Lege zibilak: Ondasun Lege-testuak Textos legales...Hari bertsu-tik etor daiteke, etorri ere,...

Lege zibilak: Ondasun higiezinak

Leyes civiles: Bienes inmuebles2. argitaraldia / 2.ª edición

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Universidad de Deusto

Deustuko Unibertsitatea

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Leyes Civiles Inmuebles 07 19/7/07 13:19 Página 2

Leyes civiles: bienes inmuebles1. Ley sobre Propiedad Horizontal2. Ley de Arrendamientos Urbanos3. Ley sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno4. Ley de Arrendamientos Rústicos

2.ª edición

Lege zibilak: ondasun higiezinak

1. Jabetza Horizontalaren Legea2. Hiri-errentamenduen Legea3. Txandakako Aprobetxamendu-eskubideen Legea4. Landa-errentamenduen Legea

2. argitaraldia


Leyes civiles: bienes inmuebles1. Ley sobre Propiedad Horizontal2. Ley de Arrendamientos Urbanos3. Ley sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno4. Ley de Arrendamientos Rústicos

Lege zibilak: ondasun higiezinak1. Jabetza Horizontalaren Legea2. Hiri-errentamenduen Legea3. Txandakako Aprobetxamendu-eskubideen Legea4. Landa-errentamenduen Legea

Segunda edición Bigarren argitaraldia, cerrada el 30 de junio de 2007 2007ko ekainaren 30ean itxia

2007Instituto Vasco de

Universidad de Deusto Administración PúblicaDeustuko Unibertsitatea Herri Arduralaritzaren

Euskal ErakundeaBilbao - Bilbo


Lan honek IVAP/HAEEren laguntza jaso du.

Eskubide guztiak erreserbaturik daude. Debekatuta dago,legearen arabera, argitalpen hau bikoiztea, biltzea edo igortzea,ez osorik, ez zatika, ezta inolako bitarteko edo prozedura tek-nikoren bidez ere, argitaratzaileen esanbidezko baimenikgabe.

© Jatorrizko lege-testu guztien itzulpena eta jatorrizkoaurkibide analitikoak: Aiora Aristondo, Arantza Etxeba-rria, Gotzon Lobera, Andres Urrutia, Esther Urrutia etaIVAP/HAEEko Itzultzaile Zerbitzu Ofiziala

© Bigarren argitaraldi honen egokitzaileak: Andres Urru-tia, Esther Urrutia, Jabier Arrieta

© Lege-testu guztien itzulpena eta aurkibide analitikoak: Deustuko Unibertsita-tea. Euskal Gaien Institutua.

© Lege-testu guztien itzulpena eta aurkibide analitikoak: IVAP/HAEEko Itzult-zaile Zerbitzu Ofiziala

Deustuko Unibertsitatea1. postakutxa–48080 [email protected]

ISBN: 978-84-9830-526-5

Índice

Aurkibidea


© Deustuko Unibertsitatea - ISBN 978-84-9830-526-5

Prólogo a la primera edición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Prólogo a la segunda edición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

§1. LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO, SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL . . . . . . 23

Índices analíticos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

Castellano-euskera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77Euskera-castellano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

§2. LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS . . 117



§3. LEY 42/1998, DE 15 DE DICIEMBRE, SOBRE DERECHOS DE APROVECHA-MIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES DE USO TURÍSTICO Y NOR-MAS TRIBUTARIAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237



§4. LEY 49/2003, DE 26 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS . . 317



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© Universidad de Deusto - ISBN 978-84-9830-526-5

Lehenengo argitaraldiaren atarikoa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

Bigarren argitaraldiaren atarikoa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

§1. UZTAILAREN 21eko 49/1960 LEGEA, JABETZA HORIZONTALARENA . . . 23

Aurkibide analitikoak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

Gaztelania-euskara . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77Euskara-gaztelania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

§2. AZAROAREN 24ko 29/1994 LEGEA, HIRI-ERRENTAMENDUENA . . . . . . . . 117



§3. ABENDUAREN 15eko 42/1998 LEGEA, TURISMO ERABILERAKO ONDASUN HIGIEZINEN TXANDAKAKO APROBETXAMENDU-ESKUBIDEENA ETA ZERGA-ARAUENA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237



§4. AZAROAREN 26ko 29/2003 LEGEA, LANDA-ERRENTAMENDUENA . . . . . 317



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Lehenengo argitaraldiaren atarikoa

Bilduma honetan argitaratu dituzte Deustuko Unibertsitateak eta Herri Ardula-ritzaren Euskal Erakundeak, azken urteetan, lege zibil elebidun zenbait. Horienjarraikoa da lege zibilen liburuki hau, bertara bildu baitira ondasun higiezinen gai-neko hainbat lege-testu, hain zuzen ere, esanahi garrantzitsua eta pisuzkoa dutenakzuzenbidearen jarduleentzat zein herritar eta kontsumitzaileen kezka eta arrangu-retan. Azken horiek dira, besteak beste, zuzeneko eta eguneroko harremanak di-tuztenak ondasun higiezinen gaineko jabetzarekin.

Bide horretan agertzen dira, beraz, oraingo honetan, Jabetza Horizontalaren le-gea, Hiri-errentamenduena, Turismo Erabilerako Ondasun Higiezinen TxandakakoAprobetxamendu-eskubideena eta Zerga-arauena, eta Landa-errentamenduena.

Horrela ere, ondasun higiezinen erabilerak arautzen dituzten lege testu behine-nak baturik daude liburuki batera. Horiek ere laster osatuko dira Hipoteka Legeeta erregelamenduaren aldetik, bi hizkuntza ofizialetan, hots, euskaraz eta gaztela-niaz, ondasun higiezinen gaineko zuzenbide espainiarraren ikuspegi zabala, Eus-kal Autonomia Erkidegoan zein Nafarroako Foru Komunitatean aplikagarri dena,eskaintzeko.

Jabetza Horizontalaren Legea

Aipatu legeen artean, lehendaurrez, Jabetza Horizontalaren Legea dago, horrekegun duen zeregina nabaria baita, nahiz hirietan ohiko diren etxebizitza solairudu-netan auzokoen arteko elkarrekiko bizimodua antolatzeko, nahiz, bestera ere,etxebizitza bi edo gehiago dituzten baserri edo eraikin bakartuen zatiketa-arazoakkonpontzeko.

49/1960 Legea, uztaileko 21ekoa, Jabetza Horizontalarena, jabeen erkidegoak osa-tzeko tenorean ezinbesteko gakoa da. Halakoetan bizi dira, bizi ere, gure herri eta

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hirietako biztanle gehienak. Horiek, zalantzarik gabe, gure kaleko nondik norakoakmoldatzen dituzte.

Lan gutxi egin da, hala ere, jabeen erkidegoei halako hizkuntza-lanabesak emate-ko, horiek ere euskaraz bizi daitezen. Batzak, akta-liburuak egitea, iragarkiak...horra hor, besteak beste, euskarak izan dezakeen eragin zuzeneko esparrua. Horraere, bestalde, erkidego horietan bizi diren euskaldunengana hurreratzeko moduarina.

Helburu horretara, hortaz, liburu honen legeria. Ahoz zein idatziz euren biziaeuskaraz gauzatu nahi dutenentzat tresna egokia, betiere erkidegoen barneko etakanpoko auzi-mundua alboratu gabe. Hartara, arlo honetan euskararen normaliza-zioa, gaur gaurkoz bederen, eginkizun da; areago oraindik idatzizko zereginetan,berori baita, esan legez, jabeen erkidegoen gorabeherak ahalik zehatzen islatzekogiltzarria.

Azpimarratzekoa da, azkenez ere, testu horrek barruratzen dituen azken lege-alda-ketak; horien artean, desgai direnen bizimodua errazteko asmoarekin, eraikinarenosagaietan egin beharreko irisgarritasun-obrei dagokiena. Halaber, Kode Zibila-ren 396. artikulua ere jaso da, egun duen idatzaldiarekin, berori baita baztertu ezi-neko osagarria jabetza horizontalari dagokionez.

Hiri-errendamenduen Legea

Esanahi handikoa bada eguneroko jardunean jabetza horizontalaren esparrua,beste horrenbeste gertatzen da Hiri-errendamenduen Legearekin, horren bidez iris-ten baitira hainbat eta hainbat herritar etxebizitzaren gozamenera.

Espainiako estatuaren euskal herrialdeen kasuan, indarreko legeria 1995. urtekoHiri-errendamenduen Legea da. Horixe da liburu honetara ekarritako lege-testua.Horretara ere, tradizio laburra osatu da, lege-testu honen aurrekoa ere euskaraturikbaitago, haren eranskin erabilgarriak eta guzti, hots, hiri-errentamenduek dituztenkontratu desberdinetako agiritegi euskarazkoa.

Euskarazko testu berri honen egiteak ekarri du, elebitasunaz kanpo ere, halakojokaera orekatua, edukiaren aldetik hurbilen dituen beste lege zibilen eremuanbera ere kokatzekoa. Horretan datza, bestalde, edozein antolamendu juridikok be-har duen osotasuna.

Turismo Erabilerako Ondasun Higiezinen Txandakako Aprobetxamendu-eskubideen eta Zerga-arauen Legea

Menturaz, lege hau da gutxien aplikatzen dena Espainiako estatuaren euskalherrialdeetan. Hemen sartzea, berriz, nahitaezkoa da, ondasun higiezinak erabil-tzeko modu ez ohikoa dakarren neurrian, batik bat herri anglosaxoien eraginpean.

LEYES CIVILES: BIENES INMUEBLES

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Bide bertsutik, horrek dakartza jabetzaren esangura klasikoaren urradura eta mugaberriak, jabetzaren iraupena dela eta.

Legeak berak batzen ditu, bestetik ere, txandakako aprobetxamenduaren arazoak,eta era-erara zuritzen du Espainiako antolamendu juridikoan kontzeptuari emanzaion irtenbidea. Gogoeta bera egin da euskaraz ere, formarik egokiena zein denzehazteko. Huraxe bildu da testu honetara. Galdera bera egin daiteke, jakina, legehonen hizkuntza-xedapen batzuen eraginarengatik, hala nola, txandakako kontra-tuak zein hizkuntzetan idatzi behar diren arautzen duen horrexegatik. Hari bertsu-tik etor daiteke, etorri ere, euskaldunek euren atsedenlekuetan, halako kontratuakeuskaraz jasotzeko aukera eta abagunea izatea.

Landa-errendamenduen Legea

Liburu honetara bildutako testu guztien artean, hauxe da berriena, joan den ur-tean onetsi, Estatuko Aldizkari Ofizialean azaroaren hogeita zazpian argitaratu eta al-darrikatu baita. Indarrean ere, oraintsu jarri da, argitaratzetik sei hilabetera, etahorren jarduera praktikoa berrikuntzaren aldetik dator.

Nolanahi ere, lehen aldiz egin da landa-errendamenduen testu elebidun eta osoa,gai honek agerpen ugari izan baititu betidanik Euskal Herrian, baserria eta horrenustiapena ere tartean dagoela, dela errentamenduaren bidez, dela apartzeria etaosterantzeko kontratuen bidez. Horren ondorioz, lege honek berebiziko eraginaizan dezake euskal gizartean aintzat hartzeko modukoa den nekazaritza-alorrean.

Izatez, badira XX. mendean baserri-giroko xedapenak, Euskal Herriko herrial-deetan euskaraz barreiatu direnak. Adibidez, Bigarren Errepublikaren Dekretua, le-hen Eusko Jaurlaritzaren edota oraintsu arte indarrean egon den kontratu-tipoarenitzulpena. Egin-eginean ere, aurrekarien bila joateak XIX. mende hondarretara edoXX. mende hasierara garamatza, euskaraz eta gaztelaniaz edo frantsesez idatzitakobaserritar sindikatuen testu elebidunekoak aurkitu arte. Nabarmen-nabarmen, bi-degintza horretan, Bizkaiko Foru Aldundiaren babespean ondutako elebidun aldiz-karia, nekazaritzaren inguruko lege-testu osoak barneratu zituena.

Bestalde ere, bada alor honetan zer esan euskararen aldetik. Lurra sustatzen ja-kin dute euskaldunek, eta haren fruituak sortzeko kontratuak ere artez izendatu (er-dirikue, gasaila...) Horiek ere, bazterrean ezin utzizkoak eta lagungarriak izan dirazeregin honetan, euskarari testu eguneratua eman nahian.

Argitalpenaren ezaugarriak

Gorago esan bezalaxe, argitalpen honen norabidea aurretiaz eta bilduma hone-tan agerturikoen lorratzetik doa. Elebiduna da testua, gaztelania-euskara, betikoaurkibide analitikoak dituela, gaztelania-euskara eta euskara-gaztelania. Aringarri

LEGE ZIBILAK: ONDASUN HIGIEZINAK

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oso dira horiek, kontzeptu bakoitza berari dagokion lege-testuaren artikuluan ko-katzeko eta bi hizkuntzen arteko ordainak erraz antzemateko. Aurkibideak ere,lege bakoitzarenak dira euren edukiaren arabera.

Euskarazko testuak Euskaltzaindiaren arauak eta gomendioak gorde eta oinarrianditu, bilduma honetako bestelako liburuek bezalaxe, Deustuko Unibertsitatearenargitalpen juridikoekin osaturiko datu-basea zein osterantzeko erakunde eta eki-menak, adibidez, Euskalterm-ek landutako terminologia.

Argitalpenaren arduradunak

Aurrekoetan legez, testu hau lantalde baten emaitza da. Horren ardatza gertatuda Herri Arduralaritzaren Euskal Erakundearen eta Deustuko UnibertsitatearenEuskal Gaien Institutuaren arteko hitzarmena. Lege hauen lehen testua egin duteEsther Urrutia eta Andres Urrutia irakasleek, Eusko Ikaskuntzen Institutuaren etaZuzenbide Fakultateko Euskara Juridikoaren Mintegiaren barruan. Horren berrikus-keta ere, institutu bereko Aiora Aristondo ikerlearen eta Arantza Etxebarria lagun-tza terminologikoaren arduradunaren parte-hartzearekin egin da, Zuzenbideko Fa-kultatearen irakasle diren Esther Urrutia, Gotzon Lobera eta Andres Urrutiarenzuzendaritzapean. Testura ekarri dira, azkenez ere, HAEEren Mertxe Olaizola tek-nikariaren oharrak eta iradokizun terminologikoak.

Eguneroko erabilgarritasunean frogatu beharko dute testu hauek euren balioa.Horrek erakarriko du, hari beretik, lege-testuon alorrean euskarak izan dezakeennormalizazioa, nola gizartean hala mundu juridikoan, hain justu ere, gure ahale-ginen xede sendo eta trinkoa.

Egileak


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Prólogo a la primera edición

La legislación civil en euskera y castellano que estos últimos años ha venidopublicándose dentro de esta colección bilingüe de textos legales tiene su continua-ción en este volumen de leyes referentes a diferentes instituciones jurídicas degran trascendencia práctica y social en el quehacer diario de los profesionalesdel derecho y en el ámbito de las preocupaciones de los ciudadanos y consumido-res, sobre todo en sus relaciones con la propiedad inmobiliaria.

En esa tesitura se encuentran la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Arren-damientos Urbanos, la reciente Ley de Arrendamientos Rústicos y La ley de Dere-chos de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico yNormas Tributarias.

Se reúne así la problemática jurídica más usual en el campo de la utilizaciónde los bienes inmuebles, que será además completada en fechas próximas con laaparición del volumen correspondiente a la Ley y el Reglamento Hipotecario, parapoder disponer en las lenguas oficiales de la Comunidad Autónoma del País Vas-co y la Comunidad Foral de Navarra, de una amplia expresión del derecho inmo-biliario español de aplicación en los territorios de las mismas.

Ley de Propiedad Horizontal

Un somero repaso de cada una de estas leyes sirve para poner de relieve la im-portancia, en primer lugar, de la legislación de propiedad horizontal como elemen-to conformador de la convivencia vecinal en los modernos bloques de viviendas opara, incluso como ocurre más recientemente, solucionar problemas de configura-ción de caseríos o edificaciones aisladas con diferentes espacios habitables.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, es el marco de referen-cia básico en la formación de las comunidades de propietarios en las que vivimosinmersos la mayoría de los habitantes de las ciudades y pueblos que conformannuestro paisaje urbano.

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Poco se ha profundizado estos últimos años en proporcionar a estas comunida-des de propietarios un instrumento lingüístico adecuado para poder desenvolver suactividad en euskera. La celebración de sus Juntas, la llevanza de los libros de ac-tas, los anuncios y convocatorias... son un campo en el que la lengua vasca puedetener un efecto de inmediatez y utilización muy próximo a la realidad euskaldun ybilingüe de las personas que forman parte de dichas comunidades.

La legislación que ahora se ofrece supone, por lo tanto, un instrumento adecua-do para que quienes quieran desarrollar su vida oral y escrita en euskera puedandisponer de un instrumento adecuado para ello. Es éste un sector en el que la nor-malización de la lengua vasca es un objetivo a conseguir, sobre todo cuando setrata de reflejar por escrito, como ya se ha dicho, la realidad bilingüe de muchascomunidades de propietarios.

El texto incluido recoge las últimas modificaciones legales, especialmente enmateria de toma de decisiones en lo relativo a las obras para garantizar la accesibi-lidad a los elementos del edificio por parte de las personas discapacitadas. Se hadado cabida también al texto del artículo 396 del Código Civil en su dicción ac-tual, a fin de lograr el complemento indispensable en la regulación vigente de lapropiedad horizontal.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Si importante es en la vida práctica la propiedad horizontal, otro tanto cabe decirde los arrendamientos urbanos, que encauzan una gran cantidad de mecanismos jurí-dicos que permiten el acceso de amplias capas sociales a la utilización de la vivienda.

En el caso de los territorios de lengua vasca del estado español, la vigente le-gislación viene constituida por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1995, que esel texto incorporado a este volumen, retomando así una modesta tradición que hallevado a la existencia en el acervo del euskera de una versión previa de esta leyque se ha complementado incluso con los correspondientes formularios en euskerade los diferentes tipos de arrendamientos urbanos, todo ello de la mano de la Cá-mara Oficial de la Propiedad.

La labor de realización de esta nueva versión al euskera ha tenido en cuenta la opor-tunidad de que el texto, además de bilingüe, fuese ubicado en el contexto de las leyes,que le son, por razón de su contenido, más próximas, pudiendo así complementar,como ya se ha dicho antes, los textos de derecho civil ya traducidos y existentes.

La Ley de Derechos de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico

Es esta quizás la ley de menor aplicación de cuantas se han recogido en estevolumen en el ámbito de los territorios de lengua vasca del estado español. Su in-


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clusión, sin embargo, resulta ineludible en cuanto que supone una nueva forma deutilización de los bienes inmuebles de clara influencia anglosajona, junto con unacierta fractura del concepto clásico de la propiedad y sus limitaciones en cuanto altiempo de duración del mismo.

La propia ley recoge, por otra parte, los problemas conceptuales y terminológi-cos de adaptación del concepto de aprovechamiento por turno y justifica la solu-ción que se le ha dado en derecho español y en lengua castellana. Idéntica reflexiónse ha tenido que hacer en euskera, para llegar a la obtener la formúla más adecua-da a nuestro juicio, que es la recogida en el texto publicado. Cabe igualmente pre-guntarse por la trascendencia de alguna de las disposiciones lingüísticas de estaley tales como la relativa a los contratos de derechos de aprovechamiento por tur-no a redactar en diversas lenguas y que suponen para los usuarios del inmuebleque conozcan la lengua vasca la opción de hacerlo en dicha lengua.

Ley de Arrendamientos Rústicos

De entre todos los textos legales incorporados a este volumen, éste es el másreciente, dado que su publicación en el Boletín Oficial del Estado el año pasadocon fecha veintisiete de noviembre y su entrada en vigor seis meses después, ha-cen que su aplicación práctica sea en todo caso una novedad en el momento de pu-blicarse este volumen.

De todos modos, es la primera vez que se realiza una versión bilingüe com-pleta de la Ley de Arrendamientos Rústicos, un tema de gran importancia en elcaso de los territorios de lengua vasca del estado español dada la extensión geo-gráfica de las explotaciones agrícolas en forma de caserío y su realización a tra-vés del sistema de arrendamiento u otros como la aparcería hace que ésta sea lalegislación que incide en uno de los sectores económicos a tener en cuenta en la so-ciedad vasca.

De hecho, no escasean a lo largo del siglo XX disposiciones relacionadas con lamateria agrícola en los territorios vascos, siendo éste un tema también explicitadoen euskera. Citar a título de ejemplo las disposiciones de la Segunda Repúblicasobre la cuestión, el Decreto del primer Gobierno Vasco o la traducción del con-trato tipo de arrendamiento rústico con arreglo a la ley anteriormente vigente. Labúsqueda de antecedentes nos lleva incluso a finales del siglo XIX, o principios delsiglo XX, con los estatutos de los sindicatos de agricultores en euskera o la revistabilingüe sobre agricultura, de corta vida, y con traducción de textos legislativoscompletos, que propició la Diputación Foral de Bizkaia (1918).

Es éste, además, un ámbito en el que las denominaciones tradicionales en eus-kera de algunos contratos de explotación de la tierra (erdirikue, gasaila...) tienensu ubicación correcta como referencias de una versión bilingüe y actualizada aldevenir actual del euskera como lengua jurídica.

LEGE ZIBILAK: ONDASUN HIGIEZINAK

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Características de la publicación

La presente edición responde a los requisitos y exigencias de la colección de laque forma parte. Se trata en definitiva de una versión bilingüe, con el texto caste-llano-euskera y provista de índices analíticos castellano-euskera y euskera-cas-tellano, que facilitan la localización del concepto en el articulado legal y su equi-valente en la otra lengua. Los índices van referenciados para cada ley y sonespecíficos de su contenido.

El texto en euskera respeta las directrices emanadas de la Real Academia de laLengua Vasca-Euskaltzaindia y tiene como base, además de la legislación ya pu-blicada en esta colección, la base de datos elaborada con las publicaciones jurídi-cas en euskera de la Universidad de Deusto, así como las de otras instituciones einiciativas, tales como Euskalterm.

Responsables de la publicación

El texto es fruto, como en ocasiones anteriores, del trabajo en equipo realizado alamparo del convenio de colaboración entre el Instituto Vasco de Administración Pú-blica y el Instituto de Estudios Vascos de la Universidad de Deusto. Una primeraversión de las leyes fue realizada por los profesores Doña Esther Urrutia y Don An-dres Urrutia, en el marco del Instituto de Estudios Vascos y el Seminario de EuskeraJurídico de la Universidad de Deusto. La posterior revisión del texto y elaboraciónde índices se ha efectuado con la ayuda de la investigadora del Instituto de EstudiosVascos Doña Aiora Aristondo y la encargada del Centro de Ayuda al Euskera delmismo Instituto Doña Arantza Etxebarria, bajo la dirección de Doña Esther Urrutia,Don Gotzon Lobera y Don Andrés Urrutia, profesores de la Facultad de Derecho.Por último, se han recogido las valiosas aportaciones terminológicas de Doña MertxeOlaizola, técnica del Instituto Vasco de Administración Pública.

Esperamos que la utilización diaria de estos textos demuestre su utilidad en elcampo de la normalización social y jurídica de la lengua vasca, tarea a la que, nohace falta repetirlo, van encomendados nuestros esfuerzos.

Los autores


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Bigarren argitaraldiaren atarikoa

Azaroaren 30eko 2005/26 Legea, Landa-errentamenduen Legea, azaroaren26ko 49/2003 Legea, aldarazi duena. Lege horren testua bildu da Leyes civiles:Bienes inmuebles/Lege zibilak: Ondasun higiezinak liburuaren bigarren argitaraldihonetan. Haren bidez eraldatu dira, besteak beste, landa-errentamenduei buruzkohainbat alor. Horra hor, bada, liburuaren berrargitalpen honek eskaintzen duen be-rrikuntza nabaria, aurkibide analitikoetan egindako egokitzapenekin batera, halakoegokitzapenak egin behar izan direlako, aipatu lege-eraldaketen ondorioz.

Bilbon, 2007. urteko ekainaren 30ean

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Prólogo a la segunda edición

En esta segunda edición de la obra Leyes civiles: Bienes inmuebles/Lege zibi-lak: Ondasun higiezinak se recoge la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la quese modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos,que ha realizado una serie de reformas en distintos aspectos de la regulación delos arrendamientos rústicos. Esa es la novedad más importante que aporta esta se-gunda edición, junto con la adaptación de los índices analíticos de la obra a las no-vedades legislativas incorporadas.

En Bilbao, a 30 de junio de 2007

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§1. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal

§1. Uztailaren 21eko 49/1960 Legea,

Jabetza Horizontalarena



§1. LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO, SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL . . . . . . . 27

Exposición de motivos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Capítulo I Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38Capítulo II Del régimen de la propiedad por pisos o locales . . . . . . . . . . . . . . . . 40Capítulo III Del régimen de los complejos inmobiliarios privados . . . . . . . . . . . . 69

Disposición adicional . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71Disposiciones transitorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

Primera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73Segunda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

Disposición final . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74



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§1. UZTAILAREN 21eko 49/1960 LEGEA, JABETZA HORIZONTALARENA . . . 27

Zioen azalpena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

I. kapitulua Xedapen orokorrak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38II. kapitulua Pisu edo lokalen gaineko jabetzari buruzko araubidea . . . . . . . . . . 40III. kapitulua Ondasun higiezinen eremu pribatuei buruzko araubidea . . . . . . . . 69

Xedapen gehigarria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71Xedapen iragankorrak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

Lehenengoa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73Bigarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

Azken xedapena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74



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Ley 49/1960, de 21 de julio sobre

Propiedad Horizontal («BOE», n.º 176,

de 23 de julio)

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Si en términos generales toda orde-nación jurídica no puede concebirse niinstaurarse a espaldas de las exigenciasde la realidad social a que va desti-nada, tanto más ha de ser así cuandoversa sobre una institución que, como lapropiedad horizontal, ha adquirido, so-bre todo en los últimos años, tan pu-jante vitalidad, pese a no encontrarmás apoyo normativo que el abierta-mente insuficiente representado por elartículo 396 del Código Civil. La pre-sente Ley pretende, pues, seguir la rea-lidad social de los hechos. Pero no enel simple sentido de convertir en nor-ma cualquier dato obtenido de la prác-tica, sino con un alcance más amplio yprofundo. De un lado, a causa de la di-mensión de futuro inherente a la orde-nación jurídica, que impide entenderlacomo mera sanción de lo que hoyacontece y obliga a la previsión de loque puede acontecer. Y de otro lado,porque si bien el punto de partida y eldestino inmediato de los normas es re-gir las relaciones humanas, para lo cualimporta mucho su adecuación a lasconcretas e históricas exigencias y con-tingencias de la vida, no hay que olvi-dar tampoco que su finalidad última,singularmente cuando se concibe el

Uztailaren 21eko49/1960 Legea,

Jabetza Horizontalarena(«EAO», 176. zk.,

1960ko uztailaren 23koa)

ZIOEN AZALPENA

Orokorrean, antolamendu juridikoaezin da ulertu, ezta ezarri ere, gizarte--errealitatearen eskakizunak aintzathartu gabe, gizarte-errealitatea harenjasotzaile baita. Egitate hori areagotuegiten da, antolamendu juridikoak ja-betza horizontalaren moduko erakun-deak arautzen dituenean. Izan ere,erakunde horrek, azken urteotan, egun-doko bizitasuna erdietsi du, nahiz etaarauetan oinarri guztiz urria izan, KodeZibilaren 396. artikuluak bakarrik arau-tzen baitzuen erakunde hori. Lege ho-nen helburua da, beraz, egitateen gizar-te-errealitateari erreparatzea. Hala etaguztiz ere, lege honek ez ditu arau bihur-tuko praktikatik lortutako datu guztiak;aitzitik, lege honen xedea zabalago etasakonagoa da. Alde batetik, antolamendujuridiko guztiek etorkizunerako joeradutenez gero, ez da nahiko gaur prak-tikan gertatzen dena berrestea; horrezgain, etorkizunean gerta daitekeenaere aurreikusi beharra dago. Beste aldebatetik, arau guztien abiapuntua etahurbileko destinoa da gizakien artekoharremanak arautzea; horregatik, osogarrantzitsua da eskakizun zehatz etahistorikoak aintzakotzat hartzea, baieta bizitzaren gorabeherak gogoan iza-tea ere. Zernahi gisaz, ezin da ahaztu

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Derecho positivo en función del De-recho natural, es lograr un orden de pre-sidido por la idea de la justicia, la cual,como virtud moral, se sobrepone tantoa la realidad de los hechos como a lasdeterminaciones del legislador, quesiempre ha de hallarse limitadas yorientadas por ella.

Hay un hecho social básico que enlos tiempos modernos ha influido so-bremanera a través de un factor cons-tante, cual es la insuprimible necesidadde las edificaciones, tanto para la vida dela persona y la familia como para eldesarrollo de fundamentales actividades,constituidas por el comercio, la indus-tria y, en general, el ejercicio de lasprofesiones. Junto a ese factor, que esconstante en el sentido de ser connatu-ral a todo sistema de vida y de con-vivencia dentro de una elemental civi-lización, se ofrece hoy, provocado pormuy diversas determinaciones, otrofactor que se exterioriza en términosmuy acusados, y es el representado porlas dificultades que entraña la adquisi-ción, la disponibilidad y el disfrute delos locales habitables. La acción de Es-tado ha considerado y atendido a estasituación real en tres esferas, aunquediversas, muy directamente relaciona-das: en la esfera de la construcción,impulsándola a virtud de medidas indi-rectas e incluso, en ocasiones, afron-tando de modo directo la empresa; enla esfera del arrendamiento, a través deuna legislación frecuentemente renova-

zein den arauen azken xedea, batezere, zuzenbide positiboa zuzenbide na-turalaren arabera ulertzen denean. Az-ken xede hori da, hain justu ere, elkar-bizitzarako ordena lortzea, eta ordenahorretan justiziaren ideia nagusi izatea.Justiziaren ideia horrek, bertute moralgisa hartuta, gainditu egiten ditu, halaegitateen errealitatea, nola legegilearenzehaztapenak; justiziak horiek guztiakmugatu eta orientazioa eman behar die.

Egungo egunetan, oinarrizko gizar-te-egitate batek egundoko eragina izandu, faktore iraunkor baten bitartez.Arean ere, eraikinak izateko beharriza-na ezinbestekoa da, bai gizabanakoa-ren eta familiaren bizitzarako, bai etaoinarrizko jarduerak burutzeko ere;jardueron artean aipa daitezke, besteakbeste, merkataritza, industria eta, oro-korrean, lanbideetan aritzea. Faktorehori, esan bezala, iraunkorra da, oinarriz-ko zibilizazioaren barruan, bizimodueta elkarbizitzarako sistema orori baita-txekio. Faktore horrekin batera, badabeste faktore bat, hainbat zehaztapenekeragin dutena eta nabariro kanporatudena. Egin-eginean ere, oso zail ger-tatzen da bizitzeko lokalak eskuratu,erabili eta lupertzea. Estatuaren ekin-tzak egiazko egoera hori kontuan hartudu, eta konpontzeko ahaleginak eginditu, hiru esparrutan. Esparruok, eurenartean desberdinak badira ere, zuzen-zu-zeneko loturak dituzte elkarrekin. Erai-kuntzaren esparruan, estatuak eraikin-tza suspertu du, zeharkako neurrienbitartez; eta, zenbait kasutan, estatuakberak, zuzen-zuzenean, enpresaren ardu-ra hartu du bere gain. Errentamendua-ren esparruan, estatuak sarritan berriz-

PROPIEDAD HORIZONTAL

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da, que restringe el poder autónomo dela voluntad con el fin de asegurar unapermanencia en el disfrute de las vi-viendas y los locales de negocio encondiciones económicas sometidas aun sistema de intervención y revisión;y en la esfera de la propiedad, a virtudprincipalmente de la llamada propie-dad horizontal, que proyecta esta ti-tularidad sobre determinados espaciosde la edificación. La esencial razón deser del régimen de la propiedad hori-zontal descansa en la finalidad de lo-grar el acceso a la propiedad urbanamediante una inversión de capital que,al quedar circunscrita al espacio y ele-mentos indispensables para atender alas propias necesidades, es menoscuantiosa y, por lo mismo, más asequi-ble a todos y la única posible paragrandes sectores de personas. Siendoello así, el régimen de la propiedad ho-rizontal no sólo precisa ser reconoci-do, sino que además requiere que se lealiente y encauce, dotándole de una or-denación completa y eficaz. Y más aúnsi se observa que, por otra parte, mien-tras las disposiciones legislativas vi-gentes en materia de arrendamientosurbanos no pasan de ser remedios oca-sionales, que resuelven el conflicto deintereses de un modo imperfecto, pues-to que el fortalecimiento de la institu-ción arrendaticia se consigue impo-niendo a la propiedad una carga quedifícilmente puede sobrellevar; encambio, conjugando las medidas diri-gidas al incremento de la construccióncon un bien organizado régimen de lapropiedad horizontal, se afronta el pro-blema de la vivienda y los conexos a élen un plano más adecuado, que permi-

tatu du errentamenduei buruzko lege-ria. Legeria horrek borondatearen indarautonomoa murriztu du, etxebizitzaketa negozio-lokalak baldintza errenta-garrietan lupertu ahal izateko; horre-tarako, esku-hartzea eta berrikusteasustatu ditu, errentamenduen sistemahorretan. Eta, jabetzaren esparruan, es-tatuak jardun du, batik bat, jabetza ho-rizontal izenekoaren bitartez; jabetzahorretan, titulartasuna eraikinaren es-pazio zehatz batzuetara mugatzen da.Jabetza horizontalari buruzko arauke-taren zergatia haren helburuan oinarri-tzen da. Helburu horren arabera, hiri-ja-betza erdietsi nahi da, horretarakokapital-inbertsio merkeagoak eginez,eta, ondorenez, guztientzat errazagobihurtuz. Esan bezala, jabetza horizon-tala mugatu egiten da, norberaren be-harrizanak asetzeko nahitaezkoak direnespazio eta osagaietara; eta, horregatik,pertsona askorentzat, jabetza horizon-tala hori lortzeko bide bakarra izandaiteke. Gauzak horrela, jabetza hori-zontalari buruzko arauketa aitortu be-harra dago. Baina, aitortzearekin bate-ra, arauketa hori suspertu eta bideratubehar da, antolamendu oso eta eragin-garria ezarriz. Eskakizun hori areagotuegiten da, bestalde, hurrengoa ikusizgero: hiri-errentamenduei buruz in-darrean dauden lege-xedapenak noizikbehinkako konponbideak besterik ezdira. Xedapen horiek ez dute bete-be-tean konpontzen interes-gatazka. Jaki-na denez, errentamenduen erakundeaindartzeko, jabetzari zama jasangaitzaezarri zaio. Haatik, eraikintza sustatze-ko neurriekin batera, jabetza horizonta-lari buruzko arauketa ondo antolatzenbada, egokiro egingo zaie aurre etxebi-

JABETZA HORIZONTALA

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te soluciones estables; y ello a la largaredundará en ventaja del propio régi-men arrendaticio, que podrá, sin la pre-sión de unas exigencias acuciantes, li-beralizarse y cumplir normalmente sufunción económico-social.

La Ley representa, más que una re-forma de la legalidad vigente, la orde-nación ex novo, de una manera com-pleta, de la propiedad por pisos. Selleva a cabo mediante una Ley de ca-rácter general, en el sentido de ser deaplicación a todo el territorio nacional.El artículo 396 del Código Civil, comoocurre en supuestos análogos, recogelas notas esenciales de este régimen depropiedad y, por lo demás, queda redu-cido a norma de remisión. El caráctergeneral de la Ley viene aconsejado, so-bre todo, por la razón de política legis-lativa derivada de que la necesidad aque sirve se manifiesta por igual entodo el territorio; pero también se hatenido en cuenta una razón de técnicalegislativa, como es la de que las dispo-siciones en que se traduce, sin descen-der a lo reglamentario, son a veces deuna circunstanciada concreción queexcede de la tónica propia de un Códi-go Civil.

La propiedad horizontal hizo suirrupción en los ordenamientos jurídi-cos como una modalidad de la comuni-dad de bienes. El progresivo desenvol-vimiento de la institución ha tendidoprincipalmente a subrayar los perfiles

zitzaren arazoei eta horiekin lotura du-ten beste arazo batzuei. Modu horretanjokatzeak ahalbidetzen du konponbideegonkorrak izatea. Horrek, bihar-etzi,mesede egingo dio errentamenduenarauketari berari, arauketa horrek ezbaitu presako eskakizunen presioa ja-san beharko; ondorenez, liberalizatuegingo da, eta errazago beteko du gi-zartean eta ekonomiaren esparruan da-gokion eginkizuna.

Legea, indarreko legeriaren eralda-keta baino gehiago, ex novo prestatukoantolamendua da; antolamendu horrekoso-osorik arautzen du pisukako jabetza.Arauketa ezartzeko, lege orokorra one-tsi da; lege hori, beraz, estatuaren lurral-de osoan aplikatu behar da. Antzekokasuetan gertatzen den bezala, KodeZibilaren 396. artikuluak jabetza-motahorren oinarrizko ezaugarriak jasotzenditu, eta, gainerakoan, igorpen-arauabesterik ez da. Legea, ordea, orokorrada, hori gomendagarria baita, legegin-tzazko politikaren arrazoi hau kontuanhartuta: legeak asebete nahi duen beha-rrizana lurralde osoan gertatzen damodu berean. Horrekin batera, lege-gintzazko teknikaren arrazoi hau ereaintzakotzat hartu da: legearen ondo-riozko xedapenak, erregelamenduetaraheldu ez arren, batzuetan, oso-oso ze-hatzak dira, eta zehaztasun horrekgainditzen du Kode Zibilari berezkozaion izaera.

Jabetza horizontala antolamendu ju-ridikoetan barneratu zen, ondasun-er-kidegoaren modalitate gisa. Alabaina,erakunde hori ezari-ezarian bilakatu denheinean, bilakaerak azpimarratu eginditu jabetza horizontalaren zenbait


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que la independizan de la comuni-dad. La modificación que introdujo laLey de 26 de octubre de 1939 en el tex-to del artículo 396 del Código Civil yasignificó un avance en ese sentido,toda vez que reconoció la propiedadprivativa o singular del piso o local,quedando la comunidad, como acceso-ria, circunscrita a lo que se ha venidollamando elementos comunes. La Ley—que recoge el material preparadocon ponderación y cuidado por la Co-misión de Códigos—, dando un pasomás, pretende llevar al máximo posiblela individualización de la propiedaddesde el punto de vista del objeto. A talfin, a este objeto de la relación, consti-tuido por el piso o local, se incorporael propio inmueble, sus pertenencias yservicios. Mientras sobre el piso stric-to sensu, o espacio delimitado y deaprovechamiento independiente, el usoy disfrute son privativos, sobre el «in-mueble», edificación, pertenencias yservicios —abstracción hecha de losparticulares espacios— tales uso y dis-frute han de ser, naturalmente, compar-tidos; pero unos y otros derechos, aun-que distintos en su alcance, se reputaninseparablemente unidos, unidad quetambién se mantiene respecto de la fa-cultad de disposición. Con base en lamisma idea se regula el coeficiente ocuota, que no es ya la participación enlo anteriormente denominado elementoscomunes, sino que expresa, activa ytambién pasivamente, como módulopara cargas, el valor proporcional delpiso y a cuanto él se considera unidoen el conjunto del inmueble, el cual, almismo tiempo que se divide física yjurídicamente en pisos o locales se di-

ezaugarri, eta ezaugarri horiek erkidego-tik aldentzen dute jabetza horizontala.Ezaguna denez, 1939ko urriaren 26koLegeak aldarazi egin zuen Kode Zi-bilaren 396. artikuluaren testua. Al-darazpenak, bide horretan, berebizikoaurrerakada eragin zuen. Hurrean ere,eraldaketak pisu edo lokalaren gainekojabetza pribatibo edo berezia aitortuzuen; horren ondorioz, erkidegoa jabe-tza erantsia baino ez zen, osagai erkideizenekoetara mugatuta. Legeak, horre-tarako, Kodeen Batzordean tentuz etaneurriz prestatuko materiala jasotzendu. Eta beste pauso bat emanez, jabe-tzaren bakoiztasuna ahalik eta gehiensustatu nahi du, objektuaren ikusmiratikbehinik behin. Legeak, helburu hori be-tetzeko, harremanen objektu horri, hauda, pisu edo lokalari, erantsi egitendizkio eraikina bera, horri dagozkionaketa zerbitzuak. Pisua, esangura her-tsian, modu independentean aprobetxadaitekeen espazio mugatua da. Pisuhorren gainean, erabilera eta luperketapribatiboak dira. Haatik, «ondasun hi-giezin»aren, eraikinaren, horiei dagoz-kienen eta zerbitzuen gainean —espa-zio pribatiboak alde batera utzita—,erabilera eta luperketa horiek, zentzuz-koa denez, elkarrekin banatu behardira. Eskubide batzuk eta besteak des-berdinak dira, euren norainokoa kon-tuan hartuz gero. Zernahi gisaz, eurenartean lotura banaezina atzematen da;lotura horri eutsi egiten zaio, xedatze-ko ahalmenari dagokionez ere. Ideiaberbera oinarritzat hartuta, koefizien-tea edo kuota arautu da. Kuota jadanikez da lehen osagai erkide izena hartzenzuten horien gaineko partaidetza. Aitzi-tik, kuota da pisuak eta horri lotutako

JABETZA HORIZONTALA

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vide así económicamente en fraccioneso cuotas.

En este propósito individualizadorno hay que ver una preocupación dog-mática y mucho menos la consagraciónde una ideología de signo individualis-ta. Se trata de que no olvidando la yaaludida función social que cumple estainstitución, cabe entender que el desig-nio de simplificar y facilitar el régimende la propiedad horizontal se realizaasí de modo más satisfactorio. Con elalejamiento del sistema de la comuni-dad de bienes resulta ya no sólo con-gruente, sino tranquilizadora la expresaeliminación de los derechos de tanteoy retracto, reconocidos, con ciertas pe-culiaridades, en la hasta ahora vigen-te redacción del mencionado artícu-lo 396. Ahora bien, tampoco en estecaso ha sido esa sola consideracióntécnica la que ha guiado la Ley. Deci-sivo influjo han ejercido tanto la noto-ria experiencia de que actualmente seha hecho casi cláusula de estilo la ex-clusión de tales derechos como el pen-samiento de que no se persigue aquíuna concentración de la propiedad delos pisos o locales, sino, por el contra-rio, su más amplia difusión.

Motivo de especial estudio ha sidolo concerniente a la constitución delrégimen de la propiedad horizontal y ala determinación del conjunto de debe-

guztiak, ondasun higiezin osoari begira,duten proportziozko balioa. Ondasunhigiezina, beraz, pisu eta lokaletan zati-tzen da, eta zatiketa hori, fisikoa eta ju-ridikoa izateaz gain, ekonomikoa erebada, frakzioak edo kuotak bereiztendirelako.

Bakoiztasunerako joera horretan, ezda kezka dogmatikorik ikusi behar.Joera horretan, orobat, ez da ideologiaindibidualistaren islarik ikusi behar,ezta hurrik eman ere. Kontua da era-kunde honek gizartean betetzen dueneginkizun hori ez ahanztea, eta, horre-kin batera, jabetza horizontalari buruz-ko arauketa sinplifikatu eta erraztea,ahalik eta egokien gauza dadin. Lehenesan bezala, sistema ondasun-erkide-gotik aldendu da. Aldentze hori aintzathartuta, zentzuzkoa da, eta lasaigarriaere bada, eroslehentasun-eskubidea etaatzera-eskuratzeko eskubidea ezaba-tzea; 396. artikuluak, aitzitik, bi esku-bide horiek aitortu zituen, bereizgarribatzuekin bada ere, orain arte indarreanegon den idatzaldi horretan. Dena den,kasu horretan ere, legea gidatzekoarrazoia ez da oharbide teknikoa izan.Erabakigarriak izan dira, ordea, bi ger-taera hauek: alde batetik, ageriko espe-rientziak erakusten duen bezala, gauregun estilo-klausula bihurtu da eskubi-de horiek baztertzea; eta, beste aldebatetik, helburua ez da pisu edo loka-len gaineko jabetza pilatzea, baiziketa, alderantziz, horiek ahal den bestehedatzea.

Azterketa sakonak egin dira, bestal-de, hala jabetza horizontalaren eraketa-ri buruz, nola hori osatzen duten egin-behar eta eskubideen zehaztapenari


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res y derechos que lo integran. Hastaahora, y ello tiene una justificaciónhistórica, este materia ha estado entre-gada casi de modo total, en defecto denormas legales, a la autonomía privadareflejada en los Estatutos. Estos, fre-cuentemente, no eran fruto de las libresdeterminaciones recíprocas de los con-tratantes, sino que, de ordinario, losdictaba, con sujeción a ciertos tipos ge-neralizados por la práctica, el promotorde la empresa de construcción, limitán-dose a prestar su adhesión las personasque ingresaban en el régimen de lapropiedad horizontal. La Ley brindauna regulación que, por un lado, es in-suficiente por sí —con las salvedadesdejadas a la iniciativa privada— paraconstituir, en lo esencial, el sistema ju-rídico que presida y gobierne esta clasede relaciones, y, por otro lado, admiteque, por obra de la voluntad, se especi-fiquen, completen y hasta modifiquenciertos derechos y deberes, siempreque no se contravengan las normas dederecho necesario, claramente deduci-bles de los mismos términos de la Ley.De ahí que la formulación de Estatutosno resultará indispensable, si bien po-drán éstos cumplir la función de de-sarrollar la ordenación legal y adecuar-la a las concretas circunstancias de losdiversos casos y situaciones.

El sistema de derechos y deberes enel seno de la propiedad horizontal apa-rece estructurado en razón de los in-tereses en juego.

Los derechos de disfrute tienden aatribuir al titular las máximas posibili-dades de utilización, con el límite re-

buruz. Gure egunok arte, eta honekbadu oinarri historikorik, gai hori auto-nomia pribatuaren esku geratu da iaerabat, lege-arauak izan ezean. Autono-mia pribatu hori estatutuetan jasotzenda. Nolanahi den ere, estatutuak sarri-tan ez dira izaten kontratugileen el-karrekiko zehaztapen askeak. Aitzitik,maiz-sarri, eraikintza-enpresaren susta-tzaileak ezartzen ditu estatutu horiek,praktikak orokor bihurtu dituen ereduzehatz batzuen arabera. Norbait jabetzahorizontalaren araubidean sartzen bada,estatutu horiei atxikimendua baino ezdie emango. Legeak, aldiz, arauketaberria ezarri du. Alde batetik, arauke-ta hori urria da berez —ekimen priba-tuaren esku utzitako salbuespenak go-rabehera—; baina haren helburua da,oinarrian, harreman-mota horiek arautueta gobernatuko dituen sistema juridi-koa eratzea. Beste alde batetik, legeakonartzen du, borondatearen ekimenez,zenbait eskubide eta eginbehar zehaztu,osatu eta aldaraztea, baldin eta agin-duzko zuzenbidearen arauak urratzenez badira; aginduzko zuzenbide horrenarauak argiro-argiro atera daitezke le-gearen testutik. Hori guztia dela medio,ez da nahitaezkoa estatutuak idaztea;alabaina, estatutuen eginkizuna izandaiteke lege-arauketa garatzea, etaarauketa hori kasuan kasuko eta egoerazehatzetako inguruabarrei egokitzea.

Jabetza horizontalaren arloan, esku-bide eta eginbeharren sistema egitura-tzeko, aintzakotzat hartu dira arlo horre-kin zerikusia duten interesak.

Lupertzeko eskubideen bitartez, ti-tularrak objektua erabiltzeko gehiene-ko aukerak ditu. Horiek, alabaina, euren

JABETZA HORIZONTALA

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presentado tanto por la concurrenciade los derechos de igual clase de los de-más cuanto por el interés general, quese encarna en la conservación del edi-ficio y en la subsistencia del régimende propiedad horizontal, que requiereuna base material y objetiva. Por lomismo, íntimamente unidos a los de-rechos de disfrute aparecen los deberesde igual naturaleza. Se ha tratado deconfigurarlos con criterios inspiradosen las relaciones de vecindad, procu-rando dictar unas normas dirigidas aasegurar que el ejercicio del derechopropio no se traduzca en perjuicio delajeno ni en menoscabo del conjunto,para así dejar establecidas las bases deuna convivencia normal y pacífica.

Además de regular los derechos ydeberes correspondientes al disfrute, laLey se ocupa de aquellos otros que serefieren a los desembolsos económicosa que han de atender conjuntamentelos titulares, bien por derivarse de lasinstalaciones y servicios de caráctergeneral, o bien por constituir cargas otributos que afectan a la totalidad deledificio. El criterio básico tenido encuenta para determinar la participaciónde cada uno en el desembolso a reali-zar es la expresada cuota o coeficienteasignado al piso o local, cuidándose designificar que la no utilización del ser-vicio generador del gasto no exime dela obligación correspondiente.

Una de las más importantes nove-dades que contiene la Ley es la de vi-gorizar en todo lo posible la fuerza

mugak dituzte, gainerako titularrek eremota bereko eskubideak baitituzte eta in-teres orokorra nagusitu behar baita. Inte-res orokor horren eretzean, eraikina ar-tatu behar da, eta jabetza horizontalarenaraubideari eutsi behar zaio, horrek oi-narri material eta objektiboa beharduelako. Arrazoi berberaren ondorioz,lupertzeko eskubideei barne-barnetiklotuta, izaera bereko eginbeharrak age-ri dira. Eginbehar horiek itxuratzeko,zenbait irizpide erabili dira, eta irizpi-de horiek auzotarren arteko harrema-netan oinarritzen dira. Ahaleginak egindira, arauek ondokoa ziurta dezaten:norberaren eskubidea egikaritzeak ezdio kalterik egin behar inoren eskubi-deari, ezta talde osoaren eskubideariere; horrela, elkarbizitza arrunt eta ba-ketsuaren oinarriak ezarrita geratzendira.

Lupertzeko eskubideak eta eginbe-harrak arautzeaz gain, legeak ordainke-ta ekonomikoen ingurukoak ere arautuditu. Halako ordainketak egitea titularguztiei dagokie, ordainketok instalazioeta zerbitzu orokorren ondorioz sortudirelako, edo, bestela, eraikin osoarengaineko zama edo zergak direlako. Ti-tular bakoitzak ordainketa horietanzein partaidetza izan behar duen jakite-ko, oinarrizko irizpidea izan da lehenaipatutako kuota edo koefizientea, ha-lakoa esleitzen baitzaio pisu eta lokalbakoitzari. Gainera, azpimarratu beharda, gastua sorrarazi duen zerbitzua era-bili ez arren, horrek ez dakarrela bete-beharretik askatzea.

Legearen berrikuntzen artean, garran-tzitsuena izan da, beharbada, titularreiezarritako eginbeharrak lotesleak izatea,


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vinculante de los deberes impuestos alos titulares, así por lo que concierne aldisfrute del apartamento, cuanto por loque se refiere al abono de gastos. Me-diante la aplicación de las normas ge-nerales vigentes en la materia, el in-cumplimiento de las obligacionesgenera la acción dirigida a exigir judi-cialmente su cumplimiento, bien demodo específico, esto es, imponiendo através de la coacción lo que voluntaria-mente no se ha observado, o bien envirtud de la pertinente indemnización.Pero esta normal sanción del incumpli-miento puede no resultar suficiente-mente eficaz en casos como los aquíconsiderados, y ello por diversas razo-nes: una es la de que la inobservanciadel deber trae repercusiones sumamen-te perturbadoras para grupos extensosde personas, al paso que dificulta elfuncionamiento del régimen de propie-dad horizontal; otra razón es la de que,en lo relativo a los deberes de disfrute,la imposición judicial del cumplimien-to específico es prácticamente imposi-ble por el carácter negativo de la obli-gación, y la indemnización no cubre lafinalidad que se persigue de armonizarla convivencia. Por eso se prevé la po-sibilidad de la privación judicial deldisfrute del piso o local cuando con-curran circunstancias taxativamente se-ñaladas, y por otra parte se asegura lacontribución a los gastos comunes conuna afectación real del piso o local alpago de este crédito considerado pre-ferente.

La concurrencia de una colectivi-dad de personas en la titularidad de de-rechos que, sin perjuicio de su sustan-

eta izaera lotesle hori ahalik eta gehienindartzea. Hori gertatu da, dela aparta-mentuaren luperketari dagokionez, delagastuen ordainketari dagokionez. Gaihorren inguruan indarrean dauden arauorokorrak aplikatuta, betebeharrak bete-tzen ez badira, epaiketa bidez akzioaerabil daiteke, haiek betetzea eskatzeko.Betetzea zehatza izan daiteke; horrekesan nahi du derrigortze bidez ezarrikodela borondatez bete ez dena. Osteran-tzean, betetzea gauza daiteke kalte--ordain egokia emanez. Horiexek dira,beraz, betetzeari ezarri ohi zaizkion ze-hapenak. Zernahi gisaz, zehapenokeragingabeak izan daitezke hemen az-tertutako kasuetan, eta hori arrazoi des-berdinen ondorioz gerta daiteke. Arrazoihorietako bati helduta, eginbeharra ezbetetzeak ondorio oso kaltegarriak eragindiezazkioke pertsona askori, eta, gai-nera, jabetza horizontalaren jardunbi-dea oztopatzen du. Beste arrazoi batierreparatuz, eta lupertzeko eginbeharreidagokienez, askotan epaiketa bidez bete-tze zehatza ezartzea ezinezkoa da, be-tebeharra negatiboa delako. Eta kalte--ordainarekin ez da helburua lortzen,alegia, elkarbizitza harmonizatzea. Horiguztia dela eta, zehatz-mehatz aipatuta-ko inguruabarrak gertatzen direnean,epaiketa bidez pisu edo lokalaren luper-keta kentzeko aukera dago. Horrekinbatera, gastu erkideak ordainduko dire-la ziurtatzeko, pisu edo lokala kredituhorren ordainketari lotuta geratzen da;lotura hori, izatez, erreala da, eta kredi-tua, berriz, lehenespenekoa.

Eskubideen oinarrizko bakoiztasu-nari kalterik egin gabe, pertsona-taldebati dagokio eskubideen titulartasuna;

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cial individualización, recaen sobrefracciones de un mismo edificio y danlugar a relaciones de interdependenciaque afectan a los respectivos titulares,ha hecho indispensable en la prácticala creación de órganos de gestión y ad-ministración. La Ley, que en todo mo-mento se ha querido mostrar abierta alas enseñanzas de la experiencia, la hatenido muy especialmente en cuenta enesta materia. Y fruto de ella, así comode la detenida ponderación de los di-versos problemas, ha sido confiar nor-malmente el adecuado funcionamientodel régimen de propiedad horizontal atres órganos: la Junta, el Presidente dela misma y el Administrador. La Junta,compuesta de todos los titulares, tienelos cometidos propios de un órganorector colectivo, ha de reunirse precep-tivamente una vez al año, y para laadopción de acuerdos válidos se re-quiere, por regla general, el voto favora-ble tanto de la mayoría numérica o per-sonal cuanto de la económica, salvocuando la trascendencia de la materiarequiera la unanimidad, o bien cuando,por el contrario, por la relativa impor-tancia de aquélla, y para que la simplepasividad de los propietarios no entor-pezca el funcionamiento de la institu-ción, sea suficiente la simple mayoríade los asistentes. El cargo de Presiden-te, que ha de ser elegido del seno de laJunta, lleva implícita la representaciónde todos los titulares en juicio y fuera deél, con lo que se resuelve el delicadoproblema de legitimación que se ha ve-nido produciendo. Y, finalmente, elAdministrador, que ha de ser designa-do por la Junta y es amovible, sea o nomiembro de ella, ha de actuar siempre

titulartasun hori eraikin bereko frak-zioen gainekoa da, eta, ondorenez, men-dekotasun-harremanak sortzen dira titu-larkideen artean. Ondorenez, praktikanezinbesteko gertatu da kudeaketarakoeta administraziorako organoak sor-tzea. Legeak kontuan hartu ditu espe-rientziaren irakatsiak une orotan; eta,gai horri dagokionez, are gehiago.Horren ondorioz, bai eta arazo desber-dinak kontu handiarekin aztertzearenondorioz ere, hiru organoren esku ge-ratu da jabetza horizontalaren araubi-dea ondo ibiltzea; organo horiek jarrai-koak dira: batza, batzaren lehendakariaeta administratzailea. Titular guztiekosatzen dute batza, eta batza horri zu-zendaritzako organo kolektibo ororeneginkizunak dagozkio. Batza, nahitaez,urtean behin bildu behar da, eta, erregelaorokor gisa, baliozko erabakiak hartze-ko, beharrezkoa da zenbakien gehien-goak edo gehiengo pertsonalak etagehiengo ekonomikoak erabakiaren al-deko botoa ematea. Salbuespenez, zen-bait kasutan, gaiaren garrantzia delaeta, ahobatezkotasuna behar da; bestebatzuetan, alderantziz, gaiak garrantzihandirik ez duenez gero, eta jabeen jar-duerarik ezak erakundearen jardunbi-dea oztopa ez dezan, nahiko da bertarajoan direnen gehiengo soila. Lehenda-karia batzako kideen artean aukeratubehar da. Lehendakari-karguak berare-kin dakar titular guztiak, epaiketannahiz epaiketatik kanpo, ordezkatzea;horrela, legitimazioaren arazo larriakonpontzen da, arazo hori gertatu izanbaita gure egunok arte. Eta, azkenik,administratzailea batzak izendatukodu, eta kargutik ken dezake. Adminis-tratzailea ez da nahitaez batzako kide


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en dependencia de la misma, sin per-juicio de cumplir en todo caso las obli-gaciones que directamente se le im-ponen.

Por otra parte se ha dado a esto unacierta flexibilidad para que el númerode estas personas encargadas de la re-presentación y gestión sea mayor omenor según la importancia y necesi-dad de la colectividad.

Por último, debe señalarse que laeconomía del sistema establecido tieneinteresantes repercusiones en cuantoafecta al Registro de la Propiedad yexige una breve reforma en la legisla-ción hipotecaria. Se ha partido, en unafán de claridad, de la conveniencia deagregar dos párrafos al artículo 8 de lavigente Ley Hipotecaria, el cuarto yel quinto, que sancionan, en principio,la posibilidad de la inscripción del edi-ficio en su conjunto, sometido al ré-gimen de propiedad horizontal, y almismo tiempo la del piso o local comofinca independiente, con folio registralpropio.

El número cuarto del mencionadoartículo 8 prevé la hipótesis normal deconstitución del régimen de propiedadhorizontal, es decir, la construcciónde un edificio por un titular que lo des-tine precisamente a la enajenación depisos, y el caso, menos frecuente, de quevarios propietarios de un edificio tra-ten de salir de la indivisión de mutuoacuerdo, o construyan un edificio conánimo de distribuirlo, ab initio, entreellos mismos, transformándose enpropietarios singulares de apartamentoo fracciones independientes. A título

izan behar, baina beti jardun behar dubatzaren menpe, eta zuzenean berariezarri zaizkion betebeharrak bete beharditu.

Bestalde, nolabaiteko malgutasunaaitortu da, ordezkaritzaz eta kudeake-taz arduratzen diren pertsonak gehiagoedo gutxiago izan daitezen, kolektibi-tatearen garrantzia eta beharrizanakkontuan hartuta.

Bukatzeko, azpimarratu behar daezarritako sistemaren ekonomiak on-dorio interesgarriak dituela, JabetzaErregistroan ere eragina duelako; horrenondorioz, hipoteka-legeria ere labur-la-bur aldatu behar izan da. Argitasunareneretzean, komenigarri izan da indarre-ko Hipoteka Legearen 8. artikuluari biparagrafo gehitzea, laugarrena eta bos-garrena. Bi horiek onartu dute, lehe-nengo eta behin, eraikina oso-osorikinskribatzea, jabetza horizontalarenaraubidearen menpeko; eta, aldi berean,pisu edo lokala finka independentegisa inskribatzea, erregistroan bere fo-lioa izanik.

Bestalde, 8. artikulu horren laugarrenparagrafoak jabetza horizontala eratze-ko ohiko hipotesia jasotzen du. Hipote-si horretan, titular batek eraikina egitendu, eta eraikin horren destinoa da, hainzuzen ere, eraikina pisuka besterentzea.Paragrafo berberak beste kasu bat jaso-tzen du, hori gutxiagotan gertatzen badaere. Kasu horretan, eraikinak zenbaitjabe ditu, eta ahaleginak egiten dituzte,elkarrekin ados jarrita, indibisioa buka-tzeko; osterantzean, eraikina egiten dute,ab initio, eraikin hori euren artean ba-natzeko eta, horrela, apartamentu edo

JABETZA HORIZONTALA

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frakzio independenteen jabe berezibihurtzeko. Salbuespenez, eta idazku-nak errazteko asmo berberak bultza-tuta, onartzen da apartamentu horiekeuren titularrei adjudikatu eta, aldi be-rean, adjudikazio hori inskribatzea, bal-din eta titular guztiek hori eskatzenbadute.

Eta 8. artikuluko bosgarren paragra-foak onartzen du pisu edo lokal bakoi-tzarentzat folio autonomo eta indepen-dentea sortzea, baldin eta aurretiazinskribaturik badaude ondasun higiezi-na eta jabetza horizontalari buruzkoaraubidearen eraketa.

Horren bitartez, eta Espainiako Gor-teek egindako proposamenarekin bateginez, hauxe xedatu dut:

LEHENENGO KAPITULUA

Xedapen orokorrak

1. artikulua*

1. Lege honen xedea da Kode Zibi-laren 396. artikuluan ezarritako jabetza

excepcional, y con el mismo propósitode simplificar los asientos, se permiteinscribir a la vez la adjudicación con-creta de los repetidos apartamentos afavor de sus respectivos titulares, siem-pre que así lo soliciten todos ellos.

Y el número quinto del mismo ar-tículo 8 permite crear el folio autóno-mo e independiente de cada piso o lo-cal, siempre que consten previamenteinscritos el inmueble y la constitucióndel régimen de propiedad horizontal.

En su virtud y de conformidad conla propuesta elaborada por las CortesEspañolas, dispongo:

CAPÍTULO PRIMERO

Disposiciones generales

Artículo 1*

1. La presente Ley tiene por objetola regulación de la forma especial de


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* Artículo 396 del Código Civil: Los diferen-tes pisos o locales de un edificio o las partesde ellos susceptibles de aprovechamientoindependiente por tener salida propia a unelemento común de aquél o a la vía públicapodrán ser objeto de propiedad separada,que llevará inherente un derecho de copro-piedad sobre los elementos comunes deledificio, que son todos los necesarios para suadecuado uso y disfrute, tales como el sue-lo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elemen-tos estructurales y entre ellos los pilares,vigas, forjados y muros de carga; las facha-

* Kode Zibilaren 396. artikulua: Eraikina-ren pisu edo lokalak nahiz horien zatiak,eraikin horren osagai erkide batera edo herri--bidera berezko irteera izateagatik, moduindependentean aprobetxa badaitezke, jabe-tza bananduaren objektu izan daitezke, etajabetza banandu horri jabekidetasun-eskubi-dea datxekio eraikinaren osagai erkideengainean; osagai erkideak dira eraikina egokierabili eta lupertzeko beharrezkoak direnguztiak, besteak beste, lurra, lurgaina, zi-mendazioak eta gainaldeak; egiturako osa-gaiak, eta, horien artean, zutabe, habe, so-



berezia arautzea; jabetza horri jabetzahorizontal deritzo.

Lege honen ondoreetarako, eraiki-naren zatiak ere lokalak izango dira,

propiedad establecida en el artículo 396del Código Civil, que se denomina pro-piedad horizontal.

A efecto de esta Ley tendrán tambiénla consideración de locales aquellas

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das, con los revestimientos exteriores deterrazas, balcones y ventanas, incluyendo suimagen o configuración, los elementos decierre que las conforman y sus revestimien-tos exteriores; el portal, las escaleras, porte-rías, corredores, pasos, muros, fosos, patios,pozos y los recintos destinados a ascenso-res, depósitos, contadores, telefonías o aotros servicios o instalaciones comunes, in-cluso aquéllos que fueren de uso privativo;los ascensores y las instalaciones, conduc-ciones y canalizaciones para el desagüe ypara el suministro de agua, gas o electrici-dad, incluso las de aprovechamiento deenergía solar; las de agua caliente sanitaria,calefacción, aire acondicionado, ventilacióno evacuación de humos; las de detección yprevención de incendios; las de porteroelectrónico y otras de seguridad del edificio,así como las de antenas colectivas y demásinstalaciones para los servicios audiovisua-les o de telecomunicación, todas ellas hasta laentrada al espacio privativo; las servidum-bres y cualesquiera otros elementos mate-riales o jurídicos que por su naturaleza odestino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningúncaso susceptibles de división y sólo podránser enajenadas, gravadas o embargadas jun-tamente con la parte determinada privativade la que son anejo inseparable.En caso de enajenación de un piso o local,los dueños de los demás, por este solo tí-tulo, no tendrán derecho de tanteo ni de re-tracto.

Esta forma de propiedad se rige por las dis-posiciones legales especiales y, en lo quelas mismas permitan, por la voluntad de losinteresados.

lairu eta zama-hormak; fatxadak, terraza, bal-koi eta leihoen kanpoko gainestalkiekinbatera, euren irudi edo itxuraketa, eurokeratzen dituzten itxitura-osagaiak eta haienkanpoko gainestalkiak barne; ataria, eskai-lerak, atezaindegiak, korridoreak, igarobi-deak, murruak, zuloak, patioak, putzuak etaigogailu, gordailu, zenbakailu, telefono edobeste zerbitzu nahiz instalazio erkide batzue-tarako destinaturiko barrunbeak, baita erabi-lera pribatiboa dutenak ere; igogailuak, etaur, gas edo elektrizitatearen hustuketa nahizhornidurarako instalazio, ekarketa eta bi-derakuntzak, baita eguzkiaren energia apro-betxatzeko balio dutenak ere; garbitzekour beroarenak, berogailuak, aire girotuarenak,kea egurastu edo husteko balio dutenak; su-teak atzeman eta horien aurreneurriak har-tzeko balio dutenak; irekigailu automatikoaeta eraikinaren segurtasunerako balio dutenbestelakoak, bai eta antena kolektiboak etaikus-entzunezko edo telekomunikaziokozerbitzuen gainerako instalazioak ere, ho-riek guztiak espazio pribatiboan sartu arte;zortasunak eta bestelako osagai materialnahiz juridikoak, euren izaera edo xedea-rengatik, zatiezinak badira.Jabekidetasunaren mendeko osagaiak ezindira inola ere zatitu; zatiok osagai pribatibojakin baten eranskin banaezinak direnezgero, horrekin batera bakarrik besterendu,kargatu edo enbargatu ahal izango dira.Pisu edo lokala besterentzen bada, gainerakopisu edo lokalen jabeek, titulu horren bidezbakarrik, ez dute eroslehentasun-eskubi-derik izango, ezta atzera-eskuratzeko esku-biderik ere.Lege-xedapen bereziek, eta, horiek ahalbi-detzen duten neurrian, interesdunen bo-rondateak arautzen dute jabetzaren formahori.

JABETZA HORIZONTALA



partes de un edificio que sean suscepti-bles de aprovechamiento independien-te por tener salida a un elemento co-mún de aquél o a la vía pública.

Artículo 2

Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propieta-rios constituidas con arreglo a lo dis-puesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan losrequisitos establecidos en el artículo 396del Código Civil y no hubiesen otorga-do el título constitutivo de la propiedadhorizontal.

Estas comunidades se regirán, entodo caso, por las disposiciones de estaLey en lo relativo al régimen jurídicode la propiedad, de sus partes privati-vas y elementos comunes, así como encuanto a los derechos y obligacionesrecíprocas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios pri-vados, en los términos establecidos eneste Ley.

CAPÍTULO II

Del régimen de la propiedad por pisos o locales

Artículo 3

En el régimen de propiedad estable-cido en el artículo 396 del Código civilcorresponde al dueño de cada piso olocal:

a) El derecho singular y exclusivo depropiedad sobre un espacio suficiente-

baldin eta modu independentean apro-betxa badaitezke, osagai erkide batera-ko edo kalerako irteera dutelako.

2. artikulua

Lege hau aplikatuko zaie:

a) Jabeen erkidegoei, horiek eratubadira 5. artikuluan xedatutakoarenarabera.

b) Erkidegoei, horiek Kode Zibila-ren 396. artikuluko betekizunak badi-tuzte, eta jabetza horizontalaren titulueratzailea egin ez badute.

Edozein kasutan ere, lege honen xe-dapenek eraenduko dituzte erkidegohoriek, jabetzaren araubideari, zati pri-batibo eta osagai erkideei, bai eta erki-deek elkarrekiko dituzten eskubide etabetebeharrei dagokienez ere.

c) Ondasun higiezinen eremu pri-batuei, lege honetan ezarritakoarenarabera.

II. KAPITULUA

Pisu edo lokalen gaineko jabetzariburuzko araubidea

3. artikulua

Kode Zibilaren 396. artikuluan ezarri-tako jabetza-araubidean, pisu edo lokalbakoitzaren ugazabari dagokio:

a) Jabetza-eskubide berezi eta es-klusiboa, behar beste mugatuta dagoen


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mente delimitado y susceptible deaprovechamiento independiente, conlos elementos arquitectónicos e instala-ciones de todas clases, aparentes o no,que estén comprendidos dentro de suslímites y sirvan exclusivamente al pro-pietario, así como el de los anejos queexpresamente hayan sido señalados enel título, aunque se hallen fuera del es-pacio delimitado.

b) La copropiedad con los demásdueños de pisos o locales, de los res-tantes elementos, pertenencias y servi-cios comunes.

A cada piso o local se atribuirá unacuota de participación con relación altotal del valor del inmueble y referida acentésimas del mismo. Dicha cuota ser-virá de módulo para determinar la par-ticipación en las cargas y beneficiospor razón de la comunidad. Las mejo-ras o menoscabos de cada piso o localno alterarán la cuota atribuida, quesólo podrá variarse por acuerdo uná-nime.

Cada propietario puede librementedisponer de su derecho, sin poder sepa-rar los elementos que lo integran y sinque la transmisión del disfrute afecte alas obligaciones derivadas de este régi-men de propiedad.

Artículo 4

La acción de división no procederápara hacer cesar la situación que regulaesta Ley. Sólo podrá ejercitarse por

eta modu independentean aprobetxadaitekeen espazioaren gainean, espaziohorren mugen barruan dauden eta ja-beak modu esklusiboan darabiltzanosagai arkitektoniko eta instalazioengainean, horiek edozein motatakoakizanik eta begi-bistan egon zein egonez, bai eta tituluan beren beregi aipa-tutako eranskinen gainean ere, nahizeta eranskinok espazio mugatutik kan-po egon.

b) Jabekidetasuna, beste pisu edolokaletako ugazabekin batera, gainera-ko osagai, ondasun eta zerbitzu erki-deen gainean.

Pisu edo lokal bakoitzari partaide-tza-kuota bat eratxikiko zaio ondasunhigiezinaren balio osoari begira, etakuota hori ehunenetan adieraziko da.Partaidetza-kuota modulu gisa erabili-ko da, erkidegoaren ondoriozko zamaeta onuretan bakoitzak zein partaidetzaduen zehazteko. Pisu edo lokaletan ho-bekuntzak edo narriadurak gertatuarren, horrek ez du aldatuko haiei era-txikitako kuota; kuota hori aldatzeko,nahitaezkoa izango da ahobatezko era-bakia.

Jabe bakoitzak askatasunez xedadezake bere eskubidea, baina ezin ditubereizi eskubide hori eratzen dutenosagaiak; era berean, luperketa eskual-datzeak ez du eraginik izango jabetza--araubide honek eratortzen dituen bete-beharretan.

4. artikulua

Zatiketa-akzioa ez da bidezkoa izan-go, lege honek arautzen duen egoerabukarazteko. Akzio hori indibiso-jabeak

JABETZA HORIZONTALA

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cada propietario pro indiviso sobre unpiso o local determinado, circunscritaal mismo, y siempre que la pro indi-visión no haya sido establecida de in-tento para el servicio o utilidad comúnde todos los propietarios.

Artículo 5

El título constitutivo de la propie-dad por pisos o locales describirá, ade-más del inmueble en su conjunto, cadauno de aquellos al que se asignará nú-mero correlativo. La descripción delinmueble habrá de expresar las cir-cunstancias exigidas en la legislaciónhipotecaria y los servicios e instalacio-nes con que cuente el mismo. La decada piso o local expresará su exten-sión, linderos, planta en la que se ha-llare y los anejos, tales como garaje,buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuotade participación que corresponde acada piso o local, determinada por elpropietario único del edificio al iniciarsu venta por pisos, por acuerdo de to-dos los propietarios existentes, por laudoo por resolución judicial. Para su fija-ción se tomará como base la superficieútil de cada piso o local en relacióncon el total del inmueble, su emplaza-miento interior o exterior, su situacióny el uso que se presuma racionalmenteque va a efectuarse de los servicios oelementos comunes.

El título podrá contener, además,reglas de constitución y ejercicio delderecho y disposiciones no prohibidaspor la Ley en orden al uso o destino

bakarrik erabili ahal izango du, pisuedo lokal zehatzaren gainean eta horre-tara mugatuta, baldin eta indibisioa ezbada nahita ezarri, jabe guztien zerbi-tzu edo onura erkiderako.

5. artikulua

Pisu edo lokalen jabetzari buruzkotitulu eratzaileak, ondasun higiezinaoso-osorik deskribatzeaz gain, pisu edolokalak deskribatuko ditu, eta bakoitzarielkarren segidako zenbaki bat esleitukodio. Ondasun higiezinaren deskripzioakjaso behar ditu hipoteka-legeriak ezarri-tako inguruabarrak, eta ondasun higiezinhorretako zerbitzu eta instalazioak. Pisuedo lokal bakoitzaren deskripzioak adie-raziko ditu horren luze-zabala, mugak,haren solairua eta eranskinak, esatera-ko, garajea, ganbara edo sotoa.

Tituluan bertan, pisu edo lokal ba-koitzari dagokion partaidetza-kuota fin-katuko da; kuota hori zehaztuko dueraikinaren jabe bakarrak, eraikin horipisuka saltzen hasitakoan, edo, jabeguztien erabakiz, laudoaren bidez edoepailearen ebazpenaren bitartez zehaz-tuko da. Partaidetza-kuota finkatzeko,oinarri gisa hartuko dira pisu edo lokalbakoitzaren luze-zabala, ondasun higie-zin osoaren luze-zabalarekin alderatuta,pisu edo lokalak barnean edo kanpoanduen kokalekua, haren egoera, eta zerbi-tzu edo osagai erkideek ustez eta zentzuzizan dezaketen erabilera.

Tituluak jaso ditzake, halaber, esku-bidea eratu eta egikaritzeko erregelak,eta legeak debekatu ez dituen xeda-penak, betiere, eraikinaren eta horren


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del edificio, sus diferentes pisos o loca-les, instalaciones y servicios, gastos, ad-ministración y gobierno, seguros, con-servación y reparaciones, formando unestatuto privativo que no perjudicará aterceros si no ha sido inscrito en el Re-gistro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título,y a salvo lo que se dispone sobre la vali-dez de acuerdos, se observarán los mis-mos requisitos que para la constitución.

Artículo 6

Para regular los detalles de la con-vivencia y la adecuada utilización delos servicios y cosas comunes, y dentrode los límites establecidos por la Ley ylos estatutos, el conjunto de propieta-rios podrá fijar normas de régimen in-terior, que obligarán también a todo ti-tular mientras no sean modificadas enla forma prevista para tomar acuerdossobre la administración.

Artículo 7

1. El propietario de cada piso o lo-cal podrá modificar los elementos ar-quitectónicos, instalaciones o serviciosde aquél cuando no menoscabe o alterela seguridad del edificio, su estructurageneral, su configuración o estado ex-teriores, o perjudique los derechos deotro propietario, debiendo dar cuentade tales obras previamente a quien re-presente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrárealizar alteración alguna y si advirtie-

pisu, lokal, instalazio eta zerbitzuenerabilera edo destino, gastu, adminis-trazio eta gobernu, aseguru eta artapeneta konponketak barne; horiek guztiekestatutu pribatiboa osatuko dute, eta ezdiete hirugarrenei kalterik egingo, baldineta Jabetza Erregistroan inskribatzen ezbadira.

Erabakien baliozkotasunari buruzezarritakoa izan ezik, betekizun berbe-rak beteko dira, titulua aldaraztekonahiz titulua eratzeko.

6. artikulua

Elkarbizitzaren xehetasunak arau-tzeko, eta zerbitzu eta gauza erkideakbehar bezala erabiltzeko, jabeek barnearaubideari buruzko arauak finkatu ahaldituzte, legeak eta estatutuek ezarrita-ko mugen barruan. Arau horiek alda-razten ez diren bitartean, bete beharre-koak izango dira titular guztientzat;modu berean jardun beharko da,arauok aldatzeko eta administrazioarengaineko erabakiak hartzeko.

7. artikulua

1. Pisu edo lokal bakoitzaren jabeakhorren osagai arkitektonikoak, instala-zioak edo zerbitzuak aldaraz ditzake,baldin eta horrekin ez baditu kaltetzenedo aldatzen eraikinaren segurtasuna,horren egitura orokorra edota kanpokoitxuraketa nahiz egoera, eta ez badiekalterik egiten beste jabe baten eskubi-deei; obrok egin aurretik, horren berrieman beharko dio jabeak erkidegoarenordezkariari.

Ondasun higiezinaren gaineko za-tietan, jabeak ezin du inolako aldaketa-

JABETZA HORIZONTALA

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re la necesidad de reparaciones urgen-tes deberá comunicarlo sin dilación aladministrador.

2. Al propietario y al ocupante delpiso o local no les está permitido de-sarrollar en él o en el resto del inmue-ble actividades prohibidas en los es-tatutos, que resulten dañosas para lafinca o que contravengan las dispo-siciones generales sobre actividadesmolestas, insalubres, nocivas, peligro-sas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, ainiciativa propia o de cualquiera delos propietarios u ocupantes, requeriráa quien realice las actividades prohi-bidas por este apartado la inmediatacesación de las mismas, bajo apercibi-miento de iniciar las acciones judicia-les procedentes.

Si el infractor persistiere en su con-ducta el Presidente, previa autoriza-ción de la Junta de propietarios, de-bidamente convocada al efecto, podráentablar contra él acción de cesaciónque, en lo no previsto expresamentepor este artículo, se substanciará a tra-vés del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompaña-da de la acreditación del requerimientofehaciente al infractor y de la certifica-ción del acuerdo adoptado por la Juntade propietarios, el juez podrá acordarcon carácter cautelar la cesación inme-diata de la actividad prohibida, bajoapercibimiento de incurrir en delito dedesobediencia. Podrá adoptar asimis-

rik egin, eta, berak antzematen badukonponketa batzuk egitea presakoadela, administratzaileari horren berrieman beharko dio, ahalik arinen.

2. Pisu edo lokalaren jabeak etaokupatzaileak ezin dute bertan edo on-dasun higiezinaren gaineko zatietanjarduerarik burutu, baldin eta jarduerahori estatutuetan debekaturik badago,finkarentzat kaltegarria bada, edota jar-duera horrek jarduera gogaikarri, osa-sungaitz, kaltegarri, arriskutsu nahizzilegi ez direnei buruzko xedapen oro-korrak urratzen baditu.

Erkidegoaren lehendakariak, berekabuz edo jabe nahiz okupatzaileetatikedozeinek hala eskatuta, agindeia egin-go dio idatz-zati honetan debekatutakojarduerak burutzen dituenari, oharta-razpen horretan, jarduerak berehala bu-karazteko aginduko dio, bestela akziojudizial egokiak hasiko dituela ohar-taraziz.

Urratzaileak bere jokabideari ekitenbadio, jabeen batzarako arauzko deialdiaegingo da, eta, horrek baimena eman etagero, lehendakariak bukarazte-akzioajarri ahal izango du haren aurka; artikuluhonetan beren beregi agindu ez diren ara-zoetan, akzio hori epaiketa arruntaren bi-tartez gauzatuko da.

Demandarekin batera aurkeztu be-har dira urratzaileari egindako agindeisinesgarriaren egiaztapena eta jabeenbatzak hartutako erabakiaren ziurtagiria.Behin horiek guztiak aurkeztu eta gero,epaileak erabaki dezake, kautela gisa,debekatutako jarduera berehala bukaraz-tea, bestela desobeditze-delitua gertatu-ko dela ohartaraziz. Epaileak, halaber,


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mo cuantas medidas cautelares fueranprecisas para asegurar la efectividad dela orden de cesación. La demanda ha-brá de dirigirse contra el propietario y,en su caso, contra el ocupante de la vi-vienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria po-drá disponer, además de la cesacióndefinitiva de la actividad prohibida y laindemnización de daños y perjuiciosque proceda, la privación del derechoal uso de la vivienda o local por tiem-po no superior a tres años, en funciónde la gravedad de la infracción y de losperjuicios ocasionados a la comunidad.Si el infractor no fuese el propietario,la sentencia podrá declarar extinguidosdefinitivamente todos sus derechos re-lativos a la vivienda o local, así comosu inmediato lanzamiento.

Artículo 8

Los pisos o locales y sus anejos po-drán ser objeto de división material,para formar otros más reducidos e in-dependientes, y aumentados por agre-gación de otros colindantes del mismoedificio, o disminuidos por segrega-ción de alguna parte.

En tales casos se requerirá, ademásdel consentimiento de los titularesafectados, la aprobación de la junta depropietarios, a la que incumbe la fija-ción de las nuevas cuotas de partici-pación para los pisos reformados consujeción a lo dispuesto en el artículo 5,sin alteración de las cuotas de los res-tantes.

beharrezkoak diren beste kautela-neurribatzuk har ditzake, bukarazte-agindua-ren eragingarritasuna ziurtatzeko. Es-karia pisu edo lokalaren jabeari egingozaio, eta, hala denean, horren okupa-tzaileari ere.

Epaiak oniritzia ematen badio de-mandari, debekatutako jarduera behinbetiko bukarazteko eta kalte-ordain ego-kia emateko aginduaz gain, pisu edolokala erabiltzeko eskubidea ken daite-ke, askoz jota hiru urterako, arau-haus-tearen larritasuna eta erkidegoari era-gindako kalteen garrantzia aintzakotzathartuta. Urratzailea ez bada jabea,epaiak azkendutzat jo ditzake, behin be-tiko, urratzaile horrek etxebizitza edolokalaren gainean zituen eskubideak,eta, gainera, hori berehala bertatik bota-tzeko agindua eman dezake.

8. artikulua

Pisu, lokal eta horien eranskinetan,zatiketa materiala egin daiteke, txikia-go eta independente diren beste batzukosatzeko; pisu, lokal eta horien erans-kinak handitu daitezke, horiei eraikinberean mugakide diren beste batzukerantsiz; eta, orobat, pisu, lokal edohorien eranskinak txikitu ahal dira, eu-retatik zati bat bereiziz.

Kasu horietan, ukitutako titularrekadostasuna emateaz gain, nahitaezkoaizango da jabeen batzak onespenaematea; batza horri dagokio eraldatuta-ko pisuentzat partaidetza-kuota berriakfinkatzea, 5. artikuluan xedatutakoabetez, baina gainerakoen kuotak aldatugabe.

JABETZA HORIZONTALA

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Artículo 9

1. Son obligaciones de cada propie-tario:

a) Respetar las instalaciones genera-les de la comunidad y demás elementoscomunes, ya sean de uso general o pri-vativo de cualquiera de los propieta-rios, estén o no incluidos en su piso olocal, haciendo un uso adecuado de losmismos y evitando en todo momentoque causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de con-servación su propio piso e instalacio-nes privativas, en términos que no per-judiquen a la comunidad o a los otrospropietarios, resarciendo los daños queocasione por su descuido o el de laspersonas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o locallas reparaciones que exija el serviciodel inmueble, y permitir en él las servi-dumbres imprescindibles requeridaspara la creación de servicios comunesde interés general acordados conformea lo establecido en el artículo 17, tenien-do derecho a que la comunidad le re-sarza de los daños y perjuicios oca-sionados.

d) Permitir la entrada en su piso olocal a los efectos prevenidos en lostres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuo-ta de participación fijada en el título o alo especialmente establecido, a los gas-tos generales para el adecuado sosteni-miento del inmueble, sus servicios,

9. artikulua

1. Jabe bakoitzaren betebeharrakdira:

a) Erkidegoaren instalazio orokorraketa gainerako osagai erkideak erres-petatzea, horiek erabilera orokorrekoakizan nahiz edozein jaberen erabilerapribatibokoak izan, pisu edo lokalarenbarruan egon zein egon ez; horiek guz-tiak behar bezala erabili behar dira,une orotan kalte edo narriadurak sai-hestuz.

b) Beraren pisu eta instalazio pri-batiboak egoera onean artatzea, erkide-goari edo beste jabeei kalterik ez egiteko;jabeak edo horren erantzukizunpeko per-tsonek arretarik ez izateagatik, kalteakgertatzen badira, horien ordaina emanbeharko da.

c) Norberaren etxebizitza edo loka-lean konponketak baimentzea, horieknahitaezkoak badira ondasun higiezi-naren zerbitzurako, eta, era berean,etxebizitza edo lokalean zortasunakahalbidetzea, horiek ezinbestekoak ba-dira interes orokorreko zerbitzu erki-deak sortzeko, eta zortasunok eraba-ki badira 17. artikuluan ezarritakoarenarabera. Halakoetan, jabeak eskubideaizango du, erkidegoak kalte-ordainaeman diezaion.

d) Norberaren pisu edo lokaleansarrera onartzea, aurreko hiru idatz-za-tietan ezarritako ondoreetarako.

e) Titulu eratzailean finkatutakopartaidetza-kuotaren arabera edo berenberegi ezarritakoaren arabera, gastuorokorretan parte hartzea, ondasun hi-giezinari, eta horren zerbitzu, zama eta


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cargas y responsabilidades que no seansusceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comuni-dad derivados de la obligación de con-tribuir al sostenimiento de los gastosgenerales correspondientes a las cuotasimputables a la parte vencida de laanualidad en curso y al año natural in-mediatamente anterior tienen la condi-ción de preferentes a efectos del artícu-lo 1923 del Código Civil y preceden,para su satisfacción, a los enumeradosen los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dichoprecepto, sin perjuicio de la preferen-cia establecida a favor de los créditossalariales en el Estatuto de los Traba-jadores.

El adquirente de una vivienda o lo-cal en régimen de propiedad horizon-tal, incluso con título inscrito en el Re-gistro de la Propiedad, responde con elpropio inmueble adquirido de las canti-dades adeudadas a la comunidad de pro-pietarios para el sostenimiento de losgastos generales por los anteriores titu-lares hasta el límite de los que resultenimputables a la parte vencida de laanualidad en la cual tenga lugar la ad-quisición y al año natural inmedia-tamente anterior. El piso o local estarálegalmente afecto al cumplimiento deesta obligación.

En el instrumento público medianteel que se transmita, por cualquier títu-lo, la vivienda o local el transmitente,deberá declarar hallarse al corriente enel pago de los gastos generales de lacomunidad de propietarios o expresar

erantzukizunei behar bezala aurre egi-teko, baldin eta horiek guztiak ezin ba-dira bakoiztu.

Erkidegoaren mesederako kredituaksortu badira, gastu orokorrak ordaintze-ko betebeharraren ondorioz, eta kredituhoriek aribideko urtean mugaegune-ratutako kuotei eta egutegiko aurrekourteko kuotei badagozkie, lehenespe-nekoak dira, Kode Zibilaren 1923. arti-kuluaren ondoreetarako; eta horiek or-dainduko dira, 3, 4 eta 5. paragrafoetanaipatutakoak baino lehenago, betiere,Langileen Estatutuan alokairu-kredi-tuentzat ezarritako lehenespenari kalte-rik egin gabe.

Etxebizitza edo lokala jabetza ho-rizontalari buruzko araubidearen men-pe badago, eta norbaitek hori esku-ratzen badu, eskuratzaileak, JabetzaErregistroan titulua inskribatu arren,erantzukizuna izango du, eskuratutakoondasun higiezin horrekin, aurreko titu-larrek jabeen erkidegoari gastu oro-korrak ez ordaintzeagatik zor dizkio-ten kopuruen ondorioz; baina mugagisa hartu behar dira eskuraketa zeinurtetan gertatu eta urte horretan mugae-guneratutako kopuruak, eta egutegikoaurreko urteari dagozkionak. Pisua edolokala, lege-aginduz, betebehar horibetetzeari lotuta dago.

Etxebizitza edo lokala, edozein titu-luren bidez, agerkari publikoan eskual-datzen denean, eskualdatzaileak adie-razi beharko du jabeen erkidegoarigastu orokor guztiak ordaindu dizkio-la; edo, bestela, zein gastu zor dituen

JABETZA HORIZONTALA

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los que adeude. El transmitente deberáaportar en este momento certificaciónsobre el estado de deudas con la comu-nidad coincidente con su declaración,sin la cual no podrá autorizarse el otor-gamiento del documento público, salvoque fuese expresamente exonerado deesta obligación por el adquirente. Lacertificación será emitida en el plazomáximo de siete días naturales desdesu solicitud por quien ejerza las fun-ciones de secretario, con el visto buenodel presidente, quienes responderán, encaso de culpa o negligencia, de la exac-titud de los datos consignados en lamisma y de los perjuicios causados porel retraso en su emisión.

f) Contribuir, con arreglo a su res-pectiva cuota de participación, a la do-tación del fondo de reserva que existi-rá en la comunidad de propietarios paraatender las obras de conservación y re-paración de la finca.

El fondo de reserva, cuya titula-ridad corresponde a todos los efectosa la comunidad, estará dotado con unacantidad que en ningún caso podrá serinferior al 5 por 100 de su último pre-supuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva lacomunidad podrá suscribir un contratode seguro que cubra los daños causa-dos en la finca o bien concluir un con-trato de mantenimiento permanente delinmueble y sus instalaciones generales.

g) Observar la diligencia debida enel uso del inmueble y en sus relaciones

adierazi behar du. Eskualdatzaileak,une horretan, ziurtagiria aurkeztu be-har du, erkidegoarekin dituen zorrenegoerari buruz, eta ziurtagiri hori batetorri behar da haren adierazpenarekin;ziurtagiririk gabe, ezin izango da do-kumentu publikoaren egilespena eskue-tsi, salbu eta eskuratzaileak beren be-regi betebehar horretatik askatzenduenean eskualdatzailea. Ziurtagiria,gehienez jota, eskaria egin eta egute-giko hurrengo zazpi egunen barruanigorri beharko du idazkari zeregina be-tetzen duenak, betiere, lehendakariarenikus-onespenarekin; errua edo zabarke-ria izanez gero, bi-biok erantzukizunaizango dute, hala ziurtagirian jasotakodatuen zehaztasunari buruz, nola igor-pena atzeratzeagatik eragindako kal-teen gainean.

f) Norberak duen partaidetza-kuota-ren arabera, erreserba-funtsaren zuzki-dura egitea; jabeen erkidegoak funtshori izango du, finkaren artapen- etakonponketa-obrei aurre egiteko.

Ondore guztietarako, erkidegoaridagokio erreserba-funtsaren gaineko ti-tulartasuna; funts hori kopuru zehatzbatekin zuzkitu beharko da, eta kopuruhori ezin da inoiz izan azken aurrekon-tu arruntaren 100eko 5 baino txikiagoa.

Erreserba-funtsaren kontura, erki-degoak aseguru-kontratua sina dezake,finkari eragindako kalteak estaltzeko;bestela, kontratua egin dezake ondasunhigiezina eta horren instalazio oro-korrak etenik gabe iraunarazteko.

g) Ondasun higiezina erabiltzeaneta gainerako titularrekiko harremane-


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con los demás titulares, y responderante éstos de las infracciones cometi-das y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza lasfunciones de secretario de la comuni-dad, por cualquier medio que permitatener constancia de su recepción, el do-micilio en España a efectos de cita-ciones y notificaciones de toda índolerelacionadas con la comunidad. En de-fecto de esta comunicación se tendrápor domicilio para citaciones y notifi-caciones el piso o local perteneciente ala comunidad, surtiendo plenos efectosjurídicos las entregadas al ocupante delmismo.

Si intentada una citación o notifica-ción al propietario fuese imposiblepracticarla en el lugar prevenido en elpárrafo anterior, se entenderá realizadamediante la colocación de la comuni-cación correspondiente en el tablón deanuncios de la comunidad, o en lugarvisible de uso general habilitado alefecto, con diligencia expresiva de lafecha y motivos por los que se procedea esta forma de notificación, firmadapor quien ejerza las funciones de se-cretario de la comunidad, con el vistobueno del presidente. La notificaciónpracticada de esta forma producirá ple-nos efectos jurídicos en el plazo de tresdías naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las fun-ciones de secretario de la comunidad,por cualquier medio que permita tener

tan, behar besteko arretarekin jardu-tea, eta horiei begira erantzukizunaizatea, egindako arau-hausteengatik etaeragindako kalteengatik.

h) Jabeak erkidegoaren idazkarigisa diharduenari komunikatzea zeinegoitza duen Espainian, erkidegoa-rekin zerikusia duten zitazio eta jaki-narazpen guztiak bertan jasotzeko; ko-munikazioa egin beharko da, hori jasodela egiazta dezaketen bideetatik edo-zein erabilita. Komunikazio hori eginezean, zitazio eta jakinarazpenetara-ko egoitza izango da jabe horrek erki-degoan duen pisua edo lokala; zitazioedo jakinarazpenak ematen bazaiz-kio pisu edo lokal hori okupatzen due-nari, emate horrek erabateko ondorejuridikoak izango ditu.

Jabeari ezin bazaio zitaziorik edojakinarazpenik egin aurreko lerrokadakezarritako tokian, hori egindakotzatjoko da, baldin eta kasuan kasuko ko-munikazioa jartzen bada erkidegoko ira-garki-oholean edo guztion erabilerarakohelburu horrekin jarritako toki nabaribatean; komunikazioan, eginbideakadierazi beharko du zein datatan etazein arrazoiren ondorioz egiten den ja-kinarazpena modu horretan, eta komu-nikazio hori erkidegoan idazkari egin-kizuna betetzen duenak sinatuko du,betiere, lehendakariaren ikus-onespe-narekin. Modu horretan egindako ja-kinarazpenak erabateko ondore juri-dikoak sortzen ditu, egutegiko hirueguneko epean.

i) Jabeak erkidegoan idazkari zere-gina betetzen duenari komunikatzeaetxebizitza edo lokalaren titulartasuna

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constancia de su recepción, el cambiode titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligaciónseguirá respondiendo de las deudascon la comunidad devengadas con pos-terioridad a la transmisión de formasolidaria con el nuevo titular, sin per-juicio del derecho de aquél a repetirsobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anteriorno será de aplicación cuando cualquie-ra de los órganos de gobierno estable-cidos en el artículo 13 haya tenido co-nocimiento del cambio de titularidadde la vivienda o local por cualquierotro medio o por actos concluyentesdel nuevo propietario, o bien cuandodicha transmisión resulte notaria.

2. Para la aplicación de las reglasdel apartado anterior se reputarán ge-nerales los gastos que no sean imputa-bles a uno o varios pisos o locales, sinque la no utilización de un servicioexima del cumplimiento de las obliga-ciones correspondientes, sin perjuiciode lo establecido en el artículo 11.2 deesta Ley.

Artículo 10

1. Será obligación de la comunidadla realización de las obras necesariaspara el adecuado sostenimiento y con-servación del inmueble y de sus servi-cios, de modo que reúna las debidascondiciones estructurales, de estan-queidad, habitabilidad y seguridad.

aldatu dela; komunikazioa egin behar-ko da, hori jaso dela egiazta dezaketenbideetatik edozein erabilita.

Norbaitek ez badu betebehar horibetetzen, erantzukizuna izango du, ti-tular berriarekin batera modu solida-rioan, eskuraketaren ostean horrek er-kidegoari zor dizkion zorren ondorioz;horri kalterik egin gabe, aurreko titu-larrak berreskaera-eskubidea izangodu, titular berriaren aurka.

Aurreko lerrokadan xedatutakoa ezinizango da aplikatu, 13. artikuluan ezarri-tako gobernu-organoetatik edozeinekjakin badaki, edozein bidetatik edo jabeberriaren egintza eztabaidaezinen on-dorioz, etxebizitza edo lokalaren gai-neko titulartasuna aldatu egin dela;edo, osterantzean, eskualdaketa horinabaria denean.

2. Aurreko paragrafoko erregelakaplikatzeko orduan, gastuak oroko-rrak izango dira, baldin eta ezin bazaiz-kio egotzi pisu edo lokal bati edo ba-tzuei; baina zerbitzua ez erabiltzeak ezdakar kasuan kasuko betebeharrak be-tetzetik askatzea, lege honen 11.2 arti-kuluan ezarritakoari kalterik egin gabe.

10. artikulua

1. Erkidegoaren betebeharra da on-dasun higiezina eta horren zerbitzuakbehar bezala iraunarazi eta artatzeko be-harrezkoak diren obrak egitea; horrela,ondasun higiezinak izango ditu egitura,ur-iragazgaitasun, bizigarritasun etasegurtasunaren inguruko baldintza ego-kiak.


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2. Asimismo, la comunidad, a ins-tancia de los propietarios en cuya vi-vienda vivan, trabajen o presten susservicios altruistas o voluntarios perso-nas con discapacidad, o mayores de se-tenta años, vendrá obligada a realizarlas obras de accesibilidad que sean ne-cesarias para un uso adecuado a su dis-capacidad de los elementos comunes, opara la instalación de dispositivos me-cánicos y electrónicos que favorezcansu comunicación con el exterior, cuyoimporte total no exceda de tres mensua-lidades ordinarias de gastos comunes.

3. Los propietarios que se opongano demoren injustificadamente la ejecu-ción de las órdenes dictadas por la auto-ridad competente responderán indivi-dualmente de las sanciones que puedanimponerse en vía administrativa.

4. En caso de discrepancia sobre lanaturaleza de las obras a realizar resol-verá lo procedente la Junta de propie-tarios. También podrán los interesadossolicitar arbitraje o dictamen técnicoen los términos establecidos en la ley.

5. Al pago de los gastos derivadosde la realización de las obras de con-servación y accesibilidad a que se re-fiere el presente artículo estará afectoel piso o local en los mismos términosy condiciones que los establecidos enel artículo 9 para los gastos generales.

Artículo 11

1. Ningún propietario podrá exigirnuevas instalaciones, servicios o mejo-ras no requeridos para la adecuadaconservación, habitabilidad, seguridad

2. Era berean, desgai diren edo hi-rurogeita hamar urte baino gehiagokopertsonek egoitza horietan bizi, lanegin edo zerbitzu altruistak edo bolun-tarioak egiten badituzte, erkidegoakirisgarritasun-obrak egin beharko dituegoitzaren jabeak eskatuta, desgai di-ren pertsona horiek osagai erkideakmodu egokian erabili ahal izateko edokanpoarekin komunikazioa erraztukodieten tresna mekaniko eta elektroni-koak ezartzeko; obra horien zenbatekoosoa ezin daiteke izan gastu erkideenohiko hiru hilerokoa baino handiagoa.

3. Jabeak jartzen badira agintari es-kudunak emandako aginduen aurka,edo agindu horiek betetzea bidegabeatzeratzen badute, bana-banako eran-tzukizuna izango dute administrazio--bidean ezar daitezkeen zehapenen gai-nean.

4. Obren izaerari buruz desadosta-suna izanez gero, jabeen batzak bidez-koa dena erabakiko du. Era berean ere,interesdunek tartekaritza edo teknika-rien irizpena eskatu ahal izango dute,lege honetan ezarritakoaren arabera.

5. Artikulu honetan aipatutako arta-pen- eta irisgarritasun-obrak egiteaga-tik gastuak sortzen badira, gastu horienordainketari lotuta geratzen da pisuaedo lokala, 9. artikuluan gastu orokorreiburuz ezarritako inguruabar eta baldin-tza berberetan.

11. artikulua

1. Jabe batek ere ezin du eskatu ins-talazio, zerbitzu edo hobekuntza berri-rik, baldin eta hori beharrezkoa ezbada ondasun higiezinaren artapen, bi-

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y accesibilidad del inmueble, según sunaturaleza y características.

2. Cuando se adopten válidamenteacuerdos para realizar innovaciones noexigibles a tenor del párrafo anterior ycuya cuota de instalación exceda delimporte de tres mensualidades ordina-rias de gastos comunes, el disidente noresultará obligado, ni se modificará sucuota, incluso en el caso de que no pue-da privársele de la mejora o ventaja.

Si el disidente desea, en cualquiertiempo, participar de las ventajas de lainnovación, habrá de abonar su cuotaen los gastos de realización y manteni-miento, debidamente actualizados apli-cando el correspondiente interés legal.

3. Cuando se adopten válidamenteacuerdos para la realización de obrasde accesibilidad, la comunidad quedaraobligada al pago de los gastos aun cuan-do su importe exceda de tres mensua-lidades ordinarias de gastos comunes.

4. Las innovaciones que hagan in-servible alguna parte del edificio parael uso y disfrute de un propietario re-querirán, en todo caso, el consenti-miento expreso de éste.

5. Las derramas para el pago demejoras realizadas o por realizar en elinmueble serán a cargo de quien seapropietario en el momento de la exigi-bilidad de las cantidades afectas alpago de dichas mejoras.

zigarritasun, segurtasun eta irisgarri-tasun egokiarentzat, haren izaera etaezaugarriak kontuan hartuta.

2. Aurreko paragrafoaren araberaberrikuntza batzuk eskatzeko modukoakez badira, baina horiek egiteko erabakiabaliozkotasunez hartzen bada, eta insta-lazio-kuotak gainditzen badu gastuarrunten hiru hileko arrunten zenbate-koa, orduan berrikuntzen alde ez dagoe-nak ez du betebeharrik izango, eta ez daharen kuota aldatuko, nahiz eta alde ezdagoen horri hobekuntza edo abantailakentzea ezinezkoa izan.

Berrikuntzaren alde ez dagoenak,edozein unetan, berrikuntzaren abantai-letan parte hartu nahi badu, bere kuotaordaindu beharko du, berrikuntza egineta iraunarazteko gastuetan; gastuok be-har bezala eguneratuko dira, lege-korri-tu egokia aplikatuz.

3. Irisgarritasun-obrak egiteko era-bakiak baliozkotasunez hartzen dire-nean, erkidegoak gastuak ordaindubeharko ditu, zenbatekoa gastu erki-deen ohiko hiru hilerokoa baino handia-goa izan arren.

4. Berrikuntzen bidez, eraikinarenzatiren bat erabilezin geratzen badajabe batek zati hori erabil eta luper de-zan, jabe horren esanbidezko adostasu-na beharko da nahitaez berrikuntza ho-riek egiteko.

5. Ondasun higiezinean egindakoedo egin beharreko hobekuntzen ondo-rioz, gastuak banatu behar direnean,gastu horiek ordaindu beharko ditu gas-tuon zenbatekoa eska daitekeen uneanjabe denak.


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Artículo 12

La construcción de nuevas plantas ycualquier otra alteración en la estructu-ra o fábrica del edificio o de las cosascomunes afectan al título constitutivo ydeben someterse al régimen estableci-do para las modificaciones del mismo.El acuerdo que se adopte fijará la natu-raleza de la modificación, las alteracio-nes que origine en la descripción de lafinca y de los pisos o locales, la varia-ción de cuotas y el titular o titulares delos nuevos locales o pisos.

Artículo 13

1. Los órganos de gobierno de lacomunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.

b) El presidente y, en su caso, losvicepresidentes.

c) El secretario.

d) El administrador.

En los estatutos, o por acuerdo ma-yoritario de la Junta de propietarios,podrán establecerse otros órganos degobierno de la comunidad, sin que ellopueda suponer menoscabo alguno delas funciones y responsabilidades frentea terceros que esta Ley atribuye a losanteriores.

2. El presidente será nombrado, en-tre los propietarios, mediante eleccióno, subsidiariamente, mediante turno ro-tatorio o sorteo. El nombramiento seráobligatorio, si bien el propietario de-signado podrá solicitar su relevo aljuez dentro del mes siguiente a su ac-ceso al cargo, invocando las razones

12. artikulua

Solairu berriak eraikitzen badira edoeraikinaren nahiz gauza erkideen egitu-ra edo fabrikan beste edozein aldaraz-pen egiten bada, horiek guztiek titulueratzailea ukitzen dute, eta titulu hori al-datzeko araubidea bete behar da. Horre-tarako erabakiak finkatuko du zeinizaera duen aldarazpenak, finkaren etapisu nahiz lokalen deskripzioan zein al-dakuntza izan den, nola aldatu direnkuotak, eta nor den edo nortzuk diren lo-kal edo pisu berrien titularrak.

13. artikulua

1. Erkidegoaren gobernu-organoakhurrengoak dira:

a) Jabeen batza.

b) Lehendakaria, eta, hala denean,lehendakariordeak.

c) Idazkaria.

d) Administratzailea.

Estatutuetan, edo jabeen batzangehiengoz hartutako erabakiaren ondo-rioz, erkidegoa gobernatzeko beste orga-no batzuk ezar daitezke; horrek ez dituinola ere urrituko lege honek aurrekoeihirugarrenen aurka eratxikitzen dizkieneginkizunak eta erantzukizunak.

2. Lehendakaria jabeen artean izen-datuko da hautaketa bidez, edo, modusubsidiarioan, txandaka nahiz zozketabidez. Izendapena bete beharrekoaizango da; dena den, kargua hartu etahurrengo hilabetean, izendatutako ja-beak epaileari eska diezaioke bera kar-gutik kentzeko, horretarako egoki iru-

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que le asistan para ello. El juez, a tra-vés del procedimiento establecido en elartículo 17.3, resolverá de plano loprocedente, designando en la mismaresolución al propietario que hubierade sustituir, en su caso, al presidenteen el cargo hasta que se proceda a nue-va designación en el plazo que se de-termine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juezcuando, por cualquier causa, fuese im-posible para la Junta designar presi-dente de la comunidad.

3. El presidente ostentará legalmen-te la representación de la comunidad,en juicio y fuera de él, en todos losasuntos que la afecten.

4. La existencia de vicepresidentesserá facultativa. Su nombramiento serealizará por el mismo procedimientoque el establecido para la designacióndel presidente.

Corresponde al vicepresidente, o alos vicepresidentes por su orden, susti-tuir al presidente en los casos de ausen-cia, vacante o imposibilidad de éste,así como asistirlo en el ejercicio de susfunciones en los términos que establez-ca la Junta de propietarios.

5. Las funciones del secretario y deladministrador será ejercidas por el pre-sidente de la comunidad, salvo que losestatutos o la Junta de propietarios poracuerdo mayoritario, dispongan la pro-visión de dichos cargos separadamentede la presidencia.

ditzen zaizkion arrazoiak azalduz. Epai-leak, 17.3 artikuluan ezarritako prozedu-raren bitartez, behin betiko erabakikodu bidezkoa dena, eta ebazpen bereanadieraziko du nor izango den, hala de-nean, karguan diharduen lehendakarihorren ordezkoa, harik eta ebazpen ju-dizialak ezarritako epean beste izenda-pen bat egin arte.

Era berean, epailearengana jotzekoaukera izango da, edozein arrazoirenondorioz batzarentzat ezinezkoa badaerkidegoaren lehendakaria izendatzea.

3. Lehendakariak, lege-aginduz, er-kidegoa ordezkatuko du, epaiketannahiz epaiketatik kanpo, erkidego horridagozkion arazo guztietan.

4. Lehendakariordeak izatea auke-rakoa izango da. Horiek izendatzekoprozedura eta lehendakaria izendatze-koa berberak izango dira.

Lehendakariordeak edo, bestela, le-hendakariordeek, euren hurrenkerarenarabera dihardute, lehendakariaren or-dezko gisa bera absente dagoenean,kargua hutsik dagoenean edo hori bete-tzea ezinezkoa denean; lehendakarior-deek, halaber, lehendakariari laguntzaematen diote, jabeen batzak ezarritakomoduan, lehendakariak bere eginkizu-netan diharduenean.

5. Erkidegoaren lehendakariak be-teko ditu idazkariaren eta administra-tzailearen eginkizunak, salbu eta es-tatutuen aginduz edo jabeen batzakgehiengoz hartutako erabakiaren ondo-rioz, kargu horiek lehendakaritzatikbananduta bete behar direnean.


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6. Los cargos de secretario y admi-nistrador podrán acumularse en unamisma persona o bien nombrarse inde-pendientemente.

El cargo de administrador y, en sucaso, el de secretario-administradorpodrá ser ejercido por cualquier pro-pietario, así como por personas físicascon cualificación profesional suficientey legalmente reconocida para ejercerdichas funciones. También podrá re-caer en corporaciones y otras personasjurídicas en los términos establecidosen el ordenamiento jurídico.

7. Salvo que los estatutos de la co-munidad dispongan lo contrario, elnombramiento de los órganos de go-bierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removi-dos de su cargo antes de la expiracióndel mandato por acuerdo de la Junta depropietarios, convocada en sesión ex-traordinaria.

Cuando el número de propietarios deviviendas o locales en un edificio no ex-ceda de cuatro podrán acogerse al régi-men de administración del artículo 398del Código civil, si expresamente loestablecen los estatutos.

Artículo 14

Corresponde a la Junta de propie-tarios:

a) Nombrar y remover a las perso-nas que ejerzan los cargos menciona-dos en el artículo anterior y resolverlas reclamaciones que los titulares de

6. Pertsona berberak izan ditzakeidazkariaren eta administratzailearenkarguak; bestela, modu independenteanizenda daitezke bi-biok.

Edozein jabek bete dezake adminis-tratzailearen kargua, eta, hala denean,idazkari-administratzailearena ere. Ha-laber, kargu hori bete dezakete bestela-ko pertsona fisikoek, horretarako beharbesteko lanbide-gaitasuna badute, etalegeak eginkizun horiek egiteko bai-mena eman badie. Modu bertsuan, kor-porazioek eta bestelako pertsona ju-ridikoek kargu hori bete dezakete,antolamendu juridikoak ezarritako bal-dintzetan.

7. Erkidegoaren estatutuek kontra-koa xedatzen dutenean izan ezik, go-bernu-organoen izendapena urtebetera-ko egingo da.

Izendatuak euren kargutik enkaitudaitezke, euren agintaldia bukatu bainolehen, baldin eta jabeen batzarako deial-di berezia egin eta, bertan, hala eraba-kitzen bada.

Eraikineko etxebizitza edo lokalenjabeak ez badira lau baino gehiago, ho-rien administrazio-araubidea Kode Zi-bilaren 398. artikuluan ezarritakoa izandaiteke, estatutuek hori beren beregiezartzen badute.

14. artikulua

Jabeen batzari dagokio:

a) Aurreko artikuluan aipatutakokarguetan arituko direnak izendatueta kargutik enkaitzea, eta pisu edo lo-kalen titularrek haien jardunaren aur-

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los pisos o locales formulen contra laactuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e in-gresos previsibles y las cuentas corres-pondientes.

c) Aprobar los presupuestos y laejecución de todas las obras de repara-ción de la finca, sean ordinarias o ex-traordinarias, y ser informada de lasmedidas urgentes adoptadas por el ad-ministrador de conformidad con lo dis-puesto en el artículo 20.

d) Aprobar o reformar los estatutosy determinar las normas de régimen in-terior.

e) Conocer y decidir en los demásasuntos de interés general para la co-munidad, acordando las medidas nece-sarias o convenientes para el mejorservicio común.

Artículo 15

1. La asistencia a la Junta de pro-pietarios será personal o por represen-tación legal o voluntaria, bastando paraacreditar ésta un escrito firmado por elpropietario.

Si algún piso pertenece pro indivisoa diferentes propietarios, éstos nom-brarán un representante para asistir yvotar en las juntas.

Si la vivienda o local se hallare enusufructo, la asistencia y el voto corres-ponden al nudo propietario, quien, salvomanifestación en contrario, se entende-rá representado por el usufructuario,debiendo ser expresa la delegación

ka jartzen dituzten erreklamazioak ebaz-tea.

b) Aurreikusteko moduko gastu etasarreren plana, eta horiei dagozkienkontuak onestea.

c) Aurrekontuak eta finka konpon-tzeko obra guztien betearazpena ones-tea, horiek arruntak izan zein bereziakizan; eta presako neurrien berri izatea,administratzaileak halakoak hartu ba-ditu, 20. artikuluan xedatutakoarekinbat etorriz.

d) Estatutuak onetsi edo eraldatzea,eta barne araubidearen arauak zehaz-tea.

e) Gainerako arazoak aztertu eta era-bakitzea, horiek erkidegoarentzat interesorokorrekoak diren heinean; eta beha-rrezko edo komenigarri diren neurriakhartzea, guztiontzako zerbitzua hobeaizan dadin.

15. artikulua

1. Jabeen batzara joango dira jabeakeurak edo haien legezko nahiz boron-datezko ordezkariak; borondatezkoordezkaritza egiaztatzeko, nahiko izan-go da jabeak sinatutako idazkia.

Pisu bat hainbat jaberi badagokieindibisoan, horiek ordezkaria izendatu-ko dute, batzetara joan dadin eta botoaeman dezan.

Etxebizitza edo lokalaren gaineangozamena izanez gero, jabe soilari dago-kio batzara joan eta bertan botoa ema-tea. Jabeak kontrakoa adierazten ezduen bitartean, jabe horren ordezkariagozamenduna izango da; eskuordetza


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cuando se trate de los acuerdos a que serefiere la regla primera del artículo 17o de obras extraordinarias y de su me-jora.

2. Los propietarios que en el mo-mento de iniciarse la junta no se encon-trasen al corriente en el pago de todaslas deudas vencidas con la comunidady no hubiesen impugnado judicialmen-te las mismas o procedido a la consig-nación judicial o notarial de la sumaadeudada, podrá participar en sus deli-beraciones si bien no tendrán derechode voto. El acta de la Junta reflejará lospropietarios privados del derecho devoto, cuya persona y cuota de parti-cipación en la comunidad no serácomputada a efectos de alcanzar lasmayorías exigidas en esta Ley.

Artículo 16

1. La Junta de propietarios se reunirápor lo menos una vez al año para apro-bar los presupuestos y cuentas y en lasdemás ocasiones que lo considere con-veniente el presidente o lo pidan la cuar-ta parte de los propietarios, o un numerode éstos que representen al menos el 25por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas lahará el Presidente y, en su defecto, lospromotores de la reunión, con indica-ción de los asuntos a tratar, el lugar, díay hora en que se celebrará en primerao, en su caso, en segunda convocatoria,practicándose las citaciones en la formaestablecida en el artículo 9. La convo-catoria contendrá una relación de lospropietarios que no estén al corriente

berariazkoa izan beharko da, 17. arti-kuluaren lehenengo erregelako eraba-kiak hartu behar direnean, edo obra be-reziak nahiz horien hobekuntza erabakibehar denean.

2. Batzaren hasieran, jabe batzuekez badituzte ordaindu erkidegoarekinmugaeguneratutako zor guztiak, etazor horiek ez badituzte epaiketa bidezaurkaratu edo zorrean duten kopuruaez badute epailearen nahiz notarioarenzainpean utzi, orduan jabe horiek ezta-baidetan parte har dezakete, baina ezdute boto-eskubiderik izango. Batzarenaktak jasoko du zein jaberi kenduzaion boto-eskubidea; jabe hori eta be-rak erkidegoan duen partaidetza-kuotaez dira zenbatuko, lege honetan ezarri-tako gehiengoak lortzeko.

16. artikulua

1. Jabeen batza, gutxienez, urteanbehin bilduko da, aurrekontuak eta kon-tuak onesteko; bestelakoetan ere bildukoda, lehendakariak komenigarri baderitzo,edo jabeen laurdenak edo partaidetza-kuoten 100eko 25 gutxienez ordezkatzenduten jabeek hala eskatzen dutenean.

2. Batzarako deialdia lehendakariakegingo du, eta, hori izan ezean, bilera-ko sustatzaileek; deialdian adierazikoda zein gai eztabaidatuko den, zein to-kitan, eta zein egunetan eta ordutan, le-henengo deialdian, eta, beharrezkoaizanez gero, bigarren deialdian. Zita-zioak egingo dira 9. artikuluan ezarri-tako moduan. Deialdian adieraziko da,orobat, nor diren erkidegoarekin muga-

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en el pago de las deudas vencidas a lacomunidad y advertirá de la privacióndel derecho de voto si se dan los su-puestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedirque la Junta de propietarios estudie yse pronuncie sobre cualquier tema deinterés para la comunidad; a tal efectodirigirá escrito, en el que especifiqueclaramente los asuntos que pide seantratados, al presidente, el cual los in-cluirá en el orden del día de la siguien-te Junta que se celebre.

