Final de corretaje

Unidad 1

Los derechos reales, posesión y tenencia

EL MARTILLERO Y EL CORREDOR

- Son muy semejantes las funciones del martillero público con lasque desempeña el corredor, no obstante diferenciarse sustancialmente desde el punto de vista legal. Para ejercer la profesión, conforme a la ley comercial, el martillero tiene mayores exigencias que el corredor.

- El martillero actúa por mandato o como auxiliar de la justicia, es la persona autorizada para vender públicamente y al mejor postor las cosas que se le encomiendan con tal objeto.

- el corredor actúa con más libertad, en forma privada y directamente con el posible comprador. Su función consiste en acercar las partes, facilitando el contacto entre el vendedor y el comprador, percibiendo una retribución por su tarea, es decir, interviene entre la oferta y la demanda.

EL COMICIONISTA O CONSIGNATARIO:

No representa como en el mandato, sino que queda obligado directamente con la persona con quien contratare, no existiendo relación de derecho entre comprador y comitente.

EL CORRETAJE Y LA LOCACION DE OBRE :

La jurisprudencia ha resuelto que la diferencia entre corretaje y locación de obra es la que media entre el género y la especie, determinando que no toda locación de obra constituye un corretaje, todo corretaje constituye una locación de obra.

CORRETAJE Y MANDATO

También existe diferencia entre el corretaje y el mandato. Mientras el mandatario está representando y personificando al mandante, pudiendo concluir el acto encomendado, el corredor se interpone entre la oferta y la demanda para facilitar o promover la concreción de un contrato, pero no concluye el negocio. Los contratantes llegado el momento de concertar la operación intervienen en forma directa.

CONCEPTO DE MARTILLERO PUBLICO Y CORREDOR

La actividad de martillero y corredor, una obligación; la de asesorar al cliente.

El martillero o corredor asesorará advirtiendo sobre la necesidad de cumplir con los recaudos y formalidades que las leyes exigen, aconsejando al mismo tiempo el mejor procedimiento a seguir y advirtiendo al cliente sobre las consecuencias provenientes de la obligación que se propone contraer.

MATRICULA

Es el registro donde se inscriben las personas que habiendo cumplido las exigencias formuladas por la ley, quedan habilitadas para ejercer la función de martillero o corredor.

REQUISITOS PARA LA INSCRIPCION DE LA MATRUCILA DE CORREDOR

La ley 25.028, establece lo siguiente:

- Artículo 32. — Para ser corredor se requieren las siguientes condiciones habilitantes: a) Ser mayor de edad, b) poseer título universitario

- Artículo 33. — Quien pretenda ejercer la actividad de corredor deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente. requisitos, acreditar mayoría de edad y buena conducta.

- Artículo 34 ---En el ejercicio de su profesión el corredor está facultado para: a) Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración o representación.. b) Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos jurídicos.

- Artículo 35 — Los corredores deben llevar asiento exacto y cronológico de todas las operaciones concluidas con su intervención, transcribiendo sus datos esenciales en un libro de registro, rubricado por el Registro Público de Comercio o por el órgano a cargo del gobierno de la matrícula en la jurisdicción.

- Artículo 37 . El corredor tiene derecho a:

a) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga,

La ley 25.028 regula la actividad de los Martilleros y Corredores. Surge como modificación al Decreto ley 20.266/73, sustituyéndose los artículos 1° y 3°, de la citada norma e incorporándose a continuación del artículo 30, el capítulo XII "corredores" y los artículos 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 y 38. 

Si bien en la ley 20.266, artículo 1°, ya figuraba como condición ser mayor de edad y no estar comprendido en las inhabilidades del artículo 2°, en ésta con poseer título de enseñanza secundaria y aprobar un examen de idoneidad para el ejercicio de la actividad, ya bastaba para ser habilitado un martillero. En cambio, con la sanción de la ley 25.028 se establece como requisito poseer un título universitario. Éste permite la inscripción en la matrícula correspondiente a la jurisdicción a la que se pertenezca, junto a otras exigencias que comparten ambas normas (artículo 3°).

En el capítulo XII se establece que en el ejercicio del corretaje es aplicable lo dispuesto en esta ley. Además se determinan las condiciones habilitantes, las facultades, las obligaciones y los derechos de los corredores.

La nueva ley ha derogado una serie de prohibiciones que contenía la anterior, como, por ejemplo, prestar fianza por una de las partes, contraer sociedades de ninguna clase de denominación, encargarse de hacer cobranzas y pagos por cuenta ajena, etc. 

Más allá de las limitaciones que se encuentran en el artículo 36, se ha dejado al corredor un mayor margen de libertad, autorizándole una serie de posibilidades que antes no tenía.

Unidad 2

CONCEPTO

El Código Civil y Comercial de la Nación define que “Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.” (Artículo 957).

Se trata de un acto jurídico por ser un acto voluntario, lícito, que tiene por fin inmediato establecer entre las personas relaciones jurídicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos.

LOS CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES SE PRUEBAN CONFORME A LO ESTABLECIDO POR EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION EN LOS ARTS 1019 Y 1020.

CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS

El Código Civil y Comercial de la Nación establece que los contratos pueden ser:

Unilaterales son los que sólo una de las partes queda obligada; por ejemplo la fianza

Bilaterales son los que adquieren obligaciones recíprocas, por ejemplo la compraventa.

Onerosos: cuando las ventajas que procuran a una u otra de las partes no les es concedida sino por una prestación que ella le ha hecho o que se obliga a hacerle; son a título gratuito, cuando aseguran a alguna de las partes alguna ventaja, independiente de toda prestación de su parte.

Artículo 968.- Contratos conmutativos y aleatorios. Los contratos a título oneroso son conmutativos cuando las ventajas para todos los contratantes son ciertas. Son aleatorios, cuando las ventajas o las pérdidas, para uno de ellos o para todos, dependen de un acontecimiento incierto.

Contratos formales. Los contratos para los cuales la ley exige una forma para su validez

Contratos nominados e innominados: Los contratos son nominados e innominados según que la ley los regule especialmente o no. Los contratos innominados están regidos, en el siguiente orden, por:

a) la voluntad de las partes;

b) las normas generales sobre contratos y obligaciones;

c) los usos y prácticas del lugar de celebración;

d) las disposiciones correspondientes a los contratos nominados afines que son compatibles y se adecuan a su finalidad.

Consentimiento:

El consentimiento debe manifestarse por ofertas o propuestas de una de las partes y aceptarse por la otra.

El consentimiento tácito se presumirá si una de las partes entregare, y la otra recibiere la cosa ofrecida o pedida, o si una de las partes hiciere lo que no hubiera hecho, o no hiciere lo que hubiera hecho si su intención fuese no aceptar la propuesta u oferta.

