Informe de TasaciónEl informe NO se ha realizado de acuerdo con la metodología y criterios de la...

Informe de Tasación

00007/1998 No aportadaExpediente: Su Ref.:

PARTICULARES Y ORGANIZACIONES PRIVADAS (A---)

TASACIÓN MUESTRA FINCAS RÚSTICAS (DATOS FICTICIOS)

TASACION MUESTRA FINCA RUSTICACliente:

Fecha: 14/11/2018

Ubicación: , 21 - MERIDIONAL - 17

ELCHE/ELXPoblación:

Provincia: ALICANTE C.P.: 03296

EUROVALORACIONES, S.A. - C.I.F. A-03525508 - Entidad de tasación homologada por el Banco de España desde 1990 (Código 4388) y por la CNMV. - Tel. 902 100 218

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EXPEDIENTE

Tasación FR - QQQ (14/11/2018)

Página Oficina

Informe de Tasacióntasación muestra fincas rústicas (datos ficticios)

00007/1998

ALICANTE 902 100 367

TASACION MUESTRA FINCA RUSTICA (NIF: 00000001-R)

1.- SOLICITANTE Y FINALIDAD

Nombre

DATO NO APORTADODATO NO APORTADO, 28Domicilio Teléfono

Finalidad CONOCIMIENTO DE VALOR

Prescriptor PARTICULARES Y ORGANIZACIONES PRIVADAS

El informe NO se ha realizado de acuerdo con la metodología y criterios de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre “Normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras” y disposiciones posteriores, por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la norma.

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

REGADÍO INTENSIVOFinca rústica de

ELCHE/ELX (CP: 03296)Municipio

ALICANTE (COMUNIDAD VALENCIANA)Provincia

MERIDIONALComarca

Nº Parcela 21Polígono 17

G.P.S.(Longitud/Latitud) MEDIONivel situación C.P.

Registro de la propiedad ELCHE ( ELX ), 3, Sección: 0

Datos registrales

Titular registral DATO NO MOSTRADO

Referencia Referencia catastralInscripciónTomoLibroFolioFinca Nº CRU/ObservacionesPg17 Par21 1 1 1 1 03065A017000210000BM1.234

Según documentación registral adjunta.Linderos

Los datos descritos en la nota simple, sí coinciden con la realidad

Fecha nota simple 28/03/2018

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

Comprobaciones realizadas

Identificación física del inmueble mediante su localización e inspección ocularComprobación de su descripciónComprobación de sus servidumbresComprobación de su estado de construcción o conservación aparenteComprobación de su estado de ocupación y uso o explotaciónComprobación régimen de protección públicaComprobación adecuación al planeamiento urbanísticoComprobación régimen de protección del patrimonio arquitectónicoComprobación de la existencia de elementos especulativosComprobación de la situación coyuntural del mercado local

Documentación utilizada

Información registral o fotocopia de la escrituraDocumentación acreditativa del Aprovechamiento UrbanísticoDocumentación sobre el derecho de riegoContrato de ejecución de obra

Documentación catastral

EUROVALORACIONES, S.A. - C.I.F. A-03525508 - INSCRITA EN EL BANCO DE ESPAÑA (CÓD. 4388) - Tel. 902 100 218 - Fax 902 103 516 - www.euroval.com

Pág: 2 / 29Nº Expediente: 00007/1998

4

Documentación gráfica anexa al informe

OtrasEscritura/sNota/s Registral/esFotografía/sPlano/s del inmueblePlano/s del emplazamiento

