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EL ARRENDAMIENTO CIVIL

Por el Lic. Félix AZUELA PADI- LLA, profesor de la Escueda Nacio- nal de Jurisprudencia.

1. Las notas que siguen carecen de toda pretensión científica. Quie- ren meramente servir de ayuda en la preparación del curso de contratos en la Facultad de Jurisprudencia, por ello el orden de exposición es el que se sigue en las clases.

2. Parece ser que los latinos designaron este negocio jurídico diciendo "locatio conductio" (de los verbos locare que significa colocar, poner, poner una cosa de modo de lograr algo, y conducere, que es manejar, dirigir, hacer útil una cosa), dando a entender con ello "disponer una cosa de modo de hacerla Útil".

3. La dicha designac2ón no pasa al castellano, en el que varía la desig- nación, pero conserva el mismo sentido. "Arriendo" y "arrendamiento" decimos para significar lo mismo que los latinos, pues ambas voces vienen de la preposición de acusativo "AD" y del sustantivo "REDITUM"; la ex- presión "ad reditum dare" "arrentar" y luego "arrendar", o sea tanto como poner la cosa de modo que dé renta o rédito.

4. Significación económica.-Desde el punto le vista de la creación transferencia y consumo de los bienes, el arrendamiento tiene singular importancia, tanto porque permite la utilización de bienes ajenos sin distraer el capital en su adquisición, cuanto porque permite al dueño de la cosa arrendada percibir parte de los satisfactores que ésta produce, sin necesidad de esfuerzo, de modo de poder dirigir éste a la creación de otros bienes culturales; y finalmente beneficia a la colectividad por permitir el aprovechamiento de bienes que quizá de otro modo quedarían estériles.

5. Significación jurídica.-Siguiendo a Duvergier se puede decir que es instrumento para lograr que el derecho de propiedad pueda traducirsc en el uso y disfrute indirectos de la cosa arrendada, pues sin él, el dominio sólo sería ejercitable mediante el aprovechamiento directo y personal de las cosas por el dueño (y por los titulares de derecho real) con lo que

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la propiedad sería un derecho poco fructífero. En otros términos, el arrendamiento viene a fertilizar un derecho semiestéril.

6. Definición.-A fuer de concepto, la noción de arrendamiento ha menester de un tratamiento lógico, que en este caso consistirá en definirlo, dividirlo, clasificarlo, analizar sus notas formativas, estudiar analíticamente también los elementos en que se descomponga, investigar sus modalidades, etc. Así, pues, en cuanto a la primera faena lógica, la realizamos diciendo: "Es el contrato por el cual una persona se obliga a transferir el uso o goce temporal de una cosa a otra persona, que se obliga a pagar por este uso o goce temporal, un precio cierto."

7. Esta noción se conserva desde hace más de cuarenta siglos. Tene- mos documentos anteriores a la promulgación del Código de Hammurabi, por ejemplo, respecto a un arrendamiento celebrado en Dilbat entre unos tales Husalum, Shamash y -41á. Dice la tablilla: "Un buey, de Sha- mash y Alá, de Shamash y Alá hijo de Hahilum, por un año ha alquilado ; su alquiler por un año, 3 gur de cebada; en el día de la cosecha los medi- r á . . ." La ley de Hamrnurabi prevé el alquiler de animah, de barcas, de graneros, de casas, de terrenos, de carretas, de esclavos, etc. De la ley relativa al alquiler de casas sólo queda un artículo. Parece que el inquilino, dice Delaporte, quedaba obligado a pagar por adelantado la renta. Mediante indemnización prefijada, podía privársele del uso de la cosa antes de concluir el arrendamiento. Este derecho de rescisión desaparece en la edad neobabilónica, pero la cláusula de pagar por anticipado se conserva. Los documentos asirios que se poseen son, en cambio muy poco explícitos respecto al arrendamiento.

8. Entre los romanos primitivos, nos enseña Von Mayr, apenas se conoce el arrendamiento de bestias de tiro y carga, ya que los inmuebles tienen una significación religiow que impide otra explotación que no sea la personal. Es pertinente aclarar que el alquiler de esclavos no podía considerarse como un alquiler de bienes muebles, como lo asevera el citado, pues dicho sea de una vez por todas, y aunque suene a desacato, CREO que los romanos JAMAS consideraron al esclavo como a cosa. Basta para demos- trarlo la serie de consideraciones que siguen:

a) El esclavo estaba bajo la protección de los Penates y participaba como toda la familia en la religión doméstica y en el culto, cmpo puede leerse en Cicerón (De legibus, 11, 8 y 12) y como enseña Catón en De Re Rus- tica, estaba obligado a celebrar los ritos religiosos en nombre de su amo.

h) Debía ser sepultado en la tumba de la familia. c ) Desde muy temprano tuvo derecho de propiedad sobre un peculio. d) Tenia capacidad jurídica para ser mandatario de su señor, y el De-

recho Romano conoce bien estas situaciones en que el esclavo contrata váli- damente a nombre y en representación de su señor.

e) Y para no dargar inútilmente esta lista, recuérdese que el Derecho Romano prohibió siempre no sólo dar muerte al esclavo propio, sino incluso maltratarlo. Hay huellas en el Corpus de sanciones impuestas a patricios por malos tratamientos al esclavo.



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9. A partir del negocio consistente en alquilar al esclavo se va forman- do la idea de que en el contenido del contrato cabe también el arrendamiento de servicios, idea que quizá por tan absurda ha podido sobrevivir hasta hace muy poco.

10. En Derecho Bizantino aparece la tendencia a regir el arrendainien- to por las reglas de la compraventa, y expresamente se sostiene que hay gran semejanza entre ambos negocios. "Locatio et conductio proxima est emptioni et venditioni, iisdemque iuris regulis consistit. Nam ut emptio et venditio ita contrahitur si de pretio convenerit, sic et locatio et conductio ita contrahi intelligitur si merces constituta sit, et competit locatori quidern locatio qctio, conductori ver0 conducti. (Inst. Lib. 3, Tit. x x ~ v Pro.) y además, el No. 111 de los mismos título y libro: "Adeo autem aliquam familiaritatem inter se habere videtur emptio et venditio, item locatio et conductio, ut in quibusdam causis quaeri soleat, utrum eptio et venditio contrahatur, an locatio et conductio." No desaparece empero en el resto del Corpus la idea de la verdadera naturaleza del arrendamiento.

11. El Derecho medieval español, se caracteriza por el empeño puesto por los gobernantes góticos en excluir el imperio de la legislación romana, así es que, contra la opinión vulgar, hemos de ver en los monumentos de este Derecho no la copia de las instituciones latinas sino la reacción contra ellas. Dejando aparte las disposiciones del Fuero Juzgo, encontramos en el código inmortal de las Partidas una clara noción del arrendamiento como negocio oneroso de temporal concesión de uso o goce: " . . . E arrendamien- to, según el lenguaje de España, es arrendar heredamiento o almoxerifadgo, o alguna otra cosa por renta cierta que den por ella. . ." Y "Alogando vn ome a otro casa, o tienda, fasta tiempo cierto, pagandole el que la recibe el aloguero que pone con el, a los plazos en que se auinieron, non le puede echar della, fasta que aquel tiempo sea que aquel tiempo sea complido . . ." (P. V. Tit. VIII, Leyes 1 y 6.)

12. Es el Derecho civil francés decisivo para la historia de nuestras instituciones en gracia a la difusión que tuvo el Código napoleónico, y por eso conviene dar un vistazo en sus antecedentes. Es bien sabido que las opiniones de Pothier fueron decisivas para los autores de dicho Código. Pues bien, Pothier era un jurisconsulto radicalmente influido por el Dere- cho bizantino, de modo que no sorprende sino a medias que en su "Tratado del Contrato de Arrendamiento" sostenga 1$ misma tesis que Triboniano en la Instituta, a saber : que hay semejanzas escenciales entre compraventa y arrendamiento por ser ambos consensuales, de derecho de gentes, sinalag- mático~ y conmutativos, sobre de tener en común el exigir como requisitos esenciales, la cosa, el precio y el consentimiento. Sostiene Pothier que aunque difieren en que el arrendamiento no transfiere el dominio, en el fondo no son tan diferentes, pues "en cierto modo el arrendamiento encierra venta del goce y uso de la cosa".

13. Venturosamente estas ideas no fueron compartidas por los legis- ladores quienes siguieron el criterio más sano del derecho consuetudinario



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francés, y así definen en el art. 1709: "Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige A faire jouir l'autre &une chose.pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'obligue de lui payer."

14. Siguiendo la anterior definición el legislador mexicano de 1870 dice en el art. 3068: "Se llama arrendamiento el contrato por el que una persona cede a otra el uso o el goce de una cosa por tiempo determinado y mediante un precio cierto . . ." Y el código de 1884 reproduce literalmante el precepto en su artículo 2936. Y finalmente, inspirándose para modificar dicho precepto en las legislaciones argentina y chilena, nuestro Código vigente define en su art. 2398. "Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. El arrendamiento no puede exceder de 10 años para fincas destinadas a habi- tatión, de 15 para las fincas destinadas al comercio y de 20 para las fincas destinadas al ejercicio de una industria."

15. Análisis de la definición. Lo primero que hace resaltar el legislador es el carácter consensual del negocio, declarando que el mero consentimien- to opera el efecto de transferir el derecho al uso o al goce de la cosa y al precio o renta. Aquí se establece la norma del artículo 17% que manda: "Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, ,según su naturaleza, son conforme a la buena fe, al uso o a la ley." Así es que, en la interpretación de los arrendamientos son fuentes de derecho el uso y la costumbre locales según preceptúa el art. 1856: "El uso y la costumbre del país se tendrán en cuenta para interpretar las ambiguedades de los contratos!'

16. Resalta inmediatamente después la noción de reciprocidad que nos lleva a situar al arrendamiento entre los contratos bilaterales por lo dispues- to en el art. 1836: "El contrato es bilateral cuando las p r t e s se obligan recíprocamente", de donde le resulta aplicable para los casos de incumplimiento la disposición del art. 1949 : "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas para el caso en que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. . ."

17. Importa mucho advertir que de acuerdo con la definición legal, el arrendamiento no trasfiere el uso y el goce sino solo el uso o solo el goce. de modo que para que haya transferencia de ambos derechos, debe mediar pacto expreso. Distingamos, de paso, siguiendo a Planiol, y a Valverde ambos derechos: "El derecho de uso es la facultad de servirse material- mente de una cosa para provecho o placer personales, según la naturaleza misma de la cosa." (Trait. Elém. de Droit. Civ. T. 1. No. 2776) y ". . .el ius t'ruendi o el disfrute, que consiste en tomar de ellas (las cosas) lo que produzcan.. ." (Tratado de Derecho Civil Español. T. 11, Cap. 111.)




18. La distinción anterior tiene grande importancia pues frecuente- mente tanto el arrendador cuanto el arrendatario ignoran el alcance del derecho que se versa. Es desde luego conocida la discusión de si puede el arrendatario de una finca poner en ella anuncios de cosas o actividades diferentes de las suyas propias y que ha sido resuelta negativamente por la jurisprudencia extranjera. Véase por ejemplo el caso práctico de abuso, por parte de una cierta empresa editorial, que anuncia, colocando estructuras especiales sobre los edificios, obras de otras editoriales diferentes a ella. En el mismo orden de ideas, nuestro legislador de 1928 prohibió expresamente a los arrendatarios ciertas formas de disfrute de las fincas alquiladas, y meramente como consecuencia de la doctrina que se sustenta en el precepto que se viene analizando. Véanse al efecto los artículos 857 y 869: "En terrenos de propiedad particular no puede ejercitarse el derecho a que se refiere el artículo anterior (el de caza) ya sea comenzando la caza, ya continuando la comenzada en terreno público, sin permiso del dueño. Los campesinos asalariados y los aparceros gozan del derecho de caza en las fincas donde trabajen, en cuanto se aplique a satisfacer sus necesidades y las de sus fa- milias." "El derecho de pesca en aguas particulares pertenece a los dueños de los predios en que ellas se encuentren. . ."

19. De todo lo anterior se infiere que el arrendamiento concede disyuntivamente los derechos de uso y goce ; que por lo tanto sólo pueden entenderse cumulativamente conferidos en las dos hipótesis siguientes : a) cuando haya pacto expreso y b) cuando el único uso posible de la cosa traiga apa- rejado su goce.

