionistas de la empresa
capitalizan sus utilidades es del 10.3%. Calcular el valor teórico de la empresa.
Para resolver este problema, se debe aplicar la expresión:
P = D1 / Ke - g
Sustituyendo:
P = 0.65 / (10.3% - 7.5%)
P = 0.65 / (0.103 - 0.075)
P = $23.21 por cada acción.
Este es el valor intrínseco de los valores de la empresa, esto basado en las
suposiciones hechas en los estudios hechos previamente. La veracidad de este
análisis esta sujeto a las proyecciones hechas por el financista de la empresa.
9.13. AVALÚO DEL VALOR EN MARCHA. PROPUESTA DE L INGENIERO
WILLIAM ROBLEDO.
Si la empresa está funcionando, independientemente del tiempo, hay que avaluar
el llamado Valor en Marcha , que es el costo de instalación y funcionamiento de la
industria. El ingeniero William Robledo Giraldo sugiere tomar el valor de las
inversiones realizadas durante los últimos cinco años, en el mejoramiento de la
infraestructura productiva, estos valores se actualizan con un interés equivalente
al promedio pagado por las instituciones financieras, en cada uno de los años
analizados, y la sumatoria de las rentabilidades así determinadas es el Valor en
marcha
9.14. AVALÚO DEL GOOD WILL.
El Good Will es un anglicismo que significa o hace referencia al buen nombre de
una empresa, producto, servicio, persona, etc.
El buen nombre o prestigio, que tiene una empresa o establecimiento, frente a
terceros, es un activo de gran valor, puesto que ese buen nombre le permite
obtener clientes, proveedores, créditos, etc.
El buen nombre, coloca a una empresa en posición ventajosa frente a la
competencia, facilitándole su incursión o sostenimiento en el mercado.
Permitiéndole también, mejores ventas y en muchos casos, a precios un poco mas
altos, puesto que el consumidor siempre está dispuesto pagar un poco mas por
tener un producto de “marca”, lo que indudablemente le permite tener una mejor
rentabilidad.
El Good Will, es un intangible, que puede ser estimado en dinero, en la medida en
que se pueden medir los beneficios futuros de su prestigio y buen nombre.
Para determinar el valor del Good Will, la Superintendencia de Industria y
comercio ha considerado que:
‘(…) Entre los diversos elementos que se conjugan para determinarlo, cabe
destacar, además de la proyección de los beneficios futuros, la existencia de
bienes incorporales, tales como la propiedad industrial, fórmulas químicas,
procesos técnicos; la excelente ubicación en el mercado, la experiencia, la buena
localización, la calidad de la mercancía o del servicio, el trato dispensado a los
clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la estabilidad laboral de los
mismos, la confianza que debido a un buen desempeño gerencial se logre crear
en el sector financiero. En fin, el artículo 33 del decreto 554 de 1942, enumeró
algunos otros factores a considerar como ‘constitutivos del good-will comercial o
industrial’, al paso que, posteriormente, el decreto 2650 de 1993, aludió a su
registro contable, bajo el nombre de ‘Crédito Mercantil’, indicando que allí se
registra ‘el valor adicional pagado en la compra de un ente económico activo,
sobre el valor en libros, o sobre el valor calculado o convenido de todos los activos
netos comprados, por reconocimiento de atributos especiales, tales como el buen
nombre, personal idóneo, reputación de crédito privilegiado, prestigio por vender
mejores productos y servicios y localización favorable… También registra el
crédito mercantil formado por el ente económico mediante la estimación de las
futuras ganancias en exceso de lo normal, así como la valorización anticipada de
la potencialidad del negocio (…)‘.
Existen dos tipos de Good Will, que son el adquirido y el formado.
El Good Will formado, es el que toda empresa ha forjado con el transcurso de los
años, el cual es más difícil de calcular, puesto que no se ha invertido dinero en
forma directa para la formación del Good Will, sino que ha sido el producto, ha
sido la consecuencia indirecta del trabajo de toda la empresa.
El Good Will comprado, es el que es adquirido por la empresa a otra empresa. Fue
un tercero quien desarrolló y forjó el buen nombre y el prestigio de determinada
marca, que luego es adquirida por la empresa. En este caso, la determinación de
su valor es muy sencillo, puesto que se pagó un determinado monto por ello.
Muchas empresas sobreviven gracias a su buen nombre, a que su marca es
recordada por los consumidores, tanto así que el consumidor llega a comprar un
producto casi por inercia.
Es tan importante el buen nombre y la marca, que anualmente las empresas
invierten miles de millones de pesos en publicidad, con el objetivo de mejorar su
imagen frente al cliente. La imagen vende por si misma. Un producto sin imagen
frente al consumidor, debe recurrir a estrategias como las promociones, los
premios y rifas para poder venderse.
Respecto a la contabilización, ésta es diferente si el Good Will es formado o
adquirido. Si el Good Will es formado, se contabiliza como patrimonio en la cuenta
3215 y si es adquirido se contabiliza como una compra de activos, caso en el cual
es objeto de Amortización
Por Good Will, se entiende la existencia de un mercado cautivo, que garantiza la
existencia de la industria a través del tiempo. Esta expresión se ha asimilado al
“Buen nombre”.
9.14.1. Determinación del valor del good-will
Para calcular el valor del intangible Good-Will debe hacerse una proyección de los
flujos de caja sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortización de la
deuda durante un plazo justo; dicha proyección se puede definir con base en
criterios como avances tecnológicos, grado de deterioro de los activos productivos,
la posibilidad de aparición de productos sustitutos, etc.
Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo
en cuenta aspectos como la inflación, devaluación y aumento o disminución en el
numero de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada será
una tasa de oportunidad de mercado que contemple el riesgo de acuerdo con la
naturaleza del negocio y debe ser convenida entre las partes que analizan la
transacción. Debe tenerse presente que a medida que aumente la tasa de
descuento, disminuye el valor del intangible ‘’Good-Will’’, en igualdad de las
demás condiciones.
9.14.2. Esquema del flujo de caja.
COMPAÑIA X
FLUJO DE CAJA DEL NEGOCIO
Ingresos por ventas MMM
- Costos variables (MMM)
-----------
Margen de Contribución MMM
- Costos Fijos (MMM)
- Depreciación (MMM)
-----------
Utilidad antes de impuestos MMM
- Impuestos (MMM)
-------------
Utilidad después de impuestos MMM
+ Depreciación MMM
-------------
Flujo de caja MMM
Como puede observarse, el flujo de caja del negocio (no del inversionista), es
similar al estado de resultados pero difieren en que el primero, es con base en
EFECTIVO, y el segundo, con base en CAUSACION; El estado de resultados
incluye intereses y el flujo de caja no, y en el flujo de caja la depreciación hace las
veces de escudo fiscal con el fin de ahorrar impuestos.
Ahora bien, se debe calcular el Good-Will con base en el flujo de caja y no con
base en el estado de resultados, por que al adquirir un activo se espera que este
genere beneficios en efectivo, que sean independientes del grado de
endeudamiento, que dicho activo tenga, debido a que el hecho de tener o no
acreencias, no afecta para nada los ingresos y costos operativos, que en ultima
instancia son los que determinan el concepto de Good-Will del negocio.
9.14.3. Ejercicio práctico para calcular el valor comercial de una empresa.
Se presentan los estados financieros y la información adicional requerida para
proyectar durante cinco (5) años la situación financiera de la compañía LUFY
LTDA.
