EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS...

NDICE

IESTUDIO DOCTRINAL INTRODUCTORIO

I. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS BILA-TERALES ............................................................................................... 63

1. El contrato de compraventa de vivienda en construccin o

sobre plano: La fi gura del promotor inmobiliario .............. 631.1. Caracteres, naturaleza jurdica y normativa del contrato de compraven-

ta de vivienda en construccin o sobre plano ................................ 631.2. La dinmica del contrato de compraventa de vivienda en construccin

o sobre plano ......................................................................... 662. Rgimen legal y jurisprudencial de los incumplimientos en

los contratos sinalagmticos: Los arts. 1124 CC y 1100 y ss. CC ................................................................................................. 682.1. Las acciones frente a un incumplimiento grave y esencial: La accin

resolutoria del art. 1124 CC ..................................................... 682.2. Las acciones frente a un incumplimiento: La accin de cumplimiento

del art. 1124 CCCumplimiento in natura o por equivalente ..... 762.3. Las acciones frente a un cumplimiento defectuoso o tardo: La accin

por daos y perjuicios de los arts. 1100 y ss. CC ............................ 782.4. La moderacin y exoneracin de responsabilidad por daos y perjuicios

como consecuencia de incumplimiento o de cumplimiento defectuoso o tardo: Fuerza mayor caso fortuito e imposibilidad sobrevenida ........... 80

3. Rgimen legal y jurisprudencial de los incumplimientos en el contrato de compraventa, en general, y en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano, en particular ........... 813.1. Rgimen legal y jurisprudencial de la obligacin de entrega en el con-

trato de compraventa: La obligacin de entrega en plazo y de identi-dad e integridad de la entrega. Consecuencias de su incumplimiento ... 82

El contrato de compraventa de vivienda en construccion.indb 5El contrato de compraventa de vivienda en construccion.indb 5 13/02/2013 11:20:5613/02/2013 11:20:56

6 Controversias habituales entre compradores y promotores inmobiliarios

3.1.1. Cumplimiento de la obligacin de entrega en plazo ............ 833.1.2. Cumplimiento de la obligacin de integridad e identidad de

la entrega .................................................................... 843.2. Rgimen legal y jurisprudencial de la obligacin de pago en el contrato

de compraventa: consecuencias de su incumplimiento. La facultad reso-lutoria y el requerimiento del art. 1504 CC .................................. 86

II. CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION .............................................. 91

1. Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento

defectuoso de la obligacin de entrega por parte del vendedor-promotor en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano ................................................................................................... 91

1.1. Controversias en torno al incumplimiento total de la obligacin de entrega por el vendedor-promotor .................................................. 911.1.1. Controversias en torno a la doble venta de la vivienda ........ 921.1.2. Controversias en torno a la imposibilidad legal de construc-

cin de la vivienda: La falta de obtencin defi nitiva de la Licencia urbanstica de edifi cacin .................................... 96

1.2. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda en el plazo pactado .................................................................... 1021.2.1. Califi cacin jurdica como incumplimiento contractual ......... 1021.2.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento: La califi cacin

jurdica del retraso como mora o como incumplimiento con-tractual resolutorio ......................................................... 106

1.2.3. Habituales causas de justifi cacin del incumplimiento reso-lutorio y de moderacin o exoneracin de la responsabilidad por mora alegadas por el vendedor-promotor ...................... 113

1.2.4. La determinacin de la indemnizacin por daos y perjuicios como consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda: Daos materiales y daos morales ................................... 123

1.2.5. Las Clusulas Penales previstas contractualmente para el caso de retraso en la entrega de la vivienda: Su posible mo-deracin y compatibilidad con otras indemnizaciones ........... 131

1.3. Controversias en torno a la entrega de la vivienda con obstculos administrativos que impidan su uso: La entrega de la vivienda sin la Licencia de primera ocupacin o Cdula de Habitabilidad de la vivienda .............................................................................. 139


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1.3.1. Califi cacin jurdica como incumplimiento contractual ......... 1391.3.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento contractual ........ 143

1.4. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda conforme a las calidades, instalaciones y servicios pactados ................. 1481.4.1. Califi cacin jurdica como incumplimiento contractual ......... 1511.4.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento ....................... 1531.4.3. Habituales causas de justifi cacin del incumplimiento reso-

lutorio y de moderacin o exoneracin de la responsabilidad por modifi cacin de las calidades instalaciones y servicios pac-tados alegadas por el vendedor-promotor .......................... 155

1.5. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda conforme a la superfi cie pactada .................................................... 1581.5.1. Califi cacin jurdica como incumplimiento contractual ......... 1581.5.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento ....................... 1631.5.3. Habituales causas de justifi cacin del incumplimiento reso-

lutorio y de moderacin o exoneracin de la responsabilidad por modifi cacin de la extensin alegadas por el vendedor-promotor .................................................................... 166

2. Controversias en torno al incumplimiento de la obligacin de pago por parte del comprador en el contrato de compra-venta de vivienda sobre plano .................................................... 1682.1. Controversias en torno a la alegacin como motivo del impago por

el comprador de su insolvencia sobrevenida o difi cultades de acceso al crdito fi nanciero ....................................................................... 1682.1.1. Doctrina y Jurisprudencia que admite la resolucin contrac-

tual con motivo de la prdida de capacidad econmica o al no haber obtenido el correspondiente prstamo con garanta hipotecaria ................................................................... 170

2.1.2. Doctrina y Jurisprudencia que niega la resolucin contrac-tual con motivo de la prdida de capacidad econmica o al no haber obtenido el correspondiente prstamo con garanta hipotecaria ................................................................... 173

2.2. Controversias en torno a las Clusulas penales previstas contractual-mente para el caso de falta de pago del comprador: El pacto comisorio, su moderacin y nulidad ............................................................. 178

2.3. Controversias en torno a la forma y contenido del requerimiento del art. 1504 CC .......................................................................... 182



IIPROBLEMTICA JURISPRUDENCIAL ORDENADA Y SISTEMATIZADA

I. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS BILA-TERALES ............................................................................................... 187

1. El contrato de compraventa de vivienda en construccin o

sobre plano: La fi gura del promotor inmobiliario .............. 187STS 1. de 30 de octubre de 1989. La compraventa de cosa futura (en su modalidad de emptio rei spera-tae), como contrato conmutativo que es, presupone ineludiblemente en el vendedor la obligacin esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida una vez que ste es alcanzado su existencia real y fsica, aparte de desplegar la actividad necesaria para que di-cha existencia llegue a tener lugar ............................... 187STS 1. de 22 de marzo de 1993. La califi cacin jurdi-ca de las compraventas de cosa futura corresponde a la de una vivienda o local comercial en proyecto de cons-truccin, que el comprador adquiere exclusivamente en funcin de su terminacin, y en la que el vendedor, una vez que la ha terminado, asume la obligacin de entregarla al comprador, quien deber pagar, obvia-mente, el precio pactado ............................................. 190STS 1. de 1 de julio de 1992. La compraventa de vi-vienda en construccin refl eja un pacto contractual que no es de estricta venta de cosa futura o imprecisa, autorizada en el artculo 1.271 del Cdigo Civil, sino de cosa futura determinada, ya que se da la existencia de una base material conformada por un solar sobre el que se proyectaba una construccin autorizada, com-prensiva del local enajenado, pendiente por tanto de su confi guracin defi nitiva exterior, una vez se llevase a cabo la edifi cacin; es decir que la existencia material del objeto a entregar por el vendedor estaba condicio-nada a su construccin y en el momento de perfeccio-narse el contrato se da como un hecho futuro cierto y no incierto o posible ................................................... 191


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STS 1. de 19 de julio de 2012. Naturaleza jurdica de la compraventa de vivienda en construccin o bajo plano. El contrato en el que se combina la obligacin de construir por parte del comprador, con la de entrega de un piso o apartamento una vez construido el edifi -cio es un contrato complejo, que requiere que la cosa futura no sea imposible en cuanto a su existencia ........ 193STS 1. de 13 de junio de 1984. La asuncin de la fi gura de promotor, llevando a efecto la construc-cin de un edifi cio sobre solar de su propiedad y ena-jenndolo no determina, aunque fueran otra sociedad o sociedades las que materialmente y por encargo de la promotora ejecutaran el oportuno proyecto, la exone-racin de esta ltima de la responsabilidad que el art-culo 1.591 del Cdigo Civil atribuye al contratista ...... 194STS 1. de 21 de marzo de 1996. Bien se trate de un simple promotor-vendedor bien de un promotor-constructor, la intervencin del promotor en el proceso constructivo puede generar responsabilidad decenal en los supuestos de ruina, tanto material como funcional del art. 1591 CC, al equipararse al contratista .............. 195

II. RGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LOS INCUMPLIMIENTOS EN LOS CONTRATOS SINALAGMTICOS: LOS ARTS. 1124 CC Y EL ART. 1100 Y SS. CC ..................................................................................... 196

