CONCEPTO 51 DE 2016

(julio 5)

<Fuente: Archivo interno entidad emisora>

SECRETARIA GENERAL

Medellín, julio 5 de 2016

Doctor

JOSE NICOLÁS DUQUE OSSA

Secretario Gestión y Control Territorial

Municipio de Medellín

Concepto N°Radicado de Origen:Radicado de Salida

051201600281491201600327255

Asunto:

Reconsideración del Concepto 177 de diciembre 17de 2014 sobre prescripción de obligacionesurbanísticas

1. OBJETO DE LA CONSULTA.

La Subsecretaría de Gestión y Control Territorial, solicita reconsideración sobre la conclusiónnúmero 4 literal a del concepto 177 del 17 de diciembre de 2014, sobre la prescripción de lascesiones urbanísticas.

2. COMPETENCIA Y ALCANCE DEL CONCEPTO.

El Decreto 883 de 2015, en sus artículos 117 y 118, le asignó a la Secretaría General la competenciapara brindar apoyo y asesoría en materia jurídica a todos los procesos del Municipio de Medellín,garantizando que sus actuaciones tengan un correcto contenido jurídico; función que se cumple através de diferentes mecanismos, como la definición de líneas de prevención del daño antijurídico yla expedición de conceptos.

3. ARGUMENTACION DE LA SECRETARIA DE GESTION Y CONTROLTERRITORIAL.

La Secretaría de Gestión y Control Territorial expone las competencias que tiene en virtud delDecreto Municipal 883 de 2015 y las actuaciones que viene adelantando con fundamento en elDecreto 1152 de 2015, relacionadas con el procedimiento específico para el cálculo, liquidación ycobro de las obligaciones urbanísticas. Centra el problema jurídico en la siguiente pregunta y agregaargumentación: ¿Qué tiempo determinado tiene la Administración Municipal para realizar laresolución de liquidación de la obligación urbanística, toda vez que el hecho generador es la

construcción?

Solicita la reconsideración del literal a del numeral 4 de las conclusiones del concepto 177 de 2014,en cuanto a que la mayoría de las edificaciones ya construidas no cuentan con el oficio derequerimiento y la resolución de liquidación expedido.

Manifiesta que no hay posición unificada de la “mesa de trabajo de obligaciones urbanísticas" y espor ello que fija tres planteamientos:

“1. Bajo el entendido de que las obligaciones urbanísticas no prescriben: las obligacionesurbanísticas se plantean en la ley para ser compensadas por regla general en suelo y en construcciónde equipamiento y como excepción, para ser compensadas en dinero. Por lo tanto se puede entenderque las obligaciones urbanísticas son obligaciones de hacer las cuales se determinan en la licenciaurbanística en metros cuadrados, y solo hasta cuando se convierten en dinero, es decir, hasta tanto seexpida el oficio de requerimiento, se vuelven en obligaciones de dar, obligación que se traduce en elpago dinerario de los metros cuadrados determinados en la licencia, supuesto bajo el cual fueexpedido el concepto 177 del año 2015 de la Secretaría General, según el mismo en su numeral 4 delas conclusiones literal a, no habría termino perentorio para expedir el cobro de la obligaciónurbanística y solo hasta después de ser expedido dicho cobro se puede hablar de prescripción.

2. Bajo el entendido de que las obligaciones urbanísticas si prescriben:

a. Que el término para que la Administración realice la liquidación de las obligaciones, teniendo encuenta que el hecho generador es la ocupación del espacio público y esta última solo se puederealizar después la solicitud del permiso de ocupación en los términos del artículo 53 del Decreto1469 del 2010 como obligación del titular de la licencia, se cuente a partir de la solicitud del recibode obra por parte del titular de la licencia. Por lo tanto se utilizará el método de interpretaciónsistemático, según el cual se debe aplicar la interpretación más acorde a los principios integrales delsistema encabezado por la constitución, seguido por la ley y por el acto administrativo; por lo tantoen el caso de obras de construcción o cambio de destinación de la licencia, antes de ocupar elinmueble el particular tiene el deber de solicitar a la subsecretaría de control urbanístico en lostérminos del Decreto 1469 de 2010, el permiso de ocupación de la obra y posteriormente; laadministración tiene el deber de hacer la visita técnica en la que también podrá dejar constancia de lavisita para el auto de requerimiento como lo establece el artículo 5 del Decreto 1152 del 2015, paradar iniciar el cobro de la obligación urbanística.

Por lo tanto se deberá entender que el caso de la licencia de construcción o cambio de destinacióndel inmueble como ambas contemplan la obligación del titular de la licencia de solicitar el permisode ocupación a la Subsecretaría de Control Urbanístico, sólo a partir de ese momento se puedeempezar a contar el término de prescripción por 5 años, porque el particular ha cumplido con todassus obligaciones como titular de la licencia.

La administración no conoce de una construcción posiblemente sin el lleno de los requisitos legales,por lo tanto cuando el particular se acerca a la curaduría a legalizar la construcción si es más de 1piso se debe hacer reglamento de propiedad horizontal y registrarlo en notaría sólo en ese momentoel titular de la licencia a cumplido con el total de sus obligaciones y en virtud a la coherenciametodológica a partir de ese momento empezará a contar el término de prescripción de 5 años.

b. Que el término para la prescripción se cuente a partir de la pérdida de la vigencia de la licenciaurbanística o su prórroga o su revalidación o en su defecto del acto de reconocimiento: entendiendoque toda construcción debe ser realizada con posterioridad a ser tramitada la licencia respectiva yque el término para que se realice ésta es la vigencia de la misma o su prórroga o revalidación y porser el hecho generador de la obligación urbanística la construcción, el término de la prescripción dela obligación urbanística debe ser contada a partir de la fecha en que termina la vigencia de lalicencia. ”

El texto del literal a del numeral 4 de las conclusiones del Concepto 177 de 2014, es el siguiente:

“(…)

a) Inexistencia del acto administrativo que constituye el título que presta mérito ejecutivo:

En este caso no es posible hablar ni de prescripción ni de pérdida de ejecutoriedad del acto. Anteinexistencia de norma expresa que regule el momento en que el Municipio pueda proferir el actoadministrativo contentivo de la obligación, se puede inferir acudiendo a que la obligación surge conla construcción y para el certificado se verifica lo realmente construido, que el municipio podrápreconstituir el titulo con el acto administrativo en cualquier tiempo después de expedida la licenciay antes del otorgamiento del recibo o certificado de ocupación.

(...)"

4. MARCO NORMATIVO Y ANTECEDENTES.

La Constitución Política.

El artículo 58 dispone que la propiedad tiene una función social y el artículo 82, el deber del Estadode velar por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, elcual prevalece sobre el interés particular.

La Ley 388 de 1997, Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y a Ley 2 de 1991 y se dictan otrasdisposiciones.

En su artículo 8 determina que la función pública del ordenamiento territorial se ejerce medianteacciones urbanísticas y establece como una de ellas la de definir las cesiones obligatorias.Igualmente en su artículo 13, determina que el componente urbano del plan de ordenamientoterritorial deberá contener, entre otros, por lo menos el señalamiento de las cesiones urbanísticasgratuitas correspondientes a dichas infraestructuras urbanas.

En el artículo 15, establece que las normas urbanísticas generales, son las que permiten establecerusos e intensidad de usos del suelo, así como actuaciones, tratamientos y procedimientos deparcelación, urbanización, construcción e incorporación al desarrollo de las diferentes zonascomprendidas dentro del perímetro urbano y suelo de expansión y que por ello otorgan derechos eimponen obligaciones urbanísticas a los propietarios de terrenos y a sus constructores, disponiendoque las normas deben determinar las especificaciones de las cesiones urbanísticas gratuitas, así comolos parámetros y directrices para que sus propietarios compensen en dinero o en terrenos, si fuere delcaso.

