Estudi de viabilitat de l’actuació prevista pel CCE en el ... · El Complex Esportiu “St....
Transcript of Estudi de viabilitat de l’actuació prevista pel CCE en el ... · El Complex Esportiu “St....
Estudi de viabilitat de l’actuació prevista pel CCE
en el Complex Esportiu “St. Jordi” de Tarragona
FASE DE GESTIÓ, S.L.
2
1. Situació del Complex Esportiu “St. Jordi” de Tarragona
3
Situació física El Complex Esportiu “St. Jordi” es troba en ple Eixample Nord 1 de la ciutat de
Tarragona, a l’Avinguda del President Companys, 5 i a tocar de la Plaça Imperial
Tarraco, autèntica cruïlla de penetració i comunicació de la ciutat de Tarragona.
Es troba a poca distancia de l’IES “Cardenal Vidal i Barraquer”, dels Jutjats i de la
Universitat “Rovira i Virgili”, de l’Hospital de Tarragona “Joan XXIII”, del Parc de la
Ciutat i de l’Estació terminal d’autobusos. L’estructura viària fonamental de la ciutat,
que convergeix en la Plaça Imperial Tarraco, ja sigui a través de l’avinguda circular
perimetral o de les avingudes de penetració radial cap a tot el casc urbà, fa que la
ubicació de la zona estudiada gaudeixi d’una excel.lent comunicació, pràcticament des
de qualsevol punt de Tarragona, incloses bona part de les urbanitzacions i barris
exteriors.
La seva ubicació és també excel.lent si tenim en compte la possibilitat d’albergar
activitats i oferir serveis amb projecció territorial (comarcal o supracomarcal), doncs les
diverses vies de comunicació amb la capital convergeixen o es comuniquen fàcilment
amb la Plaça Imperial Tarraco.
Si comparem la seva ubicació amb la dels altres complexos esportius de la ciutat, amb
piscines cobertes, hem de concloure que, juntament amb la piscina coberta de St.
Pere i St. Pau, és la millor i més accessible, presentant l’avantatge de la capacitat
d’albergar, en canvi, un conjunt d’instal.lacions pluriesportives, en un context físic
espaiós i potencialment gratificant.
Hem de concloure, doncs, que es tracta d’una zona esportiva amb una situació
adequada pels objectius que la justifiquen.
4
Instal.lacions existents i estat d’us
El Complex Esportiu “St. Jordi” està ubicat en una superfície de 7.342 m2, que és part
d’una finca de major superfície propietat de la Generalitat de Catalunya.
Les instal.lacions ubicades històricament en aquest complex son:
• dues Piscines a l’aire lliure.
• Un Pavelló esportiu.
• Una Pista poliesportiva a l’aire lliure.
• Un Frontó.
Fins el mes de març de 2004, la Piscina havia estat utilitzada pels ciutadans, en
general, i pel Consell Esportiu del Tarragonès. El Pavelló havia albergat activitats dels
equips de base del C.B. Tarragona, dels alumnes de l’IES “Vidal i Barraquer” i de la
Universitat “Rovira i Virgili”. La Pista poliesportiva era utilitzada també pels alumnes del
“Vidal i Barraquer”. El Frontó era utilitzat pel Club Frontennis Tarragona.
Tanmateix, vist l’estat de les instal.lacions, en la data esmentada (març de 2004) es va
ordenar el tancament als usos públics de la Piscina i del Pavelló, restant només en us
la Pista poliesportiva (alumnes del “Vidal i Barraquer”) i el Frontó (C.F. Tarragona). En
ambdós casos els usuaris utilitzen els vestuaris de la Piscina.
Tal com indiquen els responsables de la gestió del Complex, els tècnics adverteixen
de la perillositat de l’ús esportiu de les instal.lacions esmentades i aconsellen una
remodelació integral de les instal.lacions.
5
La situació jurídica del Complex
Tal com certifica el Subdirector General de Patrimoni Immobiliari de la Generalitat de
Catalunya, Sr. Josep Antoni Blàzquez i Caballero, el Conseller d’Economia i Finances
de la Generalitat de Catalunya, mitjançant una Resolució de 18 de juliol de 2005,
disposava:
• Adscriure al Consell Català de l’Esport (CCE) 7.342 m2 de la finca de l’Av.
President Companys, 5, de Tarragona, on s’ubiquen diverses instal.lacions
esportives.
• Que la condició d’aquesta adscripció és que el bé es destini a la prestació de
serveis esportius, d’acord amb les funcions i objectius que el Consell Català de
l’Esport té atribuïts.., fent-se càrrec l’esmentat organisme de l’explotació,
conservació i defensa del bé adscrit.
