MODULO 5

Contrato de compraventaConcepto e importanciaHabrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. No supone transferencia de la propiedad ni la entrega efectiva del precio, sino la obligación de hacerlo.

La compraventa tiene una inmensa importancia en las relaciones económicas y jurídicas de los hombres. La circulación de bienes obedece en su casi totalidad a este dispositivo legal. Con frecuencia traspasa las fronteras y adquiere interés internacional, haciendo a la par más complejo su régimen legal.

Caracteresa) Es bilateral porque implica obligaciones para ambas

partes; b) es consensual porque produce todos sus efectos por

el solo hecho del consentimientoc) no es formald) es onerosoe) es conmutativo porque es de su naturaleza que los

valores intercambiados sean aproximadamente equivalentes; sólo por excepción suele ser aleatorio lo que ocurre cuando se compra una cosa que puede o no existir.

Compraventa civil y comercialLa compraventa civil y comercial son contratos idénticos.

Es compraventa civil toda aquella a la cual el Código de Comercio no le haya atribuido naturaleza comercial. Compraventa comercial la hay cuando alguien compra una cosa para revenderla o alquilar su uso.es necesario un propósito de lucro.Según la disposición que comentamos, no se consideran mercantiles:

a) Las compras de bienes raíces y muebles accesorios; sin embargo, serán comerciales las compras de cosas accesorias al comercio, para prepararlo o facilitarlo, aunque sean accesorias a un bien raíz. Esta regla por la cual la compraventa de inmuebles tiene siempre carácter civil obedece a una tradición histórica fundada en el deseo de proteger la propiedad inmobiliaria. En las legislaciones modernas se advierta una definida tendencia a atribuir carácter comercial a toda compraventa realizada con propósito de lucro, trátese de cosas muebles o inmuebles.

b) Las de objetos destinados al consumo del comprador o de la persona por cuyo encargo se haga la adquisición. Siempre, claro está, que el vendedor no hubiere hecho la venta con ánimo especulativo.

c) Las ventas que hacen los labradores y hacendados de los frutos de sus cosechas y ganados. Aunque aquí hay propósito de ganancia no está configurada esa actividad típicamente comercial que es comprar para revender. También es comercial la actividad de quien compra ganado para revenderlo en otra plaza o para faenarlo y vender la carne.

d) Las que hacen los propietarios y cualquier clase de personas, de los frutos y efectos que perciban por

razón de su renta, donación, salario, emolumento o cualquier otro título remuneratorio o gratuito.

e) La reventa que hace cualquier persona del resto de los acopios que hizo para su consumo particular. Sin embargo, si fuere mayor cantidad la que vende que la que hubiese consumido, se presume que obró en la compra con ánimo de vender y se reputan mercantiles la compra y la venta.

Lo que confiere carácter de comercial al acto es el ánimo de lucro, la intención de especular con la cosa, de beneficiarse con la reventa o la locación. El propósito de revender o locar de que la ley habla es aquel que puede inferirse de la propia declaración de la voluntad del que otorgó el acto o de su conducta.

Las consecuencias jurídicas de la distinción entre compraventa civil y comercial son las siguientes:

a) En lo que atañe a la competencia, dependerá del carácter de la compraventa que entiendan los tribunales civiles o comerciales.

b) la prescripción, la compraventa mercantil tiene algunos plazos especiales:1) Se prescribe por dos años la acción para

demandar el pago de mercaderías fiadas,2) Se prescriben por cuatro años las deudas

justificadas por cuentas de venta aceptadas, liquidadas o que se presumen liquidadas. Código Civil, según el cual se prescribe por un año la obligación de pagar a los mercaderes, tenderos o almaceneros el precio de los efectos que venden a otros que no lo son o que aun siéndolo, no hacen el mismo tráfico. Cabe agregar que en la

compraventa civil común, el plazo de prescripción es el de 10 años.

3) Se prescriben por cuatro años las acciones de nulidad o rescisión de la compraventa comercial, en tanto que dichas acciones civiles tienen el plazo común de prescripción salvo las que derivan de violencia, dolo o falsa causa, que prescriben a los dos años.

c) Según el art. 1329, Código Civil, las cosas ajenas no pueden venderse en tanto que el Código de Comercio dispone precisamente lo contrario. La regulación jurídica de ambas especies de compraventa no presenta sustanciales diferencias. Sería, pues, más práctico y simple someterlas a un régimen idéntico.

Contrato de Compraventa: Elementos EsencialesLa compraventa tiene otros dos elementos que le son propios y característicos: la cosa y el precio.

CosaDebe ser una cosa en sentido propio cuya venta no esté prohibida por la ley ya que las cosas pueden ser absoluta o relativamente inajenables; debe ser determinada o determinable debe ser determinada o determinable. Es válida cuando se trata de cosas fungibles ya que resulta irrelevante quien ostente la titularidad de la cosa al firmarse el contrato en el caso de las cosas que se designan por su género pues estas se determinan en el momento de su entrega.