STS 1. de 7 de Noviembre de 1995. Compraventa in-mueble. Resolucin improcedente puesto que la reso-lucin no puede declararse de ofi cio ........................... 196STS 1. de 5 de diciembre de 2002. El contratante que cumpli su prestacin puede pedir el cumplimiento o la resolucin, en ambos casos con indemnizacin de daos y perjuicios son compatibles de forma subsidia-ria. Las peticiones de resolucin y de cumplimiento, aparte de la opcin que concede el precepto ............... 199STS 1. de 17 de enero de 2000. El art. 1124 CC faculta al perjudicado para optar o escoger entre el cumpli-miento o la resolucin, con la indemnizacin de daos y perjuicios en ambos casos y tambin podr pedir la resolucin, an despus de haber optado por el cum-



plimiento, cuando ste resultare imposible pero no per-mite solicitar ambas peticiones ni conjunta ni separada-mente ......................................................................... 200STS 1. de 21 de febrero de 2007. Es posible pretender en un primer momento el cumplimiento en forma ex-trajudicial, y ante la actitud de la parte contraria, optar fi nalmente por ejercer ante los Tribunales la accin re-solutoria con todas sus consecuencias .......................... 201STS 1. de 16 de abril de 1991. Sntesis de la doctri-na jurisprudencial en torno al art. 1124 CC. La juris-prudencia de esta Sala exige, en efecto, como requisito para que la accin resolutoria del artculo 1.124 del Cdigo civil prospere, entre otros, que quien ejercite esta accin no haya incumplido las obligaciones que les concernan, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro pues la conducta de este es la que motiva el derecho de resolucin de su adversario y lo libera de su compromiso...................... 202STS 1. de 29 de abril de 1998. La resolucin es el ejer-cicio de una facultad de modifi cacin jurdica que no necesita de ningn pronunciamiento judicial, aunque los Tribunales pueden examinar su pertinencia o no, produciendo sus efectos desde su ejercicio .................. 203STS 1. de 10 de julio de 1998. Por regla general, la resolucin contractual produce efectos ex tunc, colo-cando a los intervinientes en la misma situacin en que se hallaran si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligacin de restituir cada parte lo que haya recibido de la otra por razn del vnculo obligacional ................................................................ 205STS 1. de 18 de julio de 2012. Resolucin contrato compraventa. Cumplimiento por equivalencia. Indem-nizacin por el valor de tasacin de la vivienda al mo-mento de interponerse la demanda, aunque sea supe-rior al de compra, ms los gastos de adquisicin de una vivienda de iguales caractersticas y los gastos de can-celacin de la antigua hipoteca. El principio de pleno resarcimiento de los perjuicios causados exige que para determinar los perjuicios sufridos por la imposibilidad de adjudicarse el inmueble en las condiciones pactadas


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se tengan en cuenta, entre otros posibles factores, los cambios de valor producidos hasta la fecha en que se satisfaga la indemnizacin ........................................... 206STS 1. de 30 de marzo de 1992. Para la aplicacin del mecanismo resolutorio de las obligaciones sina-lagmticas contenido en el art. 1124 CC se exige un hecho obstativo que de un modo absoluto, defi nitivo e irreformable impida el cumplimiento o bien en una verdadera omisin de su prestacin que no implique un mero retraso o demora en el pago sino dejar de cumplir su obligacin principal indefi nidamente ...................... 208STS 1. de 9 de julio de 1993. Es de tener tambin en cuenta el relieve, importancia o transcendencia de los actos, conductas o hechos que integran ese incumplir, ya que si los del actor recaen sobre aspectos acceso-rios o complementarios no son de tener en cuenta. En consecuencia, ha de tratarse en todo caso de incumpli-miento sustancial para que pueda provocar la resolu-cin del contrato ........................................................ 210STS 1. de 14 de noviembre de 1998. Para que haya un verdadero incumplimiento contractual resolutorio se exige la frustracin de la legtima expectativa de la parte cumplidora en cuanto al fi n del contrato nsito en la causa no siendo precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento ......................................... 211STS 1. de 31 de diciembre de 1993. No se precisa intencionalidad dolosa o maliciosa en esa voluntad en torno al cumplimiento, sino que es sufi ciente que se haya constatado con evidencia la falta de cumplimiento por parte del comprador y con cuya falta de cumpli-miento se haya frustrado el fi n especfi co perseguido por las partes al contratar ............................................ 212SAP Baleares 3. de 31 de marzo de 2003. El elemen-to subjetivo de la conducta deliberadamente rebelde al cumplimiento ha sido sustituido por el objetivo de la frustracin del fi n del contrato de manera que lo esen-cial para la resolucin es que el incumplimiento impida la realizacin del fi n del contrato o, lo que es lo mismo, que se malogren las legtimas expectativas y aspiracio-nes de la contraparte ................................................... 215



STS 1. de 2 de julio de 1994. En la ms moderna y ya consolidada jurisprudencia, que es aplicable el art. 1.504 del Cdigo Civil a los casos en que se da el hecho objetivo del impago, la quiebra de la fi na-lidad econmica del contrato, el impago duradero o injustifi cado, no siendo preciso que el contratante in-cumplidor acte con el nimo deliberado de causar el incumplimiento, bastando que pueda atribursele una conducta voluntaria y no sanada por una justa causa que la origine obstativa al cumplimiento del contrato en los trminos que se pact ....................................... 216SAP Madrid 10. de 6 de junio de 2008. Caracteres generales de la facultad resolutoria del art. 1124 CC ... 218STS 1. de 15 de febrero de 2011. Arrendamiento de obra. El art. 1591 CC no impone necesariamente una obligacin de hacer a cargo del deudor sino que admite que la pretensin del deudor sea puramente indemni-zatoria o resarcitoria por equivalencia ......................... 222STS 1. de 21 de diciembre de 2010. Arrendamiento de obra. El art. 1591 CC no impone necesariamente una obligacin de hacer a cargo del deudor sino que admite que la pretensin del deudor sea puramente in-demnizatoria o resarcitoria por equivalencia ................ 223STS 1. de 13 de Julio de 2005. Arrendamiento de obra. Vicios de la construccin. Posibilidades existentes res-pecto a la satisfaccin del derecho a la reparacin del dueo de la obra. Reclamacin directa de la indem-nizacin en lugar de pedir el cumplimiento in natura: requisitos. El derecho a pedir el cumplimiento in na-tura no excluye la posibilidad de la reclamacin directa de la indemnizacin por equivalente en su lugar. Pero esta es una excepcin a la regla general del art. 1098 CC y para ello se hace necesaria la constancia de la concurrencia de determinados requisitos ..................... 225STS 1. de 16 de marzo de 1995. Cumplimiento por equivalencia. Es el que se da transformando en pecu-niaria una obligacin que no se puede cumplir en la forma pactada ............................................................. 226STS 1. de 23 de junio de 1990. Concepto de caso fortuito ....................................................................... 228


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STS 1. de 28 diciembre de 1997. Concepto de fuerza mayor ......................................................................... 229STS 1. de 8 de octubre de 2012. Imposibilidad sobre-venida de cumplimiento. Requisitos............................ 230STS 1. de 30 de abril de 2002. Imposibilidad sobreve-nida. Doctrina jurisprudencial ..................................... 231

III. RGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LOS INCUMPLIMIENTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA, EN GENERAL, Y EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO, EN PARTICULAR .......... 233

1. Rgimen legal y jurisprudencial de la obligacin de entrega

en el contrato de compraventa: La obligacin de entrega en plazo y de identidad e integridad de la entrega. Consecuen-cias de su incumplimiento .......................................................... 233

STS 1. de 20 de diciembre de 2006. Incumplimiento contractual. La jurisprudencia distingue entre la excep-tio non adimpleti contractus que enerva la reclama-cin hasta que se realice la prestacin de la contraparte y la exceptio non rite adimpleti contractus que no justifi ca la enervacin de la obligacin. Slo cabe la resolu-cin ex art. 1124 CC cuando el incumplimiento del elemento esencial deriva en imposible cumplimiento. Distincin de fi guras de incumplimiento .................... 233STS 1. de 5 de noviembre de 1993. Se entiende que se est en presencia de entrega de cosa diversa o aliud pro alio, cuando existe pleno incumplimiento por in-habilidad del objeto y consiguiente insatisfaccin del comprador, al ser el objeto impropio para el fi n a que se destina, lo que permite acudir a la proteccin dispen-sada en los arts. 1.101 y 1.124 del Cdigo Civil .......... 235STS 1. de 1 de diciembre de 1997. Se estar en la hiptesis de entrega de una cosa por otra, aliud pro alio, cuando ha existido pleno incumplimiento por inhabi-lidad del objeto y concurrido absoluta insatisfaccin a la parte compradora, permitiendo ello al perjudicado acudir a la proteccin que dispensan los artculos 1.101, 1.106 y 1.124 del Cdigo Civil .................................. 237



2. Rgimen legal y jurisprudencial de la obligacin de pago en el contrato de compraventa: consecuencias de su incumpli-miento. La facultad resolutoria y el requerimiento del art. 1504 CC ........................................................................................ 238

