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Portal Mayores http://www.imsersomayores.csic.es ESTUDIOS DE I+D+I Número 60 Diseño de hipotecas inversas en el mercado español Autor/es: Sánchez Álvarez, Isidro Filiación: Universidad de Oviedo Contacto: Fecha: 2005 Para citar este documento: SÁNCHEZ ÁLVAREZ, Isidro (Convocatoria 2005). “Diseño de hipotecas inversas en el mercado español”. Madrid. Estudios de I+D+I, nº 59. [Fecha de publicación: 04/05/2005]. <http://www.imsersomayores.csic.es/documentos/documentos/imserso-estudiosidi-60.pdf > Una iniciativa del IMSERSO y del CSIC © 2003
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ESTUDIOS DE I+D+I
Número 60
Diseño de hipotecas inversas en el mercado español
Autor/es: Sánchez Álvarez, Isidro Filiación: Universidad de Oviedo Contacto: Fecha: 2005 Para citar este documento: SÁNCHEZ ÁLVAREZ, Isidro (Convocatoria 2005). “Diseño de hipotecas inversas en el mercado español”. Madrid. Estudios de I+D+I, nº 59. [Fecha de publicación: 04/05/2005]. <http://www.imsersomayores.csic.es/documentos/documentos/imserso-estudiosidi-60.pdf>
Una iniciativa del IMSERSO y del CSIC © 2003
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Resumen Las hipotecas inversas consisten en productos financieros que permiten transformar los activos inmobiliarios en rentas vitalicias, que faciliten a las personas mayores mantener su residencia y obtener una financiación adicional a las pensiones públicas, pudiendo aumentar sus disponibilidades monetarias o financiar posibles casos de dependencia a largo plazo. El objetivo de este proyecto de investigación se centra en analizar las posibilidades de expansión de este producto financiero en el mercado español, como parte de lo que ya se denomina “quinto pilar” de la protección social. Para ello se analizarán las dificultades ya manifestadas en su desarrollo en otros países (Estados Unidos y Japón, fundamentalmente), las características técnicas de dicho producto, y la capacidad de generar financiación en la economía española. La metodología de trabajo incluye enfoques diferenciados: · Análisis comparado y descriptivo para el caso del análisis de situaciones de otros países con posible extrapolación al mercado español. · Análisis exploratorio mediante una encuesta para detectar los inconvenientes y ventajas percibidos por las personas mayores en el caso español, para analizar la posible respuesta a diseños del producto y a incentivos públicos y privados, y para examinar la relación entre las opiniones propias de las personas mayores y de sus descendientes. No se trata de diseñar una encuesta estadísticamente significativa de la opinión de los españoles sobre el producto (dada la no presencia real del producto y el desconocimiento del mismo), sino de detectar, a modo de test de mercado de un producto, la sensibilidad de la población objetivo antes las variables analizadas.
DISEÑO DE HIPOTECAS
INVERSAS EN EL MERCADO
ESPAÑOL
Isidro Sánchez Álvarez
Susana López Ares
Raquel Quiroga García
Instituto de Mayores y Servicios Sociales
Proyecto 205/05 – Marzo 2007
Esta obra se publica bajo licencia de Creative Commons de tipo “Reconocimiento-No comercial-
Compartir bajo la misma licencia”. Se permite su copia y distribución por cualquier medio siempre
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http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/2.5/es/legalcode.es.
I. OPCIONES PARA MEJORAR LA LIQUIDEZ DE LAS
PERSONAS MAYORES A TRAVÉS DE LA VIVIENDA 3
II. CONDICIONANTES DEMOGRÁFICOS Y ECONÓMICOS 13
III. LAS HIPOTECAS INVERSAS EN EL MUNDO 23
III.1 Estados Unidos 25
III.2 Reino Unido 37
III.3 Canadá 42
III.4 Australia 44
III.5 Nueva Zelanda 47
IV. PRODUCTOS DE HIPOTECA INVERSA EN EL
MERCADO ESPAÑOL 55
IV.1 Características de las hipotecas inversas 55
IV.2 Diseño financiero-actuarial de las hipotecas inversas 63
V. BARRERAS PARA EL DESARROLLO DE LAS
HIPOTECAS INVERSAS 73
V.1 Riesgos y obstáculos desde el punto
de vista del propietario de la vivienda 74
V.2 Riesgos y obstáculos desde el punto
de vista del prestamista 81
1
V.3 Ventajas e inconvenientes de
las hipotecas inversas 86
V.4 Percepciones de las personas mayores
sobre las hipotecas inversas 89
VI. EFECTOS POTENCIALES SOBRE LOS
INGRESOS DE LOS HOGARES 105
VII. CONCLUSIONES 127
ANEXO I:
Encuesta sobre la percepción de las personas mayores en relación con las hipotecas inversas 135
ANEXO II:
Proyecto de Ley por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del Sistema Hipotecario y Financiero, de regulación de las Hipotecas Inversas y el Seguro de Dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. 147 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 151
2
I. OPCIONES PARA MEJORAR LA LIQUIDEZ
DE LAS PERSONAS MAYORES A TRAVÉS DE
LA VIVIENDA
La disponibilidad de vivienda se considera como un aspecto clave en la
protección de las personas mayores. El Banco Mundial considera que el disfrute de
la vivienda, junto con los beneficios asociados a los cuidados de salud, se deben
considerar como un cuarto pilar de la protección social (Holzmann et al., 2005).
Por otra parte, los activos inmobiliarios se caracterizan por su escasa
liquidez y por representar una parte muy relevante de la riqueza de las personas
mayores. Con el objeto de mejorar la calidad de vida de las personas mayores,
existen diversos productos financieros específicos que permiten transformar estos
activos en recursos líquidos complementarios a las pensiones públicas.
3
En Edad&Vida (2005) se describen diversas alternativas para mejorar la
liquidez de los mayores a través de la movilización del patrimonio inmobiliario, así
como las ventajas e inconvenientes de dichos productos1:
1. Vitalicio inmobiliario.
El censo vitalicio o renta vitalicia, regulado en el Código Civil2, ha
sido la figura que tradicionalmente ha servido en España como instrumento
para la conversión de un activo inmobiliario en rentas periódicas.
Básicamente, el producto consiste en vender la nuda propiedad de
un inmueble a cambio de una renta periódica, reservándose el vendedor los
derechos al usufructo vitalicio. El usufructo recoge el derecho a residir en
la vivienda de forma vitalicia, pero sin poder arrendarla, cederla o
traspasarla a otra persona.
El pago periódico puede realizarse mediante una renta vitalicia o
temporal. El carácter temporal de la renta se refiere sólo al pago de la
renta, ya que el disfrute del derecho a residir tiene carácter vitalicio. Los
pagos se pueden pactar constantes o crecientes, y en el caso de matrimonio
reversibles, es decir, de tal forma que el cónyuge superviviente cobre el
mismo importe o un porcentaje del mismo, menor normalmente que el
correspondiente al periodo en que sobreviven ambos. En caso de que el
1 La descripción de estos productos sigue en gran parte las consideraciones de Edad&Vida(2005) y CML(2006). 2 Artículos 1802 a 1808 del Código Civil.
4
usufructuario decida ingresar en una residencia puede renunciar al
usufructo vitalicio, incrementando a cambio los pagos periódicos.
A efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, las
rentas se consideran rendimientos del capital mobiliario, y están exentas en
un cierto porcentaje que varía en función de la edad del beneficiario y del
carácter vitalicio o temporal. Para rentas vitalicias y edades superiores a 69
años, el 92 por ciento de las rentas están exentas del pago de impuestos3.
Aunque la configuración del Código Civil establece que la falta de
pago de la renta periódica no faculta al rentista para finalizar el contrato y
exigir la devolución de la propiedad, se pueden establecer cláusulas
resolutorias en la escritura pública para devolver la plena propiedad a los
transmitentes en caso de reiteración en el impago de las rentas4.
Respecto a los gastos relativos a la operación, son por cuenta del
transmitente los relacionados con los suministros (agua y basuras, luz,
electricidad, teléfono, gas, etc.), el pago del seguro del hogar y los gastos o
cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios. El comprador deberá
soportar los gastos de formalización de la operación (tasación, notaría,
registro, impuestos, mediación), las derramas extraordinarias de la
comunidad de propietarios y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
3 Ver la sección IV.2 para una análisis más detallado de la tributación. 4 Ver al respecto las condiciones establecidas en www.nudarsis.com
5
Esta figura jurídica ha tenido escasa difusión debido a las presiones
sociales ligadas a la herencia, a la pérdida de titularidad de la vivienda y a
su fiscalidad.
2. Vivienda - pensión vitalicia.
Esta opción consiste en la venta de la vivienda, contratando con el
precio de la misma una pensión vitalicia. El propietario de la vivienda cede
su titularidad, y por tanto ya no soporta ninguno de los gastos asociados a
la misma, si bien debe soportar el Impuesto sobre el Incremento de los
Terrenos de Naturaleza Urbana en la venta. A cambio recibe la pensión
vitalicia, parte de la cual se deberá dedicar al pago de un alquiler,
representando el resto una prestación complementaria para el antiguo
propietario. Se puede contratar un capital asegurado para que, en caso de
fallecimiento del rentista en un plazo corto, los herederos recuperen un
porcentaje de las cuantías no percibidas por el fallecido, evitando así la
percepción de pérdida inmediata del bien.
Entre los inconvenientes asociados a esta modalidad se suelen citar
los siguientes:
• El rentista cede la titularidad del inmueble con los consecuentes
problemas asociados a las herencias.
• Para que las rentas sean interesantes, la edad del rentista y el valor de la
vivienda tienen que ser elevados.
6
• Desde el punto de vista del comprador del inmueble, se está asumiendo
la titularidad de una vivienda con un inquilino determinado.
• La fiscalidad es negativa dado que el vendedor tributa por la pensión
percibida, si bien se aplican mejoras fiscales en función de la edad del
perceptor.
3. Hipoteca americana o ‘sólo interés’.
En esta opción se constituye una hipoteca sobre la vivienda, y con la
cuantía recibida se contrata una pensión vitalicia. La hipoteca estará
siempre en periodo de carencia de amortización. A la muerte del
propietario, los herederos podrán hacer frente a la deuda con la vivienda o
bien heredar el inmueble subrogándose en la deuda. La pensión vitalicia se
dedicará a dos aspectos: una parte al pago de intereses periódicos del
préstamo, y el resto a complementar los ingresos del rentista. Se puede
contratar un capital asegurado para que, en caso de fallecimiento del
rentista en un plazo corto, los herederos recuperen un porcentaje de las
cuantías no percibidas por el fallecido.
La principal ventaja de esta modalidad reside en que el rentista
mantiene la propiedad del inmueble, lo cual mejora las posibilidades para
los herederos y permite obtener financiación adicional en el caso de
revalorizaciones del inmueble. Entre los inconvenientes destaca la
fiscalidad negativa, dado que el vendedor tributa por la pensión, y la
7
necesidad de dedicar parte de la renta periódica al pago de los intereses del
préstamo.
4. Cesión en alquiler.
La opción de alquilar el inmueble representa otra posibilidad para el
propietario, bien por propia cuenta o a través de una sociedad de servicios
residenciales. En este último caso, la entidad se encarga de su explotación
en el mercado de alquiler y asume los riesgos de impago, gestión,
mantenimiento y desocupación. Obviamente, el propietario deberá
disponer de un alojamiento alternativo, si bien puede realizarse sobre un
inmueble distinto a la vivienda habitual.
Tiene la ventaja de mantener la propiedad del inmueble libre de
cargas y la posibilidad de rentas crecientes en función de las
revalorizaciones del alquiler en el mercado inmobiliario. Las rentas de
alquiler están gravadas en el IRPF.
5. Hipoteca inversa.
Esta modalidad consiste en contratar una hipoteca sobre la vivienda,
percibiendo el propietario pagos periódicos durante un plazo de tiempo
determinado y/o una cuantía global al inicio de la operación. Se denomina
hipoteca inversa en el sentido de que responde a una operación de sentido
contrario a la hipoteca clásica: los pagos no tratan de amortizar un
8
préstamo, sino que son disposiciones sucesivas cuyo límite financiero viene
fijado por el límite de crédito, que a su vez se establece como un porcentaje
del valor de tasación de la vivienda.
Habitualmente, en el momento de establecerse la hipoteca inversa es
posible disponer de una cuantía inicial destinada a cubrir los gastos del
contrato o a hacer frente a mejoras de la vivienda, reformas o cualquier otro
gasto similar. Aunque la renta a percibir es en principio temporal, es
posible contratar un seguro de rentas diferidas que garantice una cobertura
vitalicia en el caso de que el propietario sobreviva al periodo pactado en la
hipoteca.
Al fallecimiento de la persona que ha contratado la hipoteca inversa,
los herederos suelen tener un plazo establecido para decidir si la entidad
financiera vende la vivienda y se recupera la hipoteca, si ellos mismos
pagan esa cantidad y heredan el inmueble, o incluso si renegocian la deuda
y contratan una hipoteca clásica sobre el inmueble que les permita heredar
la misma.
En la hipoteca inversa el propietario mantiene la propiedad de la
vivienda, con lo cual se puede beneficiar de posibles revalorizaciones y
facilita su transmisión a los herederos, aunque con cargas. Desde el punto
de vista fiscal es la opción más favorable ya que los pagos periódicos que
se perciben no tributan, dado que no se consideran rentas sino simples
disposiciones de un crédito.
9
6. Hipoteca con revalorización compartida.
Actualmente, este tipo de préstamos no está disponible en España, pero han
sido ofertados con gran popularidad en los años noventa en el Reino Unido, donde
tampoco están disponibles actualmente. No obstante, es un producto que podría
volver a comercializarse en el futuro, existiendo incluso algunas propuestas en
España para su implantación.
En esta modalidad, se concede un préstamo por un principal que toma
como referencia el valor de la vivienda, y no se produce ningún tipo de
amortización hasta que el prestatario fallece o se vende el inmueble. En dicho
momento, el nominal del préstamo se devuelve junto con un porcentaje del
incremento experimentado por el valor de la vivienda. Los intereses consisten por
tanto en un porcentaje de la revalorización de la vivienda, de ahí que no se conozca
el coste total de la financiación hasta el momento de la cancelación. Existen
modalidades en las que se establece cierta protección frente a la revalorización.
A modo de ejemplo, supongamos una vivienda que está valorada en
200.000 euros, y el importe del préstamo es 90.000 euros, acordando que el
prestamista perciba el 50 por ciento de la revalorización de la vivienda. Si al
vender la vivienda el precio de la transacción fuese de 260.000 euros, el prestatario
entregaría 120.000 euros (el importe inicial del préstamo, 90.000 euros, más la
mitad de la revalorización, 30.000 euros). En caso de que el precio de venta fuese
igual o inferior a 200.000 euros, tan sólo estaría obligado a devolver los 90.000
euros inicialmente prestados.
10
Las modalidades descritas no son en todo caso opciones cerradas sino que
admiten variantes, por ejemplo en el perfil de los pagos periódicos o en su
actualización con la inflación. Además, algunas no tienen una delimitación
jurídica específica que las defina con lo cual es posible en muchos casos encontrar
soluciones financieras híbridas o intermedias entre los productos citados.
Además, la elección del producto por las personas mayores debe
enmarcarse dentro de una decisión financiera global que considere sus propias
restricciones financieras y patrimoniales. Así, en el momento de la jubilación es
posible que las personas mayores consideren una reducción o transformación de su
patrimonio inmobiliario. La disminución del tamaño de la familia al residir los
hijos fuera del hogar y el deseo de reducir costes ante la caída de ingresos que
supone la inactividad laboral, pueden inducir a las personas mayores a optar por un
producto residencial más adecuado: una vivienda de menor tamaño, un
apartamento tutelado con asistencia a domicilio, una residencia asistida, un cambio
incluso de ciudad, etc., y esta decisión se puede replantear a lo largo de todo el
periodo de jubilación. Estas opciones incluso crean nuevas modalidades
inmobiliarias como los usufructos de viviendas temporales o vitalicios (compra del
derecho de uso y habitación de una vivienda sin tener que abonar la totalidad del
precio del inmueble, que se ofrece como opción ideal para trasladar su residencia a
zonas de veraneo y costa) y la inversión en nuda propiedad (resultante de
operaciones en las que se transmite la propiedad directamente a un tercero).
11
Este trabajo de investigación se centra en la modalidad de hipotecas
inversas, la de mayores posibilidades de desarrollo en la actualidad, dado que es la
opción que en mayor medida se está desarrollando por parte de las entidades
financieras españolas, inspiradas en los modelos de negocio financiero
anglosajones.
El trabajo se organiza de acuerdo con el siguiente diseño. En el capítulo II
se analizan los condicionantes demográficos y económicos de los hogares de
personas mayores. El capítulo III describe las características de las hipotecas
inversas en el mundo, con especial referencia a los mercados más desarrollados:
Estados Unidos y Reino Unido. En el capítulo IV se analizan las características de
las hipotecas inversas disponibles en el mercado español. El capítulo V estudia los
riesgos, obstáculos, ventajas e inconvenientes tanto desde el punto de vista del
prestamista como del prestatario. Asimismo, se analiza a través de una encuesta
nacional la actitud de las personas mayores hacia este producto financiero. En el
capítulo VI se analizan los efectos potenciales de las hipotecas inversas sobre los
ingresos de los hogares de personas mayores. Por último, se recoge un capítulo de
conclusiones.
12
II. CONDICIONANTES DEMOGRÁFICOS Y
ECONÓMICOS
El envejecimiento de la población constituye una de las tendencias
demográficas características de los países desarrollados. Este cambio de las
estructuras de población está asociado a transformaciones económicas, sociales y
culturales que han modificado el papel de las personas mayores en las sociedades
avanzadas. Y quizás el aspecto económico más conocido de este proceso está
asociado al desequilibrio financiero inducido en los sistemas públicos de
protección a la vejez y a la dependencia: la relación entre las personas mayores y
los trabajadores se deteriora progresivamente y pone en peligro, o al menos en
cuestión, la viabilidad de todo el marco de protección social asociado al Estado de
Bienestar.
En esta primera década del siglo XXI, la población española experimenta
un corto periodo de estabilidad en el proceso de envejecimiento como
13
consecuencia de la llegada a la edad de jubilación de las generaciones de la guerra
civil, caracterizadas por sus menores efectivos poblacionales. Pero el periodo
2020-2050, donde se concentrarán en la edad de jubilación las amplias
generaciones del baby-boom y en la edad de trabajar las generaciones de menores
efectivos ligadas al baby-burst, afrontará sin duda uno de los mayores retos
previstos para el sistema de protección social español.
GRÁFICO II.1 ESTRUCTURA POR EDADES DE LA POBLACIÓN ESPAÑOLA
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
80+ 1,54% 1,92% 2,95% 3,87% 5,06% 6,18% 7,19% 8,91% 11,14% 13,12%
65-79 8,13% 9,32% 10,86% 13,17% 12,12% 13,02% 15,77% 18,82% 19,69% 16,74%
15-64 62,54% 63,05% 66,81% 68,44% 67,89% 65,73% 63,83% 59,50% 55,95% 57,23%
0-14 27,79% 25,70% 19,38% 14,52% 14,92% 15,07% 13,21% 12,77% 13,22% 12,91%
1970 1981 1991 2001 2010 2020 2030 2040 2050 2060
Fuente: Para el periodo 1970-2001, Censos de Población del INE. Para el periodo 2010-2060, proyecciones de la población del INE (escenario 1).
En el gráfico II.1 se observa la evolución reciente y prevista de la estructura
por edades de la población española. A pesar de las renovaciones generacionales
que han supuesto los importantes flujos migratorios de los últimos años, a
mediados de este siglo está previsto que se alcance el máximo nivel de
envejecimiento: la población mayor de 65 años alcanzará el 20 por ciento de la
14
población total, y casi el 60 por ciento de dicha población será mayor de 80 años.
Las implicaciones de estas tendencias son evidentes y plantean uno de los retos
más preocupantes para la futura estabilidad del estado de bienestar.
GRÁFICO II.2 EVOLUCIÓN DE LA POBLACIÓN ESPAÑOLA MAYOR DE 70 Y 80 AÑOS
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
80+_e1 524 725 1.148 1.580 2.295 3.007 3.659 4.683 5.923 6.892
80+_e2 524 725 1.148 1.580 2.268 2.882 3.392 4.262 5.303 5.955
70+_e1 2.022 2.791 3.536 4.868 5.783 6.878 8.454 10.781 12.884 12.775
70+_e2 2.022 2.791 3.536 4.868 5.747 6.684 8.028 10.058 11.704 10.889
1970 1981 1991 2001 2010 2020 2030 2040 2050 2060
Fuente: Para el periodo 1970-2001, Censos de Población del INE. Para el periodo 2010-2060, proyecciones de la población del INE (_e1: escenario 1; _e2: escenario 2).
En términos absolutos (gráfico II.2) esta evolución supone pasar de 1,6
millones de personas mayores de 80 años en el 2001 a más de 6 millones en el
2060, lo cual supone multiplicar casi por 4 el número de mayores en edad muy
avanzada, grupo que centraliza la mayor demanda de servicios sanitarios y de
cuidados asociados a la dependencia de larga duración. Este grupo de población
experimenta además un crecimiento continuado a lo largo de todo el periodo de
estudio, siendo significativamente mayor a partir de la década de los treinta. En el
mismo gráfico se recoge la evolución en términos absolutos de las personas
15
mayores de 70 años, la población que potencialmente podría acceder a una
hipoteca inversa en las condiciones habituales en la actualidad en el mercado
español. Su evolución es aún más pronunciada pasando de cerca de 5 millones en
el año 2001 hasta alrededor de 12 millones en torno al 2050. Salvo cambios
futuros muy significativos, los gráficos II.1 y II.2 muestran una tendencia de
crecimiento continuada de la población en edad avanzada, con un proceso de
especial relevancia a partir de la década de los treinta.
CUADRO II.1 RENTA Y RIQUEZA DE LOS HOGARES 2001
Renta Riqueza neta % de hogares Mediana Media Mediana Media
Todos los hogares 100,0 22,0
(0,5) 28,4 (0,5)
96,3 (2,5)
153,4 (4,7)
Edad cabeza de familia
Menor de 35 años 14,0 23,2 27,2 54,0 85,5 Entre 35 y 44 años 22,1 24,1 29,9 89,3 125,9 Entre 45 y 54 años 19,7 29,0 36,5 126,6 196,3 Entre 55 y 64 años 16,5 25,4 33,5 122,2 215,4 Entre 65 y 74 años 17,1 16,5 21,7 102,1 155,4
Más de 75 años 10,5 10,3 14,4 77,2 120,3
Situación laboral
Empleado cuenta ajena 45,7 26,8 33,8 92,3 130,0 Empleado cuenta propia 11,4 30,2 38,0 184,5 327,3
Jubilado 25,4 16,8 22,4 103,1 156,7 Otros inactivos/parados 17,5 12,1 16,5 64,6 96,4
Fuente: Bover (2004) y Encuesta Financiera de las Familias 2002, Banco de España. Las cifras están expresadas en tanto por ciento y en miles de euros. Errores estándar bootstrap entre paréntesis.
16
CUADRO II.2 VALOR Y TENENCIA DE VIVIENDA PRINCIPAL 2001
% activos
reales sobre activos totales
% vivienda principal
sobre activos reales
% que poseen
vivienda principal
Mediana del valor de la vivienda principal
Todos los hogares 87,4 66,5 81,9 97,3
Edad cabeza familia
Menor de 35 años 91,9 72,9 68,3 104,5 Entre 35 y 44 años 91,1 69,4 78,9 105,3 Entre 45 y 54 años 90,9 65,7 83,2 116,1 Entre 55 y 64 años 89,1 56,6 88,4 98,5 Entre 65 y 74 años 87,5 69,7 87,9 90,0
Más de 75 años 80,4 75,0 84,1 72,6
Situación laboral
Empleado cuenta ajena 88,0 76,8 79,7 109,3 Empleado cuenta propia 84,8 41,4 87,0 120,0
Jubilado 87,8 69,1 87,5 90,0 Inactivos/parados 90,6 76,0 76,4 72,8
Percentil riqueza neta
Menor de 25 83,4 85,3 38,5 34,6
Entre 25 y 50 92,0 90,1 94,6 71,2 Entre 50 y 75 91,7 84,3 97,6 120,0 Entre 75 y 90 89,5 70,8 97,3 168,1
Entre 90 y 100 82,9 43,7 96,4 237,7 Fuente: Bover (2004) y Encuesta Financiera de las Familias 2002, Banco de España. Las cifras están expresadas en tanto por ciento y en miles de euros.