Precio

Para que el contrato de compraventa quede legalmente configurado debe reunir el precio las siguientes condiciones: a) ser en dinero;b) determinado o determinable;c) ser serio.Si lo que se da a cambio de una cosa es un servicio o trabajo, habrá dación en pago; si se cambia una cosa por otra, habrá permuta. Si se paga parte en dinero y parte en otra cosa, será compraventa si el precio es de mayor valor que la cosa y permuta en caso contrario. Si ambos son de valor equivalente, se considera permuta.Si se paga en dinero no importa que sea moneda nacional o extranjera ni su modalidad. Debe ser determinado o determinable.

Derechos y Obligaciones de las partesLas principales obligaciones del vendedor son dos: a) entregar la cosa vendida y b) garantizar de evicción y vicios ocultos.Deviene implícita la obligación de conservar la cosa hasta su entrega. Es también su obligación recibir el precio de venta.Las principales obligaciones del comprador son: a) pagar el precio de venta; b) recibir la cosa; c) pagar el instrumento del contrato y los gastos de recepción de la cosa.

Forma: instrumentos públicos y privados.Nos referimos ahora a los dos instrumentos que se adoptan como forma en la celebración de este contrato.

Instrumento PúblicoEs distinguido por la plena fuerza probatoria y autenticidad que le transmite la intervención de un oficial o funcionario público, no menos cierto es que existen instrumentos públicos que ostentan esa condición sin que intervenga en el ningún funcionario. En este último caso es la norma la que le da fuerza de autenticidad.La fe pública del instrumento alude a la autoridad del oficial que interviene en el instrumento.La autenticidad del instrumento alude a la existencia, legitimidad o veracidad del contenido del documento, que se prueba a sí mismo y solo puede ser descalificado por una sentencia que condene la falsedad del instrumento.

Instrumento PrivadoEl Instrumento privado, a su vez, es una declaración escrita de la voluntad que ha sido suscripta con el fin de hacer constar un acto o negocio que interesa al derecho pero que no tiene fuerza probatoria por sí mismo.Si bien rige la libertad de las formas, la firma es un elemento esencial de su existencia, en cualquiera de sus modalidades.

1.1. Compraventa de InmueblesNoción. Cláusulas modales típicasLa compraventa de inmueble se perfecciona mediante un acuerdo de voluntades en que vendedor y comprador se comprometen a la transferencia de la propiedad a cambio de un precio cierto en dinero. Diferente es el perfeccionamiento del contrato al perfeccionamiento de la propiedad sobre la cosa objeto del contrato.

Modalidades de la compraventa inmobiliaria. El Art. 1344, CC, dispone que la venta de un inmueble puede hacerse:

“Venta ad corpus”, sin indicación del área, frecuente en operaciones de terrenos urbanos (el lote ubicado en Mendoza 454…), no ocupando las medidas rol preponderante, sin que puedan formularse reclamaciones por diferencias de superficies.También se contempla la venta sin indicación de área, a un precio por medida. En tal caso lo que se tiene en cuenta es el valor de la medida.

Venta con indicación de área que se tomará de otra mayor. En este supuesto se indica la superficie a vender y la individualización del campo de mayor superficie sobre la que se tomará. En la práctica se determina el lugar que ocupa la fracción a vender pero en el caso hipotético de su omisión, corresponde al vendedor sin que elija la fracción de menor calidad si esta fuere notoriamente inferior ni elegir fracciones separadas a menos que el contrato así lo disponga.

Venta con indicación de área y precio por medida. En este caso el problema se suscita cuando la superficie real difiere de la contractual. En tal caso las soluciones están contempladas en el art. 1345, CC.-

Venta con indicación de área por un precio único. En este supuesto la ley presume que las partes no se han preocupado tanto de la superficie o medidas, cuanto de la cosa en su conjunto y sólo si el exceso o faltante del área alcanza al vigésimo, producirá distintos efectos.

Venta de varios inmuebles por un solo precio. Contempla el supuesto de ventas hechas en conjunto, por un solo precio y con indicación del área en cada uno de ellos, encontrándose menos área en uno y más en otro, se compensarán las diferencias hasta la cantidad concurrente.

Compraventa de Inmuebles:

Transferencia de dominio: perfeccionamiento y boleto de compraventaLa escritura traslativa de dominio es uno de los requisitos de la transmisión de la propiedad. Cumplida la escritura e inscripta en el Registro de la Propiedad, se perfecciona la adquisición dominial, posesión mediante.

En cambio, siendo la compraventa una promesa de transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la promesa de pagarla y generando el derecho a exigir el contrato de venta pudiendo incluso judicialmente otorgarse la escritura traslativa de dominio, es claro que la compraventa es un contrato definitivo que se instrumenta por documento privado.

El Boleto de Compraventa tiene los siguientes efectos:a) Convierte la posesión en legítimab) Permite al comprador oponer al concurso del

vendedor la compra del inmueble cuando ha pagado el 25% del precio y pedir la escrituración.

