Expositora. Aura Rocio Espinosa SanabriaRegistradora Principal de I.P, de Bogotá, Zona Norte.

PROPIEDAD HORIZONTAL TECNICA REGISTRALFRENTE A LA NORMATIVIDAD EXISTENTE

MARCO NORMATIVO

LEY 675 DE 2011

DECRETO 1469 DE 2010

LEY 1579 DE 2012

Es una forma especial de dominio, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.

LIMITACION AL DOMINIO

CONCEPTO

Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

  Reglamento de Propiedad Horizontal:

Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

DEFINICIONES

Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

DEFINICIONES

Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

 

DEFINICIONES

Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

DEFINICIONES

Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

  Bienes privados o de dominio particular:

Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

DEFINICIONES

Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

  Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables

para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales.

 

DEFINICIONES

Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.

DEFINICIONES

Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

DEFINICIONES

Módulos de contribución: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

  Propietario inicial: Titular del derecho de dominio

sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.

DEFINICIONES

Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

  Área privada libre: Extensión superficiaria

privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

DEFINICIONES

SE CONSTITUYE  CODIGO 360 SE REFORMA CODIGO 902 SE ADICIONA CUANDO ES POR ETAPAS

CODIGO 904 Y SE EXTINGUE EXTINCION PARCIAL REGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL CODIGO 835

EXTINCION TOTAL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL CODIGO 837

LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN EL REGISTRO DE INSTRUMENTOS PUBLICOS

REQUISITOS PARA LA INSCRIPCION Y LA TECNICA REGISTRAL

 

DE LA CONSTITUCION DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL 

 

Pago derechos de registro e impuesto de registro.

Copia simple con destino al archivo de la oficina.

Los propios de cualquier documento, por ejemplo que la escritura esté firmada por los comparecientes y el notario, que se cite la matrícula, que esté plenamente identificado el inmueble por su número de matrícula inmobiliaria, nomenclatura o nombre, linderos, área en el sistema métrico decimal y los intervinientes por su documento de identidad. etc, etc.

1. El nombre e identificación del propietario.   2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.   3. La determinación del terreno o terrenos sobre los

cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, en sistema métrico decimal, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

 

CONTENIDO MINIMO DE LA ESCRITURA.

NO REQUIERE ENGLOBE CUANDO ES POR ETAPAS.   CUANDO NO ES POR ETAPAS Y SI ES UN SOLO EDIFICIO QUE SE CONSTRUYE EN

DOS O MAS LOTES, ESTOS SE DEBEN ENGLOBAR, PARA QUE DEL LOTE QUE SURJA SE DESMENBREN LOS APARTAMENTOS Y DEMAS UNIDADES A LAS QUE HAYA LUGAR.

  ELLO LO IMPONE LA TECNICA REGISTRAL, PORQUE EN LA PRACTICA SI SE

CONSTITUYE PROPIEDAD HORIZONTAL, SOBRE EL FOLIO 222 Y EL FOLIO 333, NO PODRAN DERIVARSE DE LOS FOLIOS 222 Y 333, LAS MISMAS UNIDADES INMOBILIARIAS COMO QUIERA QUE SE GENERARÍA UNA DUPLICIDAD DE FOLIOS.

  DE LA MISMA MANERA, SE TORNA EN UN IMPOSIBLE JURIDICO, ESTABLECER

EN CUAL DE LOS FOLIOS DE MATRICULA INMOBILIARIA QUEDARIAN LAS ZONAS COMUNES.

  EN TANTO QUE SI SE ENGLOBAN LOS TERRENOS SOBRE LOS CUALES SE

CONSTRUYE EL EDIFICIO SOMETIDO A PROPIEDAD HORIZONTAL, DEL FOLIO QUE SURGE CON EL ENGLOBE SE SEGREGARAN LAS UNIDADES PRIVADAS Y SOBRE EL CUAL OBRARAN LAS ZONAS COMUNES.

