La Oportunidad del Ciclo:Bienes RacesIgnacio Beteta5540 2229 5520 5828ibeteta@prodigy.net.mxIbeteta.comBufete de Promociones InmobiliariasReal Estate Investment Banking

Bienes RacesLa naturaleza de la inversin Riesgo de la inversinCiclos en Mxico y EUA

Los drivers de la demandaPoblacin (crecimiento y estructura de edades)Empleo y estabilidad en los ingresosCapacidad de compra (productos financieros)Los drivers de la ofertaDisponibilidad de tierra con permisos y serviciosExpectativas utilidadPrecio de ventaVenta

Empresa GlobalProduccin(costos, calidad, tiempo entrega)Mercados(Cualquier Ciudad del Mundo)ACBDIIIIIIDesarrollo tecnolgicoLogstica de produccin y comercializacinOptimizacin fuentes de financiamientoPas o ReginInsumos

La inmovilidad de la tierra, factor determinante en las variaciones de precio de las viviendas.

ndices de precios al Consumidor y en Vivienda en EUA(2000 = 100)

Bienes RacesLa naturaleza de la inversin Riesgo de la inversinGlobalizacinTiempo para ventaCiclos en Mex y EUA

Qu afecta el precio de un bien razEntorno econmicoInternacional (globalizacin)NacionalExternalidadesPositivasNegativas

Economa MexicanaCrecimiento del Pas Mercados FinancierosCambios Estructurales

Economa GlobalCrecimiento Global Mercados FinancierosPrcticas Industriales y ComercialesProductividad

Resultado de una operacin InmobiliariaPRECIOCOMPRAPRECIOVENTARENTAPLUSVALAMANTENIMIENTOPREDIALCOSTO DELCRDITO+-% VENTAIMPUESTOSUTILIDADISAI-

Factores que determinan plusvalaFactores del desarrollomantemimientomodernizacinExternalidades positivasUbicacin respecto competenciaTransporteEntorno urbano: nuevas amenidadesCostos de construccin nuevas viviendasExternalidades negativasnivel socioeconmico vecinos Panten, rastroExpropiacin

RiesgosPrecio Venta < Precio CompraNO hubo plusvala Plusvala no compens los costos

Estrategias y riesgos inversin

Bienes RacesLa naturaleza de la inversin Riesgo de la inversinCiclos en Mxico y EUA

Diferencia del entorno hipotecario en EUA (Subprime) y MxicoCalidad crditos. (mayor tasa compensa riesgo)Caractersticas productos hipotecarios (LTV y tasa variables)Estrategias para la bursatilizacin de hipotecas (inclinacin por riesgo vs. Seguros para garantizar flujos)

Crecimientos del M1, M2 y M3Comparar con PIB FED ST LOUIS / Econ Bureau of the Census

Fuente: BEA, Federal Reserve, Business Week, feb4, 20080000

Efectos del crecimiento monetario en los EUAControl de la inflacin de productos manufacturados Globalizacin (China)Depreciacin del dlarInflacin en bienes races (de 1980 a 2007)Inflacin al consumidor: 170%Incremento precios bienes rices: 290%CPIUSA270390

US. Fed Funds Rate

Estrategia anticrisis 2000 - EUAPara salir de la crisis: mayor liquidez crditoEfectos en la economa norteamericanaMenores tasas de intersMayor crditoCrecimiento econmicoMayor dficit comercialMenor precio del dlar (devaluacin)Inflacin:Bienes Comerciables: NO efecto China, tecnologa y productividadBienes Races

OFHEO House price index for 2007 Q4 / (1980 Q1 = 100)

CPIUSAAZCALCOLFLNEVN.ENGNYTX270390420601370463387618664228

USA Heat Map 11 June 2008Source: www.trulia.com/home_prices/

Conclusin Florida - EUASegundo Estado ms popular segn indicador Trulia Mayor cada de precios 2007 / 06Menor precio de los primeros tres lugaresAprovechar hipotecas con tasas de inters bajas y fijas

Gran desafo: Acreditar clientes de menores ingresos

Valor crditos colocados por ao segn tipo de viviendaInters SocialMedia yResidencial

Ventajas y Limitantes de los mercados de vivienda

Fondos de capital para adquisicin de reservas territorial

Oportunidades Inversin en MxicoPARA PERSONAS FSICASAutofinanciamientoDesarrollos bien ubicadosCrdito INFONAVIT + Subcuenta vivienda (hasta $650,000) sin lmite precio vivienda

PARA DESARROLLADORESDesarrollos bien ubicadosVivienda Inters Social

Factores de CautelaFactores que reducen capacidad compraAlza precios alimentosMayor costo de energticos (potencial)Factores que incrementan costosConstruccin: materialesHipotecas: tasas de inters:+ 0.5% en tasas = 2.6% en factor de pago+1.0% en tasas = 5.3% en factor de pago

Qu hacemos como empresa de bienes racesBuscar la mejor alternativa de vivienda y de su financiamiento

Qu hacemos como banca de inversin?Integrar la cadena del tren de viviendaTierraCrdito o capital para reserva territorialInversin en infraestructuraCrdito puenteCrditos Hipotecarios

Conclusiones GeneralesLa tierra es el elemento Sui Generis que determina las caractersticas nicas de las inversiones en bienes races.El riesgoTiempo para lograr plusvalaExternalidades negativasOportunidades de inversin: conocer cicloEUA: Compra parte baja cicloMXICO: Mercado con crecimiento estable

Fin presentacin