20. De lo dicho en los tres anteriores parágrafos se sigue que de acuerdo con la definición legal que se analiza el arrendamiento por lo que toca al arrendador (luego se verá que también respecto al arrendatario) sólo contiene obligaciones de dar, pues el artículo 2011, bajo el rubro de "De las Obligaciones de Dar" dice: "La prestación de cosa puedeconsistir: . . . 11. En la enagenación temporal del uso o goce de cosa cierta;. . ." De donde se sigue que en Derecho patrio el arrendamiento no comprende los negocios de prestación de servicios (locatio conductio operis et locatio conductio operarum). En efecto, en esta materia nuestra legislación no sigue al Código Napoleónico, sino que el precepto últimamente citado proviene del articulo 714 del Código Civil portugues (si bien profundamente mejo- rado, pues dicho artículo reza: "La prestación de cosas por efecto del contrato puede consistir : 19 En la venta de la propiedad de cierta cosa ; 29 En la venta temporal del uso o usufructo de cierta cosa; 39 En la restitución de la cosa ajena o en el pago de la cosa debida."

21. Esta exclusión de servicios como objeto de arrendamiento debe, por lo demás, considerarse como acierto técnico del legislador, pues a estas alturas, en la investigación jurídica es ya insostenible la confusión entre el arrendamiento y los negocios que tienen por objeto prestación de servicios. En este sentido se pronuncia Fubini en su obra "El Contrato de Arren- damiento de Cosas", diciendo: ". . . Esta reunión de tipos en una misma forma contractual, es, sin embargo, sumamente impropia y se funda tan




sólo en razones históricas. . . El lazo de unión que hoy todavía se quiere encontrar entre el arrendamiento de servicios y el de cosas, consiste en que en ambos se advierte la concesión temporal del goce de un bien determinado, entendida en el sentido que la Economía le atribuye, pero es notorio que este lazo es muy débil y carece de importancia con respecto a la disciplina de los dos negocios. . . Por el contrario, hay que observar que el elemento personal del trubajo, emanación de la actividad humana, es bastante más importante en los otros negocios que en el arrendamiento de cosas, donde tiene un valor harto relativo, limitado, por lo demás, a algunas especies particulares, en las que el goce del arrendatario se con- trapone a la actividad del arrendador; pero aún en estos casos su importancia es muy pequeña comparada con la que alcanza en el contrato de transporte, en el de mandato, en el de sociedad y en la misma compraventa, tipos todos ellos opuestos al contrato de arrendamiento de cosas. . . " ]

22. Clasificación del contrato.-El arrendamiento es un contrato consensual por oposición a real, pues como ya se dijo, se perfecciona por el mero consentimiento. Por oposición a formal, sólo es consensual cuando la renta no exceda de cien Pesos anuales, como manda el art. 2406: "El arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando la renta pase de cien pesos anuales." Es oneroso conmutativo, por aplicación de los artículos 1837: "Es contrato oneroso aquél en que se estipulan provechos y gravá- menes recíprocos.. ." y 1838: "El contrato oneroso es conmutativo cuando las prestaciones que se deben las partes son ciertas desde que se celebra el contrato, de tal suerte que ellas pueden apreciar inmediatamente el beneficio o la pérdida que les cause éste.. ." Es contrato principal porque su existencia y su validez no dependen de la de ningún otro negocio esencialmente. Es negocio sustantivo por oposición a normativo y definitivo por oposición a preparatorio. Finalmente, es contrato temporal y de tracto sucesivo. Pero estos caracteres exigen estudio aparte.

23. En el articulo 2398, ya citado, el código vigente se pronuncia expresamente por la temporalidad del arrendamiento, y reitera en el mismo precepto señalando límites de duración. En esto sigue la corriente mo- derna de ideas, conforme a la cual, la concesión perpetua de uso es ya un acto de disposición y no de mera administración. Así dice Planiol (Op. cit. T. 11, núm. 1664) : "Cuando un arerndamiento se hace a perpetuidad constituye una enagenación y no un arrendamiento. Pues qué otra cosa es un propietario que ha cedido para siempre el uso de su bien, sino un propietario que ha perdido una parte de los atributos de su derecho?'Em- pero, él mismo nos enseña que el antiguo derecho civil francés, lo mismo que el romano, admitían arrendamientos perpetuos. En muy otro sentido era la legislación nacional hasta después del segundo tercio del siglo pa- sado. Dice la ley 11 del Tít. 8 de la 59 Partida: " . . . E puede ser fecho el loguero o el arrendamiento, en aquella manera que se pueden fazer las vendidas, e las compras, con plazer et otorgamiento de ambas partes ; e a tiempo cierto, o para en su vida del que rescz'be la cosa o loguero, o del que la loga. . ." Que Gregorio López glosa diciendo: ". . . Item potest fieri



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consensum contralientium, sicut emptio, ad certum tempus, ve1 ad vitam unilrs . . ." Vese, pues, que en nuestro derecho tradicional no se admitía el arrendamiento perpetuo, pero sí el vitalicio.

24. Es, sin embargo, el caso de que nuestra legislación de 1870 y 1884 no se inspira en la de Partidas, sino en el Código Napoleónico, y por lo que mira al último citado de los mexicanos, siguiendo al francés no fija plazo para Ia duración de los arrendamientos; por ello hubo polémica sobre si en ausencia de precepto limitador de duración, sería legítimo el arrendamiento vitalicio. La opinión más aceptada fué la de que era de se- guirse solución de la jurisprudencia francesa que limita a 99 años la du- ración del contrato. Lo dicho en este apartado sólo conserva interés his- tárico, pues práctico sólo le tendría en los lugares donde aún rija legislación copiada del referido código de 1884.

25. En cuanto a ser negocio de tracto sucesivo, lo es porque las obligaciones de las partes nacen y se cumplen momento a momento. Quizás en esto pretenda apoyarse la opinión -sustentada en el código francés- de que el arrendamiento contiene obligaciones de hacer.

26. La violación de las limitaciones temporales que impone el párrafo segundo del citado art. 2398, deben entenderse sancionadas con nulidad absoluta, pues se trata de transgresión de ley prohibitiva. Dice el art. 8: "Los actos ejecutados contra el tenor de las leyes prohibitivas o de interés público serán nulos, excepto en los casos en que la ley ordene lo contrario." Y como en el caso no hay ley alguna que excluya la sanción, ésta se man- tiene. Se afirma que es nulidad absoluta porque de ser convalidable el acto por medio de la prescripción, del cumplimiento voluntario o de la confir- mación, el imperio de la norma jurídica quedaría supeditado a la voluntad de los particulares. De manera que al ir expirando los términos que fija el art. 2398, si se prolonga un arrendamiento, debe entenderse novado y operados todos los efectos de la novación, como son la extinción de las garantías, el nacimiento de crédito fiscal, etc. Empero, los particulares encuentran a veces conveniente violar la limitación temporal y lo hacen pactando el arrendamiento con promesa de nuevo arrendamiento, cláusula esta última a la que de facto dan efectos de contrato definitivo.

27. La transferencia de uso como nota esencial del concepto analizado.-Problemas especiales. Se discute en la doctrina la nqturaleza jurí- dica de ciertos contratos como son el alquiler de huertas, aguas, bosques. canteras y minas. Preguntase si son tales arrendamientos u otras figuras jurídicas, dado que en todos esos negocios, el llamado arrendatario, se hace de la propiedad de cosas. Por razón de orden, y siguiendo parcialmente a Guillouard (Traité du Contrat de Louage, T. I), distinguiremos diversas situaciones: a ) cuando se alquila una huerta, es cierto que el arrendatario hace suyos los frutos, mas con ello no se desvirtúa el cariz de arrendamiento, pues ya hemos visto que es susceptible de otorgar el disfrute (Núms. 19 y 20). Si se pacta que la renta se pague con parte de los frutos levantados, estaremos ya, no frente a un arrendamiento, sino a negocios de aparcería o de sociedad, según los casos.




b) El arrendamiento de aguas puede hacerse, o para regadío o para usar la fuerza motriz. El segundo caso no da lugar a discusiones ; respecto al primero se ha dicho que el agua embebida por la tierra labrantía sale del dominio del dueño para siempre y, por ende, el negocio que la concede es translativo de dominio y no de uso. Me parece incorrecto el qrgumento desde el punto de vista económico, pues con tal uso la vena no se extingue, y difícilmente puede verse en el negocio acto de disposición.

c) Notoriamente quien da en uso o disfrute un bosque de madera talar otorga al concesionario algo más que el disfrute, o sea, da el dominio de los árboles talados, y teóricamente no seria un arrendamiento. Empero, dentro de la vigencia de nuestra ley puede considerarse como arrendamiento, por aplicación analógica del artículo 997: "Si el monte fuere talar o de maderas de construcción, podrá el usufructuario hacer en él las ta- las o cortes ordinarios que haría el dueño; acomodándose en el modo, porción o época a las leyes especiales o a las costumbres del lugar." Ahora bien, el artícylo 1002 dice: "El usufructuario puede gozar por sí mismo de la cosa usufructuada. Puede enagenar, ARRENDAR y gravar su derecho de usufructo.. ." De donde se sigue que si la tala se considera mero derecho de disfrute y además que puede ser otorgado por el usufructuario al arrendatario, por mayoría de razón se sigue que el derecho de tala que otorga el dueño directamente, es también de disfrute y puede ser materia de arrendamiento.

d) Por lo que toca a canteras y minas, la situación se aleja todavía más de la naturaleza del arriendo, pues mientras que en el caso del bosque es posible la reforestación, en éste, el adueñarse el beneficiario del mine- ral o de los bloques, puede incluso concluir por agotar la veta. Entiendo qite desde el punto de vista puramente civil no puede considerarse arrendamiento este negocio, cualquiera que sea la designación que tenga en la Ley Minera vigente.

28. Naturaleza del derecho del arrendatario.-Es clásica la opinión de Troplong, externada en su monumental obra de Derecho Civil en sentido de que el derecho del arrendatario es real. Y aunque el mismo jurista presidiendo la Corte de Casasión la repudiase más tarde, conviene recordar los argumentos en que la fundó, tanto más cuanto que el inmortal Planiol vino a abogar por la conveniencia de una reforma legislativa que otorgase en Francia realidad a ese derecho. Los argumentos en pro de la realidad del derecho son, entre nosotros : a) Es oponible a cualquier adquirente, excep- tuado el expropiador, art. 2409: "Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificare la transmisión de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. . . " Art. 2410: "Si la transmisión de la propiedad se hiciere por causa de utilidad pública, el contrato se rescindirá. . ."

b) Por ser susceptibles de transcripción en el Registro Público de la Propiedad, art. 3002: "Se inscribirán en el Registro: III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período mayor de seis años y aquellos en que haya anticipas de renta por más de tres."



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c) Porque otorga acción para la cosa arrendada en manos de tercero. Art. 791 : "Cuando en virtud de un acto jurídicio entrega a otro una cosa, concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder, en calidad de usufructuario, ARRENDATARIO, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los dos son poseedores de la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión originaria; el otro, una posesión derivada." Art. 803: "Todo poseedor debe ser mantenido o restituído en la posesión contra aquellos que no tengan mejor derecho para poseer.. ." Cód. de Proc. Civ. Art. 16: "Al perturbado en la pose- sión jurídica o derivada de un bien inmueble compete el interdicto de retener la posesión contra el perturbador, el que mandó tal perturbación, o contra el que, a sabiendas y directamente se aproveche de ella y en contra del sucesor del despojante.. ." Art. 17: "El que es despojado de la posesión jurídica o derivada de un bien inmueble, debe ser ante todo res- tituido, y le compete la acción de recobrar, contra el despojador, contra el que ha mandado el despojo, contra el que a sabiendas y directamente se aprovecha del despojo y contra el sucesor del despojante. . ."