• El CCE no adquireix la propietat del bé, en virtut de l’adscripció efectuada, i ha
d’utilitzar-lo exclusivament per al compliment dels fins que determinen
l’adscripció, d’una manera directa o mitjançant la percepció de les rendes o els
fruits, fent-se càrrec de l’explotació i conservació del bé adscrit, assumint les
despeses pròpies de l’ús i conservació.
• En el cas de que el bé adscrit no es dediqui al compliment de les finalitats
previstes, s’ha d’incorporar al patrimoni de la Generalitat, la qual, amb la
taxació prèvia del seu valor pericial, n’ha d’exigir els detriments avaluats.
• Aquesta adscripció comporta l’assumpció pel CCE del pagament de les primes
d’assegurances del continent i de la responsabilitat civil derivada de l’immoble,
des de la data de l’adscripció.
S’entén doncs que:
1. La finca ha de tenir un us esportiu, cosa que en aquest moment té d’una forma
molt imperfecte, degut a l’estat de les instal.lacions transferides.
6
2. S’imposa al CCE la responsabilitat d’actualitzar les instal.lacions per garantir la
seva màxima prestació de serveis esportius, tenint doncs en compte la
demanda real.
3. S’autoritza la utilització de qualsevol formula prevista en la Llei per a la
prestació de serveis públics esportius, sigui la seva gestió directa o qualsevol
de les modalitats de gestió indirecta, sempre que no suposin l’alienació del bé
transferit al CCE.
4. L’únic límit de la prestació dels serveis esportius son les finalitats i comeses
atribuïts al CCE.
7
2. Finalitats i justificació de l’actuació (obra) plantejada
8
Finalitats de l’actuació
Les finalitats generals
Tal com hem explicat, el març de l’any 2004 les instal.lacions principals son
clausurades, degut a la perillositat que el seu estat plantejava pels usos esportius,
restant només en us dues de les instal.lacions a l’aire lliure: la pista poliesportiva i el
frontó. Tanmateix els seus actuals usuaris han d’equipar-se i vestir-se en els vestuaris
de la piscina.
És obvi que l’estat d’us d’aquesta “zona esportiva” es troba molt lluny de la prestació
de serveis esportius que va justificar la seva creació i el seu transferiment a la
Generalitat de Catalunya. Probablement aquesta va ser la raó de la seva adscripció
finalment (juliol de 2005) al Consell Català de l’Esport.
Aquesta circumstancia queda palesa en el redactat de la Resolució del Conseller
d’Economia i Finances, a la que ens hem referit, en la que s’insisteix en l’obligació del
receptor (CCE) de destinar-la a la prestació de serveis esportius, “d’acord amb les
funcions i objectius que el Consell Català de l’Esport té atribuïts”. Fins el punt que “l’ha
d’utilitzar exclusivament pel compliment dels fins que determinen l’adscripció”.
El Consell Català de l’Esport té, doncs, l’obligació d’actuar per garantir una eficaç
prestació de serveis esportius i, per tant, per corregir l’estat físic de les instal.lacions
que composen el Complex Esportiu “St. Jordi”, sigui rehabilitant o reconstruint les
instal.lacions afectades, sigui substituint-les o complementant-les per altres que puguin
donar resposta més efectiva a la demanda real de serveis esportius dels ciutadans de
la ciutat de Tarragona i la seva possible àrea d’influència.
Aquesta darrera opció és, sense cap mena de dubtes, la que exigeix la responsable
gestió de les finalitats públiques del CCE a les que ens acabem de referir. Cal, doncs,
estudiar les necessitats i la demanda esportives per articular una actuació que
compleixi el mandat de la Resolució esmentada, donant una resposta social i
econòmica adequades a les demandes dels ciutadans.
Cal també tenir en compte que aquestes finalitats generals adreçades al servei directe
de la ciutadania, van acompanyades de dues finalitats de gestió, que evitin la repetició
9
del procés que va culminar en la clausura de les instal.lacions preexistents: la seva
conservació i la defensa del be adscrit. I això s’haurà d’aconseguir mitjançant un bon
plantejament de l’explotació de les noves instal.lacions. Per tant, cal que el CCE
defineixi també un bon projecte de gestió, que permeti garantir la correcta i eficient
explotació i la viabilitat econòmica de la mateixa. I aquest projecte pot ser
desenvolupat indistintament mitjançant gestió directa o d’una manera indirecta que
garanteixi el servei (explotació) i el manteniment i conservació del bé adscrit, com
preveu explícitament la Resolució.
Les finalitats específiques
Pel que fa a la concreció de les finalitats específiques del Complex Esportiu, hi ha una
primera constatació a fer que es refereix a les principals deficiències que es poden
constatar en les instal.lacions esportives disponibles a Tarragona, és a dir, els dèficits
constatats.