Por su parte, el artículo 19 sobre planes parciales, establece que debe incluir por lo menos entreotros aspectos, la definición del trazado y características del espacio público y las vías; la redespacios públicos y zonas verdes destinados a parques, complementarios del contenido estructuraldel plan de ordenamiento.

El artículo 37, es el fundamento de las cesiones gratuitas y establece

Artículo 37- Espacio público en actuaciones urbanísticas. Las reglamentaciones distritales omunicipales determinarán, para las diferentes actuaciones urbanísticas, las cesiones gratuitas quelos propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vías locales, equipamientos colectivosy espacio público en general, y señalarán el régimen de permisos y licencias a que se debensometer así como las sanciones aplicables a los infractores a fin de garantizar el cumplimiento deestas obligaciones, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo XI de esta Ley. Textosubrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional, mediante Sentencia C-495 de1998

(…)

El Decreto Nacional 2181 de 2006, por el cual se reglamentan parcialmente las disposicionesrelativas a planes parciales contenidas en la Ley 388 de 1997 y se dictan otras disposiciones enmateria urbanística...

En su artículo 27, al establecer las cargas locales de la urbanización que serán objeto de reparto enlos planes parciales, determina la inclusión entre otros componentes de las cesiones y la realizaciónde obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos deacueducto, alcantarillado, energía y teléfonos, así como las cesiones para parques y zonas verdes,vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos comunitarios.

El Decreto 1469 de 2010, Por el cual se reglamentan las disposiciones relativas a las licenciasurbanísticas; al reconocimiento de edificaciones; a la función pública que desempeñan los curadoresurbanos y se expiden otras disposiciones. Este decreto fue incorporado al Decreto Único Nacional1077 de 2015, el cual a su vez fue modificado por el Decreto Nacional 2218 de 2015, en algunosartículos que nos compete para efectos de este concepto.

El artículo 2.2.6.1.1.1. del Decreto 1077 de 2015, fue modificado por el artículo 2° del Decreto 2218de 2015, define la licencia urbanística como el género, e indica que ésta implica la certificación delcumplimiento de las normas y demás reglamentaciones en que se fundamenta y conlleva laautorización específica sobre uso y aprovechamiento del suelo; determina que pueden ser objeto deprórrogas y modificaciones.

El artículo 2.2.6.1.1.4. del Decreto 1077 de 2015, fue modificado por el artículo 3 del Decreto2218 de 2015, define la licencia de urbanización como la autorización previa para ejecutar en uno ovarios predios localizados en suelo urbano, la creación de espacios públicos y privados, entre otras.En particular indica que Con la licencia de urbanización se aprobará el plano urbanístico, elcual contendrá la representación gráfica de la urbanización, identificando todos los elementosque la componen para facilitar su comprensión, tales como: afectaciones, cesiones públicas paraparques, equipamientos y vías locales, áreas útiles y el cuadro de áreas en el que se cuantifique las

dimensiones de cada uno de los anteriores elementos y se haga su amojonamiento.” Adicionalmente,define unas nuevas modalidades de licencia de urbanización entre ellas la de Saneamiento:

“2. Saneamiento. Es la autorización para ejecutar vías, parques, infraestructura de serviciospúblicos domiciliarios y demás zonas de cesión aprobadas en licencias urbanísticas vencidas, con elúnico fin de que se culmine la construcción y dotación de las zonas de cesión pública, y el procesode entrega y escrituración a favor del municipio o distrito. Solo procede cuando las obras deurbanismo faltantes por ejecutar no superen el 20% del área total de las cesiones definidas para larespectiva urbanización. Esta licencia se resolverá con fundamento en las mismas normasurbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron para expedir la licencia de urbanizaciónvencida con la que se desarrolló el resto de la urbanización.

(...)

El artículo 2.2.6.1.2.4.1 del Decreto 1077 de 2015, modificado por el artículo 8 del Decreto 2218 de2015, estableció las vigencias de las licencias urbanísticas, sus prórrogas y revalidaciones1

El artículo 2.2.6.1.2.4.3 del Decreto 1077 de 2015, modificado por el artículo 9 del Decreto 2218 de2015, estableció el tránsito de norma urbanística2:

Este Decreto 2218 de 2015, no modificó los artículos que originalmente corresponden al Decreto1469 de 2010 y fueron incorporados al Decreto 1077 de 2015, sobre Obligaciones del titular de lalicencia3, Certificado de permiso de ocupación4,

Determinación de áreas de cesión5, Incorporación de áreas públicas6, Entrega material de las áreasde cesión7, Entrega anticipada de cesiones8 y tampoco el de la Competencia del Control Urbano9.Igualmente deja vigente las Cesiones en suelo rural10.

A nivel Local

Se expidieron: el Decreto Municipal 351 de 2007, “Por medio del cual se reglamentan los Ámbitosde Reparto y la forma de gestión de las Obligaciones Urbanísticas", el cual fue derogado por elartículo 622 del Acuerdo 48 de 2014.

El Decreto 566 de 2011, “Por el cual se establece el procedimiento para la incorporación jurídica ymaterial, de las áreas de cesión pública obligatorias resultantes de los procesos de urbanización,parcelación y construcción adelantados en Medellín”. Este Decreto se encuentra vigente y guardacorrespondencia con la norma nacional, salvo en el término de seis (6) meses posterior a la vigenciade la licencia, sus prórrogas o revalidaciones para la entrega material, que trae la norma nacional y,además determina que la entrega material se debe adelantar previo a la solicitud del recibo deconstrucción de las áreas privadas que integran el proyecto constructivo.

El Decreto Municipal 2167 de 2014, “Por medio del cual se reglamenta la transitoriedad en ladistribución de los recursos causados por el pago compensado de las obligaciones urbanísticas”. Esde anotar que este Decreto se expide en el marco del Acuerdo 48 de 2014, por medio del cual serevisó y ajustó el largo plazo del Plan de Ordenamiento Territorial, con la finalidad de establecer unprocedimiento para la destinación de los recursos causados por pago compensado de obligaciones alos proyectos establecidos en el Plan de Desarrollo que se encontraba vigente y en el marco del Plan

de Ordenamiento Territorial.

El Decreto Municipal 1152 de 2015, “Por medio del cual reglamenta el procedimiento específicopara el cálculo, liquidación y cobro de las obligaciones urbanísticas a compensar en dinero”. EsteDecreto es aplicable a la compensación de obligaciones en dinero y reglamenta dos tipos deprocedimientos: para obligaciones urbanísticas causadas con anterioridad a la expedición delAcuerdo 48 de 2014 y las causadas en vigencia del Acuerdo 48 de 2014. En el artículo DécimoCuarto remite al Decreto Municipal 2167 de 2014, hasta tanto no se reglamente de manera generallos instrumentos del Subsistema de financiación del Acuerdo 48 de 2014.

5. ANALISIS DEL CASO PLANTEADO.

Para encuadrar el tema de la prescripción de las obligaciones urbanísticas, debemos tener en cuentael marco normativo del numeral anterior, en particular los conceptos de: vigencia de las licenciasurbanísticas, sus prórrogas y revalidaciones, entrega material de las cesiones urbanísticas ycertificado de permiso de ocupación (recibo de urbanismo y construcción), en su relación con elcumplimiento de las obligaciones urbanísticas, las obligaciones del urbanizador o constructor, elplazo que las normas le conceden para otorgar y registrar la escritura de constitución deurbanización, solicitar la entrega material de las áreas públicas, solicitar certificado de permiso deocupación y demás obligaciones, según las normas vigentes.

Cumplimiento de obligaciones urbanísticas:

La regla general es que las obligaciones de cesión de suelo para zona verde pública y paraequipamiento, y la construcción de equipamiento, se cumplan haciendo cesión jurídica y entregamaterial de las fajas y construyendo los metros cuadrados de equipamiento.

