INGENIERIA DE RIESGOS...

INGENIERÍA DE RIESGOS

INDUSTRIALES Y AVALÚOS S.A.S

AVALÚO DE RECONSTRUCCIÓN

CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE DE

ENGATIVA

PROPIEDAD HORIZONTAL

ABRIL 8 DE 2017

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www.iriavaluos.com TEL: 2228919 Celular 315 227 65 00 [email protected]

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TABLA DE CONTENIDO

1. INFORMACIÓN GENERAL DEL AVALÚO _______________________________________3

2. RESULTADOS AVALUO DE ÁREAS COMUNES _________________________________4

3. DEFINICIONES ____________________________________________________________7

4. PARÁMETROS Y CRITERIOS PARA LA ELABORACIÓN DEL AVALÚO ____________8

4.1. CONDICIONES GENERALES DEL SECTOR _________________________ 8 4.1.1. LOCALIZACIÓN ______________________________________________ 8

4.1.2. SERVICIOS PÚBLICOS __________________________________________ 8

4.2. CONDICIONES PARTICULARES ___________________________________ 8 4.2.1. VIAS ZONALES ________________________________________________ 8

5. ÁREAS CONSTRUIDAS Y TERRENO ___________________________________________9

6. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN ___________________________________9

6.1. DESCRIPCIÓN GENERAL ________________________________________ 9

6.2. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE LA CONSTRUCCIÓN __________ 11

7. BIENES COMUNES NO ESENCIALES _________________________________________ 14

7.1 PORTERÍAS ____________________________________________________ 14

7.2 EDIFICIO COMUNAL 1 __________________________________________ 14

7.3 EDIFICIO COMUNAL 2 __________________________________________ 15

8. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE RECONSTRUCCIÓN ________________________ 15

9. MAQUINARIA Y EQUIPO ___________________________________________________ 17

10. EQUIPO ELÉCTRICO Y ELECTRÓNICO ______________________________________ 18

11. OBSERVACIONES ________________________________________________________ 19

http://www.iriavaluos.com/

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1. INFORMACIÓN GENERAL DEL AVALÚO

NOMBRE CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE DE

ENGATIVA DIRECCIÓN Carrera 116 B No. 70 A – 54

NIT 900.583.193-9

CIUDAD Y DEPARTAMENTO Bogotá, DC.

LOCALIDAD 10 Engativá

ESTRATO 2 Dos

URBANIZACIÓN Santa Teresita

USOS Residencial.

RÉGIMEN PROPIEDAD HORIZONTAL

ESCRITURA No. 01004 del 25 de Abril de 2012, Notaria 42.

MATRICULAS INMOBILIARIAS 50C – 1359207

50C – 1359205

LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN No. 11-3-0450 del 1 de Junio de 2011

No. 12-3-0126 del 6 de Febrero de 2012

AÑO DE CONSTRUCCIÓN 2012.

APARTAMENTOS 626 Unidades.

ADMINISTRADOR Aldo Montoya.

FECHA DE INSPECCIÓN Abril 4 de 2017.

OBJETO Avalúo a Valor de Reconstrucción de los bienes

comunes de las edificaciones, Maquinaria y Equipo

eléctrico y electrónico, para efectos de Seguro, de

acuerdo a la ley 675 de Agosto de 2.001 y al

reglamento de Propiedad Horizontal del

CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE DE

ENGATIVA.

FECHA INFORME Abril 8 de 2017.

INSPECTOR AVALUADOR OSCAR GUEVARA

RNA CC – 01 - 3998

REVISADO POR Ing. CARLOS ALBERTO MORA MORA.

RNA C – 01 – 404

VALOR TOTAL AVALUO

ÁREAS COMUNES $ 49.565.596.068,76


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2. RESULTADOS AVALUO DE ÁREAS COMUNES

TIPO DE ACTIVO VALOR ÁREAS

COMUNES EN PESOS COLOMBIANOS

VALOR ÁREAS PRIVADAS

Valor total construido áreas comunes y privadas. Estructura, muros, fachadas y

demás capítulos de construcción $ 49.009.793.000,00

Valor total construido áreas comunes: Portería, salon comunal, ludoteca

$ 212.977.028,28

Valor total construido áreas comunes libres: (Circulaciones peatonales, vehiculares y

zonas verdes) $ 342.826.040,48

VALOR TOTAL ÁREAS COMUNES $ 49.565.596.068,76

MAQUINARIA Y EQUIPO $ 86.119.878,00

EQUIPO ELÉCTRICO Y ELECTRÓNICO $ 16.139.300,00

VALOR TOTAL AVALÚO $ 49.667.855.246,76 $ 9.575.116.252,48

Nota: El valor de reconstrucción de área Privada, corresponde a los acabados descritos en el

proyecto de división, contemplados en la escritura (muros divisorios, pisos, enchapes,

instalaciones eléctricas e hidráulicas y otros).

