Estudio de costes de edificación de vivienda protegida · proyecto y dirección de obra, como los...

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Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan, Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua

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Estudio de costes de edificación de vivienda protegida

Noviembre 2012

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ÍNDICE

1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................5

2. MARCO METODOLÓGICO ...........................................................................6

3. ANÁLISIS DE LOS COSTES TOTALES PARA EL CONJUNTO DEL PERÍODO

2009-2011 ..............................................................................................11

3.1. Caracterización de las promociones a través de los expedientes 2009,

2010 y 2011 ..................................................................................... 11

3.2. Evolución de los costes totales en el período ......................................... 15

3.3. Análisis de los costes totales del período según las variables de estudio ... 16

3.3.1. Análisis según el agente promotor .............................................. 16

3.3.2. Análisis según la tipología de promoción...................................... 19

3.3.3. Análisis según el régimen de acceso ........................................... 23

3.3.4. Análisis según el Territorio Histórico............................................ 24

4. ANÁLISIS DE LOS COSTES POR METRO CUADRADO................................. 27

4.1. Análisis del coste por metro cuadrado en las promociones 2009- 2011 ..... 27

4.2. Análisis del coste medio por metro cuadrado construido según las

diversas variables de estudio .............................................................. 30

4.2.1. Análisis según el agente promotor .............................................. 30

4.2.2. Análisis según la tipología de promoción...................................... 32

4.2.3. Análisis según el régimen de acceso ........................................... 36

4.2.4. Análisis según el Territorio histórico............................................ 37

5. ANÁLISIS DE LOS COSTES POR METRO CUADRADO SOBRE Y BAJO

RASANTE.................................................................................................40

5.1. Costes de los trabajos bajo rasante en relación a la superficie construida

bajo rasante...................................................................................... 43

5.2. Costes de los trabajos sobre rasante en relación a la superficie construida

sobre rasante .................................................................................... 46

6. CONSIDERACIONES FINALES ..................................................................51

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ÍNDICE DE CUADROS Página Cuadro 2.1 Promociones analizadas por agente promotor, tipología de promoción, régimen de acceso y territorio histórico.................................................................. 7 Cuadro 2.2 Promociones analizadas en cada territorio histórico según el tipo de promoción, el régimen de acceso y el agente promotor............................................ 8 Cuadro 2.3 Distribución de los expedientes que cuentan con los costes y la superficie correctamente desagregada sobre y bajo rasante. .................................................. 9 Cuadro 2.4 Promociones analizadas en cada territorio histórico según el tipo de promoción, el régimen de acceso y el agente promotor que cuentan con los costes y la superficie correctamente desagregada sobre y bajo rasante ................... 9 Cuadro 3.1 Superficie total construida y promedio por expediente según agente promotor, tipo de promoción, régimen de acceso y territorio histórico ..................... 11 Cuadro 3.2 Evolución del presupuesto de edificación 2009-2011 ............................................. 15 Cuadro 3.3 Costes totales del período según concepto y agente promotor ................................ 16 Cuadro 3.4 Costes totales del período según concepto y tipología ............................................ 19 Cuadro 3.5 Costes totales del período según concepto, tipología y agente promotor .................. 21 Cuadro 3.6 Costes totales del período según régimen de acceso.............................................. 23 Cuadro 3.7 Costes totales del período según territorio histórico............................................... 25 Cuadro 4.1 Coste medio total por metro cuadrado construido según el año de finalización de las promociones ........................................................................... 28 Cuadro 4.2 Coste medio por metro cuadrado construido según agente promotor ....................... 31 Cuadro 4.3 Coste medio por metro cuadrado construido según tipo de promoción ..................... 33 Cuadro 4.4 Coste medio por metro cuadrado construido según tipo de promoción y agente promotor ......................................................................................................... 33 Cuadro 4.5 Coste medio por metro cuadrado construido según régimen de acceso .................... 36 Cuadro 4.6 Coste medio por metro cuadrado construido según territorio histórico ..................... 38 Cuadro 5.1 Distribución de los expedientes que cuentan con los costes y la superficie correctamente desagregada sobre y bajo rasante.................................................. 40 Cuadro 5.2 Peso relativo de los costes sobre y bajo rasante según tipo de promoción, régimen de acceso, agente promotor y Territorio histórico.................................................. 41 Cuadro 5.3 Costes bajo rasante según agente promotor......................................................... 44 Cuadro 5.4 Costes bajo rasante según tipo de promoción ....................................................... 44 Cuadro 5.5 Costes bajo rasante por metro cuadrado construido según tipo de promoción y agente promotor ............................................................................................ 45 Cuadro 5.6 Costes bajo rasante según régimen de acceso ...................................................... 45 Cuadro 5.7 Costes bajo rasante según territorio histórico ....................................................... 45 Cuadro 5.8 Costes sobre rasante según agente promotor ....................................................... 47 Cuadro 5.9 Costes sobre rasante según tipo de promoción ..................................................... 48 Cuadro 5.10 Costes sobre rasante según tipo de promoción y agente promotor .......................... 49 Cuadro 5.11 Costes sobre rasante según régimen de acceso..................................................... 49 Cuadro 5.12 Costes sobre rasante según territorio histórico...................................................... 50

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ÍNDICE DE GRÁFICOS Gráfico 3.1 Distribución del presupuesto de edificación en el período 2009-2011 según el concepto de coste en el período 2009-2011 ......................................................... 13 Gráfico 3.2 Distribución del presupuesto de edificación y honorarios en el período 2009-2011..... 14 Gráfico 3.3 Distribución de los costes totales según concepto de gasto y agente promotor.......... 18 Gráfico 3.4 Distribución de los costes totales según concepto de gasto y tipo de promoción........ 20 Gráfico 3.5 Distribución de los costes totales según concepto de gasto, tipo de promoción y agente promotor............................................................................................... 22 Gráfico 3.6 Distribución de los costes totales según concepto de gasto y régimen de acceso ...... 24 Gráfico 3.7 Distribución de los costes totales según concepto de gasto y territorio histórico ........ 26 Gráfico 4.1 Coste medio total por metro cuadrado construido de las promociones 2009-2011 y desglose por conceptos ................................................................................... 28 Gráfico 4.2. Distribución de los costes totales según concepto de gasto y agente promotor.......... 32 Gráfico 4.3. Distribución de los costes totales según concepto de gasto y tipo de promoción........ 34 Gráfico 4.4 Distribución de los costes por metro cuadrado construido según concepto de

gasto, tipo de promoción y agente promotor ........................................................ 35 Gráfico 4.5 Distribución de los costes totales según concepto de gasto y régimen de acceso ....... 37 Gráfico 4.6 Distribución de los costes totales según concepto de gasto y territorio histórico ........ 39 Gráfico 5.1 Distribución de los costes bajo rasante por subconceptos ....................................... 43 Gráfico 5.2 Distribución de los costes sobre rasante por subconceptos ..................................... 46

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1. INTRODUCCIÓN

El presente informe presenta los resultados del análisis de los costes de las promociones

de VPP que han sido terminadas en los ejercicios 2009, 2010 y 2011 realizado en el

marco de los trabajos del Observatorio Vasco de la Vivienda. Cabe subrayar que el

estudio se centra en el análisis de los costes de edificación y de los costes de honorarios

vinculados a las promociones mencionadas.

En el proceso de realización del estudio se ha analizado cada una de las promociones

concluidas en 2009, 2010 y 2011 a partir de las fichas estandarizadas de Presupuesto

Protegible Final Desglosado que aportan los respectivos promotores en el momento de

solicitar la calificación definitiva de viviendas de protección oficial.

Los resultados presentados en los capítulos tercero y cuarto disponen de un carácter

censal al haber podido estudiarse la totalidad de expedientes del período 2009-2011.

Adicionalmente a estas fichas estándar, se ha recogido y analizado la información que

figura en los anexos que componen los fines de obra de cada una de las promociones

analizadas. De entre estos anexos se ha analizado concretamente la información

siguiente: el detalle de los conceptos y partidas de coste asociados al presupuesto de

ejecución material de edificación, así como la información asociada a la superficie

construida, con la desagregación de costes y metros cuadrados que se encuentran bajo

y sobre rasante. El resultado de este análisis se presenta en el capítulo quinto,

habiéndose centrado en aquellos expedientes que alcanzaban a disponer el nivel de

detalle suficiente de ambas tipologías de indicadores.

Por tanto, el presente informe se articula de acuerdo al siguiente esquema:

- En el capítulo segundo se describe el alcance del estudio, así como el marco

metodológico del mismo.

- Los capítulos tercero y cuarto presentan los costes totales de las promociones

estudiadas en el conjunto del período (capítulo tercero), así como los

indicadores de coste medio sobre el total de la superficie construida (capítulo

cuarto).

- En el marco del capítulo quinto se profundiza en el análisis de costes bajo y

sobre rasante en relación a la superficie construida sobre y bajo rasante,

partiendo de los costes de ejecución material de un conjunto de promociones.

- Por último, se recogen las principales conclusiones en el capítulo sexto.

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2. MARCO METODOLÓGICO

El proceso de trabajo para la elaboración de este informe ha partido de la identificación

por parte del Observatorio Vasco de la Vivienda de aquellos expedientes de

promociones de VPP concluidas en los ejercicios 2009, 2010 y 2011. A partir de la clasificación de dichos expedientes se ha procedido a generar una

herramienta de grabación de toda la información recibida para su posterior validación y

explotación adaptada a los dos soportes o documentos básicos en los que se encontraba

la información de partida: - Las fichas estandarizadas que presentaban el presupuesto protegible total

de cada promoción: se ha procedido a su grabación directamente (en soporte

Barbwin compatible con SPSS), incluyendo los oportunos controles de rango y

sumatorios. A título ilustrativo, en el siguiente esquema se presenta el detalle de

conceptos que integran las fichas de coste y que son estudiados en los siguientes

capítulos.

CONCEPTO

Presupuesto de ejecución material edificación (1)

Seguridad e Higiene (2)

Control de Calidad (3)

Gastos generales (4)

Beneficio industrial (5)

PRESUPUESTO DE CONTRATA DE EDIFICACIÓN (1+2+3+4+5)=(6)

TOTAL HONORARIOS (7)

A efectos del presente estudio vamos a denominar coste ó presupuesto de

edificación al correspondiente al presupuesto de contrata de edificación. Bajo el

epígrafe honorarios se engloban tanto aquellos vinculados a la redacción de

proyecto y dirección de obra, como los correspondientes al estudio de seguridad e

higiene y los honorarios correspondientes a control de calidad vinculados a la

promoción.

Por su parte se utiliza el término coste total para hacer referencia a la suma del

coste de edificación y los honorarios.

- La información detallada de las partidas y conceptos que componen los

costes de edificación y honorarios contenida en los fines de obra que se

anexaban a las referidas fichas. Esta información presentaba una mayor

diversidad de formatos y tipologías, de modo que se ha sido necesario realizar una

labor posterior de codificación y validación para su homologación con el objeto de

poder ser explotadas conjuntamente.

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El alcance de los trabajos en lo que respecta a los primeros capítulos de este informe es

censal, de forma que se ha podido tratar un total de 249 expedientes de los cuales 82

corresponden a 2009, 79 a 2010 y 88 expedientes a 2011.

En la siguiente tabla se detalla la distribución de expedientes analizados según el

agente promotor, la tipología de promoción, el régimen de acceso de las viviendas y el

territorio histórico en el cual se localizan.

