Derecho Registral Inmobiliario 3 - La Publicidad Registral

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LA PUBLICIDAD REGISTRAL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

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Material de estudio para la clase de Derecho Registral Inmobiliario nicaragüense

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L A P U B L I C I D A D R E G I S T R A L

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

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CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL (1/7)

El verbo “publicar” denota la actividad por

la que se hace notorio, patente,

manifiesto, o sabido por todos, algo a

través de los medios adecuados para

ello.

El sustantivo “publicidad” hace referencia

tanto a (1) a la calidad de lo que es

público, como a (2) el conjunto de

medios que se emplean para divulgar o

extender la noticia de cosas o hechos.

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CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL (2/7)

Toda publicidad consta de tres elementos :

(1) La información: Los hechos o

circunstancias que se quiere dar a

conocer.

(2) Los destinatarios: Los sujetos a quienes se

quiere hacer llegar esa información.

(3) El medio: Los mecanismos a utilizar para

que la información llegue o pueda llegar al

conocimiento de los destinatarios.

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CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL (3/7)

Lo que quiere darse a publicidad son

hechos (en sentido amplio); los

destinatarios son personas (naturales o

jurídicas); y los medios consisten en las

actividades conducentes al fin propuesto.

La noción de publicidad puede ser

entendida desde un punto de vista

amplio, o restringirla a la publicidad

jurídica.

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CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL (4/7)

En sentido amplio, la publicidad es una actividad destinada a producir

cognoscibilidad.

Se hace referencia a cognoscibilidad y

no a conocimiento, porque siendo su destinatario la persona, el efectivo

conocimiento dependerá de la

actitud y voluntad del destinatario, en

conocer lo que se da a publicidad.

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CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL (5/7)

La publicidad en sentido jurídico se

caracteriza no sólo por lo que se publica,

sino también por los efectos que

produce.

En la publicidad jurídica, lo que se da a

conocer son hechos jurídicos, y su

finalidad es la producción de efectos

jurídicos: no hay publicidad jurídica si no

hay efectos derivados de esa publicidad.

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“En sentido amplio, publicidad es la actividad

de difundir y hacer notorio un

acontecimiento. En un sentido menos amplio,

consiste en una exteriorización o divulgación

de una situación jurídica para producir

cognoscibilidad general. En sentido más

estricto y técnico, por publicidad debemos

entender el sistema de divulgación

encaminado a hacer cognoscible a todos

determinadas situaciones jurídicas para la

tutela de los derechos y la seguridad del

tráfico”.

HERNÁNDEZ GIL, Fernando J.

Curso Introductorio Al Derecho Registral.

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CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL (6/7)

Así pues, la publicidad registral no es más

que lo opuesto a la clandestinidad, y

consecuentemente es la actividad que

tiene por finalidad manifestar un hecho,

acto o situación de trascendencia jurídica.

En suma, el sistema de la publicidad registral

garantiza la seguridad del tráfico,

protegiendo a los terceros que se acogen

al mismo, y no debe proteger a quienes se

ocultan.

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DILIGENCIA/NEGLIGENCIA

Quién adquiere un derecho real, y

por negligencia no acude a la

protección del sistema de

publicidad registral, no debe ser

preferido al titular que si hizo uso de

él a través de la inscripción de su

derecho, pues la clandestinidad no

debe ser preferida a la publicidad.

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CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL (7/7)

EN RESUMEN:

La publicidad registral es no es más que la

manifestación hecha por órganos públicos cuyo

objeto es hacer manifiesta la existencia de

hechos, derechos o situaciones jurídicas relativas

a los inmuebles, posibilitando una

cognoscibilidad general del estado actual de los

derechos reales existentes sobre los bienes raíces.

Constituye un instrumento útil a la realización de

la seguridad jurídica ordenada por el art. 25.2 Cn.

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«La publicidad significa la

actividad que tiene por finalidad

manifestar un hecho, acto o

situación jurídica y que crea la

posibilidad de que ese objeto

publicado sea conocido por

todos».

AMORÓS GUARDIOLA, Manuel.

