Corredores Estratégicos de Renovación Urbana · 2019-11-21 · Documento Técnico de Soporte del...

Corredores Estratégicos de Renovación Urbana

Corredor de la Primera Línea de

Metro de Bogotá

DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE 2019

Documento Técnico de Soporte del Decreto Distrital ___ de 2019

“Por el cual se incorporan áreas al Tratamiento Urbanístico de Renovación Urbana sobre el corredor de la Primera Línea de Metro de Bogotá, se adoptan las fichas normativas para su

desarrollo y se dictan otras disposiciones.”

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ALCALDE MAYOR DE BOGOTÁ D.C. Enrique Peñalosa Londoño SECRETARIO DISTRITAL DE PLANEACIÓN Andrés Ortiz Gómez SUBSECRETARIO DE PLANEACIÓN TERRITORIAL Mauricio Enrique Acosta Pinilla DIRECCIÓN DE NORMA URBANA Verónica Ardila Vernaza – Directora Colaboradores Cristina Mampaso Cerrillos Jimmy Guzmán Benito Jorge Iván Cárdenas Palacios Diana Paola Ramírez Virguez Paola Andrea Castañeda Páez Juan Diego Bravo Acero Natalia Mogollón Viviana Moreno Velasco Pablo Sebastián Cortés David Hernando Barbosa Luis Felipe Penagos Ricardo Andrés Sánchez Bogotá D.C. 2019




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INDICE DE CONTENIDOS

CAPITULO I. GENERALIDADES ........................................................................................ 1

1.1. Introducción .............................................................................................................. 1

1.2. Objetivos ................................................................................................................... 4

1.3. Descripción del proyecto de la PLMB .......................................................................... 5

1.4. Criterios de selección ................................................................................................. 7

1.5. Ámbito de estudio ..................................................................................................... 8 1.5.1. Polígono a lo largo de la línea de metro ................................................................................... 8 1.5.2. Polígono de estaciones del Metro de Bogotá .......................................................................... 8 1.5.3. DESCRIPCIÓN TRAMO 1: OCCIDENTAL ................................................................................... 11 1.5.4. DESCRIPCIÓN TRAMO 2: CENTRO OCCIDENTAL ..................................................................... 13 1.5.5. DESCRIPCIÓN TRAMO 3: CENTRO .......................................................................................... 15 1.5.6. DESCRIPCIÓN TRAMO 4: NORTE ............................................................................................ 17

CAPÍTULO II. DIAGNÓSTICO MORFOLÓGICO DEL CORREDOR DE LA PLMB ..................... 18

2.1. Tipologías arquitectónicas ............................................................................................ 19

2.2 Lotes por manzana ................................................................................................... 31

2.3 Englobes de lotes para determinar rangos mínimos .................................................. 35

CAPÍTULO III. DIAGNÓSTICO NORMATIVO .................................................................... 40

3.1.Tratamientos urbanísticos ............................................................................................. 40

3.2.Alturas normativa de la edificación ................................................................................ 52

3.3.Altura existente ............................................................................................................ 60

3.4 Áreas de actividad de acuerdo con Decreto Distrital 190 de 2004 .............................. 64

3.5 Usos del suelo catastrales ........................................................................................ 74

3.6 Análisis de la malla vial ............................................................................................ 80

3.7 Dotacionales ............................................................................................................ 84 3.7.1.Escala y tipo de uso......................................................................................................................... 85 3.7.1.Condición de permanencia uso dotacional .................................................................................... 88 3.7.2.Planes Complementarios. ............................................................................................................... 89

3.8. Patrimonio ................................................................................................................... 91 3.8.1.Bien de Interés Cultural – BIC ......................................................................................................... 91 3.8.2.Sectores de interés cultural ............................................................................................................ 95 3.8.3.Condicionantes para las manzanas en zona de influencia del PEMP ............................................. 99

CAPITULO IV. ELEMENTOS DE INFRAESTRUCTURA ...................................................... 101




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4.1.Perfiles Vías Arterias ................................................................................................... 101

4.2.Afectaciones Viales. .................................................................................................... 101

4.2.Ejes de la malla vial intermedia. ................................................................................... 102

CAPÍTULO V. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO .............................................................. 105

5.1.Plazas y plazoletas ....................................................................................................... 109

5.2.Alamedas .................................................................................................................... 110

5.3.Controles Ambientales ................................................................................................ 111

5.4.Separadores Viales ...................................................................................................... 112

5.5.Nodos viales................................................................................................................ 113

5.6.Parques ...................................................................................................................... 114

CAPÍTULO VI. ANÁLISIS SOCIOECONÓMICO ................................................................ 124

6.1. Análisis de población actual y proyectada por cada UPZ que afecta al corredor ....... 124

6.2. Dinámica de la construcción (Número de licencias, tipo de licencia, metros cuadrados

licenciados y usos aprobados) en el ámbito de estudio de los corredores indicados. ........... 126

6.3. Aspectos fiscales, valores catastrales y estratificación socio-económica: ................. 127

6.4. Empleo, concentración de actividades de comercio y servicios: ............................... 130

CAPÍTULO VII. FORMULACIÓN ................................................................................... 131

CAPÍTULO VIII. MODELACIONES FINANCIERAS ............................................................ 144

CAPÍTULO IX. HECHOS GENERADORES DE PLUSVALÍA ........... ¡Error! Marcador no definido.

RELACIÓN DE IMÁGENES

Imagen 1. Metodología de delimitación del polígono de metro entorno a estaciones y recorrido

general .......................................................................................................................................... 9

Imagen 2.Metodología de delimitación del polígono de metro entorno a estaciones y recorrido

general ........................................................................................................................................ 10

Imagen 3. Detalle Tramo 1: Occidental. ..................................................................................... 11

Imagen 4. Detalle Tramo 2: Centro Occidental. ......................................................................... 13

Imagen 5. Detalle Tramo 3: Centro. ........................................................................................... 15

Imagen 6. Detalle Tramo 4: Norte. ............................................................................................. 17

Imagen 7. Tipologías arquitectónicas TRAMO 1. ...................................................................... 20

Imagen 8. Loteo sin antejardín – Patio Bonito. .......................................................................... 21

Imagen 9. Loteo con antejardín – Kennedy Central. ................................................................. 21

Imagen 10. Conjunto residencial por super manzana – Las Margaritas. .................................. 22

Imagen 11. Tipologías arquitectónicas. TRAMO 2: .................................................................. 23




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Imagen 12. Loteo sin antejardín – Alcalá. .................................................................................. 24

Imagen 13.Loteo con antejardín – Remanso. ............................................................................ 24

Imagen 14. Dotacional extensivo – Sena. ................................................................................. 25

Imagen 15. Tipología edilicia. TRAMO 3. .................................................................................. 26

Imagen 16. Torre en Tipología Aislada – Sagrado Corazón. .................................................... 27

Imagen 17. Torre en Tipología Continua – Las Nieves. ............................................................ 27

Imagen 18. Loteo sin antejardín – Santa Isabel. ....................................................................... 28

Imagen 19. Loteo con antejardín – Santa Isabel. ...................................................................... 28

Imagen 20. Tipología edilicia. TRAMO 4. .................................................................................. 29

Imagen 21. Torre en Tipología Continua – Chapinero Occidental. ........................................... 30

Imagen 22. Loteo con antejardín – San Felipe. ......................................................................... 30

Imagen 23. Loteo sin antejardín – Quesada. ............................................................................. 31

Imagen 24. Número de lotes por manzana. TRAMO 1. ............................................................ 32


Imagen 26. Número de lotes por manzana. TRAMO 3 ............................................................. 34


Imagen 28. Posibilidades de englobes en manzanas Tipo 1. ................................................... 36







Imagen 35. Tratamientos Urbanísticos. TRAMO 1 .................................................................... 44



Imagen 38. Consolidaciones urbanísticas a lo largo del corredor de la PLMB ......................... 52

Imagen 39. Alturas permitidas TRAMO 1 .................................................................................. 53


Imagen 41. Alturas permitidas TRAMO 3: Sector Centro (Entre Av. NQS y Av. Calle 39) ....... 57


Imagen 43. Número de pisos por lote. TRAMO 2 ...................................................................... 61




Imagen 47. Áreas de Actividad TRAMO 1 ................................................................................. 67



Imagen 50. Usos Catastrales TRAMO 1 .................................................................................... 75







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Imagen 54. Malla vial TRAMO 1 ................................................................................................ 81




Imagen 58. BIC TRAMO 1 ......................................................................................................... 92

Imagen 59. BIC TRAMO 2. Fuente: SDP – DPRU, DNU 2019 ................................................. 93

Imagen 60. BIC TRAMO 3 ......................................................................................................... 94

Imagen 61. BIC TRAMO 4 ......................................................................................................... 95

Imagen 62. SIC TRAMO 1 ......................................................................................................... 96

Imagen 63. SIC TRAMO 2 ......................................................................................................... 97

Imagen 64. SIC TRAMO 3 ......................................................................................................... 98

Imagen 65. SIC TRAMO 4 ......................................................................................................... 99

Imagen 66. Manzanas afectadas por el área de influencia del PEMP - CH ........................... 100

Imagen 67. Separadores viales a lo largo del corredor. .......................................................... 112

Imagen 68. Portafolio de áreas para la generación de zonas y áreas verdes en el distrito capital.

.................................................................................................................................................. 122

Imagen 69. Valores de referencia del metro cuadrado del suelo en el corredor de la primera

línea del Metro de Bogotá. Fuente: UAECD ............................................................................ 128

Imagen 70. Recaudo en impuesto predial 2018 ...................................................................... 129

Imagen 71. Tejido económico aglomerado y primera línea del Metro de Bogotá ................... 130

Imagen 72. Tramo 1 - Modelación 1. ....................................................................................... 132



Imagen 75. Tramo 2 - Modelación 2 ........................................................................................ 135









RELACIÓN DE TABLAS

Tabla 1. Análisis de áreas por Tratamiento UPZ. ...................................................................... 40 Tabla 2. Alturas permitidas. TRAMO 1. ..................................................................................... 54 Tabla 3. Alturas permitidas. TRAMO 2 ...................................................................................... 55 Tabla 4. Alturas permitidas. TRAMO 3: Sector Centro (Entre Av. NQS y Av. Calle 39) ........... 58 Tabla 5. Alturas permitidas TRAMO 4: Sector Norte (Entre Av. Calle 39 y Av. Calle 80) ......... 59 Tabla 6. Análisis de áreas por Área de Actividad UPZ. ............................................................. 65




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Tabla 7.Número de lotes por Área de Actividad UPZ. ............................................................... 66 Tabla 8. Porcentaje de usos catastrales por área neta de uso. Tramo 1. Fuente SDP ............ 75 Tabla 9. Porcentaje de usos catastrales por área neta de uso. Tramo 1. ................................. 77 Tabla 10. Porcentaje de usos catastrales por área neta de uso. Tramo 1. Fuente SDP .......... 78 Tabla 11. Porcentaje de usos catastrales por área neta de uso. Tramo 1. Fuente SDP .......... 80 Tabla 12. Número de equipamientos por sector. Fuente: SDP- DPMC 2019 ........................... 85 Tabla 13. Número de dotacionales por escala y tipo de uso. Fuente: SDP- DPMC 2019 ........ 87 Tabla 14. Condición de permanencia. Fuente: SDP- DPMC 2019 ........................................... 88 Tabla 15. Planes complementarios. Fuente: SDP- DPMC 2019 ............................................... 91 Tabla 16. Cuantificación de BIC de acuerdo con la categoría de conservación. ...................... 91 Tabla 17. Caracterización de los perfiles viales según POT ................................................... 101 Tabla 18. Caracterización de la malla vial intermedia según POT .......................................... 105 Tabla 19. Portafolio de áreas del sistema de espacio público ................................................ 107 Tabla 20. Nodos ambientales PMEP ....................................................................................... 108 Tabla 21. Relación de plazas y plazoletas a lo largo del corredor .......................................... 110 Tabla 22.Relación alamedas a lo largo del corredor ............................................................... 111 Tabla 23. .Relación controles ambientales a lo largo del corredor .......................................... 112 Tabla 24.. Nodos viales a lo largo del corredor. Fuente: SDP-DTEP (2019) .......................... 113 Tabla 25. Relación de parques a lo largo del corredor. Fuente: SDP-DTEP (2019) ............. 121 Tabla 26. Déficit de espacio público efectivo por UPZ. ........................................................... 124 Tabla 27. Población en las UPZ de la zona de influencia en la primera línea del Metro. ....... 126 Tabla 28. Trámites urbanísticos aprobados en las UPZ que se intersectan con los polígonos por

donde pasará la línea del Metro de Bogotá 2012 -2019 (sept 30) - Fuente: Web Service

Curadurías Urbanas de Bogotá - SDP - Cálculos Dirección de Información Cartografía y

Estadística (DICE). ................................................................................................................... 126 Tabla 29. Estrato en la zona de influencia primera línea del Metro. ....................................... 127 Tabla 30. Valor de referencia del valor del metro cuadrado en la zona de influencia. ........... 128 Tabla 31. Número de establecimientos y personas ocupadas en la zona de intervención de la

primera línea del metro por tamaño de establecimiento. ......................................................... 131 Tabla 32. Modelaciones financieras 1. ..................................................................................... 145 Tabla 33. Modelaciones financieras 2. .................................................................................... 146 Tabla 34. Modelaciones financieras 3. ..................................................................................... 147 Tabla 35. Modelaciones financieras 4. ..................................................................................... 148 Tabla 36. Modelaciones financieras 5. ..................................................................................... 149 Tabla 37. Modelaciones financieras 6. ..................................................................................... 150 Tabla 38. Modelaciones financieras 7. ..................................................................................... 151 Tabla 39. Modelaciones financieras 8. ..................................................................................... 152 Tabla 40. Modelaciones financieras 9. ..................................................................................... 153

RELACIÓN DE GRÁFICOS




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Gráfico 1. Porcentaje de áreas por Tratamiento UPZ. .............................................................. 41 Gráfico 2. Número de predios por Tratamiento UPZ. ................................................................ 41 Gráfico 3. Porcentaje de áreas promedio predio por Tratamiento UPZ. ................................... 42 Gráfico 4. Porcentaje de áreas por Tratamiento Tramo 1. ........................................................ 45 Gráfico 5. Porcentaje de áreas por Tratamiento Tramo 2. ........................................................ 47 Gráfico 6. Porcentaje de áreas por Tratamiento Tramo 3. ........................................................ 49 Gráfico 7. Porcentaje de áreas por Tratamiento Tramo 4. ........................................................ 51 Gráfico 8. Porcentajes de áreas de actividad por UPZ. ............................................................. 66 Gráfico 9. Número de predios por Área de Actividad, según UPZ. ........................................... 67 Gráfico 10. Porcentaje de áreas de actividad. Tramo 1. ........................................................... 68 Gráfico 11. Porcentaje de áreas de actividad. Tramo 3. ........................................................... 71 Gráfico 12. Porcentaje de áreas de actividad. Tramo 4. ........................................................... 73

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CAPITULO I. GENERALIDADES

1.1. Introducción El crecimiento poblacional de conformidad con las proyecciones1 para los años venideros, indica que para 2030, Bogotá junto con los 16 Municipios2 vecinos, tendrán una población total de un poco más de 11 millones de habitantes, lo que arroja la necesidad de aproximadamente 1,1 millones de viviendas nuevas de las cuales Bogotá debe asumir alrededor de 970.000. Esta previsión implica la obligatoria adopción de medidas sobre el territorio que permitan habilitar suelo para un crecimiento controlado en equilibrio con los soportes urbanos. Con ocasión de la expedición de los Decretos Distritales 621 de 2016 y 804 de 2018, la Administración del Distrito Capital dio inicio a diversas acciones urbanísticas de una apuesta fundamental en el desarrollo urbano contemporáneo de Bogotá, la cual hoy se define como estratégica en la toma de decisiones del ámbito territorial. En efecto, la incorporación de nuevas áreas de renovación urbana en la ciudad se plantea como una de las herramientas que otorga la ley para generar nuevos escenarios para el desarrollo y mejoramiento de la calidad de vida en diversas áreas de la ciudad ya construida. Y este concepto de renovación no obedece solamente a la atención de zonas urbanas existentes con deterioro urbanístico y/o social visible, sino también a aquellas que poseen un especial potencial urbano, o que lo adquieren en virtud de los desarrollos de proyectos de infraestructura, derivados de la misma estrategia de ordenamiento, como es el caso del corredor de la Primera Línea de Metro de Bogotá. El Decreto 1077 de 2015, define este tratamiento de la siguiente manera en su artículo 2.2.1.1:

“Son las determinaciones del componente urbano del Plan de Ordenamiento Territorial, que están encaminadas a recuperar y/o transformar las áreas ya desarrolladas de las ciudades, entre otros fines, para, detener los procesos de deterioro físico y ambiental de los centros urbanos; promover el aprovechamiento intensivo de la infraestructura pública existente; impulsar la densificación racional de áreas para vivienda y otros usos, o garantizar la conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales, todo con miras a una utilización más eficiente de los inmuebles urbanos y con mayor beneficio para la comunidad”.

Por otra parte, el Plan Maestro de Movilidad vigente, adoptado a través del Decreto Distrital 319 de 2006, y que constituye uno de los instrumentos de primer orden de jerarquía en el planeamiento urbano del Distrito, involucra al transporte público como eje estructurador del sistema de movilidad de la ciudad y plantea contribuir al crecimiento planificado

1 Documento de Diagnóstico Revisión General de Plan de Ordenamiento 2016-2017. Fuente: Subsecretaría de Información y Estudios Estratégicos de la SDP. 2 Bojacá, Cajicá, Chia, Cota, Facatativá, Funza, Gachancipá, La Calera, Madrid, Mosquera, Sibaté, Soacha, Sopó, Tabio, Tocancipá y Zipaquirá.




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considerando la interacción entre los usos del suelo y los aprovechamientos urbanísticos con los modos de transporte, de tal forma que se mejore la accesibilidad en concordancia con la descentralización de las grandes unidades de servicios y equipamientos. Es así como se deben prever acciones urbanísticas que evidencien esa necesaria relación entre los beneficios normativos con los sistemas de soporte de la ciudad; en el artículo 98° del Plan Maestro de Movilidad se estableció:

“El DAPD presentará proyecto de Decreto para determinar las manzanas de borde anexas a las infraestructuras de transporte que serán consideradas ejes de renovación urbana”.

Es importante mencionar que la política de renovación urbana establecida en el Plan de Ordenamiento Territorial3 propone, entre otras acciones, el efectuar actuaciones públicas que conlleven el desarrollo de proyectos integrales de renovación. Propone también estimular la vinculación del capital privado mediante la reducción de factores de incertidumbre, aplicando una normativa sencilla y transparente, y agilizando los procesos y trámites. En concordancia con lo anterior, la Administración Distrital, con fundamento en su competencia para incorporar nuevas áreas sujetas al tratamiento de Renovación Urbana definido en el Plan de Ordenamiento Territorial4, impulsa la generación de normas urbanísticas que, por una parte, estimulen la generación de proyectos arquitectónicos de mayor densidad a lo largo de los sistemas de transporte público masivo, pero que por otra, garanticen el incremento del espacio público efectivo para la ciudad y reconfiguren la traza urbana, mejorando la calidad del espacio público peatonal. Además, la generación de normas urbanísticas en el ámbito de la renovación urbana, busca establecer esquemas de reparto equitativo de cargas y beneficios en áreas en las que no sea requerido el instrumento de Plan Parcial previsto en la ley. Lo anterior, definiendo con claridad cuáles son los beneficios de edificabilidad en equilibrio con las cargas urbanísticas establecidas. Esta definición permite agilizar los procesos de trámites, que han demostrado en muchos casos la gran dificultad en la materialización de los proyectos, ya sea por la incertidumbre del reparto a aplicar, cómo de los tiempos promedio qué se puede tardar la formulación y adopción de un Plan Parcial de Renovación Urbana. Ahora bien, tal y como lo establece el artículo 375 del POT, las Zonas Industriales que se incorporen al Tratamiento de Renovación Urbana, deben quedar bajo la modalidad de Redesarrollo, lo que implica la adopción de un Plan Parcial. Para estos casos, debe quedar claro que el reparto de cargas y beneficios corresponde a lo establecido en el Decreto, estableciendo con claridad las cargas y los aprovechamientos de edificabilidad permitidos.

3 Decreto Distrital 190 de 2004. Artículo 159. Política de Renovación Urbana del POT. 4 Decreto Distrital 190 de 2004. Artículo 375. Zonas objeto de inclusión posterior en el Tratamiento de Renovación Urbana.




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Con relación a lo anterior, las disposiciones actuales del ámbito nacional establecen tipos de licencias urbanísticas como el de la reurbanización, acordes al planteamiento de la renovación urbana, por cuanto permiten la reconfiguración de áreas ya desarrolladas. El artículo 3º del Decreto Nacional 2218 de 2015 define la modalidad de Reurbanización de la Licencia de Urbanización como:

“Es la autorización concedida sobre uno o varios predios incluidos total o parcialmente en licencias de urbanización o en actos administrativos de legalización que estén delimitados por áreas consolidadas o urbanizadas, o por predios que tengan licencias de urbanización vigentes o por espacios públicos, en los cuales se requiera adelantar un nuevo proceso de urbanización o modificar el existente.

En el caso de que los predios objeto de esta licencia no abarquen la totalidad de los lotes de la licencia de urbanización o del acto de legalización inicialmente expedidos, en el nuevo plano urbanístico se demarcará el área objeto de la licencia como una etapa denominada reurbanización y el resto del área se demarcará como una etapa denominada urbanizada, separando los correspondientes cuadros de áreas. Estas licencias se expedirán aplicando las normas del tratamiento de desarrollo o de renovación urbana”. (Subraya y negrilla fuera de texto).

