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Estrategias de “Supervivencia” para Edificios Existentes. 

Susana Saiz Alcázar Ove Arup & Partners 

Susana.saiz@arup.com 

RESUMEN EJECUTIVO 

Los edificios existentes constituyen  la trama urbana, definen su  imagen y su carácter, y representan el mayor potencial de actuaciones de construcción dentro de modelos urbanos consolidados.  

La demanda social de prácticas edificatorias sostenibles que se adapten a los nuevos marcos legislativos de  eficiencia  energética  y  que mejoren  la  calidad  del  espacio  habitable,  sitúa  al  parque  edificatorio existente  en  un  objetivo  clave  para  los  propietarios  de  edificios  interesados  en  mantener  la competitividad de su parque edificatorio en el mercado. Esta demanda, exige una rápida actuación no solo  para  adaptarse  a  la  normativa,  sino  también  para  poder  retener  ocupación  en  los  edificios existentes que compiten frente a  los edificios de nueva construcción que ya  incorporan estos criterios dictados por la normativa vigente. 

Esta situación exige a los propietarios de edificios existentes la evaluación de sus bienes inmuebles bajo los  criterios  de  sostenibilidad,  a  fijar  objetivos  y  grados  de  actuación,    y  a  determinar  la  inversión necesaria para su adaptación a las nuevas exigencias del mercado.   

El propósito de esta ponencia es presentar un protocolo de actuación y herramientas para  facilitar  la evaluación  y  la  estimación  del  coste  económico  y  ambiental  de  la  implantación  de  estrategias  de sostenibilidad en edificios existentes. Este protocolo permitirá evaluar el estado actual de  los edificios, ayudar  a  la  propiedad  a  establecer    sus  objetivos,  comparar  estrategias  posibles  y  optimizar  las soluciones adoptadas con el fin de ayudar a  la  implantación de estrategias de “supervivencia” para  los edificios y cuantificar beneficios y costes derivados de las actuaciones propuestas. 

Frente a otras herramientas de evaluación de sostenibilidad, el protocolo propuesto proporciona a  los propietarios de edificios una herramienta con mayor peso en los indicadores económicos. Esto ayudará a dar una visión integral y cuantificable del proceso de  revitalización sostenible de los edificios con un mayor  enfoque  en  el  aspecto  económico  de  las medidas medioambientales  y  sociales  propuestas, siendo  éste  uno  de  los  aspectos  más  crítico  en  la  toma  de  decisiones  durante  el  proceso  de revitalización. 

INTRODUCCIÓN 

La demanda social y política por edificios más sostenibles y eficientes energéticamente, ha resultado en  una tendencia en el sector de  la construcción que transforma  la sostenibilidad en una oportunidad de negocio para los edificios existentes.  

Con  la puesta en vigor del nuevo código  técnico de  la Edificación en España, CTE  (H‐E),   se  requieren altos niveles de eficiencia energética que, por medio de la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo se  traduce  en  un  certificado  de  Eficiencia  Energética  de  obligada  emisión  a  los  propietarios  de  los edificios en el momento de construcción, de la venta o del alquiler de un edificio. Este Certificado, saca del anonimato el comportamiento del edificio y lo convierte en un criterio clave para definir su valor en el mercado,  creándose una base de  referencia  con  la que  el parque  edificatorio  existente  tiene que competir para no perder su valor de mercado. Así, los inmuebles antiguos con altos costes de operación pierden valor en el mercado y necesitan de intervención para recuperar valor. 

 

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Yendo más allá de  la normativa, y considerando que el parque edificatorio existente contribuye en un 30% de  las emisiones de gases de efecto  invernadero,  la actuación sobre el patrimonio corporativa ha pasado  a  formar  parte  de  los  objetivos  prioritarios  de  las  empresas  dentro  de  su  política  de responsabilidad social corporativa. 

A  su  vez,  la  edificación  existente,  constituye  una  inversión  estable,  dentro  de  la  crisis  que  afecta  al sector global de la construcción, habiéndose convertido en el foco de ayudas y subvenciones que desde el  gobierno,  están  intentando mantener  activo  este  sector  de  la  economía. Dentro  de  las  líneas  de tendencia actual en el mercado de la construcción, se observa un desplome en el porcentaje de licencias concedidas a obra nueva (Figura1) mientras que el mercado e la rehabilitación se mantienen constantes a  lo  largo de  los  ciclos económicos.  La aplicación de medidas de ahorro en  los edificios  supondrá un elemento de generación de actividad económica y empleo en diferentes sectores.  

