RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N030-2003-SUNARP/SN (27/01/2003)

Lima, 22 de enero de 2003CONSIDERANDO:Que, mediante la Ley N 26366 se cre el Sistema Nacional de los Registros Pblicos, el queest integrado, entre otros, por el Registro de Propiedad Inmueble que a su vez comprende alRegistro de Predios, de conformidad con lo dispuesto en la Ley N 27755;Que, es funcin de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, dictar las normastcnico-registrales de los Registros Pblicos que integran el Sistema Nacional de los RegistrosPblicos;Que, la industria de la construccin constituye un elemento necesario para la reactivacin de laeconoma del pas, por lo que se han dictado una serie de normas tendientes a impulsar dichaindustria y facilitar la adquisicin de viviendas, implementndose diversos programas con dichofin, entre ellos, el Fondo MIVIVIENDA, que tiene como finalidad facilitar la adquisicin deviviendas aportando fondos a instituciones financieras, para financiar mediante crditoshipotecarios la construccin o adquisicin de viviendas para un amplio sector de la poblacinque carece de vivienda propia;Que, a efectos del ms ptimo cumplimiento de los objetivos de dicho programa, debefacilitarse la constitucin de la garanta hipotecaria que respalde el crdito as como suinscripcin en el Registro, por lo que resulta necesario regular la anotacin preventiva de loscontratos de compraventa de viviendas en proceso de construccin o en planos, en los que laadquisicin del inmueble haya sido financiada por un tercero y que como consecuencia de talfinanciacin se d lugar a una hipoteca legal o a una hipoteca convencional, condicionadasambas a la existencia del inmueble;Que, el Directorio de la SUNARP, en su Sesin del 18 de diciembre del 2002, en uso de laatribucin contemplada en el literal b) del artculo 12 del estatuto de la SUNARP, acord porunanimidad aprobar la Directiva que regula la inscripcin de los contratos de compraventa deviviendas en proceso de construccin o en planos financiados por terceros, as como laobligacin del Registrador de extender de oficio la hipoteca legal o la hipoteca convencionalque grave los bienes enajenados, una vez que los mismos lleguen a existir;Estando a lo acordado y, de conformidad con lo dispuesto en el literal l) del artculo 7 delEstatuto de la SUNARP;SE RESUELVE:Artculo 1.- Aprobar la Directiva N 002-2003-SUNARP/SN, que establece las normas queregulan la inscripcin de los contratos de compraventa de viviendas en proceso deconstruccin o en planos financiados por terceros, as como la obligacin del Registrador deextender de oficio la hipoteca legal o la hipoteca convencional que grave los bienesenajenados, una vez que los mismos lleguen a existir.Artculo 2.- La Directiva a que se refiere el artculo anterior entrar en vigencia a los sietedas de su publicacin.Regstrese, comunquese y publquese.CARLOS GAMARRA UGAZ, Superintendente Nacional de los Registros Pblicos.

DIRECTIVA N 002-2003-SUNARP/SN

1. ANTECEDENTES Y CONSIDERACIONESDe acuerdo con la Ley N 26878, Ley de Habilitaciones Urbanas, el procedimientoadministrativo municipal de habilitacin urbana, se compone de dos etapas: La aprobacin delProyecto de Habilitacin Urbana y la Recepcin de Obras. Ello sin perjuicio de lo establecidopara el caso en el Reglamento de Habilitacin y Construccin Urbana Especial, aprobado porDecreto Supremo N 053-98-PCM y modificado por Decreto Supremo N 030-2002-MTC.Si bien, en principio, est prohibido celebrar contratos de venta sobre los futuros lotes de laurbanizacin, cuando las obras fsicas no han sido culminadas y no se ha obtenido laResolucin de Recepcin de Obras y la autorizacin para la libre venta de lotes; la propia Leyde Habilitaciones Urbanas, en aras de facilitar al promotor de la habilitacin el acceso a unfinanciamiento directo con el patrimonio de los clientes, ha contemplado la posibilidad desolicitar la autorizacin para celebrar contratos de venta garantizada conjuntamente con laaprobacin del proyecto de habilitacin urbana.En este sentido, de acuerdo con la legislacin vigente, el promotor puede vender los futuros