Por otra parte, las rentas de los mayores son sustancialmente inferiores a las
de los trabajadores ocupados. De acuerdo con el cuadro II.1, la renta media por
17
grupos de edad de los hogares españoles tiene el perfil esperado de ciclo vital: la
renta aumenta con la edad hasta alcanzar el máximo para el grupo de hogares de 45
a 54 años, disminuyendo después para los grupos de mayor edad. Frente a una
renta media de los hogares españoles en 2001 de una cuantía de 28.400 euros, los
hogares entre 65 y 74 años tenían una renta media de 21.700 euros (un 76 por
ciento) y los hogares de mayores de 75 años una renta media de 14.400 euros (un
50 por ciento).
Sin embargo, el análisis de la riqueza proporciona una imagen distinta de
los hogares por grupos de edad. La riqueza neta mediana de las familias es de
96.300 euros, cifra sustancialmente menor que el valor medio situado en 153.400
euros. Estas cuantías indican una asimetría en la distribución de la riqueza
superior a la de la distribución de la renta, resultado de la acumulación a lo largo
de la vida de los flujos de ahorro y de las transmisiones intergeneracionales.
La riqueza neta también se adapta a un perfil clásico de ciclo vital: se
alcanza el máximo para las familias entre 55 y 64 años, algo más tarde que en el
caso de la renta, y después se reduce. Ahora bien, pese a la disminución de la
riqueza neta con la edad, la situación comparada es muy distinta al caso de las
rentas: el grupo de edad de 65 a 74 años tiene niveles de riqueza superiores a los
menores de 45 años, e incluso los mayores de 75 años mantienen cifras de riqueza
neta por encima de los hogares menores de 35 años.
El análisis de la composición de la riqueza de las familias proporciona
asimismo un elemento clave para los objetivos de nuestra investigación. Los
activos reales representan un 87,4 por ciento del valor de los activos totales de los
18
hogares, y la vivienda principal es el activo más importante: un 66,5 por ciento del
valor de los activos reales del conjunto de los hogares, cifra que se incrementa
hasta un 75 por ciento en el caso de los hogares de mayores de 75 años.
En España, además, el porcentaje de hogares propietarios de su vivienda
principal es muy elevado (81,9 por ciento para el conjunto de los hogares), cifra
aún superior para las personas mayores: un 87,9 por ciento para el grupo de edad
entre 65 y 74 años, y un 84,1 por ciento para el grupo de edad mayor de 75 años.
El valor mediano de la vivienda principal para el conjunto de hogares se sitúa en
97.300 euros, y crece a medida que aumenta la renta. Por grupos de edades,
alcanza su máximo entre los 45 y 54 años, y se reduce posteriormente a medida
que aumenta la edad. Los valores medianos asociados a las personas mayores son
inferiores a las cifras globales, especialmente a partir de los 75 años, debido a la
mayor antigüedad de las viviendas.
En resumen, el análisis de la estructura financiera de las familias españolas
pone de manifiesto que los hogares de personas mayores tienen rentas inferiores a
las de hogares más jóvenes, especialmente cuando se trata de hogares de personas
en edad muy avanzada. No obstante, tienen una riqueza neta superior a la de
hogares menores de 45 años, y esa riqueza está fundamentalmente materializada en
la posesión de su vivienda principal, activo que posee más del 85 por ciento de los
hogares mayores de 65 años. Aunque el valor de este activo en los hogares de
personas mayores es inferior al de los hogares jóvenes, representa un importante
activo cuya liquidez se podría generar a través de diversos instrumentos
financieros que podrían inducir crecimientos en las rentas periódicas.
19
GRÁFICO II.3 PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA 1995-2006 (m2)
0,0
200,0
400,0
600,0
800,0
1.000,0
1.200,0
1.400,0
1.600,0
1.800,0
2.000,0
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
Fuente: Precio del metro cuadrado de vivienda libre. Ministerio de Vivienda (www.mviv.es).
CUADRO II.3 INDICADOR GLOBAL DEL PRECIO DE LA VIVIENDA
(% DE VARIACIÓN DEL PERIODO) 2005 2004 1997-2005
Alemania -1.3 -0.8 -0.2 Australia 0.4 17.9 114 Bélgica 9.4 8.8 71 Canadá 5.2 5.7 47 China 9.8 7.7 n.d. Dinamarca 11.3 6.0 58 España 15.5 17.2 145 Francia 15.0 14.7 87 Holanda 1.9 5.5 76 Hong Kong 19.0 17.4 -43 Irlanda 6.5 13.2 192 Italia 9.7 10.8 69 Japón -5.4 -6.4 -28 Nueva Zelanda 12.5 23.3 66 Reino Unido 5.5 16.9 154 Singapur 2.0 -1.5 n.d. Sudáfrica 23.6 28.1 244 Suecia 10.0 7.7 84 Suiza 1.0 3.4 12
Fuente: Economist (2005). Las cifras de 2004 y 2005 representan el porcentaje de variación respecto al año anterior, tomando como referencia cifras correspondientes al primer cuatrimestre de cada año.
20
Además, tal como se refleja en el gráfico II.3, en nuestro país la vivienda ha
experimentado importantes revalorizaciones durante los últimos años, sobre todo
en las áreas urbanas, siendo una relevante fuente de mejora en la riqueza neta de
las familias españolas.
No obstante, las perspectivas de futuro deberían evaluarse con cautela:
• La experiencia internacional indica que, aunque los periodos de
reducciones importantes en el precio de la vivienda han sido poco
frecuentes, sin embargo se han producido con una frecuencia suficiente
como para ser considerados por parte de los inversores. Tal como
ocurre con el precio de otros activos, los precios de la vivienda también
disminuyen a veces, especialmente cuando se ajustan con los índices de
precios, a pesar de que frecuentemente se afirma lo contrario (Helbling,
2005).
• Las actuales divergencias entre los precios de la vivienda y las rentas de
alquiler sugieren una sobrevaloración de la vivienda en España superior
al 50 por ciento (The Economist, 2005).
• Las estadísticas internacionales indican que en muchos países, y desde
1997, los precios de la vivienda han experimentado crecimientos
elevados en términos reales (cuadro II.3). No obstante, no se debe
obviar la reducción de precios en Alemania y Japón, dos países
industrializados con un fuerte envejecimiento de la población,
tendencia clara de futuro de la población española. Las cifras relativas
21
a los últimos 30 años (periodo 1970-2003) señalan tendencias similares
en estos dos países (FMI, 2004; OCDE, 2005).
22
III. LAS HIPOTECAS INVERSAS EN EL
MUNDO
El envejecimiento generalizado de la población en diversas áreas
geográficas del mundo ha supuesto un impulso durante los últimos años a los
productos financieros relacionados con la conversión del patrimonio inmobiliario
en recursos líquidos. En general, el desarrollo de estos productos es escaso, pero
existen perspectivas muy optimistas sobre su futuro, y gran número de países están
intentando desarrollar, o al menos fomentar, la expansión de estos programas. A
continuación, se analizan los casos de los países con una mayor difusión de estos
productos, y que por tanto pueden ser representativos de las tendencias,
condiciones contractuales, modalidades y cifras de negocio esperables en nuestro
mercado financiero.
23
Existen, no obstante, otros países donde se están desarrollando también
importantes iniciativas. En el caso de Francia, se ha introducido en el año 2006 la
hipoteca inversa con la denominación “viager hypothécaire” (hipoteca vitalicia),
producto que convivirá con el tradicional vitalicio inmobiliario, que parece
representar cerca de 4.000 operaciones anuales (Jachiet et al, 2004). En Japón
también existen hipotecas inversas ofrecidas por varias entidades financieras que
conviven con iniciativas públicas como la pionera de la ciudad de Musashino de
1981 o el nuevo Sistema de Fondos de Apoyo a la Vida Diaria introducido en el
año 2002, de ámbito local y que financia los gastos de la vida cotidiana en hogares
de personas mayores a través de préstamos de garantía hipotecaria. Durante los
años ochenta, muchas grandes ciudades y entidades financieras comenzaron a
ofrecer este producto, pero casi todas han dejado de interesarse en él debido al
colapso en los precios inmobiliarios tras la explosión de la burbuja en los años
noventa. Actualmente, en el mercado japonés destacan dos nuevos productos. En
primer lugar, la hipoteca inversa de Chuo Mitsui Trust and Banking Company, que
a partir del 2005 viene ofreciendo una hipoteca hasta los 80 años combinada con
una pensión vitalicia voluntaria a partir de esa edad (Kamibayashi y Hakamada,
2006). En segundo lugar, la propuesta del gobierno japonés para facilitar la
concesión de hipotecas inversas a personas en edad avanzada con necesidades
financieras, aplicable a inmuebles de al menos 5 millones de yenes, que podría
suponer al estado un ahorro anual en gasto social de 17 billones de dólares
(Economist, 2006).
24
III.1 ESTADOS UNIDOS
En 1961, Nelson Haynes de Deering Savings and Loan contrató la primera
hipoteca inversa en Estados Unidos con Nellie Young, la viuda del entrenador del
equipo de fútbol de su instituto, pero el momento clave para el desarrollo de las
hipotecas inversas en Estados Unidos fue 1989, cuando el Congreso autorizó un
programa piloto con 2.500 hipotecas inversas al Departamento de Vivienda y
Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development, HUD).
Durante los primeros años, el número de hipotecas inversas creció lentamente
(gráfico III.1), pero a partir del año 2002 el producto ha experimentado un
crecimiento muy notable impulsado por la coyuntura favorable de tipos de interés
y de precios de la vivienda (Taffin, 2004).
GRÁFICO III.1 NÚMERO DE HIPOTECAS INVERSAS (HECM) POR AÑO FISCAL
EN ESTADOS UNIDOS
389
1.01
9
1.96
4
3.36
5
4.16
4
3.58
9
5.18
8
7.88
9
7.89
5
6.62
7
7.78
9 13.0
49 18.0
84
37.8
29 43.1
31
157
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
1.99
01.
991
1.99
21.
993
1.99
41.
995
1.99
61.
997
1.99
81.
999
2.00
02.
001
2.00
22.
003
2.00
42.
005
Fuente: Para el periodo 1990-2003, Taffin (2004); para los años 2004 y 2005, Bell y Hick (2005). Los años fiscales corresponden al periodo de octubre a septiembre: por ejemplo, el año 2005 corresponde al periodo de octubre de 2004 a septiembre de 2005.
25
Especialmente importante ha sido el año 2004, en el cual se duplicaron el
número de hipotecas inversas. Las cifras disponibles para el año 2006 siguen
indicando un crecimiento del número de nuevas operaciones: de octubre de 2005 a
febrero de 2006 se han contratado 26.160 nuevas hipotecas, frente a las 16.731 del
periodo de octubre de 2004 a febrero de 2005 (NRMLA, 2006).
La mayor cuota de hipotecas inversas en el mercado americano
corresponde a las Hipotecas de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda
(Home Equity Conversion Mortgage, HECM). Este producto es el único tipo de
hipoteca inversa asegurado por el gobierno federal, representando más del 90 por
ciento del mercado. La Jumbo Cash Account de Financial Freedom representa en
torno a un 5 por ciento y el producto Home Keeper de Fannie Mae alrededor de un
1 por ciento (Taffin, 2004). Además, con mucha menor relevancia, los gobiernos
estatales y federales ofrecen hipotecas inversas de carácter específico cuyo
objetivo suele ser la financiación de obras de mejora o reparación, o pago de
impuestos sobre los inmuebles, si bien se suelen ofrecer sólo a propietarios con
niveles de ingresos medios o bajos.
Respecto al perfil de los beneficiarios de hipotecas inversas en el mercado
americano, los datos del último informe realizado por la Administración Federal de
Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) referidos a 1999 destacan los
siguientes aspectos (Abt, 2000):
• La edad mediana era cercana a los 75 años.
• El valor mediano de las viviendas se situaba en 107.000 dólares.
26
• Más de dos tercios de las hipotecas inversas se concertaban con la
opción de línea de crédito.
• Las mujeres que vivían en soledad eran más numerosas entre los
titulares de hipotecas inversas que en la población de edad avanzada,
quizás asociado a sus menores ingresos.
A continuación, se describen las principales características de estos
productos, haciendo especial referencia a la hipoteca federal HECM dado su papel
predominante en el mercado americano5.
HECM (Home Equity Conversión Mortgage)
La HECM es un producto estandarizado y el único tipo de hipoteca inversa
asegurada por el gobierno federal a través de la Administración Federal de
Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) perteneciente al Departamento
de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban
Development, HUD)6. La FHA fija las cuantías máximas del préstamo, limita los
costes asociados y garantiza que los prestamistas cumplan con sus compromisos
(cuando la deuda acumulada alcanza el 98% de la cuantía máxima exigible, la
HUD permite asignar la hipoteca a la FHA, con lo cual el gobierno sigue
realizando los pagos a los que tiene derecho el propietario de la vivienda y acepta
la completa responsabilidad sobre la hipoteca). En general, se caracterizan por
ofrecer los mayores pagos iniciales, la mayor flexibilidad en cuanto a la forma de
5 Para una descripción más detallada de estos productos se puede consultar AARP(2006) y Fannie Mae (2002). 6 Ver AARP(2006) para un análisis más detallado.
27
entregar el dinero, y el menor coste asociado (con la excepción de las hipotecas
inversas dedicadas a fines específicos como mejoras en la casa o pago de
impuestos).
Dentro de los requisitos para acceder a una hipoteca inversa HECM
destacan dos aspectos:
• Cualquiera de los propietarios de la vivienda debe tener al menos 62 años y
la casa debe ser su residencia habitual.
• El solicitante está obligado a recibir asesoramiento de una agencia
reconocida por el HUD.
El prestatario de la hipoteca inversa se compromete a pagar los impuestos
del inmueble, a mantener la vivienda en buen estado, a asegurar la casa y a no
abandonarla, donarla o venderla. En caso de no cumplir estas condiciones, la
hipoteca inversa se hace exigible.
Existen varias modalidades para percibir el préstamo:
• Mediante un solo pago.
• A través de una línea de crédito, con un límite establecido del que se puede
disponer en el momento en que se desee.
• En cuotas mensuales, bien durante un plazo determinado o bien de forma
vitalicia en tanto se ocupe la vivienda. En el caso de cuotas durante un
número determinado de años, el prestatario no deberá devolver el préstamo,
pero dejará de recibir las mensualidades a partir de ese momento.
28
• Mediante combinaciones de las opciones anteriores.
Además, se puede cambiar la modalidad en cualquier momento con un
coste reducido de solamente 20 dólares.
La cuantía prestada depende de la edad del prestatario (si hay más de un
prestatario se tiene en cuenta la edad del más joven), de los tipos de interés en el
momento de la contratación del préstamo y del valor de la vivienda. En general,
cuanto mayor es el valor de la vivienda y la edad del solicitante, mayor es la
cuantía global del crédito. No obstante, el HUD establece unos límites máximos
en la cuantía prestada –revisables anualmente- que dependen del condado donde se
sitúe la residencia y que varían en un rango entre 200.160 y 362.790 dólares. Si el
valor de la vivienda sobrepasa el límite establecido para el condado de residencia,
la cantidad de dinero concedida dependerá de dicho límite y no del valor real de la
vivienda. Con la finalidad de permitir el acceso a mayores cuantías de la riqueza
de sus viviendas, la Cámara de Representates de los Estados Unidos está
considerando a lo largo del año 2007 mejoras sustanciales en la legislación sobre
hipotecas inversas que intentan fijar un límite único para toda la nación. Dicho
límite sería de 600.000 dólares y permitiría a los mayores convertir una parte
mayor de su patrimonio inmobiliario en ingresos para la jubilación (Senior Journal,
2007).
Una de las características más atractivas del HECM es que la línea de
crédito se incrementa con el tiempo, es decir, la cantidad de dinero disponible
aumenta mientras no se disponga del total del saldo. Por ejemplo, si la línea de
crédito es de 100.000 dólares y se ha dispuesto de 20.000 dólares, quedará un saldo
29
de 80.000 dólares. Transcurrido un año, el saldo se habrá incrementado de
acuerdo con la misma tasa de interés del préstamo: si la tasa fuera del 6% anual, el
límite de crédito un año después sería de 84.800 dólares (80.000+80.000×6%).
Los costes asociados a la hipoteca HECM pueden ser financiados casi en su
totalidad con el propio préstamo, si bien reducen evidentemente el capital
disponible. Destacan los siguientes elementos de coste:
• La comisión de apertura, limitada al 2 por ciento.
• Los costes abonados a terceros: tasación de la vivienda, inspecciones,
registro, impuestos, etc.
• La prima del seguro hipotecario. El seguro del HECM garantiza que el
prestatario recibirá los desembolsos establecidos y que no deberá devolver
el préstamo mientras ocupe la casa, sin tener en cuenta variables inciertas
como el tiempo que la ocupará, el cambio de valor de la vivienda o los
posibles riesgos de impago por parte del prestamista. El seguro también
garantiza que la deuda total no sobrepase el valor de la vivienda en el
momento en que se devuelve el préstamo, y permite que se sigan
percibiendo las cuotas mensuales o que crezca la línea de crédito, incluso si
el prestatario sobrevive más que la media, el valor de la casa no se
revaloriza o incluso disminuye, o el saldo del préstamo alcanza el valor de
la vivienda. Para financiar este seguro, se aplica el coste en dos fases:
o En el momento inicial, al cerrar la operación, se cobra un 2 por
ciento del valor de la vivienda –o del límite en caso de aplicarse.
30
o Se añade un 0,5 por ciento al tipo de interés del préstamo.
• Los gastos por prestación de servicios, es decir, los gastos que soportan los
prestamistas y agentes con posterioridad a la concesión del préstamo:
transferencia de primas a la FHA, envío de estados de cuenta, control de
entregas de desembolsos, etc. La FHA limita la tarifa de estos costes al
cliente a 30 dólares si el tipo de interés varía anualmente, y a 35 dólares si
varía mensualmente.
• El tipo de interés, que tiene carácter variable. La normativa del programa
HECM exige que los prestamistas ofrezcan una tasa igual al tipo de interés
de los valores del Tesoro a un año más un margen o diferencial. El tipo
aplicado se revisa anualmente, pero además se establecen límites de
variación: un máximo de 2 puntos porcentuales anuales, y un total de 5
puntos durante la vigencia del préstamo si varía anualmente ó 10 puntos si
varía mensualmente. El 3 de enero de 2006, la tasa de interés de las
hipotecas HECM con revisión mensual era del 5,87% y en el caso de
revisiones anuales del 7,47%. A modo de comparación, la referencia de
Bankrate.com para préstamos hipotecarios convencionales a interés
variable era del 5,56%.
Los préstamos HECM concedidos son adquiridos y titulizados por Fannie
Mae utilizando un esquema general similar al de préstamos convencionales de
vivienda.
La principal característica de las hipotecas HECM es la amplia protección
que ofrecen tanto al propietario de la vivienda como al prestamista. El prestatario
31
no puede ser forzado a vender la casa para pagar la hipoteca, su obligación
financiera se limita al valor del inmueble y, si el prestamista no puede hacer frente
a las rentas periódicas, la HUD garantiza dichos pagos. Por parte del prestamista,
si el prestatario genera una deuda superior al valor de la vivienda, bien por
sobrevivir un periodo largo de años, bien por una evolución al alza de los tipos de
interés o bien por una pérdida de valor de la propiedad, la FHA garantiza la
hipoteca gracias al seguro obligatorio de la operación.
Durante el año 2006, la Cámara de Representantes ha analizando una
proposición de ley que permitirá ampliar las posibilidades de las hipotecas inversas
(Expanding American Homeownership Act of 2006, HR 5121). Además del ya
citado objetivo de establecer un único límite nacional, se está estudiando la
posibilidad de establecer una opción de compra de vivienda (que permitiría a los
mayores comprar una nueva casa que se ajustase mejor a sus necesidades) y la
eliminación del límite en el número de hipotecas HECM que la FHA puede
asegurar.
HIPOTECAS INVERSAS PRIVADAS
El programa de hipotecas inversas Home Keeper de Fannie Mae7, lanzado
en 1996, tiene una estructura muy similar a la de las hipotecas HECM, dado que es
un programa con apoyo gubernamental. Las diferencias más representativas se
refieren a los límites de valoración (en este caso existe un único límite), al tipo de
7 Fannie Mae, junto con Freddie Mac, es una de las principales empresas con apoyo gubernamental (Government Sponsored Enterprises). Su accionariado es privado pero está controlada por el HUD, siendo su objetivo el desarrollo del mercado secundario de hipotecas.
32
inmuebles aceptados (se amplían los casos elegibles), a la protección al prestatario
(ahora la garantía la ejerce Fannie Mae), a los gastos asociados al seguro de la
FHA que no existen en este caso, al no crecimiento de la línea de crédito y al
diferente tipo de interés de referencia utilizado (en este caso, un tipo de interés
mensual revisable tomando como referencia el índice a un mes del mercado
secundario de certificados de depósito, con un límite del 12% anual). Una
modalidad de hipoteca inversa conocida como Home Keeper for Home Purchase
Mortgage permite su uso para cambiar de inmueble y adecuar así la vivienda a
unas condiciones que se adapten mejor a las necesidades de la persona mayor.
Financial Freedom ofrece la hipoteca inversa conocida como Jumbo Cash
Account, cuya principal ventaja radica en que no existe un tope máximo para el
valor del inmueble, y por tanto satisface la demanda de propietarios con un
patrimonio inmobiliario elevado. Actualmente, existen tres posibles opciones de
contratación del producto:
• La opción estándar.
Ofrece una línea de crédito abierta cuyo crédito no utilizado crece al
5% anual. Las comisiones de apertura siguen una escala porcentual
creciente en función del valor del inmueble, con un límite del 2%. La
disposición mínima en el momento de la apertura de la hipoteca debe ser de
500 dólares.
33
• La opción de cero puntos.
No tiene comisiones de apertura, y los gastos iniciales de terceros
no pueden exceder los 3.500 dólares, excluyendo impuestos en su caso. El
prestatario debe disponer inicialmente de al menos el 75% del límite
máximo. Cualquier otra disposición debe ser al menos de 500 dólares. El
crédito no utilizado también crece al 5% anual. La cancelación parcial no
es posible en los cinco primeros años, en la parte correspondiente a la
disposición mínima inicial, pero sí la cancelación total. No existen
comisiones de cancelación.
• La opción simple de cero puntos.
No tiene comisiones de apertura ni gastos iniciales, excepto los
impuestos en su caso. El prestatario debe disponer inicialmente del total de
la cuantía disponible. La cancelación no es posible en los cinco primeros
años. No existen comisiones de cancelación.
En todas las modalidades, el tipo de interés tiene limitado su crecimiento en
un 6% respecto del tipo de interés anual inicialmente establecido. El interés se fija
tomando como referencia el LIBOR a 6 meses más un diferencial del 5 por ciento,
revisando este tipo aplicable cada medio año.
Todas las modalidades tienen la posibilidad de ser contratadas con una
limitación en las obligaciones del prestatario (Equity Choice Feature), fijadas
como un porcentaje del valor de mercado del inmueble. El prestatario tiene la
34
posibilidad de establecer una protección mínima del 10% y máxima del 50% del
valor patrimonial de la vivienda. Esta opción permite una mayor flexibilidad del
producto, asegurando que un porcentaje del inmueble pueda revertir en el
beneficiario o en sus herederos una vez finalizado el plazo de la hipoteca.
En la tercera titulización llevada a cabo por Financial Freedom en el año
2005, el importe medio de las hipotecas Cash Account fue de 850.000 dólares, el
interés medio un 7,54% y la edad media de los titulares 82 años (80 en el caso de
varones y 83 en el caso de mujeres).
PRÉSTAMOS DE PAGOS DIFERIDO
Algunos estados y agencias locales ofrecen Préstamos de Pago Diferido
(Deferred Payment Loans, DPL) para realizar reparaciones o mejoras en general de
la vivienda. Este tipo de préstamo otorgado por el sector público se concede
mediante una entrega única, que no debe ser amortizada mientras el beneficiario
viva en la casa.