La excepción es la compensación o pago en dinero de estas obligaciones, el cual se presenta según lanorma nacional, en dos casos: a) cuando las áreas de cesión sean mínimas a las exigidas o b) suubicación sea inconveniente para el Municipio. Adicionalmente, lo que dispongan el Plan deOrdenamiento Territorial y sus instrumentos complementarios.

Es de anotar que a nivel local el Decreto Municipal 351 de 2007, “Por medio del cual sereglamentan los Ámbitos de Reparto y la forma de gestión de las Obligaciones Urbanísticas",establecía pago compensado de las obligaciones urbanísticas11. Este Decreto fue derogado por elartículo 622 del Acuerdo 48 de 2014.

Cumplimiento de la obligación en suelo y construcción:

Por regla general las obligaciones deben estar consignadas en la licencia urbanística, que se expida.

En ella se determina además, la obligación para el urbanizador de otorgar Escritura de Constituciónde Urbanización, con la cual se identifiquen las áreas públicas y privadas por su localización ylinderos. Esta escritura formaliza la cesión del espacio público resultante de los procesos deurbanización, parcelación y construcción al Municipio de Medellín. Con el registro de esta escriturapública en la oficina de registro de instrumentos públicos, se entienden incorporados al espaciopúblico dichas áreas. Este procedimiento constituye la entrega jurídica de las áreas.12 Lo reitera elDecreto Municipal 566 de 2011, que se encuentra vigente.

Esta escritura deberá otorgarse y registrarse antes de la iniciación de las ventas, en ella se deberáconsignar una cláusula que determine condición resolutoria de la cesión, por no ejecutar las obras ydotaciones de las áreas de cesión en su totalidad, durante el término de vigencia de la licencia, susprórrogas o revalidación; evento en el cual, se entenderá incumplida la obligación de entrega de lazona de cesión y no se tendrá por urbanizado el predio (artículo 2.2.6.1.4.6. del Decreto 1077 de2015 que incorpora el artículo 58 del Decreto 1469 de 2010).

Es obligación del urbanizador informar al Municipio del otorgamiento de la escritura de constituciónde la urbanización. Es obligación del Municipio determinar las demás condiciones y procedimientos.(Artículo 2.2.6.1.4.6. del Decreto 1077 de 2015 que incorpora el artículo 58 del Decreto 1469 de2010).

En este caso, las obligaciones urbanísticas están claramente establecidas en la licencia expedida, lacual determinó los metros cuadrados objeto de cesión, tanto en suelo para zonas verdes yequipamientos, como los metros cuadrados para construcción de equipamientos. En todo caso,deberá tenerse en cuenta, la posibilidad de que se haya establecido un porcentaje a cumplir en otrositio o en dinero, de acuerdo con la norma urbanística que ampare la solicitud de licencia.

Ahora bien, para la fecha de expedición del Certificado de Permiso de Ocupación el urbanizadordebió haber otorgado la escritura de constitución de urbanización o de cesión de fajas, es decir haberhecho la entrega jurídica de las áreas objeto de cesión y el Municipio debió haberle informado comocumple con la obligación de construcción de equipamiento. Es posible que para esta fecha todavía seencuentre vigente la licencia.

De la lectura del artículo 2.2.6.1.4.1, que define las condiciones del certificado de permiso deocupación, se infiere que no existe exigencia legal de que para su expedición el urbanizador oconstructor deba haber cumplido con a totalidad de las obligaciones urbanísticas, toda vez que estepuede expedirse en vigencia de la licencia, sus prórrogas o revalidaciones y al urbanizador lo cobijael plazo establecido para la entrega material de las cesiones urbanísticas, como veremos acontinuación.

Para la entrega material de áreas de cesión, el urbanizador tiene un plazo de seis (6) meses posterioral vencimiento del término de vigencia de la licencia, sus prórrogas o revalidación, según lo disponeel artículo 2.2.6.1.4.7. Es de anotar que el Decreto 566 de 2011, dispone que la entrega material debehacerse antes del recibo de construcción de las áreas privadas que integran el proyecto constructivo,lo cual puede ser inconsecuente con las vigencias de las licencias, sus prórrogas o revalidacionescomo lo establece la norma nacional actual.

Deberá verificarse mediante dos inspecciones por la entidad responsable de la administración ymantenimiento del espacio público. En el evento de no hacerse la solicitud dentro de los seis (6)meses siguientes al vencimiento de la licencia, sus prórrogas o revalidación, se deberá agotar elprocedimiento descrito en este artículo, que concluye en la imposición de sanciones en los términosde la Ley 810 de 2003, o la norma que la adicione, modifique o sustituya (artículo 2.2.6.1.4.7. delDecreto 1077 de 2015, incorpora el artículo 59 del Decreto 1469 de 2010).

Es de anotar que el parágrafo 2° de este artículo, reitera nuevamente que "... los municipios pueden

establecer los mecanismos y procedimientos para asegurar el cumplimiento de las obras ydotaciones a cargo del urbanizador”.

Agotadas las actuaciones anteriores, sin que se logre llegar a la cesión jurídica y material de las áreasde cesión, se podrá finalmente acudir a la protección del espacio público y el medio ambiente,mediante la Acción Popular prevista en el artículo 8° de la Ley 9a de 1989, que también seencuentra contemplada en la Ley 472 de 1998, que desarrolla el artículo 88 de la ConstituciónPolítica, en defensa de los Derechos e Intereses Colectivos, artículo 4°, literal "d) El goce delespacio público y la utilización y defensa de los bienes de uso público. ”

Cumplimiento de las obligaciones urbanísticas en dinero:

La compensación o pago en dinero de las obligaciones urbanísticas, como se anotó, constituye laexcepción a la regla general. Para aclarar este tema debemos interpretar armónicamente lasdisposiciones nacionales y las reglamentaciones locales vigentes.

La licencia urbanística determina los metros cuadrados objeto de cesión de suelo para zonas verdespúblicas, de suelo para equipamiento y de construcción de equipamiento. En la licencia deberáindicarse que los metros cuadrados son objeto de compensación o pago en dinero, de acuerdo con lasprevisiones de las normas del Plan de Ordenamiento Territorial o sus instrumentoscomplementarios. (Artículo 2.2.6.1.4.5. del Decreto 1077 de 2015, incorpora el artículo 57 delDecreto 1469 de 2010).

Corresponde al urbanizador obligado, el impulso de la actuación administrativa desde el momentode la expedición de la licencia. Él debe solicitar la realización del avalúo que determine laequivalencia de los metros cuadrados a ceder y a construir. La Subsecretaría de Catastro emitirá eldocumento con el avalúo que constituye un acto de carácter informativo sobre el valor del suelo y laconstrucción.

Con base en este avalúo la dependencia competente debe Liquidar las obligaciones urbanísticas.Contra el acto de liquidación proceden los recursos de reposición y apelación. Una vez ejecutoriadoeste acto de liquidación, se expedirá el documento de cobro (Decreto Municipal 1152 de 2015,artículo decimotercero)

Es de anotar, esta liquidación puede solicitarse por el urbanizador o constructor, en vigencia de lalicencia urbanística, sus prórrogas o revalidaciones y hasta seis meses después de su vencimiento,haciendo uso del término que le concede la norma para la entrega material, si se fuese a realizar lacesión en suelo y construcción. (Artículo 2.2.6.1.4.7. del Decreto 1077 de 2015, incorpora el artículo59 del Decreto 1469 de 2010).