29. Critica.-a) Ninguno de los tres argumentos anteriores es bastante para fundar la opinión de que el derecho del arrendatario es, real. En efecto, el artículo 2409 del Cód. Civ. no fué dictado en atención a la naturaleza del derecho del arrendatario, sino por razones de política económica agraria, tanto es esto así, que no se refiere a toda clase de arrendamientos, sino sólo al arrendamiento de predios. Y esto tiene su razón de ser en el origen del precepto. En un principio, bajo la vigencia del Derecho Romano, el comprador de un predio se consideraba tercero, ajeno al contrato de colonato celebrado entre su causante y el colono, aplicába- sele por ende el principio general "res inter alios acta, aliis neque prodesse, neque nocere potest". Pero este criterio resultaba altamente pernicioso y aun inicuo para el colono, de manera que pronto se estableció la costumbre de pactar que el dueño, si vendía el predio, obligase al adquirente a respetar el colonato. Así leemos en el Código de Justiniano (Tít. LXV del libro IV, núm. 9, A. Fusco) : "Emptorem quidem fundi necesse non est stare colono, cui prior dominus locavit : nisi ea lege emit. . . " La cláusula se convirtió en tácita (uso) y ésta fué elevada a la categoría de ley por el Código Napoleónico, que no reconoce vigencia al derecho consuetudinario.

De lo anterior se sigue evidentemente que no es verdad que sea derecho oponible "per se" al adquirente, sino que lo es, o por pacto, o bien por imperio de ley concreta.

b) No es verdad que sólo los derechos reales sean susceptibles de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, y tanto es así, que el propio art. 3002 hace la pertinente distinción, refiriéndose separadamente a los derechos reales y a los personales. En efecto, en su fracción primera dice expresamente: "Los títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el dominio, la posesión, o los demás DERECHOS REALES sobre inmuebles." De ahí que de ser real el derecho del arrenda-



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tario, saldría sobrando la fracción 111, además de ser contradictoria, pues limitaría la inscripción a sólo los arrendamientos que expresa.

e) Es obvio que en nuestro derecho la posesión no es síntoma de derecho real, entre otras cosas porque no es derecho, según el art. 790: "Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella UN PODER DE HECHO. . . " de modo qut no es válido interpretar en ese sentido la fracción I del Art. 3002 que acaba de transcribirse. Además, salta a la vista que en la enume- ración del art. 791, el legislador no se propuso formar una lista de derechos reales, antes por el contrario, bien aclara su intención mediante la técnica que sigue de enunciar primero un derecho real, luego uno personal, luego uno real y así sucesivamente. Y por lo que toca a las acciones persecutorias, le son otorgadas al arrendatario por virtud de la posesión derivada, del mismo modo que al depositario, y nadie sostendrá la tesis de que este último posee en virtud de derecho real.

30. Crítica de la moción de Planio1.-Sugiere este jurisconsulto emi- nentísimo (núm. 171 1. Op. et Vol. cit.) que, aunque desterrada ya de la jurisprudencia y de la doctrina, la idea de la realidad del derecho del arrendatario, consideraciones de orden práctico aconsejan una reforma legislativa que lo haga real. Estas razones son, de orden civil y de orden comercial. Concretándonos al estudio de lo primero, se reducen a la posi- bilitación de hipotecar el derecho, lo que abriría una nueva fuente de cré- dito y vivificaría aún más la eficacia del derecho a las cosas. Esto puede ser así para Francia por el imperio del art. 2118 del Código Napoleónico que sólo permite hipotecar la propiedad y el usufructo. Pero entre nosotros la situación es algo diversa; en efecto, el art. 2906 dice: "Sólo puede hipotecar el que puede enagenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enagenados."; de modo que ni todos los derechos reales son hipotecables (ver, por ejemplo, el art. 1015:."E1 usuario y el que tiene el derecho de habitación de un edificio, no pueden enagenar . . . su derecho.. . ") en cambio son enagenables derechos personales. Art. 2029: "Habrá cesion de derechos cuando el acreedor transfiere a otro los que tenga contra su deudor", pero tampoco son hipotecables. De ahí se sigue que no bastaría la transformación de la naturaleza del derecho del arrendatario para hacerlo hipotecable, sino que seria precisa una disposi- ción expresa de la ley. No es esto lo único, además el derecho del acreedor hipotecario se reduce, en caso de incumplimiento, a hacer vender la cosa y a pagarse con el precio en el grado de preferencia que establece la ley. Del ejercicio del derecho se seguiría una situación incongruente con la naturaleza sinalagmática del arrendamiento, a saber: que el adquirente del derecho del arrendatario sería arrendatario forzoso del arrendador e incluso sin el consentimiento de éste con palmaria transgresión de la regla de los artículos 2051 y 2052: "Para que haya sustitución de deudor es necesario que el acreedor consienta expresa o tácitamente." "Se presume que el acreedor consiente en la sustitución del deudor cuando permite que el sustituto ejecute actos que debía ejecutar el deudor, como pago de ré- ditos, pagos parciales o periódicos, siempre que lo haga en nombre propio y no por cuenta del deudor primitivo." Y como hace notar el maestro



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Esteva Ruiz en su obra sobre Títulos de Crédito, este consentimiento posterior NO CONSTITUYE CESION. (Op. cit., pág. 42.)

Estimo, en resumen, que más que abrir una nueva fuente de crédito la reforma legislativa, sólo conduciría a que en lugar de arrendamientos, los propietarios pusiesen en práctica un contrato que entonces sería atípi- co, y no un arrendamiento en el sentido que ahora existe, pues se pacta- ría en él que sólo originase derechos personales.

31. No son estos, desde luego, los únicos inconvenientes que pre- sentaría la reforma, señalaremos dos de los más graves:

a ) Otorgado por el arrendamiento un derecho real al arrendatario, y enajenada la cosa por su dueño a un tercero, éste NO TENDRIA OBLIGA- CIONES con el inquilino, sino que debería limitarse a tolerar la posesión, con lo cual se vendría por tierra la importancia económica del arrendamiento.

b) E n cuanto al procedimiento judicial, dejaría de ser competente el juez del domicilio del deudor y lo sería el de la ubicación de la cosa.

32. De la cosa arrendab1e.-Dice el art. 2400: "Son suceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellos que la ley prohibe arrendar y los derechos estrictamente personales". Analizando la disposición a la luz de la doctrina, proyectada sobre el conjunto de la ley, se llega a las siguientes consideraciones:

a ) La cosa objeto de arrendamiento debe, conforme al art. 1825: ". . . 19 Existir en la naturaleza. 29 Ser determinada o determinable en cuan- to a su especie. 39 Estar en el comercio.

a). La primera exigencia se reduce a la mera posibilidad de existir y nada se opone a que se celebre arrendamiento sujeto a la condición sus- pensiva de que la cosa llegue a existir (Por ejemplo arrendar un depar- tamento en una casa que va a ser construída). Mas si la cosa nunca ha existido porque no puede existir (un fauno, verbi gratia) o bien existió pero ya se extinguió en especie (Exempli gratia, un diplodoco) entonces el contrato e s 6 viciado de inexistencia. Dice el art. 2224: El acto jurí- dico inexistente por la falta de . . . objeto que pueda ser materia de él, no producirá efecto legal alguno. . . ; su inexistencia puede invocarse por todo interesado".

$1 Es preciso, además, en la generalidad de los casos, para que el arrendamiento exista, que se precise la cosa arrendada de manera indivi- dual, o bien la parte de la cosa que será objeto del contrato, poi ejemplo, el garage de una casa. E n casos especiales basta la determinación especí- fica y cuantitativa, como en el alquiler de sillas para un espectáculo o para celebrar un festejo o ceremonia.

y ) Dice el Código: art. 749: "Están fuera del comercio por su naturaleza las que no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente, y por disposición de la ley las que ella declara irreductibles a propiedad particular".



156 FELIX AZUELA PADILLA I

b) No debe ser consumible al primer uso. Esto se sigue de la esencia , misma de los contratos translativos de uso, pues si la cosa sólo puede usar- 1 se consumiéndola, quien transmite su uso transmite también su propiedad, !

ya que el ius abutendi es inseparable del dominio.

c) La cosa debe ser útil, quiero decir usadera, y lo puede ser de tres modos generales : i

a) Que permita servirse de ella para el fin a que comúnmente esté destinada.

$1 Que sea fructífera en los casos en que el arrendamiento conceda derecho al goce de la cosa.

y) Que independientemente de la utilidad común a las de su género, sea apta para usarse para los fines convenidos en el contrato. Así no al- quilaré para el arado un toro de lidia, que si en cambio puedo arrendar pará exhibición pecuaria.

d) Pérdida de la cosa.-De lo dicho antes se sigue que la pérdida de la cosa en el arrendamiento puede entenderse no sólo por la destrucción de ella, sino también por menoscabo tal que la prive de las características en que se desdobla el punto c) de este apartado. En tal caso de pérdida, se estará a lo dispuesto por el artículo 2024: "En los contratos en que la prestación de la cosa no importe la translación de la propiedad, el riesgo será siempre de cuenta del acreedor, a menos que intervenga culpa o negligencia de la otra parte". El acreedor w, en el caso, el arrendatario. Con- viene distinguir dos situaciones : 1* Cuando la cosa se estropea antes de ser entregada, y entonces decimos que el riesgo lo corre el arrendatario, salvo cuando el estropicio viene en términos del art. 2025: "Hay culpa o negligencia cuando el obligado ejecuta actos contrarios a la conservación de la cosa, o deja de ejecutar los que son necesarios para ella". 2s La pérdida ocurre después de entregada la cosa al arrendatario. Los riesgos son por por su cuenta, y no le vale la excepción de caso fortuito de fuerza mayor, en atención a lo dispuesto por la parte final del art. 2111 : "Nadie está obligado al caso fortuito sino cuando ha dado causa o contribuído a él, cuando ha aceptado expresamente esa responsabilidad, o cuando la ley se la impone". Ahora bien, como el arrendador única y exclusivamente responde de actos -u omisiones- propios, se sigue que el caso fortuito pára daños al arrendatario.

e) La cosa ha de ser del dominio privado. El dominio privado puede pertenecer a los particulares y al Estado. En cuanto al dominio de los particulares, rige en especial el art. 747: "Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio". Por lo que toca a los bienes del Estado, la Ley General de Bienes Nacionales clasifica los bienes de que se compone el patrimonio nacional en : Bienes de dominio público y Bienes de dominio privado de la Federación (art. l ) , y en su art. 3 clasifica: "Son bienes del dominio privado : 1. Las tierras y aguas dentro del territorio nacional que sean susceptibles de enajenación a los particulares, mientras no salgan del patrimonio nacional; 11. Los bienes




que ingresen al patrimonio federal por nacionalización de bienes de la Igle- sia; 111. Los bienes vacantes en el Distrito y Territorios Federales; IV. Los que hayan formado parte de una corporación pública creada por la ley federal, que se extinga, y V. Los demás inmuebles y muebles que por cualquier título jurídico adquiera la Federación". Pues bien, sólo pueden ser objeto de arrendamiento los bienes de propiedad de particulares y los del dominio privado del Estado (incluyendo dentro de él a los Estados y a los Municipios.)

f ) La cosa arrendable debe serlo de acuerdo con la ley; esto es, que cuando la ley prohibe dar en arrendamiento una cosa, el contrato es nulo en atención a ser contrario a tenor de ley prohibitiva, como manda el art. 8 ya transcrito. Y la nulidad es absoluta en atención a lo dispuesto por el art. 2225: "La ilicitud en el objeto, en el fin o en la condición de un acto produce su nulidad, ya absoluta, ya relativa, según lo disponga la ley", en función del 2226 que en lo conducente dice : ". . . La nulidad absoluta. . . no desaparece por la confirmación o la prescripción". Y como no es admisi- ble que las partes por ministerio de su voluntad puedan confirmar un acto que la ley prohibe, se sigue que la nulidad es absoluta.

g) No son arrendables derechos o actividades estrictamente personales, como son los derechos de familia, la clientela del profesionista, y los demás de esa estirpe.

33. Problemas especiales.-Se dan en la vida jurídica ciertos fenó- menos que parecen escapar al régimen de los negocios jurídicos reglamen- tados, y que vienen a constituir arduos problemas cuando toman caracteres litigiosos que exigen su encuadramiento en situaciones jurídicas abstrac- tas. Vayan como ejemplo dos negocios jurídicos bastante corrientes.

a ) 2 Cuál es la naturaleza jurídica del negocio por virtud del cual el encargado de un templo otorga un lugar para que una persona concurra a una ceremonia, mediando un precio en dinero? 1 Puede hablarse de arrendamiento, teniendo en cuenta que los templos son bienes de la Federación destinados a un uso común?

b) i Cuál es la naturaleza del contrato por el cual la empresa de un cementerio concede una "temporalidad" (7 años) a una persona para que en ella se inhumen sus restos al morir, contra un precio?