Estos  factores  ofrecen  una  oportunidad  para  concentrar  los  esfuerzos  en  revitalizar  el  parque edificatorio  existente,  aprovechar  sus  ventajas  de  localización  y  llevarlo  a  niveles  en  los  que  pueda competir  con  la  edificación  nueva,  no  sólo  en  eficiencia  energética,  si  no  en  la  calidad  interior  del edificio y las condiciones de confort de sus ocupantes. 

BENEFICIOS DE LA SOSTENIBILIDAD EN EL MERCADO DE EDIFICACIÓN EXISTENTE 

Los criterios de sostenibilidad en el ámbito de la edificación, se basa en tres pilares fundamentales para poder  implementarse:  El  aspecto medioambiental,  social  y  económico.  En  el marco  de  la  economía actual,  las  actuaciones  deben  contemplar  como  prioritario  el  aspecto  económico  para  poder  hacer viable  cualquier  intervención  con  un  criterio  de  eficiencia  y maximizar  el  beneficio medioambiental, social y económico con la menor inversión. Los beneficios más relevantes se enumeran a continuación: 

1. la sostenibilidad se ha convertido en un factor clave para los inquilinos a la hora de seleccionar su espacio  de  trabajo.  En una  encuesta  realizada  por  la  empresa  Colliers  a  sus  inquilinos  (1),  94%  opinaban que la sostenibilidad es un factor muy importante para su negocio, con 90% resaltando la importancia de que los propietarios revitalicen su portfolio para mantener a sus arrendatarios. 

2. El valor de permanencia de la edificación, que elimina presión sobre el terreno natural no edificado y  fomenta el mantenimiento de  la ocupación en núcleos urbanos  consolidados. Adicionalmente, posibilita  la minimización de traslados, que es uno de  los factores más valorados por  los usuarios de edificios comerciales en operación. La eficiencia del edificio, a calidad del ambiente interior y la minimización de cambios, son los aspectos más valorados por los ocupantes (2) 

3. Rentas: la revitalización de un inmueble impacta directamente en las rentas, y mejora el porcentaje de ocupación del inmueble, que son las mayores preocupaciones para los Propietarios. En estudios realizados  para  evaluar  el  impacto  de  la  sostenibilidad  en  las  rentas,  63%  de  los  encuestados indicaron que pagarían un extra por ocupar un edificio sostenible, con 14% indicando que pagarían hasta un 10% más si los costes operacionales de su espacio se redujesen.  Según estudios, en USA, esta voluntad, se ha materializado en rentas hasta un 6% mayores, con valores de venta hasta un 16% más altos que un edificio convencional (3).  

4. Gasto Operacional: El consumo energético supone el 40% de los costes operativos de un edificio de oficinas  (sin  incluir  los  salarios)  (3).  Integrando  criterios  de  eficiencia  se  reducen  los  gastos,  se   mejora  la  imagen  del  edificio,  y  si  además  se  obtiene  una  certificación  Sostenible  (LEED  EB, BREEAM in Use, Energy Star), se favorece la retención de inquilinos. 

 

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5. Normativa: La  legislación tiende a  la  imposición de  impuestos por emisiones y el uso eficiente de recursos,  lo  que  hace  que  la  sostenibilidad  se  integre  como  principio  de  responsabilidad  Social Corporativa. 

A la máxima que hasta ahora ha guiado el curso de  los proyectos de control de costes, plazos y calidad añade  ahora  la  de  la  sostenibilidad  para  garantizar  la  ocupación  de  los  inmuebles  comerciales. Una sostenibilidad  que  debe  de  ser  viable  económicamente  para  poder  implementarse  y  que  genere beneficios sociales, económicos y medioambientales.  

