Déficits lingüísticos del Síndrome de CHARGE. Estudio de caso
Expandiendo el Mercado de Vivienda en Renta en Latino America … · 2015. 9. 24. · 4 1. El...
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Mayo 2013
Andres G Blanco
Division de Gestion Fiscal y Municipal
Banco Inter-Americano de Desarrollo
Expandiendo el Mercado de Vivienda en
Renta en Latino America y el Caribe
• MOTIVACIÓN Y DISEÑO DE INVESTIGACIÓN
• VIVIENDA EN RENTA EN LATINO AMÉRICA Y EL CARIBE
(LAC): UN POTENCIAL POR EXPLOTAR
• RECOMENDACIONES
CONTENIDOS
• MOTIVACIÓN Y DISEÑO DE INVESTIGACIÓN
• VIVIENDA EN RENTA EN LATINO AMÉRICA Y EL CARIBE
(LAC): UN POTENCIAL POR EXPLOTAR
• RECOMENDACIONES
CONTENIDOS
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1. El problema de la vivienda en LAC
• Altos déficits: 8% cuantitativo, 31% cualitativo
• Costosa: 19% no puede acceder a una unidad estándar
• Inadecuada: 27% es informal
2. Vivienda en renta como una solución
• Mas opciones de escogencia: preferida por jóvenes, migrantes,
divorciados
• Puede reducir segregación: densidades más altas, usos mixtos
• Más movilidad: mayor flexibilidad en acceso a trabajo (Oswald)
• Reduce riesgo financiero: diversificación de los activos
Motivación
5
Métodos y diseño de investigación • Investigación comparativa—mezcla de métodos cuantitativos
y cualitativos.
• 19 estudios de caso:
- Brasil (Sao Paulo, Curitiba y Salvador): S. Pasternak
- Chile (Santiago, Valparaíso y Concepción): F. Sabatini
- México (México City MA and Guadalajara MA): C. Salazar
- Argentina (Buenos Aires MA y Rosario): E. Reese
- Uruguay (Montevideo): R. Moya
- Colombia (Bogotá, Medellín y Barranquilla): J. Torres
- Perú (Lima/Callao y Trujillo): J. Calderon
- El Salvador (San Salvador y Santa Tecla): I. Vance
- Jamaica (Kingston): P. McHardy
• Coordinadores: V. Fretes, A. Blanco, A. Munoz (BID), A. Gilbert
(UCL)
• MOTIVACIÓN Y DISEÑO DE INVESTIGACIÓN
• VIVIENDA EN RENTA EN LATINO AMÉRICA Y EL CARIBE
(LAC): UN POTENCIAL POR EXPLOTAR
• RECOMENDACIONES
CONTENIDOS
7
LAC: una región de propietarios
Source: Own calculations based on Andrews and Caldera 2011
* 2003 for Australia; ** 2007 for Germany and the US
Tasas de propiedad de vivienda LAC y países de la OECD
8
Pero esto no debería ser sorprendente: el mundo entero es de propietarios
9
Esto no siempre fue así…
Ciudad 1950 1970 1990 2000 2010
Ciudad de México 25 43 70 74 70
Guadalajara 29 43 68 68 64
Bogotá 43 42 54 46 NA
Medellín 51 57 65 54 NA
Cali 53 58 68 51 NA
Santiago 26 57 71 73 NA
Rio de Janeiro# 38 54 63 70 NA
São Paulo# 41 62 71 75 78
Buenos Aires# 27 61 62 67 57
Lima 71
Kingston NA NA 44 45 46
Sources: Gilbert (1998: 92), Salazar, 2012: Cuadros 15 and 16; McHardy, 2012: 56; Moya, 2011: 7; Torres, 2012: Cuadra 10; Pasternak and D’Ottoviano, 2012: 42.
#Figures for the city rather than the metropolitan area.