34. Precio.-Dice el art. 2399: "La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada". Teóricamente podemos de- finir el precio en el arrendamiento diciendo : "Es la cosa cierta y determinada que se paga por el uso o goce de la cosa arrendada".

35. Naturaleza de la prestación.-Como se ve por el precepto citado el legislalor declara expresamente que no sólo dinero puede ser el precio del arrendamiento, y con ello no hace sino reconocer la vigencia de una tradición cuatro veces milenaria. Comenzando por la cultura Sumerio- acadia, la cita hecha respecto al alquiler de un buey y cuyo precio se es-




tipuló en cebada, comparada con la referencia que hace Delaporte respecto al alquiler de una casa celebrado en el año primero del reinado de Cam- bises "por el precio de cinco ciclos anuales exigibles en dos exhibiciones iguales, una al principio del año y al séptimo mes la segunda", nos mues- tran que ya en Babilonia el precio del alquiler lo mismo podía consistir en dinero que en especie. No tengo noticias precisas respecto a Grecia en la época Homérico-hesiódica, en cambio por la autoridad de Guirau (La propieté fonciere en Grece) podemos afirmar que "El arrendamiento con precio fijo ya en especie o en otras formas de pago era cosa muy sólita en el mundo helénico". (Esto entre los siglos VI a IV A. C.) Y por lo que toca a la expansión de la cultura griega en Africa y en Asia, Bouche- Leclercq (Histoire des Lagides, T. 111), nos dice que los dominios de la corona eran dados en arrendamiento a ciertos trabajadores llamados oí ycupyoí quienes pagaban el precio en especie, principalmente en trigo. En Roma, la locatio rei se daba a cambio de un precio nombrado merces, que era regularmente en dinero, mas también podía ser en especies, con tal de ser "certa et vera" (la suma). En el derecho clásico es-

' pañol la renta ha de pagarse en dinero o en especie según se haya convenido o de acuerdo con la costumbre local, pero el labrador obligado a pagar en especie se libera dando dinero (Nov. Recop. Li. x, Tít. 11, Nota 1). La ley de Partidas distingue, sin embargo, para el llamado alquiler de obras, y manda expresamente que la merced en éstos sea en dinero contado, so pena de inexistencia del arrendamiento. (P. V. T. VIII, L. 1).

36 El Derecho francés siguió la tradición clásica, y nuestros códigos civiles la han conservado ; es por eso que surge el problema de si en nuestro Derecho positivo el precio del arrendamiento puede pagarse con servicios, como en el caso del contrato con porteros de edificios, e incluso en esta Facultad se ha dado respuesta afirmativa, fundada en que no estando prohibido por la ley, debe entenderse permitido. Me atrevo a discrepar, fundando mi discrepancia en el text4 mismo del artículo 2399 ya citado. cuando dice : ". . . cosa cierta y determinada . . ." Pues bien, la ley al hablar del objeto de los contratos, dice en el art. 1824: "Son objeto de los contratos: 1. La cosa que el obligado debe dar. . ." y en el art. 1825: ''12 cosa objeto del contrato debe: . . .ser determinada o determinable en cuanto a su especie. . ." Y en cambio, cuando se refiere a las prestaciones de hecho, dice en el art. 1827: "El hecho positivo o negativo, objeto del contrato, debe ser: 1. Posible; 11. Lícito". De ahí se sigue que cuando el 2399 alude a cosa cierta y determinada, está hablando de prestación de cosa y no de prestación de hecho. Pero si esto fuese poco, el art. 2011 dice : "La prestación de cosa puede consistir : . . . 111 : . . . En . . . pago de cosa debida."

37. De lo anterior se sigue que la prestación que el arrendatario debe por renta, es prestación de cosa, y que el pago de la renta es a título translativo de dominio.




38. 2Ha lugar en el arrendamiento a las acciones rescisoria y de reducción por causa de vil merced? El problema lo plantea la generalidad con que está concebido el art. 17 del Código, pues en Derecho francés el problema ha sido resuelto negativamente, según Pothier porque no procede la restitución en la enagenación de muebles y según Laurent porque nadie está constreñido por la necesidad a dar en arrendamiento. Yo me inclino por la solución contraria fundado :

a) En que el art. 17 no distingue los negocios jurídicos en los que proce- clan las acciones que otorga ; b) porque sólo atiende a las condiciones de infe- rioridad del sujeto y a la desproporción entre las prestaciones, de donde se sigue que procede en todos los negocios sinalagmáticos. No ignoro que la moda actual hace que se considere al arrendador como la parte "fuerte" del contrato, a la que el Estado no debe proteger por causa de flaqueza económica, pero esto no pasa de ser fruto de irreflexión. Baste, en efecto, considerar la situación -sólita por lo demás- en que el propietario de sólo una causa, de cuyas rentas vive, la tiene alquilada a una empresa pode- rosa; el dueño es aquí, pese a la demagogia, la parte "débil" del contrato.

39. Capacidad.-Como quiera que el negocio es bilateral necesitamos estudiar separadamente la capacidad necesaria para celebrar el contrato como arrendador y para concluirlo como arrendatario. Comenzaremos por el arrendador.

a) Para dar en arrendamiento. es preciso tener capacidad para contratar y obligarse; pueden, en consecuencia celebrar el contrato: lo El dueño de la cosa por sí o por su representante, en consonancia con lo dispuesto por el art. 830: "El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes", y por el 2401 : "E1 que no fuere dueño de la cosa podrá arrendarla si tiene facultad para celebrar ese contrato, ya en virtud de autorización del dueño, ya por disposición de la ley". 29 Puede arrendar el poseedor de una cosa, pues la ley le otorga derecho a los frutos de ella en los arts. 810, 812, 813 y expresamente a los civiles según el 816. 39 Puede el condueño con la aquiescencia de los demás condóminos (art. 2403), mas no sin ella. 49 El usufructuario puede dar también en arrendamiento, como manda el art. 1002: "El usiifriictuario puede gozar por sí mismo de la cosa usufructuada. Puede enagenar, arrendar y gravar su derecho de usufructo; pero todos los contratos que celebre como usufructuario terminarán con el usufructo". 59 Independientemente de los bienes del sujeto a patria potestad, cuyo usufructo pertenece parcialmente a quienes la ejercen, respecto a aquellos bienes que totalmente pertenecen a l sujeto a potestad paterna, pueden quienes la ejercitan dar en arrendamiento, siempre que la duración del contrato no exceda de cinco aiíos según establece la segunda parte del art. 436: ". . .Tampoco podrán celebrar contratos de arrendamiento por más de cinco aííos, ni recibir la renta anticipada por más de dos años. . ." 69 La misma limitación se establece respecto a la capacidad del tutor para dar en arrendamiento los bienes del pupilo. Art. 573: "El tutor no puede dar en arrendamiento los bienes del incapacitado, por más de cinco




aííos.. ." De donde se sigue la capacidad de los dichos representantes para celebrar el contrato dentro de los limites permitidos. 7Q El problema es mayor respecto de los mandatarios sin cláusula especial. En efecto, el art. 2554, al referirse a los actos de administración, de los cuales el arrendamiento es el típico, se limita a decir en el párrafo segundo: ". . . En los poderes generales para administrar bienes, bastará expresar que se dan con ese carácter para que el apoderado tenga toda clase de facultades administrativas.. ." Pero como es notorio quienes ejercen la patria potestad y la tutela también tienen toda clase de facultades administrativas sobre los bienes de sus representados, y, sin embargo, la ley les impone las cortapisas que acabamos de mencionar, se pregunta si esas mismas limitaciones no pesarán también sobre los mandatarios ya dichos, y la doctrina ha sido casi unánime en reso!ver afirmativamente la cuestión, declarando que un arrendamiento por más de cinco años ya no es acto de administra- ción, sino de disposición, y que por lo tanto sólo el mandatario con facultades para actos de dominio puede otorgar arrendamientos que excedan de esa duración.

40. Sanciones.-Como las fuentes de la falta de capacidad son diversas, han de estudiarse separadamente las sanciones que recaigan a arrendamientos celebrados por arrendadores incapaces. a) Falta de edad o inter- dicción del arrendador. El negocio es relativamente nulo atento lo dispuesto por el art. 2228: "La falta de forma establecida. por la ley, si no se trata de actos solemnes, así como el error, el dolo, la violencia, la lesión y la incapacidad de cualquiera de los autores del acto, produce la nulidad relativa del mismo". Es, pues, acto susceptible de convalidarse por la rati- ficación, sea del incapaz venido a capacidad, sea de su representante, o bien, por medio del cumplimiento voluntario, amén de por prescripción. sea de derechos, sea de acciones. Mientras dura la ineficacia, puede ser esgrimida sólo por el representante legítimo del arrendador; todo ello se desprende de los articulo~ que a continuación se transcriben : 2230: "La nulidad por causa de error, dolo, violencia, lesión o incapacidad, sólo puede invocarse por el que ha sufrido esos vicios de consentimiento, se ha perjudicado por la lesión o es el incapaz". 2233: "Cuando el contrato es nulo por incapacidad.. . puede ser confirmado cuando cese el vicio o motivo de nulidad.. ." 2234: "El cumplimiento voluntario por medio del pago, novación, o por cualquier otro modo, se tiene por ratificación tácita y extingue la acción de nulidad".

b) El arrendamiento celebrado por persona autorizada por el dueño sólo es nulo por incapacidad en dos casos: lQ Cuando quien autoriza no tiene capacidad bastante, y 29 Cuando el autorizado es incapaz. En ambos casos el negocio queda viciado de nulidad relativa, como se advierte con sólo leer el apartado anterior, y por ende, le son aplicables las ideas exte- riorizadas en dicho apartado.

c) El arrendamiento otorgado por el poseedor ofrece al análisis las siguientes posibilidades generales: 19 Posesión de la cosa a titulo domi- nical, ya de buena, ya de mala fe, y 2Q Posesión del derecho al uso y dis-



EL ARRENDAMIENTO CIL'II, 1 6 1

frute, que también puede ser de buena o de mala fe. El problema de validez surge al extinguirse la posesión y respecto al arrendamiento pendiente, por lo cual ha de distinguirse si el derecho del arrendador estaba inscrito en términos del art. 3002, fracc. I. "Se inscribirán en el Registro: 1. Los títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el dominio, ¡a posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles." Pues de estar transcripto el derecho o la posesión, el hecho que la extinga pára daños al arrendatario. No así cuando no lo esté, pues si el arrendatario es de buena fe, es tercero digno de la protección de la ley.

d ) Es norma prohibitiva la del art. 2403: "No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin el consentimiento de los otros copro- pietarios." Sin embargo, creo que el arrendamiento celebrado por el con- dómino en violación a este precepto no está viciado de nulidad absoluta, ya que los demás condueííos pueden ratificar el negocio expresamente o simplemente cumplir como arrendadores, convalidándolo. Ello sería imposible si se tratara de nulidad absoluta, de la cual la ley postula: ". . . De ella puede prevalerse todo interesado y no desaparece por la confirma- ción . . ." (art. 2225 in fine.)

e) Un solo grupo forman los casos en que mandatario con facultades administrativas, tutores y quienes ejerciten la patria potestad, den bienes de sus representados en arrendamiento mayor de cinco años. Estimo que también están viciados sólo de nulilad relativa, justamente por la misma razón esgrimida en el caso anterior.

41. La ratificación.-El art. 2234 aue se transcribió se refiere sólo a la ratificación tácita, pero sugerimos que ésta puede ser también expresa; mas como la ley no fija los requisitos que deba llenar esta última, debe- remos recurrir a la doctrina para fijarlos. Laurent (Droit Civil Francais, T. 18, núm. 607) y Deinolombe (Traité des Contracts, T. VI. núm. 709) nos dicen que la ratificación para ser válida debe reunir los siguientes requisitos: a ) Que el que ratifica conozca el vicio, ya que no se puede inconcientemente renunciar a una acción. b) Que se quiera expresamente renunciar la acción de nulidad, y c) Que haya expresa voluntad de que desaparezcan los vicios para que el acto produzca libremente sus efectos. En lo particular me siento inclinado a hacer extensivos dichos requisitos a la validez de la ratificación tácita de actos nulos. Fúndome en que mu- chas veces el interesado que ratifica por cumplin~iento no lo haría si su- piese tener la acción de nulidad.

