ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR

CENTRO GUBERNAMENTAL 2440 AVE LAS AMERICAS SUITE 104 PONCE, PUERTO RICO 00717-2111

Correo Electrónico: www.daco.gobierno.pr QUERELLANTE QUERELLA NUMERO JUAN ANTONIO RODRÍGUEZ TORRES 600006132 ARLEEN MILAGROS PADILLA GONZALEZ

vs QUERELLADO SOBRE : CONSTRUCCIÓN OLIMPIC HOMES INC. DEFECTOS HR SUBCONTRACTORS INC.

RESOLUCION

Las partes fueron citadas para el 28 de enero de 2005. A la misma comparecieron los querellantes Juan Antonio Rodríguez Torres y su esposa Arlene Milagros González por derecho propio. Por la parte querellada Olimpics Home comparecieron Juan M. Rojas Quiñónez como perito, Lizzette Torres Negrón y el Lcdo. Carlos Raffucci Caro. Por la parte querellada H.R. Constractor compareció Victor M. Torres.

Luego de variaos procedimientos entre los cuales hubo una inspección

ocular el 14 de diciembre de 2004 a petición de la parte querellada Olimpics Home. La vista administrativa finaliza el 19 de abril de 2005. Dicha vista fue citada para pasar prueba sobre la controversia del comejen.

A la misma comparecieron Los querellantes Juan Antonio Rodríguez Torres

y Arlene Padilla González por derecho propio. Por la parte querellada Olimpics Home comparecieron Lissette Torres Negrón, Victor M. Torres Sepúlveda por H.R. Contractor por derecho propio, como testigo pericial Juan M. Rojas Quiñónez y el Lcdo. Carlos H. Rafucci Caro. Los procedimientos fueron gravados en la cinta RC – 548(ayb) Este Departamento en virtud de las Facultades que le confiere la ley número 5 del 23 de abril formula las siguientes:

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DETERMINACIONES DE HECHOS

1 - La querellante radica la presente acción el 9 de enero de 2004. En su querella alega que el 15 de septiembre de 2001 mediante compra adquiere del querellado Olimpics Home la residencia localizada en el número B- 47 de la calle 15 en la Urbanización Portales de Jacaranda en el municipio de Santa Isabel. La prueba documental establece que la mencionada residencia fue adquirida por los querellantes del querellado Olimpics Home el 15 de septiembre de 2001 mediante la escritura 174 otorgada ante la notario Lcda. Maria Isabel Valle Galarza.

2 - En la querella alega la existencia de una serie de defectos algunos de los cuales se fueron corrigiendo a medida que transcurrían los procedimientos de la querella y otros por acuerdo dentro del procedimiento se estableció serian corregidos. Para el día 19 de la parte querellada no había terminado de corregir lo relativo al empozamiento de agua en la calle frente a la residencia. También quedaba el asunto del comejen y la polilla a dilucidarse en la vista.

3 - El 4 de abril de 2004 se hizo una inspección en la residencia por el técnico del Departamento Edwin Montes Vázquez. Con relación a la polilla o comejen encuentra que había polvo amarillo del que produce la polilla en el área de la estufa, la parte de abajo del gabinete, en la parte de arriba no se observa la condición, en el vanity del baño pasillo y se recomienda la sustitución de las áreas de gabinetes afectadas. El querellado Olimpics Home por medio del querellado H.R contractor se compromete a rewparar el problema de la polilla pero nunca cumplió. Ninguna de las partes impugna el informe del 4 de abril de 2004. Cuando se realiza la inspección ocular el 14 de diciembre de 2004 los gabinetes estaban totalmente afectados por el comejen incluyendo la parte de arriba que para abril de 2004 no se había afectado.

4 –Como cuestión de hecho tenemos que concluir que el gabinete de arriba

fue afectado por el comejen del gabinete de abajo se moviliza al de arriba y elloquedo comprobado por las marcas de los caminos dejados por el comejen. 5– El 18 de noviembre de 2004 las partes llegaron a un acuerdo para corregir los defectos de construcción entre el 22 al 26 de noviembre de 2004. Las correcciones incluían filtraciones de techo, empozamientos de agua frente a la residencia y acumulación de terreno. Se le concedieron 10 días y para 19 de abril de 2005 la parte querellada no había terminado de corregir los defectos objeto del

600006132 pagina - 3 acuerdo en especial el empozamiento de agua frente a la residencia. Los asuntos relacionados al cometen la parte querellada solicito 10 días para exponer su posición y se señalo la continuación de la vista para el 14 diciembre a la 1:30 de la tarde. Véase resolución parcial del 18 de noviembre de 2004. Posteriormente con fecha del 3 de diciembre de 2004 la querellada Olimpic Home comparece por medio de su representante legal Lcdo. Carlos H. Rafucci y solicita otra inspección. Por tal razón la vista señalada para el 14 de diciembre de 2004 la cual no se celebra y en cambio se realizo una inspección ocular.

6- A la inspección comparecieron los querellantes, el técnico del

Departamento Edwin Montes Vázquez, por Olimpic Home Evelyn Diaz, Lissette Torres Negrón y el Juez Administrativo Lcdo. Santos Zambrana. De la inspección ocular se desprenden las siguientes:

A – Se encontró que en todos los alrededores de la sala no hay existencia de

comejen ni evidencia de que entre comejen por ningún lugar. Se cotejaron todos los alrededores exteriores de la casa, el patio y la verja en la colindancia y no hay existencia de comejen.

