Usos del suelo urbano

Septiembre 18 de 2013Departamento Administrativo de Planeación

EQUIPO Técnico- CONVENIO UPB

Componente Usos del SueloLiliana Arboleda, Arquitecta

Vanessa Galeano, Economista - PolitólogaSebastián Muñoz, Ingeniero Sanitario

Carlos Pulido, Arquitecto - Coordinación

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Índice

1. Alcances y objetivos del convenio

2. Plan de trabajo

3. Determinantes en la ordenación de los usos de suelo

4. Marco del modelo de ocupación

5. Concepto

6. Clasificación

7. Estándares

8. Variables e indicadores

9. Temas estratégicos

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1. Alcance

Documento de diagnóstico y formulación de los criterios para la asignación de usos

del suelo urbano de la ciudad de Medellín

Objetivos específicos

Analizar el nivel de articulación entre la política pública, económica y territorial y las

dinámicas espacial provocadas en el suelo urbano de la ciudad de Medellín por la

actual norma de usos del suelo.

Definir criterios para la localización de usos del suelo y actividades económicas a

partir de la identificación de sus impactos territoriales.

Definir un modelo de asignación usos del suelo acordes con las nuevas dinámicas

territoriales y el modelo de ocupación propuesto.

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2. Plan de trabajo

6

2. Plan de trabajo

7

2. Plan de trabajo

8

2. Plan de trabajo

9

2. Plan de trabajo

«La aproximación sistémica

reconoce dos propiedades

de los sistemas: la

divisibilidad y la agregación;

estas dos propiedades

permiten, por un lado dividir

al sistema municipal en

subsistemas bien sea bajo

parámetros sectoriales

(movilidad, espacio público,

vivienda, etc.) o de escalas

menores (áreas de

transición urbano rural,

centralidades, el corredor

del río, etc.), y por otro lado

permiten generar múltiples

tipos de relacionamiento

entre los subsistemas

resultantes y de estos con

sistemas de escalas más

abarcativas (nacional,

regional, metropolitano)».Metodología UNAL. 2013

Río

2. Plan de trabajoENFOQUE Territorial Sistémico

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La ordenación de los usos del suelo urbano deben atender principalmente:

- Ordenamiento territorial (POT) - Estrategias territoriales de uso, ocupación y manejo del suelo

Se ha determinado como unos de los objetivos del imaginario de la ciudad, contribuir desde

Medellín a consolidar una plataforma metropolitana y regional competitiva; implementando como

política, mantener, en condiciones de adecuada localización y funcionamiento, las actividades

productivas existentes y facilitar la localización en el territorio municipal de nuevas actividades

económicas de producción limpia y compatibles con otros usos urbanos (Mezcla racional de usos).

- Política regional de competitividad – Modelo de desarrollo económico - Clúster

Se ha venido impulsando la identificación y consolidación de clúster, micro clúster y clúster

emergentes, como estrategia de desarrollo económico y empresarial. (previsiones de la actividad

económica local en función del empleo)

-Realidad territorial – localización de los usos del suelo y la actividades económicas

Es necesario determinar los patrones de localización espacial y conflictos que tienen los usos del

suelo urbano y las actividades económicas en el territorio con el fin de anticipar sus necesidades y

comportamientos en el futuro (solicitudes de la comunidad, quejas en inspecciones, etc.)

3. Principales determinantes en la

ordenación de los usos de suelo

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El acuerdo 46 de 2006 estableció como parte de los principales componentes del modelo o proyecto

de ciudad relacionados directamente con los usos del suelo urbano:

-Un crecimiento orientado hacia adentro, con énfasis en las zonas centrales próximas al río, dotadas de

excelente infraestructura, que experimentan actualmente procesos de estancamiento, degradación o

subutilización.

-Una ciudad con un sistema jerárquico de centralidades en equilibrio dinámico, a partir del centro

tradicional y representativo, de unas centralidades de equilibrio norte y sur propuestas y de los centros

zonales debidamente complementados con un amplio subsistema de centros barriales.

