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ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS UNIVERSIDAD DISTRITAL “FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS”
COMPARACIÓN DE LOS RESULTADOS DE LA VALORACIÓN DE UNA
HECTAREA RURAL CON CULTIVO DE CAÑA DE AZUCAR MEDIANTE LOS
MÉTODOS DE RENTA Y COMPARACIÓN DE MERCADO. CASO DE ESTUDIO
MUNICIPIOS DE CALI, CANDELARIA, PALMIRA Y YUMBO.
MIGUEL ANTONIO BALLESTEROS RAMÍREZ
Ingeniero Topográfico
GERMÁN TOVAR CUBIDES
Ingeniero Topográfico
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERÍA
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
BOGOTÁ D.C.
2018
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS UNIVERSIDAD DISTRITAL “FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS”
COMPARACIÓN DE LOS RESULTADOS DE LA VALORACIÓN DE UNA
HECTAREA RURAL CON CULTIVO DE CAÑA DE AZUCAR MEDIANTE LOS
MÉTODOS DE RENTA Y COMPARACIÓN DE MERCADO. CASO DE ESTUDIO
MUNICIPIOS DE CALI, CANDELARIA, PALMIRA Y YUMBO.
MIGUEL ANTONIO BALLESTEROS RAMÍREZ
Cód. 20181117002
GERMÁN TOVAR CUBIDES
Cód. 20181117040
DIRECTOR:
ING. EDWIN R. PÉREZ CARVAJAL
DOCENTE
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERÍA
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
BOGOTÁ D.C.
2018
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Tabla de contenido
1. INTRODUCCIÓN ......................................................................................................................................... 1 2. OBJETIVOS .................................................................................................................................................. 3 2.1. Objetivo General: ............................................................................................................................ 3 2.2. Objetivos específicos: ...................................................................................................................... 3
3. MARCO TEÓRICO ..................................................................................................................................... 4 3.1. Normatividad aplicada ..................................................................................................................... 4 3.2. Teoría del valor del suelo ................................................................................................................ 9 3.3. Valoración de inmuebles: .............................................................................................................. 12
4. JUSTIFICACIÓN ....................................................................................................................................... 14
5. HISTORIA DEL CULTIVO DE CAÑA ................................................................................................... 15
6. CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA OBJETO DE ESTUDIO ........................................................... 18 6.1. Municipio de Yumbo ..................................................................................................................... 19 6.2. Municipio de Santiago de Cali ...................................................................................................... 22 6.3. Municipio de Palmira .................................................................................................................... 25 6.4. Municipio de Candelaria ............................................................................................................... 27
7. METODOLOGIA ....................................................................................................................................... 30
8. DESARROLLO ........................................................................................................................................... 31 8.1. Método comparativo de mercado .................................................................................................. 31 8.2. Método de renta ............................................................................................................................. 34 8.3. Valoración por método de renta .................................................................................................... 35 8.3.1. Costos de adecuación de terrenos .................................................................................................. 36 8.3.2. Valores de producción ................................................................................................................... 41 8.3.3. Capitalización de rentas ................................................................................................................. 45 8.3.3.1. Aplicación del método de capitalización de rentas ................................................................... 50 8.4. Valoración por el método comparativo de mercado ...................................................................... 56 8.4.1. Método comparativo municipio de Santiago de Cali ..................................................................... 56 8.4.2. Método comparativo municipio de Candelaria .............................................................................. 58 8.4.3. Método comparativo municipio de Palmira ................................................................................... 59 8.4.4. Método Comparativo Municipio Yumbo ...................................................................................... 61
9. RESULTADOS Y CONCLUSIONES ....................................................................................................... 62 10. LIMITACIONES DE LA INVESTIGACION .......................................................................................... 65
11. ANEXOS ...................................................................................................................................................... 66 11.1. Capitalización con flujo de caja a 15 años ..................................................................................... 66 11.2. Espacialización de las ofertas ........................................................................................................ 70
BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................................................................. 72
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Lista de Imágenes
Imagen 1. Ubicación municipios de la zona de estudio, fuente: Ballesteros & Tovar 2018 ....................... 19 Imagen 2. Ubicación municipio en Yumbo, fuente: fuente: Ballesteros & Tovar 2018 ............................. 20 Imagen 3. Ubicación municipio de Cali, fuente: Ballesteros & Tovar 2018 .............................................. 23 Imagen 4. Ubicación municipio de Palmira, fuente: Ballesteros & Tovar 2018 ........................................ 26 Imagen 5. Ubicación municipio de Candelaria, fuente: Ballesteros & Tovar 2018 .................................... 28 Imagen 6. Porcentaje de participación y precios del azúcar. ...................................................................... 43 Imagen 7. Fuente: Libro Valoración Inmobiliaria ...................................................................................... 46 Imagen 8. Fuente: DANE, Variaciones porcentuales IPC. ......................................................................... 48 Imagen 9. Fuente: Libro Valoración Inmobiliaria. ..................................................................................... 49 Imagen 10. Espacialización ofertas Municipio de Palmira, fuente: Ballesteros & Tovar 2018 .................. 70 Imagen 11. Espacialización ofertas Municipio de Cali, fuente: Ballesteros & Tovar 2018 ....................... 70 Imagen 12. Espacialización ofertas Municipio de Candelaria, fuente: Ballesteros & Tovar 2018 ............. 71 Imagen 13. Espacialización ofertas Municipio de Yumbo, fuente: Ballesteros & Tovar 2018 .................. 71
Lista de Tablas
Tabla 1. Adecuaciones al predio ................................................................................................................ 37 Tabla 2. Tabla de valores de adecuaciones al predio ................................................................................. 38 Tabla 3. Costos de implantación ................................................................................................................ 39 Tabla 4. Costos de sostenimiento anual ..................................................................................................... 40 Tabla 5. Promedio producción histórica en 10 años .................................................................................. 41 Tabla 6. Precios de Kilogramo de azúcar .................................................................................................. 43 Tabla 7. Histórico de intereses bonos TES ................................................................................................ 47 Tabla 8. Producción de caña de azúcar por municipio ............................................................................... 51 Tabla 9. Flujo de caja método de renta en Cali a 30 años .......................................................................... 52 Tabla 10. Flujo de caja método de renta en Candelaria a 30 años ............................................................. 53 Tabla 11. Flujo de caja método de renta en Palmira a 30 años .................................................................. 54 Tabla 12. Flujo de caja método de renta en Yumbo a 30 años .................................................................. 55 Tabla 13. Ofertas de Mercado en Cali ....................................................................................................... 57 Tabla 14. Ofertas de Mercado en Candelaria ............................................................................................. 59 Tabla 15. Ofertas de Mercado en Palmira .................................................................................................. 60 Tabla 16. Ofertas de Mercado en Yumbo .................................................................................................. 61 Tabla 17. Tabla comparativa de resultados entre métodos ........................................................................ 62 Tabla 18. Flujo de caja método de renta en Cali a 15 años ........................................................................ 67 Tabla 19. Flujo de caja método de renta en Candelaria a 15 años ............................................................. 67 Tabla 20. Flujo de caja método de renta en Palmira a 15 años .................................................................. 68 Tabla 21. Flujo de caja método de renta en Yumbo a 15 años .................................................................. 68 Tabla 22. Tabla comparativa de resultados método renta a 15 y 30 años .................................................. 69
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1. INTRODUCCIÓN
Colombia es un país que, por sus condiciones geográficas, cuenta con gran capacidad de
producción agrícola, razón por la cual, la agricultura ha sido por excelencia la actividad de
desarrollo del campo colombiano. Según información del IGAC en el año 2016 el país contaba
con 99,6 % del área rural, es decir 101,2 millones de hectáreas, lo que evidencia la importancia
de las actividades agropecuarias en el país
Según información Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE,2018) el
sector de Agricultura, ganadería, caza, silvicultura y pesca en el PIB nacional ha pasado de una
participación de 8% para el año 2000 a 6% en el año 2017.
Es así, como la valoración rural cobra una gran importancia, como herramienta de toma de
decisiones en uno de los grandes pilares de la economía nacional
Dentro de las diversas metodologías de valoración rural, se encuentra que una de las que tiene
en cuenta la producción agrícola es la metodología de renta, la cual presenta la posibilidad de
reconocer el valor de renta diferencial de la tierra con base a la actividad económica regional o
sectorial. Por otro lado, la metodología más utilizada en la valoración de inmuebles es la
comparativa de mercado, en la cual se encuentran los bienes semejantes al objeto de estudio,
permitiendo llegar a concluir con base diversas variables rurales el valor de un terreno.
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Así bien, para el desarrollo comparativo de los métodos de renta y mercado se toma uno de
los cultivos más representativos del sur occidente del país, la caña de azúcar, con 179.279
Hectáreas sembradas en el departamento del valle del Cauca (Procaña, 2018), lo que equivale al
77% del área total sembrada en este cultivo en Colombia. Es así, como teniendo un cultivo
tecnificado, con utilidades que permiten sostener 30.000 empleos directos (Procaña, 2018), se
aplicara el método de renta, para determinar el valor del suelo rural en los municipios de Cali,
Candelaria, Palmira y Yumbo.
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2. OBJETIVOS
2.1. Objetivo General:
Realizar la comparación de los resultados obtenidos entre el método de mercado y el método
de renta, para la valoración de una hectárea de terreno en los municipios de Cali, Candelaria,
Palmira y Yumbo.
2.2. Objetivos específicos:
• Determinar los costos de establecimiento y adecuaciones de infraestructura necesarias de
un cultivo de caña de azúcar en el Valle del Cauca.
• Determinar el valor de producción del cultivo de caña de azúcar en el Valle del Cauca.
• Determinar el valor de una hectárea de terreno por el método de comparación de mercado
en los municipios de Cali, Candelaria, Palmira y Yumbo en el Valle del cauca por método
de renta.
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3. MARCO TEÓRICO
3.1. Normatividad aplicada
• Presidencia de la República de Colombia (24 de julio de 1998). Artículo 22. Decreto 1420
de 1998, Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el
artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82,
84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen
referencia al tema de avalúos.
Artículo 22°. Para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en
cuenta por lo menos las siguientes características:
A. Para el terreno:
1. Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma.
2. Clases de suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección.
3. Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio.
4. Tipo de construcciones en la zona.
5. La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos
domiciliarios, así como la infraestructura vial y servicio de transporte.
6. En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las
agrológicas del suelo y las aguas.
7. La estratificación socioeconómica del inmueble.
B. Para las construcciones:
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1. El área de construcciones existentes autorizadas legalmente.
2. Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados.
3. Las obras adicionales o complementarias existentes.
4. La edad de los materiales.
5. El estado de conservación física.
6. La vida útil económica y técnica remanente.
7. La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido.
8. Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las áreas comunes.
C. Para los cultivos:
1. La variedad.
2. La densidad del cultivo.
3. La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo.
4. El estado fitosanitario.
5. La productividad del cultivo, asociada a las condiciones climáticas donde se encuentre
localizado.
• Instituto Geográfico Agustín Codazzi. (23 de septiembre de 2008) Resolución 620. Por la
cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la
Ley 388 de 1997.
Artículo 10º.- Método de Comparación o de mercado. Cuando para la realización del avalúo
se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del
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avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de
publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.
Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la
construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos
con sus correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles sujetos al régimen de
propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de
construcción.
Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes.
En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los
que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis.
Artículo 16º.- Método de capitalización de rentas o ingresos. Es necesario realizar la
investigación de los contratos que regulen la posibilidad de generar rentas o ingresos, tales como
los de arrendamiento, para bienes comparables y deben tenerse en cuenta aspectos tales como:
1. Que dichos contratos tengan menos de un (1) año de suscritos.
2. Que el canon de arrendamiento no sobrepase los topes legales.
3. Que los montos relacionados con el pago de servicios públicos y las cuotas de
administración, no se incluyan en el cálculo correspondiente para la aplicación del método.
4. Los arrendamientos a comparar deben referirse a inmuebles que tengan rentas de
acuerdo con la norma de uso del terreno o de las construcciones.
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5. Las rentas a tener en cuenta para el cálculo del valor comercial de la propiedad deben
estar asociadas exclusivamente al inmueble y no a la rentabilidad de la actividad
económica que en él se realiza.
6. La tasa de capitalización (i) utilizada en este método debe proceder de la relación
calculada entre el canon de renta y el valor comercial de las propiedades similares al
inmueble objeto de avalúo, en función del uso o usos existentes en el predio y de
localización comparable
Artículo. 17º.- El método de capitalización de ingresos para aplicarlo a cultivos deberá
referirse a ingresos netos del cálculo de flujo de caja, traídos a valor presente. Debe mejorarse,
haciendo claridad respecto a la inversión o costo de instalación y los costos de mantenimiento
del cultivo de su etapa improductiva, lo mismo que al arrendamiento.
Artículo 29°.- Avalúos en las zonas rurales. Los métodos enunciados anteriormente también
se aplican en la zona rural, pero es necesario tener en cuenta algunas particularidades propias de
las áreas rurales: Clasificación de los suelos según su capacidad de uso, manejo y aptitud.
Fuentes de agua natural o artificial y disponibilidad efectiva de ellas, en forma permanente o
transitoria.
Vías internas y de acceso.
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Topografía. Clima, temperatura, precipitación pluviométrica y su distribución anual.