lotes a travs de los contratos de venta garantizada y financiar los costos de las obras; pero,correlativamente, como compensacin del riesgo que asume el cliente al financiar una obrafutura,se ha establecido que ste pueda exigir al promotor o habilitador, una garanta que asegure laculminacin de las obras y, por tanto, su efectiva adquisicin. Dicha compraventa garantizadase anota en el Registro.En efecto, el artculo 30 de la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones,establece que los propietarios pueden solicitar la anotacin preventiva de la predeclaratoria defbrica, la misma que tendr vigencia por un ao, renovable por el mismo perodo de acuerdocon lo previsto en el Reglamento de la citada Ley. Asimismo, el artculo 100 del Reglamentode dicha Ley, establece que estando vigente la anotacin preventiva de la predeclaratoria defbrica, se podr anotar el prerreglamento interno y preindependizar las unidades inmobiliariasproyectadas como de dominio exclusivo, "as como extender respecto de stas, asientos decompraventa, cesin de derechos u otros anlogos permitidos por Ley en calidad deanotaciones preventivas".La razn de que las normas citadas hayan establecido la posibilidad de anotarpreventivamente tanto las predeclaratorias de fbrica como los prerreglamentos internos ypreindependizaciones de las unidades inmobiliarias proyectadas como de dominio exclusivo,no ha sido otra sino la de permitir el trfico jurdico de dichos bienes.De otro lado, en atencin a que actualmente, la industria de la construccin constituye unelemento necesario para la reactivacin de la economa del pas, como lo es la situacin decarencia de viviendas en la que se encuentra un gran sector de la poblacin, se han dictadouna serie de normas tendientes a impulsar dicha industria y facilitar la adquisicin deviviendas, implementndose diversos programas con dicho fin, entre ellos, MIVIVIENDA.En efecto, el Fondo MIVIVIENDA tiene como finalidad facilitar la adquisicin de viviendasaportando fondos a instituciones financieras (IFIS), para financiar, mediante crditoshipotecarios otorgados por stas, la construccin o adquisicin de viviendas para un ampliosector de la poblacin que carece de vivienda propia, en especial para aqullos de menoresingresos. En este sentido, a efectos del ms ptimo cumplimiento de los objetivos de dichoprograma, debe facilitarse la constitucin de la garanta hipotecaria que respalde el crdito ascomo de su inscripcin en el Registro.En efecto, los potenciales beneficiarios del Programa MIVIVIENDA, para ser beneficiadosefectivamente con el crdito otorgado por las instituciones financieras intervinientes, debencelebrar contratos de garanta hipotecaria; sin embargo, dado que generalmente las viviendasa ser enajenadas an no se encuentran construidas, como es el caso de los departamentos enplanos, que al no tener existencia actual constituyen bienes futuros, no pueden gravarse conhipoteca, debido a la prohibicin de hipotecar bienes futuros contenida en el artculo 1106 delCdigo Civil.No obstante lo sealado precedentemente, cabe precisar que si bien la prohibicin aludidaincide negativamente en el trfico jurdico, la imposibilidad legal de hipotecar bienes futuros nopuede ni debe impedir que ese gran sector de potenciales beneficiarios pueda obtener elcrdito que financie la adquisicin de la casa propia y que la institucin financiera a su vez,tenga la certeza de recuperar el crdito otorgado.En efecto, si bien el articulo 1106 del Cdigo Civil prohbe la hipoteca sobre bienes futuros,nada impide la celebracin de contratos de compraventa sobre bienes futuros, y aun cuandodichos contratos estn sujetos a la condicin suspensiva de que el bien llegue a existir deacuerdo con lo prescrito en el artculo 1534 del Cdigo Civil, los mismos son susceptibles deanotacin preventiva en el Registro de conformidad con las normas anteriormente citadas,debiendo dejarse constancia en el asiento de anotacin correspondiente, el modo y forma depago del precio del bien, de conformidad con lo dispuesto por el artculo 46 del Reglamentode las Inscripciones.En este orden de ideas, siendo que el contrato de compraventa sobre bien futuro est sujeto ala condicin suspensiva de que el bien llegue a existir, una vez cumplida tal condicin, elcontrato de compraventa surtir todos sus efectos; en consecuencia, podr extenderse elasiento de inscripcin respectivo, el mismo que de acuerdo con el artculo 68 del ReglamentoGeneral de los Registros Pblicos, surtir sus efectos desde la fecha del asiento depresentacin de la anotacin preventiva.Ms an, como en el caso de las viviendas adquiridas con financiamiento de terceros, sepresenta el supuesto de hipoteca legal previsto en el numeral 1 del artculo 1118 del CdigoCivil, el Registrador, por mandato imperativo del artculo 1119 del mismo cuerpo sustantivo,