Bajo este contexto, y en continuidad con las políticas de renovación urbana del Plan de Ordenamiento Territorial que dieron origen a la propuesta adoptada en los Decretos Distritales 621 de 2016 y 804 de 2018, este documento plasma el estudio técnico realizado para el corredor de la Primera Linea de Metro de Bogotá (PMLB). Posteriormente, y según las conclusiones arrojadas del diagnóstico, los análisis efectuados constituyen la formulación que permite definir las normas urbanísticas a proponer con base en modelaciones de edificabilidad que permiten establecer el aprovechamiento de la estructura urbana existente, modelaciones financieras que permiten equilibrar la propuesta normativa con las cargas urbanísticas a exigir, y por último, se realiza un estudio de hechos generadores de plusvalía teniendo en cuenta los numerales 2 y 3 del artículo 74° de la Ley 388 de 1997. El estudio plantea finalmente establecer una norma urbanística acompañada de sistema de reparto de cargas y beneficios, que por una parte, incentive la generación de nuevos proyectos con mayores aprovechamientos de edificabilidad y el desarrollo de nuevas soluciones de vivienda en las áreas aledañas a estos corredores troncales, y por otra parte, garantice la generación de espacios públicos nuevos, la cualificación de los existentes, el mayor aprovechamiento de la infraestructura, la disminución de recorridos y la recuperación de áreas subutilizadas del tejido urbano.




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Para el efecto, un equipo interdisciplinario conformado en la Secretaría Distrital de Planeación adelantó los análisis y propuestas con base en la información actualizada de las entidades distritales responsables de los datos según cada temática, así como en la Base de Datos Geográfica Corporativa de la misma entidad.

1.2. Objetivos Los objetivos establecidos para el análisis realizado en el presente documento, los cuales responden a la necesidad de la generación de una norma urbanística que propicie procesos de renovación urbana sobre la Primera Línea de Metro de Bogotá son:

1. Desarrollar mecanismos de gestión de suelo que incentiven la integración predial y dinamicen y faciliten la inversión pública y privada para el adecuado desarrollo de proyectos de ciudad que mejoren la calidad de vida de los habitantes del sector, mitiguen los problemas de movilidad y accesibilidad sobre los ejes estructurales viales de la ciudad y propendan por una mezcla cualitativa de usos del suelo destinados principalmente al disfrute y mejoramiento de vida urbana.

2. Identificar mecanismos, normas y herramientas para viabilizar la renovación urbana

en función de las dinámicas y cambios propios de los sectores objeto de reglamentación para lograr la convergencia de los objetivos y necesidades de las partes interesadas, tanto públicas como privadas.

3. Generar cambios en las dinámicas socioeconómicas que se desarrollan a lo largo

de los corredores, mediante una ampliación, adecuación y cualificación sustancial del espacio público colindante con los corredores de Transmilenio.

4. Potenciar el desarrollo en favor de una densificación de la ciudad a lo largo de estos

corredores, con calidad ambiental y una transformación respecto a la intensidad y aprovechamiento racional del uso del suelo.

5. Conciliar los intereses públicos y privados para el desarrollo urbanístico de estos corredores, como aspecto esencial para lograr la ejecución efectiva de la propuesta de espacio público a mediano y largo plazo que permitan una mejor calidad urbana, en donde se priorice al peatón y al ciclista, y se brinden las condiciones para el acceso a medios alternativos de transporte sostenible.

6. Que las manzanas abarcadas en el área de influencia de la PLMB, puedan acceder a tratamiento de renovación por redesarrollo o reactivación, siempre y cuando cumplan con las exigencias descritas a continuación y las estipuladas en los Decretos Reglamentarios posteriores.




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1.3. Descripción del proyecto de la PLMB

El proyecto consiste en la densificación y la generación de espacio público en las manzanas

alrededor de las estaciones de la Primera Línea de Metro de Bogotá (PLMB). La PLMB es

una de las obras de infraestructura de movilidad más grandes del país y una oportunidad

para fomentar la renovación urbana densa, compacta y con soportes urbanos. Así mismo,

ésta operación presenta una oportunidad para proyectar una ciudad adyacente al metro

que esté orientada al transporte público masivo, el peatón y la bicicleta, la construcción de

espacio público suficiente y de calidad y la mezcla de usos.

En términos generales, la PLMB está compuesta por el patio taller, el viaducto con sus

pilonas y dieciséis estaciones. El patio taller se encuentra en el lote denominado “El Corzo”

al sur del Parque Gibraltar, entre el río Bogotá y la Carrera 109 en la Localidad de Bosa al

sur-occidente de la ciudad. El viaducto tiene una altura promedio de aproximadamente

12.60m, será construido con la tecnología “U simple” con el fin de reducir su masa en el

perfil vial y se apoyará en pilonas ubicadas cada 35 metros aproximadamente. El trazado

del viaducto tiene como extremo occidental el patio taller, gira hacia el oriente en el Parque

Gibraltar donde se ubica la primera estación, toma la Avenida Villavicencio y se conecta

con el Portal Américas. Continúa por la Av. Villavicencio hasta la Avenida Primero de Mayo

donde gira hacia el norte. Sobre el eje de esta vía, continúa hacia el nor-oriente hasta la Av.

NQS donde hace una parada y un doble giro en “S” para tomar la Calle 8 Sur. A la altura

del Hospital San Juan de Dios, hace un giro hacia el norte para tomar la Avenida Caracas

hasta Los Héroes en la Localidad de Chapinero donde se encuentra su extremo norte. De

las dieciséis estaciones, once tendrán conexión directa con estaciones de TransMilenio y,

de estas, siete conectarán transversalmente con líneas que complementarán el sistema,

conectándolo con otros sectores de la ciudad.

Los estudios, desarrollados desde finales de la década de los noventa (en que la ciudad

tenía una forma similar a la actual), han determinado que este trazado, que conecta la

Localidad de Bosa con el Centro y luego con el sector de la Avenida Chile, es el más

pertinente en términos de distancia y ciudadanos atendidos. Así mismo, los estudios

técnicos y financieros han determinado que el metro elevado representa costos y riesgos

considerablemente menores a los de una solución subterránea y que la complementariedad

con TransMilenio aumenta un 28% el número de usuarios.

En la etapa de conceptualización del metro elevado para Bogotá, se tomaron, entre otras,

cuatro decisiones específicas que vale la pena resaltar por las consecuencias positivas que

fomentarán la renovación urbana a lo largo de su trazado: En primer lugar, se definió que,

salvo las plataformas de embarque, todos los servicios de las estaciones (parqueaderos de

bicicletas, circulaciones, taquillas, salas de espera, comercio, cuartos técnicos, oficinas,

etc…), se dispondrán en edificios laterales ubicados en las manzanas adyacentes a la




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estación. Esto reducirá el volumen edificado sobre el perfil vial, generará aceras anchas

que servirán de atrios de acceso y los edificios serán el detonante para promover nuevos

desarrollos inmobiliarios. En segundo lugar, se definió que las especificaciones y las

soluciones arquitectónicas de las estaciones y del sistema electromecánico fueran de

máxima calidad y última generación; esto se refleja en unas estaciones y un viaducto bien

iluminadas, con materiales duraderos y buen diseño y unos trenes silenciosos y modernos.

En tercer lugar, con el presupuesto disponible, la PLMB se complementará con tres tramos

de troncales de TransMilenio (Av. Ciudad de Cali, Av. Boyacá y Av. 68); esta decisión

aumentará considerablemente la afluencia de pasajeros en el sistema y lo conectará mejor

con la ciudad. Por último, se diseñó el EP bajo la línea como un eje de vida urbana. A lo

largo de todo el trazado va a haber una cicloruta ancha, cubierta por el viaducto en su

mayoría y con pocas interrupciones, se ensancharán los andenes y se dispondrá mobiliario

urbano tanto en las aceras laterales como bajo el viaducto. La línea será una alameda con

metro.

Las características descritas previamente, permiten entender a la PLMB, como más que

una infraestructura de movilidad y verla como un detonante para generar renovación

urbana.

El Metro, se enmarca dentro de los Proyectos Estructurantes del Plan de Ordenamiento

Territorial de Bogotá, y, dentro de la visión de proyecto estructurante, tiene como principales

objetivos: 1. Enfatizar la continuidad espacial generada por la infraestructura del Metro, 2.

Destacar la condición de hito de esta infraestructura en la geografía de la ciudad. Tanto el

eje del viaducto, como los nodos de las paradas y sus servicios contiguos, 3. Promover una

movilidad que priorice al peatón; orientada al transporte público y a la bicicleta, 4. Habilitar

suelo de renovación urbana y aumentar la densidad adyacente a los nuevos soportes e

infraestructuras públicas y 5. Promover la mescla de usos, fomentando la generación de

comercio y servicios en el occidente y de vivienda al oriente, a lo largo del eje de la Caracas.

Para esta operación, se utiliza el modelo de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT). En

los últimos 20 años se ha venido desarrollando e implementando el modelo DOT en

diferentes ciudades del mundo como una solución tanto urbana como de transporte. En la

práctica este modelo ha dado excelentes resultados y demostrando que “las ciudades que

son compactas y tienen una rica combinación de usos del suelo, como resultado del

desarrollo orientado al transporte son altamente habitables.” (Suzuki, Cervero, & Luchi,

2014). Se hace entonces pertinente usar el modelo DOT que está basado en ocho principios

que buscan tener una ciudad con mejor calidad de vida. Estos principios, que serán

descritos posteriormente, serán el eje conductor de la operación de renovación urbana; son:

mezclar, compactar, cambiar, densificar, conectar, transporte público, caminar, pedalear.

En relación a la ecoeficiencia y sostenibilidad ambiental, el proyecto está concebido como

un ejercicio de renovación urbana orientado a reducir radicalmente el uso del carro




7

particular, sustituyéndolo por el Metro cercano y las troncales de Transmilenio que lo

intersectan. Con la operación se desincentivan tres situaciones que generan un impacto

importante en la reducción de emisiones de CO2: 1. La reducción del número de viajes, 2.

La reducción de las distancias de los recorridos y 3. El uso del carro particular. Los dos

primeros aspectos se resuelven con el fomento a la mezcla de usos y la densificación al

interior del área de Intervención. El tercer aspecto se atiende mediante el acercamiento de

las viviendas y servicios a las líneas troncales de transporte masivo.

Este proyecto estructurante, atiende la política de competitividad mediante las estrategias

previamente mencionadas de mezcla de usos y densificación. Así mismo, el incremento de

la edificabilidad cercana a la PLMB va a aumentar el número de personas con acceso a

medios rápidos para transportarse.

1.4. Criterios de selección La Renovación urbana aplicable al primer tramo de la Primera Línea del Metro, reglamenta los procesos de reurbanización en los sectores cercanos a las estaciones del sistema Metro, modifica la distribución de los espacios públicos y privados, cualifica y amplia el espacio público y genera áreas útiles propicias para el desarrollo de proyectos de usos múltiples de carácter público, privado o mixto, de acuerdo con el potencial urbano que se genera con la implantación de la infraestructura del sistema. Se clasifican con este tipo las áreas urbanas identificadas en los planos que hacen parte integral del Decreto, así como los predios que cumplan con alguno de los siguientes criterios:

1. Las manzanas cuyo centroide se encuentre al interior de una franja de 220 metros, a lado y lado del viaducto, contados a partir de su eje sobre toda su extensión.

2. Las manzanas cuyo centroide se encuentre al interior de un área circular con radio

de 200 metros, contados a partir del borde exterior de las manzanas que contienen las estaciones del sistema de transporte público Metro y las obras de espacio público y espacio privado abierto necesarias para el funcionamiento primario de cada estación.

3. Las manzanas que se encuentren rodeadas por 3 de sus costados por manzanas

que cumplan alguna de las condiciones anteriores.

4. Las manzanas que no cumplan con lo establecido en los numerales 1 y 2 que hagan parte de un mismo plano urbanístico y cuya área útil sumada no supere el 20% del área útil total de la urbanización.




8

5. Las manzanas que cuenten con una dimensión longitudinal igual o menor a 42 metros, contados entre el lindero existente con frente a las manzanas que les aplique la renovación urbana y el sardinel de la vía posterior a este frente.

6. Los sectores de interés cultural definidos en la resolución 544 de 2019 quedan fuera del ámbito de estudio y del corredor propuesto.

1.5. Ámbito de estudio

1.5.1. Polígono a lo largo de la línea de metro

El primer filtro aplica a las manzanas cuyo centroide se encuentra en la franja de 220 metros contados a partir del eje del viaducto sobre todo su extensión y en las estaciones, aplica a aquellas manzanas cuyo centroide se encuentre en el radio de 200 metros contados a partir del borde exterior de las manzanas que contienen los predios del grupo 1 y 2 adquiridos para las estaciones. Cuando en una manzana no sea posible inscribir un rectángulo con área mínima de 360 m2 y lado menor o igual a 18 metros dentro del área útil resultante, para entenderse incorporada dentro de la presente modalidad deberá englobarse con una o más manzanas colindantes bajo la figura de Integración de Manzanas. La anterior condición no es posible cuando el englobe de Integración de Manzanas colinde con una manzana en la cual de manera individual no sea posible la inscripción de dicho rectángulo teniendo en cuenta que no colinda con otras manzanas que no hacen parte del englobe inicial. Las manzanas con dicha condición deben garantizar que las manzanas colindantes al englobe localizadas al interior de la franja, cumplan con la condición de inscripción mencionada previamente: inscribir un rectángulo con área mínima de 360 m2 y lado menor o igual a 18 metros.

1.5.2. Área de Intervención de las estaciones del Metro de Bogotá

Alrededor de cada estación, habrá un polígono más inmediato al cuerpo de la estación del

metro. Estos predios, asociadas a la infraestructura de transporte público masivo de la

Primera Línea del Metro de Bogotá y establecer la implantación de los proyectos destinadas

al correcto funcionamiento del mismo de acuerdo a lo establecido en el Decreto Distrital

647 de 2019.

Ese perímetro más inmediato será el área de intervención y tendrá en su interior área

fiscal, huella de la estación y nuevo espacio público:

Área de intervención: Es el perímetro de intervención requerida para la implantación de la

estación del metro y su espacio urbano circundante. Contempla:




9

- Área fiscal: Es el área adquirida por la Empresa Metro de Bogotá S.A. para ser

destinada a terrenos fiscales que podrán ser objeto de desarrollo urbanístico por parte de la Empresa Metro de Bogotá S.A. Este espacio podrá ser usado de manera transitoria como áreas privadas afectas al uso público, con el objetivo de permitir el adecuado funcionamiento de la estación y la relación urbana con su entorno.

- Huella de la estación: Corresponde al área destinada a la construcción de la estación correspondiente a la PLMB.

- Nuevo espacio público: Son los predios adquiridos por la Empresa Metro de Bogotá S.A. y que serán destinados a espacio público en el marco de la ejecución de la PLMB.

Imagen 1. Metodología de delimitación del polígono de metro entorno a estaciones y recorrido general

Fuente: SDP – DNU 2019




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Imagen 2.Metodología de delimitación del polígono de metro entorno a estaciones y recorrido general





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1.5.3. DESCRIPCIÓN TRAMO 1: OCCIDENTAL

Imagen 3. Detalle Tramo 1: Occidental. Fuente SDP

Este sector se caracteriza por su alta densidad. La morfología urbana es de traza regular

con manzanas alargadas y loteo caracterizado por ser de poco frente y fondo largo. Las

construcciones de este sector son en general autoconstruidas. En este sector hay una

presencia importante de parques zonales y su vocación es predominantemente residencial,

hay varios nodos comerciales y elementos singulares que potencializan el comercio zonal

y local. A continuación se describe el entorno de cada estación:

E1_ALO

En este sector está la presencia del Rio de Bogotá que además de ser elemento de la

estructura ecológica principal de la ciudad es el límite del perímetro urbano, se encuentra

el parque metropolitano Gibraltar Porvenir donde se proyecta equipamientos urbanos que

favorecerán la periferia de la ciudad.




12

E2_Américas

La vocación del sector es predominantemente residencial, por su cercanía con el Portal de

las Américas colinda con una zona de equipamientos comerciales y servicios de escala de

ciudad que complementan las dinámicas residenciales que se presentan al norte de la Av.

Ciudad de Villavicencio, el Portal de las Américas que tiene una de las cargas de usuarios

más representativas de la ciudad, 58.000 en hora pico y 32.000 en hora valle por día,5 es

importante resaltar la presencia de la avenida ciudad de Cali que, en este sector tendrá una

nueva troncal de Transmilenio y de la Avenida Villavicencio que atraviesa de occidente a

oriente las localidades Kennedy, Bosa, Ciudad Bolívar y Tunjuelito con 2 y 3 carriles por

sentido. Sobre esta vía hay rutas de Sitp y la carrera 86 donde se encuentra la ruta de

Transmilenio de las Américas que articula el oriente con el occidente la ciudad.

E3_Villablanca

En este sector está Corabastos que es la principal plaza de abasto del país, se calcula que

200.000 personas la visitan diariamente6. En este sector se encuentra el Humedal de la

Vaca (22,451 mt2)7 y colinda con el Parque Cayetano Cañizales que, son elementos de la

estructura ecológica principal de la ciudad, es una de las zonas más densas de la ciudad

366.97 Viviendas/Ha.

E4_Palenque

La vocación del sector principalmente es residencial, la importante presencia de

equipamientos y EP hacen que en un menor grado el sector sobresalga por sus actividades

de servicios que suplen las demandas de estos elementos, la presencia del centro

fundacional de la localidad de Kennedy, es un núcleo de equipamientos locales de carácter

administrativo, educación y comercio

E5_Kennedy

Este sector es de carácter dotacional, encabezado por el hospital de Kennedy el cual es

Nivel III y colegios distritales como por ejemplo el colegio John F Kennedy, con capacidad

de 2800 estudiantes aproximadamente8 y Colegio las Américas, con capacidad de 2900

estudiantes aproximadamente.9 Se evidencia las dinámicas comerciales sobre el eje de la

Av. Primera de Mayo, estas dinámicas principalmente son de servicios a los dotacionales,

son de carácter zonal y local.

5 SDP - Base de Datos Geográfica Corporativa. Transmilenio corte octubre. 2016 6 Universidad de los Andes, Centro de estudios en periodismo. 2010 7 SDP Base de datos SIG 2018 8 Secretaria de Educación de Bogotá, Colegio John F Kennedy (IED) 9 Secretaria de Educación de Bogotá, Las Américas (IED)




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E6_Boyacá

La intersección de la Av. Boyacá con la PLMB es una aglomeración económica, se

caracteriza por su industria principalmente de servicio automotriz, los usos son mixtos, el

sector cuenta con la Avenida Boyacá, la cual es una vía arterial que articula la ciudad de

norte a sur en su zona occidental, siendo uno de los ejes más importantes de esta zona de

la ciudad, cuenta con rutas SITP, que de carácter zonal y otras que comunican todo el

recorrido, la Av. Primera de Mayo, sobre la cual estará la estación de la PLMB.

1.5.4. DESCRIPCIÓN TRAMO 2: CENTRO OCCIDENTAL

Imagen 4. Detalle Tramo 2: Centro Occidental. Fuente SDP

Este sector se caracteriza por las arterias viales que intersectan la PLMB, por esta razón

su escala es metropolitana. Una característica principal de estas intersecciones es la




14

morfología urbana que se desarrolla alrededor, los predios que le dan frente son grandes y

en la mayoría de los casos de uso dotacional. Estos nodos tienen distinta vocación, el uso

y jerarquía dependen de la vía que los intersecta y del carácter de ésta. A continuación se

describe el entorno de cada estación:

E7_Av. 68

La vocación de este sector no depende de la cantidad de predios de uso residencial (que

son mayoría) sino de la intersección de la Av. Primera de mayo con la Av. 68 y la Av. del

Ferrocarril. La Primero de mayo tiene a lo largo de su recorrido el comercio de autopartes

y la avenida 68 cuenta con grandes superficies de servicios y comercio. El encuentro de

estas dos avenidas es el principal factor para establecer que la vocación del sector es de

comercio y servicios. Esta zona, por sus características de movilidad puede ser el nodo de

infraestructura y servicios de escala metropolitana del occidente de Bogotá.

E8_Rosario

Es de resaltar la presencia con el Corredor Ecológico Rio Fucha el cual es un elemento

natural estructurante de ciudad y relevante en la configuración de EP del sur de Bogotá. Se

encuentra un importante nodo de dos ejes Av. Primera de Mayo y Carrera 50, lo cual lo

hace estratégico en conexión hacia el centro y en sentido norte y sur, además ambos

cuentan con rutas SITP.

E9_NQS

La estación de Metro E9_NQS se articula con este importante eje de la ciudad el cual tiene

una proyección de RU aprobada en el Decreto 62110, la cual densificara, reordenara y

potencializara la morfología y traza sobre este eje. El Rio Fucha es elemento de la

estructura ecológica principal de la ciudad atraviesa el sur de la ciudad de Oriente a

Occidente, este corredor ambiental también es articulador de parques barriales en el sector.

La vocación del área de influencia es dotacional, aunque la mayoría de sus predios, es de

uso residencial, la característica de los equipamientos y el potencial de densificación de

este uso y sus servicios es innegable, los predios que se encuentran sobre el eje de la Av.

Primera de Mayo son de carácter industrial y comercial, principalmente enfocado a la

compra y venta de autopartes, este eje comercial es un núcleo económico relevante en la

ciudad.