Cuadro 2.1 Promociones analizadas por agente promotor, tipología de promoción,

régimen de acceso y territorio histórico Año promoción

Total 2009 2010 2011

Agente promotor 249 82 79 88 Promoción concertada 15 7 5 3 Promoción privada 184 59 60 65 Promoción directa del Departamento 7 2 3 2 Visesa 43 14 11 18 Tipo de promoción 249 82 79 88 VPO de régimen general 223 75 70 78 Viviendas sociales 26 7 9 10 Régimen de acceso 249 82 79 88 Compra 206 67 69 70 Alquiler 43 15 10 18 Territorio histórico 249 82 79 88 Álava 97 32 36 29 Bizkaia 84 26 36 22 Gipuzkoa 68 24 7 37 Tipo de promoción / Agente Promotor VPO de régimen general y Promoción concertada

15 7 5 3

VPO de régimen general y Promoción privada 180 57 60 63 VPO de régimen general y Promoción directa del Departamento

0 0 0 0

VPO de régimen general y Visesa 28 11 5 12 Viviendas sociales y Promoción concertada 0 0 0 0 Viviendas sociales y Promoción privada 4 2 0 2 Viviendas sociales y Promoción directa del Departamento

7 2 3 2

Viviendas sociales y Visesa 15 3 6 6 Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda

Se presenta en el Cuadro 2.2 el diverso peso de las tipologías de promociones, régimen

de acceso y agente promotor en cada uno de los territorios. Esta información permite

contextualizar el análisis de la información de los costes de las promociones que se

detalla en los siguientes capítulos en función del territorio histórico.

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Cuadro 2.2 Promociones analizadas en cada territorio histórico según el tipo de promoción, el régimen de acceso y el agente promotor

Territorio histórico Total

Álava Bizkaia Gipuzkoa

Total 249 97 84 68 Tipo de promoción VPO de régimen general 223 87 75 61 Viviendas sociales 26 10 9 7 Régimen de acceso Compra 206 86 69 51 Alquiler 43 11 15 17 Agente promotor Promoción concertada 15 4 8 3 Promoción privada 184 54 58 Promoción directa del Departamento 7 0 5 2 Visesa 43 21 17 5 Tipo de Promoción / Agente Promotor VPO de régimen general y Promoción concertada

15 4 8 3

VPO de régimen general y Promoción privada

180 72 54 54

VPO de régimen general y Promoción directa del Departamento

0 0 0 0

VPO de régimen general y Visesa 28 11 13 4 Viviendas sociales y Promoción concertada 0 0 0 0 Viviendas sociales y Promoción privada 4 0 0 4 Viviendas sociales y Promoción directa del Departamento

7 0 5 2

Viviendas sociales y Visesa 15 10 4 1 Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda

En el caso de los indicadores presentados en el capítulo 5, el análisis se circunscribe a

147 expedientes extraídos del conjunto de 249. Estos expedientes han sido

seleccionados por ser aquellos en relación con los cuales se dispone de la información

de los costes y las superficies correctamente desagregada para poder llevar a cabo el

análisis de costes sobre y bajo rasante

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Cuadro 2.3 Distribución de los expedientes que cuentan con los costes y la superficie correctamente desagregada sobre y bajo rasante

Año promoción Total

2009 2010 2011 Total 147 43 46 58 Tipo de promoción VPO de régimen general 132 38 43 51 Viviendas sociales 15 5 3 7 Régimen de acceso Compra 127 36 43 48 Alquiler 20 7 3 10 Agente promotor Promoción concertada 7 5 1 1 Promoción privada 118 33 40 45 Promoción directa del Departamento 7 2 3 2 Visesa 15 3 2 10 Territorio histórico Álava 46 18 17 11 Bizkaia 50 10 23 17 Gipuzkoa 51 15 6 30 Tipo de promoción / Agente Promotor VPO de régimen general y Prom. concertada 7 5 1 1 VPO de régimen general y Prom. privada 114 31 40 43 VPO de régimen general y Visesa 11 2 2 7 Viviendas sociales y Prom. Privada 4 2 0 2 Viviendas sociales y Prom. del Dpto. 7 2 3 2 Viviendas sociales y Visesa 4 1 0 3

Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda

Cuadro 2.4 Promociones analizadas en cada territorio histórico según el tipo de

promoción, el régimen de acceso y el agente promotor que cuentan con los costes y la superficie correctamente desagregada sobre y bajo rasante

Territorio histórico Total Álava Bizkaia Gipuzkoa

Total 147 46 50 51 Tipo de promoción VPO de régimen general 132 43 44 45 Viviendas sociales 15 3 6 6 Régimen de acceso Compra 127 43 43 41 Alquiler 20 3 7 10 Agente promotor Promoción concertada 7 2 2 3 Promoción privada 118 38 36 44 Promoción directa del Departamento 7 0 5 2 Visesa 15 6 7 2 Tipo de promoción / Agente Promotor VPO de régimen general y Prom. concertada 7 2 2 3 VPO de régimen general y Prom. privada 114 38 36 40 VPO de régimen general y Visesa 11 3 6 2 Viviendas sociales y Prom. Privada 4 0 0 4 Viviendas sociales y Prom. del Dpto. 7 0 5 2 Viviendas sociales y Visesa 4 3 1 0


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A efectos de facilitar la comprensión de los datos, la clasificación de agentes

promotores que se utiliza en el presente estudio es la siguiente:

-Promoción directa del Departamento: hace referencia a las promociones de

vivienda cuya edificación adjudica directamente el propio Departamento de

Vivienda, Obras Públicas y Transportes a un tercero tras la correspondiente

licitación;

-VISESA: promociones que la sociedad pública VISESA pone en marcha sobre

suelos cedidos por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ó

suelo propios;

-Promoción concertada: término que engloba aquellas promociones edificadas

sobre suelo del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes por

promotores privados distintos de Visesa;

-Promoción privada: bajo el epígrafe estaríamos refiriéndonos a aquellas

promociones privadas que no son ni de Visesa ni concertadas.

Asimismo, a la hora de interpretar los datos que se presentan en los siguientes

capítulos se deben tener en cuenta que el presente estudio engloba promociones de

diferente dimensión (en términos de número de viviendas y metros cuadrados

construidos) y que responden a diversas tipologías edificatorias.

Ambos factores inciden lógicamente en el coste de edificación de las viviendas, no

obstante una segmentación de las promociones a analizar en base a estos criterios

adicionales (dimensión y tipología edificatoria) nos llevaría a trabajar con numerosos

segmentos compuestos, cada uno de ellos, por pocas promociones, comprometiendo así

la validez de los resultados del análisis.

Por este motivo, se ha optado por analizar conjuntamente las promociones concluidas

en el trienio 2009-2011 plasmando los resultados en el presente estudio que constituye

así una primera aproximación al coste de edificación de vivienda protegida.

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3. ANÁLISIS DE LOS COSTES TOTALES PARA EL CONJUNTO DEL PERÍODO

2009-2011

3.1. Caracterización de las promociones a través de los expedientes 2009,

2010 y 2011

Con carácter previo a la presentación de los resultados del coste total de las

promociones para el conjunto del período, se describe en la siguiente tabla, la superficie

total construida, así como el promedio por expediente según agente promotor, tipo de

promoción, régimen de acceso y territorio histórico. Del mismo modo, se recoge un

análisis conjunto del tipo de promoción y el agente promotor. Cuadro 3.1 Superficie total construida y promedio por expediente según agente promotor, tipo de promoción, régimen de acceso y territorio histórico

Superficie total construida

m2

Superficie media por expediente m2

Total superficie % Media Diferencia %/media

Total 2.421.100,24 100,0 9.723,29 Agente promotor Promoción concertada 127.807,39 5,3 8.520,49 -12,4 Promoción privada 1.656.335,00 68,4 9.001,82 -7,4 Promoción directa del Departamento 40.937,00 1,7 5.848,14 -39,9 Visesa 596.020,85 24,6 13.860,95 42,6 Tipo de promoción VPO de régimen general 2.192.635,30 90,6 9.832,45 1,1 Viviendas sociales 228.464,94 9,4 8.787,11 -9,6 Régimen de acceso Compra 2.071.834,12 85,6 10.057,45 3,4 Alquiler 349.266,12 14,4 8.122,47 -16,5 Territorio histórico Álava 1.367.364,54 56,5 14.096,54 45,0 Bizkaia 546.782,13 22,6 6.509,31 -33,1 Gipuzkoa 506.953,57 20,9 7.455,20 -23,3 Tipo de Promoción / Agente Promotor VPO de régimen general y Promoción concertada

127.807,39 5,3 8.520,49 -12,4%

VPO de régimen general y Promoción privada

1.642.992,41 67,9 9.127,74 -6,1%

VPO de régimen general y Visesa 421.835,50 17,4 15.065,55 54,9% Viviendas sociales y Promoción privada 13.342,59 0,6 3.335,65 -65,7% Viviendas sociales y Promoción directa del Departamento

40.937,00 1,7 5.848,14 -39,9%

Viviendas sociales y Visesa 174.185,35 7,2 11.612,36 19,4% Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda

El 68,4% de la superficie total construida entre 2009 y 2011 ha correspondido a

promociones privadas, mientras que el 24,6% a promociones de Visesa. La superficie

total construida en el marco de promociones concertadas ha supuesto el 5,3% del total

promovido en el período, mientras que el Departamento ha promovido directamente el

1,7% de la superficie total construida.

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A efectos del presente estudio, más relevante que el análisis de las superficies totales

construidas por cada promotor o para cada tipología, resulta el análisis de las

superficies medias construidas por expediente o promoción. La razón estriba en que la

mayor o menor superficie de una promoción está directamente vinculada con su coste

por m2, dada la existencia de economías de escala. En este sentido, todo apunta a que

promociones de menor tamaño tenderían a registrar a priori un coste medio por m2

construido superior.

Concretamente, la superficie media construida por expediente resulta significativamente

más elevada en el caso de las promociones de Visesa con un promedio de 13.860 m2

(42,6% por encima de la media).

Entre las promociones concertadas la superficie media por expediente se sitúa en 8.520

m2, mientras que alcanza un promedio de 9.001 m2 en las promociones privadas. Por su

parte, la superficie media por expediente en el caso de las promociones llevadas a cabo

por parte del Departamento es especialmente reducida (5.848 m2).

En todo caso es preciso señalar que la superficie máxima edificable sobre una parcela

dada viene marcada por el planeamiento urbanístico, siendo práctica habitual que los

promotores se acerquen a esta superficie máxima cuando acometen una promoción de

viviendas. Así pues, el tamaño máximo de las promociones es un dato ajeno al

promotor y a las características (tipología, régimen de propiedad…) de la propia

promoción.

En lo que respecta al tipo de promoción, nueve de cada diez metros cuadrados

construidos se ha vinculado a la VPO de régimen general, correspondiendo el 9,4%

restante a las promociones de viviendas sociales. Las promociones integradas en esta

última tipología han presentado una dimensión media de 9.832 m2, promedio que

resulta ligeramente superior al correspondiente a las viviendas sociales (8.787 m2).

Por lo que concierne al régimen de acceso, el 85,6% de la superficie construida en el

período se ha asociado a viviendas destinadas a la venta, mientras que el 14,4%

restante se destinaba al alquiler. La dimensión media por expediente de las

promociones en alquiler asciende a 8.122 m2 y resulta inferior en algo más de 2.800 m2

a los expedientes correspondientes a la vivienda en propiedad.