Los requisitos de este tipo de hipotecas varían mucho, pero la mayor parte
están dirigidos a propietarios con rentas limitadas, muchos establecen un límite en
el valor estimado de la vivienda y suelen estar supeditados a ciertas áreas
geográficas. Este tipo de hipotecas tienen limitado el uso para cierto tipo de
reparaciones o mejoras: accesibilidad, uso eficiente de la energía, instalaciones
sanitarias, etc.
35
Estos préstamos son compatibles con las hipotecas HECM, si bien el
prestamista de pago diferido debe aceptar que su hipoteca esté subordinada al pago
en primer lugar de la HECM. La principal ventaja de los préstamos de pago
diferido es su bajo coste: en general, no tienen comisiones de apertura ni primas de
seguro, los costes iniciales son mínimos, y los tipos de interés muy bajos, o incluso
inexistentes.
Los intereses suelen ser fijos, y se suele aplicar interés simple en vez de
compuesto, lo cual implica que no se acumulan al saldo del préstamo. En algunos
casos, incluso se condona todo o parte del préstamo si el beneficiario ocupa la
vivienda durante un cierto periodo de tiempo.
APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL IMPUESTO SOBRE LA PROPIEDAD
INMOBILIARIA
Algunos gobiernos locales y estatales ofrecen préstamos con el objetivo de
prorrogar el pago del impuesto sobre los inmuebles (Property Tax Deferral, PTD).
Este tipo de hipotecas inversas también tiene carácter público, sólo pueden ser
utilizadas para pagar dicho impuesto y no se requiere su devolución mientras el
beneficiario ocupe la vivienda.
Los requisitos para su concesión también varían mucho de unos programas
a otros, pero se suele exigir una edad mínima de 65 años y unos niveles de renta
limitados. Su cuantía está normalmente limitada al importe del impuesto al que se
dedica, si bien en algunos casos sólo se cubre una parte del mismo, o consiste en la
36
entrega de una cuantía fija. En la mayor parte se limita además el importe total
que se ha obtenido en el préstamo durante los sucesivos años en que se ha
percibido.
En general, este tipo de préstamos no admite la subordinación a otros
préstamos. Los costes asociados suelen ser muy reducidos: no tienen comisiones
de apertura ni primas de seguro y los costes iniciales son reducidos. El interés
suele ser fijo y en muchos casos simple.
III.2 REINO UNIDO
Los productos relacionados con la conversión en liquidez del patrimonio
inmobiliario en el mercado inglés se pueden clasificar en dos grandes grupos8:
- Hipotecas inversas (lifetime mortgages).
La entidad financiera concede un préstamo que abona mediante un pago
único o una renta periódica, cuyo importe depende de la edad del cliente,
aplicando normalmente un tipo de interés fijo o sujeto a un límite. El préstamo
no se amortiza hasta que fallecen ambos cónyuges y en general se garantiza el
riesgo de patrimonio no negativo, es decir, que las obligaciones adquiridas no
superen el valor de la vivienda. Estos préstamos suelen tener importantes
penalizaciones de cancelación anticipada ya que están asociados a
financiaciones a largo plazo.
8 Para un análisis más detallado, consultar Terry y Leather(2001) y CML(2006).
37
- Venta total o parcial de la vivienda (home reversion plans).
En este producto el cliente vende la vivienda, o un porcentaje de la misma,
a una entidad financiera que permite al vendedor y su cónyuge continuar
viviendo el resto de su vida en el inmueble. El beneficiario recibe un pago
único, una renta o una combinación de ambos. Este programa tiene ciertas
similitudes con el vitalicio inmobiliario del mercado español, si bien el
comprador tiene que ser una sociedad, se puede vender sólo un porcentaje de la
vivienda y el vendedor se sigue haciendo cargo del mantenimiento e impuestos
asociados.
Si se vende el total del inmueble, el precio suele oscilar entre un 20% y un
60% del valor de mercado, dependiendo de la edad del propietario. Cuando
fallecen el vendedor y su cónyuge (o abandonan la vivienda por otras razones),
el porcentaje vendido de la vivienda pasa al patrimonio de la entidad
financiera. Algunas modalidades ofrecen ciertas compensaciones a los
familiares de los propietarios si fallecen en un plazo corto de tiempo.
Las hipotecas inversas o vitalicias existen desde el año 1965. Tres han sido
las modalidades históricas de este producto:
• Hipotecas de sólo intereses (interest-only mortgage).
Consisten en préstamos tradicionales en los que se obtiene una cuantía
única con la garantía del valor del inmueble. Se abonan intereses periódicos y
se amortiza la deuda cuando eventualmente se vende la casa o se paga con
38
fondos procedentes de otros orígenes. Dado que esta modalidad requiere que
el cliente tenga disponibilidad de fondos para realizar los pagos periódicos de
intereses, se pueden reinvertir parte o todos los fondos en productos financieros
generadores de ingresos equivalentes o en la compra de una renta periódica
(home income plans). La experiencia reciente de esta opción ha sido muy
negativa dado que, a lo largo de las dos últimas décadas, un buen número de
personas invirtieron sus cuantías en el mercado de valores, sufriendo
conjuntamente los efectos combinados de las caídas de la Bolsa y del mercado
inmobiliario. Por otra parte, este tipo de préstamos ha perdido su atractivo
fiscal al desaparecer la deducibilidad de los intereses y de las primas de
seguros de vida. En consecuencia, esta modalidad ha desaparecido
prácticamente del mercado.
• Planes de revalorización compartida (shared appreciation mortgage).
En este tipo de préstamo, el cliente recibe una cuantía inicial única basada
en el valor de la vivienda, y no se requiere ningún pago hasta que fallece o
vende la propiedad. En ese momento, se abona la cuantía inicialmente
entregada y un porcentaje pactado del incremento de valor de la vivienda. Por
tanto, los intereses pagados dependen de la evolución del precio de mercado
del inmueble desde el momento del contrato. También cabe la posibilidad de
que el propietario mantenga parte de la revalorización de la vivienda pactando
un pago o acumulación de intereses.
Este tipo de producto fue popular a finales de los años noventa en tanto
evitaba el pago o la capitalización de intereses, y por tanto parecía evitar los
39
problemas de las hipotecas inversas. Actualmente, no está disponible pero bien
podría ser un producto relanzado en el futuro.
• Préstamos de intereses capitalizados (rolled-up interest loans).
Este es el único tipo de hipoteca inversa que subsiste en la práctica del
mercado financiero británico. El prestamista entrega una cuantía única, una
renta periódica o una combinación de ambas al cliente, tomando como
referencia el valor patrimonial de la vivienda y la edad de los propietarios. No
se amortiza nada hasta el fallecimiento de los titulares de la vivienda o la venta
de la propiedad, pero los intereses se acumulan a las cuantías prestadas.
Corresponde pues al esquema clásico de hipoteca inversa.
Desde octubre de 2004, el gobierno ha regulado las hipotecas inversas a
través de la Financial Services Authority (FSA). Con el objetivo de mejorar la
comparación entre alternativas ha establecido diversas reglas que potencian una
mayor claridad informativa y una limitación de cargas. Además, algunos
proveedores de hipotecas inversas pertenecen al Safe Home Income Plan (SHIP),
establecido en 1991 para promocionar las buenas prácticas comerciales. Los
asociados se comprometen a facilitar la información relativa a la hipoteca inversa
con transparencia jurídica, claridad de costes, asistencia en el asesoramiento
jurídico y financiero del cliente, y limitación en la deuda acumulada con un tope
fijado en el valor del inmueble.
El mercado británico de hipotecas inversas está controlado básicamente por
dos entidades prestamistas con cuotas aproximadamente iguales que representan
un 90% del mercado: Norwich Union, perteneciente al grupo Aviva (tituliza el
40
riesgo, excepto el correspondiente a longevidad que asume ella por tratarse de una
entidad de seguros) y Northern Rock (mantiene el riesgo en su balance). La
comercialización de las hipotecas inversas, no obstante, sigue los canales
tradicionales del crédito hipotecario: la mitad se vende a través de entidades de
crédito y el resto a través de intermediarios.
El producto ofertado por Norwich Union establece un tipo de interés fijo
aproximadamente igual al tipo de los Bonos del Estado británico a 10 años
incrementado en un diferencial del 2%. Las gastos de cancelación anticipada son
elevados con el objeto de evitar el riesgo asociado a cancelaciones por reducciones
en los tipos de interés a largo plazo. Dentro de las cláusulas contractuales se
prohíbe la contratación de una segunda hipoteca, la venta total o parcial, la
alteración del inmueble y la sustitución de los ocupantes.
La edad mínima para el acceso a este producto es de 55 años en el caso de
Norwich Union y de 60 en Northern Rock. El beneficiario debe ser además
propietario de una vivienda cuyo valor mínimo exigido suele ser 40.000 libras, si
bien cada operador tiene sus propias reglas.
El número global de hipotecas inversas ha experimentado un crecimiento
constante durante los últimos años (cuadro III.1), superando en el año 2007 la cifra
de 124.000 operaciones. No obstante, durante el año 2005 el crecimiento del valor
patrimonial total de las hipotecas inversas creció un 33%, tasa más moderada que
el 41% del año 2004 y que el 83% del año 2003. A finales del primer trimestre del
año 2007, el valor estimado de las hipotecas inversas superaba los 6.500 millones
de libras esterlinas.
41
CUADRO III.1 HIPOTECAS INVERSAS EN EL REINO UNIDO
Total acumulado Año Número Millones £ 2003 S1 52.658 2.258
S2 64.127 2.836 2004 S1 71.426 3.298
S2 83.728 3.998 2005 S1 93.850 4.612
S2 105.073 5.307 2006 S1 113.645 5.833
S2 122.087 6.328 2007 T1 124.842 6.549
Fuente: Council of Mortgage Lenders (www.cml.org.uk). S1: Primer semestre del año; S2: Segundo semestre del año; T1: Primer trimestre del año.
III.3 CANADÁ
Las hipotecas inversas tienen un desarrollo muy limitado en Canadá. En el
mercado existe un prestamista dominante, el Canadian Home Income Plan
(CHIP), y los otros tres establecimientos financieros que las ofrecen se limitan a
redirigir sus clientes a dicha sociedad privada. En consecuencia, el número de
operaciones realizadas es muy reducido: desde 1986, fecha en la que inició su
actividad dicha entidad dominante, tan solo se han contratado alrededor de 10.000
préstamos y no se manifiesta ninguna tendencia al alza (CCELS, 2006). Los
precios poco elevados de la vivienda, salvo raras excepciones, las pensiones de
cuantías desahogadas y la estructura demográfica sin desequilibrios actuales ni
previsibles, quizás explican el escaso desarrollo de este producto (Jachiet, 2004).
Si bien no existe una edad legal de referencia, CHIP establece una edad
mínima de 60 años. La cuantía financiada tiene una relación préstamo-valor
42
inmobiliario mucho menor que en el caso de las hipotecas tradicionales: se suele
financiar entre un 10% y un 40% del valor patrimonial, lo cual se traduce en
cuantías entre 20.000 y 500.000 dólares canadienses.
El riesgo de que la hipoteca sobrepase el valor de la vivienda no es objeto
de cobertura exterior. La Sociedad Canadiense de Hipotecas y Alojamientos no ha
considerado adecuado intervenir en este sector.
El interés de los préstamos es variable y referenciado normalmente a la tasa
de los títulos del Tesoro a un año incrementado en un margen del 4,75%. Las
cuotas que los ciudadanos reciben de su hipoteca inversa tienen un tratamiento
fiscal asimilado a los pagos de préstamos hipotecarios convencionales, y por tanto
no sujetos a imposición.
El perfil de los beneficiarios representa alrededor de un 40% de parejas, un
40% de mujeres y un 20% de hombres, pertenecientes a estratos sociales que no
corresponden en general a clases modestas. El producto está más desarrollado en
los estados anglófonos que en los francófonos.
Paralelamente a las hipotecas inversas, el mercado canadiense está
utilizando cada vez más líneas de crédito garantizadas por una hipoteca, cuya
deuda total no puede superar el 80% del valor patrimonial y en la que se requiere
el pago periódico de intereses. A partir del 1 de julio de 2006 ha entrado en vigor
la parte 5 del Business Practices and Consumer Protection Act, legislación que
aumentará la protección de los prestatarios al establecer la obligación de que el
prestamista entregue al concertar la operación un documento informativo
43
organizado y sistematizado con los principales aspectos que caracterizan a la
hipoteca que se contrata9.
III.4 AUSTRALIA
Hasta el año 2002, en Australia existían pocos productos relacionados con
la conversión del patrimonio inmobiliario en liquidez, pero durante los años 2004 y
2005 la situación ha experimentado una rápida evolución: en el año 2005 más de
10.000 australianos accedieron a una hipoteca inversa, lo que representa un
incremento del 150 por ciento en la actividad respecto a 2004
(www.bluestoneequityrelease.com.au), y de tan solo 3 productos de hipoteca
inversa se ha pasado a más de 15 (ASIC, 2005). Si bien es demasiado pronto para
intuir las perspectivas del mercado de estos productos, las estimaciones del
mercado potencial sitúan las cifras en torno a los 12 ó 15 billones de dólares
australianos hacia el año 2010 (Trowbridge, 2005).
Tres tipos de productos se comercializan o están en fase de diseño
actualmente en el mercado10:
• Hipotecas inversas.
Los productos considerados como hipotecas inversas están disponibles
generalmente para propietarios de vivienda con al menos 55 años, si bien la
edad mínima depende de la entidad financiera. También pueden ser
beneficiarios aquellos con deudas pendientes de hipotecas cuya cuantía sea 9 Para un análisis más detallado, consultar CCELS(2006) y Jachiet et al(2004). 10 Para un análisis más detallado, consultar ASIC(2005).
44
reducida y se amortice con las sumas obtenidas de la hipoteca inversa. La
cuantía prestada suele estar restringida a cifras que representen entre un 20% y
un 40% del valor real del inmueble. La mayoría de los productos suele
permitir obtener una financiación adicional a medida que el prestatario
envejece. Todos los productos permiten realizar cancelaciones parciales a lo
largo de la vida del préstamo. Algunos productos como el EquityTap de
Bluestone Mortgage tienen límites en los tipos de interés aplicados y
garantizan que los valores patrimoniales no sean negativos. Otros operadores
de hipotecas inversas son el Commonwealth Bank, el Homestar Finance, el St.
George Bank, la Police and Nurses Credit Society y la StateWest Credit
Society.
Además de los productos comercializados por la banca privada, los
sindicatos y otros proveedores especializados, el gobierno australiano ofrece el
Pension Loans Scheme. Este programa se dirige a pensionistas que no
alcanzan la pensión máxima debido a sus ingresos o activos, permitiendo que
obtengan un préstamo que les provea de un pago quincenal hasta alcanzar la
cuantía de la pensión máxima. El número de participantes en este programa es
muy reducido: 239 a finales de 2004.
• Venta total o parcial de la vivienda (home reversion schemes).
En términos generales, el esquema de este producto consiste en la compra
por parte de la compañía financiera, o la intermediación para que la compra la
realice otra persona, de parte o toda la vivienda a un precio que se sitúa
habitualmente entre un 35% y un 60% de precio total de mercado. Este menor
45
precio se justifica en parte porque el consumidor mantiene el derecho a vivir en
la casa por el resto de su vida o hasta que voluntariamente se institucionalice
en una residencia de personas mayores. En Australia, este producto ha tenido
tradicionalmente dos modalidades: la venta-alquiler, y la venta-hipoteca.
En la venta-alquiler, la propiedad de la vivienda pasa a la entidad financiera
en el momento en que se establece el contrato, e inmediatamente se alquila al
consumidor por el resto de su vida a cambio de una renta establecida. La
entidad financiera abona el precio de compra en forma de pago único, pagos
mensuales o una combinación de ambos. El mal funcionamiento de la única
versión de este producto en el mercado australiano, denominada Money for
Living, ha obligado a que haya sido absorbida por la administración y que no
sea una opción actualmente disponible.
En la venta-hipoteca el consumidor vende un porcentaje de la propiedad a
la entidad financiera a cambio de una entrega única, pero mantiene el título de
propiedad. Para proteger los intereses del comprador, el consumidor debe
establecer una hipoteca sobre la propiedad de tal forma que éste no pueda
realizar transacciones económicas con la vivienda sin el consentimiento del
comprador. Este tipo de producto sólo se distribuye a empleados de una
entidad financiera.
• Hipotecas de revalorización compartida.
En este producto la entidad prestamista renuncia a percibir la totalidad o
parte de los intereses del préstamo a cambio de una participación en los
incrementos de valor de la vivienda. En el momento de la venta, el prestamista
46
obtiene una participación de las ganancias de capital por la revalorización del
inmueble, y la cuantía requerida para la amortización del préstamo. El
porcentaje de ganancias de capital depende de diversos factores: cuantía del
préstamo, abono o no de intereses o de una renta por parte del consumidor a lo
largo de la vida del préstamo, signo y cuantía de los cambios de valor de la
vivienda. Está previsto el lanzamiento de al menos dos productos comerciales
de este tipo a corto plazo.
Existen también productos estatales o territoriales de revalorización
compartida. El Western Australian Government permite a los propietarios de
vivienda de etnia aborigen acogerse al programa Keystart, en el cual el
Departamento de Vivienda y Trabajo compra hasta un 30% de la propiedad, y
vende este porcentaje de la propiedad a precios de mercado en el momento en
que el residente tenga recursos para ello. Un programa similar está disponible
en el territorio del Noroeste dirigido a hogares con rentas inferiores a 1.100
dólares australianos, exigiendo pagos de amortización inferiores al 30% de la
renta bruta.
III.5 NUEVA ZELANDA
En Nueva Zelanda, los productos financieros relacionados con la
conversión del patrimonio inmobiliario en liquidez se limitan a las hipotecas
inversas. Al igual que en Australia, este sector ha experimentado un rápido
crecimiento a partir del año 2004, pero representa todavía un porcentaje muy
pequeño del total de hipotecas inmobiliarias: sólo un 0,1% del total.
47
La legislación neozelandesa regula asimismo otro producto de liquidez
inmobiliaria: el buy-back (venta con recompra posterior). El consumidor acuerda
la venta de su vivienda con una entidad, pero con la intención de volver a
comprarla posteriormente, usualmente en un año, a un precio mayor. Está pensado
para personas con dificultades financieras que requieren acceder a transformar el
patrimonio inmobiliario en efectivo. Este tipo de producto no ha tenido un
desarrollo adecuado en el mercado, recibiendo críticas por parte de los
consumidores tanto en relación con la imposibilidad de obtener un préstamo
transcurrido un año para volver a adquirir la vivienda, como con la pérdida del
patrimonio acumulado en el inmueble.
A continuación, se describe la experiencia neozelandesa en el mercado de
hipotecas inversas, con un análisis de los productos más representativos11.
Productos pioneros a comienzos de los años noventa.
En 1990, la Housing Corporation of New Zeland inició un programa piloto
de conversión de activos inmobiliarios en liquidez denominado Helping Hand
Loans, cuyo objetivo era evaluar el desarrollo de estos productos en el país.
Dirigido a mayores de 65 años, exigía una valoración mínima de la vivienda de
100.000 dólares y garantizaba que las obligaciones de los beneficiarios no
superarían el 90% de valor patrimonial del inmueble. Los cambios en la política
de vivienda en 1991 supusieron la desaparición del programa, si bien en su
11 Para un análisis más detallado, consultar Davey(2005).
48
valoración global se evaluó como una iniciativa que permitió impulsar el
desarrollo de estos productos.
El lanzamiento de las hipotecas inversas en el mercado se desarrolló
también en 1991 a través del Invencible Life Assurance Company en Wellington.
Existían diversas modalidades del producto en función de la edad y de las
condiciones de contratación. La difusión del producto fue muy lenta, si bien los
beneficiarios señalaron su considerable satisfacción con el producto. Este
producto ha tenido continuidad en los productos actualmente desarrollados por
SAI Life Ltd, que se considerarán en el epígrafe posterior.
Productos privados actuales.
Actualmente, diversos productos son ofrecidos por diversas entidades
financieras a lo largo del país.
TSB Bank
En 1991, el Taranaki Savings Bank (TSB) incorporó una línea de crédito
asociada a un programa de hipoteca inversa. La oferta incluye la posibilidad de
abonar los intereses periódicamente –opción estimulada por la entidad- o acumular
los intereses al principal prestado. Las cuantías se limitan a un 30% del valor de la
vivienda, pero las cifras medias están bastante por debajo de dicha cifra. Las tasas
de interés son variables y se establecen de acuerdo con la estructura financiera del
banco. Su expansión ha sido muy escasa, debido en buena medida a las exigencias
al cliente de sustanciales depósitos en la entidad financiera.
49
SAI – Save and Invest
SAI Life Ltd, antiguamente Invencible Life Assurance Ltd, ofrece tres tipos
de hipotecas inversas:
• RAM FLEX.
Proporciona un pago mensual mientras el cliente permanezca en la
vivienda. Está disponible a partir de los 65 años, si bien las casas deben estar
valoradas al menos en 250.000 dólares. La mensualidad puede dejar de
pagarse, reiniciarse, reducirse o incrementarse en algunos casos. La deuda se
remunera a un 11% anual.
• RAM SURE.
Proporciona un pago vitalicio y una cuantía inicial que no puede superar el
10% del valor del inmueble. La hipoteca tiene que ser amortizada cuando el
propietario abandona la casa, pero el pago periódico se mantiene mientras el
cliente o su cónyuge sobrevivan. Este programa se aplica a propietarios entre
65 y 75 años de edad. La tasa de interés es el 9% anual.
• RAM TERM.
Proporciona un pago vitalicio, pero la hipoteca tiene que ser amortizada
transcurridos 10 años desde el inicio del contrato. Está disponible para
propietarios entre 55 y 75 años. La cuantía entregada inicialmente puede
alcanzar hasta el 25% del valor de la vivienda. Está dirigido a personas que
disponen de una segunda vivienda o tienen disponibilidades para hacer frente a
50
la amortización después de 10 años. El tipo de interés devengado es el 9%
anual.
Los tres tipos de hipoteca inversa tienen garantizado que la cuantía a pagar
al cancelar la hipoteca no supere el valor de mercado de la vivienda, pero exigen al
cliente el mantenimiento del inmueble en buen estado y el aseguramiento.
Sentinel Lifetime Loans
Esta modalidad ofrece pagos únicos sobre primeras hipotecas de inmuebles
con un valor mínimo de 100.000 dólares. Los intereses se acumulan al capital
prestado y no se exige la amortización hasta que el prestatario fallece o se traslada
por requerir cuidados de larga duración o cualquier otra causa. La entrega de un
capital único tiene ventajas fiscales en Nueva Zelanda dado que exime del pago de
impuestos. El programa garantiza que la deuda no supere el valor patrimonial del
inmueble, y los préstamos son transferibles a propiedades de valor similar. Los
clientes están obligados a recibir consejo legal independiente.
El límite de endeudamiento varía entre el 10% del valor de la vivienda a los
60 años y el 40% a los 90 años. Estos porcentajes intentan asegurar que el cliente
mantiene un porcentaje importante del valor de la vivienda. A medida que el
cliente envejece y la vivienda incrementa su valor, se pueden obtener cuantías de
pago único adicionales. El tipo de interés de la operación es variable tomando
como referencia el tipo de interés preferencial del banco, al cual se suma un
diferencial situado en torno al 1,5%.
A principio del año 2005, tras menos de un año de funcionamiento, la
entidad recibió más de 700 solicitudes de hipotecas y se concedieron más de 20
51
millones de dólares. El perfil de los clientes se caracterizó por ser en un 58%
casados, un 28% mujeres solas, un 14% hombres solos, y una edad media de 73
años. Este producto es el más difundido con cerca del 90% de cuota de mercado.
Lifestyle Security
Este programa ofrece también pagos únicos iniciales exentos de tributación,
sobre primeras hipotecas, con abono de intereses trimestralmente y no
requerimiento de amortización hasta que el cliente abandona la vivienda. También
incorpora la garantía de que el valor patrimonial no sea negativo y exige la
asistencia legal independiente al cliente.
La cuantía prestada varía entre un 15% a la edad mínima de 65 años y un
40% a los 90 años. Los clientes pueden realizar cancelaciones anticipadas a partir
del mínimo establecido de 1.000 dólares. La tasa de interés es variable y se calcula
como el tipo de interés de los Títulos del Tesoro a 90 días más un diferencial del
4%.