debe extender de oficio la hipoteca legal, simultneamente con la inscripcin definitiva delcontrato de compraventa respectivo.Como puede apreciarse, si bien inicialmente, conjuntamente con la transferencia de lasviviendas en planos, no puede constituirse y menos inscribirse ninguna hipoteca que grave lasmismas, una vez que dichas viviendas existan, esto es, que sean construidas y comoconsecuencia de ello se extiendan los asientos de inscripcin definitivos, si el precio de lasmismas ha sido pagado con dinero de un tercero, se constituye de pleno derecho la hipotecalegal sobre el inmueble a favor del tercero que financi el pago; siendo, en consecuencia,obligacin del Registrador extender, de oficio, el asiento de la hipoteca legal respectiva.De otro lado, y sin perjuicio de lo sealado precedentemente, suele ocurrir que las entidadesfinancieras o cualquier tercero que financie la adquisicin de viviendas, fijen como valor de lahipoteca, para poder otorgar el crdito, montos mayores al precio de venta del inmueble, encuyo caso la hipoteca legal resultara insuficiente para incentivar el otorgamiento de crditos,toda vez que la misma afecta el bien nicamente por el monto financiado por el tercero; por loque, resulta necesario contemplar tambin este supuesto.Si se pacta como monto de la hipoteca uno mayor al monto financiado, nos encontramos frentea la hipoteca convencional, la que al igual que en el caso de la hipoteca legal, para constituirserequerir necesariamente que el bien exista. Sin embargo, ello no obsta para que las partespuedan celebrar un contrato de hipoteca que grave una vivienda por construir o undepartamento en planos, sujeto a la condicin suspensiva de que dichos bienes lleguen aexistir, toda vez que el artculo 1105 del Cdigo Civil establece que la hipoteca puede serconstituida bajo condicin o plazo, siendo perfectamente posible que el contrato de hipotecacondicional se anote en el Registro y una vez que el bien exista, se extienda el asiento deinscripcin de cumplimiento de la condicin y consecuente inscripcin de la hipoteca.De acuerdo con lo sealado anteriormente, corresponde dictar las normas que regulen lainscripcin de los contratos de compraventa de viviendas en construccin o en planos,financiados por terceros.

2. OBJETODictar las normas que regulen la inscripcin de los contratos de compraventa de viviendas enproceso de construccin o en planos, financiados por terceros, as como la obligacin delRegistrador de extender de oficio la hipoteca legal o la hipoteca convencional que grave losbienes enajenados, una vez que los mismos lleguen a existir.

3. ALCANCETodas las Zonas Registrales y el Registro Predial Urbano a cargo de la SUNARP.

4. BASE LEGAL- Artculos 1105, 1106, 1118, 1119 y 1534, 2019 del Cdigo Civil.- Artculo 100 del Reglamento de la Ley N 27157, aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC.- Artculo 68 del Reglamento General de los Registros Pblicos, aprobado por Resolucin N195-2001-SUNARP/SN.- Artculos 46, 56 y 62 del Reglamento de las Inscripciones, aprobado por acuerdo de SalaPlena de la Corte Suprema del 17 de diciembre de 1936.

5. CONTENIDO5.1. De la obligacin de consignar si el precio se cancela con recursos de terceros en elasiento de anotacin preventiva del contrato de compraventa de viviendas en procesode construccin o en planosCuando se solicite la anotacin preventiva de contratos de compraventa de viviendas enproceso de construccin o en planos, el Registrador, al momento de extender el asiento deanotacin respectiva, consignar, cuando as corresponda, adems de los datos previstos enlos artculos 50 del Reglamento General de los Registros Pblicos y 46 del Reglamento delas Inscripciones, la circunstancia de que el precio ha sido cancelado con dinero propio o deterceros, precisando en este ltimo caso, el nombre, denominacin o razn social del terceroque financi el pago.5.2. De la anotacin de la obligacin de constituir hipotecaSi se hubiera acordado la obligacin de constituir hipoteca convencional, sujeta a la condicinsuspensiva de que el bien llegue a existir, por un monto superior al financiamiento otorgado

por el tercero para la adquisicin de la vivienda en proceso de construccin o en plano, seanotar preventivamente dicha obligacin, consignndose en el asiento respectivo, adems delos datos previstos en los artculos 50 del Reglamento General de los Registros Pblicos y 56del Reglamento de Inscripciones, la condicin suspensiva a la que se encuentra sujeta lahipoteca pactada.5.3. Obligacin del Registrador de extender de oficio la hipoteca legalEl Registrador, al extender el asiento de inscripcin definitivo de los contratos de compraventaa que se refiere el numeral 5.1, proceder simultneamente a extender el asiento deinscripcin de la hipoteca legal respectiva, salvo que se haya acordado la obligacin deconstituir hipoteca convencional condicionada a la existencia del bien, en cuyo caso, previocumplimiento de la condicin, proceder a extender el asiento de inscripcin de la hipotecaconvencional.6. RESPONSABILIDADSon responsables del cumplimiento de la presente directiva, los Jefes Zonales, el Gerente dePropiedad Inmueble de la Zona IX, los Gerentes Registrales y Registradores Pblicos de lasZonas Registrales y del Registro Predial Urbano que conforman la SUNARP.