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LOS ASIENTOS REGISTRALES Y TITULO SUPLETORIO

ELABORADO POR:EUGENIO PUICÓN, ELIZABETH DEL ROSARIO

FERNÁNDEZ CHAUCA, JULY JULISAGOÑE GUTIÉRREZ, BRANDO JORGE

PRESENTADO A:MG. MILAN MATTA, EDUARDO

UNIVERSIDAD JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓNDERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

DERECHO REGISTRAL Y NOTARIALHUACHO

!"#



INDICEPág.

Introducción...........................................................................................................................5

Primer capítulo......................................................................................................................6

1. Los asientos registrales..................................................................................................6

1.1 Aspectos preliminares......................................................................................................6

1.2 El procedimiento registral........................................................................................6

1.4 Presentación de títulos.............................................................................................91.5 El ormato de solicitud de inscripción de!e contener como mínimo la siguiente

in ormación"......................................................................................................................1#

1.6 El Li!ro $iario.......................................................................................................11

%egundo capítulo.................................................................................................................11

2. El asiento de presentación............................................................................................11

2.1 &ontenido del asiento de presentación. 'Art 2() *+*P,......................................122.2 E ectos....................................................................................................................1(

2.( -igencia del asiento de presentación.....................................................................1(

2.4 Prórroga del asiento de presentación......................................................................1(

2.6 &onclusión del procedimiento registral.................................................................21

ercer capitulo.....................................................................................................................22

(. La inscripción registral................................................................................................22

(.1 /cnica de inscripción............................................................................................2(

(.2 Partida registral......................................................................................................2(

(.( Asientos de inscripción..........................................................................................2(

(.4 &ontenido general del asiento de inscripción. 'Art 5# *+*P,..............................25

(.5 Asiento de inscripción por mandato 0udicial.........................................................25

(.6 La constancia de inscripción..................................................................................26



(. La ine actitud registral 3 su recti icación..............................................................26

(. Errores materiales 3 errores de concepto...............................................................2

&uarto capítulo....................................................................................................................(1

4. Anotaciones pre enti as..............................................................................................(1

4.1 &oncepto................................................................................................................(1

4.2 &aracterísticas".......................................................................................................(2

4.( Actos 3 derec os suscepti!les de anotaciones pre enti as....................................(2

4.4 Procedencia de las anotaciones pre enti as contempladas en los literales c, 3 d,del art. 65 del *+*P.........................................................................................................((

4.5 Improcedencia de la anotación pre enti a art. 66 del *+*P...............................((

4.6 E ectos....................................................................................................................(4

4. -igencia de anotaciones pre enti as.....................................................................(4

4. &ausas de e tinción de las anotaciones pre enti as..............................................(5

&apitulo 7uinto....................................................................................................................(6

5. Las anotaciones marginales.........................................................................................(6

5.1 $e inición...............................................................................................................(

5.2 &ategorías de notas marginales..............................................................................(

8otas arginales $e : icina.......................................................................................(

8otas arginales $e odi icación ;urídica................................................................(

8otas arginales %ucedáneas $e :tros Asientos.......................................................(

5.( Las anotaciones marginales en el nue o reglamento general de los registros p<!licos.............................................................................................................................(9

&apítulo se to......................................................................................................................4#

6. ítulo supletorio...........................................................................................................4#

6.1 $e inición...............................................................................................................4#

5.2 Antecedentes istóricos..........................................................................................41

5.( $i erencia entre prescripción ad7uisiti a 3 título supletorio.................................425.4 ítulo supletorio en ía notarial.............................................................................46



5.4.1 odalidades de título supletorio notarial............................................................46

5.4.2 ítulo supletorio en ía notarial con posesión de cinco a=os..........................4

5.4.( ítulos supletorios en ía notarial con >títulos?..............................................4

5.5 Procedimiento notarial de título supletorio............................................................49

5.5.1 %olicitud 3 *ecaudos.......................................................................................49

5.5.2 Anotaciones Pre enti as..................................................................................51

5.5.( Empla@amiento a los Interesados....................................................................51

5.5.4 Acta de Presencia.............................................................................................52

5.5.5 :posición.........................................................................................................5(

5.5.6 inali@ación del Procedimiento.......................................................................5(

5.5. $eclaración 8otarial de ítulo %upletorio......................................................54

5.5. $ocumento 8otarial 7ue &ontiene la $eclaración..........................................54

&onclusiones.......................................................................................................................56

*e erencias..........................................................................................................................5



I$%&'()**+ $

El *eglamento +eneral de los *egistros P<!licosB regula el >Procedimiento *egistral

+eneral?B aplica!le a todos los registros 0urídicos e istentesB logrando así 7ue los reglamentos

especiales de cada registro solo desarrollen los re7uisitos especí icos aplica!les a cada acto

inscri!i!le.

El procedimiento registral es especialB de naturale@a no contenciosaB se inicia con la

presentación del título en la : icina del $iario 3 tiene por inalidad la inscripción de /ste en

el registro. El $iario es el li!ro donde se e tienden los asientos de presentación constando las

solicitudes de inscripción 3 la presentación del correspondiente título.

La inscripción registral procede cuando la cali icación es positi aB dic a inscripción se

reali@a en una Partida *egistral generándose un asiento de inscripción el cual sólo de!e

pu!licar a7uella in ormación contenida en el título 7ue sea trascendente para el conocimiento

de terceros.

Las anotaciones pre enti as tiene como o!0eto derec os 3 situaciones 0urídicas 7ue no sondirectamente inscri!i!lesB !ien por no constituir erdaderos 3 genuinos derec os realesB o

!ien por7ue son situaciones puramente transitorias.

Por otro ladoB el o!0eti o del título supletorio es la ormación de títulos sustitutorios

cuando no e istan los originalesB siendo su o!0eti o principal lograr la primera inscripción de

dominio cuando el inmue!le no se encuentra inscrito.



P&+- & */01%)2'

". L'3 /3+ $%'3 & 4+3%&/2 3

"." A30 *%'3 0& 2+-+$/& 3.

Es pertinente mencionar tam!i/n 7ue el *+*P se re iere a los asientos registrales en

un sentido amplioB inclu3endo a todos los asientos 7ue se practican en el *egistroC así

tenemos" el asiento de inscripción 'es un asiento de initi o 7ue está destinado a

pu!licitar derec os plenamente ormados,B la anotación pre enti a 'asiento temporal

7ue permite el acceso de situaciones 0urídicas en ormación, 3 la nota marginal '7ue

complementa los asientos 3a sea coordinando las operaciones registrales de los

mismos con otros asientos de la partida o constatando circunstancias o actos 7ue

a ectan al asiento principal, 'D8A%A B 2#15,.

". E2 0&'* (+-+ $%' & 4+3%&/2.

El 0urista espa=ol Pe=a ernaldo de Fuirós de ine el procedimiento registral como"

El con0unto de actosB tasados legalmenteB 7ue tienden a la práctica de un asiento en el

*egistro de la PropiedadB para proclamar o icialmente la situación 0urídica de un

inmue!le. A tra /s del procedimiento registralB se act<a la unción registral en relacióncon una determinada situación 0urídicoGinmo!iliariaB respecto de la cual se pu!licaB

ormal 3 materialmenteB la erdad 0urídica o icial. 'pp. 5( 3 5(9,

Para $íe@GPica@oB se trata de"

Dn proceso constituido por la serie de acti idades 7ue son lle adas a ca!o desde 7ue

una persona pretende o solicita la práctica de un asiento asta el momento en 7ue el



uncionario encargado del *egistro emite una decisión so!re esta pretensión. En un

sentido amplioB comprende tam!i/n los recursos 7ue pueden articularse contra la

decisión del registrador. Es rigurosamente un >procedimiento?B por cuanto 7ue está

ormado por una sucesión de actos o trámites 0urídicamente reglamentados. '&omo se

citó en +ue ara 1996,

El artículo 1 del *.+.*.P. se=ala 7ue >El procedimiento registral es especialB de

naturale@a no contenciosa 3 tiene por inalidad la inscripción de un título. 8o ca!e

admitir apersonamiento de terceros al procedimiento 3a iniciadoB ni oposición a la

inscripción?. %e inicia con la presentación del título por el li!ro $iario. Los aspectos

rele antes de esta de inición son" La naturale@a no contenciosa del procedimiento

registralB 7ue el procedimiento registral es especial 3B por tantoB no está sometido a las

normas 7ue ormulan el procedimiento administrati o generalB no o!stante elloB tales

normas administrati as son de aplicación supletoria al procedimiento registralB 7ue la

relación procedimental es e clusi a 3 e clu3ente entre el *egistrador 3 el solicitante de

la inscripciónB por lo 7ue no sólo resulta impertinente la participación de un tercero 7ue

se oponga a la inscripción rogadaB sino 7ue ning<n apersonamiento distintoB aun

coad3u anteB resulta procedente. '+on@alesB 2##2,

A ora !ien de!emos se=alar 7uien está acultado para solicitar la inscripciónB del títuloB

con orme el *eglamento de los *egistros P<!licosB el cual indica 7ue los acultados para

solicitar la inscripción son los se=alados en el artículo III del ítulo PreliminarB esto esB los

otorgantes del acto o derec o materia de registraciónB los terceros interesados 'lo cual 7ueda

su0eto al estricto criterio del registradorB so!re todo en los casos en 7ue la persona 7ue aluda



inter/s no a3a otorgado el título, entro los cuales se inclu3e al notario como persona con

inter/s propio en la inscripción de los títulos 7ue /l o sus dependientes tramiten

".5 F+$/2+(/( ( 2 0&'* (+-+ $%' & 4+3%&/2.

La inalidad del procedimiento registral es la inscripción del título en el registroB 3 se

inicia con la presentación de /ste en la : icina del $iario. El *eglamento +eneral de los

*egistros P<!licosB en su artículo de ine el t/rmino título" >%e entiende por título para

e ectos de la inscripciónB el documento o documentos en 7ue se undamenta inmediata 3

directamente el derec o o acto inscri!i!le 3 7ueB por sí solosB acrediten e aciente e

indu!ita!lemente su e istencia. am!i/n ormarán parte del título los documentos 7ue no

undamentan de manera inmediata 3 directa la inscripción pero 7ue de manera

complementaria coad3u an a 7ue /sta se realice?

El título de!e ser entendido en su do!le signi icaciónB como título material o título

causal 3 como título ormal o documental. En el primer caso estamos rente al acto

causal 7ue constitu3e o modi ica el derec o en irtud a la sola mani estación de la

oluntad. En el segundo caso se trata del título idóneo para la inscripciónB sea

instrumento p<!lico u otro al 7ue la le3 le otorgue la idoneidad rente al registro.

'+ue araB 199(. p.(,

En la o!ra de Al onso arragán '19 9B p.1 3 ss., el autor descri!e al título ormal"

El título ormalB constitu3e de esta maneraB en un documento con carácter de

autenticidadB idóneo para su inscripción en el registro 0urídico 3 su naturale@a puede

ariar dependiendo de la uente de su creaciónB sea esta notarialB administrati a o



0udicial. Estamos rente a un documento 7ue posee características especiales tales como

erdaderoB ciertoB seguro 3 aut/ntico.

".6 P& 3 $%/*+ $ ( %1%)2'3.

&on orme al *+*PB el inicio del procedimiento registral se produce con la solicitud de

inscripción del título a tra /s de un ormato de inscripción o ormularioB el mismo 7ue se

distri!u3e gratuitamente en las o icinas registrales. $ic o ormulario de!e ir acompa=ado del

documento 7ue contenga el derec o respecti o. Ha emos re erido 7ue el documento idóneo a

e ectos de producir la inscripciónB es el instrumento p<!licoB sin per0uicio de las inscripciones

7ue tienen como sustento instrumentos pri ados. Por tantoB podremos presentar ante el

registro escritura p<!licaB parte 0udicial o resoluciones administrati asB partidas de los

registros ci ilesB o copias certi icadas por notarioB etc.

El presentante del título es 7uien presenta el título en el registroB 3 puede ser un tercero o

cual7uiera de los otorgantes del acto inscri!i!le. En la práctica no a3 limitaciones paraconstituirse como presentante de un títuloB !astando para ello presentar la documentación

necesaria 3 pagar el derec o de cali icación respecti o. 'Art III P *+*P,

La presentación de los títulos al *egistro se reali@a especí icamente en el área o sección de

ca0a los mismos 7ue están u!icados en cada una de las 5 o icinas registrales 7ue tienen los

*egistros P<!licos.