Si a la reunión no concurriesen, enprimera convocatoria, la mayoría delos propietarios que representen, a suvez, la mayoría de las cuotas de parti-cipación se procederá a una segundaconvocatoria de la misma, esta vez sinsujeción a «quórum».

La Junta se reunirá en segunda con-vocatoria en el lugar, día y hora indi-cado en la primera citación, pudiendocelebrarse el mismo día si hubiesetranscurrido media hora desde la an-terior. En su defecto, será nuevamenteconvocada, conforme a los requisitosestablecidos en este artículo, dentro delos ocho días naturales siguientes a laJunta no celebrada, cursándose en estecaso las citaciones con una antelaciónmínima de tres días.

3. La citación para la junta ordina-ria anual se hará, cuando menos, conseis días de antelación, y para las ex-traordinarias, con la que sea posiblepara que pueda llegar a conocimiento

eguneratutako zor guztiak ordaindu ezdituzten jabeak; bertan ohartaraziko dahoriek guztiek boto-eskubiderik ez du-tela izango, 15.2 artikuluko kasuakgertatzen badira.

Edozein jabek jabeen batzari eskadiezaioke, erkidegoarentzat interes-garri izan daitekeen gai bat aztertu etahorren gainean iritzia emateko. Horre-tarako, lehendakariari idazkia bidalikodio, eta idazki horretan argi eta garbiadieraziko dio zein gai nahi duen jorra-tu; lehendakariak gai horiek sartukoditu, hurrengo batza zein izan eta batzahorren gai-zerrendan.

Lehenengo deialdian bilerara ez ba-dira agertzen jabe gehienak, eta, aldiberean, partaidetza-kuota gehienak or-dezkatzen dituztenak, orduan bilerarenbigarren deialdira joko da; bigarren ho-rretan, ez da «quorum»ik behar.

Bigarren deialdian, batza bildukoda, lehenengo zitazioan adierazita-ko toki, egun eta orduan; lehenengobileraren egun berean egin daiteke, bi-lera horretatik ordu erdi igaro bada.Lehenengo zitazioan ezer adierazi ezean,batzarako deialdia berriz egingo da, ar-tikulu honetan ezarritako betekizune-kin bat etorriz, egin gabeko batza zeinegunetan izan eta egutegiko hurrengozortzi egunen barruan; kasu horretan,zitazioak, gutxienez, hiru eguneko aurre-rapenarekin egin beharko dira.

3. Aurreko batza arrunterako zita-zioa, gutxienez, sei eguneko aurrerape-narekin egin beharko da; batza bere-zien kasuan, zitazioa behar bestekoaurrerapenarekin egin behar da, inte-


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de todos los interesados La junta podráreunirse válidamente aun sin la convo-catoria del presidente, siempre queconcurran la totalidad de los propieta-rios y así lo decidan.

Artículo 17

Los acuerdos de la Junta de propie-tarios se sujetarán a las siguientes nor-mas:

1. La unanimidad sólo será exigiblepara la validez de los acuerdos que im-pliquen la aprobación o modificaciónde reglas contenidas en el título consti-tutivo de la propiedad horizontal o enlos estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión delos servicios de ascensor, portería, con-serjería, vigilancia u otros servicios co-munes de interés general, inclusocuando supongan la modificación deltítulo constitutivo o de los estatutos,requerirá el voto favorable de las tresquintas partes del total de los propieta-rios que, a su vez, representen las tresquintas partes de las cuotas de partici-pación. El arrendamiento de elementoscomunes que no tengan asignado unuso específico en el inmueble requeriráigualmente el voto favorable de las tresquintas partes del total de los propieta-rios que, a su vez, representen las tresquintas partes de las cuotas de partici-pación, así como el consentimiento delpropietario directamente afectado, si lohubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en losartículos 10 y 11 de esta ley, la realiza-

resdun guztiek horren berri izan deza-ten. Batza baliozkotasunez bildu ahalizango da, nahiz eta lehendakariak ho-rretarako deialdirik egin ez, baldin etajabe guztiak bilduta badaude eta horierabakitzen badute.

17. artikulua

Jabeen batzak erabakiak hartzen di-tuenean, hurrengo arauak bete behardira:

1. Erabakiak baliozkoak izan daite-zen, ahobatezkotasuna izan beharkoda, bakar-bakarrik, erabaki horien on-dorioz onetsi edo aldarazten badira ja-betza horizontalari buruzko titulu era-tzailean edo erkidegoaren estatutuetanjasotako erregelak.

Igogailua, atezaindegia, atezaintza,zaintza nahiz interes orokorreko bestezerbitzu erkideak ezartzeko edo kentze-ko beharrezkoa izango da, horren on-dorioz titulu eratzailea edo estatutuakaldarazteak barne, jabe guztien hirubostenak erabakiaren aldeko botoaematea, baldin eta jabe horiek, aldi be-rean, partaidetza-kuoten hiru bostenaordezkatzen badute. Osagai erkide ba-tzuek ez badute ondasun higiezinarenbarruan erabilera zehatzik, horiekerrentan emateko, nahiko izango da,orobat, jabe guztien hiru bostenak era-bakiaren aldeko botoa ematea, baldineta jabe horiek, aldi berean, partaide-tza-kuoten hiru bostena ordezkatzenbadute; gainera, beharrezkoa izango dazuzen-zuzenean ukitutako jabea adosegotea, halakoa izanez gero.

Lege honen 10 eta 11. artikuluetanxedatutakoari kalterik egin gabe, obrak

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ción de obras o el establecimiento denuevos servicios comunes que tenganpor finalidad la supresión de barrerasarquitectónicas que dificulten el accesoo movilidad de personas con minusva-lía, incluso cuando impliquen la modi-ficación del título constitutivo, o de losestatutos, requerirá el voto favorable dela mayoría de los propietarios que, a suvez, representen la mayoría de las cuo-tas de participación.

A los efectos establecidos en lospárrafos anteriores de esta norma, secomputarán como votos favorables losde aquellos propietarios ausentes de laJunta debidamente citados, quienesuna vez informados del acuerdo adop-tado por los presentes, conforme alprocedimiento establecido en el artícu-lo 9, no manifiesten su discrepanciapor comunicación a quien ejerza lasfunciones de secretario de al comuni-dad en el plazo de treinta días natura-les, por cualquier medio que permitatener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adop-tados con arreglo a lo dispuesto en estanorma obligan a todos los propietarios.

2. La instalación de las infraestruc-turas comunes para el acceso a los ser-vicios de telecomunicación reguladosen el Real Decreto-ley 1/1998, de 27de febrero, o la adaptación de los exis-tentes, así como la instalación de siste-mas comunes o privativos, de aprove-chamiento de la energía solar, o biende las infraestructuras necesarias paraacceder a nuevos suministros energéti-cos colectivos, podrá ser acordada, a

egin edo zerbitzu erkide berriak ezar-tzeko, nahiz eta horren ondorioz titulueratzailea edo estatutuak aldarazi,nahitaezkoa izango da jabe gehienekerabakiaren aldeko botoa ematea, bal-din eta jabe horiek partaidetza-kuotagehienak ordezkatzen badituzte. Obraedo zerbitzu erkide berrion xedea ozto-po arkitektonikoak ezabatzea izangoda, oztopo horiek eragozten dutelakominusbaliatuak eraikinera sartu etabertatik ibil daitezen.

Aurreko lerrokadetan ezarritako on-doreetarako, erabakiaren aldeko boto-tzat zenbatuko dira batzara agertu ez di-ren jabeenak ere, baldin eta horiei beharbezala zitazioa egin bazaie, eta, 9. arti-kuluan ezarritako prozedurarekin batetorriz, bileran hartutako erabakiarenberri eman eta gero, ez badute desa-dostasuna adierazi, erkidegoan idazkarizeregina betetzen duenari komunika-zioa eginez; komunikazioa egin behar-ko da, egutegiko hogeita hamar egunekoepean eta erabakia hartu dela egiaztadezaketen bideetatik edozein erabilita.

Arau honen arabera, baliozkotasu-nez hartutako erabakiak bete beharre-koak dira jabe guztientzat.

2. Otsailaren 27ko 1/1998 ErregeDekretu-legearen arabera, telekomuni-kazio-zerbitzuak eskuratzeko azpiegitu-ra erkideak jartzea, edo egun daudenakegokitzea, edota eguzkiaren energiaaprobetxatzeko sistema erkideak edopribatiboak jartzea, edo energiaren hor-nidura kolektibo berriak eskuratzekobeharrezkoak diren azpiegiturak jar-tzea, edozein jabek hala eskatuz gero,erkidegoaren jabeen herenak erabaki


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petición de cualquier propietario, porun tercio de los integrantes de la comu-nidad que representen, a su vez, un ter-cio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutirel coste de la instalación o adaptaciónde dichas infraestructuras comunes, nilos derivados de su conservación ymantenimiento posterior, sobre aque-llos propietarios que no hubieren vo-tado expresamente en la Junta a favordel acuerdo. No obstante, si con pos-terioridad solicitasen el acceso a losservicios de telecomunicaciones o alos suministros energéticos, y ello re-quiera aprovechar las nuevas infraes-tructuras o las adaptaciones realizadasen la preexistentes, podrá autorizárselesiempre que abonen el importe que leshubiera correspondido, debidamenteactualizado, aplicando el correspon-diente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido ante-riormente respecto a los gastos de con-servación y mantenimiento, la nuevainfraestructura instalada tendrá la con-sideración, a los efectos establecidosen esta Ley, de elemento común.

3. Para la validez de los demásacuerdos bastará el voto de la mayoríadel total de los propietarios que, a suvez, representen la mayoría de las cuo-tas de participación.

En segunda convocatoria serán vá-lidos los acuerdos adoptados por lamayoría de los asistentes, siempre queésta represente, a su vez, más de la mi-tad del valor de las cuotas de los pre-sentes.

dezake, baldin eta jabe horiek partaide-tza-kuoten herena ordezkatzen badute.

Azpiegitura horiek jarri nahiz egoki-tzeko, edota gerogarrenean horiek arta-tu eta iraunarazteko, kostu batzuk ba-daude, erkidegoak ezin dizkie kostuhoriek jasanarazi batzan erabakiaren al-deko botoa beren beregi eman ez dutenjabeei. Hala eta guztiz ere, geroago, jabehoriek telekomunikazioko zerbitzuakedo energia-hornidurak eskuratzeko es-karia egiten badute eta, hori onartuzgero, azpiegitura berriak edo aurrekoe-tan egindako egokitzapenak aprobetxa-tu ahal badituzte, horretarako baimenaeman dakieke, eurei dagokien zenbate-koa ordaintzen badute; zenbateko horibehar bezala eguneratuko da, lege-korri-tu egokia aplikatuz.

Aurretiaz artapen-gastuen eta irau-narazpen-gastuen inguruan ezarritakoa-ri kalterik egin gabe, jarritako azpiegi-tura berria osagai erkidetzat hartukoda, lege honetan ezarritako ondoreeta-rako.

3. Gainerako erabakiak baliozkoakizan daitezen, nahiko izango da jabegehienek erabakiaren aldeko botoaematea, jabe horiek partaidetza-kuotagehienak ordezkatzen badituzte.

Bigarren deialdian, erabakiak ba-liozkoak izango dira, bertara joan direnjabe gehienek erabaki horien aldekobotoa eman badute, eta jabe horiekbertan dauden partaidetza-kuoten er-dia baino gehiago ordezkatzen ba-dute.

JABETZA HORIZONTALA

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Cuando la mayoría no pudiera obte-nerse por los procedimientos estableci-dos en los párrafos anteriores, el juez,a instancia de parte deducida en el messiguiente a la fecha de la segunda Jun-ta, y oyendo en comparecencia a loscontradictores previamente citados, re-solverá en equidad lo que proceda den-tro de veinte días, contados desde lapetición, haciendo pronunciamientosobre el pago de costas.

Artículo 18

1. Los acuerdos de la Junta de pro-pietarios serán impugnables ante lostribunales de conformidad con lo esta-blecido en la legislación procesal gene-ral, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley oa los estatutos de la comunidad de pro-pietarios.

b) Cuando resulten gravemente le-sivos para los intereses de la propia co-munidad en beneficio de uno o variospropietarios.

c) Cuando supongan un grave per-juicio para algún propietario que notenga obligación jurídica de soportarloo se hayan adoptado con abuso de de-recho.

2. Estarán legitimados para la im-pugnación de estos acuerdos los pro-pietarios que hubiesen salvado su votoen la Junta, los ausentes por cualquiercausa y los que indebidamente hubiesensido privados de su derecho de voto.Para impugnar los acuerdos de la Juntael propietario deberá estar al corriente

Aurreko lerrokadetan ezarritakoprozeduren bitartez, gehiengo egokialortu ezin denean, interesdunak epai-learengana jo dezake, bigarren batzaegin denetik hilabeteko epean; horrenaurka jarri direnei zitazioa egin etagero, epaileak entzun egingo du horiekesan beharrekoa, eta, ondoren, ekitatezbidezkoa dena erabakiko du, hogeieguneko epean, eskaria egin zaionetikzenbatuta, eta kostuen ordainketari bu-ruzko irizpena ere emango du.

18. artikulua

1. Jabeen batzak erabakiak hartu etagero, erabaki horiek auzitegietan aur-kara daitezke, prozedurari buruzko le-geria orokorraren arabera, hurrengokasuetan:

a) Erabakiak legearen aurkakoakedo jabeen erkidegoaren estatutuenaurkakoak direnean.

b) Erabakiak oso kaltegarriak di-renean, erkidegoaren beraren intere-sentzat, nahiz eta jabe batentzat edobatzuentzat onuragarriak izan.

c) Erabakiek kalte larria eragiten dio-tenean jabe bati, baldin eta jabe horrekez badu kaltea jasateko betebehar juri-dikorik, edo erabakiak eskubideaz abu-satuz hartu badira.

2. Erabaki horiek aurkaratzeko legi-timazioa izango dute jabeek, baldin etabatzan euren botoa salbatu badute,edozein arrazoiren ondorioz ez badirabertan izan eta boto-eskubidea bide-gabe kendu bazaie. Batzaren erabakiakaurkaratzeko, jabeak ordainduta izanbehar ditu erkidegoarekin mugaegune-


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en el pago de la totalidad de las deudasvencidas con la comunidad o procederpreviamente a la consignación judicialde las mismas. Esta regla no será deaplicación para la impugnación de losacuerdos de la Junta relativos al esta-blecimiento o alteración de las cuotasde participación a que se refiere el ar-tículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres me-ses de adoptarse el acuerdo por la Juntade propietarios, salvo que se trate de ac-tos contrarios a la ley o a los estatutos,en cuyo caso la acción caducará al año.Para los propietarios ausentes dicho pla-zo se computará a partir de la comuni-cación del acuerdo conforme al proce-dimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdosde la Junta no suspenderá su ejecución,salvo que el juez así lo disponga concarácter cautelar, a solicitud del de-mandante, oída la comunidad de pro-pietarios.

Artículo 19

1. Los acuerdos de la Junta de pro-pietarios se reflejarán en un libro deactas diligenciado por el Registradorde la Propiedad en la forma que re-glamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Jun-ta de propietarios deberá expresar, almenos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

ratutako zor guztiak, edo, bestela, aurre-tiaz, epailearen zainpean utzi beharditu halakoak. Batzaren erabakiak aur-karatzeko orduan, erregela hori ez daaplikagarria izango, erabaki horiekinjabeen artean partaidetza-kuotak ezarriedo aldatu nahi badira, 9. artikuluanaipatzen den bezala.

3. Akzioa iraungi egingo da, jabeenbatzak erabakia noiz hartu eta hiru hi-labeteko epean; salbuespenez, legearenedo estatutuen aurkako egintzen ka-suan, akzioa urtebetegarrenean iraun-giko da. Jabe absenteen kasuan, epea-ren zenbaketa hasiko da, 9. artikuluanezarritako prozedurarekin bat etorrizerabakia komunikatu denetik.

4. Batzaren erabakiak aurkaratuarren, aurkaratze horrek ez du etetenerabakion betearazpena; salbuespenez,etendura gertatuko da, demandatzai-leak hala eskatuz gero, baldin etaepaileak kautelazko neurri gisa horierabaki badu, jabeen batzak esan be-harrekoa entzun eta gero.

19. artikulua

1. Jabeen batzak erabakiak hartu etagero, erabaki horiek akta-liburuan jasobehar dira; jabetza-erregistratzaileakliburu horren eginbideak gauzatuko ditu,erregelamendu bidez ezarritako mo-duan.

2. Jabeen batza biltzen den bakoi-tzean, akta egin behar da, eta akta ho-rrek, gutxienez, honako inguruabarhauek jaso behar ditu:

a) Zein egunetan eta zein tokitanegin den bilera.

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b) El autor de la convocatoria y, ensu caso, los propietarios que la hubie-sen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordi-nario y la indicación sobre su celebra-ción en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentesy sus respectivos cargos, así como delos propietarios representados, con in-dicación, en todo caso, de sus cuotasde participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con in-dicación, en caso de que ello fuera re-levante para la validez del acuerdo, delos nombres de los propietarios que hu-bieren votado a favor y en contra de losmismos, así como de las cuotas de par-ticipación que respectivamente repre-senten.

3. El acta deberá cerrarse con lasfirmas del presidente y del secretario alterminar la reunión o dentro de los diezdías naturales siguientes. Desde sucierre los acuerdos serán ejecutivos,salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá alos propietarios de acuerdo con el proce-dimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos oerrores del acta siempre que la mismaexprese inequívocamente la fecha y lu-gar de celebración, los propietariosasistentes, presentes o representados, ylos acuerdos adoptados, con indicaciónde los votos a favor y en contra, así

b) Nork egin duen deialdia, eta, haladenean, nortzuk izan diren bilera susta-tu duten jabeak.

c) Ea bilera arrunta den ala berezia;gainera, lehenengo deialdian ala biga-rrenean egin den adierazi behar da.

d) Bertara nortzuk agertu diren etazein kargu dagokien, bai eta nortzuekbidali duten ordezkaria ere; edozeinkasutan, bakoitzari zein partaidetza-kuota dagokion adierazi behar da.

e) Bilera horretako aztergaiak zein-tzuk izan diren.

f) Zein erabaki hartu den; erabakia-ren baliozkotasunerako garrantzitsuabaldin bada, adierazi beharko da zeinjabek eman duen erabakiaren aldekobotoa eta zeinek, ostera, horren kontra-ko botoa, bai eta zeintzuk diren horiekguztiek ordezkatzen dituzten partaide-tza-kuotak ere.

3. Akta itxi beharko da, lehendaka-riaren eta idazkariaren sinadurekin, bile-ra bukatutakoan edo egutegiko hurrengohamar egunetan. Akta ixten denetik,erabakiak betearazteko modukoakizango dira, legeak kontrakoa ezartzenduenean izan ezik.

Bileren akta jabeei bidaliko zaie,9. artikuluan ezarritako prozedurarekinbat etorriz.

Aktaren akatsak edo okerrak ongituahal izango dira, baldin eta aktak za-lantzarik gabe adierazten badu zein eguneta tokitan egin den bilera, zein jabeagertu den zuzenean edo ordezkatuta,eta zein erabaki hartu den, betiere, era-bakien aldeko eta kontrako botoak, eta


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como las cuotas de participación querespectivamente suponga y se encuen-tre firmada por el presidente y el secre-tario. Dicha subsanación deberá efec-tuarse antes de la siguiente reunión dela Junta de propietarios, que deberá ra-tificar la subsanación.

4. El secretario custodiará los li-bros de actas de la Junta de propie-tarios. Asimismo, deberá conservar,durante el plazo de cinco años, las con-vocatorias, comunicación, apodera-mientos y demás documentos relevan-tes de las reuniones.

Artículo 20

Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de lacasa, sus instalaciones y servicios, yhacer a estos efectos las oportunas ad-vertencias y apercibimientos a los titu-lares.

b) Preparar con la debida antelacióny someter a la junta el plan de gastosprevisibles, proponiendo los medios ne-cesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y en-tretenimiento de la casa disponiendolas reparaciones y medidas que resul-ten urgentes, dando inmediata cuentade ellas al presidente o, en su caso, alos propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptadosen materia de obras y efectuar los pa-gos y realizar los cobros que sean pro-cedentes.

boto bakoitzak ordezkatzen duen par-taidetza-kuota adieraziz, eta lehenda-kariaren eta idazkariaren sinadurakbaldin baditu. Ongitze hori gauzatu be-harko da, jabeen batzak hurrengo bile-ra izan baino lehenago; bilera horretan,ongitzea berretsi beharko da.

4. Idazkariak zainduko ditu jabeenbatzari dagozkion akta-liburuak. Eraberean, idazkariak gordeko ditu, bosturteko epean, deialdiak, komunikazioak,ahalordeak eta bileretarako garrantzi-tsu diren gainerako dokumentuak.

20. artikulua

Administratzaileari dagokio:

a) Etxearen araubide ona, eta horreninstalazioak eta zerbitzuak zaintzea;ondore horietarako, titularrei egokiakdiren abertimenduak eta ohartarazpe-nak egin beharko dizkie.

b) Behar besteko aurrerapenarekin,aurreikusteko moduko gastuen planaprestatzea eta plan hori batzari aurkez-tea; gainera, gastu horiei aurre egitekobeharrezkoak diren baliabideak propo-satu beharko ditu.

c) Etxearen artapenari eta manten-tzeari aurre egitea, presakoak direnkonponketak eta neurriak hartuz; ha-lako konponketak eta neurriak hartuzgero, horien berri eman beharko zaio,berehalakoan, lehendakariari, edo, haladenean, jabeei.

d) Hartutako erabakiak betearaztea,obren arloan, eta bidezko diren ordain-ketak egitea eta kobrantzak jasotzea.

JABETZA HORIZONTALA

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e) Actuar, en su caso, como secreta-rio de la junta y custodiar, a disposi-ción de los titulares, la documentaciónde la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones quese confieran por la Junta.

Artículo 21

1. Las obligaciones a que se refierenlos apartados e) y f) del artículo 9 debe-rán cumplirse por el propietario de lavivienda o local en el tiempo y formadeterminados por la Junta. En casocontrario, el presidente o el administra-dor, si así lo acordase la junta de pro-pietarios, podrá exigirlo judicialmentea través del proceso monitorio.

2. La utilización del procedimientomonitorio requerirá la previa certifica-ción del acuerdo de la Junta aprobandola liquidación de la deuda con la comu-nidad de propietarios por quien actúecomo secretario de la misma, con elvisto bueno del presidente, siempreque tal acuerdo haya sido notificado alos propietarios afectados en la formaestablecida en el artículo 9.

3. A la cantidad que se reclame envirtud de lo dispuesto en el apartadoanterior podrá añadirse la derivada delos gastos del requerimiento previode pago, siempre que conste documen-talmente la realización de éste, y seacompañe a la solicitud el justificantede tales actos.

4. Cuando el propietario anterior dela vivienda o local deba responder so-

e) Hala denean, batzaren idazkarigisa jardutea eta erkidegoaren doku-mentazioa zaintzea, hori titularren es-kura jarriz.

f) Batzak berari ematen dizkion gai-nerako eskumenak.

21. artikulua

1. Etxebizitza edo lokalaren jabeakbete beharko ditu 9. artikuluko e) eta f)idatz-zatiek aipatzen dituzten betebe-harrak, batzak ezarritako epean etamoduan. Bestela, lehendakariak edoadministratzaileak, jabeen batzak halaerabakitzen badu, epaiketa bidez eskadiezaioke betetzea jabeari, prozesumonitorioaren bitartez.

2. Prozedura monitorioa erabiltze-ko, aldez aurretik batzaren erabakiariburuzko ziurtagiria lortu behar da. Era-baki horretan onartu behar da jabeenerkidegoarekin izandako zorraren liki-dazioa; erkidegoan idazkari zereginabetetzen duenak egingo du likidaziohori, lehendakariaren ikus-onespenare-kin. Horrez gain, prozedura monitorioaerabiltzeko nahitaezkoa izango da uki-tutako jabe guztiei erabakia jakinaraz-tea, 9. artikuluan ezarritako moduan.

3. Aurreko paragrafoaren arabera, ko-puru zehatza erreklamatzen denean,kopuru horri gehitu behar zaizkio aurre-tiazko ordainketa-agindeiaren gastuak,baldin eta dokumentu bidez egiazta-tzen bada agindei hori egin dela, eta, es-kariarekin batera, egintza horien egiaz-tagiria aurkezten bada.

4. Etxebizitzaren edo lokalaren aurre-ko titularrak erantzukizun solidarioa


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lidariamente del pago de la deuda, po-drá dirigirse contra él la petición ini-cial, sin perjuicio de su derecho a re-petir contra el actual propietario.Asimismo se podrá dirigir la reclama-ción contra el titular registral, que go-zará del mismo derecho mencionadoanteriormente.

En todos estos casos, la peticióninicial podrá formularse contra cual-quiera de los obligados o contra todosellos conjuntamente.

5. Cuando el deudor se oponga a lapetición inicial del proceso monitorio,el acreedor podrá solicitar el embargopreventivo de bienes suficientes deaquél, para hacer frente a la cantidadreclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará, en todo caso,el embargo preventivo sin necesidadde que el acreedor preste caución. Noobstante, el deudor podrá enervar elembargo prestando aval bancario porla cuantía por la que hubiese sido de-cretado.

6. Cuando en la solicitud inicial delproceso monitorio se utilizaren los ser-vicios profesionales de abogado y pro-curador para reclamar las cantidadesdebidas a la Comunidad, el deudor de-berá pagar, con sujeción en todo caso alos límites establecidos en el apartadotercero del artículo 394 de la Ley deEnjuiciamiento Civil, los honorarios yderechos que devenguen ambos por suintervención, tanto si aquél atendiere elrequerimiento de pago como si nocompareciere ante el tribunal. En los

duenean zorraren ordainketaren gai-nean, horren aurka zuzen daiteke ha-sierako eskaria, horrek egungo jabea-ren aurka duen berreskaera-eskubidearikalterik egin gabe. Erreklamazioa egindakioke, halaber, Erregistroko titu-larrari, eta horrek ere izango du aurre-tiaz aipatutako eskubide berbera.

Kasu horietan guztietan, hasierakoeskaria betebeharpekoetatik edozeinenaurka jar daiteke, edo, bestela, betebe-harpeko guztien aurka aldi berean.

5. Zorduna prozesu monitorioarenhasierako eskariaren aurka jartzen de-nean, hartzekodunak eska dezake, be-harrezkoa den neurrian, haren ondasu-nen gaineko aurreneurrizko enbargoa,horrekin erreklamaziopeko kopuruari,korrituei eta kostuei aurre egiteko.

Edozein kasutan ere, epaitegiakaurreneurrizko enbargoa erabakiko du,eta ez da beharrezkoa izango hartzeko-dunak kauzioa ematea. Edonola ere,zordunak ezerezean utz dezake enbar-goa, horretarako banku-abala ematenbadu, epaileak dekretatu izan duen ko-puru horretan.

6. Prozesu monitorioaren hasierakoeskarian, abokatuaren eta prokura-dorearen lanbide-zerbitzuak erabiltzendirenean, erkidegoari zor zaizkion kopu-ruak erreklamatzeko, zordunak ordaindubeharko ditu bi-bion esku-hartzearenondorioz sortutako zerbitzu-sariak etaeskubideak, bai zordunak ordainke-ta-agindeiari kasu egiten dionean, baiauzitegian agertzen ez denean ere; edo-zein kasutan ere, Prozedura Zibilariburuzko Legearen 394. artikuluko hi-rugarren paragrafoan ezarritako mugak

JABETZA HORIZONTALA

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casos en que exista oposición, se se-guirán las reglas generales en materiade costas, aunque si el acreedor obtu-viere una sentencia totalmente favora-ble a su pretensión, se deberán incluiren ellas los honorarios del abogado ylos derechos del procurador derivadosde su intervención, aunque no hubierasido preceptiva.

Artículo 22

1. La comunidad de propietariosresponderá de sus deudas frente a terce-ros con todos los fondos y créditos a sufavor. Subsidiariamente y previo reque-rimiento de pago al propietario respecti-vo, el acreedor podrá dirigirse contracada propietario que hubiese sido parteen el correspondiente proceso por lacuota que le corresponda en el importeinsatisfecho.

2. Cualquier propietario podrá opo-nerse a la ejecución si acredita que seencuentra al corriente en el pago de latotalidad de las deudas vencidas conla comunidad en el momento de for-mularse el requerimiento a que se refie-re el apartado anterior.

Si el deudor pagase en el acto de re-querimiento, serán de su cargo las cos-tas causadas hasta ese momento en laparte proporcional que le corresponda.

Artículo 23

El régimen de propiedad horizontalse extingue:

1. Por la destrucción del edificio,salvo pacto en contrario. Se estimará

errespetatu beharko dira. Aurkakotasu-na dagoen kasuetan, erregela orokorrakaplikatuko dira kostuen arloan; bainaepaia hartzekodunaren interesentzatguztiz onuragarria baldin bada, kostuhorien artean sartu beharko dira aboka-tuaren zerbitzu-sariak eta prokurado-rearen eskubideak, horiek esku hartubadute, nahiz eta esku-hartze horiaginduzkoa izan ez.

22. artikulua

1. Jabeen erkidegoak bere zorrengaineko erantzukizuna izango du, hi-rugarrenei begira, bere aldekoak direnfunts eta kreditu guztiekin. Modu sub-sidiarioan, eta kasuan kasuko jabeariordainketa-agindeia egin eta gero, har-tzekodunak jo dezake prozesuan partehartu duen jabe bakoitzaren aurka, or-daindu gabeko zenbatekoan jabe horrekduen kuotaren arabera.

2. Edozein jabe betearazpenaren aur-ka jar daiteke, baldin eta jabe horrekegiaztatzen badu, aurreko paragrafoakaipatzen duen agindeia gauzatzen denunean, berak ordainduta dituela erkide-goarekin mugaeguneratutako zor guz-tiak.

Zordunak ordainketa egiten baduagindeiaren egintzan bertan, berak or-daindu beharko ditu, orobat, une horiarte sortutako kostu guztiak, betiere,berari proportzioz dagozkion zatian.

23. artikulua

Jabetza horizontalaren araubideaazkendu egingo da:

1. Eraikina suntsitzean, kontrakoaituntzen denean izan ezik. Suntsipena


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producida aquélla cuando el coste de lareconstrucción exceda del 50 por 100del valor de la finca al tiempo de ocurrirel siniestro, a menos que el exceso dedicho coste esté cubierto por un seguro.

2. Por conversión en propiedad ocopropiedad ordinarias.

CAPÍTULO III

Del régimen de los complejos inmobiliarios privados

Artículo 24

1. El régimen especial de propiedadestablecido en el artículo 396 del Códi-go Civil será aplicable a aquellos com-plejos inmobiliarios privados que reú-nan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o másedificaciones o parcelas independien-tes entre sí cuyo destino principal seala vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos in-muebles, o de las viviendas o locales enque se encuentren divididos horizontal-mente, con carácter inherente a dichoderecho, en una copropiedad indivisi-ble sobre otros elementos inmobilia-rios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios pri-vados a que se refiere el apartado ante-rior podrán:

a) Constituirse en una sola comuni-dad de propietarios a través de cual-quiera de los procedimientos estable-

gertatu dela uste izango da, baldin etaberreraikitze-kostuak finkaren balioaren100eko 50 gainditzen badu ezbeharragertatzeko unean, salbu eta kostu horrengaindikina aseguruak estaltzen duenean.

2. Jabetza horizontala jabetza arruntedo jabekidetasun arrunt bihurtzean.

III. KAPITULUA

Ondasun higiezinen eremu pribatuei buruzko araubidea

24. artikulua

1. Kode Zibilaren 396. artikuluanezarritako jabetza-araubide berezia apli-katuko zaie ondasun higiezinen eremupribatuei, hurrengo betekizunak bete-tzen badituzte:

a) Bi eraikinetan edo gehiagotan in-tegratuta egotea, edo, bestela, elkarrenartean independente diren lur-zatietanintegratuta egotea, lur-zati horien des-tino nagusia bada etxebizitza edo loka-lak bertan izatea.

b) Ondasun higiezin horien titularrekedo, etxebizitza nahiz lokalak moduhorizontalean zatituta badaude, eskubi-de horiei atxikita, etxebizitza edo lokalhorien titular direnek, jabekidetasun za-tiezinean parte hartzea, ondasun higie-zinaren bestelako osagai, bide, insta-lazio edo zerbitzuen gainean.

2. Aurreko paragrafoan aipatutakoondasun higiezinen eremu pribatuekaukera dute:

a) Jabeen erkidego bakarra eratze-ko, 5. artikuluko bigarren paragrafoanezarritako prozeduretatik edozeinen bi-

JABETZA HORIZONTALA

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cidos en el párrafo segundo del artícu-lo 5. En este caso quedarán sometidosa las disposiciones de este Ley, que lesresultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupaciónde comunidades de propietarios. A talefecto, se requerirá que el título consti-tutivo de la nueva comunidad agrupadasea otorgado por el propietario únicodel complejo o por los presidentes detodas las comunidades llamadas a inte-grar aquélla, previamente autorizadaspor acuerdo mayoritario de sus respec-tivas Juntas de propietarios. El títuloconstitutivo contendrá la descripción delcomplejo inmobiliario en su conjunto yde los elementos, viales, instalacionesy servicios comunes. Asimismo fijarála cuota de participación de cada unade las comunidades integradas, lascuales responderán conjuntamente desu obligación de contribuir al sosteni-miento de los gastos generales de lacomunidad agrupada. El título y los es-tatutos de la comunidad agrupada se-rán inscribibles en el Registro de laPropiedad.

3. La agrupación de comunidades aque se refiere el apartado anterior go-zará, a todos los efectos, de la mismasituación jurídica que las comunidadesde propietarios y se regirá por las dis-posiciones de este Ley, con las siguien-tes especialidades:

a) La Junta de propietarios estarácompuesta, salvo acuerdo en contrario,por los presidentes de las comunidadesintegradas en la agrupación, los cua-les ostentarán la representación delconjunto de los propietarios de cada co-munidad.

tartez. Kasu horretan, lege honen xeda-penen menpe geratuko dira, eta xedapenhoriek oso-osorik aplikatuko zaizkie.

b) Jabe-erkidegoen elkartze bat era-tzeko. Ondore horretarako, elkartutakoerkidego berriaren titulu eratzailea egi-letsi beharko du eremuko jabe bakarrak,edo, bestela, elkartzea osatu behar du-ten erkidego guztien lehendakariek;azken kasu horretan, jabeen batzek ho-rretarako baimena eman beharko dietelehendakariei, erabakia gehiengoz har-tuz. Titulu eratzaileak ondasun higiezi-nen eremua deskribatuko du oso-oso-rik, bai eta horren osagaiak, bideak,instalazioak eta zerbitzu erkideak ere.Titulu eratzaileak, halaber, elkartutakoerkidego bakoitzaren partaidetza-kuotafinkatuko du; erkidego horiek guztiekbatera erantzukizun eta betebeharraizango dute, elkartutako erkidegoarengastu orokorrei aurre egiteko. Elkartu-tako erkidegoaren titulua eta estatutuakJabetza Erregistroan inskribatu ahalizango dira.

3. Aurreko idatz-zatian aipatutakoerkidegoen elkartzeak izango du, on-dore guztietarako, jabe-erkidegoek du-ten egoera bera, eta lege honen xeda-penek eraenduko dute elkartze hori,hurrengo espezialitateekin:

a) Kontrakoa erabakitzen ez den bi-tartean, jabeen batza osatuko dute el-kartzea osatzen duten erkidegoetakolehendakariek; lehendakari horiek or-dezkatuko dute erkidego bakoitzeko ja-been multzoa.


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b) La adopción de acuerdos para losque la ley requiera mayorías cualifica-das exigirá, en todo caso, la previa ob-tención de la mayoría de que se trateen cada una de las Juntas de propieta-rios de las comunidades que integranla agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de laJunta no será aplicable a la comunidadagrupada lo dispuesto en el artículo 9de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos degobierno de la comunidad agrupadaúnicamente se extiende a los elementosinmobiliarios, viales, instalaciones yservicios comunes. Sus acuerdos nopodrán menoscabar en ningún caso lasfacultades que corresponden a los ór-ganos de gobierno de las comunidadesde propietarios integradas en la agru-pación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliariosprivados que no adopten ninguna delas formas jurídicas señaladas en elapartado 2 les serán aplicables, suple-toriamente respecto de los pactos queestablezcan entre sí los propietarios,las disposiciones de este Ley, con lasmismas especialidades señaladas en elapartado anterior.

DISPOSICIÓN ADICIONAL

1. Sin perjuicio de las disposicionesque en uso de sus competencias adop-ten las Comunidades Autónomas, laconstitución del fondo de reserva re-gulado en el artículo 9.1.f) se ajustará alas siguientes reglas:

b) Erabakiak hartzeko, lege-agin-duz nahitaezkoa bada gehiengo kuali-fikatua lortzea, beti, erabakia hartuaurretik, kasuan kasuko gehiengo horilortu beharko da, elkartzea osatzen du-ten erkidegoetako jabeen batza bakoi-tzean.

c) Batzak kontrakoa erabakitzen ezduen bitartean, elkartutako erkidegoariez zaio aplikatuko lege honen 9. arti-kuluak erreserba-funtsari buruz xeda-tutakoa.

Elkartutako erkidegoaren gober-nu-organoek eskumena izango dute,ondasun higiezinen osagai, bide, insta-lazio eta zerbitzu erkideen gainean ba-karrik. Organo horien erabakiek ezindiete inola ere kalterik egin erkidegoenelkartze hori osatzen duten jabeen ba-tzetako gobernu-organoen ahalmenei.

4. Lege honetako xedapenak aplika-tuko zaizkie 2. paragrafoan aipatutakoforma juridikoetatik bat hartzen ez du-ten ondasun higiezinen eremu priba-tuei, aurreko paragrafoan aipatutakoespezialitate berberekin; xedapen ho-riek, betiere, modu subsidiarioan apli-katuko dira, jabeek euren artean ezar-tzen dituzten itunei begira.

XEDAPEN GEHIGARRIA

1. Autonomia-erkidegoek euren es-kumenak erabiliz ematen dituzten xe-dapenei kalterik egin gabe, 9.1.f) ar-tikuluan araututako erreserba-funtsahonako erregela hauetara egokitukoda:

JABETZA HORIZONTALA

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a) El fondo deberá constituirse en elmomento de aprobarse por la Junta depropietarios el presupuesto ordinariode la comunidad correspondiente alejercicio anual inmediatamente pos-terior a la entrada en vigor de la pre-sente disposición.

Las nuevas comunidades de propie-tarios constituirán el fondo de reservaal aprobar su primer presupuesto ordi-nario.

b) En el momento de su constitu-ción el fondo estará dotado con unacantidad no inferior al 2.5 por 100 delpresupuesto ordinario de la comuni-dad. A tal efecto, los propietarios de-berán efectuar previamente las aporta-ciones necesarias en función de surespectiva cuota de participación.

c) Al aprobarse el presupuesto ordi-nario correspondiente al ejercicioanual inmediatamente posterior a aquelen que se constituya el fondo de reser-va, la dotación del mismo deberá al-canzar la cuantía mínima establecidaen el artículo 9.

2. La dotación del fondo de reservano podrá ser inferior, en ningún mo-mento del ejercicio presupuestario, almínimo legal establecido.

Las cantidades detraídas del fondodurante el ejercicio presupuestario paraatender los gastos de conservación yreparación de la finca permitidos por lapresente Ley se computarán como par-te integrante del mismo a efectos delcálculo de su cuantía mínima.

Al inicio del siguiente ejercicio pre-supuestario se efectuarán las aportacio-

a) Funtsa eratu beharko da, jabeen ba-tzak aurrekontu arrunta onesten duenunean; aurrekontu hori izan behar daxedapen hau indarrean jarri ostekoxe-ko urte-ekitaldiari dagokiona.

Jabeen erkidego berriek erreserba--funtsa eratuko dute, euren lehenengoaurrekontu arrunta onesten dutenean.

b) Eraketa-unean, funtsaren zuzki-dura ez da izango erkidegoaren aurre-kontu arrunteko 100eko 2.5 baino txikia-goa. Ondore horretarako, jabeek, aldezaurretik, nahitaezkoak diren ekarriakegin beharko dituzte, bakoitzak berepartaidetza-kuotaren arabera.

c) Erreserba-funtsa zein urte-ekital-ditan eratu eta horren ostekoxeko eki-taldiari dagokion aurrekontu arruntaonestean, erreserba-funts horren zuzki-dura, gutxienez, 9. artikuluan ezarrita-ko kopurua bestekoa izan beharko da.

2. Erreserba-funtsaren zuzkiduraezin da izan, aurrekontu-ekitaldikoinolako unetan, legez ezarritako gu-txienekoa baino txikiagoa.

Lege honetan onartuta egon eta fin-ka artatzeko eta konpontzeko gastueta-rako aurrekontu-ekitaldian zehar fun-tsetik kendutako kopuruak funtsarenzatitzat hartuko dira, haren gutxienekozenbatekoa kalkulatzeko.

Hurrengo aurrekontu-ekitaldia has-tean, nahitaezkoak diren ekarriak egin-


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nes necesarias para cubrir las cantida-des detraídas del fondo de reserva con-forme a lo señalado en el párrafo an-terior.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera

La presente Ley regirá todas las co-munidades de propietarios, cualquieraque sea el momento en que fueron crea-das y el contenido de sus estatutos, queno podrán ser aplicados en contradic-ción con lo establecido en la misma.

En el plazo de dos años, a contardesde la publicación de esta Ley en el«Boletín Oficial del Estado», las co-munidades de propietarios deberánadaptar sus estatutos a lo dispuesto enella en lo que estuvieren en contradic-ción con sus preceptos.

Transcurridos los dos años, cual-quiera de los propietarios podrá instarjudicialmente la adaptación prevenidaen la presente disposición por el proce-dimiento señalado en el número 2.º delartículo 16.

Segunda

En los actuales estatutos reguladoresde la propiedad por pisos, en los queesté establecido el derecho de tanteo yretracto en favor de los propietarios, seentenderán los mismos modificados enel sentido de quedar sin eficacia tal de-recho, salvo que, en nueva junta, y pormayoría que represente, al menos, el 80por 100 de los titulares, se acordare elmantenimiento de los citados derechos

go dira, erreserba-funtsetik kendu di-ren kopuruak estaltzeko, aurreko lerro-kadan ezarritakoaren arabera.

XEDAPEN IRAGANKORRAK

Lehenengoa

Lege honek jabeen erkidego guztie-tan eraenduko du, erkidego horiek sor-tzeko unea eta euren estatutuen edukiaedozein izanik ere; estatutu horiek ezinizango dira aplikatu, lege honetan ezarri-takoaren aurka.

Lege hau «Estatuko Aldizkari Ofi-zial»ean argitaratzen denetik zenbatu-ta, bi urteko epean, jabeen erkidegoekeuren estatutuak egokitu beharko di-tuzte, lege honetan ezarritakoaren ara-bera, lege honen manuekin bat ez dato-zen neurrian.

Bi urte igarota, jabeetatik edozeinekepaiketa bidez eragin dezake xedapenhonetan jasotako egokitzapena, 16. ar-tikuluaren 2. paragrafoan aipatutakoprozeduraren bitartez.

Bigarrena

Egungo estatutuek pisuka molda-turiko jabetza-kasuetan, eroslehenta-sun-eskubidea eta atzera-eskuratzekoeskubidea ezarri badira jabeen mese-derako, eskubide horiek aldatu direlaulertuko da, eta, aldaketaren ondorioz,eskubideok eragingarritasunik gabe ge-ratu direla; salbuespenez, batza berrizbiltzen bada eta, batza horretan, gu-txienez, titularren 100eko 80 ordezka-

JABETZA HORIZONTALA

73



de tanteo y retracto a favor de los miem-bros de la comunidad.

DISPOSICIÓN FINAL

Quedan derogadas cuantas disposi-ciones se opongan a lo establecido eneste Ley.

tzen duten jabe gehienak ados badau-de, eroslehentasun-eskubide eta atzera-eskuratzeko eskubide horiei eutsi ahalzaie, erkidegoaren kide direnen mese-derako.

AZKEN XEDAPENA

Indarrik gabe geratzen dira lege ho-netan ezarritakoaren aurkako xeda-penak.


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Índices analíticos

Aurkibide analitikoak



A

Accesibilidad, 10.5, 11.Obras de accesibilidad, 10.2, 10.5, 11.3.Para discapacitados, 10.2.Para dispositivos mecánicos y electróni-

cos adecuados, 10.2.

AcciónDe cesación, 7.2De división

Prohibición, 4Propiedad pro indiviso, 4.

De impugnaciónCaducidad, 18.3.De acuerdos, 18.(Véase Impugnación de acuerdos.)

Directa contra el ocupante, 7.

Acreedor (de la comunidad), 21.5, 22.

ActaCierre, 19.3.Contenido, 19.2.De Junta de Propietarios, 19.Defectos y errores subsanables, 19.3.

Firmas necesarias, 19.3.Inclusión de propietarios sin voto, 15.2.

Libro de actas, 19.1 y 19.4.Remisión a los propietarios, 9 y 19.3.

ActividadesDañosas, 7.2.Insalubres, 7.2.Molestas, 7.2.Nocivas, 7.2.Peligrosas, 7.2.Prohibidas, 7.2.

AcuerdosConstitución de servidumbres, 1, 9.1.c).

Irisgarritasuna, 10.5, 11.Irisgarritasun-obrak, 10.2, 10.5, 11.3.Desgai direnentzat, 10.2.Tresna mekaniko eta elektroniko ego-

kietarako, 10.2.

AkzioaBukarazte-akzioa, 7.2.Zatiketa-akzioa

Debekua, 4.Indibiso-jabetza, 4.

Aurkaratze-akzioaIraungitzea, 18.3.Erabakiak aurkaratzeko akzioa, 18.(Ikus Erabakiak aurkaratzea.)

Okupatzailearen aurkako zuzeneko ak-zioa, 7.

Hartzekoduna (erkidegokoa), 21.5, 22.

AktaIxtea, 19.3.Edukia, 19.2.Jabeen batzako akta, 19.Ongitzeko moduko akatsak eta okerrak,

19.3.Beharrezkoak diren sinadurak, 19.3.Botorik gabeko jabeak bertan aipatzea,

15.2.Akta-liburua, 19.1 eta 19.4.Aktak jabeei bidaltzea, 9 eta 19.3.

JarduerakKaltegarriak, 7.2.Osasungaitzak, 7.2.Gogaikarriak, 7.2.Kaltegarriak, 7.2.Arriskutsuak, 7.2.Debekatuak, 7.2.

ErabakiakZortasunak eratzea, 1, 9.1.c).

77

CASTELLANO-EUSKERA

GAZTELANIA-EUSKARA



Contra la Ley y los estatutos, 18.1.a).

Ejecución, 17 y 20.d).Impugnación, 18.

(Véase Acción de impugnación.)Innovaciones, 10 y 11.2.Junta de propietarios, 17.Libro de actas, 19.1.Mayoría, 17.3.Normas de régimen interior, 6.Nuevas plantas y alteración en la estruc-

tura, 12.Oposición, 17, 18.Segunda convocatoria, 16.2, 17.3.Suspensión, 18.4.Validez, 17.3.Vinculación para todos los propietarios,

17.1.(Véanse Impugnación de acuerdos y

Unanimidad.)

Administración Normas de régimen interior, 6.Título constitutivo, 5.(Véase Administrador.)

AdministradorActuación como Secretario, 13.6 y 20.e).Elección, 13.6 y 14.Funciones

Atender a la conservación y mante-nimiento de la casa, 20.c).

Cobros, 20.d).Ejecutar los acuerdos adoptados,

20.d).Preparar el plan de gastos previsi-

bles, 20.b).Velar por el buen régimen de la casa,

20.a).Legitimación para el cargo, 13.6.Remoción del cargo, 13, 14.(Véase Órganos de gobierno de la co-

munidad.)

AdvertenciasFunciones del Administrador, 20.a).

Afección de piso o local al pago de gastos,9.1.e).

Legearen edo estatutuen aurkako eraba-kiak, 18.1.a).

Betearaztea, 17 eta 20.d).Aurkaratzea, 18.

(Ikus Akzioa. Aurkaratze-akzioa.)Berrikuntzak, 10 eta 11.2.Jabeen batza, 17.Akta-liburua, 19.1.Gehiengoa, 17.3.Barne eraentzari buruzko arauak, 6.Solairu berriak eta egitura aldaraztea, 12.

Aurkakotasuna, 17, 18.Bigarren deialdia, 16.2, 17.3.Etetea, 18.4.Baliozkotasuna, 17.3.Bete beharrekoak izatea jabe guztien-

tzat, 17.1.(Ikus Erabakiak aurkaratzea eta Ahoba-

tezkotasuna.)

AdministrazioaBarne eraentzari buruzko arauak, 6.Titulu eratzailea, 5.(Ikus Administratzailea.)

AdministratzaileaIdazkari jardutea, 13.6 eta 20.e).Hautatzea, 13.6 eta 14.Eginkizunak

Etxearen artapenari eta mantentzeariaurre egitea, 20.c).

Kobrantzak, 20.d).Hartutako erabakiak betearaztea,

20.d).Aurreikusteko moduko gastuen pla-

na egitea, 20.b).Etxearen araubide ona zaintzea, 20.a).

Kargurako legitimazioa, 13.6.Kargutik enkaitzea, 13, 14.(Ikus Erkidegoaren gobernu-organoak.)

AbertimenduakAdministratzailearen eginkizunak, 20.a).

Pisua edo lokala gastuen ordainketari lo-tuta egotea, 9.1.e).


78



AgregaciónPisos, locales y anejos, 8.

Agrupación de comunidades de propieta-rios, 24.2.b).Adopción de acuerdos, 24.3.b).Competencias de los órganos de gobier-

no, 24.3.Fondos de reserva, 24.3.c).Junta de propietarios, 24.3.a).(Véase Complejos inmobiliarios priva-

dos.)

AlteracionesEn la estructura o fábrica, 7, 12.

(Véase Obras.)

AnejosDerechos del propietario, 3.División o agregación, 8.Título constitutivo, 5.

ApercibimientoFunciones del Administrador, 20.a).Por actividades prohibidas, 7.2.

Aprovechamiento independienteDivisión y agregación, 8.Espacio delimitado y susceptible, 1, 3.

Propiedad, 3.

ArrendamientosDe elemento común, 17.

AscensorAcuerdo de establecimiento o supresión

del servicio, 17.1.

Autonomía de la voluntadTítulo constitutivo, 5.

B

Barreras arquitectónicas(Véase Supresión de barreras arquitec-

tónicas.)

BuhardillaTítulo constitutivo, 5.

EransteaPisuak, lokalak eta horien eranskinak, 8.

Jabe-erkidegoak elkartzea, 24.2.b).

Erabakiak hartzea, 24.3.b).Gobernu-organoen eskumenak, 24.3.

Erreserba-funtsak, 24.3.c).Jabeen batza, 24.3.a).(Ikus Ondasun higiezinen eremu priba-

tuak.)

AldarazpenakEgitura nahiz fabrikan aldarazpenak egi-

tea, 7, 12.(Ikus Obrak.)

EranskinakJabearen eskubideak, 3.Zatitu edo eranstea, 8.Titulu eratzailea, 5.

OhartarazpenaAdministratzailearen eginkizunak, 20.a).Debekatutako jardueren ondorioz, 7.2.

Modu independentean aprobetxatzeaZatitu edo eranstea, 8.Espazio mugatua eta modu independen-

tean aprobetxa daitekeena, 1, 3.Jabetza, 3.

Errentan emateaOsagai erkidea, 17.

IgogailuaZerbitzua ezarri edo kentzeko erabakia,

17.1.

Borondatearen autonomiaTitulu eratzailea, 5.

Oztopo arkitektonikoak(Ikus Oztopo arkitektonikoak ezaba-

tzea.)

GanbaraTitulu eratzailea, 5.

JABETZA HORIZONTALA

79



C

CaducidadDe plazos

Sobre acuerdos comunitarios, 18, 24.

Canalizaciones, 1.

CargasConforme a la cuota, 3.Del inmueble

Contribución, 9.1.e).Derivados de construcción del inmue-

ble en propiedad horizontal, 1.Gastos generales, 9.1.e).

CargosDuración, 13.7.

(Véase Remoción.)Elección, 13, 14.

CertificaciónDel acuerdo aprobatorio de la deuda,

21.2.Sobre estado de deudas en caso de trans-

misión, 9.1.e).

Cimentaciones, 1.

CitaciónConvocatoria, 9.1.h) y 16.3.(Véase Junta de Propietarios.)

CompetenciaJudicial, 18.1, 21.1.

Complejos inmobiliarios privadosFormas que pueden adoptar

Agrupación de comunidades de pro-pietarios, 24.2.b).

Comunidad de propietarios única, 5y 24.2.a).

Otras, 24.4.Ley aplicable, 2.c).Requisitos, 24.1.Viales, 24.1.b).(Véase Agrupación de comunidades de

propietarios.)

Comunidad de propietariosAcción de división, 4.

IraungitzeaEpeak

Erkidegoak hartutako erabakiei bu-ruzkoak, 18, 24.

Biderakuntzak, 1.

ZamakKuotaren arabera, 3.Ondasun higiezinarenak

Parte hartzea, 9.1.e).Jabetza horizontalean eraiki izanaren

ondoriozkoak, 1.Gastu orokorrak, 9.1.e).

KarguakIraupena, 13.7.

(Ikus Enkaitzea.)Hautatzea, 13, 14.

ZiurtagiriaZorra onetsi duen erabakiari buruzkoa,

21.2.Zorren egoerari buruzkoa eskualdaketa-

kasuan, 9.1.e).

Zimenduak, 1.

ZitazioaDeialdia, 9.1.h) eta 16.3.(Ikus Jabeen batza.)

EskumenaEpaiketa bidezkoa, 18.1, 21.1.

Ondasun higiezinen eremu pribatuakHoriek izan ditzaketen formak


Jabeen erkidego bakarra, 5 eta 24.2.a).

Bestelakoak, 24.4.Aplikatu beharreko legea, 2.c).Betekizunak, 24.1.Bideak, 24.1.b).(Ikus Jabe-erkidegoak elkartzea.)

Jabeen erkidegoaZatiketa-akzioa, 4.


80



Aplicación de la ley, 2.a), 2.b) y dispo-sición transitoria, 1.

Asistencia a junta, 15.Consentimiento, 11, 16.Deudas, 22.Estatutos, inscripción, 5.Fondo de reserva, 9.1.f).Obligaciones, 10.1.Órganos de gobierno, 13.1.Representante, 13.3.Responsabilidad por deudas, 22.1.(Véase Copropiedad.)

Comunidad pro indivisoNo establecida de intento, 4.

Comunidades autónomas, disposición adi-cional 1.

ConfiguraciónObras, 7.

ConsentimientoDe la comunidad de propietarios

Para las alteraciones que afectan altítulo constitutivo, 11, 16.

Tácito, 12.Del propietario

Para la realización de innovaciones,11.2 y 11.4.

Mejoras que privan de derechos, 11.3.

ConservaciónDel inmueble en régimen de propiedad

horizontal, 10 y 11.Del piso o local, 9.1.b).Funciones del Administrador, 20.c).Título constitutivo, 5.(Véase Obras de conservación.)

ConstrucciónNuevas plantas y alteraciones, 12.

ConversiónDe la propiedad horizontal en propiedad

o copropiedad ordinarias, 23.2.

ConvivenciaNormas de régimen interior, 6.

Legearen aplikazioa, 2.a), 2.b) eta 1. xe-dapen iragankorra.

Batzara joatea, 15.Adostasuna, 11, 16.Zorrak, 22.Estatutuak, inskripzioa, 5.Erreserba-funtsa, 9.1.f).Betebeharrak, 10.1.Gobernu-organoak, 13.1.Ordezkatzea, 13.3.Zorren gaineko erantzukizuna, 22.1.(Ikus Jabekidetasuna.)

Indibiso erkidegoaNahita ezarri ez dena, 4.

Autonomia-erkidegoak, 1. xedapen gehi-garria.

ItxuraketaObrak, 7.

AdostasunaJabeen erkidegoaren adostasuna

Titulu eratzaileren gain eragina du-ten aldakuntzetarako, 11, 16.

Isilbidezkoa, 12.Jabearen adostasuna

Berrikuntzak egiteko, 11.2 eta 11.4.

Eskubideak kentzen dituzten berrikun-tzak, 11.3.

ArtatzeaJabetza horizontalaren araubidepeko on-

dasun higiezina, 10 eta 11.Pisua edo lokala, 9.1.b).Administratzailearen eginkizunak, 20.c).Titulu eratzailea, 5.(Ikus Obrak. Artapen-obrak.)

EraikitzeaSolairu berriak eraikitzea eta aldarazpe-

nak, 12.

BihurtzeaJabetza horizontala jabetza arrunt edo

jabekidetasun arrunt bihurtzea, 23.2.

ElkarbizitzaBarne eraentzari buruzko arauak, 6.

JABETZA HORIZONTALA

81



CopropiedadAcción de división, 4.Derecho de, 3.Servicios comunes, 3.

CopropietarioAsistencia a Junta, 15.(Véase Propietario.)

CostasContra la comunidad de propietarios, 22.En juicio monitorio, 21.Judiciales y gastos extrajudiciales de re-

clamación, 21.Juicio de equidad, 17.3.

Créditos preferentesPor impago de cuotas, 9.1.e).

Cubiertas, 1.

CuentasJunta de propietarios, 16.1.

Cuota de participación, 5, 9.1, 16.Variación, 3, 8, 11, 12.

CuotasAlteración en la división o agregación,

8.Asignación, 3.Cargas, 3.Convocatoria de la Junta, 16.2.De pago, 21.Derechos, 3.Disidentes en las innovaciones, 11.2.Fijación, 5.Obligación de pago, 9.1.e) y 9.1.f).Presupuesto de gastos, 20.b).Título constitutivo, 5.

D

DañosEn finca, 7.2.Obligación de resarcimiento, 9.1.b) y

9.1.c).Por negligencia, 9.1.b).

JabekidetasunaZatiketa-akzioa, 4.Jabekidetasun-eskubidea, 3.Zerbitzu erkideak, 3.

JabekideaBatzara joatea, 15.(Ikus Jabea.)

KostuakJabeen erkidegoaren aurka daudenak, 22.Epaiketa monitorioan, 21.Epaiketa bidezkoak eta epaiketaz kan-

poko gastuak erreklamatzea, 21.Ekitatezko epaiketa, 17.3.

Lehenespeneko kredituakKuotak ez ordaintzeagatik, 9.1.e).

Estalkiak, 1.

KontuakJabeen batza, 16.1.

Partaidetza-kuota, 5, 9.1, 16.Aldatzea, 3, 8, 11, 12.

KuotakKuotak aldatzea, zatitu edo eranstearen

ondorioz, 8.Esleitzea, 3.Zamak, 3.Batzarako deialdia, 16.2.Ordainketa-kuotak, 21.Eskubideak, 3.Berrikuntzen alde ez daudenak, 11.2.Finkatzea, 5.Ordaintzeko betebeharra, 9.1.e) eta 9.1.f).Gastuen aurrekontua, 20.b).Titulu eratzailea, 5.

KalteakFinkan, 7.2.Ordaina eman beharra, 9.1.b) eta 9.1.c).

Zabarkeriaren ondorioz, 9.1.b).


82



DeclaraciónDe obra nueva, 2, 5.

DemandaJuicio de equidad, 17.3.Oposición a demanda de reclamación de

cantidad, 21.

DerechosDe disposición, 3.De tanteo y retracto, disposición transi-

toria 2.

Del dueño de casa piso o local, 3.

DerogaciónDe las normas, disposición final.

Destrucción del edificioExtinción de la propiedad horizontal, 23.1.

DeudasDe la comunidad, 22.Del propietario, 21.

DivisiónDe edificio mediante adjudicación de pi-

sos o locales, 1.Pisos, locales y anejos, 8.(Véase Acción de división.)

DocumentaciónCustodia, 20.e).

DomicilioCitación a la Junta, 9.1.h) e i), y 16.2.Comunicación a representante de la co-

munidad, 9.1.h).

Dueño(Véase Propietario.)

E

EjecuciónDe acuerdos, 17, 19.3 y 20.d).Provisional de acuerdos, 18.4.

AdierazteaObra berria, 2, 5.

DemandaEkitatezko epaiketa, 17.3.Kopurua erreklamatzeko demandaren

aurka jartzea, 21.

EskubideakXedatzeko eskubidea, 3.Eroslehentasun-eskubidea eta atzera-es-

kuratzeko eskubidea, 2. xedapen ira-gankorra.

Pisu edo lokal bakoitzaren ugazabak di-tuen eskubideak, 3.

IndargabetzeaArauak, azken xedapena.

Eraikina suntsitzeaJabetza horizontala azkentzea, 23.1.

ZorrakErkidegoarenak, 22.Jabearenak, 21.

ZatitzeaEraikina, pisuak edo lokalak adjudika-

tzearen bidez, 1.Pisu, lokal eta eranskinak, 8.(Ikus Akzioa. Zatiketa-akzioa.)

DokumentazioaZaintzea, 20.e).

EgoitzaBatzarako zitazioa, 9.1.h) eta i), eta 16.2.Erkidegoaren ordezkariari egindako ko-

munikazioa, 9.1.h).

Ugazaba(Ikus Jabea.)

BetearazteaErabakiak, 17, 19.3 eta 20.d).Erabakiak behin-behinean betearaztea,

18.4.

JABETZA HORIZONTALA

83



ElecciónAdministrador, 13.6, 14.Presidente, 13.2, 14.Secretario, 13.6, 14.

Elementos comunesÁmbito de aplicación de la ley, 2.b).Arrendamiento, 17.1.Cuota de participación, 5.Obligación de respeto, 9.a).Obras, 7 y 12.

(Véase Obras.)

Elementos privativos, 3.

Embargo preventivo, 21.(Véase Gastos generales.)

EnajenaciónDe piso o local en régimen de propiedad

horizontal, 1.

EntradaPermiso de, 9.1.d).

EntretenimientoFunciones del Administrador, 20.c).

Equidad(Véase Juicio de equidad.)

Escaleras, 1.

Estatutos, 5.Acuerdos contra los mismos, 18.1.a).Adaptación a la ley, disposición transi-

toria 1.Aprobación, 14.d).Derechos de tanteo y retracto, disposi-

ción transitoria 2.

Reforma, 14.d).(Véase Normas de régimen interior.)

Estructura del edificioObras, 7 y 12.

F

FincaEstado exterior, 7.

AukeratzeaAdministratzailea, 13.6, 14.Lehendakaria, 13.2, 14.Idazkaria, 13.6, 14.

Osagai erkideakLegearen aplikazio-eremua, 2.b).Errentan ematea, 17.1.Partaidetza-kuota, 5.Errespetatzeko betebeharra, 9.a).Obrak, 7 eta 12.

(Ikus Obrak.)

Osagai pribatiboak, 3.

Aurreneurrizko enbargoa, 21.(Ikus Gastu orokorrak.)

BesterentzeaJabetza horizontalaren araubidepeko pi-

sua edo lokala, 1.

SarreraOnartzea, 9.1.d).

MantentzeaAdministratzailearen eginkizunak, 20.c).

Ekitatea(Ikus Ekitatezko epaiketa.)

Eskailerak, 1.

Estatutuak, 5.Estatutuen aurkako erabakiak, 18.1.a).Legeari egokitzea, 1. xedapen iragan-

korra.Onestea, 14.d).Eroslehentasun-eskubidea eta atzera-es-


Eraldatzea, 14.d).(Ikus Barne eraentzari buruzko arauak.)

Eraikinaren egituraObrak, 7 eta 12.

FinkaKanpoko egoera, 5.


84



Urbana, inscripción en propiedad hori-zontal, 5.

Fondo de reservaObjeto, 9.1.f).Posibilidad de

Concluir un contrato de mantenimien-to, 9.1.f).

Suscribir un contrato de seguro, 9.1.f).Procedimiento a seguir si no se contri-

buye, 21.Reglas

Constitución, disposición adicional1.a).

Dotación mínima, 9.1.f) y disposi-ción adicional 1.b), c) y 2.

Titularidad, 9.1.f).

Fosos, 1.

G

GarajeTítulo constitutivo, 5.(Véase Plazas de garaje.)

GastosComunes, 10.Extrajudiciales de reclamación, 21.Funciones del Administrador, 20.b).Junta de propietarios, 14.b).Servicios que no se utilizan, 9.2 y 11.2.

Título constitutivo, 5.(Véase Cargas.)

Gastos generales (incumplimiento delpago)Servicios profesionales de abogado y

procurador, 21.6.Cumplimiento de las obligaciones, 9.1.e)

y 21.1.Certificación previa, 21.2.Comunidad agrupada, 24.2.b).Demanda, 21.4.Embargo preventivo, 21.5.

Hiri-finka, jabetza horizontalean inskri-batzea, 5.

Erreserba-funtsaHelburua, 9.1.f).Aukera

Iraunarazpen-kontratua egiteko, 9.1.f).

Aseguru-kontratua sinatzeko, 9.1.f).Bete beharreko prozedura, erreserba-fun-

tserako ordainketa egiten ez bada, 21.Erregelak

Eratzea, 1. xedapen gehigarriaren a)letra.

Gutxieneko zuzkidura, 9.1.f) eta 1. xe-dapen gehigarriaren b) eta c) le-trak, eta 2. xedapen gehigarria.

Titulartasuna, 9.1.f).

Zuloak, 1.

GarajeaTitulu eratzailea, 5.(Ikus Garaje-plazak.)

GastuakErkideak, 10.Erreklamatzeko epaiketaz kanpokoak, 21.Administratzailearen eginkizunak, 20.b).Jabeen batza, 14.b).Erabiltzen ez diren zerbitzuak, 9.2. eta

11.2.Titulu eratzailea, 5.(Ikus Zamak.)

Gastu orokorrak (ez ordaintzea)

Abokatuaren eta prokuradorearen lanbi-de-zerbitzuak, 21.6.

Betebeharrak betetzea, 9.1.e) eta 21.1.

Aurretiazko ziurtagiria, 21.2.Elkartutako erkidegoa, 24.2.b).Demanda, 21.4.Aurreneurrizko enbargoa, 21.5.

JABETZA HORIZONTALA

85



Gastos del requerimiento previo de pago,21.3.

(Véase Obligaciones del propietario.)

H

HabitabilidadDel inmueble en régimen de propiedad

horizontal, 10.1, 11.

I

Impugnación de acuerdosCaducidad de la acción, 18.3.Legitimación, 18.2.Supuestos, 18.1.Suspensión de la ejecución, 18.4.

Indemnización, 7.2.

Infraestructuras comunes de acceso a losservicios de telecomunicaciónAcuerdo de instalación, 17.2.

IngresosJunta de propietarios, 14.b).

Innovaciones, 10 y 11.2.Disidentes en las innovaciones, 11.2.

InstalacionesDel piso en régimen de propiedad hori-

zontal, 3.Modificaciones, 7.Nuevas, 11.

J

JuicioMonitorio, 21.Ordinario, 7.2.Representación, 13.3.

Aurretiazko ordainketa-agindeiaren gas-tuak, 21.3.

(Ikus Jabearen betebeharrak.)

BizigarritasunaJabetza horizontalaren araubidepeko on-

dasun higiezinaren bizigarritasuna,10.1, 11.

Erabakiak aurkaratzeaAkzioa iraungitzea, 18.3.Legitimazioa, 18.2.Kasuak, 18.1.Betearazpena etetea, 18.4.

Kalte-ordaina, 7.2.

Telekomunikazio-zerbitzuak eskuratzekoazpiegitura erkideakJartzeko erabakia, 17.2.

SarrerakJabeen batza, 14.b).

Berrikuntzak, 10 eta 11.2.Berrikuntzen aurka daudenak, 11.2.

InstalazioakJabetza horizontalaren araubidepeko pi-

suarenak, 3.Aldarazpenak, 7.Berriak, 11.

EpaiketaMonitorioa, 21.Arrunta, 7.2.Ordezkaritza, 13.3.


86



Juicio de equidadCostas, 17.3.Demanda, 17.3.Impugnación de acuerdos, 18.Por falta de mayoría, 17.3.

Junta extraordinariaActa, 19.2.Citación, 16.3.Remoción de cargos, 13.7 y 14.a).

Junta de propietariosActas, 19.Acuerdos

Adopción, 17.Certificación, 19.Constancia, 19.Contrarios a la ley o a los estatutos,

18.a).Gravemente perjudiciales, 18.b).Mayorías, 17.Notificación, 17.1.Impugnación, 18.Libro de actas, 19.

AsistenciaAusentes a las juntas, 17.1.Personal o por representante legal o

voluntaria, 15.1.

Pisos o locales pertenecientes proindiviso a distintos propietarios,15.1.

Propietarios sin derecho de voto,15.2.

Viviendas o locales en usufructo, 15.1.

ConvocatoriaAsuntos a tratar, 16.2.Citaciones, 9.1.h) y 16.3.Obligatoriedad de reunirse, 16.1.Relación de propietarios sin derecho

de voto, 15.2 y 16.2.Segunda, 16.2.

FuncionesAprobar el plan de gastos e ingresos

previsibles, 14.b).Aprobar la división o agregación, 8.

Ekitatezko epaiketaKostuak, 17.3.Demanda, 17.3.Erabakiak aurkaratzea, 18.Gehiengo egokia ez lortzea, 17.3.

Batza bereziaAkta, 19.2.Zitazioa, 16.3.Norbait kargutik enkaitzea, 13.7 eta 14.a).

Jabeen batzaAktak, 19.Erabakiak

Hartzea, 17.Ziurtatzea, 19.Jasotzea, 19.Legearen edo estatutuen aurkakoak,

18.a).Oso kaltegarriak, 18.b).Gehiengoak, 17.Jakinaraztea, 17.1.Aurkaratzea, 18.Akta-liburua, 19.

Batzara joateaBatzara agertu ez direnak, 17.1.Jabeak eurak edo haien legezko

nahiz borondatezko ordezkaria-ren bidez, 15.1

Hainbat jabek indibisoan pisuak edolokalak izatea, 15.1.

Boto-eskubiderik gabeko jabeak,15.2.

Etxebizitza edo lokalen gainean, go-zamena izatea, 15.1.

DeialdiaGai-zerrenda, 16.2.Zitazioak, 9.1.h) eta 16.3.Biltzeko betebeharra, 16.1.Boto-eskubiderik gabeko jabeen ze-

rrenda, 15.2 eta 16.2.Bigarren deialdia, 16.2.

EginkizunakAurreikusteko moduko gastu eta sa-

rreren plana onestea, 14.b).Zatiketa edo eransketa onestea, 8.

JABETZA HORIZONTALA

87



Aprobar los presupuestos y la ejecu-ción de todas las obras de repa-ración, 14.c).

Aprobar los estatutos o su reforma ydeterminar las normas de régi-men interior, 14.d).

Conocer y decidir en los demás asun-tos de interés general para la co-munidad, 14.e).

Nombrar y remover a los diferentesórganos, 14.a).

Resolver reclamaciones, 14.a).Representación, 15.Reunión, 16.(Véanse Acta, Acuerdos, Impugnación

de acuerdos y Órganos de gobiernode la comunidad.)

L

LaudoFijación de la cuota, 5.

LegitimaciónDe propietarios sobre bienes comunes,

13.

Libro de actas, 19.1 y 19.4.(Véase Acta.)

LinderosTítulo constitutivo, 5.

Litisconsorcio pasivo necesarioDe los comuneros propietarios de local en

edificio en propiedad horizontal, 13.De Presidente con propietarios, 13.De vendedor con propietarios, 13.

LocalesAlteraciones, 12.Copropiedad sobre, 3.b).Complejos inmobiliarios privados, 24.Concepto, 1.División y agregación, 8.Junta de propietarios, 14.Título constitutivo, 5.

Aurrekontuak eta finka konpontzekoobra guztien betearazpena ones-tea, 14.c).

Estatutuak onetsi edo eraldatzea, etabarne eraentzari buruzko arauakzehaztea, 14.d).

Gainerako arazoak aztertu eta eraba-kitzea, horiek erkidegoarentzat in-teres orokorrekoak diren heinean,14.e).

Karguetan arituko direnak izendatueta kargutik enkaitzea, 14.a).

Erreklamazioak ebaztea, 14.a).Ordezkatzea, 15.Biltzea, 16.(Ikus Akta, Erabakiak, Erabakiak aur-

karatzea eta Erkidegoaren gobernu-organoak.)

LaudoaKuota finkatzea, 5.

LegitimazioaOndasun erkideen gaineko jabeek duten

legitimazioa, 13.

Akta-liburua, 19.1 eta 19.4.(Ikus Akta.)

MugakTitulu eratzailea, 5.

Nahitaezko auzikidetza pasiboaJabetza horizontalpeko eraikinean loka-

laren jabe diren erkideena, 13.Lehendakariak jabeekikoa, 13.Saltzaileak jabeekikoa, 13.

LokalakAldarazpenak, 12.Lokalen gaineko jabekidetasuna, 3.b).Ondasun higiezinen eremu pribatuak, 24.Kontzeptua, 1.Zatitu eta eranstea, 8.Jabekideen batza, 14.Titulu eratzailea, 5.


88



M

Medidas cautelares, 7, 18.4.

Mejoras, 11.5.Exigibilidad, 11.1.Inalterabilidad de la cuota, 3.(Véase Obras de mejora.)

MenoscabosInalterabilidad de la cuota, 3.

Minusválidos, 17.1.(Véase Supresión de barreras arquitec-

tónicas.)

ModificaciónElementos arquitectónicos, instalaciones

o servicios, 7.1.Normas de régimen interior, 6.Título constitutivo, 5 y 17.1.

Muros, 1.

N

NegligenciaDaños, 9.1.b).Obligación de resarcimiento, 9.1.b).

Normas de régimen interior, 6, 14.d).Junta de propietarios, 14.d).Modificación, 6.

NotificaciónA los propietarios afectados, 15, 21.2.Domicilio, 9.1.h).

Nudo propietarioAsistencia a la junta, 15.1.

Nuevas plantasAcuerdos, 12.Construcción, 12.Unanimidad, 12.

O

Obligaciones del propietarioActuar con la diligencia debida, 9.1.g).

Kautela-neurriak, 7, 18.4.

Hobekuntzak, 11.5.Eskatu ahal izatea, 11.1.Kuota ez aldatzea, 3.(Ikus Obrak. Hobekuntza-obrak.)

NarriadurakKuota ez aldatzea, 3.

Minusbaliatuak, 17.1.(Ikus Oztopo arkitektonikoak ezaba-

tzea.)

AldarazteaOsagai arkitektonikoak, instalazioak edo

zerbitzuak, 7.1.Barne eraentzari buruzko arauak, 6.Titulu eratzailea, 5 eta 17.1.

Murruak, 1.

ZabarkeriaKalteak, 9.1.b).Ordaina eman beharra, 9.1.b).

Barne eraentzari buruzko arauak, 6, 14.d).Jabeen batza, 14.d).Aldaraztea, 6.

JakinarazteaUkitutako jabeei, 15, 21.2.Egoitza, 9.1.h).

Jabe soilaBatzara joatea, 15.1.

Solairu berriakErabakiak, 12.Eraikitzea, 12.Ahobatezkotasuna, 12.

Jabearen betebeharrakBehar besteko arretarekin jardutea, 9.1.g).

JABETZA HORIZONTALA

89



Comunicar (a efectos de citaciones ynotificaciones)El cambio de titularidad de la vi-

vienda o local, 9.1.i).El domicilio en España, 9.1.h).

Con respecto a las instalaciones genera-les, 9.1.a).

ContribuciónAl fondo de reserva, 9.1.f) y disposi-

ción adicional.A los gastos generales, 9.1.e) y 9.2.

De conservación, 9.1.b).De reparación, 9.1.c).Permitir la entrada en su vivienda o lo-

cal, 9.1.d).Procedimiento a seguir en caso de in-

cumplimiento, 21.[Véanse Gastos generales (incumpli-

miento del pago) y Propietario.]

ObrasDe accesibilidad

(Véase Accesibilidad.)De conservación, 11.De innovación, 10, 11.De mejora

Afectantes a edificio en régimen depropiedad horizontal, 7.1, 9.3,10, 11, 12 y 17.

De reparaciónA cargo de la comunidad, 10.A cargo del propietario, 9.1.b)

En elementos comunes, 7.1 y 12.Hechas por el propietario, 7.1 y 12.Obligatorias para la comunidad, 10.1.

Discrepancia sobre su naturaleza,10.4.

Gastos, 10.5.Oposición y demora, 10.3.

Obras extraordinariasJunta de propietarios, 14.c).

OcupanteApercibimiento por actividades prohibi-

das, 7.2.Lanzamiento del ocupante no propieta-

rio, 7.2.

Komunikatzea (zitazio eta jakinarazpe-nen ondorioetarako)Etxebizitza edo lokalaren titulartasu-

na aldatu dela, 9.1.i).Espainian dagoen egoitza, 9.1.h).

Instalazio orokorrei buruz, 9.1.a).

OrdaintzeaErreserba-funtsa, 9.1.f) eta xedapen

gehigarria.Gastu orokorrak, 9.1.e) eta 9.2.

Artatzeko betebeharra, 9.1.b).Konpontzeko betebeharra, 9.1.c).Norberaren etxebizitza edo lokalean sarre-

ra onartzea, 9.1.d).Ez-betetze kasuetan bete beharreko pro-

zedura, 21.[Ikus Gastu orokorrak (ez ordaintzea)

eta Jabea.]

ObrakIrisgarritasun-obrak

(Ikus Irisgarritasuna.)Artapen-obrak, 11.Berrikuntza-obrak, 10, 11.Hobekuntza-obrak

Jabetza horizontalean dagoen eraiki-naren gain eragina dutenak, 7.1,9.3, 10, 11, 12 eta 17.

Konponketa-obrakErkidegoaren ardurapekoak, 10.Jabearen ardurapekoak, 9.1.b).

Osagai erkideetan, 7.1 eta 12.Jabeak egindakoak, 7.1 eta 12.Erkidegoarentzat nahitaezkoak direnak,

10.1.Obren izaerari buruzko desadostasu-

na, 10.4.Gastuak, 10.5.Aurka jartzea eta atzeratzea, 10.3.

Obra bereziakJabeen batza, 14.c).

OkupatzaileaDebekatutako jardueren ondoriozko

ohartarazpena, 7.2.Jabea ez den okupatzailea botatzea, 7.2.


90



Órganos de gobierno de la comunidadEnumeración, 13.1.Plazo, 13.7.Remoción del cargo, 13.7.(Véase Administrador, Junta de propie-

tarios, Presidente, Secretario y Vi-cepresidente.)

P

PagoDe cuotas y gastos, 9.1.e) y f), y 21.Funciones del Administrador, 20.d).Pertenencias comunes, 3.b).

Partes privativasÁmbito de aplicación de la ley, 2.b).Mantenimiento en buen estado, 9.b).

Pasos, 1.

Pisos o localesConsentir la entrada en, 9.1.b).Cuota de participación, 3.b).Desarrollo de actividades, 7.2.División o agregación, 8.Fijación de cuota, 5.Modificación de los elementos arquitec-

tónicos, instalaciones o servicios, 7.1.Régimen de la comunidad, 6.Situación, 5.Título de la propiedad, contenido, 5.

Plazas de garaje, 5.

PlazoAcción de impugnación, 18.3.De privación del derecho al uso de la vi-

vienda o local, 7.2.

PorteríaAcuerdo de establecimiento o supresión

del servicio, 17.1.

Pozos, 1.

PresidenteConvocatoria de la junta de propietarios,

16.1.

Erkidegoaren gobernu-organoakAipatzea, 13.1.Epea, 13.7.Kargutik enkaitzea, 13.7.(Ikus Administratzailea, Jabeen batza,

Lehendakaria, Idazkaria eta Lehen-dakariordea.)

OrdaintzeaKuotak eta gastuak, 9.1.e) eta f), eta 21.Administratzailearen eginkizunak, 20.d).Ondasun erkideak, 3.b).

Zati pribatiboakLegearen aplikazio-eremua, 2.b).Egoera onean artatzea, 9.b).

Igarobideak, 1.

Pisuak edo lokalakSarrera onartzea, 9.1.b).Partaidetza-kuota, 3.b).Jarduerak burutzea, 7.2.Zatitzea edo eranstea, 8.Kuota finkatzea, 5.Osagai arkitektonikoen, instalazioen edo

zerbitzuen aldarazpena, 7.1.Erkidegoaren araubidea, 6.Egoera, 5.Jabetzaren titulua, edukia, 5.

Garaje-plazak, 5.

EpeaAurkaratze-akzioa, 18.3.Pisua edo lokala erabiltzeko eskubidea

kentzea, 7.2.

AtezaindegiaEzarri edo kentzeko erabakia, 17.1.

Putzuak, 1.

LehendakariaJabeen batzarako deialdia, 16.1.

JABETZA HORIZONTALA

91



Ejercicio de las funciones del Secretarioy del Administrador, 13.5.

Elección, 13.2, 14.Imposibilidad de designación, 13.2.Legitimación procesal, 13.Plazo, 13.7.Relevo, 13.2.Remoción del cargo, 13.7.Renuncia, 13.2.Representación judicial y extrajudicial,

13.3.(Véase Órganos de gobierno de la co-

munidad.)

PresupuestoFondo de reserva, 9.1.f) y disposición

adicional.Funciones del Administrador, 20.b).Junta de propietarios, 14.c) y 16.1.

Privación del derecho al usoCompetencia, 7.2.Del piso o local, 7.

Por actividades prohibidas, 7.2.

Procedimiento de reclamación, 21.

Propiedad horizontalActos de administración, 20.Cambio de destino de elementos someti-

dos a, 5, 12.Concepto, 1.Constitución, 2.Derechos, 3.Extinción, 23.Título

Contenido, 5.Modificación, 12.(Véase Título constitutivo de la pro-

piedad.)

PropietarioAcción de división, 4.Apercibimiento por actividades prohibi-

das, 7.2, 21.Derechos, 3 y 7.1.Deudas, 21.Imposibilidad de exigir nuevas instala-

ciones, servicios o mejoras, 11.

Idazkariaren eta administratzaileareneginkizunak, 13.5.

Hautatzea, 13.2, 14.Izendatzeko ezintasuna, 13.2.Legitimazio prozesala, 13.Epea, 13.7.Beste lehendakari bat izendatzea, 13.2.Kargutik enkaitzea, 13.7.Uko egitea, 13.2.Epaiketa bidez edo epaiketaz kanpo or-

dezkatzea, 13.3.(Ikus Erkidegoaren gobernu-organoak.)

AurrekontuaErreserba-funtsa, 9.1.f) eta xedapen gehi-

garria.Administratzailearen eginkizunak, 20.b).Jabeen batza, 14.c) eta 16.1.

Erabiltzeko eskubidea kentzeaEskumena, 7.2.Pisua edo lokala erabiltzeko eskubidea

kentzea, 7.Debekatutako jardueren ondorioz, 7.2.

Erreklamatzeko prozedura, 21.

Jabetza horizontalaAdministrazio-egintzak, 20.Jabetza horizontalpean dauden osagaien

destinoa aldatzea, 5, 12.Kontzeptua, 1.Eratzea, 2.Eskubideak, 3.Azkentzea, 23.Titulua

Edukia, 5.Aldarazpena, 12.(Ikus Jabetzaren titulu eratzailea.)

JabeaZatiketa-akzioa, 4.Debekatutako jardueren ondoriozko

ohartarazpena, 7.2, 21.Eskubideak, 3 eta 7.1.Zorrak, 21.Instalazio, zerbitzu edo hobekuntza be-

rriak eskatzeko ezintasuna, 11.


92



Notificaciones, 9.1.h).Obligaciones, 9 y 21.Oposición a la ejecución, 22.2.Pérdida del derecho de voto, 15.2 y 16.2.Peticiones a la junta de propietarios, 16.2.Prohibiciones, 7 y 11.Infracciones, 21.Que no están al corriente en el pago de

las deudas vencidas, 15.2 y 16.2.(Véase Obligaciones del propietario.)

R

Reconstrucción del edificio, 23.

Régimen interior, 6.(Véase Normas de régimen interior.)

Registro de la PropiedadEstatutos, 5.Comunidad agrupada, 24.3.Inscripción en el Registro de Propiedad,

5, 8.Libro de actas, 19.1.Título inscrito en, 9.1.e).

Registrador, 19.

RemociónDe cargos, 13.7 y 14.a).(Véase Cargos.)

ReparacionesExtraordinarias, 9.1.c).Obligaciones, 9.Ordinarias, 9.1.c).Permiso de entrada, 9.1.d).Título constitutivo, 5.Urgentes, 7.1 y 20.c).

RepresentaciónPara asistir a junta, 15.1.Piso pro indiviso, 15.1.Presidente, 13.3.Usufructo, 15.1.Complejos inmobiliarios privados,

24.3.a).

Jakinarazpenak, 9.1.h).Betebeharrak, 9 eta 21.Betearazpenaren aurka jartzea, 22.2.Boto-eskubidea galtzea, 15.2 eta 16.2.Jabeen batzari eskaerak egitea, 16.2.Debekuak, 7 eta 11.Arau-hausteak, 21.Mugaeguneratutako zorrak ordaindu

gabe dituztenak, 15.2 eta 16.2.(Ikus Jabearen betebeharrak.)

Eraikina berreraikitzea, 23.

Barne eraentza, 6.(Ikus Barne eraentzari buruzko arauak.)

Jabetza ErregistroaEstatutuak, 5.Elkartutako erkidegoa, 24.3.Jabetza Erregistroan inskribatzea, 5, 8.

Akta-liburua, 19.1.Jabetza Erregistroan inskribatutako titu-

lua, 9.1.e).

Erregistratzailea, 19.

EnkaitzeaKargutik, 13.7 eta 14.a).(Ikus Karguak.)

KonponketakBereziak, 9.1.c).Betebeharrak, 9.Arruntak, 9.1.c).Sarrera onartzea, 9.1.d).Titulu eratzailea, 5.Presakoak, 7.1 eta 20.c).

OrdezkaritzaBatzara joateko, 15.1.Pisua indibisoan, 15.1.Lehendakaria, 13.3.Gozamena, 15.1.Ondasun higiezinen eremu pribatuak,

24.3.a).

JABETZA HORIZONTALA

93



Requerimiento fehacienteAl infractor, 7.1, 7.2 y 21.

Resolución del contratoA instancia de la Junta de propietarios, 7.2.Por el arrendador, 7.2.

ResponsabilidadPor deudas, 22.1.Por hechos no susceptibles de indivi-

dualización, 9.1.e).Por hechos propios y ajenos, 9.1.b).

Solidaria, 9.1.i).y 21.4.

RetractoDerecho transitorio, disposición transi-

toria 2.

S

Salida, 1

SecretarioActuación como Administrador, 13.6.

Custodia de los libros de actas, 19.4.De la comunidad, 13, 19.Legitimación para el cargo, 13.6.Plazo, 13.7.Remoción del cargo, 13.7.(Véase Órganos de gobierno de la co-

munidad.)

Segregación, 8.Que conlleva la alteración del elemento

común, 12.

SegurosSeguridad del edificio, 7.Título constitutivo, 5.

ServiciosAcción de división, 4.Comunes, 3.Contribución, 9.1.e).Descripción, 5.Exigencia, 10.Fijación de la cuota, 5.

Agindei sinesgarriaUrratzaileari, 7.1, 7.2 eta 21.

Kontratua suntsiarazteaJabeen batzak hala eskatuta, 7.2.Errentatzaileak, 7.2.

ErantzukizunaZorren gaineko erantzukizuna, 22.1.Bakoiztu ezin diren egitateen ondorioz,

9.1.e).Norberaren eta besteen egitateen ondo-

rioz, 9.1.b).Solidarioa, 9.1.i) eta 21.4.

EroslehentasunaZuzenbide iragankorra, 2. xedapen ira-

gankorra.

Irteera, 1.

IdazkariaIdazkariak administratzaile gisa jardu-

tea, 13.6.Akta-liburuak zaintzea, 19.4.Erkidegoaren idazkaria, 13, 19.Kargurako legitimazioa, 13.6.Epea, 13.7.Kargutik enkaitzea, 13.7.(Ikus Erkidegoaren gobernu-organoak.)

Bereiztea, 8.Osagai erkidearen aldaketa dakarren ba-

nantzea, 12.

AseguruakEraikinaren segurtasuna, 7.Titulu eratzailea, 5.

ZerbitzuakZatiketa-akzioa, 4.Arruntak, 3.Parte-hartzea, 9.1.e).Deskripzioa, 5.Eskatzea, 10.Kuota finkatzea, 5.


94



Funciones del Administrador, 20.a).Modificación, 7.No utilización, 9.2.Obras, 7.

Sostenimiento del inmueble (saneamien-to), 9.1.e).

SótanoTítulo constitutivo, 5.

Suministros energéticos colectivos, 17.2.

SuperficieFijación de la cuota, 5.

Supresión de barreras arquitectónicasAdopción de acuerdos, 17.1.

T

TanteoDerecho transitorio, disposición transi-

toria 2.Por propietario en caso de venta de piso,

disposición transitoria 2.(Véase Derechos de tanteo y retracto.)

Título constitutivo de la propiedadAlteraciones en la estructura o fábrica,

12.Anejos, 5.Aprobación o modificación, 17.1.Autonomía de la voluntad, 5.Contenido, 5.Descripción

Del inmueble, 5.Del piso o local, 5.

Extensión, linderos y situación, 5.Modificación, 11 y 12.

U

UnanimidadAcuerdos, 17.1.

Administratzailearen eginkizunak, 20.a).Aldaraztea, 7.Ez erabiltzea, 9.2.Obrak, 7.

Ondasun higiezinari aurre egitea (sanea-mendua), 9.1.e).

SotoaTitulu eratzailea, 5.

Energiaren hornidura kolektiboak, 17.2.

Luze-zabalaKuota finkatzea, 5.

Oztopo arkitektonikoak ezabatzeaErabakiak hartzea, 17.1.

Atzera-eskuratzeaZuzenbide iragankorra, 2. xedapen ira-

gankorra.Jabeak pisuaren salmenta kasuan, 2. xe-

dapen iragankorra.(Ikus Eskubideak. Eroslehentasun-eskubi-

dea eta atzera-eskuratzeko eskubidea.)

Jabetzaren titulu eratzaileaEgitura nahiz fabrikan aldarazpenak egi-

tea, 12.Eranskinak, 5.Onestea edo aldaraztea, 17.1.Borondatearen autonomia, 5.Edukia, 5.Deskribatzea

Ondasun higiezina, 5.Pisua edo lokala, 5.

Luze-zabala, mugak eta egoera, 5.Aldaraztea, 11 eta 12.

AhobatezkotasunaErabakiak, 17.1.

JABETZA HORIZONTALA

95



Alteración de la cuota, 8.Nuevas plantas y alteraciones, 12.

UsoElementos y servicios comunes, 5, 6.Fijación de la cuota, 5.Obligaciones, 9.Privación del derecho de uso, 7.2.

UsufructuarioAsistencia a la junta, 15.1.

V

VicepresidenteExistencia facultativa, 13.4.Funciones, 13.4.Nombramiento, 13.2 y 13.4.Plazo, 13.7.Remoción del cargo, 13.7.

ViviendaCargas, 3.Cuota de participación, 3.b) y 5.Modificaciones, 11.2 y 12.División (prohibición), 4.Obras

De adecuación a minusvalía, 17.1.De conservación, 10.De instalación de infraestructuras

para servicios de telecomunica-ción, 17.2.

VotoCómputo para tomar acuerdos, 17.Favorable, 17.1.Privación del derecho, 15.2 y 16.2.

Kuota aldaraztea, 8.Solairu berriak eta aldarazpenak, 12.

Erabilera Osagai eta zerbitzu arruntak, 5, 6.Kuota finkatzea, 5.Betebeharrak, 9.Erabiltzeko eskubidea kentzea, 7.2.

GozamendunaBatzara joatea, 15.1.

LehendakariordeaAukerakoa izatea, 13.4.Eginkizunak, 13.4.Izendatzea, 13.2 eta 13.4.Epea, 13.7.Kargutik enkaitzea, 13.7.

EtxebizitzaZamak, 3.Partaidetza-kuota, 3.b) eta 5.Aldarazpenak, 11.2 eta 12.Zatitzea (debekua), 4.Obrak

Minusbaliatuentzat egokitzea, 17.1.Artapen-obrak, 10.Telekomunikazio-zerbitzuak eskura-

tzeko azpiegiturak jartzea, 17.2.

BotoaErabakiak hartzeko kopurua, 17.Erabakiaren aldeko botoa, 17.1.Boto-eskubiderik ez izatea, 15.2 eta 16.2.


96



A

AbertimenduakAdministratzailearen eginkizunak, 20.a).

AdierazteaObra berria, 2, 5.

AdministratzaileaEginkizunak

Aurreikusteko moduko gastuen pla-na egitea, 20.b).

Etxearen araubide ona zaintzea, 20.a).

Etxearen artapenari eta mantentzeariaurre egitea, 20.c).

Hartutako erabakiak betearaztea,20.d).

Kobrantzak, 20.d).Hautatzea, 13.6 eta 14.Idazkari jardutea, 13.6 eta 20.e).Kargurako legitimazioa, 13.6.Kargutik enkaitzea, 13, 14.(Ikus Erkidegoaren gobernu-organoak.)

AdministrazioaBarne eraentzari buruzko arauak, 6.Titulu eratzailea, 5.(Ikus Administratzailea.)

AdostasunaEskubideak kentzen dituzten berrikun-

tzak, 11.3.Jabearen adostasuna

Berrikuntzak egiteko, 11.2 eta 11.4.

Jabeen erkidegoaren adostasunaIsilbidezkoa, 12.

Titulu eratzaileren gain eragina du-ten aldakuntzetarako, 11, 16.

Agindei sinesgarriaUrratzaileari, 7.1, 7.2 eta 21.

AdvertenciasFunciones del Administrador, 20.a).

DeclaraciónDe obra nueva, 2, 5.

AdministradorFunciones

Preparar el plan de gastos previsi-bles, 20.b).

Velar por el buen régimen de la casa,20.a).

Atender a la conservación y entrete-nimiento de la casa, 20.c).

Ejecutar los acuerdos adoptados,20.d).

Cobros, 20.d).Elección, 13.6 y 14.Actuación como Secretario, 13.6 y 20.e).Legitimación para el cargo, 13.6.Remoción del cargo, 13, 14.(Véase Órganos de gobierno de la co-

munidad.)

Administración Normas de régimen interior, 6.Título constitutivo, 5.(Véase Administrador.)

ConsentimientoMejoras que privan de derechos, 11.3.

Del propietarioPara la realización de innovaciones,

11.2 y 11.4.De la comunidad de propietariosTácito, 12.

Para las alteraciones que afectan altítulo constitutivo, 11, 16.

Requerimiento fehacienteAl infractor, 7.1, 7.2 y 21.

97

EUSKARA-GAZTELANIA

EUSKERA-CASTELLANO



AhobatezkotasunaErabakiak, 17.1.Kuota aldaraztea, 8.Solairu berriak eta aldarazpenak, 12.

AktaAkta-liburua, 19.1 eta 19.4.Aktak jabeei bidaltzea, 9 eta 19.3.Beharrezkoak diren sinadurak, 19.3.Botorik gabeko jabeak bertan aipatzea,

15.2.Edukia, 19.2.Ixtea, 19.3.Jabeen batzakoa akta, 19.Ongitzeko moduko akatsak eta okerrak,

19.3.

Akta-liburua, 19.1 eta 19.4.(Ikus Akta.)

AkzioaAurkaratze-akzioa

Erabakiak aurkaratzeko akzioa, 18.Iraungitzea, 18.3.(Ikus Erabakiak aurkaratzea.)

Bukarazte-akzioa, 7.2.Okupatzailearen aurkako zuzeneko ak-

zioa, 7.Zatiketa-akzioa

Debekua, 4.Indibiso-jabetza, 4.

AldarazteaBarne eraentzari buruzko arauak, 6.Osagai arkitektonikoak, instalazioak edo

zerbitzuak, 7.1.Titulu eratzailea, 5 eta 17.1.

ArtatzeaAdministratzailearen eginkizunak, 20.c).Jabetza horizontalaren araubidepeko on-

dasun higiezina, 10 eta 11.Pisua edo lokala, 9.1.b).Titulu eratzailea, 5.(Ikus Obrak. Artapen-obrak.)

AseguruakEraikinaren segurtasuna, 7.Titulu eratzailea, 5.

UnanimidadAcuerdos, 17.1.Alteración de la cuota, 8.Nuevas plantas y alteraciones, 12.

ActaLibro de actas, 19.1 y 19.4.Remisión a los propietarios, 9 y 19.3.Firmas necesarias, 19.3.Inclusión de propietarios sin voto, 15.2.

Contenido, 19.2.Cierre, 19.3.De Junta de Propietarios, 19.Defectos y errores subsanables, 19.3.

Libro de actas, 19.1 y 19.4.(Véase Acta.)

AcciónDe impugnación

De acuerdos, 18.Caducidad, 18.3.(Véase Impugnación de acuerdos.)

De cesación, 7.2Directa contra el ocupante,7.

De divisiónProhibición, 4Propiedad pro indiviso, 4.

ModificaciónNormas de régimen interior, 6.Elementos arquitectónicos, instalaciones

o servicios, 7.1.Título constitutivo, 5 y 17.1.

ConservaciónFunciones del Administrador, 20.c).Del inmueble en régimen de propiedad

horizontal, 10 y 11.Del piso o local, 9.1.b).Título constitutivo, 5.(Véase Obras de conservación.)

SegurosSeguridad del edificio, 7.Título constitutivo, 5.


98



AtezaindegiaEzarri edo kentzeko erabakia, 17.1.

Atzera-eskuratzeaZuzenbide iragankorra, 2. xedapen ira-

gankorra.

AukeratzeaAdministratzailea, 13.6, 14.Idazkaria, 13.6, 14.Lehendakaria, 13.2, 14.

AurrekontuaAdministratzailearen eginkizunak, 20.b).Erreserba-funtsa, 9.1.f) eta xedapen

gehigarria.Jabeen batza, 14.c) eta 16.1.

Aurreneurrizko enbargoa, 21.(Ikus Gastu orokorrak.)

Autonomia-erkidegoak, 1. xedapen gehi-garria.

B

Barne eraentza, 6.(Ikus Barne eraentzari buruzko arauak.)

Barne eraentzari buruzko arauak, 6, 14.d).Aldaraztea, 6.Jabeen batza, 14.d).

Batza bereziaAkta, 19.2.Norbait kargutik enkaitzea, 13.7 eta 14.a).Zitazioa, 16.3.

Bereiztea, 8.Osagai erkidearen aldaketa dakarren ba-

nantzea, 12.

Berrikuntzak, 10, 11.2.Berrikuntzen aurka daudenak, 11.2.

BesterentzeaJabetza horizontalaren araubidepeko pi-

sua edo lokala, 1.

PorteríaAcuerdo de establecimiento o supresión

del servicio, 17.1.


toria 2.

ElecciónAdministrador, 13.6, 14.Secretario, 13.6, 14.Presidente, 13.2, 14.

PresupuestoFunciones del Administrador, 20.b).Fondo de reserva, 9.1.f) y disposición

adicional.Junta de propietarios, 14.c) y 16.1.

Embargo preventivo, 21.(Véase Gastos generales.)

Comunidades autónomas, disposición adi-cional 1.

Régimen interior, 6.(Véase Normas de régimen interior.)

Normas de régimen interior, 6, 14.d).Modificación, 6.Junta de propietarios, 14.d).

Junta extraordinariaActa, 19.2.Remoción de cargos, 13.7 y 14.a).Citación, 16.3.

Segregación, 8.Que conlleva la alteración del elemento

común, 12.

Innovaciones, 10, 11.2.Disidentes en las innovaciones, 11.2.

EnajenaciónDe piso o local en régimen de propiedad

horizontal, 1.

JABETZA HORIZONTALA

99



BetearazteaErabakiak, 17, 19.3 eta 20.d).Erabakiak behin-behinean betearaztea,

18.4.

Biderakuntzak, 1.

BihurtzeaJabetza horizontala jabetza arrunt edo

jabekidetasun arrunt bihurtzea, 23.2.

BizigarritasunaJabetza horizontalaren araubidepeko on-

dasun higiezinaren bizigarritasuna,10.1, 11.

Borondatearen autonomiaTitulu eratzailea, 5.

BotoaBoto-eskubiderik ez izatea, 15.2 eta 16.2.Erabakiak hartzeko kopurua, 17.Erabakiaren aldeko botoa, 17.1.

D

DemandaEkitatezko epaiketa, 17.3.Kopurua erreklamatzeko demandaren

aurka jartzea, 21.

DokumentazioaZaintzea, 20.e).

E

EgoitzaBatzarako zitazioa, 9.1.h) eta i), eta 16.2.Erkidegoaren ordezkariari egindako ko-

munikazioa, 9.1.h).

Ekitatea(Ikus Ekitatezko epaiketa.)

Ekitatezko epaiketaDemanda, 17.3.Erabakiak aurkaratzea, 18.

EjecuciónDe acuerdos, 17, 19.3 y 20.d).Provisional de acuerdos, 18.4.

Canalizaciones, 1.

ConversiónDe la propiedad horizontal en propiedad

o copropiedad ordinarias, 23.2.

HabitabilidadDel inmueble en régimen de propiedad

horizontal, 10.1, 11.

Autonomía de la voluntadTítulo constitutivo, 5.

VotoPrivación del derecho, 15.2 y 16.2.Cómputo para tomar acuerdos, 17.Favorable, 17.1.

DemandaJuicio de equidad, 17.3.Oposición a demanda de reclamación de

cantidad, 21.

DocumentaciónCustodia, 20.e).

DomicilioCitación a la Junta, 9.1.h) e i), y 16.2.Comunicación a representante de la co-

munidad, 9.1.h).

Equidad(Véase Juicio de equidad.)

Juicio de equidadDemanda, 17.3.Impugnación de acuerdos, 18.


100



Gehiengo egokia ez lortzea, 17.3.Kostuak, 17.3.

ElkarbizitzaBarne eraentzari buruzko arauak, 6.

Energiaren hornidura kolektiboak, 17.2.

EnkaitzeaKargutik, 13.7 eta 14.a).(Ikus Karguak.)

EpaiketaArrunta, 7.2.Monitorioa, 21.Ordezkaritza, 13.3.

EpeaAurkaratze-akzioa, 18.3.Pisua edo lokala erabiltzeko eskubidea

kentzea, 7.2.

ErabakiakAkta-liburua, 19. Aurkakotasuna, 17, 18.1.Aurkaratzea, 18.

(Ikus Akzioa. Aurkaratze-akzioa.)Baliozkotasuna, 17.3.Barne eraentzari buruzko arauak, 6.Berrikuntzak, 10 eta 11.2.Bete beharrekoak izatea jabe guztien-

tzat, 17.1.Betearaztea, 17 eta 20.d).Bigarren deialdia, 16.2, 17.3.Etetea, 18.4.Gehiengoa, 17.3.Jabeen batza, 17.Legearen edo estatutuen aurkako eraba-

kiak, 18.1.a).Solairu berriak eta egitura aldaraztea,

12.Zortasunak eratzea, 1, 9.1.c).(Ikus Erabakiak aurkaratzea eta Ahoba-

tezkotasuna.)

Erabakiak aurkaratzeaAkzioa iraungitzea, 18.3.Betearazpena etetea, 18.4.Kasuak, 18.1.Legitimazioa, 18.2.

Por falta de mayoría, 17.3.Costas, 17.3.

ConvivenciaNormas de régimen interior, 6.

Suministros energéticos colectivos, 17.2.

RemociónDe cargos, 13.7 y 14.a).(Véase Cargos.)

JuicioOrdinario, 7.2.Monitorio, 21.Representación, 13.3.

PlazoAcción de impugnación, 18.3.De privación del derecho al uso de la vi-

vienda o local, 7.2.

AcuerdosLibro de actas, 19.1.Oposición, 17, 18.Impugnación, 18.

(Véase Acción de impugnación.)Validez, 17.3.Normas de régimen interior, 6.Innovaciones, 10 y 11.2.Vinculación para todos los propietarios,

17.1.Ejecución, 17 y 20.d).Segunda convocatoria, 16.2, 17.3.Suspensión, 18.4.Mayoría, 17.3.Junta de propietarios, 17.Contra la Ley y los estatutos, 18.1.a).

Nuevas plantas y alteración en la estruc-tura, 12.

Constitución de servidumbres, 1, 9.1.c).(Véanse Impugnación de acuerdos y

Unanimidad.)

Impugnación de acuerdosCaducidad de la acción, 18.3.Suspensión de la ejecución, 18.4.Supuestos, 18.1.Legitimación, 18.2.

JABETZA HORIZONTALA

101



Erabilera Betebeharrak, 9.Erabiltzeko eskubidea kentzea, 7.2.Kuota finkatzea, 5.Osagai eta zerbitzu arruntak, 5, 6.

Erabiltzeko eskubidea kentzeaDebekatutako jardueren ondorioz, 7.2.Eskumena, 7.2.Pisua edo lokala erabiltzeko eskubidea

kentzea, 7.

Eraikina berreraikitzea, 23.

Eraikina suntsitzeaJabetza horizontala azkentzea, 23.1.

Eraikinaren egituraObrak, 7 eta 12.

EraikitzeaSolairu berriak eraikitzea eta aldarazpe-

nak, 12.

EranskinakJabearen eskubideak, 3.Titulu eratzailea, 5.Zatitu edo eranstea, 8.

EransteaPisu, lokal eta horien eranskinak, 8.

ErantzukizunaBakoiztu ezin diren egitateen ondorioz,

9.1.e).Norberaren eta besteen egitateen ondo-

rioz, 9.1.b).Solidarioa, 9.1.i) eta 21.4.Zorren gaineko erantzukizuna, 22.1.

Erkidegoaren gobernu-organoakAipatzea, 13.1.Epea, 13.7.Kargutik enkaitzea, 13.7.(Ikus Administratzailea, Idazkaria, Ja-

been batza, Lehendakaria eta Lehen-dakariordea.)

EroslehentasunaZuzenbide iragankorra, 2. xedapen ira-

gankorra.

UsoObligaciones, 9.Privación del derecho de uso, 7.2.Fijación de la cuota, 5.Elementos y servicios comunes, 5, 6.

Privación del derecho al usoPor actividades prohibidas, 7.2.Competencia, 7.2.Del piso o local, 7.

Reconstrucción del edificio, 23.

Destrucción del edificioExtinción de la propiedad horizontal,

23.1.

Estructura del edificioObras, 7 y 12.

ConstrucciónNuevas plantas y alteraciones, 12.

AnejosDerechos del propietario, 3.Título constitutivo, 5.División o agregación, 8.

AgregaciónPisos, locales y anejos, 8.

ResponsabilidadPor hechos no susceptibles de indivi-

dualización, 9.1.e).Por hechos propios y ajenos, 9.1.b).

Solidaria, 9.1.i).y 21.4.Por deudas, 22.1.

Órganos de gobierno de la comunidadEnumeración, 13.1.Plazo, 13.7.Remoción del cargo, 13.7.(Véase Administrador, Secretario, Junta

de propietarios, Presidente y Vice-presidente.)


toria 2.


102



Erregistratzailea, 19.

Erreklamatzeko prozedura, 21.

Errentan emateaOsagai erkidea, 17.

Erreserba-funtsaAukera

Aseguru-kontratua sinatzeko, 9.1.f).Iraunarazpen-kontratua egiteko, 9.1.f).

Bete beharreko prozedura, erreserba-fun-tserako ordainketa egiten ez bada, 21.

ErregelakEratzea, 1. xedapen gehigarriaren a) le-

tra.Gutxieneko zuzkidura, 9.1.f) eta 1. xe-

dapen gehigarriaren b) eta c) le-trak, eta 2. xedapen gehigarria.

Helburua, 9.1.f).Titulartasuna, 9.1.f).

Eskailerak, 1.

EskubideakEroslehentasun-eskubidea eta atzera-es-


Pisu edo lokal bakoitzaren ugazabak di-tuen eskubideak, 3.

Xedatzeko eskubidea, 3.

EskumenaEpaiketa bidezkoa, 18.1, 21.1.

Estalkiak, 1.

Estatutuak, 5.Eraldatzea, 14.d).Eroslehentasun-eskubidea eta atzera-es-


Estatutuen aurkako erabakiak, 18.1.a).Legeari egokitzea, 1. xedapen iragan-

korra.Onestea, 14.d).(Ikus Barne eraentzari buruzko arauak.)

EtxebizitzaObrak

Artapen-obrak, 10.

Registrador, 19.

Procedimiento de reclamación, 21.

ArrendamientosDe elemento común, 17.

Fondo de reservaPosibilidad de

Suscribir un contrato de seguro, 9.1.f).Concluir un contrato de manteni-

miento, 9.1.f).Procedimiento a seguir si no se contri-

buye, 21.Reglas

Constitución, disposición adicional1.a).

Dotación mínima, 9.1.f) y disposi-ción adicional 1.b), c) y 2.

Objeto, 9.1.f).Titularidad, 9.1.f).

Escaleras, 1.

DerechosDe tanteo y retracto, disposición transi-

toria 2.

Del dueño de casa piso o local, 3.

De disposición, 3.

CompetenciaJudicial, 18.1, 21.1.

Cubiertas, 1.

Estatutos, 5.Reforma, 14.d).Derechos de tanteo y retracto, disposi-

ción transitoria 2.

Acuerdos contra los mismos, 18.1.a).Adaptación a la ley, disposición transi-

toria 1.Aprobación, 14.d).(Véase Normas de régimen interior.)

ViviendaObras

De conservación, 10.

JABETZA HORIZONTALA

103



Minusbaliatuentzat egokitzea, 17.1.Partaidetza-kuota, 3.b) eta 5.

Aldarazpenak, 11.2 eta 12.Telekomunikazio-zerbitzuak eskuratze-

ko azpiegiturak jartzea, 17.2.Zamak, 3.Zatitzea (debekua), 4.

F

FinkaHiri-finka, jabetza horizontalean inskri-

batzea, 5.Kanpoko egoera, 7.

G

GanbaraTitulu eratzailea, 5.

GarajeaTitulu eratzailea, 5.(Ikus Garaje-plazak.)

Garaje-plazak, 5.

Gastu orokorrak (ez ordaintzea)Abokatuaren eta prokuradorearen lanbi-

de-zerbitzuak, 21.6.Aurreneurrizko enbargoa, 21.5.Aurretiazko ordainketa-agindeiaren gas-

tuak, 21.3.Aurretiazko ziurtagiria, 21.2.Betebeharrak betetzea, 9.1.e) eta 21.1.

Demanda, 21.4.Elkartutako erkidegoa, 24.2.b).(Ikus Jabearen betebeharrak.)

GastuakAdministratzailearen eginkizunak, 20.b).Erabiltzen ez diren zerbitzuak, 9.2. eta

11.2.Erkideak, 10.Erreklamatzeko epaiketaz kanpokoak, 21.

De adecuación a minusvalía, 17.1.Cuota de participación, 3.b) y 5.

Modificaciones, 11.2 y 12.De instalación de infraestructuras para

servicios de telecomunicación, 17.2.Cargas, 3.División (prohibición), 4.

FincaUrbana, inscripción en propiedad hori-

zontal, 5.Estado exterior, 7.

BuhardillaTítulo constitutivo, 5.

GarajeTítulo constitutivo, 5.(Véase Plazas de garaje.)

Plazas de garaje, 5.

Gastos generales (incumplimiento del pago)Servicios profesionales de abogado y

procurador, 21.6.Embargo preventivo, 21.5.Gastos del requerimiento previo de pago,

21.3.Certificación previa, 21.2.Cumplimiento de las obligaciones, 9.1.e)

y 21.1.Demanda, 21.4.Comunidad agrupada, 24.2.b).(Véase Obligaciones del propietario.)

GastosFunciones del Administrador, 20.b).Servicios que no se utilizan, 9.2 y 11.2.

Comunes, 10.Extrajudiciales de reclamación, 21.


104



Jabeen batza, 14.b).Titulu eratzailea, 5.(Ikus Zamak.)

GozamendunaBatzara joatea, 15.1.

H

Hartzekoduna (erkidegokoa), 21.5, 22.

Hobekuntzak, 11.5.Eskatu ahal izatea, 11.1.Kuota ez aldatzea, 3.(Ikus Obrak. Hobekuntza-obrak.)

I

IdazkariaAkta-liburuak zaintzea, 19.4.Epea, 13.7.Erkidegoaren idazkaria, 13, 19.Idazkariak administratzaile gisa jardu-

tea, 13.6.Kargurako legitimazioa, 13.6.Kargutik enkaitzea, 13.7.(Ikus Erkidegoaren gobernu-organoak.)

Igarobideak, 1.

IgogailuaZerbitzua ezarri edo kentzeko erabakia,

17.1.

IndargabetzeaArauak, azken xedapena.

Indibiso erkidegoaNahita ezarri ez dena, 4.

InstalazioakAldarazpenak, 7.Berriak, 11.Jabetza horizontalaren araubidepeko pi-

suarenak, 3.

Junta de propietarios, 14.b).Título constitutivo, 5.(Véase Cargas.)

UsufructuarioAsistencia a la junta, 15.1.

Acreedor (de la comunidad), 21.5, 22.

Mejoras, 11.5.Exigibilidad, 11.1.Inalterabilidad de la cuota, 3.(Véase Obras de mejora.)

SecretarioCustodia de los libros de actas, 19.4.Plazo, 13.7.De la comunidad, 13, 19.Actuación como Administrador, 13.6.

Legitimación para el cargo, 13.6.Remoción del cargo, 13.7.(Véase Órganos de gobierno de la co-

munidad.)

Pasos, 1.

AscensorAcuerdo de establecimiento o supresión

del servicio, 17.1.

DerogaciónDe las normas, disposición final.

Comunidad pro indivisoNo establecida de intento, 4.

InstalacionesModificaciones, 7.Nuevas, 11.Del piso en régimen de propiedad hori-

zontal, 3.

JABETZA HORIZONTALA

105



IraungitzeaEpeak

Erkidegoak hartutako erabakiei bu-ruzkoak, 18, 24.

Irisgarritasuna, 10.2, 10.5, 11.Desgai direnentzat, 10.2.Irisgarritasun-obrak, 10.2, 10.5, 11.3.Tresna mekaniko eta elektroniko ego-

kietarako, 10.2.

Irteera, 1.

ItxuraketaObrak, 7.

J

Jabe soilaBatzara joatea, 15.1.

JabeaBetearazpenaren aurka jartzea, 22.2.Betebeharrak, 9 eta 21.Boto-eskubidea galtzea, 15.2 eta 16.2.Debekatutako jardueren ondoriozko ohar-

tarazpena, 7.2, 21.Debekuak, 7 eta 11.

Arau-hausteak, 21.Eskubideak, 3 eta 7.1.Instalazio, zerbitzu edo hobekuntza be-

rriak eskatzeko ezintasuna, 11.Jabeen batzari eskaerak egitea, 16.2.Jakinarazpenak, 9.1.h).Mugaeguneratutako zorrak ordaindu gabe

dituztenak, 15.2 eta 16.2.Zatiketa-akzioa, 4.Zorrak, 21.(Ikus Jabearen betebeharrak.)

Jabearen betebeharrakArtatzeko betebeharra, 9.1.b).Behar besteko arretarekin jardutea, 9.1.g).Ez-betetze kasuetan bete beharreko pro-

zedura, 21.Instalazio orokorrei buruz, 9.1.a).

CaducidadDe plazos

Sobre acuerdos comunitarios, 18, 24.

Accesibilidad, 10.2, 10.5, 11.Para discapacitados, 10.2.Obras de accesibilidad, 10.2, 10.3, 11.3.Para dispositivos mecánicos y electróni-

cos adecuados, 10.2.

Salida, 1

ConfiguraciónObras, 7.

Nudo propietarioAsistencia a la junta, 15.1.

PropietarioOposición a la ejecución, 22.2.Obligaciones, 9 y 21.Pérdida del derecho de voto, 15.2 y 16.2.Apercibimiento por actividades prohibi-

das, 7.2, 21.Prohibiciones, 7 y 11.