-Un centro tradicional y representativo con recuperada calidad y significación, mediante proyectos e

intervenciones estratégicas a su interior y en su periferia.

-Un sistema de transporte masivo compuesto por el Metro y unos corredores complementarios que

racionalizan la movilidad y actúan como estructurantes principales de la ciudad.

-Un corredor de servicios metropolitanos de alta calidad urbanística, localizado a lo largo del río, en

armonía e integración con usos residenciales y productivos; y

- Una ciudad con una racional mezcla de usos que permite distribuir equitativamente en el territorio las

actividades productivas, comerciales y de servicios, los equipamientos comunitarios y la vivienda.

4. los usos de suelo en el marco del modelo de

ocupación

8. Variables e indicadoresDensidad de construcción

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5. Concepto en el marco de la ley

La ordenación de los usos del suelo urbano en el marco del Plan de Ordenamiento

Territorial (Ley 388/97) se fundamentan en los fines de la función pública del

urbanismo, principalmente:

1. Posibilitar a los habitantes el acceso a las vías públicas, infraestructuras de

transporte y demás espacios públicos [dotaciones*], y su destinación al uso común.

(EQUIDAD)

2. Atender los procesos de cambio en el uso del suelo y adecuarlo en aras del

interés común, procurando su utilización racional en armonía con la función social de la

propiedad a la cual le es inherente una función ecológica buscando el desarrollo

sostenible. (SOSTENIBILIDAD)

3. Propender por el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes, la

distribución equitativa de las oportunidades y los beneficios del desarrollo.

(COMPETITIVIDAD)

Se define como usos del suelo urbano, el conjunto de aprovechamientos y funciones

que se dan a la superficie terrestre, asimismo, distribución espacial de las actividades

que son desarrollas por agentes públicos y privados, en función del las características

del territorio y la intensidad de las relaciones socio-económicas y los impactos

generados por estas, siempre en correspondencia con el modelo de ocupación y

desarrollo territorial definido desde las dinámicas internas del sistema urbano y la

política pública.

La norma de usos deberá partir del reconocimiento de la diferentes formas de

ocupación y aprovechamiento del suelo, dando garantía del mantenimiento de

situaciones de equilibrio alcanzadas a lo largo del tiempo o en otros casos propiciar su

evolución para que determinadas zonas tengan otros papeles en la ciudad.

La ordenación de los usos del suelo tiene como principio rector en el modelo de

ocupación territorial el componente de Una ciudad con una racional mezcla de usos

que permite distribuir equitativamente en el territorio las actividades productivas,

comerciales y de servicios, los equipamientos comunitarios y la vivienda.

5. Concepto

En las intenciones descritas en el acuerdo de 62/99, planteó la necesidad de

restablecer y estimular la “convivencia entre las áreas residenciales y la más amplia

gama de usos compatibles con estas, que contribuyan a [la calidad ambiental], la

diversidad, el disfrute y animación del espacio público y la racionalización de los

recorridos urbanos”.

Para lograr una optimización funcional en la mezcla de usos, es preciso obtener:

-Una mezcla fina y buena distribución de usos reconociendo las escalas de la ciudad

(áreas, corredores, jerarquías)

- Una accesibilidad óptima a los equipamientos y actividades de uso cotidiano, en

relación a una adecuada localización.

- regulación medioambiental de las actividades en función de la identidad urbana y la

ambiental de cada área de la ciudad.

5. Concepto

MEDIDAS Y CONDICIONES PARA LA MEZCLA:

-reconocer zonas diferenciadas con distinto grado de mezcla o distintas proporciones de usos.

-favorecer en la ciudad barrios de usos mixtos con características e identidades propias.

-favorecer la flexibilidad de las estructuras urbanas y la edificación para facilitar los cambios de uso a lo largo del tiempo.

-optimizar la ubicación de los diversos usos dentro de cada edificio o en cada manzana.