0

011

04

4.1.- LOCALIDAD

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO

Tipo de núcleo CABECERA COMARCAL Nº hab. según censo Crecimiento191.713 ESTABLE

SIN RELEVANCIA EN EL ENTORNO

La finca rústica que se tasa dista del núcleo urbano más próximo <10 Km

Actividad dominante MEDIAAGRARIA Nivel de Renta

RURALRURAL CaracterizaciónDefinición del entorno

4.2.- ENTORNO

Ubicación relativa municipio NIVEL MEDIO Ubicación relativa zona NIVEL MEDIO

Tipo de entorno SIN RELEVANCIA EN EL ENTORNO

Explotaciones predominantes

Rasgos básicos y características

Predominio de explotaciones de cítricos y hortícolas en regadío y almendro en secano

Producciones medias de los productos agrarios dominantes

Rendimientos de alcachofa situados entre 14.000 - 15.000 Kg/Ha

Dimensión media de las fincas

Variable de 1 a 5 Has

Régimen de las explotaciones

Explotación directa principalmente y arrendamiento en menor medida

URBANAS E INTERURBANAS 15Distancia al aeropuerto (Km.) Líneas de transporte

Comunicaciones

Distancia a la estación de tren (Km.) 10Carretera de acceso COMARCAL

5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIES DEL TERRENO

SUPERFICIES, Cuadro Resumen

Superficie en Has.

ComputableComprobadaCatastralRegistralNº FincaReferencia

1 1.234 1,000000 1,007800 1,000000

Total superficie computable en Has. 1,000000

Justificación de superficiesAnte la dificultad de comprobar la superficie del inmueble se ha computado la superficie menor entre las superficies registral y catastral.



Superficies aproximadas de los distintos aprovechamientos (Has)

Superficie(Has)

Masas de cultivo

Derecho de riego

ArrendadoNºFinca

Unidadfuncional

Tipo (*)explotación

0,500000Tierra labor regadío1234 1 A1

0,500000Cítrico (Naranjo regadío)1234 2 A2

1,000000Total Superficie en Has.

(*) Tipos de explotaciónA1 Explotaciones con ciclo anual (rentas constantes e indefinidas).

Cultivos NO leñosos y actividades extensivas y semiextensivas de ciclo anual.A2 Explotaciones con ciclo superior al anual (rentas no constantes e indefinidas).

Cultivos leñosos y actividades extensivas.B Inmuebles ligados a una explotación económica (es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o

puede estar vinculado a una explotación económica).

Justificación de las masas de cultivo y superficiesFinca de tierra labor en blanco en la actualidad a emplear para el cultivo de alcachofa (0,5 Has) y naranjo en el resto de la finca (0,5 Has).

Infraestructura interior de la finca

Potencia instalada en KVA 0Electrificación RED GENERAL -TRANSFORMADOR PROPIO

GOTEOSistema de riego

Instalaciones RED DE ACEQUIAS

CARRETERA ASFALTADAViales de acceso a la finca

CAMINOS INTERIORES SUFICIENTES Y EN BUEN ESTADOViales interiores

336Pluviometría en mm/año

Clima y orografía

DE MARZO A OCTUBREPeríodo libre de heladas

Temperaturas medias anuales1938 1MínimaMáxima Media

41Altitud media en mts.

Relieve FINCA SIN RELIEVE DESTACABLE

Topografía PENDIENTE < 4%

Profundidad (cm)

Características agrológicasENTRE 20 Y 50 CM Calidad de la tierra BUENA

Textura FRANCO ARENOSA

Pedegrosidad MEDIA-BAJA

Salinidad MEDIA-BAJA

MEDIAErosión

Variedad

Rendimientos

Marco de plantaciónSup (Has)Masa de cultivo T.Explotación

---Cítrico (Naranjo regadío) (Naranja) 0,500000 --- A2

---Tierra labor regadío (Alcachofa) 0,500000 --- A1

Aguas

COMUNIDA DE REGANTESConcesión

Superficie regable (Has) 1Caudal en lit/seg/Ha

Procedencia COMUNIDAD DE REGANTES Caducidad

BUENACalidad del agua Agua consumo humano NO

Ganadería

(Núm. de cabezas existentes por especies, forma de explotación y relación con el potencial de la finca (carga ganadera, cab.especie/Ha)).