Estructura y Cimentación

Estructura $ 11.974.755.800

Cimentación $ 5.132.038.200

El valor de estructura y cimentación, van incluidos en el valor total de áreas comunes.

AVALUO POR BLOQUE

No. De Bloque Avalúo Áreas Comunes Avalúo Áreas Privadas

Bloque 1 Int. 1 y 2 $ 3.444.777.782,75 $ 673.011.365,99

Bloque 2 Int. 3 y 4 $ 3.444.777.782,75 $ 673.011.365,99

Bloque 3 Int. 5, 6, 7 y 8 $ 7.515.878.798,72 $ 1.468.388.434,89

Bloque 4 Int. 9, 10, 11 y 12 $ 7.515.878.798,72 $ 1.468.388.434,89

Bloque 5 Int. 13, 14, 15 y 16 $ 7.515.878.798,72 $ 1.468.388.434,89

Bloque 6 Int. 17, 18, 19 y 20 $ 7.515.878.798,72 $ 1.468.388.434,89

Bloque 7 Int. 21, 22, 23 y 24 $ 6.889.555.565,50 $ 1.346.022.731,98

Bloque 8 Int. 25,26 y 27 $ 5.167.166.674,12 $ 1.009.517.048,98

TOTAL $ 49.009.793.000,00 $ 9.575.116.252,48


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3. DEFINICIONES

REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o

conjunto, construido o por construirse.

EDIFICIOS: Construcción sobre uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya

estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas

de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y

utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por

bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios, levantados sobre

uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general,

como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre

otros.

BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente

delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo,

integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con

salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad

horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de los bienes privados, que

por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad,

funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce, o explotación de los bienes de dominio

particular.

BIENES COMUNES ESENCIALES: Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno

sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los

cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes

privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas

que sirven de cubierta a cualquier nivel. Bienes comunes NO esenciales son aquellos que

no se encuentran descritos en el concepto anterior, tales como; el parqueo de visitantes, el

salón comunal y zonas de recreo.

VALOR DE REPOSICIÓN A NUEVO:

Es el valor a precios de la fecha de inspección de volver a construir un inmueble de iguales

características al inspeccionado. Es el valor a precios de la fecha de la inspección de

maquinaria y equipo, de características iguales o análogas al bien inspeccionado.


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4. PARÁMETROS Y CRITERIOS PARA LA ELABORACIÓN DEL AVALÚO

Para la elaboración del avalúo se han tenido en cuenta las condiciones generales del sector

y las particulares ó especificas del inmueble.

4.1. CONDICIONES GENERALES DEL SECTOR

4.1.1. LOCALIZACIÓN

Está localizado al occidente de la ciudad de Bogotá, localidad 10 de Engativá de la

urbanización Santa Teresita.

Localización del predio

4.1.2. SERVICIOS PÚBLICOS

Cuenta con los servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, gas

natural, teléfono, recolección de basuras y el servicio de transporte público; satisfaciendo la

demanda del sector.

4.2. CONDICIONES PARTICULARES

4.2.1. VIAS ZONALES

La vía de acceso directo es la Carrera 116 B, cerca está la Calle 70 A. Vías en buen estado

de mantenimiento.


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5. ÁREAS CONSTRUIDAS Y TERRENO

Topografía : Plana

Área del Lote 17.939,37

Total construido estructuras privadas 28.926,72

Total construido estructuras comunes 3.350,72

Total Estructuras 32.277,44

Área Portería, salón comunal, ludoteca 234,68

Área libre total (Circulaciones peatonales, vehiculares y zonas verdes)

3.777,61

Total construido 36.289,73

Datos obtenidos de la Escritura No. 01004 del 25 de Abril de 2012, Notaria 42.

6. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN

6.1. DESCRIPCIÓN GENERAL

El conjunto está compuesto por 8 bloques constructivos de 2, 3, y 4 interiores en edificios

de 6 pisos para un total de 27 interiores y 626 apartamentos. Tiene la portería en el acceso

principal al conjunto en construcción independiente; garajes en el primer nivel unos

descubiertos otros cubiertos, vías vehiculares, cuartos de bombas, subestación eléctrica,

cuarto de basuras, salón comunal, ludoteca también en construcciones independientes y

cuenta con un local adaptado para comercio.

Acceso al interior Acceso peatonal Acceso vehicular


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Muros internos Muros internos Zonas verdes

Bloques de vivienda Parqueos Fachadas

Linderos

Consignados en el texto de la Escritura No. 01004 del 25 de Abril de 2012, Notaria 42.

