Curso de perfeccionamiento GENERALIDADES · 2021. 1. 16. · Generalidades nHistoria de la...
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Tasación de Bienes Raíces
Generalidades
n Historia de la valoraciónn Teoría del Valorn Economía Urbanan Información de Mercadon Medios y sistemas.
Tasación de Bienes Raíces
Generalidades
n Historia de la valoraciónn Al pasar la sociedad a una economía produtora, (no nómade) comienza un proceso de
intercambio y valoración de bienes.n Los asentamientos humanos obligaron a sus habitantes desde el río Tigris, Éufrates
hasta el Nilo a realizar intercambios valorizados de los bienes que producían (ej. Nilómetros).
n Teoría del Valorn Economía Urbanan Información de Mercadon …
Tasación de Bienes Raíces
Generalidades
n Historia de la valoraciónn Teoría del Valor
n La revolución Neolítica se pasa de una población de unas 100.000 personas (10.000 a.C.) a 5 millones al 6.000 a.C.
n Con la aparición del comercio, aparecen los conceptos de excedente, trueque y propiedad privada, elementos fundamentales en la determinación de valores.
n Economía Urbanan Información de Mercadon …
Tasación de Bienes Raíces
Generalidades
n Historia de la valoraciónn Teoría del Valorn Economía Urbana
n La utilización de la tierra para asentamientos, sin un uso agrícola, generan la necesidad de valorar, no sólo el esfuerzo dedicado al cultivo, sino también el no uso, acuñando el concepto de postergación de excedente.
n Información de Mercadon Medios y sistemas.
Tasación de Bienes Raíces
Generalidades
n Historia de la valoraciónn Teoría del Valorn Economía Urbanan Información de Mercadon Medios y sistemas.
n Bibliografía recomendadan Porter M. (1980) Estrategias competitivas. Ed. Piramiden Service E. R (1984) Los orígenes del estado y la civilización. Ed. Alianzan Santacana J, García M.C. (1991) El Neolítico. Ed. Anayan Universidad de Castilla la Mancha y otros (2007) Los vendedores y las civilizaciones. Ed. Wurth
Tasación de Bienes Raíces
Agentes del Mercado
AFP , Cias. De Seguros, Inversionistas, etc
BolsaNecesidad Financiera
Tasador
Generalidades
Instituciones Financieras
Alternativa de Inversión
Tasación de Bienes Raíces
Rol del tasadorn Identificar el bien a tasar de manera física, técnica y legal, haciendo presente cualquier
diferencia o incongruencia detectada;
n Determinar el valor de la cosa (bienes, derechos u obligaciones), en forma objetiva, fundadae independiente, según normas vigentes;
n Emitir una opinión técnica, a través de un informe o dictámen de valor (Informe deTasación), que incluya la calidad y condiciones del bien, así como cualquier hecho relevanteo circunstancia que restrinja el uso del bien o afecte su valor.
Generalidades [email protected]
Nota:Especialmente en tasaciones bancarias, debeadvertir las limitaciones, riesgos de los bienescomo inversión, garantía, etc.
Tasación de Bienes Raíces
Rol del tasadorn Conocimientos
n Técnicosn Económicosn Legalesn Ambientales
n Criterios prácticosn Prudencian Transparencian Independencian Etc.
n Bienn Entornon Mercado
n Comportamiento Éticon Resultados Objetivos
Generalidades
Tasación de Bienes Raíces
Campo de desempeñon Personas naturales o jurídicas que requieren de Tasaciones
n Estado (MOP, SERVIU, SII, etc.)n Tribunales de Justician Particulares (ej. compradores, vendedores)n Inversionistasn Corredores de Propiedades n Agentes Inmobiliariosn Corredores de Bolsan Empresas de Auditorían Instituciones Financieras (ej. Bancos), n Compañías de Seguro, n Cajas de compensación,n Fondos de Inversión,n Empresas de Garantía Recíproca,n Etc.
Tasación de Bienes Raíces
Apoyaturas básicasn Conocimientos de:
n Estadísticas.n Matemáticas aplicadas a las finanzas.n Legales aplicables a una cosa (bien, derecho o una obligación)n Urbanísticos. General y del entorno al bien a tasar.n Normas de valoración y técnicas de valoración.n Aspectos técnicos de la cosa a valorar (bien, derecho u obligación)
n Elementos complementariosn Manejo básico de planillas de cálculo y bases de datos.n Aplicar los principios y metodologías de carácter general y transversal a todo tipo de bien o cosa
valorada.
Tasación de Bienes Raíces
Elementos de análisisn Revisión de las variables extrínsecas al bien
n Aspectos Legales, normativos, etc.n Características del entorno,n Disposiciones particulares o específicas,n Dotación de servicios,n Condiciciones de mercado, etc.
n Revisión de las variables intrínsecas del bienn Superficie,n Distribución,n Estado,n Calidad,n Usos alternativos,n Obsolescencia, etc.
Tasación de Bienes Raíces
Elementos de análisisn Revisión de las variables extrínsecas al bien
n Aspectos Legales, normativos, etc.n Características del entorno,n Disposiciones particulares o específicas,n Dotación de servicios,n Condiciciones de mercado, etc.
n Revisión de las variables intrínsecas del bienn Superficie,n Distribución,n Estado,n Calidad,n Usos alternativos,n Obsolescencia, etc.