La Teoría De La Publicidad Registral

Y Su Evolución, p. 23.

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DIFERENCIA DE LA PUBLICIDAD CON FIGURAS AFINES (1/2)

• Publicación: Es esporádica // No se actúa

mediante una actividad organizada //

Produce sólo una situación de notoriedad

// Suele referirse a actos de Derecho

público.

• Publicidad: Es permanente // Se actúa

mediante una actividad organizada //

Produce efectos jurídicos sustantivos //

Suele referirse a actos de Derecho privado.

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DIFERENCIA DE LA PUBLICIDAD CON FIGURAS AFINES (2/2)

•Notificación: Produce

conocimiento legal // Es una

declaración recepticia // Es

dinámica // Es episódica.

•Publicidad: Produce

cognoscibilidad general // Es una

declaración señalativa // Es estática

// Es permanente.

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¿DECLARACIÓN SEÑALATIVA? ¿DECLARACIÓN RECEPTICIA?

Declaración señalativa es la divulgación

directa o indirecta de un hecho que

puede perjudicar a terceros, realizada en

forma adecuada para que dichos

terceros puedan conocer el evento.

Declaración recepticia es aquella que

para producir sus efectos debe haber

llegado a la esfera propia del

destinatario. Si no llega a ser conocida

por él, no surte efecto jurídico alguno.

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NOTAS CARACTERÍSTICAS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

• Es una exteriorización de actos o

negocios,

•organizada a través del Registro,

•de situaciones relativas al dominio y

otros derechos reales inmobiliarios,

•con objeto de lograr cognoscibilidad

general, y

•productora de diversos efectos

jurídicos sustantivos.

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PUBLICIDAD Y FORMA

Publicidad y forma son exteriorización de la

voluntad, pero se diferencian en que:

• Forma es anterior en el tiempo // Publicidad es

posterior.

• Forma la realizan las partes // Publicidad se realiza

por un órgano público.

• Forma exterioriza el acto en un documento

notarial, judicial o administrativo // Publicidad

exterioriza el acto mediante asientos realizados en

libros.

• Forma mira a las partes u otorgante unilateral // Publicidad mira fundamentalmente a los terceros.

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«La forma... No es otra cosa que el instrumento de

manifestación del querer interno, la exteriorización o revelación de la declaración de voluntad... Así pues,

no existe acto sin forma determinada: todo negocio

jurídico es formal, ya que para poder existir y ser

susceptible de reconocimiento y análisis precisa de una forma idónea. Lo que sucede es que en torno a la

forma se mueven dos órdenes de consideraciones.

»El primero, relativo a la circunstancia de que la

caracterización de la forma ha sufrido una profunda mutación en la progresiva evolución jurídica; en

efecto, frente a la configuración antigua de las forma

como fórmula, necesaria para que el negocio llegue

a existir, se levanta el principio moderno de que la voluntad es susceptible de producir efectos jurídicos

de cualquier modo que se manifieste.

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»El segundo, relativo a que el ordenamiento jurídico,

a veces, señala imperativamente la forma de

manifestación de un negocio, y otras, lo deja a la

libre determinación de las partes, las cuales pueden

acudir a cualquiera de las formas socialmente

admitidas como instrumentos suficientes de

revelación para generar e identificar un negocio.

»Pero tanto en un caso como en otro, el principio de

libertad de forma no debe (ni puede) entenderse en

sentido absoluto, ya que no implica ausencia total

de aquélla, sino tan solo mera facultad de elegir».

MONTES, Ángel Cristóbal,

Introducción al Derecho Inmobiliario Registral, p. 11

ss

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PAPEL DE LA FORMA EN LOS ACTOS JURÍDICOS (1/2)

La «forma» realiza una garantía de

seguridad jurídica, pues a través de

la observancia de una manera

determinada de expresión de la

voluntad, el ordenamiento jurídico

garantiza con esquemas de

manifestación, la efectiva emisión

de la voluntad, y su prueba.

