El financiamiento de la vivienda: retos en formalización y ... en formalización y bancarización ....
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Juana Téllez Seminario Camacol Bogotá y Cundinamarca, Noviembre 21 de 2017 El financiamiento de la vivienda: retos en formalización y bancarización
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Juana Téllez
Seminario Camacol Bogotá y Cundinamarca, Noviembre 21 de 2017
El financiamiento de la vivienda:
retos en formalización y
bancarización
Nueva “normal” de crecimiento con un sector
construcción con muchas posibilidades
Recuperación de la economía colombiana está en marcha
Fuente: BBVA Research con datos DANE
Ciclo económico Colombia (%, para t0=1T17 pronósticos BBVA)
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t-21 t-18 t-15 t-12 t-9 t-6 t-3 t0 t3 t6 t9 t12 t15 t18
t0=2T99 t0=4T08 t0=1T17
Componente residencial de inversión se acelerará gradualmente
Inversión fija: componentes (Variación anual, %)
Fuente: BBVA Research
-6,4
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3,84,6
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4,6 4,8
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2017 2018 2019 2020
Inversión residencial Inversión no residencial Inversión en obras civiles
4
La construcción será uno de los motores de crecimiento
Sectores económicos líderes en crecimiento
5 Fuente: BBVA Research con datos de DANE
Ob
ras c
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• Programa 4G
• Recursos de regalías
• Recuperación y estabilidad de precios de las materias primas
Ind
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• Niveles elevados de tipo de cambio: sustitución progresiva de importaciones e incentivo a exportaciones
• Recuperación del crecimiento en socios comerciales
• Mejor comportamiento de inversión y consumo internos
Viv
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• Mayor dinámica en construcción de vivienda de estratos bajos y medios
• Planes del gobierno
• Persistencia del déficit de vivienda
Turism
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•Colombia aumentó su infraestructura para el turismo en los recientes años
•El incremento del ingreso de los hogares y la devaluación del tipo de cambio hacen más atractivos los destinos nacionales
Secto
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•Alta demanda de cemento, hierro, madera, etc. para obras de construcción
Salu
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• Un envejecimiento paulatino de la población, con altos ingresos y con pensión asegurada
5
Alimentado por una baja tenencia de vivienda que subsiste
Penetración de bienes y vivienda (% del total de los hogares)
Fuente: BBVA Research con datos de DANE
2,2 millones de hogares urbanos tienen
déficit habitacional con diferencias
regionales
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Nevera Lavadora Carro Vivienda Arriendo Vivienda derecreo
1997 2003 2008 2016
6
Colombia es un país de muchas ciudades “grandes”, con
necesidades variadas de construcción
Fuente: BBVA Research con datos de ONU y DANE
Ciudades con más de 100 mil habitantes (leyenda en miles de habitantes)
7
Clase media creciente con diferentes necesidades
Pobres: hogares con ingreso per cápita inferior a 4 dólares ppa por día. Vulnerables o Emergente: hogares
con ingresos entre 4 y 10 dólares ppa por día. Clase Media Consolidada: hogares con ingreso per cápita
entre 10 y 50 dólares ppa. Clase Alta: hogares que tengan ingresos per cápita superiores a 50 dólares ppa
por día
(https://colaboracion.dnp.gov.co/CDT/Desarrollo%20Social/Informe%20de%20pobreza%202016%20(Final).pdf)
Distribución de la población en Colombia según ingresos (% del total de habitantes)
Unos 2,1 millones de hogares de clase
media no son propietarios de vivienda
Fuente: BBVA Research
47,445,0
42,040,3
37,2
34,132,7
30,6
28,527,8 27,0
34,3 35,2 34,4 34,435,6
37,036,8 37,2 38,2 39,3 40,2
16,818,1
21,723,2
24,826,5
28,129,6
30,5 30,5 30,9
1,5 1,7 1,9 2,1 2,4 2,4 2,4 2,6 2,8 2,4 1,9
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Pobres Media vulnerable Media consolidada Alta
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La población en edad de trabajar aumenta y con ella su
capacidad de endeudamiento
Fuente: BBVA Research con datos de la CEPAL y Banco Mundial
Mayor población en edad de trabajar, población que se envejece, cambios en el mercado laboral y nuevos hábitos de consumo de las mujeres trabajadoras
Pirámide poblacional en 2015 y 2020 (Millones)
11,71 11,18 0-14
4,09 4,12
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2015 2020
8,27 8,05
25-29
10,64 11,39 30-44