ACTIVOS VALOR
EN
LIBROS
VALOR
COMERCIAL
PASIVOS VALOR
EN
LIBROS
VALOR
COMERCIAL
Caja 100 100
Cuentas por Cobrar 80 Cuentas por Pagar 300 300
Provisión de Cartera (20) Pasivos Laborales 200 200
Cuentas por Cobrar 60 50 Deuda a Largo Plazo 400 400
Inventarios 300
Protección
Inventarios
(50) TOTAL PASIVO 900 900
Inventarios 250 400
Propiedades 600 1000 PATRIMONIO
Planta 400 Capital 200
Depreciación Planta (400) Utilidades Retenidas 10
Planta Neto 0 500 Superávit por Valoración 100
Equipo 250
Depreciación Equipo (150) TOTAL PATRIMONIO 310 1,350
Equipo Neto 100 200
Valorizaciones 100 0
TOTAL ACTIVO 1,210 2,250 TOTAL PASIVO Y
PATRIMONIO
1,1210 2,250
Cuentas de Orden 500 0 Cuentas de orden por
Contra
500 0
COMPAÑIA LUFY LTDA.
ESTADO DE RESULTADOS
Enero 01 a Diciembre 31 de 19XX
Ingresos por ventas 2,000
- Costos Variables (1,100)
Margen de Contribución 900
- Costos Fijos (400) (Incluye $20 de Depreciación)
Utilidad Antes de Intereses e Impuestos 500
- Intereses (350)
Utilidad Antes de Impuestos 150
- Impuestos (30%) (45)
Utilidad Neta 105
- Reparto de Utilidades (95)
Utilidades Retenidas 10
INFORMACION ADICIONAL
1. Los ingresos y los costos se incrementaran en un 25% anual, durante 5 años.
2. El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera en el
siguiente año.
3. El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el mismo período.
4. La depreciación será de $20 anuales durante cada uno de los 5 años.
5. La Tasa de Oportunidad del mercado es del 32% anual.
Con base en la información anterior, se proyectan los flujos de caja anuales
durante 5 años.
COMPAÑIA LUFY LTDA.
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
1992 1993 1994 1995 1996
Ingresos por Ventas (1) 2,310 3,062.50 3,828.12 4,785.15 5,981.44
Costos Variables (2) (1,375) (1,718.75) (2,148.44) (2,685.55) (3,356.94)
Margen de Contribución 935 1,343.75 1,679.68 2,099.60 2,624.50
Costos Fijos (3) (495) (613.75) (762.19) (947.73) (1,179.67)
Utilidad Antes de
Impuestos
440 730 917.49 1,151.87 1,444.83
Impuestos (30%) (132) (219) (275.25) (345.56) (436.45)
Utilidad Después de
Impuestos
308 511 642.24 806.31 1,011.38
Más Depreciación 20 20 20 20 20
FLUJO DE CAJA 328 531 662.24 826.31 1,011.38
GOOD-WILL
Para el calculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del interés
compuesto, así: VF = VP (1+i) n de donde VP = VF / (1+i) n
328 + 531 + 662.24 + 826.31 + 1,011.38
------- --------- --------- ---------- --------- = $1,365.72
(1.32) (1.32)2 (1.32)3 (1.32)4 (1.32)5
72.365,1$)32.1(
38.011,1
)32.1(
31.826
)32.1(
24.662
)32.1(
531
)32.1(
3285432
=++++
NOTAS:
(1) Para el año uno, las ventas serán: 2,000 x 1.25 * 0.9 + 60 = $2,310
Para el año dos, las ventas serán: 2,000 x (1.25)2 x 0.9 + 250 = $3,062.50
(2) Para el año uno los costos variables serán: $1,100 x 1.25 = $1,375
Para el año uno los costos variables serán: $1,375 x 1.25 = $1,718.75
(3) Para el año uno los costos fijos serán: $380 x 1.25 + 20 = $495
Para el año dos los costos fijos serán: $380 x (1.25)2 + 20 = $613.75
En conclusión, el valor justo a pagar por la compañía LUFY LTDA. es de
$3,615.72, representados por $2,250 del valor del activo neto en el mercado más
$1,365.72 del intangible Good-Will.
Es importante anotar que la cifra antes mencionada solo servirá como base de
negociación, debido a que existen factores cualitativos que afectan el valor
comercial de un negocio, como por ejemplo: riesgos de cambios políticos,
económicos, tecnológicos; alteración en los gustos y preferencias del consumidor
final de los bienes y servicios que produce la empresa; concentración del
conocimiento en la producción o mercadeo del producto en cabeza de alguna
persona en particular, la calidad del personal de la organización y cualquier otro
fenómeno que afecte la percepción que del negocio tiene el mercado.
9.14.4. Contabilización del good-will.
Por tratarse de un bien que carece de sustancia física, se debe registrar como un
intangible, y la contrapartida, como superávit del patrimonio, de conformidad con el
decreto 2650/93 Plan Único de Cuentas (PUC) para comerciantes sería:
1605 CREDITO MERCANTIL
3215 CREDITO MERCANTIL
16 Intangibles (1 Activo) y 32 Superávit de capital (3 Patrimonio).
Para el ejercicio desarrollado sería:
1605 CREDITO MERCANTIL....................... $1,365.72
3215 CREDITO MERCANTIL....................... $1,365.72
9.14. Propuesta metodológica del Ingeniero William Robledo, para el cálculo
del Good Will.
Se determinan las cinco industrias más representativas del sector y que sean
comparables con la industria motivo del avalúo. Esta semejanza de las empresas
debe darse en antigüedad, capital, número de empleados, etc.
A las cinco empresas seleccionadas, se les determina la rentabilidad en los
últimos cinco años (En pesos)
Las rentabilidades obtenidas se actualizan, para poder que sean pesos de la
misma época y puedan ser comparables. Esta actualización realmente se da
sobre 25 rentabilidades.
Se determina la rentabilidad más alta y la rentabilidad mas baja, con estas
rentabilidades se determina la rentabilidad promedio para el sector.
Se compara la rentabilidad promedio del sector, con la rentabilidad promedio de la
industria motivo del avalúo (Para esta rentabilidad promedio también se
consideran cinco años). Se pueden presentar dos situaciones: La rentabilidad
promedio del sector es menor que la rentabilidad de la industria motivo del avalúo.
En este caso, la diferencia entre estas rentabilidades es el valor del Good Will.
La rentabilidad promedio del sector es mayor que la rentabilidad promedio de la
industria. En este caso, el valor de Good Will, es la mas baja de las 25
rentabilidades analizadas. Esta apreciación es lógica, pues si la industria no
tuviera cautivo un mínimo del mercado, habría desaparecido.
- Elaboración del Informe. Se da una breve descripción de las metodologías
empleadas, Fuentes consultadas, se anexan fichas técnicas de los equipos, se
describe el análisis económico realizado, se hace fijación de valores y el sustento
del avalúo.
El informe debe ser necesariamente amplio para brindar información sobre la
propiedad avaluada. Siendo un documento destinado no sólo a los propietarios,
sino también a terceros como bancos, entidades financieras, dependencias
estatales, debe ser estructurado en forma ordenada por títulos, capítulos y los
anexos ilustrativos del caso.