&on orme al art 12) del *+*P" El Procedimiento *egistral se inicia a solicitud de parte

interesada 3 de!e ormali@arse a tra /s del ormulario de solicitud de inscripciónB al cual se

le de!e ad0untar la documentación respecti a.

".# E2 7'&-/%' ( 3'2+*+%)( ( +$3*&+0*+ $ ( 8 *'$% $ & *'-' -1$+-' 2/ 3+4)+ $%

+$7'&-/*+ $:



".9 8om!re 3 documento de identidad del presentante del título. En caso actuar a nom!re

de terceroB sea persona natural o 0urídica se de!erá de0ar constanciaC

.9 8aturale@a del documento o documentos presentadosB sean /stos p<!licos o pri adosB

con indicación de la ec aB cargo 3 nom!re del notario o uncionario 7ue autorice o

autenti7ueC

5.9 Actos o derec os cu3a inscripción se solicita 3B en su casoB de los 7ue el presentante

ormule reser a de con ormidad con lo se=alado en el artículo III del ítulo Preliminar. Lo

7ue signi ica por e0emploB 7ue si una Escritura P<!lica contiene la trans erencia de la

propiedad de die@ inmue!lesB el usuario o presentante del títuloB puede solicitar la inscripción

de la trans erencia de un solo inmue!le 3 desistirse de la inscripción en orma parcial de las

restantes nue e trans erenciasB para lo cual de!erá indicar dic a reser a en el mismo

ormulario de solicitud de inscripción.

6.9 8om!reB denominación o ra@ón socialB seg<n correspondaB de todas las personas

naturales o 0urídicas 7ue otorguen el acto o derec oC o a 7uienes se re iere la inscripción

solicitadaC

#.9 Partida *egistralB de e istir /staB con indicación seg<n correspondaB del n<mero de

tomo 3 olioB de la ic a o de la partida electrónicaB con e cepción del *egistro de Propiedad

-e icularB en cu3o casoB se indicará en n<mero de Placa de *oda0e o de serie 3 motorB seg<n

correspondaC

.9 Indicación del *egistro 'Inmue!leB ue!leB 8aturales o ;urídicas, ante el 7ue se

solicita la inscripción del ítuloC

;.9 irma 3 $omicilio del %olicitante 'Presentante del ítulo,C

El uncionario encargado del diario es el responsa!le de eri icar 7ue la solicitud de

inscripción contengan los datos a 7ue se re iere el párra o anterior 3 de constatar la

presentación de los documentos 7ue se indican.



La solicitud de inscripción se ormula por escritoB en los ormatos apro!ados por la

%uperintendencia 8acional de los *egistros P<!licosB acompa=ando copia simple de

documento de identidad del presentante.

". E2 L+8&' D+/&+'.

El $iario es el li!ro donde se e tienden los asientos de presentación por el uncionario

encargado de la recepción de los títulos.

En el $iario constan las solicitudes de inscripción 3 la presentación del correspondiente

título. En /l se consignan o!ligatoriamente el díaB mesB el a=oB la oraB el minuto 3 el segundo

en 7ue el titulo ingresa al *egistroB a e ectos de determinar la prioridad registral. 'Art 19)

*+*P,

S 4)$(' */01%)2'

. E2 /3+ $%' ( 0& 3 $%/*+ $

El asiento de presentación es la constancia de la presentación de un titulo ante los registros

p<!licos. Los asientos de presentación se e tenderán en el li!ro $iario por riguroso orden de

ingreso de cada título. %e e tienden en merito a la in ormación contenida en la solicitud de

inscripción. 'art. 19 *+*P,

El asiento de presentación se considera una inscripción preliminar del títuloB por cuanto el

contenido del asiento de presentación contiene datos como son" ec aB oraB minutoB segundoB

la denominación del acto 0urídico o derec o inscri!i!leB el tipo de documento 'documento

p<!lico o documento pri ado, entre otrosB 7ue son incorporados en su totalidad al asiento de



inscripción de un títuloB cuando /ste a sido admitido 'Inscrito en el *egistro respecti o, por

el registrador o el ri!unal *egistralB seg<n sea el caso.

." C'$% $+(' ( 2 /3+ $%' ( 0& 3 $%/*+ $. <A&% 5= RGRP>

El asiento de presentación de un título además de tener un n<mero de orden de atenciónB

tendrá los siguientes datos"

/.9 ec aB oraB minuto 3 segundo de la presentación del títuloC

8.9 8om!re 3 documento de identidad del presentante del títuloC

*.9 8aturale@a del documento o documentos presentadosB 3a sea p<!lico o pri adoC

(.9 Actos o derec os cu3a inscripción se solicitaB 3 en su casoB de los 7ue se solicita

reser aC

.9 8om!reB denominación o ra@ón socialB seg<n corresponda de todas las personas

naturales o 0urídicas 7ue otorguen el acto o derec oC

7.9 Partida *egistral" n<mero de tomo 3 olioC ic a o partida electrónica o placa e icularC4.9 *egistro 3 sección al 7ue corresponda el títuloB en su casoC

?.9 En el caso del *egistro de Propiedad Inmue!leB la indicación del distrito en el 7ue se

encuentre u!icado el !ien o !ienes materia de inscripciónC

+.9 Indicación de los documentos 7ue se acompa=an al título.

. E7 *%'3.

Los e ectos de la inscripción se retrotraen a la ec a 3 ora del asiento de presentación.

$urante la igencia del asiento de presentación de un títuloB no podrá inscri!irse ning<n otro

título incompati!le con este.

Dn título es incompati!le con otro 3a presentadoB cuando la e entual inscripción del

primero e clu3a la del presentado en segundo lugar.



.5 V+4 $*+/ ( 2 /3+ $%' ( 0& 3 $%/*+ $.

El asiento de presentación tiene igencia durante (5 díasB a partir de la ec a de ingresodel título. $entro de los primeros días el registrador procederá a la inscripción o ormulara

las o!ser acionesB tac as 3 li7uidaciones a los títulos. %e admitirá la su!sanación o el pago de

ma3or derec o asta el se to día anterior al encimiento de la igencia del asiento. Los

<ltimos 5 días se utili@aran para e tender el asiento de inscripción respecti oB de ser el caso.

'Art 25) *+*P,

$e acuerdo al artículo 25 del *+*PB el asiento de presentación de un título tieneB en

principioB una igencia de (5 días á!iles. 8o o!stante elloB dic o pla@o puede ser

prorrogado en orma automática por 25 días adicionales para los e ectos de su!sanar

o!ser acionesB pago de ma3or derec o o para 7ue el área de catastro emita el in orme t/cnico

respecti o en los casos pre istos en la *esolución 8o 296G2##4G%D8A*P %8.

.6 P& &&'4/ ( 2 /3+ $%' ( 0& 3 $%/*+ $.

Los casos de prórroga del asiento de presentación son di ersosB así podemos encontrarnos

rente a prórrogas de o icioB prórroga automática 3 otros casos de prórrogas pre istos en el

*+*P. Los casos de prórroga son los siguientes"

a) Prórroga de oficio del asiento de presentación por causa objetiva hasta por 60 días

hábiles.

En estos casos la prórroga de la igencia del asiento de presentación del título es asta por

un má imo de 6# días á!iles adicionales a los (5 días á!iles del pla@o ordinarioB mediante

*esolución del +erente *egistral o uncionario competente. La resolución de prórroga de

o icio se de!e !asar en causas o!0eti as 3 e traordinarias de!idamente acreditadasC es decirB



en este caso de prórroga de o icio nos re erimos a 7ue la igencia del asiento de presentación

tiene un pla@o de asta 95 días á!iles.

La prórroga de o icio de asta 6# días adicionales al pla@o ordinarioB se produce como lo

indica el *eglamento +eneralB es decirB por causas o!0eti as 3 e traordinarias. Así tenemos

por e0emploB el caso de la presentación títulos de propiedad al *egistro en orma masi a por

parte de &: :P*IB los cuales no pueden ser atendidos o cali icados por los *egistradores

P<!licosB en el pla@o de # días á!iles 7ue pre / el *eglamento +eneral de los *egistros

P<!licos.

b) Prórroga en forma automática por calificación negativa o para emitir informe el

área de catastro, hasta por 2 días hábiles.

La prórroga automática asta por 25 días á!iles adicionales al pla@o ordinario de (5 díasB

sólo es aplica!le a los casos e presamente esta!lecidos en el *eglamento +eneralB 3 7ue son

los siguientes"

1) Cuando el título es observado por defecto subsanable.

Por e0emplo cuando no se acreditó la con ocatoria para la inscripción de acuerdos de una

;unta +eneral de Accionistas en una %ociedad AnónimaB sal o 7ue sea ;unta Dni ersal.

2) Por liquidación registral .

En este caso la denegatoria de inscripción se de!e a la alta de pago de los derec os

registralesB 3a sea por pago en orma incompleta o por7ue sólo se a cancelado los derec os

de trámite.

3) Cuando el título requiere informe previo de catastro.

Los casos en 7ue se re7uiere dic o in orme se esta!lece en la *esolución 8J 296G

2##4%D8A*P %8B es decirB para el caso de inmatriculacionesB acumulaciones e

independi@aciones de predios no loti@adosB loti@aciones no apro!adas mediante resolución



municipalB recti icación o modi icación de áreasB linderos o medidas perim/tricas de predios

respecto a su matri@.

am!i/n se de!e precisar 7ue el área de catastro de!e emitir el in orme respecti oB en

orma o!ligatoriaB para la e pedición de los certi icados de !<s7ueda catastral.

c. Prórroga por apelación ! subsanaciones fijadas por el "ribunal #egistral.

%e presentan las siguientes situaciones especí icas"

1) Cuando se ha interpuesto recurso de apelación.

En este caso la igencia del asiento de presentación 7ueda prorrogada automáticamente

asta 7ue el ri!unal *egistral resuel a el recurso de apelación.

El artículo 159 del *+*P se=ala 7ue toda *esolución emitida por una de las %alas del

ri!unal *egistral se e pediráB !a0o responsa!ilidadB en el pla@o de treinta '(#, días

contados desde el ingreso del e pediente a la %ecretaría del ri!unal.

E cepcionalmenteB por causa de!idamente 0usti icada 3 por <nica e@B el Presidente del

ri!unal *egistralB a solicitud de la respecti a %alaB podrá otorgar la ampliación

correspondiente asta por un má imo de treinta '(#, días.

Asimismo el Presidente del ri!unal *egistral in ormará mensualmente al

%uperintendente Ad0unto de las prórrogas otorgadas en el mes inmediato anteriorB con

precisión de las causas 7ue las moti aron.

Las *esoluciones del ri!unal *egistral se comunicarán al apelante en su domicilioB !a0o

el r/gimen de la noti icación personal pre ista en el artículo 21) de la Le3 del Procedimiento

Administrati o +eneralB sal o 7ue el administrado solicite la noti icación a su dirección

electrónica seg<n lo regulado en el numeral 2#.4 del artículo 2#) de la misma Le3. La copia



de la resolución materia de noti icación será certi icada por el Presidente de la %ala

respecti a.

En el caso en 7ue la resolución de0e sin e ecto todas las o!ser aciones 3 los derec os

registrales se encuentren íntegramente pagadosB simultáneamente a la noti icación citada en el

párra o anteriorB se remitirá el título al *egistrador P<!lico competenteB acompa=ando copia

certi icada de la resolución.

&uando no sea posi!le e ectuar la noti icación personal al apelanteB pese a las

indagaciones reali@adas 3 de!ido a circunstancias e idencia!les e imputa!les a /lB la

resolución será remitida al *egistrador para su puesta a disposición del solicitante en la mesa

de partes de la : icina *egistral respecti a 3B en su casoB para la emisión de la es7uela

pertinente. %imultáneamente se dispondrá su pu!licación en el diario o icial El PeruanoB 3 en

la página Ke! de la %D8A*P por un pla@o má imo de tres meses. La resolución se entenderá

noti icada desde la ec a de pu!licación en El Peruano.

2) Cuando el Tribunal egistral resuelve a favor de la inscripción ! el interesado a"n no

cancela el ma!or derecho.

En este caso el título 7ueda prorrogado por 1# días á!iles desde la noti icaciónB para 7ue

el interesado cancele los derec os li7uidadosB caso contrario ence el asiento de presentación.

