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UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRIÓN
FACULTAD DE INGENIERIA ESCUELA DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE CIVIL
INDICE
Contenido1 INTRODUCCIÓN.......................................................................................2
2 OBJETIVOS...............................................................................................3
2.1 OBJETIVOS GENERALES..................................................................3
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS................................................................3
3 GENERALIDADES.....................................................................................4
3.1 DEFINICIONES PREVIAS...................................................................4
4 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL TEMA.....................................................6
4.1 DICTAMEN PERICIAL DE LA ADMINISTRACION CENTRAL.........6
4.1.1 METODOLOGIA............................................................................6
4.1.2 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS...................6
4.1.3 MEMORIA DESCRIPTIVA............................................................6
4.2 VALOR DEL TERRENO..................................................................10
4.3 VALOR DE LA VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL...................11
4.3.1 VALOR DE LA EDIFICACION..................................................11
4.4 VALOR DE LA VIVIENDA URBANA..................................................13
4.4.1 VALOR DE LA EDIFICACION..................................................13
5 cuadros y PLANOS..................................................................................15
6 CONCLUSIONES y recomendaciones....................................................16
6.1 CONCLUSIONES..............................................................................16
6.2 RECOMENDACIONES......................................................................16
7 Anexos.....................................................................................................17
INGENIERIA CIVIL 1 MECANICA DE FLUIDOS II
UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRIÓN
FACULTAD DE INGENIERIA ESCUELA DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE CIVIL
1 INTRODUCCIÓN
En la actualidad, el campo de la valuación debe ser estudiado y comprendido
por los estudiantes de la Escuela de Ingeniería Civil, de tal manera que los
educandos puedan complementar su desarrollo Profesional como ingeniero
civil, y no sentirse restringido frente otros profesionales dedicados a esta
materia. En el presente trabajo denominado TASACIÓN COMERCIAL DE UN
INMUEBLE, aplicaremos todos los conocimientos aprendidas en las clases
del curso de Construcciones II, asimismo realizaremos un análisis profundo
para solucionar los inconvenientes que nos ofrecerá el trabajo en campo, sin
dejar de apoyarnos en las normas establecidas en el reglamento Nacional de
Tasaciones; con el único fin de establecer un justiprecio para un determinado
bien.
INGENIERIA CIVIL 2 MECANICA DE FLUIDOS II
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2 OBJETIVOS
2.1 OBJETIVOS GENERALES
Reforzar el aprendizaje en la tasación de un bien inmueble aprendido
en clase.
Establecer el justiprecio para un bien inmueble de un alumno integrante
de nuestro Grupo.
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Encontrar los errores de la edificación.
Establecer la depreciación para la tasación del inmueble.
Establecer las cualidades y características de un bien.
Conocer los precios actualizados por m2 de la zona en estudio.
Calcular valores para las construcciones que contiene la edificación
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3 GENERALIDADES
3.1 DEFINICIONES PREVIAS
Para poder iniciar con el trabajo en si vamos a recordar algunos conceptos
que son de suma importancia para el desarrollo del trabajo practico.
3.1.1 TASACIÓN Y VALUACION
Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual
el perito tasador estudia el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y
características en determinada fecha para establecer la estimación del
valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del
reglamento.
3.1.2 PREDIO URBANO
Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de
ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir
la edificación.
3.1.3 TERRENO URBANO
Considerase terreno urbano al que está situado en centro poblado y se
destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; así
como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios
generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y
recepcionadas las obras de habilitación urbana, estén o no habilitadas
legalmente.
3.1.4 VALUACION DE TERRENOS
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuación
reglamentaria, se tomará como base el valor unitario oficial del terreno
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urbano o arancel urbano; y en el caso de tasación comercial, se tomara
como base el valor unitario obtenido del estudio de mercado
inmobiliario de la zona.
3.1.5 METODOLOGIA DE LA TASACION
Se ha utilizado material que sirve para calcular el valor del inmueble y
el criterio de nosotros como tasadores.