Capacidad para contratar

No pueden contratar los incapaces por incapacidad absoluta

OBJETO DE LOS CONTRATOS

Las obligaciones que nacen de un contrato forman el objeto y estas obligaciones, a su vez, son constituidas por prestaciones. Se entiende por prestación todas las obligaciones que debe cumplir una de las partes por un convenio establecido conforme la ley. Pueden consistir en la entrega de una cosa, o en el cumplimiento de un hecho positivo o negativo susceptible de una apreciación pecuniaria. Es decir que la acción de la prestación es: dar, hacer o no hacer.

EFECTOS DE LOS CONTRATOS

El acuerdo de voluntades que contienen los contratos es obligatorio para las partes que lo suscriben.

COMPRAVENTA

Definición. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.

COMPRAVENTA CIVIL

“ Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.

3 elementos principales en la compraventa

1) la cosa que se vende;

2) que la condición esté basada en un precio cierto en dinero y

3) la obligación de transferir el dominio.

De faltar estos elementos exigidos por la ley, no se reputa contrato de compraventa, aunque haya acuerdo entre las partes de darle esa denominación.

CAPACIDAD

Tanto para el comprador como para el vendedor es imprescindible que exista capacidad.

La capacidad de las personas es la facultar de adquirir derechos y contraer obligaciones.

Las posibilidades legales de vender las tiene toda persona dueña de una cosa y capaz de disponer de sus bienes.

Declarada la nulidad del contrato celebrado por la persona incapaz o con capacidad restringida.

Inhabilidades especiales. No pueden contratar en interés propio:

- Los uncionarios públicos, los jueces, o auxiliares de justicia , respecto de bienes relacionados con procesos en los que interviene o han intervenido.

- Los abogados y procuradores , respecto de bienes litigiosos en procesos en los que han intervenido

- Los cónyuges, bajo el régimen de comunidad entre si

Cosas que pueden venderse

Para que una cosa se pueda vender no tiene que estar prohibida su venta. Debe ser un objeto corporal que tenga valor .

Precio_

El precio en una compraventa debe constituirse en dinero cierto

OBLIGACIONES DE VENDEDOR Y DEL COMPRADOR

Establecida la venta, el vendedor tendrá la obligación de entregar la cosa en el mismo estado y con los accesorios con que se hallaba el día en que se celebró el contrato.

El vendedor debe hacerse cargo de los gastos originados para la entrega de la cosa, salvo convención en contrario. No tendrá obligación de entregar la cosa si el comprador no hubiera pagado el precio pactado.

El comprador también adquiere obligaciones, siendo la principal pagar el precio convenido.

MANDATO

El mandato da lugar a que una persona otorgue facultades a otra para que actúe en su nombre, representándola en las gestiones o negocios que se indican en él. Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra.

1,. Enuncie los requisitos para inscribirse como corredor la ley 25028

El corredor, para ejercer su profesión, debe inscribirse en la jurisdicción que le corresponda, para poder hacerlo deberá ser mayor de edad, acreditar buena conducta; poseer título universitario expedido o revalidado en el país; estar domiciliado por más de un año en la jurisdicción donde ejercerá; presentar una garantía y cumplir todos los demás requisitos que se solicite en la reglamentación de la jurisdicción donde se inscribe.

2.-Facultades del corredor

Relacionar a dos o más partes para concluir un negocio, sin estar ligado a ninguna de ellas, pero podrá representar a una de las partes, si esta lo solicita

Informar el valor de venta de bienes

Obtener de las oficinas públicas, bancos, entidades oficiales y particulares, la información y certificados que necesite.

Presentar fianza por una de las partes intervinientes en un negocio.

3.-Diferencias entre corredor y martillero publico

El corredor actúa en forma privada, acercando a las partes y facilitando el contacto entre comprador y vendedor.

El martillero actúa por mandato o como auxiliar de justicia cuando es designado judicialmente. Está autorizado para vender públicamente y al mejor postor los bienes que le dan con ese fin

Unidad 3

DERECHOS REALES DE GARANTIA

HIPOTECA

Concepto: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor (art. 2205 CCC).

Es una garantía real que constituye el deudor sobre un inmueble propio para garantizarle al acreedor hipotecario que va a cumplir con la obligación que contrajo

CARACTERES DE LA HIPOTECA

La doctrina suele clasificarlos en naturales y esenciales:

Naturales.- Se trata de uno solo la indivisibilidad, surge del art. 2191, donde dice que la hipoteca es indivisible y que cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.

Las consecuencias de la indivisibilidad son:

Aunque se haya pagado parte de la deuda, mientras haya una parte sin pagar, la hipoteca subsiste sobre todo el inmueble.

Otra consecuencia es la posibilidad de elección; si la hipoteca recae sobre varios inmuebles, en caso de incumplimiento, el acreedor puede elegir entre ejecutar todos los inmuebles a la vez o a uno solo de ellos.

La ley de prehorizontalidad expresa que los que adquieren departamentos tienen derecho a cancelar parcialmente la hipoteca al escriturar cada unidad, esto es en el caso de que el dueño del futuro edificio haya hipotecado las futuras unidades.

Esenciales.- Si faltan estas características, la hipoteca será nula:

Si el deudor puede vender la cosa o alquilarla el acreedor podrá ejecutarla sin importar quién sea el actual propietario. También debe tener el carácter de convencional, ya que la hipoteca se constituye mediante una convención expresa, no existiendo en nuestro derecho las hipotecas legales ni judiciales

Es accesorio de un crédito en dinero.

Se le aplica el principio de la especialidad, la que se exige:

Sobre el objeto; la hipoteca debe recaer sobre un inmueble determinado.

Sobre el crédito, la hipoteca se debe constituir por una suma de dinero cierta y determinada. (No son permitidas las “hipotecas generales” que graven todos los bienes del deudor y por todas las deudas que pueda tener).

El inmueble debe ser bien individualizado según la registración catastral, bajo pena de nulidad de la hipoteca.

o Inscripción: la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble, es indispensable para oponerla a terceros.

o Es solemne: la hipoteca sólo puede ser constituida por escritura pública o por documentos que sirviendo de títulos de dominio o derecho real estén expedidos por autoridad competente para darlos y deban hacer fe por sí mismos.

o Objeto de la hipoteca.-

La hipoteca debe recaer sobre inmuebles. Las hipotecas sobre muebles no son aceptadas por el Código Civil.

CONSTITUCION DE LA HIPOTECA

Condiciones de fondo:

El que constituye la hipoteca debe ser el dueño del inmueble. En caso de condominio, cada uno de los condóminos puede hipotecar su parte indivisa.

En caso de tratarse de bienes gananciales debe contar con el consentimiento del cónyuge.

Condiciones de forma:

-la hipoteca debe hacerse por escritura publica.

-el registro, la inscripción en el registro permite oponer la hipoteca a terceros. En plazo para inscribirla es de 45 días.

- prioridad y reserva de rango.

- caducidad de la inscripción de la hipoteca: los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el termino de 20 años si antes no se renovare.

- renovación de la hipoteca- vencido el plazo de 20 años ya no es posible renovar la inscripción, lo que se debe hacer es inscribir una nueva escritura hipotecaria dada por las partes

EFECTOS DE LA HIPOTECA

Se puede hablar de dos clases de efectos:

Entre las partes: El art. 2205 del CCC establece que “La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado”.