Finca sin carga ganadera aparente.



Otras características especiales

(Circunstancias singulares: paisajísticas, cinegéticas, ecológicas, etc.)

Nada que destacar.

6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIES DE EDIFICACIONES E INSTALACIONES/MEJORAS PERMANENTESNo existen.Descripciones

La vivienda es una casa cortijo de construccion antigua , pero que se ha restaurado en su totalidad, respetando el tipo de construccion y los materiales, en la medida de lo posible.El estado de la vivienda es muy bueno y esta en condiciones de ser habitada. Es una consturccion de una planta con salon dos dormitorios, cocina y un baño.ObservacionesA pesar de la antigüedad de la construcción, esta se encuentra en perfecto estado de uso, gracias a la rehabilitación total a la que se ha sometido

Los datos sobre contaminación incluidos en este informe se han obtenido tras las inspección ocular del inmueble durante la visita efectuada al mismo, sin haber realizado estudios técnicos que pudieran detectar la existencia de vicios ocultos y otras patologías, ni comprobado circunstancias susceptibles de cambios temporales, situaciones que requieran estudios más detallados que no son objeto del presente informe.

Contaminación acústica

Contaminación ambientalContaminación de la construcción

Contaminación del terreno Otro tipo de contaminación

Contaminación aparente

7.- SITUACIÓN URBANÍSTICA

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANATipo de planeamiento

DEFINITIVOFase de aprobación

SUELO NO URBANIZABLEClasificación

Referencia calificación SNU COMÚN - CLAVE 51

Uso urbanístico AGRÍCOLA

Comprobada la situación urbanística, SI

SE DESCONOCE

8.- PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

Régimen tenencia/ocupación

Titular registral Porcentaje (%) Derecho

PLENO DOMINIO100,00DATO NO MOSTRADO

NO SE OBSERVAN.Servidumbres

Derechos reales NO EXISTEN

DOMINANTEComo predio

9.- ANÁLISIS DE MERCADO

No se observan elementos especulativos.

Se informa expresa y motivadamente que los precios nominales del mercado local al que pertenece el inmueble tasado, no han experimentado caídas significativas y duraderas en los últimos diez años.

Se informa que, en base al Modelo Interno de Estimación del comportamiento del Mercado Local al que pertenece el inmueble tasado, no es razonablemente probable que el valor de tasación de dicho inmueble experimente una reducción significativa en términos nominales en los próximos tres años.

El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio con tendencia estable

La intensidad de la demanda es media con tendencia estable



SONDEO DE MERCADO

DATOS DE TESTIGOS DE FINCAS RÚSTICAS

Testigos de la masa de cultivo Cítrico (Naranjo regadío)

FechaMunicipioComarcaProvinciaFuente del testigoAcceso a fincaCalidad tierraProfundidad tierraTopografía

InfraestructurasViales interioresAgua para explotaciónAgua consumo humanoSuperficies (Has)€/HaTotal (€)

Coeficientes de homogeneizaciónEmplazamientoCalidad tierraProfundidad de tierraTopografíaInfraestructuraSuperficieHomogeneizaciónFuenteValor homogéneo

Testigos de la masa de cultivo Tierra labor regadío

FechaMunicipioComarcaProvinciaFuente del testigoAcceso a fincaCalidad tierraProfundidad tierraTopografía

InfraestructurasViales interioresAgua para explotaciónAgua consumo humanoSuperficies (Has)€/HaTotal (€)

Coeficientes de homogeneizaciónEmplazamientoCalidad tierraProfundidad de tierraTopografíaInfraestructuraSuperficieHomogeneizaciónFuenteValor homogéneo

