Edificio de viviendas 400Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de...

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID

Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)

CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA

EDIFICIO DE VIVIENDAS y LOCALESEdificio en Manzana Cerrada de 4 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, en rehabilitación (Viviendas:

17; Locales: 1; Local Bajo rasante: 1)

TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

BANKIA SAU (10618135)

A14010342

Calle PINTOR SOROLLA, 8 46002 - VALENCIA

Entidad Financiera: BANKIA, S.A.UNIPERSONAL

FINALIDAD DE LA TASACIÓNLA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.

Esta valoración se ha realizado conforme con la orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA3011/2007 y EHA 564/2008 excepto en lo relativo a : las comprobaciones . La finalidad no se encuentra entre lasdefinidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓNDESCRIPCION DELINMUEBLE:

17 Viviendas, El local y Local Bajo rasante

Dirección del inmueble: Plaza Catedral, nº 11, en el municipio de AVILA, provincia de AVILA (05001)

B - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Copia Nota Simple del Registro de fecha 27-10-2010.La dirección del inmueble que figura en la escritura no coincide con la actual.

NºFinca: 66

Registro de la propiedad:Sección:

Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a nombres de propietarioscolindantes, el resto de la descripción registral permite identificar el inmueble.

AvilaAvila

En doc. Cat.

Superficies de la Unidad Registral:

Comprobada AdoptadaForma decomprobar

En Docum.Reg.

979,00 m²Terreno 1.071,87 m² B0,00 m² 1.071,87 m²2.384,00 m²Construida 3.599,42 m² B988,00 m² 3.599,42 m²

Se adopta la superficie que figura en el proyecto aportado

Referencia Catastral 1: 6522004UL5062S0001JY

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA

UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

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4.- LOCALIDAD Y ENTORNO4.1.- LOCALIDAD

Tipo de Núcleo: Capital de ProvinciaActividad Dominante: Múltiple - Servicios - TurísticaPoblación de Derecho: 58.245 Habitantes Evolución Población: Creciente

4.2.- ENTORNO

Rasgos Urbanos. Tipificación:Inmueble situado en la zona centro, frente a la Catedral, con edificios de viviendas de 3 a 4 plantas enmanzana cerrada y bajo comercial.

Nivel de Renta: Muy Alta Significación del Entorno: UrbanoDesarrollo: Terminado Uso Predominante Principal: ResidencialRenovación: Media Uso Predominante Secundario: ComercialCarácter: 1ª Residencia Atractivo Comercial: Muy AltoAparcamiento: Muy Escaso Densidad Peatonal: Muy AbundanteGrado de Ocupación de Locales:

Alto, aunque ultimamente se estan quedando desocupados algunos

100 %Grado Consolidación del Entorno: Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 50 años

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO

Infraestructuras Calidad: Estado Conservación:Alumbrado: Tiene Alta AltoAlcantarillado: Tiene Media MedioAbastecimiento: Tiene Media MedioVías Públicas: Completamente terminadas Alta Medio

EquipamientosComercial: Muy Abundante Religioso: Muy AbundanteDeportivo: Escaso Aparcamiento: Muy EscasoEscolar: Muy Abundante Lúdico: SuficienteAsistencial: Suficiente Zonas Verdes: Escaso

Las comunicaciones del entorno con el resto de la población son suficientes para las necesidades de la zona.Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse suficientes.

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓNRELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:

Proyecto Básico VisadoLicencia de ObraNota Simple del RegistroOrdenanzaFicha Catastral / Documentación CatastroProyecto Básico

RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:Régimen de Protección del PatrimonioDescripciónSuperficiesRégimen de Protección PúblicaSituación Urbanística



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5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.1.- SUPERFICIES

5.2.- INFRAESTRUCTURASLas infraestructuras se encuentran completamente terminadas.

Superficie adoptada del terreno:Superficie comprobada:

1.071,87 m²1.071,87 m²

6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN6.1.- DESCRIPCIÓN

Edificio en Manzana Cerrada de 4 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, en rehabilitación(Viviendas: 17; Locales: 1; Local Bajo rasante: 1)Jardines: NoAparcamientos al aire libre: Insuficientes

1ª ResidenciaUso Principal:

Las vistas aumentan el valor del inmueble.% del ENTORNO próximo destinado a 2ª residencia:10,00 %

Nº de Portales: 1Nº de Escaleras: 1Nº de Ascensores por Escalera: 1

Descripción de los elementos o grupos del inmueble:Se valora un edificio en proyecto; se concedió licencia de demolición y excavación, y se aporta licencia conprescripciones sobre dicho proyecto básico.

En planta baja y sótano se proyecta local comercial, y en el resto de plantas viviendas y apartamentos de 1a 3 dormitorios.

DISTRIBUCIÓN, SUPERFICIES Y USOS POR PLANTAS:Uso Principal Uso Sup.ConstruidaPlantaAlmacén No Tiene 986,80 m²SótanoComercial Accesos 999,95 m²BajaVivienda No Tiene 909,67 m²PrimeraVivienda No Tiene 299,76 m²SegundaVivienda No Tiene 403,24 m²Tercera

Total superficie construida: 3.599,42 m²

CARACTERÍSTICAS DEL LOCAL23,00 m.

0,00 m.

46,00 m.

0,50Relación fachada/fondo:

Fondo del Local:

Longitud de fachada calle Secundaria:

Longitud de fachada calle Principal:

El inmueble tiene carácter de polivalente de acuerdo con lo establecido en el apartado 7.c. del Anejo IX de laCircular 4/2004 del Banco de España.

El local es fácilmente divisible.



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Superficie utilizada para valorar: Construida

SUPERFICIE ÚTIL(m²)

SUPERFICIECONSTRUIDA (m²)

SUPERFICIE PARTEVALORADA (m²)

VIVIENDAS 1.107,13 1.656,12 1.656,12LOCALES 771,53 956,50 956,50O.D.A. BAJO RASANTE 845,69 986,80 986,80

PROYECTO:La valoración se ha realizado de acuerdo con las indicaciones de un proyecto básico visado.Fecha de Redacción: 01-12-2006Fecha de Visado: 18-12-2006

Cimentación:

Estructura:

Sobrecarga:

Cubierta:

Cerramientos Exteriores:

Espesor de Cerramientos Ext:

Aislamiento:

Carpintería Exterior:

Revestimientos Ext.1:

Revestimientos Ext.2:

6.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVASZapata Aislada

Muro de Carga > 25 cm. y Hormigón Armado

Superior a la Normal

Teja Cerámica

Ladrillo Macizo

60 cm.