Posibilidades de adecuación.
Cultivos: tipo, variedad densidad de siembra, edad, estado fitosanitario, y cuando se refiera a
bosques es necesario determinar claramente si éste es de carácter comercial cultivado o protector.
Parágrafo.- Para una mejor estimación del valor de los cultivos es necesario que exista un
inventario técnico del cultivo. Cuando se trate de bosques se debe solicitar a la entidad interesada
que suministre un inventario forestal, para una correcta valoración.
Artículo 30º.- Además de los aspectos planteados a nivel general de los métodos, en los
avalúos de bienes en las zonas rurales deben tenerse en cuenta aspectos tales como:
En la zona rural deberá registrarse la distancia en kilómetros desde la cabecera municipal
hasta el sitio de acceso al bien, señalando la vía sobre la cual se hace el recorrido. En los casos en
que se requiera más de un medio de transporte, deberán relacionarse las distancias en cada uno
de ellos.
En la zona rural deberán consultarse los estudios de suelos para conocer las condiciones
agronómicas, que faciliten o impidan los cultivos. Al respecto debe conocerse el número de
cosechas anuales.
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En cuanto al agua deben tenerse en cuenta los requerimientos mínimos del cultivo y las
características de las adecuaciones que se hayan introducido al terreno, tales como canales de
riego y drenaje y la disponibilidad efectiva de aguas. Adicionalmente,
3.2. Teoría del valor del suelo
Para hablar del valor de los bienes inmuebles es necesario introducir el concepto de la
formación de valores del suelo, del cual parte la basa de la valoración de bienes inmuebles.
De esta manera, se debe iniciar por citar los economistas clásicos, según Adam Smith (1776),
en su libro La Riqueza de las Naciones, describe en el capítulo VI, el precio real de las cosas se
compone de tres elementos, la renta, el trabajo y el beneficio, pues entre más trabajo se requiera
en la producción de dicho producto mayor valor final del mismo, sin embargo, se debe tener en
cuenta el beneficio de quien apuesta el capital para pagar el trabajo realizado y la renta de la
tierra que permite desarrollar el trabajo. De esta manera, se introduce el concepto del valor
objetivo de las cosas, donde los objetos en sí mismos poseían un valor por su costo de
producción y el trabajo requerido para ser fabricadas.
Por otro lado, David Ricardo (1817), presenta la renta de la tierra como consecuencia de los
hechos básicos, el primero hace referencia a lo limitado del recurso, pues aunque la creación del
mismo no depende del trabajo y hace parte de los elementos naturales presentes sin intervención
humana como el aire y el agua, este se encuentra en porciones limitadas y de características
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propias; el segundo depende de la demanda de productos del campo, pues a medida de que se
incrementa la demanda de alimentos, se requiere la utilización de tierras de todo tipo (con buenas
y malas características agrologicas), lo que permite que se piense en el pago de una renta por la
utilización de esta, donde se paga un mayor precio por tierras con mejores características. Surge
entonces el primer concepto de renta diferencial.
Surge entonces otro problema, ¿cómo se produce la renta de ese suelo que permite el
desarrollo de la actividad productiva? El suelo al no poder ser reproducido ni trasladado no
depende del trabajo, por lo cual Karl Marx (1867), en su libro El Capital, plantea su teoría de la
existencia social de la propiedad territorial en el capitalismo, planteado preguntas como ¿Si la
tierra no es un producto proveniente del trabajo social y por ende no tiene una capacidad de
condensar en si misma valor, porque puede transarse libremente como cualquier otra mercancía?
¿Cómo los terratenientes sin intervenir directamente en la producción pueden obtener renta y
mantenerse cada vez más fuertes en la sociedad capitalista?, a lo cual responde introduciendo un
concepto adicional “La Plusvalía Social”, la cual define como el excedente de la ganancia que el
capitalista debe ceder al terrateniente por la posibilidad de utilizar o usufructuar su predio
(Samuel Jaramillo González, 2009).
Según Samuel Jaramillo (2009) en su libro Hacia una Teoría de la Renta del Suelo Urbano
expone las limitantes que surgen de utilizar de manera sistemática y rígida la teoría de renta del
suelo de Marx, sin embargo, armoniza ésta de tal manera que algunas de las interrogantes se
disipan.
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Para la tradición teórica que analiza la sociedad capitalista bajo la impronta de la
Teoría del Valor Trabajo, el hecho de que la tierra tenga un precio, se transe en el
mercado, es decir, opere como una mercancía, implica una cierta paradoja. En efecto,
en esta tradición el hecho de que las mercancías tengan un precio y puedan
intercambiarse en el mercado se apoya en el hecho de que ellas representan una
porción del trabajo social: para que su producción tenga lugar se requiere que la
sociedad haya destinado a su elaboración una porción de la energía productiva
global. Este no es el caso de la tierra, que aparece como un don de la tierra y no es el
producto del trabajo. ¿Implica esto una inconsistencia en la teoría del Valor del
Trabajo? Marx no lo cree así y señala que la emergencia de un precio para la tierra es
un resultado de la operación de las leyes del valor bajo determinadas circunstancias.
Para analizar estas circunstancias empieza por invertir las relaciones que
espontáneamente se establecen entre la renta y el precio de la tierra. En efecto, para
el terrateniente el hecho de que la propiedad de su terreno le permita percibir una
renta periódica, es decir, una porción de valor que recibe de manera continua no
reviste ningún misterio: Esto tiene lugar porque la tierra tiene un precio. La recepción
de la renta obedece a que él ha pagado un precio por la tierra. Marx señala que a
pesar de esta representación espontanea lo que sucede realmente es lo contrario: la
tierra en sí misma no posee un valor, adquiere un precio como resultado de la
existencia de la renta. Se trata de la construcción “imaginaria” la califica él, pero no
es menos efectiva de un precio a través de un mecanismo que él denomina la
capitalización de la renta.
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Examinemos este asunto. En una economía capitalista en la que se ha consolidado
la práctica de prestar dinero, el propietario de una masa de capital de dinero puede
obtener periódicamente, a cambio de la puesta a disposición de esta suma de dinero a
un deudor, una porción de valor que se denomina interés. La relación entre este
interés y la suma prestada (denominada capital), se llama tasa de interés, y en general
es una magnitud determinada globalmente por el mercado prestario.
Esquemáticamente esto se podría expresar de la siguiente manera:
I i= ---- K Dónde: i= tasa de interés
I= interés K= capital
(Jaramillo, 2009, pp. 5-6)
3.3. Valoración de inmuebles:
La valoración del suelo se remonta al antiguo imperio Romano, donde ser valoraban los
predios en torno a sus cosechas con fines de recaudo de fisco. Sin embargo, se tiene datos de
valoración de tierras agrícolas hasta el siglo XVI en la Europa Mediterránea, siendo Italia y
España los pioneros de las primeras técnicas de valoración (Borrero Ochoa, 2005, pp. 23-25).
A partir de ese momento, se introducen los objetivos primordiales de la valoración según las
necesidades y la experiencia de los intentos anteriores, siendo la objetividad, introduciendo
métodos estadísticos el eje de la construcción del valor en la escuela española.
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El comportamiento del valor del suelo rural depende variables externas e intrínsecas de la
finca que se requiere valorar. De esta manera, se encuentra que un comprador tiene presentes
factores externos como la cercanía a centros poblados y de acopio, así como las vías de acceso,
debido a que el tiempo de ahorro en acceso a insumos y salida de producción hace más efectiva
la actividad agropecuaria y reduce costos. De esta manera, se introduce el valor de la tierra en
bruto, lo cual muestra que el valor de la tierra es altamente influenciado por la ubicación de la
misma, “la tierra bruta no cuesta hacerla, la naturaleza ya la dotó. El trabajo del hombre y la sociedad
consiste en acercar la tierra bruta a los mercados mediante las vías de comunicación” (Borrero Ochoa,
2005, p. 42). De esta manera, el valor de la tierra en bruto puede capturarse a través de las ofertas
de mercado.
Así mismo, el valor de los predios rurales depende de factores propios de cada inmueble,
como la fertilidad, topografía, la disponibilidad de aguas. De esta manera, se encuentran los
factores de los cuales depende la producción agrícola y la utilidad proyectada, es allí, donde
surge el método de renta, el cual tiene como objetivo, la valoración de los inmuebles, con
respecto a las posibilidades de producción en el tiempo, debido a que la finalidad de la actividad
agrícola es reducir costos en irrigación de aguas, abonos y adecuaciones del terreno para obtener
una mayor utilidad.
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4. JUSTIFICACIÓN
La importancia del presente proyecto radica en la correcta aplicación y comparación de
métodos de valoración en la determinación del valor real de un predio. De esta manera, se
determina que, para llegar a realizar esta comparación de métodos de valoración, se requiere una
zona del país que cuente con un cultivo representativo y con utilidades que permitan realizar un
método de renta, así como una dinámica inmobiliaria que permita tener un avaluó con
comparaciones de mercado representativas.
Es así, como la zona del Valle del Cauca por presentar una consolidación tecnificada en
cultivos de caña de azúcar, se evidencia como la zona correcta para realizar el presente estudio.
El cultivo de caña de azúcar cuenta con un área sembrada en el país de aproximadamente
228.000 Ha, de las cuales 179.279 Ha están sembradas en el departamento del Valle del Cauca,
lo que representa el 77% de la producción bruta del país (Procaña, 2018). De esta forma, conocer
a fondo tanto los costos como la producción de este cultivo y el comportamiento de este en los
últimos años, nos presenta un panorama no solo económico sino inmobiliario de una de las zonas
con más proyección industrial del país, pues este cultivo genera aproximadamente 30.000
empleos directos y 200.000 empleos indirectos y representa aproximadamente el 56% del PIB
agrícola del Valle del Cauca
Para la realización del presente proyecto se planteara una metodología de toma de
información de mercado, de gremios Cañeros, publicaciones independientes de expertos
avaluadores e información del ministerio de agricultura, así como una investigación de valores
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de inmuebles, con lo cual se pueda determinar el valor de dicho cultivo y establecer un panorama
de la economía de la región, la cual permita llegar a no solo conclusiones de valor del mismo
sino la determinación de valores del de inmuebles en la región
El aporte de la realización del proyecto radica en la necesidad de determinar las diferencias
que existen entre sectores rurales en torno a su renta y posibilidades de producción y generar un
producto que sirva como base en la actividad valuatoria del área rural.
5. HISTORIA DEL CULTIVO DE CAÑA
El cultivo de caña de azúcar en el mundo no tiene una aparición exacta, sin embargo, se
encuentra como primer dato histórico la aparición de esta gramínea en la isla de Nueva Guinea.
En Asia los primeros datos se encuentran en los escritos de Átharva-veda textos sagrados de
la cultura India, refiriéndose a la elaboración de una corona con esta planta. Hacia el año 475
A.C., en la China se encuentran referencias de la planta. Los historiadores refieren la aparición
de la caña en Persia después de su invasión en la India, hacia el año 642 A.C. Hacia el siglo IV
A.C., el general Nearchus de los ejércitos de Alejandro el Grande, refiere la caña como una
planta que produce miel sin necesidad de abejas.
Para el siglo VII d.C., los árabes invaden y conquistas el imperio persa, adoptando la caña
como uno de sus manjares, por lo cual la llevaron a todos sus territorios, siendo en el norte de
África, con los químicos egipcios donde se refina su procesamiento.
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La incursión de este cultivo en España data de la edad Media donde no solo era utilizada
como endulzante, sino fue utilizado con fines medicinales, hasta para curar el mal de amor.
En América fue traída inicialmente en la segunda venida de Cristóbal Colon, sin embargo, en
esa ocasión no fue fructífera, por lo cual fue traída más adelante por otros colonizadores en 1501,
donde crece por primera vez en Santo Domingo y de allí en empieza su expansión en centro y sur
América.
La incursión de este cultivo en Colombia fue en 1510 en Santa María Antigua del Darién, de
donde no se tiene muchos datos. Para el año 1533 Pedro de Heredia el fundador de Cartagena de
Indias la lleva a la costa atlántica.
Posteriormente en 1541 Sebastián de Belalcazar fundador de Santiago de Cali en su estancia
en Yumbo siembra la primera plantación del Valle del Cauca
El primer industrial del cultivo fue el español Pedro Atienza, quien en su paso por Republica
Dominicana, fue testigo de la productividad del cultivo y al darse cuenta de que en el valle del
rio Cauca el cultivo no tenía limitaciones temporales, emprende una campaña para cambiar los
cultivos tradicionales de la zona, que en la época eran el maíz, plátano y cacao.
Los primeros ingenios en el territorio fueron de Gregorio Astigarreta y de Andrés y Lázaro
Cobo, quienes fueron los primeros en exportar miel a Panamá.
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Para 1901 el Ingenio Manuelita importa de Escocia maquinas a vapor que incrementan la
molienda de caña a 50 toneladas cada 12 horas. En 1923 se inaugura el central Azucarero del
Valle, desde entonces como Ingenio Providencia, con capacidad de molienda de 500 toneladas
día.
En 1928 inicia el ingenio Riopaila y de 1930 a 1939 aparecen 5 grandes ingenios, Mayagüez,
Bengala, Perodias La Industria de Francisco Caldas e Ingenio María Luisa.