Por último, el análisis de los expedientes por Territorio Histórico muestra que el 56,5%

del total construido en estos tres años se ha localizado en el territorio alavés,

situándose el 22,6% en Bizkaia y el 20,9% en Gipuzkoa. La dimensión media de las

promociones alavesas (14.096 m2) duplica la dimensión media de las realizadas en

Bizkaia (6.509 m2) y Gipuzkoa (7.455 m2).

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Desde una perspectiva presupuestaria se advierte que el coste de edificación de las

promociones concluidas en el período 2009 -2011 alcanza un total de 1.315 millones de

euros.

El 83,1% de este coste (1.093 millones de euros), corresponde al presupuesto de

ejecución material de edificación, mientras que los gastos generales ascienden a 134

millones de euros (el 10,2% del total) y el beneficio industrial se sitúa en 65 millones de

euros (el 5,0% del total).

Gráfico 3.1 Distribución del presupuesto de edificación en el período 2009-2011 según el concepto de coste en el período 2009-2011

Presupuesto edificación: 1.315.196.764 euros

Seguridad e Higiene

16.839.824,911,3%

Control de Calidad

5.191.819,930,4%

Bo Industrial65.671.103,67

5,0%

Gastos Generales.

134.019.195,9510,2%

Presupuesto de ejecución material

edificación1.093.474.819,9

783,1%


Analizando de forma agregada el presupuesto de edificación del período, junto con los

honorarios que ascienden a 66 millones de euros, se alcanza un coste total de 1.381,9

millones de euros.

14



Gráfico 3.2 Distribución del presupuesto de edificación y honorarios en el período 2009- 2011

Presupuesto edificación y honorarios: 1.381.986.630,22 euros

Presupuesto edificación

1.315.196.764,4395,2%

Total honarios66.789.865,79

4,8%


15



3.2. Evolución de los costes totales en el período

En términos evolutivos se aprecia un crecimiento sostenido en 2010 y 2011 del

presupuesto de edificación. De este modo, si en 2009 el presupuesto de edificación de

las promociones del ejercicio ascendía a 392 millones de euros, en 2010 y 2011 se situó

en 433 millones y 488 millones, respectivamente.

Cuadro 3.2 Evolución del presupuesto de edificación y honorarios 2009-2011 PRESUPUESTO EDIFICACIÓN

Presupuesto de ejecución

material edificación

Seguridad e Higiene

C. Calidad

*

Gastos Generales

Bo Industrial

TOTAL PRESUPUESTOEDIFICACIÓN

(A)

TOTAL HONORARIOS

(B)

PRESUPUESTOEDIFICACIÓN

Y HONORARIOS

(A)+(B) 2009 327.115,6 5.547,9 1.475,2 39.933,5 18.884,8 392.957,2 21.349,1 414.306,4 2010 361.301,0 5.593,3 1.644,8 44.289,1 21.030,6 433.859,2 21.546,0 455.405,2 2011 405.058,0 5.698,4 2.071,6 49.796,5 25.755,5 488.380,2 23.894,6 512.274,9 Total 1.093.474,6 16.839,6 5.191,6 134.019,1 65.671,9 1.315.196,6 66.789,7 1.381.986,5 Tasas de evoluciónanuales

2010 + 10,5 + 0,8 + 11,5 + 10,9 + 11,4 + 10,4 + 0,9 + 9,9 2011 + 12,1 + 1,9 + 25,9 + 12,4 + 22,5 + 12,6 + 10,9 + 12,5 Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda (Datos en miles de euros) *En el caso de Visesa y el Departamento, el coste de control de calidad se integra dentro del Presupuesto de ejecución material cuando es inferior al 1% del mismo

De forma coherente con el incremento global del presupuesto de edificación en 2010 y

2011, se puede constatar un crecimiento del coste asociado a las diversas partidas que

lo conforman.

En todo caso, las tasas de incremento anuales son de diversa magnitud según los

conceptos estudiados especialmente en 2011. En 2010 se detecta un crecimiento

superior en el caso de la partida de Costes de Calidad (+11,5%) y del Beneficio

Industrial (+11,4%) en comparación con el registrado en el presupuesto de edificación

(+10,5%). En el otro extremo, las partidas de Seguridad e Higiene, así como la de

Honorarios apenas se han incrementado un 0,8%y un 0,9%, respectivamente.

En 2011 las mayores tasas de crecimiento se producen en los costes de Calidad

(+25,9%), así como en el Beneficio Industrial (+22,5%), de modo que ambas partidas

se incrementan en una tasa significativamente superior al presupuesto de edificación

(+12,6%). En cambio, de forma similar a 2010 la partida de Seguridad e Higiene se

incrementa en una tasa moderada (+1,9%).

16



3.3. Análisis de los costes totales del período según las variables de análisis

más relevantes

Seguidamente, con el fin de profundizar en el análisis de los costes totales en el

período, se presenta la información de costes totales detallados según el agente

promotor, el tipo de promoción, el régimen de acceso y el territorio histórico.

3.3.1. Análisis según el agente promotor

Analizando en cada partida el peso relativo de cada agente promotor sobre el coste total

de esa partida, se pone de manifiesto una distribución notablemente homogénea de los

costes según las partidas analizadas.

Cuadro 3.3 Costes totales del período según concepto y agente promotor

PRESUPUESTO EDIFICACIÓN Presupuesto

de ejecución material

edificación

Seguridad e Higiene

C. Calidad

*

Gastos Generales

Bo Industrial

PRESUPUESTO EDIFICACIÓN

(A)

TOTAL HONORARIOS

(B)


Y HONORARIOS

(A)+(B) Promoción concertada

60.906,4 997,5 444,4 7.690,2 4.048,4 74.087,2 3.873,0 77.960,2

Promoción privada

729.369,3 10.738,4 4.747,3 86.193,9 43.098,7 874.147,7 48.937,2 923.085,0

Promoción directa del Departamento

33.408,8 862,2 -* 4.455,2 2.056,2 40.782,6 1.348,0 42.130,6

Visesa 269.790,1 4.241,6 -* 35.679,7 16.467,5 326.179,1 12.631,5 338.810,6 Total 1.093.474,6 16.839,7 5.191,7 134.019,0 65.671,8 1.315.196,6 66.789,7 1.381.986,4

Promoción concertada

5,6 5,9 8,6 5,7 6,2 5,6 5,8 5,6

Promoción privada

66,7 63,8 91,4 64,3 65,6 66,5 73,3 66,8


3,1 5,1 -* 3,3 3,1 3,1 2,0 3,0

Visesa 24,7 25,2 -* 26,6 25,1 24,8 18,9 24,5 Total 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda (Datos en miles de euros) *En el caso de estos dos agentes promotores, el coste de control de calidad se integra dentro del Presupuesto de ejecución material cuando es inferior al 1% del mismo.

Dentro de la partida de los costes de Seguridad e Higiene, las promociones del

Departamento disponen de un peso relativo sobre el coste total de esta partida (5,1%)

que se sitúa claramente por encima del que alcanzan los costes de edificación de estas

promociones (3,1%).

Por lo que concierne a la partida de los Gastos Generales, el 26,6% de los costes se

asocian a las promociones de Visesa, porcentaje que se sitúa ligeramente por encima

del 24,8% que alcanza el coste de edificación de estas promociones de Visesa sobre el

total.

17



Por su parte, estudiando para cada agente promotor el peso relativo que tienen cada

una de las partidas que integran el coste total, se advierte en el caso de las

promociones privadas un mayor peso relativo del presupuesto de ejecución material de

edificación (83,4% del presupuesto de edificación), en términos comparados con las

promociones concertadas (82,2%), así como con las promociones del Departamento

(81,9%) y las de Visesa (82,7%).

El peso relativo de la partida de Gastos Generales resulta muy semejante en la totalidad

de promociones independientemente del agente promotor de las mismas. Así, este peso

relativo se sitúa entre el 9,9% en las promociones privadas y el 10,9% en las

promociones de Visesa y en las del Departamento.

Por su parte, el beneficio industrial muestra una importancia relativa similar en los

diversos agentes promotores, situándose en un rango entre el 4,9% (promociones

privadas) y el 5,5% (promociones concertadas). En el caso de Visesa y el Departamento

este porcentaje se sitúa en el 5% del presupuesto de edificación. .

En este orden de cosas, se debe poner de manifiesto que el coste asociado a los Gastos

Generales y al Beneficio Industrial en las promociones del Departamento y de Visesa

viene regulado por el Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba

el Reglamento general de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.

Conforme al mismo se aplican los siguientes porcentajes sobre el presupuesto de

ejecución material

1. En el caso de los Gastos generales de estructura: 13%

2. En el caso del Beneficio industrial: 6%

18



Gráfico 3.3 Distribución de los costes totales según concepto de gasto y agente promotor*

Presupuesto de edificación

82,2%

83,4%

81,9%

82,7%

10,4%

9,9%

10,9%1,3%

1,3%

1,2%

2,1%

0,0%

0,6%

0,5%

0,0%

10,9%

5,0%

5,5%

4,9%

5,0%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Promociónconcertada

Promoción privada

Promoción directadel Departamento

Visesa

Presupuesto de ejecución material edificaciónSeguridad e HigieneControl CalidadGastos GeneralesBo Industrial

Presupuesto de edificación + honorarios

95,0%

94,7%

96,8%

96,3% 3,7%

5,0%

5,3%

3,2%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%


Promoción privada


Visesa

Presupuesto edificación Total honorarios

Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda *En el caso de Visesa y el Departamento, el coste de control de calidad se integra dentro del Presupuesto de ejecución material cuando es inferior al 1% del mismo

Agregando el gasto en honorarios al Presupuesto de edificación, se aprecia cómo los

honorarios disponen de una cierta mayor importancia relativa (en torno al 5% del coste

total) en el caso de las promociones privadas y en las concertadas. En las promociones

del Departamento y de Visesa esta importancia relativa es menor (3,2% y 3,7%,

respectivamente).

19



3.3.2. Análisis según la tipología de promoción

La distribución de los costes totales según el tipo de promoción resulta notablemente

equilibrada, de modo que no se detectan en un primer análisis partidas que dispongan

de un considerable mayor o menor peso específico en los diversos tipos de promoción. Cuadro 3.4 Costes totales del período según concepto y tipología



edificación

Seguridad e Higiene

C. Calidad

*

Gastos Generales

Bo Industrial

TOTAL PRESUPUESTO EDIFICACIÓN

(A)

TOTAL HONORARIOS

(B)


Y HONORARIOS

(A)+(B) VPO de régimen general

973.602,0 14.549,1 5.131,4 118.212,7 58.218,7 1.169.714,1 61.090,0 1.230.804,2

Viviendas sociales

119.872,7 2.290,7 60,3 15.806,4 7.452,3 145.482,5 5.699,8 151.182,3

Total 1.093.474,7 16.839,8 5.191,7 134.019,1 65.671,0 1.327.232,6 66.789,8 1.381.986,5 VPO de régimen general

89,0 86,4 98,8 88,2 88,7 88,9 91,5 89,1

Viviendas sociales

11,0 13,6 1,2 11,8 11,3 11,1 8,5 10,9

Total 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda (Datos en miles de euros) *En el caso de Visesa y el Departamento, el coste de control de calidad se integra dentro del Presupuesto de ejecución material cuando es inferior al 1% del mismo

Por otra parte, el peso relativo de la ejecución material sobre el presupuesto de

edificación se encuentra en un margen reducido que se sitúa entre el 83,2% (VPO de

Régimen General) y el 82,4% (Viviendas Sociales). El Beneficio Industrial se sitúa en

torno al 5% en ambas tipologías.