Infracciones, 21.Derechos, 3 y 7.1.Imposibilidad de exigir nuevas instala-

ciones, servicios o mejoras, 11.Peticiones a la junta de propietarios, 16.2.Notificaciones, 9.1.h).Que no están al corriente en el pago de

las deudan vencidas, 15.2 y 16.2.Acción de división, 4.Deudas, 21.(Véase Obligaciones del propietario.)

Obligaciones del propietarioDe conservación, 9.1.b).Actuar con la diligencia debida, 9.1.g).Procedimiento a seguir en caso de in-

cumplimiento, 21.Con respecto a las instalaciones genera-

les, 9.1.a).


106



Komunikatzea (zitazio eta jakinarazpe-nen ondorioetarako)Espainian dagoen egoitza, 9.1.h).Etxebizitza edo lokalaren titulartasu-

na aldatu dela, 9.1.i).Konpontzeko betebeharra, 9.1.c).Norberaren etxebizitza edo lokalean sa-

rrera onartzea, 9.1.d).Ordaintzea

Erreserba-funtsa, 9.1.f) eta xedapengehigarria.

Gastu orokorrak, 9.1.e) eta 9.2.[Ikus Gastu orokorrak (ez ordaintzea)

eta Jabea.]

Jabeen batzaAktak, 19.Batzara joatea

Batzara agertu ez direnak, 17.1.Boto-eskubiderik gabeko jabeak,

15.2.Etxebizitza edo lokalen gainean, go-

zamena izatea, 15.1.Hainbat jabek indibisoan pisuak edo

lokalak izatea, 15.1.

Jabeak eurak edo haien legezko nahizborondatezko ordezkariaren bi-dez, 15.1

Biltzea, 16.Deialdia

Bigarren deialdia, 16.2.Biltzeko betebeharra, 16.1.Boto-eskubiderik gabeko jabeen ze-

rrenda, 15.2 eta 16.2.Gai-zerrenda, 16.2.Zitazioak, 9.1.h) eta 16.3.

EginkizunakAurreikusteko moduko gastu eta sa-

rreren plana onestea, 14.b).Aurrekontuak eta finka konpontzeko

obra guztien betearazpena ones-tea, 14.c).

Erreklamazioak ebaztea, 14.a).Estatutuak onetsi edo eraldatzea, eta

barne eraentzari buruzko arauakzehaztea, 14.d).

Comunicar (a efectos de citaciones ynotificaciones)El domicilio en España, 9.1.h).El cambio de titularidad de la vi-

vienda o local, 9.1.i).De reparación, 9.1.c).Permitir la entrada en su vivienda o lo-

cal, 9.1.d).Contribución

Al fondo de reserva, 9.1.f) y disposi-ción adicional.

A los gastos generales, 9.1.e) y 9.2.[Véanse Gastos generales (incumpli-

miento del pago) y Propietario.]

Junta de propietariosActas, 19.Asistencia

Ausentes a las juntas, 17.1.Propietarios sin derecho de voto,

15.2.Viviendas o locales en usufructo, 15.1.

Pisos o locales pertenecientes pro in-diviso a distintos propietarios,15.1.

Personal o por representante legal ovoluntaria, 15.1.

Reunión, 16.Convocatoria

Segunda, 16.2.Obligatoriedad de reunirse, 16.1.Relación de propietarios sin derecho

de voto, 15.2 y 16.2.Asuntos a tratar, 16.2.Citaciones, 9.1.h) y 16.3.

FuncionesAprobar el plan de gastos e ingresos

previsibles, 14.b).Aprobar los presupuestos y la ejecu-

ción de todas las obras de repa-ración, 14.c).

Resolver reclamaciones, 14.a).Aprobar los estatutos o su reforma y

determinar las normas de régi-men interior, 14.d).

JABETZA HORIZONTALA

107



Gainerako arazoak aztertu eta erabaki-tzea, horiek erkidegoarentzat inte-res orokorrekoak diren heinean,14.e).

Karguetan arituko direnak izendatueta kargutik enkaitzea, 14.a).

Zatiketa edo eransketa onestea, 8.Erabakiak

Akta-liburua, 19.Aurkaratzea, 18.Gehiengoak, 17.Hartzea, 17.Jakinaraztea, 17.1.Jasotzea, 19.Legearen edo estatutuen aurkakoak,

18.a).Oso kaltegarriak, 18.b).Ziurtatzea, 19.

Ordezkatzea, 15.(Ikus Akta, Erabakiak, Erabakiak aur-

karatzea eta Erkidegoaren gobernu-organoak.)

Jabeen erkidegoaAdostasuna, 11, 12, 16.Batzara joatea, 15.Betebeharrak, 10.1.Erreserba-funtsa, 9.1.f).Estatutuak, inskripzioa, 5.Gobernu-organoak, 13.1.Legearen aplikazioa, 2.a), 2.b) eta 1. xe-

dapen iragankorra.Ordezkatzea, 13.3.Zatiketa-akzioa, 4.Zorrak, 22.Zorren gaineko erantzukizuna, 22.1.(Ikus Jabekidetasuna.)


Erabakiak hartzea, 24.3.b).Erreserba-funtsak, 24.3.c).Gobernu-organoen eskumenak, 24.3.

Jabeen batza, 24.3.a).(Ikus Ondasun higiezinen eremu priba-

tuak.)

Conocer y decidir en los demás asun-tos de interés general para la co-munidad, 14.e).

Nombrar y remover a los diferentesórganos, 14.a).

Aprobar la división o agregación, 8.Acuerdos

Libro de actas, 19.Impugnación, 18.Mayorías, 17.Adopción, 17.Notificación, 17.1.Constancia, 19.Contrarios a la ley o a los estatutos,

18.a).Gravemente perjudiciales, 18.b).Certificación, 19.

Representación, 15.(Véanse Acta, Acuerdos, Impugnación

de acuerdos y Órganos de gobierno dela comunidad.)

Comunidad de propietariosConsentimiento, 11, 12, 16.Asistencia a junta, 15.Obligaciones, 10.1.Fondo de reserva, 9.1.f).Estatutos, inscripción, 5.Órganos de gobierno, 13.1.Aplicación de la ley, 2.a), 2.b) y dispo-

sición transitoria 1.Representante, 13.3.Acción de división 4.Deudas, 22.Responsabilidad por deudas, 22.1.(Véase Copropiedad.)

Agrupación de comunidades de propieta-rios, 24.2.b).Adopción de acuerdos, 24.3.b).Fondos de reserva, 24.3.c).Competencias de los órganos de gobier-

no, 24.3.Junta de propietarios, 24.3.a).(Véase Complejos inmobiliarios priva-

dos.)


108



JabekideaBatzara joatea, 15.(Ikus Jabea.)

JabekidetasunaJabekidetasun-eskubidea, 3.Zatiketa-akzioa, 4.Zerbitzu erkideak, 3.

Jabetza ErregistroaAkta-liburua, 19.1.Elkartutako erkidegoa, 24.3.Estatutuak, 5.Jabetza Erregistroan inskribatutako titu-

lua, 9.1.e).Jabetza Erregistroan inskribatzea, 5, 8.

Jabetza horizontalaAdministrazio-egintzak, 20.Azkentzea, 23.Eratzea, 2.Eskubideak, 3.Jabetza horizontalpean dauden osagaien

destinoa aldatzea, 5, 12.Kontzeptua, 1.Titulua

Aldarazpena, 12.Edukia, 5.(Ikus Jabetzaren titulu eratzailea.)

Jabetzaren titulu eratzaileaAldaraztea, 11 eta 12.Borondatearen autonomia, 5.Deskribatzea

Ondasun higiezina, 5.Pisua edo lokala, 5.

Edukia, 5.Egitura nahiz fabrikan aldarazpenak egi-

tea, 12.Eranskinak, 5.Luze-zabala, mugak eta egoera, 5.Onestea edo aldaraztea, 17.1.

JakinarazteaEgoitza, 9.1.h).Ukitutako jabeei, 15, 21.2.

JarduerakArriskutsuak, 7.2.

CopropietarioAsistencia a Junta, 15.(Véase Propietario.)

CopropiedadDerecho de, 3.Acción de división, 4.Servicios comunes, 3.

Registro de la PropiedadLibro de actas, 19.1.Comunidad agrupada, 24.3.Estatutos, 5.Título inscrito en, 9.1.e).

Inscripción en el Registro de Propiedad,5, 8.

Propiedad horizontalActos de administración, 20.Extinción, 23.Constitución, 2.Derechos, 3.Cambio de destino de elementos someti-

dos a, 5, 12.Concepto, 1.Título

Modificación, 12.Contenido, 5.(Véase Título constitutivo de la pro-

piedad.)

Título constitutivo de la propiedadModificación, 11 y 12.Autonomía de la voluntad, 5.Descripción

Del inmueble, 5.Del piso o local, 5.

Contenido, 5.Alteraciones en la estructura o fábrica, 12.

Anejos, 5.Extensión, linderos y situación, 5.Aprobación o modificación, 17.1.

NotificaciónDomicilio, 9.1.h).A los propietarios afectados, 15, 21.2.

ActividadesPeligrosas, 7.2.

JABETZA HORIZONTALA

109



Debekatuak, 7.2.Gogaikarriak, 7.2.Kaltegarriak, 7.2.Kaltegarriak, 7.2.Osasungaitzak, 7.2.

K

KalteakFinkan, 7.2.Ordaina eman beharra, 9.1.b) eta 9.1.c).

Zabarkeriaren ondorioz, 9.1.b).

Kalte-ordaina, 7.2.

KarguakHautatzea, 13, 14.Iraupena, 13.7.

(Ikus Enkaitzea.)

Kautela-neurriak, 7, 18.4.

KonponketakArruntak, 9.1.c).Bereziak, 9.1.c).Betebeharrak, 9.Presakoak, 7.1 eta 20.c).Sarrera onartzea, 9.1.d).Titulu eratzailea, 5.

Kontratua suntsiarazteaErrentatzaileak, 7.2.Jabeen batzak hala eskatuta, 7.2.

KontuakJabeen batza, 16.1.

KostuakEkitatezko epaiketa, 17.3.Epaiketa bidezkoak eta epaiketaz kan-

poko gastuak erreklamatzea, 21.Epaiketa monitorioan, 21.Jabeen erkidegoaren aurka daudenak, 22.

KuotakBatzarako deialdia, 16.2.Berrikuntzen alde ez daudenak, 11.2Eskubideak, 3.

Prohibidas, 7.2.Molestas, 7.2.Dañosas, 7.2.Nocivas, 7.2.Insalubres, 7.2.

DañosEn finca, 7.2.Obligación de resarcimiento, 9.1.b) y

9.1.c).Por negligencia, 9.1.b).

Indemnización, 7.2.

CargosElección, 13, 14.Duración, 13.7.

(Véase Remoción.)

Medidas cautelares, 7, 18.4.

ReparacionesOrdinarias, 9.1.c).Extraordinarias, 9.1.c).Obligaciones, 9.Urgentes, 7.1 y 20.c).Permiso de entrada, 9.1.d).Título constitutivo, 5.

Resolución del contratoPor el arrendador, 7.2.A instancia de la Junta de propietarios, 7.2.

CuentasJunta de propietarios, 16.1.

CostasJuicio de equidad, 17.3.Judiciales y gastos extrajudiciales de re-

clamación, 21.En juicio monitorio, 21.Contra la comunidad de propietarios, 22.

CuotasConvocatoria de la Junta, 16.2.Disidentes en las innovaciones, 11.2.Derechos, 3.


110



Esleitzea, 3.Finkatzea, 5.Gastuen aurrekontua, 20.b).Kuotak aldatzea, zatitu edo eranstearen

ondorioz, 8.Ordainketa-kuotak, 21.Ordaintzeko betebeharra, 9.1.e) eta 9.1.f).Titulu eratzailea, 5.Zamak, 3.

L

LaudoaKuota finkatzea, 5.

LegitimazioaOndasun erkideen gaineko jabeek duten

legitimazioa, 13.

LehendakariaBeste lehendakari bat izendatzea, 13.2.Epaiketa bidez edo epaiketaz kanpo or-

dezkatzea, 13.3.Epea, 13.7.Hautatzea, 13.2, 14.Idazkariaren eta administratzailearen egin-

kizunak, 13.5.Izendatzeko ezintasuna, 13.2.Jabeen batzarako deialdia, 16.1.

Kargutik enkaitzea, 13.7.Legitimazio prozesala, 13.Uko egitea, 13.2.(Ikus Erkidegoaren gobernu-organoak.)

LehendakariordeaAukerakoa izatea, 13.4.Eginkizunak, 13.4.Epea, 13.7.Izendatzea, 13.2 eta 13.4.Kargutik enkaitzea, 13.7.

Lehenespeneko kredituakKuotak ez ordaintzeagatik, 9.1.e).

LokalakAldarazpenak, 12.

Asignación, 3.Fijación, 5.Presupuesto de gastos, 20.b).Alteración en la división o agregación,

8.De pago, 21.Obligación de pago, 9.1.e) y 9.1.f).Título constitutivo, 5.Cargas, 3.

LaudoFijación de la cuota, 5.

LegitimaciónDe propietarios sobre bienes comunes,

13.

PresidenteRelevo, 13.2.Representación judicial y extrajudicial,

13.3.Plazo, 13.7.Elección, 13.2, 14.Ejercicio de las funciones del Secretario

y del Administrador, 13.5.Imposibilidad de designación, 13.2.Convocatoria de la junta de propietarios,

16.1.Remoción del cargo, 13.7.Legitimación procesal, 13.Renuncia, 13.2.(Véase Órganos de gobierno de la co-

munidad.)

VicepresidenteExistencia facultativa, 13.4.Funciones, 13.4.Plazo, 13.7.Nombramiento, 13.2 y 13.4.Remoción del cargo, 13.7.

Créditos preferentesPor impago de cuotas, 9.1.e).

LocalesAlteraciones, 12.

JABETZA HORIZONTALA

111



Jabekideen batza, 14.Kontzeptua, 1.Lokalen gaineko jabekidetasuna, 3.b).Ondasun higiezinen eremu pribatuak, 24.Titulu eratzailea, 5.Zatitu eta eranstea, 8.

Luze-zabalaKuota finkatzea, 5.

M

MantentzeaAdministratzailearen eginkizunak, 20.c).

Minusbaliatuak, 17.1.(Ikus Oztopo arkitektonikoak ezaba-

tzea.)

Modu independentean aprobetxatzeaEspazio mugatua eta modu independen-

tean aprobetxa daitekeena, 1, 3.Jabetza, 3.Zatitu edo eranstea, 8.

MugakTitulu eratzailea, 5.

Murruak, 1.

N

Nahitaezko auzikidetza pasiboaJabetza horizontalpeko eraikinean loka-

laren jabe diren erkideena, 13.Lehendakariak jabeekikoa, 13.Saltzaileak jabeekikoa, 13.

NarriadurakKuota ez aldatzea, 3.

O

Obra bereziakJabeen batza, 14.c).

Junta de propietarios, 14.Concepto, 1.Copropiedad sobre, 3.b).Complejos inmobiliarios privados, 24.Título constitutivo, 5.División y agregación, 8.

SuperficieFijación de la cuota, 5.

EntretenimientoFunciones del Administrador, 20.c).

Minusválidos, 17.1.(Véase Supresión de barreras arquitec-

tónicas.)

Aprovechamiento independienteEspacio delimitado y susceptible, 1, 3.

Propiedad, 3.División y agregación, 8.

LinderosTítulo constitutivo, 5.

Muros, 1.

Litisconsorcio pasivo necesarioDe los comuneros propietarios de local en

edificio en propiedad horizontal, 13.De Presidente con propietarios, 13.De vendedor con propietarios, 13.

MenoscabosInalterabilidad de la cuota, 3.

Obras extraordinariasJunta de propietarios, 14.c).


112



ObrakArtapen-obrak, 11.Berrikuntza-obrak, 10, 11.Erkidegoarentzat nahitaezkoak direnak,

10.1.Aurka jartzea eta atzeratzea, 10.3.Gastuak, 10.5.Obren izaerari buruzko desadostasu-

na, 10.4.Hobekuntza-obrak

Jabetza horizontalean dagoen eraiki-naren gain eragina dutenak, 7.1,9.3, 10, 11, 12 eta 17.

Irisgarritasun-obrak(Ikus Irisgarritasuna.)

Jabeak egindakoak, 7.1 eta 12.Konponketa-obrak

Erkidegoaren ardurapekoak, 10.Jabearen ardurapekoak, 9.1.b).

Osagai erkideetan, 7.1 eta 12.

OhartarazpenaAdministratzailearen eginkizunak, 20.a).Debekatutako jardueren ondorioz, 7.2.

OkupatzaileaDebekatutako jardueren ondoriozko ohar-

tarazpena, 7.2.Jabea ez den okupatzailea botatzea, 7.2.

Ondasun higiezinari aurre egitea (sanea-mendua), 9.1.e).

Ondasun higiezinen eremu pribatuakAplikatu beharreko legea, 2.c).Betekizunak, 24.1.Bideak, 24.1.b).Horiek izan ditzaketen formak

Bestelakoak, 24.4.Jabe-erkidegoak elkartzea, 24.2.b).

Jabeen erkidego bakarra, 5 eta 24.2.a).

(Ikus Jabe-erkidegoak elkartzea.)

OrdaintzeaAdministratzailearen eginkizunak, 20.d).

ObrasDe conservación, 11.De innovación, 10, 11.Obligatorias para la comunidad, 10.1.

Oposición y demora, 10.3.Gastos, 10.5.Discrepancia sobre su naturaleza,

10.4.De mejora

Afectantes a edificio en régimen depropiedad horizontal, 7.1, 9.3,10, 11, 12 y 17.

De accesibilidad(Véase Accesibilidad.)

Hechas por el propietario, 7.1 y 12.De reparación

A cargo de la comunidad, 10.A cargo del propietario, 9.1.b)

En elementos comunes, 7.1 y 12.

ApercibimientoFunciones del Administrador, 20.a).Por actividades prohibidas, 7.2.

OcupanteApercibimiento por actividades prohibi-

das, 7.2.Lanzamiento del ocupante no propieta-

rio, 7.2.

Sostenimiento del inmueble (saneamien-to), 9.1.e).

Complejos inmobiliarios privadosLey aplicable, 2.c).Requisitos, 24.1.Viales, 24.1.b).Formas que pueden adoptarOtras, 24.4.

Agrupación de comunidades de pro-pietarios, 24.2.b).

Comunidad de propietarios única, 5y 24.2.a).

(Véase Agrupación de comunidades depropietarios.)

PagoFunciones del Administrador, 20.d).

JABETZA HORIZONTALA

113



Kuotak eta gastuak, 9.1.e) eta f), eta 21.Ondasun erkideak, 3.b).

OrdezkaritzaBatzara joateko, 15.1.Gozamena, 15.1.Lehendakaria, 13.3.Ondasun higiezinen eremu pribatuak,

24.3.a).Pisua indibisoan, 15.1.

Osagai erkideakErrentan ematea, 17.1.Errespetatzeko betebeharra, 9.a).Legearen aplikazio-eremua, 2.b).Obrak, 7 eta 12.

(Ikus Obrak).Partaidetza-kuota, 5.

Osagai pribatiboak, 3.

Oztopo arkitektonikoak(Ikus Oztopo arkitektonikoak ezaba-

tzea.)

Oztopo arkitektonikoak ezabatzeaErabakiak hartzea, 17.1.

P

Partaidetza-kuota, 5, 9.1, 16.Aldatzea, 3, 8, 11, 12.

Pisua edo lokala gastuen ordainketari lo-tuta egotea, 9.1.e).

Pisuak edo lokalakEgoera, 5.Erkidegoaren araubidea, 6.Jabetzaren titulua, edukia, 5.Jarduerak burutzea, 7.2.Kuota finkatzea, 5.Osagai arkitektonikoen, instalazioen edo

zerbitzuen aldarazpena, 7.1.Partaidetza-kuota, 3.b).Sarrera onartzea, 9.1.b).Zatitzea edo eranstea, 8.

Putzuak, 1.

De cuotas y gastos, 9.1.e) y f), y 21.Pertenencias comunes, 3.b).

RepresentaciónPara asistir a junta, 15.1.Usufructo, 15.1.Presidente, 13.3.Complejos inmobiliarios privados, 24.3.a).

Piso pro indiviso, 15.1.

Elementos comunesArrendamiento, 17.1.Obligación de respeto, 9.a).Ámbito de aplicación de la ley, 2.b).Obras, 7 y 12.

(Véase Obras.)Cuota de participación, 5.

Elementos privativos, 3.

Barreras arquitectónicas(Véase Supresión de barreras arquitec-

tónicas.)

Supresión de barreras arquitectónicasAdopción de acuerdos, 17.1.

Cuota de participación, 5, 9.1, 16.Variación, 3, 8, 11, 12.

Afección de piso o local al pago de gastos,9.1.e).

Pisos o localesSituación, 5.Régimen de la comunidad, 6.Título de la propiedad, contenido, 5.Desarrollo de actividades, 7.2.Fijación de cuota, 5.Modificación de los elementos arquitec-

tónicos, instalaciones o servicios, 7.1.Cuota de participación, 3.b).Consentir la entrada en, 9.1.b).División o agregación, 8.

Pozos, 1.


114



S

SarreraOnartzea, 9.1.d).

SarrerakJabeen batza, 14.b).

Solairu berriakAhobatezkotasuna, 12.Erabakiak, 12.Eraikitzea, 12.

SotoaTitulu eratzailea, 5.

T

Telekomunikazio-zerbitzuak eskuratzekoazpiegitura erkideakJartzeko erabakia, 17.2.

U

Ugazaba(Ikus Jabea.)

Z

ZabarkeriaKalteak, 9.1.b).Ordaina eman beharra, 9.1.b).

ZamakKuotaren arabera, 3.Gastu orokorrak, 9.1.e).Ondasun higiezinarenak

Jabetza horizontalean eraiki izanarenondoriozkoak, 1.

Parte hartzea, 9.1.e).

Zati pribatiboakEgoera onean artatzea, 9.b).Legearen aplikazio-eremua, 2.b).

EntradaPermiso de, 9.1.d).

IngresosJunta de propietarios, 14.b).

Nuevas plantasUnanimidad, 12.Acuerdos, 12.Construcción, 12.

SótanoTítulo constitutivo, 5.

Infraestructuras comunes de acceso a losservicios de telecomunicaciónAcuerdo de instalación, 17.2.

Dueño(Véase Propietario.)

NegligenciaDaños, 9.1.b).Obligación de resarcimiento, 9.1.b).

CargasConforme a la cuota, 3.Gastos generales, 9.1.e).Del inmueble

Derivados de construcción del inmue-ble en propiedad horizontal, 1.

Contribución, 9.1.e).

Partes privativasMantenimiento en buen estado, 9.b).Ámbito de aplicación de la ley, 2.b).

JABETZA HORIZONTALA

115



ZatitzeaEraikina, pisuak edo lokalak adjudika-

tzearen bidez, 1.Pisu, lokal eta eranskinak, 8.(Ikus Akzioa. Zatiketa-akzioa.)

ZerbitzuakAdministratzailearen eginkizunak, 20.a).Aldaraztea, 7.Arruntak, 3.Deskripzioa, 5.Eskatzea, 10.Ez erabiltzea, 9.2.Kuota finkatzea, 5.Obrak, 7.Parte-hartzea, 9.1.e).Zatiketa-akzioa, 4.

Zimenduak, 1.

ZitazioaDeialdia, 9.1.h) eta 16.3.(Ikus Jabeen batza.)

ZiurtagiriaZorra onetsi duen erabakiari buruzkoa,

21.2.Zorren egoerari buruzkoa eskualdaketa-

kasuan, 9.1.e).

ZorrakErkidegoarenak, 22.Jabearenak, 21.

Zuloak, 1.

DivisiónDe edificio mediante adjudicación de pi-

sos o locales, 1.Pisos, locales y anejos, 8.(Véase Acción de división.)

ServiciosFunciones del Administrador, 20.a).Modificación, 7.Comunes, 3.Descripción, 5.Exigencia, 10.No utilización, 9.2.Fijación de la cuota, 5.Obras, 7.Contribución, 9.1.e).Acción de división, 4.

Cimentaciones, 1.

CitaciónConvocatoria, 9.1.h) y 16.3.(Véase Junta de Propietarios.)

CertificaciónDel acuerdo aprobatorio de la deuda,

21.2.Sobre estado de deudas en caso de trans-

misión, 9.1.e).

DeudasDe la comunidad, 22.Del propietario, 21.

Fosos, 1.


116



§2. Ley 29/1994, de 24 de noviembre,

de Arrendamientos Urbanos

§2. Azaroaren 24ko 29/1994 Legea,

Hiri-errentamenduena



§2. LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS . . 121

Preámbulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

Título I Ámbito de la ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136Título II De los arrendamientos de vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

Capítulo I Normas generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139Capítulo II De la duración del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140Capítulo III De la renta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149Capítulo IV De los derechos y obligaciones de las partes . . . . . . . . . . . . . . . . . 153Capítulo V De la suspensión, resolución y extinción del contrato . . . . . . . . . . 158

Título III De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda . . . . . . . . . . . . 160Título IV Disposiciones comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164Título VI Procesos arrendaticios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

Disposiciones adicionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

Primera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166Segunda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168Tercera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168Cuarta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169Quinta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169Sexta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172Séptima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173Octava . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173Novena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174Décima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174

Disposiciones transitorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174

Primera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174Segunda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176Tercera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187Cuarta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198Quinta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199Sexta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

Disposición derogatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200Disposiciones finales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

Primera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200Segunda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200Tercera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201Cuarta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201



118



§2. AZAROAREN 24ko 29/1994 LEGEA, HIRI-ERRENTAMENDUENA . . . . . . . . . 121

Atarikoa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

I. titulua Legearen eremua . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136II. titulua Etxebizitza-errentamenduak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

I. kapitulua Arau orokorrak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139II. kapitulua Kontratuaren iraupena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140III. kapitulua Errenta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149IV. kapitulua Alderdien eskubideak eta betebeharrak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153V. kapitulua Kontratua etetea, suntsiaraztea eta azkentzea . . . . . . . . . . . . . . . . 158

III. titulua Etxebizitza-erabileraz besteko errentamenduak . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160IV. titulua Xedapen erkideak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164V. titulua Errentamendu-prozesuak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

Xedapen gehigarriak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

Lehenengoa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166Bigarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168Hirugarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168Laugarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169Bosgarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169Seigarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172Zazpigarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173Zortzigarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173Bederatzigarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174Hamargarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174

Xedapen iragankorrak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174

Lehenengoa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174Bigarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176Hirugarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187Laugarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198Bosgarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199Seigarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

Xedapen indargabetzailea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200Azken xedapenak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

Lehenengoa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200Bigarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200Hirugarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201Laugarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201



119



Ley 29/1994, de 24 de noviembre de

Arrendamientos Urbanos

(«BOE» n.º 282, de 25 de noviembre)

PREÁMBULO

1

El régimen jurídico de los arren-damientos urbanos se encuentra en laactualidad regulado por el texto refun-dido de la Ley de Arrendamientos Ur-banos de 1964, aprobado por el Decre-to 4104/1964, de 24 de diciembre.

Los principios que inspiraron la re-forma de la ley arrendaticia llevada acabo en 1964, según reza la Exposi-ción de Motivos de la Ley 40/1964,fueron los de atemperar el movimientoliberalizador de la propiedad urbana alas circunstancias económicas del paísy a las exigencias de la justicia. Sinembargo, el texto refundido no llegó aalcanzar sus objetivos de desbloquearla situación de las rentas congeladas.El citado texto consagró, además, unrégimen de subrogaciones, tanto intervivos como mortis causa, favorable alos intereses del arrendatario.

Ambas circunstancias determinaronun marco normativo que la práctica hapuesto de manifiesto que fomentabaescasamente la utilización del institutoarrendaticio.

Ante estas circunstancias, el RealDecreto-ley 2/1985, de 30 de abril, so-

Azaroaren 24ko29/1994 Legea,

Hiri-errentamenduena

(EAO, 282. zk., 1994ko azaroaren 25ekoa)

ATARIKOA

1

Gaur egun, hiri-errentamenduenaraubidea Hiri-errentamenduen 1964koLegearen Testu Bateginak, abenduaren24ko 4104/1964 Dekretuaren bidezonetsiak, arautzen du.

Errentamenduei buruzko legeareninguruan 1964an egindako eraldaketakoinarrian izan zuen printzipioa, 40/1964Legeko zioen azalpenaren arabera,hauxe zen: hiri-jabetzaren mugimenduaskatzailea egokitzea, estatuko ingu-ruabar ekonomikoak eta justiziarenbetekizunak kontuan hartuta. Hala ere,testu bateginak ez zuen lortu errentaizoztuen egoera desblokeatzeko helbu-rua. Horrez gain, aipatu testuak subro-gazioen araubidea jaso zuen, bai intervivos, bai mortis causa, errentariaren in-teresen mesederako.

Bi inguruabarron eraginez, arauenesparrua zehaztu zen, eta, praktikan,argi geratu da esparru horrek gutxi bul-tzatzen zuela errentamenduaren era-kundea erabiltzea.

Inguruabar horien aurrean, apirilaren30eko 2/1985 Errege Dekretu-legeak,

121



bre Medidas de Política Económica, in-trodujo dos modificaciones en la regu-lación del régimen de los arrendamien-tos urbanos que han tenido un enormeimpacto en el desarrollo posterior deeste sector. Estas modificaciones fue-ron la libertad para la transformaciónde viviendas en locales de negocio y lalibertad para pactar la duración del con-trato, suprimiendo el carácter obligato-rio de la prórroga forzosa en los contra-tos de arrendamientos urbanos.

El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenidoresultados mixtos. Por un lado, ha per-mitido que la tendencia a la disminuciónen el porcentaje de viviendas alquiladasque se estaba produciendo a principiosde la década de los ochenta se detuviera,aunque no ha podido revertir sustancial-mente el signo de la tendencia. Por otrolado, sin embargo, ha generado unaenorme inestabilidad en el mercado deviviendas en alquiler al dar lugar a unfenómeno de contratos de corta dura-ción. Esto a su vez ha producido un mo-vimiento de incremento de las rentasmuy significativo, que se ha visto agra-vado por simultaneidad en el tiempo conun período de elevación de los precios enel mercado inmobiliario.

En la actualidad, el mercado de losarrendamientos urbanos en vivienda secaracteriza por la coexistencia de dossituaciones claramente diferenciadas.Por un lado, los contratos celebrados alamparo del Real Decreto-ley 2/1985,que representan aproximadamente el20 por 100 del total y se caracterizanpor tener rentas elevadas y un impor-tante grado de rotación ocupacionalpor consecuencia de su generalizada

Politika Ekonomikoko Neurriei buruz-koak, bi aldaketa egin zituen hiri-erren-tamenduen araubidean. Aldaketok eraginhandia izan dute sektore horren ge-roagoko garapenean. Aldaketa horiekizan ziren etxebizitzak negozio-lokalbihurtzeko askatasuna, eta kontratua-ren iraupena ituntzeko askatasuna, hiri-errentamenduen kontratuetan nahitaez-ko luzapenaren derrigorrezko izaeraezabatuta.

2/1985 Errege Dekretu-legeak asko-tariko emaitzak izan ditu. Batetik, horriesker geldiarazi da laurogeiko hamar-kadaren hasieran zegoen joera, alegia,alokatutako etxebizitzen ehunekoajaistekoa; baina joera horren norabideaezin izan da aldatu. Xedapen horrek,bestetik, ezegonkortasun handia eragindu alokatutako etxebizitzen merkatuan,iraupen laburreko kontratuen feno-menoa sortu du eta. Horrekin batera,errentak modu esanguratsuan handitudira, eta, egoera areago okertzeko, aldiberean ondasun higiezinen merkatukoprezioak igo egin dira.

Gaur egun, etxebizitzen hiri-errenta-menduen merkatuan badira egoera bi,argi eta garbi bereizten direnak, eta aldiberean gertatzen direnak. Hasteko, ba-dira 2/1985 Errege Dekretu-legearenbabesean egindako kontratuak, kontratuguztien 100eko 20 gutxi gorabehera;kontratu horiek errenta handiak dituz-te, eta okupazioa askotan txandakatzenda, kontratuok orokorrean urtebetekoiraupena izaten dutelako. Jarraitzeko, ba-

ARRENDAMIENTOS URBANOS

122



duración anual. Por el otro, los contra-tos celebrados con anterioridad a la fe-cha de entrada en vigor del Real De-creto-ley 2/1985. En general, se tratade contratos con rentas no elevadas y, enel caso de los contratos celebrados conanterioridad a la Ley de 1964, aproxi-madamente el 50 por 100 del total, conrentas que se pueden calificar comoineconómicas.

Las disfunciones que esta situacióngenera en el mercado son tales que hanconvertido el arrendamiento en una al-ternativa poco atractiva frente a la dela adquisición en propiedad en relacióncon la solución del problema de la vi-vienda. En este sentido, solo un 18 por100 aproximadamente del parque totalde viviendas se encuentra en régimen dealquiler.

Por ello, la finalidad última que per-sigue la reforma es la de coadyuvar apotenciar el mercado de los arrenda-mientos urbanos como pieza básica deuna política de vivienda orientada por elmandato constitucional consagrado enel artículo 47, de reconocimiento delderecho de todos los españoles a disfru-tar de una vivienda digna y adecuada.

La consecución de este objetivo exi-ge una modificación normativa que per-mita establecer un equilibrio adecuadoen las prestaciones de las partes, y aun-que es evidente que el cambio normati-vo por sí mismo no constituye una con-dición suficiente para potenciar la ofertaen este sector, sí es una condición nece-saria para que ello se produzca.

La regulación sustantiva del contratode arrendamiento debe partir de una cla-

dira 2/1985 Errege Dekretu-legea in-darrean jarri aurretik egindako kontra-tuak. Oro har, kontratuok ez dituzteerrenta oso handiak, eta, 1964ko Le-gearen aurretik egindako kontratuenkasuan, kontratu guztien 100eko 50ek,gutxi gorabehera, badituzte ez-ekono-mikotzat jo daitezkeen errentak.

Egoera horrek disfuntzio handiakeragin ditu merkatuan; disfuntzio handihorien eraginez, errentamenduaren al-ternatiba ez da oso erakargarria etxebi-zitzaren arazoa konpontzeko, jabetzaeskuratzearen aurrean. Esangura horre-tan, etxebizitza guztien 100eko 18 in-guru soilik dago alokatuta.

Horregatik, eraldaketaren azken xe-dea da hiri-errentamenduen merkatuabultzatzen laguntzea, horixe baita, izanere, Konstituzioaren 47. artikuluko ma-nuak norabidetutako etxebizitza-politi-karen oinarrizko osagaia. Manu horrenarabera, espainiar guztiek eskubideadute etxebizitza duin eta egokia izateko.

Helburu hori erdiesteko, beharrezkoada arauak aldatzea, alderdien prestazioe-tan oreka egokia ezarri ahal izateko.Argi dago arauen aldaketa hutsa ez delanahikoa sektore horretako eskaintza bul-tzatzeko; baina beharrezko baldintza da,horrelakoa gerta dadin.

Errentamendu-kontratuaren arauke-ta substantiboaren abiapuntua izan be-

HIRI-ERRENTAMENDUAK

123



ra diferenciación de trato entre los arren-damientos de vivienda y los destinados acualquier otro uso distinto del de vivien-da, por entender que las realidades eco-nómicas subyacentes son sustancialmen-te distintas y merecedoras, por tanto, desistemas normativos disímiles que se ha-gan eco de esa diferencia.

En este sentido, al mismo tiempoque se mantiene el carácter tuitivo de laregulación de los arrendamientos devivienda, se opta en relación con losdestinados a otros usos por una regula-ción basada de forma absoluta en el li-bre acuerdo de las partes.

Además, la ley contiene una refor-ma parcial de la regulación de los pro-cesos arrendaticios y la modificacióndel régimen de los contratos actual-mente en vigor.

2

La regulación de los arrendamientosde vivienda presenta novedades signifi-cativas, fundamentalmente en relacióncon su duración. En este sentido, se haoptado por establecer un plazo mínimode duración del contrato de cinco años,por entender que un plazo de estas ca-racterísticas permite una cierta estabili-dad para las unidades familiares que lesposibilita contemplar el arrendamientocomo alternativa válida a la propiedad.Al mismo tiempo, no es un plazo exce-sivo que pudiera constituir un frenopara que tanto los propietarios privadoscomo los promotores empresariales si-túen viviendas en este mercado.

har da etxebizitza-errentamenduen etaetxebizitza-erabileraz besteko erren-tamenduen tratamenduak argi bereiztea.Izan ere, funtsezko errealitate ekono-mikoak, bi kasuotan, erabat desberdi-nak dira, eta, beraz, batak eta besteakarau-sistema desberdinak behar dituzte,hau da, desberdintasun hori kontuan har-tzen dutenak.

Ildo horretatik, etxebizitza-errenta-menduen arauketak bere babes-izaerarieutsiko dio. Eta, aldi berean, beste era-bilera batzuetara bideratutako erren-tamenduei dagokienez, alderdien arte-ko hitzarmen askean erabat datzanarauketa hautatu da.

Horrez gain, legeak jaso ditu errenta-mendu-prozesuei buruzko arauketarenzatikako eraldaketa eta egun indarreandauden kontratuen araubidearen alda-keta.

2

Etxebizitza-errentamenduen arauke-tak berrikuntza esanguratsuak ditu, ba-tez ere, iraupenari dagokionez. Esangurahorretan, kontratuaren iraupena gutxie-nez bost urtekoa izatea ezarri da, motahorretako epeak familia-unitateei no-labaiteko egonkortasuna ematen diela-ko, eta, horri esker unitateok jabetzarenbaliozko alternatiba gisa ikusten dute-lako errentamendua. Era berean, ez dagehiegizko epea, ez baitu oztoporikjartzen, jabe pribatuek eta enpresa-sustatzaileek merkatu horretan etxebi-zitzak jartzeko.


124



Este plazo mínimo de duración searticula a partir del libre pacto entre laspartes sobre la duración inicial delcontrato más un sistema de prórrogasanuales obligatorias hasta alcanzar elmínimo de cinco años de duración, siel pacto inicial hubiera sido por un pla-zo inferior.

Se introduce también en la ley unmecanismo de prórroga tácita, trans-currido como mínimo el plazo de ga-rantía de cinco años, que da lugar a unnuevo plazo articulado asimismo sobreperíodos anuales, de tres años.

El reconocimiento de la existenciade situaciones que exigen plazos infe-riores de duración ha hecho que la leyprevea esta posibilidad, aunque vincu-lada en exclusiva a la necesidad, co-nocida al tiempo de la celebración delcontrato, de recuperar el uso de la vi-vienda arrendada para domicilio del pro-pio arrendador.

El establecimiento de un plazo deduración limitado permite mitigar elimpacto que el instituto de las subroga-ciones pudiera tener sobre el equilibriode las prestaciones. En la medida enque el derecho de las personas subro-gadas a continuar en el uso de la vi-vienda arrendada sólo se mantiene has-ta la terminación del plazo contractual,no existe inconveniente en mantenerdicho derecho en el ámbito mortis cau-sa a favor de aquellas personas convinculación directa con el arrendatario.Destaca como novedad el reconoci-miento de este derecho al convivientemore uxorio.

Gutxieneko iraupen-epe hori ezar-tzeko, sistema jakin bat hartzen daabiapuntu, hau da, kontratuaren hasie-rako iraupenari buruz alderdien arteanegindako itun askea gehi nahitaezkourteko luzapenen sistema, epea gutxie-nez bost urtekoa izan arte, baldin etahasierako itunaren iraupena laburragoaizan bada.

Legean isilbidezko luzapen-meka-nismoa ere gehitu da, gutxienez bosturteko berme-epea igaro ondoren. Me-kanismo horrek beste epe bat sortzendu, alegia, urteko aldietan datzana,hiru urtekoa.

Aintzat hartu behar da badirela irau-pen-epe laburragoak behar dituztenegoerak, eta legeak aukera hori ezarri du,baldin eta kontratua egiteko unean ja-kina bada errentatzaileak errentanemandako etxebizitza berreskuratu be-har duela bera bertan bizitzeko.

Iraupen-epe mugatua ezartzean,leundu egiten da subrogazioen erakun-deak prestazioen orekaren gaineanizan dezakeen eragina. Subrogatutakopertsonek badute eskubidea errentape-ko etxebizitza erabiltzen jarraitzeko;bada, eskubide horrek irauten du kon-tratuaren epea bukatu arte. Baina ezdago inongo oztoporik eskubide horrimortis causa eremuan eusteko, errenta-riarekin zuzeneko lotura duten pertso-nen mesederako. Berrikuntza gisa, na-barmentzekoa da eskubide hori moreuxorio bizikideari aitortzea.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

125



En relación con las subrogacionesinter vivos, sólo se reconoce su exis-tencia previo consentimiento escritodel arrendador. Al mismo tiempo, seintroduce una novedad en casos de re-soluciones judiciales que, en procesosde nulidad, separación o divorcio, asig-nen la vivienda al cónyuge no titular.En estos casos, se reconoce ex lege adicho cónyuge el derecho a continuaren el uso de la vivienda arrendada porel tiempo que restare de contrato.

El régimen de rentas se construyeen torno al principio de la libertad depactos entre las partes para la determi-nación de la renta inicial tanto para loscontratos nuevos como para aquéllos quese mantengan con arrendatarios ya es-tablecidos. Esto asegurará, cuando ellosea preciso, que las rentas de los con-tratos permitan reflejar la realidad delmercado, si esta realidad no hubierapodido trasladarse a la renta por la víade las actualizaciones previstas. Ellopuede ser así, dado que la norma esta-blece un mecanismo de actualizaciónde rentas vinculado a las variacionesporcentuales que pueda experimentaren un período anual el Índice de Pre-cios al Consumo.

Por lo que se refiere a los derechos yobligaciones de las partes, la ley man-tiene en líneas generales la regulaciónactual, sin introducir grandes noveda-des. Se exceptúa el establecimiento deuna previsión especial para arrendata-rios afectados de minusvalías o con per-sonas minusválidas a su cargo, que pre-tendan efectuar modificaciones en la

Inter vivos subrogazioei dagokie-nez, horiek onartzen dira, aldez aurretikerrentatzaileak horietarako idatzizkoadostasuna eman behar duenean. Eraberean, berrikuntza bat gehitu da ebaz-pen judizialen kasuetan, horiek deu-seztasun-, banantze- edo dibortzio-pro-zesuetan etxebizitza esleitzen badiotetitularra ez den ezkontideari. Kasu ho-rietan, ezkontide horri ex lege aitortzenzaio eskubidea errentapeko etxebizitzaerabiltzen jarraitzeko, kontratua buka-tzeko geratzen den denboran.

Errenten araubidea printzipio jakinbaten inguruan eraiki da, hau da, hasie-rako errenta zehazteko alderdien arteandagoen itun-askatasunari buruzko prin-tzipioaren inguruan, bai kontratu berrie-tan, bai aurretik zehaztutako errenta-riekin egindakoetan. Modu horretan,beharrezkoa denean bermatuko dakontratuetako errenten bidez merka-tuko errealitatea islatzea, baldin etaezarritako eguneratzeen bidez ezinez-koa izan bada errealitate hori errentanjasotzea. Hori horrela izan daiteke,arauan errentak eguneratzeko mekanis-moa ezarri delako, Kontsumoko Pre-zioen Indizeak urtebeteko aldian izanditzakeen ehuneko-aldaketei lotuta.

Alderdien eskubide eta betebeharreidagokienez, legeak, oro har, gauregungo arauketari eutsi dio, berrikun-tza handirik erantsi gabe. Baina ezar-pen berezia egin da errentariak mi-nusbaliatutasunen bat duenetan, edoerrentariek euren ardurapean pertsonaminusbaliatuak dituzten kasuetarako,baldin eta finkan aldaketak egin nahi


126



finca arrendada que les permitan mejo-rar la utilización de la misma.

También se mantiene el derecho deadquisición preferente en favor del arren-datario para el supuesto de enajenaciónde la vivienda arrendada durante la vi-gencia del arrendamiento aunque refe-rido a condiciones de mercado, por en-tenderse que constituye un instrumentoque sin suponer una grave onerosidadpara el arrendador incrementa las posi-bilidades de permanencia del arrenda-tario en la vivienda.

Por último, por lo que se refiere a laformalización de los contratos, la leymantiene la libertad de las partes deoptar por la forma oral o escrita. Almismo tiempo, se consagra expresa-mente la posibilidad de todos los con-tratos de arrendamiento, cualquieraque sea su duración, de acceder al Re-gistro de la Propiedad, intentando, porotro lado, potenciar esta posibilidad deacceso mediante la vinculación de deter-minadas medidas de fomento o benefi-cio al hecho de la inscripción. Este he-cho no sólo contribuye a reforzar lasgarantías de las partes, sino que incre-menta la información disponible parael Estado, permitiéndole el diseño yejecución de aquellas medidas quepuedan contribuir a la mejora de la or-denación normativa y de la práctica delos arrendamientos.

3

La Ley abandona la distinción tra-dicional entre arrendamientos de vi-vienda y arrendamientos de locales de

badituzte, berori hobeto erabili ahalizateko.

Lehenespenez eskuratzeko eskubi-dea aitortu da errentariaren mesederako,errentan emandako etxebizitza errenta-menduaren indarraldian besterentzenden kasuan, baina merkatuko baldintzeilotuta. Ulertu ere, ulertzen da eskubidehori tresna dela, alegia, errentatzailea-rentzat kostu handiegirik ekarri gabe,errentariak etxebizitzan irauteko auke-rak handitzen dituen tresna.

Amaitzeko, kontratuen formaliza-zioari dagokionez, legeak alderdiei as-katasuna eman die ahozko edo idatzizkomodua hautatzeko. Era berean, bera-riazko aukera ezarri da errentamendu--kontratu guztiak, horien iraupena gora-behera, Jabetza Erregistroan jaso ahalizateko. Beste alde batetik, jasoak iza-teko aukera hori bultzatzeko, sustapen-edo etekin-neurri jakin batzuk inskrip-zioa egitatearekin lotu dira. Egitate ho-rrek alderdien bermeak indartu ez ezik,estatuak eskura duen informazioa erehanditzen du, eta, horrela, estatuak di-seina eta betearaz ditzake neurri jakinbatzuk, alegia, arauen antolamenduaeta errentamenduen praktika hobetzenlagundu dezaketen neurriak.

3

Legeak alde batera utzi du joera ja-kin bat, alegia, etxebizitza-errentamen-duak eta negozio-lokalak eta horiekin

HIRI-ERRENTAMENDUAK

127



negocio y asimilados para diferenciarentre arrendamientos de vivienda, queson aquellos dedicados a satisfacer lanecesidad de vivienda permanente delarrendatario, su cónyuge o sus hijosdependientes, y arrendamientos parausos distintos al de vivienda, categoríaésta que engloba los arrendamientos desegunda residencia, los de temporada,los tradicionales de local de negocioy los asimilados a éstos.

Este nuevo categorismo se asientaen la idea de conceder medidas de pro-tección al arrendatario sólo allí dondela finalidad del arrendamiento sea lasatisfacción de la necesidad de vivien-da del individuo y de su familia, perono en otros supuestos en los que se sa-tisfagan necesidades económicas, re-creativas o administrativas.

Para ello, en la regulación de losarrendamientos para uso distinto al devivienda, la ley opta por dejar al librepacto de las partes todos los elementosdel contrato, configurándose una regu-lación supletoria del libre pacto quetambién permite un amplio recurso alrégimen del Código Civil.

Se regulan así, con carácter supleto-rio de la voluntad expresa de arrenda-dor y arrendatario, el régimen de obli-gaciones de conservación y obras, elderecho de adquisición preferente, el detraspaso y las subrogaciones mortiscausa, aunque limitadas al cónyuge ehijos del arrendatario que continúen laactividad.

Se introduce en esta regulación unanovedad consistente en el derecho del

berdinetsitako errentamenduak bereiz-teko ohiko joera; hartara bereizten ditu,batetik, etxebizitza-errentamenduak,errentariaren, ezkontidearen edo horrenmendeko seme-alaben etxebizitza-be-harrizan iraunkorra asetzen dutenak,eta, bestetik, etxebizitza-erabilerazbesteko errentamenduak, barnean har-tzen dituztenak bigarren bizilekuenerrentamenduak, denboraldi batekoak,negozio-lokalenak eta horiekin berdi-netsitako ohiko errentamenduak.

Kategoria berri horien oinarria daerrentariari babes-neurriak ematea, erren-tamenduaren xedea denean gizabana-koaren eta horren familiaren etxebi-zitza-beharrizana asetzea, ez, ostera,beste beharrizan ekonomiko, aisiaz-koak edo administratiboak ase behardiren kasuetan.

Horretarako, etxebizitza-erabilerazbesteko errentamenduetan, legeak al-derdien arteko itun askearen menpeutzi ditu kontratuaren osagai guztiak.Gisa bertsuan, itun askearen arauketaordezkoa eratu da, eta horrek ahalbi-detzen du Kode Zibilaren araubiderajotzea ere.

Horrela, errentatzailearen eta erren-tariaren ageriko borondatea osatzeko, etaordezko izaerarekin, arautu dira, artatze-eta obra-betebeharren eraentza, lehe-nespenez eskuratzeko eskubidea, intsul-datze-eskubidea eta mortis causa subro-gazioak; hala ere, halakoxeak dituzte,soil-soilean, jardueran diharduten erren-tariaren ezkontideak eta seme-alabek.

Arauketa honi berrikuntza bat eran-tsi zaio: errentariak kalte-ordaina jaso-


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arrendatario a ser indemnizado cuando,queriendo continuar con el arrenda-miento, deba abandonar el local por eltranscurso del plazo previsto, siempreque de alguna forma el arrendador o unnuevo arrendatario se pudiesen benefi-ciar de la clientela obtenida por el an-tiguo arrendatario, o alternativamente,de los gastos de traslado y de los per-juicios derivados del mismo, cuando elarrendatario se vea obligado a trasladarsu actividad.

4

La fianza arrendaticia mantiene sucarácter obligatorio, tanto en viviendacomo en uso distinto, fijándose sucuantía en una o dos mensualidades derenta, según sea arrendamiento de vi-vienda o de uso distinto. Al mismotiempo se permite a las ComunidadesAutónomas con competencias en mate-ria de vivienda que regulen su depósitoobligatorio en favor de la propia Co-munidad, ya que los rendimientos ge-nerados por estos fondos se han revela-do como una importante fuente definanciación de las políticas autonómi-cas de vivienda, que se considera debede mantenerse.

5

En la regulación de los procesosarrendaticios se establece que la com-petencia para conocer de las controver-sias corresponde, en todo caso, al Juezde Primera Instancia del lugar dondeesté sita la finca urbana, excluyendo la

tzeko eskubidea du, errentamendupeanjarraitu nahi izan arren, lokala bertan be-hera utzi behar badu ezarritako epea iga-rotzeagatik, baldin eta errentatzaileakedo errentari berri batek onura ateratzenbadu aurreko errentariak lortutako be-zeriaren ondorioz, edo, bestela, erren-taria behartuta badago bere jarduera le-kualdatzera, lekualdaketa-gastuen etahorretatik sortutako kalteen ondorioz.

4

Errentamenduaren fidantzak nahita-ezko izaerari eusten dio, bai etxebizi-tzan, bai bestelako erabileran. Fidantzahorren zenbatekoa errentaren hileko batedo bi izango dira, etxebizitza-errenta-mendua izan edo bestelako erabilerakoaizan. Era berean, etxebizitzaren arloaneskumenak dituzten autonomia-erkide-goei baimentzen zaie nahitaezko gor-dailua arautzea erkidegoaren mesede-rako; izatez, funts horien ondoriozkoetekinak finantziazio-iturri garrantzi-tsuak dira etxebizitzaren autonomia--politiketarako, horri eutsi egin beharzaiola aintzat hartuta.

5

Errentamendu-prozesuen arauketan,eztabaiden gaineko eskumena dagokio,kasu guztietan, hiri-finka non egon etaleku horretako lehen auzialdiko epailea-ri, eta eskumen funtzionala aldatzekoaukera baztertu da, hura beste epaile

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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posibilidad de modificar la competen-cia funcional por vía de sumisión ex-presa o tácita a Juez distinto.

Esto no obsta para recordar la po-sibilidad de que las partes en la rela-ción jurídica puedan pactar, para la so-lución de sus conflictos, la utilizacióndel procedimiento arbitral.

La tramitación de los procesos arren-daticios se defiere al juicio de cogni-ción, haciendo salvedad expresa de lossupuestos de aplicación del juicio dedesahucio y del juicio verbal cuandose ejecuten, en este último caso, accio-nes para determinar rentas o importesque corresponda abonar al arrenda-tario.

Se regulan, asimismo, las condicio-nes en las que el arrendatario podráenervar la acción en los desahuciospromovidos por la falta de pago decantidades debidas por virtud de la re-lación arrendaticia. Esta regulaciónmatiza de forma significativa las posi-bilidades de enervación y rehabilita-ción contenidas en el Texto Refundidode 1964.

En los supuestos de acumulación deacciones se ha establecido, junto a laregulación tradicional, la posibilidadde acumulación que asiste a los arren-datarios cuando las acciones ejerci-tadas se funden en hechos comunes yse dirijan contra el mismo arrendador.También se permite a éste en los su-puestos de resolución del contrato porfalta de pago, el ejercicio acumulado ysimultáneo de la acción de resolucióndel contrato y la reclamación de lascantidades adeudadas.

baten menpe berariaz edo isilbidez jar-tzearen ondorioz.

Hala eta guztiz ere, horrek ez dubaztertzen bestelako autua, hau da, al-derdiek itun dezakete, euren harremanjuridikoetan, tartekaritza-prozeduraerabiltzea, gatazkak konpontzeko.

Errentamendu-prozesuen izapidetzakognizio-epaiketarako utzi da, eta be-rariaz salbuetsi dira botatze-epaiketaeta ahozko epaiketa aplikatzen dituztenkasuak, baldin eta azken kasu horre-tan betearazten badira errentariak or-daindu beharreko errenta edo diru-ko-puruak zehazteko akzioak.

Zinez, baldintzak arautu dira erren-tariak akzioa ezerezean uzteko, errenta-mendu-lotura dela bide, berak zorreandituen kopuruak ez ordaintzeagatiksustatutako botatzeetan. Arauketa horrekmodu esanguratsuan ñabartu ditu auke-rak, botatzea ezerezean uzteko eta kon-tratua birgaitzeko, 1964ko Testu Bate-ginera bilduak direnak.

Akzioen metatze-kasuetan, ohikoarauketarekin batera ezarri da bestela-ko aukera, hau da, errentariek akziookmetatu ahal izatea, horiek egitate erki-deak oinarri dituztenean eta errentatzai-le berberaren aurka doazenean. Azkenhorri ere, kontratua ez ordaintzeagatikberori suntsiarazteko kasuetan ahalbi-detzen zaio akzioak modu metatuan etaaldi berean egikaritzea, kontratua sun-tsiarazteko, bai eta zorrean dauden ko-puruak eskatzeko ere.


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Por último, y como novedad mássignificativa de la ley en materia proce-sal, se establece la regulación del recur-so de casación en materia arrendaticiapor entender que la materia, dada suimportancia y la transcendencia de loscambios normativos que esta normaintroduce, debe poder ser objeto deuna doctrina jurisprudencial elaboradaen sede del Tribunal Supremo. Comonotas más características del recursode casación pueden señalarse las si-guientes: sólo serán susceptibles dedicho recurso las sentencias dictadasen los procesos seguidos por los trá-mites del juicio de cognición, siempreque las sentencias de primera y se-gunda instancia no sean conformes, yla renta de los contratos se encuentrepor debajo de los límites que por leyse consagran.

6

Por lo que se refiere a los contratosexistentes a la entrada en vigor de estaLey, los celebrados al amparo del RealDecreto-Ley 2/1985 no presentan unaespecial problemática puesto que hasido la libre voluntad de las partes la queha determinado el régimen de la rela-ción en lo que a duración y renta se re-fiere. Por ello, estos contratos conti-nuarán hasta su extinción sometidos almismo régimen al que hasta ahora lo ve-nían estando. En ese momento, la nue-va relación arrendaticia que se puedaconstituir sobre la finca quedará sujetaa la nueva normativa. De esta regula-ción no quedan exceptuados los con-tratos que, aunque en fecha posterior al

Amaitzeko, legeak prozesuaren ar-loan duen berrikuntzarik esanguratsue-na da errentamenduen arloan kasazio--errekurtsoaren arauketa ezartzea; izanere, errentamenduaren gaia garrantzi-tsua izan eta arau honek sortu aldaketeneragina dela eta, ulertzen da AuzitegiGorenak horren gainean jurispruden-tzia-doktrina egin dezakeela. Hauekdira kasazio-errekurtsoaren ezaugarri be-rezienak: errekurtso hori soilik jarriahal zaie kognizio-epaiketaren izapi-deak zein prozesutan egin eta horienepaiei, baldin eta lehen eta bigarren au-zialdiko epaiak bat ez badatoz, eta kon-tratuen errenta legean ezarritako mu-gen azpitik badago.

6

Lege hau indarrean jarri eta lehen-dik indarrean dirauten kontratuei dago-kienez, 2/1985 Errege Dekretu-legea-ren babesean egindako kontratuek ezdute arazo berezirik, alderdien boron-date askeak loturaren araubidea zehaz-tu baitu iraupenari eta errentari dago-kienez. Hori dela eta, kontratu horiek,azkendu arte, orain arteko araubideberberaren menpe egongo dira. Unehorretan, arauketa berriaren menpe ge-ratuko da finkaren gain era daitekeenerrentamendu-lotura berria. Arauketahorretatik ez daude salbuetsita, 1985ekomaiatzaren 9az geroagokoak izan arren,nahitaezko luzapenaren araubidepeanegindako kontratuak, araubide hori al-

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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9 de mayo de 1985, se hayan celebradocon sujeción al régimen de prórrogaforzosa, al derivar éste del libre pactoentre las partes.

Por lo que se refiere a los contratoscelebrados con anterioridad, la ley optapor una solución que intenta conjugarel máximo de sencillez posible con untrato equilibrado de las distintas situa-ciones en que las partes en conflicto seencuentran. Por ello, se introduce unplanteamiento que mantiene el criteriode trato diferenciado entre los contra-tos de arrendamiento de vivienda y losde local de negocio otorgando condi-ciones más suaves de modificación delarrendatario de vivienda que al de lo-cal de negocio.

Teniendo en cuenta los perjudicia-les efectos que ha tenido la prolongadavigencia de la prórroga obligatoria im-puesta por la Ley de 1964, se aborda lanecesidad de poner límite a la duraciónde esta prórroga obligatoria restable-ciendo la temporalidad de la relaciónarrendataria de conformidad con supropia naturaleza, pero esta modifica-ción se realiza teniendo en cuenta losefectos sociales y económicos de la me-dida tomando en consideración la si-tuación personal y familiar y la capa-cidad económica de los arrendatarios.

En este sentido, en el arrendamientode viviendas se opta por la supresióntotal de la subrogación inter vivos, ex-cepción hecha de la derivada de resolu-ción judicial en procesos matrimonialesy por la supresión gradual de los dere-chos de subrogación mortis causa queel texto refundido de 1964 reconocía.

derdien arteko itun askeak eratortzendu eta.

Aurretik egindako kontratuei dago-kienez, legeak hautatutako konponbi-deak bateratu nahi izan ditu, alde bate-tik, erraztasunik handiena, eta, bestetik,gatazkan diren alderdien egoera des-berdinen tratamendu orekatua. Horidela eta, irizpide jakin bati eutsi zaio,alegia, etxebizitza-errentamenduak etanegozio-lokalen errentamenduak eurenartean desberdintzeko tratamendua-ren irizpideari, eta kontratua aldatzekobaldintza leunagoak jarri zaizkio etxe-bizitzaren errentariari, negozio-lokala-ren errentariari baino.

1964ko Legeak nahitaezko luzape-na ezarri zuen; eta beharrizana ikusida, nahitaezko luzapen horren iraupena-ri muga jartzeko, horren indarraldi lu-zeak ekarri dituen ondore kaltegarriakkontuan hartuta; horretarako, berrizezarri da errentamendu-loturaren den-bora mugatua, horren izaerarekin batetorriz. Baina aldaketa hori egiteko,aintzat hartu dira neurri horren gizarte-eta ekonomia-ondoreak, batez ere,errentarien egoera pertsonala, familia-rena eta ahalbide ekonomikoa.

Esangura horretan, etxebizitzenerrentamenduan hautatu da, batetik, in-ter vivos subrogazioa erabat ezabatzea,ezkontza-prozesuetako ebazpen judi-zialak eratorria salbuetsita, eta, beste-tik, 1964ko Testu Bateginak aitortumortis causa subrogaziorako eskubi-deak ezari-ezarian ezabatzea.


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Como esta medida afecta a situacio-nes cuyos contenidos potenciales dederechos son diferentes, arrendatariostitulares iniciales del contrato, arrenda-tarios en primera subrogación y arren-datarios en segunda subrogación, lanorma debe ofrecer respuestas adecua-das para cada una de ellas. De ahí quela supresión de las subrogaciones seatanto más gradual cuanto mayor sea elcontenido potencial de derechos quela ley contempla para cada supuesto, apartir del principio general de conser-var al arrendatario actual y a su cónyu-ge el derecho a continuar en el uso dela vivienda arrendada hasta su falleci-miento, allí donde este derecho les es-tuviera reconocido por la legislaciónde 1964.

En cuanto al régimen de rentas, laley opta por intentar desbloquear la si-tuación de las rentas congeladas. Paraello, se establece un sistema de revisiónaplicable a todos los contratos anterio-res al 9 de mayo de 1985, que pretenderecuperar las variaciones no repercuti-das de la inflación desde la fecha decelebración del contrato o desde la úl-tima revisión legal, según proceda.Esta revisión no se produce de manerainmediata sino gradual, incrementándo-se el número de años en que se producela revisión total en función inversa de larenta del arrendatario, posibilitando alos arrendatarios de menor nivel eco-nómico a que adapten sus economías ala nueva realidad.

En el caso de arrendatarios de bajonivel de renta, por debajo de dos veces

Neurri horrek egoera batzuen gaindu eragina; hartara, horiei dagozkien es-kubideen balizko edukiak desberdinakdira, besteak beste, kontratuaren hasie-rako errentari titularrak, lehenengo sub-rogazioko errentariak eta bigarren subro-gazioko errentariak, eta, horregatik,arauak erantzun egokiak eskaini beharditu horietako bakoitzean. Ondorenez,legeak kasu bakoitzean ezarritako esku-bideen balizko edukia zenbat eta zaba-lagoa izan, orduan eta subrogazioenezabaketak mailaz mailakoagoa izanbehar, betiere horren horren abiapun-tuan ezarrita gaur egungo errentariarieta beraren ezkontideari hil arte erren-tan emandako etxebizitza erabiltzen uz-teko printzipioa, 1964ko legeriak esku-bide hori aitortzen baldin badie.

Errenten araubideari dagokionez,legea errenta izoztuen egoera desblokea-tzen ahalegindu da. Horretarako, berri-kuspen-sistema bat ezarri da, 1985ekomaiatzaren 9a baino lehen egindako kon-tratuei aplikatzeko modukoa, eta ho-rren helburua da kontratua egin zendatatik edo legezko azken berrikuspe-netik, bidezkoa den moduan, inflazioaksortu eta errentan jasanarazi gabeko al-daketak berreskuratzea. Berrikuspenhori ez da berehala gertatzen, mailazmaila baino. Berrikuspen osoa egiteko,urteak gehituko dira, errentariak or-daindu beharreko errentaren kopurua-ren arabera, eta alderantzizko irizpideaaplikatuz. Hortaz, maila ekonomikotxikia duten errentariek errealitate be-rrira egokitu ahal izango dituzte eurenekonomiak.

Errenta-maila txikia duten errenta-rien kasuan, lanbidearteko gutxieneko

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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y media, tres o tres veces y media el sa-lario mínimo interprofesional en fun-ción del número de personas que habi-ten en la vivienda arrendada, se excluyela revisión de las rentas mandatándoseal Gobierno para que en el plazo de unaño a partir de la entrada en vigor de laley configure un mecanismo de com-pensación de naturaleza fiscal paraaquellos arrendadores que no hayan po-dido, por las circunstancias antes seña-ladas proceder a la actualización de lasrentas.

Asimismo, se concede a los arrenda-dores el derecho a disfrutar de benefi-cios en el Impuesto sobre el Patrimonio,en el Impuesto sobre Bienes Inmue-bles, en los gastos de conservación de lafinca arrendada y en el coste de losservicios y suministros de que disfrutela vivienda arrendada, en estos tres últi-mos casos mediante la imputación desus importes a los arrendatarios.

En el caso de los arrendamientos delocales de negocio, se ha optado porarticular un calendario de resolucióntemporal de estos contratos, aunquedistinguiendo entre los arrendamientosen los que el arrendatario sea una per-sona física de aquéllos en los que seauna persona jurídica, presumiendo ma-yor solvencia económica allí donde elentramado organizativo sea más com-plejo.

Por ello, se mantienen, aunque deforma limitada, derechos de subroga-ción mortis causa en el primer supues-to, garantizándose al grupo familiarvinculado al desarrollo de la actividad,un plazo mínimo de veinte años, que

alokairua bider bi eta erdi, hiru edohiru eta erdi baino gutxiago dutenean,errentapeko etxebizitzan bizi den per-tsonen kopuruaren arabera, baztertuegin da errenten berrikuspena, eta Go-bernuak, legea indarrean jarri eta ur-tebeteko epean, izaera fiskaleko me-kanismoa sortu behar du, lehenaipatutako inguruabarrengatik, errentaeguneratu ezin izan duten errentarien-tzat.

Era berean, errentatzaileei aitortuzaie halako eskubidea, hala nola, On-darearen gaineko Zergan, Ondasun Hi-giezinen gaineko Zergan, errentan har-tutako finka artatzeko gastuetan etaerrentan hartutako etxebizitzaren zerbi-tzu eta horniduren kostuan onurak iza-tekoa, azken hiru kasuetan horien zen-batekoak errentariei egotzita.

Negozio-lokalen errentamendu-ka-suetan, egutegi bat sortzea hautatu da,kontratu horiek denboran zehar sun-tsiarazteko; baina bereizi egin diraerrentari pertsona fisikoa edo pertsonajuridikoa duten errentamenduak. Bideberetik, kaudimen ekonomikorik han-diena dagoela uste izan da antolakun-tza-sarea osotuago den guztietan.

Horregatik, modu mugatuan badaere, lehenengo kasuan mortis causa su-brogazio-eskubideei eutsi zaie, eta ho-gei urteko gutxieneko epea bermatuzaio jardueraren garapena gauzatzenduen familia-taldeari; epe hori gainditu


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podrá superarse mientras el arrendata-rio y su cónyuge vivan y continúen elejercicio de la actividad que se vengadesarrollando en el local.

Para los arrendamientos de perso-nas jurídicas se configuran plazos deresolución tasados, entre cinco y veinteaños, en función de la naturaleza y delvolumen de la actividad desarrolladaen el local arrendado, configurándoseun plazo de duración breve para aque-llos arrendamientos en los que se de-sarrollan actividades con un potencialeconómico tal que coloquen a los titula-res de estos contratos en posiciones deequilibrio respecto de los arrendadoresa la hora de negociar nuevas condicio-nes arrendaticias.

En cuanto a la renta pagada en estoscontratos, se reproduce el esquema derevisión establecido para los arrenda-mientos de viviendas, graduando tempo-ralmente el ritmo de la revisión en fun-ción de las categorías antes expuestas.

Para favorecer la continuidad de losarrendatarios, la ley regula una figurade nueva creación que es el derecho dearrendamiento preferente, que conce-de al arrendatario un derecho preferentea continuar en el uso del local arrenda-do al tiempo de la extinción del contra-to, frente a cualquier tercero en condi-ciones de mercado.

Asimismo, se estipula un derechoindemnizatorio en caso de no continuaren el uso del local arrendado cuandootra persona, sea el propietario o seaun nuevo arrendatario, pueda benefi-ciarse de la clientela generada por laactividad del antiguo arrendatario.

ahal izango da errentaria eta ezkon-tidea bizi, eta horiek lokalean garatujardueran jarraitzen duten bitartean.

Pertsona juridikoen errentamen-duetan, suntsiarazpen-epe zehatzakezarri dira, bost eta hogei urte bitarte-koak, errentapeko lokalean zein jar-duera garatu eta horren izaeraren etabolumenaren arabera; eta, errentamen-du batzuetan, iraupen-epe laburra eza-rri da, hain zuzen ere, indar ekonomikojakina duten jardueretan kontratu ho-rien titularrak eta errentatzaileak ore-kan egon daitezen, errentamendurakobaldintza berriak negoziatzerakoan.

Kontratu horietan ordaindutako erren-tari dagokionez, etxebizitzen errenta-menduetarako ezarri den berrikuspen--eskema jaso da, eta berrikuspenarenerritmoa denboran zehar mailakatu dalehen azaldutako kategorien arabera.

Errentarien jarraitutasunari mesedeegiteko, legeak erakunde sortu berriaarautu du, hain justu ere, errentan lehe-nespenez emateko eskubidea. Horrenbidez, errentariak lehenespen-eskubi-dea du, errentapeko lokala erabiltzenjarraitzeko, hirugarrenen aurrean eta,betiere, merkatuko baldintzetan.

Modu bertsuan, errentapeko lokalaerabiltzen jarraitzen ez bada, kalte-or-daina jasotzeko eskubidea hizpatu da,beste pertsona batek, jabea zein erren-taria izan, lehengo errentariaren jar-duerak sortutako bezeriaz baliatzekoaukera duenean.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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En cuanto a los arrendamientos asi-milados, tanto al inquilinato como allocal de negocio, se les da un trata-miento similar al de los arrendamien-tos de local de negocio, en materia deduración y de régimen de renta.

TÍTULO I

ÁMBITO DE LA LEY

Artículo 1. Ámbito de aplicación

La presente ley establece el régi-men jurídico aplicable a los arrenda-mientos de fincas urbanas que se desti-nen a vivienda o a usos distintos del devivienda.

Artículo 2. Arrendamiento de vivienda

1. Se considera arrendamiento de vi-vienda aquel arrendamiento que recaesobre una edificación habitable cuyodestino primordial sea satisfacer la ne-cesidad permanente de vivienda delarrendatario.

2. Las normas reguladoras del arren-damiento de vivienda se aplicarán tam-bién al mobiliario, los trasteros, las plazasde garaje y cualesquiera otras dependen-cias, espacios arrendados o servicios ce-didos como accesorios de la finca por elmismo arrendador.

Artículo 3. Arrendamiento para usodistinto del de vivienda

1. Se considera arrendamiento parauso distinto del de vivienda, aquelarrendamiento que recayendo sobre

Negozio-lokalen errentamendue-tan ematen den tratamenduaren antzekoaematen da maiztergoan nahiz negozio--lokalarekin berdinetsitako errentamen-duetan, iraupenari eta errenta-araubi-deari dagokienez.

I. TITULUA

LEGEAREN EREMUA

1. artikulua. Aplikazio-eremua

Lege honek ezartzen du hiri-finkenerrentamenduei aplikatu beharrekoaraubidea, horiek etxebizitzarako edobeste erabilera batzuetarako bideratzendirenean.

2. artikulua. Etxebizitza-errentamendua

1. Etxebizitza-errentamendua bade-la uste da, errentariak eraikin bizigarribat errentan hartzen duenean, eraikinhorren lehen helburua etxebizitza iraun-korra izateko beharra asetzea dela.

2. Etxebizitza-errentamenduan apli-katzen diren arauak aplikatuko zaizkie,orobat, altzariei, trastelekuei, garaje-pla-zei eta gainerako gelei, errentan eman-dako espazioei edo errentatzaileak be-rak finkaren eranskin gisa lagatakozerbitzuei.

3. artikulua. Etxebizitza-erabilerazbesteko errentamendua

1. Etxebizitza-erabileraz bestekoerrentamendua badela uste da, eraikinbat errentan ematen denean aurreko ar-


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una edificación tenga como destinoprimordial uno distinto del establecidoen el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consi-deración los arrendamientos de fincasurbanas celebrados por temporada, seaésta de verano o cualquier otra, y loscelebrados para ejercerse en la fincauna actividad industrial, comercial, ar-tesanal, profesional, recreativa, asisten-cial, cultural o docente, cualquiera quesean las personas que los celebren.

Artículo 4. Régimen aplicable

1. Los arrendamientos regulados enla presente ley se someterán de formaimperativa a lo dispuesto en los Títu-los I, IV y V de la misma y a lo dis-puesto en los apartados siguientes deeste artículo.

2. Respetando lo establecido en elapartado anterior, los arrendamientosde vivienda se rigen por lo dispuestoen el Título II de la presente ley, en sudefecto, por la voluntad de las partes ysupletoriamente por lo dispuesto en elCódigo Civil.

Se exceptúan de lo así dispuestolos arrendamientos de viviendas cuyasuperficie sea superior a 300 metroscuadrados o en los que la renta inicialen cómputo anual exceda de 5.5 vecesel salario mínimo interprofesional, encómputo anual. Estos arrendamientosse regirán por la voluntad de las par-tes, en su defecto, por lo dispuesto enel Título II de la presente ley y, suple-toriamente, por las disposiciones delCódigo Civil.

tikuluan ezarritako erabileraz beste ba-terako.

2. Bereziki, izaera horretako errenta-menduak izango dira udarako zein bestedenboraldi baterako sinatzen diren hiri-finken errentamenduak, eta finka bateanindustria-, merkataritza-, eskulangin-tza-, lanbide-, aisia-, laguntza-, kultura-edo irakaskuntza-jarduera bat egitekosinatzen direnak, sinatzaileak gorabe-hera.

4. artikulua. Aplikatu beharreko arau-bidea

1. Lege honetan araututako errenta-menduak lege bereko I, IV eta V. titu-luetan, eta artikulu honen hurrengoparagrafoetan xedatutakoaren menpegeratuko dira nahitaez.

2. Aurreko paragrafoan ezarritakoaerrespetatuz, lege honen II. tituluan xe-datutakoak, eta, halakorik izan ezean,alderdien borondateak arautuko duteetxebizitza-errentamendua, eta, ordezkomoduan, Kode Zibilean xedatutakoak.

Xedapen horretatik salbuetsita dau-de luze-zabalean 300 metro koadrotikgorakoa duten etxebizitza-errentamen-duak, edo hasierako errentaren urtekokopurua lanbidearteko gutxieneko alo-kairuaren urteko kopurua baino 5.5 al-diz handiagoa dutenak. Errentamenduhorietan, alderdien borondatea, eta, ha-lakorik izan ezean, lege honetako II. ti-tuluan xedatutakoa aplikatuko dira,eta, ordezko moduan, Kode Zibilarenxedapenak.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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3. Sin perjuicio de lo dispuesto enel apartado 1, los arrendamientos parauso distinto del de vivienda se rigenpor la voluntad de las partes, en su de-fecto, por lo dispuesto en el Título IIIde la presente ley y, supletoriamente,por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación delos preceptos de esta Ley, cuando ellosea posible, deberá hacerse de formaexpresa respecto de cada uno de ellos.

Artículo 5. Arrendamientos excluidos

Quedan excluidos del ámbito deaplicación de esta Ley:

a. El uso de las viviendas que losporteros, guardas, asalariados, emplea-dos y funcionarios, tengan asignadaspor razón del cargo que desempeñen odel servicio que presten.

b. El uso de las viviendas militares,cualquiera que fuese su calificación yrégimen, que se regirán por lo dispues-to en su legislación específica.

c. Los contratos en que arrendándoseuna finca con casa-habitación, sea elaprovechamiento agrícola, pecuario o fo-restal del predio la finalidad primordialdel arrendamiento. Estos contratos se re-girán por lo dispuesto en la legislaciónaplicable sobre arrendamientos rústicos.

d. El uso de las viviendas universi-tarias, cuando éstas hayan sido califi-cadas expresamente como tales por lapropia Universidad propietaria o res-ponsable de las mismas, que sean asig-nadas a los alumnos matriculados en lacorrespondiente Universidad y al per-

3. 1. paragrafoan xedatutakoari kal-terik egin gabe, etxebizitza-erabilerazbesteko errentamenduetan, alderdienborondatea, eta, halakorik izan ezean,lege honen III. tituluan xedatutakoaaplikatuko dira, eta, ordezko moduan,Kode Zibilean xedatutakoa.

4. Lege honetako manuen aplikazioabaztertu nahi bada, baztertze hori egin-garria delarik, berori beren beregi itun-du beharko da manu bakoitzari begira.

5. artikulua. Salbuetsitako errenta-menduak

Lege honen aplikazio-eremutik sal-buetsita daude:

a. Atezain, zaintzaile, alokairupeko,enplegatu eta funtzionarioei euren kar-gua dela-eta edo emandako zerbitzua-rengatik esleitutako etxebizitzen erabi-lera.

b. Militarren etxebizitzen erabilera,horien kalifikazioa eta araubidea go-rabehera, euren legeria berezian xeda-tutakoaren arabera arautuko baitira.

c. Laborantza-etxea duen finka baterrentan emateko kontratuak, errenta-menduaren helburu nagusia nekazaritza-,abeltzaintza- edo baso-aprobetxamen-dua bada. Kontratu horietan aplikatukoda landa-errentamenduei aplikatu be-harreko legerian xedatutakoa.

d. Unibertsitateko etxebizitzen era-bilera, unibertsitateak berak, horienjabe edo arduradun izanda, beren bere-gi hala kalifikatu dituenean, baldin etaetxebizitzok esleitzen bazaizkie kasuankasuko unibertsitatean matrikulatutakoikasleei, eta bertako irakaskuntza, ad-


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sonal docente y de administración yservicios dependiente de aquélla, porrazón del vínculo que se establezca en-tre cada uno de ellos y la Universidadrespectiva, a la que corresponderá encada caso el establecimiento de lasnormas a que se someterá su uso.

TÍTULO II

DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

CAPÍTULO I

Normas generales

Artículo 6. Naturaleza de las normas

Son nulas, y se tendrán por nopuestas, las estipulaciones que modifi-quen en perjuicio del arrendatario o su-barrendatario las normas del presenteTítulo, salvo los casos en que la propianorma expresamente lo autorice.

Artículo 7. Condición de arrenda-miento de vivienda

El arrendamiento de vivienda noperderá esta condición aunque el arren-datario no tenga en la finca arrendadasu vivienda permanente, siempre queen ella habiten su cónyuge no separadolegalmente o de hecho, o sus hijos de-pendientes.

Artículo 8. Cesión del contrato y su-barriendo

1. El contrato no se podrá ceder porel arrendatario sin el consentimiento

ministrazio eta zerbitzuetako langileei,horietako bakoitzaren eta unibertsitatea-ren artean ezarritako lotura dela bide;unibertsitatearen ardura izango da, ka-suan-kasuan, etxebizitza horien erabi-leran aplikatu behar diren arauak ezar-tzea.

II. TITULUA

ETXEBIZITZA--ERRENTAMENDUAK

I. KAPITULUA

Arau orokorrak

6. artikulua. Arauen izaera

Deusezak dira eta ez-jarritzat hartu-ko dira titulu honen arauak errentaria-ren edo azpierrentariaren kalterako al-darazten dituzten hizpaketak, salbu etaarauak berak horiek berariaz baimentzendituenean.

7. artikulua. Etxebizitza-errentamen-duaren izaera

Etxebizitza-errentamenduak ez duizaera hori galduko, nahiz eta erren-tariak errentapeko finkan etxebizitzairaunkorra izan ez, baldin eta bertan bizibadira beraren ezkontidea, legez edoegitez banandurik ez dagoena, edo bera-ren mendeko seme-alabak.

8. artikulua. Kontratuaren lagatzeaeta azpierrentamendua

1. Errentariak ezin izango du kon-tratua laga, errentatzaileak idatzizko

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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escrito del arrendador. En caso de ce-sión, el cesionario se subrogará laposición del cedente frente al arren-dador.

2. La vivienda arrendada sólo se po-drá subarrendar de forma parcial y pre-vio consentimiento escrito del arren-dador.

El subarriendo se regirá por lo dis-puesto en el presente Título para elarrendamiento cuando la parte de la fin-ca subarrendada se destine por el suba-rrendatario a la finalidad indicada en elartículo 2.1. De no darse esta condi-ción, se regirá por lo pactado entre laspartes.

El derecho del subarrendatario seextinguirá, en todo caso, cuando lo hagael del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podráexceder, en ningún caso, del que corres-ponda al arrendamiento.

CAPÍTULO II

De la duración del contrato

Artículo 9. Plazo mínimo

1. La duración del arrendamientoserá libremente pactada por las partes.Si ésta fuera inferior a cinco años, lle-gado el día del vencimiento del contra-to, éste se prorrogará obligatoriamentepor plazos anuales hasta que el arren-damiento alcance una duración mínimade cinco años, salvo que el arrendatariomanifieste al arrendador con treintadías de antelación como mínimo a la

adostasuna eman ezean. Lagatzea egi-nez gero, lagapen-hartzailea lagatzai-learen lekuan subrogatuko da errenta-tzailearen aurrean.

2. Errentapeko etxebizitza zati ba-tean soilik eman ahal izango da azpie-rrentan, errentatzaileak aldez aurretikidatzizko adostasuna emanez.

Azpierrentamenduan aplikatuko da ti-tulu honetan errentamendurako xedatu-takoa, azpierrentariak azpierrentapekofinkaren zatia 2.1 artikuluan adierazi hel-burura bideratzen duenean. Baldintzahori betetzen ez bada, alderdien arteanitundutakoa aplikatuko da.

Betiere, azpierrentariaren eskubideaazkenduko da, azpierrenta eman zuenerrentariaren eskubidea azkentzen de-nean.

Azpierrentamenduaren prezioa ezinda inola ere izan errentamenduarenabaino handiagoa.

II. KAPITULUA

Kontratuaren iraupena

9. artikulua. Gutxieneko epea

1. Errentamenduaren iraupena al-derdiek itunduko dute askatasunez.Iraupen hori bost urtekoa baino la-burragoa bada, kontratua mugaegune-ratzean urteko epeekin luzatuko danahitaez, errentamenduaren gutxienekoiraupena bost urtekoa izan arte, salbueta errentariak errentatzaileari adieraz-ten dionean ez duela kontratua berriz-tatu nahi, kontratua edo haren edozein


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fecha de terminación del contrato o decualquiera de las prórrogas su voluntadde no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse des-de la fecha del contrato o desde lapuesta del inmueble a disposición delarrendatario, si ésta fuere posterior.Corresponderá al arrendatario la prue-ba de la fecha de la puesta a disposi-ción.

2. Se entenderán celebrados por unaño los arrendamientos para los que nose haya estipulado plazo de duracióno éste sea indeterminado, sin perjuiciodel derecho de prórroga anual para elarrendatario, en los términos resultan-tes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obliga-toria del contrato cuando, al tiempo desu celebración, se haga constar en elmismo, de forma expresa, la necesidadpara el arrendador de ocupar la vivien-da arrendada antes del transcurso decinco años para destinarla a viviendapermanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contarde la extinción del contrato, no hubierael arrendador procedido a ocupar la vi-vienda por sí, deberá reponer al arren-datario en el uso y disfrute de la vi-vienda arrendada por un nuevo períodode hasta cinco años con indemniza-ción de los gastos que el desalojo de lavivienda le hubiera supuesto hasta elmomento de la reocupación o indemni-zarle, a elección del arrendatario, conuna cantidad igual al importe de la ren-ta por los años que quedaren hastacompletar cinco.

luzapen amaitzeko data baino hogeitahamar egun lehenago gutxienez.

Epe hori zenbatzen hasiko da, kon-tratuaren datatik edo ondasun higiezinaerrentariaren esku uzten denetik, azkenhori geroago gertatzen baldin bada.Errentariak frogatu beharko du on-dasun higiezina zein datatan jarri denbere esku.

2. Ulertuko da urte baterako sinatudirela iraupena hizpatu edo zehaztu gabeduten errentamenduak; hala ere, erren-tariak urtero luzatzeko eskubidea izan-go du, aurreko paragrafoan ezarrita-koaren arabera.

3. Kontratuaren nahitaezko luzapenaez da bidezkoa izango, kontratu hori si-natzean bertan beren beregi agerraraz-ten denean errentatzaileak errentapekoetxebizitza bost urte baino lehen okupa-tu behar duela, etxebizitza iraunkor gisaerabiltzeko.

Behin kontratua azkenduta, hiru hi-labete igaro badira eta errentatzaileaketxebizitza berarentzat okupatu ez badu,berak errentariari utziko dio errentapekoetxebizitza erabili eta gozatzen, gehie-nez bost urterako, eta etxebizitza utziduenetik berriz okupatu arte sortutakogastuak ordaindu beharko dizkio, edo,bestela, kalte-ordain gisa eman behar-ko dio, errentariak aukeratuta, bost ur-teko epea osatu arte geratzen direnurteetako errenten kopurua.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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Artículo 10. Prórroga del contrato

Si llegada la fecha de vencimientodel contrato, una vez transcurridoscomo mínimo cinco años de duraciónde aquél, ninguna de las partes hubie-se notificado a la otra, al menos conun mes de antelación a aquella fecha,su voluntad de no renovarlo, el con-trato se prorrogará obligatoriamentepor plazos anuales hasta un máximode tres años más, salvo que el arren-datario manifieste al arrendador conun mes de antelación a la fecha de ter-minación de cualquiera de las anuali-dades, su voluntad de no renovar elcontrato.

Al contrato prorrogado, le seguirásiendo de aplicación el régimen legal yconvencional al que estuviera some-tido.

Artículo 11. Desistimiento del con-trato

En arrendamientos de duración pac-tada superior a cinco años, podrá elarrendatario desistir del contrato siem-pre que el mismo hubiere durado almenos cinco años y dé el correspon-diente preaviso al arrendador con unaantelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en elcontrato que, para el caso de desisti-miento, deba el arrendatario indemni-zar al arrendador con una cantidadequivalente a una mensualidad de larenta en vigor por cada año del con-trato que reste por cumplir. Los pe-ríodos de tiempo inferiores al año da-rán lugar a la parte proporcional de laindemnización.

10. artikulua. Kontratuaren luzapena

Kontratuaren mugaeguna iritsi on-doren, behin bost urte igarota, datahori baino hilabete lehenago gutxienez,alderdietako batek ez badio besteari ja-kinarazten kontratua berriztatu nahi ezduela, kontratua urteko epeetan luzatu-ko da nahitaez, gehienez hiru urte gehia-gorako, salbu eta edozein urte amaitubaino hilabete lehenago errentariakerrentatzaileari adierazten dioneankontratua berriztatu nahi ez duela.

Luzatutako kontratuari aurreran-tzean ere aplikatuko zaio berak aurre-tiaz zuen legezko eta hitzarmenezkoaraubidea.

11. artikulua. Kontratuan atzera egitea

Bost urtetik gorako iraupenarekinitundutako errentamenduetan, errenta-riak kontratuan atzera egin ahal izangodu, baldin eta kontratu horrek gutxie-nez bost urte iraun badu eta errenta-tzaileari aurreabisua ematen badio, gu-txienez bi hilabete lehenago.

Alderdiek kontratuan itundu ahalizango dute, kontratuan atzera eginezgero, errentariak errentatzaileari kalte--ordain gisa eman beharko diola inda-rreko errentaren hileko bati dagokionkopurua, betetzeko dagoen kontratu--aldiaren urte bakoitzeko. Aldiak urte-betekoak baino laburragoak direnean,kalte-ordain horren kopurua propor-tziozkoa izango da.


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Artículo 12. Desistimiento y venci-miento en caso de matrimonio o con-vivencia del arrendatario

1. Si el arrendatario manifestase suvoluntad de no renovar el contrato o dedesistir de él, sin el consentimiento delcónyuge que conviviera con dicho arren-datario, podrá el arrendamiento conti-nuar en beneficio de dicho cónyuge.

2. A estos efectos, podrá el arren-dador requerir al cónyuge del arrenda-tario para que manifieste su voluntadal respecto.

Efectuado el requerimiento, el arren-damiento se extinguirá si el cónyugeno contesta en un plazo de quince díasa contar de aquél. El cónyuge debe-rá abonar la renta correspondiente has-ta la extinción del contrato, si la mismano estuviera ya abonada.

3. Si el arrendatario abandonara lavivienda sin manifestación expresa dedesistimiento o de no renovación, elarrendamiento podrá continuar en be-neficio del cónyuge que conviviera conaquél, siempre que en el plazo de unmes de dicho abandono, el arrendadorreciba notificación escrita del cónyugemanifestando su voluntad de ser arren-datario.

Si el contrato se extinguiera por fal-ta de notificación, el cónyuge quedaráobligado al pago de la renta correspon-diente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados an-teriores será también de aplicación enfavor de la persona que hubiera venidoconviviendo con el arrendatario de for-ma permanente en análoga relación de

12. artikulua. Atzera-egitea eta mu-gaeguneratzea, errentaria ezkondu edonorbaitekin bizi bada

1. Errentariak berarekin bizi denezkontidearen adostasunik gabe adie-razten badu kontratua berriztatu nahiez duela edo atzera egin nahi duela, or-duan errentamenduak iraun ahal izan-go du ezkontide horren onurarako.

2. Ondore horietarako, errentatzai-leak errentariaren ezkontideari agin-deia egin ahal izango dio, horri buruzduen iritzia adieraz dezan.

Behin agindeia eginda, errentamen-dua azkendu egingo da, ezkontideakerantzunik ematen ez badu agindeiaegin eta hamabost eguneko epean. Ez-kontideak kontratua azkendu artekoerrenta ordaindu beharko du, jada or-dainduta ez badago.

3. Errentariak etxebizitza bertan be-hera uzten badu, beren beregi adierazigabe kontratuan atzera egiten duela edohura berriztatuko ez duela, errentamen-duak iraun dezake errentariarekin biziden ezkontidearen onurarako, baldineta, errentariak etxebizitza utzi eta hila-beteko epean, errentatzaileak ezkontidea-ren jakinarazpen idatzia jasotzen badu,errentari izan nahi duela adieraziz.

Kontratua azkentzen bada jakina-razpenik ez egoteagatik, ezkontideakhil horri dagokion errenta ordaindu be-harko du.

4. Aurreko paragrafoetan xedatuta-koa aplikatuko da, halaber, errentaria-rekin ezkontidearen antzeko maitasun--harremanetan, gutxienez, kontratuanatzera egin edo etxebizitza bertan be-

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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afectividad a la de cónyuge, con inde-pendencia de su orientación sexual,durante, al menos, los dos años ante-riores al desistimiento o abandono, sal-vo que hubieran tenido descendenciaen común, en cuyo caso bastará lamera convivencia.

Artículo 13. Resolución del derechodel arrendador

1. Si durante los cinco primerosaños de duración del contrato el dere-cho del arrendador quedara resueltopor el ejercicio de un retracto conven-cional, la apertura de una sustituciónfideicomisaria, la enajenación forzosaderivada de una ejecución hipotecariao de sentencia judicial o el ejercicio deun derecho de opción de compra, elarrendatario tendrá derecho, en todocaso, a continuar en el arrendamientohasta que se cumplan cinco años, sinperjuicio de la facultad de no renova-ción prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactadasuperior a cinco años, si, transcurridoslos cinco primeros años del mismo, elderecho del arrendador quedara re-suelto por cualquiera de las circunstan-cias mencionadas en el párrafo anterior,quedará extinguido el arrendamiento.Se exceptúa el supuesto en que el con-trato de arrendamiento haya accedidoal Registro de la Propiedad con anterio-ridad a los derechos determinantes dela resolución del derecho del arrenda-dor. En este caso, continuará el arren-damiento por la duración pactada.

2. Los arrendamientos otorgadospor usufructuario, superficiario y cuan-

hera utzi baino bi urte lehenagotikmodu iraunkorrean bizi izan den per-tsonaren mesederako, horren sexu-joe-ra gorabehera, salbu eta elkarrekinseme-alabak izan dituztenean; kasuhorretan, elkarrekin bizitzea nahikoaizango da.

13. artikulua. Errentatzailearen esku-bidea suntsiaraztea

1. Kontratuaren iraupenaren lehe-nengo bost urteetan errentatzaileareneskubidea suntsiarazten bada hitzarme-nezko atzera-eskuratzea egikaritu, fi-deikomisozko ordezpena ireki, hipote-ka baten betearazpenak edo epai batekeratorri nahitaezko besterentzea eginedo erosteko aukera-eskubidea egikari-tu delako, errentariak, betiere, errenta-menduan irauteko eskubidea izango dubost urte igaro arte, 9.1 artikuluan kon-tratua ez berriztatzeko ezarri ahalme-nari kalterik egin gabe.

Bost urtetik gorako iraupena itundu-ta duten kontratuetan, baldin eta aurrekoparagrafoan aipaturiko inguruabarre-tako batek suntsiarazten badu errenta-tzailearen eskubidea, kontratu horrenlehenengo bost urteak igaro ondoren, or-duan errentamendua azkendu egingoda. Salbuetsita dago errentamendu--kontratua Jabetza Erregistroan ja-sotzea, errentatzailearen eskubideasuntsiaraztea eragiten duten eskubi-deen aurretik. Kasu horretan, errenta-menduak aurrera egingo du itundutakoiraupenarekin.

2. Gozamendunak, azalera-eskubi-dedunak eta ondasun higiezinaren gain


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tos tengan un análogo derecho de gocesobre el inmueble, se extinguirán altérmino del derecho del arrendador,además de por las demás causas de ex-tinción que resulten de lo dispuesto enla presente ley.

3. Durarán cinco años los arrenda-mientos de vivienda ajena que el arren-datario haya concertado de buena fecon la persona que aparezca como pro-pietario de la finca en el Registro de laPropiedad, o que parezca serlo en vir-tud de un estado de cosas cuya creaciónsea imputable al verdadero propietario,sin perjuicio de la facultad de no reno-vación a que se refiere el artículo 9.1.

Artículo 14. Enajenación de la vi-vienda arrendada

El adquirente de una viviendaarrendada quedará subrogado en los de-rechos y obligaciones del arrendadordurante los cinco primeros años de vi-gencia del contrato, aun cuando concu-rran en él los requisitos del artículo 34de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera supe-rior a cinco años, el adquirente queda-rá subrogado por la totalidad de la dura-ción pactada, salvo que concurran en éllos requisitos del artículo 34 de la LeyHipotecaria. En este caso, el adquiren-te sólo deberá soportar el arrendamientodurante el tiempo que reste para eltranscurso del plazo de cinco años, de-biendo el enajenante indemnizar alarrendatario con una cantidad equiva-lente a una mensualidad de la renta envigor por cada año del contrato que,excediendo del plazo citado de cincoaños, reste por cumplir.

gozatze-eskubidea duten guztiek egin-dako errentamenduak azkenduko diraerrentatzailearen eskubidea amaitzean,bai eta lege honetan xedatutako gaine-rako azkentze-arrazoiengatik ere.

3. Inoren etxebizitza errentamendu-pean jartzeko kontratuek bost urte iraun-go dute, errentariak halakoak onustezitundu baditu Jabetza Erregistroan finka-ren jabe gisa agertzen den pertsonarekinedo jabearen itxura duenarekin, egiazkojabeari egotzi ahal zaion egoera delabide. Hori guztia hala da, kontratua ezberriztatzeko, 9.1 artikuluan aipatu ahal-menari kalterik egin gabe.

14. artikulua. Errentapeko etxebizitzabesterentzea

Errentapeko etxebizitza eskuratzenduena errentatzailearen eskubide etabetebeharretan subrogatuko da, kontra-tuaren indarraldiko lehenbiziko bosturteetan, nahiz eta Hipoteka Legearen34. artikuluko baldintzak bete.

Itundutako iraupena bost urtetik go-rakoa bada, eskuratzailea itundutakoiraupen osorako subrogatuko da, salbueta Hipoteka Legearen 34. artikuluarenbaldintzak betetzen dituenean. Kasuhorretan, eskuratzaileak bost urtekoepea betetzeko falta den denboran soi-lik jasan beharko du errentamendua,eta besterentzaileak indarreko errenta-ren hileko bat ordaindu behar dioerrentariari, bost urtetik gorako kontra-tua betetzeko falta den urte bakoitzeko.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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Cuando las partes hayan estipuladoque la enajenación de la vivienda ex-tinguirá el arrendamiento, el adquiren-te sólo deberá soportar el arrendamientodurante el tiempo que reste para eltranscurso del plazo de cinco años.

Artículo 15. Separación, divorcio onulidad del matrimonio del arrenda-tario

1. En los casos de nulidad del matri-monio, separación judicial o divorciodel arrendatario, el cónyuge no arren-datario podrá continuar en el uso de lavivienda arrendada cuando le sea atri-buida de acuerdo con lo dispuesto enlos artículos 90 y 96 del Código Civil.

2. La voluntad del cónyuge de conti-nuar en el uso de la vivienda deberá sercomunicada al arrendador en el plazode dos meses desde que fue notificadala resolución judicial correspondiente,acompañando copia de dicha resoluciónjudicial o de la parte de la misma queafecte al uso de la vivienda.

Artículo 16. Muerte del arrendatario

1. En caso de muerte del arrendata-rio, podrán subrogarse en el contrato:

a. El cónyuge del arrendatario queal tiempo del fallecimiento convivieracon él.

b. La persona que hubiera venidoconviviendo con el arrendatario de for-ma permanente en análoga relación deafectividad a la de cónyuge, con in-dependencia de su orientación sexual,durante, al menos, los dos años ante-

Alderdiek hizpatzen dutenean etxe-bizitza besterentzeak errentamenduaazkenduko duela, eskuratzaileak bosturteko epea igarotzeko falta den den-boran soilik jasan beharko du errenta-mendua.

15. artikulua. Errentariaren banan-tzea, dibortzioa edo ezkontzaren deu-seztasuna

1. Errentariaren kasuan ezkontza--deuseztasuna, epai bidezko banantzeaedo dibortzioa gertatzen denean, erren-tari ez den ezkontideak errentapekoetxebizitza erabili ahal izango du, KodeZibilaren 90 eta 96. artikuluetan xeda-tutakoaren arabera hori eratxikitzenzaionean.

2. Ezkontideak etxebizitzaren erabi-leran jarraitu nahi badu, errentatzailearikomunikatu beharko dio bere boronda-tea, kasuan kasuko ebazpen judiziala ja-kinarazten zaionetik bi hileko epean, etaebazpenaren kopia edo ebazpenean etxe-bizitzaren erabilera zehazten duen za-tiaren kopia gehitu beharko du.

16. artikulua. Errentaria hiltzea

1. Errentaria hiltzen bada, kontra-tuan subrogatu ahal izango dira:

a. Errentaria hiltzean berarekin biziden ezkontidea.

b. Errentariarekin modu iraunkorreaneta ezkontidearen antzeko maitasun--harremanetan, gutxienez, kontratuanatzera egin edo etxebizitza utzi baino biurte lehenagotik modu iraunkorreanbizi izan den pertsona, horren sexu-joe-


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riores al tiempo del fallecimiento, sal-vo que hubieran tenido descendenciaen común, en cuyo caso bastará lamera convivencia.

c. Los descendientes del arrendata-rio que en el momento de su falleci-miento estuvieran sujetos a su patriapotestad o tutela, o hubiesen convividohabitualmente con él durante los dosaños precedentes.

d. Los ascendientes del arrendatarioque hubieran convivido habitualmentecon él durante los dos años preceden-tes a su fallecimiento.

e. Los hermanos del arrendatario enquienes concurra la circunstancia pre-vista en la letra anterior.

f. Las personas distintas de las men-cionadas en las letras anteriores quesufran una minusvalía igual o superioral 65 por 100, siempre que tengan unarelación de parentesco hasta el tercergrado colateral con el arrendatario yhayan convivido con éste durante losdos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento delarrendatario no existiera ninguna de es-tas personas, el arrendamiento quedaráextinguido.

2. Si existiesen varias de las perso-nas mencionadas, a falta de acuerdounánime sobre quién de ellos será elbeneficiario de la subrogación, regiráel orden de prelación establecido en elapartado anterior, salvo en que los pa-dres septuagenarios serán preferidos alos descendientes. Entre los descen-dientes y entre los ascendientes, tendrápreferencia el más próximo en grado, y

ra gorabehera, salbu eta elkarrekinseme-alabak izan dituztenean; kasuhorretan, elkarrekin bizitzea nahikoaizango da.

c. Errentariaren ondorengoak, bal-din eta errentaria hiltzean horren gura-so-ahalaren edo tutoretzaren menpebadaude, edo heriotzaren aurreko biurteetan berarekin bizi izan badira.

d. Errentariaren aurrekoak, baldineta heriotzaren aurreko bi urteetan be-rarekin bizi izan badira.

e. Errentariaren neba-arrebak, bal-din eta aurreko letran ezarritako ingu-ruabarra betetzen badute.

f. Aurreko letretan aipatutako per-tsonez bestelakoak, baldin eta 100eko65eko minusbaliatutasuna edo handia-goa badute, betiere errentariarekin al-boko lerroko hirugarren gradurainokoahaidetasuna izan eta errentaria hilaurreko bi urteetan berarekin bizi izandirenean.

Errentaria hiltzean pertsona horiekez badaude, errentamendua azkenduegingo da.

Aipatu pertsona horietako batzukizanez gero, subrogazioaren onuradunanor izan behar den aho batez erabakiezean, aurreko paragrafoan ezarri le-hentasun-hurrenkera aplikatuko da,baina hirurogeita hamar urtetik gorakogurasoek lehentasuna izango dute on-dorengoen aurrean. Ondorengoen etaaurrekoen artean, gradu-hurbiltasunhandiena duenak izango du lehenta-

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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entre los hermanos, el de doble vínculosobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolveránen favor de quien tuviera una minusva-lía igual o superior al 65 por 100; endefecto de esta situación, de quien tuvie-ra mayores cargas familiares y, en últi-ma instancia, en favor del descendien-te de menor edad, el ascendiente demayor edad o el hermano más joven.

3. El arrendamiento se extinguirá sien el plazo de tres meses desde lamuerte del arrendatario el arrendadorno recibe notificación por escrito delhecho del fallecimiento, con certifica-do registral de defunción, y de la iden-tidad del subrogado, indicando su pa-rentesco con el fallecido y ofreciendo,en su caso, un principio de prueba deque cumple los requisitos legales parasubrogarse. Si la extinción se produce,todos los que pudieran suceder al arren-datario salvo los que renuncien a suopción, notificándolo por escrito alarrendador en el plazo del mes siguien-te al fallecimiento, quedarán solidaria-mente obligados al pago de la renta dedichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempoy forma varias notificaciones cuyos re-mitentes sostengan su condición de be-neficiarios de la subrogación, podrá elarrendador considerarles deudores soli-darios de las obligaciones propias delarrendatario, mientras mantengan supretensión de subrogarse.

4. En arrendamientos cuya dura-ción inicial sea superior a cinco años,

suna, eta, neba-arreben artean, loturabikoitza duenak, lotura bakarreko neba--arrebaren aurrean.

Berdintasun-kasuak 100eko 65ekominusbaliatutasuna edo handiagoa due-naren alde ebatziko dira; halakorik izanezean, familia-zama gehien duenarenmesederako, eta, azken buruan, adintxikieneko ondorengoaren, adin han-dieneko aurrekoaren edo neba-arrebeta-rik gazteenaren mesederako.

3. Errentamendua azkenduko da,baldin eta, errentaria hil eta hiru hilekoepean, errentatzaileak ez badu jasotzenheriotzari buruzko idatzizko jakinaraz-penik, erregistroko heriotza-ziurtagi-riarekin eta subrogatutakoaren norta-sunarekin. Halaber, froga-abiaburuagehitu beharko da azken horrek hilda-koarekin duen ahaidetasuna adierazi,eta, hala denean, subrogatzeko legezkobaldintzak betetzen dituela egiaztatze-ko. Errentamendua azkentzen bada,errentariaren oinordeko izan daitezkeenguztiak beharturik egongo dira hiru hi-labete horietako errenta modu solida-rioan ordaintzera, salbu eta errentariahil eta hilabeteko epean errentatzaileariaukera horri uko egiten diotela idatzizjakinarazten diotenak.

Errentatzaileak garaiz eta behar be-zala jakinarazpen batzuk jasotzen badi-tu, horien bidaltzaileek subrogazioarenonuradun-izaerari eutsita, errentatzai-leak errentariaren berezko betebeha-rren zordun solidariotzat har ditzakehoriek, subrogatzeko asmoa agertzenduten bitartean.

4. Hasierako iraupena bost urtetikgorakoa duten errentamenduetan, alder-


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las partes podrán pactar que no hayaderecho de subrogación en caso de fa-llecimiento del arrendatario, cuandoéste tenga lugar transcurridos los cin-co primeros años de duración delarrendamiento, o que el arrendamientose extinga a los cinco años cuando elfallecimiento se hubiera producidocon anterioridad.

CAPÍTULO III

De la renta

Artículo 17. Determinación de la renta

1. La renta será la que librementeestipulen las partes.

2. Salvo pacto en contrario, el pagode la renta será mensual y habrá deefectuarse en los siete primeros días delmes. En ningún caso podrá el arrenda-dor exigir el pago anticipado de más deuna mensualidad de renta.

3. El pago se efectuará en el lugar ypor el procedimiento que acuerden laspartes o, en su defecto, en metálico yen la vivienda arrendada.

4. El arrendador queda obligado aentregar al arrendatario recibo del pago,salvo que se hubiera pactado que éste serealice mediante procedimientos queacrediten el efectivo cumplimiento de laobligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativoque lo sustituya deberá contener sepa-radamente las cantidades abonadas porlos distintos conceptos de los que secomponga la totalidad del pago, y es-pecíficamente, la renta en vigor.

diek itundu ahal izango dute subroga-zio-eskubiderik ez egotea, errentariaerrentamenduaren iraupeneko lehenen-go bost urteak igaro ondoren hilez gero,edo itundu ahal izango dute errentamen-dua bost urte horiek igaro ondoren az-kentzea, heriotza lehenago gertatzen de-nean.

III. KAPITULUA

Errenta

17. artikulua. Errenta zehaztea

1. Errenta alderdiek hizpatuko duteaskatasunez.

2. Kontrako itunik ez badago, erren-ta hilero ordainduko da, hileko lehe-nengo zazpi egunetan. Errentatzaileakezin eska dezake errentaren hileko batbaino gehiago aurretik ordaintzea.

3. Ordainketa alderdiek hitzartutakotokian eta eran egingo da, edo, hitzar-menik ez badago, eskudirutan etaerrentan emandako etxebizitzan.

4. Errentatzailea behartuta dagoerrentariari ordainagiria ematera, salbueta ordainketa egitea ituntzen deneanerrentariak ordainketa hori egiteko be-tebeharra egiaztatzeko dituen prozedu-ren bitartez.

Ordainagiriak edo horren ordezkoegiaztagiriak bereizita jaso behar dituordainketako kontzeptu bakoitzarenga-tik emandako diru-kopuruak, eta, ze-hazki, indarreko errenta.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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Si el arrendador no hace entrega delrecibo, serán de su cuenta todos losgastos que se originen al arrendatariopara dejar constancia del pago.

Artículo 18. Actualización de la renta

1. Durante los cinco primeros añosde duración del contrato la renta sólopodrá ser actualizada por el arrendadoro el arrendatario en la fecha en que secumpla cada año de vigencia del contra-to, aplicando a la renta correspondientea la anualidad anterior la variación por-centual experimentada por el ÍndiceGeneral Nacional del Sistema de Índi-ces de Precios de Consumo en un perío-do de doce meses inmediatamente ante-riores a la fecha de cada actualización,tomando como mes de referencia parala primera actualización el que corres-ponda al último índice que estuvierapublicado en la fecha de celebracióndel contrato, y en las sucesivas el quecorresponda al último aplicado.

2. A partir del sexto año de dura-ción la actualización de la renta se re-girá por lo estipulado al respecto porlas partes y, en su defecto, por lo esta-blecido en el apartado anterior.

3. La renta actualizada será exigibleal arrendatario a partir del mes siguien-te a aquel en que la parte interesada lonotifique a la otra parte por escrito, ex-presando el porcentaje de alteraciónaplicado y acompañando, si el arrenda-tario lo exigiera, la oportuna certifica-ción del Instituto Nacional de Estadís-tica, o haciendo referencia al «BoletínOficial» en que se haya publicado.

Errentatzaileak ez badu ordainagiri-rik ematen, beraren kontura izangodira errentariari ordainketa agerraraz-teagatik eragindako gastu guztiak.

18. artikulua. Errenta eguneratzea

1. Kontratuaren iraupeneko lehe-nengo bost urteetan, errentatzaileak etaerrentariak errenta egunera dezakete soi-lik kontratuaren indarraldiak urtea be-tetzen duen datan. Aurreko urtekoerrenta-kopuruari aplikatuko zaio Kon-tsumoko Prezioen Indize Sistemarenbarruko Indize Nazional Orokorrakeguneratze-data bakoitzaren aurretixe-ko hamabi hilabeteetan izan duen ehu-neko-aldaketa. Lehenengo eguneratzeaegiteko, erreferentzia gisa hartuko dakontratua egiteko datan argitaratuta ze-goen azken indizearen hilabetea, eta,hurrengoetan, aplikatutako azkenaridagokiona.

2. Seigarren urtetik aurrera, errentaeguneratzeko, alderdiek hizpatutakoaaplikatuko da, eta, halakorik izan ezean,aurreko paragrafoan ezarritakoa.

3. Eguneratutako errenta eskatu ahalizango zaio errentariari, alderdi interes-dunak beste alderdiari errenta hori ida-tziz zein hilabetetan jakinarazi eta hu-rrengo hilabetetik aurrera; jakinarazpenhorretan, aplikatutako aldaketaren ehu-nekoa, eta, errentariak hala eskatuzgero, Estatistikaren Institutu Nazionala-ren ziurtagiri egokia erantsi beharko da,edo, bestela, aldaketa hori zein «Aldiz-kari Ofizial»etan argitaratu den aipatu.


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Será válida la notificación efectuadapor nota en el recibo de la mensualidaddel pago precedente.

Artículo 19. Elevación de renta pormejoras

1. La realización por el arrendadorde obras de mejora, transcurridos cincoaños de duración del contrato le daráderecho, salvo pacto en contrario, aelevar la renta anual en la cuantía queresulte de aplicar al capital invertidoen la mejora el tipo de interés legal deldinero en el momento de la terminaciónde las obras incrementado en tres pun-tos, sin que pueda exceder el aumentodel 20 por 100 de la renta vigente enaquel momento.

Para el cálculo del capital invertido,deberán descontarse las subvencionespúblicas obtenidas para la realizaciónde la obra.

2. Cuando la mejora afecte a variasfincas de un edificio en régimen depropiedad horizontal, el arrendadordeberá repartir proporcionalmente en-tre todas ellas el capital invertido, apli-cando, a tal efecto, las cuotas de par-ticipación que correspondan a cada unade aquéllas.

En el supuesto de edificios que nose encuentren en régimen de propiedadhorizontal, el capital invertido se re-partirá proporcionalmente entre las fin-cas afectadas por acuerdo entre arren-dador y arrendatarios. En defecto deacuerdo, se repartirá proporcionalmen-te en función de la superficie de la fin-ca arrendada.

Baliozkoa izango da aurreko hila-beteari dagokion ordainagirian oharbaten bidez egindako jakinarazpena.

19. artikulua. Errenta igotzea hobe-kuntzengatik

1. Kontratuaren iraupeneko bost urteigaro ondoren, errentatzaileak hobe-kuntza-obrak egin eta kontrako itunikez badago, berak eskubidea du urtekoerrenta igotzeko. Igoera horren zenba-tekoa izango da, hobekuntza-obran in-bertitutako kapitalari obra bera amai-tzean diruak duen legezko korritu-tasagehi hiru puntu aplikatu eta horrelaateratakoa; dena den, igoera hori ezinizan daiteke une horretan indarrean da-goen errentaren 100eko 20koa bainohandiagoa.

Inbertitutako kapitala kalkulatzeko,obra egiteko eskuratu diren diru-lagun-tza publikoak deskontatu behar dira.

2. Hobekuntzak eragina duenean ja-betza horizontalaren araubidepeko erai-kin baten finka bat baino gehiagorengain, errentatzaileak proportzioz banatubeharko du inbertitutako kapitala finkahorien guztien artean, eta, ondore ho-rretarako, finka bakoitzari dagokionpartaidetza-kuota aplikatuko da.

Jabetza horizontalaren araubidetikkanpo dauden eraikinetan, inbertituta-ko kapitala proportzioz banatuko dafinka ukituen artean, errentatzaileareneta errentarien arteko hitzarmena delabide. Hitzarmenik ez badago, propor-tzioz banatuko da, errentapeko finka-ren luze-zabalaren arabera.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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3. La elevación de renta se produci-rá desde el mes siguiente a aquél enque, ya finalizadas las obras, el arren-dador notifique por escrito al arrenda-tario la cuantía de aquélla, detallandolos cálculos que conducen a su deter-minación y aportando copias de los do-cumentos de los que resulte el coste dela obras realizadas.

Artículo 20. Gastos generales y deservicios individuales

1. Las partes podrán pactar que losgastos generales para el adecuado soste-nimiento del inmueble, sus servicios,tributos, cargas y responsabilidadesque no sean susceptibles de individua-lización y que correspondan a la vi-vienda arrendada o a sus accesorios,sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propie-dad horizontal, tales gastos serán losque correspondan a la finca arrendadaen función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentrenen régimen de propiedad horizontal,tales gastos serán los que se hayanasignado a la finca arrendada en fun-ción de su superficie.

Para su validez, este pacto deberáconstar por escrito y determinar el im-porte anual de dichos gastos a la fechadel contrato. El pacto que se refiera atributos no afectará a la Administra-ción.

2. Durante los cinco primeros añosde vigencia del contrato, la suma queel arrendatario haya de abonar por elconcepto a que se refiere el apartado

2. Errenta igoko da, obrak bukatuondoren errentatzaileak errentariari ho-rien zenbatekoa idatziz zein hilabete-tan jakinarazi eta hurrengo hilabetetikaurrera. Jakinarazpen horri erantsi be-har zaizkio, zenbatekoa zehazteko kal-kuluak xehetu eta egindako obren kos-tua adierazten duten agirien kopiak.

20. artikulua. Gastu orokorrak etazerbitzu bakoiztuenak

1. Alderdiek itun dezakete errenta-riaren kontura izatea ondasun higiezinabehar den moduan artatzeko gastu oro-korrak, horren zerbitzuak eta errenta-peko etxebizitzari edo horren eranskineidagozkien zergak, zamak eta erantzuki-zunak, baldin eta horiek bakoiztu ezinbadira.

Jabetza horizontalaren araubidepe-ko eraikinetan, gastu horiek izango diraerrentapeko finkari dagozkionak, ho-rren partaidetza-kuotaren arabera.

Eraikinak jabetza horizontalarenaraubidetik kanpo badaude, gastu ho-riek izango dira errentapeko finkaribere luze-zabalaren arabera esleituzaizkionak.

Itun hori baliozkoa izan dadin, ida-tziz agertu beharko da, eta kontratuarendatan gastu horien urteko zenbatekoazehaztu beharko da. Zergei buruzkoitunak ez du Administrazioan eraginikizango.

2. Kontratuaren indarraldiko lehe-nengo bost urteetan, urtean behin bainoezin izango da igo errentariak aurrekoparagrafoan aipatu kontzeptuarengatik


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anterior, con excepción de los tributos,sólo podrá incrementarse anualmente,y nunca en un porcentaje superior aldoble de aquél en que pueda incremen-tarse la renta, conforme a lo dispuestoen el artículo 18.1.

3. Los gastos por servicios con quecuente la finca arrendada que se indivi-dualicen mediante aparatos contadoresserán en todo caso de cuenta del arren-datario.

4. El pago de los gastos a que se re-fiere el presente artículo se acreditaráen la forma prevista en el artículo 17.4.

CAPÍTULO IV

De los derechos y obligaciones de las partes

Artículo 21. Conservación de la vi-vienda

1. El arrendador está obligado a re-alizar, sin derecho a elevar por ello larenta, todas las reparaciones que seannecesarias para conservar la viviendaen las condiciones de habitabilidad paraservir al uso convenido, salvo cuandoel deterioro de cuya reparación se tratesea imputable al arrendatario, a tenorde lo dispuesto en los artículos 1563 y1564 del Código Civil.

La obligación de reparación tienesu límite en la destrucción de la vivien-da por causa no imputable al arrenda-dor. A este efecto, se estará a lo dis-puesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obrade conservación no pueda razonable-

ordaindu behar duen diru-kopurua, zer-gak alde batera utzita. Igoera hori ezinizan daiteke 18.1 artikuluan xedatuta-koaren arabera errenta igo daitekeenehunekoaren bikoitza baino handiagoa.