9.15. Ejemplo práctico de valoración de una empresa .
Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener
beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el
concurso de diversos elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura,
maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles (Posicionamiento de la
marca, existencia de un mercado cautivo, posición dominante en el mercado,
fidelidad y recordación a una marca). Generalmente sus utilidades se producen
por la prestación de servicios. En el caso específico de AMERICANA DE CARGA
LTDA , estos se originan en la captación de recursos por concepto de: Realización
de todas las operaciones y actos de comercio, sobresalen:
• Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportación o
cargas de importación, emitir, recibir, del exterior los documentos de
transporte propios de su actividad, todos los negocios relativos a la
intermediación en la prestación de los servicios de transporte de carga
aérea, marítimo y terrestre, nacional e internacional, asesorias en
importaciones y exportaciones, representación de firmas extranjeras en el
país y nacionales en el exterior.
La teoría financiera plantea que el objetivo del negocio es maximizar el valor del
patrimonio de los accionistas, de manera que las decisiones financieras, la
estrategia de la compañía, y el valor de la empresa estén interconectados, se
estudiara el hecho que el valor de la empresa esta directamente relacionado con
decisiones de la gerencia tales como: Proyectos en que se invierte, políticas de
expansión, como se financian y cual es la política de distribución de utilidades.
Es importante resaltar, que todo esquema de valoración implica incertidumbre, en
estas circunstancias la contabilidad financiera es la mejor herramienta para
vencerla, por medio de la Ley comercial (Código de Comercio), reflejada en los
principios contables (Decretos reglamentarios del Código de Comercio), puede
adoptar el costo histórico como criterio de la estimación del valor.
Los procedimientos contables de registrar valorizaciones de activos, lista de
clientes, acreditación ante entidades de Control, calidad del servicio prestado,
tratan de cerrar la brecha entre los costos históricos y los valores de mercado.
Pero esto no siempre tiene éxito, por que priman los principios contables y las
normas fiscales sobre las realidades del mercado y los ciclos de la economía, por
ello es necesario, realizar una valoración de la empresa con otros criterios
diferentes, a los que usa la contabilidad para reportar el valor del patrimonio de la
empresa.
Fases del proceso de la valoración de la empresa
• LA COMPAÑÍA: AMERICANA DE CARGA LTDA
Se realiza un análisis del contexto general de la Empresa.
• AMERICANA DE CARGA LTDA , identificado con Nit: 860.524.802-1,
domiciliada en la ciudad de Bogota.
• OBJETO SOCIAL
Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportación o
cargas de importación, emitir, recibir, del exterior los documentos de
transporte propios de su actividad, todos los negocios relativos a la
intermediación en la prestación de los servicios de transporte de carga
aérea, marítimo y terrestre, nacional e internacional, asesorias en
importaciones y exportaciones, representación de firmas extranjeras en el
país y nacionales en el exterior
• Representante Legal: Fernando Gomez Zapata. C.C. 19.312.488 de
Bogotá.
Concepto del negocio.
• El negocio de la empresa es la prestación de servicios y Asesorias de
transporte aéreo, marítimo y terrestre, lo mismo que las representaciones
legales de otras Firmas nacionales e internacionales.
• El valor de la empresa depende de la renta en efectivo que produce, de la
vida útil de sus activos, de la tasa de crecimiento esperada, de sus flujos de
efectivo y del posible riesgo asociado con sus flujos futuros.
• Cuando se avalúa una Empresa, se esta avaluando la posibilidad de
renunciar a disfrutar del flujo de caja, pues financieramente existe una
relación directa entre el valor de una empresa y potencial de generación de
flujo de caja.
• Ingresos Operacionales (Diciembre 31 de 2006): $289.539.975.oo,
Posicionamiento estratégico
La base de la estrategia es la innovación permanente en la prestación de los
servicios de transporte de carga aérea, marítimo y terrestre, nacional e
internacional, asesorias en importaciones y exportaciones, representación de
firmas extranjeras en el país y nacionales en el exterior.
Capital social
$68.000.000.00, divididos en 14.166.66 Cuotas, con un valor nominal de
$4.800, cada una.
El negocio de la Empresa es satisfacer las necesidades de sus clientes en todo
lo relacionado con el transporte de mercancías y representaciones legales.
Estrategia corporativa
Las consideraciones de estrategia gerencial que sigue y seguirá AMERICANA
DE CARGA LTDA , para los próximos años, en su plan de negocios son:
Mantener y mejorar su saneamiento financiero
Profundizar las ventajas competitivas abriendo nuevos mercados.
Sostener e incrementar el margen operacional
Fortalecer las competencias del equipo gerencial, administrativo y técnico, a
través de capacitación permanente en el área.
Como áreas de oportunidad se identifican:
La probable aprobación de los Tratados de Libre Comercio con EE.UU., Chile y
Centro –América.
Las políticas de integración Latinoamericana con sus diferentes tratados y que
propenden en el mediano plazo, por la eliminación de fronteras (situación
similar a la que actualmente vive el Continente Europeo).
La existencia de un mercado potencial de alrededor de 700.000.000 de
personas.
Las cuantiosas inversiones presupuestadas por el Gobierno Nacional, en la
ampliación y mejoramiento de toda la infraestructura portuaria del país.
Consolidación en el mercado Nacional, aprovechando sus 23 años de
existencia en el mercado, respaldado por altos estándares de calidad.
Diagnostico financiero la Empresa.
Se trata de identificar hechos, tendencias históricas y reconocer la situación
actual de los resultados y de la posición financiera de la empresa, básicamente
se analizan los resultados financieros de los años 2003, 2004, 2005, 2006 y
2007, cuya base son los ingresos operacionales del mes de diciembre de 2007,
como resultado de la administración, operación, implementación y
mantenimiento de los procesos técnicos y de comercialización, ejecutados por
la empresa.
Flujo de caja y creación de valor
el objetivo de este análisis es identificar el concepto de valor, definir
indicadores de creación de valor, basados en el flujo de caja libre, el flujo de
accionistas y el flujo de dividendos, reconocer el impacto de la estructura de
capital de la empresa y del costo de capital de accionistas, sobre el valor
presente del flujo de caja libre.
Concepto financiero del valor
El patrimonio contable no mide el valor para el inversionista, debido a que esta
estimado con fundamento en el principio contable del costo histórico. Por eso
es necesario, para estimar el valor de mercado de tal patrimonio, realizar una
valoración de la compañía con otros criterios diferentes a los que usa la
contabilidad para reportar los estados financieros.
El recurso del cual dispone la empresa para atender sus exigencias financieras
es la caja. La cancelación de dividendos, de intereses, de impuestos y los
pagos de facturas de los proveedores y nomina de los trabajadores y personal
docente, se atienden con los recursos de caja de la Institución. De esta
manera, la generación de caja es la evidencia fundamental de la creación de
valor en los negocios, en otras palabras, el valor de la empresa se deriva de la
capacidad de generar caja, con la cual satisfacer y suplir sus necesidades de
efectivo, para asegurar la supervivencia y crecimiento de la misma.
Flujo libre de la empresa
Para medir la creación de valor se trabaja con los conceptos de flujo
operacional EBITDA y el flujo libre operacional de la empresa.
Para cuantificar el flujo operacional EBITDA, se parte de la utilidad operacional
de la empresa como fuente de generación de caja a través del margen de
utilidad operacional. Pero como en la utilidad operacional se deducen costos y
gastos operacionales del negocio, que son causaciones contables que no van
contra la caja, estos valores se suman a la utilidad operacional y esta primera
medición de caja es el flujo operacional EBITDA.