El Pla d’Instal.lacions Esportives de Catalunya, aprovat l’any 2005, permet determinar
els dèficits d’instal.lacions esportives en la “xarxa bàsica” a Catalunya, a partir de
l’estudi d’uns estandars de demanda (usos potencials) determinats mitjançant l’estudi
dels hàbits esportius dels catalans, dels usos esportius i escolars, mitjançant la
definició de la capacitat d’oferta de les instal.lacions existents i la valoració de diversos
paràmetres que incideixen en els territoris. I, al mateix temps, contempla un estudi de
territorialització dels esmentats dèficits, que ens permet disposar de la informació
necessària dels que poden correspondre a la ciutat de Tarragona.
Així, doncs, el PIEC preveu que, en l’estudi de localització de 2005, la ciutat de
Tarragona té dèficit d’instal.lacions de la “xarxa bàsica”:
Tipus d’instal.lació Instal.lacions existents Dèficit d’instal.lacions
Piscines cobertes (PCO) 5 2
Pavellons (PAV) 8 1
Sales (SAL) 18 5
Per altra banda, si tenim en compte els diversos estudis de demanda d’activitat física i
esportiva, constatem que la major demanda (si exceptuem el “caminar”) és la que
anomenem natació recreativa , que inclou un conjunt d’activitats en el medi aigua
10
sense objectius competitius, si no d’oci i de salut. Aquesta demanda ha tingut un
creixement del 50% des de 1990.
I, si analitzem la demanda real de natació recreativa, veiem que cal associar-la a altres
modalitats d’activitat física, que també creixen exponencialment, com la musculació i
les activitats cardiovasculars mitjançant aparells estàtics (+100%) o les diverses
modalitats gimnàstiques (+50%), així com altres serveis de salut i cura corporal, com
sauna, hidomassatge, quiromassatge, fisioteràpia, UVA o serveis d’estètica corporal.
Aquest tipus de demanda (aigua –salut/fitness/wellness) quantitativament destacada
(pot rondar potencialment el 20/22% de la població major de 15 anys), també reuneix
una altra característica: facilita un tipus d’explotació econòmica que, mitjançant un
sistema d’abonaments individuals, pot garantir l’amortització de les inversions i la
viabilitat dels requeriments de gestió.
Podem concloure, doncs, que les finalitats específiques de l’operació a realitzar en el
Complex Esportiu “St. Jordi” de Tarragona serien les següents:
• Contribuir a la reducció del dèficit constatat de piscines cobertes (PCO) i de
sales esportives (SAL), mitjançant la construcció d’un complex d’aigua i fitness,
que contempli una làmina d’aigua de 387,5 m2 (PCO-2), serveis de SPA i
1.000 m2 de sales (3 SAL-3).
• Construcció d’un nou pavelló poliesportiu, amb una pista doble (1.012 m2 =
PAV-2) que substitueixi l’actual pavelló obsolet, restituint les prestacions
escolars (IES “Vidal i Barraquer”, Universitat “Rovira i Virgili”, Consell Esportiu
Comarcal) i obert a usos esportius dels clubs (C.B. Tarragona) o dels ciutadans
(Futbol sala, p. ex.).
• Complementar les prestacions del PAV-2 construint una pista poliesportiva a
l’aire lliure (POL-2), sense vestuaris (s’utilitzarien els del Pavelló), en
substitució de l’existent actualment.
11
Una finalitat complementaria
A aquestes finalitats específiques adreçades a la prestació directa de serveis esportius
als ciutadans, el CCE hi afegeix una finalitat de caràcter estructural que ha de
permetre allotjar entitats esportives, en particular delegacions territorials de diverses
Federacions Esportives Catalanes, entitats d’interès públic.
Es planteja, doncs, la construcció d’un edifici de serveis esportius administratius que
permeti albergar una vintena d’entitats, amb un despatx d’uns 40 m2 per cada una,
dues sales de reunions de 50 m2, una àrea de recepció i serveis administratius
comuns de 100 m2 i una sala d’actes de 300m2, a part dels serveis, passadissos,
escales, ascensor i altres espais comuns. En total, estimem un edifici d’uns 1.600 m2.
Resum de les característiques físiques i econòmique s de l’actuació
Després d’introduir algunes correccions en els paràmetres de superfícies dels mòduls
del PIEC, en previsió de les necessitats integrades del programa proposat, es pot fer el
resum següent de l’actuació:
Actuació Superficie p. Superficie t. Estimació del cost Sala vasos (grades i serveis) 950 m2 Instal.lacions i registre vasos 500 m2 Vestuaris (4+2+2) i dutxes 560 m2 Zona d'aigües, saunes, massatges... 140 m2 Recepció, bar, administració... 250 m2 Espais comuns i de comunicació 300 m2 3.448.332,00 € Sales firness i activitats dirigides 1.000 m2 859.320,00 € Totals Complex aigua i fitness 3.700 m2 4.307.652,00 € Pavelló doble (PAV-2) 2.000 m2 2 vestuaris addicionals 70 m2 Totals Pavelló 2.070 m2 1.793.149,92 € Pista poliesportiva aire lliure 610 m2 Totals Pista 610 m2 243.900,00 € Edifici administratiu 1.600 m2 Totals edifici administratiu* 1.600 m2 1.374.912,00 € Reurbanització espais exteriors 942 m2 Totals urbanització 942 m2 282.600,00 €
TOTAL ESTIMAT OPERACIÓ 8.002.213,92 € * Aquesta actuació seria assumida pel CCE i no serà considerada en l'estudi de viabilitat.