3. Errentapeko finkak dituen zerbi-tzuen gastuak, kontagailuen bidez ba-koitz daitezkeenean, errentariaren kon-tura izango dira.

4. Artikulu honetan aipatutako gas-tuen ordainketa 17.4 artikuluan ezarriden eran egiaztatuko da.

IV. KAPITULUA

Alderdien eskubideak eta betebeharrak

21. artikulua. Etxebizitza artatzea

1. Errentatzaileak egin behar ditu,errenta igotzeko eskubiderik ez duela,etxebizitzan beharrezko diren konpon-keta guztiak, beraren gain hitzartu era-bileraren bizigarritasun-baldintzak gor-detzeko, salbu eta konpondu beharrekonarriadura errentariari egozteko modu-koa denean, Kode Zibilaren 1563 eta1564. artikuluetan xedatutakoaren ara-bera.

Konpontzeko betebeharraren mugada errentatzaileari egotzi ezin zaionarrazoiarengatik etxebizitza suntsitzea.Ondore horretarako, 28. artikuluan xe-datutakoa beteko da.

2. Artatze-obra betearaztea zentzuzatzeratu ezin denean errentamendua

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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mente diferirse hasta la conclusión delarrendamiento, el arrendatario estaráobligado a soportarla, aunque le seamuy molesta o durante ella se vea pri-vado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días,habrá de disminuirse la renta en pro-porción a la parte de la vivienda de laque el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner enconocimiento del arrendador, en el pla-zo más breve posible, la necesidad delas reparaciones que contempla elapartado 1 de este artículo, a cuyos so-los efectos deberá facilitar al arrenda-dor la verificación directa, por sí mis-mo o por los técnicos que designe, delestado de la vivienda. En todo momen-to, y previa comunicación al arrenda-dor, podrá realizar las que sean urgen-tes para evitar un daño inminente o unaincomodidad grave, y exigir de inme-diato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones queexija el desgaste por el uso ordinariode la vivienda serán de cargo del arren-datario.

Artículo 22. Obras de mejora

1. El arrendatario estará obligado asoportar la realización por el arrenda-dor de obras de mejora cuya ejecuciónno pueda razonablemente diferirse has-ta la conclusión del arrendamiento.

2. El arrendador que se propongarealizar una de tales obras, deberá noti-ficar por escrito al arrendatario, al me-nos con tres meses de antelación, su

amaitu arte, errentariak nahitaez jasanbeharko du obra hori, nahiz eta oso go-gaikarria izan edo obrak dirauen bitar-tean etxebizitzaren zati bat ezin erabili.

Obra egiteko hogei egun baino gehia-go behar badira, errenta gutxitu beharda, errentariak erabili ezin duen etxebi-zitza-zatiaren arabera.

3. Errentariak, ahalik lasterren, arti-kulu honen 1. paragrafoan ezarri kon-ponketen beharrizana adierazi behardio errentatzaileari. Ondore horretarakosoilik, etxebizitzaren egoerari buruz-ko zuzeneko egiaztapena eman behardio errentatzaileari, berak zuzeneanedo berak izendatutako teknikariekegindakoa. Uneoro, errentatzaileari al-dez aurretik horren berri emanda,errentariak obrak egin ahal izango ditu,hur-hurreko kalteren bat edo eragoz-pen larriren bat saihesteko, eta horienzenbatekoa berehala eskatu ahal izan-go dio errentatzaileari.

4. Errentariaren kontura izango diraetxebizitzaren ohiko erabilerak da-karren higaduraren ondorioz egin be-harreko konponketa txikiak.

22. artikulua. Hobekuntza-obrak

1. Errentariak jasan behar du erren-tatzaileak hobekuntza-obrak egitea,horien gauzatzea zentzuz atzeratu ezinbada errentamendua amaitu arte.

2. Horrelako obra bat egin nahiduen errentatzaileak errentariari idatzizjakinarazi behar dizkio, gutxienez hiruhilabete lehenago, obraren izaera, ha-


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naturaleza, comienzo, duración y costeprevisible. Durante el plazo de un mesdesde dicha notificación, el arrendata-rio podrá desistir del contrato, salvoque las obras no afecten o afecten demodo irrelevante a la vivienda arrenda-da. El arrendamiento se extinguirá enel plazo de dos meses a contar desde eldesistimiento, durante los cuales nopodrán comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte lasobras tendrá derecho a una reducciónde la renta en proporción a la parte dela vivienda de la que se vea privadopor causa de aquéllas, así como a la in-demnización de los gastos que lasobras le obliguen a efectuar.

Artículo 23. Obras del arrendatario

1. El arrendatario no podrá realizar,sin el consentimiento del arrendador,expresado por escrito, obras que modi-fiquen la configuración de la viviendao de los accesorios a que se refiere elapartado 2 del artículo 2, o que provo-quen una disminución en la estabilidado seguridad de la misma.

2. Sin perjuicio de la facultad de re-solver el contrato, el arrendador que nohaya autorizado la realización de lasobras podrá exigir, al concluir el contra-to, que el arrendatario reponga las co-sas al estado anterior o conservar lamodificación efectuada sin que éstepueda reclamar indemnización alguna.

Si las obras han provocado una dis-minución de la estabilidad de la edifi-cación o de la seguridad de la viviendao sus accesorios, el arrendador podráexigir de inmediato del arrendatario la

siera, iraupena eta aurreikusitako kos-tua. Jakinarazpena egin eta hilabetekoepean, errentariak kontratuan atzeraegin dezake, salbu eta obra horiek eragi-nik ez dutenean errentapeko etxebizi-tzaren gain, edo garrantzi txikiko era-ginak dituztenean. Errentamenduaatzera-egite horretatik bi hilabetekoepean azkenduko da, eta epe horretanobrak ezin izango dira hasi.

3. Obrak jasaten dituen errentariakerrenta txikiagoa ordaintzeko eskubi-dea du, obrak direla-eta etxebizitzatikerabili ezin duen zatiaren arabera. Ha-laber, errentariak eskubidea du obrenondorioz egin beharreko gastuen ordai-na jasotzeko.

23. artikulua. Errentariaren obrak

1. Errentatzailearen idatzizko ados-tasunik gabe, errentariak ezin du eginobrarik, 2. artikuluaren 2. paragrafoanaipatutako etxebizitzaren edo eranski-nen egitura alda dezakeenik, ezta etxe-bizitza horren egonkortasuna edo se-gurtasuna gutxitzea eragin dezakeenobrarik ere.

2. Kontratua suntsiarazteko ahalme-nari kalterik egin gabe, obrak egitekoadostasunik eman ez duen errentatzai-leak eska dezake, kontratua amaitzean,errentariak gauzak lehen zeuden mo-duan jartzea berriro, edo egindako al-darazpena artatzea; baina errentariakkalte-ordainik ezin izango du eskatu.

Obra horien eraginez eraikinarenegonkortasuna nahiz etxebizitzaren edohorren eranskinen segurtasuna gutxitubada, errentatzaileak errentariari bere-hala eskatu ahal izango dio gauzak le-

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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reposición de las cosas al estado an-terior.

Artículo 24. Arrendatarios con mi-nusvalía

1. El arrendatario, previa notifica-ción escrita al arrendador, podrá reali-zar en la vivienda las obras que seannecesarias para adecuar ésta a su condi-ción de minusválido o a la de su cón-yuge o de la persona con quien convivade forma permanente en análoga rela-ción de afectividad, con independenciade su orientación sexual, o a la de losfamiliares que con él convivan.

2. El arrendatario estará obligado altérmino del contrato, a reponer la vi-vienda al estado anterior si así lo exigeel arrendador.

Artículo 25. Derecho de adquisiciónpreferente

1. En caso de venta de la viviendaarrendada, tendrá el arrendatario dere-cho de adquisición preferente sobre lamisma, en las condiciones previstas enlos apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitarun derecho de tanteo sobre la fincaarrendada en un plazo de treinta díasnaturales a contar desde el siguiente enque se le notifique en forma fehacientela decisión de vender la finca arrenda-da, el precio y las demás condicionesesenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación pre-venida en el párrafo anterior caducarána los ciento ochenta días naturales si-guientes a la misma.

hen zeuden moduan jar ditzala berriroere.

24. artikulua. Errentari minusbalia-tuak

1. Errentariak, errentatzaileari aurre-tiaz idatzizko jakinarazpena egin ondo-ren, etxebizitza egokitzeko beharrezkodiren obrak egin ahal izango ditu berak,bere ezkontideak, errentariarekin mai-tasun-harremanetan era iraunkorreanbizi den pertsonak, horren sexu-joeragorabehera, edo errentariarekin bizi di-ren familiakoek minusbaliatutasunenbat badute.

2. Kontratua amaitzean, errentariaketxebizitza lehengo egoeran jarri be-harko du berriro, errentatzaileak halaeskatuz gero.

25. artikulua. Lehenespenez eskura-tzeko eskubidea

1. Errentapeko etxebizitza salduzgero, errentariak hori lehenespenez es-kuratzeko eskubidea izango du, hu-rrengo paragrafoetan ezarritako baldin-tzetan.

2. Errentariak eroslehentasun-esku-bidea egikaritu ahal izango du errentanhartutako finkaren gain, egutegiko ho-geita hamar eguneko epean, errentape-ko finka saltzeko erabakia, prezioa etaeskualdaketaren gainerako funtsezkobaldintzak errentariari sinesgarriro ja-kinarazten zaizkion egunaren bihara-munetik zenbatuta.

Aurreko paragrafoan ezarritako ja-kinarazpenaren ondoreak iraungikodira, jakinarazpen hori egin eta egute-giko ehun eta laurogei eguneko epean.


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3. En el caso a que se refiere el apar-tado anterior podrá el arrendatario ejer-citar el derecho de retracto, con sujecióna lo dispuesto en el artículo 1518 delCódigo Civil, cuando no se le hubiesehecho la notificación prevenida o se hu-biese omitido en ella cualquiera de losrequisitos exigidos, así como cuando re-sultase inferior el precio efectivo de lacompraventa o menos onerosas sus res-tantes condiciones esenciales. El dere-cho de retracto caducará a los treintadías naturales, contados desde el si-guiente a la notificación que en formafehaciente deberá hacer el adquirenteal arrendatario de las condiciones esen-ciales en que se efectuó la compraventa,mediante entrega de copia de la escritu-ra o documento en que fuere formali-zada.

4. El derecho de tanteo o retractodel arrendatario tendrá preferencia so-bre cualquier otro derecho similar, ex-cepto el retracto reconocido al condue-ño de la vivienda o el convencionalque figurase inscrito en el Registro dela Propiedad al tiempo de celebrarse elcontrato de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de laPropiedad los títulos de venta de vi-viendas arrendadas deberán justificarseque han tenido lugar en sus respectivoscasos, las notificaciones prevenidas enlos apartados anteriores, con los requi-sitos en ellos exigidos. Cuando la vi-vienda vendida no estuviese arrendada,para que sea inscribible la adquisicióndeberá el vendedor declararlo así en laescritura, bajo la pena de falsedad endocumento público.

3. Aurreko paragrafoan aipatutakokasuan, errentariak atzera-eskuratze-ko eskubidea egikaritu ahal izango du,Kode Zibilaren 1518. artikuluan xeda-tutakoaren arabera, ezarritako jakina-razpena egin ez zaionean edo jakinaraz-pen horretan nahitaezko betekizunenbat jarri ez denean, bai eta salerosketa-ren benetako prezioa txikiagoa deneanedo gainerako funtsezko baldintzekkarga gutxiago dakartenean ere. Atze-ra-eskuratzeko eskubidea egutegiko ho-geita hamar eguneko epean iraungikoda; epe hori zenbatzen hasiko da, noiz-tik eta eskuratzaileak errentariari sale-rosketaren funtsezko baldintzei buruzsinesgarriro egin behar dion jakinaraz-pena zein egunetan egin eta hurrengoegunetik aurrera. Jakinarazpen horre-tan, salerosketa formalizatzeko eskritu-raren edo agiriaren kopia emango da.

4. Errentariaren eroslehentasun-esku-bideak edo atzera-eskuratzeko eskubi-deak lehenespena du antzeko eskubideenaurrean, salbu eta etxebizitzaren jabeki-deari aitortutako atzera-eskuratzea edoerrentamendu-kontratua egiteko uneanJabetza Erregistroan inskribatuta dagoenhitzarmenezko atzera-eskuratzea.

5. Errentapeko etxebizitzen salmen-ta-tituluak Jabetza Erregistroan inskri-batzeko, egiaztatu beharko da aurrekoparagrafoetan ezarritako jakinarazpenakegin eta nahitaezko betekizunak gauzatudirela. Saldutako etxebizitza errentaneman ez denean, eskuraketa inskribatze-ko modukoa izateko, saltzaileak eskritu-ran hala adierazi beharko du, agiri publi-koan agertutako faltsutze-zigorpean.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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6. Cuando la venta recaiga, ademásde sobre la vivienda arrendada, sobrelos demás objetos alquilados como ac-cesorios de la vivienda por el mismoarrendador a que se refiere el artículo 3,no podrá el arrendatario ejercitar losderechos de adquisición preferentesólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos detanteo o retracto cuando la viviendaarrendada se venda conjuntamente conlas restantes viviendas o locales pro-piedad del arrendador que formen par-te de un mismo inmueble ni tampococuando se vendan de forma conjuntapor distintos propietarios a un mismocomprador la totalidad de los pisos ylocales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera unavivienda, el arrendatario tendrá los de-rechos de tanteo y retracto previstos eneste artículo.

8. El pacto por el cual el arrendata-rio renuncia a los derechos de tanteoy retracto será válido en contratos deduración pactada superior a cinco años.

CAPÍTULO V

De la suspensión, resolución y extinción del contrato

Artículo 26. Habitabilidad de la vi-vienda

Cuando la ejecución en la viviendaarrendada de obras de conservación ode obras acordadas por una autoridad

6. Salmentak eragina duenean,errentapeko etxebizitzaren gain ezezik, 3. artikuluan aipatutako errenta-tzaileak alokatutako etxebizitzareneranskin gisa dauden gainerako objek-tuen gain ere, errentariak ezin izangoditu etxebizitzaren gainean soil-soileanegikaritu lehenespenez eskuratzeko es-kubideak.

7. Ez da eroslehentasun-eskubide-rik edo atzera-eskuratzeko eskubiderikegongo, errentatzaileak errentapekoetxebizitza saltzen duenean ondasunhigiezin horren jabetzan dituen gaine-rako etxebizitza edo lokalekin batera,edo jabe batek baino gehiagok ondasunhigiezineko etxebizitza eta lokal guz-tiak erosle bati saltzen dizkiotenean.

Ondasun higiezinean etxebizitzabakarra badago, errentariak izango dituartikulu honetan ezarritako eroslehen-tasun-eskubidea eta atzera-eskuratzekoeskubidea.

8. Errentariak eroslehentasun-esku-bideari eta atzera-eskuratzeko eskubi-deari uko egiteko erabilitako ituna ba-liozkoa izango da, bost urterako bainogehiagorako itundutako kontratuetan.

V. KAPITULUA

Kontratua etetea, suntsiaraztea eta azkentzea

26. artikulua. Etxebizitzaren bizigarri-tasuna

Errentapeko etxebizitzan artatze--obrak edo agintari eskudunak eraba-kitako obrak egiteagatik etxebizitzan


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competente la hagan inhabitable, ten-drá el arrendatario la opción de sus-pender el contrato o de desistir delmismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supon-drá, hasta la finalización de las obras,la paralización del plazo del contratoy la suspensión de la obligación depago de la renta.

Artículo 27. Incumplimiento de obli-gaciones

1. El incumplimiento por cualquierade las partes de las obligaciones resul-tantes del contrato dará derecho a laparte que hubiere cumplido las suyasa exigir el cumplimiento de la obligacióno a promover la resolución del contratode acuerdo con lo dispuesto en el ar-tículo 1124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá re-solver de pleno derecho el contrato porlas siguientes causas:

a. La falta de pago de la renta o, ensu caso, de cualquiera de las cantida-des cuyo pago haya asumido o corres-ponda al arrendatario.

b. La falta de pago del importe de lafianza o de su actualización.

c. El subarriendo o la cesión incon-sentidos.

d. La realización de daños causadosdolosamente en la finca o de obras noconsentidas por el arrendador, cuandoel consentimiento de éste sea necesario.

e. Cuando en la vivienda tengan lu-gar actividades molestas, insalubres,nocivas, peligrosas o ilícitas.

bizitzea ezinezkoa denean, errentariakaukera izango du kontratua eteteko edohorretan atzera egiteko, eta ez du kalte--ordainik jasoko.

Kontratua eteten bada, kontratuarenepea gerarazi eta errenta ordaintzekobetebeharra eten egingo da, obrak amai-tu arte.

27. artikulua. Betebeharrak ez bete-tzea

1. Alderdietako batek kontratuko be-tebeharrak betetzen ez baditu, betebeha-rrak bete dituen alderdiak eskubideaizango du beste alderdiari betebeharrabete dezala eskatzeko, edo kontratuarensuntsiaraztea sustatzeko, Kode Zibi-laren 1124. artikuluan xedatutakoarenarabera.

2. Halaber, errentatzaileak kontra-tua eskubide osoz suntsiaraz dezakearrazoi hauek direla bide:

a. Errenta ez ordaintzea, edo, haladenean, errentariak bereganatutako edoberari dagozkion diru-kopuruak ez or-daintzea.

b. Fidantzaren zenbatekoa edo horreneguneratzeari dagokiona ez ordaintzea.

c. Adostasunik gabeko azpierrenta-mendua edo lagapena.

d. Finkan doloz kalteak egin edoerrentatzaileak adostu gabeko obrak egi-tea, adostasun hori beharrezkoa denean.

e. Etxebizitzan jarduera gogaikarri,osasungaitz, kaltegarri, arriskutsu edozilegi ez direnak egiten direnean.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

159



f. Cuando la vivienda deje de estardestinada de forma primordial a satisfa-cer la necesidad permanente de vivien-da del arrendatario o de quien efectiva-mente la viniera ocupando de acuerdocon lo dispuesto en el artículo 7.

3. Del mismo modo, el arrendatariopodrá resolver el contrato por las si-guientes causas:

a. La no realización por el arrenda-dor de las reparaciones a que se refiereel artículo 21.

b. La perturbación de hecho o dederecho que realice el arrendador en lautilización de la vivienda.

Artículo 28. Extinción del arrenda-miento

El contrato de arrendamiento se ex-tinguirá, además de por las restantescausas contempladas en el presente Tí-tulo, por las siguientes:

a. Por la pérdida de la finca arrenda-da por causa no imputable al arrendador.

b. Por la declaración firme de ruinaacordada por la autoridad competente.

TÍTULO III

DE LOS ARRENDAMIENTOSPARA USO DISTINTO

DEL DE VIVIENDA

Artículo 29. Enajenación de la fincaarrendada

El adquirente de la finca arrendadaquedará subrogado en los derechos y

f. Etxebizitzaren destino nagusia ezdenean errentariaren etxebizitza-be-harrizan iraunkorra asetzea edo 7. arti-kuluan xedatutakoaren arabera etxebi-zitza era eragingarrian okupatuta duenpertsonaren etxebizitza-beharrizan iraun-korra asetzea.

3. Era berean, errentariak kontratuasuntsiaraz dezake, arrazoi hauek direlabide:

a. Errentatzaileak ez egitea 21. arti-kuluan aipatutako konponketak.

b. Errentatzaileak etxebizitzarenerabileran egitez edo eskubidez eragin-dako nahasmendua.

28. artikulua. Errentamendua azken-tzea

Errentamendu-kontratua azkendu-ko da, titulu honetan ezarritako gaine-rako arrazoiez gain, arrazoi hauen-gatik:

a. Errentapeko finka galtzea, errenta-tzaileari egozteko modukoa ez denarrazoia dela bide.

b. Agintari eskudunek aurri-adie-razpen irmoa erabakitzea.

III. TITULUA

ETXEBIZITZA--ERABILERAZ BESTEKO

ERRENTAMENDUAK

29. artikulua. Errentan emandakofinka besterentzea

Errentapeko finkaren eskuratzaileaerrentatzailearen eskubide eta betebe-


160



obligaciones del arrendador salvo queconcurran en el adquirente los requi-sitos del artículo 34 de la Ley Hipote-caria.

Artículo 30. Conservación, mejora yobras del arrendatario

Lo dispuesto en los artículos 21, 22,23 y 26 de esta ley será también apli-cable a los arrendamientos que regulael presente Título. También lo será lodispuesto en el artículo 19, desde el co-mienzo del arrendamiento.

Artículo 31. Derecho de adquisiciónpreferente

Lo dispuesto en el artículo 25 de lapresente ley será de aplicación a losarrendamientos que regula este Título.

Artículo 32. Cesión del contrato y su-barriendo

1. Cuando en la finca arrendada seejerza una actividad empresarial o pro-fesional, el arrendatario podrá suba-rrendar la finca o ceder el contrato dearrendamiento sin necesidad de contarcon el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a unaelevación de renta del 10 por 100 de larenta en vigor en el caso de producirseun subarriendo parcial, y del 20 en elcaso de producirse la cesión del con-trato o el subarriendo total de la fincaarrendada.

3. No se reputará cesión el cambioproducido en la persona del arrenda-tario por consecuencia de la fusión,

harretan subrogatuko da, salbu eta es-kuratzaileak Hipoteka Legearen 34. ar-tikuluko baldintzak betetzen dituenean.

30. artikulua. Artatzea, hobekuntzaeta errentariaren obrak

Lege honen 21, 22, 23 eta 26. arti-kuluetan xedatutakoa aplikatzeko mo-dukoa izango da titulu honetan arautu-tako errentamenduetan ere. Halaber,19. artikuluan xedatutakoa aplikatzekomodukoa izango da errentamenduarenhasieratik.

31. artikulua. Lehenespenez eskura-tzeko eskubidea

Lege honen 25. artikuluan xedatuta-koa titulu honetan araututako erren-tamenduei aplikatuko zaie.

32. artikulua. Kontratua lagatzea etaazpierrentamendua

1. Errentapeko finkan enpresa- edolanbide-jarduera bat egiten denean,errentariak finka azpierrentan eman edoerrentamendu-kontratua laga ahal izan-go du, errentatzailearen adostasunaizan beharrik gabe.

2. Zatikako azpierrentamendua egi-nez gero, errentatzaileak errenta igo-tzeko eskubidea du indarreko errenta-ren 100eko 10ean; kontratua laga edoerrentapeko finka osoa azpierrentanemanez gero, igoera hori 100eko 20koaizango da.

3. Sozietate errentariak beste sozie-tate batekin bat egin, bera eraldatu edozatitzearen ondorioz izandako errenta-

HIRI-ERRENTAMENDUAK

161



transformación o escisión de la socie-dad arrendataria, pero el arrendadortendrá derecho a la elevación de la ren-ta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarrien-do, deberán notificarse de forma feha-ciente al arrendador en el plazo de unmes desde que aquéllos se hubieranconcertado.

Artículo 33. Muerte del arrendatario

En caso de fallecimiento del arren-datario, cuando en el local se ejerzauna actividad empresarial o profesio-nal, el heredero o legatario que conti-núe el ejercicio de la actividad, podrásubrogarse en los derechos y obliga-ciones del arrendatario hasta la ex-tinción del contrato.

La subrogación deberá notificarsepor escrito al arrendador dentro de losdos meses siguientes a la fecha del fa-llecimiento del arrendatario.

Artículo 34. Indemnización al arren-datario

La extinción por transcurso del tér-mino convencional del arrendamientode una finca en la que durante los úl-timos cinco años se haya venido ejer-ciendo una actividad comercial de ven-ta al público dará al arrendatario derechoa una indemnización a cargo del arren-dador siempre que el arrendatario hayamanifestado con cuatro meses de ante-lación a la expiración del plazo su vo-luntad de renovar el contrato por unmínimo de cinco años más y por unarenta de mercado. Se considerará rentade mercado la que al efecto acuerden

ri-aldaketa ez da lagapen gisa ulertuko,baina errentatzaileak eskubidea izangodu, aurreko paragrafoan ezarritako erren-ta-igoera egiteko.

4. Lagapena nahiz azpierrentamenduaerrentatzaileari sinesgarriro jakinarazibehar zaizkio, horiek itundu eta hilabe-teko epean.

33. artikulua. Errentaria hiltzea

Errentaria hiltzen bada lokalean en-presa- edo lanbide-jarduera egiten dela,jarduera horri eusten dion jaraunsleaedo legatu-hartzailea errentariaren es-kubide eta betebeharretan subrogatuahal izango da kontratua azkendu arte.

Subrogazioa errentatzaileari idatzizjakinarazi behar zaio, errentaria hil etahurrengo bi hilabeteetan.

34. artikulua. Kalte-ordaina erren-tariari

Finkaren errentamendua azkendubada hitzarmenezko mugaeguna igaro-tzeagatik, eta finka horretan azken bosturteetan merkataritza-jardueraren bategin bada jendeari saltzeko, orduanerrentariak eskubidea du errentatzai-learen kontura kalte-ordaina jasotzeko,betiere, errentariak adierazi duenean,epea agortu baino lau hilabete lehenago,kontratua beste bost urterako eta mer-katuko errentaren truk berriztatu nahiduela. Merkatuko errenta izango da al-derdiek ondore horretarako hitzartuta-koa; itunik ez badago, berriz, alderdiek


162



las partes; en defecto de pacto, la que,al efecto, determine el árbitro designa-do por las partes.

La cuantía de la indemnización sedeterminará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en elmismo municipio, dentro de los seismeses siguientes a la expiración delarrendamiento el ejercicio de la mismaactividad a la que viniera estando dedi-cada, la indemnización comprenderálos gastos del traslado y los perjuiciosderivados de la pérdida de clientelaocurrida con respecto a la que tuvieraen el local anterior, calculada con res-pecto a la habida durante los seis pri-meros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentrode los seis meses siguientes a la extin-ción del arrendamiento una actividaddiferente o no iniciara actividad algu-na, y el arrendador o un tercero de-sarrollan en la finca dentro del mismoplazo la misma actividad o una afín ala desarrollada por el arrendatario, laindemnización será de una mensuali-dad por año de duración del contrato,con un máximo de dieciocho mensua-lidades.

Se considerarán afines las activida-des típicamente aptas para beneficiar-se, aunque sólo sea en parte, de laclientela captada por la actividad queejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entrelas partes sobre la cuantía de la indem-nización, la misma será fijada por elárbitro designado por aquéllas.

izendatutako tartekariak ondore horre-tarako zehazten duena.

Kalte-ordainaren zenbatekoa moduhonetan zehaztuko da:

1. Errentamendua agortu eta hurren-go sei hilabeteetan, errentaria udalerriberean ordu arteko jarduera bera egi-ten hasten bada, kalte-ordainak bar-nean hartuko ditu lekualdatze-gastuaketa aurreko lokalarekin alderatutakobezeria-galerak erakarri kalteak. Beze-ria-galera hori kalkulatzeko, kontuanhartuko da jarduera berriaren lehenen-go sei hilabeteetan izandakoa.

2. Errentamendua azkendu eta hu-rrengo sei hilabeteetan, errentariakbeste jarduera bat hasten badu, edoinolako jarduerarik hasten ez badu, etaerrentatzaileak edo hirugarren batekgaratzen badute, epe berean, errenta-riak finkan garatutako jarduera beraedo antzekoa, orduan kalte-ordaina hi-leko bat izango da, kontratuak irautenduen urte bakoitzeko, eta, gehienez ere,hemezortzi hileko errenta-kopurua.

Errentariak egin duen jarduera delaeta, bezeria bereganatu badu, ulertukoda, aurreko paragrafoaren ondorioeta-rako antzeko jarduerak direla erren-tatzaileak edo errentari berriak bezeriahori erakartzeko eginikoak.

Alderdiek egiten ez badute kalte-or-dainaren zenbatekoari buruzko hitzar-menik, alderdiek izendatutako tarteka-riak finkatuko du zenbateko hori.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

163



Artículo 35. Resolución de pleno de-recho

El arrendador podrá resolver de ple-no derecho el contrato por las causasprevistas en las letras a), b) y e) del ar-tículo 27.2 y por la cesión o subarrien-do del local incumpliendo lo dispuestoen el artículo 32.

TÍTULO IV

DISPOSICIONES COMUNES

Artículo 36. Fianza

1. A la celebración del contrato seráobligatoria la exigencia y prestación defianza en metálico, en cantidad equiva-lente a una mensualidad de renta en elarrendamiento de viviendas y de dosen el arrendamiento para uso distintodel de vivienda.

2. Durante los cinco primeros añosde duración del contrato, la fianza noestará sujeta a actualización. Pero cadavez que el arrendamiento se prorrogue,el arrendador podrá exigir que la fian-za sea incrementada, o el arrendatarioque disminuya, hasta hacerse igual auna o dos mensualidades de la renta vi-gente, según proceda, al tiempo de laprórroga.

3. La actualización de la fianza du-rante el período de tiempo en que elplazo pactado para el arrendamientoexceda de cinco años, se regirá por lo es-tipulado al efecto por las partes. A fal-ta de pacto específico, lo acordado so-

35. artikulua. Eskubide osoko suntsia-razpena

Errentatzaileak eskubide osoz sun-tsiaraz dezake kontratua, 27.2 artiku-luaren a), b) eta e) letretan ezarritakoarrazoiengatik, eta, 32. artikuluan xe-datutakoa bete gabe, lokala laga edoazpierrentan emateagatik.

IV. TITULUA

XEDAPEN ERKIDEAK

36. artikulua. Fidantza

1. Kontratua egitean, nahitaezkoaizango da fidantza eskudirutan eskatueta ematea. Fidantzaren zenbatekoaizango da, errentaren hileko bat etxebi-zitzen errentamenduan, eta errentarenbi hileko etxebizitza-erabileraz bestekoerrentamenduan.

2. Kontratuaren iraupeneko lehenen-go bost urteetan, fidantza ez da egune-ratuko. Baina errentamendua luzatzenden bakoitzean, errentatzaileak eskatuahal izango du fidantza handitzea etaerrentariak fidantza gutxitzea, bidezkoaden moduan, fidantza izan dadin luza-penaren unean indarrean dagoen erren-taren hileko batekoa edo bikoa.

3. Errentamendua bost urterako bai-no gehiagorako ituntzen bada, bosturte igaro ondoren fidantza egunera-tzeko, alderdiek ondore horretarakohizpatutakoa aplikatuko da. Itun zeha-tzik ez badago, uste izango da errenta


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bre actualización de la renta se presu-mirá querido también para la actualiza-ción de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálicoque deba ser restituido al arrendatarioal final del arriendo devengará el inte-rés legal, transcurrido un mes desde laentrega de las llaves por el mismo sinque se hubiere hecho efectiva dicharestitución.

5. Las partes podrán pactar cual-quier tipo de garantía del cumplimien-to por el arrendatario de sus obligacio-nes arrendaticias adicional a la fianzaen metálico.

6. Quedan exceptuadas de la obli-gación de prestar fianza las Adminis-traciones Públicas, la AdministraciónGeneral del Estado, las Administracio-nes de las Comunidades Autónomas ylas entidades que integran la Adminis-tración Local, así como los organismosautónomos, entidades de derecho pú-blico y demás entes públicos depen-dientes de ellas, cuando la renta hayade ser satisfecha con cargo a sus res-pectivos presupuestos.

Artículo 37. Formalización del arren-damiento

Las partes podrán compelerse recí-procamente a la formalización por es-crito del contrato de arrendamiento.

En este caso, se hará constar laidentidad de los contratantes, la identi-ficación de la finca arrendada, la dura-ción pactada, la renta inicial del con-trato y las demás cláusulas que laspartes hubieran libremente acordado.

eguneratzeko hitzartutakoa nahi dela,orobat, fidantza eguneratzeko ere.

4. Errentamendua amaitu ondorenerrentariari itzuli behar zaion eskudi-ruzko fidantzaren saldoak lege-korrituasortuko du, baldin eta errentariari fi-dantza itzuli ez bazaio, giltzak emandituenetik hilabeteko epean.

5. Eskudiruzko fidantzaz gain, al-derdiek edozein motatako bermea itun-du ahal izango dute, errentariak erren-tamenduaren betebeharrak bete ditzan.

6. Fidantza emateko betebeharretiksalbuetsita daude administrazio publi-koak, Estatuko Administrazio Orokorra,autonomia-erkidegoetako administra-zioak eta toki-administrazioa osatzenduten erakundeak, baita horien menpe-ko erakunde autonomoak, zuzenbidepublikoko erakundeak eta gainerakoherri-erakundeak ere, baldin eta errentaordaindu behar bada erakunde horienaurrekontuen kontura.

37. artikulua. Errentamenduaren for-malizazioa

Alderdi batek bestea behartu deza-ke errentamendu-kontratua idatziz for-malizatzera.

Kasu horretan, agerraraziko dira kon-tratugileen nortasuna, errentapeko finka-ren identifikazioa, itundutako iraupena,kontratuaren hasierako errenta eta al-derdiek askatasunez hitzartutako gai-nerako klausulak.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

165



TÍTULO V

PROCESOS ARRENDATICIOS

Art. 38. Competencia

Derogado por Ley 1/2000 de Enjui-ciamiento Civil.

Art. 39. Procedimiento


Art. 40. Acumulación de acciones


DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera. Régimen de las Viviendas deProtección Oficial en arrendamiento

1. El plazo de duración del régimenlegal de las viviendas de protección ofi-cial, que se califiquen para arrendamien-to a partir de la entrada en vigor de lapresente Ley, concluirá al transcurrir to-talmente el período establecido en lanormativa aplicable para la amortizacióndel préstamo cualificado obtenido parasu promoción o, en caso de no existir di-cho préstamo, transcurridos veinticincoaños a contar desde la fecha de la corres-pondiente calificación definitiva.

2. La renta máxima inicial por metrocuadrado útil de las viviendas de pro-tección oficial a que se refiere el aparta-do anterior, será el porcentaje del preciomáximo de venta que corresponda deconformidad con la normativa estatal oautonómica aplicable.

V. TITULUA

ERRENTAMENDU-PROZESUAK

38. art. Eskumena

Ezabatua, Prozedura Zibilaren 1/2000Legearen ondorioz.

39. art. Prozedura


40. art. Akzioak metatzea


XEDAPEN GEHIGARRIAK

Lehenengoa. Errentan emandako ba-bes ofizialeko etxebizitzen araubidea

1. Lege hau indarrean jartzen denunetik errentamendurako kalifikatu-tako babes ofizialeko etxebizitzen le-gezko araubidearen iraupena amaitukoda, noiz eta etxebizitzon sustapenera-ko mailegu kualifikatua amortizatzeariaplika dakiokeen arauketan ezarri aldiaerabat igarotzean, edo, mailegurik ezbadago, behin betiko kalifikazioa egi-ten den datatik zenbatuta hogeita bosturte igaro ondoren.

2. Aurreko paragrafoan aipatu ba-bes ofizialeko etxebizitzetan, hasierakoerrenta gehienekoa izango da metrokoadro erabilgarri bakoitzeko, estatuanedo autonomia-erkidegoan aplikatu beha-rreko arauketarekin bat etorriz, salmen-tako gehieneko prezioaren ehunekoa.


166



3. En todo caso, la revisión de lasrentas de las viviendas de protecciónoficial, cualquiera que fuera la legisla-ción a cuyo amparo estén acogidas, po-drá practicarse anualmente en funciónde las variaciones porcentuales delÍndice Nacional General del Sistemade Índices de Precios de Consumo.

4. Además de las rentas iniciales orevisadas, el arrendador podrá percibirel coste real de los servicios de quedisfrute el arrendatario y satisfaga elarrendador.

5. Sin perjuicio de las sanciones ad-ministrativas que procedan, serán nulaslas cláusulas y estipulaciones que es-tablezcan rentas superiores a la máxi-mas autorizadas en la normativa apli-cable para las viviendas de protecciónoficial.

6. Lo dispuesto en los apartados an-teriores no será de aplicación a las vi-viendas de promoción pública regula-das por el Real Decreto-ley 31/1978.

7. Lo dispuesto en los apartados an-teriores será de aplicación general endefecto de legislación específica de lasComunidades Autónomas con compe-tencia en la materia.

8. El arrendamiento de viviendas deprotección oficial de promoción públi-ca se regirá por las normas particula-res de éstas respecto del plazo de dura-ción del contrato, las variaciones de larenta, los límites de repercusión decantidades por reparación de daños ymejoras, y lo previsto respecto del de-recho de cesión y subrogación en elarrendamiento, y en lo no regulado por

3. Nolanahi den ere, babes ofiziale-ko etxebizitzen errentak, urtero berriku-si ahal izango dira, horien gain ezarrita-ko legeria edozein dela, KontsumokoPrezioen Indize Sistemaren barruko In-dize Nazional Orokorraren ehuneko-al-daketen arabera.

4. Hasierako edo berrikusitako erren-tez gain, errentatzaileak jaso ahal izan-go du errentariak lupertu eta errenta-tzaileak ordaintzen dituen zerbitzuenbenetako kostua.

5. Bidezko administrazio-zehapeneikalterik egin gabe, klausulak eta hizpa-ketak deusezak izango dira, horiekezartzen badituzte errenta handiagoak,babes ofizialeko etxebizitzei aplikatubeharreko arauketan baimendutakoerrenta gehienekoak baino.

6. Aurreko paragrafoetan xedatuta-koa ez zaie aplikatuko 31/1978 ErregeDekretu-legeak araututako eskaintzapublikoko etxebizitzei.

7. Aurreko paragrafoetan xedatuta-koa orokorrean aplikatuko da, baldineta arlo horretan eskumena duten auto-nomia-erkidegoek legeria berezirik ezbadute.

8. Babes ofizialeko eta eskaintza pu-blikoko etxebizitzen errentamenduan,etxebizitzoi buruzko arau bereziakaplikatuko dira, kontratuaren iraupena-ri, errentaren gorabeherei, kalteen kon-ponketaren eta hobekuntzen gastuakjasanarazteko mugei, eta errentamen-duko lagapen- eta subrogazio-eskubi-deari dagokienez; horiek arautu ga-beko arazoei dagokienez, lege honen

HIRI-ERRENTAMENDUAK

167



ellas por las de la presente ley, que seaplicará íntegramente cuando el arren-damiento deje de estar sometido a di-chas disposiciones particulares.

La excepción no alcanzará a lascuestiones de competencia y procedi-miento en las que se estará por entero alo dispuesto en la presente Ley.

Segunda. Modificación de la Ley Hi-potecaria

1. El artículo 2 número 5 de la LeyHipotecaria, aprobada por Decreto de8 de febrero de 1946, tendrá la siguien-te redacción:

«5. Los contratos de arrendamientode bienes inmuebles y los subarrien-dos, cesiones y subrogaciones de losmismos.»

2. En el plazo de nueve meses desdela entrada en vigor de esta ley se esta-blecerán reglamentariamente los requisi-tos de acceso de los contratos de arren-damientos urbanos al Registro de laPropiedad.

Tercera. Depósito de fianzas

Las Comunidades Autónomas po-drán establecer la obligación de que losarrendadores de finca urbana sujetos ala presente ley depositen el importede la parte en metálico de la fianza re-gulada en el artículo 36.1 de esta ley,sin devengo de interés, a disposición dela Administración autonómica o delente público que se designe hasta la ex-tinción del correspondiente contrato. Sitranscurrido un mes desde la finali-zación del contrato, la Administración

arauak aplikatuko dira. Lege hau oso-rik aplikatuko da errentamenduak xe-dapen berezi horien mende egoteariuzten dionean.

Salbuespen horrek ez du eraginikizango eskumen- eta prozedura-arazoengain. Horiei dagokienez, lege honetanxedatutakoa oso-osorik ezarriko da.

Bigarrena. Hipoteka Legearen alda-razpena

1. 1946ko otsailaren 8ko Dekretua-ren bidez onetsitako Hipoteka Legearen2. artikuluko 5. zenbakiak idazkera hauizango du:

«5. Ondasun higiezinen gainekoerrentamendu-kontratuak, baita horienazpierrentamendu, lagapen eta subro-gazioak ere».

2. Lege hau indarrean jarri eta be-deratzi hilabeteko epean, erregelamen-du bidez betekizunak ezarriko dira,hiri-errentamenduen kontratuak Jabe-tza Erregistroan jasotzeko.

Hirugarrena. Fidantzen gordailua

Autonomia-erkidegoek betebehargisa ezar dezakete hiri-finken errenta-tzaileek, lege honen menpe daudenek,kontratua azkendu arte gordailutzea,lege honen 36.1 artikuluan araututakofidantzaren eskudiruzko zatiaren zen-batekoa, korriturik sortu gabe, autono-mia-erkidegoetako administrazioanedo izendatzen den beste herri-erakun-de batean. Kontratua amaitu eta hilabe-teko epean, autonomia-erkidegoetakoadministrazioak edo herri-erakunde es-


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autonómica o el Ente Público com-petente no procediere a la devoluciónde la cantidad depositada, ésta deven-gará el interés legal correspondiente.

Cuarta. Ayudas para acceso a vivienda

Las personas que, en aplicación delo establecido en la Disposición Tran-sitoria Segunda de la presente Ley, sevean privadas del derecho a la subro-gación mortis causa que les reconocíael texto refundido de la Ley de Arren-damientos Urbanos, aprobado por De-creto 4104/1964, de 24 de diciembre,serán sujeto preferente de los progra-mas de ayudas públicas para el accesoa vivienda, siempre que cumplan losrequisitos en cuanto a ingresos máxi-mos que se establezcan en dichos pro-gramas.

Quinta. Modificación de la Ley deEnjuiciamiento Civil

1. El artículo 1563 de la Ley de En-juiciamiento Civil quedará redactadoen la forma siguiente:

«1. El desahucio por falta de pago delas rentas, de las cantidades asimiladaso de las cantidades cuyo pago hubieraasumido el arrendatario en el arren-damiento de viviendas o en el arrenda-miento de una finca urbana habitableen la que se realicen actividades profe-sionales, comerciales o industriales,podrá ser enervado por el arrendatariosi en algún momento anterior al seña-lado para la celebración del juicio,paga al actor o pone a su disposiciónen el Juzgado o notarialmente el im-

kudunak itzultzen ez badu gordailutu-tako kopurua, kopuru horrek kasuankasuko lege-korritua sortuko du.

Laugarrena. Etxebizitza eskuratzekolaguntzak

Lege honen bigarren xedapen ira-gankorrean ezarritakoa aplikatzean,norbaitzuek galtzen badute mortiscausa subrogazio-eskubidea, alegia,Hiri-errentamenduei buruzko LegearenTestu Bateginak, abenduaren 24ko4101/1964 Dekretuaren bidez onetsiak,aitortutakoa, orduan pertsona horieklehenespena izango dute etxebizitzaeskuratzeko laguntza publikoen egita-rauetan, baldin eta gauzatzen badituzteegitarauotan gehieneko diru-sarrereiburuz ezarritako betekizunak.

Bosgarrena. Prozedura Zibilaren Le-gearen aldarazpena

1. Prozedura Zibilaren Legearen1563. artikuluak idazkera hau izangodu:

«1. Etxebizitzen errentamenduaneta lanbide-, merkataritza- zein indus-tria-jarduerak egiteko erabiltzen denhiri-finka bizigarriaren errentamen-duan, errentaria botatzen bada errentak,errentarekin berdinetsitako diru-kopu-ruak edo errentariak bere gain hartuta-ko diru-kopuruak ez ordaintzeagatik,errentariak botatze hori ezerezean utzdezake, baldin eta epaiketa egitekoezarritako unea heldu aurretik auzi-jar-tzaileari ordaintzen badizkio, edo epai-tegian zein notarioaren bidez haren

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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porte de las cantidades en cuya inefec-tividad se sustente la demanda y el delas que en dicho instante adeude.

2. Esta enervación no tendrá lugarcuando se hubiera producido otra ante-riormente, ni cuando el arrendador hu-biese requerido, por cualquier medioque permita acreditar su constancia, depago al arrendatario con cuatro mesesde antelación a la presentación de la de-manda y éste no hubiese pagado lascantidades adeudadas al tiempo de di-cha presentación.

3. En todo caso, deberán indicarseen el escrito de interposición de la de-manda las circunstancias concurrentesque puedan permitir o no la enerva-ción. Cuando ésta proceda, el Juzgadoindicará en la citación el deber de pa-gar o de consignar el importe antes dela celebración del juicio.»

2. Los recursos contra sentenciasen las materias a que se refiere el artícu-lo 38, tendrán tramitación preferentetanto ante las Audiencias Provinciales,como ante los Tribunales Superiores.

En los procesos que lleven apareja-do el lanzamiento, no se admitirán aldemandado los recursos de apelacióny de casación, cuando procedan, si noacredita al interponerlos tener satisfe-chas las rentas vencidas y las que conarreglo al contrato deba pagar adelan-tadas, o si no las consigna judicial onotarialmente.

Si el arrendatario no cumpliese loanterior, se tendrá por firme la senten-

esku jartzen baditu demandaren oinarridiren diru-kopuruak eta une horretanzorrean dituen gainerako diru-kopu-ruak.

2. Ezerezte hori ez da gertatuko al-dez aurretik beste bat gertatu denean,ezta errentatzaileak errentariari demandaaurkeztu baino lau hilabete lehenagoordainketa egitea eskatu eta azken horrekdemanda aurkezte-unean zorrean di-tuen diru-kopuruak ordaintzen ez ditue-nean ere, baldin eta eskaria egin badahura egin dela frogatzea ahalbidetzenduten bideetatik edozeinez.

3. Nolanahi den ere, demanda jar-tzeko idazkian adierazi behar dira eze-reztea ahalbide dezaketen aldi berekoinguruabarrak. Ezereztea bidezkoa de-nean, epaitegiak zitazioan adierazikodu epaiketa egin aurretik diru-kopuruaordaindu edo jaso behar dela.»

2. 38. artikuluak aipatu gaien epaieijarritako errekurtsoen izapidetzak lehe-nespena izango du, bai probintziakoaudientzietan, bai auzitegi nagusietan.

Maizter-botatzea dakarten proze-suetan, demandatuari ez zaizkio onar-tuko gora jotzeko errekurtsoa eta kasa-zio-errekurtsoa, bidezkoak izanda ere,horiek jartzean demandatuak egiazta-tzen ez badu mugaeguneratutako erren-tak eta kontratuaren arabera aurreratubehar dituenak ordaindurik dituela, edoerrentak epailearen edo notarioarenzainpean uzten ez baditu.

Errentariak aurrekoa betetzen ezbadu, epaia irmotzat hartu eta betearazi


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cia y se procederá a su ejecución,siempre que requerido por el juez o tri-bunal que conozca de los mismos nocumpliere su obligación de pago oconsignación en el plazo de cinco días.

También se tendrá por desierto elrecurso de casación o apelación inter-puesto por el arrendatario, cualquieraque sea el estado en que se halle, si du-rante la sustanciación del mismo dejareaquél de pagar los plazos que venzan olos que deba adelantar. Sin embargo, elarrendatario podrá cautelarmente ade-lantar o consignar el pago de variosperíodos no vencidos, los cuales se su-jetarán a liquidación una vez firme lasentencia. En todo caso, el abono dedichos importes no se entenderá nova-ción contractual.

3. El artículo 1687.3 de la Ley deEnjuiciamiento Civil quedará redacta-do de la forma siguiente:

«Artículo 1687.3. Las sentenciasdictadas por las Audiencias en los jui-cios de desahucio que no tengan regu-lación especial, salvo las dictadas enjuicio de desahucio por falta de pagode la renta, las dictadas en procesos so-bre arrendamientos urbanos seguidospor los trámites del juicio de cogni-ción, en este último supuesto cuandono fuesen conformes con la dictada enprimera instancia, y las recaídas en losjuicios de retracto, cuando en todoslos casos alcancen la cuantía requeridapara esta clase de recursos en los de-clarativos ordinarios.

No obstante, si se tratase de arren-damiento de vivienda bastará con quela cuantía exceda de 1.500.000 pesetas.

egingo da, baldin eta, epaile edo auzi-tegi eskudunak agindeia eginda, erren-tariak horiek ordaintzeko edo jasotzekobetebeharra bost eguneko epean bete-tzen ez badu.

Era berean, ulertuko da errentariakjarritako kasazio-errekurtsoa edo gorajotzeko errekurtsoa alferrikakoa dela,horren egoera edozein izanda ere, erre-kurtsoa bideratzean errentariak uztenbadio mugaeguneratutako epeak edoaurreratu behar dituenak ordaintzeari.Hala ere, errentariak kautelaz aurreratuedo jaso ahal izango du mugaegunera-tu gabeko aldi batzuen ordainketa, etahoriek likidatu egingo dira epaia irmoadenean. Zernahi gisaz, zenbateko ho-riek ordainduta ere, ez da ulertukokontratua berritu dela.

3. Prozedura Zibilaren Legearen1687.3 artikuluak idazkera hau izangodu:

«1687.3 artikulua. Audientziek arau-keta berezirik ez duten botatze-epaike-tetan emandako epaiak, errenta ezordaintzeagatik egindako botatze-epai-ketan emandakoak salbu; kognizio--epaiketaren izapideen bidez burutakohiri-errentamenduen prozesuetan eman-dako epaiak, epaiok lehen auzialdianemandakoekin bat ez datozenean; etaatzera-eskuratzeko epaiketetan eman-dako epaiak, kasu guztietan horrelakoerrekurtsoak jarri ahal izateko beharrez-koa den zenbatekoa lortzen deneanadierazpenetarako epaiketa arruntetan.

Hala ere, etxebizitza-errentamenduabada, nahiko izango da zenbatekoa1.500.000 pezetatik gorakoa izatea.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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Se entenderá que son conformes lasentencia de apelación y de primerainstancia, aunque difieran en lo relati-vo a la imposición de costas.»

Sexta. Censo de Arrendamientos Ur-banos

1. El Gobierno procederá, a travésdel Ministerio de Obras Públicas,Transportes y Medio Ambiente, en elplazo de un año a partir de la entradaen vigor de la presente ley, a elaborarun censo de los contratos de arrenda-miento de viviendas sujetos a la pre-sente ley subsistentes a su entrada envigor.

2. Este censo comprenderá datosidentificativos del arrendador y delarrendatario, de la renta del contrato,de la existencia o no de cláusulas derevisión, de su duración y de la fechadel contrato.

3. A estos efectos, los arrendadoresdeberán remitir, al Ministerio de ObrasPúblicas, Transportes y Medio Am-biente, en el plazo máximo de tres me-ses a partir de la entrada en vigor de laLey, los datos del contrato a que se re-fiere el párrafo anterior.

4. Los arrendatarios tendrán dere-cho a solicitar la inclusión en el censoa que se refiere esta Disposición de susrespectivos contratos, dando cuentapor escrito al arrendador de los datosremitidos.

5. El incumplimiento de la obliga-ción prevista en el anterior apartado 3privará al arrendador que la hubiera in-

Gora jotzeko epaia eta lehen auzial-dikoa bat datozela ulertuko da, kostuakezartzean bestelakoak izan arren.»

Seigarrena. Hiri-errentamenduenerrolda

1. Gobernuak, Herri Lan, Garraioeta Ingurumen Ministerioaren bitartez,lege hau indarrean jarri eta urtebetekoepean, etxebizitza-errentamenduenkontratuen errolda egingo du, alegia,lege honen menpe egon eta legea in-darrean jartzean dirauten kontratuena.

2. Errolda horretan adieraziko dazeintzuk diren errentariaren eta erren-tatzailearen identifikazio-datuak, etakontratuaren errenta, bai eta berrikus-pen-klausularik dagoen ala ez, etazeintzuk diren kontratuaren iraupenaeta data.

3. Ondore horietarako, errentatzai-leek, legea indarrean jarri eta hiru hi-labeteko epean gehienez, Herri Lan,Garraio eta Ingurumen Ministerioariigorri behar dizkiote aurreko paragra-foan aipatu kontratuaren datuak.

4. Errentariek eskubidea dute eurenkontratuak xedapen honetan aipatu errol-dan sar daitezela eskatzeko, eta errenta-tzaileari igorritako datuen berri idatzizemango diote.

5. Errentatzaileak betetzen ez badu3. paragrafoan ezarritako betebeharra,galdu egingo du lege honen azken xe-


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cumplido del derecho a los beneficiosfiscales a que se refiere la DisposiciónFinal Cuarta de la presente Ley.

Séptima. Modificación Ley 36/1988,de 5 de diciembre, de Arbitraje

Se añade al artículo 30 de la Ley36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitra-je, un número 3, cuyo contenido será elsiguiente:

«En los procedimientos arbitralesque traigan causa de contratos someti-dos al régimen jurídico de la Ley deArrendamientos Urbanos, a falta de pac-to expreso de las partes, los árbitrosdeberán dictar el laudo en el término detres meses, contado como se disponeen el número 1 de este artículo».

Octava. Derecho de retorno

El derecho de retorno regulado enla Disposición Adicional Cuarta.3 delTexto Refundido de la Ley sobre el Ré-gimen del Suelo y Ordenación Urbanaaprobado por el Real Decreto Legisla-tivo 1/1992, de 26 de junio, se regirápor lo previsto en esta Disposición yen su defecto por las normas del TextoRefundido de la Ley de Arrendamien-tos Urbanos de 1964.

Cuando en las actuaciones urbanís-ticas aisladas no expropiatorias exigi-das por el Planeamiento Urbanístico,fuera necesario proceder a la demoli-ción total o a la rehabilitación integralcon conservación de fachada o de es-tructura de un edificio, en el que exis-tan viviendas urbanas arrendadas seacualquiera la fecha del arrendamiento,

dapenetatik laugarrenean aipatu zerga-onurak jasotzeko eskubidea.

Zazpigarrena. Tartekaritzari buruzkoabenduaren 5eko 36/1988 Legearenaldarazpena

Tartekaritzari buruzko abenduaren5eko 36/1988 Legearen 30. artikuluari3. zenbakia erantsi zaio:

«Hiri-errentamenduei buruzko Le-gearen araubidepeko kontratuen ondo-rio diren tartekaritza-prozeduretan, al-derdien artean esanbidezko itunik ezbadago, tartekariek hiru hilabeterenburuan eman beharko dute laudoa. Epehori artikulu honen 1. zenbakian xeda-tutako eran zenbatuko da».

Zortzigarrena. Itzultze-eskubidea

Ekainaren 26ko 1/1992 Legegin-tzazko Errege Dekretuak onetsitakoLurzoru Araubideari eta Hirigintza An-tolamenduari buruzko Legearen TestuBategineko laugarren xedapen gehi-garriko 3.ean araututako itzultze-eskubi-deari aplikatuko zaio xedapen honetanezarritakoa, eta, halakorik ez badago,Hiri-errentamenduei buruzko 1964koLegearen Testu Bategineko arauak.

Hirigintza-plangintzak ezarri uneanuneko hirigintza-jarduerak direla bide,eta jabetza kendu gabe, eraikin bat era-bat erraustu edo goitik behera birgaitubehar bada fatxada edo egitura zainduz,eta eraikin horretan hiri-etxebizitzakerrentan emanda badaude, errentamen-duaren data gorabehera, errentariakeskubidea izango du aipatu finkaren

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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el arrendatario tendrá derecho a que elarrendador de la citada finca le propor-cione una nueva vivienda de una su-perficie no inferior al 50 por 100 de laanterior, siempre que tenga al menos90 metros cuadrados, o no inferior a laque tuviere, si no alcanzaba dicha su-perficie, de características análogas aaquélla y que esté ubicada en el mismosolar o en el entorno del edificio demoli-do o rehabilitado.

Novena. Declaración de la situaciónde minusvalía

A los efectos prevenidos en estaley, la situación de minusvalía y sugrado deberán ser declarados, deacuerdo con la normativa vigente, porlos centros y servicios de las Adminis-traciones Públicas competentes.

Décima. Prescripción

Todos los derechos, obligaciones yacciones que resulten de los contratosde arrendamiento contemplados en lapresente ley, incluidos los subsistentesa la entrada en vigor de la misma, pres-cribirán, cuando no exista plazo espe-cífico de prescripción previsto, deacuerdo con lo dispuesto en el régimengeneral contenido en el Código Civil.


Primera. Contratos celebrados a par-tir del 9 de mayo de 1985

1. Los contratos de arrendamientode vivienda celebrados a partir del 9 de

errentatzailearengandik beste etxebi-zitza bat jasotzeko. Etxebizitza berria-ren azalera ezin izan daiteke aurrekoarenluze-zabalaren 100eko 50 baino txikia-goa, baldin eta aurrekoak 90 metro koa-dro edo gehiago bazituen; edo aurrekoakazalera hori baino txikiagoa bazuen,aurrekoa bestekoa izango da. Etxebizi-tza berriak aurrekoaren ezaugarri ber-dintsuak izango ditu, eta erraustu edobirgaitutako eraikinaren orube bereanedo inguruan egongo da.

Bederatzigarrena. Minusbaliatuta-sun-egoeraren adierazpena

Lege honetan ezarritako ondoree-tarako, administrazio publiko eskudu-nen zentro eta zerbitzuek adierazi be-harko dituzte minusbaliatutasun-egoeraeta horren gradua, indarreko arautegia-ren arabera.

Hamargarrena. Preskripzioa

Lege honetan ezarri errentamendu--kontratuetatik sortutako eskubide, be-tebehar eta akzio guztiak, lege hau in-darrean jartzean dirautenak barne,preskribatuko dira, preskripzio-epe ze-hatzik ez dagoenean, Kode Zibilarenaraubide orokorrean xedatutakoaren ara-bera.


Lehenengoa. 1985eko maiatzaren 9azgero egindako kontratuak

1. 1985eko maiatzaren 9az geroegindako etxebizitza-errentamenduen


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mayo de 1985 que subsistan a la fechade entrada en vigor de la presente Ley,continuarán rigiéndose por lo dispuestoen el artículo 9 del Real Decreto-Ley2/1985, de 30 de abril, sobre medidasde política económica, y por lo dis-puesto para el contrato de inquilinatoen el Texto Refundido de la Ley deArrendamientos Urbanos, aprobadapor Decreto 4104/1964, de 24 de di-ciembre.

Será aplicable a estos contratos lodispuesto en los apartados 2 y 3 dela Disposición Transitoria Segunda.

La tácita reconducción prevista enel artículo 1566 del Código Civil loserá por un plazo de tres años, sin per-juicio de la facultad de no renovaciónprevista en el artículo 9 de esta Ley. Elarrendamiento renovado se regirá porlo dispuesto en la presente ley para losarrendamientos de vivienda.

2. Los contratos de arrendamientode local de negocio celebrados a par-tir del 9 de mayo de 1985, que subsistanen la fecha de entrada en vigor de estaLey, continuarán rigiéndose por lo dis-puesto en el artículo 9. del Real De-creto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y porlo dispuesto en el Texto Refundido de laLey de Arrendamientos Urbanos de1964. En el caso de tácita reconduc-ción conforme a lo dispuesto en el ar-tículo 1566 del Código Civil, el arren-damiento renovado se regirá por lasnormas de la presente ley relativas alos arrendamientos para uso distinto alde vivienda.

Lo dispuesto en el párrafo anteriorserá de aplicación a los contratos de

kontratuek lege hau indarrean jartzeanbadiraute, aurrerantzean ere PolitikaEkonomikoko Neurriei buruzko apiri-laren 30eko 2/1985 Errege Dekretu-le-gearen 9. artikuluan xedatutakoa apli-katuko zaie, bai eta abenduaren 24ko4104/1964 Dekretuak onetsi Hiri-erren-tamenduei buruzko Legearen TestuBateginean maiztergo-kontraturako xe-datutakoa ere.

Kontratu horiei aplikatuko zaie bi-garren xedapen iragankorraren 2 eta3. paragrafoetan xedatutakoa.

Kode Zibilaren 1566. artikuluanezarritako isilbidezko luzapena hiruurteko eperako izango da, lege honen9. artikuluan epe hori ez berriztatzekoezarri den ahalmenari kalterik egingabe. Berriztatutako errentamenduariaplikatuko zaio lege honetan etxebizi-tza-errentamendurako xedatutakoa.

1985eko maiatzaren 9az gero egin-dako negozio-lokalen errentamendu--kontratuei, kontratuok lege hau in-darrean jartzean badiraute, aurrerantzeanere apirilaren 30eko 2/1985 Errege De-kretu-legearen 9. artikuluan xedatutakoaaplikatuko zaie, bai eta Hiri-errentamen-duei buruzko 1964ko Legearen TestuBateginean xedatutakoa ere. Kode Zibi-laren 1566. artikuluan xedatutakoarenarabera kontratua isilbidez luzatzen bada,berriztatutako errentamenduari aplika-tuko zaizkio lege honetan etxebizitza--erabileraz besteko errentamenduei bu-ruz ezarritako arauak.

Aurreko lerrokadan xedatutakoaaplikatuko zaie maiztergo-errentamen-

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arrendamiento asimilados al de inquili-nato y al de local de negocio que sehubieran celebrado a partir del 9 demayo de 1985 y que subsistan en la fe-cha de entrada en vigor de esta Ley.

Segunda. Contratos de arrendamien-to de vivienda celebrados con anterio-ridad al 9 de mayo de 1985

A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamientode vivienda celebrados antes del 9 demayo de 1985 que subsistan en la fe-cha de entrada en vigor de la presenteLey, continuarán rigiéndose por lasnormas relativas al contrato de inquili-nato del Texto Refundido de la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964, sal-vo las modificaciones contenidas enlos apartados siguientes de esta dispo-sición transitoria.

2. Será aplicable a estos contratoslo dispuesto en el artículo 12, 15 y 24de la presente Ley.

3. Dejará de ser aplicable lo dis-puesto en el apartado 1 del artículo 24del texto refundido de la Ley de Arren-damientos Urbanos de 1964.

No procederán los derechos de tan-teo y retracto, regulados en el Capítu-lo VI del Texto Refundido de la Leyde Arrendamientos Urbanos de 1964,en los casos de adjudicación de vivien-da por consecuencia de división de cosacomún cuando los contratos de arren-damiento hayan sido otorgados conposterioridad a la constitución de lacomunidad sobre la cosa, ni tampoco

duekin eta negozio-lokalen errenta-menduarekin berdinetsitako kontratuei,baldin eta 1985eko maiatzaren 9azgero egin eta lege hau indarrean jartzeanbadiraute.

Bigarrena. Etxebizitza-errentamenduenkontratuak, 1985eko maiatzaren 9a bai-no lehen egindakoak

A) Aplikatu beharreko araubidea.

1. Etxebizitza-errentamenduen kon-tratuei, 1985eko maiatzaren 9a bainolehen egin eta lege hau indarrean jar-tzen den unean badiraute, aurrerantzeanere Hiri-errentamenduei buruzko 1964koLegearen Testu Bateginean maiztergo--kontratuari buruz ezarritako arauakaplikatuko zaizkie, xedapen iragankorhonen hurrengo paragrafoetara bilduta-ko aldarazpenak salbu.

2. Kontratu horiei aplikatuko zaielege honen 12, 15 eta 24. artikuluetanxedatutakoa.

3. Hiri-errentamenduei buruzko1964ko Legearen Testu Bateginaren24. artikuluko 1. paragrafoan xedatuta-koa ez da aurrerantzean aplikatuko.

Hiri-errentamenduei buruzko 1964koLegearen Testu Bateginaren VI. kapi-tuluan araututako eroslehentasun-es-kubidea eta atzera-eskuratzeko esku-bidea ez dira bidezkoak izango, gauzaerkidea zatitzearen ondorioz etxebizi-tza adjudikatzen denean, baldin etaerrentamendu-kontratuak egin badiragauzaren gaineko erkidegoa eratu on-doren, ezta jarauntsi nahiz legatu bi-


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en los casos de división y adjudicaciónde cosa común adquirida por herenciao legado.

B) Extinción y subrogación.

4. A partir de la entrada en vigor deesta Ley, la subrogación a que se re-fiere el artículo 58 del Texto Refundi-do de la Ley de Arrendamientos Urba-nos de 1964, sólo podrá tener lugar afavor del cónyuge del arrendatario noseparado legalmente o de hecho o ensu defecto de los hijos, que convivie-sen con él durante los dos años ante-riores a su fallecimiento; en defecto delos anteriores, se podrán subrogar losascendientes del arrendatario que estu-viesen a su cargo y conviviesen con élcon tres años, como mínimo, de ante-lación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al falleci-miento del subrogado, salvo que lofuera un hijo del arrendatario no afec-tado por una minusvalía igual o supe-rior al sesenta y cinco por ciento, encuyo caso se extinguirá a los dos añoso en la fecha en que el subrogado cum-pla veinticinco años, si ésta fuese pos-terior.

No obstante, si el subrogado fueseel cónyuge y al tiempo de su falleci-miento hubiese hijos del arrendatarioque conviviesen con aquél, podrá ha-ber una ulterior subrogación. En estecaso, el contrato quedará extinguido alos dos años o cuando el hijo alcancela edad de veinticinco años si esta fe-cha es posterior, o por su fallecimientosi está afectado por la minusvalía men-cionada en el párrafo anterior.

dez eskuratutako gauza erkidea zatitueta adjudikatzen denean ere.

B) Azkentzea eta subrogazioa

4. Lege hau indarrean jartzen denunetik, Hiri-errentamenduei buruzko1964ko Legearen Testu Bateginaren58. artikuluan aipatutako subrogazioa-ren onuradun bakarra errentariaren ez-kontidea izango da, legez edo egitez ba-nandurik ez badago, edo, halakorik izanezean, errentaria hil aurreko azken biurteetan berarekin bizi izan diren seme--alabak; semerik edo alabarik ez bada-go, errentariaren aurrekoak subrogadaitezke, beraren ardurapean badaudeeta hil aurretik gutxienez azken hiruurteetan berarekin bizi izan badira.

Subrogatua hiltzean, kontratua az-kendu egingo da, salbu eta subrogatuaerrentariaren semea edo alaba deneaneta ehuneko hirurogeita bosteko minus-baliatutasuna edo gehiago ez duenean.Kasu horretan, kontratua azkenduko dabi urteko epean edo subrogatuak hogei-ta bost urte egiten dituen datan, azkendata hori geroagokoa bada.

Haatik, subrogatua ezkontidea iza-nez gero eta bera hiltzean errentariarensemerik edo alabarik badago berarekinbizitzen, beste subrogazio bat egin dai-teke. Kasu horretan, kontratua azkendu-ko da bi urteren buruan edo seme-alabakhogeita bost urte betetzen dituenean,azken data hori geroagokoa baldinbada, edo, semeak edo alabak baduaurreko paragrafoan aipatu minusba-liatutasuna, kontratua azkenduko dabera hiltzean.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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5. Al fallecimiento de la personaque, a tenor de lo dispuesto en los ar-tículos 24.1 y 58 del Texto Refundidode la Ley de Arrendamientos Urba-nos de 1964, se hubiese subrogado enla posición del inquilino antes de laentrada en vigor de la presente ley,sólo se podrá subrogar su cónyuge noseparado legalmente o de hecho y, ensu defecto, los hijos del arrendatarioque habitasen en la vivienda arrenda-da y hubiesen convivido con él du-rante los dos años anteriores a su fa-llecimiento.

El contrato se extinguirá al falleci-miento del subrogado, salvo que lo fue-ra un hijo del arrendatario no afecta-do por una minusvalía igual o superioral sesenta y cinco por ciento, en cuyocaso se extinguirá a los dos años ocuando el hijo alcance la edad de veinti-cinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subroga-ciones.

6. Al fallecimiento de la personaque de acuerdo con el artículo 59 delTexto Refundido de la Ley de Arren-damientos Urbanos de 1964 ocupasela vivienda por segunda subrogaciónno se autorizan ulteriores subroga-ciones.

7. Los derechos reconocidos en losapartados 4 y 5 de esta Disposición alcónyuge del arrendatario, serán tam-bién de aplicación respecto de la perso-na que hubiera venido conviviendo conel arrendatario de forma permanente enanáloga relación de afectividad a la de

5. Hiri-errentamenduei buruzko1964ko Legearen Testu Bateginaren24.1 eta 58. artikuluetan xedatutakoa-ren arabera, lege hau indarrean jarriaurretik maizterraren lekuan subroga-tutako pertsona hiltzean, horren ezkon-tidea soilik subrogatu ahal izango da,legez edo egitez banandurik ez badago,eta, halakorik izan ezean, errentaria hilaurreko bi urteetan errentapeko etxebi-zitzan berarekin bizi izan diren seme--alabak subrogatu ahal izango dira.

Subrogatua hiltzean, kontratua az-kendu egingo da, salbu eta subrogatuaerrentariaren semea edo alaba deneaneta ehuneko hirurogeita bosteko mi-nusbaliatutasuna edo gehiago ez due-nean. Kasu horretan, kontratua azken-duko da bi urteko epean edo semeakedo alabak hogeita bost urte egiten di-tuen datan, azken data hori geroago-koa bada.

Ez dira harrezkeroko subrogazioakbaimenduko.

6. Hiri-errentamenduen 1964ko Le-gearen Testu Bateginaren 59. artiku-luaren arabera bigarren subrogazioadela-bide etxebizitza okupatzen duenpertsona hiltzean, ez dira harrezkerokosubrogazioak baimenduko.

7. Xedapen honetako 4 eta 5. para-grafoetan errentariaren ezkontideari ai-tortutako eskubideak era berean aplika-tuko dira errentariarekin ezkontidearenantzeko maitasun-harremanetan, gu-txienez, hil baino bi urte lehenagotikmodu iraunkorrean bizi izan den per-


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cónyuge, con independencia de su orien-tación sexual, durante, al menos, losdos años anteriores al tiempo del falle-cimiento, salvo que hubieran tenidodescendencia en común, en cuyo casobastará la mera convivencia.

8. Durante los diez años siguientesa la entrada en vigor de la ley, si la su-brogación prevista en los apartados 4 y5 anteriores se hubiera producido a fa-vor de hijos mayores de sesenta y cin-co años o que fueren perceptores deprestaciones públicas por jubilación oinvalidez permanente en grado de inca-pacidad permanente absoluta o gran in-validez el contrato se extinguirá por elfallecimiento del hijo subrogado.

9. Corresponde a las personas queejerciten la subrogación contempladaen los apartados 4, 5 y 7 de esta Dispo-sición probar la condición de convi-vencia con el arrendatario fallecidoque para cada supuesto proceda.

La condición de convivencia con elarrendatario fallecido deberá ser habi-tual y darse necesariamente en la vi-vienda arrendada.

Serán de aplicación a la subroga-ción por causa de muerte regulada enlos apartados 4 a 7 anteriores, las dis-posiciones sobre procedimiento y or-den de prelación establecidas en el ar-tículo 16 de la presente Ley.

En ningún caso, los beneficiarios deuna subrogación, podrán renunciarla afavor de otro de distinto grado de pre-lación.

tsonaren mesederako, horren sexu-joe-ra gorabehera, salbu eta elkarrekinseme-alabak izan dituztenean; kasuhorretan, elkarrekin bizitzea nahikoaizango da.

8. Lege hau indarrean jarri eta hu-rrengo hamar urteetan, aurreko 4 eta5. paragrafoetan ezarritako subroga-zioaren onuradunak badira hirurogeitabost urte baino gehiagoko seme-alabakedo erretiroarengatik edo minusbalia-tutasun iraunkorrarengatik, minusba-liatutasun horren gradua erabatekoezintasun iraunkorra edo minusbaliatu-tasun handia dela, prestazio publikoakjasotzen dituzten seme-alabak, kontra-tua azkenduko da subrogatutako semeaedo alaba hiltzean.

9. Xedapen honen 4, 5 eta 7. para-grafoetan ezarritako subrogazioa egi-karitzen duten pertsonei dagokie hildakoerrentariarekin bizi izan direla froga-tzea, kasuan-kasuan bidezkoa den eran.

Hildako errentariarekin izandakoelkarbizitza ohikoa izan behar da, eta,nahitaez, errentapeko etxebizitzan egin-dakoa.

Aurreko 4. paragrafotik 7.era arau-tutako heriotzagatiko subrogazioan,lege honen 16. artikuluan ezarri proze-durari eta lehentasun-hurrenkerari bu-ruzko xedapenak aplikatuko dira.

Subrogazioaren onuradunek ezindiote ukorik egin onura horri, lehenta-sun-gradu desberdina duen beste nor-baiten mesederako.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

179



C) Otros derechos del arrendador

10. Para las anualidades del contra-to que se inicien a partir de la entradaen vigor de esta Ley, el arrendador ten-drá los siguientes derechos:

10.1. En el Impuesto sobre el Patri-monio, el valor del inmueble arrenda-do se determinará por capitalización al4 por 100 de la renta devengada, siem-pre que el resultado sea inferior al queresultaría de la aplicación de las reglasde valoración de bienes inmuebles pre-vistas en la Ley del Impuesto sobre elPatrimonio.

10.2. Podrá exigir del arrendatarioel total importe de la cuota del Impuestosobre Bienes Inmuebles que corres-ponda al inmueble arrendado. Cuandola cuota no estuviese individualizadase dividirá en proporción a la superfi-cie de cada vivienda.

10.3. Podrá repercutir en el arrenda-tario el importe de las obras de repara-ción necesarias para mantener la vi-vienda en estado de servir para el usoconvenido, en los términos resultan-tes del artículo 108 del Texto Refun-dido de la Ley de Arrendamientos Ur-banos de 1964 o de acuerdo con lasreglas siguientes:

1. Que la reparación haya sido soli-citada por el arrendatario o acordadapor resolución judicial o administrativafirme.

En caso de ser varios los arrendata-rios afectados la solicitud deberá ha-berse efectuado por la mayoría de losarrendatarios afectados o, en su caso,

C) Errentatzailearen beste eskubidebatzuk

10. Lege hau indarrean jarri ondo-ren hasten diren kontratu-urtekoetara-ko, errentatzaileak eskubide hauekizango ditu:

10.1. Ondarearen gaineko Zergan,errentapeko ondasun higiezinaren ba-lioa zehazteko, sortutako errentaren100eko 4ko kapitalizazioa egingo da,baldin eta emaitza txikiagoa bada On-darearen gaineko Zergari buruzko Le-gean ondasun higiezinak balioestekoarauak aplikatuta, hortik aterako litzate-keena baino.

10.2. Errentariari eskatu ahal izan-go dio errentapeko ondasun higiezinaridagokion Ondasun Higiezinen gainekoZergako kuotaren zenbateko osoa. Kuo-ta hori bakoizturik ez badago, etxebizi-tza bakoitzaren luze-zabalaren araberazatituko da.

10.3. Errentariari jasanarazi ahalizango dio, etxebizitza hitzartutako mo-duan erabili ahal izateko, beharrezkoakdiren konponketa-obren zenbatekoa,Hiri-errentamenduen 1964ko LegearenTestu Bateginaren 108. artikuluan ezarri-takoaren arabera edo erregela hauekinbat etorriz:

1. Konponketa errentariak berak es-katzea edo ebazpen judizial edo admi-nistratibo irmoaren bidez erabakitzea.

Obren eragina jasan duten errenta-riak bat baino gehiago badira, eskabi-dea obren eraginpean dauden erren-tarien gehiengoak egin behar du, edo,


180



por arrendatarios que representen lamayoría de las cuotas de participacióncorrespondientes a los pisos afectados.

2. Del capital invertido en los gas-tos realizados, se deducirán los auxi-lios o ayudas públicas percibidos porel propietario.

3. Al capital invertido se le sumaráel importe del interés legal del dinerocorrespondiente a dicho capital calcu-lado para un período de cinco años.

4. El arrendatario abonará anual-mente un importe equivalente al 10 por100 de la cantidad referida en la reglaanterior, hasta su completo pago.

En el caso de ser varios los arrenda-tarios afectados, la cantidad referida enla regla anterior se repartirá entre éstosde acuerdo con los criterios estableci-dos en el apartado 2 del artículo 19 dela presente Ley.

5. La cantidad anual pagada por elarrendatario no podrá superar la menorde las dos cantidades siguientes: cincoveces su renta vigente más las canti-dades asimiladas a la misma o el im-porte del salario mínimo interprofesio-nal, ambas consideradas en su cómputoanual.

10.4. Si el arrendador hubiera opta-do por realizar la repercusión con arre-glo a lo dispuesto en el artículo 108antes citado, la repercusión se hará deforma proporcional a la superficie de lafinca afectada.

10.5. Podrá repercutir en el arrenda-tario el importe del coste de los servi-

hala denean, obren eraginpeko etxebi-zitzei zein partaidetza-kuota egokitueta horien gehiengoa biltzen dutenerrentariek.

2. Egindako gastuetan zein kapitalinbertitu eta hortik kenduko dira jabeakjaso dituen laguntza publikoak.

3. Inbertitutako kapitalari batukozaio kapital horri dagokion diruarenlege-korrituaren zenbatekoa, hori bosturteko aldirako kalkulatuta.

4. Errentariak urtero ordainduko duaurreko erregelan aipatutako diru-ko-puruaren 100eko 10, harik eta zenbate-ko osoa ordaindu arte.

Eraginpean dauden errentariak batbaino gehiago badira, aurreko errege-lan aipatu diru-kopurua haien arteanbanatuko da, lege honen 19. artikulua-ren 2. paragrafoan ezarritako irizpi-deen arabera.

5. Errentariak urtean ordaindutakodiru-kopuruak ezin du gainditu bi diru--kopuru hauetatik txikiena: indarrekoerrenta bost halako gehi errentarekinberdinetsitako kopuruak, edo lanbidear-teko gutxieneko alokairuaren zenbate-koa. Kontuan hartuko da bi diru-kopu-ru horien urteko zenbaketa.

10.4 Errentatzaileak hautatzen badukopuruak errentariari jasanaraztea le-hen aipatu 108. artikuluan xedatuta-koaren arabera, jasanarazte hori pro-portziozkoa izango da eraginpekofinkaren luze-zabalari begira.

10.5 Lege hau noiz jarri indarreaneta une horretatik egiten diren zerbitzu

HIRI-ERRENTAMENDUAK

181



cios y suministros que se produzcan apartir de la entrada en vigor de la ley.

Se exceptúa el supuesto en que porpacto expreso entre las partes todos es-tos gastos sean por cuenta del arren-dador.

D) Actualización de la renta.

11. La renta del contrato podrá ser ac-tualizada a instancia del arrendador pre-vio requerimiento fehaciente al arrenda-tario.

Este requerimiento podrá ser reali-zado en la fecha en que, a partir de laentrada en vigor de la Ley, se cumplauna anualidad de vigencia del contrato.

Efectuado dicho requerimiento, encada uno de los años en que apliqueesta actualización, el arrendador debe-rá notificar al arrendatario el importede la actualización, acompañando cer-tificación del Instituto Nacional de Es-tadística expresiva de los índices deter-minantes de la cantidad notificada.

La actualización se desarrollará deacuerdo con las siguientes reglas:

1. La renta pactada inicialmente enel contrato que dio origen al arrenda-miento deberá mantener, durante cadauna de las anualidades en que se de-sarrolle la actualización, con la rentaactualizada la misma proporción que elÍndice General Nacional del Sistemade Índices de Precios de Consumo oque el Índice General Nacional o Índi-ce General Urbano del Sistema deÍndices de Costes de la Vida del mesanterior a la fecha del contrato con res-

eta horniduren kostuaren zenbatekoaerrentariari jasanarazi ahal izango dio.

Salbuespen gisa hartzen da gastuhoriek guztiak errentatzailearen kontu-ra izatea alderdien arteko esanbidezkoitunaren bidez.

D) Errenta eguneratzea.

11. Kontratuaren errenta eguneratuahal izango da, errentatzaileak hala es-katurik, aldez aurretik errentariari agin-dei sinesgarria eginda.

Agindei hori egin daiteke, legea in-darrean jartzen den unetik, kontratua-ren indarraldiko urteko bat betetzenden datan.

Agindeia egin ondoren, eguneratzehori aplikatzen den urte bakoitzean,errentatzaileak errentariari eguneratzebakoitzaren zenbatekoa jakinarazi be-har dio, eta, horrekin batera, Estatisti-kako Institutu Nazionalaren ziurtagiriagehitu behar da, jakinarazitako diru-kopurua zehazteko indizeak adieraztendituena.

Eguneratzea erregela hauen araberaegingo da:

1. Kontratuan lehenez itundutakoerrentak, errentamendua sortu zuenak,eguneratzea garatzen den urteko bakoi-tzean, eguneratutako errentari begiraizan beharreko proportzioa da, kontra-tuaren data baino hilabete bat lehenagoKontsumoko Prezioen Indize Sistema-ren barruko Indize Nazional Orokorrakedo Bizitzako Kostuen Indize Sistema-ren barruko Indize Nazional Orokorrakedo Hiri-Indize Orokorrak eguneratzebakoitzaren data baino hilabete bat le-


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pecto al Índice correspondiente al mesanterior a la fecha de actualización.

En los arrendamientos de viviendascomprendidos en el artículo 6.2 delTexto Refundido de la Ley de Arren-damientos Urbanos de 1964 celebradoscon anterioridad al 12 de mayo de 1956,se tomará como renta inicial la revalo-rizada a que se refiere el artículo 96.10del citado Texto Refundido, háyase ono exigido en su día por el arrendador,y como índice correspondiente a la fe-cha del contrato el del mes de junio de1964.

En los arrendamientos de viviendasno comprendidas en el artículo 6.2 delcitado Texto Refundido celebrados an-tes del 12 de mayo de 1956, se tomarácomo renta inicial, la que se viniera per-cibiendo en el mes de julio de 1954, ycomo índice correspondiente a la fechadel contrato el mes de marzo de 1954.

2. De la renta actualizada que corres-ponda a cada período anual calculadacon arreglo a lo dispuesto en la reglaanterior o en la regla 5, sólo será exigi-ble al arrendatario el porcentaje que re-sulta de lo dispuesto en las reglas si-guientes siempre que este importe seamayor que la renta que viniera pagan-do el arrendatario en ese momento in-crementada en las cantidades asimila-das a la renta.

En el supuesto de que al aplicar latabla de porcentajes que correspondaresultase que la renta que estuviera pa-gando en ese momento fuera superior ala cantidad que corresponda en aplica-ción de tales tablas, se pasaría a apli-car el porcentaje inmediatamente supe-

henagoko indizeari begira duen pro-portzio bera.

Hiri-errentamenduen 1964ko Le-gearen Testu Bateginaren 6.2 artiku-luan aipatu etxebizitza-errentamen-duetan, horiek 1956ko maiatzaren 12abaino lehen egin badira, hasierakoerrenta izango da testu bategin horren96.10 artikuluan aipatu errenta birbalo-ratua, errentatzaileak hori inoiz eskatuala ez; eta kontratuaren datari dagokionindizea 1964ko ekainekoa izango da.

Aipatu testu bategineko 6.2 artiku-luak barnean hartzen ez dituen etxebi-zitza-errentamenduetan, 1956ko maia-tzaren 12a baino lehen egin badira,hasierako errenta izango da 1954ko uz-tailean jaso zena, eta kontratuaren da-tari dagokion indizea 1954ko martxo-koa izango da.

2. Urte bakoitzari dagokion errentaeguneratutik, aurreko erregelan edo5. erregelan xedatutakoaren araberakalkulatutako horretatik, errentariarieskatuko zaio soil-soilik hurrengo erre-geletan xedatutakotik ateratzen denehunekoa, betiere zenbateko hori han-diagoa denean errentariak ordaintzenduen errenta gehi errentarekin berdine-tsitako diru-kopuruak baino.

Ehunekoen taula aplikatzean, errenta-ria une horretan ordaintzen ari den erren-ta taula horien araberako diru-kopuruabaino handiagoa bada, goragoko hurren-go ehunekoa aplikatuko da; bestela,hurrengoa edo hurrengoak aplikatukodira, errenta eguneratutik eska daite-

HIRI-ERRENTAMENDUAK

183



rior, o en su caso el siguiente o siguien-tes que correspondan, hasta que la can-tidad exigible de la renta actualizadasea superior a la que estuviera pagando.

3. La renta actualizada absorberálas cantidades asimiladas a la rentadesde la primera anualidad de la revi-sión.

Se consideran cantidades asimiladasa la renta a estos exclusivos efectos larepercusión al arrendatario del aumentode coste de los servicios y suministrosa que se refiere el artículo 102 del Tex-to Refundido de la Ley de Arrenda-mientos Urbanos y la repercusión delcoste de las obras a que se refiere el ar-tículo 107 del citado Texto legal.

4. A partir del año en que se alcan-ce el cien por cien de actualización, larenta que corresponda pagar podrá seractualizada por el arrendador o por elarrendatario conforme a la variaciónporcentual experimentada en los docemeses anteriores por el Índice Generaldel Sistema de Índices de Precios deConsumo, salvo cuando el contrato con-tuviera expreso otro sistema de actua-lización en cuyo caso será éste de apli-cación.

5. Cuando la renta actualizada calcu-lada de acuerdo con lo dispuesto en laregla 1 sea superior a la que resulte deaplicar lo dispuesto en el párrafo si-guiente, se tomará como renta revisadaesta última.

La renta a estos efectos se determi-nará aplicando sobre el valor catastralde la finca arrendada vigente en 1994,los siguientes porcentajes:

keen diru-kopurua ordaintzen ari denabaino handiagoa izan arte.

3. Errenta eguneratuak barruratukoditu errentarekin berdinetsitako diru-kopuruak, berrikuspenaren lehen ur-tekotik aurrera.

Ondore horietarako soilik, errenta-rekin berdinetsitako diru-kopuruakizango dira Hiri-errentamenduen Le-gearen Testu Bategineko 102. artiku-luak aipatu zerbitzu eta hornidurenkostu-igoera errentariari jasanaraztea,eta lege testu horren 107. artikuluak ai-patu obren kostua jasanaraztea.

4. Eguneratzearen ehuneko ehunlortzen den urtetik aurrera, errenta-tzaileak edo errentariak eguneratuahal izango dute ordaindu beharrekoerrenta, aurreko hamabi hilabeteetanKontsumoko Prezioen Indize Siste-maren barruko Indize Orokorrak izan-dako ehuneko-aldakuntza kontuanhartuta, salbu eta kontratuak beren be-regi beste eguneratze-sistemaren batduenean; kasu horretan, sistema horiaplikatuko da.

5. 1. erregelaren arabera kalkulatu-tako errenta eguneratua handiagoa badahurrengo lerrokadan xedatutakoa apli-katzean sortzen dena baino, azken horihartuko da berrikusitako errentatzat.

Ondore horietarako, errenta zehaz-teko, errentapeko finkaren katastro--balioari, 1994an indarrean zegoenari,ehuneko hauek aplikatuko zaizkio:


184



—El 12 por 100, cuando el valorcatastral derivara de una revisión quehubiera surtido efectos con posteriori-dad a 1989.

—El 24 por 100 para el resto de lossupuestos.

Para fincas situadas en el País Vascose aplicará sobre el valor catastral el por-centaje del 24 por 100; para fincas situa-das en Navarra se aplicará sobre el valorcatastral el porcentaje del 12 por 100.

6. El inquilino podrá oponerse a laactualización de renta comunicándose-lo fehacientemente al arrendador en elplazo de los treinta días naturales si-guientes a la recepción del requerimien-to de éste, en cuyo caso la renta que vi-niere abonando el inquilino hasta esemomento, incrementada con las canti-dades asimiladas a ella, sólo podrá ac-tualizarse anualmente con la variaciónexperimentada por el Índice GeneralNacional del Sistema de Índices dePrecios de Consumo en los doce mesesinmediatamente anteriores a la fechade cada actualización.

Los contratos de arrendamiento res-pecto de los que el inquilino ejercite laopción a que se refiere esta regla, que-darán extinguidos en un plazo de ochoaños, aún cuando se produzca una su-brogación, contándose dicho plazo apartir de la fecha del requerimiento fe-haciente del arrendador.

7. No procederá la actualización derenta prevista en este apartado cuandola suma de los ingresos totales que per-ciba el arrendatario y las personas quecon él convivan habitualmente en la

—100eko 12, 1989az geroko ondo-reak izan dituen berrikuspenak eratorribadu Katastroko balioa.

—100eko 24, gainerako kasu guz-tietan.

Euskadin kokatutako finken ka-suan, Katastroko balioari 100eko 24aplikatuko zaio; Nafarroan kokatutakofinken kasuan, Katastroko balioari100eko 12 aplikatuko zaio.

6. Maizterrak uko egin ahal izangodio errenta eguneratzeari, eta hori sines-garriro komunikatu behar dio errenta-tzaileari, horren agindeia jasotzen due-netik egutegiko hogeita hamar egunekoepean; kasu horretan, ordu arte maizte-rrak ordaindu duen errenta gehi horre-kin berdinetsitako diru-kopuruak ur-tean-urtean soilik eguneratu ahal izangodira, Kontsumoko Prezioen Indize Sis-temaren barruko Indize Nazional Oro-korrak eguneratze bakoitzaren aurreti-xeko hamabi hilabeteetan izandakoaldakuntzaren arabera.

Errentamendu-kontratuetan maiz-terrak egikaritzen badu erregela ho-netan aipatu aukera, kontratuok zortziurteko epean azkenduko dira, nahiz etasubrogazioa gertatu. Epe hori zenba-tzen hasiko da errentatzaileak agindeisinesgarria egiten duen datatik aurrera.

7. Paragrafo honetan ezarritakoerrenta-eguneratzea ez da bidezkoa izan-go, errentariaren eta horrekin bateraerrentapeko etxebizitzan modu iraun-korrean bizi diren pertsonen diru-sarre-

HIRI-ERRENTAMENDUAK

185



vivienda arrendada, no excedan de loslímites siguientes:

Los ingresos a considerar serán la to-talidad de los obtenidos durante el ejer-cicio impositivo anterior a aquel en quese promueva por el arrendador la actua-lización de la renta.

En defecto de acreditación por elarrendatario de los ingresos percibidospor el conjunto de las personas queconvivan en la vivienda arrendada,se presumirá que procede la actualiza-ción pretendida.

8. En los supuestos en que no proce-da la actualización, la renta que vinieseabonando el inquilino, incrementada enlas cantidades asimiladas a ella, podráactualizarse anualmente a tenor de lavariación experimentada por el ÍndiceGeneral de Precios al Consumo en losdoce meses inmediatamente anterioresa la fecha de cada actualización.

9. La actualización de renta cuandoproceda, se realizará en los plazos si-guientes:

a. En diez años, cuando la suma delos ingresos totales percibidos por elarrendatario y las personas que conél convivan habitualmente en la vivien-da arrendada no exceda de 5.5 veces elSalario Mínimo Interprofesional.

Número de personas que

convivan en la vivienda arrendada:

1 ó 23 ó 4

Más de 4

Límite en número de veces el salario mínimointerprofesional:

2.53.03.5

ra guztien baturak muga hauek gaindi-tzen ez dituenean:

Kontuan hartu beharreko diru-sarre-rak izango dira errentatzaileak errentaeguneratzea sustatzen duen zerga-eki-taldiaren aurrekoan lortutako guztiak.

Errentariak egiaztatzen ez badituerrentapeko etxebizitzan berarekin bizidiren pertsona guztiek jasotako diru--sarrerak, uste izango da egin nahi deneguneratzea bidezkoa dela.

8. Eguneratzea bidezkoa ez denean,urtean-urtean eguneratu ahal izangodira maizterrak ordu arte ordaindu duenerrenta gehi horrekin berdinetsitakodiru-kopuruak, Kontsumoko PrezioenIndize Orokorrak eguneratze bakoitza-ren aurretixeko hamabi hilabeteetanizandako aldakuntzaren arabera.

9. Errenta eguneratzea bidezkoa de-nean, epe hauetan egingo da:

a. Hamar urtean, errentariak etaerrentapeko etxebizitzan berarekinmodu iraunkorrean bizi diren pertsonekjasotako diru-sarreren batura ez deneanlanbidearteko gutxieneko alokairua bai-no 5.5 aldiz handiagoa.

Errentapeko etxebizitzan

bizi den pertsona-kopurua:

1 edo 23 edo 4

4 baino gehiago

Lanbidearteko gutxieneko alokairua

zenbat aldiz gainditu ahal den:

2.53.03.5


186



En este caso, los porcentajes exigi-bles de la renta actualizada serán lossiguientes:

b. En cinco años, cuando la indica-da suma sea igual o superior a 5.5 ve-ces el Salario Mínimo Interprofesional.

En este caso, los porcentajes exi-gibles de la renta actualizada serán eldoble de los indicados en la letra a) an-terior.

10. Lo dispuesto en el presenteapartado sustituirá a lo dispuesto paralos arrendamientos de vivienda en losnúmeros 1 y 4 del artículo 100 delTexto Refundido de la Ley de Arren-damientos Urbanos de 1964.

Tercera. Contratos de arrendamientode local de negocio, celebrados antesdel 9 de mayo de 1985

A) Régimen normativo aplicable

1. Los contratos de arrendamientode local de negocio celebrados antes del9 de mayo de 1985 que subsistan en la

Período anual deactualización a

partir de la entradaen vigor de la Ley:

123456789

10

Porcentaje exigible

de la renta actualizada:

10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

Kasu horretan, errenta eguneratutikehuneko hauek eska daitezke:

b. Bost urtean, aipatu batura lanbi-dearteko gutxieneko alokairua baino5.5 aldiz handiagoa edo gehiago denean.

Kasu horretan, errenta eguneratutikeska daitezkeen ehunekoak izango diraaurreko a) letran adierazitakoak bainobi aldiz handiagoak.

10. Idatz-zati honetan xedatutakoaezarriko da, Hiri-errentamenduen 1964koLegearen Testu Bategineko 100. ar-tikuluaren 1 eta 4. zenbakietan etxebi-zitza-errentamenduei buruz xedatuta-koaren ordez.

Hirugarrena. Negozio-lokalen erren-tamendu-kontratuak, 1985eko maiatza-ren 9a baino lehen egindakoak

A) Aplikatu beharreko araubidea

1. Negozio-lokalen errentamendu--kontratuetan, 1985eko maiatzaren 9abaino lehen egin eta lege hau indarrean

Urteko eguneratze--aldiak, legea

indarrean jartzendenetik:

123456789

10

Errenta eguneratutik

eska daitekeen ehunekoa:

%10%20%30%40%50%60%70%80%90

%100

HIRI-ERRENTAMENDUAK

187



fecha de entrada en vigor de la presen-te Ley, continuarán rigiéndose por lasnormas del Texto Refundido de la Leyde Arrendamientos Urbanos de 1964relativas al contrato de arrendamientode local de negocio, salvo las modifi-caciones contenidas en los apartadossiguientes de esta disposición transi-toria.

B) Extinción y subrogación

2. Los contratos que en la fecha deentrada en vigor de la presente Leyse encuentren en situación de prórrogalegal, quedarán extinguidos de acuerdocon lo dispuesto en los apartados 3 a 4siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrenda-tario fuera una persona física se extin-guirán por su jubilación o fallecimiento,salvo que se subrogue su cónyuge ycontinúe la misma actividad desarrolla-da en el local.

En defecto de cónyuge supérstiteque continúe la actividad o en caso dehaberse subrogado éste, a su jubilacióno fallecimiento, si en ese momento nohubieran transcurrido veinte años acontar desde la aprobación de la ley,podrá subrogarse en el contrato un des-cendiente del arrendatario que conti-núe la actividad desarrollada en el lo-cal. En este caso, el contrato durará porel número de años suficiente hastacompletar veinte años a contar desde laentrada en vigor de la Ley.

La primera subrogación prevista enlos párrafos anteriores no podrá tenerlugar cuando ya se hubieran producidoen el arrendamiento dos transmisiones

jartzean badiraute, Hiri-errentamen-duen 1964ko Legearen Testu Bategi-nean negozio-lokalen errentamendu--kontratuei buruz ezarritako arauakaplikatuko dira, xedapen iragankor ho-nen hurrengo idatz-zatietara bildutakoaldarazpenak izan ezik.

B) Azkentzea eta subrogazioa

2. Lege hau indarrean jartzean kon-traturen bat legezko luzapen-egoeranbadago, azkendu egingo da, hurrengo3 eta 4. idatz-zatietan xedatutakoarenarabera.

3. Errentamenduko errentaria per-tsona fisikoa bada, errentamendu horiazkenduko da errentariak erretiroa har-tzean edo hiltzean, salbu eta horren ez-kontidea subrogatu eta lokaleko jar-duera bera gauzatzeari eusten dionean.

Jarduera gauzatzeari eusteko alar-gunik ez badago edo errentariak erreti-roa hartzen duenean edo bera hiltzeansubrogatu bada, eta legea onetsi zene-tik hogei urte igaro ez badira, kontra-tuan errentariaren ondorengoren batsubrogatu ahal izango da, baldin eta lo-kaleko jarduera bera egiteari eusten ba-dio. Kasu horretan, legea indarrean jar-tzen denetik hogei urte igaro arteiraungo du kontratuak.

Aurreko lerrokadetan ezarritako le-henengo subrogazioa ezin izango dagauzatu errentamenduan bi eskualda-keta gertatu direnean Hiri-errentamen-


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de acuerdo con lo previsto en el artícu-lo 60 del texto refundido de la Ley deArrendamientos Urbanos. La segundasubrogación prevista no podrá tener lu-gar cuando ya se hubiera producido enel arrendamiento una transmisión deacuerdo con lo previsto en el citado ar-tículo 60.

El arrendatario actual y su cónyuge,si se hubiera subrogado, podrán traspa-sar el local de negocio en los términosprevistos en el artículo 32 del TextoRefundido de la Ley de Arrendamien-tos Urbanos.

Este traspaso permitirá la continua-ción del arrendamiento por un mínimode diez años a contar desde su realiza-ción o por el número de años que queda-ren desde el momento en que se realiceel traspaso hasta computar veinte años acontar desde la aprobación de la ley.

Cuando en los diez años anterioresa la entrada en vigor de la Ley se hu-biera producido el traspaso del local denegocio, los plazos contemplados eneste apartado se incrementarán en cin-co años.

Se tomará como fecha del traspaso,a los efectos de este apartado, la de laescritura a que se refiere el artículo 32del Texto Refundido de la Ley de Arren-damientos Urbanos de 1964.

4. Los arrendamientos de local denegocio cuyo arrendatario sea una per-sona jurídica se extinguirán de acuerdocon las reglas siguientes:

1. Los arrendamientos de locales enlos que se desarrollen actividades co-merciales, en veinte años.

duen Testu Bategineko 60. artikuluanezarritakoaren arabera. Ezarritako bi-garren subrogazioa ezin izango da gau-zatu errentamenduan eskualdaketa batgertatu denean, aipatu 60. artikuluanezarritakoaren arabera.

Gaur egungo errentariak eta berarenezkontideak, azken hori subrogatubada, negozio-lokala intsuldatu ahalizango dute, Hiri-errentamenduen Le-gearen Testu Bategineko 32. artikuluanezarritakoaren arabera.

Lokala intsuldatzen bada, errenta-menduak iraungo du gutxienez berorigauzatzen denetik hamar urteko epean,edo lokala intsuldatzen denetik legeaonetsi eta hogei urte bete arte geratzendiren urteetan.

Legea indarrean jarri aurreko hamarurteetan negozio-lokala intsuldatzenbada, idatz-zati honetan ezarritako epeeibost urte gehituko zaizkie.

Idatz-zati honen ondoreetarako, in-tsuldatze-data izango da Hiri-errenta-menduen 1964ko Legearen Testu Bate-gineko 32. artikuluan aipatu eskriturarendata.

4. Negozio-lokalen errentamendue-tan errentaria pertsona juridikoa bada,errentamendu horiek erregela hauenarabera azkenduko dira:

1. Merkataritza-jarduerak dituztenlokalen errentamenduak, hogei urte-ren buruan.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

189



Se consideran actividades comer-ciales a estos efectos las comprendidasen la División 6 de la Tarifa del Im-puesto sobre Actividades Económicas.

Se exceptúan los locales cuya su-perficie sea superior a 2.500 m2, encuyo caso, la extinción se produciráen cinco años.

2. Los arrendamientos de locales enlos que se desarrollen actividades dis-tintas de aquéllas a las que se refiere laregla l a las que correspondan cuotassegún las Tarifas del Impuesto sobreActividades Económicas:

—De menos de 85.000 Ptas., en vein-te años.

—Entre 85.001 y 130.000 Ptas., enquince años.

—Entre 130.001 y 190.000 Ptas.,en diez años.

—De más de 190.000 Ptas., en cin-co años.

Las cuotas que deben ser tomadas enconsideración a los efectos dispuestosen el presente apartado son las cuotasmínimas municipales o cuotas míni-mas según tarifa, que incluyen, cuandoproceda, el complemento de superficie,correspondientes al ejercicio 1994. Enaquellas actividades a las que corres-ponda una bonificación en la cuota delImpuesto sobre Actividades Económi-cas, dicha bonificación se aplicará a lacuota mínima municipal o cuota míni-ma según tarifa a los efectos de deter-minar la cantidad que corresponda.

Los plazos citados en las reglas an-teriores se contarán a partir de la entra-

Ondore horietarako, merkataritza-jardueratzat hartuko dira Jarduera Eko-nomikoen gaineko Zergaren tarifako6. zatiketara bildutako guztiak.

Salbuetsita daude 2.500 m2 bainogehiagoko lokalak; horiek bost urterenburuan azkenduko dira.

2. 1. erregelan aipatu jarduerak barik,beste batzuk izan eta Jarduera Ekono-mikoen gaineko Zergaren tarifen ara-berako kuotak dituzten lokalen errenta-menduetan:

—85.000 Pta. baino gutxiagokoak,hogei urteren buruan.

—85.001 eta 130.000 Pta. bitarte-koak, hamabost urteren buruan.

—130.001 eta 190.000 Pta. bitar-tekoak, hamar urteren buruan.

—190.000 Pta. baino gehiagokoak,bost urteren buruan.

Idatz-zati honetan xedatutako ondo-reetarako kontuan hartu beharrekokuotak dira udaleko gutxieneko kuotakedo tarifaren araberako gutxienekokuotak, 1994ko ekitaldikoak; eta, bi-dezkoa denean, luze-zabalaren osa-garria barnean hartuko dute. JardueraEkonomikoen gaineko Zergaren kuo-tan hobaria duten jardueretan, hobarihori aplikatuko zaio udaleko gutxiene-ko kuotari edo tarifaren araberako gu-txieneko kuotari, diru-kopurua zehaztuahal izateko.

Aurreko erregeletan aipatu epeakzenbatuko dira lege hau indarrean jar-


190



da en vigor de la presente Ley. Cuandoen los diez años anteriores a dicha en-trada en vigor se hubiera producidoel traspaso del local de negocio, los pla-zos de extinción de los contratos se in-crementarán en cinco años. Se tomarácomo fecha de traspaso la de la escritu-ra a que se refiere el artículo 32 delTexto Refundido de la Ley de Arrenda-mientos Urbanos.

Cuando en un local se desarrollenvarias actividades a las que correspon-dan distintas cuotas, sólo se tomará enconsideración a los efectos de esteapartado la mayor de ellas.

Incumbe al arrendatario la pruebade la cuota que corresponde a la activi-dad desarrollada en el local arrendado.En defecto de prueba, el arrendamientotendrá la mínima de las duracionesprevistas en el párrafo primero.

5. Los contratos en los que, en lafecha de entrada en vigor de la presen-te ley, no haya transcurrido aún el pla-zo determinado pactado en el contrato,durarán el tiempo que reste para que di-cho plazo se cumpla. Cuando este pe-ríodo de tiempo sea inferior al que resul-taría de la aplicación de las reglas delapartado 4 el arrendatario podrá hacerdurar el arriendo el plazo que resultede la aplicación de dichas reglas.

En los casos previstos en este apar-tado y en el apartado 4, la tácita recon-ducción se regirá por lo dispuesto en elartículo 1566 del Código Civil y seránaplicables al arrendamiento renovadolas normas de la presente Ley relati-vas a los arrendamientos de fincas ur-banas para uso distinto del de vivienda.

tzen den unetik. Legea indarrean jarriaurreko hamar urteetan negozio-lokalaintsuldatu bada, kontratuaren azkentze--epeak bost urte luzatuko dira. Eskual-daketaren data izango da Hiri-erren-tamenduei buruzko Legearen TestuBategineko 32. artikuluan aipatu eskri-turaren data.

Lokal berean garatutako jarduereikuota ezberdinak dagozkienean, horie-tako handiena soilik hartuko da kon-tuan idatz-zati honen ondoreetarako.

Errentariari dagokio errentapeko lo-kaleko jardueraren kuota frogatzea.Frogarik ez badago, errentamenduakizango du lehen paragrafoan ezarritakoiraupenetatik txikiena.

5. Lege hau indarrean jartzean kon-tratuan itundutako epea igaro ez bada,kontratuak iraungo du epe hori bete-tzeko geratzen den denbora. Denborahori 4. idatz-zatiko erregelak aplika-tzean ateratzen dena baino laburragoadenean, errentariak errentamendua lu-zatu ahal izango du erregela horiekaplikatzean ateratzen den epean.

Idatz-zati honetan eta 4.ean ezarri-tako kasuetan, isilbidezko luzapena-ri Kode Zibilaren 1566. artikuluan xeda-tutakoa ezarriko zaio, eta errentamenduberriztatuari aplikatuko zaizkio legehonetan etxebizitza-erabileraz bestekohiri-finken errentamenduetarako ezarriarauak.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

191



C) Actualización de la renta

6. A partir de la entrada en vigor dela presente Ley, en la fecha en que secumpla cada año de vigencia del contra-to, la renta de los arrendamientos de lo-cales de negocio podrá ser actualizada,a instancia del arrendador, previo re-querimiento fehaciente al arrendatario,de acuerdo con las siguientes reglas:

1. La renta pactada inicialmente enel contrato que dio origen al arrenda-miento deberá mantener con la rentaactualizada la misma proporción que elÍndice General Nacional del Sistemade Índices de Precios de Consumo oque el Índice General Nacional o Ín-dice General Urbano del Sistema deÍndice de Costes de la Vida del mesanterior a la fecha del contrato conrespecto al Índice correspondiente almes anterior a la fecha de cada actuali-zación.

En los contratos celebrados con an-terioridad al 12 de mayo de 1956, setomará como renta inicial la revalori-zada a que se refiere el artículo 96.10del citado Texto Refundido, háyase ono exigido en su día por el arrenda-dor, y como índice correspondiente ala fecha del contrato el del mes de ju-nio de 1964.

2. De la renta actualizada que corres-ponda a cada período anual calculadocon arreglo a lo dispuesto en la reglaanterior, sólo será exigible al arrenda-tario el porcentaje que resulte de las ta-blas de porcentajes previstas en lasreglas siguientes en función del perío-do de actualización que corresponda,siempre que este importe sea mayor

C) Errenta eguneratzea

6. Lege hau indarrean jartzen denegunetik, kontratuaren indarraldikourtebete bakoitzean, negozio-lokalenerrentamenduen errenta egunera daite-ke, errentatzaileak hala eskatzen badu,aldez aurretik errentariari agindei si-nesgarria eginda, erregela hauekin batetorriz:

1. Kontratuan lehenez itundutakoerrentak, errentamendua sortu zue-nak, errenta eguneratuari begira izanbeharreko proportzioa da, kontratuarendata baino hilabete bat lehenago Kon-tsumoko Prezioen Indize Sistemarenbarruko Indize Nazional Orokorrakedo Bizitzako Kostuen Indize Sistema-ren barruko Hiri-Indize Orokorrakeguneratze bakoitzaren data baino hila-bete bat lehenagoko indizeari begiraduen proportzio bera.

1956ko maiatzaren 12a baino lehenegindako kontratuetan, hasierakoerrenta izango da testu bategin horren96.10 artikuluan aipatu errenta birbalo-ratua, errentatzaileak hori inoiz eskatuala ez; eta kontratuaren datari dagokionindizea 1964ko ekainekoa izango da.

2. Aurreko erregelan xedatutakoa-ren arabera, urte bakoitzari dagokionerrenta eguneratutik errentariari eskatuahal izango zaio soilik hurrengo erre-geletan ezarritako ehunekoen tauletatikateratzen den ehunekoa, eguneratze-al-diaren arabera, baldin eta diru-kopuruhori handiagoa bada errentariak orduarte ordaindu duen errenta gehi errenta


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que la renta que viniera pagando elarrendatario en ese momento incre-mentada en las cantidades asimiladas ala renta.

En el supuesto de que al aplicar latabla de porcentajes que corresponda re-sultase que la renta que estuviera co-brando en ese momento fuera superior ala cantidad que corresponda en aplica-ción de tales tablas, se pasaría a aplicarel porcentaje inmediatamente superior,o en su caso el siguiente o siguientesque correspondan, hasta que la cantidadexigible de la renta actualizada sea su-perior a la que se estuviera cobrando sinla actualización.

3. En los arrendamientos a los quecorresponda, de acuerdo con lo dis-puesto en el apartado 4, un período deextinción de cinco o diez años, la revi-sión de renta se hará de acuerdo con latabla siguiente:

4. En los arrendamientos compren-didos en el apartado 3, y en aquéllos alos que corresponda, de acuerdo con lodispuesto en el apartado 4, un períodode extinción de quince o veinte años,la revisión de la renta se hará con arre-glo a los porcentajes y plazos previstosen la regla 9, a) del apartado 11 de ladisposición transitoria segunda.

Actualización apartir de la entradaen vigor de la Ley.

12345

Porcentaje exigible de la renta

actualizada:

10%20%35%60%

100%

horrekin berdinetsitako diru-kopuruakbaino.

Ehunekoen taula aplikatu eta une ho-rretan jasotzen ari den errenta taulahorietako diru-kopurua baino handia-goa bada, goragoko hurrengo ehune-koa ezarriko da, edo, hala denean, horrenhurrengoa edo hurrengoak, errenta egu-neratutik eska daitekeen diru-kopuruaeguneratzea egin barik jasotzen ari denabaino handiagoa izan arte.

3. 4. idatz-zatian xedatutakoarenarabera, errentamenduari bost edo ha-mar urteko azkentze-aldia badagokio,errentaren berrikuspena taula honenarabera egingo da:

4. 3. idatz-zatian aipatu errentamen-duetan, eta 4. idatz-zatiak xedatutakoa-ren arabera hamabost edo hogei urtekoazkentze-aldia duten errentamenduetan,errentaren berrikuspena egingo da, biga-rren xedapen iragankorraren 11. idatz--zatiko 9. a) erregelan ezarritako ehu-neko eta epeen arabera.

Eguneratzea, legeaindarrean jartzendenetik aurrera:

12345

Errenta eguneratutikeska daitekeen

ehunekoa:

%10%20%35%60

%100

HIRI-ERRENTAMENDUAK

193



5. La renta actualizada absorberálas cantidades asimiladas a la rentadesde la primera anualidad de revisión.

Se considerarán cantidades asimila-das a la renta a estos exclusivos efectosla repercusión al arrendatario del aumen-to de coste de los servicios y suministrosa que se refiere el artículo 102 del TextoRefundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos y la repercusión del coste delas obras a que se refiere el artículo 107del citado Texto Legal.

6. A partir del año en que se alcan-ce el cien por cien de actualización, larenta que corresponda pagar podrá seractualizada por el arrendador o por elarrendatario conforme a la variaciónporcentual experimentada en los docemeses anteriores por el Índice Generaldel Sistema de Índices de Precios deConsumo, salvo cuando el contrato con-tuviera expreso otro sistema de actua-lización, en cuyo caso será éste de apli-cación.

7. Lo dispuesto en el presente apar-tado sustituirá a lo dispuesto para losarrendamientos de locales de negocioen el número 1 del artículo 100 delTexto Refundido de la Ley de Arren-damientos Urbanos de 1964.

8. Para determinar a estos efectos lafecha de celebración del contrato, seatenderá a aquella en que se suscribió,con independencia de que el arrendata-rio actual sea el originario o la personasubrogada en su posición.

7. El arrendatario podrá revisar larenta de acuerdo con lo dispuesto enlas reglas 1, 5 y 6 del apartado anterior

5. Errenta eguneratuak irentsikoditu berrikuspenaren lehen urtekotikaurrera errentarekin berdinetsitakodiru-kopuruak.

Ondore horietarako soilik, errenta-rekin berdinetsitako diru-kopuruakizango dira Hiri-errentamenduen Le-gearen Testu Bategineko 102. artiku-luan aipatu zerbitzu eta hornidurenkostu-igoera errentariari jasanaraztea,eta lege testu horren 107. artikuluakaipatu obren kostua jasanaraztea.

6. Eguneratzearen ehuneko ehunlortzen den urtetik aurrera, errentatzai-leak edo errentariak eguneratu ahalizango dute ordaindu beharreko erren-ta, aurreko hamabi hilabeteetan Kon-tsumoko Prezioen Indize Sistemarenbarruko Indize Orokorrak izandakoehuneko-aldakuntza kontuan hartuta,salbu eta kontratuak beren beregi besteeguneratze-sistemaren bat duenean;kasu horretan, sistema hori aplikatukoda.

7. Idatz-zati honetan xedatutakoa eza-rriko da, Hiri-errentamenduen 1964koLegearen Testu Bategineko 100. ar-tikuluaren 1. zenbakian negozio-loka-len errentamenduei buruz xedatutakoa-ren ordez.

8. Ondore horietarako, kontratuarendata zehazteko, kontratua sinatu deneguna hartuko da kontuan, gaur egun-go errentaria jatorrizkoa izan zein ja-torrizkoaren lekuan subrogatutakoaizan.

7. Errentariak ordaindu behar duenlehenengo errenta-aldian berrikusi ahalizango du errenta, aurreko idatz-zatiko


194



en la primera renta que correspondapagar, a partir del requerimiento de re-visión efectuado por el arrendador o ainiciativa propia.

En este supuesto, el plazo mínimode duración previsto en el apartado 3 ylos plazos previstos en el apartado 4, seincrementarán en cinco años.

Lo dispuesto en el párrafo anteriorserá también de aplicación en el su-puesto en que la renta que se estuvierapagando en el momento de entrada envigor de la ley fuera mayor que la re-sultante de la actualización prevista enel apartado 7.

8. La revisión de la renta previstapara los contratos a que se refiere elapartado 3 y para aquellos de los con-templados en el apartado 4 que tenganseñalado un período de extinción dequince a veinte años, no procederácuando el arrendatario opte por la noaplicación de la misma.

Para ello, el arrendatario deberá co-municar por escrito al arrendador suvoluntad en un plazo de treinta días na-turales siguientes a la recepción del re-querimiento de éste para la revisión dela renta.

Los contratos de arrendamiento res-pecto de los que el arrendatario ejercitela opción de no revisión de la renta, seextinguirán cuando venza la quintaanualidad contada a partir de la entradaen vigor de la presente Ley.

D) Otros derechos del arrendador

9. Para las anualidades del contratoque se inicien a partir de la entrada en

1, 5 eta 6. erregeletan xedatutakoarenarabera, errentatzailearen berrikus-pen-agindeiaz nahiz errentariaren eki-menez.

Kasu horretan, bost urte luzatukodira 3. idatz-zatian ezarritako gutxie-neko iraupen-epea eta 4. idatz-zatianezarritako epea.

Aurreko lerrokadan xedatutakoaaplikatuko da, orobat, legea indarreanjartzean ordaintzen den errenta handia-goa denean 7. idatz-zatian ezarritakoeguneratzetik ateratakoa baino.

8. Ez da bidezkoa izango 3. idatz-za-tian aipatu kontratuetarako eta 4. idatz--zatian aipatutakoetatik hamabost etahogei urte bitarteko azkentze-aldia dutenkontratuetarako xedatu errenta berri-kustea, errentariak hautatzen dueneanberori ez aplikatzea.

Horretarako, errentariak bere asmoaerrentatzaileari idatziz jakinarazi behardio, errentatzaileak egindako errentaberrikusteko agindeia errentariak jaso-tzen duen egunetik egutegiko hogeitahamar eguneko epean.

Errentamendu-kontratuan errenta-riak egikaritzen badu errenta berrikus-tearen aurkako aukera, kontratua az-kenduko da, lege hau indarrean jartzendenetik bosgarren urtekoa mugaegune-ratzen denean.

D) Errentatzailearen beste eskubidebatzuk

9. Lege hau indarrean jartzean has-ten diren kontratu-urtekoetarako, kon-

HIRI-ERRENTAMENDUAK

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vigor de esta ley, y hasta que se pro-duzca la extinción del mismo, serátambién de aplicación a estos contratoslo previsto en el apartado 10 de la dis-posición transitoria segunda.