Ley 1579 de 2012, dispone: “Artículo 52. Apertura de matrícula en Registro de Propiedad Horizontal. Al constituirse una propiedad por pisos, departamentos, propiedad horizontal o condominio, se mantendrán el registro catastral y el folio de matrícula correspondiente al edificio en general, con las debidas anotaciones, para lo relativo a los bienes de uso común. Para las unidades privadas de dominio pleno resultantes de la constitución de propiedad por pisos u horizontal, se abrirán los correspondientes registros catastrales y folios de matrículas independientes, segregados del registro y del folio general, tanto para señalar su procedencia, como para indicar la cuota que a cada propietario individual corresponde en los bienes comunes. En el registro catastral y en el folio de matrícula general, como en los registros y folios individuales, se sentarán recíprocas notas de referencia”

 

4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

  EN ESE ENTENDIDO CUANDO, SE PROCEDA A LA

APERTURA DE MATRÍCULAS INMOBILIARIAS PARA LOS APARTAMENTOS O LOCALES EL CALIFICADOR EN LA CASILLA CORRESPONDIENTE INCLUIRA EL ÁREA CONSTRUÍDA Y EL ÁREA LIBRE.

  SOBRE ESTE PARTICULAR, CUANDO EN EL FOLIO

NO CONSTAN ESTAS DOS ÁREAS, ES SIDO MOTIVO REITERADO DE SOLICITUD DE CORRECCIÓN.

AHORA BIEN CUANDO EN LA ESCRITURA DE PROPIEDAD HORIZONTAL NO SE CITA EL ÁREA CONSTRUIDA Y/O EL ÁREA PRIVADA, ESTA OMISIÓN SERÁ CAUSAL DE INADMISIÓN.

  SI SE IDENTIFICA UN GARAJE O UN PARQUEADERO, POR AREA Y

LINDEROS SE GENERA UNA UNIDAD INMOBILIARIA, AL TENOR DE LA LEY 1579 DE 2012, POR ENDE REQUIERE LA APERTURA DE FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA. SIEMPRE Y CUANDO SE LE ASIGNE PORCENTAJE DE COPROPIEDAD, DE OMITIRSE EL PORCENTAJE EL REGLAMENTO SE DEVUELVE.

  TRATANDOSE DE PARQUEADEROS COMUNES DE USO EXCLUSIVO O

DE VISITANTES NO HAY LUGAR A LA APERTURA DE MATRICULA INMOBILIARIA, DADO QUE NO SE ESTABLECEN LINDEROS COMO EL ZENITH Y EL NADIR.

SIN EMBARGO SI SE ALINDERAN Y SE ESTABLECE PORCENTAJE DE PARTICIPACION, HABRÁ LUGAR A LA APERTURA DE MATRICULA PARA LOS INMUEBLES ASI DESCRITOS E IDENTIFICADOS.

 

5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

BIENES COMUNES EN GENERAL: Artículo 19 Ley 675 de 2001. “Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y pro indiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.”

Por ejemplo: Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte.

BIENES COMUNES ESENCIALES:   El terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o

instalaciones de servicios públicos básicos.  Los cimientos,  La estructura,   Las circulaciones indispensables para aprovechamiento de

bienes privados,  Las instalaciones generales de servicios públicos,   Las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a

cualquier nivel.  Las escaleras

BIENES DE USO EXCLUSIVO. 

Son aquellos bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, que podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos, tales como:

  TERRAZAS Y BALCONES ÁREAS DELIMITADAS SOBRE CUBIERTAS PATIOS – SOLARES INTERIORES RETIROS Y ANTEJARDINES. PARQUEADEROS (A EXCEPCIÓN DE VISITANTES Ó DE

MINUSVÁLIDOS). CUARTOS DE DEPÓSITO. 

ADEMÁS DE TODOS AQUELLOS BIENES COMUNES NO ESENCIALES QUE RESTRINJAN EL USO Y GOCE EN GENERAL DE LOS PROPIETARIOS EN UNA COPROPIEDAD

LA EXCEPCION: LOS PARQUEADEROS DE VISITANTES, ACCESOS Y CIRCULACIONES Y TODAS LAS ZONAS COMUNES QUE POR SU NATURALEZA O DESTINO SON DE USO Y GOCE GENERAL, COMO SALONES COMUNALES Y ÁREAS DE RECREACIÓN Y DEPORTE, ENTRE OTROS, NO PODRÁN SER OBJETO DE USO EXCLUSIVO.

BIENES COMUNES NO ESENCIALES   Son los destinados para el uso y disfrute de

la propiedad horizontal (los copropietarios). Por ejemplo los parques, los patios internos, los jardines, la piscina, la oficina del administrador, el gimnasio, los ascensores, los campos deportivos etc, etc.

 

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

  LA SUMATORIA DE LOS COEFICIENTES

DEBE DAR 100%  AL ALINDERARSE E IDENTIFICAR UN

GARAJE, SE DEBE ESTABLECER EL COEFICIENTE DE COPROPIEDAD, SI NO SE DEVUELVE.

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

  8. Las especificaciones de construcción y condiciones de

seguridad y salubridad del edificio o conjunto. 

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

“Parágrafo 4. El reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.”

Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, (la adición, procede únicamente cuando es por etapas) según sea el caso, deberán protocolizarse

  la licencia de construcción o el documento que haga sus veces 

y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren:  la localización linderos nomenclatura Área de cada una de las unidades independientes que

serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso

común. 

DOCUMENTACIÓN ANEXA.

EL NÚMERO DE UNIDADES INMOBILIARIAS Y EL NUMERO DE PISOS QUE SE ENUNCIEN EN LA ESCRITURA DEBE COINCIDIR CON LAS APROBADAS EN LA LICENCIA, ASÍ COMO EL ÁREA Y SU DENOMINACION. POR EJEMPLO SI EN LA LICENCIA SE AUTORIZAN 20 APARTAMENTOS, ESTOS DEBEN SER LOS DESCRITOS EN LA ESCRITURA, Y DEBE COINCIDIR SU DESCRIPCION-

  SINO APLICA DEVOLVER PARA QUE SE

ACLARE.

Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, SEÑALANDO:

CONJUNTO INTEGRADO POR ETAPAS  

• LA FORMA DE INTEGRAR LAS ETAPAS SUBSIGUIENTES, Y LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DE LOS BIENES PRIVADOS DE LA ETAPA QUE SE CONFORMA, LOS CUALES TENDRÁN CARÁCTER PROVISIONAL.

•LAS SUBSIGUIENTES ETAPAS LAS INTEGRARÁ EL PROPIETARIO INICIAL MEDIANTE ESCRITURAS ADICIONALES, EN LAS CUALES SE IDENTIFICARÁN SUS BIENES PRIVADOS, LOS BIENES COMUNES LOCALIZADOS EN CADA ETAPA Y EL NUEVO CÁLCULO DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DE LA TOTALIDAD DE LOS BIENES PRIVADOS DE LAS ETAPAS INTEGRADAS AL CONJUNTO, LOS CUALES TENDRÁN CARÁCTER PROVISIONAL.

• Y EN LA ESCRITURA PÚBLICA POR MEDIO DE LA CUAL SE INTEGRA LA ÚLTIMA ETAPA, LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DE TODO EL CONJUNTO SE DETERMINARÁN CON CARÁCTER DEFINITIVO.

DETERMINADA LA PROCEDENCIA DE LA INSCRIPCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CUANDO SE GENERE LA APERTURA DE FOLIOS PARA LAS UNIDADES PRIVADAS, A ESTOS SE TRASLADAN LAS HIPOTECAS Y DEMANDAS .

