Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales...Informe Genworth de Tendencias...
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Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
Junio 2011 I Primera Edición
GF90336 05/11
Bienvenido al Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales 2
Resumen ejecutivo 3
Perspectivas clave 5
Perfiles
Australia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Canadá . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
India . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Irlanda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
Italia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25
México . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27
Reino Unido (RU) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29
Estados Unidos (EEUU) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Conclusiones y lecciones aprendidas 33
Metodología 36
Glosario de términos y abreviaciones 37
Índice de tablas y gráficas 38
Contenido
Bienvenido al Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales 2011
Como proveedor líder en el mundo de seguros de crédito
a la vivienda, Genworth entiende la necesidad de que
los intermediarios financieros y otras partes interesadas
del sector de créditos hipotecarios cuenten con
conocimientos oportunos, comparativos y profundos de
las tendencias de endeudamiento y del comportamiento
del mercado hipotecario, especialmente en tiempos de
incertidumbre financiera y económica, como la que han
experimentado muchas de las economías en tiempos
recientes .
Con presencia en 25 países alrededor del mundo,
Genworth está en una posición ideal para ofrecer una
perspectiva detallada de la operación de los mercados
hipotecarios en distintos países y al mismo tiempo, tener
el beneficio de una visión global del panorama de las
tendencias más amplias que afectan los mercados a escala
mundial .
Para este fin, recientemente Genworth creó el Informe de
Tendencias Hipotecarias Internacionales, una encuesta
realizada en ocho países con el objetivo de obtener
conocimientos profundos de los mercados locales y
posicionar a Genworth en la opinión pública internacional .
Además de los impactos económicos en los mercados
hipotecarios, el informe ofrece perspectivas culturales
y sociodemográficas únicas, las cuales apuntalan los
patrones observables de endeudamiento en los países
analizados .
Los resultados de este primer Informe Genworth de
Tendencias Hipotecarias Internacionales ponen de
relieve algunas tendencias comunes en los ocho países
analizados . En casi todos ellos, los compradores de
primera vivienda manifestaron que una de las principales
causas por las que no han adquirido el inmueble en
cuestión obedece a la restricción de su capacidad
adquisitiva . Los motivos tras el detrimento de esta
capacidad adquisitiva son muy diversos y van desde
el incremento en los gastos de manutención, temor a
aumentos en la tasa de interés, falta de disponibilidad de
viviendas hasta el alza de precios de las casas .
Como resultado de esto, con la excepción de la India, la
edad promedio de compradores de primera vivienda ha
aumentado en todos los países analizados .
No obstante, es necesario ver los resultados de la
encuesta a través del cristal del cambio . Hemos visto
una gran inestabilidad en el mercado de vivienda y
financiamiento durante los últimos años en todo el mundo,
donde además muchos mercados han caído en recesión .
Esto ha dado lugar a un enfoque renovado en la
normatividad en materia de préstamos y estímulos
económicos en diversos países , a medida que los
gobiernos buscan abordar algunos de sus retos
económicos mientras son confrontados con resultados
mixtos .
Las conclusiones revelan que muchos deudores se
preocupan, en general, por su situación financiera futura
y uno en cada cinco de los encuestados tuvo dificultades
para cumplir con los pagos de su crédito hipotecario
durante el año pasado . Esta situación contrasta con el
hecho de que la gran mayoría de deudores cumplió con
los pagos de sus hipotecas y con el que una cuarta parte
que de hecho realizara pagos adicionales de su crédito
hipotecario durante el mismo periodo .
En general, muchos de los compradores de primera
vivienda encuestados en los ocho países consideran que
ahora es un buen momento para realizar esta compra, en
gran medida debido a que en muchos de los mercados
analizados, los precios han caído recientemente . En
contraste, en los países donde estamos viendo una
apreciación en el valor de las casas, muchos dudan poder
entrar al mercado, a pesar de desearlo .
No existe una respuesta universal al problema de la
restricción en la capacidad adquisitiva en el mercado de
la vivienda, pero resulta claro que se necesitan desarrollar
iniciativas continuamente para enfrentar las condiciones
cambiantes y mejorar las oportunidades de manera que
más gente pueda realizar el sueño de tener un hogar
propio .
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 2
Kevin D . Schneider Presidente & CEO Genworth Financial U.S. Mortgage Insurance
Jerome T . Upton Vicepresidente & COO Genworth Financial Internacional
3 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
Bienvenidos a la primera edición del Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales, el cual evalúa las actitudes y sentimientos de personas que han adquirido una vivienda o que aspiran a poder adquirir una vivienda en ocho mercados en cuatro continentes . Como proveedor líder mundial de seguros de crédito a la vivienda, Genworth Financial (Genworth) comisionó en marzo de 2011 una encuesta de compradores de vivienda y aspirantes a compradores de primera vivienda (CPV) alrededor del mundo para obtener un conocimiento profundo de los mercados locales e impulsar un liderazgo de opinión global . En total, se entrevistó a más de nueve mil personas en Australia, Canadá, India, Irlanda, Italia, México, el Reino Unido (RU) y Estados Unidos (EEUU) .
Resúmen ejecutivo
La normatividad restringe el acceso al crédito pero ayuda a los deudores que enfrentan obstáculos para el pago de sus créditos La crisis subprime en Estados Unidos expuso al sector de servicios financieros a un escrutinio sin precedentes, que ha resultado en un enfoque renovado, a escala mundial, en la normatividad . Junto con esta normatividad, los gobiernos han utilizado estímulos artificiales para mitigar su paso a través de la recesión económica para después utilizar medidas de austeridad para combatir el déficit .
La austeridad y los desastres tienen un impacto en la confianza La encuesta comisionada por Genworth entre compradores de vivienda actuales y futuros en los ocho países dejó al descubierto que las condiciones económicas adversas han tenido un impacto importante en el sentimiento de los compradores de vivienda . Todos los encuestados en Irlanda, Italia y el Reino Unido han enfrentado medidas de austeridad en los años recientes, y son, por lo tanto, más susceptibles al promedio de experimentar preocupación respecto a las economías de sus países . Mientras tanto, en Australia, las inundaciones y otros desastres naturales han afectado la confianza de los compradores de vivienda .
Si bien las medidas de austeridad y los desastres están dañando a los hogares, existen algunas iniciativas que afectan de manera positiva la opinión . Los gobiernos de Australia y Canadá están ofreciendo incentivos a los CPV para ayudarlos a entrar al mercado inmobiliario, en tanto que los gobiernos de Irlanda y Estados Unidos han ofrecido incentivos fiscales .
El adeudo varía de manera significativa, pero no necesariamente lleva a la restricción en pagos Factores económicos y culturales implicaron que los
niveles de deuda fueran muy diferentes en los países analizados . Los países occidentales tendieron a presentar niveles más altos de deuda, pero también se sentían más cómodos al contraerla . Los encuestados en México e India tuvieron una tolerancia menor a la deuda, pero también menor acceso a créditos hipotecarios de alto aforo .
A pesar de que las economías occidentales se encuentran relativamente endeudadas, a la mayoría de los encuestados en estos países les fue fácil cumplir con los pagos de los créditos hipotecarios durante el año pasado y se mostraron optimistas acerca de su capacidad de realizar en forma oportuna sus pagos durante el próximo año .
La capacidad adquisitiva no deja entrar a los compradores de primera vivienda al mercado La capacidad adquisitiva fue un problema para los CPV en casi todos los países donde se realizó la encuesta; para algunos, esto se debió a los altos precios de las casas, en tanto que para otros obedeció al alza en los gastos de manutención; o bien el temor al aumento en las tasas de interés .
Al analizar estos ocho mercados, resultó evidente que no existe una respuesta clara y simple al problema sobre la capacidad adquisitiva de vivienda y es necesario desarrollar iniciativas continuamente para enfrentar las condiciones cambiantes . Al pedirles que reflexionaran sobre el futuro, los encuestados en muchos países se mostraron optimistas respecto a la recuperación económica y vieron claras oportunidades en el mercado inmobiliario para aquellos que pudieran permitirse comprar . Dos de cada cinco encuestados estuvieron de acuerdo en que es un buen momento para adquirir una vivienda . El reto para los intermediarios financieros y gobiernos está en hacer de esto una realidad . Si se
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 4
puede lograr esto, entonces existen buenas razones para el optimismo .
Conclusiones por país
Australia• Casi la mitad de todos los compradores australianos
encuestados realizaron pagos adicionales de sus créditos hipotecarios
• El fuerte incremento en el precio de las casas ofrece un incentivo a los inversionistas, pero crea una barrera para los CPV
• Los australianos han incrementado sus niveles de deuda para poder adquirir una propiedad .
Canadá• Casi la mitad de los encuestados canadienses se
mostraron optimistas respecto a las perspectivas de la economía y el mercado de la vivienda
• En general, los encuestados canadienses se sienten bien con niveles más altos de deuda
• El gobierno apoya la disponibilidad del crédito a través de la operación del programa de Bonos Hipotecarios de Canadá, así como otros medios de bursatilización respaldados por el gobierno .
India• En general, los compradores indios son optimistas
respecto a la economía y sus finanzas personales• Sin embargo, existen algunas preocupaciones por los
altos precios de las casas en las ciudades del Nivel 1 después del rápido crecimiento en los últimos dos años
• En el futuro, la combinación de seguros de crédito a la vivienda e innovación de productos podría ayudar a los nuevos compradores a entrar al mercado más rápido .
Irlanda• El gobierno Irlandés ha implementado medidas de
austeridad para los próximos cuatro años a fin de controlar la espiral de deuda
• Los encuestados irlandeses tuvieron una perspectiva negativa general de la economía y sus finanzas personales, donde las medidas del gobierno son un claro factor del porqué de esta respuesta .
• Los CPV han adquirido una mayor participación en los mercados hipotecarios, al notarse una mejora en su capacidad adquisitiva .
Italia• La confianza del comprador de vivienda en Italia sigue
débil, ya que el 55% de los italianos encuestados se mostró negativo respecto a la economía nacional y el 46% dijo sentirse preocupado por su situación financiera personal .
• La capacidad adquisitiva en relación a la vivienda ha mejorado en el último año debido a la baja de los precios de las casas y las tasas de interés .
• Sin embargo, dos tercios de los encuestados que anhelan comprar un bien inmueble, no están en las condiciones financieras propicias para ello
México• Los mexicanos que participaron en la encuesta se
muestran optimistas en relación a la economía y sus finanzas personales .
• Aquellos que atraviesan dificultades financieras se sienten preocupados por el desempleo y subempleo, factores que han tenido un impacto tangible sobre el mercado de propietarios de bienes inmuebles . La escasez de viviendas ha resultado en una caída en la capacidad adquisitiva, donde la edad promedio de un CPV durante la última década se elevó a 33 años .
• Muy pocos encuestados mexicanos han tenido dificultades para cumplir con los pagos de sus créditos hipotecarios, aunque la perspectiva es pesimista .
Reino Unido• Los compradores de vivienda del Reino Unido se
muestran pesimistas en relación a su economía y a su situación financiera personal
• El número compradores de primera vivienda encuestados en el Reino Unido que queda fuera del mercado ha incrementado debido a la constante alza en los precios de los inmuebles
• Ocho de cada diez encuestados del Reino Unido no anticipaba tener dificultades para cumplir con sus pagos hipotecarios el próximo año .
Estados Unidos• Más de la mitad de los estadounidenses encuestados
se siente nerviosa en relación al desempeño de la economía en el siguiente año
• Aproximadamente dos de cada tres considera que ahora es un buen momento para adquirir una vivienda
• Dos terceras partes de los estadounidenses encuestados consideran que el seguro de crédito a la vivienda les ayuda a adquirir una vivienda con un enganche más pequeño y antes de lo planeado .
5 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
Perspectivas Clave
Este informe examina los sentimientos y actitudes del
consumidor hacia la economía, las finanzas personales,
el seguro de crédito a la vivienda y los mercados
hipotecarios e inmobiliarios en cada uno de los ocho
países .
La normatividad restringe el acceso al crédito pero ayuda a los deudores que enfrentan obstáculos para el pago de sus créditos En años recientes, la crisis subprime en Estados Unidos
expuso al sector de servicios financieros a un escrutinio sin
precedentes, que ha resultado en un enfoque renovado,
a escala mundial, en la normatividad . . Junto con esta
normatividad, los gobiernos han utilizado estímulos
artificiales para mitigar su paso a través de la recesión
económica para después utilizar medidas de austeridad
para combatir el déficit .
El colapso de varios bancos de alto perfil en Estados
Unidos, el Reino Unido y Europa dañó la confianza
del consumidor en el sistema bancario, y llevó a exigir
reformas . Al abordar la estabilidad de los acreedores y
su financiamiento, se concibió Basilea III, actualizando
los requisitos de Basilea II . Basilea III exigirá que los
bancos tengan una proporción mayor de activos líquidos
y realicen provisiones más altas para condiciones
económicas adversas .
Si bien es probable que Basilea III se aplique finalmente
en todo el mundo, desde 2007 varios gobiernos
individuales han introducido reglamentos relacionados
con la ‘equidad’ del sistema bancario, con un énfasis
particular en determinar la capacidad de los deudores
para el servicio de la deuda . Algunos ejemplos de esta
legislación incluyen:
• Los principios de trato justo a los clientes introducidos
por la Autoridad de Servicios Financieros (FSA) en
el Reino Unido en 2007, los cuales garantizan que
los deudores están bien informados acerca de las
implicaciones del uso de productos de los servicios
financieros .
• Las reformas bancarias de Estados Unidos .
introducidas en 2010 incluyen requisitos más enérgicos
para que los bancos determinen si los deudores
pueden pagar los créditos hipotecarios .
• El National Consumer Credit Protection Act,
introducido en Australia en 2010, une las leyes
estatales en lo relativo al otorgamiento de crédito
créditos, fomenta el endurecimiento en las
autorizaciones para los proveedores de crédito y se
dirige a promover prácticas crediticias responsables,
así como las reformas de ‘Banca más Justa y Simple’
del gobierno laborista .
