Capítulo I

Marco fáctico

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Capital Federal se reúne en pleno para pronunciarse sobre la cuestión que plantea el caso y sentar antecedente para el quo, respecto a la escrituración publica de la compraventa de un bien inmueble.

Con la lectura del fallo se puede entrever que el hecho que condujo a dicha reunión de los magistrados es, la compraventa de un bien inmueble por medio de un instrumento privado, es decir, una boleta de compraventa que debiera ser transformado en escritura pública, el conflicto surge ante la negativa del demandado a firmar la escritura pública, por lo que la parte actora promueve una demanda por escrituración de compraventa voluntaria.

La discusión se basa, en caso de que el obligado se rehusare a cumplir con la obligación de firmar la escritura pública, ¿el juez queda facultado a realizarlo por el rebelde, con costas, o la obligación se debe resolverse con pago de daños y perjuicios?.

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Capitulo II

Marco Jurídico

La mayoría (los Dres. Podetti, Baldrich, Funes, Ruzo, Antonio Alsina, Aruáz Castex, Agustín M. Alsina) se pronunciaron a favor de que el que juez firme la escritura pública, subrogándose en lugar del deudor y a costas del mismo, y en conformidad con el art 1185 que dice que el instrumento privado obliga a las partes “a reducirlo a escritura pública”, con dicho instrumento privado queda concluido el contrato, y nace la obligación de firmar posteriormente la escritura pública. Y en concordancia al artículo mencionado, en el art 1187, faculta a una de las partes (acreedor) a iniciar una demanda en contra de la otra (deudor) que se niega a cumplir la obligación de escriturar, “para que le otorgue la escritura pública, bajo pena de resolverse la obligación en el pago de pérdidas e intereses”, puesto que los acuerdos contractuales para las partes tienen que ser “como la ley misma” a la cual se somete. (Art. 1197)

En cambio, los Dres. Sanchez de Bustamante, Bargalló, Chute, Mendez Chavarría y Coronas se pronunciaron a favor de condenar al obligado a pagar daños y perjuicios, derivados por el incumplimiento de la obligación de hacer que nació con el boleto de compraventa, la de transformar ese instrumento privado en instrumento público, conforme los art 1185 y 1187.

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Capitulo III

Marco dikelógico

Uno de los principios contractuales fundamentales para todo tipo de contrato es la que esta incursa en el art 1197 que dice que “Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual se deben someterse como a la ley misma”. Con este artículo nos dice que el contrato es ley para las partes, y en lo concerniente al fallo, con el instrumento privado se constituyó un contrato por lo que la obligación que emana debe ser cumplida.

También rige el principio de buena fe de las partes, la cual no fue respetada, por el hecho de tener una boleta de compraventa y de querer rescindirlo sin que medie imposibilidad para el cumplimiento constituye un acto de mala fe para la parte acreedora del inmueble.

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Conclusión personal

Adhiero al voto de la mayoría, porque considero que las partes de común acuerdo celebraron el contrato aunque haya sido por medio de un instrumento privado, con la finalidad de transferir la propiedad, y si este tiene el requisito formal de escrituración pública tienen que cumplirlo porque los contratos son hechos para cumplir, conforme al art 1197.

También porque el pago de daños y perjuicios debieran proceder solo en caso de que el cumplimiento de la prestación sea imposible.

ROSALIA REDES RAMOS

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