12
Evidentment, les superfícies construïdes i el seu desglòs final per cada una dels espais
dependrà del projecte constructiu, que pot trobar solucions imaginatives i pràctiques
per gestionar la superfície edificada final (integració d’edificis, recepcions i zones
comuns, etc.). Aquí ens hem limitat a recollir esquemàticament alguns elements del
programa d’espais, que estimem interessants per un complex d’aquestes
característiques:
• Integrar plenament la piscina (PCO-2) amb les sales (3 SAL-3), que no cal
que estiguin dividides en tres d’iguals, si no amb una distribució adequada als
usos (aparells de fitness, activitats guiades).
• En consequència, es poden estalviar els vestuaris que contempla cada mòdul
SAL-3, ampliant els dos vestuaris d’abonats de la piscina en previsió d’un
servei més ample.
• Incorporar a la piscina una “zona d’aigües i salut”, amb hidromassatges,
saunes, cabines de fisioteràpia i altres serveis de salut i relaxació.
• Tot i que no és estrictament necessari, hem incorporat al programa un espai
de bar i “snack”, en previsió del tipus d’us i d’usuari previsibles.
• Afegim dos vestuaris al pavelló (PAV-2): 6 en lloc de 4, en previsió de l’us de
la Pista poliesportiva a l’aire lliure, que s’estalviaria de construir uns vestuaris
propis.
• Pel que fa a l’edifici administratiu, hem plantejat el que considerem un
programa mínim, tal com s’ha especificat més amunt.
• L’espai restant a urbanitzar s’ha estimat a partir d’una hipòtesi d’ocupació dels
edificis que no té perquè ser la real. Caldrà, però, tenir en compte que la
superfície total adscrita al CCE és de 7.342 m2 i que l’edificabilitat és de 1,2
m2 de sostre per cada m2 de sol.
L’estimació del cost, aquí utilitzada només als efectes d’estudi de la viabilitat de
l’actuació, s’ha fet calculant un 20% més que el mòdul per m2 establert al PIEC per a
cada tipus d’instal.lació per a 2005.
13
3. Estudi de la viabilitat i caracterització de l’actuació
14
Estimació de la demanda potencial específica
Ens referim a demanda potencial específica per definir quin és el nombre d’usuaris que
pot constituir l’horitzó comercial realitzable del Complex esportiu que es vol impulsar.
És a dir, hem de contemplar el mercat objectiu al que raonablement s’haurà d’adreçar
l’oferta de serveis del CE “St. Jordi” i haurem d’estimar quina demanda potencial dels
serveis oferts podem esperar, tenint en compte els hàbits de consum esportiu dels
ciutadans de Catalunya, les altres ofertes existents en el mercat objectiu contemplat i
la capacitat d’oferta del complex definit.
Definició del mercat objectiu
Pel que fa a les activitats de pista poliesportiva, el CE “St. Jordi” té ja un precedent,
amb usos per part del C.B. Tarragona, de l’IES “Vidal i Barraquer” i de la Universitat
“Rovira i Virgili”. En realitat el que es planteja és que la ciutat pugui disposar d’un
pavelló i d’una pista que ja ha tingut (i que no figuren entre els dèficits esportius de la
ciutat definits pel PIEC, si no entre les instal.lacions disponibles). Tanmateix, amb una
gestió adequada, tant el pavelló com la pista a l’aire lliure poden complementar la
demanda escolar i de club federat, amb altres demandes realment existents en la
societat catalana, com per exemple el futbol sala (3,94% de la població de més de 15
anys).
En aquest sentit estimem que la capacitat conjunta d’oferta del pavelló i la pista
exterior pot garantir l’activitat esportiva d’entre 190 i 315 grups (unitats d’equip), entre
escolars, federats i població en general.
El que més ens interessa, però, és estimar el mercat objectiu potencial de l’oferta de
piscina i sales, integrades en una oferta adreçada a les persones individuals que
desitgen aprendre a nedar, perfeccionar aquesta tècnica, iniciar-se a la natació
esportiva, practicar la natació recreativa o correctiva, fer fitness amb aparells
adequats de musculació, estiraments o activitats cardiovasculars, activitats dirigides en
gimnàs o a l’aigua, així com consumir altres serveis de salut i benestar. De fet, el
conjunt d’aquestes modalitats son les que acumulen una major demanda en els
estudis realitzats sobre els hàbits esportius dels catalans.