En 1959 nace Asocaña, como entidad interlocutora entre los ingenios e instituciones del
estado. Posterior a ello, en 1977 se crea Cenicaña, una entidad sin ánimo de lucro, con fines
científicos, para mejorar la producción y la genética del cultivo.
Para finales del año 2005 los ingenios Mayaguez, Manuelita, Riopaila y Providencia
establecen la primera destilería para producción de etanol, Centro de Investigación de la Caña de
Azúcar de Colombia (CENICAÑA, 2018). Historia de la caña. Recuperado de
http://www.cenicana.org/quienes_somos/agroindustria/historia.php.
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6. CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA OBJETO DE ESTUDIO
El departamento del Valle del Cauca, se hallan suelos fértiles, bien drenados, topografía
plana, temperaturas entre 15 y 28°C (Clima ideal para el cultivo cañero), con altitudes que
oscilan entre 1.100 y 900 metros.
Su infraestructura vial, es de las mejores del país, con una red segundaria de vías de
interconexión con las vías de primer nivel, entre las que se destacan la denominada Carretera
Central del Valle, la cual parte de los municipios de Santander de Quilichao y llega al municipio
de Cartago. La segunda vía más importante del sector es la denominada Carretera Panamericana
la cual en la región cañera, va desde el municipio de Santiago de Cali hasta el municipio de la
Virginia.
La zona es bañada de sur a norte por el Rio Cauca, el cual nace en el macizo colombiano
cerca de la laguna del Buey en el departamento del Cauca y desemboca en el Rio Magdalena en
el municipio de pinillo en el departamento de Bolívar.
En la zona del Valle Geográfico del Rio Cauca, la zona cañera se encuentra en la denominada
cuenca alta del mismo, en la cual se encuentra una pluviometría promedio de 1.000 mm y una
humedad promedio mensual entre 70% y 75%.
Las aguas del rio Cauca en esta zona Alta de la cuenca, son utilizadas en usos agrícolas,
domésticos e industriales, siendo para la actividad agrícola esencialmente de riego de cultivos
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Imagen 1. Ubicación municipios de la zona de estudio, fuente: Ballesteros & Tovar 2018
6.1. Municipio de Yumbo
El municipio de fue conquistado en 1536 por el capitán Miguel López Muñoz, a órdenes del
conquistador Sebastián de Belalcázar, quien se estableció allí en la hacienda que llamó "La
Estancia". El poblado fue denominado, San Sebastián de Yumbo y sus alrededores se
constituyeron como resguardo indígena, en el año de 1964 fue declarado como municipio.
• Descripción geográfica y de localización
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El municipio de Yumbo limita al norte con el municipio de Vijes, al oriente con el municipio
de Palmira, al sur con el municipio de Santiago de Cali y al occidente con el municipio de La
Cumbre.
Extensión total: 227.89 Km2
Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 1.021
Temperatura media: 18º a 24º C
Clima: Cálido seco
Precipitación media anual: 899 mm
Imagen 2. Ubicación municipio en Yumbo, fuente: fuente: Ballesteros & Tovar 2018
La región del municipio de Yumbo se ubica en las estribaciones de la Cordillera Occidental y
cuenta con terrenos planos colindantes con el río Cauca y quebrados hacia la cordillera, sus
tierras son fértiles para el cultivo de caña de azúcar, plátano, yuca, maíz, cebolla, arroz y árboles
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frutales y legumbres. Su clima es cálido y se localiza en las coordenadas 3°34′40″ de latitud
Norte y 76°29′40″ de longitud oeste.
El municipio de Yumbo tiene cercanías al aeropuerto Alfonso Bonilla Aragón (10 minutos en
vehículo) y al Puerto de buenaventura (2 horas en vehículo aproximadamente)
La Red hidrográfica del municipio, se encuentra ligada al Río Cauca. En general en el
municipio de Yumbo se observa una alta potencialidad de recursos hídricos, resultado de las
características climáticas y topográficas existentes. Entre los principales afluentes se encuentran
los ríos: Cali, Arroyohondo, Yumbo, San Marcos y las Quebradas Mulaló, Guabinas, Bermejal,
entre otras (Contraloría Municipal de Yumbo, 2016).
• Estructura Político-Administrativa
El área que conforma el suelo urbano del Municipio tiene una extensión de 227.89 Kilómetros
cuadrados distribuidos en área urbana que la conforman 4 comunas con 36 barrios y de área rural
que la conforman 10 corregimientos con 26 veredas
• Economía
La economía de Yumbo gira entorno a la industria que ha sido desde mediados del siglo
pasado su principal fuente debido a que se promovió y se permitió el asentamiento de industrias
multinacionales por los beneficios tributarios que se ofrecen, pero el motivo fundamentales para
ello han sido las buenas vías de acceso y la comunicación con el interior del país y la cercanía al
puerto de Buenaventura e igualmente al aeropuerto Alfonso Bonilla Aragón, esa
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industrialización de la zona dio lugar a que Yumbo se le conociera como la “Capital industrial de
Colombia”.
Las otras fuentes económicas del municipio están basadas en el sector agrícola con los
cultivos de caña de azúcar, café, soya, cítricos y hortalizas; en el sector pecuario el ganado
bovino, porcino y la tilapia; otra fuente importante es la explotación de algunos minerales.
En lo que respecta al estudio, según la historia se dice que en el año 1541 se cultiva por
primera vez la caña de azúcar en Colombia en la Hacienda La Estancia traída por Sebastián de
Belalcázar ubicada en el municipio de Yumbo, de ahí inició una expansión de los cultivos al
margen río Cauca y con la creación de ingenios que fueron paso para la industrialización del
cultivo en la región, en la actualidad en el sector agrícola del municipio la caña de azúcar
corresponde al 95% de la producción total.
6.2. Municipio de Santiago de Cali
El municipio de fue fundado el 25 de Julio de 1536 por el conquistador Sebastián de
Belalcázar, haciendo parte de la Gobernación de Popayán, solo hasta el 3 de julio de 1810 se da
la independencia de Santiago de Cali.
• Descripción geográfica y de localización
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El municipio de Cali limita al norte con el municipio de La Cumbre y Yumbo, al oriente con
los municipios de Palmira y Candelaria, al sur con los el municipio de Jamundí y al occidente
con los municipios de Buenaventura y Dagua.
Imagen 3. Ubicación municipio de Cali, fuente: Ballesteros & Tovar 2018
Extensión total: 561.7 Km2
Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 1.018
Temperatura media: 17º a 34º C
Clima: Tropical seco
Precipitación media anual: 1483 mm
El del municipio de Yumbo se ubica en el valle del río Cauca y en la parte occidental se
encuentran los Farallones de Cali, que hacen parte de la Cordillera Occidental, cuenta con
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terrenos en su mayoría planos, sus tierras son propicias para el cultivo de caña de azúcar, el cual
predomina se localiza en las coordenadas 3°27′00″ de latitud Norte y 76°32′00″ de longitud
oeste.
Hidrográficamente desde la Cordillera Occidental los principales drenajes urbanos
comprenden, de Sur a Norte, los ríos Pance, Lilí, Meléndez, Cañaveralejo y Cali-Aguacatal.
• Estructura Político-Administrativa
El área urbana de la ciudad se divide en 22 comunas, estas a su vez se dividen en barrios y
urbanizaciones. Con un total de 249 barrios legales y 91 urbanizaciones. El área rural la
componen 15 corregimientos, estos a su vez se dividen en 103 veredas.
• Economía
La economía de municipio de Cali se desarrolla en gran parte por la industria contribuyendo a
la economía nacional un gran porcentaje. A mediados del siglo XX posterior a una crisis
económica en la región con la aparición de la agroindustria en antiguas haciendas coloniales las
cuales se dedicaron a cultivar productos como el tabaco, la quina, el añil, el café y la caña de
azúcar, de éste último su gran auge vino a generar la creación de Ingenios que son en la
actualidad los mayores productores en el país y de ser aportar en los mercados internacionales,
además de la producción de azúcar también de etanol y otro producto que se viene consolidando
es la generación de energía eléctrica aprovechando el bagazo como combustible.
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6.3. Municipio de Palmira
El municipio de fue fundado en el año de 1680 por el señor Carlos Arturo de Quevedo y fue
solo hasta el año de 1824 que fue declarado como municipio.
• Descripción geográfica y de localización
El municipio de Yumbo limita al norte con el municipio de El Cerrito, al oriente con el
Departamento del Tolima, al sur con los municipios de Pradera y Candelaria y al occidente con
los municipios de Cali, Yumbo y Vijes.
Extensión total: 1.162 Km2
Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 1.001
Temperatura media: 18º a 37º C
Clima: Cálido, Medio, Frio y Páramo
Precipitación media anual: 2.050 mm
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Imagen 4. Ubicación municipio de Palmira, fuente: Ballesteros & Tovar 2018
En la región del municipio de Palmira se ubican el valle geográfico hacia el occidente
colindando entre el río Cauca y la cota 1.200 msnm donde se encuentran los cultivos de caña y
asentamientos de vivienda, la parte de ladera sufre efectos de erosión. La cabecera se localiza en
las coordenadas 3°31’48”de latitud Norte y 76°81’13” de longitud oeste.
La Red hidrográfica del municipio contiene las cuencas de los ríos Nima, Amaime, Aguaclara
y Bolo que desembocan en el río Cauca.
• Estructura Político-Administrativa
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El área que conforma el Municipio tiene una extensión de 1.162 Kilómetros cuadrados
distribuidos en área urbana que la conforman las comunas desde la No.1 hasta la No.7 y la de
zona rural que la conforman los corregimientos desde el No. 8 hasta el No. 16.
• Economía
Dentro de la actividad económica principal se encuentran la agricultura que con la caña de
azúcar pasó a ser una de las más importantes en la producción del municipio, en el año de 1872
Palmira llegó a estar entre las primeras ciudades que exportó café a Europa, las otras actividades
productivas son la ganadería, la industria, el comercio y la minería.
En Palmira se encuentra ubicado el Centro Internacional de Agricultura Tropical, CIAT, la
organización más importante de Colombia y Suramérica, donde se realizan investigaciones de
desarrollo en la producción agrícola de todo el país, en la variedad de cultivos de yuca, frijol,
caña y palma. Alcaldía de Palmira, (2018). Historia económica de Palmira. Recuperado de
https://www.palmira.gov.co/enlaces-de-interes/historia-economica-de-palmira.
6.4. Municipio de Candelaria
El municipio de fue conquistado en el año de 1545 por Sebastián de Belalcázar, en el año de
1824 se fundó como parroquia y en el año 1854 como distrito; en el año de 1864 se convirtió en
municipio del Cauca Grande, y en el año de 1910 formó parte del Valle del Cauca del Bolo
Madrevieja.
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• Descripción geográfica y de localización
El municipio de Candelaria limita al norte con el municipio de Palmira, al oriente con los
municipios de Pradera y Florida, al sur con el departamento del Cauca y al occidente con el
municipio de Cali.
Imagen 5. Ubicación municipio de Candelaria, fuente: Ballesteros & Tovar 2018
Extensión total: 303 Km2
Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 973
Temperatura media: 19º a 35º C
Clima: Cálido
Precipitación media anual: 2.050 mm
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La cabecera municipal de Candelaria tiene una distancia de unos 30 Kms por vía principal a la
ciudad de Cali, se caracteriza porque el relieve en general es plano y sus afluentes principales
son el río Cauca, el Desbaratado, el fraile y Párraga, el municipio se localiza en el sur del
departamento del Valle y la cabecera se localiza en las coordenadas 3° 24' 43 de Latitud Norte y
76° 20' 1 de Longitud Oeste.
• Estructura Político-Administrativa
El área que conforma el suelo urbano del Municipio tiene una extensión de 303 kms2 el área
del Municipio de Candelaria se divide en once corregimientos y 30 asentamientos.
• Economía
El potencial económico de la región del municipio de Candelaria se basa en el gran potencial
del cultivo de la caña de azúcar y con el Ingenio Mayagüez que conforma el mercado
internacional, en la actualizada la producción de Alcohol carburante o biocombustible ha hecho
que también sea uno de los productos importantes de la economía.
Entre otros productos agrícolas se encuentran los cítricos, verduras, maíz, millo, cacao, soya,
café y algodón. De los principales productos industriales de manufactura, se encuentran el
Ladrillo, piso o tablones y teja en barro cocido.
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7. METODOLOGIA
Para el desarrollo del presente estudio se realizará el desarrollo de dos metodologías de
valoración aprobadas en el país. La primera de ellas es la valoración por el método de rentas y el
segundo la valoración por el método comparativo de mercado.
El tipo de estudio realizado en el presente proyecto evaluativo, sistemático y comparativo,
donde se toman los métodos de valoración más utilizados y se aplican al mismo sector
geográfico, tomando datos de publicaciones especializadas, teorías y casos de estudio nacionales
e internacionales, como base teórica, así mismo, se realiza un caso de estudio con datos de
mercado recopilado de páginas web especializadas y publicaciones, haciendo la evaluación y
comparación de resultados obtenidos en la aplicación de los métodos valuatorios.
El estudio de caso se realiza de manera general, con condiciones típicas de un predio de la
zona objeto de estudio, con datos promedio de agremiaciones e instituciones legalmente
reconocidas en el país.
