D_DPP_RV_2015_060-A2

Fiscal

12 septiembre 2015Puntos Prácticos

Determinación del pago provisional y anual del ISR en la enajenación de bienes inmuebles(1a. parte)

INTRODUCCIÓN

Algunas operaciones recurrentes que realizan las per-sonas físicas que no tienen actividades empresariales,

son las de enajenar bienes, principalmente inmuebles, los cuales tienen un tratamiento fiscal específico, mismo que se establece en el Título IV “De las personas físicas”, Capítulo IV “De los ingresos por enajenación de bienes” de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR).

De esa manera, uno de los conceptos que debe quedar claro para definir si es aplicable el supuesto establecido en el ordenamiento mencionado, es el de “enajenación de bienes”, el cual, conforme al artículo 119 de la LISR, indica que se consideran ingresos por ello, los que de-riven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación (CFF), en su artículo 14, mismos que se citan a continuación:

Procedimiento aplicable

C.P. Araceli Paz González

1. Toda transmisión de propiedad, aun en la que el ena-jenante se reserve el dominio del bien enajenado.

2. Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor.

3. La aportación a una sociedad o asociación.

4. La que se realiza mediante el arrendamiento finan-ciero.

5. La que se realiza a través del fideicomiso, en los si-guientes casos:

a) En el acto en el cual el fideicomitente designa o se obliga a designar fideicomisario diverso de él, y siempre que no tenga derecho a readquirir del fiduciario los bienes.

b) En el acto en el que el fideicomitente pierda el de-recho a readquirir los bienes del fiduciario, si se hubiera reservado tal derecho.

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13septiembre 2015 Puntos Prácticos

Cuando el fideicomitente reciba certificados de participa-ción por los bienes que afecte al fideicomiso, se considerarán enajenados esos bienes al momento en que el fideicomi-tente reciba los certificados, salvo que se trate de acciones.

6. La cesión de los derechos que se tengan sobre los bienes afectos al fideicomiso, en cualquiera de los siguien-tes momentos:

a) En el acto en el que el fideicomisario designado ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que trans-mita la propiedad de los bienes a un tercero. En estos casos, se considerará que el fideicomisario adquiere los bienes en el acto de su designación, y que los enajena en el momento de ceder sus derechos o de dar esas instrucciones.

b) En el acto en el que el fideicomitente ceda sus de-rechos, si entre éstos se incluye el de que los bienes se transmitan a su favor.

Cuando se emitan certificados de participación por los bienes afectos al fideicomiso, y se coloquen entre el gran público inversionista, no se considerarán enajena-dos tales bienes al enajenarse esos certificados, salvo que éstos les den a sus tenedores derechos de apro-vechamiento directo de esos bienes o bien, se trate de acciones. La enajenación de los certificados de partici-pación se considerará como una enajenación de títulos de crédito que no representan la propiedad de bienes, y tendrán las consecuencias fiscales que establecen las leyes fiscales para la enajenación de tales títulos.

7. La transmisión de dominio de un bien intangible o del derecho para adquirirlo que se efectúe a través de enajenación de títulos de crédito o de la cesión de dere-chos que representen. Lo dispuesto en este numeral no es aplicable a las acciones o partes sociales.

8. La transmisión de derechos de crédito relacionados a proveeduría de bienes, de servicios o de ambos, a tra-vés de un contrato de factoraje financiero en el momento de la celebración de dicho contrato, excepto cuando se transmitan a través de factoraje con mandato de co-branza o con cobranza delegada, así como en el caso de transmisión de derechos de crédito a cargo de personas físicas, en los que se considerará que existe enajenación hasta el momento en que se cobren los créditos corres-pondientes.

9. La que se realice mediante fusión o escisión de so-ciedades, excepto en los supuestos a que se refiere el artículo 14-B del CFF.

Enajenaciones a plazos

Se entiende que se efectúan enajenaciones a plazo con pago diferido o en parcialidades, cuando se efec-túen con clientes que sean público en general; se difiera más del 35% del precio para después del sexto mes, y el plazo pactado exceda de 12 meses. Se conside-ran operaciones efectuadas con el público en general cuando por las mismas se expidan los comprobantes fiscales simplificados a que se refiere el CFF.

Enajenación en territorio nacional

Se considera que la enajenación se efectúa en terri-torio nacional, entre otros casos, si el bien se encuentra en dicho territorio al efectuarse el envío al adquirente, y cuando no habiendo envío, en el país se realiza la entrega material del bien por parte del enajenante.

Cuando de conformidad con este artículo se entienda que hay enajenación, el adquirente se considerará pro-pietario de los bienes para efectos fiscales.

No obstante que lo que se considera enajenación de bienes aplica a diversos tipos de bienes, cabe aclarar que en este análisis solamente se abordará lo referente a los “bienes inmuebles”.

Otros aspectos aplicables que aclara la LISR para estos efectos, son los siguientes:

Permuta

Se indica que en los casos de permuta, se considerará que hay dos enajenaciones.

Monto del ingreso

Se indica que se considerará como ingreso, el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación.

Cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practi-cado por persona autorizada por las autoridades fiscales.

Ingresos que no se consideran

Se señala que no se consideran ingresos por enajena-ción los siguientes, siempre que el ingreso por la misma se considere “interés”, en los términos del artículo 8 de la LISR:

1. Los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por causa de muerte.

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2. Donación o fusión de sociedades.

3. Los que deriven de la enajenación de bonos, de va-lores y de otros títulos de crédito.

Dicho lo anterior, a continuación, se comentan los aspec-tos aplicables a la determinación del pago provisional del impuesto sobre la renta (ISR), y el tratamiento anual de las personas físicas por la enajenación de bienes inmuebles.

DETERMINACIÓN DEL ISR PROVISIONAL Y ANUAL

Los ingresos provenientes de la enajenación de bienes realizada por las personas físicas que no tengan activi-dades empresariales, se sujetarán a lo dispuesto en el Capítulo IV, del Título IV de la LISR; por tanto, para efectos de su ISR anual, éstas deberán aplicar el procedimiento establecido en el artículo 120 de la LISR:

CASO EN EL QUE SE OBTENGA GANANCIA EN LA ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES

1. Determinación de la ganancia por enajenación.

Concepto Comentario

Ingresos obtenidos por la enajenación de bienes

menos:

Deducciones autorizadas El artículo 121 de la LISR indica que las personas físicas que obtengan ingresos por la enaje-nación de bienes, podrán efectuar las siguientes deducciones:1. Costo comprobado de adquisiciónEl costo comprobado de adquisición, el cual se actualizará en los términos del artículo 124 de la LISREn el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será, cuando menos, el 10% del monto de la enajenación de que se trateConforme al artículo 123 de la LISR, el costo de adquisición1 será igual a la contraprestación que se haya pagado para adquirir el bien, sin incluir los intereses ni las erogaciones a que se refiere el numeral 122 de ese ordenamientoCuando el bien se hubiera adquirido a título gratuito, se estará a lo dispuesto por el artículo 124 de la LISR, el cual establece que para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles, se procederá como sigue:

1 El artículo 195 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (RISR) señala que para los efectos de los artículos 123 y 124, penúltimo y último párrafos de ese ordenamiento, se considerará costo de adquisición lo siguiente:a) Tratándose de bienes adquiridos en rifa o sorteo antes del 1 de enero de 1981, el que haya servido para efectos del impuesto federal sobre loterías, rifas, sorteos y juegos permitidos. Tratándose de bienes adquiridos en rifa o sorteo a partir de la fecha antes citada, el que haya servido para efectos del impuesto. Si para determinar la base de los mencionados impuestos se practicó avalúo, éste servirá como costo referido a la fecha de adquisiciónb) Tratándose de bienes adquiridos por donación hecha por la Federación, estados, Distrito Federal, municipios u organismos descentralizados, el costo de adquisición que dicho bien haya tenido para el donante. Si no pudiera determinarse el costo que el bien tuvo para el donante, se considerará costo de adquisición del donatario el 80% del valor de avalúo practicado al bien de que se trate referido al momento de la donación

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Concepto Comentario

a) Determinación del costo de construcción.

Costo comprobado de adquisición

menos:

Parte correspondiente al terrenoCuando no se pueda efectuar esta separación, se considerará como costo del terreno el 20% del costo total2

igual:

Costo de construcción

b) Disminución del costo de construcción.

Costo de construcción

menos:

• 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de ena-jenación

• Tratándose de bienes muebles distintos de títulos valor y partes sociales, el costo se disminuirá a razón del 10% anual, o del 20%, tratándose de vehículos de transporte, por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación

Cuando los años transcurridos sean más de 10, o de cinco en el caso de vehículos de transporte, se considerará que no hay costo de adquisición

igual:

Costo total de construcciónEste costo se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en que se efectúe la enajenaciónEn el caso de terrenos, el costo de adquisición se actualizará por el periodo com-prendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenaciónEn ningún caso, dicho costo será inferior al 20% del costo inicial

2 El artículo 197 del RISR indica que para los efectos de la fracción I del artículo 124 de la LISR, cuando no pueda separarse del costo comprobado de adquisición, la parte que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, los contribuyentes podrán considerar la proporción que se haya dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición del bien de que se trate o bien, se podrán considerar las proporciones que aparezcan en los valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisición

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Concepto Comentario

Las mejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamientoEl contribuyente podrá, siempre que cumpla con los requisitos que señale el RISR,3 no dismi-nuir el costo de adquisición en función de los años transcurridos, tratándose de bienes muebles que no pierdan valor con el transcurso del tiempo, y sin perjuicio de actualizar tal costo en los términos mencionados4

Bienes adquiridos por herencia, legado o donaciónTratándose de bienes adquiridos por herencia, legado o donación, se considerará como costo de adquisición el que haya pagado el autor de la sucesión o el donante, y como fecha de adqui-sición, la que hubiere correspondido a estos últimos5

Cuando a su vez el autor de la sucesión o el donante hubieran adquirido dichos bienes a título gratuito, se aplicará la misma reglaTratándose de la donación por la que se haya pagado el ISR, se considerará como costo de adquisi-ción o como costo promedio por acción, según corresponda, el valor de avalúo que haya servido para calcular ese impuesto, y como fecha de adquisición, aquélla en que se pagó el gravamen mencionadoAvalúo de bienesConforme al artículo 125 de la LISR, los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades fiscalesTales autoridades estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación, y cuando el valor del avalúo exceda en más de un 10% de la contrapresta-ción pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considerará ingreso del adquirente, en los términos del Capítulo V “De los ingresos por adquisición de bienes” del Título IV “De las perso-nas físicas” de la LISR; en cuyo caso, se incrementará su costo con el total de la diferencia citadaBienes adquiridos por prescripciónEl artículo 196 del RISR3 establece que para los efectos del numeral 148 de la LISR, tratándose de la enajenación de bienes adquiridos por prescripción, se determinará su costo conforme al avalúo que haya servido de base para el pago de impuestos con motivo de la adquisición, disminuido por las deducciones señaladas por el artículo 156 de la citada leySi en la fecha en la cual se adquirió no procedía la realización de avalúo, se efectuará uno referido al momento en que la prescripción se hubiera consumado, independientemente de la fecha de la sentencia que la declare

3 El artículo noveno, fracción II del “Decreto por el que se reforman, adicionan y derogan diversas disposiciones de la Ley del Impuesto al Valor Agregado; de la Ley del Impuesto Especial sobre Producción y Servicios; de la Ley Federal de Derechos, se expide la Ley del Impuesto sobre la Renta, y se abrogan la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única, y la Ley del Impuesto a los Depósitos en Efectivo” (DOF 11-XII-2013), indica que el RISR de fecha 17 de octubre de 2013 continuará aplicándose en lo que no se oponga a la LISR 2014, y hasta en tanto no se expida un nuevo Reglamento4 Para estos efectos, el artículo 199 del RISR indica que no se disminuirá el costo de adquisición en función de los años transcurridos, respecto de los siguientes bienes:a) Las obras de arteb) Los automóviles cuya antigüedad de año modelo sea de 25 o más años a la fecha de la enajenaciónc) Los metales y piedras preciosas, las perlas y las manufacturas de joyería hechas con cualquiera de los citados bienes, siempre que dichos metales, piedras y perlas representen más del 50% del valor de las materias primas incorporadasAsimismo, se indica que tratándose de bienes distintos de los señalados en las fracciones anteriores, los contribuyentes podrán no disminuir el costo de adquisición en función de los años transcurridos, sólo mediante autorización previa de la autoridad fiscal5 El artículo 200 del RISR establece que en el caso de inmuebles que hubieran sido adquiridos por herencia, legado o donación, sobre los que un ejidatario hubiere asumido el dominio pleno en los términos del artículo 82 de la Ley Agraria, se podrá considerar lo siguiente:a) Como costo de adquisición del ejidatario, el valor de avalúo realizado por las personas a que se refiere el artículo 4 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación (RCFF), referido a la fecha de expedición del título de propiedad por parte del Registro Agrario Nacional (RAN)b) Como fecha de adquisición del ejidatario, la que se señala en el inciso anterior

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Concepto Comentario

Cuando no se pueda determinar la fecha en que se consumó la prescripción adquisitiva, se tomará como tal aquélla en la que se haya interpuesto la demandaQueda excluido de esta disposición el caso en cual se acuda a la prescripción para purgar vicios en los supuestos del artículo 205 del RISR3

2. Inversiones en construccionesEl importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras, ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizablesEstas inversiones no incluyen los gastos de conservaciónEl importe se actualizará en los términos del artículo 124 de la LISRAl respecto, el artículo 192 del RISR3 establece que cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obraCuando el referido aviso precise la proporción del valor de las inversiones hechas en construc-ciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno, y la que se refiere a la construcción, el contribuyente considerará únicamente como costo, el valor que corresponda a la construcciónLas autoridades fiscales podrán ordenar, practicar o tomar en cuenta el avalúo de las inversio-nes por los conceptos mencionados, referidos a la fecha en la que las construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble se hayan terminadoCuando el valor de avalúo sea inferior en más de un 10% de la cantidad que se contenga en el aviso de terminación de obra, se considerará el monto del avalúo como costo de las inversionesCasos en que se considerará el valor de avalúoSe indica que cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de esas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte3. Gastos notariales, impuestos, derechos, impuesto local por enajenación de inmue-bles y avalúosLos gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenanteSerán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles4. Comisiones y mediacionesLas comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bienConceptos que se actualizanSe aclara que las deducciones de los numerales 3 y 4 se actualizarán por el periodo comprendi-do desde el mes en el que se efectuó la erogación respectiva y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se realice la enajenación

igual:

Ganancia por enajenación de bienes6 Sobre esta ganancia se aplicará el procedimiento del ISR

6 Para calcular la ganancia tratándose de ingresos por la enajenación de inmuebles cuya fecha de adquisición del terreno no coincida con la fecha de la construcción, se estará al procedimiento que establece el artículo 191 del RISR: »

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» a) Determinación de las ganancias por terreno y construcción.

Del importe total de la operación, se separará el preciode enajenación tanto del terreno como el de la construcción

Determinación de la ganancia del terreno y de la construcción

Ingreso por la enajenación del terreno Ingreso por la enajenación de la cons-trucción

menos:

Deducciones autorizadas conforme al artículo 121 de la LISRTratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán hechas en relación con ambos conceptos en la proporción que les corresponda, conforme al precio de enajenación

igual:

Ganancia por la enajenación del terreno

Ganancia por la enajenación de la construcción

b) Determinación de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos.

Ganancia por la enajenación del terre-no

Ganancia por la enajenación de la cons-trucción

entre:

Número de años transcurridos, sin que exceda de 20, entre la fecha de adqui-sición y la de enajenación

Número de años transcurridos, sin que exceda de 20, entre la fecha de cons-trucción y la de enajenación

igual:

Ganancia acumulable por la enajena-ción del terreno

Ganancia acumulable por la enajena-ción de la construcción

c) Determinación del total de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos.

Ganancia acumulable por la enajenación del terreno

más:

Ganancia acumulable por la enajenación de la construcción

igual:

Total de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos

2. Determinación de la ganancia acumulable por enajenación de bienes que se sumará a los demás ingresos acumulables del ejercicio.

a) Determinación de la ganancia por enajenación de bienes por año (artículo 120, fracción I de la LISR).

Concepto Comentario

Ganancia por enajenación de bienes

entre:

Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación

Éste no deberá exceder de 20 años

igual:

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Concepto Comentario

Ganancia acumulable por enajenación de bienes que se sumará a los demás ingre-sos acumulables del ejercicio

Este resultado será la parte de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año de calendario de que se trate, y se calculará en los términos del Título IV “De las per-sonas físicas”, el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables(Artículo 120, fracción III de la LISR)

b) Determinación de la ganancia no acumulable por enajenación de bienes.

Concepto Comentario

Ganancia por enajenación de bienes Artículo 120, fracción III de la LISR

menos:

Ganancia acumulable por enajenación de bie-nes que sumará a los demás ingresos acumu-lables del ejercicio

igual:

Ganancia no acumulable por enajenación de bienes

c) ISR de la ganancia no acumulable por enajenación de bienes (artículo 120, fracción III de la LISR).

Concepto Comentario

Ganancia no acumulable por enajenación de bienes

por:

Tasa de impuesto Determinación de la tasa de impuestoEl contribuyente podrá optar por calcular la tasa referida, conforme a lo dispuesto en cualquiera de los dos procedimientos siguientes:1. Aplicando la tarifa del artículo 152 de la LISRa) Determinación de la ganancia del ejercicio

Total de los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se realizó la enaje-naciónmenos: Deducciones autorizadas por la LISR, excepto las establecidas en las fracciones I (Honorarios médicos y gastos hospitalarios), II (Gastos funerales) y III (Donativos) del artículo 151 de la mismaigual:

Base gravable para efectos de la tasa de impuesto

b) Aplicación de la tarifa del artículo 152 de la LISR


aplicación de la tarifa:

ISR para efectos de la tasa de la ganancia no acumulable

Fiscal


Concepto Comentario

c) Determinación de la tasa de impuesto a la ganancia no acumulable

ISR para efectos de la tasa de la ganancia no acumulable

entre:


igual:

Tasa de impuesto a la ganancia no acumulable

2. Aplicando una tasa promedioSe aplicará la tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a lo previsto en el numeral anterior para los últimos cinco ejercicios, incluido aquél en el que se realizó la enajenación:

Tasa del impuesto del ejercicio 1

más:


más:


más:


más:


igual:

Total de tasas en los cinco años

entre:

Cinco

igual:

Tasa de impuesto promedio

Contribuyentes sin ingresos en los ejercicios anterioresCuando el contribuyente no hubiera obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios previos a aquél en que se realice la enajenación, podrá determinar la tasa promedio referida, con el impuesto que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia por la enajenación de bienes a que se refiere la fracción I del artículo 120 de la LISR

igual:

ISR de la ganancia no acumulable por ena-jenación de bienes

Este impuesto se sumará al calculado conforme al artículo 152 de la LISR, a que se refiere el comentario del inciso a) de este numeral 2

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Pago del ISR en ventas a plazos

Conforme al último párrafo del artículo 120 de la LISR, se establece que cuando el pago se reciba en parcia-lidades, el impuesto que corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en los que efectivamente se reciba el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el interés fiscal.

Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de calendario, se aplicará el procedimiento si-guiente:

1. Determinación del cociente.

Impuesto calculado conforme a la fracción III del artículo 120 de la LISR, es decir, lo referido en el comentario del inciso c) del anterior numeral 2

entre:

Ingreso total de la enajenación

igual:

Cociente

2. ISR a enterar en cada año de calendario.

Cociente

por:

Ingresos por enajenación efectivamente recibidos en cada año de calendario

igual:

ISR a enterar en cada año de calendario

TRATAMIENTO DE LAS PÉRDIDAS EN LA ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES

En el caso de que los contribuyentes efectúen las deduc-ciones correspondientes a los ingresos por enajenación y de ello resultara pérdida, podrán disminuirla en el año de calendario de que se trate o en los tres siguientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 122 de la LISR.

La parte de la pérdida que no se reduzca en un ejercicio, excepto la que se sufra en enajenación de bienes inmue-bles, se actualizará por el periodo comprendido desde el mes del cierre del ejercicio en el que se sufrió la pérdida o se actualizó por última vez, y hasta el último mes del ejer-cicio inmediato anterior al ejercicio en el que se deduzca.

Procedimiento para deducir las pérdidas

1. Determinación de la pérdida por enajenación de bienes que podrá disminuirse de los demás ingresos anuales.

Concepto Comentario

Pérdida generada por enajenación de bienes

entre:

Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación del bien de que se trate

Cuando el número de años transcurridos exceda de 10, solamente se considerarán 10 años

igual:

Parte de la pérdida por enajenación de bienes que podrá disminuirse de los de-más ingresos anuales

Esa pérdida no podrá disminuirse de los ingresos a que se refieren los Capítulos I “De los ingresos por salarios y en general por la prestación de un servicio personal subordinado” y II “De los ingresos por actividades empresariales y profesionales” del Título IV “De las personas físicas” de la LISR, que el contribuyente deba acumular en la declaración anual de ese mismo año o en los siguientes tres años de calendarioAl respecto, el artículo 194 del RISR3 indica que dicha aplicación deberá hacerse después de efectuar, en su caso, las deducciones correspondientes al Capítulo III “De los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles” del Título IV “De las personas físicas” de la LISR

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2. Determinación de la pérdida por enajenación de bienes que no se disminuye contra los ingresos anuales del contribuyente.

a) Determinación de la pérdida que no se disminuye contra los ingresos anuales del contribuyente.

Concepto Comentario

Pérdida generada por enajenación de bienes

menos:

Pérdida por enajenación de bienes que podrá disminuirse de los demás ingresos

igual:

Pérdida por enajenación de bienes que no se disminuye contra los ingresos anuales del contribuyente

b) Determinación de la pérdida que no se disminuye contra los ingresos anuales del contribuyente, acreditable.

Concepto Comentario

Pérdida por enajenación de bienes que no se disminuye contra los ingresos anuales del contribuyente

por:

Tasa de impuesto Esta tasa es la que corresponda al contribuyente en el año de calendario en que se sufra la pérdida, la cual se determinará de la siguiente manera:

Impuesto que hubiera correspondido al contribuyente en la declaración anual de que se trateentre:Cantidad a la cual se le aplicó la tarifa del artículo 152 de la LISRigual:Cociente obtenidopor:Cienigual:Tasa de impuesto

Si en la declaración de ese año no resulta impuesto, se considerará la tasa correspondiente al año de calendario siguiente en que resulte impuestoPérdida del derecho a su aplicaciónCuando el contribuyente en un año de calendario no deduzca la parte de la pérdida o no efectúe el acreditamiento mencionados, pudiéndolo haber hecho, perderá el derecho a hacerlo en años posteriores hasta por la cantidad en la que pudo haberlo hecho

igual:

Pérdida por enajenación de bienes que no se disminuye contra los ingresos anuales del contribuyente, acreditable

Este resultado podrá acreditarse en los años de calendario a que se refiere la fracción anterior, contra la cantidad que resulte de aplicar la tasa de impuesto correspondiente al año de que se trate al total de la ganancia por la enajenación de de bienes que se obtenga en el mismo año

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DETERMINACIÓN DEL PAGO PROVISIONAL DEL ISR

1. Pago provisional por la enajenación de bienes inmuebles

El artículo 126 de la LISR establece que los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán un pago provisional por cada operación, aplicando el procedimiento que a continuación se comenta:

a) Determinación de la ganancia por enajenación de bienes, base para el pago provisional.

Concepto Comentario

Ganancia por enajenación de bienes

entre:


Sin que se exceda de 20 años

igual:

Ganancia por enajenación de bienes, base para el pago provisional7

7 Cuando se esté en el supuesto de que se obtengan ingresos por la enajenación de inmuebles cuya fecha de adquisición del terreno no coincida con la fecha de la construcción, para determinar el pago provisional, deberá atenderse al procedimiento que establece el artículo 191 del RISR:a) Determinación de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos (Nota 2 de este mismo artículo de su revista Puntos Prácticos).

Ganancia por la enajenación del terre-no

Ganancia por la enajenación de la cons-trucción

entre:

Número de años transcurridos, sin que exceda de 20, entre la fecha de adqui-sición y la de enajenación

Número de años transcurridos, sin que exceda de 20, entre la fecha de cons-trucción y la de enajenación

igual:



b) Determinación del cociente.



aplicación de la tarifa del artículo 152 de la LISR:

ISR correspondiente ISR correspondiente

entre:



igual:

Cociente »

Fiscal


b) Determinación del ISR correspondiente al pago provisional por enajenación de bienes. Aplicación de la tarifa.

Concepto Comentario

Ganancia por enajenación de bienes, base para el pago provisional

aplicación de la tarifa del ISR: Se indica que la tarifa aplicable se determinará tomando como base la tarifa del artículo 96 de la LISR, sumando las cantidades correspondientes a las columnas relativas al límite inferior, límite superior y cuota fija, que en los términos de ese artículo resulten para cada uno de los meses del año en que se efectúe la enajenación y que correspondan al mismo renglón identifi-cado por el por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferiorTratándose de los meses del mismo año, posteriores a aquél en que se efectúe la enajenación, la tarifa mensual que se considerará para estos efectos, será igual a la del mes en que se efectúe la enajenaciónLas autoridades fiscales mensualmente realizarán las operaciones aritméticas previstas para calcular la tarifa aplicable en dicho mes, la cual publicará en el DOFAl respecto, la regla 3.15.4. de la Resolución Miscelánea Fiscal (RM) para 2015 indica que la tarifa aplicable para la determinación de los pagos provisionales se da a conocer en el anexo 8 de la citada resolución (DOF 5-I-2015)

» c) Aplicación del cociente determinado.



por:

Cociente

por:

Número de años que corresponda al terreno

Número de años que corresponda a la construcción

igual:

Pago provisional del ISR por la enaje-nación del terreno

Pago provisional del ISR por la enaje-nación de la construcción

d) Determinación del pago provisional del ISR a enterar.

Pago provisional del ISR por la enajenación del terreno

más:

Pago provisional del ISR por la enajenación de la construcción

igual:

Pago provisional del ISR a enterar

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Concepto Comentario

Límite inferior Límite superior Cuota fija Por ciento para aplicarse sobre el

excedente del límite inferior

$ $ $ %0.01 5,952.84 0.00 1.92

5,952.85 50,524.92 114.29 6.4050,524.93 88,793.04 2,966.91 10.8888,793.05 103,218.00 7,130.48 16.00

103,218.01 123,580.20 9,438.47 17.92123,580.21 249,243.48 13,087.37 21.36249,243.49 392,841.96 39,929.05 23.52392,841.97 750,000.00 73,703.41 30.00750,000.01 1,000,000.00 180,850.82 32.00

1,000,000.01 3,000,000.00 260,850.81 34.003,000,000.01 En adelante 940,850.81 35.00

ISR correspondiente al pago provisional por enajenación de bienes

Sin que se exceda de 20 años

c) Determinación del total del ISR correspondiente al pago provisional por enajenación de bienes.

Concepto Comentario


por:


Mismos que corresponden a los del numeral 1

igual:


2. Pago provisional de operaciones consignadas en escritura pública

El tercer párrafo del referido artículo 126 de la LISR es-tablece que en operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los 15 días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta.

De esa manera, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones no-

tariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas.

Asimismo, deberán proporcionar al contribuyente que efectúe la operación correspondiente, conforme a las reglas de carácter general que emita el Servicio de Ad-ministración Tributaria (SAT), la información relativa a la determinación del cálculo y deberá expedir comprobante fiscal, en el que conste la operación, así como el impuesto retenido que fue enterado.

Fiscal


Dichos fedatarios, en el mes de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el CFF respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.

Notarios relevados de cumplir con tales obligaciones

El artículo 201 del RISR3 indica que los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quedan relevados de la obligación de efectuar el cálculo y entero del impuesto referido, cuando la enajenación de inmuebles se realice por personas físicas dedicadas a actividades empresariales, éstas declaren que el inmueble forma parte del activo de la empresa y exhiban copia sellada o copia del acuse de recibo electrónico con sello digital de la declaración correspondiente al último año de calendario para el pago del impues-to. Tratándose del primer año de calendario, deberá presentarse copia de la constancia de inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) o, en su defecto, de la solicitud de inscripción en el mismo.

3. Pago provisional del ISR en la enajenación de otros bienes

El cuarto párrafo del artículo 126 de la LISR, señala que tratándose de la enajenación de otros bienes, el pago provisional será por el monto que resulte de aplicar la tasa del 20% sobre el monto total de la operación, y será rete-nido por el adquirente si éste es residente en el país o residente en el extranjero con establecimiento permanente en México, excepto en los casos en los cuales el enajenante manifieste por escrito al adquirente que efectuará un pago provisional menor, y siempre que se cumpla con los requisitos señalados por el RISR.

En el caso de que el adquirente no sea residente en el país o sea residente en el extranjero sin establecimiento permanente en México, el enajenante enterará el impuesto correspondiente mediante declaración que presentará ante las oficinas autorizadas dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso.

Cuando el adquirente efectúe la retención referida, expedirá comprobante fiscal al enajenante y constancia de la misma, y éste acompañará una copia de dichos documentos al presentar su declaración anual.

* * *

En la próxima publicación de su revista Puntos Prácticos se incluyen las dos situaciones restantes por las que se debe hacer el pago provisional del ISR, relativos a “4. Pago provisional del ISR en ventas a plazos”, “Caso en el cual no se realizará retención” y “5. Pago provisional en certificados de participación inmobiliaria no amortizables o de certificados de vivienda o de derechos de fideicomitente o fideicomisario”.

Asimismo, se concluirá el marco teórico de este tópico denominado “Determinación del pago provisional y anual del ISR en la enajenación de bienes inmuebles”, con los siguientes temas:

1. Pago del ISR a la entidad federativa por enajenación de bienes.

2. Información que deberá proporcionarse al SAT.

De igual manera, con la finalidad de ilustrar los supuestos comentados, se presentarán diversos casos prácticos. •

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