Tampoco se aprecian diferencias relevantes a la hora de estudiar el peso relativo de

otras partidas sobre el presupuesto de edificación. Solamente se advierten ciertas

diferencias en el peso de los Gastos Generales que ascienden al 10,9% en las Viviendas

Sociales y al 10,1% en las VPO de Régimen General.

20



Gráfico 3.4 Distribución de los costes totales según concepto de gasto y tipo de

promoción

Presupuesto de Edificación

83,2%

82,4%

10,1%

10,9%

1,2%

1,6%

0,0%

0,4%

5,0%

5,1%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

VPO régimengeneral

Viviendas sociales


Presupuesto de Edificación + Honorarios

95,0%

96,2%

5,0%

3,8%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

VPO régimen general

Viviendas sociales



Profundizando en el análisis por tipo de promoción y agente promotor, se pone de

manifiesto el notable de peso relativo de las promociones de VPO de régimen general

promovidas por agentes privados.

En cualquier caso, el peso relativo de cada una de las tipologías estudiadas en las

diversas partidas de coste resulta semejante a excepción de los ya referidos costes de

control de calidad para los que no puede realizar adecuadamente la comparación (al

estar incluidos cuando son inferiores al 1% incluirse dentro del presupuesto de

ejecución material de edificación en el caso de las promociones de Visesa y el

Departamento).

21



Cuadro 3.5 Costes totales del período según concepto, tipología y agente promotor PRESUPUESTO EDIFICACIÓN



Seguridad e

Higiene

C. Calidad

*

Gastos Generales

Bo Industrial


(A)

TOTAL HONORARIOS

(B)


Y HONORARIOS

(A)+(B) VPO de régimen general y Prom. concertada

60.906,4 997,5 444,4 7.690,2 4.048,4 74.087,2 3.873,0 77.960,2

VPO de régimen general y Prom. privada

722.916,1 10.650,3 4.686,9 85.418,3 42.583,7 866.255,5 48.562,4 914.818,0

VPO de régimen general y Visesa

189.779,5 2.901,1 - 25.104,1 11.586,5 229.371,3 8.654,5 238.025,9

Viviendas sociales y Prom. Privada

6.453,2 88,0 60,3 775,5 514,9 7.892,2 374,7 8.266,9

Viviendas sociales y Prom. del Dpto.

33.408,8 862,2 - 4.455,2 2.056,2 40.782,6 1.348,0 42.130,6

Viviendas sociales y Visesa

80.010,6 1.340,4 - 10.575,6 4.881,0 96.807,7 3.976,9 100.784,7

Total 1.093.474,6 16.839,5 5.191,6 134.019,9 65.671,7 1.315.196,5 66.789,5 1.381.986,3 VPO de régimen general y Prom. concertada

5,6 5,9 8,6 5,7 6,2 5,6 5,8 5,6


66,1 63,2 90,3 63,7 64,8 65,9 72,7 66,2


17,4 17,2 - 18,7 17,6 17,4 13,0 17,2


0,6 0,5 1,2 0,6 0,8 0,6 0,6 0,6


3,1 5,1 - 3,3 3,1 3,1 2,0 3,0


7,3 8,0 - 7,9 7,4 7,4 6,0 7,3

Total 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda (Datos en miles de euros) *En el caso de las promociones del Departamento y de Visesa, el coste de control de calidad se integra dentro del Presupuesto de ejecución material cuando es inferior al 1% del mismo.

El análisis del peso relativo de las diversas partidas sobre el presupuesto de edificación

muestra una distribución similar en las tipologías analizadas a través del siguiente

gráfico.

22



Gráfico 3.5 Distribución de los costes totales según concepto de gasto, tipo de promoción y agente promotor


82,2%

83,5%

82,7%

81,8%

81,9%

82,6%

2,1%

1,4%

1,3%

1,2%

1,3%

1,1%

0,50%

0,60%

0,00%

0,80%

0,00%

0,00%

10,4%

9,9%

9,8%

10,9%

10,9%

10,9%

5,0%

5,0%

6,5%

5,5%

4,9%

5,1%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

VPO régimen general y Prom. Concertada

VPO régimen general y Prom. Privada

VPO régimen general y Visesa


Viviendas sociales y Prom. Directa del Dpto.




95,0%

94,7%

96,4%

95,5%

96,8%

96,1%

3,2%

3,9%

4,5%

5,0%

5,3%

3,6%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%









En el caso de las VPO de régimen general es superior el peso relativo del presupuesto

de ejecución material en las promociones llevadas a cabo a través de la promoción

privada (83,5%), mientras que en el caso de las promociones concertadas se sitúa en el

82,2%.

Por su parte, entre las viviendas sociales es mayor el peso relativo del presupuesto de

ejecución material de edificación en las promociones de Visesa (82,6%) frente a las

privadas (81,8%) y las del Departamento (81,9%).

23



3.3.3. Análisis según el régimen de acceso

La distribución de las diversas partidas de coste según el régimen de acceso de las

viviendas apenas arroja diferencias significativas tal y como se puede apreciar en el

siguiente cuadro. Cuadro 3.6 Costes totales del período según régimen de acceso



edificación

Seguridad e Higiene

C. Calidad

Gastos Generales

Bo Industrial


(A)

TOTAL HONORARIOS

(B)


Y HONORARIOS

(A)+(B) Alquiler 174.688,5 2.868,8 595,5 22.931,5 10.367,7 211.452,0 10.102,5 221.554,6 Compra 918.786,3 13.970,9 4.596,3 111.087,6 55.303,4 1.103.744,7 56.687,2 1.160.431,9 Total 1.093.474,8 16.839,7 5.191,8 134.019,1 65.671,1 1.315.196,7 66.789,7 1.381.986,5 Alquiler 16,0 17,0 11,5 17,1 15,8 16,1 15,1 16,0 Compra 84,0 83,0 88,5 82,9 84,2 83,9 84,9 84,0 Total 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda (Datos en miles de euros)

En este orden de cosas, solamente se puede advertir un cierto mayor peso relativo del

Presupuesto de ejecución material de edificación en el caso del régimen de compra

(83,2%) en comparación con el de alquiler (82,6%). En cambio, el peso de los Gastos

Generales es algo superior en el caso de las promociones en régimen de alquiler

(10,8%) frente a la compra (10,1%).

24



Gráfico 3.6 Distribución de los costes totales según concepto de gasto y régimen de acceso


82,6%

83,2%

10,8%

10,1%

1,4%

1,3%

0,4%

0,3%

4,9%

5,0%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Alquiler

Compra

Presupuesto de ejecución material edificación

Seguridad e Higiene

Control Calidad

Gastos Generales

Bo Industrial


95,4%

95,1% 4,9%

4,6%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Alquiler

Compra



3.3.4. Análisis según el territorio histórico Estudiando la distribución de los costes totales del período según el territorio histórico

en el que se localizan las promociones se observa una distribución significativamente

homogénea en cada una de las partidas de gasto estudiadas. De este modo es en Álava donde se aprecia un mayor peso relativo del conjunto de

partidas en un rango que se sitúa entre el 51,6% sobre el total CAPV en el caso de los

Honorarios y del 56,9% en la partida de Seguridad e Higiene.

25



Cuadro 3.7 Costes totales del período según territorio histórico

PRESUPUESTO EDIFICACIÓN Presupuesto de ejecución


Seguridad e Higiene

C. Calidad

Gastos Generales

Bo Industrial


(A)

TOTAL HONORARIOS

(B)


Y HONORARIOS

(A)+(B) Álava 600.068,4 9.574,2 2.705,8 71.586,2 36.176,3 720.111,2 34.476,4 754.587,7 Bizkaia 246.251,7 3.821,7 867,7 30.248,4 14.169,2 295.358,8 16.678,4 312.037,3 Gipuzkoa 247.154,5 3.443,8 1.618,2 32.184,4 15.325,5 299.726,6 15.634,9 315.361,5 Total 1.093.474,6 16.839,7 5.191,7 134.019,0 65.671,0 1.315.196,6 66.789,7 1.381.986,5 Álava 54,9 56,9 52,1 53,4 55,1 54,8 51,6 54,6 Bizkaia 22,5 22,7 16,7 22,6 21,6 22,5 25,0 22,6 Gipuzkoa 22,6 20,5 31,2 24,0 23,3 22,8 23,4 22,8 Total 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda (Datos en miles de euros)

Analizando el peso relativo del presupuesto de ejecución material sobre el presupuesto

de edificación se aprecia un nivel similar en Bizkaia (83,4%) y Araba (83,3%), en

comparación con Gipuzkoa que se sitúa en un porcentaje ligeramente inferior (82,5%).

El peso relativo del beneficio industrial sobre el coste de edificación es inferior en los

costes de las promociones llevadas a cabo en el territorio bizkaino (4,8%) en

comparación con las promociones de Araba y Gipuzkoa donde se sitúa en el 5% y el

5,1%, respectivamente.

En este orden de cosas, es en Gipuzkoa donde se aprecia una mayor incidencia de los

Gastos Generales (10,7%) en relación a lo advertido en las promociones de los otros

dos territorios (10,2% en Bizkaia y 9,9% en Araba).

26



Gráfico 3.7 Distribución de los costes totales según concepto de gasto y territorio histórico


83,3%

83,4%

82,5%

9,9%

10,2%

1,3%

1,3%

1,1%

0,5%

0,3%

0,4%

10,7%

5,0%

4,8%

5,1%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Álava

Bizkaia

Gipuzkoa



95,4%

94,7%

95,0%

4,6%

5,3%

5,0%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Álava

Bizkaia

Gipuzkoa



27



4. ANÁLISIS DE LOS COSTES POR METRO CUADRADO

A continuación se procede a analizar de forma más detallada el coste de las 249

promociones estudiadas en el período en relación al total de metros cuadrados

construidos.

Concretamente en este apartado se va a profundizar en el estudio del coste medio por

metro cuadrado construido de cada una de las partidas que conforman el coste total,

para a continuación desplegar este mismo análisis por régimen de acceso, territorio

histórico, agente promotor tipo de promoción, así como estas dos últimas variables de

forma conjunta.

4.1. Análisis del coste por metro cuadrado en las promociones terminadas en

2009-2011

El coste medio total por metro cuadrado construido en el período 2009-2011 se sitúa en

570 euros/m2, explicándose este coste medio por los siguientes grandes conceptos:

- El Presupuesto de Edificación supone un total de 543 euros/m2:

- El coste medio de los honorarios por metro cuadrado construido se sitúa en

27 euros/m2.

En el siguiente gráfico se ilustra el coste medio por metro cuadrado construido de cada

uno de estos componentes del coste total, detallando también la composición del coste

medio por metro cuadrado de cada una de las partidas que configuran el Presupuesto

de Edificación.

Como puede apreciarse, las partidas que suponen una mayor coste medio son, por este

orden, el Presupuesto de ejecución del material de edificación (451 euros/m2), los

Gastos Generales (55 euros/m2), y los Honorarios (27 euros/m2).