Con un enfoque renovado en la capacidad de los
deudores de pagar la deuda, también se ha introducido
una serie de esquemas para ayudar a los deudores que
se han visto imposibilitados para realizar el pago de sus
créditos hipotecarios . En Estados Unidos, el gobierno ha
introducido una serie de iniciativas, las cuales incluyen :
• El Programa de Modificación de Préstamos
Hipotecarios, que permite a los deudores que
cumplen con los requisitos modificar los términos del
crédito, si el valor del bien inmueble ha disminuido .
• Hope Now, una alianza industrial promovida por el
gobierno para ayudar a los deudores a permanecer en
sus hogares .
En el Reino Unido, el gobierno ofrece:
• El Esquema de Apoyo a Créditos Hipotecarios de
Dueños de Viviendas, que permite los deudores diferir
los pagos hasta por dos años .
• El Esquema de Rescate Hipotecario, que ofrece ayuda
financiera a los deudores con ‘necesidad prioritaria’ .
En Italia y Australia, los acreedores han estado ofreciendo
apoyo para situaciones excepcionalmente adversas en
los créditos hipotecarios a los deudores que atraviesan
dificultades en sus pagos . Para ello, los acreedores
intentan remediar las situaciones adversas junto con el
deudor y en muchas ocasiones terminan por diferir los
pagos de los créditos hipotecarios .
¿Estimular o deprimir? La disyuntiva económica que enfrentan muchos gobiernos En escala económica más amplia, la tendencia de los
países ha sido reaccionar ante la contracción ofreciendo
estímulos económicos o introduciendo medidas de
austeridad .
Los gobiernos en Irlanda, el Reino Unido e Italia han
adoptado presupuestos de austeridad que han llevado a
grandes cortes en el gasto público para reducir la deuda
pública . La deuda pública en el Reino Unido e Irlanda ha
aumentado debido a los costosos rescates de bancos de
alto perfil .
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 6
Por otro lado, Australia y Estados Unidos están entre
aquellos países que han aplicado estímulos económicos
dedicando gastos a obras públicas y otorgando
transferencias en efectivo a los consumidores para alentar
el gasto y, a la vez, estimular la actividad económica .
Los consumidores están más preocupados por las finanzas personales que por las economías de sus países A medida que enfrenta condiciones económicas difíciles,
la gente siente menos confianza en sus respectivas
economías nacionales . En los países analizados, más del
40% de los encuestados se mostró negativo acerca de la
economía nacional . Al realizar un análisis más profundo,
resulta evidente que existen algunas diferencias grandes
entre los extremos superior e inferior de la escala, en
la cual los países en vías de desarrollo se muestran
particularmente optimistas . India fue el país que arrojó
los resultados más positivos, ya que dos terceras partes
de los indios encuestados se sienten optimistas respecto
a la economía nacional . A India le sigue México, donde el
42% de los encuestados se mostró optimista . Canadá y
Australia, dos países que relativamente han presentado
un desempeño positivo durante los últimos dos años,
también se mostraron optimistas, el 38% y 37%, de los
encuestados .
En el otro extremo de la escala estuvieron Irlanda, el
Gráfica 1: ¿Cómo se siente con respecto al rumbo de la economía nacional en los próximos 12 meses?
India
México
Canadá
Australia
EEUU
Italia
RU
Irlanda
PROMEDIO
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
5 – Muy positivo
4 – Algo positivo
3 – Indiferente (ni positivo ni negativo)
2 – Algo negativo
1 – Muy negativo
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
Gráfica 2: ¿Qué tan preocupado diría usted que se encuentra en este momento acerca de su situación financiera?
India
México
Australia
Canadá
RU
EEUU
Italia
Irlanda
PROMEDIO
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
5 – Demasiado preocupado
4 – Muy preocupado
3 – Algo preocupado
2 – Poco preocupado
1 – Nada preocupado
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
Reino Unido e Italia, en todos ellos menos del 20% de los
encuestados se mostró optimista acerca de la economía
nacional, y más de la mitad se mostró mostrándose
negativa . Como se mencionó antes, es probable que
las medidas de austeridad en Irlanda, el Reino Unido e
Italia hayan afectado de manera adversa la confianza del
comprador de casa .
Si bien, una tercera parte de todos los encuestados se
mostró positiva acerca de la economía de su país, tres
cuartas partes estaban preocupados por sus finanzas
personales . Una vez más, India y México fueron los
más optimistas, en tanto que Italia e Irlanda estuvieron
entre los más preocupados, donde 46% y 63 por de los
encuestados se mostró preocupado por sus finanzas,
respectivamente .
Para aquellos que expresaron sentirse preocupados por
sus finanzas personales, el motivo más probable para ello
fue el aumento en los gastos de manutención y el costo de
los servicios . En los ocho países analizados, la posibilidad
de aumento en los gastos de manutención y en los
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
Gráfica 3: ¿Cuál de las siguientes situaciones le preocupan?
Aum
ento
de
los
gas
tos
de
man
uten
ció
n /
serv
icio
s
Aum
ento
en
el p
reci
o
de
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aso
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Aum
ento
en
las
tasa
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y Su
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o
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ales
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o
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en
los
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Circ
unst
anci
as
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sona
les
Otr
os
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Australia
Canadá
India
Irlanda
Italia
México
RU
EEUU
PROMEDIO
precios de la gasolina debido a disturbios en el Medio
Oriente fueron las dos principales preocupaciones, con
la excepción de México . La principal preocupación de
los encuestados en México fue la tasa de desempleo, que
continua por arriba de los niveles previos a la recesión, a
pesar de ser menor que en muchos otros países .
A pesar de que las encuestas realizadas en India reflejaron
el optimismo general en el país, los encuestados se
mostraron preocupados en relación a su capacidad de
adquirir una vivienda . Aunque en muchos países las tasas
de interés permanecen en los niveles históricos más bajos
, ello no ha evitado que a los compradores les preocupe
el fantasma de futuros incrementos . Esta preocupación
se verá exacerbada a medida que estos aumentos
se conviertan en una realidad; de hecho Australia
experimentó en 2010 cuatro aumentos en la tasa de
recompra y la Unión Europea vio en abril de 2011 el primer
aumento oficial en la tasa de interés .
Adeudo y confort con la deuda van de la mano Las actitudes ante las deudas juegan un papel
importante en la forma en que los hogares perciben su
situación financiera, así como en su enfoque respecto
a la adquisición de una vivienda . En los ocho paises
encuestados, estas actitudes variaron ampliamente y los
contrastes son evidentes; por ejemplo, los encuestados en
Irlanda y Estados Unidos presentaron los niveles más altos
de deuda vigente, donde más del 40% de los encuestados
en ambos países utilizó más del 50% de sus ingresos
cada mes para el pago de deudas . En el otro extremo
del espectro, menos de uno en cada diez encuestados
Gráfica 4: ¿Qué porcentaje del valor del inmueble le sería conveniente tomar en préstamo?
Australia
Italia
Canadá
Irlanda
EEUU
RU
México
India
PROMEDIO
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
> 100%
91% – 100%
81% – 90%
Menos del 80%
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
65%
68%
72%
73%
74%
78%
91%
96%
80%
9 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
de India utilizaba más de la mitad de sus ingresos para el
pago de deudas .
En general, se puede afirmar que existe una clara
distinción entre los países desarrollados y aquellos en
vías de desarrollo en relación al enfoque hacia la deuda,
donde los encuestados en los países desarrollados
están más endeudados que sus contrapartes en los
países en vías de desarrollo . Lo que diferencia a muchos
de los países más endeudados es el hecho de que los
encuestados presentan un nivel de confort con la deuda
que no es evidente en India y México .
Un buen ejemplo de este confort con la deuda se
encuentra en el mercado australiano, donde el 39% de los
australianos encuestados utiliza más de la mitad de sus
ingresos para el pago de deudas . Sin embargo, a pesar
de este adeudo, los australianos se sentían cómodos
con la deuda y más de uno de cada tres declaró sentirse
cómodo tomando préstamos de más del 80% del valor
de su casa, la proporción más alta de cualquier país
encuestado . Algo similar sucede en Italia, Estados Unidos,
el Reino Unido, Canadá e Irlanda, donde más de uno de
cada cinco de los encuestados se sentía cómodo tomando
préstamos con un aforo de más del 80% .
En contraste, menos de uno de cada diez encuestados en
India y México se sentía cómodo con adeudos con aforo
de más del 80% . Evitar deudas para los compradores
en estos países implica ahorrar por más tiempo para un
enganche, y así se agudiza la percepción de problemas
en la capacidad adquisitiva . Mientras tanto, la legislación
y la disponibilidad de los productos han desempeñado
también un papel en la aversión a las deudas; por
ejemplo, los intermediarios en India ofrecen un aforo
máximo el 80% .
El costo de vida impone presiones a los deudores, pero la mayoría cumple con los pagos fácilmente Como se mencionó anteriormente, el aumento en el
costo de vida fue el motivo principal de preocupación
para el 40% de los encuestados en aquellos países donde
la mayoría se mostraron preocupados por su situación
financiera personal . Es razonable suponer que si el 40%
de los compradores está preocupado por sus finanzas,
esto se traduciría en dificultades para pagar los créditos
hipotecarios . Sin embargo, no ocurre así, ya que sólo el
22% de los encuestados había enfrentado dificultades
para cumplir con los pagos durante el año pasado .
De hecho, la gran mayoría de los deudores cumplió
fácilmente con los pagos de los créditos hipotecarios, y
más de una cuarta parte realizó pagos adicionales de sus
créditos hipotecarios en ese periodo .
Al profundizar a nivel de país, los encuestados irlandeses
fueron, por mucho, quienes tenían más probabilidades
de haber enfrentado problemas para cumplir con
los pagos de los créditos hipotecarios, ya que 46%
tuvo problemas en algunos o en todos los meses . Los
encuestados italianos se colocaron en un distante
segundo lugar, donde menos de una cuarta parte
comentó haber enfrentado dificultades para cumplir
con los pagos en alguno o en todos los meses del año
pasado . Una vez más, en el otro extremo del espectro
estuvieron los encuestados mexicanos e indios, donde
un menor número de deudores declaró haber enfrentado
obstáculos para cumplir con los pagos .
En general, en los ocho países, el 78% de los encuestados
dijo haber cumplido fácilmente con los pagos durante el
Gráfica 5: Comportamiento de los pagos hipotecarios durante los últimos 12 meses
Irlanda
Italia
Australia
EU
Canadá
RU
México
India
PROMEDIO
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Tuvieron dificultades para pagar sus mensualidades todos los meses
Tuvieron dificultades para pagar sus mensualidades durante algunos meses
Pagó sus mensualidades fácilmente, pero no hizo pagos adicionales
Pagó más de la cantidad requerida de su mensualidad
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 10
Gráfica 6: Las 5 causas principales para tener dificultades para cumplir con los pagos hipotecarios
Aus
tral
ia
Can
adá
Irla
nda
Italia
Méx
ico
RU
EEU
U
PRO
MED
IO
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Reducción del ingreso
Exceso de deudas
Desempleo
Aumento del pago de la hipoteca
Gastos médicos
Pérdida temporal del ingreso
Reparación de automóviles
Gasto excesivo en servicios básicos
Nota: India no esta incluida ya que el porcentaje de personas que tuvo dificultades para cumplir con el pago de su hipoteca fue muy pequeño.
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
año pasado, y , el 77% esperaba cumplir fácilmente con
los pagos en el año inmediato y en los años siguientes del
crédito . El subempleo, que se equipara a una reducción
en los ingresos, fue señalado como la causa más probable
de presión hipotecaria en promedio . En Canadá, el
Reino Unido y Estados Unidos al aumento en los niveles
de deuda también desempeñó un papel importante en
mermar la confianza de los compradores de vivienda .
No todos los países se mostraron optimistas en relación a
su capacidad de pago futura . México tuvo la proporción
más alta de encuestados que anticipaban problemas
para cumplir con los pagos durante el próximo año, con
53%, a pesar de que sólo el 14% había experimentado
problemas durante el año pasado . Los mexicanos
fueron aquellos que más consideraron como probable
ser afectados por el desempleo, con 39% de los
encuestados, así como por la pérdida temporal de su
ingreso .
Gráfica 7: Proporción de deudores que espera enfrentar dificultades con los pagos hipotecarios en algunos o todos los meses del siguiente año
Méx
ico
Irla
nda
Italia
Aus
tral
ia RU
EEU
U
Can
adá
Ind
ia
PRO
MED
IO
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
CPV
En general
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
1 Genworth, Streets Ahead: Índice Genworth de Compradores de Vivienda, Marzo de 2011
11 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
Las personas que han adquirido recientemente una primera vivienda no tienen más probabilidades que el promedio de enfrentar obstáculos para los pagos de los créditos hipotecarios Es fácil suponer que los CPV que realizaron dicha
operación en los últimos 12 meses podrían experimentar
mayores obstáculos queque el comprador de casa
promedio; sin embargo, la investigación de Genworth
muestra que esto no es necesariamente así . Los resultados
de este informe reflejan los matices locales en esta
aseveración , ya que los CPV de Italia y el Reino Unido se
mostraron más pesimistas que el promedio, pero menos
pesimistas que los de Estados Unidos y Canadá, por
ejemplo .
Un estudio comparativo de compradores de vivienda
en Australia realizado por Genworth arrojó que los
CPV recientes eran más sensibles a los aumentos en las
tasas de interés que el comprador de casa promedio .
No obstante, en los dos meses transcurridos entre las
encuestas, parece que éstos han llegado a sentir menos
preocupaciones por su capacidad para cumplir con los
pagos de los créditos hipotecarios con tasas de interés
suspendidas al momento de la encuesta .
