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LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

COMENTARIOS, CONCORDANCIAS, JURISPRUDENCIA, NORMAS COMPLEMENTARIAS E ÍNDICE ANALÍTICO.

11ª EDICIÓN 2018

José Carlos López MartínezMagistrado letrado del Gabinete Técnico del Tribunal Supremo (área Civil)

Juan Ángel Moreno GarcíaMagistrado Audiencia Provincial de Madrid

Luis Antonio Soler PascualMagistrado Audiencia Provincial Alicante

COLEX 2018

Copyright © 2017

Queda prohibida, salvo excepción prevista en la ley, cualquier forma de reproducción, dis-tribución, comunicación pública y transformación de esta obra sin contar con autorización de los titulares de propiedad intelectual. La infracción de los derechos mencionados puede ser constitutiva de delito contra la propiedad intelectual (arts. 270 y sigs. del Código Penal) El Centro Español de Derechos Reprográficos (www.cedro.org) garantiza el respeto de los citados derechos.

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Editorial Colex, SL, habilitará a través de la web www.colex.es un servicio online para acceder al texto con las eventuales correciones de erratas, además, como complemento a su libro, dispondrá de un servicio de actualizaciones.

© José Carlos López Martínez© Juan Ángel Moreno García© Luis Antonio Soler Pascual

© Editorial Colex, S.L.Polígono Pocomaco, parcela I, Edificio Diana, portal centro 2, A Coruña, 15190, A Coruña (Galicia)info@colex.eswww.colex.es

I.S.B.N.: 978-84-17135-27-0Dep. Legal: C 2081-2017

Imprime: Fragma Reprografía S.L. Tlf: 91 355 56 23Fecha de impresión: diciembre 2017

5

LEYENDA ICONOS

Texto modificado Texto nuevo

ABREVIATURAS

AAP Auto de Audiencia Provincial

Art./Arts. Artículo/s

ATS Auto del Tribunal Supremo

ATSJ Auto del Tribunal Superior de Justicia

CC / C.Civil Código Civil

DA / D.A. Disposición Adicional

DDT / D.DT. Disposición Derogatoria

DF / D.F. Disposición Final

DT / D.T. Disposición Transitoria

LAU / LAU 1994

Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre)

LAU 1964 Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre)

LAR Ley de Arrendamientos Rústicos (Ley 49/2003, de 26 de noviembre)

LEC/LECiv Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero)

LH Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946)

LPAC Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (Ley 39/2015, de 1 de octubre)

LPH Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio)

RDL Real Decreto Ley

RDLeg Real Decreto Legislativo

RH Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947)

SAP / SSAP Sentencia/s de Audiencia Provincial

STS / SSTS Sentencia/s del Tribunal Supremo

STSJ Sentencia del Tribunal Superior de Justicia

7

SUMARIO

I. LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

PREÁMBULO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

TÍTULO I. Ámbito de la ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

CAPÍTULO I. Normas generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

CAPÍTULO II. De la duración del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

CAPÍTULO III. De la renta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

CAPÍTULO IV. De los derechos y obligaciones de las partes . . . . . . . . . . . 112

CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato . . . . 134

TÍTULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda . . . 170

TÍTULO IV. Disposiciones comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

TÍTULO V. Procesos arrendaticios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

DISPOSICIONES ADICIONALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

DISPOSICIONES TRANSITORIAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239

DISPOSICIONES DEROGATORIAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276

DISPOSICIONES FINALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276

II. DECRETO 4104/1964, DE 24 DE DICIEMBRE, POR EL QUE SE APRUEBA EL TEXTO REFUNDIDO DE

LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

PREÁMBULO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283

CAPÍTULO I. Ámbito de aplicación de la ley, clases y características de los contratos que regula . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283

CAPÍTULO II. Naturaleza de los derechos que concede esta ley . . . . . . . . 295

CAPÍTULO III. Del subarriendo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303

SECCIÓN 1ª. Subarriendo de viviendas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303

8

SUMARIO

SECCIÓN 2ª. Subarriendo de locales de negocio . . . . . . . . . . . . . . . . . 311

CAPÍTULO IV. Cesión de vivienda y traspaso de local de negocio . . . . . . . 313

SECCIÓN 1ª. Cesión de vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313SECCIÓN 2ª. Traspaso de local de negocio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318

CAPÍTULO V. Del arrendamiento de viviendas amuebladas . . . . . . . . . . . . 329

CAPÍTULO VI. Derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario de local de negocio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330

CAPÍTULO VII. Tiempo de duración de los contratos a que esta ley se refiere 343

CAPÍTULO VIII. Excepciones a la prorroga . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358

SECCIÓN 1ª. Disposición general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358SECCIÓN 2ª. De la causa primera de excepción a la prórroga . . . . . . . 367

Subsección 1ª. Viviendas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367Subsección 2ª. Locales de negocio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375Subsección 3ª. Disposición común a las viviendas y a los locales de

negocio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377Subsección 4ª. Industria o negocio de espectáculos. . . . . . . . . . . . 378

SECCIÓN 3ª. De la causa segunda de excepción a la prórroga. . . . . . . 378

CAPÍTULO IX. De la renta, su revisión y de la fianza . . . . . . . . . . . . . . . . . 394

SECCIÓN 1ª. Renta de las viviendas y locales de negocio en general . 394Subsección 1ª. Renta base. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394Subsección 2ª. Elevación y reducción de la renta base. . . . . . . . . . 399

SECCIÓN 2ª. Renta en casos especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412SECCIÓN 3ª. Fianza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412SECCIÓN 4ª. Caducidad de acciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415

CAPÍTULO X. Obras de conservación y mejoras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417

CAPÍTULO XI. Causas de resolución y suspensión de los contratos a que se refiere esta ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431

SECCIÓN 1ª. Causas de resolución del arrendamiento . . . . . . . . . . . . . 431SECCIÓN 2ª. Causas de resolución del subarriendo . . . . . . . . . . . . . . . 459SECCIÓN 3ª. Causas de resolución común al arrendamiento y al

subarriendo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461SECCIÓN 4ª. Causas de suspensión de los contratos . . . . . . . . . . . . . . 465

CAPÍTULO XII. Jurisdicción, competencia, procedimiento y recursos . . . . 468

SECCIÓN 1ª. Jurisdicción y compentencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468SECCIÓN 2ª. Procedimiento de primera instancia . . . . . . . . . . . . . . . . 469SECCIÓN 3ª. Recursos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470SECCIÓN 4ª. Ejecución de sentencias. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471SECCIÓN 5ª. Disposiciones comunes y generales . . . . . . . . . . . . . . . . 472SECCIÓN 6ª. De la Junta de Estimación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474