28



Gráfico 4.1 Coste medio total por metro cuadrado construido de las promociones 2009- 2011 y desglose por conceptos

570,81

27,59

543,22

27,12

55,35

2,14

6,96

451,64

0 100 200 300 400 500 600

COSTA TOTAL (A+B)

HONORARIOS (B)

PRESUPUESTO DE EDIFICACION (A)

Bo Industrial

Gastos Generales

C. Calidad

Seguridad e Higiene

Presupuesto de ejecución material

edificación


Realizando un análisis de la evolución del coste medio por metro cuadrado construido

según el año de finalización de las promociones, se advierte un mayor coste de las

promociones concluidas en 2011 (del orden del 11%) en relación a las terminadas en

2010, mientras que las promociones terminadas en 2010 presentan un menor coste

medio que las finalizadas en 2009 (un 2,5% inferior).

Cuadro 4.1 Coste medio total por metro cuadrado construido según el año de finalización de las promociones



edificación

Seguridad e Higiene

C. Calidad

Gastos Generales

Bo Industrial


(A)

TOTAL HONORARIOS

(B)

PRESUPUESTO EDIFICACIÓN Y HONORARIOS

(A)+(B)

2009 441,13 7,48 1,99 53,85 25,47 529,92 28,79 558,71 2010 431,99 6,69 1,97 52,95 25,15 518,74 25,76 544,50 2011 480,39 6,76 2,46 59,06 30,55 579,21 28,34 607,55


29



El mayor coste por metro cuadrado de las promociones terminadas en 2011 en relación

a 2010, se fundamenta en el mayor presupuesto de edificación material por metro

cuadro construido que ha registrado un incremento del 11,2% entre 2010 y 2011. En

cambio, esta misma magnitud se ha reducido en un 2,1% entre 2009 y 2010.

En todo caso, se debe poner de manifiesto que estas diferencias anuales deben

contextualizarse en la diferente importancia relativa que en cada uno de estos ejercicios

han podido tener los diversos tipos de promociones, conforme a las variables estudiadas

en el apartado siguiente.

30



4.2. Análisis del coste medio por metro cuadrado construido según las

diversas variables de estudio

En el presente apartado se procede a estudiar el coste medio por metro cuadrado según

el agente promotor, el tipo de promoción, el régimen de acceso y el territorio histórico

en el que se localizan las promociones.

4.2.1. Análisis según el agente promotor

El coste total medio por metro cuadrado construido de las promociones del

Departamento se sitúa notablemente por encima del correspondiente al resto de

agentes promotores, alcanzando 1.029 euros/ m2. En el caso de las promociones

concertadas el coste total medio se sitúa en 609 euros/ m2.

En cambio, en las promociones de Visesa y en las promociones privadas este coste se

sitúa por debajo de la cota de los 600 euros m2 (568 euros/ m2 en Visesa y 557 euros/

m2 en las de promoción privada, respectivamente).

Analizando este mayor coste total medio por metro cuadrado construido de las

promociones del Departamento en función de las partidas que lo componen, se advierte

que el mismo se sustenta en un considerable mayor coste medio del Presupuesto de

ejecución material (816 euros/ m2), dado que en las promociones del resto de agentes

esta partida no supera el promedio de 500 euros/m2

En las promociones del Departamento el coste medio por metro cuadrado de otras

partidas como Gastos generales y el propio Beneficio Industrial resulta superior al

registrado en el caso de los otros agentes promotores. Como se ha apuntado

anteriormente, el mayor coste medio por metro cuadrado de estas partidas en

comparación con las observadas en el resto de promotores es consecuencia directa del

montante superior que alcanza el presupuesto de ejecución material en las promociones

del Departamento.

A la hora de explicar las diferencias de coste apuntadas entre promotores y en línea con

lo referido en el capítulo 3, todo apunta a que uno de los factores que afecta al mayor

coste por metro cuadrado de las promociones del Departamento es su

considerablemente menor superficie media. A este respecto, cabe recordar que las

promociones del Departamento tienen una superficie media un 39,9% inferior a la del

conjunto de promociones estudiadas. Así, por la menor incidencia de las economías de

escala, cuanto menor es una promoción de viviendas, mayor tiende a ser el coste por

metro cuadrado o por vivienda de las mismas.

31



Lógicamente el factor dimensión no explica por si sólo las diferencias apuntadas, por

ello en el capítulo 5 se analizarán los costes sobre y bajo rasante y sus distintos

componentes al objeto de arrojar luz sobre esta cuestión.

Cuadro 4.2 Coste medio por metro cuadrado construido según agente promotor



edificación

Seguridad e Higiene

C. Calidad

Gastos Generales

Bo Industrial


(A)

TOTAL HONORARIOS

(B)


Y HONORARIOS

(A)+(B) Promoción concertada

476,55 7,81 3,48 60,17 31,68 579,68 30,30 609,98

Promoción privada

440,35 6,48 2,87 52,04 26,02 527,76 29,55 557,31


816,10 21,06 -* 108,83 50,23 996,23 32,93 1.029,16

Visesa 452,65 7,12 -* 59,86 27,63 547,26 21,19 568,45 Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda *En el caso de estos dos agentes promotores, el coste de control de calidad se integra dentro del Presupuesto de ejecución material cuando es inferior al 1% del mismo

Como se puede apreciar en el siguiente gráfico, el peso relativo del presupuesto de

ejecución material sobre el presupuesto de edificación asciende al 83,4% en las

promociones privadas, siendo esta proporción de magnitud semejante al 82,2%

registrado en las concertadas y al 81,9% de las correspondientes al Departamento. Por

su parte, las promociones de Visesa presentan un peso relativo de esta partida algo

inferior al resto de agentes promotores (82,7%).

El peso relativo que alcanzan el resto de partidas sobre el presupuesto de edificación se

sitúa en niveles similares para el conjunto de promociones puestas en marcha por los

diversos agentes promotores.

32



Gráfico 4.2 Distribución de los costes por metro cuadrado según concepto de gasto y agente promotor *


82,2%

83,4%

81,9%

82,7%

1,3%

1,2%

2,1%

1,3%

0,60%

0,50%

0,00%

0,00%

10,0%

9,9%

10,9%

10,9%

5,5%

4,9%

5,0%

5,0%

0% 20% 40% 60% 80% 100%


Promoción privada


Visesa



95,0%

94,7%

96,8%

96,3%

5,0%

5,3%

3,2%

3,7%

0% 20% 40% 60% 80% 100%


Promoción privada


Visesa


Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda *En el caso de Visesa y el Departamento, el coste de control de calidad se integra dentro del Presupuesto de ejecución material cuando es inferior al 1% del mismo

4.2.2. Análisis según el tipo de promoción

El estudio del diferencial en el coste total medio por metro cuadrado según el tipo de

promoción apunta a que las promociones de viviendas sociales soportan un coste medio

(661 euros/m2) netamente superior a las de VPO de régimen general (561 euros/m2)

Las partidas que explican en buena medida este mayor coste por metro cuadrado

construido de las viviendas sociales se asocian al presupuesto de ejecución material de

edificación (524 euros/m2 frente a 444 euros/m2 en las promociones de VPO de régimen

general) así como a los Gastos Generales que suponen 69 euros/m2 en las promociones

de vivienda social, mientras que en las promociones de VPO de régimen general este

coste se sitúa en 53 euros/m2.

33



Cuadro 4.3 Coste medio por metro cuadrado construido según tipo de promoción PRESUPUESTO EDIFICACIÓN Presupuesto


edificación

Seguridad e Higiene

C. Calidad

Gastos Generales

Bo Industrial


(A)

TOTAL HONORARIOS

(B)


Y HONORARIOS

(A)+(B) VPO de régimen general

444,03 6,64 2,34 53,91 26,55 533,47 27,86 561,34

Viviendas sociales

524,69 10,03 0,26 69,19 32,62 636,78 24,95 661,73


Profundizando en el estudio del coste total medio por metro cuadrado de las tipologías

de vivienda en función del agente promotor, se aprecia en el caso de las viviendas de

VPO de régimen general un mayor coste en el caso de las concertadas (609 euros/m2)

en comparación con las privadas (556 euros/m2) y las de Visesa (564 euros/m2).

Entre las promociones de viviendas sociales, destaca el mayor coste de las promovidas

directamente por el Departamento (1.029 euros/m2). En un promedio significativamente

inferior se sitúan las viviendas de promoción privada (619 euros/m2) y las promovidas

por Visesa (578 euros/m2).

A la vista de estos datos resulta evidente que la diferencia de coste medio por metro

cuadrado observada entre las dos tipologías de vivienda protegida es sustancialmente

imputable al distinto protagonismo que ha tenido cada promotor en la edificación de

VPO de régimen general y sociales. Así, Visesa ha promovido un 58% de las

promociones de viviendas sociales mientras que al Departamento le es atribuible un

27%. En cambio, en las VPO de régimen general, el peso de los promotores privados

alcanza un 81%.

Cuadro 4.4 Coste medio por metro cuadrado construido según tipo de promoción y agente promotor



edificación

Seguridad e Higiene

C. Calidad

Gastos Generales

Bo Industrial


(A)

TOTAL HONORARIOS

(B)


Y HONORARIOS

(A)+(B) VPO de régimen general y Prom. concertada

476,55 7,81 3,48 60,17 31,67 579,68 30,30 609,98


440,00 6,48 2,85 51,99 25,92 527,24 29,56 556,80


449,89 6,88 -* 59,51 27,47 543,75 20,52 564,26


483,66 6,60 4,53 58,13 38,60 591,50 28,09 619,59


816,10 21,06 -* 108,83 50,23 996,23 32,93 1.029,16


459,34 7,70 -* 60,71 28,02 555,77 22,83 578,61

Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda *En el caso de estos dos agentes promotores, el coste de control de calidad se integra dentro del Presupuesto de ejecución material cuando es inferior al 1% del mismo

34



El peso relativo del presupuesto de ejecución material sobre el coste de edificación

medio por metro cuadrado resulta algo superior en las promociones de VPO de régimen

general (83,2%) que en las promociones de vivienda social (82,4%).

En cambio, los Gastos Generales disponen de un cierto mayor peso relativo en el caso

de las promociones de viviendas sociales (10,9%) en términos comparados con las de

VPO de régimen general (10,1%).

Gráfico 4.3 Distribución de los costes por metro cuadrado construido según concepto de gasto y tipo de promoción


83,2%

82,4%

10,1%

10,9%

1,2%

1,6%

0,0%

0,4%

5,0%

5,1%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

VPO régimengeneral

Viviendas sociales



95,0%

96,2%

5,0%

3,8%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

VPO régimen general

Viviendas sociales



35



En promociones de VPO de régimen general destaca el mayor peso relativo del

presupuesto de ejecución material en las promociones llevadas a cabo a través de la

promoción privada (83,5%), mientras que en las promociones de viviendas sociales es

mayor el peso relativo del presupuesto de ejecución material de edificación en las

promociones de Visesa (82,6%). Gráfico 4.4 Distribución de los costes por metro cuadrado construido según concepto de gasto, tipo de promoción y agente promotor


82,2%

83,5%

82,7%

81,8%

81,9%

82,6%

2,1%

1,4%

1,3%

1,2%

1,3%

1,1%

0,50%

0,60%

0,00%

0,80%

0,00%

0,00%

10,4%

9,9%

9,8%

10,9%

10,9%

10,9%

5,0%

5,0%

6,5%

5,5%

4,9%

5,1%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%









95,0%

94,7%

96,4%

95,5%

96,8%

96,1%

3,2%

3,9%

4,5%

5,0%

5,3%

3,6%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%









36



4.2.3. Análisis según el régimen de acceso

Las promociones en régimen de alquiler presentan un coste total medio por metro

cuadrado construido (634 euros/m2) que resulta un 13,2% superior a las promovidas en

régimen de compra (560 euros/m2).