3) Cuando el Tribunal egistral resuelve a favor de la inscripción ! detecta un defecto del

título por subsanar.

En este caso el pla@o de la igencia del asiento de presentación 7ueda prorrogado por 15

días adicionales desde la noti icación para su!sanar lo indicado por el ri!unal.

#) Cuando el Tribunal no resuelva la apelación en contra del apelante.

En este caso en 7ue la má ima instancia administrati a con irma la denegatoria de

inscripciónB el título 7ueda prorrogado por #( meses 3 15 días á!iles para anotar la demanda

de la acción contenciosa administrati a ante el Poder ;udicial. ' res meses para interponer la



acción ante el poder 0udicial 3 15 días á!iles para anotar la demanda en el *egistro

respecti o,.

$e este modoB podemos a irmarB a la lu@ de la normati a registral igenteB 7ue la prórroga

de la igencia del asiento de presentación de un título se produce de o icioB en irtud de

resolución gerencial o 0e aturalB seg<n correspondaB moti ada 3 undada en las causales

pre istas en el *+*PC 3B automáticamente de acuerdo a los casos pre istos en el artículo 2

del *+*P 3 además no re7uiere de resolución alguna 7ue la conceda.

.# Ó&4/$'3 *'-0 % $% 3 0/&/ @0 (+& 2/ & 3'2)*+ $ & 4+3%&/2 ) /)%'&+ / 2/

0& &&'4/ ( '7+*+' ( 2/ +4 $*+/ ( 2 /3+ $%' ( 0& 3 $%/*+ $.

$e acuerdo al *+*PB los órganos competentes para e pedir la resolución registral 7ue

autori@a la prórroga de o icio de la igencia del asiento de presentaciónB son"

$) %l gerente registral &onal o del área registral respectiva. En los casos en 7ue la ona

*egistralB tenga más de un +erente con competencia en materia *egistral 'como es el caso de

la ona *egistral IM G %ede Lima,B la resolución de prórroga del asiento de presentaciónB

de!e ser e pedida por el gerente del área registral al 7ue pertenece el titulo materia de

prórroga de o icio. 'Puede ser el gerente del registro de la propiedad inmue!leB el gerente del

registro de !ienes mue!lesB el gerente del registro de personas naturales o el gerente del

registro de personas 0urídicas,.

$e acuerdo al artículo 2 del *+*PB el +erente *egistral o +erente de NreaB es el

competente para 7ueB mediante resolución moti ada en causas o!0eti as 3 e traordinarias

de!idamente acreditadasB puedan prorrogar de o icio 3 con carácter general asta por 6# días

adicionales al ordinario la igencia del asiento de presentación.



2) %l jefe registral de la &ona respectiva . Es el competente para e pedir la resolución de

prórroga de o icio de la igencia del asiento de presentaciónB cuando en la @ona registral

respecti a e ista más de un gerente de área registral con acultades para otorgar prórrogas 3

/sta de!a alcan@ar a títulos 7ue in olucran a más de un registro. Este casoB tam!i/n es

aplica!le asta a oraB sólo en la ona *egistral IM %ede Lima.

') (erente registral de la sede central de la *+ #P.

&uando la prórroga de o icio del asiento de presentación trasciende el ám!ito de una @ona

registralB el órgano competente para emitir la *esolución de prórroga de o icio del asiento de

presentación es la gerencia registral de la sede central de la %D8A*PB cu3a sede <nica 7ueda

en la ciudad de Lima.

S)30 $3+ $ ( 2 02/ ' ( +4 $*+/ ( 2 /3+ $%' ( 0& 3 $%/*+ $.

La igura de la suspensión del pla@o de la igencia del asiento de presentación se incorpora

a nuestra legislación a partir del *+*P igente desde octu!re del 2##1.

La suspensión de la igencia del asiento de presentaciónB con orme nos se=ala el *+*P se

produce por ec os a0enos al título presentado. ales causas por las 7ue se suspende el

cómputo de la igencia pla@o del asiento de presentación B se imputan a títulos anteriorB

cu3os asientos a<n igentes son incompati!les con el título suspendido 3 en otros casosB tal

como se=ala el reglamentoB por causa generadas por el propio registro" reconstrucción de

partidaB reconstrucción de titulo arc i ado necesario para la cali icaciónB etc.

La suspensiónB puesB conlle a a 7ue se omita el cómputo del pla@o de igencia del asiento

de presentación. En el caso de títulos incompati!les 3 luego de la cali icaciónB se indica al

usuario la correspondiente suspensión. En caso de reconstrucción de partida se le comunicará



la suspensión 3 el moti o. &oncluidas o e tinguidas las causas 7ue generaron la suspensión

de la igencia del asiento de presentaciónB se reiniciará el conteo del cómputo del pla@o de

igencia del asiento de presentación del título suspendido.

La suspensión del pla@o de igencia del asiento de presentación de un titulo es otorgada en

orma automáticaB no necesita de resolución autoritati a algunaB están e presamente

esta!lecidas en el reglamento general de los registros p<!licos.

$e acuerdo al artículo 29 del *+*P se suspende el pla@o de igencia del asiento de

presentación en los casos siguientes"

/> &uando no se puede inscri!ir o anotar pre enti amente un títuloB por estar igente el

asiento de presentación de uno anterior re erido a la misma partida registral 3 el mismo

resulte incompati!le. La suspensión conclu3e con la inscripción o caducidad del asiento de

presentación del título anterior. En este caso de!emos entender 7ue una e@ 7ue se tac e o

inscri!a el título anterior se procederá a inscri!ir o rec a@ar el título 7ue ue suspendido.

8>&uando no se pueda inscri!ir o anotar pre enti amente un títuloB por encontrarse en

procedimiento de reconstrucción la partida registral respecti a. La suspensión concluirá con

la reconstrucción de la partida o al encimiento del pla@o i0ado para ella. &omo se puede

eri icarB en este caso no importa si conclu3ó el pla@o i0ado 3 la partida no ue reconstruidaB

la suspensión operará al margen del ec o de la reconstrucción.

La reconstrucción de partidas se encuentra regulada en el artículo 11 del *+*P 3

se=ala 7ue en los casos en 7ue la +erencia *egistralB luego de reali@adas las acciones

pre istas en el primer párra o del artículo 116B no cuente con el duplicado de la partida

perdida o destruida 3 la totalidad de la in ormación relati a a la mismaB ordenará el

inicio del procedimiento de reconstrucción de la partida. En la resoluciónB 7ue a tal

e ecto se e pidaB se designará al *egistrador encargado de lle ar adelante la



reconstrucción 3 se dispondrá la pu!licación de un a iso en el $iario : icial El

Peruano 3 en otro de ma3or circulación.

*> &uando el título arc i ado se encuentre en reconstrucción. La suspensión concluirá con

la reproducción o reconstrucción del título arc i ado o al encimiento del pla@o i0ado para

ella.

(> &uando no se pueda inscri!ir o anotar pre enti amente un título incompati!le con otro

cu3a prioridad ue reser ada a tra /s del !lo7ueoB asta 7ue cadu7ue /ste o se inscri!a el acto

o derec o cu3a prioridad ue reser ada.

> &uando no se pueda inscri!ir o anotar pre enti amente un título incompati!le con el

derec o de propiedad anotado pre enti amente de con ormidad con lo dispuesto en el

artículo 6J del *eglamento de %aneamiento del racto *egistral Interrumpido en los *egistros

;urídicos de ienes ue!les. La suspensión conclu3e con la caducidad de dic a anotación

pre enti a.

La suspensión opera desde la comunicación e ectuada por el *egistrador mediante la

correspondiente es7uelaB la 7ue de!e contener ademásB si uera el casoB la re erencia a los

de ectos su!sana!les o insu!sana!les de 7ue adoleciera el título.

$urante el período de suspensión podrá admitirse el reingreso del títuloB el 7ue será

deri ado al *egistrador correspondiente una e@ desaparecida la causal de suspensión. %in

per0uicio de elloB el presentante del título podrá solicitar la reconsideración de la suspensión a

tra /s de la : icina de rámite $ocumentario o la 7ue aga sus ecesB la 7ue será deri ada de

inmediato al *egistradorB 7uien la resol erá en el pla@o de tres díasB !a0o responsa!ilidad. $e

presentarse recurso de apelaciónB este de!erá comprenderB de ser el casoB los de ectos

detectados 3 la suspensión del título.



$esaparecida la causal de suspensiónB el *egistrador procederá a e tender el asiento de

inscripción o a cali icar el título reingresadoB seg<n corresponda.

. C'$*2)3+ $ ( 2 0&'* (+-+ $%' & 4+3%&/2.

El curso natural del procedimiento registral de!eríaB !a0o ciertas condiciones de

ormalidadB lle ar a la consiguiente inscripción del título en el registroB sin em!argo no todos

los títulos presentados lograrán o!tener una posición registralB pues muc as eces no poseen

ocación registral 3 en otros casos adolecen de de ectos 7ue no se su!sana en el pla@o legal

pre istoB entre otras causas pre istas en la le3.

-e acuerdo al artículo 2 del #(#P, el procedimiento registral termina con

/> La inscripciónC

8> La tac a por caducidad del pla@o de igencia del asiento de presentaciónC

*> La aceptación del desistimiento total de la rogatoria.

Fue el procedimiento registral culmine por la inscripción del título en el registroB signi ica7ue la cali icación a la 7ue a estado sometido a sido positi aB es decirB el título a cumplido

con los re7uisitos legales.

%eg<n el artículo 1) del *+*PB el procedimiento registralB tiene por inalidad la inscripción

de un títuloB consecuentemente inscrito /steB el procedimiento registral a concluidoB con

relación al título en particular. EntoncesB la primera orma o causa por el cual el

procedimiento registral conclu3eB es por la inscripción del títuloC sin em!argoB es !ueno

precisar 7ue la inscripción registral no con alida actos nulos o anula!les.



T &* & */0+%)2'

5. L/ +$3*&+0*+ $ & 4+3%&/2

&a!e preguntarnos Ocuál es la consecuencia inmediata de la inscripción del título en el

registro El acceso del título al registro reser a la prioridad 3 permite oponerB rente a

nuestro títuloB otros títulos no inscritos.

%e de!e precisar 7ue la inscripción o acceso al registro de un títuloB no signi ica 7ue lostítulos con causales de nulidad o anula!ilidad sean con alidados por el registroB por

cuanto lo <nico 7ue ace el registro es pu!licitarios 3 legitimarlos esta!leciendo una

presunción Iuris antumB de 7ue el contenido de los asientos se presumen ciertos 3

álidosC sin em!argoB las partes o el Poder ;udicial pueden modi icar el sentido del acto

inscrito o nulidad o cancelación del acto o derec o inscrito.' +ue ara 199(,

&omo 3a se a se=aladoB la inscripción registral procede cuando la cali icación es positi aB

dic a inscripción se reali@a en una Partida *egistral.

Las inscripciones se practicaran si no e istiesen de ectos u otras circunstancias

de!idamente acreditadasB dentro de los días siguientes a la ec a del asiento de presentación

o dentro de los 5 días siguientes al reingreso del título 3 siempre dentro del pla@o de igencia

de dic o asiento. 'Art 55) *+*P,

5." T *$+*/ ( +$3*&+0*+ $.

Los asientos registrales pueden constar en"

G omos



G ic as mo i!les o

G %istemas automati@ados de procesamiento de in ormación.

%erán e tendidos en partidas electrónicasB sal o en a7uellos casos en los 7ue la

%uperintendencia 8acional de los *egistros P<!licosB autorice la utili@ación de t/cnicas

distintas.

5. P/&%+(/ & 4+3%&/2.

La partida registral se crea con la cali icación positi a del títuloB siendo la inalidad del

procedimiento registral" La inscripción.

Es la unidad de *egistroB con ormada por los asientos de inscripción organi@ados so!re la

!ase de la determinación del !ien o la persona suscepti!le de inscripción 3 e cepcionalmente

en unción de otro elemento pre isto en disposiciones especiales. 'Art 6 *+*P,

En la partida registral se e tenderán tam!i/nB con e presa constancia de los datos del

*egistrador 7ue las e tiendaB las anotaciones de correlación de inscripcionesB cierre de partidas 3 demás. 'Art 49 *+*P,

Las partidas registrales lle arán un código o numeración 7ue permita su identi icación 3

u!icación.

