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    Diciembre 2012

    En el artculo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documenta-dos, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y en el artculo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se establece que la base imponible de ambos impuestos estar constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos.

    A este respecto, el artculo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, Gene-ral Tributaria (en adelante LGT), dispo-ne que el valor de las rentas, productos, bienes y dems elementos determinantes de la obligacin tributaria podr ser com-probado por la Administracin tributaria mediante diversos medios, entre los que destacan para la valoracin de bienes in-muebles, la estimacin por referencia a los

    valores que figuren en registros oficiales de carcter fiscal, la aplicacin de precios me-dios de mercado y el dictamen de peritos de la Administracin. La nueva redaccin proporcionada a este apartado 1 por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevencin del fraude fiscal, en su artculo 5.6, ampla la regulacin del pri-mer mtodo mencionado, estableciendo que dicha estimacin podr consistir en la aplicacin de los coeficientes multiplica-dores que se determinen y publiquen por la Administracin tributaria competente, y en los trminos que se establezcan regla-mentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carcter fiscal que se tome como referencia a efectos de la va-loracin de cada tipo de bienes. Tratndose de bienes inmuebles, este registro oficial de carcter fiscal ser el Catastro Inmobiliario.

    La valoracin de los bienes inmuebles urbanos en los tributos cedidos a las Comunidades Autnomas. Mtodos de comprobacin del valor

    Antonio A. Aberturas Ramos Coordinador de Anlisis Territorial

    Subdireccin General de Valoracin e Inspeccin Direccin General del Catastro

  • Antonio A. AberturAs rAmos

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    La regulacin reglamentaria a que hace referencia este artculo se establece en el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento Ge-neral de las actuaciones y los procedimien-tos de gestin e inspeccin tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicacin de los tributos (en adelante RGIT). En l se de-sarrollan los preceptos establecidos en la Ley, y en concreto, respecto de los mto-dos de comprobacin de valores referidos anteriormente, se establece en el artculo 158 que:

    Para la aplicacin del mtodo de va-loracin consistente en la estimacin por referencia a los registros oficia-les de carcter fiscal, se exige que la metodologa tcnica utilizada para el clculo de los coeficientes multipli-cadores, los coeficientes resultantes de dicha metodologa y el periodo de tiempo de validez hayan sido ob-jeto de aprobacin y publicacin por la Administracin tributaria que los vaya a aplicar.

    Para la aplicacin del mtodo de comprobacin de valores consistente en la aplicacin de precios medios de mercado, se establece que la Adminis-tracin tributaria competente podr aprobar y publicar la metodologa o el sistema de clculo utilizado para determinar dichos precios medios en funcin del tipo de bienes, as como los valores resultantes, si bien en este caso no se exige a la Administracin tributaria competente dicha circuns-tancia, como ocurre con el anterior mtodo.

    Por ltimo y para la aplicacin del mtodo de comprobacin de valores consistente en dictamen de perito de la Administracin, se exige que ste posea titulacin suficiente y adecuada al tipo de bien a valorar.

    Adems, en el artculo 160 se establece que la propuesta de valoracin resultado de la comprobacin de valores deber ser motivada, debiendo recoger expresamente la normativa aplicada y el detalle de su aplicacin. En concreto deber contener:

    En la estimacin por referencia a los registros oficiales de carcter fiscal deber especificarse el valor tomado como referencia y los parmetros, coeficientes y dems elementos de cuantificacin utilizados para deter-minar el valor.

    En la utilizacin de precios medios de mercado deber especificarse la adaptacin de los estudios de precios medios de mercado y del sistema de clculo al caso concreto.

    Por ltimo, en los dictmenes de peritos se debern expresar de for-ma concreta los elementos de hecho que justifican la modificacin del va-lor declarado, as como la valoracin asignada. Cuando se trate de bienes inmuebles se har constar expre-samente el mdulo unitario bsico aplicado, con expresin de su pro-cedencia y modo de determinacin, y todas las circunstancias relevantes, tales como superficie, antigedad u otras, que hayan sido tomadas en consideracin para la determinacin del valor comprobado, con expresin concreta de su incidencia en el valor final y la fuente de su procedencia.

    Como ltima resea normativa, sea-lar que el artculo 90 de la LGT establece que cada Administracin tributaria deber informar, en relacin con los tributos cuya gestin le corresponda y a solicitud del in-teresado, sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles que vayan a ser objeto de adquisicin o transmisin. Dicha informacin tendr efectos vinculantes du-rante un plazo de tres meses siempre que

  • La vaLoracin de Los bienes inmuebLes urbanos en Los tributos cedidos a Las comunidades autnomas...

