EstUdIO dE aRQuiTecTura CReaTiVa -...

EstUdIO dE aRQuiTecTura CReaTiVa www.suarquitecto.es [email protected]

ESTEPONA – COSTA DEL SOL SEVILLA Tlf.: 952 804 889 - Fax: 951 273 875 C/Adolfo Suárez de Figueroa 12 29.680 ESTEPONA (MÁLAGA)

Tlf. 954 652 811 Av. San Francisco Javier 24, Ed. Sevilla 1

Planta 3ª, Oficina 2. 41.018 SEVILLA

Esta obra se encuentra protegida por derechos de autor. Queda prohibido cualquier uso que se haga de ella que no cuente con la autorización pertinente.

UEN-C6 “TORRE VELERÍN”, ESTEPONA (MÁLAGA)

FECHA:

MARZO 2011

ARQUITECTO:

JAVIER RODRÍGUEZ MARTÍNEZ


EstUdIO dE aRQuiTecTura CReaTiVa Página 2 de 23

0. ÍNDICE 1. SITUACIÓN

1.1. COMUNICACIONES 1.2. POBLACIÓN

2. ENTORNO Y PARCELA

3. PROYECTO

3.1. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO 3.2. DATOS DEL PROYECTO

4. ANÁLISIS DE MERCADO 4.1. PROPIEDADES DE REFERENCIA 4.2. COMPARACIÓN DE PRECIOS 4.3. CONCLUSIÓN DEL ANÁLIS IS DE MERCADO

5. DOCUMENTACIÓN

5.1. SITUACIÓN EN EL P.G.O.U. DE ESTEPONA 5.2. REPARCELACIÓN



1 . SITUACIÓN

La parcela se encuent ra s i tuada en la zona oes te del término munic ipal de Es tepona, a escasos minutos del puer to depor t ivo y del cent ro de Es tepona, en el corazón de la COSTA DEL SOL (Málaga), que es conocida como un gran des t ino tur ís t ico gracias a su fantás t ico c l ima medi ter ráneo y sus magní f icas p layas. CL IMA MEDITERRÁNEO:

En un radio de 35 Km hay más de 20 campos de gol f , de los que par te gozan

de gran pres t ig io in ternacional como Valder rama en Sotogrande, E l Cor tes ín en Casares, e tc.

Es tepona es e l lugar ideal para prac t icar depor tes gracias a su fantás t ico c l ima

y a las ins ta laciones depor t ivas de la zona que permi ten la prác t ica de depor tes t radic ionales (sender ismo, tenis , padel…) y acuát icos (esquí acuát ico, ve la, windsur f . . . )

Además en Es tepona se encuent ra la Escuela de Ar te Ecues t re, y en Sotogrande

se encuent ra e l segundo cent ro mundia l del Polo.

En los a l rededores hay 6 puer tos depor t ivos, Sotogrande, La Duquesa, Es tepona,

Banús, Marbel la y Cabopino.



1.1. COMUNICACIONES

En cuanto a las comunicaciones, e l área cuenta con la autov ía A-7 y la

au topis ta AP -7, encont rándose a 40 minu tos del aeropuer to de Málaga y a 32 minu tos del de Gibra l tar , garant izando así ampl ias comunicaciones con los pr inc ipales des t inos de España y Europa.

7 km. 4 min.

Andalucía

Andalucía

15 km. 10 min.

23 km. 15 min.

73 km. 40 min.

32 km. 20 min.

51 km. 30 min.

SITUACIÓN



1.2. POBLACIÓN La población de Es tepona en 2.010 es de 66.150 habi tantes, de los que un

29,00% son ex t ranjeros cuya pr inc ipal procedencia es e l Reino Unido. Evoluc ión de la Población de ESTEPONA en los ú l t imos 10 años:

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

Habitantes 43.527 46.342 47.697 50.488 54.709 58.603 60.328 62.848 65.592 66.150

2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010

E l incremento de población en 10 años es de 22.623 habi tantes, un 51,97%.

E l incremento medio anual es de 2.262 habi tantes, un 4,12%.

P revis ión de crec imien to de población en la PROVINCIA DE MÁLAGA, de la que

ESTEPONA supone un 4,02%:

1.450.000

1.500.000

1.550.000

1.600.000

1.650.000

1.700.000

1.750.000

1.800.000

1.850.000

Habitantes 1.593.068 1.593.279 1.642.435 1.654.631 1.666.828 1.691.118 1.715.288 1.739.335 1.763.258 1.787.082

2.009 2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018

La previs ión de incremento de población en 10 años es de 194.014 habi tan tes,

un 12,18%.