B – Los gabinetes están ubicados en la planta baja en la cocina en las

paredes que dan al oeste de la residencia y al norte. Contiguo a la cocina hay un baño y un closet y en ambas facilidades hay evidencia de comejen. Al lado de los gabinetes a una distancia de unos 4 pies esta ubicada la nevera, y en dicho lugar no hay existencia de comejen.

C –Como parte de la inspección ocular se removió un pedazo del gabinete

como de 4 pies de largo por 3 pies de ancho. Se encontró que la madera utilizada para construir los gabinetes es de mala calidad conocida como playwood o babum. Se encontró que la madera estaba totalmente podrida y afectada por el comejen en su interior y tenia mucho comejen vivo y la madera con mucha humedad. En la pared de donde se extrajo parte del gabinete observamos que las marcas que deja el comejen subían y bajaban pero ninguna llegaba al piso de la residencia.

D – Se observo una concentración alta de comejen detrás de los azulejos

de la cocina tanto en la pared que da al lado oeste como en la pared del lado norte. No se encontró evidencia ninguna de que el comejen procediera del exterior de la residencia.

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E - La parte del gabinete que esta ubicado de frente hacia la sala así como

la parte superior de los gabinetes en la pared oeste como en la pared norte también tienen comejen en grandes cantidades. Lo único que estaba intacto y que no fue afectado por el comejen era el laminado o formica que cubría la madera por la parte exterior.

G – El vanity que esta en el cuarto principal y el vanity del baño del

pasillo de la segunda planta de la residencia ambos tienen comejen en la madera. No hay evidencia de comejen en las paredes, ni en el cuarto, ni en closet que esta al lado del baño del cuarto ni del baño del pasillo.

7 - Para corregir el problema es necesario lo siguiente:

A - Remover todo el gabinete de la cocina a un costo de $350.00

B - Remover todo el azulejo de la cocina a un costo de $300.00 C – Fumigar toda la cocina a un costo de $550.00 D – Empañetar las áreas donde no esta empañetado detrás de los gabinetes y detrás de los azulejos a un costo de $250.00 E – Limpiar y Pintar la cocina a un costo de $125.00

F- Remover el vanity del cuarto principal y del pasillo y pintar las paredes a un costo de $175.00

G - Instalar nuevos gabinetes y nuevos vanity a un costo de $5,000.00 H- Costo Total de $6,750.00 8 - Con relación al informe anterior se le solicita a cada parte que sometiera un estimado de lo que costaba corregir cada una de las partidas enumeradas en el informe. La parte querellante radica su estimado mas no así la parte querellada. 9 – En este caso los querellados son Olimpics Home quien fue el desarrollador y vendedor dueño del proyecto y el construtor H.R. Constractor.

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10 – Las reclamaciones sobre la polilla y /o el comejen hechas por los querellante a los querellados comienzan con una primera reclamación escrita el 4 de junio de 2002. Luego el 30 de julio de 2002 se le notifica otra certificada con acuse de recibo. La misma a su vez fue entregada personalmente a Mary Carmen Pérez empleada del querellado Olimpics Home en las Oficinas del Proyecto el 7 de agosto de 2002. El querellado Olimpics Home admitió que la recibió. Cuando se notifica la misma habían transcurridos 9 meses de la fecha de venta. Existe otra notificación escrita del 14 diciembre de 2003.

11 - Cuando las querellante hacia las reclamaciones sobre el comejen en las

oficinas de Olimpics Home en la Urbanización le contestaban que ese asunto lo trabajaban en San Juan y que enviarían una persona que nunca llego, la querellante llamaba al 758 – 12 12 teléfono el querellado Olimpics Home.

12 - Las oficinas existentes en el proyecto eran de Olimpics Home y las oficinas de H.R. Constractor estaban localizadas fuera del proyecto. La mayor parte de las veces las reclamaciones en hechas por los querellantes eran en los formularios que le facilitaban en las Oficinas del Proyecto del querellado Olimpics

13 - La parte querellada Olimpics Home presenta como testigo pericial al técnico en exterminación de plagas Juan M. Rojas Quiñónez. Este declara que aunque no pudo entrar a la residencia observo de afuera marcas de comejen en unas columnas al frente de la residencia ello ocurrió en enero 26 o 27 del 2005. Como se había hecho una inspección ocular el 14 de diciembre de 2004 ello y tal condición no existía. Por dicha razón el mismo día de la vista realizamos una segunda inspección ocular y lo dicho por el perito resulto ser falso. Inclusive el lugar que señala el perito donde había visto camino de comejen en la columna tenia las manchas de quemadura de la instalación de las rejas en señal de que la columna no había sido pintada. Tenemos que concluir que el perito en este sentido es un testigo mendaz ya que no había existencia de marca del camino del comejen y este no se borra por si mismo.

14 - El perito trata de establecer que el comejen en la residencia de los querellantes llega por el subsuelo sin haber hecho ningún estudio del suelo ni pruebas científicas de tipo alguno y su testimonio son meras alegaciones.