Si el urbanizador o constructor no solicitó la liquidación en este término, se entiende incumplida laobligación y se consolida la exigibilidad de la misma. En este caso, corresponderá a la dependenciacompetente el impulso oficioso de la actuación, liquidando oficiosamente las obligaciones, agotandoel debido proceso y una vez en firme expidiendo el documento de cobro. Remite el acto liquidatorioy el de cobro con los documentos asociados a la Subsecretaría Tesorería de la Secretaría de Haciendapara que dé inicio a la actuación para el cobro persuasivo, o de no lograrse, el cobro coactivo de laobligación, acogiendo los procedimientos establecidos en la Ley 1066 de 2006.

6. PRESCRIPCION DE LAS OBLIGACIONES.

La Prescripción extintiva de las obligaciones urbanísticas, tal como se expuso en el concepto 177 de2014, tiene como finalidad la de consolidar una situación jurídica concreta en consideración altranscurso del tiempo.

La regla general es que el plazo fijado en la ley debe computarse a partir de cuándo podía ejercitarsela acción o el derecho y que esta puede verse afectada por los fenómenos jurídicos de la interrupciónnatural o civil y de la suspensión.

Prescripción de las obligaciones urbanísticas de cesión de suelo para zonas verdes públicas yequipamiento y construcción de equipamiento.

Las áreas de cesión se consideran espacio público por destinación con la sola expedición de lalicencia, aun cuando no se hubiera otorgado la escritura de cesión y así lo ha sostenido lajurisprudencia vigente.

Las áreas que se reciben, en tanto que como bienes de uso público (inalienables, imprescriptibles einembargables), están afectos a esa destinación y estarán siempre afectos a ese fin específico, conel solo señalamiento que se hace de ellas en el plano de proyecto general y aun cuandopermanezcan dentro del dominio privado, dado que tampoco es requisito indispensable paraconsiderar una zona de uso público por destinación del urbanizador, que la misma haya sidoentregada o cedida al Municipio, pues, desde su destinación o demarcación en los planos delproyecto general adquieren tal reconocimiento...(Consejo de Estado. Sala de lo ContenciosoAdministrativo Sección Cuarta. Expediente 25000).

El Tratadista Alian Brewer Carias define las cesiones urbanísticas como "una forma indirecta decontribución en especie para hacer revertir a la colectividad -uso público- el mayor valor(plusvalía) que adquiere la propiedad del urbanizador, por el hecho de la urbanización autorizada porel ente municipal". (Urbanismo y propiedad privada)

En este sentido, la Corte Constitucional se pronunció en Sentencia C-495 de 1998, así:... .Dichascesiones no son propiamente tributos ni rentas de otro orden; se trata de bienes que seincorporan al patrimonio municipal, con ocasión de la actividad urbanística y queindudablemente contribuyen a la integración del espacio público. ... dichas cesiones gratuitas,con ocasión de la actividad urbanística, comportan una carga a los propietarios que se enmarcadentro de la función social de la propiedad y su inherente función ecológica, que requiere regulaciónlegal en los términos del art. 58 de la Constitución.

De conformidad con las definiciones anteriores las obligaciones urbanísticas son de Hacer cuandosu cumplimiento se establece en cesión de suelo para Áreas Verdes, Recreacionales yEquipamiento y para la Construcción de Equipamientos.

Teniendo en cuenta lo anteriormente señalado, es claro que en principio las obligacionesurbanísticas como obligaciones de hacer -suelo a ceder- NO PRESCRIBEN, porque surgen encontraprestación por el beneficio que recibe el propietario o constructor de urbanizar o construir elinmueble, que efectivamente se materializa con el fin de contribuir al cumplimiento de los objetivos

y a la gestión del ordenamiento del territorio. Esto es, se consideran espacio público por destinacióncon la sola expedición de la licencia, aun cuando no se hubiera otorgado la escritura de cesión; laobligación urbanística puede hacerse exigible en cualquier momento, a partir de la expedición de lalicencia, para lo cual se podrá tener como medio probatorio la escritura de constitución de laurbanización, si se constituyó, o la de cesión de fajas y en su defecto, la licencia urbanística.

Prescripción de las obligaciones urbanísticas en dinero.

Los dineros provenientes del pago compensado de obligaciones urbanísticas, constituyen ingresos notributarios. Las obligaciones urbanísticas, por lo tanto, no se encuentran establecidos como conceptotributario en el Estatuto Tributario Municipal - Acuerdo 64 de 2012; no obstante, se encuentranclasificados como Otros Ingresos No tributarios en el Presupuesto Municipal -Decreto 2503 dediciembre 17 de 2013, entendiendo por estos, todo ingreso que obtenga el municipio por conceptosdiferentes a los impuestos, porque no grava por vía general a todas las personas, sino un sector de lapoblación que está representado por los titulares de licencias, propietarios y/o poseedores deinmuebles que se benefician, de las nuevas condiciones urbanísticas que se desprenden delotorgamiento de la licencia.

En el caso que se analiza, el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas, lo constituye el pago deuna suma de dinero equivalente a las áreas que debió ceder o construir y debe estar contenido en undocumento que contenga una obligación expresa, clara y exigirle, para que preste mérito ejecutivo.

Es así como, un título ejecutivo es un documento(s) que contiene la obligación de pagar una sumaliquida de dinero proveniente de funcionario competente para expedirlo. El artículo 488 del Códigode Comercio, establece que constituyen título ejecutivo las obligaciones expresas, claras yexigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante y constituyan plenaprueba contra él....

Por su parte, el artículo 99 de la Ley 1437 de 2011, establece que prestan mérito ejecutivo por la víade jurisdicción coactiva todo acto administrativo ejecutoriado que imponga a favor de las entidadespúblicas...una suma líquida de dinero, en los casos previstos en la ley.

Cuando las obligaciones se compensan en dinero, como obligaciones de dar, deben ser liquidadasy determinadas clara y expresamente para su cobro. En consecuencia SI PRESCRIBE.

De acuerdo con el marco normativo que las regula y el análisis anterior, se infiere claramente que elurbanizador o constructor titular de la licencia es el obligado a impulsar la actuación administrativasolicitando la elaboración del avalúo respectivo con base en la licencia expedida y la liquidación dela obligación, aún antes del vencimiento de la misma.

No existe disposición en la norma nacional que indique que deba supeditarse el certificado depermiso de ocupación al cumplimiento de las obligaciones, ni en suelo y construcción, ni lascompensadas en dinero.

El Decreto Municipal 351 de 2007, establecía unos pagos parciales asociados al avance de obra, sinembargo fue derogado con el Acuerdo 48 de 2007, por medio del cual se revisó y ajustó el largoplazo del Plan de Ordenamiento Territorial.

Si bien no se tiene una norma nacional que regule el cumplimiento de las obligaciones en dinero,haciendo una interpretación armónica de la norma nacional, en concordancia con la norma municipalvigente (Decreto 1152 de 2015), tenemos:

La obligación urbanística nace con la expedición de la licencia, en la cual el Curador debe precisarlos metros cuadrados a ceder en suelo y a construir, o a compensar en dinero.

La exigibilidad de las obligaciones urbanísticas pagadas en dinero se consolida seis meses despuésdel vencimiento, prórroga o revalidación de la respectiva licencia urbanística, teniendo en cuentaque si se tratase de la obligación de ceder y construir, la norma nacional le otorga este plazo alurbanizador o constructor para solicitar que se reciban materialmente de las áreas adecuadas ydotadas. Es hasta esa fecha que está obligado a impulsar la actuación administrativa por reglageneral.

A partir de esta fecha, si el interesado no solicitó el avalúo, y la liquidación, la Administracióntendrá que asumir el impulso oficioso de la actuación administrativa y realizar el avalúo yliquidación de dichas obligaciones, agotando el debido proceso, e inmediatamente se encuentre enfirme el acto de liquidación, generar el documento de cobro.

El acto administrativo que presta mérito ejecutivo es la liquidación de la obligación urbanística quese expida, toda vez que es el que contiene la obligación expresa, clara y exigible de pagar una sumade dinero en un plazo determinado.