 

HERRAMIENTAS DE ANÁLISIS 

El  interés  por  el  patrimonio  construido,  ha  fomentado  la  aparición  de  sistemas  de  certificación exclusivos para este tipo de inmuebles, así el US green Building Council, una entidad privada sin ánimo de  lucro ha creado el sistema de certificación LEED  (Leadership  in Energy and Environmental Design), que fomenta  la  integración de estrategias no solo referentes a  la mejora energética, sino que también por la localización, gestión de agua, materiales y residuos, y la calidad del ambiente interior.  El British Research  Environment,  ha  desarrollado,  BRE  Envioronmental  Assessment method,    que  al  igual  que LEED  premia  la  integración  de  estrategias  de  sostenibilidad  en  la  globalidad  del  proyecto.  Ante  el creciente interés por el mercado de la edificación existente y su operación, ambos sistemas han creado herramientas particulares para  los edificios existentes. LEED para Existing Buildings y BREEAM  in use. Estos sistemas evalúan  la operación del edificio, políticas de uso y mantenimiento y  las estrategias de mejora que se pueden implementar para aumentar la eficiencia del edificio y elevarlo a los estándares de construcción y eficiencia energética actuales. 

Energy Star, ha desarrollado una certificación exclusivamente para energía que se  ha convertido en una referencia para  los edificios  comerciales en USA  y define  la base  comparativa que  rige el mercado  y sienta los mínimos valores de eficiencia energética para edificios comerciales. 

Estos sistemas de certificación evalúan la operación del edificio, analizando y monitorizando su impacto en  el  uso  de  recursos  y  en  sus  políticas  de  uso  y  mantenimiento.  Sin  embargo,  ninguna  liga  las estrategias necesarias para llegar a los diferentes niveles de certificación con el aspecto financiero de la intervención,  la  viabilidad  económica  de  las  estrategias  de  mejora  propuestas  que  en  un  edificio existente es un factor clave para posibilitar su implementación. 

FIT: FINANCIAL IMPACT TOOL 

Arup ha desarrollado una metodología de trabajo y una herramienta de análisis capaz de proporcionar opciones para los proyectos en  las que se compara el  impacto medioambiental, económico y social de las estrategias propuestas,  la herramienta FIT  (Financial  Impact Tool) que a  su vez evalúa el  impacto financiero  de  intervenciones  en  edificios  existentes  para  determinar  la  viabilidad  de  actuación  y comparar diferentes opciones indicando su coste y beneficio económico. 

1. Objetivos 

Los objetivos de la herramienta son: 

• Examinar los ahorros potenciales en costes de operación y empresas suministradoras para un rango de opciones.  

• Identificar el potencial para ahorros y ganancias fruto de las distintas actuaciones.  

 

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• Desarrollar  un  análisis  de  coste‐  beneficio  que  le  permita  al  propietario  del  edificio optimizar el agrupamiento de las actuaciones y organizar el calendario de intervenciones. 

• Demonstrar el  impacto financiero y mejoras de  las estrategias propuestas promovidas en sistemas de certificación como LEED, BREEAM, EPC, evaluaciones de huella de carbono   y otros sistemas e indicadores reconocidos y usados internacionalmente.  

• Posibilita  el  establecer prioridades  fasear  las  intervenciones de  acuerdo  a  la  inversión  y plazos de  recuperación previstos, creando un ambiente de confianza en el planeamiento de la estrategia global de revitalización sostenible.  

 

2. Metodología 

La herramienta se basa en una metodología particularizada para cada proyecto y que se basa en los siguientes pasos: 

• Desarrollo de los indicadores de valor: el primer paso es definir los objetivos del proyecto en  conjunto  con  los  agentes  implicados  en  el  proyecto u  operación  en  caso  de  edificio existentes para definir cuál es la jerarquía de la actuación (Figura 2). 

• Desarrollo  del  cuadro  económico  asociado  a  los  objetivos  propuestos.  Con  parámetros particularizados para el proyecto: inflación, valor de mercado, rentas, costes energéticos y costes de mantenimiento. 

• Cuadro del edificio: Este paso es una toma de datos y análisis de  la operación del edificio para definir su punto base de partida previo a definir las mejoras necesarias. 

• Definir modelos de  comparación, benchmarking para establecer  la base de  comparación mínima  a  la  que  el  edificio  tiene  que  adaptarse:  energía,  agua,  calidad  del  ambiente interior,.. 

• Definición de paquetes de actuaciones propuestas 

• Evaluación comparativa de los paquetes propuestos y su impacto económico.  

• Correlación de cada nivel de actuación con niveles de certificación alcanzables por medio de  la  actuación  evaluada  en  un  sistema  de  evaluación  reconocido  (LEED,  Certificación energética, BREEAM, Energy Star,…) 

Esta metodología  permite  determinar  la  viabilidad  económica  de  las  acciones  propuestas  y definir la mejor opción según su la relación coste‐ beneficio. 

