La Inspección Técnica de Construcciones y el Deber de 

Conservación

Susana Poyatos MinguelaArquitecto de la Oficina de

Inspección Técnica del Ayuntamiento de Valladolid

JORNADA TÉCNICA NORMATIVA APLICABLE EN MATERIA DE SEGURIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

27 de Marzo 2012

La Inspección Técnica de Construcciones y el Deber de Conservación

Los propietarios de los edificios deben acreditar periódicamente queestán cumpliendo con el deber de conservación en los aspectos deseguridad y salubridad en sus edificios.**

. El deber de mantener se establece en diferentes normas estatales: Constitución Española. Código Civil. Ley de propiedad horizontal. Ley de arrendamientos urbanos. Ley de Suelo. Artículo 9 de la LEY 8/2007,: Contenido del

derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas. Entreellos está el deber legal de conservación y el de uso.

El Deber de Conservación se regula en la normativa autonómica en elartículo 8 de la Ley de Urbanismo de Castilla y León y en el artículo 19del Reglamento de Urbanismo que la desarrolla y contiene cuatroaspectos: seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad.

El límite del deber de conservación de cualquier edificioindependientemente de su uso se extingue con la declaración firme deruina total y los sometidos a obras de demolición.

Es una nueva modalidad de intervención administrativa decarácter preventivo, vinculada al mecanismo de las órdenes deejecución, pero que pretende evitar la necesidad de dictarlas, alobligar a los propietarios a someter sus edificios a unainspección técnica periódica para verificar su mantenimiento.

Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla y León, modificado por la Ley 9/2010 delDerecho a la Vivienda de Castilla y León en su Disposición Final Primera.

La Inspección Técnica de Construcciones en la Normativa Autonómica

Artículo 110. Inspección técnica de construcciones.1. Los propietarios de construcciones situadas en los ámbitos geográficos que sedeterminen reglamentariamente, deberán promover su inspección periódica portécnico competente, para evaluar su estado de conservación y el cumplimiento delos deberes urbanísticos establecidos en el artículo 8 y de las condiciones que señale,en su caso, la normativa aplicable a cada tipo de construcción.2. El técnico competente emitirá un certificado de haber realizado la inspección, alque adjuntará como anexo inseparable un informe en el que evalúe el estado deconservación de la construcción y el grado de cumplimiento de los deberes citados enel apartado anterior.3. El certificado y su informe anexo se remitirán al Ayuntamiento, el cual podrádictar órdenes de ejecución para que se cumplan los deberes citados en el apartadoprimero. Cuando los propietarios no acrediten la realización de la inspección en elplazo correspondiente, el Ayuntamiento podrá requerirles para hacerlo dentro de unplazo máximo de tres meses, transcurrido el cual podrá realizar la inspección de oficio,a costa de los propietarios.4. Reglamentariamente se determinarán los plazos y demás condiciones en las quedebe llevarse a cabo la inspección técnica de construcciones.

Propietarios. Para lapresentación de la ITE, deberáacreditarse ante elAyuntamiento la propiedad o larepresentación legal de ésta.Y son éstos los que firman elCertificado . En el caso decomunidades de propietarios, elúnico representante válido esel presidente de la comunidad(Ley de propiedad horizontal ).

Ley 9/2010 del derecho a la vivienda de Castilla y León. Inspección técnica de los edificios de viviendasArtículo 22. Responsabilidad en el uso y habitabilidad de la vivienda.1. Es responsabilidad de los titulares y usuarios de las viviendas mantenerlas en condiciones de uso y habitabilidad, y llevar a cabo las obras que fueren precisas para su mantenimiento o reposición.2. A fin de verificar el cumplimiento de las condiciones previstas en el apartado anterior, deberán llevarse a cabo periódicamente inspecciones técnicas de los edificios de viviendas, en los términos previstos en la normativa urbanística, así como en la normativa que en desarrollo de la presente ley pudiera dictarse.

Decreto 22/2004 de 29 de enero por el que se aprueba el Reglamento deUrbanismo de Castilla y León, modificado por los decretos 9/2005 de 22 dediciembre, 68/2006 de 5 de octubre, 6/2008 de 24 de enero y 45/2009 de 9de julio.