5.5 A3+ $%'3 ( +$3*&+0*+ $

El asiento registral e presara necesariamente el acto 0urídico de donde emana directa o

inmediatamente el derec o inscritoB el mismo 7ue de!erá constar en el correspondiente título.

'Art 46 *+*P,.

Los asientos de inscripción re erentes a una partida se e tenderán en estricto orden de

presentación de los respecti os títulosB sal o los casos cone os a 7ue se re iere el art 5). 'Art

4 ) *+*P,



Los asientos de inscripción sólo de!en pu!licar a7uella in ormación contenida en el

título 7ue sea trascendente para el conocimiento de tercerosB caso contrarioB las partidas

registrales se ati!orrarían de datos irrele antes 7ue las tornarían con usasB

per0udicándose de esta manera la luide@ del trá ico 0urídico. '*esolución 8) # G2##6.

4Q %ala del ri!unal *egistral.,

Estando apto el título para ser inscritoB se pu!licará sólo a7uella in ormación 7ue sea

trascendente para el conocimiento de tercerosB la cual reci!irá cierta protección por parte del

ordenamiento seg<n lo esta!lecido por Le3 de &reación del %istema *egistral en su literal !,

del Art. ( >'R, $a intangibilidad del contenido de los asientos registrales% salvo título

modificatorio posterior o sentencia &udicial firme. ?

Esta norma se complementa con lo desarrollado respecto a los e ectos de la cali icación en

los principios de legitimación 3 e p<!lica registral. Así puesB el artículo 2#1( del &ódigo

&i il 3 el Art. -II del título preliminar del D: del *eglamento +eneral de los *egistros

P<!licos se=ala > $os asientos registrales se presumen e'actos ! v(lidos. Producen todos sus

efectos ! legitiman al titular egistral para actuar conforme a ellos% mientras no se

rectifiquen en los t rminos establecidos en este eglamento o se declare &udicialmente su

invalide* .?

Así puesB luego de inscrito el asiento e iste una presunción relati a de e actitud 3

alide@ respecto a a7uel lo cual tiene e ectos tanto interna como e ternamente.

Internamente el registrador en el mismo procedimiento de!erá pronunciarse so!re todos

los aspectos concernientes al título no pudiendoB en principioB de0ar su pronunciamiento

para un momento posterior siendo por tanto la cali icación íntegra 3 no sucesi aC no

podrá pronunciarse so!re la cali icación reali@ada so!re un asiento inscripción anteriorB

ni incluso a propósito de una recti icación.' +ue ara ringasB 199(,



5.6 C'$% $+(' 4 $ &/2 ( 2 /3+ $%' ( +$3*&+0*+ $. <A&% #! RGRP>

$e!emos indicarB en principioB 7ue nuestro sistema se acoge Gen generalG al sistema de

inscripción mediante el cual el registrador luego de cali icare'trae lo 7ue considera rele ante

para los terceros a in de pu!licitarlo.

odo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derec o materia de

inscripciónB en el 7ue se consignará los datos rele antes para el conocimiento de tercerosB

siempre 7ue apare@can del título.

El asiento de!erá acer la indicación precisa del documento en el 7ue consta el acto o

derec oC la ec aB oraB minuto 3 segundo 3 el n<mero del título 7ue da lugar al asientoB

además del monto pagado por concepto de derec os registrales.

$e!e contener la ec a de inscripciónB 3 la autori@ación del registrador responsa!le de esa

inscripciónB utili@ando cual7uier mecanismoB apro!ado por el órgano competenteB 7ue permita

su identi icación.

5.# A3+ $%' ( +$3*&+0*+ $ 0'& -/$(/%' )(+*+/2.

Además de los re7uisitos se=alados"

El asiento de!e contener la indicación de la %ala o ;u@gado 7ue a3a pronunciado la

resoluciónB la ec a de /staB los nom!res de las partes litigantesB del au iliar 0urisdiccionalB 3

la transcripción clara del mandato 0udicial con la constancia de a!er 7uedado consentida o

e0ecutoriadaB de ser el caso.

5. L/ *'$3%/$*+/ ( +$3*&+0*+ $.



Por cada título inscrito se e tenderá una anotación 'constancia de inscripción,.

$a que deber( indicar+

G El n<mero 3 la ec a de presentación del título

G La naturale@a de la inscripción solicitada

G Indicación del n<mero de asiento generado

G La Partida donde corre inscrito

G El monto de los derec os registrales co!rados

G El n<mero del reci!o de pago

G La ec aB la irma 3 el sello del *egistrador 7ue lo autori@a.

$ic a anotación de!erá e tenderse0'& ()02+*/(' B una para conser arla en el Arc i o

*egistral 3 la otra para ser entregada al solicitante de la inscripciónB sal o lo dispuesto en las

normas 3 reglamentos especiales.

5.; L/ +$ @/*%+%)( & 4+3%&/2 3) & *%+7+*/*+ $

C'$* 0%' ( +$ @/*%+%)( & 4+3%&/2.

El artículo (9) Le3 Sipotecaria espa=ola utili@a la e presión amplia de >ine actitud

registral?B como >todo desacuerdo 7ue en orden a los derec os inscri!i!les e ista entre el

*egistro 3 la realidad 0urídica e trarregistral?.

En cuanto a las causas de la ine actitud registralB *oca %astreB 'citado por an@ano

%olanoB s. B p.4 9,B agrupa en cuatro supuestos las causas 7ue pueden dar lugar a la

ine actitud registral"



a, El *egistro permanece inalterado rente a una realidad 0urídica 7ue a su rido

alteraciónC . gr. una ipoteca de iene ine ica@ por a!er sido satis ec o el cr/dito

garanti@adoB pero no se a practicado la correspondiente cancelación. !, El *egistro se

altera rente a una realidad 0urídica 7ue permanece inalteradaC . gr. se inscri!e una

ipoteca pactada en garantía de un cr/dito ine istente. c, El *egistro su re alteración

so!re la !ase de una mutación operada en la realidad 0urídicaB pero sin 7ue /sta se

tradu@ca e actamente en a7uelC . gr. error su rido al practicarse el correspondiente

asientoB como puede ser la e7ui ocación del nom!re del ad7uirenteB o de la cuota

ereditaria ad0udicada. d, El *egistro acusa una do!le inmatriculaciónB por igurar

inmatriculada una misma inca dos o más eces.

C/)3/3 ( 2/ +$ @/*%+%)( & 4+3%&/2.

El artículo 5 3 ss. del *+*P contiene la normati a so!re las causas de ine actitud

registral 3 los procedimientos para la necesaria recti icación. A7uí presentamos una síntesis

de tales normas"

a) Procedencia de la rectificación . >Los *egistradores recti icarán las ine actitudes a

solicitud de parte. AsimismoB pueden proceder de o icioB cuando ad iertan la e istencia

de errores materiales. En el caso de errores de conceptoB la recti icación procederá de

o icio solamente cuando con ocasión de la cali icación de una solicitud de inscripciónB el

*egistrador determine 7ue /sta no puede reali@arse si pre iamente no se recti ica el errorB

en m/rito al título 3a inscrito. 8o procederán las recti icaciones cuando e istan

o!stáculos 7ue lo impidan en la partida registral?. 'artículo 6,

b) olicitud de rectificación. >Las recti icaciones pueden ser solicitadas por las personas

se=aladas en el artículo 12J de este *eglamento. Las solicitudes se presentarán a tra /s



del $iarioB indicando con precisión el error materia de recti icación. AsimismoB se

se=alará el n<mero 3 ec a del título arc i ado 7ue d/ m/rito a la recti icación de la

ine actitud o se ad0untará el nue o título modi icatorioB seg<n corresponda?. 'artículo ,

c) /orma general de rectificación. > odo error de!erá recti icarse mediante un nue o

asiento 7ue precise 3 enmiende claramente el error cometido. Las omisiones se

recti icarán con la e tensión de un asiento en el 7ue se precise el dato omitido o la

circunstancia de no a!erse e tendido en su oportunidad? 'artículo ,

>*ecti icado un asientoB se recti icarán tam!i/n los demás asientos 7ue u!ieran emanado

del mismo títuloB aun7ue se allen en otras partidasB si /stas contu ieran el mismo error?

'artículo 9,

5. E&&'& 3 -/% &+/2 3 &&'& 3 ( *'$* 0%'.

El *+*P pre / los errores materiales 3 errores de concepto.

%l error material indica el artículo $, se presenta en los siguientes supuestos

a, %i se an escrito una o más pala!rasB nom!res propios o ci ras distintas a los 7ue

constan en el título arc i ado respecti oC

!, %i se a omitido la e presión de alg<n dato o circunstancia 7ue de!e constar en el

asientoC

c, %i se a e tendido el asiento en partida o ru!ro di erente al 7ue le correspondeC d, %i

se an numerado de ectuosamente los asientos o partidas.

%l #eglamento opta por dar una definición negativa de los errores de concepto B al

mencionar 7ue a7uellos errores 7ue no ueran materialesB se les considerará como de

concepto. %in em!argoB la legislación espa=ola se=ala 7ue estos errores se cometen cuando al



e presar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o aríe su erdadero

sentido.

d) /orma de rectificación de error material. Las recti icaciones de los errores materiales se

arán en m/rito del respecti o título arc i adoB sal o 7ue /ste no se encuentre en la

o icinaB en cu3o caso se procederá con orme al &apítulo II del ítulo -III del *+*PB a

e ecto de 7ue pre iamente se reconstru3a el título arc i ado correspondiente.

e) #ectificación de error de concepto. La recti icación de los errores de concepto se

e ectuará"

1. &uando resulten claramente del título arc i ado" en m/rito al mismo título 3a inscritoB

pudiendo e tenderse la recti icación a solicitud de parte oB de o icioB en el supuesto pre isto

en el segundo párra o del artículo 6J del presente *eglamentoC

2. &uando no resulten claramente del título arc i ado" en irtud de nue o título

modi icatorio otorgado por todos los interesados o en m/rito de resolución 0udicial si el error

ue producido por la redacción agaB am!igua o ine acta del título primiti o.

f) 1igencia de la rectificación. La recti icación surtirá e ecto desde la ec a de la

presentación del título 7ue contiene la solicitud respecti a. En los casos de recti icación de

o icioB surtirá e ecto desde la ec a en 7ue se realice.

El *eglamento pre / 7ue en ning<n caso la recti icación del *egistro per0udicará los

derec os ad7uiridos por tercero de !uena e durante la igencia del asiento 7ue se declare

ine acto.



En caso no pueda recti icarse de esta maneraB toda e@ 7ue la presunción es relati aB se

podrá recti icar 0udicialmenteB teniendo lacarga de anotar esto en el registro a in de e itar

posi!les in0erencias de terceros 7ue per0udi7uen su inter/s. Los e ectos de dic as

recti icaciones surten a partir de la ec a de la presentación del título 7ue contiene la solicitud

respecti aB 3 en los casos de recti icación de o icioB desde la ec a en 7ue se reali@a.

En ese sentido es precisa la a irmación"

Por lo tantoB tratándose de la omisión errónea en la e tensión de un acto o derec o en el

*egistroB el re erido acto no surtirá e ecto alguno sino desde la ec a en 7ue se e tiende

en el *egistro mediante el respecti o asientoB ello no o!stante constare en un título 7ue

orma parte del arc i o registral. Es decirB solo los actos >inscritos? surten e ectos

pu!licitariosB legitimadores 3 oponi!les erga omnes. '$ía@B 2##5B p.41,

$e otro ladoB como e ectos e ternos se encuentran 7ue los terceros tomarán conocimiento

de dic a situación pu!licitada en los registros 3 podrán contratar con los legitimados en

dic os asientos.

En caso de error en la cali icaciónB los titulares registrales podrán pedir la recti icación de

los mismos sin per0udicarB para ser co erente con todo lo dic oB los derec os ad7uiridos por

terceros.

*eglamento +eneral de los *egistros P<!licos. >Artículo .G $erec os ad7uiridos por

terceros. En ning<n caso la recti icación del *egistro per0udicará los derec os ad7uiridos por

tercero de !uena e durante la igencia del asiento 7ue se declare ine acto?.