42. Capacidad necesaria para tomar en arrendamiento.-Es capaz de tomar en arrendamiento todo aquel que tiene capacidad para contratar, obligarse y disponer de sus bienes. Sin embargo, hay incapacidades especiales que afectan a funcionarios. El art. 2404 dice: "Se prohibe a los Magistrados, a los Jueces y a cualesquier otros empleados públicos, tomar en'arrendamiento, por si o por interpósita persona, los bienes que deban arrendarse en los negocios en que intervengan." Y el 2405: "Se prohibe a los encargados de los establecimientos públicos y a los funcionarios y




empleados públicos, tomar en arrendamiento los bienes que con los expre- sados caracteres administren."

43. Sanciones.-En cuanto a los arrendamientos celebrados simplemente adolesciendo de incapacidad para contratar, obligarse y disponer de bienes, están viciados de nulidad relativa y les es aplicable lo dicho en el inciso a) del párrafo 41 de este trabajo. En cambio, los otorgados en contravención a los preceptos Uitimamente citados, están viciados de nulidad absoluta, pues la norma prohibitiva está dictada en interés público y contra ella no puede valer la voluntad ratificadora o confirmadora de quienes con su actividad trastornan precisamente el orden jurídico establecido por el legislador. El arrendamiento así otorgado podrá producir quizá efectos provisionales, pero se le aplica la norma del 2226:. "La nulidad absoluta por regla general no impide que el acto produzca provisionalmente sus efectos, los cuales serán destruídos retroactivamente cuando se pro- nuncie por el juez la nulidad. De ella puede prevalerse todo interesado y no desaparece por la confirmación o la prescripción".

44. Forma.-El arrendamiento es contrato consensual, pero no lo es estrictamente, pues la ley fija ciertas reglas de forma que no son meramente ad probationem, sino requisito de validez del contrato, por cons-. tituir mandamientos sobre el modo como el consentimiento tiene que manifestarse. Dice el art. 1795 : "El contrato puede ser invalidado : IV. Por- que el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la ley establece". Y esto en virtud de que el negocio no se reputa perfecto. sino hasta que la voluntad se expresa en la forma querida por la ley; art. 1796: "Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquéllos que deben revestir una forma establecida por la ley." Así pues, por razón de forma, podemos establecer una división tripartita: a ) arrendamientos verbales ; b) arrendamientos por escrito privado y c) arrendamientos que han de otorgarse en escritura pública. Dicen los artículos 2406 y 2407: "El arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando la renta pase de cien pesos anuales". "Si el predio fuere rústico y la renta pasare de cinco mil pesos anuales, el contrato se otorgará en escritura pública." De modo que sólo son verbales los arrendamientos cuando la renta estipulada sea infe- rior a cien pesos anuales, y sólo deberán constar en escritura pública cuando reúnan dos requisitos: 1Qque el objeto del arrendamiento sea un predio rústico y 29 que la renta convenida exceda de cinco mil pesos anuales. Todo otro arrendamiento debe extenderse en escrito privado.

45. Otro requisito formal es la transcripción en el Registro Público de la Propiedad ; lo establece el art. 3002 : "Se inscribirán en el registro . . . 111. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo mayor de seis años y aquéllos en que haya anticipas de renta por más de tres.

46. Sanciones.-Como se ve por el art. 1795 ya transcrito, el arrendamiento puede ser invalidado cuando no revista la forma que la ley seña- la, pero precisa saber qué clase de ineficacia es la que le afecta. Al hablar de la nulidad por falta de capacidad de las partes quedron transcritos varios



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preceptos de ley, y en todos ellos se menciona la falta de forma como causa de nulidad relativa, y es ésta, en efecto, la sanción. Bástenos agregar que la acción compete a todos los interesados (art. 2229), que se com- purga llenando la formalidad omitida (art. 2231) y finalmente que se puede exigir que se llene esta formalidad; dice, en efecto el art. 2232: "Cuando la falta de forma produzca nulidad del acto, si la voluntad de las partes ha quedado constante de una manera indubitable, y no se trata de un acto revocable, cualquiera de los interesados puede exigir que el acto se otorgue en la forma prescrita por la ley." Por lo que toca a la omi- sión del requisito registral, hace que el negocio sólo produzca efectos entre las partes (arrendador y arrendatario) y sea inepto para producirlos frente a terceros. Dice el art. 3003: "Los documentos que confome a esta ley deben registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables". A la sanción conte- nida en este precepto se la conoce en la doctrina con el nombre de "inopo- nibilidad". El problema de falta de registro se plantea fundamentalmente en los casos en que el derecho del arrendador es caduco.

47. En sentido riguroso el objeto del contrato son los derechos y las obligaciones que engendra, de tal modo que al catálogo de obligaciones derivadas de un contrato es a lo que propiamente debe nombrarse objeto y no como se ha hecho hasta aquí en este trabajo, al objeto de las obligaciones. Dentro del objeto del arrendamiento tenemos nuevamente que distinguir dos grandes grupos, a saber: las obligaciones del arrendador y las del arrendatario. En este orden las estudiaremos.

48. Dice Planiol (Op. et. Vol. cit.), que la obligación esencial del arrendador es conceder al arrendatario el uso o el goce temporal de la cosa, al grado de que las demás obligaciones suyas no son sino consecuencias de ésta. Así, pues, esta primera obligación, que es de dar, como quedó justificado más arriba, consiste, como dijimos en transferir ya sea el uso, ya sea el goce, ya ambos, de una cosa. Se transmite al perfeccionar- se el contrato y en el lugar donde esto acontezca. Por virtud de esta trans- misión queda temporalmente privado el arrendador de los derechos transmitidos y es por esto que surge el problema de saber cuál es la situa- ción jurídica que se plantea cuando un arrendador da en arrendamiento una misma cosa a dos arrendatarios diferentes para usar la cosa en el mismo plazo; pues como el derecho transmitido no es real el primer inquilino no tiene acción persecutoria de la cosa contra el segundo ni éste contra aquél. Dos corrientes de opinión hay respecto a la solución del problema: a ) Sosteniendo que el arrendador sólo está obligado a indemnizar los daños y perjuicios por incumplimiento, al arrendatario segundo en tiempo, sin perj~~icio de responsabilidades penales que pudieran concu- rrir, y b) Que se aplican al arrendamiento disposiciones similares a las que, para el caso de ventas dobles establece el Derecho, o sea que en materia de arrendamientos no inscribibles se preferirá el primero en tiempo y de no ser posible establecer antelación, al que haya sido con tradición




de la cosa; y que en materia de arrendamientos inscribibles, cuando sea imposible establecer la prelación temporal, sea la transcripción la que opere la transferencia de uso o goce. En este sentido se pronunció nuestro có- digo civil en su artículo 2446.

49. Sanción.-El arrendamiento que no contenga la obligación de que vamos tratando está viciado de inexistencia por carecer de objeto, según se desprende de los artículos 1794: "Para la existencia del contrato se requiere.. . 11. Objeto que pueda ser materia del contrato." Y 2224: "El acto jurídico inexistente por falta de. . . objeto que pueda ser materia de él, no producirá efecto legal alguno . . . "

50. La segunda de las obligaciones del arrendador es entregar la cosa ; o sea precisamente aquella cosa cuyo uso o goce transfirió. Debe entregarla en estado de servir para los fines a que se la destina conforme al contrato, o bien para los que sean naturales de ella, y con todas sus pertenencias, según dispone el art. 2412: "El arrendador está obligado aunque no haya pacto expreso: 1. A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido ; y si no hubo convenio expreso, para aquel a que por su misma naturaleza estuviere destinada.. ." Ya en el parágrafo 18 quedaron establecidas las limitaciones al derecho del arrendatario; así, para que disfrute del derecho de poner anuncios en las azoteas o muros, de actividad o industria que no sean propias, o para gozar de los derechos de caza o pesca, nece- sitará convenio expreso o bien autorización posterior del que arrienda.

51. En cuanto al lugar y al tiempo en que debe hacerse la entrega de la cosa alquilada, ha de decirse lo siguiente: La ley no da norma expresa en cuahto al lugar, de modo que son aplicables las reglas gener~les de pago; art. 2082: "Por regla general el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo que las partes convinieren otra cosa, o que lo contrario se desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación, o de la ley." Art. 2083: "Si el pago consiste en la tradición de un inmueble, o en prestaciones relativas al inmueble, deberá hacerse en el lugar donde éste se encuentre." Por lo que toca al tiempo de la entrega, el art. 2413 determina: "La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiere convenio, luego que el arrendador sea requerido por el arrendatario." Como se advierte este precepto comporta excepción al artículo 2080: "Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trata de obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo sino después de los treinta días siguientes a la interpelación que se haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un notario o ante dos testigos . . ."

52. El incumplimiento de estas obligaciones por parte del dueño es- tán sancionadas por el art. 1949: "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpla lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resar- cimiento de daños y perjuicios en ambos casos. También podrá pedir la



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resolución aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible".

53. La fracc. 11 del art. 2412 establece la tercera obligación del arrendador: "A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias." De esta obligación surge la norma prohibitiva del 2414: "El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada.. .", y conjuntamente, la obligación de reparar los deterioros sufridos. La ley distingue dos clases de estropicios: a ) leves, dimanados del uso mismo de la cosa (noinbrados locativos) y b) graves, cuya reparación pueden embarazar el uso y aún impedirlo. El arrendador no tiene obligación de reparar los primeros, dice el art. 2444: "El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio". En cambio, las reparaciones de los daños impeditivos de uso son a cargo del arrendador so pena de rescisión, o cumplimiento forzado, más pago de daños y perjuicios en cualquier caso, como innecesariamente lo establece el art. 2416, y digo que innecesariamente porque dicho precepto no es niás que una repetición ,

del texto del 1949 que ya quedó transcrito.

54. La cuarta obligación del arrendador se establece en la fracción 111 del artículo que estudiamos. Dice: "A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables". La situación a que da lugar este mandamiento es bastante compleja. En efecto: es, desde luego una obligación esencial del arrendador, pero su cumplimiento puede, en ocasiones originar justamente el incumplimiento, y es cuando las reparaciones son tales que em- barazan o de plano impiden el uso parcial y aún total de la cosa alquilada ; el art. 2445 prevé la situación diciendo: "El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o parcial de la cosa, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento, a pedir la reducción de ese precio o a la rescisión del contrato si la pérdida de uso dura más de dos meses en sus respectivos casos". Y como la ley no distingue si los daños que se reparan son o no debidos a caso fortuito, resulta este precepto derogatorio de la regla que hace al caso fortuito de fuerza mayor, excepción de cumplimiento de obligaciones. Y en cuanto establece acción rescisoria, deroga también al principio del art. 1949 ya citado, ya que la rescisión en este caso viene sólo originada en una imposibilidad de cumplimiento.

55. La quinta obligación del arrendador, dice la fracc. IV del artículo que se investiga: "A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato". Esta garantía notoriamente no se extiende a actos propios del arrendador, pues contra estos ya el legislador dictó las normas que quedan analizadas; es, pues, garantía contra actos de tercero, que la doctrina divide en dos grandes grupos, a saber: perturbaciones puramente de hecho y embarazos con algíin fundamento de Derecho. Nuestro legislador establece la misma división diciendo: "Lo dispuesto en la frac- ción IV del artículo 2412 no comprende las vías de hecho de terceros que




no aleguen derechos sobre la cosa arrendada, que impidan su uso o goce. El arrendatario en esos casos sólo tiene acción contra los autores de los hechos, y aunque fueren insolventes, no tendrá acción contra el arrendador. Tampoco comprende los abusos de fuerza". (art. 2418.) En cuanto a es- torbos con fundamento, los tratadistas distinguen dos situaciones: a) estorbo basado en simple presunción de derecho; y b) estorbo con derecho pleno por parte del tercero. Es notorio que ambas situaciones son completamente diversas, toda vez que en el segundo de los casos el arrendador sólo pudo dar en arrendamiento con mala fe, de ahí que el régimen juridico debe ser completamente distinto. Así es en efecto: Art. 2420: "Si el arrendador fuere vencido eri juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta, o la rescisión del contrato y el pago de los daííos y perjuicios que sufra", y art. 2434: "Si la privación del uso proviene de la evicción del predio se observará lo dispuesto en el artículo 2431, y si el arrendador PROCEDIO CON MALA FE, responderá también de los daños y perjuicios". El arrendatario es poseedor y en todo caso de estorbo de uso por un tercero tiene las acciones pose- sorias, si bien que en las usurpaciones de mero hecho tiene que pelear solo como ya se dijo, en las de derecho debe litigar el dueño (sin perjuicio de las dichas acciones) ; art. 2419: "El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada, so pena de pagar los daños y perjuicios que cause con su omisión. Lo dispuesto en este articulo no priva al arrendatario del derecho de defender, como poseedor, la cosa dada en arrendamiento". De todo lo anteriormente expuesto se sigue que en nuestro Derecho positivo el arrendador sólo responde al arrendatario cuando el uso y goce le han sido estorbados por un tercero armado de derecho.

