EL VALOR DEL INMUEBLE (VI):

Arq. Deyanira López Boccardo

Art. 31 El Valor del Inmueble para el momento de la transacción. Capitulo V: De los Cánones, su pago y Fijación


Art. 31 El Valor del Inmueble para el momento

de la transacción. Capitulo V: De los Cánones, su

pago y FijaciónEL VALOR DEL INMUEBLE (VI):• Se estimará mediante Avalúo realizado

por el Método de Costo de Reposición• Costo actual de reemplazo de Bienes existentes como si fueran nuevos

• Supervisa: la SUNDEE y ésta acordará la metodología de avalúo a aplicar.


Art. 32: FIJACION DEL CANON DE MUTUO

1. CANON de arrendamiento FIJO (CAF)2. CANON de arrendamiento

VARIABLE (CAV)3. CANON de arrendamiento MIXTO

(CAM)

LO DETERMINARÁN DE COMUN ACUERDO: Arrendador y Arrendatario SELECCIONANDO UNA DE LAS SIGUIENTES

OPCIONES:


CANON de arrendamiento FIJO (CAF)• Toma como base el valor actualizado del

inmueble (VI) de acuerdo a método de costo

• Divide entre 12 meses y entre área arrendable (M2A)

• Obtiene canon por metro cuadrado (m2) /mes

• Multiplica por área a arrendar (M2a) y por el % de rentabilidad anual

(%RA)• Obtiene canon mensual a aplicar al

local


CAF: Propone aplicar la siguiente fórmula:

CAF = (VI / 12 meses / m2 A ) x m2 a x %RA

• CAF: Valor del canon de arrendamiento fijo mensual• VI: Valor del Inmueble• M2 A: metros cuadrados arrendables• m2 a: metros cuadrados a arrendar• %RA: porcentaje de rentabilidad anual (12% el primer año)

– Cuando se trate de Centros Comerciales y/o locales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo el 20%, sólo para el primer año


Ejemplo:

CAF = ( 2.700.000 Bs / 12 meses / 100 m2) x

50 m2 x 12%

• CAF = 13.500 Bs

Local con uso comercial Área: 100m2

Valor del Inmueble equivalente a 2.700.000 Bs. Se decide arrendar la mitad, es decir 50m2


¿Cuál es el punto a determinar para la estimación del Valor del

Inmueble (VI)?El costo de reposición del local

COSTO DE REPOSICIÓN:Es el precio actual de construcción de un edificio que tiene la misma utilidad que la estructura sujeto, Debe hacerse notar como condición para la estimación, que puede ser imposible duplicar exactamente la propiedad sujeto en el mercado actual.


Existen métodos para estimar el costo de reposición o de substitución

de una construcción:• DE METROS CUADRADOS- El costo actual de construcción por metro cuadrado, del tipo de edificación que se esta evaluando, se multiplica por el número de metros cuadrados que tiene la propiedad sujeto

• DE INDEXACIÓN- El valuador aplica un factor, que representa el cambio en los costos de construcción a lo largo del tiempo, al costo original de la propiedad sujeto

• DE ESTUDIO DE COSTOS presupuesto de obra/análisis de precios unitarios- Se separan los costos directos (relacionados con materiales y mano de obra)Y costos indirectos de construcción (permisos de construcción, impuestos, utilidad del constructor, financiamiento, promoción, transferencia, post venta…) Se multiplican por las cantidades de obra y se obtiene elcosto total de la construcción. Todos los costos deben estar especificados


Ejemplos de macropartidas y partidas que incluye el estudio

de costos


Clasificación de la información a recabar para la estimación de los

costos de reposición

• Tipos de locales o de Centros Comerciales según Ordenanzas Municipales

• Emplazamiento territorial• Calidad de la edificación • Altura de la edificación• Edad de la construcción


ENFOQUE DEL COSTO

El valor del inmueble de acuerdo a este tipo de tasación implica determinar: el valor de la tierra por enfoque de

comparación directa de mercado, al cual se le suma el valor de lo construido

depreciado por antigüedad, estado de conservación, mantenimiento o cualquier otra obsolescencia

Es uno de los métodos de valuación universalmente aceptados, basados en las Normas dictadas por la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), y el Comité Internacional de Estándares de Valuación, IVSC.


Fórmula básica para el Cálculo del Valor

• VI = Valor del Inmueble• CR = Costo de Reposición• Vt = Valor del terreno

VI = CR – d + Vt

• DEPRECIACION:La depreciación puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El deterioro es una perdida del valor de una propiedad, como resultado del desgaste ordinario por uso, desintegración y exposición a los elementos ambientales a lo largo del tiempo.La obsolescencia puede ser funcional, tecnológica, externa…


CONSIDERACIONES DE ESTE ENFOQUE:

• Aplica solo a lo construido• Requiere determinar el costo actual de ejecución material de lo construido• La obtención del costo actual se hará por:

– Reposición o reproducción: replica idéntica o – Reemplazo: réplica similar

• Siempre puede ser perfeccionable• Aplicable para lograr el valor del inmueble solo cuando hay correspondencia entre el uso actual del inmueble y el uso del suelo.


CANON de Arrendamiento VARIABLE (CAV)

• Se aplicará un % que oscila entre el 1% y el 8% • Entre el 8% y el 15% cuando la actividad principal

es entretenimiento.

• Referencia: el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario

• Base de cálculo: Declaración Regular del Impuesto a las Ventas (IVA) del mes anteriorSi hubiere una declaración sustitutiva, el % residual será sumado al correspondiente del mes siguiente.

• Contrato: el % debe estar claramente establecido


CANON de Arrendamiento MIXTO (CAM)

• La porción fija no superará el 50% de lo que corresponde a un canon de arrendamiento fijo

• La porción variable no superará el 8% de las ventas brutas– Cuando el % de ventas supere el doble

de la porción fija, se suprime la porción fija y se calcula solamente sobre la variable.


Consideraciones• En caso de no haber acuerdo entre

arrendatarios y arrendadores con respecto al canon, deberán solicitar su determinación a la SUNDDE

• La SUNDDE podrá modificar la rentabilidad anual (%RA) mediante providencia, cuando así lo determinen razones de interés público o social


Articulo 33: Los cánones de arrendamiento serán revisados en

los casos siguientes:Después de transcurrido el primer año de

firmado el contrato de arrendamiento:Su ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo de “Bienes y Servicios Diversos” considerado en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior. (publicado pro BCV)

Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo exceda el 40% del valor del inmueble establecido como base para la determinación del canon de arrendamiento


Beneficios de esta ley con respecto a Decreto 602 del

29/11/2013 en cuanto al canon de arrendamiento

• No existe un canon único (250,00 Bs/m2)• Se definió marco legal y se fijaron tres métodos

para el calculo de las rentas• El canon será acordado entre las partes. • Se aprueba pagos sobre ventas brutas por la

actividad comercial realizada por el arrendatario• Lo correspondiente al condominio, se nombrara

comité Paritario de Administración, compuesto por inquilinos y propietarios.

• Se aprueban los ajustes anuales


Gracias…Deyanira López Boccardo@[email protected]

Cel: 0414 200.5050Ofc: 0212 285.7003

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