STS 1. de 31 de diciembre de 1993. El art. 1504 CC como norma especfi ca slo juega en la venta de in-muebles y slo ante la clase de incumplimiento por impago del precio, sancionndose entonces que aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendr lugar de pleno derecho la resolucin, el comprador podr pagar aun despus de expirado el trmino, nterin no haya sido requerido... y hecho el requerimiento el Juez no podr concederle nuevo trmino .......................................... 238STS 1. de 14 de junio de 2011. Compraventa. Accin de cumplimiento del contrato ejercitada por la com-pradora. Estimacin. Condena a la vendedora al otor-gamiento de escritura pblica. Inexistencia de incum-plimiento previo de la compradora que legitimara a la vendedora a pedir la resolucin contractual ................. 242STS 1. de 10 de octubre de 2010. Para que el vende-dor inste la resolucin ha debido de cumplir fi elmente sus obligaciones .......................................................... 243STS 1. de 6 de septiembre de 2010. Interpretacin del art. 1504 CC. No exigiendo el incumplimiento resolu-torio una voluntad deliberada y rebelde al cumplimien-to contractual, sino que basta, a estos efectos, que el acreedor no pueda obtener la fi nalidad perseguida con la conclusin del contrato (que en la compraventa es el precio) el referido incumplimiento se ha producido por cuanto el precio acordado an no ha sido abonado ni consignado, por lo que se consideran cumplidos los requisitos jurisprudencialmente exigidos para la efecti-vidad de la resolucin del contrato de compraventa .... 243SAP Mlaga 4. de 11 de diciembre de 2007. Com-praventa. Obligaciones del comprador. Especialidades del incumplimiento y sus efectos en la compraventa de inmuebles: resolucin .................................................. 245STS 1. de 5 de octubre de 1995. Para la resolucin de la compraventa de inmuebles por falta de pago, no


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obstante estar vedada la concesin de un nuevo plazo, han de concurrir los requisitos del artculo 1124 del Cdigo Civil. No es necesaria una intencin dolosa o maliciosa de incumplir el contrato, basta que se frustre el fi n especfi co perseguido por las partes al contratar .. 246STS 1. de 11 de julio de 2008. Compraventa de vi-vienda. Resolucin por impago del precio pactado. Va-lidez del requerimiento efectuado mediante demanda de conciliacin, resultando clara la voluntad del vende-dor de resolver la compraventa por impago del precio, voluntad que, adems, fue recepcionada por el compra-dor ............................................................................. 249STS.1 de 19 de julio de 2010. Compraventa. Resolu-cin por incumplimiento. El art. 1504 CC, para el caso de que el comprador no pague el precio, exige que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolucin. En tal momento, sta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaracin judicial que lo declare .................................................................... 251STS 1. de 17 de julio de 2009. Doctrina general sobre el requerimiento resolutorio del art. 1504 CC ............ 252

IV. CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION .............................................. 253

1. Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento

defectuoso de la obligacin de entrega por parte del vende-dor-promotor en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano ............................................................................... 2531.1. Controversias en torno a la doble venta de la vivienda ..................... 253

1.1.1. Califi cacin jurdica como incumplimiento contractual ......... 253STS 1. de 28 de enero de 1999. La declaracin de re-solucin hecha por una de las partes al amparo del art. 1504 CC puede ser se impugna por la otra quedando as sometida al examen y sancin de los Tribunales, que habrn de declarar, en defi nitiva, bien hecha la resolu-cin o, por el contrario, no ajustada a derecho ............. 253



STS 1. de 25 de octubre de 1996. El contrato de com-praventa no transmite la propiedad, hace nacer una obligacin ................................................................... 255STS 1. de 25 de marzo de 1994. Diferencias entre do-ble venta y venta de cosa ajena. Buena fe ..................... 256STS 1. de 25 de noviembre de 1996. Doble venta y venta de cosa ajena. Buena fe ...................................... 257STS 1. de 8 de marzo de 1993. Doctrina jurispruden-cial respecto al art. 34 LH .......................................... 259STS 1. de 22 de diciembre de 2000. Concepto de buena fe en materia de propiedad ............................... 261STS 1. de 19 de julio de 1989. El principio de fe p-blica registral presupone buena fe del tercero. Requisi-tos de la buena fe del tercero adquirente ..................... 261STS 1. de 27 de septiembre de 1996. Doble venta. la preferencia a favor del segundo comprador que accede al Registro de la Propiedad requiere que este compra-dor lo sea de buena fe ................................................. 263STS 1. de 11 de noviembre de 1997. No puede apre-ciarse la excepcin de litis-consorcio pasivo necesario cuando la persona cuya ausencia del proceso la ha de-terminado no fue parte en el contrato de compraventa cuyo cumplimiento solicita el comprador exclusiva-mente frente a los que actuaron como vendedores ...... 265STS 1. de 27 de diciembre de 1993. Doble venta. En este caso se declara la validez y la obligacin de cum-plimiento del contrato de compraventa debidamente perfeccionado pero que se puede consumar con las consecuencias inherentes si el cumplimiento deviene imposible, incluidas las indemnizatorias ....................... 266STS 1. de 28 de noviembre de 1994. Doble venta. No debe traerse a juicio a los terceros adquirentes pues son ajenos a la relacin contractual cuya resolucin se pre-tende .......................................................................... 268STS 1. de 4 de diciembre de 1995. Compraventa. Imposibilidad de cumplir la prestacin de entrega. Se traduce en obligacin de satisfacer el equivalente sus-titutivo pecuniario por incumplimiento del contrato, y consistir en el pago del valor de los apartamentos al iniciarse el proceso ...................................................... 270


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1.2. Controversias en torno a la imposibilidad legal de construccin de la vivienda: La falta de obtencin defi nitiva de la Licencia urbanstica de edifi cacin ................................................................................. 2711.2.1. Califi cacin jurdica como incumplimiento contractual ......... 271

STS 1. de 17 de mayo de 1988. El vendedor incurre en incumplimiento resolutorio cuando procede a la ejecucin de las obras de la urbanizacin sin ajustarse al Proyecto y a la Licencia municipal .............................. 271STS 1. de 17 de junio de 1988. Al tiempo del otor-gamiento del contrato de compraventa, requerimiento de resolucin del mismo e incluso al de la presentacin de la demanda la superfi cie de 118,02 m2 situada in-mediatamente encima del piso 3. D, comprendido en el cuestionado contrato de compraventa, no se hallaba acomodado a la legalidad entonces vigente, y en con-secuencia la entidad vendedora Minna Promociones, S.A. se encontraba en situacin de incumplimiento de su obligacin de entrega del piso vendido con plena adaptacin a las normas urbansticas de construccin .. 273STS 1. de 6 de abril de 1992. Mal puede sostenerse frente a la apreciacin de previsibilidad de los hechos causantes de los perjuicios, la concurrencia del primer requisito que exige la nocin de caso fortuito para que exonere de responsabilidad, que es la imprevisibilidad del suceso ................................................................... 275

1.2.2. Trascendencia jurdica del incumplimiento ......................... 276STS 1. de 24 de febrero de 1993. Se produce causa de resolucin contractual cuando por impedimentos ur-bansticos y administrativos el fi n nico (con categora de motivo causalizado) para el que los compradores ad-quirieron la fi nca y para el que el vendedor la enajen no puede ser cumplido ............................................... 276STS 1. de 24 de noviembre de 1993. En cuanto a los inconvenientes urbansticos surgidos para realizar la edifi cacin segn se haba previsto, baste recordar que es doctrina jurisprudencial que se produce causa de resolucin contractual cuando por impedimentos ur-bansticos y administrativos, el fi n nico (con categora de motivo causalizado) para el que los compradores ad-quirieron la fi nca y para el que el vendedor la enajen,



no puede ser cumplido, criterio aplicable al caso que nos ocupa, siendo justamente la resolucin del contrato lo decidido en la instancia ........................................... 278STS 1. de 29 de mayo de 1998. La consecuencia jur-dica de un posterior cambio de la califi cacin jurdica de las parcelas no sera la de esa sustitucin del objeto de la compraventa sino la restitutoria e indemnizatoria propias de la resolucin contractual ............................. 280STS 1. de 17 de mayo de 1988. No puede entenderse que existe adecuada entrega material de un piso cuan-do el espacio ubicado dentro del mismo no cumple la exigencia de poner en posesin de la compradora todo lo que expresaba el contrato. No procede la resolucin del contrato de compraventa de un inmueble cuando la solicita el contratante que primero incumpli, y no procede el pago del precio por parte del comprador hasta tanto el vendedor no haga entrega de la cosa ob-jeto del contrato en las condiciones pactadas ............... 281STS 1 de 13 de julio de 1995. La frustracin no se produce cuando la causa que origina el incumplimien-to contractual no es atribuible directamente a las par-tes y lo mismo sucede cuando inciden impedimentos urbansticos y administrativos que en este caso no son defi nitivos y de momento no hacen al objeto del con-trato totalmente intil e inservible .............................. 283