56. En sexto lugar el arrendador está obligado por la fracción v del art. 2412: "A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamien- to." De inmediato se advierte que esta obligación nada tiene que ver con la de garantía de vicios redhibitorios peculiar de los negocios translativos de dominio. En efecto, comenzando con que estos Últimos dan lugar a dos acciones y los que vamos tratando sólo a la general de resolución o cumplimiento forzado del art. 1949, hay que advertir que mientras los vicios redhibitorios deben ser OCULTOS Y DESCONOCIDOS, los de que vamos tratando pueden ser o no desconocidos y basta que sean ocultos. Además, no se responde por la existencia de los vicios mismos, sino sólo y exclusivamente pgr los daños y perjuicios que ocasionen al arrendatario ; o sea, que pueden muy bien existir sin que se origine daño ni perjuicio alguno al inquilino.

57. La Suprema Corte de Justicia opinó en alguna ejecutoria que esta responsabilidad del arrendador es objetiva, toda vez que sólo surge al de- sencadernarse los siniestros por efecto de los vicios de la cosa. En contra de esta opinión, la doctrina es casi unánime en el sentido de que la responsabilidad es contractual. Esta opinión tiene su fundamento en el hecho



EL ARRENDAMIENTO CII 'IL 167

de que el propietario ha de transferir el uso o goce de la cosa, y ha de entregarla de manera que sea usadera, esto es susceptible de rendir el provecho que el arrendatario paga. De ahí que la cosa deba entregarse exenta de aquellos vicios que la hagan impropia para tal efecto, si bien el arrendador no responde de aquellos defectos que, como dice Planiol, no la inutilizan, pero sí la afean. De donde por mayoría de razón se sigue la obligación contractual de indemnizar de los daños que la cosa cause al patrin~onio del arrendatario.

58. Procede ahora a enumerar las obligaciones extracontractuales que pesan sobre el arrendador. E s la primera, la que consiste en que el dueño pagará las mejoras que el arrendatario haya hecho a la finca arrendada, en los términos del art. 2423 : "Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario: 1. Si en el contrato, o posteriormente, le autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas; 11. Si se trata de mejoras útiles, y por culpa del arrendadoi se rescindiese el contrato ; cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciese mejoras y antes que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concluído el arrendamiento." Artículo 2424 : "Las mejoras a que se refieren las fracciones 11 y III del ar- tículo anterior, deberán ser pagadas por el arrendador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras quedasen a beneficio de la cosa arrendada". Como se ve, esta obligación del arrendador es irre- nunciable. En la práctica se pasa por encima del precepto mediante una estipuiación, que consiste, al señalar el precio del arrendamiento, es decir, que como parte de pago, el inquiIino se obliga a hacer tales o cuales mejoras a la finca.

59. Otras dos obligaciones impone el capítulo de arrendamiento a1 arrendador, que son conceder al arrendatario los derechos de preferencia y tanto cumpliéndose los requisitos del art. 2447: "En los arrendamientos que han durado más de cinco años y cuando el arrendatario ha hecho mejoras de importancia en la finca arrendada, tiene éste derecho, si está al corriente en el pago de la renta, a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento de la finca También gozará del derecho del tanto si el propietario quiere vender la finca arrendada, aplicándose en lo conducente los artículos 2304 y 2305". La primera obligación señalada por el precepto no amerita mayores explicaciones, pero en cambio la segunda, suscita un serio problema, es, a saber: si el derecho concedido al inquilino es del tanto, como lo nombra el precepto o si es meramente de preferencia, pues los artículos de compraventa a que remite como aplicables no gobiernan ciertamente derechos de tanteo, sino de preferencia. Ha de advertirse que el interés de la cuestión no es sólo de palabras, sino de contenido, pues mientras que la violación del derecho del tanto se halla sancionada repetidas veces en la ley con nulidad absoluta (artículos 973, 2282, &), aquellas operaciones que transgreden el derecho de preferencia son perfectamente válidas y el transgresor sólo




responde de los daños y perjuicios por causa de incumplimiento. Estimo que el criterio más correcto de interpretación es en el sentido de decla- rar que se trata del derecho de preferencia, tanto porque todo el precepto se refiere a dicho derecho, cuanto porque remite a disposiciones que no se refieren a tanteo sino a preferencia.

60. Otra obligación del arrendador consiste en otorgar al arrendatario recibo por la renta, so pena de no recibir ésta, según manda el art. 2088: "El deudor que paga tiene derecho de exigir el documento que acre- dite el pago y puede detener éste mientras no le sea entregado."

61. Finalmente, pesan sobre el arrendador obligaciones fiscales, con- sistentes en el pago del impuesto que fija la Ley del Timbre, en función del monto anual de la renta, en los artículos 6, fracción v, 10 y 18. Deben consultarse también las disposiciones de los artículos 18 y 23 del Regla- mento de la Ley General del Timbre. El tributo se paga en timbres que se adhieren al documento en que se hace constar el contrato.

62. Es muy frecuente que la ley fiscal determine que cuando un documento no esté debidamente timbrado, aparte las sanciones pecuniarias que establece ella misma, carecerá de toda validez y las autoridades judiciales o administrativas deberán rechazarlo de plano y no dar curso a la promoción que funda o prueba. Nuestros tribunales, siguiendo en esto la doctrina de Giorgi, han declarado que la ley sobre tributo no puede decidir sobre la validez o existencia de los negocios jurídicos gravados, y que el interés fiscal queda suficientemente a cubierto con la aplicación de las sanciones pecuniarias, de manera que cuando reciben documentos defi- cientes desde el punto de vista fiscal, dan curso a la promoción que acom- pañan y vista al representante de l a Hacienda Pública para que él ejercite las acciones a que la deficiencia diere lugar.

63. Obligaciones del arrendatario.-La primera obligación del arrendatario, correlativa de la segunda del arrendador, consiste en recibir la cosa arrendada, con todas sus pertenencias y en el lugar y tiempo convenidos. La transgresión de esta obligación le hace deudor de los daños y perjuicios que cause al arrendador, quien se verá obligado, por esta mora de recibir, a intentar procedimiento de oferta de pago seguido de con- signación.

64. La segunda de las obligaciones del arrendatario, y es esencial del negocio, consiste en pagar la renta estipulada. Ya quedó discutido que, la naturaleza de la prestación que debe el arrendatario como renta, es pres- tación de cosa, obligación de dar y translativa de dominio. Los artículos 2398 y 2399 ya citados nos dicen que la renta debe ser cierta y consistir en dinero o en cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada. ¿Qué significa la ley con ese adjetivo? ;A qué certidumbre se refiere? Quiere decir: qtre no deje lugar a dudas, para lo cual es menester que se determine en especie, calidad y cantidad. Y como la misma exigencia de certidumbre exige el art. 2248 en materia de compraventa, serán aplicables



E L ARRENDAMIENTO CIVIL 169

al arrendamiento los niecanismos de fijación del precio que el código reglamenta para aquel contrato.

65. Se dejó dicho que es el precio, elemento esencial del contrato, y con ello quiere significarse que ningún arrendamiento existe si la transferencia de uso o goce no se hace a cambio de prestación de dinero o de cosa cierta equivalente. Si no hay contraprestación el negocio será gratuito, quizá un comodato; si la contraprestación consiste en la transmisión de dominio de cosa individualmente determinada, será un contrato atípico; si, finalmente consiste en obligación de hacer, quizá se trate de un contrato atípico también, de los llamados de doble tipo. Pero lo que en ningún caso podrá ser, es arrendamiento.

66. Por muy esencial que sea esta obligación del arrendatario no es absoluta; tiene, en efecto, límites. Estos son: a) El impedimento de uso o goce, que trae aparejada la suspensión de la obligación. Dice el art. 2431 : "Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato". Y el 2132: "Si sólo se impide en parte el uso de la cosa arrendada, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos.. ." Regla que como se ve, excepciona a la general del art. 2075: "El pago deberá hacerse del modo que se hubiere pactado; y nunca podrá hacerse parcialmente. . ." b) Por evicción parcial o total, según los artícu- los 2420 y 2134, que rezan, respectivamente: "Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta. . .", y "Si la privación del uso proviene de la evicción del predio se observará lo dispuesto en el artícu- lo 2431 . . ." Finalmente, por pérdida de frutos debida a fuerza mayor en el caso del art. 2455 : "El arrendatario no tendrá derecho a la rebaja de renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero sí en caso de pérdida de más de la ini- tad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios.. ." Este último articulo, como se advierte, comporta también excepción a las reglas generales de las Obligaciones, en materia de liberación de obligaciones por caso fortuito o de fuerza mayor.

67. Cómo debe pagarse la renta.-La renta debe pagarse del modo concertado, y faltando acuerdo, según las reglas generales de pago. Ex- cepcionalmente, si la merced debe pagarse en frutos y el deudor no cumpliere, se libera pagando etl dinero, pero en los términos del artículo 2430: "Si el precio del arrendamiento debiere pagarse en frutos y el arrendatario no los entregare en el tiempo debido, est j obligado a pagar en diilero el mayor precio que tuvieren los frutos dentro del tiempo cotlveilido."

65. Tiempo de pago.-La merced debe pagarse desde y hasta cuando lo determine el contrato; a pacto omiso se está a estas disposiciones de la ley .Art. 2426: "El arrendatario no está obligado a pagar la renta sino desde el día en que reciba la cosa arrendada, salvo pacto en contrario."




Art. 2429: "El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada". Esto se entiende sin perjuicio de que, en los arrendamientos por tiempo determinado el arrendatario debe normalmente la renta de todo el tiempo pactado, pues si pretende entregar la cosa antes de expirado el plazo, está faltando al cumplimiento del contrato. Y se está a la regla del artículo 2078 ya citado. También a falta de pactó, la ley establececiertas normas diferénciales para el plazo del pago. Art. 2452: "La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por meses vencidos si la renta excede de cien pesos, por quincenas vencidas si la renta es de sesenta a cienlpesos y, por semanas, también vencidas, cuando la renta no llegue a sesenta pesos". Para el caso de predios rústicos manda el art. 2454: "La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por semestres vencidos?. Para el caso de muebIes manda la ley: art. 2461 : "Si la cosa se arrendó por años, meses, semanas o días la renta se pagará al vencimiento de cada uno de esos términos salvo convenio en contrario". Art. 2462: "Si el contrato se celebra por un término fijo, la renta se pagará al vencerse el plazo, salvo convenio en contrario". Es de advertirse que en materia de arrendamiento de bienes muebles por tiempo determinado, no es obligatorio al inquilino pagar sino por el tiempo en que usó la cosa y no por el excedente, aunque haya incumplimiento por su parte. Dice el art. 2463 : "Si el arrendatario devuelve la cosa antes del tiempo convenido, cuando se ajuste por un solo precio, está obligado a pagarlo íntegro; pero si el arrendamiento se ajusta por periodos de tiempo, sólo está obligado a pagar los períodos corridos hasta la entrega".

-69. Lugar de pago.-La renta debe pagarse en el lugar convenido en el contrato, mas si éste fuera omiso al respecto, deberá hacerse en la casa habitación o en el despacho del arrendatario, según el artículo 2427, que dice casi a la letra lo que acaba de expresarse. Como se ve, es también norma excepcional, pues contiene limitación a lo dispuesto en el artícu- lo 2082.