  SOBRE LA HIPOTECA LA LEY 675 DE

2001, ARTICULO 17, REGULA LA DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA, CUANDO ESTABLECE QUE:

FORMA DE EFECTUAR EL REGISTRO

“Los acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al régimen de la propiedad horizontal, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas.”

Y LA LEY 1579 DE 2012, “Artículo 51. Apertura de matrícula en segregación o englobe. Siempre que el título implique fraccionamiento de un inmueble en varias secciones o englobamiento de varias de estas en una sola unidad, se procederá a la apertura de nuevos folios de matrícula, en los que se tomará nota de donde se derivan, y a su vez se procederá al traslado de los gravámenes, limitaciones y afectaciones vigentes de los folios de matrícula de mayor extensión.”

 

TRATANDOSE DE PROPIEDAD HORIZONTAL, EL TRASLADO DE LIMITACIONES Y AFECTACIONES, NO APLICA, CUANDO ELLAS VERSAN SOBRE SERVIDUMBRES, CONDICIONES, PATRIMONIO DE FAMILIA INEMBARGABLE, AFECTACIÓN A VIVIENDA FAMILIAR, DECLARATORIAS DE INMINENCIA DE DESPLAZAMIENTO O DESPLAZAMIENTO FORZADO, RESERVAS AMBIENTALES.

EL USUFRUCTO. EL NUDO PROPIETARIO Y EL USUFRUCTUARIO, CONJUNTAMENTE, ESTAN FACULTADOS PARA CONSTITUIR PROPIEDAD HORIZONTAL, PARA TAL EFECTO AL ABRIRSE LA MATRÍCULA SE TRASLADARÁ EL USUFRUCTO Y LA CONSTITUCION DEL REGLAMENTO QUEDARÁ A NOMBRE DE LOS DOS.

  TEORIA DE LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES.   C.C. Art. 852.- El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, y

cederlo a quien quiera, a título oneroso o gratuito.  

SERVIDUMBRES.   SI EN LA MAYOR EXTENSION EXISTEN

SERVIDUMBRES, LAS MISMAS NO SE HEREDAN O TRASLADAN A LAS UNIDADES PRIVADAS, COMO QUIERA QUE ELLAS POR SU NATURALEZA JURIDICA, SITUACION FÁCTICA, SUBSISTEN EN LA MAYOR EXTENSION. (vía aérea, subterránea o superficial, las líneas, cables o tuberías de acueducto o electricidad, infraestructura eléctrica)

  RESULTA ILOGICO QUE UN APARTAMENTO SOPORTE

UNA SERVIDUMBRE DE PASO, POR EJEMPLO.  

  SI EN EL REGLAMENTO SE CONSTITUYEN SERVIDUMBRES

ESTAS SOLO SE INSCRIBEN EN LA MAYOR EXTENSIÓN.  

DADO QUE SON CASOS ESPECIALES EN LOS CUALES SE ESTABLECEN ÁREAS COMUNES PARA USO EXCLUSIVO CON EL FIN DE INSTALAR EQUIPAMENTOS Ó EQUIPOS PARA SUMINISTRO DE SERVICIOS PÚBLICOS, COMO OCURRE CUANDO SE CONSTITUYEN POR PARTE DEL CONSTRUCTOR – PROPIETARIO INICIAL, Ó POR PARTE DE LOS PROPIETARIOS DE UNA COPROPIEDAD, A EMPRESAS DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS SERVIDUMBRES Ó ÁREAS DE USO EXCLUSIVO PARA TAL FIN, EN BÚSQUEDA DEL BENEFICIO GENERAL DE LA COMUNIDAD PARA MEJORAR LA PRESTACIÓN DE DICHOS SERVICIOS, EN LAS CUALES SE PACTAN CON DICHAS EMPRESAS, LA FIJACIÓN DE CONDICIONES DE USO Y EL PAGO DE COMPENSACIONES POR PERMITIR LA INSTALACIÓN DE EQUIPOS EN ESTAS ÁREAS.