1.2.3. Causas de moderacin y exoneracin de responsabilidad por daos y perjuicios del vendedor ....................................... 285SAP Granada 3. de 1 de septiembre de 2009. Sus-pensin defi nitiva de las obras y de la Licencia de edi-fi cacin por aparicin de restos arqueolgicos de una villa romana durante la excavacin y preparacin del solar. El impedimento surgido de forma tan fortuita como inevitable o sin posibilidad razonable de preverlo, aunque existiera cierto grado de previsibilidad pero en todo caso sin culpa ni dolo imputable a la promotora, despliega su efecto liberalizador en la relacin causal ... 285SAP Cantabria 2. de 18 de mayo de 2007. La presta-cin debida por la sociedad demandada, vendedora, en virtud del contrato habido entre las partes ha deveni-do jurdicamente imposible, al haber sobrevenido una


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nulidad de las normas subsidiarias que, al tiempo de la solicitud de la Licencia, posibilitaban le edifi cacin del inicial proyecto. La imposibilidad jurdica sobrevenida proviene de una decisin superior y ajena al deudor, sin que medie por su parte negligencia o mora. La imposi-bilidad legal sobrevenida sin culpa del deudor, produce como efecto jurdico la extincin de la obligacin ...... 297

2. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda en el plazo pactado .................................................. 2982.1. Califi cacin jurdica como incumplimiento contractual ...................... 298

SAP Zaragoza 5 de 9 de octubre de 2009 .................. 298SAP Cdiz 8. de 19 de julio de 2002. No resulta acep-table que los trminos utilizados en el contrato para fi jar la fecha de entrega sean meramente orientativos sino que comprometan al promotor ............................ 299SAP Tenerife 4. de 28 de julio de 2003. La interpre-tacin que hace la demandada de la clusula sptima no puede ser aceptada porque efectivamente supondra que el momento del cumplimento de la obligacin de entrega del bien objeto del contrato que integra la obli-gacin bsica del vendedor en la compraventa, se habra dejado a la sola voluntad del mismo ............................ 301SAP Baleares de 22 de diciembre de 2004. No se pue-de aceptar la tesis de que el pacto expreso acerca de que la vivienda sera entregada aproximadamente en septiembre 2003 comporte una relativa indetermina-cin temporal en benefi cio de la vendedora, pues si se entendiera que tan slo se fi j un plazo orientativo que no vinculaba a la entidad enajenante, se conculcara lo establecido en el artculo 10 bis y la disposicin adicio-nal primera I 5 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ...................................... 304SAP Mlaga 4. de 29 de abril de 2004. El art. 5.5 RD 515/1989 establece la exigencia de que en los contratos de compraventa de viviendas en construccin se ha de hacer constar con toda claridad la fecha de entrega; donde la fi nalidad protectora del comprador consumi-dor se cumple al producirse la mora del vendedor con el incumplimiento de la obligacin de entrega en la



fecha prevista, ya que no puede sujetarse al acreedor a una espera indefi nida .................................................. 305SAP Lleida 2. de 17 de noviembre de 2000. El cum-plimiento del contrato no puede quedar al arbitrio de una de las partes, obligndose stas no slo a lo expre-samente pactado sino tambin a todas las consecuencias que, segn la naturaleza del contrato, sean conformes a la buena fe, el uso y la ley (arts. 1256 y 1258 CC), por lo que la falta de concrecin de la fecha de entrega del inmueble en modo alguno supone que quedara pos-puesta tal obligacin sine die ........................................ 307SAP Alicante 9. de 23 de noviembre de 2011. La obli-gacin del vendedor de entregar la cosa vendida en el plazo pactado comprende la entrega fsica del inmueble con la correspondiente licencia de primera ocupacin dentro de ese trmino ................................................. 308SAP Valencia 7. de 14 de diciembre de 2011. Por la demandada se ha incumplido el plazo, con un retra-so de casi 16 meses y se infi ere de las fechas pactadas que como esencial y causa de resolucin se pact en el contrato como de entrega de la vivienda que no puede venir referida si no al momento en que se obtuvo la licencia de primera ocupacin .................................... 314SAP Alicante 8. de 17 de junio de 2011. Conforme al contrato, la condicin de objeto dispuesto para la entrega no era la fi nalizacin de la obra sino la obten-cin de las licencias administrativas que permitieran la efectiva ocupacin de la vivienda y anexo ................... 319SAP Barcelona 4. de 5 de diciembre de 2011. El com-promiso adquirido por el vendedor de entregar la vi-vienda en un plazo determinado, lo es con la obligacin de entregarla con todas las garantas administrativas que la hagan apta para el uso.............................................. 321STS 1. de 23 de marzo de 1992. La constitucin en mora de uno de los obligados cuando el otro sujeto del contrato cumpli las suyas, efecto que se produce de modo automtico cuando se trata de negocios en los que las prestaciones de las partes han sido convenidas como de simultnea efectividad .................................. 324


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SAP Barcelona, 16. de 4 de marzo de 2004. Era el con-tratista quien, tratndose de una obra en construccin, marcaba el tiempo del pago mediante la terminacin de la obra y por lo tanto, es el que determin con infraccin del contrato de su parte que el recproco cumplimiento de las obligaciones tuviera que realizarse con varios meses de retraso ......................................... 326SAP Cdiz 8. de 19 de julio de 2002. En las obliga-ciones reciprocas, no resulta necesaria la denuncia de la mora ........................................................................... 327STS 1. de 5 de marzo de 1999. Necesidad de la in-terpelacin por el vendedor que ha cumplido su obli-gacin de entrega para poner en mora al deudor del precio cuando se trata de obligaciones de cumplimien-to no simultneo. No es necesaria la intimacin del acreedor para que la mora exista, primero, cuando la obligacin o la ley lo declaren expresamente y, segundo, cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designacin de la poca en que haba de entregarse la cosa o hacerse el servicio fue motivo determinante para establecer la obligacin ............................................... 327SAP Cdiz 3. de 27 de febrero de 2004. En las obliga-ciones reciprocas pero de cumplimiento no simultneo es necesaria la denuncia de la mora que no opera de modo automtico ....................................................... 329SAP Madrid de 20 de octubre de 2004. No es necesa-ria la intimacin del acreedor para que la mora exista, primero, cuando la obligacin o la ley lo declaren ex-presamente y, segundo, cuando de su naturaleza y cir-cunstancias resulte que la designacin de la poca en que haba de entregarse la cosa o hacerse el servicio fue motivo determinante para establecer la obligacin ....... 330SAP Valencia 11. de 26 de enero de 2005. Apreciacin del cmputo de la mora nicamente desde su denuncia. Del contrato no se desprende la esencialidad del plazo e incluso el comprador concedi una prrroga en el plazo de entrega al vendedor ....................................... 333

2.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento: La califi cacin jurdica del retraso como mora o como incumplimiento contractual resolutorio ........ 335



SAP 1. de 9 de junio de 1986. Diferencia de los con-ceptos de retraso, mora e incumplimiento resolutorio . 335STS 1. de 12 de marzo de 2009. Ausencia de verda-dero incumplimiento defi nitivo, esencial e inequvoco que ampare la resolucin interesada de contrario. Prin-cipio de conservacin del negocio .............................. 337SAP La Rioja 1. de 30 de diciembre de 2002. El retra-so de un mes en la entrega de la vivienda es irrelevante a efectos de solicitar abono de gastos, daos y perjui-cios ............................................................................. 338STS 1. de 10 de junio de 1996. Cuando se hubie-se pactado el plazo para la ejecucin de las obras con carcter de verdaderamente esencial se produce una frustracin del contrato y, con ello, el incumplimiento defi nitivo que habilita la resolucin contractual ........... 338SAP Asturias 1. de 28 de octubre de 2010. Son las partes las que han dado el carcter de esencial a la falta de entrega pues los compradores podan optar por la resolucin del contrato simplemente por el hecho de que la vivienda no fuera entregada antes del 28 de febrero de 2008, de la misma forma que el vendedor se reservaba tambin la facultad de resolucin si la parte compradora no hubiese pagado cualquiera de los plazos del precio ................................................................... 340STS 1. de 5 de diciembre de 2002. Procede la resolu-cin del contrato de compraventa por incumplimiento de la entrega del inmueble objeto del contrato dentro del plazo, que es pactado como esencial ...................... 342SAP Granada 3. de 24 de septiembre de 2010. Tanto en los supuestos en que el plazo de entrega no se fi ja como esencial por no anudar su incumplimiento a una causa resolutoria expresa como cuando el contrato prev el retraso como causa de indemnizacin (clusula penal), su inobservancia ms que verdadero incumplimiento representa un mero retraso sin virtualidad resolutoria del contrato ................................................................ 344SAP A Corua 4. de 7 de diciembre de 2011. Segn lo pactado, las obras deberan terminarse aproximada-mente el 20 de enero de 2009, y efectivamente fueron concluidas en el mes de abril y junio de 2009, por lo