Aislante en Cámara

Aluminio

Enfoscado

Ninguno

Con CámaraAcristalamiento:

Persianas: Metálicas

ACABADOS INTERIORES:Pavimentos Paredes Techos

Estar (V) Entarimado Yeso Pintado Artesonado (Madera)Dormitorio (V) Entarimado Yeso Pintado Yeso PintadoEsp.Circul. (V) Entarimado Yeso Pintado Yeso PintadoAseos (V) Gres Azulejo Cerámico Yeso PintadoBaños (V) Gres Azulejo Cerámico Yeso PintadoLocales (O) Terrazo Yeso Pintado Yeso PintadoPortal (Z) Mármol Yeso Pintado Yeso PintadoEscaleras (Z) Mármol Yeso Pintado Yeso Pintado

B - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES

En doc. Cat.

Superficies de la Unidad Registral:

Comprobada AdoptadaForma decomprobar

En Docum.Reg.

979,00 m²Terreno 1.071,87 m² B0,00 m² 1.071,87 m²2.384,00 m²Construida 3.599,42 m² B988,00 m² 3.599,42 m²

NºFinca: 66



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MediaMediaMedia

INSTALACIONES:- Calefacción Individual con Radiadores sin depósito de combustible- Teléfono- Agua Caliente

Alto

Solados:Carpintería Interior:Cocina:Grado de Electrificación:

Zonas comunes, portal y escalera:Fachadas:Cuartos de Baño:

RESUMEN DE CALIDADES:MediaMediaMedia

Fecha real de inicio de las obras 01-07-2008Fecha estimada de finalización de las obras 10-05-2011

6.4.- SITUACIÓN ACTUAL:Estado del Inmueble: EN REHABILITACIÓNPorcentaje aproximado de Obra Realizada: 5,00 %Coste de la obra pendiente de ejecutar: 1.771.151,55 EurosLa comprobación sobre el estado de la obra realizada corresponde a una inspección ocular.Tiempo estimado para la finalización de las obras: 22 meses

6.5.- ANTIGÜEDADAntigüedad aproximada: 90 añosAños desde la última reforma aproximadamente 30 años (estimación)Estado deConservación:

Muy Malo

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICADocumentos Utilizados:

- Licencia de Obra- Proyecto con Visado Colegial Urbanístico- Ordenanza

Comprobaciones:- Consulta a la documentación del Planeamiento

Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la normativaurbanística.

LICENCIA DE OBRASExiste licencia de obra mayor.

La licencia no fija plazos.09-03-2009Fecha de Licencia:

El local cumple las Ordenanzas Municipales.Las alturas permitidas están reguladas por la ordenanza.

La ordenanza NO permite la existencia de entreplantas.Altura Máxima Permitida: Altura Mínima Permitida:4,00 m. 3,00 m.

Usos Permitidos:Compatibles con el residencial

Usos Prohibidos:El resto

El local cumple la normativa contra incendios



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8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓNRÉGIMEN DE OCUPACIÓN:

El inmueble se encuentra en obras.

Documentación Adicional¿Existen Estatutos de la Comunidad de Propietarios? No

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIOEl inmueble está protegido arquitectónicamente



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OTROS DATOS DEL MERCADO

Revalorización: Inferior al I.P.C.

Existe exceso de oferta para la demanda habitual.

9.- ANÁLISIS DE MERCADODATOS DEL MERCADO

OFERTA.

Edificios terminados en venta:No existen edificios terminados en venta, pero si viviendas en las diferentes promociones.

Edificios en construcción:Existen promociones de todas las tipologías de viviendas, distribuidas por toda la ciudad.

Plazos medios de oferta de promociones nuevas: entre 12 y 18 meses

Plazos medios de oferta de fincas de 2ª mano: entre 16 y 22 meses

* Censo de viviendas del municipio (Datos del avance del censo de 2.001)

Se realiza cada 10 años y es muy fiable en cuanto al número total de viviendas y al número de viviendas de primeraresidencia, pero contiene algunos errores de asignación en el resto de categorías. (Algunas viviendas que aparecencomo desocupadas pueden ser viviendas para segunda residencia, por ejemplo.) La mayor parte de las viviendasdesocupadas no están en el mercado sino que son viviendas abandonadas que no reunen condiciones dehabitabilidad y se encuentran en municipios cuyo número de habitantes disminuye o en los casos antiguos de lasciudades.

Número de viviendas totales: 25.022

Número de viviendas principales: 16.830

Número de viviendas secundarias: 2.023

Número de viviendas desocupadas: 4.519

Número de viviendas otro tipo: 1.650

Nivel de Renta:

Intensidad de la demanda:

DEMANDA.

Características de la demanda:Todo tipo de inmuebles, pero la demanda ha disminuido muchísimo.

Muy Alta

Muy inferior a la oferta



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ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS

Tamaño: Adecuado

Situación: Adecuada

Distribución: Adecuada

Relación superficie construida/superficie útil: Normal

Número de viviendas: Adecuado a la demanda

Plazos estimados para la venta de todas las viviendas entre 14 y 20 meses

Por la situación del mercado inmobiliario

ANÁLISIS DEL PRODUCTO: LOCALES

Superficie total: Adecuada

Accesibilidad: Muy Buena

Aspectos funcionales: Sin problemas de utilización para los usos más probables

Plazos estimados para la venta de todos los locales entre 14 y 20 meses

Por la situación del mercado inmobiliario

Resumen de la adecuación del inmueble al mercadoMuyAlta

Alta Media Baja MuyBaja

Adecuación del proyecto según calidades. XAdecuación del proyecto según los servicios planteados. XAdecuación del proyecto según la superficie de los inmuebles resultantes. XAdecuación del proyecto según el destino de la promoción. XServicios del entorno (transporte, zonas verdes, centros de ocio...) XSituación de la demanda en la zona para este tipo de inmueble. XRelación del valor medio por m2 pagado en el entorno para el mismo tipo de inmueble. X

Juicio Crítico sobre la Situación del Mercado, Expectativas de Venta, Datos y Comentarios AdicionalesEl mercado inmobiliario sigue presentando un futuro oscuro, provocado por los altos precios de adquisición entiempos pasados, las expectativas y los cambios de política de las viviendas, la desconfianza en el futuro, lareducida bolsa de demanda potencial, el endurecimiento de las condiciones crediticias (porcentaje máximo depréstamo tanto al promotor como al comprador, solicitud de avalistas, vinculación a la entidad financiera,diferencial aplicado, etc.)