Vecindades

Norte: Humedal

Sur: Casas

Oriente: Humedal

Occidente: Carrera 116B

Lindero norte Lindero occidental


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6.2. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE LA CONSTRUCCIÓN

Estructura y cimentación

Placas en concreto y mampostería estructural.

Fachadas

La fachada es en Bloque a la vista, ventanería en aluminio y vidrio y balcones en concreto.

Fachada

Puntos fijos

Tiene pisos en gres y gravilla lavada con muros en bloque. Las puertas de acceso a las

unidades de vivienda son metálicas.

Halles de Puntos Fijos Halles de Puntos Fijos Halles de Puntos Fijos


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Escaleras

Las escaleras son en gres y gravilla lavada con baranda en tubo metálico.

Escaleras Escaleras

Pisos

Circulación vehicular con pisos en asfalto; pisos internos de los interiores en gres y gravilla

lavada.

Circulación Vehicular Halles de Puntos Fijos

Carpintería metálica

Puerta de ingreso vehicular, puertas de cuartos de máquinas, ventanería, barandas escaleras.

Cuartos de maquinas Ingreso vehicular


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Carpintería en madera

Puertas comunales.

Puertas comunales Puertas comunales

Cubiertas

Es en teja y canaleta de asbesto cemento.

Cubierta Cubierta


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7. BIENES COMUNES NO ESENCIALES

7.1 PORTERÍAS

El conjunto tiene las portería en el acceso principal; la peatonal con recepción y la

vehicular; ambas en construcción independiente en bloque; la vehicular con cielorraso en

concreto, muros en bloque y piso en gres, cuenta con un baño; la portería peatonal tiene

pisos en cerámica con muros en estuco, pañete y pintura.

Portería – Recepción Portería vehicular Recepción

7.2 EDIFICIO COMUNAL 1

En esta construcción de un piso encontramos: la tienda, un bicicletero, salón comunal y

cuarto de bombas.

Tienda Edificio comunal Salón comunal


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7.3 EDIFICIO COMUNAL 2

En esta construcción de dos pisos y un sótano donde encontramos: la ludoteca, cuarto de

bombas, bicicletero, salón comunal y la oficina de administración.

Administración Edificio comunal Salón comunal

8. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE RECONSTRUCCIÓN

Una vez efectuada la inspección a las instalaciones, se procedió a correlacionar todos los

factores internos y externos que inciden en la determinación del valor de reconstrucción a

nuevo, con precios de materiales, obra de mano auxiliar y especializada a la fecha de

realización de la inspección.

Con base a lo dispuesto en la resolución No. 620 de Septiembre de 2008 que establece la

metodología para la realización de los avalúos ordenados por la ley 388 de 1997 de acuerdo

con los parámetros del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Además se consultó por medio de publicaciones especializadas como Construdata 182 y

las bases de datos de nuestra empresa Ingeniería de Riesgos Industriales IRI.


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AVALUO AREAS COMUNES

Descripción % áreas comunes % áreas privadas

Preliminares, descapote, excavación, retiro escombros y replanteo

0,30%

Desagües, instalaciones subterráneas, tuberías, cajas de inspección

0,40%

Muros 3,80%

Pañetes 4,30%

Estructura y cimentación 29,20%

Cubiertas 2,40%

Pisos 8,50%

Enchapes y Accesorios 0,04%

Hidráulica y sanitaria 8,40%

Eléctrica 6,60%

Carpintería en Madera 0,01%

Carpintería metálica 4,30%

Vidrios 0,20%

Pintura 4,50%

Varios (remates) 1,70%

Equipo y herramientas 3,00%

Administración Obra 6,00%

TOTAL 83,66% 16,34%

VALOR ÁREAS COMUNES $ 49.009.793.000,00 $ 9.575.116.252,48

VALOR M² para áreas comunes $ 1.815.042,00

Valor total construido áreas comunes y privadas. Estructura, muros, fachadas y demás capítulos de construcción

32.277,44 Por escritura

VALOR M² para áreas comunes, bajo cubierta $ 907.521,00

Valor total construido áreas comunes: Portería, salon comunal, ludoteca

234,68 Por escritura

VALOR TOTAL 2 $ 212.977.028,28

VALOR M² para áreas comunes libres $ 90.752,10

Valor total construido áreas comunes libres: (Circulaciones peatonales, vehiculares y zonas verdes)

3.777,61 Por escritura

VALOR TOTAL 3 $ 342.826.040,48

VALOR TOTAL ÁREAS COMUNES $ 49.565.596.068,76 $ 9.575.116.252,48


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9. MAQUINARIA Y EQUIPO

En desarrollo de la inspección, se observaron los siguientes equipos o maquinaria:

Activo Cantidad Valor unitario en

pesos colombianos

Valor total en pesos

colombianos

Bomba de 3,0 Hp 1 $ 1.301.741,00 $ 1.301.741,00

Botonera bomba 1 $ 400.000,00 $ 400.000,00

Bombas de suministro de 10 Hp 4 $ 8.239.322,00 $ 32.957.288,00

Tableros de control 3 $ 2.700.000,00 $ 8.100.000,00

Bomba de Red de 10 Hp 1 $ 8.239.322,00 $ 8.239.322,00

Bomba Jockey de 3,0 Hp 1 $ 1.301.741,00 $ 1.301.741,00

Bombas de suministro de 7,5 Hp 3 $ 6.179.492,00 $ 18.538.476,00

Tanque hidro flo 200 Lts 2 $ 1.098.240,00 $ 2.196.480,00

Hidrantes 5 $ 1.706.466,00 $ 8.532.330,00

Panel cerca eléctrica 1 $ 975.000,00 $ 975.000,00

Cerca eléctrica 1 $ 3.577.500,00 $ 3.577.500,00

Total maquinaria y equipo $ 86.119.878,00

Bombas de suministro Tableros de control Tanque Hidro Flo

Hidrantes Panel cerca eléctrica Cerca eléctrica


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10. EQUIPO ELÉCTRICO Y ELECTRÓNICO

En el momento de la visita se observaron los siguientes equipos:

Activo Cantidad Valor unitario en

pesos colombianos

Valor total en pesos

colombianos

CCTV con 27 cámaras, 2 monitores, 2 DVR's

1 $ 13.519.300,00 $ 13.519.300,00

Lector Biométrico 1 $ 400.000,00 $ 400.000,00

Computador 1 $ 1.800.000,00 $ 1.800.000,00

Impresora multifuncional 1 $ 420.000,00 $ 420.000,00

Total equipo electrónico $ 16.139.300,00

Cámaras Monitores DVR’s

Biométrico Computador Multifuncional


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11. OBSERVACIONES

El avalúo se practicó con base en la técnica de reposición para equipos, muebles y enseres y

de reconstrucción para áreas comunes según disposiciones del Decreto 1420 del 24 de Julio

de 1998 y la resolución 620 de Septiembre de 2008; analizando áreas comunes construidas

del predio, costos y valores estimados de reconstrucción.

En el avalúo no está implícito lo que no aparece como tal De acuerdo a lo establecido por

los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito

Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente Avalúo tiene una vigencia de un

(1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas

del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten

variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Según el artículo No.3 del capítulo 1, titulo 1 del nuevo régimen de propiedad horizontal,

decretado en la ley 675 de 2001, define textualmente como bienes/áreas comunes las partes

del edificio o conjunto que facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento,

conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular donde

se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones

o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones

indispensables para el aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de

servicios públicos, las fachadas, y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier

nivel.

Además, en el Art.15, parágrafo 2º del capítulo IV de la misma Ley, muestra la

obligatoriedad de los Edificios o Conjuntos de la constitución de pólizas de seguro que

cubra los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunes de que trata la misma ley.

Nota: Los valores de equipo eléctrico, electrónico y maquinaria son basados en datos

generales, estos pueden ser revisados con proveedores propios del Conjunto.

Nota:

El valor de M2 es basado en el costo total de reconstrucción.

Costos directos: exclusivos del trabajo de campo, incluyendo administración directa de obra

(residente, maestro, herramientas, etc.)

Costos indirectos: Impuestos, garantías, conexión de servicios públicos, honorarios etc.

Costo total: Suma de los costos directos e indirectos. No se incluyen costos financieros, de

comercialización y venta, de gerencia de proyecto ni de lote.


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NORMA DE SISMORESISTENCIA

Las normas sismo resistentes presentan requisitos mínimos que, en alguna medida,

garantizan que se cumpla el fin primordial de salvaguardar las vidas humanas ante la

ocurrencia de un sismo fuerte. No obstante, la defensa de la propiedad es un resultado

indirecto de la aplicación de las normas, pues al defender las vidas humanas, se obtiene una

protección de la propiedad, como un subproducto de la defensa de la vida.

De acuerdo a lo anterior en caso de una reconstrucción se debe aplicar la NSR 10.

Teniendo en cuenta estas consideraciones, el valor del M2 de reconstrucción incluye las

especificaciones correspondientes al Reglamento técnico de instalaciones eléctricas y al

código antisísmico NSR 10.

ING. CARLOS ALBERTO MORA OSCAR GUEVARA

RNA C – 01 – 404 RNA CC 01-3998


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