La previs ión del incremento medio anual es de 19.401 habi tan tes, un 1,14%.



Número tota l de INMIGRANTES en la PROVINCIA DE MÁLAGA (2.008):

P rocedencia de la INMIGRACIÓN en la PROVINCIA DE MÁLAGA (2.009):

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

% 25,32% 5,89% 4,00% 2,52% 4,54% 9,63% 5,78%

REINO UNIDO ALEMANIA ITALIA FRANCIA RUMANÍA MARRUECOS ARGENTINA

ESTEPONA 15.273 Inmigrantes



2. ENTORNO Y PARCELA

Es una parce la con una magní f ica or ientación a sur, en pr imera l ínea de playa

con acceso di rec to a la p laya y con fáci l acceso a la autovía A-7.



3. PROYECTO

3.1. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO E l Conjun to Res idencia l de v iv iendas p lur i fami l ia res de t ipología poblado

medi te r ráneo, dispone de ampl ias zonas comunes ajardinadas con dos piscinas, p is ta de pádel, cont rol de acceso, chi r ingui to y un green de gol f ; todo e l lo con unas espectaculares v is tas panorámicas a l mar.



3.2. DATOS GENERALES

Super f ic ie de Parcela: 15.799,42 m2 Edi f icabi l idad Res idencia l : 5.923,00 m2 Nº máximo de Viv iendas: 85 viv iendas Prec io de la Parcela: 14.000.000,00 � Repercus ión del Suelo: 2.363,68 �/m2t res idencia l



4. ANÁLISIS DE MERCADO E l presente es tudio de mercado t iene por obje to va lorar los precios de viv iendas

s i tuadas en la zona del es te del munic ipio de Es tepona, en pr imera l ínea de playa y con serv ic ios y ca l idades de pr imera categoría.

Se han descar tado las v iv iendas que, b ien por su ant igüedad, bien por su fa l ta de

serv ic ios, no reúnen las caracter ís t icas buscadas en e l presente anál is is . E l presente es tudio t iene por fecha marzo de 2011.

4.1. PROPIEDADES DE REFERENCIA Las propiedades de referencia son las s iguientes:

1.- BAHÍA DEL VELERÍN

2.- LOS GRANADOS PLAYA

4.- TORRE BERMEJA

5.- CABO BERMEJO TORRE VELERÍN



1.- URB. BAHÍA DEL VELERÍN: Año de cons t rucc ión: 2.003 Serv ic ios comunes: P isc ina, Jardines y Segur idad Pr ivada.

Media de precios en la Urb. “Bahía del Veler ín”: 5.839 �/m2

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

media (€/m2) 5.839 5.839 5.839 5.839

PRECIO (€/m2) 7.097 6.259 3.929 6.071

1A 1B 1C 1D



Inmuebles de referencia en la Urb. “Bahía del Veler ín”:

INMUEBLE 1A, Apar tamento S i t uac ión Á t i co , U rb . Bah ía de l Ve le r í n , E s t epona (Má laga ) P r ec io 1 .100.000 � Sup . Cons t r u ida 155 m2 Repe rcu s ión 7 .097 �/m2 Do rm i to r io s 3 C l ima t i zac ión Sue lo Rad ian te Baños 3 Gara je 2 P lazas Te r raza 20 m2 T ra s t e ro S i

INMUEBLE 1B, Apar tamento S i t uac ión Á t i co , U rb . Bah ía de l Ve le r í n , E s t epona (Má laga ) P r ec io 895.000 � Sup . Cons t r u ida 143 m2 Repe rcu s ión 6 .259 �/m2 Do rm i to r io s 2 C l ima t i zac ión Sue lo Rad ian te Baños 3 Gara je 2 P lazas Te r raza 210 m2 T ra s t e ro S i

INMUEBLE 1C, Apartamento S i t uac ión P lan ta Ba ja , U rb . Bah ía de l Ve le r í n , E s t epona (Má laga ) P r ec io 495.000 � Sup . Cons t r u ida 126 m2 Repe rcu s ión 3 .929 �/m2 Do rm i to r io s 2 C l ima t i zac ión Sue lo Rad ian te Baños 2 Gara je 2 P lazas Te r raza 20 m2 T ra s t e ro S i

INMUEBLE 1D, Apar tamento S i t uac ión P lan ta Ba ja , U rb . Bah ía de l Ve le r í n , E s t epona (Má laga ) P r ec io 850.000 � Sup . Cons t r u ida 140 m2 Repe rcu s ión 6 .071 �/m2 Do rm i to r io s 3 C l ima t i zac ión Sue lo Rad ian te Baños 2 Gara je 2 P lazas Te r raza 20 m2 T ra s t e ro S i



2.- URB. LOS GRANADOS PLAYA: Año de cons t rucc ión: 2.001 Servic ios comunes: 2 P isc inas, 4 P is tas de Padel, 1 P is ta de Tenis , Gimnasio,

Jard ines y Segur idad Pr ivada.