10 Dirección Norma Urbana SDP 2018.




15

1.5.5. DESCRIPCIÓN TRAMO 3: CENTRO

Imagen 5. Detalle Tramo 3: Centro. Fuente SDP

Las estaciones que hacen parte de este sector no comparten características urbanas

similares, sin embargo, se encuentran ubicadas en la zona con mayor concentración de

actividades económicas y representación simbólica de la ciudad. la vocación de cada una

de las estaciones de este sector es diversa y responde a relaciones locales, zonales y

metropolitanas. así mismo, por la oferta laboral, comercial y de servicios que ofrece este

sector, la población flotante que lo habita es la más importante de la ciudad. A continuación

se describe el entorno de cada estación:

E10_Nariño

Este sector tiene cercanía al Rio Fucha, el cual, ya nombrado y descrito como elemento

estructurante de la ciudad. Es importante resaltar la cercanía al Restrepo, el cual es una

centralidad económica con vocación comercial enfocada a la industria del calzado y cueros,




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lo cual hace a la estación E10_Nariño atractiva para los servicios complementarios a esta

actividad económica

E11_Hospitales

En el sector se encuentra el Plan Parcial de Renovación Urbana San Bernardo, el cual

busca contribuir a la consolidación del centro metropolitano y configurar un nodo residencial

que articula diferentes tipos de servicios. Esta zona se caracteriza por su importancia

dotacional de salud en la ciudad, se encuentra el Hospital Universitario San Juan de Dios,

el cual es público y de gran importancia en la red hospitalaria de Bogotá, el Hospital de la

Misericordia que es privado y se especializa el tratamiento de patologías pediátricas y el

Hospital Santa Clara, que es de Nivel III, entre otros, su potencial de desarrollo puede ser

consolidar la vocación y generar servicios para este uso.

E12_Centro Histórico

La estación E12_Centro Histórico se encuentra en la zona comercial más importante del

país, la densidad de vivienda es baja 78.93 viviendas / Ha,11 pero la población flotante diaria

es, aproximadamente 100.00 personas en temporada12 alta, este sector es una de las zonas

mejor articuladas de la ciudad, principalmente se encuentra la Av. Caracas que conecta la

ciudad de Norte a Sur y cuenta con el sistema Transmilenio, también está la Av. Jiménez,

la cual se articula con las américas y articula la ciudad de Oriente a Occidente y también

cuenta con el sistema Transmilenio En esta zona hay diferentes proyectos de RU de

carácter metropolitano, como el Plan Parcial del Voto Nacional el cual busca integrar el

parque metropolitano del Tercer Milenio, San Bernardo y el Centro Mayorista San Victorino,

en el cual se generan usos residenciales, comerciales y de servicios, además de áreas de

espacio públicos y dotacionales, también es importante destacar el proyecto de renovación

urbana del Bronx ya que es una gran apuesta de transformación urbana y social en el país

y contara con una sede del SENA, centro de diseño, universidades y el centro de la

economía naranja.

E13_ Calle 26

En este sector está el nodo vial más importante de la ciudad, por un lado, está la Av.

Caracas, la cual articula la ciudad y tiene el Sistema de Transmilenio, la Av. 26 la cual

articula el Aeropuerto internacional el Dorado con el Centro de la ciudad y también cuenta

con Transmilenio, y la Carrera séptima. A lo largo de esta se distribuyen los centros

financieros y las actividades empresariales y económicas más importantes de la ciudad.

Hay que destacar el Proyecto de Estación Central, el cual es un plan parcial de renovación

urbana, donde gracias a las condiciones de accesibilidad de la Calle 26, se proyecta el nodo

11 Dirección Norma Urbana SDP 2018. 12 https://www.pulzo.com/economia/ventas-san-victorino-diciembre-PP407365/ 27/07/2018

https://www.pulzo.com/economia/ventas-san-victorino-diciembre-PP407365/




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de transporte intermodal de Transmilenio además de una oferta de bienes y servicios

públicos de escala metropolitana

Tiene como característica la presencia con zonas de dinámicas urbanas de día y de noche,

por un lado está el Centro Internacional, el cual es la zona financiera más importante del

país, con una población flotante de más de 1´000.000 de personas al día, la zona de

tolerancia más importante de la ciudad, la cual tiene sus dinámicas, por lo general, en

horario nocturno y el complejo de equipamientos y espacio público del cementerio central,

parque de la reconciliación y el parque del renacimiento, el cual es una zona turística por

excelencia además de ofrecer actividades culturales para la ciudad.

1.5.6. DESCRIPCIÓN TRAMO 4: NORTE

Imagen 6. Detalle Tramo 4: Norte. Fuente SDP




18

Este sector se caracteriza porque tiene como eje la Av. Caracas. Las estaciones que hacen

parte de este sector son similares por su relación con sectores comerciales y de servicios

educativos consolidados. A pesar de esta similitud, no comparten la misma vocación pues

su cercanía a sectores financieros, comerciales y patrimoniales es heterogénea. Es

importante resaltar la cercanía de este sector con el eje de la Carrera Séptima. A

continuación, se describe el entorno de cada estación:

E14_Calle 45

En la zona importante destacar los equipamientos de escala metropolitana que colindan

con el polígono como la Universidad Javeriana que tiene una población de más de 60.000

personas13, en el sector está la presencia de las Universidades Gran Colombia, Cooperativa

de Colombia, Piloto, Distrital y Católica, entre otras.

E15_Calle 63

Podemos dividir este sector en dos. La primera parte, de la avenida caracas hacia el oriente,

es una ciudad con carácter comercial y cultural, además de un alto flujo vehicular y peatonal.

La segunda parte, de la avenida caracas hacia el occidente, tiene un carácter de servicios

dirigidos al ocio y comercio de alto impacto. Es de resaltar la cercanía con los cerros

orientales y el corredor ecológico de la quebrada las delicias, los cuales son un elemento

natural estructurante y relevante de Bogotá. Hay un potencial espacio de renovación para

la ciudad porque además de tener espacio público con edificios de valor histórico (Iglesia

de Lourdes y teatros), tiene la suficiente cercanía y relación directa para conectar el área

residencial El Campin con la oferta variada de usos sobre la carrera séptima.

E16_Calle 72

En esta zona hay proyectos de gran importancia entre estos: (1) Alameda Entre Parques “proveer a la ciudad de un entorno de elevada calidad urbana a partir de la generación de un espacio público de Parque Lineal – Alameda (el Parque de los Novios, el Canal Río Negro y el Parque el Virrey) …”; (2) Reubicación del Monumento “Los Héroes”; Sistema de movilidad altamente denso (Troncales TM Ac.80, Autopista Norte, Calle 72 y conexión con la Trocal de la 7ma). La vocación de este sector es financiera de carácter metropolitano y nacional, está la presencia de equipamientos de educación en su mayoría, la Universidad EAN Calle 72, la Universidad Uniciencia, la Universidad Pedagógica Nacional de Colombia, el Centro Comercial Avenida Chile, Centro Comercial Unilago, la Fundación Universitaria del Área Andina y la sede del Parlamento Andino.

CAPÍTULO II. DIAGNÓSTICO MORFOLÓGICO DEL CORREDOR DE LA PLMB

13 Pontificia Universidad Javeriana, Boletín estadístico año 2011.




19

Para adelantar el presente estudio se realizó una clasificación de los tipos de las manzanas con base a los siguientes aspectos:

Configuración predial: división y disposición predial en la manzana:

La división y disposición predial de las manzanas hace referencia a la forma regular o irregular, repetitiva o no, en la cual se encuentran los predios en cada manzana. De acuerdo con el orden y la disposición de los lotes dentro de una manzana, las opciones se clasifican en cuatro categorías: regular, homogénea, heterogénea y única:

i. Regular supone una disposición idéntica de lotes con dimensiones iguales o

similares entre ellos dentro de una manzana. ii. Homogénea se refiere a una serie de predios iguales o similares entre ellos que

tienen pocas variaciones en su disposición sobre la manzana. Ej.: manzanas que presentan variación sobre la disposición de los lotes sobre los frentes cortos de la manzana, en donde dichos lotes giran 90 grados con respecto a los demás predios medianeros.

iii. Heterogénea se refiere a una serie de lotes que no comparten características ni en su tamaño, ni en su forma ni en su distribución a lo largo de la manzana.

iv. Única se refiere a las manzanas que están compuestas por un solo predio. Esta categoría no incluye análisis de las propiedades horizontales.

Forma de la manzana: La regularidad de la forma de la manzana condiciona la forma en que estas se pueden desarrollar de acuerdo a los sistemas constructivos y a los estándares mismos establecidos para las modelaciones de los proyectos. La forma fue clasificada en dos categorías: regular e irregular.

i. Regular se refiere a las manzanas que tienen en planta una forma geométrica pura (cuadrados o rectángulos) o muy similar.

ii. Irregular se refiere a las manzanas no regulares.

2.1. Tipologías arquitectónicas

TRAMO 1 - LÍMITE OCCIDENTAL BOGOTÁ Y AVENIDA BOYACÁ




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Imagen 7. Tipologías arquitectónicas TRAMO 1.

Fuente: SDP – DPRU, DNU 2019

En el tramo 1 de la línea, la tipología arquitectónica de mayor predominancia es la tipología

de loteo sin antejardín, seguida de la tipología de loteo con antejardín y conjunto residencial

por super manzana. Esta predominancia del loteo sin antejardín se debe, principalmente,

al origen informal de estos barrios. La tipología sin antejardín, se presenta principalmente

en los sectores de Patio Bonito, Corabastos, Gran Britalia, Kennedy Central y Pastrana. En

tanto, la tipología de loteo con antejardín se localiza en sectores como Kennedy Central,

Timiza y Timiza C. La tipología de conjunto residencial por super manzana se presenta

puntualmente en sectores como Kennedy Central, Pastrana, Las Margaritas, y El Porvenir.




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Imagen 8. Loteo sin antejardín – Patio Bonito.

Fuente SDP

Imagen 9. Loteo con antejardín – Kennedy Central.

Fuente SDP




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Imagen 10. Conjunto residencial por super manzana – Las Margaritas.

Fuente SDP




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TRAMO 2: SECTOR CENTRO-OCCIDENTE. (ENTRE AV. BOYACÁ Y AV. NQS)

Imagen 11. Tipologías arquitectónicas. TRAMO 2:


En el tramo 2 de la línea, las tipologías arquitectónicas de mayor predominancia son la

tipología sin antejardín y con antejardín, definiéndose un dotacional extensivo a la altura de

la carrera 30. La tipología de loteo sin antejardín, se presenta principalmente en los sectores

de Pro vivienda, Pro vivienda Oriental, Alcalá, San Eusebio y Santander. En tanto, la

tipología con antejardín se localiza en sectores como Pro vivienda Oriental, Pro vivienda

Norte, Tejar, San Eusebio, Remanso y Autopista Muzú.




24

Imagen 12. Loteo sin antejardín – Alcalá.

Fuente SDP

Imagen 13.Loteo con antejardín – Remanso.

Fuente SDP




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Imagen 14. Dotacional extensivo – Sena.

Fuente SDP

TRAMO 3: SECTOR CENTRO (ENTRE AV. NQS Y AV. CALLE 39)




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Imagen 15. Tipología edilicia. TRAMO 3.


El tramo 3 de la línea presenta una variedad importante de tipologías arquitectónicas al ser

el sector que pasa por el centro de la ciudad consolidada, incluido el centro histórico. Siendo

así, encontramos la tipología arquitectónica en torre aislada T7 a la altura de Sagrado

Corazón, loteos sin antejardín en torre continua T6 a su paso por el sector de las Nieves

con la Caracas, donde también encontramos una concentración de bodegas de almacenaje,

tipología de loteo sin antejardín T2 a su paso por Eduardo Santos en la UPZ Santa Isabel

y loteos con antejardín a su paso por los barrios de Santa Isabel, la Fragua y la Fraguita

localizados en la UPZ Restrepo.




27

Imagen 16. Torre en Tipología Aislada – Sagrado Corazón.

Fuente: SDP

Imagen 17. Torre en Tipología Continua – Las Nieves. Fuente SDP




28

Imagen 18. Loteo sin antejardín – Santa Isabel.

Fuente SDP

Imagen 19. Loteo con antejardín – Santa Isabel.

Fuente SDP

TRAMO 4 SECTOR NORTE (ENTRE AV. CALLE 39 Y AV. CALLE 80




29

Imagen 20. Tipología edilicia. TRAMO 4.


En el tramo 4 de la línea, la tipología arquitectónica de mayor predominancia es la tipología

continua en torre, seguida de la tipología sin antejardín y con antejardín, definiéndose un

comercio puntual de gran escala a la altura de la calle 80. La tipología continua en torre, se

presenta principalmente en los sectores de Chapinero Central, Marly, Chapinero

Occidental, Porciúncula y Lago Gaitán. En tanto, la tipología con antejardín se localiza en

sectores como Concepción Norte, San Felipe y Polo Club. La tipología sin antejardín se

presenta predominantemente en sectores como Quesada, La Esperanza y Juan XXIII,

ubicados al occidente de la Av. Caracas.




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Imagen 21. Torre en Tipología Continua – Chapinero Occidental.


Imagen 22. Loteo con antejardín – San Felipe. Fuente: SDP – DPRU, DNU 2019




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Imagen 23. Loteo sin antejardín – Quesada.


2.2 Lotes por manzana TRAMO 1 - LÍMITE OCCIDENTAL BOGOTÁ Y AVENIDA BOYACÁ




32

Imagen 24. Número de lotes por manzana. TRAMO 1. Fuente: SDP – DPRU, DNU 2019

De conformidad con la base catastral actual, se tiene que la predominancia de lotes por

manzana, va de 17 a 37 lotes, aproximadamente. En número mucho menor, aparecen

manzanas con menos de 16 lotes. De igual forma, aparecen puntualmente manzanas con

más de 38 lotes y llegando hasta más de 57. Una menor cantidad de predios por manzana,

supone cierto favorecimiento para la integración predial, lo cual incentivaría el desarrollo de

proyectos a mediana y gran escala, necesarios para la renovación adecuada de los

sectores a intervenir.





33

Imagen 25. Número de lotes por manzana. TRAMO 1. Fuente: SDP – DPRU, DNU 2019


manzana, va de 24 a 37 lotes, aproximadamente, que corresponden a urbanizaciones

desarrolladas pos sistema de loteo individual. En número mucho menor, aparecen

manzanas con menos de 8 lotes, principalmente relacionadas con Dotacionales y

agrupaciones de vivienda multifamiliar localizadas sobre un único lote, pero con régimen de

propiedad Horizontal. También se observa, que en varias de las urbanizaciones de loteo

individual también se presentan manzanas entre 38 y 56 lotes, que no necesariamente

responden al loteo original, pero que han presentado subdivisiones posteriores.

Es claro que una menor cantidad de predios por manzana, supone cierto favorecimiento

para la integración predial, lo cual incentivaría el desarrollo de proyectos a mediana y gran

escala, necesarios para la renovación adecuada de los sectores a intervenir.





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Imagen 26. Número de lotes por manzana. TRAMO 3




manzanas con menos de 16 lotes mientras que en el entorno de la Calle 1 va aumentando

el número de lotes por manzana dado el origen de los barrios y la configuración predial

hasta el punto de encontrarse con manzanas entre 46 y 75 lotes. Es claro que una menor

cantidad de predios por manzana, supone cierto favorecimiento para la integración predial,

lo cual incentivaría el desarrollo de proyectos a mediana y gran escala, necesarios para la

renovación adecuada de los sectores a intervenir. Esta condición favorecería especialmente

a las manzanas dentro del ámbito de influencia del Plan Especial de Manejo y Protección

de Centro Histórico comprendidas entre la Calle 6 la Av. del Dorado.





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Imagen 27. Número de lotes por manzana. TRAMO 4.




manzanas con menos de 16 predios. Una menor cantidad de predios por manzana, supone

cierto favorecimiento para la integración predial, lo cual incentivaría el desarrollo de

proyectos a mediana y gran escala, necesarios para la renovación adecuada de los

sectores a intervenir.

2.3 Englobes de lotes para determinar rangos mínimos Para determinar los rangos mínimos necesarios para los englobes de lotes por manzana se hicieron ejercicios de agrupaciones de lotes en cada tipo de manzana (7 tipos). Se escogió como ejemplo la manzana con el área más cercana al promedio del área de las manzanas por cada tipo de manzana.




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Manzana Tipo 1 – Manzana Regular + Configuración predial Regular

Imagen 28. Posibilidades de englobes en manzanas Tipo 1. Fuente: Elaboración Propia SDP (2018)

Para la manzana tipo 1 se hicieron englobes de 10 lotes que resultaron en una manzana dividida en 3 lotes de 1125,33 m2. No obstante, la flexibilidad que permite las manzanas tipo 1, por la organización repetitiva de sus lotes, demuestra que se podrían hacer englobes más pequeños de acuerdo a las posibilidades que la gestión de cada manzana determine. Esas posibilidades muestran englobes de hasta 868 m2 en total, lo que nos arroja indicios sobre las áreas mínimas que se deben permitir para englobes en la Avenida de las Américas y la Calle 13. Manzana Tipo 2 – Manzana Regular + Configuración predial Homogénea




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Imagen 29. Posibilidades de englobes en manzanas Tipo 2.

Fuente: Elaboración Propia SDP 2019

La manzana tipo 2 escogida pasó de tener 26 lotes de 187,77 m2 de área en promedio a tener 4 lotes de en promedio 1220,25 m2. Cada englobe realizado fue hecho en promedio de 6 lotes. El orden de los lotes de las manzanas tipo 2 permiten plantear englobes aún más pequeños. En el segundo ejemplo la manzana se dividió en 6 lotes de 813,50 m2 de área en promedio cada uno. Cada lote englobó como mínimo 4 lotes en total. El englobe mínimo se acerca bastante al encontrado en las manzanas tipo 1 y está alrededor de los 800 m2. Manzana Tipo 3 – Manzana Irregular + Configuración predial Homogénea


Fuente: Elaboración Propia SDP (2018)

La manzana tipo 3 es por definición más compleja en términos de englobes pues ni su forma ni su organización interna de lotes permite una fácil agrupación y subdivisión interna. En el ejemplo escogido la manzana pasó de tener 18 lotes a 5 lotes y el área promedio de lote




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pasó de 980,73 m2 a 3.530,20 m2. Los lotes grandes permanecieron casi iguales pues su tamaño les permite desarrollarse por sí mismos mientras que fueron los lotes pequeños los que debieron ser agrupados para alcanzar tamaños de lotes más pertinentes para el desarrollo de proyectos de densificación. Manzana Tipo 4 – Manzana Regular + Configuración predial Heterogénea

Imagen 31. Posibilidades de englobes en manzanas Tipo 4. Fuente: Elaboración Propia DPRU - SDP (2018)

La heterogeneidad de la organización de los lotes de la manzana tipo 4 también restringe las posibilidades de englobes internos. En este caso escogido solo se agruparon los lotes pequeños que eran 4 y se unieron a uno de los lotes grandes para conformar 3 lotes significativos para desarrollar proyectos. El promedio de tamaño de lote luego de los englobes quedó en 3.200,67 m2. Manzana Tipo 5 – 6 – Manzana Irregular y Manzana Regular + Configuración predial Única






39



Las manzanas tipo 5 y 6 no necesitan una revisión para sus tipos de englobes pues están compuestas todas de tan solo un predio. Para las manzanas tipo 5 el promedio de área está alrededor de los 8.500 m2 lo que supone el área suficiente para el desarrollo de proyectos de Renovación Urbana De igual forma sucede con las manzanas tipo 6, que con un área promedio de 5.078,99 m2 tienen suficiente para permitir el desarrollo de proyectos de densificación en su interior. No obstante, hay que revisar precisamente las manzanas de estos dos tipos con áreas menores a 800 m2 para encontrar posibilidades de englobe con otras manzanas y el espacio público que las divide y así facilitar el desarrollo de proyectos. Manzana Tipo 7 – Manzana Irregular + Configuración predial Homogénea

Imagen 34. Posibilidades de englobes en manzanas Tipo 7. Fuente: Elaboración Propia SDP (2018)

Para las manzanas tipo 7 se generaron dos tipos de englobe en general. Lo primero fueron englobes de 5 lotes conformando lotes de un área promedio de 1.059,63 m2 mientras que para los segundos fueron englobes de 4 lotes con un área promedio de 847,50 m2.




40

En conclusión, y para poder determinar el área mínima de englobe según los datos que arroja este diagnóstico de las manzanas y predios en el área de estudio, se hace necesario permitir englobes menores al englobe mínimo del Decreto Distrital 621, teniendo en cuenta las diferencias prediales que se presentan en este nuevo corredor. Es así como se hace necesario que el englobe mínimo sea de 800 m2, teniendo en cuenta que las manzanas en donde más se requieren lotes para los englobes (Manzana tipo 1, tipo 2 y tipo 7), arrojan esas áreas como mínimas en los ejercicios acá presentados.

CAPÍTULO III. DIAGNÓSTICO NORMATIVO

Á

3.1. Tratamientos urbanísticos El corredor de la Primera Línea del Metro de Bogotá cuenta con un área total bruta de 541,22 Ha y útiles de 481,62 hectáreas14, esta última comprendida por 24.799 predios, dentro del cual se evidencian diferentes tratamientos urbanísticos. El tratamiento predominante en este corredor es el tratamiento de Consolidación con Densificación Moderada con un área total de 196,05 has, seguido del tratamiento de Consolidación con Cambio de Patrón con 84,60 has, y del Tratamiento de Renovación Urbana por Reactivación con 58,47 has.

Tabla 1. Análisis de áreas por Tratamiento UPZ.

Fuente: SDP 2019

El tratamiento de Consolidación con Densificación Moderada es de aproximadamente el 41% del total área de estudio del corredor, seguido por el tratamiento de Consolidación Con Cambio de Patrón que representa aproximadamente un 18% del total del área de estudio y por el tratamiento de Renovación Urbana por Reactivación con poco mas del 12%.

14 De este ámbito se excluyen los predios que hacen parte de la Estructura ecológica, parques y zonas verdes

AREA

TOTAL

(m2)

AREA

TOTAL

(HA)

PREDIOS INCLUIDOS

EN EL CORREDOR

(nota 1)

TRATAMIENTOÁREA POR

TRATAMIENTO

No.

