Comentarios de La Ley de Alquileres Para Uso Comercial
-
Upload
jeannette-nino -
Category
Documents
-
view
231 -
download
1
description
Transcript of Comentarios de La Ley de Alquileres Para Uso Comercial
-
(05-06-2014)
Comentarios importantes acerca de la Ley de Regulacin de Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial .
1-Nmero y fecha de la Gaceta y del Decreto-Ley.
El pasado 23 de Mayo del ao en curso, fue publicado en la Gaceta Oficial N 40.418,
el Decreto N 929 dictado por el Presidente de la Repblica, con rango y fuerza de Ley
de Regulacin de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
2-Estructura del Decreto-Ley.
Consta de 10 Captulos, 44 artculos, 6 Disposiciones Transitorias, 2 Disposiciones
Derogatorias y 1 Disposicin final.
3-mbito de aplicacin (Qu regula el Decreto?) (Arts. 1 y 2)
Regula las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de
inmuebles destinados al uso comercial.
Para los efectos del Decreto-Ley, se entiende como inmuebles destinados al uso
comercial, aquellos donde se ejerzan actos de comercio o se presten servicios como
parte de sus actividades, independientemente si el inmueble forma o no parte de otro de
mayor rea o magnitud, o si se encuentra ubicado o no dentro de un centro comercial.
Inmuebles incluidos en el Decreto-ley (Art. 2):
Locales comerciales (no importa si estn ubicados o no en centros comerciales o en
edificios de vivienda).
Galpones.
Centros Mdico-asistenciales.
Estacionamientos.
Kioscos o Stands (aunque no sean permanentes).
Inmuebles excluidos del Decreto-Ley (Arts. 2 y 4):
Viviendas.
Consultorios, quirfanos y laboratorios mdicos.
Inmuebles destinados a la educacin.
Oficinas.
Depsitos.
Pensiones.
Residencias estudiantiles.
Inmuebles de alojamiento turstico o de temporadas.
Fincas rurales.
Terrenos no edificados.
4- Las normas del Decreto-Ley son de orden pblico (Art. 3).
Todas las normas contenidas en el Decreto-Ley son obligantes para los arrendadores y
arrendatarios de los inmuebles de uso comercial. Las partes no pueden contratar nada
que viole alguno de los artculos del Decreto-Ley. Los funcionarios que conozcan de
procedimientos o juicios relacionados con el Decreto-Ley tienen la potestad de
desconocer cualquier negocio o contrato que vulnere o intente vulnerar el contenido del
Decreto-Ley. Se aplica el principio jurdico que valida o jerarquiza la realidad sobre las
formas o apariencias.
-
5-Se crea la Superintendencia Nacional de Derechos Socio Econmicos (SUNDDE)
(Arts. 5 y 7)
Se crea la SUNDDE. Esta oficina gubernamental ejercer la rectora para la aplicacin
del Decreto-Ley. Ante esta Dependencia, las partes podrn elevar sus quejas, reclamos,
dudas o discrepancias que pudieran generarse en la aplicacin del Decreto-Ley. Se
crearn oficinas que dependan de este rgano rector (a la fecha no han sido creadas). La
regulacin de los cnones de arrendamiento corresponder al Ministerio con
competencia en materia de comercio.
6-Contrato de arrendamiento (caractersticas) (Art. 13).
Debe ser escrito y autenticado.
El contrato debe ser elaborado en forma escrita y firmarse ante una Notara Pblica
(autenticado). En caso de no existir contrato escrito, la relacin arrendaticia puede
probarse por otros medios (recibos o facturas), pero el arrendatario tiene derecho, -si as
lo exige-, a suscribir un contrato de arrendamiento escrito y autenticado con el
arrendador
Duracin del contrato (Art. 24).
El contrato de arrendamiento no puede tener una duracin menor de un (1) ao, a menos
que se trate de alquiler por temporadas especficas.
Modalidad de pago del canon de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento debe sealar con claridad el mtodo utilizado para fijar el
canon de arrendamiento mensual.
7-Canon de arrendamiento. Caractersticas, condiciones y modalidades.