Con relación a terceros: El acreedor hipotecario tiene dos derechos fundamentales: El derecho de persecución y el derecho de preferencia.

El derecho de persecución: Es el derecho que tiene el acreedor de perseguir el inmueble hipotecado –sin importar quien lo tenga- cuando el deudor lo hubiere enajenado total o parcialmente.

¿En qué casos el acreedor no puede ejercer el derecho de persecución?

En caso de expropiación. Cuando el inmueble hipotecado es expropiado por el Estado por causa de utilidad pública. El Estado pagará la correspondiente indemnización y el acreedor hipotecario tendrá derecho sobre la misma.

En caso de subasta judicial. Si el inmueble hipotecado fuese vendido en un remate público ordenado por el juez, la hipoteca se extingue y el acreedor hipotecario tendrá derecho sobre el dinero producido por la venta.

¿Qué se requiere para ejercer el derecho de persecución?

Se requiere:

Que el crédito del acreedor hipotecario sea exigible al ejercer el derecho.

Que la hipoteca haya sido registrada en tiempo oportuno (es decir antes que el dueño haya enajenado a terceros el inmueble).

El derecho de preferencia: Es el derecho que la ley le da al acreedor hipotecario – sobre los demás acreedores- de cobrar con prioridad Si hay varias hipotecas sobre un mismo

inmueble va a tener preferencia la hipoteca que primero fue inscripta (primero en el tiempo, primero en el derecho), salvo que se aplique la reserva de rango.

EXTINCION DE LA HIPOTECA

la extinción concluye con la hipoteca y todos sus efectos

Hay 2 vías de extinción:

Por vía de consecuencia:

Por vía principal:

CANCELACION DE LA HIPOTECA

La cancelación es el acto jurídico por el cual se deja sin efecto la inscripción de la

Hipoteca en el Registro.

La Cancelación sólo deja sin efecto la inscripción de la hipoteca en el Registro y por lo tanto sólo afecta a la hipoteca con relación a terceros.

La cancelación puede ser voluntaria o judicial

LETRAS Y PAGARES HIPOTECARIOS

Concepto: son títulos valores con garantía hipotecaria. El que tenga en su poder las Letras o pagarés hipotecarios podrá solicitar la cancelación, sin que sea necesaria otra prueba de que ha pagado la obligación.

PRENDA

Artículo 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño , contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.

CARACTERISTICAS

Este derecho, es un derecho real y es accesorio de una obligación principal (si se extingue la obligación principal, se extingue la prenda). Es convencional, y cuenta, al igual que la hipoteca, con el carácter de especialidad (debe estar detallado el crédito y la cosa prendada) y el de indivisibilidad (la prenda es indivisible, pero puede dividirse la deuda). En general la prenda se da para garantizar un préstamo,

¿Qué cosas pueden prendarse?

Pueden prendarse las cosas muebles y los créditos, pero ambos deben estar en el comercio.

Las cosas pueden ser fungibles o no fungibles, pero deben ser muebles, ciertas, determinadas y presentes.

No se acepta prenda sobre cosa ajena ni futura,

DERECHO DE LAS PARTES

Derecho del acreedor prendario :

Solo tiene derecho a la posesión.

A retener y recuperar la cosa , asta que el deudor page su deuda

A pedir la venta de la cosa prendada , en incumplimiento del deudor

deberes del acreedor prendario :

No puede usar la cosa prendada.

Debe conservar la cosa

Debe devolver la cosa y accesorios cuando la prenda termine.

Derechos del deudor

Tiene los derechos como dueño de la cosa, solamente no podrá usar la cosa.

Tiene derecho a que le devuelvan la cosa, al finalizar la prenda,

Deberes del deudor:

Tiene derecho a quedarse con el sobrante de la venta de la cosa, luego de saldada la Obligación garantizada con dicha prenda.

Debe reembolsarle los gastos al acreedor por las mejoras que le hizo a la cosa prendada.

Debe responder por evicción de la cosa prendada; es decir que si la cosa fue reclamada por un tercero,

PACTO PROHIBIDOS:

No puede pactarse la prohibición de hacer la venta en remate público, ya que es la facultad que tiene el acreedor para cobrarse su crédito en forma privilegiada ante el incumplimiento del deudor.

Tampoco se acepta en la prenda el pacto comisorio, el cual consistiría en que el acreedor ante el incumplimiento del deudor, pueda quedarse con la cosa prendada.

Es decir que, en líneas generales, el acreedor no puede quedarse con la cosa pero puede hacerla vender en remate público. En caso de que haya en el contrato alguna de estas cláusulas, las mismas serán anuladas, pero el contrato sigue su curso, es decir que nose anula.

EJECUCION DE LA PRENDA

Artículo 2229.- Ejecución. El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debidamente anunciada con diez días de anticipación en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que corresponde al lugar en que, según el contrato, la cosa deba encontrarse

la prenda tácita?

Es la que surge cuando ya hay una obligación garantizada con una prenda y se hace una segunda obligación entre el mismo acreedor y el mismo deudor, la que vence antes de que se pague la primera obligación. Esta segunda obligación se entiende garantizada por una prenda tácita, porque se presume que ambas obligaciones están avaladas por la prenda.

EXTINCION

La prenda se extingue por dos formas:

Por vía principal : son los casos de renuncia hecha por el acreedor o por acuerdo de partes, remate judicial (en donde los derechos del acreedor pasan al precio de venta); confusión (entre el acreedor y el propietario de la cosa prendada). Tener en cuenta que lo que se extingue es la prenda, no la obligación, la cual puede seguir aunque se extinga la prenda. Si la confusión es entre deudor y acreedor en ese caso si se extingue la obligación.

Por vía de consecuencia: son los casos en los que se extingue la prenda porque se extinguió la obligación principal que le dio origen.

CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE PRENDA

Es un contrato real; ya que produce efectos desde que se hace la tradición de la cosa.

Es unilateral, porque se obliga una sola parte, el acreedor a devolver la cosa al deudor cuando éste cumpla con su obligación.

Es oneroso y accesorio de la obligación que dio origen a la prenda.

Prenda de créditos.

Artículo 2232.- Créditos instrumentados. La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito instrumentado que puede ser cedido

se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas

Artículo 2233.- Constitución. La prenda de créditos se constituye cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del crédito prendado.

Artículo 2234.- Conservación y cobranza. El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso judicialmente, el crédito prendado. Se aplican las reglas del mandato

son válidos los pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el constituyente de la prenda.

PRENDA CON REGISTRO

Esta prenda puede constituirse para asegurar el pago de una suma de dinero o el cumplimiento de obligaciones, a las cuales las partes les fijan un valor en sumas de dinero, a los efectos de la garantía prendaria.

Para su validez se debe:

Hacer un documento público o privado pero redactado en formularios oficiales y con los contenidos exigidos por la ley;

Inscribir en el Registro de Prendas,

¿Sobre qué bienes puede hacerse prenda con registro?