Flujo operacional EBITDA = Utilidad Operacional + Depreciaciones +
Amortización de diferidos + Provisiones
EBITDA 2002: $231.955.444.00 + $8.630.738.00 + $0.00 + $3.120.948.00
EBITDA 2002: $243.707.713.00
EBITDA 2003: $190.095.112.00 + 15.167.453.00 + $ 0.00 + 3.214.261.00.
EBITDA 2003: $ 208.476.826.00
EBITDA 2004: $220.673.707.00 + $17.420.471.00 + $ 8.900.105.00 + $
0.00
EBITDA 2004: $ 246.994.283.00
EBITDA 2005: $ 228.781.110.00 + $ 24.991.557.00 + $ 4.566.464.00 + $
6.378.979.00
EBITDA 2005: $ 264.718.811.00
EBITDA 2006: $ 243.418.306.00 + $ 1.035.492.00 + $7.180.788.00 + $
0.00
EBITDA 2006: $ 251.634.586.00
EBITDA 2007: Se nota un crecimiento ponderado del 1.57%
EBITDA Proyectado a 2007: $ 255.585.525.00
Flujo de caja libre.
Se parte del flujo operacional EBITDA que mide toda la caja bruta generada
por la rentabilidad operacional del negocio y es el resultado de la suma de la
utilidad operacional, más depreciaciones y amortizaciones, más cambios en el
capital de trabajo. Al valor así obtenido se le debe restar la sumatoria de
inversiones en activos fijos mas impuestos.
Se entiende por activo fijo, con base en la definición dada en el artículo 64 del
Decreto 2649 de 1.993, aquel bien mueble o inmueble cuya vida útil es mayor
a un año, no está destinado para la venta dentro del giro normal de la actividad
económica de la empresa y se usa con la intención de emplearlo en forma
permanente en la producción de otros bienes y servicios, para arrendar o
simplemente para el uso administrativo de la entidad.
Este flujo de caja libre operacional mide el efectivo generado por la empresa
antes de pagar intereses, amortización de capital de deudas (si existen) y pago
de dividendos, por esta razón las entidades con derecho sobre este flujo son
dos. Bancos y Accionistas.
$ 36.334.103.00
Métodos de valoración.
• Valor presente del flujo futuro de utilidades: Este método refleja el
desarrollo gerencial y las políticas que halla seguido la administración de la
empresa.
De acuerdo con este concepto, una empresa vale por las utilidades que
pueda producir en el futuro.
Para conocer el flujo futuro de ingresos netos, es necesario proyectar la
empresa para un periodo adecuado, la forma de realizar las proyecciones
es la siguiente:
� Establecer fuentes de información.
� Definición de parámetros.
� Investigación del ambiente socioeconómico futuro.
� Definir el periodo de tiempo proyectado.
� Establecer criterios de crecimiento.
� Investigar estructuras de costos.
� Elaboración de las proyecciones físicas y financieras. Las primeras
muestran el comportamiento futuro de la empresa en costos de
nomina, compra de equipos, material didáctico y reparaciones
locativas, que muestran el comportamiento futuro de la empresa en
unidades monetarias.
� Construcción del flujo neto de caja.
� Para estimar el valor actual de los flujos futuros de caja, se recurre al
concepto financiero del valor presente. El tipo de interés que se usa,
para llegar al valor presente de la caja es la tasa de descuento.
� La tasa de descuento es un costo de oportunidad, los fondos que los
accionistas tienen invertidos en la empresa, también podrían estar
invertidos en otra compañía.
� Para el cálculo del valor presente neto de las utilidades proyectadas,
se toma como tasa de descuento, el interés mínimo de oportunidad
(el que ofrece el sistema financiero para depósitos a término fijo),
que hoy 03 de Diciembre es 8.65%.
Es importante aclarar que la empresa motivo del avalúo, es una empresa
con utilidades y flujos de caja positivos, por lo tanto, es una empresa cuya
proyección arroja sobre una base razonable unas utilidades operacionales y
flujo de caja positivo, razón por la cual los flujos y las tasas de descuento se
pueden proyectar razonablemente.
Consideraciones Especiales
• En la época actual (Diciembre de 2007), el rendimiento mínimo esperado en
dollares por un inversionista internacional en los Estados Unidos, se
estima que no puede ser inferior al 12.2 anual corriente, para que el
negocio represente un atractivo como tasa de oportunidad (rendimiento
nominal promedio en 10 años 1996-2006, para un inversionista en la Bolsa
de Valores de New York, en el sector Tecnológico según Fortune 500.
• La prima de riesgo para Colombia se estima en 7.8 % anual corriente por el
tipo de país receptor de la inversión. Esta prima se puede estimar como la
diferencia entre la tasa de interés a la cual capta en dollares en el exterior
a largo plazo el gobierno colombiano, frente a la tasa que paga la tesorería
de los Estados Unidos (Bonos del tesoro) para plazos semejantes.
• La prima de liquidez se estima por tratarse de una empresa cerrada que no
presenta liquidez en mercado por bolsa de valores. Esta prima se estima en
4% anual corriente, alrededor de la mitad de la prima por riesgo país.
• El costo de los recursos propios de un inversionista a largo plazo, en un
país con los riesgos de Colombia y en una circunstancia de iliquidez
bursátil, puede estimarse como un costo corriente en dollares del 23.2%
anual (Este costo incluye una inflación norteamericana aproximada del 2%
anual).
• El costo corriente para un accionista en Colombia se puede estimar en un
33.05% anual con un inflación local promedio esperad del 8.0% anual.
(((1+0.2320)*(1+0.08))-1).
2007 Utilidades Reales y Proyectadas: $ 28.214.888.00
Crecimiento Promedio: 88.05%
Valor Real para el Cálculo: $ 28.214.888oo
Valor Presente Neto = Valor Futuro 28.214.888
________ =
1 + 0.0865
V.P.N. = $ 25.968.604.00
Capital Social = $ 68.000.000.00
Interés = Capital * % de Utilidad * Tiempo
Nota: Se conoce la utilidad proyectada en el año, cuyo valor presente neto es:
$25.968.604.00, adicionalmente se conoce la rentabilidad mínima esperada por el
inversionista de 33.05% por lo tanto, el valor de la empresa, es igual al capital que
en esas condiciones, genere esa utilidad.
Entonces:
00.688.573.78$3305.0
00.604.968.25 =
Al valor obtenido, se le debe adicionar los dineros disponibles en tesorería, que a
30 de Diciembre de 2006, suman $ 36.334.103.00, por lo tanto:
Valor parcial de la empresa = $ 78.573.688.00 + $ 36.334.103.00 Valor parcial de la empresa = $ 114.907.791.00
Debe cuantificarse ahora el conjunto de elementos inmateriales que rodean la
organización comercial. Es un haz de imponderables surgidos del esfuerzo de un
empresario para obtener éxito en su negocio, para dotarlo de una capacidad súper
ganadora que suele ser reforzada con otros factores como: Derechos de
propiedad intelectual, posicionamiento, inscripción en registro Secretaria de
Educación, calidad y cantidad del mercado cautivo, clientela, fama, prestigio,
probabilidad de que antiguos clientes continuaran con la empresa, conexiones con
firmas prestigiosas, organización empresarial, el derecho a recibir los probables
súper rendimientos futuros de la empresa.