Este diferencial se explica en parte por el diverso peso relativo en ambas tipologías de

los agentes promotores. De esta forma, se registra un mayor peso relativo de las

promociones del Departamento y de Visesa dentro de las promociones en régimen de

alquiler (alcanzan a representar el 41,9% de las mismas), mientras que en el caso de

las promociones en régimen de compra el peso relativo de las promociones del

Departamento y Visesa se sitúa en el 15,5%.

En cambio, las promociones privadas (que son las que presentan un menor coste medio

por metro cuadrado) suponen el 77,2% de las promociones en régimen de compra y el

58,1% de las promociones en alquiler.

Dado su notable peso relativo sobre el coste medio por metro cuadrado, es el

presupuesto de ejecución material por metro cuadrado el que explica en gran medida

el mayor coste de las viviendas en alquiler (500 euros/m2) resultando un 12,7%

superior al de las promociones en régimen de compra (443 euros/m2).

El mayor coste de las promociones en alquiler se sustenta, además, en las siguientes

partidas:

- El coste medio por metro cuadrado en concepto de Gastos Generales (65

euros/m2) de las promociones en alquiler que supera en un 22,6% al

correspondiente a las promociones en compra (53 euros/m2).

- El coste medio por metro cuadrado de la partida de Seguridad e Higiene (8,2

euros/m2), que supera en un 22,4% a las promociones en régimen de

compra (6,7 euros/m2). Cuadro 4.5 Coste medio por metro cuadrado construido por régimen de acceso

PRESUPUESTO EDIFICACIÓN Presupuesto de ejecución


Seguridad e Higiene

Control Calidad

Gastos Generales

Bo Industrial


(A)

TOTAL HONORARIOS

(B)


Y HONORARIOS

(A)+(B) Compra 443,47 6,74 2,22 53,62 26,69 532,74 27,36 560,10 Alquiler 500,16 8,21 1,70 65,66 29,68 605,42 28,93 634,34


Tal y como se puede apreciar en el siguiente gráfico, en el caso de las promociones en

compra el peso relativo del presupuesto de ejecución material supone el 83,2% del

presupuesto de edificación por metro cuadrado construido, mientras que en las

promociones en alquiler este porcentaje se sitúa en un nivel ligeramente inferior

(82,6%).

37



Los pesos relativos de los diversos componentes resultan similares en las promociones

de compra y alquiler, excepto en el caso de los Gastos Generales que representan el

10,8% del presupuesto de edificación por metro cuadrado construido en las

promociones en régimen de alquiler, frente al 10,1% en las promociones en régimen de

compra.

Por lo que concierne al análisis del peso relativo del coste de los honorarios por metro

cuadrado construido en relación al coste total medio por metro cuadrado construido, se

aprecia un nivel ligeramente superior en las promociones en compra (4,9%) en relación

a las promociones en alquiler (4,6%).

Gráfico 4.5 Distribución de los costes por metro cuadrado construido según concepto de

gasto y régimen de acceso


82,6%

83,2%

10,8%

10,1%

1,4%

1,3%

0,4%

0,3%

4,9%

5,0%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Alquiler

Compra

Presupuesto de ejecución material edificación

Seguridad e Higiene

Control Calidad

Gastos Generales

Bo Industrial


95,4%

95,1% 4,9%

4,6%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Alquiler

Compra



4.2.4. Análisis según el Territorio histórico

Analizando el coste total, esto es el coste de edificación más honorarios vinculados, el

coste medio por metro cuadrado construido en Álava (551 euros/m2) se sitúa,

respectivamente, un 3,3% y un 11,2% por debajo del correspondiente a las

promociones de Bizkaia (570 euros/m2) y Gipuzkoa (622 euros/m2).

38



El coste medio de ejecución material de edificación por metro cuadrado es el que explica

en buena medida las diferencias territoriales. Así, este coste medio en las promociones

de Álava se sitúa en 438 euros/m2, resultando notablemente inferior al observado en

Gipuzkoa (487 euros/m2) y en menor medida en Bizkaia (450 euros/m2).

Cuadro 4.6 Coste medio por metro cuadrado construido según territorio histórico PRESUPUESTO EDIFICACIÓN



Seguridad e Higiene

C. Calidad

Gastos G.

Bo Industrial


(A)

TOTAL HONORARIOS

(B)


Y HONORARIOS

(A)+(B) Álava 438,85 7,00 1,98 52,35 26,46 526,64 25,21 551,86 Bizkaia 450,37 6,99 1,59 55,32 25,91 540,18 30,50 570,68 Gipuzkoa 487,53 6,79 3,19 63,49 30,23 591,23 30,84 622,07


Si se estudia el peso relativo de los diversos componentes del coste de edificación

medio por metro cuadrado construido se observa un reparto semejante en los tres

Territorios. En todo caso, se puede apreciar un cierto mayor peso relativo del

presupuesto de ejecución material de edificación en las promociones de Bizkaia (83,4%)

y Álava (83,3%) en relación a Gipuzkoa 82,5%.

La partida de Gastos Generales dispone de un mayor peso relativo en las promociones

de Gipuzkoa (10,7% del presupuesto de edificación), mientras que en las promociones

de Bizkaia este porcentaje se sitúa en el 10,2% y en el 9,9% en las promociones de

Álava.

Por lo que concierne al peso relativo de los Honorarios, en Araba se sitúa por debajo del

resto de Territorios (4,6% en Álava, frente a 5,0% en Gipuzkoa y 5,3% en Bizkaia).

39



Gráfico 4.6 Distribución de los costes por metro cuadrado construido según concepto de gasto y territorio histórico


83,3%

83,4%

82,5%

9,9%

10,2%

1,3%

1,3%

1,1%

0,5%

0,3%

0,4%

10,7%

5,0%

4,8%

5,1%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Álava

Bizkaia

Gipuzkoa



95,4%

94,7%

95,0%

4,6%

5,3%

5,0%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Álava

Bizkaia

Gipuzkoa



40



5. ANÁLISIS DE LOS COSTES POR METRO CUADRADO SOBRE Y BAJO RASANTE

Con objeto de profundizar en el análisis realizado en capítulos anteriores y de

vislumbrar en qué medida las características de la parcela sobre la que se edifica una

promoción, así como las características de la propia edificación inciden en su coste,

este último capítulo se centra en el análisis desagregado de los costes vinculados a los

trabajos bajo rasante y sobre rasante. Estos costes se relacionan, en cada caso, con la

superficie construida bajo y sobre rasante, respectivamente.

Por costes bajo rasante se entienden aquellos costes vinculados a la preparación de los

terrenos para la construcción del edificio, incluyendo los asociados a la construcción de

las plantas que se encuentran por debajo de la superficie del terreno en contacto con el

edificio (rasante).

Los costes sobre rasante incluyen aquellas partidas necesarias para la construcción de

las plantas del edificio que se encuentran por encima de su rasante como son los de

Fachadas, Revestimientos, Estructuras, Instalaciones, Mobiliario, etc.

Como se ha descrito en el capítulo 2, en este apartado se analizan los 147 expedientes

extraídos del conjunto de 249 expedientes analizados en la totalidad del estudio. Estos

expedientes han sido seleccionados por ser aquellos para los cuales se dispone de la

información detallada de los costes y de las superficies correctamente desagregadas

para poder llevar a cabo el análisis de costes sobre y bajo rasante. Cuadro 5.1 Distribución de los expedientes que cuentan con los costes y la superficie

correctamente desagregada sobre y bajo rasante Año promoción

Total 2009 2010 2011

Total 147 43 46 58 Tipo de promoción VPO de régimen general 132 38 43 51 Viviendas sociales 15 5 3 7 Régimen de acceso Compra 127 36 43 48 Alquiler 20 7 3 10 Agente promotor Promoción concertada 7 5 1 1 Promoción privada 118 33 40 45 Promoción directa del Departamento 7 2 3 2 Visesa 15 3 2 10 Territorio histórico Álava 46 18 17 11 Bizkaia 50 10 23 17 Gipuzkoa 51 15 6 30 Tipo de promoción / Agente Promotor VPO de régimen general y Prom. concertada

7 5 1 1

VPO de régimen general y Prom. privada 114 31 40 43 VPO de régimen general y Visesa 11 2 2 7 Viviendas sociales y Prom. Privada 4 2 0 2 Viviendas sociales y Prom. del Dpto. 7 2 3 2 Viviendas sociales y Visesa 4 1 0 3


41



Asimismo, a diferencia de los capítulos anteriores, en este apartado se analizan

exclusivamente los costes de ejecución material y los epígrafes que los integran. No

obstante cabe recordar que, aunque el presupuesto de ejecución material constituye

sólo una parte del coste de edificación, representa, tal y como se refleja en el capítulo

3, más del 80% de éste.

Con carácter previo al estudio específico de los costes bajo rasante (Capitulo 5.1.) y

sobre rasante (Capítulo 5.2.) en el siguiente cuadro resumen se presenta un análisis del

peso relativo de los Costes bajo rasante y de los Costes sobre rasante en relación al

presupuesto de ejecución material

Cuadro 5.2 Peso relativo de los costes sobre y bajo rasante según tipo de promoción,

régimen de acceso, agente promotor y Territorio histórico Presupuesto de

ejecución material edificación

Bajo rasante

Sobre rasante

% % Tipo de promoción VPO de régimen general 100,0% 9,6 90,4 Viviendas sociales 100,0% 18,0 81,9 Régimen de acceso Compra 100,0% 9,7 90,2 Alquiler 100,0% 14,7 85,3 Agente promotor Promoción concertada 100,0% 21,6 78,4 Promoción privada 100,0% 8,1 91,9 Promoción directa del Departamento 100,0% 21,5 78,5 Visesa 100,0% 14,0 85,6 Territorio histórico Álava 100,0% 7,6 92,4 Bizkaia 100,0% 11,5 88,4 Gipuzkoa 100,0% 13,5 86,5 Tipo de promoción / Agente Promotor VPO de régimen general y Prom. concertada

100,0% 21,6 78,4

VPO de régimen general y Prom. privada 100,0% 8,1 91,9 VPO de régimen general y Visesa 100,0% 14,1 85,5 Viviendas sociales y Prom. Privada 100,0% 6,4 93,6 Viviendas sociales y Prom. del Dpto. 100,0% 21,5 78,5 Viviendas sociales y Visesa 100,0% 12,9 86,7 TOTAL 100,0% 10,2 89,8 Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda

El peso relativo de los costes bajo rasante supone el 10,2% del coste de ejecución

material de la edificación, mientras que el 89,8% restante se asocia al coste sobre

rasante. Según las diversas variables de análisis se detectan algunas tipologías en las

que el coste bajo rasante dispone de una mayor importancia relativa.

42



Así, en las promociones concertadas (21,6%) y en las de promoción directa del

Departamento (21,5%), la incidencia relativa del coste bajo rasante sobre el

presupuesto de ejecución material de edificación es superior al doble de la media

correspondiente al conjunto de promociones y muy superior a la observada para el

resto de promotores. El menor peso relativo del coste bajo rasante se produce en las

promociones privadas (8,1%), mientras que en las promociones de Visesa la incidencia

relativa del coste bajo rasante se sitúa en un nivel intermedio (14,0%).