El pago del canon de arrendamiento debe hacerse en una cuenta bancaria a
nombre del arrendador.
El canon de arrendamiento debe ser pagado en una cuenta bancaria a nombre del
arrendador. La identificacin de la cuenta bancaria debe estar sealada en el contrato.
Esta cuenta bancaria no puede ser cancelada o clausurada por el arrendador mientras
dure la relacin arrendaticia. En cualquier caso, el cambio o modificacin de la cuenta
bancaria deber notificarlo por escrito el arrendador al arrendatario con no menos de
quince (15) das de anticipacin al pago del canon de arrendamiento.
El canon de arrendamiento puede ajustarse o indexarse, despus del ao de
vigencia del contrato (Arts. 24 y 33).
El canon de arrendamiento podr actualizarse o aumentarse en forma anual, vale decir,
luego de transcurrido un ao, siguiendo los lineamientos porcentuales anuales del grupo
bienes y servicios diversos, establecidos en el ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) dictados por el Banco Central de Venezuela. El porcentaje anual
resultante ser el monto mximo permitido de aumentar.
El canon de arrendamiento tambin podr aumentarse o actualizarse si el arrendador
efecta mejoras sobre el inmueble arrendado cuyo costo excedan al 40% del valor fijado
como base de clculo para determinar el monto del canon de arrendamiento.
El pago del canon de arrendamiento debe constar en factura formal (Art. 30). El arrendador debe entregar a el arrendatario una factura formal (Resolucin 0257
SENIAT) que incluya adicionalmente al valor del canon de arrendamiento, el monto del
impuesto al valor agregado (IVA). La factura debe contener qu periodo se paga, a cul
inmueble se refiere el pago y la discriminacin o identificacin de la forma de pago.
Fijacin del canon de arrendamiento (Art. 32).
De acuerdo con el Decreto-Ley la fijacin del canon de arrendamiento ser acordada
entre arrendador y arrendatario, siguiendo cualquiera de las siguientes modalidades:
-
-Canon de Arrendamiento Fijo (C.A.F.)
En esta modalidad (C.A.F.) se fija primero el valor del inmueble (V.I.), para luego,
sobre ese valor establecer un porcentaje rentabilidad anual (% R.A.), lo cual, luego de
aplicada la frmula, determinar el canon de arrendamiento fijo a cobrar (C.A.F.).
La norma seala que la SUNDEE supervisar y acordar la metodologa del avalo; el
valor del inmueble (V.I.) se determinar segn el mtodo de costo de reposicin. No
establece el Decreto en forma clara si ser la propia SUNDEE quin realizar el avalo
o permitir que sea realizado por terceros autorizados.
Esta modalidad establece un porcentaje de rentabilidad anual (% R.A.) que ser
necesario utilizar en la frmula de clculo del canon de arrendamiento fijo (C.A.F.).
Para el primer ao es el 12%. Si se trata de locales ubicados en centros comerciales o
locales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual ser del 20%. No
seala la norma cul ser el porcentaje para los aos subsiguientes, pero entendemos
que luego de obtenido el resultado inicial del primer ao, la cifra podra actualizarse de
acuerdo con el INPC.
Luego de obtenido el valor del inmueble (V.I.) este resultado se dividir entre 12 meses
y entre el rea arrendable (M2.A.), el resultado se multiplica por el rea arrendable
(M2.A.) y por el porcentaje de rentabilidad anual (% R.A.)
La frmula para la obtencin del C.A.F., la sealamos as:
C.A.F.= ___V.I.________ x (M2.A.) x (% R.A.)
___(12 meses)_______
(M2.A.)
-Canon de Arrendamiento Variable (C.A.V.)
La fijacin para este tipo de modalidad se determina con un porcentaje del Monto Bruto
de las Ventas (M.B.V.) realizadas por el arrendatario que se expresen en la declaracin
del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) del mes inmediatamente anterior al pago del
canon de arrendamiento. Si hubiese una declaracin sustitutiva, el nuevo monto se
incluira en el mes inmediato siguiente. El porcentaje a aplicar ser definido por las
partes y podr oscilar entre 1% y 8% del monto bruto de las ventas mensuales. Si se
trata de actividades dedicadas al entretenimiento, el porcentaje a aplicar podr ser
pactado entre 8% y 15% del monto bruto de las ventas mensuales.