DISPOSICIONES TRANSITORIAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474

DISPOSICIONES ADICIONALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 479

DISPOSICIONES FINALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481

9

SUMARIO

LEGISLACIÓN COMPLEMENTARIA

III. Constitución Española (ARTS. 19, 33, 38 A 40, 47, 148 Y 149) . . . . . . . . . . . . . . . . . 485

LEGISLACIÓN SUSTANTIVA CIVIL

IV. Real Decreto de 24 de Julio de 1889, por el que se publica el Código Civil (EXTRACTO. ARTS. 1542 A 1574 Y 1580 A 1582) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 493

V. Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal (EXTRACTO. ARTS. 70, 84.2-7º, 90.1-4º Y 2 Y 154) 499

VI. Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (EXTRACTO. Arts. 2, 8 y 107) . . . . . . . . . 503

VII. Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (EXTRACTO. Arts. 15, 16.2 y 218) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 507

VIII. Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión (ARTS. 19 A 33) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 509

IX. Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos 513

LEGISLACIÓN PROCESAL

X. Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial (EXTRACTO. Arts. 22.a) y 82.2, 84 y 85) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 519

XI. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (EXTRACTO). . . . . . . . . 523

VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

XII. Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial . . . . . 539

XIII. Real Decreto 2960/1976, de 12 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial . . 613

CENSO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

XIV. Orden de 20 de diciembre 1994, por la que se dictan normas para la elaboración del censo de contratos de arrendamiento de viviendas . . . 631

OTRAS DISPOSICIONES

XV. Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad 637

XVI. Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (EXTRACTO. Art. 1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 641

ÍNDICE ANALÍTICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 643

LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

13

I. LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE,

DE ARRENDAMIENTOS URBANOS-BOE nº 282, de 25 de noviembre de 1994-

JUAN CARLOS IREY DE ESPAÑAA todos los que la presente vieren y entendieren.Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la

siguiente Ley.

PREAMBULO

1

El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Los principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964, según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto ínter vivos como mortis causa, favorable a los intereses del arrendatario.

Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.

Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.

En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se carac-teriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de

I

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PREAMBULO

I

Ley 29/1994

entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como ineconómicas.

Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han con-vertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisi-ción en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se en-cuentra en régimen de alquiler.

Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evi-dente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca.

La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cual-quier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.

En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regula-ción de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.

Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.

2

La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significati-vas, fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unida-des familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.

Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligato-rias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.

Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo arti-culado, asimismo, sobre períodos anuales, de tres años.

El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.

El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito mortis causa a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente «more uxorio».

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PREAMBULO

I

Ley 29/1994

En relación con las subrogaciones ínter vivos, sólo se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce «ex lege» a dicho cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que restare del contrato.

El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un período anual el Indice de Precios al Consumo.

Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de minusvalías o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma.

También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.

Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica de los arrendamientos.

3

La ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.

Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil.

Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.

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PREAMBULO

I

Ley 29/1994

Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

4

La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.

5

En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.

Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral.

La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones para determinar rentas o importes que corresponda abonar al arrendatario.

Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la acción en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el texto refundido de 1964.

En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación tradicional, la posibilidad de acumulación que asiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. También se permite a éste en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.

Por último, y como novedad más significativa de la ley en materia procesal, se establece la regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recurso de casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites que por ley se consagran.

6

Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos

17

PREAMBULO

I

Ley 29/1994

contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes.

Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de local de negocio.

Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.

En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la subrogación ínter vivos, excepción hecha de la derivada de resolución judicial en procesos matrimoniales, y por la supresión gradual de los derechos de subrogación mortis causa que el texto refundido de 1964 reconocía.

Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964.

En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico a que adapten sus economías a la nueva realidad.

En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función del número de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de las rentas mandatándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas proceder a la actualización de las rentas.

Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservación de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la imputación de sus importes a los arrendatarios.

En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos

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TITULO IArt. 1

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en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo.

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.

Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias.

En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisión en función de las categorías antes expuestas.

Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.

Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.

En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duración y de régimen de renta.

TITULO IÁmbito de la ley

ART. 1. Ámbito de aplicación.La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos

de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

CONCORDANCIASVer Art. 334 CC (concepto de bienes inmuebles); Arts. 1542 a 1574 CC (regulación básica del

contrato de arrendamiento); Arts. 1 a 5 de la LAU de 1964; Arts. 1261 a 1265 del CC (requisitos necesarios para la validez y eficacia de los contratos); Art. 1 LAR (concepto de finca rústica).

COMENTARIO

1º) Concepto de finca urbana

El contrato de arrendamiento regulado en esta ley especial debe recaer sobre fincas urbanas, siendo necesario que concurran dos requisitos: que se trate de fincas, debiendo entender por tales los bienes inmuebles, artículo 334.1 del C.Civil. Queda excluido el arrendamiento de bienes muebles; el segundo requisito es que las fincas tengan el carácter de urbanas, en contraposición a las fincas rústicas, debiendo tenerse en cuenta los criterios de destino, emplazamiento o situación, o el carácter accesorio o principal de la construcción, a los efectos de distinguir entre fincas rústicas y urbanas.

Es necesario para que sea aplicable la legislación especial, no solo que se trate de fincas urbanas, sino también que se trate de fincas edificadas y si bien un solar se califica de finca urbana, desde un punto de vista administrativo, no implica que su arrendamiento esté sujeto a esta ley especial.

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TITULO I Art. 1

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2º) Contratos excluidos de la legislación especial

a) Arrendamiento de solar. Entendiendo por solar una superficie enclavada en suelo urbano, pero inadecuada para ser habitada, aunque tenga algún tipo de construcción.

b) Arrendamiento de empresa, que existe cuando en la finca urbana se halle instalado un negocio o industria, y en virtud del contrato se transmita no solo el uso de la finca, sino la industria o negocio instalado, siendo el objeto de contrato no solo los bienes existentes sino una unidad patrimonial, que tenga vida propia.

c) Arrendamientos complejos, debiendo entenderse como tales, de acuerdo con la definición de J. L. ALBÁCAR LÓPEZ, aquellos arrendamientos unitarios, en los que además de las prestaciones típicas del contrato de arrendamiento, las partes pactan otras prestaciones principales, produciendo una mutación importante en su contenido o régimen.