Seniors CashBox Homeloan
El First Mortgage Trust lanzó el programa Senior CashBox Homeloan en el
año 2003. También está basado en primeras hipotecas con interés variable. El
inmueble ha de estar valorado al menos en 250.000 dólares, y el cliente está
obligado a recibir consejo legal y financiero.
La edad mínima de acceso es 68 años. Su principal característica es que la
hipoteca ha de ser amortizada si el cliente fallece o abandona la vivienda, pero
también si la deuda acumulada alcanza el 70% del valor del inmueble. Dado que
52
la cuantía máxima prestada es solamente del 20% del valor de la propiedad, el
riesgo de alcanzar el 70% es reducido, pero quizás esa condición explique en parte
el escaso éxito comercial del producto.
Income Solutions Ltd.
Esta modalidad proporciona una hipoteca de hasta el 65% del valor de la
vivienda. El cliente puede requerir el pago de una cuantía única inicial, pero el
objetivo principal del préstamo es invertir las cuantías en un fondo de inversión
gestionado por Income Solutions. No existen edades límites en el programa. Las
rentas obtenidas de la gestión de la inversión, una vez deducidos impuestos, se
dedican al pago del coste de la hipoteca, seguros, tasas de la vivienda y pago de
una pequeña renta al cliente. Los excedentes que se produzcan se reinvierten en el
fondo de inversión. Actualmente, el número de clientes es reducido.
Global Business Ideas Ltd.
Este programa tiene características muy diferentes. La hipoteca sobre la
vivienda permite a Global Business utilizar los fondos para llevar a cabo
inversiones financieras que pagan por una parte intereses al prestamista, por otra
pagos regulares al propietario del inmueble, y por último genera rendimientos
financieros. El propietario puede solicitar la cancelación de la hipoteca con un
preaviso de 3 meses. No se produce reducción del valor patrimonial de la vivienda
ni acumulación de intereses, el propietario no tiene que devolver fondo alguno y en
consecuencia no se generan problemas derivados de la transmisión del inmueble a
los descendientes.
53
Programas de aplazamiento de impuestos locales.
El primer proyecto de aplazamiento en el pago de impuestos locales entró
en vigor el 1 de julio de 2004 en el distrito Western Bay of Plenty. Este programa
permite a los sujetos pasivos de al menos 65 años la solicitud del aplazamiento en
el pago durante el resto de su vida (las personas más jóvenes sólo pueden
conseguir un aplazamiento de 15 años). Analizada la solicitud, el Consejo del
Distrito Territorial puede admitir el aplazamiento total o parcial, en función del
valor de la propiedad. Entonces el participante es requerido para que reciba
consultoría legal y económica con el objeto de involucrar a la familia y herederos.
La devolución del aplazamiento puede realizarse en cualquier momento sin
penalizaciones. La deuda acumulada puede ser trasladada a cualquier otra
propiedad, siempre que pertenezca al mismo área local. Los intereses y los gastos
inherentes a la operación se acumulan periódicamente. Si la carga total alcanza el
80% del valor de la vivienda, no es posible realizar el aplazamiento de más
impuestos, pero los costes se siguen acumulando. No obstante, el programa
garantiza que las obligaciones no superen el valor de la propiedad.
54
IV. PRODUCTOS DE HIPOTECA INVERSA EN
EL MERCADO ESPAÑOL
IV.1 CARACTERÍSTICAS DE LAS HIPOTECAS INVERSAS
En el mercado español, aunque existen diferentes tipos de hipotecas
inversas, todas responden a un diseño del producto muy similar, con las
particularidades propias de los objetivos y operativa que identifican a cada entidad
financiera. En general, las ofertas actuales se caracterizan por los siguientes
aspectos:
• El producto se ha diseñado por propia iniciativa privada de las entidades
bancarias como respuesta al crecimiento del sector de población en edad
avanzada. Inspiradas en las experiencias del ámbito anglosajón, algunas
entidades han diseñado el producto pensando en desarrollarse en un nuevo
nicho de mercado, mientras que otras plantean su estrategia como un
55
simple producto adicional para sus clientes en edad avanzada con una
finalidad de apoyo complementario a este segmento de población. El
Proyecto de Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, de Regulación
del Régimen de las Hipotecas Inversas y del Seguro de Dependencia es una
iniciativa legislativa que intenta apoyar la difusión de las hipotecas inversas
a través de una regulación específica. Esta legislación deja la iniciativa a
las entidades financieras y no desarrolla una estructura de aseguramiento
estatal similar a la establecida en Estados Unidos, siguiendo un modelo
más cercano al inglés.
• Las hipotecas inversas son productos financieros de desarrollo muy
reciente en el mercado español: la gran mayoría de entidades financieras
han comenzado a comercializar el producto durante 2006 (cuadro IV.1).
CUADRO IV.1 PRODUCTOS DE HIPOTECA INVERSA EN ESPAÑA (Marzo 2007)
Entidad financiera
Nombre comercial Edad mínima
Año inicial
% del valor de tasación
Bancaja Vivienda Pensión 60 2006 110 BBK Plan de Vida 70 2006 80 Caja Duero Hipoteca Renta 70 2007 80 Caixa Galicia Renta Vivienda 65 2007 60 Caixa Girona Pensión Vivienda 70 2006 90 Caixa Manresa Pensión Hogar 70 2007 80 Caixa Sabadell Pensión Vivienda 70 2006 80 Caixa Terrassa Pensión Hipotecaria 70 2005 90 Caja Inmaculada Pensión Vivienda 65 2006 90 Caja Navarra Complemento Hipotecario 70 2006 95 Caja Sol Renta Hipotecaria Oro 70 2006 80 Ibercaja Hipoteca Inversa 75 2001 80 Kutxa +Más Pensión 70 2006 80 La Caixa Hipoteca Inversa 65 2005 70
Nota: Los datos de este cuadro corresponden a información facilitada, personalmente o a través de folletos informativos, por las entidades financieras.
56
• La edad mínima requerida para la concesión de la hipoteca es generalmente
70 años (cuadro IV.1). En el caso de parejas, la edad de referencia es la del
titular más joven. El Proyecto de Ley de Regulación del Mercado
Hipotecario contempla la operación con un mínimo de 65 años.
• El importe máximo del que puede disponer el prestatario se determina en
función de la edad y del valor de tasación de la vivienda. Los plazos
iniciales de la renta se suelen establecer en relación con la esperanza de
vida estimada del prestatario, pero en muchos casos combinando las
esperanzas de vida de hombres y mujeres (cuadro IV.2). La cuantía
financiada mediante la hipoteca se limita además a un porcentaje del valor
de tasación de la vivienda que suele oscilar entre un 70 y un 95 por ciento
(cuadro IV.1), aunque estos porcentajes son adaptables al cliente. Esta
cuantía no se establece como la cantidad prestada al inicio de la operación
sino como la deuda total acumulada al final del periodo establecido.
• La hipoteca inversa se formaliza mediante una póliza de crédito en la cual
se establecen disposiciones periódicas mensuales. El objetivo de establecer
esa periodicidad es completar la pensión mensual pública o privada que
disfruta el prestatario. Los pagos periódicos pueden ser constantes o
variables de acuerdo con cierto porcentaje anual (normalmente, crecientes
entre el 1 y el 3 por ciento año a año).
• Habitualmente, se establecen dos posibles modalidades de cobro de la
hipoteca inversa. La primera opción permite cobrar la renta durante un
57
periodo de tiempo determinado (modalidad temporal), lo cual permite
obtener una renta mensual de mayor importe que la vitalicia (cuadros IV.2,
IV.3, IV.4 y IV.5). Una vez transcurrido ese plazo, la deuda acumulada
tendrá por importe el porcentaje fijado sobre el valor de tasación de la
vivienda. A partir de entonces, la deuda sólo acumulará intereses y se
dejará de percibir la renta mensual, pero el prestatario continuará sin tener
que devolver el préstamo mientras sobreviva al menos uno de los titulares.
La segunda opción permite cobrar la renta de por vida (modalidad
vitalicia). Una vez transcurrido un plazo inicial similar al establecido en la
modalidad temporal, la deuda acumulada tendrá por importe el porcentaje
fijado sobre el valor de tasación de la vivienda. A partir de entonces, la
deuda sólo acumulará intereses, pero el prestatario continuará percibiendo
la renta mensual mientras uno de los titulares sobreviva. Esta renta
proviene de un seguro de renta vitalicia con prima única que se carga en el
saldo del crédito al inicio de la operación, estando sujetas las rentas
originadas a retención de impuestos, según la legislación vigente.
• En la modalidad temporal, las rentas mensuales no se consideran como
rendimientos a incluir en el IRPF dado que se consideran disposiciones de
una cuenta de crédito. En la modalidad vitalicia, la primera parte de la
operación, en la cual las rentas son disposiciones del crédito, tampoco
suponen rendimientos sujetos a tributación por la razón citada
anteriormente. En el segundo periodo, en el cual se cobra la renta vitalicia,
58
las cuantías percibidas de la aseguradora se consideran rendimientos del
capital mobiliario a incluir en el IRPF12.
En el inicio de la hipoteca, normalmente es posible disponer de un
pago único que el prestatario puede dedicar a reformas del hogar, afrontar
un proyecto concreto, etc. Esta disposición inicial suele estar limitada y
evidentemente reduce el importe de las mensualidades posteriores.
• Las condiciones que se suelen establecer en la vivienda para poder ser
objeto de una hipoteca inversa son las siguientes: ha de ser de propiedad
plena de quienes vayan a figurar como acreditados de la hipoteca, tiene que
ser objeto de un informe de tasación oficial, estar situada en zona urbana y
ser susceptible de ser calificada como lugar de residencia habitual.
• Normalmente, las entidades financieras no establecen un valor mínimo de
la vivienda para ser objeto de hipoteca inversa.
• Los gastos iniciales asociados a la formalización de la hipoteca incluyen el
coste de la tasación, los gastos de notaría y registro, el Impuesto de Actos
Jurídicos Documentados, los gastos de gestoría, y en algunos casos una
comisión de apertura. En el cuadro V.1 del capítulo siguiente se puede
analizar una estimación aproximada de estos costes para una vivienda cuyo
valor de tasación se establece en 200.000 euros. Estos costes se cargan al
inicio de la operación en la cuenta de crédito, por lo cual no se requiere
ningún desembolso del cliente para hacer frente a dichos gastos.
12 Más adelante se describe en detalle su fiscalidad.
59
No obstante, el Proyecto de Ley de Regulación del Mercado
Hipotecario, de Regulación del Régimen de las Hipotecas Inversas y del
Seguro de Dependencia, reduce de forma significativa estos gastos al
establecer una nueva tarifa más reducida en los gastos de notario y registro,
y declarando exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la
modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre
Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas que
documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación
modificativa y cancelación.
• Ninguna entidad financiera establece costes de cancelación parcial o total
de la deuda hipotecaria. En las cancelaciones que se produzcan como
consecuencia del fallecimiento del prestatario, el citado Proyecto establece
que la entidad acreedora no tendrá derecho a percibir compensación alguna
en concepto de penalización.
• Casi todas las entidades financieras obligan, o al menos recomiendan, la
contratación por parte del cliente de un seguro del hogar.
• Aunque inicialmente, como en cualquier otro préstamo o crédito
hipotecario, el alquiler de la vivienda a terceros sin el consentimiento de la
entidad financiera supone el vencimiento anticipado del crédito, todas las
entidades establecen la posibilidad de establecer en la escritura de
constitución de la hipoteca la posibilidad de alquilar la vivienda o cambiar
de residencia, por ejemplo en el caso de tener que internarse a una
residencia de personas mayores.
60
• Normalmente, las entidades financieras no establecen ninguna forma
explícita de control sobre el mantenimiento en buen estado de la vivienda,
cuestión que se suele limitar a la obligatoriedad de contratar el seguro del
hogar.
• Aunque el producto está diseñado para que el banco tenga limitado su
riesgo, en función de los años que sobreviva el prestatario y de la posible
evolución negativa de los precios de la vivienda, la deuda acumulada
podría superar el valor patrimonial de la vivienda. El Proyecto de Ley de
Modernización del Mercado Hipotecario establece un límite de garantías
para el prestatario, eliminando el riesgo de patrimonio heredado negativo,
pero no el riesgo de patrimonio inmobiliario negativo: cuando se extinga el
préstamo o crédito regulado por esta disposición y los herederos del deudor
hipotecario decidan no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses,
el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de
la herencia.
• La nueva legislación también regula la exigibilidad de la deuda.
Independientemente del momento de vencimiento que se haya establecido
en el contrato hipotecario, la deuda sólo será exigible por el acreedor y la
garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario, sin perjuicio de que la
deuda siga acumulando intereses. Salvo pacto en contrario, el prestatario
mantiene hasta su fallecimiento la titularidad de la vivienda que constituye
la garantía de la hipoteca inversa.
61
• Una vez fallecidos los prestatarios de la hipoteca inversa, la deuda
acumulada en la hipoteca inversa puede ser liquidada por los herederos con
varias opciones: abonar la deuda y heredar consecuentemente la vivienda
con propiedad plena, vender el inmueble y liquidar con la cuantía obtenida
la deuda acumulada, y refinanciar la deuda contratando una nueva hipoteca
sobre el inmueble con el objeto de cancelar la vigente y liquidar la deuda.
• En España, ya se han comercializado más de 2.000 hipotecas inversas.
Caixa Terrasa, una de las entidades más activas en este producto, lleva más
de 1.000 operaciones. El perfil del cliente es una persona de unos 80 años
de edad media, con vivienda urbana valorada en unos 300.000 euros y que
percibe rentas durante unos 15 años13. El tipo de interés aplicable suele ser
fijo (en torno al 6% en el año 2006), y una vez finalizado el plazo, el
interés devengado suele ser el Euribor Hipotecario más un diferencial de un
2%. El tipo de interés en las hipotecas inversas es mayor que en las
hipotecas convencionales por varias razones: al ser un tipo fijo es preciso
compararlo con los tipos fijos entre 10 y 20 años, no con los intereses
variables; el plazo del préstamo no es conocido con certeza, y ello debe ser
considerado en el interés ofertado; la inclusión de garantías de valor
patrimonial no negativo supone un coste que también debe ser incorporado
al tipo de interés14.
13 Noticias de El Periódico de Aragón titulada 2000 Hipotecas Inversas, (25/10/2006) y de El Economista (www.eleconomista.com) titulada ¿Quiere cambiar su casa por una pensión? (5/6/2007). En España, no existen todavía estadísticas oficiales sobre hipotecas inversas. 14 Véase CML(2005) para una estimación considerando la valoración de sucesivas opciones put.
62
IV.2 DISEÑO FINANCIERO-ACTUARIAL DE LAS HIPOTECAS
INVERSAS
Las hipotecas inversas disponibles en el mercado español ofrecen al cliente
la disposición de rentas temporales o vitalicias.
La modalidad de rentas temporales corresponde con la estructura
puramente financiera de la hipoteca inversa: durante un plazo de tiempo fijado con
cierta relación con la esperanza de vida, el cliente obtiene una renta constante o
variable cuya deuda acumulada al final del plazo representa un porcentaje del valor
de tasación de la vivienda en el momento inicial.
Representando por:
G = Gastos iniciales de formalización.
D = Disposición inicial.
n = Número de periodos (normalmente, meses) en los que se percibe la
renta financiera.
i = Interés efectivo del periodo (normalmente, mensual).
t = Porcentaje concedido en préstamo respecto al valor de tasación inicial.
V = Valor de tasación de la vivienda en el momento inicial.
Xs = Cuantía de la renta temporal abonada en el periodo s (normalmente es
constante o variable anualmente en progresión geométrica).
La ecuación de equivalencia financiera de la operación al final del plazo
establecido en la hipoteca se establece como:
63
( ) VtiXiDGn
s
sns
n ⋅=++++ ∑=
−
1)1(1)(
En este planteamiento destaca que la deuda acumulada máxima al final del
plazo del préstamo se limita a un porcentaje del valor de tasación de la vivienda en
el momento inicial. Implica pues de forma implícita una cierta asociación entre el
valor actual y futuro de la vivienda, y por tanto una hipótesis subyacente que
asume que se compensan los posibles incrementos futuros del valor de la vivienda
con las minusvalías por depreciación.
En el caso de parejas, la edad de referencia que se establece corresponde
normalmente a la del sujeto de menor edad. Por otra parte, no se suelen establecer
plazos distintos para la hipoteca en función del sexo del cliente, si bien las
diferencias en esperanzas de vida justificarían un trato diferenciado.
A modo de ejemplo, supongamos una persona de 70 años de edad que
concierta una hipoteca inversa con las siguientes condiciones: interés nominal fijo:
6,25%; gastos de formalización: 7.170,51 euros; duración del préstamo establecido
por la entidad bancaria: 20 años; abono de pagos mensuales constantes; valor de la
vivienda en el momento actual: 200.000 euros; porcentaje de tasación concedido:
90%.
La ecuación de equivalencia financiera que permite determinar la cuantía
de la renta mensual constante (R) percibida sería:
000.20090,0120625,0151,170.7
12/%25,6240
240
⋅=⋅+⎟⎠⎞
⎜⎝⎛ + SR
64
La expresión matemática in
S representa el valor final de una renta
constante unitaria y postpagable15. La mensualidad constante resultante sería R =
325,76 euros.
Si se desean establecer pagos mensuales crecientes anualmente en un
porcentaje determinado (por ejemplo, el 2%), la anterior equivalencia de capitales
se establecería como:
000.20090,00625,0
0643218,0120625,0151,170.7
%43218,620)02,1,12(
240
⋅=+⎟⎠⎞
⎜⎝⎛ +
=⋅ qRS
El interés del 6,43218% es el interés efectivo anual equivalente al interés
nominal del 6,25% [ 1120625,01
12
−⎟⎠⎞
⎜⎝⎛ +=i ]. La expresión matemática
mn J
iiqRmS ⋅⋅ ),( representa el valor final de una renta fraccionada en progresión
geométrica de razón q=1+D, donde D representa el crecimiento anual en tanto por
uno de los pagos y m la frecuencia de los términos. La cuantía de las
mensualidades del primer año sería R = 279,20 euros, cifra que se incrementaría
todos los años en un 2% (los pagos serían iguales dentro de cada año).
En el caso de que el cliente solicitase una disposición inicial de 10.000
euros, la ecuación de equivalencia financiera para el caso de rentas constantes
sería:
15 Esta expresión de la renta constante, la correspondiente a la renta en progresión geométrica que se desarrolla a continuación, y las fórmulas relativas a las rentas actuariales que se analizarán en la modalidad vitalicia, son habituales en la matemática de las operaciones financieras y de seguros, y pueden consultarse en cualquier manual de la materia.
65
000.20090,0120625,01)000.1051,170.7(
12/%25,6240
240
⋅=⋅+⎟⎠⎞
⎜⎝⎛ ++ SR
resultando en este caso una mensualidad R = 252,67 euros.
Y para el caso de rentas crecientes en un 2% año a año:
000.20090,00625,0
0643218,0120625,01)000.1051,170.7(
%43218,620)02,1,12(
240
⋅=+⎟⎠⎞
⎜⎝⎛ ++
=⋅ qRS
La cuantía de las mensualidades del primer año sería R = 216,55 euros,
cifra que se incrementaría todos los años en un 2% (los pagos serían iguales dentro
de cada año).
La consideración de pagos crecientes año a año se justifica habitualmente
como una estrategia para compensar el efecto de la inflación sobre las rentas
mensuales percibidas. Los crecimientos habituales en el mercado se suelen
establecer en valores del 1, 2 y 3 por ciento.
La modalidad de rentas vitalicias se establece añadiendo a la hipoteca
inversa propiamente dicha (modalidad de rentas temporales que acabamos de
describir) un contrato de seguro que consiste en la percepción de una renta vitalicia
diferida, la cual se percibe a partir del momento en que finaliza la hipoteca inversa.
De esta forma, una vez finalizado el periodo en el que se dispone del crédito
hipotecario, el titular, si sobrevive, percibirá una renta bruta de importe similar a la
que venía percibiendo con la hipoteca inversa (constante o creciente en progresión
geométrica, de forma similar a como se haya pactado en el periodo de crédito
hipotecario).
66
La prima de la renta vitalicia diferida se considera como una disposición
inicial del crédito y, por tanto, a efectos del cálculo de las rentas periódicas, se
considera como una mayor disposición inicial (D) en la ecuación de equivalencia
financiera.
A modo de ejemplo, supongamos que en el ejemplo anterior en el que se
percibía una renta mensual constante, la persona de 70 años es un varón. La prima
única de la renta vitalicia diferida supondría 4.711,09 euros, que se considerarían
una disposición inicial del crédito. La ecuación de equivalencia financiera en la
hipoteca inversa sería:
000.20090,0120625,01)09,711.451,170.7(
12/%25,6240
240
⋅=⋅+⎟⎠⎞
⎜⎝⎛ ++ SR
resultando unas mensualidades en la hipoteca de cuantía R=291,32 euros. Durante
los primeros 20 años, la persona mayor percibiría 291,32 euros a finales de cada
mes. Una vez finalizado este periodo, dejaría de percibir los pagos
correspondientes a la hipoteca. A partir de ese momento, el crédito comenzará a
acumular intereses a un tipo de interés, con revisiones normalmente anuales, que
suele ser el Euribor Hipotecario del Banco de España más un diferencial de un 2%.
Si esta persona sobrevive los 20 años, comenzará a percibir una renta
mensual vitalicia cuyo importe bruto es de la misma cuantía que las mensualidades
que venía percibiendo: 291,32 euros. Esta cuantía corresponde a la renta vitalicia
diferida cuya prima única es de 4.711,09 euros, calculada de acuerdo con las
fórmulas actuariales habituales y las tablas de mortalidad PERM/F 2000.
67
En el caso de rentas vitalicias diferidas constantes, la prima única pura se
obtiene a partir del valor actual actuarial de la renta unitaria constante diferida
fraccionada pospagable y vitalicia:
∑ ∑−−
= = +⋅=
1
1
)(/
1 xw
dk
m
jx
mjk
mxd E
ma
Que en el ejemplo concreto anterior sería:
)12(70/201232,291 a⋅⋅
La prima comercial de 4.711,09 resulta de añadir a la prima única pura los
recargos y gastos que cada entidad aseguradora establece. En la práctica habitual
del mercado español, la renta percibida de la hipoteca inversa coincide con la renta
bruta de la renta vitalicia diferida, por lo cual una y otra se condicionan en su
cálculo.
En el caso de términos crecientes, estas expresiones se sustituyen por las
fórmulas correspondientes a rentas vitalicias diferidas con términos variables en
progresión geométrica. Además, en el caso de parejas, se consideran rentas
actuariales asociadas a grupos de personas.
La aplicación de las tablas de mortalidad implica la consideración de
importantes diferencias en las rentas periódicas: su cuantía se reduce para el sexo
femenino y para el caso de que la propiedad de la vivienda corresponda a una
pareja. En los cuadros IV.2 a IV.5 se pueden comparar las simulaciones para
diferentes hipótesis del producto. En todos los casos se ha supuesto que el titular
no realiza disposiciones iniciales distintas a las requeridas para hacer frente a los
68
gastos iniciales de formalización y, en su caso, a la prima del seguro de renta
vitalicia diferida.
CUADRO IV.2 RENTAS MENSUALES TEMPORALES EN FUNCIÓN DE LA EDAD
Y DEL VALOR DE LA VIVIENDA
Valor de tasación de la vivienda Edad 100.000 200.000 300.000 400.000
Duración de la renta
70 157,96 325,76 493,75 662,36 20 75 218,49 447,06 676,30 905,78 17 80 306,36 623,22 941,39 1.259,29 14 85 434,59 882,68 1.331,48 1.780,90 11 90 582,20 1.178,64 1.776,84 2.374,69 9
Nota: Simulaciones sin carácter vinculante realizadas el 1 de octubre de 2006 a un tipo de interés nominal fijo del 6,25% y una deuda acumulada de un 90% del valor de tasación al finalizar el plazo (www.caixaterrassa.es). Las cifras son válidas para ambos sexos. La aplicación de la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario, de Regulación del Régimen de Hipotecas Inversas y del Seguro de Dependencia supondrá una reducción en los gastos e impuestos iniciales que se traducirá en un incremento de las rentas mensuales recogidas en este cuadro.