15
A més, en l’experiència general de la gestió d’instal.lacions i serveis esportius, està
clar que aquests darrers son els serveis que poden permetre una més clara
amortització de les inversions realitzades i un major equilibri econòmic en l’explotació.
Donada la centralitat comunicativa de la ubicació del CE “St. Jordi”, podem considerar
que tota la ciutat pot ser un mercat accessible a les seves ofertes. De fet, les
instal.lacions assimilables existents estan ubicades en zones més perifèriques i de
menor accessibilitat.
Tanmateix, considerem que és raonable acotar les expectatives de mercat a un territori
més proper, per una banda, i excloent les àrees que poden ser servides per altres
instal.lacions de semblants ofertes, per l’altre.
Així, doncs, entenem que el territori més propi d’aquest CE, seria el nucli capital
(44.792 habitants) i el nucli de St. Salvador (6.041), que sembla més ben comunicat
amb el punt que ens ocupa que amb qualsevol altre centre esportiu semblant. En
aquest àmbit territorial és raonable pensar en una influència prioritaria del “St. Jordi”,
tot i que s’ha d’acceptar que una part de la demanda assignable s’ha decantat (i
encara ho pot segui fent, tot i que en menor quantia) cap a les instal.lacions de Camp
Clar, St. Pere i St. Pau i el CN Tarraco.
En contrapartida, però, cal considerar que una part menor del mercat potencial de la
resta de ciutat, en particular de St. Pere i St. Pau (14.616) i els barris marítims (9.354),
pot decantar-se per la nova oferta que es planteja.
No tenim dades suficients per contemplar possibles mercats exteriors a la ciutat
(localitats properes amb mobilitat, obligada o lliure, dominant cap a la capital), tot i que
la ubicació del Complex és privilegiada, en aquest sentit.
Cal tenir en compte, a l’hora d’establir els criteris de valoració quantitativa de mercat,
que Tarragona té un dèficit absolut d’oferta en aquest terreny: li manquen 2 piscines
(PCO-2) i 5 sales d’activitats esportives. És a dir que, si tenim en compte la mitjana de
pràctica de Catalunya, entre 6.500 i 10.150 ciutadans no tenen instal.lacions
adequades per practicar activitats relacionades amb piscines, i que, entre 5.350 i 8.620
no poden practicar activitats en sala de forma adequada.
16
A partir dels paràmetres esmentats podem definit el següent quadre, que ens ha de
permetre avançar cap a una estimació raonable de mercat potencial específic pel
Complex Esportiu “St. Jordi”, tal com es planteja l’actuació proposada:
Concepte N. habitants +15 a. Coeficient Mercat objectiu
Nucli capital 38.073 0,6 22.844
St. Salvador 5.134 0,5 2.567
St. Pere i St. Pau 12.423 0.2 2.484
Barris marítims 7.950 0,15 1.192
Total 63.580 29.087
* Els coeficients aplicats els deduïm a partir de tres criteris bàsics: distancia, comunicabilitat i
oportunitat (proximitat i/o anticipació d’altres ofertes).
Estimació de la demanda potencial específica
Si tenim en compte les dades d’hàbits esportius, pel que fa a les activitats físiques
susceptibles de ser practicades en una instal.lació d’aigua, fitness i wellness, com la
que es planteja el CE “St. Jordi”, si tenim només en compte les pràctiques habituals (2
o més usos setmanals), ens donen els percentatges de pràctica que recull el següent
quadre:
Natació recreativa 11,1%
Diverses modalitats practicades en sala 20,0%
TOTAL 31,1%
Coeficient de coincidència (usuaris simultanis d’ambdues) - 30/35%
Percentatge TOTAL de demanda estimada 20,21/21,77%
Si apliquem el percentatge de demanda al mercat potencial estimat, obtenim que entre
5.878 i 6.332 ciutadans i ciutadanes poden estar interessats a utilitzar l’oferta de
serveis del complex esportiu descrit.
Si, per altra banda, examinem la capacitat d’us de la instal.lació descrita, podem
constatar que és suficient per atendre una demanda d’aquestes característiques
quantitatives. La capacitat d’us mitjà seria de 6.474 usos setmanals i la capacitat d’us
intens de 10.247 usos setmanals, mentre que la demanda d’usos setmanals de 6.000
17
hipotètics abonats seria de (6.000 x 0,65 x 2) 7.800 usos setmanals. Cal tenir també
en compte que s’incorporen a l’oferta activitats de sauna, hidromassatge i altres de
cura corporal que, en el seu conjunt, poden rebaixar les tensions d’us sobre les
piscines i les sales pròpiament dites.
En conseqüència, partirem d’una demanda potencial específica de 6.000 abonats per
la instal.lació d’aigua, fitness i wellness. I pel pavelló i la pista exterior, considerarem el
lloguer setmanal a 200 unitats d’equip.
