LA ENAJENACIN DEL BIEN ARRENDADO(Jack Bigio Chrem)

El tema de la venta del bien arrendado durante el curso del arrendamiento ha cobrado especial importancia con motivo de la vigencia de la "ley de promocin de la inversin Privada en Predios para Arrendamiento" Decreto Legislativo No. 709 de 05 de noviembre de 1991. En efecto, conforme a lo dispuesto en el artculo 15 de dicho instrumento legal, las viviendas que se encontraban comprendidas en el rgimen de la ley de Inquilinato No. 21938 se han incorporado progresivamente al rgimen general establecido por el Cdigo Civil, esto es, a las normas de los artculos 1666 y siguientes del referido Cdigo. En adelante, pues, unas reflexiones en relacin al tema. 1. EFECTOS QUE PRODUCE LA ENAJENACIN DEL BIEN ARRENDADO.- Artculo 1708.-"En caso de enajenacin del bien arrendado se proceder del siguiente modo: 1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deber respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en todos los derechos y obligaciones del arrendador. 2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.Excepcionalmente, el adquirente est obligado a respetar el arrendamiento, si asumi dicha obligacin. 3.- Tratndose de bienes muebles, el adquirente no est obligado a respetar el contrato su recibi su posesin de buena fe". La norma tiene precedente lo dispuesto en el artculo 1515 del Cdigo Civil de 1936 y regula el supuesto de la transferencia de propiedad del bien durante la vigencia del plazo del arrendamiento. 1.1 CONCEPTO DE ENAJENACIN El precepto se refiere a la enajenacin del bien, que constituye el gnero. Por tanto, la norma se aplica no slo a la compraventa, sino tambin a la permuta, a la dacin en pago, al aporte de un bien a una sociedad y, en general, a cualquier otro contrato innominado mediante el cual el arrendador, durante el curso del arrendamiento, trasmita la propiedad del bien a favor de un tercero. Tambin se comprende a la enajenacin gratuita, esto es, a la que se produzca con motivo de un contrato de donacin. Asimismo, se refiere tanto a la compraventa convencional como a la que se produce mediante subasta pblica. De modo, que el adquirente en remate pblico tambin est comprendido por lo dispuesto en este precepto y sus derechos y obligaciones estn regulados por l. 1.2 NULIDAD DEL PACTO DE NO ENAJENAR Debe indicarse que el hecho que el arrendador ceda el uso de un bien al arrendatario no le impide trasmitirlo en propiedad aunque el plazo se encuentre en curso; vale decir, que puede enajenarlo sin restriccin alguna. Ello se explica por el hecho de que en virtud del contrato de arrendamiento; el arrendador no se obliga a trasmitir el dominio del bien, sino solo el uso de ste; es lgico concluir, por consiguiente, que conserve su libre disposicin. En otro orden de ideas debe tenerse presente que, con arreglo a lo dispuesto en el artculo 882 del Cdigo Civil, no tiene valor legal el pacto en cuya virtud el arrendador se obligue a no transferir el bien arrendado a tercero durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Por consiguiente, el arrendador no puede ser limitado en su facultad de libre disposicin del bien arrendado. 1.3 CONFORME AL NUEVO CDIGO CIVIL EL ARRENDATARIO CARECE DE DERECHO DE PREFERENCIA Y DE RETRACTO. Cuando el arrendador decide enajenar el bien, no est obligado legalmente a otorgar preferencia al arrendatario. Si bien puede admitirse que sta constituye una prctica usual, no se ha considerado conveniente consagrar legalmente este derecho a fin de evitar todas las dificultades que ha creado el derecho otorgado por el artculo 22 del Decreto Ley No. 21938. En efecto, han existido innumerables procesos de otorgamiento de escritura pblica seguidos por arrendatarios, quienes en algunos casos sin pagar parte del precio alguno y con la sola aceptacin de la opcin se han valido de ello para seguir los citados procesos. Por consiguiente, de acuerdo al rgimen del arrendamiento en el Cdigo Civil, cuando el arrendador opta por transmitir la propiedad del bien tiene entera libertad de elegir la persona del adquirente. En caso de enajenacin del bien arrendado, el arrendatario, cuyo contrato est regido por las reglas del Cdigo Civil, no goza del derecho de retracto, facultad que todava se confiere nicamente por leyes especiales a favor del inquilino de bienes sujetos a la Ley de Inquilinato o al arrendatario de predios rsticos. El legislador no ha considerado necesario conferir este derecho al arrendatario de bienes inmuebles excluidos del mbito de la Ley de Inquilinato, ni al arrendatario de cosas muebles, ni al arrendatario de derechos ni al subarrendatario, por cuanto estima que no hay ninguna razn de inters social que justifique su incorporacin. 