Sobre toda clases de muebles o semovientes; los frutos o productos, los inmuebles por su destino; fondos de comercio, mercaderías y materias primas de un establecimiento comercial o industrial.

SEÑAL O ARRAS

Con la seña se persigue dar la seriedad necesaria al acto o negocio jurídico y el aseguramiento de su concreción final. Entonces podemos afirmar que la seña o arras es una suma de dinero que una persona da a otra para asegurar la celebración de un contrato o su cumplimiento.

Lo que se da generalmente es dinero pero puede ser una cosa mueble o inmueble (sobre los inmuebles existe doctrina polémica). La seña tiene lugar antes del contrato o bien al celebrarlo para asegurar su cumplimiento.

Artículo 1059.- Disposiciones generales. La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada.

Obligaciones del martillero o corredor en el arrepentimientoLa obligación del martillero que intervino en la compraventa de un inmueble es la de restituir la suma percibida en concepto de seña cuando exista rescisión de la operación y le es ajeno el derecho de cuestionar los términos que las partes usaron para rescindir la operación; lo contrario significaría retener indebidamente un dinero que no le pertenece.

AUTORIZACION PARA LA VENTAEn principio, la autorización extendida por el propietario del bien en favor del martilleroo corredor a los fines de vender su propiedad, se realiza en un instrumento privado, porel cual se perfecciona el mandato. Por lo tanto tratándose de un inmueble. Sonaplicables a las relaciones que vinculan a las partes contratantes las reglas que la leycivil establece para dicha figura jurídica.REDACCION Y FORMAEs importante tener presente el alcance jurídico de una autorización para la venta de unbien, debiéndose cuidar los términos empleados, por cuanto el mandatario debeajustarse estrictamente a ellos en el desempeño de su actividad.EXCLUSIVIDADLa exclusividad otorgada al corredor para vender la propiedad debe manifestarseexpresamente. Es decir, la simple autorización conferida a efectos de vender elinmueble individualizado en el instrumento, no da derecho al cobro de la comisión.TITULOS PERFECTOSSe estila agregar en la autorización que los “títulos son perfectos”, por ello el martillero,al realizar el estudio del título antes de la venta, aclarará todos los vicios o defectos queen el pudieran existir.PLAZO OTORGADO PARA LA VENTAEs común advertir en las autorizaciones para vender inmuebles, que el plazo otorgadose establece en días hábiles, a contar desde la fecha en que se suscribe el documento.Dadas las funciones específicas del martillero y corredor, no resulta sencillo determinarlos días hábiles, debido a las distintas interpretaciones que existen sobre qué días sonhábiles o inhábiles, aparece como más conveniente que el martillero designe díascorridos para el vencimiento del plazo, ya que de esta manera no surgirán dudas, sobretodo cuando se haya vendido la propiedad al filo de vencer el plazo de la autorización.REVOCABILIDAD DEL MANDATOLa naturaleza jurídica que reviste la autorización de venta, constituye un mandato, demanera que al mandante le cabe la facultad de revocarlo.Conforme al art. 1331 CCC si el mandante decide revocarlo sin causa justa, deberá

resarcir los daños y perjuicios ocasionados.

1.-Defina con sus propias palabras un contrato de compraventa.-

Un contrato de compra-venta crea entre las partes una obligación, ya que el vendedor debe entregar el bien y el comprador debe pagar el precio o la parte de él que especifique el contrato. Para que esto ocurra, se tiene que ser consensuado entre las partes sobre el precio y el bien a entregar, siempre que el bien sea legal dentro del mercado.

2.-Mandato: definición y requisitos para ejercerlo

El mandato es un contrato en la cual la parte Mandante encarga al Mandatario el trámite o la gestión de negocios. Es un contrato de índole consensual, bilateral y de buena fe. Los requisitos para formar constituir un mandato son:

* Consentimiento de ambas partes

* Capacidad por el mandante y el mandatario

* Objeto: Se pueden realizar actos jurídicos, salvo aquellos que no especifique en el contrato.

3.-Pactos enúncielos y defina y ejemplifique cada uno.

Pueden agregarse al boleto de compra-venta cualquier tipo de pacto siempre y cuando sean lícitos. Dentro de los pactos nominados, que se encuentran fijados por el Código Civil y Comercial, se encuentran los siguientes:

Pacto de Reserva de la propiedad: En este el vendedor se reserva la posesión del bien hasta que el comprador haya pagado todo el precio o la parte determinada en el boleto de compra-venta.

Pacto de Retroventa: En este pacto el propietario posee el derecho de resolver por sí solo el contrato de compra-venta, sin la necesidad de decisión judicial. Es decir que el vendedor podrá recuperar su bien devolviendo al comprador el precio en el plazo y las condiciones estipuladas

Por otro lado, están los pactos innominados, que no están fijados por el Código Civil y Comercial, pero que pueden acordarse siempre que sean de curso legal.

HIPOTECA:

1.-Concepto,requisitos,registración.-

Concepto: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor.

Requisitos:

El que constituye la hipoteca debe ser el dueño del inmueble. En caso de condominio, cada uno de los condóminos puede hipotecar su parte indivisa. Además debe tener capacidad para enajenar bienes inmuebles.En caso de tratarse de bienes gananciales debe contar con el consentimiento del cónyuge.La hipoteca debe hacerse por escritura pública, el acreedor de aceptar la constitución de

la hipoteca y como ya se ha dicho, debe contener los datos de las partes, datos de la operación, datos de los bienes hipotecados, etc.

Registracion:

La inscripción permite oponer la hipoteca a terceros. El plazo para inscribirla es de 45 días. De esta forma las escrituras que se presenten dentro del plazo de 45 días, contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación y tendrán efectos retroactivos, desde el día del otorgamiento de la obligación hipotecaria.Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de 20 años si antes no se renovare. Por su parte, los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen pasados 20 años desde que fue registrada.Vencido el plazo de 20 años ya no es posible renovar la inscripción, lo que se debe hacer es inscribir una nueva escritura hipotecaria dada por las partes.

2.-Prioridad de hipoteca

La prioridad entre dos o más inscripciones la da la fecha de escritura y el número de presentación asignado a los documentos presentados en el registro.

3.-Se puede locar o vender un bien hipotecado.

Si.

PRENDA

1.-Prenda concepto, requisitos, sobre  que bienes se puede realizar una prenda.-

Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, porcontrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.

Requisitos:

Sólo puede constituir prenda el que es dueño de la cosa.Debe estar detallado el crédito y la cosa prendada.La prenda es indivisible, pero puede dividirse la deuda.

Pueden prendarse las cosas muebles y los créditos, pero ambos deben estar en el comercio.Las cosas pueden ser fungibles o no fungibles, pero deben ser muebles, ciertas, determinadas y presentes.No se acepta prenda sobre cosa ajena ni futura, porque lo esencial de la prenda es la entrega de la cosa al acreedor, cosa que se torna imposible si no se es el dueño como para disponer de ella, o si la cosa no existe aún.En cuanto a los créditos, debe hacerse por escrito y siempre hay que entregar el instrumento de crédito al acreedor prendario y, si corresponde, notificar al deudor.