3. Resultados 

Esta metodología de trabajo se traduce en una visión global del proyecto y las estrategias que se  resume  en  el Options Dashboard    pantalla  que  resume  y  correlaciona  las  intervenciones propuestas  con  el  benchmarking  asociado,  su  análisis  financiero  y  el  nivel  de  certificación alcanzable con cada paquete de actuaciones. 

 

 

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 Las figuras 3,4 y 5 muestran el contenido de cada una de las partes del Options Dashboard y su interpretación: 

Sección 1: Datos del edificio (Figura 3) 

Esta  sección  resume  los  datos  de  partida  del  edificio  correlacionando,  datos  de  origen, propuestas y niveles de mejora propuestos: 

‐ Los  indicadores  de  funcionamiento  principales.  Estos  indicadores  los  escoge  el  cliente  y para estos se desarrolla una línea de referencia basada en benchmarking para definir a qué nivel  se  tiene  que  elevar  cada  indicador  de  funcionamiento  para  alcanzar  los  objetivos propuestos. 

‐ Los  indicadores  de  uso  del  inmueble  (ocupación,  coste  de  funcionamiento,  área  del edificio,..) 

‐ Los  indicadores  de  estado  del  inmueble  según  sistemas  (estructura,  instalaciones, mecánicas, eléctricas,…). 

‐ Escenarios propuestos  correlacionados  con  los niveles  (benchmarks)  a  los que  se puede llegar con cada paquete de actuación propuesto. 

Sección  2:  Indicadores  de  funcionamiento  para  las  distintas  intervenciones  y  comparativa (Figura 4) 

Esta sección proporciona una visualización gráfica del resultado de  los principales  indicadores de funcionamiento seleccionados por el cliente: 

‐ Visualización de  Indicadores para cada paquete de  intervención propuesto  (reducción de consumo, Certificado energético, nivel de certificación LEED/ BREEAM,…) 

‐ Listado  de  intervenciones  paqueteadas  con  la  inversión  de  capital    individualizada  para cada intervención 

‐ Comparación  de  la  inversión  de  cada  intervención  y  sus  implicaciones  financieras considerando  revalorización  del  capital,  mejora  de  rentas,  subvenciones  y  cualquier parámetro  de  relevancia  para  el  proyecto.  (coste  de  inversión,  periodo  de  retorno, toneladas de carbono,…) 

Sección 3: Análisis financiero (Figura 5) 

Esta sección resume las hipótesis financieras adoptadas para el cálculo y los resultados de cada uno de los paquetes propuestos: 

‐ Hipótesis  y  criterios  para  el  cálculo  del  retorno  y  el  valor  a  tiempo  presente  de  cada paquete 

‐ Datos de  la  inversión y operación del edificio,  incluyendo pérdidas asociadas a cada nivel de intervención (ej.: cierre temporal de partes del edificio). 

‐ Flujos de caja para cada nivel de intervención 

 

 

 

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4. Conclusiones 

Con  los  resultados  del  análisis,  se  correlacionan  el  coste  de  la  intervención,  el  beneficio medioambiental  mediante  su  correlación  a  un  nivel  de  la  certificación  seleccionada,  y  los beneficios económicos de  cada paquete de  intervenciones propuestas, dando  la  información necesaria para facilitar la toma de decisiones al cliente con una sola herramienta. 

Esta herramienta es de especial interés para definir la viabilidad de las actuaciones necesarias cuando existe una intención de certificación LEED EB o BREEAM, en las que las actuaciones necesarias se han de asociar al plan de costes de un edificio en operación, y ayuda a definir cuál es el nivel óptimo de actuación. 

CASO PRÁCTICO 

Esta herramienta se desarrollo para evaluar carteras de proyectos en operación para inversores, desde entonces la herramienta ha estado en continuo desarrollo para determinar la validez de la herramienta propuesta. El siguiente caso práctico es un ejemplo de su aplicación: 

El caso presentado es el estudio de un edificio institucional en Londres, con muy buena ubicación pero obsoleto. Arepa empleó la herramienta de análisis financiero para definir las estrategias y niveles de intervención necesarias. Los siguientes puntos describen el proceso de intervención en el edificio: 

1. Definición de Problemática: Edificio obsoleto estética y energéticamente, nivel de certificación energética E 

2. Definición de los intereses de mercado para rehabilitar: Buena localización, buena construcción, flexibilidad en la distribución interior. 