Capítulo II. Sección 1ª. Inspección Técnica de ConstruccionesArtículo 315. Objeto.

1.- En los municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o quecuenten con Plan General de Ordenación Urbana, los propietarios de edificiosdeben encomendar a técnicos competentes la realización de inspecciones técnicasperiódicas para determinar su estado de conservación así como las obras que seanprecisas para mantener o reponer las condiciones de seguridad y salubridaddefinidas en el artículo 19.

Artículo 316. Plazos.1. Todos los edificios deben someterse a una primera inspección técnica dentro delaño siguiente a aquél en que se cumplan cuarenta años desde su fecha determinación.2. Una vez realizada la primera inspección, los edificios deben someterse a unasegunda y sucesivas inspecciones dentro del año siguiente a aquél en que secumplan diez años desde la anterior inspección.3. Cuando se ejecuten obras de rehabilitación integral que afecten a todo eledificio, los plazos establecidos en los apartados anteriores comienzan a contar denuevo desde la fecha de terminación de dichas obras.4. Se entiende como fecha de terminación del edificio o de las obras de rehabilitaciónintegral, la fecha que conste en el certificado final de la obra. En su defecto debeatenderse, por este orden de preferencia, a la fecha que conste en el acta derecepción de la obra, a la fecha de notificación de la licencia de primera ocupación outilización, y a la fecha que resulte de cualquier dato que indique la terminación delas obras a juicio del Ayuntamiento.

Salvo que se presente otrodocumento acreditativo demayor validez, para el año deconstrucción del edificio sedeberá considerar el 1 deenero del año que figure enCatastro

Técnico competente. (Aquelque determina la vigente Leyde Ordenación de la Edificacióny resto de normas que sean deaplicación, de acuerdo con susrespectivas especialidades ycompetencias específicas).

EJEMPLO:Edificio construido en 1972: (01/01/1972)Redacción de ITE: durante el 2012 (hasta el 31 de diciembre).Presentación en el Ayuntamiento: enero 2013 (hasta el 31 de enero).

rehabilitación integral,considerada como revisión detodas las unidadesconstructivas del edificio paralas que se acredita elcumplimiento de la normativavigente en ese momento.

Artículo 317. Certificado de inspección.

1. La inspección técnica de construcciones debe consignarse en un certificadosuscrito por el técnico competente que la practique. Con dicho certificado debeadjuntarse siempre, como anexo inseparable, un informe suscrito por el mismotécnico en el que se describa el resultado de la inspección.2. El certificado de la inspección técnica de construcciones debe hacer referencia almenos a los siguientes extremos, por remisión al informe anexo:a) El estado general de conservación del edificio inspeccionado, con especialreferencia a los elementos vinculados directamente a su estabilidad, consolidaciónestructural, estanqueidad y en general a la seguridad de la construcción y de laspersonas, tales como la estructura, la cimentación, las fachadas exteriores, interioresy medianeras, las cubiertas, azoteas, voladizos, marquesinas, antenas y demáselementos susceptibles de desprendimiento, así como las redes de saneamiento ydistribución de agua, gas y energía eléctrica en baja tensión.b) En su caso, los desperfectos y deficiencias de conservación apreciados en eledificio inspeccionado, así como las pruebas más exhaustivas que sean necesariaspara averiguar sus causas y determinar y valorar las obras y demás medidasprecisas para mantener o reponer las condiciones de conservación exigibles.c) En la segunda y sucesivas inspecciones, el grado de ejecución de las medidasindicadas en el informe anexo al certificado de la anterior inspección, así como elresultado de las obras realizadas desde su emisión.3. El certificado de la inspección técnica de construcciones y su informe anexodeben incorporarse al Libro del Edificio.

.

la Instrucción Municipal estipula como obligatoria la incorporación de las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio en el informe de inspección, ya que los edificios con más de cuarenta años de antigüedad no disponen del Libro del Edificio **

El Certificado de Inspeccióndeberá estar suscrito por lapropiedad. (A falta de firmadigita, a través delDocumento II).