Para este cálculo se emplean las capitalizaciones de las utilidades generadas
durante cinco años por la Institución, debido a que a través del tiempo han
conquistado mercado y clientela, quien compra el derecho a utilizar una marca se
beneficia de los intangibles de una empresa.
Vf = Vp * (1+Ip) ⁿ
Vf = $ 35.377.926.00 * (1+0.2312)5 = $ 100.086.477.00
Rentabilidad real: $64.708.551.00
Valor parcial de la empresa $ 179.616.342.00
Factor de comercialización.
Para este tipo de negocio, usualmente se maneja entre el 20 % y el 30%.
Para el presente caso se toma el 25%, es decir: $ 44.904.086.00
Depende de:
� La promoción de la Institución
� El estudio del mercado es la clave inicial, si no hay alumnos se termina la
Institución.
� Estudios de Factibilidad, costos de producción, precios de matriculas y
pensiones,
� Capital necesario, utilidades esperadas, rentabilidad sobre el capital
invertido.
� Posibilidades de vinculación de otros inversionistas.
� Credibilidad de la Institución.
� Gestión comercial.
� Tiempos de consolidación.
� Posibilidades de expansión y conquista de nuevos alumnos
� Innovaciones tecnológicas
� Determinación de tiempos mínimos para el retorno de la inversión.
� Valor en marcha.
Valor de la empresa por valor presente del flujo f uturo de utilidades:
$ 224.520.428.00
En los Estados Unidos, existe una práctica comercial de compañías
multinacionales, para sus adquisiciones de empresas en países emergentes, al
estimar el orden de magnitud del valor de la firma como:
Un indicador estadístico para estimar el orden de magnitud del valor de la firma
como múltiplo de la utilidad operacional (EBITDA).
Valor de la Empresa por múltiplo de utilidad opera tiva = 6X a 8X,
Donde X = EBITDA
El EBTIDA es la utilidad operacional promedio del negocio.
Valor de la firma por múltiplo de utilidad operativa = $243.106.4449.00 X 6 =
$ 1458.638.663.00
Nota: Si se toma el promedio financiero de los tres procesos empleados: flujo libre
de la empresa. Valor presente del flujo futuro de utilidades y valor por múltiplo de
utilidad operativa, se tiene:
Valor final de la empresa: $644.931.226.00
SON: SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MILLONES
NOVECIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS PESOS
M/CTE.
Cuantificación de los activos intangibles
Las utilidades de la empresa en el último lustro son:
2002 $ 41.474.825.00
2003 $ 88.492.296.00 313.36
2004 $ 26.730.869.00 69.79
2005 $ 5.187.712.00 80.59
2006 $ 15.003.929.00 189.05
Promedio de crecimiento 88.05%.
Proyección de utilidades con incremento del 88.05%
2007 $ 28.214.888.00
2008 $ 53.058.098.00
2009 $ 99.775.753.00
2010 $ 187.628.303.00
2011 $ 352.835.024.00
El Valor Presente se calcula al año de 2007, descontando el patrimonio
proyectado al 19.2% anual, tasa que ganaría el capital puesto a interés en
condiciones normales.
V.P=ni
U
)1( +
U
V.P. = ------------
(1+i)ⁿ
U= Utilidades Proyectadas
I= Tasa de Interés Anual.
n= Numero de años
Se aplica entonces la Actualización para cada año. Así:
2007 $ 23.670.208.00
2008 $ 44.511.827.00
2009 $ 83.704.491.00
2010 $ 157.406.295.00
2011 $ 296.002.537.00
Se comparan las utilidades proyectadas con el valor real, año por año.
2007 $ 4.544.680.00
2008 $ 8.546.271.00
2009 $ 16.071.262.00
2010 $ 30.222.008.00
2011 $ 56.832.487.00
Se procede así:
Sumatoria de los 5 años del calculo, proyectados a ese tiempo con la tasa de
interés vigente hoy (Febrero 4 /08), que es de 9.3%.
V.F.= V.P. (1+0.093)5
2
V.F.= Σ(4.544680+8.546271+16.071262+30.222008+56.832.487.) (1+0.093)5 =
2
V.F.= 89.406.905.
NOTA.
El valor definitivo de los Activos intangibles de la EMPRESA AMERICANA DE
CARGA, es el promedio de las 2 proyecciones:
Valor final intangibles: $ 89.406.905.00
SON: OCHENTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SEIS MIL
NOVECIENTOS CINCO PSESOS M/CTE
NOTA: El valor total de la empresa, es de $644.931.226.00 y el Valor de los
intangibles es de: $89.406.905.00, lo que equivale al 13.86%
Cuantificación porcentual de las licencias en el va lor total de los intangibles.
Según las tendencias históricas de comportamiento de las licencias, se puede
concluir hoy, que su participación porcentual, a diciembre de 2007.es la siguiente:
Certificación BASC 7.88% $ 7.045.264.00
Certificación ISSO 38.02% $ 33.992.506.00.
Certificación IATA 52.34% $ 46.795.574.00
Conclusiones.
Sin duda, la primera conclusión es la dificultad inherente al avalúo de tales
activos, que conllevan dosis de subjetividad muy importantes, asociados a la
problemática de la valoración, aspecto este crucial pero no abordado
definitivamente por las diversas normativas. Prueba palpable de ello es la continua
revisión a que tales criterios se ven sometidos por la normativa, con cambios de
criterio continuados que toman y retoman lo abandonado y vuelto a tomar en
consideración una y otra vez. Este efecto está asociado, sin duda alguna, a la
marcha de las empresas y, por tanto a la de la economía en general.
Salvada esta cuestión de carácter general, no abordada, específicamente en la
normativa, podemos establecer las siguientes conclusiones particulares:
En relación con el concepto de inmaterial, parece claro que se contemplan los
siguientes requisitos:
� Carencia de sustancia física.
� Identificabilidad.
� Control.
� Contribución a ingresos futuros.
2. En relación con el reconocimiento y valoración conviene resaltar la diferencia
establecida entre activos adquiridos y generados internamente, y la diferencia de
criterios valorativos, considerablemente más dificultosa en el segundo caso, sin
que pueda decirse que existe un criterio definido y homogéneo al respecto.
Particularmente indefinidos quedan los criterios de valor de mercado y, sobre todo,
los de general aceptación.
3. Los criterios de amortización se notan enormemente influenciados por los
intereses que priman en cada momento en las empresas, en donde se observa
una gran flexibilidad a la hora de establecer el criterio por cada empresa. La IASC
prácticamente coincide en los criterios a la hora de establecer la vida útil y período
de amortización de estos bienes.
Atentamente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
Ingeniero Catastral y Geodesta
P. No. 2522249646 C.N.D.
M.A.P. No. 0158.
9.16. Notas Especiales. Normatividad sobre Avalúos y Avaluadores.
NORMATIVIDAD SOBRE AVALÚOS Y AVALUADORES. La normatividad vigente sobre avalúos y avaluadores en Colombia, no es
coherente, y es el fruto de haber incluido en diversos estatutos, una que otra
norma sobre el tema, la multiplicación de normas crea confusión y no está
respondiendo a la finalidad perseguida que es claridad, transparencia y
profesionalismo en la materia, para que el avalúo cumpla con el propósito
fundamental de facilitar la toma de una decisión económica, contando con la
herramienta adecuada que es el informe valuatorio.