Los compradores potenciales de primera vivienda en India y México siguen en casa y sin deudas Es inquietante que, incluso entre los CPV encuestados
potenciales que todavía no tienen un crédito hipotecario,
los niveles de deuda sean altos . En particular, en EE . UU .,
Canadá, y Australia, cuando menos uno de cada cinco
CPV potenciales consideraba que ya estaba dedicando
Gráfica 8: Porcentaje del ingreso que CPV potenciales dedican para el pago de deudas
EU
Canadá
Australia
Irlanda
RU
Italia
México
India
PROMEDIO
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
50% +
30% – 50%
0% – 30%
Gráfica 9: Número de otras generaciones que viven en el hogar de un CPV potencial
India
México
Italia
Irlanda
AEUtralia
EU
RU
Canadá
PROMEDIO
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Más de cuatro
Cuatro
Tres
Dos
Una
Ninguna
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 12
más de la mitad de su ingreso después de impuestos para
el pago de deudas, lo que sugiere que el aumento en los
gastos de manutención está haciendo más difícil adquirir
una vivienda en estos países .
La situación fue ligeramente mejor para los compradores
potenciales de primera vivienda en el Reino Unido,
Irlanda y Italia, aunque más de uno de cada seis de los
encuestados seguía usando más de la mitad del ingreso
para el pago de deudas cada mes .
En marcado contraste, los CPV potenciales en México e
India estaban mucho menos endeudados, y menos de
uno en cada diez de los encuestados separaba más de
la mitad del ingreso para los pagos de la deuda; por lo
tanto, en teoría, es más fácil para ellos ahorrar para un
enganche .
Uno de los mayores beneficios para los CPV potenciales
en México e India proviene de una diferencia cultural
clave: ellos están ahorrando al vivir con sus padres
y familiares por más tiempo . Más del 80% de los
encuestados con este perfil en todos estos países vivía
actualmente al menos con otra generación, y más del
30% vivía al menos con otras dos generaciones . Al vivir
en el hogar, los CPV potenciales en estos países pueden
reducir los costos de vida, a diferencia de países como
Canadá, Estados Unidos Y el Reino Unido, donde la mitad
de los encuestados que buscaba comprar su propia casa
ya estaba viviendo lejos del hogar familiar, pagando
rentas e incurriendo en costos de vida que afectaban su
capacidad de ahorro para el enganche .
Las cuestiones sobre capacidad adquisitiva evitan
durante más tiempo la entrada de los compradores de primera vivienda al mercado Uno de cada cinco CPV potenciales encuestados, que
utiliza más del 50% del ingreso para el pago de deudas,
experimenta dificultades para ahorrar para el enganche
de una casa, lo que agudiza el problema de la capacidad
adquisitiva de la vivienda . De hecho, la investigación de
Genworth muestra claramente que la edad promedio de
los CPV ha ido aumentado en todos los países, excepto
en India . Mientras que el CPV promedio en la década de
1970 tenía alrededor de 27 años, en la última década tiene
alrededor de 30 años .
Australia y México son los únicos países donde la edad del
CPV promedio ha aumentado a una tasa promedio mayor
que en la década pasada, en 7% y 18% respectivamente
entre las décadas de 1990 y 2000, comparado con el
promedio a largo plazo de 5% . En Australia resulta
alentador el hecho de que la edad del comprador
promedio de primera vivienda aumentó 11% de la década
de 1980 a 1990, lo que indica una posible desaceleración
en esta tasa de crecimiento . En contraste, la capacidad
adquisitiva para los compradores de primera vivienda en
México sólo parece empeorar con el aumento del 35% en
la edad promedio desde la década de 1980 .
India ha visto una caída permanente en la edad de los
CPV, y aunque los aumentos en los precios durante el
año pasado pueden ser motivo de preocupación, esto
sugiere que el aumento en la prosperidad del país
ha tenido como consecuencia que la posesión de una
vivienda sea más asequible . Canadá e Italia también
presentaron caídas en la edad del CPV promedio en la
década pasada, pero continúan teniendo algunos de los
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
Gráfica 10: Edad promedio de los CPV por año de compra del bien inmueble
Italia
Méx
ico
Can
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Ind
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EEU
U
Aus
tral
ia
Irla
nda
RU
PRO
MED
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40
35
30
25
20
15
10
5
0
1970 a 1979
1980 a 1989
1990 a 1999
2000 a 2011
TOTAL
CPV de más edad entre los ocho países . En general, los
CPV del Reino Unido fueron los más jóvenes de todos los
países analizados, a pesar del agudo aumento en la edad
promedio desde la década de 1970, sólo superado por
Australia .
Si bien el detrimento en la capacidad adquisitiva
ha provocado que aumente la edad promedio de
los CPV sea mayor, los gobiernos en muchos países
han implementado incentivos para tratar de ayudar a
estos compradores a entrar al mercado; éstos incluyen
beneficios fiscales como ofrecer concesiones fiscales
(Irlanda y Canadá) y ofrecer incentivos en efectivo (en
Australia) . Sin duda, estas medidas gubernamentales han
contribuido a mejorar la capacidad adquisitiva durante la
última década .
La capacidad adquisitiva permea la creencia de que éste es un buen momento para comprar En los ocho países analizados, se les preguntó a los
compradores existentes y los CPV potenciales si
consideraban que era un buen momento para adquirir un
inmueble habitacional . Con la excepción de Canadá , los
CPV potenciales encuestados tenían más probabilidades
de estar de acuerdo en que era un buen momento para
comprar .
Los encuestados de Irlanda, EE . UU . y el Reino Unido
mostraron más probabilidades de considerar que
éste es un buen momento para adquirir una vivienda,
Gráfica 11: Proporción que está de acuerdo en que ahora es un buen momento para adquirir una vivienda
Irla
nda
EEU
U RU
Italia
Aus
tral
ia
Méx
ico
Can
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Ind
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PRO
MED
IO
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Propietarios potenciales
Propietarios actuales
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 14
independientemente de si eran compradores actuales o
potenciales de primera vivienda .
Un análisis más profundo de las respuestas revela que,
una vez más, la capacidad adquisitiva es la fuerza motriz
detrás de los sentimientos experimentados por los
encuestados y sobre su opinión respecto a si era un buen
momento para adquirir una vivienda . Irlanda, Estados
Unidos . y el Reino Unido han experimentado agudas
caídas en los precios de las casas en los años recientes,
y a medida que la confianza comienza a regresar,
estas casas de bajo costo son un incentivo para que los
CPV potenciales entren al mercado . Más del 80% de
los encuestados que consideraban que era un buen
momento para adquirir una vivienda en Irlanda, Estados
Unidos . y el Reino Unido, expresó que esto se debía a los
precios bajos de las casas . Las tasas de interés bajas y una
buena oferta de bienes inmuebles también son incentivos
adicionales para aquellos en Estados Unidos, el Reino
Unido y Canadá .
Aunque el crecimiento futuro en los precios de los bienes
inmuebles pueda actuar como un incentivo para las
personas que están considerando invertir, en general,
el alto costo de los bienes inmuebles fue un importante
factor desmotivador para aquellos que sentían que éste
no era el momento ideal para adquirir una vivienda .
Esta tendencia se presentó con mayor fuerza en India,
Australia y Canadá, donde los precios más altos de bienes
inmuebles impiden a algunos compradores la entrada al
mercado . En India, el alza reciente en los precios de las
casas tras las caídas experimentadas hace uno y dos años
pudiera motivar la percepción de que los precios son
altos y desalentar, así, a los probables compradores que
aspiran a entrar al mercado en este momento .
Los precios más altos, combinados con la inestabilidad
del mercado inmobiliario y el malestar económico actual,
parecen estar disuadiendo, en ciertos países, a los
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
Gráfica 12: ¿Qué hace que ahora sea un buen momento para adquirir un bien inmueble?
Hay
una
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100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Australia
Canadá
Irlanda
RU
EEUU
Italia
México
India
PROMEDIO
compradores potenciales, factor que pone de relieve una
vez más la cuestiones de la accesibilidad y la capacidad
adquisitiva .
El seguro de crédito a la vivienda ayuda a las personas a obtener su primera casa más pronto
Dado que la capacidad adquisitiva es uno de los
principales obstáculos para que los compradores
potenciales entren al mercado inmobiliario, Genworth
se dio a la tarea de analizar y entender las actitudes de
los compradores en relación al seguro de crédito a la
vivienda . La investigación realizada con este fin arrojó
que cuando se da una breve descripción del seguro de
crédito a la vivienda y sus usos, más de la mitad de los
compradores actuales y CPV potenciales en cada país
encuestado estuvo de acuerdo en que el seguro de
crédito a la vivienda (SCV) ayudaría a los CPV adquirir
una vivienda con un enganche más pequeño, y dos
terceras partes de los encuestados en los ocho países
estuvieron de acuerdo en que sería útil . Además, el 60%
estuvo de acuerdo en que el SCV sería útil para que los
compradores adquirieran el bien inmueble antes de
Gráfica 13: ¿Qué hace que ahora sea un mal momento para adquirir su propia casa?
Lo
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100%
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70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Australia
Canadá
Irlanda
RU
EEUU
Italia
México
India
PROMEDIO
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
Gráfica 14: ¿Qué tan útil considera los siguientes usos del seguro de crédito a la vivienda?
Méx
ico
Can
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EEU
U
Aus
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Ind
ia
Irla
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Italia
PRO
MED
IO
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Permitir a una persona adquirirr su primera vivienda con un enganche más pequeño
Permitir a una persona adquirir una vivienda antes d e lo esperado
Permitir a una persona volver a comprar una casa con un pago inicial pequeño
Permitir a un inversionista adquirir una propiedad con un enganche más pequeño
Permitir a los compradores adquirir una vivienda de mayor valor
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
lo que se podrían hacerlo de no existir esta alternativa .
De hecho, hubo un apoyo generalizado al seguro de
crédito a la vivienda como una ventaja para todos los
tipos de compradores de bienes inmuebles, incluyendo
inversionistas y aquellos propietarios de vivienda que
deciden venderla para adquirir una nueva .
En India, donde la compra de un bien inmueble ha sido
considerada por los compradores, más que en ningún
otro país, como un objetivo, los encuestados consideraron
que el seguro de crédito a la vivienda era sumamente útil
para ayudar a la gente a comprar casas de mejor calidad
que aquellas que podrían permitirse de no contar con
este seguro (cabe señalar que el 77% de los encuestados
estuvo de acuerdo con esta afirmación) . En India, al
igual que en México e Italia, resultó altamente probable
que los encuestados consideraran al seguro de crédito
a la vivienda como una ayuda para entrar al mercado
inmobiliario antes de lo esperado . Aunque en México y
Canadá existen algunas preocupaciones regionales en
relación a la capacidad adquisitiva, los encuestados en
estos países -81% y 70%, respectivamente- presentaron
mayores probabilidades de considerar al seguro de
crédito a la vivienda como una herramienta útil para los
CPV .
–1 .5 años
–0 .9%
–2 .9%
2 .3%
6 .8%
14 .8%
–0 .1%
18 .9%
0 .1%
1 .9%
7 .2%
17 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
Australia
A pesar de mostrarse preocupados en relación a sus finanzas, casi i la mitad de los australianos hace pagos adicionales de sus créditos hipotecarios Los encuestados australianos mostraron un optimismo cauteloso en relación a la economía . De alguna forma, los australianos tienen sobradas razones para sentirse optimistas: su economía ha experimentado relativamente pocas dificultades y no ha caído en recesión durante los últimos años . Como resultado, Australia presentó la cuarta proporción más alta de encuestados optimistas respecto a la economía nacional (45%)
Al parecer, las finanzas personales preocupan más a los australianos que la economía, ya que el 44% de los encuestados australianos haber tenido problemas en algún nivel en sus finanzas personales . El 84% de los encuestados manifestó que esta preocupación obedece, principalmente, a los aumentos en el costo de vida, mientras que el 77% declaró que obedecía al incremento en los precios de la gasolina . Sin duda los precios de los alimentos se han visto afectados tras la reciente inundación y los daños ocasionados por el ciclón . La capacidad adquisitiva fue un proble-ma para los encuestados australianos, donde el 30% hizo mención de esto, porcentaje que sólo fue superado por India .
A pesar de los niveles de preocupación en Australia en relación a las finanzas personales, esto no se ha traducido aún en presiones hipotecarias, ya que en los últimos 12 meses la gran mayoría de los propietarios australianos cumplió fácilmente con los pagos de sus créditos hipotecarios . De hecho, casi cuatro de cada cinco encuestados australianos (79%) manifestaron no haber tenido problemas para cumplir con los pagos de los créditos hipotecarios durante el último año, y el 45% hizo pagos adicionales, de hecho, de los créditos hipotecarios, la segunda proporción más alta entre los países analizados . Es claro que aunque la deuda es una realidad para los australianos, existe un fuerte deseo de liquidarla una vez que la tienen, y los compradores harán todo lo que puedan para cumplir con los pagos de los créditos hipotecarios . El mercado de créditos hipotecarios australiano, con su alto porcentaje de deudores con créditos hipotecarios a tasas variables y sin impuestos sobre las ganancias de capital en la compra venta de una casa, alienta el pago anticipado de los créditos en el sector .
Los inversionistas australianos persiguen el crecimiento del capital, en tanto que los altos precios dejan fuera a los CPV Una de las razones por las que los australianos conceden tanta importancia al pago de los créditos hipotecarios radica en la posición que tiene en el sentimiento nacional ser propietario de una casa . Sencillamente, tener casa propia es el sueño australiano . De acuerdo con el
Tabla 1: Australia - Datos clave Gráfica 15: Australia vs. Promedio
Edad promedio de los CPV*
Crecimiento del PIB en 2010^
Desempleo en 2010^
Tasa objetivo#
% del ingreso neto dedicado al servicio de deudas*
% que se siente cómodo en créditos con aforo>80%*
% que tuvo dificultades para pagar la hipoteca*
% créditos hipotecarios con pagos adicionales*
% es un buen momento para adquirir una vivienda*
% de acuerdo en que el SCV es útil para los CPV*
% que se muestra positivo acerca de la economía*
Australia
28.6
2.7%
5.2%
4.75%
45%
35%
21%
45%
42%
67%
37%
Promedio
30 .1
3 .6%
8 .1%
2 .4%
38%
20%
22%
26%
42%
65%
30%
* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI# Banco de la Reserva de Australia (RBA, Reserve Bank of Australia)
Australia vs Promedio de los ocho países
Menos del promedio Más del promedio
Para ser propietarios de una vivienda, los australianos se
endeudan cada vez más .