3º) Ámbito territorial y personal de aplicación de la LAU.

De acuerdo con el artículo 149.1-8ª de la Constitución Española y el artículo 10 del C.Civil, las normas de la LAU de 24 de noviembre de 1994 son aplicables a los contratos de arrendamiento de fincas urbanas celebrados en España, que reúnan los requisitos que establecen los artículos 1, 2 y 3 de dicha ley, salvo las especialidades que en esta materia puedan tener los distintos derechos forales; en concreto deben tenerse en cuenta las normas que sobre arrendamiento de cosas se recogen en las leyes 588 a 596 Ley 1/1973, de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra.

En cuanto al ámbito personal y de acuerdo con el artículo 27 de CE, los derechos y deberes recogidos en la ley son aplicables a los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sitas en España, entre españoles o entre españoles y extranjeros, salvo que exista algún convenio o acuerdo que contravenga lo dispuesto en el artículo 27 de la C.E.

JURISPRUDENCIA

Tribunal Supremo.

Arrendamiento de solar

La calificación del contrato debe hacerse de acuerdo con el estado de hecho existente en el momento de celebrarse el contrato, sin que el hecho de que se levanten edificaciones sobre el mismo, con o sin la autorización del arrendador, implique modificación del objeto contractual, ni novación alguna del contrato. STS nº 460/2013, de 20 de junio.

Calificación del contrato.

la calificación del contrato, según constante jurisprudencia, es función que corresponde al Tribunal de instancia a no ser que aparezca ilógica, arbitraria o contraria a derecho, que no es el caso: así lo expresan, entre otras muchas, las sentencias de 20 febrero 2008, 20 enero 2009, 28 mayo 2009. Se reconoce la posibilidad de que en un solo documento se perfeccionen varios contratos iguales o distintos. En el caso (como el presente) que en un documento aparezcan dos partes que contratan por un mismo precio o renta una pluralidad de cosas, su naturaleza es de un solo contrato con los mismos sujetos, objeto (cosa múltiple) y causa, que no puede resolverse, sino como un todo. STS n º 687/2014, de 26 de noviembre.

“la calificación jurídica de todo contrato responde a una labor de interpretación y esta es facultad privativa de los tribunales de instancia y su criterio ha de prevalecer en casación, aun en caso de duda, a no ser que el resultado fuese notoriamente ilógico, la sentencia de 20 de febrero de 1990,, que rechaza la recalificación de un contrato debidamente conformado por la Sala en uso de su soberanía enjuiciadora sin que hubiere dado lugar a revisar la calificación al no incurrir la Sala sentenciadora en ningún desvío de ilegalidad o de irrazonabilidad...” STS nº 536/2011, de 11 de julio.

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TITULO IArt. 1

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Ley 29/1994

Arrendamiento de industria.

El arrendamiento de industria no es, como parece que pretende el recurrente, un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda, de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala (contenida en la Sentencia 137/2000, de 21 de febrero) sobre la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria : mientras que en los arrendamientos de local de negocio, y en general en aquellos que ahora el art. 1 LAU califica de uso distinto al de vivienda, se cede un inmueble, un espacio construido y apto para que pueda realizarse una actividad profesional o empresarial; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial. El arrendamiento de una estación de servicio no es propiamente el arrendamiento de un inmueble donde puede desarrollarse una actividad empresarial, sino un arriendo del negocio, que incluye el inmueble en el que se desarrolla y la propia empresa, con todos los elementos materiales necesarios para la explotación y, en este caso, también otros elementos necesarios para el desarrollo de la explotación de la estación de servicio, como es la necesaria concesión administrativa. La enervación de la acción de desahucio es una excepción al régimen general de la resolución de los contratos por incumplimiento regulado en el art. 1124 CC, que permite al arrendatario continuar en el contrato a pesar de concurrir causa de resolución. Esta excepción, que responde al interés del legislador de conceder en los arrendamientos sobre fincas urbanas y rústicos una segunda oportunidad al arrendatario, para facilitar la continuación de los contratos, como toda excepción, debe ser interpretada de forma restrictiva por lo que se refiere a su extensión a otros contratos de arrendamiento distintos. STS n º 79/2015 de 27 de febrero.

Según la jurisprudencia indicada en el Fundamento de Derecho anterior, y, tal y como indica la parte recurrida a través de su escrito de oposición, la sentencia dictada por la Sala Primera de este Tribunal, de fecha 18 de marzo de 2009, fija como doctrina jurisprudencial que la legislación aplicable a los arrendamientos de industria ha de ser la contenida en el Código Civil. Dicha doctrina jurisprudencial es aplicable al supuesto enjuiciado en el presente procedimiento, ya que el arrendamiento suscrito entre las partes, y cuya calificación jurídica no ha resultado controvertida por las partes litigantes, fue el de arrendamiento de industria para la explotación de ganado, por lo que, el mismo habrá de regirse por las disposiciones contenidas en el Código Civil, por consiguiente, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1565 CC, expirado el plazo inicialmente pactado por las partes en la estipulación segunda del contrato de arrendamiento así como expiradas igualmente las prórrogas determinadas en aquél, procede acordar el desahucio del demandado por expiración del plazo del contrato de arrendamiento litigioso. STS n º 212/2011 de 25 de marzo.

La calificación del contrato como arrendamiento de industria no ha sido impugnada en el desarrollo del proceso, y es inaplicable al mismo el régimen jurídico establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino que queda sometido a la disciplina del Código Civil; la doctrina jurisprudencial indicada en esta sentencia, aunque se refiere a la Ley de 1964, es extrapolable a lo establecido en la Ley de 1994, de manera que procede declarar, como doctrina jurisprudencial, que los arrendamientos de industria no están sometidos a la normativa de la ley últimamente citada, y el ordenamiento de aplicación es el del Código Civil, y, por consiguiente, no cabe ejercitar la acción de retracto. STS n º 153/2009 de 18 de marzo.

Procedimiento adecuado para resolver el contrato de arrendamiento de industria.