Estos valores han servido para estimar valores de venta y renta por
metro cuadrado de propiedades del sector los que han sido aplicadas
en el avalúo que se expone más adelante.
3.1.6 VALUACION DIRECTA
Es la que corresponde en el caso de tasación urbana, a la
determinación del valor de los componentes físicos del precio, o sea el
valor del terreno más el de sus edificaciones o construcciones, más el
de sus obras complementarias e instalaciones fijas permanentes. A
este monto de añaden los valores intangibles del precio, si los hubiere
y que el perito justifique debidamente.
3.1.7 SERVIDUMBRES
Se entiende por servidumbres aquellos derechos reales con los que se
limita a un predio en beneficio de otro, que corresponde en principio a
un propietario distinto. La limitación podrá ser temporal o perpetua y
presentar una gama de manifestaciones infinita, objetivándose en
hechos positivos o negativos.
1. Como positivos podemos mencionar, actos ejecutados en el
predio sirviente por el titular del predio dominante.
2. Como negativos podemos mencionar, imposibilidad de efectuar
algo de parte del titular del predio sirviente.
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4 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL TEMA
4.1 DICTAMEN PERICIAL DE LA ADMINISTRACION CENTRAL
4.1.1 METODOLOGIA
La Metodología empleada para la elaboración del presente
DICTAMEN PERICIAL a sido aplicar el método de la Tasación Directa
del NUEVO REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL
PERU, aprobado por Resolución Ministerial N° 126-2007-VIVIENDA,
de fecha Lima,7 de mayo de 2007.
4.1.2 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
La zona ó el área en el que se encuentra ubicado el bien inmueble
ADMINISTRACION CENTRAL, cuenta con todos los servicios de un
Medio Urbano Consolidado, es decir cuentan con servicios de agua,
redes generales de desagüe, luz eléctrica y energía, servicio telefónico,
pistas, veredas y jardines.
4.1.3 MEMORIA DESCRIPTIVA
4.1.3.1 NOMBRE DEL QUE SOLICITA EL DICTAMEN PERICIAL
Solicita y ordena la Valuación del inmueble el Ing. Leoncio Elmer
LUQUILLAS PUENTE.
4.1.3.2 OBJETO DEL DICTAMEN PERICIAL
Para efectos a que se contraen.
4.1.3.3 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA PERICIA.
A la fecha del Presente Dictamen 29/09/2012.
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4.1.3.4 ZONIFICACION, Y AREA DE ESTRUCTURACION URBANA
El Inmueble materia del presente Dictamen Pericial, se encuentra
ubicado en el área de ESTRUCTURACION URBANA: "AREA DE
MAYOR INFLUENCIA DE ACTIVIDAD ECONOMICA"bienes,por el Uso
Planteado, el Edificio consta de dos y tres plantas.
4.1.3.5 UBICACIÓN
Los bienes Inmuebles de las presentes tasaciones se encuentran
ubicados:
Entre la Avenida de los Próceres, Calle 2 y el Parque Comercio,
Localidad San Juan Pampa, Distrito de Yanacancha, Provincia y
Departamento de Pasco.
Entre la Avenida Perú, Calle Juan Orihuela Romero y el parque
Orihuela, A.H. Columna Pasco, distrito de Yanacancha,
Provincia y Departamento de Pasco.
4.1.3.6 USO ACTUAL DEL BIEN INMUEBLE
La primera Unidad Inmobiliaria materia de la presente Tasación, es
una edificación constituida por ESTABLECIMIENTOS LUDICOS Y
GASTRONOMICOS, constituido por tres plantas que están destinadas
a oficinas. Y la segunda Unidad Inmobiliaria materia de la presente
Tasación, es una edificación DE VIVIENDA
4.1.3.7 Los Linderos y Medidas Perimétricas son:
VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL
Por el norte con la calle 2, con 28.95m lineales.
Por el sur colinda con una edificación, con 28.95m lineales.
Por el este colinda con la Calle 3 con 9.07m lineales.
