Informe de Valoración

Objeto: Tasación de fincas rústicas en Cadanes, concejo de Piloña.

Solicitante: -----

Fecha: 27 de octubre de 2016.

Ubicación: Lg. Ería del Fresno, Cadanes (Piloña).

1

1. Tasador: Identificación…………………………………..2

2. Finalidad………………………………………………....2

3. Objeto de la Tasación…………………………………....3

4. Localidad y Entorno…………………………………….4

5. Criterios de Valoración………………………………….5

6. Valoración………………………………………………..6

6.1. Huerta del Fresno, finca X…………………...……6

6.2. Prado del Fresno, finca XX……………………….10

6.3. Pradín del Fresno, finca XXX…….………………12

7. Conclusión……………………………………………….15

8. Anexos…………………………………………………...16

2

1. Tasador: Identificación.

Nombre: Carlos Sánchez López.

D.N.I.: 71.669.848-P

Dirección: Centro de Iniciativa Empresarial, oficina 7. Polígono La Cardosa,

Grado. CP: 33828.

Teléfono: 695 24 42 84.

E-mail: csanchez@geonalon.com

Datos académico-profesionales:

- Graduado en Geografía y Ordenación del Territorio. Universidad de

Oviedo (2014).

- Máster en Recursos Territoriales y Estrategias de Ordenación.

Universidad de Oviedo (2015).

- Curso de Peritaje Judicial. Colegio de Geógrafos de Andalucía (2015).

- Curso de Tasación Inmobiliaria. Colegio de Geógrafos de Andalucía (2016).

- Geógrafo Colegiado nº 2.684.

2. Finalidad.

El presente informe pretende determinar el valor de mercado de las fincas X

(Huerta del Fresno), XXX (Pradín del Fresno) y XX (Prado del Fresno),

localizadas en el lugar del Fresno, pueblo de Cadanes, concejo de Piloña.

3. Objeto de la tasación.

Las fincas, situadas en terreno clasificado como “Suelo No Urbanizable”1 y

ubicadas a medio camino entre los pueblos de Cadanes y Pintueles tienen, según

recientes mediciónes realizadas por el técnico redactor de la valoración, una

extensión total de 4501 m², lindando al Norte, Sur y Oeste con parcelas en las que

predominan los pastos, mientras que al Este, la Huerta del Fresno linda con un

camino cuyas características limita el acceso rodado a la finca a vehículos

1 Texto Refundido del Plan General de Ordenación Urbana de Piloña. 2007.

3

Fig. 1. Croquis que muestra el predominio de pastos salpicados por frutales, así como los límites

de la parcela erróneamente definidos por el Catastro (azul): en rojo límite meridional, en negro

límite septentrional y en violeta camino de acceso mediante vehículo rodado.

todoterreno. Figura como principal aprovechamiento de las fincas el de prado o

pradera salpicada de frutales de diferentes especies, aunque también aparece como

improductivo una cabaña o pequeña estancia habitacional con espacio reservado

para aperos de 61 m² en la Huerta del Fresno, y un pozo de apenas 6 m² en el

Pradín del Fresno. Como puede apreciarse en la Fig. 2., el estado de conservación

de la cabaña es bastante deficiente: filtraciones de agua, cristales rotos que dejan

entrever muebles muy deteriorados, colonización por parte de la vegetación, entre

otros problemas, hacen necesaria la rehabilitación de la edificación.

Estos terrenos, aunque aparentemente homogéneos en cuanto a uso y

aprovechamiento, presentan en las escrituras una fragmentación parcelaria propia

del uso tradicional como espacio dedicado al cultivo cerealista o ería. Así, en el

testamento de Dña.--------- figuran:

- Prado Huerta o Huertina del Fresno sita en la Ería del Fresno sitio del Valle

4

Fig. 2. Vista del frente y lateral de la cabaña ubicada en la Huerta del Fresno.

pueblo de Cadanes, concejo de Piloña de 12 áreas 56 centiáreas. Aunque en realidad

encontramos en una escritura de compraventa fechada en 1.978 que dicha finca

pasaba de esa a medida a “dieciocho áreas según reciente medición”, y ya en la

actualidad, utilizando técnicas modernas, pasa a tener una superficie de 2968

m².

- Prado llamado el Fresno sito en los pueblos de Cadanes y Pintueles, concejo de Piloña

de cinco áreas. Al que arriba llamamos Pradín del Fresno, en realidad mide 834

m².

- Prado llamado el Fresno sito en los pueblos de Cadanes y Pintuales concejo de

Piloña de doce áreas. Según medición realizada recientemente ocupa una extensión de

1699 m².