-Canon de Arrendamiento Mixto (C.A.M.)
Esta modalidad de canon de arrendamiento se conforma con un canon de arrendamiento
fijo (C.A.F.) y un canon de arrendamiento variable (C.A.V.), vale decir, el canon de
arrendamiento contiene una porcin fija, y una variable que depende del monto bruto de
las ventas. Es una combinacin de las dos modalidades antes sealadas. En este tipo de
canon de arrendamiento mixto, la porcin fija no podr ser mayor del 50% del monto
que correspondera a un canon de arrendamiento fijo. Si en algn mes la porcin del
canon de arrendamiento variable resulta el doble de la porcin fija, solo se aplicar el
monto que seale el canon de arrendamiento variable, omitindose la porcin del canon
de arrendamiento fijo y as debe constar expresamente en el contrato de arrendamiento.
En los cnones de arrendamiento mixto, la porcin variable nunca podr ser superior al
8% del monto bruto de las ventas.
8-Garantas del arrendatario en el cumplimiento de sus obligaciones (depsito y
fianza) (Art. 19).
El arrendador puede exigir al arrendatario garantas en respaldo de las obligaciones
asumidas por ste en el contrato. Estas garantas pueden ser el depsito en efectivo o la
fianza. No pueden constituirse las dos garantas para un mismo contrato.
-
En caso de constituir depsito, el dinero debe acreditarse en una cuenta bancaria
especialmente creada al efecto a nombre del arrendador. En caso de no abrirse la cuenta
bancaria para la constitucin del depsito, el arrendador podr tenerla en otra cuenta o
lugar, pero el dinero generar intereses compensatorios de acuerdo a la tasa activa ms
alta del sector bancario (Art 22, numeral 1). El depsito en dinero no podr exceder del
equivalente a tres (03) meses del canon de arrendamiento fijado. Los intereses
acumulados pertenecen al arrendatario, a menos que sean necesarios para cubrir algn
incumplimiento de su parte. Dentro de los quince (15) das siguientes a la fecha de
vencimiento del contrato o del da del cumplimiento de la ltima de las obligaciones
pendientes, el arrendador debe devolver al arrendatario el depsito recibido ms los
intereses que se hayan generado.
9-Clusulas penales por incumplimiento (Art. 22, numeral 3).
Se admite establecer clausula penal a favor del arrendador, utilizable solo para el caso
del incumplimiento en el desalojo oportuno del inmueble arrendado. En estos casos, el
arrendador podr exigir al arrendatario una penalidad equivalente al valor diario del
canon de arrendamiento con un cincuenta por ciento (50%) de recargo, por cada da de
demora en la entrega del inmueble.
10-Derecho de preferencia del arrendatario (Art. 38).
-Para el caso de venta del inmueble.
El arrendatario tiene derecho preferente a adquirir en compra el inmueble arrendado,
siempre y cuando se den las siguientes condiciones:
-Que el arrendador tuviere intencin de venderlo.
-Que el arrendatario tenga ms de dos (02) aos ocupando el inmueble como tal.
-Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento,
de los gastos de condominio que pudieran corresponderle y con las dems obligaciones
establecidas en el contrato de arrendamiento.
-Que el arrendatario satisfaga las aspiraciones de las condiciones de venta del
arrendador.
Notificacin de venta por parte del arrendador (Art. 38).
Si el arrendatario rene las condiciones antes sealadas, el arrendador deber notificar
en forma escrita y por medio de una Notara Pblica su intencin de vender el inmueble.
Esta comunicacin deber estar acompaada de una copia del documento de propiedad
del inmueble, del documento de condominio o de propiedad colectiva y de una
certificacin de gravmenes del inmueble. As mismo la notificacin deber expresar la
preferencia que tiene el arrendatario en adquirir el inmueble, el precio de venta, las
condiciones de la negociacin y la direccin para recibir la respuesta del arrendatario.
El plazo a conceder al arrendatario para mantener la oferta no podr ser menor de tres
(3) meses.