Predios%

Área

Promedio

VACIAS 24152,03 27 0,50% 894,52

CONSERVACION 1136,96 1 0,02% 1136,96

CONSOLIDACION URBANISTICA 492074,12 1404 10,22% 350,48

CONSOLIDACION CON DENSIFICACION MODERADA 1960550,13 11197 40,71% 175,10

CONSOLIDACION CON CAMBIO DE PATRON 846047,23 2909 17,57% 290,84

CONSOLIDACION DE SECORES URBANOS ESPECIALES 154975,05 36 3,22% 4304,86

MEJORAMIENTO INTEGRAL INTERVENCION REESTRUCTURANTE 224630,62 2755 4,66% 81,54

MEJORAMIENTO INTEGRAL INTERVENCION COMPLEMENTARIA 288308,08 3451 5,99% 83,54

RENOVACION URBANA - REDESARROLLO 110214,39 895 2,29% 123,14

RENOVACION URBANA - REACTIVACION 584705,50 1849 12,14% 316,23

RENOVACION URBANA - REACTIVACION/REDESARROLLO 105188,36 271 2,18% 388,15

DESARROLLO 24266,86 4 0,50% 6066,71

1.723.596,97 172,36 24.799




41

Gráfico 1. Porcentaje de áreas por Tratamiento UPZ. Fuente: SDP 2019 - BDGC SDP

Dicha situación se refleja también en el número de predios que se encuentran en cada uno de los tratamientos urbanísticos, en donde los predios incluidos en la modalidad de “densificación moderada” representan mas del 45% de la totalidad predial

Gráfico 2. Número de predios por Tratamiento UPZ.

Fuente: SDP 2018 - BDGC SDP

VACIAS0%

CONSERVACION0%

CONSOLIDACION URBANISTICA

10%

CONSOLIDACION CON DENSIFICACION

MODERADA41%CONSOLIDACION CON

CAMBIO DE PATRON18%

CONSOLIDACION DE SECORES URBANOS

ESPECIALES3%

MEJORAMIENTO INTEGRAL INTERVENCION

REESTRUCTURANTE5%

MEJORAMIENTO INTEGRAL INTERVENCION

COMPLEMENTARIA6%

RENOVACION URBANA -REDESARROLLO

2%

RENOVACION URBANA -REACTIVACION

12%

RENOVACION URBANA -REACTIVACION/REDESARROL…

DESARROLLO1%




42

Luego de ellos, los tratamientos de mejoramiento integral en sus dos modalidades y la consolidación en la modalidad de Cambio de Patrón oscilan entre el 11 y el 14%. El resto de los tratamientos presentes -de manera individual- presentan menos del 10%15 Respecto al número de predios, se observa que la mayor cantidad de predios del corredor se agrupa en el Tratamiento de Consolidación Urbanística y Renovación Urbana en la modalidad de Reactivación. Esta situación de predominancia se invierte claramente, cuando se analiza el área promedio de los predios que se encuentran en los tratamientos de Consolidación de Sectores Urbanos Especiales (Industria y Dotacionales) y el de Desarrollo, por cuanto, la dimensión promedio de los predios es de 4.304 m2 y 6.066 m2 aproximadamente, los cuales representan más del 70% del corredor. Así mismo, los predios en tratamiento de Renovación Urbana cuentan con un área promedio entre 600 y 900 m2, ocupando un 14% del corredor. Los demás tratamientos siguen sucesivamente en la lista, encontrándose el Tratamiento de Consolidación con Cambio de Patrón y Consolidación con Densificación Moderada, con áreas promedio de predio que varían entre 200 y 300 m2, ocupando 6% y 4 % del corredor respectivamente.

Gráfico 3. Porcentaje de áreas promedio predio por Tratamiento UPZ.


15 Aquí es importante indicar que si se suman las diferentes modalidades del tratamiento de Renovación Urbana se obtiene más de un 12%




43


Este tramo se encuentra comprendido entre el límite occidental de la ciudad (Río Bogotá), y la Avenida Boyacá (AK 72), recorriendo la localidad de Kennedy a lo largo de la Av. Ciudad de Villavicencio desde el sector del barrio Dindalito, Tintalito, El Amparo, Gran Britalia, Kennedy Occidental, Pastrana; continuando por la Avenida Primero de Mayo por los sectores de Timiza, Kennedy Oriental, Central y Sur, y provivienda en la Avenida Boyacá




44

Imagen 35. Tratamientos Urbanísticos. TRAMO 1 Fuente: SDP – DPRU, DNU 2019

Dentro de este sector se presentan las cuatro modalidades del tratamiento de Consolidación, predominando la “densificación moderada” con un 37 %, y el mejoramiento integral que en sus dos modalidades (Intervención complementaria e Intervención reestructurante) representan un 34% aproximadamente.

TRATAMIENTO URBANÍSTICO ÁREA NETA (M2) % TRATAMIENTO

CONSOLIDACIÓN URBANÍSTICA 231.271,59 15,53%

CONSOLIDACIÓN CON DENSIFICACIÓN MODERADA 542.310,52 36,41%

CONSOLIDACIÓN CON CAMBIO DE PATRÓN 32.728,14 2,20%

CONSOLIDACIÓN DE SECTORES URBANOS ESPECIALES 17.330,01 1,16%

MEJORAMIENTO INTEGRAL REESTRUCTURANTE 224.630,62 15,08%

MEJORAMIENTO INTEGRAL COMPLEMENTARIA 288.151,54 19,35%

RENOVACIÓN - REDESARROLLO 110.214,39 7,40%

RENOVACIÓN - REACTIVACIÓN 18.469,83 1,24%

DESARROLLO 24.266,86 1,63%




45

Gráfico 4. Porcentaje de áreas por Tratamiento Tramo 1.


Acorde con lo anterior se incorporarían al tratamiento de Renovación Urbana las áreas que actualmente se encuentran en tratamientos diferentes a esta, que en total suman para el Tramo No. 1 correspondiente aproximadamente a un 90 % del área, es decir 1.336.422,41 m2. De este tramo solamente un 47% se encuentra actualmente en condiciones para adquirir mayor edificabilidad16, situación que en muchos casos no se ha materializado, pese a que la norma actual lo permite. TRAMO 2: SECTOR CENTRO-OCCIDENTE. (ENTRE AV. BOYACÁ Y AV. NQS)

16 Corresponde a las áreas de Consolidación en las modalidades de Cambio de Patrón y Densificación Moderada, y a los incluidos en el tratamiento de Renovación Urbana

Consolidación urbanistica

16%

Consolidación con Densificación

modferada37%Consolidación con

Cambio de Patrón2%

Consolidación de Sectores Urbanos

Especiales1%

Mejoramiento Integral

Reestructurante15%

Mejoramiento Integral

Complementaria19%

Renovación -Redesarrollo

7%

Renovación -Reactivación

1%

Desarrollo2%




46

Imagen 36. Tratamientos Urbanísticos. TRAMO 2


TRATAMIENTO URBANÍSTICO AREA NETA (M2) % TRATAMIENTO

C. URBANISTICA 170.576 14,65%

C. DENSIFICACION MODERADA 759.535 65,22%

C. CAMBIO DE PATRON 200.453 17,21%

C. SECTORES U ESPECIALES 33.937 2,91%




47



En el tramo 2 de la línea, la mayor cantidad de área por tratamiento se concentra en el

tratamiento de Consolidación en la modalidad con Densificación Moderada. Casi las dos

terceras partes del total del área (65.2%) se localiza bajo esta modalidad. Le sigue el

tratamiento de Consolidación Con Cambio de Patrón, con un porcentaje de 17.21%. En

menor porcentaje (14,6%), se ubican predios bajo Consolidación Urbanística, cuyos predios

remiten a la norma original con sus modificaciones. Buena parte de estos predios,

corresponden a urbanizaciones de conjunto cerrado, multifamiliares con varios bloques, con

cierta homogeneidad, y en los cuales se busca, preservar sus características

arquitectónicas.

En un menor porcentaje (casi 3%), se localizan predios bajo el tratamiento de Consolidación

de Sectores Urbanos Especiales, los cuales en su mayoría corresponden a usos

dotacionales. No presenta este tramo predios bajo los tratamientos de Renovación Urbana,

Conservación o Desarrollo.





48

Imagen XX Tratamientos Urbanísticos. TRAMO 3: Sector Centro (Entre NQS y Av. Calle 39


TRATAMIENTO Nº Lotes Área neta % Tratamiento

CONSOLIDACIÓN URBANISTICA 63 64.971 6,94%

CONSOLIDACIÓN CON DENSIFICACION MODERADA 2824 551.454 58,92%

CONSOLIDACIÓN CON CAMBIO DE PATRON 218 65.193 6,97%

CONSOLIDACIÓN DE SECTORES URBANOS ESPECIALES 21 75.612 8,08%

RU DE REACTIVACION 356 74.526 7,96%

RU RENOVACION 269 104.188 11,13%




49




tratamiento de Consolidación en la modalidad de densificación moderada. Más de la mitad

de área (58,92%) se localiza bajo esta modalidad. Le sigue el tratamiento de Renovación

Urbana ya sea en la modalidad de reactivación o redesarrollo, para las manzanas

comprendidas en la UPZ Nieves con frente a la Av. Caracas, con un porcentaje de 11,13%,

y renovación por reactivación con un porcentaje del 7,96%. Estos predios por tanto no

necesitarían ser incorporados al tratamiento, pero sí deben estar comprendidos por las

condiciones normativas que se propongan para la línea. Como puede verificarse en la tabla,

casi el 80% del área de este tramo se encuentra actualmente en condiciones para adquirir

mayor edificabilidad, situación que en muchos casos no se ha materializado.

En un menor porcentaje, se ubican predios en Consolidación Urbanística y Consolidación

con cambio de Patrón, seguida de la modalidad con Sectores Urbanos Especiales

(dotacionales).


CONSOLIDACIÓN URBANISTICA

7%

CONSOLIDACIÓN CON

DENSIFICACION MODERADA

59%

CONSOLIDACIÓN CON CAMBIO DE

PATRON7%

CONSOLIDACIÓN DE SECTORES

URBANOS ESPECIALES

8%

RU DE REACTIVACION

8%

RU RENOVACION11%




50

Imagen 37. Tratamientos Urbanísticos. TRAMO 4


TRATAMIENTO URBANÍSTICO ÁREA NETA (M2) % TRATAMIENTO

CONSERVACIÓN SIC 1.137 0,09%

C. URBANISTICA 9.299 0,75%

C. DENSIFICACION MODERADA 107.079 8,68%

C. CAMBIO DE PATRON 600.761 48,70%

C. SECTORES U ESPECIALES 28.096 2,28%

RU DE REACTIVACION 487.109 39,49%




51




tratamiento de Consolidación en la modalidad Con Cambio de Patrón. Casi la mitad de área

(48,7%) se localiza bajo esta modalidad. Le sigue el tratamiento de Renovación Urbana en

la modalidad de Reactivación, con un porcentaje de 39,4%. Estos predios por tanto no

necesitarían ser incorporados al tratamiento, pero sí deben estar comprendidos por las

condiciones normativas que se propongan para la línea. Como puede verificarse en la tabla,

casi el 90% del área de este tramo se encuentra actualmente en condiciones para adquirir

mayor edificabilidad, situación que en muchos casos no se ha materializado. En un menor

porcentaje, se ubican predios en Consolidación bajo la modalidad de Densificación

Moderada, seguida de la modalidad con Sectores Urbanos Especiales (dotacionales), y en

menor cuantía predios bajo Consolidación Urbanística (1 predio) y de Conservación.

Consolidaciones urbanísticas

El área de influencia del corredor de la primera línea del metro presenta 5 urbanizaciones que están sometidas al Tratamiento de Consolidación Urbanística y que mantienen su norma original. Se realizó el análisis por tramo de cada consolidación por los tramos realizando una ficha para cada, las cuales forman parte de los anexos del presente documento. En las siguientes imágenes se pueden observar las diferentes áreas en




52

tratamiento de consolidación urbanística que se encuentran localizados en cada uno de los cuatro tramos en que se encuentra dividido el corredor de la Primera línea del Metro

TRAMO 1 TRAMO 2

TRAMO 3 TRAMO 4

Imagen 38. Consolidaciones urbanísticas a lo largo del corredor de la PLMB Fuente: SDP 2019 - BDGC SDP

3.2. Alturas normativas de la edificación




53

Para realizar el análisis de las alturas permitidas por las normas establecidas en las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ), se tomó como insumo la información definida en las fichas normativas de cada UPZ para cada sector normativo y subsector de edificabilidad, sin contabilizar predios sujetos al tratamiento de Consolidación Urbanística (los cuales mantienen su norma original) y predios con usos dotacionales. Se tomó para el estudio, los cuatro tramos de análisis así:


Imagen 39. Alturas permitidas TRAMO 1 Fuente: SDP – DPRU, DNU 2019

Máximo pisos

permitidos

Número

de predios

% de predios

2 901 18,45%




54

3 3015 61,74%

4 240 4,92%

5 101 2,07%

3_5 89 1,82%

4_5 383 7,84%

5_6 154 3,15%

Tabla 2. Alturas permitidas. TRAMO 1. Fuente: Elaboración SDP 2019.

En este tramo se observa que, de acuerdo con lo establecido en las normas de las UPZ, en

el 61,7% de los predios localizados hacia el interior de los barrios Kennedy Central,

Carvajal, Timiza, se permite una altura máxima (3) tres pisos; estos lotes tienen un perfil

vial igual o menor a (10) diez metros lo que restringe para acceder a una altura mayor.

Algunas urbanizaciones se encuentran bajo el tratamiento de Consolidación Urbanística, lo

cual no permite alcanzar un piso no habitable, que sea adicional a la altura indicada en la

respectiva ficha reglamentaria.

En el 18,4% de los predios ubicados sobre la Avenida Villavicencio se permite una altura

máxima de (2) dos pisos. Se encuentran bajo el tratamiento de Renovación Urbana con

reactivación. Por tanto, no requieren ser incorporados.

Y en un mínimo porcentaje, el 2% de los predios ubicados sobre el corredor de la malla vial

arterial Avenida Primero de Mayo se permite una altura máxima de (5) cinco pisos y seis

(6) pisos por integración predial. Se encuentran bajo el tratamiento de Consolidación con

Densificación Moderada, de modo que pueden alcanzar (1) un piso adicional siempre que

sea no habitable.





55

Imagen 40. Alturas permitidas TRAMO 2 Fuente: SDP – DPRU, DNU 2019

Máximo pisos

permitidos

Número de predios % de predios

2 191 3,23%

3 1126 19,03%

4 3247 54,89%

5 300 5,07%

6 908 15,35%

4_5 42 0,71%

4_6 102 1,72%

Tabla 3. Alturas permitidas. TRAMO 2


Este tramo se caracteriza por tener un alto porcentaje (54.8%) de predios con alturas




56

máximas permitidas de 4 pisos; principalmente en las urbanizaciones Provivienda, Alcalá,

San Eusebio, Autopista Sur, Remanso Sur, Muzú Oriental, Eduardo Rey, Santander y la

Fragua. Estos predios tienen frente a vías vehiculares de la malla vial secundaria con un

perfil igual o menor a (12) metros. Se encuentran bajo el tratamiento de Consolidación con

Densificación Moderada con lo cual pueden alcanzar (1) un piso adicional no habitable.

Con casi el 20%, se clasifican predios ubicados sobre el corredor de la malla vial arterial

Avenida Primero de Mayo en los barrios Tejar y Alcalá con una altura máxima permitida de

(6) seis pisos. Se encuentran bajo el tratamiento de Consolidación con Cambio de Patrón y

por tanto pueden alcanzar (1) un piso adicional no habitable.

En tercer lugar, con un porcentaje aproximado de 15% se encuentran las urbanizaciones

de El Tejar, Los Ángeles, Montes Primer Sector, el Remanso y Santa Matilde Segundo

Sector. Estas urbanizaciones se encuentran bajo el tratamiento de Consolidación con

Densificación Moderada.

Con un porcentaje de 5%, están los predios ubicados en los barrios San Eusebio, los cuales

cuentan con una altura máxima permitida de 5 pisos. Estos se encuentran clasificados bajo

el tratamiento de Consolidación con Densificación Moderada.

Finalmente se encuentran consolidaciones urbanísticas que definen su altura a través de la

norma original y sus modificaciones, como lo son las urbanizaciones Milenta, La Guaca,

San Jorge y Montes I.





57

Imagen 41. Alturas permitidas TRAMO 3: Sector Centro (Entre Av. NQS y Av. Calle 39) Fuente: SDP – DPRU, DNU 2019

Máximo pisos permitidos

Número de predios

% de predios




58

3 1915 51,34%

4 1067 28,61%

6 155 4,16%

2_5 23 0,62%

2_8 38 1,02%

3_4AL 218 5,84%

3_5AL 46 1,23%

3PP 268 7,18%

Tabla 4. Alturas permitidas. TRAMO 3: Sector Centro (Entre Av. NQS y Av. Calle 39) Fuente: SDP – DPRU, DNU 2019

Este tramo se caracteriza por tener un alto porcentaje (51.3%) de predios con alturas máximas permitidas de (3) tres pisos; ello se presenta en los barrios Santa Isabel, El Vergel, Eduardo Santos, La Capuchina y La Alameda. En los barrios Voto Nacional, San Victorino, La Favorita y Santa Fe se puede alcanzar una altura máxima de (5) cinco pisos siempre que cumplan con un frente mayor a 15 metros. Adicional, por estar bajo el tratamiento de Consolidación con Densificación Moderada, tienen la posibilidad de alcanzar un piso adicional no habitable. En este tramo, el 28.6% de los predios cuentan con una altura máxima permitida de 4 (cuatro) pisos, clasificándose igualmente bajo el tratamiento de consolidación con densificación moderada. También se evidencia en un porcentaje menor, que el 4.1% de los predios con frente sobre la avenida de la malla vial arterial Primero de Mayo cuentan con la altura máxima permitida de (6) seis pisos. Se encuentran en este tramo, las siguientes consolidaciones urbanísticas: Agrupación de vivienda Diana Carolina D2, Parque Central Bavaria y Caracas. TRAMO 4 SECTOR NORTE (ENTRE AV. CALLE 39 Y AV. CALLE 80




59

Imagen 42. Alturas permitidas TRAMO 4


Máximo pisos permitidos

Número de predios

% de predios

2 212 5,87%

3 430 11,90%

4 434 12,02%

2 a 4 445 12,32%

3 a 4 259 7,17%

3 a 5 81 2,24%

3 a 6 11 0,30%

3 a 8 4 0,11%

4 a 5 85 2,35%

4 a 6 427 11,82%

4 a 8 1212 33,55%

8 a 10 12 0,33%

Total general 18141 100,00%

Tabla 5. Alturas permitidas TRAMO 4: Sector Norte (Entre Av. Calle 39 y Av. Calle 80)





60

En este tramo por norma se permiten alturas máximas de (4) cuatro pisos equivalentes al

12% de los predios, ubicados en las Upz 99 Chapinero, 100 Galerías y 101 Teusaquillo.

Algunos predios tienen la posibilidad de alcanzar (4) cuatro pisos más, siempre que cuenten

con frente mayor a 35 metros y/o área superior a 2500 m2. Adicional, por estar bajo el

tratamiento de Consolidación Con Cambio de Patrón, tienen la posibilidad de alcanzar un

piso adicional no habitable. Bajo las condiciones de esta modalidad, casi el 50% de los

predios pueden alcanzar por frente mínimo (integración predial) o por área, una mayor

altura, logrando un máximo de 10 pisos, más 1 piso no habitable.

Hacia el interior de la Upz 98 Los Alcázares, existe una altura máxima permitida

predominante de (3) tres pisos equivalentes al 11.9% del total de predios. Sobre la Avenida

Caracas en este misma Upz y en la Upz 97 Chico lago, predomina una altura de (2) dos

pisos, que representa menos del 6%.

Sobre la intersección de la Avenida Paseo Los Libertadores (Autopista Norte) con la

Avenida Medellín predomina una altura máxima permitida de 4 (cuatro) pisos. Estos predios

están bajo el tratamiento de Renovación Urbana, en las 2 modalidades (Reactivación y

Redesarrollo), dándoles la posibilidad de alcanzar un piso adicional no habitable.

3.3.Altura existente





61

Imagen 43. Número de pisos por lote. TRAMO 2 Fuente: SDP – DNU 2019

Conforme a la base catastral de 2019, se tiene que el número de pisos predominante por lote en el Tramo No. 1 es de 2 pisos. Seguido por un rango de 3 a 4 pisos, y en una mínima proporción de 5 a 7 pisos. Ello indicaría que la edificabilidad actual por predio sigue siendo en su mayoría la de la estructura predial original, sin suficiente aprovechamiento de las condiciones normativas que permitan superar los 2 o 4 pisos básicos, incluso, a través de la integración predial. Se requiere de condiciones aún más atractivas desde la edificabilidad, que permitan incentivar y generar proyectos que dinamicen la renovación y revitalización del tramo. TRAMO 2: SECTOR CENTRO-OCCIDENTE. (ENTRE AV. BOYACÁ Y AV. NQS)




62

Imagen 44. Número de pisos por lote. TRAMO 2


Conforme a la base catastral de 2019, se tiene que el número de pisos predominante por loteen el Tramo No. 2 es de 2 pisos. Seguido por un rango de 3 a 4 pisos, y en menor proporción de 5 a 7 niveles.. Ello indicaría que la edificabilidad actual por predio sigue siendo en su mayoría la de la estructura predial original, sin suficiente aprovechamiento de las condiciones normativas que permitan superar los 2 o 4 pisos básicos, incluso, a través de la integración predial. Se requiere de condiciones aún más atractivas desde la edificabilidad, que permitan incentivar y generar proyectos que dinamicen la renovación y revitalización del tramo. TRAMO 3: SECTOR CENTRO (ENTRE AV. NQS Y AV. CALLE 39)




63



Conforme a la base catastral de 2019, se tiene que el número de pisos predominante por lote, es de 2 pisos. Seguido por un rango de 3 a 4 pisos, y en menor proporción de 5 a 7 niveles. En un porcentaje mucho menor, se ubican edificaciones mayores a 8 pisos entorno a la Av.Calle 19 con Av. Caracas. Ello indica que la edificabilidad actual por predio sigue siendo en su mayoría la de la estructura predial original, sin suficiente aprovechamiento de las condiciones normativas que permiten superar los 2 o 4 pisos básicos, a través de la integración predial. Se requiere de condiciones aún más atractivas desde la edificabilidad, que permitan incentivar y generar proyectos que dinamicen la renovación y revitalización del tramo. TRAMO 4 SECTOR NORTE (ENTRE AV. CALLE 39 Y AV. CALLE 80




64



Conforme a la base catastral de 2019, se tiene que el número de pisos predominante por lote, es de 2 pisos. Seguido por un rango de 3 a 4 pisos, y en menor proporción de 5 a 7 niveles. En un porcentaje mucho menor, se ubican edificaciones mayores a 8 pisos. Ello indica que la edificabilidad actual por predio sigue siendo en su mayoría la de la estructura predial original, sin suficiente aprovechamiento de las condiciones normativas que permiten superar los 2 o 4 pisos básicos, a través de la integración predial. Se requiere de condiciones aún más atractivas desde la edificabilidad, que permitan incentivar y generar proyectos que dinamicen la renovación y revitalización del tramo.