Testigo 123/01/2018BENFERRI

MERIDIONALALICANTE

Agencia inmobiliariaCamino vecinal

BuenaEntre 10 y 20 cmPendiente < 4%

No necesariosNONO5,00

66.000,00330.000,00

1,0001,0001,0001,0001,0001,0001,0000,900

59.400,00

Testigo 224/01/2018ORIHUELA

MERIDIONALALICANTE



No necesariosNONO4,20

68.571,43288.000,01

1,0001,0001,0001,0001,0001,0001,0000,900

61.714,29

Testigo 306/05/2018ELCHE/ELX

MERIDIONALALICANTEParticular

Camino vecinalBuena

Entre 20 y 50 cmPendiente < 4%

Caminos interiores suficientNONO0,86

81.093,6170.000,00

1,0001,0001,0001,0001,0001,0001,0000,920

74.606,12



Camino vecinalBuena



80.000,0092.000,00

1,0001,0001,0001,0001,0001,0001,0000,920

73.600,00


MERIDIONALALICANTE




104.166,67125.000,00

1,0001,0001,0001,0001,0001,0001,0000,900

93.750,00



Camino vecinalBuena



62.500,0075.000,00

1,0001,0001,0001,0001,0001,0001,0000,920

57.500,00


MERIDIONALALICANTE




50.000,0030.000,00

1,0001,0001,0001,0001,0001,0001,0000,900

45.000,00


MERIDIONALALICANTE




59.327,6245.000,00

1,0001,0001,0001,0001,0001,0001,0000,900

53.394,86



Camino vecinalBuena



77.579,5250.000,00

1,0001,0001,0001,0001,0001,0001,0000,920

71.373,16


MERIDIONALALICANTE




50.000,0020.000,00

1,0001,0001,0001,0001,0001,0001,0000,900

45.000,00


MERIDIONALALICANTE




51.785,7129.000,00

1,0001,0001,0001,0001,0001,0001,0000,900

46.607,14


MERIDIONALALICANTE




53.191,4925.000,00

1,0001,0001,0001,0001,0001,0001,0000,900

47.872,34

El valor unitario asignable será el producto del valor homogéneo medio calculado como media aritmética de los valores homogeneizados.

Masa de cultivo Valor homogéneo medio(Euros/Ha)

Factor corrector

Valor asignable (Euros/Ha)

NºFinca

Unidadfunc.

Tierra labor regadío 51.541,25 1,00 51.541,251234 1

Cítrico (Naranjo regadío) 70.095,07 1,00 70.095,071234 2



10.- CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

A) Valor por aplicación del método de comparación

Valor unitario (€/Ha)

Valor comparación (€)

NºFinca

Unidadfunc.

Masas de cultivo Superficie(Has)

Tierra labor regadío1234 0,5000001 25.770,6351.541,25

Cítrico (Naranjo regadío)1234 0,5000002 35.047,5470.095,07

Total 60.818,17 Euros

B) Coste de construcción

No procede al no existir edificaciones ni instalaciones.

Tipo explot.

Valor por actualización arrendado (€)

NºFinca

Ud.func.

Masas de cultivo Superficie(Has)

Valor poractualización (€)

Tierra labor regadío 0,500000 41.850,35 (Ver anexo A1)11234 -- A1

Cítrico (Naranjo regadío) 0,500000 20.406,41 (Ver anexo A2)21234 -- A2


C) Valor por aplicación del método de actualización

Valor de seguro

(€)

RESUMEN DE VALORES

NºFinca

Ud.func.

Valor porcomparación

(€)

Valor poractualización

(€)

Valor de mercado

(€)

VALORACIÓN(€)

Valor delcoste(€)

1234 1 -- 25.770,6325.770,6325.770,6341.850,35--

1234 2 -- 20.406,4120.406,4135.047,5420.406,41--

11.- VALORACIÓN

VALORACIÓN (Euros) 46.177,04


Métodos de Valoración utilizados Coste -- Comparación -- Actualización

0,00VALOR SEGURO (Euros)

Total 0,00 Euros

12.- VALOR DE SEGURO



13.- CONDICIONANTES, ADVERTENCIAS Y LIMITACIONES

Generales: Algunos de los linderos no se han podido comprobar ya que se refieren a personas físicas.