En caso de renuencia del obligado a efectuar el pago, el acto de liquidación y sus anexos deberáenviarse a la Subsecretaría de Tesorería para que procedan al cobro persuasivo o en su defectocoactivo respectivo y lo demás de su competencia.

El urbanizador o constructor obligado tiene la carga de la prueba para invocar la prescripciónextintiva de la obligación, la cual consideramos solo podría configurarse cinco (5) años después deencontrarse en firme el acto que presta mérito ejecutivo, esto es la liquidación de la obligación, sinque se hubiese requerido al obligado para su cobro.

En todo caso, deberá revisarse la actuación surtida por el obligado y por la Administración, a fin detomar las medidas para la interrupción de manera oportuna de la prescripción, si es del caso.

CONCLUSIONES:

1. El concepto 177 de diciembre 17 de 2014, se expidió al amparo de una normativa y condicionesde cumplimiento de las obligaciones urbanísticas que ya no se encuentran vigentes. Es claro alindicar que el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas en suelo no prescribe; sin embargo,para el cumplimiento o la compensación de obligaciones urbanísticas en dinero, se fundamenta endos supuestos: la inexistencia del acto administrativo que presta mérito ejecutivo o la existencia delmismo, concluyendo que ante la inexistencia y teniendo en cuenta que la obligación surge con laconstrucción, el Municipio pueda preconstituir el título en cualquier tiempo, si este no existe,después de expedida la licencia y antes del otorgamiento del recibo o certificado de ocupación. Noes conclusivo respecto de la prescripción de la compensación de obligaciones urbanísticas en dinero,ni se refiere expresamente al momento o acto a partir del cual se deba empezar a contar la

prescripción de la obligación.

2. De acuerdo con el análisis anterior y para complementar el concepto emitido, tenemos queconcluir lo siguiente:

Las obligaciones urbanísticas de cesión en suelo para zonas verdes y equipamientos y deconstrucción de equipamientos, NO PRESCRIBEN. En todo caso, deberá requerirse al urbanizadora cumplir sus obligaciones de entrega material de las áreas objeto de cesión mediante losprocedimientos establecidos en la norma nacional y local; agotando además, las acciones policivasconsagradas en la Ley 810 de 2003, o en última instancia, acudiendo a la protección del espaciopúblico mediante la Acción Popular.

3. Las obligaciones urbanísticas con cumplimiento o compensación en dinero, se hacen exigiblesdesde el momento en que se expide la liquidación que determina la equivalencia de la obligación endinero, según el avalúo efectuado y de acuerdo con los metros cuadrados que deba ceder o construirdeterminados en la respectiva licencia.

Por tratarse de una obligación de dar o pagar una suma de dinero SI PRESCRIBE, pero para que estosuceda, tienen que estar precedidas de un título ejecutivo que las contenga, este es, la liquidación yel documento de cobro respectivo, que contiene la obligación clara, expresa y exigible, una vez seencuentre en firme.

4. En relación con la pregunta que se hace en la solicitud, se concluye que el procedimiento para elcumplimiento de la compensación de pago en dinero de la obligación debe entenderse así:

La obligación nace con la expedición de la licencia, donde debe consignarse los metros cuadrados acompensar.

Se hace exigible seis meses posteriores al vencimiento, prórroga o revalidación de la respectivalicencia urbanística, acogiendo lo dispuesto para la entrega material del urbanizador o constructorobligado.

Teniendo en cuenta que hasta esa fecha el urbanizador o constructor tuvo plazo para solicitar elavalúo y la liquidación, si no lo hace, es a partir de esta fecha que debe el Municipio oficiosamenteefectuar la liquidación (Subsecretaría de Gestión y Control Territorial), verificando la ejecución delo aprobado en la licencia (construcción de lo aprobado) o en su defecto, trasladando la carga de laprueba al obligado, para que presente en los descargos los argumentos o las pruebas que desvirtúen oconfirmen la liquidación efectuada.

Una vez en firme la liquidación, se expide el documento de cobro (a la fecha lo hace la Subsecretaríade Gestión y Control Territorial como centro gestor del ingreso no tributario), el cual contiene elplazo para pagar la obligación.

En el evento de no pago en el plazo establecido en el documento de cobro, se envía a laSubsecretaría de Tesorería para el respectivo cobro persuasivo y/o coactivo si fuere el caso (Ley1066 de 2006).

Solo a partir de la firmeza de la liquidación, se podrá considerar que empieza a contarse el término

de prescripción de la obligación de pagar una suma de dinero, contenida en un acto administrativoen el cual consta de manera expresa, clara y exigible.

5. En consecuencia, lo expresado en el concepto 177 y lo acá expuesto, complementa lo referido a lanecesidad de contar con un acto administrativo en el cual conste la obligación expresa, clara yexigible y frente al cual debió agotarse el debido proceso.

No encontramos procedente asociar el cumplimiento o compensación de la obligación en dinero a laexpedición del certificado de permiso de ocupación, toda vez que este puede expedirse antes de laejecución total de las obras de urbanismo, como efectivamente se hace en proyectos por etapas porejemplo, que implican entregas parciales y no la entrega material definitiva al Municipio deMedellín y es por ello, que la norma nacional le otorga al urbanizador un plazo de hasta seis (6)meses posteriores al vencimiento de la licencia, su prórroga o revalidación.

Consideramos que aun tratándose de compensación de obligaciones en dinero, el urbanizador podríaalegar este plazo de gracia que tiene para cumplir las obligaciones y su entrega material.

Es de anotar, este certificado de permiso de ocupación o recibo de urbanismo y construcción, seasoció al cumplimiento de las obligaciones con el Decreto Municipal 351 de 2007, que establecía laforma de compensarlas de acuerdo al tipo de proyecto y a unos parámetros de ejecución, sinembargo, esta norma fue derogada por el Acuerdo 48 de 2014 como se anotó.

6. Es obligación del Municipio de Medellín el impulso oficioso de la actuación administrativaacudiendo a los procedimientos que trae la norma nacional, aclarando los procedimientos existenteso expidiendo los demás que requiera, acogiendo la norma que lo faculta para hacerlo.

Es así como consideramos que debe expedirse un procedimiento general para el cumplimiento deobligaciones urbanísticas, que incluya el cumplimiento de la obligación en suelo y construcciónincorporando y actualizando el Decreto 566 de 2011 que "establece el procedimiento para laincorporación jurídica y material de las áreas de cesión pública obligatoria resultante de los procesosde urbanización, parcelación y construcción adelantados en Medellín” y que actualmente se aplica13.Este procedimiento deberá reforzarse con lo dispuesto en el artículo 3° del Decreto Nacional 2218de 2015, que modifica parcialmente el artículo 2.2.6.1.1.4 Decreto 1077 de 2015, el cual establece lalicencia de urbanización en la modalidad de Saneamiento que se cita en el marco normativo.

Adicionalmente, la reglamentación deberá contener la compensación o cumplimiento de laobligación en dinero, incorporando y aclarando el Decreto 1152 de 2015, teniendo en cuenta elpresente concepto.

Por último recomendamos actualizar e integrar el proceso administrativo y si es del caso, elaborar unmanual o protocolo que involucre a las dependencias competentes, así como el estudio particular decada uno de los casos que se encuentran pendientes de liquidación y cobro en el marco de estosprocedimientos y reglamentación.

Atentamente,

VERONICA DÉ VIVERO ACEVEDO

Secretaria General

NOTAS AL FINAL:

1. 'Articulo 2.2.6.1.2.4.1. Vigencia de las licencias. Las licencias de urbanización en lasmodalidades de desarrollo y reurbanización, así como las licencias de parcelación y deconstrucción y las licencias de intervención y ocupación del espacio público, tendrán unavigencia de veinticuatro (24) meses prorrogables por una sola vez por un plazo adicional dedoce (12) meses, contados a partir de la fecha en que queden en firme los actos administrativospor medio de los cuales fueron otorgadas.