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15 - En la residencia hay tres puertas de madera y todas las escaleras son

en madera y ninguna fue afectada por el comejen. 16- Mediante carta de 7 octubre de 2003 la parte querellada se compromete para atender el asunto del comejen pero nunca atendió dicho asunto. Las fotografiás sometidas en evidencia y tomadas el día de la inspección hablan por si sola y demuestran el estado de deterioro de los gabinetes por dentro ya que por fuera el laminado cubría la madera y el comejen no se comió el laminado. Estas desmienten totalmente el testimonio del señor Rojas de que el comenjen en tres meses hubiera tirado al piso todo el gabinete.

CONCLUSIONES DE DERECHO

En el presente caso la controversia gira en torno a la plaga o insecto común mente conocido como el comejen. Es importante hacer un transfondo breve pero conciso de lo que es el comejen. Se trata de un pequeño animalito clasificado como un tipo de insecto, de tamaño diminuto que dependiendo del lugar o región geográfica son conocidos como termitas y polilla. Este diminuto y pequeño animalito tiene el poder de destruir la madera inclusive un árbol sin importar su tamaño. Estos comen madera cartón papel y cualquier otro material que contenga celulosa, al igual que las abejas y las hormigas se desarrollan en colonias y su supervivencia esta condicionada a la reina.

Se dividen en tres clases, los obreros, los soldados y la pareja real. Son los

obreros los de mayor población y los que comen todo material que contenga celulosa y los que destruyen la madera. Las obreras o/u obreros se comen los granos blandos de la medra dejando prácticamente intacta la parte superficial, ello hace difícil el detectarlos en la madera en un principio. Estos no destruyen el hormigón, no existe insecto o animal alguno que coma cemento.

El Doctor Hipólito Ofarill Nieves especialista en Entomología y profesor del

Servicio de Extensión Agrícola de la facultad del Colegio de Mayagüez establece que es errónea la creencia de algunas persona de que el comejen come cemento véase Boletín numero 1 de febrero 2004 del servicio de Extensión Agrícola del Colegio de Mayagüez..

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El comejen tiene la piel fina y se deshidrata fácilmente cuando esta expuesto al aire, por esta razón es que construyen túneles sobre su paso para caminar por dentro de ellos y protegerse del aire y el sol que los deshidrata.

En Puerto Rico tenemos 2 tipos de comejen, el subterráneo y el arbóreo. El arbóreo es el que hace sus nidos en los arbolés y muy fácil de detectar, el subterráneo tiene sus nidos en el subsuelo. Ambos tipos dependen de la humedad para su desarrollo, reproducción y supervivencia. La polilla es el que menos humedad necesita para subsistir. Hay dos tipos de comejen el subterráneo y el arbóreo, el arbóreo por lo general construye su nido en los arbolés, cercados y lugares altos y necesita una humedad de un 50 por ciento para subsistir Por otro lado el subterráneo construye su nidos en el subsuelo debajo de los pisos y sótanos y lugares encerrados y necesita una humedad de un 70 por ciento para sobrevivir. En Puerto Rico el comejen es más común en las áreas costeras y abunda mas la especie conocida como el arbóreo que se divide en dos clases una conocida como la termita externa de madera seca que es la mas común en Puerto Rico. Este a través de los teneles que construyen se transporta de los arbolés hasta la tierra en busca de humedad y agua. También esta la termita interna de madera seca mejor conocida como polilla que forma su colonia en la madera bajo una humedad relativamente baja de un 20 por ciento. También están los llamados escarabajos polvoriento que en ingles se le conocen con el nombre de (Powder – Post - Beetle) comen mamadera pero a diferencia del comejen y la polilla el residuo de la madera que dejan es un polvo muy fino. Este insecto es volador y es atraído por las luces nocturnas mientras que el comejen arbóreo y la polilla el residuo es en forma de pequeñas pelotitas.

Las termitas hacen su trabajo de forma silenciosa y cuando se les descubre es cuando ya han hecho gran parte de la destrucción y es demasiado tarde, Ello ocurrió en este caso porque la primera vez que se le notifica a los querellados fue para el 4 de junio de 2002 y cuando se hace la inspección ocular el 14 de diciembre de 2004 habían pasado 2 años con 6 meses durante los cuales los querellados no hicieron absolutamente nada para detener el avance del comejen y el daño a los gabinetes.

Tenemos que añadir que el campo de la flora y la fauna no se tiene

conocimiento de animal o insecto alguno que coma cemento. Dicho artículo señala que los puntos mas vulnerables para las termitas son las puertas y ventanas.

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El reglamento del Departamento de Asunto Del Consumidor número 2268 del 17 de agosto de 1997 en sus secciones 250-1901 y siguientes regula las actividades para el desarrollo y la construcción de proyecto de viviendas en Puerto Rico. Dicho reglamento fue promulgado al amparo de la ley número 130 del 13 de junio del 1967 ( 17 L.P.R.A. 501 siguientes .

La sección número (250.1902 ) del reglamento sobre la construcción en su

inciso (F) establece que para los efectos de la ley 130 Urbanizador y/o constructor significa vendedor y toda persona que se dedique al negocio de la construcción en calidad de empresario o principal responsable de la promoción, diseño, ventas, construcción de obras de urbanización para viviendas, o de la construcción en grande escala de viviendas. El mencionado reglamento en la sección 250.1902 inciso (f) define para todos los efectos legales lo que en la practica se considera es un Urbanizador y / o Constructor” significa “ vendedor” y toda persona que se dedica al negocio de la construcción en calidad de empresario o principal responsable de la promoción, diseño, ventas, construcción de obra de urbanización para viviendas, o de la construcción en grande escala de viviendas, bien del tipo individual o multipisos.