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 18
Departamento de Estadísticas de Australia, más del 60% de todos los australianos tienen una casa, una de la tasas más altas de propiedad de viviendas en el mundo2 .
Sin embargo, aunque tener una casa en donde vivir es importante, no es el único incentivo para tener un bien inmueble . De hecho, la inversión inmobiliaria es en muy popular en Australia, y de los ocho países analizados por Genworth, Australia presentó la tasa más alta de propietarios de de viviendas con fines meramente de inversión . En total, el 30% de los propietarios australianos de bienes inmuebles encuestados tenían al menos un bien inmueble como inversión, y 5% de estos propietarios tenía bienes inmuebles para inversión exclusivamente .
La capacidad adquisitiva es un obstáculo para los CPV, a pesar de los incentivos gubernamentales El reverso de los beneficios para los inversionistas es que han creado dificultades para los CPV, ya que la vivienda se vuelve cada vez más inasequible y los altos precios de las rentas dificultan el ahorro para un enganche . Entre los encuestados australianos que consideraron que ‘ahora es un mal momento para comprar’, el 73% estuvo de acuerdo en que los ‘precios de las casas son demasiado altos’ . Los australianos también tenían más probabilidades de mudarse del hogar antes de adquirir una vivienda, y el 34% de los CPV potenciales australianos manifestó que no vivía con sus parientes de cualquier otra generación . Dos elementos que agudizan el problema de la capacidad aquisitiva son las condiciones crediticias más estrechas en el mercado australiano y los aumentos en las tasas de interés .
La capacidad adquisitiva ha sido un factor importante en la agenda de Australia por algún tiempo . Aunque los precios de las casas han estado aumentando, existe temor ante la posibilidad de una caída en los precios . Las preocupación en relación a la capacidad adquisitiva se ha visto incrementada por el auge en recursos, lo que ha generado que los residentes en estados ricos en recursos como Australia Occidental y Queensland se endeuden cada vez más para permitirse un bien inmueble, y estos estados han visto caídas en los precios en los meses recientes, así como aumentos con atraso3 . El gobierno australiano ha introducido una serie de incentivos para ayudar a los CPV a entrar al mercado inmobiliario, entre los que se incluyen Cuentas de Ahorro para Primeros Propietarios de Vivienda, en donde el Gobierno iguala los ahorros del titular de la cuenta hasta un monto fijo, y
los Subsidios y Estímulos para Primeros Propietarios de Vivienda, un incentivo en efectivo de $7,000 dólares, que aumentó a $14,000 dólares en 2008 y 2009 .
Uno de cada cinco CPV potenciales utiliza más del 50 por ciento de sus ingresos para el servicio de la deuda Debido a la preocupación por la capacidad adquisitiva, los incrementos en las rentas y las condiciones crediticias restrictivas a enfrentar, los CPV han tenido que obtener niveles crecientes de deuda para comprar su primera casa; además, muchos australianos se encuentran sumamente endeudados antes de obtener el primer crédito hipotecario; el 20% de los CPV potenciales encuestados utilizan más del 50% de sus ingresos al pago de deudas . En un entorno así, es fácil ver cómo estas personas podrían enfrentar severos obstáculos para ahorrar para un enganche .
Dado que muchos CPV aspirantes enfrentan dificultades para ahorrar para un enganche, el seguro de crédito a la vivienda ofrece una buena alternativa y ayuda a este segmento a lograr el sueño de tener una casa propia más pronto . De hecho, 67% de los australianos encuestados estuvo de acuerdo en que el seguro de crédito a la vivienda es un producto útil para los CPV, dos puntos porcentuales por arriba del promedio del 65% para los países analizados .
Gráfica 16: Perfil de propietarios de bienes inmuebles en Australia
Solo son propietarios de su hogar
Son propietarios de su hogar y una propiedad como inversión y / o para vacacionar
Solo son propietarios de una propiedad como inversión y / o para vacacionar
Son propietarios de una vivienda que se encuentra en construcción
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
2 Research Institute for Housing America, International Comparison of Mortgage Product Offerings, Septiembre 2010, (ABS)3 Genworth Financial, ‘Streets Ahead: Genworth Homebuyer Confidence Index, Marzo de 2011
0 .1 years
–0 .5%
–0 .1%
–1 .4%
7 .1%
7 .9%
–1 .1
–7 .2%
4 .9%
4 .4%
8 .1%
19 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
Canadá
Casi la mitad de los compradores canadienses considera que es un buen momento para adquirir una vivienda El desempeño de la economía canadiense durante los
años recientes ha sido positivo en relación con otras
economías desarrolladas y parece estar influyendo en la
perspectiva de los compradores de este país . De hecho,
los canadienses se mostraron optimistas tanto acerca de
la economía como del mercado inmobiliario; el 38% se
mostró optimismo acerca de la perspectiva económica,
en comparación con el promedio de 30% de los ocho
países, y el 47% consideró que éste un buen momento
para adquirir una vivienda en comparación con el
promedio de 42% .
Subyacente al optimismo respecto al mercado
inmobiliario es el entorno de bajas tasas de interés en
Canadá, donde más de dos terceras partes de aquellos
que consideraron que era un buen momento para
comprar citaron que las bajas tasas de interés constituían
un factor determinante en esta perspectiva .
Por otra parte, al analizar con mayor detenimiento las
opiniones de quienes consideraban que éste no era un
buen momento para comprar (23%), los precios de los
bienes inmuebles fueron el principal factor desmotivante .
En algunas regiones de Canadá, los altos precios de
las casas pueden ser una barrera para quienes desean
ascender en la escala de propiedades inmobiliaria . Sin
embargo, el seguro de crédito a la vivienda permite a
los deudores potenciales adquirir una vivienda con un
enganche incluso de sólo el 5% y, además, contraer el
crédito hipotecario con la misma tasa de interés que
aquellos clientes que han podido dar un enganche mayor .
El seguro de crédito a la vivienda ha jugado un papel
importante en el mercado hipotecario canadiense, tanto
el emitido por el gobierno como por aseguradoras
privados .
En el pasado, el gobierno canadiense llevó a cabo una
serie de acciones para contribuir a la estabilidad del
mercado de la vivienda y aumentar la disponibilidad
de los créditos, o bien facilitar que los probables
compradores pudieran pagar un depósito:
• Los créditos hipotecarios asegurados se pueden
reunir, a través de la operación del programa de
Bonos Hipotecarios de Canadá y otros medios de
bursatilización respaldados por el gobierno, y de esta
forma facilitar la disponibilidad de créditos .
• El Plan Federal de Compradores, introducido en 1992,
permite a los deudores retirar temporalmente hasta
$25,000 dólares del plan de ahorros para el retiro
registrado . La investigación de Genworth indica que
esta medida se percibe como algo positivo, pero no
se aprovecha plenamente4
• El Crédito Fiscal a Compradores por Primera
Vez, introducido en 2009, es un crédito fiscal no
Tabla 2: Canadá – Datos clave
Edad promedio de los CPV*
Crecimiento del PIB en 2010^
Desempleo en 2010^
Tasa objetivo#
% del ingreso neto dedicado al servicio de deudas*
% que se siente cómodo en créditos con aforo>80%*
% que tuvo dificultades para pagar la hipoteca*
% créditos hipotecarios con pagos adicionales*
% es un buen momento para adquirir una vivienda*
% de acuerdo en que el SCV es útil para los CPV*
% que se muestra positivo acerca de la economía*
Canadá
30.26
3.1%
8.0%
1.0%
45%
28%
21%
19%
47%
70%
38%
Promedio
30 .1
3 .6%
8 .1%
2 .4%
38%
20%
22%
26%
42%
65%
30%
* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI# Banco de Canadá (Banque du Canadá)
Canadá vs Promedio de los 8 países
Menos del promedio Más del promedio
4 Genworth, First-Time Homebuyer’s Monitor: The Federal Home Buyer’s Program and Home Buying Tools, Mayo 2010
Gráfica 17: Canadá vs. Promedio
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 20
reembolsable basado en la cantidad de $5000 dólares
y calculado utilizando la tasa del impuesto sobre la
renta más baja, para los compradores por primera vez
que adquieren una casa en Canadá . En 2009 el crédito
fue de $750 dólares .
La perspectiva económica positiva y la fuerte confianza en la vivienda alimentan la disposición de asumirmás deuda Datos como el hecho de que el 32% de los canadienses
se sienta optimista en relación a la economía de su país
y el 47% en relación al mercado de la vivienda, son un
claro indicador que los canadienses están deseosos de
asumir deuda adicional para alcanzar el sueño de tener
una casa propia . De acuerdo con los encuestados, era
probable tener niveles de deuda personal más altos
debido al aumento en los costos de vida; sin embargo,
los canadienses tienen apetito por las deudas y están
dispuestos a aceptar créditos de alto aforo .
En Canadá, se requiere el seguro de crédito a la vivienda
para préstamos con un aforo de más del 80% y los
encuestados canadienses se sentían muy cómodos
adquiriendo préstamos de este nivel, en comparación
con países más desfavorables hacia la deuda . En total,
el 28% de los canadienses se sentía cómodo aceptando
préstamos de más del 80% de valor de sus bienes
inmuebles, comparado con el promedio de 20% para
todos los países analizados .
Los titulares de créditos hipotecarios canadienses
realizan los pagos con facilidad Aunque los canadienses con créditos hipotecarios han
asumido niveles más altos de deuda, la mayoría seguía
cumpliendo fácilmente con los pagos de sus créditos
hipotecarios y esperaba cumplir con los mismos sin
problemas en el año siguiente . Durante el año pasado,
el 79% de los deudores realizó pagos adicionales a su
crédito hipotecario o bien, cumplió fácilmente con los
pagos, y el 83% esperaba realizar los pagos con facilidad
para el siguiente año . De hecho, los canadienses
estuvieron entre los más optimistas en relación a su
capacidad para cumplir con los pagos de los créditos
hipotecarios, sólo detrás de India .
Seguro de crédito a la vivienda y normatividad Un factor importante en el mercado hipotecario
canadiense y uno que ha contribuido a su éxito en los
años recientes, es el activo papel que ha desempeñado el
gobierno para impulsar el acceso a servicios financieros
hipotecarios . Esto incluye restricciones a los créditos con
alto aforo y la operación de programas de bursatilización
respaldados por el gobierno que exigen el seguro de
crédito a la vivienda .
No hay duda que la participación del Gobierno en el
sistema financiero canadiense de créditos hipotecarios ha
sido fundamental mercado en los años recientes . Como
resultado, los compradores canadienses se mostraron
muy positivos acerca del seguro de crédito a la vivienda
y la ayuda que puede ofrecer a los CPV, donde el 70%
estuvo de acuerdo en que el seguro de crédito a la
vivienda era muy útil o algo útil para ‘permitir a la gente
comprar su primera casa con un enganche menor’, el
tercero más alto de los países analizados
Gráfica 18: Antecedentes y perspectivas de pagos de créditos hipotecarios en Canadá
Tuvieron dificultades para pagar las mensualidades todos los meses
Tuvieron dificultades para pagar las mensualidades durante algunos meses
Pagó y seguirá pagando fácilmente las mensualidades de su hipoteca
Hizo pagos adicionales y pagará fácilmente las mensualidades de su hipoteca
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
100%
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Los acreditados canadienses se siente
cómodos con altos niveles de deuda y se
sienten seguros de poder cumplir con los pagos de su hipoteca
Casi la mitad de los encuestados
canadienses dijeron sentirse positivos
acerca de la economía de su país y el mercado
inmobiliario
21 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
0 .1 years
6 .8%
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–16 .0%
–19 .3%
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–35 .4%
–7 .1%
34 .8%
India
India en continuo crecimiento La economía india ha tenido un desempeño positivo a pesar de la reciente crisis financiera internacional, debido principalmente al sólido consumo nacional que contribuye con más del 60% del PIB . El aumento de la clase media y la fuerte ética del ahorro representarán un aumento en la riqueza personal y una mayor demanda de créditos a medida que crezca la prosperidad nacional de India . Los datos de la encuesta reflejan este optimismo general; el 64% de los encuestados en India se mostró optimista en relación a las expectativas de la economía nacional para los próximos 12 meses, comparado con sólo el 29% promedio en el resto de los países analizados
Los altos precios de las casas disuaden a los compradores de bienes inmuebles Aunque en general la capacidad adquisitiva ha incrementado durante la década pasada debido en gran parte a una mayor disponibilidad de ingreso, muchos indios actualmente no intentan comprar un bien inmueble porque consideran que los precios de las casas son demasiado altos . De hecho, los datos de la encuesta muestran que sólo el 6% de los indios consideró que ése era un buen momento para adquirir una vivienda, a pesar de mostrarse optimistas en relación a su situación financiera personal . De las tres cuartas partes de los indios que consideraron que ése era un mal momento para comprar, el 90% manifestó que eso se debía a que los precios de los bienes inmuebles eran demasiado altos,
mientras que el 76% consideraba que no había una buena oferta de bienes inmuebles .
La rápida urbanización en los últimos años ha aumentado los precios de los bienes inmuebles en las ciudades del Nivel 1, lo cual ha provocado problemas reales de capacidad adquisitiva en esas regiones de la India . Como consecuencia de esto, ha decaído el deseo y la capacidad adquisitiva de los consumidores de bienes inmuebles en estas ciudades . Dado que un número importante de empresas se ha trasladado a las ciudades del Nivel 2 y Nivel 3 en búsqueda de espacio de oficinas y recursos más asequibles, se espera una mayor demanda de bienes inmuebles residenciales en ciudades como Jaipur y Nagpur .