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8. DESARROLLO
El desarrollo del presente estudio se basa en la comparación de resultados obtenidos para la
valoración de una hectárea de terreno a partir de los métodos más utilizados en la valoración de
inmuebles, el método comparativo de mercado y el de capitalización de rentas. De esta forma, se
definen los métodos utilizados, como base inicial del desarrollo del presente estudio.
8.1. Método comparativo de mercado
El valor de los inmuebles está dado por las leyes de la oferta y la demanda, esto implica que
debe existir un mercado de inmuebles para que su valoración se de en estos términos.
De esta forma, las características extrínsecas de los inmuebles rurales toman un papel
esencial. Las características extrínsecas principales en la valoración de inmuebles son la
ubicación del inmueble con respecto a los centros de consumo o mercados demandantes, la
infraestructura productiva y las vías de acceso (BORRERO OCHOA, 2005, p. 45).
Por otro lado, se encuentran las características intrínsecas del inmueble, como la fertilidad,
topografía, disponibilidad de aguas, entre otras.
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Así bien, al tener identificadas las características tanto intrínsecas como extrínsecas del predio
objeto de avalúos, es posible llegar a determinar dentro de la muestra de mercado cuales predios
son comparables con el objetivo.
En el método comparativo de mercado, se debe realizar una investigación de mercado de
todos los inmuebles rurales disponibles para la venta en el municipio objeto de estudio y
posterior a ello, se debe realizar una depuración comparativa de dichas ofertas con respecto a
bien objeto de avaluó, para de esta manera, determinar cuáles presentan más similitudes y
pueden ser un referente directo de mercado.
La normatividad colombiana cuenta con la Resolución 620 de 2008, la cual define el método
comparativo de mercado como:
la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del
estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables
al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas,
analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. Instituto
Geográfico Agustín Codazzi. (23 de septiembre 2008). Por la cual se establecen los
procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.
[Resolución 620]
De esta forma, se debe entonces definir el termino Valor de mercado como la cuantía
estimada por la que un bien podría intercambiarse, en la fecha de la valuación, entre un
comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras
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una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con la información suficiente,
de manera prudente y sin coacción.
El método de comparación de mercado se utiliza alrededor del mundo, con diversas maneras o
técnicas estadísticas para procesar los datos hallados. Una de las escuelas en valoración más
desarrolladas es la española, donde particularmente se realizan publicaciones e investigaciones
en el tema desde la Universidad Politécnica de Valencia (UPV). Según la UPV:
Los métodos comparativos que en las NIV2005 se denominan de diversas formas
como Métodos de ventas comparables, Métodos de comparación de Mercado,
Métodos Directos de Mercado y también Enfoque de comparación de ventas,
determinan el valor de un bien problema, comparando este bien con otros bienes
similares de los cuales si se conoce su precio por haber sido objeto de una
transacción reciente. La comparación se realiza utilizando los elementos de
comparación, características o variables explicativas de los distintos bienes.
Los métodos más conocidos dentro de este gran grupo son el de Corrección y
Corrección múltiple, el del Ratio de valoración, el método Beta y el método
estadístico o econométrico o de análisis de regresión. Para la utilización de estos
métodos es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado de inmuebles comparables.
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b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan
conocer tanto los precios de los comparables como las variables explicativas de
dichos precios. Aznar, González, Guijarro y López (2012), pp. 63.
8.2. Método de renta
El método de rentas es uno de los más utilizados en Europa, las Normas Internacionales de
Valuación NIV, le llaman enfoque de capitalización de rentas y las Normas Europeas de
Valoración le denominan enfoque de renta. Aznar, González, Guijarro y López (2012), pp. 255.
La legislación colombiana la define como método de capitalización de rentas o ingresos,
siendo la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las
rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables
por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los
probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una
tasa de capitalización o interés.
El método de rentas se basa en la posibilidad de capturar el valor de un inmueble que sea
objeto de producción de utilidades. En el caso de los inmuebles rurales esta utilidad que se
genera a través de su capacidad de producción agrícola.
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Una de las formas de aplicación de este método se trata de la capitalización de rentas, la cual
se basa en una pequeña evaluación financiera o una evaluación de la prefactibilidad del negocio
o de un inmueble que genera rentas. (Borrero Ochoa, 2005, p. 77)
Para ello se deben tener en cuenta conceptos de evaluación financiera como el valor presente,
valor futuro tasa de interés o tasa de descuento, tasa interna de retorno. (Borrero Ochoa, 2005, p.
77)
8.3. Valoración por método de renta
El valle del rio Cauca en el sur occidente del país es la región colombiana que cuenta con la
tecnificación más alta en el cultivo de caña de azúcar del país, por lo cual, la determinación de
costos de producción de este cultivo se encuentra estudiado de manera que se obtiene la mejor
producción posible de este cultivo.
Se encuentra que una de las publicaciones más especializadas de los costos de producción, así
como los valores de las adecuaciones locativas para este cultivo, la cual se condensa en el libro
Costos de Producción y Análisis Económico del cultivo de Caña de Azúcar, realizado
anualmente por el Ingeniero Gabriel Reyes, quien tiene más de 20 años de experiencia en la
valoración de ingenios cañeros en el Valle del Cauca, razón por la cual, se tomara como
referencia del presente estudio.
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8.3.1. Costos de adecuación de terrenos
Para la implementación de los cultivos de caña de azúcar se requiere de una inversión inicial
de infraestructura y adecuaciones a los terrenos, que permita la mayor producción del cultivo.
El cultivo de caña de azúcar se puede considerar un cultivo transitorio o semi permanente,
puesto que la plantación después de sembrarse tiene se corta en su totalidad entre 11 y 13 meses
después, dejando que las yemas vuelvan a crecer, repitiendo el proceso hasta 4 socas, periodo en
el cual se debe volver a sembrar el cultivo. Sin embargo, el valle del rio Cuaca, se ha
especializado desde hace más de 100 años en la producción de este cultivo, empleando nuevas y
mejores técnicas y genéticas de especies de caña, para la mejor producción de este, por lo cual, al
tener toda su infraestructura e industria especializada y destinada en este sentido, podemos
considerar el cultivo de caña de azúcar en este lugar como un cultivo permanente.
Los costos de adecuación por hectárea representan una inversión que el propietario realiza
para el mejoramiento de las condiciones de la producción agrícola y aun que esta es una gran
inversión, la mayoría de las obras realizadas no son perenes y una vez realizadas pueden seguir
sin más que mantenimientos periódicos, así mismo, dichas obras son financiadas por
instituciones como FINAGRO. (Borrero Ochoa, 2005, p. 279). A continuación, se presentan las
principales adecuaciones que se realizan en predios ubicados en el valle del rio Cauca.
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Tabla 1. Adecuaciones al predio
Parámetro Cantidad Unidad Callejón principal balastrado 9,0 metros Callejones secundarios 6,0 metros Longitud surcos 127 metros Distancia entre surcos 1,5 metros Ancho corona de riego 3,0 metros Ancho acequia conductora y regadora 1,5 metros Profundidad promedio drenaje abierto 4,0 metros Ancho promedio drenaje abierto 1,5 metros Ancho zona libre contra el río (berma) 30 metros Ancho base Jarillón 9,0 metros Área reservorio 6.400 metros² Área estación de transbordo 6.400 metros² Área Construcciones 6.400 metros² Área potreros 6.400 metros² Área Guadual 6.400 metros²
Fuente: Libro Valoración de predios Agrarios, BORRERO OCHOA, Oscar. Capítulo 17
Para la determinación de valores de cada una de las adecuaciones, se recurrirá al libro del
Ingeniero Gabriel Reyes, quien realiza un ejercicio esquemático en su libro Costos de producción
y Análisis Económico del Cultivo de Caña de Azúcar, para un predio promedio en el valle del rio
cauca de 100 hectáreas de área bruta, del cual calcula áreas y costos de las adecuaciones
requeridas para un cultivo de caña de azúcar tecnificado.
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Tabla 2. Tabla de valores de adecuaciones al predio
Obras de adecuación Descripción de Obra Costo Unitario
1. - NIVELACIÓN 1.1. Levan. Topográfico, Dirección Técnica - Planimétrico y Altimétrico $ 14.170.000
1.2. Nivelación - Tractor Oruga $ 200.000.000
$ 214.170.000
2. - RIEGO 2.1. Pozo profundo - Perforación y Entubado $ 300.935.000
- Bomba Turbina - Medidor - Caudal $ 185.009.316
- Caseta Móvil $ 5.000.000
2.2. Conducción Tubería enterrada Novarriego - Hidrantes - Tubería de ventanas $ 119.616.916
$ 610.561.232
3. - DRENAJE 3.1. Drenaje Abierto - Boca = 4.0 mts; Base = 1.0 mts; Alt = 1,5 mts; Long = 1.957 mts
Sección = (4+1/2) x 1,5 = 3,75 m² x 1.957 mmts = 7.339 m³ $ 41.830.875
- Alcantarillas Drenaje = 7 x 6 mts $ 5.916.000
$ 47.746.875
4. - JARILLONES 4.1 Control Inundaciones - Base mayor = 9.0 mts Base menor = 3.0 mts; Alt = 2.0 mts; Long = 1.000m
- Seccion = (9+3/2) x 2 = 12 m² $ 72.000.000
$ 72.000.000
5. - VIAS INTERNAS 5.1. Balastaje Callejón (1.181 mts x 9 mts x 0,30 mts) = 3.189 m³ $ 22.323.000
$ 22.323.000
6. - CONSTRUCCIONES 6.1. Varias - Casa $ 25'0 - Bodega $ 15'0 - Aljibe y Energía $ 10'0 $ 80.000.000
$ 80.000.000
7. IMPREVISTO Imprevistos 10% del subtotal $ 104.680.111
TOTAL OBRAS DE ADECUACIÓN $ 1.151.481.218 COSTO OBRAS DE ADECUACION POR HECTAREA $ 11.514.812
Fuente: Costos de producción y Análisis Económico del Cultivo de Caña de Azúcar, REYES Gabriel. Edición 2016
Se requiere entonces un costo de adecuaciones de $ 1.151.481.218 para un predio de 100
hectáreas brutas. Ahora bien, como el análisis realizado en el presente estudio se basa en la
determinación del valor por hectárea de del cultivo de caña de azúcar, se divide pues el valor
total en el área bruta, obteniendo un valor de $ 11.514.812 por hectárea bruta para adecuación de
un predio en el cultivo de caña de azúcar.
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De esta forma, una vez se tiene determinados los costos de adecuación del terreno, se debe
tener el costo tanto de implantación como de sostenimiento del cultivo
Tabla 3. Costos de implantación
RUBRO Sub total COSTOS DIRECTOS Labores mecanizadas
Preparación del terreno $ 1.535.000 Labores de cultivo $ 435.000 $ 1.970.000,00
Siembra Compra semilla $ 552.727 Mano de obra $ 787.879 $ 1.340.606
Control de malezas pre emergente $ 80.500 post emergente $ 94.875 Rodeo $ 46.250 $ 221.625
Control de plagas y enfermedades Taquinidos (Claripalphid) $ 28.000 $ 28.000 Fertilización Urea - Nitrógeno 46% $ 468.000 Cloruro de Potasio $ 135.342 $ 603.342 Riego x 4 $ 216.218 $ 864.872 Mano de obra Salarios labores directas de campo $ 422.682 Salarios administración de la finca $ 391.727 $ 814.409 Imprevistos 5% $ 290.743 Impuesto predial $ 200.000 $ 200.000 TOTAL COSTO DIRECTO $ 6.333.597
COSTOS INDIRECTOS Administración General $ 1.114.419 TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 1.114.419 TOTAL COSTOS $ 7.448.016
Fuente: Costos de producción y Análisis Económico del Cultivo de Caña de Azúcar, REYES Gabriel. Edición 2016
Es así, como se establece el costo de implantación del cultivo de caña de azúcar tecnificada en
$ 7.448.016 por hectárea. El cual puede ser diferido en los 5 cortes de la plantación, obteniendo
un valor de $ 661.532 por hectárea.
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Ahora bien, por otro lado, se debe tener en cuenta los costos de sostenimiento del cultivo
anualmente, ya que se debe tener un mantenimiento apropiado y periódico para que su
producción sea la más alta posible. De esta forma, se presentan los costos de sostenimiento anual
del cultivo de caña de azúcar en el Valle del Cauca:
Tabla 4. Costos de sostenimiento anual
RUBRO Sub total COSTOS DIRECTOS Labores mecanizadas
Labores de cultivo $ 654.000 $ 654.000,00
Re Siembra Compra semilla $ 76.000 Mano de obra $ 107.900 $ 183.900
Control de malezas post emergente $ 94.875 Rodeo $ 46.250 $ 141.125
Control de plagas y enfermedades Taquinidos (Claripalphid) $ 28.000 $ 28.000
Fertilización Urea - Nitrógeno 46% $ 351.000 $ 351.000 Riego x 3 $ 216.218 $ 648.654
Mano de obra Salarios labores directas de campo $ 394.736 Salarios administración de la finca $ 391.727 $ 786.463 Imprevistos 5% $ 107.224 Impuesto predial $ 200.000 TOTAL COSTO DIRECTO $ 3.100.366
COSTOS INDIRECTOS Administración General $ 1.114.419 TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 1.114.419 TOTAL COSTOS $ 4.214.785
Fuente: Costos de producción y Análisis Económico del Cultivo de Caña de Azúcar, REYES Gabriel. Edición 2016
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De esta manera, los costos anuales se calculan como la suma de los costos de sostenimiento
anual de $ 4.214.785, más los costos diferidos de la implantación a 5 años de $ 661.532 por
hectárea, con lo cual se tiene un costo anual de $ 4.908.750 por hectárea.