Tarea:Hacer listado de variables
Intrínsecas y extrínsecas del lugar donde vive
Tasación de Bienes Raíces
Característicasn Bienes
n Presentan múltiples atributos.n Son bienes heterogéneos.n Su emplazamiento los hace únicos.n Su antigüedad no implica una pérdida de valor.
n Mercadon La información disponible no es 100% confiable.n La entrada y salida del bien al mercado, no necesariamente responde a la demanda ( ej. terrenos ).n Los valores transados, podrían estar afectados por situaciones no relativas a las características del bien o entorno.n Valor transado podría representar un acuerdo no actual (ej. venta en verde o venta blanco).
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Tasación de Bienes Raíces
Tipos de Bienesn Habitacionaln Comercialn Industrialn Educacionaln Recreacionaln Otros
Tasación de Bienes Raíces
Tipos de Bienesn Habitacionaln Comercialn Industrialn Educacionaln Recreacionaln Otros
Tarea:Hacer listado de bienes que Ud.
Identifica alrededor del lugar donde vive.
Nota:Los límites de un sector están dados por características cualitativas y cuantitativas equivalentes en el área de estudio, y no necesariamente representan un radio o distancia medible con algún elemento objetivo y único.
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Estructura básica
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n Informe de Tasación n Resumen Ejecutivo n Identificación (Tasador, cosa)
n Finalidad de la Tasación
n Fecha elaboración informe
n Resumen de Valoración
n Firmas (Tasador, Revisor)
n Cuerpo de Informe n Los del Resumen Ejecutivo +
n Singularización detallada
n Hipótesis de trabajo
n Fuentes de información
n Metodologías (enfoques)
n Análisis de resultados
n Valoración detallada
n Alcance y limitaciones
n Anexos
n Credenciales
n Fotos, Documentos,
n Glosario técnico
Tasación de Bienes Raíces
Informe de Tasación
n Establecer el objetivo de la valoración, el enfoque y la(s) metodologías utilizadas con losalcances, haciendo una debida singularización del bien valorado.
n La Tasación debe tener los sutentos o referentes de mercado (en especial cuanto valoramos porcomparaicón), y las hipótesis que sustentan la valoración.
n La tasación debe reflejar el valor a la fecha de valoración, por tanto no puede incluir supuestosdiferentes a los ya acontecidos y comprobados objetivamente (no es una evaluación deproyecto).
Nota:Valoraciones que no son de mercado, deben quedarclaramente explicadas de manera de no generar malasinterpretaciones.
Tasación de Bienes Raíces
Finalidad del informen Algunas de las finalidades u objetivos más comunes son:
n Valor de compraventan Valor de liquidaciónn Valor de garantían Dación en pagon Valor de rematen Avance de obran Registro contablen Expropiacionesn Valor de usufructon Valor de arriendon Valor de seguro o siniestron Etc.
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Nota: Dependiendo del Objetivo del informe, el valor del bien puede cambiar.
Tasación de Bienes Raíces
Tipos de informes*
n Algunos de los de informes pueden tener características o requerimientos acordes al bien que estamos valorando. Ej.
n Garantía (Bancarios)n Agrícolasn Forestalesn Vehículosn Máquinasn Estado de pagon Usufructon Etc.
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Nota: Dependiendo del Objetivo del informe el valor del bien, puede cambiar
Tasación de Bienes Raíces
Metodologíasn Las metodologías pueden ser diversas, resumidas en tres enfoques principales.
n Coste ( mirada desde el pasado )
n Comparación ( mirada en el presente )
n Ingresos ( mirada hacia el futuro )
n Clasificación de las metodologías*
n Clásicas (ej. comparación directa, indirecta, etc.)
n Avanzadas (ej. multicriterio, redes neuronales, etc.)
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Tasación de Bienes Raíces
Metodologíasn Las metodologías pueden ser diversas, resumidas en tres enfoques principales.
n Coste ( mirada desde el pasado )
n Comparación ( mirada en el presente )n Método de Comparación Directan Método de Comparación Indirectan Método Multicriterion Método de Regresiones simplesn Método de Regresiones múltiplesn Etc.
n Ingresos ( mirada hacia el futuro )
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Tasación de Bienes Raíces
AlcancesLos alcances, tienen relación con la validez, cobertura, restricción o que contempla el informe. Se hace referencia por ejemplo a los documentos tenidos a la vista, las limitaciones o condicionantes del informe.
n Ejemplos a considerarn Mercado ej. referencias de nivel 1, 2 o 3n Respecto al valor ej. época invernaln Documentación de respaldo ej. escrituran No incluye o valida …. ej. estudio de títulosn Etc.
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Tasación de Bienes Raíces
Referentesn Antecedentes que se han tenido a la vista para sustentar la valoración de una cosa. n Los referentes pueden ser similares o asimilables. n Comparables por atributos externos e internos, cualitativos y/o cuantitativos.
n Ej.n Ventas reales (Inscripciones en el CBR)n Ofertas (publicaciones, internet, etc.)n Levantamiento de datos in situn Otras.
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Tasación de Bienes Raíces
¿Que hemos aprendido?n ¿La valoración debe ser parcial o imparcial?n ¿Tasación es un dictamen dependiente o independiente?n ¿Qué elementos internos y externos pueden determinan el valor?n ¿Con que elemento entregamos nuestro análisis?
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