DEMANDA. SE TRASLADA A LOS SEGREGADOS DADO QUE ESTA NO SACA EL BIEN DEL COMERCIO Y QUIEN ADQUIERE CON ELLA INSCRITA ASUME LAS CONSECUENCIAS DE LA SENTENCIA.

Embargo. Fundamento jurídico. Art. 3° literal b) y 31 de la ley 1579 DE 2012

Prohibición judicial Reservas ambientales Humedales Oferta de compra Valorización Extinción de dominio Destinación provisional Comiso Patrimonio de familia Afectación a vivienda familiar Falsa tradición Inconsistencia entre el área citada y la que ostenta el folio. No ser propietario. (poseedores, nudo propietario sin comparecencia

del usufructurario o viceversa, El usufructuario debe contar con la anuencia del nudo propietario porque tiene la obligación de conservar la forma y sustancia del inmueble y de restituirla a su dueño)

DE OTRAS CAUSALES DE INADMISION PARA INSCRIBIR UN REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Cuando no se cumpla con el contenido que debe ostentar el reglamento de propiedad horizontal.

Cuando existan declaratorias de inminencia de desplazamiento o desplazamiento forzado.

Cuando está inscrito un arrendamiento o comodato.

Cuando no obre la licencia que aprueba los planos de propiedad horizontal y su prórroga, expedida por el curador o planeación.

DECRETO 1469 DE 2010. Artículo 15. Parágrafo 2°. La expedición de la licencia conlleva, por parte del curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente encargada del estudio, trámite y expedición de las licencias urbanísticas la práctica, entre otras, de las siguientes actuaciones: el suministro de información sobre las normas urbanísticas aplicables al predio o predios objeto del proyecto, la rendición de los conceptos que sobre las normas urbanísticas aplicables se soliciten, la aprobación al proyecto urbanístico general y a los planos requeridos para acogerse al régimen de propiedad horizontal, la revisión del diseño estructural y la certificación del cumplimiento de las normas con base en las cuales fue expedida.

  Articulo 51 numeral 5. Ibídem. “Aprobación de los Planos de Propiedad

Horizontal. Es la aprobación que otorga el curador urbano, o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trámite y expedición de las licencias, a los planos de alinderamiento, cuadros de áreas o al proyecto de división entre bienes privados y bienes comunes de la propiedad horizontal exigidos por la Ley 675 de 2001 o la norma que la adicione, modifique o sustituya, los cuales deben corresponder fielmente al proyecto de parcelación, urbanización o construcción aprobado mediante licencias urbanísticas o el aprobado por la autoridad competente cuando se trate de bienes de interés cultural. Estos deben señalar la localización, linderos, nomenclatura, áreas de cada una de las unidades privadas y las áreas y bienes de uso común.”

Cuando no obre la licencia que aprueba los planos de propiedad

horizontal y su prórroga, expedida por el curador o planeación.

POR ENDE AUSENCIA DE APROBACION DEL PLANO

CUANDO LA LICENCIA y/o SU PRORROGA ESTA VENCIDA.

NO CORRESPONDER LA LICENCIA AL PROYECTO.

REQUISITOS DE LA ESCRITURA.

Otorgamiento. Representante legal = ADMINISTRADOR  

Acreditación de la existencia y representación legal de la persona jurídica, mediante la:

CERTIFICACION DE LA ALCALDIA MUNICIPAL O DISTRITAL

Acta de la asamblea general de copropietarios. 70%   Licencia modificatoria de construcción con aprobación de planos.   Los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos,

nomenclatura y área de cada una de las unidades.   Coeficientes- Ajustes en todas las unidades   Area, linderos y demás especificaciones propias de cualquier reglamento.   Cita de las matrículas inmobiliarias que constituyen la propiedad horizontal y su mayor

extensión   SE INADMITIRA LA INSCRIPCION DE LA REFORMA, SI SE OMITE ALGUNO DE LOS ITEMS

ANTERIORES.