Entre las promociones de VPO de régimen general, el peso relativo de los costes bajo

rasante (9,6%) resulta significativamente menor que el observado en el caso de las

promociones de viviendas sociales (18,0%). Según el régimen de acceso, en las

promociones en régimen de alquiler el coste bajo rasante alcanza un nivel superior

(14,7%) en comparación con las de compra (9,7%).

Por último, según el territorio histórico en el que se localizan las promociones se puede

identificar un menor coste relativo bajo rasante en las promociones alavesas (7,6%),

mientras que en las gipuzkoanas y bizkainas la importancia relativa de estos costes es

similar (13,5% y 11,5%, respectivamente).

43



5.1. Costes de los trabajos bajo rasante en relación a la superficie construida

bajo rasante

Analizando de forma específica los costes que tienen que ver con los trabajos realizados

bajo rasante en relación al total de metros cuadrados construidos bajo rasante se pone

de manifiesto la importancia relativa de los costes asociados a los trabajos de

cimentación que suponen un 63,5% del coste de ejecución material de edificación.

Por su parte, el 34,6% de los costes bajo rasante se vincula a los trabajos de

excavación de los terrenos, mientras que el 1,9% se corresponde con otros gastos.

Gráfico 5.1 Distribución de los costes bajo rasante por metro cuadrado construido por

subconceptos

Coste Bajo rasante: 164,47 euros/m2

Excavación56,9234,6%

Cimentación104,4963,5%

Otros3,051,9%


Según el agente promotor, se advierte un notable mayor coste bajo rasante medio por

metro cuadrado en las viviendas promovidas por el Departamento (743 euros/m2) en

comparación con el resto de promociones.

El diferencial resultante se sitúa por encima de los 500 euros/m2, de forma que el coste

de ejecución material medio por metro cuadrado bajo rasante de las promociones del

Departamento resulta considerablemente superior al que se produce en el caso de las

promociones concertadas (263 euros/m2), en el de las promociones de Visesa (238

euros/m2), así como, especialmente, en el caso de las promociones privadas (126

euros/m2).

44



Cuadro 5.3 Costes bajo rasante por metro cuadrado construido según agente promotor Costes Bajo rasante

Total Costes Bajo rasante Excavación Cimentación Otros

Promoción concertada 263,21 59,07 204,14 0,00 Promoción privada 126,73 53,38 70,66 2,69 Promoción directa del Departamento

743,69 116,27 627,42 0,00

Visesa 238,79 66,81 164,06 7,92 Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda

Los costes de cimentación son los que explican el mayor coste medio por metro

cuadrado construido bajo rasante de las promociones del Departamento, de forma que

alcanzan 627 euros/m2, frente a 204 euros/m2 en el caso de las promociones

concertadas y 164 euros/m2 en el de las de Visesa. Por su parte, el menor coste de

cimentación se produce en las promociones privadas (70 euros/m2).

Las promociones del Departamento son, asimismo, las que soportan un coste de medio

de excavación por metro cuadrado bajo rasante mayor que grosso modo duplica el

correspondiente al resto de promotores.

En este ámbito, se evidencia que el Departamento ha tenido que hacer frente a la

edificación en solares que resultan menos atractivos debido a su calidad inferior desde

la perspectiva de las obras que implican bajo rasante.

La edificación sobre estos suelos ha implicado tener que recurrir a cimentaciones

especiales (pilotajes, losas de cimentación…) y soluciones particulares para el

sostenimiento del terreno durante la excavación, con la consiguiente repercusión en

términos de coste.

Según el tipo de promoción, se advierte que el coste medio por metro cuadrado de las

promociones de vivienda social resulta cuatro veces superior al coste de las

promociones de VPO de régimen general.

El mayor coste por metro cuadrado bajo rasante de las promociones de vivienda social

se asocia a los costes de cimentación que alcanzan un promedio de 442 euros/m2,

mientras que en las promociones de VPO de régimen general este coste se sitúa en 89

euros/m2

Cuadro 5.4 Costes bajo rasante por metro cuadrado construido según tipo de promoción

Costes Bajo rasante Total Costes Bajo rasante Excavación Cimentación Otros

VPO de régimen general 147,86 55,04 89,74 3,08 Viviendas sociales 545,03 100,15 442,41 2,47


Realizando un análisis más detallado de estas tipologías de promociones según el

agente promotor de las mismas se advierte, en el caso de las de VPO de régimen

general, un mayor coste por metro cuadrado bajo rasante en las concertadas (263

euros/m2), en comparación con las promovidas por Visesa (238 euros/m2) y,

especialmente, con las privadas (126 euros/m2).

45



Cuadro 5.5 Costes bajo rasante por metro cuadrado construido según tipo de promoción y agente promotor Costes Bajo rasante


VPO de régimen general y Prom. concertada 263,21 59,07 204,14 0,00 VPO de régimen general y Prom. privada 126,20 52,79 70,70 2,71 VPO de régimen general y Visesa 238,24 69,34 161,15 7,74 Viviendas sociales y Prom. Privada 203,88 139,21 64,67 0,00 Viviendas sociales y Prom. del Dpto. 743,69 116,27 627,42 0,00 Viviendas sociales y Visesa 244,23 41,99 192,62 9,62 Fuente: Observatorio Vasco de la Vivienda

Estudiando los costes bajo rasante por metro cuadrado construido en función del

régimen de acceso se observa el significativo mayor coste de las promociones

vinculadas al régimen de alquiler (339 euros/m2) en comparación con el que presentan

las promociones en régimen de compra (151 euros/m2).

El coste de los trabajos de cimentación es el que explica, en buena medida, este

diferencial, de modo que el valor que alcanza este tipo de costes en las promociones en

régimen de alquiler (252 euros/m2) prácticamente triplica el advertido en las

promociones en régimen de compra (93 euros/m2).

Cuadro 5.6 Costes bajo rasante por metro cuadrado construido según régimen de acceso Costes Bajo rasante


Compra 151,04 54,78 93,09 3,18 Alquiler 339,27 84,88 252,94 1,45


Gipuzkoa es el territorio en el que el coste medio bajo rasante por metro cuadrado

construido resulta más elevado (217 euros/m2), mostrando un coste algo superior al

correspondiente a las promociones de Bizkaia (194 euros/m2). Como cabría esperar, en

el caso de Álava este coste se sitúa netamente por debajo de los otros dos Territorios

(118 euros/m2).

Este mayor coste por metro cuadrado construido bajo rasante en las promociones de

Gipuzkoa se fundamenta en los costes de cimentación que alcanzan un ratio de 156

euros/m2, frente a 126 euros/m2 en las promociones de Bizkaia y 63 euros/m2 en las de

Álava.

Cuadro 5.7 Costes bajo rasante por metro cuadrado construido según territorio histórico Costes Bajo rasante


Álava 118,98 51,96 63,33 3,69

Bizkaia 194,98 62,67 126,88 5,42 Gipuzkoa 217,49 60,70 156,79 0,00


46



5.2. Costes de los trabajos sobre rasante en relación a la superficie

construida sobre rasante

Analizando de forma específica los costes asociados a los trabajos sobre rasante en

relación a los metros cuadrados construidos sobre rasante se pone de manifiesto la

importancia cuantitativa de tres partidas:

- Los costes de Fachada, particiones y revestimientos1 que alcanzan un coste

medio de 284 euros/m2, es decir, el 50% del total de los costes por metro

cuadrado construido sobre rasante.

- Los costes de Instalaciones (137 euros/m2).

- Los costes de Estructura (124 euros/m2).

En un nivel considerablemente inferior se sitúan partidas como las Cubiertas (8

euros/m2) y el Mobiliario (2 euros/m2). Gráfico 5.2 Distribución de los costes sobre rasante por metro cuadrado construido por

subconceptos*

Coste Sobre rasante: 562,42 euros/m2

Fachadas, particiones y

revestimientos284,350,5%

Estructura124,3922,1%

Instalaciones137,9924,5%

Mobiliario2,520,4%

Cubiertas8,831,6%

Otros4,390,8%


El análisis de la incidencia de estos costes sobre rasante por metro cuadrado construido

según el agente promotor advierte de un mayor coste de las promociones del

Departamento (803 euros/m2) en comparación con las concertadas (621 euros/m2) y

con las privadas (554 euros/m2). Las promociones de Visesa (531 euros/m2) son las que

presentan un menor coste sobre rasante por metro cuadrado construido.

1 Los costes de fachadas, particiones y revestimientos se analizan conjuntamente dado que la información disponible no ha permitido individualizar los costes correspondientes a cada uno de estos capítulos.

47



Según las partidas que conforman los costes sobre rasante se pueden identificar

algunas que muestran diferencias especialmente relevantes.

El coste por metro cuadrado de las Instalaciones resulta netamente superior en el caso

de las promociones del Departamento (191 euros/m2), en comparación con las privadas

(138 euros/m2), así como en relación a las promovidas por Visesa (132 euros/m2). Son

las promociones concertadas las que muestran un menor coste de las Instalaciones por

metro cuadro construido (93 euros/m2).

Por su parte, el coste medio de las Estructuras es superior en las promociones

concertadas (187 euros/m2) y en las promociones correspondientes al Departamento

(161 euros/m2). Este coste resulta netamente inferior en las promociones privadas (122

euros/m2), así como en las promociones de Visesa (104 euros/m2). Por último, resulta considerablemente más elevado el coste por metro cuadrado

construido de la partida de Fachadas, Revestimientos y Particiones en las promociones

del Departamento (402 euros/m2), en comparación con las promovidas por Visesa y

con las privadas (ambas presentan un coste de 277 euros/m2). En el caso de las

promociones concertadas este coste se sitúa en un nivel intermedio (335 euros/m2).

Cuadro5.8 Costes sobre rasante por metro cuadrado construido según agente promotor

Costes Sobre rasante Total Costes Sobre

rasante


revestimientos Estructura Instalaciones Mobiliario Cubiertas Otros


621,95 335,73 187,30 93,81 0,67 4,30 0,14

Promoción privada 554,40 277,94 122,88 138,81 1,57 8,27 4,93


803,91 402,20 161,15 191,83 22,51 17,92 8,30

Visesa 531,04 277,71 104,42 132,37 3,92 11,42 1,21


A la hora de analizar estos costes sobre rasante, se debe tener en cuenta que tanto el

Departamento como Visesa vienen incorporando en la edificación de sus promociones,

medidas técnicas de innovación especialmente ambiciosas, por coherencia con sus

propias políticas y programas de innovación en ámbitos como la eficiencia energética, la

calidad de la edificación y el cuidado del medio ambiente. Entre estas técnicas se

incluye la implementación de:

- Diseños bioclimáticos que suponen un menor número de viviendas por

planta para lograr su doble orientación, mayor número de cajas de escalera

y ascensores por planta.

- .Instalaciones de alta eficiencia energética asociadas a la geotermia, suelo

radiante, etc.

- Utilización de fachadas ventiladas mejorando el aislamiento del edificio.

48



Estas técnicas implican un mayor coste por metro cuadrado sobre rasante para el

promotor, sin embargo, a medio plazo, repercuten positivamente en futuros ahorros de

consumo energético para las personas residentes en estas viviendas.

De forma adicional, el mayor coste sobre rasante de las promociones del Departamento

se explica por otros factores como, por ejemplo, el asociado al mobiliario. Así, las

viviendas de estas promociones llevan incluidas el mobiliario de cocina que no se

contempla en el caso de promociones de otros agentes promotores.