En cumplimiento del artículo 61.1, apartado b) de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles, se hace constar que el presente Informe de Tasación no se ajusta formalmente a dicha Normativa, por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma.

No se ha aportado documentación referente a su régimen de explotación y sobre su rendimiento, adoptándose los indicados en el informe de tasación.

La documentación registral facilitada no se encuentra expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración.

Se advierte que no consta la referencia catastral del inmueble valorado en la documentación registral facilitada. Se recomienda proceder a su regulación en el correspondiente registro de la propiedad de modo que se recoja la información catastral de la finca valorada (número de referencia catastral y polígono-parcela).Para la identificación se ha partido del informe previo elaborado verificando así mismo la coincidencia con el lindero Oeste (Carril) y Sur (Camino de Catral).

Se advierte que, aunque registralmente no consta edificación alguna, durante la visita se aprecia que la finca posee una pequeña caseta de aperos de unos 13 m2 aproximadamente la cual NO cumple con la normativa urbanística en cuanto a la distancia a lideros motivo por el cual no se ha tenido en cuenta a efectos valorativos.

Advertencias

El informe NO se ha realizado de acuerdo con la metodología y criterios de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre “Normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras” y disposiciones posteriores, por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la norma.

14.- OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES

Firmas Visado

14/11/2018Fecha NOMBRE DEL TÉCNICO PRUEBASTasador

Visita inmueble

ARQUITECTOEmisión del informe

Fecha 14/11/2018Tasador NOMBRE DEL TÉCNICO PRUEBAS

(ARQUITECTO)ARQUITECTO

LÍMITES Y CONDICIONES DE ESTE INFORME- La valoración se ha elaborado sobre la información documental aportada y la obtenida de la visita de inspección. No se incluyen por tanto los posibles vicios ocultos que pudiera presentar el inmueble, así como las igualmente posibles cargas, gravámenes y limitaciones que no constan en la documentación facilitada.- Toda la documentación e información utilizada para la realización de este informe, suministrada por el solicitante o terceros, y que se indica en el informe, se considera fidedigna, dado que se aportan en fotocopias no autentificadas -salvo las que expresamente se citan en el informe- por lo que no se asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias dimanantes de la misma.- Todos los datos, características, instalaciones, calidades. etc., se indican sólo para que el lector pueda tener una mejor visión de la propiedad. Los valores calculados que se indican en el informe, se refieren al inmueble en su conjunto, y no a partes aisladas del mismo, salvo que se indique expresamente.- Este informe es confidencial y su utilización debe enmarcarse sólo dentro del ámbito y finalidad para el que ha sido solicitado. Ello significa que este informe no es válido para finalidades distintas de la indicada en su primera página. Queda absolutamente prohibida su reproducción total o parcial, o cualquier referencia al mismo, en documentos, publicaciones, informes o circulares de cualquier tipo, sin la autorización expresa de EUROVALORACIONES, S.A.



Superficie (Has)

CÁLCULO DEL VALOR POR ACTUALIZACIÓN

ANEXO A1

Explotaciones con ciclo anual (rentas anuales constantes e indefinidas).Cultivos NO leñosos y actividades extensivas y semiextensivas de ciclo anual.

CultivoAlcachofa

Masa de cultivotierra labor regadío 0,500000

Se establece como hipótesis para la actualización de rentas el cultivo de alcachofa al ser el localizado en parcelas próximas y reflejado en el informe previo aportado.

Para calcular los rendimientos agrícolas se han tomado las medias productivas de la provincia en base a la información publicada por el MAGRAMA en sus anuarios del 2014 a 2016.