Con la inclusión de un artículo sobre los avalúos y los avaluadores en la Ley 510
de 1999, para los avalúos del sector financiero y luego con normas muy parecidas
en la Ley 546 de 1999 - Ley Marco de Vivienda y en la Ley 550 de 1999 - Ley de
Reactivación Empresarial, se pretendió crear un estatuto general sobre los
avalúos y los avaluadores, plasmado en el Decreto 422 de 2000 y en la
Resolución de la Superintendencia de Industria y Comercio No. 22639 de 2000,
hoy sustituida por la No. 13314 de 2001.
Esta regulación se ocupó fundamentalmente de dos aspectos de la materia: la
técnica y el informe de avalúo y el avaluador y su registro; este segundo punto se
vino abajo en la Corte Constitucional, el alto tribunal manteniendo su tradición en
la materia, concluyó que la regulación sobre profesiones y oficios esta reservada
al legislador. Los requisitos para el ejercicio de las profesiones y oficios solamente
pueden ser impuestos por el legislador. Las autoridades administrativas carecen
de competencia para restringir el ejercicio de profesiones y oficios (Sentencia C-
1265-2000).(Lonja de Propiedad Raiz de Bogota).
Algunas de las normas están contenidas en:
DECRETO 2811 DE 1974. Por el cual se dicta el Código Nacional de Recursos
Naturales Renovables y de Protección al Medio Ambiente.
LEY 56 DE 1981. Ministerio de Minas y Energía. Por la cual se dictan
disposiciones sobre obras públicas de generación eléctrica, acueductos, sistemas
de regadío y otras. Fue reglamentada parcialmente por el decreto 1324 de 1995.
DECRETO No. 1122 DE 1982. Por el cual se reglamenta el artículo 132 del
Decreto 410 de 1971, Código de Comercio. <APORTES EN ESPECIE
POSTERIORES A LA CONSTITUCIÓN>. Cuando se constituya una sociedad que
deba obtener permiso de funcionamiento, los aportes en especie se avaluarán
unánimemente por los interesados constituidos en junta preliminar, y el avalúo
debidamente fundamentado se someterá a la aprobación de la Superintendencia
de Sociedades.
DECRETO No. 2024 DE 1982. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56
de 1981.
DECRETO 222 DE 1983. (Febrero 2). Por el cual se expiden normas sobre
contratos de la Nación y sus entidades descentralizadas y se dictan otras
disposiciones.
Nota 1 : Derogado parcialmente por el Decreto 1685 de 1991, por la Ley 14 de
1991, por la Ley 31 de 1992 y por la Ley 80 de 1993 (Esta última dejó vigentes
los artículos 108 a 113 de este Decreto).
Nota 2: Reglamentado parcialmente por el Decreto 865 de 1992, por el
Decreto 767 de 1988, por el Decreto 456 de 1988, por el Decreto 350 de 1987,
por el Decreto 1355 de 1984, por el Decreto 996 de 1984, por el Decreto 586
de 1984, por el Decreto 148 de 1984, por el Decreto 3500 de 1983, por el
Decreto 3184 de 1983, por el Decreto 2875 de 1983, por el Decreto 2291 de
1983, por el Decreto 2228 de 1983, por el Decreto 1613 de 1983 y por el
Decreto 1395 de 1983.
Nota 3 : Modificado por la Ley 45 de 1990.
Nota 4: Reglamentado por el Decreto 984 de 1989 y por el Decreto 837 de
1989.
DECRETO No. 482 DE 1984. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de
1981
DECRETO No. 2580 DE 1985. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56
de 1981
LEY 9 DE 1989. Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo
municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones,
contiene, además de las normas sobre planes de desarrollo municipal, las
relacionadas con la compraventa y expropiación de inmuebles; además dispone
que para su adquisición, la Nación, las entidades territoriales, las áreas
metropolitanas y las asociaciones de municipios, si están autorizadas, deben tener
como precio base de la negociación el avalúo efectuado por el Instituto Geográfico
Agustín Codazzi o por la entidad que cumpla sus funciones. Igualmente se precisa
que el precio máximo de la negociación debe ser fijado por el mismo Instituto
"Artículo 13. Corresponderá al representante legal de la entidad adquiriente,
previas las autorizaciones estatutarias o legales respectivas expedir el oficio por
medio del cual se disponga la adquisición de un bien mediante la enajenación
voluntaria directa...
El precio base de la negociación se fundamentará en el avalúo efectuado por el
Instituto Geográfico ¿Agustín Codazzi? o la entidad que cumpla sus funciones, el
cual se anexará a la oferta de compra. El avalúo tendrá una antelación máxima de
seis (6) meses respecto a la fecha de la notificación de la oferta de compra.
"Artículo 15. El precio máximo de adquisición será fijado por el Instituto Agustín
Codazzi o por la entidad que cumpla sus funciones, de conformidad con el artículo
18 de la presente ley..."
LEY 80 DE 1993. Por la cual se expide el estatuto general de contratación de la
administración pública”.
LEY 99 DE 1993. (Diciembre 22). Reglamentado por el Decreto Nacional 1713 de
2002, Reglamentada por el Decreto Nacional 4688 de 2005, Reglamentada
parcialmente por el Decreto Nacional 3600 de 2007. Por la cual se crea el
Ministerio del Medio Ambiente, se reordena el Sector Público encargado de la
gestión y conservación del medio ambiente y los recursos naturales renovables, se
organiza el Sistema Nacional Ambiental, SINA, y se dictan otras disposiciones.
Avaluos de Medio Ambiente y Recursos Hídricos (Art. 111). Daños Ambientales.
LEY 105 DE 1993. Por la cual se dictan disposiciones básicas sobre el transporte,
se redistribuyen competencias y recursos entre la Nación y las Entidades
Territoriales, se reglamenta la planeación en el sector transporte y se dictan otras
disposiciones. ARTICULO 34. Adquisiciones de Predios.
DECRETO NUMERO 2649 DE 1993. Por el cual se reglamenta la contabilidad
en general y se expiden los principios o normas de contabilidad generalmente
aceptados en Colombia.
a) Artículo 1º, se entiende por principios o normas de contabilidad generalmente
aceptados en Colombia, el conjunto de conceptos básicos y de reglas que deben
ser observados al registrar e informar contablemente sobre los asuntos y
actividades de personas naturales o jurídicas.
Apoyándose en ellos, la contabilidad permite identificar, medir, clasificar,
registrar, interpretar, analizar, evaluar e informar, las operaciones de un ente
económico, en forma clara, completa y fidedigna.
b) El artículo 10º, referente a la norma básica de Valuación o Medición, señala:
“…Tanto los recursos como los hechos económicos que los afecten deben ser
apropiadamente cuantificados en términos de unidad de medida. Con sujeción a
las normas técnicas, son criterios de medición aceptados el valor histórico, el
valor actual, el valor de realización y el valor presente.
Valor de realización o de mercado es el que representa el importe en efectivo, o
en su equivalente, en que se espera sea convertido un activo o liquidado un
pasivo, en el curso normal de los negocios. Se entiende por valor neto de
realización el que resulta de deducir del valor de mercado los gastos directamente
imputables a la conversión del activo o liquidación del pasivo, tales como
comisiones, impuestos, transporte y empaque.
c) Artículo 35, Activo. Un activo es la representación financiera de un recurso
obtenido por el ente económico como resultado de eventos pasados, de cuya
utilización se espera que fluyan a la empresa beneficios económicos futuros.
d) El articulo 64 relacionado con la norma técnica de las Propiedades, Planta y
Equipo, en la parte pertinente indica: Las propiedades, planta y equipo,
representan los activos tangibles adquiridos, construidos, o en proceso de
construcción, con la intención de emplearlos en forma permanente, para la
producción o suministro de otros bienes y servicios, para arrendarlos, o para
usarlos en la administración del ente económico, que no están destinados para la
venta en el curso normal de los negocios y cuya vida útil excede de un año.