1.4 EFECTOS DEL FALLECIMIENTO DEL ARRENDADOR O DEL ARRENDATARIO. En otro orden de ideas, es importante hacer hincapi que este numeral no es aplicable en la hiptesis que la transferencia de propiedad del bien arrendado se produzca por causa de muerte. A este respecto, Francesco Messineo, comentarista del Cdigo Civil Italiano, expresa un planteamiento que es ilustrativo reproducir: "La transferencia de la cosa arrendada por sucesin por causa de muerte al arrendador, no modifica el contrato de arrendamiento, puesto que el heredero se sustituye en todas las relaciones patrimoniales que tenan como titular al difunto, y, por consiguiente, se convierte l en arrendador; como tal, debe respetar el arrendamiento en los mismos casos en que deba respetarlo el de cujus. Lo mismo debe decirse del legatario de la propiedad de la cosa arrendada". (Derecho Civil y Comercial, Tomo V, Pag. 177). Guillermo A. Borda, es de la misma opinin cuando expresa: "Los derechos y obligaciones que surgen del contrato de locacin pasan a los herederos del locador y del locatario. Es una consecuencia directa del principio de que los herederos suceden en todos sus derechos y obligaciones al causante. La solucin reposa, adems, en razones econmicas evidentes, pues no cabe duda que sera extremadamente perjudicial para el locatario que su derechos dependiera de la muerte del locador; y del punto de vista de ste, es bueno que ese acto de previsin que ha sido el contrato, que le ha asegurado una renta durante un cierto tiempo, no venga a resultar fallido por la muerte del inquilino" (Tratado de Derecho Civil Argentino, Contratos Tomo I, Pag. 483). Durante los debates para la aprobacin de ste dispositivo el Dr. Javier Alva Orlandini, Presidente de la Comisin Revisora expres que en el caso de fallecimiento del arrendador no se sta en presencia de la enajenacin de la cosa arrendada, sino de un supuesto de continuacin del arrendamiento, se haya o no inscrito el contrato de arrendamiento. De otro lado, el Dr. Csar Fernandez Arce, indic que en caso de fallecimiento del arrendador sus herederos deben continuar el contrato segn lo que ordena el principio general contenido en el artculo 1363 del Cdigo Civil en cuya virtud se establece que los contratos producen efectos entre las partes que lo celebran y sus herederos. No obstante, nada impide que las partes estipulen que el fallecimiento de cualquiera de las partes pondr fin al contrato. En este caso, el contrato de arrendamiento no estar sujeto a una condicin resolutoria, sino a un plazo resolutorio indeterminado, consistente en el hecho futuro y cierto del fallecimiento del arrendador o del arrendatario. Finalmente, cabe indicar que este numeral no tiene pertinencia en el caso en que el arrendador sea vencido sobre el derecho que tena para arrendar, caso en el cual el arrendamiento concluye por mandato de lo dispuesto en el artculo 1705, inciso 1, del Cdigo Civil. 1.5 EFECTOS DE LA ENAJENACIN DEL BIEN ARRENDADO. El numeral 1708 del Cdigo Civil regula 3 casos diferentes, cuyos motivos exponen a continuacin: (A) Hiptesis en que el contrato de arrendamiento estuviese inscrito Este caso se regula en el inciso 1. Del numeral 1708 del Cdigo Civil. Antes de entrar propiamente al anlisis de este supuesto, es importante indicar que el contrato de arrendamiento, no est sujeto a ninguna forma solemne, por lo que se perfecciona con el acuerdo de las partes y rige, de consiguiente, el principio de libertad de forma previsto en el artculo 143 del Cdigo Civil. Por lo tanto, este inciso trata nicamente el caso en el que las partes hayan inscrito el contrato de arrendamiento en el registro respectivo, con