8.3.2. Valores de producción
Ya se tienen los costos fijos para la producción del cultivo de caña, ahora bien, se deben
cálculos los valores de venta de la producción de este. Es así, como se realiza la investigación
tanto de los valores de la producción como de la producción en toneladas de caña por hectárea,
así como la cantidad de kilogramos de azúcar por tonelada de caña, en páginas especializadas y
publicaciones oficiales.
Para obtener la producción del cultivo de caña por municipio (Toneladas por hectárea), se
realiza la consulta en los datos abiertos del Ministerio de Agricultura, obteniendo la siguiente
información consolidada de los últimos 10 años así:
Tabla 5. Promedio producción histórica en 10 años
Promedio de Rendimiento en Toneladas por Hectárea Año CALI CANDELARIA PALMIRA YUMBO 2007 108,40 124,40 129,30 123,50 2008 119,00 136,60 136,10 166,80 2009 119,80 134,50 138,00 119,40 2010 107,40 128,80 124,00 148,80 2011 114,80 134,50 131,60 138,10 2012 102,20 105,00 109,00 124,60 2013 113,50 116,60 121,10 138,50 2014 125,80 133,50 127,80 126,00 2015 121,90 137,30 128,00 118,20 2016 132,90 146,90 126,70 118,20 2017 104,20 113,80 125,50 82,40 Total general 115,45 128,35 127,01 127,68
Fuente: Datos abiertos Ministerio de Agricultura, recopilación de los datos Ballesteros & Tovar 2018.
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Se evidencia entonces que el municipio objeto de estudio con mayor producción de caña de
azúcar por hectárea es Candelaria con 128,35 toneladas de Caña Hectárea Año – TCHA, y el
municipio objeto de estudio con la menor productividad es Cali.
Por otro lado, se debe conocer cuál es el valor de cada tonelada de caña en el mercado,
obteniendo como conclusión que el tonelaje de caña se paga en kilogramos de azúcar, siendo el
contrato más común, el de caña en mata de 58 kilogramos, lo que significa que se pueden pagar
58 kilogramos de azúcar por tonelada de caña en mata.
Es así, como se debe obtener la cantidad de kilogramos de azúcar por tonelada de caña en
mata. De esta forma, se consulta la publicación del Centro de Investigación Cenicaña de las
características agrologicas de la variedad CC 01-1940, en la cual después de la investigación se
concluye un rendimiento de 117 kilogramos por hectárea de caña en mata (CENICAÑA, 2018).
De esta manera, se debe tener el valor de kilogramo de azúcar para productor de caña, sin
embargo, el valor de kilogramo de azúcar no es entandar en la región, este depende del Ingenio
que lo pague. Es así, como se consulta la entidad Procaña, la cual es la Asociación Colombiana
de Productores y Proveedores de Caña de Azúcar, obteniendo el valor del kilogramo de azúcar
por ingenio de los últimos 3 años, los cuales se encuentran mensualizados de la siguiente
manera:
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Imagen 6. Porcentaje de participación y precios del azúcar.
Fuente: http://www.procana.org/new/index.php
Ahora bien, al consolidar la información mensualizada de los últimos tres años se obtiene la
siguiente información:
Tabla 6. Precios de Kilogramo de azúcar
Año Mes Promedio Máximo Mínimo 2016 Enero $ 1.554,00 $ 1.616,00 $ 1.476,00 2016 Febrero $ 1.588,00 $ 1.650,00 $ 1.528,00 2016 Marzo $ 1.593,00 $ 1.650,00 $ 1.530,00 2016 Abril $ 1.612,00 $ 1.712,00 $ 1.534,00 2016 Mayo $ 1.689,00 $ 1.785,00 $ 1.600,00 2016 Junio $ 1.753,00 $ 1.841,00 $ 1.680,00 2016 Julio $ 1.776,00 $ 1.851,00 $ 1.709,00 2016 Agosto $ 1.760,00 $ 1.819,00 $ 1.703,00
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2016 Septiembre $ 1.694,00 $ 1.723,00 $ 1.622,00 2016 Octubre $ 1.694,00 $ 1.730,00 $ 1.672,00 2016 Noviembre $ 1.683,00 $ 1.715,00 $ 1.650,00 2016 Diciembre $ 1.667,00 $ 1.707,00 $ 1.640,00 2017 Enero $ 1.617,00 $ 1.680,00 $ 1.565,00 2017 Febrero $ 1.618,00 $ 1.678,00 $ 1.582,00 2017 Marzo $ 1.563,00 $ 1.603,00 $ 1.522,00 2017 Abril $ 1.526,00 $ 1.572,00 $ 1.473,00 2017 Mayo $ 1.627,00 $ 1.750,00 $ 1.485,00 2017 Junio $ 1.531,00 $ 1.575,00 $ 1.446,00 2017 Julio $ 1.495,00 $ 1.528,00 $ 1.427,00 2017 Agosto $ 1.459,00 $ 1.485,00 $ 1.402,00 2017 Septiembre $ 1.443,00 $ 1.465,00 $ 1.416,00 2017 Octubre $ 1.471,00 $ 1.499,00 $ 1.448,00 2017 Noviembre $ 1.472,00 $ 1.503,00 $ 1.443,00 2017 Diciembre $ 1.452,00 $ 1.473,00 $ 1.400,00 2018 Enero 2018 Febrero $ 1.284,00 $ 1.320,00 $ 1.263,00 2018 Marzo $ 1.216,00 $ 1.247,00 $ 1.191,00 2018 Abril $ 1.202,00 $ 1.251,00 $ 1.134,00 2018 Mayo $ 1.213,00 $ 1.262,00 $ 1.182,00 2018 Junio 2018 Julio $ 1.144,00 $ 1.171,00 $ 1.125,00 2018 Agosto $ 1.143,00 $ 1.154,00 $ 1.134,00 2018 Septiembre $ 1.143,00 $ 1.180,00 $ 1.109,00
Valor promedio $ 1.505,87 $ 1.554,68 $ 1.454,55 Fuente: Datos obtenidos de Procaña, http://www.procana.org/new/index.php. Recopilación de los datos
Ballesteros & Tovar 2018.
Una vez consolidada la información del valor del azúcar, se toma el valor promedio del
promedio de los valores mensualizados, teniendo en cuenta la fluctuación de los valores del
kilogramo, debido a que este depende de los precios internacionales, evidenciando valores
máximos de $ 1.851/kg y mínimo de $ 1.109/kg, y teniendo como objetivo un obtener un valor
general, se considera el valor promedio de $ 1.505,87/kg
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8.3.3. Capitalización de rentas
Para el desarrollo del método de capitalización de rentas, se tomará la base teórica del libro
Valoración Inmobiliaria de la Universidad Politécnica de Valencia en su capítulo XI.
El método de rentas definido en las NVI es la comparación entre gastos e ingresos de un bien
objeto de avaluó, mediante la capitalización. Según Aznar, González, Guijarro y López (2012),
pp. 255, para las normas europeas el método se basa en el análisis de la inversión, la capacidad
de un inmueble de producir renta y poder traducirla en un valor actual. Siendo la suma de los
valores futuros traídos a valor presente el valor actual del inmueble.
Para la aplicación del método de capitalización de rentas al cultivo de caña de azúcar, se
realizará un flujo de caja descontado, debido a que se analizara el cultivo a perpetuidad, puesto
que el objetivo del presente estudio es hallar el valor del suelo a través de las rentas percibidas
por el negocio agrícola. Así bien, al realizar un flujo de caja descontado, se deben traer las rentas
futuras a valor presente con una tasa de actualización, pues el valor del futuro debe tener un
equivalente financiero. Se entenderá como flujo de caja el valor de la producción menos los
costos de producción del cultivo de caña.
En el método de capitalización de rentas, se deben definir los parámetros financieros a utilizar
en el flujo de caja. De esta manera, es necesario trabajar con el VNA o valor presente neto, ya
que este contempla un flujo de caja de rentas variables, es decir, como el cultivo de caña no
cuenta con el mismo valor anualmente, pues tiene incrementos en costos y se esperan
crecimiento en utilidades, se considera una renta variable por periodo. Es así, como se encuentra
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que las rentas calculadas con incrementos en periodos futuros cuentan con un equivalente
financiero en el periodo actual, el cual depende de una tasa de descuento.
Imagen 7. Fuente: Libro Valoración Inmobiliaria
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE VALÈNCIA. (Ed). 2012.
Ahora, se debe determinar la tasa de descuento a utilizar para la actualización del flujo de
caja. Para ello, se debe tener en cuenta no contar con el efecto inflacionario y contar con una tasa
adecuada para el tipo de negocio, contando con el riesgo del inversionista. “El tipo de interés
nominal elegido no debe ser inferior a la rentabilidad media anual de la Deuda del Estado con
vencimiento superior a dos años” Aznar, González, Guijarro y López (2012), pp. 255.
En este sentido, una de las posibilidades de construcción de la tasa es tomar los intereses de la
deuda pública del estado, con los bonos TES, los cuales son “títulos de deuda pública doméstica,
emitidos por el gobierno y administrados por el Banco de la República” Banco de la Republica,
2018. Bonos TES. Recuperado de http://www.banrep.gov.co/es/contenidos/page/qu-son-tes.
Estos bonos, se consideran como renta fija ya que son uno de los mecanismos de financiación del
estado, por lo cual es el mismo estado quien se encarga de pagar los intereses.
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De esta forma, se consultan las bases de datos del Banco de la Republica, obteniendo el
histórico de intereses de los bonos TES, en los últimos 15 años, para bonos de periodo máximo,
es decir 10 años.
Tabla 7. Histórico de intereses bonos TES
Bonos a 10 años Interés Años Promedio año 2003 15,23% 2004 14,33% 2005 11,65% 2006 9,18% 2007 10,02% 2008 11,90% 2009 9,56% 2010 8,48% 2011 8,10% 2012 6,82% 2013 6,50% 2014 7,06% 2015 7,87% 2016 7,92% 2017 6,81% 2018 7,01%
Promedio general 9,29% Fuente: Banco de la Republica. http://www.banrep.gov.co/es, Recopilación de datos Ballesteros & Tovar 2018. Ahora, para tener la tasa real sin efecto inflacionario, se toma el valor del IPC promedio de
los últimos 15 años, obteniendo la siguiente información:
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Imagen 8. Fuente: DANE, Variaciones porcentuales IPC. https://www.dane.gov.co/
Teniendo entonces dos componentes de la construcción de la tasa de descuento, se debe
adoptar un porcentaje de riesgo, debido a que toda inversión, por posibles variaciones de
mercado o dinámicas económicas nacionales o mundiales, el valor de rentas futuras no está
completamente asegurado, lo que implica, que al invertir en un negocio de rentas futuras, con
incertidumbres de mercado normales, el inversionista espera una retribución mayor, una
ganancia o un porcentaje de retorno de la inversión superior al que se tendría si solamente se
dejara el dinero en una cuanta de renta fija como los bonos CDT. De esta manera, se adoptará la
tasa promedio de DTF, ya que es el interés mínimo de retoro esperado en una inversión.
De esta forma, la construcción de la tasa obedece a la siguiente formula:
AÑO 2018, MES 12 Base Diciembre de 2008 = 100,00Mes 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Enero 1,17 0,89 0,82 0,54 0,77 1,06 0,59 0,69 0,91 0,73 0,30 0,49 0,64 1,29 1,02 0,63Febrero 1,11 1,20 1,02 0,66 1,17 1,51 0,84 0,83 0,60 0,61 0,44 0,63 1,15 1,28 1,01 0,71Marzo 1,05 0,98 0,77 0,70 1,21 0,81 0,50 0,25 0,27 0,12 0,21 0,39 0,59 0,94 0,47 0,24Abril 1,15 0,46 0,44 0,45 0,90 0,71 0,32 0,46 0,12 0,14 0,25 0,46 0,54 0,50 0,47 0,46Mayo 0,49 0,38 0,41 0,33 0,30 0,93 0,01 0,10 0,28 0,30 0,28 0,48 0,26 0,51 0,23 0,25Junio -0,05 0,60 0,40 0,30 0,12 0,86 -0,06 0,11 0,32 0,08 0,23 0,09 0,10 0,48 0,11 0,15Julio -0,14 -0,03 0,05 0,41 0,17 0,48 -0,04 -0,04 0,14 -0,02 0,04 0,15 0,19 0,52 -0,05 -0,13Agosto 0,31 0,03 0,00 0,39 -0,13 0,19 0,04 0,11 -0,03 0,04 0,08 0,20 0,48 -0,32 0,14 0,12Septiembre 0,22 0,30 0,43 0,29 0,08 -0,19 -0,11 -0,14 0,31 0,29 0,29 0,14 0,72 -0,05 0,04 0,16Octubre 0,06 -0,01 0,23 -0,14 0,01 0,35 -0,13 -0,09 0,19 0,16 -0,26 0,16 0,68 -0,06 0,02 0,12Noviembre 0,35 0,28 0,11 0,24 0,47 0,28 -0,07 0,19 0,14 -0,14 -0,22 0,13 0,60 0,11 0,18 0,12Diciembre 0,61 0,30 0,07 0,23 0,49 0,44 0,08 0,65 0,42 0,09 0,26 0,27 0,62 0,42 0,38 0,30En año corrido 6,49 5,50 4,85 4,48 5,69 7,67 2,00 3,17 3,73 2,44 1,94 3,66 6,77 5,75 4,09 3,18
Colombia, Indice de Precios al Consumidor (IPC)(variaciones porcentuales)
2003 - 2018
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Aznar, González, Guijarro y López (2012), pp. 256
Obteniendo una tasa real de 5,1%, a la cual se le adiciona el % de riesgo, obteniendo una tasa
de descuento final de 10,6%.
Para la determinación del periodo a evaluar, se tendrá como parámetro que la valoración se
realizará en un periodo largo, siendo superior a una generación, considerando el concepto de
capitalización perpetua, por tal razón, el periodo del flujo de caja se realizará a 30 años. Este
periodo también considera, que a mayor número de periodos el Valor Presente Neto, tiende a
variar cada vez en menos proporción
Imagen 9. Fuente: Libro Valoración Inmobiliaria. UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE VALÈNCIA. (Ed). 2012.
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Ahora bien, una de las premisas a tener en cuenta es el carácter perenne de los cultivos, por lo
cual, si consideramos que en el año 30 es posible que el cultivo deje de existir, esto no hace que
la tierra desaparezca o deje de tener un valor. De esta manera, se debe considerar el valor
residual del suelo en el último año del flujo, como un valor perpetuo. Es así, como se puede
calcular teniendo como hipótesis que el ciclo del cultivo se prolongara por una segundo y una
tercera generación, sin un fin determinado, hallando la renta perpetua, la cual se puede expresar
de la siguiente forma:
Siendo r la tasa de capitalización utilizada, obteniendo un factor de capitalización perpetua
para el terreno de 1,052
8.3.3.1. Aplicación del método de capitalización de rentas
Para la aplicación del método de capitalización de rentas, se tomarán todos los datos
consolidados expuestos anteriormente, los cuales se presentan a continuación
Valores de producción de caña de azúcar
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Tabla 8. Producción de caña de azúcar por municipio
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados de Procaña y MinAgricultura
Periodo de renta perpetua: 30 años
Tasa de descuento: 10.6%
Costos de adecuación del terreno: $ 11.514.812/Ha
Costos de implantación y sostenimiento anual: $ 4.908.750/Ha
Parámetro de capitalización perpetua: 1,052
De esta forma, con los datos para el desarrollo del método de renta completos, se aplica el
flujo de caja descontado a cada uno de los municipios objeto de estudio obteniendo los siguientes
resultados:
Municipio kg azucar por tn caña TCHA PROMEDIO Valor kg Azucar KG AZUCAR AÑO Valor TotalCali 117 115 1.506$ 13.507 20.339.977$ Candelaria 117 128 1.506$ 15.017 22.614.390$ Palmira 117 127 1.506$ 14.860 22.377.338$ Yumbo 117 128 1.506$ 14.939 22.495.864$
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Tabla 9. Flujo de caja método de renta en Cali a 30 años
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados
IPC 4,40%Tasa de descuento 10,57%
Costos Ingresos Utilidad1 16.423.562,00$ 20.339.977,13$ 3.916.415$ 2 4.908.750,00$ 20.339.977,13$ 15.431.227$ 3 5.124.735,00$ 21.234.936,12$ 16.110.201$ 4 5.350.223,34$ 22.169.273,31$ 16.819.050$ 5 5.585.633,17$ 23.144.721,34$ 17.559.088$ 6 5.831.401,03$ 24.163.089,08$ 18.331.688$ 7 6.087.982,67$ 25.226.264,99$ 19.138.282$ 8 6.355.853,91$ 26.336.220,65$ 19.980.367$ 9 6.635.511,48$ 27.495.014,36$ 20.859.503$
10 6.927.473,99$ 28.704.795,00$ 21.777.321$ 11 7.232.282,84$ 29.967.805,97$ 22.735.523$ 12 7.550.503,29$ 31.286.389,44$ 23.735.886$ 13 7.882.725,43$ 32.662.990,57$ 24.780.265$ 14 8.229.565,35$ 34.100.162,16$ 25.870.597$ 15 8.591.666,23$ 35.600.569,29$ 27.008.903$ 16 8.969.699,54$ 37.166.994,34$ 28.197.295$ 17 9.364.366,32$ 38.802.342,09$ 29.437.976$ 18 9.776.398,44$ 40.509.645,15$ 30.733.247$ 19 10.206.559,97$ 42.292.069,53$ 32.085.510$ 20 10.655.648,61$ 44.152.920,59$ 33.497.272$ 21 11.124.497,15$ 46.095.649,10$ 34.971.152$ 22 11.613.975,02$ 48.123.857,66$ 36.509.883$ 23 12.124.989,92$ 50.241.307,39$ 38.116.317$ 24 12.658.489,48$ 52.451.924,92$ 39.793.435$ 25 13.215.463,01$ 54.759.809,62$ 41.544.347$ 26 13.796.943,39$ 57.169.241,24$ 43.372.298$ 27 14.404.008,90$ 59.684.687,85$ 45.280.679$ 28 15.037.785,29$ 62.310.814,12$ 47.273.029$ 29 15.699.447,84$ 65.052.489,94$ 49.353.042$ 30 16.390.223,55$ 67.914.799,50$ 51.524.576$
Valor presente neto 187.025.242$ Parametro 1,052 Valor Bruto 196.688.250$ Adecuacion e implancion 16.423.562$ Valor del Suelo por Ha 180.264.688$
Metodo de Renta Cali
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Tabla 10. Flujo de caja método de renta en Candelaria a 30 años
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados
IPC 4,40%Tasa de descuento 10,57%
Costos Ingresos Utilidad1 16.423.562,00$ 22.614.389,88$ 6.190.828$ 2 4.908.750,00$ 22.614.389,88$ 17.705.640$ 3 5.124.735,00$ 23.609.423,03$ 18.484.688$ 4 5.350.223,34$ 24.648.237,65$ 19.298.014$ 5 5.585.633,17$ 25.732.760,10$ 20.147.127$ 6 5.831.401,03$ 26.865.001,55$ 21.033.601$ 7 6.087.982,67$ 28.047.061,62$ 21.959.079$ 8 6.355.853,91$ 29.281.132,33$ 22.925.278$ 9 6.635.511,48$ 30.569.502,15$ 23.933.991$
10 6.927.473,99$ 31.914.560,24$ 24.987.086$ 11 7.232.282,84$ 33.318.800,89$ 26.086.518$ 12 7.550.503,29$ 34.784.828,13$ 27.234.325$ 13 7.882.725,43$ 36.315.360,57$ 28.432.635$ 14 8.229.565,35$ 37.913.236,44$ 29.683.671$ 15 8.591.666,23$ 39.581.418,84$ 30.989.753$ 16 8.969.699,54$ 41.323.001,27$ 32.353.302$ 17 9.364.366,32$ 43.141.213,33$ 33.776.847$ 18 9.776.398,44$ 45.039.426,71$ 35.263.028$ 19 10.206.559,97$ 47.021.161,49$ 36.814.602$ 20 10.655.648,61$ 49.090.092,59$ 38.434.444$ 21 11.124.497,15$ 51.250.056,67$ 40.125.560$ 22 11.613.975,02$ 53.505.059,16$ 41.891.084$ 23 12.124.989,92$ 55.859.281,76$ 43.734.292$ 24 12.658.489,48$ 58.317.090,16$ 45.658.601$ 25 13.215.463,01$ 60.883.042,13$ 47.667.579$ 26 13.796.943,39$ 63.561.895,98$ 49.764.953$ 27 14.404.008,90$ 66.358.619,40$ 51.954.611$ 28 15.037.785,29$ 69.278.398,66$ 54.240.613$ 29 15.699.447,84$ 72.326.648,20$ 56.627.200$ 30 16.390.223,55$ 75.509.020,72$ 59.118.797$
Valor presente neto 216.125.926$ Parametro 1,052 Valor Bruto 227.292.475$ Adecuacion e implancion 16.423.562$ Valor del Suelo por Ha 210.868.913$
Metodo de Renta Candelaria
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS UNIVERSIDAD DISTRITAL “FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS”
54
Tabla 11. Flujo de caja método de renta en Palmira a 30 años
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados
IPC 4,40%Tasa de descuento 10,57%
Costos Ingresos1 16.423.562,00$ 22.377.338,41$ 5.953.776$ 2 4.908.750,00$ 22.377.338,41$ 17.468.588$ 3 5.124.735,00$ 23.361.941,30$ 18.237.206$ 4 5.350.223,34$ 24.389.866,72$ 19.039.643$ 5 5.585.633,17$ 25.463.020,85$ 19.877.388$ 6 5.831.401,03$ 26.583.393,77$ 20.751.993$ 7 6.087.982,67$ 27.753.063,09$ 21.665.080$ 8 6.355.853,91$ 28.974.197,87$ 22.618.344$ 9 6.635.511,48$ 30.249.062,58$ 23.613.551$
10 6.927.473,99$ 31.580.021,33$ 24.652.547$ 11 7.232.282,84$ 32.969.542,27$ 25.737.259$ 12 7.550.503,29$ 34.420.202,13$ 26.869.699$ 13 7.882.725,43$ 35.934.691,02$ 28.051.966$ 14 8.229.565,35$ 37.515.817,43$ 29.286.252$ 15 8.591.666,23$ 39.166.513,39$ 30.574.847$ 16 8.969.699,54$ 40.889.839,98$ 31.920.140$ 17 9.364.366,32$ 42.688.992,94$ 33.324.627$ 18 9.776.398,44$ 44.567.308,63$ 34.790.910$ 19 10.206.559,97$ 46.528.270,21$ 36.321.710$ 20 10.655.648,61$ 48.575.514,10$ 37.919.865$ 21 11.124.497,15$ 50.712.836,72$ 39.588.340$ 22 11.613.975,02$ 52.944.201,54$ 41.330.227$ 23 12.124.989,92$ 55.273.746,41$ 43.148.756$ 24 12.658.489,48$ 57.705.791,25$ 45.047.302$ 25 13.215.463,01$ 60.244.846,06$ 47.029.383$ 26 13.796.943,39$ 62.895.619,29$ 49.098.676$ 27 14.404.008,90$ 65.663.026,54$ 51.259.018$ 28 15.037.785,29$ 68.552.199,71$ 53.514.414$ 29 15.699.447,84$ 71.568.496,49$ 55.869.049$ 30 16.390.223,55$ 74.717.510,34$ 58.327.287$
Valor presente neto 213.092.897$ Parametro 1,052 Valor Bruto 224.102.739$ Adecuacion e implanc 16.423.562$ Valor del Suelo por Ha 207.679.177$
Metodo de Renta Palmira
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS UNIVERSIDAD DISTRITAL “FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS”
55
Tabla 12. Flujo de caja método de renta en Yumbo a 30 años
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados
IPC 4,40%Tasa de descuento 10,57%
Costos Ingresos1 16.423.562,00$ 22.495.864,14$ 6.072.302$ 2 4.908.750,00$ 22.495.864,14$ 17.587.114$ 3 5.124.735,00$ 23.485.682,17$ 18.360.947$ 4 5.350.223,34$ 24.519.052,18$ 19.168.829$ 5 5.585.633,17$ 25.597.890,48$ 20.012.257$ 6 5.831.401,03$ 26.724.197,66$ 20.892.797$ 7 6.087.982,67$ 27.900.062,36$ 21.812.080$ 8 6.355.853,91$ 29.127.665,10$ 22.771.811$ 9 6.635.511,48$ 30.409.282,36$ 23.773.771$
10 6.927.473,99$ 31.747.290,79$ 24.819.817$ 11 7.232.282,84$ 33.144.171,58$ 25.911.889$ 12 7.550.503,29$ 34.602.515,13$ 27.052.012$ 13 7.882.725,43$ 36.125.025,80$ 28.242.300$ 14 8.229.565,35$ 37.714.526,93$ 29.484.962$ 15 8.591.666,23$ 39.373.966,12$ 30.782.300$ 16 8.969.699,54$ 41.106.420,63$ 32.136.721$ 17 9.364.366,32$ 42.915.103,13$ 33.550.737$ 18 9.776.398,44$ 44.803.367,67$ 35.026.969$ 19 10.206.559,97$ 46.774.715,85$ 36.568.156$ 20 10.655.648,61$ 48.832.803,35$ 38.177.155$ 21 11.124.497,15$ 50.981.446,69$ 39.856.950$ 22 11.613.975,02$ 53.224.630,35$ 41.610.655$ 23 12.124.989,92$ 55.566.514,08$ 43.441.524$ 24 12.658.489,48$ 58.011.440,70$ 45.352.951$ 25 13.215.463,01$ 60.563.944,09$ 47.348.481$ 26 13.796.943,39$ 63.228.757,63$ 49.431.814$ 27 14.404.008,90$ 66.010.822,97$ 51.606.814$ 28 15.037.785,29$ 68.915.299,18$ 53.877.514$ 29 15.699.447,84$ 71.947.572,35$ 56.248.125$ 30 16.390.223,55$ 75.113.265,53$ 58.723.042$
Valor presente neto 214.609.411$ Parametro 1,052 Valor Bruto 225.697.607$ Adecuacion e implanc 16.423.562$ Valor del Suelo por Ha 209.274.045$
Metodo de Renta Yumbo
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS UNIVERSIDAD DISTRITAL “FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS”
56
8.4. Valoración por el método comparativo de mercado
El método comparativo de mercado es la técnica valuatoria que busca establecer el valor
comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes
semejantes y comparables al del objeto de avalúo.
De esta forma, se realiza un estudio de ofertas o transacciones recientes en cada uno de los
municipios objeto de estudio, teniendo como población objetivo los predios agrícolas en el valle
del rio cauca con uso agrícola en caña de azúcar, o predios similares.
Es así, como se realizan las consultas en páginas especializadas de venta de inmuebles en el
país y en el Valle del Cauca como www.fincaraíz.com, www.metrocuadrado.com,
www.inmueblesdelvalle.com, entre otras, así como recorridos de campo para obtener ofertas in
situ.
Para la presentación de las ofertas de mercado obtenidas en la investigación, se realiza la
presentación de estas por municipio, para obtener un análisis individual y no perder de vista el
procedimiento aplicada en cada uno de ellos.
8.4.1. Método comparativo municipio de Santiago de Cali
El municipio de Santiago de Cali cuenta con una actividad económica diversa, por ser la
capital de departamento. Es uno de los polos de desarrollo de la zona, con gran influencia de los
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS UNIVERSIDAD DISTRITAL “FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS”
57
sectores terciario y secundario de la economía, siendo el sector primario el que empieza a tener
menos influencia en la dinámica económica municipal. Sin embargo, en el valle del rio cauca en
la parte norte del corregimiento el hormiguero y el corregimiento navarro, se evidencia aun la
actividad de cultivos de caña de azúcar tecnificada.
En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble objeto de
avalúo en la cual se encontraron cinco (5) ofertas de lotes agrícolas ubicados entre los sectores de
El hormiguero, Pance y Navarro. A dichas ofertas se les indago sobre su ubicación,
características principales, área de terreno, construcciones y mejoras, cultivos y valor pedido. Las
ofertas fueron depuradas con factor fuente (negociación) teniendo en cuenta que en la dinámica
inmobiliaria la decisión de compra depende del rango de negociación. Así mismo, se estimaron
costos de construcciones según especificaciones referenciadas y valores de cultivos y mejoras
agrícolas, para de esta manera, obtener un valor del suelo neto.
A continuación, se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona
Tabla 13. Ofertas de Mercado en Cali
Promedio $ 196.692.304,42 Desviación Estándar $ 11.758.131,76
Coeficiente de Variación 6,0% Límite superior $ 208.450.436,18 Límite inferior $ 184.934.172,66
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados
DEPARTAMENTO MUNICIPIO TIPO DE INMUEBLE Topografia VALOR PEDIDO %.
NEG.VALOR
DEPURADOÁREA DE
TERRENO Ha VALOR TERRENO Ha Costo de las
construcciones y cultivos
VALLE CALI Agropecuaria Plana 535.000.000$ 10% $ 481.500.000 2,5331 $ 189.083.297 2.533.100,00$
VALLE CALI Agropecuaria Plana 750.000.000$ 10% $ 675.000.000 1,7 $ 191.176.471 350.000.000,00$ VALLE CALI Agropecuaria Plana 800.000.000$ 10% $ 720.000.000 1,9 $ 217.368.421 307.000.000,00$ VALLE CALI Agropecuaria Plana 900.000.000$ 10% $ 810.000.000 2,8 $ 195.000.000 264.000.000,00$ VALLE CALI Agropecuaria Plana 360.000.000$ 10% $ 324.000.000 1,2 $ 190.833.333 95.000.000,00$
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS UNIVERSIDAD DISTRITAL “FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS”
58
En las anteriores estadísticas se evidencia un coeficiente de variación de 6%, el cual se
encuentra por dentro de los estándares de calidad dados por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi – IGAC, en la resolución 620 de 2008, en la cual expresa que las estadísticas deben
considerar un coeficiente de variación de 7,5%, así bien, se puede adoptar el valor promedio de $
196.700.000/Ha, como valor de mercado del área objeto de estudio.
8.4.2. Método comparativo municipio de Candelaria
Candelaria, es un municipio que cuenta con una gran consolidación en el cultivo de caña de
azúcar, siendo este su principal producto. Su economía, se basa en la producción agrícola, por
sus buenos suelos, clina y topografía plana en casi toda su extensión. Para este municipio, no es
posible localizar en unas pocas veredas la activad del cultivo de caña de azúcar, ya que este se
desarrolla en toda el área plana del municipio, partiendo desde las tierras fértiles ubicadas al
costado oriental del valle del rio cauca hasta las tierras orientales colindantes al municipio de
Florida. Este municipio cuenta también con un buen recurso de aguas naturales, lo cual facilita la
implementación de la agricultura.
En la investigación de mercado se hallaron 8 ofertas de predios dentro de la zona de
influencia del cultivo de caña de azúcar, a los cuales se les sustrae el valor de las construcciones,
mejoras y cultivos, así como un porcentaje de negociación el cual se encuentra en la dinámica
inmobiliaria de la zona. A continuación, se presenta la investigación de mercado
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS UNIVERSIDAD DISTRITAL “FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS”
59
Tabla 14. Ofertas de Mercado en Candelaria
Promedio $ 193.041.214 Desviación Estándar $ 14.062.866
Coeficiente de Variación 7,285% Límite superior $ 207.104.080 Límite inferior $ 178.978.348
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados
Se encuentra entonces un coeficiente de variación acorde a los estándares del IGAC, de 7,3%,
hallando valores del suelo netos entre $ 207.000.000/ha hasta $ 178.000.000/ha, adoptando el
valor promedio de $ 193.000.000/ha
8.4.3. Método comparativo municipio de Palmira
El municipio de Palmira cuenta con una consolidación de cultivo de caña de azúcar hacia su
costado occidental sobre el rio Cauca, debido a que en su costado oriental cuenta con una fuerte
zona montañosa, en la cual se encuentran zonas de protección ambiental y casas de descaso.
Ahora bien, el área occidental del municipio, aunque cuenta con grandes cultivos tecnificados
en caña de azúcar, también cuenta con micro zonas con normatividad de vivienda campestre
cerca al aeropuerto, así como zonas industriales a lo largo de las vías de acceso principales. De
Ubicación Topografia Uso AÑO VALOR PEDIDO %.
NEG. VALOR DEPURADOÁREA DE TERRENO
HaVALOR TERRENO Ha
VALOR ESTIMADO
CONSTRUCCIONES
Coberturas y cultivos
Villa Gorgona. Ubic Plana Pecuario 2018 $ 1.000.000.000 10% $ 900.000.000 1,5 $ 211.333.333 $ 513.000.000 $ 70.000.000cantalamota Plana Pisicola 2017 $ 650.000.000 10% $ 585.000.000 2,2 $ 197.166.364 $ 98.000.000 $ 53.234.000El Carmelo Plana Rural 2017 $ 1.900.000.000 10% $ 1.710.000.000 5,21 $ 185.171.075 $ 537.600.000 $ 207.658.700el bolo Plana Descanso 2017 $ 500.000.000 10% $ 450.000.000 1 $ 206.500.000 $ 168.500.000 $ 75.000.000El Cabuyal, colinda Plana Agricola 2017 $ 510.000.000 10% $ 459.000.000 1,9 $ 179.457.644 $ 70.000.000 $ 48.030.477El arenal Plana Descanso 2017 $ 725.500.000 10% $ 652.950.000 1,77 $ 203.086.211 $ 273.000.000 $ 20.000.000villa gorgona Plana Agricola 2017 $ 1.100.000.000 10% $ 990.000.000 4,96 $ 170.685.484 $ 69.000.000 $ 74.400.000
villa gorgona Plana Agricola 2017 $ 1.990.000.000 10% $ 1.791.000.000 7,5 $ 190.929.600 $ 183.000.000 $ 176.028.000
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60
esta manera, dentro del mercado hallado en el municipio, se encuentra una gran cantidad de
predios ofrecidos para estos usos, aunque en la actualidad se desarrollen actividades agrícolas.
Teniendo en cuenta esta condición de mercado, se realiza una investigación de predios con
vocación agrícola en el centro occidente del municipio, sin tener en cuenta las ofertas ofrecidas
en otros usos, para evitar el factor especulación dentro de la muestra de mercado.
Así las cosas, se obtiene una muestra de 4 ofertas de mercado, que se venden para actividades
agrícolas donde no se evidencia factor de especulación por cambios de uso. A continuación, se
presentan las ofertas de mercado
Tabla 15. Ofertas de Mercado en Palmira
Promedio $ 287.801.979 Desviación Estándar $ 20.601.709
Coeficiente de Variación 7,16% Límite superior $ 308.403.688 Límite inferior $ 267.200.270
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados
De esta forma, se hallan valores de mercado entre $ 308.000.000/ha y $ 267.000.000/ha,
adoptando un valor de $ 288.000.000/ha. Cabe anotar que se evidencio mucha especulación en la
investigación de mercado y valores muy altos en zonas con potenciales de otros usos, por lo cual
estos valores están creando una tendencia de ofertas al alza, por lo cual en este municipio se
tomó un % de negociación del 15%
MUNICIPIO VEREDATIPO DE
INMUEBLE VALOR PEDIDO %. NEG. VALOR DEPURADOÁREA DE
TERRENO Ha VALOR TERRENO Ha VALOR ESTIMADO CONSTRUCCIONES
Coberturas y cultivos
Palmira Rozo RURAL 2.760.000.000$ 15% $ 2.346.000.000 7,68 $ 290.347.917 $ 50.000.000 $ 66.128.000Palmira La Acequia Rural 33.000.000.000$ 15% $ 28.050.000.000 96 $ 288.710.000 $ 102.400.000 $ 231.440.000Palmira Palmaseca Pisicola $ 8.000.000.000 15% $ 6.800.000.000 20 $ 260.975.000 $ 1.503.500.000 $ 77.000.000Palmira Palmaseca RURAL 30.000.000.000$ 15% $ 25.500.000.000 80 $ 311.175.000 $ 338.000.000 $ 268.000.000
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS UNIVERSIDAD DISTRITAL “FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS”
61
8.4.4. Método Comparativo Municipio Yumbo
El municipio de Yumbo cuenta con una tendencia a la consolidación en el sector industrial,
razón por la cual, se han desarrollado grandes centros industriales y zonas francas que ofrecen
una alternativa industrial a las empresas naciones y multinacionales con sede en el valle del
cauca, razón por la cual la actividad agrícola no es en este momento la principal actividad
económica. Sin embargo, como se ha venido presentando, al largo del presente estudio, el valle
del rio cauca es de gran interés para los cultivadores de caña de azúcar.
De esta forma, se realiza una investigación de mercado de predios agrícolas en la margen
izquierda del rio Cauca hallando 4 ofertas, las cuales se presentan a continuación:
Tabla 16. Ofertas de Mercado en Yumbo
Promedio $ 130.903.904 Desviación Estándar $ 7.463.164
Coeficiente de Variación 5,70% Límite superior $ 138.367.068 Límite inferior $ 123.440.740
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados
MUNICIPIO Ubicación VALOR PEDIDO %. NEG. VALOR DEPURADO ÁREA DE
TERRENO Ha VALOR TERRENO Ha VALOR ESTIMADO CONSTRUCCIONES
Coberturas y cultivos
Yumbo corregimiento montañitas
$ 330.000.000 10% $ 297.000.000 1,85 $ 131.737.838 $ 44.400.000 $ 8.885.000
Yumbo Cumbre $ 630.000.000 10% $ 567.000.000 0,9 $ 127.777.778 $ 432.000.000 $ 20.000.000Yumbo Finca $ 1.250.000.000 10% $ 1.125.000.000 8 $ 123.275.000 $ 118.800.000 $ 20.000.000Palmira Mulaló 4.320.000.000$ 10% $ 3.888.000.000 23,04 $ 140.825.000 $ 72.000.000 $ 571.392.000
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9. RESULTADOS Y CONCLUSIONES
Una vez aplicados las dos metodologías de valoración inmobiliaria en la zona objeto de
estudio, se realizará a comparación de resultados obtenidos, para cada uno de los municipios
objeto de estudio
Tabla 17. Tabla comparativa de resultados entre métodos
Metodología Cali Candelaria Palmira Yumbo Capitalización de rentas $ 180.264.688 $ 210.868.913 $ 207.679.177 $ 209.274.045 Comparación de mercado $ 196.700.000 $ 193.041.214 $ 288.000.000 $ 131.000.000 % de Diferencia 8% -9% 28% -60%
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados De esta manera al realizar la comparación de resultados en cada municipio por ambos
métodos se obtienen las siguientes conclusiones:
• El cultivo de caña de azúcar cuenta con información teoría en libros publicaciones y
artículos de centros de investigación, que permiten hacer análisis de diversos tipos, por lo
cual el análisis del método de capitalización de rentas se realizó a través de la
consolidación de datos oficiales y teóricos que permitieron el desarrollo óptimo del
ejercicio.