Evolución de tasas de propiedad en ciudades seleccionadas (Porcentaje de hogares en propiedad)
10
Y no obstante, aun hoy rentar es significativo
Tenencia en renta en LAC (porcentaje de hogares)
Source: IDB (2012)
11
Y no obstante, aun hoy rentar es significativo (y mas en ciudades)
Tenencia en renta en ciudades seleccionadas (porcentaje de hogares urbanos)
Source: IDB (2012)
Ciudad
Tenencia en
renta Ciudad
Tenencia en
renta Ciudad
Tenencia en
renta
Bogotá 40.8 Berlin 89.0 Kisumu 82.0
Guadalajara 24.6 Hamburg 80.0 Cairo 63.0
Sao Paulo 20.4 Ámsterdam 74.0 Alexandria 62.0
Santiago 20.1 New York 55.0 Addis Ababa 60.0
Mexico City 19.9 Montreal 54.0 Kumasi 57.0
Rio Janeiro 18.7 Los Angeles 53.0 Lagos 49.0
Belo Horizonte 17.2 Rotterdam 49.0 Cape Town 44.0
Caracas 15.1 Toronto 42.0 Johannesburg 42.0
Buenos Aires 14.9 London 41.0 Bangkok 41.0
Lima 11.0 Oslo 30.0 Tripoli 34.0
Average 20.2 56.7 53.4
12
La vivienda en renta no significa mala calidad
Deficit cualitativo por tipo de tenencia (porcentaje de hogares urbanos)
Source: IDB (2012)
Inquilinos Propietarios Informales
País Deficit cualitativo Deficit cualitativo Deficit cualitativo
Materiales Hacinamiento Infraestructura Materiales Hacinamiento Infraestructura Materiales Hacinamiento Infraestructura
Argentina 7.9 6.2 5.4 7.9 4.8 12.6 18.6 14.5 21.9
Brazil 0.6 0.3 9.2 1.1 0.4 14.4 2.6 1.0 18.6
Chile 1.5 1.0 1.6 0.9 0.6 1.6 2.6 1.6 6.4
Colombia 5.2 4.3 4.5 4.8 2.9 6.7 11.8 5.9 17.5
Mexico 10.0 8.1 3.9 7.2 3.8 9.1 13.2 8.8 10.5
Peru 18.0 13.8 9.4 11.7 4.7 14.8 33.3 18.5 35.3
El Salvador 11.0 10.1 9.8 17.7 14.0 14.5 19.3 14.4 21.2
Uruguay 1.6 1.6 0.9 2.6 2.2 3.3 7.7 6.6 7.7
LAC 18 11.4 9.7 9.3 10.2 7.2 14.2 17.3 13.5 21.3
13
Rentar no necesariamente esta correlacionado con el ingreso de los hogares
Source: IDB (2012) Others Own Rent
14
Rentar no necesariamente esta correlacionado con el ingreso de los hogares
Tenencia por quintil de ingreso (porcentaje de hogares urbanos)
Source: IDB (2012) Others Own Rent
Caso 1:
Mayor
Ingreso →
Menos renta
15
Rentar no necesariamente esta correlacionado con el ingreso de los hogares
Tenencia por quintil de ingreso (porcentaje de hogares urbanos)
Source: IDB (2012) Others Own Rent
Caso 1:
Mayor
Ingreso →
Menos renta
Caso 2:
Mayor
Ingreso →
Mas renta
16
Rentar no necesariamente esta correlacionado con el ingreso de los hogares
Tenencia por quintil de ingreso (porcentaje de hogares urbanos)
Source: IDB (2012) Others Own Rent
Caso 1:
Mayor
Ingreso →
Menos renta
Caso 2:
Mayor
Ingreso →
Mas renta
Caso 3:
La relación
no es lineal
17
Vivienda en renta es mas central Localizacion de vivienda en renta, Lima y Ciudad de Mexico (porcentaje de hogares urbanos)
Source: IDB (2012)
18
Vivienda en renta es mas central Localizacion de vivienda en renta, Medellin (porcentaje de hogares urbanos)
Source: IDB (2012)
Belen
El Poblado
Robledo
Castilla
Guayabal
San Javier
Buenos Aires
Aranjuez
La Candelaria
Laureles-
America
Villa Hermosa
Manrique
Doce De Octubre
Popular 1
Santa Cruz
S
N
EW
15 a 19,9
20 a 24,9
25 a 29,9
30 a 34,9
35 a 39,9
45 a 49,9
PROPORCION DE HOGARES
ARRENDATARIOS A NIVEL COMUNA
MEDELLIN
19
Vivienda en renta es mas central Localizacion de vivienda en renta, Bogota (porcentaje de hogares urbanos)
Source: IDB (2012)
SUBA
KENNEDY