El rápido crecimiento en la afluencia demográfica aunado a una escasez en la oferta de viviendas, implica que los altos precios de los bienes inmuebles en los principales centros urbanos de la India sea un factor determinante para dejar fuera del alcance de muchos indios la posibilidad tener una casa propia . La mayoría de los indios quedan fuera del mercado de la vivienda por la sencilla razón de que no pueden enfrentar los altos precios de este mercado y aunque el 39% de los encuestados que no era propietario de un bien inmueble al momento de la encuesta manifestó dijo que le gustaría adquirir una vivienda en los próximos 12 meses con el objetivo de habitarla . Sin embargo, ninguna de estas personas se
Tabla 3: India – Datos clave
Edad promedio de los CPV*
Crecimiento del PIB en 2010^
Desempleo en 2010^
Tasa objetivo#
% del ingreso neto dedicado al servicio de deudas*
% que se siente cómodo en créditos con aforo>80%*
% que tuvo dificultades para pagar la hipoteca*
% créditos hipotecarios con pagos adicionales*
% es un buen momento para adquirir una vivienda*
% de acuerdo en que el SCV es útil para los CPV*
% que se muestra positivo acerca de la economía*
India
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Promedio
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* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI # Banco de la Reserva de la India
India vs Promedio de los 8 países
Menos del promedio Más del promedio
Gráfica 19: India vs. PROMEDIO
encontraba en una situación financiera propicia para ello .
Los compradores indios creen en el crecimiento del capital y el alto potencial de reventa De acuerdo con el Banco Nacional de la Vivienda, el mercado hipotecario indio creció a una tasa compuesta de crecimiento promedio de 26 .3% entre 2000 y 2010 . Este sólido crecimiento puede atribuirse a un aumento en la clase media acomodada, un fuerte crecimiento en los ingresos, un entorno favorable en las tasas de interés, y una aguda escasez de viviendas que está provocando un fuerte crecimiento en los precios de las casas y, por lo tanto, aumentos en el tamaño promedio de los créditos . En el futuro, el crecimiento en el mercado hipotecario continuará siendo impresionante y es probable que la demanda de bienes inmuebles sobrepase la oferta para aquellos que pueden permitirse entrar al mercado
Con una escasez de viviendas estimada en 25 millones de unidades, y tan sólo 500 mil unidades creadas cada año5, el ascender en la escala inmobiliaria será cada día más difícil no sólo para la clase media, sino que también para los compradores indios de bajos ingresos . Entre los encuestados que consideraron que ése era un buen momento para adquirir una vivienda, la alta probabilidad de un incremento en los precios de los bienes inmuebles fue uno de los principales motivos para expresar esta opinión .
La innovación en los productos y el seguro de crédito a la vivienda podrían hacer realidad más pronto estos sueños Muchos indios consideraron que para comprar su primera casa necesitarían un enganche considerable; el 38% cree necesitar más del 20% del precio de la compra como enganche . Aunque este porcentaje de enganche es más alto que el promedio expresado por el resto de los países analizados, no es sorprendente, ya que la mayoría de los intermediarios financieros hipotecarios ofrece créditos con un aforo máximo del 80% y sólo recientemente se han ampliado los plazos de los créditos a 20 años para así reducir los pagos mensuales de los deudores .
Actualmente, algunos intermediarios financieros hipotecarios amplían la tenencia del crédito con cada aumento en la tasa de interés, a fin de reducir la presión sobre los deudores . Aunque en el corto plazo esto ayuda a reducir los pagos mensuales de los deudores, no es una práctica sostenible en el largo plazo . La ampliación del plazo del crédito para estos créditos se limita actualmente a un máximo de cinco años, lo cual implica que si las
tasas de interés continúan elevándose, los acreedores se verán obligados a realizar un ajuste en los pagos parciales mensuales de los deudores .
El concepto de precios basados en riesgos no predomina aún entre los intermediarios financieros hipotecarios de India, pero existen clara tendencia en el sector de fortalecer la evaluación de riesgos . Con una infraestructura más fuerte y mejoras en aseguramiento, será posible para los intermediarios financieros hipotecarios realizar mejores evaluaciones de los riesgos e introducir créditos de alto aforo para los deudores que cumplan con los requisitos; esto, a su vez, permitiría a los compradores adquirir su casa antes de lo esperado y con un enganche más pequeño .
Adicionalmente, y aunque a la fecha el seguro de crédito a la vivienda no existe en India, es un instrumento financiero con un alto potencial de hacer realidad, más pronto de lo esperado, el sueño de muchos indios de poder adquirir una vivienda . Es claro que implementar las mejores prácticas de aseguramiento, la evaluación de riesgos y la introducción del seguro de crédito a la vivienda podrían de alguna forma mitigar las restricciones en la capacidad adquisitiva de vivienda en India .
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 22
5 HDFC Investor Presentation, 2009
Gráfica 20: ¿Por qué opina usted que éste es una buen momento para adquirir una vivienda? – India
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RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
100%
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23 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
–1 .8 years
–4 .6%
5 .5%
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6 .7%
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–16 .7%
Irlanda
La economía irlandesa enfrenta dificultades bajo el peso de las medidas de austeridad La economía irlandesa ha sufrido durante los últimos años, después del auge que experimentó a mediados del 2000 . Las deudas hipotecarias como porcentaje del ingreso personal aumentaron de 58 .6% en 2000, a 130 .6% a finales de 2006, momento en el que los créditos con un alto nivel de aforo se volvieron muy populares . Como resultado, Irlanda tuvo la proporción más alta de deuda familiar como proporción del PIB nacional en la Unión Europea en 2006, cuando el crecimiento en el precio de las casas comenzó a disminuir6 . En 2008, el gobierno irlandés rescató a varias instituciones financieras irlandesas para evitar su colapso, y en 2010 la propia Irlanda buscó ayuda financiera del Fondo Monetario International, después de emplear medidas de austeridad, entre las que figuraron grandes reducciones al gasto público, incluso reducciones en pensiones y beneficios para niños, medidas que fueron aprobadas en 2011 .
Setenta por ciento de los encuestados irlandeses se muestra negativo acerca de la economía irlandesa Sumergidos como se encuentran en una situación económica muy difícil, los encuestados irlandeses se mostraron deprimidos, como demuestra el hecho que el 70% manifestara sentirse pesimista en relación a la economía y el 63% preocupado por sus finanzas personales . Las medidas de austeridad introducidas en Irlanda han tenido un claro impacto negativo en la opinión de este último grupo, donde el 54 % dijo sentirse
preocupado por las ‘medidas gubernamentales actuales’, en comparación con el promedio del 39% para los países analizados .
Casi la mitad de todos los deudores hipotecarios irlandeses esperaban tener dificultades en los próximos 12 meses Los deudores irlandeses fueron quienes más probabilidad tenían de enfrentar dificultades para cumplir con los pagos que cualquier otro país analizado . En total, el 46% experimentó dificultades para cumplir con los pagos durante el año pasado, y el 45% esperaba tener problemas para realizar los pagos en el siguiente año . Por mucho, un ‘menor ingreso’ fue el motivo principal por el cual los deudores habían experimentado o esperaban experimentar dificultades para cumplir con los pagos, con 73% y 74% respectivamente . El aumento en las tasas de interés fue citado por 31 por ciento de aquellos que habían experimentado problemas como un motivo de las dificul-tades para realizar los pagosdurante el año pasado, a pesar de las bajas tasas en la Unión Europea .
Tabla 4: Irlanda – Datos clave
Edad promedio de los CPV*
Crecimiento del PIB en 2010^
Desempleo en 2010^
Tasa objetivo#
% del ingreso neto dedicado al servicio de deudas*
% que se siente cómodo en créditos con aforo>80%*
% que tuvo dificultades para pagar la hipoteca*
% créditos hipotecarios con pagos adicionales*
% es un buen momento para adquirir una vivienda*
% de acuerdo en que el SCV es útil para los CPV*
% que se muestra positivo acerca de la economía*
Irlanda
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* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI # Banco Central Europeo (ECB)
Irlanda vs Promedio de los 8 paíse
Menos del promedio Más del promedio
Los encuestados irlandeses tienen una perspectiva negativa
sobre la economía nacional y sus finanzas personales, siendo las medidas del gobierno un factor importante
6 Genworth, Irish Mortgage Market Report, Septiembre 2007
Gráfica 21: Irlanda vs. Promedio
Aunque el mercado hipotecario irlandés se ha ido reduciendo, los CPV ganan cada vez mayor
participación de mercado dado que tienen una mejor capacidad de
compra
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 24
Una mejor capacidad adquisitiva ayuda a los CPV a entrar al mercado Mientras que la tendencia de los encuestados irlandeses fue tener una visión negativa de la economía nacional, la perspectiva del mercado inmobiliario irlandés fue más positiva . En total, el 61% estuvo de acuerdo en que ‘ahora es un buen momento para comprar’, comparado con el promedio de 42% para todos los países analizados . Los precios bajos de las casas fueron el incentivo más grande para adquirir una vivienda, ya que el 91% de aquellos que consideraban que ahora era un buen momento para comprar estuvo de acuerdo en que los precios eran bajos, seguido de un 81% que estuvo de acuerdo en que había una buena oferta de bienes inmuebles . A pesar de estar de acuerdo en que los precios actuales de las casas son bajos, el 38% de los encuestados irlandeses estuvo de acuerdo en que existe un alto potencial de que se eleven los precios de los bienes inmuebles, lo que sugiere algún grado de optimismo acerca del futuro del mercado inmobiliario .
Los precios de bienes inmuebles más bajos también son buenas noticias para los CPV que buscan entrar al mercado inmobiliario . Un informe de la Federación Bancaria Irlandesa muestra que los CPV y quienes adquieren una vivienda con el objetivo de mudarse a ella se mostraron en particular flexibles en 2010, donde ambos grupos integraron una creciente parte del mercado durante el transcurso del año . En general, el número de
nuevos créditos hipoteca-rios ha estado disminu-yendo, pero los CPV han visto el descenso trimes-tral promedio más bajo durante este periodo, con 3% comparado con una disminución general delpromedio de 12%7 .
Aunque otros mercados han ofrecido incentivos dirigidos a ayudar a los CPV a entrar al mercado, no existen iniciativas similares que se ofrezcan en Irlanda; no obstante, el Gobierno irlandés sí ofrece reducciones de impuestos en los intereses de los créditos hipotecarios y una exención del stamp duty (equivalente al impuesto sobre actos jurídicos documentados) para los bienes inmuebles de menos de 125 metros cuadrados .
Los resultados de la encuesta muestran que el seguro de crédito a la vivienda es considerado como un producto útil para los compradores que están buscando adquirir su primera casa . En total, el 61% de los encuestados irlandeses estuvo de acuerdo en que el seguro de crédito a la vivienda era útil para los aspirantes a CPV . Los deudores irlandeses no sólo entienden el valor del seguro de crédito a la vivienda, sino que también reconocen el beneficio de protegerse contra el desempleo, donde el 59% de los deudores irlandeses dijo que probablemente compraría un seguro para cubrir el crédito hipotecario en caso de llegar a ser despedido injustificadamente .
7 IBF, IBF/PwC Mortgage Market Profile: Quarterly Report- New Lending, Febrero 2011
Gráfica 22: Motivos de preocupación por las finanzas personales - Irlanda
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10%
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Irlanda
PROMEDIO
RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
25 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
2 .3 years
–2 .3%
0 .4%
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2 .1%
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Italia
Más de la mitad de los italianos se muestra pesimista acerca de la perspectiva económica Italia ha logrado evitar los embates más álgidos de la volatilidad del mercado desde que surgieron los problemas de la deuda soberana de Grecia, pero la recuperación sigue estando muy lejos . El gobierno italiano está tratando de reducir el déficit de alrededor de 5 .3% del PIB en 2009 a 2 .7% en 2012, a través de un paquete de austeridad anunciado en mayo de 2010 . Algunas de las medidas incluyen el congelamiento de aumentos en los sueldos del sector público, reducciones en el financiamiento para los gobiernos regionales y de las ciudades, medidas enérgicas contra la evasión fiscal y el fraude, y retardar la edad de retiro hasta por seis meses .
Bajo estas difíciles condiciones, el 55% de los italianos se mostró pesimista en relación a la economía nacional, y el 4% dijo sentirse preocupado por su situación financiera personal . De aquellos que están preocupados por su situación financiera personal, el 58% dijo sentirse preocupado por el desempleo y subempleo . Muchas compañías han estado recortando empleos para controlar los costos, incluyendo algunas de las compañías más grandes de Italia . Por lo tanto, la tasa de desempleo en Italia se ha aumentado sigilosamente desde la recesión de 2008/09, y ahora el país tiene la cuarta tasa de desempleo más grande de todos los países analizados .
Dado que las medidas de austeridad implementadas
estarán en vigor hasta 2012 y que la seguridad del empleo es una preocupación en franco crecimiento, no es probable la opinión general en Italia mejore significativamente en el corto plazo . De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadísticas de Italia, en marzo de 2011 el índice de confianza principal cayó de de 109 .1 a 105 .1, en la tercera caída mensual consecutiva a medida que persiste el pesimismo generalizado .
Señales de recuperación en el mercado de viviendasA pesar de las duras condiciones económicas, existen signos alentadores de que la recuperación del mercado de viviendas está en camino . Cuarenta y cuatro por ciento de los italianos encuestados consideró que ése era un buen momento para adquirir una vivienda, y casi tres cuartas partes de estos encuestados dijeron que esto se debía a la buena oferta de bienes inmuebles . Además, el 67% de los encuestados estuvo de acuerdo en que era un buen momento para comprar porque los precios de las casas estaban a la baja, un dato estadístico respaldado por los datos del Banco de Italia, el cual muestra que los precios de las casas cayeron por primera vez en 2009 y permanecieron estancados durante 2010 .