El valor histórico de estos activos incluye todas las erogaciones y cargos
necesarios hasta colocarlos en condiciones de utilización, tales como los de
ingeniería, supervisión, impuestos, intereses, corrección monetaria
proveniente del UPAC (hoy UVR) y ajustes por diferencia en cambio.
El valor histórico se debe incrementar con el de las adiciones, mejoras y
reparaciones, que aumenten significativamente la cantidad o calidad de la
producción o la vida útil del activo.
Se entiende por vida útil el lapso durante el cual se espera que la propiedad,
planta o equipo, contribuirá a la generación de ingresos. Para su determinación
es necesario considerar, entre otros factores, las especificaciones de fábrica,
el deterioro por el uso, la acción de factores naturales, la obsolescencia por
avances tecnológicos y los cambios en la demanda de los bienes o o servicios
a cuya producción o suministros contribuyen.
La contribución de estos activos a la generación del ingreso debe reconocerse
en los resultados del ejercicio mediante la depreciación de su valor histórico
2. Concordante con lo anterior, el Decreto 2650 de 1993, contentivo del Plan
Único de Cuentas para Comerciantes y sus modificatorios, señala:
El Grupo 15 de Propiedades, planta y equipo, prevé que, deben registrarse al
costo histórico, del cual forman parte los costos directos e indirectos causados
hasta el momento en que el activo se encuentre en condiciones de utilización o en
condiciones de puesta en marcha o enajenación.
En el último párrafo de la descripción de la cuenta que integra dicho grupo,
expresa que la diferencia resultante con el precio de enajenación se
registrará en la cuenta de Ingresos (gastos) no operacionales.
La dinámica de la cuenta 1592, Depreciación Acumulada, indica en los débitos
que, se afectará por el valor de la depreciación acumulada ajustada que tengan
los bienes dados de baja por venta, cesión, destrucción, demolición,
obsolescencia, daño irreparable, por inservibles, pérdida o sustracción.
La dinámica del rubro 4245 – Utilidad en venta de Propiedades, Planta y Equipo,
expresa que en ella debe registrarse la diferencia a favor del ente económico que
resulta entre el precio de venta de las propiedades, planta y equipo y su valor en
libros.
En tanto que en la Cuenta 5310 – Pérdida en venta y retiro de bienes, se
registrará el valor de las pérdidas en que incurre el ente económico por la venta y
retiro de bienes, tales como inversiones, cartera, propiedades, planta y equipo,
intangibles y otros activos.
De lo anteriormente expuesto y advirtiendo que la sociedad con motivo de la
realización de los avalúos técnicos de sus activos, debió en cada ejercicio, según
el resultado que le arrojara, constituir la provisión por el mayor valor que se
reflejara contablemente, respecto del valor comercial, es de señalar que, el
tratamiento contable de lo expresado en su escrito, en el momento de la venta de
dichos activos deben cancelarse las cuentas correspondientes al costo ajustado
por inflación y la depreciación acumulada ajustada y, reconocer de igual forma la
utilidad o la pérdida que se genere producto de su enajenación.
LEY NÚMERO 160 DE 1994. "Por la cual se crea el sistema nacional de reforma
agraria y desarrollo rural campesino, se establece un subsidio para la adquisición
de tierras, se reforma el Instituto Colombiano de Reforma Agraria y se dictan otras
disposiciones".
LEY 136 DE 1994. Por la cual se dictan normas tendientes a modernizar la
organización y el funcionamiento de los municipios. Aplicable a los distritos,
municipios y áreas metropolitanas fijó plazo para el pronunciamiento del Instituto
en treinta días hábiles haciendo referencia de que regula los efectos del artículo
15 de la Ley 9ª de 1989 e hizo obligatoria la intervención del Agustín Codazzi en el
término señalado, so pena, para los funcionarios de la entidad que lo incumplan de
incurrir en causal de mala conducta. La norma aplicable para el desarrollo de las
atribuciones de la Ley 9ª de 1989, en lo atinente a los avalúos, por las entidades
estatales para la adquisición o venta de inmuebles en forma directa, fue entonces
la contenida en el artículo 198 de la Ley 136 de 1994.
LEY 136 DE 1994, desarrolla de manera expresa el contenido del artículo 15 de la
Ley 9ª de 1989, para los casos de adquisición, por enajenación directa o
expropiación de inmuebles por parte de las entidades públicas; la precisión
consignada en el Decreto Reglamentario 855 de 1994, de que los avalúos en
cuestión se refieren tanto a la venta como a la adquisición, quedó vigente por
cuanto la modificación por la ley sólo se ocupó de imponer al Instituto la obligación
de realizarlos. Del mismo modo, el Decreto 2150 de 1995 solamente modificó el
régimen previsto por la Ley 136 de 1994 al establecer la alternativa de recurrir al
instituto, o acudir a una persona jurídica o natural, registrada, autorizada y
escogida por la lonja de propiedad raíz, donde esté ubicado el inmueble, para que
verifique el avalúo.
La obligación del Instituto de asumir el encargo en el término fijado de treinta días
improrrogables, so pena de mala conducta de sus funcionarios, quedó vigente y es
plenamente exigible (Art. 198, Ley 136 / 94), siempre y cuando no se haya optado
por recurrir a la opción privada
DECRETO No. 1139 DE 1995. Del avalúo comercial. Por el cual se reglamenta
parcialmente la Ley 160 de 1994, en lo relativo a la elaboración del avalúo
comercial de predios y mejoras que se adquieran para fines de reforma agraria y
la intervención de peritos en los procedimientos administrativos agrarios de
competencia del INCORA.
DECRETO 855 DE 1994. (Abril 28). Por el cual se reglamenta parcialmente la
Ley 80 de 1993 en materia de contratación directa.
El Decreto Reglamentario 855 de 1994, al regular la forma como deben efectuarse
los avalúos de inmuebles en las negociaciones estatales, determinó que éstos se
efectúan "para efectos de la venta o adquisición" de los mismos. La venta, así,
entró a formar parte, por referencia expresa, de las consideraciones de la Ley 9ª
de 1989.
Artículo 15. Para efectos de la venta o adquisición de inmuebles, las entidades
estatales solicitarán un avalúo, que servirá como base de la negociación. Dicho
avalúo será efectuado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, previa solicitud
de la entidad.
Si pasados quince días hábiles contados a partir de la solicitud, ésta no fuere
atendida, o el Instituto manifiesta su imposibilidad de hacerlo, la entidad
contratará, con tal fin, una persona natural o jurídica experta en la materia.
DECRETO NUMERO 2150 DE 1995. Por el cual se suprimen y reforman
regulaciones, procedimientos o trámites innecesarios, existentes en la
administración pública. Artículo 27°. Avalúos de bienes inmuebles. Los avalúos
de bienes inmuebles que deban realizar las entidades públicas o que se realicen
en actuaciones administrativas, podrán ser adelantados por el Instituto Geográfico
Agustín Codazzi o por cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, que
se encuentre registrada y autorizada por la lonja de propiedad raíz del lugar donde
esté ubicado el bien para adelantar dichos avalúos.