2.-Prenda fija y flotante.-

Flotante:Sobre mercaderías y materias primas en general, pertenecientes a un establecimiento comercial o industrial, puede constituirse prenda flotante, para asegurar el pago de obligaciones. Este tipo de prenda afecta las cosas originariamente prendadas y las que resulten de su transformación, tanto como las que se adquieran para reemplazarlas; y no restringe la disponibilidad de todas ellas, a los efectos de la garantía.

Fija:  Pueden prendarse todos los bienes muebles o semovientes y los frutos o productos aunque estén pendientes o se encuentren en pie. Las cosas inmuebles por su destino, incorporadas a una finca hipotecada, sólo pueden prendarse con la conformidad del acreedor hipotecario.

3.-Se puede vender un bien prendado.-

Si.

Pacto comisorio . fotocopia derechos civil III

Unidad 4

BOLETO DE COMPRAVENTA

Precede a la conclusión del negocio definitivo .

BOLETOS PROVISORIOS:

Estos boletos provisorios generan obligaciones, pero no del tipo que surgen de un contrato de compraventa sino que generalmente alcanzan y obligan a las partes a determinados modos de comportarse frente a la operación que tienen en ciernes concluir.

Sirven para definir y delimitar efectos, obligaciones, extremos y derechos que se concretarán recién a partir de la compraventa definitiva.

BOLETO DE COMPRAVENTA NATURALEZA JURIDICA.

El tráfico inmobiliario negociar desde antaño ha impuesto como costumbre la celebración de “boletos de compraventa” como modo de acordar la compraventa de inmuebles.

el boleto formaliza el acuerdo de voluntades a partir de la suscripción de un instrumento privado en el que constan todos los elementos esenciales de la operación.

la operación se materializa, debe concebirse dentro de los límites y eficacia que nuestro Código Civil exige.

--La importancia de aunar un criterio para sustentar la real naturaleza jurídica de la compraventa radica en la diferencia entre muchos de los efectos que surgen a partir de su celebración, según la posición que se asuma.

Así, el Código Civil y Comercial de la Nación establece en el Artículo 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;

c) el boleto tiene fecha cierta;

d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria

-Por su parte el artículo 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

En conclusión, en la actualidad, al firmar las partes un boleto de compraventa inmobiliaria, establecen las condiciones de venta a las que quedan obligadas, y que no podrán ya modificar. Por también, la firma del boleto las obligará a cumplir con todas las obligaciones que allí se establecen: pagar el precio, entregar la posesión y suscribir la escritura de compraventa, fundamentalmente.

BIEN DE FAMILIA

El bien de familia no permite que la propiedad inscripta a ese fin pueda ser objeto de embargos o ejecuciones por deudas posteriores a su inscripción.

Ley a la propiedad inscripta como bien de familia, rige la de no poderlo enajenar.

CONTENIDO DEL BOLETO

Los requisitos mínimos que debe contener un boleto de compraventa son los siguientes:

Lugar de celebración y fecha; los datos identificatorios de ambas partes vendedor y comprador (nombre y apellido completos, DNI, domicilio real), datos catastrales del inmueble (matrícula, manzana, lote, ubicación geográfica del mismo, linderos, etc.). Si las partes actúan por derecho propio o son apoderados para ése acto, detallar el instrumento respectivo. Precio; Forma de pago del mismo, si es de contado o si es a plazo; si se entregan valores, etc. Por último la aceptación del vendedor y que el mismo no se encuentra de ninguna manera inhibido para disponer de la propiedad, si es casado el asentimiento del cónyuge.

CUANDO INTERVIENEN MENORES DE EDAD

Si se enajenara un inmueble en que uno de los herederos condóminos es menor de edad es imprescindible la intervención del ministerio pupilar.

CONDOMINOS

De advertir el martillero o corredor que cuando la parte vendedora lo es en condominio, deberá comprobar la identidad y exigir la expresa conformidad de todos ellos.

VENTA DE PADRES A UN HIJO

En caso de los padres vendan un inmueble a uno de sus hijos, es necesario dejar aclarado en el boleto de compraventa la conformidad expresa de los otros hijos, a fin de salvaguardar cualquier reclamo futuro de los herederos.

PLAZO PARA ESCRITURAR

Generalmente en los boletos de compraventa se fija un plazo de entre 30 a 45 días posteriores a la firma para la escritura traslativa de dominio del bien.

Esto no resulta aconsejable cuando se trata de un inmueble que se halla en trámites sucesorios, ya que no existe seguridad de que la declaratoria de herederos sea inscripta dentro de lapso fijado. En estos casos es conveniente que el plazo para escriturar se fije en días contados a partir de la inscripción de la declaratoria en el registro.

GRAVAMENES, EMBARGOS E INHIBICIONES

Debe tener presente el martillero o corredor que el gravamen más común en los inmuebles es la hipoteca. En cuanto al embargo, que es una medida cautelar, impide la libre disponibilidad de su propietario, que no podrá enajenar hasta levantar dicha medida.

La inhibición afecta la libre disponibilidad de los bienes inmuebles sea para venderlos o gravarlos y se realiza cuando no se conocen bienes del deudor.

MORA AUTOMÁTICA

Conforme el art. 886 del CCC . “la mora del deudor se produce por el sólo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento de la obligación” ”. Resulta conveniente introducir esta cláusula en los boletos para el caso de que las partes no cumplan sus obligaciones dentro de los plazos fijados.

TRANSFERENCIA DEL BOLETO DE COMPRAVENTA

La transferencia del boleto de compraventa es un acto de corriente aplicación en los negocios inmobiliarios, perfectamente lícito, la que produce pleno efecto entre los contratantes. No necesita escritura pública ya que no se trata de una trasmisión de dominio sino de una promesa.

Los boletos pueden incluir una cláusula de prohibición de transferir.

-Objeto de la cesión: La jurisprudencia ha resuelto que en la cesión de derechos y acciones emergentes de un boleto de compraventa el objeto del contrato no es la cosa vendida, sino los derechos del comprador.

Si se tratara de derechos litigiosos, la cesión debe realizarse en instrumento público.

-Obligaciones entre cedente y cesionario: El cesionario debe encontrarse en conocimiento del texto del boleto y aceptar todas sus cláusulas. Por su parte el cedente debe notificar al deudor cedido y contribuir con el cesionario para que se cumpla en mejor forma la cesión.

RESCISION

Cuando por motivos especiales los contratantes de un boleto de compraventa, de común acuerdo deciden rescindirlo, no existe ningún impedimento legal que lo prohíba

1.-Que es un bien de familia y desde cuando comienza a regir como tal, que pasa con las deudas anteriores a formalizar el mismo.-

El bien de familia no permite que la propiedad inscripta a ese fin pueda ser objeto de embargos o ejecuciones por deudas posteriores a su suscripción.Comienza a regir como tal desde el momento que se inscribe en el registro de la propiedad.Por deudas anteriores el bien si puede ser embargado.

