EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN EN LA COMPRAVENTA

Entre las obligaciones a que está sujeto el vendedor en el contrato de compraventa, está el saneamiento por evicción de la cosa objeto de la venta.

Ello consiste en que el vendedor deberá garantizar al comprador la posesión legal y pacífica de lo vendido.

El saneamiento por evicción tendrá lugar cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa, de todo o parte de la cosa comprada. El obligado a la evicción es el vendedor respecto al comprador y para que pueda reclamarse por evicción es necesario que la pérdida o privación tenga carácter definitivo.

El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya estipulado en el contrato de compraventa y serán válidos los pactos que tengan por objeto el aumento, disminución o supresión de dicha responsabilidad por evicción. No obstante será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiera mala fe de su parte.

Para que el comprador pueda proceder por evicción contra el vendedor es necesario que a éste se le haya notificado la demanda, consecuencia lógica en tanto el vendedor está en mejores condiciones para rebatir las argumentaciones del tercero y ayudar así al comprador. Dicha notificación de la demanda al vendedor ha de ser pedida por el comprador demandado al órgano judicial dentro del período que señale para contestar la demanda, abriéndose la posibilidad de que el primero intervenga en el proceso. Si el vendedor citado por evicción no compareciere en tiempo y forma, continuará, respecto del comprador, el término para contestar la demanda.

Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho de saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.

Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado en el momento de otorgarse la compraventa, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:

1. la restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menos que el de la venta.2. los frutos o rendimientos si le hubieren condenado a entregarlos al que le haya vencido en en juicio.3.las costas del pleito que haya motivado la evicción, y en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.4. los gastos del contrato si los hubiere pagado el comprador.5. los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato,  si se vendió de mala fe.

Si el comprador perdiere por defecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiere comprado, podrá exigir la rescisión del contrato, pero con la obligación de entregar la cosa sin más gravámenes que los que tuviere al adquirirla. Y lo mismo se aplicará cuando se vendan dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra.

La acción del comprador contra el vendedor por razón de evicción no tiene plazo específico de ejercicio, por lo que se aplicará el de quince años (art. 1964 CC).

En el caso de fincas, si esta estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura o el contrato, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal forma que deba presumirse que no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. La solicitud de cualquiera de estas acciones debe hacerse en el plazo de un año.

Transcurrido éste, sólo podrá solicitar la indemnización en el plazo de un periodo igual de un año, a contar desde que se descubriera la carga o servidumbre.

Resumen.- Las obligaciones principales del vendedor, derivadas de la perfección de un contrato de compraventa, consisten en entregar la cosa vendida y conservarla con la diligencia propia de una buen padre de familia y prestar la garantía de saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos.

Por medio de la obligación de saneamiento por evicción el vendedor responderá frente al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. Al desarrollo de esta obligación dedicamos este artículo.

I.- Concepto de la obligación de saneamiento por evicción

El término evicción procede del latín evincere y significa vencer en juicio. La evicción es un acto que acarrea para el comprador la privación de la propiedad de la cosa comprada, que pasa a ser propiedad de un tercero como consecuencia de una sentencia judicial firme en virtud de un derecho anterior a la compraventa. Así se expresa el artículo 1475 del CC:

“Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato.”

Así se expresa la STS de 17 de julio de 2007 sobre el concepto de evicción:

“(…) Dispone el artículo 1.474 del Código Civil que, en virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461 , el vendedor responderá al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida, lo que viene a integrar el llamado saneamiento por evicción (vencimiento) en cuya virtud el vendedor resulta obligado a responder de sus consecuencias frente al comprador que se ve privado, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (artículo 1.475 del Código Civil ) con los efectos que el propio código señala (artículos 1.478 y 1.479 ). De ello resulta que cualquier privación que sufra el comprador, sea total o parcial, de la cosa adquirida por compraventa dará lugar a la obligación de sanear por parte del vendedor, salvo que ello ocurra en virtud de un derecho que sea posterior a la celebración de la compraventa (…)” F.J. Tercero.

La regulación legal del saneamiento por evicción se encuentra en los artículos 1475 a 1483 del Código Civil. Para que surja la obligación de saneamiento a cargo del vendedor es requisito necesario que la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador, tal como expresa a sensus contrario el artículo 1481 “(…) faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.” La relevancia de esta notificación se justifica en la posibilidad de que el vendedor aporte los medios de prueba necesarios contra la reclamación del tercero, actuando así como una especie de coadyuvante del comprador.

Esta notificación debe realizarse de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, por remisión del artículo 1482 del CC, para los casos de emplazamientos de la demanda (artículos 149 y ss. de la Lec). El referido artículo 1482 del CC concede al comprador la facultad de solicitar la notificación al vendedor dentro del plazo previsto para la contestación de la demanda (veinte días de conformidad con el artículo 404 de la Lec). Hasta que el vendedor no conteste la demanda el plazo de contestación del comprador permanecer en suspenso.