-asegurar una proporción adecuada áreas de vivienda y lugares de trabajo.

5. Concepto

MEDIDAS Y CONDICIONES PARA LA MEZCLA:

-ofrecer una proporción adecuada de vivienda y locales comerciales (especialmente aquellos dedicados al comercio minorista de uso cotidiano), así como dotaciones culturales, educativas, y sociales (por ejemplo: guarderías, instituciones educativas, centros de salud, tiendas y restaurantes).

-Incluir en los nuevos desarrollos, dotaciones que sirvan como lugares de reunión de la comunidad.

-conservar y reforzar la mezcla de usos preexistente, incorporando nuevos usos a aquellas áreas mono funcionales.

- garantizar que las dotaciones estén convenientemente distribuidas y a corta distancia (accesibles a pie, en bicicleta o en transporte público) dentro de los barrios o zonas de la ciudad.

5. Concepto

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Categorías generales de

usos*Áreas, corredores y ejes

Criterios especificos para la definición de usos del suelo DTS 2006

UrbanísticosConstructivo

sEstructurales Ambientales Morfologico**

Áreas residenciales

- Áreas residenciales

- Áreas residenciales que admiten usos complementarios a esta en locales independientes, anexos a ella o en predios independientes como proyectos nuevos

áreas y corredores de actividad múltiple

- Centro tradicional y representativo

- Áreas y corredores de cobertura zonal

- Corredores de actividad múltiple

- Áreas y corredores de cobertura Barrial

áreas y corredores con usos especializados

- Salud, ciencia y tecnología

- Educación

- Áreas y corredores especializados urbanos

- Corredor recreativo y turístico de la carrera 70

- Áreas de producción de gran empresa y en consolidación

Tabla: * ARTICULO 266°. De las categorías generales de uso. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE POT [ACUERDO 46/2006] - MUNICIPIO DE MEDELLÍN.

áreas y corredores de actividad múltiple [...] diferentes mezclas de actividad

áreas y corredores con usos especializados

áreas residenciales

áreas de producción

6. Clasificación

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4. Clasificación

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2. Plan de trabajo

Áreas de residenciales (vecindad) son aquellas áreas con uso predominanteresidencial en donde las actividades económicas de uso cotidiano donde elciudadano accede en función de la proximidad de su residencia. Se engloban dentrode esta categoría las actividades como tiendas, papelerías, farmacias, etc. Lapresencia de éstas actividades indica que el tejido urbano es especialmente apto paraser habitado, que dispone de equipamientos y de los recursos y servicios necesariospara hacer vida en la calle. Por el contrario, las áreas urbanas sin actividades deproximidad supone para sus habitantes un coste elevado de desplazamiento para larealización de las tareas diarias y actividades comunes. Como mínimo el 10% de usosdiferentes al residencial en una área determinada, se reserva para la localización deactividades orientadas a satisfacer las necesidades cotidianas.

6. Clasificación usos mixtos

Corredores de actividad: son aquellos en los que existe una especial concentraciónde actividades económicas y dotacionales que supone una cierta intensidad ydiversidad de usos principalmente en primer piso conformando sistemas complejosde locales de dimensión variable. Asimismo puede tener un carácter de un usopredominante (comercial, servicios, cultural, turístico, etc.). Se caracterizan por teneruna proporción predominante de actividades económicas y dotacionales en primerpiso sobre un eje estructurante.

6. Clasificación usos mixtos

Áreas especializadas: Hace referencia al desarrollo urbano que implique ladestinación a una actividad urbana predominante, en este caso podría asignarse ausos residenciales, comercial, o industriales, en donde las funciones están integradasfísica y funcionalmente, conectadas a través de un sistema útil de movilidad. Estasfuncionan mejor cuando son estructuradas por un plan que se enfoca en laconectividad y los vínculos entre los usos, condicionando la actividad del primer piso.