Parágrafo. Si la entidad pública escoge la opción privada, corresponderá a la lonja
determinar, en cada caso, la persona natural o jurídica que adelante el avalúo de
bienes inmuebles."
Sin embargo el Gobierno Nacional, en desarrollo de las facultades extraordinarias
concedidas por el artículo 83 de la Ley 190 de 1995, expidió el Decreto 1250 del
mismo año que cambia el régimen creado por la Ley 136 de 1994. El artículo 27
del nuevo estatuto, concebido para eliminar los trámites innecesarios, dispuso que
los avalúos de bienes inmuebles que deban efectuar las entidades públicas o que
tengan lugar en actuaciones administrativas, pueden realizarse por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi o por cualquier persona natural o jurídica de carácter
privado, registrada y autorizada por la lonja de propiedad raíz del lugar en donde
esté ubicado el inmueble correspondiendo a la lonja escoger a quien adelante la
diligencia en caso de que se opte por la vía privada.
RESOLUCIÓN No. 2965 DE 1995 . Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.
Procedimiento para la práctica, elaboración y rendición de los avalúos
comerciales. Por la cual se establece el procedimiento para la práctica,
elaboración y rendición de los avalúos comerciales de predios y mejoras rurales
que se adquieran para fines de reforma agraria y se dictan otras disposiciones.
RESOLUCIÓN No. 2964 DE 1995 . Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.
Tarifas para el pago de servicios de avalúos. Por la cual se establecen las tarifas
para el pago de los servicios por la realización de avalúos comerciales de predios
y mejoras rurales en los programas de reforma agraria, y el reconocimiento de los
gastos de las diligencias de inspección ocular y el valor total de los dictámenes
que se practiquen y rindan en otros procedimientos agrarios.
CIRCULAR EXTERNA NÚMERO 12 DE 1997 . Superintendencia de Sociedades.
LEY 388 DE 1997. Por la cual se modifica la ley 9a. de 1989, y la ley 3a. de 1991
y se dictan otras disposiciones”. Avalúos para Enajenación voluntaria,
Expropiación forzosa y Administrativa, Cálculos de plusvalía, Transferencia de
derechos de Construcción, valoración de Planes Parciales.
DECRETO NÚMERO 1420 DE 1998. Por el cual se reglamentan parcialmente el
artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los
artículos 56, 61,62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el
artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.
DECRETO NÚMERO 1504 DE 1998. Por el cual se reglamenta el manejo del
espacio público en los planes de ordenamiento territorial.
DECRETO NÚMERO 1507 DE 1998. Por el cual se reglamentan las
disposiciones referentes a planes parciales y a unidades de actuación urbanística
contenidas en la Ley 388 de 1997.
DECRETO NÚMERO 151 DE 1998. Por el cual se dictan normas relativas a los
mecanismos que hacen viable la compensación en tratamiento de conservación,
mediante la transferencia de derechos de construcción y desarrollo.
DECRETO NÚMERO 1599 DE 1998. Por el cual se reglamentan las
disposiciones referentes a la participación en plusvalía de que trata la Ley 388 de
1997.
DECRETO NÚMERO 540 DE 1998. Por el cual se reglamentan los artículos 58 de
la Ley 9ª de 1989 y 95 de la Ley 388 de 1997 en materia de transferencia gratuita
de bienes fiscales. (Avaluos para Titulación de Vivienda de Interés Social.)
DECRETO NÚMERO 1052 DE 1998. Por el cual se reglamentan las
disposiciones referentes a licencias de construcción y urbanismo, al ejercicio de la
curaduría urbana, y las sanciones urbanísticas.
RESOLUCIÓN NÚMERO 0762 DE 1998. Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos
ordenados por la Ley 388 de 1997. En uso de las facultades legales y en especial
de las que le confieren los estatutos aprobados por el Decreto 2113 de 1992, el
Decreto 1008 de 1993 y el Decreto 1420 de 1998,
CIRCULAR EXTERNA NÚMERO 002 DE 1998 . Superintendente de Valores.
Por la cual se define el marco conceptual y normativo de la revisoría fiscal.
LEY 510 DE 1999. Por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema
financiero y asegurador, el mercado público de valores, las Superintendencias
Bancaria y de Valores y se conceden unas facultades. Artículo 86. Cuando se
entreguen bienes en dación en pago de créditos hipotecarios a los
establecimientos de crédito acreedores,
LEY 546 DE 1999. Por la cual se dictan normas en materia de vivienda, se
señalan los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno
Nacional para regular un sistema especializado para su financiación, se crean
instrumentos de ahorro destinado a dicha financiación, se dictan medidas
relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a la construcción y
negociación de vivienda y se expiden otras disposiciones. Artículo 50. Avalúos y
avaluadores. (Avaluos Hipotecarios)
LEY 550 DE 1999. Por la cual se establece un régimen que promueva y facilite la
reactivación empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para
asegurar la función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las
regiones y se dictan disposiciones para armonizar el régimen legal vigente con las
normas de esta ley. Artículo 60. Avalúos y Avaluadores. Artículo 61. Reglas
especiales para avalúos de bienes diferentes a terrenos o construcciones en los
acuerdos de reestructuración. Artículo 62. Procedimiento para la selección de
avaluadores. Artículo 72. Causales de recusación e impedimento de los
promotores, peritos y avaluadores. Artículo 79. Vigencia.
DECRETO NÚMERO 297 DE 1999. Por el cual se modifica el Decreto 1052 de
1998, en lo relacionado con la prórroga de licencias de construcción y urbanismo.
DECRETO NÚMERO 254 DE 2000. Por el cual se expide el régimen para la
liquidación de las entidades públicas del orden nacional.
DECRETO NÚMERO 422 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el
artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de
1999.(Criterios a los que deben sujetarse los avalúos. Sin perjuicio de las
disposiciones legales referidas al Instituto Geográfico Agustín Codazzi y a otras
autoridades catastrales). Avaluos para EL Sistema Financiero.
DECRETO NÚMERO 466 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el
artículo 50 de la Ley 546 de 1999.Se fijan tarifas para los avaluos del Sector
Financiero.
CIRCULAR EXTERNA NÚMERO 04 DE 2000 . Fondo de Garantías de
Instituciones Financieras
LEY NÚMERO 675 DE 2001. “Por medio de la cual se expide el régimen de
propiedad horizontal”
RESOLUCIÓN No. 13314 del 27 de abril de 2001 - Superintendencia de Industria
y Comercio. Por la cual se reglamentan los artículos 50 de la ley 546 de 1999, 60,
61 y 62 de la ley 550 de 1999.
CIRCULAR 045 DE 2001.Contaduría General de la Nación .Valoración de Activos,
según Decreto 2150. Art.27.
LEY 785 DE 2002. Por la cual se dictan disposiciones relacionadas con la
administración de los bienes incautados en aplicación de las leyes 30 de 1986 y
333 de 1996.
DECRETO 777 DE 2003. Por medio del cual se reglamentan las operaciones de
leasing habitacional previstas en el Art. 1 de la Ley 795 de 2003.
DECRETO 779 DE 2003. Por medio del cual se reglamenta parcialmente la Ley
788 de 2002 y se establece el tratamiento tributario del leasing habitacional.
LEY 820 DE 2003. Por el cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda
urbana y se dictan otras disposiciones.
CIRCULAR EXTERNA 002 DE 2003. Instrucciones contables.
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