Las licencias de urbanización en la modalidad de saneamiento tienen una vigencia de doce (12)meses no prorrogables.

Cuando en un mismo acto se conceda licencia de urbanización en las modalidades dedesarrollo o reurbanización, licencia de parcelación y licencia de construcción en modalidaddistinta a la de cerramiento, tendrán una vigencia de treinta y seis (36) meses prorrogables porun periodo adicional de doce (12) meses, contados a partir de la fecha en que quede en firme elacto administrativo mediante el cual se otorgan las respectivas licencias.

La solicitud de prórroga deberá formularse dentro de los treinta (30) días calendario,anteriores al vencimiento de la respectiva licencia, siempre que el urbanizador o constructorresponsable certifique la iniciación de la obra.

(...)

Parágrafo transitorio. A partir de la entrada en vigencia del presente parágrafo y hasta el 31de diciembre del año 2017, todas las licencias urbanísticas vigentes podrán tener una segundaprórroga por un plazo adicional de doce (12) meses, contados a partir de la fecha devencimiento de la primera prórroga.

La solicitud de segunda prórroga deberá formularse dentro de los treinta (30) días calendario,anteriores al vencimiento de la primera prórroga, siempre que el urbanizador o constructorresponsable certifique que la obra tiene un avance no menor al 20% del área aprobada en larespectiva licencia.

2. Artículo 2.2.6.1.2.4.3. Tránsito de normas urbanísticas y revalidación de licencias. Cuandouna licencia pierda su vigencia por vencimiento del plazo o de sus prórrogas, el interesadodeberá solicitar una nueva licencia, ante la misma autoridad que la expidió, ajustándose a lasnormas urbanísticas vigentes al momento de la nueva solicitud.

Sin embargo, el interesado podrá solicitar, poruña sola vez, la revalidación de la licenciavencida, entendida esta como el acto administrativo mediante el cual el curador urbano o laautoridad encargada de la expedición de licencias urbanísticas, concede una nueva licencia,con el fin de que se culminen las obras y actuaciones aprobadas en la licencia vencida, siemprey cuando no haya transcurrido un término mayor a dos (2) meses desde el vencimiento de lalicencia que se pretende revalidar, que el constructor o el urbanizador presente el cuadro deáreas en el que se identifique lo ejecutado durante la licencia vencida, así como lo que se

ejecutará durante la revalidación y manifieste bajo la gravedad del juramento (jue el inmueblese encuentra en cualquiera de las siguientes situaciones:

1. En el caso de licencias de urbanización o parcelación, que las obras de la urbanización oparcelación se encuentran ejecutadas en por lo menos un cincuenta (50%) por ciento.

2. En el caso de las licencias de construcción por unidades independientes estructuralmente,que por lo menos la mitad de las unidades construibles autorizadas, cuenten como mínimo conel cincuenta (50%) por ciento de la estructura portante o el elemento que haga sus veces.

3. En el caso de las licencias de construcción de una edificación independienteestructuralmente, que se haya construido por lo menos el cincuenta por ciento (50%) de laestructura portante o el elemento que haga sus veces.

Las revalidaciones se resolverán con fundamento en las normas urbanísticas y demásreglamentaciones que sirvieron de base para la expedición de la licencia objeto de larevalidación, tendrán el mismo término de su vigencia y podrán prorrogarse por una sola vezpor el término de doce (12) meses"

(…)

Parágrafo transitorio. A partir de la entrada en vigencia del presente parágrafo y hasta el 31de diciembre del año 2017, todas las revalidaciones vigentes podrán tener una segundaprórroga por un plazo adicional de doce (12) meses, contados a partir de la fecha devencimiento de la primera prórroga.

La solicitud de segunda prórroga deberá formularse dentro de los treinta (30) días calendario,anteriores al vencimiento de la primera prórroga de la revalidación, siempre que elurbanizador o constructor responsable certifique que la obra tiene un avance no menor al20% del área aprobada en la respectiva licencia.

3. ARTÍCULO 2.2.6.1.2.3.6 Obligaciones del titular de la licencia. El curador urbano o laautoridad encargada de estudiar, tramitar y expedir licencias, deberá indicar al titular, elcumplimiento de las siguientes obligaciones:

1. Ejecutar las obras de forma tal que se garantice la salubridad y seguridad de las personas,así como la estabilidad de los terrenos y edificaciones vecinas y de los elementos constitutivosdel espacio público.

2. Cuando se trate de licencias de urbanización, ejecutar las obras de urbanización consujeción a los proyectos técnicos aprobados y entregar y dotar las áreas públicas objeto decesión gratuita con destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público, deacuerdo con las especificaciones que la autoridad competente expida.

3. Mantener en la obra la licencia y los planos aprobados, y exhibirlos cuando sean requeridospor la autoridad competente.

4. Cumplir con el programa de manejo ambiental de materiales y elementos a tos que hace

referencia la Resolución 541 de 1994 del Ministerio del Medio Ambiente, para aquellosproyectos que no requieren licencia ambiental, o planes de manejo, recuperación orestauración ambiental, de conformidad con el decreto único del sector ambiente y desarrollosostenible en materia de licenciamiento ambiental.

5. Cuando se trate de licencias de construcción, solicitar el Certificado de Permiso deOcupación al concluir las obras de edificación en los términos que establece el artículo2.2.6.1.4.1 del presente decreto.

6. Someterse a una supervisión técnica en los términos que señalan las normas de construcciónsismo resistentes, siempre que la licencia comprenda una construcción de una estructura demás de tres mil (3.000) metros cuadrados de área.

7. Realizarlos controles de calidad para los diferentes materiales estructurales y elementos noestructurales que señalan las normas de construcción sismo resistentes, siempre que la licenciacomprenda la construcción de una estructura menor a tres mil (3.000) metros cuadrados deárea.

8. Instalar los equipos, sistemas e implementos de bajo consumo de agua, establecidos en laLey 373 de 1997 o la norma que la adicione, modifique o sustituya.

9. Dar cumplimiento a las normas vigentes de carácter nacional, municipal o distrital sobreeliminación de barreras arquitectónicas para personas con movilidad reducida.

10. Dar cumplimiento a las disposiciones contenidas en las normas de construcción sismoresistente vigente.

(Decreto 1469 de 2010, artículo 39)

4. ARTÍCULO 2.2.6.1.4.1 Certificado de permiso de ocupación. Es el acto mediante el cual laautoridad competente para ejercer el control urbano y posterior de obra, certifica medianteacta detallada el cabal cumplimiento de:

1. Las obras construidas de conformidad con la licencia de construcción en la modalidad deobra nueva otorgada por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competentepara expedir licencias.

2. Las obras de adecuación a las normas de sismorresistencia y/o a las normas urbanísticas yarquitectónicas contempladas en el acto de reconocimiento de la edificación, en los términos deque trata el presente decreto.

Una vez concluidas las obras aprobadas en la respectiva licencia de construcción, el titular o elconstructor responsable, solicitará el certificado de permiso de ocupación a la autoridad queejerza el control urbano y posterior de obra.

Para este efecto, la autoridad competente realizará una inspección al sitio donde se desarrollóel proyecto, dejando constancia de la misma mediante acta, en la que se describirán las obrasejecutadas. Si estas se adelantaron de conformidad con lo aprobado en la licencia, la autoridad

expedirá el Certificado de Permiso de Ocupación del inmueble. Cuando el proyecto debacumplir con la supervisión técnica que trata el Reglamento Colombiano de ConstrucciónSismo Resistente - NSR - 10, y la norma que lo adicione, modifique o sustituya, se adicionarála constancia de los registros de esa supervisión.

En el evento de verificarse incumplimiento de lo autorizado en la licencia o en el acto dereconocimiento de la edificación, la autoridad competente se abstendrá de expedir elcertificado correspondiente e iniciará el trámite para la imposición de las sanciones a que hayalugar.

En ningún caso se podrá supeditar la conexión de servicios públicos domiciliarios a laobtención del permiso de ocupación y/o demás mecanismos de control urbano del ordenmunicipal o distrital. Dicha conexión únicamente se sujetará al cumplimiento de lo previsto enla Ley 142 de 1994 y sus reglamentaciones o a las normas que lo adicionen, modifiquen osustituyan.

PARÁGRAFO. La autoridad competente tendrá un término máximo de quince (15) días hábiles,contados a partir de la fecha de la solicitud para realizar la visita técnica y expedir sin costo algunoel certificado de permiso de ocupación.

(Decreto 1469 de 2010, artículo 53)

5. ARTÍCULO 2.2.6.1.4.5 Determinación de las áreas de cesión. Sin perjuicio de las normasnacionales que regulan la materia, los Planes de Ordenamiento Territorial o los Instrumentosque lo desarrollen o complementen determinarán las especificaciones para la conformación ydotación de las cesiones gratuitas destinadas a vías, equipamientos colectivos y espacio públicoen general. Cuando las zonas de cesión presenten áreas inferiores a las mínimas exigidas, ocuando su ubicación sea inconveniente para el municipio o distrito, se podrán compensar endinero o en otros inmuebles, en los términos que reglamente el Concejo municipal o distrital.Estas previsiones se consignarán en las respectivas licencias de urbanización o parcelación.

Si la compensación es en dinero, se destinará su valor para la adquisición de los prediosrequeridos para la conformación del sistema de espacio público, y si es en inmuebles, losmismos deberán estar destinados a la provisión de espacio público en los lugares apropiados,según lo determine el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrolleno complementen.

En todo caso, por lo menos el cincuenta por ciento (50%) de las zonas de cesión con destino aparques, zonas verdes o equipamientos se distribuirán espacialmente en un sólo globo deterreno y cumplirán con las siguientes características:

1. Garantizar el acceso a las cesiones públicas para parques y equipamientos desde una víapública vehicular.

2. Proyectar las zonas de cesión en forma continua hacia el espacio público sin interrupciónpor áreas privadas.

3. No localizar las cesiones en predios inundables ni en zonas de alto riesgo.

PARÁGRAFO. Los aislamientos laterales, paramentos y retrocesos de las edificaciones nopodrán ser compensados en dinero, ni canjeado por otros inmuebles.

(Decreto 1469 de 2010, articulo 57)

6. ARTÍCULO 2.2.6.1.4.6 Incorporación de áreas públicas. El espacio público resultante de losprocesos de urbanización, parcelación y construcción se incorporará con el solo procedimientode registro de la escritura de constitución de la urbanización en la Oficina de Registro deInstrumentos Públicos, en la cual se determinen las áreas públicas objeto de cesión y las áreasprivadas, por su localización y linderos. La escritura correspondiente deberá otorgarse yregistrarse antes de la iniciación de las ventas del proyecto respectivo.

En la escritura pública de constitución de la urbanización se incluirá una cláusula en la cual seexpresará que este acto implica cesión gratuita de las zonas públicas objeto de cesiónobligatoria al municipio o distrito. Igualmente se incluirá una cláusula en la que se manifiesteque el acto de cesión está sujeto a condición resolutoria, en el evento en que las obras y/odotación de las zonas de cesión no se ejecuten en su totalidad durante el término de vigencia dela licencia o su revalidación. Para acreditar la ocurrencia de tal condición bastará lacertificación expedida por la entidad municipal o distrital responsable de la administración ymantenimiento del espacio público acerca de la no ejecución de las obras y/o dotacionescorrespondientes. En este caso se entenderá incumplida la obligación de entrega de la zona decesión y, por tanto, no se tendrá por urbanizado el predio.

La condición resolutoria se hará efectiva una vez verificado el procedimiento previsto en elartículo siguiente del presente decreto.

El urbanizador tendrá la obligación de avisar a la entidad municipal o distrital responsable dela administración y mantenimiento del espacio público acerca del otorgamiento de la escriturade constitución de la urbanización. El Registrador de Instrumentos Públicos abrirá los foliosde matrícula que correspondan a la cesión en los que figure el municipio o distrito comotitular del dominio.

Corresponderá a los municipios y distritos determinar las demás condiciones y procedimientospara garantizar que a través de la correspondiente escritura pública las áreas de terrenodeterminadas como espacio público objeto de cesión obligatoria ingresen al inventarioinmobiliario municipal o distrital.

(Decreto 1469 de 2010, articulo 58)

7. ARTÍCULO 2.2.6.1.4.7. Entrega material de las áreas de cesión. La entrega material de laszonas objeto de cesión obligatoria, así como la ejecución de las obras y dotaciones a cargo delurbanizador sobre dichas zonas, se verificará mediante inspección realizada por la entidadmunicipal o distrital responsable de la administración y mantenimiento del espacio público.

La diligencia de inspección se realizará en la fecha que fije la entidad municipal o distritalresponsable de la administración y mantenimiento del espacio público, levantando un acta dela inspección suscrita por el urbanizador y la entidad municipal o distrital competente. La

solicitud escrita deberá presentarse por el urbanizador y/o el titular de la licencia a mástardar, dentro de los seis (6) meses siguientes al vencimiento del término de vigencia de lalicencia o de su revalidación, y se señalará y comunicará al solicitante la fecha de la diligencia,dentro de los cinco (5) días siguientes a partir de la fecha de radicación de la solicitud.

El acta de inspección equivaldrá al recibo material de las zonas cedidas, y será el medioprobatorio para verificar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del urbanizadorestablecidas en la respectiva licencia. En el evento de verificarse un incumplimiento de lascitadas obligaciones, en el acta se deberá dejar constancia de las razones del incumplimiento ydel término que se concede al urbanizador para ejecutarlas obras o actividades que le densolución, el que en todo caso no podrá ser inferior a quince (15) días hábiles. Igualmente seseñalará la fecha en que se llevará a cabo la segunda visita, la que tendrá como finalidadverificar que las obras y dotaciones se adecuaron a lo establecido en la licencia, caso en el cual,en la misma acta se indicará que es procedente el recibo de las zonas de cesión.

Si efectuada la segunda visita el incumplimiento persiste, se hará efectiva la condiciónresolutoria de que trata el artículo anterior y se dará traslado a la entidad competente, dentrode los tres (3) días hábiles siguientes, para iniciar las acciones tendientes a sancionar lainfracción en los términos de la Ley 810 de 2003 o la norma que la adicione, modifique osustituya.

Parágrafo 1°. En el acto que otorgue la licencia se dejará manifestación expresa de laobligación que tiene el titular de la licencia de solicitar la diligencia de inspección de que trataeste artículo.

Parágrafo 2°. En las urbanizaciones por etapas, la ejecución de las obras y dotaciones a cargodel urbanizador se hará de manera proporcional al avance del proyecto urbanístico. Losmunicipios y distritos establecerán los mecanismos y procedimientos para asegurar elcumplimiento de las obras y dotaciones a cargo del urbanizador. (Decreto 1469 de 2010,articulo 59)

8. ARTÍCULO 2.2.6.1.4.8 Entrega anticipada de cesiones. Los propietarios de predios sinurbanizar podrán proponer a los municipios o distritos, o estos a aquellos, la cesión de porcióno porciones de dichos predios que se recibirán a título de zonas de cesión de desarrollosurbanísticos futuros, siempre y cuando, resulten convenientes para proyectos de interésgeneral o utilidad pública contemplados en el Plan de Ordenamiento Territorial o en losinstrumentos que lo desarrollen o complementen.