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que en ese momento, conforme a lo antes expuesto, no cabra la resolucin contractual por incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda .............................. 345SAP Castelln 3. de 20 octubre 2010. Fueron las par-tes quienes erigieron el 30 de abril de 2008 en trmino de carcter perentorio, puesto que anudaron a la falta de entrega antes de tal da la facultad resolutoria que los compradores han ejercitado en base al contrato ........... 348SAP Mlaga 4. de 8 de octubre de 2010. Acudiendo al contrato de compraventa de autos se advierte la vo-luntad de las partes contratantes de elevar la fecha de entrega de la vivienda a condicin esencial del contrato, de modo que el incumplimiento del plazo de entrega faculta expresamente a los compradores a instar la reso-lucin del contrato de compraventa ............................ 350SAP Madrid 18. de 31 de mayo de 2011. No puede prosperar la accin de resolucin contractual ejercitada por la parte actora, en tanto no puede pedirlo quin con anterioridad ha incumplido igualmente con sus obligaciones contractuales ........................................... 352SAP Tenerife 3. de 20 de enero de 2001. Incumpli-miento del plazo esencial de entrega pero tambin incumplimiento del deber de pago: moderacin de la cantidad a reintegrar por el vendedor-promotor al comprador .................................................................. 353STS 1. de 16 de abril de 1991. La interpretacin de los contratos es funcin privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casacin a no ser que el mismo se muestre como ilgico, arbitra-rio o contradictorio de alguna de las normas legales de hermenutica establecidas en los art. 1.281 a 1.289 del Cdigo Civil. Reiterada doctrina jurisprudencial exige para la viabilidad de la accin resolutoria la prueba de los siguientes requisitos: 1. La existencia de un vn-culo contractual vigente entre quienes lo concertaron. 2. La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, as como su exigibilidad. 3. Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumban, estando encomendada la apreciacin de este incumpli-miento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia.



4. Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de ste que de un modo indubitado, absoluto defi nitorio e imparable lo origina. 5. Que quien ejercita esta accin no haya incumplido las obligaciones que le concernan, salvo si ello comien-za como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de ste es lo que motiva el de-recho de resolucin de su adversario y lo libera de su compromiso ............................................................... 355STS 1. de 18 de noviembre de 1994. Caracteres del in-cumplimiento que facultan a la parte cumplidora para instar la resolucin contractual .................................... 356STS 1. de 23 de enero de 1996. La facultad resolutoria de los contratos requiere no slo la concurrencia de una voluntad en el infractor obstativa del cumplimien-to o la aparicin de un hecho que de manera defi nitiva lo impide frustrando el fi n del contrato, sino que la vulneracin de lo pactado resulte gran esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones acceso-rias o complementarias que por su entidad no decisiva no impiden que el acreedor obtenga el resultado eco-nmico que le movi a contratar ................................ 358SAP Mlaga 4. de 24 de abril de 2007. Se tiene en cuenta, para privar al grave retraso de su efi cacia resolu-toria, el pacto que relevaba al vendedor de responsabili-dad si el retraso era por causas tcnicas, administrativas o de fuerza mayor ...................................................... 359STS 1. de 27 de septiembre de 2012. Resolucin de los contratos por retraso de una parte en el cumpli-miento de su obligacin. El mero retraso no siempre implica que se haya frustrado el fi n prctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un inters, jurdicamente protegible, en que se decrete la resolucin ................................................................... 361STS 1. de 14 de noviembre de 1998. Resolucin de contrato de compraventa por incumplimiento: el ven-dedor no es rbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimien-to del comprador de sus obligaciones, o su disposicin


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seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos contractuales ............................................................... 362SAP Barcelona 17. de 28 de mayo de 2004. Si bien no todo retraso puede ser califi cado de incumplimiento, un retraso de 15 meses en la entrega de la vivienda si es una situacin que genera responsabilidad .................... 364SAP Toledo 1 de 17 abril 2008. El incumplimiento previo de la vendedora es fl agrante, pues incurre en un retraso de ms de un ao en la entrega de la vivien-da cuando ella a su vez haba percibido puntualmente todas cuantas cantidades se haba obligado a abonar la compradora hasta el otorgamiento de la escritura ........ 366SAP Murcia 5. de 21 de Julio de 2003. El retraso en la entrega de la vivienda objeto de contrato en ms de dos aos no es un mero retraso sino un verdadero incum-plimiento motivo de resolucin contractual ................ 368SAP Mlaga 4. de 30 de Marzo de 2006. La parte ven-dedora no ha cumplido el requisito que exige el exacto cumplimiento de aquello que le incumba, cuando se demor 11 meses en la entrega de la vivienda, contra-viniendo lo pactado .................................................... 369SAP Murcia 5. de 1 de julio de 2008. Es cierto que ha existido retraso por parte del vendedor en el cum-plimiento de su obligacin de entrega, pero no se ha acreditado, en modo alguno, que el plazo de entrega fuese esencial para la parta compradora ni tampoco que ese retraso en la entrega de la vivienda haya frustrado las legtimas expectativas que movieron al comprador a contratar, por lo que no puede entenderse acreditado que no pudiese conseguirse, con esa entrega tarda, el fi n contractual perseguido ........................................... 370SAP Castelln 2. de 20 de julio de 1998. Un retraso de 2 y 3 meses en la entrega de la cdula de habitabili-dad por parte de la vendedora no constituye un retraso importante o grave que faculte para la resolucin del contrato ...................................................................... 373SAP Mlaga 4. de 11 diciembre 2007. No existe causa de resolucin del contrato de compraventa por el mero retraso de un mes y medio en la entrega de la vivienda 375



SAP Alicante de 25 de Febrero de 2003. El retraso de un mes en la entrega de la vivienda manifi esta un in-cumplimiento grave de las obligaciones del vendedor de cuyas consecuencias solamente puede liberarse si prueba la concurrencia de causa a l no imputable, sin que sea necesaria una voluntad deliberadamente rebel-de al cumplimiento ya que el vendedor no es rbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda ......................................................................... 377SAP Granada 3. de 24 de septiembre de 2010. No es cauda de resolucin contractual el retraso de 3 meses en la entrega de la vivienda ......................................... 379SAP Madrid. 25. de 27 de junio de 2011. Estima sufi -ciente para la resolucin un retraso de cuatro meses en la entrega .................................................................... 381SAP Madrid 11. de 27 de junio de 2011. Considera que un retraso de seis meses en la entrega es causa de resolucin contractual ................................................. 382SAP Madrid 18. de 20 de junio de 2011. No ha-bindose pactado el plazo de entrega con el carcter de esencial, un retraso de tres o cuatro meses no puede justifi car la resolucin ................................................. 385SAP Madrid 10. de 8 de junio de 2011. No se consi-dera causa resolutoria un retraso de pocos meses en la entrega de la vivienda ................................................. 386SAP Castelln 3. de 22 de julio de 2011. El retraso de un mes en la comunicacin para el otorgamiento de la escritura no constituye incumplimiento esencial ......... 389SAP Castelln 3 de 21 de julio de 2011. El retraso de quince meses en la entrega de la vivienda supone incumplimiento contractual resolutorio ...................... 391STS 1. de 26 de septiembre de 2002. Se ha demos-trado que el vendedor no se entreg la vivienda en el plazo pactado y que no puso en conocimiento de los compradores la causa del retraso .................................. 393STS 1 de 21 de febrero de 2007. El vendedor, ante su incumplimiento previo de su deber de entrega en plazo, queda privado de toda posibilidad de exigir el cumplimiento frente a la accin resolutoria instada por el comprador si en su contestacin a la demanda se li-


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mita a rechazar la obligacin de devolver las cantidades entregadas a cuenta por quien cumpli en todo mo-mento los plazos y obligaciones del contrato pero sin postular su consumacin por va reconvencional ......... 395

2.3. Habituales causas de justifi cacin del incumplimiento resolutorio y de moderacin o exoneracin de la responsabilidad por mora alegadas por el vendedor-promotor ................................................................. 396

SAP Madrid 11. de 30 de diciembre de 2008. Com-praventa de vivienda. Nulidad de la clusula de exen-cin de responsabilidad de la promotora por demoras o retrasos en la entrega que inclua el reconocimiento de la actora de haber sido ya indemnizada, dado su carcter abusivo y en contradiccin con la normativa protecto-ra de consumidores y usuarios. Existencia de vicio del consentimiento concretado en los actos de intimida-cin efectuados por la demandada para la suscripcin de la clusula exoneradora .......................................... 396SAP Alicante 8. de 29 de abril de 2010. Indemnizacin de daos y perjuicios por incumplimiento contractual de la vendedora por retraso en la entrega de la vivienda. La clusula incluida en la escritura de compraventa que impide al comprador el ejercicio del derecho a exi-gir la responsabilidad al promotor por daos materiales ocasionados en el edifi cio, as como la posibilidad de reclamar la indemnizacin de daos y perjuicios por incumplimiento contractual, debe considerarse abusiva e inefi caz .................................................................... 398SAP Las Palmas 3. de 1 de septiembre de 2008. Nu-lidad de clusula penal que limita el importe de la in-demnizacin por demora, al constar su carcter abusivo, siendo la sancin por incumplimiento de la contraria notoriamente superior, por vulnerar el principio de equivalencia entre prestaciones .................................... 399SAP Madrid 13. de 16 de octubre de 2009. Resulta valida la clusula por la que se prrroga el plazo de entrega inicial pactado por otro que se seale, prrroga condicionada en consideracin a diversas circunstancias ajenas a la promotora .................................................. 400SAP Oviedo 4. de 28 de octubre de 2011. Las clusu-las en las que se permite una alteracin del plazo con-