Existe una abundantísima oferta de inmuebles de todas las tipologías, aumentada por la salida al mercado de laspropiedades que tanto los bancos como las cajas se han ido quedando en estos últimos meses por impago delas hipotecas. De cara a limpiar en parte sus balances, han mostrado una política muy agresiva, con unos preciosmuy competitivos, lo que ha producido una ralentización de las ventas en el resto de "promotores" einmobiliarias. Todo esto, ha traído una bajada generalizada en los precios de las ofertas, con importantesdescuentos en vivienda nueva y en viviendas del mercado secundario. Este gran descenso de la demandasolvente, ha provocado que los precios caigan entre un 35-55 %, cantidades impensables hace un tiempo.

Por lo tanto, las previsiones para el mercado inmobiliario para este primer semestre de 2.012, es que será aúnpeor de lo que fueron los últimos meses del año anterior, ya que ni el empleo, la prevista recesión de laeconomía, el aumento de impuestos, las ventas de viviendas, la evolución de los precios de manera no muydiferente a como se han comportado últimamente, hacen que la sensación de pesimismo sea cada vez mayor.

El estudio del mercado se refiere a ofertas; dada la coyuntura actual, el precio de las transacciones reales quedaen límites inferiores a los de las ofertas, ya que en general, los vendedores ofrecen sus inmuebles con precios desalida superiores a sus expectativas, de modo que les permita cierto margen de negociación hasta los valoresfinales de venta.

En nuestro caso, nos encontramos con un edificio en rehabilitación muy céntrico, en el han aparecido restos demosaicos romanos al efectuar la excavación, lo que puede dificultar la construcción de la planta de sótano y suaprovechamiento, por lo tanto tal y como se encuentra el mercado, la posible comercialización de los diferenteselementos, resulta muy difícil y desde luego lenta.



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LOCAL instalado >Calle EDUARDO MARQUINA, nº 2, AVILA (05001)

Factores Ambientales Negativos: No

Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Media

Situado en: Planta Baja en edificio de otro uso Relación Fachada/Fondo: 0,00

Sup.Planta Baja: 0,00 m² Sup.Sótano: 0,00 m² Sup.Resto Plantas: 2.700,00 m²

Estado del Inmueble Medio Antigüedad 15 años

Fuente Consultada: Visita al testigo: No

Edificio oficinas-hotel

3.500.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:

09-01-20121.296,30 Euros/m² Const.V.Unitario:

LOCAL instalado >Paseo ESTACION, nº 34, AVILA (05001)


Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Media

Situado en: Relación Fachada/Fondo: 0,00

Sup.Planta Baja: 186,00 m² Sup.Sótano: 0,00 m² Sup.Resto Plantas: 0,00 m²

Estado del Inmueble Bueno Antigüedad 30 años

Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No

540.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:


LOCAL instalado >Calle ISAAC PERAL, nº 8, AVILA (05001)


Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Abundante




Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: Si

55,73 m² planta baja útil, 66,55 m² planta sótano útil



LOCAL en bruto >Plaza SANTA TERESA, nº 4, AVILA (05001)


Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Muy Abundante




Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No





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LOCAL instalado >Plaza SANTA TERESA, nº 4, AVILA (05001)





Estado del Inmueble Muy Bueno Antigüedad 60 años

Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: Si

32,04 m² útiles en planta baja y 26,00 m² en planta sótano



LOCAL instalado >Plaza TENIENTE AREVALO, nº 8, AVILA (05001)






Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No



VIVIENDA >Calle AREVALO, nº 1, AVILA (05001)

Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No

Uso: 1ª Residencia

Tipología Manzana Cerrada - Exterior NºDormitorios 4

Planta 4 NºBaños y Aseos 3 Ascensor SiSuperficie Construida: 139,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²


Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media

117 m² útiles; venta con plaza de garaje y trastero en 340.000 euros



VIVIENDA >Calle BANDERAS DE CASTILLA, nº 1, AVILA (05001)


Uso: 1ª Residencia










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VIVIENDA >Calle BLASCO JIMENO, nº 8, AVILA (05001)


Uso: 1ª Residencia


Planta 2 NºBaños y Aseos 1 Ascensor NoSuperficie Construida: 63,70 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²



49 m² útil; venta con plaza de garaje en 140.000



VIVIENDA >Calle CALDERON DE LA BARCA, nº 1, AVILA (05001)


Uso: 1ª Residencia


Planta Bajo NºBaños y Aseos 1 Ascensor SiSuperficie Construida: 60,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²



46 m² util; venta con trastero en 123.000 euros



VIVIENDA >Paseo ESTACION, nº 12, AVILA (05001)


Uso: 1ª Residencia










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VIVIENDA >Calle ESTEBAN DOMINGO, nº 2, AVILA (05001)


Uso: 1ª Residencia


Planta 2 NºBaños y Aseos 1Superficie Construida: 105,30 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²



81,00m² útil;



VIVIENDA >Plaza SANTA TERESA, nº 12, AVILA (05001)


Uso: 1ª Residencia

Tipología Bloque Abierto - Exterior NºDormitorios 2



Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Buena

55,00 m² útiles; venta con plaza de garaje en 240.000 euros



VIVIENDA >Plaza SANTA TERESA, nº 12, AVILA (05001)


Uso: 1ª Residencia

Tipología Bloque Abierto - Exterior NºDormitorios 2



Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Buena

40,00 m² útiles; venta con plaza de garaje en 160.000 euros





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RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOLocalesNº Situación Fecha Superficie

planta baja(m²)

Valor RentasUnitario

(Euros/m² /mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficieresto

plantas(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Calle EDUARDOMARQUINA, nº 2