AsimismoB toda e@ 7ue el sistema ue creado para tutelar la seguridad del trá icoB el

ordenamiento a partir del Art. 2#14 del &ódigo &i ilB así como por el artículo -III del título



preliminar del D: del *eglamento +eneral de los *egistros P<!licos >La ine actitud de los

asientos registrales por nulidadB anulaciónB resolución o rescisión del acto 7ue los originaBno

per&udicar( al tercero registral que a título oneroso ! de buena fe hubiere contratado sobre

la base de aqu llos B siempre 7ue las causas de dic a ine actitud no consten en los asientos

registrales.?

odo esto es co erente con lo se=alado en el artículo I del D: del *eglamento +eneral

de los *egistros P<!licos el cual indica 7ue >El *egistro otorga pu!licidad 0urídica a los

di ersos actos o derec os inscritos. El concepto de inscripción comprende tam!i/n a las

anotaciones pre enti asB sal o 7ue este *eglamento e presamente las di erencie. ,l

contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando stos no hubieran

tenido conocimiento efectivo del mismo .? 'El su!ra3ado 3 /n asis es nuestro,.

C)/&%' */01%)2'

6. A$'%/*+'$ 3 0& $%+ /3

6." C'$* 0%'

El *eglamento +eneral de los *egistros P<!licos en su artículo 64Q nos da una de inición

de anotaciones pre enti as" >Las anotaciones pre enti as son asientos pro isionales 3transitorios 7ue tienen por inalidad reser ar la prioridad 3 ad ertir la e istencia de una

e entual causa de modi icación del acto o derec o inscrito?.

%eg<n an@ano '1994B p. , en su o!ra $erec o *egistral Inmo!iliario Para Iniciación 3

uso de Dni ersitariosB &olegio de *egistradores de la Propiedad 3 ercantiles de Espa=aB

1994B se=ala 7ue"



Es un instrumento registral e iciente para asegurar 3 re or@ar las posi!ilidades de

e0ecución de un allo 0udicial 'R, para garanti@ar derec os reales 3a e istentesB

pero 7ue toda ía no pueden ser inscritos 'R, o para asegurar el puesto registral a

a7uellos títulos 7ue por adolecer de alg<n de ecto suscepti!le de ser corregido o

su!sanado no pueden de momento ser o!0eto de registración de initi a.

6. C/&/*% &13%+*/3:

Pro isional.G %u0eta a un pla@o.

ransitoria.G Es un instrumento del procedimiento registralB es sólo un puente en el

camino a la inscripción de initi a.

*eser a prioridad.G Asegura prioridad en el *egistro.

8umerus clausus.G 8o a3 más anotaciones pre enti as 7ue las pre istas en el marco

legal.

6.5 A*%'3 ( & *?'3 3)3* 0%+82 3 ( /$'%/*+'$ 3 0& $%+ /3

El artículo 65J del *+*PB

a, $emandas 3 demás medidas cautelares.

!, *esoluciones 0udiciales 7ue no den m/rito a una inscripción de initi a.c, Los títulos cu3a inscripción no puede e ectuarse por no estar inscrito el derec o de

donde emane.

d, Los títulos cu3a inscripción no pueda e ectuarse por7ue adolecen de de ecto

su!sana!le.

e, Los títulos 7ue en cual7uier otro casoB de!en anotarse con orme a disposiciones

especiales.



6.6 P&'* ( $*+/ ( 2/3 /$'%/*+'$ 3 0& $%+ /3 *'$% -02/(/3 $ 2'3 2+% &/2 3 *> (> (

/&%. # ( 2 RGRP.

%ólo procede en el *egistro de Propiedad Inmue!le.Procede respecto de los actos se=alados en los numerales 1 al 6 del art. 2#19 del &.&.

're eridos a actos 3 contratos 7ue constitu3anB declarenB transmitanB e tinganB

modi i7uen o limiten los derec os reales so!re inmue!les 3 demás supuestos

contenidos en dic os numerales,%e e tiende a solicitud de parte.Luego de ormulada la o!ser ación.%u igencia es de un a=o contado desde el asiento de presentación.-encido el a=o caduca de pleno derec o.El *egistrador de!e consignar"G El carácter de pre enti o.G El de ecto 7ue moti a su e tensión.G El pla@o de caducidad.G La indicación de 7ue encido el pla@o no surtirá e ectosB 3G &ual7uier otra precisión para e itar 7ue terceros incurran en error.

6.# I-0&'* ( $*+/ ( 2/ /$'%/*+ $ 0& $%+ / /&%. ( 2 RGRP.

8o procede la anotación pre enti a"

• %i se sustenta en otra anotación pre enti a de la misma naturale@a.

• En los supuestos de tac a sustanti a regulados en el art. 42 del *.+.*.P.

• &uando el instrumento 7ue da m/rito a la inscripción no pree iste a la ec a del

asiento de presentación del título.

6. E7 *%'3

Art. 6 3 6 del *.+.*.P.



8o determina la imposi!ilidad de e tender asientos registralesB sal o 7ue el contenido

mismo de la anotación pre enti a o la disposición 7ue la regula esta!le@ca e presamente

lo contrario.

Inscrito el acto o derec o cu3a prioridad a sido cautelada por la anotación pre enti aB

surtirá sus e ectos desde la ec a del asiento de presentación de la anotación

'retroprioridad,B sal o disposición distinta.

Ener a la !uena e de los terceros.

6.; V+4 $*+/ ( /$'%/*+'$ 3 0& $%+ /3

El artículo #J del *eglamento +eneral de los *egistros P<!licos nos dice so!re la

igencia de las anotaciones pre enti as"

Los asientos de anotación pre enti a de!en contenerB de ser el casoB la indicación del

pla@o de su igenciaB el cual se encontrará determinado por las normas 7ue autori@an sue tensión.

6. C/)3/3 ( @%+$*+ $ ( 2/3 /$'%/*+'$ 3 0& $%+ /3

El artículo 92J del *+*P se=ala 7ue las anotaciones pre enti as se e tinguen por

cancelaciónB por caducidad o por su con ersión en inscripción.

A> P'& */$* 2/*+ $: 2/ */$* 2/*+ $ 0) ( 3 & %'%/2 ' 0/&*+/2.

Podrá pedirse 3 de!erá ordenarseB en su casoB la cancelación total de las inscripciones o

anotaciones pre enti as"

1J &uando se e tinga por completo el inmue!le o!0eto de las mismas.

2J&uando se e tinga tam!i/n por completo el derec o inscrito o anotado.



(J &uando se declare la nulidad del título en cu3a irtud se a3an ec o.

4J &uando se declare su nulidad por alta de alguno de sus re7uisitos esenciales con orme

a lo dispuesto en esta Le3.

Podrá pedirse 3 de!erá decretarseB en su casoB la cancelación parcial"

1J &uando se redu@ca el inmue!le o!0eto de la inscripción o anotación pre enti a.

2J &uando se redu@ca el derec o inscrito o anotado.

B> P'& */()*+(/("

La *E%:LD&IT8 8J #95G2#1#G%D8A*PG *GA se=ala 7ue"

La caducidad de una anotación pre enti a importa 7ue a de0ado de e istir 3 o de

producir e ectos. A oraB en la medida 7ue estamos ante un caso de caducidadB /sta

opera de pleno derec oB sin necesidad de 7ue se in o7ueB ni de 7ue se e tienda asiento

registral 7ue así lo declare.

Las anotaciones pre enti asB cual7uiera 7ue sea su origenB caducarán a los cuatro a=os de

la ec a de la anotación mismaB sal o a7uellas 7ue tengan se=alado en la Le3 un pla@o más

!re e. 8o o!stanteB a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades 7ue las

decretaronB podrán prorrogarse por un pla@o de cuatro a=os másB siempre 7ue el mandamiento

ordenando la prórroga sea presentado antes de 7ue cadu7ue el asiento. La anotación

prorrogada caducará a los cuatro a=os de la ec a de la anotación misma de prórroga. Podrán

practicarse sucesi as ulteriores prórrogas en los mismos t/rminos.

La caducidad de las anotaciones pre enti as se ará constan en el *egistro a instancia del

due=o del inmue!le o derec o real a ectado

Las anotaciones pre enti as ordenadas por la Autoridad 0udicial no se cancelarán por

caducidadB despu/s de encida la prórrogaB asta 7ue a3a recaído resolución de initi a irme

en el procedimiento en 7ue la anotación pre enti a 3 su prórroga u!ieren sido decretadas.



C> P'& *'$ &3+ $:

'PD&PB 2#15, se=ala 7ue"

%eg<n estoB las anotaciones pre enti as se trans orman o con ierten en asientos

de initi osB dependiendo por e0emplo en el caso de las anotaciones por de ecto su!sana!le

de 7ue se produ@ca la su!sanación del de ecto dentro del pla@o de igencia de la anotación

o en el caso del !lo7ueoB de 7ue se inscri!a en el acto constituti oB modi icati o o

e tinti o del derec o real para el cual se solicitó la anotación. $isponi!le en"

U:tras ormas de e tinción son la recti icaciónB el agotamiento de su contenido 3 la

renuncia del anotante.

C/0+%)2' )+$%'#. L/3 /$'%/*+'$ 3 -/&4+$/2 3

Sa!lar de las notas o anotaciones marginales es algo complicado 3a 7ue la in ormación de la

misma es escasa o no mu3 contundente cuando se la mencionaB en el presente tra!a0o se

tratará el por7u/ de esta situación.

#." D 7+$+*+ $>Asiento secundario puesto al margen de los principales en los *egistros p<!licosB

especialmente en el *egistro &i il 3 en el *egistro de la PropiedadB 7ue contienen mencionesre erentes a modi icaciones o correcciones de situaciones 0urídicas?. 'mas7uea!ogadosB

2#15,.

'*oca %astreB p.196 B, nos dice"

La nota marginal es un asiento registralB en general accesorioB de initi o 3 positi oB 7ue se

e tiende al margen de otros asientos 3 cu3o o!0eto esB consignar un ec o 7ue modi ica un



derec o registradoB o acer las eces de una inscripciónB anotación pre enti a o cancelaciónB

o acilitar la mecánica de la o icina del *egistro.

Por su parte nuestro organismo encargado de los *egistros p<!licos en su '*es. 8) #1(G

2##4G%D8A*PG%8, nos dice"

'R, son a7uellas 7ue se e tienden en los casos de ampliaciónB recti icaciónB cancelación de

asientos 3 cuando su re cual7uier modi icación el derec o inscrito. Por e0emploB se anotan la

duplicidad de partidasB las independi@aciones o acumulacionesB la interposición de un recurso

de apelaciónB la prórroga o suspensión de la igencia del pla@o del asiento de presentaciónB

entre otros.

>%on notas marginales a7uellas cu3a relación con la partida es tan aria!le 7ue impide

e ectuar una de inición material 7ue a!ar7ue a todas? '*es. 8) #1(G2##4G%D8A*PG%8,.

#. C/% 4'&1/3 ( $'%/3 -/&4+$/2 3N'%/3 M/&4+$/2 3 D O7+*+$/'.., >sir en para relacionar unos asientos con otrosVB dice 7ue Vsu característica es 7ue

carecen por sí mismas de alor 0urídicoB pues desempe=an una misión puramente mecánica o

materialV '*oca %astreB 196 B p. 15 .,

rente a esta de inición 7ue nos presenta *oca %astre ' Le Espa=a B 2#15, nos dice"

'R, con ello se desconoce su unción esencial en el trá ico 0urídicoB tan esencial o más 7ue

las restantes notas marginalesB 3 la prue!a es 7ue pueden dar lugarB si no se e tienden

de!idamenteB a situaciones enormemente con licti asB tanto para los interesados como para el*egistrador. Llamarlas simplemente de o icina o de mecánica registral constitu3e una

des alori@ación de las mismasB 7ue no concuerda con su importante unción 0urídica 3 con la

responsa!ilidad del *egistrador. Precisamente para 7ue no sean minimi@adas por nadieB lo

me0or sería cam!iarlas de denominaciónB 3 antes 7ue Vnotas de o icinaVB podrían ser llamadas

Vnotas marginales de relación de asientosV o Vde coordinación de asientosV o Vde reali@ación

de operaciones regístralesV.



Las así denominadas son meras indicaciones de re erenciaB asentadas en el *egistro con la

inalidad de poner en cone ión unos asientos con otros 3B en particularB unos olios con otros

de orma tal 7ue tanto la lle an@a de los li!ros cuanto su consulta 'consiguiente a la

pu!licidad ormal, resulte acti!le.