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    la solicitud sea previa a la finalizacin del plazo de presentacin de la autoliquidacin o declaracin y se hayan proporcionado da-tos verdaderos y suficientes.

    Partiendo de esta regulacin se han analizado los mtodos de valoracin de los bienes inmuebles urbanos utilizados por las distintas Comunidades Autnomas del te-rritorio de rgimen comn, a efectos de la liquidacin de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patri-moniales y Actos Jurdicos Documentados (en adelante ITPAJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

    En este sentido se pueden agrupar las Comunidades Autnomas en tres grupos, segn el mtodo utilizado:

    Estimacin por referencia a los registros oficiales de carcter fiscal (6): (Anda-luca, Aragn, Asturias, Cantabria, Castilla la Mancha y Extremadura). Los valores resultantes tienen una do-ble funcin, por un lado para deter-minar las declaraciones a comprobar y por otro, como fuente principal de obtencin del valor comprobado.

    Utilizacin de precios medios de mer-cado (6): (Baleares, Castilla Len, Galicia, Madrid, Murcia y La Rioja). Estos precios medios se utilizan prin-cipalmente para orientar al ciudadano sobre los valores considerados por la Administracin Tributaria y fijar el l-mite admisible en las declaraciones. La comprobacin de valores, en caso de considerarse necesaria, se puede efectuar con estos precios o por otros medios de los establecidos en el art-culo 57.1 de la LGT, principalmente el dictamen pericial.

    Mtodo mixto (2): (Catalua y Va-lencia): Ambas utilizan un mtodo mixto consistente en clasificar como actuaciones de comprobacin priori-tarias aquellas cuyo valor declarado sea inferior al valor catastral corregi-

    do por un coeficiente multiplicador fijado anualmente. Posteriormente estas comprobaciones prioritarias se valoran por dictamen pericial.

    No existe ninguna metodologa de valoracin aprobada o publicada por la Comunidad Autnoma de Cana-rias, que efecta la comprobacin de valores por dictamen pericial

    Igualmente se ha enfocado el estudio desde el punto de vista de los servicios de valoracin ofrecidos en Internet y puestos a disposicin de los ciudadanos con el objeto de que stos puedan conocer el valor con-siderado por la Administracin Tributaria competente. Adems, se ofrece informacin sobre la normativa reguladora aprobada y publicada en las pginas web correspondien-tes para conocimiento de los ciudadanos.

    Por ltimo sealar que ante la plura-lidad de usos/tipologas existentes, el es-tudio se centra principalmente en el uso residencial, en concreto en la tipologa de vivienda colectiva.

    Metodologa general de determinacin de coeficientes multiplicadores del valor catastral

    En seis Comunidades Autnomas se utiliza como mtodo de comprobacin de valores la estimacin por referencia a los valores que figuren en los registros oficia-les de carcter fiscal. Como se ha comen-tado anteriormente, en el caso de bienes inmuebles esta estimacin podr consistir en la aplicacin de coeficientes multiplica-dores sobre los valores catastrales, siendo requisito imprescindible la aprobacin y publicacin de los coeficientes aplicables, la metodologa utilizada para su clculo y su perodo de aplicacin. La metodologa de clculo es similar para la mayora de las

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    Comunidades Autnomas que utilizan este mtodo, por lo que se pasa a exponer de forma comn para todas ellas, matizndose posteriormente, en su caso, las particulari-dades de cada una.

    En general, el coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC) para un deter-minado ejercicio, se obtiene para cada mu-nicipio como cociente entre dos trminos: el primero de ellos es el coeficiente de va-riacin del mercado inmobiliario (CVMI) calculado desde el ao de aprobacin de la Ponencia de Valores de ese municipio hasta el ao anterior al que deban surtir efecto los coeficientes; el segundo est constituido por el producto del coeficiente de relacin al mercado (RM) y el coeficiente de actua-lizacin del valor catastral (CAVC) desde el ao de aplicacin de la revisin catastral hasta el ao de efectos de los coeficientes.

    Es decir: CMVC = CVMI / (RM x CAVC)

    Para la obtencin del coeficiente de va-riacin del mercado inmobiliario (CVMI) se utilizan las estadsticas elaboradas por los departamentos de la Administracin del Estado competentes en materia de vivien-da, con datos obtenidos de las tasaciones hipotecarias de las compraventa