Media de precios en la Urb. “Los Granados P laya”: 6.664 �/m2

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000

media (€/m2) 6.664 6.664 6.664 6.664

PRECIO (€/m2) 9.063 5.596 6.334 5.664

2A 2B 2C 2D



Inmuebles de referencia en la Urb. “Los Granados P laya”:

INMUEBLE 3A, Apar tamento S i t uac ión Á t i co , U rb . Los G ranados P laya , E s t epona (Má laga ) P r ec io 1 .160.000 � Sup . Cons t r u ida 128 m2 Repe rcu s ión 9 .063 �/m2 Do rm i to r io s 3 C l ima t i zac ión A .A . ( f r í o + ca lo r ) Baños 3 Gara je 1 P laza Te r raza 136 m2 T ra s t e ro S i

INMUEBLE 2B, Apar tamento S i t uac ión P lan ta 1 ª , U rb . Lo s Granados P laya , E s t epona (Má laga ) P r ec io 498.000 � Sup . Cons t r u ida 89 m2 Repe rcu s ión 5 .596 �/m2 Do rm i to r io s 2 C l ima t i zac ión A .A . ( f r í o + ca lo r ) Baños 2 Gara je 1 P laza Te r raza 28 m2 T ra s t e ro S i

INMUEBLE 2C, Apartamento S i t uac ión Á t i co , U rb . Los G ranados P laya , E s t epona (Má laga ) P r ec io 950.000 � Sup . Cons t r u ida 150 m2 Repe rcu s ión 6 .334 �/m2 Do rm i to r io s 3 C l ima t i zac ión A .A . ( f r í o + ca lo r ) Baños 3 Gara je 1 P laza Te r raza 136 m2 T ra s t e ro S i

INMUEBLE 2D, Apar tamento S i t uac ión P lan ta Ba ja , U rb . Los G ranados P laya , E s t epona (Má laga ) P r ec io 725.000 � Sup . Cons t r u ida 128 m2 Repe rcu s ión 5 .664 �/m2 Do rm i to r io s 3 C l ima t i zac ión A .A . ( f r í o + ca lo r ) Baños 2 Gara je 1 P laza Te r raza 61 m2 T ra s t e ro S i



3.- URB. CABO BERMEJO: Año de cons t rucc ión: 2.000 Serv ic ios comunes: 2 Pisc inas, Jard ines y Segur idad Pr ivada.

Media de precios en la Urb. “Cabo Bermejo”: 5.669 �/m2

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

media (€/m2) 5.669 5.669 5.669 5.669

PRECIO (€/m2) 5.476 6.104 6.878 4.218

3A 3B 3C 3D



Inmuebles de referencia en la Urb. “Cabo Bermejo”:

INMUEBLE 3A, Apar tamento S i t uac ión P lan ta 1 ª , U rb . Cabo Be rme jo , U rb . Cos ta l i t a I I , E s t epona (Má laga ) P r ec io 690.000 � Sup . Cons t r u ida 126 m2 Repe rcu s ión 5 .476 �/m2 Do rm i to r io s 2 C l ima t i zac ión A .A . ( f r í o + ca lo r ) Baños 2 Gara je 1 P laza Te r raza 37 m2 T ra s t e ro S i

INMUEBLE 3B, Apar tamento S i t uac ión Á t i co , U rb . Cabo Be rme jo , U rb . Cos ta l i t a I I , E s t epona (Má laga ) P r ec io 995.000 � Sup . Cons t r u ida 163 m2 Repe rcu s ión 6 .878 �/m2 Do rm i to r io s 3 C l ima t i zac ión A .A . ( f r í o + ca lo r ) Baños 3 Gara je 1 P laza Te r raza 114 m2 T ra s t e ro S i

INMUEBLE 3C, Apartamento S i t uac ión Á t i co , U rb . Cabo Be rme jo , U rb . Cos ta l i t a I I , E s t epona (Má laga ) P r ec io 1 .190.000 � Sup . Cons t r u ida 173 m2 Repe rcu s ión 6 .878 �/m2 Do rm i to r io s 3 C l ima t i zac ión A .A . ( f r í o + ca lo r ) Baños 3 Gara je 1 P laza Te r raza 114 m2 T ra s t e ro S i

INMUEBLE 3D, Apar tamento S i t uac ión Á t i co , U rb . Cabo Be rme jo , U rb . Cos ta l i t a I I , E s t epona (Má laga ) P r ec io 540.000 � Sup . Cons t r u ida 128 m2 Repe rcu s ión 4 .218 �/m2 Do rm i to r io s 2 C l ima t i zac ión A .A . ( f r í o + ca lo r ) Baños 2 Gara je 1 P laza Te r raza 37 m2 T ra s t e ro S i



4.- URB. TORRE BERMEJA: Año de cons t rucc ión: 2.002 – 2.003 Serv ic ios comunes: 2 Pisc inas, Gimnas io, Jard ines y Segur idad Pr ivada.