El relativo estancamiento en los precios de las casas combinada con tasas de interés más bajas, tuvieron como consecuencia un aumento en la capacidad de adquisitiva de vivienda durante el año pasado . Sin embargo, queda aún camino por recorrer, ya que Italia tiene la segunda edad promedio más alta de CPV de los ocho países
Tabla 5: Italia – Datos clave
Edad promedio de los CPV*
Crecimiento del PIB en 2010^
Desempleo en 2010^
Tasa objetivo#
% del ingreso neto dedicado al servicio de deudas*
% que se siente cómodo en créditos con aforo>80%*
% que tuvo dificultades para pagar la hipoteca*
% créditos hipotecarios con pagos adicionales*
% es un buen momento para adquirir una vivienda*
% de acuerdo en que el SCV es útil para los CPV*
% que se muestra positivo acerca de la economía*
Italia
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65%
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* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI# Banco Central Europeo (ECB)
Italia vs Promedio de los ocho países
Menos del promedio Más del promedio
Gráfica 23: Italia vs. PROMEDIO
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 26
analizados, con 32 .4 años .
Entre los encuestados que actualmente están fuera del mercado inmobiliario, el 33% dijo que le gustaría adquirir una vivienda ahora, pero sólo el 11% estaba en una situación financiera propicia para ello . Es preocupante que casi una quinta parte haya dicho que estaría en una situación financiera de comprar el primer bien inmueble ‘en algún punto en el futuro’, lo que sugiere que muchos simplemente no estaban seguros de cuándo podrían pagar su primera casa . Es probable que las preocupaciones continuas por el desempleo y la ampliación de las medidas de austeridad continúen teniendo un impacto en la seguridad financiera y los compromisos como comprar bienes inmuebles .
Los compradores italianos ven los beneficios del seguro de crédito a la vivienda para ayudar a comprar un bien inmueble más pronto Aunque el aforo máximo en Italia para los créditos hipotecarios tiene un límite actual de 80%, los compradores pueden excederlo si también aceptan un seguro de crédito a la vivienda . Sea como sea, muchos probables compradores consideraron que necesitarían un enganche de más del 20% al adquirir su primera casa . De hecho, los resultados de la encuesta muestran que Italia tiene la proporción más alta de probables compradores (44%) que esperan necesitar un enganche de más del 20% entre los ocho países analizados . Aquí es donde educar al consumidor respecto a créditos con alto aforo ayudaría
a los compradores italianos a tener una casa propia más pronto .
Contrasta con esto el hecho que en Italia es relativamente alto el conocimiento del seguro de crédito a la vivienda e y muchos compradores lo consideraron útil para ayudar a los compradores a alcanzar el sueño de tener un buen inmueble más pronto . Sesenta y dos por ciento de los encuestados dijo que el seguro de crédito a la vivienda es útil para ayudar a los compradores a adquirir un bien inmueble antes de lo que podrían permitirse de otra forma, y el 61% dijo que el seguro de crédito a la vivienda es útil para permitir a un CPV adquirir una vivienda con un enganche más pequeño .
No sólo los italianos ven los beneficios del seguro de crédito a la vivienda, sino que también consideran atractivos los productos de seguros que ofrecen a los deudores protección contra eventos imprevistos . El desempleo continúa siendo una preocupación y casi la mitad de los encuestados (48%) dijo que probable-mente compraría un se-guro que pagara el cré-dito hipotecario en caso de ser despedido . Tam-bién hubo una porción compradores que percibió el valorde protegerse en caso de lesiones y enfermedades . En total, el 56% dijo que probablemente compraría un seguro que pagara el crédito hipotecario en caso de que llegara a enfermar o a tener un accidente que le imposibilitara trabajar .
Dos de cada tres italianos que
están dispuestos a adquirir una vivienda no se
encuentran en la posición financiera
para hacerlo
Gráfica 24: Situación financiera real para comprar vs deseo de adquirir una vivienda; encuestados que no son propietarios de bienes inmuebles en Italia
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Ideal
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
27 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
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México
Los mexicanos se muestran optimistas respecto a la economía, pero continúan las preocupaciones por el desempleo y la seguridad La economía mexicana tuvo un fuerte rebote después de la disminución de la actividad financiera mundial de 2008-09, y se mantuvo a flote gracias a un importante aumento en las exportaciones . Debido a esta situación, 42% de los mexicanos dijo tener una perspectiva optimista de la economía nacional para los próximos 12 meses, porcentaje más alto que el promedio de 30% para todos los países analizados .
Los compradores mexicanos también se mostraron menos preocupados por su situación financiera personal que el promedio, y tan sólo el 27% de los encuestados confesó sentir cierta preocupación por su situación personal, en comparación con el 40% en promedio . Aunque el motivo más común de preocupación en todos los demás países analizados fue un aumento en los costos de vida y de los servicios, la preocupación principal entre los encuestados mexicanos fue el desempleo y el subempleo, según lo afirmó el 54% .
Aunque actualmente México tiene una de las tasas más bajas de desempleo en América Latina y está muy por debajo del promedio de 8 .1% para todos los países analizados, el desempleo sigue por arriba de los niveles previos a la recesión en 5 .4% . Entre aquellos que ahora se encuentran en la fuerza laboral, aproximadamente el 8 .1% se clasifica como ‘subempleado’8, que se refiere a quienes
necesitan y han expresado el deseo de trabajar más horas de las que les permiten los empleos actuales . Muchos mexicanos no están en condiciones de ahorrar, lo que les obliga a vivir al día y dificulta el hacer planes a futuro .
Al tener el desempleo como una preocupación clave, muchos mexicanos se inclinan por productos que los protejan contra el despido; en total, 60% de los deudores mexicanos dijeron que sería probable que compraran un seguro que pague el crédito hipotecario, en caso de que fueran despedidos . Esta es la proporción más alta de encuestados dispuestos a realizar esta compra en los países analizados .
Los mexicanos se muestran menos optimistas en relación al mercado inmobiliario y la capacidad adquisitiva es bajaTal vez debido a los problemas de desempleo y seguridad, los mexicanos se mostraron menos optimistas en relación al mercado inmobiliario . En total, 39% de los compradores mexicanos encuestados sintió que ese momento no era bueno para adquirir una vivienda, y sólo el 6% consi-deró que sí era un buen mo-mento, comparado con el 18% promedio en todos los países analizados . Además, sólo el 12% de los comprado-res actuales estaba buscando cambiar su vivienda actual por
Tabla 6: México – Datos clave
Edad promedio de los CPV*
Crecimiento del PIB en 2010^
Desempleo en 2010^
Tasa objetivo#
% del ingreso neto dedicado al servicio de deudas*
% que se siente cómodo en créditos con aforo>80%*
% que tuvo dificultades para pagar la hipoteca*
% créditos hipotecarios con pagos adicionales*
% es un buen momento para adquirir una vivienda*
% de acuerdo en que el SCV es útil para los CPV*
% que se muestra positivo acerca de la economía*
México
32.2
5.5%
5.4%
4.5%
32%
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14%
21%
39%
73%
42%
Promedio
30 .1
3 .6%
8 .1%
2 .4%
38%
20%
22%
26%
42%
65%
30%
* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI# Banco de México
México vs Promedio de los 8 países
Menos del promedio Más del promedio
La escasez en la oferta de vivienda
tiene como consecuencia la
baja capacidad de compra, llevando a
los CPV a alcanzar el promedio de edad
hasta los to 32 .9
8 INEGI (http://www.inegi.org.mx) – Marzo 2011
Gráfica 25: México vs. Promedio
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 28
una mejor casa durante los próximos 12 meses, comparado con el promedio de 18% en todos los países .
La escasez de viviendas en México exacerba los problemas económicos y tiene un impacto negativo en la capacidad adquisitiva . A finales de 2009, se calculó que México tenía una escasez de 8 .9 millones de viviendas y que ésta se acrecentaría en los próximos diez años, a medida que crezca la población de 25 a 45 años de edad que busca adquirir una vivienda9 . México tiene una población joven y será necesario construir viviendas más asequibles para equilibrar la oferta y la demanda Claramente, la capacidad adquisitiva de vivienda en México ha caído durante las décadas pasadas . Los resultados de la encuesta muestran que la edad promedio de un CPV en México durante la década de 1980 fue de 24 .3 años, pero hubo un aumento a 28 .0 años en la década de 1990, y a 32 .9 años entre 2000 y 2011 . La edad promedio de los CPV en México es una de las más altas entre los ocho países analizados, a pesar de que la mayoría de los CPV potenciales (83%) viven en el hogar antes de comprar su primera casa, y en teoría, pueden ahorrar más para el enganche . No obstante, el ingreso bruto no es suficiente para generar ahorros directos para muchos hogares mexicanos . Los CPV mexicanos también se encuentran entre los menos endeudados, donde tan sólo el 6% usa más de la mitad del ingreso disponible para pagar deudas, en comparación con el promedio del 14% para todos los demás países analizados .
Más de la mitad de los deudores mexicanos anticipa dificultades para realizar sus pagos hipotecarios el próximo año En relación a quienes ya están en el mercado inmobiliario, muchos temen sufrir dificultades en el futuro . Si bien 86% de los deudores mexicanos cumplió fácilmente con los pagos de los cré-ditos hipotecarios en los últimos 12 meses, los encuestados se mostraron menos optimistas en relación a su capacidad para cumplir con los pagos durante los próximos 12 meses y sólo 28% esperaba cumplir fácilmente con los pagos cada mes; ésta fue la proporción más baja de todos los países analizados . La alta proporción deudores que no tuvo dificultades para cumplir con los pagos puede obedecer al hecho de que una gran proporción de los créditos hipotecarios están en manos de Infonavit, una dependencia gubernamental que obliga a los patrones a deducir el pago mensual del crédito hipotecario directamente del salario de los empleados10 .
Es inquietante que el 53% de los deudores perciba que tendrá cierta dificultad para cumplir con los pagos, al menos durante algunos meses en el siguiente año . Las principales preocupaciones entre estos encuestados estuvieron relacionadas con la seguridad laboral; 37% dijo que una reducción en el ingreso y el desempleo afectarían su capacidad para cumplir con los pagos durante los próximos 12 meses . Otro 27% de estos deudores dijo que ha tenido demasiada deuda, y 23% dijo que era probable que el uso excesivo de servicios les provocara muchas dificultades .
La postura favorable hacia el seguro de crédito a la vivienda es alta en MéxicoDebido a la baja capacidad adquisitiva, no sorprende que
una gran mayoría de los encuestados haya considerado
que el seguro de crédito a la vivienda es útil para cumplir
el sueño de adquirir un bien inmueble . Setenta y siete
por ciento de los encuestados estuvo de acuerdo en que
el seguro de crédito a la vivienda sería útil para permitir
a los compradores adquirir un bien inmueble con mayor
rapidez que si lo hicieran de otro modo y, 73% estuvo de
acuerdo en que el seguro de crédito a la vivienda sería útil
al permitirle a un CPV adquirir una casa con un enganche
pequeño .
Pocos mexicanos han tenido
dificultades para complir con los
pagos de su hipoteca pero su perspectiva es un
tanto pesimista
9 Sociedad Hipotecaria Federal (http://www.shf.gob.mx) 10 (Asociación Hipotecarioa Mexicana, CNBV, Infonavit) Rango Crédito Infonavit: Hasta 110,000 USD
Gráfica 26: Las 7 preocupaciones principales en las dificultades de pago para los próximos 12 meses en México
R
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del
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gre
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60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
México
PROMEDIO
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
29 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
–3 .0 years
–2 .3%
–0 .3%
–1 .9%
1%
2 .2%
–3 .4%
–2 .1%
6 .3%
2 .6%
–16 .2%
Reino Unido
La salud vacilante de la economía del Reino Unido ha generado una preocupación más alta al promedio entre los consumidores de ese país En los años recientes, las condiciones económicas en
el Reino Unido han sido difíciles, con una recesión que
golpeó al país a principios de 2008 y terminó a mediados
de 2009 . La economía recuperó el ritmo en 2010, sólo
para caer 0 .5% en el 4º trimestre de 2010, como resultado
de una fuerte nevada que hizo que muchas industrias
quedaran paralizadas11 . Contra esta situación general,
los encuestados del Reino Unido seguían inseguros
y pesimistas acerca del futuro, y el 59% presentó una
perspectiva pesimista de la economía para los próximos
12 meses, en comparación con el promedio de 44% para
todos los países analizados .
Aunque el 40% de los encuestados del Reino Unido
está preocupado por su situación financiera personal,
esto se equipara con el promedio . Lo que motiva esta
preocupación son los aumentos en los gastos de vida,
los costos de los servicios, los precios de la gasolina, y el
probable aumento en las tasas interés a la vista . Además,
existe preocupación por la forma en que el periodo de
cinco 5 años con medidas de austeridad introducido por
el gobierno del Reino Unido impactará el desempleo y a
la economía en general . Las medidas de austeridad están
dirigidas a reducir el déficit de 11% del PIB a 2% en 2015,
y algunas de estas medidas impopulares incluyen elevar
impuestos, reducir el gasto público y reducir empleos en
el sector público .
Aunque la perspectiva de los encuestados del Reino
Unido de la economía y de sus finanzas personales no
fue demasiado optimista, la conducta en el pago de los
créditos hipotecarios es un marcado contraste . De hecho,
el 58% de los compradores del Reino Unido cumplió
fácilmente con los pagos de los créditos hipotecarios en
los últimos 12 meses, en comparación con el promedio
del 53% para todos los países analizados . También se
mostraron más optimistas acerca del cumplimiento con
los pagos de los créditos hipotecarios para los próximos
12 meses, en donde ocho de cada diez compradores no
esperan pasar dificultades para cumplir con los pagos .