E) Otros derechos del arrendatario

10. El arrendatario tendrá derechoa una indemnización de una cuantíaigual a dieciocho mensualidades de larenta vigente al tiempo de la extincióndel arrendamiento cuando antes deltranscurso de un año desde la extincióndel mismo, cualquier persona comien-ce a ejercer en el local la misma activi-dad o una actividad afín a la que aquélejercitaba. Se considerarán afines lasactividades típicamente aptas para be-neficiarse, aunque sólo sea en parte, dela clientela captada por la actividadque ejerció el arrendatario.

11. Extinguido el contrato de arren-damiento conforme a lo dispuesto en losapartados precedentes, el arrendatariotendrá derecho preferente para continuaren el local arrendado si el arrendadorpretendiese celebrar un nuevo contratocon distinto arrendatario antes de habertranscurrido un año a contar desde la ex-tinción legal del arrendamiento.

A tal efecto, el arrendador deberánotificar fehacientemente al arrendata-rio su propósito de celebrar un nuevocontrato de arrendamiento, la rentaofrecida, las condiciones esenciales delcontrato y el nombre, domicilio y cir-cunstancias del nuevo arrendatario.

El derecho preferente a continuaren el local arrendado conforme a las

tratua azkendu arte, bigarren xedapeniragankorraren 10. idatz-zatian ezarri-takoa aplikatuko da.

E) Errentariaren beste eskubide ba-tzuk

10. Errentariak eskubidea du errenta-mendua azkentzean indarrean dagoenerrentaren hemezortzi hileko kalte-or-daina jasotzeko, errentamendua azken-tzen denetik urtebete igaro aurretiknorbait lokal horretan aurreko jarduerabera edo antzekoa egiten hasten denean.Errentariak egin duen jarduera delaeta, bezeria bereganatu badu, ulertukoda, aurreko paragrafoaren ondorioetara-ko antzeko jarduerak direla errentatzai-leak edo errentari berriak bezeria horierakartzeko eginikoak.

11. Aurreko idatz-zatietan xedatuta-koaren arabera errentamendu-kontra-tua azkentzen denean, errentariak le-henespeneko eskubidea du errentapekolokalean jarraitzeko, errentatzaileakbeste errentariren batekin beste kontra-tu bat egin nahi badu errentamendualegez azkendu denetik urtebete igaroaurretik.

Ondore horretarako, errentatzaileakerrentariari sinesgarriro jakinarazi be-har dio beste errentamendu-kontratubat egin nahi duela, bai eta zein den es-kainitako errenta, eta kontratuaren fun-tsezko baldintzak, eta errentari berria-ren izena, helbidea eta inguruabarrak.

Aurretiaz eskainitako baldintzetanlokala errentan hartu eta bertan jarrai-


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condiciones ofrecidas, deberá ejercitar-se por el arrendatario en el plazo detreinta días naturales a contar desde elsiguiente al de la notificación, proce-diendo en este plazo a la firma del con-trato.

El arrendador, transcurrido el plazode treinta días naturales desde la noti-ficación sin que el arrendatario hubie-ra procedido a firmar el contrato dearrendamiento propuesto, deberá for-malizar el nuevo contrato de arrenda-miento en el plazo de ciento veintedías naturales a contar desde la notifi-cación al arrendatario cuyo contrato seextinguió.

Si el arrendador no hubiese hechola notificación prevenida u omitiera enella cualquiera de los requisitos exigi-dos o resultaran diferentes la renta pac-tada, la persona del nuevo arrendatarioo las restantes condiciones esencialesdel contrato, tendrá derecho el arrenda-tario cuyo contrato se extinguió a su-brogarse, por ministerio de la ley, en elnuevo contrato de arrendamiento enel plazo de sesenta días naturales des-de que el arrendador le remitiese feha-cientemente copia legalizada del nuevocontrato celebrado seguido a tal efecto,estando legitimado para ejercitar laacción de desahucio por el procedi-miento establecido para el ejercicio dela acción de retracto.

El arrendador está obligado a remi-tir al arrendatario cuyo contrato se hu-biera extinguido, copia del nuevo con-trato celebrado dentro del año siguientea la extinción, en el plazo de quincedías desde su celebración.

tzeko lehenespeneko eskubidea erren-tariak egikaritu behar du, jakinarazpe-na egin eta hurrengo egunetik zenbatu-ta, egutegiko hogeita hamar egunekoepean, eta aldi horretan kontratua sina-tu behar du.

Jakinarazpenaren egunetik egutegi-ko hogeita hamar eguneko epe horiigaro, eta errentariak sinatu ez baduproposatutako errentamendu-kontra-tua, errentatzaileak errentamendu-kon-tratu berria formalizatu behar du egute-giko ehun eta hogei eguneko epean,kontratua azkendurik duen errentariarijakinarazpena egiten zaionetik zenba-tuta.

Errentatzaileak jakinarazpena egi-ten ez badu, edo jakinarazpen horretannahitaezko betekizunen bat jasotzen ezbadu, edo desberdinak badira itunduta-ko errenta, errentari berria nahiz kon-tratuko gainerako funtsezko baldin-tzak, orduan kontratua azkendurikduen errentariak eskubidea du legearenaginduz errentamendu-kontratu berriansubrogatzeko, egutegiko hirurogei egu-neko epean, errentatzaileak kontratuberriaren kopia legeztatua sinesgarriroigortzen dion unetik zenbatuta. Erren-tariak botatze-akzioa egikaritzeko legi-timazioa du, atzera-eskuratzeko akzioaegikaritzeko ezarri prozedura erabiliz.

Kontratua errentariarentzat azkenduostean, errentatzaileak errentariari igorribehar dio berori azkendu denetik hurren-go urtebetean egindako kontratu berria-ren kopia, kontratua egin eta hamabosteguneko epean.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

197



El ejercicio de este derecho pre-ferente será incompatible con la per-cepción de la indemnización previstaen el apartado anterior, pudiendo elarrendatario optar entre uno y otro.

12. La presente disposición transi-toria se aplicará a los contratos dearrendamiento de local de negocio paraoficina de farmacia celebrados antesdel 9 de mayo de 1985 y que subsistanel 31 de diciembre de 1999.

Cuarta. Contratos de arrendamientoasimilados celebrados con anteriori-dad al 9 de mayo de 1985

1. Los contratos de arrendamientosasimilados a los de inquilinato a que serefiere el artículo 4.2. del Texto Refun-dido de la Ley de Arrendamientos Ur-banos de 1964 y los asimilados a losde local de negocio a que se refiere elartículo 5.2 del mismo Texto Legal,celebrados antes del 9 de mayo de1985 y que subsistan a la entrada envigor de la presente Ley, continuaránrigiéndose por las normas del citadoTexto Refundido que les sean de apli-cación, salvo las modificaciones conte-nidas en los apartados siguientes deesta disposición transitoria.

2. Los arrendamientos asimilados alinquilinato se regirán por lo estipuladoen la Disposición Transitoria Tercera.A estos efectos, los contratos celebradospor la Iglesia Católica y por Corpora-ciones que no persigan ánimo de lucro,se entenderán equiparados a aquéllosde los mencionados en la regla 2 delapartado 4 a los que corresponda unplazo de extinción de quince años. Los

Lehenespeneko eskubide hori egi-karitzea eta aurreko idatz-zatian ezarri-tako kalte-ordaina jasotzea ez dira ba-teragarriak, eta errentariak bata edobestea hauta dezake.

12. Xedapen iragankor hau aplika-tuko zaie farmazia-bulegorako dirennegozio-lokalen gaineko errentamen-du-kontratuei, baldin eta 1985ekomaiatzaren 9aren aurretik egin badiraeta 1999ko abenduaren 31n badiraute.

Laugarrena. 1985eko maiatzaren 9abaino lehen egindako kontratuekin ber-dinetsitako errentamendu-kontratuak

1. Hiri-errentamenduen 1964ko Le-gearen Testu Bategineko 4.2 artikuluanaipatu maiztergo-kontratuekin berdine-tsitako errentamendu-kontratuetan, etalege testu bereko 5.2 artikuluan aipatunegozio-lokalen errentamendu-kontratue-kin berdinetsitakoetan, horiek 1985ekomaiatzaren 9a baino lehen egin badiraeta lege hau indarrean jartzean badi-raute, aurrerantzean ere aipatu testu ba-tegineko arauak aplikatuko dira, salbueta xedapen iragankor honen hurrengoidatz-zatietara bildutako aldarazpenak.

2. Maiztergoarekin berdinetsitakoerrentamenduetan, hirugarren xedapeniragankorra aplikatuko da. Ondore ho-rietarako, ulertuko da Eliza Katolikoaketa irabazteko asmorik ez duten era-kundeek egindako kontratuak berdin-duta daudela 4. idatz-zatiko 2. errege-lan aipatuetakoen artetik hamabosturteko azkentze-epea dutenekin. Gaine-rakoei buruz ulertuko da, 2. erregelan


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demás se entenderán equiparados aaquellos de los mencionados en la cita-da regla 2 a los que corresponda un pla-zo de extinción de diez años.

3. Los arrendamientos asimiladosa los de local de negocio se regirán porlo estipulado en la Disposición Transi-toria Tercera para los arrendamientosde local a que se refiere la regla 2 delapartado 4 a los que corresponda unacuota superior a 190.000 pesetas.

4. Los arrendamientos de fincas ur-banas en los que se desarrollen activi-dades profesionales se regirán por lodispuesto en el apartado anterior.

Quinta. Arrendamientos de Viviendasde Protección Oficial

Los arrendamientos de Viviendasde Protección Oficial que subsistan ala entrada en vigor de la presente ley,continuarán rigiéndose por la normati-va que les viniera siendo de aplicación.

Sexta. Procesos judiciales

1. El Título V de la presente Leyserá aplicable a los litigios relativos alos contratos de arrendamiento de fincaurbana que subsistan a la fecha de en-trada en vigor de esta ley.

2. Se exceptúa lo establecido res-pecto al valor de la demanda y a laconformidad de las sentencias, queserá inmediatamente aplicable a losrecursos de casación en los litigios sobrecontratos de arrendamientos de localde negocios en los que la sentencia dela Audiencia Provincial se haya dicta-do después de la entrada en vigor de lapresente Ley.

aipatutakoen artetik hamar urteko az-kentze-epea dutenekin berdinduta dau-dela.

3. Negozio-lokalen errentamendue-kin berdinetsitako errentamenduetanaplikatuko da hirugarren xedapen ira-gankorrean 4. idatz-zatiko 2. erregelanaipatu lokal-errentamenduetarako hiz-patutakoa, 190.000 pezetatik gorakokuota badagokie.

4. Lanbide-jarduerak garatzeko era-biltzen diren hiri-finken errentamen-duetan, aurreko idatz-zatian xedatuta-koa aplikatuko da.

Bosgarrena. Babes ofizialeko etxebi-zitzen errentamenduak

Babes ofizialeko etxebizitzen erren-tamenduetan, lege hau indarrean jar-tzean badiraute, aurrerantzean ere orduarte aplikatutako arauketa bera aplika-tuko da.

Seigarrena. Auzibideak

1. Lege honen V. titulua aplikatukoda hiri-finken errentamendu-kontratueiburuzko auzietan, baldin eta kontra-tuok lege hau indarrean jartzean badi-raute.

2. Salbuetsita dago eskaintzaren ba-lioari eta epaien adostasunari dagokie-na; eta hori berehalakoan aplikatukozaie negozio-lokalen errentamendu-kontratuetako auzietan jarritako kasa-zio-errekurtsoei, baldin eta Probintzia-ko Audientziaren epaia ematen badalege hau indarrean jarri ostean.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

199



DISPOSICIÓN DEROGATORIA

Disposición derogatoria única. Dis-posiciones que se derogan

Quedan derogados, sin perjuicio delo previsto en las disposiciones transi-torias de la presente Ley, el Decreto4104/1964, de 24 de diciembre, por elque se aprueba el texto refundido de laLey de Arrendamientos Urbanos de1964, los artículos 8 y 9 del Real De-creto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobreMedidas de Política Económica, ycuantas disposiciones de igual o infe-rior rango se opongan a lo establecidoen esta Ley.

También queda derogado el Decre-to de 11 de marzo de 1949. Esta dero-gación producirá sus efectos en el ám-bito territorial de cada ComunidadAutónoma cuando se dicten las dispo-siciones a que se refiere la DisposiciónAdicional Tercera de la presente Ley.

DISPOSICIONES FINALES

Primera. Naturaleza de la ley

La presente ley se dicta al amparodel artículo 149.1.8 de la Constitución.

Segunda. Entrada en vigor

La presente ley entrará en vigor eldía 1 de enero de 1995.

El apartado 3 de la DisposiciónTransitoria Segunda entrará en vigor eldía siguiente al de la publicación de lapresente Ley en el «Boletín Oficial delEstado».

XEDAPEN INDARGABETZAILEA

Xedapen indargabetzaile bakarra.Indargabetzen diren xedapenak

Lege honen xedapen iragankorretanezarritakoari kalterik egin gabe, in-darrik gabe geratzen dira abenduaren24ko 4104/1964 Dekretua, Hiri-errenta-menduen 1964ko Legearen Testu Ba-tegina onetsi duena; Politika Ekono-mikoko Neurriei buruzko apirilaren30eko 2/1985 Errege Dekretu-legea-ren 8 eta 9. artikuluak; eta lege hone-tan ezarritakoarekin bat ez datozen xe-dapen guztiak, lerrun berekoak edobeheragokoak direnak.

Halaber, 1949ko martxoaren 11koDekretua indarrik gabe geratzen da. In-dargabetze horrek autonomia-erkide-goen lurraldean ondoreak izango ditu,lege honen hirugarren xedapen gehi-garrian aipatu xedapenak ematen dire-nean.

AZKEN XEDAPENAK

Lehenengoa. Legearen izaera

Lege hau Konstituzioaren 149.1.8 ar-tikuluaren babesean eman da.

Bigarrena. Indarrean jartzea

Lege hau 1995eko urtarrilaren 1eanjarriko da indarrean.

Bigarren xedapen iragankorraren3. idatz-zatia indarrean jarriko da, legehau «Estatuko Aldizkari Ofizial»eanargitaratu eta hurrengo egunean.


200



Los traspasos de local de negocioproducidos a partir de la fecha señala-da en el párrafo anterior se considera-rán producidos a partir de la entrada envigor de la Ley.

Tercera. Publicación por el Gobiernode los Índices de Precio al Consumo aque se refiere esta Ley

El Gobierno en el plazo de un mesdesde la entrada en vigor de la presenteLey, publicará en el «Boletín Oficial delEstado» una relación de los Índices dePrecios al Consumo desde el año 1954hasta la entrada en vigor de la misma.

Una vez publicada la relación a quese refiere el párrafo anterior, el InstitutoNacional de Estadística, al anunciarmensualmente las modificaciones suce-sivas del Índice de Precios al Consumo,hará constar también la variación de laproporción con el índice base de 1954.

Cuarta. Compensaciones por vía fiscal

El Gobierno procederá, transcurridoun año a contar desde la entrada en vi-gor de la Ley, a presentar a las CortesGenerales un proyecto de ley medianteel que se arbitre un sistema de bene-ficios fiscales para compensar a losarrendadores, en contratos celebradoscon anterioridad al 9 de mayo de 1985que subsistan a la entrada en vigor de laLey, mientras el contrato siga en vigor,cuando tales arrendadores no disfrutendel derecho a la revisión de la renta delcontrato por aplicación de la regla 7del apartado 11 de la Disposición Tran-sitoria Segunda de esta Ley.

Ulertuko da negozio-lokalen intsul-daketak, aurreko lerrokadan adierazita-ko egunetik aurrera egin direnak, egindirela lege hau indarrean jarri ondoren.

Hirugarrena. Gobernuak argitara-tzea lege honetan aipatu KontsumokoPrezioen Indizeak

Lege hau indarrean jarri eta hilabe-teko epean, Gobernuak «Estatuko Al-dizkari Ofizial»ean argitaratuko du1954an hasi eta lege hau indarrean jarriarteko Kontsumoko Prezioen Indizeenzerrenda.

Aurreko lerrokadan aipatu zerrendaargitaratu ondoren, Estatistikaren Ins-titutu Nazionalak hilean-hilean Kon-tsumoko Prezioen Indizearen elkarrensegidako aldarazpenak iragartzean, pro-portzio-aldakuntza ere agerraraziko du,1954ko oinarri-indizeari dagokionez.

Laugarrena. Zerga bidezko konpen-tsazioak

Lege hau indarrean jarri eta urte-beteko epean, Gobernuak lege-proiek-tua aurkeztuko die Gorte Nagusiei.Horren bitartez, 1985eko maiatzaren 9abaino lehen egin kontratuetan, lege hauindarrean jartzean dirautenetan, onurafiskalen sistema ezarriko da errentatzai-leak konpentsatzeko. Sistema hori apli-katuko da kontratuek iraun bitarteanerrentatzaileek errenta berrikusteko es-kubiderik ez dutenean, lege honetako bi-garren xedapen iragankorraren 11. idatz--zatiko 7. erregela aplikatuta.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

201



A

Abandono de la viviendaNotificación al arrendador, 12.Por el arrendatario, 12.3.

AccesoriosAplicación de las normas sobre arrenda-

miento de vivienda, 2.2.Gastos generales, 20.1.Obras, 23.1.Venta de, a los efectos de derecho de

adquisición preferente, 25.6.

ActividadesArtesanales, 3.2.Asistenciales, 3.2.Comerciales, 3.2, disposición adicional

5.1.1 y disposición transitoria 3.B) 4.1.

De venta al público, 34.Culturales, 3.2.Docentes, 3.2.Empresariales, 32.1 y 33.Ilícitas, 27.2.e).Industriales, 3.2 y disposición adicional

5.1.1.Insalubres, 27.2.e).Molestas, 27.2.e).Nocivas, 27.2.e).Peligrosas, 27.2.e).Profesionales, 3.2, 32.1, 33 y disposi-

ción adicional 5.1.1.Recreativas, 3.2.

Actualización de la rentaAplicación del Índice General Nacional

del Sistema de Índice de Precios alconsumo, 18.

De arrendamientos de vivienda posterio-res a la Ley de Arrendamientos Ur-banos de 1994, disposición transito-ria 1.

Etxebizitza bertan behera uzteaErrentatzaileari jakinaraztea, 12.Errentariak, 12.3.

EranskinakEtxebizitza-errentamenduan arauak apli-

katzea, 2.2.Gastu orokorrak, 20.1.Obrak, 23.1.Saltzea, lehenespenez eskuratzeko esku-

bidearen ondoreetarako, 25.6.

JarduerakEskulangintza-jarduerak, 3.2.Laguntza-jarduerak, 3.2.Merkataritza-jarduerak, 3.2, 5.1.1. xeda-

pen gehigarria eta 3.B) 4.1. xedapeniragankorra.Jendeari saltzea, 34.

Kultura-jarduerak, 3.2.Irakaskuntza-jarduerak, 3.2.Enpresa-jarduerak, 32.1 eta 33.Zilegi ez direnak, 27.2.e).Industria-jarduerak, 3.2 eta 5.1.1. xeda-

pen gehigarria.Osasungaitzak, 27.2.e).Gogaikarriak, 27.2.e).Kaltegarriak, 27.2.e).Arriskutsuak, 27.2.e).Lanbide-jarduerak, 3.2, 32.1, 33 eta 5.1.1.

xedapen gehigarria.Aisia-jarduerak, 3.2.

Errenta eguneratzeaKontsumoko Prezioen Indize Sistema-

ren barruko Indize Nazional Oro-korra aplikatzea, 18.

1994ko Hiri-errentamenduei buruzko Le-gearen ondorengo etxebizitza-erren-tamenduena, 1. xedapen iragankorra.

205

CASTELLANO-EUSKERA

GAZTELANIA-EUSKARA



De arrendamientos de vivienda anterio-res a la Ley de Arrendamientos Ur-banos de 1994, disposición transito-ria 2.D).

De arrendamientos de local de negocio,disposición transitoria 3.C).

Improcedente, disposición transitoria,2.D) 11.7 y 8.

Oposición del arrendatario, disposicio-nes transitorias 2.D) 11.6 y 3.C) 8.

Plazos, disposiciones transitorias 2.D)11.9 y 3.C) 6.3, 4 y 7.

Acumulación de acciones, 40.

Administrador judicialArrendamiento concertado por, 13.

Ámbito de aplicación de la Ley de Arren-damientos Urbanos, 1.Exclusión de sus preceptos, 4.4.

ArbitrajeModificación de la Ley 36/1988, dispo-

sición adicional 7.Plazo para dictar el laudo, disposición

adicional 7.Procedimiento, disposición adicional 7.

ArrendamientosAsimilados a los del inquilinato, dispo-

siciones transitorias 1.ª2 y 4.ª.Asimilados a los de local de negocio,

disposiciones transitorias 1.ª 2 y 4.ª.

De finca con casa-habitación para apro-vechamiento agrícola, pecuario o fo-restal, 5.c).

De inmueble dedicado a vivienda yotros usos, 1.

De temporada, 3.2.De viviendas de protección oficial, dis-

posición adicional 1 y disposicióntransitoria 5.(Véase Viviendas de protección ofi-

cial.)Excluidos de la Ley de Arrendamientos

Urbanos, 5.

1994ko Hiri-Errentamenduei buruzkoLegearen aurretik egindako etxebizi-tza-errentamenduena, 2.D). xedapeniragankorra.

Negozio-lokalen errentamenduena, 3.C).xedapen iragankorra.

Bidegabea, 2.D) 11.7 eta 8. xedapen ira-gankorra.

Errentariaren aurkakotasuna, 2.D) 11.6eta 3.C) 8. xedapen iragankorrak.

Epeak, 2.D) 11.9 eta 3.C) 6.3, 4 eta 7.xedapen iragankorrak.

Akzioak metatzea, 40.

Administratzaile judizialaAdministratzaile judizialak itundutako

errentamendua, 13.

Hiri-errentamenduei buruzko Legearenaplikazio-eremua, 1.Legearen manuak ez aplikatzea, 4.4.

Tartekaritza36/1988 Legea aldaraztea, 7. xedapen

gehigarria.Laudoa emateko epea, 7. xedapen gehi-

garria.Prozedura, 7. xedapen gehigarria.

ErrentamenduakMaiztergo-errentamenduekin berdinetsita-

koak, 1.2 eta 4. xedapen iragankorrak.Negozio-lokalen errentamenduekin ber-

dinetsitakoak, 1.2 eta 4. xedapen ira-gankorrak.

Nekazaritza-, abeltzaintza- edo baso-apro-betxamendurako laborantza-etxeaduen finkaren errentamendua, 5.c).

Etxebizitzarako eta beste erabilera ba-tzuetarako bideratutako ondasun hi-giezinaren errentamendua, 1.

Denboraldi batekoak, 3.2.Babes ofizialeko etxebizitzen errenta-

mendua, 1. xedapen gehigarria eta 5.xedapen iragankorra.(Ikus Etxebizitzak. Babes ofiziale-

koak.)Hiri-errentamenduen Legetik salbuetsi-

takoak, 5.


206



Para uso distinto del de vivienda, 29 a35.Concepto, 3.Régimen aplicable, 4.1 y 3.

Arrendamientos de local de negocioAnteriores al 9 de mayo de 1985, dispo-

sición transitoria 3.Fallecimiento del arrendatario del local

o negocio, disposición transitoria 3.Jubilación del arrendatario del local o

negocio, disposición transitoria 3.Posteriores al 9 de mayo de 1985, dispo-

sición transitoria 1.2.Régimen aplicable, disposición tran-

sitoria 1.1.

Arrendamientos de viviendaAnteriores al 9 de mayo de 1985, dispo-

sición transitoria 2.Censo

(Véase Censo de arrendamientos ur-banos.)

Concepto, 2.Condición de tal, 7.Continuación en beneficio del cónyuge,

12.3.Cuya renta inicial exceda de 5.5 veces el

salario mínimo interprofesional (sun-tuaria), 4.

Cuya superficie sea superior a trescien-tos metros cuadrados, 4.

Naturaleza de las normas, 6.(Véase Naturaleza.)

Otorgados por usufructuario, superficia-rio y titulares de análogos derechosde goce sobre el inmueble, 13.2.

Plazo mínimo, 9.Posteriores al 9 de mayo de 1985, dispo-

sición transitoria 1.1.Régimen aplicable, 4.1 y 2.Vivienda ajena, 13.3.

Asalariados, empleados, funcionariosguardas y porterosUso de viviendas por razón de su cargo,

5.a).

Etxebizitza-erabileraz besteko errenta-menduetarako, 29 a 35.Kontzeptua, 3.Aplikatu beharreko araubidea, 4.1 y 3.

Negozio-lokalen errentamenduak1985eko maiatzaren 9a baino lehen

egindakoak, 3. xedapen iragankorra.Negozio-lokalaren errentaria hiltzea, 3.

xedapen iragankorra.Negozio edo lokalaren errentariak erreti-

roa hartzea, 3. xedapen iragankorra.1985eko maiatzaren 9tik aurrera eginda-

koak, 1.2. xedapen iragankorra.Aplikatu beharreko araubidea, 1.1.

xedapen iragankorra.

Etxebizitza-errentamenduak1985eko maiatzaren 9a baino lehen

egindakoak, 2. xedapen iragankorra.Errolda

(Ikus Hiri-errentamenduen errolda.)

Kontzeptua, 2.Etxebizitza-errentamenduaren izaera, 7.Ezkontidearen onurarako irautea, 12.3.

Hasierako errenta lanbidearteko gutxie-neko alokairua baino 5.5 aldiz han-diagoa denean (luxuzkoak), 4.

Luze-zabalean hirurehun metro koadro-tik gorakoa denean, 4.

Arauen izaera, 6.(Ikus Izaera.)

Gozamendunak, azalera-eskubidedunaketa ondasun higiezinaren gain goza-tze-eskubidea duten guztiek eginda-koak, 13.2.

Gutxieneko epea, 9.1985eko maiatzaren 9tik aurrera eginda-

koak, 1.1. xedapen iragankorra.Aplikatu beharreko araubidea, 4.1 eta 2.Inoren etxebizitza, 13.3.

Alokairupekoak, enplegatuak, funtziona-rioak, zaintzaileak eta atezainakEtxebizitzak erabiltzea karguaren ondo-

rioz, 5.a).

HIRI-ERRENTAMENDUAK

207



Ayudas para acceso a vivienda, disposi-ción adicional 4.

B

Beneficios fiscalesPrivación, disposición adicional 6.5.(Véase Compensaciones por vía fiscal.)

Buena fe, 13.3.

C

Cantidades asimiladas a la renta

Absorción por renta actualizada, dispo-siciones transitorias 2.D) 11.3 y 3.C)6.5.

Desahucio por impago, disposición adi-cional 5.1.1.

Cargas del inmuebleA cargo del arrendatario, 20.

Censo de arrendamientos urbanos, dispo-sición adicional 6.

Cesión del contratoCon consentimiento escrito del arrenda-

dor, 8.1.Inconsentida, 27.2.c).No se reputa tal, 32.3.Notificación fehaciente al arrendador,

32.4.Sin necesidad de consentimiento del

arrendador, 32.1.

CompensacionesDe rentas y fianza, 36.

Por vía fiscal, disposición final 4.

Consentimiento del arrendadorPara la cesión del contrato de arrenda-

miento de vivienda, 8.1.(Véase Cesión del contrato.)

Etxebizitza eskuratzeko laguntzak, 4. xe-dapen gehigarria.

Zerga-onurakGaltzea, 6.5. xedapen gehigarria.(Ikus Konpentsazioak. Zerga bidez.)

Onustea, 13.3.

Errentarekin berdinetsitako diru-kopu-ruakEguneratutako errentak irenstea, 2.D)

11.3 eta 3.C) 6.5. xedapen iragan-korrak.

Ez ordaintzeagatik botatzea, 5.1.1. xeda-pen gehigarria.

Ondasun higiezinaren zamakErrentariaren kontura, 20.

Hiri-errentamenduen errolda, 6. xedapengehigarria.

Kontratua lagatzeaErrentatzailearen idatzizko adostasuna-

rekin, 8.1.Adostasunik gabe, 27.2.c).Ez da lagapen gisa ulertuko, 32.3.Errentatzaileari berori sinesgarriro jaki-

naraztea, 32.4.Errentatzailearen adostasuna beharrezko

ez denean, 32.1.

KonpentsazioakErrenta eta fidantzen konpentsazioak,

36.Zerga bidez, 4. azken xedapena.

Errentatzailearen adostasunaEtxebizitza-errentamenduaren kontratua

lagatzeko, 8.1.(Ikus Kontratua lagatzea.)


208



Para el subarriendo de la viviendaarrendada, 8.2.

Para obras que disminuyan la estabili-dad o seguridad de la vivienda, 23.1.

Para obras que modifiquen la configura-ción de la vivienda, 23.1.

Consentimiento del cónyuge del arrenda-tarioAusencia, en caso de desistimiento, 12.1.

Contratos(Véanse Arrendamientos, Arrendamien-

tos de local de negocio y Arrenda-mientos de vivienda.)

Convivencia con el arrendatario en aná-loga relación de afectividad a la decónyuge, 12.4, 16, 24 y disposicióntransitoria 2.B) 7.

D

Daños causados dolosamente, 27.2.d).

DeclaraciónDe minusvalía, disposición adicional 9.

(Véase Minusválidos.)Firme de ruina, 28.b).

Denegación de prórroga, 9.3.(Véase Prórroga del contrato.)

DemandaAnterior a la entrada en vigor de la Ley

de Arrendamientos Urbanos de 1994,disposición final 2.

DemoliciónTotal del edificio con viviendas arren-

dadas, disposición adicional 8.

Derecho de adquisición preferente, 25 y31.Imposibilidad de ejercitarlo, 25.6 y 25.7.

Preferencia, 25.4.

Errentapeko etxebizitza azpierrentanemateko, 8.2.

Etxebizitzaren egonkortasuna edo segurta-suna gutxitzen duten obretarako, 23.1.

Etxebizitzaren egitura aldatzen dutenobretarako, 23.1.

Errentariaren ezkontideak emandakoadostasunaEz izatea, atzera-egite kasuan, 12.1.

Kontratuak(Ikus Errentamenduak, Negozio-lokalen

errentamenduak eta Etxebizitza-erren-tamenduak.)

Errentariarekin ezkontidearen antzekomaitasun-harremanetan bizitzea,12.4, 16, 24 eta 2.B) 7. xedapen iragan-korra.

Kalteak doloz eragitea, 27.2.d).

AdierazpenaMinusbaliatutasun-adierazpena, 9. xeda-

pen gehigarria.(Ikus Minusbaliatuak.)

Aurri-adierazpen irmoa, 28.b).

Luzapena ukatzea, 9.3.(Ikus Kontratua luzatzea.)

Demanda1994ko Hiri-errentamenduen Legea in-

darrean jarri aurretik, 2. xedapengehigarria.

ErrausteaErabatekoa, errentapeko etxebizitzak di-

tuen eraikinarena, 8. xedapen gehi-garria.

Lehenespenez eskuratzeko eskubidea, 25eta 31.Eskubidea egikaritzeko ezintasuna, 25.6

eta 25.7.Lehenespena, 25.4.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

209



(Véase Derecho de tanteo y Derecho deretracto.)

Derecho de opción de compra, 13.1.

Derecho de retorno, disposición adicional 8

Derecho de retractoA favor del arrendador

(Véase Traspaso del local de negocio.)A favor del arrendatario, 25.3 y 31.

Derecho de tanteoA favor del arrendador

(Véase Traspaso del local de negocio.)A favor del arrendatario, 25.2 y 31.

Derechos del arrendadorDe local de negocio anterior al 9 de

mayo de 1985, disposición transito-ria 3.D).

De vivienda anterior al 9 de mayo de1985, disposición transitoria 2.C).

Subrogación, 14.

Derechos del arrendatarioDe local de negocio anterior al 9 de

mayo de 1985, disposición transito-ria 3.E).

Derechos y obligaciones de las partes, 21a 25.

Derogación de normas, disposición dero-gatoria única.

DesahucioPor impago, disposición adicional 5.1.1.

Desalojo de la viviendaIndemnización, 9.3.

Desistimiento del contratoEn arrendamientos de duración pactada

superior a cinco años, 11.En caso de matrimonio o convivencia

del arrendatario, 12.Por inhabitabilidad de la vivienda, 26.

Por obras de mejora, 22.2.

(Ikus Eroslehentasun-eskubidea etaAtzera-eskuratzeko eskubidea.)

Erosteko aukera-eskubidea, 13.1.

Itzultze-eskubidea, 8. xedapen gehigarria.

Atzera-eskuratzeko eskubideaErrentatzailearen mesederako

(Ikus Negozio-lokala eskualdatzea.)Errentariaren mesederako, 25.3 eta 31.

Eroslehentasun-eskubideaErrentatzailearen mesederako

(Ikus Negozio-lokala intsuldatzea.)Errentariaren mesederako, 25.2 eta 31.

Errentatzailearen eskubideak1985eko maiatzaren 9a baino lehenago-

ko negozio-lokalaren gain, 3.D). xe-dapen iragankorra.

1985eko maiatzaren 9a baino lehenago-ko etxebizitzaren gain, 2.C). xeda-pen iragankorra.

Subrogatzea, 14.

Errentariaren eskubideak1985eko maiatzaren 9a baino lehenago-

ko negozio-lokalaren gain, 3.E). xe-dapen iragankorra.

Alderdien eskubideak eta betebeharrak,21.etik 25.era.

Arauak indargabetzea, xedapen indarga-betzaile bakarra.

BotatzeaEz ordaintzeagatik, 5.1.1. xedapen gehi-

garria.

Etxebizitza uzteaKalte-ordaina ematea, 9.3.

Kontratuan atzera egiteaBost urtetik gorako iraupenerako itun-

dutako errentamenduetan, 11.Errentaria ezkondu edo norbaitekin bizi

bada, 12.Etxebizitzan bizitzea ezinezkoa denean,

26.Hobekuntza-obren ondorioz, 22.2.


210



Destrucción de la viviendaLímite de la obligación de conservación,

21.1.

Divorcio, 15.

E

Ejecución hipotecariaSubsistencia de arrendamiento, 13.

EnajenaciónDe la finca arrendada para uso distinto

del de vivienda, 29.De la vivienda arrendada, 14.Forzosa de la vivienda, 13.1.

Entrada en vigor, disposición adicional 6,disposiciones transitorias 2.D) 11 y 3.B)4 y disposiciones finales 2, 3 y 4.

EntregaDe las llaves, 36.4.De recibo de pago de la renta, 17.4.(Véase Pago de la renta.)

ExtinciónA instancia del arrendador, 27.2.A instancia del arrendatario, 27.3.Del arrendamiento, 22.2, 28, disposicio-

nes transitorias 2.B) y 3.B).Del derecho del subarrendatario, 8.2.Otras, 28 y 35.

F

FianzaActualización, 36.2 y 3.Cuantía, 36.1.Depósito, disposición adicional 3.Excepciones, 36.6.Falta de pago, 27.2.b).Garantía, 36.5.Interés legal, 36.4.

Formalización del arrendamiento, 37.

Eraikina suntsitzeaArtatzeko betebeharraren muga, 21.1.

Dibortzioa, 15.

Hipoteka-betearazpenaErrentamenduaren iraupena, 13.

BesterentzeaErrentan emandako finka etxebizitza-era-

bileraz besteko errentamendurako, 29.Errentan emandako etxebizitza, 14.Etxebizitza nahitaez besterentzea, 13.1.

Indarrean jartzea, §2, 6. xedapen iraganko-rra, 2.D) 11 eta 3.B). xedapen iragan-korra eta 2, 3 eta 4. azken xedapenak.

EmateaGiltzak, 36.4.Errentaren ordainagiria, 17.4.(Ikus Errenta ordaintzea.)

AzkentzeaErrentatzailearen eskabidez, 27.2.Errentariaren eskabidez, 27.3.Errentamendua, 22.2, 28, 2.B) eta 3.B).

xedapen iragankorrak.Azpierrentariaren eskubidea, 8.2.Bestelakoak, 28 eta 35.

FidantzaEguneratzea, 36.2 eta 3.Zenbatekoa, 36.1.Gordailua, 3. xedapen gehigarria.Salbuespenak, 36.6.Ez ordaintzea, 27.2.b).Bermea, 36.5. Lege-korritua, 36.4.

Errentamenduaren formalizazioa, 37.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

211



G

Garaje(Véase Plazas de garaje.)

Garantía adicional a la fianza, 36.5.

GastosComunes, 20.1.Generales, 20.1 y 2.Por servicios individuales, 20.3.Prueba de pago, 20.4.

H

HabitabilidadDe la vivienda, 26.Edificación destinada a vivienda, 2.1.

Conservación en condiciones de, 21.

Heredero, 33.

I

ImpuestoSobre Actividades Económicas, disposi-

ción transitoria 3.B) 4.Cuotas, disposición transitoria 3.

Sobre Bienes Inmuebles, disposicionestransitorias 2.C) 10.2 y 3.D) 9.

Sobre el Patrimonio, disposiciones tran-sitorias 2.C) 10.1 y 3.D) 9.

Incumplimiento de las obligaciones, 27.(Véase Obligaciones.)

IndemnizaciónAl arrendador, 11.Al arrendatario, 34.

Índices de Costes de la Vida, disposicio-nes transitorias 2.D) 11.1 y 3.C) 6.1.

Índice General de Precios al Consumo,18 y disposición transitoria 2.D) 11.Publicación, disposición final 3.

Inhabitabilidad de la vivienda, 26.

Garajea(Ikus Garaje-plazak.)

Fidantzaren berme gehigarria, 36.5.

GastuakErkideak, 20.1.Orokorrak, 20.1 eta 2.Zerbitzu bakoiztuen ondorioz, 20.3.Ordainketa-froga, 20.4.

BizigarritasunaEtxebizitzaren bizigarritasuna, 26.Etxebizitza izatera bideratutako eraiki-

na, 2.1.Bizigarritasun-baldintzetan artatzea, 21.

Jaraunslea, 33.

ZergaJarduera Ekonomikoen gainekoa, 3.B)

4. xedapen iragankorra.Kuotak, 3. xedapen iragankorra.

Ondasun Higiezinen gainekoa, 2.C) 10.2eta 3.D) 9. xedapen iragankorrak.

Ondarearen gainekoa, 2.C) 10.1. eta3.D) 9. xedapen iragankorrak.

Betebeharrak ez betetzea, 27.(Ikus Betebeharrak.)

Kalte-ordaina emateaErrentatzaileari, 11.Errentariari, 34.

Bizitzako Kostuen Indizeak, 2.D) 11.1.eta 3.C) 6.1. xedapen iragankorrak.

Kontsumoko Prezioen Indize Orokorra,2.D) 11. xedapen iragankorra.Argitaratzea, 3. azken xedapena.

Etxebizitzan bizitzea ezinezkoa izatea, 26.


212



Inscripción registralDe arrendamiento urbano, 13.1 y dispo-

sición adicional 2.De títulos de venta de viviendas arren-

dadas, 25.5.

Instituto Nacional de Estadística, 18, dis-posición transitoria 2.D) 11 y disposi-ción final 3.

L

Legatario, 33.

Legislación sobre arrendamientos rústi-cos, 5.c).

Ley de arbitrajeModificación, disposición adicional 7.(Véase Arbitraje.)

Ley de Enjuiciamiento CivilModificación, disposición adicional 5.

Ley HipotecariaModificación, disposición adicional 2.1.

M

MinusválidosDeclaración de la situación, disposición

adicional 9.Obras de adecuación de la vivienda, 24.Supuesto de subrogación «mortis cau-

sa», 16.1.f) y 2 y disposición transi-toria 2.B).

Muerte del arrendatario, 16 y 33.(Véase Subrogación «mortis causa».)

N

NaturalezaDe la ley, disposición final 1.De las normas de arrendamientos de vi-

vienda, 6.

Erregistroan inskribatzeaHiri-errentamendua, 13.1 eta 2. xedapen

gehigarria.Errentapeko etxebizitzen salmenta-titu-

luak, 25.5.

Estatistikako Institutu Nazionala, 18,2.D) 11. xedapen iragankorra eta 3. az-ken xedapena.

Legatu-hartzailea, 33.

Landa-errentamenduei buruzko legeria,5.c).

Tartekaritzari buruzko LegeaAldaraztea, 7. xedapen gehigarria.(Ikus Tartekaritza.)

Prozedura Zibilaren LegeaAldaraztea, 5. xedapen iragankorra.

Hipoteka LegeaAldaraztea, 2.1. xedapen gehigarria.

MinusbaliatuakEgoera adieraztea, 9. xedapen gehiga-

rria.Etxebizitza egokitzeko obrak, 24.«Mortis causa» subrogazioaren kasua,

16.1.f) eta 2 eta 2.B). xedapen ira-gankorra.

Errentariaren heriotza, 16 eta 33.(Ikus Subrogazioa. «Mortis causa».)

IzaeraLegearen izaera, 1. azken xedapena.Etxebizitza-errentamenduei buruzko

arauen izaera, 6.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

213



Necesidad del arrendador, 9.3.

No renovación del contrato, 9.1, 10, 12.1y 13.1 y 3.

NotificaciónAl arrendador

De la realización de obras de ade-cuación de la vivienda a la condi-ción de minusválido, 24.

De la subrogación de heredero o le-gatario, 33.

Del cónyuge del arrendatario en casode abandono de vivienda, 12.(Véase Abandono de la vivien-

da.)Del fallecimiento del arrendatario,

16.3 y 33.Del subarriendo de la finca o cesión

del contrato, 32.4.Al arrendatario

De la adquisición de la finca, 25.3.De la cuantía de las obras de mejora,

19.De la decisión de vender la finca, 25.2.De las obras a realizar, 22.2.Del importe de la actualización, dis-

posición transitoria 2.D) 11.Con antelación de la realización de la

obra, naturaleza, comienzo, duracióny coste previsible, 22.2.

Con posterioridad a la cesión como alsubarriendo concertados, 32.4.

De la oposición a la actualización de larenta, disposiciones transitorias 2.D)11.6 y 3.C) 8.

Justificación, para inscribir los títulos deventa de viviendas arrendadas, 25.5.

Nulidad del matrimonio, 15.

O

ObligacionesIncumplimiento, 27.

Errentatzailearen beharra, 9.3.

Kontratua ez berriztatzea, 9.1, 10, 12.1eta 13.1 eta 3.

JakinarazteaErrentatzaileari

Minusbaliatutasun-egoerarako etxe-bizitza egokitzeko obrak, 24.

Jaraunslearen edo legatu-hartzailea-ren subrogazioa, 33.

Errentariaren ezkontideari buruz,etxebizitza uzten bada, 12.(Ikus Etxebizitza bertan behera

uztea.)Errentariaren heriotza, 16.3 eta 33.

Finkaren azpierrentamendua edokontratuaren lagapena, 32.4.

ErrentariariFinkaren eskuratzea, 25.3.Hobekuntza-obren zenbatekoa, 19.

Finka saltzeko erabakia, 25.2.Egiteko dauden obrak, 22.2.Eguneratzearen zenbatekoa, 2.D) 11.

xedapen iragankorra.Aurretiaz jakinaraztea obraren egiteari,

izaerari, hasierari, iraupenari eta au-rreikusitako kostuari buruz, 22.2.

Lagapena zein azpierrentamendua itun-du ostean jakinaraztea, 32.4.

Errenta eguneratzeari begira agertutakoaurkakotasuna, 2.D) 22.6 eta 3.C) 8.xedapen iragankorrak.

Egiaztatzea, errentapeko etxebizitzensalmenta-tituluak inskribatzeko,25.5.

Ezkontzaren deuseztasuna, 15.

BetebeharrakEz betetzea, 27.


214



ObrasDe adaptación de la vivienda a la condi-

ción de minusválido, 24.De conservación, 21 y 30.De mejora, 19, 21 y 30.

Afectantes a varias fincas de un edi-ficio en régimen de propiedadhorizontal, 19.2.

De reparación, 21 y 30.Del arrendatario

Con consentimiento del arrendador,23.1 y 30.

Inconsentidas, 23.2, 27.2.d).

Previa notificación escrita al arren-dador, 24.

(Véanse Cesión del contrato, Con-sentimiento del arrendatario yConsentimiento del arrendador.)

Ordenadas por autoridad competente, 26.Repercutibles al arrendatario de local o

negocio, disposición transitoria 3.D).

Repercutibles al arrendatario de vivien-da, disposición transitoria 2.

P

Pago de la rentaFalta de pago, 27.2.a).Lugar de pago, 17.3.Recibo o documento acreditativo del

pago, 17.4.Suspensión de la obligación de pago, 26.Tiempo del pago, 17.2.

PérdidaDe la finca arrendada, 28.a).

Persona jurídicaArrendataria de local de negocio, dispo-

sición transitoria 3.B) 4.

Perturbación de hecho o de derecho,27.3.b).

ObrakEtxebizitza minusbaliatutasun-egoerara

egokitzekoak, 24.Artapen-obrak, 21 eta 30.Hobekuntza-obrak, 19, 21 eta 30.

Jabetza horizontalaren araubidepekoeraikin baten finka bat baino gehia-goren gain eragina dutenak, 19.2.

Konponketa-obrak, 21 eta 30.Errentariaren obrak

Errentatzailearen adostasunarekin,23.1 eta 30.

Adostasunik gabe egindakoak, 23.2.27.2.d).

Errentatzaileari aurretiaz idatziz ja-kinaraztea, 24.

(Ikus Kontratua lagatzea, Errenta-riaren adostasuna eta Erren-tatzailearen adostasuna.)

Agintari eskudunak erabakitakoak, 26.Negozio-lokalaren errentariari jasanara-

zi ahal zaizkionak, 3.D). xedapeniragankorra.

Etxebizitzaren errentariari jasanaraziahal zaizkionak, 2. xedapen iragan-korra.

Errenta ordaintzeaEz ordaintzea, 27.2.a).Ordaintzeko tokia, 17.3.Ordainketa egiaztatzen duen ordainagi-

ria edo agiria, 17.4.Ordaintzeko betebeharra etetea, 26.Ordaintzeko aldia, 17.2.

GaltzeaErrentapeko finka, 28.a).

Pertsona juridikoaNegozio-lokala errentan hartzen duena,

3.B) 4. xedapen iragankorra.

Egitez edo eskubidez nahasmendua era-gitea, 27.3.b).

HIRI-ERRENTAMENDUAK

215



Plazas de garaje, 2.2.

Plazo mínimo de duración del arrenda-miento, 9.

Prescripción arrendaticia, disposiciónadicional 10.

Procesos arrendaticios, 38, 39, 40 y dispo-sición transitoria 6.

PropietariosAparentes, 13.3.

Prórroga del contrato, 9 y 10.Denegación, 9.3.Duración, 9.1.Excepción por necesidad del arrendador,

9.3.

Puesta del inmueble a disposición delarrendatario, 9.1.

R

Recursos, disposición adicional 5 y dispo-sición transitoria 6.

Régimen aplicable, 4.A los arrendamientos de local anteriores

al 9 de mayo de 1985, disposicióntransitoria 3.

A los arrendamientos de vivienda ante-riores al 9 de mayo de 1985, disposi-ción transitoria 2.

Régimen del suelo, disposición adicional 8.

RehabilitaciónIntegral de edificio con viviendas arren-


RentaResolución del contrato por impago de

la renta, 27.Cuantía, 17.1.Elevación de acuerdo con la Ley de

Arrendamientos Urbanos

Garaje-plazak, 2.2.

Errentamenduaren iraupenak duen gu-txieneko epea, 9.

Errentamenduaren preskripzioa, 10. xe-dapen gehigarria.

Errentamendu-prozesuak, 38, 39, 40 eta6. xedapen iragankorra.

JabeakItxurazkoak, 13.3.

Kontratua luzatzea, 9 eta 10.Ukatzea, 9.3.Iraupena, 9.1.Salbuespena, errentariak duen beharra-

ren ondorioz, 9.3.

Ondasun higiezina errentariaren eskuuztea, 9.1.

Errekurtsoak, 5. xedapen gehigarria eta 6.xedapen iragankorra.

Aplikatu beharreko araubidea, 4.1985eko maiatzaren 9tik aurrera eginda-

ko errentamenduetan, 3. xedapen ira-gankorra.

1985eko maiatzaren 9a baino lehenegindako errentamenduetan, 2. xeda-pen iragankorra.

Lurzoruaren araubidea, 8. xedapen gehi-garria.

BirgaikuntzaErabatekoa, errentapeko etxebizitzak di-


ErrentaKontratua suntsiaraztea errenta ez or-

daintzeagatik, 27.Diru-kopurua, 17.1.Igotzea, Hiri-errentamenduei buruzko

Legearen arabera


216



Por cesión del contrato y subarrien-do, 32.2.

Por mejoras, 19 y 30.Pago

(Véase Pago de la renta.)Reducción por obras, 22.3.(Véase Actualización de la renta.)

Renuncia de derechos, 25.8.

ReparacionesNecesarias, 21 y 30.

Pequeñas, 21.4.Repercusión al arrendatario, disposi-

ción transitoria 2.C) 10.3 y 4.Resolución del contrato por su no rea-

lización, 27.3.a).Urgentes, 21.3.

RequerimientoAl arrendatario

Del pago de la renta, disposición adi-cional 5.1.2.

Para actualización de renta, disposicio-nes transitorias 2.D) 11 y 3.C) 6.

Al cónyuge del arrendatario en caso dedesistimiento, 12.

ResoluciónDel contrato

Por cualquiera de las partes, 27.1.Por el arrendador, 27.2, 35.Por el arrendatario, 27.3.Por incumplimiento de las obligacio-

nes, 27.Del derecho del arrendador, 13.

Responsabilidades del inmuebleA cargo del arrendatario, 20.

RetractoConvencional, 13.1.(Véase Derecho de retracto.)

S

Salario mínimo interprofesional, 4.2 y dis-posiciones transitorias 2.C) 10.3.5 y 11.7.

Azpierrentamendua edo kontratualagatzearen ondorioz, 32.2.

Hobekuntzen ondorioz, 19 y 30.Ordaintzea

(Ikus Errenta ordaintzea.)Gutxitzea obren ondorioz, 22.3.(Ikus Errenta eguneratzea.)

Eskubideei uko egitea, 25.8.

KonponketakBeharrezkoak, 21 eta 30.

Txikiak, 21.4.Errentariari jasanaraztea, 2.C) 10.3

eta 4. xedapen iragankorra.Ez egiteagatik kontratua suntsiaraz-

tea, 27.3.a).Presakoak, 21.3.

AgindeiaErrentariari

Errentaren ordainketari buruz, 5.1.2.xedapen gehigarria.

Errenta eguneratzeko, 2.D) 11 eta3.C) 6. xedapen iragankorrak.

Errentariaren ezkontideari, atzera-egite-aren kasuan, 12.

SuntsiarazteaKontratua

Alderdietatik edozeinek, 27.1.Errentatzaileak, 27.2, 35.Errentariak, 27.3.Betebeharrak ez betetzeagatik, 27.

Errentariaren eskubidea, 13.

Ondasun higiezinaren erantzukizunakErrentariaren kontura, 20.

Atzera-eskuratzeaHitzarmenezkoa, 13.1.(Ikus Atzera-eskuratzeko eskubidea.)

Lanbidearteko gutxieneko alokairua, 4.2eta 2.C) 10.3.5 eta 11.7. xedapen iragan-korrak.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

217



Separación matrimonialDe hecho, 7.Judicial, 7 y 15.

ServiciosIndividualizados mediante aparatos con-

tadores, 20.3.No susceptibles de individualización,

20.1 y 2.Régimen una vez absorbidos por la renta

actualizada, disposición transitoria 2.Repercusión al arrendatario, disposición

transitoria 2.C) 10.2.

SolidaridadEn supuestos de subrogación «mortis

causa», 16.3.

SubarriendoDe local de negocio, 32 y disposición

transitoria 3.De vivienda, 8.2 y disposición transito-

ria 3.Límite al precio del subarriendo, 8.2.

Notificación fehaciente al arrendador,32.4.

Parcial, 8.2 y 32.2.Previo consentimiento escrito del arren-

dador, 8.2.Sin necesidad de consentimiento del

arrendador, 32.1.Total, 32.2.

Subrogación«Mortis causa», 16 y 33, disposición

adicional 4 y disposiciones transito-rias 2.B) y 3.B).

Por la cesión del contrato, 8.1.Por la enajenación de vivienda o de fin-

ca arrendada, 14 y 29.Por la jubilación del arrendatario, dispo-

sición transitoria 3.3.Por la separación, divorcio o nulidad del

matrimonio del arrendatario, 15.

SuperficiarioArrendamiento otorgado por, 13.2.

(Véase Arrendamientos de vivienda.)

BanantzeaEgitez, 7.Epai bidez, 7 eta 15.

ZerbitzuakBakoiztuta kontagailuen bidez, 20.3.

Bakoiztu ezin direnak, 20.1. eta 2.

Araubidea, behin eguneratutako erren-tak irentsita, 2. xedapen iragankorra.

Errentariari jasanaraztea, 2.C) 10.2. xe-dapen iragankorra.

Solidaritatea«Mortis causa» subrogazioaren kasue-

tan, 16.3.

Azpierrentan emateaNegozio-lokala, 32 eta 3. xedapen ira-

gankorra.Etxebizitza, 8.2 eta 3. xedapen iragan-

korra.Azpierrentamenduaren prezioari muga

jartzea, 8.2.Errentatzaileari berori sinesgarriro jaki-

naraztea, 32.4.Zatikakoa, 8.2 eta 32.2.Errentatzaileak aldez aurretik adostasu-

na emanik, 8.2.Errentariaren adostasuna beharrezkoa ez

denean, 32.1.Osoa, 32.2.

Subrogazioa«Mortis causa», 16 eta 33, 4. xedapen

gehigarria eta 2.B) eta 3.B). xedapeniragankorrak.

Kontratua lagatzearen ondorioz, 8.1.Errentapeko etxebizitza edo finka bes-

terentzearen ondorioz, 14 eta 29.Errentatzailearen erretiroagatik, 3.3. xe-

dapen iragankorra.Errentariaren banantzea, dibortzioa edo

ezkontzaren deuseztasuna gertatzea-gatik, 15.

Azalera-eskubidedunaAzalera-eskubidedunak egindako erren-

tamendua, 13.2.(Ikus Etxebizitza-errentamenduak.)


218



SuspensiónDe la obligación de pagar la renta, 26.Del contrato, 26.

Sustitución fideicomisaria, 13.1.

T

Tácita reconducción, disposición transito-ria 1.

Transmisión del inmueble arrendado, 25.

Traspaso de local de negocio, 32, disposi-ción transitoria 3.B) 3 y disposición fi-nal 2.

Tributos, 20.

U

UsufructuarioArrendamiento otorgado por, 13.2.


V

ViviendasAsignadas por razón de cargo, 5.a).De protección oficial

Arrendamientos, disposición transi-toria 5.

Régimen, disposición adicional 1.Militares, 5.b).Suntuarias, 4.2.Universitarias, 5.d).

EteteaErrenta ordaintzeko betebeharra, 26.Kontratua, 26.

Fideikomisozko ordezpena, 13.1.

Isilbidez luzatzea, 1. xedapen iragankorra.

Errentapeko ondasun higiezina eskual-datzea, 25.

Negozio-lokala intsuldatzea, 32, 3.B) 3.xedapen iragankorra eta 2. azken xeda-pena.

Zergak, 20.

GozamendunaGozamendunak egindako errentamen-

dua, 13.2.(Ikus Etxebizitza-errentamenduak.)

EtxebizitzakKarguaren arabera esleitutakoak, 5.a).Babes ofizialekoak

Errentamenduak, 5. xedapen iragan-korra.

Araubidea, 1. xedapen gehigarria.Militarrak, 5.b).Luxuzkoak, 4.2.Unibertsitatekoak, 5.d).

HIRI-ERRENTAMENDUAK

219



A

AdierazpenaAurri-adierazpen irmoa, 28.b).Minusbaliatutasun-adierazpena, 9. xeda-

pen gehigarria.(Ikus Minusbaliatuak.)

Administratzaile judizialaAdministratzaile judizialak itundutako

errentamendua, 13.

AgindeiaErrentariaren ezkontideari, atzera-egite-

aren kasuan, 12.Errentariari

Errenta eguneratzeko, 2.D) 11 eta3.C) 6. xedapen iragankorrak.

Errentaren ordainketari buruz, 5.1.2.xedapen gehigarria.

Akzioak metatzea, 40.

Alderdien eskubideak eta betebeharrak,21.etik 25.era.

Alokairupekoak, enplegatuak, funtziona-rioak, zaintzaileak eta atezainakEtxebizitzak erabiltzea karguaren ondo-

rioz, 5.a).

Aplikatu beharreko araubidea, 4.1985eko maiatzaren 9a baino lehen

egindako errentamenduetan, 2. xeda-pen iragankorra.

1985eko maiatzaren 9tik aurrera eginda-ko errentamenduetan, 3. xedapen ira-gankorra.

Arauak indargabetzea, xedapen indarga-betzaile bakarra.

Atzera-eskuratzeaHitzarmenezkoa, 13.1.(Ikus Atzera-eskuratzeko eskubidea.)

DeclaraciónFirme de ruina, 28.b).De minusvalía, disposición adicional, 9.

(Véase Minusválidos.)

Administrador judicialArrendamiento concertado por, 13.

RequerimientoAl cónyuge del arrendatario en caso de

desistimiento, 12.Al arrendatario

Para actualización de renta, disposicio-nes transitorias 2.D) 11 y 3.C) 6.

Del pago de la renta, disposiciónadicional 5.1.2.

Acumulación de acciones, 40.

Derechos y obligaciones de las partes, 21a 25.

Asalariados, empleados, funcionariosguardas y porterosUso de viviendas por razón de su cargo,

5.a).

Régimen aplicable, 4.A los arrendamientos de vivienda ante-

riores al 9 de mayo de 1985, disposi-ción transitoria 2.

A los arrendamientos de local anterioresal 9 de mayo de 1985, disposicióntransitoria 3.

Derogación de normas, disposición dero-gatoria única.

RetractoConvencional, 13.1.(Véase Derecho de retracto.)

221

EUSKARA-GAZTELANIA

EUSKERA-CASTELLANO



Atzera-eskuratzeko eskubideaErrentariaren mesederako, 25.3 y 31.Errentatzailearen mesederako

(Ikus Negozio-lokala intsuldatzea.)

Azalera-eskubidedunaAzalera-eskubidedunak egindako erren-

tamendua, 13.2.(Ikus Etxebizitza-errentamenduak.)

AzkentzeaAzpierrentariaren eskubidea, 8.2.Bestelakoak, 28 eta 35.Errentamendua, 22.2, 28, 2.B) eta 3.B).

xedapen iragankorrak.Errentariaren eskabidez, 27.3.Errentatzailearen eskabidez, 27.2.

Azpierrentan emateaAzpierrentamenduaren prezioari muga

jartzea, 8.2.Errentariaren adostasuna beharrezkoa ez

denean, 32.1.Errentatzaileak aldez aurretik adostasu-

na emanik, 8.2.Errentatzaileari berori sinesgarriro jaki-

naraztea, 32.4.Etxebizitza, 8.2 eta 3. xedapen iragan-

korra.Negozio-lokala, 32 eta 3. xedapen ira-

gankorra.Osoa, 32.2.Zatikakoa, 8.2 eta 32.2.

B

BesterentzeaErrentan emandako etxebizitza, 14.Errentan emandako finka etxebizitza-

erabileraz besteko errentamendura-ko, 29.

Etxebizitza nahitaez besterentzea, 13.1.

BetebeharrakEz betetzea, 27.

Betebeharrak ez betetzea, 27.(Ikus Betebeharrak.)

Derecho de retractoA favor del arrendatario, 25.3 y 31.A favor del arrendador

(Véase Traspaso del local de negocio.)

SuperficiarioArrendamiento otorgado por, 13.2.


ExtinciónDel derecho del subarrendatario, 8.2.Otras, 28 y 35.Del arrendamiento, 22.2, 28, disposicio-

nes transitorias 2.B) y 3.B).A instancia del arrendatario, 27.3.A instancia del arrendador, 27.2.

SubarriendoLímite al precio del subarriendo, 8.2.

Sin necesidad de consentimiento delarrendador, 32.1.

Previo consentimiento escrito del arren-dador, 8.2.

Notificación fehaciente al arrendador,32.4.

De vivienda, 8.2 y disposición transito-ria 3.

De local de negocio, 32 y disposicióntransitoria 3.

Total, 32.2.Parcial, 8.2 y 32.2.

EnajenaciónDe la vivienda arrendada, 14.De la finca arrendada para uso distinto

del de vivienda, 29.

Forzosa de la vivienda, 13.1.

ObligacionesIncumplimiento, 27.

Incumplimiento de las obligaciones, 27.(Véase Obligaciones.)


222



BirgaikuntzaErabatekoa, errentapeko etxebizitzak di-


BizigarritasunaEtxebizitza izatera bideratutako eraiki-

na, 2.1.Etxebizitzaren bizigarritasuna, 26.Bizigarritasun-baldintzetan artatzea, 21.

Bizitzako Kostuen Indizeak, 2.D) 11.1.eta 3.C) 6.1. xedapen iragankorrak.

BotatzeaEz ordaintzeagatik, 5.1.1. xedapen gehi-

garria.

D

Demanda1994ko Hiri-errentamenduen Legea in-

darrean jarri aurretik, 2. xedapengehigarria.

Dibortzioa, 15.

E

Egitez edo eskubidez nahasmendua era-gitea, 27.3.b).

EmateaErrentaren ordainagiria, 17.4.Giltzak, 36.4.(Ikus Errenta ordaintzea.)

Eraikina suntsitzeaArtatzeko betebeharraren muga, 21.1.

EranskinakEtxebizitza-errentamenduan arauak apli-

katzea, 2.2.Gastu orokorrak, 20.1.Obrak, 23.1.

RehabilitaciónIntegral de edificio con viviendas arren-


HabitabilidadEdificación destinada a vivienda, 2.1.

De la vivienda, 26.Conservación en condiciones de, 21.

Índices de Costes de la Vida, disposicio-nes transitorias 2.D) 11.1 y 3.C) 6.1.

DesahucioPor impago, disposición adicional 5.1.1.

DemandaAnterior a la entrada en vigor de la Ley

de Arrendamientos Urbanos de 1994,disposición final 2.

Divorcio, 15.

Perturbación de hecho o de derecho,27.3.b).

EntregaDe recibo de pago de la renta, 17.4.De las llaves, 36.4.(Véase Pago de la renta.)

Destrucción de la viviendaLímite de la obligación de conservación,

21.1.

AccesoriosAplicación de las normas sobre arrenda-

miento de vivienda, 2.2.Gastos generales, 20.1.Obras, 23.1.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

223



Saltzea, lehenespenez eskuratzeko esku-bidearen ondoreetarako, 25.6.

Eroslehentasun-eskubideaErrentariaren mesederako, 25.2 eta 31.Errentatzailearen mesederako

(Ikus Negozio-lokala intsuldatzea.)

Erosteko aukera-eskubidea, 13.1.

ErrausteaErabatekoa, errentapeko etxebizitzak di-


Erregistroan inskribatzeaErrentapeko etxebizitzen salmenta-titu-

luak, 25.5.Hiri-errentamendua, 13.1 eta 2. xedapen

gehigarria.

Errekurtsoak, 5. xedapen gehigarria eta 6.xedapen iragankorra.

ErrentaDiru-kopurua, 17.1.Gutxitzea obren ondorioz, 22.3.Igotzea, Hiri-errentamenduei buruzko

Legearen araberaAzpierrentamendua edo kontratua

lagatzearen ondorioz, 32.2.Hobekuntzen ondorioz, 19 y 30.

Kontratua suntsiaraztea errenta ez or-daintzeagatik, 27.

Ordaintzea(Ikus Errenta ordaintzea.)

(Ikus Errenta eguneratzea.)

Errenta eguneratzea1994ko Hiri-errentamenduei buruzko

Legearen aurretik egindako etxebizi-tza-errentamenduena, 2.D). xedapeniragankorra.

1994ko Hiri-errentamenduei buruzko Le-gearen ondorengo etxebizitza-errenta-menduena, 1. xedapen iragankorra.

Bidegabea, 2.D) 11.7 eta 8. xedapen ira-gankorra.

Epeak, 2.D) 11.9 eta 3.C) 6.3, 4 eta 7.xedapen iragankorrak.

Venta de, a los efectos de derecho deadquisición preferente, 25.6.

Derecho de tanteoA favor del arrendatario, 25.2 y 31.A favor del arrendador

(Véase Traspaso del local de negocio.)

Derecho de opción de compra, 13.1.

DemoliciónTotal del edificio con viviendas arren-


Inscripción registralDe títulos de venta de viviendas arren-

dadas, 25.5.De arrendamiento urbano, 13.1 y dispo-

sición adicional 2.

Recursos, disposición adicional 5 y dispo-sición transitoria 6.

RentaCuantía, 17.1.Reducción por obras, 22.3.Elevación de acuerdo con la Ley de

Arrendamientos UrbanosPor cesión del contrato y subarrien-

do, 32.2.Por mejoras, 19 y 30.

Resolución del contrato por impago dela renta, 27.

Pago(Véase Pago de la renta.)

(Véase Actualización de la renta.)

Actualización de la rentaDe arrendamientos de vivienda anterio-

res a la Ley de Arrendamientos Ur-banos de 1994, disposición transito-ria 2.D).

De arrendamientos de vivienda posterio-res a la Ley de Arrendamientos Ur-banos de 1994, disposición transito-ria 1.

Improcedente, disposición transitoria,2.D) 11.7 y 8.

Plazos, disposiciones transitorias 2.D)11.9 y 3.C) 6.3, 4 y 7.


224



Errentariaren aurkakotasuna, 2.D) 11.6eta 3.C) 8. xedapen iragankorrak.

Kontsumoko Prezioen Indize Sistema-ren barruan IndizeNazional Orokorraaplikatzea, 18.

Negozio-lokalen errentamenduena, 3.C).xedapen iragankorra.

Errenta ordaintzeaEz ordaintzea, 27.2.a).Ordainketa egiaztatzen duen ordainagi-

ria edo agiria, 17.4.Ordaintzeko aldia, 17.2.Ordaintzeko betebeharra etetea, 26.Ordaintzeko tokia, 17.3.

ErrentamenduakBabes ofizialeko etxebizitzen errenta-

mendua, 1. xedapen gehigarria eta 5.xedapen iragankorra.(Ikus Etxebizitzak. Babes ofiziale-

koak.)Denboraldi batekoak, 3.2.Etxebizitza-erabileraz besteko errenta-

menduetarako, 29 a 35.Aplikatu beharreko araubidea, 4.1 y 3.Kontzeptua, 3.

Etxebizitzarako eta beste erabilera ba-tzuetarako bideratutako ondasun hi-giezinaren errentamendua, 1.

Hiri-errentamenduen Legetik salbuetsi-takoak, 5.

Maiztergo-errentamenduekin berdinetsita-koak, 1.2 eta 4. xedapen iragankorrak.

Negozio-lokalen errentamenduekin ber-dinetsitakoak, 1.2 eta 4. xedapen ira-gankorrak.

Nekazaritza-, abeltzaintza- edo baso-apro-betxamendurako laborantza-etxeaduen finkaren errentamendua, 5.c).

Errentamenduaren formalizazioa, 37.

Errentamenduaren iraupenak duen gu-txieneko epea, 9.

Errentamenduaren preskripzioa, 10. xe-dapen gehigarria.

Errentamendu-prozesuak, 38, 39, 40 eta6. xedapen iragankorra.

Oposición del arrendatario, disposicio-nes transitorias 2.D) 11.6 y 3.C) 8.

Aplicación del Índice General Nacionaldel Sistema de Índice de Precios alconsumo, 18.

De arrendamientos de local de negocio,disposición transitoria 3.C).

Pago de la rentaFalta de pago, 27.2.a).Recibo o documento acreditativo del

pago, 17.4.Tiempo del pago, 17.2.Suspensión de la obligación de pago, 26.Lugar de pago, 17.3.

ArrendamientosDe viviendas de protección oficial, dis-

posición adicional 1 y disposicióntransitoria 5.(Véase Viviendas de protección ofi-

cial.)De temporada, 3.2.Para uso distinto del de vivienda, 29 a

35.Régimen aplicable, 4.1 y 3.Concepto, 3.

De inmueble dedicado a vivienda yotros usos, 1.

Excluidos de la Ley de ArrendamientosUrbanos, 5.

Asimilados a los del inquilinato, dispo-siciones transitorias 1.ª2 y 4.ª.

Asimilados a los de local de negocio,disposiciones transitorias 1.ª 2 y 4.ª.

De finca con casa-habitación para apro-vechamiento agrícola, pecuario o fo-restal, 5.c).

Formalización del arrendamiento, 37.

Plazo mínimo de duración del arrenda-miento, 9.

Prescripción arrendaticia, disposiciónadicional 10.

Procesos arrendaticios, 38, 39, 40 y dispo-sición transitoria 6.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

225



Errentapeko ondasun higiezina eskual-datzea, 25.

Errentarekin berdinetsitako diru-kopu-ruakEguneratutako errentak irenstea, 2.D)

11.3 eta 3.C) 6.5. xedapen iragan-korrak.

Ez ordaintzeagatik botatzea, 5.1.1. xeda-pen gehigarria.

Errentariarekin ezkontidearen antzekomaitasun-harremanetan bizitzea,12.4, 16, 24 eta 2.B) 7. xedapen iragan-korra.

Errentariaren eskubideak1985eko maiatzaren 9a baino lehenago-

ko negozio-lokalaren gain, 3.E). xe-dapen iragankorra.

Errentariaren ezkontideak emandakoadostasunaEz izatea, atzera-egite kasuan, 12.1.

Errentariaren heriotza, 16 eta 33.(Ikus Subrogazioa. «Mortis causa».)

Errentatzailearen adostasunaErrentapeko etxebizitza azpierrentan

emateko, 8.2.Etxebizitza-errentamenduaren kontratua

lagatzeko, 8.1.(Ikus Kontratua lagatzea.)

Etxebizitzaren egitura aldatzen dutenobretarako, 23.1.

Etxebizitzaren egonkortasuna edo segurta-suna gutxitzen duten obretarako, 23.1.

Errentatzailearen beharra, 9.3.

Errentatzailearen eskubideak1985eko maiatzaren 9a baino lehenago-

ko etxebizitzaren gain, 2.C). xeda-pen iragankorra.

1985eko maiatzaren 9a baino lehenago-ko negozio-lokalaren gain, 3.D). xe-dapen iragankorra.

Subrogatzea, 14.

Eskubideei uko egitea, 25.8.

Transmisión del inmueble arrendado, 25.

Cantidades asimiladas a la renta

Absorción por renta actualizada, dispo-siciones transitorias 2.D) 11.3 y 3.C)6.5.

Desahucio por impago, disposición adi-cional 5.1.1.

Convivencia con el arrendatario en aná-loga relación de afectividad a la decónyuge, 12.4, 16, 24 y disposicióntransitoria 2.B) 7.

Derechos del arrendatarioDe local de negocio anterior al 9 de

mayo de 1985, disposición transito-ria 3.E).

Consentimiento del cónyuge del arrenda-tarioAusencia, en caso de desistimiento, 12.1.

Muerte del arrendatario, 16 y 33.(Véase Subrogación «mortis causa».)

Consentimiento del arrendadorPara el subarriendo de la vivienda arren-

dada, 8.2.Para la cesión del contrato de arrenda-

miento de vivienda, 8.1.(Véase Cesión del contrato.)

Para obras que modifiquen la configura-ción de la vivienda, 23.1.

Para obras que disminuyan la estabili-dad o seguridad de la vivienda, 23.1.

Necesidad del arrendador, 9.3.

Derechos del arrendadorDe vivienda anterior al 9 de mayo de

1985, disposición transitoria 2.C).

De local de negocio anterior al 9 demayo de 1985, disposición transito-ria 3.D).

Subrogación, 14.

Renuncia de derechos, 25.8.


226



Estatistikako Institutu Nazionala, 18,2.D) 11. xedapen iragankorra eta 3. az-ken xedapena.

EteteaErrenta ordaintzeko betebeharra, 26.Kontratua, 26.

Etxebizitza bertan behera uzteaErrentariak, 12.3.Errentatzaileari jakinaraztea, 12.

Etxebizitza eskuratzeko laguntzak, 4. xe-dapen gehigarria.

Etxebizitza uzteaKalte-ordaina ematea, 9.3.

Etxebizitza-errentamenduak1985eko maiatzaren 9a baino lehen

egindakoak, 2. xedapen iragankorra.1985eko maiatzaren 9tik aurrera eginda-

koak, 1.1. xedapen iragankorra.Aplikatu beharreko araubidea, 4.1 eta 2.Arauen izaera, 6.

(Ikus Izaera.)Errolda

(Ikus Hiri-errentamenduen errolda.)

Etxebizitza-errentamenduaren izaera, 7.Ezkontidearen onurarako irautea, 12.3.

Gozamendunak, azalera-eskubidedunaketa ondasun higiezinaren gain goza-tze-eskubidea duten guztiek eginda-koak, 13.2.

Gutxieneko epea, 9.Hasierako errenta lanbidearteko gutxie-

neko alokairua baino 5.5 aldiz han-diagoa denean (luxuzkoak), 4.

Inoren etxebizitza, 13.3.Kontzeptua, 2.Luze-zabalean hirurehun metro koadro-

tik gorakoa denean, 4.

EtxebizitzakBabes ofizialekoak

Araubidea, 1. xedapen gehigarria.Errentamenduak, 5. xedapen iragan-

korra.

Instituto Nacional de Estadística, 18, dis-posición transitoria 2.D) 11 y disposi-ción final 3.

SuspensiónDe la obligación de pagar la renta, 26.Del contrato, 26.

Abandono de la viviendaPor el arrendatario, 12.3.Notificación al arrendador, 12.

Ayudas para acceso a vivienda, disposi-ción adicional 4.

Desalojo de la viviendaIndemnización, 9.3.

Arrendamientos de viviendaAnteriores al 9 de mayo de 1985, dispo-

sición transitoria 2.Posteriores al 9 de mayo de 1985, dispo-

sición transitoria 1.1.Régimen aplicable, 4.1 y 2.Naturaleza de las normas, 6.

(Véase Naturaleza.)Censo

(Véase Censo de arrendamientos ur-banos.)

Condición de tal, 7.Continuación en beneficio del cónyuge,

12.3.Otorgados por usufructuario, superficia-

rio y titulares de análogos derechosde goce sobre el inmueble, 13.2.

Plazo mínimo, 9.Cuya renta inicial exceda de 5.5 veces el

salario mínimo interprofesional (sun-tuaria), 4.

Vivienda ajena, 13.3.Concepto, 2.Cuya superficie sea superior a trescien-

tos metros cuadrados, 4.

ViviendasDe protección oficial

Régimen, disposición adicional 1.Arrendamientos, disposición transi-

toria 5.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

227



Karguaren arabera esleitutakoak, 5.a).Luxuzkoak, 4.2.Militarrak, 5.b).Unibertsitatekoak, 5.d).

Etxebizitzan bizitzea ezinezkoa izatea,26.

Ezkontza banantzeaEgitez, 7.Epai bidez, 7 eta 15.

Ezkontzaren deuseztasuna, 15.

F

FidantzaBermea, 36.5.Eguneratzea, 36.2 eta 3.Ez ordaintzea, 27.2.b).Gordailua, 3. xedapen gehigarria.Lege-korritua, 36.4.Salbuespenak, 36.6.Zenbatekoa, 36.1.

Fidantzaren berme gehigarria, 36.5.

Fideikomisozko ordezpena, 13.1.

G

GaltzeaErrentapeko finka, 28.a).

Garajea(Ikus Garaje-plazak.)

Garaje-plazak, 2.2.

GastuakErkideak, 20.1.Ordainketa-froga, 20.4.Orokorrak, 20.1 eta 2.Zerbitzu bakoiztuen ondorioz, 20.3.

GozamendunaGozamendunak egindako errentamen-

dua, 13.2.(Ikus Etxebizitza-errentamenduak.)

Asignadas por razón de cargo, 5.a).Suntuarias, 4.2.Militares, 5.b).Universitarias, 5.d).

Inhabitabilidad de la vivienda, 26.

SeparaciónDe hecho, 7.Judicial, 7 y 15.

Nulidad del matrimonio, 15.

FianzaGarantía, 36.5.Actualización, 36.2 y 3.Falta de pago, 27.2.b).Depósito, disposición adicional 3.Interés legal, 36.4.Excepciones, 36.6.Cuantía, 36.1.

Garantía adicional a la fianza, 36.5.

Sustitución fideicomisaria, 13.1.

PérdidaDe la finca arrendada, 28.a).

Garaje(Véase Plazas de garaje.)

Plazas de garaje, 2.2.

GastosComunes, 20.1.Prueba de pago, 20.4.Generales, 20.1 y 2.Por servicios individuales, 20.3.

UsufructuarioArrendamiento otorgado por, 13.2.



228



H

Hipoteka LegeaAldaraztea, 2.1. xedapen gehigarria.

Hipoteka-betearazpenaErrentamenduaren iraupena, 13.

Hiri-errentamenduei buruzko Legearenaplikazio-eremua, 1.Legearen manuak ez aplikatzea, 4.4.

Hiri-errentamenduen errolda, 6. xedapengehigarria.

I

Indarrean jartzea, 6. xedapen iragankorra,2.D) 11 eta 3.B). xedapen iragankorra eta2, 3 eta 4. azken xedapenak.

Isilbidez luzatzea, 1. xedapen iragankorra.

Itzultze-eskubidea, 8. xedapen gehigarria.

IzaeraEtxebizitza-errentamenduei buruzko

arauen izaera, 6.Legearen izaera, 1. azken xedapena.

J

JabeakItxurazkoak, 13.3.

JakinarazteaAurretiaz jakinaraztea obraren egiteari,

izaerari, hasierari, iraupenari eta au-rreikusitako kostuari buruz, 22.2.

Egiaztatzea, errentapeko etxebizitzensalmenta-tituluak inskribatzeko,25.5.

Errenta eguneratzeari begira agertutakoaurkakotasuna, 2.D) 22.6 eta 3.C) 8.xedapen iragankorrak.

Ley HipotecariaModificación, disposición adicional 2.1.

Ejecución hipotecariaSubsistencia de arrendamiento, 13.

Ámbito de aplicación de la Ley de Arren-damientos Urbanos, 1.Exclusión de sus preceptos, 4.4.

Censo de arrendamientos urbanos, dispo-sición adicional 6.

Entrada en vigor, disposición adicional 6,disposiciones transitorias 2.D) 11 y 3.B) 4y disposiciones finales 2, 3 y 4.

Tácita reconducción, disposición transito-ria 1.

Derecho de retorno, disposición adicional 8.

NaturalezaDe las normas de arrendamientos de vi-

vienda, 6.De la ley, disposición final 1.

PropietariosAparentes, 13.3.

NotificaciónCon antelación de la realización de la

obra, naturaleza, comienzo, duracióny coste previsible, 22.2.

Justificación, para inscribir los títulos deventa de viviendas arrendadas, 25.5.

De la oposición a la actualización de larenta, disposiciones transitorias 2.D)11.6 y 3.C) 8.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

229



ErrentariariEgiteko dauden obrak, 22.2.Eguneratzearen zenbatekoa, 2.D) 11.

xedapen iragankorra.Finka saltzeko erabakia, 25.2.

Finkaren eskuratzea, 25.3.Hobekuntza-obren zenbatekoa, 19.

ErrentatzaileariErrentariaren ezkontideari buruz,

etxebizitza uzten bada, 12.(Ikus Etxebizitza bertan behera

uztea.)Errentariaren heriotza, 16.3 eta 33.

Finkaren azpierrentamendua edo kon-tratuaren lagapena, 32.4.

Jaraunslearen edo legatu-hartzailea-ren subrogazioa, 33.

Minusbaliatutasun-egoerarako etxe-bizitza egokitzeko obrak, 24.

Lagapena zein azpierrentamendua itun-du ostean jakinaraztea, 32.4.

Jaraunslea, 33.

JarduerakAisia-jarduerak, 3.2.Arriskutsuak, 27.2.e).Enpresa-jarduerak, 32.1 eta 33.Eskulangintza-jarduerak, 3.2.Gogaikarriak, 27.2.e).Industria-jarduerak, 3.2 eta 5.1.1. xeda-

pen gehigarria.Irakaskuntza-jarduerak, 3.2.Kaltegarriak, 27.2.e).Kultura-jarduerak, 3.2.Laguntza-jarduerak, 3.2.Lanbide-jarduerak, 3.2, 32.1, 33 eta

5.1.1. xedapen gehigarria.Merkataritza-jarduerak, 3.2, 5.1.1. xeda-

pen gehigarria eta 3.B) 4.1. xedapeniragankorra.

Jendeari saltzea, 34.Zilegi ez direnak, 27.2.e).Osasungaitzak, 27.2.e).

Al arrendatarioDe las obras a realizar, 22.2.Del importe de la actualización, dis-

posición transitoria 2.D) 11.De la decisión de vender la finca,

25.2.De la adquisición de la finca, 25.3.De la cuantía de las obras de mejora,

19.Al arrendador

Del cónyuge del arrendatario en casode abandono de vivienda, 12.(Véase Abandono de la vivien-

da.)Del fallecimiento del arrendatario,

16.3 y 33.Del subarriendo de la finca o cesión

del contrato, 32.4.De la subrogación de heredero o le-

gatario, 33.De la realización de obras de ade-

cuación de la vivienda a la condi-ción de minusválido, 24.

Con posterioridad a la cesión como alsubarriendo concertados, 32.4.

Heredero, 33.

ActividadesRecreativas, 3.2.Peligrosas, 27.2.e).Empresariales, 32.1 y 33.Artesanales, 3.2.Molestas, 27.2.e).Industriales, 3.2 y disposición adicional

5.1.1.Docentes, 3.2.Nocivas, 27.2.e).Culturales, 3.2.Asistenciales, 3.2.Profesionales, 3.2, 32.1, 33 y disposi-

ción adicional 5.1.1.Comerciales, 3.2, disposición adicional

5.1.1 y disposición transitoria 3.B)4.1.

De venta al público, 34.Ilícitas, 27.2.e).Insalubres, 27.2.e).


230



K

Kalteak doloz eragitea, 27.2.d).

Kalte-ordaina emateaErrentariari, 34.Errentatzaileari, 11.

KonpentsazioakErrenta eta fidantzen konpentsazioak, 36.Zerga bidez, 4. azken xedapena.

KonponketakBeharrezkoak, 21 eta 30.

Errentariari jasanaraztea, 2.C) 10.3eta 4. xedapen iragankorra.

Ez egiteagatik kontratua suntsiaraz-tea, 27.3.a).

Presakoak, 21.3.Txikiak, 21.4.

Kontratua ez berriztatzea, 9.1, 10, 12.1eta 13.1 eta 3.

Kontratua lagatzeaAdostasunik gabe, 27.2.c).Errentatzailearen idatzizko adostasuna-

rekin, 8.1.Errentatzailearen adostasuna beharrezko

ez denean, 32.1.Errentatzaileari berori sinesgarriro jaki-

naraztea, 32.4.Ez da lagapen gisa ulertuko, 32.3.

Kontratua luzatzea, 9 eta 10.Iraupena, 9.1.Salbuespena, errentariak duen beharra-

ren ondorioz, 9.3.Ukatzea, 9.3.

Kontratuak(Ikus Errentamenduak, Etxebizitza-

errentamenduak eta Negozio-lokalenerrentamenduak.)

Kontratuan atzera egiteaBost urtetik gorako iraupenerako itun-

dutako errentamenduetan, 11.Errentaria ezkondu edo norbaitekin bizi

bada, 12.Etxebizitzan bizitzea ezinezkoa denean,

26.

Daños causados dolosamente, 27.2.d).

IndemnizaciónAl arrendatario, 34.Al arrendador, 11.

CompensacionesDe rentas y fianza, 36.Por vía fiscal, disposición final 4.

ReparacionesNecesarias, 21 y 30.

Repercusión al arrendatario, disposi-ción transitoria 2.C) 10.3 y 4.

Resolución del contrato por su no rea-lización, 27.3.a).

Urgentes, 21.3.Pequeñas, 21.4.

No renovación del contrato, 9.1, 10, 12.1y 13.1 y 3.

Cesión del contratoInconsentida, 27.2.c).Con consentimiento escrito del arrenda-

dor, 8.1.Sin necesidad de consentimiento del

arrendador, 32.1.Notificación fehaciente al arrendador,

32.4.No se reputa tal, 32.3.

Prórroga del contrato, 9 y 10.Duración, 9.1.Excepción por necesidad del arrendador,

9.3.Denegación, 9.3.

Contratos(Véanse Arrendamientos, Arrendamien-

tos de vivienda y Arrendamientos delocal de negocio.)

Desistimiento del contratoEn arrendamientos de duración pactada

superior a cinco años, 11.En caso de matrimonio o convivencia

del arrendatario, 12.Por inhabitabilidad de la vivienda, 26.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

231



Hobekuntza-obren ondorioz, 22.2.

Kontsumoko Prezioen Indize Orokorra,2.D) 11. xedapen iragankorra.Argitaratzea, 3. azken xedapena.

L

Lanbidearteko gutxieneko alokairua, 4.2eta 2.C) 10.3.5 eta 11.7. xedapen iragan-korrak.

Landa-errentamenduei buruzko legeria,5.c).

Legatu-hartzailea, 33.

Lehenespenez eskuratzeko eskubidea, 25eta 31.Eskubidea egikaritzeko ezintasuna, 25.6

eta 25.7.Lehenespena, 25.4.(Ikus Eroslehentasun-eskubidea eta

Atzera-eskuratzeko eskubidea.)

Lurzoruaren araubidea, 8. xedapen gehi-garria.

Luzapena ukatzea, 9.3.(Ikus Kontratua luzatzea.)

M

MinusbaliatuakEgoera adieraztea, 9. xedapen gehigarria.

Etxebizitza egokitzeko obrak, 24.«Mortis causa» subrogazioaren kasua,

16.1.f) eta 2 eta 2.B). xedapen ira-gankorra.

N

Negozio-lokala intsuldatzea, 32, 3.B) 3. xe-dapen iragankorra eta 2. azken xedapena.

Por obras de mejora, 22.2.

Índice General de Precios al Consumo,18 y disposición transitoria 2.D) 11.Publicación, disposición final 3.

Salario mínimo interprofesional, 4.2 ydisposiciones transitorias 2.C) 10.3.5y 11.7.

Legislación sobre arrendamientos rústi-cos, 5.c).

Legatario, 33.

Derecho de adquisición preferente, 25 y31.Imposibilidad de ejercitarlo, 25.6 y 25.7.

Preferencia, 25.4.(Véase Derecho de tanteo y Derecho de

retracto.)

Régimen del suelo, disposición adicional 8.

Denegación de prórroga, 9.3.(Véase Prórroga del contrato.)

MinusválidosDeclaración de la situación, disposición

adicional 9.Obras de adecuación de la vivienda, 24.Supuesto de subrogación «mortis cau-

sa», 16.1.f) y 2 y disposición transi-toria 2.B).

Traspaso de local de negocio, 32, disposi-ción transitoria 3.B) 3 y disposición fi-nal 2.


232



Negozio-lokalen errentamenduak1985eko maiatzaren 9a baino lehen egin-

dakoak, 3. xedapen iragankorra.1985eko maiatzaren 9tik aurrera eginda-

koak, 1.2. xedapen iragankorra.Aplikatu beharreko araubidea, 1.1.

xedapen iragankorra.Negozio-lokalaren errentaria hiltzea, 3.

xedapen iragankorra.Negozio edo lokalaren errentariak erre-

tiroa hartzea, 3. xedapen iragan-korra.

O

ObrakAgintari eskudunak erabakitakoak, 26.Artapen-obrak, 21 eta 30.Errentariaren obrak

Adostasunik gabe egindakoak, 23.2.27.2.d).

Errentatzailearen adostasunarekin,23.1 eta 30.

Errentatzaileari aurretiaz idatziz ja-kinaraztea, 24.

(Ikus Errentariaren adostasuna,Errentatzailearen adostasuna etaKontratua lagatzea.)

Etxebizitza minusbaliatutasun-egoeraraegokitzekoak, 24.

Etxebizitzaren errentariari jasanaraziahal zaizkionak, 2. xedapen iragan-korra.

Hobekuntza-obrak, 19, 21 eta 30.Jabetza horizontalaren araubidepeko

eraikin baten finka bat bainogehiagoren gain eragina dutenak,19.2.

Konponketa-obrak, 21 eta 30.Negozio-lokalaren errentariari jasanarazi

ahal zaizkionak, 3.D). xedapen ira-gankorra.

Ondasun higiezina errentariaren eskuuztea, 9.1.

Arrendamientos de local de negocioAnteriores al 9 de mayo de 1985, dispo-

sición transitoria 3.Posteriores al 9 de mayo de 1985, dis-

posición transitoria 1.2.Régimen aplicable, disposición tran-

sitoria 1.1.Fallecimiento del arrendatario del local

o negocio, disposición transitoria 3.Jubilación del arrendatario del local o

negocio, disposición transitoria 3.

ObrasOrdenadas por autoridad competente, 26.De conservación, 21 y 30.Del arrendatario

Inconsentidas, 23.2, 27.2.d).

Con consentimiento del arrendador,23.1 y 30.

Previa notificación escrita al arren-dador, 24.

(Véanse Consentimiento del arrenda-tario, Consentimiento del arren-dador y Cesión del contrato.)

De adaptación de la vivienda a la condi-ción de minusválido, 24.

Repercutibles al arrendatario de vivien-da, disposición transitoria 2.

De mejora, 19, 21 y 30.Afectantes a varias fincas de un edi-

ficio en régimen de propiedadhorizontal, 19.2.

De reparación, 21 y 30.Repercutibles al arrendatario de local o

negocio, disposición transitoria 3.D).

Puesta del inmueble a disposición delarrendatario, 9.1.

HIRI-ERRENTAMENDUAK

233



Ondasun higiezinaren erantzukizunakErrentariaren kontura, 20.

Ondasun higiezinaren zamakErrentariaren kontura, 20.

Onustea, 13.3.

P

Pertsona juridikoaNegozio-lokala errentan hartzen duena,

3.B) 4. xedapen iragankorra.

Prozedura Zibilaren LegeaAldaraztea, 5. xedapen iragankorra.

S

Solidaritatea«Mortis causa» subrogazioaren kasue-

tan, 16.3.

SubrogazioaErrentapeko etxebizitza edo finka bes-

terentzearen ondorioz, 14 eta 29.Errentariaren banantzea, dibortzioa edo

ezkontzaren deuseztasuna gertatzea-gatik, 15.

Errentatzailearen erretiroagatik, 3.3. xe-dapen iragankorra.

Kontratua lagatzearen ondorioz, 8.1.«Mortis causa», 16 eta 33, 4. xedapen

gehigarria eta 2.B) eta 3.B). xedapeniragankorrak.

SuntsiarazteaErrentariaren eskubidea, 13.Kontratua

Alderdietatik edozeinek, 27.1.Betebeharrak ez betetzeagatik, 27.

Errentariak, 27.3.Errentatzaileak, 27.2, 35.

Responsabilidades del inmuebleA cargo del arrendatario, 20.

Cargas del inmuebleA cargo del arrendatario, 20.

Buena fe, 13.3.

Persona jurídicaArrendataria de local de negocio, dispo-

sición transitoria 3.B) 4.

Ley de Enjuiciamiento CivilModificación, disposición adicional 5.

SolidaridadEn supuestos de subrogación «mortis

causa», 16.3.

SubrogaciónPor la enajenación de vivienda o de fin-

ca arrendada, 14 y 29.Por la separación, divorcio o nulidad del

matrimonio del arrendatario, 15.

Por la jubilación del arrendatario, dispo-sición transitoria 3.3.

Por la cesión del contrato, 8.1.«Mortis causa», 16 y 33, disposición

adicional 4 y disposiciones transito-rias 2.B) y 3.B).

ResoluciónDel derecho del arrendador, 13.Del contrato

Por cualquiera de las partes, 27.1.Por incumplimiento de las obligacio-

nes, 27.Por el arrendatario, 27.3.Por el arrendador, 27.2, 35.


234



T

Tartekaritza36/1988 Legea aldaraztea, 7. xedapen

gehigarria.Laudoa emateko epea, 7. xedapen gehi-

garria.Prozedura, 7. xedapen gehigarria.

Tartekaritzari buruzko LegeaAldaraztea, 7. xedapen gehigarria.(Ikus Tartekaritza.)

Z

ZerbitzuakAraubidea, behin eguneratutako erren-

tak irentsita, 2. xedapen iragankorra.Bakoiztu ezin direnak, 20.1. eta 2.

Bakoiztuta kontagailuen bidez, 20.3.

Errentariari jasanaraztea, 2.C) 10.2. xe-dapen iragankorra.

ZergaJarduera Ekonomikoen gainekoa, 3.B)

4. xedapen iragankorra.Kuotak, 3. xedapen iragankorra.

Ondarearen gainekoa, 2.C) 10.1. eta3.D) 9. xedapen iragankorrak.

Ondasun Higiezinen gainekoa, 2.C) 10.2eta 3.D) 9. xedapen iragankorrak.

Zergak, 20.

Zerga-onurakGaltzea, 6.5. xedapen gehigarria.(Ikus Konpentsazioak. Zerga bidez.)

ArbitrajeModificación de la Ley 36/1988, dispo-

sición adicional 7.Plazo para dictar el laudo, disposición

adicional 7.Procedimiento, disposición adicional 7.

Ley de arbitrajeModificación, disposición adicional 7.(Véase Arbitraje.)

ServiciosRégimen una vez absorbidos por la renta

actualizada, disposición transitoria 2.No susceptibles de individualización,

20.1 y 2.Individualizados mediante aparatos con-

tadores, 20.3.Repercusión al arrendatario, disposición

transitoria 2.C) 10.2.

ImpuestoSobre Actividades Económicas, disposi-

ción transitoria 3.B) 4.Cuotas, disposición transitoria 3.

Sobre el Patrimonio, disposiciones tran-sitorias 2.C) 10.1 y 3.D) 9.

Sobre Bienes Inmuebles, disposicionestransitorias 2.C) 10.2 y 3.D) 9.

Tributos, 20.

Beneficios fiscalesPrivación, disposición adicional 6.5.(Véase Compensaciones por vía fiscal.)

HIRI-ERRENTAMENDUAK

235



§3. Ley 42/1998, de 15 de diciembre,

sobre Derechos de Aprovechamientopor Turno de Bienes Inmuebles

de Uso Turístico y Normas Tributarias

§3. Abenduaren 15eko 42/1998 Legea,

Turismo Erabilerako OndasunHigiezinen Txandakako

Aprobetxamendu-eskubideena eta Zerga-Arauena



§3. LEY 42/1998, DE 15 DE DICIEMBRE, SOBRE DERECHOS DE APROVECHA-MIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES DE USO TURÍSTICO Y NOR-MAS TRIBUTARIAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241


Título I Normas civiles y mercantiles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

Capítulo I Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257Capítulo II Régimen jurídico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262

Sección 1.ª Constitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262Sección 2.ª Condiciones de promoción y transmisión . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

Capítulo III Incumplimiento de los servicios y acción de cesación . . . . . . . . . 288

Título II Normas tributarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291

Disposiciones adicionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292

Primera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292Segunda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293Tercera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293

Disposiciones transitorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294


Disposiciones finales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297

Única . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297



238



§3. ABENDUAREN 15eko 42/1998 LEGEA, TURISMO ERABILERAKO ONDASUN HIGIEZINEN TXANDAKAKO APROBETXAMENDU-ESKUBIDEENA ETA ZERGA-ARAUENA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

Zioen azalpena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

I. titulua Arau zibilak eta merkataritzako arauak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

I. kapitulua Xedapen orokorrak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257II. kapitulua Araubidea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262

1. atala Eratzea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2622. atala Sustatze- eta eskualdatze-baldintzak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

III. kapitulua Zerbitzuak ez betetzea eta bukarazte-akzioa . . . . . . . . . . . . . . . . 288

II. titulua Zerga-arauak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291

Xedapen gehigarriak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292

Lehenengoa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292Bigarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293Hirugarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293

Xedapen iragankorrak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294


Azken xedapenak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297

Bakarra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297



239



Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre Derechos deAprovechamiento

por Turno de BienesInmuebles de Uso

Turístico y Normas Tributarias

(«BOE» n.º 300, de 16 de diciembre de 1998)


I

Con el término impropio de «multi-propiedad» se vienen denominando to-das aquellas fórmulas por las que setransmite el derecho a disfrutar de unalojamiento durante un período deter-minado cada año. El interés en realizaruna adquisición de esta naturaleza sue-le estar justificado en la utilización va-cacional del inmueble: por un lado, eladquirente dispone de un lugar establey seguro para sus vacaciones anuales;por otro, lo hace sin tener que adquirir,y pagar, la entera propiedad del inmue-ble, con lo que reduce considerable-mente la inversión, ajustándola a susposibilidades reales de disfrute.

Desde el punto de vista jurídico, lafigura implica una división temporal delderecho a disfrutar del bien. A pesar deque el 6 de julio de 1960 se inscribió enel Registro de la Propiedad Industrial

Abenduaren 15eko42/1998 Legea,

Turismo ErabilerakoOndasun Higiezinen

Txandakako Aprobetxamendu--eskubideena eta Zerga-Arauena

(EAO, 300. zk., 1998ko abenduaren 16koa)

ZIOEN AZALPENA

I

«Multijabetza» termino desegokia-ren bidez izendatu izan dira urte bakoi-tzeko aldi zehatz batean eta bizitegibaten gaineko lupertze-eskubidea es-kualdatzeko erabiltzen diren formulaguztiak. Izaera horretako eskuraketaegiteko interesaren justifikazioa izanohi da ondasun higiezina oporretan era-biltzea: bateko, eskuratzaileak lekuegonkor eta segurua du urteko oporre-tarako; besteko, ez du ondasun higiezi-naren jabetza osorik eskuratu eta or-daintzeko premiarik. Modu horretan,inbertsioa asko murriztu eta luperketabenetako aukeretara egokitzen da.

Ikuspuntu juridikotik, figura horrekondasuna lupertzeko eskubidea denbo-ran zehar zatitzea dakar. 1960ko uztai-laren 6an Industria Jabetzaren Erregis-troan «udako poliza» izeneko batzuen

241



una patente de invención de unas llama-das «pólizas de verano», que atribuían asus titulares el derecho a disfrutar de unalojamiento vacacional por «períodosfijos o variables», este sistema de ex-plotación turística de inmuebles era des-conocido en España hasta tiempo relati-vamente reciente; sí pueden encontrarseen cambio fórmulas similares de explo-tación en otros ámbitos, como son, porejemplo, el régimen jurídico de dulas,tradicional en Canarias, que consiste endividir temporalmente la explotacióndel agua entre sus titulares, o las comu-nidades pro-diviso con la concurrenciade los derechos dominicales de inver-nadero, agostadero, pastos y de labor(cada dos, tres o seis años), propios deExtremadura, así como, en nuestro dere-cho histórico, la dula de aprovecha-mientos de pastos y la división temporaldel uso y disfrute de una finca por ra-zón de diversos cultivos.

Sea como fuere, desde que esta figu-ra se empezó a aplicar, ha tenido un am-plio desarrollo, hasta hacer de España elsegundo país del mundo en número decomplejos explotados de esta forma.

Muy poco después de la introduc-ción de la figura, se convirtió en un lu-gar común la idea de que la legislaciónexistente era insuficiente para dotar ala misma de un marco legislativo ade-cuado. Esta idea resultaba cuando me-nos apresurada. El problema no eratanto de configuración jurídica comode garantizar el efectivo disfrute decada derecho.

Por otro lado, para la Unión Euro-pea ha sido, hace ya tiempo, motivo de

asmakuntza-patentea inskribatu zen;poliza horien bidez, titularrei oporreta-rako bizitegi bat «aldi finko edo alda-korretan» lupertzeko eskubidea eratxikizitzaien. Hala ere, ondasun higiezinenturismo-ustiapenerako sistema horiezezaguna izan da Espainian oraintsuarte. Zernahi gisaz, beste eremu ba-tzuetan badira antzeko ustiapen-formu-lak, besteak beste, dulen araubidea,Kanarietan ohikoa dena; formula horidatza uraren ustiapena titularren arteandenbora baterako zatitze horretan; edo,pro-indibiso erkidegoak, negutegi, larre,bazkaleku eta nekazaritzarekin zeriku-sia duten jabetza-eskubideekin batera(bi, hiru edo sei urterik behin), jatorrizExtremadurakoak izanik; eta, zuzenbi-de historikoan, bazken aprobetxamen-durako dula eta zenbait lugintza direla--eta finka baten erabilera eta luperketadenbora baterako zatitzea.

Nolanahi den ere, figura hori, apli-katzen hasi zenetik, asko garatu da.Horren eraginez, Espainia da munduanera horretan ustiatutako eremu gehiendituen bigarren estatua.

Figura hori asmatu eta gutxira za-baldu zen ustea, hain zuzen ere, orduanzegoen legeria lege-esparru egokiaemateko askieza zela zioena. Ideia horiazkarregi sortu zen. Eraketa juridikoaez zen horrenbesteko arazoa, ezpadaeskubide bakoitzaren luperketa eragin-garria bermatzea.

Bestalde, aspalditik izan dira kezka--iturri Europar Batasunerako sektore

APROVECHAMIENTO POR TURNO

242



preocupación la gran cantidad de abu-sos que se han dado en este sector:desde la «propuesta de Resolución so-bre la necesidad de colmar la lagunajurídica existente en materia de multi-propiedad», que fue presentada al Parla-mento Europeo el 17 de octubre de 1986,hasta la Directiva 94147/CE, del Parla-mento Europeo y del Consejo, de 26de octubre de 1994, «relativa a la pro-tección de los adquirentes en lo relati-vo a determinados aspectos de los con-tratos de adquisición de un derecho deutilización de inmuebles en régimende tiempo compartido». Hitos impor-tantes en ese camino fueron las Reso-luciones del Parlamento Europeo de 13de octubre de 1988 y de 11 de junio de1991. También cabe citar la Resolu-ción de 14 de septiembre de 1989, quese enmarca en el campo de las adquisi-ciones inmobiliarias transfronterizas.

Al final, la propia Unión Europeallegó al convencimiento de que el pro-blema no estaba tanto en una teóricainsuficiencia legislativa como en el he-cho de tratarse de un sector donde elconsumidor está especialmente despro-tegido, de modo que lo procedente erala elaboración de una Directiva que es-tableciera una normativa de carácterexcepcional y que limitara, en este ám-bito, la autonomía de la voluntad hastadonde fuera aconsejable.

Las medidas concretas adoptadaspor la Directiva son las siguientes:

Estableció, en favor del adquirente,un derecho de desistimiento unilateraldurante los diez días siguientes a la ce-lebración del contrato. La Directiva, en

horretan egin izan diren abusuak; ho-rretara datoz, ulerbidez, «multijabetza-ren arloan dagoen hutsune juridikoabetetzeko beharrari buruzko ebazpen--proposamena», Europako Parlamentuan1986ko urriaren 17an aurkeztu zena,eta 94147/EE Zuzentaraua, EuropakoParlamentuarena eta Kontseiluarena,1994ko urriaren 26koa, «denbora ba-natuko araubidepean ondasun higiezinakerabiltzeko eskubidearen eskuratze--kontratuetan, kontratuon zati batzueidagokienez, eskuratzaileak babesteariburuzkoa». Bide horretan, mugarri ga-rrantzitsuak izan ziren Europako Parla-mentuaren ebazpenak, 1988ko urriaren13koa eta 1991ko ekainaren 11koa. Eraberean, 1989ko irailaren 14ko Ebazpe-na aipatu behar da, mugaz bestaldekoondasun higiezinen eskuraketen ere-muan sartzen dena.

Azkenean, Europar Batasunak onartuzuen arazoa ez zela legeriaren gutxiegi-tasun teorikoa, baizik eta sektore horre-tan zegoen kontsumitzailearen babesikeza. Hortaz, bidezkoa zen zuzentaraubat egitea, eta, bertan, salbuespen--izaerako arauketa ezartzea, eremu ho-rretan borondatearen autonomia muga-tzeko, komeni zen mugaraino.

Hauek dira zuzentarauan hartutakoneurri zehatzak:

Eskuratzailearen mesederako, kon-tratua egin eta hurrengo hamar egunetan,berak bakarrik atzera-egiteko eskubideaezarri zen. Zuzentarauak, espainierako

TXANDAKAKO APROBETXAMENDU-ESKUBIDEA

243



su traducción al español, lo llama «de-recho de resolución», y añade la carac-terización «ad nutum» para indicar queel mismo se ejerce sin necesidad dealegar ningún motivo o razón. Sin em-bargo, precisamente porque no es ne-cesario alegar ningún motivo, y no loes porque no es necesario que exista, alser una facultad que se concede al ad-quirente por el mero hecho de serlo yque puede ejercitar libremente sin ne-cesidad de que concurra ninguna con-dición ulterior, parece más ajustadodenominarlo facultad de «desistimien-to», que es expresión que acentúa esecarácter unilateral e incondicionado.

Además de esta facultad de desisti-miento, la Directiva impone al vende-dor una obligación de información, quese desglosa en los siguientes aspectos:en primer lugar, el vendedor debe dis-poner, a favor de cualquiera que lo soli-cite, de un documento informativo, enel que se recojan determinados extre-mos; en segundo lugar, el contrato debecontener ciertas menciones, que tienenpor objeto, en definitiva, informar aladquirente de aspectos esenciales de loque está adquiriendo. Para hacer plena-mente eficaz este deber de información,se establece que, en el caso de que elcontrato no contuviera alguna de lasmenciones exigidas, el adquirente ten-drá el derecho a resolver unilateralmen-te el contrato en el plazo de tres meses,a contar desde su celebración. Esta fa-cultad conserva en el texto la denomi-nación de «facultad de resolución» por-que tiene una naturaleza distinta a ladel desistimiento en cuanto es necesa-

itzulpenean, «suntsiarazte-eskubide»izendatu du hori, eta «ad nutum» ezau-garria gehitu dio, inongo arrazoirik alega-tzeko beharrik gabe egikaritzen delaadieraziz. Zernahi gisaz, eta inongo arra-zoirik alegatzea beharrezkoa ez delako,zehatzago dirudi «atzera-egiteko» ahal-mena dela esatea, alde bakarreko etabaldintzarik gabeko izaera hori azpima-rratzen duen adierazmoldea da hori eta.Ez da beharrezkoa inongo arrazoirik ale-gatzea, horrelako arrazoirik egotea ezbaita beharrezkoa; ahalmen hori esku-ratzaileari ematen zaio eskuratzaile iza-teagatik, eta horrek askatasunez egikaridezake, gerorako baldintza-premiarikgabe.

Atzera-egiteko ahalmen horrez gain,zuzentarauak saltzaileari informazio--betebeharra ezarri dio, eta betebeharhorretan alderdi hauek bereiz daitezke:lehenengo eta behin, saltzaileak infor-mazio-agiri bat izan behar du, halakoaeskatzen duen edonoren eskura, eta,horretan, gai jakin batzuk jaso behardira; bigarren, kontratuan zenbait aipa-men jaso behar dira, eskuratzaileari es-kuratzen ari den horren funtsezko ezau-garriei buruzko informazioa emateko.Informatzeko eginbehar hori eraginga-rria izan dadin, ezarri da kontratuakbeharrezko aiparmenen bat izan ezean,eskuratzaileak berak bakarrik izangoduela kontratua suntsiarazteko eskubi-dea hiru hilabeteko epean, kontratuaegin denetik zenbatzen hasita. Ahal-men horrek «suntsiarazte-ahalmen»izena du testuan, atzera-egiteko ahal-mena baino, bestelako izaera duelako;izan ere, lehenengo horretan beharrez-koa da aurretiaz baldintza bat izatea,


244



rio que exista una previa condición,como es el incumplimiento, por partedel vendedor, del deber de informaciónque le incumbe.

Como disposición complementariade las facultades de desistimiento y deresolución, la Directiva establece que,para el caso de que la adquisición sehaya financiado con un préstamo delvendedor o de un tercero, previo acuer-do celebrado entre el tercero y el ven-dedor, el ejercicio de la facultad de de-sistimiento o de resolución implicará,igualmente, la resolución del préstamo.

Por último, la Directiva se ocupa deotros aspectos, como son el de la len-gua en que debe ir redactado el contra-to que firma el adquirente o la sujecióna determinados fueros.

La figura suscitaba dos cuestionesjurídicas: una de orden terminológico yotra de política legislativa.

El término «multipropiedad» teníala gran ventaja de haber calado en laopinión pública, hasta el punto de ser,con mucho, la forma más habitual dedenominar entre nosotros a la institu-ción, con independencia de que se hu-biera constituido como una forma depropiedad o como una forma de dere-cho personal. Pero es precisamente esecarácter globalizador con el que nor-malmente se utiliza, por un lado, y elhecho de hacer referencia a una formaconcreta de propiedad, por otro, lo quelo hacen un término inadecuado porequívoco.

Otra opción era utilizar la fórmulaempleada en la Directiva: «tiempo

alegia, saltzaileak ez betetzea beraridagokion informazio-eginbeharra.

Atzera-egiteko ahalmenaren etasuntsiarazte-ahalmenaren xedapen osa-garri moduan, zuzentarauak ezarri du,eskuraketa saltzailearen edo hirugarrenbaten maileguarekin finantzatu bada,hirugarrenaren eta saltzailearen arteanaurretiaz hitzarmena eginda, atzera-egi-teko ahalmenak edo suntsiarazte-ahal-menak, era berean, maileguaren sun-tsiaraztea ekarriko duela.

Amaitzeko, zuzentarauan beste gaibatzuk jaso dira, besteak beste, eskura-tzaileak sinatutako kontratua zein hiz-kuntzatan idatzi behar den edo zein foru-ren menpe egon behar den.

Figurak bi arazo juridiko eragiten zi-tuen: terminologiaren arlokoa, bata; etalegegintza-politikakoa, bestea.

«Multijabetza» kontzeptuaren aban-taila handia zen iritzi publikoan arrakas-ta izatea. Ondorioz, gure artean era-kundea izendatzeko modurik ohikoenazen, nahiz eta kontzeptu horrek jabe-tza-mota baten edo eskubide pertsonalbaten izaera gogoratu. Ondorenez,kontzeptu desegokia da hori, ohikomoldez izaera globalizatzaile horrekinerabiltzen delako, batetik, eta jabetza--mota zehatz bati aipamen egiten diola-ko, bestetik; hori guztia dela eta, adie-razmolde hori zehaztugabekoa da.

Beste aukera bat zuzentarauan era-bilitako formula erabiltzea zen: «erki-


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compartido». Sin embargo, esta formade denominar a la institución resultatambién poco satisfactoria. En princi-pio, parece un término más genéricoque el de «multipropiedad, pero hay quetener en cuenta que «tiempo compar-tido» no es más que la traducción alespañol de la forma inglesa «time-sha-ring». La expresión «tiempo comparti-do» aunque no parece presentar seriosinconvenientes para denominar con ellala forma societaria del derecho francés,no es adecuada para incluir cualesquie-ra otras fórmulas, tanto si son de dere-cho personal (el multiarriendo griego)o de derecho real (el derecho de habita-ción periódica portugués). Además, tie-ne el inconveniente de que parece dar aentender que, entre los titulares de estosderechos, lo que se comparte es el tiem-po, cuando es precisamente lo contra-rio, puesto que los titulares lo son respec-to de períodos de tiempo diferentes yexcluyentes. Por ello, resulta preferi-ble la expresión «derecho de aprove-chamiento por turno», en primer lugar,porque es menos comprometida, en elsentido de ser una expresión más gené-rica y más descriptiva, y, en segundolugar, porque se ajusta perfectamente ala regulación que del mismo se hace.Nada obsta, sin embargo, a que se man-tenga la utilización de esta denomi-nación, o de cualquier otra, en particu-lar a efectos promocionales, siempreque no contenga la palabra propiedad,o no pueda ser equívoca en cuanto alcontenido del derecho a que se hace re-ferencia.

La cuestión clave de política legisla-tiva consistía en determinar si debían

degopeko denbora». Alabaina, era-kundea izendatzeko modu hori ere ezda egokia. Funtsean, «multijabetza»baino hitz orokorragoa dirudi, bainakontuan izan behar da «erkidegopekodenbora» ez dela «time sharing» inge-leseko formaren itzulpena baino. «Er-kidegopeko denbora» adierazpenak ezdu, itxuraz, Frantziako zuzenbidekoforma sozietarioa izendatzeko oztopolarririk; hala eta guztiz ere, ez da ego-kia bestelako formulak sartzeko, zu-zenbide pertsonalekoak izan (Greziakomultierrentamendua) zein zuzenbideerrealekoak izan (Portugalgo aldizkakobiztantze-eskubidea). Gainera, oztopobat du horrek, itxuraz adierazten duela-ko eskubide horien titularren arteandenbora erkidegoan dagoela, eta, egia-tan, guztiz alderantzizkoa da, titularraktitular direlako denboraldi desberdine-tan, eta denboraldiok elkar baztertzendutelako. Hori horrela, komenigarria-goa da «txandakako aprobetxamendu--eskubide» adierazmoldea, lehenengoz,hain zaila ez delako, orokorrago etadeskriptiboa baita, eta, bigarrenez, horriburuz egindako arauketari ezin hobetoegokitzen zaiolako. Hala ere, aurreran-tzean izendapen hori edo beste edozeinerabiliko da, zehazki sustapen-on-doreetarako, baldin eta jabetza hitzabarnean hartzen ez badu, edo aipatzenden eskubidearen adiera zehaztugabeaez bada, beraren edukiari dagokionez.

Legegintza-politikaren funtsezkoarazoa zen formula instituzional ba-


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regularse varias fórmulas instituciona-les o si se debía limitar su regulación auna sola, dejando fuera de la ley a lasdemás. Se ha optado por una vía inter-media, consistente en la detallada regu-lación de un nuevo derecho real deaprovechamiento por turno, permitien-do sin embargo la configuración del de-recho como una variante del arrenda-miento de temporada, al que resultaránaplicables el conjunto de disposicionesde la Ley en cuanto no contradigan sunaturaleza jurídica.

La Ley, por otra parte, no se limitaa la transposición estricta de la Directi-va, sino que procura dotar a la institu-ción de una regulación completa. Asídetermina la posibilidad de constituirun derecho de naturaleza real, por elque se adquiere la facultad de disfrutarde un inmueble durante un período de-terminado del año; regula cómo seconstituye sobre un inmueble el régi-men jurídico del aprovechamiento porturno y dispone cómo han de ejercitar-se en España los derechos de desisti-miento y resolución que establece laDirectiva europea.

No es la primera vez que un textocomunitario es origen de una regula-ción interna más amplia de la exigidapor aquél y, más aún, tratándose de Di-rectivas que establecen unas garantíasmínimas de protección.

Todas estas cuestiones pueden en-cuadrarse dentro del Derecho privadocivil y mercantil del Estado y, por tan-to, la Ley se dicta al amparo de lo esta-blecido en el artículo 149.1.6.1, 8.1 y14.1 de la Constitución. Lógicamente,

tzuk edo bakarra arautzea, gainerakoaklegetik baztertuz. Erdiko bidea hautatuda, hots, txandakako aprobetxamen-duaren beste eskubide erreal bat moduxehean arautzea eta, hala ere, eskubideadenboraldi bateko errentamenduaren al-dagai gisa eratzea. Eskubide horri legea-ren xedapen guztiak aplikatuko zaizkio,beraren izaera juridikoaren aurkakoakez badira.

Bestalde, legeak ez du zuzentarauazehatz-mehatz jasotzen, erakundearenarauketa osoa jasotzen ahalegindu daeta. Horrenbestez, legeak aukera ze-haztu du izaera errealeko eskubide bateratzeko. Eskubide horren bidez, ahal-mena eskuratzen da, ondasun higiezinbat urteko aldi zehatz batean lupertze-ko; legeak ondasun higiezina txandakaaprobetxatzeko araubidea nola eratzenden arautu du, eta xedatu du nola egika-ritu behar diren Espainian Europako Zu-zentarauak ezarri dituen atzera-egitekoeskubidea eta suntsiarazte-eskubidea.

Ez da lehenengo aldia Europar Ba-tasunaren testu batek eskatutako barnearauketa baino zabalagoa eragiten due-na, are gehiago, gutxieneko babes-ber-meak ezartzen dituzten zuzentarauakizanda.

Arazo horiek guztiak sar daitezkeestatuko zuzenbide pribatu zibilareneta merkataritzakoaren barruan, eta,beraz, legea eman da Konstituzioaren149.1.6.1, 8.1 eta 14.1 artikuluetanezarritakoaren babesean. Esan beharrik


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ello se entiende sin perjuicio de lascompetencias que la propia Constitu-ción reconoce en cuanto a la conser-vación, modificación o desarrollo delos derechos civiles de las Comunida-des Autónomas.

