IMPROSA SAFI: ESTRATEGIA DE ESPECIALIZACIÓN PERMITE DUPLICAR ACTIVOS TOTALES EN MENOS DE CINCO AÑOS

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Contenido

Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión.

Inicios: algunos desafíos en una industria naciente

Desarrollo empresarial: tres etapas, una misma

estrategia

Crisis financiera internacional: la incertidumbre

exacerbada

Consolidación: posicionamiento en el mercado

Una mirada hacia adelante: los retos que

enfrentaremos

FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO

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INICIOS: DESAFÍOS EN UNA INDUSTRIA

NACIENTE

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Desafíos en una Industria Naciente: AÑO 2000

Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión.

La nueva Ley Reguladora del Mercado de

Valores – enero de 1998.

Incertidumbre estratégica: especialización o

no en fondos inmobiliarios

Inversionistas de “primera vez”

Inversiones a corto o largo plazo

El dilema de la estrategia de adquisición deactivos:

EspeculativaOportunistaValor

Vinculación con los desarrolladoresinmobiliarios:

Integración de las cadenas de valorDesapalancamiento de la inversión inmobiliariaGestión de riesgos del sistema financiero

Tipo de producto

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Decisión empresarial: Año 2000

Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión.

Improsa era un Banco de capitalcostarricense orientado al segmento dePYME con limitada presencia en el mercadofinanciero.

NegocioBancarioNegocioBancarioNegocioBancario

Sin Casa Corredora de

Bolsa

Sin Casa Corredora de

Bolsa

Sin Casa Corredora de

Bolsa

Regulación

SAFI

Teníamos una baja presencia bursátil y nocontábamos con una casa corredora debolsa.

El mercado contaba con la recientepromulgación (enero, 1998) de la LeyReguladora del Mercado de Valores, pero engeneral el marco normativo estaba enelaboración.

Improsa contaba con una SociedadAdministradora de Fondos de Inversióninscrita y con el capital mínimo para invertir₵37 millones.

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Decisión empresarial

Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión.

IMPROSATOMA LA DECISIÓN DE ESPECIALIZARSE EN:

FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS

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Decisión empresarial: Fondos de InversiónInmobiliarios

Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión.

Improsa SAFI toma una decisión empresarialenfocada en la especialización en fondos deinversion inmobiliarios.

Jugador de Nicho

Jugador de Nicho

Jugador de Nicho

Objetivo del Negocio

Objetivo del Negocio

Objetivo del Negocio

Oportunidadde inversión

Retos de corto plazo

Crear productos con rendimientoscompetitivos para ser distribuidosperiodicamente.

Brindar a los inversionistas la oportunidad deingresar al mercado inmobiliario (se rompeun paradigma de inversión).

Configuración de la industriaEconomía de escala: la principal barrerade entradaDar a conocer el atractivo del negocioEstructura eficiente de capitalAlcanzar tamaño adecuado deportafolios (diversificación)

¿Cómo funcionan los fondos inmobiliarios?

Fondo Inmobiliario

SociedadAdministradora

Fondo inmobiliario

Inversionistas

$ Inversión

$ Dividendos

Inmuebles

$ Comisión de administración

Ingresos por cuotas de alquiler

GastosIntereses

ImpuestosMantenimiento

InquilinosContrato de arrendamiento

$ Cuotas de alquiler

Administración Propiedad

Administración Activo

Administración Fondo

¿Cómo los administramos?Los tres niveles de gestión inmobiliaria

- Relación con inquilinos- Cobro de arrendamientos- Gestión de cobro judicial- Gastos mantenimiento- Inversiones de capital / mejoras- Gestión de riesgos inmueble / seguros

- Compra y venta- Reposicionamiento de propiedades- Análisis mercado / activo- Plan estratégico propiedad

- Políticas y metas del fondo- Criterios y decisiones de inversión- Implementación de la estrategia del fondo- Evaluación de procesos de adquisición- Relación con inversionistas, reguladores, prensa y

acreedores- Evaluación del desempeño financiero del fondo- Suministros de información periódica

Administración Activo

Administración Fondo

Encadenamiento de Valor

- Compra y venta- Reposicionamiento de propiedades- Análisis mercado / activo- Plan estratégico propiedad

CENTRO DE SERVICIOS COMPARTIDOS

Infraestructura colaborativa y gestión prudencial de riesgos

FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO

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DESARROLLO EMPRESARIAL: TRES ETAPAS DE DESARROLLO,

UNA MISMA ESTRATEGIA

Estrategia de Crecimiento de Activos Totales

InorgánicoOrgánico Orgánico

Fuente: Improsa SAFI. Datos en millones de US dólares al cierre de cada año, con excepción de 2017 que muestra datos a junio.