18
Anàlisi econòmica de l’explotació del Complex Espor tiu “St. Jordi”
Les despeses de gestió
• Considerem una gestió integrada del conjunt d’instal.lacions: Recepció i
control d’entrades únic, gestió administrativa centralitzada, equip de
manteniment i neteja integrat, direcció, marketing, gestió de qualitat i gestió
esportiva úniques (és però raonable que la gestió esportiva disposi de dos
coordinadors: d’activitats aquàtiques i socorrisme i d’activitats en sala o pista.
• Partim d’una estimació de costos d’explotació homologable amb altres
experiències reals similars, tot i que existeix una certa fluidesa en la
determinació de determinats costos: Així, els diversos convenis de personal
existents han de ser complementats amb plusos específics i fan difícil
determinar una clara fixació del cost total de cada lloc de treball específic. De
la mateixa manera, l’aplicació de maquinaria més precisa i de recursos
energètics renovables poden significar una certa economia en els
subministraments. La tipologia dels serveis que es proporcionin pot significar
també una major o menor quantitat de monitors i una major o menor
especialització dels mateixos. En qualsevol cas, especifiquem tot seguit els
paràmetres de la despesa d’explotació que contemplem, de partida.
• Recursos humans contemplats (estimació a 2008):
o 1 Director/a del Complex Esportiu..................................42.000,00 €
o 1 Cap d’activitats.............................................................30.000,00 €
o 1 Cap de manteniment....................................................32.000,00 €
o 1 Cap administratiu.........................................................26.000,00 €
o 1 Cap de marketing i qualitat..........................................26.000,00 €
o 2 coordinadors esportius.................................................50.000,00 €
o 8 monitors i socorristes..................................................176.000,00 €
o 6 administratius, comercials i atenció al públic.............120.000,00 €
o 3 operaris de manteniment..............................................66.000.00 €
o 1 Fisioterapeuta...............................................................23.500,00 €
o Total personal propi (25 pax)...................... ................591.500,00 €
19
o A part cal comptar els serveis de neteja (unes 8/9 netejadores), que és
recomanable externalitzar, però que el gestor concretarà al seu criteri
(l’estimem en un cost aproximat, BI i IVA inclosos, de 210.548,00 €) .
Així com altres serveis d’atenció corporal, mèdica o de restauració que
el gestor decideixi incloure en la seva oferta i que ara no valorem..
• El segon gran capítol és el de subministraments (aigua, gas, electricitat i
productes químics de tractament de l’aigua). L’estimació que hem fet inclou: La
pista del Pavelló, les sales esportives, les piscines (depuració, escalfament,
climatització i renovació d’aire, tractament químic i il.luminació) zona d’aigües
(id.), vestuaris d’abonats (2), vestuaris de grups (4) i de monitors i àrbitres(2),
vestuaris del pavelló, recepció, administració i espais generals. No hem
estimat les despeses de subministrament del bar i altres serveis (si es
construeixen hauran de ser calculats pels concessionaris), ni els de l’edifici
administratiu (que haurà de tenir una gestió específica i, si s’escau, prorratejar
les despeses de funcionament entre les entitats usuàries o ser assumides, en
principi, pel CCE). L’estimació de despeses de subministraments s’ha fixat
(valor 2008) en 261.100,00 €, IVA inclòs.
• No hem pres en consideració la recomanable utilització d’energies renovables,
tant pel que fa a l’escalfament de l’aigua, com a la producció d’electricitat. El
projecte tècnic constructiu i l’oferta dels possibles concessionaris hauran de
tenir en compte aquest aspecte i fer els càlculs corresponents.
• Tenim en compte un capítol de compres ordinaries (material d’oficina,
equipament del personal, material esportiu menor, etc.), que valorem en uns
9.000,00 € (totes les compres estan estimades amb IVA inclòs). No tenim en
compte la compra de material esportiu per a la venda als usuaris (aquesta és
una activitat complementaria que, en darrer terme, ja estudiaran els possibles
concessionaris).
• El cànon de la concessió haurà de ser establert. Però tenint en compte la
importància de la financiació aportada a l’obra (100%) pels concessionaris,
s’ha de fixar una quantitat simbòlica o admetre la possibilitat de compensar la
inversió efectuada amb el cànon fixat. En aquest estudi prescindim d’aquesta
dada, que no hauria de ser representativa en cap dels dos supòsits.
20
• Hem estimat una quantitat base destinada a manteniments, conservació i
reparacions dels edificis, les maquinaries i les instal.lacions, que contempla les
reposicions ordinàries al llarg de la vida de les instal.lacions, que fixem en
150.000,00 € (És recomanable la seva actualització anual i, obviament, pot ser
corregida a partir de l’experiència de la gestió o dels anàlisis tècnics).