70. La tercera obligación del arrendatario la fija la fracción 111 del artículo 2425: "El arrendatario está obligado: . . . 111. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza o destino de ella". Esto debe interpretarse rectamente, en el sentido de que el arrendatario debe servirse de la cosa exclusivamente para lo que se convino en el contrato y nada más que para ello, so pena de incumplimiento. Pero deberá servirse de la cosa conforme a la naturaleza de ella o al destino que se la haya dado en el caso de que el contrato sea mudo respecto al uso que de la cosa se transfiere. Así, si alquilé una máquina para exhibirla en mis escaparates, no tengo derecho a usarla como tal máquina; pero si alquilé la misma máquina sin más especificaciones, sólo podré servirme de e íb para usarla como tal maquinaria: Y si alguno tiene Ün caballo des- tinado a semental y me lo alquila sin especificaciones, se entiende que sólo para semental puede servirme, pues este es el uso a que se le destina, y no para tiro, carrera o silla.




Sanción.-El incumplimiento de esta obligación, a falta de disposición especial, se sanciona en términos del art. 1949 ya citado, con cumplimien- to forzado o rescisión del contrato, más los daños y perjuicios en ambos casos.

71. La cuarta obligación del arrendatario la fija la fracción 11 del artículo 2425: ". . . A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios . . ." Como se advierte, la obligación se reduce a mantener la cosa en buen estado y como se recibió, salvo los deterioros naturales advenidos por el tiempo y el uso. Así manda el art. 2441 : "El arrendatario no puede, sin consentimiento espreso del arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo además, responsable de los daños y perjuicios." Y el 2442: "Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa descrip- ción de las partes de que se compone, debe devolverla al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable." E s de notarse que las normas que se vienen estudiando también tienen caracteres de excepción, pues la responsabilidad del inquilino excede la de actos propios y abarca los de sus familiares, sirvientes y subarrendatarios.

72. Sanción.-De los preceptos que se dejan transcritos aparece que la única sanción que deriva del incumplimiento de esta obligación consiste en la indemnización de daños y perjuicios, o sea dejar indemne el patrimonio del arrendador por la reparación de la cosa y abonarle las ga- nancias lícitas que su incumplimiento le impidió obtener.

73. Otra obligación, la quinta, del arrendatario, es la correlativa de la de hacer reparaciones que tiene el arrendador. Consiste en darle aviso oportuno de las reparaciones que la cosa arrendada haya menester. Dice el art. 2415: "El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause." Ni la obliga- ción ni su sanción aineritan explicación alguna, dada la claridad del texto.

74. Correlativa a la obligación que el arrendador tiene de mantener al arrendatario en el uso o goce pacífico de la cosa, es la sexta que pesa sobre el inquilino de dar aviso al dueño de toda usurpación o novedad dañosa que alguno perpetre o abiertamente prepare contra la cosa. Ya que- dó transcrito el art. 2419 que la impone y sólo falta hacer hincapié en que la obligación del inquilino se extiende a dar aviso de las novedades da- ñosas que otro prepare, aunque sea ocultamente, si él tiene conocimiento de ellas. La sanción, como en las anteriores, se limita a la indemnización de daños y perjuicios.

75. La Última de las obligaciones de arrendatario, natural del contrato, es la de restituir la cosa, concluido que se haya el arrendamiento. Nace, como se advierte, de la naturaleza temporal que al negocio asigna



172 FELIX AZUELA- PADILLA

el articulo 2398 que lo define. Qué cosa debe restituir el arrendatario, nos lo dice la repetida definición, o sea la misma cosa que recibió en arrendamiento, y sólo surge problema cuando se pierde o destruye. En este caso el arrendatario debe restituir conforme a lo convenido en el contrato, y a falta de pacto expreso, se estará a lo dispuesto por la Ley en lo relativo a las obligaciones de dar, s e g k dispone la fracción III del art. 2011 : "La pres- tación de cosa puede consistir: 111. En la restitución de cosa ajena. . ." Las normas relativas se encuentran en los preceptos siguientes : Art. 2018: "La pérdida de la cosa en poder del deudor, se presume por culpa suya mientras no se pruebe lo contrario." Art. 2020 : "E1 deudor de una cosa per- dida o deteriorada sin culpa suya, está obligado a ceder al acreedor cuantos derechos y acciones tuviere para reclamar la indemnización a quien fuefe responsable." Empero, como ya se advierte de la lectura del art. 2442 anteriormente insertado, el arrendatario cumple devolviendo la.cosa con los deterioros y menoscabos debidos al tiempo y a causa inevitable.

76. Dónde debe restituirse la cosa.-Como lo ley no da regla expresa, debe estarse a lo dispuesto en general para todos los actos jurídicos, o sea el art. 2080. De ahí que debe entregarse en el lugar determinado en el contrato ; mas si fuere raíz, en la ubicación de ella, de no serlo, en el domicilio del arrendatario - q u e es el deudor- o bien según la naturaleza del negocio. Piénsese en el caso de haber alquilado un caballo para ir de un lugar a otro, sin regresar por la misma ruta; habrá que restituirlo en el lugar hasta donde contratamos el alquiler. En cuanto al problema del tiempo, se estudiará al analizar el problema de terminación del arrendamiento.

'77. Responsabilidades en caso de incendio.-En artículos por separado trata el Código de estas obligaciones del arrendatario y sólo por respetar ese orden no las estudiamos dentro de la enumeración anterior. Es este probleina una de los más explorados en materia de arrendamiento. Muy encontradas doctrinas se han formado para explicar las responsabilidades que la ley atribuye, como puede verse en las ya clásicas obras de Colin et Capitant, Planiol et Ripert, Josserand, etc. Nuestra ley reglamenta la cues- tión en los artículos 2435 a 2439, inclusive; ellos serán objeto de los siguientes análisis :

a) Regla general. Art. 2435: "El arrendatario es responsable del incendio a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción." Tal responsabilidad la explica Josserand diciendo que como el inquilino tiene la guarda de la cosa, está obligado a restituirla, salvo que perezca por caso fortuito o de fuerza mayor. Planiol, en cambio, distingue dos situaciones, a saber: la que la cosa se incendie por culpa del inquilino; en ese caso responde justamente de su culpa; y 29 que se incendie sin su culpa, y en este caso responde porque tienela obligación de custodia, que le constriñe a restituir. Entre nosotros, el maestro Agustin García López sostuvo en su cátedra de "Contratos" que la responsabilidad que establece el precepto analizado, proviene sólo de la presunción general



E L ARREKDAMIENTO C I V I L 173

de culpa que en contra del deudor establece el artículo 2018 arriba transcrito. Como se verá el problema es de prueba.

b) Exoneración de responsabilidad.-El propio precepto analizado proporciona la primera excepción ; el inquilino no responde cuando el incendio provenga de defectos de la cosa o de caso fortuito. Es preciso únicamente hacer una salvedad. El artículo parece enumerar como cosas distintas el caso fortuito y la fuerza mayor, siendo asi que como enseña Planiol (T. 11, núm. 231) no son sino designaciones para dos aspectos de la misma cosa: nos referimos a "caso fortuito" cuando queremos aludir al origen externo del obstáculo que impide el cumplimiento de la obliga- ción; hablamos de "fuerza n~ayor" cuando necesitamos aludir a la naturaleza insuperable de dicho obstáculo.

Otra causa de exoneración es la comunicación del incendio, acompa- ñada de haberse tomado las precauciones necesarias para evitar la propaga- ción, Art. 2436 : "El arrendatario no responde del incendio que se haya co- municado de otra parte, si tomó las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara." Notoriamente aquí lo que origina la obligación es la inactividad culpable del inquilino.

c i Pluralidad de inaui1inos.-El artículo 2437 : "Cuando son varios los I

arrendatarios y no se sabe dónde coinenzó el incendio, todos son responsa- bles proporcionalmente a la renta que paguen, y si el arrendador ocupa parte de la finca, también responderá proporcionalmente a la renta que a esa parte fijen peritos. Si se prueba que el incendio comenzó en la habita- ción de uno de los inquilinos, solamente éste será responsable." Viene a decir que la responsabilidad se divide entre los locatarios, y que de ella queda exhonerado el que pruebe que el incendio no comenzó en su habita- ción, o que no pudo comenzar ahí, según el texto del artículo siguiente; 2438: "Si alguno de los arrendatarios prueba que el incendio no pudo comenzar en la parte que ocupa, quedará libre de responsabilidad." 2Qué clase de obligación es ésta que pesa sobre la colectividad de inquilinos? La pregunta surge porque en los códigos Francés y Mexicanos de 1870 y 18% fué una obligación solidaria. Entre nosotros actualmente debe re- solverse en sentido de que se trata de simple n~ancomunidad, ya que según el art. 1988: "La solidaridad no se presume ; resulta de la ley o de la voluntad de las partes." Y como en este caso sólo podría dimanar de la ley y ésta no la establece, se sigue, como ya se apuntó que hay simple manco- munidad.

77. El contenido de la obligación del arrendatario por caso de incendio consiste en indemnizar al arrendador y a los terceros perjudicados por el incendio, según manda el art. 2439: "La responsabilidad en los casos de que tratan los artículos anteriores, comprende no solamente el pago de los daños y perj~iicios sufridos por el propietario, sino el de los que se hayan causado a otras personas. siempre que provengan directamete del incendio." Analizando el precepto se concluye que el inquilino responsable pagará: a ) sólo los danos, pero no la restauración de la cosa o cosas destruidas; b) las rentas que se dejen de percibir y c) los frutos que no




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se perciban. Esta opinión se funda en lo dispuesto por los artículos 2107 I I

a 2110 del Código civil.-Es en este sentido que debe interpretarse la parte 1

! del articulo 2437 que hace deudor mancomunado al propietario que habita parte de la finca incendiada, pues como no puede responderse a sí mismo, se entiende que responde a los terceros perjudicados con el siniestro, lo ! mismo que cualquier otro inquilino.

79. Excepcionalmente el arrendatario tiene solvencia económica su- ficiente para responder de los daños que se causan por incendio, y para- dójicamente entre mayor puede ser la responsabilidad, menor es la solvencia, pues de acuerdo con los tipos actuales de construcción, los edificios de muchos apartamientos para proporcionar rentas bajas, tienen costo muy elevado, sin contar con el número de perjudicados, que aumenta en razón directa de la magnitud del edificio. Para no hacer de estas disposiciones legales que acabamos de estudiar, mera letra muerta, se ha pensado en el establecimiento forzoso del seguro locativo. Desgraciadamente, conforme al estado actual de la legislación siempre se correrán dos riesgos, que el inquilino no pague las primas $el seguro y éste quede sin efecto a espaldas del propietario, y que, acaekido el siniestro, el asegurado o sea el inquilino cobre la póliza sin dedicar el importe a cumplir sus obligaciones. Quizá merezca una buena reglamentación este negocio juridico que tan urgentes caracteres está presentando en estos días.

80. Transferencia de derechos inqui1inarios.-Los derechos que el inquilino adquiere por virtud del arrendamiento sólo pueden ser trasmitidos a tercero por herencia, por cesión o por subarriendo. Normalmente, a la muerte del arrendatario los derechos locativos pasan a sus causahabientes, y sólo no ocurre así cuando lo contrario se conviene expresamente; dice el art. 2408: "El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido." Pero en cambio, la cesión y el subarriendo le están prohibidos al inquilino por el art. 2480: "El arrendataiio no puede subarrendar en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere res- ponderá solidariamente con el subarrendatario, de todos los daños y perjuicios." Procede distinguir entre subarrendamiento y cesión. Des- de luego recuérdese que la cesión no tiene contenido jurídico propio, y que la transmisión de obligaciones se opera en ella sea a título de venta, de donación, de aportación en sociedad, etc., de manera que tiene gran di- versidad de formas y de efectos, según el título a que se opere. No así el subarriendo, que es un segundo arrendamiento, y con todos los caracteres de este contrato. La cesión naturalmente está prohibida respecto de los derechos inquilinarios, pues van aparejados con obligaciones, y estas pueden ser cedidas sólo con el consentimiento del acreedor, en este caso, de arrendador, que es justamente lo que exige el precpto citado para la validez de la operación. El subarrendamiento, en cambio es el arrepdamiento que el arrendatario celebra con un tercero, éste como inqailino y como arrendador aquél. La prohibición tiene la misma raíz que la anterior y ambas se sancio- nan con una responsabilidad solidaria hacia el arrendador primitivo, de los



E L ARRENDAMIENTO CIVIL 175

daños y perjuicios, y la rescisión del contrato a voluntad del acreedor en términos de la fracción 111 del artículo 2489: "El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: . . . 111. Por el subarriendo de la cosa en contra- vención a lo dispuesto en el artículo 2480."

