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  • Curso de Avaluaciones Avalúo de Inmuebles Urbanos __________________________________________________________________

    CURSO DE AVALUACIONES

    (Primera Parte)

    AVALUO DE LOTES URBANOS

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    INSTITUTO DE AGRIMENSURA

    DEPARTAMENTO TECNICO LEGAL

    Ing. Agrim. JOSE LUIS NIEDERER

    AGOSTO DE 2008

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    INTRODUCCION

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    CURSO DE AVALUACIONES

    INTRODUCCION Conceptos generales Por valorar se entiende de acuerdo al diccionario de la Real Academia, atribuir el valor a una cosa. Avaluar es sinónimo de valorar. El acto de avaluar o de valorar constituye la avaluación o valoración. Valuar significa también valorar o avaluar, no así evaluar, que tiene el significado también de valoración, pero de juicio sobre personas, actos, hechos o situaciones. Los términos valoración, valuación y avaluación se aplican a la tarea que da como resultado la asignación razonada del valor de una cosa a pesar de que no se desarrolle sobre la base de procedimientos técnicos. Tasar también consiste en definir el valor de una cosa, siendo la tasación el resultado de la acción de tasar. Sin perjuicio de lo definido, es costumbre reservar el término tasación, para la determinación de un valor que se realiza por procedimientos técnicos realizados por un profesional especializado en la materia. Esta tasación puede ser de tipo judicial o administrativo. Puede comprenderse la estima y su resultado la estimación, con sentido análogo al de valorar, avaluar o tasar. Pero la diferencia con los términos anteriores radica en que, la estima o estimación es el término que se reserva para la asignación del valor de una cosa realizada en forma expeditiva, lo

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    que conlleva a priori el concepto de tener menos seguridad en los resultados esperados. Consideraciones sobre los bienes o cosas. De acuerdo a la definición dada por el Código Civil, bien o cosa es todo aquello que tiene una medida de valor y puede ser objeto de propiedad. Un bien puede ser clasificado como corporal o incorporal, de conformidad a que tenga una constitución física o no; un bien corporal puede a su vez ser inmueble o mueble. Se podría en forma análoga hacer una diferenciación entre los distintos tipos de bienes corporales de acuerdo a otras características. En todos los casos importa, desde el punto de vista de este estudio que, todos los bienes sin excepción, sea cual sea su característica, puedan ser objeto de propiedad y tengan una medida de valor, ya se trate de un bien inmueble, una caja conteniendo libros o un derecho incorporal específico, por ejemplo una servidumbre.

    PERSONALES

    REALES

    DERECHOS Y ACCIONES

    INMUEBLES

    o

    MUEBLES

    POR ACCESION

    POR DESTINO

    POR NATURALEZA

    INMUEBLES

    INANIMADOS

    SEMOVIENTES MUEBLES

    INCORPORALES

    BIENES

    CORPORALES

    BIENES

    BIENES CONSIDERADOS EN SI MISMOS

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    Relación entre los bienes y el valor. Desde el punto de vista de la Economía, un bien puede ser escaso y en general lo es, entonces su valor va estar definido por su capacidad de intercambio con otros bienes. Así, el valor de un bien dependerá de las preferencias de sus demandantes en forma comparativa con otros bienes, por lo que esta noción de valor está estrechamente relacionada con la de utilidad. Al referirse a la idea de utilidad o de preferencias, otro concepto también relacionado es el de costo de oportunidad, debido a que optar por un bien implica no optar por una cantidad determinada de otros bienes. La idea de valor está íntimamente ligada a la de utilidad, esto es, tiene valor todo aquello que es útil. La utilidad es la capacidad que poseen ciertas cosas de satisfacer una necesidad. Es más, para que una cosa sea considerada útil, es necesario que se cumplan tres condiciones: la existencia de una relación entre las características de la cosa y las necesidades o deseos por la cosa, el conocimiento de esa relación y la posibilidad de que esa cosa pueda ser utilizada. Cuando se elige un bien, se está abandonando la elección por otros bienes, lo que debe interpretarse en términos de costo. Esta decisión de optar por uno y no por otro, genera una relación de intercambio, que a su vez acota la determinación relativa del valor de los bienes que estén considerados. Consideraciones sobre valor y precio La especialización del hombre en la manufactura de bienes, trajo consigo la necesidad de intercambiar o trocar el excedente de su producción por otros bienes no producidos por él, sino por otros integrantes de su comunidad. Ello generó la necesidad de hacer intercambio de los bienes, dado que todos los bienes producidos, pueden ser objeto de las preferencias o necesidades en mayor o menor medida de los integrantes de esa comunidad.

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    El inconveniente principal del trueque suele encontrarse en la dificultad que se le presenta a quien desea trocar sus productos, en encontrar al individuo que desea esos productos y que a su vez disponga, con similar voluntad de intercambio, de otros bienes que se correspondan con bienes de su necesidad o preferencia. Otra dificultad también importante radica en la cuantificación de los bienes objeto de intercambio, por cuanto no siempre pueden ser considerados equivalentes y no siempre pueden ser objeto de división. Es así como el hombre buscó la forma de eliminar estos inconvenientes, lo que fue posible al adoptar un patrón o medida para comparar los bienes. El dinero vino a cumplir esa función. Cuando la relación de intercambio o trueque entre los bienes se realiza sobre la base de moneda, el valor expresado en forma monetaria, da lugar a que se defina en la práctica, como el precio de una cosa. En esto radica básicamente la diferencia entre los términos valor y precio. Se admite normalmente que el precio es la cuantía en dinero por la que una determinada cantidad de bienes puede ser intercambiada o cedida. Las aplicaciones de la valoración La valuación puede tener aplicaciones en distintos ámbitos de la vida corriente, ya se trate de intereses privados o públicos y realizada con distintas finalidades. El presente trabajo se orientará al estudio de la valoración de los bienes inmuebles, ya que en función a nuestra orientación profesional, es la temática que con más frecuencia se utiliza. Ya se trate de informar sobre el valor de un inmueble urbano, se trate de baldío o edificado o se trate de un inmueble rural, sin mejoras o con distinto tipo de mejoras. Sin perjuicio, pueden identificarse dentro de las actividades avaluatorias, otras específicas como ser el avalúo de semovientes, el avalúo de obras de

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    arte, el avalúo de vehículos automotores, etc; estos tipos de valoraciones no son consideradas en este trabajo y se reconoce para cada una de ellas una especialización específica por parte de quien las desarrolla. Es frecuente, en función a nuestra orientación profesional, que se deba actuar también, en avalúos relacionados con la determinación de montos indemnizatorios en casos de expropiación o de imposición de servidumbres sobre los bienes inmuebles. El siguiente resumen general es indicativo de los intereses y finalidades para los que puede ser realizada una valuación inmobiliaria:

    INTERES PUBLICO

    INTERES PRIVADO

    VALORACION

    URBANO o RURAL

    ORDENAM. TERRITORIAL

    IMPUESTOS INMOBILIARIOS

    TRANSM. PATRIMONIALES

    IMPUESTOS SUCESIONES y

    IMPOSICION FISCAL

    DONACIONES

    PATRIMONIO

    EXPROPIACIONES

    ARRENDAMIENTOS

    PRESTAMOS HIPOTECARIOS

    CONTABILIDADES

    CONSTITUCION SOCIEDADES

    ASESORAM.COMPRAVENTAS

    PARTICIONES o HERENCIAS

    JUICIOS CIVILES

    OTROS

    Otros avalúos especiales se relacionan con la privación del uso de una cosa, ya se

    trate de una Ocupación temporal o por la Devolución de fincas expropiadas. A su vez,