&arecenB puesB de alor o e ecto algunoB sal o el propiamente organi@ati o. ';uspediaB

2#15,

inalmente '*es. 8) #1(G2##4G%D8A*PG%8, nos dicen" >tienen por o!0eto simplemente

acilitar el mane0o de los li!ros del registro 3 carecen de alor material?

N'%/3 M/&4+$/2 3 D M'(+7+*/*+ $ J)&1(+*/'*oca %astreB 196 B p. 15 , nos dice 7ue" >ellas alteran la situación 0urídica registrada 3

7ue su característica es 7ue a pesar de surtir e ectos 0urídicos ipotecarios o registralB este no

tiene su iciente en ergadura para pro ocar una inscripción?.

La '*es. 8) #1(G2##4G%D8A*PG%8, nos dice 7ue" >consignan ec os o circunstancias

7ue alteranB complementan o concretan la situación 0urídica registrada?.

N'%/3 M/&4+$/2 3 S)* ( $ /3 D O%&'3 A3+ $%'3La '*es. 8) #1(G2##4G%D8A*PG%8, nos dice 7ue son las" >destinadas a recoger

contenidos 7ue por ra@ones de simpli icación de las operaciones registrales adoptan orma de

nota marginal?

#.5 L/3 /$'%/*+'$ 3 -/&4+$/2 3 $ 2 $) ' & 42/- $%' 4 $ &/2 ( 2'3 & 4+3%&'30 82+*'3Las anotaciones ueron pre istas en el artículo 16 J del anterior *eglamento +eneral de los

*egistros P<!licos !a0o el nom!re de notas marginalesB 3 se les designa!a así por practicarse

en el margen del olio correspondiente. Sa!i/ndose modi icado la t/cnica de inscripción para

pasar de e tender asientos en tomosB luego ic as 3B inalmenteB en partidas electrónicasB no



correspondía a!lar de anotaciones marginales sinoB más apropiadamenteB de anotacionesB 3

así se esta!leció en el artículo 49J del igente *eglamento +eneral de los *egistros P<!licosB

en el 7ue se se=ala" >En la partida registral se e tenderá tam!i/nB '...,B las anotaciones de

correlación de inscripcionesB cierre de partidas 3 demás 7ue se=alan le3es 3 reglamentos?

'*es. 8) #1(G2##4G%D8A*PG%8,.



C/01%)2' 3 @%'. T1%)2' 3)02 %'&+'

." D 7+$+*+ $

El título supletorio es el mecanismo puesto a disposición del propietario de un inmue!le no

inscrito para regulari@ar su situación 0urídica cuando carece de documentos escritos

compro!adores del dominioB por tantoB la inalidad de este proceso es o!tener un título ormal

7ue sustitu3a al 7ue se a e tra iadoB perdido o al 7ue simplemente nunca se tu o . En e ectoB

esta igura se encuadra dentro del ám!ito de los !ienes inmue!les 7ue nunca accedieron al

registroB por tantoB no resulta e tra=o 7ue las trans erencias se a3an reali@ado de modo

clandestinoB sin participación de notariosB a tra /s de simples documentos pri ados o

mediante acuerdos er!ales amparados por la posesión. En tales condicionesB resulta

comprensi!le 7ue el propietario no cuente con medios de prue!aB sumado a la ausencia de

inter ención notarialB lo 7ue ace imposi!le la o!tención de traslados o copias autenticadas.

Por tanto la igura de los títulos supletorios es el sistema utili@ado por el legislador

con el o!0eti o de acilitar la regulari@ación de los inmue!les a tra /s de un mecanismosu!sidiario de titulaciónB 3 7ue asta la actualidad se demuestra <til. Esta solución se a

re7ueridoB de una u otra maneraB en todos los ordenamientos 0urídicos 7ue implantaron el

registroB pues la in ormalidad de la titulación resulta un pro!lema com<n cuando se pretende

el tránsito del sistema li!ertario de trans erencias de predios al sistema controlista.



En la actualidadB el artículo 2#1 && se=ala 7ue el título supletorio permite la primera

inscripción de dominioB lo 7ue signi ica o! iamente 7ue tal mecanismo está a!ilitado para

los titulares de predios no inscritosB puesB en caso contrarioB 3a no sería posi!le la primera

inscripción.

En !uena cuentaB el título supletorio es un medio sustituti o para compro!ar el

derec o de propiedadB pues si el titular no cuenta con instrumento p<!licoB entonces el <nico

elemento 7ue 0uega a su a or es la posesión. %i !ien el art. 2#1 guarda silencio respecto del

pla@o de posesión necesario para pretender el título supletorioB sin em!argoB la solución del

pro!lema es simpleB si recordamos 7ue el artículo 1296 del &ódigo de Procedimientos &i iles

de 1911B en su ersión originalB esta!lecía 7ue el propietario sin títulos de!ía acreditar la

posesión por cuarenta a=osB lo 7ue se relaciona con el entonces &ódigo &i il de 1 52 7ue

esta!lecía ese pla@o para e ecto de la usucapión e traordinaria.

#. A$% * ( $% 3 ?+3% &+*'3

En la Le3 Sipotecaria espa=ola de 1 61B nos muestra una igura análoga al título supletorioB

en su artículo (9 )B el cual dice" >El propietario 7ue careciere de título de dominio escrito

de!erá inscri!ir su derec o 0usti icando pre iamente su posesión ante el 0ue@ de primera

instancia del lugar?. ;os/ Panto0a 3 Antonio Lloret citados en 'Dr!ina lanco W Araica

Nl are@B 2## , comentando la Le3 Sipotecaria nos dicen"

En inB la &omisión 7ue ela!oró la LS consideró 7ue con ella se remedia!a la urgente

necesidad 7ue tenía el sistema ipotecario de poder solucionar el pro!lema de la propiedad

sin registrarB pues a alta de títulos podía eri icarse una in ormación so!re la posesión de

ec oB la 7ue ser iría como título para 7ue su inscripción produ0era los mismos e ectos 7ue el

de dominioB siempre 3 cuando el tiempo 7ue transcurra sea el necesario para 7ue se eri i7ue

la prescripción



En nuestro país la Le3 del 2 de enero de 1 7ue crea el *egistro de Propiedad

Inmue!leB ol idó crear un procedimiento para la primera inscripción de predios cuando el propietario no contase con titulación p<!lica. Es por ese moti o 7ue en el primer *eglamento

del *egistro del mismo a=o en su art. 215) esta!lecía" El 7ue care@ca de escritura p<!lica o

instrumento aut/nticoB 7ue comprue!e la ad7uisición de un inmue!le de su propiedadB

necesita para la inscripción del dominio de ese inmue!le e i!ir ítulos %upletoriosB

ormados con arreglo al &ódigo de En0uiciamientos. Aunado con ello lo mencionado por el

artículo 216)" El poseedor 7ue con arreglo a la le3 a ormado títulos supletoriosB de!e

presentar al *egistrador el e pediente originalB 3 solicitar en irtud de /l la correspondiente

inscripción 'R,.

El *eglamento :rgánico de 19#5 dictó algunas normas aplica!les al proceso 0udicial

de título supletorioB 7ue ueron las <nicas en esta materia asta 7ue el &ódigo de

Procedimientos &i iles de 1911B lo reguló en orma sistemáticaB e igi/ndose la posesión por

cuarenta a=osB 3a 7ue se trata de un propietario sin títulosB por lo 7ue el re7uerimiento es

análogo al de la usucapión e traordinaria. &on el &ódigo &i il de 19(6B 3 luego con el de

19 4B los pla@os se redu0eron a (# 3 1# a=osB respecti amenteB a tono con el pla@o de la

prescripción ad7uisiti a larga.

#.5 D+7 & $*+/ $%& 0& 3*&+0*+ $ /( )+3+%+ / %1%)2' 3)02 %'&+'

&omo nos lo menciona +on@ales '2#15B p. 1 # , >$urante muc o tiempo la distinción entre

títulos supletorios 3 prescripción ad7uisiti a se !uscó en cuestiones meramente ormales?B

por ello se dice 7ue e istía una identidad practica entre am!as.

Esa di erencia se encontró undamento en el registro predialB el primero se aplica a los

predios no inscritosB mientras 7ue el segundo se circunscri!e a los predios inscritos. Esta



a irmación parecía tener alg<n sustento en el *I de 19(6 'art. #,B cu3a literalidad i@o

suponer 7ue la prescripción era aplica!le solo a los predios inscritosB mientras 7ue el título

supletorio unciona!a como medio de titulación de los inmue!les no inscritos. Por lo tanto se

llegó a creer erróneamente 7ue la usucapión se da!a solo en un predio inscritoB mientras 7ue

el título supletorio opera!a solo con los predios no inscritos.

$e!emos resaltar 7ue lo se=alado es erróneoB pues la prescripción ad7uisiti a es un

modo de ad7uisición 7ue opera para toda clase de !ienesB mue!les o inmue!lesB inscritos o no

inscritos. %i !ien es cierto 7ue la ormación del título supletorio re7uiere la prue!a de la

posesión por el mismo pla@o 7ue la prescripción e traordinariaB ello no permite identi icar

am!as igurasB pues la primera se constitu3e en un típico mecanismo de titulación cuando el

propietario necesita ormali@arB regulari@ar o sanear su derec oC en cam!ioB la segunda

siempre es una orma de ad7uisición de la propiedadB originariaB aun7ue lo pretenda el mismo

titular. Por tantoB la primera distinción consiste en 7ue el título supletorio presupone la

propiedad del demandanteB si !ien con ausencia de título acreditati oC mientras 7ue la

usucapión es in ocadaB normalmenteB por el solo poseedor. El título supletorio lo plantea el

titular 7ue a perdidoB e tra iado o 7ue nunca contó con los instrumentos compro!adores de

su dominioB o son de ectuosos.

A todo esto es necesario mencionar 7ue nos dice +on@ales '2#15B p. 1 #9, nos dice"

Sace alg<n tiempo el ri!unal *egistral de ru0illo emitió la *esolución 8) #54G

2## G%D8A*PG *G de 1 de mar@o de 2## B por la cual consideró 7ue la

prescripción ad7uisiti a 3 los títulos supletorios son lo mismo. Esa opinión de!e

rec a@arse por7ue la primera es contenciosa por naturale@aC mientras la segundaB por

propia de iniciónB carece de con licti idad.



Es importante destacar esta opinión por7ue en ella se muestra como el ;urista

+on@ales arronB nos muestra una de las principales di erencias entre la Prescripción

Ad7uisiti a 3 los ítulos supletoriosB la cual se desarrollará más adelante en el presente

tra!a0o. Además a todo lo mencionado precedentementeB podríamos a=adir lo 7ue nos

menciona la &orte %uprema"

La usucapión esB antes 7ue nadaB el medio por e celencia de prue!a de la propiedadB 3

por tanto es un mecanismo idóneo para el mismo propietarioB sea 7ue este cuente con

re7uisitos de orden 0urídico ormalB o sea 7ue el poseedor no cuente con este tipo de

re7uisitos ormalesB por no a!er tenido nunca o por a!erlos e tra iados 'por

e0emplo" los títulos, o por ser de dudosa con iguración. '&asación 8) 24(2G2###G

Lima,.

Es entonces así 7ueB el título supletorio lo solicita 7uien dice ser propietario en el caso

de un predio no inscritoB mientras 7ue la prue!a posesoria constitu3e el sustituto de la

ausencia de título documental. Por el contrarioB la usucapión presupone siempre la in ocación

de modo ad7uisiti oB aun7ue el demandante 3a cuente con otro títuloB por lo 7ue a7uel tendrá

e ecto con irmatorio o de rati icación. %i el primero VsaneaVC el segundo Vad7uiereVB rea irm

3 consolida.

La segunda di erencia entre el título supletorio 3 la prescripción ad7uisiti a como se

menciona!a párra os atrásB es 7ue la primera es de naturale@a meramente no contenciosaB la

segunda es todo lo contrario. Es así como E*8N8$E 'citado en +:8 ALE%. 2#15B pp.

1 1#G1 11,"

En e ectoB el título supletorio aplica cuando el propietario de predio no inscrito

re7uiere completar la titulaciónB por lo cual recurre a la prue!a posesoriaB 3B siendo

asíB se trata de un proceso de compro!ación de una situación 0urídicaB sin 7ue e ista



con licto con otro su0eto 7ue se atri!u3a el dominioC por tantoB la denominación de

V ormación de título supletorioV es correctaB pues el proceso !usca preGconstituir un

título cuando no e iste empla@ado ciertoB por lo 7ue no a3 contención.