Por el Oeste colinda con la A.V. De Los Proceres con 9.07m
lineales.
VIVIENDA URBANA
Por el norte con la propiedad de Sr Condor Solis, con 8.00m
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lineales.
Por el sur colinda con El Parque Orihuela, con 8.00m lineales.
Por el este colinda con la Calle Juan Orihuela Romero con 10.0m
lineales.
Por el Oeste colinda con Av. Perú con 8.00m lineales.
4.1.3.8 EL PERIMETRO:
El perímetro que encierra a la propiedad VIVIENDA URBANISTICA
COMERCIAL es de 80.5 metros lineales y la de la VIVIENDA URBANA
es 36 metros lineales
4.1.3.9 AREA DEL TERRENO
Según la Partida Registral, EL ÁREA TOTAL de la VIVIENDA
URBANISTICA COMERCIAL, son TRECIENTOS TREINTA Y
CUATRO PUNTO OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS
(334.88 M2) y EL ÁREA TOTAL de la VIVIENDA URBANA es:
OCHENTA METROS CUADRADOS (80 M2)
4.1.3.10 PROPIETARIOS
La VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL en referencia según la
Ficha Registral, corresponde como Propietario: Sr. JUAN REYNOSO
TORRES. Y de la VIVIENDA URBANA es: Sra. MARTEL TARAZONA
MARIA ELENA
4.1.3.11 DESCRIPCION DE LOS INMUEBLES
Se trata de UN BIEN INMUEBLE denominado VIVIENDA
URBANISTICA COMERCIAL, su ubicación estratégica está ubicada
entre Parque Comercio y la Av, De los Proceres.
La otra es una VIVIENDA URBANA, que se encuentra ubica entre la Av
Perú, el parque Orihuela y la Calle Juan Orihuela.
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4.1.3.12 DISTRIBUCION DE LA VIVIENDA URBANA
El inmueble en referencia consta de:
1. Dos baños, una para cada piso.
2. Una pasadizo en el segundo piso para pasar a los cuartos.
3. Una viga de collarin de 0.25 x 0.20.
4. Una puerta de madera principal, que da acceso al segundo píso.
5. Una puerta principal de metal, para el primer piso.
4.1.3.13 EDIFICACION
Se trata de una edificación de sistema portante de concreto armado y
material noble. De la Inspección Técnica efectuada por los Peritos y la
revisión de la Documentación existente en la Municipalidad del sector,
podemos indicar las principales características técnicas de la
construcción:
1. CIMENTACION Y SOBRECIMIENTOS: De concreto ciclópeo. (1er
piso)
2. MUROS: De concreto (kinkon) asentados con mortero de cemento y
arena en aparejo de soga.
3. TECHOS Y COBERTURAS: son de calaminas apoyadas en los
listones que sirven como estructura para la cobertura
4. TARRAJEOS Y ENLUCIDOS: En muros interiores como Exteriores
y Cielos rasos en todas las oficinas, con mortero cemento - arena
en proporción 1:5 para los tarrajeos.
5. PISOS: madera machimbreada.
6. CONTRAZOCALOS Y REVESTIMIENTOS: son de madera de 10cm
y los revestimientos son tarrajeados y pintados en toda la
edificación.
7. PUERTA PRINCIPAL DE INGRESO: ubicado en el primer piso, la
puerta es metálico de doble hojas; el los baño son de madera
contra placadas, las puertas de los cuartos son de madera contra
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placadas en estado regular.
8. VENTANAS: todas son de aluminio con vidrios transparentes.
9. APARATOS SANITARIOS: ½ Baño con mayólica blanca, sanitarios
nacional.
10. INSTALACIONES SANITARIAS: Empotrada en toda la edificación.
11. INSTALACIONES ELECTRICAS: Monofásica empotrada.
12.PINTURA: En látex lavable en exteriores e interiores, en estado
regular.