Por tanto, un total de 4501 m² cuya valoración se efectuará de forma

individualizada.

4. Localidad y entorno.

Las fincas están situadas a unos 750 metros del núcleo de Cadanes, pueblo del

concejo de Piloña, separado 8,5 km por carretera de Infiesto, capital municipal.

Respecto a Oviedo, capital autonómica, dista en 48 km por carretera, unos 40

minutos en turismo. Estos tiempos y distancias serán muy tenidos en cuenta a la

hora de efectuar la valoración: el declive de espacios rurales similares a Cadanes

debido a la pérdida de protagonismo económico de agricultura y ganadería, hace

que este tipo de terrenos cuenten entre sus potenciales compradores trabajadores y

jubilados de los sectores secundario y terciario con residencia en aglomeraciones

5

urbanas (p. ej. Área Metropolitana Central en el caso de Asturias) o capitales

municipales y/o comarcales próximas, que buscan una parcela rústica para

descanso y ocio (p. ej. agricultura de autoconsumo).

Otro aspecto a tener en cuenta es la proximidad de la Reserva Natural Parcial

de la Cueva del Sidrón2: no añade limitaciones a los usos propios del suelo rural

que afectan a esta parcela al estar la misma fuera del área de protección, pero por

su inmediata cercanía añade calidad ambiental y paisajística al entorno de la finca.

5. Criterios de valoración.

La tasación de bienes o derechos se hará por su valor de mercado sin tener en

cuenta las cargas y gravámenes que recaigan sobre estos. Atendido lo anterior,

dado que disponemos de muestras de mercado análogas en tipología, uso,

localización, cualidades y superficie a la parcela a valorar, es posible aplicar el

método de comparación para encontrar el valor de mercado de esta; entendido

como el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor para

su venta mediante la comercialización adecuada, y suponiendo que exista un

comprador potencialmente informado de las características del terreno, y que,

comprador y vendedor actúen libremente y sin un interés particular.

Metodológicamente, mediante el principio de sustitución del método de

comparación, analizaremos el segmento del mercado inmobiliario del concejo de

Piloña y otros de análoga morfología socioeconómica y localización del Principado

de Asturias relativo a inmuebles comparables al que aquí nos ocupa.

Seleccionaremos la información según derivaciones producidas por precios

anormales o inmuebles no comparables debido a sus diferencias;

homogeneizaremos en función de las mínimas diferencias entre las muestras,

ponderaremos las muestras en función de los elementos referenciales más

significativos a todos ellos y obtendremos el valor de mercado de la finca a tasar.

2 Decreto 132/2002, de 10 de octubre, por el que se aprueba el I Plan Rector de Uso y Gestión de la Reserva

Natural Parcial de la Cueva del Sidrón.

6

De todos modos, la valoración no tiene en consideración las cargas que puedan

tener la parcela, conste o no en el registro de la propiedad, no supone ningún

pronunciamiento sobre la titularidad del inmueble o de posibles derechos sobre

este, ni la posibilidad de que se encuentren arrendado. Finalmente, añadir que el

presente dictamen se emite con la mayor objetividad posible, tomando en

consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar

perjuicio a cualquiera de las partes.

6. Valoración.

Se aplica el método de comparación, sistema de ponderación de valores

referenciales. Según información obtenida de agencias inmobiliarias locales, webs y

ofertas directas del propio mercado disponemos de una gama de muestras que

servirán, aplicando los parámetros lógicos y técnicos de este tipo de valoraciones,

para determinar el valor de las fincas aquí analizadas.

6.1. Huerta del Fresno, finca X.

Utilizando los siguientes parámetros junto a las muestras que les siguen,

intentaremos aproximarnos lo más fielmente posible al valor de mercado de la

finca:

Ponderaciones:

- Superficie de terreno, 10%.

- Superficie construida, 20%.

- Estado de conservación, 20%.

- Distancia a capital municipal, 20%.

- Distancia a Oviedo, Gijón o Avilés, 30%.

7

Escala de valores referenciales.

- Escala aplicada al estado de conservación:

Excelente: 1,10 (No necesita reformas, y las posibles no mejorarían la calidad de los acabados).

Buena: 1,05 (No necesita reformas).

Regular: 0,90 (Necesita reformas).

- Escala aplicada a distancia de capital municipal:

Excelente: 1,10 (<1,5 km).

Buena: 1,05 (<1,5<10 km).

Regular: 0,90 (>10 km).

- Escala aplicada a distancia de Oviedo o Gijón:

Excelente: 1,10 (<60 km).