Tabla 7: Reino Unido – Datos clave
Edad promedio de los CPV*
Crecimiento del PIB en 2010^
Desempleo en 2010^
Tasa objetivo#
% del ingreso neto dedicado al servicio de deudas*
% que se siente cómodo en créditos con aforo>80%*
% que tuvo dificultades para pagar la hipoteca*
% créditos hipotecarios con pagos adicionales*
% es un buen momento para adquirir una vivienda*
% de acuerdo en que el SCV es útil para los CPV*
% que se muestra positivo acerca de la economía*
Reino Unido
27.5
1.3%
7.8%
0.5%
39%
22%
18%
24%
48%
68%
13%
Promedio
30 .1
3 .6%
8 .1%
2 .4%
38%
20%
22%
26%
42%
65%
30%
* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI# Banco de Inglaterra (BoE)
Reino Unido vs Promedio de los 8 países
Menos del promedio Más del promedio
Los CPV en el Reino Unido están cada vez más fuera del
mercado debido a los altos precios de
las viviendas
Aunque resultaron más optimistas que el
promedio con respecto al mercado inmobiliario,
los encuestados en el Reino Unido no entrarán
al mercado en los próximos 12 meses
11 Office for National Statistics (www.statistics.co.uk)
Gráfica 27: RU vs. Promedio
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 30
Los CPV necesitan explorar formas alternas para lograr tener un hogar propio Los datos de los resultados de la encuesta sugieren que,
si bien, los compradores del Reino Unido consideraron
que ése era un buen momento para adquirir una vivienda
y aprovechar los precios más bajos de las casas, muchos
CPV potenciales simplemente no están en la situación
financiera para ello . En total, el 34% de los CPV dijo que
idealmente les gustaría comprar su primera casa en ese
momento, pero sólo el 13% tenía la capacidad financiera
para ello .
De acuerdo con el Consejo de Intermediarios
Hipotecarios, el 85% de los CPV en 2009 tuvo que recibir
ayuda, con frecuencia de los padres, para financiar sus
pagos iniciales . Esto fue un aumento importante de 50%
de los CPV que recibieron esta ayuda en 2007, pero un
aumento impactante con respecto al 8% de 1995-199712 .
Estas cifras indican que cada vez es más difícil para
los CPV generar de manera independiente los fondos
necesarios para el enganche, en especial cuando muchos
de ellos viven en alojamientos rentados antes de comprar
su primera casa .
Los resultados de la encuesta también destacan las
dificultades que enfrentan los CPV . La edad promedio
de un CPV en la década de 1970 fue de 24 .4 años, pero
ha aumentado a 29 .3 años en la década de 1990, y a
30 .1 años en la década de 2000 . En el presupuesto de
marzo de 2011, el gobierno del Reino Unido propuso la
adopción del esquema ‘Primera Compra’, que brinda
a los trabajadores con bajo ingreso la oportunidad de
adquirir en préstamo el 75% del valor de un bien inmueble
con un enganche de 5por ciento, y el g y la constructora
proporcionan, cada uno, el 10% restante . No se cargan
intereses al crédito durante los primeros cinco años y el
crédito sólo se tiene que pagar cuando se vende el bien
inmueble .
Para los CPV que experimentan dificultades para reunir
un enganche, solicitar un crédito con alto apalancamiento
con la ayuda del seguro de crédito a la vivienda
representa una solución real . El conocimiento del seguro
de crédito a la vivienda en el Reino Unido parece ser
bastante alto, y dos terceras partes de los encuestados
manifestaron estar al tanto de la existencia de este
seguro, por arriba del promedio del 60% de los países
analizados . Sobre todo, muchos encuestados del Reino
Unido entendían que uno de los beneficios del seguro
de crédito a la vivienda era ayudarles a entrar al mercado
inmobiliario más pronto; en total, el 68% estuvo de
acuerdo en que este seguro era útil al permitir a los CPV
adquirir una vivienda con un enganche pequeño . Otro
62% consideró que el seguro de crédito a la vivienda era
útil al permitir a los compradores adquirir el bien inmueble
antes de lo que se podrían permitir de otra forma .
Fue menos probable que los encuestados del Reino Unido
hubieran experimentado los beneficios de otros seguros,
como el seguro de protección de ingresos . Uno de cada
tres encuestados dijo que era probable que contratara un
seguro para cubrir los pagos de los créditos hipotecarios
si llegara a estar desempleado, el porcentaje más bajo
de todos los países analizados, y el 37% contrataría un
seguro contra el desempleo causado por enfermedad o
accidente, por delante sólo de Estados Unidos .
12 Recent trends in the UK first-time buyer mortgage market’, Bank of England 2010 (http://www.bis.org/ifc/events/5ifcconf/kuvshinov.pdf)
Gráfica 28: Situación financiera real para comprar vs deseo de adquirir una vivienda; encuestados que no son propietarios de bienes inmuebles en el Reino Unido
Pres
ente
Próx
imos
12
mes
es
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imos
3 a
ños
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imos
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imos
10
años
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40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Fincanciera
Ideal
Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
31 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
–0 .7 years
–0 .8%
1 .5%
–2 .3%
10 .8%
6 .1%
–0 .5%
1 .7%
20 .6%
4 .5%
–5 .0%
Estados Unidos
Los estadounidenses están preocupados por la economía y sus finanzas personales Los estadounidenses siguen recuperándose lentamente
todavía de una profunda recesión y la tasa de desempleo
sigue siendo alta . La crisis hipotecaria subprime en 2007
y la consiguiente contracción del crédito han generado
muchos problemas en el sistema financiero, y la Reserva
Federal de Estados Unidos se ha comprometido, hasta
ahora, a un paquete de estímulos con valor de $600,000
millones de dólares para impulsar la economía . El
lanzamiento del paquete de estímulos terminará en junio
de 2011, ya que la Reserva Federal ha señalado que está
lista para reducir los estímulos . Sin embargo, la Reserva
también ha dejado abierta la posibilidad de incrementar
los estímulos si la perspectiva económica se agrava .
Con estos antecedentes, no es de extrañar que más de la
mitad (51%) de todos los estadounidenses encuestados
tuviera una perspectiva negativa de la economía, factor
que coloca a los Estados Unidos como el quinto país más
negativo de los ocho analizados . Cuarenta y ocho por
ciento de los estadounidenses estaba preocupado por
sus finanzas personales actuales, y el 20% dijo sentirse
sumamente preocupado . Aunque el motivo principal
de la preocupación en todos los países analizadosfue un
aumento en los gastos de manutención y los costos de
los servicios, la razón principal entre los estadounidense
encuestados fue un aumento en los precios de la gasolina,
donde 88% afirmó esto . Muchos estadounidenses
también están preocupados por el impacto del descenso
en los pecios de las casas en sus finanzas personales, y el
46% dijo que esto era una preocupación . Este es el más
alto en los ocho países analizados .
No obstante, las preocupaciones generalizadas por la
economía de Estados Unidos y las finanzas personales
no se han traducido directamente en presión sobre los
créditos hipotecarios . Sólo el 18% de los compradores
estadounidenses estaba utilizando más del 50% del
ingreso mensual para cumplir con los pagos de los
créditos hipotecarios, y el 79% había cumplido con
facilidad con sus pagos durante los últimos 12 meses .
Lo que es más alentador, el 81% de los compradores
estadounidenses esperaba cumplir fácilmente con los
pagos de los créditos hipotecarios en los próximos 12
meses, lo que sugiere que los compradores se sienten un
poco más optimistas acerca de su capacidad para realizar
los pagos que en el año pasado .
Tabla 8: Estados Unidos – Datos clave
Edad promedio de los CPV*
Crecimiento del PIB en 2010^
Desempleo en 2010^
Tasa objetivo#
% del ingreso neto dedicado al servicio de deudas*
% que se siente cómodo con aforo>80%*
% que tuvo dificultades para pagar la hipoteca*
% créditos hipotecarios con pagos adicionales*
% es un buen momento para adquirir una vivienda*
% de acuerdo en que el SCV es útil para los CPV*
% que se muestra positivo acerca de la economía*
Estados Unidos
29.4
3%
10%
0%
49%
26%
21%
28%
62%
70%
25%
Promedio
30 .1
3 .6%
8 .1%
2 .4%
38%
20%
22%
26%
42%
65%
30%
* RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011 ^ FMI# Banco de la Reserva Federal
Estados Unidos vs Promedio de los 8 países
Menos del promedio Más del promedio
Más de la mitad de los encuestados en
Estados Unidos están nerviosos de como se comportará la
economía nacional durante el próximo
año
Gráfica 29: EEUU vs. Promedio
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 32
En Estados Unidos es un buen momento para adquirir una vivienda Aunque la perspectiva general de la economía fue
negativa, los encuestados de Estados Unidos se
mostraron más optimistas acerca del mercado
inmobiliario . Sesenta y tres por ciento de los encuestados
estadounidenses consideraban que es un buen momento
para adquirir una vivienda, lo cual coloca Estados Unidos
en primer lugar entre los ocho países analizados . Entre
quienes consideraban que ahora es un buen momento
para comprar, el 88% manifestó que los precios de las
casas son bajos y existe una buena oferta de bienes
inmuebles .
Lo que motiva esta capacidad adquisitiva es el escenario
que se percibe de alta oferta y baja demanda, y el hecho
que el 88% considera que existe una buena oferta de
bienes inmuebles, pero sólo el 25% considera que estos
bienes inmuebles tienen altos potenciales de reventa .
Con la tasa monetaria en su punto histórico más bajo
desde 2009, tres cuartas partes de los compradores
estadounidenses también manifestó que las tasas de
interés más bajas hacían de éste un buen momento para
adquirir una vivienda .
Es alentador que a pesar de las
duras condiciones económi-
cas y una perspectiva in-
cierta, muchos estado-
unidenses se aferran a la
creencia de que los bienes
inmuebles son un medio só-
ido de inversión . Existen mu-
chos incentivos fiscales en Estados Unidos que
promueven la propiedad de una casa, los cuales incluyen
pagos de intereses de créditos hipotecarios deducibles
de impuestos y seguros de crédito a la vivienda
deducibles de impuestos .
La oportunidad llega a los CPV en una sana situación Para los CPV que están en una situación financiera sana,
ahora es un buen momento para comprar y aprovechar
la oportunidad de las condiciones actuales, que incluyen
precios bajos . La capacidad adquisitiva ha aumentado en
fechas muy recientes y es probable que las tasas interés
continúen bajas en el mediano plazo . Los resultados de
la encuesta muestran que entre los CPV que compraron
su primera casa en los últimos 12 meses, la gran mayoría
se las había arreglado bien y cumplió con los pagos de
los créditos hipotecarios sin problemas . De hecho, el
85% de estos CPV recientes cumplieron fácilmente con
los pagos durante el año pasado, y el 87% no espera
tener problemas para realizar los pagos de los créditos
hipotecarios durante el próximo año, en comparación con
el 81% de todos los compradores de Estados Unidos .
El seguro de crédito a la vivienda es un apoyo para comprar un bien inmueble antes de lo anticipado y con pagos iniciales menores Los estadounidenses consideraron que el seguro de
crédito a la vivienda les ayuda a comprar bienes inmuebles
con pagos iniciales más bajos y antes de lo anticipado,
ya sea que compren casas para que las ocupen o como
inversión . De los países analizados, Estados Unidos tuvo
una de las proporciones más altas de compradores que
estuvieron de acuerdo en que el seguro de crédito a la
vivienda es útil al permitirle a un CPV adquirir una vivienda
con un enganche pequeño, con 88% . Además, el 60%
de los estadounidenses encuestados consideró que el
seguro de crédito a la vivienda es útil al permitir a los
compradores adquirir bienes inmuebles antes de lo que
podrían permitírselo de otra forma .
Gráfica 30: ¿Por qué opina usted que éste es una buen momento para adquirir una vivienda? – EEUU
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Fuente: RFi realizó la investigación a nombre de Genworth en Marzo de 2011
100%
90%
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70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2 de cada 3 piensan que hoy es un
buen momento para adquirir una
vivienda
33 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
Conclusiones y lecciones aprendidas
El confort en relación a la deuda difiere ampliamente entre culturas, en tanto que entornos económicos diferentes crean tipos diferentes de compradores Una de las principales diferencias culturales evidentes es
el confort con la deuda . Los encuestados australianos,
europeos, canadienses y estadounidenses simplemente
se sentían más cómodos que los encuestados de India y
México . Como consecuencia, los encuestados en Irlanda,
EE . UU ., el Reino Unido y Canadá tienen niveles más altos
de deuda en general, y los encuestados australianos e
irlandeses, específicamente, fueron los que presentaron
los niveles más altos de deuda por créditos hipotecarios .
Sin embargo, sería falso suponer que niveles más altos
de deuda automáticamente implican que los deudores
están experimentando dificultades . De hecho, en
Australia y Canadá, la mayoría de los encuestados pagan
con facilidad las deudas hipotecarias, y en muchos casos
hacen pagos adicionales a sus créditos hipotecarios .
Donde la deuda sí se convierte en un problema es en
circunstancias adversas, como aquellas vistas en Irlanda .
in Irlanda .
En India y México, fue bajo el adeudo y el confort con
créditos de alto aforo . Intrínsecamente, este no es
un problema, pero con una decreciente capacidad
adquisitiva de vivienda, la aversión a las deudas dificulta
más a los aspirantes a comprar casa el alcanzar sus propias
metas en el mercado inmobiliario .
Aunque los factores culturales tienen una gran injerencia
en los compradores en los diferentes países, existen
condiciones económicas y políticas variables que también
los afectan, especialmente en lo relativo a los sentimientos
que les genera el mercado inmobiliario . Los encuestados
en India, México, Canadá y Australia fueron quienes se
mostraron más positivos acerca de las economías de sus
países, en tanto que Irlanda, el Reino Unido, e Italia fueron
quienes menos confianza sentían, lo cual coloca a Estados
Unidos justo en medio .
Los eventos en la economía mundial también se ven
reflejados en las acciones de los gobiernos individuales .