La sección 250.1902 inciso (E) define el concepto defecto de construcción como; “ Defectos de Construcción” significa cualquier anormalidad, defecto, falta de accesorios, falla, deterioro prematuro, mal funcionamiento, inexactitud en las medidas o cualquier otra condición más allá de las tolerancias normales permisibles que pueda sufrir la estructura de vivienda o el área en que este enclavada o cualquier otro vicio o condiciones que exceda la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción sin que se pueda imputar a una fuerza mayor y / o fenómeno natural, y que no se deban a maltrato, alteraciones, falta de mantenimiento, ni desgaste normal, siempre y cuando se notifiquen al urbanizador y / o constructor dentro del periodo de tiempo que establece el inciso (J) de la sección 250.1911 de este articulo. EL inciso (J) de la sección 250.1911 estable que aquellos defectos de construcción en que no se especifique un término para notificar al Urbanizador y / o Constructor, se aplicará el término de dos años. La sección 250.1911 establece las distintas situaciones o hechos qué la ley considera practica indeseable por parte del constructor y/o urbanizador.

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La sección 250,1911 en su inciso (J) establece que será practica indeseable el hecho de que un constructor, urbanizador y/o desarrollador deje de corregir cualesquiera de los defectos, o cualquier otra anormalidad que no se encuentre enumerada en el reglamento pero que el Secretario determine que es un defecto de construcción. El inciso ( J – 12 – D) de la sección 250.1911 del reglamento establece como defecto de construcción las filtraciones de techo

Todas disposiciones de ley antes citadas hacen responsable al urbanizador y constructor en forma solidaria por todos los defectos de construcción y en forma alguna hace distinción alguna de responsabilidad mancomunada en caso de reclamaciones por defecto de construcción y actos de practica indeseable. La intención legislativa fue hacer responsable tanto al constructor como al desarrollador y vendedor en forma solidaria ante el consumidor independientemente de las reclamaciones que puedan existir entre ellos.

El artículo 1090 del Código Civil De Puerto Rico establece (31

L.P.R.A 3101) que las obligaciones serán solidarias cuando la propia obligación lo exprese. También serán solidarias cuando surjan de la ley o cuando las partes hayan actuado en concurrencia de causas o juntas y en común acuerdo y las mismas están íntimamente relacionadas. Véase Fantausi vs Pleasant Homes 113 D.P.R. 132 Y Carreras vs González 111 D.P.R. 819.

En el presente caso la parte querellada alega que el comejen pudo haber venido de cualquier aérea externa de la casa. No tiene razón pues no había existencia de camino alguno ni dentro ni fuera de la residencia y el camino que deja el comejen a su paso es una señal inequívoca de su trayectoria. En la residencia el comejen existe únicamente en los gabinetes tanto del primer piso como del segundo piso y tampoco había rastros de camino que demostraran que del primer piso se traslado al segundo piso. El perito inclusive indica que el comejen come cemento cuando los profesionales descartan dicha posibilidad. El testimonio del señor Rojas a nuestro juicio es poco creíble carente de estudio profesional alguno.

El Doctor Hipolito Ofarill Nieves especialista en Entomología profesor del Servicio de Extensión Agrícola de la facultad del Colegio de Mayagüez establece que es errónea la creencia de algunas persona de que el comejen come cemento. véase Boletín número 1 de febrero 2004 del servicio de Extensión Agrícola del Colegio de Mayagüez.

600006132 pagina - 10 Las partes querellada no hicieron absolutamente nada para mitigar daños porque cuando la querellante solicita por primera vez la existencia del comejen con probabilidad con una buena fumigación se hubiese podido remediar la situación pero lamentablemente escogieron las ruta de prometer y no hacer nada a los únicos efectos de alegar que el comejen no es de su responsabilidad. Hoy día el comejen esta reconocido como un defecto de construcción Nuestro ordenamiento jurídico establece que las alegaciones no hacen prueba y le corresponde a las partes sostener sus alegaciones con prueba sustancial. Véase El Vocero vs Junta De Planificación 88 J.T.S. 46, Autentica vs Municipio de Bayamón 11 D.P.R. 527 y Irizarry Maldonado vs. Consejo de Titulares 111 D.P.R. 427. También la regla 10 – A de evidencia establece que el peso de la prueba recae sobre la parte que resultaría vencida por no presentar evidencia por ninguna de las partes.

La regla 10 – B de evidencia establece que la obligación de presentar evidencia en primer lugar recae sobre la parte que sostiene la afirmativa en la cuestión en controversia. De la totalidad de la prueba no hay duda de ninguna índole de que le correspondía a la parte querellada demostrar con prueba documental y sustancial sus alegaciones sobre el paradero del comejen.

Luego de todo lo anterior concluimos que el comejen llego al hogar dentro

de la madera con que se construyeron los gabinetes. No hay la mas mínima pista de evidencia de que el comejen llego del exterior ni las partes querelladas pudieron demostrarlo. El testimonio del perito son meras alegaciones sin prueba alguna.