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5,23 6,53 + de 60
9
La mujer en el trabajo aumenta la capacidad de compra de los
hogares
Fuente: BBVA Research con datos de la CEPAL y Banco Mundial
Participación laboral femenina (TGP,%)
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Colombia Países de Ingreso Medio
10
Los hogares siguen destinando el 15% a vivienda
Perfil de consumo de los hogares por finalidad (% del consumo total)
Fuente: BBVA Research con datos de DANE
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3827 26
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1965 1990 2000 2010 2016
Alimentos y vestuario Vivienda
Muebles Transporte (inc. compra auto)
Salud y educación Servicios y otros
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Ha habido mejoras en la financiación del sector, pero aún
hay mucho camino por recorrer
La relación cartera a PIB alcanzó 46% en 2016, pero es baja en
contexto internacional Relación cartera a PIB (%)
Fuente: Banco de la República y cálculos BBVA Research 13
Además, la cartera hipotecaria es sólo el 6% del PIB, después de
haber llegado a 13% del PIB en los noventas Relación cartera hipotecaria a PIB (%)
Fuente: DANE y cálculos BBVA Research
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Adultos con productos activos (Millones de personas, Adultos = 34 millones)
Pocos colombianos tiene un crédito
Fuente: BBVA Research con datos de Banca de la Oportunidades
Adultos con productos activos (% de los adultos)
8,510,1
1,8 2,0
27,529,0
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% de adultoscon crédito de
consumo
% de adultoscon tarjeta de
crédito
% de adultoscon microcrédito
% de adultoscon crédito de
vivienda
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2,32,8
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# de adultos concrédito deconsumo
# de adultos contarjeta de crédito
# de adultos conmicrocrédito
# de adultos concrédito devivienda
jul-06 mar-17
15
Créditos de vivienda nueva y usada y financiamiento de vivienda nueva* (Miles de créditos y % del total de las ventas de vivienda nueva)
Cerca del 50% de las viviendas nuevas son financiadas
Fuente: BBVA Research con datos de DANE y Camacol - Coordenada Urbana. *Datos de 2017 son para los tres primeros meses del año
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32 28 27 32 36 30 2837
49 57 5362 67 67
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52% 55%51% 50% 51%
42%37%
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1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1T17
Vivienda nueva Vivienda usada Porcentaje de vivienda nueva financiada
La menor tasa de interés y los subsidios del gobierno pueden impulsar la compra de vivienda a través del crédito
16
Relación de préstamo y valor de vivienda (Loan-to-Value, %)
El crédito es una baja proporción de la garantía
Fuente: BBVA Research con datos de Asobancaria
0%
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70%
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VIS No VIS Total
17
Pese a que ha habido avances muy importantes en la reducción
de las tasas de interés Tasa de interés de vivienda (%, EA)
Fuente: BBVA Research con datos de Banco de la República
Esperamos reducciones adicionales de la
tasa de política monetaria durante 2018
La carga financiera de los hogares,
gracias a menor tasa de interés, está
reduciéndose según las cifras de
TransUnion
El ciclo de alzas de la tasa de
intervención no se transmitió
completamente a las tasa de interés
hipotecarias, pero eso el espacio a la
baja también es menor
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VIS NO VIS Consolidado
18
Ayudadas por la menor tasa de financiamiento de la deuda
pública Tasa de interés de los TES a 10 años (%, EA)
Fuente: BBVA Research con datos de Banco de la República
La tasa de financiamiento de los TES a
10 años se convierte en un piso para las
tasas de interés hipotecarias
Una mejora en los indicadores de
endeudamiento del gobierno es
conveniente en este sentido
0%
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19
Lo cual determinó una mejor capacidad de acceso al crédito para
los hogares Índice de accesibilidad y esfuerzo para vivienda (# de años y % del ingreso)
Fuente: BBVA Research con datos de DANE, Asobancaria y SuperFinanciera
Mientras que el índice de precios de la
vivienda mostró una relativa estabilidad
desde finales de 2015, el valor de la
compra promedio se redujo notablemente
La demanda de vivienda se concentró un
poco más en los rangos bajos y medios
de los precios, haciendo que el precio
medio de compra resultara menor