Además, la Ley contiene una expre-sa mención de la empresa de servicios,esencial para la vida del régimen ypara el adecuado disfrute del derechoadquirido. Sin empresa de servicios,o si ésta funciona incorrectamente, elderecho no podrá ser ejercitado en lapráctica y de poco le servirá al adqui-rente que el contenido jurídico del mis-mo esté en otros aspectos perfectamen-te determinado.

II

El texto está dividido en dos Títulos(normas civiles y mercantiles y normastributarias) y desarrollado en veinte ar-tículos, tres disposiciones adicionales,tres disposiciones transitorias y una dis-posición final. El Título I se divide entres capítulos (disposiciones generales,régimen jurídico e incumplimiento delos servicios); el capítulo II, a su vez,está dividido en dos secciones (constitu-ción y condiciones de promoción ytransmisión).

El capítulo I está dedicado a las dis-posiciones generales. Al definir el ám-bito de aplicación, la Ley utiliza la ex-presión «alojamientos» para denominarlos elementos sujetos al régimen. Talexpresión incluye tan sólo los elemen-tos que sean susceptibles de ser utiliza-dos como alojamiento. Por eso, luego

ez dago hori guztia ulertzen dela Kons-tituzioak autonomia-erkidegoetako zu-zenbide zibilak gorde, aldatu edo gara-tzeko ezarri eskumenei kalterik egingabe.

Horrez gain, legean berariazko ai-pamena egin zaio zerbitzu-enpresari,araubideak iraun dezan eta eskuratuta-ko eskubidearen luperketa ganorazkoaizan dadin. Zerbitzu-enpresarik ez ba-dago edo hori modu desegokian bada-bil, eskubidea ezin da praktikan egika-ritu, eta eskuratzailearentzat ez danahikoa izango horren eduki juridikoabeste arazo batzuei begira erabat ze-haztuta egotea.

II

Testuak baditu bi titulu (arau zibi-lak eta merkataritzakoak, eta zerga--arauak), hogei artikulu, hiru xedapengehigarri, hiru xedapen iragankor etaazken xedapen bat. I. titulua hiru kapi-tulutan zatituta dago (xedapen oro-korrak, araubidea eta zerbitzuak ez be-tetzea); II. kapitulua ere bi ataletanzatituta dago (eratzea, eta sustatze- etaeskualdatze-baldintzak).

I. kapitulua xedapen orokorrei buruz-koa da. Aplikazio-eremua definitzean,legeak «bizitegiak» esamoldea erabilidu araubidepeko osagaiak izendatzeko.Esamolde horrek bizitegi gisa erabildaitezkeen osagaiak baino ez ditu har-tzen. Hori dela eta, gero, lokalak araubi-dearen eraketatik salbuetsi dira, hau da,


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se excluyen de la constitución los loca-les, entendiendo por tales todos los ele-mentos que no pueden tener tal destinoy por eso se exige, antes de la constitu-ción del régimen, la obtención de lascorrespondientes cédulas de habitabili-dad, requisito que sólo tiene sentido paraelementos destinados a alojamiento.

Además, se establece que el régi-men sólo podrá recaer sobre un edifi-cio, conjunto inmobiliario o sector deéstos arquitectónicamente diferencia-do para evitar que en una edificación ogrupo de edificaciones el propietario detan sólo alguno o algunos alojamientos,físicamente dispersos, constituya un ré-gimen de derechos de aprovechamientopor turno sobre los mismos. No se im-pide la extinción parcial del régimensiempre que se respete esa identidadfísica y los derechos preexistentes. Sepermite, no obstante, la explotaciónmixta de un inmueble siempre que eltipo de explotación que tenga que convi-vir con un régimen de derechos deaprovechamiento por turno sea otrotipo de explotación turística, pues, eneste caso, las dos actividades, a efectosmateriales de convivencia, son tanpróximas que ningún perjuicio gravepara los clientes y los titulares de losderechos puede derivarse de ello.

El ámbito de aplicación restrictivoha aconsejado establecer una normapara determinar el régimen de los dere-chos de aprovechamiento por turno osimilares a éstos que se constituyan sinajustarse a la Ley, pues aunque es evi-dente que se trataría de supuestos defraude de ley y deberán, en consecuen-

helburu hori izan ezin duten osagai guz-tiak; horregatik, araubidea eratu aurretik,kasuan kasuko bizigarritasun-zedulaklortu behar dira, betekizun horrek bizi-tegi izatera bideratutako osagaietanbaitu soil-soilik zin-zinezko esangura.

Ezarri da, bestalde ere, araubideaeraikin baten, ondasun higiezinen mul-tzo baten edo multzo horien sektore ba-ten —arkitekturari begira bereizitabaldin badago— gain soilik gertatuahal izatea. Modu horretan saihestu daeraikin batean edo eraikinen multzobatean bizitegi baten edo fisikoki sa-kabanatuta dauden bizitegi batzuenjabe denak horiek txandaka aprobe-txatzeko eskubideen araubidea eratzea.Ez da eragotzi araubidea zati bateanazkentzea, izate fisiko hori eta aurretikdauden eskubideak errespetatzen badira.Beraz, ondasun higiezina modu mis-toan ustiatzea ahalbidetu da, txandaka-ko aprobetxamendu-eskubideen arau-bidearekin batera iraun behar duenustiapen-mota beste mota bateko turis-mo-ustiapena baldin bada; izan ere,kasu horretan, bi jarduerak, elkarbizi-tzaren ondore materialetarako, oso hur-bilekoak dira, eta hortik ezin sor daitekekalte larririk bezeroentzat, ez eskubi-deen titularrentzat ere.

Aplikazio-eremu murrizgarriareneraginez, komenigarri izan da legearilotu gabe eratu diren txandakako apro-betxamendu-eskubideen edo horien an-tzekoen araubidea zehazteko arau batezartzea. Izatez, nabaria izan arrenhoriek lege-maularen kasuak direla,eta, ondorenez, horiei Kode Zibilaren


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cia, someterse a la solución del artícu-lo 6.4 del Código Civil, ésta no parecepor sí sola norma suficiente para evitarque, de hecho, el fraude de ley se pro-duzca en la práctica.

No obstante, como ha quedado di-cho, se incluyen a todos los efectos enel ámbito de la Ley los arrendamientosde temporada que tengan por objetomás de tres de ellas y en los que se an-ticipen las rentas correspondientes a al-gunas o a todas las temporadas contra-tadas.

Se establece una duración mínima(tres años) y máxima (cincuenta años)del régimen. Dentro de estos límitescaben todas las opciones de lo quepuede ser un tiempo razonable paraagotar las posibilidades reales de dis-frute del adquirente. Esta limitación dela duración del régimen es, además, laque permite que el propietario que lo haconstituido siga, durante la vida deéste, vinculado al inmueble. Esta vin-culación es deseable a partir del mo-mento en que se considera que lo queofrece el propietario no es sólo una ti-tularidad inmobiliaria, sino también unservicio durante la existencia del dere-cho, que es lo que explica la naturalezanecesariamente compleja de la relaciónentre el titular de un derecho de aprove-chamiento por turno y el propietario delinmueble. Así pues, el propietario debegarantizar que los titulares de los dere-chos reciban los debidos servicios im-plícitos en su titularidad. Esta garantíamínima exigible existe desde el mo-mento en que el propietario sigue vincu-lado al inmueble, lo cual sólo puedeser así porque los derechos por él ena-

6.4 artikuluko konponbidea aplikatubehar zaiela, badirudi arau hori, berabakarrik, ez dela nahikoa, lege-maulapraktikan saihesteko.

Hala eta guztiz ere, esandako mo-duan, denboraldi bateko errentamenduaklegearen eremuan sartu dira ondoreguztietarako, horiek xedetzat hiru den-boraldi baino gehiago badituzte etakontratatutako denboraldi batzuei edoguztiei dagozkien errentak aurreratzenbadira.

Araubidearen gutxieneko iraupe-na (hiru urte) eta gehieneko iraupena(berrogeita hamar urte) ezarri dira.Muga horien barruan sartzen dira arra-zoizko denbora-aukera guztiak, esku-ratzaileak dituen benetako lupertze--aukera guztiak agortu ahal izateko.Horrez gain, araubidearen iraupenamugatuta, araubide hori eratu duen ja-beak ondasun higiezinari lotuta iraun-go du, araubideak irauten duen bitar-tean. Lotura hori desiratzeko modukoada kontuan hartzen denetik jabeak ezduela ondasun higiezinari begira titu-lartasuna bakarrik eskaintzen; zerbitzubat ere eskaintzen du, eskubideak irau-ten duen bitartean. Horrexek azaltzendu, hain zuzen ere, txandakako apro-betxamendu-eskubidea duen titularra-ren eta ondasun higiezinaren jabearenarteko lotura konplexua. Horrenbestez,jabeak bermatu behar du eskubideen ti-tularrek jasoko dituztela titulartasunakbarnean daramatzan zerbitzuak. Eskadaitekeen gutxieneko berme horrekiraungo du jabea ondasun higiezinarilotuta dagoen bitartean, eta hori horrelaizan daiteke, berak besterendutako es-


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jenados no son plenos, sino limitados.Y la limitación, en este caso, sólo pue-de afectar a la duración del régimen.

III

La formalización del régimen en es-critura pública se establece como cons-titutiva, y se impone como obligatoriasu inscripción en el Registro de la Pro-piedad, con el fin de evitar que se pue-dan iniciar las transmisiones de dere-chos de aprovechamiento por turnoantes de que tanto el fedatario autori-zante como el registrador controlen lalegalidad del régimen y se haga públi-co. Así, los adquirentes, antes o des-pués de su adquisición, podrán acudiral Registro para recabar la informaciónesencial sobre el régimen al que se en-cuentra sometida su adquisición, conplena garantía de su adecuación a la le-galidad.

Al otorgamiento de la escritura re-guladora ha de concurrir la empresaque ha de prestar los servicios pro-pios del contenido esencial del dere-cho de aprovechamiento por turno,salvo que el propietario o promotormanifieste expresamente que asumedirectamente su prestación.

En la sección dedicada a las «con-diciones de promoción y transmisión»se transponen la mayoría de las nor-mas de la Directiva de 1994. Apartede su naturaleza restrictiva del princi-pio de autonomía de la voluntad, en latransposición no hay problemas espe-ciales, salvo por lo que se refiere alcaso de que el contrato se celebre di-

kubideak ez baitira osoak, mugatuak bai-no. Eta, kasu horretan, mugapenak arau-bidearen iraupena soilik uki dezake.

III

Araubidea eskritura publikoan for-malizatzea eratzailea dela ezarri da, etanahitaezkoa da berori Jabetza Erregis-troan inskribatzea; horrela eragotzi ahalizango da txandakako aprobetxamen-du-eskubideen eskualdaketak hastea,bai fedemaile eskuesleak bai erregistra-tzaileak araubidearen legezkotasunakontrolatu eta berori publiko egin au-rretik. Horrela, eskuratzaileak, eskurake-ta egin aurretik edo ondoren, Erregistro-ra joan ahal izango dira, eskuraketarengain ezarritako araubideari buruz fun-tsezko informazioa jasotzeko, eta ber-me osoa izango dute horren legezkota-sunari dagokionez.

Eskritura arau-emailea egilestean,parte hartu behar du txandakako apro-betxamendu-eskubidearen funtsezkoedukiaren zerbitzuak egin beharreko en-presak, salbu eta jabeak edo sustatzai-leak berariaz adierazten duenean ho-riek egitea bere gain hartzen duela.

«Sustatze- eta eskualdatze-baldin-tzei» buruzko atalean, 1994ko Zuzenta-rauko arau gehienak jaso dira. Boronda-tearen autonomia-printzipioa murrizteazaparte, ez dago arazo berezirik, salbu etakontratua zuzenean notarioaren aurreanegilesten denean. Fedemaile publikoa-ren eskuespena nahikoa izango da, es-kuratzaileari atzera-egiteko ahalmena


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rectamente ante notario. La interven-ción del fedatario público sería su-ficiente para considerar innecesarioconceder al adquirente la facultad dedesistimiento, pues su presencia im-pide el que la otra parte haga valer supreponderancia, pero, puesto que laDirectiva no establece ninguna excep-ción en favor de estos contratos inter-venidos, ha sido necesario conservaresa facultad de desistimiento, si bienexigiendo que el mismo se haga poracta notarial, como documento públicoequivalente a la escritura en la que seha formalizado el contrato sobre un de-recho de aprovechamiento por turno.

La facultad resolutoria que, salvopacto en contrario, se reconoce al trans-mitente en el contrato de adquisiciónde un derecho de aprovechamiento porturno (artículo 13) está justificada por lasingular naturaleza de tal derecho,donde el valor del mismo depende tan-to de los servicios como de su conteni-do, de forma que es perfectamente ló-gico que el impago de aquéllos puedaimplicar la resolución del derecho. Sepermite, asimismo, pactar una cláusu-la penal que compense al propietario opromotor que opta por resolver el con-trato cuando el adquirente deje de pa-gar las cuotas debidas al prestador deservicios.

IV

La Ley, de ámbito estrictamente ci-vil, no impone sanciones administra-tivas para el caso de incumplimientode sus normas. Pero es obvio que ellono impide que tales incumplimientos,

ematea beharrezkoa ez dela uste izate-ko, fedemailea egotean beste alderdiakezin duelako bere nagusitasuna balia-razi. Hala ere, zuzentarauak kontratueskuetsien mesederako salbuespenikezarri ez duenez, beharrezkoa izan daatzera-egiteko ahalmen horri eustea; no-lanahi ere, berori notario-aktaren bidezegin behar da, agiri publiko gisa, etaagiri hori izango da txandakako aprobe-txamendu-eskubideari buruzko kontra-tua formalizatzeko erabili den eskritu-raren baliobestekoa.

Kontrako itunik egin ezean, txanda-kako aprobetxamendu-eskubidea es-kuratzeko kontratuan eskualdatzaileariaitortu zaion suntsiarazte-ahalmena(13. artikulua) eskubide horren izaerabereziaren bidez justifikatzen da, esku-bidearen balioa zerbitzuen eta horienedukiaren araberakoa izanik. Hori delabide, guztiz logikoa da zerbitzuak or-daindu ezean eskubidea suntsiaraziahal izatea. Gisa berean, zigor-klausulabat itundu daiteke; horrek konpentsatu-ko du kontratua suntsiaraztea aukera-tzen duen jabea edo sustatzailea, bal-din eta eskuratzaileak ordaintzen ezbaditu zerbitzuen emaileari zor dizkionkuotak.

IV

Legeak, hertsi-hertsian esparru zibi-lekoa baita, ez du administrazio-zeha-penik ezarri, arauak betetzen ez direnkasurako. Baina argi dago autonomia--erkidegoek jarduera turismo-jarduera


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cuando la actividad sea calificadacomo turística por las ComunidadesAutónomas o mediante el desarrollode la normativa autonómica en mate-ria de protección a los consumidores yusuarios, puedan ser consideradas porla legislación de aquéllas como infrac-ciones administrativas sancionables,sin perjuicio de los derechos que laLey reconoce a los titulares de los de-rechos de aprovechamiento por turno.No obstante, la Ley intenta que, a tra-vés de la exigencia de unos requisitosprevios muy rigurosos, cuyo cumpli-miento es indispensable para constituirel régimen y cuyo control se atribuyea notarios y registradores, los incum-plimientos sean aislados o, al menos,poco frecuentes, haciendo mínima lanecesidad de la intervención adminis-trativa.

V

El Título II contiene una serie denormas tributarias aplicables a los dere-chos contemplados en la presente Leyy que tienen por finalidad no discri-minar en el plano fiscal a los titularesde los derechos reales de aprovecha-miento por turno en relación con lostitulares de otras posibles fórmulas deutilización de inmuebles a tiempoparcial.

En efecto, de no introducirse estaregulación, los citados derechos realesseguirían el régimen previsto en las di-ferentes leyes de los tributos para losderechos de esta naturaleza y, comoconsecuencia de su carácter de dere-chos reales de disfrute sobre bienes in-

gisa kalifikatzen badute, edo kontsumi-tzaileak eta erabiltzaileak babestekoautonomia-arauketa garatuta, ez-bete-tze horiek kasuan kasuko legeriarenarabera zehatzeko moduko arau-hausteadministratibo moduan har daitez-keela, legeak txandakako aprobetxa-mendu-eskubideen titularrei aitortu-tako eskubideei kalterik egin gabe.Haatik, legeak lortu nahi du ez-betetzehoriek isolatuak, edo, gutxienez, osoohikoak ez izatea, eta, beraz, Adminis-trazioak esku hartzeko beharra gutxie-netan gertatzea. Hori lortzeko, beha-rrezkoak dira legearen aurretiazkobetekizun zorrotzak, betekizunok arau-bidea eratzeko nahitaezkoak izanik, etahorien kontrola notarioei eta erregistra-tzaileei eratxikita.

V

II. tituluan, lege honetako eskubi-deei aplikatzeko moduko zerga-araubatzuk gehitu dira, eta horien xedea dabereizkeriarik ez egitea txandakakoaprobetxamendu-eskubide errealen ti-tularren aurka arlo fiskalean, ondasunhigiezinak zati batean erabiltzeko bes-telako formulen titularren aurrean.

Hain zuzen ere, arauketa hau sartuezean, aipatu eskubide errealetan, izae-ra bereko eskubideetarako zergen legeezberdinetan ezarritako araubidea apli-katuko litzateke, eta, ondasun higiezi-nak lupertzeko eskubide errealen izae-raren ondorioz, kasu batzuetan aplikatuahal izango dira izaera pertsonaleko


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muebles, darían lugar, en algunos su-puestos, a la aplicación de tipos impo-sitivos superiores a los previstos parala transmisión o adquisición de dere-chos de carácter personal.

De acuerdo con lo anterior, y, te-niendo presente el carácter particularde las normas contempladas en esteTítulo, que no constituyen, en puridad,un régimen tributario específico, sinoque contienen, únicamente, ciertas es-pecialidades que no impiden la aplica-ción, en lo no previsto expresamente,de la normativa tributaria general y delas disposiciones propias del Impuestosobre el Patrimonio, del Impuesto so-bre el Valor Añadido y del Impuestosobre Transmisiones Patrimoniales yActos Jurídicos Documentados, a losque se hace referencia en el citado Tí-tulo.

En el Impuesto sobre el Patrimonio,cualquiera que sea la naturaleza del de-recho en cuestión, se unifica el criteriopara su valoración, a efectos de su in-tegración en la base imponible de esteimpuesto, determinando la valoraciónpor el precio de la adquisición.

En el Impuesto sobre el Valor Aña-dido, se generaliza la aplicación deltipo reducido al 7 por ciento a las pres-taciones de servicios consistentes en lacesión de los derechos de aprovecha-miento por turno de bienes inmueblescomo en otras formas de utilización delos bienes inmuebles por período deter-minado o determinable del año, conprestación de alguno de los servicioscomplementarios propios de la indus-tria hotelera.

eskubideak eskualdatu edo eskuratze-ko zerga-tasak baino handiagoak.

Aurrekoarekin bat etorriz, kontuanhartu behar da titulu honetan ezarritakoarauen izaera berezia, arauok huts-hu-tsean ez baitute zerga-araubide zeha-tzik eratzen; berezitasun batzuk soil--soilean biltzen dituzte. Berezitasunhoriek ez dute eragozten aplikatzea,berariaz aurreikusi ez diren kasuetan,zerga-arauketa orokorra, bai eta tituluhorretan aipatu Ondarearen gaineko Zer-garen, Balio Erantsiaren gainerakoZergaren, eta Ondare Eskualdaketa etaEgintza Juridiko Dokumentatuen gai-neko Zergaren berezko xedapenak ere.

Ondarearen gaineko Zergan, esku-bidearen izaera gorabehera, berori ba-lioesteko irizpidea bateratu da, esku-bidea zerga honen zerga-oinarriansartzeko, eta balorazioa eskuraketa--prezioaren arabera zehaztu da.

Balio Erantsiaren gaineko Zergan,ehuneko 7ra murriztutako tasaren apli-kazioa zerbitzuen prestazioetara za-baldu da, besteak beste, ondasun hi-giezinak txandaka aprobetxatzekoeskubideak lagatzera, edota ondasunhigiezinak urteko aldi zehatz bateanedo zehazteko modukoan erabiltzekobestelako moduetara, baldin eta hotel--industriari dagokion zerbitzu osagarri-ren bat ere egiten bada.


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Finalmente, en el ámbito del Im-puesto sobre Transmisiones Patrimo-niales y Actos Jurídicos Documen-tados se establece la aplicación del tipode gravamen del 4 por 100, propio dela transmisión de derechos de carácterpersonal.

En definitiva, pues, el régimen tri-butario contemplado en la presenteLey asimila el tratamiento en los su-puestos contemplados en la misma delos derechos reales de aprovechamientopor turno de bienes inmuebles y otrosde derechos de naturaleza personal dis-tintos de los anteriores, con la finalidadya señalada de no discriminar negati-vamente a los primeros.

Esta finalidad responde plenamen-te al objeto de la presente Ley, asícomo de la Directiva 94/47/CE, encuanto que incentiva sustancialmentela adquisición de los derechos con-templados.

VI

La disposición adicional segundaestá justificada por la propia Directiva,que en su artículo 9 exige a los Estadosmiembros adoptar las medidas necesa-rias para que, en cualquier caso, el ad-quirente no quede privado de la protec-ción que le concede la misma. Ladisposición pretende precisamente eso,en cuanto se trate de derechos de apro-vechamiento por turno sobre bienes in-muebles situados en España, soslayan-do la posibilidad de que el contrato sesometa a la jurisdicción pactada por las

Amaitzeko, Ondare Eskualdaketaeta Egintza Juridiko Dokumentatuengaineko Zergaren eremuan, 100eko4ko karga-tasa aplikatzea ezarri da,izaera pertsonaleko eskubideen eskual-daketan aplikatzen dena.

Hainbatez, azken buruan, lege ho-netan ezarritako zerga-araubideak tra-tamendua berdinetsi du, legean bertanezarri kasuetan; egin-eginean ere, xe-dea aurretiaz aipatutakoa da ondasunhigiezinak txandaka aprobetxatzekoeskubide errealei buruzko kasuetan, etaaurrekoak modukoak ez diren izaerapertsonaleko eskubideei buruzkoetan,alegia, lehenengoen aurka bereizke-riarik ez egitea.

Helburu hori lege honen eta 94/47/EEZuzentarauaren xedearekin guztiz batdator; izan ere, arau horrek bultzatzendu, funtsean, ezarritako eskubideak es-kuratzea.

VI

Bigarren xedapen gehigarria zuzenta-rauak berak justifikatu du, 9. artikuluanestatu kideei eskatu die-eta beharrezkoneurriak hartzea, edozein kasutan, es-kuratzailea zuzentarauak emandakobabesik gabe ez geratzeko. Izatez, xe-dapenak asmo hori du, Espainian ko-katutako ondasun higiezinak txandakaaprobetxatzeko eskubideak izanezgero, eta saihestu egin da kontratua al-derdiek itundutako jurisdikzioarenmenpe jartzeko aukera. Azken finean,lege-maulak saihestu nahi dira, «na-


255



partes. En definitiva, se trata de evitarlos posibles fraudes de ley, los llama-dos «fraudes de ley internacionales»,que se pueden dar amparándose en laexistencia, dentro de un espacio co-mún, de Estados donde la Directivacomunitaria no haya sido traspuestapor no haberse sentido la necesidad dehacerlo, al no comercializarse en susterritorios esta clase de derechos. Estemismo camino es el que está tratandode tomar la Unión Europea en lo quese refiere a Directivas comunitarias deprotección a los consumidores, paraevitar precisamente que su falta de tras-posición en algunos Estados sirva demedio para soslayar la aplicación de lasnormas dictadas por los otros para la in-tegración en sus respectivos ordena-mientos. Y así, en esta dirección apun-ta la iniciativa comunitaria relativa alas acciones de cesación en materia deprotección de los intereses de los con-sumidores. La disposición está ademásapoyada, a mayor abundamiento, enlos artículos 16 de los Convenios deBruselas de 27 de septiembre de 1968y de Lugano de 16 de septiembre de1988, y en los artículos 3 y 4 del Con-venio de Roma sobre la Ley aplicablea las obligaciones contractuales de 19de junio de 1980.

VII

En cuanto al régimen transitorio,trata de que la Ley sea aplicable, encuanto a los regímenes existentes, a lapromoción y transmisión de derechosque contienen la facultad de disfrutarde un alojamiento por un tiempo al

zioarteko lege-maula» izenekoak; horre-lakoak gertatzen dira, batez ere, espa-zio erkide baten barruko estatu batzue-tan Europar Batasuneko zuzentarauajasotzen ez denean, horretarako be-harra ikusi ez delako, lurralde horietaneskubide mota hori ez baita merkatura-tu. Europar Batasunak bide bera hartunahi du kontsumitzaileak babesteko,Europar Batasuneko zuzentarauei da-gokienez; izan ere, saihestu nahi da es-tatu batzuetan zuzentarauon jasotzeeza gainerakoek emandako arauak ezaplikatzeko baliabide izatea. Horrela,bada ekimen bat, norabide hori duena,alegia, kontsumitzaileen interesak ba-besteko bukarazte-akzioei lotuta dagoenEuropar Batasunaren ekimena. Aregehiago, xedapenak oinarri du Bruse-lako 1968ko irailaren 27ko eta Lugano-ko 1988ko irailaren 16ko hitzarmenen16. artikuluetan, bai eta Kontratu Bete-beharrei Aplikatu Beharreko Legeariburuzko 1980ko ekainaren 19ko Erro-mako Hitzarmenaren 3 eta 4. artikulue-tan ere.

VII

Araubide iragankorrari dagokionez,horren xedea da, jada diren araubideeibegira, urtero denbora batez bizitegibaten lupertze-ahalmenak barnean har-tutako eskubideak sustatzeari eta es-kualdatzeari aplikatzeko modukoa iza-


256



año, estableciendo, además, para estosregímenes, en todo caso, la obligaciónde adaptarse en el plazo de dos años, acontar desde la entrada en vigor de laLey. Naturalmente, la adaptación queexige la disposición transitoria segun-da no pretende la transformación delos regímenes preexistentes, sino tansólo que se dé publicidad a éstos y a suforma de explotación, con pleno respe-to de los derechos ya adquiridos. Poreso, la disposición exige solamente losrequisitos del artículo 5 y no el cumpli-miento de todas las obligaciones que laLey impone al que se proponga cons-tituir un régimen de derechos de apro-vechamiento por turno una vez quehaya entrado en vigor y, aun aquéllos,sólo en la medida en que sean compati-bles con la propia naturaleza del régi-men preexistente.

TÍTULO I

NORMAS CIVILES Y MERCANTILES

CAPÍTULO PRIMERO


Artículo 1. Ámbito objetivo

Es objeto de esta Ley la regulaciónde la constitución, ejercicio, transmi-sión y extinción del derecho de apro-vechamiento por turno de bienes in-muebles, que atribuye a su titular lafacultad de disfrutar, con carácter ex-clusivo, durante un período específi-

tea; gainera, araubide horietarako kasuguztietan ezarri da bi urtetan egoki-tzeko betebeharra, legea indarrean jar-tzen denetik zenbatuta. Esan gabe doa,bigarren xedapen iragankorrean agin-dutako egokitzapenak ez duela nahijada diren araubideak eraldatzea, horieieta horiek ustiatzeko moduei publizi-tatea ematea baino, aurretiaz eskuratu-tako eskubideak erabat errespetatuz.Horregatik, xedapenak 5. artikulukobetekizunak soilik ezartzen ditu, eta ezlegeak ezarritako betebehar guztiak be-tetzea, legea indarrean jarri ondorentxandakako aprobetxamendu-eskubi-deen araubidea eratu nahi duenari begi-ra; betekizun horiek ere aurretiazko arau-bidearen izaerarekin bat datozen neurrianbeteko dira.

I. TITULUA

ARAU ZIBILAK ETA MERKATARITZAKO ARAUAK

LEHENENGO KAPITULUA

Xedapen orokorrak

1. artikulua. Eremu objektiboa

Lege honen xedea da ondasun hi-giezinak txandaka aprobetxatzeko es-kubidea eratzea, egikaritzea, eskualda-tzea eta azkentzearen arauketa. Horrenbidez, titularrari ahalmena ematen zaio,modu esklusiboan, urte bakoitzeko aldizehatz batean, bide publikora edo erai-


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co de cada año, un alojamiento sus-ceptible de utilización independientepor tener salida propia a la vía públicao a un elemento común del edificio enel que estuviera integrado, y que estédotado, de modo permanente, con elmobiliario adecuado al efecto, y el de-recho a la prestación de los servicioscomplementarios. La facultad de dis-frute no comprende las alteracionesdel alojamiento ni de su mobiliario.El derecho de aprovechamiento porturno podrá constituirse como dere-cho real limitado o de conformidadcon lo dispuesto en el apartado 6 deeste artículo.

2. El régimen de aprovechamientopor turno sólo podrá recaer sobre unedificio, conjunto inmobiliario o sectorde ellos arquitectónicamente diferencia-do. Todos los alojamientos indepen-dientes que lo integren, con la necesa-ria excepción de los locales, debenestar sometidos a dicho régimen. Seránecesario que el conjunto tenga, al me-nos, diez alojamientos. Se permite, noobstante, que un mismo conjunto in-mobiliario esté sujeto, al tiempo, a unrégimen de derechos de aprovecha-miento por turno y a otro tipo de ex-plotación turística, siempre que los dere-chos de aprovechamiento por turnorecaigan sobre alojamientos concretosy para períodos determinados.

3. El período anual de aprovecha-miento no podrá ser nunca inferior asiete días seguidos. En todo caso, den-tro de un régimen, los turnos han de te-ner todos la misma duración. Deberá,además, quedar reservado para repa-

kinaren osagai erkide batera irteera iza-teagatik modu independentean erabildaitekeen bizitegia lupertzeko, baldineta modu iraunkorrean ondore horreta-rako altzari egokiak baditu, bai eta zer-bitzu osagarriak jasotzeko eskubideaere. Lupertze-ahalmen horretan ez dirasartzen bizitegiaren edo altzarien alda-kuntzak. Txandakako aprobetxamen-du-eskubidea era daiteke eskubideerreal mugatu gisa edo artikulu honen6. paragrafoan xedatutakoaren arabera.

2. Txandakako aprobetxamendua-ren araubidea gerta daiteke eraikinbaten gain, ondasun higiezinen mul-tzo baten gain, edo, arkitekturari da-gokionez, bereizita dagoen sektorebaten gain. Horiek osatzen dituztenbizitegi independente guztiak, lokalaknahitaez alde batera utzita, araubidehorren menpe egongo dira. Beharrez-koa izango da multzoak, gutxienez,hamar bizitegi izatea. Hala ere, onda-sun higiezinen multzo bat egon dai-teke, aldi berean, txandakako aprobe-txamendu-eskubideen araubidepeaneta bestelako turismo-ustiapenen men-pean, baldin eta txandakako aprobe-txamendu-eskubideak gertatzen badi-ra bizitegi zehatzen gain eta aldi jakinbatzuetarako.

3. Urteko aprobetxamendu-aldiaezin daiteke inoiz izan ondoz ondokozazpi egunetakoa baino laburragoa.Edonola ere, araubide beraren barruan,txandek iraupen bera izan behar dute.Horrez gain, araubide honen menpeko


258



raciones, limpieza u otros fines comu-nes un período de tiempo que no po-drá ser inferior a siete días por cadauno de los alojamientos sujetos al ré-gimen.

4. El derecho real de aprovecha-miento por turno no podrá en ningúncaso vincularse a una cuota indivisa dela propiedad, ni denominarse multipro-piedad, ni de cualquier otra maneraque contenga la palabra propiedad.

A los efectos de publicidad, co-mercialización y transmisión del de-recho de aprovechamiento por turnode bienes inmuebles podrá utilizarsecualquier otra denominación, siempreque no induzca a confusión a los con-sumidores finales y del mismo sedesprenda con claridad la naturaleza,características y condiciones jurídicasy económicas de la facultad de dis-frute.

Cada uno de los derechos reales deaprovechamiento por turno gravará, enconjunto, la total propiedad del aloja-miento o del inmueble, según esté pre-viamente constituida o no una propie-dad horizontal sobre el mismo. Lareunión de un derecho real de aprove-chamiento y la propiedad, o una cuotade ella, en una misma persona no im-plica extinción del derecho real limi-tado, que subsistirá durante toda lavida del régimen.

El propietario del inmueble, sinperjuicio de las limitaciones que resul-tan del régimen y de las facultades delos titulares de los derechos de aprove-chamiento por turno, podrá libremente

bizitegi bakoitzeko, gutxienez, zazpieguneko aldia erreserbatuta egon beharda hobekuntzetarako, garbiketarakoedo bestelako xede erkideetarako.

4. Txandakako aprobetxamendua-ren eskubide erreala inoiz ere ezin zaiolotu jabetzaren kuota indibisoari, eztamultijabetza izendatu, edota jabetza hi-tza erabiltzen duen beste modu bateanere.

Ondasun higiezinak txandaka apro-betxatzeko eskubidearen publizitateaegin, eskubide berori merkaturatu etaeskualdatu nahi bada, beste izendapenbat erabili ahal izango da, azken kontsu-mitzaileak nahasten ez baditu, eta izenhorretan lupertze-ahalmenaren izaera,ezaugarriak eta baldintza juridiko etaekonomikoak argi ikusten badira.

Txandakako aprobetxamenduareneskubide erreal bakoitzak bizitegia-ren edo ondasun higiezinaren jabetzaosoa kargatuko du, horren gainean jabe-tza horizontala aurretik eratuta egon zeinegon ez. Aprobetxamendu-eskubideerreala eta jabetza edo horren kuota batpertsona berarengan elkartzeak ez da-kar eskubide erreal mugatua azkentzea,horrek araubidearen bizitza osoan iraun-go du eta.

Ondasun higiezinaren jabeak jabe-tza-eskubidea askatasunez xedatu ahalizango du, zuzenbide pribatuko araueilotuta, txandakako aprobetxamenduariburuzko araubidetik eta eskubideen ti-


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disponer de su derecho de propiedadcon arreglo a las normas del Derechoprivado.

5. Lo dispuesto en la presente Leyse aplicará al propietario, promotor y acualquier persona física o jurídica queparticipe profesionalmente en la trans-misión o comercialización de derechosde aprovechamiento por turno.

6. Los contratos de arrendamiento debienes inmuebles vacacionales por tem-porada, que tengan por objeto más detres de ellas, hasta un máximo de cin-cuenta años, y en los que se anticipen lasrentas correspondientes a algunas o a to-das las temporadas contratadas, queda-rán sujetos a lo dispuesto en la presen-te Ley, sin perjuicio de lo prevenidoen la Ley de Arrendamientos Urbanos.Tales contratos deberán referirse necesa-riamente a una temporada anual deter-minada que se corresponda con un pe-ríodo determinado o determinable de esatemporada y a un alojamiento determi-nado o determinable por sus condicionesgenéricas, siempre que esté especificadoel edificio o conjunto inmobiliario don-de se va a disfrutar del derecho.

7. El contrato por virtud del cual seconstituya o transmita cualquier otroderecho, real o personal, por tiemposuperior a tres años y relativo a la utili-zación de uno o más inmuebles duran-te un período determinado o determi-nable al año, al margen de la presenteLey, será nulo de pleno derecho, de-biéndole ser devueltas al adquirente ocesionario cualesquiera rentas o con-traprestaciones satisfechas, así como

tularrek dituzten ahalmenetatik sortuta-ko mugapenak gorabehera.

5. Lege honetan xedatutakoa apli-katuko zaie jabeari, sustatzaileari etatxandakako aprobetxamendu-eskubi-deen eskualdaketan edo merkatura-tzean modu profesionalean partehartzen duen pertsona fisiko edo juri-dikoari.

6. Oporretako ondasun higiezinakdenboraldika errentan emateko kontra-tuak lege honetan xedatutakoaren men-pe geratuko dira, hiru denboraldi bainogehiagorako eta gehienez berrogeita ha-mar urterako egiten badira, edota kon-tratatutako denboraldi batzuei edo guz-tiei dagozkien errentak aurreratzenbadira, betiere Hiri-errentamenduen Le-gean ezarritakoari kalterik egin gabe.Kontratuok nahitaez izan behar duteurteko denboraldi zehatz bati buruz-koak, denboraldi horretako aldi zehatzbati edo zehazteko modukoari dago-kiona barneratuz; halaber, bizitegiekzehatzak edo zehazteko modukoak izanbehar dute, betiere eskubidea zein erai-kinetan edo ondasun higiezinen mul-tzotan lupertuko den zehaztuta.

7. Kontratu baten bidez beste edo-zein eskubide, erreal edo pertsonal,eratu edo eskualdatzen bada hiru urtebaino gehiagorako, eta zerikusia baduurtero aldi zehatz batean edo zehaztekomodukoan ondasun higiezin bat edogehiago erabiltzearekin, orduan legehau baztertuta, kontratu hori zuzenbideosoko deuseza izango da, eta eskura-tzaileari edo lagapen-hartzaileari itzulibehar zaizkio ordaindutako errentak


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indemnizados los daños y perjuiciossufridos.

Artículo 2. Límites y consecuenciasdel incumplimiento

1. Son nulas las cláusulas mediantelas cuales el adquirente renuncie anti-cipadamente a los derechos que le atri-buye la presente Ley. Asimismo, seránnulas las cláusulas que exoneren alpropietario o promotor, o a cualquierpersona física o jurídica que participeprofesionalmente en la transmisión ocomercialización de los derechos deaprovechamiento por turno, de las res-ponsabilidades que le son propias con-forme a lo establecido por aquélla.

2. Son nulas las estipulaciones desumisión a arbitraje, salvo si estas úl-timas se conciertan una vez que hayasurgido la cuestión discutida o son desometimiento al sistema arbitral de con-sumo o a un Tribunal arbitral especia-lizado que pudiera constituirse, siem-pre que en su composición participen,en régimen de igualdad, las organiza-ciones de consumidores.

Artículo 3. Duración

1. La duración del régimen será detres a cincuenta años, a contar desde lafecha de inscripción del régimen jurí-dico o desde la inscripción de la termi-nación de la obra cuando el régimen sehaya constituido sobre un inmueble enconstrucción.

2. Extinguido el régimen por trans-curso del plazo de duración, los titula-res no tendrán derecho a compensaciónalguna.

edo kontraprestazioak, eta eman beharzaio jasandako kalte-galeren ordaina.

2. artikulua. Ez-betetzearen mugaketa ondorioak

1. Deusezak dira lege honek eratxi-kitako eskubideei eskuratzaileak aurre-tiaz uko egiteko klausulak. Era berean,deusezak izango dira klausula hauek,alegia, jabea edo sustatzailea edo txan-dakako aprobetxamendu-eskubideareneskualdaketan edo merkaturatzean moduprofesionalean parte hartzen duen per-tsona fisikoa edo juridikoa, lege honenaraberako erantzukizunetatik askatze-ko klausulak.

2. Deusezak dira arazoak tartekari-tzaren menpe jartzeko hizpaketak, salbueta hizpaketa horiek hitzartzen dire-nean eztabaidapeko arazoa sortu ondo-ren, edota kontsumoko tartekaritza-sis-temaren menpean jartzekoak direnean,edota tartekaritza-auzitegi espezializa-tu baten menpean jartzekoak, baldineta hori osatzeko kontsumitzaileek ber-dintasun-egoeran parte hartzen badute.

3. artikulua. Iraupena

1. Araubidearen iraupena hiru urte etaberrogeita hamar urte bitartekoa izangoda, araubidea inskribatzen den datatik,edo eraikitze-bidean dagoen ondasun hi-giezinaren gainean eratu bada, obrarenamaiera inskribatzen den datatik zenba-tuta.

2. Iraupen-epea igarotzeagatik arau-bidea azkendu bada, titularrek ez duteezein konpentsaziorik jasotzeko esku-biderik izango.


261



CAPÍTULO II

Régimen jurídico

SECCIÓN 1.ª

Constitución

Artículo 4. Constitución del régimen

1. El régimen de aprovechamien-to por turno deberá ser constituidopor el propietario registral del inmue-ble. Para poder hacerlo, deberá pre-viamente:

a) Haber inscrito la conclusión de laobra en el Registro de la Propiedad. Enel caso de que la obra esté iniciada,deberá haber inscrito la declaración deobra nueva en construcción.

b) Haber obtenido de las autorida-des competentes las licencias necesa-rias para ejercer la actividad turística,las de apertura, las necesarias para laprimera ocupación de los alojamien-tos, zonas comunes y servicios acceso-rios que sean necesarias para el destinoy la correspondiente cédula de habita-bilidad. En el caso de que la obra estétan sólo iniciada, bastará haber obteni-do la licencia de obra y la necesariapara la actividad turística.

Esta última, tanto si la obra estáterminada como si tan sólo iniciada,solamente será exigible en aquellasComunidades Autónomas donde la co-mercialización de derechos que impli-quen la facultad de disfrute de un alo-jamiento durante un período de tiempoal año tenga, con arreglo a su legisla-ción, la calificación de actividad turís-tica sometida a licencia.

II. KAPITULUA

Araubidea

1. ATALA

Eratzea

4. artikulua. Araubidea eratzea

1. Ondasun higiezinaren erregistro-jabeak eratuko du txandakako aprobe-txamenduaren araubidea. Hori eginahal izateko, aurretiaz:

a) Obraren amaiera Jabetza Erre-gistroan inskribatu behar du. Obra ha-sita badago, eraikitze-bidean dagoenobra berriari buruzko adierazpena ins-kribatu beharko du.

b) Agintari eskudunengandik lortubehar ditu turismo-jarduera burutzekoeta irekitzeko lizentziak, bizitegiak,gune erkideak eta eraikinaren destino-rako zerbitzu osagarriak lehenengozokupatzeko beharrezko lizentziak, etakasuan kasuko bizigarritasun-zedula.Obra hasita baino ez badago, nahikoaizango da obra-lizentzia eta turismo--jarduerarako beharrezko lizentzia lor-tzea.

Azken hori, bai obra amaitutaegon, bai obra hasita egon baino ez,autonomia-erkidego batzuetan ba-karrik izango da nahitaezkoa, bertakolegeriaren arabera, lizentziapeko turis-mo-jardueratzat hartzen denean urterodenboraldi batean bizitegi bat luper-tzeko ahalmena dakarten eskubideakmerkaturatzea.


262



c) Haber celebrado, de conformidadcon lo establecido en la presente Ley,el contrato con una empresa de servi-cios que reúna, en aquellas Comunida-des Autónomas donde se establezcan,los requisitos que se exijan a éstas, salvoque el propietario, cumpliendo los mis-mos requisitos, haya decidido asumir-los directamente él.

Las empresas de servicios no po-drán estar domiciliadas en paraísos fis-cales y tendrán que tener, al menos,una sucursal domiciliada en España.

d) Haber concertado los seguros alos que se refiere el artículo 7.

2. El propietario que constituya elrégimen sobre un inmueble en cons-trucción deberá, además, contratar afavor de los futuros adquirentes de de-rechos de aprovechamiento por turnoun aval bancario con alguna de las en-tidades registradas en el Banco de Es-paña, o un seguro de caución con en-tidad autorizada que garantice ladevolución de las cantidades entrega-das a cuenta para la adquisición del de-recho, actualizadas con arreglo al índi-ce anual de precios al consumo, si laobra no ha sido finalizada en la fechafijada o no se ha incorporado el mobi-liario descrito en la escritura regulado-ra cuando el adquirente del derechoopte por la resolución del contrato enlos términos previstos en el artículo 10de la presente Ley. Las cantidades asírecibidas serán independientes de lasque deba satisfacer el propietario opromotor en concepto de indemniza-ción de daños y perjuicios, consecuen-

c) Lege honetan ezarritakoaren ara-bera, kontratua zerbitzu-enpresa bate-kin egin behar da, eta horrek, halakoenpresak zein autonomia-erkidegoetanezarrita egon eta autonomia-erkidegohorietan nahitaezkoak diren beteki-zunak gauzatu behar ditu, salbu eta ja-beak, betekizun horiek gauzatzean, zer-bitzuok berak zuzenean bereganatzeaerabakitzen duenean.

Zerbitzu-enpresen egoitzak ezin dirazerga-paradisuetan egon, eta, behintzat,Espainian izan behar dute sukurtsal ba-ten egoitza.

d) 7. artikuluan aipatu aseguruakitundu behar dira.

2. Eraikitze-bidean dagoen ondasunhigiezin baten jabeak, horren gaineanaraubidea eratzen duenean, gainera,bankuko abal bat kontratatu beharkodu Espainiako Bankuan erregistratuta-ko erakunde batekin, txandakako apro-betxamendu-eskubideen etorkizunekoeskuratzaileen mesederako, edo, beste-la, kauzio-aseguru bat, erakunde bai-mendu batekin, horrek bermatuko due-la eskubidea eskuratzeko asmoarekinkontura emandako diru-kopuruen itzul-tzea; diru-kopuru horiek kontsumo-pre-zioen urteko indizearen arabera egune-ratuko dira, baldin eta obra amaitu ezbada finkatutako datan, edo eskrituraarau-emailean deskribatutako altzariakgehitu ez badira, eskubidearen eskura-tzaileak, lege honen 10. artikuluan eza-rritakoaren arabera, kontratua sun-tsiaraztea erabaki duenean. Horrelajasotako diru-kopuruek ez dute zeriku-sirik jabeak edo sustatzaileak kalte-ga-leren ordain gisa eman behar dituen


263



cia del incumplimiento de sus obli-gaciones.

Las garantías de las cantidades en-tregadas a cuenta se regirán, en todoaquello que les sea aplicable, por laLey 57/1968, de 27 de julio, sobre per-cibo de cantidades anticipadas en laconstrucción y venta de viviendas, ysus normas de desarrollo.

Mientras no esté inscrita el acta no-tarial donde conste la finalización de laobra, en ningún caso podrá quedar li-berado el aval constituido, ni extin-guirse el contrato de seguro.

3. El régimen de aprovechamientopor turno de un inmueble se constituirámediante su formalización en escritu-ra pública, y se inscribirá en el Regis-tro de la Propiedad. Al otorgamientode la escritura deberá concurrir la em-presa que haya asumido la adminis-tración y prestación de los servicios,salvo manifestación expresa del pro-pietario de que son por él asumidos di-rectamente.

A los contratos por virtud de loscuales se constituyan o transmitan de-rechos de aprovechamiento por turnoantes de estar válidamente constitui-do el régimen, se les aplicará lo dis-puesto en el artículo 1.7 de esta Ley.

4. Los Notarios no autorizarán unaescritura reguladora de un régimen deaprovechamiento por turno y los regis-tradores no lo inscribirán mientras nose les acredite el cumplimiento de losrequisitos establecidos en los aparta-dos 1 y 2 de este artículo.

diru-kopuruekin, azken horiek betebe-harrak ez betetzearen ondorio baitira.

Kontura emandako diru-kopuruenbermeak arautuko dira, aplikatzekomodukoa duten neurrian, uztailaren27ko 57/1968 Legearen bidez, etxebi-zitzen eraikintzan eta salmentan diru--kopuru aurreratuak jasotzeari buruz-koa, eta lege horren garapen-arauenbidez.

Obra amaitu dela agertzen duen no-tario-akta inskribatuta ez dagoen bitar-tean, ezin izango da askatu aurretiazeratutako abala, eta aseguru-kontratuaere ez da azkenduko.

3. Ondasun higiezina txandakaaprobetxatzeko araubidea eskritura pu-blikoan formalizatu eta eratuko da, etaJabetza Erregistroan inskribatuko da.Eskritura egilestean, zerbitzuak admi-nistratzea eta egitea bere gain hartu di-tuen enpresa agertu beharko da, salbueta jabeak berak horiek zuzenean bere-ganatzen dituela beren beregi adieraz-ten duenean.

Araubidea baliozkotasunez eratutaegon aurretik eskubideak kontratuarenbidez eratu edo eskualdatu direnean,kontratu horiei lege honen 1.7 artiku-luan xedatutakoa aplikatuko zaie.

4. Notarioek ez dute eskuetsiko txan-dakako aprobetxamenduari buruzkoaraubidearen eskritura arau-emailerik,eta erregistratzaileek ez dute araubideainskribatuko, egiaztatzen ez zaien bitar-tean artikulu honen 1 eta 2. paragrafoe-tan ezarritako baldintzak bete direla.


264



Artículo 5. Escritura reguladora

1. La escritura pública reguladoradel régimen de aprovechamiento porturno deberá expresar, al menos, las si-guientes circunstancias:

1.º La descripción de la finca sobrela que se constituye el régimen deaprovechamiento por turno y del edifi-cio o edificios que en ella existan, conreseña de los servicios comunes a quetengan derecho los titulares de losaprovechamientos. Si la construcciónestá únicamente comenzada, se indica-rá la fecha límite para la terminaciónde la misma.

2.º La descripción de cada uno delos alojamientos que integren cada edi-ficación, a los que se dará una numera-ción correlativa con referencia a la fin-ca. Si el inmueble se ha de destinar aexplotación turística al tiempo que seconstituye sobre él un régimen de apro-vechamiento por turno, se determinarácuáles de los alojamientos son suscep-tibles de ser gravados con derechos deaprovechamiento por turno y para quéperíodos al año.

3.º En cada alojamiento destinado aaprovechamiento por turno se expresa-rá el número de éstos, su duración, in-dicando el día y hora inicial y final, lacuota que corresponda a cada turnocon relación al alojamiento, si está pre-viamente constituida la división hori-zontal, o con relación al total del in-mueble, si no lo está, el mobiliario quetenga destinado, así como su valor, ylos días del año no configurados comoturnos de aprovechamiento por estarreservados, en ese alojamiento, a repa-

5. artikulua. Eskritura arau-emailea

1. Txandakako aprobetxamenduariburuzko araubidearen eskritura publikoarau-emaileak, gutxienez, inguruabarhauek adierazi beharko ditu:

1) Txandakako aprobetxamendua-ren araubidea zein finkaren gain eratueta finka horren deskripzioa, bai etabertan dagoen eraikinaren edo daudeneraikinen deskripzioa ere, aprobetxa-menduen titularrek zein zerbitzu erki-detarako eskubidea duten adierazita.Eraikuntza hasita baino ez badago, bero-ri amaitzeko epe-muga adieraziko da.

2) Eraikin bakoitza osatzen dutenbizitegi guztien deskripzioa. Horietakobakoitzari zenbaki korrelatiboa eman-go zaio, finkari erreferentzia eginda.Ondasun higiezina turismo-ustiapenerabideratu behar bada, eta, aldi berean,ondasun higiezin hori txandaka aprobe-txatzeko araubidea eratzen bada, zehaz-tuko da txandakako aprobetxamendu--eskubideen kargak zein bizitegiren gaineta urteko zein alditarako ezar daitez-keen.

3) Txandakako aprobetxamendurabideratutako bizitegi bakoitzean adie-raziko da aprobetxamenduen kopurua,iraupena, hasierako eta amaierako egu-na eta ordua, txanda bakoitzari dago-kion kuota bizitegiari begira, zatiketahorizontala aldez aurretik eratuta bada-go, edo ondasun higiezin osoari begira,horrelako zatiketarik eratuta ez ba-dago, zein altzari duen, bai eta altzarihorien balioa ere, eta urteko zein egunez diren txandaka aprobetxatzekoak,bizitegi horretan hobekuntzetarako eta


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raciones y mantenimiento. A cada apro-vechamiento se le dará también un nú-mero correlativo respecto a cada ale-jamiento.

4.º Referencia a los servicios que sehan de prestar y que son inherentes alos derechos de aprovechamiento porturno, expresando que éstos se asumendirectamente por el propietario o poruna empresa de servicios.

5.º En su caso, los estatutos a losque se somete el régimen de aprove-chamiento por turno. De los mismosno podrá resultar para los titulares delos derechos ninguna obligación o li-mitación contraria a lo establecido enla presente Ley.

6.º La situación registral, catastral,urbanística y, en su caso, turística delinmueble. Se acompañará igualmenteel plano de distribución de los distintosalojamientos en la respectiva planta.

7.º La retribución de los servicios y,en su caso, los gastos de comunidad.

8.º Duración del régimen.

2. Además deberán incorporarse ala escritura, originales o por testimonio,el contrato celebrado con la empresade servicios y los contratos de seguroa que se refiere el artículo 7. Deberáacompañarse una copia autenticada deéstos para su archivo en el Registro.

En el caso de que el inmueble seencuentre en construcción, deberá in-corporarse documento acreditativo dehaberse constituido el aval o el segurode caución a los que se refiere el ar-tículo 4.2.

mantentzerako erreserbatuta izateaga-tik. Horrez gain, aprobetxamendu ba-koitzari zenbaki korrelatiboa emangozaio, bizitegi bakoitzari dagokionez.

4) Egin behar diren zerbitzuen aipa-mena, txandakako aprobetxamendu--eskubideei datxezkienak. Horiek ja-beak zuzenean edo zerbitzu-enpresabatek bereganatzen dituen adierazibehar da.

5) Hala denean, txandakako aprobe-txamenduaren araubidea zein estatutu-ren menpe dagoen. Estatutu horietatikezin da atera eskubideen titularrentzatlege honetan ezarritakoaren aurkakobetebeharrik edo mugapenik.

6) Ondasun higiezinak erregistroan,katastroan, hirigintzan eta, hala denean,turismoari dagokionez duen egoera.Solairu bakoitzean bizitegiek duten ba-naketaren planoa ere gehituko da.

7) Zerbitzuen ordainketa, eta, haladenean, erkidegoko gastuak.

8) Araubidearen iraupena.

2. Horrez gain, eskrituran gehitubehar dira, jatorrizkoak izan zein leku-kotza bidezkoak izan, zerbitzu-enpre-sarekin egindako kontratua eta 7. arti-kuluan aipatutako aseguru-kontratuak.Horien kopia kautoa erantsi beharko daerregistroan artxibatzeko.

Ondasun higiezina eraikitze-bideandagoenean, 4.2 artikuluan aipatu abalaedo kauzio-asegurua eratu izanarenegiaztagiria erantsi beharko da.


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La persona o personas físicas queotorguen la escritura serán responsa-bles de la realidad de los contratos in-corporados.

3. En el caso de que el régimen sehaya constituido sobre un inmueble enconstrucción, la terminación de la obradeberá hacerse constar en el Registro dela Propiedad en el plazo de tres meses,a contar desde su conclusión. Para rea-lizar tal constancia, será necesarioaportar las licencias a las que se refiereel artículo 4.1, letra b), y que no seaportaron en el momento de inscribirla obra nueva en construcción.

El propietario o promotor, una vezinscrita la terminación de la obra, de-berá notificar el hecho a quienes ad-quirieron derechos de aprovechamientopor turno sobre el inmueble en cues-tión mientras este último se encontrabaen construcción.

Artículo 6. Inscripción del régimen ysu modificación

1. Presentada la escritura regulado-ra para su inscripción en el Registrode la Propiedad, el registrador suspende-rá la inscripción de aquellos apartadoso artículos de los estatutos que impon-gan a los titulares de los derechos deaprovechamiento por turno algunaobligación o limitación contraria a loestablecido en la presente Ley.

Si al inscribir el régimen en el Re-gistro mediante la escritura reguladorano constaren como fincas registrales in-dependientes los distintos alojamien-tos destinados a aprovechamientos por

Eskritura egilesten duen pertsonafisikoa edo egilesten duten pertsona fi-sikoak izango dira erantsitako kontra-tuen egiatasunaren erantzule.

3. Araubidea eratu bada eraikitze--bidean dagoen ondasun higiezin batengain, obraren amaiera Jabetza Erregis-troan agerrarazi behar da hiru hilekoepean, obrak amaitzen direnetik zenba-tuta. Agerrarazpen hori egiteko, be-harrezkoa izango da 4.1 artikuluarenb) letrak aipatu lizentziak gehitzea,baldin eta horiek ekarri ez baziren erai-kitze-bidean dagoen obra berria inskri-batzeko unean.

Jabeak edo sustatzaileak jakinarazibeharko die, behin obraren amaierainskribatuta, egitate hori ondasun hi-giezina txandaka aprobetxatzeko esku-bideak eskuratu zituztenei, azken horieraikitze-bidean zegoen bitartean.

6. artikulua. Araubidea inskribatzeaeta horren aldarazpena

1. Eskritura arau-emailea JabetzaErregistroan inskribatzeko aurkeztuondoren, erregistratzaileak estatutuenparagrafo edo artikulu batzuen inskrip-zioa etengo du, baldin eta paragrafoedo artikulu horiek betebeharren edomugapenen bat ezartzen badiete txan-dakako aprobetxamendu-eskubideentitularrei, lege honetan ezarritakoa-ren aurka.

Araubidea eskritura arau-emailearenbidez erregistroan inskribatzean, txan-daka aprobetxatzera bideratutako bizi-tegiak erregistroko finka independentegisa agertzen ez badira, erregistratzai-


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turno, el registrador les abrirá folio,aunque en la escritura reguladora no sehaga división horizontal del inmueble.Al hacerlo, deberá expresar, en cadauno de ellos, los turnos y las demás cir-cunstancias a que se refiere el número 3del apartado 1 del artículo anterior.

Al inscribir la primera adquisiciónde un derecho de aprovechamiento porturno podrá asimismo inscribirse, si asíse hubiera pactado en la escritura o enel contrato elevado a público, la subro-gación en la parte proporcional del cré-dito hipotecario que pese sobre la tota-lidad del inmueble sin necesidad delconsentimiento del acreedor hipoteca-rio si, al constituirse la hipoteca, sepactó un sistema objetivo de distribu-ción de la responsabilidad hipotecariaentre todos los derechos de aprovecha-miento por turno resultantes de laconstitución del régimen.

2. Una vez inscrita la escritura regu-ladora, y antes de restituir el título alpresentante, el registrador archivará co-pia de los contratos incorporados a lamisma, haciéndolo constar en la ins-cripción del régimen y en toda la publi-cidad que dé, tanto del inmueble, comode los derechos de aprovechamientopor turno, debiendo acompañar copiade tales contratos a las certificacionesque expida relativas al inmueble sobreel que se ha constituido el régimen,cuando así se le hubiera pedido expre-samente en la solicitud de certificación.

3. Si después de constituido el régi-men se aportaran para su archivo en elRegistro un nuevo contrato con unaempresa de servicios, en el caso de que

leak folioa irekiko die, eskritura arau--emailean ondasun higiezinaren zatike-ta horizontalik egin ez arren. Hori egi-tean, horietako bakoitzean, aurrekoartikuluaren 1. paragrafoko 3. zenba-kian aipatutako txandak eta gainerakoinguruabarrak adierazi beharko dira.

Txandakako aprobetxamendu--eskubide baten lehenengo eskuraketainskribatzean, era berean inskriba dai-teke, eskrituran edo kontratu publikoanhala itunduz gero, ondasun higiezinosoaren gain ezarritako hipoteka-kredi-tuaren proportziozko zatian subroga-tzea; ez da behar hipoteka-hartzekodu-naren adostasunik, baldin eta hipotekaegitean txandakako aprobetxamendu--eskubide guztien artean hipoteka-eran-tzukizuna banatzeko sistema objektiboaitundu bazen, eskubide horiek araubi-dea eratzearen ondoriozkoak izanik.

2. Behin eskritura arau-emailea ins-kribatuta, eta aurkezleari titulua itzuliaurretik, erregistratzaileak artxibatukodu eskritura horri erantsitako kontra-tuen kopia; hori agerrarazi beharko duaraubidearen inskripzioan, eta ondasunhigiezinari eta txandakako aprobetxa-mendu-eskubideei buruz emandakopublizitate guztian. Kontratu horienkopia gehitu behar da araubidea zeinondasun higiezinen gainean eratu eta on-dasun higiezin horri buruzko ziurtagi-rietan, beren beregi hala eskatu badaziurtagiria emateko eskabidean.

3. Araubidea eratu ondoren, zerbi-tzu-enpresarekin egindako kontratuberri bat Erregistrora ekartzen bada ar-txibatzeko, erregistratzaileak kopia


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el propietario no quiera seguir hacién-dose cargo de los mismos o por haber-se extinguido el contrato, o en caso deresolución, o un acta de manifestacio-nes en la que el propietario se hagacargo directamente de los servicios ocuando se aporte el documento infor-mativo a que se refiere el artículo 8.2,el registrador archivará copia y haráconstar el hecho por nota al margen dela inscripción del régimen con referen-cia al legajo donde hayan sido archiva-dos. El registrador suspenderá el archi-vo si en el acta el propietario o, en elnuevo contrato, la empresa de servi-cios no hacen asunción expresa de lascondiciones del anterior, si el contratose hubiera celebrado antes de la consti-tución del régimen o si el documentoinformativo no contuviera las mencio-nes exigidas en el artículo 8.2. Tam-bién suspenderá el registrador el archi-vo de aquellos contratos que no tenganlas firmas legitimadas notarialmente.

Cualquier modificación que se rea-lice en los contratos y documento ante-riores, siempre que esté permitida poresta Ley, no será válida mientras no sehaga constar en el Registro de la Pro-piedad conforme a lo dispuesto en elpárrafo anterior.

4. El régimen sólo podrá ser modi-ficado por el propietario registral, conel consentimiento de la empresa deservicios y de la Comunidad de Titu-lares, conforme a lo establecido en elartículo 15.4 de esta Ley, debiendoconstar tal modificación en escriturapública y ser inscrita en el Registro dela Propiedad, en los términos señala-dos en el artículo 4.3.

artxibatuko du, eta araubidearen ins-kripzio-bazterrean oharraren bidez ja-soko du, kontratuak artxibatuta dau-den paper-sortari erreferentzia eginda,ondoko kasuotan: jabeak horren gaine-ko ardurarekin jarraitu nahi ez izana-ren kasuan, kontratua azkentzen de-nean, edo suntsiarazte-kasuan, edojabeak zerbitzuen gaineko zuzenekoardura hartzeko duen adierazpen-aktabaten kasuan, edo 8.2 artikuluan aipa-tutako informazio-agiria ekarriz gero.Erregistratzaileak artxibatzea etengodu, aktan jabeak, edo kontratu berrianzerbitzu-enpresak, ez badituzte aurre-koaren baldintzak berariaz beregana-tzen, kontratua araubidea eratu aurre-tik egin bada, edo informazio-agiriakez baditu 8.2 artikuluan ezarritako aipa-menak. Era berean, erregistratzaileaketen egingo du kontratuok artxibatzea,horien sinadurak notario bidez legiti-matuta ez badaude.

Ez da baliozkoa izango ezein alda-ketarik, lege honek baimendu, eta aurre-ko kontratuetan eta agirian egindakoe-tatik, Jabetza Erregistroan agerraraztenez den bitartean, aurreko paragrafoanxedatutakoaren arabera.

4. Araubidea erregistroko jabeaksoilik aldatu ahal izango du, zerbitzu--enpresaren eta titularren erkidegoarenadostasunarekin, lege honen 15.4 ar-tikuluan ezarritakoaren arabera. Eral-daketa eskritura publikoan agertu etaJabetza Erregistroan inskribatu beharda, 4.3 artikuluan adierazitakoaren ara-bera.


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Artículo 7. Seguro

Antes de la constitución del régi-men de derechos de aprovechamientopor turno, el propietario deberá suscri-bir y mantener en vigor una póliza deseguro que cubra, por todo el tiempoque dure la promoción y hasta latransmisión de la totalidad de los dere-chos de aprovechamiento por turno, elriesgo de nacimiento a su cargo de laobligación de indemnizar a terceroslos daños causados y perjuicios cau-sados por él o cualquiera de sus de-pendientes, hasta que dicha transmi-sión se produzca.

Además, deberá suscribir y mante-ner en vigor un seguro que cubra laresponsabilidad civil en que puedan in-currir los ocupantes de los alojamien-tos derivada de la utilización de losmismos, así como de seguro de incen-dios y otros daños generales del edifi-cio o del conjunto de sus instalacionesy equipos. Sin perjuicio de la responsa-bilidad del propietario o promotor conla compañía de seguros, éste y la em-presa de servicios pueden pactar queesta última se haga cargo del pago delas primas de estos seguros.

SECCIÓN 2.ª

Condiciones de promoción y transmisión

Artículo 8. Información general

1. Sin perjuicio de lo dispuesto enel artículo 1.4 de la presente Ley, estáprohibida la transmisión de derechosde aprovechamiento por turno con la

7. artikulua. Asegurua

Txandakako aprobetxamenduarenaraubidea eratu aurretik, jabeak asegu-ru-poliza harpidetu eta indarrean irau-narazi behar du, eta horrek estali behardu arrisku jakin bat, alegia, sustapenakirauten duen denbora osoan eta txanda-kako aprobetxamendu-eskubide guz-tiak eskualdatu arte, berak edo berarenmenpekoren batek, eskualdaketa horigauzatu arte, hirugarrenei eragindakokalteen ordaina emateko betebeharra-ren sorrera-arriskua.

Horrez gain, asegurua harpidetu etaindarrean iraunarazi behar du, bizi-tegia erabiltzen duten okupatzaileekhoriek erabiltzean eragin dezaketenerantzukizun zibila estaltzeko, baitasute-asegurua eta eraikinaren edo ins-talazio eta ekipoen multzoan eraginda-ko bestelako kalte orokorren aseguruaere. Jabeak edo sustatzaileak asegu-ru-konpainiarekin duen erantzukizu-nari kalterik egin gabe, hark eta zerbi-tzu-enpresak itun dezakete azkenakbere kontura hartzea aseguru horietakoprimen ordainketa.

2. ATALA

Sustatze- eta eskualdatze-baldintzak

8. artikulua. Informazio orokorra

1. Lege honen 1.4 artikuluan xeda-tutakoari kalterik egin gabe, debekatutadago txandakako aprobetxamendu--eskubideak eskualdatzea multijabetza


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denominación de multipropiedad ocualquier otra que contenga la palabrapropiedad.

2. El propietario, el promotor ocualquier persona física o jurídica quese dedique profesionalmente a la trans-misión de derechos de aprovechamien-to por turno, que se proponga iniciar latransmisión de estos derechos, deberáeditar, de acuerdo con la normativaque, en su caso, apruebe la ComunidadAutónoma competente en materia deconsumo, un documento informativo conel carácter de oferta vinculante, que en-tregará gratuitamente, después de ha-ber sido archivado en el Registro de laPropiedad correspondiente, a cualquierpersona que solicite información. Ental documento se mencionarán los si-guientes extremos:

a) Identidad y domicilio del propie-tario o promotor y de cualquier personafísica o jurídica que participe profesio-nalmente en la transmisión o comercia-lización de los derechos de aprovecha-miento por turno.

b) La naturaleza real o personalde los derechos que van a ser objeto detransmisión, con indicación de la fechaen que, según lo que resulte de la notadel Registro de la Propiedad al pie dela escritura reguladora, se ha de extin-guir el régimen.

En todo caso, se indicarán los re-quisitos y condiciones que para el ejer-cicio de tales derechos se exigen en ellugar donde está situado el inmueble, ysi están cumplidos o, en caso contrario,los requisitos o condiciones que toda-vía deberán cumplirse.

edo jabetza hitza duen beste edozeinizendapen erabiliz.

2. Jabeak, sustatzaileak edo txan-dakako aprobetxamendu-eskubideeneskualdaketan modu profesionaleandiharduen pertsona fisiko edo juridi-koak eskubideok eskualdatu nahi ba-ditu, autonomia-erkidego eskudunak,hala denean, informazio-agiria argita-ratu behar du, kontsumo-arloan onetsi-tako arauketarekin bat etorriz, eskain-tza loteslearen izaerarekin, eta doanemango dio, kasuan kasuko JabetzaErregistroan artxibatu ondoren, infor-mazioa eskatzen duen pertsona orori.Agiri horretan, alderdi hauek aipatukodira:

a) Jabearen edo sustatzailearen etatxandakako aprobetxamendu-eskubi-deen eskualdaketan edo merkaturatzeanmodu profesionalean parte hartzen duenpertsona fisiko edo juridikoaren norta-suna eta egoitza.

b) Eskualdatuko diren eskubideenizaera erreala edo pertsonala; JabetzaErregistroak eskritura arau-emailearenoinean egindako oharraren araberaadierazi behar da araubidea zein data-tan azkenduko den.

Nolanahi ere, eskubide horiek egi-karitzeko ondasun higiezina non koka-tu eta leku horretan nahitaezkoak direnbetekizunak eta baldintzak adierazikodira; horiek beteta dauden, edo, alde-rantzizko kasuan, artean bete gabedauden betekizunak eta baldintzak.


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c) Si la obra está en construcción,indicación de la fecha límite para suterminación, también según lo que re-sulte de la escritura reguladora, e in-dicación de la fecha estimada de ex-tinción del régimen, calculada sobrela fecha límite de la terminación de laobra.

d) Descripción precisa del inmueblesobre el que se ha constituido el ré-gimen y de su situación, y si la obraestá concluida o se encuentra en cons-trucción.

e) Los servicios comunes que per-miten la utilización del inmueble y losdemás de los que puede o podrá disfru-tar el adquirente, con indicación de lafase en que se encuentran y las condi-ciones de tal disfrute.

f) Instalaciones de uso común a lasque el titular podrá tener acceso y, siprocede, condiciones para ese acceso,con indicación expresa de su importe ode las bases para su determinación.

g) Indicación, en su caso, de la em-presa de servicios que se hará cargo dela administración, con expresión de sudenominación y sus datos de inscrip-ción en el Registro Mercantil.

h) Precio medio de los derechos deaprovechamiento por turno y preciode los que lo tengan más alto; las car-gas legalmente obligatorias, como con-tribuciones o exacciones fiscales, entreotras; los gastos anuales o su estima-ción, por ocupación del inmueble, porutilización de las instalaciones y servi-cios comunes, así como los derivadosde la administración, conservación y el

c) Obra eraikitze-bidean badago,adierazi behar da berori amaitzekoepe-muga, hau ere eskritura arau-emai-lean ezarritakoaren arabera, eta araubi-dea azkentzeko aurreikusitako data,obra amaitzeko epe-mugaren araberakalkulatuta.

d) Araubidea zein ondasun higiezi-nen gain eratu, eta horren eta kokape-naren deskripzio zehatza, eta obraamaituta dagoen ala eraikitze-bideandagoen.

e) Ondasun higiezina erabiltzeaahalbidetzen duten zerbitzu erkideak,bai eta eskuratzaileak orain edo etorki-zunean luper ditzakeenak ere, zein fa-setan dauden eta luperketa horren bal-dintzak adieraziz.

f) Titularra erabilera erkideko zeininstalaziotara sar daitekeen, eta, haladenean, sarbide horren baldintzak, zen-batekoa edo berori zehazteko oinarriakberen beregi adieraziz.

g) Hala denean, administrazioarenardura hartuko duen zerbitzu-enpresa,horren izena eta Merkataritza Ganbera-ko inskripzio-datuak adieraziz.

h) Txandakako aprobetxamendu--eskubideen batez besteko prezioa etagarestienen prezioa; legez nahitaez-koak diren kargak, besteak beste, kon-tribuzioak edo zerga-ordainarazpenak;urteko gastuak edo horien zenbatespe-na, bai ondasun higiezina okupatzeaga-tik, bai instalazioak eta zerbitzu erki-deak erabiltzeagatik, baita bizitegi etaosagai erkideak administratu, artatu


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mantenimiento del alojamiento y ele-mentos comunes, con indicación delprocedimiento de cálculo de las futurasanualidades.

Asimismo, se expresará que la ad-quisición de los derechos de aprove-chamiento por turno no supondrá de-sembolso, gasto u obligación algunadistintos de los mencionados en el con-trato.

i) Información sobre el número dealojamientos susceptibles de aprovecha-miento por turno y del número de tur-nos por alojamiento.

j) Información sobre los derechosde desistimiento, y de resolución unila-teral que tendrá el adquirente, expre-sando el tiempo de que dispondrá, se-gún esta Ley, para ejercitarlo, que notendrá a su cargo ningún gasto por elejercicio del mismo, e indicación de lapersona y domicilio a quien deberá co-municarse, si se ejercita. Si la obra estáen construcción, indicación del aval odel seguro constituido para garantizarla terminación de la misma.

k) Si existe o no la posibilidad departicipar en un sistema de intercambioy, en caso positivo, el nombre, denomi-nación o la razón social del tercero quese va a hacer cargo del servicio, ha-ciéndose mención del documento que,con carácter anual, expedirá dicho ter-cero acreditando la participación delrégimen en el programa de intercam-bio. El documento, firmado por el re-presentante legal de la empresa de in-tercambio, expresará que el contratodel adquirente o titular del derecho deaprovechamiento con la empresa de in-

eta mantentzeak sortutako gastuakere, etorkizunean urtekoak kalkula-tzeko prozedura adieraziz.

Era berean, txandakako aprobetxa-mendu-eskubideak eskuratzean ez dasortuko kontratuan bertan aipatu or-dainketa, gastu edo betebeharrez bes-terik.

i) Txandaka aprobetxatzeko modu-ko bizitegien kopuruari eta bizitegibakoitzeko txanda-kopuruari buruzkoinformazioa.

j) Eskuratzaileak atzera egiteko etaberak bakarrik suntsiarazteko ditueneskubideei buruzko informazioa, legehonen arabera eskubide hori egikari-tzeko denbora adieraziz, gasturik ezduela izango eskubide hori bere konturaegikaritzeagatik, eta, eskubidea egika-rituz gero, hori zein egoitzara komuni-katu behar den. Obra eraikitze-bideanbadago, berorren amaiera bermatzekoeratutako abala edo asegurua adierazibeharko da.

k) Elkartruke-sistema batean partehartzeko aukerarik dagoen ala ez, eta,horretarako aukera izanez gero, zerbi-tzuaren ardura hartuko duen hirugarre-naren izena, izendazioa edo sozieta-tearen izena; hirugarren horrek urteroluzatzen duen agiria aipatuko du, ber-tan araubideak elkartruke-programanizandako parte-hartzea egiaztatuz. Agi-ria elkartruke-enpresaren legezko or-dezkariak sinatuko du, eta aprobe-txamendu-eskubidearen eskuratzaileakedo titularrak adieraziko du elkartru-ke-enpresarekin egindako kontratua


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tercambio es un contrato independientey distinto del contrato que vincula aladquirente con el promotor o propieta-rio del régimen de aprovechamientopor turno. En el documento se haráconstar además la cuota de partici-pación como socio en el programa deintercambio y las cuotas de intercam-bio correspondientes.

En el documento se expresará ade-más el número total de socios afiliadosal programa de intercambio, así como elnúmero de regímenes que participan endicho programa y una reseña generalsobre el funcionamiento del sistema. Eldocumento expedido por la sociedad deintercambio se incorporará y formaráparte integrante del documento infor-mativo previsto en este artículo.

l) Si existe la posibilidad de partici-par en un sistema organizado para lacesión a terceros del derecho objetodel contrato y, caso de que dicho siste-ma esté organizado por el propietario opromotor, por sí o por medio de cual-quier otra persona física o jurídica quese dedique profesionalmente a la trans-misión de derechos de aprovechamien-to por turno, indicación de los posiblescostes de dicha cesión.

3. El propietario, el promotor o cual-quier persona física o jurídica que sededique profesionalmente a la transmi-sión de derechos de aprovechamientopor turno deberá también, de acuerdocon la normativa que, en su caso, aprue-be la Comunidad Autónoma competenteen materia de consumo, informar al ad-quirente sobre cómo puede solicitar in-formación genérica y gratuita acerca

independentea dela, eta, eskuratzaileaeta txandakako aprobetxamendurakoaraubidearen sustatzailea edo jabea lo-tzen dituen kontratuarekin zerikusirikez duela. Agirian, gainera, elkartruke--programan bazkide gisa parte hartze-ko kuota eta kasuan kasuko elkartruke--kuotak agerraraziko dira.

Agirian, berebat, elkartruke-progra-man afiliatutako bazkideen kopuru osoaadieraziko da, bai eta programa horre-tan parte hartzen duten araubideen ko-purua eta sistemaren jardunbideari bu-ruzko aipamen orokorra ere. Artikuluhonetan ezarritako informazio-agiriarierantsi eta horren zati osagarria izangoda elkartruke-sozietatearen agiria.

1) Aukera badago parte hartzekokontratuaren xedepeko eskubidea hiru-garrenei lagatzeko sistema antolatu ba-tean, eta sistema hori jabeak edo susta-tzaileak antolatzen badu, bere kabuzedo txandakako aprobetxamendu-es-kubideen eskualdaketan modu profe-sionalean diharduen pertsona fisikoedo juridiko baten bidez, lagatze ho-rrek izan ditzakeen kostuak adieraztea.

3. Jabeak, sustatzaileak edo txanda-kako aprobetxamendu-eskubideen es-kualdaketan modu profesionaleandiharduen pertsona fisiko edo juridi-koak, orobat, kontsumo-arloko autono-mia-erkidego eskudunak onetsitakoarauketarekin bat etorriz, eskuratzai-leari informazioa eman beharko dio,hark dituen eskubideen inguruko infor-mazio orokor eta doakoa erakundeei


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de los derechos que, en general, le asis-ten en los organismos y a los profesio-nales oficiales siguientes, indicando ladirección y teléfono de los más próxi-mos al lugar donde se encuentre el in-mueble sobre el que se ha constituidoel régimen:

Oficinas de Turismo.

Instituto Nacional del Consumo.

Organismos de las ComunidadesAutónomas competentes en materia deturismo y consumo.

Oficinas Municipales de Consumo.

Registradores de la Propiedad.

Notarios.

Todo ello sin perjuicio de la infor-mación que puedan prestar los ColegiosProfesionales de Arquitectos, Agentesde la Propiedad Inmobiliaria, Adminis-tradores de Fincas, Abogados, Nota-rios y Registradores.

4. El propietario, el promotor ocualquier persona física o jurídica quese dedique profesionalmente a la trans-misión de derechos de aprovechamien-to por turno deberá tener también, deacuerdo con la normativa que, en sucaso, apruebe la Comunidad Autónomacompetente en materia de consumo, adisposición de las personas a quienesproponga la celebración del contrato,un inventario completo de todos losmuebles, instalaciones y ajuar con quecuente el alojamiento y en el que cons-te el valor global del mismo.

5. Toda publicidad, incluido el do-cumento informativo a que se refiere el

nahiz profesional ofizialei eskatzeko;horretarako, araubidea zein ondasunhigiezinen gain eratu eta berori nonegon kokatuta eta hortik hurbilen dau-den hurrengoen helbidea eta telefonoaadieraziko ditu:

Turismo-bulegoak.

Kontsumoko Institutu Nazionala.

Turismo eta kontsumo-arloetan es-kumena duten autonomia-erkidegoe-tako erakundeak.

Kontsumoko udal-bulegoak.

Jabetza erregistratzaileak.

Notarioak.

Hori guztia, arkitektoen elkargo ofi-zialek, ondasun higiezinen jabetzakoagenteek, finken administratzaileek,abokatuek, notarioek eta erregistratzai-leek eman dezaketen informazioari kal-terik egin gabe.

2. Era berean, jabeak, sustatzaileakedo txandakako aprobetxamendu-es-kubideen eskualdaketan modu profe-sionalean diharduen pertsona fisikoedo juridikoak, kontsumo-arloko au-tonomia-erkidego eskudunak onetsita-ko arauketarekin bat etorriz, kontratuaegitea zein pertsonari proposatu etahorren eskura utzi beharko du bizite-giak dituen altzari, instalazio eta ostila-mendu guztien inbentarioa, eta, bertan,horren guztiaren balio osoa agertu be-har da.

5. Txandakako aprobetxamendu--eskubideen publizitatean, artikulu ho-


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apartado 2 del presente artículo, pro-moción u oferta relativa a derechos deaprovechamiento por turno, ha de indi-car los datos de inscripción del régimenen el Registro de la Propiedad, expre-sando la titularidad y cargas, advirtien-do que aquél debe consultarse a efec-tos de conocer la situación jurídica dela finca y el íntegro contenido del régi-men de aprovechamiento por turno.

Artículo 9. Contenido mínimo delcontrato

1. El contrato celebrado por todapersona física o jurídica en el marco desu actividad profesional y relativo aderechos de aprovechamiento por tur-no de alojamientos deberá constar porescrito y en él se expresarán, al menos,los siguientes extremos:

1.º La fecha de celebración del con-trato, los datos de la escritura regula-dora del régimen, con indicación deldía del otorgamiento, del Notario auto-rizante y del número de su protocolo, ylos datos de inscripción en el Registrode la Propiedad.

2.º Referencia expresa a la naturale-za real o personal del derecho transmi-tido, haciendo constar la fecha en queel régimen se extinguirá de conformi-dad con las disposiciones de la presen-te Ley.

3.º Descripción precisa del edificio,de su situación y del alojamiento sobreel que recae el derecho, con referenciaexpresa a sus datos registrales y al tur-no que es objeto del contrato, con indi-cación de los días y horas en que seinicia y termina.

nen 2. paragrafoak aipatu informazio--agiria barne, sustapenean edo eskain-tzan adierazi behar dira araubidea Ja-betza Erregistroan inskribatzeko datuak,titulartasuna eta kargak adieraziz, etaohartarazi behar da hura kontsultatu be-har dela finkaren egoera juridikoa etatxandakako aprobetxamenduari buruz-ko araubidearen eduki osoa zein direnjakiteko.

9. artikulua. Kontratuaren gutxienekoedukia

1. Pertsona fisiko edo juridiko orokegindako kontratua, beraren lanbide--jardueraren esparruan eta bizitegiaktxandaka aprobetxatzeko eskubideekinzerikusia izanez gero, idatziz agertu be-harko da, eta, horretan, gutxienez, al-derdi hauek aipatuko dira:

1) Kontratuaren data, araubideabarneratzen duen eskrituraren datuak,egilespenaren eguna, notario eskuesleaeta horren protokoloko zenbakia, etaJabetza Erregistroko inskripzio-datuak.

2) Eskualdatutako eskubidearenizaera errealaren edo pertsonalaren be-rariazko aipamena, eta, lege honenxedapenekin bat etorriz, araubidea zeindatatan azkenduko den agerraraztea.

3) Eraikinaren, beraren kokapenareneta eskubidea zein bizitegiren gainekoaizan eta horren deskripzio zehatza, erre-gistroko datuei eta kontratuaren xededen txandari berariazko aipamena egin-da, eta noiz hasi eta noiz amaituko di-ren egunok eta orduok.


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4.º Expresión de que la obra estáconcluida o se encuentra en construc-ción. En este último caso habrá de in-dicarse:

a) Fase en que se encuentra la cons-trucción.

b) Plazo límite para la terminacióndel inmueble.

c) Referencia a la licencia de obra eindicación y domicilio del Ayunta-miento que la ha expedido.

d) Fase en que se encuentran losservicios comunes que permitan la uti-lización del inmueble.

e) Domicilio indicado por el adqui-rente donde habrá de notificársele lainscripción de la terminación de la obray la fecha a partir de la cual se compu-tará la duración del régimen.

f) Una memoria de las calidades delalojamiento objeto del contrato.

g) Relación detallada del mobiliarioy ajuar con que contará el alojamien-to, así como el valor que se le ha atri-buido a efectos del aval o del seguro alos que se refiere el artículo 4.2.

h) Referencia expresa a dicho avalo seguro, con indicación de la entidaddonde se ha constituido o con quien seha contratado y que el mismo podrá serejecutado o reclamado por el adquiren-te en el caso de que la obra no estéconcluida en la fecha límite establecidaal efecto o si no se incorpora al aloja-miento el mobiliario establecido.

5.º El precio que deberá pagar el ad-quirente y la cantidad que conforme a

4) Obra amaituta dagoela edo erai-kitze-bidean dagoela adieraztea. Azkenkasu horretan, hurrengo hauek adierazibeharko dira:

a) Eraikuntza zein fasetan dagoen.

b) Ondasun higiezina amaitzekoepe-muga.

c) Obra-lizentziaren aipamena etahori luzatu duen udalaren egoitza.

d) Ondasun higiezina erabiltzeaahalbidetzen duten zerbitzu erkideakzein fasetan dauden.

e) Eskuratzaileak adierazitako egoi-tza; bertara jakinaraziko da obra--amaieraren inskripzioa eta araubidea-ren iraupena zein datatatik zenbatukoden.

f) Kontratuaren xede den bizitegia-ren kalitateei buruzko txostena.

g) Bizitegiak izango dituen altza-rien eta ostilamenduen zerrenda xehea,bai eta 4.2 artikuluak aipatu abalarenedo aseguruaren ondoreetarako eratxi-ki zaion balioa ere.

h) Abal edo aseguru horri berariazegindako aipamena, eta bertan adierazibeharko da zein erakundetan eratu den,edo norekin kontratatu den, eta eskura-tzaileak berori betearaz edo erreklamadezakeela, obra ezarritako epe-muganamaitzen ez bada edo ezarritako altza-riak bizitegira gehitzen ez badira.

5) Eskuratzaileak ordaindu beharduen prezioa, eta, eskubidea eskuratu


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la escritura reguladora deba satisfaceranualmente, una vez adquirido el dere-cho, a la empresa de servicios o al pro-pietario que se hubiera hecho cargo deéstos en la escritura reguladora, con ex-presión de que se actualizará con arre-glo al índice de precios al consumo quepublica el Instituto Nacional de Esta-dística, salvo que las partes hayan es-tablecido otra forma de actualización,que no podrá quedar al arbitrio de unade ellas, indicando, a título orientativo,cuál ha sido la media de dicho índiceen los últimos 5 años. También se haráexpresión del importe de los impuestosque, conforme a lo establecido en lapresente Ley, lleva aparejada la adqui-sición, así como una indicación somerade los honorarios notariales y registralespara el caso de que el contrato se elevea escritura pública y se inscriba en elRegistro de la Propiedad.

6.º Inserción literal del texto de losartículos 10, 11 y 12, haciendo constarsu carácter de normas legales aplica-bles al contrato.

7.º Servicios e instalaciones comu-nes que el adquirente tiene derecho adisfrutar y, en su caso, las condicionespara ese disfrute.

8.º Si existe o no la posibilidad departicipar en servicios de intercam-bio de períodos de aprovechamiento.Cuando exista esta posibilidad, se ex-presarán los eventuales costes y sehará referencia al documento acredita-tivo sobre el intercambio previsto en elartículo 8.2.k) de esta Ley.

9.º Expresión del nombre o razón so-cial, con los datos de la inscripción en

ondoren, eskritura arau-emailearenarabera zerbitzu-enpresari edo zerbi-tzuen ardura hartu duen jabeari urteroordaindu beharreko diru-kopurua, Es-tatistikaren Institutu Nazionalak argita-ratzen duen Kontsumoko Prezioen In-dizearen arabera eguneratuko delaadieraziz, salbu eta alderdiek egunera-tzeko beste modu bat ezartzen dutenean;eguneratze hori ezin da alderdi batenesku utzi, eta, gutxi gorabeherako iriz-pide gisa, indize horrek azken 5 urtee-tan izandako batez bestekoa adierazikoda. Era berean, zergen zenbatekoa aipa-tuko da, lege honen arabera eskuraketahorrekin batera ekarriz, bai eta zerbi-tzu-sariak eta erregistroko sariak aza-letik aipatuz ere, baldin eta kontratuaeskritura publikoan jaso eta JabetzaErregistroan inskribatzen bada.

6) 10, 11 eta 12. artikuluetako tes-tua hitzez hitz sartzea, eta artikulu ho-riek kontratuan aplikatzeko modukolege-arauen izaera dutela agerraraztea.

7) Eskuratzaileak luper ditzakeenzerbitzuak eta instalazio erkideak, eta,hala denean, luperketa horretarako bal-dintzak.

8) Aprobetxamendu-aldiak elkarre-kin trukatzeko zerbitzuetan parte har-tzeko aukerarik dagoen ala ez. Aukerahori dagoenean, balizko kostuak adie-raziko dira, eta lege honetako 8.2.k) ar-tikuluan elkartrukeari buruz ezarritakoegiaztagiria aipatuko da.

9) Izena edo sozietatearen izena,Merkataritza Erregistroko inskripzio-da-


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el Registro Mercantil en el caso de quese trate de sociedades, y el domicilio:

a) Del propietario o promotor.

b) Del transmitente, con indicaciónprecisa de su relación jurídica con el pro-pietario o promotor en el momento dela celebración del contrato.

c) Del adquirente.

d) De la empresa de servicios.

e) Del tercero que se hubiera hechocargo del intercambio, en su caso. Estetercero si es una persona jurídica, de-berá tener sucursal abierta e inscrita enEspaña.

10.º Duración del régimen, con re-ferencia a la escritura reguladora y ala fecha de la inscripción de ésta. Si elinmueble está en construcción, con re-ferencia a la fecha límite en que habráde inscribirse el acta de terminación dela obra.

11.º Expresión del derecho que asis-te al adquirente a:

a) Comprobar la titularidad y cargasdel inmueble, solicitando la informa-ción del registrador competente, cuyodomicilio y número de fax constará ex-presamente.

b) Exigir el otorgamiento de escri-tura pública.

c) Inscribir su adquisición en el Re-gistro de la Propiedad.

12.º Lugar y firma del contrato.

13.° Si existe la posibilidad de par-ticipar en un sistema organizado decesión a terceros del derecho objeto

tuekin sozietateak baldin badira, etaegoitza, hauen kasuan:

a) Jabea edo sustatzailea.

b) Eskualdatzailea; kontratua egite-ko unean jabearekin edo sustatzailea-rekin duen lotura juridikoa zehatz adie-raziko da.

c) Eskuratzailea.

d) Zerbitzu-enpresa.

e) Hala denean, elkartrukearen ardu-ra hartzen duen hirugarrena. Hirugarrenhori pertsona juridikoa bada, Espai-nian sukurtsala irekita eta inskribatutaizan behar du.

10) Araubidearen iraupena, eskritu-ra arau-emailea eta berori inskribatzekodata aipatuta. Ondasun higiezina eraiki-tze-bidean badago, obraren amaierariburuzko akta inskribatzeko epe-muga.

11) Eskuratzaileak jarraikoak egite-ko duen eskubidea adieraztea:

a) Ondasun higiezinaren titulartasu-na eta kargak egiaztatzeko, erregistra-tzaile eskudunari informazioa eskatuta,horren egoitza eta fax-zenbakia berenberegi agertuz.

b) Eskritura publikoaren egilespenaeskatzeko.

c) Eskuraketa Jabetza Erregistroaninskribatzeko.

12) Kontratuaren lekua eta sinadura.

13) Kontratuaren xedepeko eskubi-dea hirugarrenei lagatzeko sistema an-tolatu batean parte har daitekeen ala


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del contrato. Cuando exista esa posi-bilidad, se expresarán los eventualescostes, al menos aproximados, que di-cho sistema supondrá para el adqui-rente.

2. El inventario y, en su caso, lascondiciones generales no incluidas enel contrato, así como las cláusulas esta-tutarias inscritas, figurarán como anexoinseparable suscrito por las partes.

3. El contrato y los documentos in-formativos prevenidos por esta Ley seredactarán en la lengua o en una de laslenguas, elegida por el adquirente, delEstado miembro de la Unión Europeaen que resida o del que sea nacionalaquél, siempre que sea una de las len-guas oficiales de dicha Unión. Ade-más, se redactarán en castellano o encualquiera de las otras lenguas es-pañolas oficiales en el lugar de cele-bración del contrato. Asimismo, eltransmitente deberá entregar al adqui-rente la traducción del contrato a lalengua o a una de las lenguas oficialesdel Estado miembro de la Unión Euro-pea en que esté situado el inmueble,siempre que sea una de las lenguasoficiales de la Unión.

Los adquirentes extranjeros que nosean nacionales de algún Estado miem-bro de la Unión Europea ni residentesen los mismos podrán exigir que elcontrato y los demás documentos seles entreguen traducidos a la lenguade un Estado miembro de la UniónEuropea que ellos elijan.

Los propietarios, promotores o cual-quier persona física o jurídica que sededique profesionalmente a la transmi-

ez. Aukera hori dagoenean, eskuratzai-leari sistema horrek eragingo dizkion ba-lizko kostuak, gutxi gorabeherakoakbadira ere, adierazi behar dira.

2. Inbentarioa eta, hala denean, kon-tratuan jaso ez diren baldintza orokorrak,bai eta inskribatutako estatutu-klausu-lak ere, alderdiek sinatutako eranskin ba-naezin moduan agertuko dira.

3. Kontratua eta lege honetan ezarri-tako informazio-agiriak idatziko dira es-kuratzailea Europar Batasuneko zeinestatu kidetan bizi edo nongo naziota-suna izan eta bertako hizkuntzan edohizkuntzetako batean, eskuratzaileakhala hautatuta, baldin eta Batasune-ko hizkuntza ofizialetako bat bada.Horrez gain, gaztelaniaz edo kontratuaegiteko lekuan ofiziala den beste hiz-kuntza batez idatziko dira. Era berean,eskualdatzaileak eskuratzaileari kon-tratua eman beharko dio, ondasun hi-giezina Europar Batasuneko zein esta-tu kidetan egon eta bertako hizkuntzaofizialera edo ofizialetako batera itzu-lita, baldin eta Batasuneko hizkuntzaofizialetako bat bada.

Atzerriko eskuratzaileak Europar Ba-tasuneko estatu kideren batekoak ezbadira eta bizilekua horietan ez badute,eskatu ahal izango dute kontratua etagainerako agiriak Europar Batasunekoestatu kide bateko hizkuntzara itzul-tzea, haiek aukeratuta.

Jabeek, sustatzaileek edo txandakakoaprobetxamendu-eskubideen eskualda-ketan modu profesionalean diharduten


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sión de derechos de aprovechamientopor turno deberán conservar, a dispo-sición de las organizaciones de consu-midores previstas en la disposiciónadicional primera de esta Ley y, en sucaso, de las autoridades turísticas, lastraducciones de los documentos quedeben entregar a cualquier adquirentey de las cláusulas que tengan la con-sideración de condiciones generales.

Sin perjuicio de las responsabilida-des a que haya lugar, en caso de existiralguna divergencia entre las distintasversiones, se aplicará la más favorableal adquirente.

4. Todo el contenido del documentoinformativo previsto por el apartado 2del artículo anterior deberá incorporar-se y formar parte integrante del con-trato.

Los cambios introducidos en dichodocumento informativo, que a falta deacuerdo expreso de las partes sólo po-drán ser resultado de circunstanciasajenas a la voluntad del transmitente,deberán comunicarse al adquirente an-tes de la celebración del contrato.

El incumplimiento de esta obligaciónimplica el del deber de información alos efectos establecidos en el artículosiguiente.

Artículo 10. Desistimiento y resolu-ción del contrato

1. El adquirente de derechos deaprovechamiento por turno tiene unplazo de diez días, contados desde lafirma del contrato, para desistir delmismo a su libre arbitrio. Si el último

pertsona fisiko edo juridikoek gordebehar dituzte, lege honen lehenengoxedapen gehigarrian ezarritako kontsu-mitzaileen erakundeentzat, eta, hala de-nean, turismo-agintarientzat ere, edo-zein eskuratzaileri eman beharrekoagirien eta baldintza orokortzat hartzendiren klausulen itzulpenak.

Kasuan-kasuan sor daitezkeen eran-tzukizunei kalterik egin gabe, bertsiodesberdinen artean desadostasuna bal-din badago, eskuratzailearentzat me-sedegarriena dena aplikatuko da.

4. Aurreko artikuluaren 2. paragra-foan ezarritako informazio-agiriareneduki osoa gehitu eta kontratuaren zatiosagarri bihurtu behar da.

Informazio-agiri horretan egindakoaldaketak eskuratzaileari komunikatubehar zaizkio kontratua egin aurretik,alderdien berariazko adostasunik izanezean, eskualdatzailearen borondate-tik kanpo dauden inguruabarren ondo-riozkoak izanik.

Betebehar hori ez betetzeak infor-mazio-eginbeharra ez betetzea dakar,hurrengo artikuluan ezarritako ondo-reetarako.

10. artikulua. Kontratuan atzera egi-tea eta berori suntsiaraztea

1. Txandakako aprobetxamendu--eskubideen eskuratzaileak hamar egunditu, kontratua sinatzen denetik zenba-tuta, kontratu horretan askatasunezatzera egiteko. Epe horren azken eguna


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día del mencionado plazo fuese inhá-bil, quedará excluido del cómputo, elcual terminará el siguiente día hábil.Ejercitado el desistimiento, el adqui-rente no abonará indemnización o gas-to alguno.

2. Si el contrato no contiene algu-na de las menciones o documentos alos que se refiere el artículo 9, o en elcaso de que el adquirente no hubieraresultado suficientemente informadopor haberse contravenido la prohibi-ción del artículo 8.1, o incumplido al-guna de las obligaciones de los restan-tes apartados de ese mismo artículo, osi el documento informativo entregadono se correspondía con el archivado enel Registro, el adquirente podrá resol-verlo en el plazo de tres meses, a con-tar desde la fecha del contrato, sin quese le pueda exigir el pago de pena ogasto alguno.

En el caso de que haya falta de ve-racidad en la información suministradaal adquirente, éste podrá, sin perjuiciode la responsabilidad penal en que hu-biera podido incurrir el transmitente ysin perjuicio de lo establecido en elpárrafo anterior, instar la acción de nu-lidad del contrato conforme a lo dis-puesto en los artículos 1300 y siguien-tes del Código Civil.

Completada la información antes deque expire el citado plazo, el adquiren-te podrá desistir dentro de los diez díassiguientes al de la subsanación, segúnlo establecido en el apartado 1 de esteartículo.

Transcurridos los tres meses sin ha-berse completado la información y sin

baliogabea bada, zenbaketatik kanpo ge-ratu eta epea hurrengo egun balioduneanamaituko da. Atzera-egitea egikarituzgero, eskuratzaileak ez du kalte-ordainikemango edo gasturik ordainduko.

2. Kontratuak 9. artikuluko aipame-nen edo agiriren bat ez badu, edo esku-ratzaileari behar besteko informaziorikeman ez bazaio, 8.1 artikuluko debe-kua urratu edo artikulu bereko gainera-ko paragrafoetako betebeharren batbete ez delako edo emandako informa-zio-agiria erregistroan artxibatutakoa-rekin bat ez datorrelako, eskuratzaileakkontratua suntsiaraz dezake hiru hi-labeteko epean, kontratuaren datatikzenbatzen hasita, eta ezin izango zaioeskatu inongo zigor edo gasturik or-daintzerik.

Eskuratzaileari emandako informa-zioari buruz egiatasunik ez badago, es-kuratzaile horrek, eskualdatzaileakizan dezakeen zigor-erantzukizunarikalterik egin gabe eta aurreko paragra-foan ezarritakoari kalterik egin gabe,kontratuaren deuseztasun-akzioa era-gin dezake, Kode Zibilaren 1300. arti-kuluan eta hurrengoetan xedatutakoa-ren arabera.

Aipatu epea agortu aurretik infor-mazioa osatzen bada, eskuratzaileakatzera egin ahal izango du ongitze--epearen hurrengo hamar egunetan, ar-tikulu honen 1. paragrafoan ezarrita-koaren arabera.

Hiru hilabeteak informazioa osatugabe eta eskuratzaileak suntsiarazte-es-


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que el adquirente haya hecho uso de suderecho de resolución, éste podráigualmente desistir dentro de los diezdías siguientes al de expiración delplazo, según lo establecido en el citadoapartado 1 de este artículo.

3. El desistimiento o resolución delcontrato deberá notificarse al propie-tario o promotor en el domicilio que aestos efectos figure necesariamente enel contrato. La notificación podrá ha-cerse por cualquier medio que garan-tice la constancia de la comunicacióny de su recepción, así como de la fe-cha de su envío. Tratándose de desis-timiento, será suficiente que el envíose realice antes de la expiración delplazo.

Si el contrato se celebra ante Nota-rio, y sin perjuicio de lo establecido enel párrafo anterior, el desistimiento po-drá hacerse constar en acta notarial,que será título suficiente para la reins-cripción del derecho de aprovecha-miento a favor del transmitente.

Artículo 11. Prohibición de anticipos

1. Queda prohibido el pago de cual-quier anticipo por el adquirente altransmitente antes de que expire el pla-zo de ejercicio de la facultad de desis-timiento o mientras disponga de la fa-cultad de resolución a las que se refiereel artículo anterior. No obstante, po-drán las partes establecer los pactos ycondiciones que tengan por convenien-tes para garantizar el pago del precioaplazado, siempre que no sean contra-

kubidea erabili gabe igaro badira, azkenhorrek epea agortu eta hurrengo hamaregunetan atzera egin ahal izango du, ar-tikulu honetako aipatu 1. paragrafoanezarritakoaren arabera.

3. Kontratuan atzera egitea edo be-rori suntsiaraztea jabeari edo sustatzai-leari jakinarazi behar zaio, ondore ho-rietarako kontratuan nahitaez agertzenden egoitzan. Jakinarazpena egin dai-teke komunikazioa jasotzea eta bidal-ketaren data agertzea bermatzen dutenbideetatik edozein erabiliz. Atzera egi-tearen kasuan, nahikoa izango da bi-dalketa-epea agortu aurretik egitea.

Kontratua notarioaren aurrean egi-ten bada, eta aurreko paragrafoan ezarri-takoari kalterik egin gabe, atzera-egiteanotario-aktan agerrarazi ahal izangoda, eta hori behar besteko titulua izan-go da aprobetxamendu-eskubidea be-rriro inskriba dadin eskualdatzailearenmesederako.

11. artikulua. Aurrerakinen gainekodebekua

1. Debekatuta dago eskuratzaileakeskualdatzaileari aurrerakinak ordain-tzea, atzera-egiteko ahalmena egika-ritzeko epea agortu aurretik edo lehe-nengoak aurreko artikuluan aipatusuntsiarazte-ahalmena duen bitartean.Hala ere, alderdiek komenigarri dituztenitunak eta baldintzak ezarri ahal izangodituzte, geroratutako prezioaren ordain-keta bermatzeko, debeku horren aur-kakoak ez badira, eta, eskualdatzaileak,


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rios a dicha prohibición y no impli-quen que el transmitente reciba, directao indirectamente, cualquier tipo decontraprestación en caso de ejerciciode la mencionada facultad de desistir.

2. Si el adquirente hubiera anticipa-do alguna cantidad al transmitente,tendrá derecho a exigir en cualquiermomento la devolución de dicha canti-dad duplicada, pudiendo optar entre re-solver el contrato en los tres meses si-guientes a su celebración o exigir sutotal cumplimiento.

Artículo 12. Régimen de préstamos ala adquisición

Los préstamos concedidos al adqui-rente por el transmitente o por un ter-cero que hubiese actuado de acuerdocon él quedarán resueltos cuando elprimero desista o resuelva en algunode los casos previstos en el artículo 10.

No podrán incluirse en los présta-mos cláusulas que impliquen una san-ción o pena impuesta al adquirentepara el caso de desistimiento o reso-lución.

Si el adquirente se hubiera subroga-do en un préstamo concedido al trans-mitente, ejercitado el desistimiento o re-solución, subsistirá el préstamo a cargode éste.

Artículo 13. Resolución por falta depago de las cuotas

1 .Salvo pacto en contrario, el pro-pietario tendrá una facultad resolutoriaen el caso de que el adquirente titular

zuzenean edo zeharka, atzera-egitekoaipatu ahalmena egikarituz gero, kon-traprestaziorik jaso behar ez badu.

2. Eskuratzaileak eskualdatzailearidiru-kopururen bat aurreratuz gero, es-kuratzaileak eskubidea du, edozeinunetan diru-kopuru hori bikoiztuta itzul-tzea eskatzeko, eta aukera du, kontra-tua egin eta hurrengo hiru hilabeteetanberori suntsiarazteko edo erabat bete-tzea eskatzeko.

12. artikulua. Eskuraketarako maile-guen araubidea

Eskualdatzaileak edo horrekin adosjarrita jardun duen hirugarren batek es-kuratzaileari emandako maileguak sun-tsiarazi egingo dira, azken horrek atze-ra egin edo kontratua suntsiaraztenbadu 10. artikuluan ezarritako kasue-tako batean.

Maileguetan ezin izango dira klau-sulak sartu, horiek eskuratzaileari ze-hapena edo isuna ezartzen badioteatzera-egitearen kasuan edo suntsiaraz-te-kasuan.

Eskuratzailea subrogatuz gero es-kualdatzaileari emandako maileguan,behin atzera-egitea edo suntsiarazpenaegikarituta, maileguak azken horrenkontura iraungo du.

13. artikulua. Suntsiaraztea, kuotakez ordaintzeagatik

1. Aurkako itunik egin ezean, ja-beak suntsiarazte-ahalmena izango du,txandakako aprobetxamendu-eskubi-


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del derecho de aprovechamiento porturno, una vez requerido, no atienda alpago de las cuotas debidas por razónde los servicios prestados durante, almenos, un año.

El propietario podrá ejercer esta fa-cultad de resolución, a instancia de laempresa de servicios, previo requeri-miento fehaciente de pago al deudoren el domicilio registral o, en su de-fecto, en el que conste a tal fin en elcontrato, bajo apercibimiento de pro-ceder a la resolución del mismo si enel plazo de treinta días naturales no sesatisfacen íntegramente las cantidadesreclamadas.

2. Para llevar a cabo la resoluciónel propietario deberá consignar a fa-vor del titular del derecho, la parteproporcional del precio correspon-diente al tiempo que le reste hasta suextinción.

No obstante, mediante cláusula pe-nal podrá pactarse la pérdida en todo oen parte de las cantidades que conarreglo al párrafo anterior correspondapercibir al titular del derecho resuelto.Todo ello sin perjuicio de la facultadmoderadora de los tribunales esta-blecida en el artículo 1154 del CódigoCivil.

3. El propietario que ejercite la fa-cultad resolutoria regulada en este ar-tículo quedará obligado a atender lasdeudas que el titular del derecho deaprovechamiento por turno tuvierependientes con la empresa de servi-cios, salvo pacto en contrario con ésta.

dearen eskuratzaile titularrak, behinagindeia hartuta, emandako zerbi-tzuengatik, gutxienez, urtebetean zordituen kuotak ordaintzen ez baditu.

Jabeak suntsiarazte-ahalmen horiegikaritu ahal izango du, zerbitzu-enpre-sak hala eskaturik, zordunari aurretiazagindei sinesgarria eginda erregistrokoegoitzan, edo, halakorik ez dagoenean,kontratuan xede horretarako agertzenden horretan, eta kontratua suntsiaraz-teko ohartarazpena egingo da, baldin etaerreklamatutako diru-kopuruak osorikordaintzen ez badira egutegiko hogeitahamar egunetan.

2. Suntsiarazpena gauzatzeko, jabeakeskubidearen titularrarentzat zainpeanutzi beharko du kontratua azkendu artezenbat denbora geratu eta horri dago-kion prezioaren proportziozko zatia.

Dena den, zigor-klausularen bidezitundu ahal izango da suntsiarazitakoeskubidearen titularrari aurreko para-grafoaren arabera dagozkion diru-ko-puruak erabat edo zati batean galtzea.Hori guztia hala da, Kode Zibilaren1154. artikuluaren arabera auzitegiekduten moldatze-ahalmenari kalterikegin gabe.

3. Artikulu honetan araututako sun-tsiarazte-ahalmena egikaritzen duen ja-beak betebeharra du, txandakakoaprobetxamendu-eskubidearen titu-larrak zerbitzu-enpresari ordaindu be-harreko zorren ardura hartzeko, salbueta azken horrekin kontrako ituna egitendenean.


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Artículo 14. Formalización notarial ypublicidad registral del contrato

1. La adquisición y transmisión dederechos de aprovechamiento por tur-no podrá inscribirse en el Registro dela Propiedad, siempre que el contratose haya celebrado o formalizado me-diante escritura pública y el Registra-dor abra folio al turno cuyo derecho deaprovechamiento sea objeto de trans-misión, quedando siempre a salvo lodispuesto en la Ley Hipotecaria.

Al inscribir la primera transmisiónde un derecho de aprovechamiento porturno, el Registrador hará constar, me-diante nota marginal, que el mismoqueda gravado con carácter real pararesponder de las dos últimas cuotas, acontar desde el momento de la recla-mación por vía judicial o notarial, portodo el tiempo de vida del régimen.Para hacer efectiva la garantía, el pres-tador de los servicios podrá recurrira cualquiera de los procedimientos eje-cutivos que la Ley de Propiedad Hori-zontal permite utilizar a la comunidadde propietarios para reclamar las cuo-tas por gastos comunes y al proce-dimiento extrajudicial de ejecución hi-potecaria.

2. Si el contrato se celebrara anteNotario, éste advertirá del derecho dedesistimiento que el artículo 10 esta-blece en favor del adquirente, que po-drá hacerse por acta notarial, y de losdemás derechos que le reconoce la pre-sente Ley.

3. El notario no autorizará la escri-tura, ni el Registrador inscribirá el de-

14. artikulua. Kontratua notarioarenbidez egitea eta kontratuaren erregis-tro-publizitatea

1. Txandakako aprobetxamendu--eskubideak eskuratu eta eskualdatzeaJabetza Erregistroan inskriba daiteke,kontratua eskritura publikoaren bidezegin edo formalizatu bada eta erregis-tratzaileak aprobetxamendu-eskubi-dearen zein txanda eskualdatu eta horriburuzko folioa irekitzen badu, Hipote-ka Legean xedatutakoari beti kalterikegin gabe.

Txandakako aprobetxamendu-es-kubide baten lehenengo eskualdaketainskribatzean, erregistratzaileak orri-bazterreko oharraren bidez agerrarazi-ko du, eskubideari, izaera errealarekin,azken bi kuotak ordaintzeko karga eza-rriko zaiola, epailearen edo notarioarenbidez erreklamazioa egiten den unetikzenbatuta, araubideak irauten duen bitar-tean. Bermea kobratzeko, zerbitzu-egi-leak erabili ahal izango ditu jabeen er-kidegoak gastu erkideak eskatzekoerabiltzen dituen betearazpen-bideak,Jabetza Horizontalari buruzko Legea-ren arabera, bai eta hipoteka-betearaz-penaren epaiketaz kanpoko prozeduraere.

2. Kontratua notarioaren aurrean egi-ten bada, azken horrek ohartarazi behar-ko du badela 10. artikuluak eskuratzai-learentzat ezarri atzera-egiteko eskubidea,notario-aktaren bidez egin daitekeena,eta ohartaraziko du badirela lege hone-tan ezarri gainerako eskubideak.

3. Notarioak ez du eskritura eskuetsi-ko, eta erregistratzaileak ez du eskubidea


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recho si el contrato no contiene lasmenciones exigidas por el artículo 9.

Artículo 15. Facultades del titular dederechos de aprovechamiento por turno

1. El titular de un derecho de apro-vechamiento por turno puede libremen-te disponer de su derecho sin más limi-taciones que las que resultan de lasleyes y sin que la transmisión del mis-mo afecte a las obligaciones derivadasdel régimen.

2. El titular de derechos de apro-vechamiento por turno que participeprofesionalmente en la transmisión o co-mercialización de derechos reales cons-tituidos sobre los mismos quedará su-jeto a lo dispuesto en los artículos 2y 8 a 12 de la presente Ley. Los ad-quirentes de estos derechos quedaránsubrogados en los que correspondan altitular del derecho de aprovechamientopor turno con arreglo a esta Ley y, enespecial, los que le corresponden fren-te al propietario del inmueble.

3. En el caso del apartado anterior,si el derecho de aprovechamiento porturno no estuviera inscrito a favor deltransmitente del derecho real o cedentedel derecho personal, el adquirente ocesionario podrá solicitar la inscrip-ción del derecho de aprovechamientopor turno a nombre del transmitenteo cedente por el procedimiento regula-do en el artículo 312 del ReglamentoHipotecario.

4. La escritura reguladora del régi-men de aprovechamiento por turno de-

inskribatuko, kontratuak ez baldin baditu9. artikuluan ezarritako aipamenak.

15. artikulua. Txandakako aprobetxa-mendu-eskubideen titularrak dituenahalmenak

1. Txandakako aprobetxamendu-es-kubide baten titularrak eskubide horiaskatasunez xeda dezake, legeetan eza-rri mugapenekin soilik, eta eskubidehori eskualdatzean araubideak eratorribetebeharrak ukitu gabe.

2. Txandakako aprobetxamendu-es-kubideen titularrak modu profesionaleanparte hartzen badu horien gain eratutakoeskubide errealen eskualdaketan edomerkaturatzean, lege honen 2. artikuluaneta 8. artikulutik 12.erakoetan xedatuta-koaren menpe egongo da. Eskubide ho-rien eskuratzaileak lege honen araberatxandakako aprobetxamendu-eskubi-dearen titularrei dagozkien eskubideetansubrogatuko dira, eta, bereziki, ondasunhigiezinaren jabearen aurrean dituen ho-rietan.

3. Aurreko paragrafoaren kasuan,txandakako aprobetxamendu-eskubi-dea ez badago inskribatuta eskubideerrealaren eskualdatzailearen edo es-kubide pertsonalaren lagatzailearenizenean, orduan eskuratzaileak edo la-gapen-hartzaileak eska dezake txan-dakako aprobetxamendu-eskubidea es-kualdatzailearen edo lagatzailearenizenean inskribatzea, Hipoteka Errege-lamenduaren 312. artikuluan arautuprozedura erabilita.

4. Txandakako aprobetxamendua-ren araubideari dagokion eskritura


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berá prever la constitución de una co-munidad de titulares. La comunidad detitulares se regirá por los estatutos pre-vistos en la escritura reguladora o losque libremente adopten los titulares delos derechos y sus acuerdos se regiránpor las siguientes normas:

1.º Los acuerdos que tiendan a mo-dificar el régimen constituido deberánser tomados por la mayoría de dos ter-cios de los titulares.

2.º Los demás acuerdos requeriránúnicamente la mayoría simple de lostitulares del derecho de aprovecha-miento por turno.

3.º Cada persona tendrá tantos vo-tos como derechos de los que es titular.

4.º Si no resultare mayoría, o elacuerdo de éste fuere gravemente per-judicial para los interesados, el Juezproveerá a instancia de parte lo quecorresponda.

5.º Las normas de la Ley de Propie-dad Horizontal reguladoras del fun-cionamiento de las comunidades depropietarios se aplicarán supletoria ysubsidiariamente a las presentes.

CAPÍTULO III

Incumplimiento de los servicios y acción de cesación

Artículo 16. Incumplimiento de losservicios

El propietario o promotor es res-ponsable, frente a los titulares de dere-

arau-emailean, titularren erkidegoa era-tzea ezarri behar da. Titularren erkide-goari aplikatuko zaizkio eskritura arau--emailean ezarritako estatutuak edoeskubideen titularrek askatasunez har-tzen dituztenak, eta erabakiei arau hauekaplikatu zaizkie:

1) Titularren bi hereneko gehien-goak hartu beharko ditu araubidea eral-datzen duten erabakiak.

2) Gainerako erabakietan, txanda-kako aprobetxamendu-eskubidearen ti-tularren gehiengo soila behar da.

3) Pertsona bakoitzak zenbat esku-bideren titular izan eta beste horren-beste boto izango ditu.

4) Gehiengorik lortu ez bada edogehiengoaren erabakia interesdunen-tzat oso kaltegarria bada, epaileak bi-dezkoa dena erabakiko du, alderdiakhala eskatuta.

5) Jabetza Horizontalari buruzkoLegearen arauak, jabeen erkidegoenjardunbidea arautzen dutenak, arauhauen ordezko eta subsidiarioak izan-go dira.

III. KAPITULUA

Zerbitzuak ez betetzea eta bukarazte-akzioa

16. artikulua. Zerbitzuak ez betetzea

Jabea edo sustatzailea da erantzule,txandakako aprobetxamendu-eskubideen


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chos de aprovechamiento por turno, dela efectiva prestación de los servicios.En caso de incumplimiento por la em-presa de servicios, el propietario o pro-motor deberá resolver el contrato yexigir el resarcimiento de daños y per-juicios. La acción de resolución corres-ponde al propietario o promotor. Entodo caso, cualquier titular de un dere-cho de aprovechamiento por turno po-drá reclamar del propietario la efectivaprestación de los servicios y las indem-nizaciones que correspondan en el casode que tal prestación no se efectúe. Unavez resuelto el celebrado con la primi-tiva empresa de servicios, el propieta-rio o promotor deberá asumir direc-tamente la prestación del servicio ocontratarla con otra empresa de servi-cios. Cualquier alteración del contratono perjudicará, en ningún caso, a los ti-tulares de los derechos de aprovecha-miento por turno.