Media de precios en la Urb. “Tor re Bermeja”: 7.378 �/m2

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

media (€/m2) 7.378 7.378 7.378 7.378

PRECIO (€/m2) 12.088 6.540 5.686 5.199

4A 4B 4C 4D



Inmuebles de referencia en la Urb. “Tor re Bermeja”:

INMUEBLE 3A, Apar tamento S i t uac ión P lan ta Ba ja , U rb . To r re Be rme ja , U rb . Cos ta l i t a I I , E s t epona (Má laga ) P r ec io 2 .200.000 � Sup . Cons t r u ida 182 m2 Repe rcu s ión 12.088 �/m2 Do rm i to r io s 4 C l ima t i zac ión A .A . ( f r í o + ca lo r ) Baños 3 Gara je 1 P laza Te r raza 34 m2 T ra s t e ro S i

INMUEBLE 3B, Apar tamento S i t uac ión Á t i co , U rb . To r re Be rme ja , U rb . Cos ta l i t a I I , E s t epona (Má laga ) P r ec io 1 .478.000 � Sup . Cons t r u ida 226 m2 Repe rcu s ión 6 .540 �/m2 Do rm i to r io s 3 C l ima t i zac ión A .A . ( f r í o + ca lo r ) Baños 3 Gara je 1 P laza Te r raza 130 m2 T ra s t e ro S i

INMUEBLE 3C, Apartamento S i t uac ión P lan ta Ba ja , U rb . To r re Be rme ja , U rb . Cos ta l i t a I I , E s t epona (Má laga ) P r ec io 1 .035.000 � Sup . Cons t r u ida 182 m2 Repe rcu s ión 5 .686 �/m2 Do rm i to r io s 3 C l ima t i zac ión A .A . ( f r í o + ca lo r ) Baños 3 Gara je 1 P laza Te r raza 34 m2 T ra s t e ro S i

INMUEBLE 3D, Apar tamento S i t uac ión Á t i co , U rb . To r re Be rme ja , U rb . Cos ta l i t a I I , E s t epona (Má laga ) P r ec io 1 .175.000 � Sup . Cons t r u ida 226 m2 Repe rcu s ión 5 .199 �/m2 Do rm i to r io s 3 C l ima t i zac ión A .A . ( f r í o + ca lo r ) Baños 3 Gara je 1 P laza Te r raza 130 m2 T ra s t e ro S i



4.2. COMPARACIÓN DE PRECIOS

Para poder comparar e l sue lo de “Tor re Veler ín” hay que inc lu i r la repercus ión del cos te de cons t rucción del conjunto ( inc luyendo la par te proporc ional la cons t rucción de la urbanización, e l garaje y las zonas comunes ) en la edi f icabi l idad res idencia l .

Prec io del Suelo 2.363,68 �/m2t res idencia l Costes de Cons t rucc ión 900,00 �/m2t res idencia l Costes de Proyectos, L icencias y Gest ión 90,00 �/m2t res idencia l TOTAL 3.353,68 �/m2t res idencia l

La s iguiente gráf ica compara las propiedades descr i tas con “Torre Veler ín”:

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

Media (€/m2 6.388 6.388 6.388 6.388 6.388

Reperc (€/m2) 5.839 6.664 5.669 7.378 3.354

1 BAHÍA DEL VELERÍN2 LOS GRANADOS

PLAYA3 CABO BERMEJO 4 TORRE BERMEJA TORRE VELERÍN

4.3. CONCLUSIÓN DEL ANÁLISIS DE MERCADO E l sue lo de “Tor re Veler ín” se encuent ra 3.034 �/m2t res idencia l por debajo de la

media . Y 2.315 �/m2t res idencial por debajo del más bara to.

PRECIO DE MERCADO DE LA PARCELA

31.972.354 �/M2

PRECIO PARCELA “TORRE VELERÍN”

14.000.000 �/M2



5. DOCUMENTACIÓN

5.1. S ITUACIÓN EN EL P.G.O.U. DE ESTEPONA



5.2. REPARCELACIÓN

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