Ley 9/2010 del derecho a la vivienda de Castilla y León: Artículo 20. Concepto y contenido (del Libro del Edificio).1. El Libro del Edificio es el conjunto de documentos, cualquiera que sea su soporte,

que recoge la información técnica y jurídica del edificio así como las incidencias que puedan afectarle.

3 . Los propietarios tienen la obligación de consignar en el Libro del Edificio las obras de reforma o rehabilitación que se realicen así como las tareas de mantenimiento, inspecciones técnicas y posibles incidencias.

Disposición transitoria primera (Ley 9/2010).Exigibilidad del Libro del Edificio.En el caso de los edificios de viviendas que en el momento de la entrada en vigor de la presente ley no tengan Libro del Edificio, éste será exigible en los supuestos y con el contenido que se establezca reglamentariamente.

Artículo 318. Control del ayuntamiento.1. Los propietarios deben presentar en el Ayuntamiento una copia del certificado dela inspección técnica de construcciones y de su informe anexo, dentro del messiguiente al vencimiento del plazo en el que deban realizarla.2. El Ayuntamiento puede requerir a los propietarios obligados a realizar lainspección la exhibición del último certificado de inspección y de su informe anexo.Cuando el mismo no se presente antes de que transcurra el mes siguiente alrequerimiento, el Ayuntamiento puede ordenar la práctica de la inspección técnicadel edificio en cuestión, pudiendo realizarla en sustitución y a costa de lospropietarios obligados.3. Con la finalidad de controlar la aplicación y eficacia de la inspección, elAyuntamiento puede crear un registro de los edificios sometidos a la misma.

Disposición transitoria Novena del Decreto 22/2004. Inspección Técnica deConstrucciones:hasta el 30 de diciembre de 2007.

Próxima modificación del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León

Existe en fase de borrador, y modifica los cuatro artículos destinados ala Inspección Técnica de Construcciones aumentando las exigencias encuanto a los aspectos a analizar del Deber de Conservación de 2(seguridad y salubridad) a los cuatro (seguridad, salubridad, ornatopúblico y habitabilidad).

En el caso de Valladolid: Base Municipal de Inspecciones Técnicas

Primera legislación estatal sobre las ITEs 

Disposición final tercera. Entrada en vigor.Este Real Decreto-ley entrará en vigor el día de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», a excepción de lo dispuesto en el artículo 21, en relación con la inspección técnica de edificios, que entrará en vigor al año de su publicación. ( 7 Julio 2011)

Disposición transitoria segunda. Calendario para las inspecciones técnicas.Antes de la entrada en vigor de lo dispuesto en este Real Decreto-ley sobre la obligatoriedad de la inspección técnica de edificios, las Administraciones Públicas competentes podrán establecer, en el ámbito de sus competencias, un calendario de fechas hasta el año 2015

Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios.1. Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las ComunidadesAutónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente auso residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicionaltercera (> 25.000 hab.), deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de unainspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, yque cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos:a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigiblesde seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantenerlos inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.2. Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos ycondiciones que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podránestablecer sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales yautonómicos.3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación decomunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejoinmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendasexistentes.Artículo 22. Efectos de la inspección.Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documentoacreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal deconservación a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada ala certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservaciónrequeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiemposeñalado al efecto.

Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a losdeudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación dedeudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales,de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación yde simplificación administrativa.

La Inspección Técnica de Edificaciones en Valladolid

• Instrucción de la Concejalía Delegada de Urbanismo y Vivienda sobre la aplicación de la InspecciónTécnica de Edificios, aprobada por Decreto el 14 de mayo y publicada en el BOP en fecha 9 de juniode 2010.•Modificación de la Instrucción de la Concejalía Delegada de Urbanismo y Vivienda sobre laaplicación de la Inspección Técnica de Edificios publicada en el BOP de 21 demayo de 2011.

Hace obligatoria la presentación enformato digital de la ITE y suredacción con la aplicación ITCCastilla y León , encargado por laConsejería de Fomento y elaboradopor el Instituto de la Construcciónde Castilla y León, de distribucióngratuita.

www.valladolid.es/es/ciudad/urbanismo‐vivienda

3. Documentos que acompañaEn formato digital

CERTIFICADO DE INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIOINFORME DE INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO Y ANEXOS

ARCHIVO *zip (generado por programa ITC)En formato papel

DOCUMENTO I: Relación de viviendas y locales.