Artículo 16 bis. Acción de cesación

1. Podrá ejercitarse la acción de ce-sación contra las conductas contrariasa la presente Ley que lesionen los inte-reses tanto colectivos como difusos delos consumidores y usuarios.

2. La acción de cesación se dirige aobtener una sentencia que condene aldemandado a cesar en la conducta con-traria a la presente Ley y a prohibir sureiteración futura. Así mismo, la ac-ción podrá ejercerse para prohibir larealización de una conducta cuandoésta haya finalizado al tiempo de ejer-citar la acción, si existen indicios su-ficientes que hagan temer su reitera-ción de modo inmediato.

titularren aurrean, zerbitzuak modueragingarrian egiteko. Zerbitzu-enpre-sak ez-betetzea eginez gero, jabeakedo sustatzaileak kontratua suntsiarazieta kalte-galerak ordaintzea eskatu be-harko du. Suntsiarazte-akzioa jabeariedo sustatzaileari dagokio. Betiere,txandakako aprobetxamendu-eskubidebaten titularrak jabeari eska diezaiokezerbitzuak modu eragingarrian egitea,eta, horrelakorik egin ezean, kalte-or-dainak ematea. Hasierako zerbitzu-en-presarekin egindako kontratua suntsia-razi ondoren, jabeak edo sustatzaileakzerbitzua bere gain hartu behar du zuze-nean, edo zerbitzuen beste enpresa ba-tekin kontratatu. Kontratuan izandakoaldaketek, edonola ere, ez diete kalte-rik egingo txandakako aprobetxamen-du-eskubideen titularrei.

16. artikulua bis. Bukarazte-akzioa

1. Lege honen aurkako jokabideakbukarazteko akzioa egikari daiteke,kontsumitzaileen eta erabiltzaileen in-teres kolektibo eta zehaztugabeei kalteegiten bazaie.

2. Bukarazte-akzioaren bidez, de-mandatua kondenatzeko epaia lortunahi da, lege honen aurkako jokabideautzi eta etorkizunean berori errepika-tzea debeka dadin. Era berean, akzioaegikari daiteke, jokabide zehatz bat egi-tea debeka dadin, jokabide hori akzioaegikaritzeko unean amaitzen denean,baldin eta behar beste arrazoi badagojokabide hori berehala errepikatukodela pentsatzeko.


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3. Estarán legitimados para ejercitarla acción de cesación:

a) El Instituto Nacional del Consu-mo y los órganos o entidades corres-pondientes de las Comunidades Autó-nomas y de las Corporaciones localescompetentes en materia de defensa delos consumidores.

b) Las asociaciones de consumido-res y usuarios que reúnan los requi-sitos establecidos en la Ley 26/1984,de 19 de julio, General para la Defen-sa de los Consumidores y Usuarios, o,en su caso, en la legislación autonómi-ca en materia de defensa de los consu-midores.

c) El Ministerio Fiscal.

d) Las entidades de otros Estadosmiembros de la Comunidad Europeaconstituidas para la protección de losintereses colectivos y de los interesesdifusos de los consumidores que es-tén habilitadas mediante su inclusiónen la lista publicada a tal fin en el «Dia-rio Oficial de las Comunidades Eu-ropeas».

Los Jueces y Tribunales aceptarándicha lista como prueba de la capaci-dad de la entidad habilitada para serparte, sin perjuicio de examinar si la fi-nalidad de la misma y los interesesafectados legitiman el ejercicio de laacción.

Todas las entidades citadas en esteartículo podrán personarse en los pro-cesos promovidos por otra cualquie-ra de ellas, si lo estiman oportuno parala defensa de los intereses que repre-sentan.

3. Bukarazte-akzioa egikaritzekolegitimatuta daude:

a) Kontsumoko Institutu Nazionala,eta autonomia-erkidegoei eta kontsu-mitzaileak defenditzeko tokiko korpo-razio eskudunei dagozkien organoakedo erakundeak.

b) Kontsumitzaileen eta erabiltzai-leen elkarteak, horiek uztailaren 19ko26/1984 Legean, Kontsumitzaileak etaErabiltzaileak Defenditzeari buruz-koan, edo, hala denean, kontsumitzai-leak defenditzeari buruz autonomia-le-gerian ezarritako betekizunak betetzenbadituzte.

c) Fiskaltza.

d) Europar Batasuneko beste estatukide batzuetako erakundeak, kontsu-mitzaileen interes kolektiboak eta ze-haztugabeak babesteko eratutakoak,«Europako Erkidegoetako AldizkariOfizialean» xede horretarako argitara-tutako zerrendan sarturik, eta, horrenondorioz, horretarako gaituta badaude.

Epaileek eta auzitegiek zerrendahori onartuko dute, alderdi izateko gai-tutako erakundeak duen gaitasunarenfroga gisa; hala ere, epaile edo auzite-giok aztertuko dute erakundearen xe-deak eta ukitutako interesek akzioaegikaritzea legitimatzen duten.

Artikulu honetan aipatu erakundeguztiak aurkez daitezke horietako edo-zeinek sustatutako prozesuetan, erakun-deok ordezkatzen dituzten interesak de-fenditzeko egokia dela uste badute.


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TÍTULO II

NORMAS TRIBUTARIAS

Artículo 17. Ámbito de aplicación

Las normas tributarias contempla-das en este título se aplicarán a los de-rechos regulados en la presente Ley,sin perjuicio de lo dispuesto en losTratados y Convenios Internacionalesque hayan pasado a integrar el ordena-miento interno.

En lo no previsto en el presente Tí-tulo, se aplicarán las disposiciones tribu-tarias generales.

Artículo 18. Impuesto sobre el Patri-monio

Los derechos contemplados en lapresente Ley, cualquiera que sea su na-turaleza, se valorarán, de acuerdo conlo previsto en el artículo 10.31) de laLey 19/1991 de 6 de junio, del Im-puesto sobre el Patrimonio, por su pre-cio de adquisición.

Artículo 19. Impuesto sobre el ValorAñadido e Impuesto General IndirectoCanario

1. Se aplicará el tipo reducido del 7por 100 del Impuesto sobre el ValorAñadido a las siguientes operaciones:

1.º Las prestaciones de serviciosque consistan en la cesión de los dere-chos de aprovechamiento por turno debienes inmuebles contemplados en elartículo 1 de la presente Ley.

2.º Cualquier otra forma de utiliza-ción de los bienes inmuebles por perío-do determinado o determinable de año

II. TITULUA

ZERGA-ARAUAK

17. artikulua. Aplikazio-eremua

Lege honetan araututako eskubideeiaplikatuko zaizkie titulu honetako zer-ga-arauak, barne antolamendua osa-tzen duten nazioarteko itun eta hitzar-menetan xedatutakoari kalterik egingabe.

Titulu honetan ezarrita ez dagoenarizerga-xedapen orokorrak aplikatukozaizkio.

18. artikulua. Ondarearen gainekoZerga

Lege honetan ezarritako eskubideakbalioetsiko dira, euren izaera edozeindelarik ere, zelan eta Ondarearen gai-neko Zergari buruzko ekainaren 6ko19/1991 Legearen 10.31) artikuluanezarritakoaren arabera, eskuratze-pre-zioaren arabera.

19. artikulua. Balio Erantsiaren gai-neko Zerga eta Kanarietako Zeharka-ko Zerga Orokorra

1. Eragiketa hauetan, Balio Eran-tsiaren gaineko Zergaren 100eko 7kotasa murriztua aplikatuko da:

1) Zerbitzu-egitearen gain, zerbi-tzuok badira lege honetako 1. artiku-luan arauturiko ondasun higiezinaktxandaka aprobetxatzeko eskubideak la-gatzeko.

2) Urteko aldi zehatz batean edo ze-hazteko modukoan ondasun higiezinenbeste edozein erabileratan, hotel-indus-


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con prestación de alguno de los servi-cios complementarios propios de la in-dustria hotelera.

3. Los servicios contemplados en elartículo 91.uno.2.segundo de la Ley37/1992, de 28 de diciembre, del Im-puesto sobre el Valor Añadido, presta-dos por las personas físicas o jurídicasa las que se refiere el artículo 4.3 de lapresente Ley.

2. A las operaciones señaladas en elapartado anterior, cuando se realicenen la Comunidad Autónoma des Cana-rias, les será de aplicación el tipo gene-ral que, conforme a su legislación, estéprevisto para el Impuesto General Indi-recto Canario.

Artículo 20. Impuesto sobre Transmi-siones Patrimoniales y Actos JurídicosDocumentados

A las transmisiones entre particu-lares no sujetas al Impuesto sobre elValor Añadido o al Impuesto GeneralIndirecto Canario de los derechos con-templados en la presente Ley, cual-quiera que sea su naturaleza, les seráaplicable el tipo de gravamen del 4 porciento en el Impuesto sobre Transmi-siones Patrimoniales y Actos JurídicosDocumentados.


Primera. Organizaciones de consumi-dores y usuarios

Las organizaciones de consumido-res y usuarios legalmente constituidas

triari dagokion zerbitzu osagarriren bateginez.

3) Balio Erantsiaren gaineko Zerga-ri buruzko abenduaren 28ko 37/1992Legearen 91.bat.2.bigarrena artikuluakezarritako zerbitzuetan, lege honen 4.3artikuluan aipatu pertsona fisiko edojuridikoek egindakoetan.

2. Aurreko paragrafoan adierazita-ko eragiketei, Kanarietako autonomia-erkidegoan egiten direnean, legeriarenarabera Kanarietako Zeharkako ZergaOrokorrean ezarritako tasa orokorraaplikatuko zaie.

20. artikulua. Ondare Eskualdake-ten eta Egintza Juridiko Dokumenta-tuen gaineko Zerga

Balio Erantsiaren gaineko Zergaedo Kanarietako Zeharkako Zerga Oro-korraren menpe ez dauden norbanako-en arteko eskualdaketei, euren izaeraedozein izanda ere, ehuneko 4ko karga--tasa aplikatuko zaie, Ondare Eskualda-keten eta Egintza Juridiko Dokumenta-tuen gaineko Zergaren eretzean.

XEDAPEN GEHIGARRIAK

Lehenengoa. Kontsumitzaileen etaerabiltzaileen erakundeak

Legearen arabera eratutako kontsu-mitzaileen eta erabiltzaileen erakundeek


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tendrán derecho a recibir, a costa delpropietario o promotor, copia de todala documentación que, en cumpli-miento de las normas de la presenteLey, haya elaborado el mismo, con elobjeto de verificar si éstas han sido ob-servadas.

Segunda. Imperatividad de la Ley

Todos los contratos que se refierana derechos relativos a la utilización deuno o más inmuebles situados en Espa-ña durante un período determinado odeterminable del año quedan sujetosa las disposiciones de esta Ley, cual-quiera que sea el lugar y la fecha de sucelebración.

Los contratos que, habiendo sidocelebrados en España, se refieran a in-muebles situados fuera de ella queda-rán sujetos a los artículos 1.3, 2 y 8 a 12de la presente Ley. En tales casos eladquirente podrá exigir, además, queel contrato se le entregue redactado enalguna de las lenguas oficiales del Es-tado en que radique cuando éste seamiembro de la Unión Europea.

Tercera. Regímenes fiscales forales

Las normas tributarias contempla-das en la presente Ley se entenderánsin perjuicio de los regímenes fiscalesforales de concierto y convenio eco-nómico, en vigor en los TerritoriosHistóricos del País Vasco y en la Co-munidad Foral de Navarra, respecti-vamente.

eskubidea dute, jabearen edo sustatzai-learen kontura, lege honetako arauakbetetzearen ondorioz, azken horrek egindituen agiri guztien kopia jasotzeko, ho-riek bete diren egiaztatzeko.

Bigarrena. Legearen aginduzko izaera

Ondasun bat edo gehiago urtekoaldi zehatz batean edo zehazteko mo-dukoan erabiltzeko eskubideak aipa-tzen dituzten kontratu guztiak, ondasunhigiezin horiek Espainian kokatutaegonez gero, lege honetako xedapenenmenpe daude, horiek egin diren lekuaeta data edozein direlarik ere.

Espainian egindako kontratuak Es-painiatik kanpo kokatutako ondasunhigiezinei buruzkoak badira, lege ho-nen 1.3 eta 2. artikuluen menpe, eta 8.artikulutik 12. erakoen menpe daude.Kasu horietan, eskuratzaileak eskatuahal izango du, gainera, kontratua on-dasun higiezina kokatuta dagoen esta-tuko hizkuntza ofizialen batean idatziaemateko, estatua Europar Batasunekokidea baldin bada.

Hirugarrena. Foruetako zerga-arau-bideak

Ulertuko da lege honetan ezarritakozerga-arauak indarrean daudela, forue-tako zerga-araubideen ekonomia-itunarieta ekonomia-hitzarmenari kalterik egingabe, Euskal Autonomia Erkidegoko lu-rralde historikoetan eta Nafarroako ForuKomunitatean, hurrenez hurren.


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Primera. Promoción y Transmisión

1. A partir de la entrada en vigor dela presente Ley, la promoción de cual-quier derecho relativo a la utilización deuno o más inmuebles, construidos o enconstrucción, durante un período deter-minado o determinable del año, queda-rá sujeta a lo prescrito en ella.

2. La transmisión de tales derechosse regirá por el régimen que hasta laentrada en vigor de la Ley regule el in-mueble. Una vez transcurrido el perío-do de adaptación, si ésta no se hubie-ra realizado, se regirá por la presenteLey. Si tal adaptación se hubiera reali-zado, a partir de la fecha de la misma,la transmisión se realizará de confor-midad con el régimen publicado en elRegistro.

3. Serán en todo caso de aplicaciónlos artículos 2 y 8 a 12 de la presenteLey.

Segunda. Regímenes preexistentes

1. Los regímenes preexistentes dederechos relativos a la utilización de unoo más inmuebles, construidos o enconstrucción, durante un período deter-minado o determinable del año, cuyaconstitución conste de cualquier formaadmitida en derecho deberán adaptar-se, en el plazo de dos años, a las dispo-siciones de la presente Ley.

Si el régimen preexistente estuvierainscrito, se podrá solicitar del registra-dor el informe no vinculante a que serefiere el artículo 355 del Reglamento


Lehenengoa. Sustatzea eta eskualdatzea

1. Lege hau indarrean jarri ondoren,urteko aldi zehatz batean edo zehazte-ko modukoan ondasun higiezin bat edogehiago erabiltzeko eskubideen susta-tzea, horiek eraikita egon zein eraikitze--bidean egon, lege honetan ezarrita-koaren menpe geratuko da.

2. Halako eskubideen eskualdaketan,legea indarrean jarri arte ondasun hi-giezinari aplikatutako araubidea ezarri-ko da. Behin egokitze-aldia igarota, es-kualdaketa egin ez bada, lege hauaplikatuko da. Egokitze hori egin bada,horren datatik aurrera, eskualdaketaegingo da erregistroan argitaratutakoaraubidearekin bat etorriz.

3. Edonola ere, lege honetako 2. ar-tikulua eta 8. artikulutik 12.erakoakaplikatuko dira.

Bigarrena. Aurretiazko araubideak

1. Urteko aldi zehatz batean edo ze-hazteko modukoan ondasun higiezinbat edo gehiago erabiltzeko eskubi-deen aurretiazko araubideak eratu ba-dira, horiek eraikita egon zein eraiki-tze-bidean egon, zuzenbideak onartuedozein moduren arabera, bi urtekoepean egokitu beharko dira lege hone-tako xedapenetara.

Aurretiazko araubidea inskribatutabadago, erregistratzaileari eskatu ahalizango zaio Hipoteka Erregelamen-duaren 355. artikuluan aipatu txosten


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Hipotecario, sobre la forma en que hade realizarse la adaptación.

Transcurridos los dos años, cual-quier titular de un derecho, real o per-sonal, relativo a la utilización de uno omás inmuebles durante un período de-terminado o determinable del año, po-drá instar judicialmente la adaptaciónprevenida en la presente disposición.

2. Para esta adaptación será necesa-rio, en todo caso, otorgar la escriturareguladora con los requisitos del ar-tículo 5 que sean compatibles con lanaturaleza del régimen e inscribirla en elRegistro de la Propiedad, a los solosefectos de publicidad y con pleno res-peto a los derechos adquiridos. De loscontratos a que se refiere el artículo ci-tado sólo deberán incorporarse los queexistan en el momento de la adapta-ción. La escritura deberá ser otorgadapor el propietario único del inmueble.

Si el régimen preexistente se consti-tuyó de tal modo que los titulares delos derechos son propietarios del in-mueble por cuotas indivisas que llevanaparejado el disfrute de un turno deter-minado, la escritura de adaptación de-berá ser otorgada por el Presidente de lacomunidad de propietarios, previoacuerdo de la propia Comunidad adop-tado por mayoría simple de asistentes ala Junta que se convoque al efecto.

En la escritura de adaptación, elpropietario único del inmueble deberádescribir el régimen preexistente y ma-nifestar que los derechos que se van atransmitir en el futuro tendrán la natu-raleza que resulte de aquél, idéntica a la

ez-loteslea, egokitzea egiteko moduariburuz.

Bi urte igaro ondoren, urteko aldizehatz batean edo zehazteko modukoanerabiltzeari lotutako eskubide baten titu-larrak, eskubidea erreala izan zein per-tsonala izan, modu judizialean eragindezake xedapen honetan ezarritakoaegokitzea.

2. Egokitze hori egiteko, eskrituraarau-emailea egiletsi, araubidearen iza-erarekin bat datozen 5. artikuluko be-tekizunekin, eta Jabetza Erregistroaninskribatu behar da, publizitatearen on-doreetarako soilik; betiere eskuratutakoeskubideak erabat errespetatuz. Aipatuartikuluan agertzen diren kontratuetatiksoil-soilik hartu beharko dira barnean,egokitzearen unean direnak. Eskrituraondasun higiezinaren jabe bakarrak egi-letsi beharko du.

Aurretiazko araubidea eratzean, es-kubideen titularrak ondasun higiezina-ren jabeak baziren kuota indibisoetan,eta txanda jakin bat lupertzea horri lo-tuta bazuten, orduan egokitze-eskriturajabeen erkidegoko presidenteak egile-tsi beharko du; baina erkidegoak aldezaurretik erabakia hartu beharko du,horretarako deitutako batzara azalduta-koen gehiengo soilarekin.

Egokitze-eskrituran, ondasun higie-zinaren jabe bakarrak aurretiazko arau-bidearen deskripzioa eman beharko du,eta adierazi beharko du etorkizuneaneskualdatuko diren eskubideak araubi-de haren ondoriozkoak izango direla,


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de los ya enajenados. Si desea comer-cializar los turnos aún no transmitidoscomo derechos de aprovechamientopor turno deberá, además, constituir elrégimen respecto de los períodos dispo-nibles con los requisitos establecidosen esta Ley, pero sin necesidad de queel régimen se constituya sobre todo elinmueble, sino sólo respecto de los tur-nos no enajenados. Si desea transfor-mar todo el régimen para convertirlo enun régimen de derechos de aprovecha-miento por turno, tal y como lo regulala Ley, podrá hacerlo cumpliendo todoslos requisitos establecidos en ésta, peromanteniendo la duración que tuviera elrégimen preexistente, incluso si era in-definida.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto enel apartado anterior, todos los regíme-nes preexistentes tendrán una duraciónmáxima de cincuenta años, a partir de laentrada en vigor de la presente Ley, sal-vo que sean de duración inferior, o quehagan, en la escritura de adaptación, de-claración expresa de continuidad portiempo indefinido o plazo cierto.

Tercera. Incumplimiento de la obliga-ción de adaptación

El incumplimiento, por parte delpropietario, de la obligación de adaptarel régimen dará derecho a los adqui-rentes, aunque no contraten con él di-rectamente, a resolver los contratosque se hubieran celebrado después dela entrada en vigor de la Ley, pudiendoexigirle la devolución de las cantidadessatisfechas y la indemnización de da-ños y perjuicios.

eta izaera hori dela ordurako besteren-dutakoen izaera bera. Jabeak merka-turatu nahi baditu oraindik txanda-kako aprobetxamendu-eskubide gisaeskualdatu gabeko txandak, gainera,araubidea eratu beharko du xedatu gabedauden aldiei begira, lege honetan eza-rritako betekizunekin, baina araubideaondasun higiezin osoaren gain eratzekobeharrik gabe, besterendu gabeko txan-den gain baino. Araubide osoa aldatueta txandakako aprobetxamendu-esku-bideen araubide bihurtu nahi badu, le-geak araututako moduan, bertan ezarri-tako betekizun guztiak gauzatu beharkoditu; baina aurretiazko araubidearen irau-penari eutsi beharko dio, hura mugaga-bea bazen ere.

3. Aurreko paragrafoan xedatutakoa-ri kalterik egin gabe, aurretiazko arau-bide guztiek berrogeita hamar urtekogehieneko iraupena izango dute, legehau indarrean jartzen den unetik, salbueta iraupen laburragokoak direnean, edoberariaz adierazten dutenean egokitze--eskrituran iraupen mugagaberako edoepe jakin baterako izango direla.

Hirugarrena. Egokitze-betebeharraez betetzea

Jabeak araubidea egokitzeko duenbetebeharra betetzen ez badu, esku-ratzaileek eskubidea izango dute, bera-rekin zuzenean kontratatu ez arren, le-gea indarrean jarri ondoren egindakokontratuak suntsiarazteko, eta eskatuahal izango diote ordaindutako diru--kopuruak eta kalte-galeren ordainaitzultzeko.


296




Única. Competencia constitucional

Esta norma se dicta al amparo de loestablecido en el artículo 149.1.6.ª, 8.ª.y 14.ª de la Constitución, sin perjuiciode la conservación, modificación y de-sarrollo por las Comunidades Autóno-mas de los derechos civiles, forales oespeciales, allí donde existan.

AZKEN XEDAPENAK

Bakarra. Konstituzio-eskumena

Arau hau Konstituzioaren 149.1 ar-tikuluaren 6, 8 eta 14. puntuetan eza-rritakoaren babesean eman da, auto-nomia-erkidegoek zuzenbide zibil,foru-zuzenbide edo zuzenbide bereziak,halakoak daudenetan, gorde, aldatu etagaratzeko eskumenei kalterik egin gabe.


297



A

Acción de cesaciónCesación en la conducta y prohibición

de su reiteración futura, 16 bis 2.Contra conductas que lesionan los inte-

reses colectivos como difusos de losconsumidores y usuarios, 16 bis 1.

Legitimación, 16 bis 3.a) a 3.d).

Ámbito objetivoAplicación al propietario, promotor y

cualquier persona física o jurídica, 1.5.Compatibilidad con otro tipo de explo-

tación turística, 1.2.Contrato de arrendamientos de bienes

inmuebles vacacionales por tempo-rada, 1.6.

Denominación del derecho real de apro-vechamiento por turno, 1.4.

Nulidad de pleno derecho, 1.7.Período anual de aprovechamiento, 1.3.Publicidad, comercialización y transmi-

sión, 1.4.Posibilidad de recaer sobre un edificio,

conjunto inmobiliario o sector de ellosarquitectónicamente diferenciado, 1.2.

Regulación de la constitución, ejercicio,transmisión y extinción del derechode aprovechamiento por turno debienes inmuebles, 1.1.

C

Competencia constitucional, disposiciónfinal única.

Contenido del contratoContenido y cambios del documento in-

formativo, 8.2 y 9.4.

Bukarazte-akzioaJokabidea utzi eta etorkizunean berorren

errepikapena debekatzea, 16 bis 2.Kontsumitzaileen eta erabiltzaileen interes

kolektibo eta zehaztugabeei kalte era-giten dieten jokabideen aurka, 16 bis 1.

Legitimazioa, 16 bis 3.a).tik 3.d).ra.

Eremu objektiboaJabeari, sustatzaileari eta edozein pertsona

fisiko nahiz juridikori aplikatzea, 1.5.Bestelako turismo-ustiapenekin bat etor-

tzea, 1.2.Oporretako ondasun higiezinak denbo-

raldi baterako errentan emateko kon-tratua, 1.6.

Txandakako aprobetxamendu-eskubideerreala izendatzea, 1.4.

Zuzenbide osoko deuseztasuna, 1.7.Urteko aprobetxamendu-aldia, 1.3.Publizitatea eman, merkaturatu eta es-

kualdatzea, 1.4.Eraikin baten gain, ondasun higiezinen

multzo baten gain edo, arkitekturaridagokionez, bereizita dagoen horiensektore baten gain gertatzea, 1.2.

Ondasun higiezinak txandaka aprobe-txatzeko eskubidea eratu, egikaritu,eskualdatu eta azkentzearen arauke-ta, 1.1.

Konstituzio-eskumena, azken xedapen ba-karra.

Kontratuaren edukiaInformazio-agiriaren edukia eta aldake-

tak, 8.2 eta 9.4.

301

CASTELLANO-EUSKERA

GAZTELANIA-EUSKARA



Descripción del edificio, 9.1.3.Desistimiento, prohibición de anticipos

y régimen de préstamos, 9.1.6.(Véanse Desistimiento y resolución

del contrato, Prohibición de an-ticipos y Régimen de préstamosa la adquisición.)

Duración del régimen, 9.1.10.(Véase Duración del régimen jurí-

dico.)Expresión del derecho que asiste al ad-

quirenteA comprobar la titularidad y cargas,

9.1.11.A exigir la escritura pública y la ins-

cripción, 9.1.11.Expresión del nombre o razón social,

9.1.9.Fecha de celebración, datos de la escritu-

ra reguladora y datos de inscripciónen el Registro de Propiedad, 9.1.1.

Inventario, condiciones generales no in-cluidas en el contrato y cláusulasestatutarias inscritas, 9.2.

Lugar y firma del contrato, 9.1.12.Obra concluida o en construcción, 9.1.4.

Posibilidad de participación en un siste-ma de servicios de intercambio, 9.1.8.

Posibilidad de participación en un sistemaorganizado de cesión a terceros delderecho objeto del contrato, 9.1.13.

Precio que debe pagar el adquirenteanualmente, 9.1.5.

Redacción en lengua oficial optada porel adquirente, 9.3.Conservación de las traducciones de

documentos, 9.3.Aplicación de la traducción más fa-

vorable al adquirente, 9.3.Referencia expresa a la naturaleza real o

personal del derecho transmitido, 9.1.2.Servicios e instalaciones, 9.1.7.(Véanse Régimen jurídico e Informa-

ción general sobre promoción ytransmisión del derecho.)

Eraikina deskribatzea, 9.1.3.Atzera-egitea, aurrerakinak debekatzea

eta maileguen araubidea, 9.1.6.(Ikus Kontratuan atzera egitea eta

berori suntsiaraztea, Aurreraki-nen gaineko debekua eta Eskura-ketarako maileguen araubidea.)

Araubidearen iraupena, 9.1.10.(Ikus Araubidearen iraupena.)

Eskuratzaileak duen eskubidea adieraz-teaTitulartasuna eta kargak egiaztatze-

ko, 9.1.11.Eskritura publikoa eta inskripzioa

eskatzeko, 9.1.11.Izena edo sozietatearen izena adieraztea,

9.1.9.Kontratuaren data, eskritura arau-emai-

learen datuak eta Jabetza Erregistro-ko inskripzio-datuak, 9.1.1.

Inbentarioa, kontratuan jasotzen ez direnbaldintza orokorrak eta inskribatuta-ko estatutu-klausulak, 9.2.

Kontratuaren lekua eta sinadura, 9.1.12.Amaitutako obra edo eraikitze-bidean

dagoena, 9.1.4.Elkarrekin trukatzeko zerbitzu-siste-

man parte hartzeko aukera izatea,9.1.8.

Kontratuaren xedepeko eskubidea hiru-garrenei lagatzeko sistema antolatubatean parte hartzeko aukera izatea,9.1.13.

Eskuratzaileak urtero ordaindu beharduen prezioa, 9.1.5.

Eskuratzaileak hautatutako hizkuntzaofizialean idaztea, 9.3.Agirien itzulpenak gordetzea, 9.3.

Eskuratzailearentzat mesedegarrienaden itzulpena aplikatzea, 9.3.

Eskualdatutako eskubidearen izaera errealaedo pertsonala berariaz aipatzea, 9.1.2.

Zerbitzuak eta instalazioak, 9.1.7.(Ikus Araubidea eta Eskubidea Susta-

tzeko eta eskualdatzeko informazioorokorra.)


302



D

Desistimiento y resolución del contrato

Constancia del desistimiento en acta no-tarial, 10.3.

Falta de menciones o documentos en elcontrato o incumplimiento de lasobligaciones, 10.2.(Véanse Contenido del contrato e

Información general sobre pro-moción y transmisión del dere-cho.)

Falta de veracidad en la información,10.2.

Notificación al propietario o promotorpor cualquier medio, 10.3.

Plazo de desistimiento del adquirente,10.1.

Duración del régimen jurídicoDesde la fecha de inscripción del régi-

men jurídico o terminación de laobra, 3.1.

Sin derecho a compensación, 3.2.

F

Facultades del titular de derechos deaprovechamiento por turnoAplicación de los estatutos de la escritu-

ra reguladora a la comunidad de ti-tulares, 15.4.Contenido, 15.4.1 a 15.4.5.(Véase Régimen jurídico.)

Disponer libremente de su derecho,15.1.

Subrogación del adquirente en lo quecorresponde al titular, 15.2.

Formalización notarial y publicidad re-gistral del contratoFalta de menciones en el contrato, 14.3.

(Véase Contenido del contrato.)

Kontratuan atzera egitea eta berori sun-tsiarazteaAtzera-egitea notario-aktan jasotzea,

10.3.Kontratuan aipamenen edo agiriren bat

ez agertzea edo betebeharrak ez be-tetzea, 10.2.(Ikus Kontratuaren edukia eta Esku-

bidea sustatzeko eta eskualdatze-ko informazio orokorra.)

Informazioari buruzko egiatasunik ezizatea, 10.2.

Jabeari edo sustatzaileari edozein bide-tatik jakinaraztea, 10.3.

Eskuratzaileak atzera egiteko duen epea,10.1.

Araubidearen iraupenaAraubidea inskribatzen den datatik edo

eraikitze-bidea amaitzen denetik,3.1.

Konpentsazioa jasotzeko eskubiderik ezizatea, 3.2.

Txandakako aprobetxamendu-eskubide-en titularrak dituen ahalmenakEskritura arau-emailearen estatutuak ti-

tularren erkidegoari aplikatzea, 15.4.

Edukia, 15.4.1.etik 15.4.5.era.(Ikus Araubidea.)

Eskubidea askatasunez xedatzea, 15.1.

Eskuratzailea titularrari dagokion hartansubrogatzea, 15.2.

Kontratua notarioaren bidez egitea etakontratuaren erregistro-publizitateaAipamenen bat kontratuan ez agertzea,

14.3.(Ikus Kontratuaren edukia.)


303



Formalización del contrato mediante es-critura pública, 4.3 y 14.1.

Realización del contrato por acta nota-rial, 14.2.(Véase Desistimiento y resolución

del contrato.)Reclamación por vía judicial o notarial,

14.1.

I

Imperatividad de la leyUtilización de inmuebles situados en

España, disposición adicional 2.Utilización de inmuebles situados fuera

de España, disposición adicional 2.

Impuesto sobre el patrimonio, 18.

Impuesto sobre el Valor Añadido e Im-puesto General Indirecto Canario, 19.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimo-niales y Actos Jurídicos Documen-tados, 20.

Incumplimiento de la obligación de adap-taciónExigencia de cantidades satisfechas e in-

demnización de daños y perjuicios,disposición transitoria 3.

Resolución del contrato celebrado des-pués de la entrada en vigor de la ley,disposición transitoria 3.

Incumplimiento de los serviciosContratar la prestación del servicio con

otra empresa, 16.(Véase Régimen jurídico.)

Resolución del contrato y resarcimientode daños y perjuicios por el propie-tario o promotor, 16.

Información general sobre promoción ytransmisión del derechoA falta de transmisión en el período de

adaptación, disposición transitoria 1.2.

Kontratua eskritura publikoaren bidezformalizatzea, 4.3 eta 14.1.

Kontratua notario-aktaren bidez egitea,14.2.(Ikus Kontratuan atzera egitea eta

berori suntsiaraztea.)Epailearen edo notarioaren bidez erre-

klamazioa egitea, 14.1.

Legearen aginduzko izaeraEspainian kokatutako ondasun higiezi-

nak erabiltzea, 2. xedapen gehigarria.Espainiatik kanpo kokatutako ondasun hi-

giezinak erabiltzea, 2. xedapen ge-higarria.

Ondarearen gaineko Zerga, 18.

Balio Erantsiaren gaineko Zerga eta Kana-rietako Zeharkako Zerga Orokorra, 19.

Ondare Eskualdaketen eta Egintza Juri-diko Dokumentatuen gaineko Zerga,20.

Egokitze-betebeharra ez betetzea

Ordaindutako diru-kopuruak eta kalte-ga-leren ordaina eskatzea, 3. xedapeniragankorra.

Legea indarrean jarri ondorengo kontra-tuak suntsiaraztea, 3. xedapen ira-gankorra.

Zerbitzuak ez betetzeaZerbitzuak egitea beste enpresa batekin

kontratatzea, 16.(Ikus Araubidea.)

Jabeak edo sustatzaileak kontratua sun-tsiaraztea eta kalte-galeren ordainaematea, 16.

Eskubidea sustatzeko eta eskualdatzekoinformazio orokorraEgokitze-aldian eskualdatzerik ez da-

goenean, 1.2. xedapen iragankorra.


304



(Véanse Regímenes preexistentes eIncumplimiento de la obligaciónde adaptación.)

Aplicación en la transmisión del régi-men que hasta la entrada en vigor re-gula el inmueble, disposición transi-toria 1.2.

Indicación de los datos de inscripción enel Registro de Propiedad, 4.3, 8.5 y9.1.1.

Informar al adquirente sobre cómo pue-de solicitar la asistencia por parte delos organismos y profesionales ofi-ciales, 8.3.

Inventario de todos los elementos, 8.4.Obligación de editar documento infor-

mativo, 8.2.Descripción del inmueble, 8.2.d).Fecha límite para la terminación de

la obra y fecha estimada de ex-tinción del régimen, 8.2.c).

Indicación de la empresa de servi-cios, 8.2.g).

Información sobre derechos de de-sistimiento y de resolución unila-teral, 8.2.j) y 10.

Información sobre el número de alo-jamientos y turnos, 8.2.i).

Posibilidad de participación en unsistema de intercambio, 8.2.k).

Posibilidad de participación en unsistema organizado para la cesióna terceros del derecho objeto delcontrato, 8.2.l).

Prohibición de transmisión de derechosde aprovechamiento por turno, 1.4 y8.1.

Sujeción de la promoción a la ley desdesu entrada en vigor, disposición tran-sitoria 1.1.

L

Límites y consecuencias del incumpli-miento, 2.

(Ikus Aurretiazko araubideak etaEgokitze-betebeharra ez betetzea.)

Legea indarrean jarri arte ondasun higie-zinari aplikatutako araubidea ezar-tzea, 1.2. xedapen iragankorra.

Jabetza Erregistroko inskripzio-datuakaipatzea, 4.3, 8.5 eta 9.1.1.

Eskuratzaileari informazioa ematea, era-kunde eta profesional ofizialei lagun-tza eskatzeko moduari buruz, 8.3.

Osagai guztien inbentarioa egitea, 8.4.Informazio-agiria idazteko betebeharra,

8.2.Ondasun higiezina deskribatzea, 8.2.d).Obra amaitzeko epe-muga eta araubidea

azkentzeko gutxi gorabeherako data,8.2.c).Zerbitzu-enpresa aipatzea, 8.2.g).

Atzera egiteko eta berak bakarriksuntsiarazteko eskubideei buruz-ko informazioa, 8.2.j) eta 10.

Bizitegi eta txanda-kopuruari buruz-ko informazioa, 8.2.i).

Elkartruke-sistema batean parte har-tzeko aukera izatea, 8.2.k).

Kontratuaren xedepeko eskubidea hi-rugarrenei lagatzeko sistema anto-latu batean parte hartzeko aukeraizatea, 8.2.l).

Txandakako aprobetxamendu-eskubi-deen eskualdaketa debekatzea, 1.4eta 8.1.

Sustapena legearen menpe egotea, bero-ri indarrean jartzen den unetik, 1.1.xedapen iragankorra.

Ez-betetzearen mugak eta ondorioak, 2.


305



N

Normas tributariasÁmbito de aplicación, 17.

O

Organizaciones de consumidores y usua-riosDerecho a recibir copia de toda docu-

mentación, disposición adicional 1.Excepción de nulidad de las estipulacio-

nes, 2.2.

P

Prohibición de anticiposDevolución de la cantidad anticipada,

11.2.Pactos y condiciones para garantizar el

pago del precio aplazado, 11.1.

Prohibición del pago de cualquier anti-cipo, 11.1.

R

Régimen de préstamos a la adquisiciónSubrogación del adquirente, 12.

Régimen jurídicoConstitución

Aval bancario o seguro de caución,4.2.

Documento acreditativo del aval oseguro de caución, 5.2. y 4.2.

Formalización en escritura pública einscripción en el Registro de Pro-piedad, 4.3 y 4.4.

Incorporación del contrato celebradocon la empresa y contrato de se-guro, 5.2 y 7.

Zerga-arauakAplikazio-eremua, 17.

Kontsumitzaileen eta erabiltzaileen era-kundeakAgiri guztien kopia jasotzeko eskubi-

dea, 1. xedapen gehigarria.Hizpaketen deuseztasuna salbuestea,

2.2.

Aurrerakinen gaineko debekuaAurreratutako diru-kopurua itzultzea,

11.2.Geroratutako prezioaren ordainketa ber-

matzeko itunak eta baldintzak ezar-tzea, 11.1.

Edozein aurrerakin ordaintzeko debe-kua, 11.1.

Eskuraketarako maileguen araubideaEskuratzailea subrogatzea, 12.

AraubideaEratzea

Bankuko abala edo kauzio-segurua,4.2.

Abala edo kauzio-segurua eratu iza-naren egiaztagiria, 5.2 eta 4.2.

Eskritura publikoan formalizatzeaeta Jabetza Erregistroan inskriba-tzea, 4.3 eta 4.4.

Enpresarekin egindako kontratua etaaseguru-kontratua gehitzea, 5.2.eta 7.


306



Por el propietario registral del in-mueble, 4.1.Celebrar un contrato con una em-

presa de servicios, 4.1.c).Licencias necesarias, 4.1.b).Inscribir la conclusión de la obra,

4.1.a).Seguro, 4.1.d) y 7.

Escritura reguladoraConstancia de la terminación de la

obra, 5.3.Contenido

Descripción de cada uno de losalojamientos, 5.1.2.

Descripción de la finca y edifi-cios, 5.1.1.

Duración, día, hora y cuota, 5.1.3.

Duración del régimen, 5.1.8 y 3.1.

Estatutos, 5.1.5, 15.4.1 a 15.4.5.

Retribución y gastos, 5.1.7.Situación registral, catastral, ur-

banística y turística del in-mueble, 5.1.6.

Inscripción y modificaciónConsentimiento de la empresa de

servicios y comunidad de titula-res, 4.3, 6.4 y 15.4.

Expresión de turnos y demás cir-cunstancias, 6.1 y 5.1.3.

Inscripción de la subrogación, 6.1.Modificación por el propietario re-

gistral, 6.4.Nuevo contrato con otra empresa de

serviciosConstancia del hecho por nota al

margen, 6.3.

Documento informativo, 6.3 y8.2.

Firmas legitimadas, 6.3.Suspensión de apartados o artículos

que impongan obligaciones o li-mitaciones a los titulares, 6.1.

Ondasun higiezinaren erregistro-ja-beak, 4.1.Zerbitzu-enpresa batekin kontra-

tua egitea, 4.1.c).Beharrezko lizentziak, 4.1.b).Obraren amaiera inskribatzea,

4.1.a).Asegurua, 4.1.d) eta 7.

Eskritura arau-emaileaObraren amaiera agerraraztea, 5.3.

EdukiaBizitegi bakoitza deskribatzea,

5.1.2.Finka eta eraikinak deskriba-

tzea, 5.1.1.Iraupena, eguna, ordua eta kuota,

5.1.3.Araubidearen iraupena, 5.1.8 eta

3.1.Estatutuak, 5.1.5, 15.4.1.etik

15.4.5.era.Ordainketa eta gastuak, 5.1.7.Ondasun higiezinak erregistroan,

katastroan, hirigintzan etaturismoari dagokionez duenegoera, 5.1.6.

Inskripzioa eta aldarazpenaZerbitzu-enpresaren eta titularren er-

kidegoaren adostasuna, 4.3, 6.4eta 15.4.

Txandak eta bestelako inguruabarrakadieraztea, 6.1 eta 5.1.3.

Subrogazioa inskribatzea, 6.1.Erregistroko jabeak aldaraztea, 6.4.

Beste zerbitzu-enpresa batekin kon-tratu berri egiteaEgitatea orri-bazterrean eginda-

ko oharraren bidez jasotzea,6.3.

Informazio-agiria, 6.3 eta 8.2.

Legitimatutako sinadurak, 6.3.Titularrei mugapenak eta betebe-

harrak ezartzen dizkieten para-grafo edo artikuluak etetea, 6.1.


307



SeguroObligación de indemnizar a terceros

los daños y perjuicios, 7.Responsabilidad civil, seguro de in-

cendios y otros daños generalesdel edificio, instalaciones o equi-pos, 7.

Regímenes fiscales foralesSituación de las normas tributarias en

los Territorios Históricos del PaísVasco y Comunidad Foral de Na-varra, disposición adicional 3.

Regímenes preexistentesDuración, disposición transitoria 2.3.

(Véase Duración del régimen jurí-dico.)

Otorgar la escritura reguladora con re-quisitos compatibles con la naturale-za del régimen e inscripción en elRegistro de Propiedad, disposicióntransitoria 2.2.Por el Presidente de la comunidad de

propietarios, disposición transito-ria 2.2.

Por el propietario único del inmue-ble, disposición transitoria 2.2.

Plazo da adaptación, disposición transi-toria 2.1.(Véase Incumplimiento de la obliga-

ción de adaptación.)

Resolución por falta de pago de las cuotasAtender el propietario a las deudas pen-

dientes del adquirente, 13.3.Facultad resolutoria del propietario fren-

te al adquirente, 13.1.Pacto de la pérdida en todo o en parte de

las cantidades mediante cláusula pe-nal, 13.2.

AseguruaHirugarrenei eragindako kalte-galeren

ordaina emateko betebeharra, 7.Erantzukizun zibila, sute-asegurua eta

eraikinaren edo instalazio eta eki-poen multzoan eragindako beste-lako kalte orokorren asegurua, 7.

Foruetako zerga-araubideakEuskal Autonomia Erkidegoko lurralde

historikoetan eta Nafarroako ForuKomunitatean dauden zerga-arauenegoera, 3. xedapen gehigarria.

Aurretiazko araubideakIraupena, 2.3. xedapen iragankorra.

(Ikus Araubidearen iraupena.)

Araubidearen izaerarekin bat datorreneskritura arau-emailea egilestea be-tekizunekin batera eta Jabetza Erre-gistroan inskribatzea, 2.2. xedapeniragankorra.Jabeen erkidegoko presidenteak, 2.2.

xedapen iragankorra.

Ondasun higiezinaren jabe bakarrak,2.2. xedapen iragankorra.

Egokitze-epea, 2.1. xedapen iragankorra.

(Ikus Egokitze-betebeharra ez bete-tzea.)

Suntsiaraztea, kuotak ez ordaintzeagatikJabeak eskuratzaileak ordaindu beharre-

ko kuoten ardura hartzea, 13.3.Jabeak duen suntsiarazte-ahalmena es-

kuratzaileari begira, 13.1.Diru-kopuruak zigor-klausularen bidez

erabat edo zati batean galtzeko itun-tzea, 13.2.


308



A

Araubidearen iraupenaAraubidea inskribatzen den datatik edo

eraikitze-bidea amaitzen denetik, 3.1.Konpentsazioa jasotzeko eskubiderik ez

izatea, 3.2.

AraubideaAsegurua

Erantzukizun zibila, sute-aseguruaeta eraikinaren edo instalazio etaekipoen multzoan eragindakobestelako kalte orokorren asegu-rua, 7.

Hirugarrenei eragindako kalte-galerenordaina emateko betebeharra, 7.

EratzeaAbala edo kauzio-segurua eratu iza-

naren egiaztagiria, 5.2 eta 4.2.Bankuko abala edo kauzio-segurua,

4.2.Enpresarekin egindako kontratua eta

aseguru-kontratua gehitzea, 5.2.eta 7.

Eskritura publikoan formalizatzeaeta Jabetza Erregistroan inskriba-tzea, 4.3 eta 4.4.

Ondasun higiezinaren erregistro-ja-beak, 4.1.

Asegurua, 4.1.d) eta 7.Beharrezko lizentziak, 4.1.b).Obraren amaiera inskribatzea, 4.1.a).

Zerbitzu-enpresa batekin kontratuaegitea, 4.1.c).

Eskritura arau-emaileaEdukia

Araubidearen iraupena, 5.1.8 eta3.1.

Bizitegi bakoitza deskribatzea,5.1.2.

Duración del régimen jurídicoDesde la fecha de inscripción del régimen

jurídico o terminación de la obra, 3.1.Sin derecho a compensación, 3.2.

Régimen jurídicoSeguro

Responsabilidad civil, seguro de in-cendios y otros daños generalesdel edificio, instalaciones o equi-pos, 7.

Obligación de indemnizar a terceroslos daños y perjuicios, 7.

ConstituciónDocumento acreditativo del aval o

seguro de caución, 5.2. y 4.2.Aval bancario o seguro de caución,

4.2.Incorporación del contrato celebrado

con la empresa y contrato de se-guro, 5.2 y 7.

Formalización en escritura pública einscripción en el Registro de Pro-piedad, 4.3 y 4.4.

Por el propietario registral del in-mueble, 4.1.

Seguro, 4.1.d) y 7.Licencias necesarias, 4.1.b).Inscribir la conclusión de la obra,

4.1.a).Celebrar un contrato con una empre-

sa de servicios, 4.1.c).Escritura reguladora

ContenidoDuración del régimen, 5.1.8 y 3.1.

Descripción de cada uno de losalojamientos, 5.1.2.

309

EUSKARA-GAZTELANIA

EUSKERA-CASTELLANO



Estatutuak, 5.1.5, 15.4.1.etik15.4.5.era.

Finka eta eraikinak deskribatzea,5.1.1.

Iraupena, eguna, ordua eta kuota,5.1.3.

Ondasun higiezinak erregistroan,katastroan, hirigintzan etaturismoari dagokionez duenegoera, 5.1.6.

Ordainketa eta gastuak, 5.1.7.Obraren amaiera agerraraztea, 5.3.

Inskripzioa eta aldarazpenaBeste zerbitzu-enpresa batekin kon-

tratu berri egiteaEgitatea orri-bazterrean eginda-

ko oharraren bidez jasotzea,6.3.

Informazio-agiria, 6.3 eta 8.2.Legitimatutako sinadurak, 6.3.

Erregistroko jabeak aldaraztea, 6.4.

Subrogazioa inskribatzea, 6.1.Titularrei mugapenak eta betebe-

harrak ezartzen dizkieten para-grafo edo artikuluak etetea, 6.1.

Txandak eta bestelako inguruabarrakadieraztea, 6.1 eta 5.1.3.

Zerbitzu-enpresaren eta titularren er-kidegoaren adostasuna, 4.3, 6.4eta 15.4.

Aurrerakinen gaineko debekuaAurreratutako diru-kopurua itzultzea,

11.2.Edozein aurrerakin ordaintzeko debe-

kua, 11.1.Geroratutako prezioaren ordainketa ber-

matzeko itunak eta baldintzak ezar-tzea, 11.1.

Aurretiazko araubideakAraubidearen izaerarekin bat datorren

eskritura arau-emailea egilestea be-tekizunekin batera eta Jabetza Erre-gistroan inskribatzea, 2.2. xedapeniragankorra.

Estatutos, 5.1.5, 15.4.1 a 15.4.5.

Descripción de la finca y edifi-cios, 5.1.1.

Duración, día, hora y cuota, 5.1.3.

Situación registral, catastral, ur-banística y turística del in-mueble, 5.1.6.

Retribución y gastos, 5.1.7.Constancia de la terminación de la

obra, 5.3.Inscripción y modificación

Nuevo contrato con otra empresa deserviciosConstancia del hecho por nota al

margen, 6.3.

Documento informativo, 6.3 y 8.2.Firmas legitimadas, 6.3.

Modificación por el propietario re-gistral, 6.4.

Inscripción de la subrogación, 6.1.Suspensión de apartados o artículos

que impongan obligaciones o li-mitaciones a los titulares, 6.1.

Expresión de turnos y demás cir-cunstancias, 6.1 y 5.1.3.

Consentimiento de la empresa deservicios y comunidad de titula-res, 4.3, 6.4 y 15.4.

Prohibición de anticiposDevolución de la cantidad anticipada,

11.2.Prohibición del pago de cualquier anti-

cipo, 11.1.Pactos y condiciones para garantizar el

pago del precio aplazado, 11.1.

Regímenes preexistentesOtorgar la escritura reguladora con los

requisitos compatibles con la natura-leza del régimen e inscripción en elRegistro de Propiedad, disposicióntransitoria 2.2.


310



Jabeen erkidegoko presidenteak, 2.2.xedapen iragankorra.

Ondasun higiezinaren jabe bakarrak,2.2. xedapen iragankorra.

Egokitze-epea, 2.1. xedapen iragankorra.

(Ikus Egokitze-betebeharra ez bete-tzea.)

Iraupena, 2.3. xedapen iragankorra.(Ikus Araubidearen iraupena.)

B

Balio Erantsiaren gaineko zerga eta Ka-narietako Zeharkako Zerga Orokorra,19.

Bukarazte-akzioaJokabidea utzi eta etorkizunean berorren

errepikapena debekatzea, 16 bis 2.Kontsumitzaileen eta erabiltzaileen interes

kolektibo eta zehaztugabeei kalte era-giten dieten jokabideen aurka, 16 bis 1.

Legitimazioa, 16 bis 3.a).tik 3.d).ra.

E

Egokitze-betebeharra ez betetzea

Legea indarrean jarri ondorengo kontra-tuak suntsiaraztea, 3. xedapen ira-gankorra.

Ordaindutako diru-kopuruak eta kalte-ga-leren ordaina eskatzea, 3. xedapeniragankorra.

Eremu objektiboaBestelako turismo-ustiapenekin bat etor-

tzea, 1.2.Eraikin baten gain, ondasun higiezinen

multzo baten gain edo arkitekturaribegira bereizita dagoen horien sekto-re baten gain gertatzea, 1.2.

Por el Presidente de la comunidad depropietarios, disposición transito-ria 2.2.

Por el propietario único del inmue-ble, disposición transitoria 2.2.

Plazo da adaptación, disposición transi-toria 2.1.(Véase Incumplimiento de la obliga-

ción de adaptación.)Duración, disposición transitoria 2.3.

(Véase Duración del régimen jurí-dico.)

Impuesto sobre el Valor Añadido e Im-puesto General Indirecto Canario, 19.

Acción de cesaciónCesación en la conducta y prohibición

de su reiteración futura, 16 bis 2.Contra conductas que lesionan los inte-

reses colectivos como difusos de losconsumidores y usuarios, 16 bis 1.

Legitimación, 16 bis 3.a) a 3.d).

Incumplimiento de la obligación de adap-taciónResolución del contrato celebrado des-

pués de la entrada en vigor de la ley,disposición transitoria 3.

Exigencia de cantidades satisfechas e in-demnización de daños y perjuicios,disposición transitoria 3.

Ámbito objetivoCompatibilidad con otro tipo de explo-

tación turística, 1.2.Posibilidad de recaer sobre un edificio,

conjunto inmobiliario o sector deellos arquitectónicamente diferencia-do, 1.2.


311



Jabeari, sustatzaileari eta edozein per-tsona fisiko nahiz juridikori aplika-tzea, 1.5.

Oporretako ondasun higiezinak denbo-raldi baterako errentan emateko kon-tratua, 1.6.

Publizitatea eman, merkaturatu eta es-kualdatzea, 1.4.

Txandakako aprobetxamendu-eskubideerreala izendatzea, 1.4.

Ondasun higiezinak txandaka aprobe-txatzeko eskubidea eratu, egikaritu,eskualdatu eta azkentzearen arauke-ta, 1.1.

Urteko aprobetxamendu-aldia, 1.3.Zuzenbide osoko deuseztasuna, 1.7.

Eskubidea sustatzeko eta eskualdatzekoinformazio orokorraEgokitze-aldian eskualdatzerik ez da-

goenean, 1.2. xedapen iragankorra.(Ikus Aurretiazko araubideak eta

Egokitze-betebeharra ez betetzea.)

Eskuratzaileari informazioa ematea, era-kunde eta profesional ofizialei lagun-tza eskatzeko moduari buruz, 8.3.

Informazio-agiria idazteko betebeharra,8.2.Atzera egiteko eta berak bakarrik

suntsiarazteko eskubideei buruz-ko informazioa, 8.2.j) eta 10.

Bizitegi eta txanda-kopuruari bu-ruzko informazioa, 8.2.i).

Elkartruke-sistema batean parte har-tzeko aukera izatea, 8.2.k).

Kontratuaren xedepeko eskubideahirugarrenei lagatzeko sistemaantolatu batean parte hartzekoaukera izatea, 8.2.l).

Obra amaitzeko epe-muga eta arau-bidea azkentzeko gutxi gorabe-herako data, 8.2.c).

Ondasun higiezina deskribatzea, 8.2.d).Zerbitzu-enpresa aipatzea, 8.2.g).

Aplicación al propietario, promotor ycualquier persona física o jurídica,1.5.

Contrato de arrendamientos de bienesinmuebles vacacionales por tempo-rada, 1.6.

Publicidad, comercialización y transmi-sión, 1.4.

Denominación del derecho real de apro-vechamiento por turno, 1.4.

Regulación de la constitución, ejercicio,transmisión y extinción del derechode aprovechamiento por turno debienes inmuebles, 1.1.

Período anual de aprovechamiento, 1.3.Nulidad de pleno derecho, 1.7.

Información general sobre promoción ytransmisión del derechoA falta de transmisión en el período de

adaptación, disposición transitoria 1.2.(Véanse Regímenes preexistentes e

Incumplimiento de la obligaciónde adaptación.)

Informar al adquirente sobre cómo pue-de solicitar la asistencia por parte delos organismos y profesionales ofi-ciales, 8.3.

Obligación de editar documento infor-mativo, 8.2.Información sobre derechos de de-

sistimiento y de resolución unila-teral, 8.2.j) y 10.

Información sobre el número de alo-jamientos y turnos, 8.2.i)

Posibilidad de participación en unsistema de intercambio, 8.2.k).

Posibilidad de participación en unsistema organizado para la cesióna terceros del derecho objeto delcontrato, 8.2.l).

Fecha límite para la terminación dela obra y fecha estimada de ex-tinción del régimen, 8.2.c).

Descripción del inmueble, 8.2.d).Indicación de la empresa de servi-

cios, 8.2.g).


312



Jabetza Erregistroko inskripzio-datuakaipatzea, 4.3, 8.5 eta 9.1.1.

Legea indarrean jarri arte ondasun higie-zinari aplikatutako araubidea ezar-tzea, 1.2. xedapen iragankorra.

Osagai guztien inbentarioa egitea, 8.4.Sustapena legearen menpe egotea, bero-

ri indarrean jartzen den unetik, 1.1.xedapen iragankorra.

Txandakako aprobetxamendu-eskubi-deen eskualdaketa debekatzea, 1.4eta 8.1.

Eskuraketarako maileguen araubideaEskuratzailea subrogatzea, 12.

Ez-betetzearen mugak eta ondorioak, 2.

F

Foruetako zerga-araubideakEuskal Autonomia Erkidegoko lurralde

historikoetan eta Nafarroako ForuKomunitatean dauden zerga-arauenegoera, 3. xedapen gehigarria.

K

Konstituzio-eskumena, azken xedapen ba-karra.

Kontratua notarioaren bidez egitea etakontratuaren erregistro-publizitateaAipamenen bat kontratuan ez agertzea,

14.3.(Ikus Kontratuaren edukia.)

Epailearen edo notarioaren bidez erre-klamazioa egitea, 14.1.

Kontratua eskritura publikoaren bidezformalizatzea, 4.3 eta 14.1.

Kontratua notario-aktaren bidez egitea,14.2.(Ikus Kontratuan atzera egitea eta

berori suntsiaraztea.)

Indicación de los datos de inscripción enel Registro de Propiedad, 4.3, 8.5 y9.1.1.

Aplicación en la transmisión del régimenque hasta la entrada en vigor regula elinmueble, disposición transitoria 1.2.

Inventario de todos los elementos, 8.4.Sujeción de la promoción a la ley desde

su entrada en vigor, disposición tran-sitoria 1.1.

Prohibición de transmisión de derechosde aprovechamiento por turno, 1.4 y8.1.

Régimen de préstamos a la adquisiciónSubrogación del adquirente, 12.

Límites y consecuencias del incumpli-miento, 2.

Regímenes fiscales foralesSituación de las normas tributarias en los

Territorios Históricos del País Vascoy Comunidad Foral de Navarra, dis-posición adicional 3.

Competencia constitucional, disposiciónfinal única.

Formalización notarial y publicidad re-gistral del contratoFalta de menciones en el contrato, 14.3.

(Véase Contenido del contrato.)Reclamación por vía judicial o notarial,

14.1.Formalización del contrato mediante es-

critura pública, 4.3 y 14.1.Realización del contrato por acta nota-

rial, 14.2.(Véase Desistimiento y resolución

del contrato.)


313



Kontratuan atzera egitea eta berori sun-tsiarazteaAtzera-egitea notario-aktan jasotzea,

10.3.Eskuratzaileak atzera egiteko duen epea,

10.1.Informazioari buruzko egiatasunik ez

izatea, 10.2.Jabeari edo sustatzaileari edozein bide-

tatik jakinaraztea, 10.3.Kontratuan aipamenen edo agiriren bat

ez agertzea edo betebeharrak ez be-tetzea, 10.2.(Ikus Kontratuaren edukia eta Esku-

bidea sustatzeko eta eskualdatze-ko informazio orokorra.)

Kontratuaren edukiaAmaitutako obra edo eraikitze-bidean

dagoena, 9.1.4.Araubidearen iraupena, 9.1.10.

(Ikus Araubidearen iraupena.)

Atzera-egitea, aurrerakinak debekatzeaeta maileguen araubidea, 9.1.6.(Ikus Aurrerakinen gaineko debe-

kua, Eskuraketarako maileguenaraubidea eta Kontratuan atze-ra egitea eta berori suntsiaraz-tea.)

Elkarrekin trukatzeko zerbitzu-sistemanparte hartzeko aukera izatea, 9.1.8.

Eraikina deskribatzea, 9.1.3.Eskualdatutako eskubidearen izaera errea-

la edo pertsonala berariaz aipatzea,9.1.2.

Eskuratzaileak duen eskubidea adieraztea

Eskritura publikoa eta inskripzioaeskatzeko, 9.1.11.

Titulartasuna eta kargak egiaztatze-ko, 9.1.11.

Eskuratzaileak hautatutako hizkuntzaofizialean idaztea, 9.3.Agirien itzulpenak gordetzea, 9.3.

Desistimiento y resolución del contrato

Constancia del desistimiento en acta no-tarial, 10.3.

Plazo de desistimiento del adquirente,10.1.

Falta de veracidad en la información, 10.2.

Notificación al propietario o promotorpor cualquier medio, 10.3.

Falta de menciones o documentos en elcontrato o incumplimiento de lasobligaciones, 10.2.(Véanse Contenido del contrato e

Información general sobre pro-moción y transmisión del dere-cho.)

Contenido del contratoObra concluida o en construcción, 9.1.4.

Duración del régimen, 9.1.10.(Véase Duración del régimen jurí-

dico.)Desistimiento, prohibición de anticipos

y régimen de préstamos, 9.1.6.(Véanse Prohibición de anticipos,

Régimen de préstamos a la ad-quisición y Desistimiento y reso-lución del contrato.)

Posibilidad de participación en un siste-ma de servicios de intercambio, 9.1.8.

Descripción del edificio, 9.1.3.Referencia expresa a la naturaleza real o

personal del derecho transmitido,9.1.2.

Expresión del derecho que asiste al ad-quirenteA exigir la escritura pública y la ins-

cripción, 9.1.11.A comprobar la titularidad y cargas,

9.1.11.Redacción en lengua oficial optada por

el adquirente, 9.3.Conservación de las traducciones de

documentos, 9.3.


314



Eskuratzailearentzat mesedegarrienaden itzulpena aplikatzea, 9.3.

Eskuratzaileak urtero ordaindu beharduen prezioa, 9.1.5.

Inbentarioa, kontratuan jasotzen ez direnbaldintza orokorrak eta inskribatuta-ko estatutu-klausulak, 9.2.

Informazio-agiriaren edukia eta aldake-tak, 8.2 eta 9.4.

Izena edo sozietatearen izena adieraztea,9.1.9.

Kontratuaren data, eskritura arau-emai-learen datuak eta Jabetza Erregistro-ko inskripzio-datuak, 9.1.1.

Kontratuaren lekua eta sinadura, 9.1.12.Kontratuaren xedepeko eskubidea hiru-

garrenei lagatzeko sistema antolatubatean parte hartzeko aukera izatea,9.1.13.

Zerbitzuak eta instalazioak, 9.1.7.(Ikus Araubidea eta Eskubidea susta-

tzeko eta eskualdatzeko informazioorokorra.)

Kontsumitzaileen eta erabiltzaileen era-kundeakAgiri guztien kopia jasotzeko eskubi-

dea, 1. xedapen gehigarria.Hizpaketen deuseztasuna salbuestea,

2.2.

L

Legearen aginduzko izaeraEspainian kokatutako ondasun higiezi-

nak erabiltzea, 2. xedapen gehigarria.Espainiatik kanpo kokatutako ondasun hi-

giezinak erabiltzea, 2. xedapen gehi-garria.

O

Ondare Eskualdaketen eta Egintza Juridi-ko Dokumentatuen gaineko Zerga, 20.

Ondarearen gaineko zerga, 18.

Aplicación de la traducción más fa-vorable al adquirente, 9.3.

Precio que debe pagar el adquirenteanualmente, 9.1.5.

Inventario, condiciones generales no in-cluidas en el contrato y cláusulasestatutarias inscritas, 9.2.

Contenido y cambios del documento in-formativo, 8.2 y 9.4.

Expresión del nombre o razón social,9.1.9.

Fecha de celebración, datos de la escritu-ra reguladora y datos de inscripciónen el Registro de Propiedad, 9.1.1.

Lugar y firma del contrato, 9.1.12.Posibilidad de participación en un sistema

organizado de cesión a terceros delderecho objeto del contrato, 9.1.13.

Servicios e instalaciones, 9.1.7.(Véanse Régimen jurídico e Informa-

ción general sobre promoción ytransmisión del derecho.)

Organizaciones de consumidores y usua-riosDerecho a recibir copia de toda docu-

mentación, disposición adicional 1.Excepción de nulidad de las estipulacio-

nes, 2.2.

Imperatividad de la leyUtilización de inmuebles situados en

España, disposición adicional 2.Utilización de inmuebles situados fuera

de España, disposición adicional 2.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimonia-les y Actos Jurídicos Documentados, 20.

Impuesto sobre el patrimonio, 18.


315



S

Suntsiaraztea, kuotak ez ordaintzeagatikDiru-kopuruak zigor-klausularen bidez

erabat edo zati batean galtzeko itun-tzea, 13.2.

Jabeak duen suntsiarazte-ahalmena es-kuratzaileari begira, 13.1.

Jabeak eskuratzaileak ordaindu beharre-ko kuoten ardura hartzea, 13.3.

T

Txandakako aprobetxamendu-eskubide-en titularrak dituen ahalmenakEskritura arau-emailearen estatutuak ti-

tularren erkidegoari aplikatzea, 15.4.

Edukia, 15.4.1.etik 15.4.5.era.(Ikus Araubidea.)

Eskubidea askatasunez xedatzea, 15.1.Eskuratzailea titularrari dagokion hartan

subrogatzea, 15.2.

Z

Zerbitzuak ez betetzeaJabeak edo sustatzaileak kontratua sun-

tsiaraztea eta kalte-galeren ordainaematea, 16.

Zerbitzueak egitea beste enpresa batekinkontratatzea, 16.(Ikus Araubidea.)

Zerga-arauakAplikazio-eremua, 17.

Resolución por falta de pago de las cuotasPacto de la pérdida en todo o en parte de

las cantidades mediante cláusula pe-nal, 13.2.

Facultad resolutoria del propietario fren-te al adquirente, 13.1.

Atender el propietario a las deudas pen-dientes del adquirente, 13.3.

Facultades del titular de derechos deaprovechamiento por turnoAplicación de los estatutos de la escritu-

ra reguladora a la comunidad de titu-lares, 15.4.

Contenido, 15.4.1 a 15.4.5.(Véase Régimen jurídico.)

Disponer libremente de su derecho, 15.1.Subrogación del adquirente en lo que

corresponde al titular, 15.2.

Incumplimiento de los serviciosResolución del contrato y resarcimiento

de daños y perjuicios por el propie-tario o promotor, 16.

Contratar la prestación del servicio conotra empresa, 16.(Véase Régimen jurídico.)

Normas tributariasÁmbito de aplicación, 17.


316



§4. Ley 49/2003, de 26 de noviembre,

de Arrendamientos Rústicos

§4. Azaroaren 26ko 49/2003 Legea,

Landa-errentamenduena



§4. LEY 49/2003, DE 26 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS . . 321


Capítulo I Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331Capítulo II Partes contratantes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335Capítulo III Forma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339Capítulo IV Duración del arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340Capítulo V Renta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341Capítulo VI Gastos y mejoras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343Capítulo VII Enajenación y subarriendo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347Capítulo VIII Terminación del arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352Capítulo IX De las aparcerías . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354Capítulo X Normas procesales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357

Disposiciones adicionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358

Primera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358Segunda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358Tercera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360Cuarta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361

Disposiciones transitorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361

Primera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361Segunda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361

Disposición derogatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362

Única . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362

Disposiciones finales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363




318



§4. AZAROAREN 26ko 29/2003 LEGEA, LANDA-ERRENTAMENDUENA . . . . . 321

Zioen azalpena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321

I. kapitulua Xedapen orokorrak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331II. kapitulua Alderdi kontratugileak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335III. kapitulua Forma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339IV. kapitulua Errentamenduaren iraupena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340V. kapitulua Errenta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341VI. kapitulua Gastuak eta hobekuntzak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343VII. kapitulua Besterentzea eta azpierrentamendua . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347VIII. kapitulua Errentamenduaren amaiera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352IX. kapitulua Apartzeriak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354X. kapitulua Prozesuko arauak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357

Xedapen gehigarriak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358

Lehenengoa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358Bigarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358Hirugarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360Hirugarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361

Xedapen iragankorrak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361

Lehenengoa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361Bigarrena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361

Xedapen indargabetzailea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362

Bakarra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362

Azken xedapenak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363




319



Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de

Arrendamientos Rústicos

(«BOE» n.º 26, de 27 de noviembre de 2003)


I

La adecuación socioeconómica delas estructuras de las explotaciones agra-rias es un elemento clave en cualquierestrategia de modernización de la agri-cultura que pretenda mejorar su compe-titividad en los mercados y consolidarempresas viables, capaces de generar ni-veles de renta y de ocupación satisfacto-rios. Por ello, la reforma o mejora es-tructural es especialmente necesaria enuna buena parte de la agricultura espa-ñola que, a pesar de los cambios, a vecesmuy profundos, que se vienen produ-ciendo en los últimos años, se caracteri-za por tener todavía acusadas deficien-cias estructurales, tanto en términosglobales y territoriales, como en relacióna otros países con los que comparte inte-reses y mercados cada día más abiertosy competitivos. Un elemento decisivoen esa mejora estructural ha de ser lamovilidad de la tierra, y uno de los me-canismos más idóneos para lograr esteobjetivo es la figura del arrendamiento.

II

La Constitución Española de 1978,en su artículo 130.1, encomienda a los

Azaroaren 26ko 49/2003 Legea,

Landa-errentamenduena

(EAO, 26. zk., 2003ko azaroaren 27koa)

ZIOEN AZALPENA

I

Gizarteari eta ekonomiari dagokienarloan, nekazaritza-ustiategien egiturakegokitzea giltzarria da, nekazaritza mo-dernizatzeko edozein estrategiatan, batezere merkatuetan lehia hobetu eta enpresabideragarriak sendotu nahi badira, erren-ta- eta okupazio-maila egokiak sortzeko.Hori dela eta, egitura berritzea edo hobe-tzea beharrezkoa da Espainiako nekaza-ritzaren zati zabal batean, azkenaldianegiten ari diren aldaketa sakonak gora-behera, zati horrek oraindik egitura-gu-txiegitasunak dituelako, bai oro har etalurraldeari begira, bai beste estatu ba-tzuen aldean; hain zuzen ere, azken ho-riekin batera, egunean-egunean irekia-goak eta lehiakorragoak diren merkatuaketa interesak ditu. Egitura hobetzeko,funtsezko osagaietako bat lurraren mugi-kortasuna da, eta helburu hori lortzekomekanismorik egokienetarikoa erren-tamenduaren erakundea da.

II

Espainiako 1978ko Konstituzioaren130.1 artikuluaren arabera, botere pu-

321



poderes públicos «la modernización ydesarrollo de todos los sectores econó-micos y, en particular de la agricultura,de la ganadería, de la pesca y de la ar-tesanía, a fin de equiparar el nivel devida de todos los españoles». En con-secuencia, el establecimiento de unaadecuada regulación de los arrenda-mientos rústicos, en cuanto coadyuvaa la modernización de las explotacio-nes agrarias, se convierte no ya en uninstrumento de política económica ysocial, sino también en un mandatoconstitucional dirigido a los poderespúblicos. Y concretamente al Estado,en virtud del artículo 149.1 de la Nor-ma Fundamental, cuya regla 8.a atribu-ye a aquél la competencia exclusivasobre «legislación civil, sin perjuiciode la conservación, modificación y de-sarrollo por las comunidades autóno-mas de los derechos civiles, forales oespeciales, allí donde existan».

III

En las últimas décadas, se han ob-servado diferentes tendencias en la te-nencia de la tierra en España que, sinduda, han influido en su movilidad yen el proceso de ajuste estructural. Eneste sentido, se constata un aumentorelativo del arrendamiento respecto alas demás formas de tenencia de la tierra.Así, la reestructuración de los años 60está asociada con una fuerte expansióndel arrendamiento. Por el contrario, enlos 70 y, sobre todo, los 80, se reducela intensidad del redimensionamientode las explotaciones como consecuen-cia del bloqueo en la movilidad de la

blikoak «sektore ekonomiko guztienmodernizazio eta garapenaz arduratu-ko dira, eta, batez ere, nekazaritza, abel-tzaintza, arrantza eta eskulangintzarenkasuan, espainiar guztien bizitza-mai-la berdina izan dadin». Horren ondo-rioz, landa-errentamenduen arauketaegokia ezartzea, nekazaritza-ustiategiakmodernizatzen laguntzen duenez, ez dasoil-soilean ekonomia- eta gizarte-poli-tikaren tresna, botere publikoei zuzen-dutako konstituzio-agindua baizik, eta,zehazki, estatuari zuzendutakoa, Oina-rrizko Arauaren 149.1 artikuluaren 8.aerregelak estatuari eman baitio horrengaineko eskumen esklusiboa: «legegin-tza zibila; horri kalterik egin gabe, auto-nomia-erkidegoek zuzenbide zibilak,forudunak nahiz bereziak, iraunarazi,aldatu eta garatu ahal izango dituzte,halakoak direnetan».

III

Joera desberdinak ikusi izan diraazken hamarkadetan, Espainian, lurra-ren edukitzari dagokionez. Zalantzarikgabe, joera horiek eragina izan dutelurraren mugikortasunean eta egituraegokitzeko prozesuan. Esangura horre-tan, errentamenduak gora egin duelaikusi da, lurra edukitzeko gainerakomoduekin alderatuta. Horrela, errenta-menduaren zabalkunde handiari lotutadago 60ko hamarkadako berregiturake-ta. Aitzitik, 70eko hamarkadan, eta,batez ere, 80koan, ustiategien neurriakaldatzeko joera murriztu zen, errenta-menduen zabalkundea gelditzean, lu-

ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

322



tierra al frenarse la expansión de losarrendamientos, en parte, por efecto dela Ley de Arrendamientos Rústicosde 1980. Esta ley vino a adaptar la ins-titución a la nueva Constitución de1978, así como a situarla en la pers-pectiva de la integración plena de Es-paña en la Unión Europea y, en fin,como toda norma cabal debe hacerlo,respondió a las circunstancias de nues-tra agricultura, radicalmente distintasentonces, no ya de las de su anteceso-ra, la Ley de 1935, sino de las propiasde los años 60 y 70. Se impone ahorauna revisión, por diferentes motivos.

En la Unión Europea se están pro-duciendo cambios de gran trascenden-cia en el pensamiento que inspira lasreformas de la política agrícola común.El desafío fundamental que se planteaes lograr un aumento de la eficienciade las explotaciones, que compenseposibles pérdidas de renta a agriculto-res y ganaderos.

Generalmente se estima que ello re-quiere explotaciones mucho mayores quelas actuales, en términos de superficiey de rendimientos, y, sobre todo, unadinamización del mercado de la tierra.Y es aquí donde aparece el instrumen-to arrendaticio como uno de los másindicados para lograr nuevas tierras,que los agricultores con vocación depermanencia puedan agregar a las su-yas. Existen, así, núcleos rurales dondeunos pocos empresarios llevan en cul-tivo todo el término, manteniendo la-bradas y vivas las tierras, y permitien-do que sigan siendo comunidadesviables, capaces de acoger, por otraparte, el turismo de los habitantes de la

rraren eskualdagarritasuna oztopatu ze-lako, nola edo hala, Landa-errentamen-duen 1980ko Legearen ondorioz. Legehorrek 1978ko Konstituzio berriarenarabera erakundea egokitu eta EspainiaEuropar Batasunean erabat integratze-ko ikuspegian kokatu zuen, eta, azkenburuan, zentzuzko arau orok egin be-har duen bezala, nekazaritzaren ingu-ruabarrei erantzun zien, orduan osodesberdinak ziren eta, ez 1935eko Le-geko inguruabarrak, ezpada 60ko eta70eko hamarkadetakoak. Orain berri-kuspena nahitaezkoa da, arrazoiak bes-telakoak badira ere.

Europar Batasunean, nekazaritza--politikako eraldaketak oinarri duenpentsamoldean, garrantzi handiko al-daketak gertatzen ari dira. Oinarrizkoerronka ustiategien eragingarritasunahanditzea da, nekazariek eta abeltzai-nek izan ditzaketen errenta-galerakkonpentsatzeko.

Oro har, horretarako gaur egungoustiategiak baino askoz handiagoak be-har direla jotzen da, lur-azalerari etaemankortasunari begira; eta, batez ere,lurraren merkatua dinamizatu beharradago. Eta, hain zuzen ere, puntu horre-tan errentamendua agertzen da lur be-rriak lortzeko tresnarik egokienetakobat legez, horren bidez ere, euren zere-ginetan irauteko asmoa duten nekaza-riek lur berri horiek euren lurrei gehituahal izateko. Modu horretan, landa--gune batzuetan, enpresaburu gutxi ba-tzuek barruti osoa landatu, eta lurraklanduta, bizirik eusten diete haiei, eta,horri esker, erkidegoak bideragarriakdira; bestalde, hiriko biztanleen turis-

LANDA-ERRENTAMENDUAK

323



ciudad, lo que proporciona a su vezrentas complementarias a los agricul-tores, que permiten cumplir la doblefunción de producción de alimentos yconservación del medio ambiente. Fuela Declaración de Cork, de 9 de no-viembre de 1996 (de donde surgen engran medida las nuevas tendencias dereordenación de las explotaciones) laque asumió inequívocamente el objeti-vo del desarrollo rural, incorporado,desde entonces, al marco del sectoragrario.

Por lo que se refiere a las caracte-rísticas presentes de la agricultura, sehan producido cambios de gran relieveque exigen nuevas normas para lasnuevas realidades y perspectivas de fu-turo, que se traducen en la actualidaden la necesidad de mejorar las condi-ciones de vida y el nivel de empleo, asícomo la diversificación de la actividadeconómica en el medio rural.

Es previsible que en el futuro conti-núe la tendencia a la disminución de lapoblación activa agraria, sin que ellosuponga desconocer los favorablesefectos de las políticas de ayudas a lainstalación de jóvenes agricultores que,junto a otros factores, tienden a mode-rar esa disminución. Las estadísticasrevelan que casi la mitad de los res-ponsables de explotación agraria de-claran no tener sucesor en ella. Deacuerdo con el Censo Agrario de 1999,había en esa fecha 746.944 explotacio-nes dirigidas por un titular de 55 o másaños que carecía de sucesor, lo que su-pone el 44 por ciento de las explotacio-nes con empresario persona física y el42.3 por ciento del total de explotacio-

moa hartzeko gaitasuna dute. Horrela,nekazariek errenta osagarriak eskura-tzen dituzte, eta, horrenbestez, eginki-zun bikoitza lor daiteke, alegia, elika-gaiak ekoiztea eta ingurumena zaintzea.Cork-eko Adierazpenean, 1996ko aza-roaren 9koan (hortik sortu ziren, neurrihandi batean, ustiategiak berrantolatze-ko joerak), nekazaritza garatzeko hel-burua zalantzarik gabe jaso zen, eta,ordutik aurrera, helburu hori nekazari-tza-sektoreari lotuta dago.

Nekazaritzaren gaur egungo ezau-garriei dagokienez, garrantzi handikoaldaketak gertatu dira, eta, beraz,errealitate berriei eta etorkizunekoikuspegiei erantzuteko arau berriak be-har dira. Horrenbestez, gaur egun bizi--baldintzak eta enplegu-maila hobetubehar dira, eta landa-inguruan jardueraekonomikoa dibertsifikatu behar da.

Ziurrenik, etorkizunean nekazari-tzako biztanleria aktiboak behera egi-ten jarraituko du, baina horrek ez duesan nahi nekazari gazteak kokatzekolaguntza-politiken ondore mesedega-rriak ezagunak ez direnik, beste fakto-re batzuekin batera, beherakada horileuntzen laguntzen dute eta. Estatisti-ken arabera, nekazaritza-ustiategietakoarduradunen artean, erdiek bainogehiagok ez dute ondorengorik ustiate-gian. 1999ko Nekazaritza Erroldarenarabera, data horretan, 746.944 ustiate-giren buruzagitzan 55 urteko edo gehia-goko titular bat zegoen, eta horrek ezzuen ondorengorik, alegia, enpresabu-rutzat pertsona fisikoa duten ustiate-gien ehuneko 44 ziren, erroldatutako


324



nes censadas (aproximadamente el 20por ciento de la superficie censada to-tal), que son las que podrían desapare-cer durante el próximo decenio. Es de-seable que las tierras que queden sincultivar puedan pasar a otros, lo queles permitirá agrupar una buena basesuperficial: existe ya una tendenciaclara, especialmente en el sur de Espa-ña, a la proliferación de sociedades deadministración o arrendamiento de fin-cas ajenas, que ha de dar como frutosunidades de producción mayores, mástecnificadas, mejor informatizadas, conuna integración más intensa en redes decomercialización, llevadas, pues, con cri-terios empresariales.

En este sentido, las estimacionesrealizadas apuntan a que en el próxi-mo decenio abandonarán la actividadagraria entre 400.000 y 500.000 ex-plotaciones que liberarán alrededor decuatro millones de hectáreas, que teó-ricamente quedarán disponibles parasu incorporación a otras explotacio-nes, normalmente bajo la forma dearrendamiento. Por ello resulta nece-saria una revisión de su régimen jurí-dico, que aumente su eficacia y permi-ta canalizar las superficies liberadas alredimensionamiento o mejora de lasexplotaciones con mayores perspecti-vas de futuro, ya que en principio nocabe esperar que la reestructuracióntranscurra a través de la compraventade tierras, dado su elevado precio.

En definitiva, la orientación funda-mental que inspira la ley es lograr unaflexibilización del régimen de losarrendamientos rústicos en España, si-guiendo la senda abierta en 1995 por la

ustiategi guztien ehuneko 42.3 (gutxigorabehera, erroldatutako azalera osoa-ren ehuneko 20), hain zuzen ere, hu-rrengo hamarkadan desager daitezkee-nak. Landatu gabe geratzen direnlurrak beste batzuen eskuetara igarobeharko lirateke, eta, horri esker, aza-lera-oinarri ona pilatuko lukete: gauregun, Espainiaren hegoaldean batezere, joera argia dago inoren finkak ad-ministratu edo errentan emateko, sozie-tateak ugaltze aldera; horiek ekoizpen--unitate handiagoak ekarriko dituzte,teknifikatuagoak, hobeto informatiza-tuak, merkataritza-sareetan hobeto inte-gratuak, berba gutxitan esateko, enpre-sa-irizpideak dituztenak.

Esangura horretan, eta egindako au-rreikuspenen arabera, hurrengo hamar-kadan, 400.000-500.000 ustiategi ingu-ruk nekazaritza-jarduera bertan beherautziko dute, eta, gutxi gorabehera, laumilioi hektarea libre geratuko dira; teo-rian, hektarea horiek beste ustiategi ba-tzuei erantsi ahal izango zaizkie, es-kuarki, errentamendua erabiliz. Horidela eta, beharrezkoa da horien arau-bidea berrikustea, eragingarritasunahanditzeko, eta libre geratu azalerenbidez etorkizun hobea duten ustiate-giak neurriz aldatzeko edo hobetzeko.Izan ere, hasteko, ez bide da berregitu-ratze hori lurren salerosketaren bidezegingo, horien salneurria anitz garesti-tu baita.

Azken buruan, legeak oinarri duenfuntsezko orientabidea da Espainianlanda-errentamenduen araubidea mal-gutzea, 1995. urtean, uztailaren 4ko19/1995 Legeak, nekazaritza-ustiate-


325



Ley 19/1995, de 4 de julio, de moder-nización de las explotaciones agrarias.Esta ley reformó la de 1980, en lo quese refiere a la duración de los arrenda-mientos, suprimiendo las prórrogas le-gales y estableciendo un nuevo plazode duración mínima, de cinco años,frente a los 21 a que daba lugar la ante-rior regulación. La consecuencia fueuna revitalización de los arrendamien-tos rústicos. Durante los años 90 se re-gistra, así, una fuerte expansión delarrendamiento, con un aumento de 2.3millones de hectáreas. La nueva leyprofundiza en esta dirección.

IV

En el capítulo I se consagra el obje-tivo de dar primacía a la autonomía de lavoluntad de las partes (artículo 1), entodo aquello que no sea contrario al muylimitado contenido imperativo de la ley.Se incluye no sólo el arrendamiento defincas, sino también de explotaciones(artículo 2), así como una referencia alrégimen de los derechos de producciónagrícola en caso de arrendamiento (ar-tículo 3), todo ello en concordancia conla importancia que estas figuras han ad-quirido en el derecho comunitario.

El capítulo II regula las partes con-tratantes, donde se introducen importan-tes novedades, como lo es permitir cele-brar el contrato a cualquier personafísica o jurídica con capacidad de con-tratar y a las comunidades de bienes,una forma asociativa crecientemente uti-lizada, tal y como pone de manifiesto elCenso Agrario de 1999 (artículo 9).

giak modernizatzeari buruzkoak, ireki-tako bideari jarraituz. Lege horrek1980koa eraldatu zuen errentamendueniraupenari dagokionez; legezko luzape-nak ezabatu eta gutxieneko iraupen-epe berria ezarri zuen, bost urtekoa,aurreko arauketako 21 urteen aurrez au-rre. Horren ondorioz, landa-errenta-menduak berpiztu egin ziren. Horrela,90eko hamarkadan, errentamendua in-dartsu zabaldu eta 2.3 milioi hektarea-tan handitu da. Lege berriak haragoeramaten du norabide berbera.

IV

I. kapituluan, alderdien borondatea-ren autonomiari lehentasuna ematekohelburua aipatu da (1. artikulua), le-gearen eduki aginduzko eta oso muga-tuaren aurkakoa ez den guztiaren ingu-ruan. Finken errentamenduaz gain,ustiategiena ere aipatu da (2. artiku-lua); eta, errentamenduaren kasuan,nekazaritza-ekoizpeneko eskubideenaraubideari aipamen egin zaio (3. arti-kulua), Europar Batasunaren zuzenbi-dean horiek hartu duten garrantziare-kin bat etorriz.

II. kapituluan, alderdi kontratugileakarautu dira, eta, horretarako, berrikuntzagarrantzitsuak egon dira, besteak beste,ondasun-erkidegoek eta kontratatzekogaitasuna duten pertsona fisiko edo juri-diko guztiek kontratuak egin ahal iza-tea. Hain zuen ere, erkidegoa gero etagehiago erabiltzen den elkarte-moduada, 1999ko Nekazaritza Erroldak era-kusten duenez (9. artikulua).


326



Destaca el cambio de orientaciónque representa la supresión del requisi-to de la «profesionalidad», exigido porla Ley de 1980, y del tope cuantitativoque ésta dejó establecido para evitar laacumulación de tierras. Puede decirseque la norma fracasó en su aplicaciónpráctica, ya que la misma ley habíadesvirtuado su alcance al permitir quefueran arrendatarias las sociedades conrequisitos mínimos, bien fáciles deconstituir, amén de carecer de sancio-nes adecuadas el incumplimiento de ta-les normas. Fue una reforma sin parale-lo en ningún otro Estado comunitario,con la que se pretendía proteger al«agricultor a título principal», persona-je central en el edificio de las estructu-ras agrarias europeas, desde los Regla-mentos socio-estructurales de 1972. Sinembargo, el criterio comunitario cam-bia en el importante Reglamento (CE)n. 1257/1999 del Consejo, de 17 demayo de 1999, sobre la ayuda al de-sarrollo rural a cargo del Fondo Euro-peo de Orientación y de Garantía Agrí-cola (FEOGA), por el que se modificany derogan determinados reglamentos.Esta norma prescinde por completo deaquella figura del agricultor a títuloprincipal (ATP), aunque respete la nor-mativa en la materia de cada Estadomiembro, basando la nueva política es-tructural en el criterio de viabilidad delas explotaciones agrarias. La evolu-ción reciente de la titularidad de las ex-plotaciones en España muestra un nota-ble descenso de las explotacionesindividuales, en tanto que aquellascuyo titular es una persona jurídica pri-vada (así, las sociedades mercantiles olas cooperativas) están adquiriendo un

Aipatzekoa da gertatutako orientabi-de-aldaketa, ezabatu direlako, bai1980ko Legeak eskatutako «profesio-naltasun»-betekizuna, bai lege horreklurren metatzea saihesteko kopuruaribegira ezarrita utzi zuen muga ere.Arauak aplikazio praktikoan huts eginzuela esan daiteke, legeak bere norai-nokoa hutsaldu zuen eta, gutxienekobetekizunak zituzten sozietateei, erraz--erraz eratzen zirenei, errentari izatenutzi zielako, eta arauok ez betetzeagatikzehapen egokirik ezarri ez zuelako. Eu-ropako gainerako estatuetan, ez zen pa-reko eraldaketarik jazo; horren bidez,«titulu nagusi gisa nekazari zena» ba-bestu nahi zen, Europako nekazaritza-egituren pertsonaia nagusia zen eta,1972ko gizarte- eta egitura-araudietatikaurrera. Hala ere, Europar Batasunekoirizpidea aldatu egin zen Kontseilua-ren 1257/1999 Araudiaren bidez (EB),1999ko maiatzaren 17koaz, NekazaritzaBideratu eta Bermatzeko EuropakoFuntsaren (NBBEF) kontura nekaza-ritzaren garapenerako emandako lagun-tzari buruzkoaz, horrek zenbait errege-lamendu aldarazi eta indargabetu zitueneta. Arau horretan titulu nagusi gisa era-bat desagertu da nekazari den horrenirudia, baina arlo horretan estatu kidebakoitzaren arauketa errespetatu da;horrenbestez, nekazaritza-ustiategienbideragarritasuna izango da egitura-po-litika berriaren oinarria. Espainiako us-tiategien titulartasunak adierazten du,arestian izandako garapenari errepa-ratuz gero, banakako ustiategiek beheraegin dutela; aitzitik, pertsona juridikopribatua (esaterako, merkataritza-sozie-tateak edo kooperatibak) titular gisa du-ten ustiategiak eginkizun garrantzitsua


327



papel muy destacado en la reestructura-ción de la agricultura española, sin queello suponga desconocer el papel y lanecesaria protección de la explotaciónfamiliar, imprescindible para garantizarun adecuado desarrollo social en el me-dio rural.

Uno de los aspectos fundamentalesde la nueva norma es la duración delarrendamiento, regulada en el capí-tulo IV. La experiencia liberalizadorade la Ley de 1995 ha sido, como antesse dijo, básica para configurar la actualregulación, que sigue ese mismo cami-no, acortando incluso el plazo de cincoaños a tres, y estableciendo un sistemade prórrogas tácitas por tres años. Haypaíses comunitarios de nuestro entornodonde se ha llegado a admitir la totallibertad de pacto en este punto de laduración, lo que en España ha parecidoexcesivo, pues no cabe duda de que elarrendatario precisa de algún tiempopara amortizar los capitales empleadosy dotar a su empresa de la indispensa-ble estabilidad.

Ahora bien, la reforma de 1995puso de manifiesto que, modificada deesa forma la duración, se venía abajola piedra angular sobre la que se cons-truyeron tanto la Ley de 1935 como lade 1980, pues, en realidad, lo que sehabía hecho al negar las prórrogas le-gales era un cambio de sistema que sevenía a identificar, o cuando menos aaproximar, al Código Civil de 1889.Con la nueva regulación de la dura-ción, pierden sentido los derechos deadquisición, el tanteo y retracto, minu-ciosamente regulados en la Ley de1980; por otra parte, la posible aplica-

hartzen ari dira, Espainiako nekazaritzaberregituratzeko prozesuan; baina ho-rrek ez du esan nahi familia-ustiategia-ren zeregina eta nahitaezko babesa aldebatera uzten direnik, ustiategi moduhori ezinbestekoa da-eta landa-inguruangizarte-garapen egokia bermatzeko.

Arau berriaren funtsezko alderdie-tako bat errentamenduaren iraupenada, IV. kapituluan arautua. 1995ekoLegearen liberalizazio-esperientzia, le-hen esan bezala, oinarrizkoa izan dagaur egungo arauketa eratzeko, bideberari jarraitzen baitio; gainera, epeabost urtetik hiru urtera murriztu etahiru urteko isilbidezko luzapenen siste-ma ezarri du. Europar Batasunaren ba-rruan, gure inguruko estatuetan, irau-penaren puntu horri dagokionez, itunakegiteko askatasun osoa onartu da; bai-na Espainian hori egitea gehiegitxodela pentsatu da, zalantzarik gabe,errentariak erabilitako kapitalak amor-tizatu eta enpresari ezinbesteko egon-kortasuna emateko denbora behar due-lako.

1995eko eraldaketak agerian utzizuen iraupena aldarazita bertan beherageratu zela, bai 1935eko Legearen oina-rria, bai 1980koarena. Egiatan, legezkoluzapenak ukatzean, sistema aldatu zen,eta sistema berria 1889ko Kode Zibilare-kin identifikatu, edo, behintzat, testuhorretara hurbildu zen. Iraupenari bu-ruzko arauketa berriarekin, 1980ko Le-gean modu xehean araututako esku-ratze-eskubideek, eroslehentasunak etaatzera-eskuratzeak euren esangura gal-du dute; bestalde, eskubide horiek apli-katuz gero, jabetza nabarmen muga-tzen da, eta jabeak errentamendutik


328



ción de tales derechos, que implicanuna notable limitación a la propiedad,alejaba a los propietarios de arrendar y,por lo tanto, se ha creído oportuno su-primirlos ahora, en aras de la libre circu-lación de la tierra que se estima cadadía más conveniente.

Destaca también la regulación delos gastos y mejoras, del capítulo VI.Se ha utilizado la normativa preceden-te, pero simplificada y aclarada, connovedades como la de considerar me-jora obligatoria la que venga impuestapor acuerdos de las comunidades deregantes en lo que se refiera a la mo-dernización de los regadíos, tarea queconstituye hoy uno de los pilares másimportantes de la modernización agra-ria en España. Se trata de evitar que losarrendamientos de fincas sitas en zonasirrigadas lleguen a ser un obstáculo ala modernización.

Constituye una importante novedadel capítulo VII, en el que se regula laenajenación y el subarriendo. Por loque se refiere a la enajenación, la leyse aleja del principio jurídico romanoemptor non tenetur stare colono, reco-gido en el artículo 1571 del Código Ci-vil, disponiéndose ahora todo lo con-trario, aun cuando el compradorestuviera amparado por el artículo 34de la Ley Hipotecaria (artículo 22). Sepermite la cesión o el subarriendo, encontra del sistema anterior, aunque se li-mita el importe de la renta del subarrien-do, para evitar que se comercie con lastierras por intermediarios especulati-vos. Se ha tenido en cuenta para elloque, mediante la cesión o la aportaciónquizá a una sociedad del contrato, se

urruntzen dira. Beraz, eskubideok orainezabatzea egokia dela uste da, lurrakjoan-etorri askea izan dezan, egunean--egunean egokiagoa dela uste baita.

Era berean, VI. kapituluan gastueneta hobekuntzen arauketa azpimarratubehar da. Aurreko arauketa erabili da,baina sinplifikaturik eta argiturik, etazenbait berrikuntzarekin; besteak beste,ureztatzaileen erkidegoek ureztaketakmodernizatzearen inguruan lortutakohitzarmenen bidez ezarritako hobekun-tza bete beharrekotzat jo da, eginkizunhori Espainiako nekazaritza moderniza-tzeko zutabe garrantzitsuenetakoa daeta. Gune ureztatuetan kokatutako fin-ken errentamenduak modernizaziorakooztopo ez izatea lortu nahi da.

VII. kapitulua berrikuntza garran-tzitsua da, besterentzea eta azpierrenta-mendua arautu dituelako. Besterentzea-ri dagokionez, Legea Kode Zibilaren1571. artikuluan jasotako emptor nontenetur stare colono printzipio juridikoerromatarretik urrundu, eta, orain, guz-tiz kontrakoa xedatu da, erosleak Hi-poteka Legearen 34. artikuluaren babe-sa izan arren (22. artikulua). Lagatzeaedo azpierrentamendua baimendu dira,aurreko sistemaren aurrez aurre; bainaazpierrentamenduaren errentaren zen-batekoa mugatu da, bitartekari espeku-latzaileek lurren merkataritzan jarduteasaihesteko. Horretarako, kontuan hartuda kontratua sozietate bati lagatzeakedo ekarpena egiteak, beharbada, kasubatzuetan unitateak handitzea sustatu-


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fomentará en algunos casos el agranda-miento de las unidades, lo que, junto aotros instrumentos de política estruc-tural (fomento de incorporación de jó-venes, planes de mejora…), ha de con-tribuir a la modernización de lasexplotaciones.

También merece destacarse el capí-tulo IX, en el que se actualiza el régi-men de las aparcerías. Se suprime elrequisito de que el titular de la fincaaporte, al menos, un 25 por ciento delvalor total de la maquinaria, ganado ycapital circulante, suprimiendo así ladistinción entre aparcería y arrenda-miento parciario. Se introduce una re-ferencia a la aparcería asociativa remi-tiendo su regulación, a falta de pacto,al contrato de sociedad (artículo 32).La aparcería tiene cierta vigencia enalgunas comunidades autónomas y, porotra parte, revive en figuras nuevas decontratos agroindustriales o de integra-ción.

En definitiva, existe a lo largo deltexto una clara orientación flexibiliza-dora del régimen del arrendamiento,que es resultado de un largo período dereflexión y consultas con expertos, asícomo del informe del Consejo Supe-rior Agrario. Flexibilización que sehace compatible con el equilibrio delas partes en el contrato, y que se refle-ja en materias como la regulación delos derechos del arrendatario en casode expropiación de la finca (disposi-ción adicional segunda). Incluso lacorta duración del contrato se compen-sa con el derecho del arrendatario aldesistimiento unilateral del contrato,sin más que avisar con un año de ante-

ko duela. Handitzeak, egiturari buruzkopolitikako beste tresna batzuekin bate-ra (gazteak sartzea, hobekuntza-pla-nak…), mesede egin behar dio ustiate-giak modernizatzeari.

IX. kapitulua ere azpimarratu beharda, apartzerien araubidea eguneratu due-lako. Betekizun bat ezabatu da, alegia,finkaren titularrak, gutxienez, makine-riaren, abereen eta kapital ibilkorrarenbalio osoaren ehuneko 25 ekartzea;modu horretan, apartzeriaren eta erren-tamendu partziarioaren arteko bereiz-keta ezabatu da. Elkarte-apartzeriaridagokionez, itunik ez dagoenean, so-zietate-kontratuak arautuko du hori(32. artikulua). Apartzeria indarrean dagozenbait autonomia-erkidegotan, eta,bestalde, irudi berrietan agertzen da, bes-teak beste, nekazaritza eta industriakokontratuetan, eta integrazioari lotu-takoetan.

Azken buruan, testuak errentamen-duaren araubidea malgutzeko orienta-bidea du; hain zuzen ere, gogoetareneta adituekin egindako kontsulten emai-tza da, baita Nekazaritzako KontseiluNagusiaren txostenarena ere. Malgutzehori bateragarria da alderdiek kontra-tuan duten orekarekin; eta, berbarako,finkaren jabetza kenduz gero errenta-riak dituen eskubideetan islatzen da(bigarren xedapen gehigarria). Kon-tratuaren iraupen laburra ere konpen-tsatzen da errentariak berak bakarrikkontratuan atzera egiteko duen eskubi-dearekin, nahikoa da-eta urtebete lehe-nago abisua ematea [24.d) artikulua].Malgutzeak eta orekak lurraren eskual-


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lación [artículo 24.d)]. Flexibilizacióny equilibrio que han de conducir a unamayor movilidad de la tierra y a la mo-dernización de nuestras explotacionesagrarias.

CAPÍTULO PRIMERO


Artículo 1. Arrendamiento rústico

1. Se considerarán arrendamientosrústicos aquellos contratos mediantelos cuales se ceden temporalmente unao varias fincas, o parte de ellas, parasu aprovechamiento agrícola, gana-dero o forestal a cambio de un precioo renta.

2. Estos contratos se rigen por loexpresamente acordado por las partes,siempre que no se oponga a esta ley.Supletoriamente, regirá el Código Ci-vil y, en su defecto, los usos y costum-bres que sean aplicables.

3. Tendrán también la misma con-sideración los arrendamientos de ex-plotaciones agrícolas, ganaderas o fo-restales, a los que se aplicarán lasdisposiciones de esta ley que seancompatibles con su naturaleza y siem-pre en defecto de lo que las partes ha-yan expresamente acordado.

Artículo 2. Arrendamiento de explo-tación

Se entenderá que el arrendamientoes de explotación, ya esté constituidacon anterioridad o al concertar el con-trato, cuando sea ella objeto del mismo

dagarritasun handiagoa bideratu behardute, baita gure nekazaritza-ustiategienmodernizazioa ere.

LEHENENGO KAPITULUA

Xedapen orokorrak

1. artikulua. Landa-errentamendua

1. Landa-errentamendutzat hartukodira finka bat edo gehiago, edo finkon za-tiren bat, aldi baterako lagatzeko kontra-tuak, horietatik nekazaritza-, abeltzain-tza- edo baso-aprobetxamendua ateradadin, prezio edo errenta baten truk.

2. Kontratuoi alderdiek esanbidezadostutakoa aplikatuko zaie, lege ho-nen aurkakoa ez bada. Ordezko mo-duan, Kode Zibila aplikatuko da, eta,koderik ez badago, aplikatzeko mo-dukoak diren erabilera eta ohiturak.

3. Nekazaritza-, abeltzaintza- edobaso-ustiategien errentamenduek izae-ra bera dutela ulertuko da, eta horieilege honen xedapenak aplikatuko zaiz-kie, euren izaerarekin bateragarriak ba-dira eta alderdiek esanbidez besterikadostu ez badute.

2. artikulua. Ustiategiaren errenta-mendua

Ustiategiaren errentamendua delaulertuko da, kontratuaren aurretik zeinkontratua egitean, hura jada eratuta ba-dago, errentamenduaren objektua us-


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en el conjunto de sus elementos, consi-derada como una unidad orgánica ysiempre que lo hagan constar las par-tes expresamente, acompañando el co-rrespondiente inventario.

Artículo 3. Derechos de producciónagraria y otros derechos

Los derechos de producción agrí-colas y otros derechos inherentes a lasfincas o a las explotaciones integraránel contenido del contrato, tanto en losarrendamientos de fincas como en losde explotaciones.

Artículo 4. Compatibilidad de arren-damientos

1. Una misma finca puede ser sus-ceptible de diversos arrendamientos si-multáneos, cuando cada uno tengacomo objeto distintos aprovechamien-tos compatibles y principales.

2. Salvo pacto expreso, en el arren-damiento de una finca para su apro-vechamiento agrícola, ganadero o fo-restal no se considerarán incluidosaprovechamientos de otra naturaleza,como la caza.

Artículo 5. Contratos no considera-dos como arrendamientos rústicos

No se considerarán arrendamientosrústicos los contratos de recolección decosechas a cambio de una parte de losproductos, ni, en general, los de reali-zación de alguna faena agrícola clara-mente individualizada, aunque se retri-buya o compense con una participaciónen los productos o con algún aprove-chamiento singular.

tiategia bera izan delarik, beraren osagaiguztiekin, unitate organiko moduan,eta, alderdiek esanbidez agerraraztenbadute hori, inbentario egokia eran-tsita.

3. artikulua. Nekazaritza-ekoizpenekoeskubideak eta bestelako eskubideak

Nekazaritza-ekoizpeneko eskubi-deek eta finkei edo ustiategiei datxez-kien bestelako eskubideek osatukodute kontratuaren edukia, bai finkenerrentamenduan, bai ustiategien erren-tamenduan.

4. artikulua. Errentamenduen artekobateragarritasuna

1. Finka beraren gain aldi berekoerrentamendu batzuk era daitezke, erren-tamenduon objektuak aprobetxamendudesberdin, bateragarri eta nagusiak di-renean.

2. Esanbidezko itunik ez badago,finka bat nekazaritza-, abeltzaintza- edobaso-aprobetxamendurako errentanematean, bestelako aprobetxamenduak,adibidez ehiza, ez dira barruan sartuko.

5. artikulua. Landa-errentamendutzathartzen ez diren kontratuak

Ez dira landa-errentamendutzat har-tuko produktuen zati baten truk etauzta biltzeko egindako kontratuak,ezta, oro har, nekazaritzako zeregin ze-hatz bat egitekoak ere, horiek produk-tuetan parte hartzearekin edo aprobe-txamendu berezi batekin ordaindu edokonpentsatu arren.


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Artículo 6. Arrendamientos exceptua-dos de esta ley

Quedan exceptuados de esta ley:

a) Los arrendamientos que por suíndole sean sólo de temporada, inferioral año agrícola.

b) Los arrendamientos de tierras la-bradas y preparadas por cuenta delpropietario para la siembra o para laplantación a la que específicamente serefiera el contrato.

c) Los que tengan por objeto fincasadquiridas por causa de utilidad públi-ca o de interés social, en los términosque disponga la legislación especialaplicable.

d) Los que tengan como objetoprincipal:

1. Aprovechamientos de rastroje-ras, pastos secundarios, praderas rotura-das, montaneras y, en general, aprove-chamientos de carácter secundario.

2. Aprovechamientos encaminadosa semillar o mejorar barbechos.

3. La caza.

4. Explotaciones ganaderas de tipoindustrial, o locales o terrenos dedica-dos exclusivamente a la estabulacióndel ganado.

5. Cualquier otra actividad diferentea la agrícola, ganadera o forestal.

e) Los arrendamientos que afecten abienes comunales, bienes propios delas corporaciones locales y montes ve-cinales en mano común, que se regiránpor sus normas específicas.

6. artikulua. Lege honetatik salbue-tsitako errentamenduak

Lege honetatik salbuetsita daude:

a) Denboraldi bateko errentamen-du-motak, nekazaritza-urtea baino la-burragoak.

b) Jabeak bere kontura landu edoprestatutako lurren errentamenduak,kontratuan zehatz aipatutako ereinal-diak edo landaketak egiteko.

c) Herri-onura edo gizarte-interesadela-eta eskuratutako finken gaine-koak, aplikatu beharreko legeria bere-zian xedatutakoaren arabera.

d) Xede nagusitzat hurrengoa du-tenak:

1. Uztondoen, bigarren mailako baz-kalekuen, luberritutako larreen, ezkur-larreen aprobetxamenduak, eta, oro har,bigarren mailako aprobetxamenduak.

2. Haziak ereitera edo lugorriak ho-betzera bideratutako aprobetxamen-duak.

3. Ehiza.

4. Abeltzaintzako ustiategi indus-trialak edo modu esklusiboan abereakukuiluan haztera bideratutako lokaledo lursailak.

5. Nekazaritzakoa, abeltzaintzakoaedo basokoa ez den jardueraren bat.

e) Herri-ondasunak, tokiko korpo-razioen berezko ondasunak eta aman-komuneko herri-basoak ukitzen dituz-ten errentamenduak; horietan kasuankasuko arau zehatzak aplikatuko dira.


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Artículo 7. Inaplicación de la ley

1. Tampoco se aplicará esta ley alos arrendamientos incluidos en elámbito de aplicación de la Ley deArrendamientos Urbanos, de confor-midad con el título I de la misma, oaquéllos que tengan por objeto, inicialo posteriormente, fincas en que con-curran alguna de las circunstancias si-guientes:

a) Constituir, conforme a la legis-lación específica, suelo urbano o sue-lo urbanizable al que se refiere el ar-tículo 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 deabril, sobre régimen del suelo y valo-raciones.

b) Ser accesorias de edificios o deexplotaciones ajenas al destino rústico,siempre que el rendimiento distinto delrústico sea superior en más del doble aéste.

2. Si, vigente el contrato, sobrevi-niera alguna de las circunstancias de-terminadas en el apartado anterior, elarrendador podrá poner término al arren-damiento, conforme a lo dispuesto enel artículo 25, mediante un plazo depreaviso de un año. Ello se aplicaráigualmente al arrendamiento de explo-taciones, cuando las circunstanciascontempladas afecten a las fincas quelas integran o a otros de sus elementosen una proporción superior al 50 porciento.

Artículo 8. Desenvolvimiento del con-trato

1. El arrendatario de fincas rústicastiene derecho a determinar el tipo de

7. artikulua. Legea ez aplikatzea

1. Lege hau ez zaie aplikatuko Hiri-errentamenduei buruzko Legearenaplikazio-eremura bildutako errenta-menduei, lege horren I. tituluarekin batetorriz, ezta hasieran edo amaieran xe-detzat finkak dituzten errentamenduei,horietan hurrengo inguruabarretarikobat gertatzen bada:

a) Legeria zehatzaren arabera, lur-zoruaren araubideari eta balorazioei bu-ruzko apirilaren 13ko 6/1998 Legearen27.1 artikuluak aipatutako hiri-lurzoruaedo lurzoru urbanizagarria izatea.

b) Landa-erabilerarik ez duten erai-kinen edo ustiategien eranskinak iza-tea, betiere landa-izaerakoa ez den ete-kina landa-etekinaren bikoitza bainohandiagoa denean.

2. Kontratua indarrean dagoela, aurre-ko paragrafoan ezarritako ingurua-barren bat agertzen bada, errentatzai-leak errentamendua bertan behera utziahal izango du, 25. artikuluan xedatu-takoaren arabera, urtebeteko aurreabi-sua emanda. Ustiategien errentamen-duan ere hori aplikatuko da, aipatuinguruabarrek ustiategiko finken edobeste osagai batzuen gain eragina dute-nean, ehuneko 50ean baino proportziohandiagoan.

8. artikulua. Kontratuaren garapena

1. Landa-finken errentariak eskubi-dea du lugintza-mota zehazteko; hala


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cultivo, sin perjuicio de devolverlas, alterminar el arriendo, en el estado enque las recibió y de lo dispuesto sobremejoras en esta ley.

Serán nulos los pactos que impon-gan al arrendatario cualquier restric-ción sobre los cultivos o sobre el desti-no de los productos, salvo los quetengan por fin evitar que la tierra seaesquilmada o sean consecuencia de lanormativa comunitaria y de disposicio-nes legales o reglamentarias.

2. Cuando la determinación deltipo o sistema de cultivo impliquetransformación del destino o supongamejoras extraordinarias, sólo podráhacerse mediante acuerdo expreso en-tre las partes y, en su caso, en cumpli-miento de la normativa comunitaria yde las normas legales o reglamentariaspertinentes.

3. En el arrendamiento de explota-ción, el arrendatario goza igualmentede plena autonomía en el ejercicio desu actividad empresarial, y asume laobligación de conservar la unidad or-gánica de la explotación y de efectuar,a la terminación del arriendo, su devo-lución al arrendador.

CAPÍTULO II

Partes contratantes

Artículo 9. Capacidad y limitacionesa la extensión del arrendamiento

1. Podrán celebrarse arrendamien-tos rústicos entre personas físicas o ju-rídicas.

ere, errentamendua amaitzean, finkakhartu zituen egoeran itzuliko ditu, etalege honetan hobekuntzei buruz xeda-tutakoa kontuan hartu beharko du.

Errentariari lugintzen edo produk-tuen destinoaren gain murrizketarenbat ezartzen dioten itunak deusezakizango dira, salbu eta lurra pobretzeasaihestu nahi dutenak eta Europar Ba-tasuneko arautegiaren eta lege- edoarau-xedapenen ondorio direnak.

2. Lugintza-mota edo -sistema ze-hazteak berarekin dakarrenean destinoaeraldatzea edo aparteko hobekuntzakegitea, nahitaezkoa izango da alderdienarteko esanbidezko hitzarmena, eta,hala denean, Europar Batasuneko arau-tegia eta lege edo arau egokiak bete-tzea.

3. Era berean, ustiategien errenta-menduari dagokionez, errentariak era-bateko autonomia du, bere enpresa-jar-dueran aritzean; baina betebeharra duustiategiaren batasun organikoari eus-teko, eta, errentamendua amaitzean,berori errentatzaileari itzultzeko.

II. KAPITULUA

Alderdi kontratugileak

9. artikulua. Gaitasuna, eta errenta-mendua hedatzeko mugak

1. Landa-errentamenduak pertsonafisikoen edo juridikoen artean egin dai-tezke.


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Es agricultor profesional, a losefectos de esta ley, quien obtenga unosingresos brutos anuales procedentes dela actividad agraria superiores al duplodel Indicador Público de Renta deEfectos Múltiples (IPREM) estableci-do en el Real Decreto Ley 3/2004 de25 de junio, para la racionalización dela regulación del Salario Mínimo Inter-profesional y para el incremento de sucuantía, y cuya dedicación directa ypersonal a esas actividades suponga, almenos, el 25 por cien de su tiempo detrabajo.

2. En todo caso, podrán ser arren-datarias las cooperativas agrarias, lascooperativas de explotación comunita-ria de la tierra, las sociedades agrariasde transformación y las comunidades debienes.

3. Para ser arrendatarias, las perso-nas jurídicas, sean civiles, mercantileso laborales, incluidas las sociedadesagrarias de transformaciones (SAT),deberán tener, incluido en su objetosocial, conforme a sus estatutos, elejercicio de la actividad agraria y, ensu caso, de actividades complementa-rias a ésta dentro del ámbito rural,siempre que no excedan los límites es-tablecidos en el apartado 6.

A estos efectos se considerarán ac-tividades complementarias la partici-pación y presencia del titular, comoconsecuencia de elección pública, enInstituciones de carácter representati-vo, así como en órganos de representa-ción de carácter sindical, cooperativo oprofesional, siempre que éstos se ha-

Lege honen ondoreetarako nekazariprofesionala da urtean nekazaritza-jar-dueraren ondorioz diru-sarrera gordi-nak lortzen dituena, ekainaren 25eko3/2004 Errege Lege Dekretuak, Lanbi-de Arteko Gutxieneko Alokairuarenarauketa arrazionalizatzeari eta horrenzenbatekoa gehitzeari buruzkoak, eza-rritako Ondore Anitzeko ErrentarenAdierazle Publikoaren bikoitza gaindi-tuz; horrekin batera, nekazari profesio-nalak jarduera horietan duen arduraldizuzeneko eta pertsonala, gutxienez,bere lan-denboraren ehuneko 25ekoaizan behar da.

2. Edozein kasutan ere, errentariizan daitezke nekazaritzako kooperati-bak, lurra erkidegoan ustiatzeko koo-peratibak, eraldaketarako nekazaritza-sozietateak eta ondasun-erkidegoak.

3. Pertsona juridikoak, zibilak, mer-kataritzakoak, lan-izaerakoak eta eral-daketarako nekazaritza-sozietateak(ENS) barne direla, errentariak izandaitezen, sozietatearen xedean jaso be-har dute, estatutuekin bat etorriz, ne-kazaritza-jarduera gauzatzen dutelaeta, hala denean, horren jarduera osa-garriak gauzatzen dituztela, landa-es-parruan, betiere 6. paragrafoko mugakgainditu gabe.

Ondore horietarako jarduera osa-garritzat joko da titularrak, hautatzepublikoaren ondorioz, parte hartzeaeta presentzia izatea ordezkaritza-iza-erako erakundeetan, eta sindikatu-, ko-operatiba- eta lanbide-izaerako orga-noetan, betiere erakunde horieknekazaritza-sektoreari lotzen bazaiz-


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llen vinculados al sector agrario, las detransformación y venta directa de losproductos de su explotación y las rela-cionadas con la conservación del espa-cio natural y protección del medio am-biente, al igual que las turísticas,cinegéticas y artesanales realizadas ensu explotación.

4. El menor cuyas fincas o explota-ciones hayan sido arrendadas por supadre, madre o tutor podrá poner fin alcontrato una vez emancipado, siempreque haya transcurrido la duración mí-nima prevista en el artículo 12, y lo co-municará al arrendatario en el plazo deseis meses desde que alcanzó dicho es-tado o, en su caso, desde que falte unaño para que se cumpla el plazo míni-mo de duración. En todo caso, la de-nuncia del contrato no surtirá efectohasta transcurrido un año desde su rea-lización.

5. También podrán ser arrendatariaslas entidades u organismos de las Ad-ministraciones Públicas que estén fa-cultados, conforme a sus normas regu-ladoras, para la explotacón de fincasrústicas.

6. En todo caso, no podrán serarrendatarios de fincas rústicas, laspersonas físicas que, por sí o por per-sona física o jurídica interpuesta, seanya titulares de una explotación agraria,o de varias, cuyas dimensiones y de-más características serán fijadas en lasdistintas comarcas del país por los ór-ganos competentes de las Comunida-des Autónomas, sin que puedan exce-

kio. Jarduera osagarritzat joko dira,halaber, titularraren ustiategiko pro-duktuak eraldatzeko eta zuzenean sal-tzeko jarduerak, eta natura-gunearieustearekin nahiz ingurumena babes-tearekin zerikusia duten jarduerak, baieta titularraren ustiategian gauzatuta-ko jarduerak ere, baldin eta jarduerahoriek badira turismoari, ehizari etaartisautzari lotutakoak.

4. Adingabearen finkak edo ustiate-giak haren aitak, amak edo tutoreakerrentan eman baditu, adingabeak kon-tratua bertan behera utzi ahal izangodu emantzipatu ondoren, betiere, 12.artikuluan ezarritako gutxieneko irau-pena igarota; egoera horretara iritsieta sei hilabeteko epean jakinarazikodio hori errentariari, edo, bestela, gu-txieneko iraupenaren epea amaitzekourtebete falta denean. Edonola ere,kontratuaren salaketak ez du ondorerikizango, berori egin eta urtebete igaroarte.

5. Orobat, errentari izan daitezkeadministrazio publikoetako erakundeedo antolakundeak, landa-finkak ustia-tzeko baimena badute, euren arauenarabera.

6. Edozein kasutan ere, pertsona fi-sikoak ezin izango dira landa-finkenerrentari izan, baldin eta aurretik ne-kazaritza-ustiategi baten edo batzuentitular badira, eurak edo tartekatutakobeste pertsona fisiko zein juridiko ba-ten bidez; nekazaritza-ustiategi horienneurriak eta gainerako ezaugarriak es-tatuko eskualde desberdinetan finkatu-ko dituzte autonomia-erkidegoetako


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der en total de 500 hectáreas de secanoo 50 de regadío.