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PAPEL DE LA FORMA EN LOS ACTOS JURÍDICOS (2/2)

Vista como una faceta del negocio

jurídico, la forma está constituida por

esquemas de palabras o de gestos,

predispuestos como medio de expresar

un determinado arreglo de intereses;

medio idóneo o apto para llamar sobre

éste la atención de las partes y asegurar

así la seriedad del acto a través del

cumplimento de las exigencias rituales.

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APARIENCIA, FORMA Y PUBLICIDAD

La exteriorización de los actos y

negocios jurídicos por medio de

la forma y la publicidad está

relacionada con la doctrina de

la protección de la «apariencia

jurídica», definida esta como:

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«Aquella institución por cuya virtud el

ordenamiento jurídico reconoce eficacia a

una situación jurídica que, de suyo, habría

de ser ineficaz por apoyarse en otra

anterior que resulta incierta, pero que se

ofrece como regular, por aparecer

adornada de signos exteriores

suficientemente verosímiles».

BUSTOS PUECHE, José Enrique,

La Doctrina de la Apariencia Jurídica

(Como una explicación unitaria de los artículos 34 de la L.H. y 464 del Cc., y otros

supuestos de apariencia).

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ART. 34 L.H.

«El tercero que de buena fe adquiera a título

oneroso algún derecho de persona que en el

Registro aparezca con facultades para

transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una

vez que haya inscrito su derecho, aunque

después se anule o resuelva el del otorgante por

virtud de causas que no consten en el mismo

Registro. La buena fe del tercero se presume

siempre mientras no se pruebe que conocía la

inexactitud del Registro. Los adquirentes a título

gratuito no gozarán de más protección registral

que la que tuviere su causante o transferente».

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ART. 49 LGRP

«La inscripción no convalida los actos o contratos

inscritos que sean nulos o anulables conforme a

la Ley. Sin embargo, el tercero que de buena fe

adquiera a título oneroso algún derecho de

persona que en el Registro aparezca con

facultades para transmitirlo, será mantenido en

su adquisición, una vez que haya inscrito su

derecho, aunque después se anule o resuelva el

del otorgante por virtud de causas que no

consten en el mismo Registro. Tal protección se

producirá siempre que concurran las siguientes

circunstancias:

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ART. 49 LGRP

1. Que sea tercero registral. Se entiende por tercero

registral al tercer adquirente, es decir, al derecho-

habiente de un titular registral a título oneroso;

2. Que actúe de buena fe. Por buena fe se entiende el

desconocimiento por el tercer adquirente de las causas

resolutorias del derecho de su transmitente no

publicadas por el Registro. La buena fe se presume

siempre;

3. Que la transmisión sea a título oneroso, no gozando,

consecuencia, el adquirente a título gratuito de más

protección que la que tuviere su causante o

transferente;

4. Que haya inscrito su derecho en el Registro.

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ART. 76 LGRP

«El tercero que de buena fe adquiera a título

oneroso algún derecho de persona que en el

Registro aparezca con facultades para transmitirlo,

será mantenido en su adquisición, una vez que

haya inscrito su derecho, aunque después se anule

o resuelva el del otorgante por virtud de causas

que no consten en el mismo Registro. La buena fe

del tercero se presume siempre mientras no se

pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los

adquirentes a título gratuito no gozarán de más

protección registral que la que tuviere su causante

o transferente».

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NATURALEZA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL (1/3)

GONZÁLEZ, Jerónimo:

La naturaleza de la publicidad está dada

por ser un fin y no un medio: el Registro de

la Propiedad es un medio técnico a través

del cual se proyecta la publicidad en su

función de proteger el tráfico: la

publicidad es el fin, y el Registro el medio,

el único que de forma cierta acredita la

pre-existencia del derecho y lo hace

verdaderamente público.

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NATURALEZA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL (2/3)

LACRUZ BERDEJO, José Luis

Con la publicidad no se procura que las situaciones

jurídico-inmobiliarias lleguen al conocimiento de todos,

sino que todos los sujetos cuenten con un medio de

conocerlas.

