PAUTA EXAMEN

1.- Con respecto a ATRACTORES Y DETRACTORES de localizacin:

a) De al menos 6 ejemplos de cada uno

b) DEFINA que se entiende por ellos y CULES son las variables a considerar

c) Que se entiende por CONTEXTO Y LOCALIZACIN?

a)

ATRACTORES (+)DETRACTORES

Valores de suelo adecuados al producto a desarrollarValores de suelo inadecuados al producto

Disponibilidad de terrenosFalta de terrenos disponibles (alto valor UF/m2)

Centros generadores de actividadNormativa restrictiva y poco clara

Grados de consolidacinFalta de consolidacin

Uso y estrato socio econmicoPresencia de usos deterioradores (industrias, contaminacin, asentamientos precarios)

Accesibilidad vehicular y peatonal (existente y proyectada)Mala accesibilidad vehicular o peatonal

Equipamiento y serviciosFalta de equipamiento y servicios

Oferta pre-existente de proyectosSobre-oferta de terrenos (bajo valor UF/m2)

Normativa flexible y claraTerrenos demasiado grandes, efecto sitio eriazo

b) Definicin:

Es un tipo de diagnostico que permite determinar la capacidad de un terreno y/o de su contexto para responder positiva o negativamente a un tipo de proyecto o plan

Anlisis en funcin de los aspectos cuantitativos (del terreno) o cualitativos (del sector) en que esta(n) evaluando

La caracterstica de Atractor o Detractor de un elemento o fenmeno estar determinada por el producto potencial a desarrollar.

VARIABLES A CONSIDERAR

ATRACTORES (+) variables o aspectos positivos que:DETRACTORES variables o aspectos negativos que:

Atraen la localizacin de proyectos inmobiliariosEntorpeces o imposibilitan la localizacin y desarrollo de proyectos

Estn asociados a la existencia de equipamientoDefinen la falta o mala calidad de equipamiento y servicios

Definen el comportamiento de los proyectos inmobiliariosAtraen usos deteriorantes 8mala calidad ambiental)

Generan condiciones ambientales favorablesGeneran aislamiento (mala accesibilidad)

Otorgan percepcin de seguridadPueden ser detractores la falta de atractores

c)

Contexto:

Caracterstica y marco de un rea con la cual se proyectar

Puede ser natural o humano

Formas de asentamientos, edificios, espacios, alturas

Localizacin y accesos

Individuos que habitan y usan el lugar

La adecuada comprensin de un rea permitir proyectar y posicionar su desarrollo, generando un proyecto acorde al mercado objetivo en contexto ideal.

Lugar:

Responde a las preguntas Dnde? Por qu?

Las condiciones del rea o lugar, en funcin de la concentracin de atributos y la localizacin y tipo de las actividades aledaas determinan la plusvala asociada al proyecto.

Ejemplos: Barrio Lastarria, Ciudad Empresarial, Plaza Nuoa, Metro San Joaqun, Mall Plaza Norte 2.- Nombre al menos ocho prendas y ocho hipotecas.

HIPOTECAS: Casas, departamentos, sitios, estacionamientos, locales, parcelas, predios agrcolas, hospitales, colegios, oficinas, centros comerciales, cines, bienes patrimoniales, hoteles, proyectos en construccin, monumentos.

PRENDAS: objetos de arte, menaje, acciones, derechos de agua, galpones, vehculos, animales, plantaciones, rboles, joyas, industrias, aviones, barcos, servidumbres, biomasas, equipos, maquinaria, pertenencias mineras, usufructos.3.- Describa los antecedentes y datos necesarios que incluira en la elaboracin de un informe de tasacin, cuya finalidad es una expropiacin.

Vialidad no define formato de Informe

Debe contener datos como N y fecha de la Resolucin en que se nombra a la comisin.

Datos exactos de acuerdo a Resolucin y Planos

Deslindes de acuerdo a planos

Valorizacin de terrenos ($/m2, U.F./m2)

Valorizacin del Inventario (Forestales, agrcolas, ornamentales,obras anexas, etc.)

Valorizacin de Edificaciones (costo de reposicin)

Estudio de valores de mercado

Estudio en CBR

Observaciones

Fotografas

Fecha

Identificacin y firma de profesionales

4.- Indique las Clasificaciones que considera el MINVU para las edificaciones. Indique un ejemplo para cada Clasificacin.

A Acero

B Hormign armado

C Albailera armada

D Albailera confinada

E Madera

F Adobe

G Acero prefabricado

H Madera Prefabricada

J Paneles

5.- Cules son las condiciones de una ZODUC? Mencione al menos cinco ejemplos.