3. Definición del objetivo: Revitalización energética del edificio, mejora de  la calidad  interior del edificio. 

4. Definición de benchmarks. Energía, agua,  calidad del ambiente  interior. Para este edificio  se basa en los códigos de la construcción de UK y datos estadísticos aplicables a UK. 

5. Definición de los  niveles de actuación en conjunto con el  cliente. 

La tabla 1 resume las hipótesis financieras en las que se basa el análisis. 

Se definieron tres niveles de actuación que se resumen en la tabla siguiente: 

Paquete A‐ renovación estética, sin perturbación de uso 

Reducir infiltraciones  

• Controles de iluminación simples 

• Instalar termostatos 

• Adaptar horarios de operación y consignas 

• Incluir sistemas de medición de consumos 

 

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• Commissioning y ajustes de los sistemas 

• Aislar conductos 

• Reemplazar luminarias por otras más eficientes 

• Reemplazar motores por otros más eficientes  

• Coste:  £77,000,  Nivel energético: D 

Paquete B (medidas adicionales al paquete A): Perturbación moderada, actividad sin paro 

• Zonificación ligada a termostatos para aumentar controlabilidad 

• Reparar fugas en conducciones accesibles 

• Reemplazar UTAs por unidades más eficientes 

• Integrar sensores de ocupación y luz natural en el sistema de iluminación 

• Añadir una hoja de vidrio secundaria y aislar paneles de cerramiento del muro cortina en canto de forjados 

  

• Coste:  £560,000, Nivel energético: C 

Paquete C‐Reforma integral, se necesita cerrar el edificio 

• Mejora de la impermeabilidad al aire a 10 m3/(m2.h) 

• Substitución de un sistema de ventilación convencional a uno de desplazamiento 

• Instalar un BMS para controlar sistemas e instalar ventilación por demanda 

• Reemplazar los equipos de generación de calor por otros más eficientes 

• Mejora del aislamiento 

• Incorporar motores de velocidad variable

• Coste:  £1,370,000, Nivel energético: C 

Las  tablas 2 y 3 muestran  la comparación de  los  resultados en ahorro energético y el  impacto de  las actuaciones en las rentas. La figura 6 muestra la salida de resultados del Financial Impact Tool. 

 

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CONCLUSIONES 

Según los resultados del análisis, la solución más cara no es la que aporta un beneficio mayor, de hecho, al opción B, que supone una intervención media sin tener que cerrar el edificio por las obras requeridas, obtiene como resultado un edificio con un nivel de eficiencia energética equiparable a la intervención de mayor envergadura, un 40% frente a un 45% en el caso C, y con una inversión tres veces menor.  

FIGURAS 

Figura 1: tendencia de licencias concedidas para nueva construcción y rehabilitación 

 

Figura 2: valoración de objetivos 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Figura 3: Sección 1‐ Datos del edificio 

 

Figura 4: Sección 2‐Indicadores de funcionamiento para las distintas intervenciones y comparativa 

 

 

 

 

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Figura 5: Sección 3‐ Análisis financiero  

 

Figura 6: Sección 3‐ Caso práctico, cuadro resumen 

 

 

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TABLAS 

Tabla 1: Hipótesis financieras 

CPI ‐ Labor  3,75% CPI ‐ Non‐Labor  3,00% Labor to Non Labor  50,00% Maintenance Cost per m2   £   45,00 Electricity Escalation  3,00% Natural Gas Escalation  3,00% Water Escalation  3,00% Carbon Escalation  0,00% Tax Rate     30,00% Capital Allowance Pool   0,00% 

 

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Tabla 2: Tabla comparativa de resultados 

 

Tabla 3: Tabla comparativa del impacto en el valor de rentas 

 

 

Bibliografía 

(1) Licencias concedidas por tipo de obra, http://www.ine.es/jaxi/menu.do?type=pcaxis&path=/t07/a081/a1998/&file=pcaxis 

(2) Colliers International, 2007 Canadian Office Tenant Survey Results.  

 http://www.colliersmn.com/prod/ccgrd.nsf/publish/4BE0FB9CE9AC5C8B85257370004EB6BF 

(3) Research Report. Doing well by doing good? An analysis of the financial performance of green office buildings in the USA. Piet Eichholtz and Nils Kok, Maastrich University, Netherlands, John Quigley , University of California, Berkeley, USA.