USME
USAQUEN
FONTIBON
ENGATIVA
BOSA
CIUDAD BOLIVAR
SAN CRISTOBAL
CHAPINERO
TEUSAQUILLO
PUENTE
ARANDA
TUNJUELITO
SANTAFE
BARRIOS
UNIDOS
RAFAEL
URIBE
CANDELARIA
ANTONIO
NARIÑO
S
N
EW
25 a 29,9
30 a 34,9
35 a 39,9
40 a 44,9
45 a 49,9
50 a 54,9
PROPORCION DE HOGARES
ARRENDATARIOS POR LOCALIDAD
EN BOGOTA
20
Vivienda en renta es mas central (aun en segmentos de bajos ingresos)
Localización de vivienda en renta y propiedad para los quintiles I y II, Santiago, 2002 (porcentaje de hogares urbanos)
Source: IDB (2012)
21
La oferta: pequeña escala
La mayoría de proveedores de vivienda en renta son ‘inversionistas domésticos’ que quieren complementar sus ingresos
• En Sao Paulo: 82% tiene solo una propiedad
• En Chile: 80% tiene solo una propiedad
• En Bogotá: solo el 1% es manejado por firmas especializadas
• En El Salvador: solo el 3% tiene 5 o mas propiedades
22
Asimetrías de información y altos costos de transacción
Para los inquilinos la principal barrera son los excesivos requerimientos.
Garantías requeridas al
inquilino (formal) :
1. Fiador con propiedad (en
algunos casos en la misma
ciudad)
2. Prueba de ingresos (que
tiene ser regular)
3. Depósitos de renta
(equivalente a 1 o 2 meses
de renta)
23
Asimetrías de información y altos costos de transacción
Para los inquilinos la principal barrera son los excesivos requerimientos. Para los arrendadores es el largo proceso de reposesión
Garantías requeridas al
inquilino (formal) :
1. Fiador con propiedad (en
algunos casos en la misma
ciudad)
2. Prueba de ingresos (que
tiene ser regular)
3. Depósitos de renta
(equivalente a 1 o 2 meses
de renta)
Proceso de reposesión:
Colombia:
Hasta un año (3 a 5 antes de 2003)
Perú:
6 meses a 4 años dependiendo de
la causa
Argentina:
6 meses a 1 año pero el proceso
es incierto y costoso
24
Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores
Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso
25
Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores
Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso
Con contrato
Relaciones por
intermedio de firmas
especializadas que
se encargan del
cobro y el
mantenimiento
Uso de seguros y
garantías de alquiler
26
Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores
Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso
Con contrato Sin contrato
Relaciones por
intermedio de firmas
especializadas que
se encargan del
cobro y el
mantenimiento
Uso de seguros y
garantías de alquiler
Arrendatario
generalmente es
recomendado por
conocidos
Provienen del
mismo segmento
económico
Se prefiere un
arreglo (incluso
perdiendo) a un
pleito legal
27
Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores
Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso
Con contrato Sin contrato Piezas y casas en
barrios informales
Relaciones por
intermedio de firmas
especializadas que
se encargan del
cobro y el
mantenimiento
Uso de seguros y
garantías de alquiler
Arrendatario
generalmente es
recomendado por
conocidos
Provienen del
mismo segmento
económico
Se prefiere un
arreglo (incluso
perdiendo) a un
pleito legal
Arrendatario
generalmente es
recomendado por
conocidos
Provienen del
mismo segmento
económico
La relación muchas
veces va mas allá
del arriendo en si
(cuidado de niños,
mascotas, etc.)