DE LA REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:

1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.

2.Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.

ACTOS QUE IMPLICAN REFORMA ARTICULO 28.

Desafectar es pasar de bien común a bien privado.

Privado de quién? Privado o propiedad de la

Persona Jurídica constituida por todos los copropietarios.

  Una vez que es bien privado se pueden

realizar sobre ese bien operaciones comerciales como vender, arrendar, hipotecar, dar en anticresis, etc.

DESAFECTACIÓN DE UN BIEN COMÚN NO ESENCIAL.

Procedimiento para la desafectación de bienes comunes. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una

reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto”

ARTICULO 21

3.- Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto. SE EXIGE VARIACION DE PORCENTAJES DE COPROPIEDAD.

4.- Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.

APARTAMENTO DESTINADO A VIVIENDA PARA DESTINARLO A CONSULTORIOS MÉDICOS.

5.-Modificación de unidades privadas.

LAS UNIDADES PRIVADAS QUE CONFORMAN LA PROPIEDAD HORIZONTAL NO SE ENGLOBAN NO SE DIVIDEN, POR CUANTO ESTA SE REFORMA SUPRIMIENDOLAS PARA DAR LUGAR A OTRAS, QUE SE SEGREGAN DE LA MAYOR EXTENSIÓN.

CUANDO EN LA ESCRITURA SE USAN ESTAS FIGURAS, SE DEVUELVE SIN REGISTRAR, COMO QUIERA QUE NO HAY LUGAR AL ENGLOBE O DIVISIÓN DE UNA CONSTRUCCION, QUE ES LA UNIÓN DE MATERIALES ADHERIDOS AL TERRENO, CON CARÁCTER DE PERMANENTE.

SE ENGLOBAN Y DIVIDEN LOS LOTES.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL SE REFORMA PARA SUPRIMIR UNIDADES CON EL FIN DE GENERAR OTRAS, ASÍ:

Eliminando dos o más apartamentos para generar uno. (NO ENGLOBE)

Eliminando un apartamento para generar dos o más. (NO DIVISION MATERIAL PARA CREAR DE ESTE OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS)

Eliminando dos o más garajes para generar uno. (NO ENGLOBE) Eliminando un garaje o parqueadero para generar dos o más.

(NO DIVISION MATERIAL PARA CREAR DE ESTE OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS

Igual con los locales. Convirtiendo dos apartamentos en uno dúplex, conectado por una

escalera interior el APTO del piso inferior al APTO del piso superior. (NO ENGLOBE)

Se deben suprimir las dos unidades, para ser segregado el dúplex de la mayor extensión.

6.- Cuando el propietario del último piso, eleva nuevos pisos o realiza nuevas construcciones; siempre y cuando cuente con la autorización de la asamblea, y previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Ordinal 3º del artículo 18 de la ley 675 de 2001

LA REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL SE REGISTRA EN LOS FOLIOS DE MATRÍCULA DE LAS UNIDADES QUE SE VAN A SUPRIMIR, ESTOS SE CIERRAN, LUEGO LA REFORMA SE INSCRIBE EN EL FOLIO DE MAYOR EXTENSIÓN Y CON BASE EN ELLA SE SEGREGAN LAS NUEVAS UNIDADES INMOBILIARIAS, QUE HEREDARÁN:

LAS HIPOTECAS, LAS DEMANDAS VIGENTES QUE AQUEL REPORTE,

EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD QUE SE REFORMA Y,

LOS ACTOS DE COMPRAVENTA.

Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

 El parque infantil, para la construcción de una piscina o de zonas húmedas.

Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

  Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio

particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. Por ejemplo un local comercial por una guardería; un local por un apartamento, un depósito por un local.

 

OTROS HECHOS QUE IMPLICAN REFORMA SIN CAMBIO DE COEFICIENTE

Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario. NO REQUIERE MODIFICACION DE COEFICIENTES. EL PROPIETARIO PAGA COMPENSACIONES.