El reglamento del Departamento de Asunto Del Consumidor número 2268

del 17 de agosto de 1997 en sus secciones 250-1901 y siguientes regula las actividades para el desarrollo y la construcción de proyecto de viviendas en Puerto Rico. Dicho reglamento fue promulgado al amparo de la ley número 130 del 13 de junio del 1967 ( 17 L.P.R.A. 501 siguientes obligan al desarrollado y constructor a reparar cualquier defecto que le fuera notificado. Como citamos anteriormente en este escrito la responsabilidad que establece la ley 130 es solidaria pues obliga en igual forma al constructor como al desarrollador y vendedor.

El articulo 1090 del Código Civil De Puerto Rico establece (31 L.P.R.A 3101) que las obligaciones serán solidarias cuando la propia

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obligación lo exprese. También serán solidarias cuando surjan de la ley o cuando las partes hayan actuado en concurrencia de causas o juntas y en común acuerdo y las mismas están íntimamente. Véase Fantausi vs Pleasant Homes 113 D.P.R. 132 Y Carreras vs González 111 D.P.R. 819 y Acevedo Hernández v. Viñas Sorbá 11 D.P. R. 633. En la inspección ocular todas las partes pudieron observar el estado deprimente en que se encontraban los gabinetes. Los querellantes se han visto imposibilitados de utilizar los mismos. Tenemos que considerar que los gabinetes de cocina son parte integral de la residencia pues hoy día tiene una función especifica e importante pues es donde se guardan los utensilios para preparar la comida y los alimentos. En no poder utilizarlos constituye una perdida de uso de parte de la propiedad por la cual tiene que pagar una cantidad mensual de dinero. Los querellantes además han tenido que incurrir en una serie de gastos en cotizaciones, reproducción de fotografiás, multiplicidad de escritos para los querellados. Por otro lado no tenemos duda de que esta situación ha producido sufrimientos y angustias a los querellantes.

El artículo 1483 del Código Civil, 31 LPRA sec. 4124, dispone: El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez (10) años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina o vicios del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince (15) años. En Fantuzzi v. Pleasant Homes, Inc., 113 D.P.R. 132, 135 (1982), el Tribunal Supremo expuso que el término ruina, según usado en el Art. 1483, supra, incluye: …ruina total (cuando se compromete la solidez o estabilidad del edificio); ruina parcial (derrumbe de uno de los elementos principales de la obra); amenaza o peligro de ruina (degradación parcial que compromete la existencia de la estructura o de parte esencial de la misma); y ruina funcional (defectos que afectan severamente la utilización y disfrute del edificio sin amenazar de ruina elementos vitales del mismo).

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Ahora bien, desde la opinión en Federal Ins. Co. Vs. Dresser Ind., Inc., 111 D.P.R. 96, 103-104 (1981), el Tribunal Supremo ha señalado que el término ruina no se refiere a todo defecto de construcción. En dicha opinión expuso que: …..Algunos autores han aconsejado cautela en la ampliación ad infinitum del término “ruina” Cadalso Palau, (La Responsabilidad Decenal de Arquitectos y Constructores, Madrid, Ed. Montecorvo, 1976), pág. 131, ha señalado que: Se observa, en este punto, una tendencia a extender el ámbito de la responsabilidad decenal a supuestos en los que ya no está comprometida la subsistencia misma del edificio en su solidez o estabilidad. Teniendo en cuenta la paralela tendencia a ampliar la noción misma de edificio (hasta comprender elementos no integrantes de la estructura misma), cabe preguntar si la responsabilidad decenal no ha dejado ya, en buena medida, de ser entendida como un instituto singular y exorbitante en su misma base y fundamento. Debido a toda luces o preocupaciones de esta índole es que se han erigido criterios condicionales para determinar la ruina funcional. Los vicios de construcción deben causarle perjuicio considerable al propietario, o deben comprometer la seguridad pública, o deben tornar la obra en impropia para el uso a que se le iba a destinar, o deben exceder la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción. Herrera Catena, (Responsabilidades en la Construcción. Granada, Gráficas del Sur, 1974) Vol. I, pág. 263.

Todos estos criterios son susceptibles de interpretaciones diversas, conforme con la tabla de valores que se adopte. Son tan extensos los cambios experimentados durante el último siglo en el peso respectivo de los intereses envueltos y tan variadas las interrogantes que plantea el Art. 1483 hoy día que quizás sea conveniente que el cuerpo legislativo siente las pautas que a su juicio exijan las circunstanciasa ctuales.