sujecin a lo dispuesto en el inciso 6. del artculo 2019 del Cdigo Civil. Igualmente regula el caso de inscripcin del contrato de arrendamiento sobre bienes muebles, inscripcin facultativa que es susceptible de efectuarse con arreglo a lo dispuesto en los artculos 2019, inciso 6 y 2045 del Cdigo Civil. Por regla general, los contratos obligan slo a las partes, de conformidad con la regla general contenida en el artculo 1363 del Cdigo Civil. Sin embargo, en el presente supuesto, el adquirente del bien, por compraventa generalmente, queda sustituido en la posicin jurdica del arrendador cuando el contrato de arrendamiento est previamente inscrito en el Registro. En esta virtud, le corresponde percibir la renta y puede, en general, exigir todas las obligaciones que el arrendatario asumi frente al arrendador que le ha enajenado el bien. Por su parte, el arrendatario puede reclamar al adquirente del bien arrendador, que se respete el plazo de vigencia del contrato y, en general, las obligaciones que asumi el arrendador a su favor. Como puede concluirse, la enajenacin no pone fin al arrendamiento, sino que, por el contrario, el adquirente debe respetar el contrato y el arrendatario tiene derecho a seguir manteniendo la posesin del bien arrendado hasta la terminacin del plazo acordado con el enajenante que le cedi el uso del bien. En lo que respecta a la hiptesis que el contrato de arrendamiento inscrito estuviese vencido, el arrendatario no podr impedir que el adquirente pueda solicitarle la devolucin del bien, de la misma manera como no podra hacerlo frente a quien originalmente le arrend el bien en aplicacin de lo dispuesto en el artculo 1700 del Cdigo Civil. De otro lado, cabe indicar que siendo el subarrendamiento un contrato de arrendamiento accesorio, es susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble cuando cuente con el asentimiento escrito del arrendador y est previamente inscrito el arrendamiento en el Registro. En esta hiptesis, el adquirente tambin deber respetar el derecho del subarrendatario. Finalmente, debe notarse que a pesar de la seguridad que confiere a los arrendatarios el hecho de la inscripcin del contrato en el registro, stos no cuidan, sino rara vez, de inscribir su derecho. (B) Hiptesis en que el contrato de arrendamiento no estuviese inscrito Este caso que es el ms frecuente, contiene una solucin distinta a la anterior y se regula en el inciso 2. del artculo 1708 del Cdigo Civil. En este supuesto, el adquirente tiene la opcin de continuar el contrato, o en su caso, puede darlo por concluido. Debe tenerse presente que el segundo prrafo de este precepto, en su redaccin original (artculo 47 del anteproyecto y numeral 1751 del Proyecto de Cdigo Civil de 1981) expresaba: "Excepcionalmente, el adquirente estar obligado a respetar el arrendamiento, si asumi dicha obligacin ante su enajenante". Tal redaccin fue sustituida durante los debates de la Comisin Revisora, a propuesta del Presidente de la Comisin, Dr. Javier Alva Orlandini, quien sugiri se suprima la frase final "ante su enajenante" y tenga la siguiente redaccin: "Excepcionalmente, el adquirente est obligado a respetar el arrendamiento di asumi dicha obligacin". Por consiguiente, debe tenerse presente, que aunque el arrendamiento no estuviese inscrito si el arrendador no desea verse obligado al pago de daos y perjuicios frente al arrendatario, conforme a lo dispuesto en el articulo 1709 del Cdigo Civil, puede acordar como estipulacin del contrato mediante el cual efecte la enajenacin del bien que el adquirente respete el contrato. Tal obligacin, ciertamente, puede efectuarse en el contrato de compraventa respectivo o en acto jurdico posterior. En cualquiera de ambos casos, como es obvio, el adquirente continuar el contrato como si fuera el arrendador original. A este respecto, el profesor Jos Cast Tobeas, ensea: "La jurisprudencia aade un supuesto ms al declarar que es requisito indispensable para que pueda ser ejercitado el derecho del comprador, que ste manifieste su voluntad de no acatar el contrato concertado por su causante en el dominio, pues cuando, en vez de adoptar esta actitud, el nuevo dueo del predio revela