• També preveiem una gran partida de serveis concertats amb empreses o
professionals externs (Assessoraments fiscals o laborals, manteniment
informàtic, assegurances, auditories econòmiques, serveis bancaris, projectes
i direccions d’obres posteriors, etc.), que estimem en uns 52.000,00 €.
• Estimem unes despeses de comunicació i marketing d’uns 45.000,00 €.
• Als efectes de l’estudi previ de viabilitat, estimem només l’IVA sobre els
ingressos per serveis esportius (7%) i sobre els altres ingressos, com lloguers
diversos i altres (16%). En els 4 primers anys no consignem cap quantitat,
doncs hem estimat que l’IVA suportat en l’obra compensarà l’IVA liquidat dels
6/7 primers exercicis.
• En el capítol d’altres despeses contemplem els imports estimats del renting
dels aparells de fitness i altres conceptes difícils de precisar previament.
• Pel que fa a la despesa financera i a la dotació per amortitzacions , hem
adoptat els següents criteris:
o La proposta contemplada és que els concessionaris assumeixin la
projectació (d’acord amb els objectius plantejats pel CCE), la
construcció, la seva financiació i la gestió posterior del nou Complex
Esportiu “St. Jordi” per un període màxim de 50 anys.
o Considerem, doncs, que els concessionaris s’hauran de fer càrrec del
total del cost de l’obra, IVA inclòs, (7.687.670,23 €) i del projecte
constructiu i la direcció d’obres (que estimem en 845.643,72 €, IVA
inclòs). Això fa una inversió total de 8.533.313,95 €.
o Aquesta és una inversió que requerirà una operació financera
complexa, que no considerem que sigui l’objectiu d’aquest estudi. Hem
optat per calcular l’amortització del capital invertit en 50 anys (els de la
concessió) i un cost financer constant del 5% al llarg del mateix
21
període. Ambdues quantitats les hem consignat de forma anualitzada
(capital : 50 anys, interessos : 50 anys).
Aplicant aquests criteris, obtenim una previsió de despeses pels primers 4 anys de
l’explotació del complex, tal com s’expressa en el següent quadre:
Estudi d'explotació. DESPESES
2008 2009 2010 2011
Compra de materials 9.000,00 € 9.000,00 € 9.270,00 € 9.548,00 € Cànon de la concessió Conservació, manteniments i reparacions 150.000,00 € 154.500,00 € 159.135,00 € 163.909,00 € Contracte de neteja 210.548,00 € 216.864,44 € 223.370,37 € 230.071,48 € Serveis externs 52.000,00 € 53.560,00 € 55.167,00 € 56.822,00 € Comunicació i marketing 45.000,00 € 46.350,00 € 47.740,00 € 49.173,00 € Subministraments 261.100,00 € 268.933,00 € 277.000,00 € 285.311,00 € Tributs* Personal 591.500,00 € 609.245,00 € 627.522,00 € 646.348,00 € Altres despeses (renting i altres) 134.000,00 € 134.000,00 € 134.000,00 € 134.000,00 € Total despeses estimades d'explotació 1.453.148,00 € 1.492.452,44 € 1.533.204,37 € 1.575.182,48 € Despeses financeres 296.760,72 € 296.760,72 € 296.760,72 € 296.760,72 € Amortitzacions 170.667,36 € 170.667,36 € 170.667,36 € 170.667,36 € TOTAL DESPESES 1.920.576,08 € 1.959.880,52 € 2.000.632,45 € 2.042.610,56 € *Cal tenir en compte que, a partir del 6é o 7é any, s'haurà de comptar aquesta despesa.
Els ingressos de la gestió
• Només hem pres en consideració, als efectes de càlcul de la previsió raonable
d’ingressos, algunes de les fonts possibles:
o L’abonament , que inclouria la possibilitat d’utilitzar lliurement (d’acord
amb el reglament intern) les piscines, els aparells de fitness, les saunes
i hidromassatges i les activitats dirigides convencionals en sala.
L’abonament comporta el pagament previ d’una quota d’ingrés (una
sola vegada si no es dona de baixa).
o Els cursets de natació (escolars o no) i les activitats dirigides
aquàtiques .
o El lloguer de les pistes poliesportives o de sales per esport.
22
o Els lloguers no esportius , on hem inclòs els armariets, el bar, els
despatxos d’entitats, etc.
• No hem entrat en altres conceptes possibles, però de major complexitat, com
serveis d’estètica, festivals, estades, reunions, venda de material esportiu, etc.
• Creiem que calia estudiar els primers 4 anys, doncs és impossible pensar en
una posada en marxa amb el 100% dels efectius previsibles.