2.- Donde se registra el bien de familia y que función jurídica tiene?

Se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.Su función es proteger la integridad, la vivienda y el sustento del grupo familiar.

3.-como se transfiere un boleto de compraventa ,?

La transferencia del boleto de compraventa es un acto de corriente aplicación, perfectamente lícito, la que produce pleno efecto entre los contratantes. No necesita escritura pública ya que no se trata de una transmisión de dominio sino de una promesa.

4,. Se pueden ceder derechos litigiosos?

Si se pueden ceder pero por instrumento público

Unidad 5

PROPIEDAD HORIZONTAL.

La propiedad horizontal (P.H.) ahora regulada por el Código Civil y Comercial de la Nación, arts 2037 a 2072.

La propiedad horizontal surge por la concentración de mucha gente en las grandes ciudades y, mediante su régimen, en lugares donde antes vivía una sola familia. Ahora podían hacerse viviendas para 20 familias o más, resultando todo más barato ya que el terreno era uno solo y se compartía los gastos.

Concepto

La propiedad horizontal es el derecho real que consiste en el dominio de una parte propia (con facultades exclusivas) y un condominio forzoso sobre las partes comunes (con características especiales).

Objeto

El objeto sobre el que recae la propiedad horizontal es el edificio (inmueble edificado), el cual consta de partes propias de cada propietario y partes comunes a todos ellos.

Parte propia : es la unidad que pertenece en forma exclusiva a cada propietario; Debe reunir dos requisitos: independencia funcional y salida a la vía pública.

Partes comunes : son el terreno y las cosas o partes de uso común del edificio (Como ser: azoteas, galerías, calefacción, refrigeración, portería, ascensores, etc.)

DERECHOS, OBLIGACIONES Y LIMITACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Sobre partes propias

La regla general es que cada propietario es dueño exclusivo de su parte propia y puede hacer con ella lo que quiera: alquilarla, venderla, hipotecarla, etc. sin consentimiento de los demás, por razones de convivencia hay algunas limitaciones.

Por ejemplo, no hacer modificaciones o innovaciones que puedan afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.

No hacer ruidos que molesten a los vecinos ni actividades que pongan en peligro la seguridad del edificio ni depositar mercadería peligrosa (ej. pirotecnia)

locatario sus obligaciones,:

Conservar y reparar su unidad a su costa.

Pagar impuestos, tasas y contribuciones de mejoras

Sobre partes comunes

Las partes comunes no se pueden vender, transferir, gravar, etc. porque está unidas indisolublemente al dominio de cada unidad (son accesorias de ellas).

Como se usan las partes comunes

Todos los propietarios pueden usarlas por igual. No importa el valor de cada departamento, porque el uso de estas partes comunes no es proporcional a ese valor (ej. todos usan por igual el ascensor, la escalera, la terraza, etc.).

CARGAS COMUNES A TODOS LOS PROPIETARIOS

Son cargas que deben cumplir cada uno de los copropietarios,

Expensas de administración: son los gastos que surgen por la administración normal del edificio (sueldos del portero y administrador, gastos de limpieza, mantenimiento del ascensor, iluminación, etc.).

Expensas de reparación y conservación:

Cargas por innovación y mejoras:

Otros gastos:

Seguros: el seguro contra incendios es obligatorio en la propiedad horizontal y es a cargo de los copropietarios.

Hipotecas del terreno: si se hipotecó el terreno los gastos del servicio y los pagos del capital son a cargo de los copropietarios.

Gastos por daños causados con cosas comunes y gastos por reconstrucción.

EL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS

Es el conjunto formado por los propietarios de las unidades funcionales. Se considera que es una persona distinta de cada uno de sus miembros y que tiene patrimonio propio: las expensas comunes.

Derechos del consorcio

Además del derecho a cobrar las expensas y otros gastos, el consorcio tiene otros derechos, por ejemplo puede accionar:

Contra los copropietarios que violen el Reglamento o hagan algo ilegal o peligroso para el consorcio

Contra el personal de limpieza o mantenimiento o contra cualquier tercero que dañe las partes comunes

Contra el constructor del edificio, en caso que existan vicios ocultos en la construcción;

Contra el administrador, para que rinda cuentas o en caso de que haya culpa o dolo en el ejercicio de sus funciones.

EL REGLAMENTO

El la ley interna del edificio

El Reglamento deberá:

Determinar :cuáles son las partes exclusivas y comunes.

Especificar :el porcentaje que le toca a cada propietario de las partes comunes y de los gastos comunes.

Determinar: cómo será el uso de las cosas y servicios comunes.

Determinar: el destino que se le dará a las unidades (para oficinas, viviendas, locales).

Especificar: todo lo relacionado con la reunión de consorcio, designar al presidente, mayorías para modificar el reglamento, etc.

Detallar :todo lo relacionado con el administrador, elección, remoción, sueldos, derechos y obligaciones, etc.

Reforma del reglamento

La mayoría de votos necesaria para reformar el reglamento va a depender de qué cláusulas se quieran reformar.

Existen dos tipos de cláusulas:

Cláusulas reglamentarias: son las relacionadas con temas menores. Para reformarlas se exige una mayoría no menor a los dos tercios del total de los propietarios.

Cláusulas estatutarias: son las relacionadas con el estatuto o situación patrimonial. En estos casos suele exigirse la unanimidad.

EL ADMINISTRADOR

Es el representante del consorcio.

Puede ser designada administrador cualquier persona capaz, sea un copropietario o un tercero, sea una persona física o una persona jurídica.

Funciones. Tiene a su cargo las siguientes:

Administrar y cuidar las partes comunes;

Recaudar y emplear los fondos recaudados.

Asegurar al edificio contra incendios;

Rendir cuentas, cuidar los títulos de propiedad del inmueble y la documentación del consorcio. Debe llevar dos libros: el de Actas de las asambleas y el de Administración del Consorcio.

Representar al consorcio administrativa y judicialmente.

Ejercer los derechos y cumplir las obligaciones asignadas en el reglamento

LA ASAMBLEA

Es el órgano más importante del consorcio y está compuesto por todos los copropietarios. Ella aprueba y modifica el reglamento. También nombra, da instrucciones y despide al administrador.

Para realizar una Asamblea debe notificarse a todos los propietarios

Hay dos clases de asambleas:

Ordinarias que se hacen periódicamente en los plazos determinados por el reglamento y

Extraordinarias que no están predeterminadas, pero se realizan cuando surge algo particular de interés común.

CAUSALES DE EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Existen diferentes causas:

Ruina o destrucción total o parcial del edificio.

Vetustez comprobada

Confusión: cuando una persona adquiere todas las unidades y desafecta el edificio de la propiedad horizontal.