con actos explcitos su intencin de que el repetido contrato contine en vigor, no puede despus amparase en el artculo 1571 para ejercitar la accin de desahucio (sentencia de 28 de febrero de 1913)" (Derecho Civil espaol, comn y foral, tomo tercero, pginas 145 y 146). Pero es preciso examinar el caso en que el adquirente no haya asumido dicha obligacin, sin que el contrato de arrendamiento est inscrito, que es un caso que se presenta con mucha frecuencia. Si se tiene en cuenta que el arrendamiento no confiere al arrendatario un derecho con efectos similares a los de un derecho real, el adquirente no est obligado a respectar el contrato y puede vlidamente dar por concluido el contrato a travs de una peticin judicial o extrajudicial. Si opta por dar por concluido el contrato, el arrendatario no puede impedirlo, toda vez que no inscribi el arrendamiento y no tiene a su favor un derecho con las caractersticas de un derecho real; en cambio, puede accionar por va de daos y perjuicios contra el enajenante que le arrend el bien y que incumpli su obligacin de mantenerlo en el uso del bien, con sujecin a lo dispuesto en el inciso 1 del artculo 1680 del Cdigo Civil. Esta accin se fundara en lo dispuesto en los artculos 1709 y 1322 del Cdigo Civil. Cabe, en este supuesto, que el arrendatario d por concluido el contrato La respuesta es evidentemente negativa; as como el arrendatario tiene derecho a exigir al enajenante el respeto del plazo, debe as mismo, respetarlo l. Por lo tanto, el arrendatario no tiene asidero jurdico para dar por concluido el contrato. Es importante indicar que es lcita la estipulacin de uso frecuente, segn la cual se establece que si el arrendador enajena el bien arrendado, tal evento producir la resolucin del contrato. Sin embargo, de acuerdo a la doctrina que establece el artculo 1430 del Cdigo Civil la resolucin solo se producir cuando el adquirente manifieste su voluntad de ejercer la clusula resolutoria expresa. Finalmente, es preciso indicar que el arrendatario que ha suscrito un contrato de arrendamiento mediante documento privado, y que tema encontrarse en la situacin prevista en este inciso, puede demandar al arrendador el otorgamiento de la escritura pblica respectiva y solicitar al Juez que ordene, por cuerda separada y como medida cautelar, la anotacin de la demanda en la partida correspondiente al bien arrendado, con arreglo a lo dispuesto en el inciso 7 del artculo 2019 del Cdigo Civil. (C) Hiptesis de cosas muebles no susceptibles de inscripcin en que el adquirente recibi su posesin de buena fe. El inciso 3 del artculo 1708 del Cdigo Civil, que no estuvo regulado en el Cdigo Civil anterior, se refiere al caso de cosa mueble no susceptible de inscripcin en el registro que ha sido enajenada a favor de quien ha recibido su posesin de buena fe. Hay que precisar que si fuese susceptible de inscripcin se regira por los incisos anteriores. En la hiptesis que se prev en este inciso, el adquirente no est obligado a respetar el contrato de arrendamiento celebrado por el enajenante con el arrendatario, si recibi la cosa mueble de buena fe. Para adoptar la solucin empleada se ha considerado que, en la generalidad de los casos, las cosas muebles se venden mediando su entrega simultnea. Respecto del concepto de buena fe, cabe indicar que constituye el desconocimiento que tiene el adquirente que el bien se encuentra arrendado, ms an que se trata de una cosa mueble no susceptible de inscripcin. La norma tiene por objeto, pues, favorecer el trfico de cosas muebles y de permitir al adquirente usar del bien, sin estar obligado a respetar un contrato del que no tuvo conocimiento ni tena posibilidad de conocer. En lo que respecta a la situacin jurdica del arrendatario, ste tiene a su favor la indemnizacin a que se refiere el artculo 1709 del Cdigo Civil contra el enajenante que transfiri la propiedad del bien arrendado durante el curso del arrendamiento. 2. DAOS Y PERJUICIOS CUANDO SE PRODUCE LA CONCLUSIN DEL CONTRATO POR LA ENAJENACIN DEL BIEN ARRENDADO Este tema est normado en el artculo 709 del Cdigo Civil, que textualmente establece: Artculo 1709.