Irlanda, el Reino Unido e Italia están enfrentando
medidas gubernamentales de austeridad, que han
sacudido la confianza en la economía y el mercado de
la vivienda . Aunque Estados Unidos y Australia han
aplicado estímulos económicos, sus niveles de confianza
difieren en gran medida debido al desempeño relativo
de los mercados de la vivienda en los dos países, y los
encuestados de Estados Unidos siguen cautelosos ante la
posibilidad de que descienda el precio de las casas
La innovación en los productos y la intervención del gobierno abordan la capacidad adquisitiva En todos los países analizados, la capacidad adquisitiva
fue un problema para los CPV potenciales y, con la
excepción de la India, la edad de los CPV se ha elevado
en todos los países . Existen muchos enfoques diferentes
que han tomado los gobiernos analizados para abordar
el problema de la capacidad adquisitiva, incluyendo
productos diferentes para la vivienda y para créditos
hipotecarios, la intervención gubernamental y productos
como el seguro de crédito a la vivienda . En India, por
ejemplo, los compradores en general adquieren casas
que todavía están en construcción, y se utilizan créditos
hipotecarios de alto aforo que prolongan los plazos de las
La investigación de Genworth ha puesto de relieve que aunque algunas tendencias socioeconómicas
son comunes en todos los países, existen diferencias ambientales, económicas y culturales que
afectan a los compradores a nivel local . A su vez, estos diferentes factores definen las características
individuales de los compradores y delinean las diferentes alternativas que ofrecer a cada uno de ellos .
hipotecas cuando las tasas aumentan, de manera tal que
los pagos sigan constantes .
El seguro de crédito a la vivienda es un producto que
se utiliza en muchos países alrededor del mundo y se
usa ampliamente para dar acceso a préstamos con un
apalancamiento más alto . En Australia, el seguro de
crédito se exige por lo general en los créditos hipotecarios
con un aforo mayor al 80% . En todos los países, el seguro
de crédito a la vivienda fue visto claramente como un
producto útil que permitía a los CPV potenciales comprar
un bien inmueble más pronto . De hecho, a pesar de
no tener acceso al seguro de crédito a la vivienda, los
encuestados indios se mostraron positivos hacia éste
en general, aunque consideraron que el más útil de sus
atributos era el hecho de permitir a los deudores comprar
bienes inmuebles de mayor calidad, por encima incluso
que su papel como una posible ayuda para los CPV, tal
vez porque las problemas relacionados con la capacidad
adquisitiva dejan fuera del alcance un hogar propio para
muchos .
Además de la innovación de productos en el mercado
hipotecario, algunos gobiernos han introducido incentivos
para ayudar a los CPV a adquirir sus casas más pronto .
Algunos ejemplos incluyen el FHOG ofrecido a los CPV
en Australia, la capacidad de los CPV canadienses de
utilizar sus ahorros para el retiro para un enganche, y el
esquema de RMBS del gobierno canadiense, que ofrece
disponibilidad de crédito .
Aunque estos esquemas han tenido, sin duda, cierto
éxito al facilitar la entrada de los CPV al mercado, existen
algunas preocupaciones de que en el largo plazo ayuden
a incrementar los precios de las casas, y con ello se haga
menos asequible la vivienda en última instancia . Por
ejemplo, en Australia la introducción de un estímulo al
FHOG sirvió para aumentar la proporción de los CPV
considerablemente, pero también aumentó el tamaño de
los créditos promedio de los CPV, el cual fue motivado por
los aumentos en los precios de los bienes inmuebles en
este segmento .
Al analizar estos ocho mercados, es obvio que no
existe una respuesta clara y simple al problema de
la capacidad adquisitiva de vivienda y es necesario
desarrollar iniciativas continuamente para enfrentar las
condiciones cambiantes . En el futuro es probable que los
encuestados en muchos países se muestren optimistas
acerca de la recuperación económica y vean claras
oportunidades en el mercado inmobiliario para aquellos
que puedan permitirse comprar .
Acerca del Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales La edición inaugural del Informe Genworth de Tendencias
Hipotecarias Internacionales evalúa las actitudes y los
sentimientos de los compradores actuales y aspirantes en
ocho mercados en cuatro continentes .
Como proveedor líder mundial de seguros de crédito
a la vivienda, Genworth Financial (Genworth) solicitó
una encuesta independiente en marzo de 2011 de
compradores actuales y aspirantes a compradores
alrededor del mundo para obtener conocimientos
profundos del mercado local e impulsar el liderazgo de
pensamiento mundial en todos los mercados . En total,
se entrevistaron a más de 9,000 personas en Australia,
Canadá, India, Irlanda, Italia, México, el Reino Unido y
Estados Unidos
35 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
Metodología
La investigación que forma la columna de este informe
fue solicitada por Genworth y realizada por la firma de
investigación independiente, RFi . En total, participaron
ocho países en la investigación, que fueron Australia,
Canadá, India, Irlanda, Italia, México, , el Reino Unido y
Estados Unidos
Los encuestados tenían un crédito hipotecario vigente
sobre un bien inmueble o bien, estaban buscando
comprar su primera casa con un crédito hipotecario en
los 12 meses siguientes a la encuesta . RFi fijó cuotas a los
encuestados por edad, género y ubicación para asegurar
que fueran representativos de la población que tenía
créditos hipotecarios en cada país .
El trabajo de campo fue realizado en marzo de 2011 . En
seis de los ocho países, el trabajo de campo fue realizado
utilizando paneles en línea en cada país . En México
e India, el trabajo de campo fue realizado mediante
Entrevistas Telefónicas Asistidas por Computadora
(CATI), ya que se consideró que el nivel de acceso a
internet en estos países no permitiría obtener una
muestra representativa del mercado . Se contactó a los
entrevistados potenciales, se les presentó el tema de la
encuesta y se les invitó a participar .
Con la excepción de los mercados de India y Estados
Unidos se entrevistó a un mínimo de 1000 encuestados .
En India y Estados Unidos, se eligieron tamaños de
muestras más grandes de 1500 para asegurar una mayor
exactitud estadística debido al tamaño de las poblaciones .
countries .
Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales I 36
37 I Informe Genworth de Tendencias Hipotecarias Internacionales
Glosario de términos y abreviaciones
Basilea III: Nuevo estándar normativo mundial relacionado
con la cantidad de capital en posesión de un banco,
acordado por el Comité de Supervisión Bancaria de
Basilea .
Enganche: La proporción del valor de un bien inmueble pagado al banco para contratar un crédito hipotecario; también conocido como:• Deposit en Australia y el Reino Unido .
Comprador de Primera Vivienda (CPV): Persona que compra o recientemente ha comprado una casa en la cual vivir por primera vez; también conocidos como:• First Time Buyer (FTB) en el Reino Unido, Irlanda,
Canadá y EE . UU .
Tasa fija: Un crédito hipotecario que garantiza que la
tasa de interés pagada no cambiará durante un periodo
acordado .
Aforo: La proporción del valor de un bien inmueble
que se adquiere en préstamo mediante un crédito
hipotecario; también conocida como:
• Loan to Value Rate (LVR) en Australia
• Loan to Value (LTV) en el Reino Unido y Estados Unidos .
Seguro de crédito a la vivienda (SCV): El seguro que se
proporciona a los intermediarios financieros y que los
cubre en caso de que un deudor incumpla con el crédito
y el monto recuperado de la venta del bien inmueble es
menos que el monto adeudado en el crédito; también
conocido como:
• Lender Mortgage Insurance (LMI) en Australia
• Mortgage Default Insurance (MDI) en Canadá
• Mortgage Guarantee (MG) en India
• Private Mortgage Insurance (PMI) en EE . UU .
Bonos Respaldados por Hipotecas (RMBS, Residential
Mortgage Backed Securities): Un tipo de valor respaldado
por un conjunto de créditos hipotecarios residenciales .
Tasa Variable Estándar: La tasa de interés que el
intermediario financiero puede cambiar, basada en
general en el costo del financiamiento; también conocida
como:
• Floating Rate en India
• Adjustable Rate Mortgage (ARM) en EE . UU
Ciudades del Nivel 1 (India): También conocidas como
mega-ciudades o centros metropolitanos importantes,
tienen una población de más de 5 millones . Algunos
ejemplos de Ciudades del Nivel 1 incluyen Mumbai, Delhi,
Bangalore, Kolkata y Chennai .
Ciudades del Nivel 2 (India): Estas ciudades son centros
regionales, como capitales estado, puertos importantes o
centros industriales . Usualmente, las ciudades del Nivel 2
se desarrollan con un rápido crecimiento en la población
de entre uno y cinco millones . Algunos ejemplos de
ciudades del Nivel 2 incluyen Hyderabad, Surat, Jaipur,
Nagpur, Pune y Lucknow .
Ciudades del Nivel 3 (India): Estas son ciudades menores
que tienen una población de menos de un millón .
Algunos ejemplos de ciudades del Nivel 3 incluyen Trichy
y Madurai .
Subempleo: Una situación en donde el trabajador tiene
empleo, pero no en la capacidad deseada, ya sea en
términos de remuneración, horas o nivel de habilidades y
experiencia . Como resultado, las cifras del desempleo se
distorsionan por el hecho de que algunas personas que
buscan empleo de tiempo completo sólo pueden asumir
trabajos de tiempo parcial o eventuales .
Gráfica 1: ¿Cómo se siente con respecto al rumbo de la economía nacional en los próximos 12 meses? . . . . . . . . . . . . . . . 6
Gráfica 2: ¿Qué tan preocupado diría usted que se encuentra en este momento acerca de su situación financiera? . . . 6
Gráfica 3: ¿Cuál de las siguientes situaciones le preocupan? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Gráfica 4: ¿Qué porcentaje del valor del inmueble le sería conveniente tomar en préstamo? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Gráfica 5: Comportamiento de los pagos hipotecarios durante los últimos 12 meses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Gráfica 6: Las 5 causas principales para tener dificultades para cumplir con los pagos hipotecarios . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Gráfica 7: Proporción de deudores que espera enfrentar dificultades con los pagos hipotecarios en algunos
o todos los meses del siguiente año . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Gráfica 8: Porcentaje del ingreso que CPV potenciales dedican para el pago de deudas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Gráfica 9: Número de otras generaciones que viven en el hogar de un CPV potencial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Gráfica 10: Edad promedio de los CPV por año de compra del bien inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Gráfica 11: Proporción que está de acuerdo en que ahora es un buen momento para adquirir una vivienda . . . . . . . . . . . 13
Gráfica 12: ¿Qué hace que ahora sea un buen momento para adquirir su propia casa? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Gráfica 13: ¿Qué hace que ahora sea un mal momento para adquirir su propia casa? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Gráfica 14: ¿Qué tan útil considera los siguientes usos del seguro de crédito a la vivienda? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Gráfica 15: Australia vs . el promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Gráfica 16: Perfil de propietarios de bienes inmuebles en Australia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Gráfica 17: Canadá vs . Promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Gráfica 18: Antecedentes y perspectivas de pagos de créditos hipotecarios en Canadá . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20
Gráfica 19: India vs . Promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21
Gráfica 20: ¿Por qué opina usted que éste es una buen momento para adquirir una vivienda? en India . . . . . . . . . . . . . . . .22
Gráfica 21: Irlanda vs . Promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
Gráfica 22: Motivos de preocupación por las finanzas personales en Irlanda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Gráfica 23: Italia vs . Promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25
Gráfica 24: Situación financiera real para comprar vs deseo de adquirir una vivienda; encuestados que no son
propietarios de bienes inmuebles en Italia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26
Gráfica 25: México vs . Promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27
Gráfica 26: Las 7 preocupaciones principales en las dificultades de pago para los próximos 12 meses en México . . . . . .28
Gráfica 27: RU vs . Promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29
Gráfica 28: Situación financiera real para comprar vs deseo de adquirir una vivienda; encuestados que no son
propietarios de bienes inmuebles en el Reino Unido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30
Gráfica 29: EEUU vs . Promedio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Gráfica 30: ¿Por qué opina usted que éste es una buen momento para adquirir una vivienda? – EU . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32
Gráficas
Tabla 1: Australia – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Tabla 2: Canadá – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Tabla 3: India – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21
Tabla 4: Irlanda – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
Tabla 5: Italia – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25
Tabla 6: México – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27
Tabla 7: Reino Unido – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29
Tabla 8: Estados Unidos – Datos clave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Tablas
Acerca de Genworth Genworth Financial, Inc es un líder global entre compañías de seguridad financiera, y una de las 500 empresas de
Fortune . Los activos de Genworth superan los $100 mil millones de dólares y emplea aproximadamente a 6,500
personas en más de 25 países . Sus productos y servicios atienden las necesidades de inversión, protección, retiro y
estilo de vida de más de 15 millones de clientes . Genworth opera a través de tres áreas: Retiro y Protección, Seguro de
Crédito a la Vivienda en Estados Unidos e Internacional . Sus productos y servicios se ofrecen a través de intermediarios
financieros, consultores, distribuidores independientes y especialistas en ventas . Los inicios de Genworth Financial
datan de 1871, pero no es sino hasta el 2004 que se convierte en una empresa pública . Sus oficinas corporativas se
encuentran en Richmond, Virginia . Para mayor información visite genworth.com .
Acerca de RFi Retail Finance Intelligence (RFI) es una empresa de investigación estratégica que brinda asesoría de investigación
primaria personalizada, combinando datos analíticos de mercados y clientes . El análisis de RFI se apoya en la
investigación primaria de empresa a empresa y de empresa a cliente, que permite a RFI hacer recomendaciones
prácticas con base en los problemas clave que afectan cualquier segmento del mercado de servicios financieros .
Otros Estudios de Genworth Internacional Índice Genworth de Vulnerabilidad FinancieraEl Índice Genworth de Vulnerabilidad Financiera se desarrolló para ofrecer un cálculo estimado claro y coherente de
las situaciones económicas generales de los hogares . Puede utilizarse para comparar, de un vistazo, los niveles de la
vulnerabilidad económica de los consumidores en diferentes países y para detectar cambios en los países individuales
a través del tiempo . Ahora en su cuarta edición, el Índice cubre 18 países, 14 de Europa, tres de América del Norte y
Australia .
genworth.com/mortgagetrends
Excención de Responsabilidad Este informe se basa en los resultados de la encuesta de más de 9,000 adultos de ocho países y, aunque la información que contiene es vigente a la fecha de publicación, está sujeta a cambio sin previo aviso. Genworth no tiene ninguna obligación de actualizar la información o corregir las inexactitudes que puedan llegar a ser aparentes en una fecha posterior. Se debe obtener permiso de Genworth para que terceros usen este informe. Genworth no asume ninguna responsabilidad de la dependencia en la información que contiene el informe, ni de su exactitud o completud
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