Buena: 1,05 (<30<60 km).

Regular: 0,90 (>60 km).

Inmueble 1 2 3 4 5 6 7

Fuente Idealista Idealista Idealista Idealista Idealista Idealista Idealista

Situación La Felguerina, Caso

Ferlera, Siero

Paniceres, Laviana

Campiellos, Sobrescobio

Soto de Agues, Sobrescobio

Avín, Cangas de Onís

Fresnedo, Teverga

Superficie terreno 12.000 3.000 1.060 3.164 20.000 5.500 9.985

Superficie construida

50 60 80 50 50 65 50

Estado conservación

Regular Excelente Regular Bueno Regular Bueno Regular

Distancia capital municipal

11 km 0,4 km 9 km 0,8 km 2,3 km 16 km 1 km

Distancia Oviedo, Gijón o Avilés

64 km 20 km 37 km 52 km 51 km 87 km 43 km

Precio m² 1,66 18,33 11,32 7,27 1 9,09 1,40

Precio venta 20.000 55.000 12.000 23.000 20.000 50.000 14.000

8

Cálculos.

Variable referencial de la superficie de terreno

Inmueble 1 2.968 * 1,66 4.926,88

Inmueble 2 2.968 * 18,33 54.403.44

Inmueble 3 2.968 * 11,32 33.597,76

Inmueble 4 2.968 * 7,27 21.577,36

Inmueble 5 2.968 * 1 2.968

Inmueble 6 2.968 * 9,09 26.979,12

Inmueble 7 2.968 * 1,40 4.155,2

(148.607,76 / 7) * 10% = 21.229,68 * 10% = 2.122,97 € 148.607,76

:

Variable referencial de la superficie construida

Inmueble 1 20.000 * 61 /50 24.400

Inmueble 2 55.000 * 61 / 60 55.916,67

Inmueble 3 12.000 * 61 / 80 9.150

Inmueble 4 23.000 * 61 / 50 28.060

Inmueble 5 20.000 * 61 / 50 24.400

Inmueble 6 50.000 * 61 / 65 46.923,08

Inmueble 7 14.000 * 61 / 50 17.080

(205.929,75 / 7) * 20% = 29.418,53 * 20% = 5.883,71 € 205.929,75

Variable referencial del estado de conservación

Inmueble 1 20.000 * 0,90 / 0,90 20.000

Inmueble 2 55.000 * 0,90 / 1,10 45.000

Inmueble 3 12.000 * 0,90 / 0,90 12.000

Inmueble 4 23.000 * 0,90 / 1,05 19.714,29

Inmueble 5 20.000 * 0,90 / 0,90 20.000

Inmueble 6 50.000 * 0,90 / 1,05 42.857,14

Inmueble 7 14.000 * 0,90 / 0,90 14.000

(173.571,43 / 7) * 20%=24.795,92 * 20%= 4.959,18 € 173.571,43

9

Variable referencial de la distancia a Oviedo o Gijón

Inmueble 1 20.000 * 1,05 / 0,90 23.333,33

Inmueble 2 55.000 * 1,05 / 1,10 52.500

Inmueble 3 12.000 * 1,05 / 1,05 12.000

Inmueble 4 23.000 * 1,05 / 1,10 21.954,55

Inmueble 5 20.000 * 1,05 / 1,05 20.000

Inmueble 6 50.000 * 1,05 / 0,90 58.333,33

Inmueble 7 14.000 * 1,05 / 1,10 13.363,64

(201.484,85 / 7) * 20%=28.783,55 * 20%= 5.756,71€ 201.484,85

Variable referencial de la distancia a la capital municipal

Inmueble 1 20.000 * 1,05 / 0,90 23.333,33

Inmueble 2 55.000 * 1,05 / 1,10 52.500

Inmueble 3 12.000 * 1,05 / 1,05 12.000

Inmueble 4 23.000 * 1,05 / 1,05 23.000

Inmueble 5 20.000 * 1,05 / 1,05 20.000

Inmueble 6 50.000 * 1,05 / 0,90 58.333,33

Inmueble 7 14.000 * 1,05 / 1,05 14.000

(203.166,66 / 7) * 30%=29.023,81 * 30%= 8.707,14 € 203.166,66

Suma de las variables referenciales

Superficie de terreno (10%) 2.122,97

Superficie construida (20%) 5.883,71

Estado de conservación (20%) 4.959,18

Distancia a capital municipal (20%) 5.756,71

Distancia a Oviedo, Gijón o Avilés (30%) 8.707,14

TOTAL 27.429,71 €

10

6.2. Prado del Fresno, finca XX.

Utilizando los siguientes parámetros junto a las muestras que les siguen,

intentaremos aproximarnos lo más fielmente posible al valor de mercado de la

finca:

Ponderaciones:

- Superficie de terreno, 30%.