4.1.3.14 ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION
Según los datos obtenidos en la Municipalidad respectiva, y de acuerdo
a la antigüedad de la construcción: el bien inmueble materia del
presente Dictamen, se establece una antigüedad de 30 años para
ambos.
Su estado de Conservación en General es REGULAR,
correspondiéndole una Depreciación por Antigüedad y uso (de
acuerdo a la tabla N° 03, del Nuevo Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú): corresponde 24 %.
4.1.3.15 VALORIZACION
Articulo II.E.35. (RNT): el valor total del predio se obtiene aplicando la
siguiente.
VTP= VT + VE +VOC
VTP: Valor total del predio.
VT: Valor del terreno.
VE: Valor de la edificación.
VOC: Valor de obras complementarias. (Si los hubiera, considerarlo)
4.2 VALOR DEL TERRENO
De acuerdo al estudio de mercado y la relación de los Asentamientos
Humanos y Zonas Urbanas su arancel 2012 de la Municipalidad (ver
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graficos), no se encontraron los valores unitarios de las calles que se
encuentra nuestro predio, optamos por buscar zonas parecidas a su
actividad económica y urbana para poder optar los valores arancelarios
para nuestros casos.
PARA LA VIVIENDA URBANA
Para la Avenida Perú tomamos el valor de $ 27.00 soles /m2, y para la
Calle Juan Orihuela $ 24.00 soles/m2.
PARA LA VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL
En la Av. De los Próceres tomamos el valor de $ 60.00 soles, para la
Calle 2 se tomó el valor de $ 67.00 soles y para la Calle 3 fue de $ 60.00
soles .
Articulo II.C.23 (RNT) LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA
MAS DE UN FRENTE A VIA PUBLICA; se valuara de la siguiente
manera.
1. El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a
cada uno de sus frentes y se procederá con cada porción de área
en forma que se indica en el artículo II.C.22 sumándose luego los
resultados parciales.
2. Se considerará como frente único separadamente cada uno de
los frentes que tiene el terreno y se les aplicará el procedimiento
señalado en el artículo II.C.22.
3. El valor del lote terreno será el que resulte mayor de las
comparaciones de los casos a y b.
4.3 VALOR DE LA VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL
Área total: 334.88
m2
(a) Valor
/m2
Perímetro
del frente(m)
(b)Área
proporciona
l
3
(perímetro)2
(a)*(b)
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Calle 2 S/. 67.00 28.50 200.93m2 < 2436.75m2 s/.13 462.31
Av. Los Próceres s/.60.00 9.07 66.98m2 < 246.79m2 s/. 4018.8
Parque Comercio s/.60.00 9.07 66.98m2 < 246.79m2 s/. 4018.8
Total del terreno s/.21499.9
1
4.3.1 VALOR DE LA EDIFICACION
Se incluirá la totalidad de las construcciones existentes.
VE = AT x VUE (1-P/100)
VE: Valor de la edificación.
AT: Área techada.
VUE: Valor unitario de la edificación.
P: Porcentaje por antigüedad.
4.3.1.1 VALOR POR M2 DE LA ADMINISTRACION CENTRAL:
Para valorizar la edificación trabamos con el cuadro de valores
unitarios oficiales de edificaciones para la sierra al 31 de octubre de
2011. (Ver anexo)
ESTRUCTURAS
*muros y columnas (fila C)…………………………………s/. 195.6
*techos (fila D)………………………………………………..s/. 76.74
ACABADOS
*pisos (fila B)…………………………………………………s/. 138.76
*puertas y ventanas (fila C)…………………………………s/. 115.47
*revestimiento (fila F)………………………………………..s/.56.61
*baños (fila B)………………………………………………...s/. 56.98
INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS
* Instalaciones eléctricas y sanitarias (fila C)…………….s/.124.83
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Para hallar el Valor Unitario de la Edificación será la suma de valores por
partida. VUE = s/. 764.99
-El área techada AT = 283.63m2
-Porcentaje por antigüedad P = 24% = 24/100
4.3.1.2 VALOR DE LA EDIFICACION:
VE = AT x VUE (1-P/100)
VE = 283.63 x 764.99 (1-24/100)
VE= s/. 164 900.33
4.3.1.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO:
VTP = VT + VE +VOC VOC = 0
VTP = 21499.91 + 164900.33
VTP = s/. 186 400,24soles
4.4 VALOR DE LA VIVIENDA URBANA
Área total: 80m2 (a) Valor
/m2
Perímetro
del frente(m)
(b)Área
proporciona
l
3(perímetro)2 (a)*(b)
AV. Perú s/. 27.00 10.00 29m2 < 300m2 s/.783
Calle Juan Orihuela s/.24.00 10.00 29m2 < 300m2 s/.696
Parque Juan
Orihuela
s/.27.00 8.00 22m2 < 192m2 s/.594
Total del terreno s/.2073
4.4.1 VALOR DE LA EDIFICACION
Se incluirá la totalidad de las construcciones existentes.
