FACTORES CORRECTIVOS A LOS FINES DE LA HOMOGENEIZACIÓN Página 1 de 2

FACTORES CORRECTIVOS A LOS FINES DE LA HOMOGENEIZACIÓN (2)

15/05/2012 Cuando se han analizado todos los factores que componen el valor de un inmueble y, trabajos por medio del Método DIRECTO Comparativo, se trata de realizar “correcciones” entre el bien que estamos tasando con aquellos que usamos de comparativos.-

Muy pocas veces encontraremos dos inmuebles en iguales condiciones comparativas, por cuanto y, siempre buscando MEDIR el VALOR en la forma más estricta posible, se trata de ajustar tales diferencias para llegar a nuestro objetivo.-

Ahora te expongo, tres procesos correctores que expone el Ing. Ronny González Mora, cuya cita doy al pie del presente artículo:

Factor de homologación por uso del suelo

CUSS

Fcus = 0.20 · -------- + 0.80CUSC

donde:

FUSC = coeficiente del uso del suelo = (área construida / área total del terreno)

S = Sujeto

C = Comparable

Ejemplo:

Sujeto

Área terreno 250 m2, área construida 145 m2

Cus = 145/250 = 0.58

Comparable

Área terreno 235 m2, área construida 160 m2

Cus = 160/235 = 0.68

Fcus = 0.20 · 0.58 + 0.80 0.68

Fcus = 0.97

En este caso el factor de homologación está reconociendo que el comparable tiene un mejor uso del suelo, desde el punto de su aprovechamiento. Por lo tanto, tiene una posición menos ventajosa el sujeto en este sentido, por esta razón el factor es menor que a unidad.

Factor por superficie construida

Este factor toma en cuenta el efecto del área construida pueda sobre el valor del inmueble.

Para la aplicación de este criterio se debe partir de lo siguiente:

Si FSC es menor de 10%, se recomienda utilizar como FHSC = 1.

FACTORES CORRECTIVOS A LOS FINES DE LA HOMOGENEIZACIÓN Página 2 de 2

Si es mayor que 10%, se procede a homologar la superficie construida con la fórmula:

FHSC = 0.20 · SCc + 0.80SCs

donde:

FHSC : factor de homologación por superficie construida

SCc : superficie construida del comparable

SCs : superficie construida del sujeto

Ejemplo:

En inmueble comparable tiene 125 m2 construidos y el inmueble sujeto 175 m2

FHSC = ((175 – 125) / 175) · 100

FHSC = 28.57%

FHSC = 0.20 · 125 + 0.80175

FHSC = 0.94

El factor de homologación en este caso, se interpreta de igual forma que en la valuación de terrenos, a mayor área menor valor y en este caso no es la excepción. El inmueble comparable de quien conocemos el precio, tiene un área menor al sujeto, por lo tanto el factor castiga el precio comparable reflejando que el área del sujeto es mayor.

Criterio (1/10)

Este criterio parte del principio que señala que el valor de un inmueble puede sufrir variaciones cuando se incremente o disminuye la superficie construida en una décima parte.

FHSC = (SCc/SCs)1/10

donde:

FHSC : factor de homologación por superficie construida

SCc : superficie construida del comparable

SCs : superficie construida del sujeto

Exponencial = 1/10

El presente artículo, es parte de uno de mayor contenido, y ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación.

Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV.

Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería.

Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA