Densificación residencial e integración social...Julio 2015 Densificación residencial e...

Margarita GreeneJuan de Dios Ortúzar

Cristhian FigueroaNatan Waintrub

Julio 2015

Densificación residencial e integración social en torno a estaciones de Transporte Masivo

Estaciones de Transporte Masivo

- La red de Metro posee 119 estaciones,repartidas en 5 líneas construidas y 2más en construcción.

- Las estaciones más antiguas fueroninauguradas en 1975.

- Los corredores por otro lado sonrecientes y, salvo Av. Grecia, todos sonposteriores al año 2005.

- Los corredores sumaban 68,8kilómetros al año 2015.

- Estudios recientes muestran que existenque los entornos poseen suelodisponible


Figura 1: red del Metro de Santiago.

Fuente: elaboración propia.


Objetivos

Caracterizar la población objetivo y las características urbanas de los entornos de las estacionesde Metro y corredores de Transantiago.

Diseñar instrumentos de gestión y estrategias de incentivo, para apoyar la densificación desectores aledaños a la red de transporte masivo de Santiago.

Enfoque

Estudio de características urbanas de las estaciones de la red de Metro y los corredores deTransantiago. Preferencias declaradas, sobre un conjunto de casos y distintos esquemas deincentivo disponibles.

Etapas

1. Caracterización espacial y social de las estaciones y los corredores.2. Selección de conjunto de estaciones y entornos de corredores.3. Identificación de incentivos 4. Diseño de encuesta de preferencias5. Aplicación de instrumento definitivo6. Modelación de la disposición a recibir incentivos7. Evaluación de otros posibles impactos


Encuesta preferencias declaradas

• Muestra de 71 desarrolladores inmobiliarios en 12estaciones de Metro y siete sectores acotados decorredores de buses.

• Los bonos directos a la demanda en su nivelsuperior son los más atractivos

• El incremento en constructibilidad y el bono portiempo limitado en su nivel superior son losbonos directos a la oferta más atractivos

• Los bonos por tiempo limitado parecen ser pocoatractivos.

• La reducción del mínimo de estacionamientos yla inversión pública parecen ser los incentivosmenos atractivos

Figura 2: termómetro best-worst.


Análisis Urbano

• Análisis en sistemas de georreferenciamientogeográfico (GIS) de los entornos de las 119estaciones a 500m.

• En términos generales se reconoce que a medidaque el metro se ha ido acercando a la periferia lasdensidades de las estaciones aumentaron.

• En contraste, las superficies construidasdisminuyeron.

• Siguiendo el mismo patrón, los entornos de lasestaciones más recientes están mayoritariamentehabitados por grupos de ingresos bajos.

• Se distinguen entonces distintas categorías deestaciones según su entorno, localización yhabitantes.


Periodo de

construcción

Densidad habitacional

(hab/ha)

Densidad construida

(m2 construido/m2 suelo)

1975-1987 147,1 1,4

1997-2000 126,4 1,1

2004-2006 155,0 0,4

2010-2011 154,1 0,4

2016 en adelante 143,4 0,6

Periodo de

construcción

Hacinamiento

(N° hogares/N° viviendas)

1975-1987 0,933

1997-2000 0,951

2004-2006 1,019

2010-2011 1,002

2016 en adelante 1,004

Evolución densidades

Evolución hacinamiento

Cuadro 1: arriba, evolución densidades, abajo, evolución hacinamiento.



• Ubicadas en las comunas centrales(Santiago, Providencia y Las Condes).

• Poseen altas superficies construidas ydensidades cercanas el promedio de lared.

• La densidad promedio y las grandessuperficies construidas, indican lapresencia de m2 de usos distintos a laresidencia. Son estaciones mixtas.

• Poseen un porcentaje bajo de grupos deingresos bajos, siendo el dominante elC2.

• Los tamaños de predio son superiores alpromedio de la red de Metro.

Figura 2: Estaciones centrales de la red de Metro.


Predio prom (m2) Ratio Cons/Sup Hab/Ha D+E (%)

Valores 685,17 1,86 154,16 13,51

Promedio red 533,64 0,73 152,29 26,54

ESTACIONES CENTRALES25 Estaciones


• Ubicadas en las comunas del sectororiente de Santiago.

• Poseen bajas superficie construidas(inferior a 1) y densidades bajo elpromedio de la red de Metro.

• Son las que poseen el menor porcentajede grupos de bajos ingresos.

• Poseen predios de grandes dimensiones,cercanos al promedio de la red.

• Existe una clara diferencia entre lasestaciones ubicadas en Las Condes y laspertenecientes a Ñuñoa y el sur deProvidencia.

• Estas últimas presentan mayoressuperficies construidas: 0,38 en LasCondes versus 0,7 en Ñuñoa.

Figura 3: Estaciones centrales de ingresos altos de la red de Metro.



Valores 546,22 0,57 129,52 5,80

Promedio red 533,64 0,73 152,29 26,54

Ñuñoa y Providencia sur

ESTACIONES CENTRALES DE INGRESOS ALTOS15 Estaciones


• Ubicadas en ejes radiales de la ciudadcomo Gran Avenida, Vicuña Mackenna yPajaritos.

• Poseen predios bajo el promedio de lared y presentan superficies construidasbajas.

• La densidad es cercana al promedio de lared y la presencia de grupos de ingresosbajos es reducida.

• Al interior del grupo existen diferenciasentre el eje Gran Avenida (con predios ysuperficies construidas mayores) yPajaritos y Vicuña Mackenna.

• En el caso de Pajaritos, se observaademás una fragmentación de lapropiedad a valores cercanos a 250 m2.

Figura 4: Estaciones pericentrales de la red de Metro.



Valores 420,89 0,39 142,08 20,43

Promedio red 533,64 0,73 152,29 26,54

Eje Gran Avenida

ESTACIONES PERICENTRALES DE INGRESOS MEDIOS29 Estaciones


• Ubicadas en los límites de Santiago y enlas comunas que la rodean.

• Poseen superficie bajas construidas ydensidades bajo el promedio de la redde Metro.

• Poseen un porcentaje elevado personasde grupos de ingreso bajo, ubicándosesobre el promedio de la red.

• Poseen predios de grandes dimensiones,cercanos al promedio de la red.

• Destaca Alameda poniente que presentadensidades más bajas que las otrasestaciones del grupo (menos de 100hab/ha) y predios de mayoresdimensiones.

Figura 5: Estaciones pericentrales de la red de Metro.



Valores 525,51 0,54 116,15 40,72

Promedio red 533,64 0,73 152,29 26,54

Alameda poniente

ESTACIONES PERICENTRALES INDUSTRIALES26 Estaciones


• Ubicadas en las comunas del poniente ydel sur de la ciudad

• Poseen las superficies construidas másbajas de toda la red y las densidadesmás elevadas.

• Son las que más personas de grupos debajos recursos concentran.

• El predio promedio es el más bajo detodas las tipologías de estaciones,siendo inferior a 200 m2 en algunasestaciones (Grecia).

Figura 6: Estaciones periféricas de la red de Metro.



Valores 259,40 0,31 269,48 49,39

Promedio red 533,64 0,73 152,29 26,54

ESTACIONES PERIFÉRICAS DE VIVIENDA SOCIAL17 Estaciones


PERIFÉRICAS DE VIVIENDA SOCIAL17 Estaciones

PERICENTRALES INDUSTRIALES26 Estaciones

PERICENTRALES DE INGRESOS MEDIOS29 Estaciones

CENTRALES DE INGRESOS ALTOS15 Estaciones

CENTRALES25 estaciones

(i)

(ii)

(iii)

(iv)

(v)

Superficie construida

Densidad(hab/ha)

% gruposD y E

Tamaño PredioPromedio (m2)

1,86 154,16 13,51658,17

0,57 129,52 5,80546,22

0,39 142,08 20,43420,89

0,54 116,15 40,72525,51

0,31 269,48 49,39259,40

PROMEDIO REDTodas las estaciones

0,73 152,29 26,54533,64

Figura 7: resumen de tipologías de estaciones, en azul, menor valor, en rojo, mayor valor.



¿Dónde densificar?

• Las características de las estacionesindican que las estaciones más propiciaspara densificar son las de los grupos ii, iiiy iv; con predios de grandesdimensiones y áreas construidas bajas.

• Por el contrario las estaciones centrales(grupo i) y las de vivienda social (grupov) presentarían mayores dificultadesdebido a la presión por el suelo y laextrema fragmentación de la propiedadrespectivamente.

• La presión por el suelo también afectaríaa las estaciones pertenecientes al grupoii dificultando procesos de densificaciónresidencial.

PERIFÉRICAS DE VIVIENDA SOCIAL17 Estaciones

PERICENTRALES INDUSTRIALES26 Estaciones

PERICENTRALES DE INGRESOS MEDIOS29 Estaciones

CENTRALES DE INGRESOS ALTOS15 Estaciones

CENTRALES25 estaciones

(i)

(ii)

(iii)

(iv)

(v)


• Las estaciones que actualmentepresentan procesos de densificación seubican en los primeros cuatro grupos.

• Las de vivienda social (v) no presentandesarrollos.

Ninguna estación posee desarrollo inmobiliario

estaciones poseen desarrollo inmobiliario12 son de desarrollo reciente



estaciones poseen desarrollo inmobiliarioTodos son desarrollos tradicionales

PERIFÉRICAS DE VIVIENDA SOCIAL

PERICENTRALES INDUSTRIALES

PERICENTRALES DE INGRESOS MEDIOS

CENTRALES DE INGRESOS ALTOS

CENTRALES (i)

(ii)

(iii)

(iv)

(v)

25/25

14/15

19/29

19/26

00/17

• En el caso de las pertenecientes a losgrupos i, ii y iii son además zonastradicionalmente dinámicas (centro yejes Irarrázaval y Gran Avenida).

• En el grupo iv, la mayoría son desarrollosrecientes, evidenciando la colonizaciónde zonas industriales obsoletas.

Estaciones/Estaciones en densificación


Figura 7: distintas estaciones de la red de Metro.Fuente: google earth.

CENTRALESSanta Lucía (L1)

CENTRALES ALTASC. Colón (L4)

PERICEN. MEDIASSan Miguel (L2)

INDUSTRIALESR. De Araya (L5)

PERIFÉRICASLa Granja (L4A)


¿Dónde los inmobiliarios estándispuestos a densificar?

• Las estaciones Matta (central) y PlazaEgaña (central de alto ingreso) muestranpreferencias por densificar elevadas sinconsiderar ningún bono.

• Generan aumentos en las preferenciasaquellos bonos “genéricos” que puedenser ocupados por cualquier persona,indicando que existe cierta confianza enla captación de los posibles clientes.

• Este último punto evidencia que partede las preferencias en estas estacionesse explica por el dinamismo del áreacentral.

Cuadro 2: modelación de preferencias en estaciones centrales.


ESTACIONES CENTRALES

MattaPlaza Egaña

Situación sin incentivos 65% 84%

Con un incentivo

Bono a cualquier comprador

150 UF/dpto 12% 6%

100 UF/dpto 8% 5%

Bono a cualquier comprador con subsidio

150 UF/dpto - 5%

100 UF/dpto - 4%

Bono por tiempo limitado

120 UF/dpto 9% 4%

80 UF/dpto 6% 3%

Aumento en constructibilidad

30% 11% 6%

20% 8% 4%

Aumento en densidad 50% - -

Disminución del mínimo de estacionamientos

50% - -

Inversión pública en espacio público

75 UF/dpto 6% 0%

50 UF/dpto 4% 0%


• Las estaciones industriales muestranpanoramas diferenciados.

• Gruta de Lourdes, en Quinta Normal,presenta preferencia baja en elescenario sin incentivos, siendoincrementadas significativamente porbonos a cualquier comprador.

• Conchalí, en el límite de Independencia yConchalí, presenta porcentajes mayoressin incentivos.

• Ambas estaciones permiten observardos fenómenos distintos:

• Gruta de Lourdes, con un proceso dedensificación ya iniciado, reaccionapositivamente a bonos genéricos.

• Conchalí, sin proceso de densificación,evidencia expectativas ante procesos dedensificación que se han ido acercandopor avenida Independencia y aumentalas preferencias ante bonos“colonizadores”.Cuadro 3: modelación de preferencias en estaciones industriales.


ESTACIONES PERICENTRALES INDUSTRIALES

Gruta de Lourdes

Conchalí


Con un incentivo


150 UF/dpto 42% 15%

100 UF/dpto 27% 10%


150 UF/dpto 8% -

100 UF/dpto 5% -


120 UF/dpto 7% 35%

80 UF/dpto 4% 25%


30% 6% 13%

20% 4% 9%



50% 4% -


75 UF/dpto 0% 1%

50 UF/dpto 0% 0%


ESTACIONES PERIFÉRICAS DE VIVIENDA SOCIAL

Cuadro 4: modelación de preferencias en estaciones de vivienda social.


• Las estaciones dominadas por lavivienda social y por propiedadfragmentada presentan las preferenciasmás bajas de todas las estacionesencuestadas.

• La probabilidad no supera el 50% conninguno de los incentivos; solo llega a:

• 35% en San Ramón (bono por tiempolimitado).

• 33% en Los Presidentes (bono acualquier comprador).

• Ambas estaciones muestran que noexiste mayor interés en densificar eneste tipo de estaciones de la red (ambassuperan los 200 hab/ha en la actualidad).

LosPresidentes

San Ramón


Con un incentivo


150 UF/dpto 33% 15%

100 UF/dpto 18% 10%


150 UF/dpto 5% -

100 UF/dpto 3% -


120 UF/dpto 4% 35%

80 UF/dpto 3% 25%


30% 3% 13%

20% 2% 9%



50% 3% -


75 UF/dpto 0% 1%

50 UF/dpto 0% 0%


Sin incentivos 3%

Con un incentivo


50 UF/dpto 4%

100 UF/dpto 4%

150 UF/dpto 5%

200 UF/dpto 6%


50 UF/dpto 4%

100 UF/dpto 4%

150 UF/dpto 5%

200 UF/dpto 6%


40 UF/dpto 4%

80 UF/dpto 4%

120 UF/dpto 5%

160 UF/dpto 6%


10% 4%

20% 5%

30% 6%

40% 7%

Aumento en densidad50% 5%

100% 7%


50% 4%

100% 5%


50 UF/dpto 4%

75 UF/dpto 4%

100 UF/dpto 4%

Construcción con integraciónsocial

• Cuando se considera la integraciónsocial, todas las preferencias bajanconsiderablemente.

• El escenario base no alcanza el 5% (sinincentivos.

• Y solo los aumentos en densidadsuperan el 5%, porcentaje aún bajo encomparación a los resultados obtenidossin integración.

Cuadro 5: modelación de preferencias con integración social.



Construcción con integraciónsocial

• Cuando se considera la integraciónsocial, todas las preferencias bajanconsiderablemente.

• El escenario base no alcanza el 5% (sinincentivos.

• Y solo los aumentos en densidadsuperan el 5%, porcentaje aún bajo encomparación a los resultados obtenidossin integración.

• Los paquetes de incentivos mejoran lasposibilidades.

Cuadro 6: modelación de preferencias con integración social.


Con un grupo de incentivos%

Paquete de incentivos 1 8%






Paquete 1Bono cualquier comprador 150 UF/dpto

Bono por tiempo limitado 120 UF/dpto

Paquete 2

Bono cualquier comprador 150 UF/dpto

Bono cualquier comprador con subsidio 150 UF/dpto

Aumento en constructibilidad 30%

Paquete 3





Paquete 4Bono cualquier comprador 200 UF/dpto


Paquete 5




Paquete 6






• Ante paquetes de incentivos, en dondeel segundo incluye bonos a compradoressubsidiados, las reacciones son disparesnuevamente.

• Las estaciones centrales no tienenreacciones relevantes.

• El resto de las estaciones muestra uncomportamiento positivo.

• Los cambios más importantes en lasestaciones de vivienda social y en lasindustriales sin actividad (Cerrillos yEinstein).