DOCUMENTO II: Comunicación de la propiedad (presentar a falta de firma digital).

ACREDITACIÓN DOCUMENTAL DE LA TITULARIDAD DEL INMUEBLE Y/O REPRESENTACIÓN LEGAL DE LA MISMA. (FOTOCOPIA DEL ORIGINAL)

La acreditación de la titularidad de la propiedad serealizará en los términos que señalan la Ley dePropiedad Horizontal, Reglamento Hipotecario ycualquier otro medio procedente en Derecho.

En cumplimiento del artículo108 a) de la Ley 2/2011, de 4de marzo, de EconomíaSostenible.

el que suscribe se da por enterado del contenido completo dela Inspección Técnica del edificio

Aspectos técnicos básicos de la ITE

CIMENTACIÓN

ESTRUCTURA

INSTALACIONES

FACHADAS

CUBIERTAS Y AZOTEAS

EDIFICIO (O CUERPO CONSTRUCTIVO ÚNICO):aquellas unidades constructivas ligadas por elementosestructurales y constructivos y/o por elementosfuncionales y/o por redes de instalaciones y/o por espaciosfuncionales indivisibles que condicionen su uso.

Se realizará una inspección técnica por cada edificio,entendiéndose por tal un cuerpo constructivo único conindependencia de su distribución espacial, situaciónregistral, catastral o su reseña postal.

Un edificio puede estar constituido por varios portales oincluso por varias viviendas unifamiliares entre cuyospropietarios o comunidades de propietarios puede nohaber habido ningún tipo de relación.

Con carácter excepcional podrá acreditarse, mediante el correspondientecertificado y su informe anexo, la inspección técnica de parte de un edificio(subunidad), en determinados casos o supuestos que se tipifican en un Anexo,con una característica común, la garantía de la suficiente autonomía estructuralde los inmuebles y su capacidad de ser utilizados y mantenidos de formaindependiente, condiciones que determinan la posibilidad de declaración deruina parcial de un edificio, según el artículo del 324 del RUCYL.

LA SEGURIDAD, estabilidad y solidez estructurales, suponen lagarantía de la función resistente, de acuerdo con el sistema estructuraly constructivo específico y el período constructivo al que corresponden.Implica por tanto que no existen daños que tengan su origen o afectena la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros decarga u otros elementos estructurales y que comprometandirectamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

LA SEGURIDAD y estabilidad de otros elementos constructivos, comochimeneas, barandillas y antepechos, antenas, falsos techos, cornisas,aplacados, rótulos, cerrajerías y elementos ornamentales o de acabadoimplica que no existe riesgo de caída a la vía pública o para laseguridad de las personas y los bienes derivado de su deficienteestado.

Si tras una inspección de carácter visual se apreciaran indiciosde posibles daños o procesos patológicos, que pudieransignificar un riesgo para las personas o bienes, se llevarán acabo las ACTUACIONES (ensayos, prospecciones, catas,desmontaje de falsos techos etc.) que a juicio del técnicoredactor sean necesarias para determinar el alcance ygravedad de los daños .

LA SALUBRIDAD podríamos centrarla básicamente encondiciones de estanqueidad evitando filtraciones de agua através de las fachadas, cubierta o del terreno, en particular siestas afectan a la habitabilidad o uso del edificio o puedan serla causa de la falta de seguridad descrita en apartadosanteriores.

PATOLOGÍAS

Respecto a las instalaciones del edificio se revisará el estado de lasredes generales de distribución de agua, saneamiento, gas einstalación eléctrica en BT del edificio. Para las instalaciones deelectricidad de los elementos comunes con potencia instalada superiora 100 Kw y la parte común de las instalaciones de gas y los ascensores,se constatará que se han superado las últimas revisiones periódicasestablecidas en la legislación sectorial vigente, con las empresasmantenedoras o entidades de control autorizadas, acompañando copiade los documentos acreditativos.

Si el edificio se encontrara en buen estado en los aspectos de seguridad y salubridad (yhabitabilidad), el técnico emitirá un certificado con su informe anexo que acreditará que la ITEes FAVORABLE.