Cuando se trate de finca para apro-vechamiento ganadero en régimen ex-tensivo, el límite máximo será de1.000 hectáreas.

En el caso de las cooperativas agra-rias y las cooperativas creadas para laexplotación comunitaria de la tierra, ellímite anterior se multiplicará por el número de miembros que las com-pongan.

No será de aplicación la limitacióna las entidades u organismos de lasAdministraciones Públicas que esténfacultados conforme a sus normas re-guladoras para la explotación o suba-rriendo de fincas rústicas.

7. No podrán ser arrendatarios laspersonas y entidades extranjeras. Seexceptúan, no obstante:

a) Las personas físicas y jurídicas yotras entidades nacionales de los Esta-dos miembros de la Unión Europea,del Espacio Económico Europeo y depaíses con los que exista un conveniointernacional que extienda el régimenjurídico previsto para los ciudadanosde los Estados mencionados.

b) Las personas físicas que carez-can de la nacionalidad española, queno estén excluidas del ámbito de apli-cación de la Ley Orgánica 4/2000, de11 de enero, sobre derechos y liberta-des de los extranjeros en España y suintegración social, y que se encuentren

organo eskudunek, baina ustiategi ho-riek orotara ezin izango dute gainditulehorreko 500 hektarea edo ureztatuta-ko 50 hektarea.

Finka abeltzaintza-aprobetxamen-durako denean, hazkuntza estentsi-boan, gehieneko muga 1.000 hektarea-koa izango da.

Nekazaritzako kooperatiben eta lu-rra erkidegoan ustiatzeko sortutakokooperatiben kasuan, aurreko mugahori biderkartu egingo da kooperatibaosatzen duten kideen kopuruaz.

Muga ez zaie aplikatuko adminis-trazio publikoetako erakunde edo anto-lakundeei, landa-finkak ustiatzeko edoazpierrentamenduan emateko baimenabadute, euren arauen arabera.

7. Atzerriko pertsonak eta erakun-deak ezin dira errentari izan. Hala ere,salbuetsita daude:

a) Europar Batasuneko estatu kidee-tan naziotasuna duten pertsona fisikoak,juridikoak eta bestelako erakundeak,Europako Esparru Ekonomikoan jato-rria dutenak, eta lehen aipatu estatueta-ko herritarrentzat zein araubide ezarrieta araubide hori hedatzeko nazioarte-ko hitzarmenen bat sinatuta duten esta-tuetakoak.

b) Espainiako naziotasunik ez dutenpertsona fisikoak, baldin eta horiekbaztertuta ez badaude atzerritarrek Es-painian dituzten eskubide eta askatasu-nei buruzko, eta atzerritar horiek gizar-teratzeari buruzko urtarrilaren 11ko4/2000 Lege Organikoaren aplikazio-


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autorizadas a permanecer en España ensituación de residencia permanente, deacuerdo con dicha Ley Orgánica y sudesarrollo reglamentario.

c) Las personas jurídicas y otras en-tidades nacionales de los demás Esta-dos que apliquen a los españoles elprincipio de reciprocidad en esta mate-ria.

Artículo 10. Resolución del derechodel concedente

Los arrendamientos otorgados porusufructuarios, superficiarios, enfiteu-tas y cuantos tengan un análogo dere-cho de goce sobre la finca o la explota-ción se resolverán al extinguirse elderecho del arrendador, salvo que nohaya terminado el año agrícola, encuyo caso subsistirán hasta que ésteconcluya.

También podrán subsistir durante eltiempo concertado en el contrato,cuando éste exceda de la duración deaquellos derechos si a su otorgamientohubiera concurrido el propietario.

CAPÍTULO III

Forma

Artículo 11. Criterios y requisitos for-males

1. Los contratos de arrendamientodeberán constar por escrito. En cual-quier momento, las partes podrán com-pelerse a formalizarlos en documentopúblico, cuyos gastos serán de cuenta

esparrutik, eta baimena badute Espai-nian egoteko, behin betiko bizilekuare-kin, lege organiko horrekin eta berorigaratzen duen erregelamenduarekin batetorriz.

c) Gainerako estatuetako pertsonajuridikoak eta horietako naziotasunaduten erakundeak, arlo honetan espai-niarrei elkarrekikotasun-printzipioaaplikatzen baldin bazaie.

10. artikulua. Lagatzailearen eskubi-dea suntsiaraztea

Gozamendunek, azalera-eskubide-dunek, enfiteusidunek eta finkaren edoustiategiaren gain antzeko gozatze-es-kubidea duten gainerakoek emandakoerrentamenduak errentatzailearen es-kubidea azkentzean suntsiaraziko dira,salbu eta nekazaritza-urtea amaitu ezdenean; kasu horretan, urte hori amaituarte iraungo dute.

Kontratuan itundutako denboran ereiraun dezakete errentamenduek, den-bora hori eskubideon iraupena bainoluzeagoa denean, errentamendua egi-tean jabeak parte hartu badu.

III. KAPITULUA

Forma

11. artikulua. Irizpide eta betekizunformalak

1. Errentamendu-kontratuak idatzizagerrarazi behar dira. Edozein unetan,alderdi batek bestea behartu dezakekontratuok agiri publikoan jasotzera,eta gastuak eskatzailearen kontura izan-


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del solicitante. También podrán com-pelerse a la constitución del inventariode los bienes arrendados.

A falta de pacto entre las partes ysalvo prueba en contrario, se presumirála existencia de arrendamiento siempreque el arrendatario esté en posesión dela finca, y si no constase el importe dela renta, ésta será equivalente a las delmercado en esa zona o comarca.

La escritura pública de enajenaciónde finca rústica deberá expresar la cir-cunstancia de si ésta se encuentra o noarrendada, como condición ara su ins-cripción en el Registro de la Propie-dad.

2. Los arrendamientos de explota-ción, por la propia naturaleza de los mis-mos, deberán ir acompañados de un in-ventario circunstanciado de los diversoselementos que integran la explotación,del estado de conservación en que losrecibe el arrendatario y de cuantas cir-cunstancias sean necesarias para el ade-cuado desenvolvimiento del contrato.

CAPÍTULO IV

Duración del arrendamiento

Artículo 12. Tiempo de duración

1. Los arrendamientos tendrán unaduración mínima de cinco años. Seránula y se tendrá por no puesta todacláusula del contrato por la que las par-tes estipulen una duración menor.

2. Salvo estipulación de las partesque establezca una duración mayor, el

go dira. Errentapeko ondasunen inben-tarioa egitera ere behartu dezake batakbestea.

Alderdien artean itunik ez badago,eta aurkakoa frogatu ezean, uste izan-go da errentamendua badela izan,errentariak finkaren edukitza baldinbadu; eta errentaren zenbatekoa ezbada agerikoa, hori izango da ingurukoedo eskualdeko merkatuan daudenerrenten zenbatekoaren bestekoa.

Landa-finka besterentzeko eskriturapublikoak adierazi beharko du ea finkahori errentan dagoen ala ez; eskrituraJabetza Erregistroan inskribatzeko bal-dintza izango da inguruabar hori age-rraraztea.

2. Ustiategiaren errentamenduetan,euren izaera dela eta, gehitu behar daustiategia osatzen duten osagaien in-bentarioa, bai eta azaldu ere errenta-riak zein kontserbazio-egoeratan hartudituen osagaiok; eta adierazi behar dirakontratua modu egokian garatzeko be-harrezkoak diren inguruabar guztiak.

IV. KAPITULUA

Errentamenduaren iraupena


1. Errentamenduek bost urteko gu-txieneko iraupena izango dute. Alder-diek klausularen batean iraupen labu-rragoa hizpatuz gero, berori deusezaizan eta ez da kontuan hartuko.

2. Alderdien artean iraupen luzea-goa hizpatu ezean, finken eta ustiate-


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arrendamiento de fincas y de explota-ciones se entenderá concertado por unplazo de cinco años, por lo que, cum-plido el tiempo, a no ser que las parteshayan dispuesto otra cosa, al celebrarel contrato o en otro momento poste-rior, el arrendatario de fincas pondrá adisposición del arrendador la posesiónde las fincas arrendadas, si hubiera me-diado la notificación a que se refiere elapartado siguiente.

3. El arrendador, para recuperar laposesión de las fincas al término delplazo contractual, deberá notificárselofehacientemente al arrendatario con unaño de antelación. De lo contrario, si elarrendatario no pone la posesión de lasfincas arrendadas a disposición delarrendador al término del plazo, elcontrato se entenderá prorrogado porun período de cinco años. Tales prórro-gas se sucederán indefinidamente entanto no se produzca la denuncia delcontrato.

CAPÍTULO V

Renta

Artículo 13. Fijación de la renta

1. La renta se fijará en dinero y serála que libremente estipulen las partes.No obstante, si la fijaran en especie oparte en dinero y parte en especie, lle-varán a cabo su conversión a dinero.

2. Las partes podrán establecer elsistema de actualización de renta queconsideren oportuno. Pactada la ac-tualización, a falta de estipulación encontrario, la renta se actualizará para

gien errentamendua bost urteko epera-ko itundu dela joko da. Hori dela eta,epe hori bukatu ondoren, kontratuaegitean edo geroago alderdiek bestela-koa xedatu ez badute, finken errenta-riak errentatzailearen esku jarriko duerrentapeko finken edukitza, baldin etahurrengo paragrafoak aipatzen duen ja-kinarazpena egin bada.

3. Errentatzaileak, kontratuarenepea amaitzean finken edukitza berres-kuratzeko, errentariari jakinarazpen si-nesgarria egin beharko dio urtebete le-henago. Bestela, epea amaitu ondoren,errentariak errentatzailearen esku jar-tzen ez badu errentapeko finken eduki-tza, kontratua bost urterako luzatu delajoko da. Luzapen horiek elkarren segi-dan mugarik gabe gertatuko dira kon-tratuaren salaketa egiten ez den bitar-tean.

V. KAPITULUA

Errenta

13. artikulua. Errenta finkatzea

1. Errenta diruz finkatuko da, etaalderdiek modu askean hizpatuko duteerrenta hori. Hala ere, gauzaz edo zatibat diruz eta beste zati bat gauzaz fin-katuz gero, diru bihurtuko dute.

2. Alderdiek errenta eguneratzekosistema ezarriko dute egokitzat dutena.Behin eguneratzea itunduta, aurkakohizpaketarik izan ezean, errenta urtebakoitzerako eguneratuko da, Kontsu-


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cada anualidad por referencia al Índi-ce Anual de Precios al Consumo.

3. Cuando el precio se fije en unacantidad alzada para todo el tiempo delarrendamiento, a falta de pacto entrelas partes, se dividirá por la duraciónanual pactada para determinar la canti-dad que habrá de ser pagada cada año.

Artículo 14. Pago

El pago de la renta se verificará enla forma y lugar pactados y, en defectode pacto o costumbre aplicable, se abo-nará en metálico por años vencidos enel domicilio del arrendatario.

El arrendador deberá entregar alarrendatario recibo del pago.

Artículo 15. Cantidades asimiladas ala renta

1. Todas las cantidades que hubiesede pagar el arrendador y que por disposi-ción legal sean repercutibles al arrenda-tario podrán ser exigidas por aquél desdeel momento en que las haya satisfecho,expresando el concepto, importe y dispo-sición que autorice la repercusión.

2. El impago de tales cantidadesequivaldrá al impago de la renta.

3. El derecho a repercutir prescribi-rá al año de haberse efectuado el pagopor el arrendador.

Artículo 16. Contrato de seguro

El arrendatario, en defecto de quelas partes hayan acordado otra cosa,

moko Prezioen Urteko Indizea erre-ferentzia gisa hartuta.

3. Prezioa goren mugako zenbate-koan finkatzen bada errentamenduak di-rauen denbora guztirako, eta alderdienartean itunik ez badago, itundutako urte--kopuruarekin zatituko da, urtero or-daindu behar den zenbatekoa zehazteko.

14. artikulua. Ordainketa

Itundutako moduan eta lekuan gau-zatuko da errentaren ordainketa, eta,aplikatzeko moduko itun edo ohitura-rik ez badago, eskudiruz ordaindukoda, mugaeguneratutako urte bakoitzeaneta errentariaren egoitzan.

Errentatzaileak errentariari ordain-ketaren jaso-agiria eman beharko dio.

15. artikulua. Errentarekin berdine-tsitako kopuruak

1. Errentatzaileak eska ditzake or-daindu behar dituen kopuru guztiak etalegezko xedapena dela-bide errentariarijasanarazi ahal zaizkionak, errentatzai-leak, ordaintzen dituen unetik, kon-tzeptua, zenbatekoa eta jasanarazteabaimentzen duen xedapena adieraziz.

2. Kopuru horiek ordaindu ezean,errenta ordaindu gabe dagoela ulertukoda.

3. Jasanarazte-eskubidea preskriba-tuko da, errentatzaileak ordainketa egineta urtebetera.

16. artikulua. Aseguru-kontratua

Errentariak, alderdiek besterik ados-tu ez badute, finkaren edo ustiategiaren


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podrá asegurar la producción normalde la finca o explotación contra losriesgos normalmente asegurables, pu-diendo repercutir contra el arrendador,a partir del momento en que le comu-nique el seguro concertado, una partede la prima que guarde, en relacióncon su importe total, la misma propor-ción que exista entre la renta y la sumatotal asegurada.

CAPÍTULO VI

Gastos y mejoras

Artículo 17. Principio general

1. El arrendador y el arrendatarioestán obligados a permitir la realiza-ción de las obras, reparaciones y mejo-ras que deba o pueda realizar la otraparte contratante.

2. Tales reparaciones y mejoras serealizarán en la época del año y en laforma que menos perturben, salvo queno puedan diferirse.

Artículo 18. Gastos de conservacióna cargo del arrendador

1. El arrendador, sin derecho a ele-var por ello la renta, realizará todas lasobras y reparaciones necesarias con elfin de conservar la finca en estado deservir para el aprovechamiento o ex-plotación a que fue destinada al con-certar el contrato.

2. Si, requerido el arrendador, norealiza las obras a las que se refiere elapartado anterior, el arrendatario podrá

ekoizpen arrunta aseguratu ahal izangodu, aseguratzeko modukoak izan ohidiren arriskuen aurka, eta errentatzai-leari jasanarazi ahal izango dio primarenzati bat, itundutako aseguruaren berriematen dion unetik, alegia, zenbatekoosoari dagokionez errentaren eta asegu-ratutako kopuru osoaren arteko propor-tzio bera duena.

VI. KAPITULUA

Gastuak eta hobekuntzak

17. artikulua. Printzipio orokorra

1. Errentatzaileak eta errentariakbetebeharra dute, beste alderdi kontra-tugileak egin behar dituen edo egin di-tzakeen obrak, konponketak eta hobe-kuntzak baimentzeko.

2. Konponketa eta hobekuntza ho-riek egingo dira, nahasmendu gutxieneragiten duen urteko sasoian eta mo-duan, salbu eta atzeratu ezin direnean.

18. artikulua. Artatzeko gastuakerrentatzailearen kontura

1. Errentatzaileak beharrezko laneta konponketa guztiak egingo ditu,finka kontratua ituntzean erabakitakoaprobetxamendurako edo ustiapenera-ko erabiltzeko moduan egon dadin;baina horren ondorioz ezin izango duerrenta igo.

2. Errentatzaileak, agindeia jaso on-doren, aurreko paragrafoan aipatutakoobrak egiten ez baditu, errentariak


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optar bien por compelerle a ello judi-cialmente o resolver el contrato u obte-ner una reducción proporcional de larenta, o por realizarlas él mismo, rein-tegrándose mediante compensacióncon las rentas pendientes a medida quevayan venciendo.

Asimismo, podrá reclamar los da-ños y perjuicios causados.

3. Cuando por causa de fuerza ma-yor la finca arrendada sufra daños noindemnizables, cuya reparación tengaun coste superior a una anualidad derenta, no estará obligado el arrendadora dicha reparación, debiendo comuni-cárselo al arrendatario en tal sentido, elcual podrá optar por rescindir el con-trato, comunicándoselo por escrito alarrendador o continuar el arriendo conla disminución proporcional de la rentaa que hubiese lugar.

Artículo 19. Otros gastos a cargo delarrendador

1. Incumben también al arrendadorlas obras, mejoras o inversiones que,por disposición legal o por resoluciónjudicial o administrativa firmes o poracuerdo firme de la comunidad de re-gantes sobre la modernización de rega-díos para el cambio de sistema de rie-go, hayan de realizarse sobre la fincaarrendada.

2. Cuando las obras, mejoras o inver-siones a que alude el apartado anteriorsean de tal entidad y naturaleza que, ex-cediendo de la natural conservación dela finca, supongan una transformaciónque redunde en el incremento de la pro-ducción, el arrendador tendrá derecho a

horretara behartu dezake modu judizia-lean, edo kontratua suntsiaraz dezake,edo errentaren proportziozko murriz-keta lor dezake, edo, berak egiten badi-tu obrak, ordaintzeke dauden errente-kin konpentsazioa lor dezake, horiekmugaeguneratzen diren neurrian.

Era berean, eragindako kalte-gale-rak erreklamatu ahal izango ditu.

3. Ezinbesteko kasuan, errentapekofinkak kalte-ordainarekin ordainduezin diren kalteak dituenean, eta horienkostua urteko errenta baino handiagoadenean, errentatzaileak ez du konponke-ta hori egin beharko, eta hori errentaria-ri adierazi beharko dio; azken horrekkontratua hutsal dezake eta errentatzai-leari hori idatziz adierazi, edo errenta-menduan iraun dezake, errenta propor-tzioz murriztuta.

19. artikulua. Beste gastu batzuk erren-tatzailearen kontura

1. Errentatzaileari dagozkio, orobat,errentapeko finkan egin beharreko lan,hobekuntza eta inbertsioak, horiek eginbehar badira lege-xedapenaren edoebazpen judizial nahiz administratiboirmoaren edo ureztatze-sistema aldatze-ko ureztatzaileen erkidegoak ureztake-tak modenizatzeari buruz egindako hi-tzarmen irmoaren ondorioz.

2. Aurreko paragrafoan aipatutakolan, hobekuntza edo inbertsioek, eurenizaera dela eta, finkaren ohiko artapenagainditu, eraldaketa eragin eta ekoizpe-na handitzea badakarte, orduan erren-tatzaileak errenta proportzioz birbalo-ratzeko eskubidea izango du, eta, hala


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la revalorización proporcional de la ren-ta y, en su caso, a la rescisión del contra-to, cuando el arrendatario no estuvieseconforme con dicha revalorización.

Artículo 20. Obras y mejoras a cargodel arrendatario

1. Corresponde al arrendatario efec-tuar las reparaciones, mejoras e inver-siones que sean propias del empresarioagrario en el desempeño normal de su ac-tividad y las que le vengan impuestaspor disposición legal o por resoluciónjudicial o administrativa firmes, o poracuerdo firme de la comunidad de re-gantes relativo a la mejora del regadíoque sea también propia del empresa-rio agrario en el desempeño normal desu actividad, sin que por ello tenga dere-cho a disminución de la renta, ni a la pró-rroga del arriendo, salvo que por acuerdode las partes o de las propias disposicio-nes legales o resoluciones judiciales oadministrativas, resultase otra cosa.

2. El arrendatario no puede, salvoacuerdo expreso entre las partes, hacerdesaparecer las paredes, vallas, setosvivos o muertos, zanjas y otras formasde cerramiento o cercado del predioarrendado, si separan dos o más fincasintegradas en una misma unidad de ex-plotación, salvo en los tramos necesa-rios para permitir el paso adecuado detractores, maquinaria agrícola y cuan-do las labores de cultivo lo requieran,sin perjuicio de lo que establezca la le-gislación sobre protección del medioambiente y protección del patrimoniohistórico y de la obligación de devol-ver las cosas al término del arriendo tal

denean, kontratua hutsaltzeko ere,errentaria birbalorazio horrekin ados ezbadago.

20. artikulua. Errentariaren kontura-ko obrak eta hobekuntzak

1. Errentariari dagokio konponketa,hobekuntza eta inbertsioak egitea, ho-riek nekazaritza-enpresaburuari jardue-ran aritzean dagozkionak badira, etalege-xedapenaren edo ebazpen judizialnahiz administratibo irmoaren ondo-rioz, edo, nekazaritza-enpresaburuariere jardueran aritzean ureztatzaileenerkidegoak ureztaketa hobetzeari begi-ra egindako hitzarmenaren ondorioz-koak badira; hala eta guztiz ere, horre-gatik ez du eskubiderik izango errentamurrizteko ez errentamendua luzatze-ko, alderdien arteko hitzarmenaren bi-dez edo lege-xedapenaz edo ebazpenjudizial nahiz administratiboaz besterikateratzen ez bada.

2. Alderdien artean esanbidezkoakordioa izan ezik, errentariak ezinditu desagarrarazi errentapeko lurrenhormak, hesiak, palaxu bizi edo hilak,zangak eta bestelako itxitura-moduak,horiek ustiapen-batasun bereko bi fin-ka edo gehiago bereizten badituzte; ho-rren salbuespen dira traktoreak edo ne-kazaritzako makinak modu egokianpasatzeko beharrezko diren tarteak etalandatze-zereginetarako hori beharrez-koa izatea. Edonola ere, horrek ez diokalterik egingo ingurumena eta ondarehistorikoa babesteko legerian ezarrita-koari, eta errentariak duen betebeharra-ri, errentamenduaren amaieran gauzak


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como las recibió, de conformidad conlo dispuesto en el artículo 1561 del Có-digo Civil.

3. Las mejoras hechas durante elarrendamiento se presume que han sidoefectuadas a cargo del arrendatario.

4. Finalizado el contrato de arrenda-miento, el arrendatario tendrá derecho apedir una indemnización al arrendadorpor el aumento del valor de la fincaarrendada por las mejoras realizadas,siempre que éstas se hayan efectuadocon el consentimiento del arrendador.

Artículo 21. Mejoras útiles y volunta-rias

Por lo que se refiere a las mejorasútiles y voluntarias, de cualquier natu-raleza que sean, realizadas por elarrendatario en las fincas arrendadas,se estará, en primer término, a lo quehayan acordado las partes al celebrar elcontrato o en cualquier otro momentoy, en defecto de pacto, se aplicará elrégimen establecido por el Código Ci-vil para el poseedor de buena fe.

Asimismo, y previa notificación alarrendador, el arrendatario podrá reali-zar obras de accesibilidad en el interiorde los edificios de la finca que le sir-van de vivienda, siempre que no pro-voquen una disminución de la estabili-dad o seguridad del edificio y seannecesarias para que puedan ser utiliza-dos de forma adecuada y acorde con ladiscapacidad o la edad superior a 70años, tanto del arrendatario como de sucónyuge, de la persona que convivacon el arrendatario de forma perma-

jaso zituen bezala itzultzeko, Kode Zi-bilaren 1561. artikuluan xedatutakoa-ren arabera.

3. Errentamenduan zehar egindakohobekuntzak errentariaren kontura egindirela uste da.

4. Behin errentamendu-kontratuaamaituta, errentariak eskubidea izangodu, errentatzaileari kalte-ordaina eska-tzeko, errentapeko finkaren balio-gehi-kuntzarengatik, balio-gehikuntza horiegindako hobekuntzen ondorio bada,eta hobekuntza horiek errentatzailearenadostasunarekin egin badira.

21. artikulua. Hobekuntza onuragarrieta borondatezkoak

Errentariak errentapeko finketanegin hobekuntza onuragarri eta boron-datezkoei dagokienez, horien izaeragorabehera, beteko da, lehenengo, alder-diek kontratua egitean edo beste edo-zein unetan adostutakoa; eta, itunik ezbadago, Kode Zibilak onustedun edu-kitzailearentzat ezarritako araubideaaplikatuko da.

Era berean, eta aurretiaz errenta-tzaileari hala jakinarazita, errentariakirisgarritasun-obrak egin ahal izangoditu finka barruan etxebizitza moduanerabiltzen dituen eraikinetan, betiereobra horiek ez dutenean eragiten erai-kinaren egonkortasuna edo segurtasunagutxitzea, eta obra horiek beharrez-koak direnean, eraikinak modu ego-kian erabili ahal izateko eta desgaitasu-na duenari edo 70 urtetik gorako adinaduenari mesede egiteko. Azken horienartean egon daitezke errentaria nahiz


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nente en análoga relación de afectivi-dad con independencia de su orienta-ción sexual, de sus familiares hasta elcuarto grado de consaguinidad queconviva con alguno de ellos de formapermanente y de aquellas personas quetrabajen, o presten servicios altruistaso voluntarios para cualquiera de las an-teriores en la vivienda enclavada en lafinca rústica. Al término del contrato,el arrendatario estará obligado a repo-ner la vivienda a su estado anterior, siasí se lo exigiera el arrendador.

CAPÍTULO VII

Enajenación y subarriendo

Artículo 22. Enajenación de la fincaarrendada. Derechos de tanteo, re-tracto y adquisición preferente

1. El adquirente de la finca, auncuando estuviese amparado por el ar-tículo 34 de la Ley Hipotecaria, queda-rá subrogado en todos los derechos yobligaciones del arrendador, y deberárespetar el plazo que reste de la dura-ción mínima del contrato prevista en elartículo 12 o la de la prórroga tácitaque esté en curso si se trata del tercerohipotecario, mientras que en los demáscasos deberá respetar la duración totalpactada.

2. En toda transmisión inter vivosde fincas rústicas arrendadas, incluidala donación, aportación a sociedad,permuta, adjudicación en pago o cual-

horren ezkontidea; errentariarekin an-tzeko maitasun-harremanak izan etaberarekin modu iraunkorrean bizi denpertsona, horren sexu-joera gorabehe-ra; euretako batekin modu iraunko-rrean bizi diren familiakideak, odol bi-dezko laugarren gradurainokoakbadira; eta aurreko pertsona horietakoedonorentzat landa-finkako etxebizi-tzan doan edo borondatez zerbitzuakematen dituzten pertsonak. Kontratuaamaitzean, errentariak betebeharraizango du, etxebizitza aurreko egoeranuzteko, errentatzaileak hala agintzenbadio.

VII. KAPITULUA

Besterentzea eta azpierrentamendua

22. artikulua. Errentapeko finka bes-terentzea. Eroslehentasun-eskubidea,atzera-eskuratzeko eskubidea eta lehe-nespenez eskuratzeko eskubidea

1. Finkaren eskuratzailea, HipotekaLegearen 34. artikuluak babestuta egonarren, errentatzailearen eskubide etabetebehar guztietan subrogatuko da,eta errespetatu beharko du kontratua-ren gutxieneko iraupena, 12. artikuluanezarritakoa, edo bukatzeko geratzen denepea, edo aribidean dagoen isilbidezkoluzapenaren iraupena, hirugarren hipo-tekarioa izanez gero; gainerako kasue-tan, itundutako iraupen osoa errespeta-tu beharko du.

2. Errentapeko landa-finkak intervivos eskualdatzen diren guztietan,eskualdaketa horien artean dohaintza,sozietatera ekartzea, trukaketa edo or-


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quiera otra distinta de la compraventa,de su nuda propiedad, de porción de-terminada o de una participación indi-visa de aquéllas, el arrendatario quesea agricultor profesional o sea algunade las entidades a que se refiere el ar-tículo 9.2, tendrá derecho de tanteo yretracto. Al efecto, el transmitente no-tificará de forma fehaciente al arrenda-tario su propósito de enajenar y le indi-cará los elementos esenciales delcontrato y, a falta de precio, una esti-mación del que se considere justo, deacuerdo con el apartado 1 del ar-tículo 11 y teniendo en cuenta los cri-terios establecidos en la disposiciónadicional segunda de esta ley.

El arrendatario tendrá un plazo de60 días hábiles desde que hubiera reci-bido la notificación para ejercitar suderecho de adquirir la finca en el mis-mo precio y condiciones, y lo notifica-rá al enajenante de modo fehaciente. Afalta de notificación del arrendador, elarrendatario tendrá derecho de retractodurante 60 días hábiles a partir de lafecha en que, por cualquier medio,haya tenido conocimiento de la trans-misión.

Si el contrato no tuviera precio y elarrendatario no estuviera conforme conla estimación hecha por el arrendador,se determinará por un perito indepen-diente nombrado de común acuerdopor las partes, y, en defecto de acuerdoentre ellas, por la jurisdicción civilconforme a las normas de valoración

dainean ematea daudela, bai eta sale-rosketaz besteko edozein eskualdake-ta ere, edota halako finken jabetzasoila eskualdatzen denean, edo horienzati zehatz bat nahiz halako finkengaineko partaidetza indibisoa, errenta-riak, nekazari profesionala edo 9.2 ar-tikuluko erakundeetako bat bada,eroslehentasun-eskubidea eta atzera-eskuratzeko eskubidea izango ditu.Ondore horretarako, eskualdatzaileaksinesgarriro jakinaraziko dio erren-tariari finka besterentzeko asmoa, etakontratuaren oinarrizko osagaiak ze-haztuko dizkio; eta, preziorik izanezean, zuzentzat jotako prezioarenzenbatespena ere zehaztuko dio, 11.artikuluaren 1. paragrafoarekin batetorriz eta lege honen bigarren xeda-pen gehigarrian ezarritako irizpideakkontuan hartuta.

Errentariak 60 egun baliodunekoepea izango du, jakinarazpena jasoduenetik, eskubidea egikaritzeko, hauda, finka prezio eta baldintza berbere-tan eskuratzeko; eta sinesgarriro jaki-naraziko dio hori besterentzaileari.Errentatzailearen jakinarazpenik izanezean, errentariak atzera-eskuratzekoeskubidea izango du, 60 egun baliodu-netan, edozein bideri esker eskualdake-taren berri zein datatan izan eta datahorretatik zenbatzen hasita.

Kontratuak preziorik ez badu etaerrentaria ez badago ados errentatzaile-ak egindako zenbatespenarekin, alder-diek adostasunez izendatutako adituindependenteak ezarriko du prezioa;eta, alderdien artean adostasunik izanezean, jurisdikzio zibilak ezarriko duhalakoa, nahitaez jabetza kentzeko le-


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que establece la legislación de expro-piación forzosa.

3. En todo caso, la escritura de ena-jenación se notificará de forma feha-ciente al arrendatario, al efecto de quepueda ejercitar el derecho de retractoo, en su caso, el de adquisición, si lascondiciones de la enajenación, el pre-cio o la persona del adquirente no co-rrespondieran de un modo exacto a lascontenidas en la notificación previa. Elmismo derecho tendrá si no se hubiesecumplido en forma el requisito de lanotificación previa. En este caso, el re-tracto o el derecho de adquisición pre-ferente podrán ser ejercitados duranteel plazo de 60 días hábiles a partir dela notificación.

4. Para inscribir en el Registro de lapropiedad los títulos de adquisición in-ter vivos de fincas rústicas arrendadas,deberá justificarse la práctica de la no-tificación que establece el apartado an-terior.

5. No procederán los derechos detanteo, retracto y adquisición preferen-te en los casos siguientes:

a) En las transmisiones a título gra-tuito cuando el adquirente sea descen-diente o ascendiente del transmitente,pariente hasta el segundo grado deconsaguinidad o afinidad o su cón-yuge.

b) En la permuta de fincas rústicascuando se efectúe para agregar una delas fincas permutadas y siempre quesean inferiores a 10 hectáreas de seca-

geriak ezarri balioespen-arauekin batetorriz.

3. Edozein kasutan ere, besterentze-eskritura sinesgarriro jakinaraziko zaioerrentariari, horrek atzera-eskuratzekoeskubidea egikaritu ahal izateko, edo,hala denean, eskuratze-eskubidea egi-karitu ahal izateko, eskualdaketarenbaldintzak, prezioa edo eskuratzaileazehaz-mehatz ez badatoz bat aurretiaz-ko jakinarazpenean jasotakoekin. Es-kubide bera izango du, aurretiazko ja-kinarazpenaren betekizuna formaegokian gauzatu ez bada. Kasu horre-tan, atzera-eskuratzea edo lehenes-penez eskuratzeko eskubidea egikarituahal izango da 60 egun baliodunekoepean, jakinarazpenetik zenbatzen ha-sita.

4. Errentapeko landa-finkak intervivos eskuratzen direnean, eskurake-ta-titulu horiek Jabetza Erregistroaninskribatzeko, egiaztatu beharko daaurreko paragrafoan ezarritako jakina-razpena egin dela.

5. Eroslehentasun-eskubidea, atze-ra-eskuratzeko eskubidea eta lehenes-penez eskuratzeko eskubidea ez dirabidezkoak izango hurrengo kasuetan:

a) Dohaineko eskualdaketetan, es-kuratzailea eskualdatzailearen ondo-rengoa edo aurrekoa denean, bigarrengradurainoko ahaidea denean, odol bi-dez nahiz ezkontza bidez, edo harenezkontidea denean.

b) Landa-finken trukaketan, truka-keta egiten denean trukatutako finkabat eransteko, eta, betiere, trukatutakolurrek lehorreko 10 hektarea edo urez-


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no, o una de regadio, los predios quese permutan.

6. Los derechos establecidos en esteartículo serán preferentes con respectoa cualquier otro de adquisición, salvoel retracto de colindantes establecidopor el artículo 1523 del Código Civil,que prevalecerá sobre éstos cuando noexcedan de una hectárea tanto la fincaobjeto de retracto como la colindanteque lo fundamente.

7. Cuando se trate de fincas deaprovechamientos diversos concedidasa diferentes arrendatarios sobre la tota-lidad de la finca, el tanteo y retractocorresponderá ejercitarlo solamente alque lo sea del aprovechamiento princi-pal; si hubiera varios, al que tuviera lacondición de agricultor joven, y, de ha-ber más de uno con esta condición, almás antiguo en el arrendamiento.

8. Cuando sean varios los arrenda-tarios de partes diferentes de una mis-ma finca o explotación, habrá quecumplir las obligaciones de notifica-ción con cada uno de ellos, y el dere-cho de tanteo y retracto podrá ejerci-tarlo cada uno por la porción que tengaarrendada. Si alguno de ellos no qui-siera ejercitarlo, por su parte, podrá ha-cerlo cualquiera de los demás, y serápreferente el que tuviera la condiciónde agricultor joven y, en su defecto, oen el caso de ser varios, el más anti-guo.

tatutako hektarea bat baino gutxiagodituztenean.

6. Artikulu honetan ezarritako esku-bideek lehentasuna izango dute eskura-tze-eskubideetatik beste edozeini begi-ra; horren salbuespen da KodeZibilaren 1523. artikuluak mugakideenartean ezarritako atzera-eskuratzea, ho-rrek lehentasuna duelako haien aurre-tik, noiz eta atzera-eskuratzearen ob-jektu den finka eta hori oinarritzenduen finka mugakidea hektarea batetikgorakoak ez direnean.

7. Aprobetxamendu desberdinekofinken kasuan, finka osotasuneanerrentari desberdinei laga bazaie, apro-betxamendu nagusia duen errentariaridagokio eroslehentasun-eskubidea etaatzera-eskuratzeko eskubidea egikari-tzea; eta errentari nagusi bat bainogehiago izanez gero, nekazari gaztedenari, eta, errentari batek baino gehia-gok badu egoera hori, errentamenduandenbora gehiago daramanari.

8. Finka edo ustiategi berberaren zatidesberdinen gainean errentari batzukdaudenean, jakinarazpen-betebeharrakerrentari horietako bakoitzari begiragauzatu beharko dira, eta eroslehenta-sun-eskubidea eta atzera-eskuratzekoeskubidea euretatik bakoitzak egikarituahal izango du, errentan hartuta duenzatiaren gainean. Euretatik batek esku-bide horiek ez baditu egikaritu nahi, ho-rren ordez gainerako errentarien artetikedonork egikaritu ahal izango ditu, bai-na horretarako lehentasuna izango dunekazari gazte denak, eta, halakoak batbaino gehiago izanez gero, errentamen-duan denbora gehiago daramanak.


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9. En los casos de fincas de las quesolo una parte de su extensión hayasido cedida en arriendo, los derechosregulados en los apartados anterioresse entenderán limitados a la superficiearrendada. A tal efecto, el documentopor el que sea formalizada la transmi-sión de la finca deberá especificar, ensu caso, la cantidad que del total im-porte del precio corresponde a la por-ción dada en arriendo.

Artículo 23. Cesión y subarriendo

Para la cesión y el subarriendo, seestará a lo pactado por las partes y, entodo caso, deberá referirse a la totalidadde la finca o explotación, y deberá otor-garse por todo el tiempo que reste delplazo del arrendamiento por una rentaque no podrá ser superior a la pactadaentre arrendador y arrendatario.

El arrendatario no podrá ceder o su-barrendar la finca o explotación sin elconsentimiento expreso del arrendador.

Dicho consentimiento no será nece-sario cuando la cesión o subarriendo seefectúe a favor del cónyuge o de uno delos descendientes del arrendatario. Noobstante, el subrogante y el subrogadonotificarán fehacientemente al arrenda-dor la cesión o el subarriendo, en elplazo de 60 días hábiles a partir de sucelebración.

9. Finken hedadura guztitik zati batbesterik ez denean errentan laga, aurre-ko paragrafoetan araututako eskubide-ek barnean hartuko dute errentapekoazalera bakarrik. Ondore horretarako,finkaren eskualdaketa zein agiritan for-malizatu eta agiri horrek zehaztu be-harko du, hala denean, prezioaren zen-bateko osotik, errentapeko zatiari zeinzenbateko dagokion.

23. artikulua. Lagatzea eta azpie-rrentamendua

Lagatzeko eta azpierrentamendura-ko, alderdiek itundutakoa beteko da,eta, edozein kasutan ere, finka edo us-tiategi osoari egokituko zaio, eta erren-taldia amaitzeko falta den denboraguztirako egiletsi behar da; errentaezin izan daiteke errentatzailearen etaerrentariaren artean itundutakoa bainohandiagoa.

Errentariak ezin du finka edo ustia-tegia laga edo azpierrentan eman, erren-tatzailearen esanbidezko adostasunikgabe.

Adostasun hori ez da beharrezkoaizango, lagatzea edo azpierrentamen-dua errentariaren ezkontidearen edoharen ondorengoetatik baten mesedera-ko egiten denean. Hala ere, subroga-tzaileak eta subrogatuak sinesgarrirojakinaraziko diote lagatzea edo azpie-rrentamendua errentatzaileari, 60 egunbalioduneko epean, lagatzea edo azpie-rrentamendua egin denetik zenbatzenhasita.


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CAPÍTULO VIII

Terminación del arrendamiento

Artículo 24. Terminación del arren-damiento

El arrendamiento termina:

a) Por pérdida total de la cosaarrendada y por expropiación forzosacuando sea también total; si la pérdidaes sólo parcial, el arrendatario tieneopción para continuar en el arriendo, ylo mismo en el caso de expropiaciónforzosa, reduciendo proporcionalmentela renta. En este último supuesto, ade-más, el arrendatario tiene derecho a laindemnización que haya fijado la Ad-ministración.

b) Por expiración del término con-vencional o legal y de la prórroga, ensu caso.

c) Por mutuo acuerdo de las partes.

d) Por desistimiento unilateral delarrendatario, al término del año agríco-la, notificándoselo al arrendador conun año de antelación.

e) Por muerte del arrendatario, que-dando a salvo el derecho de sus suce-sores legítimos. En tal caso, a falta dedesignación expresa efectuada por eltestador, tendrá preferencia el que ten-ga la condición de joven agricultor, ysi hubiera varios, será preferente elmás antiguo. Si ninguno la tuviera, lossucesores tendrán que escoger entreellos, por mayoría, al que se subrogaráen las condiciones y derechos delarrendatario fallecido. Si se da esta úl-tima circunstancia, será necesaria la

VIII. KAPITULUA

Errentamenduaren amaiera

24. artikulua. Errentamenduarenamaiera

Errentamendua amaitzen da:

a) Errentapeko gauza erabat galdudelako eta nahitaezko jabetza-ken-tzea gertatu delako, erabatekoa baldinbada kentze hori; zati bat soilik gal-tzen bada, errentariak errentamenduanirauteko aukera du, baita nahitaezko ja-betza-kentzearen kasuan ere, eta errentaproportzioz murriztuko da. Azken kasuhorretan, gainera, errentariak eskubi-dea du Administrazioak finkatutakokalte-ordaina jasotzeko.

b) Hitzarmenezko edo legezko epe--muga, eta, hala denean, luzapenarena,agortu delako.

c) Alderdiek euren artean halaadostu dutelako.

d) Errentariak, berak bakarrik, atze-ra egin duelako nekazaritza-urteaamaitzean; errentatzaileari urtebete le-henago jakinaraziko dio hori.

e) Errentaria hil delako, horren oi-nordeko legitimoek duten eskubidearikalterik egin gabe. Kasu horretan, tes-tamentugileak esanbidezko izendape-nik egin ez badu, lehentasuna izangodu nekazari gazte denak, eta, nekazarigazte bat baino gehiago izanez gero,errentamenduan denbora gehiago dara-manak. Nekazari gazterik ez badago,oinordekoek euren artean gehiengozhautatu beharko dute nor subrogatzenden hildako errentatzailearen baldintzaeta eskubideetan. Azken inguruabar


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correspondiente notificación por escri-to al arrendador, en el plazo de un añodesde el fallecimiento.

f) En los arrendamientos efectuadosa favor de personas jurídicas o de co-munidades de bienes, desde el momen-to mismo en que se extinga la personajurídica o la comunidad.

g) Por resolución del derecho delarrendador.

h) Mediante resolución o rescisióndel contrato en los supuestos legalmen-te contemplados.

Artículo 25. Resolución del arrenda-miento a instancia del arrendador

El contrato podrá resolverse en todocaso a instancia del arrendador por al-guna de las causas siguientes:

a) Falta de pago de la renta y de lascantidades asimiladas a la misma, sinperjuicio del derecho de enervación de laacción de desahucio en los mismos tér-minos previstos en las leyes procesalespara los desahucios de fincas urbanas.

b) Incumplir gravemente la obliga-ción de mejora o transformación de lafinca, a las que el arrendatario se hu-biese comprometido en el contrato y aaquellas otras que vengan impuestaspor norma legal o resolución judicial oadministrativa.

c) No explotar la finca, aun parcial-mente, o destinarla, en todo o en parte,a fines o aprovechamientos distintos alos previstos contractualmente, salvoen los casos impuestos por programasy planes, cuyo cumplimiento sea nece-

hori gertatuz gero, kasuan kasuko ja-kinarazpena idatziz egingo zaio erren-tatzaileari, heriotza gertatu eta urte-beteko epean.

f) Pertsona juridikoen edo ondasun--erkidegoen mesederako egindako erren-tamenduetan, pertsona juridikoa edo er-kidegoa azkentzen den unetik aurrera.

g) Errentatzailearen eskubidea sun-tsiarazi delako.

h) Legez ezarritako kasuetan kon-tratua suntsiarazi edo hutsaldu delako.

25. artikulua. Errentatzaileak halaeskatuta, errentamendua suntsiaraztea

Kontratua, edozein kasutan ere,errentatzaileak hala eskatuta suntsiarazdaiteke, hurrengo arrazoi bat dela medio:

a) Errenta eta horrekin berdinetsita-ko kopuruak ez ordaintzea; horrek ezdio kalterik egingo botatze-akzioa eze-rezean uzteko eskubideari, hiri-finketa-tik botatzeari dagokionez prozesu-le-geetan ezarritakoaren arabera.

b) Finka hobetu edo eraldatzeko be-tebeharra modu larrian ez betetzea, baierrentariak kontratuan horiek egitekokonpromisoa hartu bazuen, bai lege--arauaz edo ebazpen judizial nahiz ad-ministratiboaz halakoak ezarri badira.

c) Finka ez ustiatzea, zati batean badaere, edo, osorik edo zati batean, kon-tratuan ezarritako aprobetxamenduakez diren horietarako erabiltzea, progra-ma eta planek ezarritako kasuetan izanezik, horiek betetzea beharrezkoa de-


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sario para la percepción de ayudas ocompensaciones en aplicación de lanormativa estatal, autonómica o comu-nitaria aplicable.

d) Subarrendar o ceder el arriendocon incumplimiento de alguno de losrequisitos del artículo 23.

e) La aparición sobrevenida de al-guna de las circunstancias contempla-das en el artículo 7.1.

f) Causar graves daños en la finca,con dolo o negligencia manifiesta.

Artículo 26. Rescisión

Tanto el arrendador, como el arren-datario, podrán rescindir el contrato porel incumplimiento de la otra parte de laobligación de satisfacer gastos de con-servación y mejoras, en los términos delos artículos 18, 19 y 20 de esta ley.

Artículo 27. Efectos

El arrendatario saliente debe permi-tir al entrante el uso del local y demásmedios necesarios para las labores pre-paratorias del año siguiente y, recípro-camente, el entrante tiene obligaciónde permitir al saliente lo necesario parala recolección y aprovechamiento delos frutos, en la forma prevista en el ar-tículo 1578 del Código Civil.

CAPÍTULO IX

De las aparcerías

Artículo 28. Contrato de aparcería

1. Por el contrato de aparcería, el ti-tular de una finca o de una explotación

nean laguntzak edo konpentsazioak ja-sotzeko, estatuan, autonomian edo er-kidegoan aplikatu beharreko arauketaaplikatuz.

d) Errentamendua azpierrentan emanedo lagatzea, 23. artikuluko betekizu-nen bat alde batera utzita.

e) 7.1 artikuluan ezarritako ingurua-barren bat gerora agertzea.

f) Finkan kalte larriak eragitea, do-loarekin edo zabarkeria nabariarekin.

26. artikulua. Hutsaltzea

Errentatzaileak nahiz errentariakkontratua hutsal dezake, beste alder-diak artapeneta hobekuntza-gastuakordaintzeko betebeharra betetzen ezbadu, lege honen 18, 19 eta 20. artiku-luen arabera.

27. artikulua. Ondoreak

Errentari izateari uzten dionak erren-tari hasi berriari utzi behar dio lokalaerabiltzen, eta hurrengo urtea prestatzekolanetarako beharrezkoak diren gainera-ko baliabideak erabiltzen ere bai; eta, ha-laber, errentari hasi berriaren betebe-harra da, errentari izateari uzten dionakfruituak bildu eta aprobetxatzeko beharduen oro ahalbidetzea, Kode Zibilaren1578. artikuluak ezarritako moduan.

IX. KAPITULUA

Apartzeriak

28. artikulua. Apartzeria-kontratua

1. Apartzeria-kontratuaren bidez,finka edo ustiategiaren titularrak finka


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cede temporalmente su uso y disfrute oel de alguno de sus aprovechamientos,así como el de los elementos de la ex-plotación, ganado, maquinaria o ca-pital circulante, conviniendo con el ce-sionario aparcero en repartirse losproductos por partes alícuotas en pro-porción a sus respectivas aportaciones.

2. Se presumirá, salvo pacto encontrario, que el contrato de aparceríano comprende relación laboral algunaentre cedente y cesionario; de pactarseexpresamente esa relación, se aplicará,además, la legislación correspondiente.

Artículo 29. Régimen jurídico de laaparcería

En defecto de pacto expreso, denormas forales o de derecho especial yde costumbre, se aplicarán las disposi-ciones de este capítulo y, con caráctersupletorio, las normas sobre arrenda-mientos rústicos contenidas en los ca-pítulos II, III, VI y VIII, siempre queno resulten contrarias a la naturalezaesencial del contrato de aparcería. Noobstante, tratándose de las mejoras im-puestas por ley o por resolución judi-cial o administrativa firmes o acuerdofirme de la comunidad de regantes co-rrespondiente, deberán llevarse a cabopor las partes con arreglo a lo pactadoentre ellas y, si faltara el pacto, podráresolverse el contrato a instancia delcedente o del cesionario.

Artículo 30. Aplicación de la norma-tiva laboral y de Seguridad Social

Se exceptúan de lo dispuesto en elapartado 2 del artículo 28 de esta ley

edo ustiategiaren, bertako aprobetxa-menduren baten edo ustiategiko osa-gaien (abelburuen, makineriaren zeinkapital ibilkorraren) erabilera eta lu-perketa aldi baterako lagatzen du, etalagapen-hartzaile apartzeroarekin hi-tzarmena egiten du produktuak zati ali-kuotetan banatzeko, bakoitzak eginda-ko ekarpenen arabera.

2. Kontrako itunik ez badago, usteizango da apartzeria-kontratuak ez duelajasotzen lagatzailearen eta lagapen-har-tzailearen artean lan-harremanik. Loturahori esanbidez itunduz gero, gainera, ka-suan kasuko legeria aplikatuko da.

29. artikulua. Apartzeriaren araubi-dea

Esanbidezko itunik, foru-araurikedo zuzenbide berezirik eta ohiturarikez badago, kapitulu honetako xedape-nak aplikatuko dira, eta, ordezko mo-duan, II, III, VI eta VIII. kapituluetaralanda-errentamenduei buruz bildutakoarauak, apartzeria-kontratuaren oina-rrizko izaeraren aurkakoak ez badira.Hala ere, legez, ebazpen judizial nahizadministratibo irmoaren bidez, edo ka-suan kasuko ureztatzaileen erkidegoakegindako hitzarmen irmoaren bidez,hobekuntzak ezarri badira, orduan, ho-bekuntza horiei dagokienez, alderdiekeuren artean itundutakoaren araberaegin behar dituzte hobekuntza horiek,eta, itunik ez badago, kontratua sun-tsiarazi ahal izango da, lagatzaileakedo lagapen-hartzaileak hala eskatuta.

30. artikulua. Lan arloko araubideaeta Gizarte Segurantzakoa aplikatzea

Lege honen 28. artikuluko 2. para-grafoan xedatutakotik salbuespen gisa


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los contratos en los que el aparceroaporte únicamente su trabajo personaly, en su caso, una parte del capital deexplotación y del capital circulante queno supere el 10 por ciento del valor to-tal. En este supuesto, deberá serle ga-rantizado al aparcero el salario mínimoque corresponda al tiempo de la activi-dad que dedique al cultivo de las fincasobjeto del contrato y cumplirse, en ge-neral, lo dispuesto en la legislación la-boral y de Seguridad Social.

Artículo 31. Duración

La duración del contrato será la li-bremente pactada y, en defecto de pac-to, se estimará que es la de un añoagrícola, entendiéndose prorrogado porun período de un año, en los mismostérminos que los señalados para elarrendamiento en el artículo 12. En loscontratos de duración anual o inferior,la notificación previa de finalizacióndel contrato se efectuará, al menos,con seis meses de antelación.

Si se hubiera convenido la aparceríapara la realización de un cultivo deter-minado, con la excepción de los leño-sos permanentes, y siempre que dichocultivo tenga una duración superior aun año, el plazo mínimo de duraciónserá el tiempo necesario para comple-tar una rotación o ciclo de cultivo.

A la finalización del contrato deaparcería, si el titular de la finca pre-tende realizar un contrato de arrenda-miento, el aparcero tendrá derecho pre-ferente, en igualdad de condiciones, asuscribir el nuevo contrato de arrenda-miento. Asimismo tendrá derecho a las

hartutako kontratuak dira apartzeroakbere lana soilik, eta, hala denean, ustia-pen-kapitalaren eta balio osoaren ehu-neko 10 baino gutxiagoko kapital ibil-korraren zati bat ekartzen dutenak.Kasu horretan, apartzeroari bermatubehar zaio kontratuaren xede diren fin-kak landatzen erabilitako denborari da-gokion gutxieneko alokairua, eta, orohar, lan-legerian eta Gizarte Seguran-tzakoan xedatutakoa bete behar da.


Kontratuaren iraupena askatasunezitundutakoa izango da, eta, itunik ez ba-dago, nekazaritzako urte batekoa delajoko da; urtebetez luzatu dela ulertu-ko da, 12. artikuluan errentamendu-rako adierazitakoaren arabera. Urte-beteko iraupena edo laburragoa dutenkontratuetan, kontratua amaitzeari bu-ruzko aurretiazko jakinarazpena, gutxie-nez, sei hileko aurrerapenarekin egingoda.

Apartzeria laborantza jakin bat egi-teko hitzartu bada, non eta horretarabiltzen ez diren zurezko laborantzairaunkorrak, eta laborantza horrek urte-betetik gorako iraupena badu, gutxie-neko iraupena goldaketa edo laboran-tza-ziklo bat osatzeko beharrezkoadena izango da.

Apartzeria-kontratua amaitzean,finkaren titularrak errentamendu-kon-tratua egin nahi badu, apartzeroaklehenespeneko eskubidea izango du,baldintza berdinetan, errentamendu-kontratu berria sinatzeko. Era berean,apartzeroak eskubidea izango du, lege


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prórrogas que en esta ley se establecen,deduciendo de las mismas el tiempoque hubiera durado la aparcería.

Artículo 32. Aparcería asociativa

Aquellos contratos parciarios en quedos o más personas aporten o ponganen común el uso y disfrute de fincas,capital, trabajo y otros elementos deproducción, con la finalidad de consti-tuir una explotación agrícola, ganaderao forestal, o de agrandarla, acordandorepartirse el beneficio que obtenganproporcionalmente a sus aportaciones,se regirán por las reglas de su constitu-ción y, en su defecto, por las del con-trato de sociedad, sin perjuicio de que lessean también aplicables, en su caso,las reglas sobre gastos y mejoras esta-blecidas para los arrendamientos.

CAPÍTULO X

Normas procesales

Artículo 33. Jurisdicción y compe-tencia

El conocimiento y resolución de loslitigios que puedan suscitarse al ampa-ro de esta ley corresponderán a los juz-gados y tribunales del orden jurisdic-cional civil.

Artículo 34. Cuestiones litigiosas ex-trajudiciales

Las partes, sin perjuicio de lo dis-puesto en el artículo anterior, podránsometerse libremente al arbitraje en lostérminos previstos en la legislaciónaplicable en la materia.

honetan ezarritako luzapenetarako; lu-zapen horietatik kenduko da apartze-riak iraun izan duen denbora.

32. artikulua. Elkarte-apartzeria

Kontratu partziario batean pertsonabik edo gehiagok finken, kapitalaren, la-naren eta ekoizpeneko bestelako osa-gaien erabilera eta luperketa bateraekarri edo erkidegoan jartzen badute,nekazaritza-, abeltzaintza- edo baso-us-tiategia eratzeko edo handitzeko, eta lor-tutako onura egindako ekarpenen pro-portzioan banatzea erabakitzen badute,kontratu hori arautuko dute eraketakoerregelek, eta, halakorik izan ezean, so-zietate-kontratuko erregelek; dena den,hala denean, errentamenduetarako ezarri-tako gastu eta hobekuntzei buruzko erre-gelak ere aplikatu beharko dira.

X. KAPITULUA

Prozesuko arauak

33. artikulua. Jurisdikzioa eta esku-mena

Jurisdikzio zibilaren arloko epaitegieta auzitegiei dagozkie lege honen ba-besean gerta daitezkeen auzien gaine-ko eskumena eta ebazpena.

34. artikulua. Epaiketatik kanpokoauzigaiak

Aurreko artikuluan xedatutakoarikalterik egin gabe, alderdiak tartekaria-ren esanetara jar daitezke, arlo honetanaplikatu behar den legerian ezarrita-koaren arabera.


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Primera. Mejoras y renta

En las mejoras de modernización deexplotaciones o de transformaciónde fincas, las partes podrán convenir,al otorgar el contrato o en otro momentoposterior, que la renta consista, en todoo en parte, en la mejora o transforma-ción a realizar.

Segunda. Expropiación

De conformidad con el artículo 44de la Ley de Expropiación Forzosa de1954, se establece el siguiente régimende expropiación forzosa en materia dearrendamientos rústicos y aparcería:

1. Expropiación de fincas arren-dadas:

a) En el supuesto de expropiacióntotal o parcial del derecho del arrenda-tario, éste tendrá derecho frente al ex-propiante:

1. Al importe de una renta anual ac-tualizada y además al de una cuartaparte de dicha renta por cada año ofracción que falte para expiración delperíodo mínimo o el de la prórroga le-gal en que se halle. Cuando la expro-piación sea parcial, estos importes sereferirán a la parte de renta que corres-ponda a la porción expropiada.

2. Al importe de lo que el arrenda-dor deba por gastos y mejoras.

3. A exigir que la expropiación for-zosa comprenda la totalidad cuando la

XEDAPEN GEHIGARRIAK

Lehenengoa. Hobekuntzak eta errenta

Ustiategiak modernizatzeko edo fin-kak eraldatzeko hobekuntzetan, alder-diek hitzar dezakete, kontratua egiteanedo geroagoko uneren batean, errentaizatea, osorik edo zati batean, egin be-harreko hobekuntza edo eraldaketabera.

Bigarrena. Jabetza kentzea

Jabetza Nahitaez Kentzeari buruzko1954ko Legearen 44. artikuluarekinbat etorriz, landa-errentamenduetan etaapartzerian araubide hau ezarri da ja-betza nahitaez kentzeko:

1. Errentapeko finken jabetza ken-tzea:

a) Errentariaren eskubidearen ja-betza osorik edo zati batean kenduzgero, horrek jabetza-kentzaileari begirahonetarako eskubidea du:

1. Urteko errenta eguneratua jaso-tzeko, eta, gainera, errenta horren laur-dena, urte bakoitzeko, edo gutxienekoaldia edo legezko luzapenaren aldiaagortzeko falta den denborari dagokionkopurua. Jabetza zati batez kentzen de-nean, kendutako zatiari dagokion erren-taren gainekoak izango dira zenbatekohoriek.

2. Errentatzaileak gastuak eta hobe-kuntzak direla-bide zor duen kopuruajasotzeko.

3. Nahitaezko jabetza-kentzeak fin-ka osoa har dezan eskatzeko, baldin eta


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conservación de arrendamiento sobrela parte de la finca no expropiada re-sulte antieconómica para el arrendata-rio, aunque se redujera la renta.

4. Al importe de las cosechas pen-dientes que pierda con la expropiación.

5. A la indemnización de los dañosy perjuicios que sufra la explotaciónagrícola de la que el arrendamiento seauno de los elementos integrantes.

6. A la indemnización que compor-te el cambio de residencia, en su caso.

7. Al premio de afección calculadosobre el importe total.

b) El expropiante descontará alarrendador del justo precio lo que hayade pagarse al arrendatario por gastos ymejoras cuyo importe correspondaabonar al arrendador.

c) En los casos de fincas que tuvie-ran la condición de rústicas al iniciarseel arrendamiento y hayan adquirido unplusvalor en el expediente de expropia-ción por corresponderles en tal mo-mento distinta calificación, el propie-tario expropiado deberá abonar alarrendatario, con cargo a dicho plusva-lor, una doceava parte del precio de latierra por cada año que le reste de vi-gencia al contrato, valorada la tierrasegún el precio que tengan las fincasrústicas similares a la arrendada y sinque lo que abone el propietario puedaalcanzar nunca el valor total atribuidoa las fincas ni la mitad del plusvalor.

d) En los casos de expropiación porcausas de interés social, zonas rega-bles u otros en los que el arrendatariotenga un derecho preferente a que se

kendu gabeko zatiaren errentamendua-ri eustea errentariarentzat ekonomikoaez bada, errenta murriztu arren.

4. Jabetza kentzean bildu gabe dau-den uzten zenbatekoa jasotzeko.

5. Nekazaritza-ustiategiak izan di-tuen kalte-galeren ordaina jasotzeko,errentamendua ustiategi horren osa-gaietako bat baldin bada.

6. Hala denean, bizilekua aldatzeaksortutako kalte-ordaina jasotzeko.

7. Zenbateko osoaren gain kalkula-tutako lotura-saria jasotzeko.

b) Jabetza-kentzaileak errentatzai-leari balioespenetik kenduko dio erren-tariari gastu eta hobekuntzengatik or-daindu behar zaiona, zenbateko horierrentatzaileak ordaindu behar badu.

c) Errentamenduaren hasieran fin-kak landa-izaerakoak badira, eta, jabe-tza kentzeko espedientean, gainbalioalortu baldin badute une horretan beste-lako kalifikazioa egokitu zaielako, zeinjaberi kendu eta jabe horrek, gainbaliohorren kontura, errentariari eman behardio lurzoruaren prezioaren hamabire-na, kontratuaren iraupen-urte bakoitze-ko; lurzorua balioetsiko da errentapekolanda-finkaren antzekoek duten pre-zioaren arabera, eta jabeak ordainduta-koa ezin izan daiteke finkei emandakobalio osoaren balioa, ez eta gainbalioa-ren erdia ere.

d) Jabetza kentzen baldin bada gizar-te-interesa, ureztatze-inguruak edo beste-lako arrazoiren bat dela bide, eta erren-tariak lehenespeneko eskubidea badu


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le adjudique otra explotación en susti-tución de la expropiada se tendrá encuenta esta circunstancia para dismi-nuir equitativamente la cuantía de laindemnización.

2. Expropiación de fincas dadas enaparcería:

En caso de expropiación de una fin-ca cedida en aparcería se estará a lodispuesto en el apartado 1 de esta dis-posición adicional, considerándoserenta las cantidades siguientes:

a) En aplicación del párrafo a).1.ºdel apartado anterior, una parte alícuo-ta de una renta arrendaticia anual, esti-mada como aplicable a la finca encuestión.

b) En aplicación del párrafo a).4.ºdel apartado anterior, el importe de laparte de las cosechas pendientes.

c) En aplicación del párrafo c) delapartado anterior, una parte alícuotaigual a la estipulada en el contrato apli-cable a la doceava parte del precio dela tierra por cada año que le reste de vi-gencia al contrato.

Tercera. Criterios y requisitos forma-les

Los contratos objeto de esta ley de-berán comunicarse por el arrendador otitular de la finca o explotación a losórganos competentes de las Comunida-des Autónomas, que remitirán una co-pia de aquellos al Registro general dearrendamientos rústicos que reglamen-tariamente se establezca, que tendrácarácter público e informativo y estará

kendutako ustiategiaren ordez beste batadjudikatzeko, inguruabar hori kontuanhartuko da, kalte-ordainaren zenbatekoaekitatez murrizteko.

2. Apartzerian emandako finken ja-betza kentzea:

Apartzerian lagatako finka batenjabetza kentzen bada, xedapen gehi-garri honen 1. paragrafoan xedatutakoabeteko da, eta errentatzat hartuko dira:

a) Aurreko paragrafoko a).1 idatz--zatia aplikatuz, urteko errentamen-du-errentaren zati alikuota bat, kasuankasuko finkari aplikatzeko modukoadela joz gero.

b) Aurreko paragrafoaren a).4 letraaplikatuz, bildu gabeko uzten atalaridagokion zenbatekoa.

c) Aurreko paragrafoaren c) letraaplikatuz, lurzoruaren prezioaren ha-mabirenari aplikatu beharreko kon-tratuan hizpatu den zati alikuotarenmodukoa, kontratuaren indarraldiarigelditzen zaion urte bakoitzeko.

Hirugarrena. Irizpideak eta betekizunformalak

Finkaren nahiz ustiategiaren erren-tatzaileak edo titularrak autonomia-er-kidegoetako organo eskudunei emanbeharko die lege honen objektu direnkontratuen berri. Organo horiek kon-tratuen kopia igorriko diote Landa-Errentamenduen Erregistro Nagusiari;erregelamendu bidez ezarriko den erre-gistro horrek izaera publiko eta infor-


360



carácter público e informativo y estaráadscrito al Ministerio de Agricultura,Pesca y Alimentación.

Cuarta. Derechos de producciónagraria y otros derechos

La percepción del derecho del pagoúnico, así como cualquier otro deriva-do de la Política Agrícola Común, seregirá, en cuanto a arrendamientos serefiere, por las previsiones de cada unade las normas comunitarias aplicablesen lo referente a esta materia y, en sucaso, por las correspondientes normasautonómicas. Y todo ello sin perjuicio,en lo que corresponda, de la libertad depacto de las partes contratantes.


Primera. Contratos vigentes en elmomento de la entrada en vigor deesta ley

Los contratos de arrendamiento yde aparcería vigentes a la entrada envigor de esta ley, se regirán por la nor-mativa aplicable al tiempo de su cele-bración.

Segunda. Procesos pendientes

Los procesos judiciales y extrajudi-ciales, que se hallen en curso en el mo-mento de la entrada en vigor de estaley, continuarán tramitándose por la le-

gistro horrek izaera publiko eta infor-matzailea izango du, eta Nekazaritza,Arrantza eta Elikadura Ministerioariatxikiko zaio.

Laugarrena. Nekazaritza-ekoizpenekoeskubideak eta bestelako eskubideak

Ordainketa bakarraren eskubideajasotzeari, bai eta Nekazaritzako Poli-ka Erkideak eratorritako eskubideetatikbeste edozeini ere, aplikatu egingozaizkie, errentamenduei dagokienez,gai horren inguruan Europar Batasu-nak emandako arauak eta arau horietanezarritako manuak, eta, hala denean,autonomia-erkidegoek emandakoarauak. Horrek guztiak ez dio kalterikegingo kasuan-kasuan alderdi kontra-tugileek itunak egiteko duten askatasu-nari.


Lehenengoa. Indarreko kontratuak,lege hau indarrean jartzean

Lege hau indarrean jartzean dirau-ten errentamendu- eta apartzeria-kon-tratuetan, horiek egin ziren eguneanaplikatu beharreko arauketa aplikatukoda.

Bigarrena. Amaitzeke dauden proze-suak

Lege hau indarrean jartzean aribi-dean dauden prozesu judizialen etaepaiketatik kanpokoen inguruko izapi-deak egingo dira, garaiz aplikatu behar


361



gislación sustantiva sobre arrenda-mientos rústicos que entonces les fueraaplicable.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA

Única. Derogación normativa

Quedan derogadas cuantas disposi-ciones de igual o inferior rango seopongan a lo establecido en esta ley, yexpresamente las siguientes:

a) Ley 83/1980, de 31 de diciem-bre, de Arrendamientos Rústicos.

b) Artículo 28 de la Ley 19/1995,de 4 de julio, de modernización de ex-plotaciones agrarias.

c) Ley 1/1987, de 12 de febrero, porla que se prorrogan determinados con-tratos de arrendamientos rústicos y seestablecen los plazos para acceso a lapropiedad.

d) Real Decreto 2235/1985, de 9 deoctubre, por el que se organiza el Re-gistro especial de arrendamientos rús-ticos.

e) Orden de 1 de diciembre de 1981,sobre contratos-tipo de arrendamientosrústicos.

f) Orden de 8 de octubre de 1982,sobre constitución transitoria de lasjuntas arbitrales de arrendamientosrústicos.

g) Orden de 8 de octubre de 1982,sobre funcionamiento de las juntas ar-bitrales de arrendamientos rústicos.

zitzaien landa-errentamenduei buruzkolegeria substantiboaren arabera.

XEDAPEN INDARGABETZAILEA

Bakarra. Arauak indargabetzea

Indarrik gabe geratzen dira lege ho-netan ezarritakoaren aurkako xedapenguztiak, lerrun bera izan zein behera-gokoa, eta, beren beregi, hurrengohauek:

a) Abenduaren 31ko 83/1980 Le-gea, Landa-errentamenduena.

b) Nekazaritza Ustiategien Moder-nizazioari buruzko uztailaren 4ko19/1995 Legearen 28. artikulua.

c) Otsailaren 12ko 1/1987 Legea,landa-errentamendu jakin batzuk luza-tzeari eta jabetza eskuratzeko epeakezartzeari buruzkoa.

d) Urriaren 9ko 2235/1985 ErregeDekretua, Landa-errentamenduen Erre-gistro Berezia Antolatzeari buruzkoa.

e) 1981eko abenduaren 1eko Agin-dua, Landa-errentamenduen Kontratu--tipoei buruzkoa.

f) 1982ko urriaren 8ko Agindua,Landa-errentamenduen tartekaritza--batzak modu iragankorrean eratzeariburuzkoa.

g) 1982ko urriaren 8ko Agindua,Landa-errentamenduen tartekaritza--batzen jardunbideari buruzkoa.


362




Primera. Habilitación competencial

La presente Ley se dicta al amparodel artículo 149.1.8. de la Constitu-ción, sin perjuicio de la aplicación pre-ferente de los derecho civiles, forales oespeciales, allí donde existan, y de suconservación, modificación y desarro-llo por las Comunidades Autónomasrespectivas.

Se exceptúa de lo anterior el artícu-lo 30, que se dicta al amparo de losdispuesto en el artículo 149.1.7; la dis-posición adicional segunda, que se dic-ta al amparo del artículo 149.1.18, ladisposición adicional tercera y cuartaque se dicta al amparo del artículo149.1.13 y el capítulo X y la disposi-ción transitoria segunda, que se dictanal amparo del artículo 149.1.6, todosellos de la Constitución.

Segunda. Ámbito de aplicación

Esta ley será de aplicación en todoel territorio nacional, sin perjuicio dela normativa de aplicación preferenteque dicten las comunidades autónomascon competencia en materia de dere-cho civil, foral o especial.

Tercera. Entrada en vigor

Esta ley entrará en vigor a los seismeses de su publicación en el «BoletínOficial del Estado».

AZKEN XEDAPENAK

Lehenengoa. Eskumen-gaikuntza

Lege hau Konstituzioaren 149.1.8artikuluaren babesean eman da; ho-rrek ez dio kalterik egingo zuzenbidezibilak, forudunak nahiz bereziak, ha-lakoak direnetan, lehenespenez apli-katzeari, eta kasuan kasuko autono-mia-erkidegoek horiek iraunarazi,aldatu eta garatzeari.

Aurrekotik salbuetsita daude 30. ar-tikulua, 149.1.7 artikuluan xedatuta-koaren babesean eman dena; bigarrenxedapen gehigarria, 149.1.18 artikulua-ren babesean; hirugarren eta laugarrenxedapen gehigarriak, 149.1.13 artiku-luaren babesean; eta X. kapitulua etabigarren xedapen iragankorra, 149.1.6artikuluaren babesean; guztiak ereKonstituzioko artikuluak.

Bigarrena. Aplikazio-eremua

Lege hau estatu osoan aplikatukoda, zuzenbide zibil, foru-zuzenbideedo zuzenbide bereziko arloetan auto-nomia-erkidego eskudunek eman etalehenespenez aplikatzekoa den arauke-tari kalterik egin gabe.

Hirugarrena. Indarrean jartzea

Lege hau «Estatuaren AldizkariOfizial»ean argitaratu eta sei hilabeteigaro ondoren jarriko da indarrean.


363



A

AparceríasAplicación de la normativa laboral y de

Seguridad Social, 30.Asociativas, 32.Contrato, 28.1.Duración

Derecho del aparcero, al finalizar elcontrato de aparcería, 31.

Libremente pactado, 31.Presunción, 31.Prórroga, 31.

Inexistencia de relación laboral entre ce-dente y cesionario, 28.2.

Régimen jurídico, 29.

Arrendamiento de explotaciónConcepto, 2.

Arrendamiento rústicoArrendamientos de explotaciones agrí-

colas, ganaderas o forestales, 1.3.Concepto, 1.1.Contratos no considerados como arren-

damientos rústicos, 5.

Arrendamientos exceptuados de esta ley

Afectantes a bienes comunales, propiosde las corporaciones locales y mon-tes vecinales en mano común, 6.e).

De temporada, 6.a).De tierras labradas y preparadas para

plantación específica, 6.b).Fincas adquiridas por causa de utilidad

pública o de interés social, 6.c).Que tengan por objeto:

Caza, 6.d) 3.Cualquier actividad diferente a la agrí-

cola, ganadera o forestal, 6.d) 5.

ApartzeriakLan arloko araubidea eta Gizarte Segu-

rantzakoa aplikatzea, 30.Elkarte-apartzeriak, 32.Kontratua, 28.1.Iraupena

Apartzeroaren eskubidea, apartzeria-kontratua amaitzean, 31.

Askatasunez itundutakoa, 31.Presuntzioa, 31.Luzatzea, 31.

Lagatzailearen eta lagapen-hartzailearenartean lan-harremanik ez izatea, 28.2.

Araubidea, 29.

Ustiategiaren errentamenduaKontzeptua, 2.

Landa-errentamenduaNekazaritza-, abeltzaintza- edo baso-us-

tiategien errentamenduak, 1.3.Kontzeptua, 1.1.Landa-errentamendutzat hartzen ez di-

ren kontratuak, 5.

Errentamenduak: lege honetatik salbue-tsitako errentamenduakHerri-ondasunak, tokiko korporazioen

berezko ondasunak eta amankomu-neko herri-basoak ukitzen dituzte-nak, 6.e).

Denboraldi batekoak, 6.a).Landaketa zehatzerako landu edo presta-

tutako lurrena, 6.b).Herri-onura edo gizarte-interesa dela-eta

eskuratutako finken gainekoak, 6.c).Xedetzat hau dutenak:

Ehiza, 6.d) 3.Nekazaritzakoa, abeltzaintzakoa edo

basokoa ez den jardueraren bat,6.d) 5.

367

CASTELLANO-EUSKERA

GAZTELANIA-EUSKARA



Explotaciones ganaderas de tipo in-dustrial o locales dedicados a ga-nado, 6.d) 4.

Rastrojeras, pastos secundarios, pra-deras roturadas y montaneras,6.d) 1.

Semillar o mejorar barbechos, 6.d) 2.

C

Cesión y subarriendoPactado por las partes, 23.Prohibición de cesión o subarriendo sin

consentimiento expreso del arrenda-dor, 23.

Referencia a la totalidad de la finca oexplotación, 23.

Todo el tiempo que resta del plazo delarrendamiento, 23.

Sin necesidad de consentimiento delarrendador, 23.

Compatibilidad de arrendamientos

Distintos aprovechamientos compatiblesy principales, 4.1.

Exclusión de aprovechamientos de otranaturaleza, 4.2.

Contrato de seguroAsegurar la producción normal, 16.Repercusión contra el arrendador

Parte de la prima que guarde la mis-ma proporción que exista entrela venta y suma total asegurada,16.

D

Derechos de producción agraria y otrosderechosEn arrendamientos de fincas y de explo-

taciones, 3 y DA 4.

Abeltzaintzako ustiategi industrialakedo abereentzako lokalak, 6.d) 4.

Uztondoak, bigarren mailako bazka-lekuak, luberritutako larreak etaezkur-larreak, 6.d) 1.

Haziak ereitea edo lugorriak hobe-tzea, 6.d) 2.

Lagatzea eta azpierrentamenduaAlderdiek itundutakoa, 23.Errentatzailearen esanbidezko adostasu-

nik gabe lagatzeko edo azpierrentanemateko debekua, 23.

Finka edo ustiategi osoari egokitzea, 23.

Errentaldia amaitzeko falta den denboraguztia, 23.

Errentatzailearen adostasunik gabe, 23.

Errentamenduen arteko bateragarritasu-naAprobetxamendu desberdin, bateragarri

eta nagusiak, 4.1.Bestelako izaera duten aprobetxamen-

duak baztertzea, 4.2.

Aseguru-kontratuaEkoizpen arrunta aseguratzea, 16.Errentatzaileari jasanaraztea

Errentaren eta aseguratutako kopuruosoaren arteko proportzio beraduen primaren zatia, 16.

Nekazaritza-ekoizpeneko eskubideak etabestelako eskubideakFinken eta ustiategien errentamendue-

tan, 3 eta 4. x. g.


368



Derechos de tanteo, retracto y adquisi-ción preferente

Casos en los que no proceden, 22.5.Del arrendatario que sea agricultor pro-

fesional o sea alguna de las entida-des a que se refiere el artículo 9.2, entransmisiones inter vivos, 22.2.

Determinación del precio, 22.2.En fincas de aprovechamientos diversos

concedidas a diferentes arrendata-rios, 22.7.

En supuestos de fincas de las que sólouna parte de su extensión haya sidocedida en arriendo, 22.9.

En supuestos de varios arrendatarios departes diferentes de una misma fincao explotación, 22.8.

Inscripción en el Registro de la propie-dad de los títulos de adquisición in-ter vivos, 22.4.

Notificación de la escritura de enajena-ción, 22.3.

Plazo del arrendatario para ejercitar elderecho de retracto, 22.2.

Plazo del arrendatario para ejercitar suderecho de adquirir la finca, 22.2.

Preferencia del derecho de retracto decolindantes establecido por el artícu-lo 1523 del Código Civil, 22.6.

Desenvolvimiento del contratoDeterminar el tipo de cultivo en fincas

rústicasMejoras, 8.1 y disposición adicio-

nal 1.Nulidad por restricciones al arrenda-

tario, 8.1.Transformación del destino o mejo-

ras extraordinarias, 8.2 y disposi-ción adicional 1.

Incumplimiento, 25.b).Plena autonomía en arrendamientos de

explotación, 8.3.Devolución de elementos al arrenda-

dor, 8.3.

Eroslehentasun-eskubidea, atzera-esku-ratzeko eskubidea eta lehenespenezeskuratzeko eskubideaNoiz ez diren bidezkoak, 22.5.Errentariarenak, hori nekazari profesio-

nala edo 9.2 artikuluko erakundeeta-tik bat bada, inter vivos eskualdake-tetan, 22.2.

Prezioa zehaztea, 22.2.Aprobetxamendu desberdineko finken

kasuan, finka errentari desberdineilaga bazaie, 22.7.

Finka-hedadura guztiaren zati bat beste-rik ez denean errentan eman, 22.9.

Finka edo ustiategi baten zati desberdi-nen gainean errentari bat bainogehiago daudenean, 22.8.

Inter vivos eskuratze-tituluak JabetzaErregistroan inskribatzea, 22.4.

Besterentze-eskritura jakinaraztea, 22.3.

Errentariaren epea, atzera-eskuratzekoeskubidea egikaritzeko, 22.2.

Errentariaren epea, finka eskuratzekoeskubidea egikari dezan, 22.2.

Kode Zibilaren 1523. artikuluak muga-kideen artean ezarritako atzera-es-kuratze eskubidearen lehentasuna,22.6.

Kontratuaren garapenaLanda-finken lugintza-mota zehaztea

Hobekuntzak, 8.1 eta 1. xedapengehigarria.

Deuseztasuna errentariari jarritakomurrizketen ondorioz, 8.1.

Helburua eraldatzea edo apartekohobekuntzak egitea, 8.2 eta 1. xe-dapen gehigarria.

Ez betetzea, 25.b).Erabateko autonomia ustiategien erren-

tamenduetan, 8.3.Errentatzaileari osagaiak itzultzea,

8.3.


369



Obligación de conservar la unidadorgánica, 8.3.

(Véase Requisitos formales.)

Duración del arrendamientoAparcerías, 31.

(Véase Aparcerías.)Duración mínima de cinco años, 12.1.Notificación al arrendatario con un año

de antelación, 12.3.Prórroga del contrato, 12.3.

Presunción, 12.2.

E

EfectosPermitir al arrendatario entrante el uso

del local y demás medios necesa-rios, 27.

Permitir al arrendatario saliente lo nece-sario para la recolección y aprove-chamiento de los frutos, 27.

Enajenación de la finca arrendadaSubrogación del adquiriente en todos los

derechos y obligaciones del arrenda-dor, 22.1.

Entrada en vigor de la leyContratos de arrendamientos y de aparce-

rías vigentes, disposición transitoria 1.Procesos pendientes, disposición transi-

toria 2.Publicación, disposición final 3.

ExpropiaciónDe fincas arrendadas

Descuento al arrendador, disposiciónadicional 2.1.b).

Expropiación por causas de interéssocial, zonas regables u otros dis-posición adicional 2.1.d).

Disminución de la indemnización,disposición adicional 2.1.d).

Fincas rústicas que hayan adquiridoplusvalor, disposición adicional2.1.c).

Batasun organikoari eusteko betebe-harra, 8.3.

(Ikus Betekizun formalak.)

Errentamenduaren iraupenaApartzeriak, 31.

(Ikus Apartzeriak.)Bost urteko gutxieneko iraupena, 12.1.Errentariari urtebete lehenago jakinaraz-

tea, 12.3.Kontratua luzatzea, 12.3.

Presuntzioa, 12.2.

OndoreakErrentari hasi berriari lokala eta beha-

rrezkoak diren bestelako baliabideenerabilera uztea, 27.

Errentari izateari uzten dionak fruituakbildu eta aprobetxatzeko behar duenoro ahalbidetzea, 27.

Errentapeko finka besterentzeaEskuratzailea errentatzailearen eskubide

eta betebehar guztietan subrogatzea,22.1.

Legea indarrean jartzeaIndarreko errentamendu- eta apartzeria-

kontratuak, 1. xedapen iragankorra.Amaitzeke dauden prozesuak, 2. xeda-

pen iragankorra.Argitaratzea, 3. azken xedapena.

Jabetza kentzeaErrentapeko finken jabetza kentzea

Errentatzaileari egindako kenkaria,2.1.b). xedapen gehigarria.

Gizarte-interesaren, ureztatze-ingu-ruaren edo bestelakoen ondoriozjabetza kentzea, 2.1.d). xedapengehigarria.Kalte-ordaina murriztea, 2.1.d).

xedapen gehigarria.Gainbalioa lortu duten landa-finkak,

2.1.c). xedapen gehigarria.


370



Total o parcialDerecho del arrendatario frente

al expropianteA la indemnización por cam-

bio de residencia, disposi-ción adicional 2.1.a) 6.

A la indemnización por dañosy perjuicios, disposiciónadicional 2.1.a) 5.

Al importe de la renta anualactualizada más una cuartaparte de dicha renta porcada año o fracción, dispo-sición adicional 2.1.a) 1.

Al importe de las cosechaspendientes, disposiciónadicional 2.1.a) 4.

Al importe que deba el arren-dador, disposición adicio-nal 2.1.a) 2.

Al premio de afección, dispo-sición adicional 2.1.a) 7.

Cuando la conservación delarrendamiento sea antieco-nómica, disposición adi-cional 2.1.a) 3.

De fincas dadas en aparcería, disposi-ción adicional 2.2.

G

Gastos de conservación a cargo delarrendadorConservación de la finca, 18.1.Daños en la finca por fuerza mayor,

18.3.Por disposición legal, resolución judi-

cial o administrativa y acuerdo de lacomunidad de regantes, 19.1.

Reclamación de daños y perjuicios porel arrendatario, 18.2.

Resolución del contrato o reducción dela renta por el arrendatario, 18.2.

Osorik edo zati bateanErrentariak jabetza-kentzaileari

begira duen eskubideaBizilekua aldatzearen ondo-

riozko kalte-ordaina jaso-tzea, 2.1.a) 6. xedapengehigarria.

Kalte-galeren ordaina jaso-tzea, 2.1.a) 5. xedapengehigarria.

Urteko errenta eguneratua ja-sotzekoa, eta horren laur-dena, urte bakoitzeko, edoaldi bakoitzeko kopuruajasotzekoa, 2.1.a) 1. xeda-pen gehigarria.

Bildu gabe dauden uzten zen-batekoa jasotzekoa, 2.1.a)4. xedapen gehigarria.

Errentatzaileak zor duen ko-purua jasotzekoa, 2.1.a) 2.xedapen gehigarria.

Lotura-saria jasotzekoa, 2.1.a)7. xedapen gehigarria.

Errentamenduari eustea eko-nomikoa ez denean, 2.1.a)3. xedapen gehigarria.

Apartzerian emandako finken jabetzakentzea, 2.2. xedapen gehigarria.

Artatzeko gastuak errentatzailearen kon-turaFinka artatzea, 18.1Finkak izandako kalteak ezinbesteko ka-

suaren ondorioz, 18.3.Lege-xedapenaren, ebazpen judizial

nahiz administratiboaren eta urezta-tzaileen erkidegoak egindako hitzar-menaren ondorioz, 19.1.

Errentariak kalte-galerak erreklamatzea,18.2.

Errentariak kontratua suntsiaraztea edoerrenta murriztea, 18.2.


371



Revalorización proporcional de la renta orescisión del contrato, 19.2.

Gastos y mejorasContenido, disposición adicional 1.Obligación de permitir obras, mejoras y

reparaciones a la otra parte, 17.1.

Realización en la época del año y en laforma que menos perturben, 17.2.

I

Inaplicación de la leyEn arrendamientos de explotación, 7.2.En arrendamientos de la Ley de Arren-

damientos Urbanos, 7.1.En fincas que concurran estas circuns-

tanciasConstituir suelo urbano o urbaniza-

ble, 7.1.a).Ser accesorias de edificios o de ex-

plotaciones ajenas al destino rús-tico, 7.1.b).

Poner término al arrendamientoPlazo de preaviso, 7.2.

N

Normas procesalesCuestiones litigiosas extrajudiciales, 34.Jurisdicción y competencia, 33.

O

Obras y mejoras a cargo del arrenda-tarioDerecho de indemnización del arrenda-

tario al finalizar el contrato de arren-damiento, 20.4.

Desaparición de paredes, vallas, setosvivos o muertos, zanjas y otras for-mas de cerramiento o cercado, 20.2.

Errenta proportzioz birbaloratzea edokontratua hutsaltzea, 19.2.

Gastuak eta hobekuntzakEdukia, 1. xedapen gehigarria.Beste alderdi kontratugileak egin beharre-

ko obrak, hobekuntzak eta konponke-tak baimentzea, 17.1.

Nahasmendu gutxien eragiten duen urte-ko sasoian eta moduan egitea, 17.2.

Lege hau ez aplikatzeaUstiategiaren errentamenduetan, 7.2.Hiri-Errentamenduen Legera bildutako

errentamenduetan, 7.1.Inguruabar hauetako bat gertatzen den

finketanHiri-lurzorua edo lurzoru urbaniza-

garria izatea, 7.1.a).Landa-erabilerarik ez duten eraiki-

nen edo ustiategien eranskinakizatea, 7.1.b).

Errentamendua bertan behera uzteaAurreabisua egiteko epea, 7.2.

Prozesuko arauakEpaiketatik kanpoko auzigaiak, 34.Jurisdikzioa eta eskumena, 33.

Errentariaren kontura egindako obraketa hobekuntzakErrentariaren eskubidea kalte-ordaina

jasotzeko, errentamendu-kontratuaamaitzean, 20.4.

Hormak, hesiak, palaxu biziak edo hi-lak, zangak eta bestelako itxitura-mo-duak kentzea, 20.2.


372



Mejoras útiles y voluntarias, 21.

Presunción, 20.3.Propias del empresario agrario, 20.1.

P

Partes contratantesAgricultor profesional, 9.1.Capacidad, 9.Cooperativas agrarias, cooperativas de

explotación comunitaria de la tie-rra, sociedades agrarias de trans-formación y comunidades de bie-nes, 9.2.

Entidades u organismos de las Adminis-traciones Públicas, 9.5.

Imposibilidad de ser arrendatario, 9.6 y9.7.Excepciones en el supuesto de per-

sonas y entidades extranjeras,9.7.Origen en los estados miembros

de la Unión Europea, EspacioEconómico Europeo o exis-tencia de convenio interna-cional, 9.7.a).

Principio de reciprocidad, 9.7.c).

Situación de residencia perma-nente, 9.7.b).

Menor emancipado, 9.4.Personas físicas, 9.1.Personas jurídicas, 9.3.

R

RentaCantidades asimiladas a la renta

Derecho a repercutir, 15.3.Impago, 15.2.Petición de cantidades, 15.1.

Hobekuntza onuragarri eta borondatez-koak, 21.

Presuntzioa, 20.3.Nekazaritza-enpresaburuari jardueran

aritzean dagozkionak, 20.1.

Alderdi kontratugileakNekazari profesionala, 9.1.Gaitasuna, 9.Nekazaritzako kooperatibak, lurra erki-

degoan ustiatzeko kooperatibak,eraldaketarako nekazaritza-sozieta-teak eta ondasun-erkidegoak, 9.2.

Administrazio publikoetako erakundeedo antolakundeak, 9.5.

Errentari izateko ezintasuna, 9.6 eta 9.7.

Salbuespenak, atzerriko pertsoneneta erakundeen kasuan, 9.7.

Europar Batasuneko estatu kide-etan eta Europako EsparruEkonomikoan jatorria izateaedo nazioarteko hitzarmenenbat izatea, 9.7.a).

Elkarrekikotasun-printzipioa,9.7.c).

Bizileku iraunkorra izatea,9.7.b).

Adingabe emantzipatua, 9.4.Pertsona fisikoak, 9.1.Pertsona juridikoak, 9.3.

ErrentaErrentarekin berdinetsitako kopuruak

Jasanarazte-eskubidea, 15.3.Ez ordaintzea, 15.2.Kopuruak eskatzea, 15.1.


373



FijaciónDel sistema de actualización de la

renta, 13.2.División del precio para establecer la

cantidad anual, 13.3.En dinero, 13.1.En especie, 13.1.Pago, 14.

Requisitos formalesComunicación de los contratos a los ór-

ganos competentes de las comunida-des autónomas, DA 3.

En arrendamientos de explotaciónAcompañamiento de inventario cir-

cunstanciado de todos los ele-mentos necesarios, 11.2.

Escritura pública de enajenación de lafinca, 11.1.

Por escrito, en documento público oconstitución de inventario, 11.1.

Presunción, 11.1.

RescisiónIncumplimiento de la otra parte de satis-

facer los gastos de conservación ymejoras, 26.

(Véase Gastos de conservación a cargodel arrendador y Obras y mejoras acargo del arrendatario).

Resolución del arrendamiento a instanciadel arrendadorCircunstancias en que no se aplica la ley

(Véase Inaplicación de la ley.)Incumplimiento de la obligación de me-

jora o transformación de la finca,25.b).

Incumplimiento de los requisitos de ce-sión y subarriendo(Véase Cesión y subarriendo.)

Por falta de pago, 25.a).Por graves daños a la finca, 25.f). Por no explotar la finca a fines distintos,

25.c).

FinkatzeaErrenta eguneratzeko sistema, 13.2.

Prezioa zatitzea urteroko kopuruazehazteko, 13.3.

Diruz, 13.1.Gauzaz, 13.1.Ordainketa, 14.

Betekizun formalakKontratuen berri ematea autonomia-erki-

degoetako organo eskudunei, 3. x. g.

Ustiategiaren errentamenduetanBeharrezkoak diren osagaien inben-

tarioa gehitzea, 11.2.

Finka besterentzeko eskritura publikoa,11.1.

Idatziz, eskritura publikoan edo inbenta-rioa egitea, 11.1.

Presuntzioa, 11.1.

HutsaltzeaBeste alderdiak ez betetzea artapen eta

hobekuntzetarako gastuak ordaintze-ko betebeharra, 26.

(Ikus Artatzeko gastuak errentatzailea-ren kontura eta Errentariaren kon-tura egindako obrak eta hobekun-tzak).

Errentatzaileak hala eskatuta errenta-mendua suntsiarazteaLegea zein inguruabarretan ez den apli-

katzen(Ikus Lege hau ez aplikatzea.)

Finka hobetu edo eraldatzeko betebeha-rra ez betetzea, 25.b).

Lagatze eta azpierrentamenduaren bete-kizunak ez betetzea(Ikus Lagatzea eta azpierrentamen-

dua.)Ez ordaintzeagatik, 25.a).Finkan kalte larriak eragiteagatik, 25.f).Finka helburu desberdinetarako ez ustia-

tzeagatik, 25.c).


374



T

Terminación del arrendamientoPor desistimiento unilateral del arrenda-

tario, 24.d).Por expiración del término convencional

o legal y de la prórroga, 24.b).Por extinción de la persona jurídica o

comunidad, 24.f).Por muerte del arrendatario, 24.e).

Subrogación de los sucesores, 24.e).Preferencia del joven agricultor,

24.e). Por mutuo acuerdo de las partes, 24.c).

Por pérdida parcial de la cosa arrendaday por expropiación forzosa

Indemnización, 24.a).(Véase Expropiación.)

Por pérdida total de la cosa arrendada ypor expropiación forzosa, 24.a).

Por resolución del derecho del arrenda-dor, 24.g).

Por resolución o rescisión del contrato,24.h).

U

Usufructuario, superficiario, enfiteutas ycuantos tengan derecho análogo degoceArrendamiento otorgado por, 10.Excepción

Cuando el tiempo concertado excedela duración de los derechos, 10.

Resolución de arrendamientos por extin-ción del derecho del arrendador, 10.

(Véase Terminación del arrenda-miento.)

Errentamenduaren amaieraErrentariak, berak bakarrik, atzera egitea-

gatik, 24.d).Hitzarmenezko edo legezko epe-muga eta

luzapenarena agortzeagatik, 24.b).Pertsona juridikoa edo erkidegoa azken-

tzeagatik, 24.f).Errentaria hiltzeagatik, 24.e).

Oinordekoak subrogatzea, 24.e).Nekazari gaztearen lehentasuna,

24.e).Alderdien arteko adostasunaren ondo-

rioz, 24.c).Errentapeko gauzaren zati bat galtzea-

gatik eta nahitaezko jabetza ken-tzeagatikKalte-ordaina, 24.a).(Ikus Jabetza kentzea.)

Errentapeko gauza erabat galtzeagatik etanahitaezko jabetza kentzeagatik, 24.a).

Errentatzailearen eskubidea suntsiaraz-tearen ondorioz, 24.g).

Kontratua suntsiarazi edo hutsaltzearenondorioz, 24.h).

Gozamendunak, azalera-eskubidedunak,enfiteusidunak eta antzeko gozatze-eskubidea duten gainerakoakHoriek emandako errentamenduak, 10.Salbuestea

Itundutako denbora eskubideen irau-pena baino handiagoa denean, 10.

Errentamenduak suntsiaraztea errentatzai-learen eskubidea azkentzen denean,10.(Ikus Errentamenduaren amaiera.)


375



A

Alderdi kontratugileakNekazari profesionala, 9.1.Gaitasuna, 9.Nekazaritzako kooperatibak, lurra erki-

degoan ustiatzeko kooperatibak,eraldaketarako nekazaritza-sozieta-teak eta ondasun-erkidegoak, 9.2.

Administrazio publikoetako erakundeedo antolakundeak, 9.5.

Errentari izateko ezintasuna, 9.6 eta 9.7.

Salbuespenak atzerriko pertsonen etaerakundeen kasuanEuropar Batasuneko estatu ki-

deetan eta Europako EsparruEkonomikoan jatorria izateaedo nazioarteko hitzarmenenbat izatea, 9.7.a).

Elkarrekikotasun-printzipioa,9.7.c).

Bizileku iraunkorra izatea,9.7.b).

Adingabe emantzipatua, 9.4.Pertsona fisikoak, 9.1.Pertsona juridikoak, 9.3.

ApartzeriakApartzeroaren eskubidea, apartzeria-

kontratua amaitzean, 31.Araubidea, 29.Elkarte-apartzeriak, 32.Iraupena

Askatasunez itundutakoa, 31.Luzatzea, 31.Presuntzioa, 31.

Kontratua, 28.1.

Partes contratantesAgricultor profesional, 9.1.Capacidad, 9.Cooperativas agrarias, cooperativas de

explotación comunitaria de la tie-rra, sociedades agrarias de transfor-mación y comunidades de bienes,9.2.

Entidades u organismos de las Adminis-traciones Públicas, 9.5.

Imposibilidad de ser arrendatario, 9.6 y9.7.Excepciones en el supuesto de per-

sonas y entidades extranjerasOrigen en los estados de la Unión

Europea, Espacio EconómicoEuropeo o existencia de con-venio internacional, 9.7.a).

Principio de reciprocidad, 9.7.c).

Situación de residencia perma-nente, 9.7.b).

Menor emancipado, 9.4.Personas físicas, 9.1.Personas jurídicas, 9.3.

AparceríasDerecho del aparcero, al finalizar el

contrato de aparcería, 31.Régimen jurídico, 29.Asociativas, 32.Duración

Libremente pactado, 31.Prórroga, 31.Presunción, 31.

Contrato, 28.1.

377

EUSKARA-GAZTELANIA

EUSKERA-CASTELLANO



Lagatzailearen eta lagapen-hartzailearenartean lan-harremanik ez izatea,28.2.

Lan arloko araubidea eta Gizarte Segu-rantzakoa aplikatzea, 30.

Artatzeko gastuak errentatzailearen kon-turaErrenta proportzioz birbaloratzea edo

kontratua hutsaltzea, 19.2.Errentariak kalte-galerak erreklamatzea,

18.2.Errentariak kontratua suntsiaraztea edo

errenta murriztea, 18.2.Finka artatzea, 18.1Finkak izandako kalteak ezinbesteko ka-

suaren ondorioz, 18.3.Lege-xedapenaren, ebazpen judizial

nahiz administratiboaren eta urezta-tzaileen erkidegoak egindako hitzar-menaren ondorioz, 19.1.

Aseguru-kontratuaEkoizpen arrunta aseguratzea, 16.Errentatzaileari jasanaraztea

Errentaren eta aseguratutako kopuruosoaren arteko proportzio beraduen primaren zatia, 16.

B

Betekizun formalakBeharrezkoak diren osagaien inbenta-

rioa gehitzea, 11.2.

Finka besterentzeko eskritura publikoa,11.1.

Kontratuen berri ematea autonomia-erki-degoetako organo eskudunei, 3. x. g.

Idatziz, eskritura publikoan edo inben-tarioa egitea, 11.1.

Presuntzioa, 11.1.Ustiategiaren errentamenduetan

Inexistencia de relación laboral entre ce-dente y cesionario, 28.2.

Aplicación de la normativa laboral y deSeguridad Social, 30.

Gastos de conservación a cargo del arren-dadorRevalorización proporcional de la renta o

rescisión del contrato, 19.2.Reclamación de daños y perjuicios por

el arrendatario, 18.2.Resolución del contrato o reducción de

la renta por el arrendatario, 18.2.Conservación de la finca, 18.1.Daños en la finca por fuerza mayor,

18.3.Por disposición legal, resolución judi-

cial o administrativa y acuerdo de lacomunidad de regantes, 19.1.

Contrato de seguroAsegurar la producción normal, 16.Repercusión contra el arrendador

Parte de la prima que guarde la mis-ma proporción que exista entrela venta y suma total asegurada,16.

Requisitos formalesAcompañamiento de inventario circuns-

tanciado de todos los elementos ne-cesarios, 11.2.

Escritura pública de enajenación de lafinca, 11.1.

Comunicación de los contratos a los ór-ganos competentes de las comunida-des autónomas, DA 3.

Por escrito, en documento público oconstitución de inventario, 11.1.

Presunción, 11.1.En arrendamientos de explotación


378



E

Eroslehentasun-eskubidea, atzera-esku-ratzeko eskubidea eta lehenespenezeskuratzeko eskubideaNoiz ez diren bidezkoak, 22.5.Errentariarenak, hori nekazari profesio-

nala edo 9.2 artikuluko erakundeeta-tik bat bada, inter vivos eskualdake-tetan, 22.2.

Prezioa zehaztea, 22.2.Aprobetxamendu desberdineko finken

kasuan, finka errentari desberdineilaga bazaie, 22.7.

Finka-hedadura guztiaren zati bat beste-rik ez denean errentan eman, 22.9.

Finka edo ustiategi baten zati desberdi-nen gainean errentari bat bainogehiago daudenean, 22.8.

Inter vivos eskuratze-tituluak JabetzaErregistroan inskribatzea, 22.4.

Besterentze-eskritura jakinaraztea, 22.3.

Errentariaren epea, atzera-eskuratzekoeskubidea egikaritzeko, 22.2.

Errentariaren epea, finka eskuratzekoeskubidea egikari dezan, 22.2.

Kode Zibilaren 1523. artikuluak muga-kideen artean ezarritako atzera-esku-ratze eskubidearen lehentasuna,22.6.

ErrentaErrentarekin berdinetsitako kopuruak

Ez ordaintzea, 15.2.Jasanarazte-eskubidea, 15.3.Kopuruak eskatzea, 15.1.

FinkatzeaDiruz, 13.1.Errenta eguneratzeko sistema, 13.2.

Gauzaz, 13.1.Ordainketa, 14.Prezioa zatitzea urteroko kopurua

zehazteko, 13.3.

Derechos de tanteo, retracto y adquisi-ción preferente

Casos en los que no procede, 22.5.Del arrendatario que sea agricultor pro-

fesional o sea alguna de las entida-des a que se refiere el artículo 9.2, entransmisiones inter vivos, 22.2.

Determinación del precio, 22.2.En fincas de aprovechamientos diversos

concedidas a diferentes arrendata-rios, 22.7.

En supuestos de fincas de las que sólouna parte de su extensión haya sidocedida en arriendo, 22.9.

En supuestos de varios arrendatarios departes diferentes de una misma fincao explotación, 22.8.

Inscripción en el Registro de la Propie-dad de los títulos de adquisición in-ter vivos, 22.4.

Notificación de la escritura de enajena-ción, 22.3.

Plazo del arrendatario para ejercitar suderecho de adquirir la finca, 22.2.

Plazo del arrendatario para ejercitar elderecho de retracto, 22.2.

Preferencia del derecho de retracto decolindantes establecido por el artícu-lo 1523 del Código Civil, 22.6.

RentaCantidades asimiladas a la renta

Impago, 15.2.Derecho a repercutir, 15.3.Petición de cantidades, 15.1.

FijaciónEn dinero, 13.1.Del sistema de actualización de la

renta, 13.2.En especie, 13.1.Pago, 14.División del precio para establecer la

cantidad anual, 13.3.


379



Errentamenduak: lege honetatik salbue-tsitakoakDenboraldi batekoak, 6.a).Herri-ondasunak, tokiko korporazioen be-

rezko ondasunak eta amankomunekoherri-basoak ukitzen dituztenak, 6.e).

Herri-onura edo gizarte-interesa dela-etaeskuratutako finken gainekoak, 6.c).

Landaketa zehatzerako landu edo presta-tutako lurrena, 6.b).

Xedetzat hau dutenak:Abeltzaintzako ustiategi industrialak

edo abereentzako lokalak, 6.d) 4.

Ehiza, 6.d) 3.Haziak ereitea edo lugorriak hobe-

tzea, 6.d) 2.Nekazaritzakoa, abeltzaintzakoa edo

basokoa ez den beste jarduerarenbat, 6.d) 5.

Uztondoak, bigarren mailako bazka-lekuak, luberritutako larreak etaezkur-larreak, 6.d) 1.

Errentamenduaren amaieraAlderdien arteko adostasunaren ondo-

rioz, 24.c).Errentapeko gauza erabat galtzeagatik eta

nahitaezko jabetza kentzeagatik,24.a).

Errentapeko gauzaren zati bat galtzeaga-tik eta nahitaezko jabetza kentzea-gatikKalte-ordaina, 24.a).(Ikus Jabetza kentzea.)

Errentaria hiltzeagatik, 24.e).Nekazari gaztearen lehentasuna,

24.e).Oinordekoak subrogatzea, 24.e).

Errentariak, berak bakarrik, atzera egite-agatik, 24.d).

Errentatzailearen eskubidea suntsiaraz-tearen ondorioz, 24.g).

Hitzarmenezko edo legezko epe-mugaeta luzapenarena agortzeagatik, 24.b).

Kontratua suntsiarazi edo hutsaltzearenondorioz, 24.h).

Arrendamientos exceptuados de esta ley

De temporada, 6.a).Afectantes a bienes comunales, propios

de las corporaciones locales y mon-tes vecinales en mano común, 6.e).

Fincas adquiridas por causa de utilidadpública o de interés social, 6.c).

De tierras labradas y preparadas paraplantación específica, 6.b).

Que tengan por objeto:Explotaciones ganaderas de tipo in-

dustrial o locales dedicados a ga-nado, 6.d) 4.

Caza, 6.d) 3.Semillar o mejorar barbechos, 6.d) 2.

Cualquier actividad diferente a la agrí-cola, ganadera o forestal, 6.d) 5.

Rastrojeras, pastos secundarios, pra-deras roturadas y montaneras,6.d) 1.

Terminación del arrendamientoPor mutuo acuerdo de las partes, 24.c).

Por pérdida total de la cosa arrendada ypor expropiación forzosa, 24.a).

Por pérdida parcial de la cosa arrendaday por expropiación forzosa

Indemnización, 24.a).(Véase Expropiación.)

Por muerte del arrendatario, 24.e).Preferencia del joven agricultor,

24.e).Subrogación de los sucesores, 24.e).

Por desistimiento unilateral del arrenda-tario, 24.d).

Por resolución del derecho del arrenda-dor, 24.g).

Por expiración del término convencionalo legal y de la prórroga, 24.b).

Por resolución o rescisión del contrato,24.h).


380



Pertsona juridikoa edo erkidegoa azken-tzeagatik, 24.f).

Errentamenduaren iraupenaApartzeriak, 31.

(Ikus Apartzeriak.)Errentariari urtebete lehenago jakinaraz-

tea, 12.3.Kontratua luzatzea, 12.3.

Bost urteko gutxieneko iraupena, 12.1Presuntzioa, 12.2.

Errentamenduen arteko bateragarritasunaAprobetxamendu desberdin, bateragarri

eta nagusiak, 4.1.Bestelako izaera duten aprobetxamen-

duak baztertzea, 4.2.

Errentapeko finka besterentzeaEskuratzailea errentatzailearen eskubide

eta betebehar guztietan subrogatzea,22.1.

Errentariaren kontura egindako obraketa hobekuntzakErrentariaren eskubidea kalte-ordaina

jasotzeko, errentamendu-kontratuaamaitzean, 20.4.

Hobekuntza onuragarri eta borondatez-koak, 21.

Hormak, hesiak, palaxu biziak edo hilak,zangak eta bestelako itxitura-mo-duak kentzea, 20.2.

Nekazaritza-enpresaburuari jardueranaritzean dagozkionak, 20.1.

Presuntzioa, 20.3.

Errentatzaileak hala eskatuta errenta-mendua suntsiarazteaEz ordaintzeagatik, 25.a).Finka helburu desberdinetarako ez ustia-

tzeagatik, 25.c).Finka hobetu edo eraldatzeko betebeha-

rra ez betetzea, 25.b).Finkan kalte larriak eragiteagatik, 25.f).Lagatze eta azpierrentamenduaren bete-

kizunak ez betetzea(Ikus Lagatzea eta azpierrentamen-

dua.)Legea zein inguruabarretan ez den apli-

katzen(Ikus Lege hau ez aplikatzea.)

Por extinción de la persona jurídica ocomunidad, 24.f).

Duración del arrendamientoAparcerías, 31.

(Véase Aparcerías.)Notificación al arrendatario con un año

de antelación, 12.3.Prórroga del contrato, 12.3.

Duración mínima de cinco años, 12.1.Presunción, 12.2.

Compatibilidad de arrendamientosDistintos aprovechamientos compatibles

y principales, 4.1.Exclusión de aprovechamientos de otra

naturaleza, 4.2.

Enajenación de la finca arrendadaSubrogación del adquiriente en todos los

derechos y obligaciones del arrenda-dor, 22.1.

Obras y mejoras a cargo del arrenda-tarioDerecho de indemnización del arrenda-

tario al finalizar el contrato de arren-damiento, 20.4.

Mejoras útiles y voluntarias, 21.

Desaparición de paredes, vallas, setosvivos o muertos, zanjas y otras for-mas de cerramiento o cercado, 20.2.

Propias del empresario agrario, 20.1.

Presunción, 20.3.

Resolución del arrendamiento a instanciadel arrendadorPor falta de pago, 25.a).Por no explotar la finca a fines distintos,

25.c).Incumplimiento de la obligación de mejo-

ra o transformación de la finca, 25.b).Por graves daños a la finca, 25.f).Incumplimiento de los requisitos de ce-

sión y subarriendo(Véase Cesión y subarriendo.)

Circunstancias en que no se aplica la ley

(Véase Inaplicación de la ley.)


381



G

Gastuak eta hobekuntzakBeste alderdi kontratugileak egin beha-

rreko obrak, hobekuntzak eta kon-ponketak baimentzea, 17.1.

Edukia, 1. xedapen gehigarria.Nahasmendu gutxien eragiten duen urte-

ko sasoian eta moduan egitea, 17.2.

Gozamendunak, azalera-eskubidedunak,enfiteusidunak eta antzeko gozatze-eskubidea duten gainerakoakErrentamenduak suntsiaraztea errenta-

tzailearen eskubidea azkentzen de-nean, 10.(Ikus Errentamenduaren amaiera.)

Horiek emandako errentamenduak, 10.Salbuestea

Itundutako denbora eskubideen irau-pena baino handiagoa denean, 10.

H

HutsaltzeaBeste alderdiak ez betetzea artapen eta

hobekuntzetarako gastuak ordaintze-ko betebeharra, 26.

(Ikus Artatzeko gastuak errentatzailea-ren kontura eta Errentariaren kontu-ra egindako obrak eta hobekuntzak.)

J

Jabetza kentzeaApartzerian emandako finken jabetza

kentzea, 2.2. xedapen gehigarria.Errentapeko finken jabetza kentzea

Errentatzaileari egindako kenkaria,2.1.b). xedapen gehigarria.

Gainbalioa lortu duten landa-finkak,2.1.c). xedapen gehigarria.

Gastos y mejorasObligación de permitir obras, mejoras y

reparaciones a la otra parte, 17.1.

Contenido, disposición adicional 1.Realización en la época del año y en la

forma que menos perturben, 17.2.

Usufructuario, superficiario, enfiteutas ycuantos tengan derecho análogo degoceResolución de arrendamientos por extin-

ción del derecho del arrendador, 10.

(Véase Terminación del arrenda-miento.)

Arrendamiento otorgado por, 10.Excepción

Cuando el tiempo concertado excedela duración de los derechos, 10.

RescisiónIncumplimiento de la otra parte de satis-

facer los gastos de conservación ymejoras, 26.

(Véase Gastos de conservación a cargodel arrendador y Obras y mejoras acargo del arrendatario.)

ExpropiaciónDe fincas dadas en aparcería, disposi-

ción adicional 2.2.De fincas arrendadas

Descuento al arrendador, disposiciónadicional 2.1.b).

Fincas rústicas que hayan adquiridoplusvalor, disposición adicional2.1.c).


382



Gizarte-interesaren, ureztatze-ingu-ruaren edo bestelakoen ondoriozjabetza kentzea, 2.1.d). xedapengehigarria.Kalte-ordaina murriztea, 2.1.d).

xedapen gehigarria.Osorik edo zati batean

Errentariak jabetza-kentzailearibegira duen eskubideaBildu gabe dauden uzten zen-

batekoa jasotzekoa, 2.1.a)4. xedapen gehigarria.

Bizilekua aldatzearen ondo-riozko kalte-ordaina jaso-tzea, 2.1.a) 6. xedapengehigarria.

Errentamenduari eustea eko-nomikoa ez denean, 2.1.a)3. xedapen gehigarria.

Errentatzaileak zor duen ko-purua jasotzekoa, 2.1.a) 2.xedapen gehigarria.

Kalte-galeren ordaina jaso-tzea, 2.1.a) 5. xedapengehigarria.

Lotura-saria jasotzekoa, 2.1.a)7. xedapen gehigarria.

Urteko errenta eguneratua ja-sotzekoa, eta horren laur-dena, urte bakoitzeko, edoaldi bakoitzeko kopuruajasotzekoa, 2.1.a) 1. xeda-pen gehigarria.

K

Kontratuaren garapenaErabateko autonomia ustiategien erren-

tamenduetan, 8.3.Batasun organikoari eusteko betebe-

harra, 8.3.Errentatzaileari osagaiak itzultzea,

8.3.(Ikus Betekizun formalak.)

Expropiación por causas de interéssocial, zonas regables u otros dis-posición adicional 2.1.d).

Disminución de la indemnización,disposición adicional 2.1.d).

Total o parcialDerecho del arrendatario frente

al expropianteAl importe de las cosechas

pendientes, disposiciónadicional 2.1.a) 4.

A la indemnización por cam-bio de residencia, disposi-ción adicional 2.1.a) 6.

Cuando la conservación delarrendamiento sea antieco-nómica, disposición adi-cional 2.1.a) 3.

Al importe que deba el arren-dador, disposición adicio-nal 2.1.a) 2.

A la indemnización por dañosy perjuicios, disposiciónadicional 2.1.a) 5.

Al premio de afección, dispo-sición adicional 2.1.a) 7.

Al importe de la renta anualactualizada más una cuartaparte de dicha renta porcada año o fracción, dispo-sición adicional 2.1.a) 1.

Desenvolvimiento del contratoPlena autonomía en arrendamientos de

explotación, 8.3.Obligación de conservar la unidad

orgánica, 8.3.Devolución de elementos al arrenda-

dor, 8.3.(Véase Requisitos formales.)


383



Landa-finken lugintza mota zehaztea

Deuseztasuna errentariaren gainekomurrizketen ondorioz, 8.1.

Helburua eraldatzea edo apartekohobekuntzak egitea, 8.2 eta 1. xe-dapen gehigarria.

Ez betetzea, 25.b).Hobekuntzak, 8.1 eta 1. xedapen gehi-

garria.

L

Lagatzea eta azpierrentamenduaAlderdiek itundutakoa, 23.Errentaldia amaitzeko falta den denbora

guztia, 23.Errentatzailearen adostasunik behar izan

gabe, 23.Errentatzailearen esanbidezko adostasu-

nik gabe lagatzeko edo azpierrentanemateko debekua, 23.

Finka edo ustiategi osoari egokitzea, 23.

Landa-errentamenduaKontzeptua, 1.1.Landa-errentamendutzat hartzen ez di-

ren kontratuak, 5.Nekazaritza-, abeltzaintza- edo baso-us-

tiategien errentamenduak, 1.3.

Lege hau ez aplikatzeaErrentamendua bertan behera uzteaAurreabisua emateko epea, 7.2.Hiri-errentamenduen Legean dauden

errentamenduetan, 7.1.Inguruabar hauetako bat gertatzen den

finketanHiri-lurzorua edo lurzoru urbaniza-

garria izatea, 7.1.a).Landa-erabilerarik ez duten eraiki-

nen edo ustiategien eranskinakizatea, 7.1.b).

Ustiategiaren errentamenduetan, 7.2.

Determinar el tipo de cultivo en fincasrústicasNulidad por restricciones al arrenda-

tario, 8.1.Transformación del destino o mejo-

ras extraordinarias, 8.2 y disposi-ción adicional 1.

Incumplimiento, 25.b).Mejoras, 8.1 y disposición adicional 1.

Cesión y subarriendoPactado por las partes, 23.Todo el tiempo que resta del plazo del

arrendamiento, 23.Sin necesidad de consentimiento del

arrendador, 23.Prohibición de cesión o subarriendo sin

consentimiento expreso del arrenda-dor, 23.

Referencia a la totalidad de la finca oexplotación, 23.

Arrendamiento rústicoConcepto, 1.1.Contratos no considerados como arren-

damientos rústicos, 5.Arrendamientos de explotaciones agrí-

colas, ganaderas o forestales, 1.3.

Inaplicación de la leyPoner término al arrendamientoPlazo de preaviso, 7.2.En arrendamientos de la Ley de Arren-

damientos Urbanos, 7.1.En fincas que concurran estas circuns-

tanciasConstituir suelo urbano o urbaniza-

ble, 7.1.a).Ser accesorias de edificios o de ex-

plotaciones ajenas al destino rús-tico, 7.1.b).

En arrendamientos de explotación, 7.2.


384



Legea indarrean jartzeaAmaitzeke dauden prozesuak, 2. xeda-

pen iragankorra.Argitaratzea, 3. azken xedapena.Indarreko errentamendu- eta apartzeria-

kontratuak, 1. xedapen iragankorra.

N

Nekazaritza-ekoizpeneko eskubideak etabestelako eskubideakFinken eta ustiategien errentamendue-

tan, 3 eta 4. x. g.

O

OndoreakErrentari hasi berriari lokala eta beha-

rrezkoak diren bestelako baliabideenerabilera uztea, 27.

Errentari izateari uzten dionak fruituakbildu eta aprobetxatzeko behar duenoro ahalbidetzea, 27.

P

Prozesuko arauakEpaiketatik kanpoko auzigaiak, 34.Jurisdikzioa eta eskumena, 33.

U

Ustiategiaren errentamenduaKontzeptua, 2.

Entrada en vigor de la leyProcesos pendientes, disposición transi-

toria 2.Publicación, disposición final 3.Contratos de arrendamientos y de aparce-

rías vigentes, disposición transitoria 1.

Derechos de producción agraria y otrosderechosEn arrendamientos de fincas y de explo-

taciones, 3 t DA 4.

EfectosPermitir al arrendatario entrante el uso del

local y demás medios necesarios, 27.

Permitir al arrendatario saliente lo nece-sario para la recolección y aprove-chamiento de los frutos, 27.

Normas procesalesCuestiones litigiosas extrajudiciales, 34.Jurisdicción y competencia, 33.

Arrendamiento de explotaciónConcepto, 2.


385



Lege zibilak: Ondasun higiezinak

Leyes civiles: Bienes inmuebles2. argitaraldia / 2.ª edición

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Lege zibilak: Ondasun Lege-testuak Textos legales...Hari bertsu-tik etor daiteke, etorri ere,...

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