Es claro que la demanda de reclamación de rentas debidas y la de resolución y desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo fijado en el contrato o por la Ley, debe referirse necesariamente a una finca urbana o rústica. Bastaría una interpretación literal del precepto para advertir que la referencia a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas especiales (la Ley

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TITULO I Art. 1

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Ley 29/1994

29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, y la Ley 83/1980, de 31 de diciembre de arrendamientos rústicos), y sin perjuicio de la referencia al arrendamiento financiero, excluye el resto de los arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria, que se regula por las normas generales previstas en el Código Civil para el contrato de arrendamiento. De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio, no debía haber seguido el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LEC, sino el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el art. 249.2 LEC. STS n º 79/2015 de 27 de febrero.

Calificación del arrendamiento complejo.

“La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 mayo 1992, 17 abril y 10 mayo 1993, 22 noviembre 1994, 4 octubre 1995 y 8 junio 1998, entre otras” STS nº 137/2000, de 21 de febrero.

Distinción entre finca rústica y urbana.

“Ante el vacío legal existente puesto que no se suministra por la ley la noción de las fincas de esa clase por contradicción frente a las urbanas, haya acudido de antiguo (sentencias de doce de marzo de mil novecientos dos, ocho de julio de mil novecientos tres, catorce de diciembre de mil novecientos cinco, ocho de febrero de mil novecientos siete y primero de diciembre de mil novecientos veintisiete) y hasta tiempos actuales -las ya citadas de diecisiete de diciembre de mil novecientos cincuenta y cinco y diecinueve de octubre de mil novecientos ochenta y uno y las de seis de noviembre de mil novecientos cuarenta y siete y diez de junio de mil novecientos cincuenta y cuatro- a criterios como el de la situación en el campo o en la ciudad, el aprovechamiento o destino, explotación agrícola o forestal frente a vivienda, industria o comercio, y, finalmente, a la preponderancia de alguno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por la relación de dependencia que entre ellos exista como principal el uno y accesorio el otro; sin olvidar los conceptos, establecidos para sus fines respectivos, proporcionados por las leyes de Arrendamientos Rústicos, y Urbanos. STS nº 623/1985, de 29 de octubre.

Audiencias Provinciales.

Arrendamiento complejo.

Tampoco hay una figura de arrendamiento, o contrato, de naturaleza compleja. El arrendamiento complejo supone, y éste no es el caso de autos, el establecimiento a cargo de la parte arrendataria de prestaciones que no son propias y específicas de la relación arrendaticia (Ss. 29 mayo, 26 marzo 1979, 29 diciembre 1986, 31 marzo 1995) o complementarias de ella (S. 18 abril 1989). El hecho de que la venta del negocio y el arrendamiento del local se hayan hecho en un mismo documento no atribuye al contrato la naturaleza de complejo; puede hablarse de dos negocios jurídicos coligados pero ello no determina necesariamente complejidad (S. 13 julio 1993). SAP de Lleida, Sec. 2ª, de 27 de abril de 2017.

Distinción entre finca rústica y urbana.

El contrato de arrendamiento, como arrendamiento de vivienda, por ser su destino primordial el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y su

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familia, se encuentra sometido al régimen de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que, en su artículo 9, admite que la duración del arrendamien-to sea la libremente pactada por las partes, con una duración mínima de cinco años, en el momento de la celebración del contrato, anterior a la reforma de la Ley 4/2013, de 4 de junio, duración mínima que aparece sobradamente cumplida en el presente caso.

Por el contrario, el contrato de arrendamiento no se encuentra sometido a la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, ya que, según su artículo 1.1, únicamente se consideran arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su apro-vechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta, no habiendo constancia, en el presente caso, de ningún aprovechamiento agrícola, ganadero o fo-restal en la finca objeto del contrato de arrendamiento. SAP Barcelona Secc. 13, de 24 de abril de 2017.

De una interpretación conjunta de estos preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, resulta que la circunstancia de que una vivienda se encuentre sita sobre una finca que pueda catalogarse como rústica a efectos administrativos no obsta a su calificación como arrendamiento de naturaleza urbana incardinado en el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

A la vista de lo expuesto acerca del ámbito de aplicación de la normativa específica en relación a los contratos de arrendamientos rústicos y urbanos, la naturaleza rústica o urbana del contrato de arrendamiento cuando su objeto venga constituido por una finca que englobe una casa- habitación y terrenos dependerá de la preponderancia de uno u otro elemento (la explotación agrícola, pecuaria ó forestal ó el uso de la vivienda) o por la relación de dependencia que entre ellos exista como principal el uno y accesorio el otro. SAP San Sebastián Sec.3, de 8 de marzo de 2016.

El Código Civil no define qué ha de entenderse por finca rústica, tal y como señala la STS de 29 de octubre de 1985 “la Jurisprudencia, ante el vacío legal existente puesto que no se suministra por la ley la noción de las fincas de esa clase por el contrario dis-tinción frente a las urbanas, haya acudido de antiguo, y hasta tiempos actuales a crite-rios como el de la situación en el campo o en la ciudad, el aprovechamiento o destino, explotación agrícola o forestal frente a vivienda, industria o comercio, y, finalmente, a la preponderancia de alguno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por la relación de dependencia que entre ellos exista como principal el uno y accesorio el otro; sin olvidar los conceptos, establecidos para sus fines respectivos, proporcionados por las leyes de Arrendamientos Rústicos y Urbanos”. SAP de Vizcaya Sec. 5 ª de 18-12-2012.

Arrendamiento de industria.

La discusión sobre la calificación del contrato de arrendamiento como de industria o de local de negocio carece de importancia en lo que se refiere a su extinción por la expiración del término previsto contractualmente, pues uno y otro se rigen al respecto por lo estipulado expresamente en el contrato y, en su defecto, por lo establecido en el Código Civil -CC-, ya que en lo referido a ese extremo, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 no contiene una regulación específica respecto de los contratos para un uso distinto del de vivienda (local de negocio), a los que supletoriamente se aplica el CC. En realidad, y como se ha señalado por alguna Audiencia Provincial, dicha ley con-templa el arrendamiento para uso distinto del de vivienda como una categoría residual, desprovista del régimen tuitivo que tenía el arrendamiento de local de negocio en la Ley de 1964, y sometida a una regulación muy escasa, de carácter dispositivo, basada en el principio de libertad de pactos del art. 1255 del Código Civil. Conforme al art. 4.3 de la LAU, esta clase de arrendamiento se rige, en primer lugar, por la voluntad de las partes, en su defecto, por las disposiciones específicas del Título III de la Ley especial, y, supletoriamente, se aplicarán las disposiciones del Código Civil. SAP de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4, de 9 de noviembre de 2016.