tractual inicialmente pactado por causas justifi cadas a juicio de la direccin facultativa deben ser interpretadas cautelosa y restrictivamente ......................................... 401SAP Madrid 20. de 3 de junio de 2004. El contrato contena un pacto por el que se conceda ab initio una prorroga, plazo que determinar la cuanta indemniza-toria en caso de incumplimiento ................................. 403SAP Navarra 3. de 8 de enero de 2004. La suspensin de pagos de la constructora no puede ser opuesta por la promotora a los adquirentes de la vivienda como causa que justifi que su demora en la entrega de la misma, no siendo englobable tal supuesto en los conceptos de caso fortuito o fuerza mayor ............................................... 404SAP Cdiz 4. de 1 diciembre de 2003. El retraso de 10 meses en la terminacin de la obra no aparece jus-tifi cado frente a su comprador actor por la simple con-currencia de la suspensin de pagos de la constructora que no puede menos de considerarse previsible e inclu-so evitable con la diligencia debida.............................. 405SAP Madrid 13. de 16 de octubre de 2009. La quiebra de la constructora no constituye fuerza mayor o caso fortuito exonerante (artculo 1.105 del Cdigo Civil .. 406SAP Valencia 6. de 12 de diciembre de 2008. En rela-cin a la fuerza mayor contemplada en el artculo 1105 del Cdigo Civil, se recuerda que, para excluir la res-ponsabilidad contractual,... requiere, para su aprecia-cin, la existencia de un obstculo que, siendo extrao a la esfera negocial del obligado o deudor, sea total-mente irresistible o inevitable ...................................... 408SAP Baleares 3. de 10 de junio de 2004. La culpabili-dad de la demandada va referida a la culpa in vigilando o in eligendo al elegir un contratista que no cumpli los plazos inicialmente fi jados para la fi nalizacin de la obra, cuestin sta que no puede repercutirse sobre la compradora que resulta extraa al negocio jurdico concertado ................................................................. 408SAP Cdiz 8. de 19 de julio de 2002. La alegacin de lluvias y los vientos como excusa para el retraso no po-demos hablar de fuerza mayor ni de caso fortuito, pues se trataba de circunstancias perfectamente previsibles


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como parte del ciclo anual meteorolgico en esta zona y debieron ser tenidas en cuenta a la hora de fi jar el da de entrega de las viviendas .......................................... 410SAP Mlaga 4. de 21 de enero de 2008. El retraso en la fi rma del acta de replanteo y difi cultades surgidas en el movimiento de tierras, unido a la huelga del sector de yeso, ms que causas de fuerza mayor no previsibles, tienen su origen en la falta de previsin de la entidad vendedora, que conocedora y profesional del sector de la construccin, debe prever al tiempo de fi jar el plazo de terminacin de la obra y de entrega las incidencias, sin que en este caso se acredite debidamente su inci-dencia en esta obra o que era ajeno a la promotora, lo que corresponda a quien la invoca en virtud del prin-cipio de carga de la prueba ......................................... 412SAP Valencia 7. de 16 de mayo de 2003. En lo que se refi ere a las huelgas, tan solo mencionar que tan solo se citan, ni se concretan ni justifi can, ni mucho menos en qu medida alcanzaron a la vendedora en funcin de quienes secundasen o no la huelga .............................. 413SAP Sevilla 6. de 29 de junio de 2004. No considera que la huelga de trabajadores pueda conceptuarse como caso fortuito o fuerza mayor, pues es una circunstancia que debe estar previsto por las empresas constructoras . 414SAP Guipzcoa 3. de 15 de febrero de 2008. Se recha-za la contingencia de la huelga como constitutiva de un supuesto de fuerza mayor ............................................ 415SAP Sevilla 5. de 14 de abril de 2004. Se califi ca como la huelga como hecho imprevisible pues no era en esos aos un hecho tan frecuente o cotidiano para que ne-cesariamente hubiera de tenerse en cuenta el clculo de la terminacin de la obra; incluso an cuando se hubiera previsto, lo que resultaba imposible era saber su duracin ..................................................................... 415SAP Sevilla 5. de 28 septiembre 2000. Ni las cimen-taciones antiguas, canalizaciones, tneles y depsitos aparecidos al hacer las excavaciones, ni el hallazgo de una lnea elctrica de alta tensin subterrnea pueden considerarse causas de fuerza mayor ............................ 416



SAP Sevilla 5. de 2 marzo de 2001. Ni las cimenta-ciones antiguas de hormign, canalizaciones de hierro fundido, tneles y depsitos, antiguas cimentaciones de fbrica de carga, aparecidas al hacer las excavacio-nes, ni el hallazgo de una lnea elctrica de alta tensin subterrnea de la Compaa de Electricidad, pueden considerarse causas de fuerza mayor o acontecimientos imprevisibles ............................................................... 417SAP Palencia 1. de 2 de enero de 2007. La mayor parte de los problemas descritos poseen un carcter tcnico, ajenos por completo al demandante, al tiem-po que se trata de hechos que, con la excepcin de las condiciones meteorolgicas, pudieron haber tenido una solucin razonable de haber sido previstos ............ 419STS 1. de 3 de noviembre de 1999. A la entidad cons-tructora le corresponda cumplir el compromiso ad-ministrativo, con el que nada tiene que ver la entidad compradora, gestionar la licencia de primera ocupa-cin como era su obligacin como constructora y como vendedora, y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto .............. 421SAP Cceres 1. de 19 de enero de 2004. Los proble-mas que la promotora hay podido tener con el Ayunta-miento no justifi ca en absoluto la demora en la entrega de la vivienda frente a los compradores ....................... 422STS 1. de 26 de marzo de 2002. Retraso no imputable al constructor sino a modifi caciones introducidas en el proyecto por el comprador.......................................... 424SAP Las Palmas 1. de 15 de julio de 1998. Retraso en la entrega de la vivienda de cinco meses por causas no imputables al vendedor-promotor sino a modifi cacio-nes en la obra solicitadas por el comprador ................. 425SAP Baleares 3. de 10 de junio de 2004. No puede alegarse modifi caciones en la obra como causa justi-fi cativa del retraso en la entrega de las llaves por los compradores cuando dichas obras no consta que fuesen solicitadas por los compradores, sino que se debieron a la propia naturaleza de la construccin o por decisin de la promotora constructora ...................................... 427


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SAP Valencia 9. de 25 de marzo de 2003. Se alega por el vendedor-promotor modifi caciones de obras, que en modo alguno consta fuesen peticionadas por los compradores, sino por la propia naturaleza de la cons-truccin o por decisin de la promotora constructora, como son los cambios en la Urbanizacin o en deter-minadas instalaciones generales ................................... 428SAP Madrid 10 de 26 de octubre de 2009. Contrato de compraventa de vivienda. Retraso en la entrega de la vivienda. La aceptacin de la demora por parte de la compradora al intervenir en el otorgamiento de la escritura pblica, no supone una manifestacin de con-formidad con el retraso en la entrega .......................... 429SAP Madrid 20. de 8 de julio de 2009. Contrato de compraventa de vivienda. La escritura de compraven-ta otorgada por los intervinientes no supone una no-vacin de las estipulaciones contenidas en el contrato privado ....................................................................... 431SAP Madrid 21. de 14 de junio de 2011. Compraventa de vivienda. Accin indemnizatoria de daos y perjui-cios por incumplir la vendedora demandada su obli-gacin de entrega en el plazo pactado. Desestimacin. Retraso producido pero consentido por el comprador demandante. Afi rmado en la escritura pblica de com-praventa que la entrega lo era en plazo y que por ello no haba nada que reclamar. Consentimiento vlido y efi caz .......................................................................... 432

2.4. La determinacin de la indemnizacin por daos y perjuicios como consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda: Daos materiales y daos morales ......................................................................... 434