Hasta tanto el órgano legislativo decidapronunciarse, los tribunales

tendrán que seguir interpretando este antiguo texto con la más escrupulosa atención al logro de una debida armonía entre los intereses en juego, reconociendo que los criterios expuestos deben emplearse con el debido

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equilibro y cautela, a fin de no ampliar el término “ruina” hasta el punto de abarcar casi todo orden de defectos de construcción. (Énfasis suplido)

Posteriormente, en Maldonado Pérez vs. Las Vegas Dev., 111 D.P.R. 573, 575-576 (1981), el Tribunal Supremo reiteró que: …hay que manejar con especial cuidado el concepto de que existe un vicio de construcción si el defecto excede la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción. Si el criterio se aplica aislada y literalmente, el Art. 1483 abarcará de por fuerza casi todo género de defectos. La gravedad del defecto y las circunstancias en que se produce son condiciones inherentes a la justa aplicación de esta norma. (Énfasis suplido) De las interpretaciones jurisprudenciales se desprende que el término ruina se refiere sólo a circunstancias excepcionales y no a toda construcción en la cual existan vicios de construcción susceptibles de ser corregidos por el contratista que la edificó. El hecho que los vicios de construcción no lleguen al grado o extensión que justifiquen declarar en ruina el edificio, no implica que el dueño de éste no tenga causa de acción contra el contratista. Este último viene obligado a reparar los defectos que se manifiesten durante los primeros diez años desde la entrega de lo construido (a) Al respecto, en Geigel vs. Mariani, 85 D.P.R. 46, 57 (1962), el Tribunal Supremo expuso que “(1) a construcción defectuosa impone al arquitecto a al contratista la obligación de reparar su culpa para lo porvenir restituyendo al edificio todas las cualidades de una buena construcción.” Nuestro tribunal supremo ha resuelto que los defectos de construcción de un estacionamiento asignado a un apartamento que impide que el dueño del mismo no pueda estacionarse, es una ruina funcional porque el estacionamiento es una extensión vital del apartamento. En el caso que nos ocupa la destrucción de los gabinetes por causa del comejen es una ruina funcional de los gabinetes pues impide la utilización y disfrute total y permanente de los mismos porque no sirven e inclusive por razones de higiene y de salud. En atención a la doctrina de plazo único, ese mismo período de diez años es el término de caducidad para presentar la demanda exigiendo que se repare lo edificado. Rivera v. Las Vegas Dev. Co., 107 D.P.R. 384 (1978); Federal Ins. Co. vs. Dresser Ind. Inc., supra

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En Pereira vs. I.B.E.C., 95 D.P.R. 28, 51 (1967) el Tribunal Supremo resolvió que un constructor responde por defectos que no sean vicios ocultos de construcción a los que se refiere el Art. 1483 del Código Civil (1), cuando conviene en repararlos. Y en González v. Centex Const. Co., 103 D.P.R. 82 (1974), aunque se trataba de defectos de construcción manifiestos y la obra fue así aceptada por los compradores, el Tribunal impuso responsabilidad a la constructora porque ésta se había comprometido a corregirlos y después incumplió su promesa. En estos casos la obligación del constructor de corregir los defectos no proviene de que la acción esté viva, es decir, que no haya prescrito el término para reclamar, ni de que los vicios sean ocultos o aparentes. La fuente de la obligación es de naturaleza contractual, pues surge del compromiso, de la palabra empeñada, en que se habrá de reparar los defectos. Véase 1 – El caso Eunice Cajigas vs Urbanización Alta Vista S.E. del Tribunal Circuito Apelaciones Regional Arecibo Utuado –KLRA9700448. Véase 2 – Caso Raymon Vázquez Pérez vs Bartola Martínez del Tribunal Circuito Apelaciones Región de Bayamón Por ultimo la parte querellada radica estimados de costos de reparación y sustitución de gabinetes por la cantidad de $17,300.00 y otro por la cantidad de $5,235.00. También radican un estimado de fumigación por la cantidad de $1,100.00. El Departamento estima que todos los trabajos se pueden realizar por la cantidad de $6,750.00. Las partes querellada a pesar de la orden de la agencia no radica ningún estimado. Luego de lo anterior concluimos que los querellados son responsables de la sustitución y reparación de los defectos que se enumeran en la Determinación de Hechos número 7 de este escrito. En armonía con lo anterior se declara ha lugar la querella y se emite la siguiente:

ORDEN Se ordena a los querellados Olimpics Home y H.R. Contractor reparar en forma solidaria los defectos enumerados en la determinación de hechos número 7 de esta resolución conforme allí se detallan o en su defecto pagar a la querellante la cantidad de $6,750.00.

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Se ordena a los querellados Olimpics Home y H.R. contractor pagar a los

querellantes la cantidad de $4,000.00 por concepto de todos los daños sufridos por los querellantes. Se ordena a los querellado Olimpics Home y H.R. contractor pagar al Departamento una multa administrativa de $2,000.00 Por los constantes incumplimientos en reparar los defectos alegados en esta querella en violación a la Ley 130 y reglamento 2268.

APERCIBIMIENTOS

Se apercibe a las partes querelladas Olimpics Home y H. R. Contrctor que de no cumplir con la presente orden dentro del término de veinte (20) días contados a partir del archivo en autos de la notificación de la presente resolución el Departamento podrá solicitar el auxilio del tribunal para hacer cumplir la orden y le podrá imponer una multa administrativa de $500.00 hasta $10,000.00. El pago de la multa no le relevara de cumplir con la orden. Se apercibe al querellante para que en caso de que el querellado cumpla con la orden notifique a este Departamento para proceder con el cierre y archivo de la querella. También, se le apercibe para que en caso de que el querellado no cumpla con la orden lo notifique para proceder conforma a derecho.