Hemos de considerar que el contrato A suscrito con fecha 1.7.1990, supone un

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TITULO I Art. 1

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arrendamiento de industria atendido lo que en el mismo se identifica como objeto de arrendamiento, la industria que tenía el arrendador allí, debiéndose de entender los contratos posteriores relativos a ese mismo inmueble como novación meramente mo-dificativa en los términos que antes se han indicado. Recordemos con la citada sen-tencia del Tribunal Supremo de 27.4.2012, recurso 16258/2008, que se remite a las de 29.4.2005, recurso n. 4129/1998, 11.7.2007, recurso n. 1980/2000, y 22.5.2009, recur-so n. 425/2004, que el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva y no puede declararse sólo por medio de presunciones. En el mismo sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 20.6.2013, recurso n. 628/2011, recordaba que “ el artículo 1204 del Código Civil, la novación extintiva de una obligación nunca se presume, ha de ser expresa (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1996, 31 de diciembre de 1998, 19 de diciembre de 2001,2 de octubre de 1998, etc.) y solo cabe la novación tácita cuando la nueva obligación sea de todo punto incompatible con la antigua (Sen-tencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo y 22 de junio de 1993, 16 de diciembre de 1987,16 de febrero de 1983. SAP de Córdoba, Sec. 1, de 22 de noviembre de 2016.

La STS de 02/09/1997 (nº de Recurso: 2513/1993) se refiere al arrendamiento de industria cuando estamos en presencia de una unidad patrimonial con vida propia e in-dependiente..., con todos los elementos para la puesta en marcha inmediata, dándose el funcionamiento anterior (SSTS de 23 de abril de 1987 y 17 de septiembre de 1987), la vida propia y explotación inmediata (SS de 17 de noviembre de 1989 y 10 de abril de 1987) y la transmisión a la demandada por el contrato de arrendamiento de.... “la explotación misma del negocio, con los mismos elementos y muebles y sin solución de continuidad” siendo obvio que “lo realmente transmitido por el arrendador a los arrendatarios fue la universalidad o conjunto de bienes para su explotación industrial, como un todo con unidad patrimonial, lo que convierte al contrato en un arrendamiento de industria “ (S.T.S. de 31 de enero de 1986). Entendemos que estamos pues ante un arrendamiento de negocio o industria, que queda fuera de la LAU de 1994, ya que lo arrendado es un conjunto de bienes para su explotación inmediata como bar, como un todo patrimonial. SAP de Guadalajara de 22 de mayo de 2017.

Entendemos que estamos pues ante un arrendamiento de negocio o industria, que queda fuera de la LAU de 1994, ya que lo arrendado es un conjunto de bienes para su explotación inmediata como bar, como un todo patrimonial. SAP de Madrid, sec. 11, de 2de febrero de 2017.

Por tratarse de un contrato de industria, el régimen aplicable es el pactado por las partes, y, en su defecto, el determinado en los artículo 1554 y siguientes del Código Civil Según se señaló por este Tribunal en sentencia de fecha 5 de diciembre de 2006: “Excluido el arrendamiento de industria del ámbito de la legislación especial reguladora de los arrendamientos urbanos, según resultaba de lo dispuesto expresamente en el artículo 3.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicado en este sentido por la jurisprudencia, y de una razonable interpretación de los artículos 1 y 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, cuya normativa se refiere exclusivamente a los arriendos que tienen por objeto una finca urbana, se destine o no a una actividad industrial o comercial, el régimen jurídico aplicable a este contrato no es otro que el es-tablecido por la voluntad de las partes y, en su defecto, por las disposiciones del Código Civil”. SAP de Audiencia Provincial de A Coruña, Sec. 5ª, de 30 de marzo de 2012.

Arrendamiento de solar.

En consecuencia, y de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta, el concepto de solar, en el que no ha de influir la legislación administrativa (STS 30 diciembre de 1954y 16 noviembre de 1964), ha de basarse en su concreción en las características de edificación y habitabilidad, de modo que aun cuando la citada Ley de Arrendamientos Urbanos no alude a tal concepto, han de entenderse excluidos de la misma los terrenos en los que no existan construcciones, los terrenos en los que, sin existir construcciones, se permita la construcción permanente o provisional y los que posean construcciones que no sean como tales objeto del contrato o que no reúnan condiciones de habitabili-dad. SAP de Barcelona, Sec. 13, de 7 de noviembre de 2012.

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TITULO IArt. 2

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Destino de la vivienda arrendada.

La ocupación de vivienda no cabe identificarla con cualquier situación posesoria o dispositiva de la cosa arrendada, sino que ha de estar atemperada al uso pactado o conforme con la naturaleza y destino de lo que se recibió en arrendamiento, viniendo a ser lo mismo que utilizarla adecuadamente al fin que venga dedicada, y si este es el de servir de morada o domicilio del ocupante resulta incuestionable que habrá de existir plena equivalencia entre el acto de ocupar o utilizar una vivienda y habitarla de modo real y efectivo como tal domicilio y hogar propio y estable donde halle su ordinario desenvolvimiento la vida doméstica (Vid, sentencias de la A.P. de Palma de Mallorca de 28 de noviembre de 1966y en igual sentido la de Barcelona de 22 de diciembre de 2005y Madrid de 14 de marzo de 2005). Dicho de otro modo, la ocupación de una vivienda para ser considerada como tal, requiere, según han establecido nuestros Tribunales, la utilización de la misma como morada familiar, de modo estable y conforme a los fines para los que se arrendó, habitando en ella de manera efectiva y sustancialmente constante, sin que baste, por tanto un uso de aquella que, por su discontinuidad, desnaturalice su principal destino (Sentencia de la A.P. de La Coruña de 19 de enero de 2007). SAP de Cádiz, Sec. 5 ª, de 2 de febrero de 2012.

Requisito de habitabilidad.

Es requisito indispensable para que un arrendamiento como el concertado pueda existir que éste recaiga sobre un inmueble habitable donde el arrendatario pueda establecer su vivienda. La habitabilidad, puede ser apreciada a partir de la efectiva concurrencia de los requisitos previstos en el art. 3.1,c de la Ley de Ordenación de la Edificación (y señaladamente en lo que al caso afecta a las condiciones de estanqueidad), pero también bajo el prisma de la finalidad a la que legalmente quedan adscritos según el art. 2.1 antes mencionado: el arrendamiento ha de recaer sobre una edificación habitable “ cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. SAP de Cádiz, Sección 2, de 21 de abril de 2015.