SAP Barcelona 17. de 28 de mayo de 2004. El hecho de que no se haya pactado contractualmente clusula penal resulta una circunstancia ajena de la que no se puede hacer depender la posibilidad de apreciar el in-cumplimiento contractual si ste se ha producido y la consiguiente indemnizacin de aquellos daos y per-juicios derivados ......................................................... 434STS 1. de 16 de marzo de 1999. En supuestos donde resulta una situacin de incumplimiento contractual provocada nica y exclusivamente por una de las par-



tes, dicha circunstancia ya determina por s misma la obligacin reparadora, y, adems, tiene declarado que el solo incumplimiento contractual no excluye la idea de que ste no constituye per se un perjuicio o dao, una frustracin en la economa del contratante, en su inters material o moral .............................................. 436STS 1 de 23 de julio de 1997. La falta de entrega de un inmueble produce de suyo un dao mnimo al acree-dor, cual es el representado por su valor de uso. Es un dao in re ipsa que debi ser indemnizado ................... 436STS 1 de 21 de diciembre de 2011. Compraventa de viviendas. Estimacin de la accin de cumplimiento del contrato e indemnizacin de daos y perjuicios for-mulada por la compradora. La falta de entrega de un inmueble produce de suyo un dao al acreedor ........... 437STS 1. de 25 de febrero de 2000. En casos en los que los daos y perjuicios se presenten como reales y efectivos, no viene a ser necesario acreditar su realidad cuantifi cada, por ser consecuencia forzosa del incum-plimiento decretado, que fue provocado nica y exclu-sivamente por la parte demandada, lo que determina por s la obligacin reparadora que surge como efecto inevitable .................................................................... 438SAP Valencia 7. de 7 de abril de 2006. Compraventa de vivienda. Indemnizacin por retraso en la entrega: procedencia. La parte incumplidora debe indemnizar los perjuicios causados que se concretan en los gastos satisfechos por la actora en concepto de guardamuebles y alquiler de una vivienda durante el periodo de demo-ra ................................................................................ 440STS 1 de 16 de marzo de 1995 .................................. 441SAP Baleares.3 de 15 de diciembre de 2005. Proce-de indemnizar como daos y perjuicios una cantidad equivalente al precio medio de mercado en renta/alquiler mensual de viviendas anlogas o similares en superfi cie, calidades y zona a las que son objeto de con-trato durante el periodo de retraso en el cumplimento 442SAP lava 1. de 30 de junio de 2009. Compraventa de vivienda. Indemnizacin por retraso en la entrega. Incumplimiento indemnizable aunque no se incluyera


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en el contrato clusula que penalizara expresamente el hecho del posible retraso en la defi nitiva entrega de la vivienda. Dao moral. Pese a que carecen de valor econmico, no por eso dejan de ser indemnizables ...... 443SAP Las Palmas 4. de 25 de marzo de 2008. Responsa-bilidad contractual por retraso en la entrega. Indemni-zacin. Solicitndose nicamente la indemnizacin del dao material consistente en el valor de uso de las vi-viendas del que la parte compradora fue indebidamen-te privada por el retraso en la entrega de las mismas, debe estimarse la pretensin de la demandante ............ 445SAP Salamanca 1. de 7 de octubre de 2011. Compra-venta. Daos y perjuicios. Si bien el retraso no conlleva por s la resolucin, s provoca un evidente perjuicio a la parte compradora, que no necesita de mayor justifi -cacin y que debe ser convenientemente indemnizado. A falta de acreditacin de perjuicios mayores, se ha de indemnizar por el inters de las cantidades entregadas, correspondientes al perodo de demora ....................... 449SAP Salamanca 1. de 15 de noviembre de 2011. Com-praventa de vivienda. Resolucin del contrato. Retraso en la entrega. Indemnizacin de daos y perjuicios. En ausencia de pacto se cuantifi can en el inters legal de las cantidades entregadas a cuenta del precio. Indem-nizacin por la suscripcin de una pliza de crdito y posterior constitucin de hipoteca. Vinculacin de los crditos con la compraventa. Coincidencia en las cuantas con las abonadas en la compraventa. Exclusin de los gastos por constitucin de la hipoteca porque la descripcin del inmueble no se corresponde con el ahora litigioso, pues sta an se encontraba en cons-truccin ...................................................................... 450SAP Murcia 2. de 1 de febrero de 2000. Compraventa. Daos por incumplimiento contractual. Indemniza-cin: procedencia. Mora del vendedor por haber in-cumplido con su obligacin de entrega de la vivienda a la fecha convenida en el contrato, en el que adems asuma la obligacin de pagar los intereses del prstamo hasta la entrega. El actor liquid intereses en sumas par-ciales y adems tuvo que arrendar una vivienda. Abo-



no por el vendedor de los intereses y de los gastos del arrendamiento ............................................................ 451SAP Cceres 1. de 19 de enero de 2004. Compra-venta de vivienda. Daos y perjuicios por retraso en la entrega. Indemnizacin por las rentas de alquiler que el demandante ha satisfecho durante la demora en la entrega ....................................................................... 452SAP Madrid 14. de 1 de junio de 2006. Compraventa de vivienda. Indemnizacin por los daos y perjuicios derivados del incumplimiento en la entrega de la vi-vienda comprada ........................................................ 453SAP Burgos 2. de 23 de marzo de 2012. Compraven-ta de vivienda y anejos. Resolucin de contrato por incumplimiento de la compradora. Determinacin de los daos y perjuicios, limitados a las cuotas de inte-reses y comunitarias devengados hasta la fecha de in-terposicin de la demanda y los posteriores hasta que el vendedor expres su conformidad con la resolucin contractual, con exclusin de perjuicios por deprecia-cin del inmueble ....................................................... 455SAP Salamanca 1. de 30 de julio de 2012. Compra-venta de vivienda. Resolucin del contrato. Devolu-cin de las cantidades entregadas a cuenta. Condena al vendedor a la devolucin de las cantidades entregadas a cuenta, una vez detrados los daos y perjuicios que se le causaron. No procede descuento por el inferior valor de la vivienda, pero si es gasto indemnizable la cuanta abonada a la inmobiliaria que actu en la venta con el actor ........................................................................... 456SAP Alicante 8. de 22 julio de 2011. Compraventa de vivienda. Incumplimiento de la vendedora. Inexistencia de correlacin entre lo promocionado y publicitado y el objeto entregado. No se ha cumplido ntegramente la obligacin asumida en la publicidad de incluir en el conjunto residencial promocionado el jardn de cierta casona decimonnica para uso exclusivo de los vecinos de la promocin. Indemnizacin. Dao moral. Cuanta. Fijacin en 6.000 euros ............................................... 457SAP Valencia 7. de 16 de mayo de 2003. Responsabili-dad contractual. Contratos en particular. Compraventa.


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Daos in re ipsa. Daos morales: el retraso en la entrega de la vivienda provoc un dao moral al comprador, que como consecuencia del mismo, no precisa ms prueba que la realidad del hecho que la genera ........... 459SAP Cdiz 8. de 19 de julio de 2002. Contrato de compraventa de vivienda. Incumplimiento de la obli-gacin del vendedor de entrega en plazo: efectos. Re-solucin del contrato. Indemnizacin de daos y per-juicios. Posibilidad de solicitar daos morales............... 460SAP Sevilla 2. de 30 de marzo de 2007. Los compra-dores no pudieron usar y gozar de la vivienda adquiri-da durante medio ao, lo que necesariamente provoca un dao moral o psquico resarcible,.pues el retraso no justifi cado en la entrega de un piso conlleva gravosas y molestas consecuencias ............................................... 461SAP Baleares 3. de 15 de diciembre de 2005. El re-traso de trece meses en la entrega de la vivienda hubo de frustrar las legtimas expectativas que haban puesto los compradores en la adquisicin del inmueble, con la consiguiente zozobra, inquietud e incertidumbre ........ 461STS 1 de 10 de febrero de 2006. La jurisprudencia ms reciente (rectifi cando criterios iniciales) ha acep-tado que los criterios cuantitativos que resultan de la aplicacin de los sistemas basados en valoracin, y en especial el que rige respecto de los daos corporales que son consecuencia de la circulacin de vehculos de motor, pueden resultar orientativos para la fi jacin del pretium doloris teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en cada caso ........................................... 463SAP Madrid 9. de 13 de junio de 2008. Con rela-cin a los daos corporales, como son las secuelas y cicatrices derivadas de la operacin, como de los daos morales, al no existir unos criterios cuantitativos para fi jar tales daos, debe tenerse en cuenta por un lado, la valoracin legal que otros sectores pueden hacerse con relacin a las lesiones corporales, pudiendo servir con carcter indicativo las normas y baremos que sobre es-tos daos se establecen en el mbito de la circulacin de vehculos de motor, mientras que con relacin al dao



moral, es an ms difcil no slo su cuantifi cacin sino su propia confi guracin .............................................. 465SAP Madrid 20 de 3 de junio de 2004. Se calcula la cuanta del dao moral tomando como base el precio del alquiler que efectivamente pag durante los tres meses y cinco das de retraso en la entrega de la vivien-da ............................................................................... 466SAP Burgos 1. de 14 de julio de 2010. Cuantifi cacin del dao moral: El Tribunal ejerce una legtima discre-cionalidad al decidir el monto de la indemnizacin por tal concepto ................................................................ 468SAP Salamanca 1. de 23 de octubre de 2009. Respon-sabilidad ex delicto. Dao moral. Correcta valoracin y fi jacin de la cuanta indemnizatoria ........................... 470

2.5. Las Clusulas Penales previstas contractualmente para el caso de retra-so en la entrega de la vivienda: Su posible moderacin y compatibilidad con otras indemnizaciones ........................................................... 471