CUADRO IV.3 RENTAS MENSUALES VITALICIAS EN FUNCIÓN DE LA EDAD
Y DEL VALOR DE LA VIVIENDA - VARONES
Valor de tasación de la vivienda Edad 100.000 200.000 300.000 400.000
70 141,27 291,32 441,56 592,34 75 194,80 398,58 602,96 807,56 80 270,17 549,59 830,16 1.110,50 85 373,80 759,22 1.145,25 1.531,81 90 500,49 1.013,21 1.527,46 2.041,40
Nota: Simulaciones sin carácter vinculante realizadas el 1 de octubre de 2006 a un tipo de interés nominal fijo del 6,25% y una deuda acumulada de un 90% del valor de tasación al finalizar el plazo (www.caixaterrassa.es). Estas rentas se perciben durante el mismo plazo que se establece para las temporales en el cuadro V.2; a partir de esa fecha, se percibe una renta vitalicia diferida de la misma cuantía bruta. La aplicación de la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario, de Regulación del Régimen de Hipotecas Inversas y del Seguro de Dependencia supondrá una reducción en los gastos e impuestos iniciales que se traducirá en un incremento de las rentas mensuales recogidas en este cuadro.
69
CUADRO IV.4 RENTAS MENSUALES VITALICIAS EN FUNCIÓN DE LA EDAD
Y DEL VALOR DE LA VIVIENDA - MUJERES
Valor de tasación de la vivienda Edad 100.000 200.000 300.000 400.000
70 128,98 265,98 403,15 540,82 75 176,23 360,59 545,48 730,57 80 243,34 495,01 747,72 1.022,22 85 336,08 682,60 1.029,67 1.377,21 90 451,26 913,55 1.377,21 1.840,60
Nota: Simulaciones sin carácter vinculante realizadas el 1 de octubre de 2006 a un tipo de interés nominal fijo del 6,25% y una deuda acumulada de un 90% del valor de tasación al finalizar el plazo (www.caixaterrassa.es). Estas rentas se perciben durante el mismo plazo que se establece para las temporales en el cuadro V.2; a partir de esa fecha, se percibe una renta vitalicia diferida de la misma cuantía bruta. La aplicación de la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario, de Regulación del Régimen de Hipotecas Inversas y del Seguro de Dependencia supondrá una reducción en los gastos e impuestos iniciales que se traducirá en un incremento de las rentas mensuales recogidas en este cuadro.
CUADRO IV.5 RENTAS MENSUALES VITALICIAS EN FUNCIÓN DE LA EDAD
Y DEL VALOR DE LA VIVIENDA – PAREJAS DE DISTINTO SEXO
Valor de tasación de la vivienda Edad 100.000 200.000 300.000 400.000
70 122,78 253,20 383,77 514,83 75 166,74 341,17 516,11 691,24 80 228,20 464,21 701,20 937,99 85 310,98 631,62 952,77 1.274,36 90 415,73 841,61 1.268,76 1.695,66
Nota: Simulaciones sin carácter vinculante realizadas el 1 de octubre de 2006 a un tipo de interés nominal fijo del 6,25% y una deuda acumulada de un 90% del valor de tasación al finalizar el plazo (www.caixaterrassa.es). Estas rentas se perciben durante el mismo plazo que se establece para las temporales en el cuadro V.2; a partir de esa fecha, se percibe una renta vitalicia diferida de la misma cuantía bruta. La aplicación de la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario, de Regulación del Régimen de Hipotecas Inversas y del Seguro de Dependencia supondrá una reducción en los gastos e impuestos iniciales que se traducirá en un incremento de las rentas mensuales recogidas en este cuadro.
70
En relación con la fiscalidad, las rentas periódicas tienen una consideración
distinta según correspondan al periodo del crédito o al seguro de renta vitalicia.
Las rentas mensuales percibidas del crédito hipotecario –hipoteca inversa-
no están sujetas a tributación dado que se trata de meras disposiciones del crédito.
La renta vitalicia diferida que se percibe una vez finalizado el crédito
hipotecario está sujeta a tributación, si bien su marco fiscal es favorable. Del
importe total de cada renta, un porcentaje se considera Rendimiento de Capital
Mobiliario sujeto a retención. El porcentaje de tributación varía en función de la
edad del rentista en el momento de la constitución de la renta y permanece
constante durante toda su vigencia. La reforma fiscal recientemente aprobada a
través de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas y de Modificación Parcial de las Leyes de los Impuestos sobre
Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio establece en el
artículo 25 que los porcentajes aplicables para rentas vitalicias son:
20% si la edad del preceptor está entre 66 y 69 años
8% si la edad del preceptor es igual o superior a 70 años
Estos porcentajes suponen una mejora fiscal relevante respecto a la
legislación anterior del IRPF que establecía un 25% para preceptores entre 60 y 69
años, y un 20% para preceptores mayores de 69 años. Dado que las hipotecas
inversas comercializadas actualmente en el mercado español tienen como edad
mínima habitual los 70 años, esta rebaja impositiva ha supuesto un impulso
relevante para el producto. En todo caso, dado que el diseño de las hipotecas
inversas lleva asociada una renta vitalicia de importe bruto similar, en el caso de
71
rentas constantes el comienzo de la percepción de la renta vitalicia supone una
reducción en términos netos de las prestaciones, y en el caso de rentas crecientes
en progresión geométrica el efecto depende del crecimiento establecido y su
relación con la imposición.
Dado que se trata de rentas diferidas, además del porcentaje anterior
también se considera Rendimiento del Capital Mobiliario la rentabilidad obtenida
hasta el momento de constitución de la renta, es decir, en el plazo que media entre
el pago de la prima y el momento en que se genera el derecho a la percepción
(vencimiento del crédito hipotecario). Este rendimiento se imputará de acuerdo
con el desarrollo reglamentario que se determine (artículo 25, 3a). En el IRPF
vigente hasta el año 2006, se repartía linealmente durante los 10 primeros años de
cobro de la renta vitalicia.
Es preciso considerar que, tal como está configurado el producto, la
primera cuota de la renta vitalicia se percibe al menos en torno a 9 ó 10 años
después de formalizada la operación, luego es probable que la fiscalidad actual se
modifique en dicho periodo.
72
V. BARRERAS PARA EL DESARROLLO DE
LAS HIPOTECAS INVERSAS
Las hipotecas inversas representan en efecto un producto financiero de gran
utilidad para las personas mayores en la transformación del patrimonio
inmobiliario en recursos líquidos, sin perder la estabilidad financiera inherente al
derecho al usufructo vitalicio de la vivienda. Sin embargo, la experiencia
internacional señala un escaso interés y desarrollo de los mercados de hipotecas
inversas y productos similares. En el caso español, el muy reducido número de
censos vitalicios también pone de manifiesto las posibles dificultades que el
desarrollo de las hipotecas inversas tendrá en el futuro.
La explicación obvia que tradicionalmente se ha tomado como referencia
para explicar las dificultades para la expansión de estos productos ha sido el deseo
73
de las personas mayores de retener la propiedad completa de la vivienda con el
objeto de transmitirla en herencia a sus descendientes. En este sentido, algunas
investigaciones consideran que las personas mayores tienden a seguir viviendo en
sus casas en coherencia con su intención de transferir las mismas en herencia
(Venti y Wise, 2000). Tradicionalmente, la vivienda es el único activo de valor
significativo que se transmite a los descendientes, debido en buena parte a que
constituye un porcentaje muy elevado de la riqueza de los hogares de personas
mayores (Banco de España, 2006). Las críticas a este argumento se sostienen en el
discutible carácter de voluntariedad de este legado: resulta bastante improbable
que el valor de la vivienda, difícil de estimar por anticipado, represente el valor
óptimo deseado de la herencia (Caplin, 2000).
Además de este factor relevante en la decisión de contratar una hipoteca
inversa es preciso considerar todo un conjunto de elementos que pueden explicar el
reducido tamaño de este mercado en los países en que se ha desarrollado, así como
en general en todos aquellos productos de transformación de patrimonio
inmobiliario en rentas.
V.1 RIESGOS Y OBSTÁCULOS DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL
PROPIETARIO DE LA VIVIENDA
El primer obstáculo al que se enfrentan los clientes de las hipotecas
inversas son los gastos iniciales asociados a la contratación y formalización del
producto. Hasta la iniciativa legislativa de Reforma Hipotecaria los gastos
iniciales de las hipotecas inversas han sido elevados (cuadro V.1). Si bien el
74
particular no abona directamente estos gastos ya que no realiza ningún
desembolso, tales cantidades se deducen del capital disponible para determinar las
rentas futuras. El Proyecto de Ley de Modernización del Mercado Hipotecario
reduce sustancialmente los gastos de formalización actuando en dos direcciones:
• Reduciendo los honorarios notariales y registrales en las escrituras de
constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación.
• Declarando la exención de la cuota gradual de documentos notariales del
Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados.
GRÁFICO V.1 GASTOS INICIALES EN HIPOTECAS INVERSAS.
(Valor de la vivienda en garantía: 200.000 €) Edad Notaría Registro Gestoría IAJD Comisión
de apertura 70 803,00 577,00 290,00 4.678,00 569,24 75 771,00 538,00 290,00 4.032,00 485,62 80 743,00 505,00 290,00 3.480,00 414,27 85 781,00 550,00 290,00 4.236,00 512,03 90 743,00 505,00 290,00 3.480,00 414,27
Fuente: Estimaciones con fecha de junio de 2006.
Por otra parte, las personas mayores pueden adoptar una actitud negativa
hacia las hipotecas inversas al considerar que pueden debilitar su situación
financiera futura en el caso de que se presenten problemas importantes de salud.
Hay tres aspectos en los que los problemas de salud pueden suponer dificultades
para el prestatario (Caplin, 2000):
• El propietario de la vivienda puede haber dispuesto ya de un alto
porcentaje del valor patrimonial del inmueble y, en consecuencia,
75
en el momento en que se presentan los problemas sanitarios la
posición patrimonial neta es desfavorable, y no permite al hogar
asumir las posibles nuevas necesidades financieras que se
presenten.
• Si los problemas de salud son graves, puede ser necesario
abandonar la vivienda durante un cierto tiempo para someterse a
un tratamiento o estar en convalecencia. En ese momento, existe
un incentivo para reconsiderar la decisión óptima de alojamiento,
y en ese sentido podría ser apropiado trasladarse a una vivienda
más adaptada a la nueva situación sanitaria. Pero si una parte
importante del valor del inmueble ya ha sido liquidado, con la
venta de la vivienda puede resultar imposible conseguir un capital
suficiente para realizar ese cambio de residencia (Feinstein,
1996).
• Los problemas de salud pueden implicar la necesidad de
abandonar el hogar para residir con un familiar o en una
institución de acogida, o incluso generar un abandono en el
mantenimiento de la vivienda. En este caso, el prestamista podría
imponer su derecho a vender la vivienda. En el caso español, se
han desarrollado productos que permiten evitar este riesgo,
favoreciendo incluso la generación de nuevas rentas al permitir al
propietario el alquiler del inmueble.
76
En Estados Unidos, un alto porcentaje de hipotecas se conciertan con la
modalidad de línea de crédito, lo cual ofrece unas mayores reservas financieras
para situaciones de necesidad similares a las especificadas anteriormente.
Una opción para evitar este obstáculo consistiría en añadir al producto un
seguro opcional que, en el caso de diversos problemas de salud, incrementase los
pagos realizados en una cuantía suficiente para permitir al propietario su traslado a
otra vivienda mejor adaptada a las nuevas circunstancias. En el mercado
americano, aunque no asociados a hipotecas inversas, algunas aseguradoras han
comercializado recientemente productos que ofrecen, a personas mayores en buen
estado de salud, rentas vitalicias que proporcionan pagos adicionales si el
beneficiario presenta cierto grado de incapacidad (Warshawsky et al, 2001).
Se plantean también obstáculos de carácter psicológico, que pueden
materializarse en varios aspectos:
• Las personas mayores pueden tener simplemente una actitud
negativa hacia el endeudamiento, dado que han dedicado un
periodo importante de su vida activa a pagar las cuotas de su
hipoteca tradicional para adquirir la vivienda.
• En mercados poco desarrollados, con un escaso número de
operaciones, el aprendizaje social y la imitación son reducidos.
En este sentido, cabe esperar un crecimiento gradual del consumo,
de forma similar a los procesos que explican la difusión de nuevas
tecnologías.
77
• En otros mercados, los mensajes de los medios de comunicación
se han centrado a veces más en los costes que en los potenciales
beneficios del producto (Abt, 2000). En España, donde el
mercado está iniciando su andadura, se debería evitar el
catastrofismo mediático y, sin ocultar los riesgos y dificultades
del producto, adoptar una postura de comunicación positiva en los
medios.
• Los diferentes criterios de descuento para costes y beneficios
futuros condicionan las decisiones relativas a hipotecas. Caplin y
Leahy (1997) sugieren que los hogares pueden tener una actitud
especialmente contraria a gastar los recursos actuales con el
objetivo de estar preparados para posibles eventos futuros
negativos. En un nivel extremo, un nivel bajo de consumo en una
vivienda propia y libre de cargas puede ser preferible a un nivel
superior de consumo en una vivienda endeudada, con el
consiguiente incremento de inseguridad.
• Estos aspectos psicológicos avalan en cierta medida la postura de
considerar las hipotecas inversas más como un producto para
proporcionar fondos de emergencia que como un suministrador de
fondos para el consumo diario.
Otra importante limitación en la difusión de las hipotecas inversas es el
desconocimiento del producto por parte de las personas mayores. La publicidad en
medios de comunicación y ámbitos relacionados con los mayores será un paso
78
necesario para difundir el producto. Además, esta falta de información sobre el
producto puede estar asociada a que el cliente desconozca el contenido de la
hipoteca. De ahí las políticas de Estados Unidos y Reino Unido que obligan a
informar al cliente, antes de concertar la operación, de acuerdo con un formato y
reglas de transparencia previamente establecidas por el gobierno o las asociaciones
de entidades hipotecarias.
También las dudas del propietario de la vivienda sobre las garantías y
riesgos del producto pueden generar actitudes negativas hacia su contratación.
En este sentido, existen dos factores clave:
- El aseguramiento de los pagos a realizar por el prestamista. En el caso
de que el propietario perciba el préstamo mediante una cuantía única en
el momento de la contratación no existe el riesgo de quiebra del
prestamista, pero sí se plantea en el caso de percibir rentas periódicas. En
el caso americano, la hipoteca HECM tiene cubierto este riesgo, pero en
el capítulo anterior hemos visto que las opciones disponibles en el
mercado español, de carácter privado, no tienen cubierto este riesgo, y
por tanto el prestatario deberá optar por entidades financieras de calidad
crediticia reconocida.
- La limitación del riesgo asumido por el propietario. Las hipotecas
deberían tener una garantía frente a valores patrimoniales negativos, es
decir, la limitación del riesgo asumido por el prestatario debería limitarse
al valor del inmueble en el momento de la venta. En caso contrario, el
prestatario podría ver afectado el resto de su patrimonio. El Proyecto de
79
Ley de Regulación del Mercado Hipotecario fija este límite de garantías
en los bienes de la herencia.
La fiscalidad del producto puede afectar negativamente a su expansión.
Actualmente, la consideración fiscal es favorable ya que las cuotas periódicas
percibidas no deben incluirse como rendimientos en el IRPF, dado que son
disposiciones de una cuenta de crédito. Una posible percepción de la operación
como una «venta» más que como un «préstamo» podría trastocar su consideración
fiscal y afectar negativamente al producto, de ahí la importancia que tiene la
regulación específica que plantea el Proyecto de Ley de Regulación del Mercado
Hipotecario. La tributación de las rentas vitalicias diferidas que se contratan en
algunas modalidades de hipotecas inversas es también bastante favorable: se
consideran Rendimientos del Capital Mobiliario, con lo cual están sujetos a
retención y tributan en un porcentaje variable en función de la edad (8% para
personas mayores de 69 años).
Por otra parte, se puede producir cierto tratamiento fiscal incoherente en el
momento de la venta del inmueble, dado que la ganancia patrimonial obtenida
tributa en el IRPF. Puede generarse en consecuencia una ganancia patrimonial
ficticia si, en el momento de la venta de la casa, no se deduce la deuda acumulada
de la ganancia patrimonial fiscalmente considerada.
Las hipotecas inversas pueden asimismo generar un aumento de las rentas
familiares periódicas que produzcan una exclusión del individuo de ciertos tipos de
prestaciones de protección social, tales como el acceso a pensiones no
contributivas. Este efecto puede inducir al propietario de la vivienda a renunciar a
80
los ingresos extra proporcionados por la hipoteca inversa, en cuanto que serían
sustitutivos y no complementarios a los ya disponibles.
Por último, las clases pasivas actuales en España son más pobres que los
actuales jubilados de Estados Unidos y Reino Unido, y la generación de la
explosión demográfica no alcanzará la edad mínima de acceso de 70 años hasta la
década de los treinta. Por tanto, aún es pronto para que los factores demográficos
tengan un impacto relevante sobre la demanda de hipotecas inversas (Taffin,
2004).
V.2 RIESGOS Y OBSTÁCULOS DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL
PRESTAMISTA
Desde el punto de vista del prestamista, los riesgos clave asociados a la
oferta de hipotecas inversas se pueden sintetizar en el gráfico V.1: riesgo de
longevidad superior a la media, riesgo asociado a la variación en el precio de la
vivienda y riesgo de variación del tipo de interés.
En dicho gráfico se representan mediante una línea continua las
evoluciones esperables del valor de la vivienda, de la deuda acumulada y del
periodo de duración de la hipoteca. Con una línea discontinua se representan las
evoluciones de esos tres parámetros que pueden inducir riesgos de pérdida para el
prestamista, desde la perspectiva de que el valor de la vivienda sea sobrepasado
por la deuda acumulada. No obstante, el concepto de riesgo asociado a las
hipotecas inversas requiere un análisis más detallado.
81
GRÁFICO V.1 RIESGO DEL PRESTAMISTA EN HIPOTECAS INVERSAS
0
Valor de la vivienda
Riesgo de caída del valor de la vivienda
Riesgo por incremento en el tipo de interés
Fin del préstamo Riesgo por superar la esperanza de vida media
(Periodo)
(Valor)
Deuda acumulada(principal + intereses)
Pérdida por caída del valor de la vivienda
Pérdida por superar la esperanza de vida media
Pérdida por incremento en el tipo de interés
Fuente: Mitchell y Piggott (2004) y Gobierno de Japón (2005).
El riesgo derivado de una longevidad elevada es quizás el más inmediato a
cubrir por el prestamista. Si el prestatario permanece un tiempo superior al
previsto en la vivienda, el riesgo de que la deuda acumulada sobrepase el valor de
la vivienda aumenta, y cabe pues el riesgo de impago de parte de la deuda.
Evidentemente, los cálculos actuariales compensan precisamente las obligaciones
con asegurados que fallecen en diversos momentos del tiempo, pero la
diversificación y la clasificación de riesgos son cuestiones clave para reducir los
compromisos asociados. Además, la selección adversa puede dificultar este
equilibrio si la proporción de personas en buen estado de salud respecto a las
personas con mala salud supera la ratio característica en la población de referencia
de la tabla de mortalidad.
82
El riesgo asociado a la revalorización general de la vivienda no permite
una diversificación similar al riesgo de longevidad. Los valores futuros y las tasas
de crecimiento de las propiedades inmobiliarias son desconocidos para el
prestamista, y por tanto el riesgo asociado es obvio. En efecto, la concesión de
hipotecas inversas en localizaciones geográficas dispares puede diversificar este
riesgo, pero no es una estrategia válida para compensar la evolución nacional o
internacional de los precios. Por otra parte, las expectativas de evolución futura de
los precios son un factor considerado para fijar la cuantía del préstamo, y por tanto
también afecta al prestatario.
Ahora bien, las hipotecas que en particular tenga el prestamista en su
cartera pueden corresponder a viviendas con un comportamiento diferenciado de la
evolución general del mercado de inmuebles. En la práctica, es bastante probable
que se produzcan pérdidas derivadas del riesgo de revalorización de las viviendas
dado que los valores de la parte superior de la distribución no generan ningún
beneficio extra (suponiendo que se limite la obligación del cliente al patrimonio
del inmueble o incluso a los bienes en herencia).
El riesgo de tipo de interés se relaciona con varios aspectos. Por una parte,
si el tipo de interés es fijo, una subida de tipos de interés reduce el valor de su
inversión en hipotecas inversas, y supone una menor rentabilidad comparativa. Si
el tipo de interés es variable el prestamista evita este riesgo, pero por el contrario
resulta más complejo conocer con certeza su valoración. Por otra parte, el
crecimiento de los tipos de interés puede incrementar rápidamente la deuda
acumulada, y por tanto aumentar la probabilidad de que supere el valor de mercado
83
del inmueble en el momento de finalizar el contrato. Boehm y Ehrhardt (1994)
han demostrado empíricamente que el riesgo de variación de los tipos de interés es
mayor en las hipotecas inversas que en otros productos similares: la reducida
deuda pendiente en el origen de las hipotecas inversas oculta el futuro crecimiento
que la operación implica; los cambios en el tipo de interés tienen pocos efectos en
los valores iniciales de deuda, pero pueden generar enormes variaciones futuras.
Por el contrario, en los préstamos tradicionales el efecto de las variaciones en los
tipos de interés se percibe rápidamente.
Además de los citados riesgos, el prestamista se enfrenta a un problema de
riesgo moral. En general, las personas mayores suelen realizar un mantenimiento
más deficiente de sus viviendas, y la contratación de una hipoteca inversa puede
intensificar esta tendencia, dado que el inmueble puede dejar de considerarse
propio y los demandantes del producto suelen tener rentas bajas. Aunque los
contratos suelen establecer la obligación de realizar un mantenimiento adecuado de
la vivienda, el prestamista puede no estar interesado en obligar a ejecutar la venta
al cliente, en particular si el cliente es vulnerable por razones de enfermedad.
Una posible solución a los dilemas de riesgo moral asociados a la
conservación del inmueble podría ser el establecimiento de un precio medio de
mantenimiento que se incluyese dentro de los gastos de la hipoteca inversa, al
menos para cubrir los gastos originados una vez que la deuda supera el valor
patrimonial.
Los problemas de riesgo moral no sólo se refieren al mantenimiento del
inmueble sino también a una fase posterior. Si la deuda acumulada del propietario
84
supera el valor de la vivienda antes de que el cliente fallezca, el prestamista debe
asegurarse un proceso de venta controlado, en cuanto que los herederos no tienen
incentivos a establecer un precio justo del inmueble, en el caso de que la garantía
se limite al valor de la vivienda.
Otro aspecto relacionado a considerar sería la posible selección adversa:
los consumidores que tuviesen expectativas de vida largas, de baja movilidad
geográfica o de reducidas tasas de crecimiento del precio de la vivienda, podrían
acceder a las hipotecas inversas en tasas superiores a su participación en la
población. A este respecto, Davidoff y Welke (2005) constatan para el caso
americano que las estadísticas indican un comportamiento inverso: los prestatarios
de hipotecas inversas se han desplazado rápidamente de sus viviendas de tal forma
que casi todas las casas han sido vendidas a precios que exceden el saldo
acumulado de la hipoteca inversa. Se produce pues un proceso de selección
ventajosa con un comportamiento parecido al deducido por Meza y Webb (2001)
para el mercado de tarjetas de crédito en el Reino Unido: la fijación de un precio
financieramente elevado para asegurar la pérdida de una tarjeta de crédito hace que
los poseedores de tarjeta que contratan dicho seguro tengan menor probabilidad de
perder sus tarjetas de crédito.
Además se plantea un obstáculo relacionado con las tradiciones financieras
del país: el crédito al consumo mediante préstamos hipotecarios resulta habitual
en los países anglosajones, incluso entre las personas mayores, mientras que en
España, y en general en el continente europeo, es prácticamente inexistente. En
nuestro país, el préstamo, incluido el hipotecario, tiene un carácter más personal
85
que real, las características de la garantía hipotecaria desempeñan un papel menos
relevante y la renta del prestatario un papel más significativo que en los países
anglosajones (Taffin, 2004). Las entidades financieras españolas tienen por tanto
que modificar en cierta medida sus estrategias tradicionales para adoptar la
hipoteca inversa.
Los costes de la innovación que supone el producto también representan un
freno a la expansión de las hipotecas inversas. Dado que este mercado está
naciendo en España, estos costes son elevados debido al desconocimiento
generalizado del producto. La estimación realizada por algunas empresas al
respecto les ha hecho renunciar al desarrollo de las hipotecas inversas por temor a
no alcanzar una cifra crítica durante un largo periodo de tiempo, máxime cuando
luego los competidores podrían aprovecharse de las innovaciones (Taffin, 2004).