TRANSFERENCIA DE FONDO DE COMERCIO

La ley 11867:

"Declárese elementos constitutivos de un establecimiento comercial o fondo de comercio, a los efectos de su transmisión por cualquier título: Las instalaciones, existencias en mercaderías, nombre y enseña comercial, la clientela, el derecho al local, las patentes de invención, las marcas de fábrica, los dibujos y modelos industriales, las distinciones honoríficas y todos los demás derechos derivados de la propiedad comercial e industrialo artística ".

Naturaleza jurídica :

La caeacteristicas de las transferencias se diferencian de la compraventa común ya que, constituida no sólo por bienes materiales, sino también por otros inmateriales : nombre, clientela, patentes de invención etc., cuyo conjunto constituye una universalidad.

la ley 11867 no reglamenta institucionalmente el fondo de comercio, sino que atiende al caso concreto de su transferencia por cualquier título, tratando de salvaguardar de sus acreedores y poner coto a los abusos de comerciantes inescrupulosos

La transferencia de un fondo de comercio es un contrato

Bilateral: bilaterales los contratos, cuando las partes se obligan recíprocamente la una hacia la otra.

Oneroso: cuando las ventajas que procuran a una u otra de las partes no les es concedida sino por una prestación que ella le ha hecho o que se obliga a hacerle.

Consensual: quedan concluidos para producir sus efectos propios , desde que las partes hubiesen recíprocamente manifestado su consentimiento.

Nominado: según que la ley los designe o no bajo una denominación especial

Sinalagmático: cuando las obligaciones que nacen del contrato son recíprocas, debe existir un vínculo entre ellas, si una de las partes no cumple con la obligación, la otra puede negarse a cumplir la suya

Conmutativo: las partes saben anticipadamente las ventajas y sacrificios que el negocio comportará al momento de su perfeccionamiento.

Formal: es un contrato ad probationem, para los cuales se exigen determinadas formas, a los efectos de asegurar la prueba de su existencia, el incumplimiento de las formalidades no hace nulo el contrato sino que el mismo resulta in oponible a terceros.

Cuando se venda un establecimiento comercial de un fondo de comercio sin especificar detalles, comprende la totalidad de lo establecido en el mencionado artículo, entonces a falta de una enunciación expresa en un acto de venta, se entiende que quedan incluidos en él los siguientes elementos enunciados legalmente:

Instalaciones

Mercaderías

Nombre Comercial

Enseña Comercial

Clientela

Derecho al Local

Patentes de Invención

Marcas de fábricas

Dibujos y Modelos Industriales

Distinciones Honoríficas

Y todos los demás derechos derivados de la propiedad comercial e industrial o artística.

PROCEDIMIENTO PARA LA VENTA

La operatoria de una transferencia de un fondo de comercio, es un acto sumamente complejo que involucra diversos contratos específicos, además de tener en cuenta la Ley 11.867.

La transferencia del fondo puede realizarse en forma directa o indirecta,

Forma Directa: cuando las partes, comprador y vendedor, realizan la transferencia mediante un acuerdo por ellas celebrado.

Forma Indirecta: Cuando para que se lleve a cabo la transferencia deba intervenir, necesariamente un martillero público u otro tercero involucrado.

La transferencia del fondo de comercio puede realizarse mediante dos sistemas procedimentales, a saber:

Transferencia privada

Transferencia por remate

La transferencia representa un verdadero acto de comercio, que otorga a dicha operatoria un carácter absolutamente comercial, que a cada capacidad y a competencia jurídica compete, al igual que lo atinente a la solución de posibles divergencias, resultantes del acto contractual en cuestión.

VENTA DE TIERRA POR LOTES A MENSUALIDADES

En este contexto, y en el ámbito del Derecho Inmobiliario, se dictó la ley 14.005 destinada a proteger a aquellos compradores de “loteos” “inmobiliarios”, que suscriben un boleto de compraventa, pagan el precio por mensualidades y obtienen la escritura luego de un tiempo determinado en el contrato.

Según la ley un lote es una fracción de la superficie de la tierra comprendida dentro de los límites de un inmueble cuyo propietario ha decidido dividir.

El propietario que tenga intención de vender un inmueble en lotes deberá verificar los títulos ante un escribano y realizar la subdivisión del plazo en lotes, presentando todo esto en el Registro de la Propiedad y bajo la ley 14.005.

De esta forma podrá proceder a vender los lotes y los potenciales compradores quedarán protegidos bajo la ley.

Cada contrato de compraventa del lote deberá inscribirse “preventivamente” en el Registro de la Propiedad.

La ley establece requisitos esenciales que debe tener el contrato: los datos personales de los contratantes, la individualización del lote, la forma de pago, los antecedentes del título y los gravámenes.

COMPRAVENTA DE FARMACIAS

Los requisitos exigidos para ser propietario de farmacias son regidos por la Ley N° 17565, que señala que las farmacias deben estar a cargo de un “director técnico”, el que personalmente atenderá las recetas y el expendio de drogas y medicamentos.

En cuanto a la instalación de farmacia, se debe solicitar la correspondiente habilitación ante la Secretaría de Salud Pública.

DIRECCION TECNICA

Los establecimientos de farmacia deben ser dirigidos por un director técnico, el que deberá ser profesional con título de farmacéutico o doctor en farmacia y bioquímica, quien será responsable, sólo podrá ejercer el cargo en una farmacia.

COMPRAVENTA DE FARMACIAS

El martillero interviniente en la compraventa de una farmacia, deberá hacerle saber al comprador los requisitos enunciados precedentemente

COMPRAVENTA DE SEPULCROS (BÓVEDAS)

La intervención del martillero o corredor en la compraventa de sepulcros requiere, sin duda, un especial conocimiento, ya que se trata de un tipo especial de bien, ya que se trata de una propiedad diferente de la común.

El origen legal del sepulcro es una copropiedad que en el condominio se denomina “con indivisión forzosa”, es decir no existe el derecho de pedir la división de la cosa común.

El terreno se entrega a un particular en concesión por parte de la municipalidad, exclusivamente para tal destino

La excepciones a la indivisión forzosa son:

a) cuando están todos los herederos o condóminos de acuerdo con la división;

b) que el sepulcro esté totalmente desocupado y

c) que la posibilidad de división material entre los copropietarios sea factible cuando no exista desvalorización en perjuicio de su estructura arquitectónica.

La venta se efectúa por instrumento público ante escribano.

1.- Propiedad Horizontal que ley la rige, haga una breve reseña de la misma.-

Ley 13.512. La Propiedad Horizontal se trata de un derecho real autónomo, independiente del dominio y del condominio y también independiente de ambos conjuntamente, ya que tiene características propias. Se podría decir que la Propiedad Horizontal se divide en dos partes:

Partes propias: cada propietario es dueño de su parte propia y puede hacer lo que quiera con ella, sin necesidad de tener el consentimiento de los demás.

Partes comunes: no podrán hacer lo que quieran ya que están unidas al dominio y deberán ser compartidas con los demás propietarios.

Esta ley también establece prohibiciones. Los propietarios NO podrán hacer ruidos que molesten a los demás propietarios, No podrán cambiar la forma externa, No podrán destinar su parte a usos contrarios a la mora o las buenas costumbres.