El arrendatario deber responder su intencin de adquirir o no en compra el inmueble en
forma escrita y por medio de una Notara Pblica, dentro de los quince (15) das
siguientes a la fecha en que haya sido notificado. La decisin negativa por parte del
arrendatario a comprar el inmueble ofrecido en venta o su falta de respuesta oportuna en
la forma antes sealada, dar derecho al arrendador a vender el inmueble a terceros.
El tercero adquiriente o nuevo comprador, deber notificar en forma escrita al
arrendatario de la adquisicin del inmueble, a la cual acompaar una copia certificada
de la negociacin efectuada.
-
Retracto legal arrendaticio.
Si el arrendador no notificare al arrendatario que tenga derecho de preferencia, su
intencin de vender el inmueble, o si aun habiendo sido notificado, las condiciones de
venta resultaren ms favorables al tercero adquiriente que las ofrecidas al arrendatario,
ste tiene el derecho de ejercer el retracto legal de la venta dentro de los seis (06) meses
siguientes a la fecha de la notificacin que el tercero adquiriente debe efectuarle.
-Derecho de preferencia para el caso de arrendamiento.
Si al vencimiento del contrato de arrendamiento, el arrendador decide continuar
arrendando el inmueble con el mismo rubro comercial que vena ejercindose, el
arrendatario tendr el derecho preferente de arrendarlo nuevamente, siempre y cuando
se encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento, en los gastos de
condominio que pudieran corresponderle, con las dems obligaciones establecidas en el
contrato de arrendamiento y est de acuerdo con los ajustes del canon de arrendamiento,
conforme a los lineamientos establecidos en el Decreto-Ley.
11-Prorroga legal arrendaticia (Art. 26)
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con seis (06) meses o ms, el
arrendatario tendr derecho a optar por una prrroga legal, obligatoria para el
arrendador, optativa para el arrendatario, segn las siguientes reglas:
-Hasta un (1) ao, seis (6) meses de prrroga.
-Ms de un (1) ao y menos de cinco (5) aos, un (1) ao de prrroga.
-Ms de cinco (5) aos y menos de diez (10) aos, dos (2) aos de prrroga.
-Ms de diez (10) aos, tres (3) aos de prrroga.
12-Caso de inmuebles de uso comercial situados en centros comerciales o edificios.
Pago de gastos de condominio (Arts. 35,36 y 37).
Los arrendatarios de inmuebles de uso comercial que formen parte de otros inmuebles
bajo rgimen de condominio u otro rgimen de propiedad colectiva o de comunidad
(centros comerciales, edificios), deben contribuir con los gastos de administracin,
mantenimiento y conservacin de las reas comunes. Los gastos sern pagados por el
arrendatario conforme a la alcuota que tenga establecida el local, de acuerdo con el
valor total de inmueble que le sirve de asiento o donde se encuentran ubicados. En
principio, si se trata de un local o inmueble de uso comercial situado en un centro
comercial o edificio regido por la ley de propiedad horizontal, la alcuota ser la
establecida en el documento de condominio o en el documento de propiedad del
inmueble arrendado. De no ser as, habr que efectuar el clculo de la alcuota siguiendo
el lineamiento antes sealado (de acuerdo con el valor total que le sirve de asiento).
El pago de los gastos comunes por parte del arrendatario debe constar en el contrato de
arrendamiento.
Los gastos comunes a cobrar deben encontrarse debidamente soportados por las facturas
legales correspondientes.
La falta de pago de dos (2) cnones de arrendamiento y/o de dos (2) cuotas de gastos
condominio consecutivas ser causal de desalojo (Art. 40).
Establece el Decreto-Ley que los honorarios del administrador nunca podrn ser
superiores al diez (10%) del monto total de los gastos comunes.
Debe quedar claro que los gastos comunes se cobrarn aparte del monto del canon de
arrendamiento que resulte aplicable.
Comit Paritario de Administracin del Condominio.