01-2012 1.296,30 Const.2.700,00 3.500.000,00 PO

02 Paseo ESTACION, nº 34 01-2012 186,00 2.903,23 Const.540.000,00 PO03 Calle ISAAC PERAL, nº 8 01-2012 58,50 2.803,74 Const.69,90 360.000,00 PO04 Plaza SANTA TERESA, nº

401-2012 100,00 8.000,00 Const.50,00 1.200.000,00 PO

05 Plaza SANTA TERESA, nº4

01-2012 33,64 4.438,05 Const.27,30 270.455,00 PO

06 Plaza TENIENTEAREVALO, nº 8

01-2012 360,00 5.000,00 Const.1.800.000,00 PO

ViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

07 Calle AREVALO, nº 1 01-2012 MC 2.302,16 Const.139,00 320.000,00 PO08 Calle BANDERAS DE

CASTILLA, nº 101-2012 MC 2.395,83 Const.96,00 230.000,00 PO

09 Calle BLASCO JIMENO,nº 8

01-2012 MC 2.040,82 Const.63,70 130.000,00 PO

10 Calle CALDERON DE LABARCA, nº 1

01-2012 MC 2.000,00 Const.60,00 120.000,00 PO

11 Paseo ESTACION, nº 12 01-2012 MC 2.371,43 Const.140,00 332.000,00 PO12 Calle ESTEBAN

DOMINGO, nº 201-2012 MC 1.794,87 Const.105,30 189.000,00 PO


11-2011 BA 2.957,75 Const.71,00 210.000,00 PO


11-2011 BA 2.500,00 Const.52,00 130.000,00 PO

UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerradaR = Relación del testigo con respecto a la valoraciónI = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado

HOMOGENEIZACIÓNLocalesNº Precio de Oferta

o Precio deCompraventa

(Euros)

Porcentajede

corrección

Valor Unitario(Euros/m²)

Valor UnitarioCorregido (Euros/m²)

Coeficiente dehomogeneización

Situación

01 3.500.000,00 15,00 % 1.296,30 Const. 1.101,85 Const. 3,27Calle EDUARDOMARQUINA, nº 2

02 540.000,00 5,00 % 2.903,23 Const. 2.758,06 Const. 1,31Paseo ESTACION, nº 3403 360.000,00 15,00 % 2.803,74 Const. 2.383,18 Const. 1,51Calle ISAAC PERAL, nº 804 1.200.000,00 10,00 % 8.000,00 Const. 7.200,00 Const. 0,50Plaza SANTA TERESA, nº 405 270.455,00 4.438,05 Const. 4.438,05 Const. 0,81Plaza SANTA TERESA, nº 406 1.800.000,00 10,00 % 5.000,00 Const. 4.500,00 Const. 0,80Plaza TENIENTE

AREVALO, nº 8

ViviendasNº Precio de Oferta


(Euros)

Porcentajede

corrección




Situación

07 320.000,00 10,00 % 2.302,16 Const. 2.071,94 Const. 1,06Calle AREVALO, nº 108 230.000,00 10,00 % 2.395,83 Const. 2.156,25 Const. 1,02Calle BANDERAS DE

CASTILLA, nº 1



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HOMOGENEIZACIÓNViviendasNº Precio de Oferta


(Euros)

Porcentajede

corrección




Situación

09 130.000,00 15,00 % 2.040,82 Const. 1.734,69 Const. 1,27Calle BLASCO JIMENO, nº8

10 120.000,00 10,00 % 2.000,00 Const. 1.800,00 Const. 1,22Calle CALDERON DE LABARCA, nº 1

11 332.000,00 10,00 % 2.371,43 Const. 2.134,29 Const. 1,03Paseo ESTACION, nº 1212 189.000,00 15,00 % 1.794,87 Const. 1.525,64 Const. 1,44Calle ESTEBAN DOMINGO,

nº 213 210.000,00 10,00 % 2.957,75 Const. 2.661,97 Const. 0,83Plaza SANTA TERESA, nº

1214 130.000,00 10,00 % 2.500,00 Const. 2.250,00 Const. 0,98Plaza SANTA TERESA, nº

12

Valor MínimoValor MáximoUso

BANDA DE VALORES TRAS HOMOGENEIZACIÓN

1.598,712.650,75Viviendas (Euros/m²)1.372,447.200,00Locales (Euros/m²)

Observaciones a los testigos:Se aportan testigos de locales y viviendas céntricos

Para la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el siguiente proceso:1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los porcentajes de negociación y/ocomercialización habituales para la coyuntura actual de mercado en su zona.2. Ponderación de los comparables en función de la ubicación, estado de conservación y características físicas decada uno con respecto al inmueble valorado.3. Cálculo del valor medio ponderado.4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado por comparación.



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9a.- Datos de población y viviendas (Municipio y Provincia)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

255 Unifamiliar 923 1.068 1.121 1.352 1.987 2.065 2.529 1.863 863 601 529

65280Plurifamiliar 996 1.397 1.030 1.200 2.502 3.038 3.834 2.502 1.225 151 355

16777215Total 1.919 2.465 2.151 2.552 4.489 5.103 6.363 4.365 2.088 752 884

Número de viviendas iniciadas en el municipio de Avila según encuesta del Ministerio deFomento sobre los datos aportados por el Colegio de Aparejadores

0

500

1000

1500

2000

2500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Años

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

255 Unifamiliar 81 353 363 306 522 333 526 449 115 62 51

65280Plurifamiliar 747 1.032 761 791 1.682 1.513 1.922 1.021 800 71 210

16777215Total 828 1.385 1.124 1.097 2.204 1.846 2.448 1.470 915 133 261

Número de viviendas iniciadas en la provincia de AVILA según encuesta del Ministerio deFomento sobre los datos aportados por el Colegio de Aparejadores

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Años



ECO 15 / 31





0

5

10

15

20

25

30

35

40

2006 2007 2008 2009 2010

Años

Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en la provincia de AVILA

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

2006 2007 2008 2009 2010

Años

Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en el municipio de Avila

2006 2007 2008 2009 2010

? 255Unifamiliar 11 14 18 11 14

? ?? 65280Plurifamiliar 23 21 26 31 37

?????? 16711680Media 17 18 22 23 26

2006 2007 2008 2009 2010

? 255Unifamiliar 13 24 36 15 28

? ?? 65280Plurifamiliar 33 32 42 38 45

?????? 16711680Media 24 29 40 30 39



ECO 16 / 31





Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en la provincia de AVILAdurante el último año (2010)