Rendimiento: 14.250 Kg/Ha Precio medio percibido: 0,59 €/Kg (5 años)

Justificación de los ingresos y gastos adoptados, incluyendo las fuentes de información

Kgs/Ha €/Kg €/Ha Totales (Euros)

0,5914.250,00 4.203,758.407,50

Ingresos de la explotación

Gastos de la explotación

Totales (Euros)€/HaActividadesGastos generales 4.800,00 2.400,00

Total gastos anuales € 2.400,00Renta bruta anual € 4.203,75

% gastos 57,09Renta neta anual € (RN) 1.803,75

Gastos iniciales € (Gi) 0,00Tasa de actualización

I.P.C.(%) 0,26 Tasa actualización real (%) 4,310Deuda pública nominal (%) 0,34 -- Prima de riesgo adicional (%)

Deuda pública real (%) 0,08 4,310Tasa de actualización adoptada (%)

Fórmula empleada para el cálculo del valor de actualizaciónTasa

RN - GiVA =

VALOR POR ACTUALIZACIÓN (Euros) 41.850,35



0,500000cítrico (naranjo regadío)

Masa de cultivo

Naranja

CultivoSuperficie (Has)

Explotaciones con ciclo superior al anual (rentas no constantes e indefinidas).Cultivos leñosos y actividades extensivas.

CÁLCULO DEL VALOR POR ACTUALIZACIÓN

ANEXO A2

8

Edad estimada

25

Vida productiva

años años

Justificación de los ingresos y gastos adoptados, incluyendo las fuentes de información

Se ha considerado el cultivo de naranjo predominante en toda la zona. Se establece una hipótesis de cultivo a 25 años diferenciando 4 ciclos (Plantación, entrada en producción, producción máxima y decadencia) lo cual afectará en cada caso a los rendimientos medios obtenidos.

Para calcular los rendimientos y precios agrícolas se han tomado los datos publicados por el MAGRAMA en sus anuarios del 2014 a 2016:Rendimiento medio: 23.434 Kg/Ha para AlicanteIngreso medio: 0,17 €/Kg (media últimos 5 ejercicios)Ingresos de la explotación

(Año 1 a 3)1 398,40796,790,174.687,00Periodo Totales€/Ha€/KgKgs/HaCiclo

(Año 4 a 6)2 1.195,102.390,200,1714.060,00(Año 7 a 23)3 1.991,893.983,780,1723.434,00(Año 24 a 25)4 1.792,743.585,470,1721.091,00

Gastos de la explotación(Año 1 a 3) (Año 4 a 6) (Año 7 a 23) (Año 24 a 25)

Totales (€)€/Ha Totales (€)€/Ha Totales (€)€/Ha Totales (€)€/HaActividadesGastos generales 600,00 300,00 1.200,00 2.000,00 1.800,00600,00 1.000,00 900,00

Total gastos anuales (€) 300,00 600,00 1.000,00 900,00Renta bruta anual (€) 398,40 1.195,10 1.991,89 1.792,74

% gastos 75,30 50,21 50,20 50,20Renta neta anual (€) 98,40 595,10 991,89 892,74

Gastos iniciales (€) 0,00

Tasa de actualizaciónI.P.C.(%) 0,26 Tasa actualización real (%) 4,310

Deuda pública nominal (%) 0,34 -- Prima de riesgo adicional (%)Deuda pública real (%) 0,08 4,310Tasa de actualización adoptada (%)

VALOR POR ACTUALIZACIÓN (Euros) 20.406,41



Anexo 02



Anexo 03



Anexo 05



Anexo 06



Anexo 07



Anexo 08



Anexo 09



Anexo 10



Anexo 11



Situación del inmueble en la provincia



Situación del inmueble en el municipio



Situación detallada del inmueble



Plano de situación catastral



Vista de la parcela (EJEMPLO) Vista de la parcela (EJEMPLO)





Vista de la parcela (EJEMPLO)



Documentación catastral (03065A017000210000BM)



Interior.Documentación acreditativa del Aprovechamiento Urbanístico


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