En los centros comerciales o edificios con inmuebles arrendados destinados al uso
comercial, se debe crear un Comit Paritario de Administracin del Condominio, el cual
-
estar conformado en partes iguales por propietarios y arrendatarios, elegidos o
seleccionados por cada parte respectivamente. Este comit podr coordinar la
administracin del condominio y podr establecer de mutuo acuerdo con propietarios e
inquilinos, normas o reglamentos de condominio, as como la aplicacin de sanciones
por incumplimiento de lo acordado entre las partes.
En el caso de inmuebles regulados por la ley de propiedad horizontal, entendemos que
el Comit Paritario de Administracin del Condominio ser una entidad colectiva que
funcionar en lo relativo a la administracin de las actividades relacionadas con los
arrendatarios y podr elevar sus consideraciones a la junta de condominio respectiva en
todo aquello que les involucre o afecte. El Comit no tiene voz y voto en las asambleas
de copropietarios. Mal puede pensarse o sostenerse que este Comit pueda suplir las
funciones de la junta de condominio o de la asamblea de propietarios. El Decreto-ley
nada seala con respecto a la ley de propiedad horizontal, por lo cual, esta continua
vigente en todas y cada una de sus partes.
13- Prohibiciones expresas sealadas en el Decreto-Ley (Art. 41).
En los inmuebles incluidos por el Decreto, queda expresamente prohibido:
-Cobrar por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para arrendamiento.
-Arrendar inmuebles en condiciones fsicas inadecuadas.
-El sub-arrendamiento, salvo que las partes lo acuerden o permitan en el contrato.
-Establecer cnones de arrendamiento de forma distinta a las establecidas en el Decreto-
Ley.
-Establecer cnones de arrendamiento en moneda extranjera.
-Cobrar por activos intangibles, tales como relaciones, reputacin y otros factores
similares.
-Ajustar el canon de arrendamiento de manera distinta a la permitida en el Decreto-ley.
-Cobrar multas por no apertura del local comercial, por incumplir horarios de apertura
y/o cierre, o por incumplir normas relativas a arreglos de fachadas, vitrinas y dems
normas de convivencia, salvo las que hayan sido acordadas de comn acuerdo en el
Reglamento de Condominio o por el Comit Paritario de Administracin del
Condominio.
-El arbitraje privado como mecanismo alterno de resolucin de conflictos entre
arrendador y arrendatario.
-La administracin del contrato por parte de empresas extranjeras.
-Dictar o aplicar medidas cautelares o preventivas de secuestro de bienes muebles o
inmuebles vinculados con la relacin arrendaticia, sin haber agotado la instancia
administrativa correspondiente, que tendr un lapso de treinta (30) das para
pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la va administrativa.
14-Disposiciones transitorias establecidas en el Decreto-Ley.
Contratos vigentes.
Los contratos vigentes a la fecha de promulgacin del Decreto-Ley, debern adecuarse
en un lapso no mayor de seis (06) meses.
Contratos en moneda extranjera.
Los contratos celebrados en moneda extranjera automticamente se entendern pactados
en moneda de curso legal venezolana (Bolvar) y debern someter la aplicacin del
canon de arrendamiento a cualquiera de las modalidades establecidas en el Decreto-Ley,
dentro de los noventa (90) das siguientes a su promulgacin. En caso de
incumplimiento de esta disposicin, la sancin es una multa equivalente a 2.000
Unidades Tributarias.
-
15-Disposiciones derogatorias establecidas en el Decreto-Ley.
-Para aquellos inmuebles de uso comercial incluidos en el Decreto-ley, se desaplican las
normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1.999 (Decreto-Ley 427). Resulta
pertinente recordar que la ley de arrendamientos inmobiliarios (Decreto-Ley 427)
continua vigente para regular las relaciones arrendaticias de consultorios, quirfanos y
laboratorios mdicos, inmuebles destinados a la educacin, oficinas, depsitos,
pensiones, residencias estudiantiles, inmuebles de alojamiento turstico o de temporadas
y fincas rurales.
Se deroga igualmente el Decreto 602, de fecha 29 de Noviembre de 2013, publicado en
Gaceta Oficial N40.305 de esa misma fecha.
Dr. Enrique Herrera Silla
Abogado
www.enriqueherrera.com.ve
Twitter: @minutolegal