La ausencia del requisito administrativo de la existencia de una cédula de habitabilidad válida no puede ser motivo de nulidad del contrato de arrendamiento, erigiéndose la cédula de habitabilidad únicamente como el mero documento acreditativo del cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda, en los términos de los artículos 26.2 y 62.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, a los efectos, no ya de la nulidad del contrato, sino de su calificación, y de su posible resolución por inhabilidad del objeto, por el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad exigidas por el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para que el arrendamiento se considere como de vivienda, entendida como la edificación habitable cuyo destino primordial es el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, en el bien entendido que, aún ante la ausencia de cédula de habitabilidad, en el ámbito del proceso civil, son posibles otras pruebas acerca de la concurrencia de los requisitos de habitabilidad de la vivienda arrendada. SAP de Barcelona, Sec. 13 de 17 de enero de 2012.

ART. 2. Arrendamiento de vivienda.1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre

una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

CONCORDANCIASVer arts. 7, 15, 16.1, 26 y 27.2 de la LAU de 1994; Art. 2.1 de la LAU de 1964 (arrendamiento

de temporada); Arts. 62.4º y 5º LAU de 1964 (ocupación de dos o más viviendas).

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TITULO I Art. 2

I

Ley 29/1994

COMENTARIO

1º) Arrendamiento de vivienda.

El contrato ha de recaer sobre una edificación habitable y útil para ser destinada a vivienda del arrendatario y debe reunir los siguientes requisitos:

a) Habitabilidad, debiendo entender por tal aquel edificio apto para servir de morada o de habitación del arrendatario.

b) Destino principal para vivienda. El objeto del contrato debe ser cubrir la necesidad de vivienda por parte del arrendatario, dato que se deducirá bien del propio contrato, bien de las características de la finca arrendada, o bien según el destino a que se dedique la finca arrendada.

c) Carácter permanente. El objeto del contrato de arrendamiento sujeto a la LAU, debe ser cubrir la necesidad permanente de vivienda por parte del arrendatario, quedando excluidos por lo tanto los arrendamientos de temporada, o aquellos otros cuya finalidad no sea cubrir esta necesidad permanente de vivienda del inquilino.

2º) Accesorios de la vivienda

Se trata de elementos complementarios de la vivienda, que son objeto del arrendamiento de forma conjunta con ella, de tal manera que el régimen legal de estos accesorios es idéntico al objeto principal del contrato de arrendamiento; tanto la duración del contrato, como las prórrogas del contrato del arrendamiento de la vivienda afectarán en la misma forma a los elementos accesorios a que alude el precepto. Nada impide que el arrendador y el arrendatario puedan llevar a cabo un pacto expreso sobre estos elementos accesorios, bien en el propio contrato de arrendamiento o en otro posterior; en tal caso, dicho contrato debe entenderse válido en la medida que no modifique en perjuicio del arrendatario las normas del título II de la ley.

JURISPRUDENCIA

Tribunal Supremo

Concepto de Habitabilidad.

Tampoco es de incidencia, sino más bien superfluo, el argumento de la posible habitabilidad de las construcciones, …no son propiamente las habitaciones más adecuadas para la morada de los humanos, si se quiere conservar la dignidad del vocablo habitación como residencia apta para el desenvolvimiento vital y familiar de las personas, por ser lo más conforme a su conceptuación constitucional (art. 47 de la Constitución Española). Efectivamente, aunque habitable puede ser toda construcción, todo lugar más o menos cercado y techado, esto viene a representar una excepción impuesta por circunstancias imperativas, pero no es el adecuado encuadre que corresponde normalmente a la denominación de habitabilidad. Son cosas distintas lo que puede ser habitable y lo que debe ser adecuado para una normal habitación humana. STS n º 1170/1993 de 13 de diciembre.

Audiencias provinciales

Concepto de vivienda.

Inicialmente, ha de partirse de la consideración de que el concepto común de vivienda hace referencia a una edificación cuya principal función es ofrecer refugio y habitación a las personas, protegiéndoles de las inclemencias climáticas y de otras amenazas, coincidente esencialmente con el concepto legal del término, referido a aquella edificación habitable cuyo destino primordial es la satisfacción de la necesidad de vivienda de las personas (cfr. art. 2.1 LAU); en sentido estricto, es entendida la vivienda como el lugar en el que el individuo desarrolla sus parcelas de intimidad, tanto personal como familiar. SAP de Málaga, sec. 4ª, de 14 de Mayo de 2012.

Tal precepto define el arrendamiento de vivienda por referencia a su objeto, por recaer sobre una “edificación habitable” y apta para servir al destino de “satisfacer la

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Ley 29/1994

necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica. SAP de Madrid sec. 14ª, de 27 de marzo de 2012.

Entrega de la posesión anexos de la vivienda con la entrega de la vivienda.

Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, de forma que, salvo pacto en contrario, deben entenderse como incluidos con el arrendamiento principal de la vivienda los referidos anejos o accesorios, que deberán regirse por las mismas normas que las del arrendamiento de vivienda. En caso contrario no estaríamos ante un arrendamiento de vivienda sino ante un arrendamiento para uso distinto de la vivienda. Por ello desde el momento en el que el arrendatario demandante tomó posesión de la vivienda mediante la entrega de las llaves a la firma del contrato, debe entenderse que tomó también posesión de los anejos o accesorios a la vivienda tales como el trastero, la plaza de garaje y los espacios comunes en el que se haya ubicada la piscina, accesorios o anejos que no discuten las partes figuran en la inscripción registral. SAP de Madrid, sec.13, de 27 de enero de 2012.

Arrendamiento plaza de garaje.

En este mismo sentido se han venido pronunciando otras Audiencias Provinciales (SAP Segovia de 5 noviembre.1997, SAP Barcelona Secc.4ª de 11 febrero 2000) y esta misma Audiencia Provincial de Madrid (SAP Madrid Secc. 18ª de 3 junio 2002). Solamente cuando el garaje aparezca como “accesorio” de la vivienda arrendada se aplicarán las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda. SAP de Madrid sec. 8ª, de 1 de febrero de 2010.

Contrato de arrendamiento suscrito por persona jurídica.

Así, en esta línea, todo arrendamiento sometido a la LAU cuyo arrendatario sea una persona jurídica, cualquiera que esta sea, es un arrendamiento para uso distinto, al faltar el elemento de la satisfacción de vivienda del arrendatario. SAP de Barcelona, sec. 4ª, de 30 de septiembre de 2009.