Boleto de Compraventa

Principio general. Efectos.El boleto de compraventa importa un contrato de compraventa perfecto, desde que están reunidos los elementos esenciales de éste: determinación de la cosa y el precio. El boleto de compraventa confiere a la posesión de buena fe, el carácter de posesión legítima.

1.1. Compraventa de Inmuebles: Escritura Pública: concepto. Valor probatorio de sus distintas cláusulas

Las obligaciones del vendedor son otorgar la escrituración y hacer la tradición del bien.

La Escritura Pública es una de las clases de instrumentos públicos más importante pues no sólo permiten dar plena fuerza probatoria a gran número de actos, sino que la ley en diversas disposiciones exige dichas escrituras como formalidad exclusiva o como formalidad relativa.Normalmente las escrituras públicas se otorgan ante los escribanos de registro, nombrados para ser depositarios de la fe pública y poder dar autenticidad a los instrumentos otorgados ante ellos y redactados en los protocolos.El Protocolo es el documento notarial original en que se asientan las escrituras por los escribanos. Esos protocolos quedan luego encuadernados en libros, que son los registros notariales de las escrituras.La escritura matriz es la asentada en el protocolo, mientras que las copias autenticadas de esos protocolos, sus testimonios y certificaciones derivadas de él, no son dichas escrituras matrices, aunque también tengan el valor de instrumentos públicos (Art.1010,CC). En caso que hubiere diferencias sustanciales o formales entre la

matriz y estas últimas, prevalecen las primeras sobre las segundas y a ellas hay que atenerse.La Escritura Pública tiene distinta composición. Posee un contenido que pasa en presencia del escribano quien como fedatario confiere plena prueba entre partes y frente a terceros de lo que acontece en su presencia, y para desvirtuar su contenido habrá que logar exitosamente la querella de falsedad a intentar en contra del escribano autorizante e interviniente.Las dispositivas hacen plena prueba pero para impugnar su contenido habrá que demostrar la insinceridad de su contenido, pero en este caso, el escribano solo da fe que las partes manifestaron comprar y vender pero no que ello sea cierto.

1.2. Venta en subasta públicaSubasta Judicial. Concepto.Refiere a la obligación de vender “cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución judicial”, la relación entre el adjudicatario y el ejecutado no conforma un clásico contrato de compraventa.Resulta una contratación necesaria. Tanto la subasta judicial como la nueva forma de subasta extrajudicial, son modos de provocar la transmisión del bien que presuponen la conformidad del dueño o su implícito consentimiento al momento mismo de contraer la deuda.

Naturaleza JurídicaLa subasta judicial es una venta forzada en que el Órgano judicial, más que representar, sustituye al deudor para vender en su nombre ya que este anticipadamente, se ha

colocado en la situación de tener que vender de este modo especial.

Denominación (subasta o remate)Cabe aclarar que la diferencia entre los términos remate y subasta no existe de modo dirimente. En todo caso, el remate sería la culminación de toda subasta al consistir en la última postura y la adjudicación a esa postura más alta.

La mecánica de la subastaEn la subasta el martillero judicial interviene en nombre y representación del juez, quien delega en ese profesional la realización de la misma. Este comienza el acto dando lectura al edicto para luego pasar a recibir ofertas o posturas que deben hacerse en forma clara y de viva voz por los interesados. Las posturas por signos no deben ser admitidas por el rematador. El mejor postor resultará el adjudicatario del bien, el adjudicatario es el comprador. El consentimiento se perfecciona en el momento que el martillero adjudica la cosa al mejor postor por tratarse la venta forzada del Art. 1324, inc. 4, del CC, de un acto consensual. Distinto es el perfeccionamiento de la transmisión de la propiedad que requiere de la inscripción registral y toma de posesión por tradición hecha al comprador en la subasta.

1.3. Venta en lotes y mensualidadesEl propietario que desea vender un inmueble en lotes y por cuentas periódicas debe anotar en el Registro de la Propiedad su declaración de voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompañando un certificado de escribano de registro sobre la legitimidad extrínseca del

título y un plano de subdivisión con los recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas.La inscripción puede también ser requerida por el comprador a costa del vendedor.La anotación en el Registro el titular queda inhibido de enajenarlo de modo distinto al previsto en la ley, salvo el caso de desistimiento escrito presentado ante el Registro de la Propiedad.El comprador podrá reclamar la escrituración después de haber sufragado el veinticinco por ciento del precio de venta. Esta facultad es irrenunciable y nula toda cláusula que la contradiga. El vendedor podrá exigir garantía hipotecaria. El pacto comisorio por falta de pago no podrá hacerse valer después que el adquirente haya abonado el mencionado porcentaje del 25% o realizado construcciones equivalentes al cincuenta por ciento del precio de compra.Los acreedores del vendedor solo podrán ejecutar el crédito por el saldo impago del precio de venta del lote y no podrán dirigirse contra el lote mismo.En caso de controversia entre distintos compradores del lote, tendrá prioridad el comprador que hubiere inscripto primero el lote sin atenerse a la fecha del contrato.