Se apercibe a los querellados Olimpics Home y H.R. Contractor que con relación a la multa de $3,000.00 impuesta, que transcurrido el termino de 30 días desde el archivo en el expediente de copia de la notificación de esta resolución, se iniciará el cobro de la multa impuesta mediante la aplicación de los procedimientos establecidos en el Reglamento número 44 – Reglamento de deudas contributivas existentes a favor de Gobierno de Puerto Rico, promulgado por el Secretario de Hacienda el 21 de noviembre de 1975.

ADVERTENCIAS

La sección 250.25 del Reglamento de Adjudicaciones del Departamento de Asuntos del Consumidor y la sección 3.15 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, Ley Núm. 170 del 12 de agosto de 1988, según enmendada, 3 LPRA sec. 2181, disponen que aquella parte afectada por la presente resolución podrá radicar una reconsideración a la misma dentro de un término de veinte (20) días contados a partir del archivo en autor de dicha resolución.

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En la alternativa, la Regla 28.1 del Reglamento de Adjudicaciones del Departamento de Asuntos del Consumidor y la sección 4.2 de la Ley Núm. 170 del 12 de agosto de 1988, supra, 3 LPRA sec. 2172, disponen que la parte afectada por la presente resolución podrá acudir directamente al Tribunal de Circuito de Apelaciones mediante el recurso de Revisión Judicial, dentro del término de treinta (30) días contados a partir del archivo en autos de la resolución emitida. Los términos comprendidos en los presentes apercibimientos se computan a base de días naturales.

Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la resolución emitida, dicha solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente el término Reconsideración como título para la solicitud y en el sobre de envío. Dicha reconsideración a la Oficina Regional de Ponce, localizada en el Centro Gubernamental, primer piso, oficina núm. 104, cuya dirección postal es 2440 Ave. Las Américas, Suite 104, Ponce, Puerto Rico, 00717-2111. Copia de dicha solicitud deberá ser enviada a la otra parte. De no hacerlo así, la presente Resolución advendrá final y firme.

Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la Moción de Reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de plano, por lo cual, el término de treinta (30) días para solicitar revisión al Tribunal de Circuito de Apelaciones, comenzará a contar a partir de ese momento. Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción radicada, el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse desde la fecha en que se archiva en autos una copia de la notificación de la resolución de la agencia resolviendo definitivamente la moción cuya reconsideración fue solicitada.

Dicha resolución deberá ser emitida y archivada en autos dentro de los

noventa (90) días siguientes a la radicación de la reconsideración. De lo contrario, la agencia perderá jurisdicción sobre dicha solicitud de reconsideración y el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término de noventa (90) días, prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días adicionales.

En Ponce, Puerto Rico hoy 31 de agosto de 2005

600006132 pagina - 17 LCDO. ALEJANDRO GARCIA PADILLA SECRETARIO

LCDO. SANTOS ZAMBRANA PADILLA Juez Administrativo

REMITIDO: por correo hoy de septiembre de 2005 CERTIFICO: que en la misma fecha este escrito fue archivado en autos y copia del mismo fue notificada a las siguientes personas:

JUAN A. RODRÍGUEZ TORRES PO BOX 1767 GUAYAMA P.R. 00785-1767 OLIMPIC HOMES INC. PO BOX 360417 SAN JUAN P.R. 00936-0417 HR SUBCONTRACTORS INC. LETTER 131 BOX 391 TOA ALTA P.R. 00954

LCDO. CARLOS H. RAFFUCCI CARO PMB 330 PO BOX 6022 CAROLINA P.R. 00984-6022

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RESOLUCIÓN PARCIAL En el presente caso se realiza una inspección en la residencia de los querellantes a cargo del técnico del Departamento Edwin Montes Vázquez el 2 de abril de 2004. en dicha ocasión según el informe de inspección se encontró existencia de comejen en los gabinetes de la cocina y en el vanity del pasillo. También se encontraron otros defectos de construcción como grietas y filtraciones de techo. El informe no fue impugnado por ninguna de las partes. Las partes fueron citadas para una vista administrativa a celebrarse el 18 de noviembre de 2004. A la vista comparecieron los querellante por derecho propio. Por la parte querellada comparecieron Lissette Torres Negrón administradora del Proyecto de Viviendas y el ingeniero Víctor M. Torres Sepúlveda en representación de H.R. Subcontractor. El Lcdo. Carlos H. Rafucci representante legal de los querellados no compareció. En esta fecha las partes llegaron a un acuerdo para corregir los defectos de construcción entre el 22 al 26 de noviembre de 2004. Los asuntos relacionados al comejen la parte querellada solicito 10 días para exponer su posición y se señalo la continuación de la vista para el 14 diciembre a la 1:30 de la tarde. Véase resolución parcial del 18 de noviembre de 2004. Posteriormente con fecha del 3

de diciembre de 2004 la querellada Olimpic Home comparece por medio de su representante legal Lcdo. Carlos H. Rafucci y solicita otra inspección. Por tal razón la vista señalada para el 14 de diciembre de 2004 no se celebro y en cambio se realizo una inspección ocular.

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A la inspección comparecieron los querellantes, el técnico del Departamento Edwin Montes Vazquez, por Olimpic Home Evelyn Diaz, Lissette Torres Negrón y el Juez Administrativio Lcdo. Santos Zambrana. De la inspección ocular se desprenden las siguientes:

DETERMINACIONES DE HECHOS 1 – Se encontró que en todos los alrededores de la sala no hay existencia de

comejen ni evidencia de que entre comejen por ningún lugar. Se cotejaron todos los alrededores exteriores de la casa, el patio y la verja en la colindancia y no hay existencia de comejen.