VE = AT x VUE (1-P/100)
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VE: Valor de la edificación.
AT: Área techada.
VUE: Valor unitario de la edificación.
P: Porcentaje por antigüedad.
4.4.1.1 VALOR POR M2 DE LA ADMINISTRACION CENTRAL:
Para valorizar la edificación trabamos con el cuadro de valores
unitarios oficiales de edificaciones para la sierra al 31 de octubre de
2012. (Ver anexo)
ESTRUCTURAS
*muros y columnas (fila D)…………………………………s/. 180.67
*techos (fila D)………………………………………………..s/. 76.74
ACABADOS
*pisos (fila C )…………………………………………………s/. 90.91
*puertas y ventanas (fila F)…………………………………s/. 40.01
*revestimiento (fila F)………………………………………..s/.56.51
*baños (fila E)………………………………………………...s/. 11.2
INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS
* Instalaciones eléctricas y sanitarias (fila F)…………….s/.25.59
Para hallar el Valor Unitario de la Edificación será la suma de valores por
partida. VUE = s/. 481.63
-El área techada AT = 80m2
-Porcentaje por antigüedad P = 24% = 24/100
4.4.1.2 VALOR DE LA EDIFICACION:
VE = AT x VUE (1-P/100)
VE = 80 x 481.63 (1-24/100)
VE= s/. 29 283.10
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4.4.1.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO:
VTP = VT + VE +VOC VOC = 0
VTP = 2073 + 29283.10
VTP = s/. 31 356.10soles
5 CUADROS Y PLANOS
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6 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
6.1 CONCLUSIONES.
La Valuación se ha efectuado con independencia de criterio, aplicando
las normas reciente de los últimos años.
Vigencia de la Valuación: De no variar las condiciones del mercado así
como el no presentarse imponderables, podría tener una vigencia de
180 días.
INGENIERIA CIVIL 16 MECANICA DE FLUIDOS II
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Las dimensiones fueron asumidas por el grupo en base al
levantamiento realizado.
El tasador debe de conocer ampliamente el reglamento nacional de
tasaciones y estar al día con los cambios que presenta el mercado.
Para la elaboración de una tasación se debe ir de la mano con el
propietario del inmueble.
Los derechos, títulos así como las dimensiones debe de ser
comprobados con los documentos legales emitidos por las entidades
correspondientes.
En el trabajo efectuado las medidas halladas por el grupo no coinciden
con las medidas del Título de Propiedad, existe una diferencia
minúscula.
6.2 RECOMENDACIONES.
Se debe contar con los documentos legales actualizados emitidos
por las entidades correspondientes.
Es recomendable evidenciar con fotografías el estado real del
inmueble o edificación.
Es conveniente trabajar con el plano catastral de la ciudad para
obtener el valor arancelario de la zona en cuestión.
Estar al día con las actualizaciones de las normas y de los precios
de los materiales en el mercado para poder obtener una tasación
verídica y sostenible.
7 ANEXOS
INGENIERIA CIVIL 17 MECANICA DE FLUIDOS II