0

5

10

15

20

25

30

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

Superficie m2

Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en el municipio de Aviladurante el último año (2010)

0

10

20

30

40

50

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

Superficie m2

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

255 Unifamiliar 28 16 12 18 13 14

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

255 Unifamiliar 49 4 5 16 12 14



ECO 17 / 31





Superficie de las viviendas plurifamiliares valoradas por TINSA en la provincia de AVILAdurante el último año (2010)

0

5

10

15

20

25

30

35

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

Superficie m2

Superficie de las viviendas plurifamiliares valoradas por TINSA en el municipio de Aviladurante el último año (2010)

0

5

10

15

20

25

30

35

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

Superficie m2

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

65280Plurifamiliar 1 15 27 33 18 4 2

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

65280Plurifamiliar 0 16 22 34 20 5 2



ECO 18 / 31





0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

1981 1991 2001 2011

Años

Evolución del número de viviendas censadasen el municipio de Avila (Fuente censos de

1981, 1991, 2001 y 2011)

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

2007 2008 2009 2010 2011

Años

Evolución de la población en el municipio deAvila (Fuente censos de 2011 y padrones de

2007, 2008, 2009 y 2010)

2007 2008 2009 2010 2011

255 Nº habitantes 53.794 56.144 56.855 58.245 59.008

1981 1991 2001 2011

255 Total 15.861 17.957 25.022 -

65280Secundaria 213 1.648 2.023 -

0

50000

100000

150000

200000

250000

1981 1991 2001 2011

Años

Evolución del número de viviendas censadasen la provincia de AVILA (Fuente censos de

1981, 1991, 2001 y 2011)

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

160000

180000

2007 2008 2009 2010 2011

Años

Evolución de la población en la provincia deAVILA (Fuente censos de 2011 y padrones de

2007, 2008, 2009 y 2010)

2007 2008 2009 2010 2011

255 Nº habitantes 168.638 171.815 171.680 171.896 172.704

1981 1991 2001 2011

255 Total 102.816 119.923 164.683 -

65280Secundaria 2.912 47.496 78.547 -



ECO 19 / 31





10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOSCÁLCULO DEL VALOR DEL I.A.R. POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

Tipo del Crédito hipotecario: 5,00 %

Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen):3 meses

Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen):Límite inferior: 3 meses Límite superior: 5 meses

Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen):Límite inferior: 3 meses Límite superior: 5 meses

Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra):Límite inferior: 19 meses Límite superior: 21 meses

Pago de las certificaciones mensuales: A 90 días

Límite inferior:VALOR UNITARIO DE MERCADO:

Límite superior:Vivienda 2.350,00 Euros/m² 2.500,00 Euros/m²Local 3.500,00 Euros/m² 3.700,00 Euros/m²Otros anexos bajo rasante 400,00 Euros/m² 475,00 Euros/m²Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes determinar la obra:

Límite inferior: Límite superior:Vivienda 15,00 % 20,00 %Local 35,00 % 40,00 %Otros anexos bajo rasante 35,00 % 40,00 %

Límite inferior: Límite superior:

PLAZOS DE VENTA:Comienzo de las ventas (a contar desde el origen):

Vivienda 3 meses 5 mesesLocal 3 meses 5 mesesOtros anexos bajo rasante 3 meses 5 meses

Porcentaje de ventas al terminar la obra:Límite inferior: Límite superior:

Vivienda 30,00 % 35,00 %Local 30,00 % 35,00 %Otros anexos bajo rasante 30,00 % 35,00 %

Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra):

Límite inferior: Límite superior:Vivienda 12 meses 14 mesesLocal 12 meses 14 mesesOtros anexos bajo rasante 12 meses 14 meses

Beneficio del promotor: Límite inferior: 19,00 % Límite superior: 21,00 %

CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado):Vivienda 56,00 %Local 42,00 %Otros anexos bajo rasante 42,00 %



ECO 20 / 31





ANÁLISIS DE SENSIBILIDADUna vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago,plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados:

4.080.710,97 Euros

3.715.057,37 Euros 4.456.935,27 Euros

3.809.389,53 Euros 4.352.659,79 Euros

3.956.100,43 Euros 4.203.626,54 Euros

Media:

Extremos Absolutos:

Extremos-90% casos:

Extremos-50% casos:

y

y

yLa distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) :Desde 3,715 M. hasta 3,789 M. 3,28 %

Desde 3,789 M. hasta 3,863 M. 7,62 %

Desde 3,863 M. hasta 3,938 M. 9,42 %

Desde 3,938 M. hasta 4,012 M. 15,03 %

Desde 4,012 M. hasta 4,086 M. 17,14 %

Desde 4,086 M. hasta 4,160 M. 15,77 %

Desde 4,160 M. hasta 4,234 M. 12,38 %

Desde 4,234 M. hasta 4,309 M. 8,47 %

Desde 4,309 M. hasta 4,383 M. 7,72 %

Desde 4,383 M. hasta 4,457 M. 3,17 %Valor Rangos

4,383 M.-4,457 M. 4,309 M.-4,383 M. 4,234 M.-4,309 M. 4,160 M.-4,234 M. 4,086 M.-4,160 M. 4,012 M.-4,086 M. 3,938 M.-4,012 M. 3,863 M.-3,938 M. 3,789 M.-3,863 M. 3,715 M.-3,789 M.