2.- Numere las diferencias entre condominio y propiedad horizontal

Condominio, consiste en que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas bajo el régimen de propiedad horizontal.La propiedad horizontal no es un bien inmueble sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

3.-Requisitos para la compraventa de un inmueble en propiedad horizontal

Para la Escrituración de la compraventa del inmueble se necesitará, además de los datos de las partes intervinientes, los datos del inmueble:◦Título de propiedad del inmueble a vender, en original.◦Si es Propiedad Horizontal, copia del Reglamento de Copropiedad y Administración, y planos en caso de poseer.

1.- Cual que son los requisitos para la transferencia de fondo de comercio?

2.- Que es la seña y de que forma actual en una venta de un inmueble ?

3.-Venta de lotes requisitos,.

Unidad 6

LOCACIÓN DE INMUEBLES

La actuación del corredor en la locación inmobiliaria

Una de las tareas ejercidas por el corredor inmobiliario consiste en la intermediación en alquileres de inmuebles con fines de vivienda, comercio, u otros (consultorios, oficinas, viviendas con fines de turismo, etc.).

Al respecto, el artículo 11 de la ley 2340 de la Ciudad de Buenos Aires reconoce a los corredores inmobiliarios el derecho de actuar como intermediarios en operaciones de compraventa, permuta, locación, leasing de bienes inmuebles y de fondos de comercio.

Asimismo, el corredor puede administrar los contratos de alquiler luego de haber sido celebrados entre locadores y locatarios

La finalidad del contrato de locación es la entrega al locatario del uso y goce del inmueble a cambio del pago de un precio cierto en dinero.

Disposiciones generales.

Artículo 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.

El contrato de locación de cosa inmueble o mueble debe ser hecho por escrito.

Esta regla se aplica también a sus prorrogas y modificaciones

Artículo 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la locación:

a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;

b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el heredero del locatario.

Objeto y destino.

Artículo 1193- destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.

Articulo 1196- locación habitacional. Si el destino es habitacional , no puede requerirse del locatario

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.

Tiempo de la locación.

Artículo 1197.- Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos

Plazo mínimo de la locación de inmueble es de dos años.

Efectos de la locación

Obligaciones del locador

Entregar la cosa , conforme lo acordado

Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido

Artículo 1202.- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.

Artículo 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato,

Obligaciones del locatario.

Artículo 1205.- Prohibición de variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

Artículo 1206.- Conservar la cosa en buen estado en el estado en que la recibió.

Artículo 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.

Artículo 1208.- Pagar el canon convenido.

Artículo 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.

Artículo 1210.- Restituir la cosa. El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió,

Régimen de mejoras.

Artículo 1211.- Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.

No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.

Extinción.

Artículo 1217.- Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación:

a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso;

b) la resolución anticipada.

Efectos de la extinción.

Artículo 1222.- Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

Artículo 1223.- Desalojo. Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada.

La fianza en el contrato de locación

La fianza es una garantía personal por la que se extiende la responsabilidad derivada del contrato a otra persona, razón por la cual, para que el acreedor no pueda cobrar su crédito, deberá darse la circunstancia de que tanto el deudor originario como el garante fiador resulten insolventes.

Es un acuerdo entre el fiador y el acreedor cuyo crédito se garantiza. Se trata de un contrato accesorio, ya que supone la existencia de una obligación principal, a la cual está subordinada la del fiador.

La fianza puede ser simple. En ella, el fiador goza de los beneficios de excusión (derecho que tiene el fiador de oponerse a hacer efectiva la fianza mientras el acreedor no haya ejecutado todos los bienes del deudor) y de división de la deuda entre todos los fiadores.

Asimismo, la fianza puede ser solidaria, pudiendo el acreedor dirigirse directamente contra el fiador sin necesidad de ejecutar los bienes del deudor principal y demandarlo por el total.

La fianza es solidaria cuando así se hubiere estipulado en el contrato (se ha decidido que el fiador que se obliga como liso y llano pagador es solidario) y cuando el fiador renuncia a los beneficios de excusión y división.

Para que la fianza solidaria, además sea una obligación solidaria, dejando de ser accesoria, estableciéndose un vínculo directo entre fiador y acreedor, el fiador debe obligarse como principal pagador.

1.-Alquiler de un inmueble requisitos para alquilar un inmueble.-

Capacidad: ser mayorde edad y capaz para celebrar contratos

Demostración de ingresos: poseer recibo de sueldo o en caso de ser independiente, pagos de monotributo o declaraciones juradas.

Garante:El futuro inquilino debe contar con un garante. Habitualmente firman los contratos también personas a las cuales el propietario considera solventes, que garantizan que el inquilino va a cumplir sus obligaciones y que se obligan a pagar lo que éste termine adeudando. Esta obligación se mantiene hasta la restitución del inmueble alquilado al propietario y hasta que se le haya pagado todo lo adeudado. Sin embargo esta obligación cesa cuando el propietario no reclama lo adeudado extendiendo la deuda más allá de lo que se había previsto cuando el garante otorgó la garantía. Igualmente cuando se modifican las condiciones del contrato sin la participación del garante.

Depósito. El depósito en garantía implica la entrega de una suma de dinero afectada a amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación, generalmente esta es el equivalente a un mes de alquiler por año de contrato y se regresa en caso de que el bien inmueble se regrese el iguales condiciones a las que se entrego al finalizar el periodo de alquiler. La fianza también garantiza igual evento, pero es personal.

Pago adelantado: se debe tener en cuenta que el mes se paga por adelantado al ingresar

2.-Caracteres de la locación

Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.

El contrato de locación tiene los siguientes caracteres:

a) Es bilateral, desde que origina obligaciones recíprocas para el locador y locatario.

b) Es oneroso y conmutativo; se supone que las contraprestaciones guardan equivalencia, es decir, que el alquiler pactado es el justo precio del uso y goce.

c) En principio es consensual, porque se concluye por el mero consentimiento, sin necesidad del cumplimiento de ninguna formalidad ni tampoco de la entrega de la cosa (art. 1494); pero los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales son formales, pues deben ser hechos por escrito (véase nto. 600).

d)Es un contrato de tracto sucesivo, es decir, que su cumplimiento se prolonga necesariamente a través de un tiempo mas o menos dilatado

3.-Fallecimiento del locatario, Abandono de la locación.-

Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser

continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.

En caso de abandono o fallecimiento del locatario, si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quién lo habite y acredite un “ostensible trato familiar“ durante el año previo al abandono o fallecimiento.

Asimismo, el locatario debe dar al inmuble el destino acordado en el contrato.

4.-Fianza requisitos

Respecto de la fianza se dispone que su obligación cesa automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.

Asimismo, se exige el consentimiento del fiador para obligarse en la renovación o prórroga del contrato debe ser expreso, una vez vencido el plazo del contrato de locación.

Por último dispone que se considerarán nulas todas las disposiciones anticipadas que extienda la fianza del contrato de locación.