2 – Los gabinetes estan ubicados en la planta baja en la cocina en las

paredes que dan al oeste de la residencia y al norte. Contiguo a la cocina hay un baño y un closet y en ambas facilidades hay evidencia de comejen. Al lado de los gabinetes a una distancia de unos 4 pies esta ubicada la nevera, y en dicho lugar no hay existencia de comejen.

3 –Como parte de la inspección ocular se removió un pedazo del gabinete

como de 4 pies de largo por 3 pies de ancho. Se encontro que la madera utilizada para construir los gabinetes es de mala calidad conocida como playwood o babum. Se encontró que la madera estaba totalmente podrida y afectada por el comejen y tenia mucho comejen vivo. La pared de donde se extrajo parte del gabinete observamos que las marcas que deja el comejen subían y bajaban pero ninguna llegaba al piso de la residencia.

4 – Se observo una concentración alta de comejen detrás de los azulejos de

la cocina tanto en la pared que da al lado oeste como en la pared del lado norte. No se encontró evidencia ninguna de que el comejen procediera del exterior de la residencia. La parte del gabinete que esta ubicado de frente hacia la sala así como la parte superior de los gabinetes en la pared oeste como en la pared norte también tienen comejen.

5 – El vanity que esta en el cuarto principal y el vanity del baño del pasillo

ambos tienen comejen en la madera. No hay evidencia de comejen en las paredes,

ni en el cuarto, ni en closet que esta al lado del baño del cuarto ni del baño del pasillo.

600006132 pagina - 3 6 - Para corregir el problema es necesario lo siguiente:

A - Remover todo el gabinete de la cocina a un costo de $300.00

B - Remover todo el azulejo de la cocina a un costo de $200.00 C – Fumigar toda la cocina a un costo de $500.00 D – Empañetar las áreas donde no esta empañetado detrás de los gabinetes y detrás de los azulejos a un costo de $200.00 E – Limpiar y Pintar la cocina a un costo de $100.00

F- Remover el vanity del cuarto principal y del pasillo y pintar las paredes a un costo de $200.00

G - Instalar nuevos gabinetes y nuevos vanity a un costo de $5,000.00 H- Costo Total de $6,200.00

Se acompañan fotos tomadas el día de la inspección y estimados radicados por los querellantes.

Con relación a la solicitud para otra inspección no ha lugar y se cita la

continuación de la vista para el día 28 de enero 2005 a la 1:30 de la tarde.

En Ponce, Puerto Rico hoy 28 de diciembre de 2004 LCDA. NOEMA GIRALT ARMADA SECRETARIA

LCDO. SANTOS ZAMBRANA PADILLA Juez Administrativo 600006132 pagina - 4 REMITIDO: por correo hoy de diciembre de 2004 CERTIFICO: que en la misma fecha este escrito fue archivado en autos y copia del mismo fue notificada a las siguientes personas:

JUAN A. RODRÍGUEZ TORRES PO BOX 1767 GUAYAMA P.R. 00785-1767 OLIMPIC HOMES INC. PO BOX 360417 SAN JUAN P.R. 00936-0417 HR SUBCONTRACTORS INC. LETTER 131 BOX 391 TOA ALTA P.R. 00954

LCDO. CARLOS H. RAFFUCCI CARO PMB 330 PO BOX 6022 CAROLINA P.R. 00984-6022

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Con el objetivo de resolver la presente querella el Departamento de Asuntos del Consumidor Oficina Regional de Ponce convocó a las partes para una vista administrativa a celebrarse el 18 de noviembre de 2004 a las 8:30 de la mañana. Por la parte querellante comparecieron Juan A. Rodríguez Torres y su esposa Arleen Padilla González por derecho propio. Por la parte querellada Olimpics Home comparecieron Lisette Torres Negron administradora del Proyecto y el ingeniero Victor Torres Sepulveda por H.R. Contractor por derecho propio. Los procedimientos fueron gravados en la cinta RC - 548 Este Departamento en virtud de las facultades que le confiere la Ley número 5 del 23 de abril de 1973 formula las siguientes:

DETERMINACIONES DE HECHOS

Las partes llegaron a un acuerdo para resolver parcialmente los hechos de la presente querella. Las partes querelladas se comprometieron a corregir los problemas de filtración de techo ya que la primera reparación no corrigió totalmente el problema. También corregirán los desniveles o pendientes en la calle frente a la residencia de los querellante que permite se acumule tierra frente a su hogar. Para ello el querellante Juan A. Torres Rodríguez estará disponible

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durante toda la semana del 22 al 26 de noviembre de 2004. Los trabajos comenzaran a partir del lunes 22 de noviembre. Con relación a los gabinetes de la cocina las partes querelladas tienen 10 días para expresar su opinión. De no comparecer en forma alguna entonces se señala una vista para resolver dicha controversia. La misma ce celebrara el 14 de diciembre 2004 a la 1:30 de la tarde. En Ponce, Puerto Rico hoy 18 de noviembre de 2004 LCDA. NOEMA GIRALT ARMADA SECRETARIA LCDO. SANTOS ZAMBRANA PADILLA Juez Administrativo