0 5 10 15 20

Valor total elegido del inmueble antes de larehabilitación

4.073.005,38 Euros

(Incluye impuestos y gastos no recuperables de la transmisión)

FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

0 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,001 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,002 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,003 125.118,05 -119.543,140,00 0,00 125.118,05 0,00 0,00 -125.118,050,00 0,004 107.244,04 -69.521,4533.366,48 0,00 107.244,04 0,00 0,00 -73.877,5633.366,48 0,005 0,00 202.019,8533.366,48 184.598,26 0,00 0,00 0,00 217.964,74217.964,74 0,006 769,16 198.271,5333.366,48 184.598,26 0,00 0,00 769,16 217.195,58217.964,74 0,007 1.538,32 194.590,3133.366,48 184.598,26 0,00 0,00 1.538,32 216.426,42217.964,74 0,008 79.684,13 122.454,2333.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 2.307,48 138.280,61217.964,74 0,009 80.453,29 119.936,9333.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 3.076,64 137.511,45217.964,74 0,00

10 81.222,45 117.467,7033.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 3.845,80 136.742,29217.964,74 0,0011 81.991,61 115.045,6733.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 4.614,96 135.973,13217.964,74 0,0012 82.760,77 112.669,9733.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 5.384,12 135.203,97217.964,74 0,0013 83.529,93 110.339,7733.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 6.153,28 134.434,81217.964,74 0,0014 84.299,09 108.054,2133.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 6.922,43 133.665,65217.964,74 0,0015 85.068,25 105.812,5033.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 7.691,59 132.896,49217.964,74 0,0016 85.837,41 103.613,8233.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 8.460,75 132.127,33217.964,74 0,0017 86.606,57 101.457,3933.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 9.229,91 131.358,17217.964,74 0,0018 87.375,72 99.342,4333.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 9.999,07 130.589,01217.964,74 0,0019 88.144,88 97.268,1833.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 10.768,23 129.819,85217.964,74 0,0020 88.914,04 95.233,9133.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 11.537,39 129.050,69217.964,74 0,0021 89.683,20 93.238,8633.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 12.306,55 128.281,53217.964,74 0,0022 90.452,36 91.282,3333.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 13.075,71 127.512,38217.964,74 0,0023 91.221,52 89.363,6033.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 13.844,87 126.743,22217.964,74 0,0024 217.108,73 594,4533.366,48 184.598,26 125.118,05 77.376,65 14.614,03 856,01217.964,74 0,0025 92.759,84 618.556,32812.519,15 184.598,26 0,00 77.376,65 15.383,19 904.357,57997.117,41 0,0026 87.500,71 81.480,77208.453,11 0,00 0,00 77.376,65 10.124,06 120.952,40208.453,11 0,0027 86.721,94 80.768,87208.453,11 0,00 0,00 77.376,65 9.345,29 121.731,17208.453,11 0,0028 85.943,17 80.059,91208.453,11 0,00 0,00 77.376,65 8.566,51 122.509,95208.453,11 0,0029 7.787,74 129.156,94208.453,11 0,00 0,00 0,00 7.787,74 200.665,37208.453,11 0,0030 7.008,97 127.703,13208.453,11 0,00 0,00 0,00 7.008,97 201.444,15208.453,11 0,0031 6.230,19 126.263,79208.453,11 0,00 0,00 0,00 6.230,19 202.222,92208.453,11 0,00



ECO 21 / 31





FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

32 5.451,42 124.838,83208.453,11 0,00 0,00 0,00 5.451,42 203.001,70208.453,11 0,0033 4.672,64 123.428,12208.453,11 0,00 0,00 0,00 4.672,64 203.780,47208.453,11 0,0034 3.893,87 122.031,58208.453,11 0,00 0,00 0,00 3.893,87 204.559,24208.453,11 0,0035 3.115,10 120.649,09208.453,11 0,00 0,00 0,00 3.115,10 205.338,02208.453,11 0,0036 2.336,32 119.280,55208.453,11 0,00 0,00 0,00 2.336,32 206.116,79208.453,11 0,0037 1.557,55 117.925,85208.453,11 0,00 0,00 0,00 1.557,55 206.895,56208.453,11 0,0038 778,77 -437,190,00 0,00 0,00 0,00 778,77 -778,770,00 0,00

Superficie utilizada para valorar: Construida

SUPERFICIE ÚTIL(m²)

SUPERFICIECONSTRUIDA (m²)

SUPERFICIE PARTEVALORADA (m²)

VIVIENDAS 1.107,13 1.656,12 1.656,12LOCALES 771,53 956,50 956,50O.D.A. BAJO RASANTE 845,69 986,80 986,80

CÁLCULO DE LOS COSTES DE REPOSICIÓN UNITARIOS

Sup.m²

Rep.(I.A.R.)Euros/m²

VM. UnitarioEuros/m²

Const.

VM.TotalEuros

Dep.% Euros/m²

Const.

CRN.U.C.Const(Rehab)Euros/m²

Const.VIVIENDAS 1.656,12 1.134,07 2.200,00 3.643.464,000,00 1.896,07635,00O.D.A. BAJO RASANTE 986,80 33,38 475,00 468.730,000,00 387,38295,00LOCALES 956,50 2.260,23 3.600,00 3.443.400,000,00 2.614,23295,00

Rep.(I.A.R.)C.Const.Dep.

-> REPERCUSIÓN DEL INMUEBLE ANTES DE LA REHABILITACIÓN-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.

CRN.U.VM. UnitarioVM.Total

-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL

OTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

22,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000

C.Const.Euros/m²

Const.VIVIENDAS 700,00O.D.A. BAJO RASANTE 300,00LOCALES 300,00

C.Const(Rehab)Euros/m² Const.

VIVIENDAS 635,00O.D.A. BAJO RASANTE 295,00LOCALES 295,00

Otros gastos necesarios estimados para la rehabilitación 20,00 %C.Const(Rehab) -> COSTES OBRAS REHABILITACION



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ATENCIÓN VALORACIÓN CON CONDICIONANTES Y/O ADVERTENCIAS. REVISE CERTIFICADO YOBSERVACIONES EN EL INFORME.

El Coste de Reposición para la hipótesis de edificio terminado se ha calculado sumando al Valor del inmueble antes dela rehabilitación el coste de las obras necesarias para su rehabilitación y los otros gastos necesarios.