- Distancia a capital municipal, 30%.

- Distancia a Oviedo o Gijón, 40%.

Escala de valores referenciales.

- Escala aplicada a distancia de capital municipal:

Excelente: 1,10 (<1,5 km).

Buena: 1,05 (<1,5<10 km).

Regular: 0,90 (>10 km).

- Escala aplicada a distancia de Oviedo o Gijón:

Excelente: 1,10 (<30 km).

Buena: 1,05 (<30<60 km).

Regular: 0,90 (>60 km).

Inmueble 1 2 3 4 5 6 7

Fuente Idealista Idealista Reines Idealista Reines Idealista Idealista

Situación Cadanes, Piloña

Cué, Llanes

Lamuño, Siero

Venta del Pobre,

Fuejo,

Grado

La Corva,

Nava

Sograndio,

Oviedo

Superficie terreno 2.500 m² 10.000 m² 880 m² 8.500 m² 1.400 m² 9.982 m² 4.900 m²

Distancia capital municipal 9 km 3,1 km 10 km 15 km 15 km 3 km 8 km

11

Distancia Oviedo o Gijón 49 km 90 km 25 km 37 km 18 km 34 km 8 km

Precio (€/m²) 2,60 2,1 2,84 3,53 4,10 1,60 3,06

Precio venta 6.500 € 21.000 € 2.500 € 30.000 € 5.736 € 16.000 € 15.000 €

Cálculos.

Variable referencial de la superficie de terreno

Inmueble 1 2,60 * 1.699 4.417,40

Inmueble 2 2,10 * 1.699 3.567,90

Inmueble 3 2,84 * 1.699 4.825,16

Inmueble 4 3,53 * 1.699 5.997,47

Inmueble 5 4,10 * 1.699 6.965,90

Inmueble 6 1,60 * 1.699 2.718,40

Inmueble 7 3,06 * 1.699 5.198,94

(33.691,17/ 7) * 30% = 4.813,02 * 30% = 1.443,91 € 33.691.17

Variable referencial de la distancia a la capital municipal

Inmueble 1 6.500 * 1,05 / 1,05 6.500

Inmueble 2 21.000 * 1,05 / 1,05 21.000

Inmueble 3 2.500 * 1,05 / 0,90 2.916,67

Inmueble 4 30.000 * 1,05 / 0,90 35.000

Inmueble 5 5.736 * 1,05 / 0,90 6.692

Inmueble 6 16.000 * 1,05 / 1,05 16.000

Inmueble 7 15.000 * 1,05 / 1,05 15.000

(103.108,67/ 7) * 30% = 14.729,81 * 30% = 4.418,94 € 103.108,67

12

Variable referencial de la distancia a Oviedo o Gijón

Inmueble 1 6.500 * 1,05 / 1,05 6.500

Inmueble 2 21.000 * 1,05 / 0,90 24.500

Inmueble 3 2.500 * 1,05 / 1,10 2.386,36

Inmueble 4 30.000 * 1,05 / 1,05 30.000

Inmueble 5 5.736 * 1,05 / 1,10 5.475,27

Inmueble 6 16.000 * 1,05 / 1,05 16.000

Inmueble 7 15.000 * 1,05 / 1,10 14.318,18

(99.179,81 / 7) * 40% = 14.168,54 * 40% = 5.667,42 € 99.179,81

Suma de las variables referenciales

Superficie de terreno (30%) 1.443,91 €

Distancia a capital municipal (30%) 4.418,94 €

Distancia a Oviedo, Gijón o Avilés (40%) 5.667,42 €

TOTAL 11.530,27 €

6.3. Pradín del Fresno, finca de XXX.

Utilizando los siguientes parámetros junto a las muestras que les siguen,

intentaremos aproximarnos lo más fielmente posible al valor de mercado de la

finca:

Ponderaciones:

- Superficie de terreno, 30%.

- Distancia a capital municipal, 30%.

- Distancia a Oviedo o Gijón, 40%.

13

Escala de valores referenciales.

- Escala aplicada a distancia de capital municipal:

Excelente: 1,10 (<1,5 km).

Buena: 1,05 (<1,5<10 km).

Regular: 0,90 (>10 km).

- Escala aplicada a distancia de Oviedo o Gijón:

Excelente: 1,10 (<30 km).