- "Cuando concluya el arrendamiento por enajenacin del bien arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daos y perjuicios irrogados al arrendatario" Este precepto se incorpora como natural consecuencia de lo dispuesto en el artculo 1708 del Cdigo Civil. No tiene antecedente en la legislacin nacional. En primer lugar, corresponde indicar que este numeral slo tiene aplicacin cuando como consecuencia de la enajenacin del bien arrendado el contrato de arrendamiento concluye. En otras palabras, si el adquirente estuviese obligado a respetar el contrato, por haber sido inscrito ste y no haber vencido su plazo o cuando el adquirente ha asumido el compromiso de respetarlo, este precepto no se aplica. Este numeral tampoco tiene aplicacin cuando se trata de la enajenacin de un bien arrendado cuando el plazo del contrato se encuentra vencido, ya que en tal supuesto el arrendatario est obligado a restituir el bien y nada puede reclamarle al arrendador que le di en alquiler el bien. La norma de que se trata, no rige en el caso en que el arrendatario haya convenido con el arrendador que si ste transfiere el bien, el adquirente puede darlo por concluido. Asimismo, esta regla no es aplicable en el caso de un arrendamiento pactado con duracin indeterminada, por cuanto de acuerdo a lo dispuesto en el artculo 1703 la conclusin del arrendamiento la puede efectuar en cualquier momento el arrendador o el arrendatario. Por este mismo motivo, el adquirente del bien puede dar por concluido el contrato de la misma manera que lo pudo haber efectuado el arrendador - enajenante del bien. Jos Len Barandiarn, al referirse al artculo 1515 del Cdigo Civil de 1936, que establece similar solucin a la que consagra este precepto, ensea: "Por lo dems, la previsin a que se contrae el artculo 1515 slo tiene pertinencia en cuanto a un contrato de duracin determinada, pues si es a duracin indeterminada, siempre podr el nuevo dueo utilizar el medio de hacer concluir el arrendamiento, dando el respectivo aviso de despedida". (Contratos en el Derecho Civil peruano, tomo I, pgina 396) En realidad, la norma tiene aplicacin en el supuesto en que el arrendador enajena por acto entre vivos el bien arrendado cuando el arrendamiento de duracin determinada se encuentra en curso y constituye una reiteracin del principio general conforme al cual el arrendador incurre en dolo al incumplir deliberadamente en la prestacin que le corresponde (artculo 1321 del Cdigo Civil); este incumplimiento se refiere principalmente a la obligacin de mantener al arrendatario en el uso del bien, que le corresponde cumplir de conformidad con lo dispuesto en el inciso 1 del artculo 1680 del Cdigo Civil. En esta virtud, cuando como resultado de la enajenacin del bien arrendado se produce la conclusin del contrato, es natural que el arrendador deba indemnizar al arrendatario por tal incumplimiento. Puede apreciarse, pues, que el arrendador si bien no est limitado en su facultad de disposicin del bien arrendado, est sujeto al pago de daos y perjuicios, si de tal enajenacin se deriva la conclusin del arrendamiento. La norma tiene por objeto, por tanto, atenuar el rigor de la solucin contenida en el inciso 2 del artculo 1708 del Cdigo Civil, en cuanto de la enajenacin del bien se derive la extincin del arrendamiento. Tal situacin puede evitarse si el arrendamiento est inscrito o si el enajenante cuida que el adquirente asuma la obligacin de respetar el arrendamiento. La ley no quiere, pues, que el arrendador pacte, por ejemplo, un arrendamiento por 5 aos y que luego de que el arrendatario ha efectuado mejoras en el bien y ha acreditado un establecimiento, pueda verse privado del uso, en forma intempestiva, por un acto ajeno a su voluntad, esto es, por un contrato en el que no ha sido parte y pese a no haber incumplido ninguna obligacin. Si, a pesar de ello, el arrendamiento concluye en virtud de la enajenacin del bien arrendado, el arrendador que ha incumplido el contrato y que ha causado dao al arrendatario, debe indemnizarlo. Finalmente, en lo que respecta al adquirente del bien, ste no tiene que indemnizar al arrendatario ya que no es l quien ha incumplido una obligacin, por cuando a nada se ha comprometido con el arrendatario.