81. Capacidad para subarrendar.-De lo dicho anteriormente se sigue que sólo se adquiere por convenio, pero este puede ofrecer dos aspectos: a ) Como facultad general para subarrendar y b) Como autorización para subarrendar a persona cierta. En el primer aspecto la situación jurídica creada es tal, que subsisten todos los primitivos vínculos entre arrendador y arrendatario, y nacen los derechos y obligaciones peculiares del arrendamiento entre el arrendatario como arrendador y el subarrendatario como arrendatario mas no media vínculo entre éste y el primer arrendador. E n el segundo aspecto, o sea, cuando el arrendador faculta al arrendatario para subarrendar a determinada persona, el negocio jurídico no puede tener sino dos caracteres disyuntivamente : o es una cesión, o es un arrendamien- to por mandato. Pero en ambos casos se extinguen las obligaciones loca- tivas entre el arrendador y el arrendatario, para nacer entre el nuevo inquilino y el arrendador, y sólo pudiera pensarse en obligación subsistente del primer inquilino en caso de mal cun~plimiento del mandato, por causa de incumplimiento de este otro contrato.

82. Terminación del arrendamiento.-El artículo 2483 enumera: "El arrendamiento puede terminar: 1. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fué arrendada; 11. Por convenio expreso; 111. Por nulidad; IV. Por res- cisión; V. Por confusión; VI. Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor; VII. Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública; VIII. Por evicción de la cosa dada en arrendamiento".

E l plazo a que se refiere la fracción 1, es término estintivo, de ahí que el artículo 2484 determine que, expirado el plazo, concluye el negocio sin necesidad de desahucio pero esta disposición sólo se aplica a los arrendamientos por tiempo cierto. La disposición últimamente citada no es de carácter absoluto, pues comporta varias limitaciones, a saber: a) L a pró- rroga. Es un derecho que la ley concede a los arrendatarios por tiempo determinado; dice el art. 2485: "Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato.. ." Las condiciones necesarias para que haya esta prórroga son, pues, que el arrendamiento sea a término y que al cabo de él el inquilino esté al corriente en sus pagos. No obstante ser tan claro el texto de esta ley, algunos jueces y Tribunales se han tomado la libertad de aplicar estas prórrogas a los contratos por tiempo indeterminado, para cuando el arrendatario no quiere acceder a restituir la cosa al arrendador, con el peregrino argumento de que la ley debe interpretarse en el sentido que más favorable sea al arrendatario. Lo que falta por saber, es qué entienden por interpretación esos "trabajadores al servicio del Estado". Excepcionalmente pierde este dere-




cho a prórroga (el verdadero, se entiende), el inquilino, cuando el arrendador ha menester la finca para habitarla o cultivarla. b) La tácita recon- ducción. Nómbrase así a una prórroga de la prórroga que se otorga en los arrendamientos de PREDIOS RUSTICOS; la establece el articulo 2486: "Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año." La tácita reconducción se da, pues en dos situaciones: como prórroga de prórroga, y como prórroga especial. Como prórroga de prórroga obedece a un tácito acuerdo de voluntades de las partes que se manifiesta en actos positivos por parte del inquilino y de tole- rancia, cuando menos por parte del arrendador. En cambio, como prórroga simple, difiere de la ordinaria en que no necesita llenar la condición de estar la renta al corriente, y basta con acuerdo tácito de voluntades. c) Pérdida de la modalidad. Se opera en arrendamientos de predios urbanos cuando vencido el plazo o la prórroga, por tácito acuerdo continúa el inquilino en el goce de sus derechos de arrendatario, pues entonces el contrato pierde su modalidad de plazo, y se convierte en arrendamiento por tiempo indeterminado: Art. 2487: "En el caso del artículo anterior, si el predio fuere urbáno, el arrendamiento continuará por tiempo indeiinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato con arreglo a lo que pagaba.

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83. Efectos de las prórrogas.-Entre las partes, las prórrogas produ- cen efectos de novación del arrendamiento, pero respecto de terceros hay que distinguir dos situaciones: a) Terceros con mejor derecho al inquili- nato y b) terceros garantes. Respecto de los primeros, les puede perjudicar la prórroga forzosa, mas no la de tácito acuerdo ; en cuanto a los segundos, cualquiera prórroga les libera de la obligación de garantía. Art. 2488: "Cuando haya prórroga en el contrato de arrendamiento, y en los casos de que hablan los dos artículos anteriores, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario.

84. Cesa el arrendamiento por convenio expreso, cuando es voluntad bilateral de las partes darlo por terminado. El único requisito exigido es que haya acuerdo de voluntades para extinguir las obligaciones, según el texto del artículo 1792: "Convenio es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir obi igacione~.~~ Es pues situación diferente a la que se da en los arrendamientos por tiempo indeterminado, pues estos concluyen a voluntad de cualquiera de las partes, art. 2478: "Todos los arrendamientos, sea de predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte, dado en forma indubitable, con dos meses de anticipación si el predio es urbano y con un año si es rústico."

85. Terminación por nulidad.-Cuando el arrendamiento está viciado de nulidad y el titular de la acción la ejercita eficazmente, se desencadenan los efectos previstos por los artículos 2239 a 2242, a saber: "La anulación




del acto obliga a las partes a restituirse mutuamente lo que han recibido o percibido en virtud o por consecuencia del acto anulado" "Si el acto fuere bilateral y las obligaciones correlativas consisten ambas en sumas de dinero o en cosas productivas de frutos, no se hará la restitución respectiva de intereses o de frutos sino desde el día de la demanda de nulidad. Los intereses y los frutos percibidos hasta esa época se compensan entre sí." "Todos los derechos reales o personales transmitidos a tercero sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietaria de él en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual mientras no se cumpla la prescripción, obser- vándose lo dispuesto para los terceros adquirentes de buena fe."

86. La rescisión del arrendamiento puede ser pedida tanto por el arrendador como por el arrendatario. Puede exigirla el primero, en tér- minos del art. 2489: "El arrendador puede exigir la rescisión del contrato : 1. Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artícu- los 2452 y 2454; 11. Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción 111 del artículo 2425; 111. Por subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 2480". Además de las anteriores el artículo 882 señala otra causa de rescisión, y es cuando el arrendatario hace obras en busca de tesoro en la cosa arrendada sin licencia del arrendador. El arrendatario tiene derecho a exigir la rescisión por dos causas fundamentales: a ) Por pérdida parcial o total del uso de la cosa, según autoriza el art. 2490: "En los casos del artículo 2445, el arrendatario podrá rescindir el contrato cuando la pérdida de uso fuere total, y aun cuando fuere parcial, si la reparación durare más de dos meses"; y b) Cuando teniendo el arrendatario derecho a subarrendar, el arrendador se opone sin justa causa al subarriendo (art. 2492). Pues si el derecho a subarrendar nace del contrato, hay incumplimiento de él por el arrendador que habiéndolo concedido se niega a cumplir otorgándolo.

87. La terminación del arrendamiento por confusión, o sea, cuando el arrendatario por cualquier título legítimo llega a ser dueño o usufructuario de la cosa arrendada, no deja lugar a explicaciones mayores. Baste decir que se extingue el arrendamiento y con él las garantías otorgadas por un tercero. En el caso de confusión por usufructo, puede ocurrir que este derecho sea temporal y entonces, al extinguirse desaparecería la confusión, y así reviviría el arrendamiento. Dice, en su parte final el artículo 2206: "La obligación renace si la confusión cesa".

88. Cuando por caso fortuito se pierde totalmente la cosa, concluye el arrendamiento. Nada hay que aclarar al precepto, pues de muy explora- do Derecho es que el caso fortuito y de fuerza mayor es medio de extinguir obligaciones. E n el caso de arrendamiento tienen lugar objetivamente porque la cosa arrendada debe ser determinada individualmente, de allí que al extinguirse quede el contrato sin efecto. El problema-lo plantearía la destrucción de la cosa por obra del arrendador o del arrendatario, pero son cuestiones resueltas en los capítulos relativos a obligaciones de dar- y de incumplimiento de obligaciones.




89. La expropiación por causa de utilidad pública extingue el arrendamiento en los términos de los artículos 2410, 2483 y 2496, sólo necesaria- mente cuando es expropiación de dominio, pues en efecto una expropiación de uso puede justamente pensarse como ejecutada por el Estado para subs- tituirse al arrendador y hacer más conveniente, desde el punto de vista del interés colectivo, el arrendamiento vigente. Sin embargo, por regla general toda expropiación extingue el arrendamiento de la cosa expropia- da, pues su dueño pierde o el dominio o el uso y goce, y éstos en ambos casos, por lo cual queda imposibilitado para cumplir sus obligaciones con- tractuales que justamente consisten en otorgar el uso o el goce.

90. La venta judicial es también extintiva del arrendamiento cuando éste es dos meses anterior al secuestro de la finca (art. 2495), tanto porque se presume mala fe del arrendador, cuanto porque por regla general las ventas judiciales hacen pasar la cosa al adquirente libre de toda limitación.

91. Termina el arrendamiento por la evicción de la cosa arrendada según quedó explicado al estudiar las obligaciones del arrendador.

92. Es causa de terminación de arrendamiento la cesación del derecho de usufructo cuando el arrendador gozaba de la cosa a titulo de usufructuario. Dice el artículo 1002 en la relativa: " . . . Puede enajenar, arrendar y gravar su derecho de usufructo; pero todos los contratos que celebre como usufructuario terminarán con el usufructo". Dos situaciones pueden presentarse en este caso, a saber : que el arrendador haya procedido de buena fe, o que haya ocultado su carácter de usufructuario transitorio. En el primer caso, el contrato termina lisa y llanamente; en el segundo, termina también, pero el arrendador es responsable de los daños y perjuicios. Art. 2493: "Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con 'el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios".

93. Efectos de la terminación.-A1 terminar el arrendamiento recu- pera el arrendador los derechos de uso o goce que transfirió por el contrato y cesan sus obligaciones. Hay, sin embargo, un intervalo en que, concluido el arrendamiento, sigue produciendo algunos efectos. Desde luego, en arrendamientos de predio urbano por tiempo indeterminado, luego de recibir el aviso de terminación nacen pata el inquilino las obligaciones de que habla el artículo 2479: "Dado el aviso a que se refiere el articulo anterior, el arrendatario del predio urbano está obligado a poner cédulas y a mostrar el interior de la casa a los que pretendan verla.. ." En los arrendamientos de predios rtisticos la situación es más compleja; mandan 10s artículos 2456 y 2458: "En el arrendamiento de predios rústicos por plazo determinado, debe el arrendatario en el Último año que permanezca en el fundo, permitir a su sucesor o al dueño, en su caso, el barbecho de las tierras que tenga desocupadas y en las que él no pueda verificar la nueva siembra, así como el uso de los edificios y demás medios que fueren




necesarios para las labores preparatorias del año siguiente", y "terminado el arrendamiento tendrá a su vez el arrendatario saliente, derecho para usar de las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato". Estas disposiciones la ley las va haciendo aplicables a cada caso de terminación en que fueren pertinentes.

94. Como consecuencia de la crisis económica que significó para esta ciudad la participación del país en la Segunda Guerra Mundial, el Ejecu- tivo de la Unión, en uso de facultades extraordinarias, dictó un conjunto de leyes de emergencia, y entre ellas algunas disposiciones relativas al contrato de arrendamiento de fincas destinadas para habitación. Esencial- mente consisten en prohibir aumento de rentas cuando estas sean inferio- res a $300.00 mensuales y no admitir desahucios por falta de cumplimiento puntual de los contratos. En los brevísimos apuntamientos que anteceden no se hizo especial mención de tales disposiciones debido, puntualmente, a su carácter de transitorias.



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