  Reforma a los estatutos y reglamento.

Inclusión del manual de convivencia.  Se requiere modificación de la licencia de

construcción, cuando se suprimen unidades inmobiliarias y no se generan otras.

 

Cuando las unidades que se suprimen ostenten:

HIPOTECAS. Así el acreedor consienta en ello, teniendo en cuenta que al suprimirse la unidad inmobiliaria, desaparece el objeto del gravamen hipotecario, y no hay lugar a trasladarlo a las nuevas unidades que se creen porque estas difieren en su descripción cabida y linderos. Los procesos ejecutivos hipotecarios no prosperan, por la ausencia de identidad del inmueble, de matrícula inmobiliaria, cuando haya de embargarse, secuestrarse o rematarse.

Cuando la reforma implica la simple supresión de una unidad inmobiliaria, que está hipotecada, con posterioridad a la constitución del reglamento, igualmente no hay lugar a la misma en tanto no se cancele el gravamen.

No obstante si solo reporta la hipoteca en mayor extensión, habrá lugar al registro.

IMPROCEDENCIA DE LA INSCRIPCION DE LA REFORMA.

PATRIMONIO DE FAMILIA INEMBARGABLE. En el obligatorio porque este se constituye en el acto de compraventa, no con la reforma.

Además, sea obligatorio o voluntario, no puede constituirse a favor de una familia más de un patrimonio. (Se presentaría cuando se crean varias unidades)

Cuando se crea una sola unidad, el traslado del patrimonio, es improcedente porque el inmueble inembargable es otro, este protege el que se suprimió. Además varían las condiciones o presupuestos legales que permiten esta figura (precio)

Salvo que medie la sustitución.

AFECTACIÓN A VIVIENDA FAMILIAR. Porque esta se constituye por ministerio de la ley en el acto de compraventa, no con la reforma.

No es procedente tener afectado más de un inmueble.

OFERTA DE COMPRA. EMBARGOS Y VALORIZACIONES. CUANDO EL ACTO JURIDICO SE

DENOMINA ADICION AL REGLAMENTO, CUANDO ESTE NO ES POR ETAPAS. LA ADICION A LAS ESCRITURAS NO EXISTE EN EL DECRETO LEY 960 DE 1970.

EN GENERAL LAS QUE IMPIDEN LA CONSTITUCIÓN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL.

“REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COMENTARIO, AGREGAR EN QUE CONSISTE LA REFORMA Vr. Gr. EN EL SENTIDO DE SUPRIMIR UNIDADES INMOBILIARIAS PARA LA CREACION DE TRES APARTAMENTOS.”

CALIFICACION DEL ACTO:

SERÁ OBJETO DE INSCRIPCIÓN LA ESCRITURA DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, PARA EFECTOS DE CERTIFICAR SOBRE EL ESTADO DE LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA.

LA EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

  2. La decisión unánime de los titulares del derecho de

propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.

  3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

.CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD

HORIZONTAL

En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

HIPOTECAS ANTE EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

EN ESTE CASO PROCEDE EL TRASLADO DE LAS HIPOTECAS A LA MAYOR EXTENSION PORQUE DESAPARECE LA CONSTRUCCION, LO QUE NO SUCEDE EN LA REFORMA, HABIDA CUENTA QUE NO HAY DESTRUCCION, AL CONTRARIO SURGEN NUEVAS UNIDADES.

SI EN LA ESCRITURA NO SE PROTOCOLIZA:

EL ACTA DE LA ASAMBLEA AL RESPECTO Y

LA ACEPTACIÓN DE LOS ACREEDORES HIPOTECARIOS.

 

CAUSAL DE INADMISION DE LA EXTINCION DE LA PROPIEDAD

HORIZONTAL

PROCEDIMIENTO.  

La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

  DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD.  

Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año.

  Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere,

podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.

 

¡GRACIAS!