Novación del contrato de arrendamiento de temporada a contrato de arrendamiento de vivienda.

El contrato de arrendamiento de cuyo desahucio por expiración del término se trata, fue celebrado y el 10 de abril de 1999 por un plazo de tres meses y en concepto de arrendamiento de temporada. No obstante ello, es lo cierto que el arrendamiento se prolongó durante años. El 1 de enero de 2015, las partes suscriben igual contrato con idéntico clausulado si bien modificando el precio de la renta, pero manteniendo el plazo del arriendo de tres meses y la denominación de arrendamiento de temporada. Al pie del contrato se añade un texto manuscrito que reza del siguiente modo: “este contrato da continuidad al anterior de 10-4-1999”. Lo primero que debemos hacer constar es que el contrato inicialmente concebido como de temporada dejó de ser arriendo de tal carácter dado que por su duración mudó de hecho y voluntad consentida de ambas partes contratantes aquella primera concepción. Se convirtió, en suma, en un arrendamiento de vivienda ordinario. SAP Pontevedra, Sec. 6, de 29 de mayo de 2017.

ART. 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel

arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas

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urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

CONCORDANCIASVer Art. 1 de la LAU de 1994 (objeto del contrato de arrendamiento especial); Arts. 4 y 29

a 35 de esta ley (régimen jurídico del contrato de arrendamientos urbanos para uso distinto a vivienda); Arts. 1, 2, 3 y 5 de la LAU de 1964 (arrendamiento de local de negocio); Ver Ley 4/2012 de 6 de julio, de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio, y normas tributarias; Ver Art. 6.4 del CC (fraude de ley, en relación a los arrendamientos de temporada).

COMENTARIOConcepto de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

Se puede definir en sentido negativo, y en contraposición con el arrendamiento de vivienda, como aquel contrato de arrendamiento que, recayendo sobre una finca urbana, no tiene como destino primordial el satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Requisitos

1º) El contrato de arrendamiento debe recaer sobre un inmueble (ver Comentario al artículo 1).

2º) El inmueble debe ser de naturaleza urbana, de acuerdo con lo recogido en relación al comentario al artículo 1 de la ley.

3º) Debe recaer sobre una edificación, lo que excluye el arrendamiento de solares, al no contener ab initio ninguna edificación.

Arrendamientos excluidos

1º) Arrendamientos de garaje. Queda excluido del ámbito de aplicación de la LAU salvo que el arrendamiento de la plaza de garaje sea accesorio al de la vivienda.

2º) Arrendamiento de solar por no recaer sobre una edificación.3º) Arrendamiento de industria. El objeto de arrendamiento no es una edificación

sino un conjunto de bienes y derechos, aunque incluya un derecho arrendaticio sobre una finca urbana.

Especial mención al arrendamiento de temporada

El arrendamiento de temporada es aquel arrendamiento que tiene por objeto una finca urbana, pero a diferencia del contrato de arrendamiento sujeto a la ley especial, su finalidad no es satisfacer ni la necesidad permanente de vivienda del inquilino, ni establecer de manera permanente un negocio o industria, sino ocupar dicha vivienda de forma accidental y en épocas determinadas, o un uso distinto de vivienda. Para calificar el contrato de temporada debe estarse a la voluntad de las partes, manifestada en el contrato; se debe interpretar el requisito de «temporalidad» de un modo amplio y flexible, debiendo entenderse que estamos ante un arrendamiento de temporada, cuando la ocupación o uso de la finca responde a exigencias circunstanciales o esporádicas.

La calificación del contrato de arrendamiento de temporada no depende tanto del plazo de duración del uso de la finca, como de la finalidad por la que se ha celebrado el contrato entre las partes.

JURISPRUDENCIA

Tribunal Supremo

Novación del contrato de arrendamiento de vivienda a contrato de arrendamiento de temporada.

Se establece como doctrina jurisprudencial que para que pueda entenderse novado

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TITULO IArt. 3

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Ley 29/1994

un contrato de arrendamiento de vivienda y pase a convertirse en un contrato de arrendamiento de temporada, es precisa la acreditación inequívoca de una voluntad de novar de ambas partes contratantes.

La jurisprudencia de esta Sala ha entendido que, para que exista novación objetiva del contrato, es preciso que el animus novandi (voluntad de novar) sea expresado por las partes de forma inequívoca. Así, la STS de 18 de marzo de 1992 establece que “la institución de la novación representa en términos generales un cambio en la relación negocial obligatoria, que cuando es esencial y de manera muy primordial, porque así expresamente se recoja en el nuevo convenio el “animus novandi” (voluntad de novar) de las partes interesadas que lo introducen, tiene consideración de extintiva (artículos 1203, 1204 y 1207 del Código Civil art.1203, art.1204, art.12071) la que en todo caso han de declarar expresamente los otorgantes como condición indispensable para que tal novación sea operativa conforme establece el artículo 1.204 del Código Civil /1. Teniéndose en cuenta que el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten éstas (sentencias de 24 de febrero de 1964, 11 de febrero de 1965, 2 de junio de 1968 y 25 de enero de 1991)”. Esta doctrina ha sido recogida y aplicada más recientemente en las SSTS de 29 de abril de 2005 (RC núm. 4129/1998), de 11 de julio de 2007 (RC núm. 1980/2000) de 22 de mayo de 2009 (RC núm. 425/2004. STS nº 790/2011 de 4 de abril.

Audiencias provinciales

Eficacia del pacto que impone al arrendatario la obligación de proceder al pago de la totalidad de las rentas en caso de desistimiento unilateral.

La eficacia de la cláusula segunda del contrato de 1 de agosto de 2007 es reconocida por este tribunal, no sólo porque su redacción no ofrece la menor duda interpretativa de que las partes convinieron que el incumplimiento del plazo contractual por parte del arrendatario suponía la obligación de pagar las rentas hasta la finalización de dicho periodo, sino también porque la citada cláusula responde al principio de autonomía de la voluntad que rige la relación arrendaticia para uso distinto al de vivienda, artículo 4-3 de la LAU. SAP de Valencia Sec. 7ª, de 11 de octubre de 2011.

Régimen aplicable a los arrendamientos mixtos.