VALOR DE TASACIÓN ACTUAL 4.251.745,47 Euros

70,59 %

5,00 %PORCENTAJE APROXIMADO DE OBRA REALIZADA:( Relación Coste de construcción actual / Coste construcción a nuevo )

PORCENTAJE APROXIMADO DE COSTE DE REPOSICIÓN REALIZADO:( Relación Coste de reposición actual / Coste de reposición a nuevo )

Al finalizar la obra Actual

Valor del inmueble antes de larehabilitación

4.073.005,38 Euros

Coste de infraestructuras pendientes 0,00 Euros

OTROS GASTOS NECESARIOS 97.494,59 EurosCoste de las obras de rehabilitación 81.245,50 Euros

COSTE DE REPOSICIÓN 6.022.897,02 Euros 4.251.745,47 Euros

(I.A.R+Coste de Construcción+Otros Gastos necesarios):



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VALOR DE TASACIÓN. RESUMEN DE VALORES:

Eurosm²

V. Tas. Hip. Inmb.Ter.

Sup.

VIVIENDAS 1.656,12 3.643.464,00O.D.A. BAJO RASANTE 986,80 468.730,00LOCALES 956,50 3.443.400,00

VALORES TOTALES DE LA PARTE VALORADA:Coste de Reposición Bruto en la hipótesis de inmueble terminado 6.022.897,02 Euros

Coste de Reposición Bruto Actual 4.251.745,47 Euros

Valor por comparación en la hipótesis de inmueble terminado 7.555.594,00 Euros

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:OTROS VALORES:

2.125.574,28 Euros

Fecha finalización Estructura estimada 01-01-2010Fecha finalización Albañilería estimada 01-06-2010Fecha finalización Instalaciones estimada 01-09-2010Fecha finalización Total de obra estimada 10-05-2011



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(%) Porcentajede Obra (%)

Coste Construcciónactual sin O.G.N.

(Euros)

CÁLCULO DEL PORCENTAJE DE OBRA POR CAPÍTULOSSEGUIMIENTO DE LA OBRA POR CAPÍTULOS.

Demoliciones 5,00 % 100,00 % 81.245,49Movimiento de tierras 5,00 % 0,00 % 0,00Cimentación y muros de contención 7,00 % 0,00 % 0,00Saneamiento 1,00 % 0,00 % 0,00Estructura 18,00 % 0,00 % 0,00Cubierta 6,00 % 0,00 % 0,00Cerramiento 8,00 % 0,00 % 0,00Impermeabilización y aislamiento 4,00 % 0,00 % 0,00Carpintería exterior y cerrajería 8,00 % 0,00 % 0,00Albañilería 5,00 % 0,00 % 0,00Yesos y escayolas 4,00 % 0,00 % 0,00Solados y alicatados 7,00 % 0,00 % 0,00Fontanería y aparatos sanitarios 3,00 % 0,00 % 0,00Electricidad y mecanismos 3,00 % 0,00 % 0,00Calefacción 5,00 % 0,00 % 0,00Ascensores 2,00 % 0,00 % 0,00Telecomunicaciones 0,50 % 0,00 % 0,00Protección contra incendios 1,00 % 0,00 % 0,00Otras instalaciones 0,50 % 0,00 % 0,00Carpintería interior 3,00 % 0,00 % 0,00Acristalamiento 1,00 % 0,00 % 0,00Pinturas 3,00 % 0,00 % 0,00

Duración normal estimada de la obra: Límite Inferior-> 20 meses

% Obra referido al total de la promoción calculado por capítulos:Límite Superior->81.245,49 Euros

5,00 %24 meses

Solo tiene caracter informativo. En caso de discrepancia entre los porcentajes de obra obtenidos de esta manera y losobtenidos estimando el porcentaje de obra para cada elemento predominarán estos últimos.No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. El coste de construcciónadoptado y los porcentajes de obra por capítulos, se han estimado por analogía con obras semejantes, de las que sise dispone de información.El coste de construcción aplicado corresponde al utilizado por el tasador para el cálculo de la valoración.



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CÁLCULO DE VALORES DE LA PARTE VALORADA:Para calcular los costes y valores totales de la parte valorada se ha procedido a sumar los correspondientes a cada unode los elementos independientes valorados.

RESUMEN DE VALORES

Al finalizar la obra Actual

Valor del inmueble antes de larehabilitación

4.073.005,38 Euros

Coste de infraestructuras pendientes 0,00 Euros

Superficies

81.245,50 EurosCoste de las obras de rehabilitaciónViviendas 1.656,12 m²Local 956,50 m²Otros anexos bajo rasante 986,80 m²

OTROS GASTOS NECESARIOS 97.494,59 Euros

COSTE DE REPOSICIÓN 6.022.897,02 Euros 4.251.745,47 Euros

(I.A.R+Coste de Construcción+Otros Gastos necesarios):

VALOR DE MERCADO

VALOR DE MERCADO 7.555.594,00 Euros

Viviendas 3.643.464,00 Euros 1.656,12 m²Local 3.443.400,00 Euros 956,50 m²Otros anexos bajo rasante 468.730,00 Euros 986,80 m²

OTROS DATOS Y COEFICIENTES UTILIZADOS:Costes y valores medios unitarios:

C.Const(Rehab)Euros/m² Const.

VM. UnitarioEuros/m² Const.

VIVIENDAS 2.200,00635,00O.D.A. BAJO RASANTE 475,00295,00LOCALES 3.600,00295,00OTROS GASTOS NECESARIOS: 22,00 %

COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000



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11.- VALOR DE TASACIÓN

VALOR DE TASACIÓN en la hipótesis de inmueble terminado7.555.594,00 Euros (1.257.145.063 pta)

El Valor de Tasación en la hipótesis de inmueble terminado corresponde a la suma de los Valores por comparaciónde cada uno de los elementos valorados para la misma hipótesis anterior.

VALOR DE TASACIÓN

El Valor de Tasación corresponde al Coste Reposición Bruto Actual

4.251.745,47 Euros (707.430.922 pta)

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.

EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:* Que el resultado de las comprobaciones que se deben realizar visitando interiormente el inmueble nocontradigan los supuestos realizados en la valoración.

ADVERTENCIAS:Para la finca : 66 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral.No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrataNo se ha aportado la última certificación de la obra ejecutada.El valor de tasación se facilita en el supuesto de que se permita mantener la edificabilidad actual, en una posiblerehabilitación futura, de acuerdo con el grado de protección y la ordenanza de aplicación al inmueble objeto deeste informe. La aplicación de otros criterios que mermen esta edificabilidad por parte del ayuntamiento opromotor, puede significar una variación en el valor de tasación.