Según la tipología de las promociones se pone de manifiesto que el coste medio sobre

rasante por metro cuadrado construido de las promociones de viviendas sociales (692

euros/m2) supera significativamente el registrado entre las promociones de viviendas de

VPO de régimen general (554 euros/m2). Esta diferencia se asocia a tres partidas

básicas:

- El coste de las Instalaciones que alcanza 168 euros/m2 en el caso de las

promociones de vivienda social, frente a un coste medio inferior en las

promociones de viviendas de VPO de régimen general (136 euros/m2).

- El coste de las Estructuras que asciende a 142 euros/m2 en las promociones

de vivienda social, mientras que en las de VPO de régimen general se sitúa

en 123 euros/m2.

- Por lo que concierne a la partida de de Fachadas, Particiones y

Revestimientos, el coste medio se sitúa en 348 euros/m2 en las promociones

de vivienda social, siendo en las promociones de VPO de régimen general

netamente inferior (280 euros/m2).

Cuadro 5.9 Costes sobre rasante por metro cuadrado construido según tipo de promoción Costes Sobre rasante Total

Costes Sobre

rasante



VPO de régimen general

554,55 280,40 123,28 136,17 1,75 8,58 4,36

Viviendas sociales

692,35 348,73 142,57 168,05 15,17 12,82 5,01


Realizando un estudio más detallado de los costes sobre rasante por metro cuadrado

sobre rasante según el tipo de promoción y el agente promotor de las promociones, se

aprecia que en el caso de las promociones de VPO de régimen general es superior el

coste sobre rasante en las concertadas (621 euros/m2) en relación a las promociones

privadas (554 euros/m2) y las de Visesa (529 euros/m2).

49



En las promociones de viviendas sociales, el mayor coste sobre rasante por metro

cuadrado se constata en las promovidas por el Departamento (803 euros/m2). En el

caso del resto de agentes promotores, el coste sobre rasante se sitúa en un promedio

significativamente inferior (548 euros/m2 en las promociones de Visesa y 528 euros/m2

en las promociones privadas).

Cuadro 5.10 Costes sobre rasante por metro cuadrado construido según tipo de

promoción y agente promotor Costes Sobre rasante Total

Costes Sobre

rasante



VPO de régimen general y Prom. concertada

621,95 335,73 187,30 93,81 0,67 4,30 0,14


554,79 277,97 122,83 139,11 1,48 8,40 5,00


529,21 278,10 104,02 130,37 4,03 11,41 1,27


528,70 275,94 125,91 119,28 7,26 0,00 0,31


803,91 402,20 161,15 191,83 22,51 17,92 8,30


548,04 273,99 108,06 151,04 2,83 11,49 0,62


Según el régimen de acceso, se comprueba que el coste medio sobre rasante por metro

cuadrado construido de las promociones en régimen de alquiler (606 euros/m2) es

apenas un 8,7% superior al observado en el caso de las promovidas en régimen de

compra (558 euros/m2). El coste de la partida de Fachadas, Particiones y Revestimientos es el que explica en

buena medida el mayor coste de las promociones en régimen de alquiler, ascendiendo a

313 euros/m2 frente a 281 euros/m2 en el caso de las promociones en régimen de

compra. Cuadro 5.11 Costes sobre rasante por metro cuadrado construido según régimen de

acceso Costes Sobre rasante

Total Costes Sobre

rasante



Compra 558,02 281,42 124,01 137,46 2,05 8,82 4,26 Alquiler 606,69 313,34 128,14 143,40 7,20 8,87 5,73


Por lo que concierne al territorio histórico en el que se localizan las promociones se

aprecia que en Gipuzkoa se alcanza el mayor coste sobre rasante por metro cuadrado

construido (618 euros/m2) que resulta un 13% superior al observado en Álava y Bizkaia

que se sitúa en (543 euros/m2).

50



El coste por metro cuadrado sobre rasante construido en Gipuzkoa se sitúa

significativamente por encima del resto de territorios en base a las siguientes partidas:

- Fachadas, particiones y revestimientos: 307 euros/m2 en Gipuzkoa, por

encima de los 286 euros/m2 de Álava y los 257 euros/m2 en Bizkaia.

- Estructuras: en Gipuzkoa asciende a 142 euros/m2 frente a 128 euros/m2 en

Bizkaia y 113 euros/m2 en Álava.

- Instalaciones: suponen un coste de 148 euros/m2 en el territorio Gipuzkoa,

mientras que en Bizkaia alcanzan 138 euros/m2 y en Álava 132 euros/m2

Cuadro 5.12 Costes sobre rasante por metro cuadrado según territorio histórico Costes Sobre rasante

Total Costes Sobre

rasante



Álava 543,89 286,16 113,01 132,22 1,07 8,16 3,27 Bizkaia 543,78 257,40 128,90 138,73 3,54 12,17 3,02 Gipuzkoa 618,82 307,90 142,79 148,90 4,40 6,78 8,05


51



6. CONSIDERACIONES FINALES

A modo de resumen, se presenta una síntesis de algunas de las consideraciones más

relevantes detectadas en el Estudio:

o La dimensión media de las promociones medida en términos de superficie total

construida por expediente pone de relieve diferencias significativas en el perfil

de las promociones en función de tu tipología, el régimen de acceso y el agente

promotor de las mismas:

Las promociones que disponen de una mayor dimensión media en

términos de metros cuadrados construidos se corresponden con

expedientes asociados a promociones de Visesa, así como a aquellas

promociones desarrolladas en régimen de compra y localizadas en

Álava.

Las promociones de menor tamaño se corresponden con las

promociones del Departamento. Del mismo modo, disponen de una

superficie construida menor aquellas promociones que han sido

promovidas en régimen de alquiler, así como aquellas que se localizan

en Bizkaia.

o El coste de edificación de las promociones estudiadas alcanza un importe total

de 1.315 millones de euros, correspondiendo el 83,1% del mismo al

presupuesto de ejecución material de edificación. A este coste habría que

añadir 66 millones de euros en concepto de honorarios.

o El análisis de los costes totales de las promociones según las diversas

variables estudiadas en el capítulo tercero muestra un notable equilibrio del

peso relativo de las diversas partidas que conforman el presupuesto total de

edificación.

o El coste total por metro cuadrado construido para el conjunto de promociones

de la CAPV se sitúa en 570 euros/m2. Este coste total es el sumatorio del coste

de Edificación (543 euros/m2) y del coste de los Honorarios (27 euros/m2).

o Se detecta un considerable mayor coste total por metro cuadrado construido

en las promociones del Departamento (1.029 euros/ m2) en comparación con

las promociones de Visesa (568 euros/m2), así como con las promociones

concertadas (609 euros/ m2) y con las privadas (557 euros/ m2). Este mayor

coste se asocia al notable diferencial detectado en la partida del Presupuesto

de ejecución material de edificación que asciende a 816 euros/ m2 en el caso

de las promociones del Departamento, frente a 452 euros/m2 en las

promociones de Visesa. En las promociones concertadas y en las privadas este

ratio se sitúa en 476 euros/ m2 y 440 euros/ m2, respectivamente.

52



o A este respecto se debe subrayar que uno de los factores que incide de forma

más notable en el coste por metro cuadrado de las promociones se asocia a la

diferente dimensión media de las mismas. De este modo, cuando mayor es una

promoción de viviendas, menor tiende a ser el coste por metro cuadrado de las

mismas debido a la incidencia de las economías de escala. Así sucede en el

caso de las promociones de Visesa cuya superficie media resulta un 42%

superior al promedio de todas las promociones estudiadas, lo que repercute en

su menor coste medio por metro cuadrado.

o Las promociones de viviendas sociales soportan un coste medio (661 euros/m2)

significativamente superior a las de VPO de régimen general (561euros/m2).

Del estudio realizado se deduce que este diferencial es sustancialmente

imputable al distinto protagonismo que ha tenido cada promotor en la

edificación de VPO de régimen general y sociales. Así, Visesa ha promovido un

58% de las promociones de viviendas sociales mientras que al Departamento

le es atribuible un 27%. En cambio, en las VPO de régimen general, el peso

relativo de los promotores privados alcanza un 81%.

o El coste total por metro cuadrado de las promociones en régimen de alquiler

(634 euros/ m2) resulta un 13,2% superior al coste total de las promociones en

régimen de compra (560 euros/ m2), mientras que, según su localización, las

promociones llevadas a cabo en Álava presentan un coste total por metro

cuadrado inferior (del orden del 3,3% y del 11,2%) a las promociones de

Bizkaia y Gipuzkoa, respectivamente.

o Al analizar de forma desagregada los costes sobre y bajo rasante se pone de

relieve la mayor importancia relativa de los costes bajo rasante en las

promociones del Departamento en comparación con el resto de agentes

promotores. Del mismo modo, el peso relativo de los costes bajo rasante es

superior en las promociones en régimen en alquiler en relación a las de

compra.

o Estudiando de forma específica la incidencia de los costes bajo rasante por

metro cuadrado construido bajo rasante se aprecia la importancia de los costes

asociados a los trabajos de cimentación que suponen cerca de dos de cada tres

euros de los costes bajo rasante, mientras que el resto de los costes se

corresponde en su práctica totalidad con los trabajos de excavación de los

terrenos.

53



o El coste bajo rasante de las promociones del Departamento resulta

notablemente superior al apreciado en el resto de promociones, situándose en

743 euros por cada metro cuadrado construido bajo rasante, que se explica en

gran medida por el mayor coste de los trabajos de excavación en estas

promociones. A este respecto se debe indicar que el Departamento ha tenido

que hacer frente a la edificación en solares que resultan menos atractivos

debido a su calidad inferior teniendo que recurrir a cimentaciones especiales

(pilotajes, losas de cimentación…) y soluciones particulares para el

sostenimiento del terreno durante la excavación, con la consiguiente

repercusión en un mayor coste bajo rasante.

o Por último, a la hora de estudiar los costes sobre rasante se vuelve a advertir

el mayor coste de las promociones del Departamento en comparación con el

resto de promociones, aunque mostrando un diferencial de menor magnitud

que el apreciado en el caso de los costes bajo rasante. Así, el coste por metro

cuadro sobre rasante de las promociones del Departamento alcanza 803 euros/

m2, mientras que en el caso de las promociones de Visesa se sitúa en 531

euros/ m2. Por su parte, las promociones de viviendas concertadas presentan

un coste por metro cuadrado sobre rasante superior a las privadas (621 euros/

m2 y 554 euros/ m2, respectivamente). Son los trabajos asociados a las

Fachadas, particiones y revestimientos los que explican en gran medida el

coste superior de las promociones del Departamento.

o En este orden de cosas se debe tener en cuenta que las características de las

promociones analizadas no resultan homogéneas en lo que respecta a las

medidas implementadas. El Departamento y Visesa vienen incorporando en la

edificación de sus promociones, medidas técnicas de innovación especialmente

ambiciosas, por coherencia con sus propias políticas y programas de innovación

en ámbitos como la eficiencia energética, la calidad de la edificación y el

cuidado del medio ambiente. Estas técnicas implican un mayor coste por metro

cuadrado sobre rasante, aunque a medio plazo, repercuten positivamente en

futuros ahorros de consumo energético para las personas residentes en estas

viviendas.

Estudio de costes de edificación de vivienda protegida · proyecto y dirección de obra, como los...

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