Conforme a reiterada doctrina jurisprudencial, dictada antes y a partir de La Ley Locativa de 1964, el régimen jurídico de los arrendamientos mixtos quedaba determinado por el que correspondía al elemento objetivo predominante, al decir (SSTS de 18 de abril de 1950, 28 de junio de 1975 y 30 de junio de 1979), que el arrendamiento mixto ha de regirse por una única normativa, que tiene que ser la del elemento objetivo principal o preponderante en atención al principio jurídico de la accesoriedad, y ello con la finalidad de mantener la integridad del contrato tal y como lo idearon los interesados y para esa determinación debe acudirse a la intención de los contratantes (factores subjetivos) y a la mayor importancia de uno u otro destino (factores objetivos). SAP de la Rioja, de 9 de abril de 2010.

Arrendamiento de temporada.

De ahí que la disponibilidad del local por el arrendatario durante el invierno no desnaturalice la esencia del contrato como de temporada al quedar demostrado que sólo se usa el local durante la temporada turística.

Tampoco impide la calificación del contrato como arrendamiento de temporada el hecho de que la renta se pague anualmente o semestralmente, o el pago por parte del arrendatario de gastos o suministros devengados durante todo el año, dado que ello se deriva de la disponibilidad que mantiene sobre el local, no del hecho de explotarlo permanentemente como se exige para que su arrendamiento pueda ser considerado como sujeto a la ley especial locativa.

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TITULO I Art. 4

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Ley 29/1994

Del mismo modo, no excluye la consideración del arrendamiento como de temporada la prolongada duración del mismo (desde 1974 hasta la fecha de interposición de la demanda iniciadora del presente litigio) dado que el requisito de la temporalidad no guarda relación con el plazo de duración cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento (sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1976), de modo es que de temporada el arrendamiento cuando la cesión del uso del inmueble viene referida a un período de tiempo durante el cual se efectúa frecuentemente una cosa (sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1979), en el caso de autos la venta de souvenirs, coincidente con la temporada turística. SAP de Palma de Mallorca, sec. 3, de 2 de febrero de 2017.

El arrendamiento de temporada se configura por dos elementos: el negativo, de no constituir la residencia habitual del locatario y no tener vocación de permanencia o de satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario; y el positivo, de la limitación temporal u ocasional de los períodos de ocupación, verificados de manera más o menos discontinua y con una mayor o menor frecuencia, pero siempre interrumpidos por la preferencia otorgada al hogar habitual, único que cubre la necesidad permanente de ocupación, frente a las motivaciones de mera conveniencia, comodidad o capricho determinantes del arriendo.

Si la nota diferencial del arrendamiento de vivienda es que recae sobre una edificación habitable “cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” (art. 2.1 LAU), frente al arrendamiento para uso distinto del de vivienda, que es el que “recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior” (art. 3.1 LAU), entre los cuales la propia Ley alude expresamente a los “arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra” (art. 3.2 LAU), fácilmente se deduce que lo importante para definir el contrato no es tanto la duración del arrendamiento o el plazo pactado, como el fundamento o motivo de ocupación del inmueble. SAP de Pontevedra Sec. 1 ª, de 10 de noviembre de 2016.

En definitiva, el artículo 3 LAU ha venido a establecer un cajón de sastre que permite calificar como arrendamientos para uso distinto “del de vivienda” todos aquellos que no tengan encuadre en el artículo 2 LAU, que efectivamente exige que el destino primordial de lo arrendado sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. De modo que la cualidad que determina ser el arrendamiento de vivienda -no de temporada- es la estabilidad.

Es decir, el mencionado artículo define el arrendamiento de vivienda mediante referencia a su objeto, por recaer sobre una “edificación habitable” y apta para servir al destino de “satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica. SAP Alicante, Sec. 9ª, de 19 de febrero de 2016.

ART. 4. Régimen aplicable.1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma

imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea

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TITULO IArt. 4

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Ley 29/1994

posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas

controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

MODIFICACIONESModificado por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado

del alquiler de viviendas. (BOE de 05-06-2013).

CONCORDANCIASVer Art. 47 CE (derecho a una vivienda digna y adecuada); Art. 6 CC (renuncia a los derechos

y a la exclusión voluntaria de la ley); Art. 6 de esta ley (sobre la nulidad de las cláusulas contractuales); Art. 2 de la Ley 5/2012, de mediación de asuntos civiles y mercantiles; Art. 2 de Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de arbitraje (sobre las materias susceptibles de arbitraje y mediación); Art. 1 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico (sobre la celebración de contratos y comunicaciones comerciales por vía electrónica).

COMENTARIO

Régimen de los contratos de arrendamientos regulados en la ley.

Con la última reforma de este precepto realizada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, si bien se mantiene un distinto régimen jurídico para los arrendamientos destinados a uso de vivienda y los arrendamientos destinados a uso distinto del de vivienda, se suprime el diferente régimen jurídico a que estaban sujetos los contratos de arrendamiento de viviendas suntuarias o no suntuarias.

Son aplicables tanto al contrato de arrendamiento de vivienda, como al contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, el título I (Ámbito de aplicación de la ley), y el título IV (disposiciones comunes: fianza y formalización del arrendamiento); pues el título V (procesos arrendaticios) fue derogado por la LEC 1/2000.

Régimen del arrendamiento urbano para uso de vivienda.

Según esta norma, en relación con el artículo 6 de la LAU, y dada la protección que con referencia al arrendatario se recoge en el preámbulo de la LAU, estos contratos se regirán por los títulos I y IV, en relación a las materias reguladas en dichos preceptos y por los recogidos en el Título II, salvo que lo pactado por las partes sea más beneficioso para el arrendatario, en cuyo caso será aplicable la voluntad de las partes, pero si lo pactado por las partes lo ha sido en perjuicio del arrendatario, dichas cláusulas serán nulas, debiendo aplicarse las normas recogidas en el Titulo II.

Régimen del arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Estos contratos se rigen por lo dispuesto en los Títulos I y IV de la ley, y por la voluntad de las partes; en defecto de acuerdo, por las normas contenidas en el Título III, normas que tienen por lo tanto carácter dispositivo, y de forma supletoria por el Código Civil, artículos 1.543 a 1.582 del C.Civil. La autonomía de la voluntad de las partes es la fuente esencial del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

Mediación y arbitraje en arrendamientos urbanos.

Se regula la posibilidad de que los conflictos o controversias que puedan surgir de los contratos de arrendamientos urbanos puedan resolverse mediante la mediación o el arbitraje, posibilidad que ya se venía admitiendo por la Jurisprudencia, pero solo