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17*
Índice de capacidad (eje izquierdo, # años)
Índice de esfuerzo (eje derecho, % de salario)
Los hogares, ante el menor crecimiento de los ingresos y el alza en las tasas de interés, decidieron reducir el valor promedio de la vivienda comprada
20
Deterioro del empleo, informalidad y bajo uso del sistema
financiero formal afectan el proceso
La dinámica estará limitada por mercado laboral
Fuente: BBVA Research con datos de DANE
Sin embargo, la mayor creación de empleo formal en los más recientes años, pese a la desaceleración, será un soporte fundamental para la capacidad de
consumo de la economía
Tasa de desempleo (% de población activa)
10,4
11,3
A diciembre2017: 10,62018: 11,22019: 11,02020: 10,9
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Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
2014 2015 2016 2017
10,6
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Y por bajos niveles de formalidad laboral
Tasa de formalidad laboral (% de los ocupados. 13 ciudades)
23
Colombia tiene alto ahorro informal respecto a promedio mundial
Ahorro informal y PIB per cápita (% y log)
Incidencia y composición del ahorro Colombia (% del total)
Fuente: BBVA Research. Tomado de Granda, Hamann y Tamayo (2017)
Total Firmas Total Firmas
No ahorra 77,2% 77,3% 77,2% 76,1%
Ahorradores 22,8% 22,7% 22,8% 23,9%
Formal 52,3% 42,8% 50,2% 37,5%
Informal 47,7% 57,2% 49,8% 62,5%
2010 2013
%
24
Oficinas bancarias
por 100.000 habitantes
Fuente: BBVA Research. Tomado de Borrero, Camacho y Hofstetter (2017) 25
Oficinas bancarias
por 100.000 habitantes
Fuente: BBVA Research. Tomado de Borrero, Camacho y Hofstetter (2017) 26
Además sus transacciones las hace en efectivo sin dejar huella
financiera
* Cuando se hace referencia a los pagos al por menor es usual enmarcarlos en los realizados en el mercado de bienes y servicios con una
característica propia: al menos una de las partes en la transacción, el pagador o el beneficiario, no es una institución financiera
Efectivo: 90%
Dé
bito
: 7%
C
rédito
:
2%
Transfer-
encia: 1%
Pagos habituales al por menor* en el mercado
de bienes y servicios (participación % en valor)
Pagos POS y transferencias electrónicas
per cápita (# transacciones per cápita)
4
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17
27 34
46 53
69
88
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Ind
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Sue
Fuente: BBVA Research con datos de Banco de la República 27
En el nuevo ciclo de recuperación del crecimiento, el sector de la construcción será
determinante. El déficit inmobiliario, la baja tenencia de vivienda, el auge de la clase media
y las condiciones demográficas ayudarán a consolidar el sector de la vivienda
La profundización del crédito hipotecario ha aumentado en la última década. Sin embargo,
aún se ubica por debajo del nivel alcanzado en los noventas y son pocos los adultos que
tienen un crédito. La reducción de las tasas de interés ayudó al acceso financiero de los
colombianos y la política pública permite facilitar el cierre financiero
No obstante, los retos en el mercado laboral y en la formalización aún son enormes y, pese
a que la presencia bancaria aumentó en el país, los colombianos siguen siendo proclives al
uso del efectivo, lo cual les restringe la construcción de una historia financiera
Conclusiones
Situación Inmobiliaria Colombia
Gracias
Este informe ha sido elaborado por la Unidad de Colombia
Economista Jefe de Colombia Juana Téllez
+57 347 16 00
BBVA-Research Jorge Sicilia Serrano
Análisis Macroeconómico
Rafael Doménech
Escenarios Económicos Globales
Miguel Jiménez
Mercados Financieros Globales
Sonsoles Castillo
Modelización y Análisis de Largo
Plazo Global
Julián Cubero
Innovación y Procesos
Oscar de las Peñas
Sistemas Financieros y Regulación
Santiago Fernández de Lis
Coordinación entre Países
Olga Cerqueira
Regulación Digital
Álvaro Martín
Regulación
María Abascal
Sistemas Financieros
Ana Rubio
Inclusión Financiera
David Tuesta
España y Portugal
Miguel Cardoso
Estados Unidos
Nathaniel Karp
México
Carlos Serrano
Oriente Medio, Asia y
Geopolítica
Álvaro Ortiz
Turquía
Álvaro Ortiz
Asia
Le Xia
América del Sur
Juan Manuel Ruiz
Argentina
Gloria Sorensen
Chile
Jorge Selaive
Colombia
Juana Téllez
Perú
Hugo Perea
Venezuela
Julio Pineda
Fabián García
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Mauricio Hernández
+57 347 16 00
María Claudia Llanes
+57 347 16 00
Alejandro Reyes
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Diego Felipe Suarez
+57 347 16 00
Estudiante en práctica
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