El Nuevo Análisis Comparativo Del Mercado Inmobiliario
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Los americanos están acostumbrados a medirlo todo, a
utilizar estadísticas con miles de datos para extraer
conclusiones.
En el ámbito de la valoración del precio de la vivienda,
herramientas automatizadas, como Zestimate o
UtilityScore, se han convertido referencias de obligada
revisión.
Pero no todos están de acuerdo en la forma de conseguir
el precio de las viviendas, pese a que en el algoritmo se
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El nuevo análisis comparativo del mercado inmobiliario
César Villasante -
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El nuevo análisiscomparativo delmercado inmobiliario
César Villasante 7 marzo 2016 Marketing
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incluyen factores tan interesantes como:
la criminalidad de la zona,
la calidad de los colegios cercanos,
lo que se tarda en transitar por el trá⬫uco de las calles y
carreteras, o
la “paseabilidad” del entorno.
El coste de compra de vivienda resultante, es el que usan
los propietarios para establecer el precio al que debería
ponerse a la venta su vivienda.
Sin embargo, nada es comparable a un experto que se ha
“pateado” la calle y conoce con detalle la situación de las
viviendas que se han vendido recientemente y de las que
están en el mercado 2 .
Lo que buscan los compradores de vivienda ya no son sólo
cuestiones relacionadas con la super⬫ucie, las habitaciones
y los baños. Los factores más relevantes para valorar una
vivienda son:
el estilo de vida de los compradores,
la asequibilidad para la compra de la vivienda y,
el tiempo de tránsito al trabajo y la escuela.
Los agentes inmobiliarios usan la analítica de datos para
aumentar su conocimiento y experiencia sobre quienes
son y lo que demandan los consumidores interesados en
comprar una vivienda en su zona.
El análisis comparativo del mercado (ACM) se ha utilizado
desde hace lustros. Y su uso es diferente en inmuebles
comerciales que en residenciales; el peso del precio por
metro cuadrado tiene diferente ponderación en ambos
casos.
La revolución del análisis de datos a gran escala, está
modi⬫ucando el proceso de toma de decisiones del
comprador. Por una parte, las empresas tecnológicas
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apuestan por incorporar más variables a sus algoritmos; por
otra, los consumidores quieren aplicar a las valoraciones
los factores que ellos consideran más relevantes.
A un comprador le puede interesar, por encima de variables
clásicas, el coste total mensual del uso y mantenimiento de
la vivienda (impuestos, hipoteca, seguros, cuotas de la
comunidad,…), la calidad de los centros educativos de la
zona, la proximidad a zonas verdes, la frecuencia de
actividades culturales en el barrio, y otros factires
relacionados con sus inquietudes y deseos.
La ubicación, la super⬫ucie, habitaciones y baños, siguen
siendo variables importantes, pero con una menor
ponderación de las que establece cada comprador, cuando
piensa en su calidad de vida.
EXPERIENCIA SOBRE CARACTERÍSTICASY SOBRE ESTILOS DE VIDALos agentes inmobiliarios del barrio, conocen tan bien el
mercado que podrían valorar una vivienda sin comprarla
con ventas de viviendas similares. Se basan en la
experiencia sobre características de las viviendas, como la
orientación, vistas, necesidad de reforma, cali⬫ucación
energética, accesibilidad,…
Y hay quienes añaden la experiencia sobre estilo de vida,
esencial cuando se trata de viviendas de lujo y cuando hay
factores muy concretos, que son importantes para el
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comprador, como la cercanía a los restaurantes de moda, el
espacio adecuado en el jardín para el animal de compañía,
el espacio para la piscina,… factores que parecen
super䑩䔫uos, pero que son determinantes para algunas
personas.
Esos factores los incorpora el propio consumidor al análisis
del mercado, con su propia ponderación, para conseguir
una valoración, que mantiene variables basados en
características, pero que es ⬫unalmente personalizada y
subjetiva.
ALGORITMOS PERSONALIZABLES EN LAVALORACIÓN DE INMUEBLESEsa personalización a la que tienen acceso propietarios y
compradores, es la mayor innovación en los análisis del
mercado. La fuerza de determinar los precios ya no radica
sólo en empresas de tasación, registro de la propiedad o
notarios. Los nuevos factores que se introducen en las
valoraciones, los determina cada individuo.
Los usuarios pueden ajustar los parámetros de la
valoración y compararlos con otras viviendas. Se tienen en
cuenta parámetros como la antigüedad del edi⬫ucio, el nivel
de actividad económica de la zona, las vistas, luminosidad,
estado del interior y el exterior, tamaño de los elementos
comunes y privados, nivel de privacidad, accesos a la salida
de la ciudad, el nivel de ruido.
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El resultado de la valoración es más ajustado que el
proporcionado por una herramienta de valoración
automatizada, con un algoritmo cerrado.
LOS GASTOS COMUNES Y EL MODELO DEVALORACIÓN DE PRECIOS DEL FUTUROEl coste de uso en una vivienda es un factor más a tener en
cuenta. Para calcularlo, es necesario poder ajustar el
algoritmo de valoración, indicando el número de personas
que viven en la casa, el tiempo de ocupación durante el día,
el nivel de temperatura deseado en cada estación del año,…
Como gastos comunes nos referimos a electricidad, gas y
agua principalmente, que varían en función del uso de la
calefacción, aire acondicionado, sistema de irrigación.
También se añaden gastos de seguros, telefonía e internet,
plataformas de TV,…
Una reforma en el sistema de tuberías, calefacción el
aislamiento, puede reducir el coste total de los gastos
comunes, hasta colocarse por debajo de la media de las
viviendas del entorno. Ese coste de la reforma y las
posibles reparaciones y recambios, también se debe tener
en cuenta en la valoración.
La diferencia en los costes comunes mensuales, puede
suponer al comprador una compra de una vivienda de
mayor valor, por el ahorro que le supone, año a año, que
esa vivienda sea e ciente energéticamente.
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Resumen
Título del Artículo El nuevo análisis comparativo del
mercado inmobiliario
Descripción El análisis comparativo del mercado
inmobiliario está acogiendo factores
nuevos, ligados al estilo de vida de los
compradores y costes comunes
Autor César Villasante
El verdadero precio de la propiedad se consigue teniendo
en cuenta todas las características, costes y variables
personalizadas 1 .
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About The AuthorCésar - InmoblogCésar Villasante, experto en marketing
inmobiliario en Internet. Director de
Urbaniza.com y redactor de Inmoblog.com
Tags: acm, análisis comparativo del mercado, big data,
calidad de vida, coste de compra de vivienda, estilo de
vida, gastos comunes, reforma, sistema mls, valoración
del precio de la vivienda
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