• Pels abonats hem considerat, com a punt de partida, una quota mitjana de
27,82 €, IVA inclòs (valor de 2008), que contempla la possibilitat de modular
diverses modalitats de quota: infantil, familiar, d’horari limitat, de majors de 65
anys, al costat de la quota normal d’adult. (Cal advertir que els preus
d’abonament a les piscines municipals de Tarragona son irrisòriament baixos,
tot i que els serveis que ofereixen també ho son). La quota inicial s’actualitza
aplicant un 3% anual (tal com també s’ha fet en les despeses).
• Tenint en compte que l’acció comercial és progressiva i partint de la hipòtesi de
demanda potencial estimada (6.000 pax), hem definit la següent hipòtesi
d’abonats anuals i d’ingressos nous:
any abonats inici abon. finals mitjana ingressos 1er any 2.900 4.300 3.600 4.300 2on any 4.200 5.000 4.600 700 3r any 5.000 5.800 5.400 800 4rt any 5.800 5.800 5.800 0
• Hem calculat la quota d’ingrés inicial en 53,50 €, IVA inclòs. S’ha actualitzat
aplicant un 3% anual. El primer any només hem calculat un 50% dels
ingressos per aquest concepte per atendre polítiques comercials.
• Pel que fa als ingressos per cursets i activitats aquàtiques , hem estimat uns
706 usos mensuals a uns 15,00 € de mitjana, durant 10 mesos. Sempre IVA
inclòs.
• L’estimació que hem fet dels lloguers de pista contempla uns 7.200 usos
d’equip a uns 30,00 € (amb IVA).
23
• Els lloguers no esportius son estimacions raonables extrets de casos concrets
(lloguer d’armariets, explotació del bar o d’altres serveis complementaris).
• Hem sumat els conceptes que es refereixen a serveis esportius ordinaris, els
que contemplen lloguers esportius i els altres lloguers i hem deixat sense
consignar dos conceptes que no hem contemplat, però que caldrà tenir en
compte: Ingressos financers i Serveis i activitats extraordinaris. Obtenim el
següent resultat:
Estudi d'explotació. INGRESSOS
Prestació de serveis ordinaris 1.422.779,00 € 1.729.418,00 € 2.070.078,00 € 2.231.503,00 € Lloguers esportius 250.560,00 € 258.077,00 € 265.819,00 € 273.794,00 € Lloguers no esportius 24.500,00 € 25.235,00 € 25.992,05 € 26.771,81 € Ingressos financers Serveis i activitats extraordinaries TOTAL INGRESSOS ESTIMATS 1.697.839,00 € 2.012.730,00 € 2.361.889,05 € 2.532.068,81 €
Estimació dels resultats de l’explotació
Establerts els valors de despeses i d’ingressos, podem tenir una estimació dels
resultats de la hipòtesi d’explotació que hem definit:
Any Ingressos Despeses Resultat anual R. acumula t
2008: 1.697.839 – 1.920.576,08 = -222.737,08--------------- -222.737,08 2009: 2.012.730 – 1.959.880,52 = 52.850,00--------------- -169.887,08 2010: 2.361.889 – 2.000.632,45 = 361.256,55---------------- 191.369,47 2011: 2.532.068 – 2.042.610,56 = 489.457,44---------------- 680.826,91 2012: 2.608.030 – 2.103.888,88 = 504.141,12----------------1.184.968,03
24
Conclusions
De l’estudi realitzat podem extreure les següents conclusions indicatives:
1. L’operació projectada per garantir la restitució efectiva de les prestacions del
Complex Esportiu “St. Jordi” de Tarragona és en termes generals viable,
sempre que la concessió es faci a 50 anys.
2. Cal advertir, però, que la inversió requerida exigeix un operador (concessionari)
realment capaç de garantir unes operacions financeres importants o de
disposar d’algun tipus de financiació pública garantida, en funció del caràcter
de l’operació contemplada.
3. Tot i que no ens sembla estrictament necessari, és recomanable comprovar si
cal aprovar un Pla especial prèviament a l’execució de les obres, en
compliment del Pla general. Igualment, tot i que creiem que l’edificabilitat del
sol disponible (1,2 m2 de sostre /1 m2 de sol) és suficient per suportar
l’actuació proposada, en la projectació concreta de les instal.lacions, i en funció
del tipus d’edificació plantejat, cal ratificar aquest extrem.
4. Entre les diverses opcions existents per a l’establiment d’un cànon just,
recomanem la fixació d’un cànon moderat. Suggerim l’aplicació d’un cànon
variable, en funció dels ingressos bruts anuals, a partir del quinzè any de la
concessió, d’acord amb el següent escalat:
• Fins a 601.012 €....................................................................3,5%
• Per cada 601.012 € o fracció de més..................................+0,5%
5. Tot amb tot, si ens atenim a les estrictes instal.lacions esportives incloses en
l’actuació estudiada, hem de dir que seran una important aportació a la
demanda esportiva no atesa a Tarragona i que la seva explotació pot ser
afrontada amb una clara garantia de viabilitat.