En este evento, la entidad municipal o distrital responsable de la administración ymantenirniento del espacio público efectuará el recibo del área o las áreas cedidas, indicandosu destino, y procederá a efectuar, con el propietario, el otorgamiento de la escritura públicade cesión anticipada y su correspondiente inscripción en el registro. (Decreto 1469 de 2010,articulo 60)

9. ARTÍCULO 2.2.6.1.4.11. Competencia del control urbano. Corresponde a los alcaldesmunicipales o distritales directamente o por conducto de sus agentes, ejercer la vigilancia ycontrol durante la ejecución de las obras, con el fin de asegurar el cumplimiento de las

licencias urbanísticas y de las normas contenidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, sinperjuicio de las facultades atribuidas a los funcionarios del Ministerio Público y de lasveedurías en defensa tanto del orden jurídico, del ambiente y del patrimonio y espaciospúblicos, como de los intereses colectivos y de la sociedad en general.

En todo caso, la inspección y seguimiento de los proyectos se realizará mediante inspeccionesperiódicas durante y después de la ejecución de las obras, de lo cual se dejará constancia en unacta suscrita por el visitador y el responsable de la obra. Dichas actas de visita harán las vecesde dictamen pericial, en los procesos relacionados por la violación de las licencias y seanexarán al Certificado de Permiso de Ocupación cuando fuere del caso.

(Decreto 1469 de 2010, articulo 63)

10. ARTÍCULO 2.2.6.2.4. Cesiones obligatorias. De conformidad con lo previsto en el artículo37 de la Ley 388 de 1997 las reglamentaciones municipales y distritales deberán determinar lascesiones obligatorias que los propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vías locales,equipamientos colectivos y espacio público para las actuaciones urbanísticas de parcelación yedificación en suelo rural.

Los propietarios quedan obligados a realizar las cesiones obligatorias de terrenos queestablezca el plan de ordenamiento territorial o los instrumentos que los desarrollen ycomplementen. En los planos que acompañan la licencia se hará la identificación precisa de lasáreas objeto de cesión obligatoria.

Las cesiones obligatorias incluirán entre otros componentes las franjas de aislamiento y lascalzadas de desaceleración de que trata el artículo 2.2.2.22.3 del presente decreto.

En ningún caso, las áreas de cesión obligatoria en suelo rural suburbano con destino a vías yespacio público podrán ser compensadas en dinero, ni podrán canjearse por otros inmuebles.

PARÁGRAFO 1. Para el otorgamiento de licencias urbanísticas que autoricen el desarrollo deparques, conjuntos o agrupaciones industriales en suelo rural suburbano con índices deocupación superiores al 30%, las reglamentaciones municipales y distritales deberán definir lacantidad de suelo que debe obtenerse por concepto de cesiones urbanísticas obligatoriasadicionales a las previstas en el presente artículo, que compensen el impacto urbanístico yambiental producido porta mayor ocupación autorizada.

Las cesiones adicionales deberán localizarse en las zonas que se hayan delimitado en el plan deordenamiento territorial para consolidar el sistema de espacio público en aquellas áreas dequé trata el numeral 1 del artículo 2.2 2.2.1.3 del presente decreto.

En ningún caso, la cesión adicional podrá ser inferior a la cantidad de metros cuadrados desuelo de mayor ocupación con áreas construidas que se autoricen por encima del 30%.

PARÁGRAFO 2. Para efectos de lo dispuesto en el inciso 2° del Parágrafo anterior, losmunicipios y distritos adoptarán, previa concertación con la respectiva CorporaciónAutónoma Regional, la delimitación especifica de las áreas en donde se permitirá lalocalización de las cesiones adicionales, en todo de conformidad con la localización y

dimensionamiento que haya definido el plan de ordenamiento de las áreas de conservación yprotección ambiental a que se refiere el presente decreto.

La delimitación de estas áreas también incorporará los criterios de priorización que resultennecesarios para programar la transferencia de la propiedad de las áreas de cesión adicional almunicipio o distrito.

PARÁGRAFO 3. Para el otorgamiento de la respectiva licencia se requiere acreditar latransferencia de la propiedad de las áreas de cesión adicional al municipio o distrito, las cualesdeberán estar demarcadas por localización, alinderamiento y amojonamiento y libres decualquier limitación al derecho de dominio, tales como condiciones resolutorias, daciones enpago, embargos, hipotecas, anticresis, arrendamiento por escritura pública, servidumbres ylibres de construcciones, invasiones u ocupaciones temporales o permanentes. Igualmente, seencontrarán a paz y salvo por concepto de pago de tributos municipales.

(Decreto 3600 de 2007, art. 19, modificado por el Decreto 4066 de 2008, art. 8,)

11. ARTÍCULO 12°. PAGO COMPENSADO DE LAS OBLIGACIONES POR CONCEPTO DECESIÓNES PÚBLICAS Y CONSTRUCCION DE EQUIPAMIENTO. Cuando el interesado debacumplir con la obligación por concepto de suelo a ceder para zonas verdes, recreacionales yequipamiento y para la construcción de equipamientos con pago en dinero, dependiendo delproyecto, se cumplirá la obligación de la siguiente manera:

- Proyecto urbanístico y constructivo de forma simultánea sin proceso de construcción por etapas: el100% de la obligación será pagado de forma previa a la obtención de recibo de urbanismo yconstrucción.

- Proyecto urbanístico con proceso de construcción por etapas: un mínimo del 30% de la obligaciónse pagará al inicio de la obra, una vez obtenida la licencia de urbanismo y construcción; el valorrestante se distribuirá proporcionalmente en cada una de las etapas por desarrollar y será pagado deforma previa a la obtención de recibo de urbanismo y construcción de cada etapa.

- Proyecto urbanístico por subdivisión o reloteo: La obligación de cada predio resultante sedeterminará en la licencia de construcción y deberá pagarse previamente a la obtención del recibo dela misma.

- Proyecto de construcción de una edificación aislada, ampliaciones y modificaciones que generennuevas destinaciones o aumenten el área construida: La obligación se pagará en un 100%previamente a la obtención del recibo de la construcción.

PARÁGRAFO: Para la autorización de prórrogas y modificaciones de licencias de urbanización yconstrucción, deberá actualizarse las obligaciones urbanísticas asociadas a la expedición de lasmismas; en procesos de urbanismo y construcción iniciados bajo la vigencia de norma anterior, seráaplicable lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto Nacional 564 de 2006 y en ese sentido semantendrán las obligaciones definidas con la licencia inicial; si no reúne los requisitos dispuestos enel artículo en mención, deberá actualizarse en todos los casos, las obligaciones urbanísticasasociadas a la expedición de la licencia en concordancia con la norma vigente al momento de la

nueva solicitud.

12. Sobre la cesión jurídica y la exigencia del otorgamiento de la escritura de constitución deurbanización o la de cesión de fajas, existe jurisprudencia que determina que los predios yahan ingresado al espacio público, sin que sea necesario el otorgamiento de la escritura decesión. Ver Sentencia 00343. 28/10/04. Consejo de Estado, Sala de lo ContenciosoAdministrativo. Sección Primera, octubre veintiocho (28) del año dos mil cuatro (2004)Consejera Ponente: Olga Ines Navarrete Barrero. Reí: Expediente Nro.25000232400020010034301

13. Sobre este particular existe experiencia a nivel del Distrito Especial de Bogotá que tieneestablecido un procedimiento de "Aprehensión de cesiones urbanísticas" Ver Sentencia CorteConstitucional T-2997439

 

Disposiciones analizadas por Avance Jurídico Casa Editorial Ltda.Compilación de disposiciones aplicables al MUNICIPIO DE MEDELLÍNn.d.Última actualización: 10 de agosto de 2021