Por último, el prestamista puede enfrentarse al riesgo de generar una mala
imagen social si, al final de la operación, se ve obligado a ejecutar la vivienda
hipotecada, con la consiguiente acción sobre otros familiares que pueden estar
residiendo en la vivienda.
V.3 VENTAJAS E INCONVENIENTES DE LAS HIPOTECAS INVERSAS
La diversidad de aspectos relacionados con las hipotecas inversas conlleva
que estos productos lleven asociadas ventajas e inconvenientes propios o asociados
al producto financiero16. Dentro de las ventajas cabe destacar las siguientes:
16 A continuación, se describen fundamentalmente las ventajas e inconvenientes descritos en Mitchell y Piggott (2004).
86
• El propietario de la vivienda puede diversificar su cartera de
riqueza, en lugar de mantener una proporción muy elevada de su
riqueza en un activo único (la vivienda), no diversificado y por
tanto arriesgado.
• La expansión de las hipotecas inversas puede favorecer un
incremento del consumo de las personas mayores sin forzar a las
mismas a abandonar su casa.
• La permanencia en la casa permite a las personas mayores
mantenerse independientes, evita los costes monetarios y
psicológicos del traslado a otra vivienda, y les protege de las
fluctuaciones en los precios del alquiler (Sinai y Souleles, 2001).
• Al seguir viviendo en su residencia habitual se reduce la presión
sobre los sistemas públicos de protección social al reducir la
demanda de residencias de la tercera edad para cuidados de larga
duración.
• Indirectamente, la menor demanda de servicios sociales reduce las
necesidades financieras del presupuesto nacional o estatal, y por
tanto cabría plantearse un apoyo fiscal al producto.
• La percepción de una renta periódica asociada a la hipoteca
inversa permite al cliente obtener un flujo monetario vitalicio que
evita o reduce sustancialmente el riesgo de falta de recursos.
87
• Desde el punto de vista de los herederos, les permite la
posibilidad de que parte de la vivienda se transmita en herencia si
el propietario fallece en un plazo corto o la vivienda se revaloriza.
Pero también si sólo se financia parte del valor patrimonial o si
las rentas percibidas se transmiten parcialmente en vida a los
herederos como donación. Además, puede evitarles los gastos
médicos o de consumo que en otro caso tendrían que subsidiar a
su padres.
• Desde el punto de vista del propietario, se reduce la posibilidad de
transmitir herencias no intencionadas, teniendo en cuenta que el
principal activo a transferir es la vivienda.
• Desde el punto de vista del mercado inmobiliario, podría facilitar
su liquidez y favorecer los procesos de valoración de los
inmuebles.
Dentro de los inconvenientes cabe señalar los siguientes:
• Los herederos pueden tener una perspectiva desfavorable del
producto ya que supone que sus padres consuman parte del valor
patrimonial de la vivienda.
• La complejidad del producto hace en algunos casos difícil
explicar a las personas mayores las implicaciones del producto.
88
• Los ingresos fiscales estatales podrían reducirse si un número
elevado de personas mayores opta por las hipotecas inversas en
lugar de vender sus viviendas.
• Las hipotecas inversas reducen en general la riqueza neta de los
hogares y por tanto aumentan el riesgo de que, ante situaciones de
problemas médicos complejos, se disminuya la capacidad de
reacción financiera de la familia.
V.4 PERCEPCIONES DE LAS PERSONAS MAYORES SOBRE LAS
HIPOTECAS INVERSAS
Con la finalidad de analizar en qué medida las personas mayores conocen
la existencia de hipotecas inversas, y asimismo detectar las ventajas e
inconvenientes percibidos, los incentivos para su desarrollo y las razones que
inducen a su contratación, se ha elaborado una encuesta de ámbito nacional
dirigida a individuos de 60 ó más años de edad propietarios al menos de una
vivienda. El trabajo de campo, elaborado por la empresa Invesmark durante el
periodo comprendido entre el 4 y el 26 de septiembre de 2006, se ha realizado
mediante encuestas telefónicas asistidas por ordenador. El tamaño de la muestra
total ha sido de 1.000 encuestas válidas con un margen de error muestral de
±3,16% para un nivel de confianza del 95,5% (en la condición más desfavorable:
p=q=0,5) para el total nacional. El tipo de muestreo ha sido estratificado
polietápico con afijación proporcional con cuotas previas por sexo, edad y
89
comunidad autónoma, y selección aleatoria del elemento muestral. El cuestionario
y la codificación de las respuestas se recogen en el anexo I.
La cuestión clave inicial consiste en saber en qué medida las hipotecas
inversas son un producto conocido por las personas mayores. Los resultados
presentados en el gráfico V.2 ponen de manifiesto el desconocimiento
generalizado de este producto financiero: el 77% de los encuestados no han oído
hablar nunca del mismo. En buena medida, el hecho de que el producto haya
comenzado su comercialización mayoritariamente durante el último año explica el
reducido número de personas que lo conocen.
GRÁFICO V.2 ¿HA OÍDO HABLAR EN ALGUNA OCASIÓN DE LAS HIPOTECAS
INVERSAS?
Cuadro de texto
1,0%
77,3%
21,7% NS/NC
No
Sí
__
Además, de aquellos que señalan que han oído hablar sobre las hipotecas
inversas, una cuarta parte tienen una idea incorrecta sobre las mismas (gráfico
V.3). Como consecuencia, en torno a un 83% de las personas mayores desconocen
o conocen incorrectamente este producto.
90
GRÁFICO V.3 ¿DESCRIBE CORRECTAMENTE EN QUÉ CONSISTE UNA HIPOTECA
INVERSA?
8,29%
25,35%
66,36%
NS/NC
Incorrecto
Correcto
GRÁFICO V.4 ¿ESTARÍA DISPUESTO A CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA?
NS/NCSeguro que noPosiblemente noPosiblemente síSeguro que sí
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%6,7%
74,3%
11,1%6,8%1,1%
La actitud negativa hacia el producto se pone especialmente de relieve
cuando se analiza la predisposición a contratar una hipoteca inversa (gráfico V.4):
91
sólo un 1% demuestra un interés claro en contratarla frente a casi un 75% que
responde claramente que no contrataría el producto.
Las personas mayores piensan además que las edades a la que considerarían
más interesante contratar las hipotecas inversas corresponden a los tramos de edad
más jóvenes (gráfico V.5). Para edades superiores, las hipotecas pierden interés,
basándose quizás en que el aumento de rentas que genera pueda ser disfrutado
durante los años con mejor estado de salud. Por otra parte, señalan como factor
relevante para su contratación el hecho de que se produzca algún tipo de necesidad
financiera, y en concreto la aparición de problemas de salud.
GRÁFICO V.5 ¿A QUÉ EDAD CREE QUE CONTRATARÍA LA HIPOTECA INVERSA?
NS/NCNuncaSi tieneproblemasde salud
Cuando senecesite
De 81 a 85De 76 a 80De 71 a 75De 66 a 70De 61 a 65Hasta 60
70,0%
60,0%
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Las hipotecas inversas se enfrentan a importantes barreras al producto. En
primer lugar, la vivienda se considera como un activo relevante en el patrimonio, y
la persona mayor no quiere desprenderse del mismo, en cuanto que no es
92
considerado como un recurso financiero (gráficos V.6 y V.7). La vivienda se
considera además como un bien que se desea dejar en herencia a los descendientes,
y en consecuencia no se desea perder los derechos sobre su propiedad (gráfico
V.8). Por último, la vivienda se percibe como un elemento de seguridad en la vida,
y en cierta medida como factor de protección ante emergencias e incertidumbres
futuras (gráfico V.9).
GRÁFICO V.6
MI VIVIENDA ES EL ACTIVO MÁS VALIOSO DE MI PATRIMONIO
NS/NCNadaPocoBastanteMucho
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.
93
GRÁFICO V.7 DESEARÍA PASAR EL RESTO DE MI VIDA EN MI ACTUAL VIVIENDA
NS/NCNadaPocoBastanteMucho
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.
GRÁFICO V.8 ME GUSTARÍA DEJAR ESTA CASA EN HERENCIA
NS/NCNadaPocoBastanteMucho
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.
94
GRÁFICO V.9 POSEER LA VIVIENDA ES LA MEJOR FORMA DE SENTIRSE PROTEGIDO
PARA EL FUTURO
NS/NCNadaPocoBastanteMucho
70,0%
60,0%
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.
GRÁFICO V.10 VENTAJAS DE LA HIPOTECA INVERSA
NS/NCNingunaventaja
Otrasrespuestas
Todo sonventajas
Soluciónpara
personasnecesitadas
Soluciónpara
familias sinhijos o que
no losayuden
Mantenerpropiedadde la casa
Posibilidadde dejarherencia
Mejora decondiciones
de vida
Posibilidadde pagar
residencia
Aportaciónde dinero
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
95
A la hora de señalar las virtudes asociadas a las hipotecas inversas (gráfico
V.10), un gran número de personas mayores no reconoce ninguna ventaja
asociada, o considera que éstas se relacionan con el apoyo a personas con
necesidades financieras. En menor medida, las ventajas se asocian con las mejoras
en las condiciones de vida, en las aportaciones de dinero generadas y su utilidad
para las familias sin hijos o con necesidades de ayuda.
Respecto a los inconvenientes asociados a las hipotecas inversas (gráfico
V.11), la posible pérdida de la vivienda y las cargas a los herederos se señalan
como los principales factores en contra.
GRÁFICO V.11
INCONVENIENTES DE LA HIPOTECA INVERSA
NS/NCTrámites yformalizaci
ón
Ningúninconvenient
e
Otrasrespuestas
Todo sonproblemas
Carácter depréstamo
Pagos depoca
cuantía
Pago deintereses
Pérdida deherencia
Noconfianzade bancos
Cargas aherederos
Posibleperder lavivienda
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Además de las preguntas abiertas, cuyos resultados se recogen en los
gráficos V.10 y V.11, y con la finalidad de orientar las respuestas en relación con
96
las ventajas e inconvenientes asociados, se han propuesto un conjunto de
afirmaciones con el objeto de deducir las actitudes hacia las hipotecas inversas
(gráficos V.12 a V.15). Los resultados indican que los mayores piensan que sus
hijos adoptarían una posición negativa si decidiesen contratar este producto
financiero (gráfico V.12) y que su calidad de vida actual no se vería mejorada de
forma significativa (gráfico V.13). Además, un factor que condiciona
radicalmente la contratación de hipotecas inversas viene dado porque las personas
mayores no están dispuestos a endeudarse utilizando la vivienda como garantía del
préstamo (gráfico V.14), indicando tal grado de falta de disposición a contratar el
producto que ni siquiera están interesados en obtener información más detallada
sobre sus características (gráfico V.15).
GRÁFICO V.12
MIS HIJOS NO ESTARÍAN DE ACUERDO EN CONTRATARLA
NS/NCNadaPocoBastanteMucho
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.
97
GRÁFICO V.13
MEJORARÍA MI CALIDAD DE VIDA
NS/NCNadaPocoBastanteMucho
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.
GRÁFICO V.14 ESTARÍA DISPUESTO A PEDIR DINERO PRESTADO CON LA GARANTÍA
DE MI VIVIENDA
NS/NCNadaPocoBastanteMucho
70,0%
60,0%
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.
98
GRÁFICO V.15
ME GUSTARÍA RECIBIR MÁS INFORMACIÓN
NS/NCNadaPocoBastanteMucho
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.
La actitud negativa hacia las hipotecas inversas era un resultado esperable a
priori dado el fracaso histórico de otros productos relacionados con la
transformación en liquidez de la vivienda, tales como el vitalicio inmobiliario. Por
ello la encuesta ha recogido una sección en la que se intenta evaluar la actitud de
las personas mayores ante diversos incentivos económicos y medidas de apoyo
relacionadas con la seguridad jurídica del titular de la vivienda. La reducción en
los gastos de contratación y la exención fiscal de las cuotas percibidas, en la línea
del Proyecto de Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, se percibe por los
encuestados como medidas relevantes para considerar la contratación de la
hipoteca inversa (gráficos V.16 y V.17).
99
GRÁFICO V.16 IMPORTANCIA DE LOS GASTOS DE CONTRATACIÓN REDUCIDOS
NS/NCNingunaPocaBastanteMucha
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.
GRÁFICO V.17 IMPORTANCIA DE LA EXENCIÓN FISCAL DE LAS CUOTAS
NS/NCNingunaPocaBastanteMucha
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.
100
El tipo de interés pactado en la operación, si bien es evidentemente
valorado como un factor importante en cuanto que reduce los costes del titular, no
es percibido con la misma intensidad, quizás por no ser tan fácil de evaluar su
efecto sobre el coste total (gráfico V.18). La seguridad jurídica de la operación,
plasmada en una posible garantía estatal de la operación y en un asesoramiento
independiente por parte de un experto, se consideran factores muy relevantes para
favorecer su contratación (gráficos V.19-V.20).
GRÁFICO V.18
IMPORTANCIA DEL TIPO DE INTERÉS APLICADO
NS/NCNingunaPocaBastanteMucha
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.
101
GRÁFICO V.19 IMPORTANCIA DE LA GARANTÍA DEL ESTADO
NS/NCNingunaPocaBastanteMucha
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.
GRÁFICO V.20 IMPORTANCIA DE RECIBIR ASESORAMIENTO DE UN EXPERTO
INDEPENDIENTE
NS/NCNingunaPocaBastanteMucha
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.
102
Por otra parte, los hijos son el principal consejero de las personas mayores
ante decisiones financieras como la hipoteca inversa (gráfico V.21). El éxito de la
operación requiere pues involucrar a los descendientes en todo el proceso de
formalización y desarrollo del préstamo.
GRÁFICO V.21
PERSONAS O ENTIDADES A LAS QUE PEDIRÍA CONSEJO SI DECIDIESE CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA
A otrapersona
conhipotecainversa
A mipareja
No lacontrato
NS/NCDecidiríapor mímismo
Asesorfinanzas
ocontable
OtrosExpertovivienda
Banco oCaja
Entepúblico
AbogadoAmigosOtrofamiliar
Hijos
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Las entidades preferidas para realizar la posible contratación de una
hipoteca inversa serían los Bancos y Cajas de Ahorro, si bien existe un alto grado
de indefinición en buena parte de los encuestados (gráfico V.22).
Respecto a la modalidad de producto preferida, también existe una gran
indefinición en la respuesta, pero claramente se deduce una preferencia clara por
prestaciones que el titular perciba de forma vitalicia (gráfico V.23).
103
GRÁFICO V.22 ENTIDADES EN LAS QUE PREFERIRÍA CONTRATAR UNA HIPOTECA
INVERSA
NS/NCAgenciainmobiliaria
Compañia deSeguros
CajaBancoOrganismopúblico
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
GRÁFICO V.23 PREFERENCIA POR RENTA VITALICIA O TEMPORAL
NS/NCTemporalVitalicia
60,0%
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
104
VI. EFECTOS POTENCIALES SOBRE LOS
INGRESOS DE LOS HOGARES
La clave para el éxito de las hipotecas inversas está directamente
relacionada con la decisión de los hogares para utilizar su riqueza inmobiliaria para
incrementar su consumo durante el periodo de jubilación: las hipotecas inversas
han sido pensadas como un mecanismo que permita a las familias “consumir” su
riqueza inmobiliaria sin necesidad de vender sus viviendas. Existe un debate
sustancial sobre si esta cuestión es cierta, y la evidencia empírica al respecto no es
unánime.
Algunos estudios preliminares [Merrill (1984), Feinstein y McFadden
(1989), Venti y Wise (1989, 1990, 1991)] concluyeron que, a menos que se
produjese algún cambio en el estatus familiar, la reducción en la riqueza
105
inmobiliaria de las personas mayores era nula o muy reducida. Incluso entre
aquellos que trasladaban su residencia existía una reducida variación en su riqueza
inmobiliaria. No obstante, aquellos hogares con patrimonio inmobiliario de gran
valor en relación el resto de activos tenían una mayor tendencia a reducir su
riqueza inmobiliaria al trasladarse, y aquellos con patrimonios inmobiliarios
reducidos en términos relativos tendían a incrementarlo cuando se trasladaban.
Las reducciones importantes de la riqueza inmobiliaria estaban típicamente
asociadas con la muerte de alguno de los cónyuges o con cambios relevantes de la
situación financiera. Sin embargo, Sheiner y Weil (1993) llegaban en el mismo
momento a conclusiones diferentes, aunque no necesariamente inconsistentes con
las anteriores. Sus resultados indicaban reducciones del patrimonio inmobiliario
en las edades más avanzadas, y fundamentalmente asociadas con cambios en el
estatus familiar, deterioros de la salud o fallecimientos de algún cónyuge.
La disparidad de conclusiones sigue presente en estudios más recientes.
Hurd (1999) concluye que la reducción en la riqueza inmobiliaria es la norma, y
que los resultados previos estaban originados en la mala calidad de los datos
analizados. Por el contrario, Venti y Wise (2000) concluyen que en general la
riqueza inmobiliaria no se reduce para hacer frente a las necesidades de consumo
de las personas mayores, y Smeeding et al (2006) deducen que las personas
mayores americanas no están haciendo líquidos sus activos inmobiliarios, al menos
hasta la edad de 80 años.
En todo caso, parece claro que, al envejecer, los hogares no reducen su
patrimonio inmobiliario en relación con las previsiones de la teoría del ciclo vital.
106
Frecuentemente, se recurre a dos razones para explicar esta contradicción: el deseo
de dejar herencia y el ahorro con la finalidad de previsión ante sucesos futuros
inciertos. Ambas explicaciones son lógicas, pero parece poco probable que puedan
explicar el enorme patrimonio inmobiliario que las personas mayores transmiten a
sus herederos (Mitchell y Piggott, 2004).
Al menos en teoría, las hipotecas inversas suponen un instrumento
financiero excelente para aquellos hogares de personas mayores que desean utilizar
su riqueza inmobiliaria para mejorar su vida sin abandonar su vivienda familiar.
Con el objeto de evaluar el impacto de la contratación de una hipoteca inversa
sobre las rentas familiares, se ha tomado como referencia la Encuesta Financiera
de las Familias 2002 del Banco de España. La primera edición de esta encuesta ha
estado disponible para los investigadores a comienzos del año 2006, permitiendo
por primera vez disponer de una base estadística para analizar los componentes de
la riqueza de las familias. En dicha encuesta se dispone de estimaciones sobre el
valor actual de la vivienda y sobre los ingresos familiares, lo cual permite evaluar
el impacto de contratar una hipoteca inversa con relativa facilidad.
A partir de los 5.143 hogares que inicialmente constituyen la Encuesta
Financiera de las Familias 2002, se ha creado una submuestra formada por los
hogares que inicialmente cumplen los requisitos habituales en el mercado
financiero para acceder a una hipoteca inversa: vivienda en propiedad y edad del
propietario igual o superior a 70 años (para ambos cónyuges en el caso de parejas).
El resultado ha sido una submuestra de 833 hogares que son potenciales clientes de
una hipoteca inversa.
107
Dado que existen diversas modalidades del producto, ha sido necesario
establecer hipótesis sobre la estructura de la hipoteca:
• Aunque es habitual que las cuotas mensuales de la hipoteca inversa sean
constantes, esta hipótesis supone que los incrementos inducidos en los
ingresos de los hogares disminuyen periódicamente en términos reales.
Para que la hipoteca suponga un aumento sostenido de los ingresos, debería
crecer al mismo ritmo que la inflación, y por ello se ha supuesto que las
mensualidades percibidas crecen anualmente en un 2%, estimación anual
constante de la inflación futura.
• En función de la edad del cónyuge más joven, se ha considerado una renta
temporal mensual de acuerdo con periodos habituales en el mercado: entre
9 años, para personas con al menos 89 años de edad, y 20 años para
personas de 70 años. Aunque las esperanzas de vida de hombres y mujeres
difieren sustancialmente, de acuerdo con prácticas de uso generalizado en
el mercado español se han fijado los mismos periodos de duración para
ambos sexos. Las duraciones establecidas suponen realmente la
consideración de rentas que superan las esperanzas de vida actuales de la
población española (15.85 y 12.66 años, a los 70 años, y 3.65 y 3.36 años, a
los 90 años, en el caso de mujeres y hombres) de acuerdo con la Tabla de
Mortalidad 1988-89 del Instituto Nacional de Estadística. No se ha
considerado la contratación de rentas vitalicias diferidas dado el elevado
valor de los periodos considerados en las rentas temporales.
108
• El interés nominal anual considerado ha sido el 6,25% anual, analizando la
sensibilidad de los resultados ante un incremento hasta el 8% anual y una
reducción hasta el 5% anual.
• Las hipotecas inversas están dirigidas fundamentalmente a un sector de
población con riqueza inmobiliaria elevada pero ingresos reducidos. Se ha
considerado que la vivienda hipotecada tiene al menos un valor de 30.000
euros. Aunque no suelen existir limitaciones específicas en las
características de la vivienda, no parece razonable su aplicación a viviendas
de precio reducido dada su escasa garantía. Aunque se podría considerar
demasiado pequeña la cifra establecida, se ha intentado considerar la
posibilidad de aplicar el producto como instrumento de reducción de la
pobreza, y por tanto extensible a sectores de población con menor riqueza
inmobiliaria.
• Los gastos de formalización se han estimado en un 1% del valor de la
vivienda.
• Se ha considerado que no se realizan entregas iniciales, salvo en el caso de
hogares con un préstamo hipotecario convencional vigente, en cuyo caso se
considera una entrega inicial que permita cancelar la hipoteca actual.
• Para establecer una medida de renta relativa que facilite la comparación
entre hogares de diferente tamaño y características, se ha utilizado la escala
de equivalencia de la OCDE, que proporciona un peso de 1.0 para el primer
adulto del hogar, 0.7 para el resto de adultos y 0.5 para cualquier miembro
menor de edad.
109
El potencial efecto complementario de las hipotecas inversas sobre las
rentas de las personas mayores de 70 años se describe en los gráficos VI.1 a VI.12.
Las representaciones se basan en los valores medianos por intervalo de renta y
edad. Las cifras por edad, renta y estado civil se recogen en los cuadros VI.1 a
VI.4.
La variable utilizada para medir la renta del hogar ha sido la renta anual del
año 2001. Los terciles de rentas se han determinado separadamente para cada
intervalo de edad (por ejemplo, el primer tercil de rentas para personas de 70 a 79
años se refiere al tercio de propietarios de vivienda con menores rentas en el grupo
de edad de 70 a 79 años). Para facilitar la comparación, se incluye la renta
mediana y el valor mediano de la vivienda dentro de cada intervalo considerado.
Las cuotas de la hipoteca inversa se han calculado con frecuencia mensual,
pero se han sumado aritméticamente las cuotas del año para ajustarlas a la unidad
de medida de renta. Estos pagos crecen con la edad debido a que se reduce la
esperanza de vida, y en consecuencia el periodo de la hipoteca. Aunque existen
diferencias por sexo en las esperanzas de vida, las rentas temporales para hombres
y mujeres se suelen establecer con los mismos periodos en el mercado español. En
el caso de parejas, la menor edad de uno de los cónyuges alarga la duración de la
hipoteca. Los propietarios de vivienda con mayores rentas también suelen tener
asociados mayores pagos periódicos en la hipoteca inversa dado que normalmente
el valor de la vivienda crece con la renta del hogar.
En general, las hipotecas inversas tienen un potencial importante para
aumentar la liquidez de los hogares de personas mayores: para casi todos los
110
grupos de edad y renta, los valores medianos suponen incrementos superiores al 15
por ciento de la renta inicial.
También es generalizado que el primer tercil, el grupo de renta más baja,
experimenta mayores incrementos relativos en sus rentas, si bien en términos
absolutos siempre tienen lógicamente ganancias inferiores.
Dos son los grupos de población que potencialmente podrían ser
especialmente favorecidos con la contratación de hipotecas inversas:
• Las personas en edad muy avanzada, mayores de 80 años que, para el
conjunto de la muestra, tienen ganancias superiores al 30 por ciento,
superando para diversos grupos el 50 por ciento.
• Las personas que viven en soledad, con incrementos relativos entre un 8 y
un 14 por ciento superiores a los de hogares en pareja, para el total de
ambos grupos.