El uso predominante se encuentra sobre el 70%

6. Clasificación “usos mixtos”

Desde los instrumentos de ordenamiento urbano se han utilizado algunas técnicas para la mezcla de usos, entre estas estarían:

-la ampliación de la posibilidades de incluir otros usos distintos del principal de cada área, a través de la definición de usos compatibles o permitidos o cualquier denominación que permita su incorporación.

-definiendo o conceptualizando como categoría, formas de uso mixto (áreas o corredores de actividad múltiple), evitando la visión zonificadora implícita en el uso principal.

-los códigos de forma – base, cuyo objeto principal es determinar unas calidades físico-espaciales antes que definir los usos, valiéndose de técnicas de diseño urbano.

- Estándares de calidad ambiental en relación a los niveles de tolerancia y los impactos ambientales entre usos, condicionando la compatibilidad de los usos de una determinada área en función de un uso o mezcla de usos dominantes.

6. Clasificación

Áreas libres: Son áreas que permanecer deben permanecer libres de cualquier tipo deconstrucción y de aquellos procesos o actividades que deterioren o limiten su condición natural,debido a sus condiciones de riesgo y/o la importancia que tienen en función de la conservaciónde los ecosistemas estratégicos en el marco de un territorio sostenible.

Áreas dotacionales: Son áreas funcionales, las correspondientes a la porción de suelo queocupan los sistemas ordenadores artificiales o construidos de la ciudad, entendido este suelocomo el destinado al adecuado funcionamiento de estos sistemas que corresponden al disfrutecolectivo de la ciudad.

Áreas de uso mixto: Hace referencia a la mezcla o combinación de diferentes usos(residenciales, comerciales, culturales, institucionales o industriales), en una área homogénea deciudad, contribuyendo significativamente vitalidad urbana y la reducción de la demanda detransporte, en donde las funciones están integradas física y funcionalmente.

Áreas de uso especializado: son aquellas áreas en donde existe un uso predominante a protegero fortalecer por sus necesidades funcionales y el interés de estas para la ciudad.

6. Clasificación

6. Clasificación

7. EstándaresEstándares ambientales calidad de aire y emisión de ruido

Contaminante Nivel Máximo

Permisible (μg/m3) Tiempo de Exposición

PST 100 Anual

300 24 horas PM10 50 Anual

100 24 horas

PM2.5 25 Anual

50 24 horas

SO2 80 Anual

250 24 horas

750 3 horas

NO2 100 Anual

150 24 horas

200 1 hora

O3 80 8 horas

120 1 hora

CO 10.000 8 horas

40.000 1 hora

Sector Subsector

Estándares máximos permisibles de niveles de

emisión de ruido en dB(A)

Día Noche Sector A. Tranquilidad y Silencio

Hospitales, bibliotecas, guardería s, sanatorios, hogares geriátricos. 55 50

Sector B. Tranquilidad y Ruido Moderado

Zonas residenciales o exclusivamente destinadas para desarrollo habitacional, hotelería y hospedajes.

65 55

Universidades, colegios, escuelas, centros de estudio e investigación. Parques en zonas urbanas diferentes a los parques mecánicos al aire libre.

Sector C. Ruido Intermedio Restringido

Zonas con usos permitidos industriales, como i ndustrias en general, zonas portuarias, parques industriales, zonas francas.

75 75

Zonas con usos permitidos comerciales, como centros comerciales, almacenes, locales o instalaciones de tipo comercial, talleres de mecánica automotriz e industrial, centros deportivos y recreativos, gimnasios, restaurantes, bares, tabernas, discotecas, bingos, casinos.

70 60

Zonas con usos permitidos de oficinas. 65 55 Zonas con usos institucionales. Zonas con otros usos relacionados, como parques mecánicos al aire libre, áreas destinadas a espec-táculos públicos al aire libre.

80 75

Sector D. Zona Suburbana o Rural de Tranquilidad y Ruido Moderado

Residencial suburbana. 55 50 Rural habitada destinada a explotación agropecuaria. Zonas de Recreación y descanso, como parques naturales y reservas naturales.