Centrales Medias Industriales Vivienda Social

MattaPlaza Egaña

Laguna Sur

ConchalíGruta de Lourdes

Cerrillos EinsteinLos

QuillayesLos

PresidentesSan

Ramón

Paquete de Incentivos 1 19% 9% 49% 43% 50% 50% 42% 50% 70% 70%

Paquete de Incentivos 2 11% 13% 62% 37% 63% 63% 60% 40% 76% 76%

PAQUETES DE INCENTIVOS

Cuadro 4: modelación de preferencias con paquetes de incentivos.


Paquete de incentivos 1Bono cualquier comprador 150 UF/dpto


Paquete de incentivos 2





Altas preferenciasNo se requieren incentivos para densificar

Condiciones morfológicas favorables para la densificación

Bajas preferenciasSe requieren incentivos para densificar

Condiciones morfológicas favorables pero existen altas demandas por suelo

Condiciones morfológicas desfavorables para la densificación





CENTRALES (i)

(ii)

(iii)

(iv)

(v)Muy bajas preferenciasLos incentivos no son suficientes

• Los resultados de las encuestas sumadasa las características de las estacionesindican que:

• Las estaciones centrales (i) y las de altosingresos (ii) poseen dinamismo propio.No necesitan incentivos para construir.

• Las estaciones industriales (iv),muestran menos dinamismo y pocapreferencia a pesar de poseercondiciones morfológicas paradesarrollos en densidad.

• Las dominadas por vivienda social (v) nopresentan ni interés ni condicionesmorfológicas.






CENTRALES (i)

(ii)

(iii)

(iv)

(v)

• La disposición de los inmobiliariossumada a las características de losentornos de las estaciones indican que laintegración debe ser diferenciada:

• En estaciones centrales presentan bajasposibilidades de integrar mediante enlos edificios, se requieren esfuerzosmayores.

• Las estaciones medias permiten integrarcon la llegada de habitantes de mayoringreso a territorios carenciados(gentrificación) y también permiten laintroducción de mixtura en los propiosdesarrollos inmobiliarios.

Se requieren medidas especiales, cambios en la propiedad de suelo y proyectos demostrativos de menor escala.

Integración en el edificio(introducción de grupos de menores recursos en zonas de altos ingresos)

Integración en el territorio y el edificio(introducción de habitantes de ingresos mayores en territorios de menores ingresos)


Bajo el escenario actual, considerando las características de las estaciones y laspreferencias de los desarrolladores inmobiliarios:

Estaciones centrales y centrales altasPaquetes de incentivos de promoción directa a la integración considerandoque, según los resultados de las PD, son lugares que ya presentandinamismo inmobiliario.

No existen dificultades para la densificación por lo que los incentivosdebiesen ir orientados a el arribo de grupos de ingresos bajos . Laintegración se daría en los conjuntos habitacionales.

Estaciones pericentrales medias e industrialesIncentivos de densificación para impulsar desarrollos incipientes. Al serestaciones en general habitadas por grupos de ingresos bajos la solairrupción de nuevos habitantes puede modificar positivamente lascualidades urbanas de los entornos y favorecer la integración por“gentrificación”.

Estaciones de vivienda socialRequieren nuevas fórmulas que modifiquen la estructura la tierra y/oproyectos de menor escala demostrativos que indaguen en nuevasformas de desarrollo en densidad.


¿Cuáles son posibles amenazas?

• Sin embargo, aunque se vislumbranposibilidades para integrar mediantedensificación existes dificultades ligadasa la forma en que es llevada a cabo losdesarrollos.

• De los tres grupos intermedios deestaciones, 15 presentan conflictosciudadanos que se han traducido enparalización de la densificación.

• La conflictividad puede movilizarse confacilidad hacia otros lugares.

• El modelo, tal cual es hoy, parece no sersustentable en el tiempo.

PERIFÉRICAS DE VIVIENDA SOCIAL0 estaciones con conflictos

PERICENTRALES INDUSTRIALES3 estaciones con conflictos

PERICENTRALES DE INGRESOS MEDIOS5 estaciones con conflictos

CENTRALES DE INGRESOS ALTOS7 estaciones con conflictos

CENTRALES0 estaciones con conflictos

(i)

(ii)

(iii)

(iv)

(v)

Figura 8: densificación en metro San Miguel.

Fuente: autor.

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