Buena: 1,05 (<30<60 km).

Regular: 0,90 (>60 km).

Inmueble 1 2 3 4 5 6 7

Fuente Idealista Idealista Reines Idealista Reines Idealista Idealista

Situación Cadanes, Piloña

Cué, Llanes

Lamuño, Siero

Venta del Pobre,

Fuejo,

Grado

La Corva,

Nava

Sograndio,

Oviedo

Superficie terreno 2.500 m² 10.000 m² 880 m² 8.500 m² 1.400 m² 9.982 m² 4.900 m²

Distancia capital municipal 9 km 3,1 km 10 km 15 km 15 km 3 km 8 km

Distancia Oviedo o Gijón 49 km 90 km 25 km 37 km 18 km 34 km 8 km

Precio (€/m²) 2,60 2,1 2,84 3,53 4,10 1,60 3,06

Precio venta 6.500 € 21.000 € 2.500 € 30.000 € 5.736 € 16.000 € 15.000 €

14

Cálculos.

Variable referencial de la superficie del terreno

Inmueble 1 2,60 * 834 2.168,40

Inmueble 2 2,10 * 834 1.751,40

Inmueble 3 2,84 * 834 2.368,56

Inmueble 4 3,53 * 834 2.944,02

Inmueble 5 4,10 * 834 3.419,40

Inmueble 6 1,60 * 834 1.334,40

Inmueble 7 3,06 * 834 2.552,04

(16.538,22 / 7) * 30%= 2.362,60 * 30%= 708,78 € 16.538,22

Variable referencial de la distancia a la capital municipal

Inmueble 1 6.500 * 1,05 / 1,05 6.500

Inmueble 2 21.000 * 1,05 / 1,05 21.000

Inmueble 3 2.500 * 1,05 / 0,90 2.916,67

Inmueble 4 30.000 * 1,05 / 0,90 35.000

Inmueble 5 5.736 * 1,05 / 0,90 6.692

Inmueble 6 16.000 * 1,05 / 1,05 16.000

Inmueble 7 15.000 * 1,05 / 1,05 15.000

(103.108,67/ 7) * 30% = 14.729,81 * 30% = 4.418,94 € 103.108,67

Variable referencial de la distancia a Oviedo o Gijón

Inmueble 1 6.500 * 1,05 / 1,05 6.500

Inmueble 2 21.000 * 1,05 / 0,90 24.500

Inmueble 3 2.500 * 1,05 / 1,10 2.386,36

Inmueble 4 30.000 * 1,05 / 1,05 30.000

Inmueble 5 5.736 * 1,05 / 1,10 5.475,27

Inmueble 6 16.000 * 1,05 / 1,05 16.000

Inmueble 7 15.000 * 1,05 / 1,10 14.318,18

(99.179,81 / 7) * 40% = 14.168,54 * 40% = 5.667,42 € 99.179,81

15

Suma de las variables referenciales

Superficie de terreno (30%) 708,78 €

Distancia a capital municipal (30%) 4.418,94 €

Distancia a Oviedo o Gijón (40%) 5.667,42 €

TOTAL 10.795,14 €

7. Conclusión.

La tasación de las tres fincas que nos ocupan arroja las siguientes valoraciones:

- Huerta del Fresno, finca X. 27.429,71 €

- Pradín del Fresno, finca XX. 10.795,14 €

- Prado del Fresno, finca XXX. 11.530,27 €

16

8. Anexos

- Cartografía catastral y de elaboración propia:

17

18

19

- Inmuebles de referencia para efectuar la valoración de la Huerta del

Fresno:

Inmueble 7. Fresnedo (Teverga) Inmueble 6, Avín (C. de Onís)

Inmueble 4. Campiellos (Sobrescobio)

Inmueble 5. Soto de Agues (Sobrescobio)

Inmueble 1. La Felguerina (Caso) Inmueble 3. Paniceres (Laviana) Inmueble 2. Ferlera (Siero)

20

- Inmuebles de referencia para efectuar la valoración del Prado y el

Pradín del Fresno.

Inmueble 1. Cadanes, Piloña.

Inmueble 1, Cadanes, Piloña Inmueble 2, Cúe, Llanes Inmueble 3, Lamuño, Siero

Inmueble 4, Venta del Pobre, Colunga Inmueble 5, Fuejo, Grado

Inmueble 6, La Corva, Nava Inmueble 7, Sograndio, Oviedo

21

- Fotografías de fincas a valorar y entorno.

Fdo.: Carlos Sánchez López

Perito, tasador inmobiliario y geógrafo colegiado nº 2.684.