28
Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores
Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso
Con contrato Sin contrato Piezas y casas en
barrios informales
Inquilinatos en el
centro
Relaciones por
intermedio de firmas
especializadas que
se encargan del
cobro y el
mantenimiento
Uso de seguros y
garantías de alquiler
Arrendatario
generalmente es
recomendado por
conocidos
Provienen del
mismo segmento
económico
Se prefiere un
arreglo (incluso
perdiendo) a un
pleito legal
Arrendatario
generalmente es
recomendado por
conocidos
Provienen del
mismo segmento
económico
La relación muchas
veces va mas allá
del arriendo en si
(cuidado de niños,
mascotas, etc.)
Propietario ausente
Relaciones
conflictivas por no
pago del lado del
arrendatario o no
mantenimiento del
lado del arrendador
29
Stock vacío significativo: oferta potencial?
Hay una gran incidencia de vivienda vacante en la región:
• Brasil: entre 9 y 11%
• México: 20% • Ciudad de México: 11% • Guadalajara: 19%
• Argentina: 18%
• El Salvador: 18%
• MOTIVACIÓN Y DISEÑO DE INVESTIGACIÓN
• VIVIENDA EN RENTA EN LATINO AMÉRICA Y EL CARIBE
(LAC): UN POTENCIAL POR EXPLOTAR
• RECOMENDACIONES
CONTENIDOS
Subsidios a la oferta
• Incentivos para la oferta formal de pequeña escala:
• Programa ‘compre para arrendar’ en Inglaterra
• Asistencia técnica y financiamiento en asentamientos
de origen informal para que expandan la vivienda y
renten habitaciones:
• Plan Terrazas en Colombia
• Incentivos directos a la construcción para la renta (si
existe interés del sector privado para la operación):
• Low Income Housing Tax Credit en Estados Unidos
Subsidios a la demanda • Focalizados a poblaciones especificas (jóvenes, adultos
mayores, familias de bajos recursos)
• Integrados a políticas de oferta:
• Programa sección 8 en Estados Unidos: cubre diferencia
entre la renta de mercado y el 30% de los ingresos del
beneficiario generalmente basado en el proyecto
• Funcionales al deseo de vivienda propia:
• Programa de Arriendo Residencial (PAR) en Brasil:
leasing
• Sistema Chonsei en Corea del Sur: pago de un depósito
por parte del arrendatario que se retorna sin intereses
Marco legal
• Reforzar seguridad de tenencia para el inquilino
cumplido, facilitar desalojo del incumplido
• Sistema Suizo
• Uso de mecanismos de arbitramiento para solucionar
conflictos:
• Corporación de Asistencia Judicial en Chile
• Promover el uso de contratos standard y permitir que
los servicios se transfieran a cargo del inquilino
• Estado de Maryland en Estados Unidos
Asimetrías de información y costos de transacción
• Garantías de Renta:
• Fondo de Garantías al Arriendo (FGA) en Uruguay
(arrendatario paga un 3% del arriendo mensualmente,
arrendador no exige mas garantías pero queda cubierto
en caso de no pago)
• Generar y publicar información geo-referenciada del
mercado de renta
• Estados Unidos: determinación del Fair Market Rent y el
aumento sugerido por zonas
Impuestos
• Posibilidad de deducir costos y depreciación:
• Posibilidad de deducir y diferir perdidas:
• Estados Unidos, Alemania y Suiza
• Exención de ingresos por concepto de arriendo en el
impuesto de renta (aunque sea temporal)
• Alemania
Operación y financiamiento
• Fomentar la creación de firmas, ONG y cooperativas
especializadas en administrar propiedades en renta:
• Tercerización del manejo del stock público y privado en
Europa a ONGs
• Fomentar la emisión de bonos y/o la participación de
Fondos Inmobiliarios en la financiación de vivienda en
renta
• Real Estate Investment Trusts (REITs) en Estados
Unidos como mecanismo de liquidez y ‘risk pooling’
Planeación urbana
• Uso de la vivienda en renta para reducir segregación
residencial
• Uso de la vivienda en renta como parte de
intervenciones de renovación de áreas centrales:
• Puntos adicionales del proceso competitivo del Low
Income Housing Tax Credit por centralidad o por
cercanía a amenidades y transporte público en Florida,
Estados Unidos
• Uso de mecanismos para generar suelo urbanizable
bien localizado para vivienda en renta