No existe un valor ideal para describir una mezcla óptima de usos, depende del

contexto, el tamaño o los tipos de usos de cada lugar; sin embargo existen

recomendaciones a nivel internacional de proporciones de usos para alcanzar objetivos

de sostenibilidad:

-Uso residencial: entre 30 - 80 % de la superficie construida; y un mínimo de un 10 %de superficie construida de otras actividades

-Uso terciario: entre 20 – 70 % de la superficie construida

-Áreas mixtas: tanto la edificabilidad residencial, como la de actividad económica sesitúan, entre el 30% y el 70%

-Áreas especializadas: la edificabilidad destinada a estos usos se sitúa entre el 100% yel 70%

7. Estándares

• Proximidad: relación de las actividades económicas de uso y consumo cotidianodonde la población accede en función de la proximidad a su residencia

• Intensidad: relacionada con la capacidad de atracción de una determinadaactividad respecto a las demás actividades.

• Concentración : relacionada con la distribución de una determinada actividadrespecto a las demás actividades. En gran medida a mayor concentración de unaactividad en una área, mayor sería su grado de especialización respecto a un usopredominante.

• Compatibilidad: Las relaciones suscitadas y su intensidad entre los diferentes usostienden a la generación de tensiones y conflictos territoriales, de índoleurbanístico, ambiental y socioeconómico. El marco normativo deberá proveer losinstrumentos para la regulación y definición de los estándares de compatibilidad oniveles de tolerancia.

8. Variables e indicadores “mixtura de usos”

8. Variables e indicadores

Índice de capacidad funcional (cuantitativo)

• Índice de complejidad urbana: cuantifica la diversidad y mixtura de la ciudad enel marco de una ciudad compacta y sostenible. Es un indicador que informa de laorganización del sistema urbano, esto es, el grado multifuncionalidad de cadaámbito en el territorio conectando las ideas de compacidad, eficiencia en elconsumo del suelo y sostenibilidad urbana. De igual manera, con este tipo deestrategias se pretende indagar por el grado de centralidad que tienen diferentesnodos en el territorio y sus grados de atracción. Así mismo, este índice nospermitirá evaluar la concentración de actividades económicas y la proximidad dela población a los servicios básicos.

En nuestro caso, la complejidad urbana hará ahínco en el grado de mixtura entrelos usos residenciales y los destinados a actividades económicas. En este últimocaso se conciben los servicios que pretenden suplir las necesidades inmediatas delos residentes así como los asociados al modelo económico de la ciudad.

8. Variables e indicadores

Índice de complejidad urbana: El índice estará compuesto de dos grandes grupos de indicadores los que recaerán sobre las áreas residenciales y sus pares para las áreas de actividad económica. Esta última a su vez será subdivida en indicadores de iguales características para las áreas industriales, comerciales y de servicios. Finalmente se prevé posteriormente fragmentar las actividades económicas correspondientes a servicios para analizar la localización áreas especializadas en servicios turísticos, de salud, educativos y a las empresas y financieros.

8. Variables e indicadores

8. Variables e indicadores

9. Temas estratégicos:

Atender a los conflictos expresados por la comunidad (solicitudes, recursos, quejas, etc.

- Necesidad de regular las calidades ambientales de las distintas áreas de ciudad (no por

compatibilidades, sino por estándares ambientales de las áreas).

-Áreas residenciales y actividades generadoras de ruido (venta y consumo de licor), la 33, El

Poblado.

- Grado de compatibilidad entre las entradas a dotaciones educativas y actividades de venta y

consumo de licor

- Reconocimiento de áreas y corredores de actividad no delimitados.

-clasificación industrial y su ubicación en el territorio.

-oficinas y locales en áreas residenciales

-Polígonos de explotación sobre suelo urbano o de expansión

-Modulación urbanística de usos - niveles de saturación

GRACIAS