3.4 Áreas de actividad de acuerdo con Decreto Distrital 190 de 2004




65

En cuanto a las áreas de actividad presentes en todo el corredor, se tiene que la mayor presencia según lo dispuesto por los respectivos decretos reglamentarios, se concentra en las zonas residenciales con zonas delimitadas de comercio y servicios, con más de la mitad del área total (51,28%). Cabe destacar que dentro de esta área de actividad existen subsectores que en efecto tienen por objeto concentrar las áreas económicas (generalmente sobre corredores intermedios o que con el tiempo han consolidado cierta actividad comercial o de servicios), pero también están compuestos por subsectores cuya área de actividad corresponde a zonas residenciales exclusivas, más limitadas en áreas comerciales, debido a su vocación principalmente habitacional. En segundo lugar, se encuentran las áreas residenciales con actividad económica en la vivienda (17,58%). En estas áreas se clasifican principalmente áreas de origen informal, ya legalizadas, que en su mayoría se corresponden con el tratamiento de mejoramiento integral y en cuyos inmuebles se ubican pequeños locales comerciales o de servicios de tipo vecinal, así como variada industria artesanal.

Tabla 6. Análisis de áreas por Área de Actividad UPZ.

Fuente: SDP 2019

En menor cantidad en términos de área de suelo y según reglamentación actual, se ubican el comercio aglomerado (9,6%) y los servicios empresariales (6,6%). Con un poco más del 5%, se encuentran predios normados bajo el área de comercio cualificado.




66

Gráfico 8. Porcentajes de áreas de actividad por UPZ.

Fuente: SDP 2019

En cuanto al número de predios que se ubican por área de actividad, se tiene que el 61% de los mismos se ubican en el área de actividad residencial con zonas delimitadas de comercio y servicios, en tanto que el 22,4% del total de predios se clasifican en la zona residencial con actividad económica en la vivienda. Lo mismo, recalca el hecho de que más del 80% de los predios se ubican en área de actividad residencial. Tal vocación puede ser maximizada con la propuesta de proyectos de renovación integrales, que permitan aumentar la oferta de vivienda, así como de los soportes urbanos necesarios para su buen funcionamiento.

Tabla 7.Número de lotes por Área de Actividad UPZ.

Fuente: SDP 2019




67

Gráfico 9. Número de predios por Área de Actividad, según UPZ.


TRAMO 1: LÍMITE OCCIDENTAL BOGOTÁ Y AVENIDA BOYACÁ

Imagen 47. Áreas de Actividad TRAMO 1





68

AREA DE ACTIVIDAD Área neta (m2) % AA

Zona residencial con actividad económica en la vivienda 522.726 30,33%

Zona residencial con zonas delimitadas de comercio y servicios 733.394 42,55%

Zona de equipamientos colectivos 17.330 1,01%

Zona de comercio cualificado 142.943 8,29%

Zona de comercio aglomerado 48.715 2,83%

Zona Múltiple 24.267 1,41%

Vacías 234.223 13,59%

Gráfico 10. Porcentaje de áreas de actividad. Tramo 1. Fuente SDP.

En el tramo 1 de la línea, la mayor cantidad de área por actividad según la norma dispuesta en UPZ, se concentra en zonas residenciales con zonas delimitadas de comercio y servicios (42,55%), seguido por las zona residenciales con actividad económica en la vivienda (30,33%) y las áreas sin área de actividad (13,59%). Ello evidencia la vocación residencial de los barrios afectados por la PLMB a su paso por las UPZ Patio Bonito, Las Margaritas, Gran Britali, Corabastos, Kennedy Central, Timiza y Carvajal, a lo largo de la Av. Ciudad de Villavicencio y la Av. Primera de Mayo. El comercio se concentra principalmente en el sector comprendido entre las UPZ Kennedy Central y UPZ Carvajal, donde se concentra una

Zona residencial con actividad económica en

la vivienda30%

Zona residencial con zonas delimitadas de comercio y servicios

43%

Zona de equipamientos colectivos

1%

Zona de comercio cualificado

8%

Zona de comercio aglomerado

3%

Zona Múltiple1%

Vacías14%




69

fuerte actividad comercial que dan soporte a las grandes áreas residenciales. TRAMO 2: SECTOR CENTRO-OCCIDENTE. (ENTRE AV. BOYACÁ Y AV. NQS)

Imagen XX Áreas de Actividad TRAMO 2 Sector Centro-Occidental: (Entre Avenida Boyacá y Av. NQS)




Zona residencial con actividad economica en la vivienda 48.097 5,14%



Zona centro tradicional 154.325 16,49%

En el tramo 4 de la línea, la mayor cantidad de área por actividad según la norma dispuesta en UPZ, se concentra en zonas residenciales con zonas delimitadas de comercio y servicios (61,97%), seguido por el Centro Tradicional (16,49%) y el comercio cualificado (8,33%). Ello




70

evidencia la vocación residencial de los barrios afectados por la PLMB a su paso por las UPZ Santa Isabel y UPZ Restrepo, a lo largo de la Calle 1. El comercio se concentra principalmente en el sector comprendido entre las UPZ Las Nieves y UPZ La Sabana, donde se concentra una fuerte actividad comercial asociada con las dinámicas del Centro Histórico. TRAMO 3: SECTOR CENTRO (ENTRE AV. NQS Y AV. CALLE 39)





Zona residencial con actividad economica en la vivienda 48.097 5,14%






71

Zona centro tradicional 154.325 16,49%

Gráfico 11. Porcentaje de áreas de actividad. Tramo 3.

Fuente SDP.

En el tramo 4 de la línea, la mayor cantidad de área por actividad según la norma dispuesta en UPZ, se concentra en zonas residenciales con zonas delimitadas de comercio y servicios (61,97%), seguido por el Centro Tradicional (16,49%) y el comercio cualificado (8,33%). Ello evidencia la vocación residencial de los barrios afectados por la PLMB a su paso por las UPZ Santa Isabel y UPZ Restrepo, a lo largo de la Calle 1. El comercio se concentra principalmente en el sector comprendido entre las UPZ Las Nieves y UPZ La Sabana, donde se concentra una fuerte actividad comercial asociada con las dinámicas del Centro Histórico.

Zona residencial con zonas

delimitadas de comercio y

servicios62%

Zona residencial con actividad

economica en la vivienda

5%

Zona de equipamientos

colectivos8%

Zona de comercio cualificado

8%

Zona centro tradicional

17%




72





RESIDENCIAL ZONAS DEL. DE COM Y SERV 82.402 6,68%

EQUIPAMIENTOS COLECTIVOS 28.096 2,28%

SERVICIOS EMPRESARIALES 216.522 17,55%

ESPECIAL DE SERVICIOS 1.137 0,09%




73

COMERCIO CUALIFICADO 522.466 42,36%

COMERCIO AGLOMERADO 370.974 30,08%

CENTRO TRADICIONAL 11.883 0,96%

Gráfico 12. Porcentaje de áreas de actividad. Tramo 4.

Fuente SDP.

En el tramo 4 de la línea, la mayor cantidad de área por actividad según la norma dispuesta en UPZ, se concentra en el Comercio Cualificado (42,36%), seguido del Comercio Aglomerado (30%) y los Servicios Empresariales (17,5%). Ello evidencia la vocación comercial y de servicios que presenta este tramo de la línea, el cual puede ser potencializado a través de proyectos que incentiven la mezcla de usos y permitan el uso residencial como forma de mantener un mejor y mayor control de las actividades tanto diurnas como nocturnas. Por tanto, el comercio como área de actividad permitida según la norma vigente, ocupa más del 70% de área del tramo, lo cual puede ser un incentivo importante para el desarrollo y fortalecimiento de este tipo de actividades, que puedan ser complementadas con proyectos de vivienda, lo cual generaría cercanía a los puntos que concentran la mayor cantidad de empleos en la ciudad. En un menor porcentaje, se ubican predios con área de actividad residencial, con zonas




74

delimitadas de comercio y servicios, así como equipamientos colectivos, de centro tradicional y especial de servicios.

3.5 Usos del suelo catastrales Una vez analizados los usos permitidos por las Unidades de Planeamiento Zonal -UPZ- y las áreas de actividad que fueron definidas por el Decreto Distrital 190 -POT- de las manzanas que se localizan sobre el corredor de la Avenida Calle 13 y la Avenida Américas, se procedió a realizar el análisis de usos catastrales actuales de acuerdo con la información que reposa en la Base de Datos Corporativa de la SDP, con el fin de evidenciar si existe concordancia entre las actividades que se desarrollan actualmente en el corredor y los usos establecidos en la norma urbanística. Lo anterior, para determinar las zonas que presenten potencial para su renovación por presentar relación entre lo normalizado y lo existente, así como una adecuada mezcla de usos. Para tal fin, se realizó el análisis de los cuatro tramos ya identificados así:





75

Imagen 50. Usos Catastrales TRAMO 1


USO CATASTRAL

PREDOMINANTE

Área neta de uso catastral (m2) % de uso catastral

COMERCIAL 95.360 5,70%

DOTACIONAL 147.486 8,82%

INDUSTRIAL 24.127 1,44%

RESIDENCIAL 1.131.018 67,64%

SERVICIOS 274.077 16,39%

Tabla 8. Porcentaje de usos catastrales por área neta de uso. Tramo 1. Fuente SDP

Los usos catastrales predominantes en este tramo son un reflejo de las áreas de actividad establecidas en el POT vigente. Sigue predominando el uso residencial (67,67%), seguido del área dedicada dotacional (16,39%) y el área destinada a dotacionales (8,82%). Este tramo se caracteriza por concentrar toda una serie de actividades de comercio y servicios asociadas principalmente con las dinámicas que soportan las áreas residenciales de los sectores sobre las importantes Avenidas Ciudad de Villavicencio y Avenida Primera de




76

Mayo. Los grandes dotacionales se localizan en cercanía a las Avenidas ya mencionadas pero inmersos hacia los barrios residenciales, lo que a futuro favorece e incentiva los proyectos que se den a lo largo de la PLMB.




USO CATASTRAL

PREDOMINANTE

ÁREA NETA DE USO

CATASTRAL (M2)

% DE USO

CATASTRAL

COMERCIAL 122.518 10,56%




77



RESIDENCIAL 779.431 67,19%

SERVICIOS 119.465 10,30%

Tabla 9. Porcentaje de usos catastrales por área neta de uso. Tramo 1.

Fuente SDP

Los usos catastrales predominantes en este tramo son un reflejo de las áreas de actividad establecidas en el POT vigente. Sigue predominando el uso residencial (67.19%), seguido de las áreas dedicadas al comercio y los servicios (10,56% y 10,30% respectivamente). En este tramo se caracteriza por concentrar este tipo de actividades de comercio y servicios principalmente en el Sector de Kennedy y el sector alrededor del barrio La Fragua en la UPZ el Restrepo.





78



USO CATASTRAL

PREDOMINANTE

Área neta de uso catastral (m2) % de uso catastral

COMERCIAL 113.263 12,65%




SERVICIOS 155.025 17,31%


Los usos catastrales predominantes en este tramo son un reflejo de las áreas de actividad establecidas en el POT vigente. Sigue predominando el uso residencial (52.01%), seguido del área dedicada a los servicios (17.31%) y el comercio (12.65%). Este tramo se




79

caracteriza por concentrar toda una serie de actividades de comercio y servicios asociadas principalmente con las dinámicas del Centro Histórico y del sector de San Victorino en contraprestación con un sector residencial con una actividad comercial claramente delimitada a lo largo de la Calle 1. Los grandes dotacionales se localizan en las intersecciones de las vías arteriales con transporte público masivo, lo que a futuro favorece e incentiva los proyectos que se den a lo largo de la PLMB.




USO CATASTRAL

PREDOMINANTE

ÁREA NETA DE USO

CATASTRAL (M2)

% DE USO

CATASTRAL

COMERCIAL 266.891 22,17%




80




SERVICIOS 347.330 28,86%


Los usos catastrales predominantes en este tramo, son el uso residencial (33.4%), seguido del área dedicada a los servicios (28.8%) y el comercio (22.1%). Ello indica que más del 50% del área de estos predios, es coherente con el área de actividad permitida según la norma vigente, la cual admite la localización de comercio y servicios principalmente. Este tramo se caracteriza por concentrar establecimientos en efecto dedicados a la oferta de comercios tanto puntuales como aglomerados de diversos productos, así como oficinas especializadas dedicadas a la oferta de servicios. En un menor porcentaje se ubican usos dedicados a la actividad dotacional (14,5%) y en una escasa participación aparece catastralmente predios con presencia de uso industrial (1,04%). Por tanto, se debiera incentivar el fortalecimiento de la concentración de usos con vocación de comercio y servicios, complementado con oferta de uso residencial, que permita una mezcla equilibrada de actividades, potencializando los usos existentes, en buena parte ya reconocidos y con influencia en el resto de la ciudad.

3.6 Análisis de la malla vial TRAMO 1: LÍMITE OCCIDENTAL BOGOTÁ Y AVENIDA BOYACÁ




81

Imagen 54. Malla vial TRAMO 1 Fuente: SDP – DPRU, DNU 2019

Este tramo se ve desarrolla en el eje de importantes vías arteriales tales como la Avenida Ciudad de Villavicencio y Avenida Primera de Mayo, intersectadas por otras vías importantes como la Avenida Boyacá, Avenida Ciudad de Cali, Avenida Tintal y Avenida KR 68 o Avenida del Congreso Eucarístico; todas vías estructurantes de la ciudad, que atraviesan al corredor en sentido oriente – occidente y sur - norte. El resto de la malla vial está conformada por vías locales e intermedias, las cuales conforman la retícula característica de los barrios residenciales que se han ido expandiendo desde el centro hacia el borde occidental de la ciudad hasta el límite con el Rio Bogotá.





82


Este tramo se ve atravesado por importantes vías arteriales tales como la Avenida Carrera 68, la Avenida Carrera 50, y la Avenida Ferrocarril del Sur, todas vías que conectan de norte a sur sectores de la ciudad,





83


Este tramo se ve atravesado por importantes vías arteriales tales como la Avenida Calle 26, Av. Calle 19, la Calle 13, y la Calle 6, todas vías estructurantes del centro de la ciudad, que atraviesan al corredor en sentido oriente – occidente. En paralelo al corredor de la PLMB a su paso por el ámbito PEMP-CH se encuentra la Carrera 10, avenida estructurante del centro de la ciudad, principal en la movilidad del sector. El resto de la malla vial está conformada por vías locales, las cuales conforman la retícula característica de los barrios de origen planificado que fueron concentrándose entorno al centro fundacional.





84


En el tramo, la otra vía arterial adicional a la Av. Caracas, que resulta clave para la movilidad en el sentido norte-sur, es la AK 13, por la cual transita buena parte del Sistema Integrado de Transporte complementario a la Troncal de Transmilenio. El resto de vías arteriales van principalmente en el sentido oriente-occidente, atravesando la línea de la troncal, tales como la AC 45, AC 53, AC 57, AC 63, AC 72 y AC 80. La mayor parte de las vías en el tramo corresponden a vías de la malla vial local, y algunas pocas de la malla vial intermedia.

3.7 Dotacionales

De acuerdo con la Base de Datos Geográfica Corporativa B.D.G.C. el nivel geográfico

“Plataforma territorial equipamientos” y “Planes Complementarios” de esta Secretaría, se

puedo identificar doscientos noventa (290) equipamientos existentes dentro del ámbito del

corredor de la primera línea Metro, de los cuales doscientos cuarenta y tres (243) son

equipamientos colectivos, dos (2) son deportivos y recreativos y cuarenta y cinco (45) son

servicios urbanos básicos, así:




85

Dotacional Sector Número de equipamientos

Colectivo

Educación 108

Integración social 33

Cultura 41

Salud 15

Culto 46

Deportivo y

Recreativo

Deportivo y Recreativo 2

Servicios

Urbanos Básicos

Seguridad Ciudadana, Defensa y Justicia 14

Sedes Administrativas 24

Recintos Feriales 1

Cementerios y Servicios Funerarios 6

Tabla 12. Número de equipamientos por sector. Fuente: SDP- DPMC 2019

3.7.1. Escala y tipo de uso

Las escalas y el tipo de usos dotacionales correspondiente a cada equipamiento

identificados, se da con base a la clasificación a los Decretos Distritales 190 de 2.004 y 120

de 2018, el cual corresponde por cada sector así:

Dotacional Colectivo Educativo

Escala Número Uso

Metropolitana 31 Institución de Educación Superior

Urbana 1 Colegio

Zonal 74

60 Colegio

14 Educación para el trabajo y el desarrollo

humano

Vecinal 2 Colegio

Dotacional Colectivo Integración Social

Escala Número Uso

Urbana 1 Unidad de Protección Integral - UPI

Zonal 10

1 Centro Amar

1 Centro Crecer

1 Centro Desarrollo Comunitario - CDC

1 Centro Zonal

1 Comisaría de familia

2 Jardín Infantil

1 Subdirección Local




86

1 Unidad de Protección Integral - UPI

1 Centro De Respiro Teusaquillo - Satélite 2

Vecinal 22

1 Centro de Atención Tercera Edad

5 Comedor Comunitario

1 Fundación

15 Jardín Infantil

Dotacional Colectivo Cultura

Escala Número Uso

Zonal 18

2 Biblioteca

1 Centro Artístico

6 Centro Cultural

1 Museo

3 Teatro

1 Galería

3 Auditorio

1 Casa de Cultura

Vecinal 23

1 Biblioteca

20 Salón Comunal

2 Teatro

Dotacional Colectivo Salud

Escala Número Uso

Metropolitana 3 2 Hospital III Nivel

1 Clínica

Urbana 1 Centro de Rehabilitación

Zonal 7

1 Centro de Atención Médica Inmediata -CAMI

1 Centro Médico

3 Clínica I Nivel

1 Dispensario Médico

1 Unida Médica

Vecinal 4 1 Centro de Rehabilitación

3 Institución Prestadora de Salud - IPS

Dotacional Colectivo Culto

Escala Número Uso

Urbana 1 Rito

Zonal 14 Rito

Vecinal 31

2 Formación

7 Residencial

22 Rito




87

Dotacional Deportivo y Recreativo

Escala Número Uso

Zonal 2 1 Caja de Compensación

1 Instalación Deportiva

Dotacional Servicios Urbanos Básicos (Seguridad Ciudadana, Defensa y Justicia)

Escala Número Uso

Urbana 5 3 Casa de Justicia

2 Centro de Convivencia

Zonal 9

3 Comando de Atención Inmediata - CAI

1 Defensa Civil

1 Estación de Bomberos

2 Unidad de Mediación y Conciliación

1 Centro de Atención Penal Integral a Víctimas

1 Sala de Atención al Usuario

Dotacional Servicios Urbanos Básicos (Sedes Administrativas)

Escala Número Uso

Metropolitana 17 7 Entidad Distrital

10 Entidad Nacional

Urbana 4

1 Centro de Atención Distrital Especializado -

RAPICADE


SUPERCADE

2 Entidad Nacional

Zonal 3

1 Alcaldía Local


RAPICADE

1 Notaría

Dotacional Servicios Urbanos Básicos ( Recinto Feriales )

Escala Número Uso

Metropolitana 1 Recinto Ferial

Dotacional Servicios Urbanos Básicos ( Cementerios y Servicios Funerarios)

Escala Número Uso

Zonal 6 3 Funeraria

3 Funeraria y Laboratorio de Tanatopraxia

Tabla 13. Número de dotacionales por escala y tipo de uso. Fuente: SDP- DPMC 2019




88

3.7.1. Condición de permanencia uso dotacional

Para establecer esta condición es necesario remitirse a las normas para el uso dotacional

del numeral 1 del artículo 344 del Decreto Distrital 190 de 2004 - POT, el cual indica lo

siguiente:

“(…) Artículo 344. Normas para el uso dotacional (artículo 333 del Decreto 619 de 2000).

Permanencia. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, los inmuebles de escala

metropolitana, urbana o zonal con uso dotacional existentes, los señalados como

institucionales por normas anteriores, los que se destinen en el futuro a este uso, o mediante

la destinación del suelo hecha en este Plan, en sus fichas normativas, o sean incluidos

mediante Planes de Regularización y Manejo, deben mantener el uso dotacional y quedan

comprendidos por las normas del tratamiento de Consolidación para Sectores Urbanos

Especiales. (…)” (Subrayado fuera de texto)

De lo anterior, es claro que se identifican cuatro casos para que un inmueble esté sujeto a

la condición de permanencia del uso dotacional. En este sentido, si los predios objeto de

consulta cumplen con una de las condiciones establecidas en el artículo 344 del POT,

tendría la condición de permanencia y deberá mantener el uso dotacional

Para los predios objeto de la solicitud, en la Geodatabase Personal (GDB) “Plataforma

territorial equipamientos”, se menciona tres (3) condiciones en relación a la permanencia,

los cuales se revisaron sobre criterios verificables en la norma urbanística relacionada con

los usos dotacionales, es decir los señalados por normas anteriores, señalados en la ficha

normativa de la UPZ y adoptados por Plan de Regularización y Manejo PRM, así:

Condición Descripción

Permanencia_2 Dotacional señalado como institucional por normas anteriores

Permanencia_3 Dotacional señalado por ficha normativa UPZ

Permanencia_4 Predios dotacionales con PRM adoptado

Tabla 14. Condición de permanencia. Fuente: SDP- DPMC 2019

Con respecto a la preexistencia del uso dotacional, se informa que se cuenta con una base

datos de información alfanumérica denominada “Institucionales-

recracionales_por_año2000-2003.xls” enviada por la UAECD mediante radicado n.° 1-

2016-22836, que sirve como insumo para revisar la condición de permanencia por

preexistencia; la cual la Dirección de Planes Maestros y Complementarios se encuentra en

la revisión de cada uno de los doscientos noventa (290) equipamientos.