• Las tasas de descuento o tasas de capitalización son uno de los puntos más sensibles del
método de capitalización de rentas, sin embargo, en la actualidad no se tienen
metodologías claras para la construcción de estas.
• Los valores de mercado del municipio de Palmira son más altos que los municipios
vecinos.
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• Se encuentra en el municipio de Palmira que una gran cantidad de ofertas de predios que
en la actualidad cuentan con uso agrícola, se ofrecen con valores de predios en normas
suburbanas, por la cercanía a centros poblados como Rozo o palma seca, sin tener norma
urbanística distinta a rural agropecuario, sin embargo, se ofrecen como alternativa de
vivienda campestre, lo que ha hecho que otros predios suban sus valores de oferta.
• Se evidencia que el municipio de Candelaria presento un comportamiento muy similar
entre los dos métodos, siendo la diferencia entre los resultados del 9%, lo cual se puede
explicar, por la consolidación del cultivo en el municipio y por la importancia de este en la
economía del municipio, lo cual hace que el mercado esté acorde a las rentan de su
actividad productiva principal. Es así como, se evidencia que la oferta de mercado de
inmuebles se realiza en estricta concordancia con las rentas percibidas.
• El municipio de Cali presenta una desviación del 8% entre los dos métodos, presentando
un valor más alto por hectárea el método de mercado. Esto se podría explicar, por la
deseabilidad de los predios cercanos el municipio de Cali, sin necesidad de estar
supeditados el cultivo específico de la caña de azúcar, puesto que este cultivo no es la base
de su economía, sin embargo, los buenos rendimientos en productividad hacen que sea un
ejercicio rentable en el área rural de este municipio.
• Debido a la gran dinámica inmobiliaria del municipio de Palmira, el método de
capitalización de rentas para el cultivo más productivo del sector no sería el método más
adecuado para la valoración de un predio rural ubicado al occidente del municipio, ya que,
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por diversas causas de dinámicas económicas de municipio, el mercado está dispuesto a
pagar un valor mayor al hallado a través de método de capitalización de rentas.
• Para el municipio de Yumbo, la diferencia entre lo esperado por la capitalización de
ingresos y el mercado es la más alta, su diferencia es del 30%, siendo el valor de mercado
el más bajo. Esto se explica, porque el municipio de Yumbo no se encuentra enfocado
netamente al cultivo de caña y la zona donde se presentan estos cultivos son hacia el
nororiente del municipio, donde también se tienen grandes zonas de protección ambiental
y una gran comunidad afrodescendiente en el corregimiento de Mulaló. Lo que hace que
los terrenos no superen lo esperado por rentas de un cultivo rentable como la caña de
azúcar. De esta manera, el método más adecuado para la obtención del valor del suelo en
esta zona seria en de mercado.
• El método de capitalización de rentas es muy útil para la valoración de cultivos
permanentes, ya que permite capturar el valor futuro con su equivalente financiero en la
actualidad. Sin embargo, en predios rurales, se sugiere complementarlo con el método de
comparación de mercado, el cual captura las dinámicas inmobiliarias de las zonas, las
cuales no siempre obedecen a la renta agrícola
• La obtención de ofertas de mercado en la actualidad es muy escasa en zonas rurales, por lo
cual se dificulta la aplicación del método comparativo de mercado.
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10. LIMITACIONES DE LA INVESTIGACION
El presente estudio se realizó como caso de estudio general en la zona oriental del Rio Cauca,
en zonas de cultivos de caña tecnificada, debido a que la limitación de acceso a la información
directa de cifras contables de un Ingenio, por la confidencialidad de la información y el Know
How de cada ingenio, hace que la información obtenida de costos de producción sea tomada de
literatura especializada en el tema y no de datos directos de la actividad de un cañicultor.
De igual forma, otra limitante con la que se contó es el no poder realizar el estudio en un
predio directamente, debido a que los propietarios de los predios contactados no accedieron a
publicar información de su propiedad solamente con fines académicos.
Sin embargo, el ejercicio realizado, puede ser replicado de manera directa en un predio
particular en el área de influencia de la investigación para el municipio de Candelaria.
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11. ANEXOS
11.1. Capitalización con flujo de caja a 15 años
Para la estimación del flujo de caja en un inmueble ligado a una actividad económica, se
requiere estimar el periodo de tiempo en el que se prevé que se recibirán rentas por dicha
actividad, las cuales sean imputables al inmueble. Para ello se deben considerar los valores de
medios del sector de la actividad económica.
El área del valle del rio cauca en los municipios objeto de estudio, se encuentra tecnificado y
consolidado en el cultivo de la caña de azúcar desde hace 160 años, siendo este cultivo el motor
de la economía de la zona, razón por la cual, se considera que este se seguirá desarrollando
continuamente a perpetuidad, por lo cual es un excelente ejemplo para la aplicación del método
de renta. Como se presentó anteriormente, el flujo de caja se realizó a 30 años considerando la
perpetuidad como una generación. En el presente anexo se realizará el cálculo de la renta
perpetua a 15 años, teniendo en cuenta tres ciclos completos del cultivo. Así mismo, igualmente
al cálculo principal, se realizará el cálculo de la capitalización perpetua o valor residual del
terreno, al cual se le realizará la sustracción del costo de las adecuaciones y la implantación del
cultivo, para obtener el valor del suelo libre de mejoras.
A continuación, se presentan los cálculos:
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Tabla 18. Flujo de caja método de renta en Cali a 15 años
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados
Tabla 19. Flujo de caja método de renta en Candelaria a 15 años
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados
IPC 4,40%Tasa de descuento 10,57%
Costos Ingresos Utilidad1 16.423.562,00$ 20.339.977,13$ 3.916.415$ 2 4.908.750,00$ 20.339.977,13$ 15.431.227$ 3 5.124.735,00$ 21.234.936,12$ 16.110.201$ 4 5.350.223,34$ 22.169.273,31$ 16.819.050$ 5 5.585.633,17$ 23.144.721,34$ 17.559.088$ 6 5.831.401,03$ 24.163.089,08$ 18.331.688$ 7 6.087.982,67$ 25.226.264,99$ 19.138.282$ 8 6.355.853,91$ 26.336.220,65$ 19.980.367$ 9 6.635.511,48$ 27.495.014,36$ 20.859.503$
10 6.927.473,99$ 28.704.795,00$ 21.777.321$ 11 7.232.282,84$ 29.967.805,97$ 22.735.523$ 12 7.550.503,29$ 31.286.389,44$ 23.735.886$ 13 7.882.725,43$ 32.662.990,57$ 24.780.265$ 14 8.229.565,35$ 34.100.162,16$ 25.870.597$ 15 8.591.666,23$ 35.600.569,29$ 27.008.903$
Valor presente neto 128.525.027$ Parametro 1,285 Valor Bruto 165.124.895$ Adecuacion e implancion 16.423.562$ Valor del Suelo por Ha 148.701.333$
Metodo de Renta Cali
IPC 4,40%Tasa de descuento 10,57%
Costos Ingresos Utilidad1 16.423.562,00$ 22.614.389,88$ 6.190.828$ 2 4.908.750,00$ 22.614.389,88$ 17.705.640$ 3 5.124.735,00$ 23.609.423,03$ 18.484.688$ 4 5.350.223,34$ 24.648.237,65$ 19.298.014$ 5 5.585.633,17$ 25.732.760,10$ 20.147.127$ 6 5.831.401,03$ 26.865.001,55$ 21.033.601$ 7 6.087.982,67$ 28.047.061,62$ 21.959.079$ 8 6.355.853,91$ 29.281.132,33$ 22.925.278$ 9 6.635.511,48$ 30.569.502,15$ 23.933.991$
10 6.927.473,99$ 31.914.560,24$ 24.987.086$ 11 7.232.282,84$ 33.318.800,89$ 26.086.518$ 12 7.550.503,29$ 34.784.828,13$ 27.234.325$ 13 7.882.725,43$ 36.315.360,57$ 28.432.635$ 14 8.229.565,35$ 37.913.236,44$ 29.683.671$ 15 8.591.666,23$ 39.581.418,84$ 30.989.753$
Valor presente neto 149.003.348$ Parametro 1,285 Valor Bruto 191.434.795$ Adecuacion e implancion 16.423.562$ Valor del Suelo por Ha 175.011.233$
Metodo de Renta Candelaria
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Tabla 20. Flujo de caja método de renta en Palmira a 15 años
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados
Tabla 21. Flujo de caja método de renta en Yumbo a 15 años
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados
IPC 4,40%Tasa de descuento 10,57%
Costos Ingresos1 16.423.562,00$ 22.377.338,41$ 5.953.776$ 2 4.908.750,00$ 22.377.338,41$ 17.468.588$ 3 5.124.735,00$ 23.361.941,30$ 18.237.206$ 4 5.350.223,34$ 24.389.866,72$ 19.039.643$ 5 5.585.633,17$ 25.463.020,85$ 19.877.388$ 6 5.831.401,03$ 26.583.393,77$ 20.751.993$ 7 6.087.982,67$ 27.753.063,09$ 21.665.080$ 8 6.355.853,91$ 28.974.197,87$ 22.618.344$ 9 6.635.511,48$ 30.249.062,58$ 23.613.551$
10 6.927.473,99$ 31.580.021,33$ 24.652.547$ 11 7.232.282,84$ 32.969.542,27$ 25.737.259$ 12 7.550.503,29$ 34.420.202,13$ 26.869.699$ 13 7.882.725,43$ 35.934.691,02$ 28.051.966$ 14 8.229.565,35$ 37.515.817,43$ 29.286.252$ 15 8.591.666,23$ 39.166.513,39$ 30.574.847$
Valor presente neto 146.868.988$ Parametro 1,285 Valor Bruto 188.692.636$ Adecuacion e implanc 16.423.562$ Valor del Suelo por Ha 172.269.074$
Metodo de Renta Palmira
IPC 4,40%Tasa de descuento 10,57%
Costos Ingresos1 16.423.562,00$ 22.495.864,14$ 6.072.302$ 2 4.908.750,00$ 22.495.864,14$ 17.587.114$ 3 5.124.735,00$ 23.485.682,17$ 18.360.947$ 4 5.350.223,34$ 24.519.052,18$ 19.168.829$ 5 5.585.633,17$ 25.597.890,48$ 20.012.257$ 6 5.831.401,03$ 26.724.197,66$ 20.892.797$ 7 6.087.982,67$ 27.900.062,36$ 21.812.080$ 8 6.355.853,91$ 29.127.665,10$ 22.771.811$ 9 6.635.511,48$ 30.409.282,36$ 23.773.771$
10 6.927.473,99$ 31.747.290,79$ 24.819.817$ 11 7.232.282,84$ 33.144.171,58$ 25.911.889$ 12 7.550.503,29$ 34.602.515,13$ 27.052.012$ 13 7.882.725,43$ 36.125.025,80$ 28.242.300$ 14 8.229.565,35$ 37.714.526,93$ 29.484.962$ 15 8.591.666,23$ 39.373.966,12$ 30.782.300$
Valor presente neto 147.936.168$ Parametro 1,285 Valor Bruto 190.063.715$ Adecuacion e implancion 16.423.562$ Valor del Suelo por Ha 173.640.153$
Metodo de Renta Yumbo
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CONCLUSIONES
Tabla 22. Tabla comparativa de resultados método renta a 15 y 30 años
Metodología Cali Candelaria Palmira Yumbo Capitalización de rentas 15 años $ 148.701.333 $ 175.011.233 $ 172.269.074 $ 173.640.153 Capitalización de rentas 30 años $ 180.264.688 $ 210.868.913 $ 207.679.177 $ 209.274.045
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos y analizados 1- Al realizar la comparación de resultados, se evidencia un cambio 17% en cada caso, en el
resultado final del valor del suelo deprendiendo la cantidad de periodos incluidos en cada
uno de los flujos de caja, siendo el valor obtenido con el flujo de 30 años, más aproximado
al valor comercial en los municipios de Cali, Candelaria y Palmira
2- Se evidencia que el parámetro de capitalización perpetua, que muestra que el valor del
suelo sigue existiendo aun si ya no hay cultivo, incrementa entre menos tiempo se
proyecte el flujo.
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11.2. Espacialización de las ofertas
Ofertas Palmira
Imagen 10. Espacialización ofertas Municipio de Palmira, fuente: Ballesteros & Tovar 2018
Ofertas Cali
Imagen 11. Espacialización ofertas Municipio de Cali, fuente: Ballesteros & Tovar 2018
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Ofertas Candelaria
Imagen 12. Espacialización ofertas Municipio de Candelaria, fuente: Ballesteros & Tovar 2018
Ofertas Yumbo
Imagen 13. Espacialización ofertas Municipio de Yumbo, fuente: Ballesteros & Tovar 2018
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BIBLIOGRAFÍA
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- Resolución 898 de 2014, Articulo 3, Articulo 5, Articulo 8, Articulo 16, Articulo 17.
- Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, por la
cual se establecen procedimientos para los avalúos ordenados por la ley 388 de 1997
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http://www.banrep.gov.co/es/contenidos/page/qu-son-tes