ZONA DESARROLLO URBANO CONDICIONADO

Desarrollo de micro ciudades fuera del lmite urbano

Son Flotantes, no estn delimitados en un plano, podran emplazarse en cualquier zona

Sector privado asume gestin del desarrollo: costos de impactos, urbanizacin, vialidad

Busca terminar con especulacin

Proyeccin de desarrollo: 15 a 20 aos

Condiciones o Requisitos:

Emplazamiento en zona con aptitud (PRMS)

Desarrollar ciudades integrales, con uso mixto de vivienda (tambin social), reas verdes, servicios, equipamiento, salud, industria

Desarrollador debe asumir todos los impactos

Superficie mnima de 300 h

Densidad mxima de 100 hab/h

Proveer 30% de suelo para vivienda social: 12% viv. social (-500 UF), 18% Subsidio (max 1.500 UF)

reas verdes: 1 plaza c/500 hab. 1 parque c/20.000 hab.

VB de la SEREMI al Estudio de Impacto Urbano

Ejemplos: Piedra Roja, La Reserva, Valle Norte, Valle Grande, Sta. Elena, Larapinta, Lo Aguirre, El Principal, etc.

6.- Qu diferencias hay entre el avalo exento y el avalo afecto?

Avalo Exento: Es aquella parte del avalo que por ley o disposiciones legales especiales se encuentra exenta del pago de impuesto territorialAvalo Afecto: Se calcula como la diferencia entre el avalo total y el avalo exento y corresponde al monto del avalo por el cual se paga contribuciones7.- Frente a la solicitud de tasar y evaluar una vivienda usada, ubicada en Calle El Baubl N4025, casa N19, en la comuna de Puente Alto, se tienen los siguientes antecedentes:

Datos:- no hay terrenos similares en venta, slo macrolotes de las caractersticas antes descritas.

- se trata de un sector homogneo, consolidado.

- la vivienda a valorar cuenta con Permiso de Edificacin y Recepcin Final.

En base a los antecedentes aportados, definir los siguientes puntos:

7a.- A partir de los testigos entregados, definir y fundamentar cuales son comparables con la propiedad analizada, y cuales seran los 2 ms similares.

La ref. 2 es similar tanto en superficie edificada como de terreno. Y podra ser la 4 que a pesar de tener menos terreno, tiene mayor superficie edificada.

7b.- Determine el valor de terreno a asignar al inmueble valorado, segn lo visto en clases. Justifique.

El valor del terreno es de 2 UF/m2 mas los costos de urbanizar y lotear, es decir, 2 + 1,5 UF/m2 = 3,5 UF/m2.

7c.- Definir cual sera el valor de Tasacin para la propiedad analizada, en funcin del Mtodo de Comparacin.

El valor de tasacin est alrededor de las 2000 UF, ver cada caso y su anlisis.

7d.- Determine el factor K para cada caso, suponiendo que todas las viviendas son de albailera a la vista, C-3.

K (C3 a 10 UF/m2)K (C3 a 11 UF/m2)

1,441,37

1,281,21

1,481,40

1,431,35

1,451,36

1,691,60

Pueden asignar 9, 10 u 11 UF/m2 de edificacin, cada caso depende del criterio y justificacin de cada alumno. El valor del terreno es 3,5 UF/m2.

7e.- Definir el valor de tasacin por el Mtodo del Costo de Reposicin (fundamente cada supuesto).

82 * 10 UF/m2 (costo de la albailera) + 200 * 3,5 UF/m2 (valor del terreno) = 1520 UF.

PREGUNTAS

1.- Con respecto a ATRACTORES Y DETRACTORES de localizacin:

a) De al menos 6 ejemplos de cada uno

b) DEFINA que se entiende por ellos y CULES son las variables a considerar

c) Que se entiende por CONTEXTO Y LOCALIZACIN?

2.- Nombre al menos diez prendas y diez hipotecas.

3.- Describa los antecedentes y datos necesarios que incluira en la elaboracin de un informe de tasacin, cuya finalidad es una expropiacin.

4.- Indique las Clasificaciones que considera el MINVU para las edificaciones. Indique un ejemplo para cada Clasificacin.

5.- Cules son las condiciones de una ZODUC? Mencione al menos cinco ejemplos.

6.- Qu diferencias hay entre el avalo exento y el avalo afecto?

7.- Frente a la solicitud de tasar y evaluar una vivienda usada, ubicada en Calle El Baubl N4025, casa N19, en la comuna de Puente Alto, se tienen los siguientes antecedentes:

Datos:- no hay terrenos similares en venta, slo macrolotes de las caractersticas antes descritas.

- se trata de un sector homogneo, consolidado.

- la vivienda a valorar cuenta con Permiso de Edificacin y Recepcin Final.

En base a los antecedentes aportados, definir los siguientes puntos:

7a.- A partir de los testigos entregados, definir y fundamentar cuales son comparables con la propiedad analizada, y cuales seran los 2 ms similares.

7b.- Determine el valor de terreno a asignar al inmueble valorado, segn lo visto en clases. Justifique.

7c.- Definir cual sera el valor de Tasacin para la propiedad analizada, en funcin del Mtodo de Comparacin.

7d.- Determine el factor K para cada caso, suponiendo que todas las viviendas son de albailera a la vista, C-3.

7e.- Definir el valor de tasacin por el Mtodo del Costo de Reposicin (fundamente cada supuesto).