STS 1 de 12 enero 1999. Concepto y caracteres de clusula penal .............................................................. 471SAP Barcelona de 30 de enero de 2004. Arrendamien-to de obra. Daos por retraso en la entrega y por de-fectos en la ejecucin material de la obra. Procedencia parcial de la indemnizacin. El retraso en la entrega de la obra se debe a modifi caciones efectuadas en el pro-yecto inicial, por lo que no cabe aplicacin de clusula penal recogida en el contrato ...................................... 472STS 1. de 27 de febrero de 2002. La clusula penal debe aplicarse nicamente al periodo de demora que se entienda imputable a la parte incumplidora ............. 473STS 1 de 28 de septiembre de 2006. Compraventa. Responsabilidad contractual. Clusula penal. Inapli-cacin de la sancin prevista cuando se reserva a los supuestos de incumplimiento de las obligaciones del contrato con potencial resolutorio, pero no para el caso de cumplimiento irregular o defectuoso de la obliga-cin principal ............................................................. 474STS 1. de 12 de julio de 1993. La clusula penal del contrato se contempla con referencia expresa a la fecha de terminacin de las obras, por lo que no es de aplica-cin cuando stas se han concluido y la falta de entrega


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por parte del vendedor constituye el incumplimiento de otra clase de obligaciones ....................................... 475STS 1. de 17 de enero de 2012. Aplicacin de la clu-sula penal sobre recargos por demora. No se puede moderar judicialmente la clusula penal cuando est expresamente prevista para el incumplimiento parcial o para el cumplimiento defi ciente o retardado ............... 476STS 1. de 1 de junio de 2009. Clusula penal. Mo-deracin de la pena. No es posible en los supuestos de incumplimiento parcial cuando tal incumplimiento hubiera sido el pactado como supuesto condicionante de la aplicacin de la pena .......................................... 479STS 1. de 29 de noviembre de 1997. No cabe la mo-deracin judicial de las clusulas penales por demora ... 480SAP Baleares 3 de 22 de febrero de 2010. Compraven-ta. Resolucin de contratos de compraventa motivados por el incumplimiento de la vendedora, consistente en la imposibilidad de entregar las viviendas en los pla-zos acordados al momento de suscribir el contrato de opcin de compra. Indemnizacin. Procedencia del importe establecido en concepto de indemnizacin por los daos y perjuicios causados en aplicacin de la clusula penal libremente acordada por las partes, sin que resulte procedente aadir a la misma otra indem-nizacin por dao moral, tal como se pretende por la parte actora ................................................................. 482SAP Tenerife 1 de 6 de junio de 2011. Compraventa de vivienda y garaje en construccin. Resolucin del contrato. Retraso en la entrega. Condena a la promoto-ra a la devolucin de las cantidades entregadas a cuen-ta ms intereses, y al abono de la cuanta pactada en concepto de clusula penal. Rechazo de la pretensin indemnizatoria por gastos por dao moral. La indem-nizacin por daos morales interesada resultaba desme-surada e improcedente porque la misma se encontraba ya inserta en la clusula penal ...................................... 483SAP Madrid 11. de 30 de diciembre de 2008. Com-praventa de vivienda. Procedencia de indemnizacin de daos y perjuicios por retraso en la entrega. Indem-



nizacin. Compatibilidad de la pena convencional con otras posibles indemnizaciones .................................... 485STS 1. de 7 de diciembre de 1990. Compraventa. Ac-cin de resolucin. Compatibilidad de la clusula penal reparadora de perjuicios con la condena a indemnizar desde el requerimiento de pago y resolucin hasta el desalojo. La pena sustituye a los perjuicios provinientes del contrato, pero no absorbe indefi nidamente los de-rivados del incumplimiento contumaz, autntica pose-sin de mala fe ............................................................ 490SAP Madrid 10. de 6 de junio de 2008. Clusula pe-nal: Doctrina sobre la funcin liquidadora de la clusula penal, de la indemnizacin por el mayor dao y por el menor dao o ausencia del mismo .............................. 491

3. Controversias en torno a la entrega de la vivienda con obs-tculos administrativos que impidan su uso: La entrega de la vivienda sin la Licencia de primera ocupacin o Cdula de Habitabilidad de la vivienda ...................................................... 4943.1. Califi cacin jurdica como incumplimiento contractual ...................... 494

STS 1. de 11 de diciembre de 1995. No obstante estar prcticamente terminadas las obras de construccin, la falta de las licencias de habitabilidad y ocupacin de-termina que el contrato no pueda considerarse como cumplido por completo a cuantos efectos se despren-dan del mismo ........................................................... 494STS 1. de 9 de mayo de 1996. La posicin de los com-pradores no era la de efectivos incumplidores, pues ha-ban atendido a todos los pagos concertados, corres-pondindole tal condicin al vendedor, ya que no haba obtenido los necesarios permisos municipales para ha-cer apta la vivienda a la funcin para la que se adqui-ri, ni tampoco los locales para cumplir su objetivo de adecuada explotacin comercial y dar as efectividad a las obligaciones de cumplimiento de los convenios que suscribi ..................................................................... 496STS 1 de 19 de abril de 2007. Es evidente que, con-forme a los arts. 1097 y 1258 CC, entre la documen-tacin que debe entregarse est la licencia de primera ocupacin o de primera utilizacin a travs de la cual se acredita las condiciones de habitabilidad de la vivienda,


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su adecuacin a la licencia inicial de obras y al proyecto y a sus condiciones de seguridad, habitabilidad o salu-bridad para el uso a que se le destina ........................... 497SAP Las Palmas 2. de 25 de enero de 1999. Con que la terminacin material de la obra sin disponer de las licencias de habitabilidad y ocupacin, signifi ca que no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligacin de entrega ........................................... 498STS 1. de 3 de marzo de 2000. Las limitaciones legales del dominio derivadas del rgimen urbansticos quedan excludas del concepto de cargas o servidumbres no aparentes que contemplan, a efectos de las consecuen-cias que regulan, los arts. 1483 del Cdigo Civil .......... 500STS 1 de 4 de octubre de 1989. Imposibilidad de en-cajar dentro del concepto de vicio o defecto oculto que determina el art 1484 y ss. pues ni la menor edi-fi cabilidad concedida, ni las incidencias surgidas sobre la licencia de obras y plan de ordenacin, permiten su confi guracin cual vicio interno del objeto vendido ... 502

3.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento contractual ..................... 503STS 1. de 23 de octubre de 1997. Los impedimentos urbansticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato actan como causa resolutoria de la relacin 503STS 1. de 22 de abril de 2004. Doctrinal jurispruden-cial del aliud pro alio .................................................... 506SAP Valencia 7. de 29 de junio de 2011. Se pacte o no en el contrato, se incumple el plazo de entrega de la vivienda si no se entrega dentro del trmino con los permisos y licencias administrativas que la hacen til y apta para su uso .......................................................... 507SAP Madrid 14. de 10 de febrero de 2009. Slo una vez obtenida la licencia de primera ocupacin por el promotor, estar en condiciones de cumplir su obliga-cin de entrega al adquirente, obligacin cuyo incum-plimiento debe reputarse esencial ................................ 508SAP Gerona 2. de 9 de enero de 2003. Se resuelve la compraventa de una vivienda que no tena ni poda te-ner Cdula de Habitabilidad: al carecer de ella, no cabe hablar de vivienda .................................................... 511



STS 1. de 9 de mayo de 1996. Si el comprador decide no escriturar por falta de la licencia, no slo es que su posicin est justifi cada en el previo incumplimiento del vendedor, sino que habran de devolvrseles las can-tidades entregadas en concepto de arras penitenciales .. 512SAP Madrid 1. de 8 de enero de 2001. La falta de pago del comprador implica incumplimiento lgico y subsiguiente al de la vendedora, que es la que primero incumple, privndola de su facultad de resolver el con-trato, sin que pueda admitirse que la falta de certifi cado fi nal de obra y de la entrega de Cdula de Habitabili-dad de la vivienda carezca de relevancia a estos efectos 514SAP Almera 3. de 8 de julio de 2011. Jurisprudencia diversa en torno a las consecuencias jurdicas de la falta de licencia de primera ocupacin o cedula de habitabi-lidad ........................................................................... 517SAP Zaragoza 5. de 26 de octubre de 2011. Diversa doctrina jurisprudencial en torno a la falta de licencia de primera ocupacin y su trascendencia jurdica ........ 520SAP La Rioja 6 de marzo de 2012. Respecto a qu ha de entenderse por puesta a disposicin de la vivien-da vendida, es requisito necesario la obtencin de la licencia de ocupacin as como de la cdula de ha-bitabilidad, puesto que slo en ese caso el comprador puede acceder a los suministros bsicos de agua, energa elctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones y hacer un uso ordinario de la misma, as como la real posibilidad de su utilizacin ........................................ 522STS 1. de 12 de marzo de 2009. Los incumplimientos puestos de manifi esto han sido subsanados sin que me-rezcan la consideracin de esenciales ........................... 528SAP Orense 1 de 10 de enero de 2000. El actor compr una plaza de garaje de la que se vio privado al supeditarse a su supresin la licencia municipal de ocupacin del inmueble Se insta la accin de daos y perjuicios .................................................................... 531SAP Tarragona 1. de 18 de julio de 2003. La accin ejercitada es la de daos y perjuicios de los arts. 1101 y ss CC no la de vicios ocultos del art. 1483 CC, que no resulta aplicable al caso ................................................ 532

El contrato de compraventa de vivienda en construccion.indb 40El contrato de compraventa de vivienda en construccion.indb 40 13/02/2013 11:20:5813/02/

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS...

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