89

No obstante, se aclara que la condición de preexistencia debe ser corroborada por la Unidad

Administrativa Especial de Catastro Distrital - UAECD en los registros de datos de dicha

entidad, mediante la certificación de la misma.

3.7.2. Planes Complementarios.

Con relación a los planes de implantación y planes de regularización y manejo ámbito del

corredor de renovación urbana de la primera línea Metro, se identificaron veinticuatro (24),

los cuales se listan a continuación:

Id Nombre Dirección

Nú

me

ro

Pr

edi

os

Instrumento Escala Estado Categoría Tipo

Acto

Administrati

vo

1

Fundación

Universitaria

UNIHORIZONT

E

CL 69 14

30 y otras 4

Plan de

Implantación Metropolitana

Actualiza

ción

Consulta

Prelimina

r

Dotacional Universidad <Null>

2

Universidad de

Ciencias

Aplicadas y

Ambientales -

UDCA - Sede

Calle 72

AC 72 14

20 1

Plan de

Regularizació

n y Manejo

Metropolitana Adoptado Dotacional Universidad

Resolución

0139 del 4

febrero de

2019

3

Planta Parque

de Reciclaje El

Tintal

KR 88 C

43 53

SUR

1 Plan de

Implantación Metropolitana Adoptado Dotacional

Parque

Reciclaje

Resolución

834 de 05

Septiembre

de 2006

4

Universitaria

Virtual

Internacional

AK 20 76

51 1

Plan de


Institución

de

Educación

Superior

Virtual

Resolución

0209 de 15

febrero de

2018

5

Fundación

Universitaria Los

Libertadores

KR 16 63

A 68 y

otras

40

Plan de

Regularizació

n y Manejo


Resolución

1604 de 24

Diciembre de

2013

6

Servicio

Nacional de

Aprendizaje -

SENA -

Complejo Sur

KR 30 17

99 SUR 1

Plan de

Regularizació

n y Manejo

Metropolitana Adoptado Dotacional

Institución

de

Educación

Superior

Resolución

1055 de 19

julio de 2018

7

Universidad La

Gran Colombia -

Sede Chapinero

KR 9 42 A

22 1

Plan de

Regularizació

n y Manejo


Resolución

1728 del 29

noviembre

de 2018

8

Universidad

Santo Tomas -

Sede Central

KR 9 51

11 y otras 7

Plan de

Regularizació

n y Manejo


Resolución

964 de 03

Mayo de

2010




90

9

Estación

Cabecera y

Patio

Estaciónamiento

Buses Sistema

Transmilenio -

Portal Américas

AK 86 43

55 SUR 1

Plan de


Portal

Transmileni

o

Resolución

560 de 27

Diciembre de

2002,

Resolución

196 de 12

Abril de 2004

10

Defensoría del

Pueblo - Sede

Central

CL 55 10

32 1

Plan de

Regularizació

n y Manejo

Metropolitana Adoptado Dotacional

Servicios de

la

Administraci

on Pública -

Sedes

Resolución

1377 de 22

Julio de

2010,

Resolución

0717 de 23

Junio de

2015, Oficio

2-2017-

47615 de

06/09/2017

(Mod

cronograma)

11 Almacén Éxito -

Chapinero

AC 53 13

85 y KR

13 52 A 3

2 Plan de

Implantación Metropolitana Adoptado Comercial

Hipermerca

do -

Grandes

Superficies

Resolución

152 de 19

Abril de 2002

12 Equipamiento

Cultural ATRIO

CL 26 A

13 A 10 1

Plan de

Implantación Zonal

Consulta

Prelimina

r Viable

Dotacional

Centro

Artistico

Cultural -

Museo

<Null>

13

Sede

Administrativa

Armada

Nacional

AC 39 8

51 1

Plan de

Implantación Urbana Desistido Dotacional

Entidad

Nacional

Militar

<Null>

14

Secretaría

Distrital de

Ambiente

AK 14 54

38 1

Plan de

Regularizació

n y Manejo

Metropolitana Desistido Dotacional

Servicios de

la

Administraci

on Pública -

Sedes

<Null>

15

Universidad

Central - Sede

Norte

CL 75 15

65 y otras 9

Plan de

Regularizació

n y Manejo

Metropolitana Desistido Dotacional Universidad <Null>

16

Institucion de

Educación

Superior de

Carácter Virtual

AC 80 20

C 81 1

Plan de

Implantación Metropolitana Desistido Dotacional

Universidad

virtual <Null>

17

Fundación

Centro de

Investigación

Docencia Y

Consultaría

Administrativa -

CIDCA - Sede

Chapinero

KR 13 60

34 y otras 3

Plan de

Regularizació

n y Manejo

Metropolitana Desistido Dotacional Fundación

Universitaria <Null>

18

Universidad

Piloto de

Colombia

CL 45 A 9

3 y otras 17

Plan de

Regularizació

n y Manejo

Metropolitana Desistido Dotacional Universidad <Null>

19

Superintendenci

a de Subsidio

Familiar

CL 45 A 9

36 1

Plan de

Regularizació

n y Manejo

Metropolitana

Formulac

ión en

Proceso

Dotacional Servicios de

la <Null>




91

Administraci

ón Pública

20

SENA - Centro

de Formación en

Talento Humano

Salud

KR 18 A 2

18 SUR 1

Plan de

Regularizació

n y Manejo

Metropolitana

Formulac

ión en

Proceso

Dotacional

Servicio

Nacional de

Aprendizaje

<Null>

21 Homecenter

Chapinero

CL 59 14

55 y otras 21

Plan de

Implantación Metropolitana

No

Adoptado

- En

Proceso

Comercial Centro

Comercial

Resolución

1109 de 6

Septiembre

de 2012

22 Funeraria Cristo

Rey

AK 14 69

41 y CL

69 BIS 14

42

2

Plan de

Regularizació

n y Manejo

Zonal

No

Adoptado

- En

Proceso

Dotacional Funeraria

Resolución

2357 de 31

Diciembre de

2010

23 Universidad

Sergio Arboleda

CL 74 14

14 y otras 5

Plan de

Regularizació

n y Manejo

Metropolitana

No

Adoptado

- En

Proceso

Dotacional Universidad

Resolución

2280 de 23

Diciembre de

2010

24

Archivo General

e Información

Documental del

Consejo

Superior de La

Judicatura

KR 14 B

56 SUR 1

Plan de

Regularizació

n y Manejo

Metropolitana

No

Adoptado

- En

Proceso

Dotacional Archivo

General

Resolución

1061 de 05

Agosto de

2011

Tabla 15. Planes complementarios. Fuente: SDP- DPMC 2019

3.8. Patrimonio

3.8.1. Bien de Interés Cultural – BIC

De acuerdo con el Listado Anexo No. 1 del Decreto Distrital 606 de julio 26 de 2001,

incorporado al Decreto Distrital 560 de septiembre 28 de 2018 “Por medio del cual se define

la reglamentación urbanística aplicable a los Bienes de Interés Cultural del ámbito Distrital

y se dictan otras disposiciones” y al el nivel geográfico “Bien de Interés Cultural” de la

B.D.G.C; se identificaron dentro del ámbito objeto de la solicitud, treinta y siete (37)

Inmuebles Interés Cultural fuera de Sector de Interés Cultural del ámbito distrital cuya

categoría corresponde a:

Categoría Número

Conservación integral 28

Conservación monumental 3

Conservación tipológica 6

Tabla 16. Cuantificación de BIC de acuerdo con la categoría de conservación.

Fuente: SDP




92


Imagen 58. BIC TRAMO 1






93

Imagen 59. BIC TRAMO 2. Fuente: SDP – DPRU, DNU 2019

Tanto en el tramo 1 como en el tramo 2, no existen bienen de interés cultural BIC

identificados en el catágolo del D.D. 606 de 2001.





94



En este tramo los bienes de conservación integral se concentran a lo largo del corredor a su paso por la UPZ Las Nieves y en la intersección de la Av. Caracas con la Calle 1, el Hospital de Santa Clara y el Hospital de la Misericordia. El resto son bienes de conservación tipológica. Todo proyecto que se pretenda desarrollar y resulte colindante a bienes de interés patrimonial deberán armonizarse con los mismo y seguir las condiciones reglamentadas en el Decreto Distrital 560 de 2018. El área de estos inmuebles puede ser tenida en cuenta para las integraciones prediales. TRAMO 4 SECTOR NORTE (ENTRE AV. CALLE 39 Y AV. CALLE 80




95



Para este tramo, sólo existe una edificación clasificada bajo Conservación Monumental, correspondiente al Edificio Sede Automóvil Club de Colombia. Se presentan aproximadamente 21 inmuebles bajo la modalidad de Conservación Integral y un número mayor a 50 predios bajo la modalidad de Conservación tipológica. Todo proyecto que se pretenda desarrollar y resulte colindante a bienes de interés patrimonial deberán armonizarse con los mismo y seguir las condiciones reglamentadas en el Decreto Distrital 560 de 2018. El área de estos inmuebles puede ser tenida en cuenta para las integraciones prediales.

3.8.2. Sectores de interés cultural




96


Imagen 62. SIC TRAMO 1


Los sectores de interés cultural cercanos al área de influencia del tramo, no se incorporan por pertenecer al tratamiento de conservación. En este tramo corresponde con el SIC de Timiza.





97



En la zona de influencia del tramo 2 no existen Sectores de Interés Cultural identificados en

la resolución 544 de 2019.





98



Los sectores de interés cultural cercanos al área de influencia del tramo, no se incorporan por pertenecer al tratamiento de conservación. Los mismos pertenecen a los SIC de Teusaquillo, conjunto funerario del Barrio Santa Fe, el conjunto de Hans Drew Arango y el SIC del Voto Nacional. TRAMO 4 SECTOR NORTE (ENTRE AV. CALLE 39 Y AV. CALLE 80




99



Los sectores de interés cultural cercanos al área de influencia del tramo, no se incorporan por pertenecer al tratamiento de conservación. Los mismos pertenecen a los SIC de Teusaquillo, San Luis y Quinta Camacho.

3.8.3. Condicionantes para las manzanas en zona de influencia del PEMP

Cabe anotar que el PEMP del Centro Histórico de Bogotá, delimita el área afectada y su

zona de influencia, adicionalmente asigna niveles permitidos de intervención a todos los

predios localizados en su ámbito, tanto Bienes de interés cultural como predios sin valor

patrimonial; y formula las normas de edificabilidad, volumetría y usos a los mismos.

Así mismo y, con el objetivo de preservar la calidad del paisaje percibido desde el área

afectada, el PEMP establece vistas protegidas, determinadas a partir de conos visuales

trazados desde el área afectada hacia la zona de influencia. En estas zonas se establecen




100

límites máximos de alturas permitidas, en función de mitigar el impacto de nuevas

edificaciones sobre la percepción del paisaje del Centro Histórico.

A través de una de estas zonas, localizada en el costado occidental del área afectada, pasa

el corredor de la primera línea del Metro; por lo que en esta zona se prevén determinantes

normativas de alturas máximas permitidas asi:

Para los predios con frente a la Avenida Caracas, localizados en el tramo del corredor

del Metro comprendido entre las calles 6ta y 13, se estableció una altura máxima de 9

pisos.

Para los predios con frente a la Avenida Caracas en el tramo comprendido entre las

calles 13 y 19 se estableció una altura máxima de 12 pisos.

Para los predios con frente a las demás calles perpendiculares a los tramos referidos y

con frente a las carreras posteriores, se estableció una altura máxima de 7 pisos.

Imagen 66. Manzanas afectadas por el área de influencia del PEMP - CH





101

CAPITULO IV. ELEMENTOS DE INFRAESTRUCTURA

4.1. Perfiles Vías Arterias

Vía Tramos Tipo de Vía

según POT

Ancho mínimo

Ramal técnico. Avenida

Longitudinal de

Occidente.

Desde el sector el Corzo

hasta el parque Gibraltar.

V-0 100 metros

Avenida Ciudad de

Villavicencio

Desde Carrera 98 hasta

Avenida Primero de Mayo

(Transversal 78H)

V-2 40 metros

Avenida Primero de

Mayo

Desde Avenida

Villavicencio (Avenida Calle

43 sur) hasta Avenida

Ciudad de Quito

V-2 40 metros

Avenida Ciudad de

Quito

Entre Avenida Primero de

Mayo y Calle 8 sur

V-1 60 metros

Avenida Fucha (Calle 8

Sur)

Entre Avenida Ciudad de

Quito y Calle 1

V- 3 28 a 30 metros

Avenida de La Hortua

(Calle 1)

Entre Calle 8 sur y Avenida

Caracas (Avenida Carrera

14)

V- 3 28 a 30 metros

Avenida Caracas

(Avenida Carrera 14)

Entre Calle 1 y Calle 78 V-2B 42 metros

Tabla 17. Caracterización de los perfiles viales según POT Fuente: Dirección de vías, transporte y servicios públicos - SDP

Es de tener en cuenta, que la Avenida Ciudad de Villavicencio en este momento se

encuentra incluida en el el Contrato IDU-1475-2017 “Estudios y Diseños de la Troncal

Centenario desde el Limite Occidente del Distrito hasta la Troncal Américas con carrera 50, y de la

Avenida Longitudinal de Occidente, Ramal Av. Villavicencio hasta la Av. Cali y Ramal Av. Américas

hasta la Av. Cali. Bogotá D.C.”, el cual se encuentra en ejecución.

4.2. Afectaciones Viales.




102

Respecto a este tema, se informa que la Secretaria Distrital de Planeación (SDP) es la

encargada de definir y adoptar las zonas de reserva vial mediante Actos Administrativos

con el objeto de que sirvan de base para los procesos de afectación o adquisición de

predios, pero esta definición no está ligada a los procesos de ejecución de las obras civiles

específicas de cada proyecto ni constituye viabilidad de los proyectos, siendo

responsabilidad de las Entidades ejecutoras, de sus Consultores y de sus Interventores,

verificar el cumplimiento técnico y normativo de dichos proyectos.

De igual forma, aunque las zonas de reserva vial están basadas en los diseños elaborados

por la consultoría, su finalidad no es aprobar los mismos, sino realizar el señalamiento

cartográfico de reserva que sirve de sustento para “(…) realizar procesos de afectación predial

o de adquisición de los inmuebles (…)”.

El articulo 447 define la afectación como “(...) la restricción impuesta a uno o más inmuebles

específicos, que limita o impide la obtención de las licencias urbanísticas de que trata el capítulo X

de la ley 388 de 1997, por causa de la construcción o ampliación de una obra pública o por razón de

protección o ambiental” (Artículo 447 del Decreto Distrital 190 de 2004).

En este orden de ideas, mientras la demarcación de las zonas de reserva está constituida

por una definición cartográfica de las zonas que en el futuro pueden ser afectadas o

adquiridas para la ejecución de obras o programas públicos, la afectación es una verdadera

restricción a la propiedad privada, que limita o impide el uso y goce pleno de la propiedad.

Por lo mismo, los procedimientos utilizados para una y otra son diferentes, ya que mientras

la demarcación de las zonas de reserva es el instrumento de medio para concretar una

futura restricción y es competencia directa de la Secretaría Distrital de Planeación (SDP),

la afectación es la restricción misma, impuesta por la administración, con efectos sobre los

derechos de dominio de los titulares de los inmuebles objeto de afectación, lo cual hace

que éstos deban ser vinculados al proceso y se culmine con la inscripción del acto en el

folio de matrícula inmobiliaria respectivo.

4.2. Ejes de la malla vial intermedia.

El artículo 165 del Decreto 190 de 2004 (Plan de Ordenamiento Territorial) establece los

componentes del Subsistema vial así:

Malla vial arterial principal: Es la red de vías de mayor jerarquía, que actúa como soporte

de la movilidad y la accesibilidad urbana y regional y de conexión con el resto del país.

Malla arterial complementaria: Es la red de vías que articula operacionalmente los

subsistemas de la malla arterial principal, facilita la movilidad de mediana y larga distancia

como elemento articulador a escala urbana.




103

Malla vial intermedia: Está constituida por una serie de tramos viales que permean la

retícula que conforma las mallas arterial principal y complementaria, sirviendo como

alternativa de circulación a éstas. Permite el acceso y la fluidez de la ciudad a escala zonal.

De acuerdo a lo anterior, se reporta la siguiente información de las vías los siguientes

cuadros:

NOMENCLATU

RA REAL

NOMENCLATURA EN PLANO

TIPO DE VIA

ANCHO MIN

m²

NOMBRE URBANIZACION Y/O

DESARROLLO

No. PLAN

O UPZ OBSERVACIONES

KR 91 KR 104 V-4A 25 COMPARTIR LA

MARGARITA (1 ETAPA)

CU2-B348/4

-01

83 LAS MARGARIT

AS

MALLA VIAL INTEGRAL - UPZ SIN REGLAMENTAR

KR 88C V-5 18 83 LAS

MARGARITAS

MALLA VIAL INTEGRAL - UPZ SIN REGLAMENTAR

KR 91 KR 104 V-7 12 DESARROLLO LAS

VEGAS K26/4-

08 82 PATIO BONITO

CORREDOR DE MOVILIDAD LOCAL (CML)

KR 88A KR 100A V-8 10 DESARROLLO

HORIZONTE OCCIDENTE K26/4-

03 82 PATIO BONITO


KR 81H KR 81H 26,5 GRAN BRITALIA B244/4

-00 81 GRAN BRITALIA

CORREDOR DE MOVILIDAD LOCAL (CML) -

ZONA VERDE

KR 80G KR 88A V-6 15 LA ESPERANZA K20/4-

01 81 GRAN BRITALIA


KR 79 TV 82A V-4 19 NUEVO KENNEDY F80/4-

29

47 KENNEDY CENTRAL

MALLA VIAL INTERMEDIA

KR 79 TV 82A V5 20 CIUDAD KENNEDY

OCCIDENTAL F80/4-

31

47 KENNEDY CENTRAL


CL 42 SUR

CL 42 SUR (V-

4) V5 20 KENNEDY NORTE

F80/4-43

47 KENNEDY CENTRAL


CL 41 SUR

CL 41 SUR (V-

3) V-4 28

CIUDAD KENNEDY SUPERMANZANA 8

F80/4-53

47 KENNEDY CENTRAL


CL 38B SUR

CL 38B SUR

V-5 18 SUPERMANZANA No. 6

CIUDAD KENNEDY F80/4-

22

47 KENNEDY CENTRAL


CL 35B SUR

CL 35B SUR

V-5 21 CIUDAD KENNEDY

ORIENTAL SUPERMANZANA No. 2

F80/4-59

47 KENNEDY CENTRAL


CL 26 SUR

CL 33 SUR

V-4 30 CIUDAD KENNEDY

ORIENTAL SUPERMANZANA No. 2

F80/4-60

47 KENNEDY CENTRAL


DG 37 SUR

CL 36 SUR

V-5 20 SUPERMANZANA 6B

(MODICASA) F80/4-59A

45 CARVAJAL


KR 73 CARRERA 72

V-5 20,5 CARVAJAL B16/4-

19 45

CARVAJAL MALLA VIAL INTERMEDIA

KR 69B CARRERA 63

V-4 22 CARVAJAL B16/4-

25 45

CARVAJAL MALLA VIAL INTERMEDIA

KR 69B CARRERA 63

V-5 20 CARVAJAL B16/4-

21 44

AMERICAS MALLA VIAL INTERMEDIA




104

KR 39 TRANVERSAL

39 40 LA GUACA 593/4 41 MUZU

MALLA VIAL INTERMEDIA (CANAL ALBINA)

KR 39 TRANVERSAL

39 40 LA GUACA IV SECTOR

593/4-05

40 CIUDAD MONTES

MALLA VIAL INTERMEDIA (CANAL ALBINA)

KR 36 KR 36 16,5 EL REMANSO 1 SECTOR 464/4-

1 40 CIUDAD MONTES


DG 16 SUR

CL 16 SUR

50 MONTES I SECTOR 327/4-

3 40 CIUDAD MONTES

MALLA VIAL INTERMEDIA (CANAL RIO FUCHA)

CL 1B CL 2 SUR

V-5 16 SANTA ISABEL TERCER

SECTOR 219/4-

7 37 SANTA

ISABEL MALLA VIAL INTERMEDIA

CL 7 CL 7 24 LA ESTANZUELA 93/4-3 102 LA

SABANA MALLA VIAL INTERMEDIA

DG 7 BIS

DG 15 20 CENTRAL 15/4 102 LA


CL 9 CL 9 20 CENTRAL 15/4 102 LA


CL 10 17 SECTOR ANTIGUO Y

CONSOLIDADO SIN

102 LA SABANA



CONSOLIDADO SIN

102 LA SABANA


CL 9 V-6 25 SECTOR ANTIGUO Y

CONSOLIDADO SIN

93 LAS NIEVES



CONSOLIDADO SIN

93 LAS NIEVES



CONSOLIDADO SIN

102 LA SABANA



CONSOLIDADO SIN

102 LA SABANA



CONSOLIDADO SIN

102 LA SABANA


CL 23 CL 23 15 SANTA FE 10/4 102 LA



CONSOLIDADO SIN

93 LAS NIEVES


CL 28 DG 28 V-4 30 PARQUE CENTRAL

BAVARIA 517/4-

10

91 SAGRADO CORAZON


CL 31 CL 31 26 PARQUE CENTRAL

BAVARIA 517/4-

10

91 SAGRADO CORAZON


CL 32 AV 32 V-4 27 PARQUE CENTRAL

BAVARIA 517/4-

10

91 SAGRADO CORAZON


AC 32 AV 32 22 SUR DE TEUSAQUILLO 12/4 101

TEUSAQUILLO


CL 37 CL 37 22 LA MAGDALENA 45/4 101

TEUSAQUILLO


DG 40A 30 SECTOR ANTIGUO Y

CONSOLIDADO SIN

91 SAGRADO CORAZON


DG 40A AV 39 25 DE LA MAGDALENA 45/5 101

TEUSAQUILLO

MALLA VIAL INTERMEDIA (CANAL ARZOBISPO)




105

DG 40 ABIS

SANTA TERESITA 62/4 101

TEUSAQUILLO


CL 41 BIS

15 SANTA TERESITA 62/4 101

TEUSAQUILLO


DG 42 BIS

14 SANTA TERESITA 62/4 101

TEUSAQUILLO


CL 44 CL 44 22 SANTA TERESITA 62/4 101

TEUSAQUILLO



CONSOLIDADO SIN

99 CHAPINER

O MALLA VIAL INTERMEDIA


CONSOLIDADO SIN

99 CHAPINER


CL 67

17 SECTOR ANTIGUO Y

CONSOLIDADO SIN

99 CHAPINER


97 CHICO

LAGO

DG 68 28 SIN SIN 97 CHICO

LAGO MALLA VIAL INTERMEDIA

KR 13 21 SIN SIN 97 CHICO


CL 73 22 POTRERO LARGO 233/4 97 CHICO


CL 74 CL 74 16 SAN FELIPE 21/4-3 98 LOS

ALCAZARES


DG 75 BIS

DG 75 22 SAN FELIPE 21/4-3 98 LOS

ALCAZARES


CL 77 CL 77 23 LAGO DE CHAPINERO 187/2-

3 97 CHICO


Tabla 18. Caracterización de la malla vial intermedia según POT Fuente: Dirección de vías, transporte y servicios públicos - SDP

CAPÍTULO V. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO

El corredor de renovación urbana de la primera línea Metro objeto de consulta, cruza con los siguientes elementos de la Estructura Ecológica Principal:




106




107

Tabla 19. Portafolio de áreas del sistema de espacio público

Fuente: SDP-DTEP (2019)

Para todos los elementos señalados, se deben atender los lineamientos establecidos para los mismos en el Decreto Distrital 190 de 2004 y demás normas vigentes, además de los que señale la Empresa de Acueducto, Agua y Alcantarillado de Bogotá E.S.P. – EAB, la Secretaría Distrital de Ambiente – SDA y las demás entidades competentes, según el caso. Por otro lado, se identificaron algunos nodos ambientales señalados en el Plan Maestro de Espacio Público, adoptado mediante el Decreto Distrital 215 de 2005, de los cuales no se




108

cuenta con las cartillas respectivas ni con lineamientos específicos sobre los mismos. Los nodos citados se muestran en la siguiente imagen:

Tabla 20. Nodos ambientales PMEP Fuente: SDP-DTEP (2019)




109

Otros componentes del sistema de espacio público encontrados son las Plazas, Plazoletas, Alamedas, Controles Ambientales, separadores Viales, nodos viales, Zonas Verdes y recreativas:

5.1.Plazas y plazoletas




110

Tabla 21. Relación de plazas y plazoletas a lo largo del corredor Fuente: SDP-DTEP (2019)

5.2.Alamedas




111

Tabla 22.Relación alamedas a lo largo del corredor Fuente: SDP-DTEP (2019)

5.3.Controles Ambientales




112

Tabla 23. .Relación controles ambientales a lo largo del corredor


5.4.Separadores Viales

Imagen 67. Separadores viales a lo largo del corredor.





113

5.5.Nodos viales

Tabla 24.. Nodos viales a lo largo del corredor. Fuente: SDP-DTEP (2019)

En cuanto al Sistema Distrital de Parques, en la BDCG se encuentran señalados los siguientes, los cuales cuentan con el respectivo código de identificación del Instituto Distrital de Recreación y Deporte – IDRD, entidad donde se podrá consultar información particular de cada uno de estos:




114

5.6.Parques




115




116




117




118




119




120




121

Tabla 25. Relación de parques a lo largo del corredor. Fuente: SDP-DTEP (2019)




122

Tal como se puede observar en la tabla anterior, en el área objeto de consulta solamente se identificaron dentro de la escala zonal, los parques denominados “LA AMISTAD” y “CIUDAD MONTES”, los cuales no cuentan con Plan Director adoptado. Sobre los demás parques existentes en el sector y dada la escala de los mismos, no les aplica el procedimiento de este instrumento. Adicionalmente, se encuentra el Equipamiento Deportivo y Recreativo público Coliseo La Fragua (KR 29B #14B-57S). Adicional a los parques anteriores es de anotar, que el área de estudio cruza con el parque Metropolitano propuesto “EL PORVENIR (GIBRATAR)”. Como se mencionó anteriormente, paralelo a la Avenida 1° de Mayo y atravesando la TV 31 y la KR 30, se encuentra el trazado del Río Fucha, para el cual se deben atender las disposiciones contenidas en el Decreto Distrital 389 de diciembre 6 de 2004 “Por el cual se adopta el Plan Maestro del Parque Urbano "Ronda del Río Fucha" y demás lineamientos que se consideren sobre este elemento por parte de la Empresa de Acueducto, Agua y Alcantarillado de Bogotá E.S.P. – EAB y la Secretaría Distrital de Ambiente – SDA. En esta misma área de estudio, se encuentran señaladas un área contenida en la Resolución No. 0816 del 10 de julio de 2015 “Por medio de la cual se establece el portafolio de áreas de que trata el artículo 8 de la Resolución Conjunta SDA – SDP No. 456 de 2014 y se dictan otras disposiciones”, la cual se observa en la siguiente imagen:

Imagen 68. Portafolio de áreas para la generación de zonas y áreas verdes en el distrito capital.

Fuente: SDP-DTEP a partir del Plano No. 1 de la Resolución 0816 de 2015




123

Respecto al déficit de espacio público en el sector, se encuentran los siguientes indicadores de Espacio Público Efectivo:




124

Tabla 26. Déficit de espacio público efectivo por UPZ. Fuente: SDP-DTEP

Para lo anterior, se debe tener en cuenta que el Plan Maestro de Espacio Público, adoptado mediante el Decreto Distrital 215 de 2005 establece:

“(…) Artículo 5.- Objetivos. (…) 10. El Plan pretende solucionar, a más tardar en el año 2019, el déficit actual y las necesidades futuras en cuanto a disponibilidad de espacio público, hasta alcanzar el estándar de 10 m2 por habitante adoptado por el Plan de Ordenamiento Territorial, de los cuales, 6 m2 por habitante deberán estar representados en parques, plazas y plazoletas de todas las escalas, y los 4 m2 por habitante restantes, deberán corresponder al producto de la recuperación y la adecuación de las áreas pertenecientes a la Estructura Ecológica Principal. (…) Artículo 48.- Metas Generales de la Política de Cubrimiento y Accesibilidad. Las metas generales de esta Política son las siguientes: 2005 - 2015: Llevar a 6 m2 la disponibilidad de espacio público vecinal, zonal y metropolitano por usuario. (…)”

Así, teniendo en cuenta lo establecido por el mencionado Plan Maestro, se puede evidenciar que la mayoría de zonas existentes presentan déficit de espacio público efectivo. Finalmente, se verificó que el área de estudio cruza las ciclorrutas de: la KR 95 A, la Av. Ciudad de Cali, la Av. Boyacá, la NQS, la Calle 6, la Calle 13, la Calle 24, la Calle 53 y la Calle 80, siendo paralela a la Av. Caracas la ciclorruta de las KR 11, 12 y 13.

CAPÍTULO VI. ANÁLISIS SOCIOECONÓMICO

6.1. Análisis de población actual y proyectada por cada UPZ que afecta al corredor

El proyecto de movilidad atraviesa la ciudad desde el sur occidente hasta el nororiente pasando por 23 Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) de características diversas, algunas de ellas con predominancia residencial localizadas alrededor del recorrido




125

occidente – oriente, mientras las del eje oriental hasta la calle 72 tienen un carácter mixto en el que conviven actividades residenciales y comerciales prioritariamente. Tomando como referencia la información de la Encuesta Multipropósito de Bogotá (EM), realizada en el año 2017, se encuentra que en las 23 UPZ donde tiene influencia la primera línea del Metro habita una población estimada de 1.691.808 personas en 587.297 hogares, lo que corresponde a cerca del 21% de la población de la ciudad, como lo muestra la Tabla 1. Es de resaltar que la primera línea del Metro conecta algunas de las UPZ con mayor número de residentes del occidente de la ciudad, tales como Patio Bonito, Kennedy Central o Timiza, con el corredor oriental de empleo en las que se ubican UPZ con menor actividad residencial, por ejemplo, Chapinero, Teusaquillo y Galerías.




126

Tabla 27. Población en las UPZ de la zona de influencia en la primera línea del Metro. Fuente: Encuesta Multipropósito 2017.

En la siguiente gráfica se evidencia la mayor concentración de los estratos antes referidos, observando además que en los tramos intermedios (2 y 3) la presencia de manzanas con usos diferentes al residencial es alta (principalmente en el tramo 2).

6.2. Dinámica de la construcción (Número de licencias, tipo de licencia, metros cuadrados licenciados y usos aprobados) en el ámbito de estudio de los corredores indicados.

De acuerdo con la información de la base de datos de licencias urbanísticas ejecutoriadas transmitidas mediante canal Web Service por las Curadurías Urbanas de Bogotá, con corte al 30 de septiembre de 2019; en las Unidades de Planeamiento Zonal por donde pasará la futura línea del Metro, se ha aprobado durante el periodo 2012 – 2019 un total de 10.220 trámites urbanísticos como licencias de construcción, reconocimientos de edificaciones, licencias de urbanización, licencias de subdivisión, aprobación de planos de propiedad horizontal entre otros. El siguiente cuadro resume la cantidad y participación de cada uno de esos trámites durante el periodo mencionado:

Tabla 28. Trámites urbanísticos aprobados en las UPZ que se intersectan con los polígonos por donde pasará la línea del Metro de Bogotá 2012 -2019 (sept 30) - Fuente: Web Service Curadurías

Urbanas de Bogotá - SDP - Cálculos Dirección de Información Cartografía y Estadística (DICE).

Como se observa, la gran mayoría de esos trámites (89,2%) corresponden a licencias de construcción. La distribución por UPZ, año de ejecutoría y tipo de trámite puede consultarse en los cuadros 1 y 2 del anexo_1. Para el cálculo del área licenciada para construcción, se toman en cuenta los tipos de trámite licencia de construcción, licencia de urbanismo y construcción y reconocimiento de




127

la existencia de una construcción, en las modalidades de obra nueva y ampliación. Una vez realizada la consulta para las UPZ por donde atravesará la futura línea del Metro, se encuentra un área aprobada total durante el periodo observado (2012 – 2019) de 8.053.292 metros cuadrados, dentro de los cuales 4.227.445 (52,5%) corresponden al uso vivienda. El detalle de los usos, UPZ y años de ejecutoría se detalla en los cuadros 3 y 4 del anexo_1.

6.3. Aspectos fiscales, valores catastrales y estratificación socio-económica: En el corredor que comprende la primera línea del Metro se encuentran aproximadamente 24.819 lotes catastrales y 65.717 predios que ocupan unas 457 hectáreas. La mediana del tamaño del lote es de 120m2, lo que implica un proceso necesario de englobe de lotes para consolidar nuevos desarrollos inmobiliarios. Por ejemplo, si se asume 800m2 como área mínima para alcanzar la viabilidad financiera de un proyecto inmobiliario, se debería llevar a cabo la gestión y englobe de cerca de siete lotes.

El 90% de las manzanas y el 80% de los predios con uso residencial en la zona de influencia hacen parte de los estratos uno al tres, con una mayor concentración en el estrato tres que alcanza una participación de 59%. Por su parte, la zona no incluye predios con estrato seis y el estrato cinco tan solo representa 2% del total de predios. Por tanto, se concluye que la primera línea del metro favorecerá especialmente a población que puede ser asociada con ingresos medios y bajos.

Tabla 29. Estrato en la zona de influencia primera línea del Metro.

Fuente: Decreto 291 de 2019

Con respecto al precio del suelo, el 95% de los lotes que se encuentran en el corredor tienen un valor de referencia del metro cuadrado de suelo inferior a $2.600.000. Los precios de suelo más altos se encuentran localizados en el costado nororiental de la línea del Metro, mientras que, en el trazado restante (salvo algunas excepciones), se localizan valores de hasta $1.500.000. De manera complementaria, el mayor recaudo predial se da en el corredor oriental de la línea del Metro. Lo siguiente se evidencia en la Tabla 3 y los Mapas 1 y 2.




128

Tabla 30. Valor de referencia del valor del metro cuadrado en la zona de influencia.

Fuente: UAECD

Imagen 69. Valores de referencia del metro cuadrado del suelo en el corredor de la primera línea del Metro de Bogotá. Fuente: UAECD




129

Imagen 70. Recaudo en impuesto predial 2018 Fuente: Mapas Bogotá




130

6.4. Empleo, concentración de actividades de comercio y servicios:

Además de conectar el suroccidente de la ciudad con los principales centros de empleo, el metro se presenta como un eje que dinamiza el tejido económico de las localidades de Kennedy, Bosa y Tunjuelito, aún incipiente frente a las zonas económicamente consolidadas de la ciudad, pero con indicadores de número de establecimientos y empleados relevantes frente a sectores netamente residenciales. En este sentido, se espera que la mejor conectividad con el resto de la ciudad aumente las posibilidades de generar valor agregado en estos sectores, contribuyendo a equilibrar geográficamente la generación de empleo en ciudad. Lo anterior se refleja en el siguiente Mapa.

Imagen 71. Tejido económico aglomerado y primera línea del Metro de Bogotá Fuente: Dirección de Economía Urbana - SDP, 2017




131

Además, al analizar la dinámica económica según la Encuesta de Establecimientos Económicos de Bogotá, en el polígono de la primera línea del Metro existen cerca de 11.506 establecimientos, que corresponden al 7% de los establecimientos de la ciudad (la Encuesta de Establecimientos de Bogotá Región registró las unidades económicas físicas visibles manzana por manzana). Desagregando dichos establecimientos por sector económico se encuentra que el comercio y los servicios concentran la mayor parte de los establecimientos del corredor con una participación de 55% y 35% respectivamente y más del 80% corresponden a microempresas.

Tabla 31. Número de establecimientos y personas ocupadas en la zona de intervención de la

primera línea del metro por tamaño de establecimiento. Fuente: SDP, Encuesta de Establecimientos Económicos, 2017

CAPÍTULO VII. FORMULACIÓN

De los datos arrojados en el diagnóstico y en específico lo que concluye el análisis de la

morfología predial y de manzanas, a continuación, se presentan varias modelaciones

arquitectónicas y urbanísticas en las cuales se determina la viabilidad de proponer una

norma de edificabilidad adicional a la permitida hoy por las diferentes UPZ, aplicando las

normas generales volumétricas consignadas en el proyecto de Decreto, tomando como

base los Decretos Distritales 621 de 2016, 595 de 2017 y 804 de 2018.




132

Imagen 72. Tramo 1 - Modelación 1. Fuente SDP




133

Imagen 73. Tramo 1 - Modelación 2. Fuente: SDP




134





135

Imagen 75. Tramo 2 - Modelación 2 Fuente: SDP




136





137





138





139





140





141





142





143





144

CAPÍTULO VIII. MODELACIONES FINANCIERAS

Teniendo en cuenta que una de las cargas urbanísticas que se pretende incorporar dentro del reparto de cargas y beneficios es una compensación en dinero para generación de equipamientos y espacio público, a continuación, se presentan las modelaciones financieras que determinan las equivalencias para los aportes, de acuerdo a la edificabilidad adicional a permitir. Se llevan a cabo modelaciones financieras con diferentes tipos de predios y englobes de manzanas afectas a las estaciones del sistema Metro, con el fin de validar el impacto que tiene esa carga en el plusvalor obtenido y el valor de ventas. Así mismo, dentro de las modelaciones financieras presentadas a continuación, se tienen en cuenta los índices de construcción hoy permitidos en las UPZ y los valores de suelo. El valor de la carga, se estima en función de la edificabilidad adicional con la y se establece que los aportes voluntarios en dinero para cargas por metro cuadrado adicional de LC, es de 0,05 veces el valor de referencia del predio por m2 del ICa licenciado, cuando este supere el 1.0 En resumen, se obtiene que la carga oscila entre 0.4% y el 3,4% de las ventas, lo que

equivale entre el 7% y el 21% del plusvalor. Con lo cual se valida la viabilidad financiara

para los proyectos para asumir esta carga. Los valores son indicativos y depende el impacto

del valor de productos inmobiliarios y el valor inicial del suelo, sin embargo, en los

escenarios modelados se utilizaron diferentes supuestos para validar y corrobora que la

carga es viable ante cualquier desarrollo. En resumen, la regla de carga se establece de la

siguiente manera:

Rango de ICa del predio a desarrollar adicional propuesto

Aportes voluntarios en dinero para cargas por metro cuadrado

adicional de LC.

Predios con ICa menor a 1.0 No aplica

Predios con ICa igual o mayor a 1.0 0,05 veces el valor de referencia

del predio por m2 del ICa licenciado.

A continuación, se presentan en detalle las modelaciones financieras, de los escenarios de construcción propuestos:




145

CL 1D BIS- CRA 25A CL 1D BIS- CRA 25A CL 1D BIS- CRA 25A CL 1D BIS- CRA 25A CL 1B- CRA 26

Área 889,0 889,0 873,0 873,0 888,4 888,4 869,4 869,4 2.706,8 2.706,8

IC 2,50 4,07 2,50 4,45 2,50 4,11 2,50 4,48 2,10 5,80

Ica 1,57 1,95 1,61 1,98 3,70

Pisos 7,37 12,00 8,43 15,00 7,30 12,00 8,36 15,00 5,07 14,00

Área Construida

2.987,77 4.864,26 2.921,12 5.200,55 2.988,93 4.909,99 2.906,43 5.213,87 8.996,03 24.847,39

Área Vendible

2.222,5 3.618,3 2.182,5 3.885,5 2.221,0 3.648,4 2.173,6 3.899,2 5.684,3 15.700,2

Área para ser transferida

1.395,8 1.703,1 1.427,5 1.725,6 10.015,9

Área construcción del Ica

1.876,5 2.279,4 1.921,1 2.307,4 15.851,4

Numero de Viviendas

56 60 56 60 242

Estrato Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4

Vr Venta $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606

VENTAS $

8.013.690 $

13.046.739 $

7.869.449 $

14.010.201 $

8.008.226 $

13.155.329 $

7.837.334 $

14.059.459 $

20.495.953 $

56.610.611 COSTO DIRECTO m2

$ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226

COSTOS DIRECTOS

$ 3.662.852

$ 5.963.330

$ 3.581.142

$ 6.375.608

$ 3.664.270

$ 6.019.396

$ 3.563.137

$ 6.391.940

$ 11.028.677

$ 30.461.630

COSTOS INDIRECTOS

$ 1.568.339

$ 2.553.344

$ 1.538.532

$ 2.739.091

$ 1.567.661

$ 2.575.239

$ 1.531.914

$ 2.748.113

$ 4.177.261

$ 11.537.755

UTILIDAD $ 961.643 $

1.565.609 $ 944.334

$ 1.681.224

$ 960.987 $

1.578.639 $ 940.480

$ 1.687.135

$ 2.459.514

$ 6.793.273

SUELO RESIDUAL

$ 1.820.856

$ 2.964.457

$ 1.805.441

$ 3.214.278

$ 1.815.308

$ 2.982.055

$ 1.801.804

$ 3.232.270

$ 2.830.501

$ 7.817.953

SUELO RESIDUAL POR M2 / VALOR INICIAL

$ 2.100 $ 3.335 $ 2.100 $ 3.682 $ 2.100 $ 3.357 $ 2.100 $ 3.718 $ 2.000 $ 2.888

Plusvalor Obtenido

$ 1.143.601 $ 1.408.837 $ 1.166.747 $ 1.430.467 $ 4.987.452

Factor por m2 de Edificabilidad

$ 105 $ 105 $ 105 $ 105 $ 100

Pago de Carga por Edificabilidad

$ 197.031 $ 239.340 $ 201.712 $ 242.281 $ 1.585.136

Impacto Sobre el Plusvalor

17% 17% 17% 17% 32%

Impacto Sobre ventas

1,5% 1,7% 1,5% 1,7% 2,8%

Tabla 32. Modelaciones financieras 1. Fuente: SDP - DNU (2019).