Publicidad no equivale a propaganda o difusión, sino a

posibilidad de conocer: no es una publicación impresa o

audiovisual que se haga llegar a múltiples receptores,

sino consignación de titularidades en libros que pueden

consultar quienes lo soliciten, y que permanecen

desconocidos para los demás.

Es verificada por un extraño (la administración pública)

al acto de Derecho privado publicado.

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NATURALEZA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL (3/3)

CABELLOS DE LOS COBOS, Luis María

La publicidad proporciona a los terceros un

conocimiento sobre situaciones de relevancia jurídica

y con ciertas garantías de certeza de las situaciones

publicadas, tanto frente a terceros como frente al

titular de las situaciones inscritas, dando verdadera

eficacia publicitaria.

Está encomendada a una institución pública (Registro

de la Propiedad) porque su finalidad inmediata afecta

el interés público, por estar dirigida a dar un cierto

grado de seguridad en las relaciones jurídicas

relevantes al desarrollo del tráfico patrimonial.

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OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL (1/2)

GONZÁLEZ, Jerónimo

La finalidad u objeto de la publicidad no es otro que el

logro de la seguridad jurídica del tráfico inmobiliaria,

equilibrando la seguridad de los derechos subjetivos con

la seguridad del tráfico jurídico:

Seguridad de los derechos exige que no pueda

producirse una modificación desfavorable de las

relaciones patrimoniales del titular de un derecho, sin

que concurra su voluntad.

Seguridad del tráfico exige que no pueda quedar sin

efecto una modificación favorable en las relaciones

patrimoniales de una persona, por circunstancias que

ella misma ignora.

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OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL 2/2)

LACRUZ BERDEJO, José Luis

Contrapone derechos reales (perpetuidad o estabilidad;

efectos erga omnes; susceptibles de exteriorización;

normalmente destinados a ser transmitidos) y derechos

personales (extinción con el cumplimiento de la

prestación; efectos inter partes; no susceptibles de

exteriorización; normalmente no destinados a ser

transmitidos).

Consecuentemente, surge la necesidad de tener certeza

respecto de a quién pertenecen las cosas, o quién está

legitimado para ejercer sobre ellas una facultad de

disposición, lo que justificaría la necesidad de publicidad

de los derechos reales inmobiliarios.

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«Ahora bien, si la publicidad puede recaer,

indistintamente, tanto sobre derechos reales

inmobiliarios como mobiliarios, para que los

mismos sean susceptibles de acceso a un

régimen publicitario deberán tener por objeto

bienes en los que se den las siguientes

circunstancias:

a) Que sean de fácil individualización,

identificación y diferenciación. La posibilidad

de que una cosa sea susceptible de

identificación, individualizándola, podrá

derivar de su propia naturaleza (fincas) o de

peculiares características externas (aeronave,

automóvil).

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»b) Que tengan existencia duradera, es decir,

que sean susceptibles de uso continuado sin que el mismo dé lugar a su consumición, al

menos inmediata. Tales requisitos se dan

evidentemente en los inmuebles (generalmente

inmuebles por naturaleza: fincas), en ciertos bienes muebles (establecimientos mercantiles,

automóviles y otros vehículos, vagones,

maquinaria industrial, naves, aeronaves) y en los denominados bienes inmateriales

(propiedad intelectual e industrial)».

MONTES, Ángel Cristóbal,

Introducción al Derecho Inmobiliario Registral,

p. 19.

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JUSTIFICACIÓN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

CHICO Y ORTIZ, José María

Puede hablarse de dos corrientes que

pretenden justificar la necesidad de la

publicidad registral y su importancia jurídica;

una de ellas con origen en el Derecho

germánico (“certeza de las situaciones

jurídicas” y “diferenciación entre seguridad

del tráfico y del derecho”), y la otra derivada

de conceptos extraídos del Derecho latino

(“protección de la apariencia” y

“legitimación”).