El valor de mercado se encuentra en una banda comprendida entre 6.000.000,00 Euros y 8.500.000,00 Euros . Laelección del precio para la transacción depende de las circunstancias del comprador y del vendedor y en función deellas deberá fijarse el precio entre los límites anteriores.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: FRANCISCO MOYA GONZALEZ Fdo.: Enrique Gutierrez Junquera

ARQUITECTO Director de Red de Negocio En representación deTINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

Este informe consta de 31 páginas numeradas de la 1 a la 31

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Tasador: FRANCISCO MOYA GONZALEZ

Titulación: ARQUITECTO

Fecha Visita al inmueble: 27-01-2012Fecha Emisión del informe: 27-01-2012 Fecha de caducidad del informe 26-07-2012

VerObservaciones



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VALOR DE TASACIÓN HIPÓTESIS INMUEBLE TERMINADO

S.Útilm² m² Euros

Valor porcomparación V.TasaciónS.Const.

Euros/m²Euros

V. Tas. Hip.Inmb. Ter.

Euros

V. Tas. Hip.Inmb. Ter.Unitario

101 LOC1 Planta Baja771,53 956,50 3.443.400,003.600,003.443.400,00 2.192.948,43

V.Seguro 350.079,00 EurosVM.Total 3.443.400,00 Euros

Bloque: 1 (Plaza Catedral 11)

OAB1 Sotano845,69 986,80 468.730,00475,00468.730,00 64.961,04

V.Seguro 361.168,80 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 3.912.130,00

TOTAL BLOQUE: 3.912.130,00

VM.Total 468.730,00 Euros

V. Seguro Total:711.247,80

201 VIV1 Vivienda 1A97,78 146,27 321.794,002.200,00321.794,00 176.097,38

V.Seguro 124.914,58 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 321.794,00


Bloque: 2 (Plaza Catedral 11)


202 VIV1 Vivienda 1B108,49 162,29 357.038,002.200,00357.038,00 195.384,18




203 VIV1 Vivienda 1C80,94 121,08 266.376,002.200,00266.376,00 145.770,64




204 VIV1 Vivienda 1º-136,01 53,87 118.514,002.200,00118.514,00 64.855,17




205 VIV1 Vivienda 1º-232,08 47,99 105.578,002.200,00105.578,00 57.776,12




206 VIV1 Vivienda 1º-331,43 47,01 103.422,002.200,00103.422,00 56.596,28




207 VIV1 Vivienda 1º-436,95 55,27 121.594,002.200,00121.594,00 66.540,66




208 VIV1 Vivienda 1º-538,23 57,19 125.818,002.200,00125.818,00 68.852,18




209 VIV1 Vivienda 1º-633,97 50,81 111.782,002.200,00111.782,00 61.171,18






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VALOR DE TASACIÓN HIPÓTESIS INMUEBLE TERMINADO

S.Útilm² m² Euros

Valor porcomparación V.TasaciónS.Const.

Euros/m²Euros

V. Tas. Hip.Inmb. Ter.

Euros

V. Tas. Hip.Inmb. Ter.Unitario

210 VIV1 Vivienda 1º-735,08 52,47 115.434,002.200,00115.434,00 63.169,68




211 VIV1 Vivienda 1º-837,90 56,69 124.718,002.200,00124.718,00 68.250,23




212 VIV1 Vivienda 1º-932,78 49,03 107.866,002.200,00107.866,00 59.028,19




213 VIV1 Vivienda 2A100,29 150,02 330.044,002.200,00330.044,00 180.612,08




214 VIV1 Vivienda 2B109,38 163,62 359.964,002.200,00359.964,00 196.985,39




215 VIV1 Vivienda 3A116,12 173,70 382.140,002.200,00382.140,00 209.120,91




216 VIV1 Vivienda 3B59,71 89,32 196.504,002.200,00196.504,00 107.534,13




217 VIV1 Vivienda 3C119,99 179,49 394.878,002.200,00394.878,00 216.091,60


TOTAL BLOQUE: 3.643.464,00





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VALOR DE TASACIÓNS.Útil S.Const. C.Const(Rehab) Obra V.IAR. Act. V.Tasación

m² m² Euros/m² % Euros Euros

C.Const.+OGN Act.

Euros

Bloque: 1 (Plaza Catedral 11)101 LOC1 Planta Baja

771,53 956,50 295,00 5,00 2.161.910,00 2.192.948,4331.038,43

OAB1 Sotano

TOTAL BLOQUE: 1

TOTAL UNIDAD REGISTRAL:845,69 986,80 295,00 5,00 32.939,38 64.961,0432.021,66

- - 2.257.909,47- - 2.257.909,47-63.060,09

-63.060,09

Bloque: 2 (Plaza Catedral 11)201 VIV1 Vivienda 1A


- - 176.097,38-10.216,96

202 VIV1 Vivienda 1B


- - 195.384,18-11.335,96

203 VIV1 Vivienda 1C


- - 145.770,64-8.457,44

204 VIV1 Vivienda 1º-1


- - 64.855,17-3.762,82



- - 57.776,12-3.352,10



- - 56.596,28-3.283,65



- - 66.540,66-3.860,61



- - 68.852,18-3.994,72



- - 61.171,18-3.549,08



- - 63.169,68-3.665,03



- - 68.250,23-3.959,80



- - 59.028,19-3.424,74

213 VIV1 Vivienda 2A


- - 180.612,08-10.478,90



- - 196.985,39-11.428,86

215 VIV1 Vivienda 3A


- - 209.120,91-12.132,95



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VALOR DE TASACIÓNS.Útil S.Const. C.Const(Rehab) Obra V.IAR. Act. V.Tasación

m² m² Euros/m² % Euros Euros

C.Const.+OGN Act.

Euros



- - 107.534,13-6.239,00

217 VIV1 Vivienda 3C

TOTAL BLOQUE: 2


- - 1.993.836,00- - 216.091,60-12.537,38

-115.680,00

12.- OBSERVACIONES

Advertencias sobre la nota simple: Hipotecas con Caja de AvilaEn el presupuesto aportado del proyecto, no figura ninguna partida dedemoliciones, por lo que he considerado unos porcentajes medios y no los delproyecto.



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Edificio de viviendas 400Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de...

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