146

CLL 1- CRA 24 CLL 1- CRA 24 CLL 1- CRA 24 CLL 1- CRA 24

Área 1.637,0 1.637,0 846,9 846,9 1.138,3 1.138,3 955,3 955,3

IC 2,10 5,91 2,10 4,34 2,10 4,23 2,10 3,01

Ica 3,81 2,24 2,13 0,91

Pisos 7,46 21,00 5,80 12,00 5,96 12,00 8,38 12,00

Área Construida

4.463,36 12.564,96 1.506,41 3.114,14 3.201,01 6.440,17 2.746,20 3.934,23

Área Vendible 3.437,7 9.677,7 1.778,5 3.676,7 2.390,4 4.809,3 2.006,1 2.874,0


6.240,0 1.898,1 2.418,9 867,9


8.101,6 1.607,7 3.239,2 1.188,0

Numero de Viviendas

149 57 74 44

Estrato Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4

Vr Venta $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606

VENTAS $ 12.395.568 $ 34.895.177 $ 6.412.888 $ 13.257.096 $ 8.619.111 $ 17.340.930 $ 7.233.582 $ 10.362.886

COSTO DIRECTO m2

$ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226

COSTOS DIRECTOS

$ 5.471.856 $ 15.404.004 $ 1.846.783 $ 3.817.777 $ 3.924.278 $ 7.895.318 $ 3.366.699 $ 4.823.160

COSTOS INDIRECTOS

$ 2.406.521 $ 6.774.677 $ 1.146.612 $ 2.370.342 $ 1.685.294 $ 3.390.671 $ 1.421.707 $ 2.036.749

UTILIDAD $ 1.487.468 $ 4.187.421 $ 769.547 $ 1.590.852 $ 1.034.293 $ 2.080.912 $ 868.030 $ 1.243.546

SUELO RESIDUAL

$ 3.029.723 $ 8.529.075 $ 2.649.947 $ 5.478.125 $ 1.975.245 $ 3.974.028 $ 1.577.145 $ 2.259.431


$ 2.300 $ 5.210 $ 2.300 $ 6.468 $ 2.300 $ 3.491 $ 2.300 $ 2.365

Plusvalor Obtenido

$ 5.499.352 $ 2.828.178 $ 1.998.783 $ 682.285


$ 115 $ 115 $ 115 $ 115


$ 931.684 $ 184.889 $ 372.503 $ 136.623


17% 7% 19% 20%


2,7% 1,4% 2,1% 1,3%


AV CARACAS - CLL 15 - 16



AV CARACAS - CLL 15 - 16 AV CARACAS - CLL 15 - 16




147

Área 1.315,0 1.315,0 1.335,4 1.335,4 1.154,5 1.154,5 1.920,5 1.920,5 2.124,6 2.124,6

IC 2,20 6,00 2,20 5,07 2,20 5,60 2,20 6,00 2,20 6,00

Ica 3,80 2,87 3,40 3,80 3,80

Pisos 4,40 12,00 5,21 12,00 4,72 12,00 4,40 12,00 4,40 12,00

Área Construida

2.893,02 7.890,16 2.937,93 6.766,10 2.539,80 6.463,44 4.225,12 11.521,89 4.674,12 12.747,70

Área Vendible

2.603,7 7.101,1 2.644,1 6.089,5 2.285,8 5.817,1 3.802,6 10.369,7 4.206,7 11.472,9


4.497,4 3.445,4 3.531,3 6.567,1 7.266,2


4.997,1 3.828,2 3.923,6 7.296,8 8.073,6

Numero de Viviendas

108 93 89 158 175


Vr Venta $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606

VENTAS $

9.388.324 $

25.604.825 $

9.534.040 $

21.957.067 $

8.242.068 $

20.974.885 $

13.711.176 $

37.390.370 $

15.168.263 $

41.368.315

COSTO DIRECTO m2

$ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226

COSTOS DIRECTOS

$ 3.546.700

$ 9.672.934 $

3.601.749 $ 8.294.892

$ 3.113.670

$ 7.923.846 $ 5.179.778 $

14.125.251 $ 5.730.233

$ 15.628.030

COSTOS INDIRECTOS

$ 1.762.919

$ 4.808.017 $

1.790.281 $ 4.123.049

$ 1.547.677

$ 3.938.617 $ 2.574.654 $ 7.021.081 $ 2.848.263 $ 7.768.050

UTILIDAD $

1.126.599 $ 3.072.579

$ 1.144.085

$ 2.634.848 $ 989.048 $ 2.516.986 $ 1.645.341 $ 4.486.844 $ 1.820.192 $ 4.964.198

SUELO RESIDUAL

$ 2.952.106

$ 8.051.295 $

2.997.926 $ 6.904.278

$ 2.591.672

$ 6.595.436 $ 4.311.403 $

11.757.194 $ 4.769.576

$ 13.008.037


$ 2.000 $ 6.123 $ 2.000 $ 5.170 $ 2.000 $ 5.713 $ 2.000 $ 6.122 $ 2.000 $ 6.123

Plusvalor Obtenido

$ 5.099.189 $ 3.906.352 $ 4.003.764 $ 7.445.791 $ 8.238.461


$ 100 $ 100 $ 100 $ 100 $ 100


$ 499.714 $ 382.817 $ 392.363 $ 729.677 $ 807.358


10% 10% 10% 10% 10%


2,0% 1,7% 1,9% 2,0% 2,0%

Tabla 34. Modelaciones financieras 3. Fuente SDP- DNU 2019

CRA 13 - CLL 15 - 16 CRA 13 - CLL 15 - 16 CRA 13 - CLL 15 - 16 CRA 13 - CLL 15 - 16




148

Área 2.133,6 2.133,6 1.543,9 1.543,9 4.282,6 4.282,6 2.914,3 2.914,3

IC 2,20 4,75 2,20 4,97 2,20 2,98 2,20 6,00

Ica 2,55 2,77 0,78 3,80

Pisos 5,56 12,00 5,31 12,00 8,85 12,00 4,40 12,00

Área Construida

4.693,96 10.133,27 3.396,67 7.676,52 9.421,70 12.769,58 6.411,44 17.491,17

Área Vendible

4.224,6 9.119,9 3.057,0 6.908,9 8.479,5 11.492,6 5.770,3 15.742,1


4.895,4 3.851,9 3.013,1 9.971,8


5.439,3 4.279,8 3.347,9 11.079,7

Numero de Viviendas

139 105 175 240

Estrato Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4

Vr Venta $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606

VENTAS $

15.232.633 $

32.884.075 $

11.022.747 $

24.911.518 $

30.574.916 $

41.439.333 $

20.806.143 $

56.761.635 COSTO DIRECTO m2

$ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226

COSTOS DIRECTOS

$ 5.754.550 $

12.422.873 $ 4.164.149 $ 9.411.018

$ 11.550.524

$ 15.654.859

$ 7.860.099 $

21.443.284

COSTOS INDIRECTOS

$ 2.860.350 $ 6.174.899 $ 2.069.827 $ 4.677.829 $ 5.741.290 $ 7.781.386 $ 3.906.931 $

10.658.574

UTILIDAD $ 1.827.916 $ 3.946.089 $ 1.322.730 $ 2.989.382 $ 3.668.990 $ 4.972.720 $ 2.496.737 $ 6.811.396

SUELO RESIDUAL

$ 4.789.817 $

10.340.215 $ 3.466.041 $ 7.833.288 $ 9.614.112

$ 13.030.368

$ 6.542.376 $

17.848.381 SUELO RESIDUAL POR M2 / VALOR INICIAL

$ 2.000 $ 4.846 $ 2.000 $ 5.074 $ 2.000 $ 3.043 $ 2.000 $ 6.124

Plusvalor Obtenido

$ 5.550.398 $ 4.367.247 $ 3.416.256 $ 11.306.005


$ 100 $ 100 $ 100 $ 100


$ 543.931 $ 427.984 $ 334.788 $ 1.107.973


10% 10% 10% 10%


1,7% 1,7% 0,8% 2,0%

Tabla 35. Modelaciones financieras 4. Fuente: SDP - DNU (2019)

AV 1 MAYO AV 68 - AV FERROCARRIL AK 30 CL 17 CL 17 A S / KR 34 CL 17 A BIS S / KR 34

Área 3.387,8 3.387,8 5.786,3 5.786,3 1.105,5 1.105,5 1.300,7 1.300,7 1.185,1 1.185,1




149

IC 3,50 7,34 2,50 8,54 3,50 4,84 3,50 5,37 3,50 4,76

Ica 3,84 6,04 1,34 1,87 1,26

Pisos 8,58 18,00 7,03 24,00 10,13 14,00 9,77 15,00 11,03 15,00

Área Construida

15.032,36 31.542,30 18.159,30 62.000,70 5.092,24 7.036,30 6.018,02 9.239,70 5.468,96 7.439,40

Área Vendible

11.857,3 24.880,1 14.465,8 49.389,9 3.869,3 5.346,4 4.552,5 6.989,6 4.147,9 5.642,3


13.022,8 34.924,2 1.477,2 2.437,1 1.494,5


16.509,9 43.841,4 1.944,1 3.221,7 1.970,4

Numero de Viviendas

383 760 82 108 87


Vr Venta $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606

VENTAS $

42.754.250 $

89.710.962 $

52.159.622 $

178.086.866 $

13.951.480 $

19.277.741 $

16.414.916 $

25.202.446 $

14.956.037 $

20.344.623

COSTO DIRECTO m2

$ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226

COSTOS DIRECTOS

$ 18.428.905

$ 38.669.251

$ 22.262.377

$ 76.009.695

$ 6.242.821

$ 8.626.145

$ 7.377.789

$ 11.327.401

$ 6.704.666

$ 9.120.325

COSTOS INDIRECTOS

$ 8.256.028

$ 17.323.569

$ 10.050.181

$ 34.313.999

$ 2.717.004

$ 3.754.276

$ 3.200.016

$ 4.913.107

$ 2.913.872

$ 3.963.726

UTILIDAD $

5.130.510 $

10.765.315 $

6.259.155 $

21.370.424 $

1.674.178 $

2.313.329 $

1.969.790 $

3.024.294 $

1.794.724 $

2.441.355

SUELO RESIDUAL

$ 10.938.807

$ 22.952.827

$ 13.587.909

$ 46.392.748

$ 3.317.477

$ 4.583.992

$ 3.867.321

$ 5.937.645

$ 3.542.774

$ 4.819.218


$ 2.000 $ 6.775 $ 2.300 $ 8.018 $ 2.700 $ 4.147 $ 1.850 $ 4.565 $ 1.850 $ 4.067

Plusvalor Obtenido

$ 12.014.020 $ 32.804.838 $ 1.266.515 $ 2.070.324 $ 1.276.444


$ 100 $ 115 $ 135 $ 93 $ 93


$ 1.650.994 $ 5.041.761 $ 262.449 $ 298.005 $ 182.266


14% 15% 21% 14% 14%


1,8% 2,8% 1,4% 1,2% 0,9%


AV 1 MAYO / KR 38 KR 38 / CL 27B S AV 1 MAYO / CL 27B S AV 1 MAYO / CL 27B S AV 1 MAYO / KR 39

Área 1.044,6 1.044,6 1.002,2 1.002,2 1.644,7 1.644,7 1.639,8 1.639,8 1.016,8 1.016,8

IC 4,00 4,67 4,00 4,46 4,00 5,79 4,00 5,78 4,00 5,49




150

Ica 0,67 0,46 1,79 1,78 1,49

Pisos 12,85 15,00 13,45 15,00 10,35 15,00 10,39 15,00 10,94 15,00

Área Construida

5.565,06 6.494,20 5.373,15 5.992,20 8.630,26 12.503,00 8.621,80 12.451,30 6.724,49 9.221,10

Área Vendible

4.178,4 4.876,0 4.008,8 4.470,7 6.578,8 9.531,0 6.559,2 9.472,6 5.085,6 6.973,7


697,6 461,9 2.952,2 2.913,4 1.888,1


929,1 619,0 3.872,7 3.829,5 2.496,6

Numero de Viviendas

75 69 147 146 107


Vr Venta $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606

VENTAS $

15.066.192 $

17.581.641 $

14.454.660 $

16.120.003 $

23.721.392 $

34.366.108 $

23.650.719 $

34.155.552 $

18.337.312 $

25.145.440

COSTO DIRECTO m2

$ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226

COSTOS DIRECTOS

$ 6.822.478

$ 7.961.558

$ 6.587.209

$ 7.346.132

$ 10.580.262

$ 15.328.040

$ 10.569.882

$ 15.264.659

$ 8.243.878

$ 11.304.598

COSTOS INDIRECTOS

$ 2.942.177

$ 3.433.402

$ 2.826.920

$ 3.152.614

$ 4.616.235

$ 6.687.720

$ 4.604.596

$ 6.649.799

$ 3.574.985

$ 4.902.276

UTILIDAD $

1.807.943 $

2.109.797 $

1.734.559 $

1.934.400 $

2.846.567 $

4.123.933 $

2.838.086 $

4.098.666 $

2.200.477 $

3.017.453

SUELO RESIDUAL

$ 3.493.594

$ 4.076.884

$ 3.305.972

$ 3.686.858

$ 5.678.327

$ 8.226.415

$ 5.638.155

$ 8.142.428

$ 4.317.972

$ 5.921.113


$ 1.950 $ 3.903 $ 1.950 $ 3.679 $ 1.950 $ 5.002 $ 1.950 $ 4.966 $ 1.950 $ 5.823

Plusvalor Obtenido

$ 583.290 $ 380.886 $ 2.548.088 $ 2.504.274 $ 1.603.141


$ 98 $ 98 $ 98 $ 98 $ 98


$ 90.591 $ 60.357 $ 377.592 $ 373.377 $ 243.420


16% 16% 15% 15% 15%


0,5% 0,4% 1,1% 1,1% 1,0%


CL 24 S KR 50 A CL 50 A CL 22 S CL 22 S KR 50 A

Área 1.124,5 1.124,5 1.611,1 1.611,1 1.362,6 1.362,6 1.441,7 1.441,7 1.073,2 1.073,2

IC 3,50 4,99 3,50 5,83 3,50 5,71 3,50 5,98 3,50 5,03

Ica 1,49 2,33 2,21 2,48 1,53




151

Pisos 9,82 14,00 12,01 20,00 9,20 15,00 8,20 14,00 9,04 13,00

Área Construida

5.202,54 7.414,10 6.950,75 11.575,40 7.907,63 12.894,30 6.611,58 11.292,70 4.988,41 7.173,10

Área Vendible

3.935,8 5.608,8 5.638,9 9.390,6 6.011,3 9.802,0 5.046,0 8.618,6 3.756,2 5.401,2


1.673,1 3.751,8 3.790,8 3.572,6 1.645,0


2.211,6 4.624,6 4.986,7 4.681,1 2.184,7

Numero de Viviendas

86 144 151 133 83


Vr Venta $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606

VENTAS $

14.191.261 $

20.223.867 $

20.332.184 $

33.860.098 $

21.674.958 $

35.343.496 $

18.194.345 $

31.076.274 $

13.543.852 $

19.475.426

COSTO DIRECTO m2

$ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226

COSTOS DIRECTOS

$ 6.378.046

$ 9.089.308

$ 8.521.268

$ 14.190.850

$ 9.694.355

$ 15.807.754

$ 8.105.460

$ 13.844.274

$ 6.115.536

$ 8.793.855

COSTOS INDIRECTOS

$ 2.766.494

$ 3.942.511

$ 3.901.954

$ 6.498.100

$ 4.220.679

$ 6.882.300

$ 3.539.698

$ 6.045.869

$ 2.643.131

$ 3.800.699

UTILIDAD $

1.702.951 $

2.426.864 $

2.439.862 $

4.063.212 $

2.600.995 $

4.241.220 $

2.183.321 $

3.729.153 $

1.625.262 $

2.337.051

SUELO RESIDUAL

$ 3.343.770

$ 4.765.184

$ 5.469.099

$ 9.107.937

$ 5.158.929

$ 8.412.223

$ 4.365.866

$ 7.456.979

$ 3.159.922

$ 4.543.821


$ 1.900 $ 4.238 $ 1.900 $ 5.653 $ 1.900 $ 6.174 $ 1.900 $ 5.172 $ 1.900 $ 4.234

Plusvalor Obtenido

$ 1.421.414 $ 3.638.837 $ 3.253.294 $ 3.091.113 $ 1.383.898


$ 95 $ 95 $ 95 $ 95 $ 95


$ 210.098 $ 439.342 $ 473.733 $ 444.706 $ 207.546


15% 12% 15% 14% 15%


1,0% 1,3% 1,3% 1,4% 1,1%


CL 22 S CL 22 S KR 50 A CALLE 72 ESTACIÓN C63 CALLE 47

Área 934,8 934,8 980,2 980,2 4.688,1 4.688,1 6.824,9 6.824,9 5.511,2 5.511,2

IC 3,50 4,30 3,50 4,74 3,00 7,42 2,50 9,00 2,80 4,22

Ica 0,80 1,24 4,42 6,50 1,42




152

Pisos 12,21 15,00 11,07 15,00 4,85 12,00 5,28 19,00 7,96 12,00

Área Construida

4.372,15 5.369,70 4.557,73 6.178,50 16.809,96 41.573,88 18.208,54 65.550,73 20.200,57 30.458,64

Área Vendible

3.271,8 4.018,3 3.430,7 4.650,7 14.064,3 34.783,5 15.234,5 54.844,1 16.901,1 25.483,7


746,5 1.220,0 20.719,1 39.609,6 8.582,6


997,5 1.620,8 24.763,9 47.342,2 10.258,1

Numero de Viviendas

62 72 298 470 218


Vr Venta $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606

VENTAS $

11.797.235 $

14.488.878 $

12.370.186 $

16.769.143 $

50.712.206 $

125.419.903 $

54.931.441 $

197.753.186 $

60.940.986 $

91.887.495

COSTO DIRECTO m2

$ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226

COSTOS DIRECTOS

$ 5.360.038

$ 6.582.978

$ 5.587.542

$ 7.574.526

$ 20.608.147

$ 50.967.450

$ 22.322.737

$ 80.361.852

$ 24.764.863

$ 37.340.735

COSTOS INDIRECTOS

$ 2.305.589

$ 2.831.630

$ 2.414.282

$ 3.272.824

$ 9.667.646

$ 23.909.730

$ 10.471.990

$ 37.699.163

$ 11.617.634

$ 17.517.198

UTILIDAD $

1.415.668 $

1.738.665 $

1.484.422 $

2.012.297 $

6.085.465 $

15.050.388 $

6.591.773 $

23.730.382 $

7.312.918 $

11.026.499

SUELO RESIDUAL

$ 2.715.939

$ 3.335.605

$ 2.883.939

$ 3.909.496

$ 14.350.948

$ 35.492.333

$ 15.544.941

$ 55.961.788

$ 17.245.571

$ 26.003.063


$ 2.350 $ 3.568 $ 2.350 $ 3.988 $ 2.350 $ 7.571 $ 2.850 $ 8.200 $ 2.900 $ 4.718

Plusvalor Obtenido

$ 619.666 $ 1.025.557 $ 21.141.385 $ 40.416.847 $ 8.757.492


$ 118 $ 118 $ 118 $ 143 $ 145


$ 117.212 $ 190.441 $ 2.909.761 $ 6.746.263 $ 1.487.420


19% 19% 14% 17% 17%


0,8% 1,1% 2,3% 3,4% 1,6%


PATIO BONITO KENNEDY

Área 3.476,0 3.476,0 4.867,0 4.867,0

IC 2,50 7,39 2,50 7,50

Ica 4,89 5,00




153

Pisos 3,04 9,00 3,67 11,00

Área Construida 9.655,56 28.553,00 13.519,44 40.567,00

Área Vendible 8.690,0 25.697,7 12.167,5 36.510,3

Área para ser transferida 17.007,7 24.342,8

Área construcción del Ica 18.897,4 27.047,6

Numero de Viviendas 395 562

Estrato Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4 Estrato 4

Vr Venta $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606 $ 3.606

VENTAS $ 31.333.814 $ 92.659.027 $ 43.872.748 $ 131.646.368

COSTO DIRECTO m2 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226 $ 1.226

COSTOS DIRECTOS $ 11.837.219 $ 35.004.521 $ 16.574.149 $ 49.733.072

COSTOS INDIRECTOS $ 5.883.794 $ 17.399.306 $ 8.238.327 $ 24.720.262

UTILIDAD $ 3.760.058 $ 11.119.083 $ 5.264.730 $ 15.797.564

SUELO RESIDUAL $ 9.852.744 $ 29.136.116 $ 13.795.542 $ 41.395.469

SUELO RESIDUAL POR M2 / VALOR INICIAL $ 1.550 $ 8.382 $ 1.700 $ 8.505

Plusvalor Obtenido $ 19.283.373 $ 27.599.927

Factor por m2 de Edificabilidad $ 78 $ 85

Pago de Carga por Edificabilidad $ 1.464.552 $ 2.299.042

Impacto Sobre el Plusvalor 8% 8%

Impacto Sobre ventas 1,6% 1,7%

Tabla 40. Modelaciones financieras 9.

Fuente: SDP - DNU (2019).

CAPÍTULO IX. HECHOS GENERADORES DE PLUSVALÍA Teniendo en cuenta que la propuesta normativa puede presentar hechos generadores de

plusvalía por el establecimiento o modificación del régimen de usos del suelo en dos

escenarios, a continuación, se presenta el análisis comparativo que determina cuándo se

presentan dichos hechos generadores de plusvalía.

Así mismo, se debe tener en cuenta que, tal y como se encuentra definido en la propuesta

normativa, la posibilidad de acceder a una edificabilidad adicional a la permitida, está

inmersa en un sistema de reparto de cargas y beneficios. Por lo anterior, la edificabilidad




154

básica corresponde a la edificabilidad definida en las fichas de las correspondientes UPZ y

para los predios localizados en las áreas sujetas al Tratamiento Urbanístico de

Consolidación Urbanística, que no cuenten con ficha de edificabilidad, esta se determina

por la edificabilidad máxima permitida de conformidad con lo establecido en los actos

administrativos correspondientes, por lo que se configuran hechos generadores de la

participación en plusvalía por asignación de una mayor edificabilidad ya que esta es la

misma tanto en la norma antes y después de la acción urbanística. Y es así como dentro

del reparto de cargas y beneficios propuesto en el presente acto administrativo establece

que por la edificabilidad adicional permitida se generan cargas urbanísticas de suelo y de

compensación en dinero en contraprestación por el beneficio de edificabilidad adicional.

Ahora bien, los dos escenarios que se mencionan anteriormente en cuanto al cambio del

régimen de usos son los siguientes:

Consolidaciones Urbanísticas en las cuales los usos permitidos se remiten a los cuadros

Anexos No. 1 y 2 del Decreto Distrital 190 de 2004, escenario en el cual se pueden permitir

nuevos usos adicionales a los permitidos en la norma original.

Modificación del régimen de usos en las manzanas en donde actualmente se presenten dos

subsectores de usos diferentes en las UPZ, en las cuales se permite la totalidad de usos

de ambos subsectores en la totalidad del englobe propuesto.

Corredores Estratégicos de Renovación Urbana · 2019-11-21 · Documento Técnico de Soporte del...

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