Crecimiento: La respuesta al entorno en el 2013

Crecimiento: enfoque estratégico

Estrategia seleccionadaEstrategia seleccionada

Crecimiento obtenido en el período 2013-17

Ver videoVer video

190 % en activos totales

en activos inmobiliarios182 %

231 % en cantidad de m2 arrendables

Estrategia permitió convertirse en…

SAFI más grande de Costa Rica en cantidad de activos totales administrados con $527 millones

SAFI privada en cantidad de activos totales administrados en fondos inmobiliarios

SAFI privada en cantidad de inquilinos, metros cuadrados arrendables y renta mensual en sus fondos inmobiliarios

Fuente: Elaboración propia con datos de la Sugeval. Datos con cierre a junio de 2017

… y mantener una tasa de crecimiento superioral promedio de la industria

Fuente: Elaboración propia con datos de la Sugeval.

08 % Tasa de Crecimiento Compuesta de la Industriade Fondos de Inversión en Costa Rica

Tasa de Crecimiento Compuesta de ImprosaSAFI18 %

IMPROSA destaca como la SAFI que ha logrado un mayor

crecimiento en sus activos totales durante el período 2010 a junio

de 2017:

FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO

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CRISIS FINANCIERA INTERNACIONAL:INCERTIDUMBRE EXACERBADA

Fondos Inmobiliarios frente a la crisis financiera

La crisis financiera internacional, dada la incertidumbre exacerbadaque se manifiesta, repercute en los fondos de inversión inmobiliaria deCosta Rica de la siguiente forma:

Genera una profunda contracción del volumen transado en el mercadosecundario, se corrigen los precios de los instrumentos a la baja y losprincipales fondos de inversión no realizan emisiones en mercadoprimario.

Produce una reducción en las operaciones de reporto con subyacente eneste instrumento, así como un incremento sustantivo en los costos derenovación de las operaciones de reporto con dicho instrumento comosubyacente, y, finalmente, las operaciones que tienen lugar se llevan acabo principalmente bajo el esquema de operaciones cruzadas por elmismo puesto de bolsa.

Fondos Inmobiliarios frente a la crisis financiera

Fuente: Bloomberg y Sugeval.

Durante los periodos 2009 - 2011 los fondos inmobiliarios mantuvieron atractivos rendimientos por encima de otros instrumentos de inversión.

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2006

6/1/

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2007

9/1/

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7/1/

2008

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2012

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4

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6/1/

2016

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6

4/1/

2017

Rendimiento Fondos Inmobiliarios - Tasa Libor

Tasa Libor Fondos Inmobiliarios

FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO

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CONSOLIDACIÓN: POSICIONAMIENTO EN EL MERCADO

La industria de fondos de inversión ha mostradoun crecimiento sostenido

Fuente: Sugeval. Datos al cierre de cada año, con excepción de 2017 que muestra datos a junio.

Activos Totales / PIB nominal de Costa Rica

Fuente: Sugeval y Banco Central de Costa Rica.

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1.50%

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2014

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Activos Administrados / PIB Nominal3,19%3,19%

Activos Totales / Riqueza financiera de CostaRica

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Activos Administrados / Riqueza financiera

4,50%4,50%

Fuente: Sugeval y Banco Central de Costa Rica.

Los fondos inmobiliarios son el segundoinstrumento con mayor cantidad de activos

Fuente: Sugeval. Datos al cierre de cada año, con excepción de 2017 que muestra datos a junio.

La industria de fondos en Costa Rica posee unnúmero limitado de administradores

Fuente: Sugeval. Datos de activos totales administrados a junio de 2017.

IMPROSA es actualmente la tercera SAFI másgrande de Costa Rica

Fuente: Sugeval. Datos de activos totales en millones de US dólares a junio de 2017.

IMPROSA es la SAFI PRIVADA más grande deCosta Rica en Fondos de Inversión Inmobiliarios

Fuente: Sugeval. Datos de activos totales en millones de US dólares a junio de 2017.

IMPROSA administra CINCO FondosInmobiliarios…

Datos en millones de US dólares a junio de 2017.

Cuenta con alrededor de 200 inquilinos, entreellos:

IMPROSA cuenta además con presencia regional

FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO

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UNA MIRADA HACIA ADELANTE: LOS RETOS

Retos

Ingresar a nuevos mercados:América Latina la nueva fronteraInversionistas globales (institucionales)

Consolidar los fondos administrados:FusionesDiversificación (activos y fuentes de financiamiento)Gestión Activa de la Cartera

01

NuevosMercados02

Consolidación

03 Nuevas herramientas tecnológicas:Gestión de portafolioComercialización

Tecnología