Por lo tanto con orme nos menciona +on@ales ' 2#15B p. 1 11, nos menciona

El &ódigo Procesal &i il a incurrido en clamoroso error cuando atri!u3e al título

supletorio la naturale@a de proceso contencioso 'art. 5#4,B por lo 7ue ca!e

preguntarse" OcontenciosoB peroB contra 7ui/n %o!re el particularB de!e recordarse

7ue el $erec o procesal distingue entre VcitaciónV 3 Vempla@amientoV de los su0etos

pasi os del procesoB pues la primera e presa 7ue la noti icación se ace a los

potenciales interesados en un procesoB pero 7ue no son a ectados directamente con la

pretensión deducidaC mientras tantoB el segundo implica la noti icación a un

demandado 7ue es el per0udicado en caso de estimarse la demanda. Por tantoB en el

título supletorioB en puridadB a3 citadosB 7ue son los anteriores propietarios o

transmitentes del !ien no inscritoB así como los colindantesC peroB no a3 empla@ados.

En este tipo de procesoB necesariamente se acen pu!licaciones para 7ue alg<n

ipot/tico opositor pueda mani estar un derec o contradictorioB solo en cu3o caso el

proceso se con ierte en contencioso.

ientras 7ue la prescripción ad7uisiti a aun cuando se tratara de un propietario

desconocidoB es igualmente un caso con licti oB puesto 7ue acá el poseedor pretende

e tinguir el dominio a0enoB aun7ue se descono@ca la identidad del presunto titular 3 si no

e istiere se presume 7ue el Estado es el titular de dic o !ien.

Dna tercera di erencia es el carácter restringido del título supletorioB 7ue solo puede

undar una matriculación 'art. 2#1 &&,C mientras 7ue la prescripciónB como modo originario

de ad7uisiciónB sir e como sustento para lograr la primera inscripciónB si el !ien no está



inscritoB o cancelar el asiento del antiguo due=oB si está inscritoB 3a sea mue!le o inmue!le

'art. 952 &.&.,. Por tantoB el título supletorio no puede e tinguir una inscripción 3a reali@adaB

no solo por los estrec os límites 7ue la le3 le impone 'art. 2#1 ,B sinoB undamentalmenteB

por7ue sería inco erente alegar la alta de títulos cuando 3a e iste un propietario inscrito 7ue

tiene la presunción legitimadora 'apariencia de erdad, a su a or.

#.6 T1%)2' 3)02 %'&+' $ 1/ $'%/&+/2

La Le3 2 15 se dictó con el o!0eti o de acilitar la regulari@ación de predios inscritos o no

inscritosB por lo cualB entre otras no edadesB el art. ) otorga competencia a los notarios paratramitar procedimientos no contenciosos de ormación de título supletorio 'reiterado en los

arts. 1#.1B 15.1 3 1 .1,B pero solo aplicado a predios ur!anos

El notario competente será a7uel de la pro incia donde se encuentra el inmue!le 'art.

5) Le3 8) 2 (((,.

A=adiendo la sal edad 7ue la Le3 2 15 solo permite regulari@ar edi icaciones 3 o

sanear la titulación en el caso de predios ur!anos

#.6." M'(/2+(/( 3 ( %1%)2' 3)02 %'&+' $'%/&+/2.

El reglamento de la Le3 2 15 a regulado dos su! modalidades de título supletorio en ía

notarial"

a, título supletorio del propietarioB sin títulosB pero con posesión de cinco a=os 'art. ( )B

primer párra o,C

!, título supletorio Vcon títulosVB cuando el propietario cuenta con un título 7ue no re<ne la

antigXedad e igida por el art. 2#1 &&B en cu3o caso no será necesario pro!ar los cinco a=os

de posesión 'art. ( )B segundo párra o,.



#.6. T1%)2' 3)02 %'&+' $ 1/ $'%/&+/2 *'$ 0'3 3+ $ ( *+$*' / '3La le3 2 15 re erente a la regulari@ación de predios ur!anos en su artículo ) 3 con orme al

art ( ) de su reglamentoB nos mencionan 7ue el propietario puede lograr la inmatriculación

mediante el procedimiento de títulos supletorios en ía notarialB con la acreditación de

posesión de cinco a=os.

A todo esto +on@ales '2#15B pp. 1 26G1 2 , nos dice so!re el reglamento"

'...,es una norma de procedimientoB 3 en ning<n caso esta!lece los modos ad7uisiti os

de la propiedadB pues dic a materia está regulada en el &ódigo &i il o por normas de

igual 0erar7uía. El notario declara la propiedad de un predio no inscrito mediante el

procedimiento de ormación de título supletorioB 3 para ello necesita 7ue se le acredite

la e istencia de un modo ad7uisiti o reconocido por la le3. Pues !ienB O7u/ modo de

ad7uisición se produce con la sola posesión de cinco a=os La respuesta es

8I8+D8:. En consecuenciaB el notario no puede ormar título supletorio con la

posesión 7uin7uenalB !a0o pena de incumplir la legislación sustanti aB pues estaría

reconociendo la propiedad en un su0eto 7ue no cumple los presupuestos de tal.

Por tantoB la ormación de título supletorioB inculado con los modos de ad7uisición

del dominio '3 de su prue!a,B solo podrá declararse mediante la posesión de die@ a=osB 3a 7ue

de esa orma opera en el modo ad7uisiti o denominado usucapión e traordinariaC 3 la

posesión de cinco a=os tam!i/n podrá ser ir de prue!a cuando enga acompa=ada de 0usto

títuloB pues la !uena e se presumeB con lo cual se consuma el modo ad7uisiti o de la

usucapión ordinaria.

Es por ello 7ue si no se acredita una orma de ad7uisision de dominioB el notario no

podrá crearB por así decirloB sin una !ase normati aB 3a 7ue como lo menciona el ;urista



+on@alesB el reglamento es solo una norma 7ue sir e de procedimientoB pero 7ue esta no

modi ica el código &i il.

Por tantoB en esta ipótesis no será su iciente la sola posesión por cinco a=osB sino 7ueademás se re7uerirá el 0usto título a e ecto de in ocar la usucapión ordinaria.

#.6.5 T1%)2'3 3)02 %'&+'3 $ 1/ $'%/&+/2 *'$ K%1%)2'3El artículo ( ) del reglamento antes mencionadoB en su segundo párra o nos dice" Procede

tam!i/n tramitar notarialmente la ormación de títulos supletorios cuando el título o títulos de

propiedad del solicitanteB no tiene'n, la antigXedad e igida por el art. 2#1 ) del &ódigo &i il.

Es de resaltar 7ue esta norma autori@a la ormación de títulos supletorios sin

necesidad de acreditar la posesiónB !astará solo 7ue el interesado cuente con un título de

propiedadB no importando antigXedad alguna. Ante esta situación +on@alesB '2#15B p. 1 (#,

nos menciona"

Esta circunstanciaB o! iamenteB acilita enormemente la posi!ilidad de VpreG a!ricarV

títulos con miras a lograr inscripciones anómalasB pues se a3uda al trá ico de

propiedad pri ada a0enaB terrenos eria@os de propiedad estatalB o so!re los cuales se

asienta monumentos ar7ueológicos. La simpli icación en lo trámites no puede llegar

asta el e tremo de omentar la inseguridad 0urídica mediante títulos 7ue puede ser

con eccionados con el propósito inmediato de apropiarse de predios de terceros. Esta

situación se agra a si ad ertimos 7ue tampoco es necesario pro!ar la posesión del

inmue!le para lograr la o!tención de esta clase de título supletorio. 'R, esto a

generado m<ltiples casos de usurpación ilegal.

rente a lo mencionado por +on@alesB se de!e mencionar 7ue se dictó el $ecreto

%upremo 8) ##1G2##9G-I-IE8$A en la cual la cual se impone al notario la o!ligación de



noti icar de dic as solicitudes a la %uperintendencia 8acional de ienes Estatales 3 a los

+o!iernos *egionales 7ue administren los !ienes estatales.

#.# P&'* (+-+ $%' $'%/&+/2 ( %1%)2' 3)02 %'&+'

El procedimiento notarial de título supletorio ue introducido por la Le3 2 15 B con su

reglamento apro!ado por el $ecreto %upremo 8) #(5G2##6G-I-IE8$AB e to Ynico

:rdenadoB 3 complementado por la Le3 2 (((.

#.#." S'2+*+%)( R */)('3El trámite se inicia mediante petición escrita de los interesados o sus representantes2## B en

la cual se se=ala el nom!reB datos de identi icación 3 direcciónB el moti o de la solicitud

'título supletorio,B narración de los ec os 3 circunstancias 7ue sir en de sustento al derec o

in ocado 3B inalmenteB el undamento legal e preso o cita normati a 'art. () Le3 8) 26662,.

La solicitud de!erá contener todos los re7uisitos legales e igidos por el art. 4#) del

*eglamento.

1. iempo de posesión del solicitante 3 la de sus causantes 'art. 5 # 5 )Gl &P&B aplica!le

por el art. 5)G! Le3 8) 2 (((,B así como la ec a 3 orma de ad7uisición del !ien 'art.

(9 $.%. #(5G2##6G-I-1E8$A,.

2. 8om!re 3 dirección del inmediato trans erenteB de los anteriores a este o de sus

sucesoresB con el in 7ue sean citados 'arts. (9uGc 3 4#)Ga *eglamentoC art. 5)Gd Le3

8) 2 (((B 7ue alude a los VinteresadosV,. La noti icación personal se reali@a cuando el

domicilio de los interesados sea conocido 'art. 5)Gd Le3 8) 2 (((,C en caso contrarioB

la noti icación se reali@ará por ía de edictos si el actor mani iesta desconocer el

domicilio de cual7uiera de los empla@adosB sea persona natural o 0urídica.



(. 8om!re 3 dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantesB a

e ecto de ser noti icados 'art. (9)Gd 3 4#)Gc *eglamentoC art. 5)Gd Le3 8) 2 (((,.

Este tipo de procedimiento es mu3 importanteB pues el notario carece de certe@arespecto a la dimensión ísica del predioB por lo 7ue de!e darse acceso a los

colindantes con el in de e itar a los usurpadores encu!iertos.

4. $escripción del !ien con la ma3or e actitud posi!leB para lo cual se acompa=ará

planos de u!icación 3 perim/tricosB así como la descripción de las edi icaciones si las

u!ieseB suscrito por ingeniero o ar7uitecto colegiado 'art. 5#5)G2 &P&B aplica!le por

el art. 5)G! de la Le3 8V 2 (((,B de!iendo delimitarse con el sistema de coordenadas

D 'de acuerdo con la modi icación introducida por $ecreto %upremo 8) ##1G

2##9G-I-IE8$A,.

5. &erti icación municipal o administrati a so!re la persona 7ue igura como propietaria

o poseedora del !ien 'art. 5#5G2 &P&B aplica!le en irtud del art. 5G! Le3 2 (((C art.

(9Ge *eglamento,. Es de resaltar la importancia de este dato para el notarioB pues si

uese el casoB de!erá noti icar al propietario 7ue consta en las declaraciones 0uradas

del impuesto predialB si es 7ue uera distinto al solicitante.

6. &erti icado negati o de catastroB con lo cual se compro!ará 7ue el inmue!le no se

encuentra inscrito total o parcialmente a a or de tercerosB 7ue es el presupuesto

imprescindi!le para el título supletorio. >8o de!e ol idarse 7ue una e@ matriculado

un predioB todas las inscripciones relati as a este de!en e tenderse en la partida

registral 3a a!iertaB de acuerdo con el principio de especialidad consagrado por

nuestro sistema registral 'art. I- ítulo Preliminar *+*P,? '+on@alesB 2#15 pp1 (5G

1 (6 ,



. $eclaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personasB ma3ores de

einticinco a=os. %i !ien la le3 no lo indica!aB el *eglamento a precisado 7ue estas

personas de!erán ser pre erentemente ecinos del predio materia de la solicitud.

La Le3 2 ((( a esta!lecido 7ue estas testimoniales no implican una declaración

directa ante el notarioB sino la mani estación escrita 7ue se reali@a en la propia

solicitudB la 7ue de!e enir irmada por los testigos 'art. 5G!,B 3 cu3a declaración

ersará so!re el conocimiento 7ue tengan de la persona del solicitante 3 de la posesión

7ue se e0er@a.