La combinación de ambas circunstancias, persona en edad muy avanzada y
vivir en soledad, implican las mayores ganancias relativas de renta: en torno al 40
ó el 50 por ciento de la renta inicial, según el tercil de renta.
La sensibilidad de los resultados ante variaciones de los tipos de interés,
cuadros VI.2, VI.3 y VI.4, señalan relevantes variaciones en los incrementos de
rentas ante modificaciones del precio del dinero.
111
GRÁFICO VI.1 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS
INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – TOTAL HOGARES
5.067
1.3679.215
1.662 20.923
3.299
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1 2 3
GRÁFICO VI.2 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS
INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – TOTAL HOGARES 70-79 AÑOS
5.234
1.2539.456
1.505 22.240
2.802
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
1 2 3
112
GRÁFICO VI.3 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS
INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – TOTAL HOGARES 80+ AÑOS
4.705
2.1328.390
2.95717.979
5.361
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1 2 3
GRÁFICO VI.4 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS
INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – TOTAL PERSONAS SOLAS
5.057
1.7848.771
2.459 19.247
4.078
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1 2 3
113
GRÁFICO VI.5 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS
INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – PERSONAS SOLAS 70-79 AÑOS
5.208
1.5019.002
1.862 19.489
3.125
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1 2 3
GRÁFICO VI.6 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS
INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – PERSONAS SOLAS 80+ AÑOS
4.850
2.532
8.390
3.57717.901
6.893
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1 2 3
114
GRÁFICO VI.7 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS
INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – TOTAL MUJERES
4.922
1.7668.040
2.24316.149
3.873
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1 2 3
GRÁFICO VI.8 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS
INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – MUJERES 70-79 AÑOS
5.039
1.4828.088
1.833 17.288
3.022
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1 2 3
115
GRÁFICO VI.9 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS
INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – MUJERES 80+ AÑOS
4.674
2.532
7.997
3.273
15.434
8.055
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1 2 3
GRÁFICO VI.10 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS
INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – TOTAL PAREJAS
5.002
1.2549.308
1.32223.111
2.977
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
1 2 3
116
GRÁFICO VI.11 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS
INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – PAREJAS 70-79 AÑOS
5.315
1.1909.459
1.32024.226
2.910
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
1 2 3
GRÁFICO VI.12 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS
INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – PAREJAS 80+ AÑOS
3.961
1.8567.882
1.951 18.243
3.818
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1 2 3
117
CUADRO VI.1 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS
INGRESOS POR TERCILES DE RENTA (INTERÉS: 6,25% ANUAL)
TOTAL HOGARES Tercil Total 70-79 80+
1 Cuota Hipoteca 1.367,16 1.253,12 2.132,23 Renta 5.067,32 5.234,00 4.704,94 Valor vivienda 70.000 72.111 60.000
2 Cuota Hipoteca 1.662,28 1.504,61 2.957,24 Renta 9.214,71 9.456,47 8.390,00 Valor vivienda 90.100 90.320 70.000
3 Cuota Hipoteca 3.299,18 2.802,38 5.361,08 Renta 20.922,74 22.239,94 17.978,82 Valor vivienda 180.000 180.000 156.000
Total Cuota Hipoteca 1.982,57 1.683,88 3.306,44 Renta 9.214,71 9.456,47 8.355,00 Valor vivienda 104.000 110.866 90.000
PERSONAS SOLAS Tercil Total 70-79 80+
1 Cuota Hipoteca 1.784,34 1.501,23 2.531,96 Renta 5.057,00 5.208,00 4.850,00 Valor vivienda 60.000 60.000 57.046
2 Cuota Hipoteca 2.459,37 1.862,40 3.576,81 Renta 8.771,00 9.002,00 8.390,00 Valor vivienda 78.027 86.924 70.000
3 Cuota Hipoteca 4.078,43 3.124,58 6.893,17 Renta 19.247,00 19.489,00 17.901,00 Valor vivienda 141.030 120.202 150.000
Total Cuota Hipoteca 2.529,43 2.178,13 3.847,05 Renta 8.771,00 9.002,00 8.390,00 Valor vivienda 90.000 90.151 77.149
118
MUJERES Tercil Total 70-79 80+
1 Cuota Hipoteca 1.766,09 1.481,51 2.531,96 Renta 4.921,50 5.038,50 4.674,00 Valor vivienda 60.000 61.000 57.046
2 Cuota Hipoteca 2.243,44 1.833,32 3.273,31 Renta 8.040,00 8.088,00 7.997,00 Valor vivienda 73.073 83.848 68.964
3 Cuota Hipoteca 3.872,72 3.021,85 8.055,03 Renta 16.148,50 17.287,50 15.433,50 Valor vivienda 132.223 120.202 150.127
Total Cuota Hipoteca 2.517,44 2.106,48 3.948,75 Renta 8.040,00 8.088,00 7.997,00 Valor vivienda 90.000 90.000 78.183
PAREJAS Tercil Total 70-79 80+
1 Cuota Hipoteca 1.253,65 1.189,62 1.855,65 Renta 5.001,76 5.315,29 3.960,88 Valor vivienda 89.425 86.925 76.968 2 Cuota Hipoteca 1.321,88 1.319,67 1.951,34 Renta 9.307,94 9.458,82 7.881,76 Valor vivienda 100.170 102.172 94.426 3 Cuota Hipoteca 2.977,22 2.910,22 3.817,96 Renta 23.111,18 24.226,47 18.242,94 Valor vivienda 195.758 226.187 156.335
Total Cuota Hipoteca 1.660,89 1.616,46 2.376,37 Renta 9.307,94 9.458,82 7.881,76 Valor vivienda 120.000 120.000 94.426
119
CUADRO VI.2
EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA
(INTERÉS: 8% ANUAL)
TOTAL HOGARES Tercil Total 70-79 80+
1 Cuota Hipoteca 1.164,72 1.031,73 1.874,83 Renta 5.067,32 5.234,00 4.704,94 Valor vivienda 70.000 72.111 60.000
2 Cuota Hipoteca 1.407,87 1.278,14 2.594,53 Renta 9.214,71 9.456,47 8.390,00 Valor vivienda 90.100 90.320 70.000
3 Cuota Hipoteca 2.697,08 2.332,80 4.701,12 Renta 20.922,74 22.239,94 17.978,82 Valor vivienda 180.000 180.000 156.000
Total Cuota Hipoteca 1.672,61 1.421,15 2.901,76 Renta 9.214,71 9.456,47 8.355,00 Valor vivienda 104.000 110.866 90.000
PERSONAS SOLAS Tercil Total 70-79 80+
1 Cuota Hipoteca 1.449,57 1.238,15 2.194,42 Renta 5.057,00 5.208,00 4.850,00 Valor vivienda 60.000 60.000 57.046
2 Cuota Hipoteca 1.956,27 1.514,68 3.208,42 Renta 8.771,00 9.002,00 8.390,00 Valor vivienda 78.027 86.924 70.000
3 Cuota Hipoteca 3.495,46 2.643,24 6.114,26 Renta 19.247,00 19.489,00 17.901,00 Valor vivienda 141.030 120.202 150.000
Total Cuota Hipoteca 2.166,58 1.801,60 3.458,79 Renta 8.771,00 9.002,00 8.390,00 Valor vivienda 90.000 90.151 77.149
120
MUJERES Tercil Total 70-79 80+
1 Cuota Hipoteca 1.537,01 1.223,12 2.194,42 Renta 4.921,50 5.038,50 4.674,00 Valor vivienda 60.000 61.000 57.046
2 Cuota Hipoteca 1.826,86 1.510,13 2.970,49 Renta 8.040,00 8.088,00 7.997,00 Valor vivienda 73.073 83.848 68.964
3 Cuota Hipoteca 3.131,12 2.508,43 7.122,24 Renta 16.148,50 17.287,50 15.433,50 Valor vivienda 132.223 120.202 150.127
Total Cuota Hipoteca 2.138,37 1.781,97 3.539,00 Renta 8.040,00 8.088,00 7.997,00 Valor vivienda 90.000 90.000 78.183
PAREJAS Tercil Total 70-79 80+
1 Cuota Hipoteca 1.051,14 971,20 1.611,93 Renta 5.001,76 5.315,29 3.960,88 Valor vivienda 89.425 86.925 76.968 2 Cuota Hipoteca 1.069,01 1.059,95 1.691,20 Renta 9.307,94 9.458,82 7.881,76 Valor vivienda 100.170 102.172 94.426 3 Cuota Hipoteca 2.511,59 2.368,83 3.369,66 Renta 23.111,18 24.226,47 18.242,94 Valor vivienda 195.758 226.187 156.335
Total Cuota Hipoteca 1.422,34 1.326,55 2.107,84 Renta 9.307,94 9.458,82 7.881,76 Valor vivienda 120.000 120.000 94.426
121
CUADRO VI.3
EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA
(INTERÉS: 5% ANUAL)
TOTAL HOGARES Tercil Total 70-79 80+
1 Cuota Hipoteca 1.548,73 1.433,99 2.331,50 Renta 5.067,32 5.234,00 4.704,94 Valor vivienda 70.000 72.111 60.000
2 Cuota Hipoteca 1.880,67 1.673,18 3.212,18 Renta 9.214,71 9.456,47 8.390,00 Valor vivienda 90.100 90.320 70.000
3 Cuota Hipoteca 3.742,52 3.221,53 5.869,07 Renta 20.922,74 22.239,94 17.978,82 Valor vivienda 180.000 180.000 156.000
Total Cuota Hipoteca 2.248,89 1.912,08 3.622,24 Renta 9.214,71 9.456,47 8.355,00 Valor vivienda 104.000 110.866 90.000
PERSONAS SOLAS Tercil Total 70-79 80+
1 Cuota Hipoteca 1.983,47 1.710,76 2.785,56 Renta 5.057,00 5.208,00 4.850,00 Valor vivienda 60.000 60.000 57.046
2 Cuota Hipoteca 2.717,76 2.162,16 3.856,75 Renta 8.771,00 9.002,00 8.390,00 Valor vivienda 78.027 86.924 70.000
3 Cuota Hipoteca 4.650,03 3.524,66 7.488,85 Renta 19.247,00 19.489,00 17.901,00 Valor vivienda 141.030 120.202 150.000
Total Cuota Hipoteca 2.847,66 2.443,16 4.179,47 Renta 8.771,00 9.002,00 8.390,00 Valor vivienda 90.000 90.151 77.149
122
MUJERES Tercil Total 70-79 80+
1 Cuota Hipoteca 1.936,27 1.702,58 2.785,56 Renta 4.921,50 5.038,50 4.674,00 Valor vivienda 60.000 61.000 57.046
2 Cuota Hipoteca 2.600,42 2.132,10 3.502,08 Renta 8.040,00 8.088,00 7.997,00 Valor vivienda 73.073 83.848 68.964
3 Cuota Hipoteca 4.373,08 3.429,35 8.791,15 Renta 16.148,50 17.287,50 15.433,50 Valor vivienda 132.223 120.202 150.127
Total Cuota Hipoteca 2.833,60 2.369,00 4.242,10 Renta 8.040,00 8.088,00 7.997,00 Valor vivienda 90.000 90.000 78.183
PAREJAS Tercil Total 70-79 80+
1 Cuota Hipoteca 1.386,27 1.355,22 2.031,71 Renta 5.001,76 5.315,29 3.960,88 Valor vivienda 89.425 86.925 76.968 2 Cuota Hipoteca 1.529,66 1.511,21 2.152,89 Renta 9.307,94 9.458,82 7.881,76 Valor vivienda 100.170 102.172 94.426 3 Cuota Hipoteca 3.370,54 3.339,06 4.179,73 Renta 23.111,18 24.226,47 18.242,94 Valor vivienda 195.758 226.187 156.335
Total Cuota Hipoteca 1.916,86 1.842,07 2.581,72 Renta 9.307,94 9.458,82 7.881,76 Valor vivienda 120.000 120.000 94.426
123
CUADRO VI.4
EFECTO PORCENTUAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA
INTERÉS: 6,25% ANUAL
TOTAL HOGARES Total 70-79 80+
1 26,98% 23,94% 45,32% 2 18,04% 15,91% 35,25% 3 15,77% 12,60% 29,82%
PERSONAS SOLAS 1 35,28% 28,83% 52,21% 2 28,04% 20,69% 42,63% 3 21,19% 16,03% 38,51%
MUJERES 1 35,89% 29,40% 54,17% 2 27,90% 22,67% 40,93% 3 23,98% 17,48% 52,19%
PAREJAS 1 25,06% 22,38% 46,85% 2 14,20% 13,95% 24,76% 3 12,88% 12,01% 20,93%
INTERÉS: 8% ANUAL
TOTAL HOGARES Total 70-79 80+
1 22,98% 19,71% 39,85% 2 15,28% 13,52% 30,92% 3 12,89% 10,49% 26,15%
PERSONAS SOLAS 1 28,66% 23,77% 45,25% 2 22,30% 16,83% 38,24% 3 18,16% 13,56% 34,16%
MUJERES 1 31,23% 24,28% 46,95% 2 22,72% 18,67% 37,15% 3 19,39% 14,51% 46,15%
PAREJAS 1 21,02% 18,27% 40,70% 2 11,48% 11,21% 21,46% 3 10,87% 9,78% 18,47%
124
Por otra parte, resulta relevante conocer en qué medida las hipotecas
inversas pueden reducir la pobreza en las personas en edad avanzada. Existen
diversas formas de medir y de fijar el umbral de la pobreza pero, por simplicidad,
se ha medido como la proporción de personas con un nivel de riqueza situado por
debajo de cierto umbral. Esta medida, aunque atractiva por su sencillez, no
permite distinguir algunos aspectos relevantes como las diferencias entre niveles
de pobreza. En el gráfico VI.13 se ha representado la proporción de personas con
rentas inferiores a un posible rango de umbrales definidos en relación con la renta
media antes de contratar una hipoteca inversa, y se explora cómo estas
proporciones se reducen al formalizar la hipoteca. Las tasas de pobreza se
representan para umbrales desde el 30 por ciento hasta el 100 por cien de la renta
equivalente.
GRÁFICO VI.13 TASAS DE POBREZA ANTES Y DESPUÉS DE CONTRATAR UNA
HIPOTECA INVERSA
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Antes 3,9% 7,5% 14,8% 23,1% 30,4% 34,0% 37,7% 43,0% 46,1% 49,9% 52,4% 55,9% 60,0% 64,5% 67,8%
Después 1,9% 2,9% 4,1% 7,7% 14,1% 18,4% 24,2% 29,2% 31,9% 36,5% 41,3% 44,4% 48,1% 50,9% 54,6%
30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100%
125
Los resultados señalan efectos muy relevantes sobre las personas con riesgo
de pobreza. La proporción de personas mayores de 70 años con rentas por debajo
del 50 por ciento de la media se reduce a la mitad, pasando de un 30 a un 14 por
ciento. Por otra parte, el porcentaje de personas con rentas por debajo del 100 por
cien de la renta media se reduce en 13 puntos, pasando del 67,8 por ciento al 54,6
por ciento. El gráfico VI.13 indica importantes mejoras en la reducción de la
pobreza para todos los umbrales de renta representados.
126
VII. CONCLUSIONES
1. El análisis de la estructura financiera de las familias españolas pone de
manifiesto que los hogares de personas mayores tienen rentas inferiores a
las de hogares más jóvenes, especialmente cuando se trata de hogares de
personas en edad muy avanzada. No obstante, los hogares de personas
mayores tienen una riqueza neta superior a la de hogares menores de 45
años, y esa riqueza está fundamentalmente materializada en la posesión de
su vivienda principal, activo que posee más del 85 por ciento de los
hogares mayores de 65 años. Aunque el valor de este activo en los hogares
de personas mayores es inferior al de los hogares jóvenes, representa un
importante activo cuya liquidez se podría generar a través de diversos
127
instrumentos financieros que podrían inducir crecimientos en las rentas
periódicas.
2. Las hipotecas inversas del mercado español se caracterizan por los
siguientes aspectos:
a. Han surgido por iniciativa privada de las entidades financieras,
hasta el momento todas ellas Cajas de Ahorros.
b. En su mayoría, han iniciado su comercialización en 2006.
c. La edad mínima requerida para la concesión de la hipotecas es
generalmente 70 años. En el caso de parejas, la edad de referencia
es la del titular más joven. El Proyecto de Reforma del Mercado
Hipotecario contempla la operación con un mínimo de 65 años.
d. El importe máximo del que puede disponer el prestatario se
determina en función de la edad y del valor de tasación de la
vivienda. Los plazos iniciales de la renta se suelen establecer en
relación con la esperanza de vida estimada del prestatario, pero en
muchos casos combinando las esperanzas de vida de hombres y
mujeres. La cuantía financiada mediante la hipoteca se limita
además a un porcentaje del valor de tasación de la vivienda que
suele oscilar entre un 70 y un 95 por ciento, aunque estos
porcentajes son adaptables al cliente. Esta cuantía no se establece
como la cantidad prestada al inicio de la operación sino como la
deuda total acumulada al final del periodo establecido.
128
e. Habitualmente, se establecen dos posibles modalidades de cobro de
la hipoteca inversa. La primera opción permite cobrar la renta
durante un periodo de tiempo determinado (modalidad temporal).
Una vez transcurrido ese plazo, la deuda acumulada tendrá por
importe el porcentaje fijado sobre el valor de tasación de la
vivienda. A partir de entonces, la deuda sólo acumulará intereses y
se dejará de percibir la renta mensual, pero el prestatario continuará
sin tener que devolver el préstamo mientras sobreviva al menos uno
de los titulares. La segunda opción permite cobrar la renta de por
vida (modalidad vitalicia). Una vez transcurrido un plazo inicial
similar al establecido en la modalidad temporal, el prestatario
continuará percibiendo la renta mensual mientras uno de los
titulares sobreviva. Esta renta proviene de un seguro de renta
vitalicia con prima única que se carga en el saldo del crédito al
inicio de la operación.
f. En la modalidad temporal, las rentas mensuales no se consideran
como rendimientos a incluir en el IRPF dado que se consideran
disposiciones de una cuenta de crédito. En la modalidad vitalicia, la
primera parte de la operación, en la cual las rentas son disposiciones
del crédito, tampoco suponen rendimientos sujetos a tributación por
la razón citada anteriormente. En el segundo periodo, en el cual se
cobra la renta vitalicia, las cuantías percibidas de la aseguradora se
consideran rendimientos del capital mobiliario a incluir en el IRPF.
129
g. Todas las entidades establecen la posibilidad de incluir en la
escritura de constitución de la hipoteca la posibilidad de alquilar la
vivienda o cambiar de residencia, por ejemplo en el caso de tener
que internarse a una residencia de personas mayores.
h. El Proyecto de Ley de Reforma del Mercado Hipotecario establece
un límite de garantías para el prestatario, eliminando el riesgo de
patrimonio heredado negativo, pero no el de patrimonio
inmobiliario negativo.
i. En España, ya se han comercializado más de 2.000 hipotecas
inversas. El perfil del cliente es una persona de unos 80 años de
edad media, con vivienda urbana valorada en unos 300.000 euros y
que percibe rentas durante unos 15 años. El tipo de interés
aplicable suele ser fijo (en torno al 6% en el año 2006), y una vez
finalizado el plazo inicial, el interés devengado suele ser el Euribor
Hipotecario más un diferencial de un 2%.
3. Las hipotecas inversas son un producto financiero poco conocido por las
personas mayores de 60 años: el 77% no ha oído hablar nunca sobre las
hipotecas inversas, y de aquellos que han oído hablar sobre ellas, una
cuarta parte tiene una idea incorrecta sobre las mismas. Como
consecuencia, un 83% de las personas mayores desconocen o conocen
incorrectamente este producto.
130
4. Además, sólo un 1% demuestra un interés claro en contratar una hipoteca
inversa, frente a casi un 75% que responde claramente que no contrataría el
producto.
5. Un gran número de personas mayores considera que sus hijos adoptarían
una posición negativa si decidiesen contratar este producto financiero.
Además adoptan una actitud negativa a endeudarse, indicando tal grado de
falta de disposición a contratar el producto que ni siquiera están interesados
en obtener información detallada sobre sus características.
6. Los hijos son el principal consejero de las personas mayores ante
decisiones financieras como la hipoteca inversa.
7. En general, las hipotecas inversas tienen un potencial importante para
aumentar la liquidez de los hogares de personas mayores: para casi todos
los grupos de edad y renta, los valores medianos suponen incrementos
superiores al 15 por ciento de la renta inicial.
También es generalizado que el primer tercil, el grupo de renta más
baja, experimenta mayores incrementos relativos en sus rentas, si bien en
términos absolutos siempre tienen lógicamente ganancias inferiores.
Dos son los grupos de población que potencialmente podrían ser
especialmente favorecidos con la contratación de hipotecas inversas:
• Las personas en edad muy avanzada, mayores de 80 años, que para
el conjunto de la muestra tienen ganancias superiores al 30 por
ciento, superando para diversos grupos el 50 por ciento.
131
• Las personas que viven en soledad, con incrementos relativos entre
un 8 y un 14 por ciento superiores a los de hogares en pareja, para
el total de ambos grupos.
La combinación de ambas circunstancias, persona en edad muy
avanzada y vivir en soledad, implican las mayores ganancias relativas de
renta: en torno al 40 ó 50 por ciento, según el tercil de renta.
8. La confianza del mercado en los productos de hipoteca inversa se ha
demostrado como una pieza clave para su difusión en los mercados
americano y británico. El diseño de productos seguros, accesibles y
flexibles, con el acceso a la información y asesoramiento durante el
proceso de comercialización deberán garantizarse legalmente. En este
sentido, el Proyecto de Ley de Regulación del Mercado Hipotecario
establece el desarrollo posterior de un régimen de transparencia y
comercialización de la hipoteca inversa por parte del Ministerio de
Economía y Hacienda. Los ejemplos de la FHA americana, el SHIP y el
CML británicos y el estatuto de Manitoba en Canadá son buenos elementos
de referencia.
9. Las innovaciones que aportan flexibilidad al mercado pueden ser un
instrumento de promoción del producto. Variaciones de las modalidades
actuales que permitan retirar pequeñas cantidades del capital sólo cuando
se requieran permitirían un mayor control por parte del prestatario, el cual
podría planificar sus necesidades y disponibilidades financieras. También
la aplicación de hipotecas con porcentajes de financiación variables sobre
132
el valor de tasación en función de la edad (de forma similar a los
concedidos por Sentinel en Nueva Zelanda) puede permitir que el cliente
mantenga una parte importante de la vivienda para su herencia. Además, a
medida que el propietario envejece y la vivienda incrementa su valor podría
obtener rentas adicionales, que podría dedicar a situaciones de especial
relevancia como necesidades de cuidados especiales de larga duración.
10. Las hipotecas inversas son un producto especialmente dirigido a hogares de
rentas bajas que son propietarios de viviendas urbanas de gran valor
patrimonial. La relación directa entre las rentas y valor de la vivienda
puede excluir del acceso al producto a los hogares con menores niveles de
renta, que serían precisamente los que más necesitan el complemento
financiero que aportan. Para facilitar el acceso de estos sectores sociales
sería necesaria la participación de las administraciones públicas, que
podrían integrar este producto dentro de las políticas de vivienda y de
garantía de rentas. El apoyo podría canalizarse con medidas similares a las
iniciativas recientes del gobierno japonés.
En el caso de hipotecas inversas para sectores de renta baja también
es preciso considerar en qué medida el producto afecta a los derechos
relacionados con su reducido nivel de rentas: por ejemplo, derecho a
pensiones no contributivas y deducciones en el impuesto sobre la renta.
Las políticas públicas podrían por ejemplo excluir la rentas generadas por
hipotecas inversas a la hora de evaluar los derechos a pensiones no
contributivas.
133
• La adaptación de las hipotecas inversas a hogares con discapacidades
relevantes o enfermedades graves podría también abrir una nueva vía para
financiar los cuidados intensivos o de larga duración. La consideración de
tablas de mortalidad específicas, con esperanzas de vida menores,
permitiría aumentar la liquidez generada por las hipotecas inversas.
También se podrían añadir cláusulas opcionales de carácter asegurador para
que el cliente, en caso de mala salud, obtenga pagos suficientemente
elevados para hacer frente a la nueva situación.
• Otras medidas posibles de actuación serían: evitar el riesgo moral
incorporando un coste de mantenimiento en los gastos de la operación, y
posibilitar la transferencia de la hipoteca a otras viviendas con el objeto de
facilitar que el cliente cambie a un domicilio mejor adaptado a las nuevas
necesidades que el envejecimiento va induciendo en el hogar.