En cuanto al plazo de prescripción de la acción de evicción es el de quince años, por mor del artículo 1964 del CC, tal como se señala en la referida STS de 17 de julio de 2007 al dispone que:

“(…) que los plazos de caducidad para el ejercicio de las acciones de saneamiento vienen referidos en el Código Civil a los supuestos de defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida y al previsto en el artículo 1.483 , que se refiere a las cargas o servidumbres no aparentes que afecten a la finca vendida y no hubieren sido mencionados en la escritura; supuestos distintos al de saneamiento por evicción , amparada en el artículo 1.475 y siguientes, en el cual la acción nacida para el comprador está sujeta al plazo general de prescripción de quince años propio de las acciones personales que no tuvieren señalado plazo distinto para su ejercicio (artículo 1.964 del Código Civil) (…)” F.J. Segundo, último párrafo.

II.- Pactos sobre el saneamiento

La obligación de saneamiento por evicción es un elemento natural derivado del propio contrato de compraventa, en el que el Código Civil presume su existencia, tal como se desprende del artículo 1475 “El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato”. Sin embargo, el propio texto legal admite la validez de los pactos que las partes puedan celebrar sobre esta obligación de saneamiento. Así el citado precepto termina añadiendo que: “los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor”.

Ahora bien, el Código Civil como heredero de una larga evolución jurídica-histórica, restringe la cláusula por la que el comprador renuncia al saneamiento. Esta restricción la realiza en un doble sentido:

1. Primeramente declara la nulidad de todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte. Vid. artículo 1476 del CC.

2. Y, también, cuando el comprador hubiese renunciado al derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.

III.- Distintos supuestos de evicción

Evicción parcial

La evicción parcial se produce cuando el comprador perdiere una parte de la cosa vendida y dicha parte en relación con el todo es de tal importancia que sin ella no la hubiere comprado. Asimismo se produce cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado constando claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra. En este sentido dispone el artículo 1479 del CC que: “Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla. Esto mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra.”

Respecto de la calificación de la acción de rescisión prevista en el precepto anterior existe una discusión doctrinal sobre la naturaleza jurídica de la msima que gira entorno a si debe considerarse como una causa de anulabilidad por error o de resolución. La importancia práctica de esta distinción estriba en determinar el diferente plazo para su ejercicio. Cuatro años en el supuesto de considerarla una causa anulatoria (artículo 1301 del CC) y quince años si la consideramos como resolutoria (artículo 1964 del CC). Asimismo, también podría considerarse este supuesto como un caso de rescisión propia ex artículo0 1291.5 del CC, cuyo plazo de prescripción es igualmente de cuatro años, por aplicación del artículo 1299.1 del CC. En este sentido, por analogía, véase la STS de 17/11/2006, en su Fundamento Jurídico Tercero.

Evicción de cargas o gravámenes

El artículo 1483 del CC regula el supuesto de evicción por cargas o gravámenes ocultos en estos términos:

“Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá

reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.”

La STS de 3 de marzo de 2000, en su Fundamento Jurídico Segundo dice que:

“(…) El art. 1483 del mismo Código (…) viene a regular las consecuencias de la ocultación que al momento del contrato haga el vendedor sobre las cargas y gravámenes que no se revelan desde el mismo objeto del contrato pero que, existiendo en la realidad, condicionan sus posibilidades, las normales que cabría presumir por su naturaleza, ubicación y entorno y que, por ese interiorismo e inusualidad en orden a esas circunstancias, no avisan, sin más de su existencia (…).”

Y la STS de 26 de diciembre de 2002 (por remisión de la STS de 22 de febrero de 2007) señala los requisitos para que pueda prosperar el saneamiento por gravámenes ocultos: “(…) los requisitos para la aplicación del artículo 1483: que se venda una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente, que no se concrete la misma en la escritura de transmisión, que deba presumirse que de haberla conocido el comprador no la habría comprado (…)”

Este precepto se encuentra referido en exclusiva a la compraventa de inmuebles y respecto a su contenido se ha suscitado el problema de determinar si pueden considerarse gravámenes ocultos aquellos que, a pesar de no haberse declarado en la escritura de compraventa, sí habían sido objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

La repuesta inicial sugiere una respuesta negativa. Ahora bien, si analizamos en su sentido literal e histórico el referido precepto la repuesta debe ser afirmativa, pues dado que no existe obligación alguna para el comprador de consultar el Registro de la Propiedad, puede lícitamente alegar su buena fe frente al vendedor.

A mi juicio, el principio de publicidad registral no puede quedar deslucido por el principio de buena fe. En igual sentido, se pronuncia la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que excluye la aplicación de la acción de rescisión en estos supuestos de publicidad registral de la carga o gravámenes. A este respecto es muy ilustrativa STS de 17 de noviembre de 2006, que en su Fundamento Jurídico Tercero establece, de forma ecléctica, que:

“(…) Y así, aún cuando la jurisprudencia fue sentando la regla de que no cabía invocar el artículo 1483 CC cuando el Registro ha dado publicidad a la carga (Sentencias de 8 de abril de 1903, 9 de diciembre de 1909, 14 de octubre de 1914 , en una línea que ha proseguido, como puede verse en las Sentencias de 25 de abril de 1983, 12 de marzo de 1985, etc), otras decisiones han buscado en la acción ex stipulatu la sanción de comportamientos dolosos o reticentes a la información que la buena fe impone ofrecer al comprador. Tales, entre otras, las Sentencias de 5 de enero de 1916, 7 de diciembre de 1944, 8 de octubre de 1949, 19 de mayo de 1958.(…)”