. El interesado podrá o recer cual7uier otro medio pro!atorio 7ue considere

con eniente para acreditar su derec o. En este acápite se encuentra incluido todos

a7uellos documentos re eridos a la titularidad del predio.

#.#. A$'%/*+'$ 3 P& $%+ /3El reglamento solo permite la anotación pre enti a de la solicitud de prescripción ad7uisiti a

cuando el predio se encuentra registrado. Por tantoB la anotación 7ueda e cluida si se trata de

predios no inscritosB 3B siendo asíB no ca!e la anotación pre enti a de la solicitud de títulos

supletorios.

#.#.5 E-02/ /-+ $%' / 2'3 I$% & 3/('3%eg<n la modi icatoria introducida por el $ecreto %upremo 8) ##1G2##9G-I-IE8$AB 7ue se

a!ía se=alado anteriormenteC el notario de!erá noti ica a la %uperintendencia 8acional de

ienes EstatalesB o a los +o!iernos *egionales con competencia para administrar !ienes

estatalesB pues e iste el principio por el cual todos los !ienes sin due=o corresponden a la

8ación. La misma norma se=ala 7ue la noti icación personal se reali@a mediante o icio del

8otario dirigido al empla@adoB 3 se acompa=a copia de la solicitud 3 ane os



El o icio del notario de!ería seguir las ormalidades propias del $erec o notarial.

AsimismoB el notario de!erá comunicar la solicitud al titular 7ue apare@ca en los

arc i os de la autoridad municipalB si este uese distinto a alguna de las personas antescitadasB todo esto con orme a lo se=alado en el punto 5 de la %:LI&I D$ H *E&AD$:%

del presente tra!a0o. $e!iendo resaltar 7ue todo ello se ace para elar el de!ido

procedimiento 7ue no es a0eno al $erec o 8otarial.

Las noti icaciones personales de!erán reali@arse solo cuando las direcciones de los

destinatarios sean conocidasB inclu3endo los colindantes 'art. 5)B inciso dB Le3 8) 2 (((,C en

caso contrarioB de!erá e ectuarse la noti icación por edicto.

El procedimiento notarial no solo pre / noti icaciones personalesB o mediante edictos

cuando uese el casoB sino tam!i/n pu!licaciones gen/ricas dirigidas en orma indeterminada

a cual7uier tercero con alg<n inter/s.

Las pu!licaciones de!en e ectuarse en el diario o icial 3 en otro de circulaciónnacionalB por tres eces con inter alos de tres días entre cada una de ellas.

Por <ltimoB se e ige 7ue el notario i0e carteles en los lugares más isi!les de la

edi icación cu3o saneamiento se solicita 'art. 5)B inciso dB Le3 8) 2 (((,.

#.#.6 A*%/ ( P& 3 $*+/Luego del empla@amiento personal o por edictosB seg<n uese el casoB 3 de las noti icaciones

gen/ricas por pu!licaciónB el notario de!erá constituirse en el inmue!le o!0eto del

saneamientoB e tendiendo un acta de presencia en la 7ue ará constar la descripción 3

características del inmue!leB la posesión pací ica 3 p<!lica e0ercida por el solicitanteB 3

tomará la mani estación de los ocupantes de los predios colindantes 'art. 41) *eglamentoB art.

5) inciso e Le3 8) 2 (((,. En irtud de lo dispuesto por esta Le3B no se necesita 7ue la



declaración de testigos se tome durante la acción del acta de presenciaB pues !asta la

mani estación escrita 7ue agan los testigos en la solicitud.

#.#.# O0'3+*+ $La oposición es el derec o de cual7uier interesadoB siempre 7ue se re iera al mismo predioB

para poner in al procedimiento notarial no contenciosoB sin 7ue se produ@ca pronunciamiento

so!re el ondo del asunto. En irtud de la oposiciónB la cuestión entilada en sede notarial se

traslada al conocimiento del órgano 0urisdiccional.

La oposición no re7uiere moti ación algunaB en tanto el notario carece de

competencia para cali icar los undamentos 7ue se pudieran esgrimir al respecto. En

tal conte toB es de aplicación el art. 6) Le3 8) 26662" Ves re7uisito indispensa!le el

consentimiento unánime de los interesados. %i alguno de ellosB en cual7uier momento

de la tramitación mani iesta oposiciónB el notario de!e suspender inmediatamente su

actuación 3 remitir lo actuado al 0ue@ correspondienteB !a0o responsa!ilidad

'+on@alesB 2#15B p.1 42,

En tal casoB el interesado tendrá su derec o e pedito para recurrir a la 0usticia cuando lo crea

por con eniente.

#.#. F+$/2+ /*+ $ ( 2 P&'* (+-+ $%'

El notario solo podrá emitir pronunciamiento de initi o transcurrido einticinco días á!ilesdesde la ec a de la <ltima pu!licaciónB sin 7ue se u!iera e presado oposición 'art. 5)B inciso

eB Le3 8) 2 (((,. En tal casoB se declara la ormación del título supletorio a a or del

solicitanteB para lo cual se e tiende el acta de notoriedad correspondiente en la 7ue de!e

constar la e aluación de la prue!a actuada 'art. 41).2 *eglamento,B o la escritura p<!lica.



#.#.; D *2/&/*+ $ N'%/&+/2 ( T1%)2' S)02 %'&+'El notario de!e tener la con icción a ora!le respecto a la posesión 7ue e0erce el interesado

so!re el inmue!le para e ecto de ormular una declaración positi aB en tal sentidoB al tratarse

de una estimación o 0uicioB el notario de!erá alorar los medios pro!atorios en orma

con0untaB utili@ando su apreciación ra@onada 'art.19 ) &P&B por analogía,.

El art. 12) de la Le3 8) 26662 esta!lece una presuncióniuris tantum de certe@a del

acto notarial 'erróneamente llamada de Vpresunción de autenticidadV,B por lo 7ue la

declaración solo puede ser o!0eto de recti icación o nulidad en la ía 0udicialC 3 en

e ectoB elverus dominus puede impugnarla en cual7uier momento a tra /s de unaacción rei indicatoria o declarati a de dominio 'Vme0or derec o de propiedadV,B

siempre 7ue se mantenga en la condición de propietario 3 no la a3a perdido por

ec o so!re enido 'usucapiónB por e0emplo,. '+on@alesB 2#15p. 1 46,.

am!i/n es procedente la acción de nulidad del procedimiento notarialB

especí icamente por a!erse incumplido alguna de las ormalidades esencialesB 3a sea del proceso notarialB o de la emisión del instrumento p<!lico. Así ocurreB por e0emploB si se

incumple las noti icaciones re7ueridas por la le3 o si el acta de declaración se documenta con

anterioridad al pla@o de oposición.

#.#. D'*)- $%' N'%/&+/2 ) C'$%+ $ 2/ D *2/&/*+ $

La declaración de título supletorio e ectuada por el notario de!iera constar en actaB por ser

este el instrumento idóneo para la compro!ación de ec osB a di erencia de la escritura

p<!lica cu3a con ormación resulta propia de los actos o negocios 0urídicos.

En e ectoB el acta de compro!ación de ec os 3 declaración de derec os de!erá incorporarse

al registro instrumental de asuntos no contenciososB en atención a la naturale@a 0urídica del

trámite notarial de título supletorio solicitada por un domino.



$el mismo modo el art. 41)G ( del reglamento nos menciona 7ue" >el acta notarial 3

todos sus antecedentesB serán incorporados al *egistro 8otarial de Asuntos 8o &ontenciososB

del cual se podrá e pedir todos los traslados instrumentales pre istos por la le3 del

notariadoV. Por su parteB esta misma norma permite in erir 7ue el acta de ormación de título

supletorio tiene do!le carácter" acta de declaración 3 de protocoli@ación. En e ectoB Vpor la

protocoli@ación se incorporan al registro de escrituras p<!licas los documentos 7ue la le3B

resolución 0udicial o administrati a ordenenV 'artículo 64) Le3 del 8otariado,.

C'$*2)3+'$ 3

1. El inicio del procedimiento registral se produce con la solicitud de inscripción deltítulo a tra /s de un ormato de inscripción o ormularioB el mismo 7ue se distri!u3e

gratuitamente en las o icinas registrales. $ic o ormulario de!e ir acompa=ado del

documento 7ue contenga el derec o respecti o.

2. La inalidad del procedimiento registral es la inscripción del título en el registroB 3 se

inicia con la presentación de /ste en la : icina del $iario.



(. El asiento de presentación es la constancia de la presentación de un titulo ante los

registros p<!licos. Los asientos de presentación se e tenderán en el li!ro $iario por

riguroso orden de ingreso de cada título.

4. La inscripción registral procede cuando la cali icación es positi aB dic a inscripción

se reali@a en una Partida *egistral.

5. Los asientos de inscripción sólo de!en pu!licar a7uella in ormación contenida en el

título 7ue sea trascendente para el conocimiento de tercerosB caso contrarioB las

partidas registrales se ati!orrarían de datos irrele antes 7ue las tornarían con usas.

6. Es ital di erenciar los supuestos 0urídicos de a7uellos títulos cu3a inscripción no

pueda acerse por no estar inscrito el derec o de donde emane del supuesto de títulos

cu3a inscripción no puede e ectuarse por7ue adolecen de de ecto su!sana!le.

. &omo dice la doctrinaB las anotaciones pre enti as tienen como destino caducar o

con ertirse en asientos de initi os.

. Las anotaciones pre enti as se an pre isto para reser ar puesto o prioridad en la

inscripción de actos o contratos de initi os '!lo7ueo,C para pu!licitar mandatos

0udiciales 7ue por su naturale@a son tam!i/n pro isionalesB como las medidas

cautelares.

9. El a ance de la tecnología 3 las nue as t/cnicas registrales an terminado por de0ar

prácticamente en el ol ido a las anotaciones o notas marginalesB por t/cnicas muc o

más ela!oradas.

1#. La naturale@a del título supletorio es siempre no contenciosaB mientras 7ue de la

usucapión es contenciosa.

11. La simplicidad en ía notarial 3 los pocos re7uisitos son un peligro 3 lo an

demostrado al momento de ad7uirir propiedades de manera irregular.



R 7 & $*+/3

+on@ales arronB +. '2#15,. -, ,C / ,0 T $ 4 5/T $. LI A" LE+ALE%

E.I.*.L.

+on@ales LoliB ;. L. '2##2,.Comentarios al 5uevo eglamento 0eneral de los egistros

P"blicos '2 ed.,. LIma" +aceta ;urídica.



+ue ara ringasB *u!/n. '1 de 11 de 2#15,.derecho.usmp.edu.pe. :!tenido de

ttp" KKK.derec o.usmp.edu.pe centroZderec oZregistral re ista $octrinas procedim

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;uspedia. '1 de 11 de 2#15,.http+66derecho.isipedia.com6. :!tenido de

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an@ano %olanoB A. '1994,. -erecho egistral nmobiliario Para niciación ! uso de

universitarios% Colegio de egistradores de la Propiedad ! 7ercantiles de ,spa8a

'-ol. II,. adrid" &entro de Estudios *egistrales.

onogra ías.com. '#1 de 11 de 2#15,. 7onografias.com. :!tenido de

ttp" monogra ías.com tra!a0os16 derec oGregistral derec oGregistral.s tml

PD&P. '1 de 11 de 2#15,.blog.pucp.pe. :!tenido de

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inscripciones no comprende a los títulos archivados: Lima" +aceta ;urídica.

A DLA. '1 de 11 de 2#15,.revista;tabula.blogspot.pe. :!tenido de ttp" re istaG

ta!ula.!logspot.pe 2#11 #6 actualidadGanotacionesGpre enti asGen. tmlB

D8A%A . '1 de 11 de 2#15,.escritosregistrales.blogspot.pe. :!tenido de

ttp" escritosregistrales.!logspot.pe 2##9 #1 procesoGregistral. tml

Dr!ina lancoB S. *.B W Araica Nl are@B $. '2## ,. El título supletorio en el ordenamiento

registral de 8icaragua.Crítica de -erecho nmobiliario B 21# .



Le Espa=a . '(1 de 1# de 2#15,.v$e' ,spa8a .com. :!tenido de ttp" li!rosGre istasG

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