134
ANEXO I:
ENCUESTA SOBRE LA PERCEPCIÓN DE LAS
PERSONAS MAYORES EN RELACIÓN CON
LAS HIPOTECAS INVERSAS
135
Pregunta 1. ¿ES UD. EL PROPIETARIO/A DE AL MENOS UNA VIVIENDA? � 1. SÍ � 2. NO
Pregunta 2. EN PRIMER LUGAR, ¿ME PODRÍA DECIR SU EDAD PARA CLASIFICAR LOS DATOS? [___] Pregunta 3. CODIFICAR EDAD � 1. 60 A 69 � 2. 70 A 79 � 3. 80 Y MÁS
Pregunta 4. SEXO DEL ENTREVISTADO � 1. HOMBRE � 2. MUJER
Pregunta 5. EL MUNICIPIO EN QUE UD. VIVE, ¿TIENE MÁS DE 20.000 HABITANTES O MENOS? � 1. MÁS DE 20.000 HABITANTES (URBANO) � 2. MENOS DE 20.000 HABITANTES (RURAL)
Pregunta 6. MUNICIPIO _________________________ Pregunta 7. COMUNIDAD AUTÓNOMA � 1. ANDALUCÍA � 2. ARAGON � 3. ASTURIAS � 4. BALEARES � 5. CANARIAS � 6. CANTABRIA � 7. CASTILLA Y LEÓN � 8. CASTILLA Y LA MANCHA � 9. CATALUÑA � 10. COMUN. VALENCIANA � 11. EXTREMADURA � 12. GALICIA � 13. MADRID � 14. MURCIA
136
� 15. NAVARRA � 16. PAÍS VASCO � 17. LA RIOJA
Pregunta 8. En general, diría Ud. que su calidad de vida actual es … � 1. MUY BUENA � 2. BUENA � 3. NI BUENA NI MALA � 4. MALA � 5. MUY MALA � 6. NS/NC
Pregunta 9. ¿CREE UD. QUE SU CALIDAD DE VIDA MEJORARÁ, EMPEORARÁ O SE MANTENDRÁ IGUAL EN LOS PRÓXIMOS AÑOS? � 1. MEJORARÁ � 2. SERÁ IGUAL � 3. EMPEORARÁ � 4. NS/NC
Pregunta 10. EN RELACIÓN CON LOS INGRESOS MENSUALES QUE TIENE ACTUALMENTE ¿CÓMO SUELE LLEGAR UD. A FIN DE MES? � 1. CON MUCHA DIFICULTAD � 2. CON BASTANTE DIFICULTAD � 3. CON POCA DIFICULTAD � 4. CON NINGUNA DIFICULTAD � 5. NS/NC
Pregunta 11. CONSIDERANDO LOS INGRESOS Y GASTOS DE SU HOGAR, ¿HA DESTINADO ALGÚN DINERO AL AHORRO O A LA COMPRA DE UNA VIVIENDA DURANTE LOS ÚLTIMOS TRES MESES? � 1. SÍ
� 2. NO � 3. NS/NC
Pregunta 12. ¿PODRÍA ASUMIR ACTUALMENTE LOS COSTES DE UNA RESIDENCIA ESPECIALIZADA O DE UNA EMPRESA DE AYUDA A DOMICILIO? � 1. SÍ � 2. NO � 3. NS/NC
137
¿EN QUÉ MEDIDA ESTÁ UD. DE ACUERDO CON LAS SIGUIENTES AFIRMACIONES? ... Pregunta 13. MI VIVIENDA ES EL ACTIVO MÁS VALIOSO DE MI PATRIMONIO � 1. MUCHO � 2. BASTANTE � 3. POCO � 4. NADA � 5. NS/NC
Pregunta 14. DESEARÍA PASAR EL RESTO DE MI VIDA EN MI ACTUAL VIVIENDA � 1. MUCHO � 2. BASTANTE � 3. POCO � 4. NADA � 5. NS/NC
Pregunta 15. ME GUSTARÍA DEJAR ESTA CASA EN HERENCIA PARA MIS HIJOS O MI FAMILIA � 1. MUCHO � 2. BASTANTE � 3. POCO � 4. NADA � 5. NS/NC
Pregunta 16. POSEER UNA VIVIENDA ES LA MEJOR FORMA DE SENTIRSE PROTEGIDO PARA EL FUTURO � 1. MUCHO � 2. BASTANTE � 3. POCO � 4. NADA � 5. NS/NC
Pregunta 17. ¿HA OÍDO HABLAR EN ALGUNA OCASIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA? � 1. SÍ (Pasar a la pregunta 18) � 2. NO (Pasar a la pregunta 19) � 3. NS/NC (Pasar a la pregunta 19)
138
Pregunta 18. ¿SABE EN QUÉ CONSISTE? SE PEDIRÁ AL ENCUESTADO QUE EXPLIQUE DE MANERA MUY SENCILLA SU FUNCIONAMIENTO. � 1. CORRECTO (Pasar a la pregunta 22) � 2. INCORRECTO � 3. NS/NC
Preguntas 19 a 21: Definición del concepto de hipoteca inversa. LA HIPOTECA INVERSA ES UN PRÉSTAMO CONCEDIDO A UNA PERSONA MAYOR, CUYA GARANTÍA ES SU VIVIENDA, QUE LE PERMITE OBTENER UNA PENSIÓN DURANTE EL RESTO DE SU VIDA, Y SIN TENER QUE ABANDONAR LA CASA MIENTRAS SOBREVIVA ALGUNO DE LOS CÓNYUGES. AL FALLECER, LOS HEREDEROS PUEDEN CANCELAR EL PRÉSTAMO Y HEREDAR LA CASA, RENEGOCIAR EL PRÉSTAMO Y SEGUIR CON LA PROPIEDAD DE LA CASA, O VENDER LA VIVIENDA. LAS CUANTÍAS RECIBIDAS NO ESTÁN SUJETAS A IMPUESTOS, Y SI ES PRECISO INTERNARSE EN UNA RESIDENCIA SE PUEDE ALQUILAR LA VIVIENDA, OBTENIENDO ASÍ DOS FUENTES DE INGRESOS. EN NINGÚN MOMENTO SE PIERDE LA PROPIEDAD DE LA CASA. Pregunta 22. EN SU OPINIÓN, ¿CUÁLES SON LAS PRINCIPALES VENTAJAS DE LA HIPOTECA INVERSA? Pregunta 22B. CIERRE RESPUESTAS SOBRE VENTAJAS � 1. PENSIÓN. APORTACIÓN DE DINERO � 2. POSIBILIDAD DE PAGAR LA RESIDENCIA � 3. MEJORA DE LAS CONDICIONES DE VIDA � 4. POSIBILIDADES A LOS HEREDEROS � 5. SE MANTIENE LA POSESIÓN DE LA VIVIENDA. DISFRUTAR DE
LA MISMA � 6. VENTAJOSO PARA FAMILIAS SIN HIJOS O QUE NO LES AYUDEN � 7. FAMILIAS O PERSONAS NECESITADAS � 8. ESTÁ BIEN/TODO VENTAJAS � 9. OTRAS RESPUESTAS � 10. NINGUNA VENTAJA � 11. NS/NC
Pregunta 23. ¿Y CUÁLES SON SUS PRINCIPALES DESVENTAJAS?
139
Pregunta 23B. CIERRE RESPUESTAS SOBRE INCONVENIENTES � 1. POSIBILIDAD DE PERDER LA VIVIENDA./ HIPOTECADA O
PÉRDIDA DE VALOR � 2. CARGAS A HEREDEROS � 3. GENERA DESCONFIANZA (BANCOS/ESTADO) � 4. PÉRDIDA HERENCIA � 5. INTERESES � 6. PAGO DE DINERO INSUFICIENTE � 7. ES UNA HIPOTECA / PRÉSTAMO � 8. TODOS � 9. OTRAS RESPUESTAS � 10. NINGÚN INCONVENIENTE � 11. INCONVENIENTES POR TRÁMITES ETC. � 12. NS/NC
EN RELACIÓN CON LA HIPOTECA INVERSA, ¿EN QUÉ MEDIDA ESTÁ UD. DE ACUERDO CON LAS SIGUIENTES AFIRMACIONES? ... Pregunta 24. TIENE MÁS VENTAJAS QUE INCONVENIENTES � 1. MUCHO � 2. BASTANTE � 3. POCO � 4. NADA � 5. NS/NC
Pregunta 25. AYUDA A NO DEPENDER ECONÓMICAMENTE DE MIS HIJOS � 1. MUCHO � 2. BASTANTE � 3. POCO � 4. NADA � 5. NS/NC
Pregunta 26. DEBERÍA CONTAR CON LA GARANTÍA ESTADO � 1. MUCHO � 2. BASTANTE � 3. POCO � 4. NADA � 5. NS/NC
140
Pregunta 27. RECIBIRÍA INGRESOS Y TENDRÍA LA PROPIEDAD DE MI CASA � 1. MUCHO � 2. BASTANTE � 3. POCO � 4. NADA � 5. NS/NC
Pregunta 28. NO PODRÍA DEJAR HERENCIA A MIS HIJOS � 1. MUCHO � 2. BASTANTE � 3. POCO � 4. NADA � 5. NS/NC
Pregunta 29. EXISTE EL RIESGO DE PERDER MI VIVIENDA � 1. MUCHO � 2. BASTANTE � 3. POCO � 4. NADA � 5. NS/NC
Pregunta 30. MIS HIJOS ESTARÍAN DE ACUERDO CON QUE CONTRATARA UNA HIPOTECA INVERSA � 1. MUCHO � 2. BASTANTE � 3. POCO � 4. NADA � 5. NS/NC
Pregunta 31. MEJORARÍA MI CALIDAD DE VIDA � 1. MUCHO � 2. BASTANTE � 3. POCO � 4. NADA � 5. NS/NC
141
Pregunta 32. ESTARÍA DISPUESTO A PEDIR PRESTADO DINERO CON LA GARANTÍA DE MI CASA � 1. MUCHO � 2. BASTANTE � 3. POCO � 4. NADA � 5. NS/NC
Pregunta 33. ME GUSTARÍA RECIBIR MÁS INFORMACIÓN � 1. MUCHO � 2. BASTANTE � 3. POCO � 4. NADA � 5. NS/NC
Pregunta 34. ¿ESTARÍA UD. DISPUESTO A CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA? � 1. SEGURO QUE SÍ � 2. POSIBLEMENTE SÍ � 3. POSIBLEMENTE NO � 4. SEGURO QUE NO � 5. NS/NC
Pregunta 35. SUPONGA AHORA QUE TUVIERA QUE CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA ¿QUÉ RENTA MEDIA MENSUAL DEBERÍA OBTENER A TRAVÉS DE LA HIPOTECA INVERSA PARA PODER MEJORAR SU ACTUAL CALIDAD DE VIDA? (ADICIONALES A SU RENTA ACTUAL) _________________________________ Pregunta 35 B. CIERRE RENTA. CONVERSIÓN DE LA PREGUNTA Pregunta 35 C. CIERRE RENTA CODIFICADA � 1. HASTA 500 € � 2. DE 501 A 1.000 € � 3. DE 1,001 A 1.500 € � 4. DE 1,501 A 2.000 € � 5. MÁS DE 2.000 € � 6. NO LO NECESITAN (NINGUNA CANTIDAD) � 7. NS/NC
142
Pregunta 36. ¿A QUÉ EDAD CREE UD. QUE CONTRATARÍA LA HIPOTECA INVERSA? (SI DICE NO CONTRATARÍA PONER NO) ____________________________ Pregunta 36 B. CIERRE EDAD. CONVERSIÓN DE LA PREGUNTA Pregunta 36 C. CIERRE EDAD � 1. HASTA LOS 60 AÑOS � 2. DE 61 A 65 AÑOS � 3. DE 66 A 70 AÑOS � 4. DE 71 A 75 AÑOS � 5. DE 76 A 80 AÑOS � 6. DE 81 A 85 AÑOS � 7. CUANDO SE NECESITE � 8. CUANDO TENGA PROBLEMAS DE SALUD � 9. NO LO CONTRATARÍA � 10. NS/NC
¿QUÉ IMPORTANCIA TENDRÍAN LOS SIGUIENTES FACTORES A LA HORA DE CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA? ... Pregunta 37. GASTOS DE CONTRATACIÓN REDUCIDOS � 1. MUCHA � 2. BASTANTE � 3. POCA � 4. NINGUNA � 5. NS/NC
Pregunta 38. LOS INGRESOS RECIBIDOS NO PAGARÍAN IMPUESTOS � 1. MUCHA � 2. BASTANTE � 3. POCA � 4. NINGUNA � 5. NS/NC
Pregunta 39. EL TIPO DE INTERÉS APLICADO � 1. MUCHA � 2. BASTANTE � 3. POCA � 4. NINGUNA � 5. NS/NC
143
Pregunta 40. CONTAR CON LA GARANTÍA DEL ESTADO � 1. MUCHA � 2. BASTANTE � 3. POCA � 4. NINGUNA � 5. NS/NC
Pregunta 41. RECIBIR ASESORAMIENTO DE UN EXPERTO INDEPENDIENTE � 1. MUCHA � 2. BASTANTE � 3. POCA � 4. NINGUNA
� 5. NS/NC Pregunta 42. SUPONIENDO QUE CONTRATARA UD. UNA HIPOTECA INVERSA, ¿PREFERIRÍA COBRAR UNA CANTIDAD CONSTANTE TODA SU VIDA O COBRAR UNA CANTIDAD MÁS ALTA DURANTE UN NÚMERO DETERMINADO DE AÑOS? � 1. RENTA VITALICIA � 2. RENTA TEMPORAL � 3. NS/NC
Pregunta 43. ¿EN CUÁL O CUÁLES DE LAS SIGUIENTES ENTIDADES PREFERIRÍA CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA? RESPUESTA MÚLTIPLE. � 1. UN ORGANISMO PÚBLICO � 2. UN BANCO � 3. UNA CAJA � 4. UNA COMPAÑIA DE SEGUROS � 5. UNA AGENCIA INMOBILIARIA � 6. NS/NC
Pregunta 44. ¿A QUÉ PERSONAS O ENTIDADES PEDIRÍA INFORMACIÓN O CONSEJO SI TUVIERA QUE CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA? ESPONTÁNEA NO CITAR � 1. HIJOS � 2. OTROS FAMILIARES � 3. AMIGOS � 4. ABOGADO � 5. ORGANISMO PÚBLICO � 6. BANCO O CAJA
144
� 7. EXPERTO INMOBILIARIO � 8. OTROS (ANOTAR A CONTINUACIÓN) � 9. ASESOR FINANCIERO O CONTABLE � 10. DECIDIRÍA POR MÍ MISMO � 11. NS/NC � 12. NO LA CONTRATARÍA � 13. A MI PAREJA � 14. A PERSONAS QUE YA LO TUVIERAN CONTRATADO
Pregunta 45. ANOTAR OTRAS PERSONAS O ENTIDADES CITADAS ____________________________________________________ Pregunta 46. PARA CLASIFICAR LOS DATOS, ME PUEDE DECIR SU ESTADO CIVIL � 1. SOLTERO/A � 2. CASADO/A � 3. EN PAREJA � 4. VIUDO/A � 5. DIVORCIADO/A � 6. SEPARADO/A � 7. NS/NC
Pregunta 47. ¿Y SU NIVEL DE ESTUDIOS TERMINADOS, POR FAVOR? � 1. SIN ESTUDIOS � 2. PRIMARIOS INCOMPLETOS (HASTA 12 AÑOS) � 3. PRIMARIOS COMPLETOS (EGB) � 4. SECUNDARIOS (FP, BUP, BACHILLER) � 5. UNIVERSITARIOS MEDIOS � 6. UNIVERSITARIOS SUPERIORES (LICENCIADOS, DOCTORES) � 7. NS/NC
Pregunta 48. ¿Y SU CÓNYUGE? (SINO TIENE CONYUGE O PAREJA CÓDIGOS 2 Y 3 EN ESTADO CIVIL, CODIFICAR EN 8) � 1. SIN ESTUDIOS � 2. PRIMARIOS INCOMPLETOS (HASTA 12 AÑOS) � 3. PRIMARIOS COMPLETOS (EGB) � 4. SECUNDARIOS (FP, BUP, BACHILLER) � 5. UNIVERSITARIOS MEDIOS � 6. UNIVERSITARIOS SUPERIORES (LICENCIADOS, DOCTORES) � 7. NS/NC � 8. SIN CONYUGE O PAREJA
145
Pregunta 49. ¿Y SU OCUPACIÓN ACTUAL? � 1. TRABAJADOR POR CUENTA AJENA O ASALARIADO
(FUNCIONARIO) � 2. TRABAJADOR POR CUENTA PROPIA O AUTONOMO � 3. AMA DE CASA � 4. ESTUDIANTE � 5. JUBILADO / PENSIONISTA � 6. PARADO � 7. NS/NC
Pregunta 50. ¿CUÁNTOS HIJOS TIENE UD.? ______________________________ Pregunta 51. ¿CUÁNTOS CONVIVEN CON UD.? _____________________________ Pregunta 52. POR ÚLTIMO, Y SÓLO PARA PODER CLASIFICAR LAS RESPUESTAS ME PUEDE INDICAR LOS INGRESOS MENSUALES NETOS DEL HOGAR (EL TOTAL DE TODAS LAS PERSONAS QUE VIVEN EN EL HOGAR) � 1. HASTA 500 EUROS � 2. 501 A 750 EUROS � 3. 751 A 1.000 EUROS � 4. 1.001 A 1.250 EUROS � 5. 1.251 A 1.500 EUROS � 6. 1.501 A 1.750 EUROS � 7. 1.751 A 2.000 EUROS � 8. 2001 A 2500 EUROS � 9. 2501 A 3000 EUROS � 10. > 3.000 EUROS NETOS MENSUALES � 11. NS/NC
146
ANEXO II:
PROYECTO DE LEY POR LA QUE SE MODIFICA LA LEY 2/1981, DE 25 DE MARZO, DE REGULACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO Y OTRAS NORMAS DEL SISTEMA HIPOTECARIO Y FINANCIERO, DE REGULACIÓN DE LAS HIPOTECAS INVERSAS Y EL SEGURO DE DEPENDENCIA Y POR LA QUE SE ESTABLECE DETERMINADA NORMA TRIBUTARIA.
147
Este Proyecto de Ley regula por primera vez en España la figura de la
hipoteca inversa, en su Disposición Adicional Primera. A continuación, ser recoge
el textoaprobado en el Consejo de Ministros del 2 de marzo de 2007, disponible en
la página web del Ministerio de Economía y Hacienda.
DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. REGULACIÓN RELATIVA A LA HIPOTECA INVERSA 1. A los efectos de esta Ley, se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o
crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la
vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:
a) que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar sean personas de
edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran
dependencia,
b) que el acreedor disponga del importe del préstamo o crédito mediante
disposiciones periódicas o únicas,
c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando
fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último
de los beneficiarios,
d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de
acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de
la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.
2. Las hipotecas a que se refiere esta disposición sólo podrán ser concedidas por
las entidades de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en
148
España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que, a las entidades
aseguradoras, imponga su normativa sectorial.
3. El régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca inversa será el
establecido por el Ministro de Economía y Hacienda.
4. En el marco del régimen de transparencia y protección de la clientela, las
entidades establecidas en el apartado 2 que concedan hipotecas inversas deberán
suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este
producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos
económicos derivados de la suscripción de este producto. Dicho asesoramiento
independiente podrá llevarse a cabo, bien a través de la figura del Defensor del
Cliente o bien, a través de los mecanismos que determine el Ministro de Economía
y Hacienda. Si el asesoramiento se realizara a través del Defensor del Cliente y las
entidades no contaran con uno propio, deberán adherirse, bien a uno de los
designados por otras entidades o bien, a los designados a través de los criterios
recogidos en el artículo 29 de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de
Reforma Financiera. El Ministro de Economía y Hacienda establecerá las
condiciones, forma y requisitos para la realización de estas funciones de
asesoramiento.
5. Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el
contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el
préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de
los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir
compensación alguna por la cancelación.
149
6. Cuando se extinga el préstamo o crédito regulado por esta disposición y los
herederos del deudor hipotecario decidan no reembolsar los débitos vencidos, con
sus intereses, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los
bienes de la herencia.
7. Estarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de
actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos
Documentados las escrituras públicas que documenten las operaciones de
constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación.
8. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución,
subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles
correspondientes a los “Documentos sin cuantía” previstos en el número 1 del Real
Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los
notarios.
9. Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de constitución,
subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles
correspondientes al número 2, “Inscripciones”, del anexo I del Real Decreto
1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los
registradores de la propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de
amortizar, con una reducción del 90 por ciento.
10. En lo no previsto en esta disposición y su normativa de desarrollo, la hipoteca
inversa se regirá por lo dispuesto en la legislación que en cada caso resulte
aplicable.
150
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DIRECCIONES WEB CON INTERÉS SOBRE HIPOTECAS INVERSAS Estados Unidos www.aarp.org/money/revmort Sección de la American Association of Retired Persons (AARP) sobre las hipotecas inversas. Esta asociación es una organización sin ánimo de lucro dedicada a atender las necesidades e intereses de sus miembros, las personas de 50 años de edad o mayores. Dispone de una guía del consumidor titulada Dinero Hecho en Casa (Home Made Money) que se puede descargar gratuitamente tanto en inglés como español, donde se describen las hipotecas inversas, sus modalidades y decisiones clave para su selección. www.hud.gov Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano del gobierno de los Estados Unidos. En www.hudclips.gov proporciona acceso gratuito a informaciones y recursos del Departamento, en concreto la regulación federal sobre el programa de Home Equity Conversion Mortgage Insurance. www.fanniemae.comCompañía privada, nacida inicialmente del gobierno federal, que canaliza un porcentaje muy elevado de las hipotecas de Estados Unidos. Ofrece el producto HomeKeeper. www.financialfreedom.com La mayor compañía de hipotecas inversas privadas de Estados Unidos. www.wellsfargo.comUno de los bancos con más historia de los Estados Unidos, nacido de su famosa red de diligencias. www.nrmlaonline.org Página de la asociación de prestamistas de hipotecas inversas (National Reverse Mortgage Lenders Association) www.reversemortgage.org Página orientada a consumidores de la asociación de prestamistas de hipotecas inversas (National Reverse Mortgage Lenders Association)
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www.reverse.org Proporcionada por el National Center for Home Equity Conversion Mortgage, organización sin ánimo de lucro sin vinculaciones con las empresas del sector. Se plantea como un complemento a la información básica proporcionada por la AARP. Contiene información relevante en relación con las diferentes opciones comerciales, la comparación entre las mismas, software y bibliografía. Algunos enlaces no están actualizados. Reino Unido www.cml.org.ukAsociación que agrupa al 98 % de las entidades de préstamo hipotecario en el Reino Unido. www.ship-ltd.org Asociación de prestamistas de hipotecas inversas en el Reino Unido. Tiene un listado de miembros con enlaces web, e información sobre el código de buenas prácticas comerciales al que se suscriben sus miembros. Comparable a la asociación NRMLA de Estados Unidos. www.norwichunion.com Compañía líder en el mercado británico. Canadá www.chip.ca Página de la empresa dominante en el mercado de hipotecas inversas en Canadá Australia www.bluestoneequityrelease.com.auPágina de la empresa dominante en el mercado de hipotecas inversas en Australia. www.sequal.com.au Asociación de prestamistas de hipotecas inversas en Australia. Tiene un listado de miembros con enlaces web, e información sobre el código de buenas prácticas comerciales al que se suscriben sus miembros. Comparable a la asociación NRMLA de Estados Unidos.
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España www.imsersomayores.csic.es Portal especializado en gerontología y geriatría. Tiene una importante y actualizada base de datos sobre noticias, estadísticas y documentación en temas relacionados con personas mayores, y concretamente en relación a las hipotecas inversas. www.edad-vida.org El Instituto Edad&Vida es una asociación de empresas procedentes de diferentes sectores de la economía relacionados, directa o indirectamente, con las personas mayores. Su razón de ser es promover las respuestas a los retos económicos y sociales del envejecimiento de la población. Tiene buen número de publicaciones disponibles en la web sobre aspectos relacionados con la vejez, y en concreto con las hipotecas inversas.
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