Se procederá por parte de la Sección gestora a su anotación en la Base de inspeccionestécnicas favorables. La propiedad podrá solicitar información sobre la misma y unirá una copiadel certificado de inspección presentado al Libro del Edificio o, en su defecto, a ladocumentación técnica existente, siendo la responsable de la custodia de tales documentos.

Si se apreciaran daños o deficiencias que impliquen una ITE DESFAVORABLE en razón de lanecesidad de mantener o reponer las condiciones de conservación exigibles se presentará unanexo donde se refleje la descripción de las obras o trabajos a realizar, el calendario de lasmismas y un presupuesto orientativo.

Tras la ejecución de las obras satisfactoriamente presentará un nuevo certificado de ITEFAVORABLE.

Se establece como muestra mínima de inspecciónla de la totalidad de las dependencias de plantabaja, bajo rasante y bajo cubierta, alcanzándose enotras plantas un porcentaje mínimo del 60% quedeberá ser representativo. A este respecto, elinforme acreditará la muestra mínimarepresentativa con la relación expresa de lasdependencias inspeccionadas.

A la solicitud que realizará la propiedad, se incorporará además de ladocumentación acreditativa de la propiedad, documentación técnicafirmada por técnico competente visada o con aportación de losdocumentos acreditativos de la titulación académica, habilitación ycolegiación y seguro de responsabilidad civil y que incluirá:a) Plano de situación referido a la planimetría de ordenación del PGOU,con localización del edificio y de la subunidad sobre la que se solicita laaplicación de carácter excepcional.b) Esquemas estructurales de todas las plantas incluida la cimentación ycubierta, preferentemente referidas al Proyecto de construcción.c) Descripción de las características constructivas del edificio y de susinstalaciones, indicando si el edificio cuenta con juntas de dilatación.d) Relación de elementos compartidos con otras subunidades así como

justificación del buen estado de conservación de los mismos y de lasuficiente autonomía estructural de la subunidad sobre la que sepretende realizar la inspección técnica.e) Expresión justificada del supuesto al que corresponde deconformidad al Anexo de la Modificación de la Instrucción Municipal, y,en su caso, denominación del Conjunto Residencial al que pertenece.f) Justificación de la “suficiente autonomía estructural” del inmueblerespecto de los colindantes, en términos de permanencia y estabilidadestructural ante su hipotética ruina.

Según establece el artículo 318 del Decreto 22/2004 de 29 de enero,por el que se aprueba Reglamento de Urbanismo de Castilla y León,con la presentación de la documentación que consigna la inspeccióntécnica de una subunidad se entenderá cumplido el deber formal depresentar la inspección técnica, pero la inclusión del edificio en la BaseMunicipal de Inspecciones Técnicas exige que se haya presentado lainspección técnica de todas las subunidades que lo integran conresultado favorable.

Excepcionalidad para presentar la ITE de parte de un edificio

PATIO DE MANZANA

E

D

F

C

G

B

H

I

A

J

A

B

A B

RED DE INSTALACIÓN COMÚN

LIM

ITE

PO

SIB

LE

RED DE INSTALACIÓN COMÚN

A

B ACCESO AL B

ACCESO AL B

A

B

A B

A B

UNIÓN FUNCIONAL

UNIÓN FUNCIONAL

LIM

ITE

DE

PA

RC

ELA

LIM

ITE

PO

SIB

LE

EJEMPLO

LOSA ESCALERA (15 cm .) LOSA ESCALERA (15 cm .)

LOSA (18 cm .) LOSA (18 cm .)

LOSA ESCALERA (18 cm .) LOSA ESCALERA (18 cm .) LOSA ESCALERA (18 cm .)

LOSA (18 cm .) LOSA (18 cm .) LOSA (18 cm .) LOSA (18 cm .)

LOSA ESCALERA (15 cm .) LOSA ESCALERA (15 cm .)LOSA ESCALERA (15 cm .)

LOSA ESCALERA (18 cm .)

LOSA ESCALERA (15 cm .)

LOSA ESCALERA (18 cm .)

LOSA (18 cm .)LOSA (18 cm .)LOSA (18 cm .)

Recinto único de Telecomunicaciones

Cimentación y estructura compartida

Acceso