Page 35: Derecho Registral Inmobiliario 3 - La Publicidad Registral

JUSTIFICACIÓN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Tesis germánica de la certeza de las situaciones

jurídicas:

La idea básica y fundamental de la publicidad

radicaría en la necesidad de que los sujetos

tengan certeza de las situaciones jurídicas

publicadas; la esencia de la publicidad es, más

que la consecución de la certeza, la de obtener

conocimiento, al permitir superar la ignorancia de

ellas.

Parte de la contraposición entre lo clandestino-

público y lo secreto-conocido.

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JUSTIFICACIÓN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Tesis germánica de la seguridad del tráfico y la del

derecho

Seguridad de los derechos: ningún derecho puede ser

transmitido si que medie el consentimiento de su titular

(nemo dat quod non habet), lo que impediría las

adquisiciones a non domino: quien recibe una cosa sólo

la adquiere si se la transmitió el verdadero titular de ella

(tesis romanista).

Seguridad del tráfico: es posible que personas extrañas

no legitimadas, pero que ostentan una titularidad

aparente, hagan adquirir un derecho a un tercero, sin

consentimiento del titular efectivo y aun contra su

voluntad (tesis germanista).

Page 37: Derecho Registral Inmobiliario 3 - La Publicidad Registral

Si se opta por priorizar la seguridad de los

derechos, la publicidad estará

encaminada a la defender a los

verdaderos titulares de los derechos

subjetivos contra la formación de

situaciones objetivas que pudieran publicar

una titularidad distinta de la verdadera.

Si se opta por priorizar la seguridad del

tráfico, la publicidad estará dirigida a

derogar la regla nemo dat quod habet en

beneficio del tercero adquirente de buena

fe (adquisiciones a non domino).

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JUSTIFICACIÓN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Tesis latina de la protección de la apariencia

La publicidad sería el medio técnico más

importante para pre-constituir apariencias, ya

que ésta lo es todo en Derecho: quién

contrate confiado en una apariencia debe

ser protegido por el Derecho.

La publicidad puede crear materialmente

apariencias, en el sentido de que puede

provocar un exterior jurídicamente falso, pero

creíble, que sirve para excusar la buena fe.

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CRÍTICAS A LA TESIS DE LA APARIENCIA

MONACIANI: la apariencia se reduce a un fenómeno de

error colectivo o común, que necesita siempre asentarse

en la teoría de la buena fe.

PUGLIATTI: Debe distinguirse entre la apariencia amparada

en la buena fe privada (creencia subjetiva), y en

amparada en la buena fe pública (mandato legal).

JORDANO: La protección de la apariencia sólo se justifica

en ordenamientos que tienen un sistema de publicidad

defectuoso.

CABANILLAS: La apariencia es un puro hecho jurídico, no

un efecto jurídico. Es a través de lo que puede significar la

apariencia de donde pueden resultar efectos jurídicos.

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JUSTIFICACIÓN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Tesis latina de la legitimación aparente

La situación de hecho de titularidad aparente

inviste al favorecido por ella de una potestad

de disposición formal, pero tan eficaz como la

potestad de disposición material que ostenta

el titular verdadero.

La adquisición firme a non domino es una

consecuencia normal del ejercicio de dicha

potestad, no de la apariencia (esta sería más

bien la fuente de esta potestad formal).

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La eficacia del negocio traslativo

descansaría en la situación de

titularidad formal (legitimación), que

supliría la falta de titularidad sustantiva

del enajenante; lo que explicaría

cómo es que un no-titular puede

realizar eficazmente actos jurídicos de

disposición.

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LEGITIMACIÓN

«Aptitud de un determinado

sujeto para realizar actos

jurídicos, reconocida por la ley,

derivando la misma de una

determinada relación entre el

sujeto que actúa y el objeto de

que se dispone».

Page 43: Derecho Registral Inmobiliario 3 - La Publicidad Registral

Al sujeto formalmente investido (a través

de la publicidad) de una titularidad, le

asiste una potestad de disposición

concedida por la ley.

El tercero adquiere en firme no sólo sobre

la base de la apariencia que da la

